上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终11425号上诉人（原审被告）：上海梦中园海鲜酒店有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路538、546、552号1-4层。法定代表人：邱小聪，总经理。上诉人（原审被告）：邱小聪，男，1977年7月12日生，汉族，住福建省龙海市。两上诉人共同委托诉讼代理人：任丽丹，上海市申辰律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨洋，上海市申辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨金香，女，1966年3月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐铭，上海市成平律师事务所律师。上诉人上海梦中园海鲜酒店有限公司（以下简称梦中园酒店）、邱小聪因与被上诉人杨金香房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初80516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。梦中园酒店、邱小聪共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨金香一审诉讼请求。事实和理由：1．一审判决确定的违约金与滞纳金金额过高且重复计算，有违公平原则。2．一审法院未查明拆违事实对梦中园酒店经营活动的影响，且拆违后系争房屋租赁面积减少，租金亦应减少。3.2014年，杨金香即将系争房屋抵押给债权人并进入法院执行程序。梦中园酒店、邱小聪承租期间，杨金香债权人多次至系争房屋处主张权利，影响梦中园酒店正常经营。杨金香辩称，不同意梦中园酒店、邱小聪的上诉请求。事实和理由：1．梦中园酒店、邱小聪严重违约，杨金香多次催告无果后行使合同解除权，依据充分。2．被拆除的违章建筑免费供梦中园酒店使用，未计入计租面积，其拆除对梦中园酒店经营并无影响。况且，一审已经判令杨金香就此向梦中园酒店、邱小聪支付补偿款。3．梦中园酒店、邱小聪未举证证明杨金香的债权人至系争房屋处主张权利且影响其正常经营。杨金香向一审法院起诉请求：1．判令杨金香与梦中园酒店、邱小聪之间的合同于2021年1月31日解除；2．判令梦中园酒店、邱小聪支付解约违约金50万元；3．判令梦中园酒店、邱小聪支付2018年12月的租金20万元、2020年4月1日至2021年1月31日的租金2，056，704.56元；4．判令梦中园酒店、邱小聪支付滞纳金，按照逾期支付租金的日千分之一标准，计算至实际付清之日止；5．判令梦中园酒店、邱小聪按现状返还上海市浦东新区XX路XX、XX、XX号房屋；6．判令梦中园酒店、邱小聪按7，737.64元／日标准支付占用费，自2021年2月14日起至实际返还房屋之日止。一审法院认定事实如下：系争房屋产权人为杨金香及案外人肖某，两人系母子关系，由肖某委托杨金香进行出租、管理。2013年7月28日，杨金香作为出租方（甲方），梦中园酒店作为承租方（乙方），邱小聪作为实际使用人（丙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积约3，666平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限作为饭店经营使用。租期自2013年8月1日起至2023年7月31日止。合同第4.1条约定了租金及其支付方式，租金每年递增，其中2019年8月1日至2020年7月31日期间的月租金为224，146.07元，年租金为2，689，752.87元；2020年8月1日至2021年7月31日止的月租金为235，353.35元，年租金为2，824，240.51元。乙方每月提前3天支付租金，一月一付，先付后用。第4.2条约定，乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴费用的千分之一交付滞纳金。