北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终11672号上诉人（原审被告）：百盛商业发展有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街**。法定代表人：钟珊珊，执行董事。委托诉讼代理人：徐兵，女，百盛商业发展有限公司法务经理。委托诉讼代理人：张楠，女，百盛商业发展有限公司法务助理。被上诉人（原审原告）：北京析米餐饮文化管理有限公司，住，住所地北京市西城区复兴门内大街**S7-04/div>法定代表人：高广军，经理。原审被告：中国工艺美术集团有限公司，住所地，住所地北京市西城区复兴门内大街**iv>法定代表人：宋广宇，执行董事。委托诉讼代理人：张珊珊，女，中国工艺美术集团有限公司风险管理部主管。上诉人百盛商业发展有限公司（以下简称百盛公司）因与被上诉人北京析米餐饮文化管理有限公司（以下简称析米公司）、原审被告中国工艺美术集团有限公司（以下简称工艺美术公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初5090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。百盛公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判析米公司向百盛公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金（含物业费）98550元；撤销一审判决第三项，依法改判百盛公司不退还析米公司保证金；一、二审诉讼费由析米公司承担。事实和理由：一、一审法院判决免除析米公司三个月租金，事实认定错误，法律依据不足，应当予以撤销。析米公司在2020年5月6日未通知百盛公司即擅自提前撤场，导致双方2018年11月26日签署的《场地租赁合同》无法继续履行。是析米公司的违约行为造成了合同的终止，而非疫情等不可抗力致使合同无法履行。二、一审法院判决百盛公司退还析米公司保证金违反双方签署的合同约定，应予以改正。保证金用以保证析米公司按时支付租金、物业费、水电费等各项租赁过程中发生的费用，同时《场地租赁合同》约定，作为履约保证金，一旦承租人违约，保证金就作为罚金不予退还。三、因析米公司根本违约导致双方合同无法继续履行，却要求百盛公司承担超出法律规定、政策界定之外的额外损失，有违公平原则。百盛公司在履行合同期间及析米公司擅自违约之后、为空置场地、拆除现场、恢复原状、清运建筑垃圾等所支出的租金成本及各项费用应由析米公司承担。该等损失由百盛公司承担，但利益由析米公司享有，显失公平。析米公司辩称，一、一审判决程序违法，请求撤销原判，发回重审；二、一审判决关于析米公司违约的认定完全错误，析米公司从未违约，析米公司是和百盛公司协商一致并经同意解除合同后才最终撤店，并不构成违约，故请求撤销析米公司违约的判决；三、百盛公司的上诉理由不成立，一审判决免除析米公司的租金有理有据，应予以维持，四、析米公司不同意交纳2020年5月的29天房租31755元，百盛公司应退还析米公司保证金10万元；五、百盛公司称均摊分配了工艺美术公司给予的100万元国家政策疫情免租款不属实；六、双方签订的《场地租赁合同》显失公平，约定保证金的内容有失公平，为显失公平合同。工艺美术公司述称，对一审判决没有意见。析米公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.判令免除析米公司2020年2月、3月、4月、5月的租金和物业费；3.判令百盛公司、工艺美术公司退还保证金10万元并支付利息（自2020年5月29日起至实际退还之日止，按照银行间拆业利率计算）；4.诉讼费由百盛公司承担。一审法院认定事实：北京市西城区复兴门内大街101号7层登记于工艺美术公司名下。百盛商业发展有限公司为台港澳法人独资有限责任公司。析米公司属于小型微利企业。