北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11838号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京文博苗圃，住所地北京市大兴区。经营者：巴菊香，女，1975年6月22日出生，汉族，住北京市大兴区黄村镇狼垡二村四条17号。委托诉讼代理人：刘伟，北京忠恕律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市大兴区青云店镇杨各庄村股份经济合作社，住所地北京市大兴区青云店镇杨各庄村。法定代表人：尚国庆，社长。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。上诉人北京文博苗圃因与被上诉人北京市大兴区青云店镇杨各庄村股份经济合作社土地承包经营权合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京文博苗圃（下称文博苗圃）上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司的诉讼请求或发回重审，诉讼费用由北京市大兴区青云店镇杨各庄村股份经济合作社（下称杨各庄村经合社）承担。事实与理由：1.《土地租赁合同》是因在土地承包期内土地性质变更，导致合同订立时的合同目的无法实现，双方意愿均为合同有效。承包土地范围内，尚有部分土地性质为一般农田，该部分土地可以种植果树木，并非全部土地为基本农田保护区，一审法院未考虑全部土地情况，认定事实错误；2.我方租赁土地后，一直按合同约定履行，建设大棚种植果树木，因杨各庄村经合社擅自种植观赏花卉，隐瞒土地性质变更事实，导致合同无法继续履行，属于违约在先；3.案涉租赁合同订立时的双方约定及土地性质并未违反法律规定，合同有效订立后土地性质变化导致案涉部分土地无法种植果树木，建设大棚，但一审认定《土地租赁合同》自始无效不符合事实情况。杨各庄村经合社辩称，不同意一审判决，请求将本案发回重审，不同意文博苗圃的上诉请求。杨各庄村经合社向一审法院起诉请求判令：1.解除双方签订的《土地租赁合同》，文博苗圃返还案涉土地，地上物归杨各庄村经合社所有；2.文博苗圃支付2020年10月1日至土地返还之日的租金并支付延期支付租金违约金（以562399.9元为基数，按合同约定每日加收1%违约金至实际履行之日止）；3.诉讼费用及律师费30000元由文博苗圃负担。文博苗圃向一审法院提出反诉请求判令：1.解除双方签订的《土地租赁合同》；2.杨各庄村经合社支付地上物损失206.04万元；3.诉讼费用由杨各庄村经合社负担。一审法院认定事实：甲方杨各庄村经合社与乙方文博苗圃签订《土地租赁合同》约定，甲方将农户流转到经合社的土地出租给乙方经营，土地为一般基本农田，乙方承租的土地只能用于种植树苗、花草及建设蔬菜大棚等农业设施的种植项目，严禁在承租的土地上违法建设。具体条款如下：甲方将农户流转到经合社的土地211.23亩（庄顶31.87亩、大轮子68.07亩、大麦洼46.52亩、小麦洼22.9亩、场北39.8亩、集体2.07亩）出租给乙方经营。出租期间自2015年10月1日至2026年10月1日。出租价格为前三年每年每亩租金2300元，从第四年开始递增5%租金，分别为第四年2415元、第五年2535.8元、第六年2662.5元、第七年2795.7元、第八年2935.4元、第九年3082.2元、第十年3236.3元、第十一年3398.1元。自合同签订后，前三年租赁费1457487元一次性付经合社账户，自第4年开始，一年一交土地租金，交款时间为每年9月20日前，再由甲方兑现给流转农户。租赁期内，如甲方无故违约，终止、干预乙方正常生产经营活动，给乙方造成损失，甲方赔偿乙方全部投资及生产经营收益损失，须经评估部门确定；如乙方无故违约，乙方自置地上物无偿归甲方所有，已交租赁费不予退还。乙方未按时交齐土地租赁费，按滞交金额每天加收1%违约金，超期三个月仍无故未交齐，甲方有权收回土地并按乙方单方违约处理。双方确认2020年10月1日至2021年10月1日的租金应当在2020年9月20日前支付，但文博苗圃没有支付。文博苗圃称，未予支付的原因是土地性质变更导致无法按照合同约定种植树苗、花草及建设蔬菜大棚。文博苗圃称，合同解除后，同意返还土地，但杨各庄村经合社必须对其地上物进行补偿。杨各庄村经合社提交2020年12月8日发票，拟证明向北京兴展律师事务所支付律师费30000元。