浙江省金华市中级人民法院   民事判决书   （2021）浙07民终1528号     上诉人（原审原告）：东阳市横店镇横店社区郭新宅居民小区，住所地：浙江省东阳市横店镇横店社区郭新宅居民小区。       负责人：郭灵华。       委托诉讼代理人：金春如，浙江无云律师事务所律师。       被上诉人（原审被告）：郭拥军，男，1970年1月8日出生，汉族，住浙江省东阳市，现住浙江省横店镇横店社区郭新宅居民小区。       委托诉讼代理人：朱恺，浙江迎鸽律师事务所律师。       委托诉讼代理人：申屠江平，浙江迎鸽律师事务所律师。       上诉人东阳市横店镇横店社区郭新宅居民小区（以下简称郭新宅小区）因与被上诉人郭拥军合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2019）浙0783民初11155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。       上诉人郭新宅小区上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持郭新宅小区一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由郭拥军负担。事实与理由：一、郭新宅小区与郭拥军就涉案屋基需要交纳宅基地选位费及按投标最高价提升20％已经达成合意。郭新宅小区涉案屋基位一共有22间，位于横店镇镇中片，地处横店镇中心地段，该批屋基由于村民竞争激烈，需要以竞价的方式确定宅基地选位费，特别是东起康庄路的几户，由于靠近康庄路商业优势特别明显。郭拥军为了能够取得东起康庄路第一户屋基，向村干部提出希望不参加投标，愿意按投标最高价提高20％-30％缴纳宅基地选位费。2012年10月23日，横店镇政府驻村干部张自力和村二委会成员召开会议，考虑到郭拥军为做路拆迁，会议同意康庄路东起第一户为郭拥军，价格按投标最高价提升20％等，会议结束后即通知了郭拥军。因此双方已经就宅基地需要交纳选位费及选位费标准为投标最高价提高20％的合意已经达成，且有一审中的下列证据足以证实：1、2012年10月23日的村委会决议以及证人张自力、郭利刚、许洪权的证言，足以证明22间屋基，每一户都需要交纳宅基地选位费，且对郭拥军的要求作出决定，同意康庄路东起第一户为郭拥军，选位费标准为投标最高价提高20％。张自力、郭利刚、许洪权均在会议记录中签名，张自力为驻村干部，其证言与郭利刚、许洪权的证言完全可以相互印证。2、郭拥军于2013年10月7日向郭新宅小区就涉案屋基交纳了宅基地选位费押金36万元。该选位费押金足以证明郭拥军的屋基也需要交纳宅基地选位费，且选位费押金36万元也是按提升20％的标准计算交纳的，足以证明郭拥军是明知其选位费标准为投标最高价提高20％。3、2014年5月4日，郭新宅小区召开村民代表大会完全同意原村二委会决议，且再次明确第一户屋基款为投标最高价提升20％。该决议直接针对郭拥军和郭友成二户，郭拥军在通过村民代表决议前，曾向多名村民代表打招呼要求能够通过该决议。因此足以证明郭拥军对需要交纳宅基地选位费及投标最高价提20％是明知的。4、2014年5月7日，双方签订的《建房协议书》开头部分载明：“根据村（小区）农户建房的有关规定”，该有关规定已经包括2012年10月23日的村二委会决议以及2014年5月4日村民代表决议，郭拥军应当遵守上述二决议。5、郭威中的证人证言足以证明同批屋基都需要交纳宅基地选位费，不需要参与投标的东起第一户按投标最高价提升20％、第二户提升5％、第三、四户按投标最高价确定宅基地选位费的事实。上述证据足以证明双方当事人就涉案屋基需要交纳宅基地选位费且按投标最高价提升20％计算已经形成了合意，且郭拥军已按合意在履行，一审法院认为未达成合意没有事实证据。二、一审法院以按最高投标价提升20％支付屋基款未达成合意为由而驳回郭新宅小区的诉讼请求明显不当。退一步讲，即便是否提升20％的合意不明确，一审法院也完全可以按合同法第61条的规定，参照交易惯例作出判决，而不是驳回郭新宅小区的诉讼请求。综上，一审判决无事实和法律依据，请求二审查明事实后依法撤销一审判决，支持郭新宅小区一审的全部诉讼请求。二审庭审中补充：一审法院认为，一般而言村集体组织和集体成员达成一致才会办理拆迁安置，这种观点与本案实际不符。本案宅基地稀缺，且属于黄金地段具有商业价值，一审法院依照没有商业价值的地基来认定与本案无关。