四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川09民终629号上诉人（原审原告）：唐艳军，男，1972年12月14日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。上诉人（原审原告）：贾玉蓉，女，1964年8月2日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人（特别授权）：王志峰，四川炬衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南滨帝景一期业主委员会，住所地四川省遂宁市船山区明霞路153号。负责人：李恒志，该业主委员会主任。被上诉人（原审被告）：四川鸿宇英联物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区科华北路2号7层7号。委托诉讼代理人：唐毅东，四川同载律师事务所律师。原审原告：谢小英，女，1972年8月10日出生，汉族，住四川省蓬溪县。上诉人唐艳军、贾玉蓉因与被上诉人南滨帝景一期业主委员会、四川鸿宇英联物业服务有限公司及原审被告谢小英确认合同无效纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐艳军、贾玉蓉的共同委托诉讼代理人王志峰，被上诉人四川鸿宇英联物业服务有限公司的委托诉讼代理人唐毅东到庭参加诉讼。被上诉人南滨帝景一期业主委员会及原审原告谢小英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐艳军、贾玉蓉上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初334号民事判决，依法改判二被上诉人于2016年11月29日签订的《物业服务合同》无效或发回重审；2.一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：1.原审法院适用法律错误，并错误认定《中华人民共和国物权法》第七十六条属于管理性强制性规定。法律条款是属于效力性强制性规定，还是管理性强制性规定，我国法律上虽然没有明确规定，但是对其判断标准可以从三个方面来综合判断：第一，法律是否明确规定违反该法律条文合同无效，如果法律明确规定，则该法律条款属于效力性强制性规定；第二，虽未明确规定合同无效，但是从违反该法律条款是否还会损害国家利益、社会公共利益、集体利益及第三人利益来进行认定，如果还损害了国家利益、社会利益则应当认定该法律条款为效力性强制性条款；第三，看违背该条款是否违反立法本意，如违反立法本意则属于效力性强制性条款。从以上三点分析《中华人民共和国物权法》第七十六条无疑属于效力性强制性规定。首先，虽然该条没有规定违反本条合同无效，但是物业服务企业的重新选聘涉及的是全小区业主的共同利益，被上诉人没有经过业主大会的表决便重新选聘物业服务企业，侵害的是全小区业主的物权处分权，影响的是整个小区的公共利益及社会利益；其次，《中华人民共和国物权法》第一条就已明确立法宗旨是为了维护市场经济秩序，明确物权归属及保护权利人行使物权，而《中华人民共和国物权法》第七十六条所规定的应由小区业主共同决定的事项恰恰都是关乎到小区业主最根本性的物权权利，因此《中华人民共和国物权法》第七十六条才规定了制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等七种行为必须经过业主大会讨论决定的程序，如果此条法律规定不属于效力性规定，那么关于业主大会议事规则、改建或重建建筑物、使用维修资金都不需要经过业主大会讨论，业主委员会越权行使上述权利都被视为有效的情形，那将是对小区业主共同利益的极大侵害，根本无法达到保护物权的立法宗旨。2.上诉人在知道被上诉人南滨帝景一期业主委员会无权代表其签订《物业服务合同》后，明确表示对于被上诉人南滨帝景一期业主委员会的代理行为不予追认后，原审法院对于被上诉人南滨帝景一期业主委员会的无权代理行为未予认定，属于事实认定错误。小区业主委员会是业主大会的执行机构，依据业主大会的决定代表业主行使相关权利，在(2017)川09行终41号行政判决书中明确被上诉人南滨帝景一期业主委员会的成立违法的情况下，原审法院对于被上诉人南滨帝景一期业主委员会重新签订《物业服务合同》的行为未作出评断。四川鸿宇英联物业服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。唐艳军、贾玉蓉、谢小英向一审法院起诉请求：1.判决撤销二被告于2016年11月29日签订的《物业服务合同》或确认无效，2018年3月16日三原告变更诉讼请求为确认2016年11月29日签订的《物业服务合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:“南滨帝景一期”位于遂宁城区，从2014年6月30日首批业主入住使用，总建筑平积188638.74㎡，总户数为1219户，现入住业主1101户。唐艳军、贾玉蓉、谢小英系遂宁市南滨帝景一期业主。鸿宇物业公司系遂宁市南滨帝景一期物业。鸿宇物业公司之前名为“四川曲氏英联物业服务有限公司”,该公司于2017年2月8日更名为“四川鸿宇英联物业服务有限公司”。2015年9月10日，“南滨帝景一期”的开发企业向遂宁市船山区天宫路社区居民委员会申请成立首届业主委员会。2016年2月2日，遂宁市船山区天宫路社区居民委员会组织业主进行了选举大会，选举产生了杨婷等9位业主委员会委员。2016年3月10日，南津路街道办事处作出遂船南办发[2016]8号《关于南滨帝景一期成立业主委员会的批复》，该批复中载明：“南滨帝景一期业主委员会：依照中华人民共和国《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等规范性文件的相关规定，通过业主委员会相关工作的开展，2016年3月10日，南滨帝景一期委员会依法成立，程序合法，同意你们行使权力和义务。此复。主任：李恒志；副主任：蒋永贵；副主任：刘艳春；委员：杨婷、陈昌友、张小琼、钟芙蓉、张小燕。”业主委员会主任李恒志在该批复时间之后成为“南滨帝景一期”小区的业主。2016年11月3日，案外人四川德鑫招标代理有限公司受南滨帝景业委会委托在中国政府采购网发布“遂宁市船山南滨帝景A期物业管理采购项目公开招标公告，该公告注明：开标时间为2016年11月26日，开标地点为成都市新都区政务中心5楼办公室，采购单位为遂宁市船山区南滨帝景一期业主委员会，代理机构为四川德鑫招标代理有限公司。鸿宇物业公司得知信息后，积极参与竞标。2016年11月29日，案外人四川德鑫招标代理有限公司作出德鑫招标中发[2016]153号《中标通知书》，该通知书认为遂宁市船山区南滨帝景A期物业管理采购项目经过中标委员会评审，评审结果经采购人确认，确认鸿宇物业公司中标，让鸿宇物业公司持中标通知书在30日内与采购人签订政府采购合同。2016年11月29日，南滨帝景一期业主委员会与鸿宇物业公司签订《遂宁市南滨帝景小区A区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），该《物业服务合同》约定南滨帝景业委会将南滨帝景A区各项事务委托给鸿宇物业公司管理期限为2016年12月1日至2018年11月30日。