河北省景县人民法院民 事 判 决 书（2021）冀1127民初1398号原告：杨秀娥，女，1965年6月10日出生，汉族，住景县。委托诉讼代理人：张荣艳，河北合明律师事务所律师。被告：李双喜，男，1952年6月10日出生，汉族，住景县。委托诉讼代理人：刘丹，河北中儒律师事务所律师。被告：李雪明，男，1970年11月7日出生，汉族，住景县。第三人：胡淑芹，女，1953年8月1日出生，汉族，住景县。委托诉讼代理人：李世海，河北中儒律师事务所律师。原告杨秀娥与被告李双喜、李雪明、第三人胡淑芹买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀娥及其委托诉讼代理人张荣艳、被告李双喜的委托诉讼代理人刘丹、被告李雪明、第三人胡淑芹的委托诉讼代理人李世海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告李双喜立即办理国有土地过户手续至原告名下，被告李雪明予以协助；2、如被告出现合同履行不能情形，判决解除合同，并由被告返还原告已支付土地款项35000元，土地溢价损失及地上房屋价值合计80万元（实际损失最终以土地及房屋评估价为准）。3、判决本案产生的鉴定费、评估费、诉讼费由二被告承担。事实与理由：涉案景国用（2008）第××号国有土地使用权登记在被告李双喜名下，被告李雪明系李双喜之子。最初，二被告在该土地的西部建设了临街的一栋二层楼，用于酒店营业，在东边预留了一块空地用来停放车辆，后来被告酒店停业，大约在1999年3、4月份，二被告将该地东边空地转让给原告，约定价格3.5万元。该转让的土地南北长38.24米、东西长16米，北邻高保平，东邻张宝峰，西邻李雪明，南邻公路。在证明人杨某、陈某的现场见证下，双方签订了协议，原告对该土地做了大量的平整工作，并在该土地上加盖了住房两间，办公室一间和棚子若干间，用于做建材生意。自交付至今，原告多次要求被告办理土地过户手续，但被告至今没有办理。为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院，望支持原告的诉讼请求。被告李双喜辩称，首先被告不同意将涉案土地过户到被答辩人名下，涉案土地系被告以划拨方式取得，被告与原告签订协议书时，涉案地块的土地性质仍为划拨土地。根据《民法典》第一百五十三条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，合同应认定无效。本案中答辩人转让划拨土地违反了法律的强制性规定，应认定原、被告签订的转让协议无效，涉案土地仍归答辩人所有。其次，被告不同意原告主张的返还土地溢价及底商房屋价款，只同意返还被答辩人支付的土地款项35000元。最后，若贵院判令被告返还土地溢价及地上房屋价款，被告认为应以划拨价值来计算涉案土地的价值，而不是以市场价值。且原告诉状中称涉案土地南北长38.24米，东西长16米与事实不符，被告认为应按照土地的实际面积来计算。现在房屋在河北景州农村商业银行股份有限公司有抵押未解押。被告李雪明辩称，原告所诉纠纷与我无关，我与原告未发生任何买卖关系，我方依法不应承担任何责任义务。涉案土地登记使用权人系被告之父李双喜，被告在涉案协议签名仅代表被告在场，但依法不应承担任何权利义务。第三人胡淑芹述称，1、案涉土地系第三人与被告李双喜婚后取得的共同财产，在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产有平等的权利，非因日常生活需要对共同财产作重要处理决定的夫妻双方应当平等协商取得一致意见，李双喜与原告签订土地使用权转让协议时未经第三人同意，未告知第三人，侵害了第三人的权益，该转让协议应为无效。2、诉争的土地系以划拨方式取得的使用权，原被告双方转让时未经有批准权限的市县人民政府审批，至本案起诉前也没有对案涉土地的使用权效力进行补正，因此双方签订的合同应属无效的土地使用权转让合同。针对第三人胡淑芹的述称，原告杨秀娥主张，1、第三人系明知二被告对涉案土地进行转让，原告有录音予以证明第三人在录音中声称，该涉案土地已经转让多年，且愿意为原告作证，2、既然第三人声称该土地为夫妻共同财产，原告认为其应当同二被告共同承担本案的赔偿责任，在土地过户不能的情况下，应用其夫妻共同财产及李雪明的财产进行赔偿。被告李双喜辩称，同意胡淑芹的请求。