广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终5659号上诉人（一审原告、反诉被告）：刘家旺，男，1980年3月20日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：易飞，广东砝码律师事务所律师。委托代理人：林丽君，广东商合律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：黄龙，男，1988年11月16日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：王平，广东华商律师事务所律师。一审第三人：刘裕森，男，2002年4月4日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：易飞，广东砝码律师事务所律师。一审第三人：东莞市金吉屋投资有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇四村社区湖景路28号御湖半山华府10栋商业住宅楼商铺105。统一社会信用代码：91441900MA4WXRG25F。法定代表人：陈金梅,该公司财务。委托代理人：杨海花，女，该公司员工。上诉人刘家旺因与被上诉人黄龙以及一审第三人刘裕森、东莞市金吉屋投资有限公司（以下简称金吉屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初18991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘家旺起诉请求：1.判令黄龙继续履行2020年6月6日与刘家旺签订的《房屋买卖及居间合同》及2020年6月19日签订的《补充合同协议书》，房屋价值2870000元。2.判令黄龙将其坐落于东莞市银湖山庄508栋701房【不动产权证编号：粤（2019）东莞不动产权第0××4号】过户登记至第三人刘裕森名下。3.判令黄龙向刘家旺支付违约金（自2020年8月8日起算，每逾期一日，按房产转让价2870000元的1%计至黄龙履行《房屋买卖及居间合同》及《补充合同协议书》完毕日止，暂计至2020年8月13日为172200元）。刘家旺在一审法庭调查阶段将其诉讼请求第二项变更为判令黄龙将案涉房产过户登记至刘家旺名下。刘家旺提交《关于诉讼请求的情况说明》明确，若法院判令解除合同，刘家旺的诉讼请求为：1.黄龙返还保证金200000元及首付款600000元。2.黄龙向刘家旺支付违约金574000元，若该违约金不足以弥补刘家旺购买同地段房屋时，其差价由黄龙赔付。黄龙反诉请求：1.确认解除黄龙与刘家旺于2020年6月6日签订的《房屋买卖及居间合同》及2020年6月19日签订的《补充合同协议书》。2.刘家旺向黄龙支付迟延履行违约金861000元（自2020年8月1日起至8月30日止，每日按房产转让总价2870000元的1%计算。）。3.刘家旺向黄龙支付违约金574000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，于2021年2月1日判决：一、确认刘家旺与黄龙于2020年6月6日签订的《房屋买卖及居间合同》及2020年6月19日签订的《补充合同协议书》于2020年10月20日解除。二、刘家旺应于判决发生法律效力之日起五日内向黄龙支付违约金200000元。三、黄龙应于判决发生法律效力之日起五日内向刘家旺返还定金200000元、首付款600000元。四、驳回黄龙的其他诉讼请求。五、驳回刘家旺的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘家旺变更诉讼请求后的案件受理费为8583元，反诉受理费8857.5元（黄龙已预交）（均因适用简易程序结案减半收取）、保全费5000元（原告刘家旺已预交），由刘家旺负担6908.91元，由黄龙负担15531.59元。刘家旺已预交受理费15568.8元，本院依法向其退回8659.89元；黄龙尚需补交6674.09元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初18991号民事判决书。宣判后，刘家旺不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决。2.判令黄龙继续履行2020年6月6日与刘家旺签订的《房屋买卖及居间合同》及2020年6月19日签订的《补充合同协议书》。