福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终2525号上诉人（原审原告、反诉被告）：林苗贞，女，2000年11月7日出生，汉族，职工，住福建省诏安县。委托诉讼代理人：陈建东，北京大成（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林晓琳，男，1990年7月15日出生，汉族，经商，住福建省诏安县。委托诉讼代理人：邓奖平，福建上达律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈珍琴，福建上达律师事务所律师。原审被告（反诉第三人）：林友亮，男，1963年7月1日出生，汉族，自由职业，住福建省诏安县。上诉人林苗贞因与被上诉人林晓琳、原审被告林友亮房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省诏安县人民法院（2021）闽0624民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人林苗贞的委托诉讼代理人陈建东，被上诉人林晓琳及其委托诉讼代理人邓奖平、沈珍琴，原审被告林友亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林苗贞上诉请求：撤销原判第二项，改判林晓琳返还林苗贞购房款270000元及定金30000元,一、二审诉讼费用及二审律师费由林晓琳承担。事实和理由：本案的《退款协议》是双方解除合同前的暂时性约定，主要是基于希望被上诉人能够主动排除妨碍及时解除房产的查封，以便合同可以继续履行。但被上诉人却不愿退款，也不愿意办理解除查封手续，没有为合同继续履行创造条件，因此上诉人只能解除合同，合同解除的后果是被上诉人除承担违约责任外，还应将其占有的上诉人全部房款返还给上诉人。另二审律师费是因被上诉人违约而发生，按合同约定应由被上诉人承担。林晓琳辩称，一审法院认定事实清楚，答辩人无需向上诉人返还定金3万元。2020年10月6日，上诉人与答辩人达成《退款协议》，协议中“由于甲方（答辩人）个人原因，该房产目前处于保全状态，无法进行交易。经上诉人与答辩人双方友好协商后决定，答辩人保留2020年9月3日收取的购房定金人民币叁万元整。”、“答辩人退还2020年9月26日支付第一笔购房款人民币贰拾柒万元”，系双方对解除合同后返还购房款数额的具体约定。答辩人保留定金3万元系经过双方友好协商达成的合意，系公平合理的。二、以诉争房产所处同地段同小区房屋价格变动情况为参照，综合考虑讼争合同的约定及履行情况、当事人的过错以及预期利益等因素，一审法院判决按总房款的10%计算违约金亦是过高，应调整为按同期一年期贷款市场报价利率计算。且上诉人应当向答辩人支付一审反诉中的房屋占用费、物业费、水费、电费及诉讼费。三、上诉人在上诉中提出二审新增律师费请求超出上诉审理范围，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第328条的规定，二审程序不予审查。林友亮表示同意林晓琳的答辩意见。林苗贞向一审法院提出诉讼请求:1.判令确认林苗贞与林晓琳之间的《房屋买卖合同》于2021年1月7日解除；2.判令林晓琳、林友亮立即返还林苗贞定金30000元及预付款270000元；3.判令林晓琳、林友亮支付林苗贞违约金153000元；4.判令林晓琳、林友亮支付林苗贞因本案诉讼所付的律师费20000元；5.本案诉讼费由林晓琳、林友亮承担。林晓琳提出反诉请求：1.林苗贞向林晓琳支付自2020年9月26日至2021年4月6日止的房屋占有使用费16640元；2.林苗贞向林晓琳支付自2020年4月7日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，按同小区同期的租金标准计付；3.林苗贞向林晓琳支付自2020年9月26日至实际腾退房屋之日的物业费、水费、电费；4.本案诉讼费由林苗贞承担。一审法院认定事实如下：2020年9月3日，林苗贞通过微信转账给林友亮30000元并与林友亮签订《买卖房产定金协议》，林友亮作为代收人在协议上签字捺印，确认收到林苗贞购买位于诏安县边城社区隆华广场6幢1503号房产的定金30000元。2020年9月26日，林苗贞与林友亮签订《房屋买卖合同》，出售人处的签名为“林晓琳林友亮代”，合同约定出售人林晓琳将诏安县边城社区隆华广场6幢1503号房产出卖给买受人林苗贞，买方于2020年9月3日向卖方支付定金30000元，于2020年9月26日向卖方支付第一笔购房款270000元，于房产权属转移手续办理完，不动产权证领取当天向卖方支付第二笔购房款465000元。双方应于卖方全权委托公证书领取后七个工作日内共同向房产权属登记部门申请办理房产权属转移登记手续。第六条约定，房产交付时应当履行下列手续：1.买卖双方共同对该房产的相关物品清单、附属设施设备、装修装饰等进行验收，登记水电、燃气表的度数，并交接《家具家电清单》中所列物品；2.