贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2644号上诉人（原审原告）：贵州景德物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区建业国际写字楼8楼807室，统一社会信用代码：91520201670714424L。法定代表人：彭良刚，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：任成金，男，1997年12月13日出生，住贵州省桐梓县，系该公司员工。委托诉讼代理人：吕坤，女，1989年7月5日出生，住贵州省普定县，系该公司员工。上诉人（原审被告）：谭福云，男，1978年7月13日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：刘海，系贵州大局律师事务所律师，执业证号：15202201110371894。上诉人贵州景德物业服务有限公司（以下简称景德公司）、上诉人谭福云物业服务合同纠纷一案，双方不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2021）黔0201民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景德公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由谭福云负担。事实及理由：一、关于景德公司履行合同义务存在瑕疵的问题。景德公司已经整改，不存在卫生不合格的问题；另外关于小区业主在消防通道停放车辆问题，物业已经尽到通知和管理义务，一审法院不应将该情况归责于物业公司，认定物业公司履行有瑕疵，进而削减物业费收取标准。依据《物业管理条例》第二条的规定物业管理是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务是一个持续性和长期性的服务，需要业主、业委会和物业公司相互配合，但是谭福云以及该小区业委会长期不配合景德公司的工作，占用消防车道、业委会与房开签订了停车收费协议后毁约致使房开毁坏大门、从而导致外来人员随意进出，景德公司多次劝阻无效。一审法院以六盘水住建局的文件认定物业服务存在瑕疵，缺乏依据。该文件中的环境卫生问题景德公司已经整改，景德公司在消防通道被小区业主长期占据后进行劝阻但是业主不予理睬，故景德公司并不存在不作为行为。从景德公司一审提供的证据可以看出物业公司已经尽到了应尽的义务，业主对管理质量和品质的提升可向景德公司提出改正要求，但其不愿按约履行缴费义务，有故意放大物业服务存在瑕疵之嫌。物业服务是公共性服务，同一个物业服务的小区，享受同样的服务，费用不应当有差异，仅支付部分费用，侵犯了全体小区业主同等服务同等收费的权益，有违平等的诉讼基本原则之嫌。二、景德公司主张谭福云支付逾期交纳物业费的违约金有事实和法律依据，依法应予支持。依据《物业管理条例》第七条第一款第五项按时交纳物业费是业主的法定义务，同时根据双方的合同约定按时交纳物业费是业主的约定义务，既是法定义务又是约定义务。景德公司在已履行合同义务的情况下，多次向其说明利害关系，谭福云仍然拒绝缴纳物业服务费，不按合同约定半年缴纳一次物业费且长达3年之久。该违约行为按照合同约定应该收取违约金，虽然合同对违约金有约定，景德公司诉讼的目的并非为了收取多少违约金，是为了体现契约精神和诚信原则，景德公司降低谭福云承担违约责任的比例，按其未交纳金额的30%诉请是合理合法。综上，一审判决认定部分事实不清，证据不足，违反了诉讼基本原则，恳请贵院依法查明案件事实，依法予以改判。谭福云答辩称，景德物业公司的上诉请求应当不予支持，因景德物业公司未按照合同的约定履行义务。谭福云上诉请求：1、撤销一审判决，改判谭福云不支付景德公司物业服务费5175.72元；二、本案一、二审诉讼费由景德公司承担。当庭将第一项上诉请求变更为：按照0.7元每平方计算物业费。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。双方签定物业服务合同后，景德公司并未按照合同的约定履行其相应的义务。根据最高人民法院《关于民事诉讼法证据若干规定》第5条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、销对一方当事人对引起合同关系变动事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事入承担举证责任”。在本案中，景德公司出示的合同只能证明双方之间存在服务与被服务的关系，但景德公司是否履行了服务义务，这应当由景德公司来举证予以证实，同时，景德公司所举证证实的问题除了要证实其履行服务义务以外，还需要证实其是按原合同约定的服务质量提供服务。但在本案中，景德公司并无充分证据证实其提供了相关的服务。一审法院将举证责任交由业主来举证证实明显错误。景德公司无证据证实其按照合同约定履行相关服务义务的情况下，我方反而提供了大量证据来证实合同签定后，景德公司并未按照合同约定履行义务的证据，在一审过程中，上诉人向法庭出示了景德公司未履行服务义务的证据，证据包括六盘水市住房和城乡住建局对被上诉人所居住小区业主上访的复查意见和大量的照片，通过住建局的答复意见（六盘水市住建信查字【2021】1号）文件我们可以明显看出，景德公司方未能按照物管合同中承诺的内容履行义务，一审法院忽略上诉人提供的证据。二、景德公司起诉的部分物管费超过了诉讼时效，依法不应当得到支持。假设景德公司完全按照合同约定履行了服务义务，但根据双方签定和合同来看，景德公司是以月为计算单位按照月来支付物管费的，在本案中景德公司起诉的物管费用已经超过诉讼时效，依法不应当得到支持。综上所述，请求二审法院依法改判。