新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2021）新23民终1666号上诉人（原审被告）：刘忠亮，男，1985年3月15日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。    委托诉讼代理人：程钰，新疆明笃律师事务所律师。    被上诉人（原审原告）：巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县13区北庭路民主巷。    主要负责人：廖旭剑，该公司总经理。    委托诉讼代理人：杨健，新疆建信律师事务所律师。    被上诉人（原审原告）：王超，男，1987年6月6日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。    上诉人刘忠亮因与被上诉人巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司（以下简称宝鑫置业公司）、王超房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2021）新2327民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘忠亮的委托诉讼代理人程钰，被上诉人宝鑫置业公司的委托诉讼代理人杨健到庭参加诉讼。被上诉人王超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。    刘忠亮上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人租金38O19元。事实和理由：一、租金标准认定错误。合同虽约定该店铺年租金为80000元，但合同系王超与宝鑫置业公司签订的，刘忠亮并未在合同中签字，因此刘忠亮非合同相对方，合同对于刘忠亮也无约束力。在2015年7月23日至2017年7月22日刘忠亮承租期间的租金不应当以宝鑫置业公司与王超签订的合同为准。本案中，2015年7月至2017年7月22日的租金部分，在被上诉人无法举证的情况下，应以上诉人自认为准。原审仅仅按宝鑫置业公司员工胡万军陈述就将租金定为每年75000元，不仅不符合法律规定也不符合事实。案涉的房屋位于三楼，王超因为生意不行，所以退出，再加经济形势不佳，所以宝鑫置业公司员工胡万军才口头约定40000元租给上诉人。租金标准应认定为40000元。退一步讲，如认为此部分租金属于约定不明，也应当以鉴定结果为支付租金的标准。原审认定的租金标准无任何法律及事实依据。二、合同终止时间认定错误。刘忠亮自2015年7月接手店铺，直到2018年3月，该店铺就已停止经营，2018年8月已将涉案房屋内所有物品全部搬出。水、电等相关费用也只缴纳到8月20日。证人吕小喜的证言可以证实，向张福交付钥匙的时间为2018年夏天。刘忠亮在2018年8月就已实际脱离对房屋的控制。因此应当以交付房屋钥匙的时间认定为合同终止时间，即2018年8月20日。张福拿到该店铺钥匙后未退还给公司，系张福的职务行为，在此期间的房屋出租费用不应由刘忠亮承担。三、刘忠亮支付给宝鑫置业公司张福的租金应予以冲抵租金。张福替宝鑫置业公司收费系职务行为，刘忠亮对于张福的工作权限并不知情。因此本案中刘忠亮的转账行为应当认定为向宝鑫置业公司支付租金。至于张福后未将租金转交到公司的行为与刘忠亮无关。四、违约金并无约定。刘忠亮并未与被上诉人签订合同，因此一审法院对于违约金部分认定事实错误。即便存在违约金，当事人也可以请求人民法院予以适当减少。    宝鑫置业公司辩称，原审对租金标准、合同起止时间、违约金的认定事实基本清楚，适用法律正确，原审中上诉人认可王超将租赁关系转给了他本人，且上诉人对被上诉人证人胡万军租金部分的证言表示认可，因此原审认定2015年到2017年上半年间租金按照80000元起算并无不当。2017年下半年以后按照75000计算也无不当，且上诉人并未提交任何有效的证据证实，就房租的变更已经与我公司达成了一致，原审中被上诉人与王超均认可2015年7月份王超将租赁关系转给了上诉人，上诉人应该从2015年7月份开始承租，2019年1月份对租赁房屋进行维修，上诉人将租赁房屋的钥匙交给了张福，原审法院据此认定合同终止的时间为2019年1月。上诉人自认为自己不经营了，就算是合同终止了，但是既未与我公司协商一致解除租赁关系，也没有将房屋返还给我公司。因此原审法庭认定的事实基本清楚，也符合法律的规定，本案上诉人承继了王超的租赁关系，按照租赁合同履行，就应该按照合同的约定违约责任承担违约责任，即便是双方对违约责任约定不明，被上诉人作为被违约方向违约方（上诉人）要求承担违约责任也是符合法律规定的，法院据此酌情考虑，按照未付款项10％认定也是正确的。原审法院对租金支付的情况的认定，事实清楚，我公司负责收取房屋租金、费用及管理房屋、租赁房屋工作的是胡万军，对于胡万军收取的和我公司会计李雪龙收取的，我公司都已经认可为租金，且已经从上诉人应缴纳的租金中予以扣除。张福为我公司收取水电费的工作人员，上诉人向张福缴纳的均是水电费用，这与我公司提供的水电费票据相符。原审认定水电费用而非租金合法合理，上诉人要求按照租金扣除显然错误。