上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6685号上诉人(原审被告、反诉原告)：卞毓芳，女，1963年4月16日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：吴晓峰，男，1979年7月2日出生，满族，户籍地上海市杨浦区。上诉人卞毓芳因与被上诉人吴晓峰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初18900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卞毓芳上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判吴晓峰按《房屋租赁续签协议》约定支付管理费3，381元；3、改判吴晓峰按原《房屋租赁合同》和续签协议约定支付修理费用6，618元。事实和理由：一、一审法院对合同条款的解释不符合《合同法》解释规则。卞毓芳并未同时主张“所有物业费及公房租金”，而仅主张“所有物业费”应由吴晓峰支付。《房屋租赁续签协议》第5.1条明确约定吴晓峰应付“物业保安费、保洁费等费用”和“其他管理费用”，即(全部)物业费由吴晓峰支付系约定明确。退一步说，即使对该条款有争议，也应按《合同法》相关解释规定进行解释。从合同词句看，双方约定的“物业保安费、保洁费等费用”应该包括“物业管理费”。根据卞毓芳提供的证据，卞毓芳所在物业管理部门已证明开具的租金收据即为“物业管理费”收据。故协议约定的“物业管理费、保洁费等费用”应包含“物业费”的各个方面，即应包括物业管理费。二、一审认定的事实与客观事实真相不符。《房屋租赁合同》和续签协议明确约定吴晓峰负责上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“租赁房屋”)及其附属设施的维修并承担相关费用，损坏房屋及其附属设施其要赔偿。卞毓芳于2020年7月18日合同到期日收回租赁房屋时，发现房屋设施家具缺少并有十几处损坏，吴晓峰无理拒绝办理交接，还故意砸坏其自配的床，导致屋内地板和墙面受损。吴晓峰不支付应付费用和赔偿修理费用，却要卞毓芳归还押金，否则就不交钥匙，抢走全部遥控器。卞毓芳无奈报警。警察到现场后告知双方执法过程全程录音。警察问吴晓峰“物业费是你付吗？”吴晓峰回答“是。”警察问“你付物业费了吗？”吴晓峰答“没有”，并称“物业公司开是的租金收据，不是物业费发票”。卞毓芳还指给警察看房屋中缺少东西、损坏的设施。一审判决书在民警陈述中写道“我察看现场并没有发现明显物品损害”与当时民警执法时所说的完全不同。被上诉人吴晓峰辩称：一、租赁房屋是公房，卞毓芳每月缴纳保安、保洁费，以及公房租金。卞毓芳主张公房租金也是物业费，吴晓峰之前也说过只要卞毓芳能开出发票，吴晓峰也认的，但其根本开不出这个发票。二、关于损坏的问题。卞毓芳提供的照片均是伪造，双方签订的租房合同中载明所有的家具设施都是能够使用，且之后卞毓芳又将租赁房屋租给新的租客时，还是沿用了原来的家具设施。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴晓峰向一审法院起诉，请求判令：1、卞毓芳退还房屋保证金6，200元；2、诉讼费用由卞毓芳负担。卞毓芳提出反诉，请求判令：1、吴晓峰支付物业费5，061.7元；2、吴晓峰支付拖欠的公用事业费及其他费用7，409.42元；3、吴晓峰赔偿损坏房屋设施及物品的费用17，203元；4、吴晓峰负担案件诉讼费。一审法院认定事实：租赁房屋系卞毓芳承租的公房，独用面积共计50.5平方米。2015年7月16日卞毓芳将该房屋出租给吴晓峰并与其签订了《房屋租赁合同》。该合同约定租赁期限为自2015年7月20日起至2016年7月19日止，月租金为4，600元。合同附件一关于房屋的装修、附属设施和设备清单中载明：“彩电1、电视柜1、空调3、排油机1、餐桌1、餐椅6、沙发1、矮柜1、茶几2、遥控器3个、化妆台1、衣柜1、书桌1、椅子3、柜1、吊橱1个、窗帘3个、机顶盒1个、吊扇1个、热水器1个”。合同第七条7.2约定，返还该房屋时，应当将附件一所列的该房屋中的装修、附属设施及设备按照可正常使用的状态返还。合同第五条5.2约定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由吴晓峰承担，房屋的物业管理费由卞毓芳承担。合同第五条5.1租赁关系终止时，卞毓芳收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由吴晓峰承担的费用外，剩余部分无息归还吴晓峰。此后，卞毓芳与吴晓峰一年一签《房屋租赁续签协议》。双方于2019年6月30日签订了最后一期《房屋租赁续签协议》，约定：租赁期限为2019年7月19日至2020年7月18日止，月租金为6，500元，协议第5.1条保证金和其他费用约定：吴晓峰应向卞毓芳支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即6，500元。保证金应在本协定签订之日交付卞毓芳。收取后，卞毓芳应向吴晓峰开具收款凭证。租赁期间，使用该房屋所发生的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视收视费、网络费、停车费、物业保安费、保洁费等费用由吴晓峰承担。本租赁活动产生的卞毓芳税费或其他管理费用，须由吴晓峰相应补偿给卞毓芳。2020年7月18日，租赁合同到期，卞毓芳与吴晓峰交接租赁房屋。