陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书                       （2021）陕04民终2221号                     上诉人（被告／反诉原告）：姜某某，女，1944年9月5日出生，汉族，户籍登记住址：甘肃省兰州市七里河区XX街XX号XX号，现住陕西省咸阳市XX路XX区XX号楼XX单元XX层。委托诉讼代理人：孙密，陕西善爱律师事务所律师。被上诉人（原告／反诉被告）：曹西秦，男，1973年10月3日出生，汉族，户籍登记住址：陕西省西安市临潼区XX基地，现住陕西省咸阳市XX路XX小区XX号楼XX单元XX号。委托诉讼代理人：张璇，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫卓楠，上海市汇业（西安）律师事务所实习律师。上诉人姜某某因与被上诉人曹西秦买卖合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院(2021)陕0404民初 695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜某某上诉请求：1、依法撤销咸阳市渭城区人民法院（2021）陕0404民初695号民事判决，依法改判或者发回重审；2、依法确认上诉人和被上诉人签订的《定金收付协议》已经解除；3、本案受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人和被上诉人签订《定金收付协议》，是双方真实意思表示，在执行该协议过程中，上诉人收取被上诉人4万元定金后，立即向被上诉人交付了涉案房屋钥匙，足以证明上诉人的诚意。被上诉人违背协议一次性交付房款的约定，至今没有交付剩余46万元房款，导致涉案房屋买卖无法进行。期间上诉人多次催促被上诉人。被上诉人行为属于违约在先。上诉人和被上诉人曾就纠纷进行了协商，在协商中上诉人明确涉案房屋不卖了，上诉人属于单方解除合同，意思表达已经直接到达被上诉人。协议实际已经解除。协议不是正式的房屋买卖合同，而房屋买卖合同是要式合同，只有签订正式合同，才能过户，现在双方已经丧失正式签约的条件，已属履行不能。被上诉人没有一次性支付房款的能力，长期拖着不交剩余房款，目的是借助房产证，向银行贷款。违背公平公正和诚实信用原则。请二审查明事实，支持上诉请求。曹西秦答辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确。请求二审依法查明事实，维持原判。曹西秦向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行合同，为原告办理位于咸阳市渭城区XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房产的过户手续；本案受理费、保全费、诉责险由被告承担。姜某某向一审法院反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人签订的《定金收付协议》；2、依法判令被反诉人立即搬离咸阳市渭城区XX路XX小区XX号楼XX单元XX号房屋，并恢复原状；3、依法判令被反诉人给付反诉人房屋租金损失54000元(自2017年12月至2020年12月止，月租金1500元，三年租金54000元）直至房屋交付之日止；4、依法确认被反诉人承担所交付定金适用定金罚则的责任（即定金40000元反诉人不予退还）；5、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实，2017年12月1日，原告（反诉被告）曹西秦与被告（反诉原告）姜某某的代理人王强就买卖被告（反诉原告）姜某某所有的、位于陕西省咸阳市渭城区XX路XX城XX号楼XX单元XX号房屋达成一致，签订了《定金收付协议》，约定买卖房屋的总价款为50万元，一次性付清，该50万元不包含办理房屋产权手续费用，原告（反诉被告）先交纳4万元定金作为签约保证金。2017年12月2日原告（反诉被告）向王强交纳4万元定金，被告王强收取定金后将房屋钥匙交予原告（反诉被告），原告（反诉被告）入住。2018年5月，因房价上涨，双方就履行合同发生争议，后诉至我院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告（反诉被告）曹西秦与被告（反诉原告）姜某某的委托代理人王强就买卖房屋达成协议，该协议虽名为《定金收付协议》，但明确了房屋座落、房号、价款，并在协议签订后，原告（反诉被告）依约向被告支付40000元定金，被告一方将房屋交付给原告（反诉被告）居住，该合同已经具备必备条款，对履行期限的约定不明确，并未导致合同效力问题；且根据双方协议和当事人所进行的准备履约工作，能够探寻当事人真实意思是买卖案涉房屋，双方应按照该协议约定内容继续履行。