重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终1764号上诉人(原审原告)：任建立，男，汉族，1971年7月28日出生，住重庆市九龙坡区。上诉人(原审原告)：杜梦华，女，汉族，1974年4月10日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：朱方信，重庆富乐达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵娇，重庆富乐达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：重庆金辉长江房地产有限公司，住所地重庆市南岸区风临路9号1幢办公一层，统一社会信用代码91500108709360791F。法定代表人：林茂祺。委托诉讼代理人：阙新萍，重庆心助律师事务所律师。委托诉讼代理人：石彤歌，重庆心助律师事务所律师。上诉人任建立、杜梦华因与被上诉人重庆金辉长江房地产有限公司(以下简称金辉地产)房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017)渝0108民初12404号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。任建立、杜梦华上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金45000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人对花园作出的整改承诺，已经构成对房屋交付条件的变更。上诉人举示的三份答复，足以证明被上诉人在合同约定的交房期限届满后多次承诺对花园进行整改。花园的整改导致房屋无法使用。被上诉人所作整改承诺，构成对房屋交付条件的变更，只有房屋和花园同时达到交付条件，才视为被上诉人完成了房屋交付义务。2.被上诉人未在约定交房期限内向上诉人送达接房通知，未履行通知义务。3.根据《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的规定，涉案房屋至今未达到交付条件。小区道路和绿化未完成。金辉公司答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。任建立、杜梦华向一审法院请求：一、依法判令金辉公司自应交房之日次日即2016年6月29日起，以总房款300000元为基数按照每日万分之五的标准向任建立、杜梦华支付逾期交房违约金直至2017年4月30日止计45000元；二、诉讼费由金辉公司承担。一审法院认定事实：2015年10月30日，任建立、杜梦华(乙方)与金辉公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市南岸区X号商品房的车库负X，套内建筑面积12.96平方米，总房款为300000元。第五条（付款方式）约定：签订合同时支付房款300000元；第七条（交房期限）约定：甲方应在2016年6月28日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第八条（交房手续的办理）约定：1、双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接；2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面接房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损灭失的风险以及物业服务费用由乙方承担。（2）本款第（1）项中所述的正当理由仅指甲方未按照本条第1款出示证明文件或出示证明文件不齐全，除此之外的其他缘由均不视为乙方有正当理由。（3）乙方付清全部房款（包括按揭贷款需贷款银行将乙方贷款金额发放至甲方账户上及面积差异退款）、付清政府部门规定的费用（包括专项维修资金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接，否则乙方不得要求甲方承担未能按期交付的责任。第九条（甲方逾期交房的违约责任）约定：若甲方未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同《补充协议》第1.4条约定：未计算房屋产权面积但规划上或设计上专属特定房屋的底层庭院(绿地)，乙方及全体业主同意其专用权在土地使用年限内归购买该房屋的乙方使用，关于该部分的具体位置，甲方已在销售模型、重要信息提示中做出了公示，乙方及全体业主均知悉并无异议。