广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初13720号原告：广州市建威物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街大华二路27号之六，统一社会信用代码91440114695173927C。法定代表人：朱广建。委托诉讼代理人：吴春俭，该公司职员。委托诉讼代理人：黄小敏，该公司职员。被告：吴小丽，女，1983年12月23日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：江凯欣，广东政邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤俊斌，广东政邦律师事务所律师。原告广州市建威物业管理有限公司（以下简称建威公司）与被告吴小丽物业服务合同纠纷一案，本院立案后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用小额诉讼程序进行审理。原告建威公司的委托诉讼代理人吴春俭、黄小敏，被告黄小丽及其委托诉讼代理人江凯欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建威公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付1-1907房2018年1月1日至2021年7月31日物业服务费13480.5元、垃圾费172元、公摊电费1252.4元，合计14904.9元；2、被告支付滞纳金14904.9元；3、由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：被告是原告所管理的广州市花都区新华街凤凰北路1号骊雅居1栋1907房的业主。根据《物业管理委托合同》约定按建筑面积2元/平方米/月收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年1月1日起一直未缴纳物业管理费。经原告工作人员多次催促无果。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决支持原告的诉请为感。被告答辩称：1.原告怠于履行《物业管理委托合同》义务，未尽到服务、管理的责任，服务和质量不符合合同约定，经被告、被告丈夫及案涉小区其他业主多次反映、维权，仍置若罔闻，以致目前案涉小区存在重重安全隐患、清洁卫生问题突出。2.原告主张的公摊费用中的小区公共用电无任何事实依据，原告亦未举证证明发票的具体内容，不知道是小区内哪个公共区域的用电，不能证明是小区的公共用电。3.关于垃圾费、公摊电费的滞纳金，原告的主张既无合同依据，也没有法律依据，请求全部驳回。综上，原告未切实履行《物业管理委托合同》中约定的各项义务，无权收取物业管理费，另《物业管理委托合同》中虽约定逾期缴纳管理费的违约责任，但是因原告未切实履行合同义务所致，故原告无权请求被告支付物业管理费滞纳金，其他费用的滞纳金更是无合同和法律依据。而公摊费用中，原告把与被告无关的、所谓的小区公共用电项目合并到公摊费用，是无任何事实依据的，请求法院予以扣减。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路1号1栋1907房，建筑面积为156.77平方米，权属人为吴小丽，登记时间2017年10月11日。涉案房屋所在骊雅居小区由建威公司提供物业管理服务。2017年1月7日，建威公司（乙方、物业管理公司）与广州市花都区新华街骊雅居小区业主委员会（甲方、业主委员会）（以下简称骊雅居业委会）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将骊雅居小区红线区域内的住宅、商铺、停车场、公共区域委托乙方实行物业服务及管理；服务及管理事项包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，公共绿地、花木等养护和管理等。第十三条乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业服务费，代收水费、垃圾费、共用部位停车费等。第十七条委托服务期限为三年，自2017年1月15日起至2020年1月14日止。第二十一条物业服务费按住宅2元/月平方米计算，生活垃圾费4元/户/月，公共水、电分摊费：中、大型公共设施维修费（按实际产生费用按建筑面积分摊）；物业管理公共服务费按季度交纳，每次交纳费用的时间为每月的10日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三收取滞纳金；空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米100%向业主收取。建威公司陈述，上述《物业管理委托合同》到期后，因骊雅居业委会未选定新的物业服务公司，其仍向涉案小区提供物业管理服务至今，但并未与骊雅居业委会签订新的物业服务合同。建威公司提交广州市花都区新华街凤凰社区居民委员会于2021年1月15日出具的《证明》予以证明。原告另提供照片、微信群聊天记录等证据证实其日常管理情况。上述合同签订后，原告开始为被告物业所在小区提供管理服务，2018年1月1日开始至今因被告未向原告交纳物业管理费，原告遂诉至本院。被告确认未交纳上述物业管理费，称拒不缴纳上述费用的原因是原告未尽到服务、管理的责任，服务和质量不符合合同约定，以致目前案涉小区存在重重安全隐患、清洁卫生问题突出；原告迟迟未处理其房子漏水问题，原告起诉后才帮其修房子，现在有没有修好也不确定。并提供了照片、聊天记录、整改通知书、投标文件等材料。此外，原告建威公司提供了公摊电费明细、电费代缴明细、发票予以佐证，每户物业应承担的分摊总量是由电梯用电、梯灯用电、生活水泵用电、公共用电组成，2018年1月1日至2021年7月31日的公摊电费1252.4元。被告对梯用电、梯灯用电、生活水泵用电的公摊金额无异议，对公共用电因不知具体指的是何种项目及分摊办法，所以有异议。本院认为:根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。建威公司与涉案小区业委会签订《物业管理委托合同》后，依约为涉案小区提供物业管理服务，吴小丽作为小区业主享受了物业服务，理应支付物业服务费。关于被告就拒交服务物业费提出的抗辩，本院认为，物业服务由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务。被告在本案中提出的原告的多种未尽到服务、管理责任的行为，即便真实，也仅仅能证明某一时段的情形或单一项服务不尽完善，不足以证明原告未履行物业服务合同全部义务，构成根本违约从而达到物业服务费免除的后果。建威公司要求吴小丽支付2018年1月1日至2021年7月31日的物业服务费13480.5元（156.77平方米×2元/月/平方米×43个月）的诉讼请求，合理有据，予以支持。考虑到吴小丽未按时支付相关费用系其主张权利方式错误，其违约的主观恶意较小，故对建威公司关于逾期缴费滞纳金的主张，本院不予支持。关于公摊电费。原告提供了公摊电费明细、电费代缴明细、发票，理据充分，故本院对建威公司要求吴小丽支付拖欠的1252.4元公摊电费的诉求予以支持。关于生活垃圾处理费，根据《物业管理委托合同》的约定，建威公司主张吴小丽支付生活垃圾处理费172元，理据充分，且吴小丽对此金额无异议，本院予以支持。关于上述两项费用的滞纳金，建威公司未提供证据证明该项主张的依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条、第一百八十八条的规定，判决如下：一、被告吴小丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市建威物业管理有限公司支付2018年1月1日至2021年7月31日物业服务费13480.5元、垃圾费172元、公摊电费1252.4元。二、驳回原告广州市建威物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元（原告已预交），由原告广州市建威物业管理有限公司负担136.5元，由被告吴小丽负担136.5元。本判决为终审判决。审判员 张 冲二〇二一年九月二十二日书记员 许雪莹