湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0524民初3062号原告：范平波，男，1987年7月28日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。原告：罗凤美，女，1988年12月4日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晗啁，湖南志涛律师事务所律师。被告：湖南向华房地产开发有限公司，住所地隆回县桃洪镇桃洪西路****。法定代表人：邓仲联，该公司董事长。委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。原告范平波、罗凤美与被告湖南向华房地产开发有限公司（以下简称向华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范平波、罗凤美的委托诉讼代理人周立君、被告向华公司的委托诉讼代理人范清平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范平波、罗凤美向本院提出诉讼请求：1、判决依法解除两原告与被告于2014年5月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140587）；2、判决被告退还两原告购门面款62081元；3、判决被告退还两原告购门面的契税、印花税等费用2514元；4、判决被告退还两原告购门面的各种代收费用2758元；5、判决被告赔偿两原告损失33676.5元；6、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月26日，两原告从被告向华公司购买了隆回县，并于2014年5月27日与被告签订了《商品房买卖合同》。该合同明确约定：被告应当在商品房工程竣工验收备案后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；被告非因单方面原因未能在约定时间内办理房产证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金；如房屋交付使用三年后未能取得房产权属证，原告有权退房；如非被告原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房产权属证书，被告不承担责任。两原告一次性付款并收房后，一直催促被告办理产权登记手续，但被告拖至现在仍没有办好。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告向华公司辩称：1、原告要求解除合同、退还已交的费用及赔偿损失的要求不符合商品房买卖合同的约定；2、原告要求解除商品房买卖合同的请求超过诉讼时效。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年5月26日，原告范平波、罗凤美向被告向华公司支付62081元用于购买商铺，两原告同时向被告支付了契税2514元及各种应收费用2758元。同日，被告将两原告购买的风华水岸小区二层2027#商铺交付给两原告。2014年5月27日，原告范平波、罗凤美与被告向华公司签订《商品房买卖合同》约定：1、两原告购买被告开发的位于隆回县原自来水公司院内风华水岸小区整栋2层2027#商铺，建筑面积共15.23平方米，其中套内建筑面积8.75平方米、公摊面积6.48平方米，建筑面积按每平方米价格4076.23元，商铺总价款为62081元。2、房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方以房产局认可的测绘公司实际测绘面积为准；实测面积与合同约定面积差额，房款按差额面积乘以合同单价多退少补；原告不退房。3、被告应当在商品房工程竣工验收备案后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件五《合同补充协议》处理。原、被告双方于2014年5月27日签订的《合同补充协议》第四条第一项约定：在不影响原告所购商品房质量和使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，被告对原设计方案作出局部的调整，可不通知原告。《合同补充协议》第六条约定：1、被告非因单方原因未能在约定时间内办理房产证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房产权属证，原告有权退房。如非被告原因，该商品房在双方约定期限内不具备办理房屋权属登记条件或未办结房产权属证书，被告不承担责任。2、如果原告未按合同约定向被告支付该商品房应付款（含因实测面积与本合同约定面积发生差异而产生的须补交的房款），被告有权拒绝向原告交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助原告办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。《合同补充协议》第八条约定：若原告未在规定时间内向被告足额支付税费款，被告不承担延期办理其产权证的责任；按本合同约定或法律规定原告可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若原告未在三十日内行使该项权利的，视为原告自愿放弃该项合同解除权。2018年6月8日，被告办理完毕风华水岸小区建设工程竣工验收备案手续，风华水岸小区建设工程竣工验收合格。2018年7月2日，被告办理了风华水岸小区整体（2018）隆回县不动产权第××号不动产权证，其中，不动产登记附详情清单所登记的两原告购买的2027＃商铺登记的分户面积为23.48平方米，其中登记套内面积为13.93平方米，分摊面积为9.55平方米。2018年7月17日，经隆回阳光房地产测绘有限公司测量，两原告购买的二层2027＃商铺套内面积含阳台13.93平方米，公有分摊面积9.55平方米，实堪总面积23.48平方米。另查明：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》附件三即公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明约定：根据中华人民共和国国家标准GB/T1798-2000《房产测量规范》、湖南省建设厅[2004]391号《湖南省房屋面积测算及共有建筑面积分摊规则》进行房屋面积测量计算；以房产局认可的测绘公司出具的确权报告为依据。