江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1096号上诉人（原审被告）：肖咏滨，男，1970年9月10日生，汉族，个体业主，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：罗瑞华，江西庐陵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉安县华安大酒店，住所地江西省吉安市吉安县庐陵大道45号，统一社会信用代码913608215840391007。投资人：肖咏滨。委托诉讼代理人：罗瑞华，江西庐陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉安市城投资产管理有限责任公司，住所地江西省吉安市吉州区吉安市发展总部经济大厦十五楼，统一社会信用代码913608005988811208。法定代表人：欧阳明华，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：曹文勇，江西贝壳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：九江银行股份有限公司吉安分行，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道新196号，统一社会信用代码913608026834690347。负责人：郭晔，该分行行长。委托诉讼代理人：曹文勇，江西贝壳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：九江银行股份有限公司泰和支行，住所地江西省吉安市泰和县城白凤大道37号，统一社会信用代码913608266960795880。负责人：龙志刚，该支行行长。委托诉讼代理人：曹文勇，江西贝壳律师事务所律师。原审第三人：泰和县瑞凤祥置业有限公司，住所地江西省吉安市泰和县澄江县文田窑下路，统一社会信用代码91360826571192376E。法定代表人：徐南平，总经理。上诉人肖咏滨、吉安县华安大酒店（以下简称华安酒店）因与被上诉人吉安市城投资产管理有限责任公司（以下简称吉安城投公司）、九江银行股份有限公司吉安分行（以下简称九江银行吉安分行）、九江银行股份有限公司泰和支行（以下简称九江银行泰和支行）、原审第三人泰和县瑞凤祥置业有限公司（以下简称瑞凤祥公司）租赁合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2020）赣0826民初3257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人肖咏滨、华安酒店及其委托诉讼代理人罗瑞华，被上诉人吉安城投公司、九江银行吉安分行、九江银行泰和支行及其委托诉讼代理人曹文勇，原审第三人瑞凤祥公司法定代表人徐南平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人肖咏滨、华安酒店上诉请求：1、原审认定事实错误，判决错误，恳请二审撤销原判，并改判驳回被上诉人吉安城投公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审对既定法律事实视而不见，实属不当。本案有一个关键的既定法律事实：上诉人自2014年11月24日签订租赁合同至2019年12月30日止长达5年未交过租金，这期间还包括案涉标的物2017年8月14日经吉安市中级人民法院以物抵债给九江银行泰和支行至2019年12月30日，九江银行泰和支行依法获得案涉标的物2年同样没有收过租金。其中原因就是作为《租赁合同》的补充条款的《融资协议》中400万元借款利息抵租金约定发生法律效力，对此交纳租金履行方式，上诉人、原审第三人瑞凤祥公司及九江银行泰和支行三方无异议，原审视而不见错误。另外，原审第三人瑞凤祥公司2015年7月7日至2015年10月28日股东为九江银行代理人曹文勇和支行李**，泰和凯莱酒店有限公司2017年1月8日至2017年7月12日投资人及法定代表人为九江银行舒辉，7月12日由舒辉变成欧阳汝行至2018年5月15日才变成肖路遥，即九江银行对案涉标的物出租方自2015年7月7日起至2018年5月15日进行全面有效控制，九江银行对于有一笔高达100万元的巨款的存在会不过问，九江银行是明知且认可400万元借款利息抵租金的事实存在。泰和凯莱酒店有限公司投资人及法定代表人最终变更为肖路遥，究其原因是2018年5月10日上诉人等三人与九江银行达成承诺，由上诉人等三人承诺政府奖励1,500万元后九江银行将从中获得一笔贷款收回，从而才同意变更投资人及法人由九江银行的职工变为肖路遥，这其中仍提到400万元借款，该承诺书虽九江银行没在上面签字但该承诺书确为九江银行拟定并在九江银行签订，且承诺书只有三位承诺人从字面上可看出若不是九江银行参与，三位承诺人向谁承诺难道是空气吗？且当时瑞凤祥公司已不再是案涉物业的持有人，如不是九江银行要求是不可能莫名其妙的来进行承诺的，再者没有九江银行的配合是不可能完成法人变更的。所以一系列的证据可形成一个完整的证据链：九江银行在以物抵债之时已知道并接受上诉人融资400万元给瑞凤祥公司并约定以利息抵租金的交租方式的事实。二、原审否认《融资协议》400万元借款并未实际发生有悖于事实真相，否认基本事实有失公正，严重损害上诉人合法债权。2020年12月10日在第一次庭审当中，上诉人提供了原审第三人瑞凤祥公司的通知函（2019年12月30日），该函主要内容是：凯莱大酒店物业已抵给了九江银行，同时《酒店出租合同》及《融资协议》已全部移交九江银行，九江银行已接受协议条款将代替我方成为合同的甲方，二份合同由九江银行继续履行，该通知函被上诉人吉安城投公司质证意见：三性无异议；即吉安城投公司作为一审原告不持异议，不仅知道《融资协议》存在，而且知道《融资协议》应当履行，原审罔顾事实严重损害了上诉人的权益。其次，一审第二次庭审上诉人已提供借款400万元给汪宗泉（瑞凤祥公司原法定代表人）相应证据，2014年12月11日转账100万元给汪宗泉，2014年12月13日转账50万元给汪宗泉指定收款人罗小亮。2015年6月6日转账100万元和2015年6月9日、10日转账117万元给陈燕替汪宗泉还借款，借款400万元相当清楚，不仅如此，上述借款作为借款人原审第三人瑞凤祥公司是不持异议，原审本应认定。然而原审采信2017年8月14日至2019年6月25日才出现两被上诉人九江银行、吉安城投公司所谓脱离实际质证意见，从而认定“400万元”借款不存在。如此认定上诉人辛苦钱“400万元”被否认掉。再次，原审认定2017年12月30日瑞凤祥公司通知函是孤证，达不到证明目的错误，2017年8月14日案涉标的物经吉安市中级人民法院以物抵债的形式归属于九江银行泰和支行，在此期间，上诉人就递交了情况说明，即称其与瑞凤祥公司不仅有租赁协议，还有配套的《融资协议》存在，且上诉人肖咏滨一直与九江银行舒辉有微信交涉，正因如此，在以物抵债完成后，瑞凤祥公司才告知二份合同义务均由九江银行来履行，故才有2017年12月30日通知函的出现，且才有九江银行二年按原有约定利息抵租金不收取租金的事实，有理有源的证据，原审居然认定为孤证而达不到证明目的，而孤证在此出现属法律概念错误。三、原审支持吉安城投公司要求上诉人提供26万元招待费毫无根据，与事实不符。上诉人与瑞凤祥公司均承认40万元招待费额度已消费完，已经不存在，该约定已履行完毕，吉安城投公司说起来已属于“三手”房东了，40万元的招待费额度与吉安城投公司毫无关联；其次原审凭什么按月分摊招待费额度，原审认定26万元依据何在，该种分摊方式无任何根据，凭空想象。四、原审否认上诉人所交纳80万元的保证金及认定应由上诉人另行主张与事实、法律不符纯属原审法官的混乱思维。吉安城投公司、九江银行及原审法院均认为“买卖不破租”，而该80万元的保证金的约定正是《租赁合同》中明确记载的且瑞凤祥公司也予以认可，既然吉安城投公司买下该物业就应全面履行合同的约定，原审法院法官凭自己的个人想象认为该保证金是否存在应向谁主张属于另一法律关系，就太搞笑了。上诉人已完成交纳义务，吉安城投公司有异议应向出售方九江银行主张这才是真正的符合法律规定及法律关系而不是法官随意滥用公权力将上诉人的合法财产予以抹杀。