浙江省温州市龙湾区人民法院民事判决书（2021）浙0303民初1773号        原告：项有宝，男，汉族，1986年9月2日出生，住浙江省温州市龙湾区。                委托诉讼代理人：林国，北京盈科（温州）律师事务所律师。                委托诉讼代理人：林存锟，北京盈科（温州）律师事务所律师。                被告：李冬兰，女，汉族，1955年10月2日出生，住浙江省温州市龙湾区。                被告：郭朋，男，汉族，1971年7月13日出生，住浙江省温州市龙湾区。                委托诉讼代理人：朱天棋，浙江东瓯律师事务所律师。                第三人：陈风，女，1975年9月1日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。                原告项有宝与被告李冬兰、郭朋、第三人陈风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月30日作出（2021）浙0303财保112号民事裁定书，裁定查封登记在被告郭朋名下的坐落于龙湾区永中街道龙江路161号东郭锦苑C幢604室［权证号：浙（2020）温州市不动产权第0XXXX号］房屋。本院于2021年4月2日立案受理本案后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告项有宝及其委托诉讼代理人林国到庭参加诉讼，被告郭朋委托诉讼代理人朱天棋、第三人陈风到庭参加诉讼，被告李冬兰经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审判。应当事人庭外和解未果。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1．确认原告和被告李冬兰签订的房屋买卖协议书合法有效；2．判令被告李冬兰和被告郭朋将涉案房屋龙湾区永中街道龙江路161号东郭锦苑c幢2单元604室过户至原告名下；3．本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2015年8月初，被告李冬兰因拆迁获得六套安置房屋，李冬兰与原告母亲朱美香系干母女关系。被告李冬兰急需资金，将其中一套位于龙湾区永中街道龙江路161号东郭锦苑C幢2单元604室房屋出卖给原告，约定总房屋价款60万元，分期支付，前期支付40万元，房产证过户后再支付20万元。根据被告李冬兰的意愿，原告母亲朱美香于2015年8月12日、9月24日、9月29日分三次将总计20万元支付给被告郭朋（系被告李冬兰长子），由其代收；2015年9月29日，将20万元现金交给第三人陈风（系被告李冬兰次子的配偶），由其代收。交付上述40万元后，原告对该房屋进行了装修，后原告将该房屋作为婚房，结婚并一直居住到现在。被告李冬兰另外三处房屋由原告予以装修，共计应付装修款10.5万元。入住该处房屋后，原告多次要求被告李冬兰办理过户手续，被告李冬兰以证件未办齐为由拒绝办理，后原告得知房屋已办理抵押贷款。同时，原告得知被告李冬兰另外两套已经出售的房屋已经办理了过户手续。因被告的多次推脱让原告很不放心，故原告在2019年7月要求与被告李冬兰补签了房屋买卖合同，并于2019年8月要求郭朋、陈风补出具了收条。此外在2020年4月左右，被告郭朋要求原告夫妇帮助其贷款才能过户给原告，原告未同意。2021年3月24日，被告郭朋要求原告夫妇帮助其贷款100万元后才将案涉房屋过户给原告，原告这才知晓该房屋已经过户给被告郭朋。被告拒绝办理过户登记严重损害了原告的合法权益。原告为此起诉。                被告郭朋答辩称：一、案涉房屋买卖合同无效。案涉房屋买卖时间在2015年9月末，当时房屋项下设有抵押权，原告母亲朱美香对此明知，买卖时未告知抵押权人也未取得抵押权人同意，因此被告认为买卖合同无效。二、即使退一步讲，合同有效，但客观情况是案涉房屋仍设有抵押权，且抵押登记在2020年4月24日，债权期间2020年4月20日至2030年4月19日。《民法典》实施前办理抵押的房屋，未经抵押权人同意，无法办理过户。被告郭朋没有能力一次性支付银行贷款，因此客观上无法办理过户。三、关于付款的事实。当时双方约定，原告方要将房款60万元付清后才办理过户手续，被告确认已收房款40万元，扣除装修款10.5万元，至今原告方尚有9.5万元房款未付清。                第三人答辩称：原告所述的案涉房屋买卖以及付款的过程是属实的。