河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终4956号上诉人（原审被告）:于海林，男，1969年2月9日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：李记，周口市淮阳区德鸿法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:金先俊，女，1962年9月7日出生，回族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：张超，河南领朔律师事务所律师。上诉人于海林因与被上诉人金先俊房屋买卖合同纠纷一案，不服周口市淮阳区人民法院（2021）豫1603民初3577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于海林的委托诉讼代理人李记，被上诉人金先俊及其委托诉讼代理人张超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于海林上诉请求：1.依法撤销周口市淮阳区人民法院（2021）豫1603民初3577号民事判决；2.改判撤销于海林与金先俊之间的房屋买卖协议无效；3.上诉费用由金先俊承担。事实和理由：第一，一审认定事实避重就轻，绕道误判。一审查明且误判的事实有以下三点：1.于海林和金先俊争议的房屋与法院判决的不存在合同关联性（双方争议的是约定价款购买于海林120平方米的五彩社区安置房，法院不查明双方约定的买卖标的是否存在就武断判决，合同约定的内容是否违反法律和地方性规定就判决，明显不符合立法宗旨）。2.法院在判决书阐述部分查明于海林的现有房产是单艳荣签字代收的，是单艳荣与于海林的共有财产，作为法院是否应当查明、问清共同共有人是否同意出售，法院判决明显存在侵权。3.二位当事人之间的房屋买卖协议的标的物不明确，到目前没有明确到约定的120平方米的标的物，其目前未办理登记和过户，不符合法律规定的善意取得且登记，即便是法院判决仍不能合法办证，这难道是法院促进违法交易的进行，帮助违规房屋合法的转正。第二，一审不该规避诉讼请求和争议焦点。当事人诉请是确认房屋买卖协议是否有效，焦点是于海林是否有权处分与单艳荣的共同财产，当事人之间的侵犯他人权益的买卖协议是否有效，协议买卖标的物是否清楚，协议标的方能否交易？但一审法院查清楚了于海林与单艳荣是夫妻关系，对共同财产的处分权利却不提不审，查明了没有于海林的签字且没有追认，但对协议效力却不予审核，查明了买卖双方当事人之间的房屋买卖是拆迁安置房却不审查能否上市交易，明显偏离审判诉请。第三，双方当事人之间的房屋买卖协议的房屋违反“三定三限三结合”。国务院对政府拆迁房屋明确作出规定：“三定三限三结合”，是指定性、定向、定量称之为三定，限户型、限价、限交易称之为三限，是征收农村集体土地拆迁安置适用，并且是限制交易，这种房子最特殊的性质就是限制交易，受安置的家庭从取得房屋的产权证或者契税的完税凭证以后，5年以内是不能够上市进行交易买卖的。金先俊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持一审判决，驳回于海林的上诉请求。金先俊向一审法院起诉请求：1.依法确认金先俊、于海林之间的购房协议合法有效；2.依法判令于海林向金先俊交付淮阳区五彩路五彩社区11号楼1单元1-1103室房屋，并退还购房款差价120000元；3.要求于海林协助金先俊办理过户手续；4.案件诉讼费用由于海林承担。一审法院认定事实：2016年10月20日金先俊（乙方、买方）与于海林（甲方、卖方）签订购房协议，协议内容为“购房协议.甲方：于海林.乙方：金先俊.经双方协商同意，甲方于海林愿将五彩社区一套安置房出售给乙方金先俊面积120每平方面积——共计人民币贰拾叁万捌仟元，乙方一次性付给甲方，楼房单元由统一抓阄分配，乙方参加分配，享有与单庄安置户一样待遇，房屋交接时间与单庄村民一个时间，以上所有问题均按安置房待遇处理，如有变动政策和大家一样，乙方有权处理他所购房屋。甲方（签字）：于海林.乙方（签字）：金先俊.证明人（签字）：胡金中、胡和林.2016年10月20日.收到.今收到金先俊付一套房款贰拾叁万捌仟元.于海林”；购房协议签订后，2020年7月2日周口市淮阳区白楼镇人民政府与于海林签订五彩路延伸段房屋拆迁安置协议书，同日白楼镇付楼村五彩路延伸段征收户安置五彩社区选房意向表均显示，户主签字：于海林、单艳荣代，安置套数2套；金先俊提交的淮阳区项目建设房屋征收户安置信息查询及于海林提交的项目房屋安置到户汇总表（白楼镇）均显示，被征收户于海林在五彩路延伸段建设项目中在五彩社区安置房2套，其中1套为五彩社区11号楼1单元1-1103号房，安置房面积91.04㎡。房屋安置协议移交征收服务中心备案交付安置房。2020年11月2日金先俊与于海林及于海林的妻子的通话录音，该录音显示是给金先俊与于海林签订协议时，于海林妻子知道并默认同意房屋买卖，也知道购房款用于给于海林看病。2020年8月份LPR一年期贷款报价利率的为3.85%。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除。金先俊、于海林签订的购房协议，是双方真实意识的表示，于海林之妻对于海林出卖房屋是知情的；且金先俊已履行了购房协议中的付款义务；该买卖标的是于海林所有的拆迁安置房一套，位于淮阳区，合同标的清晰明确，又因该社区房屋的土地性质属普通商品房住宅用地，买卖双方的交易不违反法律的禁止性规定，应属有效合同，双方当事人应当遵守和履行。故对于金先俊要求确认原、于海林之间的购房协议合法有效；于海林向金先俊交付淮阳区五彩路五彩社区11号楼1单元1-1103室房屋；于海林协助金先俊办理过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。