广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1891号上诉人（原审被告）：郑天明，男，1983年10月7日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：阮建才，男，由翁源县龙仙镇翁江新城业主委员会推荐。被上诉人（原审原告）：广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司，住所地：广东省翁源县龙仙镇建设二路283号翁江新城（四期）11栋101房。法定代表人：谢肇傑，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗杰，该公司员工。上诉人郑天明因与被上诉人广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司（以下简称德馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服翁源县人民法院（2021）粤0229民初115号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑天明的上诉请求：1、撤销一审判决，并由德馨物业公司承担本案所需的一切费用；2、驳回德馨物业公司向郑天明收取2019年1月20日之后物业费的主张；3、驳回德馨物业公司2018年1月1日之前已经超过诉讼期限向郑天明收取物业费的主张。事实和理由：一、德馨物业公司是强行进驻的非法物业。郑天明从未与德馨物业公司签订任何书面及口头的物业服务合同，也从未承认德馨物业公司在翁江新城进行物业管理的合法性，德馨物业公司更拿不出任何有法律效力的证据证明双方签订物业服务合同，郑天明的法律主体不适格。二、德馨物业公司没有资格向郑天明收取2019年1月20日之后的物业费。翁江新城业主委员会于2018年6月4日、2018年11月27日发函给德馨物业公司明确提出，小区全体业主依法选聘了广东虹景物业管理有限公司为小区提供物业服务，从2019年1月1日开始实行，并要求德馨物业公司退出小区的物业服务。且郑重声明如果德馨物业公司不依法退出小区的物业服务，从2019年1月1日以后产生的一切物业服务费都不予承认。直至2019年4月涉案小区再次召开业主大会，再一次确认聘请广东虹景物业管理有限公司为涉案小区的物业服务企业，同时授权业主委员会起诉德馨物业公司系非法物业。该次业主大会所作出的决议已被（2019）粤02民终2083号裁定书认定为有效决议。郑天明与翁源县翁江房地产开发有限公司签订的《翁江新城前期物业管理服务协议》第十四条明确规定：本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。德馨物业公司没有任何法律依据向郑天明提出收取2019年1月20日之后的物业费。三、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本案2018年之前的物业管理费用已经超过诉讼时效，人民法院应不予支持。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求依法予以撤销。庭审中，郑天明补充上诉意见称：一、用逻辑推理德馨物业公司就是非法物业，因（2020）粤02民终1955号民事判决，德馨物业公司已撤出翁江新城小区。二、上述判决德馨物业公司撤出翁江新城小区物业管理的生效时间并不是翁江新城小区与德馨物业公司服务终止的法定时间。根据《物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院》（法释[2009]8号）第十条第二款的规定，德馨物业公司与翁源县翁江房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第三十七条、翁江新城小区业委会与广东虹景物业管理有限公司签订的物业服务合同等，都明确指明了“2019年1月20日”这一法定时间。三、德馨物业公司从2019年1月20日以后，以各种非法理由强行霸占翁江新城物业管理区域，拒绝退出、移交翁江新城物业管理区域。综上，恳请二审法院依法驳回或撤销一审判决。德馨物业公司书面答辩称：一、德馨物业公司与翁源县翁江房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，且翁江新城业委会也是知情同意的。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，德馨物业公司进驻翁江新城开展物业服务后，翁江新城业委会并无异议。从2017年9月10日翁江新城业委员会给德馨物业公司的发函内容充分证明，翁江新城业委会是知情并同意德馨物业公司进入小区开展物业服务的。郑天明作为翁江新城的业主，受《前期物业服务合同》约束，且享受了物业服务，应当缴纳物业服务费。二、德馨物业公司进驻翁江新城小区开展物业服务，依法到翁源县住房和城乡建设管理局合法备案，不存在郑天明所述非法强行进驻。且一审法院已对该事实进行了认定，德馨物业公司是合法进驻开展物业服务。三、郑天明提出物业服务费主张超过诉讼时效理由不成立。