江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终2626号上诉人（原审被告）：孙长波，男，1979年11月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：姜明月，江苏圣典（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘曦，江苏圣典（淮安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：上海锐懿资产管理有限公司，统一社会信用代码913101090625255159，住所地上海市浦东新区浦东南路265号36层。法定代表人：高海鸥，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。原审第三人：盱眙海通置业有限公司，统一社会信用代码91320830793348284W，住所地江苏省盱眙县盱城街道五墩南路。法定代表人：王有文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。原审第三人：江苏海通投资发展有限公司，统一社会信用代码91320804753209140F，住所地淮安市淮阴区长江东路119号。法定代表人：孙长波，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。原审第三人：王慧俊，女，1962年8月30日出生，汉族，住杭州市下城区。上诉人孙长波因与被上诉人上海锐懿资产管理有限公司（以下简称上海锐懿）、原审第三人盱眙海通置业有限公司（以下简称盱眙海通）、江苏海通投资发展有限公司（以下简称江苏海通）、王慧俊申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省盱眙县人民法院（以下至判决主文前简称盱眙县法院）（2020）苏0830民初4186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。孙长波上诉请求：1.撤销一审判决，请求对海通花园•银座小区3号楼8号商铺停止执行；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本案中，上诉人与被执行人在查封之前签订了《海通花园商铺认购协议书》（以下简称《认购书》），应当视为其已签订合法有效的书面买卖合同。《认购书》第一条约定买卖双方以拖欠奖金冲抵购房款，第三条约定了江苏海通协助买受人办理房产证的义务。故买卖双方在查封之前签订了书面买卖合同，且孙长波已支付了房屋价款，房屋已交付，未办理过户属被执行人原因，上诉人无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。上诉人享有的不动产买受人物权期待权的权益能够排除执行，故上诉人的异议请求成立，应当中止对涉案房屋的执行；2.一审判决违反《中华人民共和国担保法》的明确规定。债权人上海锐懿对盱眙海通提供的抵押财产放弃执行，江苏海通应当在上海锐懿放弃权利的范围内免除责任；3.一审引用江苏海通、第三人王慧俊与上海锐懿签订保证合同作为认定准予执行的依据错误。该保证合同因违反担保法规定，当属无效。而且该保证合同与本案无关；4.一审法院将债权人的合法权益放在高于法律规定和社会稳定的层面是错误的。由于一审法院没有严格按照《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定,优先执行债务人提供的抵押财产,在债务人盱眙海通提供了经评估价值1.5亿余元财产担保的情况下(债权为7400万余元),查封担保人江苏海通上百套房屋,且从担保人江苏海通执行1.4亿余元后,并未对相应的保全财产予以解封释放,违反法律规定超范围查封、执行,又在上海锐懿放弃债务人的抵押财产的情况下执行担保人的财产,既不符合法律规定,也违背了优先保护担保人的执法理念,同时使担保人与债务人之间的追偿关系变得异常复杂,使担保人与数十户购房人的法律关系更加复杂。无限度保护债权人的合法权益。被上诉人上海锐懿辩称：孙长波就是本案第三人的法定代表人，与第三人具有利害关系。孙长波在一审时陈述其债权来源于工资欠款，但没有合法有效的证据证明。即便是工资欠款，其也不享有案涉工程或房屋价款的优先受偿权。其与第三人签订的房屋不是合法有效的商品房买卖合同，不符合最高人民法院排除执行异议的相关条件。孙长波购买的房屋是商铺，购房目的是用于经营。一审判决并未违反《中华人民共和国担保法》的有关规定，上诉人无权对被上诉人与第三人之间的判决提出异议,故请求维持原判。原审第三人江苏海通、盱眙海通同意上诉人的意见。原审第三人王慧俊未发表意见。原审原告上海锐懿向盱眙县法院提出诉讼请求：不服盱眙县法院（2020）苏0830执异164号执行裁定书，请求予以撤销，对“位于淮阴区商铺”恢复执行。