贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6768号上诉人（原审第三人）：贵阳银行股份有限公司高新科技支行。住所地：贵州省贵阳市白云区白云北路1-2-01号地块。法定代表人：李祖钧，该支行行长。委托诉讼代理人：平永波，该支行员工。委托诉讼代理人：丁维娜，该支行员工。被上诉人（原审原告）：张喻婷，女，1989年2月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：覃芳，贵州朝华明鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜永坤，男，1987年8月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：覃芳，贵州朝华明鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾庆鸿，男，1987年10月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：覃芳，贵州朝华明鑫律师事务所律师。原审被告：贵阳宏益房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区、危旧房改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐阳,该公司员工。上诉人贵阳银行股份有限公司高新科技支行（以下简称贵阳银行高新支行）因与被上诉人张喻婷、颜永坤、曾庆鸿（以下简称张喻婷等三人）及原审被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初8742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵阳银行高新支行上诉请求：1.撤销一审判决；驳回张喻婷等三人起诉请求；2.二审诉讼费用由张喻婷等三人承担。事实和理由：一、贵阳银行高新支行已经按照《商品房按揭借款（抵押）合同》履行完毕己身义务，且案涉房屋已经按照合同约定予以交付，张喻婷等三人以逾期交房为由主张解除案涉合同，无事实和法律依据。二、《商品房按揭借款（抵押）合同》与《商品房买卖合同》并非主从合同，买卖合同关系与借款关系是两种不同的法律关系，张喻婷等三人可以通过提前还款终止《商品房按揭借款（抵押）合同》，而非解除合同。三、贵阳银行高新支行不存在任何违约行为，张喻婷等三人主张解除《商品房按揭借款（抵押）合同》没有事实和法律依据。张喻婷等三人辩称，一、宏益公司逾期办证构成违约，符合《商品房买卖合同》的解除条件，案涉合同应予解除。因为《商品房买卖合同》解除，合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，《商品房按揭借款（抵押）合同》应一并解除。二、《商品房按揭借款（抵押）合同》解除后，贵阳银行高新支行的债权仍然可以保障，由宏益公司向贵阳银行高新支行返还。因而，贵阳银行高新支行的上诉请求不合乎情理，应予驳回。宏益公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判。张喻婷、颜永坤、曾庆鸿向一审法院起诉请求：1.判令解除张喻婷等三人与宏益公司于2015年2月12日签订的《商品房买卖合同》（编号：186435）；2.判令解除张喻婷等三人与贵阳银行高新支行签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120150629161）；3.判令宏益公司返还张喻婷等三人首期购房款648244元、维修基金12952元，共计661196元及上述资金利息166387.87元（以661196元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2015年2月12日计算至2019年8月20日为145186.87元，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月21日暂计算至2020年5月31日为21201元）；4.判令宏益公司返还张喻婷等三人已偿还的银行按揭贷款本息448763.6元（暂计至2020年5月31日）及上述资金利息50255.6元（暂计至2020年5月31日），剩余贷款本息由宏益公司向贵阳银行高新支行清偿；5.判令宏益公司支付张喻婷等三人逾期交房违约金25904.88元；6.判令宏益公司支付张喻婷等三人逾期办理商品房转移登记有关文书违约金274804.64元（以1295244元为基数，参照中国人民银行同期定期存款年利率4%标准，从2015年2月12日暂计至2020年5月31日，计算至全部退还购房款之日）；7.本案诉讼费、保全费由宏益公司承担。一审法院认定事实：2015年2月12日，张喻婷（买受人）、颜永坤（共同共有人）、曾庆鸿（共同共有人）与宏益公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：186435）一份，约定：张喻婷等三人购买宏益公司开发建设的位于本市南明区商业用房，建筑面积36.18平方米，套内建筑面积30.4平方米，按套计算总房款1295244元；买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计648244元，余款647000元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”；合同第十四条交接手续载明：“（一）商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。