上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6784号上诉人(原审被告)：陈洁，女，1971年2月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汤民，北京京都(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：祁志薇，女，1986年1月18日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：杨晓东(系祁志薇丈夫)，男，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郭亚南，上海申浩律师事务所律师。原审第三人：宁波通商银行股份有限公司上海分行，营业场所中国(上海)自由贸易试验区杨高南路XXX号由由世纪广场2号楼1层、15层、22-26层(实际楼层1层、12层、19-22层)。负责人：张正寅。上诉人陈洁因与被上诉人祁志薇、原审第三人宁波通商银行股份有限公司上海分行(以下简称“通商银行上海分行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈洁上诉请求：撤销一审判决，改判双方按人民币1，150万元(以下币种均为人民币)的房价款金额履行涉案《房屋买卖合同》(以下简称“《买卖合同》”)。事实与理由：一审未认定上海市黄浦区蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的房价款为1，150万元，属认定事实错误。一审中陈洁提供的微信聊天记录及录音证据材料完全可以证明双方就系争房屋房价款调整为1，150万元已成立并生效。2021年1月21日，双方在中介处沟通前，祁志薇已同意就系争房屋出售价款从1，020万元调整至1，150万元，录音材料中祁志薇也曾表述其在电话中同意了1，150万元的房价款，鉴于祁志薇是《买卖合同》的一方当事人，故应可认定双方已就1，150万元房价款达成了合意。祁志薇辩称，不同意陈洁的上诉请求。双方从未就系争房屋的价款达成新的合意，也没有证据证明祁志薇同意过陈洁主张的1，150万元。陈洁违约在先，祁志薇不存在任何违约行为，现祁志薇主张按双方签订的《买卖合同》约定的房屋价款1，020万元继续履行，一审法院据此判令双方合同继续履行并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。通商银行上海分行未作答辩。祁志薇向一审法院起诉请求：1．陈洁继续履行其与祁志薇于2020年10月31日所签《房屋买卖合同》；2．陈洁及通商银行上海分行配合涤除沪(2020)黄字不动产证明第XXXXXXXX号抵押权。一审法院认定事实：陈洁于2016年11月9日依法登记为系争房屋权利人，房地产权证号登记为沪(2016)黄字不动产权第000742号。2020年5月20日，陈洁以系争房屋申请抵押借款3，000，000元。2020年6月4日，系争房屋设置抵押登记，抵押权人为通商银行上海分行，他项权证登记证明号为沪(2020)黄字不动产证明第XXXXXXXX号。2020年10月31日，祁志薇与陈洁签订《买卖合同》一份，约定(1)双方系通过案外人上海霖峰房地产经纪事务所(以下简称“霖峰事务所”)居间介绍后签订该合同；(2)陈洁将名下系争房屋以总房价款10，200，000元转让予祁志薇；(3)买卖双方于2021年3月31日前至居间方处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》(以下简称“《买卖合同(示范文本)》”)，买卖双方授权居间方可按照本合同所约定之买卖条件进行网签备案；(4)祁志薇应于签订《买卖合同(示范文本)》并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付陈洁首期房价款7，140，000元(含陈洁已实际收讫之定金、含尾款100，000元，另尾款由居间方代为保管)，陈洁应将所收首期房价款优先用于偿还银行