北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12415号上诉人（原审被告）：童金林，男，1973年2月20日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：渠红英，北京市恒圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李兵齐，男，1982年5月2日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。被上诉人（原审原告）：李红菊，女，1973年6月21日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被上诉人（原审原告）：方静平，女，1978年11月6日出生，汉族，住湖北省罗田县。上诉人童金林因与被上诉人李兵齐、李红菊、方静平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初10985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。童金林上诉请求：1.撤销北京市东城区人民法院（2021）京0101民初10985号民事判决，改判驳回李兵齐、李红菊、方静平的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由李兵齐、李红菊、方静平负担。事实与理由：1.我已经履行完毕给付房屋占有使用费的义务。我依据与李兵齐、李红菊、方静平签订的《分租协议》享有案涉房屋的部分使用权，租期自2017年7月至2020年2月19日止。我依照合同约定按期足额向李兵齐、李红菊、方静平支付了房屋。合同期满后，李兵齐、李红菊、方静平以及案外人董永生就腾房问题产生了严重分歧，腾房问题被迫搁置。后经多方协调、警察介入后于2020年3月30日各方达成《腾房协议》，该协议由李兵齐、李红菊和我共同协商就腾房的具体事宜作出了约定，即从我交纳的20000元租房押金中扣除12000元作为2020年2月20日至2020年3月30日期间的房屋占用使用费，剩余8000元由李红菊退还我。为防止产生其他纠纷，协议约定由李红菊将这8000元给原房主董永生，在房屋及钥匙交给董永生，董永生再将李红菊退还的8000元转给我。至此，我已经按照多方合意支付了房屋占用使用费，且无其他违约行为。2.《腾房协议》系多方达成的清算合意，我不再对此纠纷负有任何责任。案涉房屋租赁中，案外人与李兵齐、李红菊、方静平矛盾已久，历经多次诉讼，腾房一事一直搁置，直至2020年3月30日，多方反复协商就腾房问题与费用结算达成《腾房协议》。该协议约定扣除的12000元即支付房屋占有使用费，我交接房屋后合同权利义务关系终止。据此多方已作清算，再无其他争议。李兵齐、李红菊、方静平的主张掩盖了事实真相，严重损害了我的合法权益。李兵齐答辩称：同意一审的判决，不同意童金林的上诉意见。由于童金林到期不腾房，导致我受到了损失，其理应承担赔偿责任。当时达成《腾房协议》是为了避免我会有更多的损失，为了让童金林及时腾房才达成的协议。我多次催促童金林腾房，但童金林拒不腾房，当时签的《腾房协议》是基于童金林已构成违约，该协议并不影响童金林承担违约责任。李红菊答辩称：同意一审判决，不同意童金林的上诉请求。《腾房协议》跟《租赁协议》有直接关系，其他答辩意见与李兵齐一致。方静平答辩称：同意一审判决，不同意童金林的上诉请求。具体答辩意见与李兵齐一致。李兵齐、李红菊、方静平向一审法院提出诉讼请求：1.判令童金林向李兵齐、李红菊、方静平支付自2020年2月20日至2020年3月31日的房屋占有使用费共计56602元；2.判令童金林赔偿给李兵齐、李红菊、方静平造成的经济损失43750元；3.判令童金林向李兵齐、李红菊、方静平补齐合同押金8000元；4.案件受理费由童金林承担。一审法院认定事实：2017年6月18日，李兵齐、李红菊、方静平（甲方）与童金林（乙方）签订《分租协议》，约定乙方承租甲方位于北京市东城区王府井大街99号世纪大厦祥云世纪名品一层A8号门左侧大约64-70（大约2/3）平方米位置，用于经营综合或连锁生活超市，甲方经营项目为旅游产品，双方选项互不干扰。年租金22万元，押金2万元，租期自2017年7月1日至2020年2月19日，租金逐年环比递增5%。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止当日将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的租金标准的两倍向甲方支付该场地占用期间的使用费。同时，甲方有权采取措施收回场地，由此造成的损失由乙方承担。合同签订以后，李兵齐、李红菊、方静平将场地交付童金林使用，童金林已支付房屋租金至2020年2月19日。合同到期后童金林继续使用场地从事经营活动，未将诉争商铺腾空并交还李兵齐、李红菊、方静平。