河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初5841号原告：侯永红，女，1974年5月8日出生，汉族，住河南省新密市。原告：李雪峰，男，1973年7月23日出生，汉族，住河南省新密市。原告：郭松瑞，女，1982年12月5日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。原告：王彩红，女，1973年6月23日出生，汉族，住河南省新密市。原告：牛某，男，2009年12月26日出生，汉族，住河南省新密市。法定代理人：陈某，女,1975年11月19日出生，汉族，住河南省新密市。系原告牛某的母亲。原告：乔爱敏，女，1973年6月30日出生，汉族，住河南省新密市。原告：王桂荣，女，1971年11月10日出生，汉族，住河南省新密市。原告：王爱红，女，1968年9月14日出生，汉族，住河南省新密市。原告：吴刚，男，1983年8月8日出生，汉族，住河南省新密市。原告：郭松辉，女，1986年6月15日出生，汉族，住河南省新密市。原告：周聪丽，女，1987年4月16日出生，汉族，住河南省新密市。上述十一名原告共同委托诉讼代理人：王书斌，河南开通律师事务所律师。被告：河南省中胜园置业有限责任公司，住所地河南省新密市北密新路**院。统一社会信用代码：91410183586048094U。法定代表人：李发亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙晓明，男，1985年8月8日出生，汉族，住河南省新密市。系该公司员工。原告侯永红、李雪峰、郭松瑞、王彩红、牛某、乔爱敏、王桂荣、王爱红、吴刚、郭松辉、周聪丽诉被告河南省中胜园置业有限责任公司（以下简称中胜园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侯永红、李雪峰、郭松瑞、王彩红、牛某、乔爱敏、王桂荣、王爱红、吴刚、郭松辉、周聪丽的委托诉讼代理人王书斌、被告中胜园公司委托诉讼代理人孙晓明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告对被告中胜园公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付因逾期办理房屋产权登记给原告造成的违约金（其中1.原告侯永红2267.01元；2.原告李雪峰1582.17元；3.原告郭松瑞3491.92元；4.原告王彩红2335.5元；5.原告牛某2309.81元；6.原告乔爱敏2361.18元；7.原告王桂荣2163.68元；8.原告王爱红2207.095元；9.原告吴刚、郭松辉3231.68元；10.原告周聪丽3302.4元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2015年3月14日购买被告中胜园公司位于新密市处。原告已经按照合同约定支付购房款。被告于2016年10月28日通知原告交付房屋，后原告装修居住至今。根据合同第15条约定，被告应于商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告责任，导致原告不能在规定时间内取得房地产权证书的，由被告承担已付房款0.5%的违约金。但时至今日，被告一直未为原告办理房产证，被告的行为已经违反了合同约定，故原告主张被告支付因逾期办理房屋产权登记给原告造成的违约损失。被告中胜园公司辩称，1.原告至今未缴纳契税，导致无法办理不动产权属证书，办理不动产权属证书之前必须依法缴纳契税。原、被告在合同补充协议第二条第一项明确约定，原告应当按照法律规定缴纳契税并承担不能按时缴纳相关税费的法律责任，如因此造成不能在规定期限内取得房产权属证书由原告承担一切责任。2.补充协议第七条第三款约定被告协助原告办理产权手续，但不承担无偿委托行为的逾期责任，该条是对《商品房买卖合同》第十五条第二款的变更，被告协助为原告办理产权手续是无偿的，应依法驳回原告诉请。3.原告主张被告逾期办理案涉房屋不动产权属证书违约金，也没有提供受到相关损失的证据，不能证明原告存在实际损失。被告已按合同约定，将涉案房屋交付给原告，并未影响原告购买房屋应是用来居住的合同目的，对原告主张的违约金不应支持。4.原告的起诉已经超过法定的3年诉讼时效，依法应当驳回对被告的诉请。本案原、被告签订《房屋买卖合同》第十五条约定的是被告应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。原告在诉状中认可被告的交房时间是2016年10月28日，往后推365日即2017年10月27日，那么本案的诉讼时效期间应当从2017年10月28日起计算三年即2020年10月27日止，本案原告提起诉讼是2021年7月，显然已经超出法律规定的诉讼时效，依法应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年2月6日，原告侯永红与被告中胜园公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，约定原告侯永红购买被告开发的位于新密市城区住房一套，总金额为453403元。