辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3424号上诉人（原审被告）：深圳市亿众房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道人民南路国贸大厦3106、3168室。法定代表人：杨海英，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨海龙，男，1957年7月26日出生，汉族，住辽宁省台安县。系深圳市亿众房地产开发有限公司台安分公司负责人。被上诉人（原审原告）：郑铁，男，1981年3月25日出生，汉族，住辽宁省台安县。被上诉人（原审原告）：孟丹，女，1981年2月8日出生，汉族，住辽宁省台安县。上诉人深圳市亿众房地产开发有限公司（以下简称亿众公司）因与被上诉人郑铁、孟丹房屋买卖合同纠纷一案，不服台安县人民法院（2021）辽0321民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿众公司上诉请求：1.请求撤销台安县人民法院（2021）辽0321民初1434号民事判决，发回重审或依法改判二被上诉人继续履行预售认购书，上诉人不需返二被上诉人5万元；2.一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。（一）上诉人与二被上诉人于2014年4月12日签署的商品房认购预定书是双方真实意思表示，双方均未受到胁迫与欺诈。在预定书中第四条已明确违约责任：1.乙方若未按照本协议约定时间内办理付款手续，则视为乙方不履行认购协议，甲方有权不经催告将乙方认购房屋另行出售，并将乙方已支付款项作为违约金不予退还；2.乙方应自接到甲方通知之日起七日内，与甲方签订商品房买卖合同，如乙方未在上述期限内与甲方签订正式商品房买卖合同，甲方有权不予退还乙方支付款项，并有权将此房屋另行出售。自协议签署后，上诉人所开发建设的枫林云阁小区已具备交付条件，上诉人多次通知二被上诉人前来补款并签署正式商品房买卖合同，但二被上诉人以各种理由拖延拒不来补款及签署正式商品房买卖合同；（二）被上诉人自称去交房款时，上诉人自称案涉房屋被政府征收。就算被上诉人所诉是事实，那被上诉人补缴房款的时间已远超出2014年双方签署的商品房认购预订书约定的时间节点。根据该认购书的约定，上诉人有权处分案涉房产，被上诉人所交房款不予返还；（三）被上诉人所预定的三栋三单元701室是在2017年2月9日才与政府的回迁户签订的商品房买卖合同，合同编号：201702130033。政府购楼价款是302910元，而与被上诉人签的商品房认购预定书中价款是314760.55元，价差11850.55元。我们与被上诉人所签署的商品房认购书房款与政府所签订的商品房买卖合同中所签订的多卖11850.55元，我们能多卖而不卖吗？这与事实不符；（四）上诉人并不存在将案涉商品房出售给他人的事实。从2014年4月12日至2017年2月9日前，被上诉人没有来公司交过购楼款。综上，为维护上诉人合法权益，特提起上诉。郑铁辩称，服从一审法院判决。孟丹辩称，服从一审法院判决。郑铁、孟丹向一审法院起诉请求：1.请求依法判令亿众公司返还诚意金5万元；2.本案诉讼费用由亿众公司承担。一审法院经审理查明：2014年4月12日，郑铁、孟丹与亿众公司达成购买房屋意向，向亿众公司缴纳50000元，亿众公司为郑铁、孟丹出具收据。之后郑铁、孟丹、亿众公司没有签订房屋买卖合同，现郑铁、孟丹诉至法院，要求解除合同，返还缴纳款项。亿众公司于2021年6月5日收到起诉状副本。一审法院认为：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。郑铁、孟丹与亿众公司签订商品房认购预定书，缴纳了50000元，现房屋没有交付，故郑铁、孟丹要求解除合同、返还已缴纳的款项有理，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、郑铁、孟丹与深圳市亿众房地产开发有限公司签订的预售认购书于2021年6月5日解除；二、深圳市亿众房地产开发有限公司于判决生效后20日内返还郑铁、孟丹人民币50000元。案件受理费525元，由深圳市亿众房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人提交了证据1：《商品房认购预定书》复印件一份，拟证明2014年4月12日双方签订商品房预购认定书，被上诉人依约交纳了5万元诚意金；证据2：《商品房买卖合同（预售）示范文本》复印件一份，拟证明案涉房屋于2017年2月9日出售给案外人。被上诉人对证据1的真实性及证明事实没有异议，对证据2的关联性不予认可。本院认为，双方对签订《商品房认购预定书》及被上诉人交纳5万元诚意金的事实均无异议，对证据1依法予以采信；证据2系上诉人与案外人签订的合同，其真实性无法核实，即使为真实有效也仅能证明上诉人将案涉房屋出售给案外人，即双方当事人未实际履行《商品房认购预定书》，并不能据此证明被上诉人违约，故该证据与待证事实无关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，深圳市亿众房地产开发有限公司的住所地在广东省深圳市罗湖区南湖街道人民南路国贸大厦3106、3168室。一审文书中载明“被告：深圳市亿众房地产开发有限公司，住所地：台安县。”系笔误，本院予以纠正。本院认为，本案二审争议焦点是亿众公司应否返还5万元诚意金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方签订的《商品认购预定书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方应按合同约定履行义务。双方签订的《商品房认购预定书》第三条第一款约定：“付款方式及期限，乙方自愿在签署《枫林云阁第一期商品房认购预定书》时，缴纳所认购房屋诚意金50000元，甲乙双方商定，预定期为天，乙方于年月日前持本《枫林云阁第一期商品房认购预定书》、收款收据到销售现场，并按下列第2种方式付款。”该条不仅未注明预定期限及具体付款时间，而且在第2种付款方式填写“电话通知”。另查，《商品房认购预定书》第四条约定：“1.乙方若未按照本协议约定时间内办理付款手续，则视为乙方不履行认购协议，甲方有权不经催告将乙方认购房屋另行出售，并将乙方已支付款项作为违约金，不予退还；2.乙方应自接到甲方通知之日起7日内，与甲方签订《商品房买卖合同》，如乙方未在上述期限内与甲方签订正式《商品房买卖合同》，甲方有权不予退还乙方已支付款项，并有权将此房屋另行出售。”被上诉人依约交纳了5万元诚意金，说明其作出了欲购买案涉房屋的意思表示，上诉人应按照合同约定，在合理期限内通知被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》以及办理付款手续，但上诉人未能提供证据证明其履行了通知义务，双方签订的预定书中亦未明确约定签订合同支付房款的期限。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，现上诉人自认已将案涉房屋出售给案外人，导致合同目的无法实现，上诉人的行为构成违约，其应承担相应的法律后果。故一审判令解除双方签订的《商品房认购预定书》，并由上诉人返还5万元诚意金，并无不当，本院予以维持。综上所述，深圳市亿众房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由深圳市亿众房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 戴艳丽审 判 员 马 宁二〇二一年九月十八日法官助理 葛一新书 记 员 闻梓妤