吉林省白城市中级人民法院民事判决书（2021）吉08民终1116号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹立伟，男，1979年8月1日生，汉族，个体，住白城市。        委托诉讼代理人：谢小军，内蒙古奥斯律师事务所律师。        被上诉人（原审原告、反诉被告）：白城市宏升物业管理有限公司。        法定代表人：白宝刚，系该公司经理。        委托诉讼代理人：马丽雪，系该公司员工。        上诉人邹立伟因与被上诉人白城市宏升物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2021）吉0802民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月14日立案后，依法组成合议庭，审理了此案。本案现已审理终结。        白城市宏升物业管理有限公司上诉请求：1、请求撤销（2021）吉0802民初2985号民事判决书；2、请求支持反诉请求，给付房屋防水款150元；下水井修复费用2960元；楼宇门费用400元；处理污水费用150元；3、驳回白城市宏升物业管理有限公司的诉讼请求。事实和理由：白城市宏升物业管理有限公司诉邹立伟物业服务合同纠纷一案，洮北区人民法院做出（2021）吉0802民初2985号民事判决书，认定了白城市宏升物业管理有限公司与业主委员会签订的物业合同及服务内容。该合同邹立伟不知情，对服务项目也不知情，合同中规定的项目与法律也相违背，格式条款的内容也侵害邹立伟的合法权益。即使合同真实有效，物业也未履行自己的职责，合同中的项目也未履行，对业主基本就是弃管的状态，至今卫生都不清理。法院在白城市宏升物业管理有限公司没用证据履行自己职责的前提下，认定应缴纳物业费，不符合法律规定。因为物业服务不到位，业主自筹资金，对小区进行维修，每家每户均分摊费用，该费用应由物业公司承担。邹立伟的反诉请求应得到支持，请法院查明事实，支持邹立伟的上诉请求。        白城市宏升物业管理有限公司辩称：邹立伟对判决不服上诉，我们之前有提供物业合同，他所上诉的内容不在我们签订的物业合同服务范围内。        白城市宏升物业管理有限公司向一审法院起诉请求：请求贵院判令邹立伟支付白城市宏升物业管理有限公司，2016年12月1日至2017年11月30日，物业费150元整，2017年12月1日至2018年11月30日物业费150元整，2018年12月1日至2019年11月30日物业费590.4元，2019年12月1日至2020年11月30日物业费590.4元。        邹立伟向一审法院反诉请求：1．白城市宏升物业管理有限公司给付房屋防水款150元；2．白城市宏升物业管理有限公司给付下水井修复费用2960元；3．楼宇门费用400元；4．处理污水费用150元。        一审法院认定事实：邹立伟系白城市业主，房屋建筑面积为163.4平方米。2018年2月1日邹立伟通过二手房买卖的方式购买了案涉房屋，并将房屋登记于其名下。2013年12月1日鹤林苑小区业主委员会与宏升物业每年签订物业管理合同，约定由宏升物业为鹤林苑小区提供物业服务，服务费标准为2018年12月1日以前每户150元，2018年12月1日以后每户按照0.3元每平方米每月，物业服务项目为，2018年12月1日以前，三项物业服务内容：1．小区日常生活垃圾清运，2．楼道每半月拖洗一次，每周清扫一次，3．冬季保证小区内主干道及楼宇门前无积雪。2018年12月1日以后，七项物业服务内容：1．小区内生活垃圾日产日清，2．小区楼道每三天清扫一次，每周拖洗一次，3．小区内排水、排污设施保持畅通污水不外溢，4．小区内庭院每日清扫一次，5．及时清除冬季降雪，6．每天8小时进行业务接待和24小时受理业主或使用人报修，急修半小时到现场处理，一天修理一天内完成，需要更换部件由业主自行承担，物业免费进行维修，大中型维修以及涉及动土等维修项目，费用由业主自行承担（防水、下水更换管道、以及公共设施等），7．及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯灯亮率98％。        一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实行之前，故本案应当适用民法典实行之前的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”自2013年起鹤林苑小区业主委员会与宏升物业公司每年签订物业服务合同，邹立伟庭审过程中抗辩主张其未与宏升物业签订合同理由不成立，也没有法律依据，法院不予支持，邹立伟作为鹤林苑小区的业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。关于宏升物业请求的2016年12月至2018年1月期间的物业费，因邹立伟于2018年2月购买案涉房屋，故2018年2月前的物业费宏升物业应当向原房主另行主张权利。邹立伟抗辩主张宏升物业未按照物业服务合同的约定提供物业服务，但没有提交相应的证据予以证明，其提交的其与其他业主共同更换楼宇门、修理脏水井、疏通下水、维修房顶防水的照片及微信转账记录，证明其对房屋进行上述维修项目并实际支出费用3660并向宏升物业提出反诉，要求宏升物业给付上述款项。