江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5944号上诉人(原审被告)：秦庆华，女，1976年3月5日出生，汉族，住沛县。被上诉人(原审原告)：徐州风光物业服务有限公司，住所地沛县新沛路北侧东环路西侧。法定代表人：刘培信，该公司经理。委托诉讼代理人：邓永庆，男，1976年2月18日出生，汉族，住沛县。上诉人秦庆华因与被上诉人徐州风光物业服务有限公司（以下简称风光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2020)苏0322民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人秦庆华，被上诉人风光物业公司的委托诉讼代理人邓永庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦庆华上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：风光物业公司一审诉称秦庆华拖欠物业费没有法律和事实依据，秦庆华没有拖欠物业费。依据《中华人民共和国民法典》第二编物权第二百八十条及第二十四章物业服务合同第九百四十八条、《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条、《江苏省物业管理条例》第二十一条等法律法规依据，所以秦庆华不欠风光物业公司的物业费，秦庆华与风光物业公司没有因果关系。依据《民法典》，秦庆华只是拖欠沛县恒立物业服务公司的物业费，2014年12月31日前的物业费秦庆华早以交给沛县恒立物业服务公司。2015年1月1日以来的物业费拖欠有原因的，沛县恒立物业公司扩大收费收取秦庆华车库21.29平方米物业费，依据法规不应收取，与该公司交涉一直无果，几年来一直搁置争议。风光物业公司辩称，一、按照国务院《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的从其约定，业主负连带缴纳责任。依据沛县物价局核准的收费项目价格标准，《风光地带小区物业服务合同》关于物业服务费的规定，业主或物业使用人逾期未缴纳物业费的经物业登记并核实后有权要求补交，并从逾期之日起按每天收取应交服务费万分之五的滞纳金，秦庆华务必交纳物业服务费并承担违约责任。二、秦庆华于2011年9月23日欠交物业服务费，直至2019年12月23日从未向任何单位部门反映问题。一审中秦庆华称不是风光物业公司提供的服务，是魏守雨服务的，因秦庆华丈夫与魏守雨关系好，不用交纳物业费，但没有提供免除物业费交纳的相关证据。秦庆华作为风光地带小区业主依法与风光物业公司形成物业合同关系，公司法人变更不影响合同履行，不影响风光物业公司主张合同权利。秦庆华上诉称2014年12月31日之前物业费交给了沛县恒立服务有限公司，自相矛盾且无事实和法律依据。三、秦庆华于2009年9月22日上房，上房通知单中注明住宅面积117.84平方米、车库面积21.69平方米，车库是秦庆华房产并非附属房屋，且秦庆华上房时签订了车库管理特殊约定，车库门口安装了路灯监控，物业公司水电工常态化检查并维修，保洁员每天都打扫进行服务，有服务事项就要有收费。秦庆华的住宅车库是在徐州三友置业有限公司分别付款购买取得，两份购房合同上注明了规划和土地手续，该车库是购买房屋建筑面积之外的个人使用空间，已登记备案取得物权，秦庆华对房屋享有占有使用收益和处分的权利。所谓的附属房屋是小区根据住宅配套的房屋，起到补充小区试用功能，不需要另行签订合同再次付费，根据国家房屋测量规范，此车库是计入产权面积的。在物业服务合同和物业公共服务收费备案登记表中，房产物价部门明确了收费标准，物业公司鹤庆何丽合法收取物业费用。秦庆华应当依法依约交纳物业服务费，才能确保物业公司提供相应的服务。请求二审法院驳回秦庆华的上诉请求，维持原判。一审法院认定的事实：2010年4月20日，沛县风光地带业主委员会与风光物业公司签订《风光地带物业服务合同》。协议约定由风光物业公司为风光地带小区提供物业服务，期限自2010年4月20日至2012年11月20日。其中合同第二十一条，乙方须按下列约定，实现服务目标。1、业主或物业使用人对乙方的服务满意率达到80％；……。第二十二条物业服务费。1、本物业的服务费：（1）住宅、车库每月由乙方按建筑面积每月每平方0.28元向业主或物业使用人收取；……；（3）公共设施设备所产生的水费、电费等能耗，按户或实际建筑面积分担；（4）、生活垃圾清运费按每月每户3元向业主或物业使用人收取；……（6）、业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日按每天收取应交服务费的万分之五为滞纳金；（7）利用物业设置广告等经营性设施的收益，在扣除物业服务企业代办费用后，应当将收益的30％备用于补贴物业服务公共服务费，收益的70％纳入维修基金（用于小区公共设施、公共部位的养护维修）。物业服务合同在沛县房产服务中心办理了备案，物业收费标准经沛县物价局核准并备案。2012年12月5日，沛县风光地带业主委员会与沛县恒立物业服务有限公司签订《风光地带物业服务合同》。协议约定由沛县恒立物业服务有限公司为风光地带小区提供物业服务，期限自2012年12月1日至2014年12月31日止。合同对双方权利义务进行了约定，合同第十九条“物业管理服务费”约定：（1）住宅、车库按业主房产建筑面积每月每平方米0.28元向业主或物业使用人收取；……（四）公共设施设备所产生的水费、电费等能源消耗，暂按7元/月/户收取；（五）生活垃圾清运费按每月3元/户向业主或者物业使用人收取。（七）业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，经在物业登记并核实后，从逾期之日按每天收取应交服务费的万分之五为滞纳金…。2015年1月1日，沛县恒立物业服务有限公司向沛县祥信物业服务有限公司出具委托书，委托事项：凡2012年12月1日—2014年12月31日之间业主或物业使用人欠缴纳的物业服务费及逾期滞纳金，由接任沛县风光地带小区物业服务的沛县祥信物业服务有限公司向业主或物业使用人收取。