2、被告当庭陈述其开发的风华水岸小区共有100多个商铺，包括原告购买在内的商铺没有办理备案手续，原因是两原告没有补交房屋实际面积与合同约定面积差额部分的房款和税收费用，所以两原告购买的二层2027#商铺未办理交易房屋备案登记。3、2014年5月26日，两原告与东莞市百励行物业代理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定两原告将向被告购买的风华水岸小区二层2027#商铺出租给东莞市百励行物业代理有限公司，租赁期限三年（自2014年8月1日至2017年7月30日），三年租金共14562元，东莞市百励行物业代理有限公司向两原告一次性足额支付了三年租金。4、2018年，被告为交纳了面积差额房款和税费的原告刘志群、欧阳卫华所购买的商铺办理了不动产权证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告范平波、罗凤美与被告向华公司签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同及补充协议依法成立并有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的合同义务。原、被告订立合同的目的是买卖房屋，两原告按照合同约定的面积15.23平方米交付了房屋价款和费用，被告按合同约定履行了房屋交付手续，原告在办理交接手续后又对该商铺进行了出租使用，原、被告均已实际履行该房屋买卖合同。本案争议的焦点问题是被告应否承担违约责任。首先，关于合同约定面积与实测面积存在差异的问题。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定二层2027#商铺的面积为15.23平方米，该商铺实测面积为23.48平方米，双方约定面积与实际测绘面积确实存在差异，但双方签订的《商品房买卖合同》第五条对面积确认及面积差异处理有明确约定，即“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以房产局认可的测绘公司实际测绘面积为准；实测面积与合同约定面积差额，房款按差额面积乘以合同单价多退少补；原告不退房”。根据《最高人民法院的解释》[法释（2003）7号]第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，原告购买的二层2027#商铺的面积应按照双方的约定处理，原告应按照双方的约定交纳实测面积与合同约定面积产生的差异应补交的房款和税费。其次，关于原告一次性付清所购买的商铺房款和相关税费后，被告一直未给原告办理产权登记手续的问题。两原告与被告签订的《合同补充协议》第六条第二款对产权登记有明确的补充约定，即“如果原告未按合同约定向被告支付该商品房应付款（含因实测面积与本合同约定面积发生差异而产生的须补交的房款），被告有权拒绝向原告交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助原告办理房屋产权交易过房手续，并无须承担任何责任。”根据该约定及《合同补充协议》第八条约定，原告未支付清实测面积与本合同约定面积发生差异而产生的须补交的房款，被告无须协助原告办理房屋产权交易过户手续，被告不承担延期办理产权证的责任。再次，关于被告未按合同约定在商品房竣工验收备案后365日内将原告购买的二层2027#商铺的相关资料报产权登记机关备案的问题。被告建设开发的风华水岸小区整体工程于2018年6月8日竣工验收备案，被告未在风华水岸小区整体工程竣工验收备案后365日内将原告购买的2027#商铺的相关资料报县住房和城乡建设局备案，但被告在风华水岸小区整体工程竣工验收备案后即在县不动产登记中心办理了风华水岸小区整体不动产权证，该不动产权证所附详情清单包括了两原告所购买的二层2027#商铺在内。也就是说，尽管被告未按合同约定在商品房竣工验收备案后365日内将原告购买的二层2027#商铺报县住房和城乡建设局备案，但并未因此影响原告所购买的二层2027#商铺在不动产登记机关办理权属登记。只要两原告按约定交清实测面积与约定面积发生差异而产生的须补交的房款和税费，被告可以为原告办理房屋产权交易过户手续和房屋产权登记手续。综上所述，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议后，双方均以自己的行为实际履行了合同约定的交款、交房等主要义务。原告所购买的二层2027#商铺一直未办理权属登记手续，主要原因在于原告未按约定支付实测面积与约定面积差异而产生的须补交的房款和税费，按照双方的约定，被告对此不承担协助原告办理房屋产权交易过户手续和延期办理产权证的违约责任。且根据原、被告签订的《合同补充协议》约定，原告如要行使合同解除权，则应在解除情形发生之日起三十日内行使，本案原告行使合同解除权已超过合同约定的期限。因此，对两原告要求解除两原告与被告于2014年5月27日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持；两原告其他诉讼请求建立解除合同基础上，对两原告的其他诉讼请求，本院亦不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依法应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院的解释》[法释（2003）7号]第十四条规定，判决如下：驳回原告范平波、罗凤美的诉讼请求。本案受理费2320.58元，减半收取计1160.29元，由原告范平波、罗凤美承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 刘江**二〇二一年九月十一日法官助理 曾丽贞书 记 员 曹思敏相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院的解释》[法释（2003）7号]第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。