重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终2746号上诉人(原审被告):廖世美,女,1974年04月19日出生,汉族。委托诉讼代理人：徐世先（廖世美之夫）。被上诉人（原审原告）:重庆市汇宇置业发展有限公司,住所地重庆市荣昌区昌州街道向阳路162号2幢15-1,统一社会信用代码91500226765931376G。法定代表人：陆明，董事长。委托诉讼代理人：冷雪晖，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏远畅，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。上诉人廖世美因与被上诉人重庆市汇宇置业发展有限公司（以下简称汇宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2018)渝0153民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问审理。上诉人廖世美的委托诉讼代理人徐世先，被上诉人汇宇公司的委托诉讼代理人冷雪晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖世美上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审案件受理费由汇宇公司负担。事实和理由：根据廖世美与汇宇公司签订的租赁经营合同，收费依据是按照荣昌区发改委核定的收费标准收取。汇宇公司没有到发改委备案，发改委并没有核定收费标准。同一物业区域收费应是一样的，不同楼层收费应当相同。汇宇公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据重庆市物业服务收费管理办法，物业管理费用实行的是市场调节价格，无需到发改委进行核定审核。合同中虽然约定由物业使用人缴纳物业服务费，但是汇宇公司作为物业的所有人，在廖世美拒缴物业服务费时，向物业公司缴纳了相应的物业服务费，再向廖世美追偿，理应得到支持。物业管理条例只规定一个物业管理区域是由一个物业服务企业实行物业管理，并没有规定必然进行统一的收费。廖世美的上诉请求于法无据，应当予以驳回。汇宇公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金37549元，并以37549元为基数，从2017年9月20日起，按月息2%计算滞纳金至款项付清为止；2.依法判令被告支付原告垫付的物业管理费11906元及资金占用利息损失（以11906元为本金从起诉之日起按中国人民银行一年期贷款利率计算至本金付清之日时止）；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：2016年10月8日，汇宇公司作为出租人，廖世美作为承租人，重庆市荣昌区汇宇物业管理有限公司作为物业管理人（以下简称汇宇物管公司）签订了《荣昌区汇宇建材家私市场铺面租赁经营合同》，合同约定：铺面位于市场2幢A4-A5，建筑面积为305.28平方米；租赁期限为两年，自2016年9月21日至2018年9月20日；铺面租金单价为20.5元/平方米，物业服务费6.5元/平方米，租金为每半年一付，先付房租后使用，半年铺面租金、物业费共计49455元（27元/平方米.月×305.28平方米×6个月），第二次付房租时间为2017年3月20日之前30日内；市场的物业管理由汇宇物管公司负责，物业管理费用，按荣昌区物业委员会核定的收费标准（商业）7元内/月.平方米计算收取；同时，廖世美与汇宇公司及汇宇物管公司还就水费、电费的承担、权利和义务及相应的违约责任等进行了约定。因廖世美未缴纳2017年9月21日至2018年3月20日期间的房屋租金、物业管理费用，汇宇公司诉至法院，请求判决。一审庭审中，廖世美举示了告知书及录音资料，拟证明在2017年9月21日前，廖世美要求向汇宇公司缴纳房屋租金，但汇宇公司因廖世美未将房屋租金及物业管理费一并缴纳而拒绝收取廖世美缴纳的房屋租金。一审另查明，2017年12月5日，重庆市荣昌区发展和改革委员会作出荣发改函[2017]214号《重庆市荣昌区发展和改革委员会关于汇宇置业公司门面物业费投诉的复函》，该复函载明：廖世美、邓龙玉向信访办反映汇宇公司对各门面收取的物业服务费在1.8-6.5元/平方米.月不等，且收费通知印有“经过物价局审核”一条，要求物价部门核实是否真实合理。重庆市荣昌区发展和改革委员会函复：《重庆市物业服务收费管理办法》及《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）文件均未将市场物业收费纳入政府定价或者政府指导价管理。市场物业收费实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定，物管企业将双方约定的收费标准保价格主管部门。