贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终2659号上诉人（原审原告）：周恩云，男，1974年5月4日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：杨春，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202201211548914。被上诉人（原审被告）：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区西路36号616室，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：梁家铭，系该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：六盘水沙斯意物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区西路36号附06号，统一社会信用代码：915202005841067567。法定代表人：李竹花，系该公司执行董事兼经理。二被上诉人特别授权委托诉讼代理人：高可，系重庆绮惠律师事务所律师，执业证号：15001201811028011。二被上诉人一般授权委托诉讼代理人：李林峰，系重庆绮惠律师事务所实习律师，证号：56792105110843。上诉人周恩云因与被上诉人贵州汉华房地产开发有限公司、六盘水沙斯意物业服务有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周恩云上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的一审全部诉请；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人贵州汉华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系有效合同，补充协议1.1条、5.1条系上诉人对自身民事权利处分并对上诉人具有约束力，从而判决驳回上诉人的全部诉请错误。1.案涉《补充协议》系被上诉人贵州汉华房地产开发有限公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，被上诉人未尽提醒和说明义务且该格式条款明显减轻己方责任、加重上诉人一方责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，其提供的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的“供电、供水、有线电视”等基础设施的安装费用转嫁给购房人即上诉人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该补充协议的1.1条及5.1条应当视为无效条款。2.上诉人签订《补充协议》时明显属于信息不对称的弱势一方，协议不能视为上诉人对权利处分的真实意思表示。当事人行使处分权的前提和对象是明知自己享有权利而放弃的情形，本案中，上诉人自愿处分权利的前提或表现应是“明知开户费等五通费用应由贵州汉华房地产开发有限公司支付、明知土地使用权证费等费用无需支付，仍然自愿向贵州汉华房地产开发有限公司或者六盘水沙斯意物业服务有限公司支付”。但贵州汉华房地产开发有限公司在上诉人购房的过程中，不仅没有向上诉人明确说明或者告知五通费用应由其承担支付责任及土地使用权证费等费用无需支付的事实，相反将“五通费”及“土地使用权证费”等费用通过《补充协议》格式条款的形式强加给上诉人承担。上诉人无法正确认识《补充协议》1.1条、5.1条中约定的费用是“购房者的义务”还是“对权利的处分”，据此可以认定上诉人与二被上诉人的补充协议并非在平等、自愿的基础上签订，不能够视为上诉人对自身权利的处分，更加不可能对上诉人产生约束力。3.水、电、燃气及有线电视设施属于房屋建筑工程的组成部分，设施安装费用系房开公司的开发和经营成本，不应由买受人承担，被上诉人违规收费，应予退还。首先，建设部《房屋建筑和市政基础设施工程招投标管理办法》（即2001建设部令第89号）第二条的规定，房屋建筑工程是指各类房屋建筑及其附属设施与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装修工程。其次，住建部《住宅设计规范》（2011年GB-50096）8.7.7条对房开商基础设施的建设要求有明确标准且《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条第（三）款将供水、供电、供热、燃气、通讯等建设安装工程明确列明在房开商开发计税成本支出范畴。第三，《城市房地产开发经营管理条例》第十六条、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包含供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。