四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终1978号上诉人（原审原告）：李华金，男，1954年4月14日出生，汉族，住四川省成都市温江区。委托诉讼代理人：郑如鑫，四川英鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：万明，男，1962年6月13日出生，汉族，住四川省成都市温江区。委托诉讼代理人：麻少辉，广东伟然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨玉坤，男，1985年4月9日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：麻少辉，广东伟然律师事务所律师。上诉人李华金因与被上诉人万明、杨玉坤房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1032号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李华金上诉请求：1.维持原审判决第一项；2.撤销原审判决第二项，改判为：万明向李华金返还已支付的剩余购房款100000元（已支付的购房款总额为230000元）；3.改判原审判决第一项中损失计算方式为：以100000元为基数自2018年10月14日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)自2019年8月20日起至全部付清之日止的利息；4.撤销原审判决第二项，改判为：杨玉坤对万明应返还给李华金的100000元及其利息承担连带共同支付责任；5.一、二审案件受理费等诉讼费用由万明、杨玉坤全部承担。事实与理由：一、认定事实错误。第一，一审判决关于李华金与万明于2019年9月21日签订的《房屋转让合同》在后，取代了双方于2018年10月13日签订的《购房合同书》，故《购房合同书》效力已终止，双方应按《房屋转让合同》履行义务的认定错误。首先，两份合同中均没有关于哪份合同“取代”哪份合同的约定或者在先的合同已失效的约定或者在后合同优先适用于在先合同等关于否定在先合同效力的约定，两份合同同时存在。其次，按照《购房合同书》中“第八条发生争议的解决方式本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力”的约定，即使后《房屋转让合同》被一审法院认定为有效，也应认定是对《购房合同书》的补充，两份合同同时存在、均应有效。再次，李华金在一审中已明确表示在后的《房屋转让合同》系在喝醉的情况下被欺骗签字的，该合同明显是万明、杨玉坤在无法办理“产权交割”的情况下而故意修改为“交付房屋”，诱骗李华金购买无产权保障房屋的“陷阱”合同。李华金对第二份合同不认可。第二，导致合同解除的原因在于万明、杨玉坤，而非李华金，因为前者违约，其无法满足《购房合同书》第三条约定的“产权交割”的约定条件，同时也无法满足《房屋转让合同》第四条“房屋交付”中“并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行驶”的约定交付条件。至本案诉讼，案涉房屋无法办理“产权交割”；同时，也因为李华金对房屋的产权办理等提出了质疑和要求，万明、杨玉坤无法满足“乙方如无任何异议，视为房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付”的交付条件，导致李华金一直未接收房屋，也未支付剩余270000元购房款，直至2019年11月13日，万明、杨玉坤发出解除合同的律师函，导致合同解除。以上事实证据证明，本案的过错和责任在于万明、杨玉坤。在李华金无过错且并未提出解除合同的前提下，万明、杨玉坤单方解除合同，显然是错误和违约的。一审法院对万明、杨玉坤售卖的房屋不符合双方约定、其存在瑕疵和责任、其单方解除合同的事实未予认定，反而认为李华金“未按约定接收房屋，......李华金无权要求返还定金”，显示与事实不符，认定事实存在严重错误。第三，在李华金无违约，而万明、杨玉坤违约且已单方解除合同的情况下，李华金并未主张“双倍返还定金”，是基于《购房合同书》第四条第3款的约定“逾期未交房或乙方发现建筑不合格，甲方须在3日内退还乙方所付定金”以及双方之间存在亲戚关系的原由，故只要求万明、杨玉坤返还支付的定金230000元，这是李华金对自己权利的自由处分，合理合法，应得到人民法院支持。