北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7055号上诉人（原审原告）：北京中电飞华通信有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路1号2号楼6层603-5。法定代表人：王奔，董事长。委托诉讼代理人：闫艳茹，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：石慧杰，北京市乾坤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京航丰园科技发展有限责任公司，住所地北京市丰台区科技园区航丰路1号【园区】。法定代表人：臧兰英，董事长。委托诉讼代理人：臧治营，男，北京航丰园科技发展有限责任公司董事。委托诉讼代理人：杨建祥，男，北京航丰园科技发展有限责任公司职员。上诉人北京中电飞华通信有限公司（以下简称中电公司）与上诉人北京航丰园科技发展有限责任公司（以下简称航丰园公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初26114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人中电公司之委托诉讼代理人闫艳茹、石慧杰，上诉人航丰园公司之委托诉讼代理人臧治营、杨建祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中电公司上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一项，依法改判：航丰园公司退还租赁保证金2172121元。事实与理由：1.在中电公司已支付的租赁保证金2322495元中，同意扣除针对《28、29层验收存在的问题确认单》中第1、2及5-13项的赔偿款112967元，同意扣除一审法院对于逾期给付租金违约金的酌定数额。2.一审判决认定中电公司向航丰园公司支付房屋占用使用费错误，中电公司已多次与航丰园公司沟通、面谈房屋维修事宜，但航丰园公司一直未明确回应，存在过错。此外，租赁合同第十条第（二）款约定，中电公司应于租赁期满后七日内清空房屋，即只要中电公司于2019年9月15日前搬离租赁房屋，均符合合同约定，因此中电公司无需支付占有使用费。3.在铝合金框和承重柱上的打孔，是为了悬挂字画和窗帘，是对房屋的正常使用，不存在主体结构的损害。航丰园公司辩称：同意一审判决的2019年9月9日至15日的房屋占有使用费用，不同意中电公司的上诉请求和理由。合同虽然约定租赁期满后7日内清空房屋，但未约定租赁期满后清空房屋的时间可以不用支付占有使用费。关于打孔费，航丰园公司不同意一审判决，也不同意中电公司的上诉请求和理由。双方合同第十三条第（四）项、第十四条第（四）款、第十一条第（三）款中明确约定双方要合理使用房屋，不得损坏房屋；航丰园公司一审提供的北京拓美物业管理有限公司《施工违规处罚条例》第一条明确禁止在结构墙、柱、地面及外立面、承重墙上打孔、打眼。因此，航丰园公司可以依据租赁合同第十一条和第十五条的约定，在保证金中扣除损坏赔偿金2328612.8元和违约金2260680元。航丰园公司上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一项，依法改判驳回中电公司要求返还租赁保证金的诉讼请求。事实和理由：1.双方租赁合同中约定逾期支付租金的违约金合法有效，一审判决认定航丰园公司主张的违约金标准过高，酌情予以调整，缺乏合同及法律依据，一审法院应当判决支持航丰园公司在租赁保证金中扣除逾期支付租金违约金597758元。2.一审法院认定《租赁合同》第十一条、《施工违规处罚条例》第一条合法有效，同时中电公司在《28、29层验收存在的问题确认单》中已经确认主体结构损坏是无法恢复的，需要拆除按实际测量面积计算赔偿金，一审法院不予认定，是适用法律、认定事实错误。中电公司依据上述合同条款应支付航丰园公司2328612.8元损坏赔偿金。3.航丰园公司提交的《28、29层验收存在的问题确认单》有中电公司盖章确认，足以证明中电公司在承租房屋的主体结构、玻璃幕墙、铝合金框和承重柱上打孔，对主体结构造成了无法恢复的损坏事实，应当依据合同约定支付90日租金2290680元作为违约金。