贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初16295号原告：吴学全，男，汉族，1977年4月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：喻发美，女，汉族，1980年7月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：邓继（特别授权代理），贵州伍尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉胤林（一般授权代理），贵州伍尊律师事务所实习律师。被告：贵州省融府房地产开发有限公司，住所地：毕节市七星关区麻园街道办新城区16米大道金源名都C栋1-3-A4，统一社会信用代码：91520502085686303N。法定代表人：许国金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：詹娇艳（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵勇进（一般授权代理），贵州四立律师事务所律师。原告吴学全、喻发美与被告贵州省融府房地产开发有限公司（以下简称“融府房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告吴学全、喻发美及其的委托诉讼代理人邓继、吉胤林，被告贵州省融府房地产开发有限公司的委托诉讼代理人詹娇艳、赵勇进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的具体诉讼请求为：一、请求人民法院依法判令被告立即办理毕节市七星关区鸭池镇甘海子村毕节融府天地第6幢1单元13层3号房（1-13-3）不动产权属转移登记的相关文书并交付原告；二、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期办证违约金人民币暂计47945.23元（违约金以房屋价款373625.00元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍从2019年4月1日起计算至2021年8月18日止，2021年8月18日之后的违约金以房屋价款373625.00元为基数按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告为原告办理不动产权属登记的相关文书并交付原告之日止）；三、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭撤回第一项诉讼请求，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。本院查明如下案件要素：2017年4月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积113.51平方米，房屋总价款为373625.00元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年12月30日前。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述限期办理初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此承担违约责任，如因此导致过期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担过期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。双方未对向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间进行约定，也未对约定日期起360个日以后应如何计算违约金进行约定。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。原被告双方均认可涉案房屋实际交付时间为2019年1月10日交付房屋。涉案房屋现暂不具备办理转移登记的条件。上述事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期办理商品房转移登记违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”根据前述司法解释的规定，被告应于交房之日（2019年1月10日）起90日内即2019年4月40日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2019年4月10日前履行交付的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自本院递交诉讼材料之日（2021年8月30日）回溯3年的违约金应予保护，本案中逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权并未超过诉讼时效，故对于被告的抗辩，本院不予采纳。关于违约金应如何计算的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于违约金计算标准的问题。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期超过360日被告应承担的违约责任未进行勾选，应当视为双方未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过360日后的违约标准进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告贵州省融府房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴学全、喻发美逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以373628.00元为基数，自2019年4月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、驳回原告吴学全、喻发美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费499.00元，由原告吴学全、喻发美负担130.00元，被告贵州省融府房地产开发有限公司负担369.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  全乾亚二〇二一年九月二十八日书记员  赵 兰