山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8372号上诉人（原审被告）：济南鲁岳汽车服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔华，经理。被上诉人（原审原告）：吕峰，男，1979年12月28日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：黄舒羽，山东尽善律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，山东尽善律师事务所律师。原审被告：任伍国，男，1979年6月18日出生，汉族，住山东省莘县。上诉人济南鲁岳汽车服务有限公司（以下简称鲁岳公司）因与被上诉人吕峰及原审被告任伍国房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初7609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月31日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。鲁岳公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判第一项驳回吕峰的诉讼请求或发回重审；一审、二审诉讼费由吕峰承担。事实和理由：一、吕峰诉讼请求不明确，另外根据民法“谁主张谁举证”原则，吕峰应当举证房屋占用情况、收取占用费的合法性以及收取房屋使用费的合法依据。二、（2020）鲁01民终10913号判决书已经明确因涉案房屋未取得《建设工程规划许可证》租赁合同无效，因此吕峰无权再向鲁岳公司收取房屋使用费，即便存在房屋使用费也应当由原房东行使权利。根据（2019）鲁0103民初11132号以及（2020）鲁01民终10913号民事判决书所认定的事实，涉案房屋因未取得《建设工程规划许可证》，因此济南昌隆物业管理有限公司与吕峰签订《房屋租赁合同》无效，且吕峰对于上述事实属明知，基于无效的法律后果，吕峰应当向济南昌隆物业管理有限公司返还涉案房屋，也因此吕峰非合法承租方，也就无权向鲁岳公司索要房屋使用费，即便存在房屋使用费也应当由济南昌隆物业管理有限公司行使该权利。三、据悉涉案房屋属于国有资产，济南昌隆物业管理有限公司与吕峰所签署的《租赁合同》亦明确不得转租，加之济南昌隆物业管理有限公司与吕峰签订《房屋租赁合同》已被认定无效，因此吕峰没有事实及法律依据的非法转租行为，即低价承租高价转租行为应属不当得利。为防止国有资产流失以及吕峰以非法手段谋取不正当利益，请求法院驳回吕峰诉请并将济南昌隆物业管理有限公司追加为本案第三人以便查明事实。根据（2019）鲁0103民初11132号以及（2020）鲁01民终10913号民事判决书所查明事实，涉案房屋出租房为济南昌隆物业管理有限公司，其股东为济南市市中区房地产开发（集团）总公司与济南市市中区房地产开发（集团）总公司建筑装修公司，而济南市市中区房地产开发（集团）总公司建筑装修公司又由济南市市中区房地产开发（集团）总公司100%持股，济南市市中公房地产开发（集团）总公司建筑装修公司出资人为济南市市中区人民政府。另据悉涉案房产所在土地使用权人为济南市市中区房地产开发（集团）有限公司，使用权类型为划拨。因此涉案房产及土地应属国有资产，吕峰在明知不得转租情况下，高价转租谋取利益的违法行为应属不当得利。更何况在判决生效后且《租赁合同》被认定为无效的情况下，其没有权利向鲁岳公司收取房屋占用费，即便存在房屋被占用的情况也应当由原房东行使该权利。为防止国有资产流失、查明案件事实以及吕峰以非法手段谋取不正当利益，鲁岳公司申请法院追加济南昌隆物业管理有限公司为第三人参与诉讼。同时，基于济南昌隆物业管理有限公司与被上诉人所签订的《租赁合同》所确定的租金，如涉案房屋存在被占用情况，也应参照该合同支付房屋使用费。吕峰辩称，一、鲁岳公司的上诉请求在一审答辩时就已经提出，其答辩意见已经被一审法院予以否决。一审法院在“本院认为”部分已经作出了详细的分析和说理。吕峰完全赞同一审法院的判决理由及判决结果。二、原案件（2020）鲁01民终10913号民事判决书所确定的事实可以作为人民法院裁判的依据。该判决内容表明“因涉案房屋尚不能确定实际交付之日，故房屋使用费仅计算至判决生效之日”。吕峰此次起诉房屋占有费的期限为原案件判决生效之日的次日至鲁岳公司腾空房屋之日止的房屋占用使用费，鲁岳公司于2021年6月17日将房屋腾空，鲁岳公司占用房屋使用期限在吕峰与济南昌隆物业有限公司的合同期限内。基于以上事实鲁岳公司应当将房屋占用期间的使用费支付给吕峰。三、鲁岳公司提出的第2条上诉理由“房屋使用费应当向原房东行使权利”，截止今日鲁岳公司并未向济南昌隆物业有限公司或市中区房地产开发（集团）总公司支付房屋占用费，证明了鲁岳公司言行不一，自己提出的主张自己都不信。任伍国未作陈述。吕峰向一审法院起诉请求：1.判令鲁岳公司、任伍国向吕峰支付房屋使用费187,500元；2.本案诉讼费由鲁岳公司、任伍国承担。一审法院认定事实：2011年10月7日，出租人（甲方）吕峰与承租人（乙方）陈芝强（曾任鲁岳公司执行董事兼总经理）签订租赁合同一份，约定：租赁房屋坐落于玉函北区综合楼附楼90-4#、建筑面积南楼全楼北楼一楼，租赁期限自2011年10月11日至2014年10月10日，月租金11,100元。出租人（甲方）吕峰与承租人（乙方）任伍国（曾任鲁岳公司监事）签订租赁合同一份（无签订时间），约定：承租期限自2017年10月11日至2018年10月10日，房屋位于济南市市中区玉函北区综合楼附楼90-4#南楼全部，北楼一层全部，每月租金21,000元。