文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终3517号上诉人（原审原告）：高毕刚，男，1980年1月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：孙海斌，江苏光剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许太峰，男，1980年3月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：徐一苇，江苏天淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李茂平，女，1979年9月26日出生，汉族。上诉人高毕刚因与被上诉人许太峰、李茂平房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2021）苏0891民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高毕刚上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：房屋买卖一般为买卖双方，不是必须有中介。李茂平虽是许太峰的妻子，但不是拆迁房屋的权利人之一，故不能作为卖方签名，只能作为保证人签名，目的是确保30万元购房款交易安全。本案中上诉人与许太峰既无口头也无书面借贷协议，也无利息和还款时间的约定，而且许太峰出具了收到上诉人30万元的购房收条，认定民间借贷依据不足。2020年1月20日，被上诉人转账5万元也是退还的购房款。商品房买卖合同的标的物在法律上呈现复杂形态，双方对今后取得的安置房签订买卖合同不能说不符合常理。在签订房屋买卖协议之前之所以没有让许太峰出具收条，是基于对许太峰的信任，第二笔通过支付宝转账的7.4万元，也没有让其出具收条，恰恰说明是对许太峰的信任。上诉人家2005年拆迁留有现金，上诉人分三次给付购房款，被上诉人出具收条，符合正常交易习惯。许太峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。一审中原告陈述的情况有违房屋买卖的交易习惯，正常的买卖应当是先签订合同，在合同中约定付款方式，依据合同付款，而原告在没有签订合同的情况下就支付了大部分的房款，也没有要求被告出具收据，而是在首次付款的6个月后才补签了协议和收据，原告的行为明显与正常房屋买卖相违背。李茂平辩称，之前所有的事情我都不知道，许太峰只是回来让我签字，说其他的跟我没有关系。高毕刚向一审法院起诉请求：被告许太峰退还剩余购房款25万元并承担违约金62050元（违约金从原告支付购房款2017年10月24日，按日利率万分之二计算），被告李茂平承担连带责任。一审法院认定事实：2017年10月24日，出卖人（甲方）许太峰、购买人（乙方）高毕刚、保证人（丙方）李茂平，三方签订《房屋转让协议》，该协议约定：甲方现住淮安经济技术开发区，甲方现住房为甲方所有，该住所将于2018年10月前拆迁，拆迁后甲方拆迁安置住房位于淮安经济技术开发区。甲、乙双方就甲方位于淮安经济技术开发区一套面积约75平方米左右拆迁安置房屋卖给乙方。现甲、乙双方就甲方上述拆迁安置住房与乙方达成下列房屋转让协议：一、转让房屋的基本情况：甲方现住淮安经济技术开发区，甲方现住房为甲方所有，该住所将于2018年10月前拆迁，拆迁后甲方拆迁安置住房位于淮安经济技术开发区。因此，转让房屋位于淮安经济技术开发区，面积约75平方米左右。二、转让价格：双方商定该房屋转让价格为人民币叁拾万元整。三、付款方式：现金乙方己付给甲方。甲方在收款时应向乙方出具收据。四、房屋交付：甲方应于本合同生效之日起自收到位于淮安经济技术开发区拆迁安置住房3日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付。五、房屋过户：房屋交付乙方后，甲方应当在依法可以办理上述房屋过户手续时，将该房屋产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由乙方承担。六、违约责任：甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方己付购房款的万分之二承担违约责任。原告与两被告均在上述转让协议中签名。当日，被告许太峰向原告出具收条，收条载明本人今收到高毕刚支付的购买本人所有位于淮安经济技术开发区小区约75平方米左右拆迁安置房屋购房款现金三十万元整。签订上述协议时，两被告系夫妻关系，后两被告2017年10月26日离婚。2020年1月20日，被告许太峰支付给原告5万元。审理中，被告许太峰认可上述《房屋转让协议》和收条的真实性，但其陈述原、被告并无房屋买卖的真实意思，原、被告之间系有15万元的借贷关系，但被告许太峰并未实际收到原告的15万元借款，实际只收到原告的14万元款项，另外1万元当时是作为“砍头息”被原告扣掉。被告李茂平认可其在《房屋转让协议》上签名。但被告李茂平陈述当时是被告许太峰说在外赌钱欠钱较多要抵房屋，让其签字，不签字就吵架。对于原告买房原因，原告陈述其当时不知道是什么情况被告就找到原告说想卖房给原告。对于上述《房屋转让协议》约定的购房款30万元如何交付问题，原告先是陈述款项来源是在农业银行做了20万元贷款，另外原告家里有10万元现金，30万元均为现金交付，第一次交付了15万元，第二次交付了7.6万元，第三次是在协议当天交付了剩余购房款，前两次付款被告没有出具收条。后原告又提供2017年8月29日7.4万元的支付宝转账记录，陈述其第二次付款是支付宝转账。对于双方争议的本案系房屋买卖关系还是民间借贷关系问题，一审法院认为，一、通常情况下，签订房屋买卖合同的主体应为买方与卖方，或者还有中介方，很少有保证人，如果房屋买卖属实，被告李茂平当时作为被告许太峰的妻子完全可以作为卖方一起签名。二、正常的房屋买卖合同案件中很少有被告以民间借贷关系进行抗辩。三、双方在签订房屋买卖合同时原房屋尚未拆迁，何时拆迁以及何时取得安置房屋尚未可知，双方对于尚未确定的房屋签订买卖合同不符常理，且在未签订房屋买卖合同时原告就支付了大部分购房款又未让被告出具收条，更不符合正常房屋交易习惯。四、原告对大额购房款以现金方式支付也不符合正常交易习惯，且原告对款项支付方式的陈述前后矛盾。因此原告主张本案系房屋买卖关系疑点较多，不能仅凭房屋买卖合同和购房款收据就确认原告主张的房屋买卖关系事实，原告还应进一步举证证明，故对原告据此提出的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告高毕刚的诉讼请求。案件受理费5981元，减半收取2990.50元，由原告负担。二审中，上诉人高毕刚提交中国农业银行还贷记录13张，证明上诉人给予被上诉人的购房款包括上诉人向银行的借款，至今上诉人仍按月向银行偿还相关借款并支付利息。上诉人不可能向银行借款并支付利息，然后将银行借款的本金给予被上诉人无偿使用，也没有还款时间，显然双方不存在民间借贷关系，只能是买卖关系。被上诉人许太峰质证认为，还贷记录真实性无异议，但不认可证明目的，上诉人向被上诉人支付的借款大部分为现金，不能证明该贷款和现金具有关联性；该证据只能证明上诉人有银行贷款，并不能证明其法律性质。原告出借14万元，要求返还30万元，其获利远高于银行利息。李茂平质证认为，我不知道，我也没看到给钱。本院认为，贷币为种类物，该还贷记录不足证实上诉人主张的第一次15万元的现金给付为银行贷款。经审查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人高毕刚与被上诉人许太峰签订《房屋转让协议》时，约定转让的标的物房屋此时尚不存在，合同的主要条款缺失，依法该《房屋转让协议》并未成立；结合上诉人主张签订转让协议半年前就银行贷款现金给付房款15万元，也未让被上诉人出具收据等不符合交易习惯的行为，认定双方为房屋买卖关系依据不足，为此上诉人依《房屋转让协议》主张返还房款，本院难以支持。综上，上诉人高毕刚的上诉理由不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5981元，由上诉人高毕刚负担。本判决为终审判决。审判长 侍 刚审判员 蒋其举审判员 王 敏二〇二一年九月十六日法官助理宋诚书记员张成秋