安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初7497号原告（反诉被告）：郑佳林，男，1986年12月28日出生，汉族，住浙江省建德市。委托诉讼代理人：顾家见，安徽王良其律师事务所律师。委托诉讼代理人：时可敬，安徽王良其律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王敏，女，1986年12月11日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告（反诉原告）：郑章吾，男，1986年11月1日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。以上两被告共同委托诉讼代理人：张俊华，安徽皖都律师事务所律师。原告（反诉被告）郑佳林与被告（反诉原告）王敏、郑章吾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑佳林及其委托诉讼代理人顾家见，被告（反诉原告）王敏、郑章吾及其委托诉讼代理人张俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑佳林向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行案涉房屋买卖合同，并协助原告办理房屋过户登记手续；2、判令被告支付原告律师费5000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2020年12月19日，原告与两被告经过安徽笃信商务信息咨询有限公司介绍，双方签订了《存量房买卖合同》，合同约定：两被告将位于合肥市包河区房屋出卖给原告。原告于合同签订当天向两被告交付了10万元定金。2021年1月21日，原告发现两被告将案涉房屋挂在贝壳网上另行出售，经中介通知后，两被告将房源信息下架，两被告转而通知中介要求提高房价，否则不再继续履行合同。后经中介调解，至今未果。原告认为，案涉房屋买卖合同合法有效，双方应当秉着诚信原则严格履行合同内容，两被告擅自撕毁合约的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告为了履行合同付出了大量的成本，损失明显。为了维护原告的合法权益，现依法诉至法院，望判如所请。王敏、郑章吾共同辩称：双方之间的房屋买卖合同已经于2021年1月22日正式解除，不存在继续履行，直到目前为止原告都不具备购房资格，原告在购房时承诺具有购房资格，导致合同不能履行，因此我方于2021年1月22日正式通知解除合同，因为原告违约，我方有权没收其定金，至于其主张的其他费用应当由其自行承担。王敏、郑章吾向本院提出反诉请求：1、确认反诉人于被反诉人签订的关于合肥市包河区房屋买卖合同于2021年1月22日解除；2、判令被反诉人支付反诉人支出的律师费3万元；3、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2020年12月19日，反诉人与被反诉人签订存量房买卖合同，约定反诉人将位于合肥市包河区的房屋出售给被反诉人，被反诉人承诺符合合肥市限购政策，具备购房资格，当日被反诉人向反诉人支付了10万元定金，之后，反诉人在催促被反诉人及中介办理网签备案和托管手续时才得知被反诉人不具备合肥市的购房资格。另外，被反诉人还欲通过欺骗的手段获得购房资格及骗税等违法行为，反诉人认为，被反诉人的行为不仅严重违约，并且涉嫌违法，因此反诉人于2021年1月22月正式通知被反诉人解除双方之间签订的存量房买卖合同，同时没收定金。综上，反诉人提起反诉，请求判如所请。郑佳林辩称：我方认为对方主张合同已经解除不符合法律规定，合同约定的过户履行期限是从2020年12月19日至2021年2月19日，总共60日，只要我方在履行期间之内具备履行能力，合同的目的就不会落空，对方也就不享有法定解除权，如果对方认为我方可能存在履行能力的问题，也仅是不安抗辩权，且还要按照法律规定履行明确通知义务，故我方认为对方的第一项诉讼请求不能成立，故其他诉讼请求没有事实基础及法律依据。经审理查明：在安徽笃信商务信息咨询有限公司的居间服务下，2020年12月19日，出卖人（甲方）王敏、郑章吾与买受人（乙方）郑佳林签订《存量房买卖合同》一份，合同约定甲方将其坐落在合肥市包河区房屋出售给乙方，房屋建筑面积为138.9平方米，房屋价款为2998000元；按揭付款：乙方于2020年12月19日向甲方支付房屋价款（定金）10万元，乙方于银行贷款预审通过后向甲方支付房屋价款190万元，于贷款银行放款后向甲方支付按揭款998000元；此房款包含一个产权车位（车位号皖2018合肥市不动产权第50014667号、皖2018合肥市不动产权第50014668号），坐落于包河区天下锦城三期康桥郡地下车库－1198。另，双方还在合同中对于房屋交接、转移登记等作出约定。同日，双方签订《补充协议》，对随屋转让的设备和装饰情况及处理、物业服务等费用的支付、违约责任作出补充约定，郑佳林在其他约定事项中承诺符合合肥市限购政策的相关规定，具备购房资格。2020年12月19日，郑佳林支付了10万元定金，王敏出具了定金收条。2021年1月22日，王敏、郑章吾一方通过手机向郑佳林使用的181××××7800手机发送短信，以郑佳林无购房资格为由，通知解除案涉房屋买卖合同。庭审中，郑佳林陈述其在签订合同时符合合肥市购房政策，但签订合同后由于合肥市购房政策的变化，其个人现不具有购房资格。郑佳林陈述其与案外人韦能银为夫妻关系，二人于2020年11月左右离婚，后于2021年1月26日办理复婚登记。