一审法官完全脱离了一个作为居中裁判者的中立立场。五、原审法院背离法律规定，随意为吉安城投公司及九江银行进行辩解以达到共同损害上诉人作为承租人的合法利益。《民法典》第二百一十七条明确规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。2019年6月25日虽然吉安城投公司参与拍卖但其直至2019年12月底才办理案涉物业的产权证，其对案涉物业的权利也只能从2019年底才承受，而2019年的租金上诉人已按融资协议条款规定抵扣利息，所以即使吉安城投公司具有原告主体资格其也无权就2019年6月-12月的租金提起诉讼。九江银行与吉安城投公司在诉讼中未提供任何证据证实在拍卖前已履行法律规定书面通知上诉人的义务，侵犯上诉人优先购买权是不争的事实。基于上述，上诉人认为其与原审第三人瑞凤祥公司存在相互依存的《租赁合同》和《融资协议》，而且双方一直履行至2017年8月14日，即借款400万元利息抵租金，此后又由九江银行接替原审第三人瑞凤祥公司履行2019年12月底，仍无需交租金，利息抵租金。本来是既定法律事实，但原审罔顾事实，否认《融资协议》借款“400万元”存在，且严重损害了上诉人的合法利益，原审判决错误，据此不服，依法上诉，恳请二审重新裁判。被上诉人吉安城投公司、九江银行吉安分行、九江银行泰和支行答辩称，我方认为一审认定事实清楚，适用法律准确。对所争议的焦点，一审法院在判决书的阐述很有道理，希望二审法院维持原判，驳回上诉。吉安城投公司和九江银行均向上诉方催收过租金，这不表示你方没有付租金就不需要付租金。关于400万元的融资协议，该借贷行为是否真实成立有待进一步查实，款项的来源及去向以及金额，都不清楚，所以一审法院才会不认定400万元融资关系的成立，也不在本案的审查范围，本案是租赁合同纠纷，你方也没有证据证实借贷行为的真实发生。2015年6月8日协议约定的内容我方均不知情，约定的利息抵租金没有办质押登记、也没有优先权，是不能对抗善意的第三人。按照合同约定就要履行租赁合同约定的内容，在一审时，两次庭审，两个不同的法官都告知了上诉人具有撤销权利的诉讼，上诉人都没有行使。对于26万元招待费的认定一审也解释得很清楚，针对400万元融资协议，本案上诉人在九江银行对案涉资产进行拍卖时，上诉人也到过执行局做笔录，在拍卖公告里没有把融资协议纳入进来，上诉人应该提出执行异议或者执行异议之诉，让竞买人参与进来知晓该客观情况。对于上诉人有否优先购买权，也不是本案审查的范围，我方已告知了上诉人，但上诉人没有行使，即使没有告知，也与本案事实没有关系，不影响本案吉安城投公司向上诉人行使租金收取的权利，自吉安城投公司取得竞卖成功以后，就是由吉安城投公司行使收取租金的权利。故一审判决在适用法律和处理上均是正确的，请求二审法院维持原判。原审第三人瑞凤祥公司述称，关于合同约定的40万元招待费，瑞凤祥公司确实是用掉了，关于合同保证金上诉人也支付了80万元给瑞凤祥公司。被上诉人吉安城投公司向一审法院起诉请求：1、判令被告肖咏滨向原告支付2019年6月26日至2019年12月31日期间的酒店租金517,808元和2020年度的酒店租金750,000元，及逾期付租违约金暂计为86,810元（其中以517,808元为基数从2019年7月7日起按每日0.2‰计算至实际付清之日止，截至2020年10月15日暂计为48,260元；以750,000元为基数从2020年2月1日起按每日0.2‰计算至实际付清之日止，截至2020年10月15日暂计为38,550元）；2、判令被告华安酒店对被告肖咏滨租金、违约金的偿付承担连带责任；3、判令被告肖咏滨向原告吉安城投公司交付一个套间、一个标间供原告无偿使用；4、确认原告吉安城投公司享有要求被告肖咏滨提供泰和县凯莱大酒店26万元招待费额度的权利；5、本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2014年11月27日，被告肖咏滨（乙方）与第三人瑞凤祥公司（甲方）签订了一份《酒店出租合同》。该合同约定：甲方将位于泰和县白凤大道泰和公园旁的泰和宾馆主体工程（现为泰和凯莱酒店）整体出租给乙方；租赁经营共10年，自2016年元月1日起至2025年12月31日止；每年租金100万元整（前两年给予优惠，每年租金80万元），乙方无偿给予甲方10年共计40万元招待费用，如甲方的招待费没有使用或没有使用完，乙方按40万元定额补给甲方现金或差额部分补给甲方现金；乙方于每个租赁年度前30个工作日将次年租金一次性交付甲方，甲方不提供发票；乙方需向甲方支付80万元保证金，装修完工后该保证金可抵扣第一年租金；乙方负责为甲方提供一个套间、一个普通标间为办公场所；乙方如不能按时缴纳场地租金，时间超过10天，经甲方催讨，自第11天起，每延迟一天按拖欠的总金额的0.2‰向甲方缴纳滞纳金。被告华安酒店在该出租合同上加盖了公章并承诺为乙方履行合同承担担保责任。2015年6月8日，被告肖咏滨（乙方）与第三人瑞凤祥公司（甲方）签订了一份《融资协议》。该协议约定：因甲方法定代表人汪宗泉个人欠乙方借款本金150万元，欠陈燕借款本金200万元，现二人要求汪宗泉归还借款本息，而汪宗泉由于资金紧张，请求公司出面融资，因此甲方向乙方融资400万元，用于归还汪宗泉以上两笔借款；融资资金为400万元，融资资金由乙方于2015年6月9日汇入甲方指定的陈燕账户；融资月息2分；融资期限暂定一年，自2015年6月9日至2016年6月8日；甲方同意以凯莱酒店的租金作为此次融资借款的担保，若甲方拖欠乙方的利息，乙方有权直接从应支付甲方的租金中予以扣除；融资协议，以乙方的资金转入甲方指定的账户后生效，如乙方的资金没有转入甲方指定的账户，则本协议无效。2017年8月14日，因第三人瑞凤祥公司未清偿第三人九江银行泰和支行到期贷款本息，吉安市中级人民法院作出（2017）赣08执7号之四执行裁定书，裁定将涉案标的物泰和凯莱酒店的国有土地使用权及房产所有权抵偿给第三人九江银行泰和支行。2019年6月25日，原告通过网络竞拍方式以7,462万元的价格竞得前述泰和凯莱酒店房产所有权和土地使用权。2019年6月26日，原告向九江银行付清了竞拍款。2019年12月2日，原告办理了前述泰和凯莱酒店房产不动产登记并取得了不动产证书。被告肖咏滨庭审自认收到过原告的书面租金催收函。因被告肖咏滨迟迟未向原告支付租金，故原告诉至法院，提出前列诉请。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案主要存在以下争议焦点：1、吉安城投公司是否为本案适格原告？2、《融资协议》利息抵扣租金约定能否有效对抗原告租金主张？3、原告诉请租金及违约金起算时间？4、其他合同附属权利问题？第一个焦点问题：吉安城投公司是否为本案适格原告？本院认为，首先，吉安城投公司取得涉案标的物产权系通过公开竞拍支付了对价后依法办理了不动产登记，取得了不动产权证，在涉案标的物不动产权登记未被撤销或变更时，吉安城投公司系涉案标的物产权合法持有人，在此期间，吉安城投公司可就涉案标的物相关合法权利进行依法主张，故吉安城投公司是本案适格原告。其次，被告肖咏滨认为，其作为涉案标的物承租人，吉安城投公司取得涉案标的物产权侵犯了其优先购买权。本院认为，被告肖咏滨庭审中自认收到过原告的书面租金催收通知，说明被告肖咏滨在本案受理前即已知晓原告取得了涉案标的物产权，在此期间被告肖咏滨未通过合法途径形式行使其优先购买权；在本案诉讼过程中，法庭也给予了被告肖咏滨合理的时间供被告肖咏滨行使该权利，直至庭审结束，被告肖咏滨仍未提交其行使优先购买权相关证据，故本院认为，在吉安城投公司关于涉案标的物不动产权登记未被撤销期间，吉安城投公司基于“买卖不破租赁”原则，其仍可以根据原租赁合同依法向被告主张权利。第二个焦点问题：《融资协议》利息抵扣租金约定能否有效对抗原告租金主张？第一，关于《融资协议》性质认定。2015年6月8日，被告肖咏滨与第三人瑞凤祥公司（甲方）签订《融资协议》，约定第三人瑞凤祥公司向被告肖咏滨融资400万元用于清偿第三人瑞凤祥公司原法定代表人汪宗泉欠被告肖咏滨及案外人陈燕借款。