辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11949号上诉人（原审被告）：沈阳科技风险投资有限公司，住所地沈阳市和平区三好街90甲5号2515室。法定代表人：孟松，该公司董事长。委托诉讼代理人：何永昌，辽宁弘立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市皇姑区南山护理中等职业学校，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江街53号。法定代表人：闫萍，该校校长。委托诉讼代理人：许亚新，辽宁东拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄文超，辽宁东拓律师事务所律师。原审被告：沈阳联合产权交易所集团有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街328号（301室）。法定代表人：王曙光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵佳，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹丹，北京德恒（沈阳）律师事务所实习律师。上诉人沈阳科技风险投资有限公司（以下简称“科技公司”）因与被上诉人沈阳市皇姑区南山护理中等职业学校（以下简称“南山学校”）、原审被告沈阳联合产权交易所集团有限公司（以下简称“联合公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初5667号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。科技公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、本案上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，且不具有法定解除理由，一审法院判决解除租赁合同不当，应当予以纠正；二、被上诉人不具有法定免除租金的理由，且其并未主动提出免除一定期限的租金，一审法院判决免除其2020年1月26日至2020年4月14日期间的租金，属于认定事实错误和适用法律错误，应当予以纠正。综上，上诉人请求二审法院依法撤销一审法院的错误判决，驳回被上诉人的诉讼请求。补充：市政府和国资委的文件中明确对中小企业进行疫情间的租金减免，但南山学校不属于该范围。南山学校辩称，一审判决解除合同没有不当，我方起诉时就要求解除合同，但在立案后收到了科技公司的通告，通知案涉房屋因政府征收，要求我方全部搬空，我方在同年8月21日全部搬空，依照双方签订的租赁合同的约定条款，因不可抗力因素，租赁合同自然终止，所以我方才撤回了解除的诉请。一审审理中我方告知了科技公司搬离的事实，当时双方没有正式交接。2021年4月16日开庭时一审法院主持交接，双方均同意并计入笔录。科技公司在开庭后又向法院明确拒绝交接，一审判令解除案涉租赁合同符合事实依据。一审判决免除租金问题认定事实清楚，请求维持原判。联合公司述称，一审原告撤销对我方的全部诉请，二审中双方争议与我方无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议驳回上诉，维持原判。南山学校向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的《道义房产租赁合同》；2.判令被告科技公司返还租金119.6万元；3.判令被告科技公司返还房产押金5万元；4.判令被告科技公司赔偿原告上下水线维修费138万元；5.判令被告科技公司赔偿原告的采暖费损失243,455.36元；6.判令被告联合公司返还竞价服务费29.9万元；7.本案诉讼费由二被告承担。在诉讼过程中，原告南山学校撤销了第1项诉讼请求后，又变更诉讼请求为：1.请求判令解除双方签订的《道义房产租赁合同》；2.判令被告科技公司返还租金119.6万元；3.判令被告科技公司返还房产押金5万元；4.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2019年2月15日，沈阳市展硕中等职业学校与被告科技公司签订《道义房产租赁合同》，被告科技公司将位于沈阳市道义经济开发区.46平方米以公开竞价方式按标的现状对外公开招租，沈阳市展硕中等职业学校承租涉案房产。该合同约定“乙方（沈阳市展硕中等职业学校）已经自行踏勘现场，并充分了解该标的建筑结构、水、暖、电、消防及其他附属设施及周边环境，乙方因此做出的任何推论、理解和结论甲方均不负责任。乙方承担踏勘现场的责任和风险，摘牌后不得对标的现状存在缺陷放弃或附加合同条款。第二条房屋的使用用途仅限办公、培训、教育（不包括学前教育）…。租赁期限为5年，自装修免租期期满后开始计算，即2019年4月15日至2024年4月14日。按年支付。本合同期内，该房产所发生的维护、维修等均由乙方负责…。合同的解除：1.因不可抗力的原因须解除合同（包括地震、自然灾害、当地动迁、政府政策等）致使合同无法履行，本合同自然终止，甲、乙双方不承担违约责任…。”