韦能银为合肥市户籍，其名下有位于天下锦城三期康桥郡6幢605室房屋。以上事实，有郑佳林提交的身份证、《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同》、《收条》、微信聊天截图、律师代理费发票、录音资料、结婚证、户口本、微信聊天记录、安居客房源信息截图、车位产权证、限购申请单，王敏、郑章吾提交的存量房买卖合同、录音、微信聊天记录、聘请律师合同、发票、转账记录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王敏、郑章吾与郑佳林签订《存量房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。在合同签订后，如因客观原因导致不能履行的，当事人可主张解除合同。买受人郑佳林认可在签订合同后，由于合肥市购房政策变化，其个人已不再符合购房条件，因此，双方无法履行房屋过户等合同义务，合同目的不能实现，符合法律规定的当事人可以解除合同的条件。王敏、郑章吾提交了手机短信记录，证实于2021年1月22日向郑佳林发送了解除合同的通知，故合同于2021年1月22日解除。关于郑佳林主张合同继续履行的问题。郑佳林认可其本人不具有购房资格，其主张继续履行的理由为郑佳林与韦能银于2021年1月26日办理结婚登记，符合家庭购房条件。郑佳林的主张实际要求将房屋的买受人变更为韦能银或郑佳林、韦能银，王敏、郑章吾并无应当同意变更的义务，郑佳林主张继续履行合同的理由不能成立。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于案涉合同的解除系购房政策变化的客观因素所致，并非可归责于双方当事人的原因，故双方均不承担违约责任。王敏、郑章吾收取的购房定金10万元应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认2020年12月19日王敏、郑章吾与郑佳林签订《存量房买卖合同》于2021年1月22日解除；二、王敏、郑章吾于本判决生效之日起十日内返还郑佳林购房定金10万元；三、驳回原告郑佳林的诉讼请求；四、驳回反诉原告王敏、郑章吾的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取50元，由原告郑佳林负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告王敏、郑章吾负担25元，反诉被告郑佳林负担25元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 元二〇二一年九月一日书记员 莫警花附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初7497号原告（反诉被告）：郑佳林，男，1986年12月28日出生，汉族，住浙江省建德市。委托诉讼代理人：顾家见，安徽王良其律师事务所律师。委托诉讼代理人：时可敬，安徽王良其律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王敏，女，1986年12月11日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告（反诉原告）：郑章吾，男，1986年11月1日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。以上两被告共同委托诉讼代理人：张俊华，安徽皖都律师事务所律师。原告（反诉被告）郑佳林与被告（反诉原告）王敏、郑章吾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑佳林及其委托诉讼代理人顾家见，被告（反诉原告）王敏、郑章吾及其委托诉讼代理人张俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑佳林向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行案涉房屋买卖合同，并协助原告办理房屋过户登记手续；2、判令被告支付原告律师费5000元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2020年12月19日，原告与两被告经过安徽笃信商务信息咨询有限公司介绍，双方签订了《存量房买卖合同》，合同约定：两被告将位于合肥市包河区房屋出卖给原告。原告于合同签订当天向两被告交付了10万元定金。2021年1月21日，原告发现两被告将案涉房屋挂在贝壳网上另行出售，经中介通知后，两被告将房源信息下架，两被告转而通知中介要求提高房价，否则不再继续履行合同。后经中介调解，至今未果。原告认为，案涉房屋买卖合同合法有效，双方应当秉着诚信原则严格履行合同内容，两被告擅自撕毁合约的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告为了履行合同付出了大量的成本，损失明显。为了维护原告的合法权益，现依法诉至法院，望判如所请。王敏、郑章吾共同辩称：双方之间的房屋买卖合同已经于2021年1月22日正式解除，不存在继续履行，直到目前为止原告都不具备购房资格，原告在购房时承诺具有购房资格，导致合同不能履行，因此我方于2021年1月22日正式通知解除合同，因为原告违约，我方有权没收其定金，至于其主张的其他费用应当由其自行承担。