综上，原审法院对案件事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。    王超未到庭，亦未提交书面答辩意见。    宝鑫置业公司向一审法院起诉请求：1．判令二被告支付原告租金365，000元；2．判令二被告支付原告一年暖气费5，590元；3．判令被告支付原告违约金35，500元（未付租金的10％）；4．判令被告承担本案受理费及其他相关费用。    一审法院认定事实：2014年7月22日，原告与被告王超签订一份《商铺租赁合同》，约定被告王超租赁原告的商铺用于经营餐饮，租赁期限自2014年7月22日至2020年7月21日，租金缴纳期限为租金80，000元，二年后每年递增5，000元。合同第八条约定如果被告不按期支付，应该承担10％的违约金。被告在经营期间水、电、物业费、暖气费都有被告缴纳。合同签订后，王超在案涉承租商铺经营“馋嘴王驴肉店”，支付租金40，000元。2015年8月起，王超不再经营案涉店铺，被告刘忠亮开始经营该店铺，向原告公司物业管理人胡万军说明被告王超已经退出经营，并于2015年8月18日、2015年10月13日分别向原告支付租金20，000元、15，000元，后通过微信转账方式向原告公司员工胡万军及会计李雪龙转账5笔，分别为2018年5月10日的1，700元、3，300元，2018年4月27日的4000元；2017年5月15日5，000元，2018年5月15日5，000元，合计19，000元。被告刘忠亮经营案涉租赁房屋期间，于2017年向与原告公司物业管理人胡万军提出要求减免租金要求，胡万军同意将2017年之后的房租减免为每年75，000元。后被告刘忠亮经营案涉房屋，2018年8月20日，被告刘忠亮在案涉租赁店铺门上张贴“暂停营业2018年8月20日”“停业装修中招聘服务员”字样的告示，告示上留了被告刘忠亮的手机号177XXXXXXXX。之后，被告刘忠亮在吉木萨尔县五福庄园西侧装修了房屋，另行经营“汉唐印象主题餐厅”。另查，被告于2015年10月23日-2018年8月21日向被告缴纳水电费、物业费合计33笔，其中，2015年度缴纳电费（含预付电费）3笔，2016年度缴纳水、电费、物业费13笔；2017年度缴纳9笔；2018年3月20日至2018年8月21日期间，被告刘忠亮向原告公司员工王根、张福缴纳水、电费8笔，分别为1，700元、2，048元、4，757元、2，255元、2，364元、2，452元、2，306元和2，789元，原告公司共向被告出具了关于收取水、电费的《收据》33份。被告刘忠亮2018年8月停业后，未向原告退还租赁房屋，未缴纳2018年-2019年度的案涉房屋暖气费，热力公司工作人员向被告收取暖气费过程中，看到被告使用的案涉房屋门上张贴“暂停营业2018年8月20日”“停业装修中招聘服务员”字样的告示。2019年1月，原告公司的物业人员张福向被告刘忠亮要回钥匙后未退还。一审法院认为，原告与被告王超签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方应当严格履行。原告向被告交付了案涉租赁房屋，被告王超认可已经使用一年，原告已履行了相关交付房屋的义务，被告缴纳了部分租赁费，双方已经实际履行合同。关于被告王超与被告刘忠亮之间是否存在合伙关系问题。本案中，原告主张二被告之间存在合伙关系，二被告均不认可双方存在合伙关系，二被告认可王超经营一年之后由被告刘忠亮经营。原告未提供二被告之间合伙经营、共同劳动、共同承担风险的相关证据。原告提供证人胡万军出庭作证，胡万军认可被告刘忠亮在缴费时向其告王超不再经营而由刘忠亮进行经营的事实。原告提供的《商铺租赁合同》的承租方为被告王超，不能证实二被告之间存在合伙关系。原告主张二被告之间存在合伙关系，应承担连带责任的主张无事实和法律依据，本院不予支持。原告与被告王超未明确解除租赁合同的情况下，其员工胡万军又与被告刘忠亮达成租赁该协议，在合同上进行备注，未进行存档，后又直接收取刘忠亮的租金、物业费、水电费，双方事实上的形成租赁关系，属于管理混乱，导致的不利后果，应当自行承担。关于争议焦点二，案涉合同实际终止履行时间如何确定问题。原告认可被告刘忠亮告知其管理人员胡万军关于“王超不在经营，由刘忠亮进行经营”的事实，且原告的房屋租赁管理人员胡万军认可2017年后将房租减为75，000元，但双方未书面约定租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告的工作人员胡万军与被告刘忠亮协商后，同意实际承租方变更为刘忠亮，并向刘忠亮收取各项费用和租金，但双方未另行签订书面合同，口头对权利义务重新进行约定。虽然原告方管理人员胡万军陈述其与刘忠亮协商后，其在刘忠亮持有王超签订的合同上备注了租金等相关内容，但未提交相关有备注内容合同的证据，应认定原告与被告刘忠亮之间权利与义务约定不明。被告于2018年在案涉房屋门上张贴“暂停营业2018年8月20日”“停业装修中招聘服务员”字样的告示，但并未向原告交付钥匙，该房屋仍由被告刘忠亮实际控制，被告刘忠亮辩解已经于2018年1月向原告物业人员张福交付退还了案涉房屋的钥匙，原告对退还钥匙的时间不予认可，被告缴纳了2018年3月20日至2018年8月21日期间的缴纳水、电费8笔，原告公司开具了《收据》，原告的缴费行为与其交付钥匙不再经营的辩解意见自相矛盾，本院对被告的该辩解意见不予采信。