北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12084号上诉人（原审原告）：王仕卿，男，1965年6月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张志刚，北京璐祥民嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卓，北京璐祥民嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨小波，女，1975年12月28日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：杨晓光（杨小波之弟），住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：孟宁琼，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李亚明，男，1980年9月15日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市。上诉人王仕卿、杨小波因与被上诉人李亚明房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初5100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王仕卿上诉请求：1.维持一审判决第一项，改判一审判决第二项为由杨小波、李亚明按照北京市西城区×大街×号×区×号楼×房屋价款及利息对王仕卿进行赔偿；2.由杨小波、李亚明承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.合同解除完全由杨小波、李亚明的行为导致，应当由杨小波、李亚明承担全部责任；2.一审判决认为“由于王仕卿在合同履行过程中存在迟延偿还贷款、长期被羁押难以联系的情况，对合同解除亦负有一定责任”存在认定因果关系错误。王仕卿逾期还贷行为与杨小波、李亚明“一房二卖”的行为毫无关系，逾期还贷行为早已消失，不可能造成合同解除的后果。王仕卿虽被羁押，但并未影响《房屋转让合同》的履行，对合同解除没有责任。房屋被“一房二卖”时，王仕卿不存在任何违约行为，不应对合同解除负有任何责任；3.杨小波、李亚明应当赔偿全部房屋价款及利息损失并且承担全部诉讼费用。杨小波辩称：不同意王仕卿的上诉请求。杨小波不存在王仕卿所称采用不正当手段“一房二卖”。涉案房屋买卖合同的协议解除是与王仕卿之子王喜民协商的结果，一审时王仕卿提供了大量的证据证明该房屋一直由其子王喜明负责打理。杨小波上诉请求：维持一审判决第一项，改判一审判决第二项为驳回王仕卿的其他诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.王仕卿存在严重违反合同约定的行为，系合同解除的主要过错方；2.一审判决认定杨小波与王仕卿在合同中未约定合同解除权从而认定杨小波无权解除合同系适用法律错误；3.一审判决对杨小波因解除合同应承担的责任酌定过高。王仕卿辩称：不同意杨小波的上诉请求。涉案房屋买卖合同解除是因为杨小波一房二卖，王仕卿及时足额履行了偿还房屋贷款和其他合同义务，没有违约行为。虽然王仕卿存在逾期偿还房屋贷款的行为，但这个逾期行为早已消失，且双方表明了继续履行合同的意向，王仕卿也及时缴纳了贷款和罚息。李亚明未到庭参加诉讼。王仕卿向一审法院起诉请求：1．解除王仕卿与杨小波签订的《房屋转让合同》；2．杨小波、李亚明按照北京市西城区×大街×号×区×号楼×房屋价格2650000元及利息（以2650000元为基数，自2016年11月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借利率的标准计算）对王仕卿进行赔偿；3．本案的诉讼费、保全费、评估鉴定费由杨小波、李亚明承担。一审法院认定事实：2003年7月12日，杨小波与北京荣丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨小波购买北京市宣武区（现西城区）×大街×号×座×层×室房屋，建筑面积26.71平方米，房屋单价为每平方米8000元，总金额213680元。杨小波采取银行按揭贷款方式支付购房款，首付款为43680元，贷款170000元。2004年7月22日，王仕卿（甲方）与杨小波（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：×座×层×号公寓（合同中建筑面积26.71平方米），经双方友好磋商就王仕卿购买杨小波上述房屋事宜双方达成协议：一、从合同签订之日起，王仕卿需向杨小波交纳定金壹万元整，杨小波即把房屋钥匙交给王仕卿，房屋即可由王仕卿居住。二、房屋转让金额为伍万贰仟元人民币（52000元），待双方到公证处公证好王仕卿即把叁万捌仟元交给杨小波，剩余肆仟元待中行有转按揭业务后，双方办理完变更手续后王仕卿即把4000元交给杨小波。三、此房屋的现有家电及辅助品等均归王仕卿所有，详细清单以原合同为准。四、从八月份起房屋月供由王仕卿缴纳，但需杨小波提供身份证重新开户。五、房屋各种物业费等均由王仕卿缴纳，但市话如有欠费由杨小波负责，整个房屋杨小波保证没有不良现象和欠款（包括再租赁），如有则全部责任均由杨小波承担。