贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初11258号原告（反诉被告）：陈刚琴，女，彝族，1986年11月18日出生，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：朱永（特别授权代理），男，汉族，1985年8月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告（反诉被告）：朱永，自然身份同上。被告（反诉原告）：毕节市升腾房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区天河路（原毕节机械厂内），统一社会信用代码：91520502766092949C。法定代表人：王德彬，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴少均（特别授权代理），系四川辞鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕（特别授权代理），系该公司员工。原告（反诉被告，下称原告）陈刚琴、朱永与被告（反诉原告，下称被告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司（下称“升腾房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告朱永作为原告及原告陈刚琴的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告升腾房开公司的委托诉讼代理人吴少均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈刚琴、朱永向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的编号：ST-SY55《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告购房款人民币196094.00元，并以196094.00元为基数，按银行贷款年利率6%，自2019年3月3日起赔偿原告资金占用损失至实际退还完毕之日止；3、判决被告返还原告维修基金1443.00元；4、判决被告以196094.00元为基数，按每日0.03%，自2019年3月3日起支付原告违约金至实际退还完毕之日止；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年2月22日签订【毕节·怡景国际新城】申购书，约定由原告购买被告建造的位于毕节市，商铺面积为19.25平方米，商铺总价共计386094.00元，申购书签订前，原告向被告支付了100000.00元购房款定金（签定申购书当日换票）。原、被告双方又于2019年3月3日签订编号：ＳＴ-ＳＹ55《商品房买卖合同》，该合同签订后，原告又向被告支付了96094.0元购房款。该合同第十一条第1项约定，交房日期为2019年12月31日之前。但是，被告超过交房日期也迟迟未能向原告交付此房屋。双方在合同第一十三条第1项第（2）款中约定：“出卖人逾期超过60日未能交房的，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%每日向买受人支付违约金。”直至今日，被告一直违反合同约定，未履行交房义务，导致原告的商铺使用权利无法实现。因被告约定的违约金明显过低，导致原告的合法利益受到严重侵害，因此，原告要求被告向原告以全部已付款的0.03%每日支付违约金。尽管原告多次向被告主张要求解除合同，返还已付房款及维修基金，但被告迟迟不予返还房款，也未能承担相应的违约责任，导致原告的资金迟迟被被告占用，被告应当承担全部已交购房款6%利率。鉴于被告存在以上严重违约行为，为维护原告的合法权益，特依法向您院提起诉讼，请求法院判如所求。原告当庭增加诉讼请求，解除双方签订的《怡景国际新城车位长期使用定购协议》，被告退还车位款10000.00元及资金占用费，资金占用费：以10000.00元为基数，按照银行贷款年利率6%自2019年3月6日起计算至实际退还完毕之日止。事实及理由：当时我们购买涉案商品房时，被告方说我们交10000.00元，被告方就赠送车位给我们。现在我们要解除商品房买卖合同，所以现在我们就要解除车位长期使用协议并退款。被告升腾房开公司答辩称，一、基于新冠疫情原因，被告未能如期完成竣工验收。新冠疫情属于不可抗力，被告依法免责。新冠疫情在2019年12月在武汉爆发，2020年1月全国各地相继进入一级响应，被告根本无法进行施工。该情形属于不可抗力，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第4条的规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。因此，对于2020年1月至2020年5月之间的违约责低辣告依法免责。二、原告朱永、陈刚琴未按约定支付剩余购房款，答辩人享有先履行抗辩权，有权拒绝交付房屋。合同总价款为376094.00元，但原告并未全面支付该款项，被告有权拒绝交付房屋。另外，根据合同约定，即便是因为出卖人的原因未能申请贷款，买受人也无权解除合同，合同应当继续履行。三、原告主张调整违约金无法律依据。原告并无证据证明其实际损失高于合同约定违约金，故其主张上调违约金的诉讼请求不符合民法典的相关规定。另外，原告第2项和第4项诉讼请求重复主张违约金，无法律依据。四、政府部门收取维修基金不属于答辩人返还的范围。维修基金并非被告收取，而且维修基金也不是原告的损失，原告要求被告承担维修基金没有事实和法律依据。综上所述，原告主张解除合同及其他诉讼请求没有事实和法律依据，应当全部驳回。被告升腾房开公司向本院提出反诉请求：1、判令原告协助被告解除案涉房屋的网签备案手续；2、反诉费由原告承担。