因为双方在协议中就何时交付剩余房款约定不明，且无法达成补充协议，依照合同相关条款和交易习惯仍不能确定，根据法律规定，买受人应当在收到标的物时同时支付；故原告（反诉被告）曹西秦应当在2017年12月2日支付被告（反诉原告）姜某某剩余房款460000元，但原告（反诉被告）曹西秦至今未能支付被告（反诉原告）姜某某剩余房款，其应承担逾期利息：对于2017年12月2日至2020年8月19日，以460000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；对于2020年8月20日以后的利息，以460000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。原告曹西秦主张被告承担诉责险，因诉责险并非必然发生费用，本院不予支持。反诉原告（反诉被告）姜某某主张该《定金收付协议》不是双方买卖房屋的真实意愿，本院认为，姜某某是王强的二姨，王强持有姜某某案涉房屋的钥匙，在买房过程和诉讼过程中，王强均积极行为，且姜某某与曹西秦协商解除合同事宜时，姜某某与王强均到场，姜某某未提出王强无代理权，足见王强代理买卖房屋的行为，是姜某某认可的代理行为；王强代姜某某签订买卖房屋的合同，对姜某某产生相应的法律效力。该定金收付协议，是原被告真实意愿，该协议并未附有在什么时间内支付剩余房款，否则协议无效的条件，曹西秦未能在合理期限内支付房款，并未构成协议约定的解除事由，亦未导致合同目的不能实现，故也不符合法定的解除条件；故反诉原告姜某某主张解除合同、曹西秦搬离房屋、对房屋恢复原状、赔偿租金损失、承担定金罚则责任于法无据，不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百一十八条 、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条、《最高人民法院关于适用的若干规定》第二十条之规定，遂判决,一、原告（反诉被告）曹西秦与被告（反诉原告）姜某某签订的《定金收付协议》合法有效，应继续履行。二、原告（反诉被告）曹西秦在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）姜某某460000元购房款及以460000为基数,自2017年12月2日起至2019年8月19日,按同期中国人民银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。被告（反诉原告）姜某某在房款付清之日起三十日内协助原告（反诉被告）曹西秦办理过户手续,相关过户税费由原告（反诉被告）曹西秦负担。三、驳回原告（反诉被告）曹西秦其余诉讼请求。四、驳回反诉原告（反诉被告）姜某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，保全费3020元，由原告（反诉被告）曹西秦负担，反诉费用4400元，由反诉原告（被告）姜某某负担。二审查明的事实和一审查明的事实一致，本院对该事实予以确认。另查明，据双方当事人及其代理人二审陈述，涉案房屋在2018年8月份以后才能办理过户手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人姜某某与被上诉人曹西秦签订了《定金收付协议》，该协议应属于房屋买卖合同，上诉人姜某某有义务向被上诉人曹西秦交付房屋并办理房屋过户登记，被上诉人曹西秦有义务向姜某某支付剩余的房款，因涉案房屋自身原因不能及时过户，上诉人姜某某按约定向被上诉人曹西秦交付了房屋，但不能及时向被上诉人曹西秦办理过户登记手续，被上诉人曹西秦亦没有支付剩余的房款，而居住涉案房屋。上诉人姜某某称被上诉人曹西秦没有一次性支付剩余房款属于违约行为，因协议没有约定被上诉人曹西秦支付剩余房款的具体时间，后涉案房屋可办理过户登记手续，上诉人姜某某并没有要求被上诉人曹西秦按协议约定支付剩余房款，故上诉人姜某某的上诉理由不符合事实和法律规定，该意见本院不予采纳；被上诉人曹西秦已居住涉案房屋，后因房价上涨，双方就继续履行协议、解除协议不能达成一致意见， 因涉案房屋可办理过户登记，不存在履行障碍，上诉人姜某某认为协议已经解除不符合事实和法律规定。上诉人姜某某认为被上诉人曹西秦没有履行能力，未提供相关的证据，该上诉意见本院不予采纳。综上所述，姜某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由姜某某负担。本判决为终审判决。   审    判    长      李为纲审    判    员      刘煜阳审    判    员      王  亮   二〇二一年八月三十一日    法  官  助  理     周  祎 书    记    员     席  昕1