广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书(2021)桂0312民初1917号原告:林嘉渝,女,1976年10月21日出生,汉族,住广西壮族自治区桂林市七星区。被告:桂林罗山湖水上乐园运营管理有限公司温泉度假酒店分公司,住所地:广西壮族自治区桂林市临桂区两江镇高妙村委罗山村,统一社会信用代码:91450322095116638K。负责人:汪森,该公司经理。委托诉讼代理人：唐敏红，广西行义律师事务所律师。被告:桂林罗山湖水上乐园运营管理有限公司,住所地:广西壮族自治区桂林市临桂区两江镇罗山水库,统一社会信用代码:914503220575056598。法定代表人:汪国民,该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟润萍，该公司职员。原告林嘉渝与被告桂林罗山湖水上乐园运营管理有限公司温泉度假酒店分公司（以下简称温泉度假酒店分公司）、桂林罗山湖水上乐园运营管理有限公司（以下简称水上乐园公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告林嘉渝、被告温泉度假酒店分公司的委托诉讼代理人唐敏红、被告水上乐园公司的委托诉讼代理人钟润萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第2页共11页原告林嘉渝向本院提出诉讼请求：一、判令温泉度假酒店分公司履行《桂林罗山湖产权式温泉酒店公寓房屋委托经营管理合同》的约定以669688.8元价款回购原告位于临桂区,交易税费由原告承担;二、判令温泉度假酒店公司支付原告2020年5月11日应得收益回报28918元、2020年11月11日应得收益回报30440元合计59358元,并按人民银行颁布的同期流动资金贷款利率支付违约金给原告,直至付清原告收益回报时止（违约金计算方式:自2020年5月11日起至2020年11月11日期间,以28918元为基数计算;自2020年11月12日起至2021年5月11日期间,以30440元为基数计算）;三、判令水上乐园公司对温泉度假酒店分公司的上述一、二项义务承担连带履行责任;四、本案诉讼费用由两被告连带承担。事实及理由:2014年8月20日,原告与水上乐园公司签订一份《商品房买卖合同》,约定水上乐园公司将其开发的位于临桂区,以382064元的总价款出售给原告,原告在合同订立当天即付清了全部房价款382064元（毛坯房总价）及装修工程款226744元。同日,鉴于温泉度假酒店分公司为水上乐园公司的下属分公司、水上乐园公司对温泉度假酒店分公司特别授权,及水上乐园公司承诺由其对原告的收益进行担保并承担,原告遂与温泉度假酒店分公司签订了一份《桂林罗山湖产权式温泉酒店公寓房屋委托经营管理合同》,约定原告将其购买并出资装修的上述房屋及附属设施设备委托温泉度假酒店分公司进行统一经营管理,委托期限为10年,自2015年5月1日起至2025年4月30日止,委托经营期间的第一年至第五年,温泉度假酒店第3页共11页分公司按固定税后年收益率9.5%支付原告固定收益回报,第六年至第十年按固定税后年收益率10%支付原告固定收益回报,温泉度假酒店分公司应于委托经营期每满半年之日起的10个工作日内将上半年的固定回报支付给原告,如不能按时支付固定回报,温泉度假酒店分公司应当自应付而未付回报之日起按照同期银行贷款基准利率向原告支付应付而未付款项部分的违约金,合同并约定了2020年5月1日至5月31日,原告可申请将标的物业(原告所购房屋及附属设施设备)以该房屋购房款(房屋价款及装修款之和)总额的110%((房屋总价款382064元+房屋装修款226744元)×110%=669688.80元)转让给温泉度假酒店分公司,转让过程中发生的交易税费由原告承担,(详见合同)。上述合同签订后,温泉度假酒店分公司代表原告与水上乐园公司办理了原告所购房屋的交接、验收手续,对房屋进行了使用经营管理,并按约定支付原告固定回报至2019年底。