宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初11952号原告：银川大地物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路49号世纪小区综合楼二楼。        法定代表人：齐洁琳，该公司总经理。        委托诉讼代理人：王继文，该公司项目经理。        委托诉讼代理人：海陶，该公司客服。        被告：华立库，男，1977年2月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        委托诉讼代理人：赵娟，女，1978年7月23日出生，汉族，系华立库妻子，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        原告银川大地物业服务有限公司（以下简称大地物业公司）与被告华立库物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告大地物业公司的委托诉讼代理人王继文、海陶，被告华立库及其委托诉讼代理人赵娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        原告大地物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告自2016年5月1日至2021年3月31日期间的物业费4680.5元、滞纳金2340.2元，合计7020.7元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系银川市兴庆区某室的业主，其房屋面积为85.35㎡。原告按照合同约定为被告所住小区提供物业服务。自2016年5月1日至2021年3月31日期间，被告未按照合同约定缴纳物业费及滞纳金共计7020.7元。原告多次向被告催要未果，故诉至法院，请求依法判如所请。        华立库辩称：答辩人所在小区未成立业主委员会，原告未提供物业费涨价依据；业主委员会成员未公示，程序不合法；物业公司等级与其提供的物业服务不匹配，存在绿化斑秃，监控设施部分瘫痪，喷泉、水系多年未启用的情形；物业公司擅自改变公共区域用途，未经业主同意，且公共收益收入未公示；综上物业公司存在上述服务瑕疵，故未缴纳物业费。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月1日，银川大地物业服务有限公司（乙方）与银川大地房地产开发有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定由乙方为世纪小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.93元／月．平方米，高层住宅1.55元／月．平方米，业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，按季交纳，业主或物业使用人应在每季末履行交纳义务，合同期限自2015年11月1日起至2017年10月31日止；2016年12月12日，银川大地物业服务有限公司（乙方）与银川市大地·世纪小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定由乙方为大地·世纪小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.93元／月．平方米，业主或物业使用人应按月缴纳物业相关服务费，缴纳费用的时间为每月的五日前缴纳当期物业服务相关费用，业主可自愿按年缴纳，按年缴纳的应当于每年12月31日前缴清当年物业服务相关费用。物业业主或物业使用人未按合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用，自逾期之日起应当按所欠费用按每日千分之三的标准向乙方支付滞纳金，但滞纳金总额不得超出欠费本金。合同期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止；2019年1月21日，银川市兴庆区凤凰北街街道办事处阳澄社区居民委员会（甲方）与银川大地物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为大地·世纪小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.93元／月．平方米，合同期限自2019年1月1日至2019年12月31日止，其它内容同2016年12月12日签订的合同；2019年8月30日，银川市兴庆区凤凰北街街道办事处阳澄社区居民委员会（甲方）与银川大地物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为大地·世纪小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.93元／月．平方米，合同期限自2019年9月1日至2020年8月31日止，其它内容同2019年1月21日签订的合同；2020年8月27日，银川市兴庆区凤凰北街街道办事处阳澄社区居民委员会（甲方）与银川大地物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由乙方为大地·世纪小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.93元／月．平方米，合同期限自2020年9月1日至2021年8月31日止，其它内容同2019年8月30日签订的合同。华立库系银川市兴庆区某室的业主，该房屋面积为85.35㎡。2016年因被告未缴纳2010年1月1日至2016年4月30日的物业费，原告向本院提起诉讼，本院判决被告支付2010年1月1日至2016年4月30日的物业费3915.70元。现被告未缴纳2016年5月1日至2021年3月31日期间的物业费，原告催要无果后诉至本院。        本院认为，原告与银川大地房地产开发有限责任公司、银川市大地·世纪小区业主委员会、银川市兴庆区凤凰北街街道办事处阳澄社区居民委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同纠纷》，具有法律约束力。原告为小区提供了物业服务，被告应当向原告缴纳物业服务费。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平。服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。如业主对物业公司的服务不满，可根据物业管理相关规定与物业公司进行交涉，以提高物业管理服务质量，如果物业公司仍未履行服务合同，其可以选择法律途径维护自身合法权益，但是拒交物业费的对抗方式并不恰当。被告辨称原告收费无依据，且物业服务不到位，并提供了图片予以证明。本院综合考虑小区整体物业费收缴率、合同的履行情况、关联案件中确认原告物业服务情况，酌情确定被告缴纳物业费的比例为95％，即4446.4元（85.35㎡×0.93元／㎡／月×59个月×0.95）。关于原告主张的滞纳金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，故对原告主张的滞纳金不予支持。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告华立库于本判决生效之日起七日内支付原告银川大地物业服务有限公司位于宁夏回族自治区银川市兴庆区某室自2016年5月1日至2021年3月31日期间的物业费4446.4元。        二、驳回原告其它诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计25元，由被告华立库负担。        本判决为终审判决。        审判员    蔡涛二〇二一年九月十四日书记员    李悦《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-8--1-