3.判令黄龙将其坐落于东莞市银湖山庄508栋701房（不动产权证编号:粤（2019）东莞不动产权第0××4号）过户登记至刘家旺名下。4.判令黄龙向刘家旺支付违约金（自2020年8月8日起算，每逾期一日，按房产转让价2870000元的1%计至黄龙履行《房屋买卖及居间合同》及《补充合同协议书》完毕日止，暂计至2020年8月13日为172200元）。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，黄龙严重歪曲事实。具体如下：1.一审法院认定查明“2020年8月4日刘家旺配偶告知黄龙可以不用做资金监管，同时金吉屋公司也告知了黄龙不做资金监管的付款流程，即过户当天支付尾款”错误。根据2020年8月4日刘家旺、刘家旺配偶、金吉屋公司的中介杨小姐三人微信群的聊天记录可知因与金吉屋公司对一次性付款流程存在分歧，所以刘家旺未坚持变更为一次性付款，随后刘家旺表示“叫业主提前过来做资金监管”，因此，2020年8月4日黄龙并不知道刘家旺曾经提出过一次性付款的新方案。根据2020年8月4日晚上22时13分金吉屋公司与黄龙的聊天记录可知，黄龙是同意资金监管的，双方对于尾款2070000元的支付方式和时间并未发生任何变更，原约定应当继续有效。2.一审法院认定“金吉屋公司称2020年8月左右刘家旺的老婆通知金吉屋公司可以在过户当天一次性付款给黄龙，不做银行监管，黄龙在2020年8月11日回复金吉屋公司同意不做资金监管”错误。金吉屋公司是在2002年8月7日上午6时47分询问黄龙还要不要继续交易，提出刘家旺的配偶曾经说过不需要监管并在过户当天支付尾款,并不是征求黄龙对变更交易方式的意见。另外，金吉屋公司在明知刘家旺、刘家旺配偶要求不告诉黄龙的前提下，单方告知黄龙，即使黄龙在2020年8月11日回复金吉屋公司同意不做资金监管，也不能对刘家旺发生法律效力。3.一审法院认定“后期黄龙未同意刘家旺迟延支付尾款的时间”、“黄龙认为该口头回答并未同意免除书面合同约定的刘家旺应承担的迟延履行违约责任”错误。2020年6月22日刘家旺在微信中编辑了补充协议的条款告知黄龙尾款需要迟延支付，黄龙于2020年6月28日正式回复迟延几天没问题。双方达成一致合意，约定已经成立并生效，对双方有约束力。2020年6月22日刘家旺提出迟延支付的时候资金监管义务尚未到期，根本不存在违约责任，也不需要黄龙免除违约责任。4.一审法院认定“黄龙主张尾款2070000元应当是到招商行做资金监管再到房管所办理缴税手续,等不动产权证出来后当日解冻楼款”错误。黄龙在2020年8月7日加入微信群聊，多次强调并要求刘家旺一次性支付尾款并付清违约金后才同意办理过户手续，并不同意办理资金监管。黄龙单方变更和增加办理过户的条件，才是导致合同无法继续履行的根本原因。5.一审法院认定“刘家旺据此主张黄龙未去办理过户手续即构成违约”错误。黄龙的违约行为表现为：第一，黄龙答应2020年8月7日办理资金监管和过户手续后又拒绝办理；第二，黄龙单方变更合同约定要求一次性支付尾款到其收取定金的招商银行账户；第三，擅自增加要求支付违约金后才办理过户的条件；第四，单方违法解除合同。6.一审法院认定“刘家旺单方变更合同约定，至今未履行资金监管的约定”、“刘家旺确认尾款2070000元至今未进行资金监管，本院依法确认刘家旺构成违约”错误。未履行资金监管义务的原因在于黄龙拒绝到招商银行办理资金监管手续，并要求一次性支付到其收取定金的招商银行账户，同时要求付清违约金后，才同意办理过户手续。按照金吉屋公司的经验，一般都是在房管所附近的银行办理资金监管手续，双方无法协商一致选择哪一间招商银行办理资金监管。因此，资金监管义务不仅仅是刘家旺的义务，也是黄龙的义务，未完成资金监管不应视为刘家旺的违约行为。7.一审法院未查明黄龙违约的动机事实。2020年7月6日黄龙、刘家旺、金吉屋公司面谈过程中，黄龙不断强调房价已经上涨，询间刘家旺是否可以解除合同并赔偿100000元给刘家旺，黄龙还提出刘家旺是否愿意增加购房款，但刘家旺拒绝该方案，并要求继续交易。此后黄龙多次在微信群聊中提到房价已经上涨至3000000元的情况，后来还要求要付清违约金才同意过户。二、双方交易的真实交易流程。1.刘家旺已经按照合同约定支付200000元定金及首付款600000元，共计800000元。鉴于刘家旺在2020年6月22日提出尾款2070000元的宽限期，获得了黄龙的同意。