四川省乐山市五通桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）川1112民初705号原告（反诉被告）：王林宽，男，1953年12月15日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。原告（反诉被告）：谢胜华，女，1975年12月21日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：粟强，四川三江汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄志友，男，1971年10月10日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。委托诉讼代理人：黄乙明，四川嘉州律师事务所律师。原告（反诉被告）王林宽、谢胜华与被告（反诉原告）黄志友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王林宽、谢胜华的委托诉讼代理人粟强，被告（反诉原告）黄志友的委托诉讼代理人黄乙明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王林宽、谢胜华向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与原告2020年6月4日签订的《租房协议》，立即向原告支付2021年度租金130000元（已抵扣50000元定金）及违约金（违约金以130000元为基数，从起诉之日起按每天千分之二标准计算至实际支付完毕租金之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：王林宽、谢胜华与黄志友于2020年6月4日签订《租房协议》，约定黄志友承租王林宽、谢胜华位于五通桥区的两间门市（房屋产权证号：房权证五房监证字第0××8号、房权证五房监证字0××9号，以下简称房屋），面积共492.08平方米。双方约定房屋租赁期限为2021年1月1日至2023年12月31日，前五年租金为180000元／年，后五年租金为200000元／年，黄志友应当在每年到期前30天付下一年租金，期满后若未付租金，按租金总额每天千分之二向王林宽、谢胜华支付违约金，并且违约金为双方自愿，不得请求减少。另约定合同签订黄志友向王林宽、谢胜华支付定金50000元，王林宽、谢胜华于2020年12月6日将场地交付与黄志友。黄志友除按协议约定支付定金50000元外，至今未支付2021年度租金130000元，王林宽、谢胜华多次催收黄志友接收房屋并支付租金未果。现王林宽、谢胜华为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民法典》之规定，依法向人民法院起诉，望判如所请。被告黄志友辩称，其与王林宽、谢胜华签订《租房协议》是事实，但《租房协议》签订后因为新冠疫情的原因不能继续履行，并且黄志友在2020年12月6日前就已经告知王林宽、谢胜华不再租赁案涉房屋，黄志友认为因为新冠疫情导致合同不能履行，其自愿放弃50000元的定金为代价不再继续履行合同，并向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与被告在2020年6月4日签订的《租房协议》，解除时间为2020年12月6日；2.判令反诉原告不向反诉被告支付租金。事实和理由：王林宽与谢胜华沟通后，由王林宽出面鼓动黄志友租赁二人位于五通桥区的两间门市（房屋产权证号：房权证五房监证字第0××8号、房权证五房监证字0××9号），双方于2020年6月4日签订《租房协议》，约定了租赁期限、租金标准、付款时间等。另外还约定合同签订后，黄志友交付定金50000元，2020年12月6日交付场地。合同签订后，黄志友当场交付了50000元定金，王林宽向黄志友出具了收取定金的收条。后因新冠疫情的影响远超出社会大众的想象，也超出黄志友的预料，如果履行合同，黄志友将遭受巨大亏损，于是黄志友于2020年12月6日前即告知王林宽，表示自愿损失50000元定金，不再承租房屋，解除合同。2021年3月，之前的承租人腾退了案涉房屋，王林宽、谢胜华具备了交付房屋的条件，王林宽电话要求黄志友接收房屋。黄志友再次明确表示解除合同、自愿损失定金50000元。此后，王林宽、谢胜华起诉到法院，要求黄志友支付房租，承担违约责任。案件审理过程中，黄志友再次明确表示不再承租，要求解除合同。承办法官建议双方调解，并向黄志友释明如果坚持解除合同，需要反诉。后双方多次协商，但王林宽坚决要求履行合同，拒绝调解。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。黄志友认为，租房协议签订后，合同的基础条件，即商业营销环境以及黄志友的经营能力发生了重大变化，这些变化系新冠疫情影响所致。新冠疫情的影响之久、之深，是包括黄志友在内的社会大众无法预见的，而新冠疫情的影响，本身也不属于商业风险。如果黄志友不履行合同，王林宽、谢胜华收取的50000元定金可以不予退还，而且还可以把房屋出租给其他人，本身不会有什么损失，如果履行合同，黄志友将遭受巨大亏损，这明显对于黄志友不公平。基于这些情况，黄志友解除合同，并非没有法律依据。退一步，即使黄志友多次明示解除合同属于违约，鉴于案涉定金系履约定金，在黄志友不履行合同，即不接收房屋、不支付租金属于违约时，黄志友损失的也只应该是定金，王林宽、谢胜华不能通过诉讼方式，强行要求黄志友履行为期十年的租赁合同。