山东省济宁市任城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0811执异702号异议人（案外人）：孔祥红，女，1971年6月15日出生，汉族，住山东省曲阜市。申请执行人：济宁市财信资产管理有限公司，住所地：济宁市吴泰路156号。法定代表人：刘春光，董事长。被执行人：曲阜圣地置业集团有限公司，住所地：曲阜市静轩西路（时庄），统一社会信用代码：91370881738185240K。本院在执行济宁市财信资产管理有限公司与曲阜新诚商贸有限公司、王建中、曲阜圣地置业集团有限公司借款合同一案中，异议人孔祥红向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人孔祥红称，申请排除济宁市任城区（2020）鲁0811执恢1009号执行裁定书的执行内容，解除对曲阜市（新天地商住中心）2号楼5号房产的查封。事实与理由:异议人与曲阜圣地置业集团有限公司于2014年3月6日签订了《商品房买卖合同》，约定曲阜圣地集团置业集团有限公司将曲阜市（新天地商住中心）2号楼5号房屋出售给异议人，总价款1308320元。合同签订当日，异议人支付了全部房款，曲阜圣地置业集团有限公司出具了收款收据。2014年3月11日，曲阜圣地置业集团有限公司将案涉房屋实际交付给异议人，异议人合法占有该房屋。2017年，异议人将案涉房屋租赁给济宁眼视光中心使用。异议人多次要求曲阜圣地置业集团有限公司售楼处办理不动产登记手续，曲阜圣地置业集团有限公司均以各种理由推脱拒绝协助办理。曲阜圣地置业集团有限公司、曲阜新诚商贸有限公司、王建忠与申请执行人济宁市财信资产管理有限公司借款合同纠纷一案，法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0811民初7349号民事判决书后，又于2020年9月25日作出（2020）鲁0811执恢1009号执行裁定书，裁定拍卖曲阜圣地置业集团有限公司名下，包含案涉房屋在内的曲阜市（新天地商住中心）1号楼1-2层1至8号房产、2号楼1-2层1至12号房产。鉴于上述事实，异议人在曲阜圣地置业集团有限公司、曲阜新诚商贸有限公司、王建忠与济宁市财信资产管理有限公司借款合同纠纷一案成讼之前就已经与曲阜圣地置业集团有限公司完成了该房屋的买卖交易，并已实际交付使用。现法院在没有通知异议人，没有调查清楚案涉房屋现状的情况下查封房产，影响了异议人对案涉房屋产权证办理权利的行使及案涉房屋的正常使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，异议人就案涉房屋享有足已排除执行的权利，法院将异议人的财产予以执行明显错误。综上所述，异议人是对案涉房屋拥有合法权利的利害关系人，法院将异议人的前述房产予以执行明显错误。故依据《民事诉讼法》相关规定，向法院提出前述异议，请查明事实，立即中止对前述房产的执行，并解除查封，切实维护异议人的合法权益。异议人孔祥红为支持其异议请求，提供如下证据：1.异议人孔祥红与曲阜圣地置业集团有限公司于2014年3月6日签订的《商品房买卖合同》及金额为1308320元的房款《收据》各1份；2.曲阜圣地置业集团有限公司于2014年3月11日向异议人孔祥红出具的《新天地小区·上房手续书》及交纳暖气开口费、有线电视初装费的《收据》各1份；3.曲阜圣地置业集团有限公司出具的《证明》1份。本院查明，2017年8月14日，本院对审理的济宁市财信资产管理有限公司与曲阜新诚商贸有限公司、王建中、曲阜圣地置业集团有限公司借款合同纠纷一案作出了（2017）鲁0811执保632号执行裁定书，查封了被执行人曲阜圣地置业集团有限公司名下位于曲阜市（新天地商住中心）1-2号楼1-2层房产（证号××）。同年10月26日，本院对该案作出了（2017）鲁0811民初7349号民事判决书，认定“2014年11月28日，被告圣地置业与原告济宁银行签订最高额抵押合同二份，均约定：抵押担保的主债权是指自2014年12月3日至2017年12月3日济宁银行向新诚商贸授信而形成的一系列债权，其最高额度为2000万元，抵押物为其所有的位于曲阜市（新天地商住中心）1号楼1-2层，合同签订后，双方就抵押物办理抵押登记，他项权证号：曲房他证曲城字第0××0、第02005271”，判决“一、被告曲阜新诚商贸有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告济宁市财信资产管理有限公司借款本金349万元及利息125513.43元（此后利息等以349万元为基数，自2017年3月20日起至债务清偿之日，按合同约定标准计算）二、被告曲阜新诚商贸有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告济宁市财信资产管理有限公司律师代理费损失152000元、财产保全费5000元；三、被告王建中对上述第一、二项内容承担连带清偿责任；四、被告曲阜圣地置业集团有限公司以抵押财产在抵押担保的数额内对上述第一、二项内容承担连带清偿责任，原告济宁市财信资产管理有限公司对他项权证（他项权证号：曲房他证曲城字第0××1号）项下的财产在抵押担保的数额内享有优先受偿权。”