辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终15090号上诉人（原审被告）：范家亮，男，1982年12月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王凡，辽宁沈鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王鹏，男，1971年12月25日出生，满族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：肇畅、刘雨佳，辽宁恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘露冰，女，1975年8月18日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：肇畅、刘雨佳，辽宁恒生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市中联房管家房产代理有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路78号（1807）。法定代表人：朱淑华，该公司经理。委托诉讼代理人：孟哲，辽宁同兴律师事务所律师。上诉人范家亮因与被上诉人王鹏、甘露冰、沈阳市中联房管家房产代理有限公司（以下简称中联房管家）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范家亮上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、认定事实错误。1.买卖合同不能履行不是上诉人意愿，上诉人一直积极配合办理更名手续，只是因合同约定事项之前一直由中联房管家和王鹏沟通，一审中联房管家自认“我方收购房屋，我方进行装修，达到精装小过后自行定价”“修缮义务由我方完成”，所以上诉人对全部事项均不知晓。2.合同不能履行系因中联房管家欺上瞒下恶意占有卖房款，不履行修缮义务导致；王鹏不想履行合同是因中联房管家没将房屋漏雨修好，且在王鹏多次催促下，中联房管家没将实际情况通知上诉人，还利用虚假人员聊天记录欺骗王鹏说是上诉人不配合。上诉人既未收到购房款，也没不按合同中丙方安排的时间办理过户，不存在过错、违约。二、中联公司违反了委托合同中的报告义务、尽职尽责义务以及取得的财产应转交给委托人的义务，中联房管家已退买方两万定金仍不通知上诉人，合同不能履行的责任系中联房管家所致。三、原审法院判决诉讼费承担错误。被上诉人向法院主张271700元的权利，所以其交纳诉讼费4979元，原审法院支持原告诉讼请求242000元，但把减半收取后的诉讼费判由上诉人承担2375元显失公平。四、原判决判项二、四项上诉人从未代收，是中介代收。王鹏、甘露冰辩称，一、中联公司、范家亮已构成违约。我作为守约方已按约定申请贷款并审批通过，支付定金、服务费、购房款。二、原告有权解除合同。1.王鹏、甘露冰符合约定解除的条件。范家亮更换门锁、逾期交房，拒绝将房屋售予王鹏。解除合同条件已达成，王鹏、甘露冰享有约定解除权。2.王鹏、甘露冰符合法定解除条件。当王鹏、甘露冰要求对房屋装修进行验收时，范家亮已更换门锁，明确表明拒绝履行《不动产买卖合同》约定义务；而中联公司在王鹏、甘露冰多次督促尽快过户情况下，依隐瞒真相，通过虚构房主联系方式、聊天记录推诿责任。《不动产买卖合同》签订目的已不能实现。三、范家亮与中联公司之间纠纷应另案处理，与本案无关。中联房管家依据授权有权代签合同，并且中联房管家与王鹏签订不动产买卖合同已经范家亮事后追认，该《不动产买卖合同》对范家亮发生法律效力，范家亮应按照合同约定履行义务。其未按约定交付房屋，更换门锁拒绝交房行为已构成违约，应承担违约责任。至于范家亮所主张的其不知合同条款内容，未收到购房款等情形，系中联房管家作为《房屋独家委托代理销售协议》的受委托方未尽到合理的通知义务，与王鹏、甘露冰无关，其可依据代理协议向房管家主张权利，这不是其免于承担《不动产买卖合同》违约责任的事由。王鹏、甘露冰向一审法院起诉请求：1.解除原告与二被告于2020年5月4日签订的《不动产买卖合同》；2.被告一、被告二双倍返还定金100,000元、退还已支付购房款130,000元、返还居间服务费12,000元；3.被告一、被告二支付违约金29,700元；4.二被告承担诉讼费。一审法院认定事实，原告王鹏与原告甘露冰系夫妻关系。2019年10月21日，被告范家亮与被告中联房管家签订了《房屋独家委托代理销售协议》，协议约定被告范家亮委托中联房管家出售位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积135.54平方米，房屋销售底价为85.3万元，委托协议期限为8个月，自2019年11月1日起至2020年7月1日。委托期内，被告范家亮需要向中联房管家提交房屋产权证明资料，并保证其真实、准确性，保证房屋的实际情况与房屋所有权证所标内容相符、基本情况属实，并如实介绍房屋现时及历史情况，无隐瞒，保证对该房屋拥有合法产权，享有房屋的合法处分权，被告范家亮应在收到中联房管家书面通知或电话通知的5日内，积极配合中联房管家及购房者在房屋买卖过程中的各项工作，包括但不限于办理过户手续、审批贷款等事项。