山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7535号上诉人（原审被告）：姜仁辉，男，1979年2月4日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：李先玉，男，1974年7月15日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：闫少华，山东舜达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋璇，女，1973年7月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张静，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人姜仁辉、李先玉因与被上诉人宋璇房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初6933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。姜仁辉、李先玉上诉请求：撤销一审判决并依法改判；依法判令宋璇承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一审法院关于租金的认定及利息的认定均适用法律错误。一、关于租金问题。一审法院认定,虽然根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知第6条、山东省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》第10条之规定，承租国有企业经营性房产的中小企业可以要求减免2020年2月至2020年4月期间的租金,但是宋璇要求姜仁辉、李先玉支付的是2020年5月1日之后的租金，所以姜仁辉、李先玉的主张不予支持。姜仁辉、李先玉认为，既然原审法院认可有减免租金的规定，姜仁辉、李先玉也在案件提出，对于租金减免问题就应该一并审查并在后续应该缴纳的租金中予以扣除,而不能以不在一个时间期间内，引导当事人另行起诉，属于司法资源浪费。二、关于违约金问题。按照政策规定，疫情期间房租除了可以减免还可以缓交。关于宋璇主张的违约金问题不应该支持。即使计算违约金，一审法院认定违约金的基数是380985元(2020年5月1日至2021年4月30日期间)错误。本案租金涉及三个期间阶段，是否应该予以减免的2020年2月至2020年4月期间的租金，宋璇起诉前已经逾期缴纳的2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金，正式立案以后按照合同约定应该交纳的2020年11月1日至2021年4月30日期间的租金。一审法院已经认可2020年2月至2020年4月期间租金减免的部分，那么姜仁辉、李先玉所欠租金总额就降低，计算违约金就应该在租金的基数内予以减除。2020年11月期至2021年4月30日期间的租金，是在原一审案件正式立案以后才产生的，在诉讼过程中发生的，不应该与2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金同一个标准计算违约金。最后，即使以380985元为基数计算违约金，也应该综合考虑违约一方的主观恶性、过错程度、违约方所获利益、守约方实际损失等因素综合考虑。而且根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的通知，通知全文要求法院处理疫情期间的案件坚持公平原则。本案中，姜仁辉、李先玉主观方面认可也愿意缴纳租金，只是想要求与宋璇协商按照规定减免一定金额的租金或者延期交纳，但是宋璇一直拖延处理，宋璇也存在过错。即使拿到一审判决书之后，姜仁辉、李先玉也是多次约宋璇见面沟通，宋璇表面同意见面，但是每次又都是让其工作人员应付我们，而且坚持违约金一分钱不让。至于宋璇的损失，也就是一些利息损失，根本不至于到达本金金额的30%。因为疫情影响，众多微小企业都在困难的维持生存，走在大街上可以看到很多经营者都已经倒闭、商铺关门，为了扶持微小企业度过难过，各级政府及司法部门均在提倡支持微小企业，让微小企业活下去，本案一审法官，不考虑疫情影响的实际情况，不顾政府的政策，不顾最高人民法院的通知，判决了一个明显不公平的结果。