文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终3225号上诉人（原审原告）：淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运行管理分公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路39号淮安书城商务大厦12楼。负责人：孙尔兵，该分公司董事长。委托诉讼代理人：张前，江苏引航律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈志陆，男，1968年3月2日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：周向荣，江苏铭彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳茜，江苏铭彦律师事务所实习律师。上诉人淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运行管理分公司（以下至判决主文前简称华信公司）因与上诉人沈志陆房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华信公司上诉请求：1、改判一审判决第一项内容为“确认华信公司与沈志陆签订的涉案合同与2021年3月31日解除，沈志陆于判决生效之日起一个月内清空涉案商铺并将商铺恢复毛坯状后返还华新公司”；2、改判一审判决第三项内容为“沈志陆支付华信公司租金、管理费的迟延滞纳金64148元、解除合同赔偿金69500元，共计133648元”；3、依法改判被上诉人向上诉人支付水费912.6元（暂计算至2021年2月底，按实际产生水费金额支付）；4、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审判决第一项内容仅确认《淮安华信商业运营管理有限公司租赁合同》的解除，为妥善解决争议、案结事了，应将合同解除后被上诉人的附随义务进行明确；2、《租赁合同》中有关迟延支付滞纳金、解除合同赔偿金的约定系双方真实意思表示，根据诚实信用的原则，双方应严格遵守并执行。3、被上诉人应按其实际使用产生的水费金额向上诉人支付水费。针对华信公司上诉请求，沈志陆辩称：1、华信公司第一项上诉请求超出一审诉请，其一审中仅要求解除合同，并没有返还标的物、恢复原状、支付占用费，二审在此增加诉讼请求不应予以支持。2、沈志陆不应当支付迟延滞纳金、解除合同赔偿金。对此沈志陆在己方的上诉状中也陈述了相关的事实和理由。3、双方在合同及开店的约定中并没有约定租金押一付三。一审法院采用类推的方式认定租金也是押一付三显然不能成立。沈志陆上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项、第三项内容，依法改判上诉人向被上诉人支付房屋租金207138.9元及管理费67239元（从2020年6月1日起暂计算至2021年3月31日止），并驳回被上诉人关于迟延滞纳金及解除合同赔偿金的诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：1、一审判决上诉人支付租金254613元、管理费106364元错误。一审法院认定房屋租金、管理费自2017年12月16日开始起算是客观的，但根据上诉人实际已经缴纳的租金、管理费及合作促销的款项抵扣了97235元的房租，应折算到2020年2月底。而自2020年1月23日开始受到疫情影响，被上诉人直至5月份开门，应当从2020年6月1日再开始计算租金、管理费，扣除抵充的款项，计算至2021年3月31日一审法院确认解除的时间，上诉人应支付租金207138.9元、管理费67239元。2、一审法院认定双方约定租金押一付三进而判令上诉人支付迟延滞纳金错误。《开业条件书》租金、管理费一栏并没有押一付三的约定，双方约定的履约保证金和保证金是押一付三。因此应由上诉人先使用，然后再支付租金和管理费。