山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7350号上诉人（原审被告）：薛允才，男，1962年9月12日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：郭家香，女，1963年5月1日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：薛长亮，男，1985年10月2日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：薛允娥，女，1974年4月10日出生，汉族，住济南市。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：田涛，山东尚明律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：马勇，山东尚明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈玉荣，女，1986年4月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：施秀云，山东华剑律师事务所律师。上诉人郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮因与被上诉人陈玉荣共有纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初10714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮上诉请求：1.依法将本案发回重审或依法改判驳回陈玉荣的全部诉讼请求；2.本案的一、二审案件受理费及鉴定费由陈玉荣承担。事实和理由：一、本案认定事实错误，陈玉荣不是适格的被拆迁人，非原济南市历城区华山镇洪家园387号房屋的所有权人，该房屋拆迁所应获得的拆迁利益与陈玉荣无关，不应当将涉案房屋分割给陈玉荣。1.本案诉争的房产是薛允才所有的济南市历城区华山镇洪家园387号房屋被拆迁后由政府依法安置转换而来，就是说，本案涉案房屋是政府对薛允才自有住宅拆除后的分配，而薛允才所有原住宅与陈玉荣无关，其拆迁后所取得的安置房屋与陈玉荣、郭家香均无关，系薛允才的个人财产。本案一审仅依据拆迁部门在薛允才签订拆迁安置补偿协议之前进行的摸底登记的该家庭户中的户口人数及各自的姓名，即认定陈玉荣系涉案房屋的所有权人之一，应分得47平方的房屋，若按照这种臆测，一对夫妻结婚购房后，他们所生子女出生后落户至他们所购买房屋即能取得该房屋的（部分）所有权，就明显与法律规定的夫妻家庭共同财产法律关系规范原则相违背，一审法院显然没有将拆迁安置房获得的基础事实搞清楚，明显属于认定事实错误。2.本案陈玉荣与薛长亮于2013年8月22日登记结婚，于2013年8月29日将户口由历城区工业北路277号1排2号迁至历城区华山街道洪家园387号，双方结婚后陈玉荣未分得任何村集体土地及或宅基地，不享有任何土地权益。2015年3月18日双方协议离婚并办理离婚手续，陈玉荣离开华山街道洪家园387号，故其自该日办理离婚手续完毕后即与薛长亮之间不再具有夫妻法律关系。2015年4月3日陈玉荣将其户口从历城区华山街道洪家园387号迁入历城区工业北路277号1排2号，故其自2015年4月3日户口迁出起已不具备济南市历城区华山镇洪家园村民或者集体经济组织成员身份，双方离婚时陈玉荣知道济南市历城区华山镇洪家园387号马上面临拆迁，双方离婚协议中财产处理部分明确载明“无共同财产”，也能够与上述客观事实相互印证，即使按照签订拆迁协议时的户口人数分配安置房屋，陈玉荣也不能取得任何安置房屋份额，何况相关安置房屋均为薛允才个人合法财产，与陈玉荣之间无任何事实及法律关系。3.2015年8月1日，薛允才与济南市历城区华山街道片区开发建设指挥部签订《济南市历城区华山片区村民住宅拆迁安置补偿协议》。该协议签订时，陈玉荣已与薛长亮离婚并已将其户口从华山街道洪家园387号迁走。退一万步讲，即使本案郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮多获取了拆迁安置房屋面积，依据济南市历城区华山街道片区开发建设指挥部于2014年1月发布的《致华山片区广大村民的一封信》第九条之规定，多领取的安置房源应由薛允才改正、退还，也不应当归本案陈玉荣所有，更不能分割。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，陈玉荣主张其享有拆迁权益，应提供涉案拆迁安置补偿协议中符合安置的人员中包括陈玉荣的证据材料，若其不能举证，应当承担举证不能的不利法律后果。5.本案中，陈玉荣所提交的选房登记表，系在华山片区拆迁安置之前相关部门摸底时所登记的，仅是拟认定的安置人员情况，并非确定性的设立被安置人权益的法律文书。本案中《济南市历城区华山片区村民住宅拆迁安置补偿协议》才是设立被安置人相关权利义务的有效协议，但该协议签订时陈玉荣户口已从拆迁房屋处迁走，其不具备投靠主体，不具备洪家园村集体经济组织成员身份，不能成为被安置人，不具备相应的拆迁权益。6.上述证据材料系复印件，该材料也没有任何部门的公章及经办人签名，不属于法律规定的不动产登记簿记载事项的形式要件和实质要件，否则，与我国法律规定相悖。