上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终8811号上诉人(原审被告)：上海音海餐饮服务部，住所地上海市杨浦区。投资人：康文会。上诉人(原审被告)：康文会，女，1969年6月10日出生，汉族，户籍在安徽省巢湖市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：唐宋凡，上海普世万联律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海新华传媒连锁有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：许伟国，总经理。委托诉讼代理人：刘雁飞，上海兴浦律师事务所律师。原审第三人：上海尚峰实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈晓峰。上诉人上海音海餐饮服务部(以下简称“音海服务部”)、康文会因与被上诉人上海新华传媒连锁有限公司(以下简称“新华连锁公司”)、原审第三人上海尚峰实业发展有限公司(以下简称“尚峰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2021)沪0110民初4700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人音海服务部、康文会的共同委托诉讼代理人唐宋凡、被上诉人新华连锁公司的委托诉讼代理人刘雁飞到庭参加诉讼。原审第三人尚峰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。音海服务部、康文会上诉请求：撤销一审法院判决全部内容。事实和理由：一、一审法院未认定新华连锁公司与尚峰公司的租赁主体资格，亦未认定尚峰公司与音海服务部之间租赁合同的效力。本案中，音海服务部与新华连锁公司、尚峰公司之间，均存在租赁合同且租赁期限重合。一审法院未对究竟谁有权出租、有权收取租金进行审查和认定，即判决音海服务部向新华连锁公司支付租金，并认定音海服务部违约，属认定事实不清，适用法律不当。音海服务部并非不同意向新华连锁公司支付租金，但法院必须先对音海服务部、新华连锁公司、尚峰公司之间就同一租赁标的物而产生的法律关系予以明确。二、在未认定尚峰公司、新华连锁公司中谁是合法租赁主体的情况下，音海服务部未向任何一方支付租金不构成违约，新华连锁公司无权解除合同。因新华连锁公司自身原因导致租赁主体权属不清，音海服务部未支付租金是行使正当的抗辩权。新华连锁公司辩称，不同意音海服务部、康文会的上诉请求。音海服务部与新华连锁公司之间签订了租赁合同，租赁合同关系是明确的。尚峰公司与新华连锁公司之间的租赁合同关系在2019年11月底已经到期终止，不存在租赁主体权属不明的情况。因音海服务部未按约支付租金构成违约，新华连锁公司行使合同解除权符合合同约定。据此，请求维持一审法院的判决。尚峰公司未进行陈述。新华连锁公司向一审法院起诉请求：1．判令新华连锁公司与音海服务部签订的关于上海市杨浦区鞍山路XXX号底层部分房屋(以下简称系争房屋)的《租赁合同》解除，以音海服务部收到诉状副本之日为解除日；2．判令音海服务部立即返还系争房屋；3．判令音海服务部支付拖欠的上述房屋租金(或使用费)共计1，170，000元(暂计算至2020年12月31日，实际金额计算至返还房屋为止)；4．判令音海服务部支付违约金270，000元；5．判令康文会对上述音海服务部的金钱给付义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2008年5月，上海市杨浦区鞍山路XXX号(含1层西北间、2-4层)商业用房产权登记在上海新华发行集团有限公司名下，2016年1月1日，上海新华发行集团有限公司与新华连锁公司签订《房产租赁合同》，约定将含上海市杨浦区鞍山路XXX号在内的99处房产出租给新华连锁公司，租期2016年1月1日至2025年12月31日，每平方米日租金为1元，季度末支付。2017年3月29日，上海新华发行集团有限公司出具委托书一份，委托新华连锁公司出租位于上海市杨浦区鞍山路XXX号底层营业用房，期间原已出租的营业用房，允许原承租人转租。2014年11月，新华连锁公司与尚峰公司签订《房屋租赁合同》，约定新华连锁公司出租给尚峰公司含鞍山路XXX号底楼、鞍山路XXX号东侧底楼商铺在内的38处房产，用途为商业经营，鞍山路XXX号底楼、鞍山路XXX号东侧底楼商铺的租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日，月租金按每平米6.92元计，为231，216元，前两年保持不变，自2016年12月1日起租金在上年基础上每两年递增5％。在租赁期内，新华连锁公司允许尚峰公司将租赁场所整体或部分转租给任何第三方。2018年4月20日，案外人祁某某与尚峰公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由祁某某租用系争房屋，计租面积约为202平方米，祁某某用于经营“嗲来兮健康夜市”小吃、点心店，租期2018年5月2日至2023年4月1日止。2018年8月21日，祁某某与康文会签订《转让协议》，祁某某将音海服务部100％所有权转让给康文会，转让后企业的所有权和经营设备、用品及场上使用权均归康文会所有。音海服务部系个人独资企业，投资人康文会。2019年11月8日，新华连锁公司向尚峰公司发出《关于商铺租赁到期不再续租事宜通知函》，载明因尚峰公司在五年的租赁期间内多次拖欠租金、水电费，不符合续租的条件，故双方的租赁合同于2019年11月30日届满后终止，不再出租给尚峰公司。11月28日，尚峰公司向新华连锁公司发出《回复函》，载明新华连锁公司出租的商铺大多为使用权公房，无法为尚峰公司转租客户办理营业证照，导致转租客户拒付租金和赔偿，故房屋租金、水电费支付不正常并非尚峰公司原因，双方合同应续租至2025年12月31日止。