北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12592号上诉人（原审被告）：北京万宁鸿发农副产品交易市场中心，住所地北京市房山区城关街道青年北路北侧。法定代表人：高国华，经理。委托诉讼代理人：朱玉标，北京誉洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙梦涵，北京誉洲律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京市房山区市场监督管理局，住所地北京市房山区良乡西路22号。负责人：姜青海，局长。委托诉讼代理人：林宝军，男，北京市房山区市场监督管理局机关后勤服务中心主任。委托诉讼代理人：赵志华，北京万圣律师事务所律师。上诉人北京万宁鸿发农副产品交易市场中心（下称万宁鸿发交易中心）因与被上诉人北京市房山区市场监督管理局（下称房山市场监督局）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月13日立案后，依法组成合议庭公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。万宁鸿发交易中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回房山市场监督局的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实存在错误。1.我中心与房山市场监督局签订的协议属于行政协议，具有行政强制性的特点，并非租赁协议，不属于民事法律关系，不应适用民事审判程序。2.北京市房山区城关街道房山青年北路原北关批发市场旧址场地涉及第三人高国华的利益，一审法院忽略了这一事实。一审庭审中，高国华作为万宁鸿发交易中心的法定代表人参与了诉讼，高国华提交了其与北京市房山城关资产经营公司（下称资产经营公司）签订的资产转让协议书，协议书已经明确写明涉案场地中的资产已经转让给高国华个人，包括房山市场监督局原有的房屋，但一审法院未就此进行审查，没有追加高国华为第三人，忽视了第三人的权益。房山市场监督局辩称：同意一审判决，不同意万宁鸿发交易中心的上诉请求和理由。行政机关签订的协议并非都是行政行为，我局与万宁鸿发交易中心签订的协议是两个地位平等主体之间的行为，没有强制性，权利义务对等，协议第一条就约定了我局的义务，我局的主要义务就是将市场交付给万宁鸿发交易中心，我局已经完成了自己的义务。万宁鸿发交易中心属于北京市房山区城关街道所属的集体所有制企业，万宁鸿发交易中心提交的资产转让协议，我局对此并不知情。万宁鸿发交易中心也没有办理相关的转让手续，这是其单方行为，在法律上尚未生效。因此一审法院适用民事法律是符合法律规定的。万宁鸿发交易中心在一审审理中提交的资产转让协议及收据根本就不具有合法性，是明显违背法律规定的，我局与万宁鸿发交易中心签订的协议中明确记载了我局市场内原有的建筑物是36间房屋，土地为划拨土地，资产经营公司无权处分我局管理的资产，资产经营公司转让给高国华的行为是无效的。我局现主张返还的部分不包括自建部分。万宁鸿发交易中心是独立的主体，高国华并不是合同的相对方，其个人不能成为本案的主体，至于高国华与资产经营公司的转让纠纷应另案解决。房山市场监督局向一审法院起诉请求：判令万宁鸿发交易中心腾退返还协议书中属于我局的36间房屋及场地。一审法院认定事实：自2006年起，房山市场监督局（原北京市工商行政管理局房山区分局）就将北京市房山区城关街道房山青年北路原北关批发市场旧址的场地及房屋租赁给北京市房山区人民政府城关街道办事处（万宁鸿发交易中心的上级主管单位）由万宁鸿发交易中心经营农副产品自由批发市场。在合同履行过程中，经双方认可，后由房山市场监督局与万宁鸿发交易中心签订租赁协议书。2015年1月1日，房山市场监督局（甲方）与万宁鸿发交易中心（乙方）再次签订协议书，约定甲方将房山青年北路原北关批发市场旧址占地面积4151.08平方米；房屋36间，其中：北侧排房11间、东侧排房25间，临时租赁给乙方，支持当地农村居民经营自产自销农副产品。乙方每年支付甲方租赁费6万元整（5000元/月），年度租金于每年1月底前付清。租赁期限为6年，自2015年1月1日至2020年12月31日。协议书还约定乙方负责在原来的基础上增建必要的经营设施：如上下水、硬化地面、房屋修缮、水电费、供暖管理和提供、建新大棚、柜台等，达到能够正常经营的标准。加强房屋修缮管理，保证安全正常使用，但不得擅自破坏原有房屋主体结构和擅自拆除原有房屋。本协议有效期为6年，地上建筑物及其经营设施，由双方协商解决。该协议书还约定了其他内容。在协议书履行过程中，万宁鸿发交易中心均依约按期交纳了租金。在万宁鸿发交易中心租赁经营过程中，万宁鸿发交易中心在原有36间房屋的基础上，新增建了房屋24间（南房6间、西房18间），现共计60间房屋。万宁鸿发交易中心称还增建约4000平方米的彩钢顶大棚1个，可移动柜台300余个。现批发市场内还有租户90余户。协议书租赁期限届满前，2020年11月25日，房山市场监督局以谈话的方式告知万宁鸿发交易中心的法定代表人高国华，协议书期限届满后不再续签，提前做好准备工作。2020年12月23日，房山市场监督局向万宁鸿发交易中心发出合同终止通知书，载明：“2015年1月1日签订的市场租赁协议书于2020年12月31日即将到期，根据国家有关行政机关办公用房不能对外出租出借的规定，该合同到期后即刻终止，不再续签，请你单位尽快做好清退准备工作。”