浙江省遂昌县人民法院民事判决书（2021）浙1123民初1431号        原告：陈军英，女，1969年9月2日出生，汉族，住遂昌县，公民身份号码XXX。                原告：杨贤斌，男，1965年12月8日出生，汉族，住遂昌县，公民身份号码XXX。                二原告共同委托诉讼代理人：翁芬明，浙江庭俊律师事务所律师。                被告：姜雄飞，男，1974年4月4日出生，汉族，住遂昌县，公民身份号码XXX。                原告陈军英、杨贤斌与被告姜雄飞确认合同无效纠纷一案，本院于2021年6月24日立案后，依法适用简易程序于2021年7月22日公开开庭进行了审理。原告陈军英、杨贤斌共同委托诉讼代理人翁芬明、被告姜雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告陈军英、杨贤斌向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认双方购地协议无效，被告返还建房批文、土地证、初始合同文本，原告已收取80000元首付款返还被告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年，原告陈军英、杨贤斌（夫妻关系）从章樟宝处购得下杭村老屋一栋（含自留地，集体土地性质），同年土地证转至陈军英名下。原告欲原拆原建，因陈军英非本村村民，2012年从雷仙林处受让建设用地审批指标。2020年6月28日，原告因资金周转困难，将老屋与雷仙林建房指标连周边自留地一并转让给被告姜雄飞，双方约定：甲方拥有遂昌县妙高镇下杭村10号的旧房一座（包括土地使用面积壹佰叁拾平方米），并将房屋旁边的自留地四至界限按原协议为准。经协商，甲方自愿将该房地产及自留地包括原协议建设工程规划许可证，建设用地规划许可证一并转让给乙方。乙方愿意购买该房产，为明确双方权利、义务，特签订本合同：一、上述房地产房屋及自留地转让给乙方，总价款人民币肆拾壹万元。小写（410000元）。二、付款方式：乙方签订本合同之日向甲方支付购房定金人民币贰万元整，地基完工付款壹拾万元整，壹楼完工付款壹拾玖万元整，余款壹拾万元整，于房屋结顶付清。但最迟在2020年底前付清尾款。《转让合同》签订后，被告支付了80000元转让款，余款未付，原告多次催讨未果。另查明，姜雄飞非本村村民。为此，原告诉来本院，提出前述诉讼请求。                被告姜雄飞答辩称：房子附近有一处高压线，签订合同的时候原告口头表示已经和电力局谈好会免费迁移，但后来原告并未履行，是答辩人多方跑动才迁移的。且签订协议时原告告知答辩人的四至范围和村里告知的范围不一致。对于合同无效，答辩人认为原告方有过错，二原告不应该把地卖给答辩人，要求二原告赔偿200000元，退还答辩人80000元，共计280000元。且答辩人认为房子已经很破旧，根本无法住人，该合同实际上只是购买建房指标和规划许可证。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告为证明其上述主张成立，向本院提供证据1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、私人建房用地呈报表复印件，待证以上原件已经交付给被告的事实；证据2、转让合同，待证原、被告双方于2020年6月28日签订房屋买卖协议，约定410000元价款，付款期限为2020年底前，该份合同违反禁止性规定，系无效合同，且被告未履行的事实；证据3、遂昌县不动产登记信息查询记录，待证坐落于妙高街道下杭村10号的宅基地（权证号：遂集用2003第40558号）权利人为陈军英的事实。被告姜雄飞对上述证据质证认为，证据1真实性、合法性、关联性无异议；证据2，被告未履行合同是因为原告签订合同时的口头承诺一直未办到，一直到2020年12月23日电力局才同意迁移高压线，并且签订协议时只是购买原告方的建设工程规划许可证，并不是购买原告方的房屋；证据3待证目的有异议，现在权利人已经不是陈军英，现在已经变更登记为雷仙林名下，对此，原告自认权利人现已变更登记为雷仙林。原告提交的证据符合真实性、合法性和关联性，本院予以采信。                被告姜雄飞向法庭申请证人黄激扬出庭作证。对于证人证言，原、被告双方质证均认为证人陈述基本符合事实，本院予以采信。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈军英、杨贤斌系夫妻关系。原告陈军英户籍所在地为遂昌县，原告杨贤斌户籍所在地为遂昌县，被告姜雄飞的户籍所在地为遂昌县。2003年，二原告从案外人章樟宝处购得位于遂昌县妙高街道下杭村房屋一幢，同年宅基地使用权证转至原告陈军英名下（遂集用2003第40558号）。后二原告将上述宅基地使用权证转移登记给案外人雷仙林，以雷仙林为建房户申请建房，并办理了建设用地规划许可证［浙规证（2004）1061108号］、建设工程规划许可证［建字第（2012）1061021号］。2020年6月28日，原告陈军英、杨贤斌作为甲方、被告姜雄飞作为乙方，案外人邹培龙和证人黄激扬作为见证人，双方签订《转让合同》约定甲方拥有遂昌县妙高街道下杭村10号的旧房一座（包括土地使用面积壹佰叁拾平方米）以及房屋旁边自留地四至界限按原协议为准，甲方自愿将该房地产及自留地包括原协议、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证一并转让给乙方，上述房屋及自留地总价款肆拾壹万元（410000元）。乙方签订合同之日向甲方支付购房定金贰万元整，地基完工付款壹拾万元整，壹楼完工付款壹拾玖万元整，余款壹拾万元整于房屋结顶付清，但最迟在2020年底前付清尾款。签订合同后，原告方将雷仙林为申请建房户主的私人建房用地呈报表、建字第（2012）1061021号建设工程规划许可证、浙规证（2004）1061108号建设用地规划许可证、案外人章樟宝与原告陈军英签订的合同等材料原件交付给被告姜雄飞。被告姜雄飞先后支付给原告方款项共计80000元。                本院认为，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案涉位于遂昌县妙高街道下杭村房屋属农村住房和宅基地，而被告并不具有案涉房屋所在地集体经济组织成员资格，原、被告签订的《转让合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉《转让合同》无效，原告方因该合同取得的80000元，被告因此从原告处取得的私人建房用地呈报表、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、案外人章樟宝与原告陈军英签订的协议等相关材料原件均应相互予以返还。被告辩称要求原告赔偿在履行合同过程中支出的费用和受到的损失共计200000元，但并未提供证据予以证明，且从原、被告在转让案涉房屋时一并转让案外人建房资格可以看出，双方均明知案涉转让协议涉及农村宅基地限制流转等问题，故双方应对履行案涉合同的风险有足够的预判，应各自承担责任，故被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款之规定，判决如下：                一、确认原告陈军英、杨贤斌与被告姜雄飞于2020年6月28日签订的《转让合同》无效；                二、原告陈军英、杨贤斌于本判决生效之日起五日内日返还被告姜雄飞购房款80000元；被告姜雄飞于本判决生效之日起五日内日返还原告陈军英、杨贤斌私人建房用地呈报表（申请建房户主雷仙林）、建字第（2012）1061021号建设工程规划许可证、浙规证（2004）1061108号建设用地规划许可证、案外人章樟宝与原告陈军英签订的合同等材料原件。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案减半收取案件受理费50元，由被告姜雄飞负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。                    审判员钟芳筱    二〇二一年九月三日            书记员周丽娟