移交该房产门钥匙，空调、电视、风扇等的遥控器；3.上述房产风险责任自该房产交付之日起转移给买方。第七条第二款约定，守约方有权要求违约方承担因违约行为造成的诉讼费、律师代理费、差旅费等相关费用。第七条第四款约定，卖方若存在下列情形之一的，则构成根本违约，卖方有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任。第2项：该房产被查封或限制转让，导致卖方无法取得房产所有权的。《房屋买卖合同》签订当日，林苗贞通过中国建设银行向林友亮开户行为福建省农村信用社联合社，卡号为62×××89的账户转账270000元。2020年9月24日，林晓琳签署《委托书》一份，《委托书》载明：委托人林晓琳名下有商品房一套，该房坐落于诏安县南诏镇康宁路5号隆华广场6幢1503号，《不动产权证书》编号：闽（2020）诏安县不动产权第0002882号。现林晓琳已将上述房屋出售给林苗贞（公民身份号码：3506242000××××××××），特全权委托父亲林友亮为代理人。代为办理如下事宜：一、代为出售上述房产，签订房屋买卖合同，办理上述房产交易的网签手续，办理该房屋的不动产权属转移登记在买受人林苗贞名下的一切手续，签署相关材料。二、代为到税务部门办理相关完税手续，代为向财政、税务部门申请减免税，并领取免税凭证。三、代为向有关部门查询、领取本人及家庭成员的房屋登记信息查询结果证明。四、若买受人以银行贷款的方式支付房款，受托人有权协助其办理银行贷款手续，有权签署相关文件，有权开设本人名下的银行账户或银行卡并收取贷款。五、代为办理并领取上述房产的涉税价格评估报告。六、代为办理上述房屋的水、电、闭路电视、物业管理、电话、有限（数字）电视等权属转移登记手续。本委托书未能穷尽，且受托人为办理上述委托事项之所需，应视为得到委托人的充分授权。委托期限自本委托之日起至二〇二二年九月二十三日。2020年9月27日，诏安县公证处出具《公证书》一份，证明林晓琳于二〇二〇年九月二十四日来到诏安县公证处，在公证员许某的面前，在《委托书》上签字、捺指印。2020年10月6日，林苗贞与林友亮签订《退款协议》，约定林晓琳保留购房定金30000元，退还林苗贞第一笔购房款270000元，林苗贞在买受人处签字捺印。2021年1月7日，林苗贞通过短信向林晓琳、林友亮发出解除房屋买卖合同的通知。2021年2月2日，林苗贞具状诉至法院。审理过程中，双方一致确认讼争房屋未实际交付，林苗贞撤回向被告主张返还林苗贞放置在讼争房屋内的家具电器和个人物品的诉讼请求。另查明，莆田市荔城区人民法院于2020年9月22日作出（2020）闽0304民初4136号民事裁定，查封林晓琳名下的位于福建省诏安县（查封价值以2000000元为限），查封期限为三年，林晓琳于2020年10月10日收到裁定书。林苗贞因本案支出律师费20000元。一审法院认为,《房屋买卖合同》虽系林苗贞与林友亮所签,但林晓琳随后与林友亮签订了《委托书》,委托林友亮办理讼争房产的不动产权属转移登记在买受人林苗贞名下的一切手续及相关事项，以实际行为对其父林友亮的行为予以追认,林友亮依法取得处分权,合同的效力及于林晓琳，故林晓琳之父林友亮代林晓琳与林苗贞所签的《房屋买卖合同》合法有效，该《房屋买卖合同》及《买卖房产定金协议》均系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,双方之间的房屋买卖合同关系自成立时生效,双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务,林晓琳未按合同约定在约定期限前办理抵押登记的注销手续,依据合同约定,被告构成违约。林苗贞请求林友亮承担支付定金、预付款、律师费及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中,双方在合同中特别约定了附条件的单方解除权即“卖方若存在下列情形之一的，则构成根本违约，卖方有权解除房产买卖合同，并有权按该房产总价款20%的标准追究其违约责任。第2项：该房产被查封或限制转让，导致卖方无法取得房产所有权的。”该条件一旦成就,林苗贞即有选择继续履行或解除合同的权利。现讼争房产已被司法机关查封,林晓琳未按照合同约定期限内办理房产权属转移登记,林苗贞选择解除合同的诉请,符合合同约定及法律规定,本院予以支持。林苗贞于2021年1月7日向林晓琳、林友亮发出解除通知,其行使解除权符合合同约定和法律规定,可确认双方合同于该日解除。合同解除后,林晓琳应退还房款270000元。因双方在2020年10月6日签订的《退款协议》约定林晓琳保留购房定金30000元，故林苗贞要求返还30000元定金的诉讼请求，本院不予支持。林苗贞要求林晓琳承担违约金的诉讼请求,符合合同约定,本院予以准许，但酌情将违约金调整为按总房款的10%计算，本案违约金依法计算为：765000元×10%=76500元。林苗贞主张的本案违约金应按房产总价款20%计算，不予支持。因《房屋买卖合同》约定守约方有权要求违约方承担因违约行为造成的律师费，故林苗贞主张律师费20000元由林晓琳承担，予以支持。