吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终2103号上诉人（原审被告）：李卫萍，女，1964年8月4日出生，汉族，住吉林省磐石市。        委托诉讼代理人：张文斌，男，1987年5月18日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。        被上诉人（原审原告）：刘某，男，2012年8月11日出生，汉族，住吉林省磐石市。        法定代理人：张某（刘某之母），女，1992年1月12日出生，汉族，住吉林省磐石市。        委托诉讼代理人：金花淑，磐石市三圣律师事务所律师。        原审被告：雷玉柱，男，1962年7月24日出生，汉族，原住吉林省磐石市，现羁押于内蒙古自治区呼和浩特第二监狱。        上诉人李卫萍因与被上诉人刘某，原审被告雷玉柱租赁合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2021）吉0284民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        李卫萍上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判李卫萍不承担责任；一、二审案件受理费由刘某负担。事实和理由：1．原审没有认定赵晓兰是何时购买的房屋，购买房屋所签订的《商品房买卖合同》是谁签订的，何时从赵晓兰名下转到刘某名下，是通过转让更名，还是直接在开发商处改底。2．原审认定2009年12月30日赵晓兰与雷玉柱、李卫萍达成口头协议的时间没有证据支持。判令李卫萍、雷玉柱承担物业费没有证据支持，当时的房租包含物业费且物业费几年来都是赵晓兰自己缴纳的。3．原审赵晓兰的说明属于证人证言，应当出庭作证接受案件当事人和法院的询问。原审刘某提供的取暖费、物业费证明，只能证明从2009年至2021年该房屋没有交取暖费和物业费，不能证明是雷玉柱和李卫萍所欠，可以证明是刘某所欠。雷玉柱在庭审中一直陈述找李卫萍，雷玉柱自从被抓后已经记不住之前的事情，现在也是脑袋不好使。4．一审判决错误，刘某只是一层业主，外置楼梯是3、4、5楼与其无关，恢复2-3楼顶棚与其无关。恢复的合法费用由雷玉柱和李卫萍承担，什么是合法费用，多少费用算是合法费用，由谁来认定合法费用，该判项应当以专业的鉴定机构出具的评估为准，并且该判项也无法执行。歌厅内3部电梯，有1部是开发商建设安装的，属于原有电梯，与李卫萍无关。雷玉柱和李卫萍支付拖欠的取暖费和物业费错误。取暖费已交清，物业费一直是赵晓兰自己负责缴纳。李卫萍在本案中不应当承担责任，因为没有任何证据证明房屋租金系夫妻共同债务。综上，请求二审法院依法支持李卫萍的上诉请求。        刘某辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1．李卫萍上诉认为一审法院遗漏事实即一审没有认定赵晓兰是何时购买的房屋以及与谁签订《商品房买卖合同》，但何时登记在刘某名下与本案的房屋租赁合同的事实没有任何关联性。2．李卫萍上诉认为达成口头协议的时间没有证据支持错误，达成口头协议是2009年年末赵晓兰与雷玉柱达成，从2009年年末至今，租赁物一直交付李卫萍夫妻承租，同时由李卫萍夫妻支付租金，直至2018年雷玉柱被刑拘，因李卫萍在房屋内安装电梯，同时将租赁房屋与自有房屋三楼打通，致使刘某无法收回房屋。一审法院认定的事实清楚，并有相关的证据支持，李卫萍在与赵晓兰之子刘通的通话录音亦可证实相关事实，因此不存在李卫萍所述的没有证据支持问题。3．李卫萍上诉认为一审认定证据违法错误。刘某提供证据能够证明双方达成了口头租赁协议，约定取暖费、物业费等费用由李卫萍和告雷玉柱承担，并且刘某所举证据均由雷玉柱质证无异议。二、一审法院适用法律正确，程序合法，李卫萍的上诉理由不能成立。        雷玉柱二审未到庭亦未提交书面答辩意见。        刘某向一审法院起诉请求：1．解除2009年12月30日原告刘某与被告雷玉柱、李卫萍间签订的口头《房屋租赁合同》；2．将中华人民共和国房屋所有权证《磐房权证磐石01000300083925号》，房屋所有权人刘某单独所有，坐落于磐石市河南街道水岸名苑二期3号楼-1层30号，建筑面积223.43平方米的房屋恢复原状，其中包括拆除安装在租赁房屋内的三部电梯及楼梯，将电梯井填平，拆除租赁房屋外面的牌匾，恢复3.4.5楼外置楼梯，恢复1-2楼、2-3楼棚顶，恢复室内原有楼梯，以上恢复标准以磐石市房产测绘中心测绘图纸为准。3．被告雷玉柱、李卫萍给付原告刘某租赁房屋拖欠的取暖费57，200元和物业费12，065元，合计69，265元；4．被告雷玉柱、李卫萍给付原告刘某租赁房屋的租金（以年租金8万元为基数，自2018年12月30日起至实际给付之日止）；5．案件受理费由被告雷玉柱、李卫萍负担。        一审法院认定事实：原告刘某的祖母系赵晓兰，原告的母亲系张某，原告刘某的父亲系刘通。原告刘某的祖母赵晓兰购买商品楼一处，房屋坐落于吉林省磐石市河南街道水岸名苑二期3号楼-1层30号，该商品楼初始登记在原告刘某即赵晓兰孙子名下。该商品楼初始登记《中华人民共和国房屋所有权证〈×××〉》，建筑面积223.43平方米。2009年12月30日，原告刘某的祖母赵晓兰与被告雷玉柱、李卫萍协商，将房屋出租给被告雷玉柱、李卫萍夫妻。口头约定年租金8万元，由二被告负责交纳取暖费及物业费等费用，待二被告返还房屋时将房屋恢复原状。