湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1837号上诉人(原审被告)：湖南省晨阳置业有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区榆市路348号，统一社会信用代码914312000997457146。法定代表人：熊光云。委托诉讼代理人：夏辉，男，1971年10月18日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：孙然，男，1992年10月24日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：覃小红，女，1971年6月21日出生，汉族，住湖南省中方县。被上诉人（原审原告）：杨黑多，男，1968年11月11日出生，汉族，住湖南省中方县。委托诉讼代理人（特别授权）：覃小红（杨黑多之妻），女，1971年6月21日出生，汉族，住湖南省中方县。上诉人湖南省晨阳置业有限责任公司（以下简称晨阳公司）因与被上诉人杨黑多、覃小红商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初4142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。晨阳公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并改判上诉人承担逾期交房违约金2359元而非4926元（争议金额为2567元）；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定案件基本事实错误，上诉人逾期交房的天数为57天而非119天。依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，如遇因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的，上诉人可以据实延期交房。上诉人因怀化市环境保护局于2017年3月开展并执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作事实方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应中断3个月，加之因雨水天气延误施工7个月，故可据实延期交房至2018年3月31日。上诉人发出告示通知业主收房的时间为2018年5月28日，被上诉人因自身原因未在2018年5月28日办理收房手续，并不是上诉人逾期交房，原审法院认定逾期交房起算时间为2018年1月29日有误，应为2018年4月1日至2018年5月27日，共计57天。被上诉人覃小红、杨黑多辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨黑多、覃小红向一审法院提出诉讼请求：1、判令晨阳公司退还收房时杨黑多、覃小红支付的燃气开户费2080元；2、判令晨阳公司支付自2017年11月1日起至2018年7月18日逾期258天延期交房违约金10678.62元；3、判令晨阳公司不得违规收取房产证代办费1280元。原审法院查明，2017年1月3日，杨黑多、覃小红与晨阳公司签订了《商品房买卖合同》，杨黑多、覃小红购买晨阳公司开发的晨阳家园第3幢2单元708号，总价款413947元；（注：商品房的售价已包括供水、供电、供气、通讯、等开通到户的费用）。杨黑多、覃小红首付房款253947元，于签订合同时支付，剩余房款160000元在银行按揭方式支付。晨阳公司应当在2017年10月30日前，将本合同约定的商品房交付给杨黑多、覃小红使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，遇以下两种情况晨阳公司可据实延期：（一）遭遇不可抗力，且晨阳公司在事实发生之日起30日内告知杨黑多、覃小红的；（二）因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的延期。商品房达到交付使用条件后，杨黑多、覃小红与晨阳公司应办理交接手续，未达到交房条件的杨黑多、覃小红有权拒绝收房。如属晨阳公司责任延期交房的，自合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，晨阳公司按日向杨黑多、覃小红支付已交付房款万分之一的违约责任。合同签订后，杨黑多、覃小红依约付清全部房款。2018年7月18日杨黑多、覃小红收房。另查明，因怀化市全面推进环境应急管理规化建设工作，怀化市环境保护局于2017年3月开展并执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作实施方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应中断3个月，加之，因雨水天气延误7个月的施工时间。晨阳公司于2017年9月29日对外张贴了《延期交房通知》，将延期交房的原因告知给各业主，并决定于2018年1月28日3、4号楼交房，2018年3月31日2号楼交房。2017年12月27日晨阳公司再次发出《延期交房通知》，通知称市政配套设施自来水管道、电网、燃气主管道专线铺设未能按工程进度完工，将2、3、4号楼交房时间定为2018年5月28日，晨阳公司将上述通知张贴于其售楼部。2018年5月27日，晨阳公司张贴《公示》，告知当月28号交房等相关事项。怀化市建设工程质量安全监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门出具证明称，晨阳家园一期2、3、4栋单栋质量已通过该站验收。因二期工程未建影响办理规划验收，所以暂时不能办理竣工验收备案等造成项目没有及时备案。现晨阳公司于2019年11月14日为杨黑多、覃小红办理好不动产权证书。再查明，晨阳公司开发的“晨阳家园”项目在设计施工图时未设计燃气管道安装。2017年12月6日晨阳公司与怀化新奥燃气有限公司签订《管道燃气设施配套建设合同（新户）》，2019年6月28日因部分业主就停车、燃气开户费等其他问题发生纠纷，经多部门组织协调，就燃气开户费等问题达成基本一致，燃气开户费按2018年5月28日收费标准执行。