广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初8159号原告：方沃津，男，汉族，身份证住址广州市番禺区。原告：杜戈强，男，汉族，身份证住址广州市番禺区。二原告共同委托诉讼代理人：冼志明，广东南冠律师事务所律师。被告：冯贵森，男，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁子铭，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨宁，广东金本色律师事务所实习人员。被告：冯德勇，男，汉族，身份证住址广州市番禺区。被告：李伟财，男，汉族，身份证住址广州市番禺区。被告冯德勇、李伟财共同委托诉讼代理人：吴艺，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。被告冯德勇、李伟财共同委托诉讼代理人：韩则宇，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。原告方沃津、杜戈强与被告冯贵森、冯德勇、李伟财土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月12日公开开庭进行审理。原告方沃津、杜戈强的共同委托诉讼代理人冼志明，被告冯贵森的委托诉讼代理人梁子铭、张雨宁，被告冯德勇、李伟财的共同委托诉讼代理人吴艺、韩则宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方沃津、杜戈强向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令三被告向原告支付地上建构筑物成本补偿、停产停业损失等补偿款合共1000000元；2.请求院判令三被告承担本案诉讼费；3.请求法院判令三被告退还押金3万元。事实与理由：方沃津、杜戈强与冯贵森、冯德勇于2015年4月28日签订《土地租用合同》，合同的主要条款约定：甲方（即被告方）将位于广州市番禺区*****的一块面积为1500平方米集体土地出租给乙方（即原告方），租期约为10年（自2015年6月15日至2025年7月31日），租金为每月12000元（之后按每三年递增10%租金）；同时，合同的特别条款对征地补偿款的分配作出约定：“乙方在承租期内，如镇、区政府以上部门征用时必须服从，及地上物补偿款。（使用五年内征收地甲方占40%，乙方占60%，使用期满五年甲、乙双方各占50%）”合同成立并生效后，原告积极向被告履行合同义务，按时交付租金，被告也向原告交付场地使用。2020年7月30日，***股份合作经济社向被告出具《关于限期交付场地的通知》（以下简称《通知》）并公告。《通知》中表示位于**1500米土地（即本案争议涉及标的土地）将被番禺区政府征收，用于***旧村改造前期安置用地。其后***股份合作经济社向被告支付征收补偿金并拆除地上建筑物。但直至起诉前，被告方并没有遵守合同约定向原告约定的50%征收补偿金。原告方因被告方违反合同约定、私自扣押征地补偿金的行为遭受巨大经济损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条的规定，特向贵院提起诉讼以维护原告方的合法权益。被告冯贵森辩称，冯德勇、李伟财在2005年承租涉案土地后，我方在2007年开始协助冯德勇、李伟财收取租金，案涉的土地租用合同虽然是由冯贵森名义代为签订，但实际上冯德勇、李伟财才是该土地的实际出租方，在签订合同时，因李伟财在海南，不方便回来签字，所以才以冯贵森名义签订该协议。另外，我方在收取了原告的押金后，已经全部转交给冯德勇、李伟财。故原告要求我方退还押金、承担连带责任没有依据。至于原告主张的第一项诉讼请求，我方没有收取过因涉案土地拆迁征收补偿款，也没有参与过冯德勇、李伟财与涉案土地实际经营者协商解除的相关流程。故我方无需就冯德勇、李伟财应否向支付所谓的补偿以及损失承担任何责任。