河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1628民初5009号原告：张伟，男，汉族，1988年10月10日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：李文超，河南老君律师事务所律师。被告：河南伟民置业有限公司，统一社会信用代码91410100358414670X，住所地河南省鹿邑县紫气大道与玄德路交汇处南50米。法定代表人：刘文帅,系该公司经理。委托诉讼代理人：田以功，河南明辩律师事务所律师。原告张伟与被告河南伟民置业有限公司（以下简称伟民公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张伟及其委托诉讼代理人李文超、被告伟民公司的委托诉讼代理人田以功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2019年10月31日签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议；2.判决被告返还原告购房款（含首付款、偿还银行贷款本息等）299075.45元及利息89700元（利息自2018年10月19日计算至2021年8月18日，2021年8月18日以后利息另行计算至本息结清为止）；3.判决被告支付原告违约金27705.37元；4.判决被告支付原告维修基金及按揭费用10944元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。以上共计427424.82元。事实与理由：2018年10月19日，原告与被告签订伟祺紫云阁定购协议，协议约定：“原告认购被告开发的位于鹿邑县房屋，建筑面积129.68平方米”。当日原告向被告交付首付款223240元。2019年10月31日，原、被告签订了商品房买卖合同（预售）及补充协议，合同约定：“原告购买被告开发的位于鹿邑县房屋，总房款719620元，首付款219620元，余款500000元向河南鹿邑农村商业银行股份有限公司鸣鹿支行申请贷款支付。合同另约定：出卖人应当于2020年10月31日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”。至今被告未向原告交付房屋，被告的行为已经构成根本违约，且合同约定的违约金过低，应予以提高。2021年9月份以后银行扣划原告的房贷另行主张权利。为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告辩称，1.原告要求解除合同的条件未成就，按合同有关条款约定，解除前提是应当书面通知出卖人，而被告未接到原告的书面通知，被告向原告交付商品房没有逾期，虽然合同约定2020年10月31日前交房，但是由于新冠疫情和大气污染防治等客观情况影响，不能按这个时间交房，这两项客观情况都属于不可抗力，应免责，被告未违约，不应向原告支付违约金；2.即使逾期交房，原告计算利息及违约金也不正确，同期贷款基准利率当时是年利率0.65%，合同约定的1%已经高于该基准利率。同期贷款基准利率与1年期市场报价利率不是一个概念。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认；对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向法庭提交证据如下：1.原告的身份证复印件；证明原告张伟的诉讼主体资格；2.伟祺紫云阁定购协议一份及中国农业银行银行卡交易明细清单一份、支付宝支付凭证一份；证明2018年10月19日，原告与被告签订伟祺紫云阁定购协议，协议约定：“原告认购被告开发的位于鹿邑县房屋，建筑面积129.68平方米”。当日原告向被告交付房款223240元。3.房屋买卖合同（预售）及补充协议、收据一张；证明目的：一是2019年10月31日，原、被告签订了商品房买卖合同（预售）及补充协议，合同约定：“原告购买被告开发的位于鹿邑县房屋，总房款719620元，首付款219620元，余款500000元向河南鹿邑农村商业银行股份有限公司鸣鹿支行申请贷款支付。合同另约定：出卖人应当于2020年10月31日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；二是被告至今未向原告交付涉案房屋，被告的行为已经构成根本违约，原告要求解除合同具有事实和法律依据，且合同约定的违约金过低，应予以提高；三是原告交付的房款多于应付的首付款，被告退还了原告多支付的首付款后，向原告出具一张金额为219620元的收据。4.收据一张；证明被告收取原告维修基金等费用共计10944元；5.河南农信贷款业务查询明细一份；证明目的：截止到2021年9月份，原告向河南鹿邑农村商业银行股份有限公司鸣鹿支行偿还贷款21个月（含9月份）共计75787.98元。被告质证：对证据1无异议；对证据2交房款219620元无异议；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，根据合同第十二条规定，被告没有违约，“买受人解除合同应当书面通知出卖人”而至今被告没收到原告的书面通知，属于解除合同不成就；对证据4真实性无异议，维修基金已交存住建部门，现在不属于被告管控范围；对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，不存在解除合同的前提，该贷款也不属于被告的返还范围。