广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1322民初1944号原告（反诉被告）：曹靖雯，女，1991年12月18日出生，汉族，住址：广东省增城市。原告（反诉被告）：谢进林，男，1990年12月27日出生，汉族，住址：广州市增城区。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：阮泳娴、姚智倩，系广东金日律师事务所律师及律师助理。被告（反诉原告）：丁永青，女，1987年4月15日出生，汉族，住址：广东省博罗县。委托诉讼代理人：李伟航、吴凯亮，系广东维申律师事务所律师。上述原告（反诉被告）曹靖雯、谢进林诉被告（反诉原告）丁永青商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，本案适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）及其委托代理人阮泳娴、姚智倩、被告（反诉原告）丁永青及委托代理人吴凯亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告（反诉被告）曹靖雯、谢进林向本院提出以下诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告于2019年1月29日签订的《房地产买卖居间合同》；二、被告向原告退还购房全款人民币730000元；三、被告向原告支付违约金人民币219000元（成交价的百分之三十）；四、本案的律师费用20000元由被告承担；五、本案的诉讼费用由被告承担。以上诉讼请求合计人民币：969000元。事实和理由：2019年1月29日，原告与被告签订了《房地产买卖居间合同》，买卖位于广东省博罗县的房屋（以下称：涉案房屋），成交价格为人民币730000元整（大写：柒拾叁万元整）。上述合同的签订系原被告的真实意思表示，合同自签订之日成立并生效。合同约定以（1）以现金分期付款方式支付，转让房产价款由购房定金，首期房款和剩余房款三部分组成。买卖双方约定买方于签署本合同之日支付购房定金，共人民币350000元整，分两次收取。第一笔2019年1月29日收取人民币100000元整，第二笔2019年3月1日收取定金余款人民币250000元整。剩余尾款于2019年9月10日（过户一周内）收取人民币380000元整，由卖方直接收取。同时，买卖双方约定交齐房屋全款一周内交楼给买方装修。原告分别于2019年1月29日向被告支付定金，原告已经向被告全额支付全部购房款，但被告一直拒绝向原告交付房屋及拒绝配合办理过户手续。经原告多次催告，截止发函当日，被告仍然拒绝配合办理过户手续及将房屋向原告交付使用。根据《房地产买卖居间合同》第六条违约责任约定（二）卖方的违约责任，1、未按本合同约定的期限办理交付该房屋产权相关证明原件、上述事项每逾期1日办理，须按房产转让价格每日1%的标准向卖方支付违约金，逾期超过7日（含7日），则买方有权单方书面解除本合同，并按约定成交价30%向买方支付赔偿金。在合同履行过程中，原告积极履行合同义务，但被告并没有按照合同约定的时间办理房屋过户手续。根据合同的约定，被告现已经违约，现原告将依照合同的约定要求解除与被告签订的《房地产买卖居间合同》返还已支付的购房款并由被告承担相应的赔偿责任。且原告在2021年1月8日发函告知被告，被告仍然拒绝配合办理过户手续及将房屋向原告交付使用。因此，被告的行为已经构成根本违约，依约违约责任方应向守约方承担按约定成交价30%支付赔偿金的违约责任。综上，原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，故依法向贵院提起诉讼。请求贵院依据事实与法律，判如所请！被告（反诉原告）丁永青当庭口头辩称，被告方不同意原告方的诉讼请求，请求法院驳回。理由：被告方并没有违约，是原告方违约在先，本案诉讼原因是因为房子跌价，原告不想买，若原告想买房子的话，完全可以通过诉讼，起诉被告方要求办理过户手续，在履行本案合同过程中，原告方对付款多处违约，我方一而再再而三谅解原告，在双方2020年12月22日微信中谈到年前办理过户手续，这个年前按照通常所讲是农历年，但是在2021年1月8日原告方同时向法院提起诉讼以及向我方发出告知函，因此我方是完全不能接受的。被告（反诉原告）提出反诉请求：一、请求法院判令反诉被告支付反诉原告违约金合计547800元（2019年3月2日至2019年9月20日拖欠房款100000元，违约金为202000元；2019年9月11日至2020年1月22日拖欠房款260000元，违约金为345800元）。二、本案的律师费用18000元由反诉被告承担：三、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年1月29日，反诉原告与反诉被告签订了《房地产买卖居间合同》，买卖位于广东省博罗县的房屋（以下称：涉案房屋），成交价格为人民币730000元整（大写：柒拾叁万元整）。合同约定以现金分期付款方式支付，转让房产价款由购房定金、首期房款和剩余房款三部分组成。其中第一笔定金应于2019年1月29日反诉被告支付100000元整，第二笔首付款应于2019年3月1日付清250000元整。