辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11553号上诉人（原审被告）：王剑明，男，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张俊明、金娥，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳朗勤置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区。法定代表人：闻通，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋琼，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：沈阳北方建设股份有限公司，住所地沈阳市大东区。法定代表人：李兴国，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙金玲，辽宁盛赞律师事务所律师。上诉人王剑明因与被上诉人沈阳朗勤置业有限公司、原审第三人沈阳北方建设股份有限公司合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初16558号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、依法撤销沈阳市和平区人民法院做出的（2020）辽0102民初16558号民事判决书，依法改判、驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；二、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、因2017年7月20日上诉人与被上诉人签订的《确认函》中房款计算错误，并且2020年上诉人出具的《承诺书》中写明“疫情期间没有上班，所欠金额没法核对，如核对无误后予以承认并承诺”，故原审判决认定上诉人给付被上诉人房款差额448712.90元属于事实认定错误。根据被上诉人与第三人沈阳北方建设股份有限公司签订的《房屋抵付工程款协议》的约定，被上诉人尚欠第三人沈阳北方建设股份有限公司工程款13,008,529.10元未付，被上诉人以朗勤泰元中心23层01/02/03/04/10/11/12/13/14/15/16/17/18（13套房产）、面积共计1027.83平方米，每平方米12500元，总房款合计为12,847,875元抵付工程款，上诉人为第三人沈阳北方建设股份有限公司指定的房屋买受人，被上诉人将差额160,654.10元支付给第三人沈阳北方建设股份有限公司。后因2015年被上诉人替第三人沈阳北方建设股份有限公司垫付商道排污费30200元，2016年6月被上诉人替第三人沈阳北方建设股份有限公司垫付商道二标段质保金630217元，故上诉人将泰元中心2304室的房屋返还给被上诉人，该房屋面积为52.30平方米，单价为12500元每平方米，总房款为653750元，经计算被上诉人应向上诉人支付房款差额153987.1元（653750元＋160,654.10元－630217元－30200元＝153987.1元），而不是上诉人向被上诉人支付房款差额448712.90元。2、被上诉人不具有提供物业服务的资质，被上诉人也从未提供过物业服务，上诉人与被上诉人之间也没有签订《物业管理服务合同》，上诉人不应向被上诉人支付物业费。同时上诉人已经将2016年11月1日-2017年10月31日的物业费93,271.92元交给沈阳绿城物业服务有限公司，原审法院判决上诉人向被上诉人交纳物业费无事实及法律依据。二、原审判决适用法律错误，《承诺书》手写部分不是“格式条款”，不应直接作出对上诉人不利的解释。2020年3月6日上诉人为被上诉人出具的《承诺书》，内容为“本人王剑明，身份证号：2323031966××××××××，根据本人2017年7月20日出具的《承诺函》，尚欠沈阳朗勤置业物业有限公司房款448712.90元及2017年以前的物业费74157.76元，合计522870.66元，2017年7月份以后的物业费待双方核算清楚后与上述欠款一起结清，本人承诺上述费用在4月份支付122870.66月，剩余部分在2020年10月前支付完毕”。上述内容为打印的文字。另在该《承诺书》后补还有上诉人手写文字内容，为“疫情期间没有上班，所欠金额没法核对，如核对无误后予以承认并承诺”。1、对于上诉人手写部分并非是原审法院认定的“格式条款”。格式条款，又称为标准条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，如保险合同、拍卖成交确认书等，都是格式合同。