北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初4769号原告：北京市朝阳区东坝乡农工商总公司，住所地北京市朝阳区红松园16号。法定代表人：赵强，经理。委托诉讼代理人：卓云，北京市武阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李月，北京市武阳律师事务所律师。被告：王龙，男，1982年1月5日出生，汉族，现住北京市朝阳区。第三人：张耀洋，男，1994年5月9日出生，汉族，现住北京市朝阳区。原告北京市朝阳区东坝乡农工商总公司（以下简称农商总公司）与被告王龙（以下称姓名）、第三人张耀洋（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。农工商总公司之委托诉讼代理人卓云，王龙，张耀洋参加了诉讼。本案现已审理终结。农工商总公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认农商总公司、王龙于2010年1月21日签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月31日到期终止，双方于2018年1月1日之后形成的不定期租赁合同于2019年5月14日解除；2.判令王龙向农商总公司支付2019年1月1日至2019年5月13日的租金89195元(租金标准为每日每平米1.8元，面积是3-4号房屋面积之和即合同约定的面积375.4平米)；3.判令王龙向农商总公司支付占有使用费，其中4号房屋的使用费从2019年5月14日起算至2020年5月29日，3号房屋的使用费从2019年5月14日起算至实际腾退之日，均以每日每平米1.8元的标准计算；4.判令王龙向农商总公司支付违约金24640.1元；5.判令王龙与张耀洋立即向农商总公司腾空交还位于北京市朝阳区东坝某处底商3号、4号商业用房。事实与理由：2010年1月21日，农商总公司、王龙签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），王龙承租位于北京市朝阳区东坝某处底商3号、4号商业用房（以下简称涉案房屋），面积为375.4平方米。租期自2010年1月1日至2017年12月31日，共计8年，租金为每日每平方米1.8元，每年于1月1日前一次性支付下一年度租金。合同对双方权利义务、违约责任、合同续签等事项均作出了明确约定。王龙向农商总公司支付租金至2018年12月31日。合同到期后，双方并未就合同续签达成一致，但王龙一直占有使用该房屋。农商总公司多次催促其补交租金，王龙以各种理由拖延。2019年5月14日，农商总公司向涉案房屋处张贴清退通知，以书面形式告知被告，合同已经于通知送达之日解除，且责令王龙腾退房屋。后王龙亦未进行腾退，农商总公司再次于2020年5月19日当面向王龙送达了催告函，要求其限期腾退，双方最终于2020年5月29日办理了4号房屋的交接手续，3号房屋王龙仍未交接。因王龙始终拖延履行合同义务，无法进行协商，故诉至法院王龙辩称，认可《租赁合同》于2019年5月14日解除，但认为农商总公司违法解除合同，双方约定先用房，后交房租，不定期交纳房租，2019年4月29日最后一次交房租，交纳的时2018年的房租。我认可每天每平方米1.8元的标准，同意与农商总公司共同测量房屋面积，认可应当交纳租金，但应在抵扣我损失后支付。虽然合同在2017年到期，我和农商总公司的法定代表人赵强协商签合同，赵强以农商总公司在讨论合同价格为由没给我签。根据合同第10条约定，解除合同都要书面提前三十日通知，2019年5月14日直接张贴通知要求我10天搬离。我收到该通知后积极与租户协商搬离，部分租户配合，涉案3号房屋现在是张耀洋在使用，拒不腾退，我也无能为力。我保留向农商总公司追究损失的权利。不同意支付占有使用费，应当由实际占有人支付使用费。不同意支付违约金，农商总公司违约，未提前通知解除合同。张耀洋述称，同意腾退，应当有书面通知。本院经审理认定事实如下：双方当事人无争议的事实，本院予以确认。2010年1月21日，农商总公司作为甲方（出租方）与王龙作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租给乙方使用，使用面积375.4平方米，租赁用途为商业用房。《租赁合同》第三条“租赁期限”约定，租赁期限自2010年1月1日至2017年12月31日，租期8年。租赁期限届满，本合同自动终止，甲方有权收回该房屋及场地。在同等条件下，乙方享有优先承租权。第四条“租金标准及支付时间”约定，自2010年1月1日至2017年12月31日，日金为1.8元/平方米，年租金为246401元。交纳租金的支付时间为签订本合同之日起交付租金246401元然后使用房屋场地，每年一月一日交付当年的租金。第七条“乙方的权利和义务”第（三）款约定，乙方应当按照本合同的约定，按时、足额向甲方缴纳租金。第（六）款约定，未经甲方书面同意，乙方不得对所承租的房屋场地进行转租、转借。第十条“合同的变更、解除和终止”第（三）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意，单方解除本合同……a）乙方未按照本合同的约定，按时足额向甲方缴纳租金逾期三十日的……d）乙方未经甲方同意擅自对承租的房屋场地进行转租、转借的……第（五）款约定，本合同有效期届满或解除合同后，由乙方新建、改建、扩建的房屋或者其他建筑物以及装修的添附物，其所有权归甲方所有，乙方无权要求甲方给与任何补偿。