故在宽限期内，即2020年8月4日，通知金吉屋通知黄龙已经准备齐全，可以到银行办理资金监管和到房管所办理过户，并且预约办理取号。2.黄龙突然在2020年8月6日晚提出刘家旺违约并要求支付违约金，并且拒绝2020年8月7日办理过户手续。对此，刘家旺提出黄龙已经在微信上同意宽限期,但黄龙否认，要求按合同及补充协议约定的2020年7月31日支付尾款，并主张刘家旺已经构成违约。3.2020年8月7日,金吉屋公司邀请黄龙加入微信群聊，刘家旺及金吉屋公司多次要求黄龙到招商银行办理资金监管及过户手续，黄龙均拒绝，并要求刘家旺一次性支付尾款到其银行账户，支付违约金后，才办理过户手续。黄龙还单方提出要到深圳的招商银行办理付款，刘家旺则表示到哪里的银行办理资金监管应当三方协商一致。金吉屋公司表示应当先由黄龙办房屋查档、再到银行办理资金监管，最后办理过户手续。但黄龙仍要求以其单方主张为准。三、一审法院适用法律错误，刘家旺已正确履行合同约定，黄龙擅自变更合同约定和增加额外条件的行为构成违约。1.刘家旺认为,微信上黄龙给予宽限期的回复是对刘家旺提出的补充协议的回应,属于一方要约，一方承诺，合同已经成立生效，且已得到一审法院认定。在黄龙拒绝履行资金监管和过户手续后，刘家旺多次告知并催告黄龙要继续履行合同，刘家旺已经尽力积极履行合同，不存在任何违约行为。2.金吉屋公司通知黄龙后，黄龙在2020年8月5日、2020年8月6日上午是同意在2020年8月7日到塘厦办理手续的，也属于一方要约，一方承诺同已经成立生效。但黄龙突然在2020年8月6日晚上提出新观点，并且拒绝在2020年8月7日到塘厦办理手续，构成违约。3.即使刘家旺存在违约行为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，在不影响继续履行合同的情况下，黄龙也应当继续履行合同，违约金存在争议的应当另行处理。在刘家旺不存在违约行为的情况下,黄龙的单方解除合同行为构成违约，应当无效，刘家旺有权要求黄龙承违约责任。四、黄龙不诚信履行案涉房屋买卖交易,且恶意制造刘家旺违约的表象。1.刘家旺办理房屋过户手续时,都会通知黄龙。但是黄龙提供手持2020年8月7日塘厦政务服务中心过户号ＹＶＥ4009的照片，拟证明其按合同履行义务。但通观刘家旺与黄龙的微信聊天记录及房产交易群聊天记录,黄龙前住政务中心前，并未知刘家旺及第三人金吉屋公司。2.黄龙提供的微信聊天记录佐证了2020年7月7日，黄龙第一次向刘家旺提出解除案涉购房合同的意愿，并表示愿意赔偿刘家旺100000元。2020年8月6日，黄龙告知刘家旺,案涉房产同楼盘的新楼售价达到34000元／㎡,推荐刘家旺可以去买新楼，其案涉房产亦涨至3000000元左右。故佐证了黄龙拒绝履行合同的意愿。3.在东莞房价不断上涨的大环境下，及刘家旺在2020年8月6日告知黄龙尾款准备好的前提下，刘家旺根本就没有故意违约、不愿履行合同或解除合同的动力或原因，且双方在微信聊天记录中，刘家旺自始至终未向黄龙表达过解除合同或另购他房意愿，黄龙反而多次劝柬刘家旺另购他房,故再次佐证了黄龙拒绝履行合同的意愿。五、黄龙在诉讼期间向刘家旺发出《解除购房合同通知书》，该通知书不构成解除合同的效力。1.2020年8月18日，刘家旺因黄龙不配合办理收取尾款及过户手续，向东莞市第三人民法院起诉，案号为（2020）粤1973民初15057号。在该案诉讼过程，黄龙提起反诉。2.东莞市第三人法院开庭审理该案时，因刘家旺迟到了8分钟，按撤诉处理；黄龙却未坚持自己的反诉主张，主动申请了撤诉。后刘家旺在收到撤诉裁定书后，于2020年10月30日又提起了本案诉讼，且刘家旺因其迟到，已受到承担诉讼费的惩罚，故不存在以故意通过诉讼的形式而拖延付款。3.2020年10月20日，黄龙在（2020）粤1973民初15057号案诉讼期间，向刘家旺发出《解除购房合同通知书》，后刘家旺又提起本案诉讼，故该通知书不构成解除合同效力。黄龙答辩称：一审法院查明事实清楚准确，证据确实充分，适用法律并无不当，应当予以维持。本案中，刘家旺未履行房屋买卖合同及居间协议约定的购房尾款，构成根本违约。第二，第三人刘裕森并非房屋买卖及居间协议和补充协议的当事人，刘家旺在一审第二次开庭时仍要求黄龙将涉案房产过户至第三人刘裕森名下的行为没有事实和法律依据，构成违约。第三，案涉房屋买卖合同及居间协议和补充合同协议书已与2020年10月20日解除，刘家旺无权要求黄龙继续履行上述合同。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。