湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终2260号上诉人（原审原告）：廖国松，男，1980年4月26日出生，汉族。上诉人（原审原告）：张喜宝，男，1979年1月15日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：李小红，男，1963年1月27日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：郴州市三合一企业管理咨询有限公司。法定代表人：李小红，该公司董事长。上诉人廖国松、张喜宝因与被上诉人李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司（以下简称三合一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人廖国松、张喜宝到庭接受询问调查，被上诉人李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司经传唤无正当理由未到庭接受询问调查。本案现已审理终结。廖国松、张喜宝上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；依法改判李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司支付廖国松、张喜宝面积误差款54503元；2.本案一、二审诉讼费用由李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司承担。事实和理由：1.一审法院认定部分事实不清。一审法院未对廖国松、张喜宝的面积误差款请求数额进行询问了解，就作出了计算错误的认定与事实不符。廖国松、张喜宝认为案涉合同中关于面积误差款“多退少补”的约定属格式条款，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定分段计算，即未超出3%部分为9.87×3%×38284.9＝11336元，超出3%部分为（0.86－0.2961）×38284.9×2＝43177元，合计54513元。2.一审法院适用法律错误。李小红、李丽娟、陈勇是三合一公司股东，该三人在案涉商铺所占份额比例与在公司所占份额比例相同，且三合一公司在合同上加盖了印章，廖国松、张喜宝完全有理由相信其也是共同出卖人，三合一公司应共同承担相应责任。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司均未到庭接受询问调查，亦未提交书面答辩意见。廖国松、张喜宝向一审法院起诉请求：1.依法判令李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司立即为廖国松、张喜宝办理房屋产权证书，并支付逾期办理房屋产权证书的违约金3778元；2、依法判令李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司支付廖国松、张喜宝面积误差款项54503元；3.本案的诉讼费用全部由李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司承担。一审法院认定事实：2014年3月21日，陈勇、李小红、李丽娟作为出卖人（甲方）、廖国松、张喜宝作为买受人（乙方），双方签订一份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿出售的铺面座落在郴州北湖区湖农贸市场）（房产证为郴房权证字第××号、71××23号、71××27号、71××28号、71××31号、71××33号）北湖网贸商城项目中的第2层146-1号铺面。该铺面建筑面积为9.87平方米（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补），乙方对该铺面已做充分了解，并愿意购买；甲、乙双方约定该铺面单价为38284.90元／平方米，总价款共计人民币377872元；支付方式及期限为分期付款：签订本合同时支付房屋总价款的50%，计人民币壹拾捌万捌仟玖佰叁拾陆元整（￥188936元）；其余50%的房屋总价款，计人民币壹拾捌万捌仟玖佰叁拾陆元整（￥188936元），在2014年9月21日前付清；甲方应当在2014年9月30日前，将该铺面交付乙方委托的市场管理公司使用；甲方应及时提供该铺面办理产权过户登记手续过程中所需要相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场；甲方在双方约定的时间内办理过户手续，造成过户延误应当承担乙方的务工、差旅等费用；甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，协助乙方办理产权过户登记手续，如因甲方的责任，乙方不能在上述期限内办理产权过户登记的，按照以下第种方式处理：1.乙方退房，甲方在乙方提出退铺要求后90日内将乙方已付房款退还给乙方，并按乙方已付房款的银行同期存款利率标准赔偿乙方的损失。2.乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金；甲方保证标的铺面没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该铺面不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任并赔偿乙方全部损失；乙方同意委托郴州市天贸市场管理公司对北湖网贸商城进行市场管理并签订《委托管理合同》。甲方代表人陈勇在该合同上签字，并加盖郴州市三合一投资有限公司的印章。同日，三合一公司向廖国松、张喜宝出具一份《收据》，该收据载明：“今收到廖国松、张喜宝交来北湖网贸商城2-146-1号房款188936元”；又于2014年9月20日向廖国松、张喜宝出具一份《收据》，载明：“今收到廖国松、张喜宝交来北湖网贸商城2-146-1号房款188936元。”两份收据均加盖郴州市三合一投资有限公司财务专用章，出纳唐菲菲在该两份收据上签字。郴州市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，坐落于郴州市北湖区不动产登记显示权利人为李小红、陈勇、李丽娟；建筑面积为9.01㎡；房屋套内面积4.56㎡；抵押权人为郴州农村商业银行股份有限公司白鹿洞支行。2017年7月10日，郴州市三合一投资有限公司更名为郴州市三合一企业管理咨询有限公司。一审法院认为，陈勇、李小红、李丽娟、三合一公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响法院依据查明的事实依法作出裁判。本案的争议焦点为：廖国松、张喜宝的诉请是否合理合法。一、关于办理房屋产权证书。