我是李冬兰次子郭泽的前妻，当时拆迁分房的时候，李冬兰口头说，拆迁房给两个儿子平均分，案涉拆迁房是归我和郭泽所有的，因此原告有20万元房款是交给我。后来办房产证的时候李冬兰和郭朋没有告诉我们，因此我们也不知道为什么案涉房屋登记到被告郭朋名下。                被告李冬兰未发表答辩意见，亦未提供证据。                审理中，原告补充称：一、关于补签协议。2015年8月初，双方达成买卖意向，原、被告双方都是亲戚关系，关系也比较好，而且当时原告认为房产证很快就会下来，所以没有和被告方签订书面协议。直到2019年，原告老婆发现被告郭朋将自己的两套安置房已经出售，才知道已经有房产证，而且原告的孩子要上幼儿园，需要房产证。被告郭朋一直没有配合办理过户，所以原告要求补签合同。正式签订合同是在2019年7月初，在被告李冬兰住处东郭锦苑C幢4单元208室房屋内，原告同被告李冬兰签署买卖协议，时间倒签至2015年8月14日。见证人有郭瑞德（李冬兰的配偶）、郭泽、陈风。二、关于付款情况。2015年8月12日，原告母亲朱美香在银行窗口现金存款10万元至被告郭朋工商银行账户内、同年9月24日现金存款6万元至被告郭朋工商银行账户内、同年9月29日现金存款4万元至被告郭朋工商银行账户内。2015年9月29日，原告母亲朱美香交给第三人陈风现金20万元。双方在补签合同时都已确认40万元购房款的交付事实。2015年9月左右，原告开始装修案涉房屋；同年12月，原告将案涉房屋作为婚房，结婚后入住至今。三、原告本身从事装修，帮李冬兰家简单装修了东郭锦苑C幢208室、607室、608室房屋，经过郭瑞德、陈风确认，三套装修款为10.5万元，用于抵扣案涉房款。剩余房款9.5万元，因为被告迟迟没有过户，所以原告至今也没有支付。四、2020年的4月，当时案涉房产登记在李冬兰名下，抵押权人为福建海峡银行，后贷款还清后并没有将案涉房屋过户给原告，而是直接过户给被告郭朋，违背了诚实履行合同义务。                审理中，被告郭朋补充称：一、被告没有违背诚信履约义务，事实上被告以比较优惠的价格卖给原告，要求原告支付60万元房款后才办理过户手续，而原告没有支付剩余房款，所以被告没有义务配合过户。二、被告没有隐瞒欺骗原告房产登记的事实，是原告自己原因没有支付剩余房款。直到2021年原告因为学区房的原因，才提出要求被告办理过户，系原告怠于履行付款义务。                审理中，第三人补充称：一、2015年9月，双方约定的付款方式就是剩余20万元在房产过户后付清，没有说必须要付清后才过户。二、案涉协议是原告、李冬兰、郭瑞德、郭泽、第三人和原告母亲一起在李冬兰的住处签的，合同内容是原告写好，所有人确认后签字的。                本院经审理认定事实如下：李冬兰与郭瑞德系夫妻关系、与郭朋系母子关系。2015年，原告母亲向李冬兰购买案涉房屋，且原告自2016年起一直居住在案涉房屋内。                李冬兰作为房屋出卖人（甲方）、原告作为房屋买受人（乙方），补签一份《房屋买卖协议书》，载明：兹甲方有坐落于温州市龙湾区永中街道龙江路161号东郭锦苑C幢2单元604室拆迁安置房一套，计建筑面积89.59平方米，甲方自愿出卖给乙方为业。今经双方议定，特立协议如下：一、经双方议定卖断总房价计人民币：陆拾万元整。二、该房的配套设施费及物业维修资金均由甲方负责。三、该房过户之前的首次契税由甲方负责，支付房款之前需交的水电费及物业管理费由乙方负责与甲方无关；土地出让金由乙方负责支付与甲方无关，过户后需交一切税收及交易费用均由乙方负责支付，包括交易费、个人所得税、增值税等费用；今后政府如有出台新政策，对该房有关调整附加税种均由乙方负责与甲方无关。四、该房系甲方私有房屋出卖，出卖后甲方任何亲戚家族内外人不得干涉，如由枝节不清倘有产权纠葛不清，债权债务都有甲方自行理直清楚与乙方无关。甲方应无偿协助配合乙方办理该房过户手续不得异言，其有关产生费用均由乙方负责支付。此房屋买卖双方自愿，尔后不论房价涨跌双方各无反悔，恐口无凭，为表示诚意经中介与买卖双方签订房屋买卖协议共叁份给各方为据。五、付款期限：立本协议之日，乙方即付甲方购房定金：20万元整，支付定金后，到2015年8月14日前支付购房款：20万元整。否则作自动放弃论处。在付款同时甲方应将该房有关证件（发票或票据）及钥匙一并交给乙方收管。六、房屋在过户前，甲方自愿暂被乙方暂扣房款20万元整，等待房屋不动产过户到乙方指定的名下，领取房屋不动产证即时付清房款：20万元整。甲方“李冬兰”签字确认。乙方“项有宝”签字确认，见证人“郭瑞德”、“郭泽”、“陈风”签字确认，2015年8月14日吉立。                郭朋出具一份《收条》，载明：今收到项有宝购房款现金转账贰拾万元整。