一审认定不正确且目前也有很多宅基地是使用招投标方式决定，按投标最高价提升20％并不是审批同意，包括本案中郭拥军也是没有最终安置成功的，整个过程要安插招投标的手续。一审认定郭新宅小区没有向郭拥军主张屋基款是不正确的，屋基款是要在招投标之后才能知晓价格，且郭新宅小区也有向郭拥军主张屋基款。       被上诉人郭拥军答辩称，一、本案中郭拥军在本次拆迁和招投标的过程当中的身份是很特殊的，他是一个村里做路的拆迁户，而且是带头拆迁，刚才郭新宅小区也提到新地段有稀缺性，有商业价值，郭拥军也是因为觉得新地段比别的地方好一点，才带头响应村里的拆迁号召，将自己新建没多久的老房子拆除，并最终跟村里达成协议安置在东起的第一户。若无这种达成事先的协议和安置，按市场价去投标，郭拥军也不可能将老房子拆掉，且老房子拆迁过程中没有得到任何的补偿，其不可能在老房子没有任何补偿的情况就自己主动拆掉。二、郭新宅小区一审中的几位证人证言表述的都是听说郭拥军应该知道的等等内容，无任何一个证人直接说亲眼看见跟郭拥军说这样的内容，故所谓的证人证言都是传来证据，并不是直接证据。更何况其中证人郭利刚在本案争议的相关事实发生时系郭新宅村的村书记，故郭利刚不符合证人基本形式和法定条件。三、关于36万元屋基款押金问题。郭新宅小区提到，按照面积比例算出来是上浮20％。但在郭有成、郭威中关联案件中，​该几户交纳的金额不是按照郭新宅小区在本案当中的计算方式进行计算，郭新宅小区关于这个押金比例的陈述自相矛盾，故不能用金额来反推系双方之间的真实意思表示。另外，村里的建房协议和审批，不仅不能证明双方达成过上浮20％的合意，恰恰可以证明双方在之前的过程中，从未达成过任何关于上浮20％的意思表示。审批是在郭新宅小区开会单方面做出上浮20％的决议之前，且最重要的建房协议也是2014年签订，晚于已做出上浮20％的决议，若当时郭拥军和郭新宅小区真已达成相关合意，不可能不在建房协议当中进行体现，这是极不符合常理。四、郭威中的谈话笔录中，无任何直接证据能够证明双方有合意。郭威中的陈述都是说郭拥军应该听说过、应该知道的，没有任何直接证据可以证明郭拥军知道或者同意所谓的上浮20％。郭拥军一审中已提交关于郭金朝户2000元／平方的会议纪要，现郭金朝也已经按该价格交纳所有费用。郭金朝户也是拆迁掉了，没有经过投标交纳了2000元／平方安置到和郭拥军同一排的第十几户。郭拥军拆掉的房屋本身就是新房屋，若不是为了村里做路，是没有必要拆掉该房子的。       郭新宅小区向一审法院起诉请求：1、郭拥军支付郭新宅小区屋基款86.4万元，并支付逾期利息8.64万元（利息从2014年8月31日起按年利率6％计算至2016年5月1日，从2016年5月2日起仍按年利率6％计算至实际履行完毕之日止）；2、案件诉讼费用由郭拥军承担。       一审法院认定，2012年9月13日，郭新宅小区对郭拥军户建房情况进行公告，内容为“．．．．．．经村二委会研究决定，拆除旧房115.8m2，现申请安置地基3间120m2，．．．．．．以上情况予以公告。”随后，郭拥军户领取《农村私人建房用地审批表》并开始办理相关审批手续，其中村、镇意见均于2012年10月9日前审批通过。2012年10月16日，郭拥军户拆除旧房3间115.8m2。2012年10月23日，郭新宅小区村二委会成员召开村委会就村里申请建房户的屋基安排问题进行讨论，会议决定“为村做路拆建户优先安排，康庄路东边起开始安排，第一户郭拥军安（按）其他拆建户最高投标价提升20％、第二户安排给郭友成户提升5％，其他为做路拆建户按照其他拆建户最高投标价算，投标底价1500元正、田园200一个平方．．．．．．”。2013年10月7日，郭拥军户交纳了押金（宅基地选位费）36万元。2013年10月20日，郭拥军办理完成农村私人建房用地审批。2013年10月24日，郭拥军取得《横店镇农村私人建房定位记录表》。2014年3月13日，郭拥军取得《建设工程规划许可证》并开始动工建房。2014年5月4日，郭新宅小区召开村民代表大会形成《关于郭拥军郭友成户屋基安排的决定》，内容为“为村通路拆建户优先安排，康庄路东起开始安排第一户为郭拥军、第二户郭友成。第一户屋基款为投标最高价提升20％。第二户屋基款为投标最高价提升5％每平方米，田园200元每平方米。应到会村民代表为24人，实到23人。”共有18位同意上述方案的村民代表在决定上签字。会后不久，郭拥军与郭新宅小区于2014年5月7日签订《建房协议书》。