西藏自治区那曲市中级人民法院民事判决书（2021）藏06民再1号再审申请人（原审被告）：美央，男，1971年3月10日出生，藏族，住西藏自治区那曲市。被申请人（原审原告）：巴桑，男，1964年2月3日出生，藏族，住西藏自治区那曲市。再审申请人美央因与被申请人巴桑房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区那曲市色尼区人民法院（2020）藏0602民初749号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年7月16日作出（2021）藏06民申3号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人美央与被申请人巴桑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美央申请再审称，2015年美央在西藏那曲市色尼区仁毛居委会6组199号承租了巴桑的房子，截止2019年的租金已经给付完毕，2019年的某一天巴桑打电话跟美央称要求退案涉房屋，美央同意后，巴桑称房屋漆和电线有毁损要求美央维修，美央向巴桑说过其在案涉房屋内铺设有木地板，双方就此协商好互相抵销，并商定了退房事宜，且当巴桑要求美央退房时美央要求案涉房屋的租客搬出去并打扫了卫生，对此巴桑也知情，后房子退给巴桑，之后美央叫小孩把房子钥匙交给巴桑，但是小孩忘记给了，巴桑也没有打电话跟美央说过小孩没有把钥匙交给他的事实，快到2020年的时候巴桑起诉美央称没有退房，美央虽然不服此次判决结果但为了减少麻烦没有上诉，可2021年巴桑又起诉美央要求再次支付房租费，美央无法再给予故申请再审。巴桑辩称，1.案涉房屋巴桑原先租给索某，索某经营茶馆后，茶馆卖给阿某，阿某又转让给美央，而因美央缴纳房租费巴桑才一次次到法院起诉，巴桑和美央之间是协商过案涉房屋退房事宜，当时巴桑给美央说过不想一直找法院麻烦希望美央退房。2.案涉房屋阿某交给美央时房屋无任何问题，而美央承租案涉房屋后有毁损，但美央没按照合同约定履行房屋维修义务，且一间房屋里面还放满了东西，所以巴桑没法退房。一审法院判决书中亦写明：“美央没有证据证明退房，不支持美央的诉讼请求”，一审审理时美央在举证期限内出没有提出有所谓的证人，一审法院判决5天之内让美央退房给巴桑，但是美央还没有退房。综上所述，巴桑要求美央承担墙漆和门的维修费及2019年10月1日至2020年9月5日的房租费并要求美央退房。巴桑向一审法院起诉请求：1.判令美央向巴桑支付2019年10月1日至2020年9月5日的租金共计44,000元；2.判令美央返还房屋；3.美央维修房屋的门、窗户、涂料、电线等损坏部位；4.本案诉讼费由美央承担。事实和理由：签订合同时写明房屋的门和窗户、电线、涂料没有任何损坏，退房时如有毁损的，约定由承租人维修，现损坏了房屋的门、切断了电线，涂料变色等，要求由美央维修。美央拖欠2019年10月1日至2020年9月5日的房租。一审法院认定事实：2013年9月1日，巴桑与索某（案外人）和布某（案外人）签订《合同》，约定巴桑将位于那曲市色尼区仁毛居委会6组199号房屋租给两案外人，租赁期限为6年，两案外人将房屋转租给阿某（案外人）后，阿某（案外人）又转租给美央，美央又转租给米某（案外人），转租期间未签订任何转租合同。另查明，一审法院于2020年1月15日作出（2019）藏2421民初681号民事判决，认定美央欠巴桑2019年3月1日至10月1日共7个月房租，每月租金为1800元。判决美央向巴桑支付房屋租金12,600元，驳回了巴桑的其他诉讼请求。一审法院认为，美央租用了巴桑的房屋后，巴桑与美央之间形成了房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。美央认可租用了巴桑的房屋，理应向巴桑支付租金。一审庭审中美央表示其按照（2019）藏2421民初681号民事判决要求已经向巴桑返还了房屋，不同意再支付租金。其作出的（2019）藏2421民初681号民事判决书对于美央向巴桑返还房屋方面并未作出判决，同时在庭审中美央未提交证据证明已向巴桑返还房屋。故对美央的辩解不予采纳。美央未举证证明房屋已返还给巴桑，巴桑要求美央支付房租是理所应当，但巴桑要求美央支付2019年10月1日至2020年9月5日的租金共计44,000元，每月租金为4000元，就该租金巴桑未提交证据证明与美央达成一致，庭审中巴桑、美央均认可以往美央支付的每月租金为1800元，故认定美央向巴桑支付的每月租金为1800元，支持美央向巴桑支付11个月的租金共计19,800元。