河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫06民再27号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：崔金梁，男，1959年10月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：崔超，男，1985年1月27日出生，汉族，系崔金梁之子。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代收法律文书等。委托诉讼代理人：王小兵，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代收法律文书等。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司，住所地鹤壁市淇滨区黄山路东侧、浚大线北侧华府天下1号商业楼。法定代表人：王龙泽，该公司经理。诉讼代表人：李化彬，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：于万亮，河南豫龙律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代收法律文书。再审申请人崔金梁因与被申请人鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛公司）合同纠纷一案，于2019年7月10日向鹤壁市淇滨区人民法院（以下简称淇滨区法院）提起诉讼。淇滨区法院2020年9月28日作出（2019）豫0611民初3210号民事判决。崔金梁不服一审判决，向本院提起上诉。本院2020年12月16日作出（2020）豫06民终1232号民事判决。该判决发生法律效力后，崔金梁仍不服，向河南省高级人民法院（以下简称省法院）申请再审。省法院2021年6月25日作出（2021）豫民申4812号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2021年9月7日公开开庭审理了本案。再审申请人崔金梁的委托诉讼代理人崔超、王小兵，被申请人鼎盛公司的委托诉讼代理人于万亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔金梁申请再审请求：撤销一、二审判决，支持崔金梁的二审诉讼请求。理由如下：1.崔金梁与鼎盛公司之间是房屋买卖合同法律关系，并非借贷关系，一、二审法院认定事实错误。2011年12月14日，双方在鹤壁华府天下售楼部签订了二份《商品房买卖合同》，崔金梁购买了鼎盛公司正在开发建设的4-337和4-339号房屋。签订合同前，鼎盛公司曾组织崔金梁参加看房团实地查看房屋，当时房屋正在建设中。崔金梁与鼎盛公司签订的房屋买卖合同中详细约定了房屋的基本情况、单价、付款方式、房屋交付期限（2012年5月31日前）、装饰装修标准、产权登记、违约责任等，该房屋买卖合同是崔金梁真实意思的表现。虽然当时签订了《（内部）公寓托管协议》及后来又签订了补充协议，但这只是鼎盛公司的营销手段，不应以此否定崔金梁购买房屋的真实意图，且该托管协议中所谓的“托管”是在房屋买卖合同约定的交房日期之后，并非是在房屋没有建成时就开始托管和收取租金。一、二审仅仅从形式上看托管协议与房屋买卖合同作为借贷合同担保的情形具有相似性，就认定双方之间为借贷合同，与崔金梁买卖房屋的真实意图不符。2.因双方之间是房屋买卖合同法律关系，崔金梁要求确认鼎盛公司应支付的租金收益符合法律规定。因鼎盛公司将4-337号房屋另行出售，崔金梁依据相关法律规定要求鼎盛公司退还4-337号房屋购房款并赔偿损失的债权额为231610元×2=463220元，符合法律规定。关于4-339号房屋，崔金梁已经一次性付清了购房款，虽未办理手续，但崔金梁具有物权登记请求权，具有对抗金钱债权执行的效力，且未办理手续也是鼎盛公司违约造成的，该房屋不能作为破产财产进行处分。3.两份托管协议中崔金梁与鼎盛公司协商后，均手写更改了托管时间及权益说明，能说明崔金梁的目的是买房。