上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5929号上诉人(原审原告)：周新春，男，1978年2月5日出生，汉族，户籍所在地山东省。委托诉讼代理人：武玉红，上海益澄泓律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈琳，男，1956年5月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被上诉人(原审被告)：陈莉萍，女，1982年11月13日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人周新春因与被上诉人陈琳、陈莉萍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初11363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周新春上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2．改判陈莉萍、陈琳共同退还周新春租金174，250元；3．改判陈莉萍、陈琳共同支付租金占用利息［以174，250元为本金，自合同解除之日起至实际支付之日止，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算］；4．改判陈莉萍、陈琳共同承担装修损失80，000元；5．改判陈莉萍、陈琳支付周新春违约金3，000元。事实和理由：一、一审认定退还租金数额与事实不符。周新春最后一次性支付了自2019年9月15日起往后5年租金，每月2，500元，共计18万元。一审法院认定涉案《房屋租赁合同》自2019年11月22日解除，自2019年9月15日至2019年11月22日，合同仅继续履行69天，以每月30天为标准，剩余租金应为174，250元(180，000－2，500÷30×69)。陈琳、陈莉萍自2019年11月22日起负有返还租金的义务，理应自此计算占有租金的利息。二、双方当事人一审中从未表示完全由法院酌情认定装修款，一审法院应依据法定程序，经双方当事人协商，无法协商一致的，应及时委托具备资质的鉴定评估机构介入，而不是在未考察现场实地和市场基本行情的情况下自行酌情认定。三、陈莉萍的行为构成表见代理，陈琳应对善意第三人承担法律责任。周新春通过房屋中介公司寻找到出租人陈莉萍，陈莉萍持有上海市青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权证原件和产权人的身份证，且与陈琳还是父女关系，其陈述是代为管理父亲房产，周新春在此情况下完全有理由相信陈莉萍是有权代为出租房屋。陈琳将房产证原件、身份证交给陈莉萍的行为，也导致他人相信陈莉萍具有代理权的外观，应对善意第三人承担相应法律责任。二审中，周新春明确表示不再主张其上诉请求第五项。被上诉人陈莉萍辩称：不同意周新春的上诉意见。陈琳不知道陈莉萍将系争房屋出租，2012年的时候陈琳就回到海宁去了。后来因为陈莉萍经济上发生一些问题，陈莉萍私自将系争房屋出租给周新春，陈莉萍是拿过一部分租金，但最后的18万元租金陈莉萍肯定没有拿到过。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人陈琳辩称：不同意周新春的上诉意见。系争房屋是陈琳的，陈琳根本不知晓陈莉萍与周新春之间签订的协议。一直到本案诉讼，陈琳才知道的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周新春向一审法院起诉，请求判令：1．陈莉萍退还周新春未使用完的房屋租金185，200元及以此为本金的银行贷款利息直至实际支付之日；2．陈莉萍赔偿周新春房屋的装修款(以司法鉴定为准)。一审审理中，周新春明确诉讼请求：1．解除双方租赁合同；2．陈莉萍、陈琳退还租金187，700元，利息标准按照法律规定的同期贷款利率及LPR计算，自2019年6月10日起计算至实际支付之日止；3．装修款，如果无法进行审价，可以按照陈莉萍认可的8万元主张；4．陈莉萍、陈琳支付违约金3，000元。一审法院认定事实：2016年12月14日，周新春(乙方)与陈莉萍(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定出租之物业坐落于上海市青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为155.44平方米，租赁用途为居住之使用，不得擅自另作别用。租赁期限2017年2月15日起至2025年2月14日止。每月租金为3，000元，乙方应每年向甲方支付36，000元，下次付款应提前7天付清。在租赁期间，乙方应负责交付水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、小区物业管理费等费用。租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2％加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可以提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠的租金、滞纳金及违约赔偿金(乙方所缴纳的押金)。