辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5887号上诉人(原审原告)：张元庆，男，1976年6月6日生，汉族，现住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙治峰，辽宁法之道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连福源地产开发有限公司，住所地庄河市兴达街道光复委（兴达街道办事处办公楼502室）。统一社会信用代码91210283665833111H。法定代表人：李洪然，该公司经理。委托诉讼代理人：寇连震，辽宁法磊律师事务所律师。原审第三人：大连大洋电梯工程有限公司，住所地大连市沙河口区三春街59号1单元18层8号。统一社会信用代码912102045598229613。法定代表人：王强，该公司经理。委托诉讼代理人：周云，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：苏环海，辽宁利金律师事务所律师。上诉人张元庆因与被上诉人大连福源地产开发有限公司（以下简称“福源公司”）、原审第三人大连大洋电梯工程有限公司（以下简称“大洋公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张元庆上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张元庆的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致结论错误。张元庆与福源公司依法订立《商品房买卖合同》，该合同依法成立，并且实际履行。2016年6月17日，张元庆与福源公司订立了《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋以337579元的价格出售给张元庆。合同签订后，张元庆通过大洋公司将案涉房屋的款项支付给福源公司。福源公司与张元庆签订《业主公约》，将案涉房屋交付给张元庆，张元庆已支付案涉房屋的物业管理费、采暖费等费用，且对案涉房屋装修后实际入住至今。案涉《商品房买卖合同》是张元庆与福源公司的真实意思表示，不存在欺诈、隐瞒、未如实告知等情形，张元庆正是以该商品房买卖为基础，才占有使用案涉房屋。福源公司在已经交付房屋情况下，理应为张元庆办理产权证。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院参照辽宁省高级人民法院民一庭2013年8月《民事审判服务基层群众热点、难点100题》参考意见审理本案，实属牵强。首先，该意见不是最高人民法院的司法解释，也不是最高人民法院司法裁判指导意见，更不是法律法规，不能作为法院判决的法律依据。2.本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定。张元庆与福源公司订立的是《商品房买卖合同》，张元庆按照福源公司与大洋公司达成的支付房款方式履行了付款义务，即由福源公司从其与大洋公司应当结算的工程款中直接扣除该笔款项支付相关款项，符合上述规定情形。故本案不属于最高人民法院有关以物抵债司法裁判指导意见的规定情形，应当以商品房买卖合同纠纷的法律关系审理本案。三、关于案涉商品房屋买卖合同的法律效力问题。本案是由于三方之间的债权债务关系产生的纠纷，张元庆与大洋公司有债权债务关系，大洋公司与福源公司之间有债权债务关系，三方经协商一致，将大洋公司对福源公司享有的债权转让给张元庆，因此张元庆直接享有了对福源公司的债权。因福源公司拿不出现金支付给张元庆，因此让张元庆购买案涉商品房屋，价款实质上通过大洋公司履行的方式将案涉商品房屋价款支付完毕，实际表现为由张元庆与福源公司签订商品房买卖合同，张元庆签订业主入住公约，缴纳各项税费、物业费、采暖费等入住费用。福源公司对此知情且同意。通过以上事实可知，三方实质上是为了消灭原来的债权债务关系，这种行为不违反禁止流押的相关法律规定，也不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。本案是通过大洋公司将债权转让给张元庆，由张元庆对福源公司形成新的债权关系，将案涉债权转化成商品房屋买卖合同。法律应该尊重当事人变更法律关系的意思表示。