上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7495号上诉人(原审被告)：杨安龙，男，1978年7月28日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告)：上海斫玉科技有限公司(原称上海斫玉餐饮管理有限公司)，住所地上海市。法定代表人：杨安龙，总经理。被上诉人(原审原告)：华润(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈刚，董事长。委托诉讼代理人：缪江峰，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人杨安龙、上海斫玉科技有限公司(以下简称“斫玉公司”)因与被上诉人华润(上海)房地产开发有限公司(以下简称“华润公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2021)沪0114民初4251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨安龙、斫玉公司上诉请求：1．撤销一审判决第四项至第八项；2．依法改判华润公司退还给杨安龙租赁保证金等合计人民币(以下币种均为人民币)180，042.60元。事实和理由：杨安龙与华润公司的房屋租赁合同是在华润公司严重违约的前提下，经双方协商后的无责解除，故杨安龙不应承担一审判决所列的违约责任，且华润公司应当另行退还给杨安龙租赁保证金等合计180，042.60元。首先，华润公司在合同的执行过程中存在严重的诱导客户又不能完全按照合同执行的多项违约行为。在一审中杨安龙方对华润公司的相应违约行为进行了举证，但是华润公司只对广告推广方面进行了辩解，对其它的违约行为并没有提交证据证明华润公司是完全按照合同履约的。并且华润公司举证的广告推广，也未能证明其完全按照承诺履约，其在广告推广上也存在严重违约。其次，按照合同第25条1.11款的约定，该商铺未通过消防验收即开业或被要求停业，或可能引起火灾隐患而拒绝整改，则合同解除或终止。华润公司在给杨安龙方交付毛坯商铺的时候，并未按照消防要求进行消防分区隔断，导致杨安龙方一直不能通过消防验收，故依据合同约定，本合同应该结束或终止。关于不能通过消防验收，华润公司有不可推卸的责任。2019年初，杨安龙方提出缩小营业面积也是考虑可以自然的分隔消防分区，但是华润公司坚持不同意杨安龙方的诉求，最终杨安龙方提出退场，这是由于华润公司交付的场地不满足消防要求而有安全隐患导致的。再次，按照合同第11条第1款的约定，营业时间为周日至周四10：00-24：00，周五至周六10：00-24：00(法定节假日和重要节日期间另行通知)。但是商场每天晚上21：00就将商场各处大门关闭，也将杨安龙方的店铺的门关闭，导致没有办法正常营业和使用公共卫生间等设施。杨安龙方多次与华润公司进行交涉，华润公司始终不能按照合同约定时间提供服务。为此，2018年10月8日华润公司负责运营的李泽仁与杨安龙方进行沟通，沟通的结果还是不能按合同约定时间提供服务，华润公司仍然是21：00左右关闭商场所有通道。按照合同第25条第2.2款约定，因甲方原因导致乙方无法按约定用途使用该商铺，合同解除或者终止。故杨安龙方有权解除合同，并追究华润的违约责任。最后，杨安龙交付给华润公司的租赁保证金等合计180，042.60元，理应在租赁关系结束后退还。但由于华润公司的无理刁难，导致该费用一直未退还。严重损害了杨安龙方的合法权益。杨安龙方的押金足以支付此合同项下的租金，所以不存在欠款以及违约金。综上，杨安龙方在华润公司严重违约的情况下，还是采用了友好协商的方式提出撤场，并且在双方同意的时间解除合同，杨安龙方并不存在违约行为，更不应该为双方提前终止合同承担任何经济上的责任，请求二审法院查明案件事实并依法改判。华润公司辩称，不同意杨安龙、斫玉公司的上诉请求。双方合同履行期间，自2018年12月起，杨安龙方开始拖欠租金、物业管理费、宣传推广费、仓库租金、公共事业费等各项费用，经华润公司多次发函催告，其仍未付清欠款。