山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0281民初7443号原告：成都德昌行物业服务有限公司青岛分公司，住所地胶州市郑州东路226号网点，统一社会信用代码：913702120864945650。负责人：赵翔职务：董事长。委托诉讼代理人：臧国戆，山东金彩律师事务所律师。被告：周茂飞，男，汉族，1976年2月24日生，住胶州市。原告成都德昌行物业服务有限公司青岛分公司（以下简称德昌行公司）与被告周茂飞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告德昌行公司的委托诉讼代理人臧国戆、被告周茂飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告德昌行公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付拖欠原告的物业服务费3710元，违约金927.5元，共计4637.5元；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：胶州市福乐家园业主委员会与成都德昌行物业服务有限公司青岛分公司签订了《胶州市福乐家园物业服务合同》，该合同约定，由原告向被告周茂飞所居住的山东省胶州市锦州路427号福乐家园小区提供物业服务。另，该合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告周茂飞系原告提供服务管理的山东省胶州市锦州路427号福乐家园小区1号楼1单元302户的业主，现被告周茂飞按合同约定应向原告缴纳从2015年6月1日至2020年8月31日的物业服务管理费3710元，违约金927.5元，共计4637.5元。但被告周茂飞却拒不履行自己的缴费义务。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告周茂飞拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《胶州市福乐家园物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。被告周茂飞辩称，被告向前期物业公司缴纳2015年全年的物业费，但是前期物业公司也没有给被告开具任何收据，所以对欠缴物业费的时间和数额均不认可，且原告给被告私自断电，严重影响了被告的生活。围绕当事人诉讼请求，本院依法组织当事人进行了证据交换和开庭质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月1日，胶州市福乐家园业主委员会与原告德昌行公司签订《福乐家园小区物业服务合同》，合同约定德昌行公司为胶州市福乐家园小区提供物业服务；物业服务费：多层住宅：0.65元/月?平方米。本合同期限自2015年6月15日起至2020年6月14日止。原告实际自2015年6月1日开始在该小区从事物业服务。被告周茂飞系胶州市的业主，其房屋建筑面积为90.6平方米。2020年3月18日，周茂飞向胶州市人民法院提起（2021）鲁0281民初3460号案件，诉称德昌行公司于2020年4月16日违法对其停止供电，要求物业公司停止侵权、恢复供电并赔偿损失5000元。法院经审理查明，周茂飞自2018年起未缴纳电费，物业公司为其垫付部分电费，2020年4月16日，物业公司将周茂飞家庭用电切断。法院认为，物业公司并非供电部门，无权对业主采取停止供电措施，故判令物业公司恢复周茂飞位于胶州市的供电；对于周茂飞主张的损失因其未提交证据予以证明不予支持。该判决已生效。对于双方存在争议的事实及证据，原被告的主张及举证、质证意见如下：1、对于被告的物业费欠缴金额，原告主张被告欠缴自2015年6月1日至2020年8月31日期间物业费。被告对欠费情况不认可，被告主张其已经向前期物业公司缴纳2015年全年的物业费，但是前期物业公司没有给被告开具任何收据。原告对被告已经缴纳2015年全年的物业费情况不认可，被告对此没有提交证据。2、被告提交（2021）鲁0281民初3460号民事判决书一份、照片一组，欲证明原告在提供物业服务期间给被告私自断电，给被告生活造成重大影响和损失；同时物业服务不到位，电动车私自停放，私自充电等不规范的情形。原告对民事判决书真实性无异议，对照片的真实性无法核实，原告认为即使是真实的，也只能反映特定时间、特定空间的状态，而物业服务是一个连续性、持续性的整体的服务，特定时间、空间的情况不能判断整个物业服务期间的情况，同时业主对物业服务的个体感受不能代表全体业主对物业服务的是否认可的标准。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告德昌行公司接受胶州市福乐家园业主委员会的委托，签订的《胶州市福乐家园物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该物业服务合同对业主具有法律约束力。本案中，原告为包含被告在内的小区业主提供了物业服务，被告虽对原告的物业服务质量提出异议并提交部分照片作为证据，本院认为，物业服务具有长期性、综合性和广泛性的特点，被告提供的小区内某一时间、某一地点、某一方面的照片，不能全面反映原告对小区的物业管理状况，不能证明原告的物业服务存在根本性违约行为。至于物业公司的侵权行为，被告已提起诉讼并经法院作出生效判决，故被告拒交物业费无合法依据，本院不予支持。对于被告主张的已交清2015年度物业费的抗辩主张，原告不认可，被告也未能提交有效证据予以证实，故对被告的该项主张不予采信。原告德昌行公司要求被告周茂飞支付2015年6月1日之后的物业费，符合法律规定及合同约定，应予以支持。对于物业费支付的截止时间，根据物业合同的约定，原告物业服务期限是自2015年6月15日起至2020年6月14日止，约定的管理期满后合同自然终止，双方如续订合同应在该合同期满六个月前向对方提供书面意见。对于2020年6月14日合同到期后原告没有提交相关的物业服务合同，不能确定收费标准，故本院暂支持原告主张的2015年6月15日至2020年6月14日期间的物业费，合计3533.40元。对合同到期后的物业费原告在补充证据后可另行主张。对于原告要求被告支付违约金的主张，本院认为，被告反映了小区秩序或环境存在一定程度上的问题，该问题虽然并非是直接由原告造成的，但原告作为该小区的物业服务公司，对业主反映的问题应当积极与相关责任人协商、沟通，积极地想办法解决并将相关结果及时反馈给业主，原告确实存在管理服务不尽完善、与业主沟通不够到位等情形；本案中原被告在物业服务过程中产生矛盾，原告直接给被告停止供电的行为也确实给被告的生活造成了很多不便，这些均是造成业主未能及时缴纳物业费的原因，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。物业管理作为一个生活中必要的服务行业，现实生活中需要物业公司与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面。若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，原告也应反思其在物业服务过程中不当之处，遵循本案判决的倡导性建议，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告周茂飞自本判决生效之日起十日内支付原告成都德昌行物业服务有限公司青岛分公司自2015年6月15日至2020年6月14日期间的物业管理费3533.40元。二、驳回原告成都德昌行物业服务有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  管清娟二〇二一年九月九日书记员  杜 静