广西壮族自治区田林县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1029民初758号原告：潘文兰，女，1983年8月11日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市怀宁县。现住广西田林县乐里镇。原告：朱学圣，男，1979年12月14日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市怀宁县。现住广西田林县乐里镇。二原告共同委托诉讼代理人：甘天平，广西万科律师事务所律师。被告：广西泽良房地产开发有限公司田林分公司。住所地广西田林县乐里镇新昌村那埃屯(罗振优出租铺面)。法定代表人：谭超明，该公司总经理。委托诉讼代理人：敖炼鑫，该公司法务。委托诉讼代理人：黄金仙，该公司法务。原告潘文兰、朱学圣与被告广西泽良房地产开发有限公司田林分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用普通程序于2021年6月16日公开开庭进行审理。原告朱学圣及二原告共同委托诉讼代理人甘天平，被告广西泽良房地产开发有限公司田林分公司(以下简称泽良田林分公司)的委托诉讼代理人敖炼鑫、黄金仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘文兰、朱学圣向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告退还购房款1720000元及维修基金2923.5元；2.判决被告向原告支付违约金17200元以及利息100315.5元（利息计付：从原告付款之日起按中国人民银行贷款利率4.35%计算，暂计至2021年5月6日），直到被告付清全部本金为止；3.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月13日，原告与被告签订《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》合同，原告向被告购买位于田林县，总价款1720000元。合同约定被告应于2020年10月31日前交付商铺，如逾期超过90日的原告有权解除合同，并由被告按合同总价款的1%承担违约责任以及不低于中国人民银行同期贷款利率支付利息。原告依约支付房款和维修基金后，被告迟迟不能依约交房。2021年4月6日，原告向被告发出律师函通知解除合同，并由被告退还购房款，维修基金及支付利息、违约金。被告收函之后一直未作答复。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，双方的购房合同已于2021年4月6日解除，被告应在15天内履行上述义务而不履行。为此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。原告潘文兰、朱学圣为证明自己的主张提供如下证据：1.《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》1份（复印件），拟证明原告向被告购买位于田林县，总价款1720000元，并约定被告应于2020年10月31日前交房的事实；2.收据及专项维修基金转账单共8份（复印件），拟证明原告已向被告支付购房款1720000元及专项维修基金2923.5元的事实；3.《律师函》1份，拟证明因被告不能按时交房，原告于2021年4月6日通知被告解除合同，并于当日送达给被告的事实。被告泽良田林分公司在庭审中辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1.根据被告提供的相关证据，被告没有延期交房也没有存在违约，是因受疫情的影响所导致工程延期；2.由于被告工程完工后向政府相关部门提交验收相关报告后，由于房管局将验收时间拖延所导致的所谓延迟交房，但疫情和政府行为都是不可抗力的因素，被告提供的证据也可以证明，被告最早的交房通知是在2020年12月21日向原告邮寄送达，但原告拒收。被告又在小区的公示栏公示，有视频可以作证。2020年4月8日，被告再次向原告邮寄一份延期交房通知，有相关的快递回执和微信聊天记录证实，原告收到延期交房通知书后未作回应。请法院驳回原告的诉讼请求。被告泽良田林分公司为其辩解提供如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证和身份证明各1份（复印件），拟证明被告主体资格及法定代表人身份信息；2.广西壮族自治区住房和城乡建设厅文件桂建办[2020]4号、田林县住房和城乡建设局[2020]5号、田林县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部田新冠防指[2020]6号各1份（复印件），拟证明2019年年底至2020年年初因新冠疫情影响，涉案工程暂被停工的事实；3.御景龙庭1A#楼、1#楼、2#楼、3#楼、10#楼《建设工程竣工验收意见书》各1份（复印件），拟证明涉案的一期工程最迟已于2020年12月完成竣工验收的事实；4.延期交房通知1份（复印件），拟证明被告向原告通知交房的事实；5.光碟1张，拟证明被告对案涉房屋交房进行公示的事实。经庭审质证，本院对本案的证据分析认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为扣除因不可抗力因素时间被告并未逾期交房，对原告主张被告超90天交房不予认可。原告提供的2020年5月18日交付的专项维修资金证实其已收到房屋的事实。对原告的律师函的内容有异议，被告已多次通知原告办理交房手续，最后向原告邮寄延期交房通知，原告已签收但仍未办理交房手续。原告对被告提供的证据1无异议。对证据2、3、4的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为政府部门的文件发布在原、被告签订合同之前，被告对政府行为等因素可能影响工程竣工是预知的，并非不可抗力，被告不能以此为由延期交房。原告向被告发出律师函后双方的合同已经解除，原告有理由拒收房屋。对证据5有异议，认为该视频不能证明被告的证明目的。对于本案证据，本院认为，原告提供的证据1、2、3和被告提供的1、3、4，具有真实性、合法性、关联性特征，能证明本案客观存在的事实，本院对这些证据的证明力予以确认。被告提供的证据2是政府部门文件，但不能达到被告的证明目的。被告提供的证据5不具有证据的真实性、合法性、关联性特征，本院不予确认。综合全案有效证据及庭审情况，本院确认以下法律事实：原告朱学圣、潘文兰系夫妻关系。2019年10月间，二原告有意购买被告在建的位于田林县，原告先后向被告交付了房屋价款共1720000元，即于2019年10月22日付预约金20000元、11月30日付定金30000元、12月2日付定金150000元、12月24日付房款180000元、12月24日付房款820000元、2020年1月21日付房款220000元、3月16日付房款300000元。2020年4月13日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＢＳＴＬ2020009971），约定二原告向被告购买位于田林县，建筑面积共97.45平方米，单价每平方米17650.08元，总价款1720000元。合同第十一条（一）约定：出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理{（1）和（2）不做累加}。