广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终3061号上诉人（原审被告）：姚秋香，女，汉族，住清远市清新区。被上诉人（原审原告）：清远市源美物业管理有限公司。住所地：清远市清新区太和镇清新大道**景源都汇售楼部及商铺首层**之一。法定代表人：谭顺洪。委托诉讼代理人：谭玉华，男，汉族，住清远市清新区。由清远市清新区太和镇建设社区居民委员会推荐。上诉人姚秋香因与被上诉人清远市源美物业管理有限公司（以下简称源美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姚秋香上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人不交物管费是有原因的，被上诉人在收取物管费的同时又另行收取属于物管公司自负费用项目的不合理费用，这些额外收取的费用包括电梯维护费、小区绿化白蚁防治费、小区景观水池费用等，这些是业主无法接受的，另外小区公共收益在2019年以前的收益从不公开，全部被物管公司非法侵占，物管公司这些不合理的收费和做法令业主极为不满。被上诉人的物管服务水平极差，物管人员对待业主态度粗暴，物管公司与业主长期处于对抗状态。本案中，一审法院判决中的第二项的费用属于被上诉人应支付的合理管理成本，原审判决由全体业主分摊承担该费用没有事实及法律依据。被上诉人源美物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。关于上诉人说的收费不合理的问题，在一审的时候递交了一份情况说明。2017和2018年每户每年收取景观水池费125元，该125元包括了小区的消防设施维修分摊、公共用水分摊、电梯维修分摊、监控设备维修分摊等五项分摊费用。2017年和2018年，被上诉人并无另外收取其他分摊费用。被上诉人源美物业公司向一审法院起诉请求：1.姚秋香支付未支付的物业管理费2182.08元；2.姚秋香支付拖欠的水费689元、公摊电费272.76元、垃圾费120元及其它分摊费147.3元；3.案件的诉讼费用由姚秋香负担。一审法院认定事实：清远市清新区景源都汇（以下简称景源都汇）小区位于清远市清新区***清新大道*号，小区建筑总面积约19万平方米，现有业主971户。小区开发商清远市清新区景源投资置业有限公司委托了兴源物业公司作为小区的前期物业公司，由该公司为景源都汇提供前期物业服务。姚秋香是景源都汇峰景居*号楼*单元***的业主，单元建筑面积为151.35平方米，2011年12月10日，姚秋香与兴源物业公司签订了《物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务关系。2016年3月20日，兴源物业公司与源美物业公司签订《协议》一份，言明因兴源物业公司的服务合同到期，由源美物业公司接管为该小区提供物业服务，源美物业公司于2016年3月28日正式进驻景源都汇小区接管，原在兴源物业公司任职的人员由源美物业公司接手安排工作，原工资、职位不变，开发商清远市清新区景源投资置业有限公司出具委托函，同意并委托源美物业公司接管该小区。源美物业公司接管后，未与业主重新签订物业管理服务协议，继续沿用2015年兴源物业公司与业主签订的《物业管理服务协议》，其中合同第四章第六条物业管理费用约定，物业服务费用由乙方即业主按其拥有物业的建筑面积交纳，即按乙方签订的房屋购买合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），物业服务费用按月交纳，业主应在每月五日前履行交纳义务，具体标准如下：住宅1.2元/平方米/月，商铺2元/平方米/月；公用水电费分摊标准是按广东省政府《关于规范全省城镇住宅小区物业管理收费中公用水电分摊问题的通知》粤价1997（173）号文件规定收取，含路灯用电费用、园林、水泵、消防系统、安防系统及通风系统用水用电量、备用电源的发电等。第七条约定其他有偿服务费用，是指受关部门委托，甲方即物业服务企业供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理费用），收费标准由双方约定。庭审中源美物业公司表示每月每户固定10元的垃圾费，小区是由保洁人员上门收垃圾，该费用由物业公司代交给环卫部门，维修对讲门费用和电梯维修费用是按实际开支分摊的。2019年公共分摊是指小区大型维修费用的分摊，如装修淤泥清运、备用电源、二次供水、安防用品等费用，景观水池水费分摊按每户每年125元收取。对于景观水池水费分摊按每户每年125元部分，庭后源美物业公司作了补充说明，源美物业公司于2017年和2018年按每户每年收取景观水池费125元，该125元包括了小共的消防设施维修分摊、公共用水分摊、电梯维修分摊、监控设备维修分摊等五项分摊费用，2017年和2018年，源美物业公司并无另外收取其他分摊费用，2019年开始取消了每年每户的125元分摊，改为按小区实际发生的公共费用在扣除小区公共收费后再进行分摊，2019年期间，小区住户共971户，发生各项公共费用合计177265.3元，扣除小区公共收入（含广告、快递柜租金、泳池租金等）合计31200元后，2019年每户公共分摊为150.43元。自源美物业公司进驻小区以来，物业管理质量得到绝对多数的业主肯定和支持，对于少部分业主的欠费情况，源美物业公司在起诉前，曾在小区正门（东门）、每栋楼的入户大堂和各电梯间公示，公示期满后曾电话或上门通知的方式进行催收。