贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终2905号上诉人（原审被告）：六盘水中屹置业有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区黄土坡办钟山村二组76号，统一社会信用代码：91520201314227734H。法定代表人：易良轩，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：尹正璇，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202202111297211。特别授权委托诉讼代理人：胡楚馨，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202202111347407。被上诉人（原审原告）：张**，女，1994年3月5日出生，汉族，住贵州省六枝特区。特别授权委托诉讼代理人：肖贤禹，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201911135784。上诉人六盘水中屹置业有限公司因与被上诉人张**商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2021）黔0201民初3317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六盘水中屹置业有限公司上诉请求：一、依法撤销钟山区人民法院作出的（2021）黔0201民初3317号民事判决书，依法改判驳回被上诉人张**的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人张**承担。事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误，导致作出错误判决。一、被上诉人依照商品房买卖合同履行支付购房款义务不存在阻却事由，双方合同目的能够实现。首先，被上诉人以贷款方式支付购房款，其申请贷款金额是否可以获批、可以获批多少，应由申请银行审批才能予以确定，现被上诉人在合同签订后并未实际办理贷款申请手续，其贷款是否确实受到公告影响并无确定意见。更何况根据常理，即便在原限额条件下，被上诉人也未必能够享受顶格贷款限额，须根据被上诉人工龄、被上诉人所在单位缴纳公积金比例等予以确定，即被上诉人未能获得全额贷款应属于被上诉人自身原因，合同解除权应归属上诉人，在上诉人享有解除权的情况下，上诉人愿意并且实际上也一直积极与被上诉人协商通过其他可行方式履行合同义务，因此，应当广义解释合同条款，如若商品房买卖合同的买受人都因未能足额获得公积金贷款就能够解除合同，相当于赋予了买受人任意解除合同的权利，将可能导致房地产市场经济秩序混乱，也有违诚实信用原则和公平原则。其次，六盘水市住房公积金管理中心2021年1月4日发布《关于调整住房公积金贷款流动性调节系数的公告》将个人住房公积金贷款最高限额作出了相应调整后，为促进我市房地产业健康发展，支持职工住房消费，六盘水市住房公积金管理中心紧接着于2021年3月19日发布了《六盘水市个人住房组合贷款暂行办法》，规定借款人申请的贷款额度超过本市住房公积金个人住房贷款最高限额的部分，由受托银行补充发放商业个人住房贷款。该公告和办法在全市范围内施行，并不会影响被上诉人的购房资格，亦不会导致总房款数额的增加，被上诉人仍能够通过组合贷或补缴剩余款项的方式履行合同义务，即该公告对本案房屋买卖合同的影响未达到导致合同不能履行的程度，并不必然导致被上诉人无履约能力或导致继续履行对其显失公平。再次，被上诉人并非为了贷款而贷款，被上诉人贷款的目的是购房，本案商品房预售合同纠纷的标的物为商品房，只要商品房未灭失，就有履行的条件和可能，此外，通过一审庭审可知，被上诉人拥有固定职业，且已婚，在其配偶能够获得公积金贷款的条件下，被上诉人可享受双职工贷款最高限额即48万元，被上诉人通过组合贷款或自行补缴剩余款项的比例极小，被上诉人完全有履行能力，因此，合同目的能够实现。二、原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（已失效）第十五条错误。根据该条规定可知，出卖人延迟交付房屋的，经催告后在三个月内的合理期限仍未履行，买受人享有解除权；买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月内的合理期限仍未履行，出卖人享有解除权。结合本案情况，双方合同约定的房屋交付时间为2021年12月30日（《商品房买卖合同》第十一条），并未达到此条买受人享有解除权的条件，更何况双方都未向对方进行催告，因此，原审法院适用此条判决被上诉人享有解除权错误。综上，依法成立的合同受法律保护，合同成立生效后，在有履行可能和条件的情况下应首先保障合同各方依约履行，随意解除合同的判例可能导致本市大量类似情况的业主集体诉讼，将导致房地产市场经济秩序混乱，也有违诚实信用原则和公平原则，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。张**辩称，原审认定事实及适用法律正确，原审法院根据被上诉人提交的商品房买卖合同第8条第2款及本案双方签订商品房买卖合同后2021年1月4日六盘水公积金管理中心发布调节住房公积金贷款系数至今上诉人均未按照合同约定出具书面通知告知被上诉人在7日之内支付不足款项的事实，援引了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的司法解释第15条认定上诉人虽然未催告被上诉人支付不足的购房款，但被上诉人在长达一年的期间未办理贷款，且无力支付不足款项的情况下，作为合同签订的当事人一方，支持被上诉人的诉请解除案涉商品房买卖合同并无不当；其次，案涉合同签订于2019年12月27日，依照最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定第1条第2款，使用修改前的法释（2003）7号司法解释作为认定本案的法律依据并无不当；再次，本案合同的解除是基于双方签订的商品房买卖合同中约定以及法定的赋予被上诉人的解除权，不因其他事由发生改变。