四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终14846号上诉人（原审被告）：成都俱丰酒店管理有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道高堆社区蓉北路二段168号。法定代表人：徐斌，董事长。委托诉讼代理人：李剑，四川表率律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都冠盛商业管理有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道高堆社区蓉北路二段168-1212号。法定代表人：吕伯华，总经理。委托诉讼代理人：黄勇，四川聚仁德律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂敏，四川聚仁德律师事务所律师。原审第三人：成都开运置业有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道蓉北路一段13号。法定代表人：阳伟，总经理。委托诉讼代理人：周润华，女，系公司工作人员。原审第三人：成都市富开物业管理有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道花都大道807号1栋1楼807号。法定代表人：朱智勇，总经理。委托诉讼代理人：任丽容，女，系公司工作人员。上诉人成都俱丰酒店管理有限公司（以下简称俱丰公司）因与被上诉人成都冠盛商业管理有限公司（以下简称冠盛公司）、原审第三人成都开运置业有限公司（以下简称开运公司）、原审第三人成都市富开物业管理有限公司（以下简称富开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初8177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。俱丰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判俱丰公司不应支付冠盛公司律师费90000元；2.依法改判由俱丰公司承担一审案件受理费7090元，改判为冠盛公司自行承担或俱丰公司按原判金额承担5990元的案件受理费；3.依法撤销一审判决第二项，改判驳回冠盛公司的诉讼请求；4.本案诉讼费由冠盛公司承担。事实与理由：一、一审判决判令俱丰公司承担冠盛公司律师费90000元属事实认定错误。双方签订的案涉合同中并不存在关于承担律师费的条款，且冠盛公司未提供任何证据证明律师费的存在，冠盛公司提供的律师事务所收费发票并无律所公章及转款依据，律师费也并非冠盛公司必然会产生的经济损失。俱丰公司认为，是否聘请律师是当事人的权利而非必须行为，为此产生的费用应当由当事人即冠盛公司自行承担，同时，冠盛公司与俱丰公司之间的纠纷并不属于律师费必须由对方承担的情形，且俱丰公司承担律师费没有任何法律依据。二、一审判决判令俱丰公司承担一审案件受理费7090元属适用法律错误。案件受理费应当按照人民法院核定的实际争议数额计算收取，一审庭审中冠盛公司将起诉金额变更为818131.71元，根据最高人民法院的《诉讼费计算办法》规定，俱丰公司只应当承担5990元的案件受理费。三、案涉合同约定“先开票后付款”的付款条件合法有效，对双方均具有约束力，这是双方对付款期限的明确约定，在付款期限未实际到来前，本案的付款条件尚未成就。俱丰公司在未收到案涉租金发票的情况下，公司财务人员严守合同约定拒绝付款符合财会基本制度，且双方并未签订其他任何付款协议，俱丰公司的财务人员也不应当向冠盛公司付款。四、一审判决既然认定俱丰公司与开运公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，在该合同尚未解除的情况下，俱丰公司只能依据该《房屋租赁合同》履行租金支付义务。同时，基于俱丰公司与冠盛公司之间没有任何房屋租赁法律关系，冠盛公司以自己的名义向俱丰公司主张支付租金的诉讼请求于法无据，冠盛公司起诉的主体资格明显不适格。综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求支持俱丰公司的上诉请求。冠盛公司辩称，一、冠盛公司是本案的适格主体。