本院认为，首先，按照该《融资协议》，既然第三人瑞凤祥公司向被告肖咏滨融资400万元用于清偿汪宗泉欠被告肖咏滨及案外人陈燕借款，则第三人瑞凤祥公司与被告肖咏滨之间借款合同成立，汪宗泉对被告肖咏滨及案外人陈燕所负债务消灭；但在本案诉讼过程中，被告肖咏滨除提交了《融资协议》及汪宗泉出具的借条复印件之外未提供任何证据证明其与第三人瑞凤祥公司之间存在借贷关系，即未提交第三人瑞风祥公司出具的借款借据等。其次，按照《融资协议》约定，被告肖咏滨应在签订《融资协议》后将融资款转入指定账户，而事实上并未有400万元转入指定账户，由此可见，《融资协议》约定的融资400万元事实并未实际发生。再次，《融资协议》中约定第三人瑞凤祥公司同意以凯莱酒店租金作为融资借款担保，被告肖咏滨可用应收利息抵付应付租金。本院认为，前述约定是被告肖咏滨与第三人瑞凤祥公司之间以凯莱酒店预期租金收益为汪宗泉与被告肖咏滨等人之间债务设立质押担保的一种约定。第二、租金质押担保效力能否对抗原告租金主张。本院认为，以应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。本案中，第三人瑞凤祥公司以其预期租金收益为被告肖咏滨债务设立质权，但未办理登记，该质权的设立对其他第三人不发生法律效力。综上，本院认为，原告作为涉案标的物的产权登记人，其基于物权及租赁合同约定向承租人主张租金于法有据，应予以支持，第三人瑞凤祥公司与被告肖咏滨之间租金质押约定对原告不发生法律效力，不能对抗原告租金主张。第三个焦点问题：原告诉请租金及违约金起算时间及金额？租金起算时间及金额。2017年8月14日，吉安市中级人民法院作出（2017）赣08执7号之四执行裁定书，裁定将涉案标的物泰和凯莱酒店的国有土地使用权及房产所有权抵偿给第三人九江银行泰和支行，自该裁定书生效之日起，第三人九江银行泰和支行即取得涉案标的物产权。依据“买卖不破租赁”原则，第三人九江银行泰和支行即取得了第三人瑞凤祥公司与被告肖咏滨、华安酒店签订的《酒店出租合同》出租方相关权利。2019年6月25日，原告通过网络竞拍方式竞得涉案标的物产权。庭审中，原告与第三人九江银行泰和支行一致认可涉案标的物2019年6月26日后的租金由原告收取，系涉案标的物前后两任产权人对其自身合法权益自由处置，不违反法律规定，本院予以确认。因此，原告主张自2019年6月26日起租金由其收取，于法有据，本院予以支持。原告在诉请中响应国家疫情期间减免租金主张主动减免被告2020年度3个月租金25万元，系其对自身合法权利自由处置，不违反法律规定，本院予以确认。综上，经核算，被告肖咏滨应付2019年度为515,068.49元（1,000,000元÷365天×188天），2020年度租金为750,000元。违约金起算时间及金额。庭审中，被告肖咏滨自认未向第三人九江银行泰和支行支付过2019年度和2020年度租金。按照《酒店出租合同》，承租方应于每个租赁年度前30个工作日将次年租金一次性交付给出租方，逾期超过10天，自第11天起每日按拖欠的总金额的0.2‰向出租方缴纳滞纳金。现原告主张2019年度逾期付租金违约金从2019年7月7日起按欠款金额每日0.2‰计算至实际付清之日止，2020年度逾期付租金违约金从2020年2月1日起按欠款金额每日0.2‰计算至实际付清之日止。本院认为，被告肖咏滨未按照合同约定时间支付租金，构成违约，应承担相应违约责任。原告按照合同约定主张2019年度逾期支付租金违约金自2019年7月7日起按欠款金额每日0.2‰计算，符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持；2020年度，因疫情原因，酒店行业受冲击较大，被告迟延支付租金，原告应给予适当的宽容，故本院酌情核减第一季度逾期支付租金违约金，2020年度逾期支付租金违约金从2020年4月1日起算。综上所述，被告肖咏滨应付违约金截至2020年3月31日为27,607.67元，其后违约金以1,265,068.49元为基数，按每日0.2‰计算至实际付清之日止。第四个焦点问题：其他合同附属权利。原告主张要求被告肖咏滨向原告交付一个套间、一个标间供原告无偿使用。被告辩称，在与原告直接签订协议，变更合同后会提供。本院认为，原告取得涉案标的物产权后基于“买卖不破租赁”原则，原告依法受让了涉案标的物原权利人即第三人瑞风祥公司基于《酒店出租合同》约定的出租方权利；原《酒店出租合同》目前尚未解除，原告基于该《酒店出租合同》约定向被告方主张权利不应以原告与被告重新签订合同为前提。被告方该项辩称意见，于法无据，本院不予采纳。原告该项主张，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求确认原告吉安城投公司享有要求被告肖咏滨提供泰和县凯莱大酒店26万元招待费额度的权利。《酒店出租合同》约定，承租方在承租期间无偿给予出租方40万元招待费用权利，被告肖咏滨辩称该招待额度已被第三人瑞凤祥公司全部使用完毕，但是被告肖咏滨在第一次庭审中自认公司账目有记录，第二次庭审中又否认有相关账目记载。本院认为，虽然第三人瑞凤祥公司认可已消费完毕，但从正常的交易习惯来看，涉及40万元如此巨额财产权利的处置，权利双方应当存在书面的结算，假如确已消费完毕，被告肖咏滨应当与第三人瑞凤祥公司存在结算，也应当存在相关的结算凭证；按照相关会计规则，被告肖咏滨投资经营的泰和县凯莱酒店也应当制作相关会计账目，被告肖咏滨在第一次庭审中也认可存在相关账目，但被告肖咏滨直至庭审结束仍未向法庭提交相关账目凭证。第二次庭审中，被告肖咏滨否认存在相关财务记录，按照民事诉讼证据规则，本院认为，被告肖咏滨应当持有相关账目凭证，但其拒绝向法庭提交，由此产生的不利后果应由被告肖咏滨承担。考虑租赁合同已履行时间，本院认为，原告主张确认其享有26万元（40万元÷120个月×78个月）招待额度权利符合双方约定，于法有据，应予以支持。被告肖咏滨辩称，其在订立合同时已向第三人瑞凤祥公司支付80万元保证金，可折抵租金。《酒店出租合同》约定，装修完工后保证金可抵扣一年租金。本院认为，首先，被告肖咏滨与第三人瑞风祥公司签订的《酒店出租合同》中仅约定了保证金可抵扣第一年租金，并未约定在未抵扣租金的情况下何时返还；其次，被告肖咏滨庭审自认80万元保证金其中40万元转账支付给了第三人瑞凤祥公司现任法定代表人徐南平，徐南平当庭表示认可，另外40万元用于抵扣酒店装修的设计费用，被告肖咏滨未提交任何证据证明其与第三人瑞凤祥公司就酒店装修设计费用应由谁承担存在约定；被告肖咏滨主张的80万元保证金是否抵扣第一年租金或者其中40万元用于支付酒店装修设计费用，尚属待证事实；被告肖咏滨主张该保证金至少可抵扣2020年度租金，《酒店出租合同》中并无相关约定，本院不予采纳。至于该80万元保证金应否返还，由谁返还，被告肖咏滨可另行主张。原告主张要求被告华安酒店对被告肖咏滨租金、违约金的偿付承担连带责任。本院认为，被告华安酒店在《酒店出租合同》中签署意见，承诺为被告肖咏滨履行该合同承担保证责任，原告与被告华安酒店之间保证担保依法成立，合法有效，被告华安酒店应对被告肖咏滨租金、违约金的偿付承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国物权法》第二百二十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条规定，判决：一、被告肖咏滨于本案判决生效之日起十五日内向原告吉安市城投资产管理有限责任公司支付2019年度和2020年度租金共计1,265,068.49元及逾期支付租金违约金（截至2020年3月31日为27,607.67元，其后违约金以1,265,068.49元为基数，按每日0.2‰计算至实际付清之日止）；二、被告吉安县华安大酒店对本判决第一项确定的应付款项承担连带清偿责任；三、被告肖咏滨于本判决生效之日起五日内提供其投资经营的泰和县凯莱大酒店一个普通标间和一个套间供原告吉安市城投资产管理有限责任公司无偿使用；四、原告吉安市城投资产管理有限责任公司在被告肖咏滨投资经营的泰和县凯莱大酒店享有260,000元招待费用额度；五、驳回原告吉安市城投资产管理有限责任公司其他诉讼请求。受理费16,992元、诉讼保全费5,000元，共计21,992元，由被告肖咏滨、吉安县华安大酒店承担。二审中，上诉人肖咏滨申请了证人黄某、徐某出庭作证，拟证明肖咏滨与瑞凤祥公司签订《融资协议》，约定瑞凤祥公司向肖咏滨融资400万元用于清偿瑞凤祥公司原法定代表人汪宗泉欠肖咏滨及案外人陈燕借款，该400万元由瑞凤祥公司按月息2分计算利息给肖咏滨，肖咏滨以该利息抵扣其租赁瑞凤祥公司物产开办的凯莱大酒店的租金事实。