第1页，共7页广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0312民初5858号原告：桂林市临桂东源物业服务有限责任公司，住所地：桂林市临桂区世纪大道世纪东路66号金源·新城福邸嘉园，统一社会信用代码：91450322765809469P。法定代表人：李金鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：吴佩佩，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄强才，男，1976年4月5日生，汉族，住广西桂林市象山区，系该公司职员。被告：邓永祥，男，1984年4月13日生，瑶族，住广西临桂县。委托诉讼代理人:李美满，女，1983年4月25日生，汉族，住广西临桂县，系夫妻关系。被告：李美满，女，1983年4月25日生，汉族，住广西临桂县。第2页，共7页原告桂林市临桂东源物业服务有限责任公司诉被告邓永祥、李美满物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案受理后，依法由审判员石剑适用简易程序于2021年8月11日公开开庭审理了本案。书记员谢翠花担任法庭记录。原告桂林市临桂东源物业服务有限责任公司的委托代理人吴佩佩及黄强才，被告李美满，被告邓永祥的委托诉讼代理人李美满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林市临桂东源物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告支付桂林市临桂区临桂镇世纪大道世纪东路66号金源?新城福邸嘉园37栋1单元6层1号房物业服务费5931.1元，公共水电费490元，违约金1779.33元（以所欠缴物业服务费总金额为基数（5931.1元）×30%，暂计至2020年12月31日），合计人民币8200.43元；2、依法判令由二被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：2010年12月1日，原告与桂林市临桂东源房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》，约定桂林市临桂东源房地产开发有限责任公司聘请原告对其开发的位于桂林市临桂区提供前期物业服务。服务期限自签订《合同》之日起至小区成立业主委员会、选聘物业管理企业并与之签订新的物业服务合同生效时终止。2014年12月26日，在平等、自愿、协商一致的基础上，原告与被告签订《金源新城福邸嘉园前期物业服务协议》，双方就金源新城福邸嘉园前期物业管理服务达成协议。2015年12月23日，二被告完成金源?新城福邸嘉园37栋1单元6层1号房的收房手续。《金源新城福邸嘉园前期物业服务协议》登记该房屋建筑面积122.56平方米，实测面积123.31平方米。自2015年12月23日起，原告依据《前期物业管理委托合同》、《金源第3页，共7页新城福邸嘉园前期物业服务协议》向二被告提供物业管理服务并履行合同约定的相关义务。但自2018年1月1日起，二被告停止交纳的金源?新城福邸嘉园37栋1单元6层1号房物业服务费及相关费用。依据《金源新城福邸嘉园前期物业服务协议》第六条第一款第一项约定，高层住宅物业服务费1.3元/平方米/月；第十七条约定，业主或者物业使用人违反本合同规定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日按3‰的标准向乙方支付违约金。2018年1月1日至2020年12月31日，被告欠缴37个月的物业服务费及相关费用，共计欠缴物业服务费5,931.1元，公共水电费490元，违约金1,779.33元，合计人民币8,200.43元。经原告多次催缴，二被告仍拒绝缴纳物业服务费。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》之规定诉至贵院，望判如所请。被告邓永祥、李美满辩称：首先，37栋楼经常有电动车上楼充电，几乎每天都有，存在安全隐患，也影响了出行，电动车上楼充电是因为小区的充电桩不够，没有专门放电动车充电的位置，充电位有限，充电也充不满，经常下雨天电动车没电，严重影响了业主的生活，我们要求37栋楼下空地安装电动车充电桩，物业一直跟我说在申请，但是至今也没有处理。其次，36栋、37栋的地下室被物业公司围起来，业主进出都不方便，对业主出行造成影响。最后，37栋的消防通道允许超市停车卸货，业主都没有办法通过，2017年跟物业公司反映过该问题，然后留了一半通道给业主通过，但是也不安全。所以，物业公司并没有积极履行自己的义务，服务存在瑕疵，我们就延迟交物业费，而不是不交物业费。