广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终3157号上诉人（一审原告）：珠海市二城物业管理有限公司,住所地：珠海市香洲。法定代表人：陈俊宏，副总经理。委托诉讼代理人：邓美莲，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玲，广东海鸥律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：韩桃，男，汉族，1979年12月8日出生，住珠海市香洲区。一审原告珠海市二城物业管理有限公司（下称二城公司）因与一审被告韩桃物业服务合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初16824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实韩桃系珠海市香洲区创业路23号“鸿运花园”X栋X单元X房的产权人，2011年3月取得不动产权登记，房屋建筑面积为64.74平方米。2013年7月10日甲方珠海市鸿运花园业主委员会与乙方二城公司签订《物业管理服务委托合同》，约定1.甲方委托乙方为鸿运花园提供物业管理服务；2.物业管理服务费：商铺按1.98元每月每平方米收取，住宅按0.66元每月每平方米收取；3.委托管理期限为叁年，自2013年6月1日零时起至2016年5月31日24时止；4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费等其他费用时，按从逾期之日起每日按所欠费用的总额的1‰交滞纳金。2014年1月18日甲方珠海市鸿运花园业主委员会与乙方二城公司再签订《物业管理服务委托合同》，约定1.甲方委托乙方为鸿运花园提供物业管理服务；2.物业管理服务费：商铺按1.98元每月每平方米收取，住宅按0.66元每月每平方米收取；3.委托管理期限为叁年，自2014年1月1日零时起至2016年12月31日24时止；4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费等其他费用时，按从逾期之日起每日按所欠费用的总额的1‰交滞纳金；5.双方是否续签或终止合同，应在本合同期满30天前向对方提出书面意见。如合同期满，双方均未书面提出终止合同的要求，则本合同继续有效，直至其中一方提出终止合同一个月后或双方重新签订新的委托合同后，本合同终止。2015年7月10日二城公司发出《公告》，称鸿运花园小区共有住宅业主669户，业主专有部分建筑物面积60670.9平方米；调整物业管理收费价格新标准为住宅0.85元/平方米，业主表决同意379户，不同意14户（其余部分暂时联系不到），同意业主占56.65%。业主表决同意的占专有部分建筑物面积31001.64平方米，同意的面积占51.09%。根据相关法规规定，此次调整物业管理收费价格新标准为住宅0.85元/平方米，商业商铺2.00元/平方米，获得专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主和占总人数二分之一以上的业主同意。公告上加盖二城公司和鸿运花园小区业主委员会的公章，并有“张富基、陈潘磊、王志明、刘海宏”等人的签名。二城公司主张签名人员均为鸿运花园第一届业主委员会成员。二城公司称作出该份公告是在居委会指导下，由业委会成员和二城公司员工向小区业主发放意见征询表，征询小区业主意见后作出的。二城公司提交三份《意见征询表》，针对调价问题征询意见，但三份《意见征询表》仅有珠海市住房保障服务中心、珠海市建设工程质量监督检测站、中华人民共和国珠海海事局后勤管理中心三家产权单位的盖章确认同意调价。二城公司称对其余业主的意见征询表因为撤场而没有带走，无法提供。二城公司从2015年8月开始将物业管理费单价上调至住宅0.85元每月每平方米。2018年2月7日珠海市香洲区鸿运花园第二届业主委员会（下称鸿运花园第二届业委会）成立，2018年3月8日鸿运花园第二届业委会在珠海市香洲区梅华街道办事处进行了备案。2018年10月14日在鸿运花园召开业主大会，并组织业主在同年10月14日至10月21日期间对选聘鸿运花园新的物业管理公司进行投票。同年10月26日鸿运花园第二届业委会向鸿运花园全体业主发布了《鸿运花园业主大会表决结果公示》，表决结果显示：珠海市三好物业管理有限公司实际得票数为396、推定得票数196，总得票数592，总得票数占票数比率88.36%，占总建筑面积比率88.02%，当选为鸿运花园新的物业服务企业。同年11月3日鸿运花园第二届业委会向珠海市三好物业管理有限公司发出《中标通知书》，要求三好公司收到通知后在30天内与该业委会接洽商定服务合同事宜。