被告李雪明辩称，无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据一原、被告双方签订的协议书一份、证据三被告李双喜名下景国用（2008）第××号不动产登记证复印件一份，经质证两被告及第三人对其真实性均无异议，第三人只是对证据一的证明目的有异议，本院对两份证据证明力予以确认；对原告提交证据二证人陈某、杨某证人证言，本院予以采信，因二证人的证言能够相互印证也能够与证据一相互印证，二被告及第三人虽提出异议，但没有相反证据予以反驳；对原告提交证据四录音一份、证据五土地使用现状照片一张，二被告及第三人仅对原告提交证据的证明目的有异议，对真实性未提出异议，本院对两份证据证明力予以确认；对原告提交的证据六衡正评报字（2021）第0445号、0484号资产评估报告二份以及被告李双喜提交的衡正评报字（2021）0483号予以采信，因各方当事人在收到资产评估报告后五日内对评估被告的参照标准、计算方法或者评估结果等均没有提出书面异议，庭审中，当事人虽提出异议，但没有提出相关证据予以反驳。对第三人胡淑芹提交证据一村委会证明一份、证据二结婚证复印件一份、证据三常住人口登记卡一份，证据四在景县自然资源和规划局调取的景国用91-0356号、景国用91-0360号、景证出（2008）060号、景国用2008第××号登记档案，原告及两被告对三份证据真实性无异议，本院予以确认。庭后，被告李双喜申请调取了不动产抵押登记证明、房产证复印件，各方当事人对该证据均无异议，本院对两份证据证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：1999年4月份，甲方李双喜、李雪明与乙方杨秀娥签订《协议书》一份，甲方卖给乙方地皮一块，南北长38.24米、东西长16米（北至高保平、西至李雪明、南至公路、东至宝峰饭店），价格35000元。杨秀娥一次性给付土地款35000元，李双喜、李雪明将土地交付杨秀娥使用至今，杨秀娥对土地进行平整工作，土地上盖有房屋和棚子若干，用于做建材生意。2008年，李双喜办理景政出让字（2008）060号时，经对土地使用权出让价格评估：土地使用权类型为国有划拨，总面积1452平方米，土地58元/平方米，共计8.42万元。中华人民共和国契税完税证记载出让，产权属转移面积1452平方米，计税金额33600元，税率4%，实纳金额1340元。被告李双喜与第三人胡淑芹于1973年办理结婚登记，二人系夫妻关系。与涉案土地相关的登记手续：1991年8月27日，李双喜办理国有土地使用证景国用（91）字第0356号，土地使用者李双喜，用途饭店，南北长20米、东西长65米（含9.5米人行道），用地面积1300平方米，北至解桂兰、西至立交桥南街、南至李金法、东至耕地。同日，李金法办理国有土地使用证景国用（91）字第××号，土地使用者李金法，用途饭店，南北长13.8米，东西长65米（含9.5米人行道），用地面积897平方米，北至李双喜、西至立交桥街、南至公路、东至耕地。2008年9月18日李双喜办理景政出让字2008（060）号，因继承取得李金法897平方米门市一处，共占地1452平方米，东西长55.5米，南北长26.4米（南边距离公路有9米，含案涉土地），北至高保平、西至立交桥、南至公路、东至张宝峰；同年9月28日，李双喜审批办理景国用（2008）第××号国有土地出让权登记，用途门市，面积1452平方米，权属来源景政出让字（2008）060号，原证景国用（91）字第0356号、景国用（91）字第××号。原告于2021年7月16日申请对景国用（2008）第××号不动产登记证下的南北长38.24米、东西长16米，北邻高保平、东邻张宝峰、西邻李雪明、南邻公路在可以分割转让为前提的情况下对土地及房屋的市场价进行评估，衡水正财资产评估有限公司接受委托并作出衡正评报字（2021）第0445号资产评估报告，评估的市场价值合计为648150.08元，评估费7100元；本院依职权委托同一机构对涉案土地南北长26.4米、东西长16米的土地及地上房屋以市场价进行评估，衡正评报字（2021）第0484号资产评估，评估价值为458846.47元；2021年7月30日李双喜申请对涉案土地在南北长26.4米、东西长16米的范围内对土地以划拨土地进行评估，衡水正财资产评估有限公司接受委托并作出衡正评报字（2021）第0483号资产评估报告，评估的划拨土地价值为149529.60元，评估费3000元。原、被告及第三人对采用哪份评估报告有异议，对评估结果无异议。另查明，被告李双喜于2019年12月30日以国用（2008）第Ｃ976号国有土地上的房屋景房权证龙华字第××号在河北景州农村商业银行股份有限公司龙华支行办理抵押登记，至今未解押。本院认为，综合双方诉辩主张、第三人陈述及法院查明的事实，本案争议焦点为以下三个：一、《协议书》是否有效。李双喜、李雪明与杨秀娥签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示，双方均具有相应的民事行为能力，合同签订不违背公序良俗。