上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6670号上诉人(原审原告)：施伟鸿，男，1962年10月6日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：马红磊(系施伟鸿之妻)，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审被告)：上海澳学广智教育培训有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：冯捷，董事长。委托诉讼代理人：马华，上海海一律师事务所律师。原审第三人：上海信烨物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：曹奕，总经理。委托诉讼代理人：朱正谷，男。原审第三人：上海兴业房产物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：曹奕，总经理。委托诉讼代理人：范浬，男。上诉人施伟鸿因与被上诉人上海澳学广智教育培训有限公司(以下简称“澳学广智公司”)及原审第三人上海信烨物业管理有限公司(以下简称“信烨公司”)、上海兴业房产物业管理有限公司(以下简称“兴业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初12520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施伟鸿上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持施伟鸿的全部诉讼请求。事实和理由：一、澳学广智公司提供2013年12月至2014年12月期间的税务代开发票均为2013年10月29日同一天开具，且发票号码连号，未收到租金就提前开具税票有违常理，且与合同约定的在施伟鸿收到房租5日内，向澳学广智公司提供相应发票不一致。二、澳学广智公司称支付现金的理由是施伟鸿有债务纠纷，但是在2013年至2015年施伟鸿并没有债务诉讼，而澳学广智公司支付第一次租金也是采用银行转账形式，澳学广智公司租赁房屋的大笔租金却要以现金支付与常理不符。三、澳学广智公司说代施伟鸿支付物业费人民币(以下币种均为人民币)981，123.84元，但实际6年物业费只有903，674.88，且施伟鸿代澳学广智公司支付了220，612.48元(物业公司也承认)。澳学广智公司说代施伟鸿支付拖欠的物业费与事实不符。一审判决书第7页第12行对物业公司的发票、报销单、租金及付款凭证予以确认是错误的。物业公司曾当庭确认981，123.84元的物业费中165，000为施伟鸿支付，今施伟鸿再次提供60，612.48的银行转账记录，这说明了第三方开具的发票金额是错误的。且发票未注明付的是什么时间段，也就是说澳学广智公司用物业费抵扣租金的说法是不成立的。四、一审判决书第7页倒数第8行认为施伟鸿未提供各方达成约定共识的依据，现施伟鸿有证人证明各方曾达成约定和共识，后期支付租金先予填补之前的未付租金。五、一审判决书第8页第1行，物业公司收到的物业费金额与澳学广智公司支付的不符，一审法院却认定物业公司未提出异议，与事实不符。六、一审判决书第5页倒数第6行的补充协议的意思是把物业费从原66万租金中剥离出来，澳学广智公司支付的租金不是含物业费的，物业费是由澳学广智公司支付给物业公司，但日期是原合同的2013年12月至2019年的12月，之前所欠的并不包括在里面，一审法院认为不冲突，与事实不符，而且物业公司也没有出具施伟鸿2013年12月以前欠租金的相关证明。七、一审判决书第8页第4行至第9行，证人证明施伟鸿有催讨，而澳学广智公司已经在拿新账抵前账，一般情况下房东是不会在做生意的时候再打官司的，都是不做了才打官司。一审法院认为施伟鸿不催讨主张与事实不符。八、一审判决书第8页倒数第3行，2015年施伟鸿和澳学广智公司就后期支付租金先予填补之前未付租金达成共识。虽然澳学广智公司采取隐瞒、欺骗、伪造证据等各种手段，但施伟鸿并不知道权利受到伤害。澳学广智公司一直在欺骗施伟鸿，而澳学广智公司用物业费抵扣租金，施伟鸿从来都不知道。诉讼时效的时间应该从物业公司提供98万物业费证明开始计算。九、一审判决书第9页第4行关于滞纳金，一审法院认为无依据不予支持。施伟鸿认为，施伟鸿、澳学广智公司的合同明确写明房租到期日前15天支付下期租金，逾期一日按日租金千分之三支付滞纳金，现施伟鸿自愿下浮自按年利率24％，为计算方便从2019年9月开始计算，按248，723.33元从2019年9月直至付清日，施伟鸿从2019年9月7日计算至2021年8月6日为114，412元。十、澳学广智公司最后一年只支付了11个月的物业管理费，未支付的一个月应该返还给施伟鸿，如果施伟鸿再支付的话就是双倍支付，一审法院在此项上属于漏判。