德馨物业公司在郑天明欠缴物业服务费期间，没有中断放弃权益，没有中止、中断催缴工作，诉讼时效应从德馨物业公司每一次追缴期重新计算，不存在郑天明所称超过诉讼时效。四、一审、二审法院曾对德馨物业公司与翁江新城业主同类案件进行了公正审理，均对德馨物业公司合理合法的诉讼请求给予了支持。请求二审法院依法驳回郑天明的全部上诉请求，依法判决。德馨物业公司向一审法院起诉请求：1、判令郑天明立即向德馨物业公司支付2017年7月至2020年12月所欠物业服务费8153.46元、滞纳金5334.59元，合计13498.05元；2、判令郑天明承担案件全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于查档费、刊登公告费等属于本案所需支付的关联费用。一审法院认定事实：翁江新城小区坐落在翁源县龙仙镇建设二路283号，建筑面积为201334.00平方米，物业服务用房面积136502.36平方米，系由翁源县翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资建设的高层电梯住宅及商业小区，郑天明系该小区8栋501房的业主。2012年12月17日，开发商为甲方，郑天明为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，车库、车位每个每月30元，杂物间每个每月15元，商业房屋每月每平方米3元。并约定业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业管理企业有权要求业主补交，并从逾期之日起按应交费用的5％按日交纳滞纳金。本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。2017年7月1日，开发商为甲方，德馨物业公司为乙方，双方签订《前期物业服务合同》。合同约定：甲方选聘乙方翁源分公司对翁江新城小区实施前期物业管理服务。乙方提供的前期物业服务包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、物业维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。并约定物业服务费用按业主拥有的法定产权建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米1.5元，高层住宅每月每平方米1.5元（房屋总层数在七层以上），写字楼每月每平方米3元，商业物业每月每平方米3元，包干使用，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月7日前交纳。业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业费用。本合同期限自2017年7月1日起至业主委员会依法代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，德馨物业公司为翁江新城小区提供物业服务。在德馨物业公司服务过程中，因部分业主未按时缴纳物业服务费，2019年7月29日、2019年12月26日、2020年5月25日，德馨物业公司在翁江新城小区每户业主门旁、电梯门旁张贴《管理费催缴通知书》、《催缴物业费的通知》，向业主催收物业管理费及滞纳金，限于2020年6月5日前缴清。郑天明在规定的期限内未向德馨物业公司缴纳物业管理费及滞纳金。2021年1月8日，德馨物业公司以郑天明拖欠2017年7月至2020年12月的物业服务费滞纳金为由诉至该院。一审庭审中，郑天明委托诉讼代理人认可翁江新城小区8栋501房开发商于2012年12月17日交付给郑天明，房屋建筑面积129.43平方米，认可欠费时间。德馨物业公司认可2021年1月15日24小时退出翁江新城小区管理。另查明，翁江新城小区业主委员会于成立，2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2017年9月10日，翁江新城业主委员会向德馨物业公司发函，内容：贵公司莅临小区以来与本会坦率交流数次，不仅增进了双方的了解，而且充分交换了双方意见。本委员会对于贵公司在物业管理专业上是颇为认同的。经过半数以上委员和业主代表讨论后对贵公司关切的几个问题作出决议如下：第三条决议：业委会认同先搁置前物业遗留的争议，全力配合贵公司提升本小区物业服务水平，待将来另得协商前物业历史遗留问题。在德馨物业公司对翁江新城小区业主提供物业服务期间，小区业主与德馨物业公司产生矛盾。2019年1月20日，翁江新城业主委员会与广东虹景物业管理有限公司签订了《翁江新城物业服务委托合同》，将翁江新城小区委托广东虹景物业管理有限公司实行物业管理。合同签订后，德馨物业公司仍为小区提供物业服务，广东虹景物业管理有限公司并未实际接管小区物业管理。再查明，2020年9月德馨物业公司以赖晓云等人未缴纳2017年7月至2020年7月时间不等的物业费为由向该院提起诉讼，该院对赖晓云等系列案（其中赖晓云案号：（2020）粤0229民初1126号）作出民事判决，判决赖晓云等人支付从欠费的当月至2020年7月时间不等的物业服务费给德馨物业公司，驳回德馨物业公司主张赖晓云等人支付滞纳金的诉讼请求。判决后，赖晓云等人不服向本院提起上诉，本院对赖晓云等系列案作出终审判决，驳回上诉，维持原判。