北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6704号上诉人（原审原告、反诉被告）：王某1，男，1957年3月13日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：马某1，女，1956年9月20日出生，汉族，住北京市海淀区。二上诉人共同委托代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人：袁京，北京恒都律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王某2，女，1968年5月1日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁某1，男，1966年5月3日出生，汉族，住北京市海淀区。二上诉人共同委托代理人：陈小雅，北京晋熙律师事务所律师。原审第三人：北京中关村科技园区建设投资有限公司（原名称：北京海开房地产集团有限责任公司），住所地北京市海淀区海淀南路21号。法定代表人：苗军，董事长。委托诉讼代理人：郭洪全，北京市正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐锐经，北京市正平（青岛）律师事务所律师。上诉人王某1、马某1与上诉人王某2、梁某1，因与原审第三人北京中关村科技园区建设投资有限公司（原名称：北京海开房地产集团有限责任公司，以下均简称海开公司）合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初34841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。王某1、马某1的共同委托诉讼代理人陈珺、袁京，王某2、梁某1及其共同委托诉讼代理人陈小雅，海开公司的委托诉讼代理人徐锐经到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王某1、马某1上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，将本案发回重审或改判支持王某1、马某1的一审全部诉讼请求，并驳回王某2、梁某1的一审全部反诉请求。事实与理由：1.一审判决认定《房屋转让更名协议》无效的处理错误。《房屋转让更名协议》是双方的真实意思表示，且已经实际履行，王某1、马某1已经支付了约定款项，承担了相关费用，并实际入住至今。北京市110号房屋（以下简称涉案房屋）属于自管公房，而非《公共租赁住房管理办法》中规定的公租房，涉案房屋可以进行买卖并更名过户，海开公司也表示只要双方达成一致即可以变更承租人，不存在导致合同无效的事由。2.《房屋转让更名协议》已经经过北京安居物业管理有限公司（以下简称物业公司）确认并完成物业公司的登记变更手续，海开公司作为物业公司的股东，授权委托物业公司负责管理房屋、收取租金等各项费用，物业公司的行为已经构成表见代理，其行为应当由海开公司承担责任。海开公司明显知晓《房屋转让更名协议》，从未提出异议，应当视为海开公司同意变更承租人。王某2、梁某1辩称，不同意王某1、马某1的上诉请求和理由。《房屋转让更名协议》应属无效，且王某1、马某1在他处另有住房，其一直未在涉案房屋内居住，而是将涉案房屋转租以获取租金利益。公租房的承租人应是特定的主体，王某1、马某1没有承租人的身份且不被海开公司认可，王某2、梁某1才是合法的承租人。王某2、梁某1上诉请求：撤销一审判决第三项，将本案发回重审或改判支持王某2、梁某1的一审全部反诉请求。事实与理由：同意一审判决关于认定《房屋转让更名协议》无效的判项，但合同无效以后，王某1、马某1对于涉案房屋的占有属于无权占有，基于无效合同取得的财产应当分别返还。一审法院未对合同无效后的法律后果作出处理，反而认定王某2、梁某1放弃了承租权利以及王某1、马某1基于实际居住产生了“居住利益”，属于认定事实不清，适用法律不当。王某1、马某1辩称，不同意王某2、梁某1的上诉请求和理由。双方均具有完全民事行为能力，《房屋转让更名协议》是双方协商一致的真实意思表示，未损害任何第三人利益，真实合法有效。王某2、梁某1事后表示不同意履行《房屋转让更名协议》的个人行为，不能作为双方没有协商一致的理由和依据。王某1、马某1已经成为实际承租人，无需将涉案房屋退还给王某2、梁某1。海开公司述称，尊重一审判决，对双方的上诉请求和理由均不发表意见。王某1、马某1向一审法院起诉请求：判令王某2、梁某1配合王某1、马某1履行合同办理房屋转让更名手续，将涉案房屋更名为王某1。王某2、梁某1向一审法院反诉请求：1.确认双方之间于2011年5月21日涉案房屋签订的《房屋转让更名协议》无效；2.王某1、马某1将涉案房屋腾空返还给王某2、梁某1。一审法院认定事实：2011年5月21日，王某1、马某1（乙方）与王某2、梁某1（甲方）签订《房屋转让更名协议》，约定如下内容：一、甲方将位于北京市110宅的一居房屋转让与乙方，户主名更名为王某1，该房建筑面积为42.7平方米；二、乙方支付甲方房屋转让补偿款175000元，于2010年9月3日已付清，此后该房屋与王某2与梁某1夫妻没有任何关系；三、乙方承担甲方因种种原因拖欠的从1998年至2010年的房租费12591.63元和供暖费10269.35元，于2010年9月3日已支付北京安居物业管理有限公司；四、因该房屋是1990年万泉庄房屋改造分得的公租房，自2010年9月3日起该房屋由乙方王某1承租，此后房租、供暖等费用由乙方向物业公司支付；……。协议签订后，双方各自履行了上述协议内容。经王某1、马某1申请，法院通知海开公司作为第三人参加诉讼。根据法院依据王某1、马某1申请调取的涉案房屋的档案材料显示，涉案房屋系自管公房，对此，各方当事人亦认可该房屋自管公房的性质。庭审中，王某1、马某1主张更名是指将承租人变更为王某1。海开公司表示对双方所签协议并不知情，且经过法院多次询问，海开公司就是否同意变更承租人不明确表态。后经法院释明，如果海开公司不明确表态，法院则视为其拒绝更名。