山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终9173号上诉人（原审被告）：青岛万科生态城置业有限公司，住所地青岛市李沧区九水东路320-1号2461房间。统一社会信用代码：91370200394409967N。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：慕香英，国浩律师（青岛）事务所律师。委托诉讼代理人：海星，国浩律师（青岛）事务所律师。被上诉人（原审原告）：于春娣，女，1971年1月30日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：韩鲜叶，山东运策律师事务所律师。上诉人青岛万科生态城置业有限公司（以下简称万科置业公司）因与被上诉人于春娣商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2021）鲁0213民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人万科置业公司的委托诉讼代理人海星，被上诉人于春娣的委托诉讼代理人韩鲜叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回于春娣对万科置业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由于春娣负担。事实和理由：涉案房屋经竣工验收合格，且不存在房屋主体结构、地基基础不合格或严重影响居住等法定拒绝接收房屋的事由。万科置业公司依法依约交付涉案房屋，但于春娣一直以房屋存在质量瑕疵等问题无理拒绝接收涉案房屋，该责任不在万科置业公司。一审忽略客观事实随意否定于春娣作为证据提交并已形成自认的涉案合同条款的效力，认定于春娣系以合理事由拒收涉案房屋无事实和法律依据。一、涉案房屋经竣工合格验收后，万科置业公司依法依约履行交付义务。于春娣无理拒绝接收涉案房屋，责任并不在万科置业公司。2018年12月25日，涉案房屋所在工程经竣工验收合格并于次日完成竣工验收文件备案，符合双方涉案合同约定的交付条件。2019年1月25日（合同约定的交付时间为2019年1月13日，但因于春娣逾期付款导致房屋交付条件无法成就，其付款完成后，万科置业公司随即依约履行通知义务），万科置业公司向于春娣邮寄涉案房屋的《交付使用通知书》，明确告知其需在“2019年1月29日前往万科如园1号楼北侧物业服务办公室”办理完毕交付使用手续，并注明特别提示“买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接受的，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费、冬季低温运行费等相关服务费用自通知办理交付使用手续截至之日次日（2019年1月30日）起由买受人承担”，于春娣于次日接收通知书（于春娣在一审时提交的录音证据也自认其已收到该通知书）。后因于春娣一直未按约定前来办理交房手续，万科置业公司依合同约定（合同补充条款第十一条）将该房屋钥匙存放在物业处。依据涉案合同的补充协议第十一条：对合同第十一条的补充约定11.2买受人无合法理由拒收房屋，则房屋自出卖人通知确定的交付截止日之日起视为出卖人已履行合同项下房屋的交付义务（以下简称视为交付）。自交付（或视为交付）之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，此后该房屋发生的所有费用（包括但不限于水费、电费、物业服务费）全部由买受人承担。11.4本条所称拒绝接收是指拒绝交付使用。由于买受人原因导致未能按期交付的，则视为本条第二款中买受人无合法理由拒收房屋的情形。出卖人可委托物业服务公司办理上述相关手续。买受人在办理房屋交付手续过程中，除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的情形，出卖人应按合同约定时间交付房屋，买受人应按合同约定时间接收房屋。除前款约定之外的质量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、墙壁裂缝、局部渗漏、部品零件损坏、管道堵塞等装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任之约定，万科置业公司在整个交付过程中并不存在任何违法违约行为，于春娣无理拒绝接收涉案房屋，未履行合同主要义务，其逾期接受涉案房屋产生的不利法律后果，依法应由其自行承担。