江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1291民初1751号原告：江苏中福物业管理有限公司，统一社会信用代码91321291672039979X，住所地泰州市海陵南路289号。法定代表人：夏吉桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李小红，该公司员工。委托诉讼代理人：董佳男，该公司员工。被告：许恒余，男，1949年9月1日出生，汉族，住泰州市。委托诉讼代理人：薛海兰，女，1950年4月28日出生，汉族，住泰州市，系被告妻子。委托诉讼代理人：陈根圣，男，1974年10月26日出生，汉族，住泰州市海陵区，系被告女婿。原告江苏中福物业管理有限公司（以下简称中福公司）与被告许恒余物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中福公司的法定代表人夏吉桥及其委托代理人李小红、董佳男，被告许恒余及其委托诉讼代理人薛海兰、陈根圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中福公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费及公共能耗费合计7632元（物业服务费按每年1635元计算，公共能耗费按每年909元计算，共计算三年自2018年11月25日起至2021年11月25日止）；2、被告向原告支付违约金5571元（以2544元为本金，自2019年11月26日起至2021年11月25日止，按每日0.3%计算）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系泰州市恒景国际花园C14幢306室业主，房屋建筑面积151.43平方米。被告与原告签订了《前期物业服务协议》，被告于同日签署了《业主临时管理规约》。原告已为该小区提供了物业服务，但经原告多次催要，被告至今未交纳2018年11月25日至2021年11月25日的物业服务费用及公共能耗费用。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。许恒余辩称：其系恒景国际花园C14幢306室业主，原告提供的物业服务质量不达标，未达到合同约定的标准，物业管理用房的所有权属于全体业主，交给原告管理，但被泰州市中级人民法院查封，原告上过不诚信系统。原告提供的催收函与起诉状上载明的欠交物业费时间相差半年，金额相差3590元。另外，原告的收费时间有误，被告自行留存的收款收据上显示的截止时间不同，2009年11月25日的收款收据显示收费截止日期是2010年12月31日，但2018年8月31日的收据上收费起算日期为2010年11月25日，证明原告多收了被告36天的物业费。根据泰州市物价局文件泰价房【2008】81号文，关于恒景国际花园小区前期物业服务收费标准的批复中，物价局批复前期物业管理公共服务收费标准为：小高层住宅（带电梯）0.9元/㎡.月。该文件中将“带电梯”写入收费标准，说明电梯能耗费应当计入0.9元/㎡.月，原告这是典型的重复收费，原告应当将已收取的12年的能耗费退还被告，而且被告留存的167号收款收据上显示为预收能耗费，应当结算，至于原告所说能耗费亏损是错误说法，予以驳斥。原告工作人员于2021年5月连续四天对被告进行威吓、恐吓、惊吓，导致被告的心理、生理受到伤害和刺激，心脏绞痛，急诊住院。综上，被告提出反诉请求，请求判令1、原告赔偿被告精神损害赔偿6000元、名誉损害赔偿9170元、医药费13413.4元；2、请求判令原告退还多收的36天物业费及因此产生的违约金合计2994.19元；3、请求判令原告退还预收的能耗费及因此产生的违约金9329元；4、请求判令原告退还重复收取的能耗费及因此产生的违约金17456元；上述合计58362元。本院经审理认定事实如下，被告许恒余系泰州市恒景国际花园C14幢306室业主，该房屋建筑面积为151.43平方米，实测面积151.25平方米。2009年11月12日，原告中福公司（甲方）与被告许恒余（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为上述房屋共用部位、共用设施设备、公共秩序、绿化、环境、卫生、道路等项目进行维护、修缮、服务和管理，物业管理费由被告按房屋建筑面积交纳，费用标准为0.9元/月/平方米，入住时交纳一年的物业管理费，以后每年5月或11月初5日内交纳下半年度或下一年的物业管理费；协议同时约定，业主如逾期交纳，管理者将向业主按百分之零点三（0.3%）每日的标准收取滞纳金，逾期一个月以上的，管理者有权采取提起法律诉讼，直至业主付清所欠费用和滞纳金为止。2009年11月25日，被告许恒余签署了《业主临时规约》承诺书，同意遵守该临时规约。《恒景国际花园业主临时规约》第十七条约定：本小区公共能耗、损耗，由业主按物业管理公司的核算规定分摊，公共能耗费与物业服务费一并交纳，年度按实结算并公布。高层3-5层以上0.5元/㎡/月，嗣后，原告为该小区提供了物业服务。2019年11月25日，被告许恒余拿房当日，向原告中福公司交纳了物业管理费1633.5元及能耗费907.5元，中福公司开具的收款收据上载明上述费用的收费期间系2010年1月1日-2010年12月31日。因许恒余未继续按时按约交纳物业费及能耗费，中福公司曾作为原告于2018年5月向本院起诉许恒余，要求许恒余支付自2010年11月25日至2017年11月24日期间的物业费及能耗费，本院经审理后于2018年8月15日作出(2018)苏1291民初1219号民事判决书，判令许恒余支付2010年11月25日至2017年11月24日期间的物业服务费用10291.05元、电梯及公共能耗费6352.5元，滞纳金1000元，合计17643.55元。许恒余于2018年8月31日向中福公司支付了物业费及能耗费，收款收据上载明的时间段为2010年11月25日-2017年11月24日。2018年11月19日，许恒余再次交纳了2017年11月24日-2018年11月23日的物业费1634元及能耗费908元，中福公司向许恒余开具了公司收款收据。