租赁期间，乙方应爱惜一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失，乙方在交还房屋时应负责原状。租赁期间，乙方按时将房屋归还甲方，如乙方需续租须提前半个月与甲方协商，在同等条件下，乙方有优先承租权，租赁期满后，乙方退出时，若有家具杂物等不搬者，甲方可视为废物，任由甲方处理，在租赁期限内乙方不得将该房屋转租第三方。租金甲方要求年付，租赁期间一切安全问题与甲方无关，甲方允许乙方转租，允许乙方装修。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，陈莉萍向周新春交房。2017年2月20日，陈莉萍出具《收据》，确认收到至2018年8月14日租金，金额18，000元。2017年8月15日，陈莉萍出具《收据》，确认收到至2019年9月14日租金，金额3万元。2017年11月13日，陈莉萍出具《收条》，确认已付清剩余5年租金，金额18万元。陈莉萍与周新春确认2018年8月15日起每月租金为2，500元。一审法院另查明，系争房屋登记于陈琳名下，建筑面积155.44平方米。一审法院在执行案外人姚某某与陈琳民间借贷纠纷一案中，周新春对执行标的提出异议，请求暂停(2013)青执字第2946号案件的执行，在拍卖款中扣除装修费10万元及租金18万元或租赁合同履行到期。一审法院以(2019)沪0118执异121号案件立案受理。该案审理中查明执行中，一审法院通过网络拍卖的方式依法处置陈琳名下的系争房屋，网络服务提供者为京东网，网拍公告时间为2019年5月15日14：03：20、网拍开始时间为2019年6月10日、网拍结束时间为2019年6月13日11：05：16，网络拍卖竞价结果为黄犇通过竞买号XXXXXXXX于2019年6月10日在京东网开展的“上海市青浦区青湖路XXX弄XXX号XXX室”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格为305万元。2019年6月13日，一审法院出具成交确认书。2019年11月22日，黄犇经核准为系争房屋不动产权利人。一审审理过程中，周新春表示，陈莉萍提供的周新春户名、账号、电话号码，是否周新春书写不记得了。陈莉萍称房屋系其父亲的，其父亲知道的。合同签订后，要求支付4万元租金，过几天将房产证以及其父亲的身份证给周新春。租金现金支付的。2020年4月初，房屋被拍卖了，4月周新春搬出来了。周新春装修后，通过中介转租出去，转租的承租人，2020年春节之前都走了。装修花费105，000元或106，000元，房屋拍卖后，打电话给陈莉萍，其承诺赔偿8万元。法院查封后，已经无法再正常使用房屋了。租赁合同关系系周新春与陈莉萍、陈琳，没有证据表明没有授权给陈莉萍，如果陈琳不同意，不可能会将产权证交给陈莉萍，周新春特意至陈琳老家，告知周新春是租房人，陈琳表示知道，但房屋系交给其女儿全权处理的。对于房屋的装修价值，由法院酌定。陈莉萍提前告知需要十几万元，周新春是做建材、装修的，收取的现金，平时三万、五万、十几万元现金放在家里的。2017年11月13日，带了19万余元，装在包里，自己捆扎好的，不是从银行领取的，至青湖路-华青路，在路边上靠近某小区门口，周新春车上交付的，当时开着面包车，就周新春与陈莉萍两人，陈莉萍到车上，也拿着包。陈莉萍是完全民事行为能力人，没有收到钱，为何签字。时间不会错，系陈莉萍记错了。合同解除时间系房屋自拍卖程序之日起。陈莉萍明知房屋拍卖，伙同其父亲与周新春签订租赁合同，侵犯了周新春利益。陈莉萍借了高利贷，故先期要求其将租金支付。陈琳将房产证交给陈莉萍，由其出租房屋，且周新春至陈琳老家，陈琳系知晓的，故要求陈琳承担共同责任。陈莉萍表示，18万元收条系特定情况下出具的，该份收条上的钱款18万元没有收到，向周新春朋友借款、让周新春帮归还借款，故出具了该份收条，但周新春朋友仍旧让其还钱，一同至海宁让父亲归还了25，000元。户名周新春、账号、电话号码的书面材料，看到过的。租赁合同签订时间没有异议，在陈莉萍家签订的，没有中介。房屋不是陈莉萍的，租房时，告知周新春的，没有父亲同意出租的书面授权。周新春表示交付房屋后要稍微装修下，且当时要过年了，希望房租从2017年2月开始计算，没有付押金，仅支付了租金。18万元收条系2017年10月出具的，周新春让陈莉萍将日期往后写的。在清河湾佳苑，在周新春面包车上书写，书写收条后，周新春称让在车里等其朋友拿钱过来，没等到钱，却等到了债权人，然后一同去了海宁。前面两次收到钱后出具的收条，第三次系因为无力偿还周新春朋友处的钱款，让周新春帮归还，让周新春使用房屋。2019年6月进入司法程序拍卖，10月拍卖掉的。知道周新春要装修、转租，但具体装修情况不清楚，也没有去看过，转租的承租人2020年过年之前，应该全部走了。法院查封事实，但周新春仍旧进去过的，直至疫情原因，1月底、2月初要凭产证才能进小区才进不去。租赁关系是陈莉萍与周新春，父亲不知情。当时周新春表示产证系陈莉萍父亲的。房屋装修价值由法院酌定。18万元收条2017年11月13日时间不对，应该在10月国庆放假时，从松江回来，朋友接到北极星广场，当时周新春也在，向周新春借款2，000元，周新春表示其朋友拿钱过来，但系陈莉萍借高利贷的两个人过来。陈莉萍要求周新春将25，000元帮归还、房屋由周新春使用。时间以转账凭条前一天为准。是陈莉萍前夫在外欠款，为前夫借过高利贷。同意解除合同，解除时间系过户给买受人。陈琳表示，产权证系陈琳的，但没有给过陈莉萍和周新春。