北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7445号上诉人（原审被告、反诉原告）：王志红，男，1966年5月18日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京昌科物业服务有限公司，住所地北京市昌平区振兴路21号。法定代表人：吴**志，总经理。委托诉讼代理人：马晓静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴庆梅，北京威诺律师事务所律师。上诉人王志红因与被上诉人北京昌科物业服务有限公司（以下简称昌科物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初20591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王志红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回昌科物业一审的全部诉讼请求，支持王志红一审的全部反诉请求，或者将本案发回重审。事实及理由：1.一审法院以王志红与昌科物业签订的《物业服务协议》为依据，而未以昌科物业与开发商北京兴昌达博房地产开发有限公司（以下简称兴昌公司）签订的《北京市前期物业服务合同》为依据审理本案错误。在王志红签订的经政府备案的购房合同中，《北京市前期物业服务合同》是购房合同的附件，该前期物业合同对购房人和物业公司均具有强制性，是双方唯一有效的合同。而《物业服务协议》仅是王志红办理入住时物业公司要求签署的系列材料之一，不能代表双方真实意思表示，违反了相关法律法规关于物业公司选聘须由全体业主共同决定的规定，应属无效。2.王志红无需向昌科物业交纳物业费。首先，昌科物业未尽到《北京市前期物业服务合同》约定的维修道路、绿化等合同义务，严重侵害了业主的利益。其次，《北京市前期物业服务合同》约定的合同期限至2016年4月19日，昌科物业于2015年6月22日违约终止服务，侵害了王志红的合法权益，其物业收费权利丧失。3.昌科物业提前撤出涉案小区构成违约，应根据《北京市前期物业服务合同》的约定向王志红支付相应违约金。首先，昌科物业未向王志红提交交接协议、开发商新签订的物业合同及撤出小区通知书，未经质证的证据不能作为判案依据，相反昌科物业提交的《关于麓鸣花园小区应急物业管理事项的通知》表明昌科物业是单方面主动撤离的。故一审法院认定昌科物业在撤出前三个月履行了告知义务，并与开发商签订了物业交接协议，进而认定其不是擅自撤离是错误的。其次，开发商没有终止《北京市前期物业服务合同》及选聘应急物业公司的权利。4.昌科物业的起诉超过了诉讼时效。昌科物业无充分证据证明其曾向王志红发送过催费短信或送达过律师函，不能证明其曾向王志红主张过权利。昌科物业于2015年6月撤出涉案小区时即应开始计算诉讼时效，至《中华人民共和国民法总则》施行时已经超过二年，故本案应适用二年诉讼时效。虽昌科物业起诉状上载明时间为2017年12月25日，但王志红收到法院送达起诉状的时间为2020年6月，应以王志红收到起诉状的时间而非起诉状上写的时间作为昌科物业主张权利的时间，故昌科物业的起诉超过了诉讼时效。昌科物业辩称，1.昌科物业起诉未超出诉讼时效。昌科物业起诉时间为2017年12月25日，在此之前昌科物业分别于2015年4月22日、2015年5月14日、2015年11月19日向王志红短信催告、上门催告、律师函催告，均发生诉讼时效中断的效力。2.昌科物业不存在违约行为，亦不存在提前解约行为。昌科物业与开发商签订了《北京市前期物业服务合同》，后应开发商要求撤出小区，在撤出前三个月向小区业主公示告知。2015年6月19日开发商、昌科物业与新的物业公司签订新的物业服务合同，昌科物业与开发商办理了交接手续。另外，《北京市前期物业服务合同》的当事人为开发商和昌科物业，根据合同相对性原则，《北京市前期物业服务合同》对王志红不产生拘束力。故不同意支付违约金，同意一审判决，不同意王志红的上诉请求及理由。昌科物业向一审法院起诉请求：判令王志红交付2014年7月30日至2015年6月22日期间的物业费2793.11元，支付自2014年7月30日至2017年6月22日期间违约金6910.16元，合计9703.28元。王志红向一审法院提出以下反诉请求：1.判令昌科物业违反物业合同约定在服务期限内擅自撤出，按照服务剩余期限的总服务费用20%的标准支付违约金，目前暂按截止2021年3月22日计算的违约金3585.35元，后续违约金直至剩余服务期截止为止。2.判令昌科物业违反物业合同约定提前解约需向王志红支付5万元违约金。一审法院经审理认定事实如下：2013年4月27日，王志红与兴昌公司签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），购买位于北京市昌平区南金路某房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为162.38平方米。