北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12599号上诉人（原审被告）：李建勇，男，1973年12月30日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：刘书桂，女，1962年9月8日出生，汉族，住北京市平谷区。上诉人李建勇因与被上诉人刘书桂房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（以下简称一审法院）所作（2021）京0106民初17052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李建勇上诉请求：改判一审判决第一项，上诉人不同意支付租金2640元，不同意第四项给付赔偿费15000元，及第五项给付违约金13200元。事实和理由：一审事实未查清，未能听取上诉人辩解。被上诉人证据不足。关于一审判决第一项租金2640元的问题，上诉人认为，被上诉人在租期内带客户看房的补偿，因为被上诉人收到上诉人的转款6000元，没有提出异议，说明认可同意减免租金。故一审判决第一项错误。关于一审判决第四项给付赔偿费15000元的问题，上诉人认为，上诉人根本没造成设施损坏，所谓的损坏均是自然砖脱落，还有在上诉人接手前就已存在的损坏。被上诉人在法庭上的举证是前手租户的照片，中间又出租，所以不应将前手租户的照片作为证据认定。当时被上诉人还说屋里太破了，故在接手房屋时没有记录，也没有拍照。关于一审判决第五项给付违约金的问题，上诉人认为根本没有违约，一审法院也没有价值评估，随意确定15000元无事实与法律依据。上诉人没有转租，也没破坏结构及设施，又没有违欠租金。一审法院没有现场勘验，房屋存在多处问题，实际上是被上诉人违约。刘书桂辩称，同意一审判决。刘书桂向一审法院起诉请求：1．李建勇支付房租7640元（2021年3月1日至2021年5月2日）；2．李建勇支付有线电视费和水费794元；3．李建勇支付房屋清理费700元；4．李建勇赔偿损坏房屋设施及附属费用44080元；5．李建勇支付违约金13200元。一审法院认定事实：2018年3月1日，刘书桂（出租人、甲方）与李建勇（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。该合同载明：“第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市丰台区益辰欣园5号楼5单元801室……第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：居住，如租赁用途为居住的，居住人数为：6，最多不超过6人……第三条租赁期限（一）租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日……第四条租金及押金（一）租金标准及支付方式：半年支付39600元……（二）押金5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式租赁期内的下列费用中，供暖费、物业费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费……由乙方承担。第六条房屋维护及维修……（三）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第七条转租除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第八条合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定日期支付租金达10日的……5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的……7、擅自将房屋转租给第三人的……第九条违约责任（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的双倍向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的双倍向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失……”合同附件《房屋交割清单》未载明房屋附属家具、家电、装修的具体情况。合同签订后，李建勇向刘书桂支付了押金5000元及合同期内的租金。合同期满后，李建勇口头表示续租房屋，实际居住至2021年5月2日，并支付租金6000元。本案审理过程中，李建勇称租房用途是用于员工宿舍。刘书桂称租房时李建勇说自用，后居委会来电称居住人员超标才和李建勇核实情况，收房时看到房屋内张贴的宿舍管理规定。刘书桂向一审法院提交收房后的房屋状态视频，证明房屋内设施损害严重。李建勇不认可房屋内损坏情况，称是自然损耗。另，李建勇认可刘书桂主张的水费、清洁费，不认可电视费，称屋内没有电视。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘书桂与李建勇签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行合同。合同到期后，李建勇继续居住使用房屋，刘书桂未提出异议，原租赁合同继续有效，李建勇应该按照原租赁合同约定的租金标准并按照实际使用的期间支付租金。关于欠付的租金，扣除李建勇已付的6000元，并抵扣押金5000元，一审法院核定欠付租金2640元。关于刘书桂主张的水费、房屋清理费，李建勇不持异议，一审法院予以支持。关于刘书桂主张的有线电视费，双方在交接房屋时未对屋内是否有电视进行交接，李建勇不认可租赁房屋内有电视，刘书桂的该项诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。关于刘书桂主张的房屋内设施损害的赔偿费用，一审法院根据屋内设施的情况，酌定15000元。关于刘书桂主张的违约金，一审法院根据合同约定，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，一审法院认为刘书桂的主张并无不当，一审法院予以支持。据此，一审法院于2021年8月判决：一、李建勇于判决生效之日起七日内向刘书桂给付租金2640元；二、李建勇于判决生效之日起七日内向刘书桂给付水费110元；三、李建勇于判决生效之日起七日内向刘书桂给付房屋清理费700元；四、李建勇于判决生效之日起七日内向刘书桂给付房屋内设施损害的赔偿费15000元；五、李建勇于判决生效之日起七日内向刘书桂给付违约金13200元；六、驳回刘书桂的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李建勇向本院提交微信聊天记录，以证明其打给刘书桂6000元后，刘书桂回复收到，说明认可同意减免租金。刘书桂质证称，不同意李建勇的说法。本院对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，刘书桂主张的水费、房屋清理费，一审法院予以支持，李建勇未就此上诉，本院不持异议。刘书桂主张有线电视费，一审法院未支持，其未上诉。双方对上述一审判项无争议，本院予以维持，不纳入二审范围。租赁合同到期后，李建勇继续居住使用房屋，刘书桂未提出异议，双方成立无固定期限租赁合同，可参照原租赁合同约定履行，李建勇应该按照原租赁合同约定的租金标准并按照实际使用期间支付租金。关于欠付的租金，扣除李建勇已付的6000元，并抵扣押金5000元，一审法院核定欠付租金2640元。李建勇二审中提交微信聊天记录，以证明其打给刘书桂6000元后，刘书桂回复收到，说明认可同意减免租金。从聊天记录来看，刘书桂没有作减免租金的意思表示，李建勇的意见属于个人推测，本院不予采纳。关于刘书桂主张的房屋内设施损害的赔偿费用，一审法院根据屋内设施的情况，酌定15000元，无明显不当，本院予以维持。关于刘书桂主张的违约金，一审法院根据合同约定，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，支持刘书桂的请求，亦无明显不当，本院予以维持。综上所述，李建勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费571元，由李建勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李俊晔二〇二一年九月二十九日法官助理 郝琪琪书 记 员 刘 杉