一审法院认定以房抵债没有事实和法律依据，而且不符合最高人民法院发布的72号指导案例意见。案涉商品房买卖合同已通过实际交付房屋方式得到履行。福源公司辩称，不同意张元庆的上诉请求，同意一审判决。一、一审判决认定事实正确。张元庆与福源公司虽然签订《商品房买卖合同》，但二者之间不存在真实的商品房买卖合同关系。张元庆持有《商品房买卖合同》，是基于大洋公司以楼抵顶工程款，提出将案涉商品房备案至张元庆名下。同时，大洋公司提出以张元庆的名义办理入住手续。张元庆从未向福源公司履行《商品房买卖合同》，未支付过房款。一审法院就张元庆以何种法律关系要求福源公司为其办理所有权证向张元庆释明，张元庆坚称其与福源公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。二、一审判决适用法律正确。1.一审法院适用辽宁省高级人民法院民一庭2013年8月《民事审判服务基层群众热点、难点100题》参考意见审理本案正确。2.本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因为张元庆从未交纳过房款，其与福源公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系。3.大洋公司就案涉房屋仍然有140230元房款没有支付给福源公司。张元庆和大洋公司恶意串通提起本案诉讼，是为了绕开大洋公司拖欠房款的事实，达到不支付房款140230元的目的。另外，电梯安装属于特种设备安装，需要施工资质，张元庆和大洋公司之间的电梯安装合同关系是否存在不清楚，即便存在也应当是无效的。大洋公司因未支付完房款，其无权取得不动产权证书，也不得将未取得物权的房屋进行买卖或转让，故应依法判决驳回张元庆的上诉请求。三、关于张元庆和福源公司之间的商品房买卖合同的效力问题。张元庆与福源公司从未达成真实买卖合同关系，双方不存在协商一致转让债权的事实。张元庆与大洋公司之间是否存在合法债权，福源公司在与张元庆就案涉房屋签订商品房买卖合同前并不知情，张元庆未向福源公司披露。张元庆仅是大洋公司的员工，商品房买卖合同的签订不存在三方协商事实，福源公司是基于大洋公司的指定将案涉房屋备案在张元庆名下，以张元庆名义缴纳各种税费符合案件客观事实。本案不适用于最高人民法院发布的72号指导案例，因为大洋公司尚有140230元房款未支付给福源公司。福源公司一审中表明只要大洋公司履行支付房款义务，福源公司可以为张元庆办理案涉房屋的登记手续。在福源公司与大洋公司债权债务尚未结清的情况下，张元庆无法取得案涉房屋的物权。四、案涉房屋买卖合同虽然受大洋公司的指示签订，但福源公司只认可将该房屋交付给了大洋公司而非张元庆。大洋公司辩称，一审没有查清事实，混淆法律关系，大洋公司不同意一审判决。张元庆与福源公司依法订立《商品房买卖合同》，且已实际履行。张元庆按照该合同约定缴纳了各种取暖费、物业费，福源公司及其关联公司向张元庆收取了办理房产证的费用，张元庆取得业主地位。张元庆应当履行的合同义务已经履行完毕，福源公司以张元庆欠付房款为由不办理案涉房屋的房产证，是严重违约行为。一审法院没有审查合同是否履行，直接否定合同效力是错误的。张元庆、大洋公司及福源公司三方协商，同意进行债权债务转移，大洋公司对福源公司享有债权，福源公司将房屋卖给张元庆，大洋公司应福源公司要求出具声明，福源公司才同意对债权债务彻底清偿，在此基础上进行债权债务转移，清结所有权利义务，福源公司于2016年6月17日才与张元庆订立《商品房买卖合同》。该合同在法律上切断了福源公司与大洋公司、张元庆之间的其他法律关系。三方关系不能越过《商品房买卖合同》，福源公司之后与张元庆签订《业主公约》，由福源公司将案涉房屋交付给张元庆，张元庆按合同约定支付案涉房屋的物业管理费、采暖费及相关办理产权证费用，拥有了房屋所有权利。张元庆对案涉房屋装修后实际入住至今，在其长达多年的居住期间，没有任何一方对房屋所有权提出异议，也没有任何人称张元庆托欠款项未付。福源公司拿出一份所谓“拖欠工程款”的白条，是想否定原来已经处理完毕的权利义务。本案中是否存在工程款项欠付问题，与本案商品房产权证的办理不发生关系，福源公司不能以此作为不办理案涉房屋产权证的依据。福源公司如认为大洋公司欠付其费用，应以安装合同纠纷另案维权。张元庆向一审法院起诉请求：1.