北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7031号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京欣达新兴工程有限公司，住所地北京市昌平区城北街道西关路****楼**3-1516。法定代表人：蔡忠菊，总经理。委托诉讼代理人：金鑫，男，北京欣达新兴工程有限公司员工。委托诉讼代理人：王明强，北京欣国律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京康彦文化交流中心，经营场所北京市门头沟区石龙南路******。经营者：王守彦，总经理。委托诉讼代理人：赵连辉，男，北京康彦文化交流中心副经理。委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。上诉人北京欣达新兴工程有限公司（以下简称欣达公司）因与被上诉人北京康彦文化交流中心（以下简称康彦文化中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2021）京0109民初1967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人欣达公司之委托诉讼代理人金鑫、王明强与被上诉人康彦文化中心之委托诉讼代理人赵连辉、韩东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣达公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求，驳回康彦文化中心的全部反诉请求，由康彦文化中心承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定的案件事实错误，判决所依据的事实缺乏充分证据。一审法院认定涉案房屋可以办理营业执照注册房屋明显与事实不符，康彦文化中心明知欣达公司无法办理注册的情况下仍承诺其公司可以办理，明知涉案房屋作为招商引资使用，不能实址经营，已经注册了五百多家公司，存在一房五百多次租赁的情况下，还恶意将房屋出租给欣达公司，违反了诚实信用原则，导致欣达公司办公目的无法实现。一审法院认定欣达公司提供的其他理由不是解除合同的理由，明显有误。一审判决欣达公司继续履行合同并支付租金、违约金明显没有事实和法律依据，涉案租赁合同已经没有履行的基础和必要。欣达公司提前30日通知康彦文化中心提前退租的，支付违约金就可以解除涉案租赁合同，故欣达公司有权依据约定提出解除合同。2.一审法院适用的法律错误、不清。首先，本案不属于协议解除的情形；其次，由于康彦文化中心提供房屋自身的原因致使欣达公司无法注册，康彦文化中心存在根本违约情形，欣达公司租赁房屋用于办公、经营的目的无法实现，欣达公司有权单方解除租赁合同。欣达公司不履行合同已经2年，且已经实际搬离，该合同的义务性质不宜强制履行，如果让欣达公司继续履行合同，对欣达公司不公平。3.一审法院违背了法定程序，超越本案的审理范围，且判决载明的欣达公司地址错误。康彦文化中心辩称，同意一审判决，不同意欣达公司的上诉请求和理由。欣达公司向一审法院起诉请求：1.请求法院确认双方于2017年9月20日签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）于康彦文化中心收到起诉状之日起解除；2.判决康彦文化中心向欣达公司支付装修费23000元；3.判决康彦文化中心支付欣达公司经济损失73500元；4.本案诉讼费由康彦文化中心承担。康彦文化中心向一审法院提出反诉请求：1.判令欣达公司继续履行双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令欣达公司支付2020年10月1日起至2021年9月30日止的租金73500元；3.判令欣达公司支付逾期付款违约金6125元。一审法院认定事实：（2020）京0109民初3783号民事判决书查明的下列事实，法院予以引用：2017年9月20日，康彦文化中心（出租人、甲方）与欣达公司（承租人、乙方）经北京金城阜业房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条：康彦文化中心将其所有位于北京市门头沟区永定镇石龙经济开发区永安路20号1号楼12层4单元1202室（以下简称1202室）出租给欣达公司，建筑面积134.96平方米；第二条：房屋用途办公；第三条：租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日，共计五年，甲方应于2017年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，合同租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；第四条：租金标准：租金总计386840元，支付方式为年付，各期租金支付日期为2017年10月1日、2018年9月1日、2019年9月1日、2020年9月1日、2021年9月1日；第九条：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达三日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.不按照约定支付租金达三日的；2.欠缴各项费用达一百元的；……第十条：违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。落款乙方处有欣达公司盖章和欣达公司委托代理人张某手书签字。同日，张某出具《承诺书》，载明：“今有张某代表欣达公司与康彦文化中心签订1202室租赁一事，年租金为77368元。其中，73500元为实际承租金额，其余为开发票税金部分……房主只收取租金73500元……”。合同签订后，康彦文化中心将1202室交付给欣达公司。欣达公司依约交纳房屋租金至2019年9月30日，法院于2020年12月18日作出的（2020）京0109民初3783号民事判决书，判决欣达公司支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金73500元、违约金6125元。一审法院至北京市门头沟区工商局调查，经询问，案涉的租赁地址曾作为招商引资地址，注册了500余家公司，但是经过申请后，按照程序依然能办理营业执照注册手续。欣达公司提交了其公司职工张某与康彦文化中心赵连辉的微信及短信聊天记录，其部分内容显示赵连辉多次催促交房租，否则要求退还房屋钥匙、办理解除协议，以证明康彦文化中心同意解除合同，仅仅针对装修和注册问题产生争议。康彦文化中心对此真实性认可，但认为与本案没有关联性，双方并未协商一致解除合同。