贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2301民初7459号原告：贵州磐基财税集团有限公司（原公司名称：贵州磬基投资有限公司），住所地：贵州省黔西南苗族自治州兴义市桔山办桔山新区兴义大道体育中心综合馆4号门第6层，统一社会信用代码:91522301215281196P。法定代表人：范进云，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈倩，女，汉族，1990年8月12日生，贵州省普安县人，住贵州省普安县，特别授权代理，系该公司职工。被告：贵州兴隆春食品有限公司，住所地：贵州省黔西南苗族自治州兴义市顶效镇册亨路236号，统一社会信用代码:9152230034710401XM。法定代表人：王毅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗斌，男，布依族，1974年12月3日生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市，特别授权代理。原告贵州磐基财税集团有限公司（以下简称“磐基财税公司”）与被告贵州兴隆春食品有限公司（以下简称“兴隆春食品公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，在本案审理过程中，原、被告申请庭外和解20日未果，本案现已审理终结。磐基财税公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原告与被告于2017年6月24日签订的《工业场地租赁合同》；2.请求人民法院依法判决被告将因租赁合同关系取得的兴义市顶效开发区土地及附着物（厂房、基础设施等）交还原告；3.请求人民法院依法判决被告从2020年6月30日起按356.16元／天（130000元／年÷365天／年＝356.16元／天）支付原告租金直至租赁物实际交还之日止（从2020年6月30日计算至2021年5月11日共计315天，租金共计112190.4元，扣除被告已支付的30000.00元，尚余82190.4元未支付）；4.请求人民法院依法判决被告支付原告2019年8月19日前逾期49天的违约金31850.00元、2019年9月16日前逾期28天的违约金11200.00元、2019年12月16日逾期90天的违约金13500.00元，共计违约金56550.00元；5.请求人民法院依法判决被告从2020年8月15日起至2021年5月11日支付原告因迟延履行约定支付义务的违约金共计110546.088元，以欠付租金总数为基数，（欠费总额82190.4元×0.5%＝410.952元／天，410.952元／天×269天＝110546.088元），从2021年5月12日直至尚欠租金清偿完毕之日止；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年6月24日，被告因经营生产需要向原告租赁登记为原告所有的位于兴义市顶效开发区土地及附着物（厂房、基础设施），原、被告双方约定，租期五年，租金为年付，前三年每年租金为人民币130000.00元，第四、五年随行就市，并于同日以原告为甲方、被告为乙方签订了《工业场地租赁合同》，对租赁及违约金等事项进行了约定。2019年5月，被告以疫情影响为由向原告申请缓至2020年8月15日缴纳2021年度租金130000.00元，原告为响应政府政策，同意了被告的延缓申请。2020年8月15日，延缓期限届满后，被告仍以各种理由拒绝缴纳租金。原告多次与被告法定代表人王毅联系，并多次送达催收函件给被告，但被告均未履行支付租金的义务。截止2021年5月11日，被告尚欠原告租金82190.4元，且已逾期使用原告租赁物长达8个月之久（从2020年8月15日至2021年5月11日），应当赔偿原告租金损失并依照合同约定承担违约金。另外，被告在2019年就已经多次违约，并至今未支付应当支付的违约金。其中2019年6月30日至2019年8月19日期间逾期49天违约金共计31850.00元（130000.00元×0.5%×49＝31850元）、2019年8月20日至2019年9月16日期间逾期28天违约金11200元（80000.00元×0.5%×28＝31850.00元）、2019年9月17日至2019年12月16日逾期90天违约金13500元（30000.00元×Ｏ.5%×90＝31850.00元）。依照原、被告双方签订的《工业场地租赁合同》第三条约定“租金支付方式：本合同签订之日，乙方向甲方交付第一年租金八万元（80000.00元），第二次付伍万元（50000.00元）在签订合同的第六个月内支付。以后每年租金提前一个月支付。合同签订之日交清水电及租赁税费押金肆万元整（40000.00元），期满无相关拖欠费用，甲方则无息全额退还给乙方。未按时交付租金，按所欠总额的0.5%支付违约金［违约金总额＝欠费总额＋（1×Ｏ.5%）×天数］。拖欠天数达15天，甲方终止合同，收回租赁物，追缴欠费并按违约处理。”