北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12458号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京兴华会计师事务所，住所地：北京市西城区裕民路****。法定代表人：张恩军，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：张柯楠，北京市京悦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：詹维佳，男，1959年7月29日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：余其俐，北京市德鸿律师事务所律师。上诉人北京兴华会计师事务所（以下简称兴华会计师事务所）因与上诉人詹维佳房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初4947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴华会计师事务所之委托诉讼代理人张柯楠，上诉人詹维佳之委托诉讼代理人余其俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴华会计师事务所上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持我单位的一审全部诉讼请求，并驳回詹维佳的全部反诉请求。事实和理由：1.我单位与詹维佳就位于北京市西城区裕民路18号22层2304室（以下简称涉案房屋）签订的租赁合同对房屋原状没有明确约定，詹维佳无权依据我单位与案外人邓明霞签订的已经到期终止的房屋租赁合同认定房屋原状。且涉案房屋的房产证户型图为大开间，即使我单位拆除隔断，也是依照房产证恢复原状。詹维佳未能证明涉案房屋的原状，应当承担举证不能的责任。2.一审法院在认定双方交接房屋时间上前后矛盾，房屋租金及物业费损失产生的原因、损失数额、损失承担主体有误。双方交房时间应当是2020年8月26日。2020年8月25日双方达成交房房屋的一致意思表示，在我单位已经准备好全部交接材料后，詹维佳在房屋接收后拒绝受领房屋钥匙的行为并不影响已经接收房屋事实的认定。詹维佳的上述行为系导致涉案房屋租金损失及物业费损失产生的直接原因。詹维佳在2020年8月26日接收房屋后曾多次带人看房洽谈房屋出租事宜，因其出租房屋金额较高等原因未找到承租人，直至2021年3月份左右才找到承租人，在出租房屋过程中难免会有空置期，即使存在损失，亦应考量出租人的出租意愿、租金价格、房屋租赁市场的行情、北京地区经济运行等因素。且受疫情影响，空置状态在所难免，詹维佳应自行承担房屋租赁过程中的经营风险。3.我单位不存违约交房行为，詹维佳违反合同约定逾期退还押金，应当按照合同约定支付滞纳金。4.依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，詹维佳应当对于房屋租金及物业费损失的产生与扩大承担全部责任。我单位始终积极主动与詹维佳沟通，希望协商尽快解决纠纷，主观上没有任何过错。涉案租赁合同第6.1条并没有约定承租人必须恢复原状，而是约定违约责任产生后出租方可以选择请求承租方负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失，詹维佳在明知不可能恢复原状的情况，仍然要求我单位恢复原状所导致的损失应由其全部承担。5.一审法院并未全面、客观地审核在案证据及事实。忽视涉案合同附件中设备及物品清单仅有空调主机一台，没有涉案房屋出租状态的记载或影像资料记录。忽视我单位与詹维佳的秘书就房屋交接事宜于2020年8月25日达成一致。