贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终2731号上诉人（原审被告）：盘州市光明房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省盘州市翰林街道江源路，统一社会信用代码：91520222697516938L。法定代表人：陆益，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：邓文雯，贵州宣竣律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：洪莹，贵州宣竣律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈蔓屿，女，1982年6月5日出生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：杨福星，盘州市中心法律事务所法律服务工作者。上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司（以下简称光明房开）因与被上诉人陈蔓屿商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2021）黔0281民初3834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人光明房开的委托诉讼代理人邓文雯、洪莹，被上诉人陈蔓屿的委托诉讼代理人杨福星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光明房开上诉请求：一、请求依法撤销盘州市人民法院作出的（2021）黔0281民初3834号民事判决书，并将本案发回重审或予以改判；二、由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由一、一审判决认定事实错误。1．一审判决依据“上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第八章第二十二条第二款认定上诉人未在双方约定的期限内办理房屋初始登记，进而认定上诉人的行为构成违约，并造成被上诉人一定经济损失的情况下，判决上诉人赔偿被上诉人损失63168元”属认定事实错误。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，对双方当事人均有约束力。商品房转移登记并无法律规定必须由出卖人办理，而根据双方在《商品房买卖合同》中第八章第二十二条第三款“……（五）其他有关事项约定如下：出卖人不负责办理商品房登记和因此产生的税费”的约定可以看出，双方已就涉案房屋的转移登记及因此产生的税费进行了明确约定，故上诉人没有为被上诉人办理转移登记的义务，也无需向其支付违约金。2．被上诉人并未因上诉人未按期办理房屋初始登记造成任何损失，被上诉人要求上诉人赔偿其损失无事实及法律依据。本案涉案房屋购买方式为按揭贷款，即使办理了房屋产权证也应抵押给贷款人银行，被上诉人在贷款偿还完毕之前对产权证并不享有使用权。且截止一审庭审结束，被上诉人也未提供任何证据予以证实其经济损失。被上诉人所主张的损失是逾期交付房屋所有权证书的损失，但《商品房买卖合同》中明确约定：“出卖人不负责办理商品房转移登记和因此产生的税费”。故上诉人原本就不应承担办理房屋所有权证书的义务，当然就不应当向被上诉人赔偿因此造成的损失。且上诉人逾期申请房屋初始登记并未对被上诉人造成任何实际损失，然一审判决直接以银行同期贷款利率并上浮50％来判决上诉人赔偿被上诉人经济损失，毫无事实依据。3．本案系《商品房买卖合同》纠纷，被上诉人提起诉讼依据为双方签订的《商品房买卖合同》，合同中对涉案房屋预告登记、初始登记及转移登记的时间、方式、办理主体及相关违约责任分别做了约定，该约定未违反法律强制性规定，对双方均有约束力，各方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》及盘县商品房备案登记表载明，涉案房屋总价款为242693元，但一审判决脱离合同约定及备案登记情况，直接以被上诉人所称认定涉案房屋总价款为330291元，并以该金额作为计算被上诉人损失的依据，显然无事实依据。4．一审判决上诉人赔偿被上诉人经济损失的计算依据及方式无任何事实及法律依据。房屋所有权证书取得的前提是办理完毕房屋预告登记、初始登记及转移登记为基础。而合同中约定，转移登记由被上诉人自己办理，且涉案房屋至今未完成房屋初始登记，故被上诉人诉请要求上诉人交付房屋所有权证书并赔偿其损失，其条件既不具备也无事实及法律依据。二、一审判决判非所请。被上诉人诉讼请求中是要求上诉人赔偿损失，并计算至上诉人实际向被上诉人交付所有权证书之日止，一审判决赔偿损失并计算至商品房所有权初始登记之日止，明显与原告诉讼请求不相符。但一审法院对于被上诉人在一审中未提出的诉讼请求进行了判决，这明显是判非所请，原审法院违反了不告不理的原则。