广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终13925号上诉人（原审被告)：佛山市汇威达电某科技产业园开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄秋明。委托诉讼代理人：林钻友，广东泓磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岑宇豪，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：高新红，广东信征律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈少莹，广东信征律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司佛山升平支行，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：陈文华。委托诉讼代理人：易文偲，系公司员工。上诉人佛山市汇威达电某科技产业园开发有限公司（以下简称汇威达公司）因与被上诉人岑宇豪、原审第三人中国工商银行股份有限公司佛山升平支行（以下简称工商银行佛山升平支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初3967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。汇威达公司上诉请求：1.改判一审判决第二项为汇威达公司在涉案商品房涂销抵押登记后十天内退还购房款1565028元予岑宇豪；2.本案的诉讼费用由岑宇豪承担。事实与理由：一审判决判令解除汇威达公司与岑宇豪于签订的《广东省商品房买卖合同》并要求汇威达公司向岑宇豪返还购房款1565028元并支付78251.4元违约金，但工商银行佛山升平支行是涉案商品房的担保权人，岑宇豪与工商银行佛山升平支行于签订了《个人购房借款/担保合同》，涉案商品房办理了抵押登记，一审法院判决解除涉案的《广东省商品房买卖合同》，但一审判决没有审理《广东省商品房买卖合同》解除后《个人购房借款/担保合同》之处理问题。一审判决没有查清涉案商品房尚欠工商银行佛山升平支行贷款本金及利息的数额及该由何方结清问题，一审判决对于《广东省商品房买卖合同》解除后涉案商品房如何办理抵押涂销以及解除预登记等后合同义务的事宜不作处理，损害了汇威达公司的利益。岑宇豪辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确无误，应当驳回汇威达公司的上诉请求。汇威达公司以“一审判决没有查清涉案商品房尚欠工商银行佛山升平支行本金及利息的数额及该由何方结清问题”为理由，认为一审认定事实不清，要求改判，没有任何法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第一款的规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，由于工商银行佛山升平支行作为涉案商品房担保权人，并未提出诉讼请求。因此，一审法院仅判决汇威达公司退还购房款及支付违约金予岑宇豪，而未对岑宇豪与工商银行佛山升平支行的担保贷款合同进行处理，符合上述规定。综上所述，汇威达公司的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回其上诉，维持原判。工商银行佛山升平支行未发表答辩意见。岑宇豪向一审法院起诉请求：1.解除岑宇豪与汇威达公司于签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20140216008002）；2.汇威达公司退还岑宇豪购房款1565028元；3.汇威达公司支付岑宇豪贷款利息损失295891.88元；4.汇威达公司向岑宇豪支付逾期办理房地产权证及拒绝退房的违约金（以购房款1565028元为基数按日利率万分之二自计算至《广东省商品房买卖合同》解除之日止）；5.汇威达公司向岑宇豪支付物业管理费和滞纳金损失（物业管理费损失自计，每月为1135.77元；滞纳金损失按欠缴物业管理费金额0.1%/天自计）；6.本案诉讼费用由汇威达公司承担。一审法院认定事实：，汇威达公司（出卖人）、岑宇豪（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：出卖人向买受人出售位于佛山市南海区，总金额1565028元，自本预售合同网签之日起30日支付首期款785028元，剩余房款780000元应于办理银行按揭贷款，并按照按揭方式付款；买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人应当在将经竣工验收合格、已办理竣工验收备案的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；（第十五条）出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（3、非出卖人原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，出卖人不承担责任）。