被上诉人吉安城投公司、九江银行吉安分行、九江银行泰和支行质证认为，对证人证言的真实性有异议。证人的身份就是汪宗泉和瑞凤祥公司的债权人，该400万元的融资款项是否真实发生，证人只是听说，对于融资款是否真实发生，上诉人在一、二审并未提供真实的转款凭证。本案并不是审理两者之间的民间借贷关系，而是房屋租赁的合同关系，《融资协议》在拍卖公告中未进行公示，对不特定对象的竞卖人吉安城投公司没有约束力。肖咏滨在资产拍卖时，未对《融资协议》内容提出执行异议。另外，《融资协议》中以利息抵租金并未办理质押登记手续，肖咏滨不享有优先权。本院认为，被上诉人吉安城投公司、九江银行吉安分行、九江银行泰和支行对证人证言的三性有异议，本院将结合本案的其他证据对证人证言的效力综合认定。被上诉人吉安城投公司、九江银行吉安分行、九江银行泰和支行和原审第三人瑞凤祥公司均未向本院提交新的证据。本院二审查明的本案事实与一审认定的事实基本相一致。本院认为，本案当事人争议的焦点：1、吉安城投公司作为案涉标的物的新业主对2019年到2020年租金是否有权利收取?2、肖咏滨在与瑞凤祥公司达成的400万元借款利息抵租金的《融资协议》，对吉安城投公司是否有约束力？3、一审判决确认吉安城投公司在泰和县凯莱大酒店享有26万元招待消费额度是否成立？4、肖咏滨依租赁合同所交纳的80万元保证金是否可以在本案中与租金相抵扣？1、关于吉安城投公司作为案涉标的物的新业主对2019年、2020年度租金是否有权利收取的问题。肖咏滨与瑞凤祥公司签订《酒店出租合同》租赁案涉标的物经营酒店，该合同未违反法律规定，合法有效。在租赁合同履行期间，因瑞凤祥公司未清偿九江银行泰和支行到期抵押贷款债权，江西省吉安市中级人民法院依法裁定将案涉标的物抵偿给九江银行泰和支行，后吉安城投公司系通过公开竞拍方式取得案涉标的物，取得了不动产所有权，吉安城投公司系案涉标的物的新合法所有权人。吉安城投公司在购得案涉标的物产权后，其基于“买卖不破租赁”原则，依据《酒店出租合同》向肖咏滨主张合同权利，符合法律规定。肖咏滨作为案涉标的物的承租人，在一审诉讼中，已经查明其未在合理的时间行使其对案涉标的物的优先购买权，故肖咏滨主张侵犯了其优先购买权的理由不能成立。2、肖咏滨在与瑞凤祥公司达成的400万元借款利息抵租金的《融资协议》，对吉安城投公司是否有约束力的问题。2015年6月8日，肖咏滨与瑞凤祥公司签订《融资协议》，约定瑞凤祥公司向肖咏滨融资400万元用于清偿瑞凤祥公司原法定代表人汪宗泉欠肖咏滨及案外人陈燕借款。该《融资协议》是瑞凤祥公司与肖咏滨之间的民间借贷关系，肖咏滨和瑞凤祥公司对该协议的真实性并未提出异议，肖咏滨在二审提供的证人证言及其一审提供的相关凭证可以印证该民间借贷关系成立。一审法院对《融资协议》中肖咏滨出借给瑞凤祥公司的400万元借款的认定属事实不清。瑞凤祥公司未清偿欠九江银行泰和支行的到期抵押贷款债务，江西省吉安市中级人民法院依法裁定将案涉标的物抵偿给九江银行泰和支行，九江银行泰和支行作为债权人接收了该案涉标的物，受偿了部分抵押债权。肖咏滨上诉称，《融资协议》的相关条款，九江银行方予以了默认并接受，但其提供的2018年5月10日出具给九江银行方的《承诺书》和2017年12月30日瑞凤祥公司的《通知书》等证据，证明了九江银行方收到《酒店出租合同》、《融资协议》等相关材料，知晓肖咏滨与瑞凤祥公司之间存在《融资协议》之事实，至于瑞凤祥公司、肖咏滨及九江银行相互之间是否认可并接受《融资协议》的内容，即由九江银行接受了《融资协议》中利息抵租金的条款，属另一法律关系，在本案中不予审查，上诉人可选择依法另案主张。在吉安城投公司通过公开竞拍方式取得案涉标的物的过程中，九江银行泰和支行只在拍卖公告（第二次）的重大事项披露了《酒店出租合同》，但并未披露《融资协议》，吉安城投公司对瑞凤祥公司在《融资协议》中的相关债务及利息抵租金之事并不知晓，也无证据证明其对上述协议的内容予以了认可。吉安城投公司在竞买购得案涉标的物并支付对价后，其只是购得了案涉标的物的产权，并未接受肖咏滨的债权和瑞凤祥公司的债务，故《融资协议》中约定的瑞凤祥公司以泰和县凯莱大酒店租金作为融资借款担保，肖咏滨可用应收利息抵付应付租金的条款对吉安城投公司不发生法律约束效力。吉安城投公司在购得案涉标的物后，向上诉人发出《告知函》并依《酒店出租合同》和其与九江银行订立的托管协议的约定主张其购得案涉标的物后的租金权利符合法律规定，一审法院对吉安城投公司诉请的租金起算日期及违约金的计算已经考虑到合同的履行及因疫情影响等情况，该酌情处理符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》的注重财产的实质归属精神，故一审法院该判决并无不当，本院予以维持。3、关于一审判决确认吉安城投公司在泰和县凯莱大酒店享有26万元招待消费额度是否成立的问题。吉安城投公司在本案中诉请确认其享有要求肖咏滨提供泰和县凯莱大酒店26万元招待费额度的权利。根据肖咏滨与瑞凤祥公司签订《酒店出租合同》约定，承租方在承租期间无偿给予出租方40万元招待费用权利。但本案在一、二审庭审中，肖咏滨和瑞凤祥公司均确定该招待费全部使用完毕，九江银行泰和支行在以案涉标的物抵偿瑞凤祥公司债务之后，也无证据证明其对该招待费额度主张过权利。鉴于《酒店出租合同》尚未履行完毕，而招待消费随机性大无规律可循，合同双方并未约定逐年逐月的消费指标，当事人的陈述与本案相关证据有待进一步核实。吉安城投公司诉请在本案中确认其享有26万元招待额度权利，也没有提供充分的证据。故在本案中对招待费额度不予确认。一审法院在证据不充分的情况下，按每月固定招待费额度指标计算，推定并确认吉安城投公司享有肖咏滨提供泰和县凯莱大酒店26万元（40万元÷120个月×78个月）招待费额度的权利的判决，存在不妥之处，本院予以纠正。4、关于肖咏滨依租赁合同所交纳的80万元保证金是否可以在本案中与租金相抵扣的问题。肖咏滨上诉称，其在与瑞风祥公司订立《酒店出租合同》时已向瑞凤祥公司支付80万元保证金，可折抵本案2020年租金。根据《酒店出租合同》第五条保证金条款约定，为使合同顺利履行，肖咏滨需向瑞凤祥公司支付80万元作为保证金。保证金支付方式为合同签订后3个工作日支付40万元，待瑞凤祥公司将电梯安装完毕支付剩余40万元，装修完工后保证金可抵扣第一年租金。该约定明确了保证金可抵扣第一年租金，而租赁合同履行自2016年1月1日起至2017年8月14日案涉物业被依法裁定抵偿给九江银行泰和支行之前，无证据证明瑞凤祥公司已经以该保证金抵扣了第一年的租金，2015年6月8日签订的《融资协议》约定对瑞凤祥公司借款400万元债务，瑞凤祥公司用租赁合同的租金进行担保，该借款债务的利息如何与租赁合同的租金相抵扣，也没有作详细的约定。肖咏滨与瑞凤祥公司是否已经用该80万元保证金抵扣了第一年的租金，在本案中难以确定，又因本案租赁合同尚在履行当中，吉安城投公司在本案中并未提出肖咏滨交付合同保证金的诉讼请求，肖咏滨上诉主张该保证金应抵扣2020年度租金，在本案中不予审查，可另案处理。综上所述，上诉人肖咏滨、吉安县华安大酒店的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律基本正确，应予维持，但在本案中对吉安城投公司享有肖咏滨提供泰和县凯莱大酒店26万元招待费额度的权利确认之诉的判决，存在不妥之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持泰和县人民法院（2020）赣0826民初3257号民事判决第一项、第二项，第三项、第五项；二、撤销泰和县人民法院（2020）赣0826民初3257号民事判决第四项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费、保全费共计39,984元，由上诉人肖咏滨、吉安县华安大酒店负担25,984元，被上诉人吉安市城投资产管理有限责任公司、九江银行股份有限公司吉安分行、九江银行股份有限公司泰和支行负担14,000元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  刘 静二〇二一年九月十七日书记员  郭芷伊江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1096号上诉人（原审被告）：肖咏滨，男，1970年9月10日生，汉族，个体业主，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：罗瑞华，江西庐陵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉安县华安大酒店，住所地江西省吉安市吉安县庐陵大道45号，统一社会信用代码913608215840391007。