贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2859号上诉人（原审原告）：陈恩高，男，1978年3月17日出生，穿青人，住贵州省六盘水市水城区。特别授权委托诉讼代理人：杜华，系贵州律腾律师事务所律师，执业证号：15202200910639843。一般授权委托诉讼代理人：鲁班敏，系贵州律腾律师事务所实习律师，实习证号：23082105220018。被上诉人（原审被告）：贵州恒大宏盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市盘州市亦资街道胜境大道宏财投资大厦写字楼8楼，统一社会信用代码：91520222MA6HHY9M6F。法定代表人：刘长波，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市奉节县，系该公司员工。上诉人陈恩高因与被上诉人贵州恒大宏盛房地产开发有限公司（以下简称“恒大房开”）商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2021）黔0281民初5556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈恩高上诉请求：1.依法撤销贵州省盘州市人民法院作出的（2021）黔0281民初5556号民事判决，依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院以双方在认购书中对付款方式、付款期限、违约责任等进行了约定，还约定若上诉人未依约付款，被上诉人可另行销售房屋且对被上诉人所付款项不予退还。上诉人未按期付款的行为已构成违约，按照双方约定，其已付的款项被上诉人可不予退还。上诉人称被上诉人未按照约定时间与其签订《商品房买卖合同》系违约，但上诉人向被上诉人出具了《关于延期签订及备案的申请》，可以认定双方对签订《商品房买卖合同》的时间已达成了新的合意，不存在违约为由，从而认定上诉人违约应承担相应的违约责任。一审法院的这一认定显然是认定事实不清。首先，上诉人与被上诉人签订的认购书系格式合同，根据民法典第四百九十六条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。但双方签订的商品房认购书中约定了若被上诉人违约应返还双倍定金但不承担其他责任，而对上诉人的违约责任不仅约定了不退还其所付定金，对所付首期房款也全部不予退还。上述条款明显是显失公平的，不合理地加重了上诉人的责任。且对该条款被上诉人未作任何加粗、划线等方式提示上诉人，未尽到作为提供格式合同一方应尽的提示义务，故应属无效条款。所以即使上诉人未按时打第二期房款构成了违约，根据定金罚则也仅仅是其所付的20000元的定金不予退还，而不包含首付款53620元。其次，被上诉人在与上诉人签订商品房认购书的同时，出具了一份延期签订商品房买卖合同及备案的申请，该备案申请系被上诉人单方制作的格式性备案申请，而非上诉人自愿并主动申请延期签订商品房买卖合同及备案的真实意思表示。被上诉人所提供认购书承诺支付首期房款并签署合同，然而其要求上诉人签署延期申请，显然被上诉人是在对上诉人作虚假的承诺，因为认购书上约定签署商品房买卖合同的义务在被上诉人方，上诉人并不存在未缴纳购房款及其他原因而不能签署商品房买卖合同和备案的情况，而被上诉人称不能签署商品房买卖合同是因为上诉人所交房款达不到备案的条件要求的20%的已付款，显然被上诉人一直都在对上诉人作虚假承诺。其签署延期申请的目的也是为了免除自己不能及时签订商品房房屋买卖合同的违约责任，该份延期申请明显限制了上诉人及时与被上诉人签订房屋买卖合同的权利。且免除了其不能及时与上诉人签订商品房房屋买卖合同的违约责任。故双方签订的认购书中所约定的不予退还房款及备案申请条款均属于格式条款，且被上诉人作为提供格式合同一方有提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，但被上诉人均未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，故该条款不成为合同的内容。综上所述，一审法院所作判决属于事实认定不清，法律适用错误，为维护上诉人合法权益，请求二审法院依法撤销盘州市人民法院原判决，依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求或发回重审。恒大房开未答辩。陈恩高向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《六盘水恒大中央公园商品房认购书》；2.判决被告返还购房款73620元；3.判决被告支付资金占用利息2517.80元（以73620元为基数，按银行同期利率3.85%计算，自2020年8月17日至2021年5月17日止），自2021年5月18起至全部购房款清偿之日止的资金占用费以未返还购房款为基数按3.85%计算。一审法院认定事实：2020年7月26日，陈恩高向恒大房开交纳2000元认购金。2020年8月7日，陈恩高向恒大房开交纳20000元购房定金。2020年8月17日，恒大房开作为甲方与陈恩高作为乙方签订《六盘水恒大中央公园商品房认购书》，约定：乙方向甲方认购六盘水恒大中央公园楼盘3幢1单元701号房，建筑面积为114.32㎡，按建筑面积计算，单价为6439.80元／㎡，总价为736201元，乙方支付20000元作为定金，乙方采用分期付款方式付款，于2020年8月11日前先支付首期房款53620元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年11月7日前付清73620元；于2021年2月7日前付清73620元；于2021年5月7日前付清73620元；于2021年8月7日前付清73620元；于2021年11月7日前付清73620元；于2022年2月7日前付清73620元；于2022年5月7日前付清110430元；于2022年8月7日前付清110431元；乙方自愿按照本认购书约定的时间支付每一期房款，并不以商品房买卖合同的签署作为前置条件。