上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6798号上诉人(原审原告)：车振伟，男，1956年9月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：上海川虹房地产开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：章苏，执行董事。委托诉讼代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：史美宗，上海众华律师事务所律师。上诉人车振伟因与上诉人上海川虹房地产开发有限公司(以下简称“川虹公司”)商品房预约合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初10903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。车振伟上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判川虹公司向车振伟支付预付款人民币(以下币种均为人民币)1万元对应的利息(自2001年1月8日起按银行一年期贷款利率计至付款之日止)、赔偿损失50万元，并承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、车振伟等待购房是守约行为，且车振伟在等待过程中积极关注建房进展、努力沟通购房事宜，不存在过错，不应承担过错责任。车振伟多年来持续关注房屋拆迁情况、建设情况，前几年中确实看到合约中的地点在一点点拆迁、建造，虽然速度不快，但确实在拆迁和开发建设。考虑到等待拆迁和房屋建设的周期本来就很长，加上川虹公司从未告知合同不能履行，因此，车振伟认为《购房意向书》有履行或经过协商加点价格完成履约的可能性是合理的。车振伟在2015年前后关注到上海市车站西路XXX号XXX号楼XXX号XXX室三室一厅二卫房屋(以下简称“系争房屋”)完成动迁并有建设迹象，当车振伟得知4号楼开始建造即主动寻找川虹公司，其中系争房屋所在的车站西路去过20次以上，川虹公司住所地溧阳路XXX号去过10次以上，川虹公司住所地的四川北路街道信访接待处去过5次以上，在无法联系到川虹公司的情况下，经车振伟强烈要求，得以于2016年10月和2018年10月二次信访四川北路街道，要求与川虹公司面谈合同如何履行(但川虹公司始终未联系)；2019年12月车振伟到虹口区政府信访(被告知需要走司法程序解决)。因此，在川虹公司不主动通知、不积极应对的情况下，车振伟已经采取了可采取的全部救济方式，不应当因车振伟继续等待的守约行为被认为存在过错。车振伟2001年本意购买川虹公司在相邻地址已经建设好的车站西路XXX号XXX号楼现房，并与川虹公司销售人员相约于2001年1月8日签订3号楼购房合同。为筹款购买川虹公司的3号楼现房，车振伟将名下原居住的房屋出售，并在外租房居住。2001年1月8日，经川虹公司销售人员推荐，改订房型更加好的4号楼期房，且彼时支付的1万元预付款相对于当时的购买力、相对于房屋总价(占房屋总价1／40)，都不算一笔小数目，故车振伟对于继续履约的意愿非常强烈，并且因此错失购房机会、产生租赁费用。这些不利后果是车振伟守约而川虹公司违约造成的。因此，川虹公司应对车振伟购房机会损失承担完全的责任，并承担川虹公司租房损失。2018年，车振伟了解到川虹公司擅自毁约开始对外销售《购房意向书》中的房屋，车振伟立即启动它处重新看房，并于2019年4月购买一套55平米二手房，房价288万，以防止损失进一步扩大。房地产市场的变化是客观事实，虽然确实降低了按原约定完成购房约定的可能性，但车振伟也因川虹公司的拖延和毁约增加了它处购房的成本。车振伟也不应当为其履约过程中系争房屋大幅涨价的客观事实承担责任。综上，车振伟等待履约的守约行为是合理的，且车振伟已经采取了一切可以采取的救济手段，并在发现川虹公司事实上违约行为购房，避免损失扩大。因此，车振伟不存在过错，车振伟的信赖利益和机会损失值得被保护。二、虽然车振伟与川虹公司签署的是预约合同，不是购房合同，但本案中的车振伟与川虹公司基于预约合同、房型图等材料，对于拟购房屋的主要因素(地址、价格、面积、房型等)都达成了非常具体、明确的合意，且预约合同最终目的是双方签署本合同，但川虹公司的违约行为导致守约方(即车振伟)丧失了按约定的价格和条件购买房屋的机会，使合同的根本目的不能实现，且造成车振伟在房价数倍增长的若干年间购房时间成本的巨大损失。