辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10913号上诉人（原审被告）:李丽娜，女，1957年11月11日出生，住址：沈阳市大东区。委托诉讼代理人：李为民，上诉人弟弟。上诉人（原审被告）：李丽明，女，1960年2月20日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托诉讼代理人：李为民，上诉人弟弟。被上诉人（原审原告）：李丽萍，女，1962年8月1日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托诉讼代理人：赵辉，辽宁兴桓律师事务所律师。上诉人李丽娜、李丽明与被上诉人李丽萍共有物分割纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初9279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李丽娜、李丽明上诉请求：1、撤销一审判决第一判项，由两位上诉人分别向被上诉人支付房屋价款231033.33元，应改判被上诉人按照三分之一份额加名；2、依法改判原审判决中第四项，由上诉人分别向被上诉人返回鉴定费1789.66元，改判第五项由上诉人分别承担案件受理费7061元，应由被上诉人李丽萍自己全部承担（由于被上诉人一方不履行合同义务）；3、依法撤销原审判决中第三项，上诉人李丽娜给被上诉人出租利润：142951.67元，应改判为支付欠父母与李为民款项（因一审发法院审理认定完，李丽萍认可从应分得的租金偿还欠款）；4、一审、二审受理费，由李丽萍全额承担。事实与理由：上诉人李丽明、李丽娜与被上诉李丽萍是亲姐妹关系，三人于2001年共同出资购买草仓路19号5门房屋，登记在李丽明名下。协议约定房证由李丽娜保管，契证由李丽萍保管，出租利润与房屋损失费由三人共同承担，共同遵守协议约定，如有纠纷，按照物权法规定：处分共有的不动产或者动产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意。由于被上诉人李丽萍一方不履行合同义务，提出分割房屋主张，上诉人不同意分割，产权人同意让被上诉人按份额1/3份额加名，三人共有，以免因分割产生不必要的金钱损失。上诉人声明如被上诉人执意主张分割，谁主张分割谁就自己支付分割产生的全部费用。按照我国民法的相关规定，因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。按照合同法规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人说上诉人一直把持着租金没有向被上诉人分配，没有证据是谎言。上诉人李丽娜多次打电话约李丽萍结算租金，李丽娜于2020年7月20日、21日两天用短信通知李丽萍算房租，李丽萍不回复也没有来，是李丽萍自身的责任。一审判决第一项违背了物权法，侵害了二上诉人的合法权益，因为上诉人与被上诉人不是债权债务关系，上诉人不欠李丽萍的钱。一审法院判上诉人各自支付李丽萍房屋价款是没有法律依据，是违反判决不公正、不合法的，侵害了产权人的合法权益。按照物权法规定，产权人具有优先性、排他性、可支配性和可追及性。关于本案，被上诉人李丽萍申请法院评估此房屋价值1386200元，评估单价为14996元每平方米，不包括卖方应当付的税款及交易税费，全部由受让方承担不公平。评估鉴定记载房屋建成于1996年，综合成新度为80%，不真实。评估价超高于市场价格。案涉房屋实际建成于1993年，土地年限40年，土地性质为国有土地划拨资金，房龄28年，剩余土地年限不足12年，综合成新度为20%，因此一审的评估报告单价每平方米高于市场价4996元。2021年案涉房屋相似房屋的市场成交价不足1万元。因两位老人卧床十年，均由上诉人和李为民护理，生活来源靠案涉房屋的租金作生活费。被上诉人借老人的钱不还，因老人让他还钱，被上诉人遗弃老人十年，自己游山玩水、出境旅游、高档消费，求法院能得到一个公平公正的判决被上诉人李丽萍辩称：同意一审判决。原审原告李丽萍向一审法院起诉请求：1、判决确认原告是坐落于沈阳市大东区5门房屋的共同所有人；2、对坐落于沈阳市大东区5门房屋依法分割（房屋价值150万元，原告应分得50万元）；3、对出租该房屋所获的租金78万元进行分割；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，原告李丽萍与被告李丽娜、李丽明系姐妹关系，三人于2001年共同投资购买位于沈阳市大东区5门房屋，房屋登记在被告李丽明名下。2011年4月16日，原、被告三人共同签订“特此说明书”约定：大东区草仓路19号5门房屋建筑面积92.44㎡，虽房屋财产权所有权写的是李丽明，但系三人共同投资的财产，投资均等，若今后出租、出售、动迁等一切财产利润均分，不传下代，房产证由李丽娜保管，契证由李丽萍保管。涉案房屋系分割为大、中、小三部分用于出租使用。2012年4月15日，原、被告三人达成共识，认可2011年6月11日起至2012年4月15日期间的房屋租金全部结清。2015年1月，原、被告三人进行对账，原告李丽萍认可用其应分得的房屋租金用于偿还欠父母的款项及欠弟弟李为民的款项。