北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11588号上诉人（原审被告）：任思达，男，1992年12月27日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。上诉人（原审被告）：张峥，女，1993年4月30日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被上诉人（原审原告）：王璨，女，1991年12月3日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：王明亮，河北英利律师事务所律师。上诉人任思达、张峥因与被上诉人王璨、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初44405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。任思达、张峥上诉请求：1、请求二审法院依法撤销北京市朝阳区人民法院做出的（2020）京0105民初44405号；2、请求二审法院在查清事实的基础上依法改判；3、请求二审人民法院判决王璨承担一审、二审的诉讼费用；上诉理由：一审法院认定任思宇、张峥违约事实认定错误。双方当事人于2020年4月27日签订房屋租赁合同，合同约定王璨承租任思宇、张峥房屋自2020年5月至2021年6月。王璨于签订租赁合同之前多次通过中介观看任思宇、张峥的房屋并且对房屋表示满意，并于合同签订之日领取了房屋钥匙。双方的合同中对房屋有何种特定属性并没有具体约定。5月1日任思宇、张峥向王璨交付房屋时，王璨要求在房屋中加装空调等家具。任思宇、张峥认为空调及门具已经购买且放置在王璨租赁的房屋中，因安装师傅延误半天没有完成安装，当时距离空调、门具安装完成不超过三十分钟。但王璨却执意要求解除双方的合同。因双方合同中并没有对房屋属性的约定，双方也无其他另行口头或者书面约定，同时任思宇、张峥也按照合同中第七条第二款第1项的约定于按照王璨的要求于7日之内进行房屋的修缮，一审法院认为任思宇、张峥构成违约的事实认定显然是错误的。二、一审法院认为双方合同以《律师函》的方式解除错误。一审法院认为任思宇、张峥交付的房屋并不严重不符合居住要求，其内在含义应为任思宇、张峥的行为并不构成根本违约，但后又告知任思宇、张峥构成根本违约，其表述是自相违背，没有自圆其说。任思宇、张峥未能交付房屋完全是因为王璨单方不履行合同约定的接收义务，系王璨的单方违约行为。同时任思宇、张峥的行为也并不满足其余的合同解除条款，王璨以《律师函》的方式强行解除合同并无法律依据，一审法院认为双方合同已于任思宇、张峥接收《律师函》之日起解除适用法律错误。三、任思宇、张峥不应当支付王璨违约金。王璨辩称，不同意任思宇、张峥的诉讼请求。延迟交付房屋七日有权解除合同。我们没有签过物业交割单，没有完成交付。证人的证词也说了要安装空调和门窗。我爱我家公司述称，我公司配合法院查明事实，本案与我公司无关。王璨向一审法院起诉请求：1．判令解除王璨与任思达、张峥签订的房屋租赁合同；2．判令任思达、张峥返还房屋租金12400元；3．判令任思达、张峥支付违约金12400元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。2020年4月27日，王璨（承租人、乙方）与任思达、张峥（出租人、甲方）、我爱我家公司（居间人、丙方）签订一份《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（合同编号JZL202004270145WA，以下简称租赁合同），约定甲乙双方在丙方居间撮合下，由乙方承租甲方名下涉案房屋，房屋租赁用途为居住，租赁期限自2020年5月7日至2021年5月6日，甲方应于2020年4月30日前将房屋按约定条件交付乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，租金标准为每月6200元，支付方式为押一付三，各期租金支付时间分别为2020年5月7日、2020年8月7日、2020年11月7日和2021年2月7日，押金6200元于合同签订之日由乙方支付给甲方。租赁合同第九条第（三）款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．延迟交付房屋达7日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。