北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6815号上诉人（原审原告）：史光胜，男，1982年10月20日出生，住辽宁省盘锦市大洼区。委托诉讼代理人：吴之桂，北京京府律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴玉麟，男，1957年12月25日出生，住北京市海淀区。原审第三人：泛城置地（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇王府花园398幢一层。法定代表人：赵如东，总经理。上诉人史光胜因与被上诉人吴玉麟、原审第三人泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（以下简称泛城置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初8523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人史光胜之委托诉讼代理人吴之桂、被上诉人吴玉麟到庭参加诉讼。泛城置地公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史光胜上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判吴玉麟赔偿史光胜装修损失160000元；吴玉麟承担一审、二审诉讼费。事实和理由：1.16万元系由装修和添附两部分费用构成，不是单指装修费16万元。一审判决将史光胜请求赔偿的装修损失16万元简单地认定为装修费用，不包括添附费用，不符合客观实际，不符合双方约定本意，系事实认定错误。2.16万元装修添附费用具有违约性质，史光胜无需举证证明实际损失金额。即便史光胜无法举证证明装修和添附费用达到了16万元，根据意思自治和诚实信用原则，在吴玉麟提前终止合同的情况下，构成违约，按照约定需向史光胜支付具有违约金性质的16万元装修添附费用。3.吴玉麟应当对合同无效承担全部责任，其作为出租方，必须确保出租房屋系合法建筑，一审判决认定史光胜承担50％过错责任没有依据。吴玉麟辩称，同意一审判决，史光胜为涉案房屋支出的装修费用不超过5万。双方房屋租赁合同中约定16万元是指要按16万元的标准进行装修。泛城置地公司提交书面意见称，泛城置地公司不是本案《北京市房屋租赁合同》主体，也不是居间人。本案与泛城置地公司无关。史光胜向一审法院起诉请求：1.判令吴玉麟返还史光胜租金13334元及押金10000元；2.判令吴玉麟赔偿史光胜装修损失166667元；3.诉讼费由吴玉麟承担。一审法院认定事实：2017年8月26日，吴玉麟（出租人、甲方）与史光胜（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定，甲方将位于北京市昌平区北七家镇王府家庭农场雅园租赁给乙方；租赁用途为自住，居住人数为4人，最多不超过5人；租赁期限自2017年9月15日至2022年9月14日，甲方应于2017年9月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，甲方移交房门钥匙及电卡、水卡、燃气卡后视为交付完成；租金为6667元每月，押一付三；押金10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费；甲方同意乙方对该房屋整体装修、添附，装修、添附的以及水电改造、花园规划的图纸须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求，租赁期满后，甲乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时将其对该房屋的装修、添附的，采暖锅炉和空调设备等无偿赠与甲方；租赁期内乙方负责更换和维护该房屋的设备、设施及装修的维护保养，所需费用均由乙方承担；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方并按月租金的100％支付违约金数额外，违约方还需向守约方支付装修及添附费用共计16万元整；物业费由承租人交给出租人，按物业管理规定收费。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，吴玉麟将案涉房屋交付史光胜，史光胜按照合同约定支付租金及押金。吴玉麟向史光胜出具收条，记载收到押金10000元、第一季度租金20000元、预付一年物业费5000元。史光胜与吴玉麟均向法院提交《北京市房屋租赁合同》，史光胜提交的合同末页仅有出租人吴玉麟的签字，吴玉麟提交的合同末页出租人吴玉麟、承租人史光胜均签字，居间人处写着梁某、李某泛城置地。吴玉麟对史光胜提交的合同的真实性予以认可。关于吴玉麟提交的合同末页居间人处的签名，吴玉麟陈述，其于2018年4月24日找泛城置地公司，公司赵总对该合同存疑，没有给其盖章。当时其和史光胜的那份合同上没有居间人的签字，其手里这份是其后续补的。关于租金等各项费用，双方均认可史光胜最后一次支付租金的时间为2019年9月21日，支付数额为19000元。