连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民再507号上诉人（原审原告、再审申请人）：孙凤霞，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：孙家志，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：谷晓平，江苏苏诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被申请人）：张继芹，女，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告、被申请人）：赵世和，男，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告、被申请人）：连云港市海州区人民政府朐阳街道办事处网疃村民委员会，住所地连云港市海州区网疃村。负责人：程继岗，该村委会主任。委托诉讼代理人：梁跃军。上诉人孙凤霞因与被上诉人张继芹、赵世和、海州区人民政府朐阳街道办事处网疃村民委员会（以下简称网疃村委会）民间借贷纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民再14号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2021年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人孙凤霞的委托诉讼代理人孙家志、谷晓平，被上诉人张继芹、赵世和，被上诉人网疃村委会的委托诉讼代理人梁跃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙凤霞上诉称，请求撤销再审一审判决的第二项，判令被上诉人张继芹、赵世和、网疃村委会共同返还上诉人孙凤霞位于海州区×××××市场××××排××号×××号摊××市场拆迁改造所置换（或重新分配）的新摊位给上诉人孙凤霞（注新摊位号为：由法院调查具体明确）；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人孙凤霞与被上诉人张继芹于2013年3月29日签订的《房屋买卖合同书》已经原审法院查明系无效合同，张继芹处分孙凤霞的房产行为属于无效行为，理应予以返还上诉人。二、网疃村委会经原审法院查明无证据证明其过户行为经过上诉人的同意，过户行为于法无据，应将所案涉摊位返还给上诉人。三、赵世和购买案涉摊位有重大过失，不符合善意取得的条件，不能构成善意取得，应返还给上诉人的案涉摊位。案涉摊位一直由上诉人的弟弟孙家志在使用，赵世和从未到过现场查看，且其与张继芹通过诉讼方式解决纠纷更让人无法理解，其真正目的不是买房。张继芹辩称：不应返还摊位，应维持原判。本人与孙凤霞签订的房屋买卖合同是真实有效的。当时孙凤霞是将户口本、身份证、结婚证复印件以及摊位证的原件都给了张继芹，而且还签订了房屋买卖合同和承诺书，这属于双方真实意思表示，并不存在可撤销或无效的情形。这是属于让与担保的行为，是真实合法有效的。根据提供给法庭的证据足以证实将涉案摊位过户到张继芹名下是经过孙凤霞自己亲自同意的。退一万步讲，即使房屋买卖合同无效，但双方已经形成真实买卖意向，办理过户程序是合理合法，内容真实，有理有据的。且陈述去市场办理登记的时候村委会梁跃军是不认识我的，并非对方所言的我们是互相串通。孙凤霞从借款后就一直在跑路。摊位我没有打算经营就是打算要卖的，当时我去看涉案摊位是空的。赵世和辩称：孙凤霞上诉请求无事实及法律依据，其诉求与赵世和无关，且不成立。赵世和系善意取得，我与张继芹签订的转让协议书，支付了转让价款，合法取得了涉案摊位，符合物权法关于善意取得的规定，无需返还涉案摊位。孙凤霞与张继芹签订了买卖合同及借款合同也是双方真实意思表示，也不存在撤销及无效的情形，是真实合法有效的。孙凤霞主张适用物权法第106条属于适用法律错误，因张继芹将涉案摊位过户时系有权处分，并非无权处分。赵世和取得涉案摊位的所有权不仅有相关的协议、付款凭证，购买涉案摊位时张继芹系涉案摊位登记的权利人，所以赵世和从张继芹处购买系双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，协议合法有效，办理过户手续是合法取得涉案的摊位。