湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终2062号上诉人（原审原告）：谭全胜，男，1973年4月23日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审被告）：李小红，男，1963年1月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审被告）：李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审被告）：陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审被告）：郴州市三合一企业管理咨询有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区香雪大道1-13号二楼218室。法定代表人：李小红，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：郴州市天贸科技有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区北湖街道升平路10号3楼391号。法定代表人：唐菲菲，该公司董事长。上诉人谭全胜因与被上诉人李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司（以下简称三合一公司）、郴州市天贸科技有限公司（以下简称天贸公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初2243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人谭全胜到庭接受询问调查，被上诉人李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司经传唤无正当理由未到庭接受询问调查。本案现已审理终结。谭全胜上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项、第五项；2.依法改判李小红、李丽娟、陈勇支付谭全胜购买涉案商铺面积误差款项111,771元，计算如下：误差3%部分20.71×3%×24,626.46=15,300元，超过3%部分（20.71-20.71×3%-18.13）×24,626.46×2倍=96,471元，三合一公司负连带偿还责任；3.依法改判天贸公司返还谭全胜已支付涉案商铺代办不动产权证费28,979元及银行同期利息4709元，合计33,688元，李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司共同承担连带偿还责任；4.本案一、二审诉讼费由李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司负担。事实和理由：一审法院认定部分事实不清，适用法律不当。1.关于超出3%部分面积差价双倍赔偿问题。一审法院按照购房合同中“多退少补”的约定，判决李小红、李丽娟、陈勇承担退款责任金额63,536.72元，但该条款系格式条款，在签订合同时，三合一公司销售人员未就“多退少补”向谭全胜解释说明，根据法律规定，该格式条款属无效条款。故对超出面积百分之三部分应适用商品房买卖合同纠纷相关法规的调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。一审法院对面积差款超出部分予以驳回，属认定事实不清，适用法律不当。2.关于办证费用问题。（1）天贸公司与三合一公司之间存在债权债务相互关联，公司及股东之间人格混同。涉案房款收据上加盖的是三合一公司业务公章。谭全胜将购买的涉案铺面委托天贸公司经营管理，涉案办证费收据加盖了天贸公司公章。另据核实，三合一公司法定代表人李小红与天贸公司法定代表人唐菲菲系夫妻关系，李丽娟为天贸公司股东，李小红、李丽娟、陈勇为三合一公司股东，陈勇与李丽娟系姑侄关系。（2）三合一公司股东李小红、李丽娟、陈勇利用股东关联关系与天贸公司恶意串通，损害业主利益。业主购买商铺后，李小红、李丽娟、陈勇将涉案网贸商城向银行抵押贷款并以天贸公司名义向业主收取办证费，李小红、李丽娟、陈勇将收集所有的1.5亿元向万华汽车城投资项目被认定为非法集资，导致资金链断裂。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司在明知商铺被抵押不能办理过户的情形还以天贸公司名义收取业主办证费，明显是李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司恶意串通利用公司有限责任逃避债务，损害业主合法权益。（3）涉案房屋买卖合同第八条约定出卖人保证标的铺面没有产权纠纷和债权纠纷。因出卖人原因造成该铺面不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任并赔偿买受人全部损失。李小红、李丽娟、陈勇将涉案网贸商城向银行抵押贷款，导致谭全胜至今无法办理过户手续，李小红、李丽娟、陈勇应按合同约定承担赔偿责任。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司均未到庭接受询问调查，亦未提交书面答辩意见。谭全胜向一审法院起诉请求：1.依法判令李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司支付谭全胜2-141号铺面的面积误差费141,484元；2.依法判令李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司立即为谭全胜办理房屋产权证书，并支付给谭全胜逾期办证产权过户登记违约金5100元；3.依法判令天贸公司返还谭全胜已经支付2-141号铺面的代办房产证证费28,979元及银行同期利息4709元（按照银行同期利率计算，28,979元×3.25%×5年=4709元），李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司共同承担连带偿还责任；以上合计180,272元。4.本案诉讼费由李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司承担。一审法院认定事实：一、2014年5月6日，谭全胜为买受人（乙方），李丽娟、李小红、陈勇为出卖人（甲方）签订了《北湖网贸商城房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落在郴州市北湖区湖农贸市场，房产证为郴房权证北湖字第××号、71××23号、71××27号、71××28号、71××31号、71××33号）北湖网贸商城项目中的第二层141号铺面，建筑面积20.71㎡（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补），铺面单价24626.46元每平方米，总价510014元；甲方应当在2014年9月30日前将铺面交付乙方委托的市场管理公司使用；甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，协助乙方办理产权过户登记手续，如因甲方的责任，乙方不能在上述期限内办理产权过户登记的，乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金。二、上述协议签订后，三合一公司于2014年6月14日向谭全胜出具一份收据，内容为：“今收到谭全胜北湖网贸商城2-141号房款510014元”。天贸公司于2015年1月8日向谭全胜出具一份收据，内容为：“今收到谭全胜交来北湖网贸商城2-141商铺代办房产证各项费用合计28979元。”三、2020年9月22日由郴州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，坐落于升平路10号2141的案涉北湖网贸商城2层141号铺面建筑面积为18.13平方米。四、谭全胜与陈勇、李丽娟、李小红签订房屋买卖合同后，购房款由三合一公司收取。五、原郴州市三合一投资有限公司成立于2012年9月11日，2017年7月10日更名为郴州市三合一企业管理咨询有限公司，公司股东为李小红、李丽娟、陈勇。