贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021黔01民终5218号上诉人（原审被告）：贵州中泓房地产开发有限公司,住所地贵州省贵阳市南明区车水路11号。法定代表人：侯思军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗晟桐，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人:张菁，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邹光军，男，1972年3月16日生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）：洪静，女，1973年8月3日生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴再学，贵州盾辉律师事务所律师。原审被告：中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路7号。负责人：王皓杰，系银行行长委托诉讼代理人：罗如一，女，1990年1月4日生，汉族，住贵阳市南明区，系该公司员工。上诉人贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房开）因与被上诉人邹光军、洪静及原审被告中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称工行云岩支行）商品房销售合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员邹爱玲对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人中泓房开上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.本案一审、二审费用由被上诉人邹光军、洪静承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误，应当依法改判。一审法院认定邹光军、洪静购买房屋的合同目的不能实现，违反了诚实信用原则，属于认定事实错误。本案中邹光军、洪静主张的解除权已过一年的除斥期间，因《商品房买卖合同》已约定逾期办证的处理方式即不退房而是赔付相应违约金。即便上诉人未能办理不动产登记，邹光军、洪静应当继续履行《商品房买卖合同》，要求上诉人支付违约金，而不是解除《商品房买卖合同》。一审法院判决解除《商品房买卖合同》属于认定事实错误；预告费及代办费并非由上诉人收取，不应当由上诉人退还。2.一审法院判决解除上诉人与邹光军、洪静签订的《商品房买卖合同》，进而解除被上诉人与一审被告工行云岩支行签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求上诉人承担相关的还款义务，是错误的适用法律，损害了上诉人的合法权益。若被上诉人邹光军、洪静拟行使法定解除权，应当在发生之日起一年内行使，即从2017年8月31日起至2018年8月31日，因邹光军、洪静并未在该时间段内要求解除合同，故其解除权消灭，邹光军、洪静无权解除《商品房买卖合同》。一审法院在邹光军、洪静除斥期间已过的情况下，判决解除《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》，属于适用法律错误。被上诉人邹光军、洪静答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.一审认定事实清楚。本案中，由于中涨公司自身的原因未取得商品房所有权初始登记，至今无法向被上诉人交付转移登记的相关文书，被上诉人在合同约定的期限前不能取得房屋权属证书致使合同目的无法实现。被上诉人可以解除合同并要求中泓公司承担违约责任。关于《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项中逾期办理转移登记的约定，应当认定为“排除对方主要权利”的格式条款，该条款无效。550元的预告费及70元代办费被上诉人因按中泓公司的要求履行已经实际支出，属于被上诉人的损失，中泓公司应当赔偿。2.一审判决解除被上诉人与中泓公司签订的《商品房买卖合同》进而解除其他合同，适用法律正确。中泓公司依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，认为买受人的解除权已过一年的行使期限，但该条款规定的一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证的情形。从内容看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的情形，否则，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。买受人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得使用权，故中泓公司的上诉理由不能成立。原审被告工行云岩支行答辩称，和上诉人意见一致。邹光军、洪静向一审法院提出诉讼请求：一、解除原告与被告贵州中泓房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GZZH-G.JC-2015-0050）；二、解除原告与被告中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告贵州中泓房地产开发有限公司返还原告购房款543861元，并支付违约金（违约金以703861为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2015年8月19日起计算至判决生效之日止）；四、被告贵州中泓房地产开发有限公司赔偿原告公共维修基金7039元、代办费1050元、预告费550元及赔偿原告自2016年5月10日起至判决生效之日止原告已向中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行归还的贷款本息（以中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本息自判决生效之日起由被告贵州中泓房地产开发有限公司向被告中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行偿还；六、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2015年8月19日，原告（买受人）与被告中泓房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：ＧＺＺＨ-ＧＪＣ-2015-0050，约定买受人向出卖人购买位于贵阳市南明区，建筑面积42.88平方米，单价每平方米24237.64元，总价款703861元，买受人采取银行按揭贷款方式支付购房款，在本合同签订之日向出卖人交付首期房款543861元，余款160000元以银行按揭支付。合同第十一条交付时间和条件约定“（一）、出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房...”第二十二房屋登记约定：“...二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：...（2）、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金......”；合同并就其他事项进行了约定。原告（借款人）还与被告工行云岩支行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定借款人向贷款人贷款160000元用于购买案涉房屋，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2016年4月6日，工行云岩支行将借款按约定转入中泓房开账户并办理预告登记。