三、除一审法院认定的未在2015年通知车振伟无法履约的过错外，川虹公司隐瞒重大经营风险、蓄意毁约，甚至且在庭审中向法庭作出伪证。过错严重、性质恶劣。1．虚构证人证言、当庭撒谎：川虹公司在一审中找了二位证人，作证称在2010年时打电话给车振伟告知办理退款，由车振伟母亲接听电话，川虹公司已履行通知义务，又称车振伟曾在2010年告知证人已在它处买房。但实际上车振伟母亲在2000年前已经不在了，车振伟直到2019年才买房。虽然上述证言未被一审法院采信，但不能消减川虹公司串通证人向法院作伪证的恶劣性质，可见川虹公司处理本案纠纷毫无诚信和底线，具有重大过错，其违法行为应当被法院严肃处理，并在本案裁判时予以考虑。2．隐瞒重大经营风险及不能履约的情况：车振伟在2019年12月的信访后才了解到，川虹公司于2006年就因建设资金不足，由上海飞亚房地产开发有限公司(以下简称“飞亚公司”)出资共同开发车站西路XXX号房屋，此外，车振伟了解到，川虹公司在经营活动中存在严重的经济问题(2人判刑)导致动迁无法进行而拖延建设进度。因此，川虹公司的重大经营风险及不能履约的情况并非2015年确定将4号楼项目转让飞亚公司时才存在。在明知合同不能正常履行的情况下，川虹公司隐瞒重大经营风险和不能履约的情况，导致车振伟对于事实上的履约可能性抱有错误的判断。此外，川虹公司对于不能履约的原因也存在过错。3．蓄意毁约：车振伟自系争房屋开始建造以来，多次、反复寻找与川虹公司进行商谈，甚至多次信访，但川虹公司20年来从没和车振伟商谈合同的履行或变更，更没商谈合同解除。甚至在2018年开始对外宣传、销售系争房屋完全是蓄意毁约的行为。综上，车振伟认为川虹公司蓄意毁约，且对车振伟的损失存在重大过错并承担全部责任。四、车振伟已经采取了一切可以采取的救济手段，不存在过错，而川虹公司应当对车振伟的损失承担全部责任，因此一审法院判赔的事实依据错误。一审法院以损失填补为原则，所判定的10万元赔偿金额难以补偿守约方的实际损失。自签署《购房意向书》以来房价大幅上涨，这20年车振伟租赁房屋的成本、20年以后另行购买房屋的额外成本何止10万元，而川虹公司从其毁约另行建设房屋、20年以后重新出售的行为中获得的收益又是10万元的多少倍。五、车振伟不应承担诉讼费。在本案的整个过程中，川虹公司违约事实清楚，造成车振伟的重大损失，应当对车振伟的损失承担全部责任；且在车振伟主动要求与川虹公司商谈合同事宜，都遭到川虹公司拒绝。本可以通过双方协商解决的事情，迫使车振伟诉讼到法院，激增车振伟的维权成本。对此，本案的诉讼费理应由川虹公司承担。请求支持车振伟的上诉请求。针对车振伟的上诉请求，川虹公司辩称，双方就购房签订的只是意向书，当时基地处于连动迁都未完成的状态。后川虹公司不具备开发能力，项目已转让给他人，川虹公司已向车振伟履行了告知义务，故不同意车振伟的上诉请求。川虹公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判不支持车振伟的一审诉请。事实和理由：川虹公司是国有公司，当时实施项目是由区政府为了旧区改造而统一部署，并不是以盈利为目的，项目资金由区里拨一部分，其他都是机关集资、自筹，到开发4号房时，已经没有资金了，导致该项目停滞了五年时间。川虹公司收取车振伟意向金是2001年1月，川虹公司明确没有开发项目能力是在同一年，并届时发了告示，通知付过意向金的前来退款，从2001年项目停滞，直到2006年通过区政府协调才以合作的名义转让给飞亚公司，盛安物业公司工作人员韩春香、王强也已电话通知、当面告知车振伟由于案涉项目川虹公司没有能力开发，通知其来办理退还意向金手续。因此一审法院认为川虹公司未尽通知义务与事实不符。一审中，韩春香、王强的证词可以证明事实，车振伟也认可韩春香告知其办理退款手续，证人的证言与车振伟的陈述相互印证。只不过车振伟认为韩春香在通知其退意向金同时，又说了“要等你就等”这句话，但韩春香当庭指出没有讲过也不可能讲过这句话。川虹公司已履行了通知义务，车振伟明知项目相关情况又不办理退还意向金手续，相应的责任应当由车振伟自行承担。要求川虹公司赔偿损失没有事实和法律依据。川虹公司与车振伟订立《购房意见书》时，4号楼项目尚未开工建造。