山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7793号上诉人（原审原告）：卢家华，男，1954年7月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢莹（系卢家华女儿），住济南市。被上诉人（原审被告）：张洪彬，男，1966年9月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于鹏，山东法杰律师事务所律师。上诉人卢家华因与被上诉人张洪彬土地租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初5099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。卢家华上诉请求：1.依法撤销济南市天桥区人民法院于2021年7月26日作出的（2021）鲁0105民初5099号民事判决书；2.依法直接改判解除卢家华与张洪彬于2003年1月1日签订的《租赁协议书》，并判令张洪彬立即搬离并返还院落；3.本案的一、二审诉讼费用由张洪彬承担。事实和理由：一、原审法院对争议焦点第二个问题的认定事实不清，适用法律错误。卢家华认为2003年1月1日案涉《租赁协议书》的效力应为无效。理由一：判定协议效力的法律依据应适用协议签订时的法律规定，现行法律即新法不应溯及既往。依据当时有效的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定本协议因违反法律强制性规定，应认定无效。依据当时有效的《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：违反法律或者社会公共利益的无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。另根据《中华人民共和国立法法》第九十三条规定，“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往”。回归到本案，双方的签署行为虽是真实的，但却不具有合法性，意思自治显然在本案中不应受保护，约定亦不能大于法定。土地管理法虽已于2019年进行了修正，但立法层面的变迁始终不能改变行为本身在做出源头上及其性质上存在的原生民事法律行为构成要件存在的缺陷。而“维护正常的市场交易秩序的角度”侧重的是社会效率及其诚实守信原则，但前提仍是以被评价的民事行为本身具有合法性为前提，否则这一角度将失去评价的实际意义。而原审法院对此并未做出慎审严明客观的评价，有失司法权威。理由二：案涉租赁房屋属于城镇房屋，且未取得建设工程规划许可证。1995年卢家华承包村委会的荒滩后进行了修建，于2003年1月1日就此处与张洪彬签订了租赁协议，协议中约定的院落，实际不仅有地基也包括了地上建筑物，即附带有相应的房屋，庭审中证人证言可予以证明。张洪彬承租后，将此处用作帆布工厂，进行了翻建。因此涉案租赁物并非只是一块空地，而是包含房屋与土地使用权在内，且租赁物位于天桥区行政规划范围内，应属于城镇性质。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该协议亦应认定为无效。原审法院在双方庭审中对租赁物均认可原有房屋存在的前提下，却以“案涉协议是否涉及房屋租赁尚不明确”模糊概括，明显是存在错误，且有意遗漏应当查明而未查明的问题。二、原审法院对争议焦点第三个问题的认定事实不清，适用法律错误。倘若本案协议仍就被认定为有效，卢家华理应享有对案涉协议的解除权。理由一：原审法院认为截止至起诉之日，张洪彬多次转租涉案院落，最早在2015年9月通过其弟弟张洪谱便将院落转租给他人，此处事实认定证据不足。原审法院在庭审中亦未对当时的承租人的经营主体身份及承租状况展开调查，就连案外承租人最基本的营业执照、转租协议原件、以及现今房屋租赁使用状况均未要求张洪彬提供或调查落实。而基于张洪彬与张洪谱的关系，卢家华不可能知晓其转租的事实；卢家华知道实情的起算点是在2021年1月初，且是辗转从张洪谱口中获知转租实情，从而引发本案纠纷。卢家华在法定六个月内及时向张洪彬提出异议，应享有法定解除权。理由二：自2014年起，卢家华已经不在老家及济南居住，因此更不可能知道其转租。原审法院仅凭卢家华的老家距离涉案院落较近，便主观臆测推定卢家华知晓转租的事实，明显属于事实认定错误。