贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1240号上诉人（原审被告）：贵阳市云岩区祈曦养老院，住所地贵州省贵阳市云岩区春雷路丽景阳天彩云阁。负责人：凌琨。上诉人（原审被告）：邓申萍，女，1958年4月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审被告）：邓玲玲，女，1953年10月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵炜，女，1962年3月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：刘福元，男，1949年7月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：李龙军，男，1955年7月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：李婧，女，1985年10月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：程文芳，女，1967年11月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：聂梅，贵州唐德律师事务所律师。上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：温钦友，贵州唐德律师事务所律师。原审被告：凌琨，男，1986年6月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审被告：凌琎，男，1986年6月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳市云岩区祈曦养老院（以下简称祈曦养老院）、邓申萍、邓玲玲因与被上诉人赵炜、刘福元、李龙军、李婧、程文芳、原审被告凌琨、凌琎排除妨害纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。祈曦养老院、邓申萍、邓玲玲上诉请求：1．撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．一、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，将被上诉人错误认定为《中华人民共和国物权法》规定的“有利害关系的业主”，导致错误判决。首先，一审庭审中，上诉人提交了案涉房屋所在K组团的平面图以及房屋开发商贵阳市经济适用住房建设有限公司出具的情况说明，上述证据足以证明，案涉上诉人的F幢1单元9、10号房屋实质是独门独栋的别墅型房屋，被上诉人赵炜、刘福元的F幢1单元7、8号房屋及被上诉人李龙军、李婧的F幢1单元3、4号房屋均为独栋别墅型房屋，上述房屋在使用及功能上完全独立，被上诉人赵炜、刘福元、李龙军、李婧的两套别墅与上诉人的房屋完全独立，也就更不可能存在任何影响。不能仅凭《商品房买卖合同》中描述的房屋均为F幢，即认定被上诉人赵炜、刘福元、李龙军、李婧与上诉人的房屋在同一幢同一单元。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条对“有利害关系的业主”作了明确解释：本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”；本案中，从上诉人提供的现场照片、情况说明、平面图均能证实，上诉人与被上诉人的房屋均不属于同一栋建筑物内，而仅仅是在同一个建筑区划内，一审明显混淆了二者概念。其次，上诉人的房屋与被上诉人程文芳的房屋相距很远，一审法院仅凭其提供的一段录音证明对其生活质量造成影响，明显有失公允。一方面，录音真实性无法核实，并且为了避免邻里纠纷，上诉人已不再允许探望家属车辆进入小区。一审中，上诉人提交的图片也能看出，经常堵住消防通道停车的并非上诉人或者探望老人的家属，而是被上诉人程文芳自己的车辆。另一方面，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。