忽视涉案合同6.3条约定，承租方在超过期限不交回房屋时，出租方有权报告派出所，将承租方存放物品提存，以达到收回房屋目的。在认定房屋租金及物业费损失时，未充分考虑我单位是否占有使用涉案房屋、房屋空置期存在的必然性、双方的过错程度。未考虑空置期同地段、同户型、同面积的房屋出租价格，机械套用合同约定的租金标准计算损失数额。6.一审法院违反“不告不理”原则，詹维佳的反诉请求并不包括维修空调的费用。詹维佳辩称并上诉称，一审判决认定双方对于我反诉主张的租金和物业费损失均负有责任属适用法律错误。兴华会计师事务所逾期占有涉案房屋期间的租金损失226532.61元及物业费5142.91元全部应由兴华会计师事务所承担。涉案合同期满后，兴华会计师事务所拒绝返还房屋，我为减少租金损失已多次、反复要求兴华会计师事务所返还房屋。但兴华会计师事务所直至2021年3月13日才将涉案房屋归还于我，我不存在任何过错，不应承担责任。故同意一审判决第一、三、四项，请求撤销一审判决第二项，改判支持我提出的物业管理费和租金的反诉请求。兴华会计师事务所辩称，基本同上诉意见，另一审期间詹维佳没有明确返还房屋的事情，返还钥匙和返还房屋是两个概念，我单位知道密码，但并不一定实际控制和占有房屋，不同意詹维佳的上诉请求及理由。兴华会计师事务所向一审法院起诉请求：1.请求法院判令詹维佳向兴华会计师事务所退还房屋押金36093元；2.请求法院判令詹维佳以36093元为基数，按照每日万分之一的标准向兴华会计师事务所支付滞纳金至实际返还之日止；3.本案诉讼费由詹维佳承担。詹维佳向一审法院反诉请求：1.请求法院判决兴华会计师事务所将涉案房屋室内装修、装饰部分恢复原状；2.请求法院判决兴华会计师事务所向我支付2020年1月1日至2021年3月13日期间的物业管理费11577.09元；3.请求法院判决兴华会计师事务所向我支付2020年9月1日至2021年3月13日期间的租金226532.61元。一审法院认定事实：2016年8月17日，邓名霞与兴华会计师事务所签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定：邓名霞将北京市西城区裕民路18号北环中心2304号房出租给兴华会计师事务所，该房屋装修状况为精装修，双方在合同第十条房屋的交付及返还中约定兴华会计师事务所添置的新物（办公家具、电器等可动产）可由其自行收回，而对于兴华会计师事务所装饰、装修部分，兴华会计师事务所放弃收回。第17条其他约定事项：……。（二）合同到期归还房屋时，乙方承诺室内精装修：地面为地：地面为地砖地板胶。不能使用地毯、织物。设置有前厅背景墙，两个独立办公间。上述合同签订后，兴华会计师事务所经邓名霞同意后，将2304房间原有装修拆除后进行了重新装修。上述合同到期后，兴华会计师事务所作为承租方（乙方）于2018年9月1日与詹维佳（出租方，甲方），再次就2304房签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租房屋座落于北京市西城区裕民路18号北环中心2304室（建筑面积164.81平方米），出租方将该房屋及相应设备在良好状态下租给乙方作为办公使用；租赁期限为2018年9月1日至2020年8月31日。租赁期满，出租方有权收回该房屋，承租方应如期交还……；月租金为35289元，此租金含供暖费，租金半年支付。租赁期间，每月的电话费、物业管理费、电费、网络使用费由承租方支付；承租方支付给出租方36093元押金，承租方已支付。租赁期满，承租方如不再续租，双方清算各项费用并交接完毕后，出租方应将押金退还承租方（不计利息），否则，按每日万分之一的标准加付滞纳金；六、双方责任：6.1租赁期间，承租方如因故意或因重大过失对该房屋及其设施造成损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失。