上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7940号上诉人(原审原告)：张颉，男，1977年10月12日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：梁伟，上海市外滩律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯君杰，上海市外滩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：束尊，男，1973年7月19日出生，汉族，户籍所在地江苏省昆山市。被上诉人(原审被告)：凡月霞，女，1979年2月16日出生，汉族，户籍所在地江苏省昆山市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐海东，江苏亿诚律师事务所律师。上诉人张颉因与被上诉人束尊、凡月霞房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2021)沪0118民初6021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张颉上诉请求：撤销一审法院判决第二项，改判束尊、凡月霞支付违约金人民币1，211，610元(以下币种均为人民币)。事实和理由：束尊、凡月霞在房屋买卖合同履行过程中存在多次、持续的违约行为，应当承担违约责任。违约金的计算依据不同并不导致诉请性质的不同，并非相互独立的诉请。无论以何种方式计算违约金的数额，并不影响违约金的性质。如果法院认为违约金的金额及计算依据或者方法存在错误或不当，应当依职权予以调整，而不应全部驳回。现张颉依据合同约定，采取了对束尊、凡月霞最有利的也是最低的违约金数额，请求二审予以支持。被上诉人束尊、凡月霞共同答辩称，一审判决认定张颉在一审中主张的违约金是根本违约并无不当。一审判决以双方合同已履行完毕，张颉已实际过户并接收房屋，认定束尊、凡月霞不构成根本违约并驳回违约金诉讼请求与事实和法律不悖。张颉主张根本违约未果后，在二审中才主张瑕疵履行违约金，这属于二审中新增诉讼请求，应当另案处理。违约金的性质是补偿性的，张颉未能举证证明其具体的损失，且目前房屋已经升值，张颉没有损失。此外，束尊、凡月霞与张颉签订的房屋买卖合同存在巨大漏洞，没有明确房款的最终支付时间，对束尊、凡月霞有较大风险。束尊、凡月霞没有逾期交房，履行中，双方对交房时间是达成一致的。综上，如束尊、凡月霞应承担瑕疵履行违约金，不宜按张颉主张的标准计算，应从本案违约金的性质、争议起因等整合考量，求法律效果与束尊、凡月霞可承受效果之平衡。张颉向一审法院提起诉讼，请求判令：1．束尊、凡月霞返还垫付房产税488，065.56元；2．束尊、凡月霞支付违约金3，190，000元。一审法院认定事实：2012年12月19日，坐落上海市青浦区徐泾镇徐南路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)登记于凡月霞、束尊名下，建筑面积610.32平方米。交通银行股份有限公司上海长宁支行是系争房屋抵押权人，期限从2011年7月4日至2038年7月4日。刘讲如是系争房屋抵押权人，期限从2018年6月12日至2019年6月11日。经上海三千石房地产经纪有限公司居间，张颉(乙方)、凡月霞、束尊(甲方)就系争房屋的买卖签订了《房地产买卖居间协议》。2018年11月24日，张颉向凡月霞、束尊支付定金600，000元；2018年11月25日，张颉向凡月霞、束尊支付定金400，000元，共计定金1，000，000元。2018年12月22日，张颉(乙方)、凡月霞、束尊(甲方)签订了《补充协议》，甲、乙双方于2018年11月24日通过居间方上海三千石房地产经纪有限公司，签订了关于系争房屋之《房地产买卖居间》及附件。