四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2018)川0182民初2083号原告：四川鑫信合物业服务有限公司，住所地：四川省成都市金牛区。法定代表人：袁野，职务：经理。委托诉讼代理人：朱永华，四川英贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨紫娴，四川英贤律师事务所律师。被告：成都市彭州仟加源小额贷款有限责任公司，住所地：四川省彭州市。法定代表人：冯勇，总经理委托诉讼代理人：魏思奇，四川中则律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亮，四川中则律师事务所律师。原告四川鑫信合物业服务有限公司与被告成都市彭州仟加源小额贷款有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川鑫信合物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱永华，被告成都市彭州仟加源小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人魏思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2015年4月至2018年3月期间的物业服务费42532.56元及滞纳金16360.38元。事实和理由：被告系彭州市“恒昌贵筑”小区x幢x层a号以及x幢x层b号房屋的业主。2013年8月4日，原告与被告所在小区开发商即彭州恒昌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告却长期拖欠物业服务费。截至2018年3月31日，被告共欠交物业服务费42532.56元。被告辩称，原告起诉的2015年10月以前的物业服务费已超过诉讼时效；原告收取的物业服务费超过政府指导价标准，且原告主张的被告的房屋面积有误，被告的房屋实际面积为590.73平方米；原告提供的物业服务未达到物业服务合同约定的标准，请求结合原告的资质、物业服务质量原告物业服务给被告造成的损失等情况，调减被告的物业服务费及违约金。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1、营业执照、工商变更登记信息、资质证书，被告的身份信息。证明原、被告诉讼主体适格；2、《前期物业服务合同》。证明原告与“恒昌贵筑”小区开发商签订了《前期物业服务合同》，为“恒昌贵筑”小区提供物业服务的事实；3、房屋信息摘要。证明被告系“恒昌贵筑”小区业主的事实。被告为反驳原告的主张，支持其辩称意见，向本院提供了如下证据材料：1、《成都市普通住宅物业服务等级标准》。证明原告根据《前期物业合同》第四条的约定，应执行的标准为二级标准，但原告未按照二级标准的要求提供物业服务；2、照片16张。证明由于楼上住户违反规划私搭乱建和擅自改变房屋阳台用途，建造厕所，致使被告的住房存在严重漏水问题至今未解决，原告没有按二级标准的规定进行检查劝阻，未尽物业服务义务；3、房屋信息摘要。证明被告系2015年3月26日从陈蓉、周禄兴处购买的房屋；4、《成都市关于我市物业服务等级划分物业服务收费政府指导价标准及有关问题的通知》。证明被告物业按每月每平方米2元计收的标准过高。经庭审举证，质证，被告对原告出示的证据1、2、3无异议。原告对被告出示的证据1真实性、合法性无异议，对关联性和证明力持异议；对证据2真实性无异议，对关联性及证明目的有异议；对证据3无异议；对证据4持异议，认为该文件已失效。本院审查认为，原告出示的证据1、2、3，以及被告出示的证据3，双方不持异议，上述证据因具有证据材料的客观性、关联性、合法性和证明力，本院予以采信。被告出示的证据1，本院对真实性、合法性、关联性予以确认，但上述证据不能证明原告没有尽到物业管理义务，本院对其证明力不予确认；被告出示的证据2，与被告在本案中应不应当缴纳物业服务费没有关联性，上述证据因缺乏关联性，本庭不予采信；被告出示的证据4，该通知明确载明自2013年1月10日起施行，有效期2年，该文件与原告起诉的2015年4月至2018年3月期间的物业服务费无关，因缺乏关联性，本院不予采信。根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：原告原名称为四川诺普信物业服务有限公司，于2016年3月31日变更为四川鑫信合物业服务有限公司。2013年8月14日，原告与彭州恒昌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为位于彭州市的“恒昌贵筑”小区提供物业服务，并按商业用房建筑面积每月每平方米2元的标准向各业主收取物业服务费。合同同时约定，物业服务费按季度交纳，业主应在每季度第一月5日前交纳。业主逾期交纳物业服务费的，逾期按每日千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告入驻“恒昌贵筑”小区，为该小区提供了物业服务。被告系“恒昌贵筑”小区门牌号为×层、x号附x号x层商业用房的业主，于2015年3月26日办理房屋产权登记。因被告认为原告未尽到物业服务义务，拒绝向原告支付物业服务费。故原告起诉到法院，要求被告支付物业服务费。另查明：1、被告所有的位于×层的房屋面积为193.33平方米，位于x号附x号x层的房屋面积为397.4平方米，两处房屋面积共计590.73平方米；2、庭审中，经法庭询问，被告认为原告主张的滞纳金过高，并要求对滞纳金进行调整。本院认为，原告与“恒昌贵筑”小区的建设开发商彭州恒昌房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，未损害社会公共利益，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与彭州恒昌房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告按合同约定提供了物业服务，被告应按合同约定向原告支付物业服务费。被告于2015年3月购得该房屋，应当自2015年4月起向原告支付物业服务费。但庭审中，被告对原告主张的2015年10月前的物业服务费提出诉讼时效抗辩，原告未举证证明其就2015年10月1日前应交的物业服务费主张过权利，被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。被告于2015年10月1日后，截至2018年3月31日，应当缴纳的物业服务费为35443.8元（590.73平方米×2元×30个月）。原告主张的过高部分，本院不予支持。被告辩称原告未尽到物业服务义务，其物业服务费应当调减的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告若认为原告未尽物业服务义务给被告造成损失，被告可另行向原告主张赔偿。关于被告辩称每月每平方米2元的物业服务费标准过高的意见，因前期物业服务合同明确约定了商业用房的物业服务费按每月每平方米2元计收，该约定系合同双方的真实意思表示，且被告未举出充分的证据证明该约定违反了法律、行政法规的强制性和禁止性规定，对此应承担举证不能的法律后果。故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金16360.38元。原告主张的滞纳金，其实质为违约金。因被告未按合同约定履行支付物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。双方虽在合同中约定逾期滞纳金按每日千分之三计算，但该约定的违约金明显过高，原告也未举出证据证明其实际损失的大小。庭审中，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整。结合双方履行合同的情况、被告的逾期情况及过错程度、原告的预期利益等综合因素衡量，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定被告应承担的滞纳金按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%的标准计算。经计算，被告应支付的滞纳金为3801元。原告主张的滞纳金的过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、成都市彭州仟加源小额贷款有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付四川鑫信合物业服务有限公司自2015年10月至2018年3月期间的物业服务费35443.8元，并支付滞纳金3801元；二、驳回四川鑫信合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1544元，由四川鑫信合物业服务有限公司负担1153.44元，成都市彭州仟加源小额贷款有限责任公司负担390.56元（成都市彭州仟加源小额贷款有限责任公司应负担的部分，四川鑫信合物业服务有限公司已垫交，成都市彭州仟加源小额贷款有限责任公司在支付物业服务费时一并给付四川鑫信合物业服务有限公司）。审判员 姜 波二〇一八年六月十一日书记员 张怡文