第十一条“违约责任”第（二）款约定，本合同生效后，乙方违反本合同的约定，即视为违约，应当向甲方支付当年乙方应交租金10%的违约金，若给甲方造成损失，应当负责赔偿损失。合同到期后，双方未续签合同。双方确认租金交至2018年12月31日。2019年5月14日，农商总公司在涉案房屋张贴《通知》上载，农商总公司与租户的合同逾期，未续签，租户一直使用房屋，部分租金未支付，要求租户于2019年5月24日前搬离。2020年5月19日，农商总公司向王龙送达《催告函》，告知双方的不定期租赁关系于2019年5月14日送达清退通知之日解除，要求在收到本函件之日起三日内补交房屋租金。王龙认可收到上述通知及函件。2020年5月29日，王龙搬离涉案4号房屋。王龙称因涉案3号房屋中约40平方米的房屋由其出租给张耀洋使用，张耀洋拒不搬离，故无法交接。王龙称其曾向农商总公司提出交付涉案3号房屋的钥匙，自留一把钥匙用于保障张耀洋使用房屋的水电，但是农商总公司没有同意。张耀洋认可涉案3号房屋的部分房屋由其控制，但称没有经营。2020年7月15日，农商总公司收回涉案3号房屋除张耀洋承租以外的房屋。农商总公司称涉案3号房屋的面积为190.33平方米、涉案4号房屋的面积为185.07平方米。王龙称涉案3号房屋的面积为198平方米、涉案4号房屋的面积为177.4平方米。双方同意共同对涉案房屋的面积进行测量，确认涉案3号房屋的面积为176.38平方米，已扣除王龙在门脸处自建13.95平方米的部分。另查，2019年10月，张耀洋以房屋租赁合同纠纷为由将王龙诉至本院，要求确认双方签订的租赁合同无效，判令王龙退还租金、赔偿装修及设备损失；王龙在该案中提出反诉，要求张耀洋腾空并交还房屋、支付租金及水电费。农商总公司作为第三人参加诉讼。该案尚未审结。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，农商总公司、王龙签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。《租赁合同》期满后，王龙继续使用涉案房屋，农商总公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁中，双方可以随时解除合同。王龙未按合同约定交纳房屋租金，构成违约。王龙虽称双方对租金交纳方式进行变更，但未充分举证，故本院对王龙的该项意见不予采纳。农商总公司主张涉案合同于2019年5月14日解除，王龙亦予以认可，本院不持异议。农商总公司主张欠付租金及违约金、腾退并返还房屋，具有事实及法律依据，本院予以支持。根据查明的事实，农商总公司已于2020年5月29日收回涉案4号房屋、于2020年7月15日收回涉案3号房屋中除张耀洋承租的39.06平方米以外的房屋，故本院仅支持农商总公司主张腾空交还涉案3号房屋中约40平方米房屋的诉讼请求，该部分房屋虽由张耀洋实际控制，但根据合同相对性原则，王龙应负有返还租赁物的义务，且王龙已在另案诉讼中向张耀洋主张交还该部分房屋，故本院对农商总公司主张张耀洋交还房屋的诉讼请求不予支持。关于占有使用费一节。合同解除后，承租人应当返还租赁物。农商总公司主张占有使用费，于法有据，本院予以支持，根据涉案房屋的交还情况、双方确认的房屋面积及合同约定的租金计算标准，本院核算涉案4号房屋的占有使用费为136846元；涉案3号房屋中已交还的137.32平方米房屋的占有使用费为106039元；对于涉案3号房屋中尚未交还的39.06平方米房屋的占有使用费，按照每天每平方米1.8元的标准计算至实际腾退之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告北京市朝阳区东坝乡农工商总公司、被告王龙之间的租赁合同关系于2019年5月14日解除；二、被告王龙于本判决生效之日起七日内向原告北京市朝阳区东坝乡农工商总公司支付在二〇一九年一月一日至二〇一九年五月十三日期间的租金八万九千一百九十五元；三、被告王龙于本判决生效之日起七日内向原告北京市朝阳区东坝乡农工商总公司支付违约金二万四千六百四十元一角；四、被告王龙于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区东坝某处底商3号商业用房中39.06平方米的房屋腾空交付原告北京市朝阳区东坝乡农工商总公司；五、被告王龙于本判决生效之日起七日内给付原告北京市朝阳区东坝乡农工商总公司房屋占有使用费（占有使用费分为三部分：第一部分199.02平方米房屋的占有使用费为十三万六千八百四十六元；第二部分137.32平方米房屋的占有使用费为十万六千零三十九元；第三部分39.06平方米房屋的占有使用费，按照每天每平方米一元八角的标准，自二〇一九年五月十四日计算至实际腾退之日止）；六、驳回北京市朝阳区东坝乡农工商总公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4996元，由被告王龙负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二一年九月二十日书记员 栾晨焕