山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7536号上诉人（原审原告、反诉被告）：于宝凯，男，1983年7月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：晁雪龙，山东济西律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王海燕，女，1984年11月1日出生，汉族，住济南市。上诉人于宝凯因与上诉人王海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初4742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。于宝凯上诉请求：1.撤销济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初4742号民事判决，将本案发回重审或者改判支持于宝凯的原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王海燕承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足。1、于宝凯与王海燕签订的《房屋门面租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应认真履行各自义务。合同履行期内，因王海燕未能按时缴纳房屋租金，构成违约，导致双方签订的房屋租赁合同于2019年11月2日提前解除，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及房屋租赁合同约定，王海燕理应承担支付房屋租金、滞纳金、违约金、物业费并赔偿损失的法律责任。2、双方签订的《房屋门面租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2019年11月2日解除后，王海燕应按合同约定将承租房屋恢复原貌，鉴于王海燕一直未履行恢复原状义务，理应承担赔偿损失责任。双方签订的《房屋门面租赁合同》第一条第二款明确约定“该门面内现有装修及设施情况见相关备注。乙方不得随意损坏门面内设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将门面内设施恢复原状。”该合同最后部分“备注及补充协议”约定：房屋现有装修为全瓷砖地面（楼梯除外），一楼二楼大厅白色文化砖墙面，楼梯间及二楼小间为壁纸墙面。.....。经双方协商，以上装修及设备提供给乙方在本合同租期内无偿使用（使用权），如上述装修及设备出现损坏乙方负责维修，维修不好的照实价赔偿，本合同租赁合同期满，乙方应完好的归还于甲方。”2019年11月2日合同解除时，《房屋交接单》中明确注明“装修及设施情况：未恢复原状。七路摄像头监控1套：4路不显示”。一审庭审中，于宝凯为了证明自己的经济损失，提交了2015年7月2日《装修工程合同》、《装修工程结算书》及收据2张，2017年4月2日房屋交付前原貌照片5张、房屋交付时王海燕开业视频1份，2019年11月2日房屋交接时视频7份，2019年11月5日《装修合同书》、《凯旋新城门头房装修预算书》及收据2张，以及于宝凯委托装修公司拆除部分隔断及清运垃圾视频4份。上述证据足以证实：2017年4月2日于宝凯交付给王海燕房屋时原貌和2019年11月2日王海燕返还给于宝凯房屋时现状，尤其是录像中可以明显看出王海燕在交还房屋时，房屋原貌已被人为严重破坏。根据双方签订租赁合同约定，合同解除后，王海燕负有将房屋恢复原状义务，但王海燕一直未履行恢复原状义务，于宝凯被迫委托装修公司将王海燕自行添加隔断部分进行拆除，支出4104.20元，但是于宝凯的经济损失并不只该部分损失，而应当包括王海燕人为将房屋破坏造成的经济损失。于宝凯在签订《装修合同书》后，已向装修公司支付了51,606.98元，装修公司原定计划在2020年春节后开始动工修复房屋，因受新冠肺炎疫情影响，直到2020年4月份也未能开工，自2019年11月至2020年4月份期间房屋一直处于闲置状态，于宝凯为了及时止损，于2020年5月份才将房屋对外出租。现于宝凯依据2019年11月5日《凯旋新城门头房装修预算书》中实际损坏部分修复预算，结合2015年7月2日《装修工程结算书》中装修项目价格，计算出来经济损失为36,551.27元，该计算方式和标准具有客观性、合理性，但一审法院仅支持了拆除产生费用4104.20元，但对于剩下32,447.07元未作明确说明支持与否，于宝凯认为王海燕应承担该部分经济损失。