还查明，二审中，刘家旺提交了：1.刘家旺与黄龙于2020年7月1日至2020年8月7日之间的微信聊天记录，拟证明黄龙于2020年8月6日上午同意办理资金监管和过户手续，在2020年8月6日晚上反悔，且否认微信上给予宽限期的事实，构成违约，其目的在于房价上涨了想解除合同。2.刘家旺、刘家旺配偶与金吉屋公司2020年8月4日的微信聊天记录，拟证明刘家旺及其配偶都已经向金吉屋公司提出不用告知黄龙他们可以一次性付清尾款的想法，后与金吉屋公司对一次性付款流程产生争议而放弃一次性付款的想法，并要求继续做资金监管。3.金吉屋公司与黄龙从2020年6月8日至2020年12月22日微信聊天记录，拟证明黄龙在2020年8月4日同意做资金监管及过户手续，随后拒绝，构成违约，双方未对一次性付清尾款达成一致意见，黄龙要求一次性付清尾款、增加违约金构成违约。4.刘家旺、刘家旺配偶、黄龙、金吉屋公司、慧慧从2020年8月7日起至2020年8月18日的微信群聊天记录，拟证明黄龙拒绝继续履行合同。5.刘家旺于2020年8月18日向广东诉讼服务网提交立案信息，刘家旺在2020年10月23日到东莞市第三人民法院参与庭审的粤康码截图，拟证明刘家旺为积极履行合同向法院申请要求判决黄龙继续履行合同，并于2020年10月23日到达东莞市第三人民法院准备参与庭审。6.招商银行卡片、招商银行办理资金监管要求及流程说明，拟证明刘家旺已经向招商银行咨询了解办理资金管理的手续及流程。黄龙认为，刘家旺提交的证据不属于一审结束后发现的新证据，也不属于一审时刘家旺申请法院调取而未调取的证据，是一审开庭前客观存在的证据，不应采信。并且对其提交证据的目的不予认可。刘家旺在承诺一次性支付尾款的前提下，未按约定支付，或者履行资金监管义务，以及要求将案涉房产过户到第三人刘裕森名下，构成根本违约，在黄龙数次催促下刘家旺亦未支付尾款或者履行资金监管义务，黄龙无奈于2020年10月20日通过微信的方式根据房屋买卖合同及补充协议第25条约定，解除房屋买卖合同及补充协议。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对刘家旺上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，根据刘家旺的上诉及黄龙的答辩，本案二审争议焦点为：刘家旺在支付尾款2070000元过程中是否存在违约。刘家旺、黄龙在2020年6月6日签订《房屋买卖及居间合同》，由于双方原因付款方式改变，双方于2020年6月19日就尾款的支付等问题签订了《补充合同协议书》。由于黄龙已于2020年7月2日完成赎楼手续，支付尾款、办理过户手续为房屋买卖交易最后的主要手续。因此，本院认为《补充合同协议书》应严格履行。《补充合同协议书》约定，2020年7月31日前买卖双方把尾款（2070000元）到招商银行做资金监管，再到房管所办理过户缴税手续，等买家的不动产证出来后当日解冻楼款，原合同其他责任义务条款不变。该约定包含两层意思，其一为刘家旺应于2020年7月31日前提供2070000元到招商银行做资金监管。其二为刘家旺、黄龙做完资金监管后，黄龙、刘家旺再办理过户手续。2020年6月28日，黄龙在微信中回复刘家旺稍微迟个三五天没有问题，也即刘家旺、黄龙去做资金监管的时间可以往后推迟至2020年8月5日。2020年8月4日，刘家旺的配偶告知金吉屋公司可以不用做资金监管，同时金吉屋公司也告知了黄龙不做资金监管的付款流程，即过户当天支付尾款。根据金吉屋公司转达的意思，既包含了资金支付方式的变更也包含了付款与办理过户手续顺序的变更。在黄龙未明确同意的情况下，应视为刘家旺、黄龙并未变更《补充合同协议书》的约定，刘家旺应于2020年8月5日前提供资金与黄龙办理资金监管。刘家旺于2020年8月6日通知黄龙去银行做资金监管，已经超出《补充合同协议书》约定及黄龙给出的宽限期。刘家旺未能依约履行合同义务，构成违约。一审认定黄龙有权解除案涉合同，并无不当。一审根据本案的履行实际，对刘家旺的违约责任作了调整，合理有据。刘家旺要求继续履行合同，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘家旺的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费31137.6元，由上诉人刘家旺负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二一年九月二十四日书记员  石纯子广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终5659号上诉人（一审原告、反诉被告）：刘家旺，男，1980年3月20日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：易飞，广东砝码律师事务所律师。