北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10088号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘明会，男，1940年12月1日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘浩（刘明会之子），1972年3月27日出生，北京公交总公司电车三队职工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：郭国增，河南隆翔律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈小博，男，1968年4月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贺锋，北京敦德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙翠莲，女，1957年3月14日出生，汉族，退休工人，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘国锋，河北信正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈雪梅，女，1973年12月6日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人刘明会、上诉人陈小博因与被上诉人龙翠莲、陈雪梅农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12152号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘明会上诉请求：撤销一审判决第三项，支持刘明会一审对反诉的答辩意见，诉讼费由龙翠莲、陈小博、陈雪梅承担。事实和理由：刘明会主张合同无效及归还房屋的目的系为居住，诉讼期间涉案房屋所在村不涉及拆迁亦无相关政策文件，一审法院在刘明会未获得宅基地区位补偿款情况下判决其支付区位补偿款有失公平，该项应在拆迁时另行处理。房屋及附属物重置成新应按双方过错比例承担，本案合同因违反法律强制性规定而无效，双方对此均有过错，应由双方按过错比例承担责任，不应由刘明会承担全部责任。陈小博上诉请求：撤销一审判决第三项，改判刘明会于判决生效之日起90日内给付龙翠莲、陈小博、陈雪梅宅基地区位补偿款279930元，房屋及附属物重置成新价253683元。事实和理由：陈小博主张不应适用民法典审理；本案为农村房屋买卖合同纠纷，合同一方当事人陈洪志已去世，一审判决合同无效后，相应补偿款项应由龙翠莲、陈小博、陈雪梅共同继承，但继承与本案不属于同一法律关系，一审判决对继承问题一并作出处理超出诉讼请求及反诉请求；因本案农村房屋买卖合同无效，故2015年10月19日签订的《协议书》无效，陈洪志处分房屋行为无效，陈小博、陈雪梅应当享有继承权。龙翠莲辩称，同意一审判决。陈雪梅同意陈小博的上诉意见。刘明会向一审法院起诉请求：1.确认刘明会与陈洪志于2004年9月1日就北京市房山区周口店镇山口村一区28号宅院签订的房屋买卖合同无效；2.龙翠莲将北京市房山区周口店镇山口村一区28号宅院及房屋腾退后返还给刘明会；3.诉讼费由龙翠莲承担。龙翠莲向一审法院提起反诉请求：1.刘明会向龙翠莲支付购房款26000元、房屋重置成新价138073元、设备、装修及附属物价格115610元、信赖利益损失401822元、鉴定费8000元，共计689505元；2.刘明会承担本案本诉、反诉费用。陈小博、陈雪梅向一审法院提起反诉请求：1.刘明会向龙翠莲、陈小博、陈雪梅支付购房款26000元、房屋重置成新价138073元、设备、装修及附属物价格115610元、信赖利益损失401822元、鉴定费8000元，共计689505元；2.刘明会承担本案本诉、反诉费用。一审法院认定事实：刘明会在北京市房山区周口店镇山口村一区28号有宅院一处（以下简称28号院）。2004年9月1日，刘明会（卖方）与陈洪志（买方）签订房屋买卖合同，约定：卖方将其所有的房屋及院、树卖给买方，全部售价26000元，合同生效后一次性付清，并对其他事项进行了约定。协议签订后，陈洪志交付给刘明会26000元，刘明会将28号院交付陈洪志居住使用。陈洪志购买28号院后对宅院房屋进行了装修、改建。陈洪志有一子一女，长子陈小博，长女陈雪梅。