第四，关于李华金要求杨玉坤承担共同连带返还责任的理由主要有三点：一是案涉230000元转入杨玉坤的账户，其是实际收款人；二是杨玉坤主导与李华金及其家人联系和具体实施，杨玉坤是合同实际履行人；第三，从一审中万明、杨玉坤自己提供的证据5“安置协议及入住须知等文本”可以证明，案涉房屋有杨玉坤的份额，杨玉坤也是该房屋的产权人和售卖人，是案涉房屋买卖合同的权利主体。综上，按照“权利与义务对等”原则，如果杨玉坤只享受权利（收取款项），而不承担义务（返还款项），不仅违反法律规定，而且对李华金和万明来说均是不公平的。一审判决认为“李华金以购房款转至杨玉坤账户以及购房事宜由杨玉坤与其沟通为由要求杨玉坤承担连带责任的主张没有法律依据，对此不予支持”，而恰恰忽略了杨玉坤系案涉房屋的共有产权人与案涉合同的实际履行人这一重要客观事实，漏判杨玉坤应当承担的返还责任，明显错误。二、适用法律错误。一审基于前述对事实认定上的错误，从而导致适用法律也同样错误。万明、杨玉坤辩称，李华金的上诉请求事实和理由缺乏法律和事实依据，请求维持一审判决。关于2份合同的效力的问题，按照双方的交易内容，第二份合同更符合双方交易内容，其交易的房产是没有办下红本房产，所以按照第一份合同所谓的“产权交割”无法执行，于是签署第二份合同以交付钥匙为交付房产为标准，对于房产产权属性是知情的情况，双方可以确认，李华金从开始订立合同就知道产权情况，理由：双方是亲戚关系，对各方都是知根知底，对于拆迁所获得的情况是知情，按照当时有产权办理红本过户与地点相同的房产，隔壁的房产当时房价每平方米7000多元，因不能办理红本，就是按照低于当时市场价格但是也是符合常理进行的交易，所以双方对于房产是知情，第二份合同和第一份合同相隔一年时间，如果不知道产权情况，过了一年之久，对产权有误解还签第二份合同与常理不符，所有冲突的条款，以第二份合同为准，第一份合同是双方从网上下载的。李华金在聊天记录陈述如果三年无法办理过户手续合同终止甲方退还房款，这个聊天记录是在签署第二份合同之后，李华金又提出修改合同的请求，万明、杨玉坤不同意，之所以要提出这个要求肯定是在知晓房屋产权情况下提出，这是基本的日常逻辑。从聊天记录可以看出，当时李华金购买房屋与否以及对合同产生疑虑的时候，万明、杨玉坤提出如果不想购买可以把钱退还给对方，但是李华金不同意，想继续交易，直到后来李华金真正反悔，导致万明、杨玉坤非常大的损失。一审判决之后，万明、杨玉坤支付购房款给李华金，已经履行完毕，当时与李华金沟通的时候，李华金说不上诉，才支付了购房款，但是李华金仍上诉了，希望维持原判。李华金向一审法院起诉请求：1．判令解除李华金与万明于2018年10月13日签订的《购房合同书》；2．判令万明向李华金返还购房定金230000元，并以230000元为基数计算自2018年10月14日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日的利息，和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自2019年8月20日起计算至230000元全部付清之日止的利息；3．判令杨玉坤对万明应返还给李华金的购房定金230000元及其利息承担连带支付责任；4．本案案件受理费等全部诉讼费用由万明、杨玉坤承担。一审法院认定事实：2018年8月7日，万明作为房主（乙方）与成都市温江区和盛镇人民政府（甲方）签订《和美盛景二期小区住房安置协议》，协议载明“柳岸村社区六组，公共服务中心拆迁项目，户主：万明，总人口肆人，正住人口叁人：万明（户主）、李华秀（万明之妻）、万丹（万明之女）；常住人口壹人：杨玉坤（万明之女婿）。按照《和盛镇关于未全面安置人员的安置方案》的相关规定，对乙方住房安置事宜达成如下协议：一、住房安置点：和美盛景二期小区；二、住房安置标准：1、正住户口：人均35㎡的安置面积；25㎡配套用房面积。2、常住户口：人均35㎡的安置面积。”协议第四条“住房房号、面积和应缴房款：1．房号及面积：xx号；总面积：92.37㎡；2．缴款金额：（1）正住人口：置换安置面积14.62㎡；配套用房面积75㎡，缴款标准700元/㎡，应缴款52500元；超出部分在人均5㎡以内的面积2.75㎡，缴款标准840元/㎡，应缴款2310元；正住人口应缴款合计54810元；（2）……；（3）总房款54810元”。后万明向成都市温江区和盛镇人民政府交纳上述房屋的安置房款54810元。2018年10月13日，李华金（乙方）与万明（甲方）签订《购房合同》，约定乙方以500000元价格购买甲方位于成都市温江区和盛镇和美盛景二期小区xx号（建筑面积为92.37㎡）的房屋。双方并约定合同签订之日乙方向甲方支付230000元作为购房定金，剩余房款270000元于产权交割完毕当日一次性支付完毕。