陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕05民初31号原告：白薇，女，1978年9月21日出生，汉族，住临渭区东风路41号。委托诉讼代理人：杜文发，陕西渭临律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜君，陕西渭临律师事务所律师。被告：陕西金瑞房地产开发有限公司。法定代表人：牛孝华，公司执行董事。被告：牛孝华，男，1967年6月1日出生，汉族。二被告共同委托诉讼代理人：杨建平，陕西金瑞房地产开发有限公司法律顾问。被告：陕西皓月投资管理有限责任公司。法定代表人：王继业，公司董事长。诉讼代表人：陕西皓月投资管理有限责任公司破产管理人。管理人负责人：陈兴龙，陕西西岳律师事务所主任。委托诉讼代理人：刘楠，陕西西岳律师事务所律师。原告白薇与被告陕西金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞公司）、被告牛孝华、被告陕西皓月投资管理有限责任公司（以下简称皓月公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。原告白薇及其委托诉讼代理人杜文发，被告牛孝华、被告金瑞公司共同委托诉讼代理人杨建平，被告皓月公司的委托诉讼代理人刘楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白薇诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告金瑞公司签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》无效；2、判令被告金瑞公司返还原告购房款692725元，并支付上述已付购房款相应的利息（利息自2018年4月6日至2020年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2020年8月20日至实际清偿之日按起诉时贷款市场报价利率3.85%计算）及经济补偿金3463.6元；3、牛孝华、皓月公司对上述购房款、经济补偿金及利息承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月6日，原告与被告金瑞公司签订《金瑞国际商铺内部认购协议书》，约定原告认购1层B区28号的房屋，面积为61.01平方米，单价为每平方米22336元，同日原告向被告金瑞公司缴纳了692725元购房款。现原告得知上述认购协议中约定的房屋并未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在其起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告与被告金瑞公司签订的案涉《金瑞国际商铺内部认购协议书》应认定无效。2010年7月10日，原告与金瑞公司及牛孝华形成三方协议，约定金瑞公司自2020年7月10日至2020年10月10日连续3月还清原告已付购房款692725元，在金瑞公司未按约定返还原告购房款时，被告牛孝华承诺以个人财产清偿原告已付购房款、利息及滞纳金。被告金瑞公司与被告皓月公司存在关联关系，且共同开发案涉房屋的房产项目，二者应属关联公司。综上所述，原告基于信任与被告金瑞公司签订案涉的合同，但合同中原告认购的房屋至今未取得商品房预售许可证，因此，被告金瑞公司应当返还原告购房款并支付相应利息；牛孝华承诺金瑞公司未按三方约定返还原告购房款时以个人财产清偿原告已付购房款、利息及滞纳金，牛孝华对此应依法承担连带责任；作为关联公司的皓月公司对此应依法承担连带责任。为维护原告合法权益，原告现提起本案诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告金瑞公司辩称：原告诉称的事实和理由属实，金瑞公司与皓月公司为了执行渭南市人民政府老棚户区改造方案，实施陕西金瑞国际项目开发，金瑞公司在项目开发宣传时预销售了几十套门面房，后因一债权人申请执行皓月公司的欠款，皓月公司的土地被渭南市中级人民法院依法查封至今，所以不能履行和实现各购房者签订的购房合同，不能及时退还购房者所交的房款。皓月公司与金瑞公司的关系问题。