江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2249号上诉人（原审被告）：徐安正，男，汉族，住连云港市徐圩新区。上诉人（原审被告）：伏彩芹，女，汉族，住连云港市徐圩新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：赵世银，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张玉乾（曾用名张玉前），男，汉族，住连云港市徐圩新区。被上诉人（原审原告）：徐云英，女，汉族，住连云港市徐圩新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：戴徽、董慧，江苏蓝昊律师事务所律师。上诉人徐安正、伏彩芹因与被上诉人张玉乾、徐云英占有物返还纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院(2020)苏0703民初1685号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐安正、伏彩芹向本院上诉请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：本案是房屋买卖合同纠纷而非占有物返还纠纷，理由：一、在前案中，被上诉人以房屋租赁合同案由向原审法院提起诉讼，但在开庭审理后不久，被上诉人撤回了起诉，其撤诉以后又以占有物返还纠纷为由再行提起诉讼，是对双方租赁关系的根本否定，而本案一审判决又将上诉人交付给被上诉人的2.4万元认定为房屋租金，属于认定事实错误。1、被上诉人在前案房屋租赁合同纠纷案的诉状中称：由于亲情关系，双方并未约定房屋的具体租金以及租赁的具体期限。它显然不符合房屋租赁市场的最起码的规则，而本案判决却又将上诉人在2003年之前分四次付给被上诉人的2.4万元不但定性为房租，而且又推理性的细化为七年的租金（实际为六年），平均每年为3000余元（实际应为24000元+7年=3428.57元），这与当时农村房屋租赁价格相比畸高，更是与被上诉人自证的双方并未约定房屋的具体租金以及租赁的具体期限相矛盾。2、被上诉人的女儿张某娟统计并经被上诉人当庭认可的一份房屋租金统计表载明:2001年一2006年六年的租金为6000元，4年房屋租金为1000元；2007年-2012年五年租金为12000元，每年为2000元，这与一审判决推算出1998年至2004年七年租金每年3000多元（实为3428.57元）大相径庭。此外，该份统计表列明：2001年一2006年年租金1000元，2007年一2012年年租金为2000元，而从2013年至2015年租金又暴涨到了10000元，奇怪的是到了2016年房屋租金又降到了每年8000元，2017年至2019年则更降到了每年5000元。这种过山车似的房屋租赁价格既不符合房屋租赁市场的运行价格，更与一审判决推定的房屋租金为每年3000多元和被上诉人的自证均相互矛盾，都不能自圆上诉人所付24000元是房租的说词，也侧面证明上诉人所支付的2.4万元是购房款，而非房屋租金的事实。3、如按一审判决认定2.4万元是1998年至2004年之间的租金，那么从2005年至2020年被上诉人提起诉讼时止的十六年时间里从未向上诉人主张过房租，这不也是“着实与理不合”吗？如果双方存在房屋租赁关系，被上诉人应先行行使解除权，主张在时效期内的房屋租金，当上诉人拒绝交还房屋，被上诉人应当以排除妨碍为案由向法院提起诉讼，而不是以占有物返还为由案提起诉讼，故一审判决适用法律错误。二、1998年11月份上诉人就入住本案争议房屋中，次年在该房中结婚，按农村习俗，上诉人应当在父母居住的房屋或自己购买或新建的房屋中结婚而不可能在租赁别人的房屋中结婚，况且上诉人在家里六姊妹中是唯一一个男孩；其次，上诉人的户口在1999年就落在了争议房屋，而被上诉人的户口从未在该争议房屋中落过户，另按当时户口政策，户口是不允许落在出租房的，此外上诉人还于2000年3月30日用此房在工商部门办理了“南大便利店”营业执照，水、电费交付的户头都在上诉人的名下，凡此种种都可证明上诉人当时是用2.4万元购买了本案争议房屋。