原告认可其工作人员张福于2019年1月收回钥匙，结合原告的管理人员胡万军陈述房屋漏水后要回钥匙的事实及原告要回钥匙后未在退还钥匙的事实，双方以自己的实际行动终止了租赁合同的履行，法院可以认定案涉合同实际终止履行时间为2019年1月。关于争议焦点三，二被告欠付的租金及违约金如何计算问题。案涉合同由原告与被告王超签订，二被告均认可被告王超经营一年后不在租赁，实际由被告刘忠亮于2015年7月23日开始租赁经营。因原告主张的二被告系合伙经营关系应承担连带责任的意见无证据支持，二被告应自行对实际经营期间所欠的租赁费承担付款责任。被告王超经营期限一年，应当按照合同约定支付租金80，000元，原告提供王超支付租金40，000元《收据》三份，被告王超予以认可。庭审中原告变更诉讼请求，认为三份《收据》中的2016年10月12日交付的是王超交付8号楼1-3房屋的租金10，000元，并非案涉房屋的租金，本案诉讼标的额应增加10，000元，对此，被告王超不予认可，因原告未提交被告王超租赁8号楼1-3房屋的相关证据，被告王超认为其所交的该笔租金为案涉房屋的租金，对被告的辩解意见本院予以支持。被告欠付案涉房屋租金40，000元，属于违约，应当按照案涉合同的约定承担违约金4，000元。关于被告刘忠亮欠付的租金及违约金如何计算问题。被告刘忠亮认可其实际从2015年7月23日租赁经营案涉店铺，按照合同的约定，租金按年计算，2015年7月23日至2017年7月22日租金应为165，000元（80，000元＋85，000元）。原告主张未授权胡万军减免房租，属于约定不明，胡万军作为原告公司人员，长期在本地对外负责物业管理并收取相关费用，原告有理由相信胡万军行为属于履行原告公司的职务行为。因原告的物业管理人员胡万军认可从2017年后的租金减为每年75，000元，自2017年7月23日至截止2019年1月，共计17个月，租金应为106，250元（75，000元÷12月×17月）。被告刘忠亮应支付租金合计271，250元，扣除已付2笔35，000元及原告同意核减的19，000元，被告刘忠亮应当支付217，250元，被告刘忠亮拖欠租金，属于违约行为，客观上造成了原告的损失，原告按照欠付租金金额的10％主张违约金，符合法律规定，应当予以支持，故被告刘忠亮应当按照案涉合同的约定承担违约金21，725元。原告主张租金计算到2019年7月22日，因原告收回出租店铺的钥匙后，案涉房屋由原告控制，被告实际再未使用，双方以实际行为表明合同关系已经终止，原告主张的该部分诉讼请求无事实依据，法院不予支持。被告刘忠亮辩解，因生意不好，其与胡万军协商房租减免为每年25000元，对此，胡万军不予认可，对被告的该辩解意见不予支持。关于原告主张2018年-2019年的暖气费5，590元应否支持问题。案涉合同第四条约定“物业管理费向物业管理公司缴纳；水电费、供暖费由被告自行缴纳。”本案中，双方未约定被告向原告缴纳暖气费，原告未提供已经垫付该暖气费的证据，原告提供证人张娜证言，证实了案涉租赁房屋的暖气费由热力公司负责收取，法院认定暖气费应当由热力公司进行收取，原告的该项请求无合同依据，不予支持。遂判决：一、被告王超于本判决生效之日起十日内支付原告巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司租金40，000元，并承担违约金4，000元；二、被告刘忠亮于本判决生效之日起十日内支付原告巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司租金217，250元，并承担违约金21，725元；三、驳回原告巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司的其他诉讼请求。    本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：    一、刘忠亮提交银行流水清单、吉木萨尔县农村商业银行开户信息各一份，拟证明2015年8月13日其向被上诉人员工胡万军转账5000元房租，该5000元未予扣减。    经质证，被上诉人宝鑫置业公司以该银行流水清单、开户信息上公章看不清为由对真实性不确认，但又认为如果公章是真实的，对真实性认可。对证明问题不认可，认为上面并没有写胡万军的名字，是上诉人自己手写的。另对调取的开户信息认为该证据是胡万军个人信息，在胡万军本人未到现场情况下，银行将其个人信息提供给第三人，对调取程序提出质疑。    由于以上证据盖有银行财务专用章，本院对真实性予以确认。    二、刘忠亮提交其与上诉人和康文天的通话录音一份附录音整理文字版，拟证明在其后承租涉案房屋的和康文天承租的房租价格为40000元。    经质证，被上诉人宝鑫置业公司对该证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为康文天与本案无关，且康文天与被上诉人公司目前有四个案件正在诉讼中。    由于案外人与被上诉人签订的租赁房屋合同约定的租金与本案无关联性，本院对该证据与本案关联性不予确认。    