《房屋买卖合同》附件七“前期物业管理”中附有开发建设单位（甲方）兴昌公司与物业服务企业（乙方）昌科物业签订的《北京市前期物业服务合同》，约定由昌科物业为涉案房屋所在的北京市昌平区南金路7号麓鸣花园小区提供物业服务；前期物业服务期限为三年，自2013年4月20日至2016年4月19日；本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳；本合同期限未满，而业主大会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止，乙方应按时撤出本物业；乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照服务剩余期限物业服务总费用20%的标准向业主支付违约金；除本合同第七章规定的解除合同的情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支付伍万元的违约金。合同还约定了其他权利义务内容。2013年7月30日，甲方王志红与乙方昌科物业签订《物业服务合同》，约定：甲方交予乙方管理的房屋，位于北京市昌平区南金路某区，共有建筑面积162.38平方米；本合同自2013年7月30日起至麓鸣花园业主委员会与新的物业公司签订物业服务合同止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理等；委托管理期限为2009年10月1日至麓鸣花园业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同，该合同自动终止；物业服务费收费采用预付方式，业主在办理入住手续时应向物业管理企业一次性预付一年的物业服务费，业主应在上期物业费到期前15日内向物业管理企业交纳下一年度物业服务费；公寓房屋按照建筑面积每月每平方米1.6元；甲方违反本合同的约定，不按本合同约定收费标准和时间交纳物业管理服务费及其他费用的，乙方有权要求甲方限期补交并从逾期之日起按每日千分之二收取违约金。合同还约定了其它权利义务内容。2015年6月19日，甲方兴昌公司与乙方昌科物业、丙方北京昌振顺达物业服务有限公司签订《麓鸣花园（宜山居）项目物业交接协议》，约定：1.甲、乙双方于2010年9月15日订立了《北京市前期物业服务合同》，后经双方协商，甲方委托乙方为麓鸣花园（宜山居）小区提供物业服务工作至2015年6月22日止。2.乙方于2015年3月23日以书面方式向甲方及全体业主告知：《关于撤出麓鸣花园（宜山居）小区物业管理的通知书》。3.为保证小区物业服务正常运行，甲方委托丙方对小区提供物业服务，丙方成为麓鸣花园（宜山居）小区新的物业管理服务企业，甲、丙双方已于2015年6月23日订立了《麓鸣花园（宜山居）物业委托管理合同》……合同还约定了其他权利义务内容。另，昌科物业提交照片显示其公司于2015年3月23日在小区门口、公告栏等位置张贴《关于北京昌科物业服务有限公司撤出麓鸣花园小区物业管理的告知函》。另查，关于诉讼时效，昌科物业提交证据主张其分别于2014年10月8日和2015年4月22日向王志红发送催收物业费短信；2015年5月15日上门张贴催收物业费通知；2015年11月19日向王志红邮寄催收物业费的律师函。王志红对此均不认可。另，昌科物业于2017年12月25日向法院提交要求王志红交纳物业费的起诉状等诉讼材料。一审法院认为，昌科物业与王志红签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，不存在违反法律法规的情形，应属有效。现昌科物业根据该合同要求王志红支付自2014年7月30日至2015年6月22日的物业服务费，于法有据，法院予以支持，相关金额法院按照房屋实际的建筑面积予以计算。王志红辩称物业服务的质量不合格，未提交证据，法院不予采信。昌科物业要求王志红支付违约金，依据不足，法院不予支持。关于昌科物业的主张是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。另根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，昌科物业已经提交证据证明其于2015年11月向王志红邮寄催收物业费的律师函件，至民法总则施行之日未满二年，因此应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。现昌科物业向法院递交起诉状等诉讼材料的时间并未超出三年的诉讼时效期间，因此王志红关于诉讼时效的辩称意见法院不予采信。关于王志红的反诉请求。首先，王志红提交的前期物业合同系兴昌公司与昌科物业签订，二者在2015年6月19日签订了《麓鸣花园（宜山居）项目物业交接协议》，双方就昌科物业停止为涉案房屋所在小区提供物业服务已经达成了合意，故昌科物业并非擅自撤出涉案房屋所在小区；其次，昌科物业已提交证据证明其在撤出该小区的三个月前已经履行了公示告知的程序。因此，王志红凭前期物业合同要求昌科物业支付违约金的依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、王志红于判决生效后7日内向北京昌科物业服务有限公司支付自2014年7月30日至2015年6月22日的物业服务费2793.11元；二、驳回北京昌科物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回王志红的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王志红向本院提交涉案小区照片，王志红称照片拍摄于2014至2015年，用于证明昌科物业服务质量不达标。