青海省都兰县人民法院民事判决书（2021）青2822民初933号原告：王清运，1952年6月18日出生，公民身份号码×××，江苏省丰县居民，现住青海省都兰县。被告：傲日格力，1982年11月6日出生，公民身份号码×××，青海省都兰县居民，现住都兰县。被告：仁增吉力，1983年2月24日出生，公民身份号码×××，青海省都兰县居民，现住都兰县。以上二被告委托诉讼代理人：孔令春，青海长佳律师事务所律师。原告王清运与被告傲日格力、仁增吉力买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王清运、被告仁增吉力及被告傲日格力、仁增吉力委托诉讼代理人孔令春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王清运向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付房价款450000元及逾期利息72250元，合计522250元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月14日，原告与被告傲日格力、仁增吉力协商一致达成编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定原告将自建的都兰县察汗乌苏镇希望路商贸城的一套商用房（地上**，地下**）出让给被告傲日格力、仁增吉力，含地下室总价为850000元，合同签约一次性付款。合同签订后，被告傲日格力、仁增吉力以一次性付款确有困难为由向原告出具《承诺书》，承诺房价款分三次履行，即第一笔于2018年7月14日支付200000元，同年8月15日支付200000元；第二笔于2019年12月30日前支付200000元；第三笔于2020年12月30日前支付250000元。但二被告于2018年8月15日前给付400000元后，剩余房款450000元未按约给付，原告多次催要，被告以没钱为由一拖再拖。2020年6月29日原告向二被告等购房户发出《通知》，要求尽快交清所欠购房款，以便办理房产证，逾期责任由购房者承担，逾期的房款利息按月利率1分计息。2020年12月25日原告再次向二被告等购房户发出《特别通知》，要求购房户尽快交清购房款。经多次催要，二被告恶意拖欠房款，拒不履行合同义务，严重侵害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令被告支付剩余450000元房款并支付逾期利息72250元（第一笔利息200000元×一年期贷款市场报价年利率4.25％×4倍×18个月／12个月=51000元）；第二笔利息250000元一年期贷款市场报价年利4.25％×4倍×6个月／12个月=21250元），并承担本案诉讼费。被告傲日格力、仁增吉力辩称，1.原告不具备原告的主体资格。该房屋建设方为西宁羽信房地产开发有限公司，作为房屋产权开发商，西宁羽信房地产开发有限公司应当作为本案适格原告起诉，原告只是该公司的委托代理人或者员工，履行的是职务行为，在签订买卖合同及办理房屋产权证均为代理西宁羽信房地产开发有限公司所为；2.被告傲日格力不具备本案被告主体资格，签订买卖合同的主体为原告与被告仁增吉力，根据合同相对性，不应将傲日格力列为被告；3.原告计算的利息超出法定利息范围，诉状中的计算方式超出年利率范围，请求法庭不予支持；4.从本案的支付方式来看，被告仁增吉力于2018年11月23日、2018年10月27日、2020年4月3日分别支付10000元、200000元、100000元，并且原告向被告出具收条并写明待所有房屋产权证办理在被告仁增吉力名下后交房款；5.根据房屋开发商西宁羽信房地产开发有限公司的房屋测绘报告，涉及的住宅为22套，本案原告2020年6月5日办理的房产证写明住宅33套，原告在本案合同履行中存在根本性违约，所以违约部分保留诉讼权利；6.原告违反合同约定的事实应当承担违约责任，对于被告多支付的房款充抵剩余房款；7.请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张的诉讼请求与事实理由，向本院提交证据如下：证据一、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证实原告王清运与被告仁增吉力签订商品房买卖合同，并对房屋价格等进行约定，房屋已交付使用，但被告至今未付清剩余房款的事实。被告质证认为，对该证据真实性予以认可。