江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2929号上诉人（原审原告）：姜卫锋，男，1974年12月18日生，住江苏省南通市海门区。上诉人（原审被告）：海门证大滨江置业有限公司，住所地海门经济技术开发区香港路2777号。法定代表人：陈锋。被上诉人（原审被告）：海门证大滨江物业管理有限公司，住所地海门经济技术开发区香港路2777号。法定代表人：杨海鸥。上诉人姜卫锋、海门证大滨江置业有限公司（以下简称证大公司）因与被上诉人海门证大滨江物业管理有限公司（以下简称证大物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜卫锋上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用、鉴定费由证大公司、证大物业公司承担。事实和理由：1.对一审法院认定“案涉房屋实际交付时间为2015年9月9日，且案涉房屋渗漏问题发生在保修期内”没有异议，但关于损失和诉讼费负担认定不当。首先姜卫锋在发现后的第一时间就关闭水阀，防止损失的扩大；其次，由于房屋大面积进水，导致多处发霉，无法居住；第三，为主张权利，姜卫锋多次要求证大公司、证大物业公司修复质量问题，均遭到拒绝。因此其对于损失发生不存在过错。证大物业公司虽然对房屋维修不承担实质性义务，但有不可推卸的接待处理责任，待后另案处理。案涉房屋自身损失造价鉴定是31472.95元，但有许多地方不切实际，比如鉴定中建筑垃圾外运按照250米计算，而实际堆放在5000米以外。姜卫锋要求按案涉房屋赔付修复费用自行修复。证大公司、证大物业公司针对姜卫锋的上诉理由未应诉答辩。证大公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：保修期从交付给首位买受人时起算，即2011年11月28日。因此案涉商品房已经超过保修期限，故其公司不应当承担保修责任。姜卫锋、证大物业公司针对证大公司的上诉理由未应诉答辩。姜卫锋向一审法院起诉请求：1.判令证大公司、证大物业公司按照鉴定修复标准施工修复；2.判令证大公司、证大物业公司赔偿自2018年4月14日起至实际修复完毕交付使用期间，按月租金标准8000元的房屋闲置损失；3.诉讼费、鉴定费由证大公司、证大物业公司承担。一审法院认定事实：2015年8月24日，姜卫锋作为乙方（买方）与案外人戴颖超作为甲方（卖方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定戴志浩接受甲方委托，就房屋买卖事宜与乙方协商一致达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落于海门镇××花园××幢××室（建筑面积388.12平方米，房屋所有权证号为海证字第12×××98）房屋出卖给乙方。二、双方议定上述房屋（含现有设施和家具）出售总价款为275万元。三、甲方指定由海门证大滨江置业有限公司收取上述房款，乙方分两期向海门证大滨江置业有限公司付清上述款项，其中190万元已支付给海门证大滨江置业有限公司（2015年6月30日以姜卫锋、郭海平名义交50万元，2015年7月3日以姜卫锋、郭海平名义交140万元定金，该两笔款项现转化为支付购房款），剩余款项85万元于2015年9月30日前付清。四、该房屋目前甲方因商业贷款而提供给银行作抵押，甲方保证于2015年9月30日前解除该抵押手续。五、甲方在解除抵押手续、乙方付清房款后即配合乙方办理房产过户手续并将房屋交付乙方使用。……九、办理房屋过户手续后该房屋原甲方所交维修基金所产生的权益由乙方享有。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，姜卫锋按约向证大公司账户汇款275万元。2015年9月9日，戴志浩（戴颖超父亲）与姜卫锋签订一份房屋交接确认单，双方确认案涉房屋交付给姜卫锋。2015年10月27日，姜卫锋于取得案涉房屋不动产权证。姜卫锋在使用案涉房屋过程中，发现房屋存在多处质量问题。2018年7月15日，姜卫锋向证大公司及证大物业公司发函，函件中列举了房屋问题，并要求就房屋存在的质量问题进行整修，证大公司及证大物业公司未反馈。一审另查明，2010年11月24日，证大公司作为出卖人与案外人戴颖超作为买受人签订一份商品房买卖合同，合同约定证大公司将案涉房屋以250万元价格出卖给戴颖超，付款方式及期限约定：于2010年11月24日办理购房合同，并支付房款首付20万元，2010年11月30日之前支付55万元，尾款175万元到2010年年底之前付清。该房为样板房，装修费用85万元到2011年11月之前付清。合同还对其他事项进行了约定。证大公司提供的财务凭证显示戴颖超分别于2010年10月27日现金付款2万元，于2010年11月24日转账付款18万元，于2011年1月17日转账付款35万元，于2011年3月10日现金付款10万元，合计65万元。庭审中，证大公司向法庭提交一份案涉小区住宅质量保证书，该保证书载明交付使用时间为2011年11月28日；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年、装修工程保修期限为2年、地面饰面开裂保修期为1年。案件审理过程中，姜卫锋申请对房屋损失、损失原因与房屋质量之间因果关系进行鉴定。根据姜卫锋申请，一审法院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对房屋渗漏原因进行鉴定，鉴定意见为：东墙面渗漏主要为雨水从外墙渗入所致，雨水渗透外墙文化石饰面层进入保温层和砖基层，同时窗洞和窗框间存在缝隙，最终导致相应部位的内墙面粉刷粉化、剥落及霉变。为此，姜卫锋花费鉴定费15000元。后一审法院委托南京典筑建筑设计有限公司对案涉房屋损失进行工程设计鉴定、委托南通市建设监理有限责任公司根据南京典筑建筑设计有限公司出具的房屋修复意见书工程进行工程造价鉴定，鉴定意见修复价格为31472.95，明细如下：1.拆除外墙面1361.64元、外墙新做3048.48元，2.