北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10529号上诉人（原审被告）：北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司，住所地北京市西城区牛街西里****楼**。法定代表人：王子隆，董事长。委托诉讼代理人：吴杨虎，北京市法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国旅游集团交通投资有限公司，住，住所地北京市密云区滨河路**/div>法定代表人：卢路，执行董事。委托诉讼代理人：黄香蕾，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔甜梦，北京市炜衡律师事务所实习律师。上诉人北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司（以下简称：鸿炜宾馆）因与被上诉人中国旅游集团交通投资有限公司（以下简称：中旅交通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿炜宾馆上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中旅交通公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审认定事实错误，中旅交通公司无权解除合同，涉案房屋租赁合同应继续履行。1.2020年1月5日之前双方合同义务已经履行完毕，不存在任何纠纷；中旅交通公司在合理的期限内并未提出解除合同，采取的是事实上默认的方式放弃了合同解除权。2.新冠疫情爆发后，中旅交通公司已经放弃了合同约定的解除权，选择了继续履行合同，中旅交通公司解除合同的权利因放弃而消灭；双方在2020年8月7日就继续履行合同签订了《租金减免协议》。3.中旅交通公司提供的房屋产权证存在问题，影响办理卫生经营许可证，致使鸿炜宾馆无法正常经营，损失惨重，鸿炜宾馆依法享有抗辩权。4.鸿炜宾馆基于对中旅交通公司继续履行合同意思表示的信赖，一直积极履行合同，不存在根本违约行为，也没有导致合同目的不能实现。5.鸿炜宾馆对涉案房屋投入大量资金进行改造和装修，现双方合同还未到期，仅因中旅交通公司默许的轻微违约行为而终止履行涉案合同，造成社会资源的浪费和损失。中旅交通公司辩称：不同意鸿炜宾馆的上诉，请求维持一审判决。事实和理由：鸿炜宾馆划分租赁阶段的行为缺乏事实及法律依据，中旅交通公司接受逾期租金并不能推定认可鸿炜宾馆逾期支付行为不计入累计次数；中旅交通公司已经依照合同约定履行了协助事项，鸿炜宾馆以无法办理卫生许可证为由拒绝支付租金，理由不成立；鸿炜宾馆在疫情影响前及疫情缓解后存在多次迟延支付租金，属于严重违约。中旅交通公司向一审法院起诉请求：1．请求判令确认中旅交通公司与鸿炜宾馆签订的《租赁合同》于2020年10月15日解除；2．请求判令鸿炜宾馆腾退位于北京市西城区西便门东里甲一号楼（房产证地址为宣武区西便门东里1号楼）全部房屋；3．请求判令鸿炜宾馆向中旅交通公司支付2020年4月6日至2020年10月15日期间拖欠租金人民币942769.86元；4．请求判令鸿炜宾馆向中旅交通公司支付迟延支付租金的违约金（按照迟延支付租金金额×每日万分之五×迟延支付天数，自2020年3月1日计算至实际支付之日）；5．判令鸿炜宾馆向中旅交通公司支付保证金600000元（合同约定应支付双倍保证金人民币1200000元，已抵扣不予退还保证金人民币600000元）；6．请求判令鸿炜宾馆按照三倍租金的标准向中旅交通公司支付未按期交还房屋产生的房屋占用费988600元（按人民币494300元／季度标准计算，自2020年3月1日）；7．诉讼费由鸿炜宾馆承担。一审法院认定事实：2014年4月2日，中旅资产公司（甲方）与鸿炜宾馆（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于北京市西城区西便门东里甲一号楼约2191平米的房产（下称涉案房屋）给乙方。主要条款为：第一条、承租物业甲方同意将本物业整体出租给乙方，用于酒店经营场所。第二条、租赁期限2.1租期为10年，从2014年4月6日起至2024年4月5日止。第三条、租金及支付方式3.1租金分段递增：2014年4月6日至2017年4月5日，年租金为220万元整。2017年4月6日至2020年4月5日，年租金为231万元整。