以及第七条“违约处理：任何一方违约，须赔偿守约方的损失，另支付守约方30万元违约金。”，被告已逾期长达七个月，原告可以解除合同，要求被告赔偿原告损失，并按照合同约定要求被告支付违约金。原告多次向被告催收上述款项，被告均以各种理由推脱，并将租赁物一直占用至今。综上所述，被告逾期不支付租金的行为，已然构成违约。且被告在拒不支付原告租金的情况下，仍强行占有和使用登记在原告名下的被告因租赁合同而取得的租赁物。原告为维护自身合法权益，现特向人民法院提起起诉，望人民法院依法判决。兴隆春食品公司辩称，案涉合同签订的主体不是本案的原告，如果原告不能证明公司之间的变更情况，则原告的诉讼主体不适格。1.请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求第4、5项的诉讼请求；2.请求人民法院依法判令原告赔偿其擅自断电及封存兴隆春食品公司工厂造成损失80000.00元人民币；3.诉讼费由原告承担。理由是：原告陈述房屋租赁过程基本属实，在合同履行过程中，兴隆春食品公司积极全面地履行了合同义务，自2019年年底以来，由于疫情等因素的影响，导致食品行业行情下跌，兴隆春食品公司出现了经营上的暂时困难，在此期间兴隆春食品公司仍然竭尽所能支付了部分租金，并与原告积极沟通延迟支付的租金事宜，且双方达成了一致意见。但原告却在兴隆春食品公司积极履约期间无故给兴隆春食品公司工厂停电，并在非法的情况下擅自封存了兴隆春食品公司的机器设备和工厂，致使兴隆春食品公司不能进行正常生产经营活动，造成兴隆春食品公司严重的经营损失，同时也导致兴隆春食品公司不能履行支付租金的直接原因。综上，兴隆春食品公司认为：在本合同签订后，兴隆春食品公司积极全面地履行了合同的义务，在发生疫情且常态不可抗力的情况下，兴隆春食品公司积极主动与原告沟通，且双方已达成协议，视为双方对于此期间的协议进行了支付租金时间的变更，双方无异议，应予确认。为此原告提出兴隆春食品公司违约及支付违约金的诉讼请求依法不成立。由于原告无故查封机器设备及断电的行为造成了兴隆春食品公司停产的经济损失，原告依法应当承担赔偿责任。原告紧紧围绕其诉讼请求向本院提交了营业执照、《工业场地租赁合同》、《关于收取土地及附着物租金的催告函》、《关于履行租金给付义务的回复函》磐基财税公司土地使用权证复印件各一份。拟证明：磐基财税公司的基本信息。2017年6月24日，经双方友好协商，原告将登记为其所有的顶效开发区册亨路236号厂区及附作物全部出租给被告使用。2021年1月19日磐基财税公司发催告函给兴隆春食品公司。要求被告及时支付租金及违约金。2021年2月8日被告向原告发送《关于履行租金给付义务的回复函》，被告自愿承诺于2021年4月10日前将所欠的租金支付完毕，逾期自愿承担相应的责任。被告质证意见为：除《关于收取土地及附着物租金的催告函》没有收到外，其余的证据无异议，经审查，《关于履行租金给付义务的回复函》中应明确载明：贵公司送达的《关于收取土地及附着物租金的催告函》，我司已经收到，故对被告辩解未收到原告向其发送的《关于收取土地及附着物租金的催告函》的质证意见不予采信。经审查，原告所举的证据符合证据的三性，予以确认。故此，结合双方的当庭陈述及前述证据的认证，本院认定如下法律事实：2017年6月24日，原告与被告签订《工业场地租赁合同》一份，原告方将顶效开发区厂区及附作物全部出租给被告使用（土地使用证号：顶开国用【2010】第025号）并达成下列协议，共同遵守：一、租赁期限：2017年7月1日至2022年6月30日，共五年；二、租金：第一至第三年每年租金为人民币壹拾叁万元整（130，000.00元）。第四年、第五年随行就市；三、租金支付方式；本合同签订之日，被告向原告交付第一年租金八万元（80，000.00元），第二次付伍万元（50，000.00元）在签订合同的第六个月内支付。以后每年租金提前一个月支付。合同签订之日交清水电及租赁税费押金肆万元整（40000.00元），期满无相关拖欠费用，原告则无息全额退还给被告。未按时交付租金，按所欠总额的0.5%支付违约金[违约金总额=欠费总额+（1×O.5%）×天数]。拖欠天数达15天，原告可终止合同，收回租赁物，追缴欠费并按违约处理。违约处理为：任何一方违约，须赔偿守约方的损失，另支付守约方30万元违约金。2020年9月30日，被告支付原告租金30000.00元后未支付原告租金。2021年1月19日，原告向贵州兴隆春食品有限公司发送《关于收取土地及附着物租金的催告函》，该催告函载明：根据我司与贵公司签署的《工业场地租赁合同》第三条约定，贵公司应当在2020年5月24日前将顶效开发区土地{土地使用权证号：顶开国用【2010】第025号}及土地附着物租金130000.00元（拾叁万元整）一次性支付我司。现贵公司已支付租金30000.00元（叁万元整），尚余100000.00元（拾万元整）租金未支付，且现已逾期长达7个多月，依照合同约定，贵公司还需向我司支付违约金171050元，并要求被告公司在催告函送达之日起3日内将尚欠租金100000元（拾万元整）以及违约金171050元（拾柒万壹仟零伍拾元整）支付到我司账户，否则，我司将在本催告函届满之日对顶效开发区土地{土地使用权证号：顶开国用【2010】第025号}厂区进行关闭并单方面解除合同,由此造成的损失及法律后果由贵公司承担。