北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6302号上诉人（原审被告）：胡某，男，1973年10月30日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：胡某1（胡某之妹），住北京市延庆区。上诉人（原审被告）：李某，女，1949年7月26日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：胡正权，北京市信凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某，男，1972年11月22日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李潮，北京市德润律师事务所律师。上诉人胡某、李某因与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初6913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡某及其委托诉讼代理人胡某1，上诉人李某及其委托诉讼代理人胡正权，被上诉人刘某的委托诉讼代理人李潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某、李某上诉请求：撤销原判第二项，依法改判驳回刘某的一审第二项诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1.一审判决程序违法。刘某在一审中诉请的案由是房屋买卖合同纠纷，其一审诉讼请求是确认《宅基地转让协议》《房屋转让协议》无效，返还支付款、赔偿损失，一审法院超出诉讼请求范围，对李某名下的拆迁利益进行了分割。2.一审判决认定事实错误。根据法律关于添附的规定，胡某在李某宅基地上盖的建筑面积106.13平方米房屋应归李某所有。3.一审法院认定《宅基地转让协议》《房屋转让协议》无效后，将案涉李某所有的拆迁利益在胡某与刘某之间进行分配，适用法律错误。刘某与胡某存在恶意串通，损害产权人李某的利益。胡某存在无权处分，自始欺瞒了李某，未得到李某追认，刘某也不构成善意。案涉宅基地使用权及房屋所有权都归属李某。《宅基地转让协议》《房屋转让协议》无效后，应在胡某与刘某之间依法解决过错责任，不应牵扯到李某合法的拆迁利益。李某补充上诉理由：房屋买卖合同的主体是刘某和胡某，李某并不是房屋买卖合同的主体，不应列为被告。刘某辩称，同意一审判决，不同意胡某、李某的上诉请求及理由。刘某向一审法院起诉请求：1.确认刘某与胡某签订的《宅基地转让协议》《房屋转让协议》无效；2.判令胡某、李某返还刘某支付款项250000元（宅基地转让费60000元，房屋转让费190000元）；3.判令胡某、李某赔偿刘某损失1305803.2元。一审法院认定事实：刘某为证明其诉讼主张，向法院提交了以下证据：1.《宅基地转让协议》。2.《房屋转让协议》。证据1和2证明涉案房屋所有权是刘某的，刘某支付了宅基地转让费6万元、房屋转让费19万元，共计25万元的费用。3.《补偿协议书》。4.大王庄村选房原则。证据3和4证明拆迁所得，即安置面积227平方米、现金287806元，增加18个月的临时安置费81720元，227平方米的房屋价格为1512728元，拆迁所得金额已经可以明确计算出来。5.收条4张，证明刘某支付给胡某宅基地转让费6万元和建房费8万元，胡某给打的收条，胡某仅是给刘某建造房屋。胡某对上述证据发表质证意见：1.对证据1和2的真实性认可，胡某仅是从刘某处借款17万元，用于建造房屋。胡某收到的款项和刘某陈述的款项不一致。2.证据3和4的真实性认可。被告方取得的补偿是楼房2处，一处106.7平方米左右，一处101平方米，补偿款287806元，后续支付18个月的租金。3.对证据5的真实性认可，但是这个是胡某向刘某借钱盖房，只借了17万元，胡某没有卖房。李某对上述证据发表质证意见：1.对证据1和2的真实性无法确定，对内容均不认可。胡某没有宅基地和房屋的处分权，主体不适格，内容违反国家关于宅基地的规定，是违法的。2.对证据3的真实性、合法性及证明目的均认可，对证据4的真实性认可，但是均与本案无关。被告方取得的补偿是楼房两处，一处106.7平方米左右，一处101平方米，补偿款287806元，后续支付一年半租金，每月每平方米20元，共227平方米。