王敏、郑章吾向本院提出反诉请求：1、确认反诉人于被反诉人签订的关于合肥市包河区房屋买卖合同于2021年1月22日解除；2、判令被反诉人支付反诉人支出的律师费3万元；3、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2020年12月19日，反诉人与被反诉人签订存量房买卖合同，约定反诉人将位于合肥市包河区的房屋出售给被反诉人，被反诉人承诺符合合肥市限购政策，具备购房资格，当日被反诉人向反诉人支付了10万元定金，之后，反诉人在催促被反诉人及中介办理网签备案和托管手续时才得知被反诉人不具备合肥市的购房资格。另外，被反诉人还欲通过欺骗的手段获得购房资格及骗税等违法行为，反诉人认为，被反诉人的行为不仅严重违约，并且涉嫌违法，因此反诉人于2021年1月22月正式通知被反诉人解除双方之间签订的存量房买卖合同，同时没收定金。综上，反诉人提起反诉，请求判如所请。郑佳林辩称：我方认为对方主张合同已经解除不符合法律规定，合同约定的过户履行期限是从2020年12月19日至2021年2月19日，总共60日，只要我方在履行期间之内具备履行能力，合同的目的就不会落空，对方也就不享有法定解除权，如果对方认为我方可能存在履行能力的问题，也仅是不安抗辩权，且还要按照法律规定履行明确通知义务，故我方认为对方的第一项诉讼请求不能成立，故其他诉讼请求没有事实基础及法律依据。经审理查明：在安徽笃信商务信息咨询有限公司的居间服务下，2020年12月19日，出卖人（甲方）王敏、郑章吾与买受人（乙方）郑佳林签订《存量房买卖合同》一份，合同约定甲方将其坐落在合肥市包河区房屋出售给乙方，房屋建筑面积为138.9平方米，房屋价款为2998000元；按揭付款：乙方于2020年12月19日向甲方支付房屋价款（定金）10万元，乙方于银行贷款预审通过后向甲方支付房屋价款190万元，于贷款银行放款后向甲方支付按揭款998000元；此房款包含一个产权车位（车位号皖2018合肥市不动产权第50014667号、皖2018合肥市不动产权第50014668号），坐落于包河区天下锦城三期康桥郡地下车库－1198。另，双方还在合同中对于房屋交接、转移登记等作出约定。同日，双方签订《补充协议》，对随屋转让的设备和装饰情况及处理、物业服务等费用的支付、违约责任作出补充约定，郑佳林在其他约定事项中承诺符合合肥市限购政策的相关规定，具备购房资格。2020年12月19日，郑佳林支付了10万元定金，王敏出具了定金收条。2021年1月22日，王敏、郑章吾一方通过手机向郑佳林使用的181××××7800手机发送短信，以郑佳林无购房资格为由，通知解除案涉房屋买卖合同。庭审中，郑佳林陈述其在签订合同时符合合肥市购房政策，但签订合同后由于合肥市购房政策的变化，其个人现不具有购房资格。郑佳林陈述其与案外人韦能银为夫妻关系，二人于2020年11月左右离婚，后于2021年1月26日办理复婚登记。韦能银为合肥市户籍，其名下有位于天下锦城三期康桥郡6幢605室房屋。以上事实，有郑佳林提交的身份证、《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同》、《收条》、微信聊天截图、律师代理费发票、录音资料、结婚证、户口本、微信聊天记录、安居客房源信息截图、车位产权证、限购申请单，王敏、郑章吾提交的存量房买卖合同、录音、微信聊天记录、聘请律师合同、发票、转账记录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王敏、郑章吾与郑佳林签订《存量房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。在合同签订后，如因客观原因导致不能履行的，当事人可主张解除合同。买受人郑佳林认可在签订合同后，由于合肥市购房政策变化，其个人已不再符合购房条件，因此，双方无法履行房屋过户等合同义务，合同目的不能实现，符合法律规定的当事人可以解除合同的条件。王敏、郑章吾提交了手机短信记录，证实于2021年1月22日向郑佳林发送了解除合同的通知，故合同于2021年1月22日解除。关于郑佳林主张合同继续履行的问题。郑佳林认可其本人不具有购房资格，其主张继续履行的理由为郑佳林与韦能银于2021年1月26日办理结婚登记，符合家庭购房条件。郑佳林的主张实际要求将房屋的买受人变更为韦能银或郑佳林、韦能银，王敏、郑章吾并无应当同意变更的义务，郑佳林主张继续履行合同的理由不能成立。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于案涉合同的解除系购房政策变化的客观因素所致，并非可归责于双方当事人的原因，故双方均不承担违约责任。王敏、郑章吾收取的购房定金10万元应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认2020年12月19日王敏、郑章吾与郑佳林签订《存量房买卖合同》于2021年1月22日解除；二、王敏、郑章吾于本判决生效之日起十日内返还郑佳林购房定金10万元；三、驳回原告郑佳林的诉讼请求；四、驳回反诉原告王敏、郑章吾的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取50元，由原告郑佳林负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告王敏、郑章吾负担25元，反诉被告郑佳林负担25元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 元二〇二一年九月一日书记员 莫警花附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。