皓月公司于2011年5月9日被金瑞公司收购、重整，实际上皓月公司实为金瑞公司收购的子公司，皓月公司的所有财产属金瑞公司所有，只是两个公司注册成立时设为两个独立法人主体，后因皓月公司借毛莲芳款项，在无力偿还的情况下，将皓月公司部分股权临时抵押给毛莲芳，约定金瑞公司偿还完该笔借款后，毛莲芳归还所持有皓月公司的所有股权。因皓月公司被毛莲芳频繁更换法定代表人以及金瑞公司和皓月公司之间的债务纠纷，形成现在公司债务无人承担的局面。被告皓月公司辩称：皓月公司因资不抵债、不能清偿到期债务，案外人毛莲芳向渭南市中级人民法院提出对皓月公司进行破产清算的申请，经陕西省高级人民法院指令，渭南市中级人民法院于2020年8月18日作出（2020）陕05破1-1号民事裁定书，裁定受理皓月公司破产清算，并于2020年8月26日作出（2020）年诉前鉴字第105号决定书，指定陕西西岳律师事务所担任管理人。皓月公司进入破产程序以后，在债权申报阶段，原告白薇于2020年12月4日向皓月公司破产管理人申报债权，申报债权总额为766731.6元，其中本金692725元，利息70543元，经济补偿金3463.6元。皓月公司经调查得知，2018年4月6日，原告与被告金瑞公司签订《金瑞国际商铺内部认购协议书》约定原告认购1层B区28号的房屋，面积为61.01平方米，单价为每平方米22336元，同日原告向被告金瑞公司缴纳了692725元购房款。事实上，金瑞国际项目并非皓月公司与金瑞公司共同开发的地产项目，皓月公司也从未出售或授权第三方向原告出售涉案房屋，皓月公司与原告从未签订过任何购房合同，更没有收其任何款项。实际为牛孝华作为两公司的实际控制人，滥用股东权利所为，导致大量购房者利益受到损害，渭南市中级人民法院于2020年9月30日作出均是金瑞国际购房者起诉金瑞公司、皓月公司房屋买卖合同纠纷的同类48个案件民事判决书，也判决金瑞公司承担赔偿责任，皓月公司承担连带责任，现判决均已生效。皓月公司管理人依据上述与本案同类且已生效的判决文书以及原告白薇向管理公司申报债权时提供的商铺认购合同、收款收据、转账凭证等证据，于2021年7月13日向原告白薇邮寄送达了《陕西皓月投资管理有限公司破产案债权初审结果通知书》，通知书载明“确认债权人白薇享有债权总额为766731.6元，其中本金692725元，利息70543元，经济补偿金3463.6元。债权性质为普通债权。”。综上所述，皓月公司认为，白薇已向皓月公司管理人申报债权，且管理人已确认债权，白薇又将皓月公司列为第二被告，显属不当，属重复诉讼，也给皓月公司造成不必要的经济损失，依法应当驳回原告对皓月公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：第一组证据：1、《金瑞国际商铺内部认购协议书》1份；2、金瑞公司收据1张；3、pos机交易凭证4张；4、中国农业银行转账交易回单1张；5、再次承诺书1份；6、退还商铺协议书1份。证明：原告2018年4月6日与被告金瑞公司签订《金瑞国际商铺内部认购协议书》，购买金瑞国际1层B区29号商铺，缴纳了692725元购房款。2019年6月3日金瑞公司承诺2019年8月2日前无条件为原告办理退款，并承诺按以所交购房款的5‰补偿原告。牛孝华对被告金瑞公司应返还原告的购房款及利息承担连带清偿责任。第二组证据：1、陕皓地字2015（第01号）《关于申请“东风街与杜化路十字东北角旧城改造项目”立项审批的报告》；2、渭南市东风街与东环路十字东北角旧城改造项目可行性研究报告。证明：案涉“金瑞国际”项目的土地使用权人实际为金瑞公司，该项目是金瑞公司以其实际控股的子公司皓月公司名义建设开发的事实。案涉商铺的“金瑞国际”项目系二被告共同投资、建设、开发，二被告为关联公司，应就案涉“金瑞国际”项目的合同责任依法承担连带责任。3、2017年11月17日陕金房字【2017】011号关于金瑞公司与皓月公司的说明和承诺。证明：金瑞公司收购皓月公司全部股权及资产，金瑞公司对皓月公司进行监管，皓月公司为金瑞公司的子公司，金瑞公司有权处理皓月公司全部资产，金瑞公司用“金瑞国际”项目在建工程担保抵偿人民法院强制执行债务的事实，皓月公司与金瑞公司的子公司，金瑞公司与皓月公司存在人员、财产、业务混同的情形。4、渭南市城管执法局驻侨办执法大队执法资料。