委托代理人：林丽君，广东商合律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：黄龙，男，1988年11月16日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：王平，广东华商律师事务所律师。一审第三人：刘裕森，男，2002年4月4日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：易飞，广东砝码律师事务所律师。一审第三人：东莞市金吉屋投资有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇四村社区湖景路28号御湖半山华府10栋商业住宅楼商铺105。统一社会信用代码：91441900MA4WXRG25F。法定代表人：陈金梅,该公司财务。委托代理人：杨海花，女，该公司员工。上诉人刘家旺因与被上诉人黄龙以及一审第三人刘裕森、东莞市金吉屋投资有限公司（以下简称金吉屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初18991号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘家旺起诉请求：1.判令黄龙继续履行2020年6月6日与刘家旺签订的《房屋买卖及居间合同》及2020年6月19日签订的《补充合同协议书》，房屋价值2870000元。2.判令黄龙将其坐落于东莞市银湖山庄508栋701房【不动产权证编号：粤（2019）东莞不动产权第0××4号】过户登记至第三人刘裕森名下。3.判令黄龙向刘家旺支付违约金（自2020年8月8日起算，每逾期一日，按房产转让价2870000元的1%计至黄龙履行《房屋买卖及居间合同》及《补充合同协议书》完毕日止，暂计至2020年8月13日为172200元）。刘家旺在一审法庭调查阶段将其诉讼请求第二项变更为判令黄龙将案涉房产过户登记至刘家旺名下。刘家旺提交《关于诉讼请求的情况说明》明确，若法院判令解除合同，刘家旺的诉讼请求为：1.黄龙返还保证金200000元及首付款600000元。2.黄龙向刘家旺支付违约金574000元，若该违约金不足以弥补刘家旺购买同地段房屋时，其差价由黄龙赔付。黄龙反诉请求：1.确认解除黄龙与刘家旺于2020年6月6日签订的《房屋买卖及居间合同》及2020年6月19日签订的《补充合同协议书》。2.刘家旺向黄龙支付迟延履行违约金861000元（自2020年8月1日起至8月30日止，每日按房产转让总价2870000元的1%计算。）。3.刘家旺向黄龙支付违约金574000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，于2021年2月1日判决：一、确认刘家旺与黄龙于2020年6月6日签订的《房屋买卖及居间合同》及2020年6月19日签订的《补充合同协议书》于2020年10月20日解除。二、刘家旺应于判决发生法律效力之日起五日内向黄龙支付违约金200000元。三、黄龙应于判决发生法律效力之日起五日内向刘家旺返还定金200000元、首付款600000元。四、驳回黄龙的其他诉讼请求。五、驳回刘家旺的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘家旺变更诉讼请求后的案件受理费为8583元，反诉受理费8857.5元（黄龙已预交）（均因适用简易程序结案减半收取）、保全费5000元（原告刘家旺已预交），由刘家旺负担6908.91元，由黄龙负担15531.59元。刘家旺已预交受理费15568.8元，本院依法向其退回8659.89元；黄龙尚需补交6674.09元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初18991号民事判决书。宣判后，刘家旺不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决。2.