贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终6562号上诉人（原审被告）:贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄祖兴（公司员工），男，1986年3月23日出生，布依族，住所地贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：郑福全，男，1970年11月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：蔡冬梅，上海市建纬（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟，上海市建纬（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）因与被上诉人郑福全商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初9543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。中渝置地上诉请求：1、撤销原判第一项，改判上诉人承担逾期交房违约金101028元、逾期办证违约金205851元。事实和理由：1、一审法院认定逾期交房违约金截止至2020年11月13日错误，应计算至上诉人通知交房之日，即上诉人邮寄通知书给被上诉人之后的第三日2019年7月13日止。2020年11月13日系上诉人为敦促未收房客户及时收房，再次登报催告。2、被上诉人2020年7月1日提起本案诉讼主张权利，故2017年1月1日至2017年6月29日期间的逾期办证违约金已过诉讼时效，原判认定逾期办证违约金期间有误。郑福全答辩称：1、上诉人主张2019年7月11日邮寄收房通知给被上诉人，但当时房屋不满足合同约定的交房条件，不能以此认定逾期交房违约金的截止时间。2、上诉人出现逾期交付办理转移登记相关书的违约行为后，被上诉人一直积极主张权利，并要求上诉人承担违约责任，上诉人主张权利的方式不仅局限于提出诉讼，还可以是电话、口头方式主张，同时上诉人的违约行为一直持续状态，因此不存在超过诉讼时效的情形。郑福全向一审法院起诉请求：1.中渝公司已经支付原告相应的违约金，应在本案中予以扣减；2.合同约定违约金万分之二，相对较高，请求予以调减；3.我司于2019年7月11日取得合同约定的交楼条件，并且通过书面和报纸公告方式通知原告收楼，逾期交房违约金止算点2019年7月10日为止，我司已经达到合同约定的办证条件，并且通过书面和报纸通知方式通知原告办证，超过此日期的损失由原告承担；4.本案约定的交楼违约金时间和办理时间是2015和2016年，本案已经过诉讼时效。一审法院认定事实，2014年4月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（编号：ZYDYC-B13-1-11、zydyc-B13-l-12），约定原告以1,116,817元、1,232,677元的总价向被告购买其开发的位于中渝·第一城B2地块B2-13栋1层11、12号房屋。双方在合同第十一条均约定：“（1）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；（2）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之1的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”第十四条交接手续均约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。”两份合同的第二十二条房屋登记均约定：“……三、转移登记（一）出卖人承诺2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款0.01%承担违约责任；2、约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。前述合同签订后，原告付清了两套房屋的全部购房款。2015年12月21日，涉案房屋取得商品房面积实测技术报告书，2019年6月25日，涉案房屋取得竣工合格证明文件，2019年11月22日，被告在贵阳晚报刊登公告称涉案房屋已经可以办理产权手续，要求业主携带资料到指定地点办理，2020年11月13日，被告在贵阳晚报刊登公告称涉案房屋已经可以交付，要求业主到其指定工作地点办理交楼。另，原告自认收取了被告支付的从2016年1月1日至2018年12月10日的两套房屋逾期交房违约金共计428,547.7元。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《商品房买卖合同》（编号：ZYDYC-B13-1-11、zydyc-B13-l-12）、付款凭证、面积测绘报告、竣工验收备案表、2019年11月22日、2020年10月15日《贵阳晚报》等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案应首先明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案原被告之间因履行合同产生的争议发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。《商品房买卖合同》（编号：ZYDYC-B13-1-11、zydyc-B13-l-12）系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。在本案中，涉案房屋于2019年6月25日满足合同约定的交付条件，晚于约定时间，被告逾期交房构成违约，应当向原告按照合同约定承担违约责任。关于违约金的截止时间，原告主张自己截止本案审理时尚未收房，一审法院认为，涉案房屋于2019年6月25日满足合同约定的交付条件，被告于2020年11月13日登报要求业主向其交接办理房屋交付手续，此时被告已经按照合同约定满足了房屋的交付义务，因原告主张的“实际交付日止”在执行过程中可能产生争议，一审法院确认应明确为计算至案涉房屋符合合同约定的交付条件并由被告按约定方式履行通知义务之日止，即2020年11月13日。被告主张己方曾于2019年7月11日向原告邮寄收楼通知，但并未向一审法院提交邮单及送达记录，应当承担举证不能的后果。2018年12月11日至2020年11月13日共计703日，11号房逾期交房违约金数额为1,116,817元×2?×703日=157,024.47元；12号房逾期交房违约金数额为1,232,677元×2?×703日=173,314.39元，合计330,338.86元。