现由于在约定签订买卖合同前该房地产发生司法限制，双方不能如约进行交易。故经双方协议协商一致，同意按照本协议履行房地产买卖交易。如本协议与其他条款有不一致之处，以本协议为准。第一条约定，上述房地产总房价款：31，900，000元(大写：叁仟壹佰玖拾万元整)。于签订本协议前，乙方已查阅了转让房地产之《上海市房地产登记簿》信息，对房地产的风险状况清楚知晓［交通银行股份有限公司上海长宁支行(债权数额7，900，000元)(790，000元系笔误)；刘讲如(债权数额15，000，000元)；甲乙双方均知晓上述房地产目前存在司法限制，限制人：上海市长宁区人民法院，登记证明号：沪(2018)青字不动产证明第XXXXXXXX号］，为确保交易最终完成，针对转让房地产现有抵押、司法限制状况，甲乙双方协商一致同意按如下流程及付款方式操作。A、定金：甲、乙双方约定本协议项下房屋买卖定金总额为6，380，000元(大写：陆佰叁拾捌万元整)，除乙方已于2018年11月24日付定金计壹佰万元外，剩余定金伍佰叁拾捌万元，乙方应于居间方陪同下与甲方共同至该房地产司法限制人办理解除查封还款当日支付给甲方。乙方支付给甲方的购房款专用于偿还甲方尚欠抵押权人、司法限制人的借款本息。B、首期房价款计11，170，000元(大写：壹仟壹佰壹拾柒万元整)(注：首期房价款包含已支付定金)，支付方式如下：由于甲方无法偿还该房地产目前存在的司法限制，双方协商一致，乙方同意于居间方陪同下与甲方共同至该房地产司法限制人处理解除查封还款当日支付给甲方预先支付给甲方部分购房首付款壹佰万元整。甲乙双方签订买卖合同当日甲方预约抵押权人刘讲如开具出符合资金监管部门要求的银行联名收款账户，且在居间方陪同下甲方与抵押权人刘讲如共赴青浦区房地产交易中心，于办理完结抵押注销手续后之日起柒个工作日内，甲乙双方签订资金监管合同、乙方应将剩余购房首付款叁佰柒拾玖万元整支付至资金监管账号。C、第二期房价款计20，530，000元(大写：贰仟零伍拾叁万元整)，支付方式如下：［乙方以银行贷款方式支付］由乙方的资金监管部门合作贷款银行支付，放款期限以贷款银行规定为准；乙方应于签订买卖合同、资金监管合同后向该贷款银行申请贷款，办理一切相关手续，如乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于双方交易中心申请办理产权过户前将其补足并支付资金监管账户。E、尾款计200，000元(大写：贰拾万元整)，乙方应于买卖合同签订后当日内向丙方支付、并委托丙方保管购房尾款，该款项待甲乙双方完成房屋交接手续时，再由丙方支付于甲方……2．为办理签订合同、交易过户手续安全交易之需，乙方支付甲方购房定金陆佰叁拾捌万元整及部分购房首付款壹佰万元整(共计柒佰叁拾捌万元整)应在居间方陪同下与甲方共同至该房地产目前存在的司法限制人办理还款支付至甲方还款账号。甲方承诺自还款之日起柒个工作内处理完毕司法限制事宜并与乙方在居间方居间下签订《上海市房地产买卖合同》、资金监管合同。甲方应于签订该房地产买卖合同之日起柒个工作日内取的抵押银行交通银行股份有限公司上海长宁支行盖章的资金监管《征询函》(版本由资金监管部门出具)。3．若甲方违约不出售该房地产、不能如约履行本协议的，则应向乙方双倍返还已收定金；若乙方违约不购买该房地产，则无权要求甲方返还已付定金。2018年12月24日，张颉向凡月霞、束尊支付6，380，000元。2019年1月10日，凡月霞、束尊(甲方)与张颉(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为31，900，000元；甲、乙双方应于2018年3月31日前，至该房屋所在区房地产交易中心办理房地产过户手续。补充条款(一)约定：甲、乙双方同意，涉及本交易所应当缴纳的各项税、费均由乙方承担(备注：涉及本次交易资金监管费用由甲、乙各自承担50％)。