2016年12月1日，中国政府采购网作出遂宁市船山区南滨帝景A区物业管理服务采购项目更正公告，该更正公告对采购单位、代理机构未予以更正。2017年1月17日，贾玉蓉、唐艳军等7人将遂宁船山区人民政府南津路街道办事处作为被告、南滨帝景一期业主委员会作为第三人起诉至一审法院，主张撤销：南津路街道办事处作出的遂船南办发[2016]8号《关于南滨帝景一期成立业主委员会的批复》。一审法院经审理后，认为南津路街道办事处没有提供证据证明在备案时南滨帝景一期业主委员会备案材料中管理规约、业主大会议事规则等资料，而对其备案明显不当。同时，业主委员会主任李恒志在南津路街道办事处批准成立业主委员会时，也不是该物业管理区域的业主。据此，一审法院于2017年3月20日作出（2017）川0903行初05号《行政判决书》，判决：“撤销被告遂宁市船山区人民政府南津路街道办事处2016年3月10日为南滨帝景一期业主委员会作出的遂船南办发[2016]8号《关于南滨帝景一期成立业主委员会的批复》登记备案的行政行为”。该判决作出后，遂宁市船山区人民政府南津路街道办事处对判决不服，向遂宁市中级人民法院提起上诉，遂宁市中级人民法院审理后认为一审判决事实清楚、适用法律正确，于2017年7月5日作出[2017]川09行终41号行政判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。一审法院认为，原告主张本案的案件性质为业主撤销权纠纷，但是从原告当庭将其诉讼请求变更为确认二被告于2016年11月29日签订的《物业服务合同》属于无效合同来看，一审法院认为本案案件性质应当为确认合同无效。对案件性质依法向原告释明后，原告表示以法院审查确定的为准。本案争议的焦点为2016年11月29日被告南滨帝景业委会与被告鸿宇物业公司签订的《物业服务合同》的效力问题。原告坚持认为被告南滨帝景业委会重新选聘物业服务企业时没有召开业主大会，重新选聘物业应当召开业主大会进行决议，并且经过业主人数过半和占小区过半面积业主同意才能认定《物业服务合同》有效，二被告违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定，应当认定双方于2016年11月29日签订的《物业服务合同》无效。被告鸿宇物业公司辩称被告是通过政府采购网公开招标的方式取得签订《物业服务合同》的权利的，对双方资质的经过了政府网和招标公司的审查，且程序公开合法，没有违反《中华人民共和国合同法》五十二条规定的合同无效事宜，所以该《物业服务合同》是有效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》第十四条的规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定选聘和解聘物业服务企业或其他管理人应由全体业主共同决定，该规定为管理性规定，而非效力性强制性规定。故原告要求确认《物业服务合同》无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告唐艳军、贾玉蓉、谢小英的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告唐艳军、贾玉蓉、谢小英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审审理查明的案件事实予以确认。本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议焦点为南滨帝景一期业主委员会与四川鸿宇英联物业服务有限公司签订的《物业服务合同》是否有效。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，本案审查重点为南滨帝景一期业主委员会与四川鸿宇英联物业服务有限公司签订的《物业服务合同》是否违反法律、行政法规的效力性强制性规范。本院认为，强制性规范包括效力性规范和管理性规范。效力性规范指法律或行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立的规范，或者是虽未明文规定违反这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立，但违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范；管理性规范指法律或行政法规没有明确规定违反了此类规定将导致合同无效或合同不成立，而且违反此类规定后如果使合同继续有效也并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定并未明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或合同不成立，违反了这些禁止性规定后如果使合同继续有效也并不损害国家利益和社会公共利益，只是损害当事人的利益，因此，《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定属于管理性强制规范，即使南滨帝景一期业主委员会违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条的规定，未召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数占过半数的业主同意即与四川鸿宇英联物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，也属于违反了法律、法规的管理性强制规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”调整范围。其次，南滨帝景一期业主委员会虽然已经行政判决被撤销备案登记，但本案涉及《物业服务合同》系南滨帝景一期业主委员会未被撤销备案前通过政府采购网公开招标的方式与四川鸿宇英联物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，双方资质经过了政府网和招标公司的审查，且程序公开合法，四川鸿宇英联物业服务有限公司对南滨帝景一期业主委员会成立是否合法，是否召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数占过半数的业主同意与四川鸿宇英联物业服务有限公司签订《物业服务合同》并不知情，也无法律规定明确载明合同相对方对此情形应当知情。综上，南滨帝景一期业主委员会与四川鸿宇英联物业服务有限公司签订的《物业服务合同》成立、有效。上诉人唐艳军、贾玉蓉主张南滨帝景一期业主委员会与四川鸿宇英联物业服务有限公司签订的《物业服务合同》无效的上诉请求及理由与本案查明事实和法律规定不符，该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，唐艳军、贾玉蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人唐艳军、贾玉蓉负担。本判决为终审判决。审判长 岳 文审判员 姜红梅审判员 郑 艳二〇一八年六月二十六日书记员 谢 倩