被上诉人程文芳提供的该证据并不能反映养老院的开设造成其房屋价值贬损或对其生活质量造成影响。综上，被上诉人均不是《中华人民共和国物权法》规定的“有利害关系的业主”，一审认定明显错误。二、贵阳市云岩区祈曦养老院是合法设立，养老院的经营并未对被上诉人造成任何影响。首先，根据国务院国办发〔2008〕111号《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》明确：“按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。”上诉人响应国家号召，在2015年经云岩区民政局批准设立贵阳市云岩区祈曦养老院。在开办之初，养老院的创立者就考虑到可能会给小区内业主造成的影响，在装修过程中投入上百万进行装修改造，设置了独立的排烟管道和排污、排水管道，室内所有门窗、地板均是采取了隔音、降噪处理，在开始经营前就已经通过消防验收以及建设项目环境影响评估，消防、噪音等均符合规范要求。养老院所有证照齐全，是合法经营。其次，案涉房屋所在小区是没有物业管理公司进行管理的，在长达五年经营的时间中，养老院为了保证小区卫生环境，为养老院设置专门垃圾桶，每个月另行给小区负责打扫卫生人员支付卫生费用，专门负责养老院的卫生清理工作，与此同时也另行支付费用给门口看守人员，保障小区安全及出行，养老院也未占用任何公共资源。经营期间，被上诉人程文芳也曾多次向工商、城管、民政、消防、纪检等各个部门投诉、举报，政府部门也多次上门检查，养老院的各项检查均符合要求，从未接到过任何行政处罚。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，上诉人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人在独栋的房屋内开办养老院，在长达5年的经营过程中，一直是合法合规经营，管理制度齐全，人员配置完善，老人也多是在室内活动，并不会对任何业主的生活或者出行造成影响。养老院是依法开设的民办非企业，也是政府鼓励和扶持的朝阳项目。上诉人投入几百万元选择开办养老院这样一个不盈利但社会责任巨大、风险很高的行业，实质也是响应国家号召，秉承以尊老爱幼，为独处老人创造一处良好居所、提供安养服务，解决社会问题的初衷。经营五年时间，从未收到过老人或家属的投诉，从未发生任何事故，也从未受到过上级主管部门的处罚，合法、合规经营至今。三、本案涉及当事人众多、涉及民生公益等问题，案情复杂，一审采用独任制审理不当，应当组成合议庭进行审理。赵炜、刘福元、李龙军、李婧、程文芳辩称，一、被上诉人是《中华人民共和国物权法》规定的“有利害关系的业主”，各被上诉人的房屋均坐落在祈曦养老院的周围，且祈曦养老院并不属于独立楼栋，而是层叠依山而建，所有被上诉人均不同程度的遭受了祈曦养老院带来的不良生活影响，所以很明显是“有利害关系的业主”。二、祈曦养老院的设立确实对小区居民造成了严重的影响，尤其是几位被上诉人，养老院违规占用公共区域修建厨房，厨房的噪音对周围邻居造成了严重的伤害，养老院老人及工作人员过多，加上家属探望频繁导致小区道路经常堵塞，交通瘫痪，使小区业主无法正常生活，原排污设施超负荷，垃圾的处理也不符合卫生防疫标准。三、祈曦养老院的开设经营并不符合相关法律法规规定。1．上诉人开设养老院已改变住宅的性质，将住宅性质改变为经营性质，利用公共设施经营，未经小区业主同意，祈曦养老院属于违法开设。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”上诉人经营养老院至始至终没有告知包含被上诉人在内的其他业主。其利用公共设施经营也未取得其他业主的同意。2．上诉人开设养老院不符合相关法律规定的条件。第一，涉案养老院的经营场所是属于住宅，不能改变成经营性用房，生活设施及室外活动场地属于小区业主共有共用，相关费用也是由小区业主共同承担和享有，损害了小区其他业主的合法权利。第二，养老院具有很大的消防隐患，小区本身道路比较狭窄无法满足人员密集的疏散要求，养老院的车经常停放在消防通道造成了很大的安全隐患，卫生防疫方面也是一大隐患。第三，该养老院不符合《老年人建筑设计规范》，案涉小区的道路、设施、空间规模等情况均不符合该设计规范。第四，该小区不符合《方便残疾人适用的城市道路和建筑物设计规范》。原审被告凌琎、凌琨未陈述意见。