河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终4653号上诉人（原审原告）：田震，男，1991年12月1日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：张坤鹏，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘市方圆房地产中介有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区文化西路南侧华亿综合楼北楼底层东数第3间。法定代表人：王汉英，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈富强，男，1985年6月22日出生，汉族，住河南省郸城县，该公司员工。被上诉人（原审被告）：商丘优居网络科技有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区神火大道与长江路交叉口南80米路西金苑商务楼南区4楼。法定代表人：王汉英，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈富强，男，1985年6月22日出生，汉族，住河南省郸城县，该公司员工。被上诉人（原审被告）：李平兰，女，1976年12月2日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：郑飞，河南永秀律师事务所律师。上诉人田震因与被上诉人商丘市方圆房地产中介有限公司（以下简称方圆公司）、商丘优居网络科技有限公司（以下简称优居公司）、李平兰中介合同纠纷一案，不服商丘市睢阳区人民法院（2021）豫1403民初3590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人田震及其委托诉讼代理人张坤鹏，被上诉人方圆公司、优居公司的委托诉讼代理人陈富强，被上诉人李平兰的委托诉讼代理人郑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田震上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判李平兰双倍返还定金4万元并支付违约金，方圆公司、优居公司承担连带返还责任，无权收取中介服务费并赔偿田震经济损失；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定案件基础事实严重错误。1、一审认为“田震主张方圆公司、优居公司没有尽到忠实报告义务依据不足”严重错误。忠实报告义务是居间人的法定义务，如实告知的内容包含但不限于订立合同的情况及商业信息、可能影响合同签订及履行的标的物质量问题等，就履行了如实告知义务内容的举证责任在居间人而不在委托人，客观上，委托人不可能持有或保有居间人的业务日志文稿、居间风险告知书、居间服务内容告知书、收费标准、业务资质许可证等，也没有能力证明居间人没有履行如实告知义务，一审关于举证责任的分配严重不公。本案被上诉人一审没有提交任何书面证据证明其已向上诉人履行了如实报告、告知义务，从庭审中居间人的回答及上诉人的举证可以看出，在上诉人购买案涉房屋之前，其一直将案涉房屋作经营性使用，对存在的渗水漏水问题是明知的，而在签订案涉买卖合同之前，居间人并未向上诉人提及这块，直接影响了上诉入的缔约决定。上诉人想购买的是无权属争议、无债务纠纷、适宜作婚房居住的房屋，而不是本来就存在质量问题的房屋，中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并提供虚假情况，直接损害了作为委托人的上诉人的合法利益，依法无权收取报酬并应当承担相应的损害赔偿责任。2、一审认为“案涉房屋买卖合同已成立，居间行为已完成”严重错误。中介机构为买卖双方提供的居间服务并不仅限于促成双方签订合同，中介公司还需提供协助双方办理过户手续、办理贷款、协助移交房屋、结清相关费用等服务内容，仅以买卖双方在合同上签字便认为居间服务已经完成既不符合日常生活经验法则，脱离生活实际，也悖于常理，该认定等于直接置买卖双方于不利地位，有违司法公正。案涉房屋尚未完成产权变更登记，中介公司的居间义务行为尚未完成，合同履行滞后的过错在中介公司，其依法无权收取居间费用，已收费用应依法退还。3、一审认为“没有提交证据证明李平兰有违约行为”严重错误。上诉人起诉前多次找被上诉人解决房屋存在的质量问题，中介公司的态度是必须先过户再修，李平兰的态度是都交给中介公司了，由中介公司去处理，从上诉人提交的证据可以看出，在上诉人购买案涉房屋之前，房主李平兰一直将案涉房屋托管给中介公司，由中介公司作经营性使用，故被上诉人对案涉房屋存在的问题是明知的，两者之间的关系已超越了委托人与居间人的关系，实质上已构成利益共同体。中介公司提供的格式合同中明确要求“卖方须保证案涉房屋无权属争议、无债务纠纷、结构无拆改等”，但在合同履行阶段，上诉人发现了案涉房屋存在债务纠纷，即渗水、漏水等质量问题，该发现不但意味着房主违约，也能够说明中介公司未如实告知。一审无视上诉人一审中提交的证据，认为上诉人没有提交证据证明原房主有违约行为严重与事实不符。进一步讲，如认为案涉房屋存在的质量问题不足以达到合同目的不能实现的情形，但合同是否解除均不影响基于违约所产生的相应违约责任，上诉人要求被上诉人双倍返还定金并支付违约金的诉请依法应得到支持。正是由于中介公司的不如实报告及三被上诉人拖延、敷衍的处事态度，让上诉人对合同的顺利履行丧失了信心，上诉人购买案涉房屋是作婚房用于长期居住使用，房屋存在的质量问题严重影响了上诉人一家人的心情，就业已存在的问题，被上诉人不予解决，即便暂时性解决，也将使过户之后，上诉人随时可能对下层或隔壁楼户负担不必要的额外债务，加重上诉人的时间、精力、财力成本，继续履行的话，将对上诉人严重不公，上诉人认为案涉合同目的已不能实现，应予解除。