同年11月25日鸿运花园第二届业委会向二城公司发出《致珠海市二城物业管理有限公司关于物业交接的告知函》，告知业主大会表决结果，称鸿运花园全体业主已选聘新的物业服务企业，请二城公司做好交接准备工作，最迟于同年12月10日完成办理交接手续，并配合新的物业服务企业做好交接工作。韩桃称该告知函已通过快递邮寄方式交付二城公司，提交了快递邮寄回执予以证明。快递邮寄回执显示函件已于2018年11月26日被签收。二城公司不认可收到该告知函。2019年1月11日鸿运花园小区业主李**向一审法院起诉鸿运花园第二届业委会，请求1.确认鸿运花园第二届业委会举行的小区业主大会选聘物业管理公司投票过程违反法定程序，作出的《香洲区鸿运花园业主大会表决结果公示》无效；2.确认鸿运花园第二届业委会向珠海市三好物业管理有限公司发出的中标通知无效，因此签订的合同无效。该案经审理后，一审法院于2019年5月9日作出（2019）粤0402民初609号《民事判决书》，判决驳回李**的全部诉讼请求。李**不服上诉至本院，本院审理后于2019年9月18日作出（2019）粤04民终2171号终审判决，认定“鸿运花园第二届业委会通过组织召开业主大会投票表决选聘小区新的物业服务企业，业主大会的工作进程均是公开进行的，……没有违反法定程序，符合国务院《物业管理条例》第十五条和《广东省物业管理条例》第二十四条的规定。”遂驳回李**的上诉请求，维持一审判决。随后因二城公司拒绝鸿运花园第二届业委会办理交接退场手续的要求，鸿运花园第二届业委会遂向一审法院提起诉讼，要求判令二城公司撤出鸿运花园小区物业服务区域并移交物业服务资料、移交物业管理用房。一审法院立案（2019）粤0402民初863号，在2019年4月9日开庭审理中鸿运花园第二届业委会提交《致珠海市二城物业管理有限公司关于物业交接的告知函》作为证据，二城公司当庭表示收到鸿运花园第二届业委会邮寄的该告知函，但具体收函时间不清楚。一审法院同年4月15日判决，查明“鸿运花园第二届业委会于2018年11月25日告知二城公司，……要求二城公司最迟于2018年12月10日完成办理交接手续。后鸿运花园第二届业委会于2019年1月1日再次告知二城公司，要求二城公司最迟于2019年1月4日撤出鸿运花园小区。二城公司当庭表示收到上述两份告知函。”判决“一、珠海市二城物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内退出珠海市香洲区创业路23号鸿运花园小区的物业服务区域；……”。二城公司不服判决提起上诉，本院审理后作出（2019）粤04民终1903号民事裁定，认定“本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。……鸿运花园业委会需要经过小区业主大会作出起诉二城公司上述事项的决议后，才有权提起本案诉讼。……现鸿运花园业委会没有证据证明其提起本案诉讼经过业主大会合法授权，故鸿运花园业委会提起本案诉讼，非适格的原告，应予驳回。”遂裁定一、撤销一审判决；二、驳回鸿运花园第二届业委会的起诉。2019年12月31日鸿运花园第二届业委会向小区全体业主发出《补充通告》，称1.2019年二城物业对小区进行有效事实管理，提醒欠费业主交纳相关费用。2.对于二城物业的预收费用，业主可于2020年1月15日前与二城物业办理清退手续。3.定于2020年1月15日上午10时二城物业、三好物业、业主委员会三方办理移交工作，移交完成后二城物业即时退出小区，三好物业正式进驻小区管理。2020年1月15日二城公司退出鸿运花园小区。2020年7月15日鸿运花园小区业主胡杨慧向一审法院提起诉讼，请求确认鸿运花园第二届业委会作出的《补充通告》违反法定程序并损害业主权益，并予撤销。一审法院审理后作出（2020）粤0402民初9913号民事判决，判决一、撤销鸿运花园第二届业委会2019年12月31日作出的《补充通告》第1点；二、驳回胡杨慧的其他诉讼请求。该判决已于2020年9月12日发生法律效力。二城公司2020年9月22日提起本案诉讼，请求判令韩桃给付2018年11月至2019年12月物业管理费761.60元（按每月0.85元/㎡标准）、对讲系统维护费28元、公用电费56.70元、公用水费18.48元、其他费用7元及从2018年11月开始按每日1‰计算滞纳金397.53元（暂计至2020年5月30日止）。一审判决的理由与结果一审法院认为，本案双方的争议焦点主要为两项：一、二城公司是否有权收取2018年12月至2019年12月期间的相关物业费用；二、2015年8月（包含8月）之后的物业服务费收费标准如何认定。对于上述两项争议焦点，一审法院分析如下。一、二城公司是否有权收取2018年12月至2019年12月期间的相关物业费用。