山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)鲁01民终7184号上诉人（原审原告）：芦海阳，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东景和置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。上诉人芦海阳因与被上诉人山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初5995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。芦海阳上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判为支持芦海阳的诉讼请求(景和置业公司向芦海阳支付逾期办证违约金93560元)或者发回重审；2.一、二审诉讼费用全额由景和置业公司承担。事实和理由：一、涉案房屋至今不能办理房产证的原因系景和置业公司的行为所致，景和置业公司应当承担违约责任。一审法院事实认定不清，对于双方在2013年5月5日签订的《商品房买卖合同》，没有予以认定。《商品房买卖合同》第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。涉案房屋的交付时间是2015年4月10日，景和置业公司最晚在2016年9月20日之前办理备案，景和置业公司至今未能完成登记备案手续，据一审调查，景和置业公司至今未能取得房屋建筑工程竣工验收备案，逾期时间接近5年，应当承担违约责任。双方在2013年5月5日签订的《商品房买卖合同》，约定的交房时间为2014年12月31日，根据芦海阳提交的证据三2015年4月10日的水电收据原件，可以证实其真实性。2013年5月5日签订的《商品房买卖合同》和2015年10月29日签订《商品房买卖合同》的第十五条逾期办证内容一致。二、《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约责任为已付购房款的1%，远远低于给芦海阳造成的实际损失，芦海阳请求按照已付购房款的日万分之一作为实际损失合法合理。《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约责任为已付购房款的1%，明显过低。依据《合同法》第114条第二款、《最高人民法院关于合同法司法解释二》第二十九条、《最高人民法院关于商品房买卖适用法律若干问题的解释》第十六条、《民法典》第五百八十五条，违约金约定过低的，应当按照实际损失予以调整。景和置业公司未能按照合同约定办理房屋初始登记给芦海阳的落户、子女上学、保险转移办理、贷款、融资等方方面面造成了巨大的经济损失，且损失数额难以确定。《最高人民法院关于商品房买卖适用法律若干问题的解释》第十八条：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据以上法律规定，关于逾期办证的损失以实际损失为基础，当事人能够证明逾期办证实际损失的，以实际损失为准；损失数额难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2018年4月-2019年4月中国人民银行规定的一年期贷款基准利率为4.35%，依据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条关于罚息利率的确定：逾期贷款(借款人未按合同约定的日期还借款)罚息利率由现有水平按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。逾期贷款利率约为年利率5.6%-6.5%(1.3倍-1.5倍)，日利率约为日万分之一点五-日万分之一点七，芦海阳按照日万分之一计算违约金，已经低于司法解释规定的标准。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要(民事部分)》第29条的规定(五)关于违约责任问题，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(根据《民法典》关于时间效力的若干规定第二条适用于原司法解释)第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。年利率为6%约为日利率日万分之一点六。芦海阳按照日万分之一计算违约金，已经低于司法解释规定的标准。三、《商品房买卖合同》约定的双方权利义务不对等，违反了合同法的公平原则。商品房买卖合同中约定芦海阳逾期付款违约金计算方式，是芦海阳按每日万分之二向景和置业公司支付违约金，而景和置业公司逾期办证违约金计算方式，是按总房款的1%向芦海阳支付违约金，即无论景和置业公司违约多长时间，景和置业公司只需要支付约2万元，故合同违约金条款违反了合同法的公平和诚信原则，景和置业公司应按每日万分之一标准支付违约金。综上，涉案房屋至今不能办理房产证的原因系景和置业公司的行为所致，景和置业公司应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约责任为已付购房款的百分之一，远远低于给芦海阳造成的实际损失和法律司法解释的标准，且合同约定的双方权利义务不对等，违反了合同法的公平原则，法院应予改判。景和置业公司辩称，一、芦海阳所主张的日期为2013年5月5日的《商品房买卖合同》系双方在房屋认购时所签订，其合同效力已被双方于2015年10月29日签订的《商品房买卖合同》所代替，在重新签订新的合同时双方业已对该合同的原件进行了销毁，该合同效力已经灭失，一审法院依据双方后签订的合同认定本案事实，事实清楚，证据充分。二、双方于2015年10月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效且已经在房管部门进行了备案，该合同对双方均具有法律约束力，而关于出卖人未按合同约定期限履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务应承担的违约责任进行了明确约定，即买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，该约定条款景和置业公司已经用添加下划线的方式对芦海阳进行了明确提示，该约定合法有效，芦海阳在未提交证据证明其实际损失大于合同约定的违约金数额的情况下，一审法院根据合同约定认定违约金数额，合法有据。