辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11665号上诉人（原审原告）：耿高阳，男，1992年8月1日出生，满族，住辽宁省开原市。被上诉人（原审被告）：沈阳市沈河区城建实业服务中心，住所地辽宁省沈阳市沈河区小南街清泉巷48号。法定代表人：王宁，该服务中心主任。委托诉讼代理人：刘瑶瑶，辽宁恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵羿，辽宁恒生律师事务所律师。上诉人耿高阳因与被上诉人沈阳市沈河区城建实业服务中心（以下简称“城建服务中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初6703号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。耿高阳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审判决中认定“被告在房屋租赁期间外占有使用涉案房屋未给付使用费，判决被告支付原告违约金18,333元（220,000元-12个月×1个月）”是错误的。上诉人曾多次找被上诉人交付租金，被上诉人以合同没有下来、整改等理由拒收租金，上诉人不存在违约情形，且一审中被上诉人未主张合同到期后的违约金问题，一审法院却判决上诉人给付给被上诉人一个月租金作为违约金，属于超诉请裁判，故上诉人主张无需向被上诉人支付违约金。原审判决中认定“被告给付原告2019年11月1日至2020年6月30日期间对房屋占有使用费54,476元”是错误的。六家租户（麻将社、菜店、面馆、炸鸡店、豆腐坊、酒坊）所承租的房屋属于一个整体房屋，2019年11月1日被上诉人与麻将社、菜店、面馆、炸鸡店重新签订了房屋租赁合同，租金由被上诉人直接收取。一审判决时，上诉人发现由于疫情原因，被上诉人分别免收麻将社、菜店、面馆、炸鸡店四家租户在期间（即2019年11月1日一2020年2月1日）三个月租金，根据公平原则，上诉人请求也给予同等待遇，免除三个月房屋使用费，即减免21,551元。上诉人一审期间提交2张光盘以证明该事实，审理时未就该证据进行质证。原审开庭时，上诉人答辩称2013年房屋暖气损坏，上诉人垫付维修费10,000元，被上诉人未将维修费返还上诉人，原审判决未予确认，现主张被上诉人返还维修费10,000元。综上所述，原审法院认定事实不清，请求二审法院在全面查清案件事实的基础上，依法审理并撤销原判决，重新判决。城建服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议驳回上诉，维持原判。城建服务中心向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付2019年7月1日至2019年10月31日4个月的房屋占有使用费73,334元；2.判决被告支付给原告2019年11月1日至2020年7月5日房屋占有使用费54,476元；3.判决被告缴纳自2013年12月4日至2020年7月20日所欠水费11,175元；4.判决被告支付违约金66,000元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：沈阳市沈河区城市建设局联建办公室为涉案房屋的房屋所有权人，2001年9月28日，因沈河区建委联建办公室是区建委的临时机构，对承担的改造旧区、开发建设任务基本完成，决定撤销。联建办撤销后，对区建委自有房产、资金以及联建办遗留问题等由区建委委托和责成原告代为管理和妥善处理，包含涉案房屋在内的房产委托原告代为管理、使用、租赁和进行维修养护，保障房屋的完好不受损坏等。2011年6月20日至2018年6月30日期间，原告作为出租方，被告作为承租方签订8份《房屋租赁合同》，原告同意将位于沈阳市沈河区门市房，建筑面积约330平方米的房屋提供给被告使用，每份合同租金不同，合同内容略有差异，但均约定租期为一年，房屋租赁期间被告承担相关部门征收的水费，未经原告同意被告不得转租、转让、转借、转兑，否则视为违约。2018年6月30日，双方签订的《房屋租赁合同》约定，租期自2018年7月1日起至2019年6月30日，房屋年租金220,000元，房屋租金的缴纳实行按季度上打租结算，即每季度前3日交付下季度租金55,000元。未经原告同意被告不得转租、转让、转借、转兑，否则视为违约，原告发现后可随时收回房屋并要求被告支付年租金30%的违约金。在租赁期间，被告将涉案房屋转租给6名案外人，6名租户分别经营麻将社、菜店、面馆、炸鸡店、豆腐坊、酒坊，被告与6名租户之间租金共计245,000元（其中麻将社40,000元、菜店25,000元、面馆50,000元、炸鸡店34,000元、豆腐坊56,000元、酒坊40,000元）。原告与被告之间的房屋租赁合同到期后，双方就续租一事未达成一致。2019年11月1日起，麻将社、菜店、面馆、炸鸡店与原告重新签订房屋租赁合同，租金由原告直接收取。2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金已由被告收取。由于被告与酒坊之间的租赁期限至2020年5月31日，被告与豆腐坊之间的租赁期限至2020年7月5日，在被告与酒坊、豆腐坊租期届满后，原告重新与酒坊（租期自2020年6月1日开始）、豆腐坊（租期自2020年7月6日开始）签订房屋租赁合同，酒坊2019年11月1日起至2020年5月31日、豆腐坊2019年11月1日起至2020年6月30日的租金已由被告收取。2020年7月17日，原告向案外人沈阳水务集团沈河营业分公司发函，要求确认涉案房屋水费缴纳情况。