湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2776号上诉人（原审原告）：湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司，住所地岳阳城陵矶临港产业新区城陵矶片区联港路。法定代表人：邓若伦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄作贤，该公司副总经理。委托诉讼代理人：殷伟，女，该公司营销部经理。被上诉人（原审原告）：喻进，男，汉族，1991年9月13日出生，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：喻建华，男，1966年5月8日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李要然，湖南湘之说律师事务所律师。上诉人湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司（以下简称临港汽车城）因与被上诉人喻进、喻建华商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2021）湘0602民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人临港汽车城的委托诉讼代理人黄作贤、殷伟，被上诉人喻进、喻建华的委托诉讼代理人李要然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。临港汽车城上诉请求：一、查明事实之后依法改判；二、由喻建华、喻进承担诉讼费用。事实与理由：一、《商品房买卖合同》第九条约定，房屋取得竣工验收备案和测绘报告即具备交付条件，涉案房屋的竣工验收备案时间为2020年5月7日，测绘报告的出具时间为2020年5月23日。涉案房屋具备交付条件的时间应当是出具测绘报告的2020年5月23日。测绘报告系国家住建主管机关的公文，应当自公文形成之日起生效，而不是行政相对人领取时生效。尽管现有证据证明临港汽车城于2020年10月28日才领取测绘报告，但是房屋于2020年5月23日已经具备交付条件。二、在买受人收到交房通知而故意不收房的情况下，交房时间应当是房屋具备交付条件的时间。一审法院计算256天的逾期交房违约金没有依据，也不符合合同约定。临港汽车城发出交房通知时，已经完成了所有房屋测绘在等待出具测绘报告，交房通知并非无效通知，而只是通知程序瑕疵。交房是一种双务的行为，必须双方配合完成。喻建华、喻进在收到交房通知之后置之不理，无法进行证明文件的查验。由于喻建华、喻进一直无理由拒绝收房，从未提出过查验证明文件的要求，因此，房屋交付时间应当是房屋具备交付条件的2020年5月23日，而不能计算到2020年10月28日。喻建华、喻进辩称，一、依照合同约定，案涉商品房的有效交付时间为临港汽车城取得房屋测绘报告之后，房屋测绘报告于2020年5月23日出具，临港汽车城于2020年10月28日领取。当临港汽车城通知收房时，应当出示房屋测绘报告，临港汽车城不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，喻建华、喻进有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由临港汽车城承担。二、临港汽车城于2020年10月28日才领取房屋测绘报告，在此之前，临港汽车城都无法满足合同约定的交房条件，且临港汽车城也没有提供证据证明通知了收房。喻建华、喻进向一审法院起诉请求：判令临港汽车城支付逾期交房违约金45309.84元。一审法院认定事实：2018年10月15日，喻建华、喻进与临港汽车城签订了一份《商品房买卖合同（预售）》约定，喻建华、喻进购买临港汽车城第09幢01层106号房、02层206号房、03层306号房，建筑面积共164.55平方米，总金额1105118元。喻建华、喻进应于签订合同当天支付首付款555118元，余款550000元向银行申请贷款支付。逾期付款在90日之内，喻建华、喻进按日计算向临港汽车城支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期付款超过90日，临港汽车城有权解除合同。临港汽车城不解除合同的，喻建华、喻进按日计算支付逾期应付款万分之二的违约金。临港汽车城应当在2019年12月31日前交付商品房。商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。交付商品房时，临港汽车城应当出示满足约定的证明文件。临港汽车城不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，喻建华、喻进有权拒绝接收。由此产生的逾期交付责任由临港汽车城承担。逾期交房在90日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，临港汽车城按日计算向喻建华、喻进支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过90日的后，喻建华、喻进有权解除合同。喻建华、喻进要求继续履行合同的，合同继续履行。临港汽车城按日计算向喻建华、喻进支付全部房价款万分之二的违约金。喻建华、喻进、临港汽车城保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。双方在合同的附件四《关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定，关于商业贷款支付方式。1、本合同约定的除首付款外的剩余房款，喻建华、喻进应当在本合同签订之日起三十日内获得贷款支付。超过本约定期限，临港汽车城未能全额收到剩余房价款的，视为喻建华、喻进逾期付款。2、临港汽车城在签订本合同时有关按揭贷款的说明、陈述或宣传，以及本合同签订后收集贷款资料均为仅限于指导、协助喻建华、喻进申请贷款，而不应视为对喻建华、喻进及时成功获得足额贷款的保证。临港汽车城对于喻建华、喻进能否及时成功获得足额贷款不承担任何合同责任。第三条约定，1、喻建华、喻进构成任何情形的逾期付款，临港汽车城均有权拒绝交付房屋和办理产权证；2、喻建华、喻进构成任何情形的逾期付款，临港汽车城通过诉讼主张权利的，所支付的律师费、诉讼费等费用均由喻建华、喻进承担。合同签订后，喻建华、喻进按约支付了首付款555118元，余款550000元申请办理银行贷款。由于贷款申请未顺利通过，2019年3月5日，双方签订《补充协议》一份，约定：一、原合同条款第三章第七条第二项：买受人应当于2018年10月15日前支付首付房价款555118元，占全部房价款的50％。