陈洪志与龙翠莲于2014年11月17日登记结婚，双方均系再婚，婚后无共同子女，婚后在一区28号院居住生活。陈洪志、龙翠莲、陈雪梅均系北京市城镇居民，非山口村集体经济组织成员。2015年7月29日，陈洪志书写遗嘱一份，内容为陈洪志百年之后陈雪梅将一区28号院买卖协议交给龙翠莲，龙翠莲对其照顾，陈洪志决定将一区28号院交给龙翠莲处理。2015年10月19日，陈洪志（甲方）、龙翠莲（乙方）、陈小博（丙方）、陈雪梅（丁方）签订协议书一份，其中约定：甲方与乙方日常生活互相照顾，生活费用、身体健康问题发生的费用由甲乙双方自行解决，丙方和丁方在自愿及条件允许的情况下对甲方提供必要的照顾。如乙方依据本协议妥善照顾甲方的生活及健康直至其去世，丙方和丁方承诺放弃对甲方所有的周口店镇山口村28号房产的继承权。同意上述房产的全部权利由乙方继承。并约定甲乙双方去世后，周口店镇山口村28号房产归丁方所有。2015年12月30日陈洪志去世。现刘明会以农村房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，要求确认与陈洪志所签协议无效，龙翠莲返还房屋。经法院释明，龙翠莲认可双方签订的协议书无效，提起反诉要求刘明会赔偿损失，并申请对28号院区位补偿款、房屋及附属物价值进行评估。经北京京港房地产估价有限公司评估，28号院宅基地区位补偿价及房屋、附属物重置成新价：655505元，其中宅基地区位补偿价：399900元；宅基地超占面积区位补偿价：1922元；房屋重置成新价值：138073元、设备、装修及附属物价格115610元。龙翠莲支付评估费8000元。陈小博、陈雪梅表示要求作为继承人参加诉讼，主张权利，否认遗嘱效力。各方当事人在一审中均认可诉争28号院房屋尚未拆迁。刘明会认为评估报告未考虑房屋、附属物使用折旧，应当予以减除。28号院尚未拆迁，龙翠莲无权主张宅基地区位补偿款。龙翠莲对此不予认可。刘明会称其对陈小博、陈雪梅是否有权主张继承权利，不发表意见。龙翠莲认为其照顾陈洪志直至其去世，且陈洪志丧葬事宜由其出资办理，依据2015年10月19日协议书的约定，28号院房产应由其继承，陈小博、陈雪梅无权主张继承，且28号院一直由其居住使用，刘明会赔偿的经济损失应归其所有。陈小博、陈雪梅认为28号院房产系陈洪志遗产，应由陈小博、陈雪梅、龙翠莲共同继承，2015年10月19日协议书效力待定，应另行解决。一审法院认为，宅基地使用权作为农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案买卖合同的标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。而宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，与特定的身份关系相联系，不允许任意向非集体经济组织成员转让。刘明会与陈洪志签订的农村房屋买卖合同必然涉及相应宅基地使用权的变更。陈洪志在购房时不是诉争房屋所在地集体经济组织成员，不享有相应的宅基地使用权。陈洪志去世后，龙翠莲、陈雪梅均非诉争房屋所在地集体经济组织成员，亦不享有相应的宅基地使用权。刘明会、陈洪志签订的合同违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。28号院系陈洪志与龙翠莲婚前购买，应属陈洪志个人财产，现陈洪志已去世，28号院房屋财产权利应由龙翠莲、陈小博、陈雪梅继承。结合陈洪志、龙翠莲、陈小博、陈雪梅2015年10月19日签订的协议书，龙翠莲已履行协议约定义务，28号院房产应由龙翠莲继承，且龙翠莲一直居住使用28号院房产。合同无效后，龙翠莲应承担腾退宅院及房屋义务。刘明会与陈洪志签订的协议无效，刘明会要求龙翠莲返还28号院房屋、附属物的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。返还宅院房屋时间，法院酌情考虑。刘明会将28号宅院出卖给非集体组织成员的陈洪志，故对于合同无效，刘明会应承担主要责任（70%）。对于龙翠莲反诉主张的房屋、附属物重置成新价应按评估报告确定价值予以给付。上述款项已包括陈洪志购房款26000元，龙翠莲再次要求刘明会返还购房款的反诉请求，没有事实依据，法院不予支持。对于龙翠莲反诉主张的宅基地区位补偿价399900元，依据双方过错程度，刘明会应予以给付279930元。评估报告依据28号院房屋、附属物现值进行的评估，刘明会认为未考虑使用房屋导致折旧费用，缺乏事实依据，法院不予采纳。