4.航丰园公司要求扣除的逾期给付租金违约金加上房屋损坏赔偿金，或者是逾期给付租金违约金加上房屋损坏违约金，这两项任一项之和都超过了租赁保证金的数额，所以航丰园公司无须再返还租赁保证金。中电公司辩称：虽然对一审法院调整的违约金数额仍然过高，但是中电公司也接受了一审法院的调整。关于打孔的问题，中电公司是对租赁房屋的合理使用，《施工违规处罚条例》是针对施工单位出具的处罚条例，不能约束中电公司，且约定的是装修施工期间的行为，并不是约束房屋租赁使用期间的行为。对于房屋损坏违约金的问题，租赁合同第15条不适用本案情形，中电公司是合理使用，不存在损坏房屋的行为；且租赁合同第15条是适用于乙方严重违约，甲方单方解除合同的情形，但本案中双方合同正常履行完毕，双方妥善进行了交接，不存在严重违约导致合同解除的情形。租赁合同期满后有七天时间，中电公司可以搬离房屋，这期间就应当不收取中电公司的房屋占有使用费。中电公司向一审法院起诉请求：1.航丰园公司返还租赁保证金2322495元；2.诉讼费用由航丰园公司负担。一审法院认定事实如下：2014年11月26日，航丰园公司（甲方）与北京中电飞华通信股份有限公司（乙方，后更名为中电公司）签订《租赁合同》，中电公司承租诉争房屋，租期自2014年9月9日至2019年9月8日。合同第七条约定“（一）乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为2322495元。乙方应于2014年12月31日前向甲方支付。甲方应于双方合同终止且乙方迁离房屋时向乙方全部返还。按本合同约定，乙方拒不支付相关费用的，甲方有权在乙方已交付的房屋租赁保证金中扣除相应部分，双方合同终止乙方迁离房屋并结清所有费用后向乙方返还房屋租赁保证金。对于乙方的违约行为，甲方只可选择从乙方已支付的全部房屋租赁保证金中扣除相应部分（不足部分另行主张）或要求乙方按本合同约定支付违约金，不能同时要求乙方承担违约金和房屋租赁保证金”；合同第八条约定“（一）乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为2322495元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并全部清除后予以返还”；合同第十条约定“……（二）返还：租赁期满或合同解除后七日内，乙方应清空房屋，返还该房屋及其附属设施，返还房屋及钥匙后，双方签订交还房屋的手续签字盖章，房屋即视为交还完毕。房屋或附属设施被损坏的，甲方可扣押房屋租赁保证金，乙方未交纳保证金或房屋租赁保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方照价赔偿……”；合同第十四条约定“……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：……4擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……”；合同第十五条约定“……（四）乙方有本合同第十四条（四）约定的情形之一的，应向甲方支付违约金，违约金的具体数额为90日租金。……（七）……乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，除按迟延天数支付租金外，每迟延一日，还应按日租金*迟延天数*20%标准支付违约金。……逾期交纳房租的滞纳金应按时同租金一并缴纳，否则甲方可以从房屋租赁保证金当中扣除”。合同签订后，中电公司给付租赁保证金2322495元。2019年9月16日，中电公司出具《28、29层验收存在的问题确认单》，问题包括：1.AB区客梯厅大理石墙面胶未处理，共计4个客梯厅大理石墙面；2.部分房间原有不锈钢护栏已拆除，共计拆除和更换86.88米；3.大厦主体结构玻璃幕墙铝合金框上打孔安装窗帘，共计100个孔；4.大厦主体结构承重柱有打孔，共计28个；5.AB区防火门下面大理石损坏，共计5.76平米；6.28层B区女卫脸盆损坏一个；7.走廊原有摄像头没有了，共计4个；8.29层独立房间缺烟感，共计11个；9.大厦桥架光纤未撤除，共计四处机房；10.走廊顶板需更换，共计28块；11.