对该证据的真实性、合法性不予认可。退一万步讲，即使该材料确实存在，也属登记错误，根据《中华人民共和国物权法》第十九条之规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不能仅凭上述材料中记载内容就认定陈玉荣享有涉案房屋的任何权益。二、本案一审判决内容判非所请，与陈玉荣诉求不符，该判决结果明显不利于郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮。陈玉荣诉讼请求第一项为“请求法院依法分割济南市历城区洪家园村387号拆迁安置房产一套（位于华山片区安置二区B地块9号楼西单元1701号）”，一审法院在判决第一项中判令“位于济南市历城区华山片区安置二区B地块9号楼西单元1701号安置房由薛允才、郭家香、薛长亮占有使用，薛允才、郭家香、薛长亮于本判决生效之日起十日内支付陈玉荣就该安置房应得份额折款427794元”。郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮认为，一审法院判决“薛允才、郭家香、薛长亮”承担无事实与证据支持，而是法院臆测，显属枉法，且该判决内容与陈玉荣的诉求不符，更因房屋鉴定结论中对房屋估价偏高，该鉴定评估价格依据不足，没有事实和证据支持，薛允才原居住房屋被拆迁后，所获得安置房屋为薛允才所有，亦未获得货币安置，根本无力承担畸重的偿还义务。三、根据山东同诚土地房地产资产评估测绘有限公司《鲁同诚房估字（2021）第Z1410不动产评估报告》显示内容，该鉴定报告鉴定结论与事实存在严重不符，其依据明显不足。涉案房屋系农村土地建设回迁安置房，而非国有土地使用权基础上的建设房屋。在该农村集体土地使用权尚未能依法由国有土地管理部门征收改变为国有土地使用权的情况下，依法不得办理国有土地使用权证和涉案房屋不动产权证，也无法进行买卖交易。而山东同诚土地房地产资产评估测绘有限公司在明知该事实的基础上，在评估报告的第九条当中认定“估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法”，既然不能出售交易，则该报告中的“区域内有类似房地产的出售案例”就没有事实基础，一个没有交易基础的交易就没有交易价格可以参照。因我国法律规定该类农村集体土地使用权上的建设房屋不得出售或者交易，也就是说出售交易具有否定的法律评价。现实生活中，对于一些私自出售交易的，其行为不具有积极的法律评价，更不可能具有合法的法律评价。更何况对于存在否定的法律评价的事实行为，其销售价格肯定大大低于能够取得国有土地使用权建设的正常交易的房屋价格。这是正常人的正常逻辑思维。另外，该评估报告显示了涉案房屋的估价方法采用了比较法和收益法，但并未列明所选取的实例数量及具体位置，在没有交易参照且在法律评价层面不能正常交易的基础上出具的该鉴定报告，其所谓选取的实例的真实性、计算过程、鉴定结论是否正确以及是否具有合法性均无法确定。基于上述因素，无法得出最终的估价结果与案涉房屋实际价格具有高度重合性，故此，该估价结果也不能作为本案认定房屋价格的证据使用。在法律理论与实践层面，农村集体土地上的建设房屋仅属于法益，即物上的权益，而非允许农村集体土地上的房屋可以出售交易。物的权益可以鉴定，但若因可以鉴定而允许出售交易，属明显“以合法形式掩盖非法目的”的违法行为，是应当给予否定的法律评价。我们认为该估价结果严重与事实不符，在没有交易基础上自行“创立”交易事实并以此评估，既违反事实，又违反法律规定，其评估结论依据明显不足，故不能作为本案认定房屋价格的证据使用。陈玉荣辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院在拆迁部门调取了全部拆迁安置档案，并且安置档案已盖公章。陈玉荣向一审法院起诉请求：1.依法分割济南市历城区洪家园387号拆迁安置房产一套（位于华山片区安置二区B地块9号楼西单元1701号）；2.依法分割拆迁过渡费8900元归陈玉荣所有；3.本案诉讼费用、评估费用由郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮承担。一审法院认定事实：薛允才与郭家香系夫妻，薛长亮系二人之子，三人均为济南市历城区华山街道洪家园村村民，多年居住该村387号住宅。陈玉荣与薛长亮于2013年8月22日登记结婚，2013年8月29日将户口由工业北路277号1排2号迁至济南市历城区华山街道洪家园387号。2014年1月，济南市历城区华山片区开发建设指挥部向华山片区村民发出《致华山片区广大村民的一封信》，阐明了拆迁安置政策及被安置人签订拆迁安置协议时应提交的证明材料。2015年3月18日，陈玉荣与薛长亮到民政部门协议离婚时明确：双方无共同财产，婚后无共同子女。2015年4月3日陈玉荣将其户口由济南市历城区华山街道洪家园村387号迁移至济南市历城区工业北路277号1排2号。2015年8月1日，济南市历城区华山街道片区开发建设指挥部作为甲方与薛允才（乙方）签订《济南市历城区华山片区村民住宅拆迁安置补偿协议》约定：“甲方需拆除归乙方所有的位于华山街道洪家园村387号的宅基地房屋，建筑面积201.85平方米；经审核乙方家庭共有人口5人，符合安置的有5人，乙方选择安置房为60平方米1套，94平方米2套；合计选房面积为248平方米，其中按建筑成本购买的面积13平方米，乙方应向甲方交纳安置房屋购置费43550元；甲方应支付乙方地上附着物补偿费10457元；乙方新增住宅建筑面积10.3平方米，拆迁补偿款1545元，新增地面附着物补助费1550元，合计3095元；经核算各项费用后，乙方应付甲方29998元；乙方过渡期自2015年8月起，甲方支付乙方首期17个月过渡安置费共计45900元；搬家费标准为400元/人”，薛允才在协议上签字并按捺手印。