江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏03民终7602号上诉人（原审原告）：周兰珍，女，1972年12月26日出生，汉族，徐州金鑫装饰工程有限公司职工，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘洪田，男，系徐州金鑫装饰工程有限公司法定代表人。被上诉人（原审被告）：高朝光，男，1957年6月2日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：高圣凯(系高朝光儿子)，男，1988年12月13日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：吴东民，江苏觉悟律师事务所律师。上诉人周兰珍因与被上诉人高朝光排除妨害纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2021）苏0312民初780号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人周兰珍及其委托诉讼代理人刘洪田，被上诉人高朝光的委托诉讼代理人高圣凯、吴东民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周兰珍上诉请求：1.撤销一审裁定，指令一审法院审理本案，或由二审法院审理本案，并支持上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人有证据证明涉案门面房属上诉人所有。上诉人在一审庭审中向法庭提供的商品房买卖合同、收款凭证、银行明细、照片、证人邹某,4的证言，均能证明上诉人购买关山御景小区2幢5号门面房，建筑面积195平方米的客观事实，并交付给了上诉人且上诉人已经占有和使用。被上诉人强行换锁侵占上诉人享有所有权的房屋，有铜山区茅村派出所和茅村镇政府人员的处理录音均能证明被上诉人强占上诉人享有所有权的房屋。而一审法庭认定被上诉人实际占有房屋显然是错误的。2.一审法院认为富丽金地小区2幢5号门面房与被上诉人占有的房屋为关山御景小区2幢5号门面房，是否为同一房屋不能确定，是完全错误的。关于合同上写的富丽金地小区也只是嘉美达公司前期暂定的小区名称，上诉人也有证据证明小区名称变更为关山御景小区。并且上诉人购买的195平方米的门面房是上、下两层，而被上诉人与开发商签订的协议是120平方米，也是楼上楼下，也没有注明是关山御景小区的门面房。现被上诉人强行占用上诉人的房屋，肯定没有事实和法律依据。而一审法庭没有经过调查，草率认为不能确定，缺乏事实依据。3.一审认定上诉人并未实际占有涉案房屋是错误的。涉案房屋建成后，嘉美达公司已经将该门面房交付给上诉人，交付后，上诉人占有使用了该房屋，进驻水泥准备进行装修，后因被上诉人强行换锁，经110公安派出所处理，要求上诉人暂时搬离，而被上诉人在此情况下强行侵入，侵占了上诉人所有的房屋。4.一审认定上诉人与嘉美达公司之间系借款关系是错误的。嘉美达公司之前虽然用了上诉人40万元的款项，但上诉人购买房屋价款为78万元，只是为了方便，嘉美达公司与上诉人达成一致意见，就将该部分款项直接转化为房款，上诉人又支付了余款38万元，并不存在借款充抵房款的情形。一审认定以借款充抵房款是理解错误。5.未经有权机关认定，一审法院认定涉案房屋为没有办理土地规划等行政审批手续的小产权房缺少法律依据，而以此驳回诉讼请求，理由更为牵强。涉案房屋为茅村镇人民政府在获得区规划用地等相关手续后，委托嘉美达公司代建的、主要用于官山自然村整体改造项目安置房的“乡产权房”。二、上诉人的起诉符合民事诉讼法的规定。上诉人认为，本案上诉人与被上诉人之间的纠纷属于平等主体之间的侵害行为，上诉人的诉讼请求是排除妨害问题，应属民法调整范围，应受到法院司法的保护，当然不能排除在司法救济之外。而一审法院的裁定书并未阐明哪条法律规定排除妨害问题不属于法院受理范围。其驳回的理由实在牵强而笼统，让人无法信服。三、上诉人的儿子拥有茅村镇茅村村一组63号居民户籍，上诉人周兰珍系与儿子张学东共同出资78万元购买的涉案房屋，所签订的《商品房买卖合同》合法有效。四、从约定的房号和位置来看，上诉人占有的属于建设图纸所标明的、购房合同约定的应属于自己的2幢5号门面。2017年6月9日上诉人签订的《商品房买卖合同》使用的是嘉美达公司开发的“富丽金地”房产的固定合同版本，在小区名称后标明了是暂定名，在正常的销售业务中，嘉美达公司均在此处做出标明，将“富丽金地”更改为“观山御景”，但上诉人签订合同时，由于销售人员的疏忽并没有更改并盖章，但这并不能改变上诉人购买的就是观山御景2幢5号门面房的客观事实。而2013年8月3日被上诉人与嘉美达公司签订的《宅基地补偿协议》只注明了房屋位置为“向西不超过原宅基地”，经与被上诉人原宅基地位置对比，被上诉人抢占的2#-5门面并非其补偿协议约定的位置。五、免息的借贷款与降价的购房款对等交换，不属于《物权法》第186条规定禁止的情形，涉案《商品房买卖合同》订立目的不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的“作为民间借贷担保”，订立内容亦不属于《合同法》第52条规定的合同无效的情形。