北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终12895号上诉人（原审原告）：孔军辉，女，1962年4月30日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：鲁博鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐松，北京乐通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李文奇，女，1945年1月11日出生，汉族，中国贸易报社离休干部，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李滨源（李文奇之子），1971年7月9日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋久江，北京市中闻律师事务所律师。上诉人孔军辉、上诉人李文奇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初63987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔军辉上诉请求并辩称：1.撤销一审判决，依法改判李文奇赔偿逾期付款违约金3252412.5元整；2.本案诉讼费用由李文奇负担。事实与理由：一审法院适用法律错误。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件、补充协议约定：如逾期付款，每逾期一日，按照成交价的万分之五赔偿违约金，违约金计算方法明确。李文奇主张违约金数额过高，其应承担证明孔军辉实际损失的举证责任，如不能举证，则应当按照合同约定的计算方式执行，一审法院降低违约金数额有误。李文奇逾期付款存在恶意。（2019）京03民终8170号生效民事判决书确定李文奇支付款项的义务后，其未主动及时支付，而是由法院通过强制执行措施将款项执行到位。该房屋的价值确实远超双方约定的购买价格，一审法院认定的违约金损害了孔军辉的合法权益。李文奇上诉请求并辩称：1.请求撤销原审判决，改判驳回孔军辉的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由孔军辉承担。事实与理由：1.双方变更了最后的付款时间，李文奇不存在违约行为，不应当支付延期付款违约金。虽然双方于2014年4月26日签订的《补充协议》约定，李文奇支付涉案房屋价款的最后付款时间改为2014年12月31日，但2015年9月24日孔军辉与李文奇之子李滨源签订《补充协议》，双方对于涉案房屋买卖合同项下的权利义务彻底履行完毕存在自2015年9月24日起至少一年的预期，该种预期包括支付房屋转让价款的内容。即虽然协议条款中没有明示，但孔军辉通过签订该《补充协议》实际已经放弃了主张于该期限之前付清房款的权利。孔军辉对于收到房款的时间预期已经变更为不早于2016年9月23日。2016年3月22日，孔军辉在预期的收款期限尚未届满时，就发出《解除合同通知书》，以李文奇未如期付款为由提出要求解除合同的诉讼。在此期间，李文奇如继续付款，就会出现既得不到房屋，又失去钱财的不安中。2.孔军辉未办理涉案房屋上市交易应当具备的央产房交易手续，2021年2月前尚不具备交易条件，因此李文奇不应向其支付违约金。孔军辉在合同履行过程中还存在多项违约行为，李文奇将另行起诉以维护自身的合法权利。孔军辉向一审法院提出诉讼请求：1.李文奇赔偿逾期付款违约金3252412.5元，2、本案诉讼费用由李文奇负担。一审法院认定事实：2013年10月11日，孔军辉和李文奇签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件二，约定孔军辉将涉案房屋出售于李文奇，成交价格3225000元，定金200000元，李文奇于2014年4月10日支付孔军辉1525000元，并于2014年4月10日以资金监管的方式支付孔军辉1500000元，李文奇应在办理所有权转移登记手续前将购房交易资金支付至监管账户；双方应于2014年4月10日向税务部门缴纳交易所需的税款，并在取得《契税完税凭证》后5日内共同向房屋管理部门申请办理房屋权属转移登记手续，孔军辉应在涉案房屋过户后10日内将涉案房屋交付李文奇；另约定双方应按期履行各自义务，逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同，守约方可依据定金罚则或按照成交价格的20%向违约方索赔。2013年10月11日，李文奇支付孔军辉定金10000元。2013年10月21日，李文奇支付孔军辉定金190000元。2014年4月26日，孔军辉和李文奇签订《补充协议》，约定由于李文奇签订完本合同后重病住院，孔军辉同情李文奇，故双方约定将涉案房屋的最后付款期限由原来的2014年4月10日改为2014年12月31日，李文奇承诺孔军辉，李文奇名下（静安里）的房子卖掉，立刻办理涉案房屋的缴税过户手续。除本房全部房款外，李文奇同意多支付孔军辉75000元的利息损失。2015年7月29日，李文奇和案外人崔红涛、王海珍网签了存量房屋买卖合同，约定李文奇将其名下的北京市×区×号楼×层1201号房屋出售给案外人崔红涛、王海珍。2015年9月24日，孔军辉和李文奇之子李滨源签订《补充协议》，约定双方为了使交易顺利进行，协商一致，李文奇同意涉案房屋产权变更之日起开始计算允许孔军辉使用涉案房屋一年。但该份《补充协议》对于李文奇的付款截止期限及房屋过户时间没有约定。2015年9月24日，李文奇和涉案房屋所在小区物业单位北京育新物业管理公司朝阳分部签订《物业服务费收交协议书》，李文奇交纳了涉案房屋2016年度的物业费。2015年10月15日，孔军辉和李文奇就涉案房屋买卖合同进行了网签备案登记，但因李文奇结婚证遗失，故未申请办理缴税过户等手续。期间，孔军辉、李文奇在中介公司组织下多次就涉案房屋买卖合同是否解除进行协商，但未达成一致意见。2016年3月19日，李文奇补办了结婚证，李文奇随后告知中介公司可以办理缴税过户手续，中介公司随后通知孔军辉。