广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初35292号原告（反诉被告）：进行科技（广州）有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：牟伟，系该司执行董事。委托诉讼代理人：吴春爽、冯妙莹，分别系广东正平天成律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：广州中深国投物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：刘茂林，系该司总经理。委托诉讼代理人：黄小康，系该司职工。原告（反诉被告）进行科技（广州）有限公司（以下简称“进行公司”）诉被告（反诉原告）广州中深国投物业管理有限公司（以下简称“中深国投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）进行公司的法定代表人牟伟及委托诉讼代理人吴春爽、冯妙莹，被告（反诉原告）中深国投公司的委托诉讼代理人黄小康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）进行公司向本院提出本诉请求：1、中深国投公司向进行公司双倍返还租赁保证金253920元；2、本案诉讼费由中深国投公司承担。事实和理由：进行公司原是承租天河区棠下科新路祠前工业区融科商务园E栋3A03房（以下简称“3A03房”），后经双方协商一致，将承租的房屋改为承租天河区棠下科新路祠前工业区融科商务园E栋205房（以下简称“205房”），但进行公司自2019年9月29日搬进205房后，发现房屋内因中深国投公司设备问题导致充满了难闻的异味，且进行公司的员工均表示该异味使其感觉不适，该异味已严重影响正常办公并有可能危害员工的身体健康。进行公司就该异味问题多次通过微信、电话、面谈等方式向中深国投公司反映并要求解决问题，但中深国投公司一直未能妥善处理该问题。因该异味已严重影响进行公司的正常生产经营，进行公司为避免进一步危害员工身体健康，迫于无奈于2019年10月11日先行搬离，待问题彻底解决后才重新搬入，但中深国投公司却于2019年10月12日在未解决房屋异味问题的情况下，向进行公司发出通知，要求单方解除合同且不予退还保证金。被告（反诉原告）中深国投公司对原告（反诉被告）进行公司提出的本诉辩称：1、进行公司一直未支付10月的租金及3A03房9月的水电费，在没有通知我方的情况下就自行搬离。2、至于进行公司所述的房屋有气味的问题，我方已积极安排工作人员上门检查，根据租赁合同的约定，即使我方没有解决该问题，进行公司也可以代为履行相应的义务，产生的相应费用由我方承担，但进行公司没有履行相应的义务。3、进行公司在搬入205房前曾多次前往205房检查，但当时并没有提出任何异议，且进行公司是创业期间，经济紧张才想要搬入205房。4、我方多次要求进行公司支付相应费用，但进行公司以已转租为由拒不支付。被告（反诉原告）中深国投公司向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的205房及3A03房的《房屋租赁合同》，中深国投公司无需返还租赁保证金；2、进行公司向中深国投公司支付3A03房2019年9月的电费、空调费1789元，205房2019年10月1日至11日房屋租金8855元，205房2019年10月1日至11日物业管理费1155元；3、进行公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月11日，双方签订《房屋租赁合同》，约定进行公司承租3A03房。2019年9月底，进行公司以其公司业务开展不顺、经济紧张为由要求更换费用更低的物业，遂将租赁的房屋更换至205房，同时3A03房的租赁保证金自动转为205房的租赁保证金。进行公司搬入205房后不久即向中深国投公司提出转租205房，并在未告知中深国投公司的情况下擅自搬离205房，基于进行公司未按约定支付9月份电费、空调费及10月份租金，结合其提出转租要求并擅自搬离205房，可认定进行公司已构成根本违约，根据约定，中深国投公司于2019年10月12日向进行公司发出合同解除的通知。原告（反诉被告）进行公司对被告（反诉原告）中深国投公司提出的反诉辩称：我方同意解除3A03房及205房的租赁合同，对于合同的解除时间，我方认为205房的租赁合同在2019年10月11日解除，3A03房的租赁合同是在双方重新签订205房租赁合同时就已经解除。中深国投公司未能提供正常使用的租赁房屋而违约在先，中深国投公司应双倍退还押金，我方无需支付房租和其他费用。对于中深国投公司诉请的3A03房2019年9月的电费、空调费1789元予以确认，我方主张在租赁保证金中予以扣除。205房在2019年10月没有产生电费及空调费，证明我方没有正常使用房屋，故对于205房产生的租金及物业管理费，该部分费用不应由我方承担。