安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终1938号上诉人（原审原告）：刘云兰，女，1975年10月12日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：朱敬文，安徽荆涂律师事务所律师。上诉人（原审被告）:杨飞，男，1979年5月13日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：张军，安徽皖成律师事务所律师。上诉人刘云兰因与上诉人杨飞房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省怀远县人民法院（2021）皖0321民初2028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘云兰的委托诉讼代理人朱敬文，上诉人杨飞及其委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘云兰上诉请求：1.将（2021）皖0321民初2028号判决第三项改判为：杨飞赔偿刘云兰房屋装修费88000元。2.诉讼费用由杨飞承担。事实与理由：2017年6月19日，刘云兰通过佰度房产中介与杨飞签订房屋买卖合同，双方约定：杨飞（甲方）将其位于怀远县，面积为119.82平方米的房屋，以580000元的价格出卖给刘云兰（乙方），双方约定……甲方将房屋户名变更到乙方名下，甲、乙双方如有违约按照房款的30%赔付给对方，房屋所有权如有争议，由甲方全部负责，剩余房款以转账日期为准。合同签订后，刘云兰按照合同的约定向杨飞支付房款。2017年10月，刘云兰与安徽同济装饰有限公司签订房屋装修合同，价款为88000元。刘云兰认为，导致解除合同的根本原因是由杨飞的过错造成的，双方在合同中约定的违约金是对杨飞违约造成的损失的赔偿，该损失应当是刘云兰购买房屋时因房屋的价格上涨和利息收入减少的损失，至于因刘云兰装修房屋而支付的装修费是订立本合同以外的损失，一审法院以刘云兰已装修入住达三年之久，且未提供证据证明房屋现存装修价值，故对刘云兰的该项诉讼请求不予支持，因此该项判决是不当的。刘云兰在一审时提供的装修合同和收据，能够证明其因装修该房屋的实际支出，该支出就是刘云兰的实际损失，因此该损失应当由杨飞承担。综上，刘云兰认为，杨飞违反合同约定没有将该房屋的产权登记到刘云兰名下，其行为严重损害了刘云兰的合法权益，因装修给刘云兰造成的经济损失应当由杨飞承担，根据民事诉讼法的有关规定，现提起上诉，请求二审法院支持其上诉请求。杨飞辩称，其同意解除合同，但是刘云兰已在案涉房屋入住三年之久，其支付的88000元装修费，应在折旧后作为刘云兰的实际损失，而一审法院判决杨飞承担该总房价的30%作为违约金过高，约定不符合法律规定。根据法律规定，杨飞的违约责任应不超过刘云兰实际损失的30%作为上限，也就是折旧后装修费的30%，作为刘云兰的实际损失。综上，请求二审法院依法改判。杨飞上诉请求：1.撤销安徽省怀远县人民法院(2021)皖0321民初2028号民事判决，依法改判杨飞不承担违约金；2.本案一审、二审诉讼费用由刘云兰承担。事实与理由:一审法院适用法律错误。杨飞与刘云兰之间房屋买卖合同的解除，杨飞不存在过错。案涉房屋系杨飞2015年12月从隆鑫房地产公司通过抵付工程款方式抵付而来，刘云兰通过中介向杨飞购买了该案涉房屋。虽然买卖合同约定了违约金为房款的30%，但是杨飞认为该约定明显过高，且本案中杨飞不存在过错。刘云兰与杨飞签订完房屋买卖合同后，杨飞就带刘云兰去隆鑫房地产公司补签订了合同，隆鑫房地产公司出具了发票。杨飞的履行行为已经完成。虽然后期刘云兰发现案涉房屋已经在抵付给杨飞之前，就被隆鑫房地产公司转卖给第三人，但是杨飞是不知情的。杨飞不存在主观过错。据此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条以及《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第五百八十五条第二款的规定，杨飞在一审中明确提出了刘云兰主张的违约金过高，应以杨飞给刘云兰造成实际损失的30%为标准适当减少，而一审法院在裁判时并没有依据该事实及法律。因此，杨飞认为一审法院没有查明其在订立合同时不存在主观过错的事实，一审判决适用法律错误。综上，请求二审法院在查明事实后依法改判杨飞不承担违约责任。