第四，上诉人与被上诉人贵州汉华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件即（1）供电、供水在该房屋交付使用时达到使用条件；（2）通讯、有线电视、宽带网、燃气、智能化线路在房屋交付时安装完毕（由乙方自行申请开通使用）。”可见，作为买受人的上诉人仅负有申请开通使用的合同义务，而不应承担商品房基础设施的建设安装费用。第五，退而言之，即使如被上诉人辩称为“代收性质”，现二被上诉人也未提供证据证明“水、电、燃气、有线电视”等单位委托二被上诉人代收“五通费”，也未提供证据证明二被上诉人将“五通费”移交至关联单位。综上，虽在《补充协议》1.1条中约定了购房总价款不包含“供电、供水、有线电视”等基础设施的安装费用，但基于该条款不合理加重买受人责任系无效条款的前提，二被上诉人应当将从上诉人处收取的费用退还上诉人。4.二被上诉人收取的土地使用权证费等11项费用于法无据，应予退还。2016年7月27日，财政部和国家发改委发布的《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》指出，县级以上不动产登记机构依法办理不动产权利登记时，根据不同情形，收取不动产登记费。同时明确，住宅所有权及其建设用地使用权一并登记，收取一次登记费且明确住宅类不动产登记收费标准每件80元。二被上诉人办理产权登记证的时间为2018年，二被上诉人超额收取的费用应当退还。二、原审判决认定上诉人诉请办证违约金已过诉讼时效错误。首先，上诉人提供被上诉人贵州汉华房地产开发有限公司张贴的承诺函、告知函客观说明：上诉人及其他业主一直在与被上诉人交涉办证事宜，诉讼时效也在被上诉人作出的告知函时中断并另行起算。其次，虽然《城市房地产开发经营管理条例》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》施行于上诉人、被上诉人签订合同之前，但并不能以该条例实施的时间点对上诉人“知道或者应当知道权益受损”做出一刀切的结论。第三，鉴于补充协议1.1条、5.1条系无效条款的前提，在合同条款确认无效时才能够确认二被上诉人的收费行为系侵权行为，据此，诉请案涉的“供电、供水、有线电视”等基础设施的安装费用及不动产登记费的诉讼时效自合同条款确认无效时起算。三、原审判决以上诉人与被上诉人未对收取契税后逾期缴纳期间的资金占用利息进行约定为由，驳回上诉人对资金占用利息的主张系适用法律错误。虽上诉人未在合同中对收取契税后逾期缴纳期间的资金占用利息进行约定，但根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条之规定：“契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天”，上诉人委托贵州汉华房地产开发有限公司代为申报契税并已经于支付首付款时将交付了契税，贵州汉华房地产开发有限公司有义务在规定的纳税时限内为上诉人代理申报缴纳契税。贵州汉华房地产开发有限公司此举不仅侵害了上诉人自向其交付契税资金至贵州汉华房地产开发有限公司缴纳契税的几年间对自有资金的支配权，贵州汉华房地产开发有限公司还因该逾期行为获得巨额的流动资金从而获利。原审判决未全面审查前述情形，最终判决驳回资金占用利息的判决结果，有悖于公平原则。贵州汉华房地产开发有限公司辩称，一、被上诉人不应向上诉人退还独立水表、电表、燃气、有限电视开户费、可视系统费、土地使用权证费、按揭工本费、按揭印花税、初始登记费、预告登记费、产权分户登记费、产权交易手续费、产权印花税、房屋所有权登记公告费、房屋预告登记公告费、房屋初始登记公告费及其相应资金占用利息。（一）案涉《补充协议》1.1条、5.1条对于案涉水电气等代收费用与土地使用权证费等办证费用由上诉人承担的约定合法有效。1.案涉《补充协议》1.1条、5.1条并非格式条款。格式条款的本质特征在于“不可协商”、“不可修改”而非“预先拟定”、“重复使用”。商事交易中，因买受人众多，由出卖方预先拟定合同常用条款，签订时再与每一买受人具体磋商是通常做法，并非所有的商事交易合同均是格式条款。根据《商品房买卖合同》首部《说明》部分第6条、第8条约定，《商品房买卖合同》补充协议文本是可以经过双方磋商和修改的，不是格式条款。上诉人在合同签订时若对条款存在异议，完全可以补充说明或重新约定，并非不可修改。上诉人仅凭该合同是我公司为了重复使用而预先拟定就主张该合同是格式条款，既不符合法律对格式条款的定义，也不符合实际情况。2.被上诉人已对《补充协议》条款尽到了提示义务。《商品房买卖合同》在首部用《购房温馨提示》一个专门的部分来对合同签订事项进行提示，《补充协议》是对《商品房买卖合同》主文的细化以及未尽事宜的完善，每一条文均具有高度的重要性，所以被上诉人使用了下划线进行特别标注，其形式明显区别于《商品房买卖合同》主文，足够引起上诉人的注意，被上诉人对《补充协议》已经尽到了主动提示义务。上诉人作为完全民事行为能力人，在签订《商品房买卖合同》时具有审查义务和审查能力，不应随意免除上诉人的审查义务。