李双喜与第三人胡淑芹均主张对划拨方式取得土地使用权的房地产进行转让时，须经有批准权的市、县人民政府批准后方可进行转让，买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》（1999）第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（2009）第十四条规定，合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。该条规定属于管理性强制性规定，该强制性规定不导致原、被告签订的合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005）第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方地理合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。原、被告签订的划拨土地转让《协议书》起诉前被告李双喜已办理了土地使用权证书，故双方签订的合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012）第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。对于超出部分的土地，属于国家或集体所有，被告无处分权，被告以此主张合同无效，本院不予采纳。李双喜与胡淑芹于1973年登记结婚，案涉土地可以视为夫妻共有财产。作为夫妻共同财产，胡淑芹主张二被告未经其同意私自处分夫妻共同财产属于无权处分，请求确认原告杨秀娥与被告李双喜、李雪明签订的土地买卖协议无效。对于第三人该主张，本院认为1999年签订协议时，土地为划拨土地，登记使用人为李双喜、李金法，李双喜、胡淑芹对划拨土地均无处分权，《协议书》效力同上述论理；2008年李双喜办理国有土地使用权出让手续获得土地的处分权，从实际居住情况看，自1999年签订协议后原告就对涉案土地进行修整、开始入住，原、被告相邻生活多年，胡淑芹对原告居住在涉案土地上早已知晓，多年来未提出异议，且在原告与胡淑芹的录音中得知，杨秀娥多次称“20多年了”，胡淑芹并未反驳，胡淑芹知晓李双喜已将土地转让给杨秀娥20多年，主动提出为原告开具已经把土地卖给原告、土地属原告所有的证明，由此可见胡淑芹对李双喜处分夫妻共同财产事宜予以认可。另外，从善意取得的民事法律制度分析，原告系善意、有偿取得的土地，应当鼓励交易，维护正常的交易秩序，维护善意取得财产的人的合法权益。故对第三人的的主张不予采信。综上《协议书》有效。二、《协议书》有效的情况下，是否能够履行《协议书》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告将土地款一次性交付李双喜，在原、被告签订协议后或李双喜2008年办理土地使用权出让手续，取得土地处分权后，均理应协助原告办理相关土地出让或转让的相关审批手续，但李双喜违反合同约定未予办理。2008年李双喜办理土地出让手续缴纳了土地出让费用（未提交相关证据），土地出让费用包括土地使用权出让金、土地使用金、转让时的土地增值税以及国家有关土地的费（税）。2008年李双喜土地使用权出让价格评估为每平方米58元，1999年原告按照每平方米57.2元的价格购买土地，原告主张1999年签订协议时已是按照市场价格进行土地买卖活动，土地出让费用由谁承担、按照什么标准承担、土地转让的相关费用如何承担仍待双方当事人协商确定，且原、被告协议约定买卖的土地超出土地登记证号景国用（91）字第0356号、景国用（91）字第××号载明的土地范围，更超出了李双喜办理的景国用（2008）第××号国有土地出让权案涉土地的登记范围，对超出部分土地如何处理，双方存在较大争议。被告李双喜2019年12月30日以景国用（2008）第××号土地上房屋（产权证号：景房权证龙华字第××号）在河北景州农村商业银行股份有限公司龙华支行办理抵押登记，至今未解押。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，景国用（2008）第××号土地为一个整体，在做抵押时未作分割，如办理涉案土地过户，涉及第三人抵押权。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，本案涉案土地如办理过户，待确定事项较多，不宜强制履行。原告作为受让方已依约支付全部转让价款，虽已实际占有使用土地，但却不能办理土地使用权证，不能以登记排他或对抗第三人，不能实现完全的物权。鉴于涉案土地不能办理过户的情形，原告不能实现合同目的，请求解除《协议书》，被告李双喜也未要求继续履行合同，双方已丧失继续履行合同的基础，故本院认为案涉合同虽合法有效，但因无法履行，应予解除。