2020年4月6日至2024年4月5日，年租金为243万元整。3.2租金按季度支付，乙方提前5个工作日支付下季度租金。当季度租金为当年租金应缴金额除以4。第四条、保证金4.1合同签订之日起5日内乙方向甲方支付60万元作为本合同保证金，保证金在整个合同期内将由甲方挂账保管，不计算利息。4.2如乙方违反本合同任何条款，甲方可以根据具体情况，直接使用或扣留全部或部分保证金，用于抵偿由乙方之违约行为造成的甲方损失。第十三条、因乙方责任解除合同的约定13.7乙方拖欠租金超过一个月或累计拖欠三次的，甲方有权提前十个工作日给予乙方书面通知后，依法单方解除合同。甲方通知合同解除后，乙方已付保证金全部不予退还，且可以要求乙方另行双倍支付保证金及支付甲方拆除乙方装修的费用。第十五条、违约责任15.1本合同任何一方未履行合同约定的义务即为违约，违约方应赔偿守约方由此产生的全部损失。15.3乙方未能按本合同约定支付租金、保证金的，应向甲方支付滞纳金作为赔偿。滞纳金的计算方法是：迟延支付金额×万分之五×迟延支付天数。第十六条、合同终止或解除后的约定16.1本合同期限届满不再延续而终止或依本合同规定的原因而解除的，乙方须在15个工作日内撤出乙方所有可移动设备设施及物品，并将本物业场地完好无偿交给甲方。乙方延期交还的，甲方可按三倍租金标准向乙方收取迟延期间的占用费。合同签订后，中旅资产公司依约向鸿炜宾馆交付了房屋。2015年10月6日，中旅资产公司、鸿炜宾馆以及星旅物业管理公司三方签署了《关于变更主体之三方协议书》，约定自协议生效之日起，中旅资产公司将《租赁合同》项下的权利义务概括转让给星旅物业管理公司，同时星旅物业管理公司概括承受该《租赁合同》项下的权利和义务。2017年10月16日，星旅物业管理公司名称变更为北京星旅物业管理有限公司，此后又变更为国旅（北京）资产管理有限公司（以下简称国旅资管公司）。2018年12月11日，因鸿炜宾馆拖欠租金，国旅资管公司将鸿炜宾馆诉至法院，该案最终以调解结案，双方签署《房屋租赁合同纠纷调解协议》，主要内容为：一、鸿炜宾馆继续承租涉案房屋。二、原合同3.1条租金变更为：自2018年10月6日至2020年4月5日，年租金为185.72万元整；自2020年4月6日至2024年4月5日，年租金为197.72万元整。租金支付方式按原合同约定执行。三、本调解协议签署后，由中国旅游商贸服务有限公司（以下简称中旅商贸公司）承接国旅资管公司在原合同及补充协议项下的权利义务，届时由鸿炜宾馆、国旅资管公司和中旅商贸公司另行签署主体变更三方协议。……五、鸿炜宾馆承诺按照原合同约定的时间支付租金，如乙方拖欠租金超过10日或累计拖欠两次的；或无正当理由欠缴应缴的各项费用达5万元的，国旅资管公司有权在提前十个工作日给予鸿炜宾馆书面通知后，单方解除合同并收回房屋。2018年12月19日，中旅资产公司、鸿炜宾馆、国旅资管公司、中旅商贸公司签订《四方协议》，约定因内部机构改革和业务调整，中旅资产公司作为涉案房屋所有权人解除对国旅资管公司的委托，并将涉案房屋委托给中旅商贸公司代为管理，中旅资产公司原合同项下权利义务概括转让给中旅商贸公司，国旅资管公司将《房屋租赁合同纠纷调解协议》项下的权利义务概括转让给中旅商贸公司。中旅资产公司已将鸿炜宾馆交纳的保证金转交国旅资管公司，国旅资管公司应在本协议签署后，将该笔保证金转交给中旅商贸公司。2019年1月30日，涉案房屋产权人变更为中旅商贸公司。2020年7月7日，中旅商贸公司更名为中国旅游集团交通投资有限公司（即本案中旅交通公司）。鸿炜宾馆在涉案房屋经营酒店。2020年2月至4月期间，鸿炜宾馆称其遵守相关部门的防疫措施要求，并未营业。2020年6月18日，国旅物业管理有限公司发送《关于疫情期间减免租金的通知》，主要内容为：对符合适用条件的申请人，经国旅物业管理有限公司审核通过后，对经营性质的承租人免除2020年2、3、4月份租金。2020年8月17日，中旅交通公司（甲方）与鸿炜宾馆（乙方）签订《租金减免协议》，约定：甲方同意减免乙方2020年2月至4月共计3个月租金474300元；如在本协议约定的免除租金期限结束后，乙方出现拖欠甲方租金等违背合同目的和合同订立基本原则的行为，甲方有权取消本协议中作出的租金免除，要求乙方向甲方补交本协议项下免除的租金，同时按原租赁合同承担违约责任。合同履行过程中，系由鸿炜宾馆或其委托的其他公司、个人通过向中旅交通公司账户转账的方式支付租金。