重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0112民初10735号原告：廖艺灵，男，1991年12月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李婷婷，女，1992年3月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区锦馨苑2号附1号2-2，统一社会信用代码915001052028635337。法定代表人：林昌，总经理。委托诉讼代理人：刘新畅，男，该公司员工。原告廖艺灵与被告重庆中华置业有限公司（以下简称中华置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理。本案依法由审判员贺前春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖艺灵、被告中华置业公司的委托诉讼代理人刘新畅到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告廖艺灵向本院提出诉讼请求：1.中华置业公司支付逾期办理房地产权证违约金19367.5元。本案诉讼费用由中华置业公司承担。事实和理由：双方签订了商品房买卖合同，就房屋的位置、面积、单价、交房时间、办理房屋产权证时间及违约金计算方式有明确约定，合同签订后廖艺灵履行了自己的义务，中华置业公司却违反合同约定迟延办理产权证，依据合同约定中华置业公司应该支付逾期办证违约金。被告中华置业公司辩称：廖艺灵起诉的事实及理由不成立。1、廖艺灵在中华置业公司办理房屋产权登记过程中，迟延递交申请书，导致中华置业公司无法及时推进产权证书的办理，廖艺灵负有不可推卸的责任。2、中华置业公司在办理产权证书过程中，受到不可抗力因素影响较大，直接影响了办理进度。3、廖艺灵没有委托中华置业公司进行办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对廖艺灵举示的重庆市商品房买卖合同、发票、房屋产权证；对中华置业公司举示的函告、门牌设置申请表、请示及批复，因当事人无异议或与原件核对无异，本院予以采信并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月1日，廖艺灵作为乙方（买方），中华置业公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房坐落为：重庆市xx区xx街道xx号地块xx苑xx幢xx号。总成交金额1270000元。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给被告，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）；逾期在60日后，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，廖艺灵按约支付了购房款1270000元。2016年4月7日，廖艺灵实际接收房屋。2017年4月6日，土地房屋登记机构受理了中华置业公司提交的不动产登记申请。2016年5月，中华置业公司向重庆市公安局渝北分局提交了《门（楼）牌设置申请表》，载明申请事由：两江春城1期3、4、6、7号地块商业及小区已竣工，周边道路已正式命名，为办理小区房屋产权登记，特申请办理商业门面及小区的大门牌、大附号牌和附牌。该申请在2016年6月3日得到分局户政科同意设置门楼牌。2016年6月1日，中华置业公司向重庆市江北区国土分局、重庆市渝北区国土分局报送《关于两江春城一期1、4、6、7、11、12、14号地块跨区土地移交简化程序的请示》，请上述部门对土地权属的移交以及办理合并房地证。庭审中，中华置业公司陈述：因不动产登记机构改革，2016年11月22日，中华置业公司向廖艺灵在内的购房户们发出“关于不动产权登记相关事宜的函”，在该函中，中华置业公司称现国家将原有的房屋权属登记调整为不动产登记，并启动了全新的不动产登记系统，由于不动产登记系统刚开始启用，受相关工作流程繁琐、要求办理的人员较多等原因，不动产登记办理过程相对缓慢，同时不动产登记系统启用后，需填写新的申请表格，故要求廖艺灵等购房户根据不动产登记中心的相关规定及时前往销售中心填写《不动产登记申请表》等相关材料。廖艺灵陈述办理产权证所需的身份证及委托书等材料早已交给了中华置业公司。本院认为：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。对于接房时间，由于双方合同中明确约定为“商品房实际交付使用之日起”，庭审中，双方均认可实际接房时间为2016年4月7日，本院予以认定。依照合同约定，中华置业公司应当在2016年6月6日前取得案涉房屋的登记受理单。关于中华置业是否存在逾期办证情形，中华置业公司辩称未能在合同约定的时间内办证的原因一是因为廖艺灵没有在约定的时间内提交办证所需手续；二是逾期办证是由于房管部门系统升级、国有土地跨区、门楼牌设置延误，属于不可抗力。本院认为，廖艺灵称在签订买卖合同时早已将身份证、授权委托书提交给了中华置业公司，虽没有中华置业公司出具的书面手续，但若廖艺灵未在约定的时间内提交相关手续，中华置业公司作为开发商应当履行通知义务，但中华置业公司未能提供履行了通知义务的相应证据。同时，在中华置业公司提供的2016年11月“关于不动产权登记相关事宜的函”中，清楚表明因产权登记部门的不动产登记系统升级，要求包括廖艺灵在内的购房户填写新的申请表格，并未提及廖艺灵的身份证和委托书没有提交，对廖艺灵关于已经按期提交了身份证复印件及委托书等相关办证材料的陈述，本院予以采信。关于不动产登记制度改革是否属于不可抗力当然免除中华置业公司逾期办证的违约责任，本院认为，中华置业公司既无证据证明该改革期间停止了受理办证申请，也没提供证据证实其在合同约定的时间即2016年6月6日前向房屋产权登记部门提交了产权办理申请，故中华置业公司的这一抗辩不成立。中华置业公司未能在合同约定的2016年6月6日前取得房屋登记机构出具的登记受理单，已构成违约。至于中华置业公司称2016年11月向廖艺灵邮寄了“关于不动产权登记相关事宜的函”后，是否因为廖艺灵迟延提交新的申请表格而减免中华置业公司的违约责任，本院认为，中华置业公司的“关于不动产权登记相关事宜的函”的通知时间已经超过了约定的取得业务受理单的时间，同时也未限定廖艺灵在收到函后提交新的登记表格的时间，故不能认定廖艺灵提交新的申请表格对违约事由的阻却。关于涉案小区因跨区导致土地使用权证办理延迟以及市政道路逾期完工导致的门楼号设置延期构成提交办证申请的不可抗力的答辩，本院认为中华置业公司作为专业房地产开发商，在对涉案小区开发之始，应该考虑到小区土地跨区导致的土地使用权证办理周期以及市政道路完工情况导致的门楼牌设置等因素的存在和影响，事先在买卖合同中对交房时间的确定进行预估，并据此合理安排房屋交付时间。在房地产开发过程中，中华置业公司辩称的因素虽不是开发公司所能完全掌控的，但该风险应该是可以预见的，且双方在合同中已对逾期违约的后果明确约定，故以上情况不属于不可抗力的情形。综上，中华置业公司的辩称不成立，该合同签订后，廖艺灵按约定向中华置业公司支付了全部购房款，中华置业公司亦应按照约定，及时为廖艺灵申请办理房地产权证。中华置业公司于2016年4月7日实际交房，其最迟应于2016年6月6日向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单，直至2017年4月6日才取得登记受理单，其行为已构成迟延办证。中华置业公司逾期提交办证申请时间超过60日，应当按合同约定支付违约金。即从2016年6月7日至2017年4月6日期间，中华置业公司应当按总房款日万分之0.5的标准支付违约金，即1270000元×万分之0.5×304天=19304元。对廖艺灵超出部分诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下:一、被告重庆中华置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告廖艺灵逾期办理产权登记的违约金19304元；二、驳回原告廖艺灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费280元，减半收取140元，由被告重庆中华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  贺前春二〇一八年六月十三日书记员  陈 瑜