被告冯德勇、李伟财共同答辩称，一、根据谁投资谁受益的原则，原告仅能获得其加建改建部分的补偿款。二、冯德勇、李伟财仅应对原告改建后的建筑物按照合同约定支付补偿款。1.本案纠纷的产生，根本原因在于双方对《土地租用合同》第五条“乙方在承租期内，如镇、区政府以上部门征用时必须服从，及地上物补偿款、（使用五年内征收地甲方占40%，乙方占60%，使用期满五年甲、乙双方各占50%）”中“地上物”应当如何解释和理解。2、合同产生歧义时应按照文义及目的来解释和理解。对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的其他有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从合同目的来理解，本案中双方签订《土地租用合同》，其目的在于由冯德勇、李伟财将案涉土地及地上建筑物转租给原告使用，结合《土地租用合同》第3条、第5条约定，可以推断合同该相关条款本意系对原告承租后投入建设的物业处理的约定，实际上并不涉及对原告承租案涉土地前已有的地上建筑物的处理。3、案涉《土地租用合同》的签订版本系由原告方草拟、提供的条款，被告仅在合同手写补充了第8条“一切安全事故由乙方承担，与甲方无关”。而《土地租用合同》第5条关于地上物补偿款的分配约定系原告事先准备的版本中的固定条款，由于三被告均是村民，文化水平不高，并未能及时、有效地针对该条款提出自己的意思表示，故在发生讼争前后双方对条款的理解和解释产生了巨大差异，在此种情况下，参照《民法典》第四百九十八条（即原《中华人民共和国合同法》第四十一条）之规定，应对草拟、提供合同版本的一方作出不利解释。综上，该《土地租用合同》中的“地上物”应当理解为原告在承租案涉土地后所加建、改建的部分建筑物，即原告方可分配的补偿款应是其承租后改建部分的地上建构筑物补偿款的50%。补充：原告所称的押金收款收据是由冯贵森向杜戈强出具，而冯贵森未将该收款收据及收款收据所载的3万元押金转交给冯德勇、李伟财，故原告要求冯德勇、李伟财退还该押金缺乏依据。经冯贵森介绍，原告与冯德勇、李伟财就案涉土地、物业建立租赁合同，由于李伟财不在广州，冯德勇长期身体不适，案涉土地和物业由冯贵森进行管理，具体表现为收取押金、租金等。而冯贵森收取押金后并没有转交给冯德勇、李伟财，且当前原告也没有就其已经向冯贵森支付了案涉土地、物业的租金提供任何合法有效的证据。故原告是否向冯贵森缴纳了押金以及缴纳的数额缺乏事实和法律依据，恳请法庭不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年4月26日，发包方（甲方）原广州市番禺区南村镇***经济合作社与承包方（乙方）冯德勇、李伟财签订《土地承包合约》，合同的主要条款约定：甲方将位于广州市番禺区***土名***，即是**的一块面积为1500平方米集体土地临时承包给乙方使用作停机具工场之用，承包使用年限20年，即2005年8月1日至2025年7月31日。2015年4月28日，发包方（甲方）冯贵森、冯德勇与承包方（乙方）方沃津、杜戈强签订《土地租用合同》，合同的主要条款约定：甲方将位于广州市番禺区***土名“**”，即是**的一块面积为1500平方米集体土地（由甲方与***经济合作社签订承包合约的地块，使用年限2005年8月1日至2025年7月31日）出租给乙方，使用年限自2015年6月15日至2025年7月31日，乙方在合同期内按约1500平方米以每月交付12000元给甲方（之后按每三年递增10%租金）至合同期满之日止。乙方在该地块上投入建设使用如甲方中途毁约的必须按乙方投入的款项的三倍赔偿给乙方补偿。合同签订之日乙方须向甲方交纳3万元押金至合同期满之日不计利息退还。乙方在承租期内，如镇、区政府以上部门征用时必须服从，及地上物补偿款（使用五年内征收地甲方占40%，乙方占60%，使用期满五年甲、乙双方各占50%）。