海开公司表示知晓后依旧未明确表明是否同意变更承租人。另查，海开公司表示自物业公司成立以来其一直是物业公司的股东，自2000年改制以来，物业公司未向海开公司分红且因双方矛盾较大，双方就涉案房屋管理和查阅账簿存有纠纷。自《房屋转让更名协议》签订以后，就涉案房屋的租金以及相关费用均由王某1、马某1向物业公司交纳。庭审中，王某1、马某1明确表示如果《房屋转让更名协议》无效，其对于无效后果另案主张。一审法院认为，在公房租赁法律关系中，承租人无偿或有偿将承租权转让第三人，性质上属于权利义务的概括转让，未经出租人同意或事后追认的，转让无效。本案中，王某2、梁某1通过协议方式将承租权转让给王某1、马某1。经过法院多次询问海开公司，海开公司作为出租人就是否同意变更承租人不明确表态，后经法院释明，海开公司依旧未明确表态，法院就涉案房屋更名事宜无法认定出租人同意或事后追认，王某2、梁某1将承租权转让给王某1、马某1的行为对海开公司不发生效力，故王某1、马某1要求王某2、梁某1办理更名手续的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。王某2、梁某1作为公共租赁住房的承租人擅自将承租权转让给王某1、马某1，违反相关行政管理规定，损害社会公共利益，该协议无效。故对王某2、梁某1要求确认《房屋转让更名协议》无效的诉讼请求，法院予以支持。至于王某1、马某1是否应将涉案房屋返还王某2、梁某1。法院认为，本案中，王某2、梁某1取得涉案房屋使用权的基础在于其对房屋的承租权。虽然双方签订的《房屋转让更名协议》被法院认定为无效，但从查明事实来看，自《房屋转让更名协议》签订以后，涉案房屋的租金以及相关费用均由王某1、马某1交纳且王某1、马某1在涉案房屋居住至今，已经形成了居住利益，王某2、梁某1未在涉案房屋居住且未交纳租金以及相关费用，可以视为王某2、梁某1已经放弃了承租权利且涉案房屋由谁居住应由海开公司确定，在此情形下，王某2、梁某1要求王某1、马某1腾退房屋已无事实依据，故对王某2、梁某1要求王某1、马某1腾退涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认王某1、马某1与王某2、梁某1于二〇一一年五月二十一日签订的《房屋转让更名协议》无效；二、驳回王某1、马某1的诉讼请求；三、驳回王某2、梁某1的其他反诉请求。本院另查，一审法院曾向北京市海淀区不动产登记事务中心调取涉案房屋产权信息及档案材料，其中《北京市房屋所有权登记申请书》显示：1、2、4、6、7号楼的产别为“国有产（自管产）”。北京海开房地产集团有限责任公司于2021年7月23日更名为北京中关村科技园区建设投资有限公司。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《公共租赁住房管理办法》中规定的“公共租赁住房”，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。《房屋转让更名协议》中约定：涉案房屋系“1990年房屋改造分得的公租房”，一审法院调取的《北京市房屋所有权登记申请书》显示涉案房屋所在楼栋的产别为“国有产（自管产）”，海开公司亦主张涉案房屋属于自管公房，本院认为，涉案房屋的性质明显不属于《公共租赁住房管理办法》中规定的“公共租赁住房”的范畴，王某1、马某1与王某2、梁某1之间签订《房屋转让更名协议》的行为，不存在违反行政管理规定、损害社会公共利益的情形，一审法院关于《房屋转让更名协议》无效的认定不当，本院予以纠正。对于王某2、梁某1要求确认《房屋转让更名协议》无效以及基于合同无效要求王某1、马某1返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《房屋转让更名协议》的内容是将王某2、梁某1所享有的承租权利以及所负担的支付租金的义务等概括转让给王某1、马某1，《房屋转让更名协议》虽系王某1、马某1与王某2、梁某1之间的真实意思表示，但因未得到出租人海开公司的同意或事后追认，王某2、梁某1将承租的权利义务概括转让给王某1、马某1的行为对海开公司不发生效力。物业公司与海开公司是独立的主体，海开公司并未将变更公房承租人的权利授予物业公司，现亦无证据证明王某1、马某1与王某2、梁某1有理由相信物业公司取得了海开公司关于变更公房承租人的授权，对于王某1、马某1主张物业公司的行为对海开公司构成表见代理的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。因涉案房屋的性质属于单位自管公房，当事人是否具备承租资格属于公房管理单位依职权认定范畴，王某2、梁某1现不同意变更承租人，且海开公司在本案中亦未明确作出同意变更的意思表示，本院对于王某1、马某1起诉要求王某2、梁某1配合办理公房承租人变更的诉讼请求不予支持。王某1、马某1与王某2、梁某1之间对《房屋转让更名协议》无法继续履行的后果，可另行解决。综上所述，王某1、马某1的上诉请求部分成立，应予改判；王某2、梁某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初34841号民事判决第二项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初34841号民事判决第一项、第三项；三、驳回王某2、梁某1的反诉请求。一审本诉案件受理费3800元，由王某1、马某1负担（已交纳1900元，余款于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费70元，由王某2、梁某1负担（已交纳）。二审案件受理费3800元，由王某1、马某1负担1900元（已交纳），由王某2、梁某1负担1900元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 刘国俊审 判 员 刘佳洁二〇二一年九月二十四日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