浙江省慈溪市人民法院    民事判决书    （2021）浙0282民初597号     原告：宁波杭州湾新区兆丰市场经营管理有限公司，住所地：浙江省宁波杭州湾新区杭州湾大道****楼**，统一社会信用代码：91330201340516353N。       法定代表人：邢修同，该公司执行董事。       委托诉讼代理人：林小映，浙江余慈律师事务所律师，执业证号：13302200911322343。       委托诉讼代理人：罗启航，浙江余慈律师事务所律师，执业证号：13302201510841491。       被告：陈梦，女，1991年5月8日出生，汉族，住浙江省慈溪市。       原告宁波杭州湾新区兆丰市场经营管理有限公司（以下简称兆丰公司）与被告陈梦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兆丰公司的委托诉讼代理人罗启航到庭参加诉讼，被告陈梦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因新冠肺炎疫情防控需要，本院于同年5月5日裁定中止审理。本案现已审理终结。       原告兆丰公司以被告陈梦未支付租金为由向本院提出诉讼请求：1．判令被告即时支付租金398667元、物业管理费15600元、水电费23729.64元；支付自2019年10月1日起至款项实际履行之日止，以382400元为基数，按照日利率0.05％计算的逾期利息；支付自起诉之日起至款项实际履行之日止，以55596.64元基数，按照日利率0.05％计算的逾期利息；2．判令被告支付免租装修期内的租金122666元、物业管理费4800元；3．判令被告支付违约金61333元；4．判令被告支付原告因本案支出的律师费30000元；5．本案诉讼费由被告承担。       被告陈梦未作答辩，也未向本院提交证据。       本院查明本案事实如下：原告兆丰公司与被告陈梦先后于2017年8月28日、同年9月12日签订《商铺租赁合同》和《租赁合同补充协议》，约定：原告将其经营管理的坐落于宁波杭州湾新区兆丰商贸中心一幢1-14、1-15、1-16、1-17、1-18、1-19、1-20、1-21、1-23、2-13、2-14、2-15、2-16、2-17共计14间，出租给被告经营餐饮，租期为10年即自2017年10月1日起至2027年9月30日止；租金每年368000元，物业管理费每年14400元，均按年度支付，原告给被告减免1年的租金和物业管理费，即2017年10月1日至2018年9月30日，装修期为4个月，即2017年10月1日至2018年1月31日；合同签订当日原告支付第二年租金中的70％，剩余30％于2018年4月1日前付清，之后每年租金由原告于下一年租期开始前1个月向被告足额收取。《商铺租赁合同》第七条第4项约定：经双方同意有下列情形之一的，甲方可以随时单方解除合同并不承担责任：（2）逾期缴纳租赁房屋租金、物业管理费、需补足的保证金或合同约定的其它费用连续达15日以上的；第八条第1项约定：若乙方未按约定支付房屋租赁费、物业管理费、需补足的保证金及合同约定的其他费用的，每逾期一日，应按未支付金额的万分之五按天向原告支付逾期利息，若租期内的逾期支付前述款项累计超过15天（含15天），乙方即为根本违约，甲方有权单方面行使解除权并立即收回房屋，乙方收到通知后应于三日内无条件搬离该房屋并承担违约责任，乙方支付的保证金不退并在支付所有欠款后另外支付违约金，违约金为当年月租金的2倍；第2项约定：因乙方违约导致合同提前解除的，甲方有权向被告索取免租装修期内所免去的租金及其他费用；第十条第3项约定：因守约方追究违约方违约责任而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费等），均由违约方承担。合同还约定了其他事项。       合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告向原告支付了第二年的房租租金和物业管理费。然至2019年9月底，被告仍未按约支付第三年（即2019年10月1日至2020年9月30日）的房屋租金368000元和物业管理费14400元，合计382400元。经原告多次催讨，被告拒不支付，并拖欠2020年6月至同年10月期间的水电费合计23729.64元。因此，原告于2020年11月18日向被告发送《律师函》，通知解除与被告之间的商铺租赁合同并要求被告尽快支付拖欠的租金、物业管理费、水电费等费用。被告于2020年11月26日签收该《律师函》。原告为本次诉讼支付律师代理费30000元。       