景德物业公司答辩称，双方当事人约定的物业费基准是1.2元每平方，至于1元每平方是我方对于按期缴费业主的适当优惠，物业公司也全面履行合同约定。对方主张的政府所做认定的问题，公司已经作出了整改，并不存在违约行为。关于诉讼时效的问题，物业公司在相关业主缴纳水费的时候每月都会通知。景德公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令被告立即支付六盘水市钟山区黄土坡街道景合上城二号楼2单元404室的物业费6369.01元，违约金1910.73元，合计：8279.74元；2．请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院审理查明，被告谭福云系六盘水市钟山区黄土坡街道景合上城二号楼2单元404室的业主，房屋面积143.77平方米，原告和被告于2015年9月25日签订了《景合上城物业服务协议》，约定原告为被告所住小区提供物业服务。双方对物业费的缴纳方式和金额进行了约定，2017年10月1日至2020年9月30日被告没有缴纳物业费，故产生纠纷诉至法院。一审法院认为，原被告双方签订的《景合上城物业服务协议》系双方真实意思表示，系有效合同。对双方均产生法律约束力。在合同履行过程中原告有义务提供完善、优质的物业服务，被告有义务按照合同约定按时交纳物业服务费。原告作为物业服务企业为景合上城提供物业服务并履行相应义务，根据权利义务相一致的原则，亦有向接受服务的业主收取相应的物业服务费的权利，然而物业服务合同为继续性合同，业主可就物业服务企业未按合同提供服务或提供的服务不符合约定行使先履行抗辩权拒绝交纳相应的物业费，但业主提出的抗辩理由需是基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵。本案中，被告并未举证证明原告在履行合同过程有完全不履行或履行过程中有重大瑕疵的情行，故对被告不应缴纳物业费的理由，不予支持。通过查明的事证实原告在履行合同过程中存在一定瑕疵，因此对于原告要求被告支付阶梯式物业费的请求不予支持，对于其支付物业费的请求法院酌情支持1元/平方米/月，计算为143.77平方米×1元×36个月（2017年10月1日至2020年9月30日）=5175.72元，予以支持，超出部分不予支持。对于其支付违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告谭福云于判决生效之日起十日内支付原告贵州景德物业服务有限公司2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务费5175.72元；二、驳回原告贵州景德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告贵州景德物业服务有限公司负担10元，被告谭福云负担15元（原告贵州景德物业服务有限公司已预交，由被告谭福云于判决生效之日起十日内将自己负担的部分连同上述款项一并返还原告贵州景德物业服务有限公司）。本院二审中，上诉人景德公司为支持其上诉主张向本院提交《钟山区住房和城乡建设局关于谢泽臣信访事项处理意见书》〔文号：钟住建信复（2020）51号〕、《贵州景德物业服务有限公司关于景合上城小区整改通知书的复函》、《关于规范“景合上城”停车位的协议》、《情况说明》各一份，用以证明景德公司已履行物业服务合同所约定的义务。房开与业主关于停车场费用的纠纷，导致景德公司对本小区管理存在困难。谭福云质证称：对钟住建信复（2020）51号真实性、合法性有异议，该文件与市住建局文件的内容不一致。同时，该份证据显示景德公司履行合同义务存有瑕疵。对《情况说明》三性均有异议，该证据系景德公司单方制作；对《贵州景德物业服务有限公司关于景合上城小区整改通知书的复函》的真实性、合法性有异议，该复函显示景德公司履行物业服务存在严重瑕疵，至于复函后其是否进行整改，应由其自行举证。对于其他证据谭福云未发表质证意见。本院对上述证据的分析与认定：上诉人景德公司提交的上述证据可以证实其在提供2020年度物业服务过程中与业主、政府主管部门、业主委员会的沟通情况，本院对此予以确认。上诉人景德公司提交该部分证据的证明目的与证据所体现内容之间没有必然逻辑关系，故本院对于景德公司的证明目的不予采信。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审第一个争议焦点为：景德公司在履行物业合同过程中是否存在违约行为。从谭福云在原审中的提交的六盘水住建信查字〔2021〕1号文件及景德公司在二审中的提交的钟住建信复（2020）51号文件来看，景德公司在履约过程中确实存在因管理不善导致消防通道长期被占用、外来人员和车辆随意进入小区的情况。原审判决在分析、衡量景德公司违约程度的基础上，将合同约定的物业费标准适当调整为1元/平方，兼顾了各方当事人的合法利益。双方当事人二审中分别主张以1.2元/平方、0.7元/平方为标准计算物业费，均有失偏颇，本院均不予支持。同时，因景德公司在履约过程中存在违约，致使双方对物业费标准存在争议而最终导致业主未能按时缴纳物业费，故对于景德公司要求业主承担违约金的主张，本院亦不予支持。本案二审第二个争议焦点为：景德公司所主张的债权是否超出法定诉讼时效。上诉人景德公司在原审中提交的《缴费通知单》及张贴照片，可以证实其曾于2018年12月10日向谭福云进行了物业费催缴。上诉人景德公司再于2021年3月11日起诉未超出三年法定诉讼时效的规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由各预缴上诉人自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱会峰审 判 员 徐 芳审 判 员 何与芹二〇二一年九月七日法官助理 王海霞书 记 员 陈 玲