本案诉讼前的通话录音显示，徐云英说“没逼你家把钱付清给清”。从其语气上可以判定让两上诉人付的钱不应当是租金。另案被上诉人在诉状中称双方没有约定租金，以后也就所谓的租金数额双方也没有进行结算，两被上诉人也没有证据证明向上诉人主张过租金，所以“付清”这个词语不可能指的是租金，重要的是徐云英说这句话的时间是在两上诉人入住本案争议房屋之后。通话录音中开头徐云英说“后五圩马某亮上银行存钱，到我家买东西”，说明当时徐云英是在88号房屋做超市，而在此之前，两上诉人入住了本案争议房屋开超市。徐云英所说的“让你家把钱付清给清”应当特指当时双方谈好的2.4万元购房款。三、徐安正与徐云英的父母出庭作证的证明力问题，其父徐某伯己经八十九岁，有轻度老年痴呆症，行动和思维及语言表达能力均受到一定限制，虽然证言与其母胡某明证言有些许出入，但仍旧表达出上诉人是购买被上诉人房屋的意思表示。退一步讲，即使徐某伯的当庭证言与胡某明的证言“相互矛盾”，根据《民诉法》第七十二条之规定：不能正确表达意思的人，不能作证。但其母胡某明的证人证言应当具有法律效力。另外，作为被上诉人徐云英的大姐徐某花、六妹徐某秀、五妹夫周某月的书面证言及证人徐某、范某的当庭证言，其效力和作用在一审判决书中均未涉及。四、从表象上看，被上诉人持有合法的产权证，但从前述的上诉理由来看，该争议房屋的实际权利人应为上诉人，因为上诉人己付了2.4万元的购房款，这2.4万元符合该房屋在当地当时的82.26平方米的实际价值，上诉人从1998年起至今己占有和使用了该房二十二年，依1999年10月1日施行的《合同法》第三十六条规定：当事人未采用书面形式，但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。上诉人在20余年的时间里未要求办理房产过户手续是完全基于对姐姐、姐夫的信任以及节省房产过户费用的考量，而被上诉人且主要是张玉乾在2010年认为该争议房屋处于拆迁状态，瞒着上诉人办理了产权证，目前该房正欲拆迁，巨大的拆迁利益是其提起本案诉讼的根本动因，意图用合法形式来达到侵占上诉人合法财产的目的，这种手段和案例在当前拆迁市场也是屡见不鲜的。五、被上诉人的诉讼请求己超过最长20年的时效规定。在《民法典》施行前，我国法律规定的诉讼时效一般为三年，最长的时效期间为二十年，而上诉人占有和使用该争议房屋的时间为1998年，己远远超过二十年。当时的物权法第245条规定，占有人返还原物的请求权至侵占之日起，一年内未行使的该行使权消灭。以前的法律法规及现行的法律法规并无明文规定占有物返还不适用诉讼时效。综合以上，上诉人认为，一审判决注重形式，未能从本质上对本案予以研判，导致判决错误，请求二审法院依法作出判决。被上诉人张玉乾、徐云英答辩称：一、本案中被上诉人返还原物的诉讼请求不受诉讼时效限制。根据《民法典》第一百九十条第二款的规定，不动产物权的权利人请求返还财产不受诉讼时效的限制。二、被上诉人撤诉后重新起诉并未程序违法，在第二次诉讼中没有起诉支付租金，并不能否认双方之间存在租赁合同。被上诉人在第一次起诉要求上诉人返还房屋以及支付相应的房屋租赁费用，后在相关亲友的劝说下准备调解解决，为了表明和好的态度主动撤回起诉，然而在撤回后上诉人从未找被上诉人和解，所以被上诉人才提起第二次诉讼，在第二次诉讼中没有主张租金，实际上是对自己权利的处分，且没有主张的原因是被上诉人想向相关亲友说明被上诉人并不在乎上诉人能给多少钱，但是房屋的最终归属问题，关系被上诉人的尊严。虽然被上诉人没有起诉租金，但不能否认租赁合同的存在，从另一个角度讲，无论是否存在租赁合同，都不妨碍被上诉人依据所有权主张返还原物的权利。三、本案诉争房屋应当认定为被上诉人所有，上诉人主张买卖成立的应当就相关事实进行举证，否则承担不利后果。