广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初5760号原告：安家天下（广州）房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市增城区中新镇侨建御溪谷花园御宾街1号之二。法定代表人：龚鑫龙，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：全盛华，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。被告：侨建工贸投资发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区南洲路158号8楼。法定代表人：宗耀祖，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张萍萍，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美娥，广东圣和胜律师事务所律师。原告安家天下（广州）房地产经纪有限公司诉被告侨建工贸投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安家天下（广州）房地产经纪有限公司的法定代表人龚鑫龙及其委托诉讼代理人张海铭、全盛华，被告侨建工贸投资发展有限公司委托诉讼代理人张美娥、张萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安家天下（广州）房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求，一、判令解除原被告双方的租赁合同关系（即解除《御溪谷商铺租赁合同》）；二、判令被告违约，应双倍返还原告履约保证金23760元，同时赔偿原告装修费损失55000元和自2021年3月1日起至原告实质回复正常营业之日即2021年3月31日止的直接经济损失100000元（原告自行估算）；三、判令由被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原、被告双方签订了一份《御溪谷商铺租赁合同》，约定由甲方将坐落于广州市增城区中新镇侨建御溪谷花园御宾街1号之二的商铺出租给乙方，面积为63.32平方米，租赁期限为2019年9月16日至2023年8月15日止，租金标准为：2019年9月16日至2020年8月15日每月租金为4338元，2020年8月16日至2021年8月15日每月租金为4650元，2021年8月16日至2022年8月15日每月租金为4978元；租赁期间每月物业管理费均为2216元。签订租赁合同后，原告一直按合同约定按时足额缴纳租金和物业管理费。但在2021年2月初原告收到被告发出《租赁合同解除函》，被告没有拿出事实证据的前提下，就以原告违反了双方签订的租赁合同第五条第6款以及第六条第2款第（4）项的约定，被告要收回店铺。原告不认可被告解除合同的理由，一直尝试与被告沟通，但面对被告停水停电等手段威胁，被迫于2021年3月1日搬离了商铺，导致原告至今仍无法正常营业。被告单方违约解除租赁合同的行为，给原告造成了重大的经济损失，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告侨建工贸投资发展有限公司答辩称，一、被告已合法与原告解除了租赁合同关系，且无需向原告返还任何履约保证金。2020年12月，被告发现原告将涉案商铺原名称“安家天下”更换为“优居优住”，以“优居优住”的名称开展经营活动。经被告在全国企业信用信息公示系统查询，进一步发现原告的工商登记信息已于2020年12月2日发生了重大变更，即原告的全部股东、法定代表人、董事、监事以及公司章程等均发生了变更登记。被告在发现上述情况后，曾联系原告要求对此作出解释，但原告对此不予理睬，因此被告与2021年2月1日根据《御溪谷商铺租赁合同》的约定向被答辩人发出了解除租赁合同关系的通知。二、被告无需向原告赔偿任何装修损失。第一，被告属于合法与被答辩人解除租赁合同关系，被告无需向原告赔偿任何装修损失。