北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终10506号上诉人(原审原告)：北京市房山区阎村镇炒米店村经济合作社，住所地北京市房山区阎村炒米店村。法定代表人：杨军，主任。委托诉讼代理人：张学记，北京习道律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京伟业科豪商贸有限公司，住所地北京市房山区阎村镇炒米店村北。法定代表人：童国金，经理。委托诉讼代理人：徐晓峰，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷，北京市东友律师事务所律师。上诉人北京市房山区阎村镇炒米店村经济合作社（以下简称炒米店村经合社）、北京伟业科豪商贸有限公司（以下简称伟业科豪公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初17377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。炒米店村经合社上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或改判支持炒米店村经合社一审诉讼请求。2.诉讼费用由伟业科豪公司承担。事实和理由：一、一审适用法律错误，涉案合同属于无效合同，虽然我方诉求为解除合同，但一审法院在审理查明涉案合同属于无效后应当依职权作出认定。1.一审认为涉案租赁合同系双方真实意思表示且内容无违反法律强制性规定而认定合同合法有效属于认定错误。对方提交的2012年9月4日炒米店村村民代表大会《村民代表决议》系对方伪造，经我方核实，28位村民代表均表示未参加过该村民代表大会，且签名不是自己所签。2.根据《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010年修订版)第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：(四)土地承包经营方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。因此村集体组织的土地出租，必须经过三分之二以上村民代表决议方可有效，上述法律规定系国家强制性法律规定，故涉案的租赁合同违反了土地管理法及村民组织法相关规定应属无效。二、一审判决认定双方于2012年8月4日订立的《场地租赁合同》中租期超过20年部分无效属于判决错误。双方从2003年3月1日开始达成租赁关系，2012年的租赁合同仅是此前2003年租赁合同的延续，因此即便认定双方租赁合同超过20年部分无效，也应当从2003年3月1日起算。三、本案租赁土地及合同系2003年达成，2012年进行修改，此前双方达成的租金价格远远低于现在土地租赁的市场价格，且合同内容也明显对出租人显失公平，该合同有失公允且侵害了村集体组织成员的利益，应当予以解除变更。四、涉案合同写明诉争租赁土地面积为46.3亩，现对方实际占用面积远远超过合同约定的46.3亩，一审法院对此并没有进行任何的审理查明便认为上诉人提供的证据不足属于认定错误，要求我方举证对方是否有超占地情况不公平地加重了我方的举证责任。五、查明对方有超占地情况后，无论租赁合同是否解除，租赁合同范围内的土地是否返还，对方超过租赁合同范围的土地应当依法予以返还，本案系租赁合同纠纷，该诉求属于本案审理查明范围，应当予以查明解决。六、对方从租赁土地到现在，没有实际开发，土地没有增值，该行为违背了政府和村民的美好初衷，违背了双方签订租赁合同是为让土地更好的得到充分利用的初衷，也违反了土地管理法关于土地不得荒置的相关规定，因此双方租赁合同应当依法予以解除，并返还涉案土地。伟业科豪公司辩称，不同意对方上诉请求。一、在案证据足以证明案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，并且经过炒米店村民代表会议合法的村民表决程序，该合同合法有效，对方并未提交证据证明《村民代表决议》系伪造，其主张没有事实依据，原审法院关于案涉合同有效的事实认定正确。