第4.3条约定：“如乙方发生逾期支付情形的，逾期超过15日，甲方有权解除合同。乙方支付不少于50万元的违约金，甲方损失不足部分，乙方仍需补足。”合同第7.1条约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或以任何方式结束本合同的3天内返还该房屋，乙方应将房屋完整交付甲方，所有不可移除的装修归甲方所有，且在移除可移动装修和设备时不得破坏房屋原有结构。乙方若有违约，应支付甲方不少于50万元的违约金，损失不足部分，乙方仍需赔偿。”2018年8月7日，双方签订《〈房屋租赁协议〉补充协议》，对于续租事宜进行了补充约定。2020年9月7日，杨金香向梦中园酒店、邱小聪发送《律师函》，表示梦中园酒店、邱小聪拖欠2018年租金20万元，且2020年4月1日至9月30日的租金已经到期，但梦中园酒店、邱小聪2020年4月起仅支付过部分租金，向梦中园酒店、邱小聪催讨欠付租金1，412，876.42元。该律师函通过邮寄方式寄往租赁地址，送达回执显示2020年9月18日由前台签收。2021年1月29日，杨金香再次向梦中园酒店、邱小聪发送《律师函》，表示梦中园酒店、邱小聪因未按约支付租金，经催讨仍不支付，故通知梦中园酒店、邱小聪：1．从2021年1月31日起解除双方房屋租赁协议；2．要求梦中园酒店、邱小聪于2021年2月3日前返还系争房屋。该律师函通过邮寄方式寄往租赁地址，送达回执显示2021年1月30日由前台签收。梦中园酒店、邱小聪表示没有看到过两份律师函。对此一审法院认为，两份律师函寄送地址为系争房屋所在的租赁地址，送达回执显示已由前台签收，梦中园酒店、邱小聪自认一直在租赁地址开门营业经营梦中园酒店，故一审法院认定两份律师函送达有效。一审审理中，梦中园酒店、邱小聪提供了照片一组，证明梦中园酒店、邱小聪就拆违房屋的场所进行修复。杨金香认可修复事实，但不认可拆违费用70万元。之后，一审法院要求就修复产生的损失进行补充举证，梦中园酒店、邱小聪在法院指定期间内未能提交书面证据。杨金香自愿就拆违部分补偿梦中园酒店、邱小聪25万元，该费用直接从应付租金里扣除。双方一致确认，梦中园酒店、邱小聪向杨金香支付租赁押金546，000元，要求直接从应付租金中抵扣。一审法院认为，杨金香与梦中园酒店、邱小聪就系争房屋签订的《房屋租赁协议》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效。梦中园酒店、邱小聪对于共同承担租赁合同中的责任没有异议，一审法院予以照准。梦中园酒店、邱小聪对于欠付租金金额没有异议，一审法院予以确认。关于梦中园酒店、邱小聪抗辩，首先就疫情问题，杨金香已经减免梦中园酒店、邱小聪1个半月的租金，且梦中园酒店、邱小聪自认酒店一直在经营，在双方未就疫情租金减免达成一致意见的情况下，梦中园酒店、邱小聪有按约支付租金的义务。其次，关于梦中园酒店、邱小聪提出有案外人主张权利，未提供证据证明，客观上也未影响其使用房屋，该抗辩不予采纳。再次，就拆违问题，从在案证据来看，仅占租赁面积的很小部分，租赁期间梦中园酒店、邱小聪也并未因拆违问题向杨金香主张过减免租金。综上，梦中园酒店、邱小聪不按合同约定支付租金，构成违约，且符合合同约定的解除条件，杨金香有权解除合同。梦中园酒店、邱小聪于2021年1月31日签收杨金香向其发送的解约律师函，杨金香要求确认双方租赁协议于该日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，梦中园酒店、邱小聪应当返还房屋，并对租赁费用进行结算。杨金香依据合同第7.1条约定要求梦中园酒店、邱小聪按现状返还房屋，梦中园酒店、邱小聪对此亦无异议，一审法院予以支持。根据双方一致确认的意见，梦中园酒店、邱小聪欠付杨金香2018年12月租金20万元，以及2020年4月1日至2021年1月31日期间的租金2，056，704.56元，合计2，256，704.56元。根据租赁协议第7.1条约定，合同解除后梦中园酒店、邱小聪有三天的搬迁期，杨金香自愿从2021年2月14日起要求梦中园酒店、邱小聪参照租金标准（年租金2，824，240.56元／365天）7，737.64元／日支付占用费，应予支持。