二、退一步讲，即使一审法院不支持于宝凯主张的全部经济损失36,551.27元，也应当根据查明事实，结合2019年11月2日王海燕返还房屋时现状和2017年4月2日于宝凯交付房屋前原貌，在支持4104.20元基础上，再酌情予以支持于宝凯部分经济损失，切实减轻当事人诉累，节约司法资源。三、一审法院在适用法律方面存在错误。《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第222条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”第223条规定“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”第235条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”具体到本案中，王海燕进行房屋装修时并未取得于宝凯书面同意，属于擅自进行装修，王海燕不仅仅是添加了一、二楼部分隔断，而是将一、二楼的墙面粉刷了红色或者黄色、二楼瓷砖地板贴胶，一、二楼楼梯间壁纸破坏严重。根据双方签订《房屋门面租赁合同》及上述法律规定，在合同解除后，王海燕负有将房屋恢复原状义务，但王海燕一直未履行恢复原状义务，理应承担相应赔偿经济损失责任。而一审法院仅支持拆除部分支出费用4104.20元，对于剩余32,447.07元未作明确说明支持与否，这属于适用法律错误。综上所述，于宝凯认为一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。王海燕辩称，一审法院已经判了32447.07元不予支持，4104元在一审判决书上没有记载，对方提供的装修公司的合同书存在造假的行为，一审审理期间其去找过该公司的财务总监并录音，一审时向法庭提交但没有质证。在房屋交接后于宝凯已经原状出租了，所以其不应当支付给于宝凯32447.07元，同意一审判决。王海燕上诉请求：1.依法确认王海燕与于宝凯于2019年11月2日签订的《房屋交接单》中承租方王海燕将房租费结付到2019年10月1日实属疏忽笔误!事实是：王海燕将房租费已结付到2019年11月14日，不存在拖欠于宝凯1个月2天的房屋租金；2.依法撤销一审判决书中的第二项判决内容；3.依法撤销一审判决书中的第三项判决内容；4.依法重新审理并判令于宝凯向王海燕退还多预收的12天的房租费2666元人民币；5.依法撤销一审判决第四项判决内容，重新审理并准许王海燕要求减少支付违约金额度的请求；6.本案发生的上诉费用由于宝凯承担。事实和理由：王海燕与于宝凯的《房屋门面租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，于2019年11月2日解除。一、王海燕与于宝凯于2019年11月2日双方签订的《房屋交接单》中承租方王海燕将房租结付到2019年10月1日实属疏忽笔误，一是王海燕的大意笔误，同时也是于宝凯的笔误。事实是：王海燕将房租已结付到2019年11月14日，不存在拖欠于宝凯1个月2天的房屋租金。请核验王海燕通过网上支付宝平台，分九次向于宝凯提供的招商银行6255885411805369的账号，转账支付自2017年5月15日起至2019年11月14日止的房屋租赁费，合计：185,000元（包括租房5000元押金）的转账记录《账单详情》原始凭证。依据《房屋门面租赁合同》中“二、该房屋门面租赁期由2017年5月15日至2020年5月14日止，共计三年，交付使用期为2017年4月2日”，依据“《房屋门面租赁合同》中三、租金及支付方式：1、该房屋门面第一年年租金为人民币60,000元；第二年及第三年租金为80,000元。支付方式为半年付，每年5月1日及11月1日支付租金，先付费后使用”。依据《房屋租赁合同补充协议》载明：双方于2017年4月2日签订租赁合同补充以下协议：原合同支付房租日期提前壹个月，即每年4月1日及10月1日支付房租。先付费后使用。王海燕已交清第一年的房租费：即65,000元人民币（含5000元押金）。请查验附3、证据一。（1）王海燕已分别于2017年4月2日、4月3日、5月31日向于宝凯预支房租费：10,000元；向于宝凯预支房租费：8000元；向于宝凯预支房租费17,000元；合计：35,000元人民币其中包括5000元的租房押金。用于2017年5月15日至2017年11月14日第一年上半年房租费的使用。（2）王海燕又分别于2017年10月1日、10月9日向于宝凯预支付房租费：20,000元；向于宝凯预支房租费：10,000元；合计：30,000元人民币。