北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11037号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘秀云，女。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙强，男。上诉人刘秀云因与被上诉人孙强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘秀云上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审；2．改判刘秀云无需向孙强返还保证金39234元；3．改判孙强向刘秀云支付租金27463．80元；4．因本案发生的一切诉讼费用由范平承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误；本案是房屋租赁合同，新冠疫情并不必然造成合同双方不能依约履行合同，即使没有新冠疫情，孙强在经营过程中依然会有其他经营风险，该风险不能随便转嫁给刘秀云；2个月的免租期是建立在租赁期限为5年的基础上的，一审法院计算错误，按照孙强的实际承租期间，免租期应为18天，孙强应当向刘秀云支付剩余42天的租金；案涉租赁合同已于2020年3月解除,而孙强至2020年5月才完成腾退，故孙强应当向刘秀云支付2020年3月1日至5月4日期间的租金。孙强同意一审判决，不同意刘秀云所提上诉主张，请求驳回上诉维持原判。孙强向一审法院起诉请求判决：1．刘秀云退还租赁保证金39234元；2．刘秀云承担本案的诉讼费用。刘秀云向一审法院提出反诉请求判决：1．孙强归还刘秀云刘秀云两个月免租期房租39234元；2．孙强承担本案所有诉讼费。一审法院认定事实：2018年9月2日，刘秀云（甲方）与孙强（乙方）签署房屋租赁合同，合同约定“承租地址为北京市大兴区黄村镇盛顺街20号3106房屋，租赁房屋的建筑面积为128．99平方米。租赁期限为5年，自2018年7月2日起至2023年3月17日止。租金支付方式：2018年9月2日至2019年9月1日，租金为5元/平/天，每月租金合计19617元，每6月支付一次，每期合计235404元，上述租金不含增值税；2019年9月2日至2020年9月1日，租金为5元/平/天，每月租金合计19617元，每6月支付一次，每期合计235404元，上述租金不含增值税；2020年9月2日至2021年9月1日，租金为5．5元/平/天，每月租金合计21579元，每6月支付一次，每期合计258948元，上述租金不含增值税；2021年9月2日至2022年9月1日，租金为5．5元/平/天，每月租金合计21579元，每6月支付一次，每期合计258948元，上述租金不含增值税；2022年9月2日至2023年3月17日，租金为6元/平/天，每月租金合计23541元，每6月支付一次，每期合计153629元，上述租金不含增值税。甲方于合同签订之日向乙方收取2个月的房屋租金的保证金，共计人民币39234元。在乙方按照合同约定全面履行义务后，如合同期满乙方不再续租，则甲方应在租赁期满后的六十日内将保证金退还乙方（不计利息）。如乙方违反本合同的约定，甲方有权根据违约情形依据合同约定扣除部分或者全部保证金，具体参见合同第六条约定。6．2合同有效期限内，因不可抗力因素导致合同不能继续履行，需要提交终止合同的，合同双方互不承担责任，同时甲方无息退还保证金和乙方预付的尚未履行期间的租金等费用，乙方也不得向甲方主张装修损失。6．3合同有效期限内，除本合同约定的终止合同的事由外，任何一方因故需提交终止合同，必须提前一个月书面通知对方，并应向对方支付三个月房屋租金作为违约金”；2018年7月7日，刘秀云向孙强出具收条，载明“今收到租房保证金39234元，大写叁万玖仟贰佰叁拾肆元”“今收到2018年9月2日至2019年3月1日房屋租金壹拾壹万柒仟柒佰零贰元（117702元）”；双方均认可涉案房屋用于经营儿童乐园；刘秀云于2018年7月2日将房屋钥匙交付于孙强，孙强于2018年7月2日开始装修；双方均认可2018年7月2日至2018年9月1日为免租期，房租自2018年9月2日开始收取；涉案房屋于2020年5月完成腾退，双方均认可涉案合同已经解除，孙强已经支付完毕租赁期间的租赁费用；经查，涉案房屋系刘秀云承租北京创瑞祥安置业有限公司（“创瑞祥安公司”），双方约定减免刘秀云2020年3月1日至2020年4月30日租金，共计22867元（其中3月减免租金11462元，减免4月租金11405元），并从刘秀云下期缴纳的租金中扣除。