2021年2月8日被告发送《关于履行租金给付义务的回复函》给原告，回复函载明:贵公司送达的《关于收取土地及附作物租金的催告函》我司已经收悉，根据我司与贵公司签署的《工业场地租赁合同》约定，我司确未按照合同约定履行义务。现我司秉持积极处理的态度，作出如下承诺：1.我司定于2021年4月10日前将所欠租金（2020年7月1日至2021年6月30日租金共计拾万元整）全部履行完毕，望贵公司在我司履行完毕给付义务的情况下不追究我司违约责任；若我司未在2021年4月10日前将所欠租金全部履行完毕，我司自愿按照贵公司出具的《关于收取土地及附着物租金的催告函》载明的计算方式承担违约责任，且贵单位可强制收回租赁物，由此产生的后果，我司自行承担；2.自愿用我司所有生产设备对欠付租金进行担保（设备清单见附件），若我司未在2021年4月10日前将所欠租金全部履行完毕，同意贵司可自由处置清单内设备，并享有该批设备处置款项的优先受偿权，不够部分继续追诉，或直接抵债，我方无条件交回租赁物业，合同终止。后被告未按照前述承诺支付原告租金。审理中，原被告双方确认2020年6月30日之前的租金被告方已经全部支付完毕，2020年7月1日至2021年4月30日期间被告仅支付租金30000.00元，且双方均确认2019年至2021年的租金每年为130000.00元。原告当庭称已经于2021年4月30日查封了租赁场地，被告则称是2021年4月28日原告强制查封了租赁场地。同时双方确认租赁物的附属设施包含租赁场地中的一栋铁皮房和二栋办公房及保安室。另查明，经本院释明，被告对其抗辩主张的损失不在本案中提起反诉。同时原告在本案中申请诉中财产保全，本院依法制作了（2021）黔2301民初7459号《民事裁定书》，原告为此支付了保全费1766.00元。本院依法冻结了兴隆春食品公司银行账户内的存款1130.08元。再查明，原告原公司名称为贵州磐基投资有限公司，后依法变更为磐基财税公司。本案庭后原告公司向本院提交了四份《国内支付业务收款银行回单》、《关于兴隆春食品有限公司违约金的情况说明》，《关于兴隆春食品有限公司违约金的情况说明》载明：2019年8月19日、2019年9月16日、2019年12月16日、2020年9月30日的《国内支付业务收款银行回单》，载明：被告分别于2019年8月19日、2019年9月16日、2019年12月16日，2020年9月30日支付原告租金50000.00元、50000.00元、34240.00元、30000.00元。《关于兴隆春食品有限公司违约金的情况说明》载明：逾期支付租金按照年利率5.4%的四倍计算。2019年6月30日至2019年8月19日期间的违约金为3769.00元（130000元×5.4%÷365天×4×49天）；2019年8月19日至2019年9月16日的违约金为1325.00元（80000.00元×5.4%÷365天×4×28天）；因被告于2019年12月16日支付的34240.00元（其中，租金30000.00元，税款4240元），2019年9月16日至2019年12月16日的违约金1597.00元（30000.00元×5.4%÷365天×4×90天）；因疫情期间宽限45天，故2020年8月15日至2021年5月11日的违约金为13083.00元（82190.40元×5.4%÷365天×4×269天）。同时，经本院释明，被告以双方达成协议为由，拒绝承担违约金，同时对合同约定的违约金的计算方式不同意，在原告方按照年利率5.4%的四倍计算逾期支付租金的违约金亦不同意。本院认为，原告签订案涉租赁合同时公司的名称为贵州磐基投资有限公司，后公司名称变更为本案原告，但变更后的公司依法享有变更前公司所享有的合同权利，故本案原告诉讼主体适格。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告对双方于2017年6月24日签订的《工业场地租赁合同》无异议，前述租赁合同并未违法法律、行政法规的强制性规定，故双方之间的租赁合同关系依法成立并生效。双方应当按照租赁合同的约定全面履行自己的合同义务。关于案涉租赁合同应否解除的问题，《工业场地租赁合同》约定：拖欠租金天数达15天，原告可终止合同，收回租赁物，追缴欠费并按违约处理。被告当庭确认2020年7月1日至2021年4月底的租金未付，故此，据此约定，原告有权终止双方签订的《工业场地租赁合同》，同时原告向被告送达《关于收取土地及附着物租金的催告函》时明确在送达该催告函三日内支付租金100000.00元及违约金171050.00元，否则，原告将租赁物进行关闭及单方解除合同，被告于2021年2月8日向原告送达《关于履行租金给付义务的回复函》，承诺于2021年4月10日将租金全部支付完毕，否则公司可强制收回租赁物。