陈蔓屿辩称，1、涉案商品房买卖合同第22条第5项属于无效条款，不具有法律约束力；2、关于办理涉案房屋所有权转移登记的期限及违约责任、赔偿损失的计算方法虽然在合同中没有明确约定，但是法律有具体的规定；3、凡是属于约定的或者法定的合同当事人义务，所有影响合同目的实现的作为或者不作为、作为不当都属于违约行为；4、案涉商品房初始登记属于实现案涉商品房买卖合同目的的必备条件，一审判决上诉人赔偿损失的期限截止办理案涉商品房初始登记的日期是对被上诉人诉讼请求的减损。综上，上诉人所持的上诉理由依法不能成立，请求依法判决驳回上诉，维持原判。陈蔓屿向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告就其出卖给原告的“东庭花园”小区1-7-4号住房到不动产登记机关办理所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书；2、判决被告向原告赔偿损失63168元（此为截止2021年3月31日最近三年的损失，之后的损失以购房价款330291元为基数，按每年6.375%的比例计算至被告实际向原告交付房屋所有权证书之日止）；3、由被告负担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月12日，原告向被告认购住房一套，于2014年11月12日向被告光明房开支付购房款100000元，于2015年2月13日向被告光明房开支付购房款100000元，2015年6月10日原告陈蔓屿与被告光明房开补签了《商品房买卖合同》，双方约定：原告陈蔓屿向被告光明房开购买位于盘州市红果开发区，建筑面积130.48平方米，套内建筑面积为110.24平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为242693元；约定原告应在签订合同当日向被告交付首期房款73693元，余款169000元以银行按揭方式交付。并约定被告光明房开应在2015年6月30日前交付房屋，并负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始终登记，但被告光明房开不负责办理商品房转移登记和因此产生的税费。双方还对商品房基本状况、商品房交付使用条件、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，前期物业管理、其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2015年10月9日向被告支付了购房款27291元，双方于2015年11月12日完成了商品房预售合同备案信息登记，被告光明房开于2017年1月25日完成了交房，原告于2019年3月5日向被告交付了169900元（其中车位费66000元、房款103000元），共向被告交付了购房款330291元（100000元＋100000元＋27291元＋103000元），但被告光明房开一直未按规定完成该商品房所有权的初始终登记，原告陈蔓屿至今未能取得房屋所有权证书。另查明，2018年4月中国人民银行授权公布的3-5年期贷款基准年利率为4.75%。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、原告陈蔓屿要求被告光明房开办理所有权登记并向其交付房屋所有权证书的诉请是否有相应的事实依据和法律依据?应否得到支持?2原告陈蔓屿主张被告光明房开赔偿损失是否有相应的事实依据和法律依据?应否得到支持?关于原告陈蔓屿要求被告光明房开办理所有权登记并向其交付房屋所有权证书的诉请是否有相应的事实依据和法律依据，应否得到支持问题。法院认为，商品房是否完成了所有权初始登记是办理房屋产权转移登记的前提和基础。经查明，截止本案庭审法庭辩论终结前，原告陈蔓屿向被告光明房开购买的涉案房屋还未完成房屋所有权初始登记，原告陈蔓屿要求办理涉案房屋所有权转移登记的条件尚不具备，因此原告陈蔓屿要求被告光明房开办理所有权登记并向其交付房屋所有权证书的诉请，不予支持。如涉案房屋具备办理转移登记条件时，原告陈蔓屿可另案主张权利。关于原告陈蔓屿主张被告光明房开赔偿损失是否有相应的事实依据和法律依据，应否得到支持问题，法院认为，原被告在双方所签订的《商品房买卖合同》中明确约定了被告光明房开负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，该约定是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，被告光明房开应当按约定时间完成房屋所有权初始登记。由于被告光明房开未按约定完成房屋所有权初始登记，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。虽然双方未对此约定相应的违约责任，但由于原告陈蔓屿至今未能取得房屋所有权证书的原因源于被告光明房开未依约完成初始登记行为所致，被告光明房开的行为给原告陈蔓屿造成了一定经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十四条第二款的规定，被告光明房开应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿损失。