双方事先并没有对逾期支付约定违约金，也没有对支付开始的时间进行结算，一审法院用推理的方式认定双方约定的租金押一付三显然是错误的，同时被上诉人一审举证的催款通知函均是被上诉人自己制作，被上诉人未举证证明合法有效送达上诉人。3、一审法院未支持上诉人关于疫情属于不可抗力应减免租金的抗辩是错误的，判决上诉人支付解除合同赔偿金也是错误的。因疫情原因商城从2020年1月底封闭，到2020年5月才开门，被上诉人理应减免该期间的租金。此外，被上诉人对上诉人承租商铺之间的重要过道进行封闭影响了上诉人的正常经营，造成巨大损失。因上述两原因上诉人一直找被上诉人多次交涉，但被上诉人一直拖延未处理。因此，上诉人不构成违约，解除合同的责任在于被上诉人，上诉人不应承担解除合同赔偿金。针对沈志陆上诉请求，华信公司答辩称，1、华信公司已经在所主张的租金、管理费中扣减35000元，而且华信公司于2020年3月11日通知其营业，未营业的损失应由其自行承担。2、《开店条件书》第七条明确约定预付方式押一付三，保证金是不存在付三的情形的。付三指的是预付三个月的租金和管理费。催款通知、律师函证明华信公司曾主张过欠付租金等费用，并非合同约定的义务，也并非计算滞纳金的依据。3、沈志陆主张2019年4月后的营业损失、遮挡等均系单方陈述，没有相应证据。目前该铺处于占铺不经营、不缴费的状态，涉案商品面积近300平方米，长期停业已经给商场运营造成巨大负面影响。4、解除合同也系沈志陆导致，其应按照合同约定承担违约责任。华信公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、沈志陆向华信公司支付2019年10月28日至2020年11月20日期间租金324301元、2019年7月28日至2020年11月20日期间管理费134484元以及上述期间的租金、管理费迟延支付滞纳金474486元，解除合同赔偿金69500元，共计1002771元（租金、管理费及延迟支付滞纳金从2019年7月28日起计算至沈志陆向华信公司实际缴纳之日，暂计算至2020年11月20日）；3、沈志陆向华信公司支付水费2381.4元（暂计算至2020年10月31日）；4、沈志陆承担本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费。一审法院审理查明：2016年12月27日，淮安华信商业运营管理有限公司作为甲方与作为乙方的被告签订《淮安华信商业运营管理有限公司租赁合同》一份，约定乙方租用位于甲方经营管理的开放式步行街3楼西北角的3F-01、3F-02号商铺。合同第2条约定“……（5）为了保持本设施长久发展，根据经济、社会情况或者消费需求的变化，本设施将保持一种能够进行及时调整的状态。（6）为了能够对本设施的布局进行及时调整，乙方必须遵守甲方对本设施营业管理的有关基本事项（包括但不限于布局、卖场的变更、业态规划的调整等所作的决定）……。”合同第3条“合同期间，按附件‘开店条件书’的规定执行。”第5条“乙方的营业开始日根据附件‘开店条件书’的记载而定。如果有所变更，双方通过书面形式予以确认。”第14条“乙方出现违反本合同所列禁止事项以及本条下列事项之一的情形，并在甲方发出催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除本合同。……（12）乙方欠缴租金、管理费、其它费用以及保证金等超过1个月仍未支付的。”第19条“因为解约、期限届满等原因本合同终结时……乙方在返还之际，如果造成甲方或者他方所有物的损坏，应当给予及时赔偿”。第26条“履约保证金和保证金见附件‘开店条件书’的规定。本合同签署五个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金。上述履约保证金于乙方开业后转为首期租金及物业管理费的全部或部分。乙方进场前5个工作日，乙方应当向甲方支付履行合同的保证金。如果乙方在指定交付日没有交付，甲方可以解除合同。……保证金不能用来冲抵应付的租金或者冲抵乙方欠甲方的其他债务。”第27条“乙方应按时足额向甲方支付租金。租金金额按附件‘开店条件书’的规定执行。租金的起算时间，从本合同第5条所规定的营业开始日起算。”