2003年8月1日，工艺美术公司作为出租方（甲方），百盛公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条、租赁单位情况：（一）、地址：北京、地址：北京复兴门内大街**的中国工艺美术馆赁面积：中国工艺美术馆地上第七层整层物业，使用面积为2519.23平方米的租赁面积（以下简称“租赁单位”）出租给甲方使用。第二条、租赁用途：租赁单位将作为甲方开展经营百货零售、餐饮、娱乐、超市、物业管理以及相关配套服务等。……第三条、租赁期限：租赁期自2003年8月1日起至2023年11月止。双方此后签订的《租赁合同》，将租赁期限延长至2028年11月30日止。2018年11月，北京隆双嵘商贸有限公司作为出租方（甲方），析米公司作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区复兴门内大街101号7层S7-04无偿提供给乙方使用。双方要遵守以下规定：1、具体地址：北京市西城区复兴门内大街101号7层S7-04；2、承租面积：90平米；3、租赁期限：租期三年，时间从2018年12月1日至2021年11月30日；4、水电费由乙方交纳；5、合同期满承租条件另议；6、乙方如遇变更解散及时通知甲方；7、如一方要求解约应提前三个月通知另一方，如不通知应赔偿另一方经济损失；8、甲乙双方应本着积极合作的态度，乙方要合法经营，如有违纪行为跟甲方无关；9、服从工商、税务等有关部门的检查指导，按照办公区有关规定办事；10、协议自签订之日起执行，各持一份并签字生效。2018年12月，北京隆双嵘商贸有限公司作为承租方（乙方方），百盛公司作为出租方（甲方），双方签订《场地租赁合同》，双方约定：第一条租赁场所之位置及面积：1.甲方将其所属复兴门百盛（下称“该商场”）第七层铺位号S7-04室南七层面积为使用面积90（建筑面积135）平方米的场地出租给乙方使用。……第二条租赁场所用途：乙方的租赁用途为餐饮，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自改变本合同规定的租赁场所用途。第三条租赁期限：租赁期为三年，从2018年12月1日起至2021年11月30日止。装修期为1个月，从2018年12月1日至2018年12月30日。……第四条租金及缴纳方式：乙方应按期向甲方缴纳租金（租金计算及其交缴方式详见附件）。如乙方未按期足额支付到期租金，甲方有权提前解除本合同。……第五条保证金：1.乙方同意向甲方提供保证金（不具有定金性质，不适用定金罚则）100000元（不低于三个月租金），并于本合同签订之日向甲方一次支付。……2.乙方与任何第三方发生的债务关系或其违法经营所造成的法律后果不得影响甲方，如因此导致甲方损失，甲方有权扣除相应保证金以获得补偿。如保证金不足以抵偿甲方所受损失，乙方必须在接到甲方付款通知后7日内补足差额。否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付应补交金额5‰的滞纳金，直至全部补齐为止。3.乙方未按时缴纳包括但不限于租赁场所租金、物业服务费、水电费、电话费等费用时，甲方有权自保证金中扣除该费用。……5.租赁期间，乙方如有不服从甲方管理或未经甲方同意超范围经营等违反本合同约定的行为时，甲方有权提前解除本合同并扣留部分或全部保证金作为违约金。……第六条物业管理：1.乙方须按月向甲方缴纳物业服务费（详见附件）。按本合同约定方式计算的物业服务费为增值税不含税金额，承租方应按照增值税含税金额支付物业服务费，不得以国家政策改革等理由要求出租方承担合同规定以外的其他税费。