刘明会认为龙翠莲非山口村集体组织成员，无权使用28号院宅基地，28号宅院未涉拆迁，无权主张宅基地区位补偿款，结合房地一体的格局，该反诉抗辩理由，法院不予采信。双方各自要求过高部分，法院不予支持。陈小博、陈雪梅认为2015年10月19日签订协议书属于效力待定，可另行解决，反诉要求赔偿经济损失，无事实法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年4月判决：一、刘明会与陈洪志于2004年9月1日签订的协议书无效；二、龙翠莲于判决生效之日起九十日内返还刘明会位于北京市房山区周口店镇山口村一区28号宅院房屋、附属物；三、刘明会于判决生效之日起九十日内给付龙翠莲宅基地区位补偿价279930元、房屋及附属物重置成新价253683元，共计533613元；四、驳回刘明会的其他诉讼请求；五、驳回龙翠莲、陈小博、陈雪梅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘明会补充提交周口店镇人民政府招标公告，主张以此证明山口村属于保留村，不涉及拆迁。陈小博对招标公告的真实性认可，对关联性及证明目的不予认可。龙翠莲对招标公告的真实性认可，对关联性及证明目的不予认可。陈雪梅同意陈小博的质证意见。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，陈洪志与刘明会签订农村房屋买卖协议，陈洪志并非涉案房屋所在村集体组织成员，一审法院经审查认定双方之间的协议违反了法律、法规强制性规定，应属无效，并无不当。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈洪志与刘明会签订农村房屋买卖协议被认定无效后，一审法院对刘明会要求返还涉案房屋及附属物的诉讼请求予以支持，同时考虑到刘明会将农民集体所有的宅基地上房屋出卖给非集体成员陈洪志，认定刘明会应承担主要过错责任，并根据评估结果认定刘明会应向买受方给付相应宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价，上述认定及处理均无不当。但因陈洪志在本案诉讼前已经死亡，陈洪志作为涉案房屋原买受人在合同被认定无效后应自刘明会处取得的给付利益，应当由陈洪志的法定继承人共同取得。根据本案的客观情况，龙翠莲、陈小博、陈雪梅均系陈洪志的法定继承人，刘明会应当向龙翠莲、陈小博、陈雪梅支付相应宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价。本案系刘明会作为原告要求确认合同无效而提起的农村房屋买卖合同纠纷，与龙翠莲、陈小博、陈雪梅之间就取得的利益具体分配产生的争议，属于不同法律关系，一审法院直接在本案中判决陈洪志仅向龙翠莲支付宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价，确有不妥，本院依法予以变更。陈洪志向龙翠莲、陈小博、陈雪梅支付相应宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价后，龙翠莲、陈小博、陈雪梅如对上述款项的具体分割产生争议，应依法另案解决。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，涉案事实发生在民法典施行前，一审法院适用民法典审理本案，与上述规定不符，本院一并予以指正。综上，刘明会的上诉请求不能成立，本院不予支持。陈小博的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12152号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12152号民事判决第四项、第五项；三、变更北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12152号民事判决第三项为：刘明会于本判决生效之日起九十日内给付龙翠莲、陈小博、陈雪梅宅基地区位补偿价279930元、房屋及附属物重置成新价253683元，共计533613元；四、驳回刘明会的其他诉讼请求。五、驳回龙翠莲、陈小博、陈雪梅的其他反诉请求。二审案件受理费14635元，由刘明会负担（已交纳9100元，余款于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年九月十五日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树