湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3123民初1342号原告：凤凰县天一物业管理有限公司，统一社会信用代码91433123355523564U。住所：湖南省凤凰县沱江镇凤大公路旁（沙子坳）。法定代表人：吴婧妮，该公司经理。委托诉讼代理人：杨月雯，湖南知来律师事务所律师。被告：湖南娄底华远房地产开发有限公司凤凰分公司，统一社会信用代码91433123563542698M。住所：湖南省凤凰县凤大二级公路旁凤凰星城。法定代表人：朱鹤雄，该公司负责人。委托诉讼代理人：胡耀宗，男，1981年9月1日出生，汉族，湖北省黄石市人，住湖南省娄底市，该公司职员。原告凤凰县天一物业管理有限公司（以下简称天一公司）与被告湖南娄底华远房地产开发有限公司凤凰分公司（以下简称华远公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月17日立案受理后，依法由审判员吴云海适用简易程序，于2021年8月26日公开开庭进行了审理，由书记员田婷担任记录。原告天一公司的委托诉讼代理人杨月雯，被告华远公司的委托诉讼代理人胡耀宗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天一公司诉称，2015年下半年，被告作为凤凰县凤凰星城小区开发商确定原告为凤凰县凤凰星城小区前期物业管理的服务企业。原、被告根据凤凰星城小区开发建设的先后顺序以房屋栋号为单位分别签订了《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》。根据双方约定，房屋在交房后出售之前的物业管理费由被告按1元/平方米/月承担。被告在凤凰星城小区先后开发建设了六栋房屋，并且将该六栋房屋陆续移交给了原告纳入了物业管理。被告所开发的六栋房，被告出售了其中的伍佰多套房屋，相应的，购房业主也到原告处办理了交房手续，领取了房屋钥匙，并与原告签订了《凤凰星城前期物业服务管理合同》。但直到今天，原告手里尚有一百多套房屋的钥匙，原告就该一佰多套房屋的销售情况及物业费与被告联系、沟通，而被告既没有明确表示该房屋已经售出也没有向原告支付相关的物业服务费。综上，自上述房屋移交给原告之日，原告便开始履行物业服务责任，被告应该支付原告相应的物业服务费。现原告为自己的合法权益，诉至法院，请求依法判决：1、被告支付物业服务费10万元（暂定）；2、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉请，由10万元变更为20万元；增加一项诉请，即被告支付原告利息，按照人民银行同期贷款利率计息，从2019年4月30日起至实际支付日止。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》复印件3份（2#楼、5#楼、6#楼）、《前期物业服务补充协议》、《关于凤凰星城二期4#栋物业管理补充协议》、《工作联系函》复印件各1份，拟证明（1）被告开发建设凤凰星城小区的6栋房屋前期物业服务均由原告负责；（2）《物业服务合同》第七条约定：业主在入伙之日起交纳物业服务费用；已纳入物业管理范围的已交房但尚未入住的，按物业收费标准的90%支付物业服务费；（3）补充协议和工作联系函，另证明：星城小区的物业服务费为1元/平方米/月；原告实际向业主计取物业服务费时间分别为：1栋和3栋从2016年5月1日开始，4栋从2017年7月1日开始，5栋从2018年9月1日开始；2、《凤凰星城2栋交房方案》、《收据》、《房屋交接单》、麻金阳与原告签订的《凤凰星城临时管理规约》复印件各1份，拟证明原告实际向2栋业主收取物业服务费的时间从2017年9月1日开始；3、《凤凰星城前期物业管理服务合同》复印件1份，拟证明原告实际向6栋所有业主收取物业服务费的时间从2017年10月1日开始；4、《照片》1张，拟证明被告未出售并交房的房屋共103套的事实；5、《物业费催交通知书》、《催交聊天记录》复印件各1份、公示图片2张、物业费催交通知书《照片》1张，拟证明原告已书面形式向被告催交物业管理费，并给出合理时间的事实；6、（2019）湘3123民初1451号《民事判决书》复印件1份，拟证明（1）原告在凤凰星城小区服务期间的物业管理服务费为1元/平方米/月；（2）原告在凤凰星城小区服务合同终止日期为2019年4月30日，原告已履行完毕物业服务义务；（3）原告在凤凰星城小区公示栏张贴了《物业费催款通知书》符合《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六款规定的书面催缴的条件。