该案生效后，进入强制执行程序，案号分别为（2019）鲁0811执3002号、（2020）鲁0811执恢1009号。另查明，在执行过程中，济宁市中级人民法院于2020年9月20日向本院出具了（2019）鲁08执26号之一《移送执行函》，载明：“你院（2020）鲁0811执恢1009号商请移送执行函收悉。万通建设集团有限公司与曲阜市圣地置业集团有限公司建设工程合同纠纷一案已由山东省高级人民法院审结，该案（2015）鲁民一初字第33号民事判决书已发生法律效力并由山东省高级人民法院指定本院执行。山东省高级人民法院曾以（2015）鲁民一初字第33号及（2015）鲁民一初字第33号2号民事裁定书查封了被执行人曲阜市圣地置业集团有限公司的房地产，其中包括曲阜圣地置业集团有限公司位于曲阜市新天地商住中心1号楼1-2层曲房权证曲城字第0××7号房产和2号楼1-2层曲房权证曲城字第0××6号房产，且山东省高级人民法院作为首封法院未在查封后60日内对上述房产发布拍卖公告或者启动变卖程序。现该案件已由山东省高级人民法院指定本院执行，鉴于你院（2017）鲁0811民初7349号民事判决书判决原告济宁市财信资产管理有限公司对上述房产享有优先受偿权，……现将上述查封财产移送你院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院办理，我院不再负责……”。本院于2020年9月25日作出了（2020）鲁0811执恢1009号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人曲阜圣地置业集团有限公司名下位于曲阜市（新天地商住中心）1号楼1-2层1至8号房产（证号：××）、2号楼1-2层1至12号房产（证号：××）。”同年10月29日，本院对上述拍卖裁定进行了公告。2020年9月4日，本院向曲阜市不动产登记中心送达了（2020）鲁0811执恢1009号执行裁定书、协助执行通知书，查封了包括异议人孔祥红主张的案涉房产在内的房屋，查封期限为自2020年9月4日起至2023年9月3日止。另查明，2014年3月6日，异议人孔祥红与被执行人曲阜圣地置业集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定异议人孔祥红购买被执行人曲阜圣地置业集团有限公司开发的新天地第2幢商5号房，建筑面积153.92平方米，价款1308320元等。同年同日，异议人孔祥红将购房款1308320元交付与被执行人曲阜圣地置业集团有限公司，被执行人曲阜圣地置业集团有限公司向异议人孔祥红出具了收款收据。同年3月11日，被执行人曲阜圣地置业集团有限公司针对新天地小区2号商业5铺（面积153.92平方米）向异议人孔祥红出具《新天地小区·上房手续书》，异议人孔祥红向被执行人曲阜圣地置业集团有限公司交纳了暖气开口费、有线电视初装费共计4867.6元。异议人孔祥红接收上述房屋后将房屋出租于济宁眼视光中心。被执行人曲阜圣地置业集团有限公司向异议人孔祥红出具《证明》1份，载明：“兹证明孔祥红（身份证号码：370823197106××××）与我公司（曲阜圣地置业集团有限公司）于2014年3月6日签订《商品房买卖合同》，我公司于同年3月11日交付新天地2号楼商业5号房屋。因工程造价审计未结束，故我公司未通知孔祥红办理房权证。后因该房屋先后被山东省高级人民法院、济宁市任城区人民法院等法院司法查封，无法办理房权证”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人作为不动产买受人若排除执行，需符合上述四个要件。本案中异议人孔祥红在本院查封之前即2014年3月6日便与被执行人曲阜圣地置业集团有限公司针对新天地2号楼商业5号房屋签订了合法有效的书面买卖合同；已经支付了全部房屋对价款1308320元。被执行人曲阜圣地置业集团有限公司在本院查封前已将案涉房产交付于异议人孔祥红，由异议人孔祥红占有使用该房屋；异议人孔祥红提供的被执行人曲阜圣地置业集团有限公司出具《证明》，可以证明其对于没有办理房屋确权手续不存在过错。故依据上述司法解释，异议人孔祥红对案涉房屋享有物权期待权可以阻却本案的执行。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对曲阜市（新天地商住中心）2号楼5号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 周新宇审 判 员 吕 芳审 判 员 王彦洁二〇二一年九月三日法官助理 路 姗书 记 员 李 璇