二、涉案房屋虽有些许瑕疵但经报修，万科置业公司均已修复完毕，不存在严重影响居住的情况。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，涉案房屋存在的潮湿、发霉等均系房屋瑕疵问题，该并不属于严重影响居住的情况。在于春娣报修后，万科置业公司也及时安排了维修人员进行维修。且涉案房屋属于毛坯房，于春娣反映的上述问题也在质保期内的，该均可以通过维修整改实现（合同第十一条）。但于春娣长期拒绝接收涉案房屋，因此使房屋难以实现经常通风、有效避免潮湿等情况的出现，最终导致其房屋存在的瑕疵问题特别是潮湿等问题，仅通过万科置业公司维修仍无法彻底解决。另，对于涉案房屋相邻墙壁出现的所谓渗水问题，经万科置业公司在事发时核查，该均系其相邻户在装修时破坏防水导致，该在问题出现之初，万科置业公司即已及时告知于春娣，并联系相邻的户主及时维修，降低损失。一审在进行现场勘查时，也已核实过上述情况，但其在判决时忽略上述客观事实，将该责任转嫁给万科置业公司，违背了基本的客观事实，也无任何法律依据。三、涉案合同系于春娣作为证据提交，合同内容无违法违规之约定，系双方当事人真实意思表示。一审强行将合同部分条款认定为格式条款并否定其法律效力，对万科置业公司的当庭陈述断章取义，避重就轻，有违法律的公正公平。该关于格式条款的认定如被支持，则不仅严重损害了万科置业公司的合法权益也将给整个地产行业带来不可估量的恶性影响。在一审庭审中，涉案合同系于春娣作为一名完全民事行为能力人，清楚明了知晓合同条款的情况下签署，是其购房并接受约束的真实意思表示，合同内容中的约定与法律法规完全一致，存在加重和限制购房人权利的内容，依法有效。一审采纳于春娣前后矛盾的陈述，将万科置业公司的陈述断章取义为“被告认可该合同为被告提供”，而忽略万科置业公司的合理抗辩内容，将合同补充协议的第十一条认定为格式条款并否定该条款法律效力的认定是错误的。补充协议的第十一条约定了房屋的交付的具体情形以及非法定事由买受人不得无理拒绝接收涉案房屋：存在房屋质量问题的，出卖人应承担保修责任等内容，简而言之，就是涉及到房屋存在的瑕疵问题，万科置业公司应依法履行保修义务，于春娣作为买受人也应依约接收涉案房屋。该条款明确了双方相应的权利与义务，既未降低出卖人的责任，也未增加买受人的义务。于春娣自愿签署购房合同自当接受合同所有条款的约束和法律规定。万科置业公司在具备交付条件后，以交付使用通知书中特别提示的方式再次重申有关内容。万科置业公司已严格依约履行了合同义务，在一审中业已充分履行举证责任，一审却以万科置业公司未提交证据证明告知事实即错误认定该合同条款无效，该属于认定事实不清，适用法律错误，依法应予以纠正。综合本案客观情况，因涉及到房屋存在的非法定拒绝接收的房屋瑕疵问题，于春娣依法不应拒绝接收房屋，瑕疵问题由万科置业公司依法依约履行维保义务，该是法律及合同设定保修期及保修条款的原因及意义所在。于春娣无理拒绝接收涉案房屋，导致潮湿问题无法改善并进一步扩大，该责任的承担主体依法依约均不在万科置业公司。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求依法驳回于春娣的诉讼请求，改判支持万科置业公司的上诉请求。于春娣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。于春娣向一审法院提出诉讼请求：1.判令万科置业公司向于春娣支付逾期交房违约金856009.57元(自2019年1月14日至2020年11月26日以2510292元为基数按照日万分之五计算)及自2020年11月27日至实际交房之日止的逾期交房违约金(以2510292元为基数按照日万分之五计算)；2.本案诉讼费由万科置业公司承担。一审法院认定事实：1.2018年12月13日，于春娣作为买方，万科置业公司作为卖方签订商品房买卖合同一份，约定于春娣从万科置业公司处购买位于青岛市李沧区房产一处。该商品房总价款为2510292元。买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2018年12月13日前支付首期房价款1260292元，余款1250000元向浦发银行申请贷款支付；商品房交付条件之一为买方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务；出卖人应当在2019年1月13日前向买受人交付该商品房。