因被告未按照承诺的内容履行给付原告租金的义务，故原告查封租赁场地的行为视为被告违约后允诺原告强行收回案涉租赁物的使用权，综上，对原告诉请解除原被告双方签订的《工业场地租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，但原告称2021年4月30日查封了租赁场地，被告称原告是2021年4月28日查封了租赁场地，但双方均未提交证据予以证实，故可确认案涉租赁合同于2021年4月29日已解除。关于被告返还租赁土地及附属设施问题，基于租金合同的解除，被告依法应当返还原告因依据《工业场地租赁合同》取得租赁土地及附属设施的使用权，故此，对原告诉请被告返还其租赁土地使用权的诉请，依法应予以支持。关于附属设施，原告虽未举证证实，但双方当庭确认的附属设施为一栋铁皮房和二栋办公房及保安室。故此，被告亦应返还前述附属设施的使用权，对于原告当庭陈述的花草树木，因原告未举证证实，应自行承担举证不能的不利后果。关于原告诉请的未付租金及未付租金的违约金问题，1.关于未付租金，原告称未付的租金为2020年7月1日至2021年5月11日，被告称未付的租金为2020年7月1日至2021年4月28日，故本案的未付租金的时间确认为从2020年7月1日至2021年4月29日为宜。故此，结合双方当庭确认的该年度支付租金支付金额为130000.00元的实际，故被告应支付原告的租金为107561.64元（130000.00元/年÷365日×302日），减除被告已经支付30000.00元，故被告还需支付原告未付租金为77561.64元。原告诉请租金支付至被告实际返还租赁物之日止，但是原告已经于2021年4月29日查封了租赁场地，故对原告主张2021年4月29日后的租金不予支持。2.关于未付租金的违约金，根据案涉租赁合同的约定，第一年的租金分两期支付，以后每年的租金提前一个月支付。但被告已经于2020年9月30日支付租金30000.00元，根据案涉租赁合同“未按时交付租金，按所欠总额的0.5%支付违约金[违约金总额=欠费总额+（1×O.5%）×天数]”的约定，但原告庭后主动按照调年利率5.4%的四倍进行调减，并按未付租金的金额从2020年8月15日进行主张，应予以准许，参照原告计算未付租金的违约金的计算基数，故未付租金的违约金以77561.64元为基数，从2021年8月15日起，按年利率21.6%计算至全部款项清偿完毕之日止。关于原告诉请2019年8月19日前逾期49天的违约金和2019年8月19日至2019年9月16日逾期28天的违约金及2019年9月16日至2019年12月16日逾期90天的违约金问题。1.关于2019年8月19日之前的违约金，依据原告提交的证据，2019年的租金应当提前一个月支付，被告于2019年8月19日支付租金50000.00元，参照原告自愿调减计算违约金的标准及计算方式，原告主张2019年8月19日前逾期49天的违约金为3769.00元（130000.00元×5.4%÷365天×4×49天）的计算方式正确，本院予以支持；2.关于2019年8月19日至2019年9月16日逾期28天的违约金，同理，参照原告自愿调减计算违约金的标准及计算方式，原告主张此期间的违约金1325.00元（80000.00元×5.4%÷365天×4×28天）的计算方式正确，本院予以支持；3.2019年9月16日至2019年12月16日逾期90天的违约金，如前所述，参照原告自愿调减计算违约金的标准及计算方式，原告主张此期间的违约金，即为1597.00元（30000.00元×5.4%÷365天×4×90天）的计算方式正确，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、贵州磐基财税集团有限公司与贵州兴隆春食品有限公司于2017年6月24日签订的《工业场地租赁合同》于2021年4月29日解除；二、限贵州兴隆春食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州磐基财税集团有限公司租金77561.64元及违约金（违约金以77561.64元为基数，从2021年8月15日起，按年利率21.6%计算至租金清偿完毕之日止）。三、限贵州兴隆春食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付贵州磐基财税集团有限公司2019年8月19日前逾期49天的违约金和2019年8月19日至2019年9月16日逾期28天的违约金及2019年9月16日至2019年12月16日逾期90天的违约金共计6691.00元。四、驳回贵州磐基财税集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5040.00元，减半收取2520.00元，保全费1766.00元，由贵州磐基财税集团有限公司负担20.00元，由贵州兴隆春食品有限公司负担2500.00元。保全费1766.00元，由贵州兴隆春食品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 刘远高二〇二一年九月一日法官助理 刘 丹书 记 员 刘安龙