2016年3月22日，孔军辉致《解除合同通知书》于中介公司及李文奇，称鉴于李文奇未在2014年12月31日前向孔军辉付清全部房款构成根本违约，故正式通知李文奇解除双方之间的房屋买卖合同关系。2016年9月26日，李文奇将孔军辉、第三人北京麦田房产经纪有限公司诉至一审法院，要求孔军辉继续履行房屋买卖合同，配合办理涉案房屋的产权转移登记手续并将房屋交付李文奇。一审法院审理后作出（2016）京0105民初59471号民事判决书，判决李文奇于判决生效后七日内给付孔军辉剩余购房款3025000元及利息75000元，李文奇向孔军辉支付完毕剩余购房款3025000元及利息75000元后三十日内，孔军辉继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、附件二以及三份《补充协议》约定的合同义务，将涉案房屋产权转移登记至李文奇名下，同时将该房屋交付李文奇。孔军辉不服该判决提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）京03民终8170号民事判决书，驳回上诉维持原判。该判决还指出，李文奇因其自身原因多次未能按期履行合同，并导致长达两年多的诉讼。虽然双方通过补充协议的形式给予孔军辉一些补偿，但孔军辉认为仍有其他损失的，可另行主张。后李文奇申请强制执行，执行案号为（2020）京0105执3289号，并于2020年7月10日执行到位案款310万元。本案审理过程中，李文奇表示涉案房屋未办理央产房上市交易手续，经过强制执行后方办理，其认为涉案房屋于2021年2月前不满足交易条件，是因孔军辉原因耽误时间。李文奇就此提供《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，但该通知单显示落款时间为2015年10月15日。孔军辉表示，其确实于该日办理央产房上市交易登记，同日双方才办理网签手续。经询，双方未就补充协议约定的涉案房屋最后付款期限为2014年12月31日的相应条款进行调整或变更。经一审法院释明，李文奇认为孔军辉主张的违约金过高。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。生效判决指出，李文奇因其自身原因多次未能按期履行合同，并导致长达两年多的诉讼。虽然双方通过补充协议的形式给予孔军辉一些补偿，但孔军辉认为仍有其他损失的，可另行主张。根据孔军辉与李文奇之间的合同约定，涉案房屋的最后付款期限为2014年12月31日，此后合同履行中曾出现各种情况，但付款时间仍未变更。经过双方诉讼，法院执行部门于2020年7月10日才收到李文奇履行生效判决的310万款项，可见，李文奇确实存在逾期付款的违约行为。李文奇称涉案房屋于2021年2月前不满足央产房上市交易条件，但并未就此提供充分证据，一审法院对于该抗辩意见难以采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。李文奇认为孔军辉主张的违约金过高，孔军辉亦未就其实际损失提供相应证据。且此前诉讼产生也有孔军辉于2016年3月22日发出《解除合同通知书》之缘故，而该通知经生效判决认定不具有解约的法律效力。鉴于涉案房屋于2015年10月15日经审核办理已购公房出售手续，一审法院将考虑上述情况，并结合孔军辉的损失程度、合同履行情况及双方过错程度等因素，酌情确定李文奇应支付的逾期付款违约金金额。综上所述，一审法院判决：一、李文奇于判决生效之日起七日内，支付孔军辉逾期付款违约金九十六万元；二、驳回孔军辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩称主张，本案的争议焦点在于一审法院认定的逾期付款违约金是否适当。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方所签订的协议约定，涉案房屋的最后付款期限为2014年12月31日；双方均应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价格的每日千分之五向守约方支付逾期违约金，合同继续履行。结合生效判决认定，2015年9月24日双方签订《补充协议》表明双方均同意继续履行合同，后双方进行网签备案登记，表明在李文奇未支付房款的情况下，孔军辉选择了继续履行合同。同时该生效判决指出，李文奇因其自身原因多次未能按期履行合同，并导致长达2年多的诉讼，虽然双方通过补充协议的形式给予孔军辉一些补偿，但孔军辉认为仍有其他损失的，可另行主张。因此，孔军辉在李文奇没有按约付款情况下继续履行合同，并不表明孔军辉自愿放弃要求李文奇承担逾期付款的违约责任，结合查明的事实和在案证据，双方没有就协议约定的最后付款时间协商一致予以变更，亦无证据证实孔军辉自愿放弃要求李文奇承担逾期付款的违约金，故李文奇上诉主张孔军辉实际上放弃了要求其于合同约定的期限前付款的权利，缺乏证据支持，本院不予采纳。对于逾期付款对孔军辉造成的损失情况，孔军辉作为请求的提出方和实际受损方，具有举证的便利和责任，且涉案房屋交易价格为322万余元，孔军辉所诉逾期付款违约金达325万余元，超出交易标的价格，孔军辉应当就其损失情况予以说明并举证。一审法院综合考虑孔军辉的损失情况、合同履行情况、双方过错程度等因素，亦考量了孔军辉发出解除合同通知，但被生效判决确认不具有解除合同效力等本案具体情况，综合酌情确定违约金金额并无明显不当。李文奇现仍以孔军辉提起解除合同诉讼被驳回为由请求不给付违约金，依据不足，本院不予采纳。李文奇所持涉案房屋于2021年2月前不具备交易条件为由不给付逾期付款违约金，未有合同依据，本院亦不予采纳。孔军辉上诉认为一审判决认定违约金金额过低，未提供充分证据证实，本院亦不予采纳。综上所述，孔军辉、李文奇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38539元，由孔军辉负担25139元（已交纳），由李文奇负担13400元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  闫 慧审 判 员  石 煜审 判 员  楚 静二〇二一年九月三十日法官助理  肖萌萌法官助理  仉亭方书 记 员  李星月