上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终8535号上诉人(原审被告)：李子婴，女，1987年8月31日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：刘红，上海新沪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李航，男，1980年11月22日出生，汉族，户籍地北京市。委托诉讼代理人：朱文磊，上海申骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡文博，上海申骏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：黄伟伟，女，1981年8月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：朱文磊，上海申骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡文博，上海申骏律师事务所律师。上诉人李子婴因与被上诉人李航、黄伟伟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初21980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李子婴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李航、黄伟伟的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、李子婴并非本案的适格被告。李航、黄伟伟是上海市杨浦区国安路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)的权利人。根据李航、黄伟伟提供的《委托经营协议》《委托经营协议补充协议》，李航、黄伟伟委托上海祥复资产管理有限公司(以下简称“祥复公司”)出租系争房屋。基于李航、黄伟伟与祥复公司之间的委托关系，祥复公司与李子婴签订《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国民法典》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。又根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民法典》第九百二十五条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。祥复公司与李子婴签订《房屋租赁合同》时，明确表明其系基于李航、黄伟伟与其之间的委托关系，代为签订合同并收取押金等，李航、黄伟伟对祥复公司该代理行为不持异议，故祥复公司与李子婴签订合同、收取押金等一系列行为，均对李航、黄伟伟发生效力。李子婴与祥复公司签订的《房屋租赁合同》和李子婴与李航、黄伟伟签订的《房屋租赁合同》是在同一时间一并签署的，是同一租赁关系的延续，并非独立、孤立的两份合同。李子婴与祥复公司签订的《房屋租赁合同》时，上海馨燃健康管理咨询有限公司(以下简称“馨燃公司”)尚未成立。馨燃公司成立后，李子婴与祥复公司签订《商铺合同租赁主体变更协议》，对租赁关系主体进行变更，该变更的效力及于李航、黄伟伟，即直接约束李航、黄伟伟。李航、黄伟伟不能以未收取押金、未签订《商铺合同租赁主体变更协议》为由，向李子婴主张相关的权利。二、李子婴向祥复公司支付的租赁押金、物业押金等费用，可用于抵扣租金等费用。李子婴与祥复公司签约之初，就向祥复公司支付了押金，馨燃公司欠付的李航、黄伟伟的租金等费用，应优先以该押金进行抵扣，故不产生拖欠房租的违约金，且该押金在用于抵扣租金后，余款可用于支付租期内产生的其他费用以及违约金等。三、截至目前，系争房屋仍是多家公司的注册地址，说明：1．一址多照是允许的，馨燃公司未迁出营业执照，不会对李航、黄伟伟造成任何损失；2．系争房屋仍是多家公司的注册地址，即使李航、黄伟伟有损失，也不能认定为是馨燃公司未迁出营业执照所致；3.2020年11月，李航、黄伟伟已将系争房屋另行出租，目前租客可正常经营，不存在李航、黄伟伟所称“对房屋后续的租赁、收取房租造成经济损失”的情形。一方面，损失并未实际发生，另一方面，损失也不可能发生。因此，李航、黄伟伟主张营业执照未迁出的违约金没有事实和法律依据。