该协议签订后，被告范家亮同日签订了授权委托书，授权委托中联房管家作为合法代理人，全权代理被告范家亮销售坐落于沈阳市铁西区房屋所有权证书编号为258106的房屋，并代为签订与购房者的《不动产买卖合同》以及收取上述房屋买卖定金，对受托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，被告范家亮均予以认可并由被告范家亮承担相应的法律责任。另查明，2020年5月4日，被告中联房管家作为丙方，被告范家亮作为甲方，与原告王鹏签订《不动产买卖合同》，合同约定原告王鹏购买涉案房屋，房屋成交价990,000元，定金50,000元，合同约定甲乙双方应于贷款审批下来前完成不动产过户登记，甲方应于收到全款3日内将不动产交付给乙方。甲乙双方应依照丙方安排于本合同约定时间内办理过户登记。逾期交付不动产之日起7日后，乙方有权追究甲方的违约责任，并有权解除合同，甲方应向乙方双倍赔偿定金，按不动产成交价的3%向乙方支付违约金，退回乙方已支付的所有费用及款项。如因其中一方不配合或故意拖延办理导致本合同无法按期进行。由违约方按不动产成交价的百分之三向守约方支付违约金。合同签订后，原告交付了定金50,000元，服务费12,000元，第一笔购房款150,000元。被告中联房管家进行代收后，被告范家亮对于将房屋销售给原告的情况予以追认。再查明，根据原告和中联房管家店长的微信聊天记录显示2020年7月25日左右，房屋门锁被更换，被告范家主张2020年7月双方如果不能及时更名过户即超过其与中联房管家约定的8个月代售期，《房屋独家委托代理销售协议》到期了，中联房管家构成违约，并自认在2020年8月底将房屋门锁进行更换，中联房管家与原告均主张系被告范家亮拒绝继续履行合同，并退还原告购房款20,000元。一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。当事人应按照合同约定履行自己的权利义务。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，致使合同目的无法实现的，应当双倍返还定金。本案被告范家亮与中联房管家签订了房屋独家委托代理人销售协议，约定中联房管家可以代为出售涉案房屋，并授权中联房管家代为签订不动产买卖合同及收取房屋买卖定金等事项，被告中联房管家依据双方的委托合同约定与原告王鹏签订了不动产买卖合同，并经被告范家亮事后追认，该合同对被告范家亮发生法律效力，中联房管家据此收取定金及房款的法律行为对被告范家亮也发生法律效力，范家亮应按照不动产买卖合同的约定履行义务，积极配合原告办理房屋更名过户手续，其在不动产买卖合同的履行过程中居于主导地位，其主张《房屋独家委托代理销售协议》到期，没有收到购房款等事由拒绝继续履行不动产买卖合同，导致合同目的无法实现，存在违约行为，应承担双倍返还定金的法律责任，原告要求双倍返还定金100,000元并解除合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持。原告主张返还定金以外的购房款130,000元，有事实和法律依据，被告范家亮应予以返还，其中定金本金50,000元及购房款130,000元，中联房管家均系代收主体应协助被告范家亮履行返还义务。关于原告主张二被告退还中介费的诉请，合同中虽有明确约定任何一方违约，中联房管家均不退还中介费，但是，本案在实际履行过程中，中联房管家不仅仅是居间介绍的作用，还承担被告范家亮委托代理人的身份，通过微信记录可以表明，中联房管家的工作人员在沟通过程中存在未如实告知房款未交付被告范家亮等事实，没有起到有效的沟通和协调的作用，中联房管家存在过错，其应将收取的服务费12,000元返还给原告，原告此诉求有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于原告主张的要求被告范家亮给付违约金29,700元的诉讼请求，当事人既约定违约金、又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，本案原告在诉讼请求第二项主张被告范家亮承担双倍返还定金的责任，故其不应再要求其给付违约金，本项诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原告王鹏与被告范家亮、被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司于2020年5月4日签订的《不动产买卖合同》；二、被告范家亮于判决发生法律效力之日起十日内返还代收的原告王鹏交付的定金本金50,000元；三、被告范家亮于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王鹏定金罚金50,000元；四、被告范家亮于判决发生法律效力之日起十日内返还代收的原告王鹏交付的房款130,000元；五、被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告王鹏交付的服务费12,000元；六、驳回原告王鹏的其他全部诉讼请求。案件受理费4,974元，减半收取2,487元，由被告范家亮承担2,375元，由被告沈阳市中联房管家房产代理有限公司承担50元，由原告王鹏自行承担62元。