湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初4032号原告：江慧兰，女，1976年10月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靓，湖南星河律师事务所律师。被告：郴州小埠集团华宏房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省郴州市北湖区郴江镇七里洞村东湾组五岭公园二期配套用房201和202室。法定代表人：唐克，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周正南，1957年10月4日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系郴州小埠华宏房地产开发有限公司执行总经理。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。原告江慧兰与被告郴州小埠集团华宏房地产开发有限责任公司（以下简称小埠华宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江慧兰的委托诉讼代理人廖振东，被告小埠华宏公司委托诉讼代理人周正南、邝洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江慧兰请求判令：1、被告支付原告逾期办理不动产首次登记违约金1466.86元（按合同约定计算违约金，暂从2016年12月5日计算至2021年6月30日）；2、本案诉讼费由被告承担。被告小埠华宏公司答辩要点：1.本案逾期不动产首次登记系不动产登记制度的改革所致，答辩人不承担本案违约责任；2.不动产首次登记中与原房屋初始登记最大的变化就是“二证合一”，即原房产总证和土地证合一。最大的难度是要求本项目总体规划全部建设完毕并土地核实验收才满足新规要求。为加快已竣工交付使用的房屋办证，答辩人投入了大量的人力和物力，积极协调规划部门为本项目小区进行分期建设，以期达到按分期办理不动产的首次登记，避免了项目总体规划全部建设完毕的要求之目的；3.答辩人认为，如果一定要计算相应的办证期间，则只能从一期最后一栋交房时间起算；4.答辩人在办证过程中遭遇重大新冠疫情。应将该不可抗力期间扣除。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实:一、2016年3月26日，原告江慧兰与被告小埠华宏公司签订了《郴州市商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》。合同约定：原告购买被告小埠华宏公司开发的位于郴州市，建筑面积104.03平方米，总房款437707元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款287707元，余款150000元向公积金申请贷款。出卖人应当在2016年11月30日前交房。合同第十六条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案并通知买受人。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：3.详见附件四。《附件四：合同补充协议》第九条约定：双方同意本合同第十六条补充如下：2.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证，买受人有权退房。如费出卖人原因，该商品房在收房约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房地产权属证书，出卖人不承担责任。8.商品房竣工后，如遇到竣工验收部门未能及时对项目进行竣工验收或测量部门文能及时出具测量结果，则产权登记时间顺延。二、合同签订后，原告江慧兰依照合同约定向被告小埠华宏公司支付了购房款437707元。涉案商品房已竣工验收，原告于2017年2月12日办理了收房手续。三、我国《不动产登记条例》于2014年11月24日公布，于2015年3月1日施行。郴州市不动产登记中心自2016年6月21日起受理各类不动产登记，自2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或登记证明。四、2021年5月27日，涉案商品房所在的16幢办理了不动产首次登记。五、被告提交了：1、《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用问题的解答》，拟证明办证中出现新冠肺炎疫情，属于不可抗力；2、郴改办函[2017]116郴州市人民政府办公室关于规范房地产开发项目首次登记工作的指导意见（试行），拟证明不动产首次登记允许分期开发项目登记，需经规划、工程验收、土地核验等法定程序。如果一定要计算相应的办证时间。本案应从2018年11月30日开始计算本案不动产首次登记的时间比较合理，从此时间开始还需减去365个工作日再加上合同约定的180日（办理原来的房产证），再加上180天（办理土地证）。另因2020年年初的疫情，应根据湖南省高级人民法院关于涉新冠疫情期间不可抗力的规定，还应加上不可抗力的68天（从2020年1月23日至2020年3月3日），作为本案办理不动产证的起止时间。而原告对被告的上述延期办证属不可抗力和办理不动产首次登记的办证程序及本案实际办证时间的辩解，均不予认可。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按合同及附件履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、商品房交付使用时间的确定问题:原告主张案涉房屋的收房时间是2016年12月5日，但被告对原告主张的收房时间不认可，认为收房时间是2017年2月12日，并提供《入伙手续表》来推翻原告的证据，故本院采信被告的主张，本案商品房交付使用时间确定为2017年2月12日。二、被告提出的本案需延期办证及不应承担逾期办证违约金责任的理由是否予以采纳：（一）根据合同第十六条关于产权登记的约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该栋商品房的初始登记，而涉案房屋的交付时间为2017年2月12日，按照合同约定，被告应在2018年7月27日前办理涉案商品房的初始登记；（二）如前所述，随着不动产登记制度的改革，初始登记已变为不动产首次登记，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变，同时郴州市不动产登记中心自2016年6月21日起受理各类不动产登记，从2016年6月28日起，依法向申请人发放不动产权属证书或登记证明，从2016年6月21日至2018年7月27日，被告在此期间内已有充分时间完成不动产登记制度改革后涉案商品房所在栋的各项办证程序。故被告提出的需扣减办证时间理由不充分；（三）因被告迟延履行办证时间在先，新冠疫情发生在后，《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染疫情案件法律适用若干问题的解答》中关于因新冠疫情导致不能履行合同而适用不可抗力条款不适用于本案，故被告提出的扣减不可抗力的68天的理由不成立；（四）郴改办建[2017]116号指导意见（试行）系于2017年7月17日下发，而合同约定的办证时间应在2018年7月27日前，被告在此期间有充分的时间办理各项办证事项，故被告提出的因不动产首次登记新的办证法定程序而允许延期办证的观点，理由不足。综上，被告的上述观点和理由及不承担本案违约责任的辩解，本院不予采纳。三、本案的逾期办证违约金如何计算：涉案商品房的交付时间为2017年2月12日，被告依约应在365个工作日即2018年7月27日前完成涉案商品房所在栋的不动产首次登记。而被告于2021年5月27日才完成涉案商品房所在栋的不动产首次登记，故违约金应从2018年7月28日开始计算至2021年5月27日，每年按已付购房款的0.1%计算，违约金为1239元（437707元×0.1%×2.83年），对原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第一百七十九条、第四百六十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告郴州小埠集团华宏房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告江慧兰逾期办证违约金1239元；二、驳回原告江慧兰的其他诉讼请求。如被告郴州小埠集团华宏房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告郴州小埠集团华宏房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 谷奕葶二〇二一年九月二十三日法官助理 刘晓芬书 记 员 成智慧附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。依法成立的合同，受法律保护。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。