湖北省黄冈市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂11执复58号复议申请人（异议人、案外人）：张泉，男，1982年8月18日出生，汉族，住武汉市新洲区。复议申请人（异议人、案外人）：孙俊，女，1985年10月20日出生，汉族，住武汉市新洲区。二复议申请人委托诉讼代理人：张晓玲，上海尚标律师事务所律师。被执行人：曾建清，男，1972年4月3日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区。复议申请人张泉、孙俊不服麻城市人民法院（2021）鄂1181执异52号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。麻城市人民法院在执行曾建清刑事判决涉财产部分一案中，查封曾建清名下位于武汉市新洲区房屋（以下简称案涉房屋），案外人张泉、孙俊认为其合法购买案涉房屋的一楼，麻城人民法院查封该房屋侵犯其合法权益，请求解除对该案涉房屋一楼的查封。麻城市人民法院查明，曾建清于2008年从汪高潮处购得案涉房屋，土地性质为集体使用权，面积为124.96平方米。该房屋位于武汉市新洲区，购买时未办理土地使用权和房屋所有权登记。2011年，曾建清为其购买的房屋办理了土地使用权和房屋所有权登记，土地证号为武新集用（2011）第集192号，房屋所有权证号为武房权证新字第2××3号，该房屋所有权证未注明土地使用权取得方式。2017年4月10日,曾建清、方玲与陶红英通过圆梦中介签署房屋交易合同，约定曾建清、方玲（曾建清之妻）将案涉房屋（建筑面积为358.41平方米，用地面积124.96平方米，房屋所有权证号为武房权证新字第2××3号，土地使用权证号为武新集用（2011）第集192号）以73万元的价格出售给陶红英，首付定金10万元，定金支付时房屋成交，并办理移交相关手续。曾建清、方玲于2017年4月15日前退房，陶红英支付购房尾款63万元。曾建清、方玲向陶红英提供土地证、房产证、夫妻双方身份证复印件、结婚证复印件，并协助过户土地证、房产证、水证、电证、数字电视账户，费用由陶红英自理。当日，陶红英通过施爱连的中国建设银行个人活期账户向曾建清支付20万元。2017年5月11日，陶红英通过施爱连的中国建设银行个人活期账户向曾建清支付33万元。同日，陶红英用自已在中国建设银行个人活期账户向曾建清支付20万元，以上款项曾建清均出具了收条。款项支付完毕后，曾建清按合同约定将上述房产及相关房权证和土地证等交给陶红英，陶红英占有该房屋。后陶红英通过圆梦中介要求曾建清协助办理过户手续，因未联系上曾建清，双方至今未办理过户手续。2017年10月19日，陶红英、施爱连将曾建清的房权证交给了华明达房产新洲广场店，华明达房产新洲广场店出具收条。2017年10月24日，陶红英和施爱连经华明达房产新洲广场店介绍将案涉房屋一楼以38万元的价格出售给张泉，并签订房屋买卖合同。同日，张泉向陶红英、施爱连支付10万元，2018年2月15日，张泉向陶红英、施爱连支付28万元，以上付款陶红英、施爱连均向张泉出具了收条。后张泉对其购买的一楼进行装修，并居住至今，张泉至今未办理房屋所有权手续。2018年1月31日，华明达房产新洲广场店将该房权证交给购买涉案房屋三楼的陈江丽，陈江丽出具了收条。陶红英、施爱连、陈江丽、张泉均不是武汉市新洲区的村民。曾建清进行诈骗的时间是2018年1月至2月，于2019年4月被刑事拘留。麻城市人民法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，案涉房屋系曾建清的个人合法财产。该院生效法律文书确定，对曾建清并处罚金三万元和对曾建清的违法所得四百万元继续予以追缴，退还被害人。因此,可以查封并拍卖涉案房产,从变卖款中执行罚金三万元和退赔被害人的损失。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十八条规定，本案中，张泉、孙俊不是涉案房屋的权利人，其权利不能排除执行，根据合同的相对性原理，其损失可另案向相关人员主张。根据2004年8月28日修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，曾建清所建的房屋土地是集体土地，该房屋在村民小组成员之外不得转让。陶红英不是武汉市新洲区的村民，因此，曾建清与陶红英签订的房屋买卖合同不符合法律规定，且涉案房屋客观上也不能办理过户手续，从而导致合同标的不能履行而无效。尽管陶红英已付清购房款，并将案涉房屋转卖给张泉、孙俊，张泉、孙俊现居住在涉案房屋，但要排除执行，其行为必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。