河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀08民终2316号上诉人（原审被告）：祝翔，女，1991年7月5日生，汉族，农民，住河北省承德县。委托诉讼代理人：孙佟，河北承天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文艳，女，1990年1月12日生，满族，职员，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：刘利杰，河北泓鹏律师事务所律师。原审被告：围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司（以下简称恒远房地产公司），所在地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇迎宾路汽车南站二楼东侧。统一社会信用代码911308287870439433。法定代表人：田旭，经理。委托诉讼代理人：陆建国，河北正围律师事务律师。上诉人祝翔因与被上诉人刘文艳、原审被告围场满族蒙古族自治县恒远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2021）冀0828民初2133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人祝翔的委托诉讼代理人孙佟、被上诉人刘文艳及其委托诉讼代理人刘利杰、原审被告恒远房地产公司的委托诉讼代理人陆建国到庭参加诉讼。现已审理终结。祝翔上诉请求：依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、涉案房屋系上诉人祝翔个人转卖给被上诉人的，而非被上诉人刘文艳通过祝翔在原审被告恒远公司处购买，在庭审中各方均认可这一事实而一审法院却没有认定明显错误。2017年4月3日，案外人马明阳通过上诉人在恒远公司购买涉案房屋，马明阳因故退房，上诉人以原价购买了涉案房屋，后溢价转卖给被上诉人刘文艳，刘文艳直接将房款转至祝翔的账户，而被告恒远公司仅仅是为其出具了变更的定金手续（借条）。针对上诉人祝翔个人转卖房屋这一事实，一审法院在庭审中已经查明，且被告恒远公司对此予以认可，但在一审判决中完全忽略。2、通过一审法院调查及各方举证，被上诉人刘文艳将28万余元的房款直接转账至上诉人祝翔个人账户也足以说明系二人之间的买卖关系，也足以说明是上诉人祝翔转卖个人房屋收取被上诉人刘文艳28万余元的房款，根本不存一审法院认定的祝翔为恒远公司收取了20万元房价款，自己收取了84516.00元房价款的事实，一审法院在没有任何证据及各方认证的情形下认定此事实，明显错误。3、一审判决书第五页另查明一段,已经查明祝翔将购买马明阳的房屋转让给刘文艳，但却在后面的判决论述中完全否认，前后矛盾。且在此段中陈述查明了祝翔向被告恒远公司交付了20万元，是没有任何依据的，这既不是原告的主张也不是被告的答辩观点，更不存在相关的证据及事实。从始至终，根本不存在被上诉人刘文艳向恒远公司转账的事实，也不存在祝翔向恒远公司转账的事实。一审法院同时查明被告恒远公司对上述事实不知情，但在庭审调查中，被告恒远公司明确表示知道祝翔个人转卖涉案房屋的事实，一审法院枉顾庭审调查任意撰写查明事实。二、一审法院适用法律错误。1、被上诉人在一审中并未主张利息的起止时间，且在庭审结束前也未进行变更诉讼请求，原告的此主张属于不明确的诉讼请求，一审法院对于不明确的诉讼请求主动裁判明显违法法律规定。2、一审法院既已查明上诉人与被上诉人之间存在买卖关系，却没有认定，但又判决上诉人返还房款，那么判决上诉人返还部分房款的法律依据是什么却没有论述，也没有说明。如按一审法院认定，上诉人属于不当得利，与本案的买卖合同就非同一法律关系，那么就不能一并裁判，如果是基于双方的买卖关系，但一审却没有认定，而且一审中被上诉人刘文艳根本没有要求解除与上诉人之间的买卖关系，既没有解除法律关系何来的返还房款，明显相互矛盾。一审法院没有解除上诉人与被上诉人之间的买卖关系就直接裁判返还房款是毫无法律依据的。3、一审法院判决上诉人返还房款的主要理由是未协助上诉人实现购房目的，但从一审调查及庭审陈述中，被上诉人不能实现购房目的的主要原因系原审被告恒远公司坐地起价，未及时办理预售房屋许可证为了规避相关部门的处罚所以不能为购买人及时签订商品房买卖合同，以借条的形式掩盖其房屋定金并且无故拖延工期导致延期交房，再者被上诉人在购买房屋时已经知晓涉案房屋系期房，且没有签订正式的买卖合同，被上诉人作为完全民事行为能力人对此应该有清晰的风险认知，从被上诉人一审庭审中提供的证据可以证明被上诉人完全知道自上诉人手中购买房屋，中间存在转卖的事实，那么被上诉人在支付房款时应当知道有买赚了或者买赔了的风险，被上诉人应当对自己的行为承担相应的法律后果。再者，被上诉人支付28万余元的房款后，恒远公司仅出具了20万元的收据，被上诉人是认可的。