广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22680号上诉人（原审原告）：王展。上诉人（原审原告）：蔡倩倩。两上诉人共同委托诉讼代理人：张博立，浙江天册（深圳）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：王小玄，浙江天册（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司。法定代表人：杜国辉，总经理。被上诉人（原审被告）：深圳市向西实业股份有限公司。法定代表人：张伟光，董事长。上诉人王展、蔡倩倩因与上诉人深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司（以下简称雍睦豪庭公司）、被上诉人深圳市向西实业股份有限公司（以下简称向西公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初14510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王展、蔡倩倩上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判雍睦豪庭公司、向西公司共同赔偿上诉人逾期交房违约金人民币282859.66元；2.判令雍睦豪庭公司、向西公司共同承担本案的一审及二审全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：王展、蔡倩倩支付的首期款中的人民币20万元应属购房款的一部分，一审法院认定涉案房屋交易总价为人民币5398798元属事实认定不清。雍睦豪庭公司、向西公司未能证明不可抗力与工程施工延期的因果关系，亦未能证明其为了避免损失扩大而做出了合理的措施，一审法院认定该案中因不可抗力导致工程延期34天属认定事实不清、法律适用错误。本案因雍睦豪庭公司的违约行为引起，其应承担本案全部的诉讼费用及保全费用。上诉人雍睦豪庭公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项；2.判决雍睦豪庭公司向王展、蔡倩倩支付迟延交房违约金120933.07元；3.依据二审判决结果依法认定由雍睦豪庭公司、王展、蔡倩倩分担本案案件受理费。事实和理由：一审法院对本案所涉及的王展、蔡倩倩的收房时间认定有误，导致雍睦豪庭公司承担了不合理的延迟交房的违约时间，增加了雍睦豪庭公司的经济责任和法律责任。依据深圳市气象局出具的罗湖区天气资料，符合房屋买卖合同约定条件的不可抗力天气共34天。雍睦豪庭公司已依照与王展、蔡倩倩达成的口头协议，在王展、蔡倩倩向雍睦豪庭公司提交了相应的由其签名确认的收款银行卡后，支付了第一期的违约金48589.18元，该客观事实己充分证明了雍睦豪庭公司履行了支付部分违约金的事实，这在相当程度上佐证双方协商一致及部分履行的意愿。被上诉人向西公司未作答辩。王展、蔡倩倩向一审法院起诉请求：1.雍睦豪庭公司、向西公司向王展、蔡倩倩支付逾期交房违约金282859.66元;2.雍睦豪庭公司、向西公司承担本案的全部诉讼费用及保全费用；3.雍睦豪庭公司、向西公司承担全部律师费用30000元。一审法院经审理查明：一、王展、蔡倩倩与雍睦豪庭公司于2018年4月18日签订X号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：1.标的房地产为向西雍睦豪庭B座15层15B，建筑面积90.56平方米，购房总价款5398798元。签订合同之日首期支付购房款3398798，签订合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款3000000元。2.出卖人应当于2018年10月31日前将本房地产交付给买受人。合同补充协议约定，在本项目施工期间，如出现日均降雨量超过25MM，气温高于35摄氏度以上（不含本数），黄色及以上级别预警信号台风等情况，均属于不可抗力。合同附件五约定，出卖人逾期交付超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之二的违约金。二、王展、蔡倩倩于2017年12月8日向案外人X支付了200000元，并于同日向雍睦豪庭公司支付了定金100000元，于2017年12月18日向雍睦豪庭公司支付首期款3298798元，王展、蔡倩倩随后办理了按揭贷款，贷款金额为2000000元。雍睦豪庭公司向王展、蔡倩倩出具的收款收据中未包含王展、蔡倩倩向案外人X支付的200000元，雍睦豪庭公司对与王展、蔡倩倩关于房款包含上述200000元的主张不予确认。三、因雍睦豪庭公司迟延交楼，其于2019年3月6日向王展、蔡倩倩支付了迟延交房48589.18元。四、雍睦豪庭公司于2019年5月9日刊登《入伙公告》并向王展、蔡倩倩寄出入伙通知书。