万宁鸿发交易中心认可收到了合同终止通知书。另查，2014年6月25日，资产经营公司（转让方、甲方）与高国华（受让方、乙方）签订资产转让协议书，约定甲方同意将位于万宁鸿发交易中心市场内所有资产转让给乙方，其中包括：大棚2520平方米，平房124.7平方米，柜台大小300个。乙方一次性向甲方支付转让费775100元。上述转让费乙方向甲方以现金方式全额支付，甲方出具相应票据。甲方收到乙方转让款后，万宁鸿发交易中心的所有资产即归乙方所有。转让后，乙方继续使用万宁鸿发交易中心营业执照，组织机构代码，税务登记证等，相应的企业印章由乙方保管。本协议签订后，乙方对原万宁鸿发交易中心的企业性质进行变更。该资产转让协议书还约定了其他内容。庭审中，万宁鸿发交易中心表示转让的财产中包括房山市场监督局原有的房屋。万宁鸿发交易中心称转让费已付清，并提交了资产经营公司给高国华出具的收据一张。房山市场监督局明确表示不对资产转让协议书的效力问题提起诉讼。一审法院认为，房山市场监督局与万宁鸿发交易中心签订的租赁协议书是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效。根据法律规定，租赁合同租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。本案中，根据查明的事实，在双方约定的租赁期限届满前，房山市场监督局已明确告知万宁鸿发交易中心租赁期限届满后不再续签合同，故租赁期限届满后，双方之间的租赁关系终止，万宁鸿发交易中心即失去了继续占有使用涉诉场地和房屋的合同依据和法律依据，其应当将涉诉场地和房屋返还给房山市场监督局。因此，房山市场监督局要求返还涉诉场地及房屋的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。在房山市场监督局与万宁鸿发交易中心2015年1月1日签订的租赁协议书前，资产经营公司将租赁场地上的财产转让给高国华个人，该转让行为涉及房山市场监督局和案外人的利益，且转让协议的合同主体均非本案当事人，本案审理中，房山市场监督局又明确表示不对转让协议的效力提起诉讼，故法院不对转让协议的效力问题进行评定，仅对房山市场监督局原有房屋和场地作出处理，对于万宁鸿发交易中心新增建的地上物，应另行解决。另，涉诉场地和房屋的处理，可能会影响农副产品自由批发市场的经营，也可能会对周边居民的生活产生一定的影响，故房山市场监督局与万宁鸿发交易中心在处理过程中，应妥善慎重予以处理，避免造成周边居民生活不便，引发社会矛盾。据此，一审法院于2021年7月26日判决：一、北京万宁鸿发农副产品交易市场中心于判决生效后60日内将位于北京市房山区城关街道房山青年北路原北关批发市场旧址上的房屋36间（北侧排房11间、东侧排房25间）及其场地返还给北京市房山区市场监督管理局；二、驳回北京市房山区市场监督管理局的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，房山市场监督局围绕其答辩意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。房山市场监督局提交土地使用权证一份，用以证明涉案土地为划拨土地，划拨用途为机关团体用地。万宁鸿发交易中心的质证意见为：真实性和证明目的均予以认可。本院认为：本案中，房山市场监督局与万宁鸿发交易中心签订的租赁协议书是双方当事人的真实意思表示，上述协议约定的租赁期限已经届满，房山市场监督局明确表示不再续签新的租赁合同，故其有权要求万宁鸿发交易中心腾退承租房屋及场地，一审法院依据房山市场监督局的诉请予以判决，合同依据充分，本院予以维持。虽万宁鸿发交易中心以涉案协议为行政协议，不是租赁协议、其自建房屋尚未得到协商解决、高国华与资产经营公司之间存在资产转让协议等理由，拒绝腾退租赁房屋及场地。但首先，万宁鸿发交易中心关于上述协议应为行政协议，并非民事租赁协议的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，万宁鸿发交易中心新建房屋问题，其可另行解决。再次，万宁鸿发交易中心提交的资产转让协议涉及案外人利益，并非本案合同主体，万宁鸿发交易中心亦可另行解决。故综上，万宁鸿发交易中心不同意腾退租赁房屋及场地的上诉理由，均不能成立。综上所述，万宁鸿发交易中心的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文第二项内容有误，本院予以撤销。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2021）京0111民初4719号民事判决第一项；二、撤销北京市房山区人民法院（2021）京0111民初4719号民事判决第二项。一审案件受理费70元，由北京万宁鸿发农副产品交易市场中心负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由北京万宁鸿发农副产品交易市场中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年九月二十四日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