赵炜、刘福元、李龙军、李婧、程文芳向一审法院起诉请求：1．判令被告邓申萍、凌琎、凌琨停止将位于贵阳市云岩区房屋出租用于经营性用房的行为，恢复房屋住宅使用功能；2．判令贵阳市云岩区祈曦养老院停止营业，不得继续在贵阳市云岩区的房屋从事经营活动；3．诉讼费由被告承担。后增加诉讼请求：要求邓玲玲承担诉讼请求第一项和第三项的民事责任。一审法院认定事实：2005年，赵炜、刘福元、李龙军、李婧、程文芳与贵阳市经济适用住房建设有限公司（以下简称“贵阳经房公司”）分别签订了《商品房买卖合同》，分别购买了该公司开发建设的位于贵阳市云岩区的房屋。被告邓申萍、邓玲玲与贵阳经房公司分别签订《商品房买卖合同》，分别购买了该公司开发建设的位于贵阳市云岩区的房屋。《商品房买卖合同》载明上述房屋用途为“住宅”。贵阳经房公司已将上述房屋交付给原、被告。2015年，被告凌琨开办贵阳市云岩区祈曦养老院，负责人为凌琨。祈曦养老院取得《民办非企业单位登记证书》，该证书载明养老院住所地为贵阳市云岩区蛮坡****团第******。祈曦养老院开办至今。被告表示祈曦养老院的实际经营地址为第Ｆ幢1单元9号、10号房屋。被告称9号房产权人邓申萍系凌琨的母亲，10号房产权人邓玲玲系邓申萍的姐姐，两人均是将房屋无偿给祈曦养老院使用，不是出租。被告承认开办祈曦养老院并未征得有利害关系业主的同意。另，原告程文芳家房屋与祈曦养老院之间相距约50米。原告提交的录音资料显示：小区业主（包括程文芳）与入住祈曦养老院的老人的家属为停车问题发生争执。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。原告赵炜、刘福元、李龙军、李婧、程文芳、被告邓申萍、邓玲玲购买了云岩区的房屋，均为该小区业主。被告邓申萍、邓玲玲购买的云岩区的房屋系住宅，两人将房屋交由被告凌琨开办祈曦养老院，属于将住宅变更为经营性用房。原告赵炜、刘福元、李龙军、李婧的房屋与祈曦养老院处于同一幢同一单元。原告程文芳的房屋虽然与祈曦养老院不属同一幢建筑物，但相距仅50米，祈曦养老院的开办对其生活质量可能造成不利的影响。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第77条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”的规定，五位原告均属于有利害关系的业主，被告凌琨在宅吉路蛮坡二期Ｋ组团第Ｆ幢1单元9号、10号房开办祈曦养老院，并未征得五原告同意。原告要求产权人即被告邓申萍、邓玲玲停止将案涉9号、10号房屋用于经营性用房的行为，恢复房屋住宅使用功能，并要求养老院停止营业，不得继续在案涉9号、10号房屋从事经营活动之诉请，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持……”的规定，故对原告的诉请予以支持。祈曦养老院不能在此经营后，面临搬迁问题，考虑到养老院搬迁需要一定的时间，根据本案实际情况，给予养老院三个月时间搬迁。被告凌琎不是案涉9号、10号房屋产权人，原告要求其在本案中承担民事责任，于法无据，故不予支持。祈曦养老院具有独立法人资格，依法独立享有民事权利和承担民事义务。被告凌琨系祈曦养老院负责人，其经营养老院的行为属于职务行为，由养老院承担民事责任，而不是由其个人承担责任，故对原告要求被告凌琨在本案中承担相应民事责任之诉请，不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决：一、被告邓申萍于本判决生效之日起三个月内，停止将位于贵阳市云岩区的房屋用于经营性用房的行为，恢复房屋住宅使用功能；二、被告邓玲玲于本判决生效之日起三个月内，停止将位于贵阳市云岩区的房屋用于经营性用房的行为，恢复房屋住宅使用功能；三、贵阳市云岩区祈曦养老院于本判决生效之日起三个月内停止在贵阳市云岩区的房屋从事经营活动；四、驳回原告赵炜、刘福元、李龙军、李婧、程文芳的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告贵阳市云岩区祈曦养老院、邓申萍、邓玲玲承担（原告已预交，被告应于履行判决时，将此款一并给付原告）。