经审理查明，2019年5月11日，进行公司（承租方、乙方）与中深国投公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同一》），约定：甲方将3A03房出租给乙方使用；乙方租赁房屋的期限为壹年，自2019年6月6日起至2020年6月5日止；月租金为42320元，每月物业管理费为5520元；在签订本合同叁日内乙方应向甲方支付126960元作为租赁保证金，否则，甲方有权解除合同，租赁保证金不能作为乙方违约的免责条款，亦不能用于冲抵乙方的租金或其他费用；乙方应于每月5日前向甲方交付月租金；电费为1.5元/度，空调费为1.5元/度，水费、电费以物业管理处收费标准为准；乙方在使用租赁房屋过程，如非因乙方所致，租赁房屋或其他附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能的有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应在接到乙方通知五日内进行维修或径直委托乙方代为维修，乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，乙方可代为维修，发生特别紧急情况必须立即维修的，乙方应当先行代为维修并及时将有关情况通知甲方；出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失要求乙方全部赔偿，且租赁保证金不予退还，（一）乙方拖欠租金或物业管理费等其他应付费用达十天以上……（八）乙方无故搬离或终止合同，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同的，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权单方解除合同；出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失要求甲方全部赔偿，且双倍退还租赁保证金，（一）甲方违反本合同第九条约定，租赁房屋的安全性不符合法律、法规或规章的规定，不承担维修责任或支付维修费用使房屋存在安全隐患的，（二）甲方无正当理由，单方要求提前解约（终止）合同的，除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可以依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权单方解除合同；等条款。2019年6月6日，进行公司（承租方、乙方）与中深国投公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同二》），约定：甲方将205房出租给乙方使用；乙方租赁房屋的期限为贰年，自2019年6月6日起至2021年6月5日止；租赁房屋的月租金为24955元，每月物业管理费为3255元；在签订本合同叁日内乙方应向甲方支付126960元作为租赁保证金，否则，甲方有权解除合同，租赁保证金不能作为乙方违约的免责条款，亦不能用于冲抵乙方的租金或其他费用，其余条款同《合同一》一致。庭审中，进行公司及中深国投公司均确认进行公司原是承租3A03房，后更换至205房，故进行公司缴纳的3A03房租赁保证金126960元自动转为205房的租赁保证金。2019年10月12日，中深国投公司向进行公司发出《终止的通知》，载明：现因贵司原因无法继续承租，且贵司已于2019年10月11日搬离了205房，根据《合同二》第十五条约定，我公司决定自本通知发出之日起单方解除合同，且租赁保证金不予退还，并保留对贵司2019年9月份电费与空调费及2019年10月1日至2019年10月11日的租金、物业管理费、电费、空调费等欠款追索的权利。进行公司主张其自2019年9月29日搬进205房后，发现房屋内因中深国投公司设备问题导致充满难闻的异味，公司员工均表示该异味使其感觉不适，严重影响正常办公并有可能危害员工的身体健康，进行公司就该问题多次向中深国投公司反映，但中深国投公司一直未能妥善处理该问题，故对此提交：1、进行公司员工与中深国投公司员工的微信聊天记录（进行公司于2019年9月29日向中深国投公司称“公司已经搬迁过来了，东西很多，还是明天一早过来处理吧，太臭了，影响到健康就不好了”，中深国投公司于当日表示“我联系了空调的师傅，他说了明天来，具体什么时候来我也没办法约束，因为空调师傅不是我们自己的工程部，说来马上就来，我尽量催吧”，进行公司于当日回复称“不行啊，我们同事都要说头晕的了”；进行公司于2019年9月30日表示“你好，师傅早上来了一次就走了，还没处理，师傅有说现在是怎么处理吗？”中深国投公司于当日表示“师傅还没来，中午做空调的老板来了，说师傅下午会过来……如果今天下午下班前他们还没有派人来，你们就下班吧，师傅来了我带他进去弄，弄好了我会帮你把门关好”；进行公司于2019年10月8日表示“我们公司还是能闻到臭味”）；2、进行公司法定代表人与中深国投公司员工的微信聊天记录（进行公司于2019年10月8日表示“这个房间味道好大，头晕，没有别的办法可以排查了吗”，中深国投公司于当日回复称“我刚刚上去了，拿了一瓶清新剂上去，我刚刚又问了一下工程部的师傅，工程部的师傅也说是因为时间太久没开的原因，因为里面都是软管，还都是弯的，时间久了没开空调可能会有一些积水，所以会有味道，还是要经常开空调吹一下才行”），经质证，中深国投公司对上述证据的真实性无异议，但表示在进行公司提出异味时，其就安排工作人员前往检查、维修，均未发现异味。