2015年7月30日薛允才签名的《华山片区安置二区洪家园村征地范围内住宅分户房屋及附属物补偿测算表（薛允才）》载明：2009年及复核房屋面积201.85平方米，补偿金额113610元；过渡安置费=（4人×500元/月+1人×700元/月）为45900元；搬家费=4人x400元+1人x600元为2200元。薛允才向甲方提供《常住人口登记卡索引表》[依次载明：薛允才、郭家香、薛长亮、陈玉荣（2015.4.3移出）、薛允娥]等拆迁安置材料后委托郭家香、薛允娥参与了抽签选房，其中郭家香抽得94平方米安置房2套（B地块8号楼东单元1804号，安置人员为郭家香、陈玉荣；B地块9号楼西单元1701号，安置人员为薛允才、薛长亮），薛允娥抽得60平方米安置房1套（J地块7号楼东单元902号，安置人员为薛允娥），薛允娥因抽取的60平方米房屋超出47平方米安置面积，个人补交了超出13平方米的购房款。《洪家园村户型选择登记审核表》及《安置二区洪家园村安置信息明细表》载明：薛允才（户主）、郭家香（妻）应选面积94平方米；薛长亮（子）、陈玉荣（儿媳）应选面积94平方米；薛允娥（妹妹）应选面积47平方米（实选60平方米）；J地块7号楼东单元902号安置人员为薛允娥，B地块8号楼东单元1804号安置人员为薛允才、郭家香，B地块9号楼西单元1701号安置人员为薛长亮、陈玉荣。上述3套安置房于2015年8月交付后，均由郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮占用，其中B地块9号楼西单元1701号现由薛允才、郭家香、薛长亮居住使用。2015年10月10日，薛允才在《华山片区洪家园村征地范围内住宅房屋、附着物奖励费及补发过渡安置费测算表（薛允才）》上签名，认可补发过渡安置费为5人×100元/月×17个月（8500元）、地面附着物奖励费6678元，共计15178元。2016年1月4日，薛允才作为乙方签名领取了该15178元。本案审理过程中，因郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮对原审过程中一审法院依据陈玉荣的申请委托山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司进行评估作出的《房地产价格司法鉴定报告》载明的“于价值时点2019年12月16日涉案房屋估价结果为96.99万元，平均单价为10318元/平方米。本估价报告使用期限至2020年12月19日止”提出异议，依据陈玉荣的申请，一审法院委托山东同诚房地产评估咨询有限公司对济南市历城区华山片区安置二区B地块9号楼西单元1701号不动产市场价值进行估价。山东同诚房地产评估咨询有限公司于2021年3月2日出具《不动产估价报告》，载明估价结果为：估价对象于2021年2月9日的市场价值为不动产单价9581元/平方米，不动产总价90.06万元。陈玉荣因两次申请涉案房产价值评估支付评估费各5500元。一审法院认为，当事人争议的焦点为：一、陈玉荣是否属于薛允才所签订《济南市历城区华山片区村民住宅拆迁安置补偿协议》中“确定乙方家庭共有5人”的一员，是否属于华山片区安置二区B地块9号楼西单元1701号安置房的共有人及其对该房产权益的占有比例。二、华山片区安置二区B地块9号楼西单元1701号安置房市场现值。三、陈玉荣主张的拆迁过渡费8900元应否得到支持。关于焦点一、三，一审法院依法从济南市历城区华山片区开发建设指挥部调取的《济南市历城区华山片区村民住宅拆迁安置补偿协议》《华山片区安置二区洪家园村征地范围内住宅分户房屋及附属物补偿测算表（薛允才）》《洪家园村户型选择登记审核表》《安置二区洪家园村安置信息明细表》《华山片区洪家园村征地范围内住宅房屋、附着物奖励费及补发过渡安置费测算表（薛允才）》、薛允才向拆迁安置协议甲方提供的《常住人口登记卡索引表》及郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮提交的《致华山片区广大村民的一封信》等书证综合证实，济南市历城区华山片区开发建设指挥部以《致华山片区广大村民的一封信》方式向华山片区村民宣传拆迁安置政策后，薛允才作为济南市历城区华山街道洪家园387号户主与济南市历城区华山片区开发建设指挥部签订协议，明确了该户家庭共有5人，薛允才委托郭家香、薛允娥抽签选取了上述3套安置房，经甲方审核后明确了华山片区安置二区B地块9号楼西单元1701号安置房安置人员为薛长亮、陈玉荣，二人均按47平方米标准得到房屋安置；薛允才作为户主代为领取拆迁安置协议约定的家庭5人17个月过渡安置费45900元、搬家费2200元，除户主薛允才外，其他4人每人过渡安置费为8500元、搬家费400元。另，因薛允才作为户主和签约人未提供有效证据证明被安置的家庭人员5人中除郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮外的另1人非陈玉荣，故可以认定陈玉荣系“确定乙方家庭共有5人”的一员，且与薛长亮共同分得华山片区安置二区B地块9号楼西单元1701号安置房，陈玉荣个人应得的过渡安置费8500元、搬家费400元等拆迁过渡费已由薛允才代为领取。