北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7213号上诉人（原审被告）：北京中关村国际商城发展有限公司，住所地北京市昌平区北清路1号院1号楼。法定代表人：翟学军，董事长。委托诉讼代理人：王龙康，男，北京中关村国际商城发展有限公司职员。被上诉人（原审原告）：贺惠英，女，1957年3月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：刘权，北京大铭律师事务所律师。上诉人北京中关村国际商城发展有限公司（以下简称中关村国际商城公司）因与被上诉人贺惠英商品房预售合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中关村国际商城公司之委托诉讼代理人王龙康、被上诉人贺惠英之委托诉讼代理人刘权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中关村国际商城公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回贺惠英的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：1.合同中的逾期转移登记条款合法有效，不存在免除自身责任、加重对方责任的情形。买房人的逾期付款责任与卖房人的逾期转移登记违约责任不是对应的合同义务，不能将两个不对应的违约责任对等比较。中关村国际商城公司已经采取文字下方加下划线的方式提示买房人注意合同约定内容。合同约定的逾期转移登记条款不属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不构成无效的格式条款。2.合同约定的逾期转移登记违约责任条款合法有效，且买房人未能提供证据证明其存在损失，其要求调整违约金标准的诉讼请求于法无据。买房人自收房之日起即对于房屋占有使用收益，迟延办理房产证不影响买房人的收益，房屋的权属转移登记仅为交付房屋的附属义务，对买房人不产生实质影响。在此期间房屋价值上涨，买房人不仅没有损失，反而获得了房屋升值收益。3.逾期转移登记的违约责任，有约定的应从约定；无约定的，法院亦无权突破法定赔偿上限的赔偿标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在约定期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当根据约定承担违约责任，合同没有约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。买房人主张按照法定上限1.5倍金额主张违约责任，没有法律依据，属于适用法律错误。一审法院滥用自由裁量权，说理自相矛盾。贺惠英辩称，同意一审判决，不同意中关村国际商城公司的上诉请求和理由。1.双方合同属于格式条款已经有生效裁判文书确认；2.双方关于逾期办证有明确的合同约定，依据相关法律规定逾期办证也应当承担违约责任。贺惠英向一审法院起诉请求：1.判决中关村国际商城公司支付逾期办证违约金28640.88元（以1668889元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，自2016年9月30日计算至2017年1月4日止）；2.判令中关村国际商城公司支付贺惠英怠于通知领取不动产证书所造成的经济损失5000元。一审法院认定事实：2012年8月28日，贺惠英（买受人）与中关村国际商城公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定贺惠英出资购买中关村国际商城公司开发的位于北京市702房屋，房屋用途商务办公，预测建筑面积67.59平方米，总价款1668889元；买受人未按约定的时间付款的，逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。对于房屋所有权转移登记，该合同第二十一条中约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在办理完毕收楼手续之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人提出退房的，出卖人应当自书面退房通知送达且双方办理完毕所有退房手续之日起90日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买房人不退房的，自逾期之日起每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款千分之一的违约金。”之后，贺惠英依约向中关村国际商城公司交付购房款1668889元。2014年9月30日，中关村国际商城公司向贺惠英交付了前述买卖房屋。2017年1月4日，中关村国际商城公司办理完毕前述买卖房屋的所有权转移登记至贺惠英名下，房屋坐落登记为昌平区北清路1号院7号楼7层2单元702，建筑面积67.69平方米。2017年2月24日，贺惠英由中关村国际商城公司处领取了该买卖房屋的不动产权证书。庭审中，贺惠英主张其经济损失5000元系参照同期地址出租的标准估算，但其对于自身的直接经济损失未能提交相应证据予以佐证。中关村国际商城公司对此不予认可。一审法院认为，中关村国际商城公司与贺惠英所签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定，履行各自的义务。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《北京市商品房预售合同》是中关村国际商城公司为了重复使用而提前拟定，用于约束其和买受人双方权利义务的合同。该合同中就买受人的逾期付款责任约定是按日计算逾期应付款的万分之一作为违约金，但对于出卖人逾期办理转移登记的违约责任约定是按年计算已付款的千分之一作为违约金。双方的违约责任不对等。中关村国际商城公司作为违约责任相应条款的提供方，加重对方责任，且未提供相应证据证明其采取合理方式提请贺惠英注意该条款。故该条款构成格式条款，且因加重对方责任应属无效。故法院认定该合同中就中关村国际商城公司逾期转移登记的违约责任条款无效。