广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书(2021)桂0302民初686号原告：周耀军，男，1984年4月1日出生，汉族，个体户，住桂林市象山区。委托诉讼代理人：韦德光，广西同望律师事务所律师。委托诉讼代理人：张馨月，广西同望律师事务所律师。被告：桂林荣和置业有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区琴潭道9号1-2栋，统一社会信用代码：91450300061734390M。法定代表人：李斌，总经理。委托诉讼代理人：廖毅，广西嘉合律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦子琪，广西嘉合律师事务所律师。原告周耀军与被告桂林荣和置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日作出(2020)桂0302民初350号民事判决，被告提出上诉。桂林市中级人民法院于2020年12月30日作出裁定发回重审。本院于2021年4月1日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月10日公开开庭进行审理。原告周耀军及其委托诉讼代理人韦德光、张馨月，被告桂林荣和置业有限责任公司的委托诉讼代理人廖毅、秦子琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金26872.7元（违约金以原告已支付的1033567元房款为基数，以每日万分之一的标准，自2019年5月1日起计算至实际交房之日，暂计至2020年1月15日为26872.7元）;2、被告修复房屋质量问题和缺陷直至房屋可以正常使用，所有修复费用由被告承担;3、被告赔偿在房屋维修期间造成的原告租金损失43920元（按月租金100元每平米，自2019年5月1日起计算至房屋修复完毕并可正常使用状态，暂计至2021年5月10日）;4、被告按照“一户一表”的标准为原告房屋安装水、电，安装费用由被告承担;5、被告房屋保修期在维修好后重新起算;6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《房产买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的桂林市秀峰区机场路以北、中隐路以东的荣和·林溪府东区商铺；商铺建筑面积51.67平方米，每平米单价21166.64元，商铺总价1033567元；被告应于2019年4月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建[2010]9号）的规定及《合同》约定的其他交付条件的房屋交付给原告。《合同》及《补充协议》签订后，被告于2019年11月1日将案涉商铺交给原告使用。但经原告向桂林市住建局、桂林市自然资源局查询核实发现涉案房屋尚未办理竣工验收备案，不符合法定及合同约定的交付条件。被告交付案涉房屋前，违法将房屋进行地面部位沉降改造，未经批准私自向地下挖掘1.5米左右，导致案涉房屋发生漏水、渗水严重等质量问题，经多次修复后仍不能正常使用。原告认为，被告的行为严重违约并侵害原告合法权益，具体理由如下：一、被告未在合同约定的期限内交付符合条件的房屋，应依据《合同》第九条的约定，每日按照累计已付房款万分之一的标准支付逾期交房的违约金。本案中，房屋至今尚未具备交付条件，违约金应以原告已支付的房款为基数，自2019年5月1日最后交房期限之次日起计算至实际交房之日。二、被告交付的房屋存在严重的质量问题，被告应承担保修义务。被告交付给原告的房屋存在天面漏雨、地面渗水严重等质量问题，屡修不好，导致原告无法正常使用房屋。根据《合同》第十六条“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务”之约定，被告应承担保修义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，被告应履行保修义务，维修房屋所产生的一切费用应由被告承担。三、被告向原告交付房屋后，因房屋存在严重质量问题，被告反复维修，导致原告无法正常出租、使用房屋。被告应按同地段同类房屋租金标准，赔偿原告的租金损失。被告应赔偿的租金以每月租金100元每平米为标准，自2019年5月1日起计算至被告实际交付房屋之时，暂计至2020年1月15日共8.5个月，租金数额为51.67平米×100元/每平米每月×8.5个月=43920元。四、被告应按商品房买卖商业惯例，配套安装一户一表。《合同》第十四条约定：“交铺时水、电到户”。但被告交付的房屋，所有商铺业主共用一个总水表、一个总电表，给原告造成极大不便。原告认为“一户一表”是商品房买卖的通常惯例，也是合同里约定“水电到户”的本意。双方在《合同》中未对该问题有明确约定“一户一表”，但事前被告未尽到提醒、告知义务，被告应按商业惯例来履行合同，安装水、电“一户一表”，并承担由此产生的一切费用。五、被告未按法律规定及合同约定的质量标准交付房屋，交付的房屋质量不合格，导致原告无法使用、出租案涉房屋，房屋质保期应从维修部位验收合格并交付原告之日起重新计算。