第4页，共7页当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。根据当事人的陈述和本院认定的证据，本院认定事实如下：2010年12月1日，原告与案外人桂林市临桂东源房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》。2014年12月26日，甲方：邓永祥、李美满与乙方：桂林市临桂东源物业服务有限责任公司签订《金源新城福邸嘉园前期物业服务协议》，对于甲方位于的金源·新城福邸嘉园37栋1单元6层1号房进行约定，其中约定：“……第六条：本物业管理区域物业服务收费。1、（1）高层住宅物业服务费：1.3元/平方米/月；……2、其他费用（1）公共部位水电费：120元/年/户（此费用每年交物业服务费时须同时缴纳）；……第九条：代收、代缴、代管费用1、代收代缴住宅生活垃圾清运费：7元/月/户；……第六章违约责任第十七条：业主或物业使用人违反本合同规定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3‰的标准向乙方支付滞纳金，业主对物业使用人的欠费及滞纳金承担连带清偿责任。第七章其他事项第二十一条：本合同期限，自双方签字生效时起至业主委员会成立后根据业主大会决议与物业管理企业另行签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。……”双方还于同日签订《金源新城福邸嘉园装修管理办法》，《建筑外立面、屋面及阳台管理办法》，《金源新城福邸嘉园机动车管理办法》，《金源新城福邸嘉园电梯安全管理办法》，《金源新城福邸嘉园宠物饲养管理办法》，《金源新城福邸嘉园前期物业管理规约》并承诺遵守以上的内容。自合同签订后，原告依约进驻金源新城福邸嘉园小区进行管理至今。《商品房买卖合同》上记载的建筑面积为122.56平方米。被告位于第5页，共7页金源新城福邸嘉园37栋1单元6层1号房自2018年1月1日至2020年12月31日欠缴36个月的物业服务费，自2017年1月1日至2020年12月31日欠缴48个月的公共水电费。另查明，涉案小区至庭审结束前未成立小区业主委员会。本院认为，根据原告桂林市临桂东源物业服务有限责任公司与被告邓永祥、李美满签订的《金源新城福邸嘉园前期物业服务协议》是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，双方应根据合同约定内容履行义务。原告桂林市临桂东源物业服务有限责任公司为该小区提供了物业服务，如果被告对原告的物业服务不满意，完全可以通过相关部门行使自己的权利，要求原告改进服务，但被告接受了原告的服务，却欠缴物业服务费，显然违背了诚实信用原则，也不利于原告提高和改进服务，对其他已交纳物业服务费用的业主来说，显失公平。原告桂林市临桂东源物业服务有限责任公司履行了物业管理服务，被告作为小区业主未交纳物业服务费、公共水电费，应承担继续履行等违约责任。原告桂林市临桂东源物业服务有限责任公司要求被告邓永祥、李美满支付从2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务费、2017年1月1日至2020年12月31日的公共水电费，符合法律规定，本院予以支持，经核查，被告尚欠费用为：物业服务费5,735.81元（122.56平方米×1.3元/月×36个月）、公共水电费480元（单价10元/月×48个月），原告诉请物业服务费5,931.1元、公共水电费490元，超过法院审核部分，本院不予支持。至于违约金，合同中对违约金进行了约定“未能按时足额交纳物业费用的，应按欠费数额每拖欠一日3‰的标准向乙方支付滞纳金”，被告辩称原告物业管理服务不到位，故而拒绝缴纳物业费，本院认为，根据被告提供的证据，结合本院对该小区同期同类案件所查明的事实，原第6页，共7页告桂林市临桂东源物业服务有限责任公司提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，亦是被告拒交物业费等费用的原因，故对于违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第三十五条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓永祥、李美满支付物业服务费5,735.81元、公共水电费480元给原告桂林市临桂东源物业服务有限责任公司；二、驳回原告桂林市临桂东源物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由原告桂林市临桂东源物业服务有限责任公司负担12元，被告邓永祥、李美满负担13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。第7页，共7页审判员 石 剑二〇二一年九月二十八日书记员 谢翠花