湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初2117号原告：杨专青，男。原告：雷华（系杨专青之妻），女。二原告共同委托诉讼代理人：郑荣，男。被告：永州乐朵酒店管理有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区阳明大道西侧香零公馆****。法定代表人：殷凯，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：匡巧玲，女（特别授权）。原告杨专青、雷华与被告永州乐朵酒店管理有限公司（以下简称乐朵公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨专青、雷华的委托诉讼代理人郑荣，被告乐朵公司的委托诉讼代理人匡巧玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨专青、雷华提出以下诉讼请求：1.依法判决被告乐朵公司支付原告租金及违约滞纳金1051.55元（从2020年1月1日起计算至4月29日，拖欠房租费969.07元，承担逾期违约金46.48元，按被告拖欠租金按每日1‰计算违约金，计算至4月29日，之后应计算至被告足额支付房租为止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2018年7月22日原告购买香零公馆*****号房屋，合同约定房屋面积51.62㎡，实际交房面积为51.76㎡。同日，原告与被告乐朵公司签订了租赁合同及补充协议，被告租用原告的上述房屋用于经营维也纳国际酒店（零陵古城店），双方并约定了租期、租金计付方式、违约责任、租金调整方式等内容。原告按约定将房屋交付被告使用，按约定被告应当每月27日支付次月租金1708.08元，但被告自2020年1月、2月、3月起均以莫须有的理由每月擅自少付租金254.01元，2020年4月少付租金207.04元，原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告乐朵公司辩称，1、乐朵公司于2018年1月27日签订永州康乃馨养老投资置业有限公司开发的香零公馆1号栋酒店租赁合同，租赁标的为该栋12—18层及一层大堂。根据该合同12-18层每月固定租金为29元/㎡，一楼大堂及早餐区租金13,500元/月，乐朵公司与康乃馨公司约定由康乃馨公司每月支付给12—18层业主每月4元/㎡,乐朵公司收到该款项后，代为支付给业主，康乃馨公司自2020年10月起，未向乐朵公司支付该每月4元/㎡的补贴，乐朵公司在受到疫情影响的情况下，仍垫付了4个月的补贴款项，且乐朵公司已将该情况与所有的业主进行了沟通并以函件告知。2、原告购买了康乃馨公司的香零公馆1栋1813号房屋，并在康乃馨公司统一组织下租赁给乐朵公司，乐朵公司每月应支付租金为1501.54元，康乃馨公司每月应支付的租金补贴为207.04元，合计租金为1708.08元。乐朵公司自2019年5月1日起至2021年1月，均按约定每月向杨专青、雷华支付1708.08元，直至2021年1月29日支付2021年2月租金时，因康乃馨公司未付每月4元/㎡的补贴，乐朵公司才没有就该部分款项进行代付。故原告杨专青、雷华要求乐朵公司支付拖欠的租金及违约金的理由不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认定事实如下：2018年7月22日，原告杨专青、雷华与永州康乃馨养老投资置业有限公司签订《商品房（预）销售合同》及《补充协议》，购买康乃馨公司开发的德润·东海岸项目（香零公馆）的房屋，房号为1幢1813号，合同就房屋价款、付款方式、交房条件、逾期付款责任、市政基础设施和其他设施的承诺、物业管理、逾期交房责任、房屋质量、装修、设备标准、房屋保修等事项进行了约定，同时双方在补充协议第十五条中约定，“为达成统一经营管理运营体系，乙方与甲方签订《商品房买卖合同》时，必须同时与维也纳酒店旗下合作的长沙乐朵酒店管理有限公司在永州的分公司，即永州乐朵酒店管理有限公司签订为期15年的《酒店业主房屋租赁合同》，具体内容详见《酒店业主房屋租赁合同》条款，否则甲方有权收回此房屋。”；同日杨专青、雷华与被告乐朵公司签订了《酒店租赁合同》及补充协议，约定原告将所购得的房屋出租给被告乐朵公司，租赁用途为酒店式公寓经营使用，约定交付日期和租赁期限为：“1、根据甲方与开发商签订的购房合同，开发商预计于2018年8月1日之前向甲方交付该房屋，甲乙双方均同意在此时间之前由开发商直接将房屋交付乙方，由乙方代表甲方对房屋质量进行验收，乙方提前进场进行酒店装修，并试营业。2、乙方向甲方交纳租金时间为2019年4月1日至2034年3月31日，租赁期限15年8个月，免租期为8个月（免租期为2018年8月1日至2019年3月31日）。如该房屋因开发商交房时间有拖延，则甲乙双方协商将起租日、付款期限也相应顺延。…”，约定合同期满后，在同等条件下，乙方享有对该房屋的优先租赁权。