浙江省象山县人民法院   执行裁定书   （2021）浙0225执异65号     案外人：张东祥，男，1963年12月10日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市，现住陕西省西安市，公民身份号码XXX。       申请执行人：龙元建设集团股份有限公司，住所地浙江省象山县丹西街道新丰路165号，统一社会信用代码91330000704203949A。       法定代表人：赖振元，该公司董事长。       委托诉讼代理人：赵峥量，该公司员工。       被执行人：惠州市名人实业发展有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水镇人民四路河畔城，统一社会信用代码91441303779213287P。       法定代表人：郭壮奎，该公司执行董事。       委托诉讼代理人：李泰乾，广东增华律师事务所律师。       被执行人：光耀集团有限公司，住所地广东省惠州市东平十二号小区荷兰水乡会所5楼，统一社会信用代码914413007375904987。       诉讼代表人：张蕾蕾，系该公司破产管理人负责人。       委托诉讼代理人：钟凯萍，广东卓凡律师事务所律师。       本院在执行申请执行人龙元建设集团股份有限公司（以下简称龙元公司）与被执行人惠州市名人实业发展有限公司（以下简称名人公司）、光耀集团有限公司（以下简称光耀公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张东祥对本院名人公司开发的山水名人小区6栋19层05号房地产权属提出书面异议。本院于2021年6月22日受理后，依法组成合议庭，于2021年8月2日公开开庭进行了听证，异议人张东祥、龙元公司的委托诉讼代理人赵峥量、名人公司的委托诉讼代理人李泰乾、光耀公司的委托诉讼代理人钟凯萍到庭参加听证。本案现已审查终结。       案外人张东祥请求：停止执行（2018）浙0225执恢809、810号之五民事裁定书，归还山水名人花园6栋19层05号房地产。事实和理由：象山法院在执行龙元公司与名人公司建设施工合同纠纷一案中，于2019年5月11日委托淘宝网司法网络拍卖平台拍卖了名人公司山水名人部分房产，其中包含了6栋19层05号房地产，该房产于2019年6月12日通过象山法院裁定给了龙元公司。张东祥与名人公司于2012年8月13日签订了商品房买卖合同，并于2012年8月17日付清了全部房款。因山水名人一直处于烂尾状态，张东祥购房后至今常住西安，仅数次回小区了解情况，大部分通过拨打小区物业电话询问小区动态，物业一直告知没有变化。2020年10月底接到电费催缴电话后，才知道房屋于2019年6月裁定为龙元公司所有。       张东祥认为，其在龙元公司与名人公司诉讼之前就与名人公司完成了该房屋的买卖交易，并实际交付全额交易费用。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。综上，特提出执行异议，中止对前述房产的执行，维护张东祥的合法权益。       张东祥于2021年8月6日确认请求为撤销（2018）浙0225执恢809、810号之五民事裁定书，归还其山水名人花园6栋19层05号房地产。       申请执行人龙元公司答辩称，一、张东祥所提供的商品房买卖合同未经网签备案，且张东祥未按照买卖合同履行付款义务。该合同未经网签备案，未生成网签编号，当事人可以通过落款时间倒签等方式将落款时间提前，龙元公司对合同的真实性存疑。张东祥所说的房款没有支付到合同约定的账户，且名人公司财务账簿上也没有张东祥付款的记载。二、惠阳区房管局提供的购房户资料中没有张东祥。2014年4月中旬，惠阳区房管局登记处提供的有购房记录的购房户名单中没有张东祥。2014年6-7月，惠阳区房管局部门与龙元公司协商，龙元公司同意已对外销售而未被抵押，却未去房管局备案，不符合常理。三、张东祥购房后直至2021年才提起执行异议，属于怠于履行自己的权利。四、张东祥应举证其购买该房屋系用于居住且其名下无其他房产。五、张东祥的执行异议损害了龙元公司的合法权益。如异议成立，龙元公司已查封的财产归张东祥所有，无法对标的物进行拍卖执行，损害龙元公司的利益。龙元公司对名人公司的优先债权加普通债权达2.7亿元，目前名人公司已无力全部偿还，无法满足龙元公司的普通债权。龙元公司也急待拍卖执行查封标的物弥补损失。综上，请求依法驳回张东祥的异议。       被执行人名人公司答辩称，公司确实已收到张东祥的全部房款，请求依法裁判。       被执行人光耀公司答辩称没有意见，请求依法裁判。       本院查明，2012年8月13日，张东祥与名人公司签订楼宇认购书，由张东祥购买山水名人花园6栋19层05号房地产，总房价为755409元，优惠折扣后成交总价为666666元，张东祥在签订楼宇认购书的同时向名人公司付清定金30000元，该定金将按楼宇认购书约定转化为房款。同日，张东祥妻子杨晓娟向名人公司账户转账30000元。后张东祥与名人公司签订商品房买卖合同，约定由张东祥购买山水名人花园6栋19层05号房地产，房屋成交总金额666666元，同时约定张东祥于2012年8月17日前缴清全部房款的100％。2012年8月17日，张东祥妻子杨晓娟向名人公司的账户转账644545元。名人公司分别于2012年8月13日、17日向张东祥出具收据三份，确认收到张东祥山水名人花园定金30000元、收款性质为刷，房款636666元、收款性质为刷卡以及维修基金、预告登记费7878元、收款性质为刷卡。       