山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁03民终3045号上诉人（原审被告）：山东威诺置业有限公司，住所地淄博市张店区鲁中装饰材料城**楼**。法定代表人：耿殿涛，董事长。委托诉讼代理人：赵承波，山东致公律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿武，男，山东威诺置业有限公司职工。被上诉人（原审原告）：杜铭，男，1962年12月26日出生，汉族，现住淄博市博山区。被上诉人（原审原告）：杜峰，男，1965年12月10日出生，汉族，现住淄博市博山区。被上诉人（原审原告）：杜晓丽，女，1969年2月11日出生，汉族，现住淄博市博山区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：马洪滨，山东颜山律师事务所律师。上诉人山东威诺置业有限公司因与被上诉人杜铭、杜峰、杜晓丽房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2021）鲁0304民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东威诺置业有限公司上诉请求：1、依法撤销博山区人民法院（2021）鲁0304民初1178号民事判决书。2、依法改判确认双方签订的合同无效，并驳回被上诉人的诉讼请求。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、双方签订的《房屋拆迁协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。因合同无效，被上诉人取得涉案房屋没有法律依据，因此被上诉人的诉讼请求不成立。1、本案被上诉人取得涉案房屋的基础是双方于2012年5月4日签订《房屋拆迁协议书》，从上述协议的内容可以看出，双方实质为变相的宅基地有偿转让，根据法律法规规定，禁止将宅基地转让给非本集体经济组织成员，并且本案中，对涉案宅基地的拆迁建设未取得政府部门的批准，上诉人不具有农村集体土地征收拆迁补偿主体资格，因此，双方签订的《房屋拆迁协议书》及补充协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，因合同无效，被上诉人取得涉案房屋没有法律依据，因此被上诉人的诉讼请求不成立。2、一审判决认为“在诉讼中，被告辩称其与原告签订的拆迁协议系无效合同，被告不应为原告办理产权登记手续，但被告系有资质的房屋开发公司，其与三原告就博山城里北岭村东山街××的相关协议已经作出变更，且世纪上城小区已经具备办理产权登记过户的相关条件，博山城里北岭村东山街××能否拆迁开发不是被告抗辩原告的理由”，此认为不符合本案事实及法律规定：（1）本案双方签订的《房屋拆迁协议书》，在未取得政府主管部门批准的前提下，实质是就是作为集体土地宅基地的转让、建设，其违反了法律行政法规的强制性规定而无效，不因上诉人具有房屋开发资质，在政府部门未批准的情况下，就有权直接受让集体经济组织成员的宅基地进行开发；（2）一审双方变更协议的内容只是对宅基地转让安置房屋的变更，实质只是对转让宅基地物质补偿形式的变更，被上诉人取得房屋的基础协议是无效的，不因变更了补偿房屋性质而有效，并且因取得房屋的合同无效，被上诉人要求继续履行合同办理房产证的要求没有法律依据，即使补偿的世纪上城的房屋具备办理产权登记过户的相关条件，被上诉人也不能在取得房屋合同无效的前提下，要求上诉人履行办证义务：（3）在一审中，上诉人抗辩的理由不是法院所认为的能否开发，上诉人抗辩并认为《房屋拆迁协议书》无效的理由是：农村集体经济组织成员能否违规有偿将宅基地转让，允许非本集体经济组织成员在未经政府批准前提下，在宅基地上进行建设并拥有建设的房屋；根据法律规定，显然是不允许，且违反了国家强制性的规定。二、本案逾期办理产权手续，是因为被上诉人违约造成的，根据双方合同的约定，上诉人对此不承担任何责任。根据双方2013年12月12日签订的补充协议书第三条约定：交房后，乙方（原告）应按照规定缴纳物业管理费及相关费用，若情节严重，甲方（被告）不予办理产权过户手续；第五条约定“若因乙方原因造成的过户延误责任由乙方自负”。在一审中，根据被上诉人的举证和陈述，被上诉人杜峰、杜晓丽称自2016年下半年开始就未缴纳物业费、水电费，情节严重，根据合同约定，上诉人可不予办理产权过户手续，并且被上诉人也未及时提供身份证等办证资料，因此，上诉人对逾期办理产权登记不承担任何责任。