此合同壹式俩份，经双方签字后即生法律效力。《房屋转让合同》签订后，王仕卿共计向杨小波支付购房款48000元，剩余4000元尚未支付。杨小波将诉争房屋及房屋相关材料交付给了王仕卿。2004年8月12日，王仕卿出具《声明书》，声明：自2004年7月1日起因房屋产生的物业费、供暖费、银行按揭贷款本息及房屋产生的一切费用均由本人承担。该《声明书》在北京市海淀第二公证处进行了公证。自2004年8月20日起至2016年9月20日止，诉争房屋的贷款实际由王仕卿偿还，王仕卿将款项存入杨小波名下的还款账户，再由银行扣款。2004年自2011年期间，王仕卿存在多笔逾期还款的情况，尤其是2006年9月20日至2007年9月20日期间的贷款，存在较长时间逾期的情形。2012年1月至2016年9月期间，2013年11月、12月两笔贷款存在短时间逾期，其余均为正常还款。根据贷款还款明细清单记载，2004年8月20日至2016年9月20日期间，王仕卿共计偿还贷款金额为170710.08元。2016年10月11日，杨小波偿还贷款本息80528.85元，结清了银行贷款。王仕卿提交了其子王喜民的银行账户明细，证明杨小波结清银行贷款后，其继续向杨小波账户支付房贷至2017年2月。该银行账户明细显示：2016年10月16日、11月15日、12月17日、2007年1月20日、2月20日，王喜民账户分别向杨小波账户转入1205.1元、1119.19元、1200元、1200元、1175.24元。杨小波主张其于2016年10月11日已将贷款存折注销，王仕卿转入的钱也应该退回了。2011年5月，杨小波取得了诉争房屋的所有权证书，诉争房屋登记地址为：北京市西城区×大街×号×区×号楼×层×。2016年10月16日，杨小波与案外人吴代晖经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，杨小波将诉争房屋以总计2650000元的价格出售给吴代晖。2016年10月20日，杨小波与李亚明登记结婚。2016年10月24日，杨小波将诉争房屋以夫妻更名的方式登记至李亚明名下。2016年10月27日，杨小波与李亚明办理了离婚手续。2016年11月10日，李亚明与吴代晖就诉争房屋签订《存量房屋买卖合同》（网签合同）。2016年11月16日，诉争房屋转移登记至吴代晖名下。2017年4月13日，法院受理王仕卿与杨小波房屋买卖合同纠纷一案，案号：（2017）京0102民初11933号，王仕卿要求杨小波继续履行合同并办理房屋过户手续。2017年7月17日，王仕卿向法院提出撤诉申请，该案以撤诉结案。2018年8月1日，法院受理王仕卿与杨小波、李亚明房屋买卖合同纠纷一案，案号：（2018）京0102民初34408号，王仕卿要求继续履行合同并交付房屋，之后王仕卿将诉讼请求变更为要求解除合同并赔偿损失，2018年11月1日，法院组织双方谈话时，杨小波得知了王仕卿变更后的诉讼请求。杨小波就管辖问题提出了异议，当日，王仕卿向法院提出撤诉申请，该案以撤诉结案。审理中，王仕卿主张杨小波将房屋出售给他人导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，杨小波构成根本违约，应当赔偿由此给其造成的损失。杨小波则主张2011年诉争房屋产权证下发后其多次通知王仕卿办理房屋过户手续，但一直联系不上，2012年其办理贷款时发现上了征信黑名单，查询后发现王仕卿存在多次逾期还贷情况，其便通知王仕卿解除合同，但也联系不上，2016年王仕卿的儿子与其弟弟取得联系，其才得知王仕卿名下有两套房屋无法办理过户，且王仕卿因犯罪被羁押的情况，王仕卿的儿子与其弟弟协商后达成一致，合同解除，房屋由其弟弟出售，王仕卿儿子也将房屋钥匙交给了其弟弟。杨小波针对其主张，向法院提交了以下证据予以证明：一、照片15张，杨小波主张因其联系不上王仕卿，故其只能通过在诉争房屋的门上张贴纸条的方式通知王仕卿。由于时间太久，拍摄照片的原始载体手机已经找不到了。王仕卿对上述证据的真实性不予认可。二、杨小波弟弟与王仕卿儿子的谈话录像，杨小波主张王仕卿被羁押在监狱，诉争房屋的事宜都是委托其儿子办理，其是在与王仕卿儿子协商后才将诉争房屋出售。由于时间太久，拍摄录像的原始载体手机已经找不到了。王仕卿对上述证据的真实性不予认可，并主张其并未授权其儿子与杨小波协商诉争房屋出售事宜，录音中其儿子也明确表示做不了主。王仕卿认可其自2009年4月13日因刑事犯罪被羁押，2020年9月13日释放，也认可2004年至今其名下在北京市有两套房屋，但王仕卿主张杨小波从未通知过其办理房屋过户手续，其一直将房屋对外出租，房屋内有人居住，不存在房屋没人无法联系到其的情况。为此，王仕卿提交了物业委托代理协议、房屋出租委托代理合同等予以证明。杨小波对该证据的真实性予以认可，证明目的不予认可。审理中，经王仕卿申请，法院对杨小波名下价值2380000元的财产采取了保全措施。一审法院认为，李亚明经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，法院依法缺席判决。王仕卿与杨小波签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。杨小波在未解除与王仕卿之间的合同，且未经王仕卿同意的情况下，将诉争房屋另行出售给他人，导致双方签订的《房屋转让合同》无法继续履行，王仕卿的合同目的无法实现，杨小波构成根本违约，王仕卿有权要求解除合同。