根据源美物业公司2020年8月4日公示的《2020年严重欠费业主名单公示》，峰景居*号楼*单元***即姚秋香户截至2020年7月31日止欠费如下：物业管理费合计2182.08元，水费689元、垃圾费120元、电费分摊272.76元、维修对讲门分摊27.92元，电梯维修分摊119.38元、2019年的公共分摊150.43元，公摊费用合计1379.49元，欠费合计3561.57元。另查明，景源都汇业主委员会于2019年8月16日经主管部门清远市清新区住房和城乡建设局备案成立。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据法律规定和合同约定，业主均应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案的争议焦点有：一、源美物业公司的诉讼主体资格；二、公摊费用是否实际发生。一、源美物业公司的诉讼主体资格问题。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，源美物业公司于2016年3月28日正式接管景源都汇小区，接管前与前手物业公司平等签订协议，同时获得开发商的授权和委托，而当时小区业委会尚未成立，仍属于前期物业服务期间，源美物业公司接管小区，亦是为小区业主的共同利益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，源美物业公司诉讼主体适格，姚秋香的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。二、公摊费用是否实际发生。本案中，源美物业公司沿用前手物业公司与业主签订的《物业管理服务合同》，并提供了相应的服务，姚秋香作为小区业主，在合理期限内未交纳物业费，属于违约行为，应当支付拖欠的物业管理费用，并应按合同约定承担支付滞纳金的违约责任。根据合同约定，住宅1.2元/平方米/月计收，双方无异议，按单元建筑面积计收。对于公摊费用，源美物业公司进行了补充说明，并且诉前进行了公示和催收，该部分费用是实际发生，并已由源美物业公司先行垫付，根据合同约定和公平原则，应由业主共同分摊。姚秋香一户单元建筑面积为151.35平方米，根据合同约定，物业管理费按建筑面积1.2元/平方/月计算，每月需支付物业管理费187.76元。其他公摊费用已进行公示，公示姚秋香应负担公摊费用为1379.49元，源美物业公司诉讼请求主张为1229.06元，以其诉讼请求为准，应负担的公摊费用确认为1229.06元。综上所述，源美物业公司的主体适格，其主张的诉讼请求事实清楚，证据充分，一审法院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百三十九条的规定，作出判决：一、姚秋香在判决生效之日起七日内支付拖欠的2019年1月1日至2020年7月31日前的物业管理费合计2182.08元给清远市源美物业管理有限公司；二、姚秋香在判决生效之日起七日内支付拖欠的2020年7月31日前公摊的公摊费用合计1229.06元给清远市源美物业管理有限公司。上述一、二项款项合计3411.14元。案件受理费50元，减半收取计25元，由姚秋香负担。本院二审期间，上诉人姚秋香提交两份书面证据：2019年峰景居**楼*单元公共分摊费用明细表、清新供水水价分类及缴费方式指引，均拟证明被上诉人乱收费，清新供水价格1.12元/㎡，污水处理费0.85元/㎡，共1.97元/㎡，但是被上诉人怎么会收到2.6元/㎡。被上诉人源美物业公司质证称，对证据的三性均有异议，该两份证据均没有盖章，而且被上诉人没有乱收费，水费是按照这个标准，但是从2017年到2018年，被上诉人按照每户一年125元统一收了，其他分摊费用没有收，已经包括了消防设施维修分摊、公共用水分摊、电梯维修分摊、监控设备维修分摊等五项分摊费用，所以上诉人只拿收费标准来说，就是偷换概念。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为姚秋香应否承担源美物业公司主张的各项分摊费用。由源美物业公司提交的《景源都汇物业管理服务协议》、催费通知和2020年严重欠费业主名单公示照片，以及姚秋香提交的2019年峰景居*号楼*单元公共公摊费用明细表来看，源美物业公司已就小区共用部位的用水、用电、维修等产生的的公共费用、业主分摊费用的计算方法及各业主应负担的费用予以公示，该部分费用是小区实际发生的，且已扣除小区公共收入，应由业主共同分摊，源美物业公司要求姚秋香支付相应的公摊费用，一审法院予以支持，并无不当。姚秋香上诉认为源美物业公司主张的部分分摊费用属于物业公司应当自负的合理管理成本，已包含在物业管理费内不应由业主共同分摊，没有法律和事实依据，本院不予采信。综上所述，上诉人姚秋香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚秋香负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年九月二十六日法官助理 梁家惠书 记 员 梁琳培附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。