安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终1287号上诉人（原审原告）：赵守军，男，1971年10月4日出生，汉族，住安徽省和县。委托诉讼代理人：马长燕，北京市东卫（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：和县住房保障中心，住所地安徽省和县历阳西街。法定代表人：夏为民，该中心副主任。委托诉讼代理人：李有超，安徽天行剑律师事务所律师。上诉人赵守军因与被上诉人和县住房保障中心房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省和县人民法院（2021）皖0523民初2120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。赵守军上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求；一审、二审的全部诉讼费用由和县住房保障中心承担。事实和理由：1.赵守军在签署《拍卖成交确认书》和成立房屋租赁关系时,存在“危困状态”。赵守军承租案涉房屋经营图书文具已23年,经营地点的稳定对其经营至关重要,故不得不继续经营书店而参与竞拍。和县住房保障中心及其委托人安徽双赢集团拍卖有限公司（以下简称双赢公司）对拍卖规则,尤其是原承租户优先承租权的行使和拍租房屋经营范围的限制告知不清,导致参与竞拍者盲目竞拍。赵守军害怕错失承租案涉房屋的机会,不得不参与竞拍，最终以每年10.6万元承租该房屋,违背了自己真实的意思表示。2.和县住房保障中心对拍租程序的瑕疵和赵守军优先承租权的行使有重大过错。在拍租程序上,在第一批拍租交易公告中,对原承租户未加以区别,对拍租房屋不能从事餐饮的事实没有明确告知与解释,且拍卖公司在拍卖会现场,对拍租规则、拍租房屋的经营范围受限问题均未向竞拍者进行充分的释明和告知,对原承租人的优先承租权的行使规则未告知和解释,拍租现场混乱不堪,原承租户的优先承租权未得到保障。3.房屋租赁合同确定的租金背离市场价格，显失公平。赵守军承租该房屋的价格是其原先价格的3倍,背离和县房屋租赁市场的价格。相对案涉房屋相邻的同等面积房屋而言,案涉房屋的租金畸高。和县住房保障中心辩称，案涉房屋拍租程序、结果合法有效，赵守军主张撤销合同返还租金，无事实和法律依据，本案无法定行使撤销权的情形，请求二审依法驳回赵守军的上诉请求。赵守军向一审法院提出诉讼请求：1.撤销赵守军与和县住房保障中心之间的关于和县历阳东路原国税局楼（商经房××号）的房屋租赁合同，并返还10.6万元租金；2.诉讼费、律师费等其他费用由和县住房保障中心承担。一审法院认定事实：案涉租赁房屋（商经房××号）及赵守军陈述的商经房18号均系和县住房保障中心所有，赵守军系案涉商经房××号租赁房屋的原承租人，经营文具图书,原租赁合同到2020年6月30日到期。2020年，和县住房保障中心通知将以拍租的形式出租案涉房屋并于2020年6月23日发出“和县历阳西路31号楼等（25处75个承租户）第一批10处19个承租户经营权拍租交易公告”，公告中就拍租交易的标的信息、有关说明和要求、交易方式和竞价规则、竞租方资质条件、报名时提供的资料、报名时间地点、合同履约保证金等内容进行了明确的告知。其中：在“标的信息”中明确了案涉租赁房屋出租期限为5年，起始租价为33204元。在“有关说明和要求”中载明：（1）本次项目以一个序号为一个标的，报价相同的情况下，原承租户优先租赁；（2）租赁期限为五年，具体起止时效以签订的租赁合同为准；（3）租金采用每年度支付一次，先付后使用；（4）承租方经营项目，应符合相关法律法规的要求，并根据主管部门要求，办妥相关环评、消防及卫生许可经营手续，不得从事破坏自然环境以及高污染、高噪音的经营类，除原经营餐饮外，其他房屋一律不得经营餐饮，应服从出租监管，遵守出租方对该房屋经营范围的限制要求；（5）竞租成功后，应在10个工作日内与出租方签订租赁合同，并将合同提交一份至和县公共资源交易中心鉴证、备案。在“交易方式和竞价规则”中载明：本项目在和县公共资源交易中心以现场公开竞价的方式组织实施，现场采取增价方式以价高者得为原则确定承租人，每次增价幅度为1000元。