福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽09民终795号上诉人（原审被告）：宁德市东侨实业投资有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区福宁北路41号服务中心大楼5楼，统一社会信用代码91350901786944037A。法定代表人：余炎，董事长。委托诉讼代理人：黄太华、周婷婷，福建宁仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏花玉，女，1983年7月10日出生，汉族，住福建省寿宁县。委托诉讼代理人：冯从福，福建泰和律师事务所律师。上诉人宁德市东侨实业投资有限��司因与被上诉人夏花玉租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宁德市东侨实业投资有限公司上诉请求：撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初639号民事判决，改判驳回夏花玉的一审诉讼请求。本案的诉讼费用由夏花玉承担。事实和理由：1、宁德市东侨实业投资有限公司与夏花玉之间签订的租赁合同尚未解除，一审判决认定已解除合同，事实认定不清、证据不足。宁德市东侨实业投资有限公司与夏花玉并未对合同是否解除及解除合同后如何处理善后的事宜达成一致意见，夏花玉在诉请中以及在庭审中均未要求解除合同，双方签订的租赁合同依然有效，夏花玉要求退还租金、保证金及利息损失等诉请缺乏依据。2、宁德市东侨实业投资有限公司不存在违约行为，一审判决宁德市东侨实业投资有限公司需向夏花玉赔偿利息损失及违约金等无事实及法律依据。3、退一万步说，即使双方签订的《租赁合同》已解除，一审法院也不应判决宁德市东侨实业投资有限公司向夏花玉赔偿拍卖佣金损失。4、根据我国《合同法》及《合同法解释》的规定及立法精神，当事人可以约定违约一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，可见违约金即是用于弥补守约方损失的方式，本案中既已约定了违约金，那么该违约金即是作为损失的弥补。夏花玉辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，宁德市东侨实业投资有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求���持原判、驳回上诉。主要理由：1.双方的租赁合同已经解除；2.宁德市东侨实业投资有限公司存在违约行为，所以应赔偿夏花玉的损失及承担相应的违约责任；3.原审判决宁德市东侨实业投资有限公司赔偿拍卖佣金损失有事实依据。夏花玉向一审法院起诉请求：1.判令宁德市东侨实业投资有限公司退还夏花玉承租保证金101250元、两个月租金67500元，并自2017年2月27日起按月息0.5%赔偿利息损失；2.判令宁德市东侨实业投资有限公司支付夏花玉违约金60750元；3.判令宁德市东侨实业投资有限公司赔偿夏花玉拍卖佣金94861元。一审法院认定事实：2016年11月29日，夏花玉通过福建信达拍卖有限公司竞拍取得宁德市东侨实业投资有限公司位于宁德市东侨经济技术开发区年的租赁权，夏花玉向福建信达拍卖有��公司支付拍卖佣金94861元。2017年2月27日，夏花玉、宁德市东侨实业投资有限公司就上述租赁房签订了《租赁合同》一份，合同约定：“宁德市东侨实业投资有限公司将位于宁德市东侨经济技术开发区设施等出租夏花玉使用；租赁前，夏花玉已对宁德市东侨实业投资有限公司出租的场地及附属的现状、四至范围、产权、使用性质等做了充分了解，并表示按现状接受；租赁期限五年，即2016年12月15日起至2021年12月14日止；夏花玉应在签订本合同时，向宁德市东侨实业投资有限公司支付月租金的三倍作为承租保证金，合同期满后，宁德市东侨实业投资有限公司无息退还；第一年每年租金为33750元，租金按照每个月收取，第一次租金在场地交付时一次性付清，夏花玉因装修需要设计、审批、施工等时间，宁德市东侨实业投资有限公司同意免收夏花玉三个月租金，租金从2017年3月14日起开始缴纳；本合同签订后，因单方行为导致本合同无法履行，或无故单方面擅自解除合同，违约方应按本合同三年租金总额的5%向守约方支付违约金。”合同签订后，夏花玉依约向宁德市东侨实业投资有限公司缴纳保证金101250元、并于2017年3月9日、4月30日分别向宁德市东侨实业投资有限公司支付租金33750元、33750元，但宁德市东侨实业投资有限公司未向夏花玉交付租赁场所。