2019年4月6日至2020年1月5日期间，租金具体支付情况如下：2019年4月6日至7月5日期间应付租金464300元，北京锦绣家华装饰工程有限公司（以下简称锦绣公司）于2019年4月18日支付200000元，崔娜于5月14日支付64300元，锦绣公司于5月16日支付150000元，崔娜于5月20日支付50000元；2019年7月6日至10月5日期间应付租金464300元，锦绣公司于7月17日支付164300元、于7月24日支付100000元，北京日晟顺驰科技有限公司（以下简称日晟公司）于9月29日支付20000元，崔娜于9月29日支付80000元，鸿炜宾馆于9月17日支付100000元；2019年10月6日至2020年1月5日期间应付租金464300元，鸿炜宾馆于2019年10月17日支付164300元，日晟公司于12月24日支付300000元。2020年1月6日至2021年4月5日期间，租金支付情况如下：日晟公司自2020年5月11日起，代鸿炜宾馆向中旅交通公司支付租金，于2020年5月11日支付两笔，一笔金额为154766元、另一笔为100000元，2020年5月29日支付309534元，2020年10月15日支付414300元，2020年12月7日支付494300元，2021年1月7日支付494300元。庭审中，关于2020年4月6日至10月15日期间（下称诉争期间）租金支付情况，双方均认可依合同约定该期间租金数额为1042769.86元，但关于应付租金数额、实际支付情况双方存有争议。鸿炜宾馆主张：2020年1月6日至10月5日期间，扣除因疫情减免的2020年2月至4月租金474300元后,实际应付租金为978600元。鸿炜宾馆已分四笔付清，具体为：2020年5月11日支付100000元，2020年5月11日支付154766元、2020年5月29日支付309534元、2020年10月15日支付414300元。2020年10月6日至2021年4月5日期间的租金，其也已经付清，具体为：2020年12月7日支付494300元，2021年1月7日支付494300元。因此，其并不拖欠诉争期间的租金。中旅交通公司主张：1.不同意减免受疫情影响的2020年2月至4月期间租金，因为双方《租金减免协议》明确约定免除租金期限结束后，鸿炜宾馆出现拖欠租金等行为，其有权取消租金减免。2.扣除鸿炜宾馆2020年1月6日至4月5日期间多支付的租金10万元后，鸿炜宾馆还应当支付942769.86元。3.认可收到日晟公司的转账，但因支付主体并非鸿炜宾馆，故其无法入账。4.2019年4月6日起连续7个季度租金鸿炜宾馆均未依约如期支付，无论是累计拖欠次数还是欠付金额，均达到合同约定的解除条件。另查，2020年9月24日，中旅交通公司向鸿炜宾馆邮寄《租赁合同解除函》，主要内容为：自2019年4月6日起至发函之日，贵司租金款项缴纳每期均存在不同程度的拖欠，累计拖欠超过两次。根据调解协议第五条规定，我司有权在提前十个工作日给与贵司书面通知后，单方解除租赁合同并收回该房屋。因此，自2020年10月15日起租赁合同即行解除，请贵司于租赁合同解除后15个工作日内将租赁房产交还并完善相关手续。2020年9月25日，鸿炜宾馆签收该份《租赁合同解除函》。再查，鸿炜宾馆共计向中旅交通公司支付保证金60万元。庭审中，鸿炜宾馆坚持认为其未违约，不同意另行支付保证金60万元，并主张中旅交通公司主张的违约金标准过高，请求法院酌减。又查，鸿炜宾馆提交日晟公司出具的《证明书》，主要内容为日晟公司确认由其代鸿炜宾馆向中旅交通公司支付了租金，具体包括：2020年5月11日支付两笔，一笔金额为154766元、另一笔为100000元，2020年5月29日支付309534元，2020年10月15日支付414300元，2020年12月7日支付494300元。一审法院认为：中旅交通公司与鸿炜宾馆之间的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据诉辩称情况，本案有三个争议焦点：一、2020年2月至4月疫情期间租金是否应该减免；二、鸿炜宾馆的违约行为是否达到合同约定的解除条件；三、如果解除，后果如何处理。关于焦点一，鸿炜宾馆承租涉案房屋用于经营酒店，合同履行过程中，因为疫情管控需要，政府部门采取了防控措施，必然会对鸿炜宾馆的酒店经营业务造成影响，鸿炜宾馆称其因疫情自2020年2月起停业8个月。