托管协议中存在回购字眼，是因为鼎盛公司采用的格式条款，且条款中用的为“可……”，体现不出“担保”效力。鼎盛公司辩称：1.从合同内容看，双方在《（内部）公寓托管协议》中约定有14.28%的回报率及原价回购条款等，不同于正常的托管协议，《商品房买卖合同》、《（内部）公寓托管协议》实际是为借贷提供担保。2.从双方签订合同的过程与实际履行情况看，双方之间的真实合意是借贷关系。（1）《商品房买卖合同》及《（内部）公寓托管协议》签订时，涉案房屋建设工程尚未取得商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证，不符合一般购房人习惯。（2）涉案房屋在2014年10月份就具备了交付条件，鼎盛公司与其他购房户之间均签订了《房屋交付通知书》，崔金梁没有该通知书，也并未要求鼎盛公司交付房屋。（3）涉案房屋在尚未建成时就给付14.28%的托管费，不是真实的托管合意。（4）双方签订的《商品房买卖合同》不是从房管局领取的带有编号的文本，表明双方在签订合同时无进行备案打算。（5）鼎盛公司收到崔金梁款项后，并非按照销售收入处理，而是按照应付款项处理。（6）崔金梁未主张过托管协议补充协议里约定的28天/年的免费居住权。（7）鼎盛公司分3笔支付2015年6月至2016年5月的托管费时，崔金梁未依照托管协议的约定行使解除权、收回房屋。3.在鼎盛公司《专项审计报告》中，购房款栏目中并无崔金梁相关记载，而是在“其他应付”科目下有应付崔金梁款项537950元，与崔金梁一同记录于此页的其他债权人与鼎盛公司均为民间借贷关系。4.依据相关法律规定，《商品房买卖合同》、《（内部）公寓托管协议》均为无效合同。综上，崔金梁和鼎盛公司之间系民间借贷纠纷关系而非房屋买卖合同关系，请求驳回崔金梁的再审请求。崔金梁向淇滨区法院起诉请求：1.判令解除2011年12月14日崔金梁与鼎盛公司签订的17号《（内部）公寓托管协议》；2.判令鼎盛公司支付房屋租金暂计118580元及违约金；3.判令鼎盛公司返还河北省张家口市崇礼区金世界步行街4号楼339号房屋并办理不动产登记手续。一审诉讼过程中，崔金梁变更诉讼请求为：1.确认崔金梁位于河北省张家口市崇礼区房屋租金债权额共计204933元；2.要求鼎盛公司返还购房款231610元并赔偿损失231610元；3.要求鼎盛公司返还河北省张家口市崇礼区金世界步行街4号楼339号房屋并办理不动产登记手续。理由如下：2011年12月14日，崔金梁与鼎盛公司签订二份《商品房买卖合同》，约定崔金梁以231610元和306340元的价格购买鼎盛公司开发的位于河北省张家口市崇礼区房屋。崔金梁按照合同约定向鼎盛公司缴纳了全部购房款。2011年12月14日，崔金梁与鼎盛公司另行签订二份《（内部）公寓托管协议》，约定上述房屋2012年6月1日至2019年5月31日期间由鼎盛公司经营酒店，崔金梁按年度收取租金。鼎盛公司支付崔金梁3年房租后不再支付，也未交付上述房屋。2018年2月，鼎盛公司申请破产，崔金梁向鼎盛公司管理人主张债权，鼎盛公司管理人以本案债权属民间借贷为由不予确认，为此成讼。鼎盛公司辩称：1.《（内部）公寓托管协议》约定崔金梁每年可享受购房总额14.28%的固定回报，该约定违反了《商品房销售管理办法》第十一条规定，属于无效合同。鼎盛公司无需按照《（内部）公寓托管协议》约定支付租金和违约金，崔金梁应向鼎盛公司返还取得的租金。2.崔金梁在涉案房屋尚未建成、交付的情况下与鼎盛公司签订《商品房买卖合同》、《（内部）公寓托管协议》并约定原价回购、收取返利租金的行为，可以认定崔金梁与鼎盛公司并不存在房屋买卖关系。《商品房买卖合同》的签订实质是为崔金梁、鼎盛公司双方借贷关系提供担保，崔金梁所获得的租金实为民间借贷利息。3.鼎盛公司联合管理人河南正源会计师事务所做出的豫正会审字（2018）第1545号《专项审计报告》中，在购房款栏目并无崔金梁相关记载，而是在“其他应付”科目下有应付崔金梁款项537950元，与崔金梁一同记录于此页的其他债权人与鼎盛公司均为民间借贷关系。鼎盛公司崇礼分公司房屋销控表中也未将涉案房屋登记在崔金梁名下，涉案《商品房买卖合同》也未在房管部门备案。