……”；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之1承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第五条“关于交付时间和条件（对合同第十一条的修订和补充）”载明：“5.1该楼栋施工为基础，交房时间为2015年12月31日。5.2《商品房买卖合同》第十一条约定的‘建筑工程竣工合格证明文件’出卖人、买受人一致理解并同意系指出卖人取得的《建筑工程竣工验收报告》”；第八条“关于交接手续（对本合同第十四条的修订和补偿）”载明：“8.1、买受人同意本合同第十四条中书面通知指出卖人刊登于《贵阳晚报》或《贵州都市报》上的交房通知。8.2、出卖人在本合同约定的房屋交付时间之前，应按照本合同约定方式通知买受人房屋交付事宜，买受人自身亦负有注意之义务。出卖人依照本合同约定方式履行通知义务后，即视为已将该交付通知送达买受人。交付时间即为通知截至时间，房屋所在地即为交付所在地。8.3、出卖人依约发出的交付通知所载期限届满前，买受人应办理完毕相关交付手续。买受人拒绝办理收房手续的，视为出卖人按时交付。8.8、《商品房买卖合同》第十四条第（三）款所指“买受人对出卖人所交付的商品房无异议”系指在出卖人登报通知交房之日起90日内买受人未提出书面异议的情形”；第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。合同签订当日，张喻婷等三人向宏益公司支付首期购房款648244元。2015年6月29日，张喻婷（借款人、抵押人）、颜永坤（抵押人）、曾庆鸿（抵押人）与贵阳银行高新支行签订《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：Ｊ11120150629161），张喻婷等三人通过向贵阳银行高新支行按揭贷款于2015年6月30日向宏益公司支付购房款647000元。2016年6月18日，张喻婷等三人与宏益公司签订《交房协议》及《房屋交付验收表》，张喻婷等三人确认自2016年1月7日起案涉房屋宏益公司交付给张喻婷等三人。2016年7月13日，张喻婷等三人向贵阳市住房和城乡建设局交纳维修基金12952元。因宏益公司在2017年12月31日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给张喻婷等三人。张喻婷等三人于2020年6月2日向一审法院递交民事起诉状，提出如前诉请。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，张喻婷等三人与宏益公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，张喻婷等三人作为买方已履行了向宏益公司支付购房款的最基本合同义务，宏益公司的合同目的已经实现，张喻婷等三人作为买方取得房屋及房屋所有权为张喻婷等三人订立商品房买卖合同的根本合同目的，宏益公司作为房屋出卖人须向张喻婷等三人交付房屋并将房屋所有权转移给张喻婷等三人，这是宏益公司作为出卖人最基本的合同义务，宏益公司逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案案涉商品房买卖合同签订后，宏益公司已向张喻婷等三人交房，按合同约定，宏益公司承诺于2017年12月31日前，申请该商品房所有权初始登记，但宏益公司至张喻婷等三人起诉时止仍未履行办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续义务，以致张喻婷等三人未能取得房屋所有权，张喻婷等三人虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响张喻婷等三人订立合同时所期望的经济利益。至一审庭审终结时止宏益公司逾期履行产权转移登记的违约行为仍处于持续状态，张喻婷等三人合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方张喻婷等三人能通过继续履行合同实现其合同目的并能弥补其损失，其合法权益能够得到有效救济的，为维护合同稳定性可考虑合同继续履行。但本案，宏益公司违约后至今仍未取得初始登记，未能履行产权转移登记义务，也没有向张喻婷等三人明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，在宏益公司逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续的情况下，张喻婷等三人合同目的不能实现，张喻婷等三人有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生张喻婷等三人作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，张喻婷等三人与宏益公司签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及双方《商品房买卖合同》第二十二条之约定，张喻婷等三人诉请解除与宏益公司签订的《商品房买卖合同》并要求宏益公司退还相应购房款，于法有据，一审法院予以支持。对张喻婷等三人要求宏益公司支付利息的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对利息应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因宏益公司逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为宏益公司，故张喻婷等三人诉请宏益公司支付利息，于法有据，一审法院予以支持，但张喻婷等三人诉请从支付购房款之日起计算有误，一审法院予以纠正认定宏益公司应支付利息的起算时间以张喻婷等三人支付购房款之次日起算。