广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初19057号原告：江泰伟，男，1963年4月27日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈永生，广东广诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡同斌，广东广诺律师事务所律师。被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路498号15C自编B室，统一社会信用代码9144010163320605XY。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，女，1974年1月12日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，该公司员工。委托诉讼代理人：唐欢欢，女，1983年11月15日出生，汉族，身份证住址广州市萝岗区，该公司员工。原告江泰伟与被告广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江泰伟的委托诉讼代理人陈永生，被告恒安公司的委托诉讼代理人胡开欣、唐欢欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江泰伟的诉讼请求：1、被告按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告办理广州市白云区*263号1005房（认购书地址：广州市白云区**家园A3栋1005房）的不动产权证书，将上述房屋所有权登记至原告名下；2、被告承担本案受理费、保全费。事实和理由：2009年3月1日，原告与被告签订《*楼宇认购书》，约定原告向被告购买*家园A3栋1005房，总价为800000元。后原告按照约定向恒安公司支付了购房款800000元。但恒安公司一直没有为原告办理不动产权证，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告恒安公司辩称：案涉房屋目前不具备办理不动产权证书的条件。原告理应分摊尚待补缴的土地出让金。案涉房屋未办理过网签购房合同，原告不具备购房资格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年3月1日，原、被告签订《*楼宇认购书》，约定原告向被告购买*家园A3栋1005房，总房价为800000元。合同签订后，原告向被告支付了购房款800000元。2009年3月10日，被告将案涉房屋交付给原告使用。原告自收楼后一直占有、使用案涉房屋至今，双方未签订商品房买卖合同。现案涉的*家园A3栋地址变更为广州市白云区*263号。本院向广州市规划和自然资源局（以下简称市规资局）发函询问：1、包括案涉房产在内的相关房产的查封、抵押登记情况；2、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，诉争房屋是否还存在其他办证障碍。该局于2021年9月7日复函称：一、项目情况。（一）*家园（自编A1-A5栋）所在地块以繁字71829号办理《国有土地使用证》，用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司（下称恒安公司）和广州市白云建设开发集团公司。该项目已规划验收，整体未办理首次登记。……二、来函查询房产的相关情况。白云区**（*家园A3栋）263号1003、1005房（下称1003、1005房）暂无预购商品房预告登记（预售合同备案）、抵押或不动产权登记信息。广州市白云区人民法院以（2021）粤0111执保1661号、（2021）粤0111民初19058号协执文书查封263号1003房；以（2021）粤0111执保1662号、（2021）粤0111民初19057号协执文书查封263号1005房，查封期限到2024年6月7日止。三、处理建议。（一）由于*A3栋尚未办理首次登记，1003、1005房未纳入预售许可范围，是否属于恒安公司的分成部分建议你院核实。……（四）根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书协助执行事项。若来函房产属恒安公司所有，且不存在查封或其他限制转移的情形，在提交资料齐全的情况下，申请人可持法院生效法律文书和协执收件回执等资料申请办理首次登记和转移登记。以上信息核查时间为2021年9月7日，最新信息以登记簿为准。另查，2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预字第××号）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：*花园（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。被告恒安公司未能提供上述预售许可证注明的项目平面图。案涉的*家园小区A1、A4、A5栋的第8层和第9层以及A2、A3栋的第13层均属于加建楼层。相关行政部门曾于2010年7月9日作出《违法建设行政处罚决定书》，对加建上述楼层的违法建设行为处以罚款23414961.54元，并明确接受处罚后的违法建筑物同意保留使用，但仍须办理建设工程规划验收手续。2019年9月26日，*花园A1-A5栋通过竣工联合验收和竣工验收备案。以上事实，有认购书、发票、地址证明、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。原、被告双方签订的虽为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格等进行了明确约定，该认购书签订后，原告已支付过购房款，被告也已履行主要义务，将案涉房屋交付给原告使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。原告履行付款义务后，被告依法应协助原告办理案涉房屋的不动产权证书。市规资局在复函意见中未明确案涉房屋目前存在办理不动产权证书的障碍，故原告要求被告协助其办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第五条的规定，判决如下：自本判决生效之日起三十日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告江泰伟办理位于广州市白云区**家园A3栋1005房（现地址：广州市白云区*263号1005房）的不动产权证。本案受理费5900元、财产保全费4520元，由被告广州市恒安房地产开发有限公司负担并须于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年九月十五日书记员  冼颖斯