四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终14451号上诉人（原审原告）：四川英华房地产有限公司，住所地：四川省成都市青羊区长顺下街139号5层。法定代表人：许重锌，执行董事。委托诉讼代理人：肖敏，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘奕汐，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李娴，女，1990年1月12日出生，汉族，住四川省成都市温江区。委托诉讼代理人：李康，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。原审第三人：成都尚诚锐和商业管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区东城根上街87号。法定代表人：李治祥，总经理。委托诉讼代理人：刘晓莉，女，系公司员工。上诉人四川英华房地产有限公司（以下简称英华公司）因与被上诉人李娴、原审第三人成都尚诚锐和商业管理有限公司（以下简称尚诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2021）川0105民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。英华公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项、第六项，依法改判李娴向英华公司支付欠付的租金86581.42元，依法改判李娴向英华公司支付逾期支付租金的违约金，依法改判李娴向英华公司支付违约解除合同违约金15886.5元；2.本案一审、二审的诉讼费由李娴承担。事实和理由：一、一审法院认定英华公司于2020年5月27日所发函件是减免债务的单方意思表示，系事实认定错误。尚诚公司在2020年5月27日向李娴所发函件包含房租价格变更和费用支付时间的更新，该函件并非单方意思表示，而是对合同履行内容变更进行的磋商，后续尚诚公司在2020年6月16日、2020年7月6日、2020年7月17日所发函件皆属于此，李娴在收到函件后未做同意的意思表示，应按照原合同执行。二、即使认定尚诚公司于2020年5月27日所发函件是减免债务的意思表示，但是函件中是以李娴在2020年5月31日前支付函件要求款项为条件，而李娴并未支付函件要求款项，视为其减免李娴缴纳款项的意思表示未生效，且根据2020年5月27日李平与李娴的聊天记录显示，李娴对减免债务明确表示拒绝，应以原合同为准。三、双方就解约事宜一直未能协商一致，房屋空置无法对外出租，英华公司需要对案涉房屋进行管理，合同约定的违约金并未超过李娴违约对英华公司造成的损失，李娴应按合同终止日当月租金的2倍支付合同违约金。李娴辩称，1.一审法院认定李娴存在违约情形属于事实认定错误，事实上是英华公司违约。2.尚诚公司在2020年5月27日所发的函件是一个减免债务的单方意思表示，一审认定正确。该函件不是对合同履行内容变更所进行的磋商，该函件一经发出立即生效，不需要李娴的同意。3.关于英华公司所称李娴在微信聊天中对2020年5月27日的函件表示拒绝，并截取部分微信聊天记录，纯属断章取义。自2020年5月22日开始，英华公司告知李娴交水费，双方就水费的缴纳在微信聊天记录中产生争议。2020年5月27日，尚诚公司工作人员李平在发出函件后又在微信里面告知李娴，一个月要收980元的租费。同时，李娴在微信聊天中与李平协商的主要是关于李娴在前期预缴的费用里面按照原来合同约定的价格扣除了三个月的租赁费用，所以英华公司不同意。尚诚公司未发表陈述意见。英华公司向一审法院起诉请求：1.判令英华公司与李娴签订的《房屋租赁合同》解除，李娴缴纳的履约保证金15130元不予退还；2.判令李娴向英华公司支付欠付的租金86581.42元；3.判令李娴向英华公司支付逾期支付租金的违约金；4.判令李娴向英华公司支付违约金15886.50元；5.本案诉讼费、律师费由李娴承担。一审法院认定事实，李娴与英华公司于2018年签订《房屋租赁合同》，主要约定由李娴承租英华公司位于成都市青羊区xx号店铺的房屋；租赁房屋计租面积为44.5平方米；租赁期限为3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止；装修免租期为接场日后的25天期间；经营免租期为装修期结束后的45天期间；租金标准为2018年10月1日至2019年9月30日第一租赁年度月租金为7565元，2019年10月1日至2020年9月30日第二租赁年度月租金为7943.25元，2020年10月1日至2021年9月30日第三租赁年度月租金为8340.64元；李娴于本合同签订之日起三个工作日内向英华公司缴纳合同履约保证金7380元；李娴逾期缴纳应付的租金超过15天或累计超过3次，英华公司有权提前单方面解除合同；英华公司因李娴违约解除合同的，英华公司书面通知李娴，解除合同通知自到达李娴之日生效，李娴缴纳的履约保证金作为违约金的一部分不予退还，同时，李娴应以合同解除当月租金的2倍作为违约金另行向英华公司支付；李娴违约，如给英华公司造成损失，李娴应赔偿英华公司所受损失，包括但不限于调查取证费、公证费、律师费、差旅费等。英华公司在合同上加盖公章确认，李娴在合同上签字捺印确认。2018年8月20日，李娴向英华公司转账37825元。2019年12月30日，李娴通过微信向成都汇金泛亚商业管理有限公司（现尚诚公司）员工李平表示退租，要求返还房租和押金。