安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖12民终5440号上诉人：阜阳市利华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处人民西路****，统一社会信用代码913412006897546884。法定代表人：王光伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉洁、刘若男，该公司员工。被上诉人：养磊，男，汉族，1982年1月1日出生，现住安徽省临泉县。被上诉人：庄妍妍，女，汉族，1984年11月23日出生，现住临泉县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。上诉人阜阳市利华置业有限公司（以下简称利华公司）因与被上诉人养磊、庄妍妍房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2021）皖1221民初5825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利华公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并请求支付贷款担保金利息2287元以及办证违约金11173元；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。养磊、庄妍妍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一审法院查明事实：2015年5月20日，养磊、庄妍妍与利华公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定养磊、庄妍妍购买利华公司建设的位于临泉县，合同约定面积105.95平方米,单价每平方米4880元,合同总价款517036元。合同第六条约定，2015年5月20日交清首付款157036元，剩余房款360000元办理按揭贷款，贷款资料需在3日内备齐并办理按揭贷款手续。第八条约定，利华公司应于2016年9月30日前将涉案房屋交付给养磊、庄妍妍。第十五条约定，出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。合同附件四《合同补充协议》第（五）条约定，买受人同意出卖人采取报纸公告等通知办理房产证，公告日即为送达日。因买受人原因延期办理房产证的，买受人承担一切责任。合同附件四《合同补充协议》第（九）条约定，按揭贷款的买受人，因出卖人为买受人向贷款银行支付了担保金，该商品房的产权证须有出卖人统一办理，买受人将办理产权证的相关资料，在接到通知15日内向出卖人提供，对逾期不能提供证明材料的，买受人须向出卖人按同期两倍银行利率支付贷款担保金利息，否则构成违约，一切责任由买受人承担。并约定，买卖双方一切有关该商品房的责任，均以主合同和补充条款为依据，其他任何口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。养磊、庄妍妍于2016年9月30日接收房屋。2018年7月5日，经双方确认，案涉房屋实测面积是104.92平方米，单价每平方米4880元，总房款为512010元。同日利华公司为养磊、庄妍妍补开售房款增值税发票。2018年6月8日，养磊、庄妍妍接收利华公司于2018年6月4日邮寄的办理房产证通知书。2018年8月10日，养磊、庄妍妍取得房屋不动产权属证书。利华公司为养磊、庄妍妍在银行按揭贷款的阶段保证人，并提供18000元的担保金。2019年4月19日，银行将担保金18000元退回利华公司账户。另查明,利华?中央公馆20＃楼于2016年5月11日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字［2016］278号《关于利华?中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。2017年5月4日，利华?中央公馆20＃楼竣工验收备案。2017年5月4日，利华公司委托阜阳市金正房地产测绘有限公司临泉分公司对涉案小区进行面积实测，2017年7月该测绘公司资质到期，终止业务办理，利华公司又委托阜阳朋和测绘有限公司对涉案小区进行面积实测。2018年7月23日，临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县不动产登记的情况说明》，说明利华公司于2018年1月11日向不动产登记中心提供有关资料申请利华?中央公馆小区18＃-22＃栋房屋的所有权首次登记，于2018年2月9日完成了上述建筑的登记事项。2018年12月6日，临泉县房地产管理局出具证明，临泉《利华?中央公馆》项目具办人员于2017年5月4日向该局申请产权登记备案，该局要求其缴纳房屋质量保证金，该项目提交资料审核后于2017年5月10日缴纳了房屋质量保证金4390000元。再查明，2021年6月24日，临泉县人民政府信访局出具情况说明，2018年1月至2月临泉县高层业主集体多次到该局反映“利华?中央公馆开发商水电不立户、不提供办理不动产登记”的信访事项，因人数众多，按照信访条例有关规定，由来访者集体推举孙如南为业主代表进行信访事宜。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案养磊、庄妍妍与利华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。