北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7475号上诉人（原审被告、反诉原告）：周效鲁，男，1965年7月29日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京世纪洁龙物业管理有限公司，住所地北京市西城区北滨河路2号105室。法定代表人：王静，总经理。委托诉讼代理人：陈震，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：于超，北京中勉律师事务所实习律师。上诉人周效鲁因与被上诉人北京世纪洁龙物业管理有限公司（以下简称世纪洁龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初9316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周效鲁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回世纪洁龙公司一审的全部诉讼请求，支持周效鲁一审的全部反诉请求。事实及理由：1.北京市公交房地产开发公司（以下简称公交房地产公司）与世纪洁龙公司签订的《物业管理委托合同》不真实，且违法无效。世纪洁龙公司一审提交的《物业管理委托合同》原件与周效鲁拿到的复印件不一致，且该合同未经备案，不具真实性。即使不考虑真实性问题，建设单位也无权在物业销售后再选聘物业服务企业，《物业管理委托合同》不属于前期物业服务合同范畴。《物业管理委托合同》是建设单位与世纪洁龙公司恶意串通订立，损害业主权利，因违反合同法第五十二条的规定而无效。法院之前的相关判决认定的内容亦属违反法律法规的规定。一审法院援引《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条存在错误，一审法院应适用物权法和消费者权益保护法审理本案纠纷。2.世纪洁龙公司无权收取物业费。小区业委会于2014年12月21日即通知世纪洁龙公司撤离案涉小区，世纪洁龙公司拒绝交接、拒不撤出小区。依据当时有效的北京市物业管理相关规定，世纪洁龙公司无权向业主收取物业服务费。3.对物业费收费标准不认可。《物业管理委托合同》中物业服务管理费是空白项，合同第十四条约定的“2.25元”未明确是什么费用，不能将其等同于物业服务费。4.世纪洁龙公司并未取得电力公司委托其代收电费的委托书，也无专业发票，无权代收电费。世纪洁龙公司收取电费不符合规定，属于欺诈。世纪洁龙公司辩称，不同意周效鲁的上诉请求，同意一审判决。已有生效判决确认《物业管理委托合同》有效，就周效鲁的大部分上诉理由，法院已在其他案件中作出认定，不予采信，相关判决均已生效。针对判决的再审申请已被裁定驳回。世纪洁龙公司向一审法院起诉请求：判令周效鲁承担2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费8832.78元，滞纳金500元，共计9332.78元。周效鲁向一审法院提出以下反诉请求：判令世纪洁龙公司退还周效鲁物业费15456.7元、停车费8000元，并退还和三倍赔偿欺诈收取的电费12537.2元，合计35993.9元。一审法院经审理认定事实如下：周效鲁系北京市海淀区**路*号院*号楼*层**号房屋的所有权人，房屋建筑面积为163.57平方米。周效鲁未缴纳2018年至2019年两年的物业费。位于海淀区**路*号院（以下简称*号院）*号楼的**住宅楼项目为公交房地产公司与北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）联建项目。2006年9月1日，公交房地产公司、恒远基业公司（甲方）与鸿运达物业公司（乙方）签订《**小区物业管理委托合同》，约定由甲方委托乙方就位于*号院的**物业（建筑面积27600平方米）实行物业管理。后鸿运达物业公司在合同履行过程中从该小区撤出。2014年6月28日，公交房地产公司（甲方）与世纪洁龙公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由世纪洁龙公司为*号院*号楼**小区（计费面积24571平方米）提供物业服务，委托管理期限为10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止，物业服务管理费为2.25元。2014年6月18日，**小区业主申请成立业主大会。同年8月12日成立**小区首次业主大会会议筹备组。2014年11月12日至2014年11月19日，**小区首次业主大会会议召开，会议以决议的形式通过了《**小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）、《**小区物业管理自管方案建议案》（以下简称《建议案》）。2014年11月22日，**业委会在北京市海淀区**街道办进行了备案。