当日李华金向杨玉坤转款230000元，万明确认该款为李华金支付的购房款。2019年9月21日万明（甲方）与李华金（乙方）就上述购房事宜再次签订《房屋转让合同》。《房屋转让合同》载明的房屋位置、面积、购房款均与2018年10月13日的《购房合同》一致。《房屋转让合同》第三条约定付款方式为甲方向乙方交付房屋全部钥匙同时，乙方应总共支付购房款500000元；第四条“房屋交付：甲方应于本合同生效之日起15日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使”；第六条“违约责任：甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计”。2019年9月21日李华金女儿李容提出对合同进行修改即增加“如果三年内无法办理过户手续，合同终止，甲方退还房款？”，杨玉坤表示“我们再商量吧！”，9月23日，杨玉坤“姐，我们又跑了一些关系，那个人说10月15日去试试，但不敢保证能办到。…，你说的限时三年办理，我还真没底，如果这个把月办不好，你又不放心，要不我马上退你钱，这个你们也可以再看看其他的房子，我也可以再卖，你看可以不？”，李容“你们再试试吧，我就是担心那个人回不来”；10月21日，李容“亲爱的妹妹、妹夫，你们在吗？”“刚才获知你们要拿我爸的身份证去网上改名字，我和我老公在家反反复复思考了很久，最后还是决定先暂缓一下吧，你看怎么样？”，杨玉坤“好不容易争取的机会，为什么不呢？”“错过了就不好弄了哦”，李容“非常非常不好意思，我们刚才查了一下这个房子，属于保障性住房，住户好像没有产权，政府也是不允许随意买卖的。我们平时回家的次数也比较少，本来是想买一套有产权的小房子住两年，过两年再换一个。如果买了你们的房子，以后想要换房就不容易了。”，杨玉坤“几年前我们第一套房子126平还不是卖出去了啊？那你们之前不考虑好呢？如果去年就给你们改了名字，不是也没有办法了吗？我同意退款给你，但是房价在变，如果今年的房价不比去年，我们的损失怎么办呢？”，李容“因为最开始告诉我们是有产权的房子，因为咱们是亲戚，所以我们就相信了，也没有去核查，确实是我们疏忽了”，杨玉坤“一开始你们就知道是安置房啊，而且去年都准备拿身份证去改名字了，你也是清楚的，只是我想等拿到这套房子后再改名字，你们也是同意了的。你和姐夫都是见过世面的人了，不可能不清楚吧！”；10月23日，杨玉坤“如果你坚持没有产权就不买，我也不是说逼着你买。我只能说，责任在于你们当初没有考虑清楚。毕竟我们是亲戚，不然我不会退钱，但是，由于房价波动给我们造成的损失，你们应该承担吧！”，李容“可能是我爸妈他们对产权这个概念不太清楚，告诉我的是有产权，所以我才同意他们买的，当初房款是按有产权房子的房款给付的，如果没有产权，当地的价格应该是三千多一平米才对”，杨玉坤“房价你们是打听得到的，去年是房价高峰期，有产权的是7千多一平”“况且你们当时同意了房价，现在说贵了有什么意义呢？”“你们知道是安置房，有无产权，姐夫都是搞这一行的啊”，李容“如果你们坚持，我们可以继续履行合同，但就是坚持当初我们说过的加一条款：三年内办不完手续合同终止，退还全部房款，不要求利息。”“我们没有回过家，确实不清楚，前几天你姐夫才在网上查看到的，也问了他在成都的同学了解情况”，杨玉坤“改了名字就算办完手续了，这点马上就能办到。你说的办产权证是不可能的，因为本身就没有小产权”，李容“同时房款应该从新议价”，杨玉坤“房价当初就确定了，现在还要改？那就相当于买了衣服穿又退给老板说衣服买贵了，有这个道理吗？那要是现在房价大涨，我是不是该向姐说我卖便宜了，把差价补给我呢？”，李容“你们的房子，我妈就去见过一次，我们都没摸过一粒沙粒，怎么就说成旧衣服了？”，杨玉坤“如果当初卖给其他人，也不至于还留在那里，赶不上房价高峰期，已经成旧货了，姐说是不是呢？”，李容“我前面之所以说这么多，是想说我们双方对这次房屋交易不成功都是负有责任的。我们知道你们为这套房子付出了很多心血，所以和平解除合同，平均分担损失，这是最好的解决办法。”，杨玉坤“我想我已经说得很清楚了，责任在于你们自己考虑不周到，我并没有一开始就追着让你们买。哪有想买就买，不买就退的道理嘛！作为亲戚我才答应退钱，其他人想都别想！但是我们的损失应该由你们补偿，而不是我们一起分担。这次你们考虑清楚了再回复我！”之后双方亦多次磋商，未达成一致意见。2019年11月13日万明向李华金发出《律师函》，律师函告知李华金于收到函件后15日内继续履行合同，配合接收房产，并付清房款，否则房屋转让合同关系于期限届满次日正式解除。