对鸿炜宾馆来说，疫情属于合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，双方当事人可以就合同继续履行进行协商。2020年8月17日，中旅交通公司与鸿炜宾馆签订《租金减免协议》约定减免鸿炜宾馆2020年2月至4月共计3个月租金474300元。中旅交通公司主张，本次租金减免附有条件，即如果鸿炜宾馆在免除租金期限结束后出现拖欠租金等违约行为，则其有权取消减免。法院对此认为，2020年2月至4月系疫情最吃紧的阶段，中旅交通公司为促成合同继续履行而减免承租人该期间租金的行为值得肯定，但4月之后疫情并未结束，鸿炜宾馆的后续经营仍持续受到疫情影响。因此，结合疫情的影响、鸿炜宾馆的业态、经营情况以及双方协商减免租金的事实，法院认定应当减免2020年2月至4月租金474300元。关于争议焦点二，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。鸿炜宾馆的抗辩意见主要为，虽然其并非每一期租金均严格按照合同约定日期支付，但并非恶意违约，而是受到疫情影响经营困难。此外，中旅交通公司提供的房产证复印件有瑕疵导致营业执照与卫生许可证迟迟无法办理，鸿炜宾馆被迫停业，损失巨大。关于受疫情影响经营困难，其一、因早在疫情之前，鸿炜宾馆就未依约支付2019年4月6日至7月5日、7月6日至10月、10月6日至2020年1月的租金，而且每次迟延支付的时间均超过10天；其二、中旅交通公司已经因疫情减免了三个月租金，减免之后鸿炜宾馆继续出现多次迟延支付租金的行为。因此，法院对鸿炜宾馆的该项抗辩意见不予采信。关于因中旅交通公司导致的营业执照与卫生许可证办理困难，中旅交通公司对此不予认可，而鸿炜宾馆对此提供的证据不足，故法院对此抗辩不予采信。法院认为，在本案诉讼之前，鸿炜宾馆已经因为拖欠租金被国旅资管公司诉至法院，双方签订调解协议重新约定违约解除条件为“承租人拖欠租金超过10日或累计拖欠两次的；或无正当理由欠缴应缴的各项费用达5万元的，出租人有权在提前十个工作日给予承租人书面通知后，单方解除合同并收回房屋”。后国旅资管公司将调解协议项下的权利义务概括转让给中旅交通公司。中旅交通公司成为出租人后，鸿炜宾馆于2019年4月6日至2020年10月15日期间，拖欠租金的次数、拖欠租金的天数或欠缴租金数额已远高于合同约定的解除标准，鸿炜宾馆的违约程度已非显著轻微。虽然本案庭审中，鸿炜宾馆已补齐诉争期间的租金，但对于中旅交通公司而言，除足额收取租金外，承租人如期支付租金的时间利益也是其重要的合同目的。因此，法院认定鸿炜宾馆迟延支付租金的行为已构成违约，且达到了合同约定的解除条件。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，中旅交通公司的《租赁合同解除函》于2020年9月25日送达鸿炜宾馆，中旅交通公司在《租赁合同解除函》中明确表示依约给予鸿炜宾馆腾退期后，租赁合同自2020年10月15日解除。现中旅交通公司起诉要求确认双方之间的《租赁合同》于2020年10月15日解除，具有事实及法律依据，法院予以支持。关于焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于中旅交通公司主张的腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于中旅交通公司要求鸿炜宾馆支付2020年4月6日至10月15日期间租金诉请，经查，鸿炜宾馆已付清该期间租金，中旅交通公司亦当庭认可收到日晟公司代鸿炜宾馆支付的款项，但主张因并非鸿炜宾馆直接支付故其无法入账。对此，日晟公司出具《证明书》确认代鸿炜宾馆向中旅交通公司支付租金的事实，鸿炜宾馆提交该份《证明书》作为证据，故法院对中旅交通公司无法入账的主张不予采信，对其关于租金的诉请予以驳回。关于占用费，中旅交通公司主张应以三倍租金标准自2020年11月6日起支付至实际腾退之日，该诉请中超出租金标准部分的占用费实际为逾期腾房的违约金，因双方就合同履行产生本案诉讼，鸿炜宾馆并非恶意占用房屋，且庭审中鸿炜宾馆申请对违约金予以酌减，故法院根据本案实际情况，认定鸿炜宾馆参照租金标准支付占用费。经查，鸿炜宾馆已按照约定的租金标准支付占用费至2021年4月5日，因此，鸿炜宾馆应自2021年4月6日起参照租金标准支付占用费至实际腾退之日。关于违约金与保证金，均为鸿炜宾馆迟延支付租金而产生的违约金性质的款项，鸿炜宾馆存在迟延支付租金的违约行为，依约应当支付违约金。庭审中，鸿炜宾馆认为约定的违约金标准过高，请求法院减少。