被告华远公司辩称，一、本案不能适用《民法典》，原、被告所签订的3份《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》、《关于凤凰星城二期4#楼物业管理补充协议》均因凤凰星城业主委员会于2019年7月31日正式宣布解除《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》而实效；二、原告主张原、被告双方约定房屋在交房后出售前的物业管理费由被告按每月1元/平方米交纳，并未提交前期物业服务合同或补充协议等证据证明，依法不能认定。原告所提交的证据中，交纳物业服务费的义务主体是购房的业主，被告对自己实际使用的房屋，应比照按照业主的标准，向原告交纳物业服务费；三、被告对未能销售出去的房屋，没有向原告交纳物业服务费的合同义务和法定义务；四、被告作为房地产开发企业，没有任何法律依据可强迫购房者向作为物业服务企业的原告交纳物业服务费。被告对某些购房者不向原告交纳物业服务费行为没有过错，不应由原告承担任何法律责任。原告在诉状中称有一百多户的钥匙仍在原告处，系因为购房者放弃从原告处领取所购房屋钥匙的权利，被告对此没有办法；五、被告最迟交房系于2018年6月1日交第5#栋，原告起诉是2021年7月27日，已经超过了民事诉讼法规定的三年的诉讼时效。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：被告与住凤凰星城小区4栋701室郑志国的《微信聊天记录》1份，拟证明这100套房已出售，有销售记录，还有3套未售出。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告提交的证据材料1，经庭审质证，被告对真实性无异议、证明目的无异议。经审查，本院对该证据依法予以认定。2、对原告提交的证据材料2，经庭审质证，被告对关联性有异议，认为与本案无关。经审查，本院对该证据真实性予以确认。3、对原告提交的证据材料3，经庭审质证，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。经审查，本院对该证据予以认定。4、对原告提交的证据材料4，经庭审质证，被告对照片无异议，对证明目的有异议，认为原告持有103套房屋的钥匙并不能证明有103套房屋未出售。经审查，本院对该证据予以认定。5、对原告提交的证据材料5，经庭审质证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为物业服务费应由业主承担而不是被告承担。经审查，本院对该组证据予以认定。6、对原告提交的证据材料6，经庭审质证，被告对内容真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关，是物业公司与业主之间正常的催交物业费。经审查，本院对该证据予以认定。7、对被告提交的证据材料1，经庭审质证，原告认为聊天日期是2021年3月11日，聊天中郑志国还在问房产证办好了没有，故不能证明在2019年4月30日前该套房屋已售出，且该证据仅仅证明这一套房屋的出售情况，不能代表另外102套房屋的出售情况。经审查，被告并未向本院提交相关商品房销售合同、预告登记等证据证明其出售了该100套房屋，故本院对该证据不予认定。依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：被告系凤凰县星城住宅小区开发商。2015年10月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务补充协议》，其中第二条约定：“凤凰星城一期交房为1#、3#栋，自2015年10月25日左右交房，为支持物业完善工作，实际计取物业管理费的时间为2016年5月1日，……。”合同签订后，原告为凤凰星城住宅小区供物业管理服务。2016年3月20日、2016年6月16日、2017年5月13日，原告（乙方）与被告（甲方）先后就凤凰县星城住宅小区2#楼、6#楼、5#楼提供前期物业服务管理事宜分别签订了《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》，该三份合同的第六条约定的内容均为：“……物业入伙之日以甲方发出入伙通知书中注明的日期为准，……”第七条约定的内容均为：“业主应于入伙之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理费范围的已交房但尚未入住的，按物业费标准的90%支付物业服务费。