关于在购买摊位时，对方说我没有去调查，我多次去摊位看，而且我也与市场管理办公室的人一起去看，调取了张继芹在办公室登记的合法手续，也去摊位看过，最后才决定购买摊位，这些都有市场办公室人作证。网疃村委会辩称：办理摊位使用权过户手续材料齐全，当时办理过户手续的时候代理人让张继芹打电话给孙凤霞，她说该过户过户。一审判决正确，网疃村委会办理过户手续是合法的。孙凤霞向原审法院起诉请求：1、确认张继芹与孙凤霞2013年3月29日订立的房屋买卖协议无效，张继芹返还原告所有的房产；2、判令被告承担诉讼费用。原审法院认定事实：2013年3月29日，原告孙凤霞向被告张继芹借款60000元，约定借款期限自2013年3月29日至2013年5月28日止，双方签订了借款借据一份。同时，孙凤霞（甲方）与张继芹（乙方）签订《房屋买卖合同书》及《承诺书》各一份，《房屋买卖合同书》中约定，一、甲方自愿将座落在连云港市海州区白虎山批发市场10区1排23#、25#（建筑面积11+11平方米，摊位证号1001252021、1001232020），并将与所出卖房产的相关的使用权同时出卖给乙方（附摊位证复印件与原件、房主身份证复印件）。二、双方议定上述房屋及附属建筑物总价款为60000元。三、乙方在签订本合同时，以现金形式一次性付清。四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的使用权（已交纳各种费用）。《承诺书》的具体内容为：孙凤霞向出借方张继芹借款60000元，同时愿将自己名下的连云港市海州区×××××市场××××排××号×××号上下两层，作为借款抵押于出借方，双方签约房屋买卖协议，在抵押之前此房没有抵押他人及不存在经济纠纷，在抵押期间保证房屋质量完整，同时不得转让、出租、抵押他人，凡涉及权属管理、城市建设、规划与管理等问题，一概由抵押人承担，如借款合同到期，借款人没有及时将借款全部还清，双方签约房屋买卖协议生效。合同签订后，张继芹给付原告60000元，孙凤霞将涉案摊位的摊位证原件及原告的身份证、户口本、结婚证等相关证件的复印件交付张继芹。该款项至今孙凤霞未向张继芹偿还。2013年6月4日，因孙凤霞在借款到期后未能向张继芹偿还借款，张继芹遂带着原告的身份证、户口本、结婚证复印件及摊位证原件前往被告网疃村委会的下属部门连云港市海州综合批发市场要求将涉案摊位过户至张继芹名下，经该批发市场人员与孙凤霞核实后，将该摊位证办理在张继芹名下。2013年10月22日，张继芹与赵世和签订一份转让协议书，由张继芹将涉案摊位以150000元的价格转让给赵世和。因张继芹不协助办理摊位使用证过户手续，赵世和依法向原审法院起诉，经原审法院调解结案。后经法院执行，将涉案摊位证过户至赵世和名下。另查明，2012年2月23日，孙凤霞将涉案摊位租赁给案外人孙培远使用，租赁期限为自2012年2月23日至2026年2月22日。2013年1月1日，孙培远又将该摊位转租给孙家志。该摊位现由孙家志在使用。原审法院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，孙凤霞向张继芹借款，为担保借款合同的履行，双方又签订了《房屋买卖合同书》，并在孙凤霞出具的承诺书中约定“如借款合同到期，借款人没有及时将借款全部还清，双方签约的房屋买卖协议生效”，该约定应当视为双方就《房屋买卖合同书》生效条件所作出的约定，系双方真实意思表示，并不违反相关的法律规定，合法有效。双方借款合同约定的还款期限为2013年5月28日，借款期限届满后孙凤霞未能偿还借款，双方约定的合同生效条件已成就，该条件成就时，《房屋买卖合同书》生效，故孙凤霞要求确认其与张继芹签订的《房屋买卖合同书》无效的诉求，无事实和法律依据，不予支持。对于孙凤霞要求返还房产及摊位证的请求，因涉案摊位证已经由法院强制执行，办理在被告赵世和名下，故对该诉讼请求不予支持。原审法院判决：驳回原告孙凤霞的诉讼请求。上诉人孙凤霞不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案双方签订的《房屋买卖合同书》并非当事人真实意思表示，且价格明显低于市场价。张继芹背着孙凤霞将涉案房屋过户，应认定为无效行为，应返还房产及摊位证。