重庆市垫江县人民法院民事判决书 (2021)渝0231民初3266号  原告：王秀英，女，1967年2月21日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。    原告暨原告王秀英的委托诉讼代理人：许凡成，男，1965年3月11日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。二原告共同委托诉讼代理人：宋步林，男，1951年5月10日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。    被告：重庆市科凯房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂阳街道春花四社，统一社会信用代码91500231666400924X。法定代表人：董延川。原告王秀英、许凡成诉被告重庆市科凯房地产开发有限公司（以下简称：科凯房地产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法由审判员金玲适用简易程序，于2021年7月22日公开开庭进行了审理。原告王秀英、原告暨原告王秀英的委托诉讼代理人许凡成及二原告的共同委托诉讼代理人宋步林到庭参加了诉讼。被告科凯房地产公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀英、许凡成向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的商品房买卖合同无效；2.被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原、被告于2011年6月14日签订了重庆市商品房买卖合同(以下简称合同)。合同约定：一、合同第一条……该地块面积为10293.25㎡，用途综合用地。二、合同第三条 本商品房座落为：重庆市垫江县XX镇XXX路XXX号XXXXX栋XX层XX号。三、合同第十五条规划、设计变更的约定（一)甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。原告按合同约定接房(被告没有提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》。装修入住后，发现小区的规划、设计有变更。但是，没有证据证明。小区成立业主委员会后，业主委员会通过维权，获取了大量证据证明开发商存在变更规划的违法事实。四、被告变更规划的违法事实：1.从颁发的不动产权证书上获知，被告将合同约定的共有综地面积由10293.25㎡变更为9982.33㎡。2.被告将规划的建筑17层(名义层)变为18层。3.小区的绿化、地下车库入口、物业用房……都没有按规划建设。五、被告在签订合同后擅自变更工程建设规划许可内容。通过“潜规则”手段，骗取规划局《建设工程竣工规划核实确认书》(渝规垫核 【2013】0226号)和建委的重庆市建设工程竣工验收备案登记证。采取欺骗手段将不合规的商品房交给购房人。综上所述：被告在签订合同后，擅自改变工程规划许可内容，然后通过不正当手段骗取《建设工程竣工规划核实确认书》(已经人民法院判决是行政违法行为)。被告在交房时没有提供《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》。被告违反了国家的相关法律法规规定，是欺诈行为。所以，原、被告签订的该合同不受法律保护，应该无效。故诉至人民法院，诉请如前。被告科凯房地产公司未作答辩。原告围绕诉讼请求向本院提交了证据，被告未提交证据。经审查，本院认为原告提交的六组证据内容真实、来源合法，与待证事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年4月13日，原告王秀英作为买方（乙方）与被告科凯房地产公司作为卖方（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同主要约定：“1.本商品房项目占用范围内的土地使用权为出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为垫国用（2014让）第42XX号，该地块土地面积为1029325㎡；2.甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号：垫国土房管（2011）预字第（08）号，预售商品房批准机关：垫江县国土资源和房屋管理局；3.乙方所购商品房座落：重庆市垫江县XX镇XXX路XXX号XXXXX栋XX层XX号房屋；4.本商品房建筑面积112.73平方米，其中，套内建筑面积94.03平方米，公用部位与共用房屋分摊建筑面积18.7平方米；5.甲方应当按照批准的规划、涉及建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。”2018年2月7日，重庆市垫江县国土资源和房屋管理局为原告王秀英、许凡成办理了《不动产权证书》【渝（2018）垫江县不动产权第000167XXX号】，该《不动产权证书》载明：1.权利人：王秀英、许凡成；2.坐落：垫江县XX镇XX路XX号X幢XX-X号；3.面积：共用宗地面积9982.33㎡，房屋建筑面积113.25㎡；4.共有方式：王秀英占20%，许凡成占80%，专有建筑面积（套内面积）：93.96平方米，所在楼层（名义层）：12层。2019年5月24日，重庆市第三中级人民法院作出《行政判决书》【（2019）渝03行终49号】，该《行政判决书》载明：“……二、确认垫江县规划和自然资源局 2013 年 12 月 30 日作出的渝规垫核﹝2013﹞0226号《建设工程竣工规划核实确认书》违法；三、确认垫江县人民政府 2018 年 3 月 15 日作出的垫江府复决字﹝2018﹞10 号《行政复议决定书》违法……”另查明，2013 年 11 月 20 日，因科凯房地产公司在建设北城廊桥中，擅自改变《规划许可证》批准的建设规模，扩大建设规模建筑面积 810.79 平方米，被垫江县城乡建设综合行政执法局以垫建综执[处罚决定]﹝2013﹞221 号《行政处罚决定书》予以行政处罚：“一、责令改正，消除对规划实施影响；二、没收非法所得，并处罚款 80000 元。”本院认为，本案的主要争议焦点是原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告指出，被告将合同约定的共有综地面积由10293.25㎡变更为9982.33㎡，将规划的建筑17层变更为18层，原告购买的三号楼没有通过建设工程规划许可，违反了法律法规的强制性规定，双方当事人签订的合同应属无效合同。本院认为，合同法规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，是指法律、行政法规中规定的，人们不得为某些行为或者必须为某些行为，包括法律、行政法规的禁止性规定。“强制性规定”包括效力性强制规定和管理性强制规定。效力性规定，是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。管理性强制规定，是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十四条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据这一规定，合同中有违反效力性强制规定的内容，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。应当特别注意的是，本项的规定只限于法律和行政法规，不能任意扩大范围。这里的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律，行政法规是指由国务院颁布的法规。本案中，原告王秀英与被告科凯房地产公司于2011年6月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体利益及第三人的合法权益，也未损害社会公共利益，亦未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应当合法、有效。原告王秀英、许凡成以被告科凯房地产公司有欺诈行为主张原告王秀英与被告科凯房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》无效，但未向本院提供合同无效的充分证据，其应承担举证不力的法律后果，故其主张无法无据，本院不予支持。被告科凯房地产公司经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》之规定，判决如下：驳回原告王秀英、许凡成的全部诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由王秀英、许凡成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉案件的诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。                                                审    判    员      金  玲                          二〇二一年八月三十日 法  官  助  理      陈  夏                       书    记    员      吴小庆  - 1 –