四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12145号上诉人（原审原告）：廖德春，女，1993年4月20日出生，汉族，住四川省德昌县。委托诉讼代理人：周清宝，男，1988年11月30日出生，汉族，住四川省盐边县，系盐边县新九镇水坪村拉扯沟村民小组推荐。上诉人（原审原告）：周清宝，男，1988年11月30日出生，汉族，住四川省盐边县。被上诉人（原审被告）：四川省仁基恒业投资有限公司，住所地：成都市温江区凤溪大道南段2033号29栋1单元1层1号。法定代表人：饶丹丹，董事长。委托诉讼代理人：高辉，女，系公司员工。上诉人廖德春、周清宝因与被上诉人四川省仁基恒业投资有限公司（以下简称仁基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2021）川0115民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。上诉人周清宝，被上诉人仁基公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖德春、周清宝上诉请求：1、请求改判成都市温江区人民法院（2021）川0115民初1056号民事判决第三项，判令仁基公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向廖德春、周清宝支付逾期取得房屋不动产权证书违约金（从2018年12月5日起以781324元为基数按照年利率7.5%的计付至不动产权证书取得之日止）。2、请求改判原审判决第四项，判令仁基公司向廖德春、周清宝赔偿损失390662元。3、判令仁基公司承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、双方对支付违约金的约定不对等，对出卖人违约的违约金约定过低。2015年6月17日，廖德春、周清宝与仁基公司签订的《恒大新城商品房买卖合同补充协议》中第3.4条约定买受人违约应按总房款的10%向出卖人支付违约金，第13.2条约定出卖人违约应每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。两条约定中双方违约支付违约金的约定不对等，对出卖人违约的违约金约定过低。依据原《中华人民共和国合同法》第114条第2款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第28条：当事人依照合同法第114条第2款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持的规定，在逾期办证违约金约定过低的情况下，买房人有权根据自己的实际损失情况，要求增加违约金。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条、第十五条的规定，应当判令仁基公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向廖德春、周清宝支付逾期取得房屋不动产权证书违约金（从2018年12月5日起以781324元为基数按照年利率7.5%计付至不动产权证书取得之日止）。二、一审法院事实认定不清。双方签订的《商品房买卖合同》第五条及《恒大新城商品房买卖合同补充议》第三条中约定“……在房地产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同，责任方须承担违约责任，并按已付房款的50%赔偿对方损失”。仁基公司2019年6月通过不正当行为促成合同解除条件成就，并于2019年8月15日通过成都市温江区人民法院诉请解除合同。廖德春、周清宝被迫应诉及上诉维权。先后经过（2019）川0115民初4140号、（2020）川01民终2896号、（2020）川民申6295号等判决或裁定。仁基公司的行为违反了合同相关约定，对廖德春、周清宝造成损失。应根据合同约定依法进行赔偿，向廖德春、周清宝支付赔偿金390662元。仁基公司辩称，一、案涉房屋未办理产权登记是由于廖德春、周清宝的违约造成的，按照补充协议的约定，在仁基公司承担担保责任之后，仁基公司有权停止办理产权登记，且2018年12月26日因廖德春、周清宝的原因案涉房屋被法院司法查封，后续也增加了其他查封，在事实上，仁基公司也无法为廖德春、周清宝办理房屋的分户产权登记，综上，案涉房屋未办理房屋产权登记由廖德春、周清宝原因造成，其无权要求仁基公司支付违约金。即使法院认定仁基公司应承担违约责任，合同对违约金计算方式和标准有明确约定，即按照年利率0.1%，廖德春、周清宝要求年利率7.5%计算没有合同依据，也无法律依据。廖德春、周清宝向一审法院起诉请求：1、请求判令仁基公司立即向廖德春、周清宝出具成都市温江区房屋购房发票。2、请求判令仁基公司30日内为廖德春、周清宝办妥成都市温江区房屋产权属证书并于交付。