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外；北京市突发公共卫生事件相应级别于2020年6月6日降为三级，在降级之前，双方均无法预料到疫情的后续走向，亦无法预料到新冠肺炎疫情的影响是暂时性还是持续性，因此孙强提前解除合同，不宜认定为违约，疫情对孙强履行合同构成不可抗力；关于孙强的诉讼请求；双方现均认可合同已经解除，且已经完成腾退，关于租赁保证金，因不可抗力因素导致合同不能继续履行，需要提交终止合同的，合同双方互不承担责任，同时甲方无息退还保证金和乙方预付的尚未履行期间的租金等费用；现孙强提前退租不宜认定为违约，因此保证金在扣除孙强欠付的各项费用后应予退还；关于刘秀云的反诉请求要求孙强赔偿两个月免租期租金39234元；刘秀云主张因租赁期为5年对外经营需要装修才给予孙强的2个月的免租期，现孙强承租期限不足五年，免租期的租金应按照比例进行支付；免租期指租赁期限开始，房屋交付承租人使用后，在承租人需要对房屋进行装修、培养商业氛围等准备工作，不能实际开业的情形下，出租人同意不收取承租人租金的期间，现孙强租赁不到五年即解除合同，双方约定的免租期存在的基础已不存在，应支付部分免租期的房屋租赁费；结合疫情等相关因素，法院酌情判定孙强给付刘秀云2018年7月2日起至2018年9月1日止的房屋租金12000元，该笔款项以孙强已经缴纳的39234元保证金中予以折抵，剩余款项予以返还。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，于2021年5月24日判决：一、刘秀云于判决生效后七日内退还孙强房屋租赁保证金27234元；二、驳回孙强的其他诉讼请求；三、驳回刘秀云的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为一审判决由刘秀云向孙强退还的房屋租赁保证金的数额是否适当；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；本案中，刘秀云上诉主张新冠疫情并不必然造成合同双方不能依约履行合同，即使没有新冠疫情，孙强在经营过程中依然会有其他经营风险,该风险不能随便转嫁给刘秀云；2个月的免租期是建立在租赁期限为5年的基础上的，一审法院计算错误，按照孙强的实际承租期间，免租期应为18天,孙强应当向刘秀云支付剩余42天的租金；案涉租赁合同已于2020年3月解除，而孙强至2020年5月才完成腾退,故孙强应当向刘秀云支付2020年3月1日至5月4日期间的租金；刘秀云应当对自己的上述主张承担证明责任；关于刘秀云是否应当向孙强退还保证金，案涉租赁合同约定“如合同期满乙方不再续租，则甲方应在租赁期满后的六十日内将保证金退还乙方（不计利息）。如乙方违反本合同的约定，甲方有权根据违约情形依据合同约定扣除部分或者全部保证金，具体参见合同第六条约定。合同有效期限内，因不可抗力因素导致合同不能继续履行，需要提交终止合同的，合同双方互不承担责任，同时甲方无息退还保证金和乙方预付的尚未履行期间的租金等费用”；因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，即不可抗力作为免责事由的条件为出现了当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况、合同不能继续履行或者合同目的不能实现、上述两个事实之间存在因果关系；本案租赁合同履行过程中出现了新冠疫情这一不可抗力，而双方均认可案涉房屋的租赁目的系用于经营儿童乐园，故承租人租赁案涉房屋的目的在于其使用价值与商业价值的结合，新冠疫情的出现必然会对承租人的经营目的造成实质影响，从而导致孙强租赁案涉房屋的目的难以实现，故孙强因受新冠疫情的影响而提前解除案涉合同，符合上述不可抗力免责条款规定的情形，不宜认定为违约，刘秀云应当向孙强退还保证金；刘秀云并未提交有效证据给予反证，对于刘秀云的该项上诉主张，本院不予采信；对于免租期租金；案涉租赁合同约定“租赁期限为5年，自2018年7月2日起至2023年3月17日止”，双方均认可2018年7月2日至2018年9月1日为免租期，房租自2018年9月2日开始收取，由于孙强并未按照案涉协议约定的期限租赁房屋，故仍应当向刘秀云支付免租期期间的房屋租金；对于免租期期间房屋租金的计算方式，案涉协议并未明确约定合同提前解除后应当如何确定租金标准，故一审法院结合案涉合同的租金标准、免租期的使用时间、受疫情影响程度等相关因素，酌情确定免租期间孙强应当支付的租金数额，并在上述刘秀云应当返还的保证金中予以折抵，并无不当，本院予以支持；对于刘秀云主张的2020年3月1日至5月4日期间的租金，其并未在一审中提出该反诉请求，故其该项上诉主张已超出本案二审的审理范围，对此诉求，其可另行起诉解决；综上，刘秀云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2419元，由刘秀云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年九月二十二日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