贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初12671号原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码：915205000720328293。法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：余进江（特别授权）、刘云霞，贵州四立律师事务所律师。被告：张贤勇，男，1973年10月10日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：付振杨，男，1981年3月17日出生，汉族，住贵州省毕节市。原告毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进物业公司）诉被告张贤勇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月13日登记立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年9月8日公开开庭进行了审理。原告新进物业公司的委托诉讼代理人余进江、刘云霞、被告张贤勇的委托诉讼代理人付振杨到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告张贤勇立即向原告支付2018年1月1日至2019年10月31日期间物业管理服务费共计2886.62元，并以2886.62元为基数，从2019年11月1日起按日3%向原告支付滞纳金；2、本案案件受理费由被告张贤勇承担。事实及理由：2013年7月10日，原告与毕节兰苑花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》（原告系合同乙方，毕节兰苑花园业主委员会系合同甲方），毕节兰苑花园业主委员会通过协议选聘方式将毕节市兰苑花园小区物业委托给原告实行统一物业管理服务。合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月平方米;商铺1.30元／月／平方米；露天停车位按每月80.00元、地下自购车位卫生费按每月30.00元收取，物业费按月支付。合同期限自2013年7月1日至2014年6月30日止。2014年6月30日，双方续签毕节市兰苑花《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月平方米;日杂商铺、超市、麻将馆类1.30元／月／平方米；餐馆、医院类1.50元／月／平方米；露天停车位按每月80.00元、地下自购车位卫生费按每月30.00元收取，物业费按月支付。合同期限自2014年7月1日至2015年6月30日止。2015年6月30日，双方再次续签毕节市兰苑花《物业管理服务委托合同》，合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；步梯住宅0.50元／月平方米;日杂商铺、超市、麻将馆类1.30元／月／平方米；餐馆、医院类1.50元／月／平方米；露天停车位按每月80.00元、地下自购车位卫生费按每月30.00元收取，物业费按月支付。合同期限自2015年7月1日至2016年6月30日止。该物业管理服务委托合同期满后，双方未续签物业管理服务委托合同，但原告一直继续提供物业管理服务，直到2018年1月14日，原告与毕节兰苑花园业主委员会续签了《物业管理服务合同》，毕节兰苑花园业主委员会继续将毕节市兰苑花园小区物业委托给原告实行统一物业管理服务。合同约定，委托管理期限为一年。收费标准为：高层1.00元／月／平方米；多层0.60元／月平方米;商铺、超市、麻将馆、医院、餐馆类1.50元／月／平方米。物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为当月1号至10号。合同还约定：业主、物业使用人不按本合同约定按时缴纳相关费用的，原告有权要求业主委员会向业主、物业使用人催缴，逾期不交纳的，从滞纳之日起按每天3%的比例向业主收取滞纳金。物业服务合同约定一年期满后，双方未另行签订《物业管理服务合同》，但原告一直对兰苑花园小区进行物业管理，直到2019年10月31日。兰苑花园业主委员会与原告达成一致协议，终止原告对兰苑花园的服务管理，解除双方物业管理服务关系。期间，被告交纳物业管理费至2017年12月31日，2018年1月1日至2019年10月31日期间物业管理服务费，被告一直未缴纳。经原告多次催促被告支付，但被告一直拒不支付。另，被告在毕节市住房为高层（电梯）住房，面积为131.21平方米。原告认为：原告与毕节兰苑花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且原告为该小区提供了物业管理服务。依据《物业管理条例》的规定，被告作为兰苑花园小区业主，应当向原告支付相应的物业服务费。为此，原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请判决支持原告的诉讼请求为谢。被告张贤勇辩称：1、2019年起物管公司没有和业主委员会签订合同，属于无合同服务。2、2018年物管公司没有履行合同义务，按合同应该交给业主委员会公共收益金没有交。3、服务质量达不到标准，卫生打扫不干净、电梯经常停运、地下室照明灯坏了一半、一直停车堵塞消防通道。4、新进公司擅自在B栋后面修建违章建筑，造成B栋后面业主因噪声晚上无法正常睡觉。5、新进公司自2012年入驻兰苑小区以来从未公布物业费收取和使用情况。6、原告在服务期间，交通管理混乱，车辆乱停乱放，人车争地，让本就停车难的小区矛盾更加突出。治安管理防范滞后，偷盗现象严重。7、收取物业费被告并不知情，同时原告诉讼被告缴纳物业费已过诉讼时效间，被告不与认可。8、答辩人主张履行抗辩权，因原告在服务期间未按合同履约，造成公共设施设备毁坏严重，有权拒绝按原物业服务合同支付物业服务费。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月10日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）签订《物业管理服务委托合同》，约定：甲方通过协议选聘方式将毕节兰苑花园小区委托给乙方实行物业管理服务，合同期限至2014年6月30日止（合同期限届满，甲乙双方无异议时，本合同自动顺延一年），合同还约定其他事项；2015年6月30日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）又签订《物业管理服务委托合同》1份，合同约定：甲方通过协议选聘方式将毕节兰苑花园小区委托给乙方实行物业管理服务，合同期限至2016年6月30日止，合同期限届满后，经甲、乙双方协商后，可再续签合同。