3、请求判令仁基公司向廖德春、周清宝支付逾期交付房屋产权证违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按廖德春、周清宝与中国工商银行成都草市街支行（以下简称工行草市支行）签订《个人购房借款／担保合同》中约定的贷款利率（即5%／年）的1.5倍标准乘以违约天数计算违约金）。4、请求判令仁基公司向廖德春、周清宝赔偿损失390662元。5、本案的全部诉讼费用由仁基公司承担。一审法院认定事实：2015年6月17日，廖德春、周清宝与仁基公司签订《商品房买卖合同》和补充协议，廖德春、周清宝购买仁基公司开发的位于成都市温江区房屋，总价781324元。合同约定买受人采用银行按揭付款方式购房，须在合同签订同时付清首付款241324元，其余540000元向银行贷款方式支付。补充协议第13.1条约定：双方同意以2017年5月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人；如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之日。买受人应当在出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日或合同约定的房屋最后交付之日前将需要委托出卖人代交的各项税、费和办理房地产权属证所需的各种资料交给出卖人，否则，逾期15天未全部提交或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任，出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付款的0.1%向买受人支付违约金……合同签订后，廖德春、周清宝与工行草市支行签订《个人购房借款／担保合同》，廖德春、周清宝向工行草市支行贷款540000元，仁基公司为借款提供连带保证责任。廖德春、周清宝向仁基公司支付了首付购房款30365元，首付款余款210959元委托金碧物业有限公司成都分公司支付。2017年6月11日，仁基公司向廖德春、周清宝交付案涉房屋。2018年10月12日，工行草市支行向仁基公司发送《履行保证责任通知书》：截止2018年10月11日，该笔贷款已连续逾期3期，贷款余额407813.47元，积欠逾期本息9800元，合计金额417613.47元，要求仁基公司履行连带保证责任。2018年11月2日，仁基公司通过韵达快递向廖德春、周清宝邮寄催款通知书、律师函，要求廖德春、周清宝履行还款义务。2019年1月16日和2019年5月13日，工行草市支行再次要求仁基公司承担保证责任。2019年6月3日，仁基公司代为清偿廖德春、周清宝所欠贷款本息合计412602.84元。2019年6月17日，工行草市支行出具个人贷款结清证明：兹有周清宝、廖德春在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2015年8月7日，贷款金额为人民币540000元，贷款期限为120个月，该笔贷款本息已于2019年6月3日全部结清。2015年6月17日，廖德春、周清宝与金碧物业有限公司成都分公司签订借款协议向金碧物业有限公司成都分公司免息借款210959元，该款由金碧物业有限公司成都分公司支付给仁基公司用于支付廖德春、周清宝向仁基公司购房的首付款。因廖德春、周清宝未向金碧物业有限公司成都分公司偿还所借购房时的首付款，仁基公司未向廖德春、周清宝交付购房款的发票。2019年10月14日，金碧物业有限公司成都分公司以廖德春、周清宝为被告提起民间借贷纠纷诉讼，理由是该公司向廖德春、周清宝提供免息借款210959元用于购买案涉房屋。一审法院作出（2019）川0112民初6545号民事判决，判决由廖德春、周清宝偿还金碧物业有限公司成都分公司借款210959元的本息。一审另查明，廖德春、周清宝与仁基公司签订《商品房买卖合同》2015年8月7日在房产管理部门办理了合同登记备案手续以及抵押权预告登记，2016年2月4日办理了预购商品房预告登记，案涉房屋的不动产权尚未转移登记到廖德春、周清宝名下。因黄某某申请执行周清宝一案，湖南省衡阳市雁峰区人民法院于2018年12月26日查封了案涉房屋。2019年6月6日，四川省攀枝花市东区人民法院查封了案涉房屋。2020年7月9日，成都市龙泉驿区人民法院查封了案涉房屋。一审法院认为，仁基公司和廖德春、周清宝签订《商品房买卖合同》和补充协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。廖德春、周清宝已按照合同约定向仁基公司付清购房款，仁基公司应当向廖德春、周清宝出具购房发票。对廖德春、周清宝主张仁基公司出具购房发票的诉讼请求，一审法院依法予以支持。《商品房买卖合同》及补充协议约定，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之日，仁基公司应当在该日之次日起540日内，向廖德春、周清宝交付房屋权属登记证书。