约定该物业交付计租使用时，乙方向甲方支付1个月租金作为押金，以后按月度提起支付，于每月度结束前15日内支付下月租金。约定租金分两阶段，2019年4月1日至2024年3月31日租金标准为15元/m2/月（补充协议增加18元/m2/月）、2024年4月1日至2034年3月31日租金标准为16元/m2/月（补充协议增加13元/m2/月）；约定租金应于每次支付租期来临15日内付清。逾期支付5日内，甲方以书面催款函提示乙方，如乙方收到催款函5日内仍未支付租金，甲方有权每天按实欠租金的1‰收取违约金，拖欠超过1个月则视为根本违约，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁房屋和所有设备、设施、用具，履约保证金、押金均不予退还；但甲方拒收和无人认领的除外。双方还约定了出现以下情况的一方可以书面通知另一方解除合同。违反合同一方，应当向另一方按违约当日开始计算48个月的租金支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应当赔偿损失与违约金的差额部分：1、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，或者经甲方提醒后未能在甲方限定时间内恢复原使用用途的；2、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；3、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；4、乙方违反合同约定造成甲方损失的。合同还就房屋使用要求和维修责任、转租、转让、返还时状态、合同解除条件、抵押等事项进行了约定。2021年1月以后，被告乐朵公司在支付2021年2月、3月、4月份的租金时仅1454.01元，每月少支付254.01元，支付2021年5月份的租金时未1501.04元，少支付207.04元。原告杨专青、雷华认为乐朵公司违反双方租赁合同约定的义务，向本院起诉，遂引发本案。另查明，2021年3月8日被告乐朵公司向部分业主发出承诺函，告知支付业主的租金中，每平方米有4元为康乃馨公司支付，但开发商自2021年10月便未支付补贴，乐朵公司已垫付该款项达4个月，因受疫情的影响，乐朵公司现无力独自承担，鉴于康乃馨公司已申请破产，并已经在进行破产清算，乐朵公司正积极代业主申报相应的债权。乐朵公司承诺：康乃馨公司承诺，不管乐朵公司申报债权结果如何，该公司都会按4元/m2/月标准将租金补贴支付给所有业主。本院认为，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但法律另有规定的除外。本案中，杨专青、雷华与被告乐朵公司自愿签订酒店租赁合同和补充合同，该租赁合同的双方为杨专青、雷华与乐朵公司，双方均应当按照该合同约定履行自己的义务，被告认为双方签订的酒店租赁合同约定的租金为33元/m2/月，其中有4元为康乃馨公司支付给业主的租金的补贴，根据双方签订的租赁合同并无相关约定，被告乐朵公司提出该抗辩意见，本院不予采纳。被告乐朵公司提出每月代扣税款40元，依法纳税是公民的法定义务，被告乐朵公司代扣税款亦为依法履行《中华人民共和国税收征管法》所规定的法定义务，但被告应当提供其已代扣代缴该税款的依据，被告没有提供相应的证据，应当承担相应举证不能的后果，原告提出被告欠付租金应按照合同约定的每日1‰收取违约金，被告庭后向本院提出该违约金约定过高，应当予以按国家基准利率LPR调整、核算，并基于我国疫情防控的实际情况，请求不予支付违约金的抗辩意见。对此本院评判如下：双方合同约定违约金为每日1‰，换算为年违约金计算比例为36.5%，根据该违约金计算方式，双方约定过高，原告没有提交证据证实其因被告逾期支付部分租金的损失，故被告请求按国家基准利率LPR调整符合法律规定，本院依法调整其违约金承担方式为按年利率3.85%计算，但被告提出的并基于我国疫情防控的实际情况，请求不予支付违约金抗辩意见，不符合法律规定及双方约定，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告永州乐朵酒店管理有限公司自本判决生效后7日内向原告杨专青、雷华支付其2021年2月-5月份欠的租金969.07元，之后租金按合同约定履行；二、被告永州乐朵酒店管理有限公司自本判决生效后7日内向原告杨专青、雷华支付其2021年2月-5月份欠付的租金的违约金4.64元（自2021年1月30日起计算至2021年4月28日），2021年4月29日后的违约金以少支付的969.07元为基数，按一年期贷款市场报价利率3.85%支付，直至该欠付的租金支付完毕；三、驳回原告杨专青、雷华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告永州乐朵酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 李跃林二〇二一年九月一日法官助理 杨淑萍书 记 员 唐燕辉附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。