安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2724号上诉人（原审被告）：张璟玺，男，1986年2月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。被上诉人（原审原告）：安徽瑞康物业集团有限公司，住所地安徽省蚌埠市万达广场二期A1号楼16层001604-001605室，统一社会信用代码913403006742061952。法定代表人：高超，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁玉环，江苏品迈律师事务所律师。上诉人张璟玺因与被上诉人安徽瑞康物业集团有限公司（以下简称瑞康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2021）皖0302民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张璟玺上诉请求：撤销一审判决并依法改判一、瑞康物业公司承担房屋屋顶维修费用及屋顶渗水造成的室内损失费用共计10000元；二、返还张璟玺每月多交的30元停车管理服务费；三、返还2012年-2016年每年多交的电梯费共计1248元。事实与理由：一、张璟玺一审中提出的消防、监控、污水等问题系常年存在的顽疾，和物业沟通后长期得不到回应、整改。2021年5月因业主委员会成立，物业才开始整改。二、张璟玺所在单元曾发生火灾，消防设施至今仍未维修好，存在重大安全隐患，给张璟玺及家人的身心健康造成困扰，要求物业公司赔偿精神损失费用。三、瑞康物业公司不经同意私自让人在张璟玺屋顶安装基站，致屋顶漏水、房顶开裂、墙面发霉、室内装修损坏。四、瑞康物业公司提供的《前期物业服务合同》约定地下固定车位按120元/月的标准收取，张璟玺实际每月缴费150元，由此造成的损失瑞康物业公司应予返还。五、张璟玺未收到缴费书面通知。六、如瑞康物业公司帮助张璟玺解决实际问题，张璟玺愿意补齐物业费用。瑞康物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律略有错误，应当改判支持瑞康物业公司的全部诉讼请求。建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，对业主具有约束力。瑞康物业公司在龙城一品小区提供物业管理服务至今，张璟玺理应支付物业费。张璟玺提出的物业管理服务不到位等情况，可以通过业主委员会或召开业主大会等形式，对物业的服务予以监督或者解除合同关系，但不能成为其拒交物业服务费的正当理由。张璟玺的房屋质量问题和要求返还车位费等，属于另一法律关系，可另行解决。二、瑞康物业公司依据前期物业服务合同在案涉小区提供物业服务没有间断，而且主张的债权也是按月连续计算没有间断，物业服务公司以业主交纳物业费维持日常运营，其没有理由怠于收取物业费，故瑞康物业公司主张的物业服务费并未超过诉讼时效，应当支持瑞康物业公司的全部诉讼请求。三、关于同时履行抗辩权，因物业服务合同与一般民事合同不同，具有公共服务性和强制继续履行的特点。在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证整体业主的权益。因此，业主和物业公司都不应存在同时履行抗辩权。瑞康物业公司向一审法院起诉请求：一、张璟玺支付拖欠的2016年10月1日至2021年9月30日期间的物业服务费人民币3212元（0.55元/月平方米＊97.33平方米＊60月=3212元）；二、张璟玺从逾期之日起每日按应缴费用千分之二的标准支付违约金，暂按200元计算；三、张璟玺承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月10日，中国房地产开发蚌埠有限公司与瑞康集团公司的前身瑞康管理公司签订《前期物业服务合同》，约定对坐落于蚌埠市凤阳东路北侧的中房．龙城一品，总建筑面积63480平米的商业．住宅进行物业管理；多层住宅0.4元/月/平方米，高层多层住宅0.55元/月/平方米；在服务内容与质量方面约定，前期服务包括内容：1．物业共用部位的维修、养护和管理，2．共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；物业服务费用（物业服务金）第一年按半年、一年一次性交纳，以后业主自愿按年、半年交纳，业主或物业使用人应在合同期内履行交纳义务；本合同期限自2012年5月10日起至该小区业主委员会成立选聘新物业公司止；2013年10月24日，瑞康管理公司与被告签订《前期物业管理服务协议》和《龙城一品小区物业管理规定》。其内容完全一致，载明：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的情况下，同意签订本协议，各自依照本协议约定，行使权利，履行义务。”同日，张璟玺出具了《承诺书》，承诺遵守《业主管理规约》，对违反管理规约的行为承担连带责任。张璟玺居住该区后，至2016年10月1日前一直按期缴纳物业费。