投资人：肖咏滨。委托诉讼代理人：罗瑞华，江西庐陵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉安市城投资产管理有限责任公司，住所地江西省吉安市吉州区吉安市发展总部经济大厦十五楼，统一社会信用代码913608005988811208。法定代表人：欧阳明华，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：曹文勇，江西贝壳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：九江银行股份有限公司吉安分行，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道新196号，统一社会信用代码913608026834690347。负责人：郭晔，该分行行长。委托诉讼代理人：曹文勇，江西贝壳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：九江银行股份有限公司泰和支行，住所地江西省吉安市泰和县城白凤大道37号，统一社会信用代码913608266960795880。负责人：龙志刚，该支行行长。委托诉讼代理人：曹文勇，江西贝壳律师事务所律师。原审第三人：泰和县瑞凤祥置业有限公司，住所地江西省吉安市泰和县澄江县文田窑下路，统一社会信用代码91360826571192376E。法定代表人：徐南平，总经理。上诉人肖咏滨、吉安县华安大酒店（以下简称华安酒店）因与被上诉人吉安市城投资产管理有限责任公司（以下简称吉安城投公司）、九江银行股份有限公司吉安分行（以下简称九江银行吉安分行）、九江银行股份有限公司泰和支行（以下简称九江银行泰和支行）、原审第三人泰和县瑞凤祥置业有限公司（以下简称瑞凤祥公司）租赁合同纠纷一案，不服泰和县人民法院（2020）赣0826民初3257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人肖咏滨、华安酒店及其委托诉讼代理人罗瑞华，被上诉人吉安城投公司、九江银行吉安分行、九江银行泰和支行及其委托诉讼代理人曹文勇，原审第三人瑞凤祥公司法定代表人徐南平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人肖咏滨、华安酒店上诉请求：1、原审认定事实错误，判决错误，恳请二审撤销原判，并改判驳回被上诉人吉安城投公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审对既定法律事实视而不见，实属不当。本案有一个关键的既定法律事实：上诉人自2014年11月24日签订租赁合同至2019年12月30日止长达5年未交过租金，这期间还包括案涉标的物2017年8月14日经吉安市中级人民法院以物抵债给九江银行泰和支行至2019年12月30日，九江银行泰和支行依法获得案涉标的物2年同样没有收过租金。其中原因就是作为《租赁合同》的补充条款的《融资协议》中400万元借款利息抵租金约定发生法律效力，对此交纳租金履行方式，上诉人、原审第三人瑞凤祥公司及九江银行泰和支行三方无异议，原审视而不见错误。另外，原审第三人瑞凤祥公司2015年7月7日至2015年10月28日股东为九江银行代理人曹文勇和支行李**，泰和凯莱酒店有限公司2017年1月8日至2017年7月12日投资人及法定代表人为九江银行舒辉，7月12日由舒辉变成欧阳汝行至2018年5月15日才变成肖路遥，即九江银行对案涉标的物出租方自2015年7月7日起至2018年5月15日进行全面有效控制，九江银行对于有一笔高达100万元的巨款的存在会不过问，九江银行是明知且认可400万元借款利息抵租金的事实存在。泰和凯莱酒店有限公司投资人及法定代表人最终变更为肖路遥，究其原因是2018年5月10日上诉人等三人与九江银行达成承诺，由上诉人等三人承诺政府奖励1,500万元后九江银行将从中获得一笔贷款收回，从而才同意变更投资人及法人由九江银行的职工变为肖路遥，这其中仍提到400万元借款，该承诺书虽九江银行没在上面签字但该承诺书确为九江银行拟定并在九江银行签订，且承诺书只有三位承诺人从字面上可看出若不是九江银行参与，三位承诺人向谁承诺难道是空气吗？且当时瑞凤祥公司已不再是案涉物业的持有人，如不是九江银行要求是不可能莫名其妙的来进行承诺的，再者没有九江银行的配合是不可能完成法人变更的。所以一系列的证据可形成一个完整的证据链：九江银行在以物抵债之时已知道并接受上诉人融资400万元给瑞凤祥公司并约定以利息抵租金的交租方式的事实。二、原审否认《融资协议》400万元借款并未实际发生有悖于事实真相，否认基本事实有失公正，严重损害上诉人合法债权。2020年12月10日在第一次庭审当中，上诉人提供了原审第三人瑞凤祥公司的通知函（2019年12月30日），该函主要内容是：凯莱大酒店物业已抵给了九江银行，同时《酒店出租合同》及《融资协议》已全部移交九江银行，九江银行已接受协议条款将代替我方成为合同的甲方，二份合同由九江银行继续履行，该通知函被上诉人吉安城投公司质证意见：三性无异议；即吉安城投公司作为一审原告不持异议，不仅知道《融资协议》存在，而且知道《融资协议》应当履行，原审罔顾事实严重损害了上诉人的权益。其次，一审第二次庭审上诉人已提供借款400万元给汪宗泉（瑞凤祥公司原法定代表人）相应证据，2014年12月11日转账100万元给汪宗泉，2014年12月13日转账50万元给汪宗泉指定收款人罗小亮。2015年6月6日转账100万元和2015年6月9日、10日转账117万元给陈燕替汪宗泉还借款，借款400万元相当清楚，不仅如此，上述借款作为借款人原审第三人瑞凤祥公司是不持异议，原审本应认定。然而原审采信2017年8月14日至2019年6月25日才出现两被上诉人九江银行、吉安城投公司所谓脱离实际质证意见，从而认定“400万元”借款不存在。如此认定上诉人辛苦钱“400万元”被否认掉。再次，原审认定2017年12月30日瑞凤祥公司通知函是孤证，达不到证明目的错误，2017年8月14日案涉标的物经吉安市中级人民法院以物抵债的形式归属于九江银行泰和支行，在此期间，上诉人就递交了情况说明，即称其与瑞凤祥公司不仅有租赁协议，还有配套的《融资协议》存在，且上诉人肖咏滨一直与九江银行舒辉有微信交涉，正因如此，在以物抵债完成后，瑞凤祥公司才告知二份合同义务均由九江银行来履行，故才有2017年12月30日通知函的出现，且才有九江银行二年按原有约定利息抵租金不收取租金的事实，有理有源的证据，原审居然认定为孤证而达不到证明目的，而孤证在此出现属法律概念错误。三、原审支持吉安城投公司要求上诉人提供26万元招待费毫无根据，与事实不符。上诉人与瑞凤祥公司均承认40万元招待费额度已消费完，已经不存在，该约定已履行完毕，吉安城投公司说起来已属于“三手”房东了，40万元的招待费额度与吉安城投公司毫无关联；其次原审凭什么按月分摊招待费额度，原审认定26万元依据何在，该种分摊方式无任何根据，凭空想象。四、原审否认上诉人所交纳80万元的保证金及认定应由上诉人另行主张与事实、法律不符纯属原审法官的混乱思维。吉安城投公司、九江银行及原审法院均认为“买卖不破租”，而该80万元的保证金的约定正是《租赁合同》中明确记载的且瑞凤祥公司也予以认可，既然吉安城投公司买下该物业就应全面履行合同的约定，原审法院法官凭自己的个人想象认为该保证金是否存在应向谁主张属于另一法律关系，就太搞笑了。上诉人已完成交纳义务，吉安城投公司有异议应向出售方九江银行主张这才是真正的符合法律规定及法律关系而不是法官随意滥用公权力将上诉人的合法财产予以抹杀。一审法官完全脱离了一个作为居中裁判者的中立立场。