张泉、孙俊不是本案的权利人，其行为不适用上述条文规定，其提出的异议只能向合同的相对方陶红英、施爱连主张。《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定，“被执行人在执行中同时承担刑事责任，民事责任，其财产不足以支付的，按照下列顺序执行：（一）人身损害赔偿中的医疗费用；（二）退赔被害人的损失；（三）其他民事债务；（四）罚金；（五）没收财产。”该规定是指案涉房屋在查封并拍卖后的价款的受偿顺序，并非说明本案的案涉房屋不能查封和拍卖，且该院（2019）鄂1181刑初491号刑事判决书和黄冈市中级人民法院（2020）鄂11刑终218号刑事裁定书，均判决对曾建清的违法所得400万元继续予以追缴，退还被害人和对曾建清并处罚金三万元，而张泉、孙俊的民事债务即使存在，其受偿顺位也在该事项之后，且该民事债务还未依法认定。综上，张泉、孙俊提出的异议请求不符合相关法律规定，其异议不能对抗该院的强制执行，其意见该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条之规定，裁定驳回张泉、孙俊的执行异议请求。张泉、孙俊向本院复议称，一、其与陶红英、施爱连签署房屋买卖合同，并支付价款，其合法取得案涉房屋一楼的所有权，其对案涉房屋的权益，能排除人民法院的执行。此外，即便案涉查封房屋登记在曾建清名下，其对案涉房屋享有合法债权，麻城市法院也不得查封该房屋；二、麻城市人民法院未与当地国土资源管理部门及村集体经济组织协商一致，仅仅凭曾建清犯诈骗罪的刑事判决查封涉案房屋，程序错误；三、案涉房屋为曾建清合法财产，不属于追缴曾建清违法所得的范围，不应被查封。请求撤销麻城市人民法院作出的（2021）鄂1181执异52号、（2020）鄂1181执1369号、（2020）鄂1181执1370号执行裁定，依法解除对武汉市新洲区房屋的查封。本院查明，麻城市人民法院查明的事实属实。另查明，本院于2021年8月3日作出（2021）鄂11执复42号执行裁定，确认陶红英、施爱连与曾建清签署的房屋买卖合同无效，该二人对案涉房屋的权益不能排除执行。本院认为，本案争议焦点为张泉、孙俊对案涉房屋的权益，能否排除执行。无论是《中华人民共和国物权法》，还是《中华人民共和国民法典》，均规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。案涉房屋的登记所有权人为曾学清，张泉、孙俊未办理该房屋的不动产权属变更登记，未取得案涉房屋所有权，其主张案涉房屋的所有权，请求排除执行，没有事实依据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，满足法定要件的可以排除执行。其中，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同是能够排除执行的法定首要条件。案涉房屋登记在被执行人曾建清名下，张泉、孙俊未与曾建清签署买卖合同，其主张的买受人权益，请求排除执行，缺乏法律规定的必备要件，不能排除执行。《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十三条规定，系被执行人同时承担刑事责任、民事责任时，财产不足支付的分配原则，当事人享有的是优先分配权，而不是阻却执行的权利。张泉、孙俊主张对案涉房屋享有合法债权，优于刑事罚金的执行，能够排除本案执行，其主张亦无法律依据。综上，张泉、孙俊主张对案涉房屋具有排除执行的权益，没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案系刑事判决并处罚金及退赔被害人损失的案件，执行的财产案涉房屋属于曾建清所有，处置案涉房屋是否是程序错误，是否属于本案执行范围，与曾建清有关，与张泉、孙俊无法律上的利害关系。张泉、孙俊主张查封程序错误、案涉房屋不属于执行范围，其既非执行案件的当事人，又与查封行为无法律上的利害关系，其提出异议、复议，主体不适格，本院不予审查。综上，张泉、孙俊的复议理由不成立，麻城市人民法院（2021）鄂1181执异52号执行裁定认定事实清楚，处理结果得当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回张泉、孙俊的复议申请，维持麻城市人民法院（2021）鄂1181执异52号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 姜立勇审 判 员 樊劲松审 判 员 王 鹏二〇二一年九月八日法官助理 熊昌宇书 记 员 龙 雯