青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异313号案外人：郭峰，男，汉族，1971年11月01日出生，住北京市丰台区马家堡西路星河苑2号院18号楼807。    委托诉讼代理人：范新梅、尚小莘，北京五辰律师事务所律师。    申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区太平桥大街18号丰融国际大厦一、二、六、七、八、九层。    负责人：刘永平，该行行长。    被执行人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基路甲8号5号院。    法定代表人：李艳敏，该公司董事长。    被执行人：北京智都建筑工程有限公司，住所地北京市平谷区金海湖16号5幢3层。    法定代表人：曹轶中，该公司董事长。    被执行人：北京山水置地企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼1层105内（01）。    法定代表人：孙帆，该公司董事长。    申请执行人五矿国际信托有限公司与被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司合同纠纷一案，案外人郭峰对北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼3单元402室房产及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。    案外人郭峰称，2019年5月26日，案外人与山水文园公司签订《购房意向协议书》，购买位于山水文园公司开发的弘燕山水文园19号楼3单元402号房屋即涉案房产，房屋总价为14978057元，案外人于2019年5月26日协议签订日支付保留金1000000元、2019年5月28日和2019年6月24日分别支付房款5000000元、8978057元，全部房款均按期足额支付，山水文园公司收款当日分别开具收款凭证。同时，为保障正常生活需要，案外人与山水文园公司于2019年7月13日另行签订《车位协议》两份，分别租赁地下车库第19-168号、19-169号两个车位，支付全部租金1000000元；2019年10月12日，双方又签订《“山水文园”储藏室租赁合同》，承租山水文园公司建设的位于涉案房产的地下贰层199号储藏室，支付租金262600元。由此可见，在你院依据（2020）青01财保11号文书查封涉案房产及北京市朝阳区南磨房乡四路通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目土地使用权前，案外人与山水文园公司已经签署《购房意向协议书》，该协议内容具备商品房买卖合同的主要内容，系双方真实意思表示，属于人民法院查封之前签订了合法、有效的书面买卖合同。案外人签订《购房意向协议书》早于查封时间，且已经付清涉案房产的价款及配套车位、储藏室的租金，其购买房产系用于居住使用，通过北京市规划和自然资源委员会查询的《不动产登记信息查询结果告知单》亦能证明案外人名下无其他居住房产，属于典型的商品房消费者，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除执行的情形。故请求中止对位于朝阳区弘燕山水文园19号楼4层3单元402号房产和对应土地使用权的执行。    申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行、被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司对执行异议均未提交书面意见。    本院查明，五矿国际信托有限公司与山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案，2020年4月30日本院作出（2020）青01财保11号民事裁定书，裁定：冻结被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司在开户银行账户内存款762772777.77元，如存款不足此数额，则查封、扣押被申请人持有的相应价值的其他财产。2020年5月11日本院作出（2020）青01财保11号协助执行通知书，查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区南磨房乡四路通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。2020年4月30日本院委托北京市第三中级人民法院协助查封上述土地使用权手续。北京市第三中级人民法院于2020年5月12日向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出了（2020）青01财保11号民事裁定书、（2020）青01财保11号协助执行通知书对上述土地使用权予以查封。本案诉前财产保全后，五矿国际信托有限公司在法定期间内向本院提起诉讼，本院作出的（2020）青01民初256号民事判决书，判决书生效后，五矿国际信托有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于2021年4月14日签订债权转让协议，约定五矿国际信托有限公司将本案债权全部转让给上海浦东发展银行股份有限公司北京分行。因被执行人未按期履行生效法律文书确定的义务，上海浦东发展银行股份有限公司北京分行向本院申请强制执行。案外人郭峰得知后，于2021年8月24日，向本院提出执行异议。    在执行异议期间，郭峰提供了2019年5月26日山水文园凯亚房地产开发有限公司（甲方）与案外人（乙方）签订《购房意向协议书》，乙方自愿购买了甲开发的弘燕山水文园19号楼3单元402室，建筑面积158.21平方米，优惠后总房价人民币14978057元。同时提交山水文园凯亚房地产开发有限公司出具的案外人签订的《购房意向协议书》原件与郭峰持有的《购房意向协议书》复印件内容一致的证明。案外人按照合同约定支付了全部合同价款并提供银行交易明细，山水文园凯亚房地产开发有限公司并于2019年5月26日、28日、2019年6月24日分别向郭峰出具了收据三张，共计房款14978057元。郭峰还提供了北京市规划和自然资源局委员会向其出具的编号：20210727-05不动产登记资料查询结果证明。该证明载明：“坐落于北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼4层3单元402室的不动产，登记在山水文园凯亚房地产开发有限公司名下，于2020年-05-12，青海省西宁市中级人民法院查封土地，查封土地为首封，文号（2020）青01财保11号，限制终止日期：2023-5-11，介于房地一体原则……”。北京市规划和自然资源局委员会向其出具的编号：20211444262（移）不动产登记信息查询结果告知单，证明权利人郭峰名下无所有权／使用权登记信息，无抵押登记信息等。    本院认为，本案系案外人郭峰对本院作出（2020）青01财保11号民事裁定书，查封了被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地使用权提出书面异议，属执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人郭峰在本院查封前已与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订了《购房意向协议书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定，该《购房意向协议书》内容已经包含涉案房屋基本情况、价款数额已经价款支付方式等合同基本内容，并山水文园凯亚房地产开发有限公司已经按照约定收受购房款的，据此认定双方之间在本院查封前签订了合法有效的书面买卖合同；郭峰并支付该房屋的全部房款。异议审查期间，郭峰提交由北京市规划和自然资源局委员会出具的其名下无其他居住房屋查询结果告知单。现案外人郭峰提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，因此，案外人郭峰对其购买的案涉房屋所对应的土地使用权享有足以排除执行的权益，案外人郭峰的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：    中止对北京市朝阳区弘燕山水文园19号楼3单元402号室房屋所对应土地使用权的执行。    案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。    审判长卓玛审判员许正芳审判员樊静二〇二一年九月二十三日法官助理肖秋葛书记员金婉《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。-8--8-