淇滨区法院一审认定：2011年12月14日，崔金梁与鼎盛公司签订二份《商品房买卖合同》，约定鼎盛公司将其开发的位于河北省崇礼区房屋分别以231610元、306340元的价格出售给崔金梁，并约定于2012年5月31日前交付房屋。鼎盛公司向崔金梁出具收据2份，载明收到崔金梁缴金世界步行街第4幢337号、339号房屋购房款231610元、306340元，共计537950元。2011年12月14日，崔金梁（甲方）与鼎盛公司（乙方）签订二份《（内部）公寓托管协议》，主要内容为：甲方委托乙方将位于金世界步行街第4幢337号、339号房屋用于经营酒店公寓，委托周期自2012年6月1日至2019年5月31日；甲方委托期限内，相关物业管理费、水电费、供暖费均由乙方负担；甲方托管的物业可享受该套房产购房总额14.28%的年固定回报（此回报率包括室内家具、装修等物品的折旧费用）；协议到期后甲方可继续保留房屋的产权，如果放弃产权，乙方可按照原购买合同的原价回购，过户费用由甲乙双方各承担50%。2018年2月14日，鼎盛公司向淇滨区法院申请进行破产清算。同日，淇滨区法院作出（2018）豫0611民初破申1号民事裁定，裁定受理鼎盛公司的破产（清算）申请。另查明：河北省崇礼区商贸新区的金世界步行街1号-9号楼工程开工日期为2010年10月6日，竣工日期为2013年10月31日；2013年6月26日取得商品房预售许可证。淇滨区法院一审认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，崔金梁与鼎盛公司签订《商品房买卖合同》，并于同日签订《（内部）公寓托管协议》，对崔金梁所购涉案房屋，由鼎盛公司托管并支付崔金梁固定托管利润，但上述合同签订以及开始支付托管利润时，涉案房屋项目并未完工，亦未取得商品房预售许可证。在涉案房屋未建成且未交付的情况下，崔金梁即开始收取所购房屋产生的收益，且亦未提交证据证明其要求鼎盛公司交付房屋。《（内部）公寓托管协议》中，崔金梁、鼎盛公司约定，如崔金梁放弃房屋产权，鼎盛公司可按照购买合同原价回购涉案房屋。综上所述，《商品房买卖合同》和《（内部）公寓托管协议》并不是崔金梁、鼎盛公司的真实意思表示，综合分析合同约定和履行情况，双方应为民间借贷关系，双方签订的《商品房买卖合同》和《（内部）公寓托管协议》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故对崔金梁要求确认租金债权额204933元、返还购房款231610元并赔偿231610元，以及要求返还河北省张家口市崇礼区金世界步行街4号楼339号房屋并办理不动产登记手续的诉讼请求，不予支持。但崔金梁、鼎盛公司双方即为民间借贷关系，鼎盛公司应返还崔金梁借款537950元（231610元+306340元=537950元），并按照约定的固定回报率支付崔金梁利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《（内部）公寓托管协议》约定年固定回报率为14.28%，未超出上述规定，且崔金梁认可鼎盛公司已支付3年费用，未付利息按照年利率14.28%，自2015年6月1日计算至2018年2月14日，应为208052.16元（537950元×14.28%÷12月×32.5月=208052.16元）。综上所述，鼎盛公司应偿还崔金梁借款本金537950元及利息208052.16元。淇滨区法院一审判决：一、鼎盛公司于判决生效之日起十日内偿还崔金梁借款537950元及利息208052.16元；二、驳回崔金梁的其他诉讼请求。崔金梁不服一审判决，上诉至本院。崔金梁上诉请求：1.撤销原判；2.确认崔金梁对4-337号房屋租金债权额为55296元，4-339号房屋租金债权额为73138元，共计128434元；3.确认因鼎盛公司将4-337号房屋另行出售他人，崔金梁要求退还房款并赔偿损失的债权额为463220元；4.判决鼎盛公司返还崔金梁4-339号房屋并办理不动产登记手续。理由如下：（1）崔金梁与鼎盛公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，并非借贷关系。