2020年3月31日，童金林从诉争场地内搬离，根据2020年3月30日签订的《腾房协议》，李红菊退8000元整给童金林，童金林于2020年3月31日晚20点将A8房屋内所有货物腾空，并将房屋及钥匙交给董永生，董永生将李红菊退还的8000元转给童金林，童金林自行到物业退费清算电费，房屋交接后李兵齐与童金林合同终止。后案外人董永生向法院提起诉讼，案号（2020）京0101民初7419号，要求李红菊、李兵齐、方静平、童金林向董永生支付2020年2月15日至2020年3月31日期间的房屋占有使用费、物业费、垃圾费等费用。2020年9月28日，法院一审判决李红菊、李兵齐、方静平向董永生支付2020年2月15日至2020年3月31日的房屋占用费共计43750元、物业费5519.25元。根据该判决书显示，李兵齐、李红菊、方静平与董永生存在租赁关系，且双方租赁关系于2020年2月14日到期，年租金35万元，李兵齐、李红菊、方静平将从董永生处承租的场地中的部分区域分租给童金林。同时，在2020年2月14日以后，除童金林仍继续占用场地进行经营以外，场地内其他区域均已停止经营，虽有部分物品留置于场地内，但并不影响场地的交还。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方应该按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，童金林未按照双方合同约定在租期届满以后搬离诉争场地，构成违约，应该按照合同约定承担违约责任。依照双方合同约定，童金林逾期腾房的应按照约定租金标准的双倍向李兵齐、李红菊、方静平支付占用期间的使用费。上述使用费标准的约定具有违约金条款性质，法律规定合同约定的违约金标准过高，当事人可以申请法院予以调整，现童金林要求调整违约金标准，符合法律规定，法院将参照李兵齐、李红菊、方静平的实际损失情况酌情确定。关于实际损失，因童金林分租了李兵齐、李红菊、方静平承租的大部分场地，故童金林逾期交房与李兵齐、李红菊、方静平无法向案外人交接整个商铺具有法律上的因果关系，故童金林逾期腾房给李兵齐、李红菊、方静平造成的损失不应仅限于双方之间租赁标的范围内的场地占用费损失，而应综合考虑李兵齐、李红菊、方静平逾期向案外人腾房所造成的占用费损失。在法院已经部分支持了李兵齐、李红菊、方静平主张的使用费的情况下，李兵齐、李红菊、方静平的损失已经得到弥补，故李兵齐、李红菊、方静平在本案中同时要求童金林赔偿经济损失、补齐押金的主张，缺乏依据，法院不予支持。同时，法院将童金林已经支付的合同押金12000元与其应付的占有使用费进行折抵。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决：一、童金林于判决生效后七日内向李兵齐、李红菊、方静平支付2020年2月20日至2020年3月31日的房屋占有使用费损失共计28000元（已经折抵押金12000元）。二、驳回童金林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提供新的证据。庭审中，童金林对一审法院认定的事实提出异议，其认为在2020年以后，案涉场地的其他区域仍有经营，但并对此提供任何证据。李兵齐、李红菊、方静平对童金林上述主张不予认可。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点为一审法院认定童金林向李兵齐、李红菊、方静平支付的房屋占有使用费损失数额是否适当。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李兵齐、李红菊、方静平与童金林就案涉房屋的租赁、经营事宜签订的《分租协议》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，童金林并未按照合同约定履行腾房义务，其行为已经构成违约，故应承担相应的违约责任。现童金林主张《腾房协议》系多方达成的一揽子协议，此后协议各方再无其他争议。李兵齐、李红菊、方静平对此不予认可，其认为达成该协议的目的系为了避免扩大损失，并不影响童金林承担违约责任。就此本院认为，根据《腾房协议》所载内容，协议各方仅约定了腾房时间及退还8000元等事宜，该协议并未体现出各方就违约责任等其他争议达成了一致意见，即现有证据尚不足以证明《腾房协议》系各方达成的一揽子协议。此外，在另案生效判决中已经认定李兵齐、李红菊、方静平因逾期腾房向案外人支付了相应费用，而该费用的支出与童金林逾期腾房具有直接的因果关系。一审法院综合在案证据及李兵齐、李红菊、方静平的实际损失情况酌情确定童金林应支付房屋占有使用费损失共计28000元（已经折抵押金12000元）并无不当，本院予以维持。童金林的上述主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，童金林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由童金林所负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年九月二十九日法官助理  李靖元书 记 员  赵鸿飞