大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初11502号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：刘艳，女，1972年6月3日生，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告刘艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威及被告刘艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令给付原告物业服务费17,176.32元（自2015年11月1日起至2021年9月30日止）；2、判令给付拖欠该物业费的违约金5,152.90元。以上款项合计22,329.22元。事实和理由：原、被告双方于2014年9月21日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费标准为:洋房住宅（5层）：3.5元/平方米/月；小高层2.7元/平方米/月；公建：3.5元/平方米/月；物业服务费每年预交纳四次，第一年的物业服务费，业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或按半年、一年期预缴纳。逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连市甘井子区业主，自2015年11月1日起至2021年9月30日止，拖欠物业服务费及违约金共计22,329.22元。虽经原告多次催缴，被告拒不缴纳。故诉至法院，请求保护原告的合法权益。被告刘艳辩称，被告系案涉房屋业主，对房屋面积及物业费标准没有异议，对欠费时间有异议，被告于2014年10月办理入住，上面写的2014年8月份验收合格，但是通过有关部门答复，是2015年12月份才验收合格，故该年物业费原告收取不合理。被告未缴纳物业费的原因如下：1、孩子入学问题，当时买房子承诺学区为汇文中学且第二年开学，但是并没有按照当时的承诺进行。初中三年孩子没有学上，经常两头跑，很不方便。物业说给补偿，每月补偿300元，也没有落实。2、购买案涉房屋时承诺开南北两个门，因为这个承诺被告才买离出入口近的楼，但交房时北门没开，在业主多方找的情况下，原告在旁边消防通道打开了临时一个消防门，但这个消防门开了之后特别不安全，外来人员随时可以来回出入。3、购买房屋时大力宣传长春路沿线开通，说交通无后顾之忧，但是至今未开通，给出行造成很大不便。4、因孩子上学被告长期不在案涉小区居住，偶尔回去的时候发现楼道有乱放纸壳的现象，存在安全隐患，火灾时常发生。5、外来人员及拣废品的随便进入，在居住门大门口，一出门口就是三四个垃圾箱，污水很脏，地面有下沉现象，和物业反馈过，但是物业并没有答复。6、空调在入门口的时候，楼上是空调水，经常滴满地，路面都是湿的。7、电梯里张贴的广告被告不知道是否是物业随便贴，但是电梯里面的乱贴广告应有说法，违背业主的意愿了。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋房屋的业主，房屋面积89.6平方米。原、被告双方于2014年9月21日签订了《前期物业服务协议》，约定小高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.7元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。本协议自签订之日起生效，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。《前期物业服务协议》签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未缴纳2015年11月1日至2021年9月30日期间的物业费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业费收费标准为每月每平方米2.7元，交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；被告应当按照协议的约定交纳物业费。被告现拖欠2015年11月1日至2021年9月30日期间的物业费17,176.32元（2.7元/月/平方米×89.6平方米×71个月），借故拖欠无理，故原告主张被告支付物业费17,176.32元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩解的竣工验收问题，本院认为，物业公司是基于其向业主提供物业服务而收取物业服务费，关于开发商是否在竣工备案后交付房屋及相关法律责任问题，与本案不是同一法律关系。被告辩解的学区及交通问题均与原告无关，被告以系拒交物业费于法无据。关于被告辩解的卫生、安保等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘艳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业费17,176.32元（自2015年11月1日起至2021年9月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费179元（原告已预付，已减半收取），由被告刘艳负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二一年九月十三日书记员  修建华本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。