二、对方主张2012年8月4日《场地租赁合同》的租期应当从2003年起算没有事实和法律依据，原审法院关于案涉合同租赁期的起算时间认定正确。三、本案不存在因情势变更可解除合同的情形，并且根据公平原则也不应当解除合同，原审法院认定事实和适用法律正确。四、超占土地并应当支付使用费的主张不是本案审理范围，并且对方未举证证明我方超占土地，原审法院认定事实、适用法律正确。伟业科豪公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项；2.依法改判因合同无效导致对伟业科豪公司的补偿及补救措施，判决伟业科豪公司在租赁合同20年到期后，有权续期20年；3.依法判决炒米店村经合社承担合同无效所产生的赔偿责任；4.本案上诉费用由炒米店村经合社承担。事实和理由：一、原审法院认定租期超过二十年的部分无效，存在适用法律错误，案涉合同约定租赁期限四十年符合现行法律规定。案涉土地为集体经营性建设用地，集体经营性建设用地租赁合同的标的物具有特殊性，《中华人民共和国民法典》第三百六十一条因此规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”该条沿用《中华人民共和国物权法》的规定，以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《中华人民共和国土地管理法》等法律进行规制。因此，当《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》就集体经营性建设用地租赁合同有关的问题规定不一致的，应当适用作为特别法的《中华人民共和国土地管理法》的特殊规定。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过二十年的规定，认定案涉《场地租赁合同》租期超过二十年的部分无效，是适用法律错误，应当予以纠正。《中华人民共和国土地管理法》第63条第4款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。根据上述相关规定，因案涉土地为城镇村及工矿用地，用于商服、住宅、工业、仓储、机关、学校等用途，属于集体经营性建设用地，同时根据双方订立的《场地租赁合同》，案涉土地亦是用于商业开发，所以案涉合同约定租赁期限四十年符合现行法律规定。二、炒米店村经合社在一审的诉讼请求中并未含有关于合同效力确认的诉讼请求，一审判决第一项直接对案涉合同的效力进行认定，属于超出诉讼请求进行裁判。三、我方认为法院在认定合同无效的情况下，应主动对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。退一步讲，即便原审法院作出认定案涉合同部分无效的判项是正确的，也未对合同无效后所产生的法律后果进行处理，直接影响上诉人主张相应赔偿的权益行使。炒米店村经合社辩称，不同意对方的上诉请求。超过20年部分无效系适用我国法律规定。炒米店认为认定无效的起算时间应为自始无效。一审中我方主张解除合同，一审认定无效是合法有据的。伟业科豪公司认为一审未处理赔偿问题的上诉请求也应驳回，二审审理的是一审诉讼要求，伟业科豪一审没提出诉讼请求，现在也没有证据证明其主张，故二审法院应当驳回。炒米店村经合社向一审法院起诉请求：1．依法确认双方于2012年8月4日签订的场地租赁合同于2020年1月1日解除；2．依法判令伟业科豪公司归还炒米店村经合社位于北京市房山区阎村镇炒米店村北侧阎村物流规划场地（四至为：东靠肖炒路、西至北京广利商贸有限公司界、南至铁路红线、北至京周路界）；3．依法判令伟业科豪公司支付炒米店村经合社超占土地（4亩）自2012年8月4日至租赁土地及超占土地均归还炒米店村经合社之日期间的土地使用费，计算标准为一年租金每亩4000元；4．诉讼费由伟业科豪公司承担。一审法院认定事实：2012年8月4日，北京市房山区阎村镇炒米店村合作经济联合社（甲方，出租方，以下简称炒米店村经联社，现名为炒米店村经合社）与伟业科豪公司（乙方、承租方）签订了《场地租赁合同》，内容有约定，一、租赁使用范围及目前状况：租赁及使用范围：甲方将坐落于炒米店村北侧阎村镇物流规划区内闲置场地租赁给乙方使用，四至分别为：东靠肖炒路、西至北京广利商贸有限公司界（场地中现有南北方向围墙，该院墙是乙方建设的，归乙方所有）、南至铁路红线、北至京周路界；有效使用（现有院内及北院院墙外乙方自建马路）面积共计56.3亩左右，减去乙方已办理国有土地使用证（京房国用（2005）字第120号）的土地10亩，乙方实际租赁面积为46.3亩土地。