贷款(如有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(如有不足由陈洁自行补足)，办理抵押注销手续；(5)祁志薇以银行贷款方式支付第二期房价款3，060，000元，祁志薇应于签订《买卖合同(示范文本)》并申请办理公证手续(若需)后7日内向贷款银行申请贷款并办理贷款手续，贷款放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；(6)祁志薇应于本合同约定过户期限内或满足约定过户条件前办妥符合过户及抵押登记条件之银行贷款手续，如祁志薇所申请贷款额度不足或未获贷款的，祁志薇应于申请办理过户手续同时将相应部分房价款支付予陈洁；(7)买卖双方于2021年7月10日前对系争房屋进行验看及清点，确认无误后，由陈洁交付予祁志薇，并由祁志薇自行或通过居间方向陈洁支付尾款100，000元；(8)买卖双方应于2021年4月30日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(如有)登记手续；(9)如系争房屋内有户口，陈洁应于本合同签订后10日内迁出原有户口；(10)本合同所涉定金系为担保本次买卖交易之顺利履行而设立，陈洁同意将所收定金交居间方保管，在陈洁收讫定金后，一方逾期履行本合同超过20日视为根本违约，如陈洁根本违约，则陈洁应向祁志薇双倍返还定金，如祁志薇根本违约，则祁志薇已付定金不予返还。《买卖合同(示范文本)》签订后，定金可构成首期房价款之一部分，但并不改变定金性质，守约方可根据约定追究违约方之定金责任；(11)任何一方未按本合同约定履行，应当按总房价款之日万分之五支付逾期违约金，逾期超过20日，另一方有权要求继续履行或单方面解除本合同；(12)如买卖双方与居间方所签居间协议内容与本合同存在冲突，则以本合同为准，签订《买卖合同(示范文本)》仅为办理交易过户手续之需，如其中对本合同部分内容予以变更，则以变更后内容为准，本合同未变更内容继续有效。同日，祁志薇、陈洁及霖峰事务所签订《房地产买卖居间协议》(以下简称“《居间协议》”)一份，约定祁志薇就购买系争房屋应予缴纳定金500，000元。签约后，祁志薇先后于2020年10月31日及同年11月10日向陈洁支付购房定金共计500，000元。2021年1月1日，祁志薇微信告知陈洁“我们房子今天签好了，可以按原计划交首付走后面的流程了”。2021年1月16日，祁志薇微信联系陈洁“2月初我们再给你们几百万，你先把抵押还掉拿到产证，这样后续房产交易我们心里也放心”。2021年1月17日，陈洁微信联系祁志薇“我和老爸说过了，他本来还是不同意，后来我说1，170万成交，他暂时同意，你这里就按我和你说的1150，……，现在谈下来就是这个结果，你们认可吗？如果认可的话我们把合同重新修改一下，……”。2021年1月18日，祁志薇联系陈洁“谈好了，在约中介”。2021年1月21日，买卖双方至霖峰事务所进行沟通。祁志薇称“你们1月17号给我打电话说，你们要违约，所以我们再约，重新聊一下这个事情”。陈洁丈夫称“电话里谈的，说到1150，你现在不愿意，不要紧”。中介方称“买卖合同签了以后，这个基本的契约精神应该有的”。陈洁丈夫称“所以说我们赔啊”。陈洁丈夫又称“你说我们违约要减去50万，我们认可了，再踢你10万，60万，我们也认可了。就是，你再说其他的，那么我们就不认可了”。祁志薇丈夫称“您当时只是一个电话跟我们说，你要违约，对吗”。陈洁丈夫称“对对”。祁志薇称“我们不管人家出了多少钱，我们当时签了这个合同上是1020”。陈洁丈夫称“现在我们违约”。祁志薇称“所以说，你们现在就是凭空加价”。陈洁丈夫称“啊，凭空加价”“对，我们现在就是我们认可违约了”。陈洁称“但是我赔你50万了啊”“那天我跟她说，如果再追加，追加到1，150万，我就可以”“如果愿意的话，我们就继续下去，不愿意，我按照赔偿的那个法律”。陈洁丈夫称“……，因为我们有愧的，……，50万本来就是要给的，……，而且，就这两天又涨了，现在已经加到1，250万了”“我们违约”。