河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终3880号上诉人（原审原告）：豆中妮，女，汉族，1971年2月20日生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：肖自金，北京市力珉律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖磊金，男，汉族，1997年5月30日出生，住河南省淮阳县，系豆中妮之子。被上诉人（原审被告）：项城市万达置业有限公司。住所地：项城市富民南路张龙王庙村南一号院。统一社会信用代码：914116810960717772。法定代表人：王超，该公司经理。委托诉讼代理人：张瑞，河南平原律师事务所律师。委托诉讼代理人：王顺利，男，汉族，1982年9月6日出生，住河南省项城市。系该公司财务经理。上诉人豆中妮因与被上诉人项城市万达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省项城市人民法院（2021）豫1681民初2675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人豆中妮的委托诉讼代理人肖自金、肖磊金，被上诉人项城市万达置业有限公司的委托诉讼代理人张瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豆中妮上诉请求：撤销项城市人民法院（2021)豫1681民初2675号民事判决，并依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，一审判决对案件基本事实未予查清，认定事实及法律适用错误，应予纠正，错误之处主要体现在以下几个方面:一、一审判决认为上诉人与被上诉人项城市万达置业有限公司（以下简称万达公司)对涉案商品房买卖合同中关于房屋规划用途由商业更改为住宅的修改是双方真实意思表示是错误的。商品房性质与土地使用权性质及规划用途有关，由行政部门事先确定，上诉人与被上诉人均无权也不可能在事后通过双方协商便可改变房屋性质，因此便无上诉人自愿更改房屋性质之说。本案事实情况是，上诉人与被上诉人万达公司最初签订合同约定的是购买用途为“商业”的商品房即商铺，但万达公司的《商品房预售许可证》显示的房屋用途性质为住宅商品房，《土地使用权证》显示的土地用途为居住用地，其也承认涉案房屋办不了商业用房手续(该事实经人民法院另案查证属实，见二审新证据1)。被上诉人万达公司在发现无法按照与上诉人最初签订的商品房买卖合同的约定，将规划用途为“商业”的商品房交付给上诉人的情况下，便以办房本为由，在未告知真实原因及未让上诉人翻看新的合同内容的情况下，让上诉人在新合同签字页签名重新签订了一份商品房买卖合同，上诉人在签署合同时对合同内容的变更毫不知情，被上诉人万达公司亦未提供证据证明其履行了告知义务，因此不能认定为上诉人愿意接受被上诉人万达公司按照变更后的合同履行义务。上诉人提供的新证据-证据1《再审申请人马鹏磊与被申请人项城市万达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案庭审视频》（案号:豫16民再90号）可证实与上诉人情况类似的尚有三十多户，被上诉人万达公司有“不改合同不交房”的胁迫行为，修改合同的购房者均是在“不改合同不交房”的胁迫或不知情的情况下进行的修改。二、一审判决混淆“商铺”概念，认为涉案房屋具备商业用房的功能和条件实际上是商铺用途，上诉人的要求不符合民事活动应遵循的公平原则是错误的。一审判决将涉案商品房价值认定为上诉人所支付的140万余元显失公平。（一)房屋按照商业用途设计，具备商业用房的功能并不代表房屋可进行经营性活动，房屋用途仍应以法律法规规定的用途为准。一审判决认为涉案房屋属于底层临街房屋，按照商业用房的用途设计，具备商业用房的功能和条件，实际上是商铺用途属于事实判断错误。商铺应是指按照法律规定可用于经营性活动的房屋，即“商业”用房，但本案所涉房屋用途性质为住宅商品房，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，业主不得违反法律法规的规定，将住宅改变为经营性用房，因此从法律上来看本案所涉房屋即便具备商业用房的功能和条件，但不能视为其可从事经营性活动，实现商业用途。(二)上诉人随时面临被要求恢复房屋住宅用途的风险，且涉案房屋并不适合居住，当不能用于经营性活动时价值更将低于“住宅”商品房。上诉人购买本案所涉房屋的目的便是看重该房屋商用的价值，上诉人虽已将房屋租赁给承租人用以进行经营性活动，但根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持;将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”、第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”的规定，上诉人所购买房屋的同栋楼内的其他任一业主，均可随时要求上诉人恢复房屋用途，停止经营行为。根据中华人民共和国最高人民法院公报公布的案例（见二审新证据2)，最高人民法院认可及提倡的裁判观点认为，在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条(现民法典第二百七十九条）关于业主改变住宅用途的规定处理。因此，上诉人难以合法合规的将涉案房屋当做“商业”用房使用，随时面临被要求恢复住宅性质的可能，且上诉人更无法做到取得其他业主的一致同意进而改变房屋用途，这也不应是上诉人应该承担的责任。由于涉案房屋是按照商业用房的用途设计，一旦被要求恢复住宅性质时，根本难以用于居住，届时房屋价值更将低于市场住宅价值，一审判决仅因房屋具备商业用途功能及条件便视房屋具备商业价值，属于价值判断错误，极大的侵犯了上诉人应有权益，上诉人以购买商业商品房的目的及价格，最终取得了一个“商不能商，住不能住”的房屋，明显违背公平原则。