关于进行公司搬入及搬离205房的时间，进行公司表示其于2019年9月28、29日搬离3A03房、9月29日搬入205房，并在2019年10月11日起就没有人在205房办公，当时还搬离了205房中的一些物品，但中深国投公司在2019年10月12日就向其发送解除合同通知书，并对205房进行上锁；中深国投公司则表示进行公司于2019年9月29日之前搬入205房，并于2019年10月11日将205房内的物品全部搬离，并没有通知中深国投公司，且拖欠了相关租金、水电费等，按照合同约定，中深国投公司于2019年10月12日下午18时向进行公司发出了解除函，205房是密码锁，无需上锁，对此，进行公司表示其没有明确发出解除合同的意思表示，但撤场等事宜在微信聊天中有沟通，且中深国投公司是同意的。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议的法律事实发生于民法典实行之前，应当适用当时的法律、司法解释之规定调处本案。进行公司与中深国投公司签订的《合同一》、《合同二》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。本案中，进行公司与中深国投公司均确认进行公司原是承租3A03房，后更换至205房，则《合同一》在双方签订《合同二》且进行公司搬至205房时已实际解除，中深国投公司反诉诉请要求解除《合同一》，本院不予支持，予以驳回；中深国投公司于2019年10月12日向进行公司发出《终止的通知》，进行公司亦表示同意解除《合同二》且已实际在2019年10月11日搬离205房，则《合同二》已实际解除，中深国投公司反诉诉请要求解除《合同二》，本院不予支持，予以驳回。《合同二》约定“乙方可就因此造成的损失要求甲方全部赔偿，且双倍退还租赁保证金……租赁房屋的安全性不符合法律、法规或规章的规定，不承担维修责任或支付维修费用使房屋存在安全隐患的”，进行公司主张205房有异味，对此未能充分举证证明该异味达到合同约定的可主张赔偿或双倍退还租赁保证金的程度，中深国投公司对此亦不予确认，进行公司诉请要求返还中深国投公司双倍返还租赁保证金253920元缺乏合同依据。进行公司于2019年9月29日搬入205房，并以205房存在异味为由在未与中深国投公司协商解决的前提下即于2019年10月11日私自搬离205房，违反合同约定，中深国投公司反诉要求没收租赁保证金并无不妥。中深国投公司现持有的租赁保证金126960元系当初进行公司为承租3A03房所支付的租赁保证金，在签署《合同二》时自动转为承租205房的租赁保证金，3A03房的月租金为42320元，205房的月租金为24955元，从市场交易惯例，租赁保证金的金额一般应为约定月租金的两倍，该租赁保证金的金额相对于205房的月租金明显过高，鉴于进行公司在2019年9月29日搬入205房不久后即于2019年10月11日即搬离，且中深国投公司在2019年10月12日即向进行公司发送《终止的通知》，未造成中深国投公司较大的实际损失，本院判令中深国投公司可没收的租赁保证金的金额为49910元。对于中深国投公司反诉超出的部分，本院不予支持，予以驳回。中深国投公司反诉要求进行公司支付3A03房2019年9月电费及空调费1789元，进行公司对此予以确认，本院对此予以支持。进行公司于2019年10月11日搬离205房，故中深国投公司反诉要求支付2019年10月1日至2019年10月11日的租金8855元及管理费1155元，本院予以支持，进行公司以其未正常使用205房为由拒付上述费用，本院不予采纳。综上，中深国投公司可予没收的租赁保证金的金额为49910元，即中深国投公司应向进行公司返还租赁保证金77050元（126960-49910），为免讼累，本院径自在中深国投公司应向进行公司返还的租赁保证金中扣除进行公司欠付的电费及空调费1789元、租金8855元、管理费1155元，则中深国投公司应向进行公司返还的租赁保证金金额为65251元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）进行科技（广州）有限公司向被告（反诉原告）广州中深国投物业管理有限公司支付的租赁保证金126960元中的49910元归被告（反诉原告）广州中深国投物业管理有限公司所有。二、被告（反诉原告）广州中深国投物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）进行科技（广州）有限公司返还租赁保证金65251元【已扣除原告（反诉被告）进行科技（广州）有限公司欠付的天河区棠下科新路祠前工业区融科商务园E栋3A03房2019年9月的电费及空调费1789元及天河区棠下科新路祠前工业区融科商务园E栋205房2019年10月1日至2019年10月11日的租金8855元、管理费1155元】；三、驳回原告（反诉被告）进行科技（广州）有限公司的其他本诉请求。四、驳回被告（反诉原告）广州中深国投物业管理有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5108元，由原告（反诉被告）进行科技（广州）有限公司负担3558元，被告（反诉原告）广州中深国投物业管理有限公司负担1550元；反诉受理费3193元，由原告（反诉被告）进行科技（广州）有限公司负担581元，被告（反诉原告）广州中深国投物业管理有限公司负担2612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  刘国旗人民陪审员  伍凤英二〇二一年九月二日书 记 员  谢丽军