说明义务属于被动义务，若上诉人对条款存在疑问，需要向被上诉人提出后被上诉人才能对相应疑问进行解答。如果上诉人认为在合同签订之时对争议条款提出过疑问，但被上诉人未履行说明义务，则应由上诉人承担举证责任进行证明。3.《补充协议》第1.1条及第5.1条并未免除被上诉人责任，加重上诉人责任，排除主要权利。被上诉人在一审中出示的公证书已经证明，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的时间节点下，贵州省尚未落实商品房销售价格“一价清”政策，被上诉人所公示的房屋价格并未包含“供电、供水、有线电视”等基础设施的安装费用与有关权证办理费用，而是采用另行与买受人约定的方式将该部分费用进行单列，由买受人决定由其自行缴纳或者由房开公司或物业公司统一缴纳。同时，被上诉人在一审中出示的“贵州省商品房销售收费公示表”和“销售现场公示情况合格证明”也证明案涉争议费用确系商品房交易过程中应当由买受人承担，但可以由出卖人代收代办的费用。该费用已经相关部门审核通过，且被上诉人已在销售现场明确公示，上诉人知道且应当知道案涉五通费、土地使用权证费等费用为代收代办项目，亦知晓其每项的收费标准。双方在补充协议中约定上述两类费用由被上诉人代收是双方达成合意的真实意思表示，应当按照合同约定履行。上诉人所称“五通费应由汉华房开承担支付责任及土地使用权证费等费用无需支付”并不属实，上诉人签订《补充协议》时也并不属于信息不对称的弱势一方。（二）被上诉人对于案涉水电气等代收费用与土地使用权证费等办证费用的收取于法有据。1.双方在补充协议中约定案涉房屋的销售价格并不包含案涉相关争议费用，需要购房者另行缴纳。《商品房销售价格、商品房交易及产权转移等代收代办收费项目及标准》已对相关费用作出说明，且经过相关部门审批并公示，被上诉人收取于法有据。水电燃气等设备确系房屋建筑工程的组成部分，但并不意味着安装费用仅能包含在房价中收取，不能单列，其费用是否包含在房价中并不改变购房者最终承担相关费用的性质。被上诉人在交房时也已经将水电燃气等相关设施安装到位，上诉人将基础设备的安装义务与费用承担义务混为一谈是显然错误的。2.案涉土地使用权证费等相关办证费用同样经有关部门审核通过并在商品房销售现场进行公示，该费用是办理商品房权属登记过程中上诉人必须缴纳的费用。《补充协议》也约定办证费用由上诉人承担，被上诉人基于《补充协议》中的约定向上诉人收取并代为向有关部门缴纳，被上诉人对土地使用权证费等办证费用的收取于法有据。（三）被上诉人已经将案涉争议代收费用缴纳给收费主体。一审中被上诉人出示的相关发票及付款凭证，上诉人出示的不动产权证，已经证明了被上诉人向相关单位支付了水表安装等费用与办证费用，不应再向上诉人退还。（四）即使被上诉人认为上诉人不应收取案涉相关代收款，诉讼时效也已经过。上诉人以政府发布的相关文件作为依据主张被上诉人不应收取案涉相关代收款，则在相关文件发布的当日上诉人就应当知道自己的权利已受到损害。返还费用的诉请属于债权请求权，而上诉人所举示的有关文件发布时间均在《民法总则》施行之前，应当适用关于2年诉讼时效的规定。上诉人未在知道或者应当知道权利被侵害2年内向被上诉人主张权利，现诉讼时效早已经过，被上诉人不应向上诉人返还有关代收费用，也不存在资金占用损失。二、被上诉人不应向上诉人支付契税资金占用利息。上诉人委托被上诉人代为申报缴纳契税，缴纳契税是上诉人购买房屋应尽的义务，收取的主体是国家。无论是被上诉人代为收取还是上诉人自行申报办理，该费用最终都需要缴纳，且缴纳后并不会产生孳息或收益，不涉及资金占用利息的问题。双方也未对收取契税后逾期缴纳期间的资金占用利息进行约定，上诉人的主张于法无据。三、被上诉人不应向上诉人支付逾期办证违约金。逾期办证违约责任作为一项单纯的债权性质的义务，该请求权应当适用诉讼时效。因合同中约定的违约金计算方式为固定标准，而非继续性债权，即违约行为一旦产生，违约金数额即已经固定，其内容和范围不受到时间因素的影响。上诉人应当在交房后的第365日知道其权利受损，则诉讼时效从此时开始计算，适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。上诉人未在诉讼时效内向被上诉人主张权利，至起诉时已超过诉讼时效，被上诉人有权拒绝支付逾期办证违约金。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。六盘水沙斯意物业服务有限公司辩称，我公司不是本案适格被告。1.本案为商品房预售合同纠纷，我公司不是《商品房买卖合同》的签订主体，基于合同相对性，不应当作为本案共同被告。2.《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第1.1条明确约定水表等“五通费用”由物业公司代收。我公司是宝隆国际商业金融中心项目的物业管理公司，向业主收取代收费用是受开发商贵州汉华房地产开发有限公司的委托进行收取的，我公司作为受托人进行收费，其产生的法律后果应由被代理人贵州汉华房地产开发有限公司承担。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。周恩云向一审法院起诉请求：1．