格式合同也称定型化合同、定式合同、附和合同，指由一方当事人为重复使用而预先拟定交易条件，并于缔约时不容相对人协商的合同。不能因该部分为上诉人自书，就参照有关“格式条款”的法律规定对该部分内容予以认定，上诉人手写部分并非是为重复使用而预先拟定的，而是上诉人与被上诉人在签订《承诺书》时双方一致同意的结果，故该部分不属于原审法院认定的格式条款，对手写部分内容含义应依据相关证据进行认定，而不能按照原审判决直接作出被上诉人不利的解释。2、因《承诺书》打印部分已经写明“2017年7月份以后的物业费待双方核算清楚后与上述欠款一起结清”，故上诉人没有必要另外手写“疫情期间没有上班，所欠金额没法核对，如核对无误后予以承认并承诺”，该部分手写内容实质上上诉人发现2017年7月20日出具的《确认函》出现计算错误问题，才在《承诺书》上另外手写注明“所欠金额没法核对，如核对无误后予以承认并承诺”，“所欠金额”具体是指房款差额及2017年7月以前的物业费，并非是前面已经作出说明的2017年7月以后的物业费。原审判决在错误的认定该手写部分为格式条款的基础之上，没有考虑到如果按照被上诉人的解释“手写部分内容仅指《承诺书》中有关2017年7月份以后物业费数额无法核对，与房屋差价款和2017年7月份之前物业费无关”，将会造成在已经说明2017年7月份以后的物业费待双方核算清楚后与上述欠款一起结清的情况下，又手写重申相同的问题，这种理解不符合逻辑常理，不符合“一般正常人对案件所做的理解”。综上所述，原审判决认定事实错误、适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法查清事实，撤销沈阳市和平区人民法院做出的（2020）辽0102民初16558号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审，支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、关于欠款金额一事，一审中被上诉人以及一审法院对浑南新区浑南中路19-13号291号房屋的权属变更情况提供证据并进行查证。能够证明该房屋的房款为朗勤公司代替王剑明向原房主支付。该部分金额结合案涉工程的工程款及其他抵顶房屋的总价款所得出的欠款金额与王剑明本人签署的2017年及2020年的确认函及承诺书所载明金额一致。2、被上诉人要求上诉人王剑明支付7万余元物业费，并不在于被上诉人为其提供物业服务。根本原因为上诉人在接收房屋并使用房屋后一直未缴纳物业费。而该部分物业费系由被上诉人所垫付。原审第三人称：涉案争议事实与我公司无关。原审原告向一审法院起诉请求：1、请求判令被告王剑明向原告支付房屋差价款448,712.9元及物业费74,157.76元，合计522,870.66元；2、请求法院判令被告王剑明以522,870.66元为基数，自2017年12月2日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月21日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告支付利息（暂时计算至2020年7月1日，金额为59,520.15元），以上金额合计582,390.81元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告（甲方）曾与第三人（乙方）签订《房屋抵付工程协议》一份，内容为“经甲、乙双方友好协商，就工程款抵房事宜签订如下协议：1、甲、乙双方于2011年7月19日签订了《沈阳朗勤商道中华路地下商业第二标段建筑工程施工承包合同》，现工程已完成竣工验收和竣工备案，结算工作也已完成，双方共同确认该工程款结算款尚余人民币13008529.10元未付，其中应暂扣质保金1830000.00元，根据施工合同及结算协议约定，乙方现同意用全部未付结算款购买甲方开发建设的泰元中心项目写字楼，甲方不再现金支付。2、乙方指定商品房的实际买受人为王剑明，由王剑明与甲方签订《商品房买卖合同》。详见附件。乙方和王剑明共同出具的《确认函》，双方签订商品房买卖合同后，即视为甲方已全额支付了工程结算款。乙方应向甲方提供与未付工程结算款总金额等额的工程款发票。第一条、房屋情况1、房源位于沈阳市和平区中山路59号朗勤·泰元中心23层，具体房号为：01、02、03、04、10、11、12、13、14、15、16、17、18，面积为1027.83㎡。……第二条、抵款方式1、甲、乙双方商定同意，甲方将位于沈阳市和平区中山路59号朗勤泰元中心23层01、02、03、04、10、11、12、13、14、15、16、17、18号房屋出售给乙方指定的买受人王剑明。