湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初3561号原告：吴春长，男，1968年3月3日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。委托诉讼代理人：李东升，湖南济人律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路255号福泉公寓1栋2楼。法定代表人：唐时田，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏琼，湖南人和人（永州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：永州市德诚实业有限公司（曾用名永州市德诚置业有限公司），住所地祁阳县浯溪镇金盆东路5号。法定代表人：雷臻峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李薇，湖南云虹律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：贺达彪，湖南湘永律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告吴春长与被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司（以下简称佰乐福公司）、被告永州市德诚实业有限公司（以下简称德诚公司）合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴春长的委托诉讼代理人李东升，被告佰乐福公司的委托诉讼代理人苏琼，被告德诚公司的的委托诉讼代理人李薇、贺达彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴春长向本院提出诉讼请求：1．判决两被告向原告支付永州辰鑫佰乐福新农贸商业广场2-256商铺2021年第一、二季度租金8704元，并自2021年1月11日起按照17.41元/日担违约责任，计2611.5元；2．判令两被告自2021年7月开始按季度向原告支付商铺经营租金4352元/季度至2027年12月31日止；3．判令两被告向原告承担本案律师费1500元；4．诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年11月，在被告工作人员“购买商铺理财”和“前三年租金抵扣房款，售后包租，10年回本”宣传承诺下，原告经过了解，于当月28日在同一个工作人员接待中，签订了《永州辰鑫佰乐福新农贸商业广场委托经营管理合同书》和《商品房买卖合同》。根据约定，原告对涉案的商铺只有请求支付租金的权利，不得以任何形式参与商铺的经营管理活动和干涉被告佰乐福公司或者第三方的经济管理。委托经营期满，由商铺的全体业主采取多数决定的方式，决定是否委托被告佰乐福公司统一经营管理，原告权利受到限制。《永州辰鑫佰乐福新农贸商业广场委托经营管理合同书》第五条约定，被告佰乐福公司将2-256商铺总价款的216177元的8.86%三年租金即57460元支付给被告德诚公司抵扣原告的购房款，还约定自2021年1月10日，被告佰乐福公司应当按不低于购房款7.59%的年标准按季度向原告直接支付运营租金。三年来被告佰乐福公司没有对该项目进行任何运营，近期也不具备独自运营该商铺项目的能力，合同签订时两被告的实际控制人为同一人存在人格混同，两被告之间也不存在使用租金抵扣原告商铺购房款的真实交易。2021年1月10日前，被告没有按照约定向原告支付运营租金，现诉至法院。被告佰乐福公司辩称：1．被告佰乐福公司与被告德诚公司系两个独立的法人主体，不存在公司人格混同；2．原告仅能要求被告佰乐福公司支付涉案商铺2021年第一、二季度租金共计5134.2元；3．原告无权要求被告佰乐福公司支付违约金及律师费；4．2021年7月至2027年12月31日期间的租金尚未实际发生，原告无权要求被告佰乐福公司自2021年7月开始按季度向其支付商铺经营租金至2027年12月31日止。综上，佰乐福新农贸商业广场的商铺年租金已经由业主大会决议按商铺总价的4.75%支付年租金，该决议对原告具有法律约束力，被告佰乐福公司仅能按其商铺总价的4.75%支付年租金；被告佰乐福公司未支付租金系原告原因造成，故原告无权要求被告佰乐福公司承担违约责任；2021年7月至2027年12月31日的租金尚未发生，原告无权主张。被告德诚公司辩称：1．被告德诚公司不是委托经营管理合同的相对方，不是本案适格的被告，故应依法驳回原告对被告德诚公司的起诉；2．原告第二项诉讼请求是合同约定的未来义务，原告不能对未发生的合同义务主张权利；3．被告德诚公司与被告佰乐福公司不属于关联公司，不存在人格混同的情形。被告佰乐福公司是否支付租金与被告德诚公司无关，原告诉请被告德诚公司承担连带责任没有事实和法律依据。