当日因双方对如何结算费用产生争议，卞毓芳拨打110，后由五角场派出所民警出警进行协调。一审审理中，一审法院与出警民警进行谈话了解了相关情况，民警陈述：“到场后，卞毓芳情绪激动，她说吴晓峰将房屋内物品损坏，有空调坏了，空调和电视机遥控器丢失，衣柜上有钉子，垃圾没有收拾。后来在我的主持下，找到了电视的遥控器，我察看现场并没有发现明显物品损害。另外，卞毓芳提出物业费应房客支付，但房客说应该他付的他就付，没有说全部都答应支付。其他没有什么了。”在吴晓峰使用租赁房屋期间，6月份电费本金94元及延迟支付违约金2.82元、7月份的电费本金32.36元、6月份燃气费114元及延迟支付违约金3.3元、7月份燃气费21元、水费175元，以及2018年1-5月东方有线使用费115元、2017年7月-12月东方有线使用费138元，尚未支付。租赁房屋所在小区由上海杨房物业管理有限公司(以下简称“杨房物业”)提供物业服务，根据该公司公示的收费标准，保安费为0.36元／㎡／月，保洁费为0.26元／㎡／月。一审法院另查明，卞毓芳为证明租赁房屋设备设施损坏情况提供了保洁费收据、空调排水管修理收据、墙面涂刷收据、报价单(粉刷墙面)、志高通风电器发票、微信记录、室内照片作为证据，但吴晓峰对该些证据均不予认可。一审法院认为，卞毓芳、吴晓峰所签《房屋租赁合同》及四份《房屋租赁续签协议》均合法有效，对双方具有约束力。协议对承租人使用房屋期间的费用已明确约定由承租人负担，故6月份电费本金94元及延迟支付违约金2.82元、7月份的电费本金32.36元、6月份燃气费114元及延迟支付违约金3.3元、7月份燃气费21元、水费175元，应由吴晓峰支付。在起租时东方有线作为附属设施已交给吴晓峰使用，吴晓峰辩称已申请停用但未提供相应证据，对此一审法院不予采信。因此租赁期间发生的有线电视费用253元，应由吴晓峰支付。自2016年7月19日开始，双方在续签协议中约定“物业保安费、保洁费”由吴晓峰承担，对此卞毓芳坚持认为应理解为公房租金也包括在内，但根据通常理解无法做出该种解释，故卞毓芳要求对方承担所有物业费及公房租金的要求，一审法院难以支持。根据协议约定及房屋面积、保安费及保洁费的相关标准，吴晓峰应向卞毓芳支付物业保安费、保洁费共计1，502.88元，该笔费用应在保证金中扣除。吴晓峰除应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，此外吴晓峰还应以善良管理人的注意去维护租赁物并在租赁合同终止时保持房屋内必要的整洁，现根据卞毓芳提供的照片、收据，吴晓峰明显未尽到租客返还房屋时必要的保洁归整之义务，故卞毓芳所提反诉诉请中的与租赁相关的合理费用，应以支持。至于具体金额，综合考虑房屋内物品原有新旧程度、房屋返还时的状态，酌情1，000元。其余卞毓芳要求吴晓峰支付赔偿费用一审法院不再支持。扣除上述应由吴晓峰支付的费用后，剩余保证金应依约返还。一审法院判决：一、卞毓芳应于判决生效之日起十日内向吴晓峰返还租赁保证金3，301.64元；二、驳回卞毓芳其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，卞毓芳提交：2016年7月至2020年7月的房屋租金帐单(代收据)复印件两张、保洁保安费帐单(代收据)复印件一张，证明卞毓芳主张的5，061.70元物业费的构成，且房屋租金帐单收据虽然写的房屋租金，但其实就是物业费。经质证，吴晓峰对卞毓芳提交的证据的真实性无异议，但认为这是公房的租金，而非物业费，卞毓芳的请求没有依据。吴晓峰未提交新证据。本院审理中，卞毓芳以出警民警的陈述与2020年7月18日“110”执法记录仪所录内容不相符为由，申请法院调取2020年7月18日“110”出警执法记录仪。对此，本院认为，一审法院已与出警民警谈话了解当时的相关情况，民警的陈述具有客观性，而卞毓芳为证明租赁房屋设备设施损坏的情况亦于一审中提供了房屋室内照片，因此，本院认为，卞毓芳的上述申请已无必要，本院不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，杨房物业向卞毓芳开具了2016年7月至2019年12月房屋租金帐单(代收据)金额2，898元、2020年1月至7月房屋租金帐单(代收据)金额483元、2016年7月至2020年7月保洁保安费帐单(代收据)1，533.7元。以上事实由当事人提供的房屋租金账单(代收据)、保洁保安费账单(代收据)为证。本院认为，卞毓芳与吴晓峰签订的《房屋租赁合同》及四份《房屋租赁续签协议》均系双方真实意思表示，均合法有效，双方应恪守履约。现卞毓芳上诉要求吴晓峰承担租赁房屋的公房租金3，381元，并承担损坏房屋内设施及物品的民事责任。但卞毓芳提供的证据并不足以证明其向物业公司缴纳的公房租金就是物业管理费，也不足以证明吴晓峰存在不当使用导致相关物品及家具损坏的情况，故卞毓芳的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。一审法院根据卞毓芳提供的照片、收据，结合本案实际情况，酌情认定吴晓峰赔偿卞毓芳1，000元，金额尚属合理，本院不再调整。综上，一审所作判决正确，本院予以维持。上诉人卞毓芳的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人卞毓芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬海蓉审 判 员 王 珍审 判 员 俞 璐法官助理 夏 兰书 记 员 张蓉霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……