四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终15053号上诉人（原审被告）：蓉祥嘉业房地产经纪（成都）有限公司，住所地：成都市双流区西航港街道大件路白家段280号1栋1单元12层1202号。法定代表人：余有洋，总经理。被上诉人（原审原告）：李彪，男，1970年10月29日出生，汉族，住成都市武侯区。上诉人蓉祥嘉业房地产经纪（成都）有限公司（以下简称蓉祥公司）因与被上诉人李彪房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蓉祥公司上诉请求：驳回李彪一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.因房屋设施原因，2020年4月4日至2020年5月20日产生的5552.87元燃气费过高，此费用应由李彪承担；2.李彪收回房屋没有明确通知蓉祥公司，收房时间不确定；3.房屋合同期内，蓉祥公司对房屋添置空调、床、衣柜、电脑桌、因此不应当返还3个月空置期的费用；4.2020年疫情原因是不可抗拒的因素，导致合同无法履行，所以双方不承担违约责任。李彪辩称，1.由于蓉祥公司未交纳租金，李彪收回房屋时才发现很多费用未缴纳，且蓉祥公司未告知李彪设施有故障，过错在蓉祥公司。2.一审判决李彪承担一半的责任，对此予以认可。3.蓉祥公司没有按时交纳租金，还收取了承租人三个月租金，李彪让承租人住满三个月才搬走。4.蓉祥公司对案涉房屋进行了改造，应当恢复原状。5.疫情期间，案涉房屋仍住满人，蓉祥公司收取承租人三个月的房租，李彪还减免了其一个月的租金。李彪向一审法院起诉请求：1.解除李彪、蓉祥公司之间的《成都市房屋出租代理合同》；2.蓉祥公司退还2020年6月26日至9月15日两个半月的房租，按4800元/月计算；3.蓉祥公司退还免除三个月的房租14400元；4.蓉祥公司支付2019年12月至2020年9月期间水电气物管费用总计12609.98元；5.蓉祥公司支付修复房间费用20000元；6.本案的诉讼费用由蓉祥公司承担。一审法院认定事实：位于成都市房屋（建筑面积161.69平方米）的所有权人系李彪。该房屋自2016年起租赁给“信为先”公司代理出租。2019年8月5日，蓉祥公司注册成立。经协商，蓉祥公司承接“信为先”公司的权利义务，李彪与“信为先”公司的租赁合同解除。2019年12月26日，李彪（甲方）与蓉祥公司（乙方）签订1份《成都市房屋出租代理合同》，约定出租代理期为2019年9月25日至2023年9月24日，租金为4800元/月，自2019年9月25日起按季度交付14400元；如乙方实际出租该房屋价格高于甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有；甲方负责的事由、费用：1.在委托期内因水、电、燃气、管道、线路、防水层影响使用的，发生修理或施工改造的费用……5.房屋的水、气因管道质量发生渗漏、爆裂等现象，甲方联系相关部门修理并承担相应责任；在委托期内乙方负责的事由：2.合同期内发生的水、电、气、电话、停车、宽带费，3.室内灯开关、水管龙头等因使用不当产生维修费用的。合同第十条补充约定：1.甲方允许乙方在客厅做隔断，合同结束后由乙方负责拆除并恢复原样；2.合同期内物管费由乙方负责，并提前6个月支付物管费；3.如乙方第一年违约则返还甲方3个月空置期的费用，第二年违约退2个月，第三年退一个月。李彪在合同尾部“出租方甲方”处签名，蓉祥公司在“代理方乙方”处加盖公章，谢泽让在乙方“经办人”处签名。合同签订后，蓉祥公司按约向李彪支付了前三次租金至2020年6月25日，此后未再付款。2020年9月15日，李彪将房屋收回。案涉房屋收回后，李彪缴纳了该房屋2020年6月1日至2020年9月30日的物业管理、垃圾清运费1163.84元，水费1739.22元（2020年5月1日至2020年7月25日1657.41元、2020年7月26日至2020年8月31日81.81元），电费6.01元，燃气费9781.91元（分别为2019年12月5日至2020年2月6日677.92元、2020年2月7日至2020年4月3日412.08元、2020年4月4日至2020年5月20日5552.87元、2020年6月5日至2020年8月6日3139.04元）。蓉祥公司对于物管、垃圾清运费无异议，但认为有两三个月燃气费及水费过高，已明显超过正常使用范围。对此李彪陈述，因案涉房屋内的燃气灶阀门坏了，租户认为应该由蓉祥公司维修，但通知蓉祥公司后，谢泽让只拿了一个阀门安上，并未解决，致使整天都在烧热水，故浪费了大量燃气费及水费，该费用租户不愿意承担。蓉祥公司则认为，维修燃气灶的责任在李彪，对于超出的燃气费应由李彪负担。一审法院认定上述事实主要采信了《成都市房屋出租代理合同》、付款凭证、收据、双方当事人陈述笔录等证据。一审法院认为，李彪与蓉祥公司签订《成都市房屋出租代理合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。