另外，姜仁辉、李先玉在2021年2月9日向宋璇发出解除租赁合同通知，并于2021年2月10日前腾房完毕，所欠租金金额应该是2020年5月1日至2021年2月10日期间租金，不再是2020年5月1日至2021年4月30日，所欠房屋租金总额应该为254391.7元。宋璇辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决合法、合理。一、关于租金。根据山东省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》（鲁政办发[2020]4号）发布时间为2020年的2月4日，有效期为三个月，即受疫情影响最严重的2-4月。山东省人民政府办公厅《关于应对新冠肺炎疫情支持生活服务业批发零售业展览业及电影放映业健康发展的若干意见》第12条明确规定对承租机关和事业单位等其它公有房产的企业和个体工商户，免收2、3月份房租。因此上述规定的本意是针对受疫情影响较为严重的期间，可以减或免或减半收取，本案宋璇诉求姜仁辉、李先玉支付的是2020年5月1日以后的房租，并非受疫情影响最为严重的2020年2月至4月份房租，且宋璇也是承租的绿地地产（济南）有限公司的房产，绿地公司也并未免减宋璇任何房租。二、关于违约金。姜仁辉、李先玉欠缴的租金阶段为2020年4月20日应缴纳的2020年5月1日至2020年10月31日房屋租金186150元，2020年10月20日应缴纳的2020年11月1日至2021年4月30日房屋租金194835元，共计380985元。宋璇是否起诉均不影响姜仁辉、李先玉按照合同如约支付房租，尤其是2020年5月份济南已经全面复工复产，姜仁辉、李先玉也正常经营，仍然拒不缴纳2020年11月1日至2021年4月30日房屋租金，已经违反了双方签订的合同15.2条规定，应当支付违约金。宋璇也是自然人，绿地公司也并未减免宋璇任何房租，且意欲追究宋璇延迟缴纳房租违约金责任，姜仁辉、李先玉未缴纳房租，导致房屋到现在空置，给宋璇造成了巨大损失。根据双方签订的合同第14条解除合同条件的相关规定，双方解除合同分为协议解除、法定解除、违约解除，姜仁辉、李先玉单方通知宋璇解除合同，宋璇不予认可，且姜仁辉、李先玉所谓的2021年2月10日腾房完成宋璇不予认可，姜仁辉、李先玉单方解除合同的行为不能免除其缴纳租金的义务，欠缴2020年5月1日到2021年4月30日的租金金额。综上所述。原审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回姜仁辉、李先玉上诉，维持原判。宋璇向一审法院起诉请求：1.请求法院判令姜仁辉、李先玉向宋璇支付房屋租金186150元；2、请求法院判令姜仁辉、李先玉赔偿宋璇逾期违约金9307.5元；3、案件受理费由姜仁辉、李先玉承担。诉讼中，宋璇变更请求为：1.请求法院判令姜仁辉、李先玉向宋璇支付房屋租金380985元；2、请求法院判令姜仁辉、李先玉赔偿宋璇逾期违约金114295.50元；3、案件受理费由姜仁辉、李先玉承担。一审法院认定事实：2017年01月10日甲方（合同出租方）绿地地产（济南）有限公司与乙方（合同承租方）宋璇签订《绿地集团济南腊山国际花都项目商业租赁合同》。经过充分友好协商，就乙方在甲方拥有产权或实际管理的济南绿地腊山国际花都项目从事租赁经营商业活动的有关事宜，达成一致意见。双方同意签订本合同，以次共同遵守。租赁房屋坐落：甲方将其实际持有的位于山东省济南市的腊山国际花都项目内的9号楼第一层的编号为1-01、1-02、……1-13的和第2层的编号为2-01、2-02、……2-13的和第3层的编号为3-13、3-14、3-15的店铺（共29间，以下简称“租赁场所”或“租赁房屋”）出租给乙方。其具体范围详见租赁场子所平面图（本合同附件一）。租赁期限：6年；自2017年08月25日至2023年08月24日止。2017年3月1日宋璇向出租方提出申请。载明：关于国际花都9#商品房运营招商的现实兑现，尽快形成卖场，我方进行对外分租的方式进行运营，请甲方给予支持。济南绿地商业运营管理有限公司批注：同意转租，并加盖济南绿地商业运营管理有限公司印章。2018年8月27日甲方宋璇（合同出租方）与乙方（合同承租方）姜仁辉、李先玉签订《国际花都租赁合同》。约定：甲方将其实际持有的位于山东省济南市槐荫区腊山绿地国际花都项目内9号楼第2层的一部分出租给乙方。其具体范围详见《租赁场所平面图》（双方均未提交该图）。租赁面积：乙方所承租的租赁场所建筑面积（含公摊）依图则计算为680平方米。第三条、租赁起止日：（1）甲乙双方约定，本合同的租赁期限为5年，租赁期间为2018年8月15日至2023年10月31日。（2）本合同项下的“租赁计租起始日”为2018年11月1日，从此日起开始计租。