杨安龙于2019年9月4日将租赁商铺恢复毛坯状态并归还给华润公司。杨安龙未按租赁合同及相关补充协议的约定履行合同义务已构成违约，理应按照合同的约定履行相应义务并承担相应违约责任，斫玉公司作为保证人，就杨安龙在租赁合同及其相应补充协议项下的义务向华润公司承担连带保证责任。杨安龙、斫玉公司提到的广告发布问题，结合其所提交的相关的证据来看，恰恰证明了华润公司按照约定已经完成了广告发布的事项，不存在违约的情形。关于消防验收的问题，消防验收实际上是杨安龙在其店铺完成装修之后涉及的有关消防验收的问题，应该由其自身承担相应的责任。故华润公司不同意杨安龙、斫玉公司的上诉请求，要求维持原判。华润公司向一审法院起诉请求：1．判令华润公司与杨安龙间的《商铺租赁合同》于2019年7月31日解除；2．判令杨安龙支付2019年6月1日至2019年7月31日期间的固定租金、物业管理费、宣传推广费共计108，008.20元；3．判令杨安龙支付2019年4月21日至2019年9月4日期间的公共事业费57，673.77元；4．判令杨安龙支付逾期支付第二、第三项诉请中相关费用的违约金173，172.96元(以日千分之二为标准，自应付之日暂计至2020年11月23日，最终计算至实际支付全部款项之日止)；5．判令杨安龙支付2019年7月31日至2019年9月4日期间的占用费45，099.41元及逾期返还房屋的违约金224，641.29元(按日租金的五倍计算)；6．判令杨安龙支付租赁房屋损坏赔偿金10，000元；7．判令杨安龙支付合同解除违约金119，380.80元(按3个月租金标准计算)；8．判令华润公司有权扣除杨安龙已支付的租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金共计155，802.60元，不予退还；9．判令杨安龙支付律师费20，000元；10．判令斫玉公司就杨安龙的上述付款义务向华润公司承担连带责任。一审庭审中，华润公司表示第三项诉请中的公共事业费即水电费。一审法院认定事实：位于上海市嘉定区南翔镇宝翔路XXX号五彩城项目地下一楼层G115、G116、G117号商铺(以下简称“系争商铺”)的权利人为华润公司。斫玉公司原名称为上海斫玉餐饮管理有限公司。2018年7月，华润公司(出租方，甲方)与杨安龙(承租方，乙方)签署《商铺租赁合同》，约定华润公司将位于上海市嘉定区宝翔路XXX号南翔五彩城G117、G115号商铺出租给杨安龙使用，经营“天府锅娃子”品牌，计租面积303平方米；租期自2018年7月18日至2022年9月17日；租赁保证金96，717.60元，物业管理费押金49，995元，公共事业费押金9，090元，装修押金24，240元；在乙方按约定将该商铺交还(包括但不限于乙方办妥以该商铺为注册或营业地址的工商、税务等变更或注销，并符合本合同第22条关于商铺返还标准的约定)且付清全部应付款项后二十个工作日内，凭甲方开具的收据原件(或乙方另行开具的保证金收款南翔五彩城商铺租赁合同收据)向甲方要求无息退还租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金，甲方可于其中扣除乙方应付费用(如有)及违约金(如有)；如乙方违约造成甲方损失，租赁保证金不退，且乙方应于合同终止后三个工作日内另行向甲方交纳售后服务保证金；如乙方未能按时足额支付各项费用且于甲方发出书面通知后五个工作日内拒不支付，甲方有权直接从各类保证金、押金及甲方代收乙方营业款中扣除欠款及赔偿金，且甲方仍有权要求乙方承担违约责任，但乙方不得主动要求将应付费用自己付保证金或押金中抵扣；如乙方未违反装修约定且经甲方、物业公司及政府消防部门验收合格的，甲方或物业公司应于验收合格后一个月内向乙方无息返还剩余装修押金，乙方凭装修押金收据原件申请；先付后用，以每个自然月为一个结算周期；甲方每月8日(含本日，节假日顺延)出具对账单，其中包括但不限于乙方次月固定租金、物业管理费、推广宣传费、收银系统维护费(如有)、上月扣率租金超固定租金之差额(如有)、公用事业费及其他费用，乙方于当月15日(含)前根据对账单金额支付；如乙方逾期支付租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