上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7483号上诉人(原审原告)：俞雅婷，女，1993年9月18日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：赵明月，上海三方律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：赵颂，男，1977年10月14日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市。上诉人俞雅婷因与被上诉人赵颂房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2021)沪0113民初6837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人俞雅婷委托诉讼代理人赵明月，被上诉人赵颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞雅婷上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判支持俞雅婷一审诉讼请求；二、请求变更一审诉讼费用承担，判令赵颂承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定俞雅婷擅自解除合同，为合同违约方系认定错误。俞雅婷与赵颂就上海市宝山区聚丰园路弘基文化休闲广场内5弄1号房屋(以下简称“系争房屋”)部分房屋签订的《房屋租赁合同》并未对办理证照问题作相关约定，且俞雅婷在承租房屋后已实际对外营业，经营过程中也未因证照原因被监管部门要求停止营业，故一审法院对俞雅婷主张系争房屋无法办理营业执照导致其合同目的无法实现而要求解除租赁合同不予支持，从而认定俞雅婷擅自解除合同，为合同违约方的事实认定错误。俞雅婷与赵颂签订的《房屋租赁合同》中对于办理证照问题确实未作约定，但在双方签订书面合同前即合同要约与承诺内容包括：俞雅婷承租房屋的用途(用于经营餐饮服务)以及由赵颂向俞雅婷出借经营所需的相关证照。在合同磋商过程中，俞雅婷向赵颂提出其经营要办理相关证照，赵颂提出在系争房屋上有办好的餐饮营业执照可以借用，俞雅婷也欣然接受。赵颂提供的11月27日双方的微信聊天记录证实：赵颂向俞雅婷出借餐饮经营证照。该内容虽没有明确记载在双方签订的书面房屋租赁合同中，但依据《合同法》第十条、第十一条及其司法解释(二)合同的订立第二条的相关规定，该约定应当作为合同的内容，具有法律约束力。赵颂向俞雅婷依约出借证照过程中并没有告知俞雅婷其“一照多用”，存在瑕疵。导致俞雅婷用赵颂提供的证照无法办理饿了么、美团等网络经营业务，对俞雅婷的经营造成实质影响，无法正常经营。目前，在本市范围经营餐饮(大到市区繁华地段小到街头小巷)如果不参与诸如饿了么、美团、大众点评等网络经营基本无法实现正常收益。因此，赵颂向俞雅婷出借证照行为作为双方合同的附随义务，因存在“一照多用”的瑕疵，导致俞雅婷无法正常经营，构成实质违约，俞雅婷据此主张解除合同成立。二、一审法院确认赵颂主张以开庭时间2021年4月13日作为合同解除日认定错误。第一，根据上述第一点理由，可以得出俞雅婷主张解除合同成立，并且俞雅婷已于2020年12月4日委托律师向赵颂出具《律师函》通知赵颂收到函件之日起双方租赁合同解除。赵颂于2020年12月5日收到《律师函》。因此，双方应于2020年12月5日解除合同。第二，双方签订的《房屋租赁合同》第七条违约责任第三款：“在乙方(俞雅婷)签订本合同已交纳租赁保证金后，乙方擅自解除合同的(除本合同第十条款规定情况外)，视为乙方违约。由乙方提前一个月向甲方提交书面退房申请并支付给甲方相当于二个月租金的违约金。”即如果俞雅婷擅自解除合同，2020年12月5日赵颂已收到俞雅婷委托律师出具的《律师函》，明确告知赵颂于收到《律师函》之日双方合同解除。按合同约定，双方应于2021年1月5日解除合同。一审法院确认赵颂主张开庭之日2021年4月13日合同解除，没有事实及法律依据。因此，俞雅婷一次交纳四个月的房租(从2020年10月18日起租)，至合同解除日赵颂应返还俞雅婷部分租金。三、关于俞雅婷主张返还已支付的租金、物业费及赔偿损失的请求，俞雅婷在提起二审程序的同时向法院提交新证据：《俞雅婷视频1》及2020年12月8日双方微信聊天记录，证明俞雅婷已于2020年12月8日将承租房屋交还赵颂。之后系争房屋发生的物业费、水费、垃圾费应由赵颂承担。俞雅婷向赵颂交纳其他费用人民币(以下币种均为人民币)19，800元，从2020年10月18日至2020年12月8日俞雅婷应交纳物业费、水费、垃圾费共计6，000元，赵颂应返还其他费用13，800元。四、一审法院认定赵颂没收俞雅婷租赁保证金70，000元符合合同约定错误。俞雅婷向赵颂书面告知解除合同并非擅自解除合同，而是赵颂在履行出借经营证照的行为中存在“一照多用”导致俞雅婷无法合理使用证照并实现合同目的，赵颂构成违约。因此，一审法院认定赵颂没收租赁保证金错误。综上，请求支持俞雅婷的上诉请求。赵颂辩称，不同意俞雅婷的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。俞雅婷向一审法院起诉请求：1．