该区近年丢失多部电瓶车，所有监控损坏，消防无水，损坏严重。张璟玺提交的照片显示：路面环境脏乱；路面凹凸受损，污水遍布等。许多业主以物业未尽到管理职责为由拒绝缴纳物业费。一审法院认为，瑞康物业公司、张璟玺签订的《前期物业管理服务协议》、《龙城一品小区物业管理规定》，张璟玺出具的《承诺书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定。张璟玺愿意签订该协议即表示接受瑞康物业公司提供的物业服务。小区的物业服务是一种同时具有社会公共服务和对每个业主个体服务性质的群体性服务，也是一种不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务的这一特性，决定了在服务过程中，不可避免地会出现一些问题，也不可能同时满足各业主的不同需求，致使物业服务公司与业主之间经常会出现矛盾。如果业主因物业服务有瑕疵，或不能达到自己的期望而拒交物业费，必然导致因业主欠费，物业服务公司难以维继，服务水平下降的恶性循环，最终受损的是业主的利益。涉案的小区，拒绝交纳物业费的也是少数业主，说明物业公司提供的物业服务得到了多数业主的认可。张璟玺现仍居住该小区，享受着物业服务，形同用其他业主交纳的物业费为其服务，对其他业主是不公平的。庭审中，张璟玺也表示因瑞康物业公司未尽到管理责任，只是暂缓缴纳，并非不缴纳。综合考量，瑞康物业公司在管理方面存在的问题主要是：小区环境部分区域脏乱，路面受损，地面污水未及时清扫，电线外露，监控设备损坏、消防隐患等。对张璟玺提出的上述问题，瑞康物业公司应当予以积极回应、整改、反馈，务必增强与业主的相互信任。只有增强互信，多些沟通和交流，努力改善两者关系，才能形成物业服务与业主间的良性循环。如果物业服务存在重大瑕疵不尽如意，业主可提出合理化建议，要求物业采取补救措施直至终止物业服务合同，选聘新的物业服务企业等方式维护合法权益。瑞康物业公司在物业服务方面存在的瑕疵，不能作为张璟玺拒付物业费的正当理由。至于瑞康物业公司主张的违约金，因其提供的物业服务确有瑕疵，张璟玺并非无辜拒缴物业费，故瑞康物业公司主张违约金，不予支持。关于张璟玺提出的诉讼时效问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”瑞康物业公司提交的证据显示，瑞康物业公司于2020年12月10日将缴费通知书张贴在张璟玺门上。庭审中，张璟玺未提出异议。瑞康物业公司主张权利的时间可认定为2020年12月10日，瑞康物业公司不能证明在2020年12月10日前主张过权利，诉讼时效应从2020年12月10日起计算。自2017年12月10日前超过三年诉讼时效，超过部分不予支持。张璟玺自2017年12月10日至2021年9月30日，3年9个月20日，按46个月计算，物业费为2463（0.55元/月平方米＊97.33平方米＊46月）元，应具实给付。张璟玺要求瑞康物业公司赔偿因物业管理失责或不作为造成的财产损失，可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，第四十二条第一款，第六十七条之规定，判决：一、张璟玺支付瑞康物业公司自2017年12月10日至2021年9月30日物业费2463元。于判决生效之日起十日内付清。二、驳回瑞康物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元减半收取25元，由张璟玺负担20元，瑞康物业公司负担5元。本院二审期间，各方当事人均没有提供新的证据。当事人对一审法院认定事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。瑞康物业公司提供了物业管理服务，张璟玺作为案涉小区业主，按时交纳物业服务费用系其法定义务。关于张璟玺提出瑞康物业公司不作为，要求瑞康物业公司解决其相应问题后其愿意缴纳物业费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。具体到本案，瑞康物业公司履行服务义务虽存在瑕疵，但尚不足以构成重大瑕疵，张璟玺拒缴物业费没有法律依据。同时，也正是因为瑞康物业公司存在需要完善物业服务的情形，一审判决已对于瑞康物业公司主张违约金的诉讼请求予以驳回。关于张璟玺上诉请求二审法院判决瑞康物业公司赔偿其损失及返还其多交纳的停车管理服务费及电梯费主张，本案为物业服务合同纠纷，如张璟玺认为瑞康物业公司对其造成侵权及瑞康物业公司违反《前期物业服务合同》约定多收取相关费用，可另案诉讼主张。综上，张璟玺的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张璟玺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  庞 玲审 判 员  胡玉巧审 判 员  穆 莉二〇二一年九月二十八日法官助理  郭艳丽书 记 员  邵春玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。