费、租赁保证金、各类押金或其他费用(含甲方或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按调整后费用交纳或补足)，每逾期一日应按逾期支付金额的千分之二支付违约金；如逾期超过七日，甲方有权经书面通知后停止该店铺的水、电、煤气等服务直至乙方补齐；无论因何导致合同解除或终止，乙方应于合同解除或终止日营业结束后将所有物品搬离，此时甲方有权选择乙方是否将该商铺恢复至合同约定的交付标准(正常磨损不计)，或保持现状交还，如甲方未明确表示，乙方应恢复原状返还；乙方应承担自合同解除或终止至甲方实际收回该商铺期间的租金及其他费用(以本合同终止前最后一个月的日租金为标准按日计算)；如未按合同约定标准及期限交还该商铺，违约金为合同终止前租金最高月平均日租金的五倍／日，且其他费用仍比照租期标准支付，该责任与其他交还条款同时适用；未按合同约定交纳或补足租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费、租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费或其他任何费用(包括甲方或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用)累计超三十日；合同签订后，乙方单方提出解除合同或以实际行为表示不履行合同的；如乙方发生上述情况，甲方有权解除合同、收回该商铺、不予退还租赁保证金及物业管理费押金、公用事业费押金，并有权向乙方主张相当于叁个月租金的预期收益损失作为违约金(以解除前十二个月平均月租金为标准，如合同尚未履行则以区间结束后的前三个月租金为标准)，以上不足弥补甲方损失的有权继续追偿；本合同约定解约权均以书面通知形式行使，解约通知送达对方后本合同即解除；本合同约定通知、告知等均为书面形式，并送至合同载明的地址(该商铺地址亦作为乙方有效收件地址)，如一方变更地址应于三个工作日内告知对方，该告知送达前仍以原地址为准，司法或仲裁文书送达地址相同；双方协商解决合同争议，任一方亦可向该物业所在地人民法院起诉，相关诉讼费、律师费、鉴定费、执行费等败诉方承担。附件十三第三方保证约定，保证人为斫玉公司，乙方无论因何种原因未按合同约定履行义务，保证人都应承担连带清偿责任；保证范围为原合同项下的租金、物业管理费、推广宣传费、收银系统租赁费、公共事业费、垃圾清运费、违约金、损害赔偿金及甲方实现债权的费用等；保证方式为连带保证责任；保证期间为每笔主债务履行期届满之日起两年。后，华润公司(甲方)与杨安龙(乙方)分别签署《租赁合同》补充协议两份，约定2018年12月4日至2022年9月19日，乙方增加G116商铺为承租商铺，计租面积为374平方米，G116商铺管理和经营按本合同正文约定标准；租期自2018年7月20日至2022年9月19日；自2019年4月1日至2020年9月19日，每月固定租金为39，793.60元；2018年12月4日至2022年9月19日，每月物业管理费为20，570元；2018年12月4日至2022年9月19日，每月推广宣传费为3，740元。上述合同签订后，华润公司将系争商铺交付杨安龙使用。杨安龙向华润公司支付租赁保证金96，717.60元，物业管理费押金49，995元，公共事业费押金9，090元及装修押金24，240元，合计180，042.60元，并支付租金、物业管理费、宣传推广费至2019年5月31日。华润公司分别于2019年5月20日、2019年5月28日向杨安龙发送《上海南翔五彩城费用支付催告函》，要求杨安龙限期支付拖欠的2019年6月租金、物业管理费、宣传推广费，2019年4月的公共事业费等及违约金，逾期仍未付清的，将进一步追究杨安龙的违约责任。2019年5月31日，杨安龙通过微信向华润公司的工作人员黄盛炎提出退租，称资金链已经断了。此后，华润公司又多次向杨安龙发送《上海南翔五彩城费用支付催告函》。2019年7月26日，黄盛炎通过微信告知杨安龙，方案1要求7月31日毛坯返还商铺，付清欠款，押金无法退还，如果做到下家无缝衔接上，也要求毛坯返还商铺，付清欠款，押金想办法申请退还。