嗣后车振伟也了解项目动迁及建造的相关情况。从2001年1月付了意向金后，项目即停滞开发长达整整五年的时间，车振伟是知道或应当知道项目停滞的状况，车振伟应当能预见到《购房意见书》存在无法履行的可能性。何况川虹公司还通过贴告示、打电话，并当面告知，在这种情况下产生的机会损失应当由车振伟自行承担。因此一审判决川虹公司赔偿车振伟10万元没有事实依据，但川虹公司愿意退还意向金及其相应的利息。请求支持川虹公司的上诉请求。针对川虹公司的上诉请求，车振伟辩称，川虹公司并未履行告知义务，故不同意川虹公司的上诉请求。车振伟向一审法院起诉请求：川虹公司继续履行《购房意向书》。如果川虹公司不能继续履行，则要求：1．解除《购房意向书》；2．川虹公司返还预付款1万元；3．川虹公司赔偿1万元的利息损失，自2001年1月8日起按银行一年期贷款利率计至付款之日止；4．川虹公司赔偿损失50万元。一审法院认定事实：2001年1月8日，车振伟与川虹公司订立《购房意向书》，约定车振伟意向购买川虹公司建造的系争争房屋，建筑面积115.12平方米，单价参照3号楼房价，总价计408，000元左右；车振伟支付预付款1万元，待川虹公司正式销售后，车振伟接到通知一个月内到售楼处支付定金，并办理认购手续；车振伟逾期不认购，川虹公司有权处置房屋，退还预付款。同日，车振伟支付川虹公司预付款1万元。2019年9月，本院受理飞亚公司诉川虹公司房地产开发经营合同纠纷一案。该案经审理查明，车站西路XXX号地块房屋产权登记在川虹公司名下，4号房为在建工程。2006年10月20日，川虹公司与飞亚公司订立合作协议，约定车站西路XXX号4号房目前已取得规划用地许可证，现尚未开工建造，且范围内的动迁户均未动迁；川虹公司提供4号房地块的土地使用权，飞亚公司提供建房资金，双方合作开发建设；建房资金预计为400万元，全部由飞亚公司提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由飞亚公司承担和享有；4号房验收合格后的产权由飞亚公司享有。后飞亚公司向川虹公司支付了359万元。2015年2月4日，上海市虹口区人民政府办公室印发2015-5《关于推进车站西路XXX号4号房建设的有关事宜》专题会议纪要，明确车站西路XXX号4号房为川虹公司开发项目，川虹公司于2006年协议委托飞亚公司进行合作开发，该地块于2014年完成拔点交地。目前，因项目未开工建设，仍有部分需回搬居民在外过渡，存在较大社会风险和隐患。各相关部门应积极配合，加快推进项目开工建设，确保居民回搬入住。待该项目满足开工建设条件，且在有资质的审价机构出具开发投资总额已完成25％以上的证明文件后，川虹公司可将该项目整体转让给飞亚公司等。同月6日，川虹公司与飞亚公司订立转让协议，约定双方在已履行2006年10月20日合作协议的基础上，经充分协商，一致同意川虹公司将4号房转让给飞亚公司；4号房占地的土地使用权由川虹公司于2000年6月13日取得；在之前的合作协议框架下，飞亚公司已独立完成基地动迁工作、办理施工许可证；根据房地产建设工程转让相关规定，飞亚公司在完成系争房屋建设工程量的25％以上后，双方办理在建工程转让登记手续；4号房转让费为359万元，飞亚公司于2006年11月29日履行合作协议时向川虹公司支付359万元，该款转为本协议飞亚公司应向川虹公司支付的转让费；协议生效后，经相关行政部门许可，飞亚公司获得车站西路XXX号地块4号房3，359平方米在建工程所有权利及所占土地约1，250平方米土地使用权。2017年10月11日，川虹公司向上海市虹口区财政局缴纳土地价款732万元，该费用由飞亚公司以川虹公司名义缴纳。2019年1月2日，上海三维工程建设咨询有限公司就4号房出具《川虹二期4#楼项目在建工程基础至二层投资完成审价报告》，确认已完成房屋建设投资费用占总投资额的比例为37.5％。飞亚公司、川虹公司在审理过程中确认4号房已完成结构封顶。该案判决：一、确认川虹公司与飞亚公司于2015年2月6日订立的《车站西路XXX号地块4号房转让协议书》合法有效；二、川虹公司应于判决生效之日起10日内配合飞亚公司办理上海市车站西路XXX号4号房项目转让登记手续。一审庭审中，车振伟陈述，其于2019年3月购入现住所地房屋，建筑面积55.06平方米。韩某、王某出庭作证称，作为盛安物业公司原工作人员，韩某在2010年左右与车振伟联系，要求办理退房退款，王某亦曾电话联系车振伟。