三、被上诉人万达公司应自行承担涉案商品房不能办理为“商业”商品房的责任，不应转嫁给上诉人承担。本案争议及发生纠纷的原因在于被上诉人万达公司无法按照事先约定将商业用房交付给上诉人，即被上诉人万达公司按照商业用房规划并出卖的商品房最终无法按照商业用房办理房本，根据被上诉人另案已经承认的事实(见二审新证据1)，无法按照商业用房办理房本的原因，系行政机关意见不统一导致，行政机关未能按照事先给予被上诉人万达公司的承诺办理房本。但根据合同相对性原则，在上诉人与被上诉人万达公司间的法律关系中，被上诉人万达公司应对涉案商品房不能办理为“商业”商品房而引起的法律后果负责，万达公司承担相应责任后，可向其认为应当担责的单位或个人主张权利。综上所述，上诉人购买的涉案商品房商用价值难以保障，万达公司应承担涉案商品房不能办理为“商业”商品房的责任，返还因房屋性质改变而导致上诉人多支付的购房款。一审判决对案件基本事实未予查清，认定事实及法律适用错误，判决结果显示公平，因此恳请贵院依法查清案件事实，撤销一审判决并改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。项城市万达置业有限公司辩称，一、合同是在公平公正平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，答辩人不存在欺诈行为。1.上诉人与万达公司签订的商品房买卖合同，无论是商铺买卖合同还是后来变更的住宅买卖合同，都是双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按合同全面履行自己的义务。上诉人购买的涉案房产虽因政府原因目前不能办理商业用房性质的所有权登记手续但涉案房产属于万达时代广场底层临街房屋，按照商业用房的用途设计，具备商业用房的功能和条件，且商业用房的价格远高于住宅用房，所以，上诉人要求按住宅用房价格计算涉案房产价格，不符合民事活动应遵循的公平原则，法院不应支持。2.上诉人对房屋的商用性质是明知且认可的，上诉人也已验房收房并未提出异议且把房屋以商铺形式租给第三人从中受益。3.涉案房屋具有商业使用性质，不能因目前没有办理商业性质的使用权证而被否定。二、上诉人要求答辩人与上诉人重新签订了住宅性质的商品房买卖合同。1.更改后的住宅性质的商品房买卖合同价格还是按原合同价格执行，双方对此都是认可的，是双方的真实意思表示，原告对此并无异议。且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按合同全面履行自己的义务。2.上诉人是此合同的最大受益者，众所周知，商铺的产权是40年，而住宅的产权是70年，上诉人多了30年的商铺产权使用权益。三、按照民法的公平原则，上诉人买的是商铺答辩人交付的也是商铺，上诉人也把案涉房屋以商用形式租于他人且从中受益，这是最公平的。如若以住宅计算房屋价款对答辩人有失公平。上诉人要求重新签订商品房买卖合同，房屋用途由商铺更改为住宅，现又在诉状中陈述不能办理商业性质的产权证，更改后的房屋用途是住宅答辩人当然不能为其办理商业性质的产权证。俗话说鱼与熊掌不能兼得，答辩人也无能为力。四、答辩人并没有改变房屋性质。万达公司没有改变房屋性质，双方签订合同约定的涉案房屋为商业用房，而实际交付的房屋也是商业门面房，现场照片可证，上诉人也当庭承认，在此之前，项城市规划办《项城市建设项目规划设计条件》、《建设工程规划许可证》、《竣工验收备案证书》、《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、项城市国土资源局为原告商铺进行的《不动产登记证明》即《预告登记》等均可证明该项目有住宅和商业用房，配建商业建筑面积可以为总面积的8%，原告购买的是101号直铺已经预告登记确认，所以，万达公司不存在改变房屋性质的问题。至于目前存在的不动产登记中心暂时不能按照商业办证的问题，是因为不动产中心和规划办有一个协调的过程，之前的项城市国土资源局不动产登记中心为答辩人商铺进行的《不动产登记证明》即《预告登记》已经对涉案房屋的商铺属性予以确认，且目前正在协调中，但这是暂时的问题，并不是万达公司的原因，更不是万达公司擅自改变房屋性质，项城市有几个项目都存在类似的问题，市政府正在组织协调各职能部门解决。基于上述事实，万达公司没有改变房屋性质，也不存在因自身的原因违约，是因第三方原因造成履约手续暂时不完善。五、上诉人要求答辩人支付因房屋性质改变而多支付的房屋价款1060536元及利息，没有计算依据。上诉人仅提供了一份第三人的买卖合同，就以此合同价为标准计算差价，没有计算依据。大家都知道楼栋、楼层、单元、户别等不一样价格是不一样的，不能仅以上诉人提供的此合同价为计算标准。六、上诉人要求返还按揭贷款手续费、维修基金没有事实和法律依据。此费用由上诉人直接交给第三方，第三方给上诉人出具的有收据，收据在上诉人处，答辩人没有收取原告的费用，答辩人没有返还义务。至于第三方是否应该返还，应根据上诉人与第三方的合同约定来确定是否应该返还。综上，上诉人的诉求没有事实和法律依据，应依法驳回。豆中妮向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2017年所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款1812827元、维修金9880元、商铺备案费4600元，并按照全国银行业同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至实际清偿完毕之日止；3、案件受理费由被告承担。