租赁合同第十条第一款约定，甲方有合同第九条第（三）款情形之一的，应按当年月租金的200％向乙方支付违约金；租赁合同第十条第（四）款约定，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200％标准支付违约金。租赁合同签订当日，王璨向任思达、张峥支付了三个月租金及押金共计24800元，向我爱我家公司支付居间服务费5270元。2020年5月11日，王璨向任思达、张峥邮寄一份《律师函》，以任思达、张峥所交付涉案房屋未安装卧室门及空调家具，房屋状况与约定严重不符，及任思达、张峥最终延迟交付房屋达7日为由，通知解除上述租赁合同，要求任思达、张峥退还全部已付租金、押金，并要求任思达、张峥赔偿违约金、居间服务费共计17670元。王璨提交的EMS快递单显示该《律师函》的收件地址为涉案房屋所在地址，收件人为任思达、张峥。经查，该快递签收时间为2020年5月12日。任思达、张峥认可收到了上述《律师函》。王璨表示任思达、张峥随后于2020年5月16日退款12400元。就涉案房屋交付使用前后的事实经过，王璨称其曾于签约前一周左右前去看房，看房时发现房屋属于空置房，主卧未装卧室门、屋内未装空调，双方2020年4月27日签约时王璨已经取得了一把涉案房屋钥匙，签约当天任思达、张峥曾同意最迟于4月30日将主卧门安装完毕、将次卧的床买好，并在夏季到来前将空调安装完毕；但2020年5月1日其搬到涉案房屋内时发现主卧卧室门仍在安装过程中，次卧床尚未安装，其当场与任思达、张峥发生争议，争议过程中空调安装人员到达了涉案房屋内。任思达、张峥认可涉案房屋此前属于空置房屋，王璨曾在2020年4月27日之前看房，任思达、张峥亦认可2020年4月30日前主卧卧室门、次卧床及空调虽已购买并置于涉案房屋内，但尚未安装。任思达、张峥主张主卧卧室门未安装、次卧床未安装及空调未安装的情况并不影响王璨入住，且租赁合同并未约定房屋交付条件包括卧室门应当安装完毕，2020年5月1日因双方在涉案房屋内就上述问题发生争议后，王璨直接搬离了房屋，故双方未签署《房屋交割清单》。任思达、张峥就上述事实经过提交了我爱我家公司业务员冯某与王璨的通话录音并申请了冯某作为证人出庭作证，拟证明王璨取得涉案房屋钥匙即视为房屋交割已经完成，王璨单方面退租构成违约，故其在扣除相当于两个月租金的违约金后，于2020年5月16日退还了王璨12400元。冯某在出庭作证中述称2020年4月27日，双方于20时左右在我爱我家芍药居旗舰店内签约，王璨当日取得了一把涉案房屋钥匙，但因房屋内东西不齐全，双方约定交房时房屋内应配齐各项设施，并约定在5月1日交付房屋，5月1日当天任思达、张峥表示可以将房屋配齐各项设施并将卧室门装好，但王璨情绪激动、坚决不同意并要求解除合同。任思达、张峥发问时，冯某称其对涉案房屋交房的理解为交付钥匙后由业主和客户自行交接。任思达、张峥提交的上述录音中，王璨：“今天哥你也在场，你也听见了，是业主她要赶我走”，冯某：“不是业主赶你走，等会等会”，王璨：“她说要让装修队进场了，我还怎么住啊”，冯某：“业主就是问你住不住，你那时候还说”，王璨：“不是”，冯某：“你还找了跟业主要违约金呢，就因为业主家具晚装了半天时间你找业主要违约金”，王璨：“对啊，是啊”，冯某：“业主不认同，所以才发生了你要么继续住，要么你搬家走人”，王璨：“对啊”，冯某：“是这样说的”，王璨：“不是不是，业主是这样说的，要不今天息事宁人，要不我明天就让搬家队进场，我说的是我不能息事宁人”。庭审中经法院询问，我爱我家公司表示房屋交付使用除了应交付房屋钥匙外，还应当签署《房屋交割清单》。另，双方认可王璨持有的涉案房屋钥匙已于2020年5月间交还任思达、张峥。一审法院认为，王璨与任思达、张峥签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应依约全面履行各自合同义务。本案中，王璨在2020年4月27日签约时已经按期、足额支付了首期租金及押金，并向我爱我家公司支付了居间服务费，任思达、张峥应根据租赁合同的约定，在2020年4月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。任思达、张峥虽主张王璨取得房屋钥匙的事实足以证明双方已完成了涉案房屋的交付使用，并提交了通话录音及证人证言佐证，但结合租赁合同第三条第（一）款的约定及我爱我家公司对房屋交付使用流程的当庭陈述，房屋交付完成以移交房门钥匙、双方在《房屋交割清单》上交验签字为条件，王璨虽在签约时已取得房屋钥匙，但双方未在《房屋交割清单》上校验签字，故现有证据不足以证明双方在2020年4月30日前已经完成了涉案房屋的交付。