江苏省徐州市云龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0303执异136号异议人（案外人）：刘家强，男，1974年4月23日生，汉族，住本市云龙区。申请执行人：江苏国华工贸集团有限公司，住所地徐州市。法定代表人：孙继忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，江苏圆点律师事务所律师。申请执行人：徐州联隆物资有限公司，住所地徐州市泉山区。法定代表人：马士喜，该公司总经理。申请执行人：徐州国鑫新型建材有限公司，住所地徐州市鼓楼区。法定代表人：孙凯，该公司总经理。被执行人：江苏龙商实业投资有限公司，住所地徐州市鼓楼区。法定代表人：刘劲松，该公司董事长。在本院执行申请执行人江苏国华工贸集团有限公司（以下简称国华工贸公司）、徐州联隆物资有限公司（以下简称联隆公司）、徐州国华物资有限公司（以下简称国华物资公司）、徐州国鑫新型建材有限公司（以下简称国鑫公司）与被执行人江苏龙商实业投资有限公司（以下简称龙商公司）、徐州市同仁建筑材料有限公司（以下简称同仁建材公司）、徐州市金诺装饰工程有限公司（以下简称金诺公司）、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司（以下简称永庆公司）、徐州大汉凰城休闲度假有限公司（以下简称大汉公司）、徐州市大鸭林大酒店有限公司（以下简称大鸭林公司）、徐州市同仁居食苑有限公司（以下简称同仁居公司）、徐州唛德发超市有限公司（以下简称唛德发公司）、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司（以下简称万世同仁公司）、刘劲松追偿权纠纷一案中，异议人提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。原告国华工贸公司、联隆公司、国华物资公司、国鑫公司与被告龙商公司、同仁建材公司、金诺公司、永庆公司、大汉公司、大鸭林公司、同仁居公司、唛德发公司、万世同仁公司、刘劲松追偿权纠纷一案，徐州市中级人民法院于2016年9月22日作出（2015)徐商初字第00232号民事判决：“一、江苏龙商实业投资有限公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林大酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松于本判决生效之日起十日内向江苏国华工贸集团有限公司支付垫付款、欠款合计127878426.79元及相应利息，均计算至债务履行完毕之日止（见附件一）；二、江苏龙商实业投资有限公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林大酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松于本判决生效之日起十日内向徐州联隆物资有限公司支付垫付款1626877.8元及应利息（以1626877.8元为本金，自2015年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款基准利息计算至实际偿付之日）；三、江苏龙商实业投资有限公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林大酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松于本判决生效之日起十日内向徐州国鑫新型建材有限公司支付垫付款、欠款合计2011.7万元及相应利息（以1500万元为本金，自2014年12月20日起；以2.6万元为本金，自2014年6月22日起；以3万元为本金，自2014年7月19日起；以503万元为本金，自2014年8月13日起；以3.1万元为本金，自2014年9月19日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际偿付之日）；四、驳回徐州国华物资有限公司的诉讼请求。”2018年6月11日徐州市中级人民法院指定本院执行，本院于2018年7月9日立案执行，案号为(2018)苏0303执1591号。本案在执行过程查封了被执行人江苏龙商实业投资有限公司开发建设的位于徐州市云龙区××现状路西侧、××井巷南侧的荣域世家房产项目，并进行评估拍卖。异议人针对上述执行行为提出异议称，依法停止对“龙商荣域世家”A幢-1-105、A幢-1-106、A幢-1-108、B幢-1-105、B幢-1-106、B幢-1-107、C幢-1-110、C幢-1-111房产的执行，解除保全、查封等强制执行措施，排除被申请人国华工贸公司针对涉案房产申请的强制执行。事实和理由：申请人于2013年10月4日以现金，转账的形式向被执行人龙商公司支付了6972241元的购房款，并签订了《商品房买卖合同》，龙商公司按照实际购房款项向申请人出具了购房发票同时办理了网上备案登记，并在网上申请了预登记备案。后因龙商公司与被申请人债务纠纷，涉案房产由被申请人向贵院申请了首轮查封。