对此，车振伟表示，其与王某没有联系，其在房屋现场与韩某见过一次，韩某提出，可以退房，也可以继续等待，故其等待至今。一审法院认为，案涉《购房意向书》系车振伟、川虹公司真实意思表示，双方就将来订立房屋预售合同达成合意，《购房意向书》为预约合同，依法有效。本案中，川虹公司辩称在2010年通过盛安物业公司联系车振伟退还预付款一节，仅有韩某、王某的证言佐证，一审法院不予采信。《购房意向书》未明确履行期限，现川虹公司主张车振伟起诉超过诉讼时效期间，不能成立。车振伟起诉时，4号楼项目权利人已变更为飞亚公司，车振伟与川虹公司就4号楼房屋订立预售合同不具备履行的可能，现车振伟在不能履行的情况下，要求解除《购房意向书》，依法成立。川虹公司依法应当返还车振伟预付款1万元。根据本案事实，车振伟知道2001年《购房意向书》订立时，4号楼未开工建造，也了解至2014年完成前期动迁，至2019年完成结构封顶。车振伟长期等待订立预售合同，固然是其对川虹公司的信赖所致，但随着房地产市场的变化，房屋销售价格不断提高，车振伟也应该注意到以《购房意向书》约定的价格条件购买4号楼或者他处房屋的可能性逐渐降低。车振伟因《购房意向书》仅付出1万元，对其另行购房不会产生影响。在此情形下，车振伟仍然选择等待，故其应对购房的机会损失自行承担一定的过错责任，其相应的租房费用理应自行承担。车振伟基于预约合同，主张本约合同履行，房屋交易成功后的升值利益，法院亦不能支持。川虹公司多年来未能建造4号楼房屋，有着资金和动迁等主客观因素，但其在2015年确定将4号楼项目转让给飞亚公司，其已不能履行《购房意向书》时，未及时通知车振伟，存在过错，对车振伟的信赖利益和机会损失，依法应当承担相应的赔偿责任。在本案当事人订立《购房意向书》可预见范围内，综合考虑市场风险，双方各自的过错，成本支出等基础上，以损失填补为原则，法院酌定，川虹公司赔偿车振伟10万元。判决：一、解除车振伟与上海川虹房地产开发有限公司于2001年1月8日订立的《购房意向书》；二、上海川虹房地产开发有限公司返还车振伟预付款1万元；三、上海川虹房地产开发有限公司赔偿车振伟损失10万元。以上第二、三项，于判决生效之日起10日内履行。四、驳回车振伟其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，川虹公司表示，为化解矛盾，妥善解决纠纷，同意在返还车振伟本金1万元的基础上，再向车振伟支付补偿款5万元。本院认为，川虹公司与车振伟签署的《购房意向书》所确立的仅是购房意向，从意向书的内容来看，双方对意向不履行或不能履行并未设定违约责任。车振伟所述将自住房屋售出的时间是在意向书签署前而非签署后。意向书签署后，车振伟仅支付意向金1万元，并不存在大额资金被占用的情况。诉讼中，川虹公司称意向书无法履行后已通知车振伟退款，车振伟则称川虹公司让其选择继续等待，但双方对己所称均未提供充分确凿的证据。从签约起至车振伟自述2019年他处另行购房历时近二十年，已明显超出合理的期待时间。鉴于《购房意向书》实际已无法履行，一审法院确定予以解除是适当的，川虹公司应将意向金1万元返还车振伟。二审中川虹公司表示同意再向车振伟支付补偿款5万元，与法不悖，可予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初10903号民事判决主文第一、二、四项；二、撤销上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初10903号民事判决主文第三项；三、上海川虹房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付车振伟人民币5万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8，900元，由车振伟负担人民币7，600元，上海川虹房地产开发有限公司负担人民币1，300元；二审案件受理费人民币8，800元，由车振伟负担人民币7，750元，上海川虹房地产开发有限公司负担人民币1，050元。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 徐 庆法官助理 朱 敏书 记 员 张 蔚附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。