河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终11776号上诉人（原审原告）：卜黎光，男，1982年4月4日出生，汉族，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：郭玉辉，河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荥阳碧玺置业有限公司，住所荥阳市豫龙镇荥泽大道与荥运路交叉口碧桂园龙城天悦销售中心。法定代表人：杨海波，执行董事。委托诉讼代理人：朱利才，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪辰，河南英展律师事务所实习律师。上诉人卜黎光因与被上诉人荥阳碧玺置业有限公司（以下简称碧玺公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省荥阳市人民法院作出（2021）豫0182民初4398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。卜黎光上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项并改判碧玺公司向卜黎光支付违约金6660元。2、本案一审、二审诉讼费用由碧玺公司承担。事实与理由：一、本案碧玺公司是否延期违约的争议焦点，一审判决只字未提。本案系因为碧玺公司违反商品房买卖合同附件八第二条：“碧玺公司应当在交房后210天内，将办理该商品房的不动产权证书所需的权属登记资料递交不动产登记中心”的约定，导致卜黎光迟迟不能拿到不动产权证书，严重损害卜黎光的合法权益而提起的诉讼。原审法院已经认定卜黎光收房后碧玺公司就要开始办理权属登记，不管权属登记被认定是首次登记还是转移登记或者二者兼而有之，碧玺公司都未在交房后210天内完成，已经构成违约，原审法院却对该事实未作认定，导致本案基本事实不清。二、原审法院仅依据“最终条款”即附件八第三条就将权属登记认定为专指转移登记没有任何事实和法律依据。根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属登记是指建设管理部门（以下称登记机关）代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权属登记,包括总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。该办法虽然已经失效，但权属登记的说法一直在延续使用。具体到新建商品房主要是指权属首次登记（不动产登记改革前叫初始登记）和权属转移登记，首次登记在前，工作量大，花费多，是碧玺公司的工作与卜黎光无关，转移登记在后，不动产登记中心、卜黎光和碧玺公司都要参与，主要工作在不动产登记中心，碧玺公司只是通知一下卜黎光，卜黎光去面签后等下证即可。权属登记最重要的就是首次登记，现实中开发商办理不动产证延期基本上都是首次登记延期造成的，原审法院认为转移登记是办不动产权属证书的最后一个程序，就将权属登记片面认定为转移登记是错误的。三、即使按原审法院的错误认定：权属登记专指的是转移登记，碧玺公司也是延期违约的时间更长，赔偿更多。将权属登记做出具体指向，只是给赔偿的找一个截止时间点，卜黎光的诉求肯定最终指向不动产权属证书，而且首次登记在前转移登记在后，首次登记肯定要在转移登记之前完成，认定权属登记是转移登记，并不影响卜黎光以首次登记为截止时间点要求赔偿违约金。四、违约赔偿标准合同有明确约定，即使原审法院不认可，也应当参照法定标准，即使不按法定标准，也应当酌定赔偿标准。附加八第三条明文约定“若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元违约金。”即使原审法院不认可也应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，就算不按法定标准，法院也应当酌定赔偿标准。不管怎么认定也不可能说没有约定赔偿标准，碧玺公司违约就不用承担违约赔偿责任的道理。综上所述，本案事实清楚，合同约定明确，原审法院不顾碧玺公司违约的事实，仅错误认定权属登记专指转移登记就驳回卜黎光的诉讼请求是错误的，请贵院依法改判！碧玺公司辩称:一、碧玺公司与卜黎光签订的《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》、附件八《委托办理权属登记协议书》系双方自愿订立，意思表示真实，合法有效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，依据《商品房买卖合同》、《补充协议》、附件八《委托办理权属登记协议书》中关于办理涉案房屋的不动产权属证书的约定条款内容来看，明显是属于对办理不动产转移登记（小证）及相应违约责任的约定，而不是对首次办理登记（大证）的约定，卜黎光却依据办理不动产转移登记（小证）的违约责任，要求碧玺公司支付办理首次登记（大证）的违约金，不符合合同约定。其次，卜黎光在一审庭审过程无法提供法律、法规或司法解释对开发商办理初始登记有关时间节点要求的规定。原被告双方签订的商品房买卖合同及其附件中亦未对办理初始登记的事宜加以约定。卜黎光主张碧玺公司违约并要求碧玺公司承担违约责任依据的是双方签订的商品房买卖合同附件八第二条和第三条的约定。但卜黎光在有意混淆一个基本的事实：那就是附件八第二条所约定的办理产权登记的义务是从商品房买卖合同第十五条而来，该十五条是关于办理小证(即房本）的约定，只不过双方协商一致就办小证的时间不再适用该条款，而是通过合同附件四导入附件八适用附件八第二条的约定。附件八第二条中规定买受人（即卜黎光）在办证过程中的种种义务也恰恰说明该条是关于办理小证的约定，办理初始登记（即大证）是不需要买受人配合的，开发商即碧玺公司自己迳行可以办理。据此附件八《委托办理权属登记协议书》的内容是双方对转移登记所做出的约定，并非是对首次登记时间进行约定。最后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，只是对开发商为买受人办理转移登记的时间节点进行了强制性规定，不过该条款属于但书条款，即只有在开发商与买受人对办理转移登记的时间节点没有特殊约定时才能适用。而附件八《委托办理权属登记协议书》是属于对办理不动产转移登记及相应违约责任的约定，据此判断，卜黎光并未超出约定的办证日期，不应承担逾期办证的违约责任。二、根据郑州市中级人民法院法官专业会议的意见，即便有些开发商与买受人签订的商品房买卖合同中有关于首次登记的时间约定，但凡约定在2016年8月20日后办理初始登记的，如有逾期，也应视为情势变更，同样要驳回买受人追究开发商逾期办理初始登记违约责任的诉请。