河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终3722号上诉人（原审原告）：席贵仓，男，1968年5月4日出生，汉族，住新乡市延津县。委托诉讼代理人：王怀强，河南见地律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安阳佳隆房地产有限公司，住所地滑县祥泰苑小区20号楼1单元402室。法定代表人：张志强，职务：经理。委托诉讼代理人：李京论，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：丁军魁，河南丁当律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张铁柱，男，1957年12月21日出生，汉族，住郑州市中原区。上诉人席贵仓与上诉人安阳佳隆房地产有限公司（以下简称佳隆公司）、被上诉人张铁柱房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省滑县人民法院（2020）豫0526民初5999号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。席贵仓上诉请求：1.依法改判一审判决第二项为佳隆公司、张铁柱于判决生效后十日内共同返还席贵仓购房款15万元，并共同赔偿席贵仓损失343,650元；2.佳隆公司、席贵仓承担本案上诉费。事实与理由：一审判决的损失赔偿部分不足以弥补席贵仓损失，且适用法律错误。1.佳隆公司将案涉房屋另行出售的价款为633,228元，席贵仓当初和张铁柱协商确定的购房价格为288,000元，现在席贵仓购买同样的房屋最少需多付345,228元，这是张铁柱、佳隆公司不诚信给席贵仓带来的直接损失，除此之外还有税收等负担的增加，张铁柱、佳隆公司理应赔偿。2.一审判决适用商品房买卖合同司法解释第21条第2款错误，该规定适用于担保贷款情形，且依据该规定，席贵仓的合理损失得不到补偿。应适用《合同法》第113条或《民法典》第584条，违约人应足额赔偿席贵仓的合理损失。此外，如果容忍不诚信的人能够从不诚信的行为中获利，只会造成更多的人不诚信。综上，请二审查明事实依法改判。佳隆公司答辩意见与其上诉理由一致。张铁柱未到庭未答辩。佳隆公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判佳隆公司不承担责任或发回重审；2.诉讼费由席贵仓、张铁柱承担。事实与理由：1.佳隆公司系问题企业，案涉房屋所在项目在2015年以前因非法融资资金链断裂，项目停工，2017年8月在滑县打击和处置非法集资工作领导小组的帮扶和支持下，佳隆公司现任法定代表人张志强全面接盘并盘活案涉项目，目前该项目建设进展顺利，原来因集资引发的农民工欠薪、延期交房、拖欠工程款等社会矛盾逐步化解，佳隆公司目前能够正常运营。2.案涉项目1#、2#楼的承包建筑商为张铁柱，因佳隆公司拖欠张铁柱工程款未支付，经张铁柱提出，佳隆公司用未建成的商品房抵顶拖欠其的工程款，并按其要求开出席贵仓房源预定协议及收款收据，但购房款由张铁柱实际收取。3.在2014年12月27日佳隆公司原法定代表人谢启英非法融资、房屋未建成的情况下，席贵仓作为完全民事行为能力人，在明知的情况下，将购房款分批次给张铁柱，明显存在过错，诉请要求支付利息、没有事实和法律依据。且购房款未交给佳隆公司，购房款应当由张铁柱退还。其次佳隆公司与席贵仓签订的是房源预定协议，而非房屋买卖合同，假若是真实的房屋买卖，就应该签订房屋买卖合同，而不应该签订房源预定协议。4.佳隆公司与席贵仓不是合同方相对方，佳隆公司与席贵仓不是合同平等主体，依据《合同法》的规定，本案中，席贵仓提供的《佳隆新天地》房源预定协议、收据虽然加盖有佳隆公司公章，但该份合同和房款收据并非是其向佳隆公司发出的要约、佳隆公司作出承诺、双方达成合意后成立或形成，而是张铁柱直接交付给席贵仓用于抵偿欠款，协议多处主要条款约定不明，交款地点不在佳隆公司经营场所，对《佳隆新天地》房源预定协议的效力法院应不予认定。5.一审法院查明认定事实相互矛盾，涉案房屋是先提供抵押担保使用，后来在新区政府主持下将涉案房屋抵顶张铁柱的工程款，一审法院查明，涉案房屋的所有权是张铁柱的，张铁柱已经收到出售涉案房屋的房款15万元，张铁柱应返还席贵仓购房款15万元，一审判决佳隆公司承担返还席贵仓购房款15万元及利息没有事实和法律依据。6.一审法院在查明事实部分已经认定，席贵仓违约在先，佳隆公司不存在违约行为，不存在串通行为，不应承担支付利息的违约责任。7.佳隆公司不是合同的相对方，涉案房屋是张铁柱让出售的，收到房款的是张铁柱，退回涉案房款的依法也应当是张铁柱。综上所述，一审法院查明认定事实相互矛盾，适用法律错误，判决上诉人承担返还涉案购房款及利息没有事实与法律依据，望二审法院查明事实后依法支持上诉人的上诉请求。席贵仓辩称，一审法院就佳隆公司与张铁柱之间的责任认定正确，应依法驳回佳隆公司的上诉请求，具体意见：1.