6.3因承租方迟延支付租金超过30日，而导致合同无法进行履行，出租方有权通知承租方解除本合同并收回该房屋，承租方须在限期内无条件搬出该房屋，并缴纳延迟支付的租金及相应的滞纳金。如超过期限承租方不交回该房屋，出租方有权报告当地派出所，会同承租方人员见证进入该房屋内，将承租方存放在该房屋内的物品清点、提存。对此，承租方表示知悉并自愿接受。八、违约责任：出租、承租任何一方如未按本合同条款履行，构成根本违约，导致中途无法继续履行本合同，则视为违约，双方同意违约金为35289元。若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方应补足支付该差额。涉案租赁合同到期前，兴华会计师事务所将2034室内隔断拆除并腾空了涉案房屋。双方约定于2020年8月26日上午10点办理房屋交接手续，詹维佳委托其兄詹维克到场验房，因兴华会计师事务所拆除了室内隔断，詹维克当日未接收房屋，詹维佳因此未将押金退还兴华会计师事务所，兴华会计师事务所未结清物业费用。2020年8月27日，兴华会计师事务所给詹维佳发送微信：“詹先生，昨天维克先生来看房时候，我把电卡钥匙也准备好了，要给维克先生，他没有拿，我们已经在房屋租赁到期前，把23042305两个房间都腾出来了，也不会再用了，您可以对外进行租赁等安排。需要钥匙随时找我，如果有人需要看房，您允许的话我也可以帮忙给开房间门。”2020年9月7日，兴华会计师事务所向詹维佳发出律师函表示其在合同到期后已将房屋腾空，詹维佳拒绝收房和退还押金构成违约，要求詹维佳退还押金，否则承担违约责任。2020年9月9日，詹维佳发函回复兴华会计师事务所指出兴华会计师事务所返还的房屋不符合返还要求，其已于2020年8月27日书面通知兴华会计师事务所返还原状，遭到兴华会计师事务所拒绝，兴华会计师事务所以退还押金为条件，拒绝返还房屋钥匙、电卡，兴华会计师事务所应承担违约责任。詹维佳建议兴华会计师事务所尽快将房屋恢复原状，双方再对押金进行结算。2020年10月15日，兴华会计师事务所向詹维佳发送微信询问詹维佳对其发送的和解协议是何意见。2020年10月16日，詹维佳回复：你发来的《和解协议》收悉。在贵所《律师函》之后，又发我《和解协议》，可见我们之间纠纷从对抗转入对话。我同贵所的和解前提是：1.速将我2304室钥匙或告我开门密码。以便让我正常履行业主的权利，开始来日的出租看房事宜。2.速将贵所拖欠我们合同规定的贵所应缴纳的物业费向物业公司直接交迄。之后，我们双方才有条件谈和解，我努力走和解途径，看贵所的实际行动，而不是一纸协议。兴华会计师事务所于2020年10月27日回复詹维佳：我想请您先把2305房间的押金退还，我们咱们再根据2304房间的事情继续谈。詹维佳对此未作回应。2021年1月5日，兴华会计师事务所再次联系詹维佳提出协商解决纠纷。詹维佳表示如有问题可以找律师沟通。2021年1月6日，兴华会计师事务所工作人员给詹维佳发微信：“收到，詹总，那您是不同意我们向您交2304房屋的密码了是吗？建议您考虑一下，我们也是想跟您以谈话的方式解决。我们也按照您提出的条件为其契机准备好好跟您谈谈的。”詹维佳于2021年1月6日回复：“请尊重事实，是你方一直不同意向我方交付房屋。”兴华会计师事务所：“我们现在各退一步，您可以向我们说下您是否接受我们提出来的补偿金2304房间4000元的建议，我们也尊重您的要求，向您归还房屋密码。我们这同意您说的把房屋密码给您，咱们就签署个您的收房确认书，然后里边写上对押金问题有保留，您看怎么样？”。詹维佳对此未作回复。