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回卜黎光的上诉请求，维持原判。卜黎光向一审法院起诉请求：1.要求碧玺公司为其办理房屋权属首次登记并协助其办理不动产权属证书；2.要求碧玺公司支付违约金5760元（按20元/日，自2020年5月17日起计算至办理产权首次登记之日止；暂计至2021年2月28日，为5760元）；3.本案诉讼费用由碧玺公司负担。一审法院认定事实：2018年10月20日，碧玺公司（出卖人）与卜黎光（买受人）签订编号为ＸＹ180××××3208的《商品房买卖合同》，卜黎光购买碧玺公司开发的位于荥阳市房屋，总价款1044091元，该合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2019年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本合同附件四《补充协议》第六条约定处理”，第十六条合同信息备案“本合同生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成买受人损失的，应当承担赔偿责任。”《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第六条关于产权登记“关于该商品房的权属登记，买卖双方一致同意不按照合同第十五条、第十六条的约定履行，以本条约定的为准；买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买卖双方签订的本补充协议附件八《委托办理权属登记协议书》。”《商品房买卖合同》附件八《委托办理权属登记协议书》的主要内容为：一、买受人自愿委托出卖人办理下列1、2、3、4事宜：1、申办买受人所购商品房合同的备案登记；2、申办买受人所购商品房的预告登记并领取《不动产登记证明》；3、申办、领取买受人所购商品房的不动产权证书；4、申办买受人所购商品房的他项权利登记并领取《不动产登记证明》（以政府部门实际出具的相关文件为准）。……二、买受人自愿同意：出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房的不动产权证书所需的权属登记资料送交不动产登记中心，并将向买受人代收的办理该商品房的不动产权证书所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的不动产权证书所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明、登记申请书等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、已完成本协议书第一条第2款约定事项。三、出卖人仅负责该商品房不动产权登记资料的递交事宜，具体取得不动产权证书的时间由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元违约金。后，双方分别履行支付房款和交付房屋的义务。碧玺公司于2021年4月15日取得案涉房屋首次登记的不动产权证书〔豫（2021）荥阳市不动产权第××号〕，随后在业主微信群公布《碧桂园办证须知》。2021年5月21日，卜黎光诉至本院，要求碧玺公司履行协助办证、支付违约金等。一审法院认为：案涉《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》、附件八《委托办理权属登记协议书》系双方自愿订立，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应按照约定全面履行合同义务。卜黎光支付房款、接受商品房、签署收房手续后，碧玺公司应办理涉案房屋的不动产首次登记和转移登记。碧玺公司已于本院对本案立案前办理了涉案房屋的不动产首次登记，故对卜黎光要求碧玺公司办理涉案房屋不动产首次登记的诉讼请求，不予支持。卜黎光依次按《商品房买卖合同》第十五条、第十六条及附件四《补充协议》第六条、附件八《委托办理权属登记协议书》的内容，主张碧玺公司未能在约定的期限内办理涉案房屋的不动产首次登记，要求其承担违约责任。从上述条款的最终约定来看，应属对办理不动产转移登记及相应违约责任的约定，虽然不动产首次登记是转移登记的前提，但双方并未对首次登记的期限进行约定，卜黎光按附件八第三条20元／日的标准，要求碧玺公司支付逾期办理首次登记的违约金，不符合约定，不予支持。协助办理不动产权属证书即办理涉案房屋的不动产转移登记，是碧玺公司作为涉案商品房的出卖人应承担的合同义务，在涉案房屋的不动产首次登记已办理情况下，具备了转移登记的前提，卜黎光要求碧玺公司协助办理不动产权属证书，应予支持，相应期限酌定为判决生效之日起三十日内。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、荥阳碧玺置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助卜黎光办理位于荥阳市房屋的不动产权属证书；二、驳回卜黎光的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由荥阳碧玺置业有限公司负担。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案中，卜黎光一审关于违约金的诉请为“要求碧玺公司支付违约金5760元（按20元/日，自2020年5月17日起计算至办理产权首次登记之日止；暂计至2021年2月28日，为5760元）”，其起诉状事实和理由部分载明“由于碧玺公司未能在约定的期限内办理房屋的权属首次登记，致使卜黎光遭受损失，故诉请法院处理”，可见卜黎光诉请的系碧玺公司迟延首次登记的违约金。关于涉案合同中约定“权属登记”指向的问题。办理商品房初始登记不需要买受人的配合，而是由开发商自行到产权登记机关办理。申办、领取买受人所购商品房的不动产权属证书，即办理不动产转移登记才存在买受人委托开发商办理的情形。依据涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》、附件八《委托办理权属登记协议书》中关于办理涉案房屋的不动产权属证书的约定条款内容，综合认定双方约定的“权属登记”是指办理不动产转移登记。虽然不动产首次登记是转移登记的前提，但双方在合同中并未对首次登记的期限进行约定。卜黎光依据办理不动产转移登记的违约责任，要求碧玺公司支付办理首次登记的违约金，无事实及法律依据。综上所述，卜黎光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由卜黎光负担。本判决为终审判决。审判员  崔航微二〇二一年九月二十四日书记员  李明雪