事实与理由：2019年2月22日，原、被告签订《申购书》，约定原告申购被告开发的负二层37号，原总价556094.00元，优惠后386094.00元，送车位一个价值约7.8万元。次日，双方签订了《车位定购协议》，车位长期使用费为10000.00元，使用商业楼负1层390号独立地下车位。2019年3月，双方签订了《商品房买卖合同》，约定了购房商业位置及价格为376094.00元等，被告为原告办理了网签备案手续。目前，原告要求解除《商品房买卖合同》。被告认为：案涉的车位协议是作为双方签订商品房买卖合同的从合同，正是因为基于原告愿意购买房屋，被告才愿意将车位以1万元象征性价格交由反诉被告使用。目前，原告要求解除合同，如果法院认为案涉房屋买卖合同应当解除。根据民法典的规定，案涉房屋的网签备案手续也应当解除，原告应当予以配合。同时，案涉《车位定购协议》作为《商品房买卖合同》的从合同，根据《民法典》第六百三十一条的规定，主合同解除，从合同应当一并解除。请求人民法院予以支持。原告陈刚琴、朱永针对被告升腾房开公司的反诉答辩称：我们愿意配合解除网签协议，但是前提是被告方需要先退还我们购房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月3日，以原告陈刚琴、朱永为买受人，被告升腾房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市，房号为商业负2-37，建筑面积19.25平方米，套内建筑面积18.85平方米。该商品房总价款为376094.00元，付款方式为银行按揭付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款196094.00元，余款180000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在15日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》还约定了其他事项。2019年2月22日，原告向被告缴纳购房款100000.00元，2019年3月3日，原告向被告缴纳购房款96094.00元，2019年2月26日，原告向毕节市住房资金管理委员会办公室缴纳维修基金1443.00元。之后，被告为原告到房产管理部门办理了商品房预售合同备案登记，预售合同登记号为Ｙ19011531。2020年10月27日，涉案房屋办理了竣工验收备案登记。2019年2月23日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《怡景国际新城车位长期使用定购协议》约定，甲方地下车位位于毕节市的地下停车库；“怡景国际新城”三期3／4／5、11-20号楼的地下停车库为人民防空工程……：一、甲方将“怡景国际新城”三期3／4／5、11-20号楼负2层390号独立地下停车位长期交付给乙方使用。二、使用期限为二十年，即从2019年12月31日至2039年12月31日，使用期限满后，甲方仍必须将车位继续交由乙方使用，此协议自动续约至“恰景国际新城”三期3／4／5、11-20号楼土地使用权年限到期。期间除根据本协议第四条的规定外，甲方将不再收取乙方任何其他费用。三、该地下车位的长期使用费为人民币（大写）壹万元整，（小写：10000.00元整），并于签订本协议之日起两日内一次性付清全部长期使用费用，即可获得该号车位本协议中约定的使用权。如乙方违约逾期未补清全部长期使用费，订金不退且甲方有权将车位使用权另行销售。协议还约定了其他内容。原被告签订《怡景国际新城车位长期使用订购协议》后，原告向被告缴纳了车位管理费10000.00元。另查明：《怡景国际新城车位长期使用定购协议》系因原告购买涉案商铺，被告将该车位以10000.00元的价格交给原告长期使用。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约定全面履行各自义务。原告以逾期交房为由请求解除涉案《商品房买卖合同》；被告抗辩称，原告未支付涉案房屋剩余房款，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝交房。经审查，原告向被告支付涉案房屋的首付款196094.00元，余款180000.00元未支付，余款支付方式约定为银行按揭，原告将贷款所需资料提交给被告，但原告至今未获得贷款用于履行合同，合同约定被告应在2019年12月31日前向买受人交付商品房，未能取得按揭贷款并非原告原因，被告也未要求原告另行支付余款，被告应按约定交付房屋；同时，原告迟迟未获得按揭贷款，使案涉合同的权利义务长期处于未定状态，原、被告双方均不能举证证明不能办理银行按揭贷款原因，按照合同约定，因非归责于双方原因未获得贷款，原告也可以行使合同解除权。故对原告主张解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；合同解除后，被告应退还原告购房款，故对原告主张判决被告退还原告购房款196094.00元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的违约金，原告主张合同约定的违约金过低，要求调整，综合本案案情，本院调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告计付违约金，但因自2019年8月20日起中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判所参照的贷款利息的标准自2019年8月20日起应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故2019年8月20日以后的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故违约金计算方式为：以100000.00元为基数，自2019年2月22日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款100000.00元退还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以96094.00元为基数，自2019年3月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款96094.00元退还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。