第28条“因维持、管理本设施的共用部分、共同设施而产生的管理费，由乙方负担。管理费的金额按附件‘开店条件书’的规定执行。管理费的起算时间，从本合同第5条所规定的营业开始日起算。”附件1“开店条件书”载明“合同期间：2017年8月18日-2022年8月17日；建筑物和开店铺位：开店铺号：3F-01、3F-02，租赁面积：176.15㎡、122.7㎡，共计298.85㎡；营业开始日：2017年8月18日（正式计租日以场地计租日确认函为准）；履约保证金85098元（履约保证金相当于三个月的租金及物业管理费），履行合同保证金28366元（履约合同保证金相当于一个月的租金及物业管理费），预付方式：押一付三。租金：第一年月最低保证租金按照2.3元/日/平方米×租赁面积×30.4日；第二年月最低保证租金按照2.4元/日/平方米×租赁面积×30.4日；第三年月最低保证租金按照2.5元/日/平方米×租赁面积×30.4日；第四年月最低保证租金按照2.6元/日/平方米×租赁面积×30.4日；第五年月最低保证租金按照2.7元/日/平方米×租赁面积×30.4日。管理费：25元/日/平方米，第一年7471元/月，总额89652元，预付方式：押一付三。特别事项说明：免租期共六个月。2018年8月24日，沈志陆缴纳履约保证金28366元。2018年1月17日，华信商管公司（甲方）、沈志陆（乙方）以及华信公司（丙方）共同签订《补充协议》一份，内容如下：“鉴于甲、乙双方于2016年12月27日签订了《花漾城租赁合同》（下简称：“《租赁合同》），合同中约定甲方将位于华信花漾城的F3-1、F3-2号商铺出租给乙方使用，现甲、乙、丙针对租赁合同经协商一致达成如下补充协议：1、因业务发展及公司机构调整，自本协议签订之日起甲方将2016年12月27日与乙方签订的《租赁合同》中“淮安华信商业运营管理有限公司”主体变更为丙方“淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运营管理分公司”，原合同继续有效，原合同中甲方的权利义务全部转至丙方名下。2、本协议是原合同的组成部分，与原合同具有同等法律效力。如两者不一致，以本协议为准；本协议相关未尽事宜，仍以原合同约定为准。3、本协议自甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效；一式三份，三方各执一份。”华信商管公司、沈志陆以及华信公司分别在补充协议下方甲、乙、丙处盖章、签字。2017年9月13日，华信公司发出试营业通知，称花漾城预计2017年10月28日试营业，而淮安市中级人民法院（2018）苏08民终3181号生效民事判决书以及（2019）苏08民终2387号生效民事判决书均确认花漾城承租户集体开业时间为2017年12月16日。2018年5月8日，华信公司向沈志陆发出催款通知函，要求沈志陆在2018年5月28日前交纳2018年4月28日至2018年7月27日期间的租金41790元、物业管理费22413元，合计64203元；2019年3月4日，华信公司向沈志陆发出催款通知函，要求沈志陆在2019年3月10日前交纳2019年1月28日至2019年4月27日期间的租金43608元、物业管理费22414元，合计66022元；2019年8月25日，华信公司向沈志陆发出催款通知函，要求沈志陆在2019年8月31日前交纳2019年7月28日至2019年10月27日期间的租金65412元、物业管理费22414元，合计87826元；2019年11月4日，华信公司向沈志陆发出催款通知函，要求沈志陆在2019年11月11日前交纳2019年7月28日至2019年10月27日期间的租金15886元、物业管理费22414元，2019年10月28日至2020年1月27日期间的租金68138元、物业管理费22414元，合计128852元；2019年12月1日，华信公司再次向沈志陆发出催款通知函，要求沈志陆在2019年12月8日前交纳2019年7月28日至2019年10月27日期间的租金15886元、物业管理费22414元，2019年10月28日至2020年1月27日期间的租金68138元、物业管理费22414元，合计128852元；2020年4月8日，华信公司向沈志陆发出催款通知函，要求沈志陆在2020年4月14日前交纳2019年7月28日至2019年10月27日期间的物业管理费22414元，2019年10月28日至2020年1月27日期间的租金49024元、物业管理费22414元，2020年1月28日至2020年4月27日期间的租金68138元、物业管理费22414元，合计184404元。