北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终11865号上诉人（原审被告）：林沙沙，女，1988年10月24日出生，汉族，无业，住河北省保定市定兴县。委托诉讼代理人：贾鹏，北京市连纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩满红，女，1968年11月18日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘彬（韩满红之夫），住北京市海淀区。上诉人林沙沙因与被上诉人韩满红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2021)京0115民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。林沙沙上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回韩满红的全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费由韩满红承担。事实和理由：一、一审法院未依据我的申请向北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）调查取证属于程序违法。龙湖物业公司工作人员马丽确认：1.物业公司曾通知韩满红来取涉案房屋钥匙，但韩满红未取；2.涉案房屋承租人若要搬走必须经业主同意；3.涉案房屋在长达一年多的时间内一直处于空置状态；4.我搬走后涉案房屋没有充电费记录；5.我从未拆除过涉案房屋管道及暖气片，拆除暖气片、管道必须要到物业报备，且经业主同意。龙湖物业公司表示如法院来调取上述记录和事实将愿意配合，我因客观原因无法调取，书面向一审法院申请调查取证，但一审法院未做任何处理就径行出具判决，违反民事诉讼法第六十四条第二款的规定。二、一审法院在未调查取证的前提下对双方协商一致解除合同的客观事实未予认定，并认定我系违约方属于事实认定错误。首先，龙湖物业公司确认，涉案房屋承租人想要搬走，必须给物业公司打电话，经业主同意后才可以搬走。根据我于2019年12月将涉案房屋腾空的事实可以推知，如果没有韩满红的同意，物业公司不可能同意我将涉案房屋物品搬走。其次，我书面申请一审法院向物业公司调取上述证据，但一审法院未做任何处理；再次，韩满红提交的通话录音明确表明2019年12月9日我曾经口头提出提前退租和解除合间的意思表示，结合后续我搬离并腾退涉案房屋的事实，可以推知对于我提前退租和解除合同，韩满红是明知且同意的。同时我提交了与龙湖物业公司工作人员的通话录音，证明承租人搬走必须经出租人同意。我提交的证据已经达到高度盖然性的证明标准，足以证明双方协商一致解除合间的事实。三、在双方协商一致解除合同的前提下，我不是违约方，不应向韩满红支付违约金，居间服务费应由韩满红自行承担，一审判决枉顾上述事实，认定我系违约方需向韩满红支付违约金及居间服务费属于认定事实错误。首先，房屋租赁合同明确约定，违约方应向守约方支付2个月租金作为违约金。在我明确不要求韩满红退还押金的前提下，即便一审法院认为我违约，也应在扣减1个月租金（即押金）后，判决我再支付1个月租金作为违约金。一审判决导致我在押金未退前提下还需支付2个月租金作为违约金，超过合同约定，标准过高。其次，根据我提交的调查取证申请及通话录音，足以证明双方协商一致解除合同，我不是违约方，无需支付违约金。最后，在双方协商一致解除合同的前提下，居间服务费应由韩满红自行承担。四、韩满红在涉案房屋空置长达一年多未租出去的情况下，恶意捏造事实向法院提出诉讼要求我承担民事责任，其行为严重妨害司法秩序，已构成虚假诉讼罪，同时韩满红在一审庭审中多次做虚假陈述，我请求一审法院对韩满红涉嫌虚假诉讼罪和虚假陈述行为作出处理，一审法院未做任何处理属于程序违法。综上，请求二审法院依法改判支持我的上诉请求。韩满红辩称，同意一审判决，不同意林沙沙的上诉请求。首先，一审法院调查取证符合法律规定，不属于程序违法。其次，一审法院认定林沙沙提前退租行为系违约是正确的。再次，关于违约金和居间服务费的赔付标准，一审法院已经充分照顾了林沙沙，判决的赔付金额远远小于我的实际损失。最后，林沙沙的代理人是专业律师，却在一审期间多次违背事实及法律，妄图以虚假诉讼追究我的刑事责任，就是为了胁迫我撤诉，其行为严重妨害司法秩序，已经构成诬告，应该追究其责任。韩满红向一审法院起诉请求：1.解除韩满红与林沙沙于2018年10月20日签署的《房屋租赁合同》；2.判令林沙沙赔偿韩满红恢复暖气片、暖气管道损失（暂定20000元）；3.判令林沙沙返还水、电卡；4.判令林沙沙支付韩满红一个月免租期（2018年10月21日至2018年11月20日）的租金28291元；5.判令林沙沙向韩满红支付欠缴的租金（自2019年12月21日至2020年6月20日，共计169746元）；6.判令林沙沙向韩满红支付违约金56583元；7.判令林沙沙向韩满红返还韩满红支付的居间服务费28291元；8.本案的诉讼费由林沙沙承担。一审法院认定事实如下：韩满红系位于北京市大兴区×××602号房屋（以下简称602号房屋）的所有权人。2018年10月20日，韩满红（出租人，甲方）与林沙沙（承租人，乙方）、北京鑫家盛地房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方同意在位于602号房屋出租给乙方，租赁用途为商业，租赁期限：2018年10月21日至2023年11月20日，共计五年零一个月，其中，2018年10月21日起至2018年11月21日止为免租期，免租期只免除租金，其他应由乙方缴纳的费用不免除。合同第四条租赁及押金约定：本合同第一年度租金为339495元；第二年度租金为339495元；第三年递增6%，租金为359865元；第四年递增7%，租金为385056元；第五年递增8%，租金为415860元；以上租金费用付款方式为押一付三。合同第五条居间服务约定：甲方承担共计28291元。本合同签订后，如甲乙双方任何一方违约导致本合同不能继续履行，丙方有权收取本合同约定的居间服务费，无须退还，守约方可向违约方追偿该笔费用。