2011年12月14日（另一份是2012年12月14日，年份写错），崔金梁与鼎盛公司在鹤壁华府天下售楼部签订了二份《商品房买卖合同》，崔金梁购买了鼎盛公司正在开发建设的4-337和4-339号房屋。虽当时签订了公寓托管协议及后来又签订了补充协议，但这只是鼎盛公司的营销手段，不应以此否定崔金梁房屋买卖的真实意图，且该托管协议中所谓的“托管”是在房屋买卖合同约定的交房日期之后，具有现实合理性，并不违反法律规定。（2）因双方存在真实的房屋买卖合同关系和房屋托管关系，崔金梁要求确认鼎盛公司支付所欠的租金收益符合法律规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，崔金梁要求鼎盛公司退还4-337号房屋购房款及利息并赔偿损失的债权额为231610×2=463220元，符合法律规定。崔金梁所购买的4-339号房屋，崔金梁已经一次性付清了购房款，虽未取得房屋所有权，但崔金梁具有物权登记请求权，该请求权符合物权期待权的保护条件，具有对抗金钱债权执行的效力。鼎盛公司辩称：1.《（内部）公寓托管协议》约定的托管期限为七年，年固定回报率为房屋总价的14.28%，则七年总回报率为房屋总价的99.96%。上述约定明显符合《商品房销售管理办法》第四十五条规定的返本销售、售后包租，违反了《商品房销售管理办法》第十一条之规定，应属无效合同，自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，鼎盛公司无需按照《（内部）公寓托管协议》再支付租金、违约金，且崔金梁应向鼎盛公司返还取得的返利。2.首先，《（内部）公寓托管协议》第十条约定“合同到期后，甲方（崔金梁）可以保留该套房屋的产权；甲方如果放弃该套房屋的产权，乙方（鼎盛公司）可以按照原甲方购买的合同价原价回购。”此项约定崔金梁具有原价回购条款，其约定并非单纯的房屋买卖及托管意图，与一般商品房买卖关系具有较大差别。其次，商品房买卖合同签订时间距金世界步行街项目正式施工（2011年下半年）不久，崔金梁主张的房屋尚未建成，因此不存在租赁的基础，实质上是开发商融资、付利行为。最后，根据鼎盛公司联合管理人河南正源会计事务所豫正会审字（2018）第1545号《专项审计报告》，在购房款栏目并无崔金梁相关记载，而是在“其他应付”科目下有应付崔金梁款项537950元，与崔金梁同记录于此页的其他债权人与鼎盛公司均为民间借贷关系。鼎盛公司崇礼分公司房屋销控表相关记载，4-337、4-339两套房屋也未记录在崔金梁名下，崔金梁提供的购房合同亦未在当地房管部门备案。综上，崔金梁与鼎盛公司之间并不存在房屋买卖关系，所签订的房屋买卖合同其实是为借贷关系作担保，应当认定为崔金梁向鼎盛公司支付的款项为民间借贷款，其所获得的“租金”为民间借贷利息。本院二审对一审查明的案件事实予以确认。本院二审认为：2011年12月14日，崔金梁与鼎盛公司签订《商品房买卖合同》，同日签订《（内部）公寓托管协议》，对崔金梁所购涉案房屋，由鼎盛公司托管并支付崔金梁固定托管利润。但上述合同签订以及开始支付托管利润时，涉案房屋未取得商品房预售许可证，也未建成且未交付，且崔金梁亦未提交证据证明其要求鼎盛公司交付房屋。《（内部）公寓托管协议》中，双方约定，如崔金梁放弃房屋产权，鼎盛公司可按照购买合同原价回购涉案房屋。综合分析合同约定和履行情况，《商品房买卖合同》和《（内部）公寓托管协议》并不是双方的真实意思，双方的真实意思是以商品房买卖合同担保借款合同。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。根据该规定，本案应当按照民间借贷法律关系审理。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。双方签订的《商品房买卖合同》和《（内部）公寓托管协议》应为无效。崔金梁的相关上诉请求，于法无据，不予支持。一审法院认定鼎盛公司应返还崔金梁借款537950元，并按照约定的固定回报率支付崔金梁利息，并无不当。