2020年4月30日,原告申请将委托经营管理的标的物业转让给温泉度假酒店分公司,但温泉度假酒店分公司以股东会不同意为由拒绝受让,且拖欠原告2020年5月11日应得的收益回报28918元、2020年11月11日应得的收益回报30440元至今未付,原告多次找被告要求其履行合同义务,但温泉度假酒店分公司直找各种理由予以拒绝,为此,原告不得不提起诉讼,请人民法院依法判决,维护原告的合法权益。原告为其诉请，向本院提交了如下证据：证据1、商品房买卖合同，装修合同，购房发票，证明原告购买了温泉酒店的房屋，并交纳了房款、专修款；证据2、委托经营管理合同第13页第13条，演算表，证明涉案房屋转交由被告经营管理，及约定回购的事项，第5页4、5条，约定了收益的事项；证据3、回购申请书，证明原告于2020年4月30日由原件扫描件经邮箱发第4页共11页送罗山湖管理公司。证据4、交纳房屋维修基金发票，证明我已按时缴纳维修资金；证据5、原告与石颖的微信聊天记录，证明原告以邮件方式送达回购申请是经过被告沟通之后采用的方式。被告温泉度假酒店分公司辩称，就被答辩人诉答辩人合同纠纷一案，答辩人根据本案事实及相关法律的规定，答辩如下：1、《桂林罗山湖产权式温泉酒店公寓房屋委托经营管理合同》的合同权利义务人仅为答辩人与被答辩人，即由被答辩人委托答辩人经营管理桂林市临桂区两江镇罗山水库的罗山湖产权式温泉酒店公寓12-2栋1单元3层04号房屋，被答辩人收取固定回报。而与被答辩人签订《商品房买卖合同》的主体是桂林罗山湖水上乐园运营管理有限公司，因此，答辩人不具备上述房屋回购的主体资格，即回购条款无效。2、合同明确约定被答辩人可申请回购的期限是2020年5月1日至5月31日，但被答辩人未在上述约定期限内提出申请，视为放弃申请权利。3、被答辩人的回购申请，并未得到答辩人及水上乐园公司的有效承诺，也并未与水上乐园公司签订正式的回购合同，回购申请对答辩人及水上乐园公司均不产生法律约束力。4、被答辩人未根据我国《住宅专项维修资金管理办法》及《广西壮族自治区实施细则》相关规定交存住宅专项维修资金，导致案涉房屋至今未能办理不动产权利证书，转让条件未成就。（委托经营合同第五条第（一）项第3款、第十三条第1项）。5、2020年新冠疫情是突发的国际公共卫生事件，属于社会事件，是法律上的不可抗力情形范围。自2020年1月25日起广西全区A级景区全部暂停运营后，至今未有明确的复工文件，旅游业至今未完全复苏，桂林作为国际旅游城市，因疫情和疫情防控的影响，桂林旅游行业远比其他行业要严重，整个罗山湖景区因疫情影响导致经营困难，现仍处于停业状态，根据《委托经营管理合同》第第5页共11页十二条“因人力不可抗拒的自然灾害（如洪水、地震等）、疫情致使乙方使用的标的物正常经营活动受到严重影响和干扰的，乙方可单方决定合同中止履行，合同中止履行期间，不计算委托经营期限及固定回报”的约定，被答辩人要求答辩人支付固定回报和违约金的请求不应得到支持。综上所述，请求法院依法裁判，驳回原告的全部诉讼请求。温泉度假酒店分公司为其辩解，向本院提交了如下证据：证据1、《桂林罗山湖产权式温泉酒店公寓房屋委托经营管理合同》，证明1、温泉度假酒店分公司不具备案涉房屋回购的主体资格，即回购条款无效；2、原告的回购申请未在合同约定的2020年5月1日至2020年5月31日期限内提出，视为其放弃申请权利，有关回购因未得到水上乐园公司的有效承诺，更未签订正式回购协议，对两被告均不产生法律约束力；证据2、《商品房买卖合同》、初始登记证、受委托方为广西瀚思投资有限公司的《桂林罗山湖产权式温泉酒店公寓房屋委托经营管理合同》、告知函、解除委托经营管理通知函、关于尽快提供办证资料的通知、EMS邮寄回单，证明1、因原告未按时缴公共维修基金，房屋依然登记在水上乐园公司名下，导致案涉房屋不具备转让的条件，同时因原告的全权委托，自2020年1月10日起，案涉房屋已由广西瀚思投资有限公司进行经营管理，导致该房屋已不具备回购受让的条件；2、因不可抗力的疫情原因，受托经营方有权单方决定和他中止履行，合同中止履行期间，不计算问题经营期限及固定回报。证据3、关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知，证明因新型冠疫情爆发政府发文自2020年1月25日起禁止全区景区运营。