……物业服务费（物业服务金）按月交纳，业主或物业使用人应在月初前10天内履行预交义务。业主在办理交房手续时，一次性向物业管理处交纳三个月的物业服务费。”2016年12月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《关于凤凰星城二期4#栋物业管理补充协议》，其中第二条约定：“甲乙双方商定，为回馈业主，4#栋物业管理费收取，甲方自2017年1月1日起至2017年6月30日止共计6个月为业主免交物业费期限，……”2018年5月26日，被告向原告送达《工作联系函》，内容为“……二、五号栋向业主收取物业管理费时间自2018年9月1日起计算收取。……”2020年11月7日，原告向被告发出《物业费催交通知书》，并在星城小区公示栏处张贴，要求被告于2020年11月25日前向原告交纳尚有一百多套未出售房屋的物业服务费。现原告诉至本院，提出前述诉请。另查，星城小区物业服务费按1元/平方米/每月收取。原告与星城小区业主签订的《凤凰县星城前期物业管理服务合同》于2019年4月30日终止。目前，星城小区内103套房屋钥匙（102套房屋的建筑面积共计13014.43㎡，其中原告未明确6栋101的建筑面积）仍在原告处。本院认为，本案争议焦点为：一、被告是否应支付物业服务费的问题；二、本案是否超过诉讼时效的问题；三、被告是否应支付利息。关于争议焦点一，被告是否应支付物业服务费的问题。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，原告退出小区时，结合庭审查明及根据原告提供的明细表来看，共有103套房屋的钥匙未被领取。被告辩称已出售了100套房屋，尚有3套未出售，但并未提供充分有效的证据予以证明，故本院对该辩称意见不予采信。因原告对房屋销售的具体情况无从知晓，原告不应该也无法承担通知业主领取房屋钥匙的义务。故交付前的物业服务费应当由开发单位承担。因原告提交的明细表仅明确了102套房屋的面积，其中1套房屋的面积未明确，视为其对自身权利的放弃，故102套房屋的物业服务费由被告承担。关于争议焦点二，本案是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。本案中，根据原、被告签订《凤凰星城住宅小区前期物业服务合同》第七条的约定，物业服务费（物业服务金）按月交纳。被告应参照该约定按月交纳物业费。被告未按时交纳物业费，原告应自被告每月未按时交纳物业服务费起便主张权利。因原告于2020年11月7日才通知被告交纳103套房屋的物业服务费，以该时间点（2020年11月7日）倒推至2017年11月7日，诉讼时效期间三年。故原告主张2017年11月7日之前的物业服务费已超过诉讼时效，不受法律保护，本院不予支持；2017年11月7日之后的物业服务费未超过诉讼时效，本院予以支持。本院对被告关于本案已过诉讼时效的意见，部分予以采纳，部分不予采纳。关于争议焦点三，被告是否应支付利息（按照人民银行同期贷款利率标准，自2019年4月30日起计算至实际支付日止）的问题。因双方对利息无合同约定且无法律规定，故本院对原告主张该利息的诉请不予支持。综上所述，因星城小区物业服务费按1元／（月?㎡）收取，故被告应承担的物业服务费为：一、5栋33套房屋（建筑面积共计4360.61㎡）的物业服务费为4360.61㎡×1元／（月·㎡）×8个月（自2018年9月1日至2019年4月30日）=34,884.88元；二、剩余69套房屋（建筑面积共计8653.82㎡）物业服务费为8653.82㎡×1元／（月?㎡）×18个月（自2017年11月7日至2019年4月30日）=155,768.76元，物业服务费共计190,653.64元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告湖南娄底华远房地产开发有限公司凤凰分公司于本判决生效之日起十日内支付原告凤凰县天一物业管理有限公司物业服务费190,653.64元；二、驳回原告凤凰县天一物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，依法减半收取2,150元，由被告湖南娄底华远房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 吴云海二〇二一年九月一日法官助理 欧晓英书 记 员 田 婷附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。