2014年7月22日，郭新宅小区举行屋基公开投标，投标最高价为许志根户每平方米8500元，位置为自东向西A1、A2（即郭世朝的西边户）。2014年8月起，郭新宅小区多次组织人员去郭拥军户建房工地要求其在交齐屋基款前停工。2014年8月31日，郭新宅小区召开会议，就“郭拥军、郭友成户在没有交齐屋基款前提下擅自动工”一事，全体与会人员一致表决通过“屋基款在没有全部上交之前，郭拥军、郭友成户，不得动工建房。如再不及时交纳屋基款，将走法律途径。”郭新宅小区二委会成员、村民代表、全体党员参会，共有49人签名。另查明，由郭新宅小区安排屋基而未进行投标的户分别为郭拥军户、郭友成户、郭威中户、郭世朝户（自东向西顺序排列），郭友成、郭威中、郭世朝于2013年10月向郭新宅小区分别交纳押金（宅基地选位费）30万元、20万元、20万元。郭拥军户、郭威中户的旧房屋基位于郭新宅小区做路规划（路面为东西走向，东起康庄南街，西至万盛南街）的拆迁范围内，后郭威中户因审批未通过，未拆除旧房并退回宅基地选位费。郭拥军一直居住在郭新宅小区，涉案宅基地使用权为120平方米，其上房屋已建成入住。就本案纠纷，横店镇人民政府自2014年起多次组织协调未果，故诉至法院。       一审法院认为，本案的争议焦点为双方对于“郭拥军户应按最高投标价提升20％向郭新宅小区支付屋基款”事项是否形成合意。郭新宅小区认为其与郭拥军就屋基款事项已形成事实合同关系，郭拥军应按协议履行支付相应屋基款。郭拥军认为郭新宅小区未告知其应按最高投标价提升20％支付屋基款，且其未表示同意。综合全案证据，结合本地批建宅基地的交易习惯，第一，村集体经济组织与村集体组织成员达成一致的拆建对价后，再予以办理拆迁旧房、安置屋基的手续是本地村落拆建宅基地的一般做法。本案中，郭拥军拆除旧房、公告拟安置地块、村镇相关部门或负责人的建房用地审批同意时间均在郭新宅小区形成2012年10月23日的决议之前，说明郭新宅小区在决议形成前已与郭拥军达成一致的拆建、安置对价。郭新宅小区在双方合意后形成的决议，其内容并不当然属于郭拥军明知或应知的范围，郭新宅小区应当就该决议内容达成合意负举证责任。郭新宅小区虽提供了郭利刚、许洪权的证言，以证明其已将决议内容告知郭拥军，郭拥军亦表示认可的事实，但郭利刚、许洪权系郭新宅小区的干部，参与了案涉会议的表决，仅凭该证言不能单独作为认定事实的依据，且郭新宅小区未能提供其他证据予以佐证，故应承担举证不能的后果。第二，郭新宅小区作为村集体经济组织，处于管理者的主导地位，在村集体组织成员报批农村私人建房用地的事宜上，起到决定性作用，即在郭拥军交清屋基款前，郭新宅小区有权决定是否同意郭拥军的建房审批，但在漫长的宅基地审批过程中，郭新宅小区均未向郭拥军主张过屋基款。同时，郭新宅小区作为村集体财产的管理者，对于宅基地审批流程及惯例是明知的，其完全能够预见在应交而未交屋基款的情况下就通过建房用地审批可能产生的后果，但郭新宅小区怠于行使权利，在建房用地审批前后，均未与郭拥军形成书面合意，在签订建房协议时也未体现相关屋基款的内容，且在郭拥军交纳了宅基地选位费36万元后又派村干部参与了郭拥军的建房定位。第三，农村宅基地系村集体经济组织所有的集体财产，由村集体经济组织进行经营管理，一般通过申请进行安置，并不必然通过竞价择位取得，客观存在因审批时间、申请理由及事项等因素导致宅基地地段及对价的差异，故在不同时间以不同原因审批取得的宅基地不具有可比性。本案审理中，双方一致确认郭拥军户因做路而拆迁的事实，参照本地批建宅基地的习惯，拆迁户与新用地批建户的政策不尽相同，之间不适用类比，故郭拥军主张因村里做路需要旧房拆迁而被安排到较好位置的辩称，亦存在合理性。综上，确认双方之间未就关于“郭拥军户应按最高投标价提升20％向郭新宅小区支付屋基款”的事项形成合意。故郭新宅小区要求郭拥军支付屋基款的诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回郭新宅小区的诉讼请求。案件受理费13304元，由郭新宅小区负担。       二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。       本院对原判认定的事实予以确认。       本院认为，本案二审的争议焦点在于：郭拥军是否需要向郭新宅小区缴纳按投标最高价提升20％的屋基款。经查，本案系宅基地批建过程中引发的村集体组织与村集体组织成员之间的纠纷。郭拥军因村里做路而拆除115.8m2旧房，并安置于横店镇康庄路安置地块东起第一户。