上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终8210号上诉人(原审被告)：上海颛阳机电设备安装工程有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王耀春，董事长。委托诉讼代理人：张琪，上海九州通和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海童的梦实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张剑，执行董事。委托诉讼代理人：闵顺杰，上海普世万联律师事务所律师。原审被告：杨金根，男，1954年10月11日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上诉人上海颛阳机电设备安装工程有限公司(以下简称“颛阳公司”)因与被上诉人上海童的梦实业发展有限公司(以下简称“童的梦公司”)、原审被告杨金根房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初10244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。颛阳公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回童的梦公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律均存在错误，应予纠正。1．一审法院已查明案涉场地及房屋的实际使用主体为上海徐汇区馨怡养老院(以下简称“馨怡养老院”)。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合该条款，馨怡养老院显然是案涉场地及房屋的实际承租人，租赁关系主体的认定不应拘泥于书面租赁协议。2．案涉场地及房屋的租赁保证金和每一期租金均是由馨怡养老院支付。颛阳公司认为，租赁保证金及租金的实际支付情况也可印证馨怡养老院是案涉场地及房屋的实际承租人，即童的梦公司所主张的租赁关系的相对方。颛阳公司不清楚案涉场地及房屋的租金支付情况。对童的梦公司主张的租金支付情况，一审法院未予查明。因颛阳公司与童的梦公司之间并无资金往来，童的梦公司主张的租金支付情况是否属实，馨怡养老院已付款项或者委托他人代付款项是否均已扣除，颛阳公司并不清楚，颛阳公司在一审中申请法院依职权调查，但未果。一审法院未查明相关事实，即支持童的梦公司关于租金的全部诉讼请求。3．童的梦公司系以逾期支付租金为由将案涉场地及房屋收回，却并非从颛阳公司处收回，而是于2020年1月21日从上海市徐汇区民政局(以下简称“徐汇区民政局”)处收回。童的梦公司主张徐汇区民政局于2019年4月3日接管馨怡养老院，故徐汇区民政局代表馨怡养老院与童的梦公司办理案涉场地及房屋交接手续。关于该节事实，一审法院未进一步查明案涉场地及房屋交接情况，即物品交接情况、添附物处理情况等。颛阳公司在一审中申请追加徐汇区民政局为本案第三人，但一审法院未予准许。颛阳公司认为，如能查明该节事实，即查明案涉场地及房屋的添附情况和童的梦公司实际占有的承租人财产情况，可以便于处理租赁关系解除的后果。4．一审法院认为，“……颛阳公司出具《委托书》由馨怡养老院代付租金，故童的梦公司向馨怡养老院开具发票、催付租金具有合理性，代付行为并未改变租赁关系的主体……”一审法院该认定与相关法律规定不符，且存在逻辑错误。根据一审查明事实，案涉场地及房屋始终由馨怡养老院使用，而馨怡养老院并非案涉《租赁协议书》载明的承租人，故童的梦公司直接收取馨怡养老院支付的租金存在财务上的不合理性，其要求颛阳公司出具《委托书》符合常理。