网疃村委会的过户行为违法，在未得到孙凤霞同意的情况下就过户，程序严重违法。被上诉人赵世和不属于善意第三人，其取得摊位证的行为也不合法，存在赵世和与张继芹串通让法院过户的情况，应该予以返还。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，并支持上诉人的上诉请求。本院二审认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。依据涉案双方签订的《房屋买卖合同书》以及孙凤霞出具的《承诺书》，双方对于涉案房屋的买卖是附有生效条件的。同时，孙凤霞将身份证、结婚证、户口簿的复印件及摊位证的原件一并交给张继芹。由此可以认定，涉案的《房屋买卖合同书》系双方真实意思的表示，并不存在可撤销及无效的情形。本案中，孙凤霞与张继芹约定的还款期限到期后，张继芹按照《房屋买卖合同书》的约定办理过户手续，经网疃村委会核实，孙凤霞亦同意过户，故该过户行为并不违反法律规定。上诉人孙凤霞虽辩称涉案房屋的价值明显高于6万元，该合同并非双方当事人真实意思表示，过户亦未得到孙凤霞的同意等，但并未能提供证据证明。依据现有的证据，原审法院驳回孙凤霞的诉讼请求并无不当，对上诉人孙凤霞要求返还房屋及摊位证的上诉请求不予支持。二审综上，上诉人孙凤霞的上诉请求及理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。孙凤霞申请再审称：孙凤霞于2013年3月29日向张继芹借款60000元，约定2013年5月28日还款。孙凤霞出具承诺书给张继芹，由孙凤霞用位于海州区×××××市场××××排××号×××号房屋作为抵押，同时应张继芹要求，孙凤霞又与张继芹签订了一份关于上述房产的买卖合同。孙凤霞至今未收到张继芹购房款，况且此房的市价远不止60000元，房屋买卖合同并非双方的真实意思表示。在借款到期时，孙凤霞联系张继芹，张继芹背着孙凤霞以买卖合同为依据处置了孙凤霞的上述房产。双方之间发生的是借贷关系而不是买卖关系，张继芹处分孙凤霞的房产行为属于无效行为，理应予以返还。孙凤霞的再审请求为：1、确认张继芹与孙凤霞于2013年3月29日订立的房屋买卖协议无效，张继芹返还孙凤霞所有的房产及摊位证；2、判令被告承担诉讼费用。再审中，鉴于案涉摊位已被拆迁，经本院向孙凤霞充分释明，再审申请人孙凤霞将诉讼请求变更为：1、确认孙凤霞与张继芹于2013年3月29日签订的房屋买卖合同无效；2、被申请人张继芹、赵世和、网疃村委会共同返还再审申请人孙凤霞位于海州区×××××市场××××排××号×××号摊××市场拆迁改造所置换（或重新分配）的新摊位给孙凤霞（注新摊位号为：由法院调查具体明确）；3、本案诉讼费由被告承担。围绕当事人的再审请求，再审法院对有争议的证据和事实认定如下:2013年3月29日，孙凤霞向张继芹借款60000元，约定借款期限自2013年3月29日至2013年5月28日止，双方签订了借款借据一份。同时，孙凤霞（甲方）与张继芹（乙方）签订《房屋买卖合同书》及《承诺书》各一份，《房屋买卖合同书》中约定，一、甲方自愿将座落在连云港市海州区白虎山批发市场10区1排23#、25#（建筑面积11+11平方米，摊位证号1001252021、1001232020），并将与所出卖房产的相关的使用权同时出卖给乙方（附摊位证复印件与原件、房主身份证复印件）。二、双方议定上述房屋及附属建筑物总价款为60000元。三、乙方在签订本合同时，以现金形式一次性付清。四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的使用权（已交纳各种费用）。《承诺书》的具体内容为：孙凤霞向出借方张继芹借款60000元，同时愿将自己名下的连云港市海州区×××××市场××××排××号×××号上下两层，作为借款抵押于出借方，双方签约房屋买卖协议，在抵押之前此房没有抵押他人及不存在经济纠纷，在抵押期间保证房屋质量完整，同时不得转让、出租、抵押他人，凡涉及权属管理、城市建设、规划与管理等问题，一概由抵押人承担，如借款合同到期，借款人没有及时将借款全部还清，双方签约房屋买卖协议生效。合同签订后，张继芹给付孙凤霞60000元，孙凤霞将涉案摊位的摊位证原件及其身份证、户口本、结婚证等相关证件的复印件交付张继芹。