祁志薇称“我现在买不了你的房子，我要买别的房子，涨了也不止50万，你只赔我50万，我的损失你赔了吗”。陈洁称“那你去违约他们呀”“现在就是你的房子涨了，你也可以违约去”“契约精神，我赔你钱了啊，不是说我不赔你钱”。中介方称“在这种情况下，他愿意再补给你一些钱，他确实想要这个房子”。陈洁称“因为那天跟他电话里，也再次确认1，150万OK吧，OK我们就那个，他说OK的，今天他又不肯了”。祁志薇丈夫称“我们没有说OK的”。祁志薇称“因为那天为什么，你打电话的时候，有威胁的意思了，你威胁说要解约，在这种情况下，我不得不做了这样的，说，只是说我想要我们坐下来谈”。陈洁称“我说现在人家出价是1，210万，……，合同都有的，……”“已经拟好了，还没签”。陈洁丈夫称“准备签，还没有”“是我们不对，我们是不对，责任都是我们的”。陈洁朋友称“已经少收了啊，他只收你1，150万，他那边要收1，210万啊”。陈洁称“我没有说不赔，我自始至终没有说不赔”。陈洁又称“这天她不要答应我呀”。祁志薇朋友称“答应你是想拖住你”。陈洁称“我就知道她想拖住我”“现在弄成这样加得出就做，加不出就不做。当时买房的时候她10万、20万都计较，现在她很爽气的，我觉得不对劲，肯定是要拖住我”。祁志薇丈夫称“是你提出来违约呀”。陈洁称“我违约陪你呀，没说不赔呀”。2021年1月24日，陈洁微信联系祁志薇，称“2021年1月17日本人提出解除出售本人房屋合约一事，已经过去一个星期了，1／21日双方也在……中介(霖峰)处进行协商未果，我今天再次慎重提出解约，我和家里人商量后决定不再卖蒙自路房子。……现在由于我家庭原因，我们决定不卖这套房子了，赔偿金按照当初拟定的定金协议赔偿(双倍返还定金)。……，我会退回你们的购房定金50万和赔偿金50万”。综上，现祁志薇称陈洁在与其就系争房屋买卖交易签订《买卖合同》并收讫购房定金后，却要求上调房价款，并于2021年1月24日要求解除合同，陈洁毁约行为显然缺乏诚信，祁志薇就此起诉来院，要求陈洁继续履行《买卖合同》，并要求通商银行上海分行配合办理系争房屋抵押权涤除手续。一审法院认为：本案所涉《买卖合同》及《居间协议》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，祁志薇及陈洁作为签约方均应恪守约定之义务。祁志薇于签约后按约支付全部定金500，000元，陈洁收讫定金后于2021年1月24日提出解除合同显属不当，鉴于《买卖合同》目前并无履行不能情形，故法院对祁志薇要求继续履行《买卖合同》之诉请依法予以支持。对于履行具体内容，《买卖合同》中虽已作明确约定，但因首付款支付及网签手续办理已予延后，另考虑到后续执行问题，法院对首付款支付及网签手续办理时间予以重新确定，其他买卖交易事项具体办理时间则以法院重新确定之时间节点、按照合同原约定之时间间隔予以同步顺延。对于陈洁辩称买卖双方已就房价款上调达成新的合意一节，鉴于(1)沟通过程中，陈洁始终确认系己方违约，并愿意按照定金罚则以解除合同；(2)2021年1月21日录音资料显示，陈洁拟按高价与他人另行签约售房，并对祁志薇称你方损失可通过向他人违约进行弥补，显然陈洁行为缺乏诚信；(3)祁志薇称答应加价系为拖住陈洁，陈洁亦认为祁志薇爽气答应加价系为拖住陈洁，由此可见，买卖双方均知晓双方并未就房价款上调实际达成合意；(4)陈洁于2021年1月24日解约通知中称其于2021年1月17日即提出解约，但双方经2021年1月21日中介方介入后仍然未能协商成功，从上述内容可见，陈洁亦自认买卖双方就解约及房价款上调均未曾达成合意；(5)陈洁于2021年1月24日解约通知中称现因家庭原因决定不再出售系争房屋，且愿意按照定金协议进行赔偿，从上述内容可见，陈洁系因自身原因要求解除合同，且陈洁对于己方违约始终予以确认；(6)如陈洁就房价款上调至11，500，000元确与祁志薇已达成合意，则后续沟通及陈洁愿意赔付定金行为显然多余。鉴此，法院对陈洁辩称情节依法不予采信，且依法认定陈洁在履约过程中存在缺乏诚信行为。