地下二层A区客梯厅地面损坏恢复；12.8.9号货梯地面划伤恢复；13.水费未结，共计1670吨。中电公司主张合同到期后，航丰园公司应返还租赁保证金2322495元。航丰园公司不同意中电公司上述诉讼请求，理由有四：一、中电公司存在逾期给付租金的行为，应当承担违约金并从租赁保证金中扣除。航丰园公司对上述主张提交违约金统计表予以佐证。二、中电公司在租赁期间，未正常使用诉争房屋，见《28、29层验收存在的问题确认单》中第1、2以及5-13项，应当承担赔偿责任。赔偿款应当从租赁保证金中扣除。航丰园自行计算上述赔偿款总计112967元。三、中电公司在租赁期间破坏诉争房屋主体结构，见《28、29层验收存在的问题确认单》第3、4项，应当赔偿2441579.8元，并依照《房屋租赁合同》第十五条约定给付违约金2290680元，上述费用应从租赁保证金中扣除。四、合同于2019年9月8日到期，但中电公司于2019年9月16日返还房屋，应当给付7日的占有使用费，该费用应从租赁保证金中扣除。中电公司对航丰园公司上述主张不予认可，称：一、认可航丰园公司提交的统计表中实际给付租金的时间，但称合同约定违约金应于给付租金时同时给付，但航丰园公司收取租金时并未主张过违约金，应当视为以行为方式同意免除违约责任，且其诉讼时主张违约金已超过诉讼时效。另，违约金标准明显过高，请求法院予以调整。二、对《28、29层验收存在的问题确认单》中第1、2以及5至13项不持异议，亦同意按照航丰园公司主张的数额扣除租赁保证金。三、对《28、29层验收存在的问题确认单》中第3、4项不持异议，但上述内容并不代表对主体结构造成破坏，实际上中电公司只是为了安装窗帘和画框，在铝合金框和承重柱上打孔，航丰园公司以此主张主体损害要求赔偿，依据不足。再，《租赁合同》第十五条约定的违约金应当以解除合同为前提，而航丰园公司在合同履行期间并未以破坏诉争房屋主体结构为由要求解除合同。四、中电公司于2019年8月31日已经腾空房屋，且在9月12日已经与航丰园公司完成交接，故不同意从租赁保证金中扣除7天的占有使用费。中电公司对上述主张提交两家公司工作人员微信记录予以佐证。微信记录显示：1.2019年9月12日，航丰园公司工作人员向中电公司工作人员发送《28-30层验收问题汇总表》以及《入、退租验收单》。2.9月16日，双方尚未签订交接单。航丰园公司称，一方面，《租赁合同》约定逾期给付租金的违约金可以从租赁保证金中扣除；另一方面，公司于2020年7月曾经向中电公司主张了违约金，故不存在超过诉讼时效的问题。中电公司认可航丰园公司于2020年7月曾经主张违约金，但认为该主张只能引起2017年8月以后的违约金诉讼时效中断的效果。航丰园公司对中电公司所述打孔原因不持异议。航丰园公司称虽然公司于2019年9月12日向中电公司发送交接文件，但当日只是去诉争房屋处查验，并不能以发送文件代表完成交接。一审法院认为，《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。《租赁合同》已到期终止，依照合同第七、八条规定，航丰园公司与中电公司依合同约定结算后，航丰园公司应当将租赁保证金予以返还。一、逾期给付租金违约金是否应当从租赁保证金中扣除。中电公司对航丰园公司主张的逾期给付租金情形不持异议，法院予以认定。依照合同第十五条，违约金应当于给付租金时一并支付。双方对中电公司未给付违约金无异议，法院予以认定。中电公司称航丰园公司并未在补交租金时主张违约金，即视为放弃主张违约责任的权利，没有相应依据，法院不予支持。虽然合同第十五条约定违约金应当于补交租金时一并支付，貌似是约定了给付期限。但综合该条全文来看，应理解为中电公司应当在补交租金时一并给付违约金，若中电公司未履行上述义务，则航丰园公司可以直接扣除租赁保证金。即，航丰园公司依据合同约定有权不以通知的方式，直接扣除租赁保证金。因此，即使航丰园公司未以明示的方式主张违约金，但实际上航丰园公司已经以扣除租赁保证金的方式主张了权利。法院对中电公司主张以违约金扣除租赁保证金已超过诉讼时效，不予支持。法院认定航丰园公司可以依据合同，将违约金从租赁保证金中扣除，违约金计算基数、欠付期间双方无争议，法院予以认定。但依据现有证据，法院认定航丰园公司主张的违约金标准过高，故结合本案情节酌情予以调整。