另查明，2021年5月20日，原告中福公司出具《催告函》一份，催告恒景国际花园C14-306业主尚欠缴1、前期物业管理公共服务费用：自2018年11月26日至2021年5月25日，共计4085元；2、公共能耗及电梯运行维护费：自2018年11月26日至2021年5月25日，共计2270元；3、违约金时间自2018年11月26日至2020年5月25日，按物业服务协议约定按百分之零点三每日的标准收取滞纳金，6355*0.3%*365*1.5年，共计10438元，总计16793元。被告许恒余于2021年5月21签收上述《催告函》。又查明，泰州市物价局于2008年5月7日印发泰价房【2008】81号文，关于恒景国际花园小区前期物业服务收费标准的批复，批复如下：前期物业管理公共服务收费标准为：普通多层住宅0.5元/㎡.月；小高层住宅（带电梯）0.9元/㎡.月。上述事实，有前期物业服务协议、业主临时规约及承诺书、律师函、邮寄单据、民事判决书、收款收据、泰价房【2008】81号文及当事人陈述等证据证实。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原告系依法设立并经登记的法人，物业管理系登记机关核定的经营范围之一，其作为物业服务者向被告提供物业服务，双方签订的《前期物业管理服务协议》，依法对原、被告具有约束力，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告为恒景小区提供了物业管理服务，被告作为业主应当按约支付相应的物业服务费。关于本次诉讼中原告主张的收费标准及期间：根据双方签订的《前期物业服务协议》及泰价房【2008】81号文，案涉房屋物业服务费的收费标准应为0.9元/㎡.月；收费期间，因诉讼前中福物业收取的物业费金额是按物业服务费1633.5元/年（151.25㎡*0.9元/月/㎡*12个月）、公共能耗费907.5元/年（151.25㎡*0.5元/月/㎡*12个月）的标准收取，根据案涉房屋的交房时间、收款收据显示的开票日期、收费期间及金额类推，原告中福物业收款收据上记载的时间周期有误，其出具的编号为264、167的两份收款收据上记载的期间2010年1月1日至2010年12月31日有误，应当为2009年11月25日至2010年11月24日，此后的收款收据上原告将日期调整正确，再次从每年11月25日起算。虽原告记录的周期有误，但物业费金额仍是按一完整年度计算，并未多收，故并不存在被告所述原告多收36天物业费的情况，但本院考虑到确实由于原告的错误记录导致业主对物业费收费时间产生困惑，且原告也应对其自身错误记录负责，同时为便于今后物业费收取时间的计算，本院确定案涉房屋今后（含本次诉讼）的物业费计收起始时间均从每年1月1日起算；另外因原告现有证据证明其仅向被告催告到截止2021年5月25日的相关费用，故本案的收费期间应当自2019年1月1日起计算至2021年5月25日止即28个月25天。据此，结合被告的答辩意见，考虑到原告提供的物业服务的确存在一定瑕疵或不足，故本院将物业服务费3924.9元（151.25㎡*0.9元/月/㎡*28个月25天）酌情减少10%，经核算为3532.4元。至于公共能耗费，根据泰价房【2005】121号文《泰州市物业服务收费管理实施细则》第十八条规定，物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列账，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。本案中被告签订的《业主临时规约》中载明的公共能耗费实则属于该条文中规定的代收代交费用范畴，因《业主临时规约》中对该项费用明确约定标准为0.5元/㎡/月，故被告理应交纳的公共能耗费应为2180.5元（151.25㎡*0.5元/月/㎡*28个月25天）。对于被告辩称在泰价房【2008】81号文中明确小高层住宅（带电梯）0.9元/㎡.月，已将“带电梯”写入收费标准，说明电梯能耗费应当计入0.9元/㎡.月，中福公司系重复收费一节，本院认为，公共能耗费并非单指电梯能耗费，也包括水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等费用，该项费用系代收代交费用，与物业服务费并非同一范畴，而泰价房【2008】81号文明确对应的是物业服务收费标准的批复，其明确小高层住宅（带电梯）0.9元/㎡.月，这个“带电梯”是着重强调了按0.9/㎡.月标准收取物业服务费所对应的房型，区分于不带电梯的住宅，而关于公共能耗费的收取按照法律规定应由物业管理企业区分于物业服务费而单独列账，合理、公开分摊。被告主张原告重复收费，并要求退还预收的能耗费、重复收取的能耗费及因此产生的违约金，无事实和法律依据，本院不予采信。关于滞纳金，被告虽未及时缴纳物业服务费及公共能耗费用，但事出有因，故对原告主张的滞纳金本院不予支持。对于被告反诉要求原告赔偿被告因被恐吓、惊吓产生的精神损害赔偿、名誉损害赔偿、医药费等损失，因与本案非同一事实和同一法律关系，不符合本案反诉的要件，本院不予理涉；至于被告其他的反诉请求，因并非独立的诉讼请求，实则是对原告诉求的抗辩，已包含在原告的本诉诉请所依赖的民事法律关系中，且在前文论述中本院对被告各项抗辩已逐一进行分析，故本院亦不予采纳。本院需要指出的是，在物业管理过程中，业主和原告都应按约履行各自义务，积极处理日常生活中可能存在的涉物业问题，若部分业主均以存在各种问题为由拒交物业费，会造成物业服务运行经费不足，损害全体业主的利益。当然，原告也应当不断加强物业服务，提高服务水平，最大程度使业主满意，共建文明、诚信、融洽的小区氛围。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告许恒余于本判决生效后十日内向原告江苏中福物业管理有限公司支付2019年1月1日至2021年5月25日期间的物业服务费用3532.4元、公共能耗费2180.5元，合计5712.9元。二、驳回原告江苏中福物业管理有限公司的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计65元，由原告中福物业管理有限公司负担30元，被告许恒余负担35元（原告已预交，被告负担部分在上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  王芸二〇二一年九月二十九日书记员  徐韵附法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。