在交易过程甲方应提供全额购房发票、原购房契税完税凭证、原购房合同等纳税凭证原件。同时，甲方承诺转让房地产为甲方家庭自住五年以上且为甲方家庭唯一生活住房。若因甲方未能如实提供上述资料或信息导致本次交易税费有所增加的，则增加部分均由甲方承担。附件三付款协议约定：1．甲乙双方均确认乙方已于签订买卖合同前支付甲方购房定金陆佰叁拾捌万元整(6，380，000元)。2．甲乙双方均确认乙方于签订买卖合同前支付给甲方的购房款壹佰万元整(1，000，000元)全部转为购房首付款。3．甲乙双方均确认乙方于签订买卖合同后且于2019年1月18日前向资金监管所要求的指定账户支付、并委托保管剩余购房首付款肆佰叁拾贰万元(4，320，000元)，该款项根据资金监管的要求支付给甲方。4．甲乙双方均确认乙方以贷款方式支付甲方第二期购房款计贰仟万元整(20，000，000元)。该笔房款进行资金监管，乙方委托贷款银行将上述房价款直接付至符合贷款银行要求的资金监管指定账户。若乙方贷款审批额度不足的，则任何不足部分均由乙方于申请办理转让过户手续前向资金监管所要求的指定账户支付、并委托保管。如贷款金额发生变化，甲乙双方应配合于买卖合同第六条约定期限前共同至资金监管部门重新签订资金监管合同。该款项根据资金监管的要求支付给甲方。5．甲乙双方均确认乙方于交房当日支付甲方购房尾款贰拾万元整(200，000元)。双方结清相关费用，签定房屋交接书。本交易结束。2019年4月8日，张颉向法院起诉束尊、凡月霞请求：1．凡月霞、束尊继续履行上海市房地产买卖合同，协助张颉将系争房屋过户至张颉名下，并将上述房屋交付给张颉。2．凡月霞、束尊向张颉支付违约金，以每日2，214元标准，自2019年4月1日起至张颉实际取得房屋之日止。法院以(2019)沪0118民初7157号案件立案受理。该案审理中，张颉撤回第二项诉讼请求。2019年9月25日，上海市青浦区人民法院作出判决：一、张颉于判决生效之日起十日内向交通银行股份有限公司上海长宁支行代凡月霞、束尊归还上海市青浦区徐泾镇徐南路XXX弄XXX号房屋按揭贷款本金及利息，具体金额以还款日交通银行股份有限公司上海长宁支行出具的数据为准；二、交通银行股份有限公司上海长宁支行于收到上海市青浦区徐泾镇徐南路XXX弄XXX号房屋按揭贷款本金及利息后十日内涤除上述房屋的抵押；三、张颉与凡月霞、束尊于2019年1月10日就上海市青浦区徐泾镇徐南路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，凡月霞、束尊于抵押登记被注销之日起十日内，协助张颉办理上海市青浦区徐泾镇徐南路XXX弄XXX号房屋的过户手续，将该房屋房地产权利登记至张颉名下，产生的相关税费由张颉负担；四、张颉于上述房屋产权实际转移登记至张颉名下之日向凡月霞、束尊支付房款(具体金额为12，520，000元扣除张颉代凡月霞、束尊向交通银行股份有限公司上海长宁支行按揭贷款本金及利息和尾款200，000元后的金额)；五、凡月霞、束尊收到房款后十日内将上述房屋交付给张颉；六、凡月霞、束尊向张颉交付房屋当日，张颉向凡月霞、束尊支付尾款200，000元。该案判决生效后，张颉向法院申请执行，上海市青浦区人民法院以(2019)沪0118执8687号案件立案受理。2019年11月26日，法院作出裁定：解除对上海市青浦区徐泾镇徐南路XXX弄XXX号房屋不动产权利的查封，并不得对该房屋进行查封、设定抵押权、买卖、租赁等直到过户登记至张颉名下。2019年12月6日，系争房屋过户登记于张颉名下［不动产权证：沪(2019)青字不动产第030536号］。2019年12月4日，张颉向青浦区税务局第三税务所支付488，065.56元。同日，凡月霞出具《代缴房产税证明》，言明系争房屋房产税488，065.56元不属于张颉承担的房产过户税费范围，由张颉垫付，同意张颉直接从法院代管的购房款中予以抵扣，由法院直接向张颉发放。