根据租赁协议第4.3条约定，如乙方逾期支付租金超过15日，甲方有权解除合同，乙方支付不少于50万元的违约金，甲方损失不足部分，乙方仍需补足。杨金香要求梦中园酒店、邱小聪支付解约违约金50万元，具有合同依据，应予支持。杨金香另主张逾期支付租金滞纳金，根据租赁协议第4.1条约定，乙方每月提前3天支付租金，一月一付，先付后用。根据杨金香提交的滞纳金明细表，杨金香自认租金支付时间最晚为上一个月的最后一日，故滞纳金统一从次日起算。根据租赁合同第4.2条约定，乙方逾期支付租金，按照未付租金的日千分之一标准支付滞纳金，梦中园酒店、邱小聪认为合同约定的违约金标准过高，要求法院调低，一审法院结合梦中园酒店、邱小聪过错程度、合同履行情况、杨金香损失等，酌情调整为按照欠付租金的日万分之三标准，计算至实际支付之日止。就梦中园酒店、邱小聪提出的拆违费用补偿问题，其称修复花费70万元，但未能提供任何证据证明，一审法院难以采纳。杨金香就修复费用自愿补偿25万元，并表示直接从梦中园酒店、邱小聪欠付费用中扣除，与法不悖，予以准许。杨金香收取押金546，000元，要求抵扣梦中园酒店、邱小聪欠付租金，应予准许。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于2021年5月26日作出判决：一、确认杨金香与上海梦中园海鲜酒店有限公司、邱小聪于2013年7月28日签订的《房屋租赁协议》及2018年8月7日签订的《〈房屋租赁协议〉补充协议》于2021年1月31日解除；二、上海梦中园海鲜酒店有限公司、邱小聪于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX路XX、XX、XX号房屋并将上述房屋返还杨金香；三、上海梦中园海鲜酒店有限公司、邱小聪于判决生效之日起十日内支付杨金香租金2，256，704.56元，以及房屋占用费，自2021年2月14日起算，按照7，737.64元／日标准，计算至上海梦中园海鲜酒店有限公司、邱小聪实际搬离之日止；四、杨金香于判决生效之日起十日内返还上海梦中园海鲜酒店有限公司、邱小聪租赁押金564，000元（执行时此款直接与判决第三项欠付租金相抵扣）；五、杨金香于判决生效之日起十日内支付上海梦中园海鲜酒店有限公司、邱小聪补偿款25万元（执行时此款直接与判决第三项欠付租金相抵扣）；六、上海梦中园海鲜酒店有限公司、邱小聪于判决生效之日起十日内支付杨金香解约违约金50万元；七、上海梦中园海鲜酒店有限公司、邱小聪于判决生效之日起十日内支付杨金香逾期支付租金滞纳金，以20万元为本金，自2018年11月1日起算；以92，146.07元为本金，自2020年4月1日起算；以224，146.07元为本金，自2020年5月1日起算；以224，146.07元为本金，自2020年6月1日起算；以224，146.07元为本金，自2020年7月1日起算；以235，353.38元为本金，自2020年8月1日起算；以235，353.38元为本金，自2020年9月1日起算；以235，353.38元为本金，自2020年10月1日起算；以235，353.38元为本金，自2020年11月1日起算；以235，353.38元为本金，自2020年12月1日起算，均按照日万分之三标准，计算至实际支付之日止。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28，853.64元，财产保全费5，000元，均由上海梦中园海鲜酒店有限公司、邱小聪负担。二审中，上诉人梦中园酒店、邱小聪向本院提交一份证据：一审法院张贴于系争房屋处的（2014）浦执字第26374号《公告》（落款时间为2021年8月6日），《公告》要求系争房屋占有人自公告之日起十五日内搬离，以证明杨金香抵押系争房屋对梦中园酒店经营造成影响。对此，杨金香表示，认可其真实性，不认可其证明目的。《公告》出具时间在双方租赁合同关系解除之后，此时梦中园酒店、邱小聪无权继续占有系争房屋，《公告》对梦中园酒店经营并无影响。因双方对《公告》真实性不持异议，本院亦予确认。