李航、黄伟伟辩称，不同意李子婴的全部上诉请求。一、李子婴和李航、黄伟伟签订的《房屋租赁合同》是一份独立的合同。李子婴与李航、黄伟伟之间的租赁关系和李子婴与祥复公司之间的租赁关系是两个不同的法律关系。祥复公司不是李航、黄伟伟的代理人，李子婴称其并非本案的适格被告，没有事实依据。李子婴从未与李航、黄伟伟签订任何变更租赁关系主体的协议，也从未达成任何变更租赁关系主体的合意。二、李子婴与祥复公司签订的《房屋租赁合同》以及因合同产生的费用往来，与李航、黄伟伟无关，李子婴认为其向祥复公司支付的相应费用可在本案中进行抵扣，没有事实依据和法律依据。三、李子婴主张违约金过高，但未提供任何证据证明。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》相关规定，违约金过高的举证责任应由李子婴承担。李子婴和李航、黄伟伟签订的《房屋租赁合同》中对于违约金的约定是非常明确的，一审法院也酌情进行了调整，并不存在违约金过高的情形。请求维持原判。李航、黄伟伟向一审法院起诉请求：1．确认李航、黄伟伟与李子婴签订的《房屋租赁合同》于2020年9月14日解除；2．李子婴支付解约违约金人民币(以下币种均为人民币)125，445元；3．李子婴支付自2020年7月1日起至2020年9月14日的租金103，143.62元；4．李子婴支付因拖欠房屋租金产生的违约金，自2020年9月15日起计算至判决生效之日止，按每日309.43元；5．李子婴支付2020年7月1日起至2020年9月14日止的物业管理费9，248.30元；6．李子婴支付自2020年9月20日起自实际迁出营业执照之日止的违约金，按每日2，787.66元计算。一审法院认定事实：系争房屋建筑类型为店铺，建筑面积为249.95平方米，用途为商业、办公、住宅，权利人为李航、黄伟伟。2019年5月31日，李航、黄伟伟作为出租方(甲方)、李子婴作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积为249.95平方米，乙方用于合法经营，租赁期自2020年7月1日起至2024年6月7日止，自2020年7月1日起至2021年6月7日，月租金为41，815元；自2021年6月8日起至2023年6月7日，月租金为43，906元；自2023年6月8日起至2024年6月7日，月租金为46，101元；房屋物业管理费为每月每平方米15元，支付方式为租金每2个月支付一次，并支付相当于3个月租金标准的租赁押金，首期租金(2020年7月1日至2020年8月31日)83，630元，乙方须于2020年6月25日之前支付给甲方，以后各期租金必须在上期租金对应的租赁期限届满七日前支付下期的租金。房屋物业管理费每3个月支付一次，乙方应于办理房屋交接手续前支付首期房屋物业管理费。乙方若存在下列情形时，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任：拖欠租金累计达15天以上的或拖欠除租金以外的其他费用(包括但不限于租赁押金、物业管理费、水电燃气费等)累计达15天以上的等，按此约定而由甲方单方解除合同的，乙方除应付清解除合同前未付的租金及其他相关费用外，还应承担违约责任。乙方未按时支付租金或其他费用的，每日按拖欠费用总额的3‰加收违约金。若乙方有上述情形之一的，甲方有权采取一切措施包括停止对乙方水、电、煤等供应，直至单方解除租赁合同，收回租赁房屋。乙方应向甲方支付违约金，违约金按租赁押金的双倍计算。若违约金不足以补偿甲方实际经济损失的，乙方仍应赔偿不足部分。因任何原因导致本合同解除／终止的，乙方应当于本合同解除／终止之日起3日内将租赁房屋内乙方营业执照(或其他证照)、宽带电话等注销或迁出，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付原日租金双倍的违约金，并支付相应天数的租金及发生的相关费用，直至该等证照注销或迁出之日止。合同签订后，李子婴未向李航、黄伟伟支付过租金、押金。2019年8月13日，馨燃公司成立，住所地为系争房屋。2020年9月14日，黄伟伟、李航向李子婴发出《告知书》，内容为：“李子婴：根据你我双方签署的《房屋租赁合同》，你已租赁我房屋，但你自合同起始日(2020年7月1日)至今(2020年9月14日)尚未支付我租赁押金125，445元以及租金1，393.80元＊76天=105，928.80元，且拖欠缴纳物业管理费、水电费等其它相关费用。