贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初10816号原告：刘敏，女，汉族，1972年12月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层），统一社会信用代码：91520502692734004R。法定代表人：郑桥明，系该公司总经理。被告：贵州毕节纵骐物业管理有限公司（曾用名贵州毕节三江商业运营管理有限公司），住所地：贵州省毕节市七星关区三江城市花园A栋塔楼四层。统一社会信用代码：915205007613770134。法定代表人：赵海浪，系该公司执行董事兼总经理。上列被告共同委托诉讼代理人（一般授权）：胡胤举，男，1972年5月4日出生，汉族，公司员工，住贵州省毕节市七星关区。原告刘敏与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称大众房开）、贵州毕节纵骐物业管理有限公司（以下简称纵骐物业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘敏，被告大众房开、纵骐物业的委托诉讼代理人胡胤举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘敏向本院提出诉讼请求：一、要求被告大众房开、纵骐物业立即支付原告投资收益金225,753.00元并赔偿原告资金占用损失暂计5,000.00元，资金占用损失计算方法为：1、以投资收益金43,394.00元为基数，按年利率4.75%的中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月11日起计算至实际偿还完毕之日止；2、以投资收益金43,394.00元为基数，按年利率4.75%的中国人民银行同期同类贷款利率从2017年10月11日起计算至实际偿还完毕之日止；3、以投资收益金45,564.00元为基数，按年利率4.75%的中国人民银行同期同类贷款利率从2018年10月11日起计算至实际偿还完毕之日止；4、以投资收益金45,564.00元为基数，按年利率4.75%的中国人民银行同期同类贷款利率从2019年10月11日起计算至实际偿还完毕之日止；5、以投资收益金47,838.00元为基数，按年利率4.35%的中国人民银行同期同类贷款利率从2020年10月11日起计算至实际偿还完毕之日止。庭审中原告明确计算投资收益金的标准在2019年8月19日之前按上述标准计算，2019年8月20日起至全部投资收益金支付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、本案诉讼费由被告大众房开、纵骐物业承担。事实及理由：原告刘敏与被告纵骐物业于2013年10月11日签订了《商铺委托经营管理协议书》，原告将从被告大众房开处购买的坐落于毕节市七星关区中山路大众国际负二层403号商业营业用房（建筑面积51.66平方米）全权委托被告纵骐物业对外招商以及营运管理，委托经营期限为十年，被告纵骐物业同意按购房总款一定比例支付原告投资收益金。合同约定前三年投资收益金由被告纵骐物业一次性支付给被告大众房开抵原告部分购房款，支付时间为委托经营起始日起，第四年起每年投资收益金金额依次为：43,394.00元、43,394.00元、45,564.00元、45,564.00元、47,837.00元、47,837.00元、50,214.00元，支付时间为第四年年初前10日内一次性支付本年度前两个季度投资收益金，之后依次类推，每两个季度开始的前10日内支付一次，直至委托经营期结束。但自第四年即2016年10月11日起，被告纵骐物业未向原告支付分文。另外，涉案《商铺委托经营管理协议书》约定被告大众房开为担保人，被告大众房开自愿为被告纵骐物业支付投资收益金提供担保，若被告纵骐物业在委托经营期内由于经营风险而不能如期支付原告投资收益金，则被告大众房开无条件代被告纵骐物业支付应付投资收益金。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请贵院判决支持原告的诉请为谢。被告贵州大众房开、纵骐物业共同口头辩称，在第一、二年的返租资金在购房款里已扣除。区政府终止了返租合同，政府从大众账面划转了7600万元现金到市西街道办事处的财务账上，避免引起社会问题，由市西街道办事处代大众公司支付从终止委托经营管理协议书之日起之前的经营管理费用。由市西街道办及大众公司通知原告及类似业主领取相关款项，三江物业（纵骐物业）不再承担相关责任，其产生的资金占用费、利息等随市西街道办的处理，两被告不应再承担责任，即使承担责任，三江公司（纵骐物业）是受大众公司的委托签订商铺委托经营管理协议书，但其责任由大众公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告所举证据：1、认购书2份，2、收据2张，3、备案登记表，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告所举证据4：商品房买卖合同。证明目的：原告与被告签订的商品房买卖合同。