河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终3295号上诉人（原审被告）：陈春丽，女，1980年4月8日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：赵立，河南正剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏奥旗，男，1994年10月16日出生，汉族，住河南省永城市。被上诉人（原审原告）：邓卫星，男，1976年3月10日出生，汉族，住河南省永城市。被上诉人（原审原告）：曹大磊，女，1982年6月16日出生，汉族，住河南省永城市。上诉人陈春丽与被上诉人夏奥旗、邓卫星、曹大磊房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省永城市人民法院（2021）豫1481民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈春丽委托诉讼代理人赵立，被上诉人夏奥旗、曹大磊到庭参加诉讼，被上诉人邓卫星经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈春丽上诉请求：依法撤销一审判决,予以改判驳回被上诉人夏奥旗的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误，上诉人经与被上诉人夏奥旗协商,双方同意解除合同，被上诉人夏奥旗把其银行账号告诉上诉人,上诉人把房款28.5万元全部返还给了被上诉人夏奥旗,合同解除的事实已经成就,不存在哪一方违约的问题，一审法院不应再审查某一方违约的问题。二、一审法院认定本案的违约金为28.5万元显属过高,明显违背有关规定,二审法院对违约金数额也应调整按收到房款的20%以下。夏奥旗辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应维持原判。理由如下：1.被上诉人夏奥旗并未与上诉人就房屋买卖合同解除一事达成一致意见，上诉人严重违约，致使合同目的不能实现；2.上诉人要求违约金酌定为收到房款的20%以下无法律依据，不应支持；3.被上诉人夏奥旗的实际损失远远大于28.5万元，即使上诉人承担28.5万元违约金责任，仍不能填补被上诉人夏奥旗的损失；4.至2020年11月14日，上诉人仍故意隐瞒涉案房屋已经卖给案外人马正的事实，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，被上诉人夏奥旗可以要求上诉人承担不超过已付购房款28.5万元一倍的赔偿责任。曹大磊辩称，其未签订协议，只是介绍人，本案与其关。邓卫星未作答辩。夏奥旗向一审法院起诉请求：判决陈春丽、曹大磊、邓卫星支付夏奥旗28.5万元购房违约金并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月3日，夏奥旗因向陈春丽购买永城市龙城御园的房屋，交付陈春丽购房意向金35000元，其中经曹大磊微信转账交付1.5万元，现金交付陈春丽2万元。同日，陈春丽为夏奥旗出具收条一份，载明：“意向收条今收到夏奥旗龙城御园定房意向金叁万伍仟元整￥35000元正达不到满意退还意向金收款人：陈春丽2019年12月3号”。2020年3月28日，夏奥旗向邓卫星名下尾号为5969的银行账户内转账交付购房款25万元，并由陈春丽为夏奥旗出具收条一份，载明：“收条今收到夏奥旗房款贰拾伍万元整（￥250000）元正邓卫星收款人：陈春丽2020年3月28号”。同日，陈春丽为夏奥旗出具承诺书一份，载明：“承诺书本人陈春丽身份证号4123281980××××××××现将龙城御园18号楼12楼西户的房屋转让于夏奥旗所有，所有手续签订后期以售楼部为准。本人承诺本房产真实有效，能更改合同至夏奥旗名下，如更改不了，如数退回首付款并保证没有纠纷及权属争议。如有产权及关于此房争议，本人愿意承担全部法律责任。如该房屋一手合同更改至夏奥旗名下，夏奥旗不得以任何理由退回该房。承诺人：陈春丽身份证号：4123281980××××××××夏奥旗2020年3月28日星期六担保人：邓卫星身份证号：4123281976××××××××”。因夏奥旗催促办理购房事宜，被陈春丽于2020年11月14日为夏奥旗出具承诺书一份，载明：“承诺书本人陈春丽、身份证号码4123281980××××××××，现保证夏奥旗购得永城市新城区龙城御园18号楼12楼西户之房屋（2）个月之内保证以2019年11月份开盘价为准完成交易及一切合法手续完善，否则到期后双倍退还所收夏奥旗交来的所有费用承诺人：陈春丽2020年11月14日”。因陈春丽未能成功为夏奥旗办理购房事宜，夏奥旗多次催要退款并报警，后于2021年1月11日收到陈春丽微信转账退款20000元，于2021年1月13日收到曹大磊微信转账退款15000元及邓卫星银行转账退款25万元。