二审另查明，2015年8月13日刘忠亮向宝鑫置业公司员工胡万军转账5000元。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。    本院认为，本案争议焦点为：上诉人刘忠亮欠付房屋租金数额如何确定。    宝鑫置业公司与王超签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。该租赁合同签订后，王超租赁使用一年后，自2015年7月起，由上诉人刘忠亮继续租赁使用，宝鑫置业公司未提出异议，其员工直接从刘忠亮处收取租金、物业费、水电费，因此，双方已形成事实上的租赁关系。由于未重新签订合同，亦未另行协商房屋租金，租金仍应按照原合同约定的租金计算。2017年之后的租金宝鑫置业公司员工与刘忠亮协商后减少至每年75000元。现刘忠亮上诉称房屋租金应按照每年40000元支付，并在二审中提交其与涉案房屋后续承租人康文天的电话通话录音，以证实其主张。但后续承租人的租金多少与本案并无关联性，且宝鑫置业公司称因该公司与康文天存在多起纠纷，故本院对刘忠亮该上诉意见不予采纳。刘忠亮又称曾与被上诉人公司员工达成口头协议约定租金为40000元，但被上诉人予以否认，刘忠亮也未提交证据，故对刘忠亮该上诉意见不予支持。对于房屋交还时间，上诉人虽在一审诉讼期间提供证人吕小喜证言意图证明在2018年1月即搬离所租赁房屋，但证人与刘忠亮有利益关联，存在法律上的利害关系，故一审法院对该证人证言未予采信。一审法院根据刘忠亮2018年8月仍在缴纳水电费，结合张福、胡万军两位证人证言，认定合同实际终止履行时间为2019年1月符合法律规定，本院予以确认。关于欠付租金数额，刘忠亮关于支付给宝鑫置业公司员工张福的款项应作为租金予以冲抵的意见，经查，刘忠亮在2017年8月21日至2018年8月21日通过微信分10次向张福转款26092元，宝鑫置业公司认可其员工张福代收的为水电费，提供2017年8月21日至2018年8月21日为刘忠亮代缴水电费票据10张，代缴金额27781元，与张福收取的水电费数额基本一致，故不能认定刘忠亮向张福的转款缴纳的是租金。二审中，刘忠亮提交打款凭证一份，称系2015年8月13日向宝鑫置业公司员工胡万军转账支付的5000元房租，由于该笔转款发生在2015年7月刘忠亮承租房屋之后，刘忠亮亦曾四次向胡万军交付房租，宝鑫置业公司虽不认可该笔转款为房租，但也未提供证据证实该笔款项用于其他开支，故本院对该笔5000元确认为刘忠亮支付的房租，应从未付房租中扣减。一审法院对其余部分的租金认定及违约金的计算标准符合法律规定，处理结果正确，本院予以确认。    综上所述，刘忠亮的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：    一、维持新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2021）新2327民初735号民事判决第一项，即“被告王超于本判决生效之日起十日内支付原告巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司租金40，000元，并承担违约金4，000元”；    二、撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2021）新2327民初735号民事判决第二项、第三项，即“被告刘忠亮于本判决生效之日起十日内支付原告巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司租金217，250元，并承担违约金21，725元”“驳回原告巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司的其他诉讼请求”；    三、上诉人刘忠亮于本判决生效之日起十日内支付被上诉人巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司租金212，250元，并承担违约金21，225元；    四、驳回被上诉人巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司的原审其他诉讼请求。    如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费3620.67元（宝鑫置业公司预交），二审案件受理费5028.65元（刘忠亮预交），合计8649.32元，由上诉人刘忠亮负担6907.5元，由被上诉人巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司负担1339.65元，被上诉人王超负担402.17元。上诉人刘忠亮在本判决生效后十日内向被上诉人巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司支付案件受理费1878.85元。被上诉人王超在本判决生效后十日内向被上诉人巴州和硕县宝鑫置业有限公司吉木萨尔县分公司支付案件受理费402.17元。    本判决为终审判决。    审判长    吴洁文审判员    高峰审判员    张睿二〇二一年九月二十八日书记员    马丹妮