用于2017年11月15日至2018年5月14日第一年下半年房租费的使用。王海燕已交清第二年的房租费：即80,000元人民币。请查验附4、证据二。（1）王海燕已分别于2018年4月2日10点39分、10点45分向于宝凯预支房租费：30,000元；向于宝凯预支房租费：10,000元；合计：40,000元人民币。用于2018年5月15日至2018年11月14日第二年上半年房租费的使用。（2）王海燕又于2018年10月1日21点52分56秒向于宝凯预支房租费：40,000元；合计：40,000元人民币。用于2018年11月15日至2019年5月14日第二年下半年的房租费用。王海燕已交清第三年上半年的房租费：即40,000元。请查验附5、证据三。（注：《房屋门面租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》已于2019年11月2日解除）王海燕已于2019年4月2日13点42分47秒向于宝凯预支付房租费：40,000元，合计40,000元人民币，用于2019年5月15日至2019年11月14日第三年上半年房租费的使用，其中包括2019年11月2日“合同”解除之后的2019年11月3日至2019年11月14日即12天没有租用的多交付的2666元房租费。《房屋门面租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》规定是：“先付费后使用”。即：不付费不使用。王海燕在2020年9月22日向原审法院提交的《民事反诉状》中第三项反诉请求：3、依法确认：王海燕不违背《房屋门面租赁合同》，并依法驳回于宝凯的第二项诉讼请求。其反诉诉求的事实理由是：三、王海燕在租赁于宝凯房屋期间：自2017年5月15日至2019年11月2日止，均严格遵守《房屋门面租赁合同》。（王海燕另注：也严格遵守了《房屋租赁合同补充协议》）做到了：1、遵纪守法，遵守《房屋门面租赁合同》要约，有什么事都征得于宝凯意见同意，方可办理。（王海燕加注：这是人之常情）。2、水、电费、物业费，物业工作人员让什么时间交，于宝凯就什么时间交、从不拖欠。做到了：自2017年5月15日起至2019年11月2日止，《房屋门面租赁合同》解除之日前租赁期间的房租费全部交清，没有拖欠。请核查证据附件5：2019年4月2日13时42分王海燕向于宝凯支付后续租赁期四万元房租费的网上交易记录。根据《房屋门面租赁合同》第二条租赁期限规定：“该房屋门面租赁期自2017年5月15日至2020年5月14日止，共计三年。交付使用期为2017年4月2日。”由此可见：2017年5月15日至2018年5月14日止为第一年租赁期；2018年5月15日至2019年5月14日止为第二年租赁期；2019年5月15日至2020年5月14日止为第三年租赁期。王海燕自2017年5月15日至2019年5月14日两年的房租已支付给了于宝凯，只剩下2019年5月15日至2020年5月14日止这一年的租赁期。王海燕2019年4月2日提前1个月通过网上向于宝凯支付了4万元人民币的房屋租金，4万元房屋租金的租赁期为半年，即：2019年5月15日至2019年11月14日止。而王海燕与于宝凯的《房屋门面租赁合同》于2019年11月2日终止、解除。所以说，王海燕不欠于宝凯一分钱的房屋租金，没有违约。况且这期间，王海燕已经向于宝凯多交了12天的房租费。因此，本案于宝凯的第二项变更诉讼请求中索要房屋租金、索要滞纳金、索要违约金、索要赔偿损失均不成立（物业费有待核查）。以上这一反诉请求、事实和证据，一审法院没有调查、没有核实，没有给予认定!从而导致了天平倾斜。如果一审法院认真、严格、一丝不苟的依法审理、核验王海燕的这一反诉请求、事实和证据，就不难发现2019年11月2日王海燕与于宝凯双方签订的《房屋交接单》中的重大笔误。就能澄清和认定王海燕将房租费已结付到2019年11月14日，而不是结付到2019年10月1日，就不会出现一审法院的错误认定：“本院认为，于宝凯与王海燕签订的《房屋门面租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》不违反国家强制性效力性规范，合法有效，双方应严格履行。根据双方签订的《房屋交接单》，王海燕将物业费、水、电、房租费交付至2019年10月1日。而房屋于2019年11月2日腾交于宝凯。共计欠交1个月2天租金。于宝凯要求王海燕交纳所欠租金有理，应予支持。根据双方签订的《房屋门面租赁合同》年租金为80,000元，月租金6666.67元，每天租金219.18元（80,000元/年除365天），合计欠租金6885.85元，于宝凯要求支付租金6666.67元，是对自己权利的处分，应予允许。”