综上，因新冠疫情影响，在情势变更后，黄志友要求解除合同具有事实和法律依据。黄志友自愿损失50000元定金的基础上，再弥补出租人50000元，以此调解方案，已经充分表达了协商的诚意，王林宽、谢胜华坚决要求履行合同，拒绝调解，现黄志友为维护自身合法权益，特诉至法院望判如所请。反诉被告王林宽、谢胜华辩称，1.黄志友所称王林宽、谢胜华鼓动其签订协议不是事实，《租房协议》是在双方真实意愿下签订的；2.黄志友主张以情势变更的方式解除合同，这必须要满足无法遇见和不属于商业风险等条件，2020年6月在签订合同时疫情已经发生，对疫情是明知的，同时黄志友解除合同的理由属于商业风险，故其主张情势变更解除合同没有事实和法律依据，希望法院依法驳回。对当事人无异议的证据和事实本院认定如下：位于五通桥区的门市（房权证号：房权证五房监证字第0××8号，土地证号：五国用第4073号），房屋所有权人为王林宽，建筑面积265.31平方米。位于五通桥区的门市（房权证号：房权证五房监证字第0××9号，土地证号：五国用第4105号），房屋所有人为谢胜华，建筑面积226.77平方米。2020年6月4日，甲方王林宽、谢胜华与乙方黄志友签订《租房协议》，约定：“甲乙双方经平等协商，甲方将位于五通桥区两间门市出租与乙方，共分为2个标的：标的①房权证五房监证字第0××8号、标的②房权证五房监证字第0××9号，面积共492.08平方米，双方达成以下协议：一、租赁期限：10年，从2021年1月1日起至2030年12月31日止。二、租金标准：两个标的前五年租金人民币18万元每年，后五年租金人民币20万元每年。三、付款时间：每年到期前30天付下年租金。期满后未付租金，将按租金总额每天千分之二向甲方支付违约金，此违约金为双方自愿约定，不得请求减少……六、合同签订，乙方向甲方付定金5万元，甲方于2020年12月6日将场地交付与乙方。七、本协议一式两份，双方签字盖章生效，双方各执一份。”。当日，黄志友向王林宽支付了定金50000元。合同签订后，黄志友未支付租金，王林宽、谢胜华遂诉至法院要求黄志友支付2021年度租金130,000元（已抵扣50,000元定金）并按照《租房协议》之约定支付违约金。另查明，黄志友租用案涉门市用于零售百货。对当事人有争议的事实和证据本院认定如下：1.王林宽、谢胜华提交了《乐山市市中区人民法院拍卖成交确认书》，拟证明2020年12月8日，黄志友以妻子杨文军的名义竞拍了位于乐山市高新区的房产6套及国有土地使用权，价款为1058万余元，说明黄志友经济良好，不存在因疫情造成无法继续履行合同的客观事实。黄志友的代理人质证认为，上述证据与本案无关，不能达到王林宽、谢胜华的证明目的，是否属实需要庭下与黄志友本人确认。本院经审查认为，王林宽、谢胜华提交的《乐山市市中区人民法院拍卖成交确认书》，来源合法，客观真实，但记载内容与本案不具有关联性，对该份证据本院不予采信；2.黄志友提交了与王林宽的微信聊天截图并休庭播放了2021年5月31日王林宽的微信聊天语音，拟证明：1.黄志友在2020年底告知王林宽不再租赁门市，自愿损失50,000元定金为代价解除合同，2.出租门市在2021年3月份才具备交付条件。王林宽、谢胜华质证认为，对语音和文字的真实性无异议，语音内容是指门市租金拖欠了3个月，并不能证明门市未达到交付条件。聊天记录是双方在履行过程中的商议，并没有明确合同解除的意思表示，因此证据不能达到黄志友的证明目的。经查，2021年5月31日，王林宽向黄志友发送微信称：“问一哈，另外那个五通那个门市的钱这两天你把它汇了哈，都搁了三个月了，那个是解除不倒的，我两个是朋友才这样子说。”。当日，黄志友回复：“王老板，过了年我就电话告知了你这个门市我不敢再做，麻烦你重新租给别人，订金我都舍了，并且就是现在商业大厦那个店1-4月份我已亏了9万多了。说实话我没有非常大的难处，我是会遵守合同的，希望你谅解！”。本院认为，该微信聊天截图及语音符合证据三性，本院予以采信。聊天内容能反映出王林宽于2021年5月31日要求黄志友支付租金，黄志友则表示不再履行合同，愿意舍弃定金为代价解除租房协议。该聊天内容中并未涉及出租门市交付的问题，黄志友在无其他证据予以佐证的情况下，仅凭该聊天记录无法达到出租门市在2021年3月份才具备交付条件的证明目的。3.王林宽、谢胜华未举证证明案涉门市是否具备交付条件以及何时具备交付条件，案涉门市尚未实际交付。上述事实，有身份证复印件、房权证五房监证字第0××8号权利证书、五国用（2005）第4××3号权利证书、房权证五房监证字第0××9号权利证书，五国用（2005）第4××5号权利证书、《租房协议》、收条、微信聊天记录，当事人陈述及庭审记录在案佐证，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案原、被告双方的本诉及反诉请求，本案争议焦点为：案涉《租房协议》是否应解除。黄志友主张以情势变更为由要求解除合同，庭审过程中又援引《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项要求解除合同。对于黄志友的主张，本案评议如下：一、关于情势变更，《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”。审查判断情势变更成立，应当符合以下条件：第一，合同赖以成立的基础条件发生了不属于商业风险的重大变化；第二，该基础条件的重大变化为当事人在订立合同时所不能预见且不可归责于当事人；第三，该基础条件的重大变化发生在合同成立之后、合同履行完毕之前；第四，基于该基础条件的重大变化，按照一般理性人的判断继续维持和履行合同会对一方当事人明显不公平。