黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1004民初1057号原告：李伟华，女，1979年9月22日出生，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：查茂盛（系李伟华丈夫），住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：王君超，黑龙江牡大律师事务所律师。被告：牡丹江翔瑞房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区西祥伦街82号，现办公地址牡丹江市爱民区东新荣街米厂路某小区1号楼售楼处。法定代表人：苗建华，该公司经理。第三人：曹成发，男，1966年12月25日出生，住牡丹江市西安区。第三人：孙新山，男，1959年12月13日出生，住牡丹江市东安区。第三人：伊长军，男，1969年8月31日出生，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：邹玉梅，牡丹江市东安区长安法律服务所法律工作者。第三人：牡丹江市城投置业有限公司，住所地牡丹江市爱民区曙光新城P号楼，现办公地址牡丹江市爱民区大庆路150号。法定代表人：康永军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李鑫良，男，该公司法务。原告李伟华与被告牡丹江翔瑞房地产开发有限公司（以下简称翔瑞公司）、第三人曹成发、孙新山、伊长军商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序，审理中原告李伟华申请追加牡丹江市城投置业有限公司（以下简称城投公司）为本案第三人，本院于2021年7月2日、7月20日公开开庭审理了本案。原告李伟华的委托诉讼代理人查茂盛和王君超，被告翔瑞公司的法定代表人苗建华，第三人曹成发、孙新山、伊长军的委托诉讼代理人邹玉梅、城投公司的委托诉讼代理人李鑫良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2015年10月5日签订的《某商品房认购协议》有效；2.判令被告向原告交付牡丹江市爱民区东新荣街某小区×期××号楼×××号房屋，各第三人履行协助义务；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月15日，原、被告签订《某商品房认购协议》，约定原告认购被告开发销售的牡丹江市爱民区东新荣街某小区×期××号楼×单元×层××号（×××号）、建筑面积107平方米的房屋一处。认购价为单价4038元/平方米，总房款432060元，付款方式为一次性付款。该房款是以债权抵顶的方式给付，即：因第三人伊长军系被告开发的某小区施工方，被告以案涉房屋抵顶伊长军工程款。之后案涉房屋又用以抵顶孙新山的债权，孙新山又用以抵顶曹成发的债权，曹成发用以抵顶了原告的债权。原告认为，原、被告签订的认购协议及案涉各方之间的以物抵债行为均系合法有效，原告有权要求被告交付房屋，同时各第三人应负协助义务。为维护自身合法权益，原告诉至法院。翔瑞公司辩称，案涉房屋系被告抵顶给施工方伊长军的，抵顶工程款的房源必须由施工方签字，并且还需要施工方开工程款的发票，不然到城投公司办理不了入户。在满足上述两个条件的情况下，被告同意向原告交付房屋，合同是被告和原告签的。现在是施工单位实际施工人伊长军不给签字，所以就没办法向原告交付房屋。曹成发述称，同意原告的诉讼请求。孙新山述称，同意原告的诉讼请求。伊长军述称，伊长军与原告、曹成发、孙新山不认识，没有任何的业务往来，孙新山与曹成发也没有承揽伊长军的任何工程。伊长军也没有与原告及孙新山、曹成发达成任何抵顶协议，原告所述不真实，其与被告签订的认购手续与伊长军无关，伊长军没有义务配合，应驳回原告的诉讼请求。城投公司述称，城投公司作为翔瑞公司的代管单位，对于原、被告签订的某协议不知情。查询房源登记上，房源属于顶账给伊长军的，如果需要办理手续，也需要伊长军出具工程款发票并签字确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李伟华举示的证据一、《某商品房认购协议》复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，各方当事人对此份证据的形式要件没有异议，本院予以确认。此份证据能够证明2015年10月15日，原、被告签订某商品房认购协议，约定原告认购被告开发销售的牡丹江市爱民区东新荣街某小区一期10号楼1单元8层01号，建筑面积107平方米房屋一处，总房款432060元，付款方式为一次性付款。证据二、案涉房屋进户联办单复印件（与原件核对无异）1份，案涉房屋商品房买卖合同备案证明1份，案涉房屋现状图片打印件1张。本院认为，对牡丹江市住房和城乡建设局房地产市场监管科出具的案涉房屋的商品房买卖合同备案证明予以确认，此份证据能够证明案涉房屋翔瑞公司与城投公司签订了商品房买卖合同并办理了登记备案。进户联办单结合法庭调查能够证明案涉房屋可以交付时，被告提供给原告一份进户联办单并告知其需要找伊长军签字，伊长军没有签字的事实；原告陈述现状图片来源于城投公司，城投公司不予认可，对此份证据，本院不予确认。证据三、2015年10月13日房款收据复印件1份、2016年4月9日曹成发与孙新山的对账单1份，（均与原件的无异，该组证据原件均保存在曹成发处）。