剩余尾款于2019年9月10日（过户一周内）收取人民币380000元。因反诉被告没有按合同约定支付款项，应承担违约责任。根据《房地产买卖居问合同》第六条第二项第（一）1约定，反诉被告房屋转让价格应按每天按ｌ%计算。综上，反诉原告认为，反诉被告的行为严重违反了合同约定，侵害了反诉原告的合法权益，故依法向贵院提起反诉。请求贵院支持反诉原告请求。两原告（反诉被告）当庭口头辩称，原告方的答辩意见与原告方的起诉状一致，原告方并无任何违约行为，而反诉原告在本案中反诉的最后一笔款项金额为人民币380000元的购房款，在签订合同时明确约定是在过户一周内支付，正由于反诉原告一致不予配合反诉被告办理房屋过户手续，基于此事实反诉被告可行使抗辩权。查明的案件事实经审理查明，两原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2019年1月29日签订《房地产买卖居间合同》，双方约定被告（反诉原告）将其名下位于博罗县的房屋转让给两原告（反诉被告），房屋总价款为730000元。双方约定付款方式为：以现金分期付款方式支付，转让房价款由定金、首期房款和剩余房款三部分组成；定金于买方签署本合同之日支付共350000元分两次收取，第一笔2019年1月29日收取100000元，第二笔2019年3月1日收取250000元。剩余尾款于2019年9月10日（过户一周内）收取380000元。双方约定交齐房款一周内交楼给买方装修，交付房产时卖法应将房产交付前所产生的费用清偿完毕、房产交付后产生的费用由买方承担、过户费和按揭费由买方支付。双方在合同中对违约责任约定为：违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。买方未按本合同约定期限支付房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日1%的标准向卖方支付违约金，逾期超过7日（含7日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付的定金，并有权将房产另行出售。卖方未按本合同约定期限办理交付该房屋产权相关证明原件、上述事项每逾期1日办理，须按房产转让价格每日1%的标准向买方支付违约金，逾期超过7日（含7日），则买方有权单方书面解除本合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。卖方提供虚假产权证明或隐瞒产权导致本合同无法履行或转证房产在转移过程中因卖方的原因被司法机关查封或以其他形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履时，买方有权单方书面解除本合同，卖方应双倍返还定金给买方，并按约定成交价30%向买方支付赔偿金。合同签订后，原告（反诉被告）谢进林于2019年1月29日通过银行转账向被告（反诉原告）支付两笔款项共99000元；于2019年2月19日通过银行转账向被告（反诉原告）支付100000元；于2019年2月20日通过银行转账向被告（反诉原告）支付50000元；于2019年4月22日通过银行转账向被告（反诉原告）支付50000元；于2019年12月31日通过银行转账向被告（反诉原告）支付30000元。上述银行转账记录共329000元。被告（反诉原告）于2019年1月29日出具《收款收据》，载明收到房款100000元；于2019年2月19日出具《收据》，载明收到房款150000元；于2019年6月26日出具《收据》，载明收到房款100000元；于2019年10月2日出具《收条》，载明收到房款60000元；于2020年1月22日出具《收据》，载明收到房款尾款140000元。上述收据载明收到房款共550000元。被告（反诉原告）提供的其与原告（反诉被告）谢进林的微信聊天记录显示，2019年4月30日双方对账，原告（反诉被告）谢进林语音表示：“其实除了那25万，我就还打了21万给你是吧”，被告（反诉原告）回复：“对呀，你自己都不记得了”。后原告（反诉被告）再次语音确认：“除了我给你的那25万那个是房钱吗，然后在我账户里的又给了你二十一万是吧，我很乱的”等，被告（反诉原告）语音回复称：“第一张上面有一个五万，第二张上面有一个5万，有一个53100，有一个6900，然后第三张上面有一个5万，刚好加起来就是那个什么21万这。”“第三张上面你看一下，你那个5万下面有一个10万的那个10万约19号的那个10万的就是那个房款吗，你先转了房款给我，再转的贷款给我们。”2019年12月28日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）谢进林催收房款，其中一个语音表示：“那就做朋友，都是相互理解相互支持的，你们紧钱用的时候叫我不要那么快过户，你没那么快给钱，那我都通融你们体谅你们了，你们都作为当地人，你们都那个，我一个外地女人带着一个孩子在这里，你们做人做事不能这样做的，小林你自己跟你哥说一声，不行我就按照合同上面走了。”后2020年1月6日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）谢进林发送：“小林，上周六晚上和你哥说好的周三搞定给我的，做朋友我也算是通融你啦，我也是有事才卖房子的，你们贷不到款是你们的事，但是给我房款也是早该支付的了！