《议事规则》第二条第十五款写明：“在业主大会闭幕期间，授权小区业主委员会代为全体业主管理公共设施、设备，行使诉讼或非诉讼的事宜。”《建议案》写明：“……根据**小区只有一栋楼，140户业主的实际情况，决定实行业主大会自治管理小区物业。”2014年12月21日，**业委会向世纪洁龙公司出具通知，主要内容为：业委会正式成立，业主大会决议该小区实行业委会领导下的物业服务中心运作模式，并已报海淀区房管局。世纪洁龙公司擅自进入小区，违反相关规定，要求世纪洁龙公司于2014年12月26日前撤离**小区。因世纪洁龙公司未撤离小区，北京市海淀区**业委会于2016年起诉世纪洁龙公司，提出要求该公司立即退出小区等请求，北京市第一中级人民法院最终认定“本案中，建设单位公交房地产公司与世纪洁龙公司签订书面物业服务合同时，**小区业主大会尚未成立，小区业主亦未选聘物业服务企业，故该合同符合前期物业服务合同的特征。关于世纪洁龙公司上诉主张其与**小区目前属于事实物业服务关系，该院认为，物业服务企业未与建设单位或者业主签订书面物业服务合同的情况下，实际提供物业服务，且业主已经接受的，可以确定双方之间成立事实上的物业服务合同关系，事实物业服务法律关系存在的前提是未签订书面物业服务合同。本案中，建设单位公交房地产公司与世纪洁龙公司签订了书面物业服务合同并实际履行，故世纪洁龙公司事实物业服务的主张无事实依据，该院不予支持。”法院认定目前尚不具备世纪洁龙公司与**业委会进行物业交接的条件，故驳回了**业委会的诉讼请求。另查，恒远基业公司在2020年起诉世纪洁龙公司与公交房地产公司，要求确认世纪洁龙公司与公交房地产公司于2014年6月28日签订的《物业管理委托合同》无效。北京市西城区人民法院最终认定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，公交房地产公司系案涉小区的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，公交房地产公司选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，对案涉小区进行物业管理，符合法律规定，并无法律规定在联建的情况下，需由全体联建单位共同签订前期物业服务合同。而且恒远基业公司并未举证证明世纪洁龙公司在签订合同时知晓该公司系联建单位，世纪洁龙公司基于公交房地产公司的建设单位身份，与公交房地产公司签订前期物业合同；现有证据不足以证明双方存在恶意串通的事实。”故驳回了恒远基业公司的诉讼请求。周效鲁对公交房地产公司与世纪洁龙公司签订《物业管理委托合同》不予认可，认为合同为虚假的，且无法确认签订时间。周效鲁对上述所涉民事判决书的真实性均认可，但认为法院并未明确认定《物业管理委托合同》属于前期物业服务合同，且无法证明合同真实有效，法院只是怕造成小区混乱，才让世纪洁龙公司继续留在小区，但不能作为其收费的依据。周效鲁提交了其缴纳电费、停车管理费的收据，并主张世纪洁龙公司无权收费，应当退还相应费用。经询，**小区为合表用户，电力公司定期向世纪洁龙公司发送缴费通知，世纪洁龙公司按照各业主实际使用电量向业主收取电费。根据《关于合理调整电价结构有关事项的通知》规定，城镇合表用户电价为每度0.4733元（该标准为国网北京市电力公司于合表用户的总表结算价），执行居民价格的非居民用户电价为每度0.5103元。周效鲁主张世纪洁龙公司未提交电力公司委托其收取电费的相关凭证，且收费标准不符合规定。世纪洁龙公司对此不予认可，认为其已缴纳了整个小区的电费，且系按照电力公司标准缴纳和收取电费。一审法院认为，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。法院生效判决已经认定建设单位公交房地产公司与世纪洁龙公司签订书面物业服务合同时，**小区业主大会尚未成立，小区业主亦未选聘物业服务企业，故该合同符合前期物业服务合同的特征。公交房地产公司系**小区的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，公交房地产公司选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，对**小区进行物业管理，符合法律规定，并无法律规定在联建的情况下，需由全体联建单位共同签订前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。同时，结合世纪洁龙公司自2014年7月起确实在**小区内提供物业服务，故**小区的业主应按照公交房地产公司与世纪洁龙公司签订的《物业管理委托合同》的收费标准向世纪洁龙公司交纳物业费。现周效鲁自2018年1月起未交纳物业费，应承担相应的法律责任，故世纪洁龙公司起诉要求周效鲁交纳物业费之请求，理由正当，该院予以支持。同时，周效鲁主张返还已交纳物业费的反诉请求，该院不予支持。