贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初12891号原告：陈旭，男，汉族，1993年9月5日生，住北京市平谷区。原告：江露露，女，汉族，1995年11月24日生，住甘肃省临洮县。二原告共同委托代理人：王利梅，贵州贵正（修文）律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳浙江商城开发有限公司，地址：贵州省贵阳市南明区。法定代表人：欧阳腾平委托代理人：刘光琳，贵州贵达律师事务所律师，一般代理。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行，地址：贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：王威委托代理人：陈红，系该公司员工，一般代理。原告江露露、陈旭诉被告贵阳浙江商城开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行商品房预售合同纠纷一案，本案于2021年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江露露、陈旭的委托代理人王利梅；被告贵阳浙江商城开发有限公司的委托代理人刘光琳、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行的委托代理人陈红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江露露、陈旭向本院提出的诉讼请求如下：一、请求判令解除二原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、请求判令解除二原告与被告签订的《委托装修合同》；三、请求判令被告退还二原告已付款1772370元及专项维修资金27911.58元；四、请求判令被告赔偿二原告违约金265855.5元；五、请求解除二原告于2018年12月7日与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；六、请求判令被告向原告支付截止2021年7月27日的银行贷款本息的资金占用费，已付银行本息的资金占用费按银行一年期LPR利率的标准从2021年5月16日计至被告实际退还银行贷款本息之日止）。七、请求判令被告退还原告自2021年7月28日起至本案《个人购房担保借款合同》实际解除之日归还的银行贷款本息的资金占用费，银行贷款本息的资金占用费按银行一年期LPR利率的标准从原告实际支付之日起计算，直至被告实际退还其余银行贷款本息之日止。八、请求判令被告返还第三人《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算。）九、本案诉讼费等费用由被告承担。（现诉请是庭审中原告增加、变更部分诉请后的新诉请）原告江露露、陈旭诉称：2018年8月17日二原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＹＶＸＺ-ＸＹ-Ｏ5Ｈ-1-1304），约定将位于南明区（以下简称“该房屋”）的房屋卖与二原告，房屋面积116.58平方米，房屋价格为1772370元，采用按揭贷款方式购买，后二原告于2018年12月7日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定借款90万元用于购房。该款已转入被告账户。《商品房买卖合同》约定被告于2020年12月30日前交房，而原告于2018年8月17日将房屋首付款495579元缴纳后，被告至今未交房。原告于2021年5月16日向被告寄出了退房通知书，截至起诉日，被告未向原告作任何书面回复。原告认为，即使考虑2020年新冠病毒疫情影响，被告也不应该至今仍未交房，因此被告迟延交房不存在法定和约定的免责事由，违约事实明显，且给原告带来金钱和时间等方面的多重损失，严重损害了原告的利益。为此，原告特提起本次诉讼。被告贵阳浙江商城开发有限公司对此辩称：一、交房的原因在于我市经历了疫情，根据市政府文件可以延长45日交房。原告虽邮寄了解除合同通知书，但是本案案涉房屋已基本修建完毕，只是竣工验收备案表正在办理中，不影响原告合同目的的实现，故原告诉请的解除合同应予以依法驳回。二、合同中已约定了违约金，该违约金标准已很高，原告又主张利息及资金占用费，属于重复计算，不应得到支持。三、关于装修款，双方由委托装修合同，上面已载明因合同解除，装修款是无息退还，故违约金不应再计算装修款的数额。四、住宅专项维修资金不是我方收取，该费用是由贵阳市住建局收取，我方只是代收，不该由我方退还。第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行答辩意见：我行已如约发放贷款给被告，截止2021年8月16日，原告应偿还贷款总额791596.54元，原告诉请解除合同请求法院依法判决。经本院审理查明：2018年8月17日原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以1395579元的价格向被告购买被告开发的位于南明区房屋，房屋建筑面积为116.58平方米，套内面积为96.61平方米。付款方式为首付款495579元，贷款900000元。双方《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房…”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。…”合同第二十九约定：“……双方可以根据具体情况对本合同中约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。