北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11627号上诉人（原审原告）：李建社，男，1977年7月2日出生，汉族，住山东省东平县。委托诉讼代理人：谢金玲，北京陈王律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德新，北京陈王律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京天空之翼文化艺术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区（大兴）开泰东里17号楼1层107。法定代表人：相静，执行董事。委托诉讼代理人：马海宽，男，该公司员工。委托诉讼代理人：应睿环，女，该公司员工。上诉人李建社因与被上诉人北京天空之翼文化艺术有限公司（以下简称天空之翼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称一审法院）所作（2021）京0115民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李建社上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1．双方租金应按原合同履行。根据聊天记录，李建社为了继续履行合同，在天空之翼公司能继续履行2021年4月的情况下，同意将租金降为半年4万元，但是天空之翼公司提前违约，因此降租约定无效。2．天空之翼公司无权单方解除合同。疫情阻碍的是线下培训，但未阻碍线上培训。2020年10月份，疫情对线下培训已无影响。天空之翼公司不续租的主要原因是因工作人员个人原因，没有人员、时间管理。3．根据聊天记录和原合同2．3条、2．4条及8．1．2条的约定，李建社要求支付违约金、律师费，并非没有依据，应予支持。4．一审法院亦认可李建社是守约方，天空之翼公司是违约方，在一审中应支持李建社要求天空之翼公司承担违约责任的请求。5．根据原合同2．5条的约定，且根据历年供热供暖费缴纳情况，供暖费应由天空之翼公司承担。天空之翼公司辩称，同意一审判决。李建社向一审法院起诉请求：1．天空之翼公司向李建社支付拖欠的租金101000元；2．天空之翼公司支付违约金，以101000元为基数，每天按1％计算，自2020年4月10日起至实际支付之日止；3．天空之翼公司向李建社支付自2021年1月1日至2021年3月15日的供暖费6129元；4．天空之翼公司承担李建社支付的律师费10000元。一审法院认定事实：李建社（甲方）与北京猫眼草文化传播有限公司（以下简称猫眼草公司）（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定猫眼草公司承租李建社拥有合法产权的位于北京市经济技术开发区天华北街××商铺，合同有效期为5年，自2019年4月10日起至2024年4月9日止，2020年4月10日至2021年4月9日租金为141000元。猫眼草公司于2020年4月11日支付2020年4月10日至2020年10月的房租40001.52元。猫眼草公司的主要经营业务是舞蹈培训。《商铺租赁合同》中约定，“2．2本合同签订时乙方向甲方支付租赁押金人民币??14000.00元（大写：壹万肆仟元整），合同终止双方均无违约行为决定不再续约时，甲方将押金原数退还乙方。2．3租金支付方式：每半年为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金……2．6水、电、燃气费等公共事业费参照当地公共事业部门收费，结合商业街公摊损耗情况由商业管理方指定收费标准和方式，乙方应按时足额缴纳……4．2交还期该商铺交还期为自租赁期限届满、终止或解除之日起3日……4．3租赁物的交还合同无论因何种原因被解除或终止，违约方承担相应的违约责任，但商铺交还按以下约定执行……4．3．3乙方交还时，还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料、工程资料及所有钥匙、门锁等，否则视为乙方未完成交付义务。4．3．4交还期满前，乙方应书面通知甲方进行交还验收，在满足上述约定时，甲方验收通过且双方签署《交接确认书》后视为乙方完成交付……6．2．13合同履行期内，除本合同有明确约定的情形外，乙方不得以自身经营状况或商业管理方经营管理状况等任何理由要求减免租金或商业管理服务费。七、合同解除发生下列事项时，乙方可提出解除合同，双方互不承担违约责任，各自损失由双方各自承担。7．1合同期内，如发生不可抗力时间持续超过三个月或更长时间，致使合同继续履行的；7．2由于国家法律或行政法规、政府行为的变化致使本合同无法继续履行……8．1．2乙方违约（合同有其他约定的按约定执行）：（1）乙方应按时交纳租金、商业管理服务费和其他费用，以甲方书面指定的账户实际收到乙方费用之日为准。逾期在10日以内（不含10日）的，乙方每天按欠费总额的1％向甲方支付逾期违约金，直至付清为止……（3）乙方违反本合同（包含附件）约定条款，单方面解除合同的，乙方必须一次性支付合同租赁期限内的所有租赁费用……9．1双方特别约定，因水灾、地震、战争、化水污染等双方无法预估及预防的不可抗力，使该商铺遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营或甲方无法正常提供商业管理服务的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议。如在不可抗力事件发生后90日内乙方仍无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同。本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。”2020年1月26日，北京市教育委员会发布《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》，要求暂停全市校外培训机构线下培训活动。2020年2月25日，北京市市场监督管理局发布《北京市非学科类、非技能类市场化培训机构落实疫情防控措施的通告》，要求在疫情防控期间，全市非学科类、非技能类市场化培训机构（以下简称培训机构）必须严格落实北京市教委等部门有关要求，严禁开展任何形式的线下培训，可以通过互联网开展线上培训。