江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2969号上诉人（原审被告）：灌南县北通汽车贸易有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇小周庄村东3号。法定代表人：李广，该公司经理。委托诉讼代理人：尹衍章，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：灌南洲业企业管理有限公司，住所地江苏省灌南县经济开发区人民西路经三路交汇处。法定代表人：赵佳杭，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢伯明，江苏海西律师事务所律师。上诉人灌南县北通汽车贸易有限公司（以下简称北通公司）因与被上诉人灌南洲业企业管理有限公司（以下简称洲业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院(2021)苏0724民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人北通公司上诉请求：撤销一审判决书，依法改判驳回诉讼请求或发回重审；本案的全部诉讼费用由洲业公司承担。事实与理由：一、北通公司在租赁合同到期前就已经腾空自己的物品不再营业，同时也不再占有使用该商铺。合同到期北通公司撤出后由案外人王玉新实际使用，用来销售二手车，北通公司作为一审被告主体不适格。一审法院漏列当事人，违反法定程序。洲业公司在一审中仅提交了租房合同，对于案涉商铺的现状却没有提及，实际上目前案涉商铺的门头是“利强车业”，一审法院没有到现场查明案涉商铺现状，作出的判决所依据的事实仅是洲业公司口述，与事实严重不符。据了解，现在使用该商铺的为二手车销售商王玉新，其所经营的公司为灌南利强二手车销售有限公司，该商铺后续经营项目与公司均与北通公司毫无关系。此外，洲业公司曾经找过涉案商铺实际使用人王玉新要求其缴纳房租，但王玉新以商铺漏雨导致其装修损失为由拒绝支付租金。一审本应了解商铺现状将商铺实际使用人王玉新列为本案当事人一并审理。二、租赁合同第八条第一款约定“对逾期仍占用商铺的，乙方须按原租金的双倍，向甲方支付该商铺占用使用费”。根据该合同条款，只有北通公司继续占有使用的情况下才需要向洲业公司支付占用使用费，一审法院在没有任何证据证明北通公司继续占用该商铺的情况下判令北通公司支付占用使用费属明显错误。北通公司在合同到期后主动撤出商铺不再营业，在之后北通公司也没有再使用过该商铺，不存在强占不还的情形。北通公司在合同到期后主动撤出商铺后对该商铺不再享有任何权利，也没有权利再将商铺转租或者借用给他人，也无权要求实际占用商铺的第三人撤出并返还商铺。一审判决北通公司返还其没有任何控制权的商铺实属强人所难。洲业公司作为商铺的管理者，在与北通公司的租赁合同到期后约9个月的时间内从未主动找过北通公司要求返还商铺，却在2021年2月突然起诉要求返还商铺并支付占用费，明显不符合常理。相反，2020年合同到期北通公司撤出商铺后多次向洲业公司要求返还保证金，说明洲业公司已经知道北通公司不再使用商铺。按照《租赁合同》第八条第二款约定“乙方返还该商铺前一个月开始撤出其投资的商品、办公设施以及可移动的财产，如合同到期时，还有部分属于乙方的财物未撤完，甲方有权处置且不承担经济与法律责任。”，即使北通公司尚有部分物品未清空，在北通公司己经撤出店铺的情况下，洲业公司应当履行管理人的职责及合同约定通知北通公司清空或者自行清空，而不是枉顾事实强要所谓的占用费。被上诉人洲业公司答辩称：1.北通公司上诉认为应当由利强车业承担责任没有依据。涉案商铺是洲业公司出租给北通公司并办理交接手续的，北通公司租赁后如何使用与洲业公司无关，挂什么招牌更与洲业公司无关。北通公司一审陈述是其合伙人实际使用的房屋。涉案商铺到期后应由北通公司与洲业公司办理交接退租手续，北通公司不但没有办理还将房屋转租给他人应当对此承担责任，即使使用商铺的不是北通公司，洲业公司也无权向其主张权利，北通公司认为一审遗漏王玉新为案件当事人没有依据。2.北通公司没有退还房屋就应当承担占有使用费。如果是北通公司的转租行为，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条的规定，北通公司作为转租人应当承担责任，商铺到期后一直正常经营，洲业公司无权清理。洲业公司向一审法院起诉，请求判令：1.北通公司退还占用洲业公司位于灌南洲业国际汽车城14号楼一层101#-106#/131#-136#号商铺；2.北通公司支付商铺使用费138510元及从2021年2月1日起至（按照每天514元计算）商铺实际退还之日止的占用使用费；3.本案诉讼费用、律师代理费用均由北通公司承担。一审法院查明事实：2017年1月20日，洲业公司、北通公司签订《灌南洲业国际汽车城商铺租赁文件》，合同约定洲业公司将位于连云港灌南洲业国际汽车城14号楼一层（101#-106#/131#-136#)号商铺租赁给北通公司经营使用，建筑面积为1029平方米，租赁期限自2017年2月1日起至2020年4月30日止，租赁费支付标准，一楼租金为：15元/㎡/月，年租金为92340元/年。合同的第八条第一款约定，对逾期占用商铺的，北通公司须按原租金的双倍，向洲业公司支付该商铺的占有使用费。合同的第九条第六款约定，洲业公司行使本合同其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费用、聘请律师费），均由北通公司承担。