判令被告办理房屋不动产权证（房屋所有权证）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月29日，被告福源公司与第三人大洋公司签订了电梯安装合同，由第三人为被告项目安装维修电梯，安装费合计109万元，合同约定电梯完工时间不迟于2013年10月30日。2016年2月27日，被告福源公司将其开发建设的荷塘丽城2号楼1单元401室以337580元抵顶第三人大洋公司的电梯安装费。2016年5月5日，第三人大洋公司（甲方）与原告（乙方）签订了电梯安装费抵顶房屋协议书，协议约定：乙方同意甲方以福源公司开发的荷塘丽城项目2号楼1单元401室70.52平方米的商品房，价格337580元及大连金星房地产公司金岛名府小区3号楼1-401，88.88平方米的商品房，价格264860元，两套房屋共计总价格622440元，抵顶双方签订的电梯安装部分安装费。2016年6月6日，第三人大洋公司法定代表人王强与原告张元庆签署了更名声明，自愿将荷塘丽城小区2号楼1单元401室房屋变更至原告名下。2016年6月17日原告张元庆与被告福源公司就荷塘丽城小区2号楼1单元401室房屋签订了商品房买卖合同。同日，原告张元庆在福源地产业主手册业主盖章处签名，并与福源物业管理公司签订了业主管理公约，福源公司亦于同日将该房屋交付给原告，并为原告出具了住宅缴费清单，原告支付了该房屋的房屋维修基金、印花费、取暖费、水电储蓄、产权证工本费、他项权证费、IC卡费、通行卡费、物业费、电梯费、装修保证金、产权代办费、公证费、门牌费、契税等相关费用。2018年原告交纳了该房屋的2017年-2018年期间的取暖费。2018年10月22日，原告与供热公司签署了2015年11月15日-2019年4月5日期间的停供协议书。现原告持诉称理由诉至一审法院要求判令被告为其办理房屋所有权证，诉讼中经一审法院释明原告：是以与被告福源公司形成真实的商品房买卖关系为由要求被告为其办理所有权证还是以以物抵债的法律关系要求被告为其办理房屋所有权证以及是否要求第三人大洋公司协助其办理房屋所有权登记手续，原告坚持表示其不以以物抵债关系要求被告福源公司办理所有权证，也不要求第三人大洋公司协助其办理，而是坚持基于和被告福源公司签订了商品房买卖合同与被告福源公司形成真实有效的商品房买卖合同关系，要求被告为其办理房屋所有权证。一审法院认为，被告福源公司系基于与第三人大洋公司的电梯安装合同，将案涉房屋以337580元的价格抵顶电梯安装费给第三人大洋公司，第三人大洋公司又基于与原告张元庆的电梯安装合同抵顶房屋协议书，将案涉房屋抵顶给原告张元庆，用以偿付原告的电梯安装费，上述被告福源公司与第三人大洋公司之间的以房抵债以及第三人大洋公司与原告张元庆的抵债事实清楚，上述所涉抵债协议均系债权协议，参照辽宁省高级人民法院民一庭2013年8月民事审判服务基层服务群众热点、难点100题的参考意见：即以房抵债协议是债权协议，债权协议只有在债权人取得权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债协议履行完毕。债权人抵债而来的房屋只有办理房屋产权证后出卖给第三人并办理产权变更手续方能发生物权变动效力，债权人在没有房屋权属证书情况下，将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为，第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系，当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。一审法院认为，本案第三人大洋公司虽从被告福源公司抵债而来了案涉房屋，但未办理权属证书，其在没有取得权属证书的情况下，将抵债房屋再抵债给原告后，原告又与福源公司签订了商品房买卖合同，该行为属于规避法律的行为，故原告虽与福源公司签订了商品房买卖合同，但双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，现原告以双方存在真实的商品房买卖合同关系为由要求被告福源公司为其办理房屋所有权证，没有法律依据，不予支持。被告辩称的原告与第三人涉嫌虚假诉讼、恶意串通，以及第三人法定代表人王强已与被告决算确定第三人拖欠被告款项140230元，第三人应该先支付上述欠款才有权利对案涉房屋进行处分，现第三人和原告串通提起本案诉讼是为了绕开第三人拖欠被告工程款140230元的意见，无事实和法律依据，不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条之规定，一审法院判决：驳回原告张元庆的诉讼请求。