安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2634号上诉人（原审被告）:殷凤志,男,1975年12月3日出生,汉族,户籍地安徽省怀远县，经常居住地安徽省怀远县。被上诉人（原审原告）：安徽强冠物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市怀远县榴城镇新河路中财世纪花园14号楼1-2层。统一社会信用代码91340321078726768Q。法定代表人：谢磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：计临冬，该公司员工。委托诉讼代理人：崔颂，安徽孙竹洪律师事务所律师。上诉人殷凤志因与被上诉人安徽强冠物业管理有限公司（以下简称强冠物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院作出的（2021）皖0321民初4207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷凤志上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回强冠物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由强冠物业公司承担。事实与理由：1.殷凤志拒交物业费是因为物业（公司）未尽到服务义务，导致该小区脏、乱、差。若强冠物业公司能达到前期物业合同约定的标准，殷凤志愿意按照前期物业服务合同约定缴纳物业费。2.本案已经过诉讼时效。强冠物业公司的催款函系单方提供，无法证明殷凤志已经收到，并且殷凤志确实没有收到。该催款函为2020年11月19日作出，即使按照催款函的落款时间中断诉讼时效，也只能中断2017年11月19日之后的诉讼时效，对于2017年11月19日之前的物业费，强冠物业公司的主张无法得到法律支持。强冠物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。殷凤志在一审提交的证据均不能证明成为其拒绝缴纳物业费的理由。物业服务合同兼具债权债务给付及物权性质，不受诉讼时效期间的调整。强冠物业公司向一审法院起诉请求：1.殷凤志支付中财世纪花园小区20号楼1单元1804室,2016年3月15日至2021年3月14日的电梯运行电费1380元、物业管理费(60个月)5205元及违约金1499元(根据购房人签订的《临时管理规约》第五章第7条约定按48个月计算违约金,且违约金最高限额不超过法律规定);(合计8084元);2.殷凤志承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年10月18日，强冠物业公司与安徽中财置业发展有限公司签订《中财.世纪花园物业服务合同》。并确认已阅读《中财.世纪花园业主临时规约》。该小区业主与强冠物业公司签订的《前期物业服务协议》约定：1.由强冠物业公司向安徽省蚌埠市怀远县涡北新城区中财.世纪花园小区业主提供物业管理服务，强冠物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。2.物业服务费用每年交一次；由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为0.75元/月每平方米。殷凤志是怀远县中财世纪花园小区20号楼1单元1804室业主，殷凤志在《前期物业服务协议》上签字。经核算，殷凤志自2016年3月15日起至2021年3月14日未按期交纳物业费5197元（0.75元/月·平方米×115.48平方米×60月）、电梯运营费1380元（23元/月×60月），合计6577元。2020年11月19日，强冠物业公司以书面形式进行了催收。一审法院认为，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，强冠物业公司已经为殷凤志提供服务并进行了催告，殷凤志应当承担给付物业费、共有设施设备运行能耗及维保费用的责任。因此，强冠物业公司诉请殷凤志支付欠缴物业费、电梯运营费合计6577元的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。对于强冠物业公司违约金1499元的诉请，通过殷凤志提供的证据表明，强冠物业公司物业服务方面存在瑕疵，强冠物业公司诉请殷凤志按《前期物业服务协议》的约定支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予全部支持。本院酌定违约金为500元。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、第八条第一款，判决：一、殷凤志于本判决生效之日起十日内向强冠物业公司给付位于怀远县中财世纪花园小区20号楼1单元1804室自2016年3月15日至2021年3月14日期间欠付的物业费、电梯运营费合计6577元；二、殷凤志于本判决生效之日起十日内向强冠物业公司支付逾期付款违约金500元；三、驳回强冠物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由殷凤志负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。殷凤志提供了内载5个视频的U盘一个，证明小区居民利用公共区域种菜，强冠物业公司一直没有进行整改。强冠物业公司发表质证意见：对证据的“三性”均有异议，达不到证明目的。本院认证意见：该证据待证事实与一审判决认定的事实并无矛盾。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1.殷凤志拒交物业费是否有事实与法律依据。2.强冠物业公司的诉请是否超过诉讼时效。