安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终1713号上诉人（原审原告）：孙家祥，男，1973年2月28日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨啸宇，安徽浩谦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈鹏铁，男，1955年11月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。被上诉人（原审被告）：陈鹏扬，男，1947年3月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。被上诉人（原审被告）：王式媛，女，1951年11月26日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：卢节来，北京盈科（马鞍山）律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：韩慢慢，北京盈科（马鞍山）律师事务所律师。上诉人孙家祥因与被上诉人陈鹏铁、陈鹏扬、王式媛房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2021）皖0504民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙家祥上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持孙家祥在一审中的诉讼请求，或者将本案发回重审。2.案件诉讼费由陈鹏铁、陈鹏扬、王式媛承担。事实和理由：一、案涉房屋共有人王建伟同意向孙家祥出售案涉房屋，一审法院认定事实有误。孙家祥承租案涉房屋已经有十年左右的时间，这为房屋所有人陈鹏铁、王建伟向孙家祥出售该房屋提供了前提条件。一审庭审中，孙家祥已经说明，系陈鹏铁和王建伟共同到案涉房屋内询问其要不要购买案涉房屋，王建伟是知情的，王建伟在一审中表示不同意转让该房屋，不符合事实。虽王建伟未在房屋预购协议上签字，但王建伟一直也没有向孙家祥表示不同意出售案涉房屋的意思表示，直至一审中才表示不同意出售。二、陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛恶意串通，签订的《房屋买卖合同》系无效合同。陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛在主观上具有恶意。2020年11月4日，陈鹏铁和孙家祥签订房屋买卖合同，11月9日，陈鹏铁便要求孙家祥搬离房屋，陈鹏扬、王式媛明知陈鹏铁已将房屋出售给孙家祥，仍然购买该房屋，陈鹏铁、王建伟明知房屋已经出售，却又将案涉房屋出售给陈鹏扬、王式媛，双方系故意串通。陈鹏铁、王建伟故意配合陈鹏扬、王式媛将孙家祥已付购房款部分退回，于2020年11月7日将付款、缴税、过户手续全部办理完毕，这与日常交易习惯不符，双方之间是为实现非法目的而实施的恶意串通行为。陈鹏铁、陈鹏扬、王式媛实施的串通行为损害了孙家祥的利益。孙家祥购买房屋是贷款购买，具有利息损失，且随着房屋的增值，个人损失更大。三、孙家祥实际承租案涉房屋，在同等条件下，孙家祥对案涉房屋享有优先购买权。陈鹏铁将案涉房屋出卖给陈鹏扬、王式媛，侵害了孙家祥的优先购买权。陈鹏铁未发表答辩意见。陈鹏扬、王式媛辩称，一、王建伟作为房屋共有人，一直没有同意向孙家祥出售该房屋。在陈鹏铁与孙家祥签订《房屋预购协议》过程中，王建伟不同意且没有签字，故陈鹏铁在签订协议后第二天就去告知孙家祥不同意出售房屋，王建伟在一审庭审中也明确表达了自己的意思。二、陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛不存在串通行为。在孙家祥与陈鹏铁签订买卖合同前，陈鹏扬、王式媛已经在寻找房源。陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛是亲属关系，亲属之间购房时，承租人不享有优先购买权。陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛在整个买房过程中，交易价格、交易方式都是合理、合法的，不存在串通行为，且该买卖行为已经实施，房产证也已经办理，依据法律规定应当优先保护。孙家祥称陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛恶意串通，没有依据。孙家祥向一审法院起诉请求：1.判令确认其与陈鹏铁签订的《个人房屋预购协议》有效；2.判令陈鹏铁与陈鹏扬、王式媛之间的房屋买卖合同无效；3.判令陈鹏铁、陈鹏扬、王式媛协助其办理位于马鞍山市雨山区房屋产权过户手续；4.判令陈鹏铁、陈鹏扬、王式媛承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2009年2月26日，孙家祥与陈鹏铁、王建伟分别签订了《租房协议》一份，协议内容为陈鹏铁、王建伟将位于雨山区房屋租给孙家祥，月租金1000元，每月1日支付租金，租房押金1000元。双方约定不得自行转租此房。2020年7月21日，孙家祥与吴家峰签订《租房协议》一份，协议约定孙家祥将十村32栋102号一室一厅出租给吴家峰，月租金600元。合同租期自2020年7月22日至2021年7月21日止。2020年11月4日，甲方陈鹏铁（卖方）与乙方孙家祥（买方）签订了《个人房屋预购协议》一份，协议约定甲方将其拥有独立产权的位于本市雨山区房屋以人民币24万元出售给乙方。协议签订之日起，乙方向甲方支付购房定金人民币2万元作为履行协议的担保。剩余房款明年付清。甲方承诺自签订协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。按照甲乙双方约定，在乙方付清剩余房款时甲方应配合乙方办理产权过户。甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方支付双倍定金。乙方违约，没有向甲方购买房屋，不得要求退还定金，并且向甲方赔偿因此受到的损失。同日，孙家祥支付购房定金2万元整，陈鹏铁出具收条一份。