一审法院经审理查明：原告上海锐懿与被告盱眙海通、江苏海通、王慧俊与第三人上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行委托贷款合同纠纷一案，淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）于2016年11月25日作出（2016）苏08民初66号民事判决：一、被告盱眙海通于本判决生效之日起十日内偿还原告上海锐懿尚欠本金68162881.33元，利息6097211.72元，罚息117470.01元（2016年1月26日之后的利息，以74260093.05元为基数，按日利率万分之六从2016年1月26日起计算至实际清偿之日止）；二、被告盱眙海通于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐懿律师费60万元；三、原告上海锐懿就上述第一项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通所有的位于盱眙县南侧，土地使用权证编号为盱国用（2007）第1089号、盱国用（2007）第1092号的国有土地使用权的国有土地使用权折价、拍卖、变卖的价款分别在1000万元、200万元范围内享有优先受偿权；四、原告上海锐懿就上述第一、二项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通所有的位于海通时代广场A区A5号楼及C区18号楼的房产折价、拍卖、变卖的价款分别在5400万元、3400万元范围内享有优先受偿权；五、被告江苏海通、王慧俊对上述第一、二项款项承担连带清偿责任；六、驳回原告上海锐懿其他诉讼请求。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422244元，财产保全费5000元，合计427244元，由原告上海锐懿负担27244元，由被告盱眙海通、江苏海通、王慧俊负担400000元。根据上海锐懿申请，淮安中院于2017年5月24日立案执行，案号为（2017）苏08执109号，淮安中院于2018年4月12日作出（2018）苏08执监5号，裁定（2016）苏08民初66号民事判决由盱眙县法院执行。盱眙县法院于2018年5月9日立案强制执行，案号为（2018）苏0830执1637号。本案执行过程中，该院于2019年3月6日作出（2018）苏0830执1637号执行裁定：查封海通花园•银座小区3幢商住楼301、401、302、402、403、204、305、405、306、406、206、207、307、407、408的房屋；海通花园•银座小区5幢商住楼；11幢商住楼5-402、5-303；海通花园•银座小区19、20幢商住楼19-404、20-601、20-501、20-301、20-401、20-502、20-404；海通花园•银座小区12幢商住楼502、503；海通花园•银座小区6幢住宅楼402、502、503、204、304、505、105；海通花园•银座小区21幢住宅楼402、502、303、304、404、104、405、305、306、406、307；海通花园•银座小区10幢住宅楼402、102、403、103、503、405；海通花园•银座小区18幢住宅楼402、202、502、302、602、102、403、404、104、405、205、305、106；海通花园•银座小区3幢商住楼3-1、3-3、3-7、3-10、3-11、3-14；海通花园•银座小区5幢商住楼、11幢商住楼5-11-4、5-11-6、5-11-1；海通花园•银座小区19、20幢商住楼19-20-1、19-20-2、19-20-4、19-20-6、19-20-8、19-20-9、19-20-14、19-20-15；海通花园•银座小区12幢商住楼12-1、12-2、12-3、12-4、12-5、12-6、12-7。查封期限为三年。同日,该院向淮阴区住房和城乡建设局送达了民事裁定书及协助执行通知书。案外人孙长波提出异议后，盱眙县法院于2020年10月26日作出（2020）苏0830执异164号执行裁定书，中止对位于淮阴区商铺的执行。上海锐懿对此不服，向盱眙县法院提起本案诉讼。另查明，2016年3月17日，淮安中院依据（2016）苏08民初66号裁定书，作出（2016）淮中苏08执保10号对含案涉109套房屋进行查封，查封期限三年，至2019年3月16日到期，其中19-20-1、19-20-2、19-20-9、12-2、12-3、12-4为轮候查封。海通花园3号商住楼于2009年10月28日取得商品房预售许可证。被告提交的证据复印件显示，2015年2月10日，江苏海通与孙长波签订《认购书》，对该商铺进行认购，但对价款与付款方式未进行约定。认购期限：第一条认购人同意在该商品房签订正式合同前，缴纳以上款项并与出卖人签订商品房第二条出卖人在认购人签订本认购书之日起至本认购书解除之日止，出卖人不得将该商品房另行出卖给第三方。第三条买受人在通知规定的签合同之日起，三日内缴纳房款，签订商品房买卖合同。逾期将视为自动放弃购买该套商品房的相关权益，同时出卖人有权将此房屋出卖给第三方。2015年5月12日，签订补充协议：一、鉴于出卖人拖欠买受人五年（2010年1月1日至2015年1月31日）奖金合计壹拾伍万贰仟伍佰元整且买受人为出卖人单位的员工，认购协议书第二条约定的总房价款壹拾伍万陆仟元，买受人自愿以本条约定的奖金壹拾伍万贰仟伍佰元冲抵全部购房款，出卖人表示同意，冲抵后双方互不相欠，任何一方不得再就房款及奖金问题提出异议。二、认购协议书中所涉及的房屋出卖人已于2015年3月15日交付给买受人，目前买受人己入驻。三、出卖人承诺于2016年6月30日之前协助买受人办理好出卖房屋的产权证。2020年12月29日，江苏海通与盱眙县龙虾美食有限公司、淮安山林建材有限公司签订《情况说明》:2015年孙长波认购海通花园3号商住楼3-8号商铺，并用孙长波的奖金抵冲房款一事，当时经江苏海通全部股东一致同意，无需形成股东会决议，海通花园3号商住楼2009年10月28日取得预售许可证，2015年5月12日江苏海通与孙长波达成以2010年1月1日至2015年1月31日之间奖金抵冲全部购房款的协议。