2019年11月17日李华金签收律师函。2020年9月，一审法院就相关案涉房屋的土地用途等情况致函成都市温江区规划和自然资源局，同年9月15日成都市温江区规划和自然资源局回函：和盛镇和美盛景二期xx号房屋所在土地的用途为住宅，已征收为国有土地，批复文号为成府土【2014】562号及成府土【2015】425号，目前该房屋未办理不动产登记证。一审法院认定上述事实，有当事人身份信息、《住房安置协议》《购房合同书》《房屋转让合同》《确认书》、微信聊天记录、《律师函》《成都市温江区规划和自然资源局咨询回函》及当事人的当庭陈述等证据审核在卷，经一审庭审调查核实，一审法院予以采信。一审法院认为，案涉房屋所在土地为国有土地，李华金与万明所签订的《购房合同书》《房屋转让合同》不违反法律、行政法规的规定。李华金认为《房屋转让合同》非其真实意思表示，对此，李华金未提供证据证明《房屋转让合同》已被撤销，故对李华金的该主张一审法院不予采纳。《购房合同书》《房屋转让合同》合法有效。《购房合同书》签订后，双方又签订《房屋转让合同》对购房产生的权利义务关系重新进行了约定，《购房合同》已被之后的《房屋转让合同》取代，《购房合同》的效力已终止，当事人应按《房屋转让合同》履行义务。根据当事人双方提供的微信聊天记录，李华金在合同履行中要求变更合同内容，对此双方协商无果，后李华金未按合同约定接收房屋，构成违约。李华金收到《律师函》后亦未按该函件要求在收件后15日履行收房等义务，根据《律师函》告知内容“双方的房屋转让合同关系于期限届满次日正式解除”，即2019年12月4日万明与李华金签订的《房屋转让合同》解除。因李华金未按约定接收房屋，根据原《中华人民共和国合同法》第一百十一五条关于“当事人可以依照原《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；……”的规定，李华金无权要求返还定金，但《房屋转让合同》约定的定金数额超过了原《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，超过部分万明应予以返还即应返还130000元（230000元-500000元×20%）。2019年12月4日《房屋转让合同》解除时，万明即应将超过的130000元退还李华金，万明至今未退还应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算占用资金损失。李华金以购房款转至杨玉坤账户以及购房事宜由杨玉坤与其沟通为由要求杨玉坤承担连带责任的主张没有法律依据，对此一审法院不予支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，原《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、万明于判决生效后十日内返还李华金购房款130000元并支付占用资金损失（损失计算方式：以130000元为本金基数，从2019年12月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的本金给付之日止。若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；二、驳回李华金的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2465元，由李华金负担1015元，万明负担1450元。二审中，李华金提交了新证据，本院组织双方当事人对证据进行了举证质证。李**提交了杨玉坤与李华金之女李容的微信聊天记录，拟以此证明：1.杨玉坤自认第一份购房合同有效，与其在一审庭审中否认该合同有效、认为该合同已被第二份合同房屋转让合同取代的陈述相矛盾；2.无论第一份合同购房合同书中第3、4条的约定，还是第二份合同房屋转让合同第4条的约定，案涉房屋均不符合约定；3.一审法院认定第一份合同已被第二份合同取代，第一份合同的效力已终止、应按第二份合同履行义务，存在事实认定错误，应予以纠正。万明、杨玉坤质证认为，对该证据三性认可。本院经审查认为，对上述证据的三性予以认可，对其证明力结合其他事实予以认定。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。二审中，万明陈述，一审判决第一项已经履行完毕。李华金对该陈述认可。本院认为，本案争议发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。