现沈阳市展硕中等职业学校已名称变更为原告南山学校。原告南山学校支付给被告科技公司租金119.6万元、押金5万元，支付给被告联合公司竞价服务费29.9万元。原告南山学校实际接收、占有使用涉案房产、场地。在使用过程中，原告南山学校委托他方对涉案房产上下水、弱电、卫生间、室内供暖设施、屋顶防水、照明电路、监控设备等设施进行维修改造。原告南山学校向沈阳华顺能源科技有限公司交纳了2019年冬季至2020年春季的供暖费243,455.36元。供暖单位向原告南山学校发函提出管网整体改造、更换新管网或全面疏通，更换门窗等改善供热安全与质量整改意见，原告南山学校与被告科技公司协商供暖管线维修改造方案、费用及分担，直到2020年1月下旬未协商一致。2019年12月9日，沈阳市沈北新区人民政府发布沈北新区政征公字（2019）第24号房屋征收公告，涉案房产在征收范围内。2020年7月24日，被告科技公司向原告南山学校发出《关于道义房产动迁等情况的通报》，该通报载明希望原告南山学校及时制定好搬迁计划，避免因征收带来不必要损失，通知原告南山学校及时与沈北新区正良街道办事处沟通，对因搬迁所带来的损失补偿进行协商。原告南山学校收到该通报后组织物品设备、人员等搬离，未能与征收方、被告科技公司针对搬迁所带来的损失补偿等事宜达成一致，未与被告科技公司办理涉案房产的返还交接手续。在诉讼过程中，原告南山学校于2021年4月16日提出解除涉案合同、办理涉案房产返还交接事宜，被告科技公司于2021年4月19日书面回复经研究不同意、不能配合进行涉案房产返还交接工作。一审法院另查明，被告科技公司为国有控股企业，原告南山学校为民办非企业单位，业务范围为中等职业教育。受疫情影响，2020年1月28日，相关部门下发了《沈阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令》（第1号），从2020年1月26日零时起，启动应对新型冠状病毒感染的××疫情一级响应，该令要求全市中小学校（含职业学校、民办学校）和市属高校推迟开学时间，培训机构一律停止开展线下服务。2020年5月21日，相关部门下发了《关于沈阳市中小学相关年级返校复学时间的通告》，通告明确从2020年5月29日，中职学校根据各自实际情况错峰错时决定各年级返校复学事宜。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告南山学校与被告科技公司签订的《道义房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应恪守履行。在合同履行过程中，涉案房产、场地被纳入征收范围，客观上影响着租赁合同的履行。现结合本案实际，就双方当事人争议的主要焦点问题，分别分析、综合认定如下：一、原告南山学校称涉案房产占地为工业用地，无法办理消防验收、办学许可等手续，租赁合同目的无法实现，主张解除租赁合同、返还租金的问题。原告南山学校租赁的标的为涉案房产及场地，在签约前被告联合公司通过平台，公示了涉案房产的权证、明确租赁用途仅限于办公、培训、教育，原告南山学校业已现场踏勘，涉案租赁合同明确约定原告南山学校踏勘现场的责任和风险，又因原告南山学校也未提供充足的证据证明在接收涉案房产发现无法办理消防验收、办学许可等手续后及时向被告科技公司主张权利、实际解除租赁合同，现原告南山学校称涉案房产无法满足办学条件、合同目的无法实现，主张解除涉案租赁合同，缺少必要的事实及法律依据，一审法院不予支持。原告南山学校主张被告科技公司提供的涉案房产上下水管线、供暖管网等隐蔽工程严重老化，无法正常使用，涉案房产不具备适租条件，经查，本案中原告南山学校已现场踏勘，租赁合同明确约定租期内的日常维护、维修由原告南山学校负责，原告南山学校提供的证据不足以证明涉案房产上下水管线、供暖管网严重老化致涉案房产不适租，而合同约定正常的维护、维修由原告负责，故原告南山学校以此主张解除合同依据不足，一审法院无法支持。原告南山学校主张涉案房产、场地被纳入征收范围，租赁合同无法履行而解除租赁合同的问题。结合双方当事人提供的证据材料、当事人陈述，可证2019年12月9日沈阳市沈北新区人民政府已发布对包含涉案房产在内的征收公告，被告科技公司也向原告南山学校通知希望原告南山学校及时制定好搬迁计划，避免因征收带来不必要损失。涉案租赁合同基于涉案房产的动迁征收，客观上无法继续履行，依法构成不可抗力，符合合同约定的合同解除条件，原告南山学校基于对政府征收的依赖，为防止损失进一步扩大而及时搬迁，并主张解除与被告科技公司签订的房产租赁合同具有事实及法律依据，一审法院予以支持。被告科技公司抗辩继续履行的意见与政府征收、自身通报、合同约定等事实相悖，于法无据，一审法院不予采信。关于涉案房产租赁合同的解除时点，本案中原告南山学校在起诉状中要求解除租赁合同后，在庭审中撤回解除租赁合同的诉请系其自行处分民事诉讼权利的行为，此后于2021年4月16日诉请解除租赁合同通知被告科技公司，依据相关法律规定该租赁合同于2021年4月16日解除。原告南山学校主张其于2020年8月已搬离涉案房产，但原告南山学校至今未与被告科技公司办理涉案房产的交接手续，也未提供充足的证据证明系因被告科技公司拒不配合导致未能及时交接，原告南山学校主张于2020年月8月即解除租赁合同于法无据，一审法院不予支持。