如该《委托书》系租赁关系主体的真实意思表示，则童的梦公司作为出租人及应税销售行为的纳税人，应向颛阳公司开具发票，而非向馨怡养老院开具发票。故该节事实足以证明，本案租赁关系的主体是童的梦公司与馨怡养老院。综上，颛阳公司认为，就案涉场地及房屋形成的租赁关系主体，应为童的梦公司和馨怡养老院，颛阳公司从未履行过租赁关系中承租人的主要义务，即租金及租赁保证金的支付义务，故案涉《租赁协议书》是由馨怡养老院和童的梦公司实际履行，颛阳公司并非租赁关系的主体，童的梦公司应向馨怡养老院主张相关权利。童的梦公司书面辩称，颛阳公司的上诉理由无事实依据。1．关于租赁关系主体的认定。首先，案涉《租赁协议书》系童的梦公司与颛阳公司、杨金根签署，协议书中对租赁关系主体有明确约定。其次，根据童的梦公司一审中提供的《委托书》，馨怡养老院支付租金系受颛阳公司及杨金根委托并经颛阳公司确认。最后，本案租赁关系已经生效裁判文书确认。二、关于案涉场地及房屋收回的相关事实。颛阳公司在一审中未就其提出的添附事项提起反诉，且案涉《租赁协议书》已于一审判决作出前到期，故一审法院未予处理并不违反法律规定。杨金根未作述称。童的梦公司向一审法院起诉请求：1．解除童的梦公司与颛阳公司、杨金根之间的《租赁协议书》；2．颛阳公司、杨金根、馨怡养老院返还位于上海市青浦区外青松公路XXX号房屋及土地；3．颛阳公司、杨金根支付拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)1，479，000元；4．颛阳公司、杨金根支付自《租赁协议书》解除之日起至房屋及土地返还之日止的占用使用费。一审审理中，童的梦公司变更诉请如下：1．解除童的梦公司与颛阳公司、杨金根之间的《租赁协议书》；2．颛阳公司、杨金根支付拖欠的租金3，810，863元(2018年欠付1，479，000元、2019年欠付2，205，000元、2020年1月1日至2020年1月21日欠付126，863元)。一审法院认定事实：位于上海市青浦区青松路天圣庄(土地宗号为青松路天圣庄5-1丘)的房地权利人为童的梦公司，土地用途为工业。建筑面积为16728平方米，共8幢建筑。2010年9月1日，童的梦公司(甲方、出租方)与颛阳公司、杨金根(共同作为乙方、承租方)签署《租赁协议书》，约定乙方向甲方承租位于上海市青浦区外青松公路XXX号(天圣庄)房屋和场地，土地总面积29127平方米，属于上海市劳教局第三劳教所［上海市青东农场(以下简称“青东”)、上海市东江实业有限责任公司(以下简称“东江公司”)］，地面房屋建筑总面积16728平方米。第二条，乙方承租后用于改建创办养老院，相关申办、报批、改建、装修等需要办理的手续由乙方承担办理责任。第三条，以十年为一期租赁，自2011年1月1日起至2020年12月31日止，协议期满，无遇国家政策影响，乙方有权按照本协议约定的条款继续签约，如租赁期限履行至2050年7月1日止则租赁协议书自然终止，该时乙方所投资的固定资产无偿划归东江公司所有。乙方租赁期间，无遇到国家政策性动拆迁，单方不得擅自解除租赁协议。如遇到国家政策性动拆迁，按照国家有关政策规定执行。第四．1条，土地与房屋建筑面积全年租赁费为2，100，000元，乙方应于每年1月31日、7月31日前各支付50％。第四．2条，自2011年1月1日起，每过五年，乙方应付给甲方的租赁费在前五年租赁期所支付租赁费用的基础上递增5％，支付方式同本条款1。第五条，协议书签订之日，乙方向甲方支付协议保证金1，000，000元，保证金在协议终止之日归还乙方。如甲方不归还，按照法律有关规定处置。甲方同意免收乙方自2010年9月1日至2010年12月31日期间的租赁费。