山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8110号上诉人（原审被告）：刘爱群，女，1961年3月3日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人:董俭，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王慧芳，女，该公司职工。委托诉讼代理人：邓冰，男，该公司职工。上诉人刘爱群因与被上诉人金碧物业有限公司济南分公司（以下简称金碧物业济南公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。刘爱群上诉请求：1.撤销一审判决书第一条的判决内容，或者查清事实依法改判，或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由金碧物业济南公司承担。事实和理由：一、一审判决第一项没有事实和法律依据。前期物业管理服务协议，根本没有约定管理服务的物业，具体名称、具体位置、具体坐落及物业具体明确的收费面积。“乙方对甲方在恒大名都的物业提供物业服务”是一审法院擅自添加的内容，不能作为判决的事实和法律依据。二、一审法院认定前期物业管理服务协议合法有效，违背了民法典的基本原则，违反了物业管理条例的强制性规定和消费者权益保护法，违背事实真相。三、金碧物业济南公司严重破坏、转移、丢失物业的绿化、古树、大树、雕塑、雕塑群、中心景观湖、风景风貌，使湖景从刘爱群的房屋前消失，造成涉案物业品质下降，严重贬值，为此刘爱群提交大量证据足以证明。金碧物业济南公司理应承担恢复原状和赔偿损失的责任，一审法院免除金碧物业济南公司的相关责任义务审理不公正。四、前期物业管理服务协议这张“协议纸”不应该是“提款单”。一审法院既没有审查金碧物业济南公司是否部分或全部履行了法定和约定的管理服务义务，也没有让金碧物业济南公司提交任何证据证明其部分或全部履行了法定和约定的管理服务义务，依据一张无效的“协议纸”作出判决没有事实和法律依据。五、一审法院裁定驳回刘爱群的反诉请求，加重了刘爱群的诉讼成本和诉累。反诉相关问题与本案密切相关，更是查清本案事实真相的基础。六、裁定中擅自更改刘爱群的内容，违背刘爱群的意愿。七、刘爱群在一审中提出金碧物业济南公司频繁更换物业管理经理、楼宇管家，造成服务缺失，并要求金碧物业济南公司提供物业经理、6号楼管家的姓名、任期、交接记录。一审法院不但不审查金碧物业济南公司是否存在上述问题，还以“未能提供相应证据予以证实，本院不予采信”为由驳回，审理不负责任。八、2013年8月刘爱群并没有交纳部分物业费。金碧物业济南公司因侵权行为免除刘爱群的部分物业费用与刘爱群交纳2013年8月份部分物业费是完全不同的两个概念。九、简易程序不应简单审理。十、涉案诉讼早已超过法律规定的诉讼时效。十一、司法的灵魂是彰显公平正义。金碧物业济南公司辩称，一、关于物业服务企业选聘问题，开发商按照国家规定在房屋出售之前依法合规选聘服务企业，有前期物业服务管理委托合同，并在济南市房屋管理局登记备案。房屋在出售时开发商明确向买受人公示物业服务企业，买受人在明确物业服务企业后签订购房合同和前期物业服务协议。签订过程是买受人自愿签署，即认可开发商选派物业企业。前期物业管理委托合同中有明确说明服务的物业基本情况，包括物业的位置、价格等。二、关于信息类公示问题，金碧物业济南公司在楼宇单元大堂有管家的信息公告栏，包含管家的姓名、工号、微信、电话等信息。在物业服务中心前台有管理人员架构公示及物业服务标准、收费以及公共收益相关公示。三、关于维修基金使用问题，物业依法进行申请，并由社区居委会及业主进行监督，每次对于相关问题的维修都会提前对该维修方案进行公示。济南市专项基金管理中心网站也有相关的内容公示。四、关于房屋质量问题及规划类问题，并非物业服务企业的服务范围。如业主对此有疑问，建议找开发商进行相关诉求解决。五、关于费用核算问题，刘爱群购买的恒大名都小区的房屋，自2012年6月30日交付，业主预交半年物业服务费1373.4元，开发商对业主补偿1442.07元，此部分费用一直冲抵至2013年8月份，当月剩余159.6元。如刘爱群有异议，可至物业服务中心前台详细查询。六、关于房屋空置问题，可至物业服务中心前台进行办理。金碧物业济南公司向一审法院起诉请求：1.判令刘爱群支付自2013年8月1日至2021年2月28日物业费20760.6元及违约金27769.9元;2.本案诉讼费由刘爱群承担。