2021年3月12日，詹维佳向兴华会计师事务所发送微信：“廖先生，您好，为避免我的损失继续扩大，继我2020年10月16日发你函，我再次要求贵司在今日内将2304号房屋的门禁密码无条件归还（可微信归还），否则我将不得不采取其他措施收回房屋（包括但不限于在第三人的公证和见证下，破坏门禁、入室查验房屋，清点和提存屋内物品），由此发生的一切支出及损失，都将由贵司承担。”兴华会计师事务所表示可以将密码发给詹维佳，询问詹维佳是否可以签署房屋交接书，内容可由双方协商。詹维佳对此未作回复。兴华会计师事务所当日向詹维佳发送了可供修改的房屋交接确认书，詹维佳表示只能书写收到密码的收条，后经协商兴华会计师事务所将其录制房屋的视频发给詹维佳，詹维佳表示“知悉房屋现状”后，兴华会计师事务所于2021年3月13日将房屋密码告知詹维佳，双方没有办理正式的房屋交接手续。2021年3月16日，詹维佳向物业公司交纳了2020年1月1日至2021年3月13日期间的物业管理费11577.09元。本案审理中，兴华会计师事务所已将2020年1月1日至8月31日期间的物业费6434.18元支付詹维佳，双方协商确定由兴华会计师事务所赔偿詹维佳2304室房屋恢复原状的费用5000元。双方同时协商确定从押金中扣减2817.50元用于赔偿詹维佳维修空调的费用。一审法院认为，兴华会计师事务所、詹维佳签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。兴华会计师事务所在2016年承租2304号房屋时，经邓名霞同意对2304号房屋重新进行了装修，兴华会计师事务所承诺在合同到期后归还房屋时保留前厅背景墙和两个独立办公间。该合同到期后，兴华会计师事务所与詹维佳续签诉争租赁合同时，2304号房屋确有前厅背景墙和两个独立的办公间，该房屋状态应为詹维佳履行诉争租赁合同的交房原状。诉争租赁合同到期后，兴华会计师事务所应当向詹维佳交付符合上述状态的房屋。兴华会计师事务所主张其在合同到期前征得詹维佳同意拆除了室内隔断，但兴华会计师事务所提交的微信记录不足以证明其主张的上述事实，法院对此不予采信。双方协商确定兴华会计师事务所赔偿詹维佳恢复原状的损失5000元，法院对此不持异议。对于詹维佳主张的租金和物业费，法院认为，兴华会计师事务所在合同到期后未能按原状交付房屋，双方在交房过程中因此产生纠纷，造成房屋至2021年3月才完成交付的后果，双方均负有责任。双方未办理房屋交接产生的房屋空置损失及物业费损失应由双方予以分担，詹维佳反诉要求兴华会计师事务所支付上述期间的租金及物业费系认识错误，法院予以纠正。对于詹维佳反诉2020年9月1日至2021年3月13日期间的租金及物业费，法院酌情判决兴华会计师事务所向詹维佳支付房屋租金损失113266.31元、物业费损失2571.45元。关于兴华会计师事务所要求詹维佳退还押金的请求，双方合同到期后，兴华会计师事务所已将房屋交还詹维佳，且在本案诉讼中结清相关费用，兴华会计师事务所同意从押金中扣减维修空调的费用2817.50元，剩余押金36093元-2817.50元=33275.50元，詹维佳应当予以退还。关于滞纳金，詹维佳未退还押金，系因兴华会计师事务所违约交房所致，兴华会计师事务所要求詹维佳支付滞纳金的请求，无事实依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，北京兴华会计师事务所赔偿詹维佳恢复原状损失5000元。二、自判决生效之日起七日内，北京兴华会计师事务所赔偿詹维佳房屋租金损失113266.31元、物业费损失2571.45元。三、自判决生效之日起七日内，北京兴华会计师事务所退还北京兴华会计师事务所押金33275.50元。四、驳回兴华会计师事务所北京兴华会计师事务所其他诉讼请求。五、驳回詹维佳其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。