上述事实由原告兆丰公司提供的《商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《委托律师合同》、收费票据、律师函各一份，水电费回执单八份及原告在庭审中的陈述等证据予以证实。       本院认为，原告兆丰公司与被告陈梦之间的房租租赁合同关系成立且有效，依法应予保护。被告应按约支付租金，现其拖欠不付，显属违约。根据双方《商铺租赁合同》第七条第4项约定，若被告逾期支付租金、物业管理费等费用连续达15日以上的，原告有权单方行使合同解除权，本案被告理应于2019年9月30日前将第三年的租金和物业管理费支付给原告，但其拖欠至2020年10月底仍未支付，故原告单方行使合同解除权符合双方合同约定的解除条件，原告于2020年11月18日向被告发送《律师函》书面通知被告租赁合同解除，被告于2020年11月26日签收，故双方之间的案涉房屋租赁合同已于2020年11月26日解除。原告主张被告支付2019年10月1日至2020年10月31日的房屋租金和物业管理费的诉请，因2020年受新冠肺炎疫情及防控措施影响，被告从事餐饮行业，租赁房屋无法正常经营符合情势变更情形，根据公平原则，本院根据本案综合情况酌情确定减免两个月的房屋租金61333元和物业管理费2400元，故原告主张被告支付房屋租金337334元、物业管理费13200元以及水电费23729.64元，有事实和法律依据，本院予以支持，超出部分本院不予支持。因被告的违约行为导致租赁合同提前解除，被告理应按照合同约定承担违约责任，根据双方《商铺租赁合同》第八条违约责任约定，原告主张逾期付款利息及违约责任即要求被告支付违约金61333元（2个月租金）以及免租装修期4个月的租金122666元和物业管理费4800元，有事实和法律规定，本院予以支持。关于原告主张逾期付款利息的起算时间问题，因被告拖欠的房屋租金、物业管理费和水电费跨度时间较长，故逾期付款利息的起算时间分段计算，根据双方《商铺租赁合同》第八条有关逾期付款利息计算方式约定，对于2019年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租金和物业管理费，根据约定被告应于2019年9月30日前支付，故对该期间的房屋租金306667元和物业管理费12000元，合计318667元，原告主张将2019年10月1日作为逾期付款利息起算时间并以318667元为基数计算逾期利息，有事实和法律规定，本院予以支持；对于2020年10月1日至2020年10月31日的房屋租金30667元和物业管理费1200元以及拖欠的水电费23729.64元，合计55596.64元，原告主张将起诉之日即2021年1月8日作为逾期付款利息起算时间并以55596.64元为基数计算逾期付款利息，有事实和法律依据，本院予以支持。原告因主张债权而支出律师代理费，根据双方《商铺租赁合同》第十条第3项约定，守约方因追究违约方违约责任支出的包括但不限于律师费等均由违约方承担，本案被告违约明显，故原告主张要求被告支付其因行使债权支出的律师费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告陈梦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：       一、被告陈梦于本判决生效之日起七日内支付原告宁波杭州湾新区兆丰市场经营管理有限公司租金337334元、物业管理费13200元、水电费23729.64元；并支付自2019年10月1日起至款项实际清偿日止以318667元基数、按照日利率0.05％计算的逾期利息；并支付自2021年1月8日起至款项实际清偿之日止以55596.64元为基数、按照日利率0.05％计算的逾期利息。       二、被告陈梦于本判决生效之日起七日内支付原告宁波杭州湾新区兆丰市场经营管理有限公司免租装修期内的租金122666元、物业管理费4800元。       三、被告陈梦于本判决生效之日起七日内支付原告宁波杭州湾新区兆丰市场经营管理有限公司违约金61333元。       四、被告陈梦于本判决生效之日起七日内支付原告宁波杭州湾新区兆丰市场经营管理有限公司为实现债权支出的律师代理费30000元。       五、驳回原告宁波杭州湾新区兆丰市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       本案案件受理费10368元，减半收取计5184元，由原告宁波杭州湾新区兆丰市场经营管理有限公司负担503元，由被告陈梦负担4681元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。       审判员胡辉     二ling二一年九月二日     法官助理杨红伟     代书记员黄米拉