关于焦点二，因《不动产评估报告》系山东同诚房地产评估咨询有限公司接受一审法院依法委托出具的，受托单位具有评估资质，评估人员有相应评估资格，郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮未提供证据证明评估结论与实际价值存在明显差距，且受托单位在郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮提出异议后以书面形式作了合理回复，因此郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮对该《不动产评估报告》提出的异议不成立，可以认定华山片区安置二区B地块9号楼西单元1701号安置房市场现值为90.06万元。陈玉荣与薛长亮结婚并将户口迁至济南市历城区洪家园村387号后，根据拆迁安置政策规定，与郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮分别取得47平方米拆迁安置房屋权益。在抽签选取安置房屋时，陈玉荣与薛长亮共同选取了济南市历城区华山片区安置二区B地块9号楼西单元1701号安置房，按照拆迁安置政策和协议，陈玉荣与薛长亮各占该房二分之一份额即各自占有47平方米。因陈玉荣与薛长亮已离婚，共同占有使用上述房屋的条件已不具备，故其提出的分割涉案房屋的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。参照《不动产评估报告》的估价结果，涉案房屋单价为9581元，47平方米房屋价值为450307元。同时，因陈玉荣获取的47平方米拆迁安置房屋权益系基于薛允才、郭家香、薛长亮原有的华山街道洪家园村387号老宅基上房屋取得，家庭5人每人折抵原建筑物面积40平方米。参照《华山片区安置二区洪家园村征地范围内住宅分户房屋及附属物补偿测算表（薛允才）》载明的原宅基面积201.85平方米及拆迁补偿金额113610元计算，40平方米拆迁补偿款为22513元。扣减40平方米原建筑物拆迁补偿款22513元后，陈玉荣应得的共有房屋价值为427794元。涉案房屋为拆迁安置房，未办理产权登记，故陈玉荣请求分割所得的共有房产价值应为427794元。因涉案房屋现由薛允才、郭家香、薛长亮实际占用，应由该三人支付陈玉荣应得的427794元。郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮抗辩陈玉荣不具备拆迁安置资格的主张，证据不足，且与在案证据证明的事实不符，一审法院不予采信。在案证据证明，至2016年1月4日，薛允才代为领取的“过渡安置费”、“搬家费”、“补发过渡安置费”中陈玉荣个人应得部分为8900元，故陈玉荣要求依法分割拆迁过渡费8900元，证据充分，应由薛允才予以支付。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九十九条、第一百条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、位于济南市历城区华山片区安置二区B地块9号楼西单元1701号安置房由薛允才、郭家香、薛长亮占有使用，薛允才、郭家香、薛长亮于本判决生效之日起十日内支付陈玉荣就该安置房应得份额折款427794元；二、限薛允才于本判决生效之日起十日内支付陈玉荣拆迁过渡补偿费8900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13588元，由陈玉荣负担5738元、薛允才、郭家香、薛长亮负担7850元；鉴定（评估）费11000元，由陈玉荣负担5500元、薛允才、郭家香、薛长亮负担5500元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院已充分听取各方意见，综合全案准确认定了案件事实，依法阐明了判决理由，一审判决结果正确。郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮的上诉请求不能成立，具体理由如下：首先，一审法院根据陈玉荣的申请到相应行政部门调取拆迁档案，程序合法，能够作为本案认定事实的依据。根据相应的拆迁资料能够证实陈玉荣具备拆迁安置资格。其次，《不动产评估报告》能够反映涉案房屋的价值，相应评估机构对郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮所提异议以书面形式做了解释说明，郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮亦未能证实评估结论与实际价值存在明显偏差，一审法院据此作为依据进行裁判并无不当，应予维持。综上所述，郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13588元，由上诉人郭家香、薛允才、薛允娥、薛长亮负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  曹 慧审判员  尹伊君二〇二一年九月二十六日书记员  徐 睿