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定，未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。2018年2月14日，鼎盛公司向淇滨区法院申请进行破产清算，且崔金梁认可鼎盛公司已支付3年费用，因此未付利息按照年利率14.28%，应自2015年6月1日计算至2018年2月14日，为208052.16元。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。崔金梁不服本院二审判决，向省法院申请再审。省法院2021年6月25日作出（2021）豫民申4812号民事裁定，指令本院再审本案。本院再审期间，鼎盛公司提交四组证据，第一组证据：本案另一购房户郝晓红的购房合同和交付通知书复印件各1份，拟证明：1.涉案房屋在2014年10月份就具备了交付条件；2.鼎盛公司与其他购房户均进行了书面交付通知，崔金梁无书面交付通知书，故双方之间不属于房屋买卖合同关系。第二组证据：鼎盛公司与其他购房户签订的托管协议13份，拟证明：崔金梁的房屋托管协议中，回报率高于其他购房户的回报率，且其他购房户的托管协议没有回购条款，故双方之间系为借贷关系所做的担保。第三组证据：商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证复印件各1份，拟证明：本案买卖合同和托管协议签订时鼎盛公司五证不齐备，涉案商品房买卖合同为无效合同且双方之间不是购买房屋的合意。第四组证据：银行转账记录4份，拟证明：1.崔金梁已收到2016年托管费（4笔共计76850元），崔金梁原审中提供的流水记录不包含该4笔款项；2.鼎盛公司在2016年出现支付困难后，崔金梁并未按照托管协议的约定要求解除托管协议、收回房屋，其行为更符合民间借贷对逾期的处理。崔金梁质证称：对第一组证据真实性有异议。郝晓红签订房屋买卖合同的时间是2014年10月29日，而崔金梁签订合同时间是2011年12月14日，两份合同针对的都是4-337号房屋，充分证明鼎盛公司一房二卖、不守信用的事实，并不能证明崔金梁与鼎盛公司签订的合同就是借贷合同，不能以鼎盛公司的违约事实来否定双方之间的房屋买卖合同关系。且4-337号房屋并未交付给郝晓红，有一审提交过的（2017）冀0733民初940号民事判决书佐证，判决书中所判决郝晓红的托管房屋收益率与崔金梁的收益率基本一致。第二组证据中的13份托管协议签订的时间均为2015年，均在崔金梁签订的托管协议后，此时鼎盛公司已出现支付困难，该13份托管协议的托管费低于崔金梁的托管费属正常情况。如果鼎盛公司认为该组托管协议属在房屋买卖的基础上签订，也应认可崔金梁所签订的托管协议也是在房屋买卖基础之上签订的，不应以托管费用的不同来得出合同性质不同的结论。现有法院判决所认可的购房协议中收益率均约为14.28%，并未查到3%的情况，且查到的鼎盛公司同期借贷利率均高于30%，对证据真实性有异议。针对第三组证据，崔金梁并不知道双方在签订房屋买卖合同时，鼎盛公司未取得五证。未取得五证情况下，双方所签订的房屋买卖合同未生效，所以该合同不可能作为借款合同的担保而存在，不能证明双方系借贷关系，反而说明该房屋买卖合同是双方真实意思。针对第四组证据，崔金梁提交书面质证意见称，对该组证据予以认可，但这是崔金梁多次索要的结果，第一次付租金时，鼎盛公司谎称房屋已建成，并主动按约定支付托管费用，崔金梁对房屋未建成的情况并不知情。本院对上述证据分析评判如下：对于鼎盛公司提交的证据，第一组证据仅能证明郝晓红与鼎盛公司之间就涉案4-337号房产签署商品房买卖合同及交付租赁的情况，且签署日期均晚于崔金梁与鼎盛公司所签相关合同，仅从合同形式而言，二者并无本质区别。另从一审提交的张家口市崇礼区人民法院（2017）冀0733民初940号民事判决书显示，郝晓红托管房屋收益率和崔金梁所签托管房屋收益率也基本接近，故不能仅依据该组证据推断出崔金梁与鼎盛公司之间不属于房屋买卖合同关系。鼎盛公司提交的该组证据不能证明其欲证明的目的，本院不予采信。