余款550000元向银行申请贷款支付。现改为：买受人应当于2019年3月4日前支付首期房价款605118元，占全部房价款的55％。余款500000元向银行申请贷款支付。二、原合同其他条款不变。三、未尽事宜，双方另行协商，可再次签订补充协议。而在此之前的2019年2月26日，喻建华、喻进再次向临港汽车城交纳了50000元购房款，剩余500000元购房款喻建华、喻进继续申请银行贷款。此后，剩余贷款500000元于2019年3月27日到账。2020年5月9日，工程竣工验收备案。2020年5月23日，岳阳市不动产测绘中心出具了临港汽车城9栋的测绘验收报告。2020年10月28日，临港汽车城在不动产测绘中心领取了测绘验收报告。2020年5月15日，临港汽车城以微信的方式通知喻建华、喻进收房。因喻建华、喻进认为临港汽车城未出示合同约定的房屋测绘报告，故未与临港汽车城办理收房手续。2020年5月15日后，临港汽车城未再通知喻建华、喻进收房。2020年9月7日喻建华、喻进与临港汽车城办理了收房手续。另查明，1、临港汽车城出具的岳阳市气象资料显示：2019年6月6日至2020年3月27日期间，暴雨天气有三天，八级以上大风天气五天。2、喻建华、喻进在庭审中陈述，其主张临港汽车城逾期交房205天，系自2020年1月1日计算至2020年9月7日（实际收房之日），已剔除疫情期间46天。一审法院认为，喻建华、喻进与临港汽车城签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方的真实意思表示，合法有效，喻建华、喻进与临港汽车城均应按约定行使权利、履行义务。关于临港汽车城是否存在逾期交房的问题。根据约定，临港汽车城应于2019年12月31日前交付商品房。2020年5月15日，临港汽车城以微信的方式通知喻建华、喻进收房，通知收房时，临港汽车城未取得测绘验收报告，不符合合同约定的商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的条件，喻建华、喻进有权拒绝收房，临港汽车城2020年5月15日发出的收房通知无效。临港汽车城已构成逾期交房，交房时间应计算至诉争房屋符合交房条件后，临港汽车城实际通知之日。临港汽车城在2020年5月15日后未再另行通知收房，现喻建华、喻进主张逾期交房违约责任计算至2020年9月7日（喻建华、喻进实际收房之日），系对自己权利的行使，对逾期交房的截止时间，法院认定为2020年9月6日。临港汽车城称暴风雨11天属于不可抗力，应据实延期。因双方在合同中既没有约定遇不可抗力据实延期交房，也未约定风雨天气顺延交房。而不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、不可避免和不能克服的偶然事件（台风、洪水、在震等）。除此之外，仅有政府行为、社会异常事件（如罢工、战争等）可认定为民事法律关系中不可抗力事由的范畴。风雨天气是常见的天气现象，不具有不可预测和偶然发生的性质，不属不可抗力事由。临港汽车城的该抗辩理由，没有事实和法律依据，法院不予采信。虽然合同约定的交房日期发生在疫情之前，因喻建华、喻进对剔减疫情期间46天不持异议，对临港汽车城的交房日期，剔减46天。关于喻建华、喻进逾期付款，能否引起交房日期顺延的问题。双方在合同中约定，临港汽车城应在2019年12月31日前交付商品房；喻建华、喻进构成任何情形的逾期付款，临港汽车城均有权拒绝交付房屋和办理产权证。因喻建华、喻进贷款实际到账日期为2019年3月27日，在临港汽车城应当交付商品房日期之前，临港汽车城仍应按合同约定日期交付房屋。因此，即使喻建华、喻进存在逾期付款情形，也不能引起交房日期顺延的后果。但临港汽车城可以另案主张喻建华、喻进逾期付款的违约责任。综上，临港汽车城自2020年1月1日至2020年9月6日，逾期交房248天，减去疫情期间46天，临港汽车城实际逾期天数为202天。此外，双方在合同中约定的逾期付款违约金标准为逾期应付款的日万分之二过高，酌情认定违约金标准为逾期应付款的日万分之一。临港汽车城应支付的逾期交房违约金22323元（202天×1105118元×日万分之一）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司在判决生效后十日内，向喻建华、喻进支付逾期交房的违约金22323元。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回喻建华、喻进的其他诉讼请求。案件受理费934元，减半收取467元，由喻建华、喻进共同负担237元，由湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司负担230元。本院二审期间，上诉人临港汽车城与被上诉人喻建华、喻进均未向本院提供证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审中，双方当事人对一审确定的违约金计算标准及应扣除的期间未提出异议。本案争议焦点为临港汽车城是否构成逾期交房，如构成，逾期交房的时间如何认定。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，临港汽车城应于2019年12月31日前交付商品房。临港汽车城在该期间内未向喻建华、喻进交付房产，且无法定事由及合同约定事由可推迟交房，临港汽车城存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。案涉《商品房买卖合同（预售）》明确约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。房屋测绘报告系于2020年5月23日由相关部门出具，临港汽车城于2020年5月13日通知喻建华、喻进收房时，临港汽车城未取得测绘验收报告，不符合合同约定的商品房交付条件，一审判决认定临港汽车城发出的收房通知无效并无不当。临港汽车城提出测绘报告于2020年5月23日由相关部门出具，就已具备交房条件，迟延履行期间应计算至2020年5月23日，但其未提供证据证实已于2020年5月23日实际取得测绘报告，临港汽车城因自身原因于2020年10月28日才取得测绘报告，故临港汽车城该上诉理由不能成立。一审判决认定临港汽车城逾期交房时间截止至2020年10月28日并无不当。综上，临港汽车城的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费928元，由上诉人湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋立春审 判 员 胡铁霞审 判 员 胡伏军二〇二一年九月二十三日法官助理 许 进书 记 员 伏宇恬