金先俊要求于海林退还购房款差价120000元的诉讼请求，因签订购房协议时约定的面积为120㎡，于海林交付的房屋面积为91.04㎡，其之间的差价为57437.33元；该资金占用期间的利息应以此为基数2016年10月21日起至2020年8月19日资金占用期间的利息按年利率的6%计算，2020年8月20日至履行完毕之日止的利息按2020年8月份ＬＰＲ一年期贷款市场报价利率3.85%计算；超出部分，本院不予支持。于海林辩称，“双方签订协议时，标的物具有不确定性，约定的于海林具有处分权的120㎡的房屋没有出现，导致无法继续履行合同，应确认合同无效；金先俊诉讼中陈述的五彩社区11号楼1103号房产系家庭共同财产......”。因双方在购房协议中约定了房屋所在的社区，并约定“楼房单元有统一抓阄分配，乙方参加分配，享有与单庄安置户一样待遇，房屋交接时间与单庄村民一个时间”；于海林应向金先俊交付其在该社区的一套房屋是不争的事实。于海林主张双方协议约定的面积为120㎡，但其名下有处分权的120㎡的房屋没有出现，导致无法继续履行合同。该项辩称是于海林对房屋买卖交易的不当理解。房屋买卖合同不同于一般的商品买卖合同，现实中房屋的约定面积与实际面积往往存在一定的差距，法律法规允许该差距的存在，并且规定有超过一定面积误差的处理方式；故双方关于房屋面积的120㎡约定也只是大致的约定，最终能够交易的面积还应以于海林在五彩社区取得的房屋实际大小作为交易的依据；现在于海林已取得2套安置房屋，于海林应选择一套与协议面积接近的一套向金先俊进行交付，如果金先俊认为面积误差其无法接受，那么于海林无法履行才得以产生双方解除合同的后果，而于海林现在径行以此为由选择拒绝交付房屋、退还所交房款，显然剥夺了已经履行了全部义务的金先俊权利，不具有公平性，也违反了诚实信用原则；故其辩称理由不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认金先俊与于海林于2016年10月20日签订的购房协议合法有效；二、于海林于判决生效之日起十五日内向金先俊交付淮阳区五彩路五彩社区11号楼1单元1-1103号房屋，并协助金先俊办理有关产权登记过户手续；三、于海林于判决生效之日起十五日内退还给金先俊房屋面积价差57437.33元（房屋价差资金占用期间的利息以57437.33元为基数从2016年10月21日起至2020年8月19日的利息按年利率的6%计算，2020年8月20日至履行完毕之日止的利息按2020年8月份ＬＰＲ一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；四、驳回金先俊的其他诉讼请求。案件受理费1350元，由于海林承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一审确认购房协议有效是否正确，一审判决是否适当。关于一审确认购房协议有效是否正确，一审判决是否适当的问题。第一，金先俊在一审提供了2020年11月2日与于海林、于海林妻子的通话录音，一审已经查明于海林妻子对于海林进行房屋买卖的行为是明知的，且知道案涉购房款应予于海林看病，于海林上诉称一审没有查明其妻子是否同意出售案涉房屋，本院不予支持。第二，于海林与金先俊于2016年10月20日签订《购房协议》时，案涉房屋并未建成，于海林和金先俊均无法得知用于出售房屋的实际面积，双方在《购房协议》中关于房屋面积120平方米的约定只是大致的约定，在于海林实际取得的安置房后，由于并无《购房协议》约定的120平方米的房屋，一审考虑到现实房屋买卖中的约定面积与实际面积存在一定的差距，判决于海林向金先俊交付最接近120平方米的房屋，并无不当。第三，案涉房屋是拆迁安置房，并无禁止案涉拆迁安置房进行交易的规定，案涉拆迁安置房在具备一定条件的情况下是可以进行交易的，于海林作为案涉房屋的权利人，其有权对案涉房屋进行处分。综上，案涉《购房协议》是于海林与金先俊的真实意思表示，且于海林的妻子单艳荣对于于海林出售房屋的行为知情的，因此，一审认定案涉《购房协议》有效，并无不当，于海林的上诉请求不能成立，本院不予支持。虽然案涉《购房协议》并无关于于海林协助金先俊办理产权登记过户义务的约定，但是于海林作为为房屋买卖合同中的出卖人,除需要向金先俊交付房屋外,也负有协助金先俊办理有关产权登记过户义务；由于案涉房屋是拆迁安置房，并非是向社会销售并转移房屋所有权于买受人的商品房,其产权过户登记有相应的规定，金先俊并未提供充分的证据证明案涉房屋具备产权登记过户的条件，对于金先俊要求于海林协助办理有关产权登记过户手续的主张，本院暂不予支持，金先俊可以在案涉房屋具备产权登记过户条件的情况下，另行主张相关权利。综上所述，于海林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决存在不当之处，依法应予纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持周口市淮阳区人民法院（2021）豫1603民初3577号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更周口市淮阳区人民法院（2021）豫1603民初3577号民事判决第二项为：于海林于本判决生效之日起十五日内向金先俊交付淮阳区五彩路五彩社区11号楼1单元1-1103号房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1350元，由上诉人于海林承担；二审案件受理费1236元，由上诉人于海林负担。本判决为终审判决。审 判 长 张群阳审 判 员 张 杰审 判 员 金 薇二〇二一年九月二十六日法官助理 王明旭书 记 员 马家欣