实际计算租金面积按46亩计算。具体见附图。使用范围及计算租金面积自合同签订之日后，双方不得提出异议。目前场地状况：目前乙方使用场地内土地权属，其中已办理国有土地使用证的10亩土地权属归乙方所有，其它土地权属归甲方所有；所有地上建筑物、院墙、道路、回填土、地下管线等建设，是甲乙方双方签订协议之前乙方建设形成，属乙方财产，全部归乙方所有（附现状照片）；京周公路至乙方大院18米宽马路是乙方向公路局等部门申请建设，已向相关部门支付补偿费，所有权归乙方所有。二、租赁期限：自2013年3月1日至2053年2月底，租期为40年。三、租金计算标准及支付办法：1、租金计算标准：现有围墙内15.68亩的场地，年租金按每亩4200元计算；铁塔高压线控制线内30.32亩场地，年租金按每亩2100元计算（铁塔高压线移走后，此场地年租金每亩按4000元计算）。本合同第一年租金合计为129528元，以后每10年递增5％。（租赁年度为当年3月1日至次年2月底）。2、租金交付办法：上交租。即：每年2月底以前一次性付清下一年租赁年度租金……六、乙方的权利和义务：5、乙方在租赁期内，不经甲方同意，不得将租赁土地整体转让第三方，乙方招商及出租、联营等属于乙方的正常经营活动。双方还对其他权利和义务、违约责任、合同期满后资产的处置等内容进行了约定。2012年9月4日，炒米店村召开了村民代表大会，并作出了《村民代表决议》，决议内容为：炒米店村经联社（甲方），伟业科豪公司（乙方），2003年10月19日甲乙双方签订了《土地租赁交款补充协议》，合同履行期间双方无任何纠纷，随着国家对集体土地管理进一步规范，该《土地租赁交款补充协议》的部分内容违反相关的规范文件的规定，甲乙双方于2012年8月4日解除《土地租赁交款补充协议》。2012年8月4日，甲方、乙方重新签订场地租赁合同，租赁使用范围，甲方将坐落于炒米店村北侧阎村镇物流规划区内闲置场地租给乙方使用，共计46亩，年租金129528元。以后每十年递增5％，年限2013年3月1日—2053年2月底，租期40年。乙方，每年2月底以前一次性付清下一年租金。本次应到会村民代表40人，实际到会人数28人，本决议一式两份。针对该决议，炒米店村委会盖章确认，同意以上决议的村民代表签字确认。其后，炒米店村经联社向伟业科豪公司交付了涉租的场地。2019年，炒米店村经合社认为伟业科豪公司存在超占土地、未经同意将涉租土地转租给第三方使用，且诉争租赁合同未经村民代表大会决议，遂以伟业科豪公司为被告诉至法院，要求解除双方2012年8月4日签订的《场地租赁合同》，并判令伟业科豪公司归还涉租场地，支付超占4亩的土地使用费等。经审查，一审法院作出（2019）京0111民初27540号民事判决书，驳回炒米店村经合社的诉讼请求。炒米店村经合社不服，上诉至北京市第二中级人民法院，2020年9月30日，二审法院作出（2020）京02民终8643号民事裁定书，撤销（2019）京0111民初27540号民事判决书，发回一审法院重审。另查明，伟业科豪公司实际使用场地面积56.3亩，其中10亩为国有土地，46.3亩系本案涉租场地。伟业科豪公司在10亩国有土地上建设有整座4层钢混结构，总计5711.38平方米的房屋，房屋所有权人为伟业科豪公司；46.3亩场地上亦建设有房屋，但该房屋未取得建设工程规划许可证。伟业科豪公司将56.3亩场地及房屋出租给案外人北京锦星东南汽车销售有限公司使用，使用过程中双方产生纠纷并已另案处理。再查明，为加大北京市房山区阎村镇招商引资力度，2003年2月13日，北京市房山区阎村镇人民政府（甲方，以下简称阎村镇政府）与炒米店村经联社（乙方）签订了《协议书》，内容有约定，乙方将座落于村北侧阎村镇物流规划区内闲置场地交由甲方进行出租、出让并签订场地相关合同，面积97.5亩，场地租赁期限自2003年3月1日起至2053年2月底止，共计50年。