由于错误的认定，一审法院才作出了“二、王海燕于本判决生效之日起十日内给付于宝凯房屋租金6666.67元；”的判决。就不会出现一审法院的第二个错误认定：“王海燕未按《房屋租赁合同补充协议》约定于2019年10月1日交纳租金违约。于宝凯要求王海燕按《房屋门面租赁合同》第三条第二项约定：乙方诺逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按每日200元支付滞纳金。甲方有权收回此出租房屋并终止合同，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。按延期30天计算6000元，符合合同约定，应予支持。”由于错误的认定，一审法院才作出了“三、王海燕于本判决生效之日起十日内支付于宝凯滞纳金6000元”的判决。就不会出现一审法院的第三个错误认定：“5、王海燕要求：判令于宝凯向王海燕支付12天的房租费余额：2666元人民币；未提交证据证明于宝凯多收其房租，对此项请求不予支持。”由于错误的认定，一审法院才作出了“驳回反诉王海燕此项诉讼请求”的判决。这三项判决有失公理，显失公平。二、依法撤销一审判决书中的第四项判决内容，重新审理，并提请准许王海燕要求减少支付违约金额度的请求。依据以上王海燕陈述的事实、证据和依法的理由；依据“一审法院认定的于宝凯拆除隔断恢复原状产生的费用4104.02元”数据。依据中华人民共和国合同法第一百一十四条之规定；依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》诺干问题的解释（二）第二十九条之规定。王海燕认为：一审法院第四项“王海燕于本判决生效之日起十日内支付于宝凯违约金20,000元；”的判决数额实属过分，远远高于于宝凯产生费用的百分之三十以上。本项有违事实依据，有违法律规定。王海燕在此提请二审人民法院撤销该判决，准许王海燕减少支付违约金数额的请求。于宝凯辩称，一、一审判决作出后，于宝凯于2020年12月30日通过一审法院递交了上诉状并于12月31日缴纳了上诉费用，而王海燕系于2021年1月6日通过一审法院递交的上诉状，一审法院向其送达了缴费通知，但王海燕在收到该缴费通知后，并没有按规定期限7日内缴纳上诉费用，根据法律规定，二审法院应作出裁定按撤回上诉处理。2021年2月19日，于宝凯曾电话联系一审法院，一审法院明确答复王海燕在递交上诉状后明确表示不上诉了，且缴费期限已过无法再缴费。2021年3月1日，王海燕在与于宝凯微信聊天过程中也曾明确表示已撤回上诉并希望和解。后双方未能达成和解协议，一审法院却又于2021年3月10日再次给王海燕送达缴费通知，王海燕于2021年3月17日缴纳了上诉费用。于宝凯认为，王海燕在诉讼过程中严重违反诚实信用原则，在已超过法律规定缴费期限并明确表示撤回上诉后再次缴纳上诉费用，属于滥用诉权，二审法院应当在程序上直接作出裁定按撤回上诉处理，而不应对其上诉请求进行实体审理。二、退一步讲，即使二审法院受理了王海燕的上诉，根据《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”结合本案中，于宝凯与王海燕签订的《房屋门面租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，为合法有效合同，依法受法律保护。王海燕作为承租人，支付租金是其法定义务。根据合同约定，王海燕应当于2019年10月1日支付下半年度租金4万元，经于宝凯多次催促，王海燕仍未按照约定支付租金，王海燕拖欠租金行为已经构成合同违约，最终导致了双方签订的《房屋门面租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》于2019年11月2日提前解除。根据双方签订的《房屋交接单》中明确注明了“物业费、水、电、房租承租方已结付到2019年10月1日”，于宝凯作为出租人有权要求王海燕支付2019年10月2日-2019年11月2日间拖欠的房租和物业费。关于租金起算日问题，一审中，于宝凯已向法庭提交了《房屋门面租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》《房屋交接单》以及双方于2018年4月2日的微信聊天记录（关于租金起算日和租金交纳日问题），以及于宝凯收取租金的转帐记录，均足以证实租金起算日为2017年4月2日即房屋交付当日，租金交纳日为每年的4月1日及10月1日，最终因王海燕拖欠租金构成违约，才导致了合同提前解除。