成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0116民初6207号原告：阳霞，女，1986年2月12日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：梁静，四川百柯律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玲，四川百柯律师事务所律师。被告：文小平，女，1982年12月13日出生，汉族，住成都市成华区。第三人：陈良，男，1983年5月1日出生，汉族，住四川省蓬安县。原告阳霞与被告文小平、第三人陈良物权保护纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳霞及其委托诉讼代理人梁静、周玲，被告文小平，第三人陈良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳霞向本院提出诉讼请求：1.确认阳霞为成都市双流区公兴镇黄龙大道二段333号花样年.别样城23栋2单元203号房屋（以下简称“案涉房屋”）的实际所有权人；2.判令文小平将案涉房屋过户登记给阳霞。事实和理由：案涉房屋系阳霞于2015年3月5日从吕有明、何泳峰处出资508700元购买，后因阳霞前夫对外欠债太多，怕影响到该房屋，遂找到文小平和陈良商量，将房屋以买卖的形式过户至文小平名下，但房屋仍然属于阳霞所有，由阳霞使用、居住，阳霞、文小平双方也不实际给付合同约定的购房款。文小平及陈良表示同意。在此背景下，阳霞与文小平于2017年3月5日签订《成都市存量房买卖合同》，将案涉房屋过户登记在文小平名下，但房屋仍然由阳霞一直占有使用，且不动产权证书也保管在阳霞处。后考虑到房屋权属的安全性，同时保障阳霞的权益，阳霞与文小平于2019年7月19日再次签订借款抵押合同，将案涉房屋抵押给阳霞，以防止文小平在未经阳霞同意的情况下处分该房屋。现文小平和陈良因离婚纠纷诉至四川省蓬安县人民法院，文小平认为案涉房屋属阳霞所有，不应纳入分割，但陈良要求将案涉房屋作为夫妻共同财产分割，侵害到阳霞的合法权益。案涉房屋虽登记在文小平名下，但阳霞才是实际所有权人。阳霞为维护自身权益，故诉至法院。文小平辩称，阳霞所述均是事实。答辩人与阳霞之间就案涉房屋并不存在真实的买卖关系，约定的是由答辩人代阳霞持有案涉房屋。抵押借款合同属实，但并未实际借款，是因为阳霞担心案涉房屋被陈良当作夫妻共同财产进行分割，所以才签订这个合同办理抵押。答辩人不存在婚内转移财产的情况，所有购买案涉房屋的过程陈良都是清楚的，答辩人仅是帮阳霞代为持有案涉房屋。请求支持阳霞的诉讼请求。陈良述称，1.阳霞与文小平没有借名登记的约定，不存在借名登记的合意。2017年6月16日，阳霞与文小平签订《成都市存量房买卖合同》，文小平购买了案涉房屋，付清了购房款，且向有关部门交纳相关购房税费后，不动产登记部门将案涉房屋登记在文小平名下。阳霞与文小平均系完全民事行为能力人，签订的合同当然有效，故阳霞与文小平的房屋买卖关系成立，文小平取得案涉房屋的产权登记且登记信息正确。陈良与文小平买下案涉房屋后，因为与阳霞的朋友关系，就一直给阳霞在居住，但相关费用是阳霞自己承担。2.阳霞与文小平于2019年7月19日签订的借款抵押合同系双方恶意串通，损害陈良的利益，应认定为抵押合同无效。陈良与文小平于2018年10月分居生活至今，文小平无权处理夫妻共同财产。3.文小平想离婚转移财产，向有关人员咨询如何转移夫妻共同财产，故本案是虚假诉讼。综上，阳霞与文小平签订的房屋买卖合同合法有效，文小平与陈良系案涉房屋的所有权人，请求驳回阳霞的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，阳霞（买方）与何泳峰、吕有明（卖方）签订《双流县存量房买卖合同（自由成交）》，约定由阳霞购买何泳峰、吕有明共同共有的位于公兴镇黄龙大道二段333号花样年.别样城23幢2单元2层3号、建筑面积为133.86平方米的房屋，即本案案涉房屋。双方约定房屋成交价格为508700元。2015年5月18日，案涉房屋进行所有权变更登记，登记为阳霞单独所有，权证号为双房权证监证字第1××4号。2017年6月16日，文小平（买方）与阳霞（卖方）签订《成都市存量房买卖合同》（自由交易版），约定文小平向阳霞购买案涉房屋，双方约定房屋成交价格为480000元，双方未对价款支付方式、期限等进行约定，仅约定双方于2017年11月22日前申请办理房屋转让交易手续。