兴华会计师事务所另补充称根据其一审提供的交房视频可见，兴华会计师事务所已明确提出向詹维佳交还钥匙并接收房屋，但詹维佳拒绝，电子密码并非房屋交接的必要事项。经询，双方一致确认，涉案房屋设有入户门一处，入户门通过电子密码锁开启，并不存在户门钥匙。兴华会计师事务所认可其将电子密码告知詹维佳的时间为2021年3月13日，但认为此前詹维佳可以通过拉闸断电的方式使密码锁失效。兴华会计师事务所上诉称詹维佳于2020年8月26日后多次带人看房并洽谈出租事宜，詹维佳不予认可，兴华会计师事务所并未提供任何证据。经查，一审庭审中，兴华会计师事务所明确同意从押金中扣除空调费用2817.5元。另，一审期间，就詹维佳反诉兴华会计师事务所辩称，同意支付2020年1月1日至2020年8月31日期间的物业费6434.18元。确实拆除了2304房间一小部分玻璃隔断，其他的部分并未拆除。我们无法恢复原状，我们同意赔偿5000元。不同意支付房屋占用费，因为我单位并没有占用房屋。但将返还房屋作为我们之间谈赔偿费的前置条件，当时在微信里边詹维佳明确跟我单位说可以进行现金赔偿，让我单位把房屋还给其之后再做考虑，也就是说我单位归还房屋之后，他是否选择赔偿金额再考虑。我单位不交房是因为要詹维佳写一个交房的确认单，但詹维佳一直不同意写，却一直想把房子要回去。我们要求跟詹维佳谈赔偿金的问题，詹维佳不同意，无法确定赔偿数额，我单位无法出房屋交接单，所以我单位就没有交房。2020年10月，我单位向詹维佳提出交房，詹维佳拒绝收房，也不愿意就赔偿问题进行协商，所以我公司一直多次跟詹维佳沟通。2021年3月，詹维佳找我单位要房门密码，我单位就把密码给了詹维佳。从2020年8月26日以后房屋一直是空置状态，我单位没有使用，而且房屋也没有上锁，所以不同意承担房屋占用费。另，兴华会计师事务所二审提供如下证据：1.微信聊天记录、租金减免情况说明、并申请法院调取涉案房屋历史委托交易记录，欲证明双方已于2020年8月25日达成交房的一致意见，兴华会计师事务所已完成交房义务，詹维佳于翌日拒绝接收房屋是其对自身权益的处分。詹维佳质证称认为兴华会计师事务所调查取证申请与本案无关，其他证据的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可；2020年8月25日双方只是约定验房安排，从未就交房达成一致，翌日交房发现房屋现状不符合交房要求后即已提出要求兴华会计师事务所恢复原状。疫情期间詹维佳还主动减免了兴华会计师事务所部分房租。2.聊天记录、房屋返还协议，欲证明电子密码是否交接与房屋交接不存在必然联系，根据涉案合同6.1条约定，恢复原状并非唯一解决途径，詹维佳执意恢复原状导致损失扩大，合同6.3条约定詹维佳可以强制收房。詹维佳认可证据的真实性、合法性，关联性、证明目的不认可；电子密码系涉案房屋钥匙，交接房屋必须交接钥匙是基本常识，詹维佳有权选择修缮或恢复原状或赔偿损失，这是詹维佳的权利，只有在无法修缮或恢复原状的情况下才存在赔偿损失，而涉案房屋修缮或恢复原状不存在任何技术障碍。本案实际情况并不适用涉案合同6.3条，该条适用前提是承租人迟延给付租金，并非本案因承租人擅自拆除室内装饰装修且不交纳物业费；且派出所管辖职权系治安纠纷，本案合同纠纷不会被受理；且合同约定会同承租方人员见证，但兴华会计师事务所系拒绝返还房屋。其中，詹维佳发出的落款时间为2020年8月27日的房屋返还协议包含以下内容：1.乙方无条件向甲方返还两处房屋的钥匙、电卡及其它附属设施。2.乙方于2020年10月1日前恢复其租赁期间对以上房屋的装修原样。3.乙方于2020年8月31日前预缴一个月房租，甲方收款并确认乙方的装修方案后，向乙方交付钥匙、电卡，装修结束并经甲方验收合格后，按实际装修日交付房屋，多退少补。4.如果乙方未于上述日期前预缴装修期房租或未如期恢复房屋装修原状，甲方有权主张以下权利：1）要求乙方支付恢复装修原状所需费用，以甲方实际发生费用计算。