上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6081号上诉人(原审被告)：张锦明，女，1935年1月20日生，汉族，户籍地广东省广州市。委托诉讼代理人：章桐，男，1960年8月22日生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告)：朱宇君，女，1991年12月28日生，汉族，户籍地浙江省杭州市。委托诉讼代理人：朱倩，女，1988年12月1日生，汉族，户籍地杭州市。上诉人张锦明因与被上诉人朱宇君房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2021)沪0114民初7041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、最高人民法院发布的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条第(一)项的有关规定，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。张锦明上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，改判张锦明不退还保证金人民币(以下币种均为人民币)5，500元以及不补偿朱宇君500元。事实及理由：1．朱宇君提前解除合同，违约在先。根据租赁合同约定，张锦明不予退还保证金11，000元。朱宇君多次要求协商，张锦明出于恻隐之心，且当时协商氛围较好，张锦明才在短信中表示退一半保证金。但退一半保证金只是协商的一种方案，此后因双方协商不成，故仍应按照合同约定执行；2．朱宇君于2020年11月27日将房屋钥匙交给物业，其未拆除窗帘，由其自行承担相应后果，张锦明不应承担保管责任。且此后的一个多月，朱宇君从未要求拆除窗帘，足以证明窗帘是遗弃之物。且窗帘已被使用了近5年，非常破旧，对张锦明无利用价值，故张锦明不应补偿朱宇君500元。被上诉人朱宇君辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。朱宇君向一审法院提出诉讼，请求判令：1．张锦明立即退还朱宇君支付的房屋履约保证金11，000元；2．张锦明因擅自收回租赁房屋给张锦明造成的损失32，228.71元。一审法院认定事实如下：唐月系张锦明的女儿，受张锦明的委托处理上海市嘉定区安亭镇和静路XXX号世康大厦1503室房屋(以下简称“系争房屋”)的相关事宜，张锦明的签字都是唐月代签的并且得到了张锦明的认可。2016年5月6日，唐月、张锦明出具收条，收条载明：今收到朱宇君小姐交上来首季度租金16，500元及两个月房屋履约保证金11，000元。合同期满凭此收条退还房屋履约保证金。2016年5月8日，张锦明(甲方，出租方)与朱宇君(乙方，承租方)签订《房屋租赁协议》，合同约定甲方将系争房屋，面积167.07平方米租与乙方作为办公室使用；租赁期限为三年，自2016年5月8日至2019年6月7日止(2016年5月8日至2016年6月7日为装修免租期)；首次付款以现金方式支付，以后按转账方式支付，租金按季度结算，双方议定月租金为5，500元，签订合同后支付第一季度房屋租金(即2016年6月8日至9月8日)，甲方在收取费用后出具相应收据，以后乙方在每季度3号前支付下季度房租。乙方应按时交租，逾期10日作违约处理，甲方有权终止合同，且收取房屋履约保证金不予退还；本协议签订后乙方支付甲方房屋履约保证金11，000元，甲方在收到保证金后，将房屋交付给乙方使用。双方合同期满后不再续签合同，乙方在结清有关费用后，甲方无息返还保证金；租赁期间，乙方不得损坏、改建房屋结构和隔间，如需装修，应事前与甲方协商，征得同意后方可进行，但必须符合防火用电安全规范，合同期满后，装嵌在墙体内的固定装修不可拆除(可移动物如空调除外)；乙方负责支付承租期内的物业管理费、电话费、煤气费、电视电线费等各种房屋使用费用；租赁期内如有特殊情况退租，应提前三十天书面通知双方，未征得对方同意要求退租，须赔偿履约保证金总额作为违约金。合同签订之后，张锦明将系争房屋交付给了朱宇君，朱宇君对房屋进行了装修，包括了地面木地板16，968元、踢脚线3，435.71元、门槛石680元、窗帘1，785元、墙体12厚钢化玻璃造型窗9，360元等。2019年3月26日，朱宇君与张锦明签订了续租合同，租期自2019年6月8日起至2021年6月7日止，从续租之日起月租金为5，800元。朱宇君交付租金至2020年12月7日。2020年10月9日，朱宇君向唐月发微信称“唐老师，我们世康的房子不租了，你看是挂中介还是直接给你？”唐月回复“你先挂中介吧。”2020年11月5日，朱宇君给世康物业工作人员胡蓉蓉发短信称：“我们的租期到11.7，半个月是到11.23。