综上，请求法院依法查明事实，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。刘文艳辩称，一、被上诉人与上诉人之间不存在买卖合同法律关系。被上诉人购买案涉房屋，系在原审被告恒远公司售楼处购买，上诉人祝翔时任恒远公司售楼员，当时负责接待的也正是祝翔。因案涉房屋所处位置紧临围场一小、一中，被上诉人想在此购买房屋，在祝翔接待时称因为是学区房现在房源紧俏，已无房源，但可以帮着购买，只是价格要高一些。在被上诉人同意购买后，上诉人将案涉房屋卖与被上诉人，并收取被上诉人购房款284516.00元。因上诉人系恒远公司售楼员，其在售楼处对外销售楼房属于履行职务行为，而且恒远公司也以借条的形式向被上诉人出具了20万元的首付款收据，至于上诉人向被上诉人多收取的84516。00元购房款系帮着买房的费用，因为当时被上诉人与恒远公司并未签订书面购房合同，为了能够买上房，被上诉人才以5900元／平米的价格购买房屋，由此产生差价84516.00元，但不能因此认为上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同法律关系，法律关系的双方系被上诉人与恒远公司。故此，上诉人称其与被上诉人系买卖关系无事实及法律依据。二、一审法院判决上诉人返还被上诉人84516.00购房款定性准确，判决结果公正。根据查明的事实，因不能实现合同目的，一审法院判决解除被上诉人与恒远公司的房屋买卖合同。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被上诉人购房目的不能实现，法院判决解除合同，那么合同解除后，被上诉人支出的购房款理应予以返还。而此时被上诉人支出的购房款分为两部分：一是上诉人交给恒远公司的20万元，该部分应由恒远公司返还，对此恒远公司予以认可；二是上诉人多收取的84516.00元，该部分理应由上诉人返还，对此恒远公司与被上诉人意见一致，而且该84516.00元是基于房屋买卖这一事实而发生，理应在解除合同的同时一并返还。三、一审法院判定自2017年9月26日起至实际给付日支付利息并无不当。原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，一审法院判决上诉人在返还购房款的同时支付利息，其根本性质就是支付资金占用利息，系赔偿我方因上诉人长期占用我方资金而产生的利息损失。既然是资金占用利息，那么理应从被上诉人支付资金也即上诉人占用资金时起算利息，因为从此时间节点开始被上诉人即产生了利息损失，一审法院判决上诉人从此时间节点支付利息，适用法律正确，判决得当。恒远房地产公司辩称：上诉人应将8万余元的房款返还给被上诉人，对于该8万余元房款，当时我公司在上诉人收取的时候，我公司是不知情的，上诉人向公司汇报的时候就说案外人的房屋不买了，被上诉人要购买，被上诉人就将给案外人的收款条直接更名为被上诉人，当时公司并不知道多收取了被上诉人8万余元，该笔涨价是上诉人个人行为，与公司无关。我公司与案外人以及被上诉人均未形成买卖合同关系，是上诉人个人多收取房款，是无效法律关系，恒远公司收取的房款应予返还，上诉人多收取的部分也应予返款，并按照银行同期拆借利息进行给付，适用法律恰当。刘文艳向一审法院起诉请求：1请求依法判令二被告返还购房款284516.00元，并按照中国人民银行一年期贷款市场报价利率支付利息；2、由二被告承担本案的诉讼费用。（庭审中原告变更诉讼请求：1、请求解除原告与被告恒远房地产公司之间的房屋买卖协议；2、请求依法判令被告恒远房地产公司返还购房款200000.00元，并按年利率10%给付利息70000.00元；3、由被告祝翔返还原告购房款84516.00元，并按照中国人民银行一年期贷款市场报价利率支付利息；4、由二被告承担本案的诉讼费用。）一审法院认定事实：被告祝翔原系被告恒远房地产公司售楼员，2017年原告刘文艳通过被告祝翔在被告恒远房地产公司购买楼房一处，2017年9月26日原告通过柜面的形式向被告祝翔工商银行的账户一次性转款284516.00元。被告恒远房地产公司为原告出具了金额为200000.00元的收据一张，收据日期为2017年4月3日，交款人为原告刘文艳，并加盖被告恒远公司公章予以确认。另查明，2017年4月3日，被告恒远房地产公司收取案外人马明阳购房款200000.00元。2017年9月26日原告刘文艳向被告祝翔交付房款时，涉案楼房尚未开工建设，被告恒远房地产公司尚未取得楼房预售许可证，买卖的标的物尚不存在，双方无权进行交易。被告祝翔将购买马明阳的房屋转让给原告刘文艳，原告刘文艳通过银行一次性转给被告祝翔284156.00元，被告祝翔向被告恒远房地产公司交付200000.00元。对以上事实，被告恒远房地产公司当时不知情，仅知道涉案楼房案外人马明阳不想买了，以同等价格转给了原告刘文艳，被告恒远房地产公司为原告出具200000.00元的借据。再查明，关于楼房差价款84516.00元形成原因，原告在庭审中称，涉案楼房最初单价为5243.00元/平方米，房屋建筑面积128.64平方米，总价款674459.52元（计算差价时按整数674460.00元计算）。