养磊、庄妍妍已履行全额支付购房款的义务，利华公司应当向其交付符合合同约定的房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任……综上所述，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条的规定，判决如下：一、阜阳市利华置业有限公司于判决生效之日起十日内支付养磊、庄妍妍逾期办证违约金9044元；二、养磊、庄妍妍于判决生效之日起十日内支付阜阳市利华置业有限公司贷款担保金利息272.57元；三、驳回养磊、庄妍妍的其他诉讼请求；四、驳回阜阳市利华置业有限公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，反诉费68元，合计93元，由阜阳市利华置业有限公司负担。在二审规定的举证期限内，双方当事人均未提供新证据。综合一、二两审举证、质证情况，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：养磊、庄妍妍一审时主张的逾期办证违约金是否成立；利华公司主张的逾期办证违约金是否成立。养磊、庄妍妍已经接收房屋，按照合同约定，利华公司应于2017年9月25日前将办理不动产权证书所需的资料报产权登记机关备案。根据临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县不动产登记的情况说明》，利华公司于2018年1月11日才将所需材料报不动产权登记中心备案，利华公司对该《情况说明》提出异议，认为不具备证据效力，但未提供证据证明，亦无法律依据，故利华公司应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。涉案合同虽仅约定了买受人退房的违约责任，未约定买受人不退房的违约责任，但并不能证明养磊、庄妍妍放弃了相关权利，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，酌定按照年利率4.35%上浮40%即6.09%计算违约金并无不当。涉案房屋逾期办证的原因在于利华公司逾期提供给产权登记机关的办证资料而导致，并非养磊、庄妍妍的违约行为所致，且涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未就买受人对逾期办证违约责任的承担及计算标准进行明确约定，利华公司要求养磊、庄妍妍承担逾期办证的违约责任没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定清楚，适用法律正确，利华公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费356元，由阜阳市利华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶志强审判员  黄发全审判员  袁理想二〇二一年九月二十二日书记员  肖 鹏安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖12民终5440号上诉人：阜阳市利华置业有限公司，住所地，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处人民西路****会信用代码913412006897546884。法定代表人：王光伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉洁、刘若男，该公司员工。被上诉人：养磊，男，汉族，1982年1月1日出生，现住安徽省临泉县。被上诉人：庄妍妍，女，汉族，1984年11月23日出生，现住临泉县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。上诉人阜阳市利华置业有限公司（以下简称利华公司）因与被上诉人养磊、庄妍妍房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2021）皖1221民初5825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利华公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并请求支付贷款担保金利息2287元以及办证违约金11173元；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。养磊、庄妍妍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一审法院查明事实：2015年5月20日，养磊、庄妍妍与利华公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定养磊、庄妍妍购买利华公司建设的位于临泉县，合同约定面积105.95平方米,单价每平方米4880元,合同总价款517036元。合同第六条约定，2015年5月20日交清首付款157036元，剩余房款360000元办理按揭贷款，贷款资料需在3日内备齐并办理按揭贷款手续。第八条约定，利华公司应于2016年9月30日前将涉案房屋交付给养磊、庄妍妍。第十五条约定，出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。合同附件四《合同补充协议》第（五）条约定，买受人同意出卖人采取报纸公告等通知办理房产证，公告日即为送达日。因买受人原因延期办理房产证的，买受人承担一切责任。合同附件四《合同补充协议》第（九）条约定，按揭贷款的买受人，因出卖人为买受人向贷款银行支付了担保金，该商品房的产权证须有出卖人统一办理，买受人将办理产权证的相关资料，在接到通知15日内向出卖人提供，对逾期不能提供证明材料的，买受人须向出卖人按同期两倍银行利率支付贷款担保金利息，否则构成违约，一切责任由买受人承担。