3.对证据5的真实性认可，胡某向刘某借钱盖房属实。胡某、李某为证明其二人的反驳意见，共同向法院提交了以下证据：1.宅基地宗地图，证明宅基地位置在大王庄，使用权人为李某。2.《补偿协议书》，证明被安置人为李某。3.新农村建设腾退协议书签收回执单1张，证明被腾退人是李某。4.新农村建设腾退协议书签收回执单1张，证明被腾退人是李某。5.建房款收据，证明建房是由胡某清包给本村村民李某1。刘某对上述证据发表质证意见：1.对证据1的真实性和证明目的均认可。2.对证据2、3、4的真实性和证明目的均认可。3.对证据5的真实性和证明目的均认可，刘某委托胡某建造的房屋，胡某找的李某1。李某还向法院提交了以下证据：1.村委会证明，证明胡某的户口不在涉案宅基地内。2.亲属关系证明，证明胡某非李某所亲生，李某有亲生女儿胡某2和胡某1，而本案诉争的房屋属于李某本人，相应被拆迁房屋的拆迁利益亦属于李某本人。依据常理，李某就是赠与本案的房屋也只能赠与自己的亲生女儿，而不是胡某。刘某对上述证据发表质证意见：1.对证据1的证明目的不认可。2.对证据2的真实性认可，但与本案无关。胡某的确非李某所亲生，但是双方已经形成了抚养关系。胡某对上述证据均认可。对刘某、胡某、李某提交的上述证据，法院综合全案证据予以认证。根据各方当事人举证质证等情况，法院经审理认定事实如下：胡某3系胡某之父。1980年，胡某3与李某结婚，胡某3为再婚，李某为初婚，胡某系李某之继子。胡某3与李某婚后生育二女，即长女胡某2、次女胡某1。刘某系胡某之妻兄。李某在大王庄村有宅基地一处。2011年10月29日，甲方胡某与乙方刘某签订了《宅基地转让协议》，胡某以6万元的价格将坐落在大王庄村的宅基地（即上述宅基地）卖给刘某，并在协议中注明：房屋的所有权为乙方，含土地面积，院落的所有权为甲方，乙方有院落的使用权，在没国家拆迁的前提下，归乙方使用。甲方胡某、乙方刘某均在协议上签字。同日，胡某给刘某出具收条，证明其收到刘某交的房屋宅基地转让费6万元。2013年1月2日，甲方胡某与乙方刘某签订了《房屋转让协议》，协议载明：今有大王庄村村民胡某，愿将自己老宅基地（即上述宅基地）所建新房一处转让给妻兄刘某，转让费为19万元。该协议具体内容为：1.从协议建立日起，乙方付清甲方19万元现金；2.从协议建立日起，房产归乙方所有；3.甲方有责任协助乙方办理房屋产权手续；4.如遇国家拆迁，国家所发拆迁费除补偿乙方相同建筑面积一处房屋以外，所余资金甲乙双方均分；5.以上协议一式两份，甲乙双方各执一份，以备查用；6.协议达成双方遵守互不难为、和睦相处；7.此协议自签字生效。甲方胡某、乙方刘某、见证人刘普分别在协议上签字、按指印。刘某购买房屋后，由刘某之父刘某1居住。2017年，大王庄村实施新农村建设项目，上述房屋在拆迁腾退范围内。同年8月9日，大王庄村股份经济合作社与李某签订了《补偿协议书》，确定安置面积227平方米，并支付李某现金287806元、临时安置费81720元。之后，该房屋被腾退。另查，刘某的户口所在地为河北省张家口市赤城县云州乡云州村，其并非大王庄村集体经济组织成员。审理中，刘某称，具体拆迁利益为拆迁补偿款287806元、临时安置费81720元以及两套楼房。李某对此认可，并称上述钱款和楼房均由其掌控，楼房分别位于北京市延庆区康庄镇大王庄回迁楼北区1号楼2单元301室以及北区2号楼3单元602室。胡某对此均予以认可。另外，胡某、李某均称，实际取得的两套楼房的面积分别为106.7平方米、101平方米。刘某对此予以认可。刘某、胡某、李某对于两套楼房的拆迁利益均同意按照实际取得的拆迁面积计算，每平方米按照6664元计算。庭审中，刘某称，其共支付给胡某宅基地转让费6万元、建房款19万元。胡某仅认可17万元，并称该款项实际为胡某为盖房向刘某借款，并非卖房款。李某称，胡某向刘某借钱盖房属实。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案民事纠纷所涉法律事实发生在民法典施行之前，故本案在实体法上应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同受法律保护，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋系本村集体经济组织成员基于特定身份，从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保障本村村民基本居住和生活需求，该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及宅基地，这必然会损害本集体经济组织的权益。