贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终6922号上诉人（原审原告）:王筑文，女，1974年9月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。，委托诉讼代理人：姚迪，贵州沃恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣翔，贵州沃恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳金融控股有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际会议展览中心C区C2201大厦（观光综合楼）7层1号。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘莎莎（公司员工），女，1993年2月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人王筑文因与被上诉人贵阳金融控股有限公司（以下简称金融控股公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初6367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王筑文上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在补充协议中约定不论面积误差比是否超过±3%，双方均同意不解除合同并同意按产权登记建筑面积和主合同约定建筑面积所得单价结算房价的约定，违反《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应属无效条款。2、因被上诉人的原因导致建筑面积误差比超过±3%，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，上诉人请求请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。一审法院以无法定解除合同的情况，亦无约定解除合同的情形为由，适用《中华人民共和国合同法》第八条，认为被上诉人的违约行为没有导致合同目的无法实现，驳回上诉人全部诉讼请求，系适用法律错误。金融控股公司辩称，1、本案涉案房屋合同约定的套内面积与实测套内面积一致，且不影响上诉人的使用，被上诉人也并未要求上诉人补交面积差价，本案不应以建筑面积存在差异而影响合同的履行；2、建筑面积存在差异的原因是因为测绘机构在预测时将2楼商业通道给了2楼的商业及地下室分摊导致的，实测后被上诉人也并未要求上诉人补交费用，所以被上诉人认为一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王筑文向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告双方于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告立即返还原告购房款1147770元（其中购房首付款为937770元，银行贷款210000元）、房屋维修基金11478元及相应利息（利息按中国人民银行同期贷款利率6%为标准，以1159248元为基数从2014年6月13日计算至全部款项清偿之日止，暂计算至2019年7月30日，为347774.4元）；三、判令被告立即支付原告为购房已偿还银行贷款利息合计44930.59元；以上款项共计：1551952.99元；四、本案全部诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实，2014年6月13日，原告王筑文与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于观山湖区房屋，建筑面积88.29平方米，套内建筑面积60.03平方米。合同约定的计价方式为按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米19119.94元，总价款1147770元。首期房款937770元，银行按揭款210000元。合同第十六条约定，双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率的等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。合同第十七条约定，经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图涉及文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。补充协议第九条约定，该商品房交付使用后，合同约定建筑面积与产权登记的建筑面积有差异的，以产权登记建筑面积为准。如因政府相关部门提出本项目的设计变更或主合同第十七条设计变更造成面积差异变更不退房的，不论面积差比是否超过±3%，双方均同意不解除合同并同意按产权登记建筑面积和主合同约定建筑面积所得单价结算房价。因面积差异而产生的出卖人返还房价款或者买受人补足房价款，均不计收利息，该款项双方应在该商品房交付时结清。同日，原告依约支付完毕首期房款937770元、维修基金11478元。买卖合同签订后，原告向贵阳银行股份有限公司申请贷款21万元用于购买上述房屋，年利率7.86%。截至2018年10月15日，原告已结清全部购房贷款本金及利息共计254930.59元。另，案涉房屋经实测后建筑面积为146.44平方米，增加了58.15平方米，套内面积无变化，被告在庭审中对此事实予以认可。被告要求原告按照合同约定补交增加面积的购房款项，双方因此产生争议，原告诉至我院，提出诉请如前。以上事实，有原、被告当庭陈述、《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为应否解除《商品房买卖合同》。关于应否解除案涉《商品房买卖合同》的问题。本案中，原告主张解除合同系因被告要求原告按照实测建筑面积146.44补交增加的58.15平方米的面积差价，认为公摊面积过大，且面积差超过了±3%。但根据双方合同约定，案涉房屋的计价方式为按套内面积计价，现实测的建筑面积增加，但套内面积并未增加，原告无需向被告支付该部分面积差价。故，因本案无法定解除合同的情况，亦无约定解除合同的情形，原告诉请解除合同要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。需要说明的是，虽一审法院并未支持原告解除合同支付违约金的诉请，但本案系因被告无理要求原告补足增加的建筑面积的差价引起，故本案的诉讼费用应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，判决：驳回原告王筑文的全部诉讼请求。案件受理费减半收取9483元（原告王筑文已预交），由被告贵阳金融控股有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交涉案房屋的面积实测报告，证明套内面积与实测面积一致。上诉人质证称该证据真实性请法院依法核实，但即便真实亦不认可该测绘报告，从测绘报告中看出案涉房屋共有面积过大损害当事人合法权益，超过了合理正常的共有面积；同时案涉房屋按照建筑面积收取物管费，所以不合理的共有面积也将严重损害当事人的权益。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“面积差异处理”约定当套内建筑面积绝对误差比超过3%时，买受人可以选择退房.而本案中根据查明的事实可知，案涉房屋面积实测报告中的套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积均为60.03平方米，本案并未达到合同第十五条约定的退房条件，原判对上诉人的诉讼请求予以驳回并无不当。至于上诉人称本案应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理的问题，本院认为该条款的适用有前提条件，该条明确约定合同有约定的按照约定处理，合同没有约定或约定不明的才适用该条款，而本案中双方签订的《商品房买卖合同》中对面积差异的处理有明确约定，故本案不具备应适用该条款的前提条件。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18876元，由上诉人王筑文负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年九月九日书记员  曹 然