天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初12140号原告:张亚男,男,1975年4月23日出生,汉族,住天津市红桥区。委托诉讼代理人：乔传浩，天津浩渺律师事务所律师。被告:顾吉堂,男,1955年11月2日出生,汉族,住天津市河西区。委托诉讼代理人：李秋石，天津金洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓杰，天津金洛律师事务所律师。第三人:天津昱恒房地产经纪有限公司,地址天津市河西区宾馆西路40-1。法定代表人：曹阁，店东。委托诉讼代理人：葛慧敏，女，该公司职员。原告张亚男与被告顾吉堂、第三人天津昱恒房地产经纪有限公司（第三人昱恒经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亚男的委托诉讼代理人乔传浩，被告顾吉堂的委托诉讼代理人李秋石，第三人昱恒经纪公司的委托诉讼代理人葛慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张亚男向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延履行违约金66660元(暂计22个工作日,自2021年6月20日至2021年7月20日),并以该金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准,计算自起诉之日起至实际付清之日止的利息;2.判令被告向原告支付违约金303000元,并以该金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准,计算自起诉之日起至实际付清之日止的利息;3.判令被告赔偿原告经济损失24000元,并以该金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准,计算自起诉之日起至实际付清之日止的利息;4.本案诉讼费用、律师费由被告承担。事实和理由:2021年6月9日,原、被告通过第三人居间介绍签订《房屋交易合同》,合同约定:原告向被告出售其名下天津市南开区红旗南路金合园号房屋一套,交易价格303万元，被告于2021年6月9日交付定金5万元。当日,被告仅向原告交付了1万元定金,就剩余4万元定金向原告出具了欠条,承诺于2021年6月20日前付清。此后,原告着手租赁房屋,为给被告腾房做准备,正巧有一套房屋比较合适,遂签订租赁合同并交付了房屋租金。但被告未按期付清剩余定金,原告多次询问,被告搪塞敷衍。2021年7月8日，双方到第三人处见面,被告突然提出不再继续履行合同。双方协商赔偿事宜未果。2021年7月15日原告向被告发出了书面解除合同通知。被告的违约行为给原告造成巨大损失，故原告提起诉讼。顾吉堂辩称，2021年6月9日,原、被告通过第三人签订《房屋交易合同》，约定原告向被告出售其名下天津市南开区红旗南路金合园号房屋。签订合同时，被告已经66岁,拟使用其子顾翔的名义办理房屋贷款手续。在得知顾翔的征信有问题无法办理贷款后，被告已尽快与第三人联系并与原告进行商议，全程都是为避免原告有过多损失。涉案房屋在双方签订合同前设立有抵押,至今未注销抵押,不具备交付条件,合同中亦未约定房屋交付时间，故原告没有要求被告支付迟延履行违约金的事实依据。原、被告之间的合同履行尚未进入签订《天津市存量房买卖协议》的阶段,原告在未还清交易房屋贷款的情况下，即使认定被告有预期违约的情形,也没有达到适用成交价10%违约责任的严重程度。原告的房屋并未贬值,不存在经济损失，原告要求支付违约金303000元，数额过高,应当依法予以调整，故不同意原告的诉讼请求。昱恒经纪公司述称，原、被告签订合同时，被告确实提出以子女名义贷款购买房屋。因被告之子在浦发银行工作，昱恒经纪公司考虑到此情况，遂同意被告以贷款形式购买房屋，并同意其自行办理贷款手续。签订合同当天，被告实际向原告支付定金1万元，并向原告出具了定金欠款，承诺在2021年6月20日前付清剩余定金4万元。2021年6月20日，被告提出资金状况出现问题，第三人与原告沟通后，原告同意付款时间顺延。后续在约定的时间内被告仍没有支付剩余定金，三方遂在2021年7月8日见面，被告当日明确表示不再购买房屋。第三人为双方调解未果。关于本案处理意见，服从法院判决。本院经审理认定事实如下：2021年6月9日，张亚男（甲方、出售方）、顾吉堂（乙方、买受方）与昱恒经纪公司（丙方、居间方）签订《房屋交易合同》，约定：张亚男将其所有的天津市南开区红旗南路金合园号房屋以303万元的价格售予顾吉堂；交易房屋在招商银行股份有限公司天津分行有119万元的抵押贷款，甲方应于2021年7月1日前向该房屋的贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2021年8月25日前办理完毕抵押登记注销手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；乙方在2021年6月9日前给付甲方定金5万元。如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方所有，甲方有权再将该房屋转让与任何人。如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方；乙方拟贷款金额为212万元，甲乙双方须于2021年8月31日前签订《天津市存量房屋买卖协议》。