2021年2月8日，洲业公司与江苏海西律师事务所签订了《民事案件委托协议》，约定委托江苏海西律师事务所卢伯明律师担任本案的代理人，代理费6000元。洲业公司于2021年3月18日交纳律师费6000元。现北通公司按合同约定租赁期满后未交付租赁房屋，故洲业公司诉来法院。一审法院认为，洲业公司与北通公司签订的《灌南洲业国际汽车城商铺租赁文件》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。洲业公司按合同约定将涉案房屋交付给北通公司，履行了合同义务，现北通公司未按合同约定将租赁到期的房屋交付洲业公司，应当依法承担违约责任，洲业公司有权按合同约定要求北通公司退还涉案房屋，并支付商铺占有使用费。北通公司辩称其将涉案租赁房屋交付给洲业公司，洲业公司不接受，洲业公司予以否认，其提供的证据亦不足以证实。故对其辩解，一审法院不予采信。对洲业公司的诉求，一审法院予以支持。但双方约定逾期占用商铺按原租金的双倍支付商铺占有使用费，该约定计算标准过高，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院依法调整为按原租金的1.3倍支付。对洲业公司主张的律师代理费，双方有明确的合同约定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条之规定，一审法院判决：一、北通公司于判决发生法律效力后十日内将位于灌南洲业国际汽车城14号楼一层101#-106#/131#-136#号商铺退还给洲业公司；二、北通公司于判决发生法律效力后十日内支付洲业公司自2020年5月1日起至2021年1月31日止的商铺占用使用费90031.5元（92340元/12×9个月×1.3），并支付自2021年2月1日起至实际退还商铺之日止的商铺占用使用费（按照年租金93240元的1.3倍计算至退还之日止）；三、北通公司于判决发生法律效力后十日内给付洲业公司律师代理费6000元；四、驳回洲业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3070元，减半收取1535元，由北通公司负担（洲业公司已预交，北通公司于兑现上述判决款项时一并给付洲业公司）。二审期间，上诉人北通公司提交下列证据材料：1.李广及洲业公司工作人员于2020年3月19日的录音，证明北通公司明确告知洲业公司不续租，第三人已经向洲业公司口头表示愿意租房子，双方达成了口头的租赁意思表示，只是因房屋漏水洲业公司一直没有解决，第三人没有向洲业公司交纳租金。洲业公司以此为由不接受北通公司交付的房屋2.照片及现商铺使用人的营业执照，证明现在占用商铺的是案外人，该公司2020年8月12日成立，与北通公司无关联。被上诉人洲业公司经质证认为，对证据1的真实性存疑，即便是真实的，也不能达到证明目的，录音是起诉后形成的，内容上看我方已经明确房屋是出租给北通公司的，我方也找过利强车业，但对方表示和洲业公司没有租赁合同，与利强车业无关，只有北通公司和洲业公司有租赁合同关系，北通公司应当将房屋退还，但是北通公司没有退还。根据一审笔录北通公司陈述，在2020年6月将房屋交给合伙人使用，洲业公司更没有权力干预，使用人也是北通公司的合伙人。对证据2的真实性认可，但是招牌和本案无关，房屋挂什么招牌不代表由谁使用，由谁使用与承担房租主体没有关系。北通公司将房屋私自交给他人使用，北通公司应当承担责任。本院对上诉人北通公司举证证据的认证意见为，对证据的真实性、合法性及关联性予以确认，但证据1不能证明北通公司已经交付房屋，案外人已经与洲业公司建立租赁合同关系。证据2也不能证明案外人代替北通公司负有交还房屋及支付占有使用费的义务。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.上诉人北通公司是否应当支付占有使用费；2.是否存在案外人占有使用的情形，若存在，是否应当在本案中追加。关于北通公司是否应当支付占有使用费的问题，本院经审查后认为，根据洲业公司与北通公司于2017年1月20日订立的《灌南洲业国际汽车城商铺租赁文件》约定，2020年4月30日租赁合同到期，北通公司负有向洲业公司交还租赁物的责任，现北通公司没有交付，则应当向洲业公司支付占有使用费。北通公司上诉认为在合同范围内将房屋借给他人使用，应当由洲业公司与第三人建立租赁关系，并支付占有使用费，对此，本院认为无论是北通公司借给他人使用还是转租给他人使用，均是北通公司与第三人之间的关系，北通公司可向第三人主张相关的权利。但就本案，北通公司负有返还租赁物和支付占有使用费的合同义务，一审法院判决并无不当，北通公司该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于是否存在案外人占有使用房屋，若存在，是否应当在本案中追加的问题，本院经审查后认为，洲业公司依据与北通公司的租赁合同向北通公司主张权利，有合同及法律依据，无需追加案外人参加诉讼。综上，上诉人北通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3070元（灌南县北通汽车贸易有限公司已预交），由灌南县北通汽车贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年九月二十七日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。