判决已发生法律效力。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民法典》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，德馨物业公司主张物业管理费发生在2020年12月前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。当事人有相反证据足以推翻的除外。”的规定，该院作出（2020）粤0229民初1126号系列案的民事判决及二审民事判决已发生法律效力，上述案件当事人原告系德馨物业公司，所涉被告系翁江新城小区业主，诉讼标的为物业服务费及滞纳金，上述判决已确认了业主应支付拖欠德馨物业公司的物业服务费，驳回德馨物业公司主张各业主支付滞纳金的诉讼请求。在本案中郑天明没有相反证据推翻该事实。据此，上述案件认定的事实可以作为本案认定事实和裁判的依据。就本案，德馨物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》时涉案小区虽然已成立业主大会并选举产生了业主委员会，但是业主委员会当时并未选聘物业服务企业，翁江新城业主委员会出具给德馨物业公司的函中，也认同德馨物业公司为翁江新城物业服务企业。依照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”规定，开发商与德馨物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。一、关于郑天明应否交纳物业服务费的问题。郑天明辩称翁江新城业主委员会2019年1月20日选聘物业服务企业后，德馨物业公司无权收取业主的物业费问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”规定，德馨物业公司与郑天明之间的物业服务关系何时确定终止决定了郑天明向德馨物业公司缴纳物业服务费的最后时间节点。本案中，虽然翁江新城小区业主委员会已通过合法程序于2019年1月20日与广东虹景物业管理有限公司签订物业服务合同，并要求德馨物业公司退出涉案小区，但德馨物业公司对小区业主委员会作出选聘广东虹景物业管理有限公司的决定是否合法等提出异议，并由此引起一系列诉讼，双方对于物业服务合同关系何时终止一直存在争议。而本院作出的（2020）粤02民终1955号民事判决最终认定德馨物业公司应于判决生效之日起三十日内退出涉案小区，该判决于2020年12月2日生效，确定了双方物业服务关系的终止时间。在讼争期间，德馨物业公司作为提供物业服务一方，其依然为涉案小区提供物业服务，郑天明作为业主亦实际享受了德馨物业公司提供的物业服务。依照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，郑天明欠费后，德馨物业公司已书面向业主催交物业费，有德馨物业公司提交的照片予以证实，该院予以认采信。郑天明辩称未看到通知不符合常理，其辩称理由该院不予采纳。郑天明作为业主在合理期限内仍未缴纳物业费，德馨物业公司作为物业服务企业请求郑天明支付2017年7月至2020年12月物业费，有事实和法律依据，该院应予支持。郑天明居住的房屋建筑面积129.42平方米，每平方米每月物业管理服务费1.50元，2017年7月至2020年12月物业服务费为8153.46元（129.42㎡×1.50元×42个月）。郑天明辩称翁江新城业主委员会与广东虹景物业管理有限公司于2019年1月20日签订《物业管理服务委托合同》后的物业费德馨物业公司无权收取的理由，该院不予采纳。郑天明辩称2017年7月至2018年2月物业服务费已超过诉讼时效问题，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”德馨物业公司于2019年7月29日张贴催收物业费通知，从2017年7月起算至张贴催收物业费通知并未超过三年诉讼时效，郑天明辩称理由该院不予采纳。郑天明辩称每平方米1.50元收费过高问题，德馨物业公司提供的服务是否达到1.50元收费标准双方各表不一，德馨物业公司按每平方米1.50元收取物业费亦未超过合同的约定和物业收费的规定，郑天明辩称理由该院不予采纳。二、关于德馨物业公司诉请郑天明支付滞纳金的问题，德馨物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》未约定滞纳金，德馨物业公司请求郑天明支付滞纳金于法无据，该院不予支持。综上所述，德馨物业公司请求郑天明支付物业服务费8153.46元，证据充分，该院予以支持；请求支付滞纳金5334.59元，证据不充分，该院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、郑天明应于判决生效之日起五日内支付物业管理费8153.46元给德馨物业公司；二、驳回德馨物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137.45元，由德馨物业公司负担54.45元，由郑天明负担83元。对一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，针对翁江新城业主委员会作出选聘广东虹景物业管理有限公司的决定是否合法的问题。