山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8694号上诉人（原审被告）：夏兰江，男，1968年1月18日出生，汉族，住山东省济南市。被上诉人（原审原告）：程鹏，男，1987年4月16日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：程惠珠，女，1976年4月23日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘效宇，山东齐鼎律师事务所律师。上诉人夏兰江因与被上诉人程鹏、程惠珠房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初5358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。夏兰江上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回程鹏、程惠珠的诉讼请求；3.程鹏、程惠珠承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定夏兰江未按约定支付房租构成违约，属于认定事实不清，适用法律不当。1、程鹏在起诉书中主张的“经程鹏、程惠珠多次催促，夏兰江迟迟不支付2020年12月20日至2021年12月20日的房屋租金”与事实不符。实际是程鹏为将房屋以更高的租金对外出租，后通过微信、短信方式告知不再继续出租给夏兰江，夏兰江依据《中华人民共和国合同法》第68条、第69条之规定，依法行使履行抗辩权、不安抗辩权，在与程鹏就房屋能否继续承租达成共识前暂缓支付房租，于法有据，不构成违约。2、夏兰江已经按照一审法院的要求于庭审结束后的第二日，将程鹏微信告知房屋租赁合同作废的微信截屏、微信通知程鹏行使不安抗辩权暂缓支付房租的截屏等证据提交给了一审法庭。二、1.夏兰江转租给德州扒鸡的三分之一的房屋，程鹏、程惠珠在知道转租事实之日起超过六个月未提出异议，依法应认定其同意转租。2.一审认定案涉房屋仍由夏兰江使用与事实不符。程鹏于2021年3月21日在夏兰江与其就房屋是否续租协商期间，擅自对案涉房屋中的三分之二的门面房上锁且不再允许夏兰江使用，因此案涉房屋中三分之二的房屋面积对应的自2021年3月21日产生的房租应由侵权人程鹏承担。请求依法撤销原判，驳回程鹏、程惠珠的诉讼请求。程鹏、程惠珠辩称，夏兰江上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉。一、《房屋租赁合同》约定，夏兰江未按照约定提前支付2020年12月20日至2021年12月20日期间的房屋租金，构成合同约定解除条件，一审法院认定事实正确。二、夏兰江上诉所称转租事宜并非本案的核心法律事实，程鹏、程惠珠作为房主，对案涉房屋享有所有权，而夏兰江作为承租人，将房屋转租至次承租人。程鹏、程惠珠认为，因房屋租赁合同具有相对性，夏兰江不可以次承租人存在的事宜来抵抗承租人与出租人之间的合同关系。程鹏、程惠珠认为，本案的核心系承租人未及时缴纳房租导致合同解除条件成就。三、关于房屋占有使用问题，自2020年12月20日至2021年6月22日期间，一直由夏兰江占有使用。同时在（2021）鲁01民终7307号民事判决中，高孟君诉夏兰江房屋租赁合同纠纷一案，已经认定的法律事实为新的次承租人高孟君于2021年6月22日将房屋钥匙交还夏兰江，同时对于占有使用期间的费用问题进行了明确的判定，以资金占有使用费与房屋占用使用费进行了相应的过错冲抵，即认定了夏兰江直至2021年6月22日仍对案涉房屋进行占有使用，夏兰江上诉所称2021年3月21日由夏兰江进行案涉房屋上锁无事实依据。程鹏、程惠珠向一审法院起诉请求：1.确认2016年12月20日程鹏与夏兰江所签署的《房屋租赁合同》于2020年12月21日解除；2.依法判令夏兰江于判决生效之日腾空济南市中海紫御东郡5号楼2-107；3.依法判令夏兰江支付2020年12月21日至夏兰江实际腾空房屋之日止期间的房屋占用使用费(以房屋占用使用费99225元/年为计算标准，自2020年12月21日计算至夏兰江实际腾空房屋之日止)；4.本案诉讼费用由夏兰江承担。当庭增加部分诉讼请求：依法判令支付2019年12月20日至2020年12月20日拖欠的租金4500元；并明确诉讼请求第三项为：2020年12月21日至2021年6月22日之间的房屋占有使用费50020元。