合同解除后，原告南山学校应返还被告科技公司涉案房产、场地，及时办理交接结算工作，被告科技公司亦应及时接收涉案房产、场地，及时办理涉案房产的交接结算手续。三、被告科技公司是否应返还涉案房产的租金119.6万元的问题。原告南山学校给付相应租期（2019年4月15日至2020年4月14日）的租金及相应款项后，被告科技公司已实际交付房产、场地供原告南山学校使用，原告南山学校以交付的房产无法办理上述消防验收、办学许可等手续，上下水管线、供暖管网无法正常使用，涉案房产不适租为由主张返还该租金119.6万元与事实不符，且缺少必要的事实及法律依据，一审法院不予支持。新型冠状病毒感染的××疫情属于重大的公共卫生突发事件，依法构成不可抗力，我市相关部门已依法启动了一级响应，民办学校教育被依法责令推迟开学，在此期间（2020年1月26日至2020年5月29日）原告南山学校无法正常办公教学，造成一定的经济损失。原告南山学校系从事服务业的民办非企业单位，被告科技公司系国有企业，原告南山学校要求被告科技公司按照国家有关政策免除一定期限的租金符合国家的抗疫法律政策，又结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，原告南山学校要求减免疫情期间部分租金于法有据，一审法院予以支持。又因原告南山学校仅先行给付至2020年4月14日的租金，经核算【119.6万元/365天×79天（2020年1月26日至2020年4月14日，共79日）】，原告南山学校要求被告科技公司返还在疫情期间已付租金258,860元部分具有事实及法律依据，一审法院予以支持，超出部分于法无据，一审法院不予支持。四、被告科技公司是否应返还原告南山学校押金5万元的问题。涉案租赁合同明确约定该押金为保障涉案房产内设施及相关用具不受损害及水、电等费用及时支付而收取的。现双方尚未办理涉案房产的交接手续，依据该租赁合同约定，原告南山学校径直主张返还押金5万元尚不符合约定的返还条件，一审法院暂不予支持。待条件成就时，若被告科技公司拒不返还，原告南山学校依法可另行主张。一审法院判决：一、原告沈阳市皇姑区南山护理中等职业学校与被告沈阳科技风险投资有限公司签订的《道义房产租赁合同》于2021年4月16日解除。二、被告沈阳科技风险投资有限公司于本判决生效后十五日内返还原告沈阳市皇姑区南山护理中等职业学校租金258,860元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告沈阳市皇姑区南山护理中等职业学校的其他诉讼请求。案件受理费32,148元，原告沈阳市皇姑区南山护理中等职业学校承担26,965元，被告沈阳科技风险投资有限公司承担5183元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为案涉租赁合同是否应予解除的问题。经查，根据已经查明的事实，在案涉租赁合同履行期间内的2019年12月9日，沈阳市沈北新区人民政府已发布征收包含涉案房产在内房屋的征收公告，科技公司也向南山学校发布通报，通知南山学校提前及时做好搬迁计划，避免因政府征收行为给其造成不必要的经济损失。由于涉案房产的动迁征收构成不可抗力事件，并致使涉案租赁合同客观上已无法继续履行，承租人承租使用案涉房屋的目的亦已无法实现。况且，当事双方在合同中明确约定因政府政策等原因无法继续履行时，可以解除合同。现合同约定的解除条件已成就，正基于此，一审法院根据被上诉人南山学校的诉讼请求判决解除合同并无不当。上诉人的该项上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出不应免除部分租金的问题。经查，双方当事人在履行租赁合同期间全国范围内爆发新冠疫情，该事件已造成全球范围内经济停滞等重大损失。对于该重大公共卫生突发事件，沈阳市依法启动一级响应，包含南山学校在内的民办学校均被依法责令推迟开学，在此期间（2020年1月26日至2020年5月29日）南山学校无法正常办公教学，客观上确实给其造成了实际的经济损失。根据最高人民法院颁布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，并参照《沈阳市人民政府办公室关于印发沈阳市应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业经营发展若干政策措施的通知》中关于“引导降低中小企业房产和土地租金”的规定，一审法院结合被上诉人南山学校的诉讼请求，酌情减免其因疫情原因而未能办学经营的部分期间的租金符合国家和政府的抗击疫情政策及相关法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人沈阳科技风险投资有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32,148元，由上诉人沈阳科技风险投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年九月三十日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。