双方并约定其他权利义务。该合同已于在佛山市南海区房产交易所登记备案。同日，汇威达公司（出卖人）、岑宇豪（买受人）签订《补充协议》，约定：如因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或因出卖人原因导致买受人未能及时办理房屋所有权转移登记的，出卖人承担违约责任；买卖合同第十五条所述的“出卖人的责任”是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》所需的权属证件而产生的责任；买卖合同第十五条所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内；买受人未付清房款（含按揭款）、相关费用及违约金，或须办理面积补差手续而买受人未能按照本补充协议第三条约定办理的，办理产权过户的时间顺延；买受人选择委托出卖人办理《房地产权证》的，应在《办证通知书》发出后十五天内将办证有关资料交给出卖人，否则，视为自行办理；若因出卖人原因导致买受人不能按以上约定时间内取得《房地产权证》的，买受人不退房，若延期100天以内，每延期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；若延期超过100天，每延期一日，出卖人按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，直至买受人取得《房地产权证》，若因买受人自身原因导致无法在约定的时间内取得《房地产权证》的，出卖人不做任何赔偿；合同及补充协议解除之日起，出卖人拥有对该房屋完全的所有权，合同解除时，如该商品房已经交付使用的，自交付使用之日（由于买受人原因未能交付的，自本合同约定交付之日）起，买受人应按月以该商品房总价的1%向出卖人支付房屋折旧及使用费，出卖人有权于退款时扣除该费用。双方并约定其他权利义务。同日，岑宇豪（乙方）和佛山市汇某物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方同意甲方为涉讼房屋所在的大厦提供物业管理服务，乙方向甲方支付物业服务费。无论出于任何原因，公共分摊水电费需要甲方代收代付时，甲方不收取任何手续费，但业主或物业使用人必须按时足额向甲方支付其应承担的水电费。岑宇豪（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司佛山升平支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》（以下简称涉讼贷款合同），约定：中国工商银行股份有限公司佛山升平支行向汇威达公司发放个人购置住房贷款780000元用于购买涉案房屋，贷款期限为10年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定；借款人授权贷款人将贷款一次性划入岑宇豪账户；借款人按月等额本金还款法（按月计息）偿还贷款本息，借款人自愿选择每月1日为还款日；等等。岑宇豪已支付全部购房款予汇威达公司。汇威达公司（甲方）、岑宇豪（乙方）签订《补充协议》，约定甲方已于将商品房交付乙方使用，双方确认自交房之日起，结合甲方延迟交楼的时间、未在约定的位置安装木门等因素，甲方同意向乙方支付逾期交楼补偿款、木门补偿款合计104912.83元。该协议是双方就履行《商品房买卖合同》所作的最终解决方案，协议签订后，各方切实履行自己义务，不得再以任何形式向对方主张其他权利。佛山市汇某物业管理有限公司向岑宇豪发送《物业管理费催缴通知书》，通知岑宇豪缴纳自至的未付物业管理费101651.71元、滞纳金90723.87元。岑宇豪向一审法院提交起诉材料，本案起诉状及应诉材料于送达予汇威达公司。诉讼中，经一审法院询问岑宇豪、汇威达公司双方是否同意交接房屋，岑宇豪同意返还房屋，汇威达公司同意在判决后接收。另查明，佛山市南海区桂城街道不动产登记中心向桂城街道行政服务中心发出《通知》，载明：因土地出让合同的条款约定，项目买受人的资格有待进一步明晰，自本通知发出之日起，暂缓办理季华某路3*号佛山市汇威达电某科技产业园所有不动产登记业务（包括一手、二手办证、抵押、租赁备案登记等），待有关部门明晰后再开通办理。，佛山市自然资源局南海分局出具关于（2018）粤0605民初24748号之一函的复函（补充函），载明关于佛山市电某科技产业中心房屋办理不动产权登记的问题，对于已办理登记备案但未办理不动产权登记的96套非居住用房，责成项目开发方汇威达公司与购买人协商，解除合同备案，并妥善做好相关业主购房款的退赔工作；如购买人不同意解除合同备案，不动产登记部门可按照正常不动产登记程序予以办理，允许其进行市场流通，在二次转让时买受人不受资格限制。对于其余未办理登记备案的非居住用房，汇威达公司不得再向市场销售，全部改为自持。一审法院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。