辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终2880号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司朝阳分行，住所地朝阳市双塔区朝阳大街二段43号。负责人：杨绍军，行长。委托诉讼代理人：靳万云，女，1975年10月22日出生，蒙古族，该行职员，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：高凤龙，男，1973年10月24日出生，蒙古族，该行职员，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：于少华，女，1983年12月7日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：付佳丽，辽宁泰山律师事务所律师。原审第三人：王**涛，男，1982年4月23日出生，汉族，住朝阳县。上诉人中国农业银行股份有限公司朝阳分行（以下简称农行朝阳分行）与被上诉人于少华、原审第三人王**涛案外人执行异议之诉一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2020）辽1302民初2844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人农行朝阳分行的委托诉讼代理人靳万云、高凤龙，被上诉人于少华的委托诉讼代理人付佳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。农行朝阳分行上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、本案法律事实发生在2020年5月，应适用当时的法律法规。《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间抵押人即本案第三人王**涛，只有经过抵押权人即上诉人同意才可以转让抵押房屋，未经同意转让抵押房屋的转让行为依法无效；2、被上诉人与第三人恶意串通，损害上诉人权益，所签的房屋买卖合同应属无效合同。综上，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。于少华答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人没有与原审第三人恶意串通，上诉人在诉状中所称的事实不能成立，且上诉人依据的是一般债权对涉案财产进行了查封，其查封行为不等同于对抵押财产的查封，被上诉人具有排除执行的权利。王**涛未作答辩。于少华向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除对于朝阳市双塔区晟琳公寓一号楼一单元503室的查封措施；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于朝阳市双塔区和平街二段26号楼1单元503室（IV-17-3-371C1503）。2015年11月24日第三人王**涛用该房屋（期房）做抵押从被告农行朝阳分行处借款24万元（至2020年9月1日尚欠借款本金146,334.46元及利息1,187.15元）。同年12月1日办理了期房抵押登记（抵押预告登记）。2020年5月4日，王**涛、李颖（王**涛之妻）为甲方，于少华为乙方，朝阳市中阳房地产开发有限公司（以下简称中阳公司）为丙方，三方签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方自愿将坐落于朝阳市双塔区晟琳公寓区1号楼1单元503号房，建筑面积81.88平方米的房屋售卖给乙方。甲方全权委托丙方办理关于此房产的房款代收、撤销备案、合同更名、过户、偿还贷款等一切事宜。二、甲、乙双方议定房产价格为人民币贰拾捌万元（大写）￥280,000.00元。三、上述房产应缴的捐税、费用及偿还贷款本息等一切费用概由丙方负责。四、本协议自签订之日，乙方向丙方支付购房定金贰万元（大写）￥20,000.00元，丙方将上述房产按乙方要求办理完过户手续后，乙方向丙方支付剩余房款贰拾陆万元（大写）￥260,000.00元。五、丙方承诺上述房屋各种证照手续齐全并无条件配合甲、乙双方办理上述房产的撤销备案、更名过户及偿还贷款等手续，发生的一切费用由丙方自行承担，并承诺15个工作日之内办理完毕上述所有手续。六、丙方在收到乙方定金之日起将上述房产钥匙交给乙方，乙方进场开始装修。如最终因甲方或丙方原因导致此房产未按本合同约定办理完成更名过户等手续，乙方所花费的装修等一切费用由丙方承担，丙方按照乙方缴纳定金数额的双倍返还给乙方。同日，王**涛为于少华出具了收到购房定金20,000元的收条。同年5月6日，王**涛李颖出具房款收条一份，载明：“今收到于少华购房款金额贰拾捌万元（含定金贰万元）余额以（已）付清。”同年5月7日，于少华与凌源新玛特装饰工程有限公司签订家庭居室装饰装修合同一份，对案涉房屋予以装修，双方约定竣工日期为2020年6月28日。现于少华已入住案涉房屋。但该房屋因开发商原因至本院查封时尚不能办理过户手续。庭审中，于少华同意代第三人王**涛偿还所欠农行朝阳分行贷款本息。本院在审理农行朝阳分行与王**涛信用卡纠纷一案中，于2020年5月20日作出（2020）辽1302民初882号民事裁定，对案涉房屋予以查封。同年8月25日，于少华向本院提出书面异议，请求解除对案涉房屋的保全查封。同年9月1日本院以（2020）辽1302执异71号执行裁定，驳回了于少华的异议请求。同年9月16日于少华提起本案之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：于少华对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人享有的权利要排除执行必须同时具备上述四个要件，缺一不可。结合本案情况，一、于少华与王**涛、中阳公司签订的《商品房买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示，虽然案涉房屋已预先登记且处分该房屋时未经预告登记的权利人同意，但其不影响买卖合同的效力，只是不发生物权的效力，故三方签订的《商品房买卖合同》并不违反法律、法规效力性强制性规定，应认定为有效合同，农行朝阳分行关于《商品房买卖合同》无效的主张不能成立。二、本案证据能够证明于少华在案涉房屋被查封前已经合法占有案涉房屋，并已支付全部房款，虽然农行朝阳分行对此持有异议但未有相关证据佐证，故对农行朝阳分行的主张本院亦不能支持。三、案涉房屋并非因设有抵押这一唯一原因而不能办理过户登记，于少华对此并无过错。本案中，农行朝阳分行系为金钱债权的执行而查封的涉案房屋，并非基于抵押权而查封，根据上述理由，对于该金钱债权于少华对案涉房屋享有足以排除执行的物权期待权，应停止对案涉房屋的执行。另就上述金钱债权而言，农行朝阳分行并不享有优先受偿权，鉴于于少华同意偿还案涉抵押贷款本息，为平衡保护双方利益，在于少华代偿抵押贷款本息后，农行朝阳分行应协助于少华办理过户登记（出具解押手续），于少华亦可在本判决生效后另寻途径实现其权利。综上，于少华的诉请，于法有据，依法应予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、解除对坐落于朝阳市双塔区和平街二段26号楼1单元503室II-17-3-371C1503（晟林公寓）房屋的查封；二、本院（2020）辽1302执异71号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费5,500元，由被告中国农业银行股份有限公司朝阳分行负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据，一审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，第一，关于上诉人提出的原审第三人未经上诉人同意转让抵押房屋、转让行为无效的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依据上述规定，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的法律后果是不能产生物权变动的效果，而非导致买卖合同无效，故上诉人的该项主张，本院依法不予支持。第二，关于上诉人提出的被上诉人与原审第三人恶意串通、导致合同无效的问题，上诉人未能提供证据对该主张予以佐证，而被上诉人提供了中国银行的取款回单、装修合同、物业费收据等证据证明其已在法院查封之前交付了全部房款并合法占有涉案房屋，故上诉人的该项主张，本院依法不予支持。综上，本案被上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，且被上诉人已在人民法院查封之前合法占有涉案房屋并支付了全部价款，亦非因其自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条的规定，其享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人在本案中系因金钱债权的执行查封涉案房屋，并不享有优先受偿权，故上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,500元，由上诉人中国农业银行股份有限公司朝阳分行负担。本判决为终审判决。审判长  郭兴利审判员  袁 源审判员  王 阳二〇二一年九月二十七日书记员  张 雷