辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2267号上诉人（原审被告）：赵春吉，男，1951年9月16日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人（原审被告）：王玉玲，女，1951年6月3日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：毕家庆，男，1964年3月22日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市顺城区将军二街1号楼M2门市。负责人：关杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李照晨，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曾雯婷，辽宁民威律师事务所律师。上诉人赵春吉、王玉玲因与被上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称远洋物业抚顺分公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵春吉、上诉人王玉玲的委托诉讼代理人毕家庆、被上诉人远洋物业抚顺分公司的委托诉讼代理人李照晨、曾雯婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵春吉、王玉玲上诉请求：1、依法改判上诉人按照70%缴纳物业费，我愿意100%缴纳电梯费600元。2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人同意缴纳拖欠的2019年5月1至2020年12月31日的70%物业费和电梯费600元。上诉人居住在远洋小区，后来被上诉人入住小区收取物业费。但业主和业主委员会对被上诉人存在很多意见，主要服务不到位，管理混乱，乱作为等问题。被业主大会和业主委员会罢免、解除，但一直强行入住，依然违规、违法收取物业费，而且在这一地区属高额收费。被上诉人入住之后，上诉人多次找被上诉人反映问题，但被上诉人并没有认真对待处理。上诉人认为，被上诉人存在主要问题为：（1）山体滑坡，冬天路面结冰，排水沟堵了影响出行。护坡停了二年没有开工。（2）一楼业主侵占绿地，草坪受破损，一楼私自占用公共面积。（3）电缆线裸露地面，安全隐患，按规定要求埋地下0.7米。（4）园区内卫生清扫不及时，有时数天无人打扫。（5）园区以外人员随便进出，开车进小区种地的、施肥的、浇地的，进小区捡破烂，随便进出，这叫封闭小区吗？（6）物业公司私自强行拆除自行车棚问题，车棚是业主共有财产，是小区原有规划设施，物业公司作为专业服务企业，明知违法还进行拆除，性质恶劣，强行拆除车棚，给我带来了经济损失，存放在车棚的自行车丢失，被物业公司偷走了，要求赔偿自行车款100元，存放在车棚中的药材90多斤，被物业公司偷走，而不是丢失，要求赔偿中药钱1000元。由于中药被物业公司偷走，误了老伴吃药治疗，给精神造成了伤害，老伴生病多日卧床不起，加之拆自行车棚给我造成了精神上、心理上伤害，我们都是70多岁的人，生气可想而知，所以要求赔偿精神损失费1000元。要求法院判决物业公司恢复重建原有自行车棚，并要求物业公司向业主赔礼道歉，并明确恢复车棚的期限。2014年我们入住以后，按1.8元缴纳物业费，但是服务一年不如一年，草坪被占，路面破损，路灯损坏，线缆裸露，围栏损坏大部分，非本小区人员随便进去，可想而知，但一直无人管理等问题，按照消费者保障权益法，提供服务应该质价相符的公平原则。现在物业公司没有提供相应的服务，按1.65元、1.26元收费明确说明这一点，但是收费的价格，上诉人并不认可，我己拿出证据，说明物业公司服务出现重大问题，所以我请求法院支持按70%交纳物业费，并请求支持上诉人要求被上诉人赔偿损失合计2100元。请求法院依法公正、公平审理和判决，以维护上诉人的合法权益。远洋物业抚顺分公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。理由：原审判决在本院认为部分对于上诉人在一审中提出的拒绝交付或不全部交付物业费的理由进行了明确的论述。对于物业费标准问题，原审认定是按照物业服务合同约定进行交付，目前，因未重新签订物业服务合同，未对物业费标准进行重新约定，上诉人主张对物业费进行打折或少交的抗辩理由没有事实依据。对于上诉人主张的车棚问题，原审法院在庭审后到现场进行了查看，上诉人所在楼号旁边的8号楼仍有车棚，且距离上诉人很近，也便于上诉人停靠自行车。上诉人主张关于车棚的拆除问题是基于超过80%的广大业主的共同意愿，征得广大业主同意后进行拆除。上诉人关于自行车棚拆除与否的抗辩理由，不能作为拒绝交付物业费的抗辩理由。对于上诉人提到的山体滑坡问题，应当由园区的建设单位进行维修。被上诉人作为物业服务企业，仅负有对园区原有公共设施、公共部位的维修养护义务。涉案园区因地形的特殊性，紧邻山地，存在山体流水流入园区内的情况，针对该问题，被上诉人已经尽到了积极的协调工作，由开发商对滑坡履行维修义务，不能作为被上诉人未尽到物业服务义务而成为上诉人拒交物业费的抗辩理由。对业主侵占绿地草坪占用公共面积问题，被上诉人积极与业主沟通并向有关执法部门进行了报告。因物业没有执法权限，无法强行将占用绿地和公共面积业主的财产进行清理，制止违建、私建等问题也不是物业的法定义务，被上诉人希望上诉人能够同被上诉人一起在发现存在占用公共绿地等情况时向相关部门进行举报，由相关部门进行处理。关于上诉人所称电线裸露、卫生清扫不及时、园区进出问题，应当提供相应证据予以证明，否则应按照法律规定承担相应不利的后果。案涉园区面积较大、居民较多且地形地势特殊，物业可能存在履行义务不及时的情况，但并不存在上诉人所说的重大的违约和不履行义务的情况。对于上诉人主张自行车、中药损失以及精神损失费，因与本案不是同一法律关系，上诉人可另诉予以解决，且该主张在一审庭审中，上诉人未提起反诉，不应在本案二审中一并审理。