辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13962号上诉人（原审被告）：周研，男，1978年11月14日出生，汉族，住沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳麦恩物业有限公司，住所地沈阳市大东区东望花南街25-3号。法定代表人：孙华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟君，女，1964年4月5日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张涛，女，1967年9月17日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。上诉人周研因与被上诉人沈阳麦恩物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初10841号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周研上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：被上诉人的物业服务不是部分瑕疵，而是基本没按物业服务协议约定提供物业服务。根据物业服务协议约定，被上诉人应提供协议中第二条“物业管理服务内容”及第三条“物业管理服务质量”以及“第六条第一项”服务，但事实上，上诉人居住的园区安保服务质量差，小偷入室盗窃案发生数起，垃圾清运服务差，垃圾数天没人清理，楼道清洁服务差，灰尘堆积很厚等。新家庭房地产公司前期承诺给漏雨等房屋进行维护，不维护好就不收物业费。后新家庭公司将维护工作交由麦恩物业接手，维修结果不理想致地板被泡水，更新花5600余元。二、部分物业费已超诉讼时效。2012年1月1日至2020年9月25日被上诉人未以书面形式向上诉人催缴过物业费，2018年5月前物业费已超过诉讼时效，不应得到支持。沈阳麦恩物业有限公司辩称，请求维持原判。一、被上诉人严格按物业服务管理协议对园区公共设备、绿化、公共区域环境卫生、保安等维护、修缮、服务与管理，履行巡查和保障义务，垃圾日产日清。关于房屋漏水开发商承诺不修好不收取物业费不成立，因是两个主体。二、本案没超诉讼时效。虽新业委会未与我方续签合同，但我方按约定履行服务义务，业主事实上接受了服务，没签物业合同也要缴纳物业费。双方已形成事实上不定期的物业服务关系，被上诉人多次电话或上门贴催缴通知书。沈阳麦恩物业有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2012年1月1日至2020年9月25日物业费11270元及滞纳金8564元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2007年1月11日，沈阳市新家庭房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，合同期限为：从签字之日起（2007年1月11日）至小区业主委员会成立并与物业公司签订“物业管理委托合同”生效时终止。2013年5月2日，原告与航翠园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同期限为：2013年5月至2018年5月。航翠园业主委员会于2020年9月26日出具证明“物业管理合同已于2018年5月到期，因业主大会一直未作出决定，所以物业公司延续服务至今。现经业主大会投票，不能与麦恩物业公司续签合同。因此物业公司决定服务到2020年9月25日，并结束该小区的物业管理工作”。原告提供物业服务至2020年9月25日，2020年9月26日撤园。合同约定物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。物业费标准为1元（不含电梯费）和1.2元（包含电梯费）每月每平方米。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”2018年5月物业服务合同到期后，因业主大会一直未作出决定，物业公司延续服务至2020年9月25日，此期间内原物业服务合同继续有效。故原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。从2012年1月1日至2020年9月25日，被告拖欠物业费共计11272元（107.53平方米×1元/平方米/月×104个月零25天），故一审法院支持原告索要物业管理服务费11270元的诉求。关于被告抗辩的原告服务不到位的问题。被告所述其房屋存在严重漏水等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由原告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据一审法院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费10143元（11270元×90%）。关于被告提出的其他抗辩问题，因缺乏事实及法律依据，故一审法院不予采信。一审法院判决：一、被告周研于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳麦恩物业有限公司2012年1月1日至2020年9月25日物业费10143元；二、驳回原告沈阳麦恩物业有限公司、被告周研的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费148元（已减半收取），由被告周研负担。二审中，上诉人提交了照片，证明服务质量不达标，垃圾未清扫，地下车道墙皮脱落，树木枯死，地面破损。被上诉人质证意见：真实性有异议，不是我们园区垃圾桶，不存在这种情况，不确定拍摄时间，有专门绿化人员。上诉人提交和业委会前任主任微信截图和证明，证明2018年5月前没签物业服务合同。被上诉人质证意见：真实性有异议，李程远前后证明不一致，杨金凤在任期间合同在有效期内，是否知道交接与我方无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人与涉案房屋的开发企业签订的前期物业服务合同及与小区业主委员会签订的物业管理委托合同系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。现被上诉人已按约定为园区提供物业管理服务，而作为案涉园区业主的上诉人在接受被上诉人提供的物业服务后理应交纳物业费，故一审法院判决上诉人继续履行交纳物业费义务并无不当。关于上诉人主张垃圾数天没人清理，楼道清洁服务差，灰尘堆积很厚等问题，上诉人并未提交充分证据证明该主张，即便被上诉人服务存在瑕疵，亦不构成拒交物业费的正当理由。一审法院根据掌握情况认定被上诉人履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，根据收取费用与服务质量相适应原则，酌定上诉人按欠费金额的90%交纳物业管理费并无不当，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人从未以书面形式向上诉人催缴过物业费，部分物业费已经超过诉讼时效的问题，被上诉人提交的催缴物业服务费的通知，属于物业服务企业普遍采用的催缴方式，符合客观事实，可以认定构成诉讼时效的中断，故对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人主张业主委员会未与被上诉人签订合同的问题，因被上诉人提交合同均有相应印章及代表人签字，结合本案现有证据无法确认上述合同存在不真实的情况，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人周研的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费296元，由上诉人周研负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月二十七日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。