4.3租金水平：纯租金方式：起始租金水平为1.5元/天/㎡，租赁期限内各年度的租金水平如下表所列（以下租金全部为税后金额）。第一个租金年度1.50元/天/㎡总租金为人民币372300元/年；第二个租金年度1.50元/天/㎡总租金为人民币372300元/年；第三个租金年度1.57元/天/㎡总租金为人民币389670元/年；第四个租金年度1.65元/天/㎡总租金为人民币409530元/年；第五个租金年度1.73元/天/㎡总租金为人民币429380元/年。4.4租金支付方式（1）租金支付方式为：以半年为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期应缴租金。（2）首付租金的支付方式为：首期保底租金应于计租日前30日预先缴付，首期保底租金包括：自计租日至半年最后一日按乙方实际占用该房屋天数计算的保底租金。（3）最后一期保底租金，乙方仍应按半年足额预缴，并在乙方退场后双方再行结算。7.1该租赁房屋交付日期为2018年8月15日（以下简称“交付日”）。双方在履约中产生纠纷。宋璇诉来一审法院要求处理。宋璇称姜仁辉、李先玉租金缴纳至2020年5月1日前。姜仁辉、李先玉予以认可，一审法院予以确认。根据合同约定，缴租日应为每年4月20日和每年的10月20日。另查明，绿地地产（济南）有限公司为国有企业。一审法院认为，宋璇、姜仁辉、李先玉签订的《国际花都租赁合同》不违反国家强制性效力性规范，合法有效，双方应严格遵守执行。姜仁辉、李先玉欠缴宋璇2020年5月1日2020年10月31日半年的房屋租金186150元（按第二年度每年372300元计算）。根据合同，姜仁辉、李先玉应于2020年10月20日缴纳2020年11月01日至2021年4月30日的房屋租金194835元（按第三年度389670元/年计算）。两项合计380985元。宋璇要求姜仁辉、李先玉支付有理，应予支持。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请示出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。根据山东省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企事业平稳健康发展的若干意见》第10条：减免中小企事业房租。对承租国有企业经营性房产的中小企业，可以减免或减半征收1-3个月的房租。从上述两个规定看，是正值疫情期间。需要缴纳房租的，可以减或免或减半收取，而宋璇要求姜仁辉、李先玉支付的是2020年5月1日以后的房租，而非受疫情影响最为严重的2020年2月至4月份的房租。因而，姜仁辉、李先玉要求减免三个月租金的请求，不予支持。姜仁辉、李先玉要求的减免2020年2月至4月三个月的房租的请求，不在本案宋璇诉求审理范围内，本案不做处理。姜仁辉、李先玉辩称：因姜仁辉、李先玉所租赁宋璇出租的房屋存在质量问题，其未在合理期限内履行维修义务，严重影响姜仁辉、李先玉的营业收入，姜仁辉、李先玉要求减免1个月租金31025元。但未提交房屋存在严重质量问题影响经营的证据，对此辩称，不予采信。对要求减免1个月租金31025元请求，不予支持。且姜仁辉、李先玉没有在本案法庭辩论终结前提出书面的反诉请求并按相关规定缴纳诉讼费用。对违约问题，姜仁辉、李先玉应在2020年4月20日缴纳2020年5月1日至2020年10月30日的房屋租金。2020年4月底我国疫情大有好转。防控措施逐渐放宽。如因疫情或者防疫措施而出现经营困难可以要求宋璇按政策规定减或免疫情严重期间的房屋租金。而不应延迟疫情好转后的房屋租金缴纳。特别是按合同到2020年10月20日应当按合同缴纳2020年11月1日至2021年4月30日的房屋租金时，仍以疫情拒不缴纳房租，无理，属违约，应承担违约责任。根据双方签订的合同，姜仁辉、李先玉应在缴纳房租日后的第四天以欠缴租金数额为基数，按每日5%计算违约责任过高。宋璇自行将违约金的计算按所欠租金的30%计算，并无不当，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、姜仁辉、李先玉于判决生效之日起十日内向宋璇支付房屋租金380985元；二、姜仁辉、李先玉于判决生效之日起十日内向宋璇支付违约金114295.50元（自2020年4月24日至2021年4月20日期间的违约金，以380985元为基数，按30%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4365元，由姜仁辉、李先玉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。