一审法院认定事实：金碧物业济南公司系济南市历城区恒大名都（以下简称恒大名都）的物业服务公司。刘爱群系恒大名都6号楼2单元X室房屋（以下简称涉案房屋）的业主，房屋建筑面积134.65㎡。2010年9月18日，刘爱群（甲方）与金碧物业济南公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方对甲方在恒大名都的物业提供物业服务，物业服务费实行包干制，每月收费标准按住宅建筑面积多层及高层住宅：1.7元/㎡,商业:3元/㎡收取。物业服务费如遇政府执行标准调整，按政府最新标准执行。乙方在甲方收楼时，预交半年物业服务费，自收楼起第七个月开始应按季在物业费到期3日前履行交纳义务。违约责任：甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准向乙方支付滞纳金。上述合同签订后，金碧物业济南公司对恒大名都提供了物业服务，刘爱群已将物业费交至2013年8月份（8月份交纳部分物业费，尚欠物业费159.6元），自2013年9月起未再交纳。庭审中，刘爱群主张其从未在涉案房屋居住，并向一审法院提交了室内照片4张、恒大名都客服中心李广凯2012年8月29日、2012年10月2日为涉案房屋开具的维修项目明细表1份作为证据。金碧物业济南公司主张，房修问题应与济南恒大名都置业有限公司沟通。一审法院认为，金碧物业济南公司与刘爱群签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，金碧物业济南公司与刘爱群均应按照合同约定全面履行义务。金碧物业济南公司对恒大名都提供了物业服务，刘爱群应当依照约定交纳物业服务费。关于金碧物业济南公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效，一审法院认为，物业服务合同属于继续性合同，在合同履行中定期发生交纳物业费之债务，属于定期给付之债，虽非同一债务，但基于同一合同约定，具有同一性质，请求给付履行定期给付之债请求权的诉讼时效应自最后一笔债务履行期限届满之日起算。刘爱群主张涉案诉讼已超时效，于法无据，一审法院不予支持。对于刘爱群辩称的物业服务企业选聘、物业管理服务知情权、金碧物业济南公司支付租金、广告等相关收入及孳息、小区内规划设计问题、房屋质量问题等，均与本案无关，刘爱群可另行主张权利。刘爱群称金碧物业济南公司频繁更换物业管理经理、楼宇管家，造成管理服务缺失，但未能提供相应证据予以证实，一审法院不予采信。对于金碧物业济南公司物业服务中存在的不足之处，刘爱群可通过投诉、建议等方式促进其改进。刘爱群主张其从未在涉案房屋居住，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条“房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定”的规定，若涉案房屋存在空置情况，刘爱群应当就涉案房屋与金碧物业济南公司办理空置房登记，因其未向一审法院提交已就涉案房屋办理空置房登记的相关证据，故一审法院对其主张不予采信。综上所述，金碧物业济南公司要求刘爱群支付2013年8月至2021年2月28日期间的物业费20760.6元（2013年8月份物业费按159.6元计），具有事实和法律依据，一审法院予以支持。金碧物业济南公司要求刘爱群支付违约金，涉案《前期物业管理服务协议》虽有相应的约定，但考虑双方存在长期服务合同关系，双方应互相理解、互相包容，对于双方间存在的问题应首选协商处理，而非诉至法院解决，且刘爱群亦是对金碧物业济南公司的合同义务存在建议和期待，并非主观恶意不交，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告刘爱群于判决生效之日起10日内支付原告金碧物业有限公司济南分公司自2013年8月至2021年2月28日止的物业费20760.6元；二、驳回原告金碧物业有限公司济南分公司的其他诉讼请求。案件受理费1014元，减半收取507元，由原告金碧物业有限公司济南分公司负担290元，被告刘爱群负担217元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘爱群提交证据一、照片13张，其中丢失枯死的树木9张，广告的照片4张；证明现在物业的名贵树木损失的很多，物业服务不作为，渎职、失职。证据二、6号楼东西南北道路以及单元内墙体及外墙脱落的照片等一宗，证明物业服务不达标。