并约定，买卖双方一切有关该商品房的责任，均以主合同和补充条款为依据，其他任何口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。养磊、庄妍妍于2016年9月30日接收房屋。2018年7月5日，经双方确认，案涉房屋实测面积是104.92平方米，单价每平方米4880元，总房款为512010元。同日利华公司为养磊、庄妍妍补开售房款增值税发票。2018年6月8日，养磊、庄妍妍接收利华公司于2018年6月4日邮寄的办理房产证通知书。2018年8月10日，养磊、庄妍妍取得房屋不动产权属证书。利华公司为养磊、庄妍妍在银行按揭贷款的阶段保证人，并提供18000元的担保金。2019年4月19日，银行将担保金18000元退回利华公司账户。另查明,利华?中央公馆20＃楼于2016年5月11日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字［2016］278号《关于利华?中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。2017年5月4日，利华?中央公馆20＃楼竣工验收备案。2017年5月4日，利华公司委托阜阳市金正房地产测绘有限公司临泉分公司对涉案小区进行面积实测，2017年7月该测绘公司资质到期，终止业务办理，利华公司又委托阜阳朋和测绘有限公司对涉案小区进行面积实测。2018年7月23日，临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县不动产登记的情况说明》，说明利华公司于2018年1月11日向不动产登记中心提供有关资料申请利华?中央公馆小区18＃-22＃栋房屋的所有权首次登记，于2018年2月9日完成了上述建筑的登记事项。2018年12月6日，临泉县房地产管理局出具证明，临泉《利华?中央公馆》项目具办人员于2017年5月4日向该局申请产权登记备案，该局要求其缴纳房屋质量保证金，该项目提交资料审核后于2017年5月10日缴纳了房屋质量保证金4390000元。再查明，2021年6月24日，临泉县人民政府信访局出具情况说明，2018年1月至2月临泉县高层业主集体多次到该局反映“利华?中央公馆开发商水电不立户、不提供办理不动产登记”的信访事项，因人数众多，按照信访条例有关规定，由来访者集体推举孙如南为业主代表进行信访事宜。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案养磊、庄妍妍与利华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。养磊、庄妍妍已履行全额支付购房款的义务，利华公司应当向其交付符合合同约定的房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任……综上所述，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条的规定，判决如下：一、阜阳市利华置业有限公司于判决生效之日起十日内支付养磊、庄妍妍逾期办证违约金9044元；二、养磊、庄妍妍于判决生效之日起十日内支付阜阳市利华置业有限公司贷款担保金利息272.57元；三、驳回养磊、庄妍妍的其他诉讼请求；四、驳回阜阳市利华置业有限公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，反诉费68元，合计93元，由阜阳市利华置业有限公司负担。在二审规定的举证期限内，双方当事人均未提供新证据。综合一、二两审举证、质证情况，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：养磊、庄妍妍一审时主张的逾期办证违约金是否成立；利华公司主张的逾期办证违约金是否成立。养磊、庄妍妍已经接收房屋，按照合同约定，利华公司应于2017年9月25日前将办理不动产权证书所需的资料报产权登记机关备案。根据临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县不动产登记的情况说明》，利华公司于2018年1月11日才将所需材料报不动产权登记中心备案，利华公司对该《情况说明》提出异议，认为不具备证据效力，但未提供证据证明，亦无法律依据，故利华公司应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。涉案合同虽仅约定了买受人退房的违约责任，未约定买受人不退房的违约责任，但并不能证明养磊、庄妍妍放弃了相关权利，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，酌定按照年利率4.35%上浮40%即6.09%计算违约金并无不当。涉案房屋逾期办证的原因在于利华公司逾期提供给产权登记机关的办证资料而导致，并非养磊、庄妍妍的违约行为所致，且涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未就买受人对逾期办证违约责任的承担及计算标准进行明确约定，利华公司要求养磊、庄妍妍承担逾期办证的违约责任没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定清楚，适用法律正确，利华公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费356元，由阜阳市利华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶志强审判员  黄发全审判员  袁理想二〇二一年九月二十二日书记员  肖 鹏