杜铭、杜峰、杜晓丽向一审法院起诉请求：1、依法判令被告为原告办理产权登记手续将房屋产权登记到原告名下；2、依法判令被告支付违约金63000元（计算至2021年3月30日）及自2021年3月30日按照每月1000元的标准至产权登记办完止的违约金。一审法院查明事实：2012年5月4日，甲方淄博威诺置业有限公司与乙方郭端翠、杜铭、杜峰，丙方（见证方）荆山社区居委会签订房屋拆迁协议书一份，内容为“甲方根据上级指示精神，为改变社区面貌，搞好旧村改造工作，需拆除乙方坐落在博山城里北岭村东山街××，门牌××，院内所有房屋及附属物。为便于该项工作开展，经甲乙丙三方同意，制定如下协议：一、安置方案。甲乙双方同意采取就地还房的安置方案，即：甲方根据城市规划及上级主管部门的要求，对该地块进行统一规划，并负责安置房屋的建设及管理，乙方可还得该栋房屋中的3套，分别为东单元一层东户、东单元二层东户、东单元三层东户，以上三套房屋每套面积约85平方米，并可办理分户的集体土地证及集体房产证，可分得储藏室3个，见附图，储藏室不能办理土地及房屋所有权证。甲方对剩余其它房地产及附属物享有所有权及处置权。二、乙方须于2012年5月20日之前搬出，并将该房屋的房产证及土地证原件交给甲方，经甲方验收合格后，一次性发放给乙方拆迁费、安置补助费及搬迁奖励费人民币叁万元，如逾期未搬出，每逾期一日，以上费用扣减人民币伍佰元。三、房屋建设标准。……四、房屋交付时间：自乙方搬出之日起18个月，甲方向乙方交付上述房屋，房屋交付后，甲方为乙方办理房地产所有权证，并在交房后12个月办理完毕。若甲方逾期交房，每逾期一个月，甲方向乙方赔偿人民币2000元；若甲方逾期办证，每逾期一个月，甲方向乙方赔偿人民币1000元。若因乙方原因造成的逾期，甲方不承担违约责任。五、丙方作为甲乙双方的见证人，负责监督和督促甲乙双方责任和义务的落实，甲乙双方如发生争议，丙方应积极协调。……”。2013年12月12日，三原告与被告签订协议书一份，内容为“甲乙双方于2012年5月4日签订的协议书由于无法继续履行，经甲乙双方友好协商，在平等、自愿、协商一致的基础上达成协议变更如下：一、还房房源变更：甲方（即本案被告）从甲方开发的世纪上城小区还给乙方（即本案三原告）三套房屋，具体为：1、世纪上城1＃楼一单元二层东户，面积88.90平方米，储藏室为1＃，面积21.63平米，交付日期为2013年12月31日；2、世纪上城30＃楼一单元二层西户，面积88.09平方米，储藏室为6＃，面积13.8平米，交房日期为2013年12月31日；3、世纪上城30＃楼一单元三层西户，面积88.09平方米，储藏室为4＃，面积10.3平米，交房日期为2013年12月31日。二、双方约定：最终面积以办证实测面积为准，若实测面积与以上面积有差异时双方不再找补，但实测面积每户不得低于85平方米。三、甲方负责以上房屋内水、电、暖气、天然气、有线电视的开口费，交房后以上设施的使用费由乙方负责缴纳。乙方在交房时须付清办证所应承担的费用，否则造成不能办证或办证延误，责任由乙方自负，交房后，乙方应按照规定缴纳物业管理费及相关费用，服从小区统一管理，否则，甲方予以断水断电，若情节严重，甲方不予办理产权过户手续。四、若甲方超过本协议约定的时间交房，每延期一个月须向乙方支付违约金三户共计2000元。五、甲乙双方约定办理产权过户时间为交房后720个工作日，若逾期，每逾期一个月，甲方须向乙方支付违约金三户共1000元，若因乙方原因造成的过户延误责任由乙方自负。……”。协议签订后，被告向三原告交付上述协议中约定的三套房屋，原告杜铭分得博山区世纪上城1号楼1单元201室，原告杜峰分得博山区世纪上城30号楼1单元302室，原告杜晓丽分得博山区世纪上城30号楼1单元202室，三原告均已领取钥匙入住。房屋拆迁协议书中的博山城里北岭村东山街××已由被告拆除。另查明，原告杜铭、杜峰、杜晓丽系亲兄弟姐妹关系，2012年5月4日房屋拆迁协议书中的“郭端翠”系三原告的母亲。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三原告与被告于2013年12月12日签订的协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当按照协议书的约定履行各自的义务。