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人祈曦养老院、邓申萍、邓玲玲提交下列五组证据：第一组：小区建筑外观照片3张，拟证明：从照片中小区物业编号以及两栋建筑物之间的间距即可以看出上诉人所在物业为独门独栋，与被上诉人的物业不在同一栋建筑物内，与一旁的房屋并未相连。被上诉人质证意见：对照片的真实性无异议，对证明目的有异议，达不到上诉人的证明目的，实际上小区的设计是底层房屋的屋顶是上一层房屋的花园，实际上同一幢是连接的，相应的排水排污、楼梯、煤气管道都是共用的。第二组：贵阳市经济适用住房建设有限公司情况说明1份、照片5张，拟证明：在停车问题发生纠纷后，养老院并未放任不管，而是积极采取措施避免产生矛盾，包括发微信通知、张贴通知等，从照片反映，真正占用消防通道长期停放车辆的正是诉讼的业主自己。被上诉人质证意见：对情况说明的真实性无法确认，对照片的真实性无异议，但是对证明目的有异议，达不到对方的证明目的，该车辆并不是程文芳的车辆，而且该组证据刚好证实经常出现交通堵塞的问题。第三组：养老院家属联名信1份、养老院老人花名册（72人）1份，拟证明：养老院解决了很多家庭照顾老人的实际困难，得到了老人家人的认可，家属也愿意配合养老院与小区业主建立良好邻里关系，养老院的开办具有社会价值、公益价值。被上诉人质证意见：三性均不认可，该证据是上诉人单方制作，并且相应的家属也是祈曦养老院老人的家属，存在利害关系，出示的证据不具有客观性，只是从自身的利益出发；祈曦养老院的开设确实对小区的业主造成了很大的影响，小区业主是享有相应小区相关环境居住最直接的权利人，不能因为开设养老院而影响小区业主的相关权益。第四组：袁彪出具的情况说明，拟证明：被上诉人提交的袁彪出具说明的真实情况。被上诉人质证意见：该证据证明祈曦养老院老人的家属将车开入狭窄小区，造成被上诉人出入不便，被上诉人才要求袁彪出具谅解书道歉。第五组：祈曦养老院2018年至2021年考核整改报告，拟证明：祈曦养老院从开办至今一直是合法营业，且按照云岩区民政局的要求完成整改。被上诉人质证意见：对真实性无异议，达不到上诉人的证明目的，上诉人将住宅改造成营业性养老院，一直以来有业主向各政府部门投诉；上诉人对住宅进行了违法性改造，在室外加设楼梯，影响小区环境；上诉人加装大量用电、消防设施，增加了小区用电负荷和安全隐患；上诉人开办经营性养老院是否合法与被上诉人的诉讼请求没有关联性。被上诉人赵炜、刘福元、李龙军、李婧、程文芳提交下列五组证据：第一组：袁彪（系养老院老人的家属）出具的说明一份，拟证明：确实因为养老院的开设经常有家属出入，严重影响业主的出行。上诉人质证意见：对三性不予认可，该证据系被上诉人为故意制造矛盾刻意制造证据，真实情况为老人的远方亲属来看望老人，车辆被程文芳的车辆刻意堵住，为尽快离开才写了该说明。第二组：照片六张（2021年3月8日拍摄），拟证明：祈曦养老院的人员经常在程文芳的房屋门厅前停车下货，养老院的货物导致程文芳门厅的墙面、地板受到损害。上诉人质证意见：不能证实系上诉人造成了被上诉人程文芳物业门口瓷砖脱落，路面有塌陷情况，相反，每天将车辆停在此处、反复碾压的是被上诉人程文芳自己。第三组：视频1份（共17个时间点拍摄），拟证明：因为养老院的开设小区经常持续性地有接送老人、救护车担架、装卸货、送材料的车辆出入小区，经常性造成堵塞，严重影响了小区业主的生活质量，尤其是对被上诉人的影响最大；上诉人堆放货物造成地面和墙面受损。上诉人质证意见：从视频中可以看出接送老人的车辆均是即停即走，并没有造成堵塞的情况，视频中有部分仅为有人员从被上诉人门口走动，这是正常活动且不能明确走动人员身份，不能证明影响了被上诉人正常生活；救援车辆进入小区是任何小区都会发生的情况，不能以此来证明对被上诉人生活造成影响；其余视频内容中均无法客观反映系上诉人的车辆或者上诉人运送材料的情况，达不到被上诉人的证明目的，其所述也并非客观真实的情况。第四组：录音两段：噪音录音（厨房油烟机）以及祈曦养老院应聘人员敲错门的录音，拟证明：祈曦养老院的厨房油烟机负荷大，经常产生很大的噪音，严重影响了被上诉人的生活，并且上诉人招聘人员走错门，敲错程文芳家的门，可以证明上诉人的房屋与程文芳的房屋距离较近，因此，给被上诉人带来了很大的困扰。上诉人质证意见：三性均不予以认可，录音中的人员身份不能确定；厨房噪音的录音，一没有相关部门的噪音鉴定，二也不能证实该声音系祈曦养老院产生，该小区同时还有一户业主将房屋装修成餐厅对外经营。