一审法院认定事实：程惠珠与程鹏两人按份所有“历下区中海紫御东郡5号楼2-107房屋”；2016年12月20日，程鹏（甲方）与夏兰江（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明，甲方将位于“中海紫御东郡5栋15#”租给乙方使用，甲方确保房屋的合法性和完整性，租赁期2016年12月20日至2022年12月20日止，期限为6年，租金按年交方式收取，每年房租9万元，提前一个月交付下期租金，如逾期不交，合同终止，乙方在租赁期间要爱护内部设施，保证所租房屋结构完整，如需改造须经甲方同意，合同期满乙方不再租用，乙方在屋内改造装饰的一切归甲方所有，不得私自拆除，乙方不得在所在租房屋处进行违法、犯罪活动，一切后果由乙方自行承担，如乙方无意续租，须提前一个月告知甲方，乙方在租赁期间不得合作、转租，如有发现甲方有权终止合同，合同约定前三年房租为9万元，后三年房租每年递增5%。上述合同签订后，夏兰江于2018年12月26日支付租金9万元，于2019年12月14日支付租金9万元；程鹏、程惠珠陈述夏兰江2019年12月14日交付的9万元系支付的2019年12月至2020年12月20日租金。夏兰江支付上述两笔房租款后未再支付下一年度2020年12月20日至2021年12月20日租金，因夏兰江未按约定支付下一年度租金，程鹏、程惠珠主张合同业已终止，夏兰江应腾空房屋并支付至腾空之日止的房屋占用使用费。对于夏兰江未按约定支付下一年房租的原因，夏兰江抗辩称因程鹏与“薛记”达成房租租赁共识，程鹏通过微信/短信方式告知夏兰江不再续租，故夏兰江行使顺序履行抗辩、不安抗辩，对此抗辩夏兰江未提交相应证据。程鹏提交微信、短信聊天记录一宗，载明，程鹏于2021年1月8日通过微信向夏兰江发送通知一份，内容为因夏兰江未按约定交纳房租且经多次催要，现正式通知，《房屋租赁合同》已于2020年12月21日起正式约定解除，请于本收到通知次日腾空房屋。另查明，对于案涉租赁房屋使用情况，夏兰江当庭陈述为“其中三分之二的房屋继续使用至2020年11月份，剩余三分之一的房屋转租给德州扒鸡正在使用”。一审法院认为，对于程鹏与夏兰江签订的《房屋租赁合同》，合同中所约定的房租坐落系中海紫御东郡5栋15#，虽与程鹏、程惠珠所提交的权属证书所载明的“紫御东郡5号楼2-107”房屋坐落不一致，但各方对于案涉租赁房屋的具体坐落不存在争议，且合同中该房屋指向明确、单一，经核实，合同中所载明的房屋坐落所指向的房屋即紫御东郡5号楼2-107；另，案涉租赁房屋系程鹏、程惠珠按份共有，程惠珠在本次诉讼中与程鹏共同作为原告向夏兰江主张权利且该出租行为系经程惠珠同意，故程鹏与夏兰江签订的《房租租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违法法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方均应恪守合同规定的权利、义务。合同约定房租提前一个月交付下期租金，如逾期不交，则合同终止，夏兰江于2019年12月14日支付租金9万元以支付2019年12月20日至2020年12月20日租金后，未再按约定提前一个月交付下一年度的租金，对于未支付租金的原因，夏兰江抗辩系因程鹏要将案涉租赁房屋租赁给“薛记”，其与程鹏就房屋能否继续承租达成共识前暂缓支付房租，对夏兰江此抗辩，因夏兰江未提交其抗辩中所述程鹏与案外人达成租赁合意的相关证据，程鹏亦未同意其暂缓支付房屋，故一审法院对其此抗辩不予采信；夏兰江未按约定支付房租，系违约，应承担相应的民事责任，程鹏于2021年1月8日通过微信通知合同解除事项，因合同约定的解除条件已经成就，程鹏于2021年1月8日通知到夏兰江，故案涉租赁合同于2021年1月8日解除，因夏兰江所支付的2019年12月20日至2020年12月20日为9万元，合同约定的第四年房租递增5%，该年度房租应为94500元，程鹏、程惠珠诉请夏兰江支付拖欠的4500元房租，应予以支持，2020年12月21日至合同解除之日2021年1月8日的房租，经核算为5165元（99225÷365×19）；合同解除后，夏兰江继续使用房屋，应参照房租标准支付房屋占用使用费，经庭审查明，对于案涉房屋现状，夏兰江陈述为“其中三分之二的房屋继续使用至2020年11月份，剩余三分之一的房屋转租给德州扒鸡正在使用”，可以知晓现案涉房屋仍由夏兰江使用，故夏兰江应支付合同解除后的房屋占用使用费，程鹏、程惠珠主张至庭审当日，一审法院不持异议，至实际返还房屋之日的房屋占用使用费程鹏、程惠珠可另行主张，故2021年1月9日至2021年6月22日房屋占用使用费为44855元（99225÷365×165）；另因案涉租赁合同解除，程鹏、程惠珠有权要求夏兰江返还租赁物，夏兰江应腾空涉案房屋并交还给程鹏、程惠珠。