2020年4月20日，华信公司委托江苏引航律师事务所向沈志陆发函，称沈志陆欠缴2019年7月28日至2020年4月27日期间的租金、物业费共计184404元。截止2020年4月20日，沈志陆欠缴的租金、物业费的滞纳金合计为130932元……，要求沈志陆接函后7日内交纳欠缴的租金、物业费以及滞纳金。一审另查明，2018年2月8日，沈志陆缴纳2017年10月28日至2018年4月27日期间租金41790元、管理费14341.5元，于2018年2月14日缴纳上述期间管理费15542.5元，于2018年8月23日缴纳上述期间管理费14942元，于2018年8月24日缴纳上述期间租金41790元，以上期间总计缴纳租金83580元、管理费44826元；2018年6月5日，沈志陆缴纳2018年4月28日至2018年7月27日期间租金41790元、管理费22413元。2018年7月31日，沈志陆缴纳2018年7月28日至2018年10月27日期间租金20000元，于2018年8月1日缴纳上述期间租金20000元，于2018年8月2日缴纳上述期间租金1790元、管理费18210元；于2018年8月3日缴纳上述期间管理费4203元，以上期间总计缴纳租金41790元、管理费22413元。2018年12月18日，沈志陆缴纳2018年12月28日至2019年1月27日期间租金20000元，于2018年12月19日缴纳上述期间租金16021元，于2018年12月20日缴纳上述期间租金7587元、管理费2413元，于2018年12月21日缴纳上述期间管理费10000元，于2018年12月22日缴纳上述期间管理费10000元，以上期间总计缴纳租金43608元、管理费22413元。2019年3月12日，沈志陆缴纳2019年1月28日至2019年4月27日期间租金20000元，于2019年6月26日缴纳上述期间租金23608元、管理费22414元，以上期间总计缴纳租金43608元、管理费22414元。2019年6月26日，沈志陆缴纳2019年4月28日至2019年7月27日期间管理费12529元，于2019年8月12日缴纳上述期间租金20000元，于2019年8月15日缴纳上述期间租金45412元、管理费9885元，以上期间总计缴纳租金65412元、管理费22414元。2019年9月26日，沈志陆缴纳2019年7月28日至2019年10月27日期间租金40000元，于2019年9月30日缴纳上述期间租金7286元，于2019年10月28日缴纳上述期间租金1700元，以上期间总计缴纳租金49526元。2019年10月27日起至今，沈志陆未再缴纳租金和管理费。一审庭审中，华信公司陈述称租金、管理费的起算时间为2017年10月28日，租金的交纳方式是预付，即三个月预付一次，但沈志陆在履行合同过程中基本上都存在迟延缴纳租金、管理费的情形，即在约定的缴费期间内分多次多笔缴纳，仅一次性缴纳过2018年4月28日至2018年7月27日的租金和管理费，因沈志陆租金、管理费仅交纳至2019年10月27日，故主张2019年10月28日之后的租金、管理费以及相关的延迟支付滞纳金。沈志陆对此不予认可，称花漾城2017年11月18日正式对外营业，应以该时间作为计算租金和管理费的起算点。同时认为合同附件资料一《开业条件书》第7条履约保证金和保证金一栏约定押一付三、第9条管理费一栏中注明了预付方式为押一付三，而第8条租金一栏并没有押一付三的约定，且华信公司并未向其收取过履约保证金和保证金，故双方对租金的支付起始时间没有约定，应按照法定的标准来确定，即由沈志陆先使用，然后再支付租金和管理费。