贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2904号上诉人（原审被告）：贵州恒福房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市盘州市翰林街道月亮山对面320国道旁，统一社会信用代码：91520223666970118L。法定代表人：黄佑俊，系该公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：阳建洁，男，1990年4月8日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，系该公司员工。一般授权委托诉讼代理人：王大伟，系贵州挈山律师事务所律师，执业证号：15201201610224540。被上诉人（原审原告）：鄢天朋，男，1991年10月15日生，汉族，住贵州省盘州市翰林街道城市。特别授权委托诉讼代理人：杨志兰（系鄢天朋妻子），女，1996年6月1日生，彝族，住贵州省盘县。上诉人贵州恒福房地产开发有限公司因与被上诉人鄢天朋商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2021）黔0281民初5972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州恒福房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销盘州市人民法院作出的（2021）黔0281民初5972号民事判决，改判上诉人仅承担逾期交房和办证违约金5037.07元；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。2018年6月30日，上诉人通过短信群发的方式，通知所有城市公馆小区业主前来交房，一审法院以被上诉人交纳物业费的时间作为认定交房时间的依据，明显不当。因此，逾期交房的违约金应当从2017年8月31日起计算至2018年6月30日，具体金额为：386575元×万分之0.1×303天=1171.32元。二、一审法院适用法律错误。（一）根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项约定，逾期办理房屋产权登记180工作日内，出卖人按已付房款的1％承担违约责任；逾期超过180工作日的，双方同意按下列第（1）项处理，即买受人有权退房。本案属于逾期超过180工作日的情形，即买受人享有解除权。从《商品房买卖合同》的内容分析，并没有约定逾期办证的违约金，而是根据逾期的时间不同，约定了买受人享有不同的权利。本案并不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，而应当适用第一款“……当事人有特殊约定外”的例外情形。因此，一审判决存在适用法律错误。（二）由于涉案房屋系买受人按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，买受人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对买受人使用该房屋造成任何损失。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”的规定，本案买受人并未因是否办理权属登记造成任何损失，判决上诉人承担4万余元的逾期违约金远超过了买受人所受的损失。三、一审判决上诉人承担高额的违约金，不利于解决实际问题，维护社会稳定，将会造成增加地方政府的信访工作等不利后果。（一）逾期交房和逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有主观原因也有客观原因，各地法院对逾期期办理商品房转移登记违约金均持谨慎态度，其中，贵州省石阡县人民法院（2020）黔0623民初1784号民事判决书，以商品房买卖合同的主要目的已基本实现，对于要求支付逾期办理商品房转移登记违约金的请求不予支持。若按照一审法院的的判决标准，势必引起上诉人所开发的小区业主（共计2368户）大量起诉，不仅将增加人民法院的案件数量，也会致使上诉人经营困难，甚至破产。同时也会引起群体性事件，影响当地的和谐稳定。（二）逾期办理商品房转移登记违约金，应当根据《商品房买卖合同》的约定，综合考虑当事人的损失、合同签订的目的等因素予以确定。结合本案中《商品房买卖合同》约定，逾期办理商品房转移登记违约金按照已付购房款1％的违约金计算，故本案至多按照已付购房款1％的标准计算逾期办理商品房转移登记违约金。综上，一审法院判决上诉人承担逾期办理商品房转移登记违约金，以及逾期办理商品房转移登记违约金过高，上诉人至多承担的金额为逾期交房违约金1171.32元，逾期办理商品房转移登记违约金3865.75元（已付购房款386575元的1％），两项合计5037.07元。另补充：《商品房买卖合同》第二十二条赋予了买受人在出卖人逾期超过180个工作日时具有解除合同的权利，解除权作为合同中赋予当事人的重要权利，应适用商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十四条中除当事人有特殊约定外的规定，因此，本案不能适用银行贷款利率作为计算标准。