如认为合同目的还能实现，请二审依法支持上诉人要求被上诉人双倍返还定金及违约金的诉请。二、一审法院适用法律错误。一审认定案件基础事实错误，以致法律适用出现错误，应予纠正。请二审查明案件事实，正确适用法律，依法作出公正判决。方圆公司、优居公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。李平兰辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，被上诉人不存在违约行为，案涉房屋也不存在质量问题。请求驳回上诉，维持原判。田震向一审法院起诉请求：依法判令解除四方之间的《商丘市存量房屋居间买卖合同》；判令李平兰返还购房款10万元、双倍返还定金4万元并支付违约金，方圆公司及优居公司承担连带返还责任，退还支付的中介服务费并赔偿经济损失；本案诉讼费由方圆公司、优居公司、李平兰承担。一审庭审中，田震放弃判令方圆公司及优居公司赔偿经济损失的诉讼请求。一审法院认定事实：2020年11月1日，田震作为买方、李平兰作为卖方、方圆公司作为经纪方、优居公司作为管理方签订《商丘市存量房屋居间买卖合同》，方圆公司是优居公司的授权特许连锁加盟商，优居公司是方圆公司的房产中介门店服务方。该合同约定：田震购买李平兰所有的位于商丘市睢阳区的房产；成交价格为72.8万元；经纪方促成买卖双方签订本次合约，已完成了房产居间服务事宜，买方支付经纪方居间服务佣金7280元；买方付款方式为商业贷款；买卖双方同意定金2万元暂由经纪方代为保管；买卖双方应在签订本合同后75个工作日内，共同到政府有关部门办理过户手续并同时支付房款；卖方须保证案涉房屋无权属争议、无债务纠纷、结构无拆改等。同日，田震与李平兰签订《补充协议》一份，约定：买卖双方银行面签时，买方支付卖方首批房款10万元；确定贷款额度后办理房屋交接手续。合同签订当日，田震向方圆公司交付定金2万元，但没有交付中介费。2020年11月9日，田震向李平兰交付购房首付款10万元。合同签订后，因田震认为房屋存在严重质量问题，与方圆公司、优居公司、李平兰发生纠纷，遂诉至法院。一审法院认为，2020年11月1日，田震作为买方、李平兰作为卖方、方圆公司作为经纪方、优居公司作为管理方签订的《商丘市存量房屋居间买卖合同》，不仅包含了田震与方圆公司、优居公司之间关于佣金支付的中介合同，也包含了田震与李平兰之间关于房屋买卖的房屋买卖合同。上述房屋居间买卖合同及田震与李平兰之间签订的补充协议，系合同相对人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同各方均应按合同约定履行。本案中，案涉房屋买卖合同已成立，居间行为已完成，田震已交付定金及部分房款，并且田震仅以案涉房屋存在渗水等瑕疵问题主张房屋存在严重质量问题及方圆公司、优居公司没有尽到忠实报告义务依据不足，也没有提交证据证明李平兰有违约行为，故田震要求解除其与方圆公司、优居公司、李平兰之间的签订的《商丘市存量房屋居间买卖合同》的诉求，及要求李平兰返还购房款10万元、双倍返还定金4万元并支付违约金的诉求，该院不予支持。因案涉居间买卖合同不予解除，田震的其他诉求，该院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告田震的诉讼请求。案件受理费1580元，由原告田震负担。根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、上诉人主张双倍返还定金4万元及支付违约金的上诉请求应否得到支持。2、一审判决驳回上诉人的诉讼请求是否正确。各方当事人对争议焦点均无异议和补充。二审中，上诉人田震提交翟丹利证明一份。证明目的是：中介公司没有尽到如实告知义务，三被上诉人一直知道案涉房屋存在质量问题，案涉房屋一直存在债务纠纷，该债务纠纷至今没有解决，被上诉人构成违约。被上诉人方圆公司、优居公司、李平兰质证认为：证人证言需要证人出庭作证，未出庭不能作为证据予以采信，且案涉房屋是否存在质量问题，不能仅凭证人口头述说。本院对该证据分析认证如下：房屋是否存在质量问题应当通过鉴定等效力性证据予以证明，该证人证言不足以达到案涉房屋存在质量问题的证明目的。本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，案涉存量房屋居间买卖合同是各方当事人在自愿平等的基础上签订，合同内容对各方权利义务的约定明确，合同目的清楚，系合同相对人真实意思表示的体现，合法有效，合同外主体非正当理由不得妨碍合同的依法履行。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案案涉证据能够证明各方当事人发生纠纷的源起为房屋出现漏水情况，对此被上诉人依法负有及时采取维修措施等合同瑕疵补救义务，但案涉买卖合同属二手房买卖，适居的事实清楚，案涉漏水情况不足以证明房屋存在严重质量问题，导致合同目的不能实现。因此，一审法院不予解除合同具备事实和法律依据，并无不当。法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但违约责任的承担方式应当结合案件具体情况加以合理认定。案涉情形完全可以采取维修等措施补救，且现有证据能够证明被上诉人已进行维修，故案涉情形不足以否定中介公司中介行为的效力，并导致定金罚则和违约金条款的适用。赔偿损失应依实际产生为限，如上诉人认为被上诉人维修不能达到法定或约定标准，可待损失实际发生后另行解决。综上，田震的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人田震负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘一宇审 判 员 王晓辉审 判 员 宋 冲二〇二一年九月三十日法官助理 朱文欣书 记 员 张良涛