同时沈志陆提出华信公司将其承租的3F-01、3F-02号商铺东南位置的3F-04、3F-05号商铺之间的过道进行封闭，而该通道系沈志陆经营场所的主要出入口，被封闭后严重影响了沈志陆的正常经营，造成了巨大的损失，并提供自行制作的2017年11月份起至2020年8月份营业收入明细账以及2017年起至2021年期间的损益表，证明沈志陆经营的店铺在2019年4月份之前一直盈利，但在2019年4月份后一直处于亏损状态。华信公司对上述证据的三性均不予认可，认为根据租赁合同第二条第6项的约定，华信公司有权对卖场内其他商铺、布局进行调整，且仅凭沈志陆自己整理、陈述的数据，不足以证明其营业额、停业损失、装修损失等，对于3F-04、3F-05号商铺间的过道被封闭的现状予以认可，但称3F-04、3F-05号商铺为案外人徐克秀所租赁，华信公司按照图纸将店铺交付给徐克秀，后徐克秀自行进行的改建、扩建。一审审理过程中，根据华信公司的申请，一审法院依法对沈志陆名下价值95万元的财产采取了保全措施。一审法院认为，华信公司与沈志陆签订的《淮安华信商业运营管理有限公司租赁合同》系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。一、关于华信公司主张解除租赁合同问题。根据双方租赁合同第14条12款约定，乙方（沈志陆）欠缴租金等超过一个月仍未支付的，并在华信公司发出催告7个工作日内未进行改正的，甲方（华信公司）可直接并立即解除合同。华信公司多次向沈志陆催缴租金和管理费，并于2020年4月20日以律师函的方式最后一次向沈志陆催缴2019年7月28日至2020年4月27日期间的租金、物业费以及相关租金、物业费的滞纳金，但沈志陆未按时缴纳。华信公司向一审法院起诉后，于2021年3月15日增加解除合同的诉讼请求，应视为华信公司单方行使合同解除权，该案于2021年3月31日在一审法院公开开庭进行审理，故可以视为解除合同的意思表示已送达沈志陆，租赁合同以及补充协议应于当日解除。租赁合同以及补充协议的解除系沈志陆欠缴租金以及管理费所致，故应由沈志陆承担违约责任。二、关于华信公司主张沈志陆支付欠付的租金324301元、管理费134484元以及租金、管理费迟延滞纳金474486元、解除合同赔偿金69500元的问题。1、关于租金计取方式的确认。华信公司主张租金计取的方式为押一付三，即交纳一个月的租金（一个月租金标准），预付三个月的租金。沈志陆认为合同附件资料一《开业条件书》第7条履约保证金和保证金一栏约定押一付三、第9条管理费一栏中注明了预付方式为押一付三，而第8条租金一栏并没有押一付三的约定，且华信公司并未向其收取押金。对此，一审法院认为，在房屋租赁行业，押一付三是该行业租金支付方式的一种表述，其含意为以一个月租金作为履行合同的保证金，同时预付三个月的租金，先付后租。虽然《开业条件书》第8条中对于租金预付方式没有约定，但明确了租金计算的标准，而第7条和第9条中对履约保证金和管理费均明确了预付方式为押一付三，而履约保证金是保证合同正确履行的一种保证金，其支付只能是一次性，且在合同履行到期后退还，如果使用押一付三的方式收取履约保证金是无法操作的。而管理费的收取是根据承租人使用房屋的实际情况或者根据合同约定的办法收取的费用。从《开业条件书》第7、8、9条的上下文内容联系看，第7条、第9条是计算租金和管理费的方式，第8条是确定租金的计算标准，沈志陆将合同条款割裂的理解，认为合同没有对租金计取方式进行约定，华信公司并未向其收取押金不符合双方签订合同本意，因此本案双方租金的计取方式应是押一付三，即采取预付三个月的租金，先付后租。2、关于租金计取时间点的确定问题。一审法院认为，根据租赁合同第5条约定，营业开始时间根据附件《开业条件书》的记载而定，如有变更，双方通过书面形式予以确认。《开店条件书》载明的营业开始日为2017年8月18日（正式计租日以场地计租日确认函为准），故合同对营业开始日和正式计租日是予以区分的。2017年10月28日花漾城整体商业的部分店铺未装潢完毕、基础设施不齐全、管理不到位，当时只是一种试营业，并不符合正式开业的条件。因此，在双方没有对场地计租日书面确认而双方对营业开始日又不能协商一致的情况下，以正式开业时间作为营业开始日是一种合理的确认方法，即应以2017年12月16日作为场地计租日为宜。