（1）逾期在90日之内{该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限}，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金{该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率}。（2）逾期超过90日{该期限应当与本条第（1）项中的期限相同}后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1{该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率}的违约金。合同还约定了其他权利义务。2020年5月18日，原告通过银行向田林县房地产管理所的账户转账2923.5元作为御景龙庭A区地下室及1A#楼28号商铺专项维修资金。因被告逾期交房，2021年4月6日，二原告向被告发出律师函，内容为：“广西泽良房地产开发有限公司田林分公司：广西万科律师事务所接受潘文兰、朱学圣夫妇委托，现就贵公司与委托人潘文兰、朱学圣签订的《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》履约事宜，致函如下：根据贵公司与委托人于2020年4月13日签订的上述合同约定：（1）贵公司将位于田林县出售给委托人，合同标的物的总价款为1720000元；（2）贵公司应于2020年10月31日前向委托人（买受人）交付地下室及商铺；（3）如逾期超过90日，委托人有权解除合同，并由贵公司（出卖人）自解除合同通知送达之日起15日内退还委托人已付的全部房价款即1720000元；（4）自委托人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；（5）同时贵公司按照全部房价款的1%向委托人支付违约金。（详见购房合同第12页第十二条款第1.（2）项）。因委托人向贵公司支付合同价款后，贵公司至今未能依约向委托人交付买卖合同的标的物，而且逾期已超过五个多月，远远超过了合同约定的90日期限，贵公司已构成实质性违约。为妥善解决纠纷，维护委托人的合法权益，同时也避免给贵公司的声誉带来负面影响，特致函提出如下要求：1.在贵公司收悉本律师函之日，委托人潘文兰、朱学圣夫妇即与贵公司解除《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》。若对本解除函有异议的，则应当在收悉本函之日起七日内，向人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。2.请贵公司于解除上述合同之日起15日内，向委托人全额退回购房款1720000元、支付违约金30747.9元（1720000元×4.35%年利率÷365天×逾期150天）、支付违约金17200元（1720000元×1%），退还专项维修资金2923.5元。共计人民币1770871.4元。付款请银行转账至朱学圣的农业银行账户为：62×××76。若贵公司未履行上述义务，本律师将根据委托人的授权，通过法律途径维护委托人的合法权益，届时有可能不仅影响贵公司的声誉，而且有可能贵公司承担不利的诉讼后果。望贵公司慎重考虑，并采取积极主动的措施妥善解决为盼”。该函于当日由被告的田林县御景龙庭营销中心签收。2021年4月8日，被告向原告邮寄了一份要求原告前来办理交房手续的《延期交房通知书》，原告于4月10日签收。因本案，二原告于2021年5月6日向本院起诉，提出前述诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，合法有效。该合同明确载明了双方约定交房期限和逾期交房的违约责任。合同约定被告应当在2020年10月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，但被告直到二原告要求解除合同的律师函送达后，于2021年4月8日才向原告邮寄送达《延期交房通知书》，被告逾期交房已超过90日，已构成违约，应承担相应的民事责任。二原告依据合同约定有权解除合同，因二原告要求解除合同的律师函已于2021年4月6日送达被告，故双方签订的《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》于被告收到通知时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。二原告要求被告退还其已支付的购房款1720000元、维修基金2923.5元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。关于二原告要求被告支付违约金和支付购房款1720000元的利息的诉讼请求，本院认为，依据双方签订的《广西壮族自治区商品房买卖合同（预售）》第十二条第1（2）项的规定，解除合同后被告应向原告支付违约金和利息损失。违约金以原告支付的全部房价款1%支付，即被告应当向原告支付全部房价1720000元的1%的违约金17200元。二原告的该项诉讼请求，符合双方约定，本院亦予以支持。利息的计付应以原告付款之日起即分别以20000元为基数从2019年10月22日起、以30000元为基数从2019年11月30日起、以150000元为基数从2019年12月2日起、以1000000元为基数从2019年12月24日起、以220000元为基数从2020年1月21日起、以300000元为基数从2020年3月16日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至债务实际清偿之日止。原告以付款之日起按中国人民银行贷款利率4.35%计算利息，与双方约定不符，本院对二原告多计算利息的部分不予支持。被告抗辩称因受疫情和政府行为的影响导致工程延期，是不可抗力的因素，不构成违约。但疫情和政府行为并未在合同中约定为可以延期交房的事由，被告作为专业的房地产公司，在签订合同时应对此予以考虑，以避免出现因此逾期交房的情形，因此疫情和政府行为并非不可抗力，故被告的抗辩意见理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广西泽良房地产开发有限公司田林分公司向原告潘文兰、朱学圣退还购房款1720000元并支付利息(利息计付分别以20000元为基数从2019年10月22日起、以30000元为基数从2019年11月30日起、以150000元为基数从2019年12月2日起、以1000000元为基数从2019年12月24日起、以220000元为基数从2020年1月21日起、以300000元为基数从2020年3月16日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至债务实际清偿之日止)；二、被告广西泽良房地产开发有限公司田林分公司向原告潘文兰、朱学圣退还房屋专项维修基金2923.5元；三、被告广西泽良房地产开发有限公司田林分公司向原告潘文兰、朱学圣支付违约金17200元；四、驳回原告潘文兰、朱学圣其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21363.95元，由原告潘文兰、朱学圣负担300元，由被告广西泽良房地产开发有限公司田林分公司负担21063.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。审 判 长  乃雄高人民陪审员  黄秀莲人民陪审员  蓝 岚二〇二一年九月六日法官 助理  吴 昀书 记 员  潘基延