江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终3180号上诉人（原审被告）：徐之金，男，汉族，住江苏省东海县温泉镇停埠村。委托诉讼代理人：李景奎，江苏连云港吉祥法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郑桂僧，男，汉族，住江苏省东海县温泉镇。委托诉讼代理人：朱金川，江苏云港律师事务所律师。上诉人徐之金因与被上诉人郑桂僧租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2021)苏0722民初3384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐之金上诉请求：撤销一审判决书，依法改判，驳回郑桂僧一审诉讼请求或发回重审；二审诉讼费由郑桂僧承担。事实与理由：1.案外人郑胜利既不是双方合同租赁关系的相对人，不存在本案合同纠纷的因果关系。不能证明郑桂僧违约的客观事实。上诉人依法书面告知解除双方租赁合同送达生效，双方合同解除，符合法律的规定。2.自2019年8月29日双方租房合同生效后，郑桂僧即事实违约，第一年只交5000元租金，扣除双方约定房屋维修2000元，实际欠3000元租金。并且在2021年2月16日上诉人向郑桂僧催房租电话中明确承认第二年已拖欠房租半年了的事实。3.郑桂僧与李江苏的通话录音中明确要诈骗徐之金8000元。4.一审法院认定郑桂僧的1000元没有事实依据，郑桂僧自2019年8月29日租房合同生效至2021年2月26日收到解除租赁合同通知书之日止，平均每月的用电量还没有三口之家的生活用电之和，没有经济损失，到目前还拖欠2021年4月份之前380元电费。5.上诉人依据郑桂僧在履行合同中的事实先行违约，依据法律的规定，于2021年2月26日上诉人向郑桂僧书面送达了解除租房合同通知书，郑桂僧也亲自签收了，这足以证明郑桂僧收到后，双方之间的租房合同即己解除了，郑桂僧对其解除合同书没有提出任何异议，一审法院没有予以认定错误。被上诉人郑桂僧答辩称：1.郑胜利是郑桂僧的弟弟，代郑桂僧向徐之金支付租金不违反法律规定，且徐之金对此知情，也予以接受，之后才发出解除通知，徐之金擅自解除没有依据。2.2019年8月29日双方订立协议后协商修缮问题，一致同意修缮费用从第一年租金中扣除，徐之金也扣除了修缮费用，也没有提出异议，现徐之金提出是为了毁约，将场地另租给出价更高的人。答辩人不存在拖延支付的问题，协议约定先付租金后生产，但对先付的时间没有约定，徐之金也接受了郑桂僧先付的租金，没有提出异议。3.郑桂僧不同意徐之金分租，诈骗一事不是事实。4.一审酌定1000元损失太低，应当按照每月5000元计算。5.郑桂僧只是接收通知书，不代表同意对方解除，对方无权单方解除。郑桂僧向一审法院起诉，请求判令：一、继续履行郑桂僧、徐之金之间签署的房屋租赁合同；二、判决徐之金赔偿郑桂僧经济损失（经济损失按36000元/月，从徐之金2021年4月1日掐断租赁房屋电源开始计算，计算至徐之金继续履行合同，排除妨碍，郑桂僧能正常使用涉案房屋及场地为止），暂计算一个月经济损失为36000元；三、本案诉讼费用由徐之金承担。一审法院查明事实：郑桂僧于2019年8月20日向徐之金提出租赁厂房和场地要求，并预付了5000元租金。2019年8月29日，郑桂僧、徐之金签署租赁合同，约定徐之金将位于停埠村的厂房和院子租给郑桂僧办厂使用，期限五年，租金每年一万元，租金先付。双方口头约定由郑桂僧负责修理涉案房屋，以修理费冲抵第一年的部分租金。2021年2月26日，徐之金向郑桂僧送达了解除租赁合同通知书，以郑桂僧未按时交清租金为由要求解除合同。2021年4月1日，徐之金将涉案房屋场地上锁，郑桂僧不能继续经营。一审法院认为，郑桂僧租用徐之金的房屋和场地，双方之间自愿签署的租赁合同合法有效，双方均应按照约定履行。本案的争议焦点在于该合同是否已经于2021年2月26日解除。徐之金辩称其已经通过向郑桂僧送达解除通知书的方式行使了法定的解除权利。由解除通知书的内容可知，徐之金认为郑桂僧未按时交纳租金构成违约，对应的法定解除情形应为当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者当事人一方迟延履行导致不能实现合同目的。本案中，徐之金作为出租人的合同目的是收取租金，郑桂僧于2021年2月8日通过郑胜利向徐之金支付了第二年的租金10000元，虽晚于合同约定的支付期限即2020年8月29日构成迟延履行，但仍系于徐之金发出解除通知前履行完毕，不符合“经催告后合理期限内仍未履行”的条件；从实现徐之金合同目的角度考量，至2021年2月8日，郑桂僧作为承租人已交付了约定的第二年租金，并不能因该项迟延履行认定合同目的不能实现。因此当时郑桂僧、徐之金租赁合同出现的迟延履行情形并不符合法定的解除条件，徐之金在并不享有法定解除权力的情况下，仅送达解除通知并不能实现合同解除的法律后果，结合郑桂僧不同意解除合同的陈述，此时合同也未能协议解除，因此郑桂僧、徐之金双方之间的租赁合同在徐之金向郑桂僧送达解除通知后并未解除，双方仍应按照合同约定履行，徐之金封锁不让郑桂僧使用租赁房屋和场地经营的行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。徐之金辩称合同已经解除的意见，一审法院不予采纳。因此郑桂僧要求徐之金继续履行合同的主张，一审法院予以支持。