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2021年3月3日一审庭审中，梦中园酒店、邱小聪称，系争房屋后方约260平方米违章建筑于2020年被拆除。上海市浦东新区XX路XX、XX、XX号房屋共计4层，产证面积4，810.36平方米。2021年9月14日，在本院审理中，梦中园酒店、邱小聪主张拆违导致下水管堵塞，梦中园酒店因此无法经营。本院询问是否因此停业以及停业时长，梦中园酒店、邱小聪表示庭后核实并书面回复本院。截至本案判决，本院未收到梦中园酒店、邱小聪上述书面回复。另双方当事人确认，上海市浦东新区XX路XX、XX、XX号房屋2-4层属于本案系争房屋租赁合同关系项下的租赁标的；但双方就违章建筑是否属于约定的计租面积各执一词。本院认为，2013年7月28日、2018年8月7日杨金香与梦中园酒店、邱小聪就上海市浦东新区XX路XX、XX、XX号房屋先后签订《房屋租赁协议》及《〈房屋租赁协议〉补充协议》，双方据此成立的房屋租赁合同关系合法有效。本案二审争议焦点为：一、拆违事实是否导致租金标准降低；二、拆违事实以及杨金香抵押系争房屋的行为是否严重影响梦中园酒店的正常经营，从而梦中园酒店、邱小聪有权行使迟延支付租金之抗辩权；三、若杨金香有权解除双方间的房屋租赁合同关系，一审判决梦中园酒店、邱小聪同时承担合同解除违约金及逾期支付租金滞纳金，是否构成重复计算。根据查明事实，《房屋租赁协议》及其补充协议约定租赁标的为“浦东新区XX路XX、XX、XX号房屋，该房屋建筑面积约3，666平方米”，“浦东新区XX路XX、XX、XX号房屋”系经《上海市房地产权证》登记记载的合法建筑。梦中园酒店、邱小聪称约260平方米的违章建筑亦属租赁标的并作为计租面积，未见合同约定且无其他证据佐证。梦中园酒店、邱小聪亦未举证证明双方曾于违章建筑拆除后就租金减少达成一致或进行过磋商。故其租金标准降低的上诉主张，不能成立。梦中园酒店、邱小聪于2018年12月即欠付租金，此时尚未发生拆违事实（梦中园酒店、邱小聪主张发生于2020年）及法院强制执行事实（一审法院执行公告制发于2021年8月），梦中园酒店、邱小聪以此作为拒付租金的抗辩不能成立。梦中园酒店、邱小聪主张拆违影响其正常经营，未能清楚陈述具体影响程度，且该“影响”无证据佐证，本院难予采信。此外，不动产的占有使用依法不受不动产抵押权设立的影响，在无相反证据条件下，杨金香于系争房屋上为他人设立抵押权的行为不影响系争房屋的适租性。至于梦中园酒店、邱小聪所称杨金香债权人至系争房屋处主张权利的行为影响其正常经营，亦无任何证据佐证。因此，梦中园酒店、邱小聪欠付2018年、2020年部分租金缺乏合法抗辩，构成违约。杨金香据此行使合同解除权并于2021年1月31日解除双方间的房屋租赁合同关系，于法有据，梦中园酒店、邱小聪应当依约承担违约责任。逾期付款违约金旨在弥补债权人资金占有利益的损失，债务人承担逾期付款违约金不当然免除其继续履约的合同义务；解约违约金旨在弥补守约方因合同解除而受到的包括履行利益在内的损失。因此，一审判决梦中园酒店、邱小聪同时承担逾期付款违约金及解约违约金，不构成重复计算。一审以合同约定为依据，结合梦中园酒店、邱小聪的过错程度、合同履行情况、杨金香的损失等因素，判决梦中园酒店、邱小聪依约支付解约违约金50万元，并将逾期付款违约金计算标准酌情降低至日万分之三，应属合理，应予维持。此外，双方当事人对欠付租金金额及押金处理并无异议，本院予以确认。杨金香自愿就拆违修复工程补偿梦中园酒店、邱小聪25万元，此系其对自身民事权利的处分，与法无悖。余者原判已阐述有据，本院不再赘述。综上所述，梦中园酒店、邱小聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28，853元，由上海梦中园海鲜酒店有限公司、邱小聪负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 建审 判 员  胡桂霞审 判 员  叶振军法官助理  王 力法官助理  朱晨阳书 记 员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……