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）出卖人在本条约定的修复期限内完成修复并再行交付的，出卖人不承担延期交付的违约责任。除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。补充协议第十一条规定，出卖人与买受人一致同意将在合同第十一条约定的交付时间前进行预查验。出卖人按照预查验的结果在交付前完成整改修复，并书面通知买受人完成最终复验。……。除前款约定之外的质量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、墙壁裂缝、局部渗漏、部品零件损坏、管道堵塞等装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无需就此承担逾期交付的违约责任，但应按照质量保证书的规定承担保修责任。对该条款未有加粗加黑的表示。于春娣主张协议本是格式模板，该补充协议字体小且行间距密集，且签订合同时未重点提示，该补充协议的条款皆是免除或者减轻万科置业公司责任的约定，补充条款第十一条应为无效条款。万科置业公司认可该合同系万科置业公司提供，认为在于春娣购房时曾口头提示，但万科置业公司未提交证据予以证实。2.2018年12月28日，青岛市规划局就万科置业公司于家下河、王家下河社区城中村改造项目C2地块（建设位置：李沧区东川路106号）颁发《建设工程竣工规划核实合格证》。万科置业公司提交《房屋建筑工程竣工验收备案表》，该证据载明，2018年12月25日竣工验收合格并于2018年12月26日完成竣工验收文件备案。万科置业公司曾于2019年1月25日向于春娣邮寄送达商品房交付使用通知书。万科置业公司认可未书面通知于春娣完成最终复验。3.万科置业公司主张于春娣缴纳涉案房款的实际到账时间为2019年1月19日，万科置业公司提交到帐明细予以证明。于春娣自认涉案房款的发放之日为2019年1月17日，于春娣提交银行按揭贷款电子凭证予以证明。万科置业公司认为两者之间可能存在时间差。4.于春娣主张在准备办理交接手续之前查验房屋时，发现涉案商品房屋屋面、墙面、地面渗漏、开裂，墙面全部已经发霉长毛，存在严重的质量问题，未办理交接手续。万科置业公司认为，双方于合同约定交付时间当日于春娣前来办理房屋交接手续，在查验房屋时，因房屋有小面积存在潮湿情况，于春娣因而拒绝办理房屋交接手续。5.于春娣提交的视频及照片中显示房屋中有明显的水渍、发霉、开裂现象。6.按照约定，完成整改修复，应当书面通知买受人完成最后的复验，万科置业公司主张整改完成后随即向于春娣书面邮寄交付使用通知书。于春娣主张，万科置业公司未向其书面通知复验。7.万科置业公司主张于2019年1月26日向于春娣发出交付使用通知书，内容为，于春娣女士，您所购买商品房万科如园C2商业-A-50可以正式交付并办理交付手续，请您在2019年1月29日前办理完毕交付使用手续。本次交付使用手续集中办理时间为2019年1月29日……。万科置业公司提交快递单信息及交付使用通知书予以证明，于春娣认为快递单信息系复印件，不予认可。8.对耿金刚及张祥的身份，万科置业公司认可系涉案房屋所在项目物业工作人员。9.2021年4月7日，法院组织于春娣、万科置业公司双方进行现场勘查，仅发现2楼靠窗处西面下墙处有渗漏现象。万科置业公司主张系相邻网点卫生间漏水导致。相邻网点靠近漏水处确有卫生间，且墙面潮湿。10.于春娣提交于春娣亲友赵延涛与耿金刚的微信聊天记录，时间为2020年8月11日，内容为：赵延涛微信图像下“耿经理，你好，麻烦你给催催开发商，尽快把漏雨的地方修复好。咱们也好验收，办理手续。”耿金刚微信图像下“好的好的”“刚问了一下地产张工，说是还得等两天”，赵延涛微信图像下“好的”“那我们等等”；2020年10月23日，赵延涛微信图像下“耿经理，你好”“开发商那边还没有给处理漏水的地方吗？”耿金刚微信图像下“你好，我给您一个现场负责人的电话，你问问进展好吗？物业张经理：158××××0269”；2020年10月29日，赵延涛微信图像下“你好，耿经理，今天上午和张经理约好了看看他们维修情况，你们物业要不要一起？”耿金刚微信图像下“你问问张经理吧，我不在如园了”。11.对于购买该涉案网点的用途，于春娣主张系用于出租。对于其实际损失情况，于春娣认为每年大约300000元，系根据涉案房屋的周边租金情况，但于春娣未提交相关证据予以证实。对于违约金，万科置业公司认为如认定其违约，约定的违约金过高，但万科置业公司也未提交相关证据予以证实。