孙凤霞至今未向张继芹偿还该款项。2013年6月4日，因孙凤霞在借款到期后未能向张继芹偿还借款，张继芹遂带着孙凤霞的身份证、户口本、结婚证复印件及摊位证原件前往网疃村委会的下属部门连云港市海州综合批发市场要求将涉案摊位过户至张继芹名下，该批发市场人员将该摊位证办理在张继芹名下。诉讼中，张继芹、网疃村委会均主张办理过户时已电话联系孙凤霞、已征得孙凤霞同意，网疃村委会举证证人欲证实其上述观点，但孙凤霞对此不予认可。鉴于张继芹、网疃村委会均未能举证证实当时的通话记录信息及其他证据予以证实，结合孙凤霞不予认可的实际情况，本院对张继芹、网疃村委会的上述主张不予采信。2013年10月22日，张继芹与赵世和签订一份转让协议书，由张继芹将涉案摊位以150000元的价格转让给赵世和。因张继芹不协助办理摊位使用证过户手续，赵世和依法向本院起诉，经本院调解结案。后经本院执行，将涉案摊位证过户至赵世和名下。另查明，法院将案涉摊位执行给赵世和之前，案涉摊位由孙凤霞的弟弟孙家志使用。案涉摊位已被拆迁。赵世和辩称：案涉摊位拆迁后，已签订安置补偿协议，以置换新摊位的方式予以补偿，但由于安置补偿协议未给赵世和，不记得具体的新摊位号及新摊位面积。再审法院认为本案争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同的性质及效力；2、案涉新摊位应否返还给孙凤霞。再审法院认为，针对第一个争议焦点，根据借款借据、承诺书及孙凤霞、张继芹的陈述，能够认定2013年3月29日孙凤霞向张继芹借款6万元，借款当日，孙凤霞还与张继芹签订一份房屋买卖合同书及承诺书，双方协议以孙凤霞名下的案涉房屋作为担保，如孙凤霞未能归还借款，则上述房屋买卖合同生效，孙凤霞于2013年5月28日将房产交付给张继芹。综上，双方系以签订房屋买卖合同的形式作为民间贷款合同的担保，买卖房屋并非双方当事人的真实意思表示，也不属于附生效条件的房屋买卖合同。根据司法解释规定，案涉房屋买卖合同并不能产生房屋买卖的效力，张继芹可以要求孙凤霞归还借款，但无权要求孙凤霞办理房屋过户。张继芹仅凭孙凤霞借款时的摊位证、买卖合同原件及相关复印件，至批发市场办理摊位过户手续，且在再审查明事实中，现有证据不能证实案涉摊位过户已得到孙凤霞的同意，故案涉摊位过户至张继芹名下没有法律依据，张继芹无权取得案涉摊位的使用权。案涉房屋买卖合同并非系孤立存在的，而是与张继芹的承诺书配合使用，即承诺书约定了案涉房屋买卖合同的所谓生效条件，在债务履行期届满前，孙凤霞与张继芹约定孙凤霞不能履行债务时、孙凤霞提供担保的房产以6万元的价格出卖给张继芹、张继芹取得案涉房产的所有权。本案可参照上述关于禁止流押的规定，应认定案涉房屋买卖合同无效。针对第二个争议焦点，案涉新摊位应否返还给孙凤霞问题，由于案涉摊位已经由赵世和从张继芹处购买、已支付对价并办理过户，赵世和应否返还新摊位，关键在于其能否构成善意取得。从本案查明的事实看，张继芹持有案涉摊位使用权证，赵世和与张继芹签订转让协议，孙凤霞与张继芹并未提供证据证实赵世和在购买案涉摊位时存在主观恶意。因此，根据物权法规定，赵世和的行为构成善意取得，其已合法取得案涉摊位的使用权，无需返还原摊位，亦无需返还拆迁安置后的新摊位。由于张继芹无法向孙凤霞返还案涉摊位，孙凤霞可以向张继芹依法主张损害赔偿。再审法院向孙凤霞充分释明后，孙凤霞仍坚持其变更后的诉讼请求，故孙凤霞主张张继芹、赵世和、网疃村委会返还新摊位的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条之规定，经本院审判委员会讨论、研究决定，判决：一、确认再审申请人孙凤霞与被申请人张继芹于2013年3月29日签订的房屋买卖合同无效；二、驳回再审申请人孙凤霞的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人孙凤霞向本院提交了下列证据：1、连云港市连云区法院（2016）苏0703民初512号民事判决书、海州区法院（2014）海执字2515-2号执行裁定书，证明张继芹在该时间段从事民间借贷理财业务，张继芹与李琼在订立借款合同时也同时签订车辆抵押合同和车辆买卖合同，也有承诺书，表明这是张继芹在借贷理财过程中的习惯做法，借贷双方自订立借贷合同同时又订立买卖合同。