广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初17851号原告：王志强，男，1965年6月24日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁伟庆，广东百健律师事务所律师。被告：广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社，住所地广州市番禺区沙头街捷进西路82号二楼。负责人：王浩泉，职务社长。委托诉讼代理人：张伟，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许悦敏，广东广信君达律师事务所律师。原告王志强与被告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社（以下简称沙头村经济社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告王志强的委托诉讼代理人王志强、被告沙头村经济社的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王志强向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告退还合同保证金45000元。2、判令本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2015年12月31日，原告通过参加沙头节农村集体资产资源管理交易中心投标的方式，中标后与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告位于广州市番禺区沙头街沙头村沙头村工业区自编23-28号铺用做经营餐饮行业。根据双方的合同约定：租赁期限自2016年1月1日起至2021年12月31日止；起租当年每月租金为人民币12474元，租金按月结算，由原告于每月5日前向被告交付；合同保证金为人民币45000元。此外，双方于合同第八条之（四）中明确约定“在租赁期内，如因法律规定的不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，甲乙双方互不承担违约责任。遭受不可抗力事件的一方应自行在条件允许下采取一切合理措施以减少这一事件造成的损失”。合同签订后，双方一致依约履行各自的合同义务。最近一年多以来，由于受到“新型冠状病毒”疫情影响，原告作为承租人，所经营的餐厅需要积极配合和落实政府制定的相关防疫政策，特殊时期为避免人群聚集，严格限制用餐人数和用餐距离、禁止堂食甚至暂停营业等。因此，原告的餐厅遭受前所未有的冲突。但被告作为出租方未响应政府的倡议，对遭受疫情影响的租户给予租金减免优惠，致使原告的餐厅亏损严重，现已无力继续经营下去。为了避免损失进一步扩大，原告决定结束该租赁场地的暂停经营，并提前以书面告知被告，要求解除租赁合同退还物业并返还保证金，但遭到被告拒绝。原告认为，在遭受不可抗力的疫情影响下，原告依法要求解除合同并退还保证金是完全合理合法的。现原告将租赁物业交换被告后，被告仍拒绝将合同保证金退还给原告的行为，已严重损害了原告的合法权益。为维护原告方的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告沙头村经济社辩称：一、被告不认可原告主张解除合同，因为疫情不属于可抗力，是可以预知的风险。原告主张解除合同的时间为2021年6月底，而番禺区餐饮行业已于2021年6月25日恢复堂食。二、原告发出解除合同通知书，被告并没有认可，且原告至今未向被告办理房屋交接手续，被告保留追究其占用费的权利。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明如下事实：2015年12月25日，在沙头街农村集体资产资源管理交易中心举办的现场明标竞价中，王志强竞得沙头工业区自编号23-28号铺的经营使用权。2015年12月31日，沙头村经济社（甲方）与王志强（乙方）签订《商铺租赁合同》【合同编号：沙头村（联社）20150032】，约定：乙方租赁甲方的商铺坐落于广州市番禺区沙头街沙头村沙头工业区自编号23-28号铺，商铺外墙建筑面积为415.8平方米，商铺现状结构完好。该物业属于农村集团资产，未办理土地及房产证等有关手续，乙方对甲方出租的物业已作充分了解，明确风险存在，自愿承租。租赁期限为6年，自2016年1月1日起，至2021年12月31日止。在签订本合同当天，乙方竞投时交纳的交易保证45000元自动转为合同履约保证金。在承租期满后，如乙方无违约，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途提前解除合同，视作违约处理，保证金不予退还。有偿使用金标准按商铺外墙建筑面积415.8平方米计算，每月有偿使用金为30元/平方米。按租赁面积及有偿使用金标准计算，乙方每月应交纳有偿使用金12474元，年有偿使用金总额为149688元。每3年为一个有偿使用金递增周期，自2019年1月1日起开始递增，每个递增期的有偿使用金递增幅度为上一期有偿使用金的10%。有偿使用金按月收取。乙方必须于每月5日前向甲方交纳当月有偿使用金。逾期缴交者，按所欠有偿使用金总额每天罚滞纳金3%，乙方拖欠甲方有偿使用金达到5天的，视作乙方违约处理。保证金归甲方所得，甲方有权单方解除合同，收回出租商铺并追收所欠有偿使用金。租用年限届满，本合同自行失效，甲方无偿收回商铺使用权。如遇合同期内沙头村另有发展，提前三个月通知承租方，沙头村聘请有资质的评估机构对承租方投入部分进行残值评估和剩余经营年限协商补偿给承租方。合同到期后，地上建筑物归甲方所有（包括入墙入土一切物品归甲方所有）。2016年1月，沙头村经济社收取王志强合同保证金45000元并出具收款收据。2021年6月24日，王志强向沙头村经济社送达《新冠疫情下解除通知书》，要求于2021年6月30日起解除《商铺租赁合同》同时退还房屋，请沙头村经济社安排收房并将合同保证金45000元退还。庭审中，沙头村经济社确认案涉租赁商铺未办理房产证及建设工程规划许可证，2021年6月底后涉案商铺已为空置状态，王志强未拖欠截至2021年6月底的使用费。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因本案一审辩论结束前，涉讼房屋未取得建设工程规划许可证，故王志强与沙头村经济社于2015年12月31日签订的《商铺租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故沙头村经济社已向王志强收取的合同保证金45000元应予返还。至于沙头村抗辩称已在合同中告知原告涉案商铺未办证，原告属于明知风险自愿承租，故原告亦应承担相应过错。但由于合同保证金并非损失，且庭审中被告虽认为原告未办妥交接手续但亦确认2021年6月底后涉案商铺已实为空置状态，王志强未拖欠截至2021年6月底的使用费，现沙头村经济社未提交任何证据证明其损失，故沙头村经济社应全额退还保证金。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条，判决如下：被告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王志强退还合同保证金45000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费463元，由被告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审判员 胡 洁二〇二一年九月十八日书记员 郭子颖