上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7728号上诉人(原审被告)：上海领速物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张小文，总经理。委托诉讼代理人：顾炜程，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海蓝应实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：高瑞兵，执行董事。委托诉讼代理人：张晓慧，上海翊鸿律师事务所律师。上诉人上海领速物流有限公司(以下简称“领速公司”)因与被上诉人上海蓝应实业有限公司(以下简称“蓝应公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2021)沪0114民初6692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人于2021年8月12日独任开庭审理。上诉人领速公司之委托诉讼代理人顾炜程，被上诉人蓝应公司之法定代表人高瑞兵及委托诉讼代理人张晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。领速公司上诉请求：撤销一审判决主文第一、二项，改判驳回蓝应公司要求领速公司支付改建损失及违约金的诉讼请求。事实与理由：领速公司向蓝应公司承租上海市嘉定区马陆镇嘉富路XXX弄XXX号内的仓库(以下简称“系争仓库”)，但系争仓库未达到消防标准的要求，蓝应公司违反了合同约定，故领速公司有权解除租赁合同，不存在违约行为，不应承担违约责任。即使认定领速公司构成违约，构成违法解除租赁合同，鉴于领速公司已预付租金至2020年10月底，一审法院判决认为领速公司预付两个半月的租金已经抵扣的情况下，再要求领速公司承担相当于两个月租金的违约金，该金额已远超蓝应公司遭受的损失。此外，2020年疫情期间，领速公司仍按照合同约定全额支付租金。如果法院认为领速公司存在违约，则要求法院就疫情期间的租金予以酌情调减，按照风险共担的原则，希望能够减半处理。另外，蓝应公司一审中主张的装修改建是在双方合同签订之前，系蓝应公司依据市场行情、双方协商的结果作出的行为，相应的改建费用应由蓝应公司承担。蓝应公司辩称，领速公司已实际使用系争仓库两年，并未受到过任何关于消防方面的行政处罚，也未因消防原因影响其正常经营，未收到过消防部门整改的通知。故蓝应公司交付的系争仓库不存在瑕疵。蓝应公司对系争仓库的装修改建完全是依照领速公司的要求和标准进行的，因为每个特定的承租人从事的行业不同，使用租赁场地的用途均有差别，需要的条件和达到的标准要求也都是不一样的。蓝应公司只能按照领速公司的特殊指示和标准投入成本进行装修和改建，且蓝应公司已按照标准和要求完成装修和改建，领速公司业已使用，理应承担装修和改建的费用。关于违约金，本案因领速公司违约而解除，领速公司应当支付违约金。至于疫情期间租金减免的问题，蓝应公司在疫情期间的租金亦是正常支付，大房东从未给予蓝应公司任何减免。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蓝应公司向一审法院起诉请求：1．领速公司支付蓝应公司仓库改建费用人民币80万元(以下币种均为人民币)；2．领速公司支付违约赔偿费487，500元(即3个月租金)；3．领速公司支付蓝应公司中介费12万元；4．领速公司补交2020年4月份至8月水费共计7，965元。一审法院认定事实：一、系争仓库产权人是上海嘉勤工贸有限公司，经过多次转租，蓝应公司从上海凌翰物流有限公司处承租系争仓库。2018年4月3日，蓝应公司(甲方，出租方)与领速公司(乙方，承租方)签订《仓储服务合同》。合同第一条约定，甲方同意使用系争仓库为乙方提供仓储服务，本合同所涉及辅助用房仓储内部建筑面积2700平方米。第二条约定，甲方需确保此仓库四周墙体无裂缝、破洞，雨天顶部不漏水，外部大雨雨水不会渗透到库区；库内地面整洁，照明设备正常工作，库区前后大门完好。甲方需确保系争仓库前空地能够作为乙方作业操作区域，提供必要的行车通道，符合消防要求。第六条约定，甲方出租给乙方的库房，面积为2700平方米，公摊面积为总面积的15％另计，仓储服务费为1.72元／平方米／天，该费用为含税费用；合同期内，仓储服务费每两年按10％年递增；甲方将系争仓库所有水电移交给乙方使用，按照国家标准，乙方按时向甲方支付水电费(如政府有电价或水价调整或限量，则根据相关规定作相应调整)，见分装电表抄见数，由甲方开具符合国家法律法规及上海市税务规定的增值税发票(税率6％)给乙方；仓储服务费按每半年支付一次，在合同签署并生效后7个工作日内，乙方须向甲方支付履约保证金162，500元，本协议到期届满前，若双方决定不再续约，或任何一方根据本协议第十四条第4款约定提前终止，甲方同意，上述保证金可用于冲抵乙方应支付的最后2个月的仓储服务费及相关费用(除出现甲方可以使用或者抵扣保证金情况之外)，本协议终止后，甲方应在5个工作日内将剩余保证金返还于乙方，并要求乙方返还保证金收据。