广东省恩平市人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤0785执异142号异议人（案外人）：吴嗣初，男，汉族，1972年2月14日出生，住恩平市。委托诉讼代理人：张晓峰，广东国政律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志翀，广东国政律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司江门恩平支行，住所地：恩平市恩城镇新平中路78号，统一信用代码：91440785280285556R。负责人：简绪传，行长。被执行人：叶一帆，男，汉族，1986年10月8日出生，户籍地址：恩平市，现住恩平市。被执行人：黄健婵，女，汉族，1986年10月16日出生，户籍地址：恩平市，现住恩平市。被执行人：叶淑茹，女，汉族，1979年12月6日出生，住恩平市。被执行人：郑运富，男，汉族，1980年12月4日出生，住恩平市。在本院执行申请执行人中国银行股份有限公司江门恩平支行（以下简称中国银行恩平支行）与被执行人叶一帆、黄健婵、郑运富、叶淑茹金融借款合同纠纷一案中，案外人吴嗣初对本院拍卖被执行人叶一帆名下位于恩平市的土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。现已审查终结。案外人吴嗣初称，请求裁定中止对被执行人叶一帆名下位于恩平市的土地的执行。事实与理由：因建设自用房屋的需要，经其与叶一帆、黄健婵协商，两人同意作价人民币16万元转让叶一帆名下恩平市的土地使用权［产权证号：恩府集用（ＸＸ）第ＸＸＸＸ号，土地面积32.8平方米，土地用途为宅基地］给其用于建房。为此，其与叶一帆、黄健婵于2017年1月17日签订《住宅用地使用权转让协议书》，并由宅基地的所有权人恩平市ＸＸ街ＸＸ村ＸＸ第Ｘ经济合作社（以下简称ＸＸ第Ｘ经济合作社）及时任ＸＸ第Ｘ经济合作社书记吴某某在《住宅用地使用权转让协议书》上盖章、签字，对上述宅基地使用权转让事宜予以同意确认。签订涉案协议书后，其于2017年3月18日以现金形式支付购地款16万元给叶一帆、黄健婵，叶一帆、黄健婵于当日出具《收据》给其，并将《集体土地建设用地使用权证》原件及第Ｘ经济合作社盖章的复印件移交给其。其受让涉案土地后，办理好有关报建手续后，于2020年开始建房，现已在涉案土地上建有房屋一幢。其于2021年8月17日收到叶一帆发来的（2021）粤0785执1042号之二《执行裁定书》，得知涉案土地被法院裁定拍卖，故向法院提出执行异议申请。虽然涉案土地登记的所有权人仍为叶一帆，但其作价从叶一帆、黄健婵处受让涉案土地的使用权，该土地的使用权转让得到所有权人ＸＸ第Ｘ经济合作社的同意，其是涉案土地的实际权利人。其在受让后通过有关部门办理报建手续，投入资金在涉案土地上建造房屋用于居住，根据《民法典》相关规定，其享有涉案地上建筑物的所有权及使用权，任何人不得阻碍其行使权利。综上所述，其投入了大笔资金用于购置土地及建房，理应享有相关权利，如法院依法对涉案土地进行拍卖，势必严重损害其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，特向法院申请执行异议，请求法院依法中止对涉案土地的执行。申请执行人中国银行恩平支行、被执行人叶一帆、黄健婵、郑运富、叶淑茹均没有提供答辩意见和证据。本院查明，黄某某与叶一帆、黄健婵民间借贷一案，黄某某于2016年11月3日向本院申请财产保全，本院于2016年11月7日作出（2016）粤0785执保102号民事裁定书，裁定：“……二、对被申请人叶一帆名下坐落于恩平市土地［土地证号：恩府集用（ＸＸ）第ＸＸＸＸ号］在人民币100000元限额内予以查封，查封期限为三年”。黄某某与叶一帆、黄健婵民间借贷三案，本院于2016年10月11日立案［案号：（2016）粤0785民初1414号、（2016）粤0785民初1416号、（2016）粤0785民初1417号］，本院于2016年11月14日作出（2016）粤0785民初1414号、1416号、1417号民事调解书，依该调解：“一、被告叶一帆确认欠原告黄某某借款本金人民币120000元，分四期偿还给原告黄某某；于2016年12月15日前偿还30000元，2017年1月15日前偿还30000元，2017年2月15日前偿还30000元，2017年3月15日前偿还30000元。