①、2015年8月19日临渭区综合执法局杜桥执法大队《关于金瑞国际项目土地权属调查情况的汇报》；②、2015年3月19日行政处罚案件《立案审批表》；③、2019年6月11日金瑞公司《承诺书》；④、2015年6月12日违法开工建设项目整改登记表；⑤、2009年7月4日《金瑞国际项目情况说明》；⑥、2015年8月13日《关于金瑞国际项目现状情况说明》（2份）。证明：“金瑞国际”项目地址位于临渭区东风大街和杜化路十字东北角，皓月公司为金瑞公司的子公司，“金瑞国际”项目由金瑞公司子公司皓月公司承建时，皓月公司法定代表人为牛孝华的事实。5、“金瑞国际”项目土地使用审批资料。①渭城国用（2012）010号土地使用权证；②、渭规地字第（2014）07号建设用地规划许可证。证明：本案所涉金瑞项目的地块位置为渭南市临渭区东风大街与杜化路十字东北角，地块编号为1-3-6的国有土地使用权人登记为皓月公司，用地项目名称为“金瑞国际”项目的事实，建设单位为金瑞公司。6、牛孝华与郭惠敏、皓月公司的执行案件资料。①、2017年5月11日临渭区公证处(2018)陕渭临证经字第035号公证书中的《还款协议》；②、2018年8月28日渭南中院和牛孝华的《谈话笔录》。证明：牛孝华和郭惠敏双方约定，牛孝华为保证郭惠敏出借资金的偿还，牛孝华自愿将其享有的皓月公司股权转至郭惠敏名下进行担保，待牛孝华将该9000万元借款本息还清后，郭惠敏负责将持有的皓月公司90%股权变更登记到牛孝华名下的事实；皓月公司为牛孝华9000万元借款提供担保，皓月公司的资产就是金瑞公司的资产，在其他执行案件中，牛孝华也承诺用“金瑞国际”项目销售款或房屋抵偿郭惠敏借款的事实；金瑞公司和皓月公司均为牛孝华实际控制，皓月公司亦被金瑞公司过度支配和控制，皓月公司已经丧失独立法人人格。7、皓月公司和金瑞公司的工商登记信息。证明目的：该证据与证据5相互印证，证明：皓月公司登记股东为牛孝华和郭惠敏，其中牛孝华持有10%股权，郭惠敏持有90%股权；证明牛孝华担任金瑞公司法定代表人，又担任皓月公司董事和金瑞公司执行董事，2014年8月27日皓月公司将法定代表人由牛孝华变更为毛莲芳，与证据6相互印证，证明皓月公司和金瑞公司的高级管理人员、法定代表人等人员混同，财产混同，两公司均由牛孝华实际控制和经营管理，皓月公司和金瑞公司存在法定的关联关系。8、案外人冯亚斌与皓月公司、金瑞公司签订的《金瑞国际广场独立门面认购合同》（2份）。证明：金瑞公司与皓月公司共同对外销售案涉“金瑞国际”项目商品房，金瑞公司与皓月公司是案涉“金瑞国际”项目的共同开发、建设主体和销售主体，二者系法定的关联和混同公司，包括原告在内的，所有因“金瑞国际”项目商品房买卖引发的纠纷，合同责任义务均应由金瑞公司和皓月公司承担连带责任。9、部分人民法院的生效判决书、国家税务总局的规划性文件。①、渭南市中级人民法院（2015）渭中执字0001号裁定；②、渭南市中级人民法院（2018）陕05执132、140号裁定；③、临渭区人民法院（2017）陕0502执字246号裁定；④、临渭区人民法院（2017）陕0502执字1517号裁定（涉案金额2000余万元）;⑤、西安市新城区人民法院，2017陕0102执1815E865号，裁定，⑥、国税发【2009】2号国家税务总局关于印发《特别纳税调整实施办法》的通知。证明：皓月公司为金瑞公司担保债务1225万元的事实，皓月公司注册资金为4000万元和金瑞公司注册资金为8000万元的事实；根据国税发【2009】2号通知的相关规定，金瑞公司与皓月公司股东之间相互持有对方公司股份比例、相互对外所负债务金额担保、公司董事和高级管理人员的配备、金瑞公司对皓月公司实际经营活动的实际控制，二者公司经济利益享受上，均符合关联公司的法律认定，二公司为法定的关联公司。金瑞公司、牛孝华对原告证据的质证意见是:对原告证据证明牛孝华承担本案款项的连带给付责任的证明目的不认可，牛孝华是皓月公司和金瑞公司的经营人和实际控制人，对公司的债务不应承担责任。对原告证据其他方面，均无异议。皓月公司对原告证据的质证意见为：真实性认可，对于皓月公司与金瑞公司承担连带责任无异议，对于皓月公司和金瑞公司是法定的关联公司不认可，案涉项目并非是皓月公司与金瑞公司开发，皓月公司并未出售或授权第三方向原告出售房屋，皓月公司从未与原告签订过合同，更未收取过其任何款项，实际是牛孝华作为两个公司的实际控制人，滥用股东权利，导致大量购房者权利受到损害，原告亦向皓月公司申报债权，皓月公司也全部予以确认。