收款人“郭朋”签字确认（代表李冬兰收），时间2015年8月12日。                陈风出具一份《收条》，载明：今收到项有宝购房款现金贰拾万元整。收款人“陈风”签字确认（代表李冬兰收），时间2015年9月29日。                郭瑞德、陈风对东郭锦苑C幢4单元208、607、608室装潢材料、工资结算，载明：东郭锦苑C幢二单装潢材料、工资：4单元6楼607、608，7万元，“陈风”签字确认；2楼208，3.5万元，“郭瑞德”签字确认；2015年12月31日。                另查明，2016年6月13日，东郭锦苑C幢604室登记在郭瑞德名下，权证号为温房权证字第XXXX号，2016年7月12日抵押于中国银行股份有限公司温州市南城支行。2017年6月27日，案涉房屋转移登记至李冬兰名下，权证号为浙（2017）温州市不动产权第XXXX号，2017年6月30日抵押于福建海峡银行股份有限公司温州龙湾支行。2020年4月10日，案涉房屋转移登记至被告郭朋名下，权证号为浙（2020）温州市不动产权第0XXXX号，2020年4月20日抵押于浙商银行股份有限公司温州瓯海支行。                本院于2021年8月19日发函征询浙商银行股份有限公司温州瓯海支行是否同意案涉房屋在抵押期间转移登记。2021年8月26日，浙商银行股份有限公司温州瓯海支行复函，载明：“郭朋于2020年4月20日与我行签订（333589）浙商银高抵字（2020）第00021号《最高额抵押合同》，抵押物为龙湾区永中街道龙江路161号东郭锦苑C幢604室（下称案涉房屋），于2020年4月24日办理抵押登记，登记债权金额为99万元。截止今日，郭朋未结清我行贷款余额，为保障我行债权，我行不同意办理案涉房屋转移登记”等。                以上事实由当事人一致陈述及原告身份证、被告常住人口信息系统抄摘、《房屋买卖协议书》、《收条》、装潢材料工资结算情况、水电费缴纳记录、温州市不动产登记信息查询记录、《复函》及录音等证据在卷佐证。                本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人均应有约束力。虽然原告陈述案涉《房屋买卖协议书》系补签的，但《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，被告李冬兰配偶郭瑞德也作为见证人在协议书上签字确认，表示其认可李冬兰对案涉房屋的处分行为；案涉《房屋买卖协议书》内容未违反法律强制性规定，也未有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效，对双方均有约束力。被告郭朋对案涉房屋买卖事宜未持异议，但辩称案涉房屋买卖时设有抵押且未经抵押权人同意，协议书应认定为无效，该辩称缺乏依据，本院不予采信。                关于案涉房屋过户的问题。被告郭朋辩称原告尚有9.5万元房款未付清，故其有权拒绝履行过户义务，《房屋买卖协议书》明确约定原告应在领取房屋不动产证即时付清房款，因此该辩称没有事实与法律依据，本院不予采纳。依据《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发［2021］54号）第三条第二款规定，《民法典》实行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。本案中，案涉房屋于2020年4月20日设定抵押，《民法典》尚未实施；经本院征询，抵押权人浙商银行股份有限公司温州瓯海支行明确表示不同意案涉房屋转让。故原告关于案涉房屋过户的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。                综上，原告诉请合理部分，本院予以支持；超出部分依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：                一、确认原告项有宝与被告李冬兰签订的《房屋买卖协议书》合法有效。                二、驳回原告项有宝的其他诉讼请求。                本案受理费15600元，减半收取7800元，保全费5000元，合计12800元，由原告项有宝负担6400元、被告李冬兰负担6400元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。                    审判员张清清    二○二一年九月七日            代书记员张素珍