上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0117执异209号案外人：港星橱柜江苏有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧4幢、6幢、10幢。法定代表人：张卫忠，总经理。委托诉讼代理人：蔡伯芝，京衡律师集团上海事务所律师。申请执行人：招商银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。负责人：强楠，行长。委托诉讼代理人：李影影，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐韩，北京大成(上海)律师事务所律师。被执行人：上海华固特种门窗有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：瞿引娣。被执行人：华固特种门业江苏有限公司(曾用名江苏华固特种门窗有限公司)，住所地江苏省盐城市。法定代表人：陶志华。被执行人：江苏门中经典特种门窗有限公司，住所地江苏省盐城市。法定代表人：陈龙。被执行人：陶良华，男，1966年5月21日生，汉族，住上海市浦东新区。被执行人：董选静，女，1977年11月4日生，汉族，住安徽省合肥市。被执行人：董选育，女，1980年7月6日生，汉族，住安徽省合肥市。本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司上海松江支行与被执行人上海华固特种门窗有限公司、华固特种门业江苏有限公司(以下简称“华固江苏公司”)、江苏门中经典特种门窗有限公司、陶良华、董选静、董选育金融借款合同纠纷一案中，港星橱柜江苏有限公司(以下简称“港星公司”)向本院提2书面异议，要求本院带租约拍卖被执行人华固江苏公司位于江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧4幢、6幢、10幢(第一层、第三层)不动产。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人港星橱柜江苏有限公司异议称，2016年年底，港星公司与华固江苏公司经友好协商，港星公司租用华固江苏公司位于江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧4幢、6幢、10幢(第一层、第三层)作为公司生产及办公用房。《租赁合同》约定：租赁期限暂定十年，2017年1月1日执2017年2月28日为免租期；2017年3月1日至2019年2月28日为优惠期，其他还对租金的支付、租赁物的维护保养、合同解除等方面进行了约定。现松江法院于2021年5月13日发布(2019)沪0117执861号公告，裁定拍卖被执行人华固江苏公司名下位于江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、10幢厂房。因涉拍厂房中的4幢、6幢、10幢(第一层、第三层)为港星公司租赁期内的租赁物，港星公司与被执行人华固江苏公司在松江法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用该拍卖房产。故请求法院带租约拍卖被执行人华固江苏公司位于江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧4幢、6幢、10幢(第一层、第三层)不动产。申请执行人招商银行股份有限公司上海松江支行称，不同意港星公司的异议请求。涉案厂房查封、抵押早于案外人提1租赁合同所载明的租赁期限，故不得对抗申请执行人的执行；案外人提1的租赁合同，存在同一时间向同一租赁物出租给不同案外人的某某，故租赁合同真实性存疑，签订的租赁合同是为了抗拒执行。被执行人陶良华称其没有意见。被执行人上海华固特种门窗有限公司、华固江苏公司、江苏门中经典特种门窗有限公司、董选静、董选育未发表意见。本院经审查查明，江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧4幢房屋系被执行人华固江苏公司所有，房屋建筑面积12,348.71平方米，不动产用途为工业用地/车间；江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧6幢房屋系被执行人华固江苏公司所有，房屋建筑面积8,254.31平方米，不动产用途为工业用地/车间；江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧10幢房屋系被执行人华固江苏公司所有，房屋建筑面积3,557.16平方米，不动产用途为工业用地/车间。招商银行股份有限公司上海松江支行于2016年2月19日在江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧土地上设立了866万元的抵押；同日，招商银行股份有限公司上海松江支行在在江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧4幢设立了最高额抵押权限额639万元的抵押；同日，招商银行股份有限公司上海松江支行在在江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧6幢设立了最高额抵押权限额639万元的抵押；同日，招商银行股份有限公司上海松江支行在在江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧10幢设立了最高额抵押权限额180万元的抵押。上海市静安区人民法院于2016年3月9日正式查封了涉案房屋，期限至2019年7月5日；本院于2017年8月31日以(2017)沪0117民初10530号轮候查封了涉案房屋，后转为正式查封，期限至2020年8月30日；本院于2020年8月26日以(2019)沪0117执861号续封了涉案房屋。另查明，招商银行股份有限公司上海松江支行与被告上海华固特种门窗有限公司、华固江苏公司、江苏门中经典特种门窗有限公司、陶良华、董选静、董选育金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月27日作出(2017)沪0117民初10530号民事判决书，确认：“一、被告上海华固特种门窗有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司上海松江支行借款本金38,259,619.50元、截止至2017年6月5日的利息839,658元、罚息82,886.59元、复息7,055.94元以及自2017年6月6日起至实际清偿日止的逾期利息及复息。(按照《借款合同》约定的计算方式计算)；二、如被告上海华固特种门窗有限公司不能清偿上述债务时，原告招商银行股份有限公司上海松江支行有权以坐落于江苏省盐城市大丰区开发区三号路东侧、永跃路北侧土地使用权以及开发区三号路东侧、永跃路北侧2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、10幢房产折价，或以拍卖、变卖上述房产所得价款在最高额41,500,000元范围内按抵押顺位优先受偿；三、被告江苏华固特种门窗有限公司、江苏门中经典特种门窗有限公司、董选育对被告上海华固特种门窗有限公司上述债务的履行分别在41,500,000元范围内承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、被告陶良华、董选静对被告上海华固特种门窗有限公司上述债务的履行在41,500,000元范围内承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；五、驳回原告招商银行股份有限公司上海松江支行其余诉讼请求……”上海华固特种门窗有限公司不服该判决提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后于2018年8月27日作出(2018)沪01民终7594民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，因债务人未履行该生效法律文书确定的义务，招商银行股份有限公司上海松江支行申请执行。本院以(2019)沪0117执861号立案执行。执行中，因该案执行标的暂无执行条件，招商银行股份有限公司上海松江支行也不能提供被执行人其他可供执行的财产线索并同意本院终结本案的本次执行程序，本院遂于2019年6月29日裁定终结该案的本次执行程序。2021年5月11日，本院裁定拍卖涉案房屋，并于2021年5月13日至涉案房屋现场张贴公告，上海源翔木业有限公司遂提起异议。再查明，出租方华固江苏公司、承租方港兴公司(乙方)于2018年5月8日签订了租赁合同，约定甲方将位于江苏省盐城市大丰区永跃路XXX号的4幢、6幢厂房及10幢楼房的第一层和第三层租赁给乙方使用；租赁期限暂定10年，前两年为优惠期等。本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提2的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，招商银行股份有限公司上海松江支行在涉案房屋上设立抵押的时间为2016年2月19日，被执行人华固江苏公司与案外人港星公司就涉案房屋签订的租赁合同是在涉案房屋设定抵押之后，即便该租赁关系真实有效且案外人已占有涉案房屋，也不得对抗在先的抵押权的实现。故对其异议主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人港星橱柜江苏有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张惠萍审 判 员 施风雅审 判 员 崔 宁法官助理 周新宇书 记 员 周新宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条……拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。