但该合同是原告以西宁羽信房地产开发有限责任公司代理人身份与被告签订，其行为属于代理行为，原告并非本案适格原告。另，从合同中可看出，被告仁增吉力购买的是商铺，并非住宅。证据二、《一层二层分户签证表》《承诺书》《特别通知》复印件各一份、《通知》原件一份，拟证实1.被告付款终止后由原告办理房产证；2.原告向被告等购房户发出通知，要求尽快交清所欠购房款，以便办理房产证，逾期的责任由购房者承担责任的事实。被告质证认为，1.对《一层二层分户签证表》不认可，被告仁增吉力已经缴纳400000元，签证表仅显示15万元，相差甚多，且被告仁增吉力并未授权傲日格力，故对傲日格力的签字不予认可；2.对《承诺书》的真实性予以认可；3.对于《特别通知》和《通知》，被告并未收到，不予认可。且原告不能代表实际建设方，不能以个人身份通知相关客户缴纳房款。《特别通知》中加盖的是都兰清运农贸市场有限公司公章，该公司与本案无关，且该特别通知系复印件，故对该证据真实性也不予认可。证据三、《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《土地使用权证》复印件各一份、都兰县建设工程竣工验收备案文件材料复印件四页，拟证实房屋系原告合法开发。被告质证认为，对该组证据的真实性均予认可，但对证明方向不认可，该组证据无法证明原告的证明目的。被告仁增吉力、傲日格力为支持其抗辩意见，向本院提交证据如下：证据一、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证实1.被告购买的房屋为商铺并非住宅；2.原告所交付的房屋未按照图纸设计进行施工，存在根本性违约。证据二、《收条》原件一份，拟证实2020年4月3日原告收到被告给付的房款100000元，并承诺其余房款在房产证办理到仁增吉力名下后付清的事实。证据三、《都兰县房屋测绘技术报告》复印件一份，拟证实西宁羽信房地产开发有限责任公司作为开发商设计住宅22套，商铺11套，但原告办理的产权证证明住宅增加至33套，原告未按照图纸施工作业，存在根本性违约。证据四、《不动产权证书》复印件一份，拟证实2020年6月5日原告将住宅33套及商铺11套产权办理在自己名下，并未给被告办理产权证明，产权证中的住宅套数多于测绘技术报告中的套数，原告存在根本性违约。证据五、证人王某证言，拟证实原告已将被告购买的商铺二层改为住宅，存在根本性违约。对被告出示的上述证据，原告质证认为，对证据一、证据二、证据三、证据四的真实性均无异议，但对证明方向不予认可。对证据五不予认可，认为被告尚未办理房产证，没有证据证明房产证上是住宅和商铺混用。上述证据，经本院审查认为，原告出示的证据一、证据三客观、真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。证据二中《一层二层分户签证表》中有被告傲日格力签名及捺印，且被告傲日格力与被告仁增吉力系夫妻关系，基于二被告之间的特殊身份关系，被告傲日格力的签名对被告仁增吉力具有约束力，原告对被告傲日格力的签名有合理信赖利益，故对该证据的真实性本院予以采信。被告对《承诺书》的真实性无异议，本院予以采信。对于《特别通知》和《通知》，因该证据系原告单方出具，又无其他证据佐证原告已向被告送达，故对该证据的真实性本院不予采信。对于被告出示的证据，原告对证据一、二、三、四的真实性均无异议，本院予以采信。证据五中证人关于购房前已对所购房屋进行实地查看及对房屋结构的描述，具有客观性、真实性，本院予以采信，但该证人证言不足以证实房屋属性发生改变，也无法证明原告存在根本违约，故本院对该证据证明方向不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年7月14日，原告与被告仁增吉力签订《商品房买卖合同》，约定被告以一次性付款方式购买原告位于都兰县察汗乌苏镇希望路东侧都兰县肉联厂棚户区改造项目（一期）都兰商贸城213平方米现房（地上**，地下**），总金额850000元。同日，被告仁增吉力经与原告协商，向原告出具《承诺书》，约定购房款850000元分三次付清，并注明“此房各项证书正在办理中，若不能办理，由甲方王清远承担全部责任”。2018年8月6日都兰县住房和城乡建设局发放《建设工程规划许可证》，将都兰县肉联厂棚户区改造项目（一期）建设单位由西宁羽信房地产开发有限公司变更为王清运。