双方还约定了租金计算标准等其他内容。当日，阎村镇政府与伟业科豪公司签订了《场地租赁合同》，约定阎村镇政府将上述97.5亩场地中的57.28亩租赁给伟业科豪公司使用，租赁期限自2003年3月1日起至2053年2月底止，共计50年。同年10月9日，伟业科豪公司与炒米店村签订了《土地租赁交款补充协议》，针对伟业科豪公司使用的场地被国家征用等情况，双方对租金进行了约定。2009年3月6日，阎村镇政府与伟业科豪公司再次签订了《补充协议》，就伟业科豪公司有效使用土地面积适当南扩等事宜进行了约定。庭审中，炒米店村经合社及伟业科豪公司均认可，场地南扩后，伟业科豪实际使用的土地系涉案租赁合同中使用的场地。2012年8月4日，因国家对集体土地管理进一步规范，阎村镇政府与伟业科豪公司签订了协议书，解除了2003年2月13日双方签订的《场地租赁合同》及2009年3月6日签订的《补充协议》；炒米店村经联社与伟业科豪公司亦签订协议书，解除了双方2003年10月9日签订的《土地租赁交款补充协议》，并重新签订了本案涉诉的《场地租赁合同》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，系合法有效，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，炒米店村经合社要求解除涉诉的租赁合同，并陈述了四点理由：一是签订合同时有失公平，对村里的利益损失较大；二是认为物价上涨，订立合同时的价格明显偏低；三是订立合同时未经村民代表大会通过；四是伟业科豪公司违约，将涉案土地整体租给了第三人经营。针对炒米店村经合社主张的上述理由一和理由二，其未能向一审法院提供合法有效的证据佐证其主张的成立，故其上述主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。针对炒米店村经合社主张的理由三，庭审中，伟业科豪公司提交2012年9月4日炒米店村的《村民代表决议》，炒米店村经合社对该决议的真实性亦不持异议，故炒米店村经合社的上述理由缺乏事实依据，一审法院不予支持。针对炒米店村经合社主张的理由四，涉诉的租赁合同中关于“乙方的权利和义务”中第5点约定：“乙方在租赁期内，不经甲方同意，不得将租赁土地整体转让第三方，乙方招商及出租、联营等属于乙方的正常经营活动”。据此，伟业科豪公司的出租行为并不违反合同的约定，炒米店村经合社的上述理由缺乏合同依据，一审法院不予支持。庭审中，炒米店村经合社认可其在准备解除涉诉租赁合同后便不收取伟业科豪公司交纳的租金，但对解除事宜未书面通知伟业科豪公司，虽称口头告知过解除合同事宜，但未能提交有效证据佐证该事实的真实性，且伟业科豪公司不予认可亦不同意解除，则一审法院基于查明的事实，结合涉诉租赁合同履行的情况，炒米店村经合社要求解除涉诉租赁合同并要求伟业科豪公司返还涉租场地的主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于炒米店村经合社要求伟业科豪公司支付超占4亩土地并支付土地使用费的主张，庭审中，伟业科豪公司对该事实不予认可，炒米店村经合社提供的证据亦不足以证明其主张事实的真实性，故炒米店村经合社的上述主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。据此，本案涉诉的租赁合同约定的租赁期限为40年，则其超过20年的部分应为无效，未超过20年的部分应为有效。庭审中，伟业科豪公司主张其签订合同系基于政府招商引资，因原约定租赁期限系50年，后已履行了10年，故涉诉租赁合同才约定40年，鉴于签订合同有行政干预，则约定40年租期应为有效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》系1999年10月1日起施行，当事人订立、履行合同，均应当遵守法律、行政法规。涉诉租赁合同于2012年8月4日订立，亦应遵守合同法之规定，且伟业科豪公司针对其主张亦未能提供有效证据佐证其成立，故伟业科豪供公司的上述主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。