皓月公司提交证据：1、《陕西皓月投资管理有限责任公司破产案债权初审结果通知书》；2、中国邮政快递单复印件及物流信息。证明：原告向皓月公司管理人申报债权，管理人经审核，原告的债权全部予以确认。管理人也向原告邮寄送达了《陕西皓月投资管理有限责任公司破产案债权初审结果通知书》，原告也已经签收。本案中，原告将皓月公司列为第二被告显属不当，属于重复诉讼，应驳回原告对皓月公司的诉讼请求。原告白薇对皓月公司证据的质证意见是：证据真实性认可，证明目的不认可，债权确认通知在2021年7月7日才作出，原告收到债权通知书是在2021年7月中旬，立案的时候原告的债权还没有得到确认，要求驳回原告诉讼请求的理由不能成立。被告金瑞公司和牛孝华未发表对皓月公司证据的质证意见。被告金瑞公司和牛孝华没有提交证据。对于当事人提交证据的真实性予以认定，对于各方当事人提交证据的证明力，本院将根据审理案件的需要，结合其他相关证据，综合考量后作出认定。经审理查明：被告金瑞公司于2007年8月22日成立，法定代表人牛孝华，注册资本8000万元，牛孝华实际出资额5984万元，股东尤豆粒实际出资额841万元，股东李娟实际出资额1175万元。被告皓月公司于2008年11月10日成立，股权于2011年8月10日至2017年5月16日多次变更，2017年5月16日，王继业成为皓月公司的法定代表人，郭惠敏占皓月公司90%的股份，牛孝华占皓月公司10%股份，公司董事是牛孝华和郭惠敏，监事是牛孝华的妻子陈菊芳。案涉项目所涉土地的《土地使用权证》载明土地使用权人是皓月公司，于2012年1月18日颁发；《建设用地规划许可证》载明用地单位是皓月公司，于2014年3月20日颁发。2015年1月皓月公司申请案涉商铺地产项目开发立项，项目名称为“金瑞国际商业综合体”，项目位于渭南市临渭区东风大街与杜化路十字东北角。2016年10月该项目动工清表，清理原大秦国风房屋地下一层地基垃圾时私自开挖土方，渭南市城市管理综合行政执法局杜桥办执法大队执法队员巡查时发现，予以停工至今。被告金瑞公司、皓月公司至今尚未取得涉案项目商品房预售许可证，已经向包括本案原告在内众多人员违规预售、收取房款。2018年4月6日，被告金瑞公司与原告白薇签订《金瑞国际商铺内部认购协议书》，约定白薇购买金瑞公司开发建设的“金瑞国际”一层B区29号商铺，单价22336元/平方米,商铺面积61.01平方米，商铺总价款为1362725元，于当日支付全部认购款的50%，计692725元。合同签订后，原告白薇通过被告金瑞公司POS机转账四笔：2018年3月30日10000元、2018年4月2日20000元、2018年4月6日两笔90000元和392725元，2018年4月6日通过中国农业银行转至被告金瑞公司出纳邓山账户180000元。2019年6月3日，金瑞公司出具《再次承诺书》，承诺给金瑞国际项目的业主按所交房款或所欠房款的5‰给付经济补偿。2020年7月10日，金瑞公司作为甲方、白薇作为乙方、牛孝华作为丙方签订了《退还商铺款协议书》，约定“一、甲方自2020年7月10日至2020年10月10日每月不低于30万元退还给乙方，连续三个月清还乙方所交商铺款692725元。三、如甲方任何一期退款未按期足额退还，乙方有权要求甲方一次性退还完所有商铺款并对未退还的款项按每日万分之五向乙方支付滞纳金。四、如甲方未能按约定时间归还乙方商铺款，丙方承诺以个人财产清偿乙方上述款项及利息、滞纳金”。金瑞公司未依约履行归还原告购房款692725元。白薇于2021年4月7日向本院提起诉讼。另查明，渭南市中级人民法院于2020年8月18日作出（2020）陕05破1-1号民事裁定书，裁定受理皓月公司破产清算，并于2020年8月26日作出（2020）年诉前鉴字第105号决定书，指定陕西西岳律师事务所担任管理人。原告白薇于2020年12月4日向陕西皓月投资管理有限责任公司破产管理人申报债权，申报债权总额为766731.6元，其中本金692725元，利息70543元，经济补偿金3463.6元。被告皓月公司对向原告白薇承担上述款项的连带责任无异议。本院认为：本案争议焦点是：本案所涉的《金瑞国际商铺内部认购协议书》是否有效，被告牛孝华、被告皓月公司是否应当向原告白薇承担连带赔偿责任。