广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0203民初243号原告：杨登波，男，1987年5月6日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。委托诉讼代理人：罗海华，广西网盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：严格格，广西网盾律师事务所实习律师。被告：石覃武，男，1977年11月25日出生，壮族，户籍地址：广西上林县。委托诉讼代理人：覃佳英，女，1969年9月23日出生，壮族，户籍地址：广西柳州市柳南区。被告：覃佳英，女，1969年9月23日出生，壮族，户籍地址：广西柳州市柳南区。第三人：黄鹏，男，1982年9月4日出生，汉族，住广西柳州市。第三人：柳州正和桦桂置业集团有限公司，住所地：广西柳州市柳东新区官塘创业园研发中心1号楼6-12号，统一社会信用代码：91450200699850796T.法定代表人：梁剑东，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨香，该公司法务专员。原告杨登波与被告石覃武、覃佳英及第三人黄鹏、柳州正和桦桂置业集团有限公司（以下简称“正和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月1日、2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告杨登波及其委托诉讼代理人罗海华，被告石覃武的委托诉讼代理人并被告覃佳英，第三人正和公司的委托诉讼代理人杨香到庭参加诉讼。第三人黄鹏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨登波向本院提出诉讼请求：1.判令被告石覃武支付原告房款121050元及违约金15985.90元（计算方式，以121050元为基数，按年利率15.4%从2020年1月18日起暂计至2020年11月25日止），之后的违约金以相同方式计算至付清为止;2.判令被告覃佳英对被告石覃武以上支付义务承担连带责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告分包了柳州市建科建筑工程有限公司（以下简称“建科公司”）承包的正和公司开发的正和城D区1#、2#涂料工程项目，建科公司欠原告工程款454347元，由于正和公司欠付建科公司工程款，将正和城C2-613号公寓房抵偿工程款，登记在建科公司项目经理即黄鹏名下。原告与被告于2020年1月15日签订《协议书》一份，原告将抵偿债务取得的案涉房屋以380000元由黄鹏配合转卖给被告石覃武，被告石覃武需在2020年1月18日前付给原告150000元定金，待房屋过户完后三天内付清剩余购房款230000元，若过户完成后三天内，被告石覃武未付清尾款的，须承担5000元/天的违约金，其未能按照协议条款支付给原告的相应款项，由担保人即被告覃佳英负责支付给原告。现黄鹏已经配合被告石覃武将房屋变更登记在被告石覃武名下并且办理了网签备案手续，截止2020年7月3日，二被告共计向原告支付购房款258950元（其中包括原告欠被告覃佳英的油漆货款108950元），尚欠原告121050元。经原告多次催告，二被告均未支付剩余购房款，其行为已严重损害了原告的利益，理应承担违约金。故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告石覃武、覃佳英答辩称，1.《协议书》约定过户完成后三天内被告方付清尾款，被告石覃武虽取得案涉房屋备案，但至今未取得购房发票，无法完成房屋过户，不符合《协议书》约定的支付尾款的条件。2.被告已通过转账和抵债方式向原告支付购房款258950元，尚欠121050元，待房屋完成过户后，二被告同意付清剩余房款。3.二被告不存在违约行为，不应支付违约金。第三人正和公司陈述，正和公司欠付建科公司的工程款，为抵债将案涉房屋备案至建科公司公司项目经理黄鹏名下。对于原告与二被告签订的《协议书》系认可的，并与被告石覃武签订《商品房买卖合同》并将房屋备案至被告石覃武名下。第三人黄鹏未陈述意见，亦未在举证期限内提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告石覃武、覃佳英、第三人正和公司对原告提供的《变更函》、《协议书》、《变更申请》、《承诺》、农业银行交易记录截图、微信聊天记录截图、《撤销商品房买卖合同备案证明》、《商品房买卖合同备案证明》，原告、第三人正和公司对被告石覃武、覃佳英提供的《商品房买卖合同》、《变更函》、《协议书》均无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月15日，原告作为甲方，与被告石覃武作为乙方，被告覃佳英作为担保方共同签订《协议书》一份，约定甲方将正和城D区1#、2#涂料工程款抵偿正和城C2-613号房（抵偿价为454347元）由黄鹏名下转卖给乙方，转卖款为380000元。