贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5048号上诉人（原审被告）：清镇市和盛房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭大街阳光领地1406号，统一社会信用代码91520181080675699E。法定代表人：吴腾，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钱军虎、郭婷婷，贵州商同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：匡焱森，男，汉族，1992年11月27日生，住四川省合江县。被上诉人（原审原告）：张莉，女，汉族，1993年5月12日生，住四川省合江县。原审第三人：中国工商银行股份有限公司清镇支行，住所地贵州省贵阳市清镇市富强路，统一社会信用代码915201812157829861。负责人：刘国华，行长。上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛房开）因与被上诉人匡焱森、张莉，原审第三人中国工商银行股份有限公司清镇支行（以下简称工商银行清镇支行））商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初5175号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理,本案现已审理终结。和盛房开上诉请求：依法撤销原判第四项、第六项，并改判为：一、驳回匡焱森、张莉关于资金占用损失的主张；二、被上诉人匡焱森、张莉自行承担向第三人按揭贷款所产生的全部利息。事实与理由为：一、本案中的贷款利息不是《商品房买卖合同》解除所产生的损失，不应由上诉人承担；二、即便贷款利息系本案的损失，则计算贷款利息损失的截止时间应为2020年7月31日，2020年7月31日之后产生的贷款利息应由被上诉人自行承担；三、一审判决第四项违反民事诉讼中处分原则，导致第四项判决错误；四、违约金已弥补了《商品房买卖合同》解除给上诉人造成的损失,一审判决上诉人承担违约金及首付款资金占用费，明显不公平，且该份判决与一审法院已作出的其他判决明显不同，属于典型的同案不同判。匡焱森、张莉答辩称：坚持一审诉讼请求，请求维持原判。原审第三人工商银行清镇支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。匡焱森、张莉向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告购房首付款173832元；3、请求判令解除原告与第三人签订的《借款合同》与《抵押担保合同》；4、被告归还截止至2020年10月原告尚欠第三人的贷款本金、利息、违约金等暂计680000元（具体金额以第三人查询为准）；5、判令被告归还截止2020年9月20日原告向第三人偿还的贷款本息99279.69元，以后按每月4635.49元支付至原告与第三人解除《借款合同》与《抵押担保合同》之日止；6、判令被告返还原告房屋维修基金17077.00元；7、判令被告向原告支付逾期交房违约金8538.32元；8、判令被告向原告支付资金占用费，以173832元为基数按同业拆借利率从2018年7月27日起算至原被告合同解除之日止，截止起诉之日暂计10025元；上述金额合计980203.69元。9、本案的诉讼费、保全费等必要费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月24日，和盛房开（出卖人）与匡焱森、张莉（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2018013369），约定买受人购买出卖人开发的清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）3栋1单元4层2号预售商品房（合同约定建筑面积131.8平方米、套内建筑面积101.96平方米）；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价8374.19元/平方米，总价款853832元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日交付首期房款173832元，余款680000元以银行按揭支付；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付房屋的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房，但应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。同日，和盛房开出具编号为20180700203的《收款收据》，确认收到匡焱森、张莉支付的“住宅3-1-402购房首付款”173832元；出具编号为20180700264的《收款收据》，确认收到匡焱森、张莉支付的“住宅3-1-402购房维修基金”17077元，该维修基金和盛房开已经交到主管部门。2018年10月23日，工商银行清镇支行（贷款人、抵押权人）与匡焱森（借款人、抵押人）、张莉（抵押人）、和盛房开（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（02402000612018一手贷0000807），约定借款金额680000元，期限为240个月；房产抵押物为清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）3栋1单元4层2号（建筑面积131.8平方米），抵押物价值853832元；抵押人匡焱森、张莉。2018年12月1日，工商银行清镇支行出具《个人借款凭证》，确认借款人匡焱森，贷款种类为个人一手住房购置房款，用途购住房，借款金额680000元，收款人和盛公司，贷款期限240个月，贷款发放日2018年12月1日，贷款到期日2038年12月1日，基准利率4.9%，浮动值10%，逾期利率7.007%，逾期浮动值30%，还款方式等额。2018年12月2日，和盛公司收到工商银行清镇支行发放的贷款680000元。2018年11月2日，清镇市国土资源局作出黔（2018）清镇市不动产证明第0019590号《不动产登记证明》，内容为：证明权利或事项为抵押预告登记，权利人工商银行清镇支行，义务人匡焱森、张莉，抵押方式为一般抵押，担保债权的（总）数额680000元，债权起止时间为2018年10月30日至2038年10月30日，抵押房屋总面积131.8平方米。2020年7月31日，匡焱森、张莉向和盛房开递交《商品房退房申请书》，以和盛房开未在约定的2019年9月30日前交付房屋，已逾期超过30个工作日为由，要求退房；并要求和盛房开30个工作日内退还全部已付款及违约金、贷款利息。和盛房开现仍未交房、未退款，匡焱森、张莉遂诉至法院。另查明，案涉清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1至4栋3栋（3）1单元4层2号房屋已经办理了贵阳市商品房预售合同备案登记，预售合同登记号Y18090087，登记购房人匡焱森，共有人张莉。截止2020年9月，匡焱森、张莉正常偿还着工商银行清镇支行贷款本息。除2019年1月当期偿还金额为本息6569.89外，其他月份每期偿还本息为4635.49元，共计偿还99279.69元。一审法院认为，因本案涉及多合同和多方主体，关系复杂，当事人难以一次性提出清晰准确的规范化诉请，为减轻当事人诉累，合同解除后的权利义务，本案一并处理。