2018年11月1日，通过诉讼的方式，杨小波收到了王仕卿要求解除合同的通知，法院确认双方的《房屋转让合同》于2018年11月1日解除。关于杨小波的抗辩理由，法院分析如下：第一、虽然王仕卿在合同履行过程中存在逾期偿还贷款的情况，合同履行过程中存在一定瑕疵，但此后王仕卿偿还了贷款和罚息，且王仕卿逾期偿还贷款较为严重的情形是发生在2006-2007年，自2012年起王仕卿基本是按时偿还银行贷款，正常履行合同，杨小波并未提供证据证明王仕卿此前逾期还款行为给其造成了损失，合同也未约定在此情况下杨小波具有合同解除权，故杨小波无权以此为由要求解除合同；第二、双方的合同签订于北京市限购政策施行之前，王仕卿名下具有两套房屋并非一定会导致双方的合同无法继续履行；第三、王仕卿虽然因为刑事犯罪被羁押，但仍然继续偿还贷款，正常履行合同；第四、杨小波主张是在与王仕卿之子协商一致的情况下将房屋出售，但通过杨小波提交的录像无法看出杨小波之弟与王仕卿之子就房屋出售达成了一致，且王仕卿之子也并未获得王仕卿的授权。综上，综上，王仕卿在合同履行过程中虽然存在一定瑕疵，但并不存在根本违约行为，杨小波并未取得合同解除权，也未按照法律规定的程序合法行使合同解除权，杨小波的抗辩意见不能成立，法院不予采纳。杨小波违约导致合同解除，应当赔偿由此给王仕卿造成的损失，同时，由于王仕卿在合同履行过程中存在迟延偿还贷款、长期被羁押难以联系的情况，对合同的解除亦负有一定责任。关于赔偿数额，法院以杨小波出售房屋的价格为基础，综合考虑合同履行情况、双方过错程度，根据诚实信用和公平合理的原则，酌情确定杨小波赔偿王仕卿损失2000000元。对王仕卿要求杨小波赔偿损失诉讼请求的合理部分，法院予以支持。王仕卿要求李亚明赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院于2021年7月判决：一、王仕卿与杨小波签订的《房屋转让合同》于2018年11月1日解除；二、本判决生效之日起七日内，杨小波赔偿王仕卿损失2000000元；三、驳回王仕卿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，杨小波提交杨小波之弟杨晓光与王仕卿之子王喜民对话视听资料，拟证明杨小波曾与王仕卿之子王喜民协商一致解除涉案房屋买卖合同并将涉案房屋出售，所得购房款一人一半；对此，王仕卿的质证意见为：不认可上述证据属于新证据，不认可上述证明目的。王仕卿未授权王喜民解除涉案房屋买卖合同。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的其他事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.王仕卿是否因杨小波存在根本违约而享有合同解除权；2.如杨小波存在根本违约，一审判决确定的损失赔偿金额是否适当。关于争议焦点一。依法成立的合同，受法律保护。王仕卿与杨小波签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按照合同约定行使权利并履行义务。现杨小波已将涉案房屋另售他人，导致双方房屋买卖合同无法继续履行，王仕卿无法实现合同目的，故杨小波构成根本违约，王仕卿依法享有合同解除权。诉讼中，杨小波辩称涉案房屋买卖合同已协商解除，本院对此分析如下：第一，根据杨小波提供的视听资料显示，杨小波之弟与王仕卿之子就涉案房屋的出售事宜虽有协商，但并无充分证据证明双方曾就此达成一致。第二，根据生活经验，房屋买卖合同的解除涉及日常生活中重大财产利益的处分。房屋买卖合同的订立、变更、解除一般极为审慎，通常采用书面形式。本案中，杨小波主张与王仕卿之子口头协商解除房屋买卖合同并就房屋另行出售达成一致，与日常生活经验不符，真实性存疑。第三，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。即便杨小波与王仕卿之子就涉案房屋买卖合同的解除及另行出售涉案房屋达成一致，但杨小波并未提供充分证据证明王仕卿之子已获授权。诉讼中，王仕卿对此亦明确不予认可。因此，即便存在上述合意，也无法约束王仕卿。综上，杨小波关于涉案房屋买卖合同已协商解除的抗辩意见依据不足，本院不予采信。关于争议焦点二。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，杨小波因根本违约导致合同解除，应当赔偿由此给王仕卿造成的损失。同时，王仕卿迟延偿还贷款亦存在违约，故也应承担相应的责任。本案中，一审判决以杨小波出售房屋的价格为基础，综合考量合同履行情况、双方过错、根据诚实信用和公平合理原则酌情确定杨小波赔偿王仕卿损失2000000元，并无不当，本院予以确认。此外，李亚明并非涉案房屋买卖合同当事人，王仕卿主张由其承担违约责任于法无据，本院不予支持。王仕卿为查清诉争房屋的实际交易价格，申请法院调取杨小波、李亚明的银行帐户相关情况，本院认为该调查取证内容与待证事实并无关联，故不予准许。综上所述，王仕卿、杨小波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28000元，由王仕卿负担6868元（已交纳），杨小波负担21132元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨志东审 判 员 王 佳审 判 员 刘丽杰二〇二一年九月二十九日法官助理 王一洲书 记 员 李 丽