被告水上乐园公司辩称，我公司同意温泉度假酒店分公司的答辩意见，本案关键是看原告是否符合回购条件、公司状况是否以及付款条件是否允许等，本案水上乐园公司授权温泉度假酒店分公司经营酒店，而酒店公寓已经转委托给第6页共11页瀚思公司管理，转委托后的收益应由瀚思公司支付给原告。被告水上乐园公司未向本院提交证据。经庭审质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，因与本案具有关联性，本院亦作为定案的参考依据。根据当事人的陈述及全案证据，结合庭审笔录，本院认定如下法律事实：2014年8月20日,原告在被告水上乐园公司财务总监石颖的介绍下，与被告水上乐园公司签订《商品房买卖合同》,约定水上乐园公司将其开发的位于临桂区,以382064元的总价款出售给原告,原告在合同订立当天即付清了全部房价款382064元。同日，原告与被告温泉度假酒店分公司、案外人桂林市明亮装饰工程有限公司签订《装修合同》，约定原告将案涉房屋委托案外人桂林市明亮装饰工程有限公司进行装修用于酒店式公寓的经营管理，装修工程总价款为226744元，由被告温泉度假酒店分公司对装修工程进行监督，原告为此支付装修款226744元。同日,原告与被告温泉度假酒店分公司签订《桂林罗山湖产权式温泉酒店公寓房屋委托经营管理合同》,合同约定温泉度假酒店分公司为水上乐园公司的下属分公司，本合同签订由水上乐园公司特别授权,所涉及的收益也由水上乐园公司担保并承担，原告将其购买并出资装修的房屋及附属设施设备委托温泉度假酒店分公司进行统一经营管理,委托期限为10年,自2015年5月1日起至2025年4月30日止,委托经营期间的第一年至第五年,温泉度假酒店分公司按固定税后年收益率9.5%支付原告固定收益回报,第六年至第十年按固定税后年收益率10%支付原告固定收益回报,温泉度假酒店分公司应于委托经营期每满半年之日起的10个工作日内将上第7页共11页半年的固定回报支付给原告,如不能按时支付固定回报,温泉度假酒店分公司应当自应付而未付回报之日起按照同期银行贷款基准利率向原告支付应付而未付款项部分的违约金。合同第十二条约定了因不可抗力致使标的物正常经营活动受到严重影响和干扰的，温泉度假酒店分公司可单方决定合同中止履行，合同中止履行期间，不计算委托经营期限及固定回报，待不可抗力因素解除后，合同继续履行，委托期限应自动顺延。如果不可抗力发生在一方违约后，则违约方不得引用不可抗力条款而免责。合同第十三条约定，2020年5月1日至5月31日,原告可申请将标的物业以该房屋购房款（“购房款”定义详见合同第一条，包括房屋价款及装修款在内）总额的110%转让给温泉度假酒店分公司,并在2020年12月31日前办妥标的物转让过户手续。原告需保证申请转让时，标的物具备对外转让的条件。因此发生转让的，固定收益计算至转让合同签订之日起。转让过程中发生的交易税费由原告承担。因此法转让的，自转让手续完成之日起，本合同解除，双方在本合同项下权利、义务终止。合同第十四条约定，委托经营管理期间，经双方协商，一致同意变更或解除合同的，可对合同内容变更或解除；出现上述条款中约定解除情形的，温泉度假酒店分公司可以单方解除合同。合同第十五条约定，任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件，通知及其他通讯往来，均采取书面形式，并送达至本合同记载双方的地址或双方书面通知的其他地址。当事人之间的所有通知和通讯应发往本合同记载双方的地址、电子邮箱等，如有变更必须于变更之日起10日内以书面通知方式通知另一方变更地址。否则，另一方按本合同记载地址进行的送达为有效送达。第8页共11页上述合同签订后,温泉度假酒店分公司代表原告与水上乐园公司办理了原告所购房屋的交接、验收手续,对房屋进行了使用经营管理,并按约定支付原告2019年底前的固定回报。2019年12月9日，原告向被告公司财务总监石颖咨询回购案涉房屋的具体操作流程，石颖回复原告2020年5月1日可以申请回购。2020年4月30日，原告再次向石颖咨询具体回购手续，原告根据被告公司财务人员的指引，将书面回购申请进行扫描后于2020年4月30日通过原告所在单位农业银行内网系统邮箱ｌｉｎ×××＠ａｂｃｈｉｎａ.