远洋物业抚顺分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费4187.57元、电梯费960元，合计5147.57元，均按照每平1.65元计算（2018年5月1日至2020年12月31日）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月7日，原告远洋物业抚顺分公司与案外人德创公司签订了《抚顺“远洋城项目”前期物业服务合同》，约定由原告远洋物业抚顺分公司负责案涉小区的管理，物业费标准为多层、洋房、小高层及商业物业服务费按建筑面积每月1.80元/㎡，电梯费按每户30元/月，物业服务期限至抚顺远洋城项目（3-1地块）业主委员会成立，业主委员会重新选聘物业服务公司并签订物业合同生效，且该物业服务公司实际接管该物业之日终止。被告赵春吉在《临时管理规约》中承诺人处签字，即同意遵守“远洋城临时管理规约”和相关附件的约定等内容。上述协议签订后，双方按协议内容履行，且原告远洋物业抚顺分公司为该小区提供物业服务至今。另，二被告系夫妻，为顺城区“远洋城”小区房屋的业主，涉案房屋建筑面积为79.31平方米。2019年5月1日至2020年12月31日期间，二被告欠付住宅物业费和电梯费。庭审中，原告主张物业费变更为按照1.65元/平方米/月，并明确表示被告拖欠了20个月的物业费。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案原告远洋物业抚顺分公司与案外人德创公司签订《前期物业服务合同》，并与被告赵春吉签订了《临时管理规约》，且被告赵春吉在该份规约中签字确认，故《前期物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原、被告双方应按该合同约定内容履行义务。业主按约向物业公司交纳物业费用，物业公司也应向业主提供服务，保证服务质量。本案原告远洋物业抚顺分公司向被告赵春吉居住的小区提供物业管理与服务，根据权利义务对等原则，被告赵春吉实际接受服务后应按法律规定缴纳物业费。关于被告抗辩的绿地被侵占、绿化受损等问题，绿地被侵占虽在原告物业管理的范围内，但物业公司不是执法部门，只能进行协调并向执法部门反映，通过审理物业公司起诉的其他业主案件可知，物业已向相关执法部门进行了反映，尽到了管理的义务。关于被告抗辩的开发公司没有按照设计进行建筑，则属于另一民事主体的问题，与原告物业公司非同一主体，不能因此归责到物业公司。关于被告抗辩的原告主体问题，前期物业合同中约定了服务期限，现业主委员会并未重新选聘新的物业公司，原告也为小区提供服务至今，被告作为该小区业主，事实上也享受了原告提供的物业管理服务，应按约向物业公司交纳物业费用，这也是物业公司提供物业服务的必要条件和开支来源，否则业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。关于广告收入经营问题，《中华人民共和国物业管理条例》第五十五条明确规定，利用公共部位的广告收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，如果存在广告收益，被告作为业主在召开业主大会时可提出使用意见或由业主大会决定，原告也应定期对广告收支向业主公示，但这不是被告不交物业费的理由。关于收费过高问题，因为业主或者社区、街道及业主委员尚没有形成降低物业费的书面协议或者口头一致意见，至今没有彻底解聘该物业公司，本院不具有降低物业费标准的权限，需要业主委员会和物业公司重新约定或者解聘原物业公司、招聘新的物业公司进行协商，故被告不能因此拒交物业费。关于自行车棚问题，本院经现场查看，被告所在楼号的旁边8号楼仍存在一个车棚，距离被告也很近，还是可以方便被告停靠自行车的。关于被告抗辩的7号楼和8号楼后身的地面没有修缮，到现场查看时恰逢刚下完雨确实存在一点泥泞，但该部位属于公共部位，应给予原告一定的时间修缮，毕竟园区地面范围很广，修缮需要安排时间、有时还要考虑季节，需要逐步进行。综上，被告不能以此拒交物业费。当然，原告在今后的管理服务中，应不断提高服务质量，改善服务方式，对业主反映的问题应予重视，及时沟通、解决并做好备案、真正的发挥协调、沟通和服务的作用，积极主动履行自己的职责，提高业主的满意度。业主也应找准责任方或向相关执法部门投诉建议从而解决问题，不应把所有的问题都归结到物业公司一并解决，双方应互相理解，共建美好、和谐家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决：被告赵春吉及被告王玉玲于本判决生效后十日内给付原告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司拖欠的2019年5月1日至2020年12月31日的物业服务费和电梯费共计3217.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告赵春吉和被告王玉玲共同负担。二审期间，各方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理。同时，远洋物业抚顺分公司作为物业服务的提供者，应当积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为案涉小区提供更好的物业服务。赵春吉、王玉玲上诉主张的问题以及其一审所提交证据欲证明的事实均不属于远洋物业抚顺分公司根本违约的行为，被上诉人已主动将物业费从约定的按建筑面积每月1.8元/㎡减免到1.65/㎡，在此情况下，上诉人再行主张减免30%物业费，依据不足，本院不予支持。赵春吉、王玉玲的其他上诉理由亦是其一审的答辩意见，一审对此已有论述，经本院审查并无不当之处，本院不再重复赘述。关于赵春吉、王玉玲主张被上诉人赔偿其损失2100元一节，因其并未在一审提起反诉，本院无法一并审理。综上，赵春吉、王玉玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵春吉、王玉玲负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李 艳二〇二一年九月二十八日书记员  田俊杰