北京市高级人民法院执 行 裁 定 书(2021)京执复249号复议申请人（异议人）：何祚阳，男，1980年2月27日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区xxx。申请执行人：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院4号楼10层1113号。法定代表人：金鹏。被执行人：英联视动漫文化发展（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：杨帆。被执行人：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张淑贤。被执行人：秦晗，男，1969年7月10日出生，汉族。被执行人：杨帆，女，1980年6月21日出生，汉族。复议申请人何祚阳不服北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）作出的（2021）京02执异402号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。北京二中院在执行北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）、联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）、秦晗、杨帆公证债权文书一案[执行案号：（2018）京02执972号]过程中，何祚阳提出书面异议，请求认定北京二中院在京东网司法拍卖平台对北京经济技术开发区xxx房地产（以下简称案涉房地产）的租赁情况所作“未租赁”的表述存在重大瑕疵，对涉及其承租房屋的拍卖变卖程序违法，并撤销违法拍卖结果。北京二中院查明，北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆公证债权文书一案，北京市方圆公证处于2018年8月22日出具（2018）京方圆执字第0219号执行证书。随后中泰公司向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请执行，北京高院于2018年11月16日作出（2018）京执71号执行裁定，裁定该案由北京二中院执行。该院以（2018）京02执972号立案执行。2018年12月3日，该院查封被执行人联合创意公司名下案涉房地产。执行过程中，该院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对案涉房地产进行评估，该公司于2019年5月17日出具“建亚评字2019-158号”《房地产估价报告》。该报告“估价假设和限制条件”部分载明：估价报告使用期限为“自2019年5月17日起至2020年5月16日止”，并载明“估价人员现场勘查时，估价对象处于空置状态，且尚有部分零星工程未完成，部分装修、设施等需要进行修复，本次估价考虑该因素对估价结果的影响”。该报告载明估价价值时点为2019年4月19日，估价结果为35835．17万元。2020年3月18日、5月19日、6月24日，该院在京东网络司法拍卖平台分别发布一拍、二拍、变卖《竞买公告》。其中，在“租赁情况”处均载明为“未租赁”，并载明标的物情况介绍摘录自建亚评字2019-158号《房地产评估报告》。另查明，执行过程中，罗德物业公司向该院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，该院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向北京高院申请复议，北京高院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定，裁定驳回复议申请。北京二中院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。该案中，异议人主张对案涉房地产中部分房屋享有租赁权，但即使异议人享有租赁权亦不具有排除该院对案涉房地产进行拍卖的效力。该院在京东网络司法拍卖平台发布《竞买公告》“租赁情况”中载明为“未租赁”是对案涉房地产现状的描述，并且异议人并非案涉房地产变卖的当事人、竞买人或买受人，故其所提该项异议理由并不符合上述司法解释所规定的可以撤销网络司法拍卖的法定情形。综上，异议人所提拍卖行为异议于法无据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回何祚阳的异议申请。何祚阳向本院申请复议称，请求撤销北京二中院（2021）京02执异402号执行裁定。事实与理由是：一、北京二中院对何祚阳的异议请求断章取义，我的诉求还包括了纠正网络拍卖公告中标注“未租赁”的重大错误；另外根据相关规定，我有权要求撤销拍卖变卖结果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，该院应当对每一项异议请求进行分别审查，并作出相应裁定。该院驳回何祚阳的异议请求有误。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定之情形；二、异议裁定故意隐藏我摘录的，估价报告中对于“房屋权属状况及他项权利未作考虑和核实的表述以及估价师声明不承担对其他被遮盖、非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任”的表述；三、北京二中院对应当对拍卖公告中“租赁情况”处标注为“未租赁”的关键事实予以查明。（一）《房地产估价报告》的用途本是为房产价值提供参考，可作为本案的间接证据使用，而间接证据不能单独直接证明待证事实，须与其他证据结合起来，形成一个完整的证明体系。该报告所谓的现场勘查，根本不包括我租赁的房屋，该报告所述内容与本案不具有关联性，对本案不就有证明效力。（二）北京二中院对于《房地产估价报告》中“房屋权属状况及他项权利未做考虑和核实”的表述，估价师的保留声明，估价对象的状态信息认定偏颇。我租赁的房屋在使用情况下，正常处于关闭状态，并非经勘查处于空置状态。（三）异议裁定存在违法情况，未做到观念清晰、遣词精确、说理有序；四、北京二中院本身曾就案涉房地产上诉至该院的相关租赁纠纷作出多份生效判决，明知存在租赁，仍标注“未租赁”，存在故意造假情形。北京市大兴区人民法院是北京二中院的下级法院，曾就相关租赁纠纷作出近百份生效判决，上诉至北京二中院的亦不在少数，存在租赁是显而易见的。该院在执行中没有通知利害关系人，也未向相关利害关系人查证有关事实。我已经向北京二中院阐明了此事实，该院对此未履职并作出评述；五、承租人曾就本案相关情况向北京二中院监察室提交举报信，监察室法官对此作出口头回复，承认相关执行工作存在失误；六、对案涉房地产的执行、查封、拍卖等方方面面，均存在严重错误或重大疑点，有悖常理，亦与我的诉求能否被支持息息相关。（一）被执行人联合创意公司，在身负巨额债务且无财产可供执行的情况下，为主债务人英联视公司提供担保，有涉嫌通过为他人担保、执行担保人财产的途径，回避法律对债务人恶意转移财产的一般规定。（二）案涉房地产拍卖时间为抗疫的时期，最终无人竞价而折价变卖。再结合买受人的情况，对此存有疑问。（三）北京二中院明知此案涉及人员众多，案涉房地产价值巨大，查封行为存在过错和渎职，仅以“已办理查封登记”这一承租人对此无从知晓的告知途径认定查封有效，是违法的。（四）对案涉房地产的拍卖，未在案涉房地产现场张贴拍卖公告，影响我及时提出异议，纠正错误拍卖信息，丧失了及时救济、维护自身合法权益的权利和机会。（五）对于我曾提出的执行异议事实，由于北京二中院标注的“未租赁”，导致我被动维权，承担本不应承担的举证责任。如果北京二中院在执行中依法审慎查证，将由买受人承担举证责任，并承担举证不能的不利后果，结果将完全相反。本院经审查，对北京二中院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于，北京二中院在拍卖公告中标注案涉房地产为“未租赁”是否合法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述规定，执行法院在拍卖公告中标注拍卖的不动产是否已租赁的意义在于，承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，即便该不动产已拍卖成交，若还在租赁期内，承租人可以“买卖不破租赁”为由阻止执行法院将该不动产移交给受让人占有。也正因为这一规则，在拍卖公告中标注拍卖的不动产是否已租赁，将对其市场价值产生重大影响。因此，执行法院若要在拍卖公告中标注拍卖的不动产为“已租赁”，应当有充分的证据证明该不动产存在租赁且承租人享有排除执行法院将该不动产移交受让人占有的权利，并在确定财产处置参考价时考虑租赁的因素，否则将损害当事人的合法权益，乃至导致撤销拍卖的结果。本案中，何祚阳迄今未提供充分的证据证明其享有排除北京二中院将案涉房地产移交受让人占有的租赁权，故其关于北京二中院在拍卖公告中标注案涉房地产为“未租赁”违法的复议理由不成立，对其复议申请应予驳回。北京二中院（2021）京02执异402号执行裁定正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回复议申请人何祚阳的复议申请，维持北京市第二中级人民法院（2021）京02执异402号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 禹明逸审 判 员 齐立新审 判 员 王 峰二〇二一年九月三十日法官助理 袁 楠书 记 员 王 冉