判决如下：一、北京市房山区阎村镇炒米店村经济合作社与北京伟业科豪商贸有限公司于2012年8月4日订立的《场地租赁合同》中租期超过二十年的部分无效；二、驳回北京市房山区阎村镇炒米店村经济合作社的其他诉讼请求。本院二审经审理查明事实与一审基本一致。二审期间，伟业科豪公司提供证据如下：证据1.租金发票，证明本案一审判决后，炒米店村经合社还让我方交纳租金并出具发票，以行动认可了一审判决关于合同有效以及我方不存在违约且村民代表大会真实。炒米店村经合社认可该证据真实性，不认可证明目的。称伟业科豪公司应当交纳使用费，该证据恰好能反证租金过低。证据2.建设用地规划许可证，证明涉案土地性质为集体经营建设用地。炒米店村经合社认为，该许可证已过期，不属于二审新证据，且该许可证并未显示涉案土地范围，没有任何土地位置面积等信息，不能证实与本案有关。证据3.《中华人民共和国土地管理法》、《规范国有土地租赁若干意见》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《加强政务信息建设指导意见》。炒米店村经合社认为不属于证据，且与本案无关。证据4、2003年9月25日动工奠基仪式录像。炒米店村经合社认为与本案无关，且不属于新证据。本院认为:炒米店村经合社与伟业科豪公司2012年8月4日签订的签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效合同，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。鉴于双方当事人签订的租赁合同中约定租赁期限为40年，因此超过20年的部分应为无效。伟业科豪公司所提本案双方当事人签订的租赁合同不应适用合同法规定的上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。炒米店经合社所提，双方从2003年3月1日开始达成租赁关系，2012年的租赁合同仅是此前2003年租赁合同的延续，因此即便认定双方租赁合同超过20年部分无效,也应当从2003年3月1日起算超过20年部分无效的上诉主张，经查，炒米店村经合社与伟业科豪公司2012年8月4日签订的签订的《场地租赁合同》中明确约定了租赁期限自2013年3月1日起租期四十年，因此炒米店经合社此项上诉主张本院亦不予支持。据此一审法院判决炒米店村经合社与伟业科豪公司签订的《场地租赁合同》中租期超过二十年的部分无效并无不当。对于炒米店经合社要求解除租赁合同的诉请，本案中炒米店村经合社诉讼请求为解除合同，其所提签订合同时有失公平以及订立合同时价格明显偏低的解除理由，鉴于上述情况不属于合同成立后合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的且不属于商业风险的重大变化，因此对于炒米店经合社所提上述两个解除合同理由本院难以支持。炒米店经合社所提《村民代表决议》系伪造的上诉主张，经查，在案证据中《村民代表决议》有参与会议的村民代表签字，且在该决议上加盖了炒米店村委会公章，现炒米店经合社虽主张炒米店村委会公章系伟业科豪公司私自加盖，但未能提交证据予以证实。因此炒米店经合社此节主张缺乏依据，本院不予支持。炒米店村经合社所提伟业科豪公司实际占用的面积远远超过合同约定的租赁物范围的主张，在伟业科豪公司不予认可的情况下炒米店村经合社未能提供证据证实其主张，因此炒米店村经合社此项主张本院不予支持。关于伟业科豪公司所提要求法院改判炒米店村经合社给付因合同无效对伟业科豪公司造成损失的补偿以及赔偿的上诉主张，在一审法院诉讼中伟业科豪公司并未对于上述主张提出反诉，因此属于二审审理中增加的独立诉讼请求，对此本院不予处理，伟业科豪公司可以另行诉讼解决。综上所述，北京市房山区阎村镇炒米店经济合作社、北京伟业科豪商贸有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5720元，由北京市房山区阎村镇炒米店经济合作社负担2860元（已交纳），由北京伟业科豪商贸有限公司负担2860元（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二一年九月二十六日法官助理  冯海鑫书 记 员  刘芯怡