澳学广智公司辩称，虽然合同约定了在收到房租的5日内开具发票，但是在实际履行过程当中，施伟鸿先将发票去申请税务部门开出给澳学广智公司，澳学广智公司再支付租金，其实是对原合同进行了一个实质性的变更。施伟鸿当时在做一些经营，在资金上有所短缺，引发了一些债务纠纷，要求澳学广智公司以现金支付押金以及租金。关于澳学广智公司为施伟鸿代付的981，123.84元的物业管理费。因为在澳学广智公司入住该房屋以后，经常会收到物业公司上门或书面的通知，要求业主施伟鸿支付拖欠的物业费，以及后面正常支付物业费，澳学广智公司也向施伟鸿反映了这个事情。在此情况下，物业公司、澳学广智公司和施伟鸿三方口头作了约定，由澳学广智公司在租金当中，为施伟鸿支付以前拖欠的以及日后支付的物业费，先把这一笔应当由施伟鸿支付的物业管理费在租金中扣除，物业公司在一审中也是认可的。在每次支付租金时，澳学广智公司都会在支付租金的凭证上面标注当期支付的是哪一期的房租，这个期间都标注得非常清楚，施伟鸿与澳学广智公司之间从来没有约定过用后面的租金去支付前面租金的这样一种方式。因为澳学广智公司从未拖欠过施伟鸿租金，所以不存在用后面的租金去支付前面租金的说法。关于滞纳金，澳学广智公司认为，一审法院对事实的审理已经非常清楚了，即便澳学广智公司在最后三个月的租金没有及时支付，是因为当时施伟鸿由多家法院在执行，并且已经查封了其名下的所有房产，澳学广智公司还支付了30万元的押金，支付的押金已经远远大于应付的租金。在押金无法拿回来的同时租金就抵扣了。澳学广智公司并非恶意要拖欠最后三个月的租金。澳学广智公司没有签过补充协议，但三方口头约定与补充协议的内容不冲突，即在年租金里面扣除由澳学广智公司代施伟鸿支付的物业费后，再支付租金给施伟鸿。关于诉讼时效。澳学广智公司有三个理由可以证明施伟鸿是明知没有拖欠租金的情况：第一，澳学广智公司在每一次付租金的付款凭证上面都明确的标注了所支付租金的对应期间，施伟鸿及其代理人在长达5年多的合同履行期间，对澳学广智公司所标注的期间从来没有提出过异议。施伟鸿所谓的后期付前期来抵账，按照常理，施伟鸿及其代理人必定会在这个期间上提出质疑，但是在合同履行期间内从来没有提出过异议。第二，合同约定了从第4年租金递增8％，而从澳学广智公司提供的支付凭证和支付时间来看，与合同约定的递增时间，这个点增长的幅度几乎是一致的。这就足以说明了，根本就不存在以后面的账去抵前面的。如果以后面的账抵前面的，就不应该增长8％。第三，由澳学广智公司为施伟鸿垫付的物业费与支付租金的时间、支付方式都是能够吻合的，说明了垫付物业费是三方共同商定；而施伟鸿无法证明其后款付前租金。一审法院认定事实正确，请求法院驳回施伟鸿的上诉，维持原判。信烨公司述称，物业公司在一审时就提供了所有的发票、证据和清单，不存在施伟鸿所说的多收物业费的事情。请求驳回施伟鸿的上诉请求。兴业公司未述称。施伟鸿向一审法院起诉请求：1．澳学广智公司支付施伟鸿未付租金1，587，422元；2．澳学广智公司支付施伟鸿拖欠租金的滞纳金，以1，587，422元为基数，按年利率24％自2014年3月7日起计算至实际清偿日止；3．澳学广智公司赔偿施伟鸿物品(分体空调、文件柜桌椅等)损失150，000元。一审法院认定事实如下：案涉上海市黄浦区中山南路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋原均为施伟鸿名下房地产。兴业公司、信烨公司在案涉租赁合同所涉租期内先后为前述房屋所在南浦大厦物业服务单位。前述房屋每年物业费金额计150，612.48元。澳学广智公司提供的落款日期2013年9月27日的押金《收据》记载内容为：因施伟鸿急需资金，今收到澳学广智公司冯捷先行支付的南浦大厦16楼1601室至1606室租赁押金330，000元整，其中50，000元为租赁定金，在双方正式订立租赁合同后，该定金抵作押金。若澳学广智公司原因未签订租赁合同的，定金不退，余款280，000元无息退还；若施伟鸿原因的，则全额退还并赔偿一倍的定金；施伟鸿承诺租赁期满时，押金无息退还。该收据页尾加盖“马红磊”印章。2013年9月29日，施伟鸿(甲方，代理人马红磊)与澳学广智公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将案涉上海市黄浦区中山南路XXX号XXX楼整层(包括1601、1602、1603、1604、1605、1606室，建筑面积788平方米)房屋出租给乙方办公使用。甲方于2013年10月8日前向乙方交付该房屋，2013年10月8日至2013年12月7日期间为乙方筹备和装修时间，不支付房租，租赁期自2013年12月8日起至2019年12月7日止。该房屋租金前三年内不变，每月55，000元，自2016年12月8日起，每年递增8％。