乙方必须在约定的付款方式和期限内到恒大中央公园营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。另外，双方在认购书中对通讯地址进行了确认，乙方的通讯地址为贵州省盘州市祥和路106号，电话为136××××7481、182××××2999。后陈恩高向恒大房开交纳了首付款73620元（含定金20000元）。同日，陈恩高向恒大房开出具《关于延期签订及备案的申请》，内容为：本人陈恩高于2020年8月7日认购了贵司开发的六盘水恒大中央公园项目3栋1单元701号房，双方签订了《商品房认购书》，本人自愿向贵司申请付清全款后再签订《商品房买卖合同》及办理备案，本人承诺仍然按《商品房认购书》约定的付款时间按时付款，本人承诺严格按照《商品房认购书》约定的期限归还每期房款，否则贵司可按《商品房认购书》约定解除双方合同关系，并按约定向贵司承担相应违约责任。陈恩高支付首期款后未按照约定于2020年11月7日前支付第二期房款，恒大房开多次向其催要未果。2020年12月31日，恒大房开向陈恩高邮寄《解除认购书的通知》。另查明，陈恩高认购的六盘水恒大中央公园楼盘3幢1单元701号房现已另行出售。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原被告签订的《六盘水恒大中央公园商品房认购书》是否应当解除；二、原告主张被告返还购房款及支付资金占用费的请求是否能够得到支持。针对第一个争议焦点，案涉房屋现已另行出售，该认购书已不能继续履行，原被告均同意解除认购书，故对原告主张解除《六盘水恒大中央公园商品房认购书》的诉讼请求，予以支持。针对第二个争议焦点，双方在认购书中对付款方式、付款期限、违约责任等进行了约定，还约定若原告未依约付款，被告可另行销售房屋且对原告所付款项不予退还。原告未按期付款的行为已构成违约，按照双方约定，其已付的款项被告可不予退还。原告称被告未按照约定时间与其签订《商品房买卖合同》系违约，但原告向被告出具了《关于延期签订及备案的申请》，可以认定双方对签订《商品房买卖合同》的时间已达成了新的合意，不存在违约。原告主张被告提供的认购书和原告出具的延期申请系格式条款，应属无效，但按照法律规定，格式条款并非当然无效，从该认购书和申请的内容来看，并不符合格式条款无效的情形，原告的该项主张理由不能成立，不予认可。综上，对原告要求返还购房款及支付资金占用费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除原告陈恩高与被告贵州恒大宏盛房地产开发有限公司于2020年8月17日签订的《六盘水恒大中央公园商品房认购书》；二、驳回原告陈恩高的其他诉讼请求。案件受理费5962元，由原告陈恩高负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案二审的争议焦点：陈恩高诉请返还购房款及支付资金占用利息的主张应否得到支持。本院认为，双方当事人签订的《六盘水恒大中央公园商品房认购书》及上诉人陈恩高签字的《关于延期签订及备案的申请》，系双方真实意思表示，不存在明显加重上诉人陈恩高义务的情形，系有效约定，对双方当事人均有约束力。上诉人陈恩高主张上述协议存在无效条款的上诉理由不成立，应不予采信。根据《六盘水恒大中央公园商品房认购书》第五条“乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵州省盘州市红果经济开发区朱家坡（十四中对面）恒大中央公园营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”约定，被上诉人对上诉人所付款项不予退还的条件是上诉人未按照约定支付首期款及签订《商品房买卖合同》。本案中，上诉人已经按约定支付了首期款73620元，双方也达成了延期签订《商品房买卖合同》的协议，上诉人不存在违反该条约定的情形，因此，被上诉人主张不予退还购房款73620元的辩称意见没有合同依据，应不予采信。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，因双方已经同意解除《六盘水恒大中央公园商品房认购书》，故被上诉人应当返还购房款73620元。因系上诉人原因导致解除《六盘水恒大中央公园商品房认购书》，故上诉人无权主张资金占用利息。综上所述，陈恩高的上诉请求部分成立，部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省盘州市人民法院（2021）黔0281民初5556号民事判决第一项；二、撤销贵州省盘州市人民法院（2021）黔0281民初5556号民事判决第二项；三、被上诉人贵州恒大宏盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还上诉人陈恩高购房款73620元；四、驳回上诉人陈恩高的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5962元、二审案件受理费11924元，共计17886元（上诉人陈恩高预交），由上诉人陈恩高负担591元，被上诉人贵州恒大宏盛房地产开发有限公司负担17295元（被上诉人贵州恒大宏盛房地产开发有限公司连同上述购房款一起，支付上诉人陈恩高17295元）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 芳审 判 员  朱会峰审 判 员  何与芹二〇二一年九月二十六日法官助理  胡金丽书 记 员  王颖慧