判决二被告向原告退还独立水表、电表、燃气、有线电视（闭路）开户费、可视系统费共计7559元及资金占用利息3152.41元（按照6％的年利息标准，暂从2013年7月5日计算至2020年6月15日，以后利随本清）；2．判决二被告向原告退还土地使用权证费、按揭工本费、按揭印花税、初始登记费、预告登记费、产权分户登记费、产权交易手续费、产权印花税、房屋所有权登记公告费、房屋预告登记公告费、房屋初始登记公告费共计1550元及资金占用利息646.45元（按照6％的年利息标准，暂从2013年7月5日计算至2020年6月15日，以后利随本清）；3．判决被告贵州汉华房地产开发有限公司向原告支付契税资金占用利息8628.84元（按照6％的年利息标准，从2013年6月20日算至2020年6月15日）；4．判决被告贵州汉华房地产开发有限公司承担逾期办理产权登记的违约责任并向原告支付违约金1371.24元，以上共计22908.04元；5．本案案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：2013年6月20日，原告周恩云（买受人）作为合同乙方与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）作为合同甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，《商品房买卖合同》中约定：“买受人向出卖人购买位于钟山区房屋一套，该商品房总价款685619元。出卖人应当在2011年10月31日前，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支付违约金”。双方在签订的《补充协议》1.1条款中约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立水表、电表、燃、气、有线电视、通讯、宽带开户等代收费用，乙方同意以上费用由物业管理公司先向相关单位进行统一垫付，再由乙方在交房时向物业管理公司支付相关费用。该房屋交付使用后，乙方须自行承担水、电及其他有关设施开通所产生的相关费用”。该《补充协议》5.1条款约定“《房屋所有权证》若为甲方代办，则乙方在甲方通知之日起30日内，将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等交费证明及办理《房屋所有权证》的所有手续交给甲方；若为乙方自行办理的，则由乙方自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”。被告贵州汉华房地产开发有限公司于2013年6月20日向原告代收房屋维修基金13712元及契税20569元。合同签订后，被告六盘水沙斯意物业服务有限公司作为物业管理公司于2013年7月5日向原告代收五通及产权登记费用9450元。被告贵州汉华房地产开发有限公司于2013年7月5日向原告交付该商品房。被告贵州汉华房地产开发有限公司已将代收的各项费用交纳至相关部门。现原告以二被告代收五通费及初始登记费等产权登记费无事实及法律依据为由，要求二被告退还五通费用、房屋产权登记费用并支付资金占用利息，并要求被告贵州汉华房地产开发有限公司支付契税资金占用利息及逾期办证违约金。一审法院认为，法不溯及既往，因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案仍应适用当时的法律及司法解释予以裁判。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原告周恩云与被告贵州汉华房地产开发有限公司于2013年6月20日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。因原告周恩云与被告贵州汉华房地产开发有限公司在签订的补充协议1.1条款中对物业管理公司先向相关单位统一垫付独立水表、电表、燃气、有线电视、通讯、宽带开户等费用，原告在交房时向物业管理公司支付该费用进行了约定。该条款系原告对其自身民事权利的处分并对原告具有约束力，该条款内容已明确五通费用由原告自行负担，现原告要求二被告退还独立水表、电表、燃气、有线电视开户费、可视系统费7559元并支付资金占用利息无事实及法律依据，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。对原告要求二被告向其退还土地使用权证费、按揭工本费、初始登记费等共计1550元并支付资金占用利息的诉讼请求，因原告与被告贵州汉华房地产开发有限公司在补充协议5.1条款中约定，《房屋所有权证》若为贵州汉华房地产开发有限公司代办，则原告将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等交费证明及办理《房屋所有权证》的所有手续交给被告贵州汉华房地产开发有限公司；若为原告自行办理，则原告自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用。由此可知，原、被告双方约定办证费用由原告负担。