北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11698号上诉人（原审原告、反诉被告）：李晶，男，1980年11月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告、反诉被告）：雷蕾，女，1983年4月24日出生，汉族，住北京市西城区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈文昌，北京嘉传律师事务所律师。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：许晶，北京嘉传律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：霍建宏，女，1975年6月21日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人李晶、雷蕾与上诉人霍建宏因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（以下简称一审法院）所作（2021）京0102民初15276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晶、雷蕾上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判支持李晶、雷蕾在一审提出的诉讼请求第一项、第三项、第四项，即判令霍建宏承担违约金损失102299．31元和居间服务费损失48500元。事实和理由：1．一审法院认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《全款付款方式补充协议》、《补充协议》于2021年2月28日解除，属于基本事实认定不清。霍建宏多次承诺案涉房屋地址无户籍登记，违反了诚实信用原则，该行为属于违约行为。根据《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（一）款的约定，李晶、雷蕾于2021年2月10日向霍建宏送达《解除合同通知函》，通知函自送达生效，故李晶、雷蕾提出单方解除合同，符合合同约定。尽管李晶、雷蕾在2021年2月28日通过律师函通知霍建宏，再次要求解除合同，但应该以第一次时间行使解除权确认合同解除日。李晶、雷蕾提出的解除合同也符合《中华人民共和国民法典》第563条第（四）、（五）项的法定解除条件，即被上诉人故意隐瞒户籍登记情况的违约行为，致使无法实现购买学区房的合同目的，必将影响小孩的入户及上学，并严重影响房屋未来的出售价值。2．霍建宏于2021年3月13日出售案涉房屋给案外人，属于再次严重违约，故应向上诉人承担违约责任，并赔偿损失。2021年2月10日，李晶、雷蕾发出解除合同通知后，霍建宏不同意解除合同。协商期间，霍建宏在未向李晶、雷蕾通知的情况下，单方再次出售案涉房屋属“一房二卖”，构成严重违约。霍建宏的理由是因李晶、雷蕾先不交房款，故可以一房二卖，但李晶、雷蕾不交剩余房款，是因为霍建宏违约在先，李晶、雷蕾履行不安抗辩权。一审庭审中，蔡某1出庭作证，再次证实了因霍建宏多次虚假承诺的违约在先，而且又一房二卖的违约行为，是本案案涉房屋纠纷的根本原因。一审法院对于蔡某1的证言及出庭作证情况认定不充分。根据定金罚则，霍建宏应双倍返还。但李晶、雷蕾考虑到本案的实际损失情况，要求霍建宏承担10万的定金责任，并要求承担资金占用费的利息损失，合情合理，于法有据。根据双方签订的《居间服务合同》第五条第3项，霍建宏是违约方，其当然应该承担李晶、雷蕾方已支付的居间费。一审判决遗漏了《居间服务合同》的内容。3．霍建宏明知案涉房屋有他人户口，两次向我方承诺没有户口，严重影响李晶、雷蕾订立合同的意愿，涉及合同欺诈，应承担相应违约责任，并赔偿损失。霍建宏对于李晶、雷蕾的上诉辩称：1．户口问题我不存在欺诈，签订协议时我告知对方我和家人的户口没有迁入案涉房屋，我也提出过要去查户口，但中介说不需要。我没有故意隐瞒和欺诈，2月6日之前我不知道房子里有他人的户口。2．案涉房屋我后续的购买人已经于2021年3月成功入户，成交价格也和本案价格相差不大，说明户口问题不影响房屋的价值。在查户口的时候，派出所民警也告诉李晶、雷蕾，房屋内有其他人的户口不影响孩子入学。3．本案不属于双方签订合同第九条第4款约定的解除条件，不属于根本违约，李晶、雷蕾没有在15日内催告。4．不认可存在一房二卖行为，李晶、雷蕾在2月9日购买了其他房屋，也没有在约定时间缴纳房款，所以我才和下一家签订的卖房合同。李晶、雷蕾不是因为户口问题才不买我家房子的。5．因为是对方根本违约，所以中介费不应由我承担。且李晶、雷蕾把4．8万元的中介费给了蔡某1，蔡某1不是居间合同中的居间方。霍建宏上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：1．一审判决认定事实不清，李晶、雷蕾构成根本违约。双方于2021年1月27日签订案涉合同，但在2021年2月9日，李晶、雷蕾购买了德胜片区价格更低、学区更好的其他房屋，并在2021年2月10日向我发送《解除合同通知函》，明确拒绝购买案涉房屋。李晶、雷蕾在合同有效期内明确拒绝履行约定义务，构成根本违约，应承担违约责任。案涉房屋系霍建宏于案外人王军波处购买，在三方订立《补充协议》之间，我提出先去派出所查看户籍信息，居间方拒绝，且李晶、雷蕾也没有提出异议。