姜仁辉、李先玉提交证据如下：证据一、健身房负责人与宋璇的聊天记录，证明疫情一开始就积极主动的联系宋璇，请求能否按照政府政策免除一定的房租，可以抵消2020年5月1日至2020年10月31日期间的部分租金，但是宋璇一直以各种理由予以拒绝，并告知房屋质量问题，宋璇答辩一直说找人看看，一直也没有来看。证据二、解除租赁合同通知书及邮寄证明，证明姜仁辉、李先玉在2021年2月9日向宋璇邮寄《国际花都租赁合同解除通知书》，并于2021年2月10日前腾出涉案房屋。证据三、姜仁辉、李先玉经营的健身房工商登记地址变更及“非车保险事项变更申请表”及会员告知书。证明姜仁辉、李先玉已经在2021年2月10日之前将所经营健身房相关地址变更到新的场所。证据四、宋璇房屋租赁信息照片，证明宋璇已经在2021年2月份将涉案房屋重新对外招租。证据五、鉴定报告，结合聊天记录共同证明涉案房屋不符合开设健身房的条件，存在安全隐患。证据六、宁爱芳与宋璇的通话录音，证明2021年1月27日之前双方通电话告知宋璇，姜仁辉、李先玉在年底就不干了。证据七、保证金收条，证明既然已经协商解除合同，应将物业保证金一并处理。经质证，宋璇对证据一的真实性予以认可，对证明内容不予认可，通过聊天记录可以看出宋璇明确告知了需要跟绿地公司沟通，但是绿地公司法务回复不能减免，因此宋璇作为自然人，绿地公司没有给宋璇减免，宋璇也无法予以减免。证据二真实性、证明目的均不予认可，姜仁辉、李先玉发出解除通知书的时间是2021年春节期间，宋璇并未收到该份通知书，其次根据双方签订的合同相关约定，姜仁辉、李先玉单方解除合同不发生效力，宋璇不予认可。证据三真实性予以认可，但对证明目的不予认可，姜仁辉、李先玉单方解除合同，其变更所谓经营地址是其单方行为，并不能免除与宋璇之间的合同义务。证据四照片张贴公告的具体内容看不清楚，即使是宋璇的，宋璇也并未与任何一方签订涉案房屋的租赁合同，宋璇与姜仁辉、李先玉的合同仍在有效期内。证据五的真实性及证明目的均不予认可，系姜仁辉、李先玉单方委托鉴定，宋璇并不知情也不认可，且涉案的房屋是经过竣工验收的，完全符合国家质量规范。证据六真实性、证明目的均不予认可。证据七真实性予以认可，对证明目的不予认可。本院经审查认为，上述证据一不能证明双方就租金减免达成合意，不足以证明待证事实，本院不予采纳；关于证据二，姜仁辉、李先玉不能证明其依法享有合同约定或法律规定的合同解除权，不能证明发生解除合同的效力；关于证据三、证据四，与本案待证事实不具有关联性，本院不予采纳；关于证据五，系单方委托鉴定，不足以证明其事实主张，本院不予采纳；证据六无法证明待证事实，本院不予采纳；本院对证据七的真实性予以确认。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、姜仁辉、李先玉欠付租金数额认定问题；二、涉案违约金计算问题。关于争议焦点一。首先，姜仁辉、李先玉上诉主张其于2021年2月9日向宋璇邮寄送达《国际花都租赁合同解除通知书》，故其租金欠付期间应为2020年5月1日至2021年2月10日。对此，本院认为，姜仁辉、李先玉虽向宋璇寄送了解除合同通知，但涉案合同履行期限仍未届满，且姜仁辉、李先玉作为欠付租金的违约方，不具有单方解除合同权利的法定情形，对姜仁辉、李先玉上述主张，本院不予采纳。鉴于二审期间宋璇自认其拿到涉案房屋钥匙的时间大约是2021年2月底、3月初，且涉案房屋现已实际对外出租，本院认定双方租赁合同履行终止时间为2021年2月28日，鉴于二审新事实出现，本院认定，姜仁辉、李先玉欠付宋璇租金的期间为2020年5月1日至2021年2月28日。根据双方当事人签订的《国际花都租赁合同》约定，姜仁辉、李先玉欠付宋璇2020年5月1日至2020年10月31日半年的房屋租金186150元（按第二年度每年372300元计算）；欠付宋璇2020年11月1日至2021年2月28日共四个月租金129890元（按第三年度每年389670元计算）。据此，依照合同约定，姜仁辉、李先玉欠付租金的数额316040元（186150元＋129890元）。其次，关于因疫情原因是否应扣减相应租金问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。参照山东省发展和改革委员会等下发的鲁发改投资[2020]944号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》第二条第三项规定，符合减免政策的承租方可向出租方提出减免房租申请，出租方对符合减免资格的，按规定直接办理减免手续。