广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初35809号原告蒋俊，男，汉族，1980年10月4日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人崔卜文，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人汤诗品，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。被告官桂珍，女，汉族，1981年8月25日出生，身份证住址深圳市南山区。委托诉讼代理人郑海洋，广东万诺律师事务所律师。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦路安吉尔大厦15楼。法定代表人杜艳花。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人崔卜文、被告委托诉讼代理人郑海洋到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付逾期交房的违约金74160元（5150000×4%×36＝74160元）；二、被告返还15000元；三、被告赔偿原告律师费损失5000元；四、被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由:2019年10月19日，原告蒋俊与被告官桂珍、第三人深圳市乐有家房地产交易有限公司签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》购买位于深圳市宝安区。合同约定：“（1）房产转让总价款为人民币515万元，定金30万元；（2）买方须于2019年11月21日前支付首付款228万元，需在2019年11月21日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理抵押贷款审批手续，押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；（3）买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；（4）卖方应当于收到全部房款（除交房保证金外）后五个工作日内将房地产交付给买方，共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，还需交付房地产钥匙；（5）如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付毎日万分之四的违约金金并继续履行合同，买方因维权所支岀的律师费、诉讼费等由卖方承担”。2019年11月20日，原被告双方与农业银行签订《资金托管协议》，托管资金228万元，并递交了银行抵押贷款申请资料，2019年12月6日，原告取得农业银行的《贷款承诺函》，贷款257万元。2019年12月10日，买方与卖方签订《深圳市二手房买卖合同》，内容与预约买卖合同一致。2019年12月16日，双方办理了过户登记手续。2020年1月7日，被告收到农业银行发放的购房款485万元。在签订房屋买卖合同当天，被告主张原告违约，要求原告支付违约金15000元，否则不予办理过户。原告没有违约行为，不认可该违约金，但为尽快顺利过户，将该款付至第三人账户提存，双方先完成过户，后续再协商违约金的问题。但事后双方尚未结算，被告单方将该款作为付至第三方的中介费进行抵扣。被告应于收到全部房款后五个工作日内即2020年1月14日前将房产交付给原告，但被告未依约交付房屋。后由于春节假期及疫情的原因，重新约定于2020年3月13日交房，卖方仍未在该期限交付房屋，直至2020年4月18日，双方完成房屋交付。根据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《深圳市二手房买卖合同》的约定，被告逾期交付房屋36天，应按房屋总价款日万分之四支付违约金即74160元。原被告之间签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》《深圳市二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告依约履行合同，被告要求原告支付违约金没有事实和法律依据，相反，被告未按照合同约定交付房屋，已构成违约，其行为严重损害了原告的合法权益。被告答辩称，对第一项诉讼请求：1、被告不存在逾期交房的事实，原告在起诉状第二段中已经表明双方于2019年12月16日办理了房屋过户登记手续，房屋作为不动产是以登记作为交房转移的，因此被告于该日完成了房屋的交付，不存在所谓的逾期交房。2、原告所指定的逾期交房是指原、被告双方逾期办理房屋的交接手续，事实上从被告提交的证据中表示，被告自合同签订后的2019年10月起不断催促原告及第三人尽快办理过户及房屋交接手续，正是由于原告未及时办理身份证信息，银行贷款手续及第三人未及时与物业公司协调好交房的相关手续，才导致涉案房屋的交接一再延误；3、原、被告双方在合同中并未约定明确具体的交接房屋的时间，原告单方主张2020年3月13日为房屋交接的时间是其个人的意思表示，在此之前被告反复督促其从云南返回深圳履行房屋交接手续时，原告以各种理由推托，到3月13日原告正好办理其他的事情，顺路来到深圳，便以此为理由要求被告必须在当庭办理房屋交接手续，在此之后第三人中介公司通过微信向被告转达了原告将于该日到达办理交接手续的事宜，被告表示知晓，但中介公司没有以任何方式办理交接手续的时间、地点，被告等了一日之后没有任何的消息。所以也不存在3月13日是交接房屋时间的说法。4、在被告提交的证据第4页中可以明确显示，第三人中介明确表示管理处暂时不安排过户物业及水，要等到4月份才过，才导致3月份无法办理交接的原因，是第三人的过户导致的。针对第二项诉讼请求：1、被告并未收到原告的该15000元的款项，既然没有收到，所以不存在所谓的返还；2、该15000元是原告直接支付给第三人中介公司的，其支付该款项的原因为在2019年10月份原、被告及第三人签订房屋买卖合同之后，双方约定签订预售合同后3日内应当签订正式的房屋买卖合同，签订买卖合同3日内双方应当办理房屋过户手续最后再及时办理房屋交接手续。但是由于原告办理身份证、银行贷款以及因其他事项延误拒绝及时从云南赶来深圳，才导致了房屋的过户及交接手续推迟至2021年4月份，而在双方的合同约定中已经明确表示双方因任何一方的过错，导致上述时间节点被延期，过错方应承担每日万分之四的违约金。同时，在2019年12月份因为涉案的房屋买卖合同已经签订，且履行状态，被告另行在罗湖区购买了另一套房屋，并即将于2019年12月14日开始付首期款，随后每月支付贷款，由于原告各种事项导致本案合同的履行被严重滞后，款项不能及时支付至被告指定的账户，所以被告为此额外向银行进行贷款，产生了其他的负担和损失。