出租方（甲方）吕峰与承租方（乙方）任伍国签订的房屋租赁合同一份，约定：租赁期限自2017年6月1日至2018年5月30日，每年租金为4万元。2018年7月5日至2019年9月9日，任伍国分多笔向吕峰支付了房屋租金。吕峰为甲方，任伍国为乙方签订和解协议一份，约定：就乙方租赁甲方位于济南市市中区玉函北区综合楼附楼90-4#北楼二层及北楼一楼楼梯间内小房间，于2018年6月20日终止租赁合同及其它协议，本协议签订后，甲乙双方再无争议，后续甲方因该房屋任何费用与乙方无关。2019年9月26日，吕峰向济南市市中区玉兴路40号鲁岳汽修服务有限公司邮寄了终止租赁合同通知书，其中载明因租赁场地到期后未交付，要求按原租赁合同规定妥善交还房屋并补偿自2018年10月10日至撤出之日内占用场地所造成的经济损失。收件人崔华、任伍国等。涉案房产产权现属于市中房地产开发（集团）总公司，租赁权和经营权属于济南昌隆物业有限公司。济南昌隆物业有限公司玉函北区物业处将上述房屋承租给吕峰，承租期为2018年7月1日至2021年6月30日。涉案房产所在地块土地使用权人为济南市，使用权类型为划拨，属于商业用地，未发现办理建设工程规划许可。济南市市中区房地产开发（集团）总公司委托济南昌隆物业管理有限公司对涉案房产进行出租。济南昌隆物业管理有限公司与吕峰签订了涉案房屋租赁合同，租用期限自2018年7月1日至2021年6月30日。吕峰与鲁岳公司、任伍国、董洪林、郗爱玲房屋租赁合同纠纷一案，济南市市中区人民法院于2020年7月27日作出（2019）鲁0103民初11132号民事判决：一、济南鲁岳汽车服务有限公司、任伍国于本判决生效之日起十日内，腾空济南市市中区玉函北区综合楼附楼90-4#南楼全部；北楼一层全部房屋；北楼一楼楼梯间内小房间达交付条件，交还吕峰，并将涉案房屋水、电费用结清，二、济南鲁岳汽车服务有限公司、任伍国于本判决生效之日起十日内，向吕峰支付房屋使用费用，自2018年10月9日起至判决生效之日止，按每月25,000元计算；三、驳回吕峰的其他诉讼请求。吕峰、任伍国不服判决，提起上诉，济南市中级人民法院（以下简称中院）于2020年10月29日作出（2020）鲁01民终10913号民事判决驳回上诉，维持原判。鲁岳公司不服10913号民事判决，向山东省高级人民法院（以下简称省院）申请再审。2021年3月1日，省院作出（2021）鲁民申985号民事裁定：驳回济南鲁岳汽车服务有限公司的再审申请。一审法院于2021年6月17日对涉案房屋执行结案，由鲁岳公司腾退涉案房屋后交付吕峰。2020年11月4日，鲁岳公司转账支付吕峰2020年11月2日之前的房屋占用使用费194,833.33元。一审法院认为，根据涉案纠纷原审理过程中法院已认定的事实，涉案房产未发现办理建设工程规划许可证，吕峰、鲁岳公司订立的租赁合同属无效合同，但鲁岳公司实际使用了涉案房屋，依法应当向吕峰支付房屋使用费。涉案租赁房屋的产权人不是吕峰，而房屋的实际权利人济南昌隆物业管理有限公司未对吕峰签订涉案房屋租赁合同的行为提出异议，涉案房屋租赁合同中约定的出租人是吕峰，且租赁合同并不涉及房屋所有权的变化，非所有人出租他人所有的房屋并不违反现行法律的强制性规定。吕峰作为涉案房屋的出租人，由承租人及实际使用人即鲁岳公司、任伍国向吕峰腾退并支付房屋占用使用费合法有据。在11132号民事判决书中已表明，因涉案房屋尚不能确定实际交付之日，故房屋使用费仅计算至判决生效之日。对鲁岳公司的辩称意见，一审法院不予支持。现吕峰主张鲁岳公司支付每月25,000元，自2020年11月3日至2021年6月17日的未付房屋占用使用费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，但占用使用费经计算为186,666.66元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、济南鲁岳汽车服务有限公司、任伍国于判决生效之日起十日内支付吕峰房屋占用使用费186,666.66元；二、驳回吕峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由济南鲁岳汽车服务有限公司、任伍国负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是鲁岳公司应否向吕峰支付房屋占用使用费。根据已查明事实，没有证据证明涉案房产已办理建设工程规划许可证，一审法院认定吕峰与鲁岳公司订立的租赁合同无效，符合法律规定，并无不当。涉案租赁合同虽无效，但鲁岳公司实际使用了涉案房屋，依法应当支付房屋使用费。关于鲁岳公司应向谁支付占有使用费问题。根据已查明事实，涉案租赁房屋的产权人不是吕峰，但房屋的实际权利人济南昌隆物业管理有限公司未对吕峰签订涉案房屋租赁合同的行为提出异议。同时，吕峰对涉案房屋占有收益权利的取得系基于其与济南昌隆物业管理有限公司存在租赁关系。综上，涉案租赁合同虽无效，但不影响吕峰对涉案房屋享有的占有收益权利，现吕峰主张鲁岳公司支付每月25,000元，自2020年11月3日至2021年6月17日的未付房屋占用使用费，具有事实和法律依据，一审法院对此予以支持，并无不当。另，关于鲁岳公司申请追加济南昌隆物业管理有限公司为第三人参与诉讼问题，济南昌隆物业管理有限公司并非属于法律规定的必须共同进行诉讼的当事人，且济南昌隆物业管理有限公司是否参加诉讼，不影响本案审理，故对其上述申请，本院依法不予准许。综上所述，鲁岳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人济南鲁岳汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年九月九日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