……十二条违约责任：本合同另有约定外，在租赁期内若乙方违反本合同项下任何付款责任或本条款一项或多项违约行为且经甲方通知要求在限定时间内整改但未整改或未能整改到位并满足甲方要求的，乙方同意甲方有权采取如下一种或同时采取如下几种或全部措施追究乙方违约责任，乙方无异议：（1）甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电、燃气、网络供应或其他服务或者采取其他措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，且因此而产生的一切损失及所有因此而引起的费用（包括但不限于重新接驳水电供应的费用）均由乙方负责；（2）要求乙方按合同约定租赁期内最后一个月基本租金的3倍或发生违约时月营业租金的3倍支付违约金（两者以数额较高者为准）；（3）乙方已支付的保证金予以没收；（4）要求乙方赔偿给甲方造成的损失；（5）甲方可以立即单方解除本合同。乙方的违约行为包括但不限于：（1）乙方未能按照本合同规定支付租金、管理费、保证金、空调费、推广费及其他费用中的任何一项，且逾期支付超过30日。……（12）乙方通过其行为表明其将不履行合同（包括但不限于发出部分或全部的退租通知），或者有合理理由认为乙方将不履行或者不能履行本合同的。……2.合同有效期内，若乙方违约而导致甲方解除本合同或乙方单方终止厦行本合同，乙方应支付本合同租金总额的50%作为违约金，且保证金不予退还。如果违约金不足以偿付甲方因此遭受的损失，乙方须继续予以赔偿。……第十三条合同的终止和转让：……2.租赁期间，若商场遭到自然灾害、火灾及其它不可抗力的毁损，导致租赁场所无法继续使用时，本合同自行终止，甲方无息返还乙方已支付的剩余租赁期间的租金以及保证金。甲方对乙方因此所遭受的损失，不承担任何责任。……第十四条租赁场所的返还：……3.合同终止之日起7日内，乙方应将租赁期间所发生的费用全部结清。若乙方欠缴任何费用（包括本条第2款所述费用），甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除，若保证金不足以偿付，乙方应继续清偿所欠的费用。《场地租赁合同附件（三）》中约定，乙方按下述方式向甲方缴纳租金：1.固定租金：第1-2年租金394200元/年，从2018年12月1日至2020年11月30日，每月租金32850元（含物业费），……支付方式为：保底租金和提成租金取其高的形式，以电汇或支票转账。于每月25日前支付下一个月的固定租金及物业管理费，同时于每月五日前提供上个月加盖公章的营业额报表给甲方，并支付营业额的变动所对应的固定租金差额部分的金额，甲方收到差额部分租金后10日内提供租金发票。首期租金应与双方就房产交接之日起（3）日内缴纳。《场地租赁合同附件（三）》中并未约定乙方的目标营业额。庭审中，经法院询问，双方当事人均认可北京隆双嵘商贸有限公司与百盛公司签订的租赁合同由析米公司作为承租方实际履行，合同承租主体变更为析米公司。百盛公司因此向析米公司交付了涉案房屋，析米公司向百盛公司如期支付租金至2020年1月31日。2020年2月4日，百盛公司向商户发出服务变更通知：因受到疫情影响，自2020年2月4日起营业时间调整为11：00至17：00时。2020年2月11日，百盛公司租赁部工作人员王某将复工复产时间安排的文件截图通过微信发送给析米公司法定代表人高广军，同时发送微信语音：“那个高总，这个您看一眼我不知道哪儿结的，但应该是市政府发的，里面有一个对餐饮的要求，上面很明确，就是从17号开始才可以复工，而且还不能够提供现场就餐，所以你得调整一下儿，因为发完这个之后，马上派出所打电话就问，说咱们这有没有开餐的，我跟他们说都没有，所以您一定要跟他们说不行就别开餐了，可能是不允许。”2020年4月3日，百盛公司向析米公司出具《百盛商业发展有限公司催缴租金函》，内容为尊敬的析米料理：根据关于贵我双方于2018年签订的《场地租赁合作协议》，贵司租赁我司南楼七层90平米场地用于餐饮，协议期限为2018年12月1日至2021年11月30日，月租金为32850元（包括物业费），租金月付，每个租赁月度前五个工作日贵司应支付租金。截至2020年4月1日，贵司应向我公司支付租金65700元，依约应于1月25日、2月25日前支付，但贵司至今未付，欠缴租金达66天。