内墙面铲除霉变面层2290.31元、内墙面新做层9710.4元，3.吊顶，顶棚修复5110.17元，4.地下室木质楼梯修复3211.21元，5.入口台阶两侧柱底开裂661.49元，上述1-5分部分项工程清单合计25393.7元；另外，单价措施项目合计1595.58元、总价措施项目计价合计1093.06元、其他项目费用3390.61元。两次鉴定分别花费鉴定费32000元、3000元。本案一审争议焦点为：一、证大公司实际交付房屋日期？二、案涉房屋存在的质量问题是否在质保期内？三、损失范围是多少？一、证大公司交付日期为2015年9月9日。理由如下：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，首先，根据姜卫锋与戴颖超签订的房屋买卖合同，姜卫锋购房款全额汇入证大公司账户，证大公司庭审中称因戴颖超未能全额支付购房款，故要求姜卫锋将购房款打入其公司账户。但根据证大公司提供的戴颖超支付凭证，其已支付65万元购房款，如戴颖超转卖案涉房屋，姜卫锋无必要将购房款全额支付给证大公司，仅需支付戴颖超结欠证大公司购房款即可，现姜卫锋将购房款全额汇入证大公司与日常生活经验不符。其次，戴颖超与姜卫锋签订的房屋买卖合同实际经手人为戴志浩（戴颖超父亲），戴志浩虽未出庭作证，但其出具的情况说明能够侧面印证证大公司在姜卫锋购买房屋前并未向其实际交付房屋。最后，在姜卫锋初步举证的前提下，证大公司应提供证据证明其向戴颖超交付房屋的证据，但其向法庭提交的住宅质量保证书并未有戴颖超（戴志浩）签收，亦未向法庭提交实际交付房屋凭证，故就证大公司辩称的2011年11月28日交付房屋一审法院不予采信。根据戴颖超与姜卫锋签订的房屋交接确认单、戴志浩出具的情况说明，一审法院确认房屋实际交付日期为2015年9月9日。二、《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。根据住宅质量保证书，墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏渗水、滴漏的保修期限为五年，结合上述房屋实际交付日期，案涉房屋因漏水造成的房屋质量问题在质保期内。三、关于损失范围，一审法院认定如下：1.房屋自身损失：根据第二点论述，南通市建设监理有限责任公司出具的鉴定报告中第1-3项为漏水造成，属保质期内，应由开发商承担维修责任；第4项地下室木质楼梯损坏，系因质保期内房屋漏水造成室内潮湿而产生的物品损失，应由被告证大公司负担；第5项入口台阶两侧柱底开裂已超过保修期限，不应由开发商承担维修责任。虽南通市建设监理有限责任公司已根据修复方案鉴定报告出具维修价格，但庭审中，姜卫锋坚持要求对房屋损失按修复方案进行维修，故本案中对实际修复金额不予论述。2.关于房屋闲置损失，姜卫锋发现房屋质量问题后，自身亦有对房屋及时修缮的义务以防止损失进一步扩大。结合案涉房屋产生的质量问题严重程度、时间及房屋状态，一审法院酌情支持姜卫锋该项损失12000元。对于姜卫锋要求证大物业公司承担责任的诉讼请求，证大物业公司为案涉小区物业服务公司，并无对房屋修缮义务，故该诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于鉴定费50000元，该费用系姜卫锋为明确自身损失而实际支出的必要费用，该费用列入诉讼费部分由法院综合考虑本案案情及鉴定情况等因素指定当事人分担。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、《商品房销售管理办法》第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、海门证大滨江置业有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内按南通市建设监理有限责任公司出具的（2020）苏0681法委鉴字第429号工程造价意见书修复姜卫锋所有的坐落于江苏省海门区××花园××幢××室房屋外墙面、内墙面、吊顶、顶棚修复、地下室木质楼梯。二、海门证大滨江置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付姜卫锋房屋空置损失12000元。三、驳回姜卫锋其他诉讼请求。本案受理费2300元（姜卫锋已预交），由姜卫锋负担868元，证大公司负担1432元；鉴定费合计50000元（姜卫锋已预交），由姜卫锋负担10000元，证大公司负担40000元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算。一审法院根据戴颖超与姜卫锋签订的房屋交接确认单、戴志浩出具的情况说明，认定房屋实际交付日期为2015年9月9日，具有事实依据。证大公司主张交付之日为2011年11月28日，但该时间是其公司与戴颖超约定的交付之日，而非实际交付之日。证大公司对于其主张的交付时间未能举证予以证明，其公司上诉认为因买受人原因未能按时交付，因房屋质量发生的不利后果从合同约定的交付时间开始计算于法无据，本院不予采纳。综上，一审认定案涉房屋因漏水造成的房屋质量问题在质保期内，并无不当。关于损失，结合案涉房屋产生质量问题的严重程度以及房屋的实际状态，一审酌定为12000元并无不当。因姜卫锋一审明确要求对方按修复方案进行维修，其上诉主张修复费用以及对修复费用提出异议，超出了其一审请求范围，本院不予理涉。人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，鉴定费用列入诉讼费部分一并分担。一审法院综合考虑姜卫锋的主张、鉴定情况以及其主张得到支持的情况等因素指定姜卫锋分担部分案件受理费以及鉴定费，并无不当。综上，姜卫锋、证大公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人姜卫锋负担868元，海门证大滨江置业有限公司负担1432元。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 张峥嵘审判员 吕 敏二〇二一年九月二十八日书记员 陈 宁