一审法院认为，于春娣、万科置业公司之间的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定履行合同义务。经现场勘验，根据房屋的房型，窗户、管道、消防栓等的相对位置，与于春娣所提交的视频中的房屋特征具有高度一致性，万科置业公司虽予以否认，但是未提交相反证据。故，于春娣提交的视频中显示的房屋与本案所涉房屋应认定为同一房屋。视频中显示，房屋内有明显的水渍、墙面发霉等现象，万科置业公司未提交相反证据，故于春娣主张的因房屋存在渗水、漏水等的事实，一审法院予以认定。万科置业公司主张，按照商品房买卖合同补充协议第十一条约定，于春娣提供的漏雨、发霉等证据不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任。于春娣认为，该商品房买卖合同及补充协议为格式合同，该补充协议字体小且行间距密集，且签订合同时未重点提示，该补充协议的条款皆是免除或者减轻万科置业公司责任的约定，补充条款第十一条应为无效条款。万科置业公司认可该合同为万科置业公司所提供。一审法院认为，万科置业公司作为提供格式条款的一方，免除其责任，加重对方责任，万科置业公司未提交证据证实采取合理的方式提请对方注意免除或者其责任的条款，该条款应为无效。涉案房屋为临街网点房，尚未装修，如存在漏雨等问题时，将导致装修无法正常进行，不论是实际使用还是出租使用，均无法实现购房的目的，应认定构成于春娣拒收房屋的合理理由，故万科置业公司应当按照合同约定承担相应的逾期交付房屋的违约金。对于逾期交房的时间，虽合同约定出卖人最晚的交房时间为2019年1月13日，但合同约定商品房交付条件为乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务，涉案房款的实际到账时间为2019年1月19日，故交付时间应予以顺延到2019年1月19日。且双方的合同约定，如果出卖人在60日内完成修复再行交付的，出卖人不承担延期交付的违约责任，故自通知交房之日起60天应不计算逾期违约金。至于房屋实际修复可以交付的时间，通过双方的微信聊天记录可以看出，至2020年10月29日，双方还在沟通房屋的维修事宜。虽万科置业公司主张收到该交付使用通知书的时间为交付时间，但通过该通知书内容可以看出，该并未涉及房屋已维修完毕的事宜，且通过于春娣提交的微信及电话录音可看，涉案房屋的漏雨等问题并未修复，万科置业公司以已修复为由，通知于春娣收房，但万科置业公司未提交相应的证据予以证实，故对万科置业公司该抗辩，一审法院不予采纳。根据合同的约定，如果完成整改修复，应当书面通知买受人完成最后的复验，万科置业公司未提交证据证实已整改修复并通知于春娣，通过于春娣提交的2021年3月12日的照片等证据可以看出，该时间内房屋仅有小部分渗漏现象，通过2021年4月7日法院组织双方进行现场勘验，可以看出至勘验时也仅存在3月份照片的渗漏现象，其他瑕疵未予发现，万科置业公司也未提交证据证明其实际修复的时间，故应认定2021年3月12日已基本具备交付的条件。造成房屋至今未交付，双方均有一定的责任，一审法院认为以2021年3月12日作为支付逾期交付违约金的最后时间为宜。对于于春娣主张的自2019年1月14日至房屋实际交付之日止的以2510292元为基数按照日万分之五计算违约金，万科置业公司主张如认为万科置业公司违约，违约金过高，虽双方均未提交证据予以证实，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合考虑，本案中应认定合同约定的违约金过高，故对于春娣该主张，一审法院不予支持，予以调整，以2510292元为基数按照日万分之二计算为宜。结合双方的庭审陈述，自2019年3月19日起计算，至2021年3月12日止，该时间段为万科置业公司逾期交房的时间，逾期713天。万科置业公司应承担的逾期交房违约金为357967元[2510292元×2÷10000×713天]。综上所述，于春娣的部分诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决：一、青岛万科生态城置业有限公司于判决生效之日起十日内支付于春娣违约金357967元；二、驳回于春娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12360元，减半收取6180元，由于春娣负担3596元，青岛万科生态城置业有限公司负担2584元，限青岛万科生态城置业有限公司于判决生效之日起十日内支付于春娣。