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的贵阳银行高新支行提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的《商品房买卖合同》解除后，张喻婷等三人要求解除与贵阳银行高新支行之间的《个人购房抵押（保证）借款合同》也因合同目的不能实现应当一并予以解除，宏益公司应当将张喻婷等三人已经支付的贷款本金及利息返还给张喻婷等三人，同时将剩余未归还的贷款本息返还给贵阳银行高新支行。对张喻婷等三人要求宏益公司赔偿房屋维修资金12852元及利息的诉请，因该款并非宏益公司收取，在张喻婷等三人与宏益公司签订的《商品房买卖合同》解除后，张喻婷等三人可向相关房产部门申请退还，故对张喻婷等三人的该诉请，一审法院依法不予支持。关于张喻婷等三人要求宏益公司支付逾期交房违约金的诉请，因宏益公司提交的《交房协议》及《房屋交付验收表》明确张喻婷等三人确认自2016年1月7日起案涉房屋宏益公司交付给张喻婷等三人，且《交房协议》中双方已对宏益公司逾期交房违约责任进行了处理。同时，张喻婷等三人对《交房协议》及《房屋交付验收表》的真实性亦不持异议，故张喻婷等三人的该诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于张喻婷等三人诉请宏益公司支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本案中，因宏益公司未按合同约定期限向张喻婷等三人移交案涉房屋转移登记有关文书，构成违约。张喻婷等三人在诉请解除合同的同时要求宏益公司支付资金占用利息且已得到支持，故张喻婷等三人再要求宏益公司支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金，属重复主张，一审法院不予支持。对宏益公司称如合同解除，张喻婷等三人应配合宏益公司按照合同约定办理相关注销手续并将房屋恢复原状返还给宏益公司。一审法院认为合同解除以后房屋的返还以及相关备案登记注销属于合同解除以后张喻婷等三人、宏益公司双方应履行义务，且张喻婷等三人亦表示同意配合办理相关注销手续，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中一审法院一并进行处理。一审法院判决：一、解除张喻婷、颜永坤、曾庆鸿与宏益公司于2015年2月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：186435）；二、解除张喻婷、颜永坤、曾庆鸿与贵阳银行高新支行于2015年6月29日签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：Ｊ11120150629161）；三、宏益公司于一审判决书生效之日起十日内返还张喻婷、颜永坤、曾庆鸿首期购房款648244元并支付利息（以648244元为基数，按照银行同期存款利率标准，从2015年2月13日起计算至上述款项退还之日止）；四、宏益公司于一审判决书生效之日起十日内退还张喻婷、颜永坤、曾庆鸿已向贵阳银行高新支行归还的贷款本息（具体金额以贵阳银行高新支行于判决生效当月出具的对账单为准）；五、宏益公司于一审判决书生效之日起十日内向贵阳银行高新支行偿还张喻婷、颜永坤、曾庆鸿就《商品房按揭借款（抵押）合同》剩余的贷款本金、利息等（具体金额以贵阳银行高新支行于判决生效当月出具的对账单为准）；六、张喻婷、颜永坤、曾庆鸿于一审判决生效之日起十日内将本市南明区房屋腾空交还给宏益公司；七、张喻婷、颜永坤、曾庆鸿于一审判决生效之日起十日内配合宏益公司办理本市南明区房屋的商品房买卖合同备案登记、预告抵押登记等注销手续；八、驳回张喻婷、颜永坤、曾庆鸿的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19446元、减半收取9723元、保全费5000元，由张喻婷、颜永坤、曾庆鸿负担1797元，宏益公司负担12926元（该款张喻婷、颜永坤、曾庆鸿已预交，宏益公司在支付上述款项时一并支付给张喻婷、颜永坤、曾庆鸿）。经二审审理查明，贵阳银行高新支行认可宏益公司对案涉贷款需要承担阶段性担保责任。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。当事人二审争议的焦点为：案涉的《商品房按揭借款（抵押）合同》是否应予解除。本案中涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。宏益公司逾期办证致使合同解除，但却实际占有购房人的首付款及按揭贷款；贵阳银行高新支行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对宏益公司、购房人的债权；购房人无法取得房屋的产权，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按照合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过程的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理加重了购房人的负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，案涉的《商品房买卖合同》已经解除，致使《商品房按揭借款（抵押）合同》的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”规定，一审判决一并解除《商品房按揭借款（抵押）合同》并无不当，本院予以维持。综上所述，贵阳银行高新支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19446元，由上诉人贵阳银行股份有限公司高新科技支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 符黎音审 判 员 程 奕审 判 员 田镇华二〇二一年九月三日法官助理 赵 渊书 记 员 彭永耀