杨黑多、覃小红于2018年7月18日缴纳燃气开户费2080元。原审法院认为，杨黑多、覃小红与晨阳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方在享有合同约定权利的同时，亦应承担合同约定的义务。杨黑多、覃小红在依约足额交纳购房款后，晨阳公司应当按合同约定的条件及约定的时间向杨黑多、覃小红交房，否则将承担逾期交房的违约责任，即自逾期交房之日起按杨黑多、覃小红已交购房款的每日万分之一承担逾期交房违约金。杨黑多、覃小红与晨阳公司约定的交房时间为2017年10月30日，但晨阳公司通知交房及杨黑多、覃小红实际收房均超过合同约定的交房时间。晨阳公司构成交房违约，但根据本案查明的事实，延期交房的原因是在施工过程中，本市开展和执行环境应急管理规范化建设工作，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应不足。依照杨黑多、覃小红与晨阳公司合同约定，因执行政府的政策政令或政府配套设施延续及天气导致无法正常施工的晨阳公司可以据实予以延期的约定。晨阳公司按约定已发出延期交房公告，明确告知各业主延期交房原因，并另行通知交房时间，该延期理由符合合同约定的条件，法院确认应免除晨阳公司的部分违约责任。但晨阳公司提出市政配套设施自来水管道、电网及燃气主管道铺设等未能按公司安排的工程进度完工，将房屋交付时间再次延期，晨阳公司并未提供相关证据予以证实，且上述配套设施的施工工期理应包含在建设工期之内，故对晨阳公司提出的该项延期理由，法院不予采纳。故法院认定涉案房屋以晨阳公司于2017年9月29日延期交房通知的时间为交房时间，即延期至2018年1月28日。杨黑多、覃小红与晨阳公司在合同中约定交房条件为经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。怀化市建设工程质量安全+监督管理站、怀化市住房和城乡建设局、怀化市鹤城区保障性安居工程建设工作领导小组三部门均出具说明，认可涉案房屋交付时单栋质量及其他验收均已完成，因项目拆迁未能完成，导致项目二期无法实施，造成项目一期不能及时备案。故涉案房屋在2018年5月28日通知交付时未能取得竣工验收备案表不能归责于晨阳公司，且该涉案商品房已办理不动产权证书。故法院认定涉案房屋逾期交房期间为2018年1月29日至2018年5月27日，晨阳公司应支付杨黑多、覃小红逾期交房违约金为4926元（413947元×0.0001×119天＝4926元）。该《商品房买卖合同》第四条注明了房屋价款中已包括供气开通到户的条款，但该项目在规划设计时无管道燃气设施，且部分业主与晨阳公司发生矛盾后，经多部门协调，己对停车收费、燃气收费等问题进行协商处理，之后，杨黑多、覃小红按协商的收费标准缴纳了管道燃气费。杨黑多、覃小红自愿缴费的行为，可视为对该合同第四条关于缴纳管道燃气费的变更。故杨黑多、覃小红要求退还管道燃气费的诉讼请求法院不予支持。根据杨黑多、覃小红与晨阳公司签订《商品房买卖合同》第十八条第二款规定，晨阳公司应在商品房交付使用730日内，完成该栋商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥杨黑多、覃小红的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。根据该合同附件四“补充协议”第十条，杨黑多、覃小红应在接房前及时提交办理产权证书所需的完整资料并缴清全部费用，全权委托晨阳公司办理房地产转移登记，该约定明确了晨阳公司为杨黑多、覃小红代办涉案房屋的产权证书，并应收取相关费用。现杨黑多、覃小红仅请求判令晨阳公司不能收取代办证费1280元，且杨黑多、覃小红未向法院提供证据证明晨阳公司违规收费的具体项目和具体数额，故法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湖南省晨阳置业有限责任公司在判决生效之日起十日内支付杨黑多、覃小红逾期交房违约金4926元；二、驳回杨黑多、覃小红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取76元，由杨黑多、覃小红负担49元，湖南省晨阳置业有限责任公司负担27元。二审中，上诉人为支持其上诉请求提交了（2020）湘1202民初901号民事判决书和（2020）湘1202民初906民事判决书，证明该小区三号楼和四号楼的逾期交房违约金起算时间是2018年4月1日，本案应按照前述案件同案同判。经审查，本院对该两份判决书的真实性、合法性予以采信，关联性在本院认为部分具体阐述。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，因怀化市环境保护局在晨阳公司房屋修建过程中执行《怀化市全面推进环境应急管理规范化建设工作实施方案》，导致碎石、砂石、岩页红砖等材料供应不足，晨阳公司发出延期交房公告，将3、4号楼的交付延期至2018年1月28日，2号楼的交付延期至2018年3月31日，该延期理由符合合同约定的条件。但是，上诉人请求在此基础上再延期的理由不能成立。上诉人提出原有生效判决对3、4栋逾期交房的时间为“2018年4月1日至2018年5月27日”，应当同案同判。经查，上诉人提交的生效判决认定的事实和本案查明的事实，3、4栋交房时间均延期至2018年1月28日止，上诉人提交的生效判决系个案裁量，对3、4栋交房时间均延期至2018年1月28日止的事实认定一致。一审认定涉案房屋交付时间延期至2018年1月28日并无不当。一审认定涉案房屋逾期交房期间为2018年1月29日至2018年5月27日(逾期119天)，上诉人应支付被上诉人逾期交房违约金为4926元（413947元×0.0001×119天），并无不当。综上所述，晨阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人湖南省晨阳置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年九月十五日书记员  申沁瑶