但原告主张违约金从2019年3月3日开始计算，本院从其所愿；故违约金计算方式为：以196094.00元为基数，自2019年3月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款退还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告主张被告向其支付购房款资金占用损失的诉讼请求，本案中，原告主张被告向其支付违约金，原告主张合同约定违约金计算方式过低，本院依法予以调整违约金计算方式，故对原告主张的购房款资金占用损失，本院不予支持。对原告主张解除与被告签订的《怡景国际新城车位长期使用定购协议》的诉讼请求，原、被告均认可该协议系基于原告购买涉案商铺，被告将该车位长期交付给原告使用，现原被告签订的《商品房买卖合同》已经解除，原告主张解除《怡景国际新城车位长期使用定购协议》，被告亦同意解除，故解除原、被告签订的《怡景国际新城车位长期使用定购协议》，《怡景国际新城车位长期使用定购协议》解除后，被告应退还原告缴纳的车位管理费10000.00元，故对原告主张解除《怡景国际新城车位长期使用订购协议》及返还车位管理费10000.00元的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的资金占用费，因被告占用原告的车位管理费给原告造成的损失为资金的法定孳息，故被告应按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告计付资金占用费，但因自2019年8月20日起中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判所参照的贷款利息的标准自2019年8月20日起应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故2019年8月20日以后的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，被告向原告支付的资金占用费的计算方式为：以10000.00元为基数，自2019年2月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至车位管理费退还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；但原告主张从2019年3月6日开始计算，本院从其所愿，故资金占用费的计算方式为：以10000.00元为基数，自2019年3月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至车位管理费退还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对原告主张被告返还涉案商品房维修基金1443.00元的诉讼请求，因维修基金系原告向毕节市住房资金管理委员会办公室交纳，并非被告收取，不应由被告退还，故对原告要求被告退还维修基金的主张，本院不予支持。商品房买卖合同解除后，原告应当协助被告撤销商品房买卖合同备案登记，故对被告主张判决原告协助撤销涉案房屋商品房买卖合同备案登记的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈刚琴、朱永与被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司于2019年3月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ST-SY55）；二、解除原告（反诉被告）朱永与被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司于2019年2月23日签订的《怡景国际新城车位长期使用定购协议》；三、被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）陈刚琴、朱永购房款196094.00元及违约金，违约金的计算方式为：以196094.00元为基数，自2019年3月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至前述购房款退还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）陈刚琴、朱永车位管理费10000.00元及支付资金占用费，资金占用费计算方式为：以10000.00元为基数，自2019年3月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至前述车位管理费退还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、原告（反诉被告）陈刚琴、朱永于本判决生效之日起十五日内协助被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司撤销毕节市天河路天河怡景国际新城二、三期地下室商业负二层37号房商品房买卖合同备案登记；六、驳回原告（反诉被告）陈刚琴、朱永的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2150.00元、反诉案件受理费25.00元，合计2175.00元，由被告（反诉原告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇二一年九月十六日书记员 包清琳