第1.5条约定：本项目所在的X四期一、二、三标段为统一规划报批报建方案，容积率、绿地率、体育设施、公共配套设施及车位等均为统一规划报批指标，底层庭院（绿地）绿化已计入小区绿化率，乙方不得减少绿化面积。第1.7条约定：底层庭院（绿地）绿化未计入本商品房的计价面积及定价因素，实际情况以政府相关规定及实际交付面积为准。如底层庭院（绿地）绿化因法规、政策变化及出卖人的原因等未能按约定交付的，不影响本商品房的交付，乙方均不得以此拒绝收房或主张退房。第5.9条约定：房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋存在设计、质量、规划等提出异议或认为交付的商品房需要整改维修的，应以书面形式向出甲方提出，甲方按照合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应当在约定的时间内办理完毕房屋交接手续，否则视为房屋已交付。第14.1条约定：双方的联络方式以本合同所记载的电话、通讯地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责。合同签订后，任建立、杜梦华按约向金辉公司支付了车位款300000元。本案双方争议的焦点为：花园面积的整改是否构成金辉公司的逾期交房。为此，任建立、杜梦华分别举示了如下证据：1、《关于X楼花园面积事宜的答复》，其内容为：针对X楼花园面积事宜，全体业主与金辉公司于2016年3月17星期四在金辉地产27楼会议室进行沟通讨论。金辉地产重庆公司营销副总金朋代表金辉地产重庆公司作出如下承诺：金辉地产重庆公司承诺在X项目交房时，X楼后花园进深最低不少于6米。在落款处有金朋的签名。2、《关于X栋花园面积事宜的二次答复》，其内容为：关于花园面积事宜，金辉公司作出如下承诺：1、2016年6月28日开始对后花园施工，2016年10月10日交付业主；2、后花园进深不少于6米；3、后花园围墙高度2.5米以上。落款时间为2016年6月23日，并盖有金辉公司的公章。3、《关于X栋花园面积事宜的第三次答复》，其内容为：关于花园面积事宜，金辉公司作出如下承诺：1、2016年6月28日开始对后花园施工，2016年10月10日交付业主；2、后花园进深不少于6米；3、后花园围墙高度2.5米以上。落款时间为2016年7月11日，并盖有金辉公司的公章。4、《X栋后花园整改具体方案》，其内容为：一、花园进深(房屋墙面到花园围墙的最近净空)1、X栋，后花园进深6.7米，桩孔6米，外挑0.7米；2、X栋，后花园进深7.8米，桩孔7米，外挑0.8米；3、X栋，后花园进深7米，桩孔6米，外挑1米）。二、覆土（1、后花园覆土深度0.6米；2.每户覆土现浇板下面采取集中排水措施。三、X栋业主同意并确认按以上方案实施，实施完成后，花园满足该方案并面积达到销售要求的业主不再对花园进深、覆土问题提出任何异议或权利，花园满足该方案但面积未达到销售要求的由业主与金辉公司另行协商解决。另，根据X栋后花园进深尺寸：1、X栋后花园进深6.7米-6.7米（其中外挑0.7米-0.7米）；2、X号房后花园进深7-7.8米（其中外挑0.7米-1米），X号房花园进深7.8米-7.8米（其中外挑1米-1米），X号房花园进深7米-7米（其中外挑1米-1米）；3、X栋后花园进深7米-7米（其中外挑1米-1米）。落款时间为2016年8月15日，并盖有金辉公司公章。任建立、杜梦华以上述证据拟证明在2016年6月28日涉案商品房不具备商品房买卖合同约定的交房条件，需要对房屋继续施工，金辉公司应承担逾期交房的违约责任。金辉公司则认为其不构成逾期交房，其理由与答辩理由一致。此外，一审法院另查明，在2016年6月23日，涉案争议房屋即已经取得了《重庆市竣工验收备案登记证》。在2016年6月21日，金辉公司就向任建立、杜梦华发出了《X接房通知书》。一审法院认为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》和补充协议均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，理应合法有效，一审法院依法予以确认。根据双方约定，涉案争议房屋的交付条件(第七条)为：“甲方应在2016年6月28日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；在2016年6月23日，涉案争议房屋即已经取得了《重庆市竣工验收备案登记证》。在2016年6月21日，金辉公司就按合同约定地址向任建立、杜梦华发出了《X接房通知书》。金辉公司履行的交付条件和交付的通知义务已经履行完毕。庭审中，双方争议的焦点为：花园面积的整改是否构成金辉公司的逾期交房。