上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7213号上诉人(原审被告)：陈津京，女，1984年7月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：李世鑫，上海海忠恒律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：柏秀红，女，1966年4月17日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：朱锦燕，江苏联佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐兵，江苏联佑律师事务所律师。原审被告：俞强，男，1981年3月15日出生，汉族，住上海市。上诉人陈津京因与被上诉人柏秀红及原审被告俞强房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初6735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈津京上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认双方就江苏省南通市经济开发区雅居乐花园3幢105室房屋(以下简称“涉案房屋”)建立的房屋买卖关系于2018年7月28日解除，驳回柏秀红的全部一审诉讼请求；一、二审诉讼费由柏秀红承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。陈津京已经依照约定履行了通知义务，但柏秀红怠于履行付款义务，构成根本违约。双方签订的《售房协议书》明确约定，柏秀红需在双方合同签订后向陈津京支付购房定金600，000元，剩余500，000元购房款待陈津京领取房屋产权证当天支付。2018年7月陈津京与俞强取得涉案房屋产权证后，及时告知柏秀红支付购房款余额的条件已经成就，并给于柏秀红一定的付款宽限期。然而，经陈津京多次与其协商沟通，柏秀红均以各种理由无故拖延支付款项，已经构成根本违约，陈津京有权依法对双方之间的上述购房买卖合同行使法定解除权，并要求柏秀红承担违约责任。鉴于此，陈津京于2019年3月19日将涉案房屋另行出售他人，并及时告知柏秀红，双方之间的涉案房屋买卖合同已经实际解除。陈津京将涉案房屋另行出售他人，是行使合同法定解除权的一种方式，并非一审法院所认定的违约转卖行为。在出售金额上，虽然低于陈津京与柏秀红约定的购房总金额，但并非陈津京故意为之，而是客观市场规律所致，且该事实与本案并无任何关联性。一审法院认定陈津京赔偿柏秀红房屋差价“损失”300，000元，缺乏事实依据和证据支撑。二、一审法院适用法律错误，在认定事实不清、证据不足的情况下，适用《中华人民共和国民法典》第四百六十五、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条的规定，判决陈津京赔偿柏秀红“损失”300，000元是错误的，无法无据。根据本案事实，由于柏秀红未在合理期限内履行支付购房款义务，已经构成根本违约。故一审法院不应当适用上述法律规定要求陈津京赔偿柏秀红任何损失。反之，应当适用《合同法》第五百六十三条的规定，赋予陈津京行使法定解除权，并要求柏秀红承担违约责任。综上，请求二审法院支持陈津京的上诉请求。柏秀红辩称，不同意陈津京的上诉请求。一审法院认定事实清楚，证据确凿。案涉售房协议是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。陈津京在售房协议没有解除的情况下，转卖他人的行为，应当认定为违约。陈津京没有提供证据证明其履行了向柏秀红告知可以履行合同的义务，应当承担相应的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。俞强未作述称。柏秀红向一审法院起诉请求：一、解除柏秀红与俞强、陈津京就涉案房屋建立的房屋买卖关系；二、俞强、陈津京向柏秀红赔偿房屋差价损失600，000元；三、俞强、陈津京向柏秀红支付资金占用的利息损失(以600，000元为基数，自2017年11月9日起至2019年6月4日止，按同期银行贷款利率的1.5倍计)；四、本案诉讼费、保全费由俞强、陈津京承担。一审法院认定事实：俞强、陈津京系夫妻关系。2017年11月9日，柏秀红作为购买方(乙方)、俞强、陈津京作为出售方(甲方)在案外人海门市五港房屋信息咨询服务部的居间介绍下就涉案房屋出售事宜签订《售房协议书》。约定：1．总房价款为1，100，000元；2．面积为126.91平方米；3．