廖国松、张喜宝与陈勇、李小红、李丽娟签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据郴州市不动产登记资料显示，案涉商铺已抵押给郴州农村商业银行股份有限公司白鹿洞支行，在未涤除案涉商铺抵押权的基础上，廖国松、张喜宝请求办理过户登记事实上已无法实现，故两人请求陈勇、李小红、李丽娟、三合一公司立即为其办理房屋产权证书的诉请，不予支持。条件成就时，廖国松、张喜宝可另案主张。二、关于逾期办证违约金。根据《北湖网贸商城房屋买卖合同》约定“甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，协助乙方办理产权过户登记手续，如因甲方的责任，乙方不能在上述期限内办理产权过户登记的，按照以下第种方式处理：1.乙方退房，甲方在乙方提出退铺要求后90日内将乙方已付房款退还给乙方，并按乙方已付房款的银行同期存款利率标准赔偿乙方的损失。2.乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金”，合同双方未明确对逾期办理产权过户登记的违约责任，现张喜宝、廖国松共同主张逾期办理产权过户登记违约金，不违反合同约定和法律规定。根据查明的事实，且张喜宝、廖国松已将购房款377872元付清，故认定陈勇、李小红、李丽娟向张喜宝、廖国松支付逾期办理产权过户登记违约金3778.72元（377872×1%）。张喜宝、廖国松诉请逾期办证违约金3778元，予以支持。三、关于面积误差款项54503元。合同约定“该铺面建筑面积为9.87平方米（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补）”，郴州市不动产登记中心资料查询结果显示涉案商铺建筑面积9.01平方米，案涉商铺实际建筑面积与合同约定面积相差0.86㎡（9.87㎡-9.01㎡），故应当支付张喜宝、廖国松的面积差额款应为32925.01元（0.86㎡×38284.90元/平方米），张喜宝、廖国松诉请金额为54503元，计算有误，予以部分支持。三合一公司在合同中加盖公章，且两份收据亦加盖三合一公司财务专用章，但三合一公司并非买卖合同的出卖人，故其不需承担本案责任。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，作出如下判决：“一、被告李小红、陈勇、李丽娟于本判决生效后十日内支付原告廖国松、张喜宝逾期办证违约金3778元；二、被告李小红、陈勇、李丽娟于本判决生效后十日内返还原告廖国松、张喜宝面积差额款32925.01元；三、驳回原告廖国松、张喜宝的其他诉讼请求。如被告李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1258元，由原告廖国松、张喜宝负担540元，由被告李小红、李丽娟、陈勇负担718元。”本院二审期间，廖国松、张喜宝围绕上诉请求依法提交了3份证据，即证据1、郴州市北湖区商务局意见书，拟证明双方之间系商品房销售合同；证据2、（2019）湘1002执630号裁定书，拟证明李小红与唐菲菲系夫妻关系；证据3、三合一公司工商信息查询，拟证明三合一公司具有房地产开发经营资质；证据4、张喜宝光大银行流水转账记录，证据5、首爱鹃办证费收据及转账记录，拟共同证明三合一公司股东之间混同。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司未对证据发表质证意见，亦未提交证据。对上述证据本院认证认为：证据1为复印件，真实性存疑，即便是真实的，也对本案事实认定不产生实质影响，本院不予采信。证据2能够证明李小红与唐菲菲是夫妻关系，但不能达到其他证明目的。证据3中所载明的内容具有真实性，对其内容予以采信。证据4所载明的内容具有真实性，对其内容予以采信，证据5系案外人的办证费转账情况，与本案无关，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋买卖相关法律事实发生于民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。本案涉案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院对涉案合同的性质、效力认定正确，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：面积误差款应如何认定，以及三合一公司是否应对面积误差款承担责任。1、根据双方合同约定：该铺面建筑面积为9.87平方米（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补）。由此可知，买卖双方对房屋面积的误差已经作出了按“多退少补”的原则进行处理的约定。根据不动产登记资料查询结果证明，涉案商铺建筑面积为9.01㎡平方米，与涉案房屋买卖合同约定的商铺建筑面积相差0.86平方米，一审判决认定出卖人应当按照商铺单价折合成价款退还给买受人符合合同约定，并无不当，本院予以维持。2、从查明事实可知，案涉《北湖网贸商城房屋买卖合同》抬头和落款的出卖人签章处，都盖有三合一公司印章，廖国松、张喜宝交纳购房款后也是由三合一公司出具了收据。上述签章行为和履约行为，都足以证明三合一公司也是案涉合同的出卖人，廖国松、张喜宝上诉请求改判三合一公司对面积误差款承担民事责任有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，廖国松、张喜宝的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4617号民事判决第一项，即“被告李小红、陈勇、李丽娟于本判决生效后十日内支付原告廖国松、张喜宝逾期办证违约金3778元”；二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4617号民事判决第二项为：李小红、陈勇、李丽娟、郴州市三合一企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内共同返还廖国松、张喜宝面积差额款32925.01元；三、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4617号民事判决第三项；四、驳回廖国松、张喜宝的其他诉讼请求。如果李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1258元，由廖国松、张喜宝负担540元，由李小红、李丽娟、陈勇和郴州市三合一企业管理咨询有限公司负担718元。二审案件受理费1163元，由廖国松、张喜宝负担581元，由李小红、李丽娟、陈勇和郴州市三合一企业管理咨询有限公司负担582元。本判决为终审判决。审 判 长  李 程审 判 员  李敦先审 判 员  许素萍二〇二一年九月二十七日法官助理  曹钰婕书 记 员  何佳娴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。