北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11452号上诉人（原审被告）：陆睿潇，女，1973年1月16日出生。被上诉人（原审原告）：北京西宇嘉业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路50号院8号楼1层106。法定代表人：于福江，总经理。委托诉讼代理人：柴学伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘建强，男，该公司员工。上诉人陆睿潇因与被上诉人北京西宇嘉业物业管理有限公司（以下简称西宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初20609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人陆睿潇，被上诉人西宇公司的委托诉讼代理人柴学伟、刘建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆睿潇上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，并改判陆睿潇支付2008年12月1日至2020年11月30日期间物业管理服务费的50%，即8330.40元；2.请求追究西宇公司的违约责任，判决其继续履约并采取有效措施拆除本案所涉违法设施；3.请求追究西宇公司的违约责任，判决西宇公司向陆睿潇支付12万元作为其12年的违约赔偿金；4.本案一审、二审诉讼费用由西宇公司承担。事实和理由：一、基本事实。西宇公司违反《前期物业管理服务协议》在先，自从2008年7月起就长期不按照协议履行其作为物业管理公司的职责和义务，导致陆睿潇向其投诉的青年汇佳园×室及×室违法侵占×层房屋共用部位的走廊通道、并造成严重安全隐患的问题长达12年得不到解决，才暂缓交纳物业费。二、一审法院对西宇公司的违法违约事实认定不清。1.对西宇公司违反《前期物业管理服务协议》的违约事实认定不清。一审法院在判决书中只提及陆睿潇违反协议的内容，却对西宇公司违反协议的内容只字未提。按照《前期物业管理服务协议》中第一条第二款关于乙方(西宇公司)权利义务的约定，乙方应“对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理”，并且应该“制止违反本物业管理制度和《物业管理公约》的行为”。根据协议第二条第一款关于物业管理服务内容的约定，乙方(西宇公司)对房屋共用部位的维护和管理，具体定义“共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、梯间、走廊通道等”。协议中对于乙方相关义务和共用部位的认定是非常明确的，而西宇公司从2008年至2021年对陆睿潇投诉的违法设施没有做出任何处置。另外，西宇公司向本小区业主统一交付的青年汇佳园《住户手册》，属于物业服务企业公开做出的服务承诺及服务细则，应作为确定物业公司应尽义务的依据，西宇公司也违反了其中多项约定。2.对西宇公司缺乏证据的狡辩谎话认定不当。一审法院在判决书中，仅根据西宇公司在庭审中的口头表述（西宇公司表示已经与占用公共走廊通道的业主进行了沟通，对其也进行了劝阻，但是对于业主侵占道的行为没有执法权，无权强行拆除，也已经向相关执法部门进行报告，但是执法部门未进行处理）就认定西宇公司已经按照合同约定为涉案房屋提供了物业服务并且认定陆睿潇应支付全额物业费。3.对西宇公司违规操作的违法事实认定不清。青年汇佳园×室的违法业主已经把房子卖了，违法隔断还留在楼道里面，西宇公司违规为违法业主办理了物业移交手续。三、一审法院对陆睿潇的抗辩意见不予采信缺乏法律依据。一审法院认为陆睿潇的抗辩意见和证据不足以证明西宇公司的物业服务出现了严重的问题，其违约行为和错误做法只是“部分瑕疵”，不足以达到严重违约，这一认定没有任何法律依据。四、一审法院适用法律不当。1.一审法院没有依据国家相关法律法规对西宇公司的违法行为进行明确认定。2.一审法院依据《合同法》做出的判决有失公平。对于陆睿潇投诉的违法问题，西宇公司根本没有尽责制止，也没有及时按照正规流程向行政管理部门报告，12年没解决一个违建拆除的问题，严重违反国家法律法规。陆睿潇补充说明：1.西宇公司自身违约导致物业服务合同纠纷，其一审诉讼理由不符合事实。2.西宇公司违反物业服务合同有具体事实，并且长达12年严重违约。西宇公司辩称：同意一审判决，不同意陆睿潇的上诉请求，请求依法驳回，维持一审判决。1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。