北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7095号上诉人（原审被告）：王靖涵，女，1994年6月30日出生，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：姚淞元，男，1993年12月17日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：隋剑昭，男，1986年5月16日出生，住河北省廊坊市。上诉人王靖涵、姚淞元因与被上诉人隋剑昭房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王靖涵、姚淞元上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一项，依法改判王靖涵、姚淞元退还隋剑昭租金3000元、剩余押金1600元、电费300元、网费61.5元、供暖费361元。事实与理由：疫情期间隋剑昭没有进入小区居住的原因一是小区进行军事化管理，并非王靖涵、姚淞元不让隋剑昭进入小区居住。在2020年1月离开小区出京的时候是有登记的，小区当时是知道哪些人在外地，所以隋剑昭打电话询问是否能回京入住，小区答复肯定是不可以。原因二是隋剑昭没有像其他同屋居住的人一样通过隔离入住小区，隋剑昭并没有询问回京14天后是否可以进小区居住。王靖涵、姚淞元是2020年5月回北京在外隔离了14天后进入小区的，隋剑昭同屋的室友都可以证明在外隔离14天后可以进小区居住。王靖涵、姚淞元不应当承担隋剑昭亏损房租的全部金额。隋剑昭辩称，不同意一审判决但未上诉。隋剑昭当时没有办法在北京其他地方自行隔离14天，要是隔离就要在小区里面进行隔离。隋剑昭与王靖涵、姚淞元微信沟通的时候曾说到，是否可以给隋剑昭解决在京的其他房屋进行隔离14天，但是王靖涵、姚淞元并没有解决。2020年2月20日隋剑昭给小区房屋管理员打电话，房屋管理员说就算具备在外隔离15天、居委会证明这些条件都不可以回来居住。隋剑昭向一审法院起诉请求：1.王靖涵、姚淞元向隋剑昭退还已经预交的房屋租金（2020年1月28日-2020年4月15日房屋租金）8000元；2.王靖涵、姚淞元向隋剑昭支付已经预交的2019年11月15日-2020年3月31日的取暖费784元；3.王靖涵、姚淞元向隋剑昭支付（按合同约定）一个月的违约金3100元；4.王靖涵、姚淞元向隋剑昭支付租房押金未退还部分1600元；5.王靖涵、姚淞元向隋剑昭退还已经预交未使用的电费300元、未使用剩余的半年网费106元；6.王靖涵、姚淞元向隋剑昭支付误工费2000元、交通费及搬家费共600元。合计16490元；7.本案诉讼费由王靖涵、姚淞元承担。一审法院认定事实：2017年1月11日，隋剑昭（乙方）与王靖涵、姚淞元（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：“房屋坐落于健安西路32号（以下简称涉案房屋），租赁用途：自住。如租赁用途为居住的，居住人数为1人，最多不超过2人。房屋租赁期自2017年1月11日至2017年7月15日，共计6个月。租金标准及支付方式：2600元，现金，押1付3。押金2600元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的下列费用中，水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、室内设施维修费由甲方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的30日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承赔偿责任。（第八条）合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金；（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。”租赁合同签订后，王靖涵、姚淞元向隋剑昭交付约定房屋，租赁合同约定期限届满后，双方协商继续按租赁合同约定延续履行。其中，自2019年7月起，房屋租金上浮至每月3100元，隋剑昭于2020年1月15日支付2020年1月16日至2020年4月15日期间租金9300元。隋剑昭另支付王靖涵、姚淞元至2020年7月5日的一年网费212元、电费333元、2019年11月15日至2020年3月31日期间取暖费784元。双方合同履行至2020年1月隋剑昭回老家过年，双方均无异议。隋剑昭于2020年1月28日疫情期间，在老家收到王靖涵、姚淞元的微信通知，告知其租住地现无法进住。至2020年4月12日，隋剑昭才回京将其物品从上述租住地搬出，双方租赁合同未再继续履行。此后，双方就上述疫情期间租金、部分押金等退还问题产生争议，但协商未果。本案庭审中，经法院主持调解，双方当事人确认租赁合同期限可续行至2020年7月15日，均确认租赁合同于2020年4月15日解除，且就王靖涵、姚淞元退还隋剑昭剩余押金1600元、网费61.5元、电费300元达成一致意见。对有争议的证据和事实，法院认定如下：庭审中，隋剑昭以涉案房屋因疫情无法正常居住及对暖气不热不予维修为由，主张王靖涵、姚淞元构成违约。其中，隋剑昭所主张的房屋暖气温度不达标及不予维修事实，王靖涵、姚淞元不予认可，隋剑昭提供其与姚淞元之间微信聊天记录显示，姚淞元曾表示换暖气片需等到供暖结束，另提出双方分担费用购买辅助供暖设备的解决方案，双方未对暖气温度进行确认，隋剑昭未就其关于暖气温度不达标准之说充分举证。