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，俱丰公司与开运公司签订的《房屋租赁合同》有效，则开运公司将房屋出售给小业主后，小业主承受了合同权利义务。由于小业主已将房屋委托给冠盛公司经营管理，基于小业主的委托，冠盛公司有权代小业主向俱丰公司收取租金。二、一审法院认定俱丰公司支付冠盛公司因主张租赁费产生的律师费有法律和事实依据，应当予以维持。一审法院判决的依据为俱丰公司与开运公司签订的房屋租赁合同，该合同中明确约定违约方要承担律师费。因俱丰公司未能依约支付租金，应当赔偿相应的损失。因冠盛公司取得小业主即房屋所有权人的委托，进而取得了合同权利义务，故一审法院判决由俱丰公司支付律师费正确。三、一审法院按冠盛公司的诉讼请求收取诉讼费并无不当。一审中，因俱丰公司支付了部分费用，所以导致判决与诉讼请求不一致。四、案涉房屋出售后，已经第一时间通知俱丰公司，由冠盛公司收取房租并开具发票，但是俱丰公司一直不配合将租金支付给冠盛公司，冠盛公司在没有收到俱丰公司租金的情况下，无法向小业主支付租金，小业主将冠盛公司诉至法院，冠盛公司只好委托开运公司收到租金后转给冠盛公司，再由冠盛公司支付给小业主。因此，俱丰公司没有依约支付租金违约，不能以未开具发票抗辩拒付租金。五、一审法院遗漏了对2017年3月14日合同的解除，同时，因为俱丰公司上诉导致冠盛公司产生了新的律师费，请求二审法院予以处理。综上，请求驳回俱丰公司的全部上诉请求。开运公司述称，对一审判决没有异议。富开公司述称，对一审判决没有异议。冠盛公司向一审法院起诉请求：1.判令俱丰公司向冠盛公司履行房屋租赁合同的义务；2.判令俱丰公司支付截止2021年6月30日的房屋租金818131.71元，并支付锅炉房费、物管费、停车费等费用；3.判令俱丰公司承担律师费90000元。一审法院认定事实：2017年1月17日，开运公司（甲方）与俱丰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于新都区的房屋（简称案涉房屋）出租给乙方从事酒店等经营，租赁总面积为7754.04平方米，另免费提供153平方米一楼大堂由乙方独家使用；租赁期限15年（2017年3月31日至2032年3月31日）；租金以租赁总面积为计算基数，每月每平米21元（含税），租金每三年递增，增幅按上一租期租金的6%计算，共计五个租期，每期三年，租金按季度支付，交房后五日内支付第一季度租金（即2017年10月1日至2017年12月31日），之后每季度租金在上季度末最后十日内支付；物业管理费每月每平米3元（交房后6个月内免交），车位管理费、临时停车费等由甲方协助按圣迈德大厦按标准收费的五折执行；支付租金前5日，甲方需按乙方要求开具相应发票，否则乙方有权暂缓支付租金；若乙方逾期支付租金，应按未付金额每日千分之二向甲方支付违约金；因乙方投资使该物业价值提高，需用该物业另行融资时需双方共同办理相关手续，乙方装修后，未经乙方书面同意甲方不得擅自以案涉房屋单方面融资租赁，否则从甲方对外融资之日起不收取乙方的房租并向乙方赔偿相应损失。2017年11月22日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定由俱丰公司承租圣迈德广场18楼屋面房屋用于放置安装酒店锅炉设备；面积51.55平方米的，月租金每平方米21元，租金按季支付，租期15年（2017年10月1日至2032年9月30日），逾期支付租金按应付金额每日5%支付违约金。2017年4月26日、9月13日，开运公司与冠盛公司签订《委托经营管理协议书》及《补充协议》，就上述出租给俱丰公司的房屋委托冠盛公司进行经营管理，约定：在与业主签订商品房买卖合同时，开运公司协助业主与冠盛公司签订经营管理委托合同；在未给业主办理分户产权期间，开运公司收到的租金全部支付给冠盛公司，由冠盛公司按与业主签订的经营管理委托合同的约定向业主支付经营管理收益（租金）；分户产权办理后，开运公司协助冠盛公司与俱丰公司签订补充协议由冠盛公司代业主收取租金等权利；开运公司在协议签订后收到俱丰公司的租金等费用，应及时转付给冠盛公司；冠盛公司与俱丰公司签订新的协议之前，开运公司将《房屋租赁合同》中作为出租人的全部权利义务委托给冠盛公司。