陆睿潇在一审中已经认可其未按时足额向西宇公司支付物业费，也认可西宇公司对陆睿潇相邻业主安装防盗门的行为无执法权。2.本案是物业服务合同纠纷，陆睿潇所提拆除其相邻业主安装防盗门问题，与本案不属于同一法律关系，也不属于法院的主管范围，其应向有关行政部门反映，陆睿潇的上诉主张不能作为其拒交或少交物业管理费的理由。3.法律法规规定西宇公司对涉案小区的违法违规行为的劝阻义务，实属一种协助义务，仅为一般注意、监督、防范义务。西宇公司作为涉案小区的物业服务企业，不具有法律规定的拆除违法建筑的权力及资质，将未能拆除的责任归咎于西宇公司无法律和合同依据。4.根据《北京市禁止违法建设若干规定》第六条的规定，行政执法机关是发现、制止、处理违法建设行为的责任人。居民委员会、物业服务人负有劝阻、报告的义务。另根据该规范性文件第九条的规定，物业服务人在行政执法机关对违法建设采取查封、扣押措施或实施强制拆除时，仅有配合职责。5.根据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》第（三）项所述，及时查处物业服务区域内违章搭建的责任人是承担城市管理服务职责的政府部门和单位，而不是物业服务企业。6.西宇公司对涉案小区内的私搭乱建行为，积极履行了劝阻、报告、配合的义务。7.陆睿潇主张其在西宇公司解决了其所述问题后才向西宇公司支付物业费，该主张无法律依据和合同依据。《前物业管理服务协议》是西宇公司与陆睿潇协商一致后签订的，是双方的真实意表示，合同中约定西宇公司每年应预交物业费（协议第四条第六款），陆睿潇长期拖欠物业费的行为已构成严重违约。8.对于陆睿潇的第2项、第3项上诉请求，陆睿潇在一审时未向一审法院提起反诉，西宇公司不同意调解，请法院依法告知陆睿潇另行起诉。西宇公司向一审法院起诉请求：1.判令陆睿潇向西宇公司支付2008年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费16660.8元；2.判令陆睿潇支付违约金3332.16元。一审法院认定事实：2007年9月27日，陆睿潇作为甲方与西宇公司作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定由西宇公司为涉案房屋提供物业服务，涉案房屋建筑为57.85平方米，收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。一审庭审中，双方均认可陆睿潇为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为57.85平方米。经询，陆睿潇认可物业费的收费标准。一审庭审中，陆睿潇表示西宇公司未处理其抗辩意见提到的其他业主违法加装隔断、侵占公共楼道的问题，对侵占公共区域的行为进行劝阻制止并上报执法部门是西宇公司的义务，自2008年开始，虽经多次反映，上述问题仍未解决，说明西宇公司未劝阻制止，也未向有关部门进行上报，其未按照协议履行义务，不应全额收取物业费，并提交照片、字条、投诉材料等证据证明。经询，西宇公司表示已经与占用公共走廊的业主进行了沟通，对其也进行了劝阻，但是对于业主侵占楼道的行为没有执法权，无权强行拆除，也已经向相关执法部门进行报告，但是执法部门未进行处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。陆睿潇与西宇公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，法院予以确认。陆睿潇为涉案房屋的所有权人，西宇公司为涉案小区提供物业服务，双方之间存在物业服务合同关系，故双方均应当按照约定履行各自的义务。西宇公司按照合同约定为涉案房屋提供了物业服务，陆睿潇应支付物业费。关于陆睿潇主张的西宇公司对涉案房屋所在楼层其他业主侵占公共走廊问题不处理、服务不符合约定的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从陆睿潇提供的现有证据而言，难以证明西宇公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，法院不予采信。现西宇公司要求陆睿潇支付2008年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费16660.8元，其诉讼请求于法有据，法院予以支持。