事后，夏花玉向宁德市东侨实业投资有限公司提出解除上述合同，宁德市东侨实业投资有限公司于2017年12月8日回复同意解除，并同意退还保证金101250元、两个月租金67500元，对夏花玉提出赔偿拍卖佣金、利息损失等不予支持。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”夏花玉、宁德市东侨实业投资有限公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同的主要义务为出租人交付租赁物及承租人支付租金。合同中虽未约定何时交付租赁场所，但合同约定：“第一次租金在场地交付时一次性付清以及宁德市东侨实业投资有限公司同意免收夏花玉三个月租金，租金从2017年3月14日起开始缴纳。”可知，宁德市东侨实业投资有限公司至少在2017年3月14日前向夏花玉交房，宁德市东侨实业投资有限公司逾期未交房，构成违约，应当承担违约责任。起诉前，夏花玉提出与宁德市东侨实业投资有限��司解除合同，宁德市东侨实业投资有限公司亦同意解除。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，宁德市东侨实业投资有限公司应向夏花玉退还承租保证金101250元、两个月租金67500元，夏花玉该主张予以支持。夏花玉主张赔偿上述保证金、租金利息损失及偿付违约金，由于本案合同约定的支付标准过分高于造成的损失，根据公平原则予以调整，酌定利息损失及偿付违约金合并按月利率1%计算。夏花玉主张要求宁德市东侨实业投资有限公司赔偿拍卖佣金损失，系夏花玉实际损失，该损失为宁德市东侨实业投资有限公司违约所致，宁德市东侨实业投资有限公司应予赔付。一审法院依照《中华人民共��国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、宁德市东侨实业投资有限公司应于判决生效之日退还夏花玉保证金101250元、租金67500元，并赔偿利息损失及偿付违约金（以保证金、租金168750元为基数，自2017年4月30日起至付清之日止，赔偿利息损失、偿付违约金合并按月利率1%计算）；二、宁德市东侨实业投资有限公司应于判决生效之日赔偿夏花玉拍卖佣金损失94861元；三、驳回夏花玉的本案其他诉讼请求。二审期间，除宁德市东侨实业投资有限公司对“夏花玉向宁���市东侨实业投资有限公司提出解除合同，宁德市东侨实业投资有限公司同意等”有异议外，双方当事人对一审法院认定的其他事实没有异议。本院对双方当事人对没有异议的以下事实以予确认。本案的争议焦点为：1.宁德市东侨实业投资有限公司是否存在违约行为，一审判决宁德市东侨实业投资有限公司承担解除合同、退还夏花玉保证金101250元、租金67500元，并赔偿利息损失及偿付违约金的违约责任是否正确？2.宁德市东侨实业投资有限公司主张其不承担赔偿夏花玉拍卖佣金94861元的损失是否成立？本院认为，本案租赁合同合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。宁德市东侨实业投资有限公司逾期未向夏花玉交付租赁场所违反了租赁合同的主要义务，夏花玉请求宁德市东侨实业���资有限公司承担解除合同、退还夏花玉保证金101250元、租金67500元，并赔偿利息损失及偿付违约金的违约责任，一审法院予以支持，并无不当。宁德市东侨实业投资有限公司主张不存在违约行为、不承担违约责任，依据不足，本院不予支持。但夏花玉向福建信达拍卖公司支付的拍卖佣金94861元，基于不同的法律关系。夏花玉与宁德市东侨实业投资有限公司并未在租赁合同对拍卖佣金进行约定。夏花玉请求宁德市东侨实业投资有限公司在租赁合同关系中赔偿拍卖佣金94861元的损失，依据不足。宁德市东侨实业投资有限公司上诉主张其不承担赔偿夏花玉拍卖佣金94861元的责任，理由成立，本院予以支持。综上所述，宁德市东侨实业投资有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初639号民事判决第一项、第三项；二、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初639号民事判决第二项；三、驳回宁德市东侨实业投资有限公司的其他上诉请求。二审案件受理费6166元，由上诉人宁德市东侨实业投资有限公司负担4363元，夏花玉负担1803元。一审案件受理费按二审判决执行。本判决为终审判决。审判长  彭祖斌审判员  林 斌审判员  孙 雯二〇一八年六月二十二日书记员  林建玉附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。-7-