王展、蔡倩倩于2019年5月12日办理入伙流程，其在收楼意见书中明确因开发商无法提供房屋钥匙及房屋买卖合同中规定的交付文件，不确认收楼程序。雍睦豪庭公司提交的2019年8月24日的《改造完成确认函》显示，王展、蔡倩倩在该函中声明仅收到施工方钥匙。五、王展、蔡倩倩与案外人X签订一份《毛坯改造委托合同》，约定由X代为与开发商进行毛坯状态的交付，交付后至改造完成期间，钥匙由该公司进行保管。王展、蔡倩倩于2019年5月9日雍睦豪庭房地产开发有限公司张姓经理，明确其之前已向雍睦豪庭公司表明不需要雍睦豪庭公司进行二次装修，雍睦豪庭公司张经理以王展、蔡倩倩已签订半年装修协议为由拒绝王展、蔡倩倩自行装修，称没办法单独处理，王展、蔡倩倩再次强调不需要雍睦豪庭公司二次装修。王展、蔡倩倩于2019年5月12日向雍睦豪庭公司及X发出通知，要求撤销涉案房产的毛坯改造委托。王展、蔡倩倩随后于2019年7月19日、8月16日均通过电话要求雍睦豪庭公司交付钥匙，雍睦豪庭公司均未处理。根据双方的通话内容，涉案房地产项目部分业主签订了《毛坯改造委托合同》，部分业主未签订。六、根据双方确认的罗湖气象资料显示，2018年4月18日至2018年10月31日期间，符合合同补充协议约定的不可抗力天气共计34天。七、雍睦豪庭公司属于一人有限责任公司，向西公司为其股东。王展、蔡倩倩为诉讼支付律师费30000元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王展、蔡倩倩、雍睦豪庭公司双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。王展、蔡倩倩已履行付款义务，雍睦豪庭公司未在合同约定期限内将房屋交付王展、蔡倩倩使用，已构成违约，应当依约向王展、蔡倩倩支付迟延交房违约金。关于合同总价款，王展、蔡倩倩不能证明其系受雍睦豪庭公司指示向案外人支付200000元，亦不能证明双方曾就该款项进行约定，而雍睦豪庭公司向王展、蔡倩倩开具票据的金额亦与合同约定的金额相符，故一审法院根据合同的约定，认定涉案房屋总价款为5398798元。关于涉案房屋的入伙时间，王展、蔡倩倩在雍睦豪庭公司2019年5月9日通知公告入伙之前以及之后，多次通过电话及邮寄通知方式要求撤销其之前签订的改造合同及相关委托，并要求雍睦豪庭公司在入伙时向王展、蔡倩倩交付房屋钥匙，其在2019年5月12日办理入伙流程时也明确提出异议，但雍睦豪庭公司均予以拒绝，直至2019年8月24日才向王展、蔡倩倩交付钥匙。一审法院认为，王展、蔡倩倩有权利且已明确撤回改造的委托，并要求雍睦豪庭公司直接交付钥匙，而雍睦豪庭公司有条件执行却对王展、蔡倩倩的多次请求置之不理，扩大了王展、蔡倩倩的损失，应当承担相应的法律责任，故一审法院认定王展、蔡倩倩实际入伙时间为2019年8月24日。关于不可抗力，合同当事人可以约定不可抗力的情形，涉案合同虽由雍睦豪庭公司提供，但未排除其主要义务，一审法院对双方关于不可抗力的约定予以确认，并认定符合合同约定不可抗力天气的天数为34天。综上，雍睦豪庭公司应于2018年10月31日前交付房屋而未交付，故逾期交付房间的起算时间为2018年11月1日，计算至2019年8月24日为297天，扣除不可抗力天气天数34天，实际迟延天数为263天，故雍睦豪庭公司应承担的迟延交房违约金为283976.77元（5398798×0.0002×263），因雍睦豪庭公司已支付违约金48589.18元，其仍应向王展、蔡倩倩支付235387.59元。王展、蔡倩倩关于律师费的请求，于法无据，一审法院不予支持。向西公司作为雍睦豪庭公司的股东，不能证明雍睦豪庭公司的财产独立于股东自己的财产，故一审法院对王展、蔡倩倩要求向西公司就雍睦豪庭公司的上述支付义务承担连带清偿责任的请求予以支持。一审判决：一、雍睦豪庭公司应当自本判决生效之日起十日内向王展、蔡倩倩支付迟延交房违约金235387.59元；二、向西公司应当就雍睦豪庭公司上述第一项判决确定的支付义务对王展、蔡倩倩承担连带清偿责任；三、驳回王展、蔡倩倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2996元，由王展、蔡倩倩负担740元、由雍睦豪庭公司、向西公司负担2256元；保全费2084.29元，由雍睦豪庭公司、向西公司负担。王展、蔡倩倩已预付案件受理费2996元、保全费2084.29元，由一审法院予以退回案件受理费2256元、保全费2084.29元；雍睦豪庭公司、向西公司应当自本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费2256元、保全费2084.29元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方上诉请求及事实与理由，本院针对二审争议焦点分析如下：一、关于逾期交房天数。