本案中，案涉《租方协议》签订时，新冠疫情已经发生，当事人在订立合同时对此情况并非所不能预见。同时，案涉租赁物属于商业用房，黄志友租赁门市的目的是通过对外零售百货获取经营利润，黄志友未证明因疫情防控等因素导致其在合同履行过程中存在经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降，或继续履行合同会导致对其明显不公平的情形，应承担举证不能的法律后果。故黄志友以情势变更为由主张解除合同，不符合法律规定，本院不予支持；二、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。本条是关于法定解除合同的规定，其中第一款第二项规定债务人预期违约，在履行期限届满前法律赋予债权人解除权。本案黄志友不享有法定解除权，其据此主张解除合同，本院不予支持。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权力。本案中，黄志友在《住房协议》签订后，未按照双方的合同约定履行义务，实属违约，但黄志友在接收租赁门市前便向王林宽、谢胜华表明其经营困难，如果继续履行合同会造成更大的经济损失，所以才不愿租赁案涉门市，要求解除合同，黄志友在主观上不存在恶意违约的情形。现双方已陷入合同僵局，案涉门市目前处于闲置状态。本案租赁期限长达十年之久，若一味不同意解除合同，一方面将导致案涉门市长期处于闲置状态，另一方面黄志友未使用租赁门市，支付租金的能力受到限制，反过来也将导致王林宽、谢胜华的租金难以得到保障，不利于资源的有效配置和双方合同目的的实现；其次，在形成合同僵局时，如果违约方能够找到替代的履行方式保障守约方履行利益的实现，而且对守约方因合同解除而遭受的损失进行赔偿，能够保障守约方的利益，守约方在此情形下仍坚持继续履行合同可以认定守约方已经违反了诚信原则。本案审理过程中，黄志友表示除支付定金50,000元外，另行补偿王林宽、谢胜华50,000元的门市租金，并且愿意与王林宽、谢胜华就补偿金额进行协商。在此情形下，综合本案的租赁期长短、当事人主观过错以及合同的履行情况，本院认为，允许黄志友通过起诉方式解除合同，更有利于化解双方矛盾，实现定纷止争的目的。故本院确认王林宽、谢胜华与黄志友2020年6月4日签订的《租房协议》于反诉状副本送达之日即2021年8月13日解除。为了有效化解矛盾、减少当事人诉累、实现定纷止争的目的，当事人请求解除合同的，原则上应当一并处理解除后的责任承担等相关后果。关于本案合同解除后损害赔偿、违约责任承担的问题，本院认为，合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。本案中，2020年6月4日，黄志友向王林宽给付了定金50,000元，定金合同依法成立并生效。双方当事人在《租房协议》中未明确定金性质，应解释为违约定金。现黄志友作为给付定金的一方，不履行债务或不履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”之规定，损失赔偿数额的设置应以实际损失为基础，包括合同履行后可以获得的利益，但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，同时应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。本案中，黄志友拒绝履行租赁合同且未及时以诉讼方式解除合同，给王林宽、谢胜华造成了经济损失，结合案涉门市的租金、剩余租期、再行租赁所需时间、当事人的过错程度，本院酌定王林宽、谢胜华损失数额为案涉门市12个月的租金即180,000元。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”之规定，扣除黄志友已支付的定金50,000元后，黄志友还应向王林宽、谢胜华支付因违约造成的损失130,000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百三十三条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2020〕20号）第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王林宽、谢胜华与被告（反诉原告）黄志友2020年6月4日签订的《租房协议》于2021年8月13日解除；二、被告（反诉原告）黄志友于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王林宽、谢胜华损失130,000元；三、驳回原告（反诉被告）王林宽、谢胜华的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄志友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，减半收取计1450元，由原告（反诉被告）王林宽、谢胜华负担725元，由被告（反诉原告）黄志友负担725元。反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）王林宽、谢胜华负担25元，由被告（反诉原告）黄志友负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 员 陈忠云二〇二一年九月九日法官助理 马小杰书 记 员 徐 杨