被告祝翔说因该房属于学区房，房源紧俏，原告现在要按5900元/平方米购买，房屋建筑面积128.64平方米，房屋总价款为758976.00元。差价款为84516.00元（758976.00元-674460.00元）。上述事实，有原、被告当庭陈述及提供的相应证据予以证实。一审法院认为，依据法律规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。本案原告刘文艳与被告恒远房地产公司虽未订立书面的商品房买卖合同，但与被告恒远房地产公司形成了买卖意向，被告恒远房地产公司收取了原告部分预付款，并为原告出具了相应的收据，因而原告刘文艳与被告恒远房地产公司形成了买卖合同关系。因涉案房屋至今无法交付，原告刘文艳要求解除与被告恒远房地产公司的买卖合同，被告恒远房地产公司亦同意解除合同，并返还收取原告刘文艳的房价款。故原告请求解除与被告恒远房地产公司之间的房屋买卖合同，并返还相应购房款应予支持。原告要求被告恒远房地产公司按年利率10%支付利息的诉讼请求，因未提供相应证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果。被告恒远公司主张按照原告刘文艳最初的诉讼请求，即按照中国人民银行一年期贷款市场报价利率支付占用资金期间的利息，即按照中国人民银行一年期贷款市场报价利率（即年利率3.85%）支付利息不违反法律规定。关于利息起算时间，因原告对起算时间没有明确主张。因原告刘文艳向被告祝翔转款的时间2017年9月26日，被告恒远房地产公司收到原告刘文艳购房款的时间亦应为2017年9月26日。故应自2017年9月26日起计算利息。关于被告祝翔是否应当返还原告购房款84516.00元及支付相应利息的诉讼请求，因被告祝翔将其购买马明阳在被告恒远房地产公司购买的房屋转卖给原告，被告祝翔应当按合同约定协助原告实现购买房屋的合同目的。但本案中，被告祝翔为被告恒远房地产公司收取了200000.00元房价款，自己收取了84516.00元房价款后，未协助原告实现购房目的，致使原告的合同目的未能实现。因此，原告要求被告祝翔返还84516.00元购房款，并按中国人民银行一年期贷款市场报价利率（即年利率3.85%）支付利息的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、解除原告刘文艳与被告恒远房地产公司之间的房屋买卖协议；二、被告恒远房地产公司于本判决生效后十日内返还原告刘文艳购房款200000.00元，并自2017年9月26日起，以200000.00元为基数，按照中国人民银行一年期贷款市场报价利率支付利息（即年利率3.85%）至实际履行之日止的利息；三、被告祝翔于本判决生效后十日内返还原告刘文艳购房款84516.00元，并自2017年9月26日起，以84516.00元为基数，按照中国人民银行一年期贷款市场报价利率支付利息（即年利率3.85%）至实际履行之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人祝翔、被上诉人刘文艳、原审被告恒远房地产公司未提供新的证据。一审查明的事实有相应证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人刘文艳通过时任恒远房地产公司的售楼员祝翔与恒远房地产公司达成购房的意向，恒远房地产公司以借款形式收取刘文艳购房款200000.00元，双方之间存在买卖房屋的法律关系。因买卖标的不能按期交付，被上诉人刘文艳不能实现合同目的，刘文艳与恒远房地产公司均同意解除房屋买卖协议符合法律规定，原判解除刘文艳与恒远房地产公司之间房屋买卖协议并无不当。房屋买卖协议解除后，刘文艳可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，恒远房地产公司、祝翔应返还收取刘文艳的购房款284516.00元并支付相应利息。根据本案证据证实，上诉人祝翔与被上诉人刘文艳之间并不存在房屋买卖合同关系，而且祝翔对案涉的房屋不具有所有权，上诉人自称其将房屋转卖给被上诉人缺乏合同及法律依据，上诉人关于涉案房屋系其个人转卖给被上诉人的，而非被上诉人刘文艳通过祝翔在原审被告恒远公司处购买的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判确定自祝翔收到刘文艳的房款之日起计算返还购房款利息依据充分，应予支持。上诉人提出刘文艳未主张利息的起始时间，原审主动裁判违反法律规定，原判适用法律错误的上诉理由亦不能成立。综上所述，祝翔的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1977.74元，由上诉人祝翔负担。本判决为终审判决。审 判 长 祝宝森审 判 员 孟路遥审 判 员 应春明二〇二一年九月二日法官助理 顾成龙书 记 员 蔄丽丽