综上所述，由于被告德诚公司不是本案的适格被告，被告德诚公司与原告也没有约定被告德诚公司应对被告佰乐福公司的经营管理行为承担连带责任，且被告德诚公司与被告佰乐福公司不存在人格混同的情形，因此被告德诚公司无需就被告佰乐福公司欠付的租金向被告德诚公司承担连带责任，恳请法院依法驳回原告对被告德诚公司的起诉或全部诉讼请求。经审理查明：2017年11月28日，被告德诚公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告德诚公司开发的2栋2－256号商铺，建筑面积20.27平方米，总价款216177元，2017年11月28日前支付首期房款116177元，余款100000元向永州农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。2018年11月2日原告支付全部房款。2017年11月28日，被告佰乐福公司（甲方）与原告（乙方）签订《委托经营管理合同书》，约定，乙方将2栋2－256号商铺委托甲方全权代理对外招租、经营、管理，委托管理期限为10年即2018年1月1日起至2027年12月31日止，甲方按照如下方式将委托经营租金按期支付给乙方：第1年至第3年租金，甲方每年按乙方购买该标的物合同总价的8.86%的标准，并在乙方签署商品房买卖合同时一次性支付三年租金即57460元；第4年至第10年租金，甲方按不低于乙方购买该标的物合同总价的7.59%的标准，即每年按不低于人民币17408元支付乙方租金；该租金采取按季支付的方式，甲方在每季度起始月的每月10日前将租金支付到乙方指定银行账户；如甲方无故延期支付租金，甲方应按每逾期一日依本年度约定委托经营租金的1‰向乙方支付违约金。之后，被告佰乐福公司未如期支付2021年第一、二季度租金共计8704元。以上事实有商品房买卖合同、委托经营管理合同书、湖南增值税发票收据以及原、被告当庭陈述佐证，本院予以确认。本院认为，一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案拖欠租金的法律事实持续至民法典实行后，适用民法典的规定。二、原告与被告佰乐福公司签订《委托经营管理合同书》，是双方真实意思表示，依法有效。被告佰乐福公司未支付2021年第一、二季度租金构成违约，应支付2021年第一、二季度租金共计8704元并承担违约责任。《委托经营管理合同书》约定的每逾期一日依本年度约定委托经营租金的1‰向乙方支付违约金过高，本院酌情按中国人民银行同期贷款利率标准计算支付逾期付款违约金。《委托经营管理合同书》约定了被告佰乐福公司支付租金的时间。故原告要求自2021年7月开始按季度向原告支付商铺经营租金4352元/季度至2027年12月31日，不符合该合同的约定，不予支持。三、根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，本案原告与被告佰乐福公司调低《委托经营管理合同书》租金等事宜，不属于业主大会议事权限范围之内，故被告佰乐福公司抗辩称，佰乐福新农贸商业广场的商铺年租金已经由业主大会决议按商铺总价的4.75%支付年租金，该决议对原告具有法律约束力，被告佰乐福公司仅能按其商铺总价的4.75%支付年租金；被告佰乐福公司未支付租金系原告原因造成，故原告无权要求被告佰乐福公司承担违约责任，于法无据，不予支持。四、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019）254号有关规定，关于公司人格否认，只是规定公司控制股东或者实际控制人对本公司或关联公司承担连带责任，没有规定关联公司也承担连带责任。故原告要求被告德诚公司承担连带责任，于法不符，不予支持。五、本案《委托经营管理合同书》没有对律师代理费的承担问题进行约定，故原告要求被告佰乐福公司承担律师代理费，不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第五百零二条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决如下：一、限被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告吴春长租金8704元及违约金（以8704元为基数，自2021年1月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；二、驳回原告吴春长对被告永州市德诚实业有限公司诉讼请求；三、驳回原告吴春长的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，减半收取61元，由被告永州市辰鑫佰乐福新农贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  黄寿成二〇二一年九月三日法官 助理  宁俊杰代理书记员  刘军语