小区业主李璟州于2019年1月9日向一审法院提起业主撤销权之诉，要求确认小区业主委员会选聘广东虹景物业有限公司的决定违法并依法予以撤销。一审法院受理后，于2019年7月4日作出（2019）粤0229民初63号民事判决，判决驳回李璟州的诉讼请求。李璟州不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月25日作出（2019）粤02民终1635号民事判决，驳回了李璟州的上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，因双方对撤场事宜未能协商一致，小区业主委员会遂将德馨物业公司诉至一审法院。该院受理后，于2020年8月11日作出（2020）粤0229民初184号民事判决，判决：“一、德馨物业公司限在判决发生法律效力之日起三十日内退出翁源县翁江新城物业服务区域；二、德馨物业公司限在判决发生法律效力之日起三十日内向翁源县翁江新城业主委员会交还涉案住宅小区的物业服务用房和物业管理服务期间配置的固定设施设备；……”。德馨物业公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月21日作出（2020）粤02民终1955号民事判决，维持了一审判决第一项、第二项。该判决于2020年12月26日生效。再查明，德馨物业公司进驻涉案小区前，系翁源县翁江物业服务有限公司提供前期物业服务，后该物业公司退出后，才由开发商与德馨物业公司签订《前期物业服务合同》。德馨物业公司进驻后，翁江新城业主委员会于2017年9月10日向德馨物业公司发出《关于小区物业问题回复德馨物业公司的函》，针对德馨物业公司提出的三个问题作出决议，并载明“贵公司莅临小区以来与本会坦率交流数次，不仅增加了双方的了解，而且充分交换了双方意见。本委员会对于贵公司在物业管理专业性上是颇为认同的。……”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：郑天明应否向德馨物业公司缴纳2017年7月至2020年12月的物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”经查，翁源县翁江物业服务有限公司退出涉案小区后，开发商与德馨物业公司于2017年7月1日签订涉案《前期物业服务合同》，此时小区业主委员会并未选聘新的物业公司，且根据小区业主委员会于2017年9月10日向德馨物业公司发出《关于小区物业问题回复德馨物业公司的函》亦可看出，其对于德馨物业公司的进驻并未提出异议。故虽然郑天明并非《前期物业服务合同》当事人，但郑天明作为业主，该合同对其具有约束力。郑天明主张其未与德馨物业公司签订物业服务合同，物业公司法律主体不适格的上诉意见不成立。对于小区业主委员会于2019年1月20日与广东虹景物业管理有限公司签订《翁江新城物业服务委托合同》后，德馨物业公司能否收取物业费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，德馨物业公司与郑天明之间的物业服务关系何时确定终止决定了郑天明向德馨物业公司缴纳物业服务费的最后时间节点。本案中，虽然小区业主委员会已通过合法程序于2019年1月20日与广东虹景物业管理有限公司签订物业服务合同，并要求德馨物业公司退出涉案小区，但德馨物业公司对小区业主委员会作出选聘广东虹景物业管理有限公司的决定是否合法等问题提出异议，并由此引发了一系列诉讼，双方对于物业服务关系何时终止一直存在争议。而本院作出的（2020）粤02民终1955号民事判决最终认定德馨物业公司应于判决生效之日起三十日内退出涉案小区，该判决于2020年12月26日生效，确定了双方物业服务关系的终止时间。在诉争期间，德馨物业公司作为提供物业服务一方，其依然为涉案小区提供物业服务，郑天明作为业主，亦实际享受了德馨物业公司提供的物业服务，根据《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”及第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，现德馨物业公司主张郑天明支付2017年7月至2020年12月所欠物业服务费，有事实和法律依据，应予支持。一审法院经计算判令郑天明向德馨物业公司支付该期间物业服务费8153.46元并无不当，本院予以维持。至于郑天明上诉提出的诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第一百九十五条第一项：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：权利人向义务人提出履行请求。”之规定，鉴于德馨物业公司已于2019年7月29日张贴催收物业费通知，明确向郑天明提出了履行的请求，诉讼时效应重新计算。故一审法院据此认定郑天明的诉讼时效抗辩不成立并无不当，本院予以认同。综上所述，郑天明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137.45元，由郑天明负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二一年九月十七日书记员  刘韵雯