2、甲、乙双方考虑到关于工程质保的相关约定，同意用以抵款的朗勤泰元中心23层02、03、04号房签订《商品房买卖合同》后暂不进行备案登记、产权过户、开具房款发票等相关手续，待工程质保期满双方结算质保期费用后再办理上述手续。……第四条、承诺……二、乙方承诺1、乙方承诺与指定的实际买受人王剑明共同向甲方承担签订商品房买卖合同的连带责任。2、乙方同意由指定的实际买受人王剑明全权处理本工程款抵扣商品房相关手续等事项。在未办理备案登记、产权过户、开具房款发票等相关手续前，买受人王剑明享有房屋使用权；办理备案登记、产权过户、开具房款发票等相关手续后，房屋的所有权归王剑明所有和支配，买受人王剑明有权自用、出租、出售、转让、抵押等。……”。2017年7月20日，被告与原告签订《确认函》一份，内容为“沈阳北方建设股份有限公司与沈阳朗勤置业有限公司已签订结算协议和抵房协议，协议约定沈阳北方建设同意沈阳朗勤置业以房屋形式冲抵质保金在内的所有未付工程款，同时北方建设已将未付款抵账房权益转让给本人王剑明，（身份证2323031966××××××××），本人王剑明作为房屋实际受益人与朗勤置业签订《商品房买卖合同》及办理备案、产权过户、开具房款发票等相关手续。因北方建设股份有限公司与沈阳朗勤置业有限公司签订结算及抵房协议后，双方未付款发生新变化，少于原约定金额。具体变更内容如下：1、2016年6月朗勤置业替北方建设垫付商道二标段质保金630217元；2、2015年朗勤置业替北方建设垫付商道排污费30200元；三、王剑明同意放弃泰元中心2304室的房屋过户并归还朗勤置业，用于抵销发生变化的款项，该房屋面积为52.30平方米，单价为12500元/平方米，总房款为653750元，朗勤置业如出售此房屋，王剑明有第一购买权，王剑明同意以2301、2302、2303、2310、2311、2312、2313、2314、2315、2316、2317、2318共12套，总面积为975.53平方米的房屋抵销北方建设和朗勤置业所有未付款项，另本人同意向朗勤置业支付房屋差额448712.9元。王剑明与沈阳朗勤置业有限公司签署此确认函当日，朗勤置业需向王剑明提供朗勤置业替北方建设垫付的商道二标段质保金630217元的收据原件，本人出示收到该收据的相关证明文件，如收条；并将收据原件送至北方建设股份有限公司。王剑明承诺与沈阳朗勤置业有限公司签署此确认函后三个工作日，向朗勤置业开具20764290.89元的工程发票。沈阳朗勤置业有限公司承诺在本人王剑明出具确认函后，将产权23层01、02、10、11、12、13、15、16、17、18室共计十套房屋进行备案。王剑明送达工程发票当日进行备案合同双方签字、盖章及开具商品房买卖发票，并配合办理房证等相关事宜。本人王剑明承诺上述房屋房证办理完毕二十个工作日内，将结算差额448712.9元和12套房屋的物业费74157.76元，即合计为522870.66元支付给朗勤置业，朗勤置业给王剑明开具同等额的发票。朗勤置业承诺收到王剑明付款当日，将余下的两套房屋2303、2314备案至王剑明本人名下，并双方签字盖章，同时朗勤置业给王剑明开具商品房买卖发票，配合办理房证等相关事宜。王剑明承诺上述变更已和沈阳北方建设股份有限公司取得一致，如北方建设就上述抵房事宜发生任何纠纷，由王剑明承担，与沈阳朗勤置业有限公司无关。上述事宜解决完毕后，本确认函生效，双方债权债务关系结清。”。2020年3月6日，被告出具《承诺书》一份，内容为“本人王剑明，身份证号：2303031966××××××××，根据本人2017年7月20日出具的《承诺函》，尚欠沈阳朗勤置业有限公司房款448712.90元及2017年7月以前的物业费74157.76元，合计522870.66元，2017年7月份以后的物业费待双方核算清楚后与上述欠款一起结清，本人承诺上述费用在4月份支付122870.66元，剩余部分在2020年10月前支付完毕。”。上述内容为打印的文字。另在该《承诺书》后部还有被告手写文字内容，为“由于疫情期没有上班，所欠金额没法核对，如核对无误后予以承认并承诺。”。另查，案涉沈阳市和平区中山路59号朗勤泰元中心23层01、02、03、10、11、12、13、14、15、16、17、18号房屋现均已由原告交付给被告占有、使用。除沈阳市和平区中山路59号朗勤泰元中心23层03号和14号房屋外，原、被告已于2017年8月1日就其他十套房屋签订了《商品房买卖合同》并备案登记。一审法院认为，因引发案涉纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，故本案应适用法律事实发生当时的法律、司法解释。原告与第三人、原告与被告签订的上述《房屋抵付工程协议》、《确认函》及十份《商品房买卖合同》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据上述《房屋抵付工程协议》、《确认函》所载内容，可以认定原告与第三人就原告向第三人给付《沈阳朗勤商道中华路地下商业第二标段建筑工程施工承包合同》的工程款一事达成“以房抵债”协议，且第三人将该协议中的债权，也即抵账房屋，转让于被告，被告成为原告的债权人。