第二，原告属于从广州德名行房地产代理有限公司（以下简称“德名行”）处承接了案涉商铺的承租权利，故即便有装修，德名行对商铺进行的装修，原告并没有提供证据证明其有对商铺进行过装修的事实。第三，原告伪造证据妄图证明其支付了装修费，该行为严重违背诚实信用原则，并涉嫌违法犯罪。原告向法院提交了一份关于装修款项的“收据”作为证据，该收据显示与2019年2月12日出具，且该收据的收款人处盖有“永广隆信（深圳）装饰设计工程有限公司”的公章，但根据被告在全国企业信用信息公示系统查询，发现该收款的公司实际于2019年6月20日才成立，也就是说，在收据开具的时间点，该收款人并没有成立而且也不可能有公章，该份收据涉嫌伪造。因此，原告所谓装修费的主张不应该得到支持。第四，假如在原告能够充分提供证据证明其对商铺存在装修事实的情况下，因租赁合同约定的租期为四年，那么该装修成本也应按照其已经使用的年限进行折旧及分摊计算。三、被告无需向原告赔偿任何经济损失。第一，被告属于合法与原告解除租赁合同关系，被告无需向原告赔偿任何经济损失。第二，原告也没有提供充分的证据证明被告解除租赁合同的行为给其造成了直接的经济损失。综上所述，被告已经合法与原告解除了租赁合同关系，无需向原告返还任何履约保证金，也无需向原告赔偿任何装修损失及其他任何经济损失。望法院依法查清事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告于2019年6月10日经广州市增城区市场监督管理局核准登记成立，法定代表人是蒋春华，经营范围包括房地产咨询服务、房地产中介服务等，股东为蒋春华、王秋容。2020年12月2日，原告办理董事、法定代表人、股东的变更手续，股东全部变更为赵柳明、龚鑫龙、法定代表人变更为龚鑫龙。2019年1月1日，被告（出租人）与广州德名行房地产代理有限公司签订《御溪谷商铺租赁合同》，载明被告将广州市增城区中新镇侨建御溪谷花园御宾街1号之二（以下简称G202）商铺出租给广州德名行房地产代理有限公司作房产中介用途使用，租期自2019年1月1日至2023年8月15日止，本合同签订之日起5日内，广州德名行房地产代理有限公司应向被告支付11880元履约保证金。2019年8月27日，广州德名行房地产代理有限公司出具《商铺租赁合同的承租人名称的申请》，内容为：广州德名行房地产代理有限公司在承租侨建御溪谷的商铺，开业几个月后才注册了新公司，为便于开展业务，现特申请用新公司名代替之前的承租方名称，新注册公司名称：安家天下（广州）房地产经纪有限公司。2019年9月，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签署《御溪谷商铺租赁合同》，载明以下内容：第一条甲方同意将坐落在广州市增城区中新镇侨建御溪谷花园御宾街1号之二（以下简称G202）商铺出租给乙方作房产中介用途使用。第二条租赁期限、租赁费及履约保证金1.甲乙双方协定的租期自2019年9月16日起至2023年8月15日止，租金发建筑面积计算，租金标准具体情况如下，2019年9月16日至2020年8月15日月租金4338元，2020年8月16日至2021年8月15日月租金4650元；……3.本合同签订之日起5日内，乙方应向甲方支付11880元作为乙方履行本合同的履约保证金。第四条装修规定甲方接通水电至租赁区域外墙，其他按现状交付使用，乙方自费装修该场地，在乙方装修该场地时，遵守甲方或物业管理公司所指定有关装修的规则要求。第五条约定事项……6.租赁期间，乙方不得将在本合同中享有的权益以（包括但不限于）借用、抵债、抵押等任何方式转归第三方所有或由第三方实际使用，未经甲方书面同意，乙方不得将其在本合同享有的权益转让、赠与给第三方；7、乙方无权擅自改变出租物业的租赁用途，在租赁期间内，按国家批准的业务范围合法经营业务，不得将租赁场地用于合法经营业务以外的其他用途。第六条违约处理任何一方违反本合同均属违约，违约方须承担违约责任，赔偿守约方由此所受到的经济损失，符合下列约定的，按下列约定处理：1.租赁期间，甲方无故拒绝履行给乙方造成损失，或由于过错导致本合同无法继续履行的，乙方有权解除合同，要求甲方双倍返还履约保证金；2.