辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终2236号上诉人（原审被告）：郭亚男，女，1988年9月21日出生，汉族，无业，住凌源市。委托诉讼代理人：李海凤（系郭亚男母亲），住凌源市。被上诉人（原审原告）：凌源市祥和物业有限公司，住所地凌源市城北街北段（祥和家园小区8#-01021）。法定代表人：王素英，经理。委托诉讼代理人：惠兴富，朝阳市建平县黑水镇法律服务所法律工作者。上诉人郭亚男与被上诉人凌源市祥和物业有限公司（以下简称“祥和物业”）物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2021）辽1382民初952号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭亚男的委托诉讼代理人李海凤，被上诉人祥和物业的法定代表人王素英及其委托诉讼代理人惠兴富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭亚男上诉请求：请求二审法院将本案涉嫌犯罪线索移送有关单位立案查处，并在查清事实后依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1．原审认定上诉人缴纳的5727元是2011年至2016年五年的物业费。属于认定事实错误。上诉人缴纳物业费5727元，即使按照被上诉人所说每平米0.5元，每年421.56元标准，上诉人实际支付物业费年限也已经超过12年。上诉人有具体缴费明细和收据，其中物业费5727元，太阳能2800元，后期维修基金1546元，装修保证金、公用电费700元，地下室7476元，办理房照费2296元。2．凌源市广益房地产有限公司向法院提交的证明，证明所收取的物业费是2011年至2016年包括多项综合物业费管理费用，但未有具体明细。该份证据明显与事实不符，该公司与被上诉人存在利害关系，由其出具的证明不应被采纳。3．上诉人居住小区从未召开任何形式的全体业主、业主代表大会，没有履行任何业主委员会成立的法定程序。被上诉人采用虚假、欺骗的手段成立的所谓“样和家园小区业主委员会”。在物业服务合同上签字的五位业主不能代表全体业主。凌源市住宅小区物业管理办公室、北街街道客车社区分别出具了“八间房祥和小区业主委员会情况说明”和“客车社区祥和家园小区委员会情况说明”，根据上述两份证据内容，上诉人居住小区曾经提交成立业主委员会申请，但社区从未参与任何成立的环节，更未能依法进行备案。上诉人居住小区至今未能依法成立业主委员会，五位业主签订的物业服务合同是非法的、无效的。4．被上诉人利用“凌源市祥和家园小区业主委员会”已经套取维修基金三十万元，已经严重损害了小区居民的合法利益。这种未依据法定程序成立的所谓“祥和家园小区业主委员会”是非法的。用违法手段私刻公章并欺骗法庭获取法律文书的方式已经涉嫌犯罪。请二审法院将涉嫌犯罪线索移送有关单位立案查处。并在查清事实后依法改判或发回重审，维护上诉人合法权益。祥和物业答辩称：一审法院在开庭时是按照民事诉讼法的规定进行开庭审理的，这个判决查清了事实：1．上诉人一直在祥和家园小区居住，被上诉人对居住在祥和家园小区的所有业主提供了服务，上诉人已三年未缴纳物业费。2．上诉人在购房时所缴纳的物业费，是五年的物业费，此款项交给了凌源市祥和花园售楼处，与凌源市祥和物业有限公司无关。这份判决适用法律正确，请二审法院维持一审法院的判决，驳回上诉人的全部诉讼请求。祥和物业向一审法院起诉请求：1．判令被告把拖欠2018、2019和2020年的物业费1,264.68元，马上交付给原告；2．被告承担本案诉讼费、邮寄费。一审法院认定事实：案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司开发建设了凌源市祥和家园小区。2018年12月17日，案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司（甲方）与原告祥和物业公司（乙方）签订了前期物业服务合同，即《承包合同》。主要内容为：经甲乙双方协商同意，甲方将凌源市祥和家园小区物业工作承包给乙方经营；本合承包期为5年，自2019年1月1日起至2024年止；乙方应依照《物业法》、国家、政府有关规定，依法进行经营管理与服务，做到规范管理，热情服务，工作质量达到标准；甲方持有的房屋（办公室、门卫室）设备、设施无偿提供乙方供用，乙方负责保管、保养、维修；祥和家园小区在乙方承包期间的物业费由乙方征收，届时所发生的经营费用由乙方全权支付；本合同自2019年1月1日生效；本合同生效后，2016年12月20日，甲方和李晓娟、李景发签订的《承包合同》废止。该合同落款处由原告祥和物业公司、案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司分别加盖单位印章。2018年12月30日，原告（乙方）与李晓娟、李景发（甲方）签订移交协议书，主要内容为：根据2018年12月17日，凌源市广益房地产开发有限公司与凌源市祥和物业有限公司所签订的合同，经甲乙双方认可，特签订本协议。2018年度祥和小区未收达的物业费共165户，合计金额84,050元。由乙方负责收缴，甲方收取乙方人民币40,000元整，其余额由乙方所有。此后，凌源市祥和家园小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了合同书，合同约定了物业服务事项、双方的权利与义务，物业管理服务费用为按业主房屋建筑面积每月每平方米0.5元向业主或非业主使用人收取，按计定标准收取2019年物业费，同时收取2018年未缴纳的物业费。委托管理期限为2019年1月1日起到2024年1月1日止。该合同甲处由业主委员会委员5人签名捺印，乙方处由原告法定代表人签名捺印并加盖了公章。2018年12月17日，原告进入被告居住的祥和家园小区，向包括被告在内的小区业主提供了物业管理与服务。被告郭亚男系该小区业主，其专有部分为祥和家园小区室，建筑面积为70.26㎡。2011年10月22日，被告郭亚男在购房时，向案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司交纳了五年的物业费。