本案中，胡某与刘某先后签订的《宅基地转让协议》《房屋转让协议》，不仅涉及农村房屋的买卖，还涉及房屋所属的宅基地的转让，而刘某非大王庄村集体经济组织成员，不具备购买该宅基地上房屋的主体资格，故双方签订的上述两份协议均违反了法律的强制性规定，应属无效。因此，刘某要求确认上述两份协议无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘某与胡某之间的买卖合同被确认无效后，涉案拆迁利益应当在双方之间进行分配，购房款亦不再返还。法院综合考虑，确定买受人刘某可获得70%的利益。临时安置费是针对实际居住人给予的补偿，但本案当事人均不在被腾退的房屋内居住，故该笔款项应与拆迁补偿款287806元以及两套楼房对应的价款一起，按照刘某占70%的比例进行分配。经计算，两套楼房所对应的价款为1384112.8元[6664元/平方米×（106.7+101）平方米]，故总的拆迁利益为1753638.8元（1384112.8元+287806元+81720元）。因此，刘某可获得拆迁利益1227547.16元（1753638.8元×70%）。因涉案拆迁利益现均在李某处，故李某应给付刘某拆迁利益1227547.16元。对于《补偿协议书》中确定的安置面积与实际取得的拆迁面积的差额部分对应的利益，各方可在具体利益确定后另行解决。对于刘某的合理主张，法院依法予以支持；对于其不合理主张，法院不予支持。对于胡某、李某的抗辩意见，缺乏依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法（2004年）》第八条第二款规定，判决：一、确认刘某与胡某分别于2011年10月29日签订的《宅基地转让协议》以及于2013年1月2日签订的《房屋转让协议》均无效；二、李某于本判决生效后7日内给付刘某拆迁利益1227547.16元；三、驳回刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋系本村集体经济组织成员基于特定身份，从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保障本村村民基本居住和生活需求，该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及宅基地，这必然会损害本集体经济组织的权益。本案中，胡某与刘某先后签订的《宅基地转让协议》《房屋转让协议》，不仅涉及农村房屋的买卖，还涉及房屋所属的宅基地的转让，而刘某非大王庄村集体经济组织成员，不具备购买该宅基地上房屋的主体资格，故双方签订的上述两份协议均违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘某与胡某之间的买卖合同被确认无效后，涉案拆迁利益应当在双方之间进行分配，购房款亦不再返还。关于赔偿主体，李某作为被安置人取得了涉案宅基地及房屋的拆迁利益，李某自胡某与刘某于2011年签订协议至2017年拆迁前均未提出异议，对涉案宅基地及房屋一直由案外人使用，亦未提出异议，考虑到双方之间姻亲关系，李某陈述对胡某与刘某之间的买卖行为不知情，与常理不符，本院不予采信，一审法院判决由李某返还拆迁利益，具有事实及法律依据，本院予以确认。关于赔偿数额，一审法院综合考虑，确定买受人刘某可获得70%的利益，即1227547.16元，具有事实及法律依据。对于《补偿协议书》中确定的安置面积与实际取得的拆迁面积的差额部分对应的利益，各方可在具体利益确定后另行解决。综上所述，胡某、李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15848元，由胡某负担7924元（已交纳），由李某负担7924元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘 芳审 判 员  刘 磊二〇二一年九月二十八日法官助理  李 想书 记 员  杨梓薇