根据合同规定，你的上述行为已构成严重违约，我方现与你解除合同。你须于本告知书发出后5日内(2020年9月19日截止)搬离我房屋，迁出你的营业执照(或其它证照)，移出你的物品(固定装修除外)，将房屋完好交还给我方，否则，2020年9月20日后我将自行收回房屋，并将屋内所有物品自行处置。”2020年9月16日，李航、黄伟伟向物业公司支付了系争房屋2020年7月1日至2020年9月14日的物业管理费9，248.30元。2020年9月20日，李子婴搬离系争房屋，并与李航、黄伟伟办理了房屋交接手续。2020年11月，黄伟伟、李航将系争房屋另租他人。一审法院另查，李航、黄伟伟曾与祥复公司签订《委托经营协议》《委托经营协议补充协议》，约定李航、黄伟伟委托祥复公司对系争房屋进行经营管理，期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止。2019年5月23日，祥复公司作为出租方(甲方)、李子婴作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2019年6月8日起至2020年6月30日止，月租金41，815元，租赁押金125，445元，合同另对双方的权利义务作了约定。2019年8月30日，祥复公司作为出租人(甲方)、李子婴作为原承租人(乙方)、馨燃公司作为现承租人(丙方)签订《商铺合同租赁主体变更协议》，约定甲方、乙方于2019年5月23日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，自2019年9月1日起，乙方在原合同中的全部权利、义务和责任一并转让给丙方等。一审法院审理中，李航、黄伟伟称，李子婴拖欠房租造成其租金、物业费、水电费的损失，合同解除后，其要重新寻找新租客，会产生房屋空置期和寻找新租客的中介费。李航、黄伟伟并称，李子婴逾期迁出营业执照，如新租客无法办理新的营业执照，房屋空置，对房屋后续的租赁、收取房租造成经济损失。一审法院认为，李航、黄伟伟与李子婴于2019年5月31日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，李子婴作为承租方，理应按约支付房租，其拖欠房租的行为，显属违约，理应承担相应的违约责任。李航、黄伟伟现要求确认其与李子婴签订的《房屋租赁合同》于2020年9月14日解除及要求李子婴支付自2020年7月1日起至2020年9月14日的租金103，143.62元的请求，李子婴表示同意，并无不当，一审法院予以准许。《房屋租赁合同》约定李子婴未按时支付租金或其他费用的，每日按拖欠费用总额的3‰加收违约金，并约定李子婴拖欠租金累计达15天以上的等，应支付违约金，违约金按租赁押金的双倍计算。李航、黄伟伟依据该合同约定要求李子婴支付解约违约金125，445元并按每日309.43元支付自2020年9月15日起计算至判决生效之日止的拖欠房屋租金产生的违约金的请求，一审审理中，李子婴认为，合同约定解约违约金为押金的双倍过高，李航、黄伟伟已于2020年11月重新出租系争房屋，故其主张的单倍押金的违约金也过高。对于合同约定的按日千分之三加收违约金的约定也过高，要求法院调整，一审法院现以李航、黄伟伟实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定李子婴应支付解约违约金30，000元，并按每日80元支付自2020年9月15日起计算至判决生效之日止的拖欠房租的违约金。馨燃公司的住所地至今未迁出系争房屋，显属违约，《房屋租赁合同》约定每逾期一日，李子婴应支付原日租金双倍的违约金，李航、黄伟伟现以此为据要求李子婴按每日2，787.66元支付自2020年9月20日起自实际迁出营业执照之日止的违约金，一审审理中，李子婴认为逾期迁出营业执照的违约金为日租金的双倍明显过高，一审法院依据上述所述，酌情确定李子婴按每日100元支付自2020年9月20日起至营业执照迁出或注销之日止的违约金。对于李航、黄伟伟现要求李子婴支付2020年7月1日起至2020年9月14日止的物业管理费9，248.30元的请求，依据《房屋租赁合同》的相关约定，物业费应由承租方支付，现李航、黄伟伟已向物业公司支付了该笔物业管理费，故李航、黄伟伟的该项请求，符合合同约定，一审法院予以支持。至于李子婴抗辩李航、黄伟伟现起诉的被告应为馨燃公司，而非李子婴个人。