第十一条，乙方在租赁期间，根据乙方用工需要，在符合乙方用工条件下，乙方优先考虑帮助东江公司安排素质较好的在职职工作为劳务工输出借用至乙方工作，总人数不少于30人，由乙方与东江公司另行签订(劳务派出借用协议书)。第十四条，乙方在租赁期间，不按照约定时间及金额支付租赁费，每逾期支付一个月，乙方应承担按照逾期未支付租赁费金额的千分之五月息补偿给甲方，若逾期支付租赁费超过三个月，甲方有权立即终止与乙方的租赁关系，收回房屋及地产。乙方承租的甲方房屋建筑正常使用相关的固定资产包括相配套的设施与设备，乙方不得拆除、损坏与搬离，由此所造成的一切后果由乙方自行承担。乙方投入可移动的资产在乙方撤离后才可搬走。第十五条，在本租赁协议期间以及本租赁协议期满，或发生本租赁协议提前终止，乙方所应承担支付的租赁费清偿、所办养老院发生的所有债务清偿、养老院所用员工的辞退与由此产生的经济补偿以及入住养老院老人的安置问题等，均由乙方承担与负责。等。协议书落款处乙方颛阳公司加盖公司印章并由法定代表人杨金根签字，杨金根本人也作为乙方签字。同日，各方就案涉场地及房屋签订一份《租赁协议书》，其中第三条约定：租赁期限自2011年1月1日至2050年7月1日，协议期满自然终止，乙方投资的固定资产无偿划归东江公司所有，乙方在租赁期间，无遇到国家政策影响，单方不得擅自解除租赁协议。如遇到国家政策性动拆迁，按照国家有关政策规定执行。除第三条外，其余条款与前述合同内容均相同。童的梦公司与颛阳公司均表示该协议书是为养老院备案所签。一审另查明，馨怡养老院于2011年12月30日成立，证书有效期至2019年6月30日，为民办非企业单位，注册资金为1，000，000元，地址为上海市青浦区外青松公路XXX号，业务主管单位为徐汇区民政局，法定代表人为杨金根。一审又查明，案涉《租赁协议书》中的保证金1，000，000元已付清，颛阳公司、杨金根已付清2017年12月31日前的租金，自2018年起的租金未按约支付。2016年8月10日，颛阳公司向童的梦公司出具《委托书》，委托馨怡养老院代为支付租金，租金发票开给馨怡养老院。2019年1月4日，童的梦公司向馨怡养老院开具发票，载明08年上半年部分租金，租金金额均为100，000元。2019年1月29日，童的梦公司向颛阳公司、杨金根、馨怡养老院寄送《欠付租金及其他费用催告函》(以下简称“催告函”)，内容为：上海市青浦区人民法院民事调解书［(2016)沪0118民初6886号］，2016年9月26日生效，确认截至2016年12月31日，颛阳公司、杨金根共欠付童的梦公司房屋及场地租金2，655，000元(2015年下半年至2016年12月31日租金)，案件受理费14，020元由颛阳公司、杨金根负担。二、《租赁协议书》约定2017年全年租金2，205，000元(原租金2，100，000元递增5％)。2018年全年租金2，205，000元，颛阳公司应于每年的1月31日前与每年的7月31日前各支付全年租金的50％即1，102，500元。三、颛阳公司、杨金根、馨怡养老院实际支付欠付租金与租金均未按约定支付。自2016年9月26日上海市青浦区人民法院民事调解书生效至2019年1月3日应付租金2，655，000元加2，205，000元(2017年租金)加上2，205，000元(2018年租金)以及案件受理费14，000元，共计应付童的梦公司7，079，000元，实际支付5，600，000元，欠付2018年租金1，479，000元。颛阳公司确认收到该催告函，杨金根表示未收到。2019年4月3日，杨金根出具材料，内容为：本人杨金根是馨怡养老院的法定代表人，对养老院失控状态非常难过，希望能为院里的员工和老人的生活考虑，恳请管理部门徐汇区民政局、上海市民政局接管养老院。