12月3日，新华连锁公司向尚峰公司发出《回函》，载明新华连锁公司在部分房屋无法提供证照后，与尚峰公司签订过补充协议，并做出了相应补偿。但之后尚峰公司仍未遵守补充协议，未按约支付租金和水电费等款项，故原合同续租至2025年12月31日的条款不发生法律效力。2019年11月11日，新华连锁公司向康文会送达《关于我司与尚峰公司终止租赁协议的通告》，告知新华连锁公司与尚峰公司的租赁协议于2019年11月30日到期，新华连锁公司不再与尚峰公司续签，系争房屋系新华连锁公司的房产。2020年3月20日，新华连锁公司(甲方)与音海服务部(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积为248.66平方米，用作经营餐饮，租赁期自2019年12月1日起至2022年11月30日，每日每平方米建筑面积租金为11.9元，月租金含税90，000元，前两年保持不变，自第三年起租金在上一年的基础上递增5％。乙方按季度支付租金，并提前于15日前向甲方支付，乙方逾期支付除履约保证金外的其他应付费用，且逾期超过30日，甲方可书面通知乙方解除合同，并要求乙方按月租金3倍支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金270，000元。2020年3月，尚峰公司向康文会发出《敦促付租函》，要求音海服务部交付2019年12月至2020年4月的房租。一审审理中，音海服务部确认已向尚峰公司付清截至2019年11月30日的租金；新华连锁公司、音海服务部一致确认音海服务部未向新华连锁公司支付履约保证金，亦未支付2019年12月1日至今的租金，目前房屋由音海服务部占有使用。尚峰公司确认音海服务部未向其支付过2019年12月1日以后的租金。音海服务部确认于2021年3月12日收到本案诉状副本等材料。一审法院认为，新华连锁公司、音海服务部于2020年3月20日签订的《房屋租赁合同》，系双方之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，对双方具有约束力。本案中，音海服务部在合同期起始日至今占有、使用系争房屋，新华连锁公司作为该房屋的权利人，要求音海服务部按约支付租金的诉请，予以支持，但考虑到新冠疫情，音海服务部要求减免租金的请求，可予支持，酌定减免一个月，故租金给付期限在本案中自2020年1月1日起算。因音海服务部已在长达一年半的时间内未支付租金，构成违约，故新华连锁公司要求解除租赁合同，要求音海服务部搬离租赁房屋的诉请，符合法律规定，予以支持。关于违约金，结合合同约定及新华连锁公司实际损失酌情确定为两个月租金180，000元。康文会作为音海服务部的投资人，应当对企业债务承担无限责任，故新华连锁公司要求其承担连带清偿责任，符合法律规定，予以支持。关于音海服务部、康文会辩称，系因为与尚峰公司就同一房屋也存在租赁合同，无法确认租金给付对象，所以未付。一审法院就此认为，该项事由不应作为承租人不缴纳租金的理由，音海服务部应按照自己签订的合同履行给付义务。一审法院据此判决如下：一、确认上海新华传媒连锁有限公司与上海音海餐饮服务部于2020年3月20日就上海市杨浦区鞍山路XXX号底层部分房屋签订的《房屋租赁合同》于2021年3月12日解除；二、上海音海餐饮服务部应于判决生效之日起十日内返还上海新华传媒连锁有限公司上海市杨浦区鞍山路XXX号底层部分房屋；三、上海音海餐饮服务部应于判决生效之日起十日内支付上海新华传媒连锁有限公司自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止，按每月90，000元计算的租金、房屋使用费；四、上海音海餐饮服务部应于判决生效之日起十日内支付上海新华传媒连锁有限公司违约金180，000元；五、康文会对上海音海餐饮服务部上述第三、第四项的金钱给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，新华连锁公司与音海服务部于2020年3月20日签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思之表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对合同当事人有法律约束力。合同履行过程中，音海服务部未按约支付租金、保证金。音海服务部就此抗辩，主张因与尚峰公司之间就同一租赁部位亦签有租赁合同，尚峰公司向其主张权利，因对新华连锁公司、尚峰公司究竟何方为合法出租人有争议，其才行使不安抗辩权，才未向新华连锁公司支付。就此本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。音海服务部在2018年时，基于与尚峰公司签订租赁合同开始使用系争房屋，而尚峰公司是基于其与新华连锁公司之间的租赁合同取得包括系争房屋在内的房屋使用、收益权。尚峰公司与新华连锁公司之间的租赁合同约定的系争房屋的租赁期限至2019年11月30日，此后双方并未续租，2019年11月时新华连锁公司亦已明确告知音海服务部其在与尚峰公司的租赁期限届满后不再与尚峰公司续租，2020年3月20日音海服务部与新华连锁公司签订租赁合同时，对此情况应属明知，其作为具有完全民事行为能力的法人对于与新华连锁公司签订合同后将会导致的法律后果应有清晰的认知，故音海服务部主张不安抗辩权，理由不成立，对音海服务部的上诉请求，本院不予支持。音海服务部是一人独资企业，康文会作为投资人，依法应对音海服务部的债务承担连带责任。综上所述，音海服务部、康文会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21，000元，由上诉人上海音海餐饮服务部、康文会共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 卢薇薇法官助理 高 勇书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……