浙江省浦江县人民法院民事判决书（2021）浙0726民初2106号        原告：浦江县文化艺术服务中心，住所地：浦江县人民西路23号。                法定代表人：杨红焰。                委托诉讼代理人：周磊，浙江良友律师事务所律师。                委托诉讼代理人：黄巍，浙江良友律师事务所律师。                被告：王成则，男，1980年8月17日出生，汉族，住浦江县。                被告：浦江老地方影视传播有限公司，住所地：浦江县黄宅镇原黄宅电影院。                法定代表人：王成则。                委托诉讼代理人：吴春光，浦江县众信法律服务所法律工作者。                原告浦江县文化艺术服务中心（以下简称文艺中心）诉被告王成则、浦江老地方影视传播有限公司（以下简称老地方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，于2021年7月13日公开开庭进行了审理。原告文艺中心委托诉讼代理人、被告王成则、老地方公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                文艺中心向本院提出变更后的诉讼请求：1、要求判决被告王成则支付租金1258800元（2020年7月1日至2021年1月27日止，2020年2月10日至2021年2月20日，按年租金2079673元计）；2、要求判决被告王成则赔偿租金损失8671862元（详见清单计算）；3、要求判决被告王成则支付违约金150000元；4、要求判决第二被告老地方公司对租金、租金损失、违约金承担连带清偿责任；5、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月27日，被告王成则通过招投标同原告签订了黄宅电影院房屋租赁合同。合同约定了以下合同条款：租赁标的为原黄宅电影院；租赁期限为10年，自2016年7月1日始至2026年6月30日止；租金金额：第一年按中标价为1711000元，第二年起分别以上一年租金为基数递增5％计租等（详见合同）。合同生效后，原告将原黄宅电影院移交给被告王成则。后被告王成则设立了老地方公司经营黄宅电影院。2020年10月份，两被告以疫情影响经营为由，要求终止租赁合同，向原告递交了要求解除租赁合同的申请报告。“黄宅电影院”自2020年10月8日起停止经营，被告也未向原告交纳租金。后为减少损失，使“黄宅电影院”经营恢复正常，2021年1月27日经原告与两被告协商达成协议：确认2016年5月27日所签订的“黄宅电影院房屋租赁合同”解除，“黄宅电影院”由原告方另行通过招投标对外出租，并特别约定“因乙方提出解除合同的违约责任问题，根据甲乙双方于2016年5月27日签订的租赁合同第十条的约定，在黄宅电影院房屋重新招投标后由甲方向浦江县人民法院提起诉状，由法院判决。”2021年2月10日，老地方公司向原告发了通知，启用了黄宅电影院。2021年2月18日，为了“黄宅电影院”房屋租赁招投标活动顺利进行，原告要求两被告停用“黄宅电影院”。被告于2021年2月21日停用黄宅电影院。经过招投标，“黄宅电影院”房屋于2021年3月5日由朱旭安中标，并签订了租赁合同：合同约定，租金为每年388000元，租赁期限为3年。从2021年3月15日至2024年3月14日止。现“黄宅电影院”重新招投标活动已经结束。另外，为了不影响店面承租户的经营，原、被告经与原黄宅电影院店面承租户协商，由原告另外与承租户签订租赁合同，故黄宅电影院店面租赁从黄宅电影院的重新招标租赁中除外。原告依据同两被告签订的协议约定，依照2016年5月27日签订的租赁合同第10条第二款的约定“如一方中途无故违约应向对方支付相当于履约保证金的违约金及由此造成的一切经济损失。”原告认为被告王成则在履行合同中途，无故违约不履行合同，给原告方造成巨额租金损失。为此，原告依据双方的约定及法律规定，特向法院提起诉讼。                王成则辩称，本案的租赁合同，相对人为老地方公司。1．被告在招租公告中明确房屋应用于电影院，原告作为从事文化艺术行业的单位，应当清楚个人是无法开电影院的。2．根据工商执照的办理流程，必须先提供公司住所地相关房屋使用权证明后才能发放营业执照，先以股东个人名义签订租赁合同而后注册公司是唯一途径。3．本案的租赁合同后继履行过程中，已对合同主体进行变更，除第一年外，以后每年租金均由老地方公司缴纳，且被告向原告开具增值税发票，及相关补充协议、通知书，也明确表明合同相对人为公司。4．从签约的后果上看，本人是老地方公司法人代表，个人没有从中获取任何利益，代表的是法人利益。如果认定本案租赁合同的相对人为个人，则该合同明确不符合原告的招租要求。5．法院对合同主体的审查不能仅根据载明的签字人，特别是签字人具有多重身份时，还要结合合同的内容及履行的情况来判断。