申请人的情形符合最高院关于执行异议和复议的相关规定，同时根据最高院关于执行案件处置的相关回复及最高院的相关司法解释，申请人针对涉案房产依法享有的实体权利及优先权足以排除被申请人针对涉案房产申请的强制执行。申请执行人国华工贸公司称，异议人的申请不成立，异议人就涉案房产所提出的执行异议并不符合最高院司法解释的相关规定，不能排除本案对涉案房产的执行，异议人主张已经出资购买了涉案商业房产，故本案应该根据最高院执行异议和复议规定第28条的条款予以审查，根据异议人的陈述及相关证据材料，异议人的主张并不符合该条款的情形，故对其异议不应被法院支持。请求法院依法审查，驳回异议人的异议请求。被执行人龙商公司称，刘家强原委托徐州市鑫诺企业信用担保有限公司（以下简称鑫诺公司）就相关款项代为放款经纪。鑫诺公司与龙商公司系关联单位，后经鑫诺公司推荐有购房需要的委托放款客户购买龙商荣域的房产，购房人在达成购买意向后至鑫诺公司要求退还款项用于支付购房款，但鑫诺公司或因委托款项尚未到期、或因流动资金问题无法全部兑付。由于鑫诺公司接收放款人的委托款项后，一部分款项经由江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司（以下简称同仁集团）转借给了龙商公司用于荣域项目开发建设，同时龙商公司尚欠同仁集团到期金钱债务未偿还（同仁集团为鑫诺公司及龙商公司的共同上级集团公司），因此为化解各方矛盾，基于结算便利的原则，经各方协调，由鑫诺公司及万世集团分别各替一部分购房人向龙商公司代付购房款项，并以龙商公司欠付该两方的还款冲抵应付购房款，三方随后办理了相关财务手续。龙商公司遂与该部分案外人或案外人指定的第三人就所购房产签订了《商品房买卖合同》并办理了其他相关购房手续（包括网签、备案、申请预告登记等）。对于其余没有购房需求的委托放款人则由鑫诺公司陆续归还兑付了委托放款。案外人与龙商公司就涉案房产在查封前签订合法有效的《商品房买卖合同》并办理了网签备案及申请预告登记等相关手续，且案外人按照约定支付了购房款，同时上述案外人对房产至今未能交付、不能办理权属登记不存在过错。审理过程中应参照最高院执行异议与复议的相关规定第28、29条结合当事人提供的购房协议、房款支付凭证等证据材料进行审查。符合第28、29条规定的案外人针对涉案房产享有的物权期待权足以对抗被申请人国华公司的债权请求权。退一步讲，即使案外人不足以排除强制执行，那么根据最高院关于购买人享有优先权性质的相关回复，该购房人针对购房款的返还请求权也应该享有优先权。本院查明，2014年8月7日异议人与龙商公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0396251）一份。约定异议人购买龙商公司开发建设的荣域世家A幢-1-105号房，用途为商办住，建筑面积38.04平方米，该商品房单价为25640.01元，总金额为975346元。该合同于同日在徐州市房产登记交易中心办理了商品房预（销售）合同网上登记备案证明。2014年8月13日，龙商公司向异议人开具了销售不动产统一发票975346元。2014年8月7日异议人与龙商公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0396252）一份。约定异议人购买龙商公司开发建设的荣域世家A幢-1-106号房，用途为商办住，建筑面积18.6平方米，该商品房单价为28788.82元，总金额为535472元。该合同于同日在徐州市房产登记交易中心办理了商品房预（销售）合同网上登记备案证明。2014年8月13日，龙商公司向异议人开具了销售不动产统一发票535472元。2014年8月7日异议人与龙商公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0396253）一份。约定异议人购买龙商公司开发建设的荣域世家A幢-1-108号房，用途为商办住，建筑面积16.6平方米，该商品房单价为26989.58元，总金额为448027元。该合同于同日在徐州市房产登记交易中心办理了商品房预（销售）合同网上登记备案证明。2014年8月13日，龙商公司向异议人开具了销售不动产统一发票448027元。2014年8月7日异议人与龙商公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0396254）一份。约定异议人购买龙商公司开发建设的荣域世家B幢-1-105号房，用途为商办住，建筑面积26.13平方米，该商品房单价为26312.78元，总金额为687553元。该合同于同日在徐州市房产登记交易中心办理了商品房预（销售）合同网上登记备案证明。2014年8月13日，龙商公司向异议人开具了销售不动产统一发票687553元。2014年8月7日异议人与龙商公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0396120）一份。约定异议人购买龙商公司开发建设的荣域世家B幢-1-106号房，用途为商办住，建筑面积52.14平方米，该商品房单价为26089.6元，总金额为1360312元。该合同于同日在徐州市房产登记交易中心办理了商品房预（销售）合同网上登记备案证明。2014年8月13日，龙商公司向异议人开具了销售不动产统一发票1360312元。