明天下午三点前我收不到房子的尾款，我委托的律师将按照合同执行，有证据证明是你违约。买卖合同将作废。”原告（反诉被告）谢进林于2020年1月16日发送语音称：“青姐，我最后那次转了6万元给你是吧”，被告（反诉原告）回复：“是，总共还差26万，看今天转多少过来就在这26万**面减除”，原告（反诉被告）谢进林表示：“发卡号过来”，后被告（反诉原告）发送银行卡图片，原告（反诉被告）谢进林银行转账29000元、微信转账11000元，被告（反诉原告）表示收到40000元，并发送：“今天总共收到房子的尾款12万元，还差14万元，收到全部尾款才过户（下周一前给清剩余尾款壹拾肆万元整）”，原告（反诉被告）谢进林表示：“是”。后原告（反诉被告）未按期支付尾款，被告（反诉原告）于2020年1月22日表示：“未按照合同约定付房屋尾款，我方解除买卖合同！”另查一，两原告（反诉被告）在本案中委托诉讼代理人已花费律师费5000元，剩余部分按实际收取违约金的20%支付。被告（反诉原告）在本案中委托诉讼代理人已花费律师费18000元。另查二，两原告（反诉被告）于2021年1月8日向被告（反诉原告）发出《告知函》，表明因被告（反诉原告）未按约定办理房屋过户手续及房屋交付，故以被告（反诉原告）违约为由解除涉案房屋买卖合同。另查三，根据被告（反诉原告）提供的微信聊天记录显示，被告（反诉原告）于2020年4月21日表示：“过户吧，不过我今天没空哦”，原告（反诉被告）谢进林语音回复：“是啊是啊”。后原告（反诉被告）于2020年10月18日表示：“青姐什么时候把房子过户了”，被告（反诉原告）表示：“等我回来吧，回来老家处理点事，可能没那么快处理好”，后原告（反诉被告）于2020年12月22日再次表示：“青姐回来增城没有”，被告（反诉原告）回复：“快了快了，差不多了”，后原告（反诉被告）表示：“回来说一下，过年前把房子过户了”，被告（反诉原告）回复：“嗯嗯”。裁判的理由和结果本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。由于引起本案纠纷的法律事实发生在民法典实施前，根据《最高院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，适用当时的法律、司法解释的规定，故本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。原、被告在本案争议的焦点为：一、原、被告双方签订的《房地产买卖居间合同》是否应当解除；二、原告（反诉被告）的诉讼请求是否应该得到支持；三、被告（反诉原告）的反诉请求是否应该得到支持。关于争议点一，原、被告双方签订的《房地产买卖居间合同》是否应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原、被告双方在合同中约定了单方解除的条件，买方逾期付款超过7日卖方有权单方解除合同，卖方逾期办理过户手续超过7日买方有权办理过户手续。现原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）逾期办理过户手续，诉请解除涉案合同。现被告（反诉原告）主张因原告（反诉被告）未付清全部房款，故延迟过户为两原告（反诉被告）责任，结合原、被告双方提供的银行转账记录、微信聊天记录及《收据》等证据，被告（反诉原告）于2020年1月16日发送：“今天总共收到房子的尾款12万元，还差14万元，收到全部尾款才过户（下周一前给清剩余尾款壹拾肆万元整）”，于2020年1月22日表示：“未按照合同约定付房屋尾款，我方解除买卖合同！”，但同日被告（反诉原告）出具收据表示：“2020年1月22日收到谢进林、曹靖雯支付惠州市博罗县福田镇中港花园4栋1单元1201房尾款140000元”。之后，被告（反诉原告）未再催收房款，且于2020年4月21日表示：“过户吧，不过我今天没空哦”。上述证据能与两原告（反诉被告）主张已付清全部房款的事实相互印证，且被告（反诉原告）主张的逾期付款违约金明确计算至2020年1月22日，属于对两原告（反诉被告）付清房款的自认，故本院认为被告（反诉原告）主张两原告（反诉被告）欠付房款的事实不能成立。由于两原告（反诉被告）已付清房款，被告（反诉原告）应按照约定过户房屋。根据庭审查明的事实，由于原告（反诉被告）存在逾期付款情况故变更过户条件为“收到全部尾款才过户”。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，被告（反诉原告）提供的微信聊天记录显示，被告（反诉原告）于2020年1月16日发送：“今天总共收到房子的尾款12万元，还差14万元，收到全部尾款才过户（下周一前给清剩余尾款壹拾肆万元整）”，原告（反诉被告）谢进林表示：“是”。故本院认为原、被告双方同意将涉案房屋过户的条件变更为尾款付清后。由于两原告（反诉被告）于2020年1月22日付清房款，被告（反诉原告）应当在合理期间内协助原告（反诉被告）过户房屋，自2020年4月21日被告（反诉原告）表示可以过户房屋，至2020年12月22日原告（反诉被告）再次催告被告（反诉原告）过户房屋，后两原告（反诉被告）于2020年1月8日发送《告知函》要求解除合同。