本院认为，此组证据能够证明2015年10月13日，曹成发给原告出具案涉房屋房款收据一份，金额为380000元，2016年4月9日，孙新山与曹成发对账，出具对账单一份，上述两份证据结合法庭调查仅能证明曹成发与原告爱人查茂盛及曹成发与孙新山之间存在债权债务关系，至于上述债权债务是否能够用案涉房屋抵顶的事实，此组证据无法证明，对此证明问题，本院不予确认。2.翔瑞公司举示的证据一、抵工程款可售房源统计表1份、三方抹账协议复印件1份、施工单位抵押房源统计表复印件1份。本院认为，庭审中各方当事人对案涉房屋系翔瑞公司抵顶伊长军工程款的事实均无异议，两份房源统计表结合法庭调查能够证明该事实，本院予以确认；三方抹账协议系复印件，无法与原件核对，本院不予采信。证据二、建设工程施工合同复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此份证据系翔瑞公司与牡丹江市华欣建筑安装工程有限公司签订建设工程施工合同，因华欣公司并非本案当事人，无法确认华欣公司与伊长军的关系，故对相关证明问题，本院不予确认。3.伊长军举示证据：2014年7月9日建设工程施工合同复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，此份证据系翔瑞公司与牡丹江市华夏建筑安装责任有限公司签订的建设工程施工合同，因华夏公司并非本案当事人，无法确认华夏公司与伊长军的关系，故对相关证明问题，本院不予确认。曹成发、孙新山、城投公司均未举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月15日，原、被告签订某商品房认购协议一份，主要内容为：一、房屋价款。1.认购项目牡丹江市爱民区东新荣街某小区×期×号楼×单元×层××号房屋。2.该商品房的用途为自用，建筑面积107平方米（建筑面积现参照涉及图纸，最终依据房产部门实测面积为主，购房款多退少补）。3.认购价款按本楼盘商品房定价的9折计算，毛坯交房。单价4038元/平方米。总房款432060元。二、付款方式：翔瑞公司同意李伟华在本协议签订后，一次性付款（合同未约定付款时间）。三、约定条款。2.本认购协议签订时，李伟华按协议约定缴纳认购款后翔瑞公司不得再认购所规定的期限内，将李伟华所认购的房屋另售他人。3.李伟华须在接到翔瑞公司签署正式合同通知七日内，前来签订《商品房买卖合同》…5.自双方签订正式《商品房买卖合同》后，本认购协议自行失效，由翔瑞公司收回，所有条款以《商品房买卖合同》为准。经查，关于案涉房屋，翔瑞公司与城投公司签订了商品房买卖合同，并于2021年5月14日在牡丹江市房产管理局登记备案。本院认为，本案争议焦点为：原、被告签订的《某商品房认购协议》的效力，被告是否应向原告交付案涉房屋。关于本案适用法律的问题。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案原、被告之间的认购协议签订于民法典施行前，现因该法律事实引起的民事纠纷应适用当时的法律、司法解释的规定。关于原、被告签订的《某商品房认购协议》是否合法、有效的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，李伟华于2015年10月15日与翔瑞公司签订《某商品房认购协议》一份，协议盖有翔瑞公司的房屋销售合同专用章及李伟华的签名，该协议是双方当事人真实意思表示，且协议内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告签订的《某商品房认购协议》合法有效，本院对李伟华主张其与翔瑞公司签订的《某商品房认购协议》有效的诉讼请求予以支持。关于李伟华诉请交付诉争房屋是否应予支持的问题。案涉认购协议中约定总房款432060元，付款方式为一次性付款，李伟华未向翔瑞公司交付购房款，翔瑞公司亦未给李伟华开具购房款收据，曹成发给李伟华出具收据的行为仅是二者之间债权债务的结算，并不能代表翔瑞公司。李伟华称购房款系以债权抵顶的方式交付，具体为：曹成发欠付李伟华运费款，孙新山欠付曹成发混凝土款，伊长军欠付孙新山款项，案涉房屋系翔瑞公司用以抵顶伊长军工程款。各方当事人均认可案涉房屋系翔瑞公司抵顶给伊长军的，但伊长军不认可其与孙新山有债权债务关系及将房屋抵顶给孙新山的事实，对此原告并未举示伊长军予以认可的证据；翔瑞公司称其与黄某及孙新山签订的三方抹账协议中，黄某系伊长军雇佣的人员，黄某签订此份协议系伊长军认可的，对此伊长军不予认可，且该三方抹账协议系复印件，无法确认其真实性，本院不予确认。综上，对李伟华以债权抵顶的方式交付购房款的主张，本院不予采信。李伟华未交付购房款，无权请求翔瑞公司履行合同项下的相关义务，更无权请求翔瑞公司交付房屋，故对此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院对原告主张确认原、被告2015年10月15日签订的《某商品房认购协议》有效的诉讼请求予以支持，对于原告李伟华的其他诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李伟华与被告牡丹江翔瑞房地产开发有限公司于2015年10月15日签订的《某商品房认购协议》（某小区×号楼×单元×层××号房屋）合法有效；二、驳回原告李伟华的其他诉讼请求。案件受理费7781元，减半收取计3890.50元，由原告李伟华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员 张 雪二〇二一年九月九日书记员 马龙君