根据二审认定的案件事实和相关法律规定，分析评判如下：强冠物业公司与安徽中财置业发展有限公司签订前期物业服务合同对全体业主具有约束力，殷凤志亦在前期物业服务协议上签字，殷凤志应当按合同约定履行义务。强冠物业公司履行了为殷凤志所在小区提供物业服务的主要义务，殷凤志作为小区业主，享受了相应的物业服务，殷凤志应当按照合同约定缴纳物业费用，该物业费的缴纳亦是物业公司提供必要服务，提升服务质量的基本保障。至于殷凤志提出的小区环境脏、乱、差及管理不到位的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。具体到本案，强冠物业公司履行服务义务虽存在瑕疵，但尚不足以构成重大瑕疵，殷凤志拒缴物业费没有法律依据。另外，殷凤志同意缴纳电梯运营费，本院对此予以确认。关于殷凤志提出的强冠物业公司的诉请已经超过诉讼时效的上诉理由。经查，强冠物业公司在一审中提供的2020年11月19日物业费和电梯运营费催缴通知书系其单方制作，殷凤志对此不予认可，且殷凤志表示其一直未接到强冠物业公司催缴通知，强冠物业公司亦未提供其他证据证明其向殷凤志提出履行请求。而物业费和电梯运营费作为合同之债，强冠物业公司行使债权请求权应当受到诉讼时效的制约。强冠物业公司于2021年5月向一审法院提起诉讼，对于2016年3月至2018年4月的物业费和电梯运营费主张已经超过三年诉讼时效期间，本院不予支持。故殷凤志应当承担2018年5月至2021年3月的物业费共计2945元（0.75元/月·平方米×115.48平方米×34个月），电梯运营费782元（23元/月×34个月），合计3727元。综上，殷凤志部分上诉理由成立，应予改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百七十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省怀远县人民法院（2021）皖0321民初4207号判决的第二项、第三项即殷凤志于本判决生效之日起十日内向安徽强冠物业管理有限公司支付逾期付款违约金500元；驳回安徽强冠物业管理有限公司的其他诉讼请求；二、变更安徽省怀远县人民法院（2021）皖0321民初4207号判决的第一项为殷凤志于本判决生效之日起十日内支付安徽强冠物业管理有限公司位于怀远县中财世纪花园小区20号楼1单元1804室自2018年5月至2021年3月期间拖欠的物业费2945元、电梯运营费782元，合计3727元。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由殷凤志负担。本判决为终审判决。审 判 长 何懿审 判 员 庞玲审 判 员 穆莉二〇二一年九月二十八日法官助理 代成书 记 员 徐翔附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2634号上诉人（原审被告）:殷凤志,男,1975年12月3日出生,汉族,户籍地安徽省怀远县，经常居住地安徽省怀远县。被上诉人（原审原告）：安徽强冠物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市怀远县榴城镇新河路中财世纪花园14号楼1-2层。统一社会信用代码91340321078726768Q。法定代表人：谢磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：计临冬，该公司员工。委托诉讼代理人：崔颂，安徽孙竹洪律师事务所律师。上诉人殷凤志因与被上诉人安徽强冠物业管理有限公司（以下简称强冠物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院作出的（2021）皖0321民初4207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷凤志上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回强冠物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由强冠物业公司承担。事实与理由：1.殷凤志拒交物业费是因为物业（公司）未尽到服务义务，导致该小区脏、乱、差。若强冠物业公司能达到前期物业合同约定的标准，殷凤志愿意按照前期物业服务合同约定缴纳物业费。2.本案已经过诉讼时效。强冠物业公司的催款函系单方提供，无法证明殷凤志已经收到，并且殷凤志确实没有收到。该催款函为2020年11月19日作出，即使按照催款函的落款时间中断诉讼时效，也只能中断2017年11月19日之后的诉讼时效，对于2017年11月19日之前的物业费，强冠物业公司的主张无法得到法律支持。强冠物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。殷凤志在一审提交的证据均不能证明成为其拒绝缴纳物业费的理由。物业服务合同兼具债权债务给付及物权性质，不受诉讼时效期间的调整。强冠物业公司向一审法院起诉请求：1.殷凤志支付中财世纪花园小区20号楼1单元1804室,2016年3月15日至2021年3月14日的电梯运行电费1380元、物业管理费(60个月)5205元及违约金1499元(根据购房人签订的《临时管理规约》第五章第7条约定按48个月计算违约金,且违约金最高限额不超过法律规定);(合计8084元);2.殷凤志承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年10月18日，强冠物业公司与安徽中财置业发展有限公司签订《中财.世纪花园物业服务合同》。并确认已阅读《中财.世纪花园业主临时规约》。该小区业主与强冠物业公司签订的《前期物业服务协议》约定：1.由强冠物业公司向安徽省蚌埠市怀远县涡北新城区中财.