综上，本案的合同相对人是浦江老地方电影视传播有限公司。                老地方公司辩称，一、被告“老地方公司”不存在违约行为，不具有承担违约责任的事实基础。1．被告向原告提出解除合同的申请报告合同理论上属于“要约”，原告可以承诺亦可以不承诺，也可提出“反要约”。事实上被告提出解除合同申请后，双方已就解除合同的条款经过多轮协商，也经过反复的“要约”、“反要约”。故不能因为被告提出了解除合同的“要约”，而认定被告属于违约。2．本案的合同解除属于合同解除种类中的协议自愿解除而非违约解除。被告方在合同履行及解除的整个过程中，未有违约行为。双方经反复协商且经主管局同意，合同在2021年1月7日前就已实际解除，并对承租房产进行了交接。3．被告提出解除的申请也是事出有因，众所周知电影院属于封闭空间，是受疫情影响最大的行业，（1）是政府责令关闭时间最长，复工后其限制经营措施至今仍未解除，（如隔位就坐）。（2）是电影制片剧组无法正常拍摄影片，导致电影院无片可放。二、事实上，原告方却存在严重的违约行为导致了被告重大经济损失。1．原告方及相关的政府部门以招商引资项目承诺在被告电影院所在中心镇内不再开设第二家电影院。可是在2019年份在被告电影院所在地又开设了另外一家电影院。所以当初的租房价格因独家经营故远远超出了该地段的实际市场价格。比如说同年浦江各乡镇的废旧布料回收点招租，因政府承诺独家经营租金投标到600万／年，后上级部门查处垄断后现在的租金只租14万／年。2．本案的租赁房屋在承租时是个危房，原告申请危房改造，将承租房屋推倒重建，被告因此承担了200余万元建设费用、闲置12个多月170万租金损失等直接经济损失。同理，本案合同解除是否意味着原告应赔偿被告一切经济损失（直接经济损失及未来6年的经营收入）。三、原告以两次出租的差价要求被告赔偿于法无据。1．原告的租金已正常交至2020年9月31日。2．本案的原租赁价格严重偏高，明显高于隔壁供销社出租价格，现在原告租出去的价格才是市场的实际价格。综上，应驳回原告的诉讼请求。                当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中双方庭前会议中举证、质证的证据，真实性、关联性、合法性均没有异议，本院予以认定，关于证明目的，在事实认定中予以认证。关于被告开庭提交的2018年至2020年经营盈亏表及相关材料，经原告质证，对真实性有异议，本院认为经营状况有院线票房收入证明、电费开支有供电公司盖章证明、虽然工资支出并非原件，但工资报表信息齐全，月份连续、领付款凭证可见员工签字，故本院对被告提交的经营主要收支情况的证据予以认定。                经审理，本院认定事实如下：                2016年5月27日，原告文艺中心与被告王成则签订《黄宅电影院房屋租赁合同》一份，约定由王成则承租原告方原黄宅电影院主楼（含8间店面）用于多功能数字电影放映，租赁期限10年，租金为第1年1711000元，此后每年递增5％。双方还就履约保证金、违约责任作出了相关约定，此后租金按合同约定正常履行至2020年6月30日。                2020年因受新冠病毒疫情原因，被告经营产生困难，其中受防疫政策影响，被告老地方公司自2020年1月24日起至2020年8月14日间处于停止营业状态，2020年8月14日之后处于有限制恢复营业状态。疫情直接导致被告营业收入大量减少，票房收入从2018年3725822.94元降至2020年442800.4元，2020年度亏损2302172.19元。                2020年8月5日、19日，原告与被告签订两份补充协议，确认因疫情原因，共给予被告租期延续3个月，第五年租金从2020年6月1日支付延后至2020年8月31日支付。2020年10月1日，被告老地方公司向原告申请终止合同，双方于2021年1月7日达成《关于“黄宅电影院房屋租赁合同”解除后对设备等如何处置的协议》，并于2021年1月27日签订协议书，确认《黄宅电影院房屋租赁合同》解除，并于第三条写明“因乙方提出解除合同的违约问题，根据甲乙双方于2016年5月27日签订租赁合同第十条的约定，在招标后由甲方向人民法院提起诉状，由法院判决”。2021年2月10日至2月20日期间，被告未经原告同意，占用并使用了讼争房屋，该事实有双方来往函件及庭审陈述为证。                原告于2021年1月7日向被告转租的7间店面承租户直接签订《房屋租赁合同》，被告老地方公司于2021年1月10日将其已经收取的2020年10月1日之后的转租租金168096元退还给原告。2021年3月5日，原告通过重新招投标，以每年388000元将房屋租赁给第三人（不含7间店面），现因解除合同造成的损失，原告诉至法院。                