张**向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、请求判决被告返还原告支付的购房款共210091元（包含首付款198270元、维修基金11821元）；3、请求判决被告支付原告资金占用费11458.7元（按中国人民银行同期贷款基础利率3.85%从2019年12月27日暂计算至2019年5月27日）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2019年12月27日，原告张**作为买受人与被告六盘水中屹置业有限公司作为出卖人签订合同编号为1801912270012的《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于钟山区房屋，建筑面积139.07ｍ，总价款698270元，用途为住宅；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款198270元，余款500000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除合同，合同解除后10日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息；非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息；买受人未按约定时间付款的，双方同意按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限加满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.1的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起3日内按照累计的逾期应付款的1.1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.1%（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。双方还就逾期交房责任、交接手续、面积差异处理方式、房屋登记等事宜进行约定。同日，原告张**向被告支付购房首付款198270元及维修基金11821元。现原告以非归责于双方的原因导致买受人获得贷款少于申请贷款数额为由，诉至法院，请求判如所请。另查明，原告在签订《商品房买卖合同》（2019年12月27日）至六盘水市公积金贷款政策调整（2021年1月1日）期间，长达一年的时间内未实际办理贷款手续；被告未书面通知原告提交办理公积金贷款所需的全部资料，亦未书面通知原告补交剩余购房款。再查明，六盘水市公积金中心于2020年3月26日发布《六盘水市住房公积金2019年度报告》，该报告内容显示：本市住房公积金“贷款最高额度50万元”，调整为“申请人和配偶均连续足额缴存住房公积金的，贷款最高额度60万元；申请人无配偶或配偶未连续缴存住房公积金的，贷款最高额度50万元……”。2021年1月4日，六盘水市住房公积金管理中心发布《六盘水市住房公积金管理中心关于跳帧该住房公积金贷款流动性调节系数的公告》，从2021年1月1日期，本市执行新区间贷款流动性调节系数，个人住房公积金贷款最高限额作相应调整：个贷率为91.27%、流动性调节系数为0.8、单职工贷款最高限额为40万元、双职工贷款最高限额为48万元。一审法院认为，原告张**与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方约定原告交付首期房款198270元，余款500000元以公积金贷款支付，但自签订合同至六盘水市住房公积金个人住房公积金贷款最高限额调整之日，双方均未主动履行相应义务，均存在过错，现因六盘水市住房公积金个人住房公积金贷款最高限额进行调整，原告通过公积金贷款亦不足以支付购房剩余款项，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”的规定，本案中，被告未在合同约定期限内书面通知原告提交办理公积金贷款的全部资料及书面通知原告补交剩余购房款，原告亦未实际办理按揭手续支付购房余款，虽双方未对对方进行催告，但长达一年时间未办理公积金贷款，导致双方合同目的不能实现，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持；解除合同后被告应当返还其收取原告的房屋首付款198270元及维修基金11821元。对原告要求被告支付资金占用费11458.7元（按中国人民银行同期贷款基础利率3.85%从2019年12月27日暂计算至2019年5月27日）的诉讼请求，因双方在该过程中均存在过错，故对原告该诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告张**与被告六盘水中屹置业有限公司于2019年12月27日签订的编号为1912270012的《商品房买卖合同》；二、被告六盘水中屹置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张**购房首付款198270元及维修基金11821元，共计210091元；三、驳回原告张**的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4624元，因适用简易程序减半收取2312元，由原告张**负担120元，由被告六盘水中屹置业有限公司负担2192元（原告张**已预交，被告六盘水中屹置业有限公司应负担部分于判决生效之日起连同上述款项一并返还给原告张**）。二审中，各方当事人未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要为：一审法院认定案涉合同解除是否正确。上诉人与被上诉人对于除首付款外的剩余购房款约定通过公积金贷款方式进行支付，并对如公积金贷款未获审批或获得贷款少于申请贷款数额系因买受人、出卖人或因非归责于双方的原因的处理进行了约定。对于被上诉人通过公积金贷款方式支付剩余购房款的办理过程中，上诉人承担通知购房者提交贷款资料并将贷款资料报送贷款审批机构进行审核的义务，但上诉人并未依据合同约定及时履行上述义务，导致现有公积金贷款政策下获得贷款的标准不足以支付合同约定的剩余贷款金额。虽根据被上诉人的工作年限、工资标准等内容，即便公积金贷款政策不出现变化，被上诉人能获得的贷款金额也可能低于合同约定的公积金贷款支付金额，但这只是一种可能性，因上诉人未积极履行资料报送义务，导致不能证明公积金贷款正常审批时，因被上诉人的原因会导致审批金额低于申请金额的事实。且现有公积金贷款政策充分显示被上诉人办理公积金贷款所获得的审批一定会低于合同约定金额，应认定系上诉人原因导致这一公积金贷款政策变化对案涉贷款所产生的影响。上诉人依据合同约定行使合同解除权应予支持，但一审法院以非因双方原因导致合同目的不能实现且适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条等法律规定认定合同解除显属不当，本院予以纠正，本案应属当事人约定的解除事由出现而解除合同情形。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4451元，由上诉人六盘水中屹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年九月二十三日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