广西壮族自治区靖西市人民法院民 事 判 决 书(2021）桂1081民初2199号原告:靖西绿城房地产开发有限公司，住所地广西靖西市新靖镇风路五里小区12号。法定代表人:卢秀萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃晓晗，广西齐川律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，广西齐川律师事务所律师。被告：黄洪波，男，1977年4月17日出生，壮族，户籍所在地广西平果市，现住广西靖西市。原告靖西绿城房地产开发有限公司与被告黄洪波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靖西绿城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人覃晓晗、杨洋和被告黄洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靖西绿城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告租金81551元及利息损失（利息损失计算:自2019年3月1日起，以31366元为基数，按同期银行贷款市场报价利率计至实际履行完毕日止，至起诉日暂计为2918元:自2019年9月1日起，以32935元为基数，按同期银行贷款市场报价利率计至实际履行完毕日止，至起诉日暂计为2430元:自2020年3月1日起，以32935元为基数，按同期银行贷款市场报价利率计至实际履行完毕日止，至起诉日暂计为1796元;暂合计为7144元）2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月25日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于靖西市，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日止。首年租金为59746元，之后每年递增5％，租金为每半年支付一次，先支付租金后使用房屋，被告需要在上期租金到期30日前支付下一期租金等。合同签订后，原告即按合同约定将商铺交付被告使用，根据合同约定，2019年3月1日，被告即应交付下个半年租金，但被告自2019年3月1日起至合同到期，仅支付了4个月租金，共拖欠一年零3个月租金，共计81551元。经原告多次催付，被告仍未付款，原告认为，被告拖欠租金给原告造成损失，应向原告给付尚欠的81551元租金及利息损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。原告向法庭提供如下证据：1.《商铺租赁合同》，拟证实被告承租位于靖西市，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日至。首年租金为59746元，之后每年递增5%，租金为每半年支付一次，先支付租金后使用房屋，被告需要再上期租金到期30日前支付下一期租金等；2.收款收据、欠付租金计算表，拟证实被告自2019年3月1日起至合同到期，仅支付了4个月租金，共拖欠一年零3个月租金，共计81551元。被告辩称，1.被告交10000元的押金应该拿来抵扣租金；2.2020年1月11日上午至2020年2月1日期间租房天面多处漏水，被告反映后原告没有维修也没有任何回复，这20天的损失每天损失500元，大约损失10000元，应该拿来抵扣租金；3.合同有效期内2020年6月到2020年7月份之间把被告租的房子另租给被人，期间的租金应该抵扣出来；4.原告2018年1月19日至2020年9月30日征用被告门面32个月使用费3200元、使用被告租房3个月5100元，应该拿来抵扣租金；5.原告聘用我做拉广告、拉横幅、接电话、带客户去看店面等工作，口头说每个月付给我2800元，3个月共8400元一直到现在也没有给我，这8400元应该拿来抵扣租金。还有，我在租房贴的瓷砖有165个平方米，砌砖、批灰以及门头装修，花了30000元，现在也抵10000元，用来抵扣租金。被告向法庭提供如下证据：证据1.绿城招商中心铺面租售图片；证据2.2018年1月19日微信朋友圈截图，这两份拟证实原告使用被告承租一间门面；证据3.2018年1月19日微信朋友圈截图1张；4.微信朋友圈截图，这两份证据，拟证实被告从2018年1月19日开始为原告做拉广告、拉横幅、接电话、带客户去看店面等这些工作；证据5、6、7，即2020年1月11日至2020年2月1日被告与原告公司小陈微信聊天截图共3张，拟证实被告承租原告店面天花多处漏水后先后3次向原告职员小陈反映后，整整20天原告没有处理，也没有回复，直到后面水都把店面都淹了他才答复我，让我去找公司的另外一个人小隆。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据2有异议，认为原告主张的81551元包含了利息，被告不愿意交利息，因为原告欠被告的那些钱原告不付利息，被告也不付利息给他，欠原告的租金应该抵扣原告欠被告的部分。本院认为原告证据2结合合同约定及被告已支付的部分租金事实，证实被告尚欠原告租金被告尚欠原告租金81551元，本院予以确认。原告对被告证据1的三性和证明目的不认可，因为证据1图片完全无法体现拍摄的时间、地点以及这张图片上体现内容持续的时间，所以无法证实原告租用了被告的房屋来进行招商广告；另外，被告主张是租用，但是原告认为不是租用，只是使用被告的墙面，当时使用的时候双方也没有约定使用费。本院认为，被告以其提供的证据1证明原告使用其一间门面，但与本案审理的被告租赁原告商铺产生的房屋租赁法律关系没有关联，不予确认，被告可以另案主张权利。原告对被告证据2、3、4的三性和证明目的不认可，认为这些微信图片无法证实原告授权被告为原告来做广告招商，也无法证实原、被告之间有租用被告铺面或发放被告薪资的相关约定。本院认为，被告以被告证据2、3、4主张其为原告做拉广告、拉横幅、接电话、带客户去看店面等这些工作证据，属于劳务合同关系，与本案房屋租赁合同法律关系无关，本院不予确认。原告对被告5、6、7的三性和证明目的不认可，首先聊天记录无法体现聊天双方的身份，聊天的内容也无法确认，根本无法证实被告所称的先后3次与原告的工作人员沟通的事实。