山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8937号上诉人（原审被告）：山东华美智能信息科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘嵘，执行董事。委托诉讼代理人：刘国良，山东京鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南高新控股集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：李昊，董事长。委托诉讼代理人：马明芹，山东瀛在豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘树香，山东瀛在豪才律师事务所律师。上诉人山东华美智能信息科技有限公司（以下简称山东华美公司）因与被上诉人济南高新控股集团有限公司（以下简称济南高新控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0191民初876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。山东华美公司上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判为山东华美公司支付租金1215000元且不再承担违约金或发回重审；一、二审诉讼费用由济南高新控股公司承担。事实和理由：一、原审判决认定山东华美公司需支付房屋租金1,883,925元，属于认定事实错误和超出诉讼请求裁判，依法应予纠正。济南高新控股公司在原审诉讼请求第二项中列明：山东华美公司应向其支付自2019年3月15日至2020年10月10日的租金1,770,600元。根据涉案合同第五条5.2（1）的约定，2019年年租金是876,000元，876,000元年租金÷365天*实际使用天数291天=应付租金698,400元。2020年年租金是1,152,900元，1,152,900元÷366天*实际使用天数284天=894,600元，同时，2020年因受疫情影响，济南高新控股公司曾通知山东华美公司为其减免两个月的房租以及四个月（按120天计）的房租减半收取。因此2020年实际应付租金为516,600元，两年租金合计1,215,000元。一审法院在判项二中判决山东华美公司承担2019年3月15日至2021年3月15日的租金1,883,925元，该判项既存在计算错误，同时也存在超出诉讼请求裁判的情形，依法应予改判。二、原审判决第三项要求山东华美公司按照贷款市场报价利率的四倍向济南高新控股公司支付违约金，系适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，山东华美公司先前缴纳的91,250元履约保证金，已被作为违约金予以扣除，该金额作为违约金足以弥补济南高新控股公司损失，原审法院判决山东华美公司继续向济南高新控股公司以待付租金为基数按照贷款市场报价利率4倍支付违约金，显失公平，违背了设立违约金的立法初衷，不符合法律关于违约金的有关规定。济南高新控股公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。济南高新控股公司向一审法院起诉请求：1.依法判决解除济南高新控股公司与山东华美公司签订的编号为HYJG-A4-JYL-019-001《房屋租赁合同》；2.依法判令山东华美公司向济南高新控股公司支付房屋租金1,770,600元（自2019年3月15日起暂计算至2020年10月10日，并按照合同约定的租金标准持续计算至生效文书确定的合同解除日）；3.依法判令山东华美公司向济南高新控股公司支付逾期支付房屋租金违约金119,117元（按应付租金日万分之六的标准，暂计算至2020年10月10日，持续计算至实际给付之日止）；4.依法判令山东华美公司将济南市高新区经十路7000号汉峪金融商务中心A4-3办公楼9层房屋腾空并返还济南高新控股公司，逾期未返还的，山东华美公司按6300元/日标准向济南高新控股公司支付房屋占有使用费；5.依法判令山东华美公司向济南高新控股公司支付解除合同违约金230,580元；6.依法判令本案诉讼费、律师费、保全费、保险保函费由山东华美公司承担；7.依法判令山东华美公司尚欠济南高新控股公司诉讼请求第2、3、4、5、6项的费用在山东华美公司已支付履约保证金中优先扣除。一审法院认定事实：2019年3月12日，济南高新控股公司（甲方）与山东华美公司（乙方）、案外人济南高新区齐鲁软件园发展中心（丙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：1.1甲方出租给乙方的房屋位于济南市高新区经十路7000号汉峪金融商务中心A4-3办公楼9层，租赁建筑面积为1500平方米。第三条约定：3.1该房屋租赁期自2019年3月15日起至2021年12月31日止。第五条约定：5.2（1）2019年租金标准：2元/天·m?，月租金为91,250元（一年365天/12个月），年租金为876,000元。2020年租金标准：2.1元/天·m?，月租金为96,075元（一年366天/12个月），年租金为1,152,900元。2021年租金标准：2.2元/天·m?，月租金为100,375元（一年365天/12个月），年租金为1,204,500元。（2）租金的支付方式为后付费，即乙方每年支付一次房租，房屋租金来源于高新区管委会办公场所补贴，丙方为乙方企业向高新区财政局申请财政资金预算（办公场所补贴）时，应向甲方提供相关的资金申请材料。