二被告承租该房屋后，将房屋用来经营皇家永利歌厅，在原告房屋内安装3部电梯，同时将租赁房屋的二楼以及自有房屋三楼打通。2018年被告雷玉柱被刑拘，现羁押于内蒙古自治区呼和浩特第二监狱，故皇家永利歌厅无法继续经营。现原告刘某特向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。        一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。恢复原状是指恢复权利被侵害前的原有状态，恢复原状的适用必须以须有修复的可能与必要为前提，否则不能适用此种责任形式。1．解除2009年12月30日原告刘某与被告雷玉柱、李卫萍间签订的口头《房屋租赁合同》问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。被告雷玉柱、李卫萍的民事行为符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条中（二）、（三）、（四）项规定的租赁合同的解除条件，一审法院予以解除租赁合同。原告的该项诉讼请求一审法院予以支持。2．《中华人民共和国房屋所有权证〈磐房权证磐石01000300083925号〉》租赁房屋应否恢复原状问题。恢复原状是指恢复权利被侵害前的原有状态，恢复原状的适用必须以须有修复的可能与必要为前提，否则不能适用此种责任形式。本案的租赁房屋符合恢复原状的责任形式，被告雷玉柱、李卫萍解除租赁合同后，应当将租赁房屋恢复原状，原告的该项诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。3．被告雷玉柱、李卫萍是否给付原告刘某租赁房屋拖欠的取暖费57，200元和物业费12，065元，合计69，265元问题。本案租赁房屋实际使用中发生的费用由被告雷玉柱、李卫萍负担，符合公平原则，且不违反法律规定，原告的该项诉讼请求，有证据证明，且被告雷玉柱未予以否认并予以认可，一审法院对原告的该诉讼请求予以支持。4．被告雷玉柱、李卫萍应否给付原告刘某租赁房屋的租金（以年租金8万元为基数，自2018年12月30日起至实际给付之日止）问题。原告请求的租金，系双方当事人约定的租金，被告雷玉柱、李卫萍在实际使用租赁房屋期间的租金应当予以给付，对于因疫情期间是否减免租金的问题，因该租赁房屋使用中停业，非疫情所致，故不应当考虑疫情的问题，因此原告该诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。        一审判决：一、本判决生效之日解除2009年12月30日原告刘某与被告雷玉柱、李卫萍间签订的口头《房屋租赁合同》。二、被告雷玉柱、李卫萍于本判决生效之日起30日内将《中华人民共和国房屋所有权证〈磐房权证磐石01000300083925号〉》租赁房屋恢复原状。恢复原状的房屋：房屋所有权人刘某单独所有，坐落于磐石市河南街道水岸名苑二期3号楼-1层30号，建筑面积223.43平方米。恢复原状的具体要求：拆除安装在租赁房屋内的三部电梯及楼梯，将电梯井填平，拆除租赁房屋外挂牌匾，恢复3、4、5楼外置楼梯，恢复1-2楼、2-3楼棚顶，恢复室内原有楼梯及其他应当恢复原状的原始状态部分。恢复原状标准以磐石市房产测绘中心测绘图纸为准。恢复原状的所有合法费用，由被告雷玉柱、李卫萍负担。三、被告雷玉柱、李卫萍于判决生效之日起5日内给付原告刘某租赁房屋拖欠的取暖费57，200元和物业费12，065元，合计69，265元；四、被告雷玉柱、李卫萍于判决生效之日起5日内给付原告刘某租赁房屋的租金（以年租金8万元为基数，自2018年12月30日起至实际给付之日止）；案件受理费2，150元，由被告雷玉柱、李卫萍负担        本院二审期间，双方当事人均未向本院提供证据。对一审法院审理查明的事实本院予以确认。        本院认为，一审法院在2021年5月18日对李卫萍进行询问时，李卫萍对与雷玉柱承租案涉房屋及租赁费数额并无异议，在二审庭审时亦表示承租房屋进行经营时，营业收入用于了家庭生活，故一审法院认定李卫萍与雷玉柱夫妻二人共同承租案涉房屋并无不当，李卫萍上诉主张其并不知晓租赁事宜，房屋租金并非夫妻共债，无事实依据，本院不予支持。        关于取暖费、物业费以及恢复房屋原状问题。在一审庭审时，李卫萍经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应视其为放弃庭审权利，雷玉柱庭审时对刘某主张的取暖费、物业费应由承租人交纳及交纳数额并无异议，对于刘某主张的各项房屋恢复原状的请求亦无异议，故一审法院根据雷玉柱的庭审自认，判令取暖费、物业费由雷玉柱、李卫萍共同负担，同时判令雷玉柱、李卫萍按照磐石市房产测绘中心测绘图纸将承租房屋恢复原状，并无不当，本院予以维持。李卫萍上诉主张雷玉柱被羁押时神志不清，庭审时听不清问题，导致庭审回答错误，并无任何证据证明，本院不予支持。        综上所述，李卫萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一项、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费5，340元，由上诉人李卫萍负担。        本判决为终审判决。        审判长    张利宏审判员    郭立坤审判员    刘卓二〇二一年九月十五日书记员    范晗罡