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在物权法实施以后，被上诉人就为涉案房屋办理了不动产登记证书。在没有其他优势证据能够证明涉案已经出卖给上诉人的前提下，应当认定涉案的争议房产属于被上诉人所有。四、上诉人没有充分证据证明已经从被上诉人处购得涉案房屋。民间交易中可能出现房产不过户的情况，但是一定会交付相关的权利凭证。五、徐云英在录音中称没有逼着付清，这说明上诉人还欠相关的款项，而上诉人主张购房款已全部付清，这显然与徐云英的通话录音相矛盾。在录音中徐云英明显是在说没有逼着上诉人将租金交清，而非购房款。张玉乾、徐云英向一审法院起诉请求：1.请求判令徐安正、伏彩芹共同返还位于徐圩新区××××××巷××号土地及房屋（丘号XXXXXXXX）;2.由徐安正、伏彩芹承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：徐云英与张玉乾为夫妻关系，徐安正与伏彩芹为夫妻关系，徐云英与徐安正为亲姐弟关系。张玉乾为徐圩镇XXXXX-XX-XX地号的土地使用权人，张玉乾所持有的国有土地使用证号为连国用（98）字第Ｃ××6号，其上注明用地面积为168.45平方米，建筑占地面积为122.08平方米，该国有土地使用权证的发证日期为1998年9月。该土地上现坐落着张玉乾1990年自建的房屋七间及由房屋围成的一个小院子，房屋建成后，张玉乾、徐云英在其中经营小卖店并居住。1998年-1999年间，张玉乾、徐云英将上述房屋交由徐安正居住经营，徐安正与伏彩芹随后在该房产中结婚，婚后一直居住经营至今。2010年7月19日，张玉乾及徐云英为该土地上房产办理了房屋所有权证书，证书编号为连房权证连字第Ｌ××0号，丘号XXXXXXXX，证书上注明张玉乾、徐云英为共同所有权人，房屋坐落面积82.26㎡。现该房产已经列入拆迁范围之内，徐安正偶尔在房子中居住，房子仍处于徐安正的占有之下。一审法院另查明，各方均认可徐安正、伏彩芹分别在1998年、2001年、2003年及2004年支付款项3000元、10000元、6000元及5000元，合计24000元。张玉乾还称徐安正、伏彩芹在2016年支付过14000元款项，但徐安正、伏彩芹对此并不认可。张玉乾、徐云英主张该24000元加上14000元均为房屋租金，徐安正则辩称24000元为购房款。2020年5月6日，张玉乾、徐云英曾在一审法院对徐安正、伏彩芹提起租赁合同纠纷诉讼，后张玉乾、徐云英申请撤回起诉，案号为（2020）苏0703民初714号。张玉乾、徐云英撤回起诉后，再次就双方纠纷提起原案诉讼。一审法院再查明，张玉乾诉讼请求中位于徐圩新区××××××路××巷××号的土地及房屋，经各方确认，与张玉乾、徐云英持有的国有土地使用证及房屋所有权证中登记房屋一致。一审法院认为：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。张玉乾、徐云英主张开始让徐安正入住经营为租赁的意思表示，之后张玉乾、徐云英也为涉案房屋办理了房屋所有权证。徐安正、伏彩芹则辩称开始即谈妥系买卖的意思表示，因为出于姐弟关系的考虑，并未要求办理房屋证件。故原案争议焦点问题为，双方是否曾就涉案房屋订立口头买卖合同并履行完毕。原审法院认为虽徐安正、伏彩芹在入住后七年（1998-2004）的时间分四次支付张玉乾、徐云英款项24000元，但徐安正、伏彩芹的举证仍不足以证实双方之间存在房屋买卖合同法律关系。理由如下：1.证人证言不能还原买卖合同订立过程。徐云英及徐安正的父亲徐某伯及母亲胡某明在（2020）苏0703民初714号案件中的证言相互矛盾，对买卖合同价款及给付过程的描述没有一致性；证人杨某与孙某并未亲历合同订立过程，均为听说房子是买卖；2.即使徐云英与徐安正为亲姐弟关系，但徐安正作为房屋买受人从未要求办理房屋产权转移登记不符合常理。