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应按约行使权利和履行义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未能按约交房，经催告后仍不能交房，至庭审时仍不能交房，其行为不仅已构成违约，还影响了原告合同目的实现。故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》符合法律规定，一并予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房买卖合同解除后，被告应当将收取的购房首付款退还原告并按约支付利息。故对原告主张的由被告向原告返还首期购房款173832元的诉讼请求，予以支持。对原告同时主张的违约金，根据双方合同约定按已付购房款的1%进行支持，经计算为8538元（已付购房款853832元×1%）。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告和盛公司应返还原告已向工商银行清镇支行支付的按揭贷款本金和利息，以及案涉商品房买卖合同解除后，被告和盛房开负责向工商银行清镇支行归还按揭贷款剩余的本金、利息以及因提前解除《个人购房抵押（保证）借款合同》应承担的违约金。对于首付款资金占用损失，双方并无具体约定，但资金占用损失客观存在，且诉请计算标准并未超过法律许可上限，故支持以首付款173832元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从付款之日即2018年7月24日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至首付款实际付清之日止。住房维修基金现已交给了主管部门，但因合同解除系和盛房开违约造成，退取维修基金的麻烦应由和盛房开承担，且维修基金系由和盛房开代为收取，故和盛房开应先行赔偿原告维修基金后，再到主管部门退取该款。同时匡焱森、张莉应给予配合和协助。另，合同解除后，匡焱森、张莉与工商银行清镇支行同时负有配合和盛房开办理注销案涉合同备案登记、预售商品房买卖预告登记，为避免造成不公平的结果，减轻当事人诉累，在本案中一并予以处理。关于预售商品房抵押预告登记，和盛房开请求在解除合同后予以注销。本案中银行正常放贷，在交易中并无过错，银行的贷款债权原本有匡焱森、张莉作为主债务人，有和盛房开作为担保人，有案涉房屋作为物保。现因和盛房开违约，如解除合同后即注销预售商品房抵押预告登记，会导致银行的债权从有担保的债权变成非担保债权，在银行无过错的情况下，对银行显失公平。故，案涉房屋的预售商品房抵押预告登记注销时间，应在和盛房开清偿银行剩余债务后。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除匡焱森、张莉与清镇市和盛房地产开发有限公司于2018年7月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018013369）；二、解除匡焱森、张莉与清镇市和盛房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司清镇支行于2018年10月23日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：02402000612018一手贷0000807）；三、清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付匡焱森、张莉182370元（含退还购房首付款173832元、支付违约金8538元）；四、清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付匡焱森、张莉资金占用损失，以首付款173832元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从付款之日即2018年7月24日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至首付款实际付清之日止；五、清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿匡焱森、张莉房屋维修基金17077元，清镇市和盛房地产开发有限公司赔偿该款后十五日内，匡焱森、张莉配合清镇市和盛房地产开发有限公司到相关部门办理房屋维修基金的退还手续，退取的维修基金归清镇市和盛房地产开发有限公司所有；六、清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付匡焱森、张莉已向中国工商银行股份有限公司清镇支行偿还的贷款本金及利息（以中国工商银行股份有限公司清镇支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；七、清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司清镇支行偿还匡焱森、张莉就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金及相应利息、罚息等（以中国工商银行股份有限公司清镇支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；八、匡焱森、张莉与清镇市和盛房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内相互配合办理完毕清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1至4栋3栋（3）1单元4层2号房的预售合同备案（合同备案号：Y180900087）注销手续，注销费用由清镇市和盛房地产开发有限公司负担；九、清镇市和盛房地产开发有限公司履行上述判决第六项后十日内，中国工商银行股份有限公司清镇支行注销清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1至4栋3栋（3）1单元4层2号房的预售商品房抵押预告登记（相关证号：黔（2018）清镇市不动产证明第0019590号），匡焱森、张莉、清镇市和盛房地产开发有限公司予以配合，注销费用由清镇市和盛房地产开发有限公司负担；十、驳回匡焱森、张莉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6801元，由原告匡焱森、张莉负担801元，被告清镇市和盛房地产开发有限公司负担6000元（因此款原告匡焱森、张莉已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告匡焱森、张莉）。二审审理期间，双方均未提交新证据，本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，关于银行贷款利息及资金占用费是否属于和盛房开赔偿范围的问题。经查，本案因和盛房开未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房买卖合同》的解除，《个人购房借款/担保合同》因合同目的无法实现亦被解除，和盛房开作为违约方其应当赔偿被上诉人因解除合同遭受的损失。被上诉人向银行支付的贷款利息属于其因合同解除导致的损失，应由和盛房开公司赔偿，同时和盛房开收取被上诉人匡焱森、张莉的首付房款，客观上造成了被上诉人的资金占用损失，该损失理应由和盛房开赔偿。故一审法院以本案判决生效当月银行出具的还款对账单作为和盛房开的赔偿依据同时判决和盛房开支付首付房款的资金占用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2846元，由上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  罗   晓   珊二〇二一年九月二日法官助理  覃桢榕书记员陈晓琦