五、原审法院背离法律规定，随意为吉安城投公司及九江银行进行辩解以达到共同损害上诉人作为承租人的合法利益。《民法典》第二百一十七条明确规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。2019年6月25日虽然吉安城投公司参与拍卖但其直至2019年12月底才办理案涉物业的产权证，其对案涉物业的权利也只能从2019年底才承受，而2019年的租金上诉人已按融资协议条款规定抵扣利息，所以即使吉安城投公司具有原告主体资格其也无权就2019年6月-12月的租金提起诉讼。九江银行与吉安城投公司在诉讼中未提供任何证据证实在拍卖前已履行法律规定书面通知上诉人的义务，侵犯上诉人优先购买权是不争的事实。基于上述，上诉人认为其与原审第三人瑞凤祥公司存在相互依存的《租赁合同》和《融资协议》，而且双方一直履行至2017年8月14日，即借款400万元利息抵租金，此后又由九江银行接替原审第三人瑞凤祥公司履行2019年12月底，仍无需交租金，利息抵租金。本来是既定法律事实，但原审罔顾事实，否认《融资协议》借款“400万元”存在，且严重损害了上诉人的合法利益，原审判决错误，据此不服，依法上诉，恳请二审重新裁判。被上诉人吉安城投公司、九江银行吉安分行、九江银行泰和支行答辩称，我方认为一审认定事实清楚，适用法律准确。对所争议的焦点，一审法院在判决书的阐述很有道理，希望二审法院维持原判，驳回上诉。吉安城投公司和九江银行均向上诉方催收过租金，这不表示你方没有付租金就不需要付租金。关于400万元的融资协议，该借贷行为是否真实成立有待进一步查实，款项的来源及去向以及金额，都不清楚，所以一审法院才会不认定400万元融资关系的成立，也不在本案的审查范围，本案是租赁合同纠纷，你方也没有证据证实借贷行为的真实发生。2015年6月8日协议约定的内容我方均不知情，约定的利息抵租金没有办质押登记、也没有优先权，是不能对抗善意的第三人。按照合同约定就要履行租赁合同约定的内容，在一审时，两次庭审，两个不同的法官都告知了上诉人具有撤销权利的诉讼，上诉人都没有行使。对于26万元招待费的认定一审也解释得很清楚，针对400万元融资协议，本案上诉人在九江银行对案涉资产进行拍卖时，上诉人也到过执行局做笔录，在拍卖公告里没有把融资协议纳入进来，上诉人应该提出执行异议或者执行异议之诉，让竞买人参与进来知晓该客观情况。对于上诉人有否优先购买权，也不是本案审查的范围，我方已告知了上诉人，但上诉人没有行使，即使没有告知，也与本案事实没有关系，不影响本案吉安城投公司向上诉人行使租金收取的权利，自吉安城投公司取得竞卖成功以后，就是由吉安城投公司行使收取租金的权利。故一审判决在适用法律和处理上均是正确的，请求二审法院维持原判。原审第三人瑞凤祥公司述称，关于合同约定的40万元招待费，瑞凤祥公司确实是用掉了，关于合同保证金上诉人也支付了80万元给瑞凤祥公司。被上诉人吉安城投公司向一审法院起诉请求：1、判令被告肖咏滨向原告支付2019年6月26日至2019年12月31日期间的酒店租金517,808元和2020年度的酒店租金750,000元，及逾期付租违约金暂计为86,810元（其中以517,808元为基数从2019年7月7日起按每日0.2‰计算至实际付清之日止，截至2020年10月15日暂计为48,260元；以750,000元为基数从2020年2月1日起按每日0.2‰计算至实际付清之日止，截至2020年10月15日暂计为38,550元）；2、判令被告华安酒店对被告肖咏滨租金、违约金的偿付承担连带责任；3、判令被告肖咏滨向原告吉安城投公司交付一个套间、一个标间供原告无偿使用；4、确认原告吉安城投公司享有要求被告肖咏滨提供泰和县凯莱大酒店26万元招待费额度的权利；5、本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2014年11月27日，被告肖咏滨（乙方）与第三人瑞凤祥公司（甲方）签订了一份《酒店出租合同》。该合同约定：甲方将位于泰和县白凤大道泰和公园旁的泰和宾馆主体工程（现为泰和凯莱酒店）整体出租给乙方；租赁经营共10年，自2016年元月1日起至2025年12月31日止；每年租金100万元整（前两年给予优惠，每年租金80万元），乙方无偿给予甲方10年共计40万元招待费用，如甲方的招待费没有使用或没有使用完，乙方按40万元定额补给甲方现金或差额部分补给甲方现金；乙方于每个租赁年度前30个工作日将次年租金一次性交付甲方，甲方不提供发票；乙方需向甲方支付80万元保证金，装修完工后该保证金可抵扣第一年租金；乙方负责为甲方提供一个套间、一个普通标间为办公场所；乙方如不能按时缴纳场地租金，时间超过10天，经甲方催讨，自第11天起，每延迟一天按拖欠的总金额的0.2‰向甲方缴纳滞纳金。被告华安酒店在该出租合同上加盖了公章并承诺为乙方履行合同承担担保责任。2015年6月8日，被告肖咏滨（乙方）与第三人瑞凤祥公司（甲方）签订了一份《融资协议》。该协议约定：因甲方法定代表人汪宗泉个人欠乙方借款本金150万元，欠陈燕借款本金200万元，现二人要求汪宗泉归还借款本息，而汪宗泉由于资金紧张，请求公司出面融资，因此甲方向乙方融资400万元，用于归还汪宗泉以上两笔借款；融资资金为400万元，融资资金由乙方于2015年6月9日汇入甲方指定的陈燕账户；融资月息2分；融资期限暂定一年，自2015年6月9日至2016年6月8日；甲方同意以凯莱酒店的租金作为此次融资借款的担保，若甲方拖欠乙方的利息，乙方有权直接从应支付甲方的租金中予以扣除；融资协议，以乙方的资金转入甲方指定的账户后生效，如乙方的资金没有转入甲方指定的账户，则本协议无效。2017年8月14日，因第三人瑞凤祥公司未清偿第三人九江银行泰和支行到期贷款本息，吉安市中级人民法院作出（2017）赣08执7号之四执行裁定书，裁定将涉案标的物泰和凯莱酒店的国有土地使用权及房产所有权抵偿给第三人九江银行泰和支行。2019年6月25日，原告通过网络竞拍方式以7,462万元的价格竞得前述泰和凯莱酒店房产所有权和土地使用权。2019年6月26日，原告向九江银行付清了竞拍款。2019年12月2日，原告办理了前述泰和凯莱酒店房产不动产登记并取得了不动产证书。被告肖咏滨庭审自认收到过原告的书面租金催收函。因被告肖咏滨迟迟未向原告支付租金，故原告诉至法院，提出前列诉请。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案主要存在以下争议焦点：1、吉安城投公司是否为本案适格原告？2、《融资协议》利息抵扣租金约定能否有效对抗原告租金主张？3、原告诉请租金及违约金起算时间？4、其他合同附属权利问题？第一个焦点问题：吉安城投公司是否为本案适格原告？本院认为，首先，吉安城投公司取得涉案标的物产权系通过公开竞拍支付了对价后依法办理了不动产登记，取得了不动产权证，在涉案标的物不动产权登记未被撤销或变更时，吉安城投公司系涉案标的物产权合法持有人，在此期间，吉安城投公司可就涉案标的物相关合法权利进行依法主张，故吉安城投公司是本案适格原告。其次，被告肖咏滨认为，其作为涉案标的物承租人，吉安城投公司取得涉案标的物产权侵犯了其优先购买权。本院认为，被告肖咏滨庭审中自认收到过原告的书面租金催收通知，说明被告肖咏滨在本案受理前即已知晓原告取得了涉案标的物产权，在此期间被告肖咏滨未通过合法途径形式行使其优先购买权；在本案诉讼过程中，法庭也给予了被告肖咏滨合理的时间供被告肖咏滨行使该权利，直至庭审结束，被告肖咏滨仍未提交其行使优先购买权相关证据，故本院认为，在吉安城投公司关于涉案标的物不动产权登记未被撤销期间，吉安城投公司基于“买卖不破租赁”原则，其仍可以根据原租赁合同依法向被告主张权利。第二个焦点问题：《融资协议》利息抵扣租金约定能否有效对抗原告租金主张？第一，关于《融资协议》性质认定。2015年6月8日，被告肖咏滨与第三人瑞凤祥公司（甲方）签订《融资协议》，约定第三人瑞凤祥公司向被告肖咏滨融资400万元用于清偿第三人瑞凤祥公司原法定代表人汪宗泉欠被告肖咏滨及案外人陈燕借款。本院认为，首先，按照该《融资协议》，既然第三人瑞凤祥公司向被告肖咏滨融资400万元用于清偿汪宗泉欠被告肖咏滨及案外人陈燕借款，则第三人瑞凤祥公司与被告肖咏滨之间借款合同成立，汪宗泉对被告肖咏滨及案外人陈燕所负债务消灭；但在本案诉讼过程中，被告肖咏滨除提交了《融资协议》及汪宗泉出具的借条复印件之外未提供任何证据证明其与第三人瑞凤祥公司之间存在借贷关系，即未提交第三人瑞风祥公司出具的借款借据等。