截至2020年4月3日，被告先后向原告支付房款共计400000元，2020年4月3日，原告收到被告支付的100000元购房款后向被告出具《收条》一份，载明“今收到仁增吉力的房款100000元整（壹拾万元整），共收到肆拾万元，其余的房款把房产证办到仁增吉力的名下后付清余款”。剩余购房款450000元被告至今未支付。本案的争议焦点为：1.原告与被告傲日格力主体资格是否适格？2.原告是否存在根本性违约？3.被告是否应支付剩余购房款？本院认为，2018年7月14日，原告王清运以个人名义与被告仁增吉力签订《商品房买卖合同》，2018年8月6日都兰县住房和城乡建设局发放《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》，都兰县肉联厂棚户区改造项目（一期）建设单位（个人）、用地单位由西宁羽信房地产开发有限公司变更为王清运。2013年6月24日都兰县国土资源局发放《土地使用权证》，确认原告王清运为都兰县察苏镇希望路1876.8㎡土地使用权人。总此，原告王清运虽在与被告仁增吉力签订《商品房买卖合同》时尚未取得建设单位（个人）资格，但事后已完成补办手续，故本院认定原告王清运主体资格适格。关于被告傲日格力主体资格问题，2018年7月14日，被告仁增吉力与原告签订《商品房买卖合同》和《承诺书》，约定被告分期支付购房款，且原告已向被告交付房屋，被告也已实际使用，双方之间基于购房合同产生债权债务关系。被告仁增吉力签订《商品房买卖合同》时，其与被告傲日格力系夫妻关系，且婚姻关系尚一直存续。原告交付房屋后，该房屋也实际用于被告仁增吉力与被告傲日格力夫妻双方共同生活、共同生产经营，故此，本案案涉购房款应属夫妻共同债务，根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十四条之规定，被告傲日格力为本案适格被告。关于原告王清运是否存在根本性违约问题，庭审中，被告向法庭提交《都兰县房屋测绘技术报告》《不动产权证书》拟证实产权证中的住宅套数多于测绘技术报告中的套数，且原告于2020年6月5日擅将产权办理在自己名下，原告存在根本性违约。经本院审查，原告与被告仁增吉力签订的《商品房买卖合同》约定，案涉商品房用途为商业用房，该“商业用房”一般指底层临街的房屋，其土地使用年限为40年。根据被告提交的《不动产权证书》中“权利性质”和“使用期限”，案涉房屋使用期限为40年，其土地性质仍属于商业用地或商服用地。可见，即使原告在办理《不动产权证书》时增加了住宅套数、减少了商服房屋套数，但并未影响该房屋整体为商业用房的性质。故此原告该行为不属于根本性违约。另，原告擅将房屋登记到自己名下，侵害了被告的合法权益，但原告该行为属于可救济行为，原告可行使变更登记的权利保障被告的合法权益，故原告此行为不足以导致合同目的无法实现，不属于根本性违约。综上，本院对被告主张原告根本性违约的抗辩意见不予采纳。关于被告是否应支付剩余购房款的问题，双方当事人对剩余购房款450000元尚未支付的事实并无争议，争议焦点在于双方履行义务的先后顺序，即应先由原告履行办理房产证的义务，还是先由被告履行支付剩余购房款的义务的问题。庭审中，原告虽主张被告并未按照2018年7月14日签订的《承诺书》中约定的期限按期付款，应先由被告履行支付剩余购房款的义务后其再行办理房产证。但根据被告提交的原告于2020年4月3日出具的《收条》中“其余的房款把房产证办到仁增吉力的名下后付清余款”的约定，双方系对2018年7月14日《承诺书》中的约定进行了变更，双方意思表示真实，内容合法有效，双方应当按照变更后的约定履行各自义务，被告应于原告将房屋产权变更到被告仁增吉力名下后再行支付剩余房款450000元。截至庭审之日，原告并未履行上述义务，被告作为后履行一方有权拒绝其履行请求。故此本院对原告要求被告支付剩余购房款450000元及逾期利息72250元的诉讼请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求无理无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十六条、第五百四十三条、第一千零六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王清运的全部诉讼请求。案件受理费9022元，减半收取计4511元，由原告王清运负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审  判  长   赵波涛二〇二一年九月二十二日法 官 助 理   殷万梅书  记  员   董 丽