吴玉麟陈述，史光胜尚欠其2017-2018年物业费520元，2019年9月15日至史光胜搬离案涉房屋时的物业费以及200.64元的天然气（供暖）费用，并向法院提交北京增值税普通发票一张，该发票的开具时间为2016年12月23日。史光胜同意支付物业费，但不认可供暖费。关于装修费用，史光胜陈述，其装修用的是自己的装修队，购买家具、家电的票据因为时间久远找不到了。双方均认可物业费收费标准为2元/平米。庭审中，史光胜陈述，2019年10月12日断水断电，2019年10月13日搬离案涉房屋。吴玉麟陈述，2019年10月12日开始清人，拆棚子是在16号，史光胜陈述的时间差不多，具体的时间其不清楚。另查，案涉房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于案涉合同主体，吴玉麟对史光胜提交的合同的真实性予以认可，且自述其合同上居间人处的签字是后补的，故案涉合同的双方为吴玉麟与史光胜。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。史光胜陈述其于2019年10月13日搬离案涉房屋，较为合理，法院予以采信。法院参照合同约定的租金标准，根据史光胜最后一次交纳租金的数额及占有使用时间，酌情确定吴玉麟应退还的数额。史光胜主张的合理部分，法院予以支持，不合理部分，法院予以驳回。关于装修损失，现合同确认无效，双方对合同无效均存在过错，法院酌情确定双方各占50％的责任。吴玉麟认可史光胜对案涉房屋进行了装修，但陈述装修价值不超过5万，史光胜亦未提交证据证明其装修价值，故法院根据吴玉麟自认的情况，对史光胜的装修损失酌情确定为20000元。关于押金一节，现租赁合同无效，且房屋被拆除，吴玉麟应当退还史光胜租房押金。吴玉麟抗辩的物业费，合同约定物业费由史光胜支付给吴玉麟，故法院参照物业费标准、史光胜占有使用房屋的情况，酌情予以确定，与押金相互折抵，余下部分由吴玉麟退还史光胜。吴玉麟抗辩的供暖费，交纳日期为2016年12月23日，而其与史光胜签订合同时间为2017年8月26日，现有证据不足以证明系史光胜欠缴的费用，因此，法院对吴玉麟的该项答辩意见不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、确认史光胜与吴玉麟于2017年8月26日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》无效；二、吴玉麟于判决生效后十日内退还史光胜房屋押金9035元、房屋占有使用费12555元，以上合计21590元；三、吴玉麟于判决生效后十日内支付史光胜装修损失20000元；四、驳回史光胜的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。史光胜提交装修照片、视频以及2018年7月1日史光胜与吴玉麟的通话录音，用以证明双方对装修情况及装修损失是达成一致的，且吴玉麟同意赔偿史光胜10万元并免一个季度的租金，相当于12万余元。吴玉麟对照片、视频及录音的真实性均认可，对证明目的均不认可，主张不能证明史光胜的装修损失，录音系当时为了提前终止合同与史光胜进行的协商，但双方最终没有谈成，且史光胜没有按16万元的标准进行装修。本院经审查认为，史光胜提交的照片、视频不能证明其实际产生的装修费用，录音中亦未体现双方就涉案房屋装修费用达成了一致，故本院对上述证据均不予采信。本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明：二审期间，史光胜主张其装修涉案房屋共花费22万余元，涉案房屋拆除前，其将可搬走的装饰装修物都提前搬走了，本案中其主张的装修损失16万元是指已形成添附的装饰装修部分。史光胜与吴玉麟均认可涉案房屋已拆除。上述事实，还有当事人陈述等在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故吴玉麟与史光胜之间签订的《北京市房屋租赁合同》无效。史光胜主张依据合同约定吴玉麟应支付其装修添附费用16万元的上诉理由，没有法律依据，本院不予采信。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订的《北京市房屋租赁合同》因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而无效，史光胜对此未尽到审核义务，一审法院认定双方对合同无效各占50％的责任并无不当，本院予以确认。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，史光胜主张其已形成附合的装修损失为16万，但对此未提交证据证明，且涉案房屋已被拆除，不具有现值鉴定条件，故本院对史光胜的主张不予采信。一审法院综合案件事实，酌定吴玉麟赔偿史光胜装修损失20000元并无不当，本院予以确认。综上所述，史光胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由史光胜负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 军审 判 员  吴博文审 判 员  王丽蕊二〇二一年九月二十二日法官助理  李 湉书 记 员  梁 萌