-1-鄂尔多斯市康巴什区人民法院民 事 判 决 书（2021）内0603民初1292号原告：内蒙古兴泰物业服务有限责任公司（曾用名鄂尔多斯市兴泰物业管理有限责任公司），统一社会信用代码911506917401033713，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区揽胜苑一二期24号楼101室。法定代表人：王洪凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某，女，1991年5月18日出生，汉族，内蒙古兴泰物业服务有限责任公司职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。委托诉讼代理人：路某，女，1979年10月4日出生，汉族，内蒙古兴泰物业服务有限责任公司职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。被告：梁某，男，1972年10月8日出生，汉族，神东天隆集团公司职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。-2-原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司（以下简称内蒙古兴泰物业公司）与被告梁某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年9月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古兴泰物业公司的委托诉讼代理人王某、路某，被告梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古兴泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告梁某支付原告所欠物业费13876元；2.判令被告梁某承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年被告梁某入住揽胜苑小区。该小区自建成投入使用至2019年12月31日，由内蒙古兴泰物业服务有限责任公司提供各项物业服务。梁某入住该小区后从2009年12月15日起至2009年12月31日止，从2012年1月1日起至2014年12月31日止未向原告缴纳过费用，分别计算如下：2012年12月25日起至2012年12月31日止的物业费为190元（211.23㎡×1.8元/㎡×5天）、2012年1月1日起至2014年12月31日止物业费为13687元（211.23㎡×1.8元/㎡×36个月），共计13876元，虽经原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司多次催缴，被告一直拒不缴纳。被告拒不支付各项费用的行为损害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告梁某辩称，1.前期物业服务合同，也就是《物业管理项目委托合同》是服务于开发商而自行签订的合同；2.对小区业主没有具体服务标准和服务内容，其服务更多是有利于开发商；3.开发商和业主签订的房屋卖售合同时只字未提-3-物业服务，更未提物业费用；4.2011年至2014年未签订物业服务合同期间物业公司的强行介入，不应受到法律保护；5.原告所主张的权利已超过法律所保护的诉讼时效。综上被告不欠物业费，且本案已过诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告内蒙古兴泰物业公司为证明其诉讼主张向本院提交的证据及被告梁某的质证意见如下：2008年5月1日签订的《物业管理项目委托合同》、2010年7月1日签订的《物业管理项目委托合同》《补充协议》各一份，拟证明1.自2008年5月1日至2014年12月31日涉案房屋所在小区的物业服务由原告提供物业服务的事实。被告梁某质证称，对两份《物业管理项目委托合同》不认可，是物业公司与开发商签的合同，对业主没有约束力；对《补充协议》不认可，该补充协议是伪造的，且该补充协议的版本多。被告梁某为支持其答辩理由向本院提交的证据及原告内蒙古兴泰物业公司的质证意见如下：《补充协议》复印件4份，拟证明原告的补充协议的章子不一致，且没有当事人签字，是伪造的协议。原告内蒙古兴泰物业公司质证称，《补充协议》的内容真实，对证明问题不认可，原告向法院提供的证据中补充协议的章子是鄂尔多斯市兴泰物业管理有限责任公司，原告内蒙古兴泰物业公司将《补充协议》作为证据向法院提供时加盖原告公司印章进行了确认，在《补充协议》复印件上可以看到鄂尔多斯市兴泰物业管理有限责任公司加盖的印章。-4-针对原告内蒙古兴泰物业公司提供的证据本院认证意见如下：被告梁某对原告内蒙古兴泰物业公司证据不认可，经本院审查，该组证据系原件，且内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院对该组证据的真实性予以采信。针对被告梁某提供的证据本院认证意见如下：被告梁某提供的4份《补充协议》内容与原告内蒙古兴泰物业公司提供的《补充协议》一致，从被告梁某提供的《补充协议》可以看出，原告内蒙古兴泰物业公司在《补充协议》加盖其公章进行了确认，故本院对该证据的内容予以确认。根据双方当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2008年5月1日，内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司与鄂尔多斯市兴泰物业管理有限责任公司（以下简称鄂尔多斯市兴泰物业公司）签订《物业管理项目委托合同》对揽胜苑小区从2008年5月1日至2010年7月1日的物业服务标准及物业费标准进行约定，电梯楼按建筑面积每月每平米1.8元收取，未约定物业费交纳时间。2010年7月1日，内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司与鄂尔多斯市兴泰物业公司分别签订《物业管理项目委托合同》《补充协议》，对揽胜苑小区从2010年7月1日至2014年12月31日的物业服务标准及物业费标准进行约定，电梯楼按建筑面积每月每平米1.8元收取，未约定物业费交纳时间。2019年12月31日，原告内蒙古兴泰物业公司退出揽胜苑小区一二期不再提供服务。被告梁某居住于鄂尔多斯市康巴什区，其居住的楼栋为步梯楼，房屋面积为-5-211.23平方米。另查明，2011年8月31日，鄂尔多斯市兴泰物业管理有限责任公司名称经核准变更为内蒙古兴泰物业服务有限责任公司。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的2008年、2010年《物业管理项目委托合同》和2010年签订的《补充协议》，对全体业主具有约束力。鄂尔多斯市兴泰物业管理有限责任公司及其变更名称后的原告内蒙古兴泰物业公司按合同约定为该小区提供物业服务，被告梁某作为业主接受了提供的服务，理应交纳物业服务费。针对原告内蒙古兴泰物业公司主张的2009年12月15日至2009年12月31日、2012年1月1日至2014年12月31日物业费，被告梁某未出具相关证据证明其已交纳，但提出该期间的物业费已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。被告梁某欠付物业费交纳最晚应当在2017年12月31日前支付。原告内蒙古兴泰物业公司提供的证据不足以证明曾在有效期内向被告梁某主张过物业费，无法证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，故2014年12月31日前的物业费已超过三年的诉讼时效，本院对被告抗辩物业费已过诉讼时效的理由予以采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十二-6-条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费20元，由原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 赛罕德力格尔二〇二一年九月二十八日书记员 程  小  磊书记员 萨处 日 勒图-7-本案引用的法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉-8-讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证-9-明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。