贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初16085号原告：余帮文，男，1958年10月26日出生，汉族，住贵州省毕节市。原告：颜亨芝，女，1957年9月27日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：吴江林（特别授权代理），系贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆进（一般授权代理），系贵州四立律师事务所实习律师。被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500741101589F，住所地贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。法定代表人：路芳成，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权），男，汉族，1972年5月4日出生，系该公司员工。原告余帮文、颜亨芝与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称“三江公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告余帮文、颜亨芝的委托诉讼代理人吴江林、穆进到庭参加诉讼。被告三江公司的委托诉讼代理人胡胤举未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余帮文、颜亨芝向本院提出诉讼请求：一、判决被告毕节市三江房地产开发有限责任公司立即交付原告余帮文、颜亨芝办理商品房转移登记的有关文书；二、判决被告毕节市三江房地产开发有限责任公司支付原告余帮文、颜亨芝逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计50000元（违约金的具体金额以商品房总价款268485元为基数，按照每日万分之三从2015年7月26日起计付至被告毕节市三江房地产开发有限责任公司向原告余帮文、颜亨芝交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、本案诉讼费由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，系对自己诉讼权利的处分，本院予以尊重。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月9日，原告与被告三江公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买位于毕节市新城区房屋（房号为4-2107），该商品房用途为住宅；建筑面积为92.01平方米，套内建筑面积76.51平方米，商品房总价款268485.00元。转移登记：（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定支付了商品房总价款。涉案房屋未取得商品房屋综合验收合格备案登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于逾期办证违约金的问题。被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原被告双方合同约定被告应于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期应承担责任。截止2015年7月26日，被告仍未为原告办理房屋产权证书，自2015年7月27日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告向本院立案之日（即2021年9月6日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年9月6日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述分析已认定本案的违约金起始时间从2018年9月6日开始，不再赘述。由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于违约金计算标准的问题。《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担”，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余帮文、颜亨芝支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款268485.00元为基数，自2018年9月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告余帮文、颜亨芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525.00元，由原告余帮文、颜亨芝负担178.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担347.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  全乾亚二〇二一年九月二十二日书记员  赵 兰