判令黄龙继续履行2020年6月6日与刘家旺签订的《房屋买卖及居间合同》及2020年6月19日签订的《补充合同协议书》。3.判令黄龙将其坐落于东莞市银湖山庄508栋701房（不动产权证编号:粤（2019）东莞不动产权第0××4号）过户登记至刘家旺名下。4.判令黄龙向刘家旺支付违约金（自2020年8月8日起算，每逾期一日，按房产转让价2870000元的1%计至黄龙履行《房屋买卖及居间合同》及《补充合同协议书》完毕日止，暂计至2020年8月13日为172200元）。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，黄龙严重歪曲事实。具体如下：1.一审法院认定查明“2020年8月4日刘家旺配偶告知黄龙可以不用做资金监管，同时金吉屋公司也告知了黄龙不做资金监管的付款流程，即过户当天支付尾款”错误。根据2020年8月4日刘家旺、刘家旺配偶、金吉屋公司的中介杨小姐三人微信群的聊天记录可知因与金吉屋公司对一次性付款流程存在分歧，所以刘家旺未坚持变更为一次性付款，随后刘家旺表示“叫业主提前过来做资金监管”，因此，2020年8月4日黄龙并不知道刘家旺曾经提出过一次性付款的新方案。根据2020年8月4日晚上22时13分金吉屋公司与黄龙的聊天记录可知，黄龙是同意资金监管的，双方对于尾款2070000元的支付方式和时间并未发生任何变更，原约定应当继续有效。2.一审法院认定“金吉屋公司称2020年8月左右刘家旺的老婆通知金吉屋公司可以在过户当天一次性付款给黄龙，不做银行监管，黄龙在2020年8月11日回复金吉屋公司同意不做资金监管”错误。金吉屋公司是在2002年8月7日上午6时47分询问黄龙还要不要继续交易，提出刘家旺的配偶曾经说过不需要监管并在过户当天支付尾款,并不是征求黄龙对变更交易方式的意见。另外，金吉屋公司在明知刘家旺、刘家旺配偶要求不告诉黄龙的前提下，单方告知黄龙，即使黄龙在2020年8月11日回复金吉屋公司同意不做资金监管，也不能对刘家旺发生法律效力。3.一审法院认定“后期黄龙未同意刘家旺迟延支付尾款的时间”、“黄龙认为该口头回答并未同意免除书面合同约定的刘家旺应承担的迟延履行违约责任”错误。2020年6月22日刘家旺在微信中编辑了补充协议的条款告知黄龙尾款需要迟延支付，黄龙于2020年6月28日正式回复迟延几天没问题。双方达成一致合意，约定已经成立并生效，对双方有约束力。2020年6月22日刘家旺提出迟延支付的时候资金监管义务尚未到期，根本不存在违约责任，也不需要黄龙免除违约责任。4.一审法院认定“黄龙主张尾款2070000元应当是到招商行做资金监管再到房管所办理缴税手续,等不动产权证出来后当日解冻楼款”错误。黄龙在2020年8月7日加入微信群聊，多次强调并要求刘家旺一次性支付尾款并付清违约金后才同意办理过户手续，并不同意办理资金监管。黄龙单方变更和增加办理过户的条件，才是导致合同无法继续履行的根本原因。5.一审法院认定“刘家旺据此主张黄龙未去办理过户手续即构成违约”错误。黄龙的违约行为表现为：第一，黄龙答应2020年8月7日办理资金监管和过户手续后又拒绝办理；第二，黄龙单方变更合同约定要求一次性支付尾款到其收取定金的招商银行账户；第三，擅自增加要求支付违约金后才办理过户的条件；第四，单方违法解除合同。6.一审法院认定“刘家旺单方变更合同约定，至今未履行资金监管的约定”、“刘家旺确认尾款2070000元至今未进行资金监管，本院依法确认刘家旺构成违约”错误。未履行资金监管义务的原因在于黄龙拒绝到招商银行办理资金监管手续，并要求一次性支付到其收取定金的招商银行账户，同时要求付清违约金后，才同意办理过户手续。按照金吉屋公司的经验，一般都是在房管所附近的银行办理资金监管手续，双方无法协商一致选择哪一间招商银行办理资金监管。因此，资金监管义务不仅仅是刘家旺的义务，也是黄龙的义务，未完成资金监管不应视为刘家旺的违约行为。7.一审法院未查明黄龙违约的动机事实。2020年7月6日黄龙、刘家旺、金吉屋公司面谈过程中，黄龙不断强调房价已经上涨，询间刘家旺是否可以解除合同并赔偿100000元给刘家旺，黄龙还提出刘家旺是否愿意增加购房款，但刘家旺拒绝该方案，并要求继续交易。此后黄龙多次在微信群聊中提到房价已经上涨至3000000元的情况，后来还要求要付清违约金才同意过户。二、双方交易的真实交易流程。1.刘家旺已经按照合同约定支付200000元定金及首付款600000元，共计800000元。鉴于刘家旺在2020年6月22日提出尾款2070000元的宽限期，获得了黄龙的同意。