三、如《协议书》不能履行，由谁赔偿损失及承担责任原、被告签订案涉《协议书》买卖土地，土地过户系出卖人的义务，在原告按照合同约定支付全部价款后，被告未履行协助办理出让、转让的手续，违反诚实信用原则，已构成根本违约，被告应承担违约责任，并赔偿原告损失。胡淑芹与李双喜在买卖合同中获利，获得利益为夫妻共同财产，胡淑芹知晓李双喜违约，未采取积极措施补救，应与与被告李双喜共同承担违约责任。原、被告签订的《协议书》因无法履行解除，故原告要求被告返还已支付的土地款项35000元的诉讼请求应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，造成对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在被告将土地交付原告使用后，原告按照当时左右邻北侧边界居住建房、使用土地，按照在该范围内的土地，土地升值产生的差价系原告预期可得利益，在市场经济买卖中价格涨跌是交易双方均应当认知的基本风险，故原告主张被告给付该范围土地溢价损失属一般人即可预见的可得利益损失，故本案采用资产评估报告衡正评报字（2021）第0484号的评估意见，原告主张具有事实和法律依据，本院予以支持。溢价损失及地上房屋款为应当扣除购买土地应当支付对价的剩余部分，即458846.47-26.4/38.24*35000=434683.29元。对于超出部分的土地，即南北长11.84米、东西长16米的土地（该部分土地现在从北至南依次为人行道、绿化带、公路），购买时原告花费11.84/38.24*35000=10836.82元，原告要求被告承担违约责任应予支持。原告主张该部分损失亦应按照土地溢价款进行赔偿，如涉案土地进行转让，原告不能因该超出权利证书部分的土地获得土地增值利益，违约金金额的确定是以造成实际损失为参考标准，故该部分土地不能按照土地溢价进行赔偿，对原告要求按照衡正平报字（2021）第0445号资产评估报告结果认定的主张不予采纳。被告在与原告进行土地买卖交易时对自己使用的土地情况、范围明确知晓依然售卖，因此对于该部分土地被告应承担其收取占用土地价款的利息损失，对原告要求超出部分按土地溢价进行赔偿的主张不予采纳。利息应以10836.82元为基数，自1999年5月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至10836.82元全部还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案中案涉土地性质已不是划拨土地，且划拨土地转让须经有批准权的政府同意转让并办理土地出让手续，被告李双喜主张以划拨土地价值对案涉土地评估的结果进行赔偿没有参考意义，故对李双喜按照衡正评报字（2021）第0483号资产评估报告结果认定的主张不予采纳。综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十条第（二）项、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（2009）第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012）第三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005）第十一条的规定，判决如下：一、解除原告杨秀娥与被告李双喜、李雪明签订的《协议书》。二、被告李双喜、第三人胡淑芹于本判决生效之日起十日内返还原告杨秀娥土地款35000元，并给付原告杨秀娥利息损失，以10836.82元为基数，自1999年5月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至10836.82元全部还清之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、被告李双喜、第三人胡淑芹于本判决生效之日起十日内给付原告杨秀娥土地溢价损失及地上房屋款共计434683.29元。四、原告杨秀娥自收到被告李双喜、第三人胡淑芹给付的上述款项后三十日内搬离涉案土地及现使用的房屋（北至高保平、西至李双喜、南至公路、东至张宝峰）。五、驳回原告杨秀娥其他诉讼请求。六、驳回第三人胡淑芹的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6075元，财产保全费4520元，鉴定费7100元，由被告李双喜承担9953元，由原告杨秀娥承担7742元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 员 代宪友二〇二一年九月二十七日法官助理 张 瑜书 记 员 温明泉