（3）每次租金乙方收到高新区管委会办公场所补助后15个工作日内向甲方支付，乙方未达到高新区管委会房租补助条件或补助金额不足以支付房屋全部租金的，应于每年4月15日前将应支付本年度房屋租金补足，乙方逾期未足额支付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付租金万分之六的违约金，逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同。（4）乙方交纳房屋租赁合同履约保证金（相当于壹个月租金）91,250元。于本合同签订5个工作日内交纳，逾期将视为乙方放弃房屋租赁，合同不生效。乙方合同终止如对所租房屋设备、设施造成损坏或丢失承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金抵扣，合同终止且经甲方确认乙方无任何违约行为后20个工作日内无息归还履约保证金。第十条约定：10.4房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋，乙方应向甲方承担本合同项下年租金总额的百分之二十违约金，乙方所承担的违约金及损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保险保函费），甲方有权从乙方的履约保证金中扣除：......（6）逾期支付租金超过30日的；10.6租赁期满或租赁合同提前终止或解除的，乙方应在5个工作日内交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。10.7因本合同履行乙方产生的违约金、损失、欠付租金及各种费用等甲方有权从乙方的履约保证金扣除，合同解除前乙方应按照甲方通知补足履约保证金；合同解除，租赁保证金不足以支付违约金、损失及各项费用的，甲方有权继续向乙方追偿。第十一条约定：11.1在租赁合同期限内，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得丙方和甲方同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，但乙方仍应按照本合同约定向甲方承担支付租金、本合同有关费用的义务，且乙方应将转租的房屋租赁合同交由丙方和甲方备案，并确保此承租人完全接受本合同中关于承租人的全部责任和义务，如因乙方转租行为给甲方造成损失的，由乙方向甲方承担全部赔偿责任。2019年11月1日济南高新控股公司向山东华美公司发出了租赁费催缴函，上述函件于2019年11月1日由山东华美公司签收。疫情期间，济南市委办公厅、济南市政府办公厅发布了《关于积极应对疫情促进中小微企业健康发展的若干政策意见》第五条载明：减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2个月房租免收、4个月房租减半。庭审中，山东华美公司亦认可济南高新控股公司系按照该标准向其下达的通知。另查明，至法庭调查时，山东华美公司一直占有使用涉案房屋且存在山东华美公司与案外人共同使用涉案房屋的情形。合同签订后，山东华美公司向济南高新控股公司缴纳了91,250元的履约保证金。一审法院认为，济南高新控股公司与山东华美公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，济南高新控股公司与山东华美公司之间均应按照房屋租赁合同的约定全面行使合同权利，履行合同义务。合同约定：每次租金山东华美公司收到高新区管委会办公场所补助后15个工作日内向济南高新控股公司支付，山东华美公司未达到高新区管委会房租补助条件或补助金额不足以支付房屋全部租金的，应于每年4月15日前将应支付本年度房屋租金补足。山东华美公司未提交证据证明其符合高新区管委会房租补助条件并已向相关单位申请租金补助，按照合同约定，山东华美公司应于每年4月15日前将应支付本年度房屋租金补足。其未支付租金的行为已构成违约，济南高新控股公司有权按照合同约定解除《房屋租赁合同》并收回涉案房产。济南高新控股公司向一审法院提起诉讼，要求山东华美公司支付租金并返还涉案房屋等，山东华美公司于2021年3月15日签收起诉状、开庭传票等文书，济南高新控股公司要求解除《房屋租赁合同》的诉请已送达山东华美公司。故涉案《房屋租赁合同》于2021年3月15日解除。关于租金数额，涉案《房屋租赁合同》约定租金的支付标准为先使用后付费，山东华美公司未达到高新区管委会房租补助条件或补助金额不足以支付房屋全部租金的，应于每年4月15日前将应支付本年度房屋租金补足。山东华美公司自2019年3月15日至2021年3月15日期间未支付任何一期租金。但山东华美公司承租期间系疫情期间符合济南市委办公厅、济南市政府办公厅发布的减免中小微企业房租的政策且庭审中山东华美公司亦述称济南高新控股公司按照上述政策对山东华美公司予以通知，故山东华美公司应向济南高新控股公司支付额租金为：876000元（2019.3.15-2019.12.31）+0元（免交期：2020.1.1-2020.2.28）+190,575元（减半期：2020.3.1-2020.6.30）+576,450元（2020.7.1-2020.12.31）+240,900元（2021.1.1-2021.3.15），以上共计1883925元。关于违约金：济南高新控股公司主张逾期支付租金产生的违约金为：每逾期一日，按照应付租金万分之六标准计算。违约金应综合济南高新控股公司的损失、山东华美公司实际履行的情况，兼顾公平原则及惩罚性原则予以综合考虑，一审法院依法调整违约金为按照全国银行间同业拆借中心公布的2021年3月份贷款市场报价利率的4倍计算。