我在购买案涉房屋后，未将户籍迁入案涉房屋，且王军波曾承诺在2017年1月1号将其户籍迁出，故我对李晶、雷蕾承诺案涉房屋无户籍信息合情合理。且我知道案涉房屋存在案外人户籍信息后，立即联系王军波要求迁出。派出所民警曾明确告知李晶、雷蕾，不影响其迁入户籍。李晶、雷蕾购买学区房的目的可以实现。2．李晶、雷蕾存在根本违约情形，我因未发现前手业主户口未迁出，虽有违约，但没有达到根本违约的情况。户口未迁出可以通过扣除户口保证金达到合同目的的完全实现。我不予退还其已支付的定金是合法的。李晶、雷蕾对于霍建宏的上诉辩称：不同意霍建宏的上诉理由。1．2月10日发出解除合同的通知后，我方没有再缴纳房款，系行使不安抗辩权和同时履行抗辩权。2．对方在没有通知我方的情况下，私自将案涉房屋转卖给案外人，属于根本违约。3．关于定金，由于对方根本性违约，所以应执行定金罚则，并支付利息占用损失。4．居间费的损失应由违约方承担，一审判决没有分清哪方为违约方。李晶、雷蕾向一审法院起诉请求：1．判令2021年2月10日依法解除李晶、雷蕾与霍建宏2021年1月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2．判令霍建宏退还李晶、雷蕾购房定金50万元。3．判令霍建宏承担合同违约金102299．31元。4．判令霍建宏赔偿李晶、雷蕾已支付的居间服务费损失48500元。一审诉讼中，李晶、雷蕾变更诉讼请求如下：1．确认李晶、雷蕾与霍建宏于2021年1月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》以及双方于2021年2月4日签订的《补充协议》于2021年2月18日解除。2．判令霍建宏退还李晶、雷蕾购房定金50万元。3．判令霍建宏承担定金责任10万元以及违约金（以50万元为基数，自2021年2月18日起计算至霍建宏实际返还定金50万元之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。4．判令霍建宏赔偿李晶、雷蕾已支付的居间服务费损失48500元。霍建宏向一审法院提出反诉请求：1．确认李晶、雷蕾与霍建宏于2021年1月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》以及双方于2021年2月4日签订的《补充协议》于2021年2月28日解除。2．判令李晶、雷蕾支付违约金50万元，以定金50万元冲抵。3．李晶、雷蕾已支付的居间服务费继续由李晶、雷蕾负担。一审法院认定事实：霍建宏作为出卖人，李晶、雷蕾作为买受人，于2021年1月27日在城上伟业公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及其附件二《全款付款方式补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：霍建宏将案涉房屋出售给李晶、雷蕾，房屋成交价格为253万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价717万元；买受人向出卖人支付定金100万元，买受人于2021年1月27日前支付第一笔定金50万元，于2021年3月1日支付第二笔定金50万元。买受人采取全款付款的方式支付成交总价款；于2021年3月1日交付案涉房屋。第十条约定：（一）如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20％向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。……（二）如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20％向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担……《全款付款方式补充协议》约定：案涉房屋共作价970万元；出卖人确认该房屋的户籍登记情况为无户籍登记。买受人于向出卖人支付定金总额为100万元。2021年3月15日前支付出卖人购房款868万元。物业交接保证金2万元，于物业交接完毕当日支付。出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）出卖人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；（4）将该房屋出售给第三方的；出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向买受人支付违约金，居间方收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人。买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，已相当于该房屋总价款的20％向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间方收取乙方的费用不予退还。2021年1月27日，李晶、雷蕾向霍建宏转账支付定金50万元。2021年1月28日，雷蕾在“安德馨居”五人微信聊天群中称：“昨天结束的时候，其实还有几个问题需要跟进：1）户籍和学籍的复核；2）看房（最好是能看原房）；3）租户后期租期的问题、具体怎么操作，怎么沟通，要不咱们找个时间，再一起讨论一下？