刘云兰辩称，2015年12月1日，杨飞与浙江三恒盛世豪庭华仑国际项目部签订协议书，将包括案涉房屋在内的三套房屋（另外两套房屋未出卖）用于抵付欠杨飞的材料款。2017年6月，杨飞将案涉房屋通过佰度房产中介出卖时，有义务保证其对案涉房屋享有合法的处分权，刘云兰出于对杨飞和房产中介的信任，与杨飞签订合同后按照协议的约定全面履行其义务，而杨飞只把房屋钥匙交付给刘云兰，后却以各种理由一直未履行合同中约定的变更房屋产权登记的义务。刘云兰经多次催促无效后，于2021年3月起诉杨飞。后经调查，案涉房屋已于2015年7月1日被出卖给怀远县中小企业融资担保公司。至于杨飞所称带刘云兰到隆鑫房地产公司补签合同，并开具了发票，履行行为已经完成，该说法是经不起推敲的。案涉房屋已出卖给怀远县中小企业融资担保公司，根据有关规定，案涉房屋是不可能再网签合同和开具正式发票的。一房可以二卖，但只有一个所有权。假设杨飞辩称的理由成立，那么合同和发票也一定是虚假的，是对刘云兰的欺骗，杨飞的履行行为也未完成。再者，杨飞因第三人的原因导致案涉合同不能履行，就应当承担违约赔偿责任。综上，刘云兰认为，杨飞将无处分权的房屋出卖给刘云兰，从而导致刘云兰无法取得案涉房屋的所有权，签订合同的目的已无法实现，杨飞的行为属于根本违约，双方解除合同的根本原因是杨飞的过错造成的，杨飞应当承担违约责任。刘云兰向一审法院起诉请求：1.判令解除杨飞、刘云兰于2017年6月19日签订的房屋买卖合同；2.判令杨飞退还购房款580000元，承担违约金174000元，赔偿刘云兰因装修房屋而支出的装修费88000元，合计842000元；3.诉讼费由杨飞承担。一审法院认定事实：2017年6月19日，刘云兰（乙方）通过中介方怀远县佰度房产经纪有限公司与杨飞（甲方）签订房屋买卖合同，双方约定，甲方将位于怀远县，面积为119.82平方米的房屋，以580000元的价格出卖给乙方，乙方于当日支付给甲方300000元，剩余房款280000元于2017年6月28日前付清；甲方将房屋户名变更到乙方名下，双方如有违约按照房款的30%赔付给对方，房屋所有权如有争议由甲方全部负责等。合同签订后，刘云兰按合同约定向杨飞支付了房款，杨飞将房屋交付给刘云兰。2017年10月，刘云兰与安徽同济装饰有限公司签订房屋装修合同，装修费用88000元。2018年8月，刘云兰入住该房屋。另查明，涉案房屋于2015年7月1日进行网上备案，买受人为怀远县中小企业融资担保有限公司。一审法院认为，刘云兰、杨飞双方自愿签订房屋买卖合同后，刘云兰支付了全部购房款。现刘云兰以其不能取得涉案房屋所有权，合同目的不能实现为由要求解除合同，杨飞同意解除合同，故对刘云兰要求解除房屋买卖合同的诉请，该院予以支持。购房款580000元杨飞应予返还，故对刘云兰要求返还580000元购房款的诉请，该院亦予支持。刘云兰根据合同“甲方将房屋户名变更到乙方名下，双方如有违约按照房款的30%赔付给对方，房屋所有权如有争议由甲方全部负责”的约定，要求杨飞按房屋价款的30%支付违约金174000元。杨飞辩称违约金过高，且其对涉案房屋备案在案外人名下并不知情，不具有主观过错，要求对违约金予以减少。但杨飞对此未提供相应的证据证明，故该院对该辩称不予采信。刘云兰要求杨飞支付违约金174000元，系依据双方在合同中的明确约定，且考虑到房屋升值的因素，故该院对该诉请予以支持。刘云兰要求杨飞赔偿房屋装修支出88000元，因刘云兰已装修入住达三年之久，且刘云兰未提供证据证明房屋现存装修价值，故对刘云兰的该诉请，不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除刘云兰与杨飞于2017年6月19日签订的房屋买卖合同；二、杨飞于本判决生效之日起十日内返还刘云兰购房款580000元，支付刘云兰违约金174000元；三、驳回刘云兰的其他诉讼请求。案件受理费12220元，减半收取计6110元，由刘云兰负担440元，杨飞负担5670元。二审中，刘云兰未提交新证据。杨飞向本院提交如下证据：录音光盘一份（含录音内容文字整理材料，通话人是杨飞与刘云兰），拟证明：该录音中刘云兰承认在购房后，杨飞带着刘云兰去开过该案涉房屋的发票，杨飞在本案中不存在过错，其履行行为已经完成。刘云兰质证意见：对该份证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。1.该录音中有一句话说，“开过了，他（售楼部工作人员）讲的只是用于小孩读书，念完书再送回去，但是我没有给他送回去”。该内容表明，即使开具了发票，也不是真正意义上的售房发票，而是为了小孩获得学区的入学资格；2.