2020年5月27日，成都汇金泛亚商业管理有限公司（现尚诚公司）向李娴发出《费用收缴函》，载明：2019年3月15日至2019年9月14日免收商户租金；鉴于新冠疫情，2019年12月15日至2020年8月14日的商户租金予以免除，租金正式计租日为2020年8月15日。李娴签收该函后未回函。2020年7月6日，英华公司与成都汇金泛亚商业管理有限公司（现尚诚公司）向李娴发出《关于租费缴纳知会函》，载明：2019年3月15日至2019年9月14日免收商户租金；向李娴提出自2019年12月15日至2020年8月14日免收物业费或自2019年12月15日至2020年8月14日租金减半，其他费用正常收取。李娴签收后未回函。2020年7月17日，英华公司向李娴发出《催费函》，载明：2019年3月15日至2019年9月14日免收商户租金；2019年9月15日至2019年12月14日为首期缴费期，首期缴费期于合同签订之日起三个工作日支付；李娴自2019年12月15日至2020年9月14日欠付租金共计71489.25元。李娴签收后未回函。一审法院另查明，1.成都汇金泛亚商业管理有限公司现更名为：成都尚诚锐和商业管理有限公司为本案第三人，负责对英华公司案涉商铺日常租赁事务的处理，英华公司自认双方系委托关系。2.李娴已向英华公司支付履约保证金15130元及3个月的租金22695元。3.李娴于2020年8月15日向英华公司交付案涉商铺。一审庭审中，1.英华公司明确其主张的租金自2019年9月15日开始起算；2.英华公司陈述李娴经营店铺时案涉商业1楼无店铺，客人流量受到影响；3.英华公司明确请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年8月15日解除，李娴对该请求无异议。一审法院认为，英华公司与李娴签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。李娴于2020年8月15日已经将案涉商铺腾退，英华公司在同日实际控制了案涉商铺，案涉租赁合同事实上已无法履行。现英华公司向一审法院主张确认《房屋租赁合同》于2020年8月15日解除，李娴对案涉合同于2020年8月15日解除无异议，一审法院予以确认。关于租金。2020年5月27日，成都汇金泛亚商业管理有限公司（现尚诚公司）向李娴发出《费用收缴函》载明：2019年3月15日至2019年9月14日免收商户租金。鉴于新冠疫情，2019年12月15日至2020年8月14日的商户租金予以免除，租金正式计租日为2020年8月15日。2020年7月6日、2020年7月17日，英华公司与成都汇金泛亚商业管理有限公司（现尚诚公司）向李娴发出《关于租费缴纳知会函》《催费函》。英华公司作为债权人，在2020年5月27日通过其委托方成都汇金泛亚商业管理有限公司（现尚诚公司）向李娴发出的《费用收缴函》中做出了关于就相关债务进行减免的意思表示，该意思表示可以认定为英华公司单方免除李娴部分债务的意思表示，依照原《中华人民共和国合同法》第一百零五条“债权人免除债务人部分或全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”之规定，英华公司向李娴做出免除2019年12月15日至2020年8月14日的商户租金的意思表示后，李娴未明确拒绝，该债务免除的意思表示不得撤回。因英华公司已经免除了李娴支付2019年12月15日至2020年8月14日的商户租金的债务，故英华公司主张于2020年7月6日、2020年7月17日向李娴发出函件变更免除租金意思表示已无事实基础。根据《费用收缴函》载明的内容，李娴应支付2019年9月15日至2019年12月14日的租金，共计23640.63元（7565元/月×0.5个月+7943.25元/月×2.5个月），扣除李娴已经向英华公司预付的租金22695元后，李娴还应向英华公司支付租金945.63元。关于违约金。如前述，案涉物业所在商场至李娴搬离时一直未全面开业，在租赁期间也存在玻璃脱落、停电等问题，英华公司确实存在违约，但该违约情形并不足以导致合同目的无法实现。李娴在未与英华公司协商一致的情况下将主要设备等物品搬离房屋，且多次表示不再承租案涉房屋，李娴明确表示不愿再继续履行合同的行为构成违约。《房屋租赁合同》中明确约定李娴缴纳的履约保证金作为违约金的一部分不予退还，同时，李娴应以合同解除当月租金的2倍作为违约金另行向英华公司支付。一审法院综合考虑双方所受实际损失及违约程度，对于英华公司主张李娴按案涉合同约定支付违约金的诉讼请求酌定支持为一个月租金7943.25元。对于李娴缴纳的履约保证金，英华公司不予退还。关于律师费。《房屋租赁合同》中明确约定李娴违约，如给英华公司造成损失，李娴应赔偿英华公司所受损失，包括但不限于调查取证费、公证费、律师费、差旅费等。英华公司向一审法院提交了《民事代理合同》及代理费发票，该笔费用已实际产生，李娴应按合同约定支付英华公司支出的律师费5000元。故一审法院对于英华公司主张李娴支付律师费5000元的诉讼请求予以支持。综上，英华公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、李娴与英华公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月15日解除；二、李娴于判决发生法律效力之日起十日内向英华公司支付租金946.63元；三、李娴于判决发生法律效力之日起十日内向英华公司支付违约金7943.25元；四、英华公司不予退还李娴缴纳的履约保证金15130元；五、李娴于判决发生法律效力之日起十日内向英华公司支付律师费5000元；六、驳回英华公司的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取1925元，由李娴负担251元，由英华公司负担1674元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，案涉《房屋租赁合同》第二条第4款约定，经营免租期：装修期结束后的45天的期间（暂定自2018年10月1日起至2018年11月14日止）。