辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终14764号上诉人（原审被告）：臧奎昌，男，1942年3月30日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：沈阳吉诚物业管理有限公司，住所地沈阳市沈北新区新城路56-14号（5-4-1）。法定代表人：关春丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：兰金伟、于思颖，辽宁新霁律师事务所律师。上诉人臧奎昌因与被上诉人沈阳吉诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初5053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。臧奎昌上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人赔偿房屋漏雨造成损失2000元；2.被上诉人承担诉讼费、交通费。事实和理由：《民法典》第944条注释，业主对物业公司收取物业费有正当抗辩理由的，则有权拒绝缴纳，正当理由包括物业公司不履行物业服务合同义务或履行义务不符合合同约定。一审开庭当天我家门上才贴传票和起诉状。当天开庭25位业主均称被上诉人没签任何合同，未经业委会同意，私自提高物业费价格，私自占用消防通道划作停车位，上诉人展示漏雨照片证明被上诉人未完成基本义务。雨天顶棚漏雨，压塌顶棚，灌入电路只能断电。地面积水造成上诉人跌倒受伤。漏雨造成屋内到处潮湿发霉，引发风湿病、关节肿胀活动受限，上火着急又引发其他并发症。沈阳吉诚物业管理有限公司辩称，一、被上诉人2019年6月15日与沈阳市沈北新区辉山街道办事处森林里社区委员会签订《物业服务合同》，被上诉人按合同约定对浅水湾小区进行物业服务，上诉人拖欠物业费至今。二、被上诉人进驻后使小区从弃管变得整洁有序。车位是由房产局规划，非物业划分；漏雨问题属于房屋质量问题，质保期内由开发商承担维修责任，超过房屋质保期，应通过房屋维修基金来解决，物业公司没有维修义务。沈阳吉诚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告给付2019年07月01日至2021年3月30日物业费1636元，承担诉讼费。一审法院认定事实，2019年6月15日，沈阳市沈北新区辉山街道办事处森林里社区委员会与原告沈阳吉诚公司签订了《浅水湾小区物业管理合同》，该合同约定聘用原告沈阳吉诚公司为浅水湾小区提供物业服务。物业服务收费按业主房屋买卖合同所记载的建筑面积及涉及项目交纳：住宅：0.7元/月•平方米；车库：0.35元/月•平方米；地上车辆管理费每年600元。原告沈阳吉诚公司一直提供物业服务。签约至今，涉案园区未成立业主委员会。另查，被告臧奎昌系沈北新区人和街118-7号362房屋的业主，该房屋建筑面积111.26平方米。2019年07月01日至今，被告未交纳物业费。一审法院认为，在涉案园区未依法成立业主大会、业主委员会的情况下，沈阳市沈北新区辉山街道办事处森林里社区委员会代表广大业主与原告沈阳吉诚公司签订了《物业服务合同》，部分代表也已签字确认，原告沈阳吉诚公司作为被告所在浅水湾小区的实际物业服务单位，依据该合同已实际向业主提供了物业服务，主张参照合同约定向业主收取物业费具有事实及法律依据，一审法院予以支持。被告作为涉案园区的业主，在原告提供物业服务的同时，负有向原告交纳物业费的法定义务。又该合同约定物业费标准为住宅每月每平方米0.7元，经核算，原告主张被告给付2019年07月01日起至2021年3月30日期间的物业费（111.26平方米*0.7元*21个月）1635.5元具有事实及法律依据，一审法院予以支持。超出部分于法无据，一审法院不予支持。被告抗辩实际物业服务质量与物业收费不匹配，结合双方当事人提交的证据材料、当事人的陈述，结合考虑涉案园区的实际情况、物业服务收费价格、物业服务质量标准等因素，可证原告已履行了涉案园区的公共环境卫生、垃圾清运、园区交通与车辆停放的管理等主要义务，被告抗辩物业服务与物业收费不匹配，未提供充足的证据证明原告不履行或怠于履行物业服务主要义务及物业收费调整依据，一审法院无法支持。被告抗辩原告占用公共区域划分停车位收费、收益应归业主共有，未公示物业费收费标准、公共设施维护、收支等情况，被告可依法向原告或其他责任主体主张权利，但被告以此为由拒付物业费缺少必要的事实及法律依据，一审法院不予支持。被告抗辩的房屋漏水损失涉及房产出售人或他方，被告可依法另行主张权利，但以此为由拒付物业费缺少必要的事实及法律依据，一审法院无法支持。业主维护自身合法权益应当采取正确的方式,物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区全体业主的切身利益,业主拒付物业费会使物业服务质量随之降低，造成恶性循环，对物业公司的正常运作及小区的正常管理造成影响，最终损害其他正常交纳物业费的业主利益。原告在今后的服务过程中，应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与广大业主共同打造良好的居住环境。一审法院判决：被告臧奎昌于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳吉诚物业管理有限公司2019年07月01日至2021年3月30日期间的物业费1635.5元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告臧奎昌负担。二审中，被上诉人提交合同、统计表，证明被上诉人进驻小区后投入几十万元用于门禁、监控、车辆管理、外墙维修、排雨、卫生、园区环境等改造。被上诉人提交照片，证明被上诉人服务期间认真负责，和进驻前比有极大改善。上诉人质证意见：真实性有异议，不是对方改造的，是国家拨款进行的三年改造。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，沈阳市沈北新区辉山街道办事处森林里社区委员会代表业主与被上诉人签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同对全体业主具有法律约束力，且被上诉人已按约定为园区提供物业管理服务，而作为案涉园区业主的上诉人在接受被上诉人提供的物业服务后理应交纳物业费，故一审法院判决上诉人继续履行交纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出被上诉人没签任何合同，未经业委会同意，私自提高物业费价格的问题，因沈阳市沈北新区辉山街道办事处森林里社区委员会代表业主与被上诉人签订的《物业服务合同》关于物业费收费标准有明确约定，该约定对全体业主均具有约束力，被上诉人按合同约定标准主张物业费有事实及法律依据，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人私自占用消防通道划作停车位的问题，上诉人并未提交充分证据证明该主张，即便被上诉人服务存在瑕疵，亦不构成拒交物业费的正当理由。业主可通过正常途径与物业公司沟通，协商解决，故对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人提出房屋存在漏雨的问题，因该主张与本案并非同一法律关系，本院不予审理，上诉人可另行解决，对上诉人的该项主张不予支持。综上，上诉人臧奎昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人臧奎昌负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月二十八日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。