本院二审期间，万科置业公司提交证据一、2019年10月16日万科置业公司的工作人员张建与于春娣的通话录音文字材料、录音光盘（当庭播放手机原始载体），证明：2019年10月16日张建曾与于春娣沟通查验涉案房屋及办理交付房屋相关事宜，当日于春娣也前往涉案房屋进行查验。查验完毕后，其仍主张房屋存在质量瑕疵问题，因此拒绝接收涉案房屋。提交证据二、2019年12月物业工作人员耿金刚与于春娣多次沟通的短信往来（当庭出示手机原始载体），证明：2019年12月，万科物业工作人员多次与于春娣沟通涉案房屋的交接事宜，于春娣因不愿意交纳物业费双方未达成一致，导致涉案房屋的交接手续仍未办理完成。以上两组证据可以证实，在合同约定的交付时间到至今万科置业公司与于春娣以及物业公司多次与于春娣沟通办理涉案房屋的交付手续，因于春娣均因房屋存在所谓质量瑕疵问题以及不愿意交纳物业费等原因，即非法定的合理事由拒绝接收涉案房屋，该责任不在万科置业公司。于春娣质证称，对证据一、通话录音的真实性无异议，对证明事项不予认可，该录音没有任何内容和字眼显示是万科置业公司通知于春娣查验房屋办理房屋交付手续，该证据结合在一审中于春娣所提交的赵延涛与耿金刚的微信聊天记录可看出，2020年8月11日、10月23日、10月29日于春娣一直在与万科置业公司沟通询问涉案房屋维修情况。2020年10月29日的微信聊天记录中也载明了“约好看看维修情况”，万科置业公司提交的该通话录音正好印证了在于春娣的多次催促之下双方约好看涉案房屋的维修情况，并不是通知于春娣完成了房屋的整改修复、办理交付手续。如果是完成房屋的整改修复，应当书面通知于春娣完成最后的复验。且从该录音的内容可以看出，万科置业公司并没有明确的说涉案房屋已整改修复完成、来办理交接手续。结合实际情况，后期涉案房屋也一直在维修整改中。对证据二、短信的真实性无异议，但对证明事项不认可，该组证据中未有任何字眼或内容显示是让于春娣办理房屋交接手续。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，万科置业公司与于春娣于2018年12月13日签订的涉案房屋商品房买卖合同及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，补充协议相关条款亦通过加粗方式予以提醒、提示，该合同及补充协议合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。万科置业公司关于涉案补充协议第十一条约定有效的主张成立，本院予以采纳。一审认定该条款系格式条款，为无效条款，认定不当，本院予以纠正。于春娣依约支付了全部购房款，万科置业公司应当依约交付符合合同约定条件的房屋。万科置业公司向于春娣发出交房通知后，于春娣到现场查看涉案房屋时发现涉案房屋存在一定的质量瑕疵，遂拒绝收房。万科置业公司亦认可涉案房屋交付时存在一定的质量瑕疵，但主张已经修复完毕，系于春娣拒绝收房。双方合同约定：办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）出卖人在本条约定的修复期限内完成修复并再行交付的，出卖人不承担延期交付的违约责任。根据上述合同约定，如果于春娣作为买受人查验的房屋存在除了地基基础和主体结构外的其他质量问题，万科置业公司应将房屋存在的质量问题修复后再行交付给于春娣。万科置业公司在本案一、二审中提交的证据均不足以证明其已将涉案房屋存在的质量瑕疵修复完毕并已交付给于春娣且系于春娣原因导致涉案房屋无法交付，其主张已修复完毕并已履行房屋交付义务，证据不足，本院不予采纳。一审组织双方当事人进行了现场勘查，一审根据现场勘查情况、本案现有的证据、双方合同约定及实际案情认定涉案房屋于2021年3月12日基本具备交付条件，并认定万科置业公司应支付于春娣相应的逾期交房违约金，并无不当，本院予以确认。万科置业公司主张不应支付于春娣逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人万科置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6670元，由上诉人青岛万科生态城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明明审 判 员 马 喆审 判 员 齐 新二〇二一年九月三日法官助理 于遨洋书 记 员 贾 立书 记 员 于国英