另涉案院落所在位置政府部门从未对外发布拆迁公告，原审法院选择使用模棱两可的表述，认为可能存在拆迁的事实，以此否定卢家华享有解除权，显失严谨及公平。理由三：涉案协议存在部分无效的适用情形，因双方约定的租赁期限为21年期，违反了订立协议时《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。原审法院对此亦未作出认定。综上所述，卢家华认为原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。张洪彬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回卢家华的上诉请求。理由如下：一、关于卢家华主张案涉协议无效问题。卢家华以案涉协议无效为由，主张案涉协议依法解除没有事实和法律依据，应当依法驳回其上诉请求。1、卢家华在上诉事实理由部分陈述案涉协议无效，不是其本身直接作出的变更诉讼请求的意思表示，不能产生变更诉讼请求的法律效果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，当事人二审中不能增加独立的诉讼请求或者提出反诉，否则该主张将未经一审审理而直接二审审理后进行判决，违反了二审终审制的审判原则，损害当事人审级利益。同理，二审阶段不得变更诉讼请求。卢家华在事实理由部分主张案涉协议无效，实质上变更了其一审的诉讼理由。2、卢家华以案涉协议无效为由，上诉请求依法解除案涉协议没有事实和法律依据。诉讼理由与诉讼请求具有因果关系。合同解除与合同无效是两个不同的法律概念，二者具有不同的法律构成要求，二者不能混淆。卢家华不能在同一个诉讼中，一方面主张合同无效，另一方面主张合同解除，更不能以合同无效为由主张合同依法解除。二、关于一审法院认定案涉协议效力问题。一审法院认定“案涉协议是否涉及房屋租赁尚不明确”，进而认定案涉协议有效，认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。1.一审法院认定事实清楚。张洪彬租赁的是院落而不是房屋。卢家华在上诉状及一审过程中，均诉请返还院落，而不是诉请返还房屋，说明卢家华明知张洪彬租赁院落而不是租赁房屋。案涉协议作为书面证据，应当以其所载明的内容证明待证事实。该协议明确载明，张洪彬租赁的是卢家华的院落，而不是房屋。在一审庭审过程中，双方均认可院落中有房屋，但双方对存有房屋数量有不同观点。双方认可租赁院落中存在房屋，不能必然断定张洪彬认可租赁院落就等于租赁房屋，租赁院落中存在房屋也不能等同于租赁房屋。卢家华在上诉状及一审庭审过程中均认可张洪彬租赁院落是用于帆布工厂的经营使用，张洪彬进行了新建和扩建的事实，充分说明张洪彬租赁的是院落而不是房屋。2.一审法院适用法律正确。一审法院从尊重当事人意思自治及维护正常市场交易秩序角度考虑，认定案涉协议有效，坚持法律效果和社会效果相统一，准确能动的适用法律，张洪彬认为一审法院在兼顾双方当事人的利益的前提下，以法服人，以理服人，适用法律正确。（1）如上所述，张洪彬租赁的是院落，而不是房屋，一审法院认定不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，适用法律正确。三、关于卢家华是否享有案涉合同解除权问题。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，卢家华不享有案涉协议的解除权。1、对卢家华主张其知晓转租事实应从2021年1月初算起不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。卢家华主张其知晓转租事实应从2021年1月初算起，只是单方陈述，目前没有证据支持；张洪彬对于其弟弟张洪谱2015年9月代表其转租的事实予以确认，且合同一直履行。张洪彬当庭提供了转租合同，卢家华没有证据推翻2015年9月就已经转租的事实。因此，对卢家华主张其知晓转租事实应从2021年1月初算起不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、一审法院认定卢家华违背生活常理，不应当在如此之长的时间内对转租事实不知情，进而认定卢家华不享有案涉合同解除权，认定事实清楚，适用法律正确。