被告辩称，一、被告不存在逾期交付房屋的行为，所有房屋均已通过合同约定的五方验收和综合验收，通过政府部门的竣工备案，达到甚至超过双方约定的交房条件;二、被告交付的房屋不存在主体结构方面的质量问题，对于个别房屋出现的渗漏水现象，被告愿意按照合同承诺的保修期进行保修。同时被告提交了新证据,证明被告于2019年7月之前对案涉商铺进行了渗漏水维修，并通过了验收，案涉商铺已不存在质量问题;三、本案不存在房屋维修期，原告没有证据证明维修期的具体时长和起止时间点，租金损失的计付标准没有相应事实依据;四、被告已按合同约定做到水电到户的交付标准，且原告的商铺有独立的表，可测算和实地观察水电用量，要求一户一表没有合同依据和法律依据;五、房屋保修期应当按照合同约定，原告要求重新起算没有合同依据和法律依据。综上，被告不同意原告的诉讼请求，但愿意在合同约定范围内承担保修责任，由原告申报之后进行维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院经审查认为证据形式合法，证据内容与诉辩焦点有关联性，可以作为认定案件事实的依据。对于有争议的证据和事实，本院认证如下：原告提交的市住建信复（2019）第9号《政府信息公开答复书》，以及被告提交的《竣工验收备案表》，前述证据证明本案房屋竣工备案时间，双方均对对方当事人提交的证据不予认可。本院依职权到桂林市城建档案馆调取本案房屋的竣工验收备案表，确认本案房屋通过五方验收的时间是2017年7月13日，竣工验收备案登记时间是2017年11月8日。被告提交的《委托书》、《承诺书》、《开工单》，拟证明本案商铺改造情况。原告表示对上述证据三性均不予认可。本院认为，上述证据能够证明本案商铺进行沉降改造的事实，与原、被告诉辩意见相关联，故将其作为认定本案事实的依据。原告提交的房屋质量问题照片一组，证明涉案房屋不合格，存在严重的质量问题。被告对证据的三性不予认可。本院认为，以上照片能够反映案涉房屋的状况，与本案具有关联性，其证明作用结合全案证据予以综合认定。重审时原告提交的2021年5月拍摄的商铺渗水、漏水的照片，拟证明案涉商铺在2021年5月仍存在漏水、渗水等质量问题。被告对证据的三性不予认可，认为上述证据仅能反映客观表象，并不能得出科学的分析结论，应以司法鉴定结果作为判断是否存在质量问题的依据。本院认为，照片能够反映案涉房屋的状况，具有关联性，其证明作用结合全案证据予以综合认定。重审时被告提交的原告商铺的照片三张，证明案涉商铺维修后已不存在质量问题。原告对证据的三性不予认可。本院认为，照片能够反映案涉房屋的状况，具有关联性，其证明作用结合全案证据予以综合认定。结合经确认的证据，本院确认本案的法律事实如下：2017年12月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定如下（节选）：商品房基本情况：桂林市秀峰区机场路以北、中隐路以东荣和·林溪府东区商铺，建筑面积51.67平方米；计价方式与价款：每平方米单价21166.64元，总价款1033567元；交付期限：出卖人应当在2019年4月30日之前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建（2010）9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；交铺时水、电到户。双方于当日签订《房产买卖合同补充协议》，约定（节选）：第二条（房屋交接）的第2点约定，房产应于2018年4月30日前竣工，并经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。为利于买受人提前装修及经营，经上述五方验收合格之后，出卖人向买受人发出《竣工验收合格通知书》，买受人可在30日之内办理房产验收和交接手续；第3点约定，出卖人根据买受人在本《合同》所留通讯地址寄出交房通知或在《桂林日报》公告交房通知之日起10日内，买受人未按通知时间办理验收和交接手续的，或者在房产取得房产建筑工程竣工验收备案证明的情况下，买受人拒不验收房产、拒绝签署《房产交接单》的，等等，视为“由于买受人原因未能按期交付”，如出现上述情况，视为房产已经交接，与房产有关的风险、责任及相关权利义务自合同约定的交房之日起转移到买受人且该房产的保修期自该日起计算。第10点约定，该房产经五方验收合格后，即达到《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。合同签订后，原告向被告支付全部购房款1033567元。2017年5月25日，荣和·林溪府东区一期×××楼通过消防验收，并于同年7月13日通过五方验收，于同年11月8日进行工程竣工验收备案。被告已为涉案商铺安装独立的水表、电表。2018年4月24日，被告通过在《桂林日报》发布公告的方式向原告发出《交付通知》，通知原告于2018年4月25日办理交付手续。因房屋出现漏水、渗水等问题，原告申请返修，不同意接收房屋。2019年5月17日，被告与广西普士高防水工程技术有限公司签订《荣和林溪府项目东区商铺渗水维修工程合同》，约定，工程内容为商铺侧墙漏水、商铺卫生间基坑底版渗漏水、商铺楼板烟道漏水、商铺及别墅变形缝漏水、商铺楼地面漏水、注浆补漏等。合同签订后，广西普士高防水工程技术有限公司于2019年5月23日开始施工，林溪府×××地块商铺渗漏维修工程于2019年7月30日竣工，并通过建设单位、施工单位、监理单位、设计单位竣工验收。