三、涉案《商品房买卖合同》约定内容系双方的真实意思表示，所约定事项亦不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，芦海阳关于合同约定的双方权利义务不对等的主张亦不成立，合同第七条约定的内容为在买受人逾期付款30日内的情况下，出卖人不具有合同解除权，只能选择买受人按逾期付款数的日万分之二支付违约金，也就是说按日万分之二支付违约金的天数仅为30天。而在逾期超过30日后，出卖人享有合同解除权的情况下，买受人承担的违约金仅为累计应付款的0.3%，该违约责任的约定标准与出卖人逾期办证所要承担的违约责任相比较，对买受人而言并不存在双方权不对等的情形。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，芦海阳的上诉请求及理由不成立，请求法院依法驳回其上诉，维持原判决。芦海阳向一审法院起诉请求：1.判令景和置业公司向芦海阳支付逾期办证违约金93560元；2.判令景和置业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：芦海阳（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2015年10月29日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201521520910）约定：芦海阳购买景和置业公司开发的九英里颢苑X号房屋，该商品房建筑面积224.26平方米，合同总价款为2,563,292元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。但买受人在办理产权登记之前未提供办理产权登记所需资料及未交纳房屋维修基金及契税的不在赔偿之内。出卖人按约定取得权属初始登记的证明文件后，出卖人仅承担按约定通知及协助买受人办理房地产权属证书的义务，如出卖人已按约定履行发出通知及协助义务，则出卖人不承担买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的任何责任。注，因买受人其他原因或行政机关过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责任。附件五：合同补充协议五、双方同意本合同第八修改或补充如下：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备该房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，芦海阳按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款，芦海阳于2015年4月10日收取涉案房屋。一审法院认为，芦海阳与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。芦海阳已按照合同约定支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向芦海阳办理房屋产权证。景和置业公司逾期办理房屋产权证构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。本案争议焦点为：逾期办证违约金的计算标准。芦海阳主张根据合同第十五条约定以及相关的法律规定，逾期办证违约金以2563292元为基数，按每日万分之一计算，自2018年4月13日暂时计算至2019年4月13日（共计365天），且芦海洋主张自己的实际损失超出了合同的约定。景和置业公司对违约金的起算时间无异议，对计算方式不予认可，辩称逾期办证违约金最多不应超过合同总价款的1%，且双方已在合同中对违约金的计算方式进行了明确约定，应当以合同约定的违约金计算标准为准，如芦海阳认为其实际损失大于合同约定的违约金其应当提交相关证据予以证明，否则其主张突破合同约定的违约金计算标准没有任何依据。本案中，芦海阳主张逾期办证违约金计算方式为：2563292元×0.0001x365天（2018年4月13日至2019年4月13日）=93560.16元，合同约定的违约金限额为总购房款的1%（2563292元×1%=25632.92元），芦海阳主张实际损失超过合同约定但未提交证据证实，一审法院不予采信，故应按合同约定的违约金标准，即已付房价款的1%范围内予以调整。判决：一、限山东景和置业有限公司于判决生效之日起十日内向芦海阳支付逾期办证违约金25632.92元；二、驳回芦海阳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，由景和置业公司负担220元，由芦海阳负担850元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。景和置业公司提交《关于九英里颢院（4栋高层住宅楼及配套公建、幼儿园、地下停车库等）项目办理不动产权登记的请示》，拟证明案涉商品房所在楼盘已纳入国有土地历史遗留无证项目。芦海阳认为景和置业公司提供的是复印件，芦海阳无法核实其真实性，故对其真实性有异议，另外证据仅显示涉案小区的规划许可证形成时间为2010年10月8日，属第四类项目，故将涉案小区纳入历史遗留无证项目。但商品房买卖合同约定的是景和置业公司在房屋交付时365个工作日内办理产权登记备案，至于该项目是否符合历史遗留无证项目与本案没有关系，另外本案景和置业公司是否承担逾期办证违约责任和是由谁造成的无法办证直接相关，从该证据中也不能看出是由于非景和置业公司的原因导致的，根据芦海阳的了解，涉案项目至今无法办证，由很多原因，包括但不限于规划许可问题，规划核实问题以及违章建筑的消防问题等，综上该证据仅能证明涉案小区被政府纳入了历史遗留项目，至于其原因是由景和置业公司的行为导致的，应当由景和置业公司承担后果。且根据商品房买卖合同的约定，非芦海阳的原因导致无法办理房屋产权证书均由景和置业公司承担责任。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案楼盘因规划变更等原因未取得竣工验收备案，未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，且根据景和置业公司提交的《关于九英里颢院（4栋高层住宅楼及配套公建、幼儿园、地下停车库等）项目办理不动产权登记的请示》，案涉商品房项目已进入历城区解决城市建设历史遗留问题领导小组，故本案不属于人民法院民事案件受理的范围，应裁定驳回芦海阳的起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初5995号民事判决；二、驳回芦海阳的起诉。一审案件受理费1070元，退还芦海阳；上诉人芦海阳预交的二审案件受理费2139元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 员 焦玉兴二〇二一年九月七日法官助理 周晓菲书 记 员 朱俞颖