若解除权都不能适用上述解除权的规定，那么法条将会被架空。涉案房屋所属的城市公馆小区共五栋房屋，系同一个施工方建设，施工进度一致，2018年6月30日具备交房条件时，上诉人就通知了所有业主进行交房，本案系群体案件，基本上所有业主的主要交房时间均为2018年6月30日，一审法院认定交房时间与事实不相符，多计算了逾期交房的违约金。鄢天朋辩称，一、被上诉人不同意上诉人的上诉请求。二、对于上诉人所述事实和理由第一条。1.2018年6月30日上诉人没有通过短信群发的方式通知交房消息（请上诉人出示相应的证据）。2.上诉人二审说法明显与一审说法不一致（一审说是以打电话的方式通知），但不管以什么方式告知，被上诉人都没有接到相应通知。3.因被上诉人急于将案涉房屋用来做婚房，亲自去问时，才知道交房了。2018年12月18日以前，被上诉人没有被告知或是房屋未完工，都应视为上诉人违约。4.目前为止，房屋都没有进行相应的验收，则也可以视为未交房。5.逾期交房违约金应从2017年8月31日起至2018年12月18日止共计475天，以386575元为基数，按照日万分之0.1计算，上诉人应支付被上诉人1836.23元。三、对于上诉人所述事实和理由第二条第一项。1.上诉人所述《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项约定，属于约定不明，应按照年利率3.85%从2018年8月31日至2021年6月8日止计算支付被上诉人违约金41265.03元。2.2021年6月9日以后的损失以购房总款386575元为基数按年利率3.85%计算至交付买房人转移登记有关文书之日止。四、对于上诉人所述事实和理由第二项第二条。1.这是上诉人对买受人思想的猜测，不具真实性。2.买受人合法、合理、合规买房，应合法得到相关的产权登记证书。3.房屋要有合法的产权，受法律的保护，无房屋产权证的房屋不能抵押，不能受法律保护，民法典规定所有权、使用权不明或有争议的财产不能抵押，所以，无产权房屋不能抵押贷款，势必将对买受人造成一定经济损失。五、对于上诉人所述事实和理由第三项第一条。1.维护社会稳定的同时应做到公平、公正、公开的原则。2.对于上诉人所说办理产权证书纠纷较为普遍，对此希望社会能高度重视这一问题，以此来维护购房人的合法益。鄢天朋向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即向房屋登记机关申请为原告办理位于盘州市翰林街道江源路旁城市公馆第C栋7层6号房屋办理商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.判决被告支付原告逾期交房违约金1836.23元，（自2017年8月31日起至2018年12月18日止，共计475天，以386575元为基数，按照日万分之0.1计算）；3.判决被告支付原告从2018年8月31日起至2021年6月8日止的逾期办理商品房所有权初始登记并交付理商品房转移登记的有关文书的违约金64372.68元，自2021年6月9日起的违约金以386575为基数，按照年利率3.85%计算至商品房所有权转移登记办理完毕并将理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月14日，贵州恒福房地产开发有限公司作为出卖人与鄢天朋作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定：鄢天朋向贵州恒福房地产开发有限公司购买位于盘州市翰林街道江源路旁（城市公馆）C栋7层6号商品房。合同还对商品房价款的确定方式及总价款（386575元）、付款方式、付款时间，商品房交付使用条件及日期（交付时间为2017年8月31日前）、交接手续，面积差异处理方式，规划设计变更，商品房质量及保修责任，房屋登记等进行了约定。双方约定逾期交房超过180日的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部付款万分之0.1的违约金。另外，合同载明，出卖人承诺于2018年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自收到退房通知之日起90个工作日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金......。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记......。鄢天朋于2018年6月7日向贵州恒福房地产开发有限公司交购房款77575元，2017年6月15日，鄢天朋通过银行贷款309000元用于向贵州恒福房地产开发有限公司交购房款。2018年12月18日，鄢天朋向贵州恒福房地产开发有限公司交纳物业费1692元。贵州恒福房地产开发有限公司至今未将房屋不动产登记证书交付给鄢天朋。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.原告主张被告办理转移登记及转移登记相关文书是否符合法律规定？2.被告是否应当支付原告逾期交房违约金、金额为多少？3.被告是否应当支付原告逾期办理房屋初始登记及转移登记相关文书的违约金、金额为多少？