二城公司与珠海市香洲区鸿运花园业主委员会于2014年1月18日签订的《物业管理服务委托合同》明确约定，委托管理期限为三年，自2014年1月1日零时起至2016年12月31日24时止。二城公司在上述合同约定的委托管理期限到期后再未与鸿运花园小区业委会签订物业管理委托合同，但二城公司在上述合同到期后至2018年11月期间仍为鸿运花园提供物业管理服务，对鸿运花园存在事实管理。2018年10月26日鸿运花园小区经召开业主大会选聘了鸿运花园新的物业服务企业，可见鸿运花园小区业主已经由召开业主大会、选聘新物业服务企业的方式解除二城公司与鸿运花园之间存在的事实上的物业服务合同关系。韩桃提交的鸿运花园第二届业委会向二城公司发出的《致珠海市二城物业管理有限公司关于物业交接的告知函》，可证明鸿运花园第二届业委会已依据业主大会的决议向二城公司提出了退场并办理物业移交的通知。虽然二城公司在本案中不认可收到上述告知函，但结合二城公司在（2019）粤0402民初863号案件开庭审理时的陈述以及（2019）粤0402民初863号《民事判决书》、（2019）粤04民终1903号案件中查明的事实可以证明，鸿运花园第二届业委会以快递方式向二城公司寄送了上述告知函且二城公司已经收到上述告知函。依据上述证据，一审法院对上述事实予以确认。二城公司应当在收到上述告知函后，在告知函规定的最迟期限（即2018年12月10日）之前完成物业移交手续，但二城公司未及时办理交接手续并拒不退出涉案小区，则依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，二城公司无权要求韩桃支付2018年12月11日至2019年12月的物业服务费及公用水电费、对讲系统维护费和其他费用。二城公司提交鸿运花园第二届业委会于2019年12月31日发出的《补充通告》，用以证明鸿运花园第二届业委会认可二城公司在2019年对鸿运花园进行了有效事实管理，但该份补充通告中确认的事实管理已被（2020）粤0402民初9913号《民事判决书》撤销，故一审法院对二城公司依据该份《补充通告》而主张的事实管理期间不予采纳。二城公司要求韩桃支付2018年12月11日至2019年12月的物业服务费、公用水电费、对讲系统维护费、其他费用及滞纳金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、2015年8月（包含8月）之后的物业服务费收费标准如何认定。二城公司与珠海市香洲区鸿运花园业主委员会于2014年1月18日签订的《物业管理服务委托合同》中约定的物业服务费单价为0.66元/月/平方米，但2015年7月10日二城公司和珠海市香洲区鸿运花园业主委员会共同盖章确认发布《公告》，将物业服务费单价上调至0.85元/月/平方米。珠海市香洲区鸿运花园业主委员会在《公告》中确认涨价是经过向全体业主发放意见征询表，并获得占户数和专有面积二分之一以上业主的同意而做出。二城公司在本案中虽无法提交全部的意见征询表，但鸿运花园业主大部分已按照0.85元/月/平方米的价格向二城公司交纳了物业服务费，韩桃也已按照0.85元/月/平方米的标准向二城公司交纳了截至2018年11月之前的物业服务费，可见鸿运花园的大部分业主已经以向二城公司交费的行为认可调价的事实。故在大部分业主已实际交费且对涨价并未提出异议的情况下，韩桃应当按照住宅0.85元/月/平方米的收费标准向二城公司交纳2015年8月至2018年12月10日期间的物业服务费。按照建筑面积64.74平方米×0.85元/月/平方米的标准计算，韩桃每月应交纳的物业服务费为55.03元，但二城公司自愿将每月物业服务费调整为54.40元，该调整不损害韩桃的利益，为二城公司自行处分权利的行为，故一审法院按照二城公司的主张认定韩桃每月应当交纳的物业服务费为54.40元。韩桃应当向二城公司支付2018年11月至2018年12月10日期间的物业服务费72.53元。对于公用电费、公用水费、对讲系统维护费和其他费用，二城公司并未提交证据证明上述四项费用二城公司已实际发生，且2018年11月至2018年12月10日期间已超过合同期限，二城公司要求韩桃支付公用电费、公用水费、对讲系统维护费、其他费用无合同依据，证据不足，一审法院不予支持。对于滞纳金，韩桃欠费期间已超过合同期限，二城公司主张收取滞纳金无合同依据，一审法院亦不予支持。综上，韩桃应当向二城公司支付2018年11月至2018年12月10日期间的物业服务费72.53元。依照《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，一审法院判决如下：一、韩桃于判决发生法律效力之日起十日内向二城公司支付物业服务费72.53元；二、驳回二城公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由韩桃负担。