江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2732号上诉人（原审被告）：范贤德，男，汉族，住江苏省东海县黄川镇黄川中学南。委托诉讼代理人：李刚，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港滨河置业有限公司，住所地江苏省连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈燕，江苏海晟律师事务所律师。上诉人范贤德因与被上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初2445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人范贤德上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人滨河置业依照合同约定按日万分之二的标准向上诉人支付逾期交房违约金。事实与理由：一、一审判决认定合同约定的日万分之二的逾期交房违约金过高没有事实和法律依据。法律对逾期交房违约金的标准没有规定上下限，只规定约定的违约金过分高于实际损失的，可以参照银行贷款利率或当地租金标准予以调整。被上诉人并未举证证明合同约定的标准过高，且被上诉人之前的案件也是按照日万分之二的标准承担责任的。另外，上诉人购买该房向银行贷款，其中约定了贷款利率按照央行公布同档期基准贷款利率上浮10%。二、日万分之二的标准换算成利率为7.3%，自2018年5月25日起至2019年8月19日止，一年期银行贷款基准利率约为4.35%左右，自2019年8月20日起的LPR一年期利率2019年为4.25%，2020年、2021年为3.85%。而一审法院认定的日万分之一为3.65%，尚不及贷款利率。三、一审中，无论是被上诉人还是一审法院，均未当庭出具当地同类地段房屋租金标准的证据并进行质证，一审判决却结合当地同地段租金标准调整为日万分之一，没有证据，程序违法。被上诉人滨河置业答辩称：一审法院以上诉人的实际损失来确定被上诉人的违约金标准符合法律规定。上诉人并未因被上诉人逾期交房而产生任何实际损失，其所称的贷款利息等损失也并不因被上诉人是否交房而变化，该贷款利息等损失不是被上诉人逾期交房造成的，故合同约定的日万分之二的标准明显过高，应予调整。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。范贤德向一审法院起诉，请求判令：1.滨河置业按约支付逾期交付违约金126994.91元及违约金（自2021年2月23日起计算至实际给付之日止，按每日95.27元计算）；2.诉讼费由滨河置业承担。一审法院查明事实：2017年2月27日，范贤德（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号分别为LYGSPF2017906921。该《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区××镇×××路×××××路×××社区×期××号楼×单元×××××室房屋，建筑面积120.59平方米，每平方米3950元，总价476331元，自签订合同之日买受人支付房款96331元，余款380000元为银行按揭贷款，买受人自接到出卖人通知之日起7日内，需到贷款银行办理按揭贷款等相关手续，否则视为买受人违约；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；3、市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等），国家政策法规性变更；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）:（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。上述合同签订后，范贤德即按约向滨河置业交付了XX号楼1单元XX-501室房屋购房款共计476331元，其中范贤德于2018年5月24日向滨河置业付清剩余购房款。一审法院认为，范贤德与滨河置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。范贤德按照合同约定向滨河置业交付购房款，滨河置业未按合同约定向范贤德交付房屋，滨河置业应当承担逾期交房的违约责任。本案中，合同约定的交付房屋时间是2017年6月30日，但合同约定买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制，故范贤德购买16号楼1单元1-501室房屋的逾期交付违约金应当自范贤德交清房款时间2018年5月24日次日起计算。滨河置业逾期交付房屋已超过90日，根据合同约定滨河置业按日向范贤德支付已交房款的万分之二的违约金。对此，滨河置业抗辩称，计算违约金的基础应当是因滨河置业逾期交房导致范贤德产生的实际损失，如果在范贤德没有实际损失的情况下主张违约金不应予以支持。因范贤德、滨河置业之间签订的合同中已约定了违约金条款，但其约定的违约金过高，一审法院结合当地的同类地段的租金标准等情况，予以调整为按日万分之一计算逾期交房违约金。滨河置业至2021年2月23日止应支付范贤德逾期交付房屋的违约金为47871.3元（476631元×0.1‰/日×1005日）。因滨河置业至今未交付房屋，范贤德亦未收房，故对范贤德要求逾期交房违约金继续计算至实际交房之日止，一审法院予以支持。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、滨河置业于判决发生法律效力之日起十日内支付给范贤德逾期交房违约金（截至2021年2月23日的逾期交房违约金为47871.3元；以476331元为基数，自2021年2月24日起至实际交房之日止，按日万分之一计算）。二、驳回范贤德的其他诉讼请求。一审案件受理费2840元，由滨河置业负担（范贤德已预交，滨河置业在支付上述款项时一并给付范贤德）。二审期间，上诉人提交了以下证据：1.民事调解书复印件一份，证明该案件原告向滨河置业主张按照日万分之二承担2017年1月18日至2018年10月23日的逾期交房违约金，后该案按照原告的诉求调解成功。也证明合同约定的日万分之二的违约金计算标准不明显过高。2.个人借款合同一份，证明本案上诉人贷款利率为贷款基准利率上浮10%。涉案房屋交房时间在贷款还贷期限内，如果被上诉人按时交房，上诉人可以将该房屋用于出租或者抵押贷款而获取收益，因为没及时交房给上诉人造成了损失，损失应当参照贷款利率上浮30%计算。被上诉人滨河置业质证认为：1、对证据一的真实性不清楚。但是单纯从该份调解书看，仅是对该案件调解，和其他案件没有关系，不能以该调解书调解内容证明上诉人主张。2、对证据二的真实性予以认可，但是不能证明上诉人证明目的。无论是否逾期交房，不影响上诉人向银行按照约定支付贷款。本院认证意见为：对上诉人提交的证据一、二的真实性予以确认。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：一审法院对逾期交房违约金标准予以调整是否恰当。本院认为，关于该争议焦点，上诉人范贤德上诉认为逾期交房违约金应按日万分之二计算，对此，本院经审查后认为，对于违约金的标准，滨河置业在一审期间要求对日万分之二的标准予以调整，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，综合考虑上述因素，一审法院对违约金标准予以调整并不违反法律规定，至于调整至日万分之一，属于一审法院的自由裁量，没有明显违反法律规定，本院不予干涉。本院对上诉人范贤德的该项上诉请求不予支持。综上所述，上诉人范贤德的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2840元（范贤德已预交），由上诉人范贤德负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年九月二十九日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。