2020年8月8日，北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于做好全市各级各类学校2020-2021学年秋季学期开学工作的通知》，要求即日起，全市学科类校外培训机构可向审批机关书面申请，经批准后，恢复线下课程和集体活动。李建社和天空之翼公司的聊天记录显示，2020年4月7日，李建社问：“妹妹，找我了？”天空之翼公司回复：“嗯现在教育局那边一直没有消息，跟我一块合伙的说不干了，我自己交房租交不起，我想着不干了或者转出去”。另一天聊天记录显示，天空之翼公司说：“哥，感谢您的让步和帮助，让我们把风险降到最低，再试一年。就按照您说的半年4万交吧房租怎么转您？”2020年4月11日，李建社回复说“好的”并提供李建社名下渤海银行的卡号，说：“转这个卡怎么样”，当天晚上19时07分，李建社回复说：“哥，转过去了”。2020年10月10日，天空之翼公司说：“哥，在不，我们后半年不租了，田老师前两天刚生了，没人，没时间管理那边”并问：“我们是哪天到期？”李建社回复：“你们明年四月份到期现在该交下半年房租了这是咱们当初的约定合同约定的是租五年，我上次给你说过”，天空之翼公司说：“那会约定往出转租，但是没人接手啊哥，嗯，您是个好人，但是赔钱的买卖不能一直做啊”。10月17日，天空之翼公司说：“嗯，你也找找有没有人租，我这也看也没有人租”，李建社回复：“嗯嗯，好的，妹妹，那你得先把房租付了啊。都超了这么久了”。10月20日，李建社说：“微光舞蹈工作室，小妹你好，今天20号了，按合同约定房租缴费日期，你已经延后一个月零十天了（滞纳金就不少）。无论你选择履行合同还是违约，请您明天务必给一个回答。不管怎样，我还是希望咱们能妥善处理后续事情”，天空之翼公司回复，“嗯，跟我合伙那边的意思就是不租了，哥”。北京佳洁鸿运物业管理有限公司于2020年11月9日开具的发票，显示供暖供热费6129元。一审庭审中，天空之翼公司主张猫眼草公司于2020年11月名称变更为天空之翼公司；其主张按照合同7．1条款中的不可抗力要求于2020年10月解除了合同，房卡、钥匙和水电卡都已经放回房屋内，且天空之翼公司已主张不用返还押金，故天空之翼公司不应向李建社支付剩余租金。李建社声称，其没有同意解除合同，双方合同尚未解除，天空之翼公司没有单方解除合同的权利。天空之翼公司的行为并不能认定为解除合同的行为。一审法院认为，依法成立的合同，自成立之日起生效。李建社与天空之翼公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，应属有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案中，天空之翼公司提供的微信聊天记录显示，双方同意2020年4月至10月的租金变更为4万元，且李建社已经接受了天空之翼支付的40001.52元，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，双方当事人协商一致的，可以变更合同，李建社和天空之翼公司应按照双方协商后的内容履行各自义务，故天空之翼公司已经向李建社支付了2020年4月至2020年10月的全部租金。庭审中，李建社坚持要求继续履行合同。对此，一审法院认为，天空之翼公司在庭审中陈述因疫情原因致使经营困难，搬离涉案房屋，并不再支付继续支付租金，其行为已经导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，且考虑到房屋租赁合同有一个长期性的履行过程，在一方不同意继续履行的情况下，对合同相对方的利益亦无法保证，一审法院对于天空之翼公司关于合同已经于2020年10月解除的抗辩意见予以采信。故李建社主张继续履行合同，并要求天空之翼公司支付2020年4月至2021年4月租金101000元的诉讼请求，一审法院不予支持。李建社基于天空之翼公司拖欠租金要求支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于李建社主张的律师费10000元，缺乏合同和法律依据，故一审法院对此亦不予支持。需要说明的是，李建社作为守约一方，涉案合同的提前解除势必给其造成一定经济损失，就天空之翼公司提前解除合同导致的损失或应承担违约责任，李建社可另行主张。关于2021年供暖费应由谁承担的问题，涉案合同中并未明确约定，而涉案合同已于2020年10月解除，供暖费赔偿或承担问题，李建社可在另案中一并解决。综上，一审法院于2021年6月判决：驳回李建社的全部诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于李建社要求天空之翼公司支付拖欠的租金及违约金的诉讼请求，包括如下三个争点：一是双方合同是否解除；二是合同解除前的租金支付情况；三是合同解除后房屋占用情况。第一，双方合同是否解除。2020年的疫情及管控措施对经营用房租赁合同履行构成不可抗力，是众所周知的事实。天空之翼公司主张因疫情原因致使经营困难，搬离涉案房屋，并不再支付继续支付租金，可以认定因不可抗力行使合同解除权。一审法院采信天空之翼公司关于合同已经于2020年10月解除的意见，于法有据，本院予以确认。第二，合同解除前的租金支付情况。天空之翼公司提供的微信聊天记录显示，李建社同意2020年4月至10月的租金变更为4万元，且已接受天空之翼支付的40001.52元，可视为双方当事人协商一致变更合同。一审法院认定天空之翼公司已经向李建社支付了2020年4月至2020年10月的全部租金，与客观事实相符，本院予以确认。第三，合同解除后房屋占用情况。经二审询问，双方对此均无确凿证据证明。在李建社一直不同意解除合同的情况下，天空之翼公司难以完成交接工作，难以留存相关证据。在合同解除后搬离房屋符合生活常理。李建社未提供证据证明天空之翼公司继续占有涉案房屋，无权要求合同解除后的房屋租金或者占用费。综上，一审法院驳回李建社要求天空之翼公司支付拖欠租金及违约金的诉讼请求，事实和法律依据充分，本院予以维持。关于2021年供暖费应由谁承担的问题，涉案合同中并未明确约定，而涉案合同已于2020年10月解除。故供暖费赔偿或承担问题与本案不是同一法律关系，与本案诉讼标的无关，李建社可另案解决。关于律师费，李建社未提供充分的法律依据，不应支持。综上所述，李建社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2642.58元，由李建社负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李俊晔二〇二一年九月二十七日法官助理 郝琪琪书 记 员 关雅晴