本案中，被告光明房开应当自交房之日即2017年1月25日起的90日内申请该商品房所有权初始登记，加上申请办理产权转移登记的合理期限90天，涉案房屋应于2017年7月24日前完成房屋产权登记（1月25日+180天）即自2017年7月24日起被告光明房开就应当赔偿原告陈蔓屿逾期办证损失，截至2021年3月31日被告光明房开逾期办证时间已长达四年有余，故原告陈蔓屿主张被告光明房开赔偿原告陈蔓屿近三年的损失计算期限符合法律规定，予以支持。据此，从2018年4月1日至2021年3月31日止被告光明房开应赔偿原告陈蔓屿违约损失70599.7元[购房总款330291元×逾期贷款年利率7.125%（2018年4月中国人民银行授权公布的3-5年期贷款基准利率4.75%上浮50%）∶365天×逾期办理天数1095天≈70599.7元]，原告主张63168元未超出上述金额，予以支持。2021年4月1日以后的损失以购房总款330291元为基数按年利率6.375%（因原告陈蔓屿主张的损失计算标准年利率6.3725%未超过金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率7.125%，予以支持）计算直至被告光明房开完成商品房所有权初始登之日止。对于被告光明房开在诉讼中提出其在本案中不应承担责任的辩解意见。因双方在合同中约定被告光明房开不负责办理房屋所有权转移登记并不能免除被告光明房开办理房屋所有权初始登记的合同义务，并且原告陈蔓屿至今未能办理房屋所有权转移登记源于被告光明房开未按约定办理房屋所有权初始登记，二者之间有着必然因果关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，被告光明房开应当赔偿原告陈蔓屿因此所受到损失，故被告光明房开的辩解理由不能成立，不予采纳。另，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定的规定，原告陈蔓屿向被告光明房开购买的车位归属由双方自行约定。由于双方未在《商品房买卖合同》中约定购买车位及车位产权过户的相关事项，因此，原告陈蔓屿购买车位与购买房屋系两个独立的合同，据此，在本案中，原告陈蔓屿实际支付的车位款66000元，不能作为购房总款计算损失，故被告光明房开辩解原告陈蔓屿支付的购车款不能作为购房总款计算损失的理由成立，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款，第五百零九条第一款、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈蔓屿2018年4月1日至2021年3月31日止损失63168元，2021年4月1日以后损失以购房总款330291元为基数按年利率6.375%计算至被告盘州市光明房地产开发有限责任公司完成盘州市红果开发区王家山东庭花园第1幢12层4号商品房所有权初始登记之日止；二、驳回原告陈蔓屿的其他诉讼请求。如果被告盘州市光明房地产开发有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，对案涉房屋的购房价格，上诉人认可以实际收到的为准。本院认为，本案二审争议焦点主要是：1、上诉人是否应向被上诉人支付逾期办理房屋产权转移登记手续的违约金，违约金应如何计算；2、一审是否存在超诉请判决的情况。关于争议焦点1，虽《商品房买卖合同》中仅约定上诉人办理房屋初始登记的期限，未约定上诉人承担办理房屋转移登记手续的义务，但上诉人至今未按约定办理房屋初始登记实际上已经导致了上诉人不能继续办理房屋转移登记手续这一客观现实，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定结合上诉人逾期办理初始登记的行为认定上诉人存在违约行为，并据此对被上诉人主张的损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约损失并无不当。关于争议焦点2，被上诉人主张的违约金计算期间为至实际交付所有权证书之日止，但在双方明确约定上诉人不承担办理不动产转移登记的情况下，一审根据上诉人应承担办理不动产初始登记的义务作为计算上诉人应承担违约金的停止时间，该判项仅涉及计算时间问题，且按此计算的时间短于被上诉人的诉讼请求，故并未超过被上诉人的一审诉请范围。对于上诉人主张的购房款的计算标准问题，上诉人亦认可《商品房买卖合同》虽对购房款进行了约定，但最终的购房价款以实际收取的为准，一审以上诉人出具的支付购房款的票据作为认定案涉房屋的实际购房价格并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由上诉人盘州市光明房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年九月十三日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