2020年7月20日，广州市番禺区南村镇***股份合作经济社发出《关于限期交付场地的通知》，告知冯德勇、李伟财二人：**地块已由番禺区政府于2019年整体征收，该地块收储后划拨给我社作为***旧村改造前安置用地。请阁下务必在2020年7月27日前自行清场撤离，关于该场地上建筑、构筑物的补偿，须依据相关法律法规和政策确定，请阁下尽快到我社办理终止租赁合同、确认补偿款款项事宜。阁下逾期交付该场地的，我社将立即解除合同、收回该场地，对于场地上属于违法违章的建筑、构筑，我社将提请相关行政管理部门予以依法清拆，因此产生的一切损失和责任，由阁下自行承担。2020年7月28日，冯德勇、李伟财与广州市番禺区南村镇***股份合作经济社签订《集体物业现状确认表》，就涉案土地及上盖建筑物现状共同确认如下：三栋砖结构1层、两栋简易结构2层，部分4.5米，部分3米，房屋现状为汽车维修车间，无2009年12月31日之前影像图，实测占地面积1993.57平方米，实测建基面积791.05平方米，实测建筑面积791.05平方米，简易结构面积469.21元。租赁时间2005年8月1日至2025年7月31日，转租时间2015年6月15日至2025年7月31日。2020年7月29日，冯德勇、李伟财及实际使用者收到广州市番禺区南村镇***股份合作经济社的清场通知。2021年9月1日，冯德勇、李伟财与涉案场地的实际使用者之一艾某达成协议。2021年9月3日，艾某签署场地移交确认书，自行撤离，当日艾某收取冯德勇、李伟财搬迁补偿费10万元。2021年9月10日，冯德勇、李伟财与涉案场地的实际使用者之一罗某、张某达成协议。2021年9月11日，罗某、张某签署场地移交确认书，自行撤离，当日罗某、张某收取冯德勇、李伟财搬迁补偿费10万元。2020年8月7日，甲方（出租方）广州市番禺区南村镇***股份合作经济社，乙方（承租方）冯德勇、李伟财，丙方（实施主体）**，丁方（动拆迁单位）****公司签订《***集体物业解约补偿协议》，约定2005年4月26日，甲方与乙方签订的土地承包合约，约定乙方向甲方承租位于***土名叫**，即是**的土地，总面积为1500平方米，租期2005年8月1日至2025年7月31日止，对于乙方承租的租赁物，各方一致同意由丁方采取货币补偿方式终止租赁关系，并确定补偿款总金额1115840.20元，收款账户的户名李伟财。2020年8月14日，***公司向李伟财转账支付557920.10元。2020年10月22日，***公司向李伟财转账支付557920.10元。2021年7月29日，广州市番禺区南村镇***股份合作经济社向本院出具情况说明，案涉土地发包给社员冯德勇、李伟财后，原使用面积3000平方米，2010年社区医院扩建后占用1500平方米空地，承包面积变更为1500平方米。案涉土地发包时为空地，其上的建筑物、构筑物由承包人自行建设，经核查无产权凭证或报建记录，具体建设年份、建筑物类型、用途等该社不清楚。关于拆迁补偿款的构成，**公司针对地上构建物权属人冯德勇、李伟财发放款项1115840.20元，其中地上建筑物、搬迁补偿等总计964609.01元，剩余151231.19元系承包人冯德勇、李伟财积极配合拆迁工作，动迁单位向其发放的奖励款。关于964609.01元的构成问题，广州市番禺区南村镇***股份合作经济社出具《番禺区南村镇***旧村更新改造项目集体物业拆迁补偿确认表》，载明承包使用年限2005年8月1日至2025年7月31日，建、构筑物成本（含装修费用）补偿合计628627.41元；停产停业损失补偿合计209955.60元，搬迁费补偿126026元。另查明，关于涉案土地的性质及建筑报建情况，本院发函至广州市规划和自然资源局，该局函复：2005年-2021年期间，涉案土地的土地利用总体规划为建设用地，用地范围内无不动产登记信息、无规划报建数据信息。庭审中，冯贵森、冯德勇、李伟财称《土地租用合同》的租金由冯贵森收取后，留存大约30%的管理费后，再支付给冯德勇、李伟财。