北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终9596号上诉人（原审原告）：北京善思致远科技有限公司，住所地北京市丰台区方庄蒲芳路9号8号楼512。法定代表人：白婷，经理。委托诉讼代理人：王永利，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡泊，北京市易和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：双立人文化传播（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：赵汝飞，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：梁洁泉，北京北智律师事务所律师。上诉人北京善思致远科技有限公司（以下简称善思致远公司）因与被上诉人双立人文化传播（北京）有限公司（以下简称双立人公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2020)京0106民初23242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组织合议庭进行了审理，本案现已审理终结。善思致远公司上诉请求：改判支持善思致远公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一、原审法院减免租金对善思致远公司明显不公。双立人公司作为教育培训行业，不同于受疫情影响的实体经营产业，教育培训机构可将线下培训模式转为线上培训模式，受新冠疫情冲击较小。双立人公司在开展线上课程的情况下，原审法院认为双立人公司营业收入明显减少，减免了大部分房租，不符合双立人公司的实际经营情况。二、原审法院不支持违约金适用法律错误。本案是善思致远公司作为承租人要求解除合同，不符合最高人民法院相关指导意见中“出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同”的情况。双立人公司理应支付违约金。双立人公司辩称，同意一审判决。善思致远公司向一审法院起诉请求：1.确认双方订立的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除，押金21750元不予退还；2.判令双立人公司支付善思致远公司自2020年4月1日起至2020年9月9日的房屋租金115275元；3.判令双立人公司支付违约导致合同解除的违约金78300元；4.判令双立人公司支付善思致远公司逾期支付租金产生的迟延履行违约金（以115275为基数，自2021年2月1日起，按照千分之三的标准，计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2019年9月13日，善思致远公司（甲方、出租方）与双立人公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将丰台区蒲方路9号8号楼512商铺中一间租赁给乙方使用。租赁期限自2019年9月13日至2021年9月30日止。房屋租金21750元/月。按季度支付，每季度末前十日支付下一季度租金。合同生效后2个工作日，乙方支付2019年9日13日至12月31日租金50650元，之后每年的12月20日，3月20日，6月20日，9月20日前支付下一季度租金。第八条违约责任，……，2.乙方不得擅自解除合同，如确需解除合同，需提前三个月通知甲方，征得甲方同意后方可解除。应将租金结算至合同终止日，并向甲方支付当年度租金总额30%作为违约金。3.乙方若无正当理由逾期支付租金，除仍应补交租金外，每拖欠一天，按所欠金额部分的千分之三向甲方支付违约金。乙方无正当理由拖欠租金达十个工作日的，甲方可解除合同并不退还押金和未实际发生费用，并有权要求乙方支付当年租金的30%作为违约金。第十一条不可抗力，由于地震、台风、疫情以及其他不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，……。按不可抗力事件对履行本合同的影响程度，由双方协商决定是否解除合同，或许延期履行本合同。受不可抗力影响的一方可在受影响的范围内相应免除履行本合同的责任。合同签订后，双立人公司于2019年9月16日支付72400元（2019年9月13日至12月31日租金50650元及押金21750元），于2019年12月23日支付65250元（2020年1月1日至3月31日租金），2020年4月之后的房屋租金未交纳。2020年1月26日，北京市教委发布《学、校外培训机构暂停线下培训》通知。双立人公司于2020年6月12日微信告知善思致远公司“3点之后得不到您的回复我想我们也不必合作了”，双立人公司认为此时间为合同解除时间。2020年8月18日再次微信告知善思致远公司“近期我们会将内部设施迁走”，善思致远公司明确询问“您的意思是要单方面解除合同是吗”，双立人公司答复“现在情况下我们双方无法达成共识，所以无法继续合作，我们会尽快搬走内部设施”。9月9日在一审法院调解员处双立人公司将涉案房屋钥匙交还给善思致远公司。善思致远公司认可上述证据的真实性，但主张双立人公司并非通知中的“线下培训机构”，仅是辅导性机构，不适用上述通知政策；且认为双方合同的解除时间应为2020年9月9日。一审法院认为，善思致远公司与双立人公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按照合同履行。新冠疫情属于不可抗力，双立人公司开设的赵汝飞书法培训班根据北京市教委要求，无法开展线下课程，营业收入明显减少，若仍按照合同原要求支付租金，对双立人公司明显不公平，故双立人公司请求减免租金，一审法院不持异议。根据双方聊天记录显示，双立人公司于2020年8月18日明确告知善思致远公司因疫情不再继续租赁涉案房屋，故一审法院确认双方的租赁合同于2020年8月18日解除，押金应退还双立人公司。合同解除后，双立人公司于2020年9月9日才将钥匙返还善思致远公司，系其自主扩大其损失，故对2020年4月1日至8月18日的房屋租金一审法院准予减免，但2020年8月19日至9月9日的房屋占有使用费，应全额交纳。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中规定，承租房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任时，人民法院不予支持。故对善思致远公司要求双立人公司支付迟延履行违约金以及合同解除违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条之规定，判决：一、确认北京善思致远科技有限公司与双立人文化传播（北京）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月18日解除；二、双立人文化传播（北京）有限公司于判决生效之日起十日内支付北京善思致远科技有限公司2020年4月1日至8月18日的房屋租金50025元；三、双立人文化传播（北京）有限公司于判决生效之日起十日内支付北京善思致远科技有限公司2020年8月19日至9月9日的房屋占用费15950元；四、驳回北京善思致远科技有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，善思致远公司提交安徽省蚌埠市淮上区人民法院民事判决书一份，欲证明一审判决显失公平。双立人公司认为该判决中涉及的情形与本案不同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双立人公司作为教育培训机构，在合同履行期间，因出现了新冠疫情，教育主管部门2020年1月26日发布暂停线下培训通知，对于双立人公司及善思致远公司而言属于租赁合同履行过程中的不可抗力。善思致远公司因不可抗力不能继续履行合同，其责任根据不可抗力影响可部分免除。一审法院综合本案事实，对2020年4月1日至8月18日之间的租金予以部分减免，并无不当。关于违约金，因合同系因不可抗力解除，且善思致远公司系以双立人公司提前解除合同、未按期支付租金为由主张违约金，故一审法院未支持善思致远公司要求双立人公司支付违约金的诉讼请求，于法有据。善思致远公司二审提交的证据，不能证明其上诉主张，本院不予采信。综上所述，善思致远公司的上诉主张不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5640元，由北京善思致远科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年九月二十九日法官助理 祁哲洋书 记 员 燕晓鸥