三、如前所述，王海燕未按照约定时间支付房租的行为构成违约，根据《房屋门面租赁合同》第三条第2款规定，王海燕应当支付滞纳金；根据该合同第四条第2款规定，王海燕在租赁期限内违约导致合同提前终止，已交纳押金不予退还。根据该合同第七条第2款第a、b项规定，王海燕应承担违约责任，支付违约金，一审中，于宝凯已向法庭提交了案涉房屋在2019年11月至2020年5月期间水费用量等证据，足以证实因王海燕的违约行为造成该房屋闲置长达半年多时间，合同约定的违约金数额尚不足以弥补给于宝凯造成的经济损失。四、根据《房屋门面租赁合同》第一条第2款约定“该门面内现有装修及设施情况见相关备注。乙方不得随意损坏门面内设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将门面内设施恢复原状。”该合同最后部分“备注及补充协议”中约定：“房屋现有装修为全瓷砖地面（楼梯除外），一楼二楼大厅白色文化砖墙面，楼梯间及二楼小间为壁纸墙面……经双方协商，以上装修及设备提供给乙方在本合同租期内无偿使用（使用权），如上述装修及设备出现损坏乙方负责维修，维修不好的照实价赔偿，本合同租赁合同期满，乙方应完好的归还于甲方。”根据双方签订的《房屋交接单》中明确注明“装修及设施情况：未恢复原状。七路摄像头监控1套：4路不显示”。一审中，于宝凯已向法庭提交了相关证据证实2017年4月2日于宝凯向王海燕交付房屋时的房屋原貌和2019年11月2日王海燕向于宝凯返还房屋时的房屋现状，尤其在录像中可以明显看出房屋的原貌已经被王海燕人为严重破坏。根据《房屋门面租赁合同》约定，在合同解除后，王海燕负有将房屋恢复原状义务，但是王海燕一直未履行恢复原状义务，于宝凯被迫委托装修公司将王海燕自行添加隔断部分进行了拆除，支出费用4104.20元，但需要说明的是，于宝凯的经济损失并不只是该部分损失，而应当包括王海燕人为将房屋破坏造成其他经济损失。一审法院仅支持了于宝凯4104.20元，于宝凯已经针对该部分损失提起上诉，请求二审法院依法作出认定和处理。综上所述，于宝凯请求二审法院依法裁定按王海燕撤回上诉处理或依法判决驳回王海燕的上诉请求，仅对于宝凯的上诉请求进行审理。于宝凯向一审法院起诉请求：1.依法确认于宝凯和王海燕双方于2017年4月2日签订的《房屋门面租赁合同》、4月6日签订的《房屋租赁合同该补充协议》于2019年11月2日解除；2.判令王海燕支付于宝凯房屋租金6666.67元、滞纳金6000元、违约金20,000元、物业费504.5元、恢复房屋装修款51,606.98元，共计84,778.15元；3.本案产生的诉讼费用由王海燕承担。诉讼中，于宝凯变更诉讼请求：1、依法确认于宝凯和王海燕双方于2017年4月2日签订的《房屋门面租赁合同》、4月6日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2019年11月2日解除；4.判令王海燕支付于宝凯房屋租金6666.67元，滞纳金6000元、违约金20,000元、物业费504.5元、赔偿损失36,551.27元，共计69,722.14元，3、本案产生的诉讼费用由王海燕承担。一审法院认定事实：2017年4月2日于宝凯（出租方、甲方）与王海燕（承租方、乙方）签订《房屋门面租赁合同》。约定：一、1.甲方将位于济南市槐荫区经十路24666号8号楼101之房屋门面租赁给乙方使用。用途：教育培训。2.该门面内现有装修及设施情况见相关备注。乙方不得随意损坏门面内设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将门面内设施恢复原状。二、租赁期限：该房屋门面租赁期由2017年5月15日至2020年5月14日止，共计3年。交付使用期为2017年4月2日。三、租金及支付方式：1.该房屋门面第一年年租金为人民币60000元；第二年及第三年年租金为80000元。支付方式为半年付。每年5月1日及11月1日支付租金，先付费后使用。2.乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按每日200元支付滞纳金。甲方有权收回此出租房屋并终止合同，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。四、关于押金：1.为保证乙方合理并善意地使用该门面及其配套设施，在签订本合同之日起，乙方应向甲方交付人民币5000元作为押金，本合同期满乙方如不再续租，在结清所有费用后（水费/电费/物业费等），甲方应在10日内将押金无息全部退还给乙方。2.乙方如在租赁期内终止协议，甲方有权不退还押金。