当事人二审的意见一审原告二城公司不服一审判决，上诉请求判令撤销一审判决，依法改判。事实与理由如下：一、法院应支持2018年12月11日至2019年12月的物业管理等费用。二城公司继续为鸿运花园提供物业服务，根据公平及等价有偿原则，鸿运花园业主也应向支付物业费。根据2019年1月25日香洲区住房和城市更新局“珠香住更函(2019)41号”《关于转办鸿运花园小区物业管理纠纷的函》认定，鸿运花园小区业委会解聘二城公司的行为未经业主大会授权，且在程序上不符合相关法律、法规规定。由街道、居委会等相关部门做好协调工作，敦促鸿运花园小区业委会按法律规定程序召开业主大会合法解聘二城公司。双方一直就鸿运花园业委会选聘新的物业公司程序是否合法，产生纠纷以致诉讼。因该争议事项涉及二城公司应否退出鸿运花园的物业管理，在法院未作出生效判决予以确定之前，以防可能会产生与法院判决相矛盾的后果，二城公司不退出鸿运花园合情合理。后当2019年9月18日珠海市中级人民法院作出(2019)粤04民终2171号判决后，二城公司与鸿运花园业委会经梅华街道办、创业社区居委会主持下召开协调会，四方会议达成事项如下:确认正式移交时间、三好物业提前进场，且经四方签字鸿运花园业委会于2019年12月31日正式发出《补充通告》，上述行为可见，因鸿运花园业委会与二城公司就退场时间存在较大争议，经相关行政部门的介入及主持，双方才最终达成2020年1月15日退场的一致意见并已实际履行，并且确认2019年二城公司对小区合同期内的有效管理，虽然(2020)粤0402民初9913号民事判决书撤销了补充通告第一点确认的有效管理，只是因为鸿运花园业委会未取得业主大会授权的情况下，无权作出此通知，但是并未否定存在有效管理这一事实，同理，即使2018年12月10日鸿运花园业委会发出《致珠海市二城物管理有限公司关于物业交楼的告知函》，但该函同样没有取得业主大会授权或过半数业主通过，理应无效。另，物业服务合同属于持续性合同，不同于一时性合同，不能仅以物业服务合同期限届满事实来确定合同权利义务终止的时间。物业服务的供给是一个持续性的过程，物业服务人的选聘和续聘也必须经过法定程序，故在物业服务合同因履行期限届满而终止后，物业服务合同的相对方均须给予对方充足的时间进行详细、周到的安排，为另聘物业服务人以及进行物业交接工作做好准备，以避免突然间断的物业服务破坏正常物业管理秩序的情况发生。必要时，经物业服务合同双方协商，原物业服务人应持续提供物业服务至新物业服务人进场管理时止，以确保小区物业服务的延续性和稳定性。在此情况下，业主理应向原物业服务人支付其退场前即过渡期间的物业服务费用。二、二城公司与鸿运花园小区业主存在合同关系，不是事实管理关系。根据2014年1月18日二城公司和鸿运花园业委会签订的《物业管理服务委托合同》第33条约定，双方是否续签、终止合同应在合同期满三十日前向对方提出意见，若未提出，合同继续有效，直至一方提出书面终止一个月后，或签订书面新合同。本案中，鸿运花园业委会从未向二城公司提出书面终止或签订书面新合同，故双方的合同继续有效，二城公司收取拖欠费用业主滞纳金合法有据。三、法院应支持收取公用水电费、对讲机维护费和其他费用。根据2014年1月18日二城公司和鸿运花园业委会签订的《物业管理服务委托合同》第二十二条及珠海关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知“珠发改价(2014)10号”文件。其中合同约定，二城公司对业主自用设备的维修、养护及其他特约服务，由业主按实际发生的费用计付，收费标准需经业主同意。多年以来，因鸿运花园户型相差不大，且各类费用较低，故二城公司一直按照公用电费4.05元/月、公用水费1.32元/月、对讲机维护费2元/月、其他0.5元/月，固定标准收费方式收取，一直没有业主提出异议。在这种固定的收费模式，取得各业主认可，形成双方履约的惯例。故二城公司收取鸿运花园小区业主维护对讲机及其他费用(每月催收物业费产生的票据费用或银行托收的手续费)、公用水电费具有合同及法律依据。一审被告韩桃没有发表答辩意见。本院判决的理由与结果本院认为，2014年1月18日二城公司与鸿运花园业委会签订的《物业管理服务委托合同》第三十三条明确约定：合同期满，双方均未书面提出终止合同的要求，则本合同继续有效，直至其中一方提出终止合同一个月后或双方重新签订新的委托合同后，本合同终止。故在2016年12月31日合同期满后，双方未再签订新的物业服务合同，也并未终止物业服务关系的情况下，双方依约仍应按原有合同履行各自义务从而享有各自权利，但毕竟双方未再重新约定合同履行的期限，故事实上双方形成不定期的合同关系。