2015年2月至2020年9月，涉案房屋共计收取租金、物业费及押金共计456315元（其中较大面积部分房屋租金收取至2020年10月；中等面积部分房屋租金收取至2020年12月；较小面积部分房屋租金收取至2020年11月）；共计支出采暖费、押金等费用共计27460元；目前尚余428855元出租利润未分配，原告应得份额由被告李丽娜保管。本案审理过程中，经原告申请，本院委托北京吉翔房地产土地评估有限公司沈阳分公司对沈阳市大东区5门的房屋的市场价值进行评估，评估结果为1386200元，该估价结果中不包卖方应负担税费，即交易税费全部由受让方承担。原告垫付鉴定费5369元。一审法院认为，原、被告签订的“特此说明书”系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应遵照履行。依据该协议约定，涉案的沈阳市大东区5门房屋归李丽萍、李丽娜、李丽明三人按份共有，即李丽萍、李丽娜、李丽明三人均系涉案房屋的所有权人，房屋产权和房屋出租所得利润均由三人平均分割。根据我国物权法规定，共有人对分割不动产没有约定的，按份共有人可以随时请求分割，共有人可以协商确定分割方式，达不成协议的，如不动产实物难以分割，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，原告作为涉案房屋的按份共有人，可以请求分割涉案房屋。原告提出的分割方式为对涉案房屋的折价款进行分割，二被告不同意分割房屋，要求继续由原、被告共同持有房屋，故本院酌情认定按照房屋评估价格为1386200元计算，由被告李丽明、李丽娜分别向原告支付231033.33元房屋折价款后，涉案房屋归被告李丽明、李丽娜按份共有（二人各自享有诉争房屋50%份额）。鉴定费5369元系为了确定涉案房屋的市场价值所产生的费用，该费用应由原、被告均等承担，现已由原告垫付，故二被告应分别向原告返还鉴定费1789.66元。因协议约定房屋出租所得利润由三人平均分配，故对于原告要求分割涉案房屋租金的诉讼请求本院予以支持。目前涉案尚余428855元出租利润未分配，原告应得份额由被告李丽娜保管，故被告李丽娜应向原告支付涉案出租利润142951.67元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，一审法院判决如下：一、被告李丽娜、李丽明于本判决生效之日起十日内分别向原告李丽萍支付房屋折价款231033.33元；二、被告李丽娜、李丽明履行完毕上述第一条确定的给付义务后，沈阳市大东区5门房屋归被告李丽娜、李丽明按份共有（二被告各自享有诉争房屋50%份额）；三、被告李丽娜于本判决生效之日起十日内给付原告李丽萍房屋出租利润142951.67元；四、被告李丽娜、李丽明于本判决生效之日起十日内分别向原告李丽萍返还鉴定费1789.66元；五、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25040元，由原告李丽萍承担10918元，由被告李丽娜承担7061元，由被告李丽明承担7061元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、房屋不动产登记查询表，用以证明房屋建成时间为1993年，不是1996年，评估报告记载错误，另根据我方查询，房产局告知案涉房屋土地来源是国有划拨，共四十年使用权，现在不足十年。被上诉人认为该证据与本案无关。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审期间，被上诉人李丽萍表示，可以找到人按照估价报告价格购买案涉房屋，上诉人表示不同意出售。本院认为，《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。第三百零四条规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。案涉房屋系上诉人李丽娜、李丽明与李丽萍三人共有。现三方发生纠纷，共有人之一请求对房屋进行分割，应予支持。上诉人与被上诉人三方无法对案涉房屋的价格协商一致，一审法院已经对房屋价值进行评估鉴定，且共有人有机会按照该价格出售房屋。评估报告中记载的房屋建成时间记载为1996年错误，应为1993年，但经询问鉴定机构，该项错误并不影响鉴定结论。且上诉人没有提供足够证据证明估价报告不应采用，因此一审法院酌定按照估价报告结论对案涉房屋进行分割，并无不当。关于鉴定费及诉讼费用的负担，一审认定并无不当，应予维持。关于房屋租金的问题。本案仅对428855元尚未分配的出租利润进行分割，上诉人返还被上诉人应分得的142951.67元。如果各方仍有欠款纠纷，可以另案主张。综上，上诉人李丽娜与李丽明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7061元，由上诉人李丽娜承担；二审案件受理费7061元，由上诉人李丽明承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  单 立审 判 员  唐 屾二〇二一年九月一日法官助理  勾雪峰书 记 员  刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。