其次，按照《融资协议》约定，被告肖咏滨应在签订《融资协议》后将融资款转入指定账户，而事实上并未有400万元转入指定账户，由此可见，《融资协议》约定的融资400万元事实并未实际发生。再次，《融资协议》中约定第三人瑞凤祥公司同意以凯莱酒店租金作为融资借款担保，被告肖咏滨可用应收利息抵付应付租金。本院认为，前述约定是被告肖咏滨与第三人瑞凤祥公司之间以凯莱酒店预期租金收益为汪宗泉与被告肖咏滨等人之间债务设立质押担保的一种约定。第二、租金质押担保效力能否对抗原告租金主张。本院认为，以应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。本案中，第三人瑞凤祥公司以其预期租金收益为被告肖咏滨债务设立质权，但未办理登记，该质权的设立对其他第三人不发生法律效力。综上，本院认为，原告作为涉案标的物的产权登记人，其基于物权及租赁合同约定向承租人主张租金于法有据，应予以支持，第三人瑞凤祥公司与被告肖咏滨之间租金质押约定对原告不发生法律效力，不能对抗原告租金主张。第三个焦点问题：原告诉请租金及违约金起算时间及金额？租金起算时间及金额。2017年8月14日，吉安市中级人民法院作出（2017）赣08执7号之四执行裁定书，裁定将涉案标的物泰和凯莱酒店的国有土地使用权及房产所有权抵偿给第三人九江银行泰和支行，自该裁定书生效之日起，第三人九江银行泰和支行即取得涉案标的物产权。依据“买卖不破租赁”原则，第三人九江银行泰和支行即取得了第三人瑞凤祥公司与被告肖咏滨、华安酒店签订的《酒店出租合同》出租方相关权利。2019年6月25日，原告通过网络竞拍方式竞得涉案标的物产权。庭审中，原告与第三人九江银行泰和支行一致认可涉案标的物2019年6月26日后的租金由原告收取，系涉案标的物前后两任产权人对其自身合法权益自由处置，不违反法律规定，本院予以确认。因此，原告主张自2019年6月26日起租金由其收取，于法有据，本院予以支持。原告在诉请中响应国家疫情期间减免租金主张主动减免被告2020年度3个月租金25万元，系其对自身合法权利自由处置，不违反法律规定，本院予以确认。综上，经核算，被告肖咏滨应付2019年度为515,068.49元（1,000,000元÷365天×188天），2020年度租金为750,000元。违约金起算时间及金额。庭审中，被告肖咏滨自认未向第三人九江银行泰和支行支付过2019年度和2020年度租金。按照《酒店出租合同》，承租方应于每个租赁年度前30个工作日将次年租金一次性交付给出租方，逾期超过10天，自第11天起每日按拖欠的总金额的0.2‰向出租方缴纳滞纳金。现原告主张2019年度逾期付租金违约金从2019年7月7日起按欠款金额每日0.2‰计算至实际付清之日止，2020年度逾期付租金违约金从2020年2月1日起按欠款金额每日0.2‰计算至实际付清之日止。本院认为，被告肖咏滨未按照合同约定时间支付租金，构成违约，应承担相应违约责任。原告按照合同约定主张2019年度逾期支付租金违约金自2019年7月7日起按欠款金额每日0.2‰计算，符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持；2020年度，因疫情原因，酒店行业受冲击较大，被告迟延支付租金，原告应给予适当的宽容，故本院酌情核减第一季度逾期支付租金违约金，2020年度逾期支付租金违约金从2020年4月1日起算。综上所述，被告肖咏滨应付违约金截至2020年3月31日为27,607.67元，其后违约金以1,265,068.49元为基数，按每日0.2‰计算至实际付清之日止。第四个焦点问题：其他合同附属权利。原告主张要求被告肖咏滨向原告交付一个套间、一个标间供原告无偿使用。被告辩称，在与原告直接签订协议，变更合同后会提供。本院认为，原告取得涉案标的物产权后基于“买卖不破租赁”原则，原告依法受让了涉案标的物原权利人即第三人瑞风祥公司基于《酒店出租合同》约定的出租方权利；原《酒店出租合同》目前尚未解除，原告基于该《酒店出租合同》约定向被告方主张权利不应以原告与被告重新签订合同为前提。被告方该项辩称意见，于法无据，本院不予采纳。原告该项主张，符合双方约定，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求确认原告吉安城投公司享有要求被告肖咏滨提供泰和县凯莱大酒店26万元招待费额度的权利。《酒店出租合同》约定，承租方在承租期间无偿给予出租方40万元招待费用权利，被告肖咏滨辩称该招待额度已被第三人瑞凤祥公司全部使用完毕，但是被告肖咏滨在第一次庭审中自认公司账目有记录，第二次庭审中又否认有相关账目记载。本院认为，虽然第三人瑞凤祥公司认可已消费完毕，但从正常的交易习惯来看，涉及40万元如此巨额财产权利的处置，权利双方应当存在书面的结算，假如确已消费完毕，被告肖咏滨应当与第三人瑞凤祥公司存在结算，也应当存在相关的结算凭证；按照相关会计规则，被告肖咏滨投资经营的泰和县凯莱酒店也应当制作相关会计账目，被告肖咏滨在第一次庭审中也认可存在相关账目，但被告肖咏滨直至庭审结束仍未向法庭提交相关账目凭证。第二次庭审中，被告肖咏滨否认存在相关财务记录，按照民事诉讼证据规则，本院认为，被告肖咏滨应当持有相关账目凭证，但其拒绝向法庭提交，由此产生的不利后果应由被告肖咏滨承担。考虑租赁合同已履行时间，本院认为，原告主张确认其享有26万元（40万元÷120个月×78个月）招待额度权利符合双方约定，于法有据，应予以支持。被告肖咏滨辩称，其在订立合同时已向第三人瑞凤祥公司支付80万元保证金，可折抵租金。《酒店出租合同》约定，装修完工后保证金可抵扣一年租金。本院认为，首先，被告肖咏滨与第三人瑞风祥公司签订的《酒店出租合同》中仅约定了保证金可抵扣第一年租金，并未约定在未抵扣租金的情况下何时返还；其次，被告肖咏滨庭审自认80万元保证金其中40万元转账支付给了第三人瑞凤祥公司现任法定代表人徐南平，徐南平当庭表示认可，另外40万元用于抵扣酒店装修的设计费用，被告肖咏滨未提交任何证据证明其与第三人瑞凤祥公司就酒店装修设计费用应由谁承担存在约定；被告肖咏滨主张的80万元保证金是否抵扣第一年租金或者其中40万元用于支付酒店装修设计费用，尚属待证事实；被告肖咏滨主张该保证金至少可抵扣2020年度租金，《酒店出租合同》中并无相关约定，本院不予采纳。至于该80万元保证金应否返还，由谁返还，被告肖咏滨可另行主张。原告主张要求被告华安酒店对被告肖咏滨租金、违约金的偿付承担连带责任。本院认为，被告华安酒店在《酒店出租合同》中签署意见，承诺为被告肖咏滨履行该合同承担保证责任，原告与被告华安酒店之间保证担保依法成立，合法有效，被告华安酒店应对被告肖咏滨租金、违约金的偿付承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国物权法》第二百二十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条规定，判决：一、被告肖咏滨于本案判决生效之日起十五日内向原告吉安市城投资产管理有限责任公司支付2019年度和2020年度租金共计1,265,068.49元及逾期支付租金违约金（截至2020年3月31日为27,607.67元，其后违约金以1,265,068.49元为基数，按每日0.2‰计算至实际付清之日止）；二、被告吉安县华安大酒店对本判决第一项确定的应付款项承担连带清偿责任；三、被告肖咏滨于本判决生效之日起五日内提供其投资经营的泰和县凯莱大酒店一个普通标间和一个套间供原告吉安市城投资产管理有限责任公司无偿使用；四、原告吉安市城投资产管理有限责任公司在被告肖咏滨投资经营的泰和县凯莱大酒店享有260,000元招待费用额度；五、驳回原告吉安市城投资产管理有限责任公司其他诉讼请求。受理费16,992元、诉讼保全费5,000元，共计21,992元，由被告肖咏滨、吉安县华安大酒店承担。二审中，上诉人肖咏滨申请了证人黄某、徐某出庭作证，拟证明肖咏滨与瑞凤祥公司签订《融资协议》，约定瑞凤祥公司向肖咏滨融资400万元用于清偿瑞凤祥公司原法定代表人汪宗泉欠肖咏滨及案外人陈燕借款，该400万元由瑞凤祥公司按月息2分计算利息给肖咏滨，肖咏滨以该利息抵扣其租赁瑞凤祥公司物产开办的凯莱大酒店的租金事实。