另查明：案外人马正与永城国龙置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：202010260033）购买案涉永城市龙城御园18＃楼12层1单元-1203号房屋，并于2020年10月26日办理商品房买卖合同备案登记。一审法院认为，夏奥旗向陈春丽购买涉案房屋，并向陈春丽交付了购房意向金35000元。双方虽未签订书面商品房买卖合同，但陈春丽后续收受夏奥旗购房款，并于2020年11月14日出具承诺书，保证房产真实有效及自两个月内以2019年11月份开盘价为准完成交易及一切合法手续完善，能够认定双方成立合法有效的房屋买卖合同。案涉2020年11月14日的承诺书，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当按照约定履行。该承诺书中有关有关“到期后双倍退还所收夏奥旗交来的所有费用”的承诺，系对违约责任的约定，应属合法有效。因违约金具有填补守约方损失及促使义务的积极履行功能，违约金条款是合同主体契约自由的体现，既具有对守约方的补偿性功能，也体现对违约行为的惩罚性。陈春丽作为房屋出售方，在收到夏奥旗交付的购房款28.5万元后未能按照承诺书约定与夏奥旗完成房屋交易，导致合同目的不能实现，明显构成违约，应当按照承诺承担双倍退还夏奥旗购房款的违约责任。陈春丽已退还夏奥旗所负购房款28.5万元，现夏奥旗诉请陈春丽按照双倍返还所付购房款约定，支付购房违约金28.5万元，事实清楚，于法有据，予以支持。因2020年11月14日签订的承诺书系陈春丽出具，邓卫星仅在2020年3月28日签订的承诺书上作为担保人署名，并未在2020年11月14日的承诺书中签字确认。现夏奥旗已经收到所退还的全部购房款，其依据2020年11月14日的承诺书中陈春丽所作出的“双倍退还所收夏奥旗交来的所有费用”承诺，诉请邓卫星支付违约金28.5万元，于法无据，不予支持。曹大磊仅经手接收夏奥旗交付的定房意向金1.5万元，其并非房屋买卖合同的相对方，且案涉两份承诺书均无曹大磊签字，故夏奥旗诉请曹大磊承担违约责任，于法无据，不予支持。综上，依照中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈春丽于判决生效后十日内支付夏奥旗购房违约金28.5万元；二、驳回夏奥旗的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2788元（已减半），由陈春丽负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交上诉人与被上诉人夏奥旗微信聊天一份，拟证明被上诉人夏奥旗将银行卡号交付给上诉人，让上诉人返还其购房款，上诉人与被上诉人夏奥旗之间已经协商解除合同，不存在上诉人违约的问题。被上诉人对该份证据的真实性没有异议，但认为不能达到被上诉人的证明目的，被上诉人夏奥旗将银行卡号交付给上诉人只是让其退回已付购房款，与上诉人是否违约无关。本院对该证据认定如下：对于该证据的真实性予以认可，但该证据不能达到上诉人的证明目的，该证据仅能证明上诉人将被上诉人夏奥旗已付购房款退回被上诉人夏奥旗的事实，并不能证明双方就解除合同已协商一致、上诉人不存在违约的事实，故对该证据证明目的不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。关于上诉人是否存在违约的问题。上诉人认为其与被上诉人夏奥旗已经就解除合同达成一致，上诉人不存在违约的事实。本院认为，被上诉人夏奥旗将其银行卡号交付给上诉人只能说明双方之间就退还已付购房款达成一致，但并不能证明双方就解除房屋买卖合同一事达成一致，上诉人并未按照其于2020年11月14日出具的承诺书的内容将约定的房屋交付给被上诉人夏奥旗，且一审法院查明该房屋已于2020年10月26日由案外人马正办理商品房买卖合同备案登记，上诉人已无法完成合同，故一审法院认定上诉人存在违约的事实并无错误，上诉人的该项上诉理由不能成立，不予支持。关于一审法院认定的违约金数额是否适当的问题。上诉人认为一审法院判决上诉人承担的违约金数额过高，应酌定为收到房款的20%以下。本院认为，上诉人未按照其出具的承诺书约定的时间完成交易，上诉人已构成违约，应承担违约责任。上诉人出具的承诺书中约定“否则到期后双倍退还所收到夏奥旗交来的所有费用”，上诉人在收到被上诉人夏奥旗交付的28.5万元后，未能按照承诺书约定与夏奥旗完成房屋交易，且双方的约定并不违反法律规定，为有效约定，上诉人应按照承诺书约定承担违约责任，一审法院据此判决上诉人承担的违约金数额并无不当，不予支持上诉人的该项上诉请求。综上所述，陈春丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5576元，由陈春丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 林运升审 判 员 曹爱民审 判 员 徐亚超二〇二一年九月十三日法官助理 石会敏书 记 员 张 劲