关于原告主张被告办理转移登记及转移登记相关文书是否符合法律规定的问题，经查明，截止本案庭审法庭辩论终结前，原告向被告购买的涉案房屋尚不具备办理所有权转移登记的条件，因此原告要求被告办理所有权登记并向其交付房屋所有权证书的诉请于法无据，不予支持。如涉案房屋具备办理转移登记条件时，原告可另案主张权利。关于被告是否应当支付原告逾期交房违约金、金额为多少的问题，一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方在合同中明确约定，交房时间为2017年8月31日前，逾期交房超过180日的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部付款万分之0.1的违约金。被告于2018年12月18日向原告交付房屋，已构成违约应承担违约责任，即从2017年9月1日算至2018年12月17日，违约金应为：386575元×万分之0.1×472天=1824.63元，对原告主张超出的部分不予支持，对于被告提出房开公司2018年6月就开始组织接房事宜，逾期的时间只应计算到2018年6月30日的辩解意见，由于被告并不能提供证据证实已于2018年6月30日向原告交付了房屋，故对其辩解意见不予采纳。关于被告是否应当支付原告逾期办理房屋初始登记及转移登记相关文书的违约金、金额为多少的问题，一审法院认为，原被告在合同中明确约定2018年8月31日前被告取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，由于被告未按约定完成房屋所有权初始登记，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。虽然双方未对此约定相应的违约责任，但由于原告至今未能取得房屋所有权证书的原因是被告的行为导致的，被告的行为给原告造成了一定经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十四条第二款的规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿损失。本案中，原告主张按照年利率3.85%主张损失未超出法律规定，予以支持。故从2018年8月31日至2020年6月8日违约金应为：386575元×3.85%÷365天×1012天=41265.03元，2021年6月9日以后的损失以购房总款386575元为基数按年利率3.85%计算至被告完成商品房所有权初始登记并交付转移登记有关文书之日止，对原告主张超出的部分不予支持。对于被告提出对逾期超过180个工作日办理转移登记约定的违约责任是与原告方解除权，并没有逾期违约责任的相关约定，逾期违约的约定实质上仅仅是已付房款1%的违约金，存在明确约定且属于双方的特殊约定，并不适用商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释第十四条第二款规定的辩解意见，不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定，作出如下判决：一、由被告贵州恒福房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告鄢天朋逾期交房违约金1824.63元、逾期办理所有权初始登记违约金41265.03元，2021年6月9日以后的损失以购房总款386575元为基数按年利率3.85%计算至被告完成涉案房屋所有权初始登记并交付转移登记有关文书至原告鄢天朋之日止；二、驳回原告鄢天朋的其他诉讼请求。案件受理费728元，由原告鄢天朋负担289元,由被告贵州恒福房地产开发有限公司负担439元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案二审的争议焦点：一审判决计算的违约金是否正确。本院认为，对上诉人主张其已通知被上诉人交房，逾期交房违约金计算截止时间应为2018年6月30日的上诉理由，因上诉人对其主张的通知被上诉人接收房屋及交房时间为2018年6月30日的事实并未提交证据予以证实，故其上诉理由不成立，应不予采信。一审判决计算逾期交房违约金并无不当，应予确认。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任仅约定被上诉人有权选择退房，并未约定被上诉人选择继续履行合同时上诉人不承担违约责任，因此，在被上诉人选择继续履行合同的情况下，应认定双方对违约金没有进行约定，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定对违约金的计算标准予以认定并无不当。上诉人主张按照已付购房款的1%支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的上诉理由，无合同及法律依据，不予采信。综上所述，贵州恒福房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人贵州恒福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 芳审 判 员  何与芹审 判 员  杨 龙二〇二一年九月二十八日法官助理  胡金丽书 记 员  王颖慧