七、违约的处理：1.甲方的违约处理：租赁期内若非乙方过失甲方单方解除本协议需提前收回房屋门面的，甲方应按三个月租金向乙方支付违约，并退还乙方已交押金及剩余租金。2.乙方违约的处理：a.未经甲方书面同意，乙方擅自将门面转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，利用该门面进行违法活动的，拖欠租金10天以上的，乙方应向甲方支付相当于三个月租金作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止租赁合同并扣除全部押金。b.租赁期未满乙方单方面解除本协议需提前退租的，乙方应按三个月租金向甲方支付违约金。甲方有权扣除全部押金。C.租赁期内乙方逾期交纳水费/电费/气费/电话费/物业费等有关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用并可向乙方追收有关费用，乙方须承担因此造成的一切后果……2017年4月6日于宝凯（甲方）与王海燕（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》。载明：双方于2017年4月2日签订租赁合同补充以下协议：原合同支付房租日期提前壹个月，即每年4月1日及10月1日支付房租。先付费后使用。2019年11月2日双方签订《房屋交接单》。载明：“今日承租人：王海燕归还房屋给出租人：于宝凯。房屋位于济南市槐荫区经十路24666号8号楼101号门头房。现阶段做以下交接：中央空调1台、挂式空调1台、摇控器3个、55寸液晶电视1台、热水器1台、七路摄像头监控1套（4路不显示）、水卡0张、钥匙2把、装修及设施情况：未恢复原状、物业费、水、电、房租承租方已结付到2019年10月1日、现电表读数：水表读数：出租人：于宝凯（签名），承租人：王海燕（签名），2019年11月2日。于宝凯提交济房权证槐字第197327号房屋所有权证书1份。载明：房屋所有权人：石海英，共有情况：单独所有。于宝凯提交2015年6月15日出具《授权委托书》。载明：“因委托人石海英年龄较大，特授权儿子于宝凯对该房屋进行了处分，包括但不限于：代为缴纳水费、电费、物业费等费用；以个人名义对外签订房屋装修合同、房屋租赁合同；以个人名义收取租赁方支付的租金、水电费、物业费、违约金、滞纳金、赔偿金等费用；以个人名义提交诉讼或参加与诉讼解决因该房屋产生的一切纠纷事宜”。一审法院认为，于宝凯与王海燕签订的《房屋门面租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》不违反国家强制性效力性规范，合法有效，双方应严格履行。根据双方签订的《房屋交接单》，王海燕将物业费、水、电、房租费交付至2019年10月1日。而房屋于2019年11月2日腾交于宝凯。共计欠交1个月2天租金。于宝凯要求王海燕交纳所欠租金有理，应予支持。根据双方签订的《房屋门面租赁合同》年租金为80,000元，月租金6666.67元，每天租金219.18元（80,000元/年：365天），合计欠租金6885.85元，于宝凯要求支付租金6666.67元，是对自己权力的处分，应予允许。根据于宝凯诉讼请求第一项：依法确认原、被告双方于2017年4月2日签订的《房屋门面租赁合同》、4月6日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2019年11月2日解除。及王海燕反诉请求第二项：依法确认：反诉人与被反诉人于2017年4月2日签订的《房屋门面租赁合同》于2019年11月2日解除。双方均认可双方签订的《房屋门面租赁合同》于2019年11月2日解除，一审法院予以确认。王海燕未按《房屋租赁合同补充协议》约定于2019年10月1日交纳租金违约。于宝凯要求王海燕按《房屋门面租赁合同》第三条第2项约定：“乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按每日200元支付滞纳金。甲方有权收回此出租房屋并终止合同，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任”。按延期30天计算6000元，符合合同约定，应予支持。于宝凯要求王海燕支付违约金20,000元，依据双方签订的《房屋门面租赁合同》第七条第2项b款约定：“租赁期未满乙方单方面解除本协议需提前退租的，乙方应按三个月租金向甲方支付违约金。甲方有权扣除全部押金”。有理，应予支持。