昌科物业对该照片的真实性不认可，认为从照片上看不出来是涉案小区，亦看不出来拍摄时间为昌科物业提供物业服务的时间。昌科物业未向本院提交新证据。本院经审查认为，王志红提供的照片无法确定拍摄地点及时间，本院对其关联性无法核实，故对该照片不予采信。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，昌科物业分别与兴昌公司、王志红签订了《北京市前期物业服务合同》《物业服务协议》，该二份合同均未违反法律法规强制性规定，均应属合法有效。其中，昌科物业作为开发商选聘的前期物业服务企业，与王志红签订《物业服务协议》，该协议不违反法律规定，对双方具有法律约束力。王志红所持《物业服务协议》并非真实意思，仅应根据《北京市前期物业服务合同》审理本案的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据前二份合同的约定，昌科物业为涉案小区提供物业服务，王志红应根据自己的房屋面积交纳相应的物业费，故昌科物业要求王志红交纳物业费有法律及合同依据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。王志红主张昌科物业提供的物业服务质量不达标，但未向法院提交充分证据予以证明，故本院对其该项事实主张，及据此主张其无需交纳物业费的抗辩意见不予采纳。即使昌科物业提前解除《北京市前期物业服务合同》，亦不构成业主对其交纳物业费义务的有效抗辩，故王志红所持昌科物业违约终止服务丧失物业收费权利的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于昌科物业提前撤出涉案小区是否构成违约问题。首先，一审中王志红对昌科物业提交的交接协议等证据发表了质证意见，交接协议包含了兴昌公司与案外公司签订新的物业服务协议的内容，昌科物业一审提交的照片能够显示其将撤出小区通知书张贴在小区公示栏等地，故王志红所持交接协议等证据未经质证不能作为本案证据的上诉理由不能成立，本院不予采纳。其次，《北京市前期物业服务合同》虽约定昌科物业提供物业服务期限截止时间为2016年4月19日，但一审中昌科物业提供其与兴昌公司签订的《麓鸣花园（宜山居）项目物业交接协议》表明双方是经协商一致提前解除了《北京市前期物业服务合同》，故昌科物业并非擅自提前撤出涉案小区。再次，昌科物业于2015年3月23日在涉案小区门口、公告栏等处张贴告知函，提前三个月履行了公示告知手续，故昌科物业撤出涉案小区符合法律法规规定的物业公司撤出小区的法定程序。最后，兴昌公司于2015年6月3日在昌科物业撤出涉案小区前已委托新的物业管理服务公司，兴昌公司并非提前终止前期物业服务合同，而是在业主委员会成立前签订新的前期物业服务合同。即使兴昌公司未经业主同意与昌科物业协商一致提前解除《北京市前期物业服务合同》，该理由亦不构成昌科物业对业主违约，兴昌公司的行为是否违法或者存在不当，并非本案的审理范围。故王志红以兴昌公司无权终止《北京市前期物业服务合同》及无权选聘应急物业公司为由主张昌科物业违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因昌科物业不存在违约行为，故王志红以昌科物业违反《北京市前期物业服务合同》约定为由提出的反诉请求均不能成立，一审驳回其全部反诉请求正确，本院予以维持。关于昌科物业的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定，本法自2017年10月1日起施行。本案中，首先，昌科物业提供了证据证明其曾于2015年4月至5月通过发送短信、张贴通知等方式向王志红主张物业费，王志红亦认可昌科物业曾在涉案房屋上张贴催收通知但称其未看到；昌科物业一审提交的《律师函》、快递邮单能够证明其曾于2015年11月向王志红进行催收，均可以证明昌科物业并未明显怠于行使权利，诉讼时效因昌科物业主张权利而发生中断的效力。其次，2015年11月至民法总则施行之日2017年10月1日尚未满二年，因此本案应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，王志红所持本案应适用二年诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。最后，虽王志红于2020年6月才收到法院邮寄的昌科物业的起诉状，但诉讼时效的中断原因在于当事人主张权利或行使权利，因此当事人采取起诉方式主张权利的，应以原告起诉时间而非被告收到起诉状的时间作为诉讼时效中断的时间。昌科物业向一审法院递交起诉状等诉讼材料的时间为2017年12月25日，此时距2015年11月并未超出三年的诉讼时效。故王志红所持昌科物业的起诉已过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，王志红的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由王志红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二一年九月二十三日法官助理  唐静静书 记 员  姜 菲书 记 员  侯顺淼