关于林晓琳主张的房屋占有费、物业费、水费、电费,双方并未履行《房屋买卖合同》第六条约定的房产交付时的手续，林晓琳亦在庭审中自认房屋未实际交付，故对林晓琳主张的房屋占有费、物业费、水费、电费的反诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决:一、林苗贞与林晓琳于2020年9月26日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月7日解除;二、林晓琳应于判决发生法律效力之日起十日内返还林苗贞购房款270000元；三、林晓琳应于判决发生法律效力之日起十日内返还林苗贞律师费20000元；四、林晓琳应于判决发生法律效力之日起十日内支付林苗贞违约金76500元；五、驳回林苗贞的其他本诉诉讼请求；六、驳回林晓琳的反诉诉讼请求。本案本诉受理费8717元，减半收取计4358.5元，由林苗贞负担959.5元，由林晓琳负担3399元。本案反诉受理费216元，减半收取计108元，由林晓琳负担。二审诉讼中，各方当事人未提供新的证据。对原审判决认定的事实，林苗贞表示无异议，林晓琳及林友亮则认为讼争房产并非原审所认定的“未实际交付”，而是已实际交付，对此本院认为，原审庭审中，当原审经办人问及“房屋买卖合同签订后是否有实际交付？”，林苗贞回答“没有”，林晓琳回答“不清楚”，林友亮回答“原告有跟我要钥匙，借住2天，是否交付不清楚”。根据上述各方当事人的陈述，无法认定讼争房产已实际交付。本院认为,2020年9月26日林苗贞与林晓琳签订《房屋买卖合同》，但不久双方即于2020年10月6日达成《退款协议》，该协议载明:“双方对《房屋买卖合同》补充协议,由于林晓琳个人原因，该房产目前处于保全状态，无法进行交易。经双方友好协商后决定，林晓琳保留2020年9月3日收取的购房定金人民币叁万元整,退还2020年9月26日支付第一笔购房款人民币贰拾柒万元”。林晓琳主张该《退款协议》属于解除《房屋买卖合同》的协议，即因讼争房产被保全无法进行交易，双方同意解除《房屋买卖合同》并对如何退款达成协议。林苗贞则主张因当时发现房产被保全，其为了避免购房风险，要求林晓琳退还大部分购房款，但同意定金由林晓琳保留，是为了将来房产一旦解封后合同可以继续履行，其仍保留购房权利。对此本院认为，首先,该《退款协议》并未说明双方同意解除《房屋买卖合同》，只是说明是双方对《房屋买卖合同》的补充协议,即双方针对讼争房产处于保全状态、无法进行交易的问题进行协商而达成的协议，该协议并无涉及到解除《房屋买卖合同》的内容，只是涉及到购房款如何处理的问题。其次，由于讼争房产被保全无法进行交易，是出卖人林晓琳的单方过错造成，林苗贞并无过错,林晓琳理应将全部购房款退还给林苗贞并向林苗贞承担违约责任，但据《退款协议》约定，林晓琳不仅无须退还全部购房款及承担违约责任，还可保留林苗贞的购房定金，恰恰说明该《退款协议》并不是解除《房屋买卖合同》的协议，而是合同履行中，林苗贞为避免购房风险，同时又要保留购房权利所采取的保护措施，林苗贞对《退款协议》内容的解释较为合理，可以采信。林晓琳主张该《退款协议》属于解除《房屋买卖合同》的协议，不符合常理，不能成立。本案《退款协议》并非《房屋买卖合同》的解除合同，该协议并未约定合同解除后，林晓琳可以继续保留林苗贞购房定金30000元，本案由于林晓琳的过错原因导致合同不能继续履行,其已构成违约，应承担违约责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，林晓琳应向林苗贞双倍返还定金，因原审已判决林晓琳承担相关违约金，故林晓琳应向林苗贞返还定金30000元，原审未对该事项作出判决不当，应予纠正，林苗贞的该上诉理由具有事实和法律依据，可以成立。林苗贞另上诉提出二审新增律师费应由林晓琳承担，属于二审新增加的诉讼请求，本院依法不予审理。林晓琳辩称一审判决按总房款的10%计算违约金过高，应调整为按同期一年期贷款市场报价利率计算，但对该项判决未提起上诉，本院依法不予审理。综上所述，林苗贞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省诏安县人民法院（2021）闽0624民初440号民事判决第一、三、四、六项；二、撤销福建省诏安县人民法院（2021）闽0624民初440号民事判决第二、五项；三、林晓琳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还林苗贞购房款270000元及定金30000元。四、驳回林苗贞的其他诉讼请求。二审案件受理费550元，由林晓琳承担。一审案件受理费4358.5元，由林苗贞负担409.5元，由林晓琳负担3949元。一审反诉受理费108元，由林晓琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖书茵审 判 员 陈春生审 判 员 陈天明二〇二一年九月七日法官助理 杨国栋书 记 员 邹晓倩