佳隆公司的经营状况及其现状不是其违约的理由。2.根据佳隆公司的上诉状以及一审法院查明的事实可知，佳隆公司与张铁柱恶意串通，故意将已经卖给席贵仓的案涉房产转让给他人，其应当承担违约责任。3、席贵仓在本案的合同签订及履行过程中没有任何过错，其根本不知道佳隆公司的非法集资问题，在签订房源预订协议时佳隆公司没有取得预售许可证，所以席贵仓与佳隆公司在当时没有办理签订商品房买卖合同。综上，应依法驳回佳隆公司的上诉请求。张铁柱未到庭未答辩。席贵仓向一审法院提出诉讼请求：1.解除当事人双方于2015年1月23日签订的房源预定协议；2.判令被告安阳佳隆房地产有限公司返还原告购房款343,650元，并赔偿原告343,650元(合计687,300元)。3.被告承担诉讼费、保全费。一审法院认定的事实，2013年，被告佳隆公司在滑县开发佳隆新天地项目，第三人张铁柱系该项目小高层1＃、2＃楼实际施工人。后因佳隆公司资金链断裂，致使项目停工，拖欠第三人张铁柱工程款未付，经双方商议，以房产抵顶工程款。第三人张铁柱和原告席贵仓协商，席贵仓购买佳隆新天地楼盘2号楼1单元17层01号房产。2015年1月23日，席贵仓给付第三人张铁柱购房款15万元，张铁柱给付席贵仓《佳隆?新天地房源预定协议》和收据各一份。《佳隆?新天地房源预定协议》主要约定，乙方席贵仓自愿预定甲方佳隆公司位于滑县角《佳隆?新天地》2号楼1单元17层01号房源，房源面积137.46平方米，户型为3房2厅2卫，总房款为343650元。签署商品房买卖合同之日，乙方补足剩余所有款项同时提交办理房产证所需资料，配合甲方到相关单位办理手续。协议由席贵仓签名，甲方加盖有安阳佳隆房地产有限公司财务专用章；收据载明：入账日期：2015年1月23日、交款单位席贵仓、人民币叁拾肆万叁仟陆佰伍拾元整￥343650元，收款事由2号楼1单元17层01户、2015年1月23日，收据落款处加盖有被告安阳佳隆房地产有限公司财务专用章。原告席贵仓向张铁柱出具欠条一张，内容为“欠条、今欠张铁柱佳隆.新天地2号楼1单元17层10号房款总款贰拾捌万捌仟元整（￥288000元），已付壹拾伍万元整（￥150000元），下欠壹拾叁万捌仟元整（￥138000元），交钥匙时付清欠款（一次性付清）。担保人：周本卿席贵仓2015年元月23号”。2019年，佳隆新天地小区2号楼1单元17层01号房另卖于案外人韩秀、樊瑞鸣。佳隆新天地项目停工问题，后在滑县县政府帮扶小组多次组织协调下，被告佳隆公司（甲方）与张铁柱（乙方）双方于2018年7月16日签订《滑县佳隆新天地小高层1#、2#楼施工合同解除协议书》一份，该协议主要约定，双方解除佳隆新天地小高层1#、2#楼施工合同，书面申请退场，并在三个工作日完成退场事宜，撤离后，甲方协议约定支付现金和办理房产抵顶等相关手续。经结算，甲方应支付乙方双方确定工程费用1,785.1628万元，因甲方原因停工造成的各项损失补偿100万元，解除合同补偿违约金20万元，施工保证金100万元，借款56万元，以上共计2,061.1628万元。甲方已支付乙方338.5万元，房产抵顶19套，折抵668.6786万元。其中，抵顶分两批次办理售房手续给乙方，甲方在未征得乙方同意时，不得将抵顶给乙方的房产二次销售。甲方负责协助办理抵顶给乙方房产的各项手续，直至乙方或乙方指定人的产权证办理完毕。7月17日，佳隆公司与张铁柱签订《张铁柱的结算单》一份，主要载明1#、2#号楼土建、安装、二次结构17,851,628.1元，各项损失100万元，解除合同违约金20万元，施工合同保证金100万元，谢启英个人借款56万元，总合计应支付张铁柱20,611,628元，已支付3,385,000元（不含2018年1月1日借甲方1.5万元和孙建芳2018年2月13日借甲方2万元），已抵顶19套房屋款6,686,786元，合计10,071,786元，佳隆公司还应支付张铁柱工程款10,539,842元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于本案房屋买卖合同相对人问题。《中华人民共和国合同法》第九十条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”本案中，原告席贵仓购买涉案房屋系与第三人张铁柱具体协商的房屋具体位置、面积、价格，并仅将部分房款150,000元给付第三人张铁柱，第三人张铁柱也向原告席贵仓出具了《佳隆?新天地房源预定协议》，且两人通话中也多次认可房屋买卖关系，应依法认定原告席贵仓与第三人张铁柱之间形成了房屋买卖合同法律关系。第三人张铁柱给付原告席贵仓加盖有被告佳隆公司财务专用章的《佳隆?新天地房源预定协议》，系佳隆公司履行与张铁柱之间以房抵顶工程款的相关协议，即仅配合相关权利人完成登记过户等手续，该协议应视为有效协议，现因房屋已出售于案外人，并办理了预告登记手续，致使原告席贵仓不能取得涉案房屋，实现房屋买卖合同的目的，故对原告席贵仓主张解除《佳隆?新天地房源预定协议》的诉讼请求，法院依法予以支持。