房屋租赁合同签订后，由于俱丰公司未支付2020年2、3月份的租金，引发业主不满，2020年8月3日，召开了业主纠纷协调会，开运公司、冠盛公司、俱丰公司、新都区住建局、新都区大丰综治办、大丰南丰社区、大丰派出所、城建办等单位以及业主代表参加了会议，会议备忘录载明：经各方协商，达成如下一致意见：俱丰公司暂未支付的2020年2月、3月两个月的租金，俱丰公司在2020年8月-2021年12月期间分期分批支付给开运公司，开运公司收到后第一时间转付给小业主；如法院判决承接主体为冠盛公司，则由冠盛公司在收到租金后转付小业主；以上承诺如遇地震、疫情等不可抗拒的因素，依国家发布的相应信息公告为准，依期顺延。俱丰公司代表未在备忘录上签字，一审庭审中俱丰公司对备忘录内容表示认可。但俱丰公司未按备忘录形成的意见支付租金。经双方确认，俱丰公司尚欠截止2021年6月30日的租金共计818131.71元。一审法院另认定如下事实：1.开运公司出租给俱丰公司的上述房屋已全部销售，且购房人与冠盛公司签订了《经营管理委托合同》，将其购买房屋委托冠盛公司进行管理，代其行使包括收房、招商、签订租赁合同、代收租金等权利。2.2014年11月10日、2018年2月6日，富开公司与开运公司签订《前期物业服务合同》，由富开公司为诉争物业提供物业服务。3.冠盛公司为进行本次诉讼，委托四川聚仁德律师事务所提供法律服务，支付律师费90000元。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。本案中，开运公司作为出租房屋的开发商，陆续将房屋出售，购房人取得房屋产权的同时，对原租赁合同中租赁房屋已出售给购房人部分，原出租人的权利义务由购房人承受，购房人有权要求承租人按原租赁合同的约定支付租金。由于购房人在购买房屋时，已将房屋委托冠盛公司经营管理，基于购房人的委托，冠盛公司有权代购房人向承租人收取租金。故冠盛公司要求俱丰公司向其履行承租人义务、支付购房人租金的请求不违反法律规定，一审法院予以支持。但原租赁合同中，涉及的屋面房屋租赁费、物业管理费、停车费的收取等事项，属开发商对房屋共益部分作出的安排，购房人购买房屋后，不属于购买房屋的直接租金收益，其权益并不必然转移至各购房人，且诉争物业已委托富开公司提供物业管理服务。故冠盛公司要求俱丰公司支付屋面房屋租赁费、物业管理费、停车费的请求，欠缺相应的法律依据，一审法院不予支持。对于律师费，系冠盛公司为实现债权而发生的必要费用，其发生金额符合相关规定，对于冠盛公司的该项请求，一审法院予以支持。对于俱丰公司针对开运公司提出的未按原租赁合同履行义务的问题，系俱丰公司与开运公司之间的争议，不能对抗基于法定债权债务转移而取得出租人地位的购房人。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、俱丰公司应向冠盛公司履行其于2017年1月17日与开运公司签订的《房屋租赁合同》中有关支付租金的义务（不包2017年11月22日《房屋租赁补充协议》中的租金）；二、俱丰公司于判决发生法律效力之日起十日内向冠盛公司支付截止2021年6月30日的租金共计818131.71元；三、俱丰公司于判决发生法律效力之日起十日内向冠盛公司支付律师费90000元；四、驳回冠盛公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7090元（已因适用简易程序减半收取），由俱丰公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，案涉《房屋租赁合同》第11条第4点约定“本协议所指的损失，包括但不限于甲乙双方的租金收入、营业费损失、因投资建设酒店所发生的加盟费、设计费、装修费、设备采购费、人员成本等一切损失，以及因一方违约产生的诉讼费、保全费、律师代理费、鉴定费、公证费等费用。”经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，俱丰公司陈述其仅拖欠2020年2月、3月的租金，其后租金都已经支付。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点有三个，现评述如下：一、关于冠盛公司是否有权收取案涉房屋租金的问题俱丰公司认为其相对方为开运公司而非冠盛公司，因此冠盛公司无权收取案涉房屋租金。