关于涉案房屋因疫情原因无法正常使用之事实争议，王靖涵、姚淞元反驳主张隋剑昭在进京隔离期后是可以正常进住小区并使用涉案房屋的，隋剑昭则主张2020年1月-2020年4月间，涉案房屋小区不允许回京人员进住且其无法自行解决隔离地点之事实。为此，双方均向法院提供了微信群聊天记录内容为据，该微信聊天记录内容显示，王靖涵、姚淞元曾于2020年1月28日通知隋剑昭涉案房屋所在干休所不让进住，先别回去，何时可以，另行通知，还不确定；2月5日，隋剑昭向姚淞元索要干休所门卫电话，并表示何时允许进入就何时回去；2月20日，隋剑昭告诉姚淞元，已打过电话，门卫完全不让进入干休所，连隔离的政策也没有了；3月7日，隋剑昭表示想与房东进群协商解决隔离用房或延长租期等解决方案；3月14日，隋剑昭提出单位复工要求与无法回京进住涉案房屋之间已产生冲突。隋剑昭另提供其分别于2020年2月8日、20日、23日、24日、27日共5次致电涉案房屋干休所门卫的录音，显示对方答复意见均为当时无法进住小区。王靖涵、姚淞元对上述证据真实性无异议，却坚持其关于回京隔离期满后可正常进住干休所使用房屋之主张。一审法院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，王靖涵、姚淞元将涉案房屋出租隋剑昭使用，双方签订的租赁合同具有法律效力，双方当事人均应遵照履行。根据租赁合同约定，王靖涵、姚淞元负有交付租赁房屋之义务，隋剑昭负有支付相应租金之义务。实际履行中，双方主要因疫情影响涉案房屋未得到正常使用而产生纠纷。庭审中，双方均确认租赁合同提前解除，虽经法院主持调解，双方仍就解除前部分已付租金及费用负担等存在争议，且无法达成一致意见。隋剑昭以涉案房屋因疫情无法正常居住及对暖气不热不予维修为由，主张王靖涵、姚淞元构成违约，但其未能就暖气温度不达标准事实向法院充分举证，且现有证据显示王靖涵、姚淞元为解决此事提出过解决方案，而因疫情防控需要，致隋剑昭无法进住小区居住，亦非王靖涵、姚淞元行为所致，故法院对隋剑昭关于王靖涵、姚淞元违约之主张不予采信。根据双方确认无异议的微信聊天记录及录音证据，可确定隋剑昭确因涉案房屋所在干休所疫情防控措施而无法进住，期间其多次寻求解决方案未果，不具备隔离条件亦不可归因于其本人，客观上造成其合同目的无法实现，隋剑昭相应提出免除相应期间租金的请求，理由正当。故此，法院除对双方达成一致部分予以确认外，法院对隋剑昭关于租金及与此相对应的部分供暖费退还之诉讼请求予以支持，因王靖涵、姚淞元不存在违约行为，法院对隋剑昭的其他诉讼请求不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决：一、于判决生效后七日内，王靖涵、姚淞元退还隋剑昭租金8000元、剩余押金1600元、电费300元、网费61.5元、供暖费361元；二、驳回隋剑昭的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王靖涵、姚淞元提交：证据一、微信聊天记录15页；证据二、姚淞元向刘某某（姚淞元在隔离期间租天通苑房屋的房东）的3笔转账记录；证据三、姚淞元向付某某（涉案房屋的房东）的3笔转账记录。证据一的证明目的是：到京后必须要在外隔离15天才可以回小区居住，小区要求比较严格。证据二的证明目的是：房东确实没有给王靖涵、姚淞元提供任何隔离条件，但王靖涵、姚淞元自己可以找到房子进行隔离。证据三的证明目的是：王靖涵、姚淞元当时没有扣留其他人的房租，把钱全部打给房东，之后房东也没有退回租金的行为。隋剑昭质证意见：对证据一真实性不认可，微信聊天记录没有显示时间。证明目的不认可，因为小区政策是2020年5月、6月才有，隋剑昭房租只交到2020年4月15日。对证据二真实性、证明目的不认可，此事与隋剑昭没有关系，隋剑昭不知情。对证据三真实性、证明目的不认可。隋剑昭租房子只见过姚淞元、王靖涵，没有见过房主，他们之间有没有给钱、退钱、补钱与隋剑昭没有关系。经审查，本院认为，证据一没有显示在隋剑昭租房合同存续期间即2020年4月15日之前隋剑昭能够通过在京隔离15天回小区居住的内容，故本院对该证据的证明目的不予采纳。证据二、三不能确认转账对象的身份，隋剑昭亦不认可这两份证据的真实性，故本院对证据二、三的真实性不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院仅围绕王靖涵、姚淞元的上诉请求进行审理。隋剑昭与王靖涵、姚淞元签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据租赁合同约定，王靖涵、姚淞元负有交付租赁房屋之义务，隋剑昭负有支付相应租金之义务。实际履行中，双方主要因疫情影响涉案房屋未得到正常使用而产生纠纷。根据查明的事实，可以确定隋剑昭确因涉案房屋所在干休所疫情防控措施而无法进住，期间隋剑昭多次寻求解决方案未果，不具备隔离条件亦不可归因于隋剑昭本人，故客观上造成隋剑昭签订合同的目的无法实现。虽王靖涵、姚淞元主张回北京在外隔离14天后可以进入涉案房屋居住，但王靖涵、姚淞元回京时间为2020年5月，隋剑昭租期至2020年4月15日，故本院对王靖涵、姚淞元的主张不予采信。综上，隋剑昭提出退还相应期间租金8000元的请求，理由正当，应当予以支持。王靖涵、姚淞元要求仅退还隋剑昭租金3000元的上诉请求，缺乏相应依据，本院不予支持。综上所述，王靖涵、姚淞元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王靖涵、姚淞元负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 瑞审 判 员  朱 华审 判 员  王丽蕊二〇二一年九月二十七日法官助理  范楷强书 记 员  李雅姣