故在宽限期内，即2020年8月4日，通知金吉屋通知黄龙已经准备齐全，可以到银行办理资金监管和到房管所办理过户，并且预约办理取号。2.黄龙突然在2020年8月6日晚提出刘家旺违约并要求支付违约金，并且拒绝2020年8月7日办理过户手续。对此，刘家旺提出黄龙已经在微信上同意宽限期,但黄龙否认，要求按合同及补充协议约定的2020年7月31日支付尾款，并主张刘家旺已经构成违约。3.2020年8月7日,金吉屋公司邀请黄龙加入微信群聊，刘家旺及金吉屋公司多次要求黄龙到招商银行办理资金监管及过户手续，黄龙均拒绝，并要求刘家旺一次性支付尾款到其银行账户，支付违约金后，才办理过户手续。黄龙还单方提出要到深圳的招商银行办理付款，刘家旺则表示到哪里的银行办理资金监管应当三方协商一致。金吉屋公司表示应当先由黄龙办房屋查档、再到银行办理资金监管，最后办理过户手续。但黄龙仍要求以其单方主张为准。三、一审法院适用法律错误，刘家旺已正确履行合同约定，黄龙擅自变更合同约定和增加额外条件的行为构成违约。1.刘家旺认为,微信上黄龙给予宽限期的回复是对刘家旺提出的补充协议的回应,属于一方要约，一方承诺，合同已经成立生效，且已得到一审法院认定。在黄龙拒绝履行资金监管和过户手续后，刘家旺多次告知并催告黄龙要继续履行合同，刘家旺已经尽力积极履行合同，不存在任何违约行为。2.金吉屋公司通知黄龙后，黄龙在2020年8月5日、2020年8月6日上午是同意在2020年8月7日到塘厦办理手续的，也属于一方要约，一方承诺同已经成立生效。但黄龙突然在2020年8月6日晚上提出新观点，并且拒绝在2020年8月7日到塘厦办理手续，构成违约。3.即使刘家旺存在违约行为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，在不影响继续履行合同的情况下，黄龙也应当继续履行合同，违约金存在争议的应当另行处理。在刘家旺不存在违约行为的情况下,黄龙的单方解除合同行为构成违约，应当无效，刘家旺有权要求黄龙承违约责任。四、黄龙不诚信履行案涉房屋买卖交易,且恶意制造刘家旺违约的表象。1.刘家旺办理房屋过户手续时,都会通知黄龙。但是黄龙提供手持2020年8月7日塘厦政务服务中心过户号ＹＶＥ4009的照片，拟证明其按合同履行义务。但通观刘家旺与黄龙的微信聊天记录及房产交易群聊天记录,黄龙前住政务中心前，并未知刘家旺及第三人金吉屋公司。2.黄龙提供的微信聊天记录佐证了2020年7月7日，黄龙第一次向刘家旺提出解除案涉购房合同的意愿，并表示愿意赔偿刘家旺100000元。2020年8月6日，黄龙告知刘家旺,案涉房产同楼盘的新楼售价达到34000元／㎡,推荐刘家旺可以去买新楼，其案涉房产亦涨至3000000元左右。故佐证了黄龙拒绝履行合同的意愿。3.在东莞房价不断上涨的大环境下，及刘家旺在2020年8月6日告知黄龙尾款准备好的前提下，刘家旺根本就没有故意违约、不愿履行合同或解除合同的动力或原因，且双方在微信聊天记录中，刘家旺自始至终未向黄龙表达过解除合同或另购他房意愿，黄龙反而多次劝柬刘家旺另购他房,故再次佐证了黄龙拒绝履行合同的意愿。五、黄龙在诉讼期间向刘家旺发出《解除购房合同通知书》，该通知书不构成解除合同的效力。1.2020年8月18日，刘家旺因黄龙不配合办理收取尾款及过户手续，向东莞市第三人民法院起诉，案号为（2020）粤1973民初15057号。在该案诉讼过程，黄龙提起反诉。2.东莞市第三人法院开庭审理该案时，因刘家旺迟到了8分钟，按撤诉处理；黄龙却未坚持自己的反诉主张，主动申请了撤诉。后刘家旺在收到撤诉裁定书后，于2020年10月30日又提起了本案诉讼，且刘家旺因其迟到，已受到承担诉讼费的惩罚，故不存在以故意通过诉讼的形式而拖延付款。3.2020年10月20日，黄龙在（2020）粤1973民初15057号案诉讼期间，向刘家旺发出《解除购房合同通知书》，后刘家旺又提起本案诉讼，故该通知书不构成解除合同效力。黄龙答辩称：一审法院查明事实清楚准确，证据确实充分，适用法律并无不当，应当予以维持。本案中，刘家旺未履行房屋买卖合同及居间协议约定的购房尾款，构成根本违约。第二，第三人刘裕森并非房屋买卖及居间协议和补充协议的当事人，刘家旺在一审第二次开庭时仍要求黄龙将涉案房产过户至第三人刘裕森名下的行为没有事实和法律依据，构成违约。第三，案涉房屋买卖合同及居间协议和补充合同协议书已与2020年10月20日解除，刘家旺无权要求黄龙继续履行上述合同。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。