大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初7176号原告：大连好管家物业管理有限公司，住所地大连市普兰店区南山路388号，统一社会信用代码：91210282792039412W。法定代表人：张丽华，系该公司经理。委托诉讼代理人：沙洪福，男，系该公司员工，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：董成坤，男，系该公司员工，住大连市普兰店区。被告：宋德君，男，1951年8月2日出生，汉族，系大连市普兰店区人民政府退休干部，户籍地大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：宋达炜，系被告儿子，男，1978年7月6日出生，汉族，系大连市普兰店区生态环境事务中心职员，户籍地大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。原告大连好管家物业管理有限公司（以下简称好管家公司）与被告宋德君为物业服务合同纠纷一案，本院于2021年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沙洪福、董成坤，被告宋德君的委托诉讼代理人宋达炜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、要求被告给付物业费1247元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月25日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告提供物业服务，原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳物业费，至今被告拖欠2020年1月1日至2021年2月28日物业管理费合计1247元（面积115.49㎡×0.8元/月/㎡×12个月+面积115.49㎡×0.8元/月/㎡×1.5个月）对上述款项，原告向被告索要，而被告推托不付，侵犯了原告的合法权益。故此，原告依法诉至贵院，请求判令被告立即给付此款。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。好管家物业于2021年2月28日在涉案小区贴通知公示，好管家物业彻底退出该小区，账目往来需要清理一下；1、物业服务合同的履行情况，没有按照物业服务合同履行合同义务，比如说在服务质量上，包括维修、养护、清洁、绿化、经营管理物业公有部分、维护区域内基本秩序方面存在一些瑕疵和问题，我到过物业沟通协调此事均未得到答复，我在2019年去了2次，上述问题均没有得到解决；2、业主公有部分经营收益情况，包括小区内公共广告收入和临时停车的停车费，这些应该归全体业主所有，曾找物业问过这个问题，没有给出正面答复，在原告退出该小区的公示中包括广告费0.5万元、外来车辆停车费1.5万元，合计2万元，这2万元应当归全体业主所有，作为业主我提出分配这部分钱，我主张我的部分份额，但没有具体数额，原告自2006年成立以来经营小区管理15年，一年2万元，15年时间是多少钱？我此前没有通过行政机关和司法途径起诉过，这和物业费有直接关系，应当抵扣物业费；3、房屋维修基金使用情况，原告应向业主移交房屋维修基金，包括如何使用、剩多少钱，我要申请使用维修基金，要求按照正常法律程序移交房屋维修基金后，我才能申请使用；4、物业服务成本和支出中有每平方米公共责任保险一项，原告没有向相关部门缴纳公共责任险，在物业服务收费管理办法第11条第8款有规定，这与本案无关，所以物业费被告不能全额缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议的原告提交的前期物业管理服务协议及补充协议、收费许可证、公示公告，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实及证据，本院认定如下：1、原告提供前期物业服务合同，拟证明原告对小区的管理是受合同委托，有法律依据。被告质证意见为前期物业服务合同是一个空表，没有物业服务的构成明细，没有物业共有设施和设备的明细。2、原告提供2020年保安园区巡逻表，拟证明原告是按照合同来履行的。被告质证认为巡逻表是后补的。3、原告提供物业服务管理满意度调查表6页，拟证明2017年、2019年、2020年满意度达90%以上，这仅是抽出的一部分。被告质证认为看笔迹都是一个人签的，不真实。本院认为，前期物业服务合同有大连新纪元房地产开发有限公司与大连好管家物业管理有限公司签章，故本院对该证据真实性予以采信。对于2020年保安园区巡逻表及物业服务管理满意度调查表，被告未提供相反证据证明该证据虚假，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宋德君系南都欣城小区业主，其购买南都欣城中昕园7号楼1单元102室房屋，建筑面积115.49平方米。2008年8月25日，原告大连好管家物业管理有限公司（甲方）与被告宋德君（乙方）签订《南都欣城前期物业管理服务协议》，协议第三条物业管理服务费用中第（一）项约定“乙方交纳费用时间：自乙方办理入住手续之日起，预付一年物业费”；第（二）项约定“住宅按建筑面积（以产权证面积为准）每月每平方米0.8元”；第（七）项约定“物业管理服务费用标准按国家相关规定适时调整”；第（八）项约定“每次交纳费用时间：按年度提前十日”。第十条违约责任中第（一）项约定“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”；第（四）项约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天5‰交纳违约金”。上述协议还约定其他内容。还查，被告拖欠原告2020年1月1日至2021年2月28日物业管理费。原告公司分别于2020年1月20日、2021年2月28日两次发出退出南都欣城小区物业服务通知，于2021年3月1日正式退出南都欣城小区物业管理服务。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。原告向被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一接受并享受了原告提供的物业服务，即负有向原告支付物业费的义务。关于被告辩称原告管理的瑕疵问题，本院认为，被告未提交证据证明原告物业管理服务过程中存在瑕疵，即使存在，因为物业公司对案涉小区进行维修、养护、管理的履行物业服务合同的行为是一个持续性的过程，对于原告在管理服务中如存在的部分瑕疵问题，原告应当积极采取补救措施予以整改，提高管理和服务质量，以维护小区建设的规范、和谐、安全与稳定。根据《南都欣城前期物业管理服务协议》，被告拖欠2020年1月1日至-2021年2月28日物业费，原告主张1247元（面积115.49㎡×0.8元/月/㎡×12个月+面积115.49㎡×0.8元/月/㎡×1.5个月）合理，本院予以支持。至于被告提出移交房屋维修基金一节，原告在退出南都欣城小区物业管理之后，应当与业主委员会或新聘物业公司就房屋维修基金使用情况进行移交，并对使用情况做出明确说明，避免造成业主申请或使用上的不便。被告提出的原告应当办理公共责任保险一节，非物业服务合同约定义务，本院不做调整。被告提出的小区内广告费、停车费等收入和支出情况，应当由原告出具具体使用和分配说明，原告已在公示中作出支出情况说明，若被告对此质疑，可另行收集证据，另行加以解决。被告以上抗辩意见不能成为其拒交物业费的理由，本院不予采信。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告宋德君于本判决生效之日起十日内给付原告大连好管家物业管理有限公司物业费1247元（2020年1月1日至-2021年2月28日）。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告已预交，由被告宋德君负担25元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告负担0元，应予退还25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 员 车延滔二〇二一年九月二十四日法官助理 刘坚壮书 记 员 徐祺昱附相关法律法规：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。