3、关于欠付租金、管理费的数额确定问题。华信公司以2017年10月28日作为交纳租金及管理费的起始点，并认可沈志陆已缴纳租金至2019年10月27日，已交纳管理费至2019年7月27日，但若以2017年12月16日作为场地租金、管理费起算日，则可以推定沈志陆租金缴纳至2019年12月15日，管理费缴纳至2019年9月14日，计算至2020年11月20日，则沈志陆欠付租金254613元、管理费106364元，故沈志陆应向华信公司支付上述期间欠付的租金、管理费，华信公司可以主张沈志陆继续支付租金、管理费至租赁合同解除之日（2021年3月31日），其主张超过部分，一审法院不予支持。4、关于租金、管理费的迟延滞纳金以及解除合同赔偿金问题。沈志陆自2019年10月28日起未再继续履行支付租金、管理费的合同义务，其行为已构成违约，华信公司要求沈志陆支付滞纳金，并无不当。双方虽在合同中对租金、管理费的迟延滞纳金以及解除合同赔偿金进行了约定，但上述约定系双方对损失赔偿额的预定，本质属于违约金性质，应以守约方因为违约方的违约行为而产生的损失为基础，因双方均未提供证据证明华信公司因沈志陆逾期付款行为造成的实际损失，本案无法以违约行为造成的实际损失为基准参照，一般认为华信公司遭受的实际损失主要表现为租金、管理费被占用期间的利息损失以及预期利益，一审法院综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则，参照贷款市场利率报价利率的四倍，酌情将租金、管理费的迟延滞纳金（截止2020年11月20日）以及解除合同赔偿金调整为81500元，对于华信公司主张的超出部分，一审不予支持。三、关于华信公司主张沈志陆支付水费2381.4元、保全保险费1000元、律师费26852元的问题。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。从现有证据看，华信公司所提供水费统计表系其自行制作，无法核实其真实性，且亦无法证明华信公司已替沈志陆履行了交纳水费义务，故华信公司依据水费统计表主张沈志陆支付水费2381.4元，依据不足，不予支持。对于保全保险费及律师费问题，双方均未对此有所约定，且亦无法律依据，故对华信公司该项诉请，不予支持。四、关于沈志陆提出的反诉主张，因其提起反诉未缴纳反诉费，一审不予审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认华信公司与沈志陆于2016年12月27日签订的《淮安华信商业运营管理有限公司租赁合同》于2021年3月31日解除。二、沈志陆于判决生效后十日内支付华信公司租金254613元、管理费106364元（暂计算至2020年11月20日，并按照合同约定标准继续计算至2021年3月31日）。三、沈志陆于判决生效后十日内支付原告华信公司租金、管理费的迟延滞纳金以及解除合同赔偿金合计81500元。四、驳回华信公司其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13157元，由华信公司负担3157元，沈志陆负担10000元；保全费5000元，由沈志陆负担。二审审理过程中双方未提供新的证据。二审经审理查明，除对一审查明的2018年8月24日，沈志陆缴纳履约保证金28366元应为合同保证金外，对一审认定的其他事实，本院予以确认。本案争议焦点为：1、沈志陆欠付的租金、管理费的数额是多少，应否减免疫情期间产生的租金、管理费，应否抵扣合作促销的款项；2、本案沈志陆是否构成违约，应否承担滞纳金、解除合同赔偿金等违约责任，一审认定的滞纳金、解除合同赔偿金是否得当；3、沈志陆应否将商铺恢复原状后向华信公司返还并支付商铺占用费；4、沈志陆应否向华信公司支付水费。本院认为，对于争议焦点一，首先，对于合同履行方式问题。根据双方签订的租赁合同第26条约定，本合同签署五个工作日内，乙方应向甲方支付履约保证金，上述履约保证金于乙方开业后转为首期租金及物业管理费的全部或部分。乙方进场前5个工作日内，乙方应当向甲方支付履行合同的保证金。