第五组：第F幢房屋远景图、简图、9号及8号房屋相邻部分照片、小区照片、祈曦养老院周边环境介绍、灵车进入小区的照片、视频资料，拟证明案涉小区F栋房屋为依山叠墅、相邻住宅仅一墙之隔、共用墙体、共用下水管道，祈曦养老院的设立对小区居民生活造成严重不良影响。上诉人质证意见：该组证据达不到被上诉人的证明目的，祈曦养老院下水管道已经进行过改造，祈曦养老院的设立并未对小区居民造成不良影响。本院认为本案争议的焦点为被上诉人是否为《中华人民共和国物权法》第七十七条规定的有利害关系的业主以及祈曦养老院的开办是否经过利害关系业主的同意，是否对小区业主造成不利影响，故对上述上诉人与被上诉人提交的证据本院将围绕争议焦点予以综合评判，对当事人除此之外的证明目的因与本案无直接关联，本院不予采信。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。另查明，2017年8月1日云岩区民政局向贵阳市云岩区祈曦养老院颁发《养老机构设立许可证》，有效期为2017年8月1日至2022年8月1日。根据刘福元与贵阳经房公司签订的《商品房买卖合同》第十七条约定，刘福元购买的F幢1单元8号房屋的外墙面（露天屋顶）由F-9号房屋业主使用。本院认为，本案争议的焦点：1．一审适用普通程序独任审理是否正确；2．被上诉人是否为本案适格原告；3．被上诉人一审的诉讼请求应否支持。关于焦点一，本案案件事实清楚，原判适用普通程序由审判员独任审理并无不当。关于焦点二，被上诉人赵炜、刘福元、李龙军、李婧的房屋均位于F幢，其中刘福元房屋的屋顶还是F幢1单元9号房屋的露台，而被上诉人程文芳的房屋距离上诉人的房屋位置也较近，是通过消防通道进入上诉人房屋的必经之路，因此原判认定被上诉人属于《中华人民共和国物权法》第七十七条规定的有利害关系的业主，是本案适格的原告，并无不当，对上诉人关于被上诉人不属于有利害关系业主的主张，本院不予支持。关于焦点三，虽然祈曦养老院的开办经过了相关部门的审批，但上诉人将案涉房屋用于开办祈曦养老院未经有利害关系的业主同意，上诉人邓申萍、邓玲玲将房屋交给凌琨用于开办祈曦养老院，改变房屋性质，祈曦养老院的开办增大了案涉小区的人流量、车流量，增加了用水、排水、用电等负荷，对小区业主造成影响，原判判令上诉人邓申萍、邓玲玲停止将案涉房屋用于经营性行为并判令祈曦养老院停止在案涉房屋内从事经营活动并无不当，予以维持，但考虑到养老院还有众多老人，搬离需要一定时间，原判判令三个月期限过短，本院酌情改判为180日。另原判判令上诉人邓申萍、邓玲玲恢复房屋住宅使用功能，由于案涉房屋经过改造，被上诉人该项诉请中恢复的标准并不明确，故本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年3月23日由最高人民法院审判委员会通过）第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6044号民事判决第四项，即“驳回原告赵炜、刘福元、李龙军、李婧、程文芳的其余诉讼请求”；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6044号民事判决第一项为：邓申萍于本判决生效之日起180日内停止将位于贵阳市云岩区的房屋用于经营性的行为；三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6044号民事判决第二项为：邓玲玲于本判决生效之日起180日内停止将位于贵阳市云岩区房屋用于经营性的行为；四、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6044号民事判决第三项为：贵阳市云岩区祈曦养老院于本判决生效之日起180日内停止在贵阳市云岩区的房屋从事经营活动；五、驳回赵炜、刘福元、李龙军、李婧、程文芳的其他诉讼请求。一审案件受理费60元、二审案件受理费60元，共计120元，由上诉人负担贵阳市云岩区祈曦养老院、邓申萍、邓玲玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  韦 娟审 判 员  黄智静审 判 员  李 娜二〇二一年九月二十六日法官助理  钟 钦书 记 员  朱晓琳