2020年1月21日，童的梦公司出具《交接确认书》，确认自2020年1月21日(15：00)起已接收并管理青浦区外青松公路XXX号(馨怡养老院)全部租赁房屋(地面房屋建筑总面积16728平方米，共8幢房屋)，并收到钥匙328把，屋内所有物品已进行公证。一审审理中，本案起诉状副本于2019年6月7日送达至颛阳公司。一审审理中，童的梦公司主张：童的梦公司的合同相对方是颛阳公司和杨金根，馨怡养老院成立前是颛阳公司和杨金根支付租金，履行过程中馨怡养老院支付租金，但颛阳公司的《委托书》说明馨怡养老院是代付租金，《委托书》并未改变《租赁协议书》主体及权利义务。2019年1月的催告函之所以催告馨怡养老院付租金，发票开给馨怡养老院都是基于代付关系，不代表童的梦公司认可馨怡养老院是合同相对方，未改变合同签订及履行主体。租金支付的举证责任在承租方，杨金根陈述租金支付到2018年11月，可能是包含调解书中的金额。馨怡养老院是民非企业，不适用公司法关于发起人的责任。租赁主体的退出及权利义务的概括转让未经童的梦公司的同意，徐汇区民政局是受杨金根委托而托管馨怡养老院，后果由杨金根承担，应视为杨金根在履行合同。徐汇区民政局在2019年3月托管后未向童的梦公司支付过租金。馨怡养老院登记成立并经营，不因案涉场地性质导致无法成立及实际经营，案涉《租赁协议书》的合同目的已经实现。童的梦公司与馨怡养老院间不存在租赁关系，颛阳公司及杨金根均表示用1，000，000元保证金抵扣馨怡养老院欠付的租金，童的梦公司不同意在本案中一并处理案涉保证金，即使抵扣，也是抵扣颛阳公司及杨金根欠付童的梦公司的费用。为此，童的梦公司提供了：租金欠缴情况表、银行电子回单、明细对账单，欲证明租金欠付情况，2019年1月4日，杨慧娟支付了200，000元租金。颛阳公司认为：情况表是童的梦公司自制，不认可，童的梦公司应提供馨怡养老院全部租金支付流水。杨金根对证据情况不清楚，李仕珍是馨怡养老院人员。颛阳公司主张：颛阳公司与杨金根、王彩萍共同出资开办馨怡养老院，因《租赁协议书》签订时馨怡养老院还未注册成立，故颛阳公司与杨金根出面代馨怡养老院签订《租赁协议书》，对于代签没有证据。馨怡养老院是独立运营，曾向颛阳公司借款支付童的梦公司租金，颛阳公司也提出变更《租赁协议书》主体，但未变更。童的梦公司2019年1月催告函一并催告馨怡养老院支付租金，童的梦公司是认可其合同相对方包括馨怡养老院。本案可参照公司发起人代表尚未注册成立的公司处理。案涉土地是工业用地，不能申办养老院，案涉《租赁协议书》不符合约定的目的。不清楚杨金根托管徐汇区民政局的内容，不清楚托管后租金是否应由徐汇区民政局支付。如案涉《租赁协议书》解除，馨怡养老院自2010年入住至童的梦公司收回场地前进行装修添附，童的梦公司应将可移动物品返还馨怡养老院。案涉保证金并非颛阳公司支付，应退还给馨怡养老院，同意抵扣馨怡养老院欠付童的梦公司的租金。一审审理中，颛阳公司提供了：1．(2016)沪0118民初8937号民事判决书、(2017)沪02民终10617号民事判决书、(2019)沪民申493号民事裁定书，欲证明8937号案件中馨怡养老院曾向颛阳公司借款用于支付童的梦公司租金，法院认定实际租赁关系是童的梦公司与馨怡养老院。8937号生效判决查明：“10、2012年7月25日，颛阳公司与馨怡养老院签订《借款合同》(编号008)，明确馨怡养老院在2012年4月29日至同年7月25日向颛阳公司借款410，000元，用于支付童的梦公司房租，借款期限三年，借期内无利息，如违约按同等银行利率支付利息。11、颛阳公司与馨怡养老院签订《借款合同》(编号009)，明确馨怡养老院因经营状况不良于2013年3月12日向颛阳公司借款279，437.67元，用于支付童的梦公司房租，借款期限一年，年利率20％。”2．