后该款并未发放张颉。一审审理中，张颉明确违约金性质属于逾期过户及交房违约金。在经释明诉讼风险后，仍表示坚持诉请，不予变更。张颉表示，除本案起诉诉请外，其余事项均已经处理完毕，系争房屋张颉自住。束尊、凡月霞违反合同第六条，约定2019年3月31日之前办理过户手续，由于房屋抵押未涤除、束尊、凡月霞也未前往交易中心。违反了合同第八页第五条，束尊、凡月霞负有涤除抵押的义务，该条也规定了乙方存在迟延支付款项的权利。违反了附件三合同第十三页，甲方向乙方提供监管指定的账户，甲方从未向乙方提供过。综上，导致合同无法通过自行过户的方式履行，最终强制执行的方式履行。违约金属于逾期过户及交房的违约金，标准：第十条系20％、补充协议第三条系两倍定金，标准过高，故张颉已经自行调低。张颉向束尊、凡月霞主张违约金，既有弥补损失的目的也有惩罚的目的，束尊、凡月霞违约从开始至结束系不断的。从涤除抵押开始，到最后一步垫付税费的返还，违约系恶意、持续的，张颉主张违约金有事实以及合同依据。关于损益问题，如果合同正常履行，房屋的市场价格波动由张颉承担或享有，故损益对本案无关。张颉为了最终得以合同正常履行，不得以对外举债一次性缴纳房款，没有任何利益可言，而是造成巨额损失。束尊、凡月霞涤除抵押，向社会借过桥资金，应当由束尊、凡月霞完成的义务由张颉完成、增加张颉的风险。束尊、凡月霞认为交易不需要通过诉讼，当时交易时束尊、凡月霞债务缠身，张颉支付638万元之前，对束尊、凡月霞诉称的涤除一切抵押抱有信心，之后束尊、凡月霞并未承担应当承担的义务，致张颉对束尊、凡月霞没有信任可言，导致诉讼。束尊、凡月霞表示，民事起诉状证明张颉曾主张一倍定金的违约金，以及事实与理由与本案一致。前案庭审笔录证明张颉诉状中在先主张一倍定金638万元，开庭时张颉将违约金诉请改成按照已付房产金额万分之三，至实际取得房产之日止。除本案起诉诉请外，其余均已经履行，束尊、凡月霞交付房屋后，张颉如何使用的不清楚。张颉的陈述均不能依法适用其主张违约金的条款。关于2019年3月13日未过户的情况，前提系张颉买房目的系获得交房并取得产证，张颉目的可以实现。之前所有行为即便有争议或束尊、凡月霞所做不对，属于迟延履行。2019年3月13日仅仅系办理过户，束尊、凡月霞如办理了过户，则导致束尊、凡月霞处于巨大风险之中，张颉不确定最迟何时交付房款，在争议事项未确定、双方协商未果，导致交易履行方式迟延或变更，不等同于根本违约。如果没有变故，涤除抵押，房屋正常过户，由于双方存在争议，张颉要求继续履行合同，通过全额支付房款，贷款或者全额付款均系张颉的履行方式，张颉未向银行贷款，节省了银行利息，张颉延迟付款、获得了期间利益。张颉主张根本违约，应该主张解除合同，而张颉选择继续履行。张颉明确违约金系逾期履行，诉请已经变化。补充条款第二条，即便按照原来的约定，张颉向贷款银行的款项打至指定账户，束尊、凡月霞也有75天的期限。约定2019年3月过户，但双方合同中并无张颉何时将购房款支付，支付房款系张颉主要义务，一旦银行不贷款、束尊、凡月霞在原有债务基础上继续背负债务，产生争议属于事出有因情有可原。张颉当庭表示愿意自筹资金、一次性付款，张颉全部付清系2019年10月，张颉获得的付款期间很长，权利义务不平衡。束尊、凡月霞一直愿意配合张颉过户，双方自行过户没有障碍，但张颉出于安全的顾虑、要求强制执行过户，导致期限延长，不能算在束尊、凡月霞头上。对银行负有贷款，张颉知晓，不存在刻意隐瞒，在张颉预期之外的系法院的诉讼，张颉也未计较。双方继续履行合同，故早先的行为与本案没有因果关系。束尊、凡月霞最终完成了房屋的交付，其中一些行为属于瑕疵履行，违约金属于补偿性。一审法院认为，系争房屋签订房屋买卖合同系双方真实意思的表示，未违反相关强制性法律法规，依法应确认为合法有效。现系争房屋已过户并交付张颉，束尊、凡月霞确认张颉垫付税款，张颉要求支付垫付税款的诉讼请求于法有据，予以支持。