二被告共同质证意见：无异议，但达不到原告的证明目的，我公司的交付房屋时间是提前的，物业与原告办理相关费用的时间与我公司实际向原告交房时间不符合。经本院认为，该证据能证实原、被告签订商品房买卖合同，约定相关权利义务及其他事项的事实；对原告所举证据5：经营协议。证明目的：被告应逐年返还租。二被告共同质证意见：三性无异议，但该合同已通过区政府终止了该协议，且委托市西办事处清退终止之前的返租资金。经本院审查认为，该证据能证实原、被告签订经营协议，约定相关权利义务及其他事项的事实。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月31日，原告刘敏（认购人）与被告大众房开（出售人）签订《大众盘古中心（原大从国际）商品房认购书》2份，载明原告认购被告开发建设的大众盘古中心商铺负2层，铺位号负2403号、2404号，总面积51.66平方米（25.83平方米＋25.83平方米＝51.66平方米），总价476600.00元（238300.00元＋238300.00元＝476600.00元），此外还载明其他相关事项。2013年10月11日，原告刘敏（买受人）与被告大众房开（出售人）签订《毕节市商品房预售合同备案登记表》，载明：预售商品房屋状况：负2-403，用途：商业，面积51.66平方米，预售房款：476600.00元，预付房款238600.00元。2014年7月31日，原告刘敏与被告大众房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，用途：商业，面积51.66平方米，总价款476600.00元，付款方式：买卖人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款238600.00元，余款238600.00元以银行按揭贷款方式支付。2013年9月9日，原告向被告大众房开支付购房首付款114616.00元（57308.00元＋57308.00元＝114616.00元）。2014年7月28日，原告与中国工商银行签订贷款合同，贷款238600.00元向原告支付购房款。2013年10月11日，原告刘敏（委托方，甲方）与被告纵骐物业（曾用名贵州毕节三江商业运营管理有限公司）（授委托方，乙方）、被告大众房开（担保方，丙方）签订《商铺委托经营管理协议书》，约定：原告同意将位于贵州省毕节市七星关区（建筑面积51.66平方米）全权委托乙方为该房屋寻找承租人，与目标承租人签订有关承租意向、合同文件。乙方同意按购房款一定比例支付甲方投资收益金、为保障甲方权益，丙方自愿为乙方支付投资收益金能力提供担保，一、委托期限：……银行按揭支付购房款的，以担保方收到购房款之日为委托经营起始时间，委托经营期限均为10年;乙方支付投资收益金及支付方式：1、甲方同意给予乙方前三年免租期的优惠。乙方按照总房款的24%给予甲方前三年投资收益金共计123984.00元，一次性支付给丙方，冲抵甲方购买丙方开发的该商铺房款。丙方应向甲方开具收款收据。2、第四年起，每两年投资收益金比上一年度增加5%，直至委托经营结束，每年投资收益金与房价比及金额依次为第4年：43394.00元，第5年:43394.00元，第6年45564.00元，第7年45564.00元，第8年47837.00元，第9年47837.00元，第10年50214.00元。3、前三年投资收益金由乙方一次性支付给丙方抵甲方部分购房款，支付时间为委托经营起始日起。第四年开始每个季度一次投资收益金，即第四年年初前10日内一次性支付本年度前两个季度投资收益金，之后依次类推，每两个季度开始的前10日内支付一次，直至委托经营期限结束。此外合同还约定其他相关事项。2014年7月31日，原、被告签订《商品房担保贷款回购协议》，约定相关事项。本院认为，根据诉、辩主张，本案各方当事人争议的焦点为二被告是否应连带支付原告投资收益金及利息。对各方争议的焦点：原、被告签订的《商铺委托经营管理协议书》，系各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的协议，对各方当事人均具有法律约束力，各方均应履行协议的约定。根据协议书的约定，以被告（担保方）收到购房款之日为委托经营起始时间，从原告所举证据能证实其向银行贷款支付给被告（担保方）的时间为2014年7月28日，即该时间为《商铺委托经营管理协议书》委托经营起始时间。又根据前三年免租期的约定，即被告纵骐物业应从2017年7月28日起支付原告委托经营的租金，即2017年7月28日至2018年7月27日为第4年，其租金为43,394.00元，2018年7月28日至2019年7月27日为第5年，其租金为43,394.00元，2019年7月28日至2020年7月27日为第6年，其租金为45,564.00元，2020年7月28日至2021年7月27日为第7年，其租金为45,564.00元，2021年7月28日至2022年7月27日为第8年，其租金为47,837.00元，以此类推。又根据该协议书约定：第四年年初前10日内一次性支付本年度前两个季度投资收益金，之后依次类推，每两个季度开始的前10日内支付一次，即被告支付原告租金的时间应为第4年年初本年度前两个季度的投资收益金，支付时间应识别为委托经营开始的前10日内。