2018年1月14日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）又签订《物业管理服务合同》1份，合同约定：甲方将位于贵州省毕节市，建筑面积290000平方米；其中多层住宅120000平方米，高层住宅面积170000平方米范围内的物业委托乙方统一管理。服务事项包括：1、房屋建筑共有部位的养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施、设备的养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共同照明、水泵房、消防设施、低压配电设施、避雷设施。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、管道。4、公共绿地、绿化、建筑设施等的养护与管理。5、附属配套建筑、场地和设施的养护和管理：围墙、大门。6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运。7、维护物业区域内的公共秩序等。委托管理期限为一年，管理服务费：高层1.00元／平方米／月，多层0.60元／平方米／月。物业管理公共服务费每半年交纳一次。补充事项：物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改协议，若无变化，按原合同执行。该合同还约定了其他事项。原告按约定为该小区提供物业服务。从2013年原告入驻该小区提供物业服务以来，未有其他物业服务公司在该小区进行物业服务过，2019年11月8日，毕节兰苑花园业主委员会形成兰苑业委纪要【2019】3号《兰苑花园业主委员会会议纪要》，载明：“……一、向程涛汇报了今天同七星关区房产局梁局长、汤副局长就毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进公司）不予和业主委员会、贵州康旭物业管理有限公司（以下简称康旭公司）正常移交相关工作的谈话情况。座谈中梁局长、汤副局长大家找一个解决问题的契合点，尽量的将问题处理了，没有必要走司法程序漫长的来处理问题，并摊牌新进公司目前就解决问题的意见。……6、业主欠缴新进公司的相关费用应缴时间以政府执法部门要求交接的2019年10月31号截止，同时要求业主委员会协助新进公司向业主收缴。……”另查明：被告张贤勇系“兰苑花园”B2-0808号住房业主，该房屋建筑面积131.21平方米，被告张贤勇入住后，其缴纳物业服务费至2017年12月31日，未缴纳2018年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费。原告在管理过程中对给排水系统运行、水泵维护、高压柜维护、设备控制柜箱维护等提供了相应的服务，履行了主要的管理职责。原告在物业管理服务过程中管理不充分，如电梯、消防、公共通道、水管、门禁、卫生管理等事实存在一定的瑕疵。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。2021年3月24日,原告起诉被告支付物业管理服务费,于2021年5月11日撤诉。上述事实，有原、被告的陈述，以及原、被告所举证据，并已经庭审举证，本院收集在卷为凭。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”及第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”之规定，被告系毕节兰苑花园小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有法律约束力，双方应按约定履行各自的义务。原告依约为该小区提供了主要的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。其从2018年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，应交纳相应的物业管理服务费。对被告答辩称其有理由不交纳物业管理费的理由不充分，已违反合同的约定，故本院不予以支持。对被告以诉讼时效抗辩问题，本案中，原告于2021年3月24日诉来本院，按法律保护的期限为三年，结合2018年1月14日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》的约定：物业管理公共服务费每半年交纳一次。原告要求被告支付2018年1月1日至2019年10月31日期间物业费并未超过诉讼时效，故对被告以超过诉讼时效抗辩的理由不成立,本院不予支持；对被告以原告只服务至2019年6月的抗辩意见，原告虽曾告知于定于2019年6月8日前撤出该小区，但原告未实际撤出，故被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。故本院支持被告从2018年1月1日至2019年10月31日期间（共计22个月）的物业费2886.62元（1.00元×131.21×22=2886.62元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理服务存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告承担80%的物业管理费，即2309.29元（2886.62元×80%=2309.29元），原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持。对原告诉请的滞纳金，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张贤勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市新进物业管理有限公司交纳2018年1月1日至2019年10月31日期间（共22个月）的物业管理服务费2309.29元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告毕节市新进物业管理有限公司负担5.00元，被告张贤勇承担20.00元。本判决为终审判决。审判员 周 松二〇二一年九月九日书记员 张晓东