湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0984民初3026号原告：湖北壹速科技有限公司。住所地：汉川市经济开发区红卫村9组474号。统一社会信用代码：91420984MA4964WR02。法定代表人：李维毅，总经理。委托诉讼代理人：刘敏，湖北三象律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北迅驰轮胎有限公司。住所地：汉川市经济开发区红卫村9组474号。统一社会信用代码：91420984MA498KH84A。法定代表人：徐江，总经理。原告湖北壹速科技有限公司(以下简称壹速科技公司)与被告湖北迅驰轮胎有限公司（以下简称迅驰轮胎公司）、徐江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理期间，本院于2021年8月20日裁定准予原告壹速科技公司撤回对被告徐江的起诉。原告的委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼，被告迅驰轮胎公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告壹速科技公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付租金240895元（2019年11月8日至2020年11月7日的租金85495元；2020年11月8日暂计至2021年6月30日的租金155400元）；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金55944元(2020年11月8日至2021年1月31日的违约金25704元；2021年2月1日暂计至2021年6月30日的违约金30240元)；4、判令被告向原告支付提前终止合同违约金50000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告自愿下调违约金的计算标准为年利率15.8％，并按此计算标准重新核算各期欠缴租金及违约金。事实和理由：原告与被告公司发起人徐江于2018年11月8日签订《商铺租赁合同》，约定将原告所有的厂房、宿舍租赁给被告经营，租赁期间为4年，年租金为306000元，每年10月8日支付。租赁期间，被告仅支付部分租金，原告多次找被告催收未果，故此提起诉讼。被告迅驰轮胎公司未到庭也未向本院提交证据，视为其放弃举证、质证权利。本院经审理认定事实如下：被告迅驰轮胎公司在公司设立前，由徐江（发起人）于2018年11月8日以自己的名义与原告签订《商铺租赁合同》。合同约定：原告将其所有的厂房（2000平方米左右）、宿舍6间租赁给徐江经营；租赁期间为4年（2018年11月8日起至2022年11月8日止）；厂房的租金标准为每年288000元（月租金24000元），宿舍的租金标准为每年18000元（月租金1500元），租金的支付时间为每年的10月8日；如被告逾期支付租金，则按日1‰收取违约金，且原告有权提前终止合同；任何一方提前终止合同，违约方应向对方赔偿经济损失并支付违约金50000元。合同签订后，被告支付了第一年的租金306000元。被告未按期于2019年10月8日支付第二年租金，经原告催收，被告于2020年5月6日支付了300000元。被告亦未按期于2020年10月8日支付第三年租金。另查明，被告迅驰轮胎公司于2019年4月4日登记设立，登记住所为涉案租赁房屋所在地。公司有股东3人（徐江、晏红波、王新军），现已停产停业，但仍然占用涉案房屋。又查明，为避免损失扩大，原告壹速科技公司于2021年2月初收回租赁给被告的6间宿舍和600平方米厂房。剩余1400平方米厂房因被机械设备占用而无法收回。房屋月租金也相应调整为16800元。原告自愿从2021年2月1日开始按调整后的月租金标准收取房租。上述事实，有原告提交的商铺租赁合同、银行电子回单、及当事人陈述在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后已经实际享有合同权利和履行合同义务，原告请求被告迅驰轮胎公司承担合同责任，本院依法予以支持。案涉合同第九条明确约定了在被告逾期支付租金的情形下，原告有权“提前终止”合同。被告承租房屋后，未按合同约定向原告支付租金，构成违约，原告有权解除合同。原告在起诉前未通知被告解除合同，其起诉要求解除合同，已表达了解除权人解除合同的意思表示，该意思表示的通知义务自相对方签收起诉状副本后已告完成，故涉案租赁合同自被告签收起诉状副本之日即2021年7月16日起解除。原告要求被告支付合同解除前欠缴租金以及逾期付款违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。但双方合同约定的违约金计算标准过高，原告自愿下调为按照年利率15.4％计算，不违反法律规定，本院予以认可。被告自2020年10月8日起欠缴第二年租金306000元，依据合同约定从该日起开始计算当期逾期付款违约金。被告于2020年5月6日向原告支付了300000元。经本院核定，截至2020年5月6日实际发生逾期付款违约金的金额为27241.55元（306000元/年×15.4％÷365天/年×211天）。原告主张从被告该次付款中先扣除已发生的逾期付款违约金的诉请不违反法律规定，本院予以支持。对于原告要求先扣除物业费13800元的诉请，因其未提交证据证明该物业费的收取依据，本院不予支持。从被告支付的300000元中扣除逾期付款违约金27241.55元后，被告实际偿还当期租金272758.45元，还欠缴当期租金33241.55元。对于2020年5月6日后的该期欠缴租金所发生的逾期付款违约金，应当以33241.55元为基数，按年利率15.4％计算至欠缴租金付清之日。被告自2021年10月8日起欠缴第三年租金306000元。因原告自2021年2月收回部分厂房和全部宿舍，原告按合同约定的租金标准调整剩余厂房的月租金为16800元，符合实际情况和交易习惯，本院予以支持。故第三年租金应分段计算，分别为71400元（按月租金24000元标准，从2020年11月8日计算至2021年1月31日）和92400元（按月租金16800元标准，从2021年2月1日计算至2021年7月16日）。经本院核定，原告截止2021年7月16日（合同解除之日）共欠缴租金197041.55元（33241.55元+71400元+92400元）。同上，第三年逾期付款违约金亦应分段计算，从2021年10月8日至2021年1月31日的违约金计为14847.29元（306000元/年×15.4％÷365天/年×115天）；自2021年2月1日后应当以163800元（71400元+92400元）为基数，按年利率15.4％计算至欠缴租金付清之日。原告主张被告按照合同约定支付提前终止合同违约金，但本案并非被告单方提出终止合同，原告的主张不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告湖北壹速科技有限公司与被告湖北迅驰轮胎有限公司于2018年11月8日签订的《商铺租赁合同》于2021年7月16日解除；二、被告湖北迅驰轮胎有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北壹速科技有限公司支付租金197041.55元；三、被告湖北迅驰轮胎有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北壹速科技有限公司支付逾期付款违约金（以33241.55元为基数，按年利率15.4％，从2020年5月6日计算至该部分欠缴租金付清之日止；以306000元为基数，按年利率15.4％，从2020年10月8日计算至2021年1月31日；以163800元为基数，按年利率15.4％，从2021年2月1日计算至该部分欠缴租金付清之日止）；四、驳回原告湖北壹速科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费减半收取计3251.50元，由原告湖北壹速科技有限公司负担541.50元，被告湖北迅驰轮胎有限公司负担2710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  尹旭二〇二一年九月十八日书记员  吕佳法律条款附录：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。