二、因中电公司同意按照航丰园公司主张的标准，将《28、29层验收存在的问题确认单》中第1、2以及5至13项所列问题的赔偿款从租赁保证金中予以扣除，法院予以认定。三、关于破坏主体结构的损失以及违约金是否应当从租赁保证金中扣除。首先，虽然《28、29层验收存在的问题确认单》中第3、4项提到在铝合金框及承重柱上打孔，但结合双方所述打孔原因，法院仅依据确认单并不足以认定主体结构被破坏以及破坏程度。其次，虽然无法认定打孔行为对诉争房屋主体结构造成破坏，但中电公司对《28、29层验收存在的问题确认单》中第3、4项内容不持异议，故结合《租赁合同》第十条的约定，中电公司仍应当对上述情形承担责任。法院参考打孔数量及打孔原因等对损失数额予以酌情确定。法院需要指出的是，上述损失仅是在无法认定主体结构被破坏，单纯基于在铝合金框、承重柱上打孔这一行为并结合《租赁合同》第十条的约定确定。若今后航丰园公司能够证明诉争房屋主体结构确因打孔行为造成破坏，可以另行主张权利。第三，如前所述，航丰园公司未能证明诉争房屋主体结构被破坏，故法院对其依据合同第十五条主张违约金，不予支持。四、关于占有使用费是否能够从租赁保证金中予以扣除。依照《租赁合同》第十条，返还的标准应为双方办理完毕交接手续而非简单的搬离。因此，即使中电公司于2019年8月底搬离，亦不能以此认定其已返还房屋。从中电公司提交的微信内容可以看出，虽然航丰园公司于2019年9月12日发送接收文件，但上述文件并不能代表双方已经办理完毕交接手续。同时，法院在现有证据下亦无法认定航丰园公司存在故意拖延办理交接的情形，故法院依据现有证据及当事人陈述认定双方于2019年9月16日办理完毕交接手续，中电公司应当给付2019年9月9日至15日的占有使用费，标准参考租金标准确定。进而，对航丰园公司要求将占有使用费从租赁保证金中扣除的请求，予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京航丰园科技发展有限责任公司于判决书生效之日起十日内返还北京中电飞华通信有限公司租赁保证金1968957元。二、驳回北京中电飞华通信有限公司其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然双方租赁合同中约定，中电公司不按约定支付租金应当支付逾期给付租金的违约金，但依据现有证据，双方约定的违约金标准过高，故在中电公司主张该项违约金过高的情况下，一审法院结合本案情节酌情予以调整并无不当。虽然中电公司对《28、29层验收存在的问题确认单》第3、4项中所列问题不持异议，但是仅依据《28、29层验收存在的问题确认单》并不足以认定房屋主体结构被破坏以及破坏程度；同时，依据双方签订的《租赁合同》第十条、第十一条的约定，中电公司因上述打孔行为，仍然需要承担相应的赔偿责任。一审法院参考打孔数量及打孔原因等赔偿数额酌情予以确定，并无不当，本院予以确认。航丰园公司主张的房屋损坏赔偿金其系单方自行测算，本院对此不予支持。同时一审法院已经明确指出，上述损失仅是在无法认定主体结构被破坏，单纯基于打孔行为并结合《租赁合同》第十条的约定而确定的赔偿数额。若今后航丰园公司能够证明诉争房屋主体结构确因打孔行为造成破坏，可以另行主张权利。因此，本院对于航丰园公司关于因诉争房屋主体结构破坏而要求在租赁保证金中扣除相应违约金的主张，亦不予支持。依照《租赁合同》第十条，返还房屋的标准应为双方办理完毕交接手续。现双方当事人均认可于2019年9月16日办理完毕交接手续，本院对此不持异议。虽然《租赁合同》第十条约定中电公司可以在租赁期满后七日内返还房屋，但是双方未就腾空房屋期间的房屋使用费进行约定，依据公平合理的原则，中电公司占用航丰园公司房屋需要支付相应的对价，中电公司应当给付2019年9月9日至15日的占有使用费，一审法院参考租金标准确定占有使用费并无不当，本院对此予以确认。进而，航丰园公司可以将占有使用费从租赁保证金中予以扣除。综上所述，中电公司、航丰园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26869元，由北京中电飞华通信有限公司负担4348元；由北京航丰园科技发展有限责任公司负担22521元。本判决为终审判决。审 判 员  朱 华二〇二一年九月二十八日法官助理  甄乾龙书 记 员  王晓逊