法院认为，双方约定鸿炜宾馆按照欠付租金每日万分之五之标准计算违约金并且扣除60万元保证金后还需另行支付保证金，存在违约金约定过高的情形，故法院根据实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则，酌定鸿炜宾馆已支付的保证金不予退还外，还需支付中旅交通公司违约金30000元。关于鸿炜宾馆提出的解除合同将导致其装修损失，以及营业执照与卫生许可证办理导致的停业损失，因其未在本案中提起反诉，法院不宜一并处理，其可另行主张。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、中国旅游集团交通投资有限公司与北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司就北京市西城区西便门东里甲一号楼房屋签订的《租赁合同》于2020年10月15日解除；二、判决生效之日起十五日内，北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司将位于北京市西城区西便门东里甲一号楼房屋(建筑面积2191平方米)腾退并返还给中国旅游集团交通投资有限公司；三、判决生效之日起十五日内，北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司支付中国旅游集团交通投资有限公司2021年4月6日起至实际腾退之日止的占用费（以494300元/季度为标准）；四、判决生效之日起十五日内，北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司支付中国旅游集团交通投资有限公司迟延支付租金的违约金30000元，且北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司已支付的保证金600000元中旅交通中国旅游集团交通投资有限公司不予退还；五、驳回中国旅游集团交通投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，鸿炜宾馆提交证据：关于酒店办理卫生许可证的回函，以证明双方在办理卫生许可证之前有过沟通。中旅交通公司质证称，真实性无异议，该函件不涉及延迟交付租金问题。本院认为：中旅交通公司、鸿炜宾馆应当按照2014年4月2日签订的涉案《租赁合同》、2018年12月11日签署的《房屋租赁合同纠纷调解协议》的约定全面履行自己的义务。依照双方约定，鸿炜宾馆如拖欠租金超过10日或累计拖欠两次的；或无正当理由欠缴应缴的各项费用达5万元的，中旅交通公司有权在提前十个工作日给予鸿炜宾馆书面通知后，单方解除合同并收回房屋。依据本案中查明的事实，鸿炜宾馆在2020年疫情发生之前，多次迟延支付租金，且迟延的时间均超过10天；在中旅交通公司因疫情减免三个月租金后，鸿炜宾馆又多次迟延支付租金。一审法院鉴于鸿炜宾馆于2019年4月6日至2020年10月15日期间拖欠租金的次数、天数以及欠缴租金数额的具体情况，认定鸿炜宾馆迟延支付租金的行为已构成违约，且达到了合同约定的解除条件，事实依据充分，本院对此不持异议。鸿炜宾馆提出的中旅交通公司已放弃合同解除权的上诉主张，依据不足，本院不予支持。鸿炜宾馆上诉主张，中旅交通公司提供的房屋产权证存在问题，影响办理卫生经营许可证，致使鸿炜宾馆无法正常经营。对此，本院认为，涉案《租赁合同》于2014年4月2日签订，已持续履行多年，鸿炜宾馆并未举证证明曾在本次争议发生前就此事向中旅交通公司提出过相应的主张；并且，鸿炜宾馆在本案中就该项主张亦未提供有效证据予以证实。因此，本院对鸿炜宾馆的该项上诉主张不予采信。合同解除后，鸿炜宾馆应当将租赁的房屋腾退并返还给中旅交通公司，并按照约定的租金标准支付占用费至实际腾退之日，同时应当承担违约责任。一审法院根据实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则，酌情确定鸿炜宾馆已支付的60万元保证金不予退还，再支付中旅交通公司违约金30000元，并无不妥。鸿炜宾馆提出其对涉案租赁房屋投入大量资金进行改造和装修，鸿炜宾馆可就此另行主张权利。综上所述，鸿炜宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 王 磊审 判 员 赵胤晨二〇二一年九月二十七日法官助理 何海云书 记 员 陈祉亦