发生的漏水是事实，但不是持续20天的漏水，是被告做的补漏维修费用是900元，原告也答应给被告抵扣这900元。本院认为，被告应按照双方签订的《商铺租赁合同》第十二条第6项“乙方负责租赁期限内租赁房屋的维修义务”的规定，及时承担租房天面漏水维修责任，不应当将合同约定的义务归责到原告身上，故对被告证据5、6、7不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月25日，原、被告签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于靖西市。合同主要约定:租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日止；首年租金为59746元，之后每年递增5％，租金为每半年支付一次，先支付租金后使用房屋，被告需要在上期租金到期30日前支付下一期租金；被告签订合同当日支付原告合同保证金10000元，原告自合同终止后在双方确认结算结果后10日内无息退还给被告（第五条）；被告承租该租赁房屋用于照相馆经营（第七条）；合同终止时，被告的动产由乙方搬离租赁房屋，被告对租赁房屋进行装饰装修产生的装饰装修物，被告不得拆除，也不得故意予以破坏，否则必须将租赁房屋恢复原状，并支付原告相当于当时之租金标准的12个月的租金的违约金（第十条）；被告负责租赁期限内租赁房屋的维修义务（第十二条第6项）；被告逾期支付租金，每逾期一日须按应付未付款项的1%向原告支付违约金。在履行合同过程中，被告未能按合同约定完全履行支付房屋租金义务。截至2019年3月1日，被告尚欠原告2019年4月1日至2019年9月30日半年房屋租金59746×（1＋5%）÷12×6＝31366.65元中的15681元。截至2019年9月1日，被告尚欠原告2019年10月1日至2020年3月31日半年房屋租金59746×（1＋5%）×（1＋5%）÷12×6＝32934.98元。截至2020年3月1日，被告尚欠原告2020年4月1日至9月30日半年房屋租金59746×（1＋5%）×（1＋5%）÷12×6＝32934.98元。综上，被告截至2020年3月2日累计尚欠原告房屋租金81550.96元。2020年1月11日上午至2020年2月1日期间，被告租用的房屋存在天面漏水，被告支付维修费用900元。庭审中，原告愿意从被告尚欠的租金中抵扣。本院认为，原、被告于2017年9月25日签订的《商铺租赁合同》，系双方经协商自愿达成的，合同内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修、违约责任等条款，是原、被告双方真实的意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，依法合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，被告没有按合同约定向原告支付房屋租金，已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告诉请被告给付尚欠租金，于法有据，本院予以支持。被告辩称其于合同签订时支付的保证金10000元，用以抵扣所欠原告租金，符合合同约定，本院予以采纳。合同虽然约定租赁期间被告负责租赁期限内租赁房屋的维修义务，但原告自愿抵扣被告支付的租房天面漏水维修费900元应用以抵冲所欠租金，不违反法律规定，本院照准。据此，被告还应向原告支付房屋租金为81550.96－10000－900=70650.96元。原告诉请租金的超出部分，本院不予支持。原、被告签订的合同约定每逾期一日以被告应付未付租金为基数按每日1%支付违约金，明显过高。原告诉请被告按同期银行贷款市场报价利率支付利息损失，合乎法律规定，本院予以准许。结合本案实际，本院确定被告应支付原告的利息损失，以各期应付未付的租金从原告主张被告支付逾期利息起算之日起，按贷款市场报价利率3.85%计至合同期限届满日即2020年9月30日（合同终止日）止，具体为：1.尚欠的2019年4月1日至2019年9月30日租金15681元的利息损失（2019年3月1日至2020年9月30日）为15681×580÷365×3.85%＝959.33元；2.尚欠的2019年10月1日至2020年3月31日租金32934.98元的利息损失（2019年8月31日至2020年9月30日）为32934.98×396÷365×3.85%＝1375.69元；3.尚欠的2020年4月1日至2020年9月30日租金32934.98元的利息损失（2020年3月1日至2020年9月30日）为32934.98×214÷365×3.85%＝743.43元。上述被告应支付原告的利息损失共计3078.45元。之后，被告应向原告支付的利息损失，以被告于合同签订时支付的保证金10000元、原告庭审中自愿抵扣被告支付的房屋维修费的900元抵冲被告累欠原告房屋租金81550.96元后剩余的70650.96元为基数，从合同期限届满之次日即2020年10月1日起，按同期银行贷款市场报价利率计至实际履行完毕日止。被告提出租房天面漏水造成经济损失10000元，因没有提供充分证据证实，且其主张抵扣所欠租金与双方合同约定不符，本院不予采纳。被告辩称其租房贴瓷砖等装修费30000元折作10000元，应抵扣所欠租金，与双方合同约定不符，本院也不予采纳。把被告租的房子另租给被人，期间的租金应该抵扣出来被告关于原告使用其租房墙面做广告的使用费3200元，使用其租房房间作办公室的使用费5100元，聘用其拉广告、拉横幅、接电话、带客户去看店面等工作劳务费8400元，用以抵扣所欠租金的辩解意见，本院认为另外法律关系，不宜并案处理，被告应另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄洪波于本判决生效之日起30日内向原告靖西绿城房地产开发有限公司支付尚欠租金及补偿金的款项共计52431.47元；二、驳回原告靖西绿城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元，因适用简易程序，减半收取664元（原告已预交664元），由原告靖西绿城房地产开发有限公司负担94元，被告黄洪波负担570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。审 判 员 郑金质二〇二一年九月一日法官助理 王道真书 记 员 吕 敏