故2019年3月15日至2019年12月31日，山东华美公司应支付租金876000元，违约金为：以876000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的2021年3月份贷款市场报价利率的4倍为标准，自2019年4月15日至实际支付之日止计算；2020年1月1日至2020年12月31日，山东华美公司应支付租金767,025元，违约金为：以767,025元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的2021年3月份贷款市场报价利率的4倍为标准，自2020年6月1日至实际支付之日止计算；2021年1月1日至2021年3月15日，山东华美公司应支付租金240,900元，违约金为：以240,900元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的2021年3月份贷款市场报价利率的4倍为标准，自2021年3月15日至实际支付之日止计算。关于房屋占用费：济南高新控股公司与山东华美公司涉案租赁合同于2021年3月15日解除，双方均同意在合同解除后5个工作日内返还房屋，故山东华美公司于判决生效之日五日内腾空涉案房屋并返还给济南高新控股公司。期间产生的房屋占用费参照涉案租赁合同约定，以2.2元/平方米/天为基数，自2021年3月16日起至实际返还之日止计算。关于解除合同违约金：山东华美公司已向济南高新控股公司支付逾期支付租金违约金，该金额足以弥补济南高新控股公司的损失，济南高新控股公司再要求山东华美公司支付解除合同违约金230,580元，显失公平，一审法院不予支持。因山东华美公司缴纳了91,250元的履约保证金，济高控股公司要求在第二、三、四、五、六项诉讼请求中的费用中予以扣除，该扣除行为符合双方签订的《房屋租赁合同》第5.2条的约定，故该履约保证金91,250元应在山东华美公司缴纳的违约金总额中予以扣除。另，济南高新控股公司未提交证据证明其为实现债权而实际支出律师费及保全保险费。故，一审法院对济南高新控股公司主张的保全保险费、律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、济南高新控股集团有限公司与山东华美智能信息科技有限公司于2019年3月12日签订的编号为HYJG-A4-JYL-019-001号《房屋租赁合同》于2021年3月15日解除；二、山东华美智能信息科技有限公司于判决生效之日起十日内支付济南高新控股集团有限公司房屋租金1883925元；三、山东华美智能信息科技有限公司于判决生效之日起十日内支付济南高新控股集团有限公司违约金（以876000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的2021年3月份贷款市场报价利率的4倍为标准，自2019年4月15日至实际支付之日止计算；2020年1月1日至2020年12月31日，山东华美公司应支付租金767025元，违约金为：以767025元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的2021年3月份贷款市场报价利率的4倍为标准，自2020年6月1日至实际支付之日止计算；2021年1月1日至2021年3月15日，山东华美公司应支付租金240900元，违约金为：以240900元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的2021年3月份贷款市场报价利率的4倍为标准，自2021年3月15日至实际支付之日止计算），山东华美智能信息科技有限公司应在支付的违约金总额中扣减91250元履约保证金，扣减后为山东华美智能信息科技有限公司实际应支付违约金数额；四、山东华美智能信息科技有限公司于判决生效之日五日内腾空涉案房屋并返还给济南高新控股集团有限公司；五、山东华美智能信息科技有限公司于判决生效之日起五日内支付济南高新控股集团有限公司房屋占用费（以2.2元/平方米/天为基数，自2021年3月16日至实际返还之日止计算）；六、驳回济南高新控股集团有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11,881元，保全费5000元，共计1,688,1元。其中由济南高新控股集团有限公司负担2570元，由山东华美智能信息科技有限公司负担14,311元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据已查明事实，济南高新控股公司向一审法院提起诉讼，其关于租金的诉讼请求为“依法判令山东华美公司向济南高新控股公司支付房屋租金1,770,600元（自2019年3月15日起暂计算至2020年10月10日，并按照合同约定的租金标准持续计算至生效文书确定的合同解除日）”，一审法院围绕该诉请进行审理并依据合同约定和法律规定确定山东华美公司应付租金数额，符合法律规定，数额计算正确，且不存在超出诉讼请求裁判的情形。关于违约金问题。根据已查明事实，山东华美公司存在未依约支付租金的违约行为。一审法院综合济南高新控股公司的损失、山东华美公司实际履行的情况，兼顾公平原则及惩罚性原则予以综合考虑，一审法院依法调整违约金为按照全国银行间同业拆借中心公布的2021年3月份贷款市场报价利率的4倍计算，并将山东华美公司缴纳的91,250元的履约保证金从应付违约金中扣除，不超出合理范围，并无不当。综上所述，山东华美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23762元，由上诉人山东华美智能信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年九月二十六日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