江苏省淮安经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0891执异54号异议人（案外人）：淮安德百信置业有限公司，统一社会信用代码9132080069937083X0，住所地淮安中国爱情小镇一号地块1号楼101室。法定代表人：张洪峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张弘，该公司员工。委托诉讼代理人：胡光强，江苏一正律师事务所律师。被执行人：卜海峰，男，汉族，1986年2月3日出生，住涟水县。本院在执行卜海峰非法吸收公众存款罪罚金、责令退赔一案中，异议人淮安德百信置业有限公司（以下简称“德百信公司”）向本院提出书面异议。本院于2021年6月16日立案后，组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年12月27日，本院对卜海峰等人非法吸收公众存款罪一案作出（2018）苏0891刑初229号刑事判决，卜海峰犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币七万元，责令卜海峰等人按本金损失比例退赔各集资参与人。淮安经济技术开发区人民检察院提出抗诉，卜海峰亦不服上诉，2020年10月26日，淮安市中级人民法院作出（2020）苏08刑终61号刑事裁定：驳回抗诉、上诉，维持原判。因被执行人卜海峰未履行生效法律文书确定的义务，本院刑事审判庭移送执行，本院于2020年12月4日立案强制执行，案号为（2020）苏0891执1950号。在本案执行过程中，本院于2020年12月7日作出（2020）苏0891执1950号执行裁定及协助执行通知书，查封被执行人卜海峰名下XXXXXX号楼XXXX室不动产。2021年2月19日，本院作出（2020）苏0891执1950号执行裁定，拍卖该不动产。2021年5月18日，发布公告挂网拍卖，后因德百信公司提出异议已撤回拍卖。异议人德百信公司提出异议称，异议人与卜海峰对清江浦区XXXXXX号楼XXXX室商品房签订的《商品房买卖合同》及补充协议，双方尚为商品房买卖合同关系，卜海峰并未取得该房屋不动产所有权，该房屋目前为异议人所有。卜海峰因购房申请的按揭贷款53万元，未能按期归还，按揭银行要求异议人承担保证责任，异议人于2021年3月30日代偿卜海峰贷款本息521648元。根据约定，异议人代偿买受人按揭贷款的有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，异议人已向清江浦区人民法院提起诉讼。为避免执行错误，请求撤销对清江浦区XXXXXX号楼XXXX室商品房的拍卖，确认该房屋为异议人所有。另查明,2018年12月29日，德百信公司（出卖人）与卜海峰、吴某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定卜海峰、吴某以765081元购买XXXX11幢1701室房屋，付款方式为买受人支付首付款235081元，剩余房款53万元向按揭银行申请按揭贷款。2019年1月15日，卜海峰、吴某（借款人）、江苏银行股份有限公司淮安分行（贷款人）、德百信公司（担保人）签订《个人借款合同》，约定卜海峰、吴某向江苏银行淮安分行贷款53万元，用于购买涉案房屋，德百信公司提供自合同签订之日至抵押物设定担保物权且权利凭证移交贷款人占有之日止期间的阶段性连带责任保证。同日，卜海峰、吴某与江苏银行淮安分行办理涉案房屋预告抵押登记。2019年1月18日，江苏银行淮安分行发放贷款53万元。2021年2月24日，江苏银行涟水支行向德百信公司发出《江苏银行逾期个人贷款催收通知书（保证人）》，以卜海峰已连续逾期3期通知该公司按约定承担连带担保责任。2021年3月24日，江苏银行涟水支行向德百信公司发出《按揭贷款代偿通知函》，宣布卜海峰所欠贷款提前到期，要求德百信公司10日内履行担保责任，代为清偿逾期贷款本息。2021年3月30日、3月31日，德百信公司分别代偿13217.21元、508431.35元，江苏银行涟水支行为此出具《个人贷款结清证明》，卜海峰贷款已于2021年3月31日结清。2021年4月2日，德百信公司向卜海峰、吴某邮寄《归还代偿按揭贷款本息通知函》，通知卜海峰、吴某于2021年4月18日前归还该公司代偿按揭贷款全部本息521648.56元，否则将依约解除商品房买卖合同及补充协议。2021年4月3日，吴某签收邮件。2021年5月25日，涉案房屋取得竣工备案证书，产权登记在德百信公司名下。2021年5月25日，淮安市清江浦区人民法院立案受理德百信公司诉吴某、卜海峰商品房销售合同纠纷一案，2021年7月9日，该院经审理作出（2021）苏0812民初5006号民事判决：一、原告淮安德百信置业有限公司与被告吴某、卜海峰于2019年1月3日就位于淮安XXXXXX幢XXXX室房屋1套签订的《商品房买卖合同》，于2021年6月10日依法予以解除，被告吴某、卜海峰应于本判决发生法律效力之日起7日内协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续；二、被告吴某、卜海峰应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告淮安德百信置业有限公司支付代偿款利息损失(该利息损失以521648.56元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2021年3月30日起支付至实际给付之日止）；三、驳回原告淮安德百信置业有限公司其他诉讼请求。本院认为，本案争议焦点为异议人德百信公司主张涉案房屋系其所有能否排除执行。《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定：执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。据此规定，本案应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。清江浦法院（2021）苏0812民初5006号民事判决已判令解除涉案房屋商品房买卖合同，且涉案房屋系预告登记，卜海峰、吴某对涉案房屋不再享有权利，异议人德百信公司主张涉案房屋系其所有要求撤销拍卖的异议请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款、第十七条第二项、第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：撤销本院（2020）苏0891执1950号执行裁定拍卖XXXXXX号楼XXXX室不动产的执行行为。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省淮安市中级人民法院申请复议。审 判 长  徐 蓉人民陪审员  万振洲人民陪审员  刘国梅法官 助理  刘明明二〇二一年九月三日书 记 员  陈姜晔附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。……第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；……第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；……