保证金不能用来冲抵应付的租金或者冲抵乙方欠甲方的其他债务，甲方根据本合同或其他事由取得对乙方债权的情况，可以就相当于乙方保证金的数额进行抵销。从上述条款对履约保证金后期转为首期租金和管理费的约定可以看出，履约保证金实质就是承租户要提前支付三个月的租金和管理费，即“付三”，而保证金不能在后期冲抵租金和其他债务，实质就是所谓的“押一”，对此，开店条件书中也在“履约保证金和保证金”一栏中注明预付方式为押一付三，进一步表明承租户按约应先付相当于四个月的租金、管理费后再租。其次，对于租金、管理费起止时间问题。按照上述合同履行方式的分析，华信公司据此计算沈志陆已缴纳租金至2019年10月27日，已缴纳管理费至2019年7月27日，符合双方合同约定，对此，沈志陆二审庭审也无异议，但是按照生效民事判决认定的花漾城承租户集体开业时间为2017年12月16日晚于华信公司合同约定的营业开始日即2017年10月28日，那么租金、管理费缴纳的截止时间应顺延至2019年12月15日、2019年9月14日，一审对此认定并无不当。再次，对于欠付租金、管理费的数额问题。一审以华信公司增加解除合同诉请送达并开庭之日即2021年3月31日认定双方租赁合同解除之日，双方对此也无异议，故欠付租金、管理费应从2019年12月15日、2019年9月14日计算至2021年3月31日。对于沈志陆主张上述租金应减免疫情期间租金，故欠付租金、管理费应从2020年6月1日开始计算，对此，本院认为，从华信公司所举向沈志陆发送的复工通知、花漾城对外恢复营业的体温检测表、政府人员到花漾城调研餐饮商贸复业情况图片，结合本省、市出台的疫情防控措施，可以认定花漾城在2020年3月底复工对外营业，参照我省对国有资产类经营用房的中小企业给予租金减免的政策，酌情对2020年2、3月份的租金、管理费减免，共计60367.2元（22712.6元+7471元）×2。沈志陆主张从2020年6月1日开始计算欠付费用无事实和法律依据，本院不予支持。对于沈志陆主张的上述租金应抵扣合作促销款项，但仅提供2019年12月23日的活动费用转租金申请单，且该申请单上载明抵扣2019年7月28日——2020年1月27日期间租金35000元，该35000元华信公司在诉请欠付租金中已经扣除，沈志陆主张双方还协商抵扣该次活动中的海鲜、物料费用27235元以及其他期间的活动费用，但均无证据证明，本院二审不予支持。对于争议焦点二，首先，根据双方签订的租赁合同第14、27、28条约定，“乙方应按时足额向甲方支付租金，租金的起算时间，从本合同第5条所规定的营业开始日期起算”、“因维持、管理本设施的共用部分、共同设施而产生的管理费、由乙方负担，管理费的起算时间，从本合同第5条所规定的营业开始日起算”、“乙方出现违反本合同所列禁止事项以及本条下列事项之一的情形，并在甲方发出催告7个工作日内未进行改正的，甲方有权解除合同：（12）乙方欠缴租金、管理费、其他费用以及保证金等超过1个月仍未支付的”，上述约定表明，租金、管理费应从营业开始之日起算，欠付租金、管理费不能超过一个月，否则构成违约，华信公司有权行使合同解除权。现双方一致认可沈志陆在2019年10月27日后就未再交纳租金和管理费，虽后期因疫情原因承租户未能对外经营，但2020年年初疫情缓解恢复营业后，沈志陆就未再支付租金和管理费，而且根据上述审查，现仍欠租金、管理费未付，同时远超一个月的时间，故沈志陆构成违约，应承担违约责任。其次，根据双方租赁合同第32条、33条约定，“乙方迟延支付租金、管理费、其他费用以及保证金等费用，每逾期一天，应按未交纳部分，每天加付0.5%的滞纳金”、“营业开始后，因为乙方触犯本合同第14条的规定使得甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额的违约金，另外应当赔偿甲方因保持卖场而蒙受的损失”。根据上述约定，沈志陆应承担支付滞纳金和解除合同违约金的违约责任。对于滞纳金，华信公司一审诉请计算到实际给付之日，但一审酌情计算到2020年11月20日不当，现华信公司上诉主张计算到合同解除之日即2021年3月31日不违反法律规定，且64148元在法律保护的范围内，故对华信公司上诉主张的64148元滞纳金应予支持。