在该情况下，到2019年12月份左右，涉案房屋的单价已经上涨约2万元/平方米，所以基于原告的延期履行合同，被告额外产生的银行贷款以及涉案房屋单价上涨2万元/平方米的事实，被告向中介公司表示，由于原告严重侵害我方的权利，是因中介的居间服务导致，因此我方少向你方支付15000元的居间费，如果你们坚持要主张15000元，你们可向原告进行主张，确实是由于中介的过错导致的，因此才由第三人要求原告向其支付了15000元，而原告本人基于对自己过错的认识及对房屋单价上涨的认可，也同意并以实际行动向中介公司支付了15000元，所以被告既不符合向其返还的主体，也在法律事实人情上无向其返还的义务。针对第三、四项诉讼请求：基于上述理由也不应当得到支持。第三人未到庭应诉，但提供一份《情况说明》：2019年10月19日，买方与卖方在第三人居间下，签订《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》，约定交易案涉房屋，合同总价515万。截止到目前，第三人处无任何托管款项。2019年11月20日，买方按照《交易节点确认书》约定的时间即“买方需于2019年11月21日之前办理资金监管手续并向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料”办理了按揭贷款手续，银行按照流程审批客户按揭贷款，卖方据此要求买方15000元的滞纳金，我司一直从中协调，未果；后卖方提出，该15000元滞纳金作为买方替卖方支付的卖方本应支付给我司的佣金，买卖双方都想继续买卖，双方为顺利履行后续交易流程，2019年12月10日，我司收到了买方替卖方支付的15000元。2019年12月16日，我司协调配合买方领取了新的房产证，办理了抵押登记。2020年1月7日，银行发放尾款，买方表示，因自身原因以及疫情问题，无法按照合同约定的时间交房，“卖方收到全部房款五个工作日内将房产交付买方”（即2020年1月14日）：后经过买卖双方协商一致，重新约定2020年3月13日办理交房手续；2020年3月13日，买卖双方办理交房，因买卖双方时间问题，且物业管理处当天无法全部办理完手续，故没有完成交房；期间我司一直从中协调，2020年4月中旬，买卖双方办理完交房手续，现整个交易流程己完结。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月19日，原告蒋俊为买方，被告官桂珍为卖方，第三人深圳市乐有家房地产交易有限公司为居间方，签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定被告将原登记于其名下的位于深圳市宝安区房产作价515万元转让予原告。合同相关内容包括：（一）买方须于2019年11月21日前支付首付款228万元，需在2019年11月21日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理抵押贷款审批手续，押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。（二）卖方应当于收到全部房款（除交房保证金外）后五个工作日内将房地产交付给买方，共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，还需交付房地产钥匙。（三）延迟交房违约责任：卖方未按合同约定的期限将房产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以房产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。（四）如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日日万分之四的违约金金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支岀的律师费、诉讼费等由卖方承担。合同签订后，双方履行义务，现合同主要义务已履行完毕：被告于2019年12月16日将涉案房产过户至原告名下；原告支付定金30万元，并于2020年1月7日通过银行房贷方式向被告支付余款485万元；2020年4月18日，原、被告办理交接手续，被告将房产交付原告。但原告主张被告存在逾期交房（逾期期间为2020年3月13日至4月17日），应支付36天的逾期交房违约金。双方协商无果，原告诉至法院。为解决本案纠纷，原告支出律师服务费用5000元。关于逾期交房的事实，原告提供2020年3月13日的机票和微信聊天记录，证明其于2020年3月13日向被告主张交付房产。被告亦提供其与居间方的微信聊天记录，证明其一直与居间方协调交房事宜。据被告与居间方的微信聊天记录：（一）居间方于2020年3月12日告知被告“蒋先生明天中午过来过水电物业”，被告回复“你们先把水电押金退回来”，被告并未明确答复交房事宜。（二）2020年3月16日，居间方问被告“什么时候方便交接下钥匙，顺便签下交房确认书”？被告回复“可以！但是我先申明你那些差价差的那个我15000在过户前已经结束了。签之前你们先把押金退了”。（三）2020年3月22日，居间方告知被告“管理处暂时不能安排物业和水，说要四月份才给过”。（四）2020年4月17日，居间方告知被告：原告明天下午收房。被告表示同意。另查明，2019年12月10日，原告向第三人转账支付15000元，未备注用途。据第三人《情况说明》的陈述，该款为买方替卖方支付的本应由卖方承担的佣金。本院认为，原、被告据涉案《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》所确立的房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，合法有效，应当全面履行。合同约定卖方应于收到全部房款后五个工作日内交付房产，涉案房款于2020年1月7日结清，原告于2020年3月13日主张交房，已符合合同约定，被告应当严格履行交房义务。被告客观上存在逾期交房36天的情况，应由被告就免责事由进行举证。被告抗辩称系因中介沟通问题和物业办理原因，本院不予采纳。交房为被告的主要义务，在条件成就时，被告应当积极主动履行该义务，原告仅是配合接收义务。物业、水电过户等需物业管理公司配合，但实物交付则完全可由被告掌握，被告未积极推进履行义务，应当承担违约责任。被告以第三人原因提出抗辩，不能免除其违约责任。因此，本院确认被告应支付逾期交房违约金：515万元×万分之四/天×36天=74160元。至于原告诉求返还15000元。此款作为佣金支付予居间方，买卖双方对此款支付存有争议，金额相对较小，原告已实际履行，视为同意支付，现作反言本院不予采纳。至于原告诉求赔偿律师费用的损失，按合同约定，此款系作为逾期履行达根本违约且导致合同解除情况下的违约责任，不适用本案情形；且本院所支持的逾期交房违约金足以弥补原告的经济损失，故本院不支持原告该项诉求。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告官桂珍应于本判决生效之日起七日内偿付原告蒋俊逾期交房违约金74160元。二、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1077元，由原告承担229元，由被告承担848元。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年九月八日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。