辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13173号上诉人（原审原告）：沈阳科技风险投资有限公司，住所地沈阳市和平区三好街90甲5号2515室。法定代表人：杨秀，该公司董事长。委托诉讼代理人：何永昌，辽宁弘立律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区南山护理中等职业学校，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江街53号。法定代表人：闫萍，该单位校长。委托诉讼代理人：许亚新、薄文超，辽宁东拓律师事务所律师。上诉人沈阳科技风险投资有限公司（以下简称“沈阳科技公司”）与沈阳市皇姑区南山护理中等职业学校（以下简称“沈阳南山学校”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初5756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人沈阳科技公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、被上诉人违反租赁合同约定，不按时缴纳租金，应当承担给付租金和相应的违约责任。一审法院认定被上诉人占用租赁物期间，按照租赁合同约定租金的50%承担责任，缺乏事实和法律依据，应当予以纠正。二、上诉人并未提出解除合同的诉讼请求，一审法院判决解除合同错误，应该纠正。三、一审法院认为疫情原因减免4月14日至5月29日租金没有法律依据，应该予以纠正。被上诉人沈阳南山学校辩称：与我方上诉状意见一致。上诉人沈阳南山学校上诉请求：撤销一审判决或发回重审。事实与理由：一、沈北新区人民政府征收案涉房屋，沈阳科技公司对案涉房屋已经没有物权，按照双方签订租赁合同的约定，案涉房屋因不可抗力致使本合同于2019年12月9日终止，故被上诉人无权向上诉人收取租金。二、关于一审法院认定的2020年5月29日至11月21日的租金问题。政府征收案涉房屋，致使被上诉人对房屋没有物权，依据合同约定，租赁关系已经在2019年12月9日终止，故被上诉人无权向我方收取租金。三、关于一审法院认定的2020年8月22日至11月21日的租金问题。2020年7月24日，被上诉人向上诉人正式通报，要求制定好搬迁计划，上诉人在8月22日全部搬迁完毕。被上诉人不能因为没有进行正式交接而获得租金利益，被上诉人无权取得该期间的租金。四、关于一审法院认定的2020年11月21日至2021年4月15日闲置损失的问题。上诉人在2020年7月15日由于案涉土地证性质问题无法办理学校营业执照等问题向法院提起诉讼，庭审中被上诉人已经明确知晓上诉人已经搬离的事实，被上诉人对于没有及时交接存在过错。被上诉人明知房屋由于不可抗力无法继续使用且不具有再出租可能性，因此对于未正式交接房屋的结果，被上诉人没有实际损失，无权收取该期间的租金。被上诉人沈阳科技公司辩称：与我方上诉状意见一致。原审原告沈阳科技公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即向原告支付2年租金239.2万元（2020年4月15日应当交付2020-2021年租金119.6万元，2021年4月15日应当交付2021-2022年租金119.6万元）2、请求判令被告向原告支付逾期支付租金期间的滞纳金（以119.6万元为基数，自2020年4月15日至实际给付之日止，按法定贷款利率计算；以119.6万元为基数，自2021年4月15日至实际给付之日止，按法定贷款利率计算）。一审法院经审理查明，2019年2月15日，沈阳市展硕中等职业学校与沈阳科技公司签订《道义房产租赁合同》一份，约定沈阳科技公司将位于沈阳市道义经济开发区.46平方米以公开竞价方式按标的现状对外公开招租，沈阳市展硕中等职业学校承租涉案房产。该合同约定“乙方（沈阳市展硕中等职业学校）已经自行踏勘现场，并充分了解该标的建筑结构、水、暖、电、消防及其他附属设施及周边环境，乙方因此做出的任何推论、理解和结论甲方均不负责任。乙方承担踏勘现场的责任和风险，摘牌后不得对标的现状存在缺陷放弃或附加合同条款。第二条房屋的使用用途仅限办公、培训、教育（不包括学前教育）…。租赁期限为5年，自装修免租期期满后开始计算，即2019年4月15日至2024年4月14日。按年支付租金，如逾期按银行同期贷款利率收取滞纳金。本合同期内，该房产所发生的维护、维修等均由乙方负责…。合同的解除1、因不可抗力的原因须解除合同（包括地震、自然灾害、当地动迁、政府政策等）致使合同无法履行，本合同自然终止，甲、乙双方不承担违约责任…。”签约后，2019年4月15日至2020年4月14日租金119.6万已经给付，沈阳南山学校实际接收、使用涉案房产、场地。现沈阳市展硕中等职业学校已变更名称为沈阳南山学校。2019年12月9日，沈阳市沈北新区人民政府发布沈北新区政征公字（2019）第24号房屋征收公告，该涉案房产在征收范围内。2020年7月24日，沈阳科技公司向沈阳南山学校发出《关于道义房产动迁等情况的通报》，该通报载明希望沈阳南山学校及时制定好搬迁计划，避免因征收所带来不必要损失，通知沈阳南山学校及时与沈北新区正良街道办事处沟通，对因搬迁所带来的损失补偿进行协商。沈阳南山学校提交的搬家公司出具的情况说明、营业执照、搬家发票及微信截图、现场照片、公众号截图显示，收到该通报后该校2020年8月22日前已经撤出、腾空案涉房屋场地，搬至沈北新区蒲硕路90号新校址办学，2020年8月24日新生在新校址正式入学报到，但双方未就案涉租赁房屋场地完成交接。2020年11月10日原、被告因案涉租赁合同发生的本院（2021）辽0013民初5667号另案纠纷开庭审理，沈阳南山学校明确其2020年8月22日已经搬离案涉房屋场地，合议庭当庭释明为防止损失进一步扩大建议双方庭后五日内完成案涉标的交接。庭后双方未达成合意，仍未交接。上述纠纷2021年4月16日再次开庭审理，沈阳南山学校再次提出解除涉案合同、办理涉案房产返还交接事宜，合议庭当庭释明双方2021年4月22日上午9点现场查验、预交接，2021年4月25日上午9点办理正式交接。