对尚未支付房租的，出租方直接给予减免，对已支付房租的，经双方协商一致后优先从后续未缴房租中抵扣，后续未执行合同金额不足以抵扣或承租方要求退还的，由出租方直接退还。本案中，姜仁辉、李先玉承租涉案房屋用于经营，在2020年年初必然受到新冠肺炎疫情或者疫情防控措施的影响，其虽已向宋璇缴纳了2020年5月1日之前的租金，但该依约缴纳租金的情形并不必然导致承租人丧失向出租人请求在后续合同履行过程中减免房租的权利。据此，鉴于在姜仁辉、李先玉经营期间确实存在受新冠疫情影响的客观事实，综合本案实际情况，本院酌定减免姜仁辉、李先玉2020年度2个月租金共计62050元（按第二年度每年372300元计算）。一审对此认定不当，本院予以纠正。综上，扣减租金后，姜仁辉、李先玉向宋璇支付房屋租金数额应为253990元（316040元－62050元）。关于争议焦点二。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。双方当事人租赁合同已于2021年2月28日终止，宋璇亦已将涉案房屋对外出租，一审法院按照欠缴租金数额的30%计算违约金，数额确实过高，应予以调整。综合涉案合同履行及新冠肺炎疫情影响的实际情况和宋璇实际损失、应取得的预期利益等因素，本院按照姜仁辉、李先玉未付租金数额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算的利息作为守约方的实际损失，以上述损失为基数上调30%（即全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍）作为违约方支付违约金的标准。承前所述，综合双方合同约定，对姜仁辉、李先玉应向宋璇支付的违约金数额，本院具体计算如下：一、根据合同约定，姜仁辉、李先玉应于2020年4月20日向宋璇支付2020年5月1日至2020年10月30日的房屋租金，其未缴纳，姜仁辉、李先玉应向宋璇支付违约金数额为：以124100元为基数，自2020年4月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金至姜仁辉、李先玉实际缴纳租金之日止。二、根据合同约定，姜仁辉、李先玉应于2020年10月20日向宋璇支付2020年11月1日至2021年4月30日的房屋租金194835元，其未缴纳，鉴于双方租赁合同已于2021年2月28日终止，姜仁辉、李先玉应向宋璇支付违约金数额为：自2020年10月20日起，以194835元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金至2021年2月28日。自2020年3月1日起，以129890元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金至姜仁辉、李先玉实际缴纳2020年11月1日至2021年2月28日租金之日止。综上所述，姜仁辉、李先玉上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初6933号民事判决；二、姜仁辉、李先玉于本判决生效之日起十日内向宋璇支付房屋租金253990元；三、姜仁辉、李先玉应于本判决生效之日起十日内向宋璇支付违约金（以124100元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金，自2020年4月20日至姜仁辉、李先玉实际缴纳之日止；以194835元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金，自2020年10月20日至2021年2月28日。以129890元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算违约金，自2020年3月1日至姜仁辉、李先玉实际缴纳之日止）；四、驳回宋璇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4365元，由宋璇负担1986元，姜仁辉、李先玉负担2379元。二审案件受理费8730元，由宋璇负担3972元，姜仁辉、李先玉负担4758元。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年九月二十七日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