本案中，2021年7月28日至2022年7月27日的租金支付的时间应至2022年1月27日，2022年1月28日之后的投资收益金支付的期限还未到，原告要求被告支付投资收效金的诉讼请求，本院支持至2022年1月27日，即47,837.00元/2，超过部分的诉讼请求，待支付期限到期后，原告另行主张权利。因此，本案支持的投资收益金为201,834.50元（43,394.00元+43,394.00元+45,564.00元+45,564.00元+47,837.00元/2=201,834.50元）。对原告要求支付利息的诉讼请求，因双方合同约定了支付的时间，故计算利息的时间应为被告违约之日起计算，即第4年，从2017年7月28日至2018年7月26日违约金的计算应从2017年8月8日起计算至全部投资收益金支付完毕之日止，以此类推，计算的标准未有约定，依法按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，又因从2019年8月20日后，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判过程中所参照的贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此，从2019年8月20日后，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，计算的基数为所欠的投资收益金；第5年的利息计算的时间同样系被告违约之日起至全部投资收益金支付完毕之日止，计算的时间为，从2018年8月8日起计算至全部投资收益金支付完毕之日止，标准和基数同第4年的，第6年的计算时间为2019年8月8日起计算至全部投资收益金支付完毕之日止，标准同第4年的，基数为45,564.00元，第7年的计算时间为2020年8月8日起计算至全部投资收益金支付完毕之日止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，基数为45,564.00元，第8年的计算时间为2021年8月8日起计算至全部投资收益金支付完毕之日止，计算的标准为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，基数为23,918.50元。原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持。对被告以该《商铺委托经营管理协议书》已强行终止履行的抗辩意见。原告当庭否认，其未签字认可。被告不能提供有力证据予以证明，故本院不予以采纳；对被告以纵骐物业是受大众公司的委托签订商铺委托经营管理，其责任由大众公司承担的抗辩意见。被告也不能提供有力证据，且从协议书上签字来看，也不能确认双方的委托关系，故本院不予以采纳。因此，承担责任的主体应是被告大众公司和纵骐物业。对担保的方式问题，因签订合同时，《中华人民共和国民法典》未实施，故应适用当时的法律，即《中华人民共和国担保法》担保法的规定。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司、贵州毕节纵骐物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付所欠原告刘敏2017年7月28日起至2022年1月27日的投资收益金201,834.50元，并支付逾期付款利息，利息为按下列方式计算之和：①以43,394.00元为基数，从2017年8月8日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至该全部投资收益金履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；②以43,394.00元为基数，从2018年8月8日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至该全部投资收益金履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；③以45,564.00元为基数，从2019年8月8日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至该全部投资收益金履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；④以45,564.00元为基数，从2020年8月8日起至该全部投资收益金履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；⑤以23,918.50元为基数，从2021年8月8日起至该全部投资收益金履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；二、驳回原告刘敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司、贵州毕节纵骐物业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇二一年九月十日书记员  罗蒙