租赁期间，因乙方责任终止合同约定，如乙方发生下列行为则甲方有权解除本合同，无须返还乙方履约保证金，并有权采取合法措施收回该场地，且按本合同第二条约定和实际租赁期计收租金、物业管理费：（1）拖欠甲方出租该场的物业管理费累计达一个月或累计拖欠租金达一个月的；……（4）违反本合同第五条第6、7项，或将本合同中享有权益或该场地作其他保证、担保等非本合同约定用途的；等等。2021年2月1日，被告向原告发《租赁合同解除函》，内容为：根据《御溪谷商铺租赁合同》第五条第6款、第六条第2款第（4）项约定，被告发现原告租赁的商铺目前由第三人在使用，被告对此从未同意，原告的行为明显属于上述合同约定的违约情形，现通知如下，1.上述租赁合同自本函件送达之即日解除，原告在本函件送达后七个工作日内将涉案商铺交还被告，并向被告支付实际占用所租房屋期间的租金、管理费、水电费等，对于原告所缴纳的履约保证金不予退还。原告在当日签收上述解除函件。本案审理过程中，一、原告与被告确认以下事实：1.原告在2021年3月1日搬离了涉案商铺。2、双方于签署的《御溪谷商铺租赁合同》已解除。庭审中，原告申请撤回第一项关于解除双方租赁合同关系（即解除《御溪谷商铺租赁合同》）的诉讼请求。二、被告陈述，就涉案商铺的租赁，被告最早是与广州德名行房地产代理有限公司签署了租赁合同，广州德名行房地产代理有限公司在签约后向其支付了履约保证金11880元；后原告与广州德名行房地产代理有限公司共同申请变更承租人，并经被告同意后，被告与原告签订了租赁合同，被告认可广州德名行房地产代理有限公司交纳的11880元就是原告承租涉案商铺的履约保证金。原告称，履约保证金11880元是广州德名行房地产代理有限公司在2018年8月就支付了给被告，原告属于从广州德名行房地产代理有限公司处承接了涉案商铺的承租权；事实上，原告的隐名股东曾华军借用广州德名行房地产代理有限公司的名义与被告签署《御溪谷商铺租赁合同》，对此被告一直知晓，曾华军出资55000元装修了涉案商铺，后曾华军通过他人代持股权成立了原告，又向被告申请变更涉案商铺的承租人为原告，并由原告与被告签署了《御溪谷商铺租赁合同》，该合同的租期延续广州德名行房地产代理有限公司签署的租赁合同，广州德名行房地产代理有限公司支付的11880元履约保证金亦转为原告承租涉案商铺的履约保证金。三、原告提供工商银行账户收入截图、以及加盟经营合同，拟证明其在2021年3月期间无法正常营业，收入明显减少以及原告只是加盟优居优住的品牌，并没有将涉案商铺转给他人使用。《加盟经营合同》载明原告与广州优居房地产经纪有限公司签署，双方就房地产中介加盟事宜达成协议，由原告自行投资设立营业机构，在营业机构经营过程中可使用“优居”名称；广州优居房地产经纪有限公司授权原告从事房地产经营相关业务，在合同约定的特许使用权限、指定经营范围和区域内使用广州优居房地产经纪有限公司所拥有的商号“优居”等内容。原告陈述，其搬离涉案商铺后起到3月底才找到新的商铺，在4月初开始正常营业，而原告在2月的营业额有81969.14元，但3月收入仅为26569.82元，相差5万元，加上一些无法在银行账户上的收入，估计损失近10万元。被告对工商银行账户收入截图的真实性、合法性、关联性不予认可，不能反映原告的经营及收入状况；对加盟经营合同的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。被告提供涉案商铺图片一张，显示商铺门面上方的有“优居优住”的招牌，拟证明原告未经被告书面同意，私自将涉案商铺交给第三方经营，变更了商铺名称，违反了租赁合同约定。原告对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这是原告加盟优居优住品牌后进行的装璜，并不影响合同的履行。四、原告还提供一张金额为55000元、日期为2019年2月12日、加盖了“永广隆信（深圳）装饰设计工程有限公司”印章的装修费收据一张，拟证明对涉案商铺支出的费用。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，经被告在全国企业信用信息公示系统查询，永广隆信（深圳）装饰设计工程有限公司于2019年6月20日成立，即在开票日期2019年2月12日，该公司仍未成立，不可能有公章，且收据内容为曾华军支付的装修费，并非本案原告，故与本案无关。