冠盛公司认为开运公司将案涉房屋出售给小业主，小业主委托冠盛公司收取租金，因此冠盛公司有权收取租金。对此本院认为，首先，俱丰公司作为案涉房屋的承租人，在其占有使用案涉房屋期间应当支付相应的对价即租金。其次，开运公司与俱丰公司签订案涉租赁合同后，开运公司将出租人的权利全部委托给冠盛公司行使。再次，开运公司将案涉房屋出售给买受人，买受人根据“买卖不破租赁”的原则，应当继受开运公司在案涉租赁合同中的权利义务，买受人有权要求作为承租人的俱丰公司按案涉租赁合同的约定支付租金。又次，买受人购买房屋时，将案涉房屋委托冠盛公司经营管理，基于买受人的委托，冠盛公司有权代买受人向作为承租人的俱丰公司收取租金。最后，俱丰公司并未举证对冠盛公司主张其受买受人委托收取租金的事实予以反驳，加之俱丰公司负有支付租金的义务，判决其支付租金亦未加重其义务和责任。综上，冠盛公司有权要求俱丰公司依照案涉租赁合同约定支付租金。二、关于案涉房屋租金付款的条件是否成就的问题俱丰公司认为依照案涉租赁合同约定其付款的前提条件是开具发票，现开运公司仍未开具2020年2月、3月租金对应的发票，因此租金支付条件尚未成就。冠盛公司认为俱丰公司未按照约定支付租金，出现拖欠租金的情况，所以才未开具发票。因此责任在俱丰公司，俱丰公司应当支付租金。对此本院认为，俱丰公司在一审中明确表示对案涉备忘录的内容无异议，而该备忘录中明确表明俱丰公司应何时支付拖欠的2020年2月、3月租金，俱丰公司并未表示其仅在收到发票后支付租金。因此，俱丰公司应当支付租金。至于发票问题，俱丰公司可支付租金后另行主张。三、关于俱丰公司是否应当支付律师费的问题本院认为，根据案涉租赁合同约定，违约方应当支付律师费。从本案查明的情况来看，俱丰公司存在逾期支付租金的情况。因此，俱丰公司应当依约支付律师费。综上所述，俱丰公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12881.31元，由上诉人成都俱丰酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  赵 韬审判员  王 果二〇二一年九月十三日书记员  曹成香四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终14846号上诉人（原审被告）：成都俱丰酒店管理有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道高堆社区蓉北路二段168号。法定代表人：徐斌，董事长。委托诉讼代理人：李剑，四川表率律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都冠盛商业管理有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道高堆社区蓉北路二段168-1212号。法定代表人：吕伯华，总经理。委托诉讼代理人：黄勇，四川聚仁德律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂敏，四川聚仁德律师事务所律师。原审第三人：成都开运置业有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道蓉北路一段13号。法定代表人：阳伟，总经理。委托诉讼代理人：周润华，女，系公司工作人员。原审第三人：成都市富开物业管理有限公司，住所地：成都市新都区大丰街道花都大道807号1栋1楼807号。法定代表人：朱智勇，总经理。委托诉讼代理人：任丽容，女，系公司工作人员。上诉人成都俱丰酒店管理有限公司（以下简称俱丰公司）因与被上诉人成都冠盛商业管理有限公司（以下简称冠盛公司）、原审第三人成都开运置业有限公司（以下简称开运公司）、原审第三人成都市富开物业管理有限公司（以下简称富开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初8177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。俱丰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判俱丰公司不应支付冠盛公司律师费90000元；2.