被告提交的水电费票据记载日期在2019年10月之后。孙长波与吕玲系夫妻关系，2015年5月21日，吕铃注册淮阴区果然食在超市，经营场所淮阴区海通花园03楼8室。另查明，江苏海通（甲方）、第三人王慧俊（甲方）分别与上海锐懿（乙方）签订保证合同，保证合同第8.3：无论乙方就主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立，是否有效、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，不论乙方是否行使或放弃任何一项担保，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，而无须先行使其他担保权利。8.4.2：主合同项下的债务如有物权的担保，甲方同意不对乙方行使担保权的顺序或放弃任何担保物权的行为提出异议，且不以行使代位权为由或任何其他原因对该担保物或基所得价款提出权利主张，任何时候亦不会以此作为拒绝发行本合同项下保证责任的理由，上述担保物权及所得价款应优先用于清偿乙方尚未获得的债权。盱眙县法院认为，本案的争议焦点是对争议标的能否许可执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原审被告孙长波以案外人的身份向法院提出异议主张排除执行，江苏海通以孙长波的奖金以房抵债，但孙长波作为该公司的法定代表人，在案涉房屋已取得商品房销售许可证的情况下，与公司签订认购协议，其在淮安中院于2016年3月17日对案涉房屋采取措施前，而未签订《商品房买卖合同》、未办理产权登记手续，其过错责任在于被告，被告的抗辩不符合法律的规定。同时，原告与第三人签订保证合同，原告依合同约定，有权申请对案涉房屋执行。故原告的诉讼请求应得到支持。另异议审查以书面审查为原则、实质性审查为例外，原告以未通知其到庭，违反法律规定和法定程序的诉称，本院不予支持。据此，该院于2021年5月12日作出（2020）苏0830民初4186号民事判决：准许（2018）苏0830执1637号对位于淮阴区商铺的执行。案件受理费13980元，由原告上海锐懿承担10630元、被告孙长波承担3350元。二审中，原审第三人盱眙海通、江苏海通提供案涉房屋不动产初始登记证明单，证明案涉房屋于2018年7月份才符合办证条件，故房屋没有过户到上诉人名下，上诉人没有过错。上诉人对该证据的三性予以认可。被上诉人上海锐懿对该证据的真实性予以认可，但是认为与本案无关，不能排除人民法院的强制执行。第三人王慧俊未发表意见。二审经审查确认原审法院查明的事实。本院认为，本案争议焦点为：上诉人孙长波对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，如果要达到排除执行的目的，必须满足的条件之一就是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，上诉人孙长波与江苏海通未签订书面买卖合同，仅签订了《认购书》，未对案涉房屋交付时间、办证时间、违约责任等商品房买卖合同必备的事项进行约定。另外，该《认购书》载明在签订《认购书》三日内签订商品房买卖合同，故该《认购书》的效力不能等同于商品房买卖合同，即上诉人并不符合上述条件，因此上诉人并不能依据上述规定来要求排除法院的强制执行。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付了案涉房屋的全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：1.案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；2.案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；3.案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；4.以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；5.以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；6.以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。本案中，上诉人主张其是以江苏海通拖欠的152500元奖金冲抵全部购房款，并在法院查封之前已经取得案涉房屋。对此，本院认为，1.孙长波系江苏海通的法定代表人，两者之间存在利害关系，孙长波应当提供证据证明江苏海通确实拖欠其奖金，且该债务合法有效并已到期，但孙长波未能举证证明；2.孙长波提供的水电费票据记载日期在2019年10月之后，而案涉房屋被查封的时间是2019年3月6日，故孙长波并无证据证明其在法院查封之前已经合法占有了案涉房屋。综上，上诉人对案涉房屋不享有排除法院强制执行的权益。最后，上诉人第二、三、四项上诉请求，实质上是对上海锐懿公司启动执行的依据不服，该理由并不属于本案执行异议之诉的审查范围，本案不予理涉。江苏海通作为被执行人，法院对其责任财产采取强制执行措施并无不当。综上,孙长波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维护原判。二审案件受理费3350元，由上诉人孙长波负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 玮审 判 员  刘群英审 判 员  黄春丽二〇二一年九月十四日法官助理  王 玲书 记 员  王 姝