北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7244号上诉人（原审被告）：王建平，女，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：张海英，女，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘剑华，北京市承光律师事务所律师。上诉人王建平因与被上诉人张海英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初45092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王建平、被上诉人张海英之委托诉讼代理人刘剑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王建平上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二项，请求依法改判王建平不支付张海英违约金6450元、张海英返还房屋内的物品。上诉理由是：双方之间没有续签合同；王建平支付房租不是支付给了张海英，是支付给了甘某。张海英辩称：同意一审判决，不同意王建平的上诉请求和理由。根据双方签订的房屋租赁合同第10条第1款约定，承租人有不按约定支付租金的情况，应当按照月租金的100%支付违约金，双方签订合同时有明确的约定，故一审判决的违约金是依据合同作出的判决。张海英向一审法院起诉请求：1.判令王建平支付张海英欠付的2018年7月26日至2020年7月25日的房屋租金140900元及利息（24800元从2018年7月26日起计息，38700元从2019年1月26日起计息，38700元从2019年7月26日起计息，38700元从2020年1月26日起计息，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2.判令王建平支付张海英违约金8600元；3.诉讼费由王建平承担。一审法院认定事实：2016年7月25日，张海英（出租人、甲方）与王建平（承租人、乙方）与居间方签订北京市房屋租赁合同，约定张海英将涉案房屋出租给王建平，租赁用途为办公，租赁期自2016年7月26日至2018年7月25日，租金6450元每月，押一付六。合同中约定，乙方不按照约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金200%标准支付违约金。双方均认可王建平共计向张海英合同中指定的其丈夫甘某的账户内支付175150元，合同到期后，双方口头约定按照原合同继续履行。经询，涉案房屋原产权人系张海英，其已于2020年8月将涉案房屋出售。张海英主张因王建平未按约定支付租金，其多次催促无果后，于2020年7月26日通过快递和短信的形式向王建平发送解除合同通知函，主要内容为“按照合同约定，贵方应在起租日前支付起租日后六个月的房租。但贵方未按约定缴纳房租。且2018年-2019年部分房租、2019年至今全部房租，至今未予缴纳。根据合同第九条第四款约定，现通知贵方：1.即日起解除贵我双方签订的合同；2.贵方应于合同解除日起5日内按照合同约定将房屋返还我方。逾期未返还房屋，房屋内遗留物将被视为贵方的废弃物进行处理，贵方逾期返还房屋给我方造成的影响，所有经济损失将由贵方承担。”王建平否认收到上述解除合同通知函。庭审中核查其手机短信记录，其2020年7月26日向张海英回复“你好，我这边的账还是没有要回来，我很焦急上火，因为疫情到现在你的那个房子一直没有人去办公，你要用就用，但是我会把房租算到我给你结账那天，不会少一天的，被疫情闹得，相互理解吧”，王建平对此作出的解释是“房租什么时候我们双方结账，我付到什么时候。张海英着急用，可以先用这房子。”王建平主张因张海英未办理电梯卡，其于2019年5月之后未再进楼办公，房屋内留存有其物品，后来钥匙也退还给张海英，认为租金应支付至2019年12月31日。同时，其表示2020年疫情期间没有办公，受到了影响，如果判定疫情期间需要支付租金，希望法院进行酌减。一审法院认为，张海英与王建平签订的北京市房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。到期后，双方口头约定按照原合同继续履行，形成事实上的租赁合同关系。关于合同解除，王建平虽主张其2019年5月之后未再进楼办公，但未提交证据证明，未明确提出解除合同且房屋内一直留存有其物品，故对于其主张租金仅应支付至2019年12月31日的主张，不予采信。张海英于2020年7月26日向王建平发送解除合同通知函，王建平虽否认收到该通知函，但其同日发送给张海英的短信中未对合同尚未解除提出质疑。综上，认定双方之间的合同关系于2020年7月26日终止。根据查明，王建平共计向张海英支付了175150元（包括押金6450元），按照合同约定，尚欠租金未支付。对于具体的租金数额，法院将押金折抵一个月租金，考虑到疫情确对其营业收益产生重大减损，故法院对租金标准依据公平原则酌情进行调整。张海英主张的利息损失，于法无据，法院不予支持。王建平确存在拖欠租金的事实，根据合同约定，其应向张海英支付违约金，具体数额法院确认为一个月租金标准。关于张海英主张的违约金8600元中包括其垫付的水电费、宽带费等，但未提交证据，故法院对垫付的水电宽带费用不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、王建平于判决生效后七日内给付张海英欠付房屋租金115100元；二、王建平于判决生效后七日内给付张海英违约金6450元；三、驳回张海英的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王建平为证明其主张，向本院提交了如下新证据：1.张海英的房产证复印件及张海英身份证复印件；2.张海英与王建平的短信聊天记录；3.王建平和张海英的短信聊天记录以及王建平给甘某缴纳房租的转账记录；4.王建平和张海英的短信聊天记录；5.办公室内物品照片。证据1用以证明一审中张海英没有提供房产证原件或复印件，仅凭一份没有续签的合同就能立案，张海英房产证上的房屋产权是单独所有，租赁合同是与张海英签订，而房屋租金却要求打给甘某，张海英私改房屋规划用途，将客房租给公司办公；证据2用以证明张海英重复乱要房租；证据3用以证明张海英房产证上的房屋产权是单独所有，租赁合同是与张海英签订，而房屋租金却要求打给甘某；证据4用以证明张海英2020年3月以要出售房屋为由，将租赁房屋钥匙要回；证据5用以证明租赁房屋内的主要物品。张海英对证据1-4的真实性认可，对证明目的不予认可；对证据5的真实性、证明目的均不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张海英与王建平签订的北京市房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方当事人均认可原租赁合同到期后，王建平继续租赁涉案房屋，故原租赁合同的内容对双方当事人仍然具有约束力。现王建平确存在拖欠租金的事实，根据租赁合同的约定，其应向张海英支付违约金，一审法院将违约金的具体数额确认为一个月租金并无不当，本院予以确认。关于王建平要求张海英返还租赁房屋的物品，属于二审中新增加的诉讼请求，本院对此不予处理，王建平可另行提起诉讼。综上所述，王建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王建平负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 华审 判 员  王丽蕊审 判 员  吴博文二〇二一年九月二十六日法官助理  甄乾龙书 记 员  王晓逊