诉讼中，豆中妮当庭将诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付因房屋性质改变而由原告多支付的购房款879125.75元，并按照全国银行业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息，自2017年4月21日起至实际清偿完毕之日止；2、本案案件受理费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月21日，原告豆中妮为买受方，被告项城市万达置业有限公司为出卖方，订立了《商品房买卖合同》，原告豆中妮购买了项城市万达置业有限公司位于项城市万达时代广场第8幢1层102号商铺一间，双方约定价款1463540元。原告按约定于2017年4月21日交纳了商铺认购金50000元、2017年5月3日交纳商铺回款1404640元、2018年10月15日交纳商铺款8900元，共计1463540元。被告交付了涉案房产。后双方对《商品房买卖合同》进行了修改，合同第3、4页中规划用途由“商住”更改为“居住”，土地使用年限由“自2015年2月25日至2065年2月25日”更改为“自2015年2月25日至2085年2月25日”。合同出卖人被告持有二份，买受人豆中妮持有一份。另查明，涉案房产，原告已租赁他人，每年租金50000元。原告认为被告改变了房屋用途，要求被告向原告支付因房屋性质改变而由原告多支付的购房款879125.75元，并按照全国银行业同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息，自2017年4月21日起至实际清偿完毕之日止，双方产生纠纷，原告诉至一审法院。一审法院认为，原告豆中妮与被告项城市万达置业有限公司签订的商品房买卖合同和补充协议，是双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，合法有效，双方应按合同全面履行自己的义务。楼幢、楼层，单元、户型不一样，价格也会不一样，双方订立的商品房买卖合同涉案房产虽为“住宅”，但涉案房产属于万达时代广场底层临街房屋，按照商业用房的用途设计，具备商业用房的功能和条件，实际上是商铺用途。原告已按商业用途租赁他人，每年租金50000元。双方订立的《商品房买卖合同》，合同出卖人项城市万达置业有限公司持有二份，买受人豆中妮持有一份，原告豆中妮称规划用途及商品房用途由“商业”更改为“住宅”不知情，未提供证据证明，且原告要求不符合民事活动应遵循的公平原则，故原告要求被告返还购房款879125.75元及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告豆中妮的诉讼请求。案件受理费10623元，原告豆中妮承担6296元，退回4327元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。上诉人豆中妮提供两组新证据：第一组《再审申请人马鹏磊与被申请人项城市万达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案庭审视频》（案号：2019豫16民再90号）。被上诉人项城市万达置业有限公司承认涉案房屋无法办理成商业用房，其认为无法办理的原因是由于行政部门意见冲突导致；且在被上诉人的同一项目中存在与上诉人情况一致的其他购房者，被上诉人有“不改合同不交房”的胁迫行为。第二组《张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案》案例。证明最高人民法院认可及提倡的裁判观点认为，在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有其他区分所有人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，从事经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，其他业主均可依照法律规定要求排除妨害、赔偿损失、恢复房屋用途。被上诉人项城市万达置业有限公司质证意见，对于第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，该组证据不能证明被上诉人有胁迫行为，上诉人于2017年就与被上诉人签订了商品房买卖合同，如果真的存在胁迫行为，上诉人不会时至今日才提起诉讼，并且上诉人在2017年签订合同时，对于其购买的房屋为住宅性质是明知的；第二组证据与本案无关，不予质证。本院审查认为，上诉人提供第一组证据另案审理视频，与本案无关联，不能证明上诉人受到被上诉人的胁迫才签订的变更合同，不能达到其证明目的；上诉人提供的第二组证据判例，并非证据，案情也与本案不同，本案涉案房屋按商业用房设计，用于商业用途，并非由设计的住宅变更为经营用房情形，与本案无关联，亦不能达到其证明目的。对上诉人提供的两组证据本院不予采信。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，双方经协商对2017年4月21日的商品房买卖合同进行了变更，合法有效，双方均应按合同约定履行。双方订立的商品房买卖合同所涉房产用途虽由“商铺”更改为“住宅”，但该更改行为是双方协商实施。豆中妮称是在受到欺骗、胁迫的情况下更改的合同，但提交的证据并不能证明存在该事实。涉案房产系按照商业用房的用途设计，具备商业用房的功能和条件，豆中妮购买时也是按照商业用房购买，并交纳了商铺认购金、商铺回款、商铺维修金、商铺物业费等相关费用。豆中妮已实际接收涉案房屋，并按照商业用房对外出租。能否办理商业用房登记手续，并不影响房屋的实际商业用途。因此，豆中妮要求项城市万达置业有限公司返还购房款879125.75元及利息，不符合民法的公平原则，其上诉理由本院不予支持。综上所述，豆中妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12592元，由上诉人豆中妮负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  张建松审判员  朱发亮二〇二一年九月二十九日书记员  方浩收