大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初6294号原告：大连星海融汇物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区中山路576-18号-306。法定代表人：张洪超，经理。委托诉讼代理人：杜宝红，辽宁同城律师事务所律师。被告：大连西岗中合汇鑫小额贷款有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区花园街36号1-1号。法定代表人：薛振宇，总经理。委托诉讼代理人：刘勇、卞妍园，辽宁新时空律师事务所律师。原告大连星海融汇物业管理有限公司与被告大连西岗中合汇鑫小额贷款有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年9月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杜宝红、被告委托诉讼代理人卞妍园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为星海融汇小区的物业服务公司，被告现为坐落于大连市西岗区（建筑面积208.59平方米）房屋的所有权人。2018年5月，被告通过大连市西岗区人民法院以物抵债裁定方式取得了上述房屋的所有权，于2019年11月8日办理了房屋的不动产权证。被告取得上述房屋之前，该房屋原所有权人迟博文自2016年5月1日起开始拖欠物业服务费。根据大连市西岗区人民法院于2017年12月20日在淘宝网司法拍卖网络平台发布的《竞买公告》第六条“……可能存在的物业费、水、电、煤气、采暖等欠费由买受人承担……”之规定，案涉房屋在司法拍卖时已拖欠的物业管理费由买受人承担，即被告自取得案涉房屋所有权后应承担原所有权人拖欠的物业管理费，原告曾多次向被告催要过，被告自今仍未支付物业管理费。综上，原告为保障提供更优质的物业服务，维护自身及广大已交费业主的合法权益，根据相关法律规定特诉至贵院，1、请求判令被告向原告支付自2016年5月1日至2021年5月31日期间的物业管理费63619.95元；2、请求判令被告支付自欠缴之日起至款项实际付清之日止的利息2028.8元（按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率LPR标准计算，暂计至2021年5月31日），以上合计65648.75元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，1，被告于2019年11月8日才取得涉案房屋产权证，如果原告诉请属实，2019年11月份之前产生的物业费应由原业主迟博文承担，原告应当向迟博文主张。2，被告既没有法定义务，也没有约定的义务为迟博文支付拖欠的物业费。首先，被告并未通过参与司法拍卖的方式购得涉案物业，而是通过以物抵债的方式取得涉案物业的产权。故，涉案物业的拍卖公告对被告并无约束力。因司法拍卖公告中对物业费等的承担方式的约定仅针对本次拍卖本身，是人民法院对本次拍卖附加的特殊要求，其目的在于告知欲参与竞买的潜在竞买人在充分了解情况后，选择是否参与竞买。且每次拍卖前，均要进行先期公告。这就表明每次拍卖的公告内容不完全相同。故，司法网拍卖竞买公告是一次性行为。此次拍卖结束后，竞买公告便失去约束力，其效力不应延续到下一次拍卖，更不应延续到流拍后的以物抵债。3，2018年7月份之前的物业费已经过诉讼时效。4，原告主张利息及利息的计算方式无事实及法律依据。合同约定物业费纠纷原告应当向大连仲裁委员会申请仲裁，而非向法院起诉。经审理查明，大连市西岗区房屋坐落于星海融汇小区，原告为该小区的物业服务公司，该房屋建筑面积208.59平方米，原所有权人为迟博文。小区物业合同第六条约定：商业物业的物业服务费为5元/月·平方米，第七条第3款约定：物业管理费按年交纳，业主或物业使用人应在每年最后一周履行交纳义务，预先缴纳下年度物业管理费。第二十四条约定：业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业管理费用的，应按欠缴费用总额的日0.3%标准支付违约金。因原房主迟博文与被告、大连瑞嘉电子工程有限公司借款合同纠纷执行一案，被告于2018年5月15日通过大连市西岗区人民法院以物抵债裁定方式取得了上述房屋的所有权，于2019年11月8日办理了房屋的不动产权证。该房屋原所有权人迟博文自2016年5月1日起开始拖欠物业服务费，被告取得上述房屋之后，亦未缴纳物业服务费。另查，原告就案涉房屋拖欠的物业费曾于2019年11月向大连仲裁委员会申请过仲裁，因找不到原房主又撤回仲裁申请。后原告采取发律师函、张贴通知的形式催促业主缴费。本院所确认的上述事实，有房屋不动产权证、前期物业管理委托合同、执行裁定书、人民法院公告竞买公告、专用收款收据、仲裁申请书、终止仲裁通知书及送达材料、律师函、缴费通知单、双方提交的案例文书及当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接收或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。关于通过以物抵债取得房屋所有权的财产，是否应对于所有权取得前的债务承担支付责任一节。本院认为，案涉房屋原系迟博文所有，被告并未通过参与司法拍卖的方式购得涉案房屋，而是通过以物抵债的方式取得涉案物业的产权，成为该房产的业主。司法拍卖公告系提示性条文，拍卖公告中对物业费等的承担方式仅对本次拍卖本身，属于约定，竞买人参与竞买，说明同意该条件的约定。而被告取得该房屋的所有权并非是当事人的合意，且被告在取得房屋所有权时，也未承诺负担原业主所欠的物业费。拍卖流拍后，拍卖公告对以物抵债不能产生约束力，原业主拖欠的物业费应由原业主承担，被告的辩解本院予以采纳，原告要求被告承担在此之前的物业费无事实及法律依据。关于物业费的承担一节，被告于2018年5月15日取得上述房屋之后，应当缴纳至2021年5月15日的物业服务费，被告以未实际使用为由不交，不符合法律规定。案涉房屋面积208.59平方米，物业费每月每平方米5元，被告应缴纳37546.2元物业费。原告采取发律师函、张贴通知的形式催促业主缴费，产生诉讼时效中断的法律后果，原告的起诉未超过诉讼时效，被告认为本案超过诉讼时效的辩解本院不予采纳。前期物业服务合同约定的纠纷解决方式是仲裁管辖，而原告与本案被告没有签署任何协议，争议解决条款在合同中相对独立，虽然前期物业服务合同对被告有约束力，但双方未有明确的争议解决方式，原告选择诉讼的方式不违反合同约定和法律规定。关于原告主张的逾期利息一节，物业合同约定，业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业管理费用的，应按欠缴费用总额的日0.3%标准支付违约金。该约定标准过高，原告调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率LPR标准计算，符合法律规定。合同约定物业管理费按年交纳，业主或物业使用人应在每年最后一周履行交纳义务，预先缴纳下年度物业管理费，故逾期利息的起算时间应为2019年1月1日。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告大连西岗中合汇鑫小额贷款有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连星海融汇物业管理有限公司2018年5月15日至2021年5月15日的物业费37546.2元及利息（利息自2019年1月1日起以实际欠费数额按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率LPR标准计算至款项实际付清之日止）；二、驳回原告大连星海融汇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决规定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1442元、减半收取721元（原告已预交），由被告大连西岗中合汇鑫小额贷款有限公司负担369元，由原告大连星海融汇物业管理有限公司负担352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 宁 波二〇二一年九月十七日书记员 陈慧宁