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案，张洪彬在卢家华同意后，对案涉院落进行了新建、扩建、转租，建设时间长达数年，目前有租赁合同的转租行为已经接近六年。在卢家华同意转租的前提下，张洪彬先后投资110万元左右用于新建扩建房屋。因当时双方关系融洽，双方并没有签订书面证据。现双方都没有足够证据否定对方证据，但张洪彬当庭提交了租赁合同，用于证明卢家华知晓转租事实。一审法院遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，认定卢家华对转租事实不知情违背生活常理且未作出合理说明，根据《民法典》第七百一十八条之规定，认为卢家华不享有对案涉协议的解除权，认定事实清楚，适用法律正确。3、案涉协议是否超过法定租赁期限，并不是卢家华享有解除权的法定理由。卢家华向一审法院起诉请求，1.请求依法判令解除卢家华与张洪彬于2003年1月1日签订的《租赁协议书》；2.请求法院判令张洪彬立即搬离并返还租赁院落；3.本案案件受理费及其他费用由张洪彬承担。一审法院认定事实：1995年7月20日，天桥北园卢家庄村委会与卢家华签订合同一份，载明：经村委会研究、支部批准，现将马鞍山西荒滩一块（内有公用配电室）转让本村村民卢家华使用，期限三十年，转让费一次性付清计捌仟元正，其中配电室属集体使用，若配电室迁移其地基归卢家华使用。此合同自签字之日起生效，93.1.1号所签定的租地协议作废。2003年1月1日，芦家华与张洪彬签订租赁协议书一份，载明：经双方协商达成以下协议，现将马鞍山西卢家华院落一处，租给张洪彬，使用年限为贰拾壹年（2003年1月1日-2024年12月30日），租金共计壹拾壹万元整，自协议签订之日起，租金一次性付清。如有政策性或国家包括村居规划占用时，地上物赔偿金归张洪彬所有。如有变化时，均有张洪彬自负，与卢家华无关。如有一方违约，赔偿一切损失（包括地上建筑、租金以及设备搬迁费用）。如张洪彬违约，租金不退。此协议一式两份，自协议签定之日起生效。落款处签名为芦家华、张洪彬。另据张洪彬陈述，案涉院落确实已经对外转租，转租时间大致从2010年开始，但找到的合同最早是2015年9月12日的，其中的出租人张洪谱是张洪彬的弟弟，且案涉院落已纳入济南市天桥区的拆迁规划。一审法院于2021年6月29日对案涉院落进行了实地勘察，卢家华、张洪彬对一审法院拍照记录的案涉院落现状无异议，但对地上建筑的所有权以及修建方式存在较大争议。一审法院认为，本案的争议焦点为以下三个问题：一、卢家华是否是本案的适格当事人。张洪彬辩称卢家华并非案涉租赁协议书中的“芦家华”，其不具有诉讼主体资格，卢家华为此向一审法院提交了卢家华的户口本一份，其中载明卢家华的曾用名为“芦家华”，一审法院予以采信，结合卢家华提供的证据及案件审理情况，一审法院认为，卢家华是2003年1月1日案涉租赁协议书的当事人，是本案的适格当事人；二、2003年1月1日案涉租赁协议书是否有效。一审法院认为，案涉协议自2003年履行至今，是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律规定，应为有效。张洪彬主张根据当时有效的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定该协议无效。经查，《中华人民共和国土地管理法》已于2019年进行了修正，修改了原相关条款，依照现行法律来看，该协议并未违反，从尊重当事人意思自治以及维护正常的市场交易秩序的角度考虑，不应认定案涉协议无效；同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》主要规制城镇房屋租赁问题，案涉协议是否涉及房屋租赁尚不明确，以此认定合同无效并不妥当，一审法院对张洪彬上述辩称不予采纳；三、卢家华是否享有对案涉2003年1月1日签订租赁协议书的解除权。卢家华主张根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款之规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，在张洪彬未履行通知义务的前提下，向外转租案涉院落，卢家华应享有对案涉协议的解除权。但在本案中，案涉院落离卢家华老家较近，且据张洪彬提交的证据显示，转租行为自2015年9月便已开始，截至立案之日（2021年5月26日）时间已接近6年，且目前仍在转租中。