2015年3月7日，被告中胜园公司为原告侯永红出具金额为453403元的销售不动产统一发票一张。二、2015年3月7日，原告李雪峰与被告中胜园公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，约定原告李雪峰购买被告开发的位于新密市城区住房一套，总金额为316434元。2015年3月13日，被告中胜园公司为原告李雪峰出具金额为96434元的销售不动产统一发票一张。原告李雪峰向中国建设银行股份有限公司新密支行贷款220000元。2015年6月18日，原告李雪峰将该220000元购房款支付至被告尾号为6237的银行账号。三、2015年4月23日，原告郭松瑞与被告中胜园公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，约定原告郭松瑞购买被告开发的位于新密市城区住房一套，总金额为698384元。2015年4月23日，被告中胜园公司为原告郭松瑞出具《收据》一张，载明收到郭松瑞交来购房款698384元。四、2015年2月11日，原告王彩红与被告中胜园公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，约定原告王彩红购买被告开发的位于新密市城区住房一套，总金额为467100元。2015年3月7日，被告中胜园公司为原告王彩红出具金额为147100元的销售不动产统一发票一张。原告王彩红向中国建设银行股份有限公司新密支行贷款320000元。2015年4月22日，原告王彩红将该320000元购房款支付至被告尾号为6237的银行账号。五、2015年3月11日，原告牛某与被告中胜园公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，约定原告牛某购买被告开发的位于新密市城区住房一套，总金额为461963元。2015年3月24日，被告中胜园公司为原告牛某出具金额为461963元的销售不动产统一发票一张。六、2015年3月14日，原告乔爱敏与被告中胜园公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，约定原告乔爱敏购买被告开发的位于新密市城区住房一套，总金额为472236元。2015年3月18日，被告中胜园公司为原告乔爱敏出具金额为142236元的销售不动产统一发票一张。原告乔爱敏向中国建设银行股份有限公司新密支行贷款330000元。2015年4月22日，原告乔爱敏将该330000元购房款支付至被告尾号为6237的银行账号。七、2015年3月13日，原告王桂荣与被告中胜园公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，约定原告王桂荣购买被告开发的位于新密市城区住房一套，总金额为432725元。2015年3月24日，被告中胜园公司为原告王桂荣出具金额为432725元的销售不动产统一发票一张。八、2015年2月13日，原告王爱红与被告中胜园公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，约定原告王爱红购买被告开发的位于新密市城区住房一套，总金额为441419元。2015年3月7日，被告中胜园公司为原告王爱红出具金额为141419元的销售不动产统一发票一张。原告王爱红向中国建设银行股份有限公司新密支行贷款300000元。2015年4月13日，原告王爱红将300000元购房款支付至被告尾号为6237的银行账号。九、2015年5月26日，原告吴刚、郭松辉与被告中胜园公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，约定原告吴刚、郭松辉购买被告开发的位于新密市城区住房一套，总金额为646335元。2015年7月1日，被告中胜园公司为原告吴刚、郭松辉出具金额为376335元的销售不动产统一发票一张。2015年9月22日，原告吴刚向被告尾号为1802的银行账号支付购房贷款270000元。十、2016年12月17日，原告周聪丽与被告中胜园公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，约定原告周聪丽购买被告开发的位于新密市城区住房一套，总金额为666048元。2017年1月5日，被告中胜园公司为原告周聪丽出具金额为136048元的销售不动产统一发票一张。原告周聪丽向中国银行股份有限公司新密支行贷款530000元。2017年1月23日，原告周聪丽将该530000元购房款支付至被告尾号为0026的银行账号。上述十份《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同补充协议第二条第一款约定，买受人应在本合同签订后按照有关法律法规的规定，缴纳契税等相关税费并承担不能按时缴纳相关税费的法律责任。凡依法律法规及有关规定属买受人应承担的税费由买受人承担。如因此造成不能在规定期限内取得房产权属证书的由买受人承担一切责任。补充协议第七条第三款约定，出卖人协助买受人办理产权手续，但出卖人不承担无偿委托行为的逾期责任。