ｃｏｍ发送到被告公司财务工作人员提供的“ｃｈｅｎ”〈913×××＠ｑｑ.ｃｏｍ〉邮箱内，并打电话向被告确认其已经接收到原告回购申请。之后，原告数次致电向被告追问回购进度，被告告知原告等通知。当年6月底，被告公司财务人员告知原告经公司股东开会决定不同意原告回购申请，并将两个告知函邮寄给原告。我，不回购并且也没有收益了。原告于2021年3月18日向本院起诉，提出了前述请求。另查明，温泉度假酒店分公司为水上乐园公司的下属分公司，水上乐园公司对温泉度假酒店分公司特别授权,水上乐园公司承诺由其对原告的收益进行担保并承担。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，被告水上乐园公司与原告签订《商品房买卖合同》，将其开发的位于临桂区,以总价款382064元出售给原告，原告已全额支付购房款，双方房屋买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，系有效合同。被告温泉度假酒店分公司作为被第9页共11页告水上乐园公司的分公司，其与原告签订的《桂林罗山湖产权式温泉酒店公寓房屋委托经营管理合同》，亦是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，系有效合同，由此产生的民事责任由被告水上乐园公司承担。关于案涉房屋的回购问题，《桂林罗山湖产权式温泉酒店公寓房屋委托经营管理合同》第十三条明确约定了2020年5月1日至5月31日期间原告可申请将案涉房屋以购房款（包括房屋价款及装修款在内）110%转让给度假酒店分公司并于2020年12月31日前办妥标的物转让过户手续。本案房屋是原告在被告公司财务总监的介绍下购买的，根据原告提交的微信聊天记录、邮件发送记录及回购申请，原告于2020年4月30日向石颖咨询办理回购申请事宜，石颖告知原告写书面申请并提供了公司财务电话，原告于2020年4月30日当日向“ｃｈｅｎ”〈913×××＠ｑｑ.ｃｏｍ〉邮箱发送了回购申请，由此可见原告对回购申请办理过程的陈述与其所提交证据相互印证，本院对此予以采信。原告在合同约定的回购申请期限内并未怠于行使权利，而是积极主张回购申请权，被告未按照《桂林罗山湖产权式温泉酒店公寓房屋委托经营管理合同》回购房屋构成违约，原告诉请被告回购房屋并支付回购款具有事实和法律依据，本院对此予以支持。关于被告以新冠疫情爆发为由主张免除或者减少支付收益回报的义务是否成立的问题。案涉房屋位于旅游景区，该房屋系用于酒店经营获取利润回报，在2019年底前被告均按合同约定向原告支付收益回报，新冠疫情自2020年1月春节前爆发以来，国家的疫情防控措施确实导致被告无法正常经营、经营收入减少等情形，结合双方合同的约定，因不可抗力致使标的物正常经营活动受到严重影响和干扰的，温泉度假酒店分公司可单方决定合同中止履行，合同中止履行期间，不计算委托经营期限及固定回报。因此，原告诉请要求被告支付2020年5月11日应得收益回报28918元，不符合合同约定及公第10页共11页平原则，本院对此不予支持。原告诉请2020年11月11日应得收益回报30440元，本院予以支持。原告诉请的违约金，本院不予支持。综上所述，依照之规定，判决如下：一、被告桂林罗山湖水上乐园运营管理有限公司温泉度假酒店分公司、被告桂林罗山湖水上乐园运营管理有限公司共同向原告林嘉渝支付房屋回购款669688.8元；二、被告被告桂林罗山湖水上乐园运营管理有限公司温泉度假酒店分公司、被告桂林罗山湖水上乐园运营管理有限公司共同向原告林嘉渝支付房屋收益回报30440元；三、驳回原告林嘉渝的其他诉讼请求。案件受理费11090元，由被告桂林罗山湖水上乐园运营管理有限公司温泉度假酒店分公司、被告桂林罗山湖水上乐园运营管理有限公司共同承担10801元，由原告林嘉渝承担289元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费11090元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。第11页共11页审 判 长  农丽珍人民陪审员  谢老俭人民陪审员  梁承美二〇二一年九月十八日书 记 员  王明娣