关于郑桂僧要求徐之金赔偿一个月经济损失36000元的主张，因徐之金封锁场地导致郑桂僧不能使用租赁房屋和场地经营，郑桂僧对于该部损失主张36000元每月，徐之金不予认可，郑桂僧提供的证据也不足以证明其主张，尤其该项主张与郑桂僧至2021年2月时尚且“生意不好”以至于迟延半年方才依靠弟弟郑胜利帮助付清第二年租金的实际情况存在较大差别，一审法院酌定该部损失为1000元。关于徐之金辩称其与案外人李江苏以及郑桂僧三方协商一致变更了涉案租赁合同或者达成了新合同又或者郑桂僧行为造成徐之金何种损失等意见，因不在本案处理范围之内，一审法院不予判涉。徐之金如认为存在另外的纠纷或遭受损失，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，一审判决：一、徐之金与郑桂僧之间签订的租赁合同继续履行；二、徐之金于判决发生法律效力之日起十五日内向郑桂僧赔偿1000元；三、驳回郑桂僧的其他诉讼请求。一审案件受理费700元，减半收取350元，由郑桂僧负担300元，徐之金负担50元。二审期间，上诉人徐之金提交下列证据：1.2021年7月31日温泉镇人民调解口头协议登记表一份，证明双方原租赁合同因拖欠租金终止，并与案外人达成新的三方租赁合同。郑桂僧不但同意终止解除合同，还配合案外人李江苏分割租赁合同及厂房场地，大门由郑桂僧和李江苏各上一把锁，由此证明产生了新的租赁合同。2.短信截图、电费凭证，证明涉案厂房自2019年8月29日至2021年6月共计19个月，共用电5398度，每个月用电284度，用电量包含郑桂僧全家的生活用电。证明郑桂僧租赁期间不但没有经营能力，也没有履行合同交纳租赁费的事实。郑桂僧到双方解除合同尚欠380元电费。3.催缴380元电费的电话录音，证明郑桂僧违约没有实际履行缴纳电费和租金的能力。4.照片一组，证明郑桂僧就原租赁合同达成的维修19间房屋的协议，郑桂僧不但没有维修，反而对房屋主体结构进行了破坏，只买了部分拆迁下来的彩钢瓦，已经锈蚀，造成漏雨。郑桂僧一审陈述的维修费用是不成立的，郑桂僧没有拿出2000元进行维修反而造成破坏。被上诉人郑桂僧经质证认为，证据1无法达到证明目的，调解协议中对方没有签字，没有达成一致协议。该调解协议证明郑桂僧因徐之金违约锁闭场地，导致郑桂僧无法使用而报警，反而能够证明徐之金违约给郑桂僧无法正常生产造成损失。证据2、3，电费是郑桂僧按时交纳至3月19日，且用电量反映了郑桂僧一直正常生产经营。用电量与其生产经营所需用电量是吻合的。4月1日门被锁了，造成我方损失，所以我方没有缴纳电费。证据4无法达到证明目的，我方使用的是符合国家质量标准的建筑材料，具有良好防雨性能，40块钱每平方，用了100多平方。维修房屋时注意对场地原有结构的保护。不存在破坏主体的情况。二审期间，被上诉人郑桂僧提交下列证据：1.徐之金和案外人李江苏于2021年2月6日签订的涉案场地租赁协议一份，证明徐之金单方在2021年2月20日解除和郑桂僧租赁合同在前，为了谋取非法利益，单方分租涉案场地。徐之金单方解除合同，不是因为郑桂僧没有支付租金，而是想把租给郑桂僧的场地再分租给他人谋利。2.郑桂僧客户的微信聊天截图，证明郑桂僧工厂订单充足，经济效益好，因徐之金自2021年4月1日起违反约定，锁闭场地，断电，导致郑桂僧至今无法生产造成损失。3.郑桂僧的电费交纳发票两张，证明郑桂僧截至2021年3月19日一直正常缴纳电费。上诉人徐之金经质证认为，对证据1真实性认可，但达不到证明目的，证明了双方原租赁合同终止，经过协商将场地和厂房分租，产生两份新的租赁合同，新的承租人分割场地，各有一个出入的门。对证据2的真实性、合法性及关联性不认可。对证据3的真实性认可，但证明目的不能成立。本院对上诉人徐之金举证证据的认证意见为，对证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但证据1不能证明双方对徐之金分租场地达成一致意见，证据2不能证明郑桂僧不具备经营能力，证据3不能证明欠付电费是涉案房屋及具体的数额，证据4不能证明郑桂僧的维修达不到双方的约定。对被上诉人郑桂僧举证证据的认证意见为，对证据1、3的真实性、合法性及关联性予以确认，对证据2的真实性不予确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.上诉人徐之金主张合同于2021年2月26日解除能否成立；2.被上诉人郑桂僧主张的损失能否成立。关于徐之金主张与郑桂僧的租赁合同于2021年2月26日解除能否成立的问题，徐之金上诉认为郑胜利支付的10000元不能视为郑桂僧支付的，对此，本院后认为，郑胜利确认代郑桂僧向徐之金支付的10000元是租金，徐之金称10000元是其他款项无证据予以证明，本院对其理由不予采信。郑桂僧在徐之金发出解除租赁合同之前已经支付了下一年租金，即便郑桂僧存在逾期支付下一年租金的行为，徐之金以此行使合同解除权也不符合合同的法定解除条件，徐之金上诉认为双方合同已经解除的理由不能成立，本院依法不予支持。关于郑桂僧主张的损失能否成立的问题，本院经审查后认为，徐之金于2021年4月1日将涉案租赁场地上锁，致使郑桂僧不能使用场地，由此给郑桂僧造成损失，一审法院行使自由裁量权确定损失为1000元并无不当，本院依法予以支持。综上，上诉人徐之金的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元（徐之金已预交），由徐之金负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年九月二十九日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。