关于违约金，张颉明确系逾期过户及交房违约金。根据补充协议第三条约定为束尊、凡月霞不出售系争房地产、不能履行协议的情形，双倍返还定金；房屋买卖合同第九条约定逾期付款需承担的违约责任，违约金按逾期未付款金额的日万分之三计算；合同第十条约定逾期交房需承担的违约责任，违约金按已付款金额的日万分之三计算。逾期付款及交房逾期超过15日的，则守约方有权单方面解除合同，违约方还应承担合同房价款总额20％的违约金，即解约违约金。现张颉已支付全部房款并取得不动产权证，房屋已交付，双方间合同已履行完毕，并不存在解除合同情形，张颉亦明确了诉请违约金性质。审理中，张颉在法院释明诉讼风险后，仍表示坚持该诉请。张颉的该诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。判决：一、束尊、凡月霞应于判决生效之日起十日内支付张颉垫付的房产税488，065.56元；二、驳回张颉的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，双方签订的《上海市房地产买卖合同》第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第三款内容处理……(三)甲方未按约定交付上述房地产(包括房地产交接及权利转移)予乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款金额的日万分之三计算，违约金自约定的应当交付期限之第二日起至实际交付之日止。逾期超过15日仍未交付完毕，第16日起乙方有权单方面解除本合同；乙方依本条解除合同的，甲方除应向乙方支付上述15日逾期付款违约金外，还应承担并向乙方支付本合同房价款总额20％的违约金；同时，甲方还应全额无息退还乙方已支付的全部款项。本条所规定的违约责任同意适用甲方未按时履行本合同及所有附件规定的其他义务的情形。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张颉与束尊、凡月霞签订的房屋买卖合同中约定双方应于2019年3月31日前至房屋所在区房地产交易中心办理房地产过户手续。但束尊、凡月霞并未依约办理过户手续，系争房屋最终由法院强制执行过户至张颉名下，束尊、凡月霞已经违反了合同约定，理应按照合同约定承担相应的违约责任。一审审理中，张颉也明确其主张的是逾期过户及交房违约金，但其对违约金的计算方式有误，应按照双方约定的已付款金额的日万分之三计算。束尊、凡月霞认为违约金过高。因法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考虑双方合同履行情况、逾期天数等因素，酌情确定束尊、凡月霞支付张颉违约金55万元。一审判决对张颉违约金之诉讼请求未予支持欠妥，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2021)沪0118民初6021号民事判决第一项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2021)沪0118民初6021号民事判决第二项；三、束尊、凡月霞应于判决生效之日起十日内支付张颉违约金人民币550，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为18，112.26元，由张颉负担5，112元，由束尊、凡月霞负担13，000.26元；二审案件受理费15，704.49元，由张颉负担7，129元，由束尊、凡月霞负担8，575.49元。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟法官助理 张文如书 记 员 朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……