二、被告佳隆公司和第三人张铁柱应承担的法律责任问题。《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，第三人张铁柱作为出卖人明知已将涉案房产出售给原告席贵仓，并在已收到原告席贵仓150,000元购房款的情况下，后授权佳隆公司将涉案房屋出售，佳隆公司在明知涉案房屋已出售于原告席贵仓，又通过其手将房屋二次出售，被告佳隆公司与第三人张铁柱串通将房屋出售，致使原告席贵仓不能实现房屋买卖合同的目的，其二人应当承担共同返还原告购房款150,000元及利息的责任，结合被告佳隆公司和第三人张铁柱二次出售涉案房屋的恶意行为，利息按中国人民银行公布的同期贷款利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算为宜。原告席贵仓的其他诉讼请求证据不足，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告席贵仓与被告安阳佳隆房地产有限公司、第三人张铁柱于2015年1月23日签订的《佳隆﹒新天地房源预订协议》；二、被告安阳佳隆房地产有限公司、第三人张铁柱于本判决生效后十日内共同返还原告席贵仓购房款人民币150,000元及利息（利息以150,000元为基数，自2015年1月23日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际履行之日止）；三、驳回原告席贵仓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,673元，由原告席贵仓承担3,823元，第三人张铁柱负担6,850元。保全费3,956元，由原告席贵仓负担1,417元，第三人张铁柱负担2,539元。二审中,当事人均未提交新证据。本院查明，席贵仓提交的席贵仓与周霞2019年7月14日通话录音显示，席贵仓知道其购买案涉房屋的对象系“建筑商”。本院查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，关于席贵仓上诉要求赔偿损失343,650元，席贵仓所认购房屋被二次销售，其购房目的无法实现。但是考虑到其并未支付全部购房款，一审法院酌定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算其损失并无不当，席贵仓该项主张不能成立。佳隆公司上诉称其公司不应承担给付责任，席贵仓通过案外人周霞，向张铁柱购买案涉房屋，并向张铁柱支付购房款15万元，张铁柱将佳隆公司抵偿其工程欠款而出具的房源预定协议及收据交给席贵仓，席贵仓向张铁柱出具下欠138,000元购房款的欠条，至此席贵仓与张铁柱之间形成了房屋买卖合同关系。因案涉房屋系抵偿工程欠款而来，张铁柱与佳隆公司签订《滑县佳隆新天地小高层1#、2#楼施工合同解除协议书》，并在协议书中约定，抵偿房屋的处置权归张铁柱，佳隆公司仅负责协助办理房产的各项手续。结合张铁柱认可案涉房屋系其授权佳隆公司转卖的事实，及席贵仓知道其购买房屋的相对方是“建筑商”的张铁柱，而非作为开发商的佳隆公司的事实，能够认定案涉《佳隆?新天地房源预定协议》解除，佳隆公司并无过错，一审判决佳隆公司承担给付责任不当，本院予以纠正。综上所述,席贵仓的上诉请求不能成立，应当驳回；安阳佳隆房地产有限公司部分上诉请求成立，应当改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下：一、维持河南省滑县人民法院（2021）豫0526民初5999号民事判决第一项，即：解除席贵仓与安阳佳隆房地产有限公司、张铁柱于2015年1月23日签订的《佳隆﹒新天地房源预订协议》；二、撤销河南省滑县人民法院（2021）豫0526民初5999号民事判决第二、三项，即：安阳佳隆房地产有限公司、张铁柱于本判决生效后十日内共同返还席贵仓购房款人民币150,000元及利息（利息以150,000元为基数，自2015年1月23日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际履行之日止）；驳回席贵仓的其他诉讼请求；三、张铁柱于本判决生效后十日内返还席贵仓购房款人民币150,000元及利息（利息以150,000元为基数，自2015年1月23日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际履行之日止）；四、驳回席贵仓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取10,673元，由席贵仓负担3,823元，张铁柱负担6,850元。保全费3,956元，由席贵仓负担1,417元，张铁柱负担2,539元；二审案件受理费10,673元,由席贵仓负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 赵锐平二〇二一年九月二十九日书记员 邢露露