贵司欠缴租金的行为已构成违约，请收到此函后7日内向我公司支付欠缴租金65700元。逾期不支付，我司将有权依约采取解除合同、收回租赁场地等措施，并保留向贵司追究违约责任的权利。2020年4月28日，百盛公司租赁部工作人员王某向析米公司法定代表人高广军发送微信，内容为：“高总，昨天我跟王总聊了一下，关于4月份房租的情况，您这边是什么想法？”，高广军回复：“工作上支持您，也跟公司打过报告！但政府已经下了文件，而且其它的业态也已经执行，公司也建议按中国法律执行！”。王某回复：“政府文件是指国有企业，市属企业，我们不在范围内。工美属于央企，也没给我们减多少，我们正在提报的方案，还要给租户倒贴呢”。2020年5月2日，百盛公司向析米公司出具《百盛商业发展有限公司催缴租金函》，内容为尊敬的析米料理：根据关于贵我双方于2018年签订的《场地租赁合作协议》，贵司租赁我司南楼七层90平米场地用于餐饮，协议期限为2018年12月1日至2021年11月30日，月租金为32850（包括物业费），租金月付，每个租赁月度前五个工作日贵司应支付租金。截至2020年5月1日，贵司应向我公司支付租金98550元，依约应于1月25日前支付，但贵司至今未付，欠缴租金达97天。贵司欠缴租金的行为已构成违约，请收到此函后10日内向我公司支付欠缴租金98550元。逾期不支付，我司将有权依约采取解除合同、收回租赁场地等措施，并保留向贵司追究违约责任的权利。2020年5月4日，百盛公司通知商户，周一至周四营业时间调整为10：00至21：00；周五至周日营业时间调整为10：00至20：00。2020年5月6日，高广军向王某发送微信，内容为：“王总：刚开完会，因百盛店方只免2月和3月租金，不执行中国政府要求对在京注餐饮企业免2月—4月底租金规定和此次疫情的不可抗力等原因，所以我公司通知您正式撤店。”王某回复：“高总，2,3月租金也没同意呢。”2020年5月6日，析米公司向百盛公司出具《撤店函》，内容为：“……受新型冠状病毒疫情影响，我司也积极响应国家要求和百盛店方的管理规定，于2020年1月24日已经关店停止营业至今未完全进入正常营业状态（因百盛店方一直未进入到正常营业状态）。并按照百盛店方的要求每天安排2名工作人员，开关灯，疏导人员、消杀、记录体温、等工作，以避免人员聚集造成病毒感染及扩散。目前餐次无收入，运营成本、人工成本支出非常大，经营压力巨大，运营压力巨大。因疫情不可抗力的影响和不限于此的相关因素等，现我司特告知贵公司，我司正式撤店。诉求如下：1、函件发出之日起停止租金的继续测算；2、按国家规定免除2月3月4月租金等费用；3、店面装修的拆除可立围挡（也可协商解决）；4、退回押金。”2020年5月21日，百盛公司通过邮件回复析米公司，该公司认为无法认定疫情属于免除解除合同责任的不可抗力。2020年5月23日，析米公司将疫情认定为不可抗力的判例发送给了百盛公司。2020年5月26日，析米公司再次向百盛公司发送邮件，要求百盛公司落实对小微企业免除租金的政策。2020年5月29日，双方办理了涉案店铺的交接手续。此后，双方就免除2、3、4月租金的问题多次进行协商，但均未达成一致意见。现析米公司诉至法院，请求法院判令解除双方签订的租赁合同，请求法院判令百盛公司、工艺美术公司免除其2020年2月、3月、4月、5月的租金和物业费，请求法院判令百盛公司、工艺美术公司退还其保证金10万元并支付利息（自2020年5月29日起至实际退还之日止，按照银行间拆业利率计算）。百盛公司同意解除双方签订的《场地租赁合同》，不同意析米公司其他诉讼请求；工艺美术公司称其并非租赁合同主体，不同意析米公司的诉讼请求。针对免除租金的请求，析米公司提交百盛公众号微信截图及2020年2月15日和3月31日的申请、2020年4月4日的回函，证明自2020年1月24日疫情爆发以后，析米公司按照百盛公司的要求一直停业到2020年5月上旬，百盛公司调整营业时间不足正常时的50%，7楼餐饮区全部关停，通往7层的扶梯自2020年5月6日才开始运行，所以一直没有提供任何服务，其曾向百盛公司申请免除其疫情期间的租金。