经三方协定，在办理房产过户手续过程中，乙方需在2020年1月18日前付给甲方150000元定金，在房产过户完后，乙方须在三天之内付清剩余230000元给甲方。逾期须按每天5000元赔偿给甲方违约金。若乙方未能按协议约定支付给甲方相应款项，则由担保方负责支付。合同签订后，被告覃佳英支付原告购房款共计258950元（其中通过转账方式支付150000元，原告欠付被告覃佳英货款抵扣108950元），尚欠121050元。2020年1月8日建科公司向正和公司出具一份《变更函》，要求正和公司将原办理至黄鹏名下的正和城C2-613号房变更至石覃武名下。同年1月15日黄鹏向正和公司出具《变更申请》，表明自愿注销正和城C2-613号房屋网签备案合同，申请将该房屋变更为石覃武名下，房款收据（或发票）也变更为石覃武。2020年3月5日石覃武与正和公司签订《商品房买卖合同》，正和公司向柳州市房产交易所申请注销原与黄鹏签订的《商品房买卖合同》的备案手续，并为石覃武申请办理正和城C2-613号房屋登记备案手续，石覃武于2020年3月26日取得商品房合同备案证明。另查明，正和公司将正和城C2-613号房屋备案至黄鹏名下时已向其开具《收据》，载明收到黄鹏交来正和城C2-613号房屋购房款454347元，第二次庭审结束后，原告将该《收据》交至本院。本院认为，正和公司因欠付建科公司工程款，将案涉房屋备案至黄鹏名下用于抵债，因建科公司拖欠原告工程款，经建科公司、黄鹏同意原告将案涉房屋转售给被告石覃武，原告与二被告于2020年1月15日签订的《协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，属于有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行义务。《协议书》约定被告石覃武需在房产过户完成后三日内付清尾款，原、被告对“房产过户”的理解产生分歧，原告认为被告石覃武与正和公司签订《商品房买卖合同》并取得案涉房屋备案证明，即完成“房产过户”，二被告认为“房产过户”系取得房屋权属证书，至开庭时二被告尚未取得购房发票，无法办理房屋权属证书。对此，本院认为，被告石覃武购买的正和城C2-613号房屋系正和公司用于抵偿债务的房屋，抵债方式为由正和公司与黄鹏签订《商品房买卖合同》，并将房屋备案至黄鹏名下，黄鹏由此取得要求正和公司按合同约定履行的债权，而非正和城C2-613号房屋的物权，原告与二被告签订《协议书》时，对该房屋系用于抵债以及黄鹏尚未取得房屋所有权证书的情况是知晓的，双方约定将正和城C2-613号房屋转卖给石覃武，实际上是一份债权转让协议，即由石覃武取代黄鹏作为正和城C2-613号房屋的买受人，向正和公司行使买受人的相关权利，因此，《协议书》约定的“房产过户”应理解为双方共同到正和公司办理房屋更名手续。协议签订后，黄鹏及建科公司配合石覃武向正和公司申请更名，正和公司与石覃武就正和城C2-613号房屋重新签订《商品房买卖合同》，并将房屋备案至石覃武名下，应视为原告已按《协议书》的约定履行“房产过户”义务。除此之外，在合同履行过程中，当事人还遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务，原告及第三人黄鹏不仅应按合同约定协助被告石覃武完成房屋备案更名，还应履行交付购房款《收据》等附随义务，以便二被告后续办理房屋权属证书，实现购房目的。现原告已将购房款《收据》交至本院，履行其合同义务，二被告可领取《收据》办理后续事宜，故被告石覃武应按合同约定支付剩余购房款121050元，被告覃佳英作为担保人，应对石覃武的债务承担连带责任。关于违约金，因原告及第三人黄鹏未及时移交购房款《收据》，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，二被告未付清尾款的行为不构成违约，故原告主张逾期付款违约金，依据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，并参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条判决如下：一、被告石覃武应于本案判决生效之日起十日内向原告杨登波支付购房款121050元；二、被告覃佳英对被告石覃武的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费3040元（原告已预交），由原告杨登波负担355元，被告石覃武、覃佳英负担2685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  全晓岚人民陪审员  冯珍珍人民陪审员  韦干雄二〇二一年九月二日书 记 员  袁 铭附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。