现郭新宅小区主张“康庄路东起安排第一户为郭拥军，第一户屋基款为投标最高价提升20％，且郭拥军与郭新宅小区已就此达成合意”，而郭拥军则主张其屋基安排在第一户系其为村里做路带头拆房的优待，其与郭新宅小区并未就屋基款需要提升20％达成过合意。首先，根据在卷由横店镇农村集体三资代理服务中心出具的金华市农村集体经济组织统一收据，金飞燕（郭拥军）于2013年10月7日交纳押金（基地选位费、宅基地）360000元，而郭拥军在二审庭审中称其交纳款项的性质与收据所记载不同，但未提供相应证据予以证实，且郭拥军对于360000元款项的具体组成部分也未能合理说明。结合其他村民持有相同的押金收据情况，郭拥军关于该360000元款项性质的辩解，本院不予采信。其次，案涉宅基地位于横店镇中心地段，郭拥军的宅基地系当时村里直接安排最靠近康庄路的四户中第一户无需参与招投标，而同为做路拆迁的郭世朝户，其安置位置远不如郭拥军户，却在投标后按照投标最高价交纳屋基选位费，显然郭新宅小区已保证了郭拥军带头拆迁的优先待遇。再次，郭新宅小区提供村二委会会议记录、村民代表决议、村委会扩大会议决议、相关证人证言等证据证明其主张，但郭拥军均不予认可。安排屋基属于村里的重大事项且涉及村民自身利益，郭拥军作为需要拆迁安置的村民，特别是村里做路带头拆迁户，对村里给予的优待通常会予以关注。村委会作出的“最靠近康庄路（镇区主要路段）的东边第一户宅基地使用权取得需支付其他投标最高价上浮20％的款项”决议，直接涉及郭拥军的利益，且当时郭拥军已就该屋基建房用地进行审批，郭拥军辩称其对该决议不知情有违常理。考虑郭拥军拆除旧房、公告拟安置地块、村镇相关部门或负责人的建房用地审批同意时间均在郭新宅小区2012年10月23日决议形成之前，且郭新宅小区提供的相关决议中并无郭拥军签字确认，故即使郭拥军知晓，亦不能就此证明郭拥军对相关决议内容认可。在郭拥军宅基地审批过程中，郭新宅小区均未向郭拥军主张过屋基款。故根据现有证据尚不能认定郭新宅小区和郭拥军就“郭拥军户应按最高投标价提升20％向郭新宅小区支付屋基款”已达成合意。最后，2014年7月22日，郭新宅小区举行的屋基公开投标中，投标最高价为与郭拥军同排第五户，价格为每平方米8500元，而同排第四户在投标结束后亦按每平方米8500元的价格补足交纳了屋基选位费，此与郭新宅小区提供的村二委会会议内容相符。然，屋基的区位优势系衡量该屋基价值的核心因素。郭拥军户的区位优势显然高于同排已投标确定的第四户、第五户，其屋基价值也不应低于后者，根据公平原则，郭拥军亦应按屋基投标最高价每平方米8500元向郭新宅小区支付案涉屋基的对价。故案涉屋基款应为8500×120=1020000元，扣除已支付的360000元，郭拥军尚应支付郭新宅小区屋基款660000元。因郭拥军拖延交纳屋基款，给郭新宅小区造成了一定的经济损失，本院酌定自郭新宅小区向人民法院起诉之日（2017年8月4日）始按年利率6％计算至2019年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率LPR为标准计付利息至实际履行日止。       综上所述，上诉人郭新宅小区的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：       一、撤销浙江省东阳市法院（2019）浙0783民初11155号民事判决；       二、郭拥军于本判决生效后十日内支付东阳市横店镇横店社区郭新宅居民小区屋基款人民币660000元及利息（自2017年8月4日起以660000元为基数，按年利率6％计算至2019年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率LPR为标准计付至实际履行日止）；       三、驳回东阳市横店镇横店社区郭新宅居民小区的其他诉讼请求。       如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       一审案件受理费13304元，由郭拥军负担10400元，由东阳市横店镇横店社区郭新宅居民小区负担2904元；二审案件受理费13304元，由郭拥军负担10400元，由东阳市横店镇横店社区郭新宅居民小区负担2904元。       本判决为终审判决。       审判长黄良飞     审判员钱萍     审判员金琳    二○二一年九月十日     代书记员卢芷忻