合同第七条房屋交付及返还约定：甲方应于2018年10月21日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还该房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。合同第十二条违约责任约定：乙方需提前退租的，应提前60日书面通知甲方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方押金及未履行的租金。《房屋交割清单》上列明：钥匙1把，水卡一张，电卡一张，空调室内机5个，联通信号放大器1个，空调遥控器1个，灯具，暖气片9片。韩满红和林沙沙在交房确认单上签字。韩满红按照合同约定向林沙沙交付涉案房屋，林沙沙支付押金28291元，并支付房租至2019年12月20日。林沙沙因经营出现问题，租金过高，面积过大，要求退租。林沙沙称2019年10月、11月份其一直在和韩满红沟通解除合同事宜。韩满红提交的2019年12月9日电话录音中显示，林沙沙正准备搬离一些物品，韩满红不允许搬离，要求双方签订书面解除协议才能搬离。2019年12月20日，林沙沙将涉案房屋腾空，通过微信告知韩满红房子已搬空，并录制视频。2020年1月15日，林沙沙微信告知韩满红：因一直联系不到韩满红，没回短信，钥匙2019年12月25日交给物业，可以直接找物业拿。2019年12月16日，林沙沙与案外人另行签订《北京市房屋租赁合同》，租赁位于北京经济技术开发区×××508室房屋。林沙沙在涉案房屋地址上注册北京砂黛商品技术推广中心。该中心的注册地址于2020年1月7日变更至北京市北京经济技术开发区×××508-2。韩满红未退还林沙沙房屋押金。林沙沙不要求退还押金，同意押金抵作违约金。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典实施前，故适用合同法相关规定。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。韩满红与林沙沙签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。林沙沙因经营不善，无力支付高额租金，提前退租，并于2019年12月20日腾空房屋。林沙沙不具有合同解除权，其提前退租的行为系违约行为。鉴于林沙沙已经腾空涉案房屋，并微信告知韩满红其已经搬离涉案房屋，韩满红可以对涉案房屋另行出租。结合林沙沙公司注册地址变更，林沙沙与案外人重新签订租赁合同的事实，可以认定2019年12月20日后林沙沙失去了对房屋的控制，而韩满红能够控制房屋。韩满红称其于2021年5月份整理材料时才看见林沙沙发的微信内容。微信聊天记录中显示2019年12月20日中午，双方进行了长达近40分钟的语音通话，20分钟后林沙沙发微信告知韩满红腾空房屋，韩满红称其没看见林沙沙发的微信，不符合常理，故法院对韩满红的主张不予采信。综上，法院确定双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年12月20日解除。韩满红于2021年3月23日才将房屋收回，韩满红在得知林沙沙搬离涉案房屋后，应及时收回房屋，其怠于收房的行为导致损失扩大，由其自己承担不利后果。关于欠缴的租金。因租赁合同于2019年12月20日解除，之后林沙沙并未实际占有使用涉案房屋，韩满红要求林沙沙支付2019年12月21日至2020年6月20日期间的租金的诉讼请求，法院不予支持。关于免租期租金问题，因合同中并未约定合同解除后林沙沙需要补交免租期租金，故对该项诉讼请求，法院不予支持。关于违约金。林沙沙主张双方系协商一致解除合同，但其未提交充分证据证明。即便韩满红同意林沙沙搬走，亦不能证明双方系协商一致解除合同。林沙沙单方搬离涉案房屋，属于以其行为表明不再履行合同，该提前退租的行为违反了合同约定，属于违约行为，其应向韩满红支付违约金。综合考虑合同的剩余租期、房屋是否易于另行出租、出租方的损失，法院酌情判决林沙沙支付韩满红违约金56583元。韩满红收取的押金无需退还。关于居间服务费。合同中约定：本合同签订后，如甲乙双方任何一方违约导致本合同不能继续履行，丙方有权收取本合同约定的居间服务费，无须退还，守约方可向违约方追偿该笔费用。林沙沙系违约方，韩满红有权向林沙沙追偿中介费。故对韩满红要求林沙沙支付居间服务费28291元的诉讼请求，法院予以支持。关于恢复暖气片、暖气管道的损失。因韩满红未将暖气片和暖气管道恢复，该项费用尚未发生，故对韩满红要求林沙沙支付损失20000元的诉讼请求，法院不予支持。韩满红可待该项费用实际发生后另行主张权利。关于返还水、电卡。林沙沙称其没有拿水、电卡，故法院对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，一审法院于2021年6月判决：一、韩满红与林沙沙于2018年10月20日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年12月20日解除；二、林沙沙于判决生效之日起十日内支付韩满红违约金56583元；三、林沙沙于判决生效之日起十日内支付韩满红居间服务费28291元；四、驳回韩满红的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，林沙沙上诉主张双方系协商一致解除合同，但其并未提交充分证据予以证明，其提前退租的行为系违约行为，故一审法院据此情形并综合考虑合同的剩余租期、房屋是否易于另行出租、出租方的损失等因素，酌情确定了林沙沙应支付韩满红的违约金数额。本院经审查认为，一审法院对于林沙沙违约行为的认定及酌情确定的违约金数额均并无不当，符合法律规定及本案的实际情况，本院予以确认。关于居间服务费，经查，一审法院系根据本案查明的事实及合同的相关约定，认定林沙沙应向韩满红支付。该认定符合合同约定，并无不当，本院予以确认。另查，一审法院审理本案的程序符合法律规定，并无不当。综上所述，林沙沙的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5844元，由林沙沙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李明磊二〇二一年九月二十九日法官助理 黄 骏书 记 员 黄雅楠