吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初3475号原告：丁镇，男，汉族，1995年12月23日生，住址：吉林省通化县。        被告：公主岭弘盛房地产开发有限公司，住所地：公主岭市大岭镇姜李村三屯。        法定代表人：沈崇峻，系该公司执行董事。        委托诉讼代理人：邹建凤，系该公司法务。        第三人：渤海银行股份有限公司长春分行，住所地：长春市绿园区西安大路2699号。        负责人：李娟，系银行负责人。        委托诉讼代理人：吴祥友，系该公司副总经理。        委托诉讼代理人：李元正，系该公司经理。        原告丁镇与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司、第三人渤海银行股份有限公司长春分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开审理，本案现已审理终结。        丁镇向本院提出诉讼请求：一，请求法院依法判令原告与被告解除签订的商品房买卖合同以及商品房认购书。二，请求丁镇与渤海银行股份有限公司长春分行解除个人一手房按揭抵押借款合同。三，请求法院依法判令被告公主岭弘盛房地产开发有限公司退还原告缴纳的房款143008.00元及预缴税费660.00元以及专项维修资金3657.20元，以及偿还的银行剩余按揭，并偿还原告支付给被告的购房款相应的以同年银行贷款利率的利息，自2019年11月16日起至给付之日止的利息，未还的银行按揭由被告承担。四，请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年11月26日，原告与被告签订商品房认购书，被告将公主岭恒大花溪谷楼盘第007地块3幢1单元2503室楼房卖于原告，房屋面积91.43平方米，房屋价格为7360.91元每平方米，双方约定与2022年11月30日前交房。同时原告与被告同日签订了无理由退房协议，双方约定：乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款50％以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行办理审核通过。原告于2019年12月12日在渤海银行股份有限公司长春分行办理按揭，贷款530000.00元，每月还款3052.69元，原告已累计还款58187.43元。但至今被告尚未将房屋交付原告使用，乙方依照双方签订的《无理由退款协议书》的相关退房约定条款，要求解除双方所签订的商品房买卖行为以及商品房认购书，并且要求被告退还原告所缴纳的房款及银行按揭，起诉之日后的银行按揭由被告承担。        公主岭弘盛房地产开发有限公司辩称，因原告不符合无理由退房协议约定的条件，不同意解除双方签订的商品房买卖合同，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。因为，认购书约定的双方签订商品房合同的时间为2019年11月26日，而实际签订合同时间是2019年11月30日，根据无理由退房协议约定，不符合无理由退房条件，不同意解除双方签订的商品房买卖合同。        第三人渤海银行股份有限公司长春分行辩称，原告与被告商品房买卖合同纠纷，与我行无关，原告与我方签订的借款合同，合法有效，并且我行履行了贷款发放的义务，我行已取得商品房抵押权预告登记证明，商品房买卖合同解除，导致借款合同解除，我行贷款本金及相应利息、违约金应得到保护。被告与我方签订的个人房屋按揭贷款合作协议以及最高额保证合同，被告向我方承担连带责任，保证担保。        本院经审理认定事实如下：        2019年11月26日，原告与被告签订商品房认购书，11月30日签订《商品房买卖合同》，被告将公主岭恒大花溪谷楼盘第007地块3幢1单元2503室楼房卖于原告，房屋面积91.43平方米，房屋价格为7360.91元每平方米，双方约定与2022年11月30日前交房。原告交纳房款143008元、代办费660元、专项维修资金3657.20元，原告与被告同日签订了无理由退房协议，双方约定：乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款50％以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行办理审核通过。原告于2019年12月12日在渤海银行股份有限公司长春分行办理按揭，贷款530000元。        本院认为，原、被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》及原、被告同第三人签订的《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。        现原告要求无理由退房，被告弘盛公司主张，认购书约定的双方签订商品房合同的时间为2019年11月26日，而实际签订合同时间是2019年11月30日，根据无理由退房协议约定，不符合无理由退房条件。本院认为被告关于原告违约的主张不能成立。双方于2020年11月30日签订了《商品房买卖合同（预售）》，同日签订的《无理由退房协议书》，现被告却以原告在2019年11月30日签订合同，存在逾期签约的行为主张原告违约，如果其主张成立，即意味着双方签订《无理由退房协议书》时，原告就已经违约而不能享有无理由退房的权利，这既不符合逻辑，也有违诚信原则，其主张不能成立。原告享有按照《无理由退房协议书》解除合同的权利，双方《商品房买卖合同（预售）》应予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》应予以解除。第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，第三人银行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。被告弘盛公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人和原告，并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告弘盛公司应在商品房买卖合同解除后将原告丁镇剩余的贷款本金（贷款本金530000元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人银行。原告应同时向第三人银行清偿被告弘盛公司还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。被告弘盛公司还应在商品房买卖合同解除后向原告返还购房首付款、物业维修基金、代办费等共计147325.2元及原告已向第三人银行归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。有关合同解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。《无理由退房协议书》中未对利息作出约定，故原告要求被告返还购房款利息的诉讼请求本院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：        一、解除原告丁镇与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》（编号：G6738221）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201911300044）；        二、解除原告丁镇与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司、第三人渤海银行股份有限公司长春分行签订的《渤海银行股份有限公司个人一手房按揭抵押借款合同》（编号：CMN010110444）；        三、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁镇返还购房款等147325.2元及原告已向第三人渤海银行股份有限公司长春分行归还的贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）；        四、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人渤海银行股份有限公司长春分行返还丁镇至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金530000元减除原告丁镇已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、原告丁镇应于本判决发生法律效力之日起十日内，向第三人渤海银行股份有限公司长春分行清偿被告公主岭弘盛房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）；        六、第三人渤海银行股份有限公司长春分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告丁镇。原告丁镇配合被告公主岭弘盛房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告公主岭弘盛房地产开发有限公司。        七、驳回原告丁镇其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费5265元，由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    温明二〇二一年九月十五日书记员    刘莹