依法改判由俱丰公司承担一审案件受理费7090元，改判为冠盛公司自行承担或俱丰公司按原判金额承担5990元的案件受理费；3.依法撤销一审判决第二项，改判驳回冠盛公司的诉讼请求；4.本案诉讼费由冠盛公司承担。事实与理由：一、一审判决判令俱丰公司承担冠盛公司律师费90000元属事实认定错误。双方签订的案涉合同中并不存在关于承担律师费的条款，且冠盛公司未提供任何证据证明律师费的存在，冠盛公司提供的律师事务所收费发票并无律所公章及转款依据，律师费也并非冠盛公司必然会产生的经济损失。俱丰公司认为，是否聘请律师是当事人的权利而非必须行为，为此产生的费用应当由当事人即冠盛公司自行承担，同时，冠盛公司与俱丰公司之间的纠纷并不属于律师费必须由对方承担的情形，且俱丰公司承担律师费没有任何法律依据。二、一审判决判令俱丰公司承担一审案件受理费7090元属适用法律错误。案件受理费应当按照人民法院核定的实际争议数额计算收取，一审庭审中冠盛公司将起诉金额变更为818131.71元，根据最高人民法院的《诉讼费计算办法》规定，俱丰公司只应当承担5990元的案件受理费。三、案涉合同约定“先开票后付款”的付款条件合法有效，对双方均具有约束力，这是双方对付款期限的明确约定，在付款期限未实际到来前，本案的付款条件尚未成就。俱丰公司在未收到案涉租金发票的情况下，公司财务人员严守合同约定拒绝付款符合财会基本制度，且双方并未签订其他任何付款协议，俱丰公司的财务人员也不应当向冠盛公司付款。四、一审判决既然认定俱丰公司与开运公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，在该合同尚未解除的情况下，俱丰公司只能依据该《房屋租赁合同》履行租金支付义务。同时，基于俱丰公司与冠盛公司之间没有任何房屋租赁法律关系，冠盛公司以自己的名义向俱丰公司主张支付租金的诉讼请求于法无据，冠盛公司起诉的主体资格明显不适格。综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求支持俱丰公司的上诉请求。冠盛公司辩称，一、冠盛公司是本案的适格主体。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，俱丰公司与开运公司签订的《房屋租赁合同》有效，则开运公司将房屋出售给小业主后，小业主承受了合同权利义务。由于小业主已将房屋委托给冠盛公司经营管理，基于小业主的委托，冠盛公司有权代小业主向俱丰公司收取租金。二、一审法院认定俱丰公司支付冠盛公司因主张租赁费产生的律师费有法律和事实依据，应当予以维持。一审法院判决的依据为俱丰公司与开运公司签订的房屋租赁合同，该合同中明确约定违约方要承担律师费。因俱丰公司未能依约支付租金，应当赔偿相应的损失。因冠盛公司取得小业主即房屋所有权人的委托，进而取得了合同权利义务，故一审法院判决由俱丰公司支付律师费正确。三、一审法院按冠盛公司的诉讼请求收取诉讼费并无不当。一审中，因俱丰公司支付了部分费用，所以导致判决与诉讼请求不一致。四、案涉房屋出售后，已经第一时间通知俱丰公司，由冠盛公司收取房租并开具发票，但是俱丰公司一直不配合将租金支付给冠盛公司，冠盛公司在没有收到俱丰公司租金的情况下，无法向小业主支付租金，小业主将冠盛公司诉至法院，冠盛公司只好委托开运公司收到租金后转给冠盛公司，再由冠盛公司支付给小业主。因此，俱丰公司没有依约支付租金违约，不能以未开具发票抗辩拒付租金。五、一审法院遗漏了对2017年3月14日合同的解除，同时，因为俱丰公司上诉导致冠盛公司产生了新的律师费，请求二审法院予以处理。综上，请求驳回俱丰公司的全部上诉请求。开运公司述称，对一审判决没有异议。富开公司述称，对一审判决没有异议。冠盛公司向一审法院起诉请求：1.判令俱丰公司向冠盛公司履行房屋租赁合同的义务；2.判令俱丰公司支付截止2021年6月30日的房屋租金818131.71元，并支付锅炉房费、物管费、停车费等费用；3.判令俱丰公司承担律师费90000元。