尽可能凑个时间，一起办了，这样大家都方便。”霍建宏答复：“好的，亲，我和租户问下，看看哪天能过去，提前告诉大家时间。”2021年2月6日，霍建宏与李晶、雷蕾签订《补充协议》，约定双方就案涉房屋买卖事宜做出如下补充约定：1．霍建宏承诺该房屋内无户口。2．霍建宏承诺未使用该房屋学位，也未配合他人使用该房屋学位。双方均认可《补充协议》的落款日期为2月4日，但实际签订于2月6日。同日，霍建宏、雷蕾与城上伟业公司查询案涉房屋户籍登记情况为，案涉房屋地址登记有案外人王军波的户籍。2021年2月10日，李晶、雷蕾通过微信向霍建宏送达《解除合同通知函》，载明：“由于房屋上户口实际登记情况与您的书面承诺不一致，您已经违反《房屋购买合同》及《补充协议》的约定，我方有权解除合同，现依法通知您如下：从即日起解除与您所签订的前述《房屋购买合同》及《补充协议》，请您收到该通知函5日内，将我方已付的定金50万元退还至以下账户……”2021年2月22日，霍建宏通过微信向李晶、雷蕾送达《对解除合同通知函的回复》，载明：“1．我不同意解除我们双方签订的房屋买卖合同及补充协议。我认为你们要求解除合同的理由不符合法定解除条件，不能成立。2．你们应当按照房屋买卖合同及补充协议的约定及时履行自身义务，继续履行合同。3．如你们不按照房屋买卖合同及补充协议履行自身义务，由此给我造成的一切损失，均由你们承担。”2021年2月28日，北京格通律师事务所向霍建宏发送律师函，告知并要求霍建宏：“李晶、雷蕾与您就案涉房屋所签订的相关协议于2021年2月28日解除。请您收到本《律师函》后五个工作日内退还李晶、雷蕾所交定金50万元。请您于收到本《律师函》后五个工作日内支付违约金194万元。”霍建宏主张其于2月28日同意解除《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》。李晶、雷蕾认可其于2021年2月9日另行购买了其他房屋。霍建宏认可其于2021年3月13日以968万元的价格将案涉房屋售予案外人。李晶、雷蕾向一审法院递交一份由证人蔡某2的书面证人证言，载明：“双方就退款金额反复电话协商未果后，约定于2021年2月27日，在爱民里小区附近的一个餐厅里见面协商。”证人蔡某1出庭作证陈述称，双方都解决不了，之后见面约谈，约在霍建宏小区附近。一审法院认为，李晶、雷蕾与霍建宏签订的《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。霍建宏在出售涉案房屋时应当对涉案房屋的权属、户籍、学区学位等情况如实告知交易对方，在涉案房屋地址登记有户籍的情况下，霍建宏多次向李晶、雷蕾承诺涉案房屋地址无户籍登记，违反了诚实信用原则，该行为影响李晶、雷蕾的订约意愿及合同具体约定条款，属于违约行为。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。李晶、雷蕾主张霍建宏隐瞒户籍登记情况的违约行为致使其不能实现购买学区房的合同目的，但并未举证证明案涉房屋地址登记有案外人的户籍将导致其子女无法在特定学区入学的必然结果，故李晶、雷蕾向霍建宏发送解除通知的行为不符合法定解除的条件。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》均未约定在霍建宏就案涉房屋登记户籍问题隐瞒事实的情况下，李晶、雷蕾享有合同解除权，结合上述合同的约定，李晶、雷蕾不享有上述合同的约定解除权。故李晶、雷蕾于2021年2月10日向霍建宏送达《解除合同通知函》通知解除的行为无效，一审法院对李晶、雷蕾要求确认《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》于2021年2月18日解除的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。李晶、雷蕾向霍建宏送达解除通知后，霍建宏于2021年2月22日函复不同意解除合同，双方应继续履行合同。但根据证人蔡某1的证言，李晶、雷蕾与霍建宏在此期间就退还定金的数额问题反复沟通，虽未最终达成一致意见，但足以证明双方均已无意继续履行合同，可以认定双方之间的房屋买卖合同关系已经解除。关于解除时间，李晶、雷蕾主张的解除事由不成立，一审法院对其主张的解除时间不予确认，霍建宏主张以李晶、雷蕾于2021年2月28日第一次向其发送律师函的日期为解除时间并无不当，一审法院根据本案案情确认《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》已于2021年2月28日解除。关于霍建宏应否返还李晶、雷蕾定金50万元并承担10万元定金责任的问题，一审法院认为，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。第五百八十七条的规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。故定金罚则的目的是促使双方当事人都积极履行合同义务，双方都存在违约行为的情况下，定金目的没有实现，不应适用定金罚则。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》已于2021年2月28日解除，霍建宏应当退还李晶、雷蕾定金50万元；一审法院对李晶、雷蕾要求霍建宏承担10万元定金责任的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条的规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。