如被告叶一帆有任一期不依时足额偿还款项，原告黄某某有权向法院申请全额强制执行，并从2016年10月11日至清偿款项日止以120000元为基数按年利率24%计付利息给原告黄锦庭。二、三案受理费1575元，保全费1020元，合共2595元，由原告黄某某负担1297元，被告叶一帆负担1298元（由被告在2016年12月15日前迳付给原告）。三、其他无争议”。该民事调解书已发生法律效力。由于叶一帆未履行生效民事调解书确定的全部义务，黄某某向本院申请执行，本院以（2017）粤0785执420号案立案执行，于2017年11月23日作出（2017）粤0785执420号执行裁定书，裁定：“终结本次执行程序”。另查明，原告中国银行恩平支行与被告叶一帆、黄健婵、郑运富、叶淑茹金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月28日作出（2017）粤0785民初442号民事调解书，依该调解：“一、被告叶一帆、黄健婵、叶淑茹、郑运富确认截至2017年6月23日共拖欠原告中国银行股份有限公司江门恩平支行借款本息合计471950.82元（其中本金388301.9元，手续费50552.32元，透支利息33096.60元）。原、被告双方同意由四被告共同分36期偿还上述借款本息471950.82元，从2017年7月起至2020年6月每月20日前偿还10000元给原告（共35期），余款121950.82元定于2020年7月20日前还清给原告（第36期）；二、如被告叶一帆、黄健婵、叶淑茹、郑运富有任何一期逾期或不足额还款，原告可就欠款余额申请法院全额执行，并计收利息及违约金（利息及违约金按照《中国银行股份有限公司信用卡领用合约》的约定计付）；三、本案受理费3985元（原告中国银行股份有限公司江门恩平支行已预交），由被告叶一帆、黄健婵、叶淑茹、郑运富负担（由四被告在2017年7月20日前迳付给原告）；四、其他无争议”。该民事调解书已发生法律效力。由于叶一帆、黄健婵、叶淑茹、郑运富未履行生效民事调解书确定的全部义务，中国银行恩平支行向本院申请执行，本院以（2021）粤0785执1042号案立案执行，于2021年8月9日作出（2021）粤0785执1042号之二执行裁定书，裁定：“……二、拍卖被执行人叶一帆名下位于恩平市的土地使用权［产权证号：恩府集用（ＸＸ）第ＸＸＸＸ号，土地面积：32.8㎡］”。又查明，本院在执行申请执行人冯某某与被执行人叶一帆、何某某民间借贷纠纷一案中，本院于2019年3月15日作出（2019）粤0785执256号之一执行裁定书，裁定：“1、查封被执行人叶一帆所有的位于恩平市的土地使用权［产权证号：恩府集用（ＸＸ）第ＸＸＸＸ号，不动产单元号：ＸＸＸＸ］,查封期限为三年；……”。再查明，经本院向恩平市不动产交易登记中心调查核实，坐落于恩平市地使用权［产权证号：恩府集用（ＸＸ）第ＸＸＸＸ号，土地面积：32.8㎡］的权利人是叶一帆，查封情况：1、查封文号：（2016）粤0785执102号之一；登记时间：2016-11-18……；查封期限：3年；2016-11-08起至2019-11-07止。2、查封文号：（2019）粤0785执256号之一；登记时间：2019-03-19……查封期限：2019-11-08起至2022-11-07止。还查明，案外人吴嗣初与叶一帆、黄健婵于2017年1月17日共同签订《住宅用地使用权转让协议书》：“甲方：（转让方）叶一帆、黄健婵；身份证号码：ＸＸＸＸ、ＸＸＸＸ；乙方：（受让方）吴嗣初；身份证号码：ＸＸＸＸ；经甲乙双方协商，签订如下协议共同遵守执行。1、甲方有宅基地一间，见本屋地号为准。面积32.8平方米，位于ＸＸＸＸ第Ｘ经济合作社北边（土名：ＸＸ路村门口屋地）分配屋地Ｘ号，位置东至Ｘ号地，南至ＸＸ厂用地，西至Ｘ号地，北至ＸＸ路公路，现转让给乙方。2、乙方一次性付给甲方屋地转让价款人民币壹拾陆万零仟零佰零拾元正（￥160000.00元）。3、经甲乙双方签字后，该号住宅地使用权永远归乙方所有，与甲方及其家人无关。4、乙方建房必须执行《长一建房条例》，按照村统一规划，由开线人员开线，违者后果自负。5、此协议一式两份，甲、乙方各执一份，自签名之日起生效。甲方签名：叶一帆（手写签名＋按捺指印）、黄健婵（手写签名＋按捺指印）；乙方签名：吴嗣初（手写签名＋按捺指印）；公证人签名：吴某某（手写签名＋按捺指印）；ＸＸ村ＸＸ第Ｘ经济合作社（加盖恩平市ＸＸ街ＸＸ村ＸＸ第Ｘ经济合作社的公章）；2017年1月17日。”