一审法院认定事实：2017年1月17日，开运公司（甲方）与俱丰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于新都区的房屋（简称案涉房屋）出租给乙方从事酒店等经营，租赁总面积为7754.04平方米，另免费提供153平方米一楼大堂由乙方独家使用；租赁期限15年（2017年3月31日至2032年3月31日）；租金以租赁总面积为计算基数，每月每平米21元（含税），租金每三年递增，增幅按上一租期租金的6%计算，共计五个租期，每期三年，租金按季度支付，交房后五日内支付第一季度租金（即2017年10月1日至2017年12月31日），之后每季度租金在上季度末最后十日内支付；物业管理费每月每平米3元（交房后6个月内免交），车位管理费、临时停车费等由甲方协助按圣迈德大厦按标准收费的五折执行；支付租金前5日，甲方需按乙方要求开具相应发票，否则乙方有权暂缓支付租金；若乙方逾期支付租金，应按未付金额每日千分之二向甲方支付违约金；因乙方投资使该物业价值提高，需用该物业另行融资时需双方共同办理相关手续，乙方装修后，未经乙方书面同意甲方不得擅自以案涉房屋单方面融资租赁，否则从甲方对外融资之日起不收取乙方的房租并向乙方赔偿相应损失。2017年11月22日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定由俱丰公司承租圣迈德广场18楼屋面房屋用于放置安装酒店锅炉设备；面积51.55平方米的，月租金每平方米21元，租金按季支付，租期15年（2017年10月1日至2032年9月30日），逾期支付租金按应付金额每日5%支付违约金。2017年4月26日、9月13日，开运公司与冠盛公司签订《委托经营管理协议书》及《补充协议》，就上述出租给俱丰公司的房屋委托冠盛公司进行经营管理，约定：在与业主签订商品房买卖合同时，开运公司协助业主与冠盛公司签订经营管理委托合同；在未给业主办理分户产权期间，开运公司收到的租金全部支付给冠盛公司，由冠盛公司按与业主签订的经营管理委托合同的约定向业主支付经营管理收益（租金）；分户产权办理后，开运公司协助冠盛公司与俱丰公司签订补充协议由冠盛公司代业主收取租金等权利；开运公司在协议签订后收到俱丰公司的租金等费用，应及时转付给冠盛公司；冠盛公司与俱丰公司签订新的协议之前，开运公司将《房屋租赁合同》中作为出租人的全部权利义务委托给冠盛公司。房屋租赁合同签订后，由于俱丰公司未支付2020年2、3月份的租金，引发业主不满，2020年8月3日，召开了业主纠纷协调会，开运公司、冠盛公司、俱丰公司、新都区住建局、新都区大丰综治办、大丰南丰社区、大丰派出所、城建办等单位以及业主代表参加了会议，会议备忘录载明：经各方协商，达成如下一致意见：俱丰公司暂未支付的2020年2月、3月两个月的租金，俱丰公司在2020年8月-2021年12月期间分期分批支付给开运公司，开运公司收到后第一时间转付给小业主；如法院判决承接主体为冠盛公司，则由冠盛公司在收到租金后转付小业主；以上承诺如遇地震、疫情等不可抗拒的因素，依国家发布的相应信息公告为准，依期顺延。俱丰公司代表未在备忘录上签字，一审庭审中俱丰公司对备忘录内容表示认可。但俱丰公司未按备忘录形成的意见支付租金。经双方确认，俱丰公司尚欠截止2021年6月30日的租金共计818131.71元。一审法院另认定如下事实：1.开运公司出租给俱丰公司的上述房屋已全部销售，且购房人与冠盛公司签订了《经营管理委托合同》，将其购买房屋委托冠盛公司进行管理，代其行使包括收房、招商、签订租赁合同、代收租金等权利。2.2014年11月10日、2018年2月6日，富开公司与开运公司签订《前期物业服务合同》，由富开公司为诉争物业提供物业服务。3.冠盛公司为进行本次诉讼，委托四川聚仁德律师事务所提供法律服务，支付律师费90000元。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。本案中，开运公司作为出租房屋的开发商，陆续将房屋出售，购房人取得房屋产权的同时，对原租赁合同中租赁房屋已出售给购房人部分，原出租人的权利义务由购房人承受，购房人有权要求承租人按原租赁合同的约定支付租金。由于购房人在购买房屋时，已将房屋委托冠盛公司经营管理，基于购房人的委托，冠盛公司有权代购房人向承租人收取租金。故冠盛公司要求俱丰公司向其履行承租人义务、支付购房人租金的请求不违反法律规定，一审法院予以支持。但原租赁合同中，涉及的屋面房屋租赁费、物业管理费、停车费的收取等事项，属开发商对房屋共益部分作出的安排，购房人购买房屋后，不属于购买房屋的直接租金收益，其权益并不必然转移至各购房人，且诉争物业已委托富开公司提供物业管理服务。