甲方同意乙方交纳定金600，000元，余款500，000元等乙方拿到甲方名下的产证的同时；4．过户时间待定(由乙方决定)，费用由乙方负责；5．交房时间为开发商交房时；6．如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担，双方保证绝不违约。同时协议又附说明：由五港房产柏秀红负责包卖，待甲方领好甲方名下的房产证的同时，乙方必须付清所有房款；甲方办理甲方名下的产证的所有费用由甲方自行支付。同日，柏秀红向俞强、陈津京支付定金600，000元。2018年7月，俞强、陈津京取得涉案房屋的产权证。2019年3月，俞强、陈津京以1，050，000元的价格将涉案房屋出售给案外人。2019年6月4日，俞强、陈津京将600，000元定金返还柏秀红。一审庭审中，柏秀红称其于2019年4月才通过俞强、陈津京的亲戚获知俞强、陈津京已拿到涉案房屋的产权证，因房屋上有贷款，所以柏秀红提出余款直接支付给银行用于还贷，但俞强、陈津京未予同意。俞强、陈津京则表示其于2018年7月拿到产权证后，即刻联系柏秀红，要求将产证交于柏秀红，同时要求柏秀红支付余款，但柏秀红称暂时无钱支付，并提出直接将房屋转卖他人，再分部分利润给俞强、陈津京，俞强、陈津京未予同意。双方各执一词。一审审理过程中，柏秀红就涉案房屋在2019年3月时的市场价格申请进行司法评估。法院依法委托上海大雄房地产估价有限公司对上述问题进行了评估，该公司于2021年1月20日出具了《江苏省南通市经济开发区雅居乐花园3幢105室住宅房地产市场价值估价报告》，该房于2019年3月1日时的估价结果为：总价1，480，000元。经质证，柏秀红与俞强、陈津京对上述估价报告均无异议。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人均应按约履行。法院根据当事人的申请委托专业部门对涉案房屋在2019年3月时的房地产市场价值进行评估，评估部门出具的估价报告程序合法，内容客观公正，当事人均无异议，予以采纳。根据评估结果，涉案房屋在上述价值时点时的总价为1，480，000元，予以认定。柏秀红与俞强、陈津京就涉案房屋签订的《售房协议书》系双方真实意思表示，其内容、形式均符合法律规定，对该合同的法律效力予以确认。现柏秀红要求解除双方就涉案房屋所建立买卖关系，俞强、陈津京表示同意，予以确认。解除时间以俞强、陈津京将房屋出售他人之日为准，即2019年3月19日。故对柏秀红要求解除房屋买卖关系之诉请，予以支持。柏秀红要求俞强、陈津京赔偿房屋差价损失及利息损失之诉请，鉴于上述两项损失均系买卖未成柏秀红之损失，故一并予以处理。根据查明的事实，柏秀红关于俞强、陈津京违约的诉称意见具有一定的事实基础及合理性。理由如下：首先，俞强、陈津京无相应证据证明其已向柏秀红履行了通知义务；其次，俞强、陈津京将涉案房屋以既低于与柏秀红约定的售价又低于市场价另行出售他人显然有悖常理。故对柏秀红要求俞强、陈津京赔偿损失之诉请，予以支持，损失数额由法院综合房屋买卖过程中钱款支付情况的特征及买卖双方通过交易取得的合同利益情况予以酌定。判决：一、柏秀红与俞强、陈津京2017年11月9日就江苏省南通市经济开发区雅居乐花园3幢105室房屋所建立的房屋买卖关系于2019年3月19日起解除；二、俞强、陈津京应于判决生效之日起十日内向柏秀红赔偿损失人民币300，000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据陈津京及俞强与柏秀红签订的《售房协议书》的约定，购房款余款500，000元应在陈津京及俞强取得系争房屋产证并将产证交付给柏秀红的同时支付。陈津京主张其在取得系争房屋产证后已经履行了相应告知义务，但未能提供相应证据予以证明，且陈津京及俞强已将涉案房屋以既低于与柏秀红约定的售价又低于市场价的价格另行出售给他人，在此情况下，一审法院认定陈津京及俞强构成违约，确认双方合同于陈津京、俞强将涉案房屋出售他人之日即2019年3月19日解除，并结合售房协议履行情况、买卖双方可得合同利益等，酌情确定陈津京及俞强赔偿柏秀红损失300，000元，并无不当。陈津京上诉主张柏秀红构成根本违约，无事实与法律依据，对其主张本院难以采纳。综上，陈津京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，800元，由上诉人陈津京负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 徐 庆审 判 员 周刘金法官助理 张黎明书 记 员 王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……