被告贵州汉华房地产开发有限公司基于该协议条款向原告代收上述费用符合双方合同约定，原告要求被告退还产权登记费用并支付资金占用利息无事实及法律依据，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。对原告要求被告贵州汉华房地产开发有限公司支付契税资金占用利息8628.84元的诉讼请求，因补充协议5.1条款中已约定契税等费用由原告承担，现被告贵州汉华房地产开发有限公司已将向原告代收的契税向税务部门交纳，双方也未对被告收取契税后逾期交纳期间的资金占用期间利息进行约定，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。对原告主张被告贵州汉华房地产开发有限公司承担逾期办理产权登记的违约责任并支付违约金1371.24元的诉讼请求，因原告与被告贵州汉华房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中对违约金约定为出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支付违约金。本案中，被告贵州汉华房地产开发有限公司向原告交付商品房的日期为2013年7月5日，则逾期办证违约金的诉讼时效起算时间为2014年7月5日，而原告提起诉讼时间为2020年8月11日，已过诉讼时效期间，被告贵州汉华房地产开发有限公司对诉讼时效提出抗辩理由成立，故对原告要求被告支付其逾期办证违约金1371.24元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共-12-和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下驳回原告周恩云的诉讼请求。案件受理费373元，由原告周恩云负担（原告已预交）。二审中，当事人未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、六盘水沙斯意物业服务有限公司是否是本案适格被告；二、上诉人诉请返还的各项费用及资金占用利息应否支持；三、本案是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，上诉人主张要求六盘水沙斯意物业服务有限公司与贵州汉华房地产开发有限公司一并返还“五通费”、“产权登记费”及两项费用资金占用利息。本案为商品房预售合同纠纷，六盘水沙斯意物业服务有限公司不是《商品房买卖合同》的签订主体，其收取独立水表、电表、燃气、有线电视、通讯、宽带开户等代收费用，系基于案涉《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第1.1条约定，产生的法律后果应由被代理人贵州汉华房地产开发有限公司承担，六盘水沙斯意物业服务有限公司在本案中不应承担责任。关于争议焦点二，关于上诉人主张被上诉人应退还其“五通费”、“产权登记费”及两项费用资金占用利息问题。六盘水市房地产市场从2016年9月起才按照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》执行商品房销售价格“一价清”政策。案涉《补充协议》第1.1条约定的“独立水表、电表、燃气、有线电视、通讯、宽带开户等代收费用”、第5.1条约定的“产权登记费等费用”不属于《商品房买卖合同》第六条约定的商品房总价款之内的费用。双方当事人在《补充协议》第1.1条、第5.1条中有关相关费用由上诉人承担的约定，与主合同条款并不冲突，也不存在含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容等情形、且贵州汉华房地产开发有限公司在销售现场进行了商品房明码标价公示、商品房密切相关因素公示、商品房代收代缴费用公示，当事人就相关费用的承担问题自愿达成补充协议第1.1条、第5.1条约定，上诉人已根据上述约定向被上诉人支付相关费用，故相关约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现上诉人诉请被上诉人应返还该费用并支付资金占用利息的主张，于法无据，不予支持。关于契税资金占用利息问题，贵州汉华房地产开发有限公司已将代收的契税向税务部门交纳，双方也未对收取契税后逾期交纳期间的资金占用期间利息进行约定，故对上诉人的该项诉讼请求，不予支持。对逾期办理产权登记的违约责任并支付违约金问题，因案涉《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2％向买受人支付违约金。从案涉商品房交付使用后365日内起算，上诉人提起诉讼时间已过诉讼时效期间，贵州汉华房地产开发有限公司对诉讼时效提出抗辩理由成立。综上所述，上诉人周恩云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费373元，由上诉人周恩云负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年九月二十二日法官助理 浦红梅书 记 员 李炳兰