本院认为，出租人冯贵森、冯德勇与承租人方沃津、杜戈强签订《土地租用合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人成立土地租赁合同关系，该合同对双方均具有约束力。本案争议焦点之一，涉案土地拆迁补偿款项的分配问题。出租人冯贵森、冯德勇与承租人方沃津、杜戈强约定，在承租期内，如镇、区政府以上部门征用时方沃津、杜戈强必须服从，及地上物补偿款，使用期满五年双方各占50%。根据《***集体物业解约补偿协议》及广州市番禺区南村镇***股份合作经济社出具的情况说明，涉案土地地上建筑物补偿款总金额1115840.20元，其中地上建筑物、搬迁补偿等总计964609.01元，剩余151231.19元系承包人冯德勇、李伟财积极配合拆迁工作，动迁单位向其发放的奖励款。故地上建筑物、搬迁补偿款964609.01元属于出租人冯贵森、冯德勇与承租人方沃津、杜戈强《土地租用合同》约定的可按照各自50%分配的地上物补偿款。出租人冯贵森、冯德勇应当按照该约定向方沃津、杜戈强支付482304.51元（964609.01元×50%）。冯贵森、冯德勇抗辩认为，二原告可分配的补偿款是其承租后改建部分的地上建筑物补偿款，本院认为，《土地租用合同》约定的是“地上物补偿款”，冯贵森、冯德勇的抗辩意见明显作了缩限理解，与原意不符，本院不予采纳。关于实际使用人艾某和罗某、张某从冯德勇、李伟财获得的搬迁补偿20万元，实为方沃津、杜戈强怠于履行《土地租用合同》约定的配合拆迁义务，由李伟财、冯德勇代方沃津、杜戈强向实际占有使用涉案土地的艾某和罗某、张某支付拆迁补偿费用，再行结合《番禺区南村镇***旧村更新改造项目集体物业拆迁补偿确认表》，艾某和罗某、张某获得的补偿款20万元未超出合理范围，本院予以确认，并从方沃津、杜戈强应获得的拆迁补偿款482304.51元中予以扣除。扣除后，冯贵森、冯德勇仍应向方沃津、杜戈强支付拆迁补偿款282304.51元。方沃津、杜戈强称签订《土地租用合同》当日仍向冯贵森、冯德勇支付了现金3万元用于合同押金，但未开具收据。虽然方沃津、杜戈强无法出示合同押金的转账记录或收据，但是根据合同条款“合同签订之日乙方须向甲方交纳3万元押金至合同期满之日不计利息退还”的约定，冯贵森、冯德勇收取方沃津、杜戈强3万元押金符合交易习惯，本院酌情予以采纳。鉴于《土地租用合同》因拆迁而导致事实上不再具备履行条件，故《土地租用合同》终止履行不存在违约方，冯贵森、冯德勇依合同收取的款项3万元押金（即合同保证金）应当予以返还。本案争议焦点之二，上述款项的支付义务主体问题。三被告陈述，冯贵森收取《土地租用合同》项下租金的30%作为“管理费”后再行支付给冯德勇、李伟财二人。本院认为，30%的“管理费”明显超出市场的合理范围，对该主张本院不予采纳。三人实际上共同收取了《土地租用合同》项下的租金，共同享有《土地租用合同》利益，即应共同承担《土地租用合同》的义务。故方沃津、杜戈强请求冯贵森、冯德勇、李伟财承担连带清偿责任，本院予以支持。方沃津、杜戈强其余的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告冯贵森、冯德勇、李伟财应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方沃津、杜戈强支付拆迁补偿款282304.51元；二、被告冯贵森、冯德勇、李伟财应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方沃津、杜戈强返还合同保证金3万元；三、驳回原告方沃津、杜戈强其余的诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7035元，由原告方沃津、杜戈强负担4902元，被告冯贵森、冯德勇、李伟财共同负担2133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 姚 琳二〇二一年九月十日书记员 叶嘉莹