2015年6月30日，原告给付143861元及维修基金7039元，2015年8月19日交纳追加首付款400000元，同年8月18日收取预告费550元，代办费70元，向贵州仁维房地产代理有限公司缴纳代办费650元。至今原告未收房，其所购买的房屋现仍不能办理转移登记。原告未发生逾期还款情况。本案原告向原审法院提起诉讼的时间为2020年7月29日。以上事实，有原被告双方陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告中泓房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告中泓房开开发建设的房屋。该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约交纳了购房款，但是被告未按照合同约定为原告所购买的房屋办理产权转移登记。根据合同约定，被告承诺于2017年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，虽然原被告在合同当中约定继续履行合同，但被告至原告起诉时仍不能为原告办理产权转移登记，原告购买房屋的合同目的不能实现，故对原告诉请解除合同一审法院予以支持。原告未提供其向被告发出解除合同通知的证据，故以其向法院提起诉请的时间视为通知时间，利息从该时间开始计算。合同解除后，被告中泓房开应当将收取的购房。首付款全部退还给原告，并从2020年7月29日开始，利率标准按全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算，原告按照2015年8月19日开始计算支付违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与工行云岩支行之间的借款担保合同也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告中泓房开应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给工行云岩支行。关于原告要求退还房屋维修基金、预告登记费等费用的主张，预告登记费依附于房屋产生，原告已经实际支出，为原告的损失，应当由被告进行赔偿，但原告提出的另有650元是向贵州仁维房地产代理有限公司缴纳代办费，并非被告中泓公司，不应由被告退还。关于房屋维修基金，当时向原告收取该费用的单位系代收该费用，该费用已经交纳给贵阳市住房和城乡建设局，在原被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，对该费用不是被告收取的，被告不负有退款义务，故对原告的该诉请，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告洪静、邹光军与被告贵州中泓房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告洪静、邹光军与被告中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行签订的《个人购房借款／担保合同》。三、被告贵州中泓房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内返还购房首付款543861元给原告洪静、邹光军，同时以该购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算，支付上述款项从2020年7月29日起至该款退还之日止的利息给原告洪静、邹光军。四、被告贵州中泓房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内退还已经归还给中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行的贷款本金和利息给原告洪静、邹光军（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）。五、被告贵州中泓房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内向被告中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行偿还原告洪静、邹光军就《个人购房借款／担保合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）。六、被告贵州中泓房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内赔偿预告费550元，代办费70元给原告洪静、邹光军。七、原告洪静、邹光军以及被告贵州中泓房地产开发有限公司、被告中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行在本判决书生效后五日内相互配合办理贵阳市南明区的预告登记、预抵押登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。八、驳回原告洪静、邹光军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4676元，由被告贵州中泓房地产开发有限公司承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下新证据：第一组证据、《不动产权登记证》、2021年3月《贵阳晚报》截图，拟证明案涉商铺在2021年3月可以办理不动产登记。被上诉人质证称，不认可该证据证明目的。1.案涉房屋是否能办理产权登记要以实际办理结果为准，该证据不能证明是否能办理产权证。2.按照合同约定以及法律规定出卖人逾期办理产权证买房人可以要求解除合同。原审第三人工行云岩支行质证称，无异议。第二组证据、贵阳市不动产登记中心出具的查询结果，拟证明案涉房屋已具备办产权证的条件，被上诉人质证称，该查询结果系在一审判决之后提交的，请求维持一审判决。原审第三人工行云岩支行质证称，真实性无异议，因邹光军未办理案涉房屋的产权登记，也未办理正式抵押登记，上诉人应对其借款承担连带保证责任。第三组证据，商品房交付使用备案证书、竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘报告，拟证明案涉房屋已经可以交付使用。被上诉人质证称，本案系因不能办证而起诉，与本案无关。原审第三人工行云岩支行质证称，与其无关。二审另查明，被上诉人认可接到上诉人的收房通知，但认为上诉人存在虚假宣传从而未收房。二审查明其余事实与一审查明事实一致，本院予确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否应当解除。针对焦点，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同。合同订立以后,当事人一方履行合同义务不符合约定的,包括迟延履行债务、不能履行、不适当履行等,并不必然导致合同相对方享有解除权,只有在一方违约致使不能实现合同目的时,合同相对方才享有解除权。就本案而言，买卖双方在签订房屋买卖合同后，为实现合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。案涉房屋已具备交付条件并已通知被上诉人，且上诉人现已经具备办证条件并通知被上诉人，被上诉人可以收房及办理产权证，其合同目的已经可以实现。综合双方合同的约定、履行情况及保护房地产交易稳定等因素，对被上诉人要求解除房屋买卖合同的请求本院不予支持，进而对被上诉人诉请一并处理合同解除后的相关事宜不予支持。至于上诉人存在办证迟延履行的事实，被上诉人可以依约要求上诉人承担违约责任，另行主张权利。综上所述，上诉人中泓房开的上诉请求成立，本院予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10665号民事判决；二、驳回邹光军、洪静全部诉讼请求。一审案件受理费4676元，由邹光军、洪静负担；二审案件受理费9352元，由邹光军、洪静负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二一年九月十四日书记员  蒲美君