2019年7月31日，杨安龙搬离系争商铺。2019年9月4日，杨安龙将系争商铺恢复原状后返还给华润公司，双方签署了商铺移交表。次日，杨安龙方的工作人员签字确认系争商铺收房存在煤气接头处探测器被喷漆损坏，维修费需5，000元，内场大理石墙面，上下均有木榫头，维修费用需要5，000元等问题。2019年9月9日，黄盛炎与杨安龙通过微信就欠款及押金是否返还进行沟通，黄盛炎称帮杨安龙申请滞纳金不收，同时申请维修费10，000元不收。2019年4月21日至2019年9月4日期间的水电费为57，673.77元。2019年12月12日，华润公司根据合同约定的邮寄地址向杨安龙寄送《商铺租赁合同解约告知函》，通知杨安龙《商铺租赁合同》于2019年7月31日解除，并要求杨安龙于2019年12月20日前支付欠付的款项、滞纳金及损失等。同日，华润公司向斫玉公司寄送《关于要求斫玉公司承担连带责任的催款函》，要求斫玉公司对杨安龙承担连带保证责任。因杨安龙未支付2019年6月至2019年7月期间的租金、物业管理费、宣传推广费及相应的水电费，华润公司涉诉。华润公司为本次诉讼支出律师费20，000元。一审庭审中，杨安龙提交2019年7月14日的微信聊天记录截图及手机银行支付凭证，欲证明其于2019年7月14日向华润公司支付2019年4月21日至2019年6月20日期间的水电费35，250.40元，杨安龙将支付水电费情况通过微信告知了黄盛炎。华润公司确认收到该款，但认为杨安龙支付的款项未注明用途，其已抵扣2019年6月部分租金20，199元、2019年4月电费14，401.40元及水费650元。一审审理中，杨安龙表示其支付各类押金可用于抵扣华润公司主张的欠款，如有剩余，也无需华润公司返还。华润公司表示确认收到杨安龙支付的装修押金，但其未主张没收装修押金。一审法院认为，华润公司与杨安龙的《商铺租赁合同》、两份补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据华润公司向杨安龙发送的催款函，以及双方的微信聊天记录，杨安龙于2019年5月31日提出退租，故杨安龙辩称双方协商一致解除合同的意见，不予采信。合同履行中，杨安龙拖欠租金、物业管理费、推广宣传费不付，超过三十日，根据合同约定，华润公司可据此解除合同，但华润公司行使合同解除权的时间在杨安龙搬离系争房屋后，故华润公司诉请要求合同于杨安龙搬离系争房屋之日即2019年7月31日解除的诉请，予以支持。合同解除后，杨安龙应向华润公司支付拖欠的租金、物业管理费、推广宣传费至合同解除日。杨安龙对于华润公司主张的欠付租金、物业管理费、推广宣传费金额无异议，予以照准。关于华润公司主张的公共事业费即水电费，由于杨安龙于2019年7月14日的付款明确指向款项用途为支付2019年4月21日至2019年6月20日期间的水电费35，250.40元，其亦告知了华润公司，故该款应在其应付的水电费中予以扣除。华润公司主张该款已抵扣2019年6月部分租金、2019年4月部分水电费的意见，不予采信。现杨安龙确认2019年4月21日至2019年9月4日期间的水电费为57，673.77元，扣除杨安龙已支付水电费35，250.40元，杨安龙还应支付水电费22，423.37元。虽然杨安龙于2019年7月31日搬离系争商铺，但杨安龙于2019年9月4日方将系争商铺恢复原状后返还给华润公司，华润公司要求杨安龙支付恢复原状期间的房屋使用费，应予支持，但房屋使用费应自2019年8月1日起算，华润公司主张的房屋使用费金额未超过合同约定，予以照准。至于华润公司主张的房屋损坏赔偿金，杨安龙于系争商铺交接时已确认房屋损坏赔偿金为10，000元，杨安龙提交的微信聊天记录不足以证明华润公司曾同意免除该费用，故对该项诉请，予以支持。杨安龙拖欠租金、物业管理费、推广宣传费、水电费不付，应承担相应的民事责任。华润公司主张的逾期付款违约金，应予支持，但违约金计算基数应根据法院认定的实际欠付金额予以调整，且合同约定的违约金计算标准过高，杨安龙亦对此提出抗辩，故酌情将至2020年11月23日的逾期付款违约金调整为21，000元，自2020年11月24日起的违约金调整为按日万分之三的标准计算。