2020年7月20日，案外人沈阳水务集团沈河营业分公司回复原告，经核实，涉案房屋上次交费时间为2013年12月4日，到2020年7月20日欠缴水费17,430元。庭审中，原告自认已收到豆腐坊水费5860元、面馆水费395元。现原、被告之间就租金产生纠纷，原告诉至一审法院。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告之间签订的8份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，原、被告均应当按照合同约定，行使合同权利，履行合同义务。被告在《房屋租赁合同》期满后，继续占用涉案房屋，并收取6名租户2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金，以及酒坊2019年11月1日起至2020年5月31日、豆腐坊2019年11月1日起至2020年6月30日期间的租金，但并未向原告交纳相应的房屋占有使用费，该行为显系不当。原告作为案涉房产的代管方，要求被告给付2019年7月1日至2019年10月31日期间的房屋占有使用费73,334元（220,000元÷12个月×4个月），按照比例要求被告给付2019年11月1日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费54,476元［其中酒坊20,952元（40,000元/245,000元×220,000元÷12个月×7个月）、豆腐坊33,524元（56,000元/245,000元×220,000元÷12个月×8个月）］的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审法院予以支持，即被告应当给付原告房屋占有使用费共计127,810元（73,334元+54,476元）。关于原告要求被告给付2013年12月4日至2020年7月20日期间所欠水费11,175元的诉讼请求。一审法院认为，根据《房屋租赁合同》约定，租赁期间内的水费应当由被告承担，但原告主张的欠费期间包含被告承租期间外的水费，根据原告现有提举的证据，原告无法将水费进行区分，无法确认被告承租期间内水费的具体欠费数额，应当承担举证不能的不利后果，可待证据充分后，另行主张权利。关于原告要求被告给付违约金66,000元的诉讼请求。一审法院认为，被告自2011年起租赁原告房屋，原告主张被告将涉案房屋转租一事并不知情，但部分租户营业执照记载注册时间在2018年，且租赁房屋位置在原告住所地附近，按照通常认知标准原告应当知道转租事实的存在，而原告并未在6个月内提出异议，应当推定原告同意被告转租一事。但被告未给付原告一定时间段的房屋占有使用费的行为确系违约，应当承担违约责任。因原、被告租赁关系长达8年，在租赁期间内被告均按时交纳租金，本次虽在房屋租赁期间外占有使用涉案房屋未给付使用费，但其中4家租户已自2019年11月1日起与原告另行签订房屋租赁合同，考虑到原、被告之间租赁关系的持续时间，结合被告实际违约情况，一审法院酌定被告给付原告1个月租金作为违约金，即18,333元（220,000元÷12个月）。一审法院判决：一、被告耿高阳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市沈河区城建实业服务中心房屋占有使用费127,810元；二、被告耿高阳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市沈河区城建实业服务中心违约金18,333元；三、驳回原告沈阳市沈河区城建实业服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4374元，减半收取2187元，由被告耿高阳承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人耿高阳与被上诉人城建服务中心签订的八份《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同到期后，双方没有续约，但上诉人仍继续占用部分房屋，并将其出租予案外人。一审法院根据被上诉人的诉讼请求，按照双方签订的租赁合同约定的租金标准，认定上诉人应当给付的房屋占用费，并无不当。关于耿高阳提出系因城建服务中心原因未能及时签订合同，其不存在违约情况，一审中城建服务中心未主张合同到期后违约金，一审法院判决给付一个月违约金属于超判的上诉主张，经查，双方虽未续签租赁合同，但形成了事实上的租赁合同关系，按照原合同约定，案涉房屋租金实行按季度上打租结算，耿高阳未能按约按时给付租金确系违约，其提供的现有证据亦不足以证明其主张。一审法院已经考虑双方合同持续时间及现实履行情况，对被上诉人主张的违约金予以酌定，并未超出当事人诉讼请求范围，故对上诉人提出的该项上诉请求，本院不予支持。至于耿高阳提出因城建服务中心免收麻将社、菜店、面馆、炸鸡四家租户2019年11月1日至2020年2月1日三个月租金，基于公平原则也应给予同等待遇的问题，因耿高阳存在违约行为，其亦已实际收取案外人该段期间的租金，在城建服务中心不予认可减免的情况下，对耿高阳的该项上诉请求，本院不予支持。关于耿高阳提出其垫付的10,000元维修费问题。因上诉人耿高阳就该事实并未在一审审理期间提出反诉，故该问题不属于本案的审理范围，本院不予审理，其可另行向被上诉人主张合法权益。综上所述，上诉人耿高阳的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4374元，由上诉人耿高阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年九月三十日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。