首先，对于入伙时间认定问题，王展、蔡倩倩均为完全民事行为能力人，两人均在《毛坯改造委托合同》中签名确认，应视为已清楚相关法律后果。根据该合同，王展、蔡倩倩已委托第三方在办理入伙手续后再行对涉案房产进行毛坯改造，但在雍睦豪庭公司于2019年5月12日通知办理入伙时却以尚未改造的毛坯房产存有部分瑕疵为由提出异议，不符合合同约定，故本院认定2019年5月12日办理入伙的时间为交房时间。其二，双方在合同中对“不可抗力”情形予以具体约定，实质是约定上述情形下免除开发商延期交房违约责任。依照《合同法》第四十条，提供格式条款一方免除其责任的，该条款无效。因此，在认定雍睦豪庭公司是否因不可抗力事由予以免责的问题时，仍应从法律意义上的不可抗力标准进行判断。因涉案楼盘建筑工程周期较长，在整个周期中，势必会遇到恶劣天气，该恶劣天气是可以预见并可以在订立预售合同时予以相应调整。雍睦豪庭公司主张的天气因素不属于不可抗力事由，涉及的34天不应在逾期天数中予以扣除。综上，雍睦豪庭公司逾期交房天数应当自2018年11月1日起算至2019年5月12日计192天，一审对此认定有误，本院予以纠正。二、关于逾期交房违约金计算基数。双方争议之处在于王展、蔡倩倩向案外人X支付的20万元是否应计入买卖合同约定的购房总价款。对此，王展、蔡倩倩在二审期间提交多份微信聊天记录，显示案外人X以微信用户名“雍睦豪庭销售”与其协商购房事宜。除此之外，并无其他证据证明X系代表雍睦豪庭公司向王展、蔡倩倩收取20万元用作抵扣房款。鉴于王展、蔡倩倩签订《房地产买卖合同（预售）》中约定的房屋总价款以及雍睦豪庭公司出具的首期款收款收据中均不包含讼争的200000元款项，本院认为王展、蔡倩倩主张购房总价中包含向案外人X支付的200000元，理据不足，本院不予支持。三、雍睦豪庭公司已向王展、蔡倩倩支付违约金48589.18元的行为无法推定为双方就违约金最终数额达成一致意见，雍睦豪庭公司上诉主张双方协商一致同意违约金部分履行，无事实依据，本院不予支持。综上，雍睦豪庭公司应当承担的迟延交房违约金为207313.84元（5398798×0.0002×192），扣除雍睦豪庭公司已支付违约金48589.18元，该公司还应向王展、蔡倩倩支付158724.66元。综上所述，雍睦豪庭公司及王展、蔡倩倩的上诉请求均部分成立，本院相应予以支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律部分有误，错误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初14510号民事判决第三项；二、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初14510号民事判决第一项为：深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司应当自本判决生效之日起十日内向王展、蔡倩倩支付迟延交房违约金158724.66元；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初14510号民事判决第二项为：深圳市向西实业股份有限公司应当就深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司上述第二项判决确定的支付义务对王展、蔡倩倩承担连带清偿责任；四、驳回王展、蔡倩倩的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币2996元，由上诉人王展、蔡倩倩负担1258元、由上诉人深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司、被上诉人深圳市向西实业股份有限公司负担1738元；保全费2084.29元，由上诉人深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司、被上诉人深圳市向西实业股份有限公司负担。二审案件受理费人民币3705.46元（上诉人王展、蔡倩倩已预交人民币986.8元、上诉人深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司已预交人民币2718.66元），由上诉人王展、蔡倩倩负担人民币1555.49元、由上诉人深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司负担2150元。上诉人王展、蔡倩倩应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市向西雍睦豪庭房地产开发有限公司迳付诉讼费用人民币568.66元。本判决为终审判决。审判长 俞 红审判员 邓 媛审判员 吴春泷二〇二一年九月十六日书记员 刘尹琳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。