辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3372号上诉人（原审被告）：卢胜财，男，1966年10月18日出生，汉族，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：刘红宇，女，1971年5月2日出生，汉族，住鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：鞍山市家佳物业服务有限公司。住所地：鞍山市立山区北胜利路**。法定代表人：黄可平，该公司经理。委托诉讼代理人：李博，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓彤，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人卢胜财因与被上诉人鞍山市家佳物业服务有限公司（以下简称家佳物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初2755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢胜财上诉请求：一、撤销立山区人民法院（2021）辽0304民初2755号民事判决，依法改判或发回重审；二、减免物业服务费；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、认定事实不清，掩盖事实真相。本案中上诉人提供24张相片，证明小区物业服务不到位，每张照片后面都清楚标注了拍照时间，而且上诉人手机相册里也留存有原版照片拍照时间，其中有一半的照片都是上诉人2016年至2020年8月三次状告开发商和家佳物业庭审时已经质证过的照片，剩下的照片呈现的就是小区现有状态，庭审时上诉人己经说得很清楚，并申请法庭到小区实地查看了，不做任何调查核实，就下结论。二、本案小区因开发商盖楼时偷工减料，没做外墙防水，造成墙体渗漏，房子严重漏水，发霉，长毛。2016年7月至2021年期间多次找开发商，物业协商解决，均相互推诿，拒绝维修、赔偿。既然双方认定《前期物业服务合同》、《业主手册》是真实有效的，该合同规定免费维修5年，不履行合同，拒绝维修，就是严重违约。庭审中上诉人说物业不给修房，没讨论房子质量问题。三、物业乱收费，庭审中上诉人提供了邻居家的一张物业收据，证明小区物业打折，判决说没有关联性。同小区的物业收据最具说服力了，怎么没有关联性呢？四、上诉人家单元楼门前马路塌陷，非常危险，车辆均无法通行，严重影响生活品质，试问，哪个小区马路塌陷了不给修，连正常马路都没有，还理直气壮收1元物业费，不觉得惭愧吗？五、小区共用部位，物业共用设施设备，按照合同约定，属于严重违约。综上所述，以上就是上诉人欠缴物业费的主要理由，物业服务应坚持“同质同价”原则，小区物业服务合同有5页11章，小区物业服务仅仅做到了三份之一，按照这个标准还要收取1元1平的物业费。家佳物业辩称，服从一审法院判决。家佳物业向一审法院起诉请求：1.判令卢胜财给付拖欠的2016年10月28日-2020年10月27日的物业费4248元，滞纳金4652元，合计8900元。2.案件受理费由卢胜财承担。一审法院认定事实：家佳物业系鞍山市立山区滨江理想华庭小区的物业服务公司，卢胜财系该小区业主，房屋建筑面积88.47平方米。卢胜财办理入住手续时，双方签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：物业服务费标准为高层/多层住宅每平方米1元/月。业主逾期未交纳合同约定的物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。合同签订后，家佳物业对小区实施了相应的物业管理及服务，卢胜财从2016年10月28日至2020年10月27日共拖欠家佳物业48个月物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中家佳物业提供前《前期物业服务合同》、业主手册，家佳物业已按《前期物业服务合同》的约定为滨江理想华庭小区提供了物业管理及服务，卢胜财应按合同约定履行交纳物业服务费的义务，故该院对家佳物业提供的证据效力予以确认。《前期物业服务合同》中明确约定高层/多层住宅物业服务费为每平方米1元/月。卢胜财欠缴物业费时间为2016年10月28日至2020年10月27日，卢胜财应缴纳物业费为1元/月/平×88.47平×48个月=4246.6元，故该院对家佳物业要求卢胜财缴纳2016年10月28日至2020年10月27日拖欠的4246.6元物业费的主张予以支持，超出部分不予支持。关于家佳物业主张卢胜财支付其逾期缴纳物业费滞纳金一节，该院认为，合同中约定的违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务。而本案卢胜财怠于交纳物业费系因为家佳物业在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠，故该院对家佳物业该项主张不予支持。关于卢胜财辩称房屋存在质量问题及家佳物业服务不到位而拒交物业费一节，该院认为，房屋质量纠纷与本案非同一法律关系，卢胜财可在查明原因后另行主张权利。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中,卢胜财未能提供证据证明家佳物业在履行物业服务合同过程中构成根本性违约,如家佳物业在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，家佳物业作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现卢胜财以不缴纳物业费来对抗家佳物业提供的服务，显系不妥，故该院对卢胜财该项辩称不予采信。关于卢胜财辩称本案已部分超过诉讼时效一节，该院认为，家佳物业提供的物业服务行为是一种连续性的行为，且家佳物业提供证据证明其已采取在业主住宅门上张贴催费通知书及律师函的做法向业主催缴过拖欠物业费，故对卢胜财该项辩称该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、卢胜财卢胜财于判决发生法律效力后十日内一次性给付鞍山市家佳物业服务有限公司自2016年10月28日至2020年10月27日的物业服务费4246.6元；二、驳回鞍山市家佳物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（家佳物业已预缴），减半收取25元，由卢胜财承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。家佳物业已按《前期物业服务合同》的约定提供了物业管理及服务，卢胜财应按合同约定履行交纳物业服务费的义务，一审法院判决卢胜财给付家佳物业物业服务费4246.6元正确，本院予以维持。关于卢胜财辩称开发商盖楼时偷工减料，没做外墙防水，造成墙体渗漏，房子严重漏水、发霉、长毛，开发商、物业公司相互推诿，拒绝维修一节。本院二审期间，上诉人陈述其曾就屋里墙长毛，物业拒绝维修、赔偿一事起诉过被上诉人，案件已经生效并申请执行。本院认为，卢胜财已就本节辩解起诉过被上诉人，且案件已经生效，本院对卢胜财的该项辩解不予审理。关于卢胜财辩称其家单元楼门前马路塌陷，非常危险，车辆均无法通行，严重影响生活品质一节。卢胜财称由于开发公司开发新的楼盘，挖掘本物业区域内的道路造成其生活不便。卢胜财所在社区有地下停车场，实行人车分流管理，卢胜财所在单元楼门前另有人行通道，门前马路虽带来不便但并未影响其出入住宅。另，开发公司开发新的楼盘，挖掘到案涉物业区域内的道路，道路地基塌陷较深，非物业公司维修所能解决，卢胜财可就其辩称的事实向相关主体另行主张权利，本院对卢胜财的该项辩解不予支持。关于卢胜财辩称物业乱收费，其邻居物业费打折一节。本案中双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。家佳物业已按约定提供了物业管理及服务，卢胜财应按合同约定履行交纳物业服务费的义务，卢胜财未提供证据证明其邻居物业费打折与本案具有关联性，卢胜财的该项辩解本院不予支持。综上所述，卢胜财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢胜财负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 戴艳丽审 判 员 马 宁二〇二一年九月二十七日法官助理 冷新生书 记 员 王佳策