二审中，上诉人范家亮提交了与中介店长余锐、工作人员王朦微信聊天记录，证明上诉人一直在与余锐沟通，要求办理过户手续，但是余锐从没有跟上诉人提起过房屋需要上诉人来维修，或者告知上诉人应当履行房屋过户手续，还可以看出王鹏提交的聊天记录中，余锐弄虚作假，把不是上诉人的人标注成上诉人，上诉人微信头像不一样，说不办理过户手续是上诉人在拖，是假的，不给王鹏退费是上诉人在推脱，而且提供别人的电话给王鹏说是范家亮的，和王朦的聊天记录可证明上诉人一直在找中介联系，而且多次提醒中介要把防雨做好，如果买了告知我，我好另外购置房屋，还能证明在2020年5月25日中介才将收到的定金中1万元转给上诉人，而中介在2020年4月26日就收到王鹏定金5万，5月6日收到房款15万，都没有交付给上诉人。被上诉人王鹏、甘露冰质证意见：对真实性没有异议，合法性、证明目的有异议，不属于新证据，法庭不予采纳，聊天记录是上诉人与中介之间的，可以另行主张，与本案无关。上诉人范家亮提交了照片，证明涉案房屋在2020年7月22日房屋存在严重漏雨，中介没有维修却告知王鹏7月25日就可以过户。被上诉人王鹏、甘露冰质证意见：对真实性没有异议，对证明目的有异议，被上诉人被通知7月25日是去验房，不知道漏水，房屋已经被换锁，没有进去，不是因为漏水才不愿继续交易。上诉人范家亮提交了录音，证明上诉人一直在积极的沟通过户情况，因为上诉人不知道中介弄虚作假告诉王鹏是上诉人没有维修房屋。被上诉人王鹏、甘露冰质证意见：对真实性没有异议，对证明目的有异议，与中介之间的沟通，与本案无关。被上诉人沈阳市中联房管家房产代理有限公司对上述证据质证意见：对真实性没有异议，对合法性、关联性、证明目的有异议，该组证据不属于新证据，相关内容无法显示与房屋有直接关联，存在诱导性发问，中介已经按合同履行义务，不存在违约行为，房屋漏水是质量问题，应由开发商和物业承担，买卖合同中约定房屋质量问题由上诉人承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人范家亮与被上诉人中联房管家签订的《房屋独家委托代理销售协议》及被上诉人中联房管家作为丙方，上诉人范家亮作为甲方，与被上诉人王鹏签订的《不动产买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。《房屋独家委托代理销售协议》有效期限内，被上诉人中联房管家作为丙方，上诉人范家亮作为甲方，已与被上诉人王鹏签订《不动产买卖合同》，已就案涉房屋的买卖事宜达成合意。上诉人已于2020年5月收到案涉房屋的交易定金1万元，上诉人对案涉房屋已经出卖事宜属明知，虽然在《房屋独家委托代理销售协议》有效期限内并未完成过户事宜，但是该协议并未约定过户期限，上诉人在明知案涉房屋已经出售给他人并收取了1万定金的情况下，仍然自行更换门锁，用该行为表示拒绝履行买卖合同，导致不动产买卖合同无法继续履行，该行为构成违约，应适用定金罚则。被上诉人中联房管家依据其与上诉人签订的《房屋独家委托代理销售协议》有权代为收取定金，法律后果应由委托人即上诉人承担，一审判令解除合同并适用定金罚则并无不当。关于被上诉人王鹏要求上诉人范家亮与被上诉人中联房管家返还定金及房款的诉讼请求，因被上诉人中联房管家代为收取4万定金，并在无代收权限情况下自行收取房款13万，被上诉人中联房管家亦同意向被上诉人王鹏返还上述费用，中联房管家对于定金的返还应承担连带责任，并承担房款的返还责任，故对原审判决予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初2824号民事判决第一、三、五项；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初2824号民事判决第六项；三、变更沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初2824号民事判决第二项“被告范家亮于本判决发生法律效力之日起十日内返还代收的原告王鹏交付的定金本金50,000元”为“范家亮于本判决发生法律效力之日起十日内返还王鹏定金50,000元”；四、变更沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初2824号民事判决第四项“被告范家亮于本判决发生法律效力之日起十日内返还代收的原告王鹏交付的房款130,000元”为“沈阳市中联房管家房产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还王鹏房款130,000元”；五、沈阳市中联房管家房产代理有限公司对本判决第三项确定的款项承担连带给付责任；六、驳回王鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,974元，减半收取2,487元，由范家亮负担1017元，沈阳市中联房管家房产代理有限公司负担1200元，王鹏负担270元。二审案件受理费4974元，由上诉人范家亮负担2574元，沈阳市中联房管家房产代理有限公司负担2400元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月二十四日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。