户名周新春、账号、电话号码的书面材料，不清楚谁写的。不清楚周新春与女儿签合同的事，陈琳在海宁，不在青浦，不知道女儿出租的事情。他们到海宁后，系来要钱的，也没有说起出租的事情。去年6、7月，银行卡被封，才知道的。房屋原抵押银行，后在网上拍卖，拍卖给谁不清楚，房屋本身就有装修的。知道法院要查封，但查封时间不清楚。与周新春不存在租赁关系，也不确认陈莉萍代陈琳与周新春签订的租赁合同，陈莉萍私自出租，与陈琳无关。系争房屋装修价值由法院酌定。一审法院认为，现系争房屋被司法拍卖，陈莉萍亦未提供新产权人同意其继续出租的材料，故案涉合同已无法继续履行，周新春、陈莉萍同意解除合同，一审法院予以准许。合同解除时间应以新买受人取得系争房屋不动产权证即2019年11月22日为准。合同解除后，因该合同取得的财产应予以返还。关于租金返还金额，一审法院结合双方的陈述、租赁期限、实际使用房屋的时间以及本案其他情况综合考虑，酌情确定陈莉萍应返还15万元。关于利息，结合本案的实际情况，一审法院酌情确定以周新春的起诉立案日期作为其开始向陈莉萍主张利息起始日，陈莉萍应当自该日起向周新春支付利息。关于装修损失，双方均同意由一审法院酌定。一审法院综合双方当事人的陈述、合同履行情况等因素，酌定由陈莉萍赔偿周新春3万元。关于违约金，本案租赁合同未能正常履行系由陈琳与案外人纠纷所致，结合合同履行情况，根据公平原则，对周新春要求支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。系争房屋产权人为陈琳，陈琳未对陈莉萍与周新春签订合同行为予以追认，周新春也无证据证实其有理由相信陈莉萍有代理权，故对陈琳不发生效力，周新春要求陈琳承担共同清偿责任，一审法院不予采信。陈莉萍主张未收取周新春支付的租金18万元，无相应的事实和证据，陈莉萍的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。一审法院判决：一、周新春与陈莉萍于2016年12月14日签订的房屋租赁合同解除；二、陈莉萍应于判决生效之日起十日内返还周新春租金15万元；三、陈莉萍应于判决生效之日起十日内返还周新春利息［以15万元为基数，自2020年6月1日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算］；四、陈莉萍应于判决生效之日起十日内支付周新春装修损失3万元；五、驳回周新春的其余诉讼请求。本院审理中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，周新春与陈莉萍签订的《房屋租赁合同》反映双方真实意思，合法有效，双方均应恪守履行。该合同履行过程中，由于系争房屋被司法拍卖，陈莉萍亦未提供新产权人同意其继续出租的材料，故合同已无法继续履行。现周新春、陈莉萍对合同于2019年11月22日解除均无异议，本院予以准许。合同解除后，陈莉萍基于合同多收取的租金应予返还。关于租金返还金额，陈莉萍虽辩称其未收取周新春支付的18万元租金，但其就一审法院判令其返还周新春租金15万元并未提起上诉，结合在案证据及当事人的陈述，本院对陈莉萍该抗辩意见不予采纳。系争合同已于2019年11月22日解除，故对于自2019年11月23日起计算的周新春已付租金174，250元，陈莉萍理应退还。合同解除后陈莉萍即应返还周新春租金，然其至今仍未返还，故周新春有权主张陈莉萍支付相应的利息损失，利息计算期限自2019年11月23日起计算至实际返还之日止。关于装修损失，周新春、陈莉萍在一审审理期间均同意由法院予以酌定，结合双方陈述、合同实际履行情况，以及周新春未提供充分证据证明其装修支出等因素，一审法院酌情认定陈莉萍赔偿周新春3万元，并无不当，本院予以认同。系争房屋产权人虽为陈琳，但无证据证明陈莉萍对出租系争房屋具有代理权，陈琳亦未对陈莉萍与周新春签订合同的行为予以追认，故《房屋租赁合同》对陈琳不发生效力，相应的合同义务，亦不应由陈琳承担。故对周新春要求陈琳承担共同清偿责任的诉请，本院难以支持。综上所述，周新春的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初11363号民事判决第一项、第四项、第五项；二、变更上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初11363号民事判决第二项为陈莉萍应于本判决生效之日起十日内返还周新春租金174，250元；三、变更上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初11363号民事判决第三项为陈莉萍应于本判决生效之日起十日内返还周新春利息［以174，250元为基数，自2019年11月23日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算］。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5，360.50元，减半收取计2，680.25元，由周新春负担639.25元，由陈莉萍负担2，041元；二审案件受理费2，385元，由上诉人周新春负担1，831元，由被上诉人陈莉萍负担554元。本判决为终审判决。审 判 长 邬海蓉审 判 员 俞 璐审 判 员 张志煜法官助理 夏 兰书 记 员 张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……