到目前为止，我委未收到在荣昌汇宇建材市场从事物业服务的物业公司与业主或者物业使用人关于汇宇建材市场物业收费约定标准的相关资料，亦未对荣昌汇宇建材市场的物业服务收费标准进行或任何形式的审核。2017年11月10日，汇宇公司向汇宇物管公司缴纳了廖世美租赁门面的物业管理费11906元。一审法院认为，汇宇公司与廖世美签订的《荣昌区汇宇建材家私市场铺面租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容不未违反法律和行政法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，汇宇公司依约向廖世美交付了铺面，廖世美占有、使用汇宇公司的铺面，应当按照合同约定向汇宇公司支付铺面租金，且廖世美对应当缴纳而未缴纳的2017年9月21日至2018年3月20日期间的铺面租金37549元无异议，故对汇宇公司要求廖世美支付租金37549元的请求依法予以支持。对于汇宇公司要求以37549元为基数，从2017年9月20日起，按月息2%计算滞纳金至款项付清为止的诉讼请求，结合双方的证据及陈述，充分证实了廖世美要求向汇宇公司缴纳租金，而汇宇公司因廖世美未将租金及物业管理费同时缴纳而未收取廖世美缴纳的租金的事实，导致廖世美未能及时支付租金不是廖世美的过失。因此，对汇宇公司要求以37549元为基数，从2017年9月20日起，按月息2%计算滞纳金至款项付清为止的诉讼请求，不予支持。对于汇宇公司要求廖世美支付其垫付的物业管理费11906元，并以11906元为基数从起诉之日起按中国人民银行一年期贷款利率计算资金占用损失至付清之日止的诉讼请求，因汇宇公司与廖世美及汇宇物管公司的合同明确约定了物业管理费的收费标准为6.5元/平方米.月，该约定系当事人真实意思表示，合法有效，故对廖世美辩称的汇宇公司未将物业管理费的收取向重庆市荣昌区发展和改革委员会备案，物业管理费的收费条款无效，即只愿意按照1.8元/平方米.月支付物业管理费等意见不予采信。对于廖世美陈述的房屋租赁合同与物业服务合同系两个不同的法律关系的辩称意见，因按照合同约定按时足额缴纳物业管理费系被告应尽的义务，而廖世美未在约定期间按约定的金额缴纳物业管理费，汇宇公司作为房屋所有权人向汇宇物管公司缴纳物业管理费后，有权要求廖世美支付垫付的物业管理费，故对廖世美该项的辩称意见不予采信。经核实，从2017年9月21日至2018年3月20日，廖世美应向汇宇公司缴纳的物业管理费为11906元（6.5元/平方米.月×305.28平方米×6个月），故对汇宇公司要求廖世美支付物业管理费11906元的诉讼请求依法予以支持。缴纳物业管理费虽系廖世美的义务，但汇宇公司在没有合同约定也没有提交证据证明汇宇物管公司已向廖世美进行催缴的情况下，其主动缴纳了物业管理费，造成资金占用损失不是廖世美的过错，故对汇宇公司要求以11906元为基数，从起诉之日起按中国人民银行一年期贷款利率计算资金占用损失至付清之日止的诉讼请求不予支持。据此，判决：“一、被告廖世美于本判决生效后十日内支付原告重庆市汇宇置业发展有限公司铺面租金37549元；二、被告廖世美于本判决生效后十日内支付原告重庆市汇宇置业发展有限公司物业管理费11906元；三、驳回原告重庆市汇宇置业发展有限公司的其他诉讼请求。”本院二审审理过程中，廖世美举示了照片7张，拟证明廖世美所承租的房屋楼上部分只能作为仓库使用，廖世美与汇宇公司签订的《荣昌区汇宇建材家私市场铺面租赁经营合同》中约定的物业管理费过高，汇宇公司不认可该证据的真实性。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，廖世美与汇宇公司签订的《荣昌区汇宇建材家私市场铺面租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，廖世美与汇宇公司均应按照该合同的约定履行各自的合同义务。廖世美上诉认为汇宇公司未按合同约定将物业管理费的收费标准报荣昌区物价局进行审核，物业管理费是否经过物价部门审核并非廖世美与汇宇公司之间签订的《荣昌区汇宇建材家私市场铺面租赁经营合同》生效的必要条件，廖世美以此为由拒缴物业服务费用于法无据。廖世美上诉认为一个物业服务区域的物业服务费收费标准应当相同，《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，但并未规定一个物业管理区域应当按照同一标准收取物业服务费用，故廖世美的该项上诉理由同样缺乏法律依据。综上所述，廖世美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1092元，由上诉人廖世美负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一八年六月六日书记员  王丽丽