还查明，二审中，刘家旺提交了：1.刘家旺与黄龙于2020年7月1日至2020年8月7日之间的微信聊天记录，拟证明黄龙于2020年8月6日上午同意办理资金监管和过户手续，在2020年8月6日晚上反悔，且否认微信上给予宽限期的事实，构成违约，其目的在于房价上涨了想解除合同。2.刘家旺、刘家旺配偶与金吉屋公司2020年8月4日的微信聊天记录，拟证明刘家旺及其配偶都已经向金吉屋公司提出不用告知黄龙他们可以一次性付清尾款的想法，后与金吉屋公司对一次性付款流程产生争议而放弃一次性付款的想法，并要求继续做资金监管。3.金吉屋公司与黄龙从2020年6月8日至2020年12月22日微信聊天记录，拟证明黄龙在2020年8月4日同意做资金监管及过户手续，随后拒绝，构成违约，双方未对一次性付清尾款达成一致意见，黄龙要求一次性付清尾款、增加违约金构成违约。4.刘家旺、刘家旺配偶、黄龙、金吉屋公司、慧慧从2020年8月7日起至2020年8月18日的微信群聊天记录，拟证明黄龙拒绝继续履行合同。5.刘家旺于2020年8月18日向广东诉讼服务网提交立案信息，刘家旺在2020年10月23日到东莞市第三人民法院参与庭审的粤康码截图，拟证明刘家旺为积极履行合同向法院申请要求判决黄龙继续履行合同，并于2020年10月23日到达东莞市第三人民法院准备参与庭审。6.招商银行卡片、招商银行办理资金监管要求及流程说明，拟证明刘家旺已经向招商银行咨询了解办理资金管理的手续及流程。黄龙认为，刘家旺提交的证据不属于一审结束后发现的新证据，也不属于一审时刘家旺申请法院调取而未调取的证据，是一审开庭前客观存在的证据，不应采信。并且对其提交证据的目的不予认可。刘家旺在承诺一次性支付尾款的前提下，未按约定支付，或者履行资金监管义务，以及要求将案涉房产过户到第三人刘裕森名下，构成根本违约，在黄龙数次催促下刘家旺亦未支付尾款或者履行资金监管义务，黄龙无奈于2020年10月20日通过微信的方式根据房屋买卖合同及补充协议第25条约定，解除房屋买卖合同及补充协议。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对刘家旺上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，根据刘家旺的上诉及黄龙的答辩，本案二审争议焦点为：刘家旺在支付尾款2070000元过程中是否存在违约。刘家旺、黄龙在2020年6月6日签订《房屋买卖及居间合同》，由于双方原因付款方式改变，双方于2020年6月19日就尾款的支付等问题签订了《补充合同协议书》。由于黄龙已于2020年7月2日完成赎楼手续，支付尾款、办理过户手续为房屋买卖交易最后的主要手续。因此，本院认为《补充合同协议书》应严格履行。《补充合同协议书》约定，2020年7月31日前买卖双方把尾款（2070000元）到招商银行做资金监管，再到房管所办理过户缴税手续，等买家的不动产证出来后当日解冻楼款，原合同其他责任义务条款不变。该约定包含两层意思，其一为刘家旺应于2020年7月31日前提供2070000元到招商银行做资金监管。其二为刘家旺、黄龙做完资金监管后，黄龙、刘家旺再办理过户手续。2020年6月28日，黄龙在微信中回复刘家旺稍微迟个三五天没有问题，也即刘家旺、黄龙去做资金监管的时间可以往后推迟至2020年8月5日。2020年8月4日，刘家旺的配偶告知金吉屋公司可以不用做资金监管，同时金吉屋公司也告知了黄龙不做资金监管的付款流程，即过户当天支付尾款。根据金吉屋公司转达的意思，既包含了资金支付方式的变更也包含了付款与办理过户手续顺序的变更。在黄龙未明确同意的情况下，应视为刘家旺、黄龙并未变更《补充合同协议书》的约定，刘家旺应于2020年8月5日前提供资金与黄龙办理资金监管。刘家旺于2020年8月6日通知黄龙去银行做资金监管，已经超出《补充合同协议书》约定及黄龙给出的宽限期。刘家旺未能依约履行合同义务，构成违约。一审认定黄龙有权解除案涉合同，并无不当。一审根据本案的履行实际，对刘家旺的违约责任作了调整，合理有据。刘家旺要求继续履行合同，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘家旺的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费31137.6元，由上诉人刘家旺负担（已预缴）。本判决为终审判决。审判长  陈加雄审判员  陈文静审判员  徐华毅二〇二一年九月二十四日书记员  石纯子