对于解除合同违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。故双方对解除违约金的约定实质仍是违约责任承担的一种方式，仍应结合沈志陆的违约行为给华信公司造成的损失来综合认定与调整。因双方租赁合同约定租期到2022年8月17日，如沈志陆按约履行，租金和管理费应支付到上述日期，故华信公司存在从2021年3月31日合同解除到2022年8月17日的逾期利益损失，现华信公司主张按合同约定赔偿3个月的租金的违约金69500元没有超过上述期间的租金和管理费的数额，故应予支持，一审认定滞纳金和解除合同违约金共计81500元不妥，本院依法予以调整。对于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中双方租赁合同解除，故沈志陆作为承租方理应将所租商铺内的自有物品自行拆除、取回，并将所租商铺占用的场地予以返还。一审未予处理不当，二审一并予以纠正。至于商铺应否恢复原状、能否恢复原状以及恢复的费用承担问题，因华信公司一审未诉请，且沈志陆还有28366元的保证金在华信公司处，双方对此也未能协商一致，故双方就该问题可另案再行解决。对于商铺占用费问题，因已经支持华信公司所主张的逾期利益损失在内的解除合同赔偿金69500元，那么商铺占用费属于损失重复计算，且淮信公司在一审中也未提出该项诉请，故对华信公司该项上诉请求，二审不予支持。对于争议焦点四，华信公司主张为沈志陆支付代垫水费912.6元，但仅提供自行制作的欠付水费统计表，证据不足，应承担举证不能的法律后果，一审对此认定并无不当，二审予以维持。综上所述，上诉人华信公司、上诉人沈志陆上诉请求均部分成立，本院对成立的部分依法予以支持。一审法院对疫情期间租金减免以及解除合同违约责任承担的认定不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省淮安市清江浦区人民法院（2021）苏0812民初390号民事判决；二、确认淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运行管理分公司与沈志陆于2016年12月27日签订的《淮安华信商业运营管理有限公司租赁合同》于2021年3月31日解除；三、沈志陆于本判决生效后十日内支付华信公司租金254613元、管理费106364元（暂计算至2020年11月20日，并按照合同约定标准计算至2021年3月31日，扣除疫情期间租金、管理费共计60367.2元）；四、被告沈志陆于本判决生效后十日内支付淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运行管理分公司租金、管理费的迟延滞纳金64148元以及解除合同赔偿金69500元，合计133648元；五、沈志陆于本判决生效后三十日内将承租淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运行管理分公司商铺内的自有物品自行拆除、取回，并将该商铺所占用的场地返还给淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运行管理分公司；六、驳回淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运行管理分公司的其他诉讼请求；七、驳回沈志陆的其他诉讼诉请。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13157元，由淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运行管理分公司负担3157元，沈志陆负担10000元；一审案件保全费5000元，由沈志陆负担；二审案件受理费13157元、13157元，由淮安华信投资发展有限公司花漾城商业运行管理分公司负担13157元，沈志陆负担13157元。本判决为终审判决。审判长 刘 弘审判员 于晓萍审判员 陶 锐二〇二一年九月三十日书记员 李 景