一审法院判决：一、祁志薇与陈洁于2020年10月31日就上海市黄浦区蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋所签《房屋买卖合同》继续履行，买卖交易事项办理时间依据下述第二项所确定时间节点、按照合同所约定时间间隔予以同步顺延；二、祁志薇于判决生效之日起十日内支付陈洁购房款7，140，000元(其中500，000元已以定金方式支付，100，000元作为购房尾款交由中介方代为保管，故祁志薇实际应付陈洁金额为6，540，000元)；三、祁志薇与陈洁于判决生效之日起十日内签订示范文本《上海市房地产买卖合同》并办理网上备案登记手续；四、祁志薇就上述第二项履行完毕同时，陈洁就上海市黄浦区蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋所设抵押办理注销登记手续，宁波通商银行股份有限公司上海分行配合办理抵押权涤除手续；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，祁志薇于2021年9月15日将9，700，000元汇入一审法院代管款账户内。本院认为，本案主要争议在于双方之间签订的《买卖合同》能否继续履行及《买卖合同》所涉系争房屋的出售价应为1，020万元还是1，150万元。《买卖合同》系双方基于平等、自愿的前提下磋商一致达成，符合法律规定，依法成立并生效，双方均应恪守履行。合同签订后，双方本应于2021年3月31日签订《买卖合同(示范文本)》，然陈洁以微信聊天、电话等方式要求提高房屋出售价款，且在与祁志薇共同至中介处沟通无果后以微信方式告知祁志薇不再出售系争房屋，有悖契约精神，显然构成违约。祁志薇作为合同守约方，有权选择解除合同并追究陈洁的违约责任或继续履行合同。现祁志薇诉请继续履行《买卖合同》，于法无悖，可予支持。关于房屋价款，从双方微信聊天记录及录音材料可以看出，陈洁提出提高售价之后，双方确就房屋价款问题进行过多次协商，但均未能达成合意。2021年1月21日，双方共同至中介处进一步协商，但就房屋价款最终仍未达成合意，故本院难以支持陈洁关于房屋价款调整至1，150万元的上诉主张。系争房屋的转让价款应认定为双方《买卖合同》约定的1，020万元为宜。综上所述，陈洁的上诉请求不能成立，但鉴于祁志薇已将剩余房款全部汇入一审法院代管款账户，故本院对一审判决内容予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初2935号民事判决；二、祁志薇与陈洁于2020年10月31日就上海市黄浦区蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋所签《房屋买卖合同》继续履行；三、祁志薇于本判决生效之日起十日内向陈洁支付购房款人民币9，600，000元(该款项已预缴至上海市黄浦区人民法院代管款账户内)；四、祁志薇就上述第三项履行完毕后三日内，陈洁就上海市黄浦区蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋所涉抵押办理注销登记手续，宁波通商银行股份有限公司上海分行配合办理抵押涤除手续；五、上海市黄浦区蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销后七日内，陈洁应协助祁志薇办理房屋产权登记变更手续，过户中产生的税、费均由祁志薇负担；六、陈洁于上海市黄浦区蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记变更后十日内将上述房屋交付祁志薇；七、祁志薇于接收上海市黄浦区蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋当日向陈洁支付人民币100，000元(该款项已预缴至上海市黄浦区人民法院代管款账户内)。一审案件受理费41，500元，二审案件受理费83，000元，均由陈洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆法官助理 张 煜书 记 员 李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……