对于周效鲁提出世纪洁龙公司未在行政机关备案一节，该规定属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为拒付物业费的理由。鉴于周效鲁未缴纳物业费系事出有因，并非故意拖欠，故对世纪洁龙公司主张的滞纳金之请求，该院不予支持。对于周效鲁要求退还和三倍赔偿已收取电费的请求，因周效鲁已实际用电，且世纪洁龙公司已实际缴纳了**小区的电费，其向周效鲁代为收取电费行为并无不当，且收费标准符合相关规定，故该院对该项反诉请求不予支持。对于停车管理费，世纪洁龙公司对**小区进行物业管理，周效鲁也已经实际享受了停车管理服务，故对于该项请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决：1.周效鲁于判决生效后七日内向世纪洁龙公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费8832.78元；2.驳回世纪洁龙公司的其他诉讼请求；3.驳回周效鲁的全部反诉请求。二审中，周效鲁向本院提交住建部回复其信函的短信，用于证明住建部作为房屋行政管理部门，对前期物业服务合同的理解和一审法院的理解不一致。世纪洁龙公司对该证据不予认可。世纪洁龙公司未提交新证据。本院经审查认为，周效鲁提交的证据不能证明其所主张的证明目的，本院不予采信。二审诉讼中，周效鲁称法院向其送达的《物业管理委托合同》和世纪洁龙公司的《物业管理委托合同》原件在落款日期和页码格式方面存在区别。世纪洁龙公司对此解释称，其起诉时提交的是《物业委托合同》的扫描件，因先扫描文本，后在实体文本上签署日期，故存在上述区别，但两个版本的内容一致。经询，周效鲁认可两版本的合同内容一致。二审中，周效鲁申请对世纪洁龙公司一审中提交的《物业管理委托合同》的扫描件电子文档进行鉴定，以证明扫描时间。本院经审查认为，周效鲁的申请对证明待证事实无意义，本院不予准许。二审中，周效鲁向本院申请调取以下证据：1.公交房地产公司领导班子讨论签订《物业管理委托合同》的办公会议记录以及在案涉合同上用印的用印记录及公交房地产公司存档的合同原件及复印件。2.公交房地产公司选聘物业服务企业进行招投标的过程文件或经北京市海淀区房屋管理局批准的协议选聘方式的批复件。3.电力公司委托世纪洁龙公司收取电费的委托函及近3年世纪洁龙公司向业主收取电费的明细。本院经审查认为，周效鲁的申请对证明待证事实无意义，本院不予准许。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于公交房地产公司与世纪洁龙公司签订的《物业管理委托合同》真实性及合同效力问题。其一，就在案两个版本的合同存在的区别，世纪洁龙公司已予解释说明，而双方均认可两个版本的《物业管理委托合同》内容一致。合同版本不一致的问题不足以证明《物业管理委托合同》不具真实性，亦不影响法院依据《物业管理委托合同》的内容查明认定事实。其二，物业服务合同是否备案属于管理性规定，而非效力性规定，周效鲁以《物业管理委托合同》未备案为由主张合同不真实，依据不足。其三，就周效鲁所称公交房地产公司与世纪洁龙公司恶意串通签订合同、公交房地产公司无权选聘物业公司，故《物业管理委托合同》应属无效的问题，北京市西城区人民法院生效民事判决已就二公司不构成恶意串通的事实及合同有效作出认定，判决具有拘束力。周效鲁未能提供足以推翻生效判决的证据，且周效鲁的主张缺乏法律依据。因此，本院对周效鲁所持《物业管理委托合同》不真实且无效的上诉意见不予支持。关于周效鲁所持世纪洁龙公司在**业委会通知其撤离后无权收取物业费的意见，本院认为，**业委会要求世纪洁龙公司退出小区的案件已由本院另案审理并作出生效判决，认定目前尚不具备世纪洁龙公司与**业委会进行物业交接的条件，**业委会的诉讼请求被判决驳回。判决具有拘束力。一个小区只能有一个物业服务企业，且居民小区确实需要相关的物业服务，因而在条件不具备的情况下，世纪洁龙公司未撤出涉案小区并继续提供物业服务是客观需要。故周效鲁的该项上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。针对周效鲁对物业费收费标准所持异议，本院认为，《物业管理委托合同》明确约定物业服务费是2.25元。按照物业服务行业惯例及通常收费标准，该2.25元应理解为每平方米每月的收费标准，周效鲁该项上诉意见无事实依据，本院不予支持。针对世纪洁龙公司向周效鲁收取电费一节，周效鲁已实际用电，世纪洁龙公司已实际缴纳了涉案小区电费，世纪洁龙公司向周效鲁代收电费的行为并无不当，其收费标准亦无违法违规之处。周效鲁该项上诉意见不能成立，本院不予支持。综上所述，周效鲁的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由周效鲁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二一年九月二十四日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