河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终4825号上诉人(原审被告)：周口正固文化实业有限公司。住所地：河南省郸城县新城办事处罗堂。统一社会信用代码：91411625MA3X5PXQ00。法定代表人：李莉华，系公司经理。委托诉讼代理人：吴杰，河南红歌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙存书，男，汉族，1980年2月1日出生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：韩源祥，河南奉献律师事务所律师上诉人周口正固文化实业有限公司因与被上诉人孙存书房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郸城县人民法院（2021）豫1625民初3899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。周口正固文化实业有限公司上诉请求:撤销（2021)豫1625民初3899号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求;一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决上诉人向孙存书支付2018年6月1日至2021年7月1日之间的违约金128381.6元没有事实和法律依据,是错误的，理由如下:一、孙存书已经享受售后返租三年租金的售房优惠政策,2021年6月1日之前不应判决支付违约金。上诉人开发的王子商贸城即孙存书购房的项目是商业地产，上诉人销售的全部是商铺，采用的是和附近的万洋商贸城、润商购物公园类似的售后返租、购房优惠的政策，只要享受售房优惠政策的业主均需要签订委托经营协议,即2018年6月1日至2021年6月1日将所购商铺委托给运营公司经营,委托经营三年期间的房租即商铺总价款的27%冲抵购房款,业主按照冲抵后的价格和正固公司签订购房合同。这个政策是针对全部购房业主的政策,并不是针对个别业主的政策。但因为购房合同和委托经营协议并不是同时签订，再加上个别业主没有交纳全部房款或签订买卖合同后外出务工,虽经正固公司多次联系、催促，个别业主还是没有及时签订委托经营协议。双方2017年6月17日签订的《王子世界城定购协议》显示，孙存书所购商铺原价是595095元,优惠后的价格为397919元，上诉人将商铺最终以380390元的优惠的价格出售给孙存书,就是在冲抵三年租金并给予其它优惠后才确定的价格。权利和义务是对等的,孙存书享受了购房优惠,就应当将商铺委托经营三年,至2021年6月1日到期。而孙存书在委托经营期间已经以购房优惠的方式变相获得租金，没有其它经济损失,在此期间不应支付违约金。二、一审判决适用的违约金标准过高,已经远远超过孙存书的实际损失。上诉人是房地产开发商,预收房屋并收取房款是正常的商业行为，并不是集资借贷;业主购房商铺,目的是为了出租并获取租金收益，并不是贷款收息;近几年受电商冲击,一些实体店相继倒闭,生意越来越难做,商铺租金也就随之变低,比如王子商贸城东不足一公里的万洋商贸城,开业前三年是免租金，现在实行的是12个月送9个月的出租政策,万洋商贸城路南的润商购物中心更是招租困难;另外,全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为3.85%，即每日为万分之一点零五,每日万分之三是该利率的近三倍;在不考虑售后三年返租的购房优惠政策的情况下,按照郸城法院每日万分之三的标准,委托经营三年1095天,上诉人支付的违约金是原告已付购房款的33%,郸城法院的判决实际上已经远远超过孙存书实际上应得收益,也远远超过上诉人的承受能力。三、上诉人愿意协商处理交房的问题。王子商贸城是郸城县招商引资重点项目，现在产生交房纠纷是多方面的原因造成的,既有环境治理及疫情防控期措施的影响，也有承建单位实力不足、不能按约定进度施工的影响,交房纠纷涉及的购房业主多,社会影响大,上诉人现在已经采取积极措施，督促建设单位加班加点赶工期，按照目前的施工进度,预计今年9月底前可以交房。上诉人愿意本着合情、合法、合理的原则，以最大的诚意,与购房业主协商解决逾期交房的问题。孙存书辩称，一、依法驳回上诉，维持原判;二、一、二审诉讼费均有被答辩人承担。事实与理由：一、答辩人没有享受任何所谓的售后返租三年租金的售房优惠政策，原审判决其承担违约金有合同和法律依据。1、双方签订的购房合同中第二十四条销售和使用承诺:出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。被答辩人应遵守该条款约定，自称采取售后返租的方式，无异自相矛盾，公然违约;2、案涉房屋未经竣工验收合格，消防、电梯等均未通过单项验收，根据《中华人民共和国建筑法》第61条和《中华人民共和国房地产管理法》第27条的规定，均不具备交房条件，何来售后返租事实。3、答辩人按照郸城县不动产登记中心的备案销售价，全额交纳了购房款，被答辩人未给予任何优惠。4、答辩人未与被答辩人签订过任何委托经营协议，即便被答辩人与其他第三人签订有委托经营协议，根据合同相对性原则，该协议对答辩人不具有法律约束力，按购房合同第十二条约定，被答辩人承担应交房之日即2018年6月1日起至2021年7月1日期间的违约金。二、一审判决适用的违约金标准不存在过高问题，与答辩人的实际损失和预期收益相适应，与购房合同约定相符合被答辩人作为房地产开发企业，属于高收益行业，而买受方作为普通打工阶层，举全家财力、甚至贷款投资买房，以期自做生意或租赁收入来改变自己及整个家庭的命运，但却不能如期得到房屋，其间的损失远远高于双方约定的违约金。被答辩人上诉所称违约金过高，无事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。孙存书向一审法院提出诉请：一、依法判令周口正固文化实业有限公司按合同约定给孙存书交付房屋；二、依法判令周口正固文化实业有限公司向孙存书支付逾期交付房屋的合同违约金128,382元，剩余逾期支付房屋的违约金按合同约定为全部房屋价款的万分之三交付房屋为止；三、本案诉讼费由周口正固文化实业有限公司承担。一审法院认定事实：2017年6月17日，周口正固文化实业有限公司、孙存书签订王子世界城订购协议。