2016年10月28日原告收房。本院于2021年7月7日作出的（2021）豫0183民初2884号民事判决书，查明2020年9月24日，本案原告购买房屋小区的部分业主代表在“领导留言板”网站反映案涉房屋不能办理产权登记以及周围噪音污染严重问题，河南省回复组提到经联系该置业公司，其称开发的小区房屋正处于竣工验收阶段，新密市自然规划局工作人员及时与留言人联系沟通，解释不动产登记相关办理政策，并取得理解。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方真实意思表示,且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后365日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据有关规定,该备案为建设工程竣工验收备案。本案中，被告辩称,由于其与案外人存在经济纠纷,造成1-4层商业部分未经过验收，案涉房屋无法整体验收,被告现无法按合同约定进行竣工备案登记,也无法向不动产登记机构办理首次登记。被告未能在交付商品房365日内完成竣工验收备案登记致使原告至今未能取得房地产权属证书，并非是由于部分原告未缴纳契税等相关税费，故被告的行为构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第十五条约定的方式即按照已付房屋价款的0.5%向原告承担违约责任。现原告均已向被告足额支付购房款，庭审中被告对原告足额支付购房款亦不持异议，故原告要求被告向原告支付违约金（其中1.原告侯永红2267.01元；2.原告李雪峰1582.17元；3.原告郭松瑞3491.92元；4.原告王彩红2335.5元；5.原告牛某2309.81元；6.原告乔爱敏2361.18元；7.原告王爱红2207.095元；8.原告吴刚、郭松辉3231.68元；9.原告周聪丽3302.4元），事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告王桂荣要求被告支付违约金2163.68元，经计算，被告应当向原告王桂荣支付的违约金数额为2163.63元。对原告王桂荣超出该数额的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称已向原告实际交付房屋，原告并未有实际损失的问题。本院认为，被告未能在交付商品房365日内完成竣工验收备案登记致使原告至今未能取得房地产权属证书，其行为构成违约。被告应当依照《商品房买卖合同》第十五条的约定，诚信履行合同，足额向原告支付违约金。关于被告辩称原告主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效问题。本院围绕诉讼时效起算点、是否中断等角度对原告请求是否超过诉讼时效进行判断。首先，依照合同约定，被告公司应当在交房后365日内提交办证资料，意即逾期办证违约金的诉讼时效应当从原告收房之日即2016年10月28日起365日后起算。其次，2020年9月24日案涉房屋业主代表在“领导留言板”网站反映案涉房屋不能办理产权登记以及周围噪音污染严重问题，政府部门回复中提到经联系该置业公司，其称开发的小区房屋正处于竣工验收阶段，该留言行为导致逾期办证违约金诉讼时效的中断。以上留言虽然是部分业主行为，但是其诉求内容指向全体业主，可以证明原告作为权利人向被告公司提出了履行请求。因此逾期办证违约金诉讼时效因原告主张权利导致中断，被告公司以诉讼时效提出抗辩理由不能成立。关于被告辩称补充协议第七条第三款是对《商品房买卖合同》第十五条逾期办证违约金条款的变更问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其在责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该合同补充协议的格式条款系被告公司提供，被告公司无证据表明其采取了合理的方式提请对方注意，而其内容显然对原告不利，免除了被告公司逾期办证的违约责任，应当为无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十条、第一百一十四条等规定，判决如下：一、被告河南省中胜园置业有限责任公司于本判决生效后十日内分别支付原告侯永红2267.01元、原告李雪峰1582.17元、原告郭松瑞3491.92元、原告王彩红2335.5元、原告牛某2309.81元、原告乔爱敏2361.18元、原告王爱红2207.095元、原告吴刚、郭松辉3231.68元、原告周聪丽3302.4元、原告王桂荣2163.63元；二、驳回原告王桂荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为250元，由被告河南省中胜园置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，通过本院上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张海涛二〇二一年九月十七日书记员  刘朝辉