据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，第九十七条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:一、程鹏、程惠珠与夏兰江于2016年12月20日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月8日解除；二、夏兰江于判决生效之日起十日内向程鹏、程惠珠支付未付租金共计9665元；三、夏兰江于判决生效之日起十日内向程鹏、程惠珠支付房屋占用使用费44855元；四、夏兰江于判决生效之日起三十日内腾空租赁合同中载明的“中海紫御东郡5东15#”也即产权证号为济南20180170853坐落于历下区中海紫御东郡5号楼2-107房屋，并交还给程鹏、程惠珠。五、驳回程鹏、程惠珠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1162元，减半收取计581元，由夏兰江负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。夏兰江提交程鹏与薛记炒货于2020年9月9日签订的房屋租赁合同复印件一份，证明在程鹏与夏兰江的合同期限内，程鹏将房屋租赁给了他人，所以夏兰江于2020年11月份没有缴纳下一年的房租，且给程鹏发送微信主张不安抗辩权。经质证，程鹏、程惠珠认为，该份证据系复印件，无法证明程鹏、程惠珠将涉案房屋租赁给薛记炒货的事实，也无法证明薛记炒货入场。不安抗辩权的行使期间应在2020年11月20日前向程鹏、程惠珠明确表示，而夏兰江所称的不安抗辩权的行使期限系程鹏、程惠珠于2021年1月8日通知解除合同后，才通过微信向程鹏、程惠珠主张。该证据无法证实程鹏将涉案房屋转租给他人。本院认证意见在说理部分一并论述。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，程鹏与夏兰江签订的《房租租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。双方合同约定，房租提前一个月交付下期租金，如逾期不交，则合同终止。根据法庭查明的事实，夏兰江支付租金至2020年12月20日，后未再按约定提前一个月交付下一年度的租金，构成违约，程鹏、程惠珠享有合同解除权。夏兰江抗辩称因程鹏要将案涉租赁房屋租赁给“薛记”，其暂缓支付房租，属于行使顺序履行抗辩权、不安抗辩权。对此，本院认为，即使程鹏向夏兰江提出另行出租事宜的磋商，但涉案房屋当时在夏兰江的占有使用当中，双方合同履行期限尚未届满，并未影响夏兰江依法享有的合同权利，夏兰江主张其不交纳租金是行使抗辩权，证据不足，本院不予支持。夏兰江应当承担逾期未交纳租金的相应责任，程鹏于2021年1月8日通过微信向夏兰江通知了合同解除事项，此时合同约定的解除条件已经成就，一审法院判令租赁合同于2021年1月8日解除，符合法律规定。关于程鹏、程惠珠主张的合同解除后的房屋占有使用费问题。根据另案（2021）鲁01民终7307号生效判决认定的事实，夏兰江于2021年1月19日将涉案房屋出租给高孟君，高孟君因房屋不能办理营业执照，与夏兰江发生纠纷，后于2021年6月22日将钥匙交还给夏兰江。另，夏兰江在本案中陈述，三分之一的房屋转租给德州扒鸡正在使用，夏兰江收取了租金。以上事实足以证实案涉房屋仍在夏兰江使用之下，夏兰江未向程鹏、程惠珠交还该房屋。夏兰江二审中仅提交了程鹏与薛记炒货的租赁合同复印件，不能证实该份租赁合同实际履行，不能推翻以上事实，本院对于该份证据不予采信。一审法院判令夏兰江参照房租标准，向程鹏、程惠珠支付房屋占有使用费，并无不当。综上所述，夏兰江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1162元，由上诉人夏兰江负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭维敬二〇二一年九月二十八日法官助理 刘 辉书 记 员 侯新新