于宝凯要求王海燕支付物业费504.05元，根据《房屋交接单》王海燕欠交2019年10月1日至2019年11月2日实际交房期间的物业费，于宝凯要求王海燕支付有理，应予支持。于宝凯要求王海燕赔偿恢复房屋装修款36,551.27元，其中，拆除产生的费用4104.02元，由于王海燕未提交证据证明经于宝凯同意加装隔断，于宝凯要求王海燕支付拆除费用有理，应予支持。于宝凯根据2015年装修时支出了大约20万元，后期委托装饰公司进行了对损坏部分进行了修复预算，根据实际损坏部分对照首次装修的结算书中价格计算出来王海燕需要赔偿数额为32,447.07元。该计算一审法院无法确认其准确性。对于王海燕的反诉请求要求：1、依法确认：王海燕与于宝凯于2017年4月6日签订的《房屋租赁合同补充协议》自2017年4月6日起至2019年11月2日止期间无效，不具有2017年4月2日《房屋门面租赁合同》的要约条款的法律效力，没有事实及法律依据，不予支持。2、王海燕要求：依法确认：王海燕与于宝凯于2017年4月2日签订的《房屋门面租赁合同》于2019年11月2日解除。此请求与于宝凯诉讼请求第二项相同，符合法律规定，应予允许。3、依法确认：王海燕不违背《房屋门面租赁合同》条约，并依法驳回于宝凯第二项诉讼请求。即驳回于宝凯要求判令王海燕支付于宝凯房屋租金6666.67元、滞纳金6000元、违约金20,000元、物业费504.5元、恢复房屋装修款51,606.98元，共计84,778.15元；一审法院对于宝凯的该项诉讼请求作出分析认定，不再赘述。王海燕要求驳回于宝凯要求其支付房屋租金6666.67元、滞纳金6000元、违约金20,000元、物业费504.5元及拆除装修费用4104.02元请求无理，不予支持。4、王海燕要求：判令于宝凯向王海燕支付强加于王海燕提前预交房租费5个月时间所造成的损失违约赔偿金：30,000元人民币。双方签订的《房屋租赁合同补充协议》是真实有效的，王海燕称强加于其，证据不足，不予支持。5、王海燕要求：判令于宝凯向王海燕支付12天的房租费用余额：2666元人民币；未提交证据证明于宝凯多收其房租，对此项请求不予支持。6、王海燕要求：依法论处于宝凯伪造证据、妨害民事诉讼的行为，并责令于宝凯向法院出具改邪归正的承诺保证书。（注：王海燕继续保留付于宝凯起诉的权利），此项请求不属王海燕民事请求权范围，不予受理。诉讼中，反诉王海燕增加一项诉讼请求：要求依法判决反诉被告（于宝凯）返还反诉王海燕租房押金5000元。因王海燕违约，根据合同第七条约定，王海燕的此项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、于宝凯与王海燕签订的《房屋门面租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》于2019年11月2日解除；二、王海燕于判决生效之日起十日内给付于宝凯房屋租金6666.67元；三、王海燕于判决生效之日起十日内支付于宝凯滞纳金6000元；四、王海燕于判决生效之日起十日内支付于宝凯违约金20,000元；五、王海燕于判决生效之日起十日内给付于宝凯物业费504.50元；六、驳回于宝凯其他诉讼请求；六、驳回王海燕其他诉讼请求。案件受理费1010元，反诉费308元，两项合计1318元，由于宝凯负担418元，王海燕负担900元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于宝凯提交证据一、于宝凯与王海燕2021年3月1日的微信聊天记录一份，证实王海燕曾明确向于宝凯表示已经撤回上诉，希望和解。证据二、缴纳诉讼费的电子发票一份，证明王海燕于2021年3月17日缴纳二审上诉费用。证据三、2021年2月19日于宝凯（13905316302）与一审法院书记员（康虹仪17753125682）电话沟通王海燕是否上诉的电话录音光盘一份，原始载体在于宝凯的手机里。证明王海燕已经提起上诉，但是没有缴纳诉讼费。一审法院明确向于宝凯告知王海燕缴费期限已经过期，没有办法再继续缴纳诉讼费用。综上所述，王海燕上诉违反了程序方面的规定，二审法院应当直接驳回王海燕的上诉，不应进行实体审理。王海燕质证意见：对证据一的真实性认可，当时其确实不想上诉，也与书记员沟通过想要撤诉，也与于宝凯方沟通和解，其让书记员通知于宝凯及其律师，已经撤回上诉，想和解。中间王海燕口头向书记员说撤回上诉，在与于宝凯方沟通无效后又联系书记员，书记员让其缴纳了上诉费用。王海燕认为书记员让其缴纳上诉费用，其有权利上诉。对证据二的真实性予以认可。对证据三真实性不确定，康虹仪是一审法院第一次起诉时的书记员，第二次审理康虹仪没有参加案件审理。其只有康虹仪的办公电话，没有康虹仪的手机号码，康虹仪有无向其通知、发送法律文书已经记不清。