湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0503民初2032号原告：邵阳市金鹏物业管理有限公司，住所地：邵阳市大祥区。法定代表人：肖洁。委托诉讼代理人：罗永利，邵阳市金鹏物业管理有限公司员工。被告：曾立，女，汉族，住邵阳市大祥区。原告邵阳市金鹏物业管理有限公司（以下简称金鹏物业公司）诉被告曾立物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月5日立案后，依法由审判员徐韬适用简易程序公开开庭进行审理，原告金鹏物业公司的委托诉讼代理人罗永利、被告曾立均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业费用7761元（房屋面积为140.60平方米，按1.2元每平方米每月标准，自2017年1月1日起计算至2020年10月31日止，顺延按照合同约定照计）；2、判令被告向原告支付违约金500元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月27日，金鹏嘉苑小区业主委员会与湖南天天物业管理有限公司就金鹏嘉苑住宅小区的物业管理签订了《金鹏嘉苑小区物业管理服务合同》，约定服务期截止2018年6月26日。该服务期届满后，金鹏嘉苑小区业主委员会聘用原告为金鹏嘉苑小区提供物业管理服务，并于2018年9月11日与原告签订了《金鹏嘉苑小区物业管理服务合同》，合同明确约定小区内住宅按1.2元每平方米每月收取物业服务费，空置房按90%收取。另湖南天天物业管理有限公司明确将其在服务期内还未收到的物业服务费全部转让给原告，并由原告直接收取。被告作为金鹏嘉苑小区户主在享受物业服务的同时，拒不履行支付物业服务费的义务，2017年1月1日至2020年10月31日的物业服务费被告均未支付，共拖欠物业服务费7761元未交。原告多次催告，被告仍未支付所欠物业服务费。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法支持原告诉讼请求。被告曾立辩称：被告多次向原告反映其房屋存在外墙漏水的情况,2020年1月原告工程部经理带人做防水处理。工程部经理以年底了催收工程款为由，要求被告预付工程款。被告支付了4000元给工程部经理，工程部经理出具了领据，并注明“预付房屋维修款，从物业费中扣除”。被告非恶意拖欠物业费，只要原告解决被告房屋外墙漏水的问题，被告愿意交纳物业服务费。经审理查明：曾立系金鹏嘉苑住宅小区户主，该住房的面积为140.60平方米。2016年6月27日，金鹏嘉苑小区业主委员会与湖南天天物业管理有限公司（以下简称天天物业公司）签订《金鹏嘉苑小区物业管理服务合同》，约定：小区内住宅按每月1.2元/平方米收取物业服务费，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按3‰的标准支付违约金。2018年6月26日，天天物业公司退出金鹏嘉苑小区物业服务。2018年9月11日，金鹏物业公司与金鹏嘉苑业主委员会签订了新的《金鹏嘉苑小区物业管理服务合同》，自2018年6月27日起至2021年6月27日止，由金鹏物业公司对金鹏嘉苑小区全体业主提供物业服务，小区内住宅按每月1.20元/平方米的标准收取物业服务费，缴费方式为按月收取，无故拖欠物业费的，按拖欠金额每日2%的标准计收违约金。合同同时约定：本合同签订前业主凡拖欠原天天物业公司的物业费，转由金鹏物业公司收取。天天物业公司于2019年7月22日出具《授权委托书》，将金鹏嘉苑小区业主欠缴的物业服务费转让给金鹏物业公司收取。曾立入住后，发现因房屋墙面渗水造成其房屋内墙面及内装饰浸水发霉，曾立多次向金鹏物业公司进行反映。2020年1月金鹏物业公司在派人进行了现场查看后，由金鹏物业公司工程部组织人员进行维修。2020年1月12日金鹏公司工程部主管张永忠以需支付维修人员的工钱为由，收取了曾立4000元费用。张永忠收款后向曾立出具了领据，在领款用途中注明“预付房屋维修款，从物业费中扣除”。经金鹏物业公司多次催收，曾立于2020年10月28日交纳了物业费3847元（自2015年1月1日至2016年12月31日止）。因房屋漏水的问题双方产生争执，此后曾立一直未交纳物业费。以上事实，由原告的营业执照、法人代表身份证、法定代表人身份证明、《金鹏嘉苑小区物业管理服务合同》、授权委托书、金鹏嘉苑2栋分房列表、缴费催款通知书、领据、照片等证据予以证明，足以认定。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。金鹏物业公司先后与天天物业公司及金鹏物业公司签订物业管理服务合同，约定由金鹏物业公司对金鹏嘉苑小区提供物业服务，合同期限为2018年6月27日至2021年6月27日止，并约定由金鹏物业公司向业主收取拖欠天天物业公司的物业服务费；同时，天天物业公司也向金鹏物业公司出具了《授权委托书》，将金鹏嘉苑小区业主欠缴的物业费转让给金鹏物业公司。上述合同及授权委托书不违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，金鹏物业公司已履行了物业管理服务的主要义务，被告曾立亦已实际享受了物业服务，即使金鹏物业公司在物业服务过程中存在瑕疵，曾立等业主也可以根据《物业服务合同》的约定或《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，维护自己的合法权益，现以拒付物业服务费对抗物业服务存在瑕疵的行为缺乏合法依据。况且，金鹏物业公司服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令人满意或者存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。故原告金鹏物业公司诉请被告曾立支付2017年1月1日起至2020年10月31日期间的物业管理费7761元（1.20元/平方米*140.6平方米*46个月）合理合法，本院予以支持。庭审中，金鹏物业公司提出公司未收取曾立的4000元维修费，领据也无公司的公章，是曾立与工程部主管张永忠的个人行为，与公司无关，不能抵扣物业费。金鹏公司对领据中签名的张永忠的身份予以确认，张永忠作为金鹏物业公司工程部主管承担小区的维修、维护职责，即便没有公司的内部授权，曾立也有理由相信张永忠的维修及出具领据的行为代表了金鹏物业公司，金鹏物业公司的抗辩主张不能成立，曾立所交纳的4000元维修费应从其所承担的物业费中扣除。关于曾立是否应当支付滞纳金的问题，由于金鹏物业公司在小区管理服务等方面存在瑕疵，双方不能理性沟通加以解决，致使物业公司与业主之间的关系不够融洽，导致曾立未按时支付物业服务费，双方对此均负有一定责任，故对金鹏物业公司要求被告曾立支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告曾立于本判决生效后10日内向原告邵阳市金鹏物业管理有限公司给付物业服务费3761元（自2017年1月1日起至2020年10月31日止）；二、驳回原告邵阳市金鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告曾立承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  徐 韬二〇二一年九月十四日法官助理  石煌铖书 记 员  钟嘉祺附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。