辽宁省沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0191民初5647号原告：沈阳广善缘物业服务有限公司，住所地辽宁省沈阳经济技术开发区。法定代表人：洪宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丽，女，1979年2月19日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：杨波，辽宁福顺律师事务所律师。被告：尚珺，女，1988年2月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王丽勇，女，1957年9月28日出生，汉族，住沈阳市和平区，系被告母亲。原告沈阳广善缘物业服务有限公司与被告尚珺物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨波、被告委托诉讼代理人王丽勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年6月1日至2020年6月1日期间的物业费6382元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年9月24日，沈阳鸿福嘉物业服务有限公司（以下简称鸿福嘉公司）与金地盛世小区业主委员会签订了物业服务合同，合同期限2015年9月24日至2018年9月23日，由该公司按合同约定提供物业服务。2018年5月28日，双方签订协议终止合同。2018年5月29日，原告与金地盛世小区业主委员会签订了物业服务合同，按合同约定提供物业服务。2021年5月8日，沈阳鸿福嘉物业服务有限公司与原告签订债权转让协议，将其为该小区提供物业服务期间享有的债权转让给原告，并通知了被告。被告居住在该小区，建筑面积166.2平方米，被告欠缴部分物业费，原告多次向被告催要物业费未果，故诉至法院。被告辩称，对欠费起止时间、收费标准及房屋面积均没有异议。没有缴纳物业费是因为我家是顶楼，因为房屋质量问题导致房屋漏水，我找物业公司进行维修，但物业公司的员工说我需要找前期物业公司，与原告无关。且我家水压上不来，导致我家太阳能热水器无法上水，找到物业公司，物业公司说需要找自来水公司解决，与原告无关。原告也不帮我与自来水公司进行沟通，后期是我自行解决的，物业公司的服务态度差。之前的物业公司启动过一回维修基金，且保证一定能修好，但是并没有修好，且承诺过修不好，不用缴物业费，但现在的物业公司不管此事。物业公司私自砍伐树木、拆凉亭，都改成了停车场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月24日，金地盛世小区业主委员会与鸿福嘉公司签订《沈阳“金地盛世”小区物业服务合同》，约定该公司为金地盛世小区提供物业服务，服务收费标准为：住宅多层0.8元/月/平方米，单体车库0.4元/月/平方米，合同期限自2015年9月24日至2018年9月23日。2018年5月28日，金地盛世小区业主委员会与鸿福嘉公司签订《关于金地盛世小区业主委员会与鸿福嘉物业服务有限公司终止合同的协议》，约定双方于当日终止2015年5月9日所签订的物业服务合同。另查明，2018年5月29日，金地盛世小区业主委员会与原告签订《沈阳“金地盛世”小区物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，服务收费标准为：住宅多层0.8元/月/平方米，单体车库0.4元/月/平方米。合同期限自2018年5月30日起至2023年5月29日止。2021年5月8日，原告与鸿福嘉公司签订《债权转让协议书》，约定将鸿福嘉公司在金地盛世小区履行物业服务合同期间所享有的权利转让给原告。庭审后本院对鸿福嘉公司进行询问，其陈述撤场后，将债权转让事宜通过在园区大门及公示栏内张贴公告的方式告知了业主。再查明，被告系金地盛世小区13号楼461业主，房屋建筑面积166.2平方米，被告欠缴2016年6月1日至2020年6月1日期间的物业费。原告在庭审中主张住宅的物业费收费标准为0.8元/月/平方米，被告对收费标准不持异议。前述拖欠费用，原告通过张贴催缴通知单及电话的方式催收，但被告至今未予交纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护。鸿福嘉公司与原告作为依法取得营业执照的物业服务公司，先后与金地盛世小区业主委员会签订了《沈阳“金地盛世”小区物业服务合同》，该两份合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，各方应按合同约定履行义务。原告与鸿福嘉公司在合同约定的期间内分别履行了物业管理服务义务，被告作为业主接受了物业服务，负有支付物业费的义务。鸿福嘉公司撤离小区后，将其在合同期间内收缴物业服务费的权利转让给原告，并通过公告的形式向金地盛世小区业主进行了告知，原告依转让取得了鸿福嘉公司享有的向被告主张物业费的权利，故原告有权要求被告支付2015年9月24日至2018年5月28日期间未缴纳的物业费。从2016年6月1日至2020年6月1日，被告共计拖欠物业费6382元，原告向被告催要后，被告仍不交纳的行为违反合同约定，故原告要求被告支付物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告提出的房屋漏水的抗辩，因漏水属于房屋质量的问题，该抗辩不属于物业服务合同调整的范围，故对于被告的抗辩，本院不予采信。关于被告提出的物业砍伐树木、拆凉亭，服务态度差的抗辩，被告提供的证据不足以证明原告或鸿福嘉公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。原告及鸿福嘉公司在物业管理服务中存在一定的问题，属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，而且物业管理服务瑕疵与拒绝交纳物业费不具有对等性，不能作为单个业主的被告拒绝支付或者拖欠物业服务费的理由。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同导致很难做到尽善尽美，业主应予以适当包容与理解。收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。故对该抗辩，本院不予采信。应当指出，原告作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法规标题最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2009.05.15时效性已被修改法规标题最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2009.05.15时效性已被修改第一条之规定，判决如下：被告尚珺于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳广善缘物业服务有限公司2016年6月1日至2020年6月1日期间的物业费6382元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告尚珺承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 何海英二〇二一年九月十七日法官助理 于 萍书 记 员 刘慧玉本案判决依据的相关法律《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法规标题最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2009.05.15时效性已被修改法规标题最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2009.05.15时效性已被修改第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。