江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3038号上诉人（原审原告）：张军浩，男，1987年9月22日出生，汉族，住址：江苏省丹阳市。委托诉讼代理人：周飞，江苏择友律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱俊，江苏择友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡俊华，男，1980年7月14日出生，汉族，住址：江苏省常州市金坛区。委托诉讼代理人：李益俊，江苏兴坛律师事务所律师。上诉人