岑宇豪和汇威达公司签订的《广东省商品房买卖合同》及几份补充协议是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方签订的《补充协议》约定因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或因出卖人原因导致买受人未能及时办理房屋所有权转移登记的，出卖人承担违约责任。涉案房屋自暂缓办理不动产登记，至佛山市自然资源局出具复函（补充函）时才可办理房地产权证，但该复函明确对于已备案但未办理不动产权登记的房屋，是在购房人不同意解除合同的情况下可办理不动产登记，现岑宇豪以汇威达公司逾期办理房地产权证为由明确请求解除合同，有相应依据，一审法院对其请求解除合同的请求予以支持，并确认涉案合同及补充协议于汇威达公司收到本案应诉材料当日即解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”汇威达公司应返还岑宇豪已支付的购房款1565028元予岑宇豪。一审法院综合考量岑宇豪的付款情况、汇威达公司占有岑宇豪购房款的期间、岑宇豪占有使用房屋的情况等具体履行合同情况和汇威达公司的过错程度，综合公平和诚实信用原则予以衡量，参照涉案合同对逾期交楼、付款的根本违约责任的约定，酌定汇威达公司按照房款的5%向岑宇豪支付违约金78251.4元（1565028×5%）予岑宇豪，岑宇豪主张逾期办理房地产权证及拒绝退房的违约金超出核定部分，一审法院不予支持。一审法院核定违约金时已对岑宇豪占有使用涉案房屋的情况予以考虑，对汇威达公司要求从赔偿款中扣除使用费的意见不予采纳。岑宇豪请求汇威达公司支付贷款利息损失，属于其自行选择以银行按揭贷款方式支付购房款的履约成本，且一审法院已酌定岑宇豪的违约金主张，一审法院对岑宇豪主张汇威达公司再支付该部分利息损失的诉讼请求不予支持。岑宇豪占有使用涉案房屋发生的物业管理费和水电费相应利益已由岑宇豪享受，相应费用应由岑宇豪自行负担，岑宇豪接收房屋后是否实际使用房屋是岑宇豪对自身权利的处分，岑宇豪主张物业管理费及滞纳金损失应由汇威达公司支付，一审法院不予支持。一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认岑宇豪与汇威达公司于签订的《广东省商品房买卖合同》于解除；二、汇威达公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款1565028元予岑宇豪；三、汇威达公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金78251.4元予岑宇豪；四、驳回岑宇豪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取13417.16元（岑宇豪已预交），由岑宇豪负担3622.16元，由汇威达公司负担9795元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予岑宇豪，一审法院不另收退。二审期间，各方均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。围绕诉辩双方的意见，二审审查的焦点为汇威达公司上诉主张本案应对涉案《个人购房借款/担保合同》中的商品房担保贷款合同关系和涉案房屋涂销抵押登记、解除预告登记问题进行审查依据是否充分。经审查，岑宇豪基于其与汇威达公司之间的商品房预售合同关系，向一审法院提出的诉讼请求为解除涉案《广东省商品房买卖合同》，并要求汇威达公司退还购房款、支付贷款利息和逾期办证及拒绝退房违约金，并支付物业管理费和滞纳金损失等，汇威达公司、工商银行佛山升平支行未提出相关反诉请求。岑宇豪、汇威达公司之间形成的商品房预售合同关系与岑宇豪、工商银行佛山升平支行之间形成的商品房担保贷款合同关系，属于不同的法律关系，各方在本案中均未就商品房担保贷款合同关系提出相关诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”一审判决仅处理本案涉及的商品房买卖合同纠纷，未审查处理《个人购房借款/担保合同》中的商品房担保贷款合同关系并无不当，本院予以维持。汇威达公司上诉主张一审判决未对涉案《个人购房借款/担保合同》中的商品房担保贷款合同关系进行审理属于事实认定不清，理据不足，本院不予采纳。关于涉案房屋涂销抵押登记及解除预告登记问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”因汇威达公司在一审未就此提出反诉，岑宇豪亦不同意汇威达公司该上诉请求，该项诉请属于二审新增加的诉讼请求，本院不予审查。综上，汇威达公司的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人佛山市汇威达电某科技产业园开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年九月二十三日法官助理  杨全欣书 记 员  黄卓敏