2）要求乙方赔偿因此导致的延误甲方出租或出售房屋发生的损失。3）按甲方双方已签订的合同规定，追究乙方的违约责任。3.工程维修派工单、特约有偿服务表，欲证明更换电子锁可行且费用极低。詹维佳质证称真实性、合法性无法核实，不认可关联性和证明目的，兴华会计师事务所作为违约方却要求詹维佳强行收房，否则属于没有采取必要措施减少损失缺乏依据。4.新闻报道、北环中心空置率统计、北环中心其他房屋的房屋租赁合同、落户申请书、答复意见、租金查询记录，欲证明涉案房屋租金下降情况，并称双方曾就续租进行过协商，租金标准低于涉案合同约定标准。詹维佳质证称真实性、合法性无法核实，不认可关联性和证明目的。5.北环中心室内电路图、涉案房屋室内外强电间线路图、2021年9月15日涉案房屋室内图，欲证明詹维佳对涉案房屋室内配电箱线路分路处理明确知晓，可申请物业配合的情况下通过打开强电间单独控制室内供电；涉案房屋新业主并未改变房屋格局，只是新增了玻璃隔断和屏风。詹维佳质证称真实性、合法性无法核实，不认可关联性和证明目的，强行收房不应得到鼓励，本案系兴华会计师事务所拒绝将房屋交还，未按照合同约定返还房屋。二审审理期间，兴华会计师事务所向本院申请调取詹维佳委托出售涉案房屋的历史委托记录，认为詹维佳在2020年9月1日至2021年3月13日期间并无出租的意思表示，故兴华会计师事务所不应承担损失。因詹维佳是否实际存在将涉案房屋对外出租的意思表示与损失承担并无直接因果关系，该证据与待证事实无关，对于裁判结果亦无实质性影响，本院对该申请不予准许。本院认为，本案中，詹维佳与兴华会计师事务所在涉案房屋租赁合同到期后，因房屋交割事宜产生争议，致诉。根据本案现有证据情况可见，双方沟通确定于2020年8月26日至涉案房屋处办理房屋交割事宜，詹维佳当场提出兴华会计师事务所拆除室内隔断等问题，兴华会计师事务所认可拆除了隔断，但要求交还房屋，詹维佳未于当日接收。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。而本案兴华会计师事务所交还涉案房屋前将已有隔断拆除，破坏了涉案房屋于涉案合同交付时的房屋原状，兴华会计师事务所主张其已于2020年8月26日完成了房屋交还义务，该主张并不成立。詹维佳有权要求兴华会计师事务所将涉案房屋恢复原状。但遗憾的是，双方在此后沟通过程中，对于争议解决方式始终未能达成一致，沟通缺乏有效性。兴华会计师事务所本可将电子密码先行发送詹维佳，但执意于押金退还与房屋交接单的签署问题；詹维佳对兴华会计师事务所几次提出的解决方案未予正面回应，对装修恢复的具体要求沟通欠明确，在兴华会计师事务所明确拒绝恢复原状的情况下，对变通性解决方案的沟通及措施采取欠积极，一审法院据此认定双方对于房屋未能及时交还均负有责任，处理正确。对于詹维佳主张的合同到期后截至房屋交还之日的租金及物业费，双方租赁关系已经终止，亦未达成新的租赁合意，故一审法院将其性质认定为损失，并无不妥。至于兴华会计师事务所要求按照市场价确定损失标准一节，其提供的现有证据并不能证明双方曾就续租的租金标准达成过一致意见，在涉案合同明确约定只有在双方清算各项费用并交接完毕后出租人才负有退还押金之义务的情况下，兴华会计师事务所执意于押金应先行退还且拒绝恢复原状，其应对所造成的损失应有合理预期，本院对其上诉意见不予采纳。综上所述，詹维佳、兴华会计师事务所的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8191元，由詹维佳负担2617元（已交纳），由北京兴华会计师事务所负担5574元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 王军华审 判 员 赵胤晨二〇二一年九月二十九日法官助理 孙春玮书 记 员 赵 越王思哲