文博苗圃提交了照片及微信公众号截图，拟证明杨各庄村经合社在租赁土地上种植了花卉，应当予以赔偿。2021年5月28日，法院组织双方到案涉土地进行现场勘验。双方确认通武路南侧西地块上的13个大棚系文博苗圃建设，但并非都建设在案涉土地上，还有部分建设在其他出租人的土地上。双方确认通武路南侧东地块并不都是文博苗圃从杨各庄村经合社租赁而来；杨各庄村经合社称该地块上没有文博苗圃的地上物，而文博苗圃称地块上部分树木系其自己种植，部分系村民种植后由其移植。双方确认通武路北侧地块中部分系由文博苗圃从杨各庄村经合社租赁，部分系从其他村民手里租赁，但双方均不能指认不同来源土地的交接四至；而且，双方对北侧地块上哪些是文博苗圃的地上物存在争议。综上，法院无法对地上物完成清点和确认。另查明，根据2021年5月11日北京市规划和自然资源委员会大兴分局出具的答复函：在大兴区土地利用总体规划（2006-2020年）（实际使用时间2010年11月至2017年12月）中，案涉全部土地的性质为基本农田保护区；在大兴区土地利用总体规划（2006-2020年）调整方案（实际使用时间2018年1月至2020年2月）中，大部分案涉土地的性质为基本农田保护区，少部分案涉土地的性质为一般农地区；在大兴分区规划（国土空间规划）（2017-2035年）（国土空间规划分区）中，大部分案涉土地的性质为永久基本农田保护区，少部分案涉土地的性质为林草保护区。经释明，杨各庄村经合社和文博苗圃均坚持认为《土地租赁合同》合法有效。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《基本农田保护条例》第十七条第二款规定，禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。根据2021年5月11日北京市规划和自然资源委员会大兴分局出具的答复函，在2010年11月至2017年12月期间，案涉全部土地的规划性质为基本农田保护区，而2015年《土地租赁合同》约定案涉土地可用于种植树苗、花草及建设蔬菜大棚等农业设施的种植项目，违反了《基本农田保护条例》的强制性规定，应认定为无效。对于违反法律强制性规定的合同，属于绝对的当然的无效，在当事人不主张合同无效的情况下，法院依职权进行审查，并在判决主文中予以确认。根据法律规定，合同无效的后果是返还财产、折价补偿以及赔偿损失。在当事人未变更诉讼请求的情况下，法院不主动予以审查和处理。经法院释明，杨各庄村经合社和文博苗圃均坚持认为《土地租赁合同》合法有效，未变更本诉请求和反诉请求，故双方基于《土地租赁合同》有效而提出的反诉及本诉请求，应予驳回。据此，一审法院于2021年6月判决：一、确认北京市大兴区青云店镇杨各庄村股份经济合作社与北京文博苗圃签订的《土地租赁合同》无效；二、驳回北京市大兴区青云店镇杨各庄村股份经济合作社的全部诉讼请求；三、驳回北京文博苗圃的全部诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系案涉《土地租赁合同》的效力问题。本案双方当事人于2015年签订的《土地租赁合同》明确载明的土地性质为一般基本农田，且明确约定案涉土地用于种植树苗、花草及建设蔬菜大棚，因此双方签订案涉合同时对于案涉土地性质及用途应系明知。根据《基本农田保护条例》的强制性禁止规定，案涉《土地租赁合同》应属无效。文博苗圃所持因承包期内案涉土地性质变更导致合同目的无法实现为由上诉主张应认定《土地租赁合同》有效并依法解除，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。北京市规划和自然资源委员会大兴分局出具的答复函中已明确载明案涉合同签订时案涉全部土地的性质为基本农田保护区，文博苗圃所持案涉合同部分无效之上诉意见，依据不足。鉴于此，一审法院在文博苗圃与杨各庄村经合社均坚持合同有效且不同意变更诉讼请求的情况下，驳回双方各自的诉讼主张，符合法律规定，本院予以确认。文博苗圃上诉坚持针对合同效力的异议，本院不予支持。综上所述，文博苗圃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19953元，由北京文博苗圃负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年九月六日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