此后被告短信通知原告验收渗漏水整改情况，原告未进行验收。2019年11月1日，双方办理房屋交接手续。房屋交接单上载明，被告已于2018年4月30日通知原告收房。另查明，本案商铺由广西荣拓装饰工程有限责任公司进行沉降改造，原告在沉降改造工程的《委托书》、《承诺书》、《开工单》上签字，被告在庭审中自认改造费用由该公司支付。在本案庭审中，原告明确表示不对漏水等问题申请鉴定。本院认为，本案争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房的问题;二、房屋维修的问题;三、被告是否应当承担房屋维修整改期间的损失;四、关于“一户一表”安装的问题;五、房屋保修期是否应当重新起算。一、被告是否存在逾期交房的问题《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，依照《补充协议》第二条（房屋交接）的第10点约定，房产经五方验收合格后，即达到《合同》约定的交房条件，对房产存在部分瑕疵的情况由出卖人进行整改，但不视为质量不合格，整改期间不视为出卖人逾期交房，买受人不得以此拒绝收房和索赔。第3点约定，出卖人根据买受人在本《合同》所留通讯地址寄出交房通知或在《桂林日报》公告交房通知之日起10日内，买受人未按通知时间办理验收和交接手续的，视为“由于买受人原因未能按期交付。”本院认为，涉案房屋已进行五方验收，并通过了竣工备案登记，已符合交付条件。被告于2018年4月24日登报公告，通知原告办理收房手续，其通知方式符合合同约定，房屋交接单也证明被告已于2018年4月30日通知原告收房，原告应当履行接收房屋的义务。房屋的渗漏水问题，属于质量瑕疵，可通过维修整改的方式解决，但不能以此拒绝收房。原告拒不收房的行为不符合合同约定。综上，被告的行为不构成逾期交房，故原告诉请被告承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。二、房屋维修问题原告在接收房屋后发现商铺存在严重渗漏水问题，并要求被告进行维修。从被告提交的证据来看，被告已对包括原告商铺在内的林溪府×××地块商铺渗漏问题进行了维修，并于2019年7月30日通过建设单位、施工单位、监理单位、设计单位竣工验收。现原告认为房屋仍然存在渗漏水等质量问题，原告虽提交了涉案商铺渗漏水的照片，但被告也提供了证明商铺维修好后的照片，双方对该问题存在相反的主张。经本院释明，原告坚持不申请对房屋是否存在质量问题进行鉴定，其应当承担举证不能的不利后果，故对于原告要求被告修复房屋质量问题和缺陷直至房屋不渗水、不漏水，并承担所有修复费用的主张缺乏事实依据，本院不予支持。三、被告是否应当承担房屋维修整改期间的损失《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，涉案房屋存在质量瑕疵问题，应当由被告维修整改，维修整改期间的经济损失应当由被告承担，故本院对原告主张的维修期间租金损失予以支持。因原告并无确凿的证据证实其主张的损失标准，为提高审判效率，减少当事人诉讼成本，本院结合同等地段的租金标准，酌情补偿原告涉案房屋维修期间的租金损失按每月每平方米60元标准计算，维修期间从2019年5月1日起计算至渗漏水部位维修通过建设单位、施工单位、监理单位、设计单位竣工验收时即2019年7月30日止，故该损失为9300.6元（51.67平方米×60元/平方米/月×3个月）。四、关于“一户一表”安装问题双方合同约定“交铺时水、电到户”，被告已为商铺安装独立的水表、电表，现原告主张按商业惯例“一户一表”即在供电局和自来水公司单独开户，但其提供的证据不足以证实其主张的商业惯例存在，故本院对原告的该项请求不予支持。五、房屋保修期是否应当另行起算《广西壮族自治区房屋建筑工程施工质量投诉处理规定（试行）》第二条第二款规定：“质量保修期限和保修范围依据《建设工程质量管理条例》及有关合同确定；在保修期限内，因施工质量缺陷而导致维修的部位，其保修期限自修复部位验收合格之日起重新计算”。因此，维修部位的保修期应当自建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同验收合格之日即2019年7月30日起重新计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告桂林荣和置业有限责任公司赔偿原告周耀军房屋维修期间的经济损失9300.6元;二、被告桂林荣和置业有限责任公司对原告周耀军的桂林市荣和·林溪府东区商铺维修部位的质量保修期自2019年7月30日起重新计算;三、驳回原告周耀军的其他诉讼请求。上述判决事项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。本案案件受理费1570元（原告已预交），由原告周耀军承担1364元，被告桂林荣和置业有限责任公司承担206元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1570元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。审 判 长  李一军人民陪审员  申和平人民陪审员  杨林珍二〇二一年九月二十六日法官 助理  魏友杨书 记 员  王丽洁