金碧物业济南公司质证称，对于园区绿化问题，业主提交的证据材料是7、8月份刚拍摄的。7月9日济南发生强对流天气，给园区造成了极大的伤害，树木倒伏、折损数量较多，物业也一直在积极恢复。目前许多倒伏树木已经扶正，折损的树木也已进行了抢救。该极端天气造成的影响并非体现在本小区，金碧物业济南公司可以提供园区照片及视频，包含物业拍摄及业主拍摄，证明园区绿化维护工作有效开展。对一审判决认定的事实，本院予以确认。另外，金碧物业济南公司认可涉案房屋2012年8月至2013年共计8个月空置，按70%缴纳物业费；2013年4月至2014年6月空置，但因公司已按70%费用收取，故无法再申请空置房；2018年7月至2021年2月共计空置32个月，按60%缴纳物业费。本院认为，2010年9月18日，刘爱群（甲方）与金碧物业济南公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议上虽未注明业主的房号，但通过金碧物业济南公司与刘爱群的举证，可以证明刘爱群系恒大名都6号楼2单元X室房屋的业主。协议上已经注明的前期物业服务合同，是指业主、业主委员会在选聘物业服务企业以前，建设单位选聘物业服务企业，在物业管理区域内对物业实施管理服务，并与之签订的物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，一审认定该协议对双方均具有约束力，金碧物业济南公司与刘爱群均应按照合同约定全面履行义务，金碧物业济南公司对恒大名都提供了物业服务，刘爱群应当依照约定缴纳物业服务费并无不当。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下的具有整体性和关联性的定期给付之债。请求给付履行定期给付之债请求权的诉讼时效应自最后一笔债务履行期限届满之日起算。刘爱群主张涉案诉讼已超时效，于法无据，一审法院不予支持正确。关于刘爱群主张的金碧物业济南公司严重破坏、转移、丢失物业的绿化、古树、大树、雕塑、雕塑群、中心景观湖、风景风貌，使湖景从刘爱群的房屋前消失，造成涉案物业品质下降，严重贬值的问题。刘爱群所提供的照片仅能证明绿化和树木不存在，但不能证明系金碧物业济南公司严重破坏、转移，亦不属于物业公司的责任，其应向建设单位反映或主张权利。对于刘爱群主张的其他物业服务瑕疵问题，一审法院从刘爱群亦是对金碧物业济南公司的合同义务存在建议和期待，并非主观恶意不交，故对金碧物业济南公司要求刘爱群承担违约金问题不予支持中得到了体现。因物业服务具有整体性特点，物业服务质量应由全体业主集体进行评价，在物业服务存在一般瑕疵的情况下，通过整改和补救措施可以改善，业主并不能以此为由不缴纳物业费。关于空置房问题。根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条“房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定”的规定，若涉案房屋存在空置情况，刘爱群应当就涉案房屋与金碧物业济南公司办理空置房登记，因其未向一审法院提交已就涉案房屋办理空置房登记的相关证据，一审法院对其主张不予采信正确。在二审中，金碧物业济南公司认可涉案房屋2012年8月至2013年共计8个月空置，按70%缴纳物业费；2013年4月至2014年6月空置，但因公司已按70%费用收取，故无法再申请空置房；2018年7月至2021年2月共计空置32个月，按60%缴纳物业费。根据上述规定，双方虽未进行确认并办理相关登记，但金碧物业济南公司同意按空置房并按上述规定比例收取物业费。经计算，刘爱群应缴纳的物业费为17281.32元。综上所述，刘爱群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审新证据结果需变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初4497号民事判决第二项及诉讼费承担;二、变更济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初4497号民事判决第一项为：上诉人刘爱群于本判决生效之日起10日内支付被上诉人金碧物业有限公司济南分公司自2013年8月至2021年2月28日止的物业费17281.32元。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费319元，由上诉人刘爱群负担。本判决为终审判决。审判员  高新江二〇二一年九月二十五日书记员  郇科鑫