2015年1月1日，沛县风光地带业主委员会与沛县祥信物业管理有限公司（法定代表人为刘培信）签订《风光地带物业服务合同》。协议约定由沛县祥信物业管理有限公司为风光地带小区提供物业服务，期限自2015年1月1日至2017年1月31日止。合同内容与沛县风光地带业主委员会和沛县恒立物业服务有限公司签订的《风光地带物业服务合同》内容基本一致。2016年11月28日，沛县风光地带业主委员会与风光物业公司签订《风光地带物业服务合同》。服务期限自2017年1月1日至2018年12月31日，协议约定由风光物业公司为风光地带小区提供物业服务，合同内容与之前合同一致。2016年12月20日沛县祥信物业服务有限公司向徐州风光物业服务有限公司出具授权委托书，委托事项：凡2016年12月31日之前该公司服务期间业主或物业使用人欠缴纳的物业服务费，经在物业登记并核实后，应按《物业服务合同》约定从逾期之日起按每天收取应交服务费的万分之五为滞纳金及其他所有应交欠费一并委托由2017年1月1日接任沛县风光地带小区物业服务企业徐州风光地带物业服务有限公司向业主或物业使用人催收或依法追交收取。2018年12月26日，沛县风光地带业主委员会与风光物业公司再次签订《风光地带物业服务合同》。协议约定由风光物业公司为风光地带小区提供物业服务，期限自2019年1月1日至2020年12月31日。上述合同与2016年签订合同的条款基本一致。2016年9月29日，徐州风光物业服务有限公司法人由魏守雨变更为刘培信。秦庆华为沛县风光地带17号楼4单元101室业主，房屋面积为117.42平方米，车库面积为21.23平方米。一审法院认为，沛县风光地带业主委员会与风光物业公司自愿签订的《风光地带物业服务合同》，真实合法有效，秦庆华作为风光地带小区业主，依法与风光物业公司形成物业服务合同关系，对双方均有约束效力。风光物业公司法人的变更不影响合同的继续履行，亦不影响风光物业公司主张合同权利，对秦庆华抗辩的双方之间不存在物业服务合同关系的意见，不予采纳。物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果秦庆华对徐州风光物业服务有限公司提供的物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，而不应当以拒绝交纳物业服务费的方式维护权利。综上，秦庆华关于物业质量不合格的抗辩意见不能作为其不缴纳物业服务费的理由；秦庆华称，因其丈夫与徐州风光物业服务有限公司前法人关系较好，故无需缴纳物业费，因风光物业公司不予认可，且其未向法院提供风光物业公司免除其物业费缴纳义务的相关证据，对该项抗辩意见，不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。秦庆华作为沛县风光地带小区的业主事实上接受了相关物业公司提供的物业服务，应当支付物业费。秦庆华欠缴的物业费数额应为3843.38元。因2011年9月至2012年11月期间的物业服务合同对公共水电费收取标准未作明确约定，故一审法院将风光物业公司主张的公共水电垃圾费调整为990元。秦庆华事实上接受了物业公司提供的物业服务，但未交纳物业费，构成违约，应当承担违约责任，欠付的违约金应为4007.3元。综上，遂判决：一、秦庆华于判决发生法律效力之日起十日内支付徐州风光物业服务有限公司物业服务费3843.38元，公共水电费、生活垃圾处理费990元，支付违约金4007.3元，合计8840.48元；二、驳回徐州风光物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，秦庆华提交杜召磊2021年4月26日向沛县恒立物业缴纳的风光地带17-4-101室2012年12月1日至2014年12月31日的物业费1125元收据。徐州风光物业服务有限公司经质证认为，对收据真实性不认可，秦庆华上诉陈述其物业费早就交给恒立公司，而收据是2021年4月26日所以不真实，且风光物业公司和恒立公司交接时没有这个款项。二审另查明，2020年9月14日，针对法庭一审庭审中询问的是否交纳风光物业公司所诉的2011年9月23日至2019年12月23日的物业费问题，秦庆华陈述“没交物业费。不是风光物业公司干的，和风光物业公司没牵扯，是魏守雨干的，他和我对象关系好，一直不用交纳。”二审查明的其余事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，人民法院审理民事案件遵循不告不理的基本原则，针对当事人诉讼请求、请求所依据的事实和理由进行审理并据此进行裁判。本案中，针对风光物业公司诉请秦庆华给付尚欠2011年9月23日至2019年12月23日物业费用，举证了相应的物业服务合同及委托书等证据予以证实，秦庆华实际接受了风光物业公司的物业服务，依法依约均应交纳相应的物业服务费用。对上诉人主张的2014年12月31日前物业费早已交给沛县恒立物业服务有限公司的问题与其一审陈述相悖，且二审所举证的收据为2021年4月26日收取，故本院对上诉人该项上诉主张不予采信。即便秦庆华上诉所主张的该缴纳属实，在风光物业公司一审已经举证2015年1月1日沛县恒立物业服务有限公司委托沛县祥信物业服务有限公司收取案涉小区2012年12月1日至2014年12月31日之间欠缴纳的物业服务费及逾期滞纳金，及2016年12月20日沛县祥信物业服务有限公司授权风光物业公司收取案涉小区2016年12月31日之前欠缴纳的物业服务费的情况下，秦庆华再行向他人履行所指向的本案义务，明显不当，本院不予理涉，可另行予以处理。就秦庆华所主张的车库物业费不应收取的问题，与案涉物业服务合同的明确约定相悖，本院不予支持。综上所述，上诉人秦庆华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦庆华负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠审 判 员 汤孙宁审 判 员 汪佩建二〇二一年九月二十八日法官助理 仝 斌书 记 员 彭 璐