被上诉人高朝光辩称，1.涉案房屋坐落在，为农村的宅基地。涉案房屋没有经过规划部门的行政审批等手续，因此本案不属于法院受案范围，依法应驳回起诉。2.涉案房屋建好以后，我方就已经实际占有了涉案房屋，是由开发公司的张中合同意并移交，我们一直占有至今。2019年6月，对方将我们门锁锯断（上诉人在一审中已经承认被锯断的门锁照片的真实性），侵犯了我方合法权益。4.上诉人为城市居民，与开发公司是一种民间借贷关系，不是买卖关系。他们之间签订的所谓买卖合同，地点与涉案小区位置不一致，城市居民购买农村宅基地上所建的房屋产生的买卖关系应为无效。上诉人作为买卖合同的主体，和其儿子没有任何关系，况且其儿子所谓的居民户籍在茅村村，与本案的关山村不属于同一个村集体，其儿子并不是茅村村的社员。5.涉案房屋是拆除高朝光宅基地上的附属物以后所建，拆迁协议指明的安置房也是原拆原建，安置房的房号、地点明确，对于我方的安置房的保护应优先于对对方的民间借贷债权（假设对方债权合法存在）的保护。综上，上诉人的上诉无事实依据，应予驳回。周兰珍向一审法院起诉请求：1.依法判令高朝光立即搬出位于徐州市铜山区西侧，运河路北侧金地小区第二幢5号门面房。2.案件受理费及其他费用由高朝光承担。一审法院查明：嘉美达公司通过拆迁安置的方式取得了位于铜山区的土地进行房地产开发，建设富丽金地小区及官山御景小区，但没有办理完成相应的土地规划等手续，该公司法定代表人为张中合。2017年6月9日，周兰珍（买受人）与嘉美达公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定周兰珍购买位于铜山区北侧富丽金地小区（暂定名）第2幢5号门面房，建筑面积195平方米。同日，嘉美达公司向周兰珍出具收款凭证，载明收到房款78万元，包括现金、转账，并备注房款已交清。”关于该78万元的购房款，周兰珍解释为2015年8月23日转账10万元、2016年1月28日等时间转账15万元，其余的款项是2015年6月等时间张中合向周兰珍借款40万元等，因张中合未偿还周兰珍上述款项，同意将涉案房屋卖给周兰珍（充抵借款），当时的经手人为证人邹某,4。高朝光系铜山区村民，其在该村享有宅基地一处，面积为169平方米。2013年8月13日，嘉美达公司与高朝光签订宅基地补偿协议书，约定“高朝光自愿同意将其位于梁端国屋后的石基础连同宅基地一并交给嘉美达公司进行项目建设，嘉美达公司对高朝光补偿与安置为：新建安置楼门面房2间120平方米，门面房应面朝北，两间房屋为相邻门面房，位置向西不超过原宅基地位置。安置楼竣工后，双方核定房屋面积，超出或不足面积部分，按4500元/平方米的价格互补房屋面积差价,互补结束后，该房交付被告使用”等。2019年6月15日，张中合向高朝光出具承诺书，载明“张中合与高朝光协商双方一致同意2019年9月15日按双方原签订的合同上房，上房时水电齐全，与第三方无争议，如不上房，张中合承担责任。”2019年6月，周兰珍与高朝光曾因房屋权属事宜发生争执并报警。案涉房屋现由高朝光占有并进行了装修。一审法院认为，一、周兰珍与嘉美达公司之间签订的商品房买卖合同中载明的房屋为富丽金地小区2幢5号门面房，但高朝光占有的房屋为关山御景小区2幢5号门面房，是否为同一房屋不能确定；二、案涉房屋没有办理土地规划等行政审批手续，为小产权房，且周兰珍并未实际占有；三、周兰珍与嘉美达公司之间原系借款关系，之后才出现的以借款充抵房款的情形。综上，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，对周兰珍的起诉应予以驳回，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定驳回周兰珍的起诉。二审期间，上诉人周兰珍提交徐州市铜山区茅村镇信访办出具的《关于周兰珍同志购买我镇开发房屋的情况说明》一份，拟证明观山御景2幢5号门面房系由其全款购得。被上诉人高朝光质证认为，信访办不是职能部门，情况说明上也没有经办人签字，所述内容与案件事实不符，与本案没有关联。本院二审期间查明事实与一审查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。对于符合上述条件的起诉，人民法院应当受理。本案中，周兰珍依据其与嘉美达公司签订的《商品房买卖合同》主张涉案观山御景小区2幢5号门面房由其购得，并要求被上诉人高朝光搬出涉案房屋，但上述《商品房买卖合同》载明的房屋为位于徐州市铜山区北侧富丽金地小区，与观山御景小区在地理位置、名称上均有差异，二审庭审中双方当事人亦陈述二者并非同一小区。周兰珍陈述销售人员与其签订合同时因疏忽未对小区名称进行更正，依据不足。因现有证据无法证据周兰珍与本案有直接利害关系，一审法院裁定驳回周兰珍的起诉，并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人周兰珍的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 廖伟巍审 判 员 苏 团审 判 员 孟 娟二〇二一年九月三十日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池