世纪花园小区业主提供物业管理服务，强冠物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。2.物业服务费用每年交一次；由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为0.75元/月每平方米。殷凤志是怀远县中财世纪花园小区20号楼1单元1804室业主，殷凤志在《前期物业服务协议》上签字。经核算，殷凤志自2016年3月15日起至2021年3月14日未按期交纳物业费5197元（0.75元/月·平方米×115.48平方米×60月）、电梯运营费1380元（23元/月×60月），合计6577元。2020年11月19日，强冠物业公司以书面形式进行了催收。一审法院认为，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费；业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，强冠物业公司已经为殷凤志提供服务并进行了催告，殷凤志应当承担给付物业费、共有设施设备运行能耗及维保费用的责任。因此，强冠物业公司诉请殷凤志支付欠缴物业费、电梯运营费合计6577元的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。对于强冠物业公司违约金1499元的诉请，通过殷凤志提供的证据表明，强冠物业公司物业服务方面存在瑕疵，强冠物业公司诉请殷凤志按《前期物业服务协议》的约定支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予全部支持。本院酌定违约金为500元。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、第八条第一款，判决：一、殷凤志于本判决生效之日起十日内向强冠物业公司给付位于怀远县中财世纪花园小区20号楼1单元1804室自2016年3月15日至2021年3月14日期间欠付的物业费、电梯运营费合计6577元；二、殷凤志于本判决生效之日起十日内向强冠物业公司支付逾期付款违约金500元；三、驳回强冠物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由殷凤志负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。殷凤志提供了内载5个视频的U盘一个，证明小区居民利用公共区域种菜，强冠物业公司一直没有进行整改。强冠物业公司发表质证意见：对证据的“三性”均有异议，达不到证明目的。本院认证意见：该证据待证事实与一审判决认定的事实并无矛盾。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1.殷凤志拒交物业费是否有事实与法律依据。2.强冠物业公司的诉请是否超过诉讼时效。根据二审认定的案件事实和相关法律规定，分析评判如下：强冠物业公司与安徽中财置业发展有限公司签订前期物业服务合同对全体业主具有约束力，殷凤志亦在前期物业服务协议上签字，殷凤志应当按合同约定履行义务。强冠物业公司履行了为殷凤志所在小区提供物业服务的主要义务，殷凤志作为小区业主，享受了相应的物业服务，殷凤志应当按照合同约定缴纳物业费用，该物业费的缴纳亦是物业公司提供必要服务，提升服务质量的基本保障。至于殷凤志提出的小区环境脏、乱、差及管理不到位的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］8号）第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。具体到本案，强冠物业公司履行服务义务虽存在瑕疵，但尚不足以构成重大瑕疵，殷凤志拒缴物业费没有法律依据。另外，殷凤志同意缴纳电梯运营费，本院对此予以确认。关于殷凤志提出的强冠物业公司的诉请已经超过诉讼时效的上诉理由。经查，强冠物业公司在一审中提供的2020年11月19日物业费和电梯运营费催缴通知书系其单方制作，殷凤志对此不予认可，且殷凤志表示其一直未接到强冠物业公司催缴通知，强冠物业公司亦未提供其他证据证明其向殷凤志提出履行请求。而物业费和电梯运营费作为合同之债，强冠物业公司行使债权请求权应当受到诉讼时效的制约。强冠物业公司于2021年5月向一审法院提起诉讼，对于2016年3月至2018年4月的物业费和电梯运营费主张已经超过三年诉讼时效期间，本院不予支持。故殷凤志应当承担2018年5月至2021年3月的物业费共计2945元（0.75元/月·平方米×115.48平方米×34个月），电梯运营费782元（23元/月×34个月），合计3727元。综上，殷凤志部分上诉理由成立，应予改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百七十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省怀远县人民法院（2021）皖0321民初4207号判决的第二项、第三项即殷凤志于本判决生效之日起十日内向安徽强冠物业管理有限公司支付逾期付款违约金500元；驳回安徽强冠物业管理有限公司的其他诉讼请求；二、变更安徽省怀远县人民法院（2021）皖0321民初4207号判决的第一项为殷凤志于本判决生效之日起十日内支付安徽强冠物业管理有限公司位于怀远县中财世纪花园小区20号楼1单元1804室自2018年5月至2021年3月期间拖欠的物业费2945元、电梯运营费782元，合计3727元。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由殷凤志负担。本判决为终审判决。审 判 长 何懿审 判 员 庞玲审 判 员 穆莉二〇二一年九月二十八日法官助理 代成书 记 员 徐翔附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。