百盛公司主张没有收到析米公司的减租申请及回函，认可调整营业时间的事实，百盛公司主张时间调整是根据北京市西城区有关部门对大型商场统一的要求，但商场一直没有停业，且商场内的电梯一直是运营的，每天都有记录。百盛公司提交其公司员工的微信聊天截图，用以证明南楼扶梯每日正常开启。析米公司认为微信证据完整性不足，且属于内部材料，可能存在造假可能。析米公司主张通往七层有两部直梯、一部扶梯，扶梯经常被关停，不清楚直梯的运行情况。析米公司未能提供证据证明扶梯停运的情况。庭审中，百盛公司申请证人王某出庭，证明疫情防控只是对堂食有影响。析米公司认可不能堂食的情况，但是不认可其所称仍在开业的事实。针对退还保证金的请求，百盛公司主张析米公司提前退租构成违约，该公司对析米公司应承担的违约责任另行主张权利，但认为该保证金应抵扣析米公司所欠的租金、物业费、水电费、拆除场地费用、清运垃圾费用，但百盛公司未提交证据证明析米公司水电费用的支出情况和百盛公司垫付拆除场地及清运垃圾费用的证据。一审法院认为，百盛公司与北京隆双嵘商贸有限公司签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。庭审中析米公司与百盛公司均认可，承租方主体由北京隆双嵘商贸有限公司变更为析米公司，法院不持异议。工艺美术公司并非该合同主体，依据合同相对性原则，合同的权利义务应当由合同主体承担，析米公司要求工艺美术公司承担合同义务对其免除租金、退还保证金的请求，于法无据，法院不予支持。关于合同解除问题，涉案租赁合同签订后，百盛公司依约向析米公司交付了房屋，析米公司亦应履行支付租金的义务。涉案租赁合同履行期间，北京发生新冠疫情，2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市突发公共卫生事件一级响应级别由一级调为二级。疫情及防控措施构成不能预见、不能避免、且不能克服的不可抗力，虽对涉案合同的履行造成一定影响，但析米公司提交的证据不足以证明百盛公司在疫情期间存在全部停业的情况，尚未达到导致合同无法履行的程度，析米公司以不可抗力为由要求解除合同，缺乏依据。双方未就解除合同事宜达成一致的情况下，析米公司单方搬离涉案场地，属于违约解除合同。但考虑到双方已于2020年5月29日完成交接，涉案合同已难以实际履行，故法院确认双方间涉案合同于2020年5月29日解除。关于租金及物业费，因双方涉案合同于2020年5月29日解除，析米公司应当支付2020年2月1日至2020年5月29日的租金。但考虑析米公司作为服务类小微企业，承租房屋用于经营，受疫情及疫情防控措施的影响，经营出现困难，营业收入明显减少，要求析米公司继续按照原合同约定交付租金将会显失公平。加之工艺美术公司对百盛公司的房屋租金予以适当减免，故法院根据公平原则，免除析米公司2020年2月1日至2020年4月30日的租金及物业费，析米公司应当支付2020年5月1日至2020年5月29日的租金31755元（含物业费）。（32850/30*29）。关于退还保证金及利息的请求，依据合同约定，析米公司单方终止合同的，保证金不予退还，该约定使保证金具有了违约金的性质，但由于百盛公司在本案中并未就析米公司提前解除合同应承担的违约责任提出反诉，故本案中只考虑合同约定保证金抵扣所欠租金及各项欠费的情况予以处理。由于百盛公司针对其主张的析米公司拖欠水电费用及为析米公司垫付相关费用的事实未提供充分证据加以证明，本案只对析米公司欠付的租金（含物业费）予以抵扣，法院判决百盛公司退还析米公司100000-31755元=68245元保证金。百盛公司如有相关损失，或主张违约责任，可另诉解决。析米公司要求百盛公司支付利息的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认北京析米餐饮文化管理有限公司与百盛商业发展有限公司签订的《场地租赁合同》于二〇二〇年五月二十九日解除。