针对第二组证据，鼎盛公司所提交的13份托管协议，从形式看，仅有2份盖有鼎盛公司的印章，其他均无签字或印章，且该13份托管协议所签订的时间均为2015年10月，而崔金梁所签协议时间为2011年，二者所签协议时间、内容均不相同，不能仅从租金不同而推断崔金梁与鼎盛公司之间系民间借贷关系，本院对该组证据不予采信。针对第三组证据，对鼎盛公司所提交的5份许可证的真实性予以确认，但不能凭此认定崔金梁与鼎盛公司之间没有购买房屋的意思表示，本院对该组证据证明的目的不予采信。针对第四组证据，鼎盛公司所提交的4份流水账目可以证明崔金梁于2016年收取了鼎盛公司76850元费用，崔金梁也予以认可，本院对该组证据予以采信。本院再审经公开开庭审理，认真审核当事人所举证据，充分听取当事人的诉辩意见，确认一、二审判决认定的事实成立。另查明，鼎盛公司已向崔金梁支付了2012年6月1日至2016年5月31日的托管费用。本院再审认为：关于崔金梁与鼎盛公司之间法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。对于是否构成“名为商品房买卖实为民间借贷”法律关系的判断，不仅要看合同的名称、形式、内容，还要分析当事人之间法律关系的实质。商品房买卖合同一方主张名为商品房买卖实为民间借贷的，在没有充分证据证明当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实存在并对当事人产生约束力的情况下，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。本案中，崔金梁与鼎盛公司签订的《商品房买卖合同》中详细约定了交易房屋的基本情况、单价、付款方式、房屋交付期限、装饰装修标准、产权登记及违约责任等。崔金梁称合同签订前鼎盛公司组织看房团参观了在建房屋，且合同签订地也在鼎盛公司售楼部。从合同内容到合同签订过程，符合房屋买卖特征。虽然双方同时签订《（内部）公寓托管协议》及后来又签订了补充协议，但该种方式也是常见的营销模式，且崔金梁在协议中对28天免费居住权的方式又专门以手写的方式予以了更改，故不应以此否定双方之间房屋买卖的法律关系。崔金梁与鼎盛公司在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2012年5月31日前，《（内部）公寓托管协议》中约定的托管周期为2012年6月1日至2019年5月31日，虽然涉案房屋的合同竣工日期为2013年10月31日，但鼎盛公司自2012年6月1日之后开始向崔金梁支付托管费用，符合合同约定，也不能以此否定双方之间房屋买卖的法律关系。关于鼎盛公司主张签约时“五证”不全、合同无效的抗辩理由。崔金梁与鼎盛公司签订《商品房买卖合同》时，鼎盛公司未取得商品房预售许可证，虽然违反了商品房预售许可制度，但涉案房屋在一审诉讼前已经取得了包括预售许可证等在内的“五证”，预售制度所欲避免的风险在本案中已经不存在。未取得商品房预售许可证的事实，并不必然导致双方签订合同的民事法律行为无效。故鼎盛公司的该项抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于鼎盛公司以涉案房屋尚未建成崔金梁就收取高额固定托管利润，主张双方实为民间借贷关系而非房屋买卖关系的抗辩理由。庭审中，鼎盛公司认可其与案外人郝晓红系商品房买卖合同法律关系，但从鼎盛公司提交的其与案外人郝晓红签订的商品房买卖合同、交付通知书来看，仅从合同形式而言，二者并无本质区别。另一审提交的张家口市崇礼区人民法院（2017）冀0733民初940号民事判决书显示鼎盛公司支付的年度租金为45695.88元/年，年租赁费占房屋总价的12%，郝晓红托管房屋收益率和崔金梁所签托管房屋收益率基本接近，故鼎盛公司的该项抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上，鼎盛公司抗辩其与崔金梁之间系民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，按照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，鼎盛公司的举证应当在证明力上足以使法院确信该待证事实的存在具有高度可能性，但鼎盛公司没有任何直接证明二者系借贷关系的证据，鼎盛公司为反驳崔金梁所主张事实所作举证，没有达到高度可能性之证明标准。