乙方应于打印《天津市存量房屋买卖协议》后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续并将首付款存入资金监管机构，根据贷款银行要求的时间签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用；甲方应于甲乙双方到房管部门办理过户手续完毕，且甲方全部房款到账7日内将房屋交付乙方。合同第八条违约责任中约定：（一）甲乙任何一方均应按本合同约定相互配合，到场签订《天津市存量房屋买卖协议》、办理过户、贷款、房屋交付及代收代付、清偿抵押贷款等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失。（二）在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失。（三）……（四）……（五）因违约方导致守约方为实现债权或物权，而实际产生的有关费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、担保函、律师费、通知费用、催告费用、利息或罚息等）应由违约方承担。合同签订当日，顾吉堂给付张亚男定金1万元并出具欠条，载明：因购房欠张亚男定金4万元，于2021年6月20日前付清。此后，顾吉堂未如约支付剩余4万元定金。2021年7月8日，顾吉堂明确表示不再购房并同意向张亚男补足定金5万元用以承担解除合同的违约责任。张亚男拒绝，双方协商未果。此后，张亚男未清偿房贷办理房屋抵押权注销手续。2021年7月15日，张亚男向顾吉堂发函，通知顾吉堂解除双方的房屋买卖合同关系。本院认为，张亚男、顾吉堂及昱恒经纪公司签订的《房屋交易合同》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。顾吉堂在合同履行期间明确表示不再购买涉案房屋，其行为已经构成根本性违约，张亚男有权要求解除合同并要求其承担违约责任。张亚男已于2021年7月15日经发出解除合同通知函，依照法律规定，自顾吉堂收到函件时双方合同解除。因合同尚未履行至约定网签《天津市存量房屋买卖协议》的日期（即2021年8月31日）既已解除，不具备合同第八条第一项约定的应承担迟延履行违约金的违约情形，且张亚男已经主张顾吉堂承担解除合同违约金，其同时主张迟延履行违约金没有依据，故张亚男要求顾吉堂支付迟延履行违约金的主张，本院不予支持。关于张亚男主张的租房损失24000元一节，首先，双方约定签订《天津市存量房屋买卖协议》的日期为2021年8月31日，交房时间为双方到房管部门办理过户手续完毕且全部房款到账7日内。正常履行合同的状况下，张亚男交房日期应在2021年9月底左右。张亚男在签订合同后未按其应履行义务的先后次序首先办理还贷手续，却在2021年6月中旬即考虑腾房问题签订租房协议并交纳一年租金，明显不符合常理，本院对此不予采信。其次，按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。如果约定的违约金低于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。因此，实际损失是作为调整违约金的参考依据，张亚男在主张违约金的同时又主张实际损失，于法无据。张亚男要求顾吉堂给付租金损失及利息，本院不予支持。关于解除合同违约金一节，合同约定顾吉堂违约导致合同解除，已付定金归张亚男所有以及支付房屋成交价10%的违约金。张亚男选择依据合同约定向顾吉堂主张房屋成交价10%的违约金，顾吉堂主张违约金约定过高，张亚男未能够提供证据证实其损失情况。且昱恒经纪公司当庭陈述，目前案涉房屋市场价格与当初成交时的价格基本上一致，故张亚男主张的违约金数额过高，本院不予全部支持。综合考虑本案实际情况，本院酌情认定按照定金的标准支持张亚男的违约金主张为宜。张亚男主张违约金的利息，于法无据，本院不予支持。张亚男主张律师费一节，其未就律师费的支付提交证据证明，且顾吉堂在双方2021年7月8日协商时已表示同意补足定金来承担违约责任，张亚男拒绝并提起诉讼，即使因此支出律师费亦应认定系其自行扩大损失，故本院对其律师费主张不予支持。综上，张亚男的诉讼请求，本院部分予以支持。顾吉堂应承担的违约金为50000元，扣除已支付张亚男的定金10000元，还应给付张亚男40000元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十五条第一款、第五百八十五条、第五百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告顾吉堂给付原告张亚男40000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（半费）3602.5元，由原告张亚男负担3202.5元、被告顾吉堂负担400元。被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘静二〇二一年九月十三日书记员  徐晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条第一款第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条第一款当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。