经审查，被告对上述证据的真实性没有异议，本院予以认定。被告向法庭提交证据如下：1.周口市住建局等十四部门联合文件复印件一份，周建（2020）9号，证明新冠疫情被确定为不可抗力，期限为6个月，原告逾期交房不违约；2.河南省污染防治攻坚战领导小组办公室文件《关于启动重污染天气预警响应的紧急通知》复印件一份、周口市污染防治攻坚战领导小组办公室文件《关于启动重污染天气橙色预警响应的紧急通知》复印件一份，证明两次启动重污染天气橙色预警使该项目在预警期间停工，每次都停工半个月以上，政府行为也属于不可抗力，应在交房期限内扣除，也证明被告没有违约。原告质证：对证据1真实性有异议，该证据系复印件，无法核实其真实性，不能作为定案依据，即使真实，也不适用于本案，即使适用于本案，被告的违约行为也符合合同解除的条件；对证据2真实性有异议，也为复印件，无法核实其真实性，不能作为定案依据。经审查，本院认为原告的异议成立。综合以上证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2018年10月19日，原告张伟认购被告伟民公司开发的位于鹿邑县房屋，建筑面积129.68平方米，同日原告向被告交付首付款223240元、公共维修基金费10944元，并签订订购协议。2019年10月31日，原、被告签订了商品房买卖合同（预售）及补充协议，合同约定：“原告购买被告开发的位于鹿邑县房屋，建筑面积130.84平方米，按照建筑面积计算，单价每平方人民币5500元，总房款719620元，首付款219620元，余款500000元向河南鹿邑农村商业银行股份有限公司鸣鹿支行申请贷款支付。合同另约定：商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告。出卖人应当于2020年10月31日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交付房屋在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2019年10月31日至2021年8月18日，被告应付原告利息为57420.73元（按原告交付房款价款1%计算）。被告应支付原告违约金为2695.34元。2020年1月5日至2021年8月21日，原告向河南鹿邑农村商业银行股份有限公司鸣鹿支行支付贷款本息71783.71元。另查明，原告张伟于2021年7月8日向本院提起诉讼，请求解除原、被告于2019年10月31日签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议，2021年8月31日撤回对被告的起诉。被告至今未向原告交付房屋。本院认为，当事人订立合同一经生效，就应当依照约定全面履行义务；不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的，应当承担违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实合意，被告已取得商品房预售许可证明，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按约定履行各自的义务，因订立合同时原告按约定已履行支付房款的义务，所以被告应当按约定时间履行交付房屋的义务。被告不按约定期限交房，属于根本违约，依合同约定原告有权解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。原告张伟于2021年7月8日向本院提起诉讼，其提交的起诉状副本已向被告送达，已视为书面通知出卖人。按照双方交房违约及违约利息约定：“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”，故，原告请求被告退回购房款291403.71元（219620＋71783.71=291403.71元）、利息57420.73元、违约金2695.34元，本院予以支持。被告抗辩“原告计算利息及违约金也不正确”，没有法律及证据证明，本院不予支持。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。原告请求被告支付维修基金及按揭费用10944元，因原告系向有关房地产销售公司支付，是否已向售房单位及有关部门交存，原告可在提供相关证据后，在符合法定条件时另行诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张伟与被告河南伟民置业有限公司于2019年10月31日签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议；二、被告返还原告购房款291403.71元、利息57420.73元（利息自2019年10月31日计算至2021年8月18日，2021年8月18日以后利息另行计算至本息结清为止）；三、被告支付原告违约金2695.34元；四、以上第二、三项内容于本判决生效之日起七日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7711.37元，减半收取3855.69元，原告负担569.29元，被告负担3286.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  李勇二〇二一年九月三十日书记员  张松