据此，孙凤霞有合理理由认为张继芹与赵世和之间存在借款关系，同时双方又订立了买卖合同。其双方真实发生的仅仅是借贷关系，房屋买卖合同不是双方的真实意思表示，是双方在规避隐瞒事实真相，同时双方在借款过程中均存在砍头息情况。2、连云港经济技术开发区人民法院（2017）苏0791行初175号行政判决书，证明赵世和与张继芹2017年3月20日订立了连云港市海州区浦南镇驻地龙浦路北侧的房屋买卖合同，当天赵世和到相关部门申请办理相关产权登记手续，因房产登记部门没有办理产生行政纠纷。据此孙凤霞有理由认为张继芹在本案正在诉讼过程中，又出钱购买张继芹不能过户的房产，明显有悖常理，有可能是双方因为借款关系，因张继芹无力偿还借款，在此情况下张继芹与赵世和又把双方的借款关系做成买卖关系。3、2016年3月22日赵世和向连云港市海州区人民法院提起的民事起诉状一份，证明即使张继芹对涉案房屋享有处分权，赵世和也不构成善意取得。该份证据证明赵世和在起诉状中的诉讼请求中第二项内容为赔偿自2013年10月23日起至今的摊位使用费用5万元整，从该诉求中可以看出赵世和是明知孙家志一直在占有并使用该摊位从事小商品经营，因此赵世和与张继芹背着孙家志签订的房屋转让协议书的行为损害了孙家志作为承租人所享有的优先购买权。被上诉人张继芹发表质证意见称：法院的民事裁判文书是真实的，但与本案无关，是我起诉其他的债务人。法院的行政判决书与本案无关，该案审理我没有参与。被上诉人赵世和发表质证意见称：法院的三份判决书与本案无关，不能因为别人有其他案件来进行类推，不能说明任何问题。起诉状是真实的，此案正在审理中，孙凤霞与孙家志之间并非租赁关系，签订的租赁合同及收条均系伪造证据，已经法院确认是伪造证据，是虚假的。本院二审审理中，根据孙凤霞的申请，调取了张继芹、赵世和双方之间相关银行流水。孙凤霞质证称相关银行流水能够证明赵世和与张继芹之间发生的是借贷关系并非买卖，赵世和于2013年10月22日收取了张继芹3000元的利息，与买卖合同对应，还能够证明赵世和与张继芹之间还存在其他的借贷关系，时间是2013年11月5日向张继芹出借130000元，赵世和的工行卡也收取了800元的利息，证明双方之间是借贷关系并非买卖关系。张继芹、赵世和质证称，银行流水证明赵世和向张继芹转账147000元用于购买涉案摊位，是在交定金3000元之后的全部余款，其他的均与本案无关。2013年11月5日向张继芹转账的130000元是用于购买张继芹另一处房产的一部分款项。800元和3000元的款项是用于为张继芹请客吃饭用的。本院经审理查明的事实与再审一审法院审理查明的事实相同，判决列举的证据均经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为赵世和在购买案涉摊位时是否存主观恶意，是否构成善意取得。根据本案查明的事实，张继芹持有讼争摊位使用权证，赵世和与张继芹签订转让协议，赵世和并按照市场价格支付摊位价款，且摊位已经通过法院裁定执行过户，孙凤霞、张继芹并未提供足够证据证明赵世和在购买摊位时存在恶意。本院二审期间孙凤霞提供的相关裁判文书及本院调取的相关银行流水等证据也并不足以证明赵世和在购买摊位时有恶意。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，赵世和的行为属于善意取得，其已经合法取得讼争摊位的使用权，无需返还摊位，孙凤霞可向张继芹依法主张损害赔偿。鉴于再审法院向孙凤霞充分释明后，孙凤霞仍坚持其要求返还摊位的诉讼请求，再审一审法院对孙凤霞诉讼请求不予支持并无不当。故孙凤霞的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。综上，上诉人孙凤霞的上诉理由不能成立，本院不予采纳。再审一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第二百零七条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审 判 长  苏 宇审 判 员  罗来成审 判 员  刘玉琪二〇二一年九月二十九日法官助理  刘李彦书 记 员  陈梦迪法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。