围绕此争议，一审法院综合评判如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。本案中，双方所争议的后花园面积并未计入合同约定面积，也就是并未计入产权面积。合同《补充协议》第1.4条约定：“未计算房屋产权面积但规划上或设计上专属特定房屋的底层庭院（绿地），乙方及全体业主同意其专用权在土地使用年限内归购买该房屋的乙方使用”。因此，后花园面积属于全体业主共有财产，任建立、杜梦华按合同约定享有专有使用权，是全体业主同意其对公共财产的专门使用，但不属于任建立、杜梦华的专有财产，所以花园与房屋之间并不存在整体与部分之间的关系，而是有着各自的权利归属，也就是说后花园是否延期交付与涉案房屋的交付之间并没有必然的关联性。其次，合同《补充协议》第1.7条约定：“底层庭院（绿地）绿化未计入本商品房的计价面积及定价因素，实际情况以政府相关规定及实际交付面积为准。如底层庭院（绿地）绿化因法规、政策变化及出卖人的原因等未能按约定交付的，不影响本商品房的交付，乙方均不得以此拒绝收房或主张退房”。该条款也明确约定绿化面积包括后花园在内并不是房屋交付的必要条件。再次，假设金辉公司对后花园面积的整改承诺属实，姑且不论金辉公司的辩称（对花园进行改造升级、提升业主居住品质），但确实不是对交付条件作出了新的约定。综上，任建立、杜梦华以花园面积的整改构成金辉公司逾期交房的理由不成立，一审法院不予支持。遂判决：驳回任建立、杜梦华的诉讼请求。案件受理费1000元，由任建立、杜梦华负担（已缴纳）。二审中，任建立、杜梦华为证明案涉房屋存在质量问题举示了重庆市建设工程质量检验测试中心出具的《检测报告》；金辉公司质证认为上诉人提交的检测报告系上诉人单方委托，不具有法律效力，案涉房屋已经竣工验收合格不具有质量问题。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方的诉称及答辩，归纳本案双方争议的焦点为：被上诉人对花园的整改承诺是否构成对房屋交付条件的变更；被上诉人是否履行接房通知义务。1.关于被上诉人对花园的整改承诺是否构成对房屋交付条件的变更问题。合同约定：被上诉人应在2016年6月28日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付上诉人使用。审理查明，被上诉人所交付的房屋已经竣工验收合格并备案登记，且在合同约定的交付时间(即2016年6月28日)前已取得法律规定的相关证件。故案涉房屋已经具备交付条件。双方签订的合同《补充协议》第1.7条约定：底层庭院(绿地)绿化未计入本商品房的计价面积及定价因素，实际情况以政府相关规定及实际交付面积为准。如底层庭院（绿地）绿化因法规、政策变化及出卖人的原因等未能按约定交付的，不影响本商品房的交付，乙方均不得以此拒绝收房或主张退房。依据该条约定案涉房屋庭院（即花园）状况不影响房屋的交付，上诉人不能以此为由拒绝接房。被上诉人对上诉人关于花园的三次答复，是双方对花园面积、围墙高度等沟通协商后，被上诉人对花园将来达到何种状况的具体承诺。从三次答复的内容来看，并没有关于变更房屋交付条件的内容，也没有否定或变更合同《补充协议》第1.7条约定内容的表述，因此，上诉人以花园没有达到被上诉人承诺的状况而拒绝接房没有合同依据。至于房屋交付期限届至，花园没有达到被上诉人承诺的状况，被上诉人是否应当承担违约责任、如何承担责任，双方没有对此约定，因此，上诉人以花园没有达到承诺标准拒绝接房，并要求被上诉人按合同第九条的约定承担违约责任的主张，不能成立。2.关于被上诉人是否履行接房通知义务问题。一审中，被上诉人为证明履行了合同约定的交房通知义务，举示了接房通知书及邮寄凭证、交房公告，上诉人关于被上诉人没有履行接房通知义务的诉称理由，与审理查明的事实不符。另，案涉房屋已经竣工验收并备案登记，已经达到法定和约定的交付条件，即使存在质量瑕疵，也仅是保修的范畴，上诉人可凭据另行解决，不能以此为由拒绝接房。对于上诉人所称的道路和绿化问题，上诉人并没有举示充分证据证明道路和绿化等不符合合同约定和法律规定。综上，上诉人以花园、道路及绿化等不符合合同和法律规定拒绝接房，并由此要求被上诉人承担违约责任的主张，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。上诉人的上诉请求及理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人任建立、杜梦华负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  肖 飞二〇一八年六月十四日法官助理  王 庆书 记 员  李德桥