被上诉人吉安城投公司、九江银行吉安分行、九江银行泰和支行质证认为，对证人证言的真实性有异议。证人的身份就是汪宗泉和瑞凤祥公司的债权人，该400万元的融资款项是否真实发生，证人只是听说，对于融资款是否真实发生，上诉人在一、二审并未提供真实的转款凭证。本案并不是审理两者之间的民间借贷关系，而是房屋租赁的合同关系，《融资协议》在拍卖公告中未进行公示，对不特定对象的竞卖人吉安城投公司没有约束力。肖咏滨在资产拍卖时，未对《融资协议》内容提出执行异议。另外，《融资协议》中以利息抵租金并未办理质押登记手续，肖咏滨不享有优先权。本院认为，被上诉人吉安城投公司、九江银行吉安分行、九江银行泰和支行对证人证言的三性有异议，本院将结合本案的其他证据对证人证言的效力综合认定。被上诉人吉安城投公司、九江银行吉安分行、九江银行泰和支行和原审第三人瑞凤祥公司均未向本院提交新的证据。本院二审查明的本案事实与一审认定的事实基本相一致。本院认为，本案当事人争议的焦点：1、吉安城投公司作为案涉标的物的新业主对2019年到2020年租金是否有权利收取?2、肖咏滨在与瑞凤祥公司达成的400万元借款利息抵租金的《融资协议》，对吉安城投公司是否有约束力？3、一审判决确认吉安城投公司在泰和县凯莱大酒店享有26万元招待消费额度是否成立？4、肖咏滨依租赁合同所交纳的80万元保证金是否可以在本案中与租金相抵扣？1、关于吉安城投公司作为案涉标的物的新业主对2019年、2020年度租金是否有权利收取的问题。肖咏滨与瑞凤祥公司签订《酒店出租合同》租赁案涉标的物经营酒店，该合同未违反法律规定，合法有效。在租赁合同履行期间，因瑞凤祥公司未清偿九江银行泰和支行到期抵押贷款债权，江西省吉安市中级人民法院依法裁定将案涉标的物抵偿给九江银行泰和支行，后吉安城投公司系通过公开竞拍方式取得案涉标的物，取得了不动产所有权，吉安城投公司系案涉标的物的新合法所有权人。吉安城投公司在购得案涉标的物产权后，其基于“买卖不破租赁”原则，依据《酒店出租合同》向肖咏滨主张合同权利，符合法律规定。肖咏滨作为案涉标的物的承租人，在一审诉讼中，已经查明其未在合理的时间行使其对案涉标的物的优先购买权，故肖咏滨主张侵犯了其优先购买权的理由不能成立。2、肖咏滨在与瑞凤祥公司达成的400万元借款利息抵租金的《融资协议》，对吉安城投公司是否有约束力的问题。2015年6月8日，肖咏滨与瑞凤祥公司签订《融资协议》，约定瑞凤祥公司向肖咏滨融资400万元用于清偿瑞凤祥公司原法定代表人汪宗泉欠肖咏滨及案外人陈燕借款。该《融资协议》是瑞凤祥公司与肖咏滨之间的民间借贷关系，肖咏滨和瑞凤祥公司对该协议的真实性并未提出异议，肖咏滨在二审提供的证人证言及其一审提供的相关凭证可以印证该民间借贷关系成立。一审法院对《融资协议》中肖咏滨出借给瑞凤祥公司的400万元借款的认定属事实不清。瑞凤祥公司未清偿欠九江银行泰和支行的到期抵押贷款债务，江西省吉安市中级人民法院依法裁定将案涉标的物抵偿给九江银行泰和支行，九江银行泰和支行作为债权人接收了该案涉标的物，受偿了部分抵押债权。肖咏滨上诉称，《融资协议》的相关条款，九江银行方予以了默认并接受，但其提供的2018年5月10日出具给九江银行方的《承诺书》和2017年12月30日瑞凤祥公司的《通知书》等证据，证明了九江银行方收到《酒店出租合同》、《融资协议》等相关材料，知晓肖咏滨与瑞凤祥公司之间存在《融资协议》之事实，至于瑞凤祥公司、肖咏滨及九江银行相互之间是否认可并接受《融资协议》的内容，即由九江银行接受了《融资协议》中利息抵租金的条款，属另一法律关系，在本案中不予审查，上诉人可选择依法另案主张。在吉安城投公司通过公开竞拍方式取得案涉标的物的过程中，九江银行泰和支行只在拍卖公告（第二次）的重大事项披露了《酒店出租合同》，但并未披露《融资协议》，吉安城投公司对瑞凤祥公司在《融资协议》中的相关债务及利息抵租金之事并不知晓，也无证据证明其对上述协议的内容予以了认可。吉安城投公司在竞买购得案涉标的物并支付对价后，其只是购得了案涉标的物的产权，并未接受肖咏滨的债权和瑞凤祥公司的债务，故《融资协议》中约定的瑞凤祥公司以泰和县凯莱大酒店租金作为融资借款担保，肖咏滨可用应收利息抵付应付租金的条款对吉安城投公司不发生法律约束效力。吉安城投公司在购得案涉标的物后，向上诉人发出《告知函》并依《酒店出租合同》和其与九江银行订立的托管协议的约定主张其购得案涉标的物后的租金权利符合法律规定，一审法院对吉安城投公司诉请的租金起算日期及违约金的计算已经考虑到合同的履行及因疫情影响等情况，该酌情处理符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》的注重财产的实质归属精神，故一审法院该判决并无不当，本院予以维持。3、关于一审判决确认吉安城投公司在泰和县凯莱大酒店享有26万元招待消费额度是否成立的问题。吉安城投公司在本案中诉请确认其享有要求肖咏滨提供泰和县凯莱大酒店26万元招待费额度的权利。根据肖咏滨与瑞凤祥公司签订《酒店出租合同》约定，承租方在承租期间无偿给予出租方40万元招待费用权利。但本案在一、二审庭审中，肖咏滨和瑞凤祥公司均确定该招待费全部使用完毕，九江银行泰和支行在以案涉标的物抵偿瑞凤祥公司债务之后，也无证据证明其对该招待费额度主张过权利。鉴于《酒店出租合同》尚未履行完毕，而招待消费随机性大无规律可循，合同双方并未约定逐年逐月的消费指标，当事人的陈述与本案相关证据有待进一步核实。吉安城投公司诉请在本案中确认其享有26万元招待额度权利，也没有提供充分的证据。故在本案中对招待费额度不予确认。一审法院在证据不充分的情况下，按每月固定招待费额度指标计算，推定并确认吉安城投公司享有肖咏滨提供泰和县凯莱大酒店26万元（40万元÷120个月×78个月）招待费额度的权利的判决，存在不妥之处，本院予以纠正。4、关于肖咏滨依租赁合同所交纳的80万元保证金是否可以在本案中与租金相抵扣的问题。肖咏滨上诉称，其在与瑞风祥公司订立《酒店出租合同》时已向瑞凤祥公司支付80万元保证金，可折抵本案2020年租金。根据《酒店出租合同》第五条保证金条款约定，为使合同顺利履行，肖咏滨需向瑞凤祥公司支付80万元作为保证金。保证金支付方式为合同签订后3个工作日支付40万元，待瑞凤祥公司将电梯安装完毕支付剩余40万元，装修完工后保证金可抵扣第一年租金。该约定明确了保证金可抵扣第一年租金，而租赁合同履行自2016年1月1日起至2017年8月14日案涉物业被依法裁定抵偿给九江银行泰和支行之前，无证据证明瑞凤祥公司已经以该保证金抵扣了第一年的租金，2015年6月8日签订的《融资协议》约定对瑞凤祥公司借款400万元债务，瑞凤祥公司用租赁合同的租金进行担保，该借款债务的利息如何与租赁合同的租金相抵扣，也没有作详细的约定。肖咏滨与瑞凤祥公司是否已经用该80万元保证金抵扣了第一年的租金，在本案中难以确定，又因本案租赁合同尚在履行当中，吉安城投公司在本案中并未提出肖咏滨交付合同保证金的诉讼请求，肖咏滨上诉主张该保证金应抵扣2020年度租金，在本案中不予审查，可另案处理。综上所述，上诉人肖咏滨、吉安县华安大酒店的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定基本事实清楚，适用法律基本正确，应予维持，但在本案中对吉安城投公司享有肖咏滨提供泰和县凯莱大酒店26万元招待费额度的权利确认之诉的判决，存在不妥之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持泰和县人民法院（2020）赣0826民初3257号民事判决第一项、第二项，第三项、第五项；二、撤销泰和县人民法院（2020）赣0826民初3257号民事判决第四项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费、保全费共计39,984元，由上诉人肖咏滨、吉安县华安大酒店负担25,984元，被上诉人吉安市城投资产管理有限责任公司、九江银行股份有限公司吉安分行、九江银行股份有限公司泰和支行负担14,000元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  刘 静二〇二一年九月十七日书记员  郭芷伊