蓉祥公司未按约支付租金，李彪于2020年9月15日已将房屋收回，《成都市房屋出租代理合同》已经实际解除，无须就解除合同再进行判决。对于李彪要求支付欠付两个半月租金12000元的诉讼请求，一审法院予以支持。双方合同约定“如乙方第一年违约则返还甲方3个月空置期的费用，第二年违约退2个月，第三年退一个月”，蓉祥公司在合同履行的第一年违约，故对李彪要求蓉祥公司支付违约金14400元的诉讼请求，一审法院亦予以支持。合同约定甲方即李彪负责的费用有“在委托期内因水、电、燃气、管道、线路、防水层影响使用的，发生修理或施工改造的费用”，乙方即蓉祥公司负责的费用有“室内灯开关、水管龙头等因使用不当产生维修费用”，案涉房屋内燃气灶阀门损坏是否因使用不当双方均无证据，蓉祥公司方亦无证据证明通知了李彪进行维修，对于超出正常燃气费的损失7601.91元（参照2019年12月5日至2020年4月3日的4个月为1090元，平均272.50元/月，故2020年4月4日至2020年8月6日为4个月，应为1090元，超出的7601.91元为损失），水费损失1412元（参照2020年7月26日至2020年8月31日一个月81.81元，2020年5月1日至2020年7月25日为3个月，应为245.43元，超出的1412元为损失），一审法院酌定双方各承担50%，故蓉祥公司应负担4507元。对于李彪主张已垫付的物管垃圾清运费、电费以及正常发生的水费、燃气费，根据合同约定，该费用应由蓉祥公司承担，故对李彪主张的该部分费用3677.19元（物业管理、垃圾清运费1163.84元+电费6.01元+8个月正常燃气费2180元+4个月正常水费327.24元）应由蓉祥公司支付，综上，蓉祥公司应支付李彪垫付的物管、垃圾清运、水电气费共计8184.09元。对于李彪主张的隔断恢复费20000元，因未提供证据，一审法院不予支持。蓉祥公司认为，案涉房屋的合同义务已转让给宏伟嘉业公司，因并未取得李彪的同意，且在此之前未与李彪解除合同，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、蓉祥公司于判决生效之日起三日内向李彪支付租金12000元；二、蓉祥公司于判决生效之日起三日内向李彪赔偿违约金14400元；三、蓉祥公司于判决生效之日起三日内向李彪支付水电气、物管费等共计8184.09元；四、驳回李彪的其他诉讼请求。如果蓉祥公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1388元，减半收取694元，由李彪负担314元，蓉祥公司负担380元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，李彪与蓉祥公司签订的《成都市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.燃气费损失由谁承担；2.蓉祥公司是否应当承担违约责任。本院就争议焦点评述如下：一、关于燃气费损失由谁承担的问题。案涉《成都市房屋出租代理合同》明确约定由李彪承担“在委托期内因水、电、燃气、管道、线路、防水层影响使用的，发生修理或施工改造的费用”“房屋的水、气因管道质量发生渗漏、爆裂等现象，李彪联系相关部门修理并承担相应责任”，由蓉祥公司承担“合同期内发生的水、电、气、电话、停车、宽带费”。根据该约定，在委托期内，案涉房屋内气费由蓉祥公司承担，因燃气影响使用发生修理产生的维修费应由李彪承担。因案涉房屋系由蓉祥公司代理李彪出租与实际承租人，承租人在使用燃气中出现故障需要维修的，应由蓉祥公司通知李彪进行维修或者由蓉祥公司维修后向李彪主张维修费，但蓉祥公司未提供证据证明其已通知过李彪，应承担举证不能的法律后果。故一审法院对于超出正常燃气费的损失7601.91元酌定蓉祥公司与李彪各承担50%并无不当。二、关于蓉祥公司是否应当承担违约责任的问题。案涉《成都市房屋出租代理合同》约定，房屋租金的具体支付日期为“第四次2020年5月25日（14400元）”，且乙方“未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由”按违约处理甲方有权单方解除合同。蓉祥公司在2020年5月25日并未支付租金，已构成违约，李彪于2020年9月15日将房屋收回，《成都市房屋出租代理合同》实际解除，蓉祥公司应当按照约定承担返还3个月空置期费用的违约责任。蓉祥公司称在房屋合同期内对房屋添置空调、床、衣柜、电脑桌等物品，但案涉《成都市房屋出租代理合同》中并未约定添置物品可冲抵租金或者违约金，且李彪在二审中同意对添置物品予以拆除。故对于蓉祥公司的该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，蓉祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1388元，由蓉祥嘉业房地产经纪（成都）有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年九月二十九日书记员  李春旭