本院认证意见：于宝凯提交的证据一、证据二，王海燕对其真实性无异议，本院予以认定，证据三系于宝凯与一审法院工作人员沟通案件上诉进展，对以上证据的证明观点综合案件事实予以认定。本院对一审查明相关事实予以确认。王海燕提交2020年8月21日由王海燕朋友手机拍摄涉案房屋视频一份，证明房屋交接后于宝凯按照原貌另行出租。于宝凯质证意见：对证据的真实性无异议，于宝凯为了及时止损于2020年5月份将涉案房屋对外出租，但是房屋里面的装饰装修及破坏的程度均保留现状。现在的承租人是做啤酒生意的，因为现在的承租人主要是用一楼，当时王海燕把一楼粉刷成粉色的，现在的承租人只是把一楼重新粉刷成了白色，其他无变化。本院认证意见：王海燕提交的证据，于宝凯对其真实性无异议，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为。本案争议的焦点问题是：1、王海燕是否存在欠交租金的违约行为，其违约责任应如何认定；2、于宝凯房屋修复费用应如何认定。首先，关于王海燕欠付租金的违约责任认定问题。本案中，于宝凯与王海燕于2017年4月2日签订《房屋门面租赁合同》，双方约定租金支付方式为半年付，每年5月1日及11月1日支付租金，先付费后使用。后双方于2017年4月6日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原合同支付房租日期提前壹个月，即每年4月1日及10月1日支付房租。2019年11月2日双方签订《房屋交接单》亦载明涉案房屋租金已结付到2019年10月1日。故王海燕未按照合同约定于2019年10月1日支付租金，构成违约。王海燕主张其已经结付房租至2019年11月14日，未提交充分证据予以证明，本院不予认定。第一，关于欠付租金问题。如前所述，于宝凯与王海燕于2019年11月2日办理房屋交接，根据《房屋交接单》记载，王海燕已结付房租至2019年10月1日，尚欠1个月2天租金。据此，一审法院判令王海燕向于宝凯支付房屋租金6666.67元符合本案客观事实，本院予以维持。王海燕主张于宝凯应当退还多预收的12天租金缺乏事实依据，本院不予支持。第二，关于违约金问题。本案中，依据双方签订的《房屋门面租赁合同》第七条第2项b款约定：“租赁期未满乙方单方面解除本协议需提前退租的，乙方应按三个月租金向甲方支付违约金。甲方有权扣除全部押金”。一审法院判令王海燕向于宝凯支付20000元违约金，具有合同依据。考虑到王海燕提前解除合同亦造成于宝凯房屋空置等其他损失，综合案件事实，本院对一审违约金认定部分予以维持。王海燕关于违约金过高的上诉请求未提交充分证据，本院不予支持。第三，关于滞纳金问题。本案中，依据双方签订的《房屋门面租赁合同》第三条第2项约定：“乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按每日200元支付滞纳金。甲方有权收回此出租房屋并终止合同，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任”。一审法院判令王海燕向于宝凯支付6000元滞纳金具有合同依据，本院予以维持。其次，关于于宝凯主张的房屋修复费问题。本案中，双方签订的《房屋门面租赁合同》第一条第2项约定：“乙方不得随意损坏门面内设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将门面内设施恢复原状”。据此，合同解除后，王海燕负有将房屋设施恢复原状的义务。于宝凯提交相应证据证明其为拆除房屋隔断支出4104.2元，一审法院予以支持并无不当。于宝凯要求王海燕赔偿剩余恢复房屋装修款32447.07元，未提交充分证据予以证明，本院不予支持。另，关于王海燕上诉是否违反法定程序问题。本案中，王海燕于2020年12月24日收到一审判决书，2021年1月6日王海燕向一审法院提交上诉状，未超出法定上诉期限。后，王海燕于2021年3月17日向一审法院交纳上诉费用。该案于2021年8月10日立案，王海燕已于本案立案前预交上诉费用，不违反法定程序。于宝凯主张王海燕上诉未按规定预交诉讼费，应当按撤回上诉处理，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，于宝凯、王海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5272元，由上诉人于宝凯负担2636元，上诉人王海燕负担2636元。本判决为终审判决。审 判 员  孙 磊二〇二一年九月六日法官助理  李文宁书 记 员  李 敏