馨怡养老院审计报告，欲证明案涉保证金是馨怡养老院临时账户支付。3．录音文字及光盘(2019年3月8日、2019年4月10日)，欲证明杨金根被刑事羁押后，颛阳公司作为馨怡养老院的开办单位要进入场地，遭到徐汇区民政局的阻拦，颛阳公司未履行过合同。4．颛阳公司向童的梦公司发出的告知函、王彩萍向童的梦公司等发出的告知函，欲证明颛阳公司要起诉馨怡养老院腾退，是因为颛阳公司是馨怡养老院股东之一，与馨怡养老院有纠纷，但不能以告知函的内容确认颛阳公司是承租方。童的梦公司质证如下：证据1，真实性无异议，但未列童的梦公司作为第三人，未对案涉租赁关系进行调查，不认可证明目的，与本案无关。证据2，真实性不认可，是馨怡养老院自己形成，审计报告是根据馨怡养老院的报表形成审计意见，是1，000，000元没有审计意见，租赁费2，205，000元是计入其他应收款中，没有审计依据。证据3，2019年3月8日录音无异议，但颛阳公司自认委托养老院代为付款；2019年4月10日录音真实性不清楚，童的梦公司未参与。证据4，颛阳公司要求徐汇区民政局腾退、起诉要求馨怡养老院排除妨害，都能印证颛阳公司自认是承租方。杨金根质证如下：证据1，真实性及判决结果均不认可。证据2，真实性无异议，保证金及租金都是馨怡养老院支付，颛阳公司出具过《委托书》，租金支付与颛阳公司无关，应由馨怡养老院支付。证据3，真实性不认可。证据4，不清楚。杨金根主张：当时是童的梦公司不放心，要求由颛阳公司、杨金根承租案涉场地及房屋并签订协议书，实际是由馨怡养老院承租，童的梦公司经办人梁建知晓。《租赁协议书》是童的梦公司与馨怡养老院之间的租赁关系，签订、履行、备案的均是租期10年的《租赁协议书》。徐汇区民政局接管养老院后，杨金根退出租赁关系，接管时间不清楚。杨金根代表馨怡养老院表态，同意在本案中一并处理保证金，抵扣馨怡养老院欠付童的梦公司的费用。一审法院认为，关于合同主体，案涉两份《租赁协议书》除租期不同外，其余内容均相同，根据各方庭审陈述，租期50年的《租赁协议书》并未实际履行，而是馨怡养老院备案所需。故，本案的主要争议焦点为租赁关系主体(租期10年)的认定。《租赁协议书》明确承租方为颛阳公司、杨金根，租赁目的系改建创办养老院，后馨怡养老院在案涉场地内成立并实际占有使用案涉场地及房屋。颛阳公司及杨金根均抗辩馨怡养老院系实际的承租方，童的梦公司予以否认，对此一审法院认为，其一，颛阳公司主张《租赁协议书》是代馨怡养老院签订但并未举证，童的梦公司对此亦不认可，杨金根陈述当时是应童的梦公司要求由颛阳公司、杨金根签约，故颛阳公司与杨金根以自己名义签署合同，应当自行承担法律后果。其二，颛阳公司出具《委托书》由馨怡养老院代付租金，故童的梦公司向馨怡养老院开具发票、催付租金具有合理性，代付行为并未改变租赁关系的主体。在各方未就承租主体的变更达成一致的情况下，馨怡养老院的付款行为或童的梦公司向馨怡养老院开具租金发票的行为并不当然认定承租方已变更为馨怡养老院。其三，杨金根出具说明委托徐汇区民政局等托管馨怡养老院，杨金根单方主张该委托应视为其已退出租赁关系，并无相应依据，理应受《租赁协议书》内容之约束。综上，并无充分证据显示童的梦公司、颛阳公司、杨金根及馨怡养老院合意变更承租主体为馨怡养老院，故《租赁协议书》(10年期)是童的梦公司与颛阳公司、杨金根的真实意思表示，于法无悖，应为合法有效，各方均应恪守。《租赁协议书》约定，承租方的租赁目的系创办养老院，后馨怡养老院确已创办并经营，颛阳公司、杨金根的合同目的已经实现，颛阳公司、杨金根理应按约向童的梦公司支付租金，逾期应依约承担违约责任。颛阳公司、杨金根现拖欠租金，童的梦公司有权依约主张解除合同。童的梦公司已于2020年1月21日收回案涉场地及房屋，自该日起，童的梦公司与颛阳公司及杨金根的租赁关系事实上无法继续履行，一审法院认定案涉《租赁协议书》于该日解除。