在“踏勘现场”中明确：意向竞租方应在公告规定的期限内，现场查看标的物详细情况，以作为竞价的依据，如有疑问须在竞租前向和县住房保障中心提出，凡参加竞租者都视同已经实地踏勘和确认了拟出租房屋的现状、要求等，成交后不得以不完全了解标的物情况为名提出异议，出租方及公告人等无义务承担任何责任。2020年7月9日,和县住房保障中心委托双赢公司对和县历阳西路31号楼等（25处75个承租户）第一批10处19个承租户经营权拍租，案涉租赁房屋经过50多轮的竞拍，最终赵守军以每年10.6万元的租金价竞拍成交并当场与拍卖人双赢公司签订了《拍卖成交确认书》，该《拍卖成交确认书》载明：（1）买受人赵守军于2021年7月9日在双赢公司举办的拍卖会上，经过公开竞价成交下列拍卖财产或权利，依照《中华人民共和国拍卖法》及有关法律法规规定，双方签订成交确认书如下，拍卖标的名称为历阳路原国税局楼（商经房××号）（五年租赁权），成交价10.6万元／年。（2）买受人已向拍卖人缴纳保证金4000元（此款直接转为成交价款），余款买受人承诺于2020年7月15日前全额缴清。（3）本“成交确认书”经买受人与拍卖人签字生效。后赵守军未按照《拍卖成交确认书》承诺的期限将案涉租赁房的租赁费缴清，和县住房保障中心及双赢公司遂于2020年7月24日共同署名向赵守军发出通知，告知赵守军未按约定的时间签订案涉租赁房屋的租赁合同及缴纳租赁费已构成违约，并告知相关的违约法律后果及保留诉讼的权利。赵守军于2020年7月30日通过银行向和县住房保障中心支付10.6万元房屋租赁费。商经房18号因存在没有竞拍资格的人参与竞拍作废标处理,遂被安排参与到“和县历阳西路31号楼等（25处75个承租户）第二批12处45个承租户经营权拍租”,最终成交租金为58000元／年。到目前为止，双方没有签订书面的房屋租赁合同。赵守军认为，第二批拍租房屋的租金与第一批相比,租金降低很多，这与第二次拍租程序的完善有巨大关系，案涉租赁房屋与商经房18号,同样的面积、同样的地段,且商经18号房的经营市场比案涉房屋更有价值,但案涉房屋的租金却是商经房18号的一倍,且赵守军的房屋租金已经远远超过了和县房屋租赁市场的行情,该租赁合同对赵守军而言严重显失公平，因双方就案涉租赁房屋相关事项未能达成一致意见，赵守军遂于2021年4月20日提起诉讼。一审法院认为，案件争议的焦点为：一、法律关系确认；二、请求撤销双方之间的关于历阳东路原国税局楼（商经房××号）的房屋租赁合同，并返还10.6万元租金的理由是否成立。一、法律关系确认。赵守军的诉讼请求是请求撤销与和县住房保障中心之间的关于历阳东路原国税局楼（商经房××号）的房屋租赁合同，并返还10.6万元的租金，据此，案涉的法律关系应为房屋租赁合同关系。二、赵守军请求撤销双方关于历阳东路原国税局楼（商经房××号）的房屋租赁合同，并返还10.6万元租金的理由是否成立。该案的法律关系为房屋租赁合同关系，根据赵守军的诉讼请求内容，则本案审理的对象应是双方的房屋租赁合同关系是否符合法律规定的应予撤销的条件。首先，在赵守军与双赢公司签订的《拍卖成交确认书》未被依法宣告无效、未生效、撤销或双方自愿解除之前，应认定该《拍卖成交确认书》合法有效，对拍租法律关系的双方当事人均有法律约束力，双方均应按照《拍卖成交确认书》的约定享有和履行各自的权利和义务。其次，赵守军在签字确认《拍卖成交确认书》后，没有在约定的2021年7月15日前将拍租的房屋租赁费全额缴清，也没有在拍租公告公示的在竞拍成交后十个工作日内与和县住房保障中心签订案涉房屋租赁合同。在和县住房保障中心向赵守军发出通知并告知违约法律后果后，赵守军于2020年7月30日通过银行向和县住房保障中心支付10.6万元房屋租赁费，可视为赵守军履行了案涉房屋租赁合同的部分义务。赵守军系案涉租赁房屋的原承租人，原租赁合同期限已届满，到目前为止，赵守军仍一直在租赁和使用案涉租赁房屋，据此，双方虽然未签订书面的房屋租赁合同，但鉴于本案的事实情况，双方已形成事实上的房屋租赁合同关系。基于本案审理的是双方的房屋租赁合同关系，因此，关于案涉房屋在拍租过程中是否存在违法或违规行为的诉讼理由，不予审查，同时对赵守军在庭审过程中提交的要求法院依职权向和县公共资源管理局招标中心调取相关的拍卖现场视频的申请，不予准许。