涉案房屋的国有土地使用权证在1998年已由张玉乾办理，按照正常的房屋买卖合同关系，徐安正应在房款付清后要求张玉乾协助其办理土地使用权变更登记，但至今涉案房屋土地仍然登记在张玉乾、徐云英名下；2010年7月19日，张玉乾、徐云英为涉案房屋办理了所有权证，如果徐安正、伏彩芹为房屋的买受人，徐安正在张玉乾办证后长达十年的时间里对房屋产权状态处于不闻不问态度，着实与于理不合。3.除了买卖合同法律关系外，不排除双方构成租赁、借住等其他民事法律关系。根据徐安正方24000元的给付时间跨度，折算后平均每年的支付金额为3000多元（24000除以7），根据当时的物价水平及房子一直用来开小超市的经营情况，该标准作为年租金的数额计算也无明显不当。根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。基于以上分析，徐安正、伏彩芹提供的证据不能证明双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，徐安正对涉案房屋的占有没有法律依据，现张玉乾为涉案土地及房屋登记的使用权人及所有权人，其可以要求徐安正方返还占有的土地及房屋。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十五条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出如下判决：徐安正、伏彩芹于判决生效之日起十日内返还张玉乾、徐云英徐圩新区辛高圩居委会路北巷14号的土地及房屋，即连国用（98）字第Ｃ××6号国有土地使用证中登记的土地（XXXX-XX-XX）及连房权证连字第Ｌ××0号房屋所有权证中登记的房屋（丘号XXXXXXXX）。案件受理费7300元，由徐安正、伏彩芹承担（因张玉乾、徐云英已缴纳，徐安正、伏彩芹于判决生效后十日内支付张玉乾、徐云英）。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审期间，本案的争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效？二、双方当事人之间就涉案房屋形成何种法律关系？关于第一个争议焦点，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，各方对于徐安正从1998年开始入住涉案房屋无异议，对于徐安正在2004年前分四次缴纳24000元也无异议，但对于该24000元的性质也就是徐安正入住涉案房屋的依据存在争议，张玉乾、徐云英主张徐安正系租赁而入住、后期变化为强占涉案房屋，徐安正则认为其系因购置涉案房屋、享有涉案房屋所有权而入住，无论主张何种法律关系，本案双方实际争议重点在于现时房屋所有权归属，从2004年开始距张玉乾、徐云英首次起诉未超过20年的最长保护期限，本院对上诉人称本案已超过诉讼时效的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，徐云英与徐安正系亲姐弟关系，结合庭审各方陈述及现有证据可知，双方因亲情所系，对于房屋或租或卖、款项交付、证件办理等均未以书面形式明确呈现，在全面、客观的审核已有证据的基础上，结合逻辑推理和日常生活经验对双方证据证明力的大小也无法准确判断，在此情形下，人民法院应当依据举证责任分配规则作出裁判。张玉乾、徐云英主张各方之间系房屋租赁关系，有其持有的土地使用权证、房屋所有权证以及已付款项予以佐证，徐安正、伏彩芹认为双方是买卖关系仅有其自身陈述及证人证言，且证人证言之间存在矛盾，故一审法院认定各方之间系租赁关系并无不当。综上，上诉人徐安正、伏彩芹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元（徐安正、伏彩芹已预交），由上诉人徐安正、伏彩芹负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 吴雪莹审 判 员 程 艳二〇二一年九月三日法官助理 蒋 寻书 记 员 严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。