关于租金支付主体，即使案涉场地实际使用方为馨怡养老院，但根据协议书第十五条，“租赁协议期间以及租赁协议期满或发生租赁协议提前终止，乙方所应承担支付的租赁费清偿、所办养老院发生的所有债务清偿、养老院所用员工的辞退与由此产生的经济补偿以及入住养老院老人的安置问题等，均由乙方承担与负责”。租金支付的举证责任在颛阳公司及杨金根，童的梦公司向颛阳公司及杨金根主张租金，具有合同依据，一审法院予以支持。针对案涉保证金，根据协议书第五条之约定，保证金在协议终止之日归还乙方。童的梦公司同意用保证金抵扣颛阳公司及杨金根欠付的租金，一审法院予以照准。一审法院判决：一、上海童的梦实业发展有限公司与上海颛阳机电设备安装工程有限公司、杨金根在2010年9月1日签订的《租赁协议书》于2020年1月21日解除；二、上海颛阳机电设备安装工程有限公司、杨金根应于判决生效之日起十日内支付上海童的梦实业发展有限公司房屋租金2，810，863元(已扣除保证金1，000，000元)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于颛阳公司上诉对租赁关系主体所提出的意见。首先，《租赁协议书》(10年期)明确约定承租人是颛阳公司、杨金根，故从合同相对性来说，《租赁协议书》(10年期)承租人是颛阳公司、杨金根。其次，即便馨怡养老院实际占有使用案涉场地及房屋，也是颛阳公司、杨金根交付馨怡养老院占有使用，并不影响认定《租赁协议书》(10年期)的承租人是颛阳公司、杨金根。其三，颛阳公司一审中主张《租赁协议书》是代馨怡养老院签订，但颛阳公司并未举证，且童的梦公司对此未予认可，故颛阳公司的该主张，本院不予采纳。其四，杨金根一审中陈述当时是应童的梦公司要求由颛阳公司、杨金根签约，故颛阳公司与杨金根以自己名义签署合同，则颛阳公司与杨金根应就签署《租赁协议书》自行承担相应法律后果。其五，颛阳公司出具《委托书》由馨怡养老院代付租金，故童的梦公司向馨怡养老院开具发票、催付租金具有合理性，代付行为并未改变租赁关系的主体。在各方未就承租主体的变更达成一致的情况下，馨怡养老院的付款行为或童的梦公司向馨怡养老院开具租金发票的行为并不当然意味着承租方已变更为馨怡养老院。其六、杨金根出具说明委托徐汇区民政局等托管馨怡养老院，杨金根单方主张该委托应视为其已退出租赁关系，但并无相应依据，其仍应受《租赁协议书》约束。因此，鉴于上述分析，颛阳公司对租赁关系主体所提出的意见，本院不予采纳。关于颛阳公司上诉对已支付租金金额所提出的异议。基于上述分析，《租赁协议书》载明的承租人为颛阳公司、杨金根，而承租人的义务是按约向出租人支付租金，在童的梦公司对颛阳公司已支付租金金额进行举证的情况下，如颛阳公司对其所支付租金金额持有异议，应予以举证证明，但颛阳公并未举证，故颛阳公司的该异议，本院不予采纳。关于颛阳公司上诉对案涉场地及房屋交接中收回情况等所提出的意见。因颛阳公司在本案中并无相应诉请，故颛阳公司的该上诉意见，不属本案审理范围，因此，颛阳公司的该上诉意见，本院也不予采纳。至于颛阳公司在二审审理后以“存在欺诈”为由主张《租赁协议书》无效，但现有证据并不能证明欺诈事实的存在，故颛阳公司的该上诉意见，本院亦不予采纳。综上所述，颛阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37，286.90元，由上诉人上海颛阳机电设备安装工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 徐 庆法官助理 沈 宸书 记 员 刘 琼附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……