第6款约定，计租日：装修期满后第二天为乙方计租日；如乙方提前开业的，计租日则相应提前。英华公司委托尚诚公司于2020年5月27日向李娴发送的《费用收缴函》载明，根据《商业管理协议》及《租赁合同》的约定，乙方装修期满后第二日为计租日，若乙方提前开业的，计租日相应提前，基于双方友好合作原则，甲方给予贵方前期经营支持，即2019年3月15日起至2019年9月14日（免收租金、推广费、商业物业空调费）……经营支持期届满后开始计算租费。即2019年9月15日起正常计租，根据合同约定，贵方应于每个缴纳期的20号（2019年8月20日）前向甲方支付相关费用，先支付后使用原则。自2019年9月15日起至2019年12月14日为首期缴费期……鉴于今年新冠肺炎疫情影响，商户经营困难，我司给予贵方经营扶持，自2019年12月15日起至2020年8月14日，甲方给予商户，免租金支持……本着先支付后使用原则，请贵方收到本函后于2020年5月31日前完成自2019年12月15日起至2020年6月14日费用缴纳，后续每月费用请于每月20前完成支付，正式计租日为2020年8月15日，开始按照合约正常计算租金及商业物业管理费等费用。2019年2月19日，李平向李娴发送微信“我想问，我先申请一下，看看能不能你们开业就只交物业管理费吗？然后不交租金吗？”2019年12月30日，李平向李娴发送微信“临街店铺只要甲方能提供独立营业，只是从人流量考虑，给商家支持，商业开业开始正常计算租费”“也正是因为没有开业，你们自己开业，所以甲方也只收取你们部分物业管理费，都没有按照65元/平收取”。一审中，英华公司对微信聊天记录的真实性、合法性无异议。二审中，英华公司、李娴均认可李娴向英华公司支付的15130元履约保证金并非案涉《房屋租赁合同》约定的7565元金额，而系第一个租赁年度中两个月租金金额。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，引起本案纠纷之法律事实发生于民法典实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据诉辩观点，本案争议焦点为：1.李娴是否应支付2019年12月15日至2020年8月14日的租金。2.一审认定李娴应支付的违约金金额是否恰当。本院评判如下：一、关于李娴是否应支付2019年12月15日至2020年8月14日的租金问题。根据英华公司委托尚诚公司于2020年5月27日向李娴发送的《费用收缴函》载明的内容，英华公司免除李娴2019年12月15日至2020年8月14日的租金，租金正式计租日为2020年8月15日。该《费用收缴函》系英华公司免除李娴2019年12月15日至2020年8月14日租金债务的意思表示，李娴在收到后未回函且未亦其他方式明确表示拒绝，故符合原《中华人民共和国合同法》第一百零五条“债权人免除债务人部分或全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止”之规定，该债务免除的意思表示不得撤回。英华公司上诉认为该意思表示系附条件的意思表示，即先支付后使用。根据已查明事实，李娴于2018年8月20日向英华公司支付的37825元包括履约保证金15130元及三个月的租金22695元。双方均认可该22695元系预付的三个月租金，但并不明确对应的具体月份。而根据李平与李娴2019年2月19日、2019年12月30日的微信聊天记录以及2020年5月27日《费用收缴函》，自2019年9月15日至2019年12月14日的三个月为首期缴费期，故李娴预付的22695元对应2019年9月15日至2019年12月14日三个月的租金，仅因租赁年度对应的租金标准有所变化导致李娴未足额预付。而该《费用收缴函》系英华公司已免除李娴2019年12月15日至2020年8月14日租金债务，李娴不存在需先支付该时间段租金的情况。故一审法院认定李娴不应支付2019年12月15日至2020年8月14日的租金并无不当。二、关于一审认定李娴应支付的违约金金额是否恰当的问题。李娴在一二审中均答辩称其不存在违约行为，不应支付违约金，即是对英华公司主张的违约金作出了根本性抗辩，即对违约金是否应当承担、违约金标准是否恰当提出了抗辩。尽管案涉《房屋租赁合同》约定李娴缴纳的履约保证金作为违约金的一部分不予退还，同时，李娴应以合同解除当月租金的2倍作为违约金另行向英华公司支付。但我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及原《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，李娴实际支付的履约保证金为第一个租赁年度中两个月租金金额，一审法院综合双方所受实际损失及违约程度，在认定英华公司不予退还履约保证金的情况下，酌情认定对应租赁年度一个月租金7943.25元为违约金金额并无不当，本院依法予以维持。综上所述，英华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3348元，由四川英华房地产有限公司承担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年九月九日书记员  李春旭