双方《补充协议》第七条第2项约定“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同…并按已付房款的15%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按约定支付了首期购房款872370元（含装修款376791元）。2018年12月7日，原告与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告在第三人处贷款900000元用于归还房贷，贷款期限从2018年12月7日至2033年12月6日。第三人已将贷款发放给被告，被告已全部收到了购房款。截至2021年7月27日，原告已归还第三人借款本息219420.06元。2021年5月16日，原告向被告邮寄了书面的退房通知书，通知被告解除合同及承担违约责任。以上事实有当事人陈述、原被告双方身份信息、《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、购房收据、缴款机打凭证、退房通知书及邮寄回单、房屋面积测绘报告、贵州省疫情防控响应方案、贵阳市政府疫情防控期间支持住房通知、《中信银行个人购房借款合同》、住宅专项维修资金收据、银行还款流水等以及其他相关证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。就本案，案涉房屋交房时间为2020年12月30日，在房屋修建期间遇到了新冠肺炎疫情影响，根据贵阳市政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知及贵阳市疫情防控响应级别的相关通知，交房时间可顺延45日。合同约定逾期超过90日，买受人有权解除合同，将上述时间加上后，经核算，本案《商品房买卖合同》达到约定解除权的时间为2021年5月15日。根据合同约定“逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。”，合同附件十二又约定，“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同…”。该补充协议具有和主合同相同的效力，该补充协议只是明确了约定解除权的具体时间，不属于“不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容”，该补充协议条款有效，原告应在2021年5月30日前向被告书面告知解除合同事宜。现原告于2021年5月16日向被告书面邮寄解除合同通知书在约定解除合同期限内，此时贵阳浙江商城开发有限公司未达到交付符合合同的交房条件，被告构成根本违约，该解除合同通知书已发生解除合同的效力。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…”之规定，双方签订的《商品房买卖合同》于2021年5月16日被告收到退房通知书之日起已解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，原告与第三人于2018年12月7日签订的《个人购房担保借款合同》一并解除。关于数额：因主合同《商品房买卖合同》已解除，其补充协议以及作为从合同的《委托装修合同》亦被解除，因被告的违约行为给原告造成损失，被告应承担相应的违约赔偿责任，被告应退还收取的购房款及装修款。因《商品房买卖合同》已对违约金约定为“按已付房款的15%向买受人支付违约金”，故被告应按照购房款1395579元的15%支付违约金，装修款376791元不在主合同的约定内且《委托装修合同》中已明确该款无息退还，装修款不应再计付违约金，故被告此项抗辩本院予以支持。原告未提交被告所支付违约金的数额不能弥补所受到的损失的证据，其主张额外的利息以及各项资金占用费属重复计算，不合理的加重了被告的违约责任，本院不予支持。原告主张的住宅专项维修资金，从票据的印章看，该款由贵阳市住建部门收取，非被告收取，故原告主张被告退还该款的诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告江露露、陈旭与被告贵阳浙江商城开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告江露露、陈旭与被告贵阳浙江商城开发有限公司签订的《委托装修合同》；三、被告贵阳浙江商城开发有限公司于判决生效后十日内向原告江露露、陈旭返还已付首付购房款人民币495579元及装修款376791元，以上共计872370元；四、被告贵阳浙江商城开发有限公司于判决生效后十日内向原告江露露、陈旭支付违约金209336.85元。（已付总房款1395579元乘以15%）；五、解除原告江露露、陈旭与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行于2018年4月29日签订的《中信银行个人购房借款合同》；六、被告贵阳浙江商城开发有限公司于判决生效后十日内向原告江露露、陈旭退还已向中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行支付的贷款本金（以中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行出具的截止本判决生效当月的还款对账单为准）；七、被告贵阳浙江商城开发有限公司于判决生效后十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行《中信银行个人购房借款合同》项下剩余贷款本金并支付贷款利息。（利息按《中信银行个人购房借款合同》约定的标准计算）；八、驳回原告江露露、陈旭的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12094元，由被告贵阳浙江商城开发有限公司承担9674元，由原告江露露、陈旭承担2420元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员 赵 钧二〇二一年九月七日书记员 黄维维