安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0203民初3091号原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地芜湖市左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M。法定代表人：郑福华。委托代理人：胡枭、李源，安徽瀛国伦律师事务所律师。被告：孙利武，男，汉族，1967年1月13日出生，住所地芜湖市弋江区。原告安徽伟星物业管理有限公司诉被告孙利武物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2014年9月14日至2020年12月31日的物业费合计9492元、能耗费4218元、2014年11月1日至2020年12月31日的车位管理费2960元；2、被告支付违约之日起至实际缴纳欠缴物业费之日止的违约金（按照年利率10%，暂计算至2020年12月31日为2528元）；3、被告承担诉讼费。事实和理由：原被告系物业服务企业与业主关系，被告购买了楚江府第小区6-2-302室房屋（建筑面积139.65平方米），并与浙江国都物业管理发展有限公司芜湖分公司签订了《前期物业服务协议》约定物业费标准为每月每平方米0.9元、能耗费为每月每平方米0.4元、车位管理费每月每个40元；若被告逾期不缴纳物业费及相关费用另须承担按每天3‰缴纳滞纳金的违约责任。2016年12月1日，原告受让了国都物业公司在《前期物业服务协议》中的权利义务，并按照协议约定履行了物业服务的各项义务，但被告却至今未缴纳相关物业费用，原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称：2014年10月因楚江府第前期建筑施工不规范导致我家安装的空调损坏，国都物业承诺赔偿款9600元在物业费中扣除，我不知道国都物业和原告进行了物业交接，所以不存在违约金。我家房屋一直空置物业费应有打折优惠。经审理查明：2012年7月21日，浙江国都物业管理发展有限公司芜湖分公司（甲方）与被告孙利武（乙方）签订《前期物业服务协议》约定：甲方为芜湖市弋江区楚江府第小区提供物业服务；甲方的权利义务为对物业共用部位、共用设备、公共设施、绿化、环境卫生、安全防范、交通等进行维护、修缮、服务和管理；物业管理企业可根据需要委托专营企业承担本物业的专业管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；物业服务费按建筑面积1元/月/平方米收取；公摊费一层0.2元/月/平方米、二层0.3元/月/平方米、三层0.4元/月/平方米、四层及以上0.5元/月/平方米（公摊费指水泵、水系、电梯、智能化安防系统等）；甲方向乙方预收物业服务费最长不超过一年；乙方不按约缴纳物业服务费按每逾期一日加收应缴款的0.3%支付滞纳金等条款。2016年12月1日，浙江国都物业管理发展有限公司（甲方）与原告安徽伟星物业管理有限公司（乙方）签订《长江之歌、楚江府第物业管理交接协议》约定：甲方为芜湖市长江之歌、楚江府第小区物业管理服务单位目前正常经营管理，现应乙方要求小区的物业服务单位变更为乙方；甲方退出长江之歌、楚江府第物业管理将物业工作移交给乙方；甲方做好长江之歌、楚江府第物业管理退场与政府及小区全体业主的告知义务；各方确定2016年11月30日为截止日；截止日之前的物业管理费归甲方所有、未收取的物业管理费由乙方负责收取；截止日之后的业主物业服务费归乙方享有；甲方在退出长江之歌、楚江府第物业管理公告时一并向全体业主告知上述债权转让事宜并做好相关债权追缴配合工作；甲方在楚江府第物业服务期间应收但尚未收取的业主拖欠的物业服务费、能耗费、车位管理费共计人民币135万元该债权按50%折价计675000元转让给乙方；由于楚江府第项目前期物业已于2015年10月到期，为实现小区平稳交接甲方向相关主管部门街道居委会提出撤场要求并配合乙方做好进场工作最终实现由乙方管理楚江府第物业等条款。2020年1月7日，楚江府第小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》约定：原告为楚江府第小区提供物业服务；服务内容为物业共用部位及设施设备日常维修、养护、经营等服务；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运、雨污水管道疏浚畅通；公共绿化养护管理、车辆停放及公共交通秩序、安全防范等；物业服务费用标准为2020年1月1日至2020年12月31日高层按建筑面积1.4元/月/平方米（含公共能耗费）、2021年1月1日至2021年12月31日高层按建筑面积1.6元/月/平方米（含公共能耗费）、2022年1月1日至2022年12月31日高层按建筑面积1.8元/月/平方米（含公共能耗费）、商铺按建筑面积2元/月/平方米、地下车库车位服务费40元/月/个；因业主原因未入住的空置房按政府有关规定缴纳物业服务费和其他费用；委托管理服务期限自2020年1月1日至2022年12月31日；物业服务费用每年一次性向业主预收交费时间为当年度1月以内、逾期交费自欠费之日起以欠费总额为基数按日千分之三计算违约金等条款。原告于上述交接协议签订后为芜湖市弋江区楚江府第小区提供物业服务。被告陈述其系芜湖市弋江区业主，建筑面积约140平方米。另有楚江府第小区Ｂ83号车位。被告房屋已装修因在外地工作回来偶尔居住。原告提供的2014年11月25日加盖有浙江国都物业管理发展有限公司芜湖分公司公章的情况说明复印件载明：2014年10月16日，因楚江府第前期建筑施工不规范导致落水管阻塞并回水，造成6-2-302室孙利武家中已经安装的日立户式中央空调的两个室内机严重进入并损坏，经与楚江府第工程部和物业部多次协商决定，楚江府第承担9600元，由于工程部结束施工撤离，楚江府第承担的9600元承诺在后继的物业费中予以扣除。上述事实，有经庭审质证的《前期物业服务协议》复印件、《长江之歌、楚江府第物业管理交接协议》复印件、《物业服务合同》复印件、情况说明复印件及原被告的陈述在卷证实。本院认为：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。原告于《长江之歌、楚江府第物业管理交接协议》、《物业服务合同》签订后为楚江府第小区业主提供物业服务，被告作为业主应向原告缴纳原告提供物业服务期间的相关物业服务费用。综上被告应向原告缴纳2016年12月1日至2020年12月31日的物业费、能耗费人民币8895.7元（139.65平方米*1.3元/月/平方米*49月）、车位管理费1960元（40元/月/个*49月）。被告辩称国都物业承诺赔偿款折抵物业费用并提供了相关情况说明，因该费用涉及案外人在本案中不予处理。鉴于被告对赔偿款的折抵及物业费用的收取金额存有异议并以拒交物业费的方式行使抗辩权，故对原告诉求被告支付逾期付款违约金依法不予支持。被告房屋已装修并居住，本院对被告要求按空置房打折支付物业服务费的辩解意见不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百四十二条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙利武于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司2016年12月1日至2020年12月31日的物业费、能耗费人民币8895.7元、车位管理费人民币1960元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币140元，由原告负担61元、被告负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  彭红霞二〇二一年九月二日书记员  吴 丹附本案适用法律条款：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。