又根据原告与被告签订的上述《确认函》内容，在原告依约与被告签订了除沈阳市和平区中山路59号朗勤泰元中心23层03号和14号房屋外的01、02、10、11、12、13、15、16、17、18号房屋的《商品房买卖合同》并备案登记的情况下，被告应按照《确认函》的约定向原告给付差额款项448712.9元和上述12套房屋的物业费74157.76元。再结合被告于2020年3月6日出具的《承诺书》的内容，可以认定被告对欠付原告房款差额448712.90元及2017年7月以前的物业费74157.76元，同时被告承诺在2020年4月份给付122870.66元，剩余部分在2020年10月前支付完毕，而原告在收到该承诺后对上述给付日期并未提出异议，故可以认定原告认可了被告所变更的给付日期。据此，现被告未按照约定日期向原告给付上述款项，显系违约，应当承担违约责任。故对原告要求被告给付房屋差价款448712.90元和2017年7月以前的物业费74157.76元及相应利息的诉讼请求，本院予以支持。利息计算方式为，以122870.66元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年5月1日起计算至实际给付之日止；以400000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年10月1日起计算至实际给付之日止。对于被告对上述《承诺书》质证时提出的手写部分内容表明并未对打印部分内容所载欠款金额予以核对并进行承诺的抗辩理由，因该《承诺书》中有关欠款事项及金额与之前双方签订的《确认函》内容能够相互印证，故欠款事项及金额的内容应为被告真实意思表示。而对于手写部分“由于疫情期没有上班，所欠金额没法核对，如核对无误后予以承认并承诺。”的内容，因该手写部分为被告自书，其性质类似于合同中的“格式条款”，故应参照有关“格式条款”的法律规定对该部分内容予以认定，也即在双方对该部分内容的理解存在争议时，应作出对提供格式条款一方不利的解释，也即作出对被告不利的解释。因原告认为该手写部分内容仅指《承诺书》中有关2017年7月份以后物业费数额无法核对，与房屋差价款和2017年7月份之前的物业费无关，故在该解释符合一般正常人就案情所做的理解的情况下，本院对原告该解释予以认可，对被告上述抗辩理由不予采信。综上，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告王剑明向原告沈阳朗勤置业有限公司给付房屋差价款448712.90元；二、本判决生效之日起十日内，被告王剑明向原告沈阳朗勤置业有限公司给付2017年7月之前的物业费74157.76元；三、本判决生效之日起十日内，被告王剑明向原告沈阳朗勤置业有限公司给付上述款项利息，以122870.66元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年5月1日起计算至实际给付之日止。以400000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年10月1日起计算至实际给付之日止；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告沈阳朗勤置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9624元（原告预交），由被告王剑明负担。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人与被上诉人签订的《确认函》、《承诺书》系双方当事人真实的意思表示，上诉人应按前述函件内容所确认的数额给付被上诉人案涉款项，原审法院对此认定准确，对利息给付标准的认定亦无不当，本院不再赘述并对此予以确认，关于上诉人就房款部分提出的异议，本院均不予采信。关于上诉人就物业费提出异议，因上诉人经本院释明，未提供证据证明其实际入住时间及入住手续，现上诉人已出具结算承诺，且未提供充分证据证明物业费超额给付，故本院对上诉人就物业费方面提出的异议，亦不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9624元，由上诉人王剑明负担。本判决为终审判决。审 判 长 周啟星审 判 员 朱闻天审 判 员 林 红二〇二一年九月六日法官助理 刘 鹏书 记 员 张 冲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。