依据上述协议书约定，被告应当在交房后720个工作日为三原告办理产权过户手续，但被告一直未为原告办理，故对三原告要求被告协助办理相关房屋产权登记过户手续的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的违约金，依据原、被告双方签订的协议书，若被告逾期办理产权过户，每逾期一个月，被告须向原告支付违约金三户共1000元，协议约定的交房时间为2013年12月31日，办证时间为交房后720个工作日（即自2014年1月1日至2016年11月22日），故原告主张的违约金应当自2016年12月起计算，至2021年3月共计52个月，因此，被告应支付三原告违约金52000元。自2021年4月起至被告实际为原告办理产权登记完毕止，被告还应按月支付三原告违约金1000元。诉讼中，被告辩称其与原告签订的拆迁协议系无效合同，被告不应为原告办理产权登记手续，但被告系有资质的房屋开发公司，其与三原告就博山城里北岭村东山街××的相关拆迁协议已经做出变更，且世纪上城小区已经具备办理产权登记过户的相关条件，博山城里北岭村东山街××能否拆迁开发不是被告抗辩原告的理由。同时，被告还辩称因三原告未及时缴纳物业费及办证资料，被告不予办理过户，但办理产权登记过户系被告作为房屋开发单位的法定义务，不应因为原告未缴纳物业费而拒绝办理，被告也未提供相关证据证实其向原告公告催收物业费，原告拒绝缴纳，且原告杜铭一直缴纳物业费，原告杜峰、杜晓丽系因被告拒绝办理产权登记，才不予缴纳物业费，故对被告的上述辩解，不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条的规定，判决：一、被告山东威诺置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告杜铭办理博山区世纪上城1号楼1单元201室房屋的产权登记手续；二、被告山东威诺置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告杜峰办理博山区世纪上城30号楼1单元302室房屋的产权登记手续；三、被告山东威诺置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告杜晓丽办理博山区世纪上城30号楼1单元202室房屋的产权登记手续；四、被告山东威诺置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杜铭、杜峰、杜晓丽违约金52000元（2016年12月至2021年3月），五、自2021年4月起至被告山东威诺置业有限公司实际为原告杜铭、杜峰、杜晓丽办理完产权登记之日止，被告山东威诺置业有限公司应按月支付原告杜铭、杜峰、杜晓丽违约金1000元；六、驳回原告杜铭、杜峰、杜晓丽的其他诉讼请求。案件受理费1375元，减半收取计688元，原告杜铭、杜峰、杜晓丽负担138元，被告山东威诺置业有限公司负担550元。二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：一、双方签订的房屋拆迁协议及补充协议是否有效；二、上诉人应否支付被上诉人违约金。针对第一个焦点问题，涉案房屋拆迁协议书由甲方淄博威诺置业有限公司与乙方郭端翠、杜铭、杜峰并在丙方荆山社区居委会作为见证方盖章的情况下签订，涉案补偿协议中亦有政府工作人员作为见证方签字。上诉人与被上诉人签订的房屋拆迁协议和补充协议并非属于法律法规禁止的将宅基地转让给非本集体经济组织成员的情形，而是对被上诉人房屋进行拆迁安置所达成的一致协议，该两份协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当按照协议书的约定履行各自的义务。针对第二个焦点问题，上诉人主张逾期办理产权手续，是因为被上诉人违约造成的，其不应支付违约金。但办理产权登记过户系上诉人的法定附随义务，且被上诉人杜峰、杜晓丽亦系因上诉人拒绝协助办理产权登记，才不予缴纳物业费，故上诉人主张不应支付违约金的上诉理由于法无据，本院不予支持，上诉人应当按照合同约定支付被上诉人逾期办证违约金。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人山东威诺置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 宁审判员 侯 康审判员 胡晓梅二〇二一年九月三日书记员 刘 瑜