原郴州市天贸市场管理有限公司成立于2013年12月16日，2016年1月5日更名为郴州市天贸科技有限公司。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，谭全胜与李小红、李丽娟、陈勇签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于谭全胜主张商品房面积差的问题。本案中，合同约定建筑面积为20.71平方米，但《不动产登记资料查询结果证明》载明的案涉房产建筑面积为18.13平方米，面积差额为2.58平方米。根据双方合同约定，“面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补。”故李小红、李丽娟、陈勇应对该面积差额承担退款责任，金额为63,536.27元（计算方法：面积差×房屋单价，2.58平方米×24,626.46元/平方米），对谭全胜请求依法判令李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司支付谭全胜购买北湖网贸商城2楼141号铺面面积差款项141,484元，予以部分支持。关于谭全胜主张逾期办理产权过户登记违约金的问题。本案中，谭全胜购买案涉北湖网贸商城2-141号铺面后，李小红、李丽娟、陈勇于2014年9月30日将该商铺交付谭全胜使用，根据双方合同约定，以此时间节点计算960个工作日至2018年7月16日，在此时间之后，李小红、李丽娟、陈勇仍未将案涉房产登记至谭全胜名下，应对谭全胜承担违约责任，应向谭全胜支付逾期办理不动产登记违约金5100.14元（计算方法：已付购房款×1%，510,014元×1%）。故对谭全胜主张判令李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司支付给谭全胜逾期办证产权过户登记违约金5100元的诉讼请求，予以部分支持。三合一公司在案涉《北湖网贸商城房屋买卖合同》中签章处盖章，且案涉购门面款也由其收取并向谭全胜出具收款收据。因此，三合一公司应对上述款项承担共同责任。关于谭全胜主张退还代办房产证费用及利息问题。本案中，2015年1月8日，天贸公司向谭全胜收取北湖网贸商城2-141号商铺代办房产证各项费用28,979元，天贸公司未将此款用于商铺产权登记办理，故该费用应退还谭全胜。同时，天贸公司占用该资金年限较长，谭全胜要求按年利率3.25%支付利息，予以支持。经核算确认天贸公司应支付资金占用期间利息4709元（计算方法为28,979元×3.25%×5年，从2015年1月8日收款之日计算五年）。由于代办费用系天贸公司收取，并由天贸公司出具收款收据，按照合同相对性原则，应由天贸公司承担返还责任，李小红、陈勇、李丽娟、三合一公司对代办费用的返还不承担连带清偿责任。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，参照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、被告李小红、李丽娟、陈勇于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告谭全胜商品房面积差额款63,536.27元；二、被告李小红、李丽娟、陈勇于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭全胜延期办证违约金5100元；三、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司对上述一、二项款项承担共同清偿责任；四、被告郴州市天贸科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告谭全胜代办房产证费用28,979元，并支付资金占用期间利息4709元；五、驳回原告谭全胜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1953元，由被告李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司负担742元，由郴州市天贸科技有限公司负担371元，由原告谭全胜负担840元。”本院二审期间，谭全胜围绕其上诉请求提交了一份郴州市北湖区商务局于2014年1月2日向三合一公司出具的关于“郴州市北湖区网络贸易商城”项目备案的意见的复印件，因该证据系复印件，真实性存疑，即便是真实的，也对本案的事实认定不产生实质影响，本院不予采信。本院审理查明，除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，谭全胜交纳购房款的收款单位为三合一公司。还查明，三合一公司的法定代表人李小红与天贸公司的法定代表人唐菲菲系夫妻关系。本院认为，涉案房屋买卖相关法律事实发生于民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。本案谭全胜与三合一公司签订的涉案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院对涉案合同的性质、效力认定正确，本院予以确认。本案争议焦点是：一、谭全胜关于李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司支付涉案商铺面积误差款项的主张是否应予支持；二、如何确定返还代办涉案不动产权证费用及利息的主体。关于焦点一。涉案房屋买卖合同约定：该铺面建筑面积为20.71平方米（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，买受人对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补）；双方约定该铺面单价为24,626.46元/平方米，总价款510,014元。本案中，根据不动产登记资料查询结果证明，涉案商铺建筑面积为18.13平方米，与涉案房屋买卖合同约定的商铺建筑面积20.71平方米，相差2.58平方米，根据双方合同约定，出卖人应当按照商铺单价折合成价款退还给买受人。谭全胜主张合同约定的“多退少补”系格式条款，在签订合同时三合一公司未向谭全胜解释说明，根据法律规定，该格式条款属无效条款，面积差额款应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因该合同中“多退少补”的约定，实际上对买卖双方的权利义务均进行了约定，不属于法律规定的“提供条款一方不合理地免除或减轻其责任加重对方责任”的情形，故不应认定为无效的格式条款。一审按照双方合同中“多退少补”的约定，判决李小红、李丽娟、陈勇退还谭全胜面积差额款63,536.27元并无不当。关于焦点二。谭全胜主张天贸公司与三合一公司之间存在债权债务相互关联，公司与股东之间人格混同，且两公司的股东系亲属关系，故李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司应对返还代办证费用及利息承担连带清偿责任。根据谭全胜在一审中提交的其交纳购房款、代办证费用收据证明，购房款的收款单位为三合一公司，其将所购商铺交与天贸公司经营管理。虽然三合一公司的法定代表人与天贸公司的法定代表人系夫妻关系，但是这不足以证明天贸公司与三合一公司存在人员、业务、财务等高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，以及三合一公司的股东李小红、李丽娟、陈勇的个人财产与天贸公司的财产混同。根据天贸公司向谭全胜出具的代办证费用收款收据可知，谭全胜系委托天贸公司办理不动产权证，故一审判决认定天贸公司承担返还代办证费用及利息责任，三合一公司及股东李小红、李丽娟、陈勇不承担连带清偿责任，并无不当。综上所述，谭全胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3209元，由上诉人谭全胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴陈峰审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二一年九月十日法官助理 肖露华书 记 员 魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。