案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司向其出具了《专用收款收据》（编号：0054994），该收据载明：收款日期2011年10月22日，交款人郭亚男，人民币伍仟柒佰贰拾柒元¥5727，收款事由物业费，2-4-201。该收款收据由案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司出纳签名并加盖公司印章，被告郭亚男签名。因被告未交纳2018、2019、2020年物业服务费，致使原告诉至法院。一审法院另查，案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司出具了一份证明，该证明载明：凌源市祥和家园小区系本公司开发项目，《祥和花园售楼处》所收取的物业管理费，是包括多项综合物业管理费用，自2011年至2016年（五年）的管理费用。该证明由案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司法定代表人刘国军签名并加盖单位印章。一审法院认为，原告祥和物业公司与案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同，即《承包合同》，属于双方自愿行为，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告郭亚男作为祥和小区业主，故该合同对其具有约束力。合同生效后，案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司、祥和物业公司、祥和小区业主均应恪守诚实守信的商事活动原则，认真履行各自的义务。2018年期间，案外人李晓娟、李景发已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，并其将对被告所有的2018年度物业费债权转让给本案原告，不违反法律规定。2019年、2020年期间，原告祥和物业服务公司已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，被告郭亚男作为业主应当按照约定及物业管理的相关规定及时交纳物业管理服务费，其未按时交纳，应承担相应的民事责任。因案涉《承包合同》中未约定物业服务收费标准，该合同生效后，合同双方又未能达成补充协议，按照合同有关条款及交易习惯亦不能确定。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定，“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”又依据《凌源市住宅前期物业服务收费管理办法》（凌价发〔2018〕21号）第九条规定的住宅前期服务业收费标准，结合以往物业费交纳情况，该院确认原告按每月每平方米0.5元标准收取物业费，并无不当。原告要求被告缴纳2018年度、2019年度、2020年度物业管理服务费1264.68元（70.26㎡×0.5元×36个月）合法有据，该院依法予以支持。被告郭亚男辩称其已经足额交付物业管理服务费，被告对此负有举证责任，被告虽然提交了两张收据，但不能证明其所交的物业费包含2018年至2020年期间的物业费。故该院对被告郭亚男该辩解依法不予采纳。被告提出原告未完全履行物业管理服务责任的辩解，被告对此负有举证责任，因其未提供合法有效证据予以证明，故该院对被告的该辩解，依法不予采纳。综上，原告有事实和法律依据的诉讼请求，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，一审法院判决：被告郭亚男于该判决生效后五日内给付原告凌源市祥和物业有限公司凌源市祥和家园小区室2018年度、2019年度、2020年度的物业服务费1264.68元。被告如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。本院二审期间，上诉人提交了业主委员会委员闫海艳和金玺的录音录像光盘一张，用以证明业主委员会当时出具的是假合同，和祥和物业没有真正签订物业合同。被上诉人质证认为证据不能体现是闫海艳和金玺本人，对录制过程有异议。对一审查明认定的事实，本院予以确认。本院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，祥和物业公司与案外人凌源市广益房地产开发有限责任公司签订的前期物业服务合同，即《承包合同》合法有效。上诉人作为祥和小区业主，应该履行该合同约定的义务。2018年期间，案外人李晓娟、李景发已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，并将其对上诉人享有的2018年度物业费债权转让给被上诉人，不违反法律规定。2019年、2020年期间，被上诉人已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，上诉人作为业主应当按照约定及物业管理的相关规定及时交纳物业管理服务费，其未按时交纳，应承担相应的民事责任。因案涉《承包合同》中未约定物业服务收费标准，该合同生效后，合同双方又未能达成补充协议，按照合同有关条款及交易习惯亦不能确定。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”一审法院依据《凌源市住宅前期物业服务收费管理办法》（凌价发〔2018〕21号）第九条规定的住宅前期服务业收费标准，结合以往物业费交纳情况，确认上诉人按每月每平方米0.5元标准交纳物业费，并无不当。上诉人主张其购房时已交纳2018年至2020年期间的物业费，鉴于案涉小区部分其他业主交费收据载明物业费为五年及上诉人已交纳2017年物业费的事实，现有证据不足以证明上诉人的主张。其与凌源市广益房地产开发有限责任公司之间的交费纠纷，可另行主张权利。综上，郭亚男的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭亚男负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜永涛审 判 员  刘永志审 判 员  王海娇二〇二一年九月七日书 记 员  毕 雪法官助理  （代）