2017年6月26日，案涉房屋进行不动产登记，登记为文小平单独所有，不动产单元号为510122011005ＧＢ00017Ｆ00120023号，权证号为川（2017）双流区不动产权第0××4号。2018年6月19日，陈良尾号为6909的中国光大银行账户收入700000元，付款摘要为“放款——借据号（39871816000986001）”。陈良确认该笔款项为平安银行的发放的贷款。当日，阳霞的尾号为4218的中国农业银行账户收入700000元，付款账户为“39870125190000001个贷发放待销账”，交易附言“陈良”。2018年6月20日，阳霞的中国农业银行上述账户向文小平微信转账支付10000元，取现20000元。2018年6月21日，阳霞上述账户向文小平转账支出50000元，向“成都何帮琼鞋类经营部”转账支出301000元，向“成都文小平装饰品经营部”转账支出300000元，并取现10000元。2018年6月24日，何帮琼向文小平转账支出200000元；2018年6月26日，何帮琼向文小平转账支付101000元，即何帮琼已将其收到的前述301000元款项支付给文小平。2019年7月17日，文小平（甲方、借款人；丙方、抵押人）与阳霞（乙方、出借人）签订《借款抵押合同》，约定甲方向乙方借款2000000元，借款期限为2018年8月8日至2028年8月8日，丙方自愿将案涉房屋作为抵押物为本次借款提供抵押担保。各方约定合同自抵押登记之日起生效。案涉房屋的抵押权登记证书号为川（2019）双流区不动产证明第0××6号，载明抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额200万元，债务履行期限为2018年8月8日至2028年8月8日。阳霞在本案中提交了如下证据证明其自2015年起至今居住于案涉房屋内：2015年8月26日，阳霞与双流县兴能天然气有限责任公司签订的《供用气合同》、《安全供用气责任书》（合同载明的用气地址系案涉房屋）以及2019年10月至2021年5月的部分燃气缴费记录；2019年3月5日成都市岷江自来水厂开具的水费发票（户名为“杨霞”）；2020年6月至2021年2月的部分电费缴费记录，2016年8月1日至2020年3月的部分物业缴费票据及付款截图；2021年5月25日深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司别样城物业服务处出具的《居住证明》，载明阳霞于2015年至今一直居住在案涉房屋内。2021年6月1日，阳霞诉至本院，提出前述诉讼请求。本案庭审中，阳霞申请证人李某出庭作证。证人陈述，其与阳霞、文小平、陈良三人均为朋友关系。2017年，因阳霞老公有债务，为帮助其财产不被他人侵吞，证人与阳霞、文小平、陈良等人一起协商将案涉房屋过户到陈良和文小平处，具体是以买卖的方式过户，但双方实际并未支付购房款，因为都是朋友。当时阳霞的车是过户到证人名下的，房屋是过户到文小平名下的，记不清楚有没有签代持协议了。文小平和陈良在生意中出现问题，经常会借用阳霞的信用卡来刷卡，所以他们之间来往账目比较多，关于案涉的700000元证人不是很清楚。代持时约定的是等阳霞离婚后就把房子、车子过户回去，现车辆已经过户回阳霞处，但因成都市限购政策，房子无法及时归还给阳霞。另查明，文小平与陈良系夫妻关系，二人于2009年5月14日登记结婚。2019年8月11日，陈良通过微信向文小平发送文件名为“李珊珊离婚协议书（1）”的文档，该文档实际内容系文小平与陈良的婚内财产及债务分割协议，其中关于双方财产的部分载明，双方有位于成都市成华区、成都市金牛区的房屋、汽车两台及家电等，未提及案涉房屋。2020年7月3日，陈良向成都市成华区人民法院提起离婚诉讼，该院于2020年8月7日作出（2020）川0108民初9276号民事判决，判决不准陈良与文小平离婚。2021年3月17日，文小平向四川省蓬安县人民法院起诉离婚，案号为（2021）川1323民初671号，该案目前正在审理过程中。本院认为，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。阳霞主张其为案涉房屋实际权利人，其应当举证证明案涉房屋的不动产登记与实际情况不符。本案中，阳霞举出的与何泳峰、吕有明签订的《双流县存量房买卖合同（自由成交）》和其于2015年5月18日取得的案涉房屋产权证书能够证明案涉房屋由阳霞于2015年购买并取得所有权。