乙方在签订本合同后30个工作日内，提供上述保证金及一个月仓储服务费及物业费，此后仓库、仓储服务和其他费用按半年度支付；为方便乙方搬迁和入驻，甲方给乙方免租期10天，即从2018年4月25日起算。第十二条约定，合同的任何一方如有任何隐瞒或者出现违法行为以致影响合同的履行的，另一方可解除合同，并可要求对方赔偿由此带来的损失；如一方需要终止本协议必须以书面形式提前六个月通知另一方，需征求另一方的同意，在上述情况下终止本协议的，甲乙双方都不承担违约责任；任何一方如违约的，应支付另一方三个月租金作为补偿。第十三条约定，合同有效期为2018年4月25日至2023年4月24日。领速公司由陈军作为代理人在上述合同上签字。二、合同签订后，蓝应公司向领速公司交付了系争仓库，领速公司按约向蓝应公司支付了至2020年10月24日的租金，并未支付保证金。蓝应公司支付了系争仓库2020年4月至8月的水费共计7，965元。2020年8月5日，领速公司向蓝应公司发送《解除合同通知书》，函称：仓储合同期限自2018年4月25日起至2023年4月24日止，我公司已支付仓储服务费至2020年10月24日。现正式通知贵公司2020年8月10日解除上述合同。我公司已支付且未使用的仓储服务费请在本通知发出之日起15个工作日内退还我公司。我公司将于2020年8月10日腾空房屋，请贵公司于当日上午10点左右派人到现场接收房屋、钥匙等。2020年8月9日，蓝应公司向领速公司回函，函称：首先，我司不同意贵司解除合同的要求，不接受贵司无故解除合同的行为，请贵司继续按约履行合同，按期支付相应费用，同时，请在收到本回函后7日内补足履约保证金162，500元；其次，若贵司执意解除合同的，按约需提前六个月通知我司，并支付三个月租金作为补偿，同时赔偿我司为贵司改建所支出的费用。具体为：1．补足2020年10月25日起至2021年2月7日仓储服务费金额536，382元2．三个月的租金补偿金额为459，756元3．赔偿我司改建费用80万元。2020年8月17日，领速公司向蓝应公司发送回函，函称：贵公司的仓库不符合《仓储服务合同》约定的要求，消防不符合相关法律规定便是其中之一，因此我公司有权解除合同且不构成违约。我公司履行了解除合同的通知义务，并且贵公司已收到我公司发出的解除合同通知书，按相关法律规定现《仓储服务合同》已于2020年8月10日解除。我公司已支付仓储服务费至2020年10月24日，我公司实际使用至2020年8月10日。贵公司应向我公司返还2个月零14天的仓储服务费，即431，666.66元。我司无须向贵司交付押金。2020年10月13日，蓝应公司向领速公司发出告知函，要求：领速公司按照原合同继续履行，并在2020年10月20日前支付租金1，072，500元。对于贵司2020年8月17日所发出的回函中声明的因仓库不符合消防验收故提出解除合同，我司对此表示有异议。仓库根据贵司所提供的图纸及要求进行改建的，贵司应当对改建后果负责，贵司属于违法解除，要求贵司支付三个月租金及承担仓库的改建费用等。2020年10月28日，蓝应公司向领速公司发律师函，函称领速公司已经拖欠6个月租金，要求领速公司继续履行合同并支付拖欠的租金。三、双方确认蓝应公司对系争仓库墙壁上开了货车出入的门洞，并对地面进行了抬高。但对于系争仓库改造的有关费用等事项，双方意见不一。1．蓝应公司提交了承诺书、仓库、办公室结构图，主要为领速公司员工陈军承诺在2018年4月6日前支付3个月租金487，500元及定金2万元，以及陈军于2018年4月4日确认领速公司要求蓝应公司按照图纸改造仓库，2018年4月24日陈军确认经验收系争仓库改造的情况符合领速公司要求，可以正常使用。领速公司对该组证据的三性均不予认可，认为陈军之前是公司员工但是已经于2020年9月份离职了，这些证据没有领速公司盖章，只有陈军的签字，陈军并未取得领速公司的授权，领速公司向陈军核实，陈军也表示没有签署过关于装修改建的任何材料。另外，系争仓库的改建并未办理施工许可证，也没有取得消防备案证明，一直是违法使用状态。2．蓝应公司提交了2018年3月30日蓝应公司(甲方)与傅志康(乙方)签订的《改造协议书》，约定：双方对系争仓库进行改造，改造项目包括高平台浇地坪加钢筋20公分厚、12号槽钢包边、封门洞窗洞等十个项目进行改造，包工包料，合计80万元；乙方必须在2018年4月24日之前保质保量交付甲方；甲方先预付乙方2万元定金，剩余款项分两期支付，第一期2018年5月24日前陆续支付38万元，第二期作为质保金在2019年6月30日前陆续付清40万元等。蓝应公司提供了2018年4月9日起至2019年6月29日转账凭证及傅志康出具的改造款收条。蓝应公司陈述系争仓库在领速公司退出后其也退租，现系争仓库在2020年11月已另行出租用于冷库，故原改造的门洞及地面均已恢复。领速公司对上述证据均不认可；认可门洞已恢复，但不清楚地面是否恢复。3．蓝应公司提交了缴纳中介费12万元的收据以及照片，陈述当时以现金支付。领速公司对此均不予认可。4．领速公司提交了2020年8月至10月电费发票合计7，710.93元，认为其搬离后替蓝应公司缴纳了电费，要求从应付的水费中抵扣。蓝应公司认为系争仓库是空置，但仍是领速公司在用，不应由其承担。