仁基公司2017年6月11日向廖德春、周清宝交付了案涉房屋，即仁基公司应于2018年12月4日前向廖德春、周清宝交付房屋权属证书。而仁基公司没有履行自己的义务，构成违约。仁基公司应当按照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担继续履行其与廖德春、周清宝签订的《商品房买卖合同》的责任，为廖德春、周清宝办理不动产权证。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，合同约定出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付款的0.1%向买受人支付违约金。因此仁基公司应当按照合同约定向廖德春、周清宝支付逾期办证违约金。廖德春、周清宝主张仁基公司向其赔偿损失390662元的诉讼请求，因无事实依据和法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、四川省仁基恒业投资有限公司于判决生效之日起十日内向廖德春、周清宝出具成都市温江区xx号房屋的购房发票。二、仁基公司于判决生效之日起十日内协助廖德春、周清宝到成都市温江区不动产登记服务中心办理成都市温江区xx号房屋的不动产权转移登记手续。三、仁基公司于判决生效之日起十日内向廖德春、周清宝支付逾期取得成都市温江区xx号房屋不动产权证书违约金（违约金计算方式：从2018年12月5日起以781324元为基数按照年利率0.1%计付至不动产权证书取得之日止）。四、驳回廖德春、周清宝其他诉讼请求。一审案件受理费3580元，由廖德春、周清宝负担1580元，仁基公司负担2000元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审对一审法院审理查明的事实依法予以确认。另查明，1、廖德春、周清宝与仁基公司签订的补充协议第3.5条约定：在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》。2、在仁基公司另案起诉解除其与廖德春、周清宝签订的商品房买卖合同一案中，本院作出的已生效的（2020）川01民终2896号民事判决驳回了仁基公司要求解除合同、撤销备案、返还房屋等全部诉讼请求。3、成都市青羊区人民法院作出（2021）川0105民初6678一审判决，支持了仁基公司主张的廖德春、周清宝共同偿还仁基公司已经向银行履行的担保债务412602.84元并支付资金占用利息的诉讼请求。该判决认定工行草市支行有权宣布未偿还的借款和其他融资款项立即到期，并要求借款人或者连带责任保证人立即清偿未偿还款项。廖德春、周清宝在合同约定的交付产权证书日之前就已逾期偿还银行贷款，因此对廖德春、周清宝关于仁基公司提前清偿债务侵犯其履行期限利益的抗辩不予支持。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。廖德春、周清宝与仁基公司签订《商品房买卖合同》和补充协议系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据当事人的上诉请求及答辩意见，本院将本案二争议焦点分述如下：关于廖德春、周清宝主张的违约金计算标准问题。本院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，关于逾期办证违约金的适用应遵循有约定从约定的规则。同时，截止本案二审法庭辩论终结前，廖德春、周清宝亦认可其并未向仁基公司交付过公司代偿款项，也未向金碧物业有限公司成都分公司归还过所借首付款，且廖德春、周清宝在合同约定的交付产权证书日之前就已逾期偿还银行贷款。故一审判决按照合同约定的标准支付违约金并无不当，本院依法予以维持。关于廖德春、周清宝主张依据补充协议第三条的约定要求仁基公司按已付房款的50%赔偿损失的问题。本院认为，依据原《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”及原《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”之规定，对该条款中“无正当理由要求终止合同”的含义的理解遵循前述法律规定。本院认为，本案中，廖德春、周清宝确存在逾期还贷导致仁基公司向银行代偿的事实，根据补充协议第3.5条的约定，仁基公司并非无正当理由终止合同，不能简单理解为另案判决未支持解除合同就系符合前述条款中赔偿规定。根据本案中合同履行情况，多份关联判决对双方当事人存在的不当行为的判决，本院对廖德春、周清宝主张损失的诉讼请求不予支持。综上，廖德春、周清宝的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费7160元，由廖德春、周清宝负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 冯 璐二〇二一年九月二十三日书记员 何佳林