吉林省吉林市船营区人民法院民事判决书（2021）吉0204民初4022号原告：岳静波，男，1974年2月5日出生，住吉林省永吉县。        委托诉讼代理人：于嘉洋，吉林权维律师事务所律师。        被告：吉林亚琦房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区。        法定代表人：蓝踊康，助理总监。        委托诉讼代理人：张立柱，男，该公司工作人员。        委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。        原告岳静波与被告吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳静波的委托诉讼代理人于嘉洋，被告亚琦公司的委托诉讼代理人张立柱、曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        岳静波向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房的违约金469706.6元（暂计至2021年7月28日，自2021年7月29日之后的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％的标准计算）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月1日，岳静波与亚琦公司签订商品房买卖合同（预售），约定亚琦公司将其开发的坐落于吉林某物流商贸城3066号房屋（价格265755元）、3067号房屋（价格178652元）、3125号房屋（价格176016元）、3126号房屋（价格260096元）、4127号房屋（价格231777元）、4128号房屋（价格265147元），5185号房屋（价格265147元）共计七套房屋出卖给岳静波，房屋总价款1642590元。2015年12月16日，岳静波已经按照合同约定将购房款支付给亚琦公司，但因亚琦公司原因未能如期将水电安装完毕，且案涉房屋消防未能验收合格，至今亚琦公司未将上述房屋交付给岳静波。原告与亚琦公司订立商品房买卖合同，目的是为了能够使用房屋。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条之规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。双方在订立合同之初约定2016年9月7日交付房屋，即是从此日起购房人可以实现在商品房买卖合同中己方的权利，案涉房屋为商铺，如亚琦公司如期交付房屋购房人更是可以通过经营取得收益。出卖人未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权利，买受人不能如期取得购买的房屋，不仅影响原告使用房屋更影响了办理不动产权属证书对外转让房屋的权利。原被告双方虽然在合同中其他条款约定了违约金按年利率5.9％计算，但是合同第十二条约定逾期交房继续履行合同违约金计算标准为总房款日万分之一，换算成年利率为3.65％，远远小于合同中其他违约金约定的年利率5.9％，逾期交房继续履行的违约金与本合同第八条逾期付款违约责任约定的违约金相对比，未付款的继续履行违约金是未交房继续履行违约金的五倍，因此万分之一的违约金过低。其次，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效，因此本合同第十二条逾期交房继续履行违约金条款属于不合理减轻其责任的条款，应认定无效。违约金的性质为补偿性，本案中违约金的数额明显过低并没有达到补偿性的性质。根据民法典规定，约定的违约金过于低于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。原告按照合同约定的标准计算出的违约金过低，请求参照买卖合同司法解释第十八条之规定，按照同期贷款利率上浮30％标准计算违约金，故亚琦公司应向原告支付违约金469706.6元。故岳静波诉至法院，请求法院根据合理、公正的法律原则，支持原告在原有违约金的基础上增加违约金数额。        亚琦公司辩称，岳静波是按揭贷款买房，有一部分是首付款，一部分是按揭贷款，最后是2015年12月14日交齐七个商铺的房款。亚琦公司确实没有按照合同约定的时间节点交付房屋，但应按照合同约定标准支付违约金。原告诉请要求在同期贷款利率基础上增加30％没有依据。依据商品房买卖纠纷司法解释第十八条，双方在合同中有约定的情况下应当按照约定处理，如果没有约定可以按照同期贷款利率进行处理。本案双方已经在合同中约定如果延期交房按日万分之一支付违约金，属于双方在合同中的约定，该合同合法有效，未违反法律规定，是双方真实意思表示，均应当依法遵守。        本院经审理认定事实如下：        2015年12月1日，岳静波（买受人）与亚琦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》七份。合同约定：岳静波以商业贷款方式购买亚琦公司开发的位于吉林某物流商贸城3层066号（建筑面积37.76平方米，价格为265755元）、3层67号（建筑面积36.79平方米，价格为178652元）、3层125号（建筑面积38.89平方米，价格为176016元）、3层126号（建筑面积38.89平方米，价格为260096元）、4层127号（建筑面积47.73平方米，价格为231777元）、4层128号（建筑面积55.17平方米，价格为265147元）、5层185号（建筑面积55.17平方米，价格为265147元）、合同中第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2016年9月7日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.9％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。2015年12月16日，岳静波向亚琦公司交齐了全部购房款，但亚琦公司至今未向岳静波交付符合条件的房屋。截至庭审结束时，案涉房屋尚未取得消防验收合格手续。        认定上述事实的证据有：商品房买卖合同（预售）、亚琦公司收款专用收据、个人房屋按揭借款合同、个人借款凭证、吉林市公安消防支队行政处罚决定书及当事人庭审陈述。        本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，且无除外情形，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。岳静波与亚琦公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。关于逾期交付房屋的违约责任问题，本案中，依据双方签订的商品房买卖合同第十一条、第十二条约定的内容，可以认定双方约定出卖人即亚琦公司应在2016年9月7日前向买受人即岳静波交付房屋。亚琦公司至今未向原告交付房屋已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。岳静波要求亚琦公司承担逾期交房的违约责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。违约金计算标准问题，双方于合同中进行了约定，岳静波认为该约定标准过低，要求亚琦公司按照同期贷款利率上浮30％标准计算违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案中，原告要求增加违约金数额，应以其实际损失为准，而原告未能提供证据证明其实际损失，其要求按照同期贷款利率上浮30％标准计算违约金亦没有法律依据，故本院对其请求无法支持。本案违约金应以双方合同中约定的标准为依据计算。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告吉林亚琦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告岳静波逾期交房违约金，七套房屋分别以265755元、178652元、176016元、260096元、231777元、265147元、265147元为基数，自2016年9月8日起，按日万分之一标准计算至实际交付房屋之日止；        二、驳回原告岳静波其他诉讼请求。        被告吉林亚琦房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费4173元由原告岳静波负担1323元（已交纳），由被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担2850元，原告岳静波已垫付，被告吉林亚琦房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。        审判员    李晶二〇二一年九月九日书记员    姜帆