法院认为，根据物业服务合同的约定，宏升物业的服务项目为1．小区内生活垃圾日产日清，2．小区楼道每三天清扫一次，每周拖洗一次，3．小区内排水、排污设施保持畅通污水不外溢，4．小区内庭院每日清扫一次，5．及时清除冬季降雪，6．每天8小时进行业务接待和24小时受理业主或使用人报修，急修半小时到现场处理，一天修理一天内完成，需要更换部件由业主自行承担，物业免费进行维修，大中型维修以及涉及动土等维修项目，费用由业主自行承担（防水、下水更换管道、以及公共设施等），7．及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯灯亮率98％以上。邹立伟的反诉主张所涉及的项目均属于业主共有部分的维修，不在宏升物业的物业服务项目之中，且宏升物业也未曾与业主约定为其维修上述项目，故邹立伟要求宏升物业支付维修款项没有事实依据。故邹立伟应当从2018年2月起至2020年11月30日的交纳物业费，2018年2月至2018年12月1日物业费150元，2018年12月至2019年11月物业费为588元，2019年12月1日至2020年11月30日物业费为588元，以上共计1326元，宏升物业计算物业费错误，法院予以纠正。邹立伟的反诉请求不成立，法院不予支持。综上所述，白城市宏升物业管理有限公司的诉讼请求部分成立，法院予以支持，邹立伟的反诉请求不成立，法院不予支持。一审法院判决：一、邹立伟于判决生效之日起三日内向白城市宏升物业管理有限公司支付2018年2月至2018年12月1日物业费150元，2018年12月至2019年11月物业费为588元，2019年12月1日至2020年11月30日物业费为588元，以上共计1326元。二、驳回邹立伟的反诉请求。三、驳回白城市宏升物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，反诉费25元，由邹立伟负担。        二审中邹立伟出示邹立伟于2020年4月13日拍摄的物业在楼道中张贴的保洁清扫时间表一份，证明白城市宏升物业管理有限公司没有完成服务义务，五楼以上不予拖扫。        白城市宏升物业管理有限公司质证后称，我不能确定是不是我们张贴的，上面没有公章。上面时间是2021年8月份，邹立伟提供的证据证明不了我们一直没有按照合同约定完成义务。        二审中白城市宏升物业管理有限公司出示白城市鹤林苑小区业主委员会成立备案证明一份、吉林省白城市洮北区法院判决一份（2021）吉0802民初2985号，证明鹤林苑小区业主委员会成立时间与物业合同签订有效；2015年12月1日至2017年11月30日物业合同原件被烧。        邹立伟质证后称，对业主委员会成立备案证明真实性、关联性及证明目的均不予认可。业主委员会成员应当是本业主本小区业主，但是白城市宏升物业管理有限公司没有提供其他证据予以佐证。对判决书真实性、合法性没有异议。对关联性存在异议，该判决书与本案无关。并不能证明其物业合同烧这个事实。        本院二审查明事实与一审查明事实一致，对于一审查明事实予以确认。另查明，二审中邹立伟为支持其上诉请求提供拍摄的物业在楼道中张贴的保洁清扫时间表一份。白城市宏升物业管理有限公司为支持其主张提供白城市鹤林苑小区业主委员会成立备案证明及（2021）吉0802民初2985号吉林省白城市洮北区法院判决各一份。        本院认为，关于邹立伟原审反诉所主张的房屋防水款、下水井修复费用、楼宇门费用及处理污水费用。上述项目并不在《物业管理服务合同》约定的范围内，且邹立伟只是出具了支付的记录，并未出具正规票据，故邹立伟的原审反诉请求不能获得支持。        依照《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，白城市鹤林苑小区业主委员会与白城市宏升物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》，对业主邹立伟有约束力。白城市宏升物业管理有限公司有权要求邹立伟支付物业费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，白城市宏升物业管理有限公司在物业管理过程中提供了日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护及环境卫生等物业服务，已尽到了合同的主要义务，其有权要求邹立伟支付物业费。邹立伟虽主张物业服务存在瑕疵，并在二审中出示拍摄的物业在楼道中张贴的保洁清扫时间表一份，但该表中记载时间为2021年8月份与本案诉争的物业费期间并不一致，邹立伟提供证据不能支持其主张，其拒交物业费的理由于法无据，依法不予支持。        综上所述，邹立伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费100元，由邹立伟负担（已交纳）。        本判决为终审判决。        审判长    曹宝明审判员    孙晓琦审判员    李瑞二〇二一年九月二十三日书记员    燕秋