同年11月13日，孙家祥从马鞍山农村商业银行放贷中心贷款16.5万元。11月15日，孙家祥分两次共汇款22万元给陈鹏铁。陈鹏铁于同日通过银行将22万元退给孙家祥。2020年11月16日，陈鹏铁向孙家祥银行账户转账4万元；同日，孙家祥将4万元退回给陈鹏铁。2020年11月6日，甲方陈鹏铁、王建伟（卖方）与乙方陈鹏扬、王式媛（买方）经居间机构签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方将雨山十村32栋102号房屋出售给乙方，双方商定成交价为24万元，乙方承担过户时所发生的一切费用，购房款于2020年11月17日之前一次付清。甲方承诺于2020年12月30日之前将本协议约定的房屋交付给乙方。2020年11月17日，双方签订了《马鞍山市存量房买卖合同》，合同内容与上述《房屋买卖合同》一致，马鞍山市恒辉房地产信息有限公司作为居间房产经纪机构在《马鞍山市存量房买卖合同》上签章确认。同日，王式媛向陈鹏铁账户汇款24万元，并缴税2400元。陈鹏铁、王建伟亦将雨山十村32栋102号房屋过户至陈鹏扬、王式媛名下。陈鹏铁与王建伟系夫妻关系，陈鹏扬与王式媛系夫妻关系，陈鹏铁与陈鹏扬系亲兄弟关系。雨山区房屋原系陈鹏铁、王建伟的夫妻共同财产，2020年11月17日过户给陈鹏扬、王式媛，国有建设用地使用权期限自2020年11月17日起至2090年11月16日止。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让，故陈鹏铁与孙家祥签订的《个人房屋预购协议》，应取得共有人王建伟的同意，房屋才能合法转让。理由如下：首先双方签订的关于雨山十村32-102房屋的买卖合同系预购协议，并不是正式的买卖合同；其次孙家祥与陈鹏铁、王建伟分别签订了案涉房屋的租赁协议，故其应当知晓案涉房屋的共有人系陈鹏铁、王建伟；再次房屋的共有人王建伟并未在《个人房屋预购协议》上签字，孙家祥亦未能提交证据证明王建伟同意向其出售案涉房屋；第四当孙家祥将购房款通过银行转给陈鹏铁时，陈鹏铁当即通过银行将购房款退还到孙家祥的账户，次日又将孙家祥的购房定金双倍返还给了孙家祥。二、陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛签订的《房屋买卖合同》合法有效。理由如下：首先陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其次合同的内容、形式合法，不违反法律和社会共同利益。再次合同双方当事人的意思表示真实。孙家祥未能提交具体证据证明陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛之间存有恶意串通的行为。三、《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定，出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。本案孙家祥虽系雨山十村32-102房屋的承租人，但因陈鹏铁与陈鹏扬系亲兄弟关系，陈鹏铁将承租房屋出售给了近亲属，故孙家祥依法不享有优先购买权。四、《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或事实上不能履行，买受人不得要求履行。本案陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛签订的《房屋买卖合同》已履行完毕，陈鹏扬、王式媛已实际取得房屋所有权，房屋已归陈鹏扬、王式媛所有，孙家祥要求陈鹏铁交付房屋已不可能，孙家祥依法享有的是买卖合同产生的债权请求权。综上，一审法院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、《中华人民共和国民法典》第五百八十条第（一）项、第七百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回孙家祥的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由孙家祥负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为:1.案涉房屋共有人王建伟是否同意向孙家祥出售案涉房屋；2.陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛是否存在恶意串通。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提交的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。孙家祥上诉称案涉房屋共有人王建伟同意向其出售案涉房屋，但在陈鹏铁与孙家祥签订的《个人房屋预购协议》中并没有王建伟的签字确认，王建伟在一审中明确表示不同意将案涉房屋出售给孙家祥，孙家祥也未提供证据证明王建伟同意向其出售该房屋，故对孙家祥的该上诉主张，不予采信。关于第二个争议焦点，陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛通过中介公司签订了一份《房屋买卖合同》，并支付了合理的房款，孙家祥提供的证据不足以证明陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛之间存在恶意串通的行为，故对孙家祥关于陈鹏铁、王建伟与陈鹏扬、王式媛恶意串通，因而他们签订的《房屋买卖合同》无效的上诉主张，不予采信。另，根据原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，出租人将房屋出卖给近亲属（包括兄弟姐妹）的，承租人主张优先购买房屋的，不予支持。本案中因陈鹏铁与陈鹏扬系亲兄弟，陈鹏铁系将承租房屋出售给其近亲属，故承租人孙家祥在此情形下不享有优先购买权。综上，孙家祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙家祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵丽萍审 判 员 王红伟审 判 员 方 芳二〇二一年九月二十九日法官助理 李 豪书 记 员 冯 倩