被告提供《业户室内装修申请表》，载明马学文在2018年8月16日向广州怡好物业管理有限公司申请涉案商铺，装修公司签章处加盖了“广州市卓尚装饰工程有限公司”的印章，装修内容包括水电安装、天花、地砖、砌墙等。同时，被告承认交付涉案商铺给广州德名行房地产代理有限公司时，涉案商铺是毛坯状态，广州德名行房地产代理有限公司只对涉案商铺进行了简单的装修。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，恰好证明涉案商铺存在装修的事实，涉案商铺原系是由广州德名行房地产代理有限公司进行装修，结合被告提供的《商铺租赁合同的承租人名称的申请》，恰好证明原告是替换广州德名行房地产代理有限公司与被告签订《御溪谷商铺租赁合同》，原告享有广州德名行房地产代理有限公司与被告签订的《御溪谷商铺租赁合同》的权利义务，所以原告有权向被告主张装修损失。本院认为，原、被告签署的《御溪谷商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，该协议合法有效，双方均应恪守履行。原、被告均认可自原告与被告签署《御溪谷商铺租赁合同》后，原由广州德名行房地产代理有限公司向被告支付的11880元履约保证金转为原告承租涉案商铺的履约保证金，本院对此予以确认。在履约过程中，被告在2021年2月1日向原告发出《租赁合同解除函》，原告收到上述函件后于次月1日搬离涉案商铺。对此，原、被告均表明双方签署的《御溪谷商铺租赁合同》已解除，本院予以确认。现原告申请撤回第一项解除原被告双方租赁合同关系（即解除《御溪谷商铺租赁合同》）的诉讼请求，本院予以准许。被告向原告发出租《租赁合同解除函》，提出解约的理由为原告违反《御溪谷商铺租赁合同》第五条第6款以及第六条第2款第（4）项约定，将涉案商铺转给第三方使用。但是根据当事人提供的证据显示，原告加盟广州优居房地产经纪有限公司在涉案商铺使用“优居优住”的品牌商号进行房地产中介的经营，原告在2020年12月2日关于股东、法定代表人的变更只是其公司内部的变更，均不能证明原告存在将涉案商铺交由第三方使用的行为，故被告提出解约的理由并不符合同的约定，被告的提前解约行为构成违约。现原告依据合同第六条第1款的约定，主张被告双倍返还履约保证金23760元，理据充分，本院予以支持。根据已查明事实可知，被告将涉案商铺交付给广州德名行房地产代理有限公司使用时是毛坯状态，广州德名行房地产代理有限公司承租后对涉案商铺进行了装修，而原告能够承租使用涉案商铺是基于广州德名行房地产代理有限公司申请变更承租人且经被告同意后，由原告承接广州德名行房地产代理有限公司与被告约定的租期继续使用涉案商铺，现由于被告提前解约，造成原告无法在剩余租期内继续使用涉案商铺以及商铺内的装修，故原告主张被告赔偿装修损失，本院予以支持。同时，由于被告提前终止合同的行为导致原告无法继续顺利经营，造成原告在未找到商铺经营前产生经营损失的情况，因此原告主张被告赔偿相应经济损失，合理合法，本院予以支持。针对原告主张的装修损失以及经营损失，本院综合《御溪谷商铺租赁合同》的约定、双方实际履约情况、被告造成合同无法履行的过错程度、原告使用涉案商铺的情况、商业风险，再结合各方当事人提供的证据以及质证意见，根据公平原则，酌定被告赔偿原告装修损失以及经营损失合计40000元。原告诉请的装修损失和经营损失超出上述部分的，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告侨建工贸投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告安家天下（广州）房地产经纪有限公司双倍返还履约保证金23760元。二、被告侨建工贸投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告安家天下（广州）房地产经纪有限公司赔偿损失40000元。三、驳回原告安家天下（广州）房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1938元，由原告安家天下（广州）房地产经纪有限公司负担1241元，被告侨建工贸投资发展有限公司负担697元。被告侨建工贸投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二一年九月八日书记员  陈雪冰