乙方每次支付三个月房租，于每期房租到期日前15天向甲方支付下期租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付滞纳金。甲方应在收到房租后五日内，向乙方提供相应发票。室内物品清单记载的物品大致为椅子70把左右，桌子30张左右，柜子40个左右，沙发三个、鱼缸二个、茶几二个。租赁期间，施伟鸿、澳学广智公司与物业公司三方约定由澳学广智公司支付案涉房屋的物业费，并在澳学广智公司应付施伟鸿租金中扣除。(施伟鸿在审理中提供两份落款日期2014年年初的《房屋租赁补充协议》称，三方为此签订了书面协议。澳学广智公司则表示，三方是于2015年初左右口头达成协议，没有签订过书面协议，施伟鸿提供的《房屋租赁补充协议》内容与澳学广智公司所称口头协议不冲突。)澳学广智公司提供的自2013年11月5日至2015年9月30日的租金付款凭证记载，付款金额累计1，000，000元(澳学广智公司表示，其中660，000元为现金支付的第一年度租金，340，000元为现金支付的第二年度租金)，付款凭证的“付款人签收”一栏处盖有“马红磊”印章。澳学广智公司提供的自2015年1月20日至2015年6月24日的物业费付款凭证记载，付款金额累计391，224.96元。2015年12月8日至2016年12月7日的租金，澳学广智公司以三个月为一期，每期向施伟鸿转账支付合计127，346.88元，年度合计509，387.52元。澳学广智公司向物业公司支付2016年度物业费150，612.48元。2016年12月8日至2017年12月7日的租金，澳学广智公司以三个月为一期，每期向施伟鸿转账支付合计137，534.64元，年度合计550，138.56元。澳学广智公司向物业公司支付2017年度物业费150，612.48元。2017年12月8日至2018年12月7日的租金，澳学广智公司以三个月为一期，前两期向施伟鸿转账支付各148，537.40元，后两期向施伟鸿现金支付各152，022.31元，年度合计601，119.42元。澳学广智公司向物业公司支付2018年度物业费150，612.48元。2018年12月8日至2019年12月7日的租金，澳学广智公司向施伟鸿现金支付前三个月租金152，022.31元。因施伟鸿夫妇未履行生效法律文书确定的清偿债务义务，案涉房屋被依法司法拍卖，法院并向澳学广智公司送达协助执行通知书，要求其将应付租金缴至法院账户，澳学广智公司将2019年3月8日至9月7日的租金分两期各152，022.31元缴至法院代管账户。当年度最后一期租金，澳学广智公司提出以押金予以抵扣。澳学广智公司向物业公司支付2019年1月至11月的物业费138，061.44元。2019年12月初，澳学广智公司搬离案涉房屋。前述转账凭证(网上银行电子回单、贷记凭证等)的备注或用途一栏大都载明租金起止期间。2018年6月至2019年3月现金支付租金的收据(报销单)上亦均载明租金起止期间。案涉房屋中1605室于租赁期间已由施伟鸿出售案外人，1601、1603、1606室已被司法拍卖，1602室在司法拍卖中(施伟鸿自认)。因案涉租赁合同的部分款项由案外人上海司律商贸有限公司支付，该公司向法院提交情况说明称，其系自愿代澳学广智公司支付。一审法院认为，澳学广智公司自2015年12月起的付租事实(包括澳学广智公司转账或现金支付施伟鸿，澳学广智公司向物业公司、法院缴纳物业费、执行款)，施伟鸿予以认可，但认为澳学广智公司未支付租期内前两年的租金，后期支付的租金应依次填补前期未付租金。对此，施伟鸿未提供双方达成约定或共识的依据，澳学广智公司亦不认可，根据澳学广智公司提供的付款凭证(网上银行电子回单、贷记凭证、报销单)，大都载明本次付款的款项性质(租金、物业费)及起止期间，租金递增的时间也与合同约定基本一致，故前述款项均清楚无疑的系支付当期租金，对施伟鸿诉称后期支付的租金系先予填补之前未付租金的意见，法院不予采纳。就租期内前两年租金是否支付之争议，澳学广智公司辩称系以现金给付施伟鸿及代缴物业费方式支付，物业公司对澳学广智公司所称代缴的物业费情况未提异议，施伟鸿则对澳学广智公司提供的付款凭证上“马红磊”印章提出异议，不予认可。因澳学广智公司对该印章真实性并无其他证据补强，故单以付款凭证应当尚不足以认定。但结合合同履行情况，未见施伟鸿在前两年租期内有付租异议，此后的数年租期内也从未要求补足租金，根据施伟鸿方被执行情况，施伟鸿有迫切资金需求，若澳学广智公司有两年租金未付情况，而施伟鸿却不催讨主张，显与常理常情相悖，故结合澳学广智公司证据及施伟鸿行为等，法院对施伟鸿诉称的澳学广智公司未付前两年租金的事实不予采信。租赁合同约定租期内自第四年起租金每年递增8％。澳学广智公司于第四年起确实每年递增支付8％租金金额，但其系按直接支付施伟鸿的租金金额为基数增加，遗漏了代缴物业费的租金部分也应作为基数，故该部分的应递增租金未付足。