另查明，被告老地方公司于2016年11月2日成立，系有限责任公司（自然人投资或控股），股东为王成则与朱玲玲，王成则为法定代表人。王成则以首年租金作为出资，成立目标公司，公司成立后，由老地方公司负责使用承租房屋，向原告缴纳租金，由原告向老地方公司开具增值税发票。                本院认为，本案系原、被告双方因租赁合同解除后的法律责任承担产生纠纷，本案争议焦点有两点：                关于合同义务主体。依据《中华人民共和国民法典》第七十五条规定：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”本案中被告王成则为设立公司以自己名义与原告签订租赁合同，此后在合同履行期间，公司与原告签订了多份合同、缴纳租金，且原告也向公司开具增值税发票，以上法律行为均表明公司成立后，原告已经选择公司作为合同相对方。故原告在本案中再请求被告王成则与公司承担连带清偿责任无法律依据，本案合同义务主体应确认为老地方公司。                二、合同解除后文艺中心的损失范围及责任确定。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。另《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款规定“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。。。。。。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”本案在合同履行中，被告老地方公司经营电影放映，受新冠肺炎管控影响，经营亏损较大，继续履行合同明显对老地方公司不公平，故双方同意解除合同。由于情势变更，原告的合同履行利益损失不可归责于被告，老地方公司不存在违约行为，亦不需要赔偿租金减少的损失，原告的第二、第三项诉讼请求不应支持，但被告仍需支付占用租赁物产生的租金。                根据查明事实，被告已全额缴纳2020年6月30日之前的租金，之后占用租金区分电影院主体和店面部分，整体租金按2020年度2079673元／年计算，其中店面租金按被告转租金额计算为557000元／年，双方于2020年1月27日签订解约协议作为占用截止期间。2020年7月1日至2020年8月13日，该期间电影院因新冠肺炎管控未营业，应支付店面租金67145元。2020年8月14日至2020年9月30日全部租金273491.24元，该期间应予以全额支付。2020年10月1日之后的店面租金已由原告收取，故2020年10月1日至2020年1月27日的电影院主体租金为492261.4元应予以支付。2021年2月10日至2021年2月20日占用电影院主体费用为45888.77元，以上合计878786.41元。                关于原、被告对于因新冠疫情国家对于减免3个月房租的争议，经本院核实，2020年5月9日国家发展改革委、住房和城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。本案中2020年7月1日之前的房租已交清，该政策与本案相关争议确有关联，本院予以一并处理，应予以抵扣被告已交付租金1980671.25元（第四年租金）／4=495167.81元。鉴此，被告老地方公司仍应支付原告文艺中心租金为878786.41元-495167.81元-150000元（履约保证金）=233618.6元。                综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七十五条、第五百三十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）款之规定，判决如下：                限被告浦江老地方影视传播有限公司于本判决生效后十日内支付原告浦江县文化艺术服务中心租金233618.6元。                驳回原告浦江县文化艺术服务中心的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费41142元（已减半收取），由原告浦江县文化艺术服务中心承担36338元，被告浦江老地方影视传播有限公司负担4804元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费82284元，款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：×××，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。                    审判员丁胜    二〇二一年九月三日            法官助理黄轩            代书记员陈清清