巴桑要求美央维修房屋的门、窗户、涂料、电线等损坏部位的诉讼请求，虽然巴桑与案外人签订的合同中载明承租人返还房屋时，如果房屋的门和窗户等有损坏的由承租人维修，经一审法院庭审查明巴桑在2019年10月份发现房屋损坏，但在此之前该房屋存在经过几次转租的情形，且巴桑向一审法院提交的证据不足以证明房屋损坏系美央造成，故对该诉讼请求，未予支持。巴桑要求美央退还房屋的诉讼请求，一审法院认为巴桑与案外人签订的租赁期限为6年，但租赁期届满后，巴桑仍未解除与美央之间的租赁合同，巴桑、美央之间形成了不定期租赁，巴桑可以随时主张解除合同，故支持美央向巴桑返还房屋。综上所述，巴桑请求：1.判令美央向巴桑支付11个月的租金共计44,000元的诉讼请求，依法支持美央支付租金19,800元；2.判令美央返还房屋的诉讼请求，予以支持；3.美央维修房屋的门、窗户、涂料、电线等损坏部位的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、美央于判决生效后五日内向巴桑支付租金19,800元；二、美央于判决生效后五日内向巴桑返还租赁的房屋；三、驳回巴桑的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审审理期间，申请人美央提供了证人格某和微信语音通话记录。格某的证言，拟证明2019年5月左右，格某从美央处承租了案涉房屋，双方约定租期为一年，但是2019年8月底美央称房子已经退给房东，不能租给格某，要求格某从案涉房屋内搬离，后格某搬离完东西并打扫卫生时房东还过来看过房屋情况，之后格桑扎西将钥匙交给了美央。对此证言美央无异议。巴桑认为该证人证言不可信，美央并没有给证人出租过案涉房屋，该证人与美央是一伙的。微信语音通话记录，拟证明2019年双方协商后确定案涉房房屋要退还给巴桑后，美央就要求案涉房屋的租客搬出去并要求打扫了卫生，之后美央把房屋退给巴桑。巴桑认为光盘的内容是事实，巴桑当时是说过退房，但是美央一直没有把钥匙还给巴桑，也没有给巴桑退房。本院认为，格某的证言与微信语音通话记录相互佐证，证明2019年8月底，美央与巴桑协商好退房事宜后，美央要求格某从案涉房屋内搬离，美央将案涉房屋腾退给巴桑的事实，对该两份证据的三性及证明目的本院均予以采信。再审审查查明的事实：2013年9月1日，巴桑与索某（案外人）和布某（案外人）签订案涉房屋的租赁《合同》约定租赁期限为六年，每月租金为1800元，2019年9月1日租赁期限届满。案涉房屋租期内经多次转租，美央承租过案涉房屋，美央又转租过其他人，其最后一次转租的人为格某，2019年8月底经美央与巴桑协商好退房事宜后，格某从案涉房屋内搬离，并将房屋钥匙交给了美央，但美央没有将房屋的钥匙交给巴桑。格某从搬离案涉房屋至今除了无窗户的楼梯口的一间房屋外两间主房的门一直开着。再审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，应予确认。本院再审认为，本案再审争议的焦点为：美央是否应当支付巴桑2019年10月1日至2020年9月5日房租费用。对此，本院分析评判如下：一审法院于2020年1月15日作出（2019）藏2421民初681号民事判决，认定2019年3月1日至2019年10月1日美央与巴桑之间形成了租赁合同，并判令美央向巴桑支付2019年3月1日至2019年10月1日的租金12,600元，现巴桑要求美央支付2019年10月1日至2020年9月5日租金，本院再审结合2019年9月份美央与巴桑之间的微信通话记录的内容及证人格某的证言，可证实美央与巴桑协商退房事宜后，美央让格某从案涉房屋内搬离并告知了巴桑案涉房屋房门是开着的事实，而是否退还钥匙并非是退房的必要因素，巴桑作为案涉房屋的所有人其本人居住的房屋与租赁房屋同属一个院子内，应当知道该房屋的状况。综上，巴桑作为房屋租金的主张方未举证证明2019年10月1日至2020年9月5日其与美央之间形成租赁合同或美央占用案涉房屋的事实，故美央无需支付2019年10月1日至2020年9月5日房租费。原审判决认定事实错误，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百零七条、第一百七十条第二款第（二）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销西藏自治区那曲市色尼区人民法院（2020）藏0602民初749号民事判决。二、驳回巴桑全部诉讼请求。本案一审案件的受理费900元，由巴桑负担。本判决为终审判决。审  判  长   巴央审  判  员   李耀斌审  判  员   次仁永西二〇二一年九月六日书  记  员   贡觉卓玛