从生活常理的角度来看，卢家华不应当在如此之长的时间段内对上述转租事实不知情，卢家华亦不能对这一违背生活常理的情况作出合理的说明，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条之规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”，考虑到案涉院落可能存在拆迁的事实，在卢家华没有进一步证据证明自身主张的前提下，一审法院认为卢家华并不享有对案涉协议的解除权。关于卢家华要求解除双方于2003年1月1日签订的《租赁协议书》的问题，于法无据，一审法院不予支持；关于卢家华要求张洪彬立即搬离并返还租赁院落的问题，缺少事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回卢家华的全部诉讼请求。如果张洪彬未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由卢家华负担。二审中，卢家华提交：证据一、济南市天桥区法院民事调解书原件一份，证明1998年6月天桥区马鞍山租用的场地上有自建房屋四间，铁门一个，车库一间，厕所一间，因此租赁协议签订时，涉案院落并非只是一块空地，还附带有地上房屋；证据二、卢家华结婚证原件一份；证据三、卢家华户口本原件一份；证据二、三共同证明1998年卢家华与赵立杰登记结婚，2001年生育二子，婚后两人共同在黑龙江居住，因此卢家华并不知晓张洪彬转租的事实；证据四、村委会证明原件一份，证明涉案地块并未列入拆迁规划范围。张洪彬质证意见：证据均不属于新证据。证据一发生效力于1998年6月3日，本案协议签订于2003年，不能证明其主张的证明内容。且证据内容与卢家华在一审中所称的有13间房屋相矛盾；证据二的结婚证与本案无关联性；证据三是山东省居民户籍证明，不能证明张洪彬主张的其在黑龙江居住。即使有黑龙江的户籍身份也不能证明其在黑龙江长期居住；证据四只有单位印章及一人签字，不符合法律规定的形式要件，居委会作为居民自治组织既不是土地征收的有权批准部门，也不是组织实施部门，其对土地征收依法没有职权和职责，该证据不具有合法性和真实性，与本案争议的合同解除无关联性。本院认证意见：卢家华提交的济南市天桥区人民法院（1998）天民初字第1000号民事调解书及卢家华结婚证、户口本真实性予以确认，对证明观点结合案件事实予以认定。卢家华提交的卢庄社区居委会关于涉案地块未列入拆迁规划范围的证明与本案争议的合同效力及解除问题无直接关联，本院不予采纳。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.涉案租赁协议书是否有效；2.卢家华主张解除涉案租赁协议书应否支持。一、关于涉案租赁协议书的效力问题。根据本案事实，涉案租赁协议书自2003年履行至今，是双方真实意思表示。张洪彬依据当时有效的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，主张该协议无效。一方面，涉案租赁协议书并未约定租赁用途，合同本身并不违反土地管理法关于集体土地使用权不得用于非农业建设的规定，故张洪彬以此主张合同无效，不能成立。另外，涉案租赁协议书从内容上看主要涉及院落租赁使用，即使地上房屋存在未经规划批准建设的瑕疵及租赁期限超出法定房屋租赁期限，亦不应整体否定涉案租赁协议书的效力。综上分析，一审认定涉案合同有效合法有据，本院予以确认。二、关于涉案租赁协议书应否解除问题。根据本案事实，涉案租赁协议书签订后已实际履行多年，卢家华以张洪彬擅自对外转租案涉院落，主张解除合同。但据本案事实，涉案院落离卢家华老家较近，且据张洪彬提交的证据显示，转租行为自2015年9月便已开始，且目前仍在转租中。在转租行为长时间存在的情况下，卢家华主张其对转租事实不知情不符合生活常理，也无充分有效的证据证明。据此，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”之规定，一审法院驳回卢家华解除涉案租赁协议诉的诉讼请求符合本案实际情况，应予维持。综上所述，卢家华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人卢家华负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年九月八日书记员  李敏