江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民初236号原告（申请人）：南通建工集团股份有限公司，统一社会信用代码91320600138290709G，住所地南通市崇川区段家坝路136号。法定代表人：张向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱长春，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丹，江苏法德东恒律师事务所律师。被告（案外人）：沈斌，女，1970年2月6日生，汉族，住江阴市丽都城市。委托诉讼代理人：浦纯钰，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍坊锋，江苏神阙律师事务所律师。被告（被申请人）：江阴润泽置业有限公司，统一社会信用代码91320281551223083R，住所地江阴市长山大道29号-5号。法定代表人：董清，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨孟龙，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文璇。原告南通建工集团股份有限公司（以下简称建工公司）与被告沈斌、江阴润泽置业有限公司（以下简称润泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年8月30日公开开庭，原告建工公司委托诉讼代理人陆丹、被告沈斌委托诉讼代理人浦纯钰、鲍坊锋、被告润泽公司委托诉讼代理人杨孟龙、谢文璇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建工公司向本院提起诉讼请求：撤销本院（2021）苏02执异15号执行裁定书，对江阴市××号房屋（以下简称玫瑰园xx号房屋）继续进行查封。事实和理由：一、建工公司作为案涉工程的施工承包人，享有建设工程价款优先受偿权，被告沈斌不属于购房消费者，沈斌作为普通购房者其权利不能优先于建工公司。本案实际查封时间是2020年10月26日，此时沈斌及其配偶名下尚有其它住房，其不属于购房消费者。二、本案房屋查封时，沈斌尚未实际占有案涉房屋，其不符合可以对抗查封的法定条件。三、沈斌购买润泽公司的案涉房屋，其房屋买卖合同未经网上备案，所支付房款均未进入预售专管账户，严重损害建工公司利益。且因润泽公司与本案的处理结果有法律上的利害关系，因此对于沈斌与润泽公司之间形成的合同、收据、交付资料应严格审查。综上，建工公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建工公司的工程款中包括大量工人工资，沈斌也不符合普通购房者优先权的法定条件，且沈斌对于案涉房屋交易存在重大过错。故诉诸法院请求依法判决。被告沈斌辩称：沈斌与润泽公司签订了合法有效的商品房买卖合同，沈斌已经全额支付了案涉房屋的房款，且已经占有了房屋，本案中建工公司与润泽公司之间的债权债务标的尚不明确，建工公司就利用原告的诉讼地位查封沈斌的房产是没有依据的，请求驳回建工公司诉讼请求，立即解除被查封的案涉房产。被告润泽公司辩称：沈斌依法对其购买的案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，建工公司所采取的相应财产保全已属于明显的超标的额保全，法院对案涉房屋解除查封于法有据，合乎情理，请求法院驳回建工公司的诉请。经审理查明：本院立案受理建工公司与润泽公司建设工程施工合同纠纷一案中，建工公司向本院提出财产保全申请，冻结润泽公司名下的银行存款11500万元或查封、扣押相应价值的财产。2020年10月16日，本院作出（2020）苏02民初702号民事裁定书，裁定冻结润泽公司名下的银行存款11389.4829万元或查封、扣押相应价值的财产。2020年10月27日，本院到江阴市不动产登记中心查封了润泽公司名下的坐落于江阴市××号××共计48套房产。案外人沈斌对本院查封玫瑰园xx号房屋提出执行异议，请求依法解除其购买的玫瑰园xx号房屋的查封措施。2021年3月5日，本院作出（2021）苏02执异15号执行裁定书，裁定解除对玫瑰园xx号房屋的查封。另查明，2019年1月，沈斌与润泽公司签订1份认购协议，约定：沈斌同意认购编号为xx号单元商品房，房屋建筑面积227.85㎡，单价19816.20元/㎡，总房款4515121元，沈斌同意签订本协议时，向润泽公司缴交定金人民币20万元作为双方订立《商品房买卖合同》的担保。签订《商品房买卖合同》后沈斌支付的定金转为房款。双方应于2019年1月15日前签订《商品房买卖合同》。2019年5月23日，沈斌与润泽公司签订《商品房买卖合同》，沈斌向润泽公司购买玫瑰园xx号商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积227.85㎡，商品房单价为人民币17226.25元/㎡，总金额392.5万元，沈斌于2019年5月23日前一次性付清全部房价款392.5万元。2019年1月6日、1月8日，沈斌以自己的江阴农村商业银行股份有限公司（以下简称江阴农商行）信用卡通过POS机转账润泽公司5万元和15万元。2019年1月15日，沈斌用江阴农商行信用卡通过POS机转账润泽公司100万元。2019年2月28日，沈斌用江阴农商行信用卡通过POS机转账润泽公司20万元。2019年3月30日，沈斌用江阴农商行信用卡通过POS机转账润泽公司62.5万元。2019年4月25日，沈斌以江阴农商行信用卡通过POS机转账润泽公司70万元、沈斌母亲陶某用农业银行信用卡通过POS机转账润泽公司30万元。2019年5月23日，席某代沈斌用农业银行卡通过POS机转账润泽公司32万元、黄某代沈斌用中国银行信用卡通过POS机转账润泽公司58万元。至此，沈斌共计支付购房款392.5万元，润泽公司对上述转账出具了相应的收款收据。2020年12月30日，润泽公司与沈斌办理玫瑰园xx号房屋交接手续，并将案涉房屋交付给沈斌。又查明，2021年1月5日，江阴市不动产登记中心出具不动产查询信息结果证明，在江阴市不动产登记系统中查询显示，沈斌名下无房屋信息。根据原告建工公司调查取证申请，2021年9月10日，本院通过无锡市不动产信息系统查询，席某名下拥有坐落于江阴市××花园××幢××室房屋（房屋用途：住宅，建筑面积264.45㎡）。2021年9月13日，本院到江阴档案史志馆查询，席某与沈斌于1992年6月8日经江阴市民政局婚姻登记处核准登记结婚。以上事实，有本院民事裁定书、协助执行通知书、查封房产清单、执行裁定书、产权查询回单、补发婚姻登记证审查处理表、异议听证笔录、证据交换笔录、庭审笔录、当事人提交的书面材料等证据在卷佐证。本案争议焦点为：沈斌对玫瑰园xx号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，沈斌虽在法院查封案涉房屋前与润泽公司签订了合法有效的商品房买卖合同，并按合同约定付清案涉房屋的全部购房款，但其实际占有使用案涉房屋是在法院查封之后，故沈斌主张案涉房屋排除执行的情形不符合《异议复议规定》第二十八条的规定。同时，根据《异议复议规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，沈斌与席某存在婚姻关系，沈斌和席某作为夫妻在江阴市范围内尚有1套面积较大且用于居住的房屋，故沈斌对案涉房屋不享有消费者物权期待权，其要求法院解除案涉房屋查封亦不符合《异议复议规定》第二十九条规定的情形。沈斌对案涉房屋享有的民事权益不足以对抗本院对案涉房屋查封保全的措施。建工公司要求继续查封案涉房屋的诉讼请求，不违反法律规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：准许查封江阴市××号房屋。案件受理费38200元，由被告沈斌、江阴润泽置业有限公司共同负担。该款已由南通建工集团股份有限公司预交，本院予以退回。被告沈斌、江阴润泽置业有限公司于本判决生效后十日内将案件受理费38200元支付至本院账户。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  李锡胜审判员  俞 彤二〇二一年九月十四日书记员  叶锦锦本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。