李华金与万明签订的《购房合同书》《房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点为，一、李华金上诉请求万明向其返还剩余购房款100000元及占用利息是否应予支持；二、杨玉坤是否应对第一个争议焦点承担连带责任。本院现评判如下。关于第一个争议焦点。本院认为，审查房屋买卖合同之目的，对出卖人而言，系取得全部购房款；对买受人而言，系取得房屋的所有权。在《房屋转让合同》中，双方未对房屋买卖合同应当明确的主要内容即办理案涉房屋产权登记的条件、时间等有关事宜进行约定，导致双方就下一步如何履行发生争议，双方均有过错。根据本案查明的事实，双方签订《房屋转让合同》当日，李容向杨玉坤提出对合同进行修改即增加办理过户手续的相关条款，但因双方对作为安置房的案涉房屋能否办理过户没有全面深入细致的了解，双方对此问题发生争议，最终导致案涉合同解除，李华金与万明均有过错。综上所述，因双方在磋商、订立合同阶段未就房屋在何种条件下可以变更产权登记进行充分了解，导致双方争议产生、不能进一步履行合同，均存在过错，故均应当承担责任。在此情况下，李华金为购买案涉房屋向万明支付的款项应予以退还。一审法院对款项的性质、过错的分担认定不当，本院予以纠正。关于《购房合同书》效力是否终止的问题，一审法院认为《购房合同书》签订后，双方又签订《房屋转让合同》对购房产生的权利义务关系重新进行了约定，《购房合同书》已被之后的《房屋转让合同》取代，认定《购房合同书》的效力已终止。本院经审查认为，《房屋转让合同》系双方就第一次签订的《购房合同书》进行的补充，两份合同应进行综合评判。《购房合同书》未对办理产权转移登记的条件、时间进行约定，《房屋转让合同》亦未对此问题进行明确，但双方是基于两份合同的约定建立房屋买卖合同关系，不应认定《房屋转让合同》已替代《购房合同书》，两份合同应当一并履行或一并解除。关于《购房合同书》《房屋转让合同》解除时间的问题。因双方不能就增加办理过户手续的相关条款达成一致意见，导致合同解除，《购房合同书》《房屋转让合同》应一并解除。双方对一审法院认定的案涉合同于2019年12月4日解除均无异议，故本院予以确认。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，万明应返还已收取的购房款并支付合同解除后的资金占用利息。因万明已履行一审法院判决第一项，现万明仍需向李华金返还100000元购房款，并支付在合同解除后以100000元为基数的资金占用利息。关于第二个争议焦点。李华金诉请杨玉坤应对第一个争议焦点承担连带责任，本院经审查后认为，李华金的该诉请无任何依据，本院不予支持。二审中，李华金变更诉讼请求，经二审核查后，本案二审案件受理费应为2480元。综上，李华金的诉请的上诉上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1032号民事判决第一项即“万明于判决生效后十日内返还李华金购房款130000元并支付占用资金损失（损失计算方式：以130000元为本金基数，从2019年12月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的本金给付之日止。若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）”，该判项万明已履行完毕；二、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1032号民事判决第二项即“驳回李华金的其他诉讼请求”；三、李华金与万明于2018年10月13日签订的《购房合同书》于2019年12月4日解除；四、万明于本判决生效之日起十日内向李华金返还购房款100000元并支付占用资金损失（损失计算方式：以100000元为本金基数，从2019年12月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的本金给付之日止。若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；五、驳回李华金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2465元，由李华金负担1232.5元，万明负担1232.5元；二审案件受理费2480元，由李华金负担1240元，万明负担1240元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  白福群审判员  赵 锋审判员  冯 璐二〇二一年九月二十三日书记员  夏玉荣