最后一期租金，澳学广智公司基于施伟鸿被执行情况，顾虑施伟鸿返还押金的能力而要求以押金冲抵租金。鉴于施伟鸿、澳学广智公司对押金本身存在争议，澳学广智公司提供押金《收据》上虽有“马红磊”印章，但施伟鸿对该印章不予认可，该证据对于押金的认定尚不充分，故法院对澳学广智公司辩称最后一期租金系以押金冲抵的意见不予采纳。就押金一节，若澳学广智公司之后有其他证据补充补强的，可另案主张返还。根据2017年10月1日施行的民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。澳学广智公司于诉讼中提出诉讼时效抗辩。施伟鸿系于2020年6月8日提出租金主张，因承租方未按约支付租金，出租方于合同约定付租期间届满即应当知晓权利受损，故应于2017年6月7日以前支付的租金诉讼时效期间均已届满，即使有未付租金，亦无法取得法院支持。前各段分述的各期间租金，仅有2017年9月8日至2019年9月7日的未递增差额部分租金及最后一期租金可获法院支持。关于施伟鸿主张的租金滞纳金，其计算方式并无依据；前述诉讼时效内的租金，澳学广智公司绝大部分均已支付，遗漏的未递增部分占比较少，亦非澳学广智公司故意拒付，施伟鸿也未提异议，几年之后再作滞纳金主张有悖公平原则；最后一期租金则因双方存在押金争议，故综上，对施伟鸿滞纳金主张不予支持为妥。关于施伟鸿主张的设备损失，其中分体空调在起租时的物品清单中即不存在，施伟鸿主张该项损失无事实基础。其余桌椅柜等物品在起租时物品清单中确有记载，而澳学广智公司未提供将清单记载物品返还交接的证据材料，故施伟鸿设备损失主张可予部分支持，并应考虑澳学广智公司所提租赁合同已履行多年，物品设备已折旧损耗等意见，由法院酌情确定赔偿金额。一审法院判决如下：一、上海澳学广智教育培训有限公司应于判决生效之日起十日内支付施伟鸿租金248，723.33元；二、上海澳学广智教育培训有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿施伟鸿物品损失10，000元；三、驳回施伟鸿的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院查明，2013年9月29日，施伟鸿(甲方，代理人马红磊)与澳学广智公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期间，使用该房屋发生的水、电、通讯、网络费用，房屋和设备的日常包养维护费用由乙方承担；房屋的设备、维修、物业费用和其他相关费用由甲方承担。一审法院认定事实其余属实，本院予以确认。本院认为，施伟鸿与澳学广智公司签订的《上海市房屋租赁合同》约定了澳学广智公司向施伟鸿支付租金，房屋的设备、维修、物业费用和其他相关费用由施伟鸿承担。现施伟鸿、澳学广智公司、物业公司均认可澳学广智公司确有在其租赁期间向物业公司交付物业费。澳学广智公司主张其向物业公司共计支付981，123.84元，物业公司确认澳学广智公司支付物业费981，123.84元至其于2019年11月底搬离。施伟鸿提供的两份《房屋租赁补充协议》虽有澳学广智公司等盖章，但无落款时间，无法得出合同签订前所欠租金并不包括在内的事实，故该费用应认定为澳学广智公司已付的租金。自2015年12月14日至2018年12月7日，澳学广智公司大部分分期以银行转账的方式向施伟鸿支付扣除物业费后的租金，在网上银行电子回单的备注中附言表明支付的当期的租金，且支付租金的金额与合同约定的递增金额相符，故施伟鸿认为该款项支付的是租赁期间前两年欠付的租金，没有事实依据，法院不予采纳。施伟鸿主张澳学广智公司未支付前两年租金；澳学广智公司主张前两年的租金系现金支付，且施伟鸿的主张已超过诉讼时效。施伟鸿明知其于2013年10月29日就开具了2013年12月至2014年12月的租金发票，在澳学广智公司未及时支付且2015年12月14日支付租金时就表明支付的是当期租金的情况下，施伟鸿未催告提出权利主张，有违常理；若澳学广智公司未支付前两年租金，施伟鸿按照合同约定应当知道其权利受到损害的日期，现施伟鸿主张前两年租金，已超过了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，本院不予支持。施伟鸿提出的其他相关问题，与其一审中的诉称意见相同，一审法院未予采纳，并对未予采纳的理由亦作了阐述，本院表示认同，不再重复。综上，施伟鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20，436元，由上诉人施伟鸿负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 俞 璐法官助理 万 晶书 记 员 莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……