故冠盛公司要求俱丰公司支付屋面房屋租赁费、物业管理费、停车费的请求，欠缺相应的法律依据，一审法院不予支持。对于律师费，系冠盛公司为实现债权而发生的必要费用，其发生金额符合相关规定，对于冠盛公司的该项请求，一审法院予以支持。对于俱丰公司针对开运公司提出的未按原租赁合同履行义务的问题，系俱丰公司与开运公司之间的争议，不能对抗基于法定债权债务转移而取得出租人地位的购房人。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、俱丰公司应向冠盛公司履行其于2017年1月17日与开运公司签订的《房屋租赁合同》中有关支付租金的义务（不包2017年11月22日《房屋租赁补充协议》中的租金）；二、俱丰公司于判决发生法律效力之日起十日内向冠盛公司支付截止2021年6月30日的租金共计818131.71元；三、俱丰公司于判决发生法律效力之日起十日内向冠盛公司支付律师费90000元；四、驳回冠盛公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7090元（已因适用简易程序减半收取），由俱丰公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，案涉《房屋租赁合同》第11条第4点约定“本协议所指的损失，包括但不限于甲乙双方的租金收入、营业费损失、因投资建设酒店所发生的加盟费、设计费、装修费、设备采购费、人员成本等一切损失，以及因一方违约产生的诉讼费、保全费、律师代理费、鉴定费、公证费等费用。”经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，俱丰公司陈述其仅拖欠2020年2月、3月的租金，其后租金都已经支付。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点有三个，现评述如下：一、关于冠盛公司是否有权收取案涉房屋租金的问题俱丰公司认为其相对方为开运公司而非冠盛公司，因此冠盛公司无权收取案涉房屋租金。冠盛公司认为开运公司将案涉房屋出售给小业主，小业主委托冠盛公司收取租金，因此冠盛公司有权收取租金。对此本院认为，首先，俱丰公司作为案涉房屋的承租人，在其占有使用案涉房屋期间应当支付相应的对价即租金。其次，开运公司与俱丰公司签订案涉租赁合同后，开运公司将出租人的权利全部委托给冠盛公司行使。再次，开运公司将案涉房屋出售给买受人，买受人根据“买卖不破租赁”的原则，应当继受开运公司在案涉租赁合同中的权利义务，买受人有权要求作为承租人的俱丰公司按案涉租赁合同的约定支付租金。又次，买受人购买房屋时，将案涉房屋委托冠盛公司经营管理，基于买受人的委托，冠盛公司有权代买受人向作为承租人的俱丰公司收取租金。最后，俱丰公司并未举证对冠盛公司主张其受买受人委托收取租金的事实予以反驳，加之俱丰公司负有支付租金的义务，判决其支付租金亦未加重其义务和责任。综上，冠盛公司有权要求俱丰公司依照案涉租赁合同约定支付租金。二、关于案涉房屋租金付款的条件是否成就的问题俱丰公司认为依照案涉租赁合同约定其付款的前提条件是开具发票，现开运公司仍未开具2020年2月、3月租金对应的发票，因此租金支付条件尚未成就。冠盛公司认为俱丰公司未按照约定支付租金，出现拖欠租金的情况，所以才未开具发票。因此责任在俱丰公司，俱丰公司应当支付租金。对此本院认为，俱丰公司在一审中明确表示对案涉备忘录的内容无异议，而该备忘录中明确表明俱丰公司应何时支付拖欠的2020年2月、3月租金，俱丰公司并未表示其仅在收到发票后支付租金。因此，俱丰公司应当支付租金。至于发票问题，俱丰公司可支付租金后另行主张。三、关于俱丰公司是否应当支付律师费的问题本院认为，根据案涉租赁合同约定，违约方应当支付律师费。从本案查明的情况来看，俱丰公司存在逾期支付租金的情况。因此，俱丰公司应当依约支付律师费。综上所述，俱丰公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12881.31元，由上诉人成都俱丰酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  赵 韬审判员  王 果二〇二一年九月十三日书记员  曹成香