关于逾期交付办理产权转移登记材料违约金，在本案中，原告主张的“实际交付办理产权转移登记材料之日”在执行过程中可能产生争议，一审法院确认应明确为计算至案涉房屋办理产权转移登记材料符合合同约定的交付条件，并由被告按约定方式履行通知义务之日止，被告应当按照合同约定于诺2016年12月31日前履行前述义务，但被告直至2019年11月22日才通知原告办证，构成违约，原告诉请被告向其承担违约责任一审法院予以确认。2017年1月1日至2019年11月22日共计1,055日，11号房违约金数额为1,116,817元×1?×1,055日=117,824.19元；12号房违约金数额为1,232,677元×1?×1,055日=130,047.42元，合计247,871.61元，原告诉请中超出部分一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告郑福全支付逾期交房违约金330,338.86元、逾期交付办理产权转移登记材料违约金247,871.61元，合计578,210.47元；二、驳回原告郑福全的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,837元(原告预交)，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交郑福全收楼通知书记录、邮寄单及EMS在线查询记录复印件各一份，拟证明上诉人在2019年7月11日邮寄方式通知被上诉人收房。被上诉人质证称，对该证据不予认可，无法显示邮寄时间及邮寄内容，从2019年至今房屋不符合法律规定的交房条件。郑福全提交如下证据：1、办证房产证的资料签收单一份、水表和电表收费任证、物业水电费标据、办理房产证交税凭证各一份，拟证明被上诉人实际收到上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的日期为2021年6月25日，被上诉人实际交房2021年5月28日。2、回复函一份，拟证明2019年上诉人对被上诉人主张延期交房违约金事宜做出回复，业主提出违约金赔付不应该以2019年7月11日取得竣工备案的时间作为赔付截止点，上诉人同意按合同约定进行赔付。3、上诉人出具的重要通知一份、逾期办理产权违约金表格一张（来源于上诉人办公电脑），拟证明被上诉人从上诉人出现违约情形时就积极主张权利，但是上诉人在2019年才做出回应，并承诺按照合同约定支付违约金。以上证据均为复印件。上诉人质证称第一组证据系复印件不予认可；第二组证据真实性认可，但达不到诉讼时效中断的效果；第三组证据真实性认可但不能证明被上诉人向上诉人主张过权利，反而证明上诉人已经履行了通知义务。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中被上诉人认为上诉人向一审法院提交的竣工验收备案文件及面积测绘报告为复印件，本院要求上诉人提交原件交予本院核实，同时组织被上诉人进行质证，被上诉人表示该组证据真实性由法院核实。经本院核实，上诉人提交的竣工验收备案文件显示案涉房屋于2019年6月25日经勘察、设计、施工、建设、监理五方单位验收合格，2019年7月11日在政府主管部门验收备案。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。关于逾期交房截止时间的认定，上诉人主张其于2019年7月11日向被上诉人邮寄收楼通知，故截止时间不应以2020年11月13日贵阳晚报刊登公告的时间为逾期交房的截止时间。对此本院认为，根据上诉人二审补充提交的EMS邮寄查询记录显示，上诉人于2019年7月22日向被上诉人经常居住地“白云区大山洞建安路新安小区”分别两次邮寄了（验）收楼通知书，邮寄单编号为1111158533724和1111159064624，同时EMS11183在线客服回复上述两份邮寄单于7月23日配送成功。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十条第2款“合同所指的书面通知是指特快专递、挂号信函、当地报纸公告或法律上有效的其他方式之种且只履行一次书面通知义务；……”的约定，上诉人以邮政EMS方式向被上诉人邮寄送达（验）收楼通知书，应视为向被上诉人履行了交房的通知义务。且案涉房屋一审法院已经查明于2015年12月21日取得面积实测技术报告，2019年6月25日取得竣工合格证明文件，故上诉人于2019年7月23日通知被上诉人交房时，已达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交房条件。本案逾期交房违约金的截止时间应从2018年12月11日起计算至2019年7月23日止，共计225天。11号房逾期交房违约金为1116817元×0.0002×225天=50256.77元；12号房逾期交房违约金为1232677元×0.0002×225天=55470.47元，共计105727.24元。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，合同约定上诉人应于2016年12月31日前取得初始登记，故逾期办证违约金应从2017年1月1日起开始起算。被上诉人于2020年8月28日提起本案诉讼，从起诉之日倒推三年，即从2017年8月28日至2019年11月22日，共计817天的逾期办证违约金未超过诉讼时效，应予支持。2017年1月1日至8月27日的逾期办证违约金已超过三年的诉讼时效，本院不予支持。虽然被上诉人称其一直向上诉人主张权利，但其提交的证据均为对房屋设施、交房时间等提出异议，未明确向上诉人主张支付逾期办证违约金，故被上诉人称2017年1月1日至8月27日的逾期办证违约金未超过诉讼时效的辩称不能成立。11号房逾期办证违约金为1116817元×0.0001×817天=91243.95元；12号房逾期交房违约金为1232677元×0.0001×817天=100709.71元，共计191953.66元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初9543号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初9543号民事判决第一项为：贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向郑福全支付逾期交房违约金105727.24元、逾期交付办理产权转移登记材料违约金191953.66元，合计297680.9元；三、驳回郑福全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4837元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司；二审案件受理费4740元，由郑福全负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年九月六日书记员  曹 然