庭后沈阳科技公司于2021年4月19日书面回复经研究不同意、不能配合进行涉案房产返还交接工作。本案庭审中，双方确认目前动迁补偿仍无明确进展。另查，沈阳科技公司为国有控股企业，沈阳南山学校为民办非企业单位，业务范围为中等职业教育。受疫情影响，2020年1月28日，相关部门下发了《沈阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令》（第1号），从2020年1月26日零时起，启动应对新型冠状病毒感染的××疫情一级响应，该令要求全市中小学校（含职业学校、民办学校）和市属高校推迟开学时间，培训机构一律停止开展线下服务。2020年5月21日，相关部门下发了《关于沈阳市中小学相关年级返校复学时间的通告》，通告明确从2020年5月29日，中职学校根据各自实际情况错峰错时决定各年级返校复学事宜。一审法院认为，案涉合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于应付租金及闲置损失。2020年4月15日至2020年5月29日期间，根据本市疫情政策明确规定，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》国有企业房屋疫情期间租金处理的相应内容，服务于辽沈地区全力推进和营造良好营商环境的工作大局，疫情不可抗力期间租金免除。被告举证形成完整的证据链条，能够证明2020年8月22日前已腾空搬离案涉房屋场地的事实，故自2020年5月29至2020年8月22的租金，应予支付；被告搬离后无证据证明及时告知原告办理交接，依相关规定，嗣后三个月闲置损失即2020年8月22日至2020年11月21日按租金标准计算的金额，被告承担；另案合议庭2020年11月当庭释明并建议双方交接，但就案涉闲置房屋场地双方仍未能交接，一定程度上系基于动迁补偿利益不确定因素，以及双方其它利益冲突无法达成交接合意，闲置损失系双方原因导致，故自2020年11月21日至2021年4月25日房屋场地闲置损失应由双方负担，结合举质证情况，综合本案案情，体现公平原则，按各承担闲置损失50%处理；自2021年4月25后的案涉房屋场地闲置损失，未交接原因在于原告明确拒绝交接，非被告原因造成，应由原告自行承担。关于滞纳金。按合同约定处理。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、被告沈阳市皇姑区南山护理中等职业学校于判决生效后10日内给付原告沈阳科技风险投资有限公司租金576701.37元、闲置损失253945.21（1.租金部分，按年租金119.6万元标准，自2020年5月29日起计算至2020年11月21日止，为576701.37元；2.房屋场地闲置损失部分，参照年租金119.6万元的50%即闲置损失按每年59.8万元标准，自2020年11月21日起计算至2021年4月25日止，为253945.21元）；二、被告沈阳市皇姑区南山护理中等职业学校于判决生效后10日内给付原告沈阳科技风险投资有限公司租金滞纳金、闲置损失滞纳金（1.租金滞纳金，以576701.37元为基数，自2020年4月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算；2.房屋场地闲置损失滞纳金，以2021年4月14前的闲置损失235923.29元为基数，自2020年4月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算；以2021年4月14日后闲置损失18021.92元为基数，自2021年4月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费31379元，被告负担11379元，原告负担20000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人沈阳南山学校提供：光盘、录音文稿、通知函和快递截图，用以证明2021年7月29日通知接管案涉房产，2021年8月2日沈阳科技公司接收房产，沈阳南山学校曾要求对方办理交接手续，但沈阳科技公司拒绝。科技风险公司认为通知交接的函对方主张送达的时间不正确，实际在8月10日收到，之前通话中说过此问题。2021年8月2日下午去实际接管。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人沈阳科技公司与沈阳南山学校签订的《道义房产租赁合同》合法有效。考虑由于受到疫情影响，沈阳南山学校在2020年5月29日后，才可以根据实际情况错峰错时决定各个年级返校复学事宜，因此一审法院判决2020年4月15日至2020年5月29日免除租金，并无不当。关于2020年11月21日至2021年4月25日期间的场地闲置损失的问题。一审法院已经向双方释明交接，但双方并没有完成交接工作。因此一审法院根据实际情况，判决双方各承担50%损失，并无不当。关于沈阳科技公司是否有权收取租金的问题。案涉房屋是以公开竞价方式按标的现状对外公开招租，沈阳南山学校应在签订租赁合同前了解案涉房屋的土地使用权情况。案涉房屋的土地使用权证在租赁合同签订前核发，上诉人沈阳南山学校以此主张不缴纳租金，无法支持。沈北新区人民政府虽然已经下发征收公告，但房屋并未实际拆迁，因此沈阳科技公司有权收取租金。其余问题，与一审认定一致，不再赘述。综上，上诉人沈阳科技公司与沈阳南山学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31379元，由沈阳科技风险投资有限公司负担；二审案件受理费31379元，由沈阳市皇姑区南山护理中等职业学校承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  单 立审 判 员  唐 屾二〇二一年九月二十八日法官助理  勾雪峰书 记 员  刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。