1湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初15019号原告:冷寒冬，女，汉族，1985年11月19日出生，户籍所在地湖南省平江县，住长沙市岳麓区。被告：长沙恒泰房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区月宫街省工商行政管理干部中专学校三楼。法定代表人：李兴林。委托诉讼代理人：王腊新，男，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区，系被告公司员工。原告冷寒冬诉被告长沙恒泰房地产开发有限公司（以下简称“恒泰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷寒冬、被告恒泰房地产公司的委托诉讼代理人王腊新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冷寒冬向本院提起诉讼请求：1、被告立即支付原告违约办理房产证违约金合计6,677元（以521,555元为基数，自2017年4月17日起至2021年1月13日办理不动产权证，共延期1335天，按银行同期活期利率支付）；2、被告立即支付原告房产面积2差异款14,654.16元（合同面积78.3平方，单价6,660.98元每平方，实际房产证面价76.10平方）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年4月17日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为XX140357718。合同约定：原告购买由被告开发的坐落于长沙市岳麓区枫林三路516号第1栋、5栋，商业、地下室17层1708号房屋，总房价共计人民币521,555元，现原告已依照合同约定向被告支付了房款，并无任何违约行为，但时至2021年1月13日才向原告办理房屋不动产权证，造成了长期严重逾期，应该依法支付违约金，且最终下发的不动产权证上实际面积为76.1㎡，并非合同写的面积78.3㎡，开发商理应退还面积差价。依据一：1．《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条关于办理房产证时间的相关规定：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。2．据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条房屋产权登记的约定：由于被告原因，逾期未办理房屋不动产权证，被告每日应向原告支付银行同期活期利率违约金，在原被告双方的商品房买卖合同关系中，原告如约履行了付款义务，但被告却未按期办理不动产权证，不仅严重影响了原告的生活，也严重侵害了原告的合法权益。依据二：1．据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十一条，面积确认及面积差异处理，双方约定按合同约定的单价，根据多退少补的原则据实结算房屋价款。2．原告与长沙恒泰房地产开发有限公司于2021年1月6日签订了《长沙市商品房买卖合同》补充协议，协议中明确了退面积差的具体数额14,654.16元，且被告书面承诺在不动产权证出证之日(2021.1.13)起30个工作日内以现金或转账方式补交给3乙方，现在已经2021年7月12日，超过约定支付日期5个月，经过跟被告多次接洽，被告拒不履行合同及协议承诺，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告根据有关法律规定及原、被告双方间的商品房买卖合同的约定，依法诉至贵院，请求依法判如所诉。被告恒泰房地产公司辩称：对应退还的房产面积差异款无异议，对房产证办理违约金有异议，应该按2017年4月17日以后720天计算违约时间。经审理查明：2017年4月17日，原告冷寒冬与被告恒泰房地产公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区房屋，规划用途为住宅，建筑面积78.3平方米，房屋总价款521555元。合同第六条约定：买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期购房款161555元，剩余房款360000元申请贷款。第八条约定：出卖人应当在2017年2月1日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记的约定：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不解除合同，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的同期银行活期存款利率的标准支付违约金。该房屋为已竣工房屋。合同签订后，原告依约支付了全部购房款、契税、维修资金及相关办证费用。合同签订后，被告向原告交付了房屋，房屋不动产权证的出证时间为2021年1月13日。2021年1月6日，原告冷寒冬与被告恒泰房地产公司签订了《长沙市商品房买卖合同》补充协议，协议中明确房屋实测面积76.1平方米，被告应退补房价款14654.16元，被告承诺在不动4产权证出证之日起30个工作日内以现金或转账方式补交给原告。约定的期限届满后，被告恒泰房地产公司拒不退还上述款项，故原告诉至本院。另查，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、不动产权证书予以证明，本院予以确认。被告恒泰房地产公司未提供任何证据。本院认为，原告冷寒冬与被告恒泰房地产公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规效力性强制性规定，依法成立并合法有效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款及相关办证费用，虽然合同中并未对被告为原告办理房屋权属证书的时间进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”。涉案房屋为已竣工房屋，故被告应当在合同订立之日起90日内即2017年7月16日前为原告办理房屋不动产权证，现被告直至2021年1月13日才为原告办妥房屋不动产权证，其行为已构成违约，应依照合同约定向原告支付逾期办证违约金。因合同中约定逾期每日按已付房价款的同期银行活期存款利率的5标准支付违约金，本案逾期办证的违约时间应从2017年7月17日起开始计算，截至2021年1月12日的违约天数为1275天，逾期办证违约金应为6,465元（1275天×521,555元×0.35%年利率÷360天），故对原告的该项诉请，本院予以部分支持。关于房屋面积差异房价款的认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”本案中，原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十一条明确约定：“面积确认及面积差异处理，双方约定按合同约定的单价，根据多退少补的原则据实结算房屋价款。”该约定不违反法律规定，故房屋在实际面积与合同约定面积不符的情况下，应按照实测面积据实结算房价款。根据原告提交的不动产权证书载明的房屋建筑面积为76.1平方米，与双方在合同中约定的面积78.3平方米存在差异，且原被告已对退补房价款的数额14,654.16元以补充协议的方式进行了确认，庭审过程中双方亦无异议。对原告的该项诉请，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告长沙恒泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告冷寒冬逾期办证的违约金6,465元；6二、被告长沙恒泰房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内退还原告冷寒冬房产面积差异房价款14,654.16元；三、驳回原告冷寒冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取181元，由被告长沙恒泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 刘 林二〇二一年九月十五日书记员 于艳芝7附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；8（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。