龙元公司与名人公司、光耀公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年9月30日作出（2014）甬象民初字第666号民事判决：一、名人公司于判决生效后十日内给付龙元公司工程进度款4767.949815万元；二、光耀公司对判项一确定的款项负连带清偿责任；三、龙元公司就其施工承包的光耀山水名城项目工程折价或拍卖的价款，在判项一确定的限额内享有优先受偿权。因名人公司、光耀公司未履行生效判决确定的给付义务，经龙元公司申请，本院于2014年11月12日以（2014）甬象执民字第3502号立案执行，并于2015年3月12日裁定终结该案本次执行程序。2018年10月15日，本院恢复该案执行。       执行过程中，本院于2019年5月11日委托淘宝网司法拍卖网络平台拍卖名人公司山水名人花园部分房产。龙元公司于2019年6月12日以27477190元的最高价竞得其中65套房地产，其中包括本案所涉的山水名人花园6栋19层05号房地产，拍卖成交价775180元。2019年6月17日，本院作出（2018）浙0225执恢809、810号之五民事裁定书，裁定：一、名人公司位于广东省惠州市惠阳区淡水镇土湖白云坑金惠大道山水名人花园已拍卖成交的65套房地产所有权归买受人龙元公司所有。该不动产所有权及其他权利自本裁定送达买受人龙元公司时起转移。二、解除对名人公司名下位于广东省惠州市惠阳区淡水镇土湖白云坑金惠大道山水名人花园65套房地产的查封。因该65套房地产本院已处置完毕，故排列字后的轮候查封自动失效。三、因该案申请执行人龙元公司对被执行人名人公司位于广东省惠州市惠阳区淡水镇土湖白云坑金惠大道山水名人花园房地产拍卖款在47679498.15元范围内享有建筑工程款优先受偿权，故注销被执行人名人公司坐落于广东省惠州市惠阳区淡水镇土湖白云坑金惠大道的山水名人花园65套房地产的抵押登记。四、买受人龙元公司可持本裁定到不定产登记机构办理相关房地产产权过户登记手续，所需税费均由买受人承担。       另查明，张东祥的房款虽转入名人公司的账户，但并非合同约定的收款账户。张东祥购房当时至2015年1月期间在广东省深圳市缴纳社会保险。山水名人花园项目位于惠州市惠阳区，但与深圳市相邻，目前项目未完成工程验收，未交付。       以上事实由张东祥、名人公司提交和本院调取的楼宇认购书、商品房买卖合同、收据、银行转账凭证、社保缴费明细、民事判决书、民事裁定书等证据以及各方当事人的陈述予以佐证。       本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。鉴于此，本院需审查张东祥的异议是否符合上述三个条件，具体分析如下：       1、是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，根据楼宇认购书、商品房买卖合同，本院确认张东祥与名人公司商品房买卖合同在于本院查封之前签订。龙元公司关于买卖合同落款时间倒签等意见因没有证据予以证明，本院不予支持。至于商品房买卖合同是否合法有效的问题。龙元公司认为该合同未进行网签备案。本院认为，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。根据上述规定，是否进行网签备案并不是判断合同合法有效与否的标准，对商品房预售合同具有备案登记义务的是房产开发企业，龙元公司不能以名人公司未履行备案义务为由而否定买受人所持有的合同的合法性。       2、所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。张东祥购房当时在深圳生活工作，房产虽位于惠州市惠阳区，但该房产所在位置与深圳市相邻，可以确认其购买山水名人花园房产用于居住。根据张东祥提交的不动产登记证明书，亦可以确认其在该区域无其他房屋。       3、已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据张东祥提供的转账凭证及名人公司的陈述，张东祥确已向名人公司支付了合同约定的全部价款，且司法解释仅就支付的价款金额提出要求，并未规定款项必须支付至合同约定的账户。故龙元公司关于款项支付问题的答辩意见，没有法律依据，本院不予支持。       综上所述，张东祥就山水名人花园6栋19层05号房地产享有排除执行的民事权益，应中止对该房地产的执行，本院于2019年6月17日作出的（2018）浙0225执恢809、810号之五民事裁定书就上述房地产作出的裁定部分，应予以撤销。张东祥虽享有排除执行的民事权益，本院也仅此而中止执行，没有向所谓的购房人返还房屋的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十九条规定，裁定如下：       一、撤销本院于2019年6月17日作出的（2018）浙0225执恢809、810号之五民事裁定书关于位于广东省惠州市惠阳区淡水镇土湖白云坑金惠大道山水名人花园6栋19层05号房地产所有权归龙元建设集团股份有限公司所有、该不动产所有权及其他权利自本裁定书送达龙元建设集团股份有限公司时起转移的裁定内容；       二、撤销本院于2019年6月17日作出的（2018）浙0225执恢809、810号之五民事裁定书关于解除位于广东省惠州市惠阳区淡水镇土湖白云坑金惠大道山水名人花园6栋19层05号房地产的查封及因该房地产本院已处置完毕，故排列在后的轮候查封自动失效的裁定内容；       三、撤销本院于2019年6月17日作出的（2018）浙0225执恢809、810号之五民事裁定书关于注销位于广东省惠州市惠阳区淡水镇土湖白云坑金惠大道山水名人花园6栋19层05号房地产的抵押登记的裁定内容；       四、驳回张东祥的其他异议请求。       案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。       审判长蒋晓瑜     审判员马旭东     审判员叶曙    二〇二一年九月二十九日     代书记员陈巧巧