李晶、雷蕾与霍建宏均存在违约行为，故应当各自承担相应的违约责任，结合双方均未举证证明其存在实际损失的情况下，一审法院对李晶、雷蕾及霍建宏要求对方支付违约金的诉讼请求均不予支持。关于李晶、雷蕾要求霍建宏承担居间服务费的问题，一审法院认为，居间服务费承担问题涉及案外人城上伟业公司利益，且与本案不属于同一合同关系，故一审法院对李晶、雷蕾及霍建宏关于居间服务费的诉讼请求均不予处理。综上，一审法院于2021年6月判决：一、李晶、雷蕾与霍建宏签订的《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》于2021年2月28日解除；二、霍建宏于判决生效之日起七日内退还李晶、雷蕾定金50万元；三、驳回李晶、雷蕾的其他诉讼请求；四、驳回霍建宏的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，霍建宏向本院提交：1．案涉房屋新购房人家庭户口信息，以证明新的购房人及孩子户籍已经于2021年3月迁入案涉房屋；2．入学系统查询截屏，以证明新购房人的孩子已经顺利入学；3．房屋成交记录截图，以证明案涉房屋后续出售价格为968万，案涉房屋户口问题没有影响房屋价格。李晶、雷蕾质证称，上述证据不属于新证据，对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。本院对于一审法院查明的事实予以认可。本院认为，根据双方于二审中的诉辩主张及陈述，本案争点为：1．李晶、雷蕾对案涉合同是否享有合法解除权；2．霍建宏是否应当返还李晶、雷蕾定金，以及李晶、雷蕾是否有权要求霍建宏支付违约金；3．李晶、雷蕾是否有权在本案中主张居间费损失。第一，关于李晶、雷蕾对案涉合同是否享有合法解除权，根据本案查明的事实，霍建宏于《补充协议》明确承诺案涉房屋内无户口，但经查询案涉房屋地址登记有案外人王军波的户籍。本院认为，霍建宏作为卖方，在承诺案涉房屋户籍信息时应尽到审慎的注意义务，但案涉房屋户籍信息与其承诺不一致，故霍建宏的行为构成违约。霍建宏于二审中提交案涉房屋后续成交价格，及新的购房人家庭户籍、子女上学信息的证据，并不能推翻霍建宏在本案房屋买卖合同履行过程中具有违约行为这一事实。本案中，李晶、雷蕾主张霍建宏隐瞒案涉房屋户籍情况，致使购买学区房的合同目的不能实现，进而享有法定解除权。但李晶、雷蕾并未提供充分证据证明案外人户籍无法迁出，以及登记有案外人的户籍将导致其子女无法在特定学区入学的必然结果，故李晶、雷蕾据此主张其享有法定解除权的理由不能成立。《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》均未约定在霍建宏就案涉房屋登记户籍问题隐瞒事实的情况下，李晶、雷蕾享有合同解除权，故李晶、雷蕾亦不享有合同的约定解除权。二审诉讼中，李晶、雷蕾方主张霍建宏存在“一房二卖”行为，构成根本违约，李晶、雷蕾方有权解除合同。但根据查明的事实，李晶、雷蕾于2021年2月10日向霍建宏发送《解除合同通知函》，2月28日向霍建宏发送《律师函》表示解除合同，霍建宏于3月13日将案涉房屋售予案外人，结合李晶、雷蕾于2月9日已另行购买了其他房屋的事实，本院认为霍建宏的行为不构成“一房二卖”，李晶、雷蕾的该项主张亦不能成立。综上，虽然霍建宏确存在违约行为，但李晶、雷蕾不享有合法的合同解除权，故其于2021年2月10日向霍建宏送达《解除合同通知函》通知解除的行为亦违反双方合同约定，李晶、雷蕾所提案涉合同于2021年2月10日解除的主张不能成立。关于合同解除时间，虽霍建宏于2021年2月22日函复不同意解除合同，但根据证人蔡某1的证言，李晶、雷蕾与霍建宏在此期间就退还定金的数额问题反复沟通，虽未最终达成一致意见，但足以证明双方均已无意继续履行合同，一审法院据此认定双方之间的房屋买卖合同关系已经解除，并无不当。关于解除时间，因李晶、雷蕾主张的合同解除日期不应予以支持，一审法院以霍建宏主张的以李晶、雷蕾于2021年2月28日第一次向其发送律师函的日期为解除时间，并无不当，本院予以维持。第二，关于霍建宏是否应当返还李晶、雷蕾定金，及李晶、雷蕾是否有权要求霍建宏支付违约金，根据查明的事实，本案房屋买卖合同履行过程中，李晶、雷蕾与霍建宏双方均存在违约行为。结合本案房屋买卖合同签订、履行、解除的情况，本院认为一审法院根据定金罚则设立的目的，认定本案不适用定金罚则，同时未支持李晶、雷蕾要求霍建宏支付违约金的诉讼请求，处理并无明显不当，本院予以维持。第三，关于李晶、雷蕾是否有权在本案中主张居间费损失，居间服务费承担问题涉及案外人城上伟业公司利益，且城上伟业公司是否完全履行居间服务合同内容尚需认定，故一审法院对李晶、雷蕾该项请求不予处理，并无不当，本院予以维持。综上所述，李晶、雷蕾与霍建宏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12116元，由李晶、雷蕾负担3316元（已交纳），由霍建宏负担8800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李俊晔审 判 员 李明磊审 判 员 王 元二〇二一年九月二十八日法官助理 郝琪琪书 记 员 关雅晴