一审审理中，双方同意合同解除后租金和使用费按实结算，蓝应公司要求计算至2020年10月，领速公司则要求计算至2020年8月10日。领速公司认为系争仓库不符合消防要求，并未办理消防许可证，但是确认系争仓库没有收到过消防方面的处罚；领速公司已经于2020年8月10日搬走，但是蓝应公司并未进行交接。蓝应公司则认为，开始时领速公司对系争仓库是验收合格确定的，现使用系争仓库几年后提出消防不合格说不过去，领速公司提前解除合同是其违约，实际领速公司也没有搬走。一审法院认为，蓝应公司与领速公司间签订的《仓储租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方应当切实履行。2020年8月5日，领速公司在合同履行期间提出解除合同并要求办理系争仓库进行交接，后又以蓝应公司未办理消防许可证为由，但同时也确认系争仓库并未受到消防方面的处罚，故领速公司提出解除合同的理由不成立，其提前要求解除合同，构成违约。现蓝应公司也已退租，系争仓库实际也已另行出租，双方于审理中均认可合同已经解除，法院亦确认双方合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方均同意合同解除后租金及使用费等在本案中一并处理，于法无悖，法院予以照准。领速公司支付租金至2020年10月24日，其向蓝应公司发函通知于2020年8月10日搬离并要求蓝应公司到场接收房屋、钥匙等，但因领速公司违约，故其已付租金部分蓝应公司不应再返还。对于水费7，965元双方均予以确认，领速公司要求将其支付的2020年8月至10月的电费抵扣其应付水费，法院根据前述领速公司已付租金处理情况，该部分电费也应由领速公司自行承担。因领速公司违约导致合同解除，造成了蓝应公司的损失，蓝应公司主张领速公司支付三个月的违约赔偿金，符合合同的约定，但考虑到领速公司实际已付租金至2020年10月24日，蓝应公司已将系争仓库退租后系争仓库已于2020年11月另行转租，本院酌情将违约金金额调整为二个月租金标准325，000元。至于蓝应公司主张的仓库改建费用80万元，蓝应公司提供了陈军签字确认的仓库、办公室结构图，领速公司虽予否认，但陈军作为领速公司的代理人与蓝应公司签订了《仓储服务合同》，领速公司又未提供其他证据，故法院采信蓝应公司是根据领速公司要求对系争仓库进行了改建；现领速公司违约提前解除合同，故蓝应公司要求其赔偿改建费用损失的诉请，符合法律规定，法院予以支持；蓝应公司认为系争仓库的改建已恢复并另行出租，根据蓝应公司所提供的《改造协议书》及相应付款记录等，考虑到领速公司已经实际使用系争仓库2年多，故法院酌定领速公司应赔偿蓝应公司系争仓库改建损失20万元。至于蓝应公司主张的中介费，是为了促成双方之间的交易所付，且蓝应公司已主张违约赔偿金，该诉请法院不予支持。一审法院判决：一、上海领速物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海蓝应实业有限公司改建损失20万元；二、上海领速物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海蓝应实业有限公司违约金325，000元；三、上海领速物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓝应实业有限公司水费7，965元；四、上海蓝应实业有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人双方均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的《仓储服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行期间领速公司擅自提前搬离系争仓库，不再继续承租系争仓库，致使《仓储服务合同》提前解除，领速公司的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。一审法院根据领速公司实际付租情况以及蓝应公司事后将系争仓库另行出租等，酌情将违约金调低为325，000元，尚无不妥。关于改建损失，为了能与领速公司签订《仓储服务合同》，蓝应公司根据领速公司之要求对系争仓库进行了改建，现领速公司擅自提前解约，一审法院根据合同实际履行情况，酌情判令领速公司赔偿蓝应公司改建损失20万元并无不妥。此外，领速公司上诉称系争仓库未办理消防许可证，蓝应公司提供的租赁物存在瑕疵构成违约，领速公司有权解除合同。然蓝应公司将系争仓库交付领速公司使用已逾两年，期间领速公司从未以消防不合格为由要求解除合同，系争仓库亦未因消防问题而受到相关职能部门的处罚，故领速公司无权以此为由解除合同。综上所述，领速公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，050元，由上海领速物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 丁康威法官助理 张 煜书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……