对此，一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》的承租方系李子婴，而非馨燃公司，且合同也未约定将由馨燃公司承接承租方的权利、义务，馨燃公司成立后，三方亦未签订过相关协议，现李航、黄伟伟认为承租方即为李子婴，故一审法院对于李子婴的上述抗辩意见，不予采信。至于李子婴与祥复公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，因该合同约定的租期与案涉《房屋租赁合同》的租期并不重叠，故李子婴与祥复公司之间就租赁合同产生的债权债务关系非本案处理范围，其可另行主张。一审法院判决：一、李航、黄伟伟与李子婴于2019年5月31日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月14日解除；二、李子婴应于判决生效之日起十日内支付李航、黄伟伟解约违约金30，000元；三、李子婴应于判决生效之日起十日内支付李航、黄伟伟自2020年7月1日起至2020年9月14日的租金103，143.62元；四、李子婴应于判决生效之日起十日内支付李航、黄伟伟拖欠房租违约金，自2020年9月15日起计算至判决生效之日止，按每日80元计算；五、李子婴应于判决生效之日起十日内支付李航、黄伟伟自2020年7月1日起至2020年9月14日止的物业管理费9，248.30元；六、李子婴应于判决生效之日起十日内支付李航、黄伟伟自2020年9月20日起至上海馨燃健康管理咨询有限公司的营业执照迁出或注销之日止的违约金，按每日100元计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：二审中，李子婴提供二份《企业信用信息公示报告》(上海洞龙餐饮管理有限公司、上海膳傲餐饮管理有限公司)，证明：在馨燃公司注册前，系争房屋就有其他公司的注册信息，故馨燃公司营业执照是否迁出不影响后续其他公司的注册，也不会对李航、黄伟伟造成损失。李航、黄伟伟发表如下意见：真实性没有异议，不认可其证明目的，迁出营业执照是李子婴的义务，其拒不迁出显然存在过错，双方也明确约定了违约责任，故李航、黄伟伟向李子婴主张该违约责任，是有合同依据和事实依据的；无论同一地址是否可以注册多家企业，李子婴未迁出营业执照，都会给其他承租人带来可能无法办理营业执照的顾虑，也必然会影响系争房屋的后续招租；一审法院已经对合同约定的违约金标准进行调整。以上事实有当事人提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，关于李子婴上诉提出其并非本案适格被告的意见。首先，案涉《房屋租赁合同》载明的出租方为李航、黄伟伟、承租方为李子婴，故根据合同相对性而言，李航、黄伟伟以李子婴为被告提起本案诉讼，并无不当。其次，即便李子婴与祥复公司也曾就系争房屋签订过《房屋租赁合同》，且约定将合同中的权利义务和责任一并转让给馨燃公司，但该《房屋租赁合同》约定的租期与案涉《房屋租赁合同》约定的租期并不重叠，故李子婴与祥复公司之间的债权债务关系非本案处理范围。鉴于上述分析，李子婴的该上诉意见，本院不予采纳。关于李子婴上诉提出其向祥复公司支付的租赁押金、物业押金等费用可用于抵扣李航、黄伟伟主张的租金等费用的意见。因李子婴与祥复公司之间的债权债务关系非本案处理范围，李子婴可另行主张，且李航、黄伟伟也不同意抵扣，故李子婴的该上诉意见，本院也不予采纳。关于李子婴上诉提出其不应承担逾期迁出营业执照的违约金的意见。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人均应按约履行。案涉《房屋租赁合同》约定，承租方应当于合同解除／终止之日起3日内注销或迁出营业执照，否则向出租方支付原日租金双倍的违约金，直至证照注销或迁出。而馨燃公司的住所地至今未迁出系争房屋，故李子婴应承担相应的违约责任。一审法院依据合同约定、考虑到本案实际情况，酌情确定李子婴按每日100元支付自2020年9月20日起至营业执照迁出或注销之日止的违约金，该金额尚属合理，本院予以维持。综上所述，李子婴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，407元，由上诉人李子婴负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆法官助理 沈 宸书 记 员 刘 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……