我们11.23之前搬掉，你和唐老师说一下。”胡蓉蓉回复：“好的，唐老师同意了，钥匙还是放在门口的对吧？”朱宇君回复：“是的，在门口。”2020年11月22日，朱宇君搬离系争房屋，带走了有关文件，但是木地板、玻璃及窗帘没有搬走。2020年11月27日，朱宇君将房屋钥匙交给物业管理公司保管。次日，张锦明从物业管理公司取回房屋钥匙。2020年12月9日，朱宇君向唐月发短信称：“我们的租约已于12月7日正式截止了。经过11月5日在物业见证下我和你协商的结果，我们早已在11月22日腾空房子并解除占用。在你已知悉的情况下，房子的钥匙也已经交给物业胡经理。希望你正面和我们进行协商，履约返还我们11，000元押金。所谓“押金”本来就是我们的钱，是你们应当交还的。物业费等问题和你的诉请，应当和我们当面协商，以使你的房子尽快顺利找到下一个租客。”唐月转发张锦明回复说：“朱小姐，你好。来信收悉，你是否看到合同的第十条，你没有租到你预定的日期，而是提前退租，这叫做违约，尽管已经告诉我女儿了，但是并不等于你没有违约，按照合同规定，如果违约了，那么押金就作为违约金不用退还。但是上次我已表示过，体谅你目前经济受影响，我同意归还你一半的押金，另一半我不退……”朱宇君回复：“张女士您好，为了防止误会，现提醒你，你女儿在11月5日，不仅是知悉，而且是同意退还11，000元押金的。双方在协商一致的情况下，我们才提前腾空并解除占用……”2020年12月25日，胡蓉蓉联系唐月，称尚欠2020年7月至12月的物业费没有交，唐月随即通过微信转账给物业公司物业费2，406元。2021年1月19日，朱倩报警称系争房屋在没有搬离完物品房东就出租给了其他人。一审法院另查明，系争房屋于2020年12月20日已经租给案外人，租赁期限自2021年1月1日开始。一审法院审理中，朱宇君表示她们会自行跟物业公司结算，并不需要张锦明帮其交物业费；张锦明同意朱宇君可以将可拆卸的窗帘拿走，但是不可拆卸部分没办法拿走。一审法院认为，《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应切实履行。朱宇君于合同到期前提出解除双方之间的租赁合同关系，张锦明也同意退租并退还一个月的保证金，此后朱宇君搬离系争房屋并交付了钥匙，双方之间的租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱宇君认为张锦明一方同意全额退还保证金，但未提供充分证据，而张锦明予以否认，一审法院难以采信。因朱宇君提前要求解除合同，根据合同的约定，应当赔偿履约保证金作为违约金，张锦明已经支付了系争房屋的部分物业费，但朱宇君也将租金交付至2020年12月7日，张锦明于短信中亦同意退还保证金5，500元，综合考虑朱宇君于2020年11月27日将钥匙交给物业，且张锦明已于2021年1月1日起另外出租系争房屋，故张锦明应返还房屋履约保证金5，500元。关于朱宇君要求张锦明赔偿收回系争房屋的损失主要是装修损失32，228.71元，合同约定合同期满后，装嵌在墙体内的固定装修不可拆除(可移动物如空调除外)，且因朱宇君提前要求解约，故已经嵌在墙体内的固定装修地板、玻璃等朱宇君无权主张赔偿。朱宇君所述窗帘，张锦明同意可以拆走，但张锦明已另外出租系争房屋予以利用，考虑系争房屋装修使用情况，一审法院酌定张锦明适当补偿朱宇君500元。据此，判决如下：一、张锦明应于判决生效之日起十日内退还朱宇君履约保证金5，500元；二、张锦明应于判决生效之日起十日内补偿朱宇君500元；三、朱宇君的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方未提供新证据。本院认为，本案主要争议焦点为张锦明在短信中的内容是协商的方案，还是其单方同意退还一半保证金的意思表示。经查，朱宇君提前解除合同，就合同解除后的处理事宜，多次与张锦明女儿唐月以及张锦明协商沟通。朱宇君腾退房屋并将房屋钥匙交给物业后，要求张锦明全额退还保证金。张锦明通过短信回复：“但是上次我已表示过，体谅你目前经济受影响，我同意归还你一半的押金，另一半我不退……”由此可见，张锦明在此短信之前已提出过退还一半保证金，此次重申可以认定为单方同意退还一半保证金的意思表示。张锦明上诉称退一半保证金仅是双方协商的一种方案，与事实不符，本院不予采纳。关于窗帘补偿款500元，一审法院对此已作详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。综上所述，上诉人张锦明的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由上诉人张锦明负担。本判决为终审判决。审 判 员  陈 俊法官助理  何 倩书 记 员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……