2014年8月7日异议人与龙商公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0396121）一份。约定异议人购买龙商公司开发建设的荣域世家B幢-1-107号房，用途为商办住，建筑面积58平方米，该商品房单价为26462.4元，总金额为1534819元。该合同于同日在徐州市房产登记交易中心办理了商品房预（销售）合同网上登记备案证明。2014年8月13日，龙商公司向异议人开具了销售不动产统一发票1534819元。2014年8月7日异议人与龙商公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0396122）一份。约定异议人购买龙商公司开发建设的荣域世家C幢-1-110号房，用途为商办住，建筑面积34.03平方米，该商品房单价为20897.74元，总金额为711150元。该合同于同日在徐州市房产登记交易中心办理了商品房预（销售）合同网上登记备案证明。2014年8月13日，龙商公司向异议人开具了销售不动产统一发票711150元。2014年8月7日异议人与龙商公司签订《商品房买卖合同》（合同号：0396123）一份。约定异议人购买龙商公司开发建设的荣域世家C幢-1-111号房，用途为商办住，建筑面积34.03平方米，该商品房单价为21144.93元，总金额为719562元。该合同于同日在徐州市房产登记交易中心办理了商品房预（销售）合同网上登记备案证明。2014年8月13日，龙商公司向异议人开具了销售不动产统一发票719562元。异议人提供了中国工商银行、中国农业银行转账凭证打印件，用于证实其向龙商公司支付购房款。异议人另提供了徐州市房屋权属登记申请书、徐州市预购商品房预告登记申请书，该二份申请书中转让人为龙商公司，受让人处均未签字。另查明，云龙区奎河西沿20号荣域世家2（原B座）号楼1-107房产登记所有权人为龙商公司，并未进行预告登记，查封案号为（2016）苏0303执960号、（2018）苏0303执1591号、（2017）苏0303执321号。云龙区奎河西沿20号荣域世家3（原C座）号楼1-111房产登记所有权人为龙商公司，并未进行预告登记，查封案号为（2016）苏0303执960号、（2018）苏0303执1591号、（2017）苏0303执321号。云龙区奎河西沿20号荣域世家1（原A座）号楼1-108房产登记所有权人为龙商公司，并未进行预告登记，查封案号为（2016）苏0303执960号、（2018）苏0303执1591号、（2017）苏0303执321号。云龙区奎河西沿20号荣域世家2（原B座）号楼1-106房产登记所有权人为龙商公司，并未进行预告登记，查封案号为（2016）苏0303执960号、（2018）苏0303执1591号、（2017）苏0303执321号。云龙区奎河西沿20号荣域世家1（原A座）号楼1-106房产登记所有权人为龙商公司，并未进行预告登记，查封案号为（2016）苏0303执960号、（2018）苏0303执1591号、（2017）苏0303执321号。云龙区奎河西沿20号荣域世家2（原B座）号楼1-105房产登记所有权人为龙商公司，并未进行预告登记，查封案号为（2016）苏0303执960号、（2018）苏0303执1591号、（2017）苏0303执321号。云龙区奎河西沿20号荣域世家3（原C座）号楼1-110房产登记所有权人为龙商公司，并未进行预告登记，查封案号为（2016）苏0303执960号、（2018）苏0303执1591号、（2017）苏0303执321号。云龙区奎河西沿20号荣域世家1（原A座）号楼1-105房产登记所有权人为龙商公司，并未进行预告登记，查封案号为（2016）苏0303执960号、（2018）苏0303执1591号、（2017）苏0303执321号。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。其中，案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。本案在审查过程中，异议人及申请执行人均认可案涉房产现尚未竣工验收，不存在实际交付，因此，异议人未实际合法占有所购买的商品房。异议人提供的中国工商银行、中国农业银行转账凭证中对方户名不是龙商公司，无法证实其款项系转账给龙商公司的购房款，且龙商公司陈述异议人系在鑫诺公司放款，用对鑫诺公司的债权冲抵购房款，但异议人及龙商公司均未提供异议人与龙商公司在涉案房产查封前存在合法有效的债权债务关系及债权数额的相关证据，亦无以房抵债协议，无法认定异议人已实际支付购房款。且所购商品房均为储藏室，并非用于居住。故异议人所提异议既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，其权利不能排除执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人刘家强的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 刘海侠审 判 员 孔祥伟审 判 员 席 莹二〇二一年九月二十四日法官助理 李 威书 记 员 张恰恰