确认俞雅婷、赵颂的《房屋租赁合同》已于2020年12月5日解除；2．判令赵颂立即向俞雅婷返还未履行部分租金84，678元、未履行部分物业费5，880元、未履行部分垃圾费5，880元、未履行部分水费2，352元；3．判令赵颂立即向俞雅婷返还租赁保证金70，000元；4．判令赵颂立即向俞雅婷赔偿损失171，010元。一审法院认定事实：赵颂系系争房屋产权人之一。2020年10月，赵颂(出租方，甲方)与俞雅婷(承租方，乙方)签订两份《房屋租赁合同》，第一份租赁合同约定，甲方将系争房屋的部分房屋出租给乙方经营使用，租赁期限自2020年10月18日起至2023年10月17日止，房租每月22，000元，付四押二，物业管理费1，000元、垃圾费1，000元、水费每月300元。合同期满或因违约提前解除合同时，乙方保证使用房屋处于不影响其继续正常租赁及使用的状态下，顺利交还甲方，如不按时清场搬离并交还的，甲方有权没收房屋及房屋内留置的任何物品外，还可按逾期天数向乙方收取房租。在乙方签订本合同已交纳租赁保证金后，乙方擅自解除合同的，视为乙方违约，由乙方提前一个月向甲方提交书面退房申请并支付给甲方相当于两个月租金的违约金。因乙方违反本合同下的任何条款，甲方有权单方面解除合同即提前收回乙方所承租房屋，并向乙方收取相当于两个月的租赁的违约金及由此引起的相关赔偿费用。在合同期内，不允许将门面退还甲方，否则租金不予退还，乙方在承租期间不得私自将门面转让他方经营，如中途转租或转让，甲方直接没收押金。如因特殊情况需要转租门面，经甲方同意可以转让。合同补充协议另约定，甲方只提供房屋出租，一切生意及费用由乙方负责。第二份租赁合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方经营使用，房租每月13，000元，物业管理费500元、垃圾费500元、水费每月300元。其余合同条款与第一份租赁合同一致。上述合同签订后，俞雅婷向赵颂支付了四个月房屋租金140，000元、租赁保证金70，000元及其他费用等共计229，800元。2020年12月4日，俞雅婷委托律师向赵颂出具《律师函》，写明因赵颂不履行配合办理营业执照的义务，通知收到函件之日起双方租赁合同解除，并要求赵颂返还租金、租赁保证金等相关费用。一审审理中，赵颂确认其于2020年12月5日左右收到该函件。一审另查明，根据赵颂提供的相关证照显示，2011年，赵颂作为经营者在系争房屋上注册了名为上海市宝山区晓缘饭店的个体工商户营业执照，经营范围为小吃店，后于2016年注册了相应食品经营许可证。一审审理中，俞雅婷认可其承租系争房屋后实际已对外经营了一个月，部分房屋用于经营老鸭粉丝汤，部分房屋用于经营臭豆腐。俞雅婷表示诉讼请求中主张的损失171，010元包含装修损失110，000元及第一个月的租金等费用。一审法院认为，俞雅婷与赵颂就系争房屋签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现俞雅婷以系争房屋无法办理营业执照导致其合同目的无法实现为由要求解除租赁合同，但根据审理查明的事实，租赁合同对于办理证照问题并未作相关约定，且俞雅婷在承租系争房屋后已实际对外营业，经营过程中也未因证照原因被监管部门要求停止营业，故对于俞雅婷的该意见，法院不予支持。反之，俞雅婷在租赁合同尚未到期的情况下擅自要求解除合同，应当认定为合同违约方，本案审理中，赵颂同意以开庭时间2021年4月13日作为合同解除日，法院予以确认。俞雅婷承租系争房屋后已实际使用该房屋，其也未提供证据证明双方曾提前办理过房屋交接手续，鉴于俞雅婷系合同的违约方，其要求赵颂返还已支付的租金、物业费等费用并要求赵颂赔偿损失，均缺乏相应依据，法院不予支持。关于租赁保证金，赵颂要求没收符合合同相关约定，对于俞雅婷该项诉请，法院亦不予支持。判决：一、俞雅婷与赵颂就上海市宝山区聚丰园路弘基文化休闲广场内5弄1号房屋签订的两份《房屋租房合同》于2021年4月13日解除；二、驳回俞雅婷的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，俞雅婷以赵颂出借的营业执照因“一照多用”，导致其无法以线上外卖方式经营，多次与赵颂沟通办理营业执照遭拒，故俞雅婷要求解除合同。赵颂认为从未承诺俞雅婷出借的营业执照可以线上线下经营。对此本院认为，首先，俞雅婷从未告知赵颂其要进行线上经营；其次，双方租赁合同并未对线上经营有过约定，且俞雅婷未提供证据证明赵颂承诺其出借的营业执照可以线上经营使用，双方合同中对办理证照问题亦未作相关约定，故对俞雅婷上述主张，本院不予支持。俞雅婷在合同约定的租期内擅自要求解除合同，一审法院认定其违约，进而对其要求赵颂返还已支付的租金、物业费等费用并要求赵颂赔偿损失不予支持，并无不当。因俞雅婷违约，一审法院以赵颂同意的开庭时间2021年4月13日作为合同解除日，并无不当。赵颂要求没收租赁保证金，符合合同相关约定。综上所述，一审处理并无不当，俞雅婷的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，396元，由上诉人俞雅婷负担。本判决为终审判决。审 判 员 周刘金法官助理 朱 敏书 记 员 朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……