本院认为，被告（反诉原告）已明显超过合理期间未协助两原告（反诉被告）办理过户手续，现两原告（反诉被告）诉请解除合同，符合原、被告约定的单方解除条件，本院予以支持。关于争议点二，原告（反诉被告）的诉讼请求是否应该得到支持。关于原告（反诉被告）诉请返还购房款730000元，根据上述查明的事实，两原告（反诉被告）已付清房款，合同已依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告（反诉原告）应当退还两原告（反诉被告）已支付的房款730000元，并承担违约责任。关于两原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付违约金219000元，依据原、被告双方的约定，仅卖方存在提供虚假产权证明或隐瞒产权导致本合同无法履行或转证房产在转移过程中因卖方的原因被司法机关查封或以其他形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履的情况，才应按约定支付成交价30%的违约金。本案中，合同约定违约金为按房产转让价格每日1%的标准计付，该约定的违约金显然过高，本院综合考虑两原告（反诉被告）的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对被告（反诉原告）逾期办理过户手续的违约金调整为以总房款730000元为基数，按一年期贷款市场报价利率的1.5倍即年利率5.78%计付至实际清偿之日止，且以219000元为限。关于违约金的起算点，由于原、被告未明确约定过户时间，故本院认为应自被告（反诉原告）自认可以过户的时间即2020年4月21日第二日起起算。即本院认为被告（反诉原告）应以730000元为基数，自2020年4月22日起按年利率5.78%计付违约金至实际还清全部款项之日止（以219000元为限）。关于争议点二，被告（反诉原告）的反诉请求是否应该得到支持。由于原、被告双方约定房款第一笔100000元支付时间为2019年1月29日，第二笔250000元为2019年3月1日，第三笔380000元为2019年9月10日，根据原、被告提供的证据显示，原告（反诉被告）按期支付第一笔房款，但第二笔、第三笔房款未按期支付，根据原告（反诉被告）提供的收据显示，被告（反诉原告）于2019年2月19日出具《收据》，载明收到房款150000元；于2019年6月26日出具《收据》，载明收到房款100000元；于2020年1月22日收到房屋尾款140000元。故本院确认原告（反诉被告）于2019年6月26日付清第二笔房款、于2020年1月22日付清第三笔房款。即被告（反诉原告）自2019年3月2日逾期付款至2019年6月26日共117天，自2019年9月11日逾期付款至2020年1月22日共134天。依据原、被告双方约定，每逾期1日即应按房产转让价格每日1%的标准向卖方支付违约金，现原告（反诉被告）诉请以100000为本金计算第二笔房款的违约金，以260000元为本金计算第三笔房款的违约金，由于该主张的违约金明显过高，故本院予以调整，应以730000元为基数，以一年期贷款市场报价利率的1.5倍即年利率5.78%计付违约金为宜。经计算，原告（反诉被告）应付被告（反诉原告）的违约金为29015.6元[730000元×5.78%÷365天×（117天＋134天）]。关于两原告（反诉被告）诉请律师费，由于原、被告双方约定由违约产生的律师费应由违约方承担。由于本案中，原、被告皆存在违约行为，故本院认为原、被告皆有过错，故律师费由原、被告双方各自承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”之规定，由于原、被告在本案中互负债务，故本院予以抵扣，及被告（反诉原告）应当返还原告（反诉被告）的款项为700984.4元（730000元－29015.6元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第九十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曹靖雯、谢进林与被告（反诉原告）丁永青于2019年1月29日签订的《房地产买卖居间合同》。二、限被告（反诉原告）丁永青于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）曹靖雯、谢进林返还购房款700984.4元及违约金[以730000元为基数，自2020年4月22日起按年利率5.78%计付违约金至实际还清全部款项之日止（以219000元为限）]。三、驳回原告（反诉被告）曹靖雯、谢进林的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）丁永青的其他诉讼请求。如未履行本判决确定的给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8761元、反诉费4729元，共13490元，由被告（反诉原告）丁永青负担10162元，由原告（反诉被告）曹靖雯、谢进林负担3328元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  朱友良人民陪审员  周镜平人民陪审员  李燕红二〇二一年九月十二日法官 助理  杨玉婷书 记 员  陈博风