广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0312民初6200号原告：桂林某某某物业服务有限公司法定代表人：龙某民，职务:执行董事。委托诉讼代理人：彭艳琼，广西铁痕律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某英，女，汉族，1989年10月20日生，住址：广西桂林市临桂区。被告：卢某野，男，汉族，1971年4月29日生，住址：临桂区（Ｐ6）。被告：李某正，男，汉族，1994年10月14日生，住址：临桂区（Ｐ6）。委托诉讼代理人：卢某野，男，汉族，1971年4月29日生，住址：临桂区（Ｐ6），都是该房屋业主。原告桂林某某某物业服务有限公司诉被告卢某野、李某正物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案受理后，依法由审判员石剑适用小额诉讼程序于2021年8月10日公开开庭审理了本案。书记员李胤庆担任法庭记录。原告桂林某某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人彭艳琼、刘某英，被告卢某野、李某正的委托诉讼代理人卢某野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林某某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付截止2019年12月31日的物业服务费6801.6元以及资金占用费共计1020.3元，2020年1月1日之后的资金占用费分别以6801.6元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR)计算至被告付清为止。二、判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费6401.16元以及违约金1020.348元。三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年7月1日，案外人柏森公司将与案外人山水凤凰城房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订的原《山水凤凰城前期物业服务合同》项下的全部权利义务转让给原告。由原告接替柏森公司，作为原物业服务合同的物业服务方享有权利并履行义务。并于2013年11月7日签订了《物业公司交接协议书》。被告作为山水凤凰城区域13->住宅->凤凰园->Z288（P6）的业主，享受了原告所提供的物业服务，但被告却自2018年1月1日起开始拖欠物业费和电梯运行维护费，至2020年12月31日，被告累计拖欠原告上述费用10202.76元。经原告多次催收被告仍拒绝支付上述费用。综上，被告享受了原告提供的物业服务却拒付物业服务费的行为违反了《前期物业管理合同》和《业主临时公约》的约定，严重侵害了原告及其他按时交费业主的权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理，判如所请。被告卢某野、李某正辩称，作为288号业主（以下简称288），与邻居289栋的围墙和铁栅栏，在没有三方在场认证分界的情况下，被289业主私自拆除，并且承重柱页部分被推倒，我方得知该情况后跟物业沟通，要求物业履行义务阻止以及进行整改，但是多次沟通后无果；2019年12月初，在物业监管不力的情况下，288隔壁287也是在288不知情的情况下，私自拆除两家之间的分界围墙、柱头、地基，投诉到物业但至今得不到解决；发生上述两期事件后，289又在未经三方许可的情况下，私自建起与288之间的分界围墙，当时要求物业彻底解决此事，至今无果，鉴于此288曾要求物业在管理费给与一定程度的减免作为补偿，但是没有得到物业的答复；2019年11月份期间，288上了锁的门锁无故被撬，但是物业没有通知业主；山水凤凰城前期物业管理合同上第四条物业管理服务费中的第2、4条（住宅按建筑面积计：1元/平方米/月，装修前空置房屋按0.5元/平方米/月）明确规定了物业费缴纳金额的标准，288至今未改建、未装修、未入住，为此，288要求物业本着公平、公正、合理合法的原则下，按统一合同标准来收取物业费。根据当事人的陈述和本院认定的证据，本院认定事实如下：2010年9月26日，案外人桂林山水凤凰城房地产开发有限公司作为甲方与乙方案外人桂林柏森国际物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，随之，桂林柏森国际物业管理服务有限公司进驻涉案小区并提供物业服务。2013年11月7日，案外人桂林山水凤凰城房地产开发有限公司作为甲方与乙方桂林柏森国际物业管理有限公司、丙方桂林市恒信之平物业服务有限责任公司（现为“桂林某某某物业服务有限公司”）签订了《物业公司交接协议书》，三方就桂林市临桂县山水凤凰城《山水凤凰城前期物业服务合同》包括山水凤凰城凤凰园别墅区、宏福园、凤鸣园、凤仪园住宅及园林等配套设施等区域的物业服务合同等事项的处理进行了商议，乙方已于2011年7月1日，把与甲方所签订的所有相关物业服务合同的服务主体转给丙方，即对位于桂林市临桂县山水凤凰城的凤凰园别墅区林等配套设施等区域实行物业管理服务，委托管理期限至成立业主委员会为止。