对于该不定期合同关系，双方均依约享有随时解除合同的权利，该不定期合同关系在一方行使约定解除权后一个月解除。二城公司案中否认收到鸿运花园第二届业委会2018年11月25日发出的《致珠海市二城物业管理有限公司关于物业交接的告知函》，但案已查明，在一审法院审理（2019）粤0402民初863号案件中，二城公司对于鸿运花园第二届业委会提交的该告知函真实性不持异议，并确认收到。二城公司本案中否认收到该告知函的主张，本院不予采信。该告知函已明确告知已选聘新的物业服务企业并要求二城公司办理交接手续退场，鸿运花园第二届业委会解除与二城公司物业服务不定期合同关系的意思表示明确，故二城公司称该告知函未明确表示“解除”合同关系的主张，本院不予采纳。上述《物业管理服务委托合同》关于合同关系在一方行使约定解除权后一个月解除的约定，意在为双方解除合同关系交接善后留出合理的时间，该2018年11月25日发出的告知函要求二城公司最迟于同年12月10日完成办理交接，虽不及合同约定的“一个月”，但不因此导致鸿运花园第二届业委会解除合同关系的意思表示无效，况且并未有证据显示二城公司对此曾提出异议。但依约，双方的物业服务合同关系应至2018年12月25日解除。至于鸿运花园业主李**提起诉讼，认为鸿运花园第二届业委会选聘新的物业服务企业违反法定程序等主张，则与鸿运花园第二届业委会解除与二城公司的合同关系、二城公司依据合同约定退出鸿运花园的物业管理服务并无直接关联。鸿运花园第二届业委会解除与二城公司的合同关系，要求二城公司退场之后果由鸿运花园第二届业委会自行承担，二城公司上诉称为确保物业服务的“延续性和稳定性”故未退场，没有法律和合同依据。况且，本院终审认定鸿运花园第二届业委会选聘新的物业服务企业程序不违反法律、法规，系认定该程序自始合法有效，而并非俟本院终审认定之时才合法有效，故二城公司以他案仍诉讼中，故未退出小区物业管理服务的主张，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定”的规定，一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定并无不当。该条司法解释第一款规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”，第二款更明确规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”故二城公司在鸿运花园第二届业委会致函解除了物业服务合同关系后，在合同约定的期限内拒不退出物业服务区域，移交物业服务用房、设施及相关资料，而诉讼提出案涉主张，没有法律和事实依据，一审判决驳回二城公司请求判令韩桃支付合同解除后的物业服务费等主张正确，本院予以维持。韩桃应当向二城公司支付2018年11月至2018年12月25日每月54.40元（二城公司一审自愿调整）的物业服务费，即99.73元（54.40×1+54.40×25/30）。2014年1月18日《物业管理服务委托合同》约定逾期交纳物业服务费时，按从逾期之日起每日按所欠费用的总额1‰交滞纳金，故韩桃还应当依此支付物业服务费滞纳金。滞纳金应自2018年12月1日起，每月以上月欠付的物业服务费总金额，按每日1‰计至欠付的全部物业服务费偿清之日止，并以欠付的全部物业服务费总金额为限。一审判决认为二城公司主张的滞纳金欠费期间已超过合同期限，不符合合同约定，本院予以改判。二城公司案中仅提交了自行制作的韩桃欠交公用水电费、对讲机维护费及其他费用的明细表，而未提供其他证据相佐证，故二城公司该项主张，本院不予支持。综上所述，二城公司的上诉请求，除部分有理予以支持外，其他主张予以驳回。一审判决认定事实部分有误，予以改判。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初16824号民事判决；二、韩桃于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市二城物业管理有限公司支付物业服务费99.73元及滞纳金（滞纳金自2018年12月1日起，每月以上月欠付的物业服务费总金额，按每日1‰计至欠付的全部物业服务费偿清之日止，并以欠付的全部物业服务费总金额为限）；三、驳回珠海市二城物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述负有给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由韩桃负担；二审案件受理费50元，由珠海市二城物业管理有限公司负担10元，韩桃负担40元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年九月六日书记员  王 莉