关于华润公司主张的解约违约金，虽然合同确因杨安龙欠付各类款项及提前退租而违约解除，但考虑华润公司已于2019年9月4日收回系争商铺，故酌情将解约违约金调整为按2个月租金标准计算。华润公司主张的逾期付款违约金、解约违约金足以弥补其损失，故华润公司主张没收杨安龙押金的诉请，不予支持。杨安龙审理中表示其支付的全部押金可用于抵扣其欠款，华润公司亦确认杨安龙支付各类押金180，042.60元，故予以照准。关于华润公司主张的逾期返还房屋违约金，鉴于双方约定杨安龙应将商铺恢复毛坯后返还，该期间尚未超过合理恢复期间，且其已主张该期间的房屋占有使用费，故不予支持。至于华润公司主张的律师费，符合合同约定，也未超过相关收费标准，故予以照准。华润公司要求斫玉公司对杨安龙的债务承担连带保证责任，符合合同约定，且斫玉公司亦无异议，予以照准。一审法院判决：一、华润(上海)房地产开发有限公司与杨安龙就上海市嘉定区宝翔路XXX号南翔五彩城G115、G116、G117号商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年7月31日解除；二、杨安龙应于判决生效之日起十日内支付华润(上海)房地产开发有限公司2019年6月1日至2019年7月31日期间的租金、物业管理费、推广宣传费108，008.20元；三、杨安龙应于判决生效之日起十日内支付华润(上海)房地产开发有限公司至2019年9月4日的水电费22，423.37元；四、杨安龙应于判决生效之日起十日内支付华润(上海)房地产开发有限公司至2020年11月23日的逾期付款违约金21，000元，自2020年11月24日至实际支付之日止的逾期付款违约金，以130，431.57元为基数，按每日万分之三计算；五、杨安龙应于判决生效之日起十日内支付华润(上海)房地产开发有限公司2019年8月1日至2019年9月4日的房屋占有使用费45，099.41元；六、杨安龙应于判决生效之日起十日内支付华润(上海)房地产开发有限公司房屋损坏赔偿金10，000元；七、杨安龙应于判决生效之日起十日内支付华润(上海)房地产开发有限公司违约金79，587.50元；八、杨安龙应于判决生效之日起十日内支付华润(上海)房地产开发有限公司律师费20，000元；九、杨安龙支付的租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金、装修押金共计180，042.60元可用于抵扣上述第(二)项至第(八)项的付款义务；十、上海斫玉科技有限公司对杨安龙上述第(二)项至第(八)项付款义务向华润(上海)房地产开发有限公司承担连带保证责任；十一、华润(上海)房地产开发有限公司其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，华润公司与杨安龙签订的《商铺租赁合同》以及之后双方协商一致签订的两份补充协议，均系双方当事人真实意思表示，与法无悖，双方均应正确履行。根据查明的事实，合同签订后，杨安龙未按合同约定支付租金、物业管理费及宣传推广费等费用，虽经华润公司催告但仍未付清，2019年5月31日，杨安龙向华润公司提出退租，称资金链已经断了，一审法院认定华润公司依据双方的合同约定行使合同解除权并无不当。杨安龙、斫玉公司上诉称合同解除系华润公司违约导致，但杨安龙、斫玉公司对此未提供充足证据佐证，本院不予采信。合同解除后，杨安龙应向华润公司支付拖欠的租金、物业管理费、推广宣传费等相关费用，并承担违约责任，斫玉公司应根据合同约定承担连带责任，一审法院据此所作的判决并无不妥，本院认同，其理由一审法院已作阐述，本院不再赘述。综上所述，杨安龙、斫玉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，813.74元，由上诉人杨安龙、上海斫玉科技有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 徐 庆审 判 员 周刘金法官助理 张黎明书 记 员 慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……