后阳霞与文小平于2017年6月16日签订《成都市存量房买卖合同》，约定文小平以480000元的价格向阳霞购买案涉房屋，且案涉房屋于2017年6月26日变更登记为由文小平单独所有。双方争议的焦点在于上述《成都市存量房买卖合同》系阳霞与文小平之间就案涉房屋达成的真实的买卖合同，还是双方借买卖之名约定由文小平代阳霞持有案涉房屋所形成的合同。阳霞、文小平均认可双方就案涉房屋不存在真实的买卖合同关系，仅约定由文小平代阳霞持有该房屋，双方以买卖方式办理产权变更登记手续。陈良主张买卖合同真实、有效，其与文小平亦支付了房款，案涉房屋系文小平与陈良的夫妻共同财产。结合各方意见，本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，其核心权利义务为标的物的转移和价款的支付，但陈良在本案中提交的证据并不足以证明其夫妻二人向阳霞支付了案涉房屋的价款。首先，文小平与阳霞签订的买卖合同仅约定房屋成交价格为480000元，低于阳霞两年前购买案涉房屋的价款，且双方未对价款支付方式、期限等核心条款进行明确约定，从内容上看，该份合同更符合名为买卖、实为代持的特征。其次，陈良主张其于2018年6月19日向阳霞支付房款700000元，但陈良并无证据证明双方约定案涉房屋价款为700000元，且在房屋已过户一年后方才支付房款、转账支付时未在转账附言中注明款项系房款、也不要求收款人出具收款凭据等情形，均与常理严重不符。该转账记录无法证明所转款项系案涉房屋的房款。同时，根据阳霞同一张银行卡交易明细可以看出，在收入该笔700000元后几日内，该账户即向文小平微信转账10000元、向文小平转账50000元，向“成都文小平装饰品经营部”转账300000元，向“成都何帮琼鞋类经营部”转账支出301000元且何帮琼亦将该301000元支付给了文小平，故上述700000元基本已回到文小平处，印证该款并非陈良、文小平向阳霞支付的购房款。因此，陈良在本案中提交的证据不足以证明其夫妻二人已向阳霞支付案涉房屋购房款，其无法证明案涉的房屋买卖合同已实际履行。再次，阳霞提供的证据和本案中各方当事人的陈述能够证明阳霞自2015年起即居住于案涉房屋内，陈良称其与文小平买下案涉房屋后因为朋友关系一直给阳霞居住，但又未收取相关费用，与常理不符。陈良在与文小平协商离婚期间于2019年通过微信向文小平发送的婚内财产及债务分割协议中，双方财产部分载明有位于成都市成华区、成都市金牛区的房屋、汽车两台及家电等，但并未提及案涉房屋，可印证陈良知晓该房屋并非二人共同财产。因此，综合上述情形可知，阳霞与文小平签订的《成都市存量房买卖合同》并未实际履行，双方口头约定由文小平代阳霞持有案涉房屋并根据该约定选择以买卖房屋之名办理过户手续，且从本案现有证据看，阳霞与文小平该口头约定未违反法律、法规的强制性规定，未损害国家、集体或其他第三人权益，亦不存在故意规避成都市住房限购政策的情形，故可以认定阳霞系案涉房屋的实际权利人，对阳霞请求确认其为案涉房屋实际所有权人的诉讼请求，本院予以支持。阳霞请求判令文小平将案涉房屋不动产权过户登记至阳霞名下，文小平对该请求予以认可。由于该房屋目前尚有抵押，阳霞即系抵押权人，且双方认可实际并无借贷关系，该抵押系为限制文小平擅自处理案涉房屋而设立，故文小平应当配合阳霞办理该房屋解除抵押权登记手续及不动产权变更登记手续，将案涉房屋过户登记至阳霞名下，对阳霞第二项诉讼请求，本院亦予以支持。综上，阳霞请求判令确认其为案涉房屋的实际所有权人，并请求判令文小平办理房屋过户登记手续至阳霞名下的诉讼请求符合审理查明的事实和法律规定，本院予以支持。对文小平的抗辩意见，本院予以采纳。对陈良的陈述意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认成都市双流区公兴镇黄龙大道二段333号花样年.别样城23栋2单元2层3号住宅房屋归阳霞所有；二、文小平于本判决生效之日起七日内协助阳霞办理位于成都市双流区公兴镇黄龙大道二段333号花样年.别样城23栋2单元2层3号住宅房屋的解除抵押权登记手续及不动产权变更登记手续，将该房屋登记至阳霞名下。本案案件受理费减半收取计4400元，由文小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 周艳飞二〇二一年九月一日法官助理 王婷婷书 记 员 王 洁