二、免除北京析米餐饮文化管理有限公司二〇二〇年二月一日至二〇二〇年四月三十日期间的租金（含物业费）98550元。三、自判决生效之日起七日内，百盛商业发展有限公司退还北京析米餐饮文化管理有限公司保证金68245元（已抵扣租金31755元）。四、驳回北京析米餐饮文化管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，百盛公司提交如下证据：证据一、百盛公司与工艺美术公司签订的《租赁合同》及《租金减免协议》，证明工艺美术公司给予百盛公司5天租金减免；证据二、百盛公司与部分商户签订的租金减免协议，证明百盛公司给予合作商户一个月的租金减免，给析米公司也是一样的减免；证据三、析米公司承租位置现状照片若干张，证明析米公司擅自搬离后，店铺位置至今空置，后续预计产生拆除、清运费用约3.5万元；证据四、百盛公司向析米公司出具的收费通知单若干张，证明析米公司欠缴水电费共计7307.77元且析米公司一直没有停业。析米公司对证据一不予认可，认为百盛公司代理人在一审第一次开庭时曾表示100万元是因执行国家政策在疫情期间给予百盛公司的免租，工艺美术公司也承认在执行国家政策的过程中给相关与其直接签订合同的小微企业给予了3个月的免租，一审第二次开庭百盛公司代理人又当庭承认该100万元为商业友好行为，与疫情无关，一审时有关100万尚未签署任何具体文件，现在又看到双方盖章的文件，故该证据涉嫌造假；对证据二的真实性不予认可，认为虽然减免协议盖有公章，但是没有表明是否应当享受小微企业的免租政策，且其中有公司并非小微企业而是一般纳税人，析米公司确实在2月15日以及3、4月不断与百盛公司沟通租金减免事宜，7月份收到了百盛公司发送的函件；对证据三不予认可，现场照片只是局部，析米公司一审时已经提交了相应的照片，足以证明该场地是由百盛公司对外出租或者自用；对证据四不予认可，认为析米公司已经按照百盛公司的要求停止营业，按照百盛公司的规定，每天要安排两人进行开关灯、消杀等活动，加之固定物品储存的消耗，会产生一定的费用。本院二审查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，百盛公司与北京隆双嵘商贸有限公司签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。因房屋承租方主体由北京隆双嵘商贸有限公司变更为析米公司，涉案租赁合同法律关系的主体应为析米公司与百盛公司。涉案租赁合同签订后，百盛公司依约向析米公司交付了房屋。双方已于2020年5月29日完成交接，涉案合同已难以实际履行，故涉案合同应于2020年5月29日解除。合同解除后，析米公司应当支付2020年2月1日至2020年5月29日的租金。但一审法院考虑析米公司作为服务类小微企业，承租房屋用于经营，受疫情及疫情防控措施的影响，经营出现困难，营业收入明显减少，要求析米公司继续按照原合同约定交付租金将会显失公平，根据公平原则，免除析米公司2020年2月1日至2020年4月30日的租金及物业费，并无不当。百盛公司上诉不同意免除上述租金及物业费，本院不予支持。由于百盛公司在本案中未就析米公司的违约责任问题提出反诉，故本案中对违约责任的相关问题不予处理。百盛公司主张析米公司拖欠水电费用及为析米公司垫付相关费用，但未提供充分证据加以证明，本院对此不予采信。一审法院只对析米公司欠付的租金（含物业费）在保证金中予以抵扣，并无不妥。析米公司未提起上诉，故其在答辩状中所陈述的上诉主张，本院不予处理。综上所述，百盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3217元，由百盛商业发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 王 磊二〇二一年九月二十九日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越