案件受理费3182元（原告已预交），由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另，根据福源公司一审提交的《福源.荷塘工程电梯安装决算表——王强》，本院补充查明：2016年2月27日，王强签署《福源.荷塘工程电梯安装决算表——王强》，该决算表载明：“工程总造价1090000元，（已支出）支付税费92650元——（余额）997350元；（已支出）支付质保金54500元——（余额）942850元；（已支出）借现金支付工程款100000元——（余额）842850元；（已支出）借现金支付工程款400000元——（余额）442850元；（已支出）借现金支付工程款100000元——（余额）342850元；（已支出）设备线用做焊把钱5000元——（余额）337850元；（已支出）地脚螺丝焊接未防腐处理、电机接线盒保护管未加护50000元——（余额）287850元；（已支出）延误工期8天、按会议上所提5号开始到13号80000元——（余额）207850元；（已支出）开会没到现场2014.1.1710000元——（余额）197850元；（已支出）开会没到现场500元——（余额）197350元；（已支出）支付工程款2号楼1单元401室337580元——（余额）-140230元”。王强在该决算表下方签署“同意”。本院认为，本案争议焦点是福源公司应否协助张元庆办理案涉荷塘丽城2幢1单元401号房屋的不动产权证。张元庆主张其与福源公司签署了《商品房买卖合同》，福源公司向其交付案涉房屋，且张元庆通过大洋公司将该房屋款项支付给了福源公司，福源公司理应为张元庆办理不动产权证。福源公司不同意为张元庆办理案涉房屋不动产权证，其称是因大洋公司欠付该房屋的房款140230元。根据本案已查明的事实可知，福源公司与大洋公司存在电梯安装合同关系，大洋公司为福源公司项目安装维修电梯。2016年2月27日，福源公司将其开发建设的案涉房屋以337580元抵顶大洋公司的电梯安装费。大洋公司于2016年5月5日与张元庆签订电梯安装费抵顶房屋协议书，约定大洋公司以包含案涉房屋在内的两套房屋抵顶双方签订的电梯安装部分安装费。在此基础上，张元庆与福源公司于2016年6月17日就案涉房屋签署商品房买卖合同，由张元庆占有使用案涉房屋。从上述事实来看，张元庆与福源公司签订的商品房买卖合同，系基于福源公司与大洋公司之间以案涉房屋抵顶电梯安装费的合意、以及大洋公司又以案涉房屋抵顶张元庆电梯安装费的合意形成。张元庆主张其已通过大洋公司向福源公司支付了案涉房屋的房款337580元。而从本案现有证据来看，除福源公司提供的《福源.荷塘工程电梯安装决算表——王强》显示案涉房屋作为福源公司已支出款项予以列明外，并无大洋公司就案涉房屋直接向福源公司支付房款的证据。而从《福源.荷塘工程电梯安装决算表——王强》载明的“已支出”款项、“余额”款项及二者的罗列顺序可以看出，在案涉房屋作为“已支出”款项列明后，福源公司付款余额出现“-140230元”，即福源公司将案涉房屋以337580元价款抵给大洋公司时，抵顶房屋价值超出福源公司在此之前福源公司欠款余额197350元。在张元庆和大洋公司均无其他证据证实大洋公司已经向福源公司支付了超出抵顶案涉房屋价值的价款140230元的情况下，不能认定张元庆已经通过大洋公司将案涉房屋的房款全部支付给了福源公司。在张元庆未完成案涉房款的给付义务情况下，福源公司作为基于以房抵债关系形成的《商品房买卖合同》的相对方，有权拒绝协助张元庆办理案涉房屋的不动产权证。故张元庆要求福源公司协助办理案涉房屋的不动产权证，一审法院未予支持，并无不当。至于张元庆庭后提交的一份福源公司起诉大洋公司要求返回款项140230元及利息的民事起诉状复印件，不能改变大洋公司未向福源公司支付超出抵顶案涉房屋价值差价款140230元的事实，不影响本案处理。综上所述，张元庆的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6364元，由上诉人张元庆负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  刘 畅二〇二一年九月三十日书记员  邵 将