原告白薇与被告金瑞公司签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确约定的主要内容，且被告金瑞公司已按约向原告收受购房款和作为预付购房款的定金共计692725元，故该合同应为商品房预售合同，因被告金瑞公司至今尚未取得案涉商品房的预售许可证，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故本院对原告主张案涉《金瑞国际商铺内部认购协议书》无效，并要求金瑞公司退还实际缴纳的购房款692725元的主张，依法予以支持。造成认购合同无效的主要原因在于金瑞公司至今尚未取得涉案商品房预售许可证，不能归责于原告白薇，对原告白薇主张的案涉购房款相应的利息损失应予支持。因被告皓月公司破产案件已经受理，故利息数额应以原告白薇申报利息70543元为准。金瑞公司承诺按所交房款或所欠房款的5‰给付业主经济补偿，该承诺合法有效，金瑞公司应承担支付经济补偿金3463.6元的责任。2020年7月10日，金瑞公司（甲方）、白薇（乙方）、牛孝华（丙方）三方达成的《退还商铺款协议书》不违背法律、行政法规强制性规定，系当事人真实意思表示，应为合法有效。该协议书第四条约定：“如甲方未能按约定时间归还乙方商铺款，丙方承诺以个人财产清偿乙方上述款项及利息、滞纳金”。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十五条第一款规定：“当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不能履行债务或者无力偿还债务时才能承担保证责任等内似内容，具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为一般保证”，故应当认定牛孝华承担一般保证。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十六条第二款规定：“一般保证中，债权人一并起诉债务人和保证人的，人民法院可以受理，但是在作出判决时，除有民法典第六百八十七条第二款但书规定的情形外，应当在判决书主文中明确，保证人仅对债务人财产依法强制执行后仍不能履行的部分承担保证责任”，故原告白薇请求被告牛孝华承担连带责任缺乏依据，依法不予支持。被告牛孝华仅对被告金瑞公司财产依法强制执行后仍不能履行的部分承担保证责任。依据案涉金瑞国际地产项目开发的报告，以及案涉金瑞国际项目的房屋认购合同为以皓月公司名义签订，有的以金瑞公司、皓月公司共同名义签订的事实，应当认定牛孝华实际控制金瑞公司与皓月公司，进行案涉金瑞国际地产项目的开发，牛孝华实际控制金瑞公司和皓月公司，导致两公司经营混同，财产边界不清，利益相互输送，丧失人格独立性，应依法否认金瑞公司和皓月公司的法人人格，参照《最高人民法院关于印发的通知》（2019）254号第十一条规定精神,皓月公司应当同金瑞公司对返还的购房款、经济补偿金以及利息承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第六百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十六条第二款的规定，判决如下：一、原告白薇与被告陕西金瑞房地产开发有限公司于2018年4月6日签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》无效；二、被告陕西金瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告白薇购房款692725元、利息70543元、经济补偿金3463.6元；三、被告牛孝华对被告陕西金瑞房地产开发有限公司财产依法强制执行后仍不能履行的部分承担保证责任；四、被告陕西皓月投资管理有限责任公司承担连带清偿责任；五、驳回原告白薇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18930元，由被告陕西金瑞房地产开发有限公司、被告陕西皓月投资管理有限责任公司、被告牛孝华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 秦文强审 判 员 吴丽宁审 判 员 李 谦二〇二一年九月二十九日法官助理 李 鑫书 记 员 徐文晴