对于欣达公司有无合同解除权，欣达公司认为有解除权，理由如下：第一，租赁合同约定租赁用途为办公，康彦文化中心口头承诺办理营业执照，否则会导致欣达公司无照经营，如果无法办理即为违约，而且该用途与产权证载明的房屋规划用途科研实验用房不一致；第二，双方已经达成了解除合同的合意，康彦文化中心已知悉欣达公司搬离，故意拖延不签署解除合同协议，违背了诚实信用原则；第三，康彦文化中心隐瞒了案涉租赁房屋已经是500余家公司注册地址的事实，该情形导致欣达公司无法注册，并且影响了正常的办公秩序；第四，康彦文化中心未依法办理租赁合同备案手续。对此，康彦文化中心认为欣达公司无法定和合同约定的解除权，第一，欣达公司提供的合同解除书仅有欣达公司一方的签名，并无康彦文化中心的签字，没有成立，微信聊天也无法显示双方已经达成了解除合同的合意；第二，（2021）京01民终2127号判决书已经载明，欣达公司不享有法定和约定的解除权；第三，我方不同意解除合同，双方并无房屋交还手续，案涉房屋仍在欣达公司控制之下。欣达公司主张已经办理房屋交还手续，但未提供证据证明。欣达公司对其第2项、第3项诉讼请求未提交证据证明。法庭辩论终结后，欣达公司提出变更诉讼请求，申请撤回第2项、第3项诉讼请求，法院已经告知不予准许。一审法院认为，康彦文化中心与欣达公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对欣达公司主张解除合同的理由，法院认为均不成立，理由如下：第一，合同并未约定不能办理营业执照是解除合同的理由，对于欣达公司主张是口头承诺的理由缺乏证据证明，法院不予支持。况且，法院调查结果显示，案涉租赁房屋并非不能办理营业执照的情形。第二，欣达公司提供的解除合同书，无康彦文化中心的签名和追认，并未成立，欣达公司提供的微信聊天亦不能证明双方已经达成了解除合同的合意，仅仅是双方的磋商过程。第三，欣达公司未提供证据证明已经与康彦文化中心办理了房屋交接手续，法院无法认为房屋已经返还。欣达公司提供的其他理由，并不是解除合同的法定事由。鉴于此，欣达公司无法定合同解除权，并且双方未达成约定解除的一致意见，故欣达公司要求解除合同的诉讼请求，缺少事实和法律依据，法院不予支持。基于欣达公司要求解除合同的诉讼请求不成立，合同约定的租赁期限尚未届满，康彦文化中心要求继续履行合同，支付2020年10月1日起至2021年9月30日止的租金73500元，有事实和法律依据，法院予以支持。上述租金应于2020年9月1日前支付，目前欣达公司尚未履行该项义务，应当支付违约金（一个月租金），康彦文化中心要求支付违约金6125元的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。欣达公司要求康彦文化中心支付装修费23000元、经济损失73500元，缺少依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、北京欣达新兴工程有限公司继续履行与北京康彦文化交流中心于2017年9月20日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、北京欣达新兴工程有限公司于判决生效之日起七日内向北京康彦文化交流中心支付2020年10月1日至2021年9月30日止的租金73500元；三、北京欣达新兴工程有限公司于判决生效之日起七日内向北京康彦文化交流中心支付逾期付款违约金6125元；四、驳回北京欣达新兴工程有限公司的诉讼请求。二审中，欣达公司向本院提交如下证据：1.门头沟东辛房街道办事处文件，此证据系康彦文化中心一审证据，证明康彦文化中心出租不能实址经营的房屋，使欣达公司租赁该房屋作为经营办公用途的目的不能实现；2.京市监发（2020）50号文件，证明在2020年4月28日后，北京地区开始放宽办理营业执照中房屋用途及多个市场主体可以使用同一地址登记的行政限制；3.欣达公司与叶某、欣达公司与徐某的租赁合同各1份，证明由于涉案房屋不能办理工商营业执照，欣达公司只能另外支付租金重新租赁办公用房，如果法院强行让欣达公司继续履行合同，必将给欣达公司造成更大损失，不符合公平原则。康彦文化中心发表如下质证意见：证据1系其于一审中提交，不属于二审新证据，认可该证据真实性，对证明目的不予认可；认可证据2的真实性，对证明目的不予认可；对证据3的真实性和证明目的均不予认可。欣达公司于二审中申请证人尹某出庭作证。尹某陈述其于2019年7月20日左右帮欣达公司搬家，从门头沟一个大厦搬到昌平区西关环岛。欣达公司认可尹某证人证言的真实性，主张其公司于2019年7月已经搬离了涉案房屋，搬离当天物业公司也在场。康彦文化中心对证人证言的真实性、关联性和证明目的均不予认可，主张其与欣达公司前案已处理此纠纷，证人所陈述的内容与本案无关。欣达公司申请本院向北京市门头沟区工商局或北京市市场监督管理局调取在2020年4月28日之前案涉房屋能否办理工商营业执照。本院认为，双方所签合同中并未约定案涉房屋必须能够办理公司营业执照注册登记，其申请缺乏依据，本院不予准许。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，康彦文化中心和欣达公司所签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。该合同并未约定不能办理营业执照注册登记是解除的理由，故欣达公司以案涉房屋地址不能办理营业执照为由主张解除合同不能成立，本院对此不予采纳。欣达公司主张双方已就解除合同达成合意，但其所提交的解除合同书中并无康彦文化中心的签章和确认，欣达公司未能提交其他充足有效的证据证明双方经协商解除了合同，故本院对其该项主张亦不予采纳。欣达公司于二审中提交了其他租赁合同、证人证言等证据以证明其公司已实际搬离案涉房屋，重新租赁了办公用房，但其所提交的证据均未能体现出其公司已与康彦文化中心办理房屋交接手续并返还房屋。基于上述理由，欣达公司上诉请求解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因合同约定的租赁期限尚未届满，康彦文化中心要求继续履行合同，故欣达公司应支付2020年10月1日至2021年9月30日的租金。因欣达公司未在2020年9月1日前支付上述租金，故其应当支付一个月租金作为违约金。欣达公司上诉请求不予支付租金和违约金缺乏事实依据，本院不予支持。欣达公司上诉请求康彦文化中心支付装修费和经济损失，亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，欣达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3823元，由北京欣达新兴工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 张建清二〇二一年九月二十七日法官助理 邾映映书 记 员 杨浩然