关于西宇公司主张的违约金，陆睿潇系因涉案房屋所在楼层侵占公共走廊的问题与西宇公司进行沟通，并非恶意欠缴，故法院对该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：一、陆睿潇于判决生效之日起七日内支付北京西宇嘉业物业管理有限公司2008年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费16660.8元；二、驳回北京西宇嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，陆睿潇向本院提交如下新证据：证据一：青年汇佳园《住户手册》；证据二：陆睿潇向西宇公司提交的诉前协商意见书，证明陆睿潇于2020年8月3日到社区办公室投诉，并提交了书面的协商意向书，西宇公司拒绝诉前协商；证据三：青年汇佳园6号1906室现业主信息，证明西宇公司违规为违法业主办理物业移交手续；证据四：《北京市物业管理条例行政处罚裁量基准一览表》，证明的物业公司对违规占用公共空间有义务管理，走正常的手续上报；证据五：青年汇佳园小区内常年存在的多项物业管理问题，证明小区内存在多处违法搭建的户外设施，严重影响园区环境，小区内公共道路坑洼不平、缺乏修缮，严重影响居民的通行安全，垃圾桶经常堆成小山，又脏又臭却不及时清理；证据六：青年汇佳园小区内目前存在的违法设施问题，证明截至2021年7月27日，青年汇佳园小区一期户外现存违法设施50余处，均未拆除。西宇公司向本院提交如下新证据：证据一：安全隐患通知书一，证明西宇公司2015年4月16日书面劝阻，告知并要求陆睿潇相邻业主拆除防盗门；证据二：安全隐患通知书二，证明西宇公司2018年3月26日书面劝阻、告知并要求陆睿潇相邻业主拆除防盗门；证据三：西宇公司主动上报小区内外消防安全隐患的邮件视频，证明西宇公司主动向政府部门上报涉案小区私搭乱建行为，尽到了报告义务；证据四：消防安全隐患整改通知书，证明西宇公司2019年2月26日书面劝阻、告知并要求陆睿潇相邻业主拆除防盗门；证据五：西宇公司配合政府相关部门拆除涉案小区内×违建现场执法视频，证明西宇公司向政府部门报告涉案小区私搭乱建行为，并在2019年7月25日积极配合政府相关部门拆除，履行了报告和配合义务；证据六：西宇公司配合政府相关部门拆除涉案小区×房间违建现场执法照片，证明西宇公司向政府部门报告涉案小区私搭乱建行为，并在2020年9月17日积极配合政府相关部门拆除，履行了报告和配合义务；证据七：西宇公司配合政府相关部门拆除涉案小区一期×号违建执法照片，证明西宇公司向政府部门报告涉案小区私搭乱建行为，并在2020年10月积极配合政府相关部门拆除一期×号违建，履行了报告和配合义务；证据八：西宇公司配合政府相关部门拆除涉案小区×号地二层平台拆违建执法照片，证明西宇公司向政府部门报告涉案小区私搭乱建行为，并在2020年12月积极配合政府相关部门拆除，履行了报告和配合义务。经本院组织当事人交换证据，西宇公司对陆睿潇提供的证据发表如下质证意见：对证据一、二、四、五、六的证据真实性认可，证明目的不认可；对证据三真实性无法确认，证明目的无法确认，案外人信息和本案无关。陆睿潇对西宇公司提交的证据发表如下质证意见：对西宇公司所有证据的证据三性及证明目的均不认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业费。本案中，陆睿潇与西宇公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行己方合同义务，西宇公司已如约提供物业服务，根据诚实信用原则，陆睿潇应按时足额支付物业费。一审法院适用法律并无不当。陆睿潇上诉称西宇公司物业服务不到位，故此减交物业费，本院对其上诉理由不予采纳。首先，根据陆睿潇提供的证据，西宇公司只是在服务中某些环节、个别区域存在一定瑕疵，不构成严重服务质量问题，更不构成根本性违约；其次，物业服务合同属于继续性合同，并非一次性履行完毕的合同，陆睿潇不应仅因西宇公司一次或数次服务瑕疵为由拒交物业费；再次，物业服务质量标准应由物业服务合同明确约定，业主不应以物业公司所提供服务不符合自己认定的服务质量标准为由拖欠物业费。因此，一审法院判决陆睿潇支付涉案期间物业费，具有事实及法律依据。需要指出的是，物业服务企业的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，也需要全体业主共同的维护。本院希望双方能够通过共同努力，营造青年汇佳园小区和谐美丽的生活环境、人文环境。对于陆睿潇的第2、3项上诉请求，因陆睿潇并未在一审中提出反诉，西宇公司亦不同意调解，故本院不予处理，陆睿潇可另行依法解决。综上，陆睿潇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2867元，由陆睿潇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡新华二〇二一年九月二十七日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