协议签订后，孙存书分别于2017年6月17日、6月23日、8月4日、9月28日交付周口正固文化实业有限公司房款50,000元、70,000元、30,000元、100,000元，共计250,000元。2018年2月10日，周口正固文化实业有限公司、孙存书签订《商品房买卖合同(预售)》，合同编号：201800329。合同约定：商品房为郸城县王子大跃城一期项目中的6幢1层6-141号。第六条第4项约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币12,239.06元，总价款为人民币380,390元。第七条第(一)款第1项约定：一次性付款。买受人应当于2018年2月10日前支付该商品房全部价款。第九条约定：商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条（一）款约定：出卖人应当在2018年6月1日前向买受人交付商品房。第十二条约定：逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在60日之内(该期限应当不多于第八条第l(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第l(1)项中的比率)。(2)逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖入。出卖人应当自解除合同通知送达之日起l5日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.5％(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。合同签订后，孙存书于2018年2月9日支付给周口正固文化实业有限公司房款130,390元。本案在审理过程中，周口正固文化实业有限公司、孙存书均认可涉案房屋建筑主体、消防、电梯目前均未通过单项验收。一审法院认为，周口正固文化实业有限公司、孙存书签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意识表示，不违反法律规定，属于有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于本案孙存书请求交付房屋的问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”本案中，涉案房屋建筑主体、消防、电梯目前均未通过单项验收，该房屋尚不具备法定和合同约定的交房条件，属于履行不能，孙存书要求周口正固文化实业有限公司交付房屋的诉讼请求不予支持。待房屋符合交付条件后，孙存书可另行主张权利。关于本案孙存书请求周口正固文化实业有限公司支付逾期交付房屋的违约金问题。孙存书按照合同约定履行了支付房屋价款的义务，但周口正固文化实业有限公司未按合同约定的交房日期（2018年6月1日）履行向孙存书交房的义务，违背了合同约定，应当按合同约定向孙存书支付违约金。周口正固文化实业有限公司应当自2018年6月1日起，至2021年7月1日，以全部房款380,390元为基数，按照日万分之3向孙存书支付违约金，该时间段的违约金为128,381.6元（380,390元×1125天×3元/10000天）。2021年7月1日之后的违约金，孙存书要求周口正固文化实业有限公司支付至实际交付房屋时，但案涉房屋尚不具备交付条件，对该诉讼请求一审法院暂不予处理，孙存书可在条件成就后另行主张权利。周口正固文化实业有限公司所辩违约金过高，应予调整，其辩解理由无事实和法律依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、周口正固文化实业有限公司支付孙存书自2018年6月1日起至2021年7月1日止的违约金128,381.6元，于判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回孙存书的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,433.82元，由周口正固文化实业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同具有相对性,依法成立的合同,对合同双方具有法律约束力。本案中，2017年6月17日，周口正固文化实业有限公司与孙存书签订王子世界城定购协议。协议签订后，孙存书分别于2017年6月17日、6月23日、8月4日、9月28日，2018年2月9日分别交付房款50000元、70000元、30000元、100000元、130390元，共计380390元。2018年2月10日，周口正固文化实业有限公司与孙存书签订《商品房买卖合同(预售)》，孙存书按照合同于2018年2月10日前支付该商品房全部价款，已履行合同义务，依据合同约定周口正固文化实业有限公司应在2018年6月1日前向孙存书交付该商品房。截止目前，周口正固文化实业有限公司未向孙存书交付该商品房，显然周口正固文化实业有限公司因逾期交房构成违约，应按照合同约定承担违约责任。周口正固文化实业有限公司上诉称孙存书已经享受售后返租三年租金的售房优惠政策，2021年6月1日之前不应判决支付违约金，但其对此主张并未提供证据予以证明，且双方所签订的合同第二十四条销售和使用第1项明确约定出卖人不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，显然上诉人该主张与合同约定相互矛盾且无证据支持，本院不予支持。关于违约金的认定，一审法院依据双方合同约定认定周口正固文化实业有限公司按日计算向孙存书支付全部房价款万分之3的违约金并无不当，本院予以维持。上诉人周口正固文化实业有限公司上诉称一审判决适用的违约金标准过高，已经远远超过孙存书的实际损失，但其并未提供证据予以证据其主张，故上诉人该项主张不能成立，本院不予支持。综上所述，周口正固文化实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2868元，由周口正固文化实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  张子亚审 判 员  陈翠丽二〇二一年九月二十二日法官助理  刘 潇书 记 员  张文晶