故，崔金梁称其与鼎盛公司之间系房屋买卖合同关系的再审理由成立，本院予以支持。一、二审以双方签订《商品房买卖合同》、《（内部）公寓托管协议》及鼎盛公司开始向崔金梁支付托管利润时，涉案房屋未建成、未交付且未取得商品房预售许可证等为主要理由，认定所签合同并非双方真实意思表示，进而推定二者为民间借贷法律关系，依据不足，本院予以纠正。关于崔金梁主张鼎盛公司应支付4-337号房屋托管费55296元、4-339号房屋托管费73138元，共计128434元，应否予以支持问题。崔金梁可以依据双方签订的《（内部）公寓托管协议》主张托管费用，但根据审理查明的事实和证据，鼎盛公司已向崔金梁支付了2012年6月1日至2016年5月31日的托管费用，现仍下欠2016年6月1日至2018年2月14日（共计20.5个月）托管费用。按照双方约定的年固定回报率为14.28%，鼎盛公司应支付托管费用共计为（306340元+231610元）×14.28%÷12个月×20.5个月=131232.9元，但鉴于崔金梁再审请求金额为128434元，故对崔金梁要求支付128434元的诉请予以支持。关于崔金梁主张鼎盛公司退还4-337号房屋购房款并赔偿损失共计463220元是否应予支持问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据本案查明的事实，鼎盛公司已经将涉案4-337号房屋出售给案外人郝晓红，故崔金梁要求鼎盛公司退还4-337号房屋购房款并赔偿损失共计463220元，符合法律规定，本院予以支持。关于4-339号房屋能否作为鼎盛公司破产财产进行处分，崔金梁要求返还该房屋并办理不动产手续是否有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。崔金梁与鼎盛公司签订的4-339号房屋的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应按合同约定履行，在崔金梁已经按约支付全部价款的情况下，鼎盛公司应当依法按约向崔金梁交付房产并协助办理所有权变更登记。综上所述，崔金梁的再审请求成立。一、二审判决适用法律不当，本院予以纠正。经合议庭评议，并报本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫06民终1232号民事判决及鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初3210号民事判决；二、鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付崔金梁河北省张家口市崇礼区金世界步行街4-337号、4-339号房屋托管费共计128434元；三、鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还崔金梁河北省张家口市崇礼区金世界步行街4-337号房屋购房款231610元；四、鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿崔金梁4-337号房屋购房款一倍损失231610元；五、鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将河北省张家口市崇礼区金世界步行街4-339号房屋交付给崔金梁并协助崔金梁办理房屋所有权变更登记手续；六、驳回崔金梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各10482元，均由鹤壁市鼎盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振亚审判员  翁仙峰审判员  李 伟二〇二一年九月二十七日书记员  刘 玲附：相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。