并签订《物业公司交接协议书》，原告进驻山水凤凰城小区进行管理至今。案外人桂林山水凤凰城房地产开发有限公司作为甲方与乙方与桂林市恒信之平物业服务有限责任公司（现为“桂林某某某物业服务有限公司”）签订《山水凤凰城住宅小区凤凰园前期物业服务合同》，约定由桂林市恒信之平物业服务有限责任公司对山水凤凰城凤凰园别墅及园林等配套设施进行管理服务，坐落位置：桂林市临桂县西城北路桂林山水凤凰城小区；四至：东：西城大道，南：凤仪园，西：宏福园，北：上蔡村；别墅共计338栋，……合同第二章：委托管理事项。第一条：房屋建筑主体及共用部位的维修、养护和管理，……第二条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，……第十四条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、公共区域停车费；3、代收生活垃圾费（交环卫站）……第十五条：业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并按照经物价局审批的收费项目与标准进行收费。第三章：委托管理期限。第十八条：委托管理期限自合同签订之日起至业主委员会成立或另选聘物业服务公司签订物业管理服务协议生效之日止。第六章：物业管理服务费用。第二十二条物业管理服务费。1、本物业的管理服务费收取标准如下：（1）别墅装修前：①未装修0.5元/平方米/月（包括：未入住、未交付、未买卖交易、未出租等的房屋），②房屋买卖从买卖合同生效日起按第二十四元/平方米/月收取，③未装修但已出租的房屋，从租赁合同生效日期起按1.0元/平方米/月收取；（2）别墅装修后，1.0元/平方米/月（从签署装修协议日期生效收取，包括：未装修已入住）。2、物业费测算明细见附件（物业管理费为包干制，包含维护保养及公共水电费等所有公共耗能费用）；……第二十四条：房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，工程质保期内，由原施工单位承担，工程质保期外的大中修，维修费用由物业公司参照桂林市/临桂县《物业专项维修资金管理操作办法》使用专项维修资金承担……第七章违约责任第三十五条在本项目建设过程中因甲方设计施工和甲方其他原因造成的顾客投诉所产生的经济和法律责任由甲方承担……。同时查明，被告系临桂县业主。该商品房建筑面积共283.43平方米。另查明，桂林恒信之平物业服务有限公司于2019年11月29日经工商登记变更为桂林某某某物业服务有限公司，于2019年12月25日变更营业执照。被告卢某野、李某正是山水凤凰城的业主之一，被告的该房产位于临桂县（建筑面积共283.43平方米）。2018年1月1日至2020年12月31日，被告欠原告物业服务费，经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳，故原告遂诉至法院，请求如上之诉。涉案小区至今未能成立业主委员会。被告卢某野、李某正未对涉案房屋进行装修入住。本院认为，原告与案外人桂林山水凤凰城房地产开发有限公司签订《山水凤凰城住宅小区凤凰园前期物业服务合同》，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”原告与案外人签订的《山水凤凰城住宅小区凤凰园前期物业服务合同》符合法律规定，属有效合同，应对业主具有法律约束力。原告桂林某某某物业服务有限公司为该小区提供了物业服务，如果被告对原告的物业服务不满意，完全可以通过相关部门行使自己的权利，要求原告改进服务，但被告接受了原告的服务，却欠缴物业服务费，显然违背了诚实信用原则，也不利于原告提高和改进服务，对其他已交纳物业服务费用的业主来说，显失公平。被告在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约，应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经核算，按照房屋的建筑面积283.43平方米及每月每平方米单价0.5元计算，自2018年1月1日至2020年12月31日止的物业服务费为5101.74元（283.43平方米×0.5元/平方米/月×36个月），被告应支付物业管理费5101.74元给原告。原告诉请物业费10202.76元，超过本院审核部分，本院不予支持。至于原告诉请逾期资金占用费的问题。因前期物业合同未约定逾期交纳物业费需承担资金占用费，故，原告的该项诉请，本院不予以支持。至于原告诉请违约金的问题，本院认为，根据被告提供的证据证实，原告桂林某某某物业服务有限公司提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，结合本院对该小区同期同类案件所查明的事实，故对于原告的违约金诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告卢某野、李某正支付物业管理费5101.74元给原告桂林某某某物业服务有限公司；二、驳回原告桂林某某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费93元，依法减半收取47元，由被告卢某野、李某正负担24元，原告桂林某某某物业服务有限公司负担23元。本判决为终审判决。审判员 石 剑二〇二一年九月二十四日书记员 李胤庆