就任思达、张峥房屋在交付日是否符合约定条件的问题，结合租赁合同第二条关于房屋租赁用途为居住的约定，以及租赁合同第七条第（一）款关于“甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全”的约定，法院认为，前述租赁合同第七条第（一）款的约定属于对房屋基本安全条件的约定，而涉案房屋除应满足前述基本安全条件之外，还应当符合约定的居住用途，但从庭审查明的事实来看，涉案房屋在2020年5月1日尚未完成卧室门安装，从社会一般认知来说，一套卧室门尚未安装完毕的房屋虽不能认为其严重不符合居住的要求，但也并不能认为该房屋的居住用途达到完满的水平；此外，双方约定交房时房屋内应配齐各项设施，但涉案房屋主卧卧室门在2020年5月1日仍未安装完毕，可见涉案房屋在合同约定的最后交付日期仍未达到交付条件，任思达、张峥已经构成违约，王璨有权拒绝在当天完成房屋交付手续，并有权依据租赁合同第十条第（四款）的约定要求任思达、张峥承担违约责任。就王璨所发送《律师函》是否发生解除合同法律效果的问题，结合法院查明的事实及租赁合同第九条第（三）款第1项、第2项的约定，以及租赁合同第十条第（四款）的约定，虽然任思达、张峥的上述违约行为在2020年5月1日尚未达到使王璨享有单方解除权的程度，但任思达、张峥既拒绝了王璨要求任思达、张峥承担违约责任的请求，又要求王璨当场表示是否愿意继续履行合同，此外，王璨发送《律师函》之日距离约定的房屋交付使用日期已经超过7日，任思达、张峥并未在此期间再行通知王璨办理房屋交割并签署《房屋交割清单》，故法院认定王璨有权以发送《律师函》的方式通知任思达、张峥解除合同，故双方签订的租赁合同已于2020年5月12日解除。就王璨的第一项诉讼请求，因法院认定双方签订的租赁合同已于2020年5月12日由王璨以发送《律师函》的方式解除，该租赁合同无须再行要求解除，故法院对王璨的本项诉讼请求不予支持。就王璨的第二项诉讼请求，因本案租赁合同解除系任思达、张峥违约所致，且王璨并非实际占用涉案房屋，故法院对王璨的本项诉讼请求予以支持。王璨的第三项诉讼请求亦具备事实和法律依据，任思达、张峥主张违约金过高，可视为申请对违约金申请酌减，鉴于王璨未举证其实际损失情况，法院综合考虑任思达、张峥违约的情形、租赁合同的实际履行情况，酌定支持违约金6200元。判决如下：一、任思达、张峥于判决生效后七日内退还王璨房屋租金12400元；二、任思达、张峥于判决生效后七日内支付王璨违约金6200元；三、驳回王璨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费420元，由王璨负担105元（已交纳），由任思达、张峥负担315元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审查明相关事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案的争议焦点在于任思达、张峥是否依合同约定交付租赁物以及租赁物是否完全达到适合于承租人使用、收益的交付条件。根据双方租赁合同约定：“甲方应于2020年4月30日前将房屋按约定条件交付乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。”结合上述合同约定及在案当事人陈述，房屋交付完成以移交房门钥匙、双方在《房屋交割清单》上交验签字为条件，本案中，王璨虽在签约时已取得房屋钥匙，但双方未在《房屋交割清单》上校验签字，故根据现有证据，不足以证明双方在2020年4月30日前已经完成了涉案房屋的交付。且根据庭审查明的事实来看，涉案房屋主卧卧室门在2020年5月1日仍未安装完毕，可见涉案房屋在合同约定的最后交付日期仍未完全达到适合于承租人使用、收益的交付条件。在此情况下，一审法院认定任思达、张峥构成违约，并结合案件实际情况认定合同解除，判决任思达、张峥退还王璨房屋租金，处理并无不当，任思达、张峥的上诉意见，本院不予采纳。关于违约金一节，一审法院综合考虑任思达、张峥违约的情形、租赁合同的实际履行情况，酌定确定违约金数额并无不当，本院予以维持，任思达、张峥的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，任思达、张峥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费315元，由任思达、张峥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二一年九月三十日法官助理  吴 琳法官助理  曾琪惠书 记 员  卢园园