贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7827号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区。法定代表人：刘天翔，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈健，贵州鼎晋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐茜，女，汉族，1977年9月5日生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李宗祥，贵州合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李逸，贵州合兴律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人唐茜商品房预售合同纠纷一案，上诉人贵阳新世界房地产有限公司不服贵阳市观山湖区人民法院（2021）黔0115民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年07月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员刘妍独任审理。上诉人新世界公司的委托诉讼代理人陈健，被上诉人唐茜的委托诉讼代理人李逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金32367元（或者改判由上诉人支付被上诉人逾期交房违约金共计19979元）；2．一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决逾期交房违约金按日万分之一的计算标准过高，上诉人逾期交房系因案涉房屋所在项目进行整体收购后进行大量投资，在投资过程中非上诉人自身原因导致逾期交房，上诉人不存在恶意或者故意逾期交房的行为，上诉人收购后的投资行为避免了案渉房屋所在项目烂尾情况的出现，这是上诉人履行社会责任的体现。上诉人请求法院结合案渉项目客观实际，类似诉讼将会有几百或上千起，从优化营商环境保企业主体，保居民就业、保基本民生、稳投资、为服务地方经济发展的角度等因素综合考虑，本案中上诉人在逾期交房的过程中不存在故意或恶意逾期的行为，且逾期办证也未给被上诉人造成损失，本案按日万分之0．5的标准计算违约金较为公平合理。2．一审将补充协议第五条认定为格式条款属于认定事实及法律适用错误，应尊重契约精神，按照补充协议第五条逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%作为本案裁判的依据。根据双方所签订的补充协议第十五条第5款的约定，双方在签订《商品房买卖合同》及补充协议时，上诉人已经对被上诉人采取合理的方式提请其注意，并对被上诉人已进行了特别的解释说明。补充协议第十五条第5款也明确约定，被上诉人进一步确认，已知悉并认可《商品房买卖合同》及补充协议之全部条款内容，是双方真实意思的反映。故本案中逾期交房违约金支付比例不超过房屋总价2%的约定，依法不属于格式条款。应对双方具有法律约束力。被上诉人唐茜辩称，1．一审认定事实清楚，适用法律正确；2．上诉人上诉不符合法律规定，一审判决对于上诉人和被上诉人均已生效，请法院依法裁定驳回上诉人的上诉。唐茜向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金115781元，自2017年9月1日起，以998972元为基数，按照每日万分之一的标准支付至实际交房之日止，暂时计算至起诉日为115781元；2、由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实，双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地家中买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十二《补充协议》第五条关于逾期交房违约金限制的约定：逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。附件十二《补充协议》第十五条关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人．（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。2019年5月8日，被告取得案涉房屋建筑工程竣工验收备案表；2019年8月26日，被告取得案涉房屋商品住房交付使用备案证书，符合约定交付条件。2020年6月29日，被告曾在《贵阳晚报》上刊登公告通知案涉房屋所在的3A地块业主已于2020年6月10日确权，即日起开始办理产权手续。另查明，原告于2020年11月17日向本院提起诉讼，一审法院组织诉前调解未果后于2021年1月13日立案受理。一审法院认为，本案双方当事人之间的商品房买卖合同关系发生在民法典实施前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用民法典施行前的法律、司法解释。双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已按约定履行付款义务，被告未在约定期限内向原告交付房屋构成违约，应当承担违约责任。被告于2019年8月26日取得案涉房屋交付使用备案证书，已符合约定交付条件，其虽未在庭审中提交通知原告收房的相关证据，但被告在2020年6月29日登报通知业主办理产权转移登记，虽不符合约定的通知方式，但在大量业主已实际收房并办理产权转移登记的情况下，原告对收房事宜完全不知情有悖常理，基于公平原则，一审法院确认原告主张的逾期交房违约金应截止2019年8月26日。双方约定被告应于2017年8月31日向原告交付房屋，原告于2020年11月17日向一审法院提起诉讼，被告提出诉讼时效抗辩，因双方合同约定的逾期交房违约金为按日计算，并非同一债务分期履行，属分阶段的独立债务，被告提出的诉讼时效抗辩成立，则原告可主张2017年11月17日至2019年8月26日期间的逾期交房违约金，共计逾期648天，逾期交房违约金计算为64733.4元，原告的诉请，一审法院以此予以支持。被告请求调低违约金标准，但并未提供证据证实该违约金明显过高，一审法院不予支持。补充协议中约定的逾期交房违约金上限，因补充协议的该约定与主合同相比明显减轻了被告责任，根据主合同第二十九条的约定，应以主合同为准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，判决：一、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告唐茜逾期交房违约金64733.4元；二、驳回原告唐茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1307元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担709元，原告唐茜负担598元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明，《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本院二审经审理查明的其余事实与一审判决一致。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，关于本案二审程序应否启动的问题，新世界公司虽然在送达被上诉人的上诉状中未盖章，仅有代理人的签名，但该代理人持有新世界公司出具的授权委托书，取得提起上诉的代理权限，新世界公司亦认可其代签行为，且按期缴纳上诉费，因此本案应认定新世界公司提起了上诉，上诉为其真实意思表示。二审程序启动合法，被上诉人关于本案二审程序不应启动的辩称不能成立。本案二审争议焦点为逾期交房违约金如何认定的问题。本案中，出卖人新世界公司未按照合同约定的交房时间向买受人交付房屋已构成违约，依据合同约定，买受人有权向新世界公司主张逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条内容，双方当事人约定的逾期交房违约金标准为：自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件十二补充协议针对前述约定内容，将逾期交房违约金限定为支付比例最高不超过房屋总价的2%，若依照该约定，无论新世界公司逾期交房违约行为持续多长时间，逾期交房违约金最高仅能计算至房屋总价的2%，补充协议的该项约定明显不合理地减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，限制了买受人的权利，不利于督促新世界公司积极履行交房义务，依照《商品房买卖合同》第二十九条约定的内容，若补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准，故本案逾期交房违约金应依据《商品房买卖合同》第十三条予以认定，一审判决以《商品房买卖合同》第十三条约定的全部已付款的万分之一/日的标准计算违约金符合双方约定，本院予以确认。新世界公司上诉主张违约金计算金额超限，本院对该项上诉请求不予支持。新世界公司上诉主张违约金约定过高，应调低为按日万分之0.5的标准计算违约金。本院认为首先《商品房买卖合同》第十三条约定出卖人逾期交房的，应按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律拘束力；其次《商品房买卖合同》第十条关于买受人逾期付款的，亦约定为按逾期未付款的日万分之一计算违约金，双方权利义务约定对等；再次，上诉人亦未提供证据证明买受人实际损失低于合同约定的违约金，故本院对该上诉主张不予支持。鉴于各方当事人对违约金计算起止日期并无异议，故本案逾期交房违约金从2017年11月17日至2019年8月26日。一审判决以998972元为基数、按每日万分一的标准计算，并无不妥。综上所述，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用609元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 妍二〇二一年九月二十二日法官助理  沈祥凤书 记 员  夏澳翔