第三，庭审中，赵守军援引《中华人民共和国民法典》第一百五十一条的规定，主张案涉的房屋租赁合同对赵守军构成显示公平，应予以撤销，同时认为与案涉租赁房屋相邻的商经房18号在第二批公开拍租时的成交价只有58000元／年，二者相比较，对赵守军而言也是显失公平。一审法院认为，（1）《中华人民共和国民法典》第一百五一条规定，一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。赵守军是通过公开拍租的形式，经过多轮的竞拍最终成功竞拍并当场与拍卖人签订了《拍卖成交确认书》，其并没有提供充分的证据证明双方在成立案涉房屋租赁合同关系时，和县住房保障中心利用了赵守军处于危困状态，缺乏判断力等情形。（2）赵守军认为与案涉租赁房屋相邻的商经房18号在第二批公开拍租的成交价只有58000元／年，对赵守军而言显失公平。案涉的商经房××号与商经房18号虽然相邻，但在公开拍租时，每个房屋均是分别进行的，都是通过公开拍租的形式经过竞拍程序最终以价高者成交，至于在成交价上存有较大差异，彼此之间没有直接的关联性,同时，在第一批公开拍租成交的9处出租房屋中，成交价是起拍价约三倍的，不仅仅只有案涉的商经房××号租赁房屋，还有其他租赁房。因此，赵守军主张要求撤销与和县住房保障中心之间房屋租赁合同的理由不够充分，不能成立，据此，赵守军请求撤销双方关于历阳东路原国税局楼（商经房××号）的房屋租赁合同，并返还10.6万元租金的诉讼请求，证据与理由均不够充分，不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条、第一百五十一条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决：驳回赵守军的诉讼请求。案件受理费2420元，减半收取1210元，由赵守军负担。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，赵守军提交以下证据：1.拍租公告原件一份，证明拍租公告顺序错误，让人误认为赵守军为甘茶度奶茶店（商经房18号）的竞拍者；2.葛贤斌、周守凤、龚先兰的证人证言，证明案涉房屋拍租过程中，拍租现场混乱，和县住房保障中心和双赢公司未保障赵守军行使优先承租权，对比第二批拍租活动，赵守军的举牌均被视为加价，与普通竞价者无异，且未被告知案涉房屋不能从事餐饮，导致最终成交价为10.6万元。对上述证据,本院认证认为，该组证据不足以达到撤销赵守军与和县住房保障中心房屋租赁合同的证明目的，故不予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，围绕上诉请求，综合各方的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：赵守军主张撤销其与和县住房保障中心的房屋租赁合同，返还租金的诉讼请求，应否得到支持。从赵守军提交的拍租公告来看，该公告明确说明原承租户有优先租赁的权利，且明确告知拍租的房屋除原经营餐饮外，其他房屋一律不得经营餐饮，故赵守军主张拍租活动未保障其优先承租权和未对案涉房屋不能从事餐饮予以告知，导致其最终竞拍的房租价格高于同地段房屋的价格，因此显失公平的上诉理由，不能成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人如果能够提供证据证明签订合同时存在法律规定的撤销情形，如一方利用对方存在危困状态、缺乏判断力等情形，可以请求人民法院予以撤销。本案中，赵守军作为竞拍者，自愿参加案涉房屋的竞拍活动，在经过五十余轮的竞拍最终成功竞拍并当场与拍卖人签订了《拍卖成交确认书》，其并没有提供充分的证据证明在成立案涉房屋租赁合同时存在可撤销合同的情形，故对赵守军主张撤销房屋租赁合同并返还租金的上诉请求，本院不予支持。如赵守军认为和县住房保障中心需要赔偿因侵犯其优先承租权而造成的损失，其可以另行主张。综上所述，赵守军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由上诉人赵守军负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹悝元审 判 员 赵丽萍审 判 员 方 芳二〇二一年九月十七日法官助理 唐 斌书 记 员 冯 倩