通话录音与本案没有关联性，合同具有相对性，刘云兰与杨飞之间履行的合同，不能因为第三人隆鑫房地产公司的原因不能履行，对自己进行免责。本院认证意见：该份证据与本案待证事实缺乏关联性，本院不予认定。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。争议焦点为：一、本案的违约金数额应当如何确定；二、案涉房屋的装修损失是否应予赔偿，如赔偿应如何确定具体数额。结合双方当事人的诉辩请求，根据本案查明的事实和相关法律规定，本院综合评述如下：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案诉争的法律事实发生于《民法典》施行前，故应当适用《合同法》及其司法解释等规定。关于争议焦点一。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此可以看出，《合同法》对违约责任的归责原则原则上适用严格责任，只有在《合同法》的分则中对某些特殊的情况才适用过错责任。另，从《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定来看，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金体现赔偿性；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金体现为赔偿性，超过损失的部分，违约金体现为惩罚性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（下称《合同法司法解释（二）》）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。此处的“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”，应理解为约定的违约金数额大于损失的百分之一百三十时，可认定为“过分高于”。在违约方请求减少过高的违约金时，应当按照“谁主张、谁举证”原则，违约方负有证明违约金过高的举证责任。本案中，双方当事人在案涉房屋买卖合同中明确约定：“甲（杨飞）、乙（刘云兰）如有违约，按照房款的百分之三十赔付于对方，房屋所有权如有争议，由甲方全部负责，剩余房款以转账日期为准”。该约定具体明确，系双方当事人真实的意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。刘云兰依约完全履行了支付购房款的义务，杨飞因其出卖的房产存在其他权利负担，致使案涉房屋无法过户登记至刘云兰名下，合同目的不能实现，已构成根本违约，且杨飞并未举证证明其存在法定或约定的免责事由，故无论杨飞在签订案涉房屋买卖合同时，对于案涉房屋存在权利负担的事实是否知情，均应依法承担违约责任。杨飞主张案涉合同约定的违约金过高，其作为违约方，依法应当承担违约金过高的证明责任，但其在一审在并未提交案涉房屋因升值、房屋装修折旧价值等能够证明刘云兰实际损失的证据，应承担举证不能的不利后果。一审法院综合衡量案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，以双方当事人合同约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法确定本案违约金数额为174000元，并无明显不当，故杨飞的上诉理由于法无据，本院不予采信。关于争议焦点二。刘云兰主张杨飞应赔偿其装修费88000元，其提交的证据虽能证明装修案涉房屋的实际支出，但其在案涉房屋中已入住达三年之久，也获得了相应的居住利益，且其作为守约方更了解违约造成损失的事实和相关证据，因此也负有一定的证明责任，但其并未提交案涉房屋装修现存价值的证据，亦应承担相应的不利后果，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持，亦无不当。综上，刘云兰、杨飞的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14220元，刘云兰负担2000元（已预交），杨飞负担12220元（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 洪增余审 判 员 陈二伟审 判 员 罗正环二〇二一年九月二十三日法官助理 毛婉月书 记 员 邵荣芳附本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。