叶一帆、黄健婵于2017年3月18日出具《收据》（ＮＯ：3455412）：“今收到吴嗣初购买叶一凡恩平市地款人民币壹拾陆万元整（￥160000），备注：此购地款叶一凡要求现金交易，没有在银行转账。金额（大写）零佰壹拾陆万零仟零佰零拾零元零角零分；收款单位（盖章）：叶一帆（手写签名＋按捺指印）、黄健婵（手写签名＋按捺指印）；￥：160000……”。恩平市ＸＸ街道办事处ＸＸ村民委员会于2020年10月12日出具《客户产权权属证明》：“兹有我村委会ＸＸ村民吴嗣初，身份证号码为：ＸＸＸＸ，（房屋、土地）位于地址：广东省恩平市，本村委会（住宅、属地）地域内，情况属实，希供电单位给予办理相关手续，以下为（房屋、土地）四周建筑分布图及建筑面积。特此证明……ＸＸ村委会（盖公章）2020年10月12日”。根据案外人提供的《集体土地使用证》［证号：恩集用（ＸＸ）第ＸＸＸＸ号］中登记的土地使用权人是叶一帆［地类（用途）：宅基地，使用权面积：32.8㎡］，另外，恩平市ＸＸ街ＸＸ村ＸＸ第Ｘ经济合作社在该《集体土地使用证》的复印件上记载：“叶一帆屋地于2017年3月21日转让给吴嗣初（加盖公章）”。现案外人以涉案土地使用权实际归其个人所有为由，向本院提出执行异议。本院认为，本案属案外人对执行标的提出执行异议。案外人吴嗣初基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。首先，本案执行标的物坐落于恩平市，该土地使用权依法登记在被执行人叶一帆名下。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”的规定，本案被执行人叶一帆未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人依法向人民法院申请执行被执行人财产以清偿被执行人所欠债务，合法有理，本院对涉案土地使用权采取的查封、拍卖等执行措施，于法有据。其次，案外人吴嗣初虽提供了其与被执行人叶一帆、黄健婵共同签订的《住宅用地使用权转让协议书》和《收据》，主张其已于2017年1月17日签订书面的土地使用权转让合同，并于2017年3月18日付清全部转让款项，但本院已于2016年11月7日对涉案土地使用权采取查封措施，即上述交易是发生在本院查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人的请求缺乏事实和法律的依据，本院不予支持。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”以及第二十五条第一款第（一）项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，本案中，案外人吴嗣初虽向本院提供《住宅用地使用权转让协议书》、《收据》以及恩平市XX街道办事处XX村民委员会出具的《客户产权权属证明》等证据以证明涉案土地使用权实际归其所有，但根据本院向恩平市不动产交易登记中心调查核实，该宅基地使用权登记权利人目前仍然是叶一帆，也就是说案外人吴嗣初与叶一帆签订土地使用权转让协议后一直未进行不动产物权变更登记，即涉案土地使用权并未发生变更。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第二百一十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第三百六十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定”、第三百六十五条：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”以及《中华人民共和国土地管理法》第十二条：“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定，案外人吴嗣初的异议请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人吴嗣初的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 吴艳明审 判 员 郑艳慈审 判 员 郑平平二〇二一年九月十三日法官助理 黄嘉敏书 记 员 冯宇君