由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中关村国际商城公司迟延为贺惠英办理房屋所有权证，应当承担相应违约责任。鉴于合同约定逾期转移登记的违约责任条款无效，而贺惠英的损失数额难以确定。对于贺惠英主张的违约金数额较为合理，并无不当，法院酌情予以支持。本案中，从房屋所有权转移登记完成至贺惠英由中关村国际商城公司处领取不动产权证书，期间相隔月余，并不构成怠于通知，且贺惠英对于其主张的直接经济损失并未提交相应证据予以佐证。故对于贺惠英要求赔偿怠于通知造成的经济损失的诉讼请求，缺乏事实基础，法院不予支持。综上所述，中关村国际商城公司构成违约，应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、北京中关村国际商城发展有限公司于本判决生效后七日内给付贺惠英逾期办证违约金28640.88元；二、驳回贺惠英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，中关村国际商城公司认可其存在逾期办证的违约行为，但主张因逾期办证的时间不足一年，不符合《北京市商品房预售合同》约定的“每满一年支付已付房款的千分之一的违约金”的约定，故其不应当承担违约责任。双方均未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案的争议焦点在于格式条款的解释和效力认定，以及逾期办证违约责任的认定问题。一、格式条款的解释格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《北京市商品房预售合同》第二十一条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在办理完毕收楼手续之日起730日内取得房屋所有权证书的……买房人不退房的，自逾期之日起每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款千分之一的违约金。”该条款系中关村国际商城公司为了重复使用而预先拟定的合同条款，该条款下方虽有下划线，但总览《北京市商品房预售合同》全文下划线众多，现有证据不能证明中关村国际商城公司在订立合同时就该条款与买受人进行了协商，故该条款属于格式条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据《北京市商品房预售合同》第二十一条的内容，该条款仅约定了逾期办理房屋所有权证书超过一年时的逾期办证违约金如何计算，对于逾期办理房屋所有权证书不足一年时的逾期办证违约金未作明确约定。根据该条款，对于逾期办理房屋所有权证书不足一年时的逾期办证违约金的计算，有两种理解：一是逾期办理房屋所有权证书不足一年时无需支付逾期办证违约金；二是逾期办理房屋所有权证书不足一年时应当按照已付房价款千分之一/年的标准支付逾期办证违约金。因《北京市商品房预售合同》是中关村国际商城公司向买房人提供的格式条款，故对于前述条款，应当作出不利于提供格式条款一方，即中关村国际商城公司的解释，亦即逾期办理房屋所有权证书不足一年时应当按照已付房价款千分之一/年的标准支付逾期办证违约金。对于中关村国际商城公司主张逾期办证不足一年则不应承担违约责任的理由，本院不予支持。二、对于格式条款效力的认定民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。房屋买卖合同中，买房人按约向卖房人支付购房款和卖房人按约向买房人交付房屋以及办理房屋权属转移登记，互为对待给付义务。卖房人按约为买房人办理不动产权证书，是买房人的主要合同权利之一，亦是卖房人的主要合同义务之一；卖房人逾期办理不动产权证书时所应当承担的违约责任，是卖房人的主要责任之一，与买房人有重大利害关系。中关村国际商城公司提供的《北京市商品房预售合同》中就买房人的逾期付款责任约定是按日计算逾期应付款的万分之一作为违约金，较之于逾期办理房屋所有权证书不足一年时应当支付的逾期办证违约金，即使作出不利于中关村国际商城公司的解释（即按照已付房价款千分之一/年的标准支付逾期办证违约金），逾期办证违约金的计算方式亦存在不合理地减轻卖房人责任、限制买房人主要权利且与买房人有重大利害关系的情形。《北京市商品房预售合同》第二十一条的下方虽有下划线，但总览《北京市商品房预售合同》，全文下划线众多，难以仅凭下划线认定中关村国际商城公司采取合理的方式就该条款对买房人进行了提示，中关村国际商城公司亦未举证证明其在订立合同时采取合理的方式提示买房人注意了该免除或减轻其责任且与买房人有重大利害关系的条款，故该条款不成为《北京市商品房预售合同》的内容。一审法院对于该条款性质的认定适用法律不当，本院予以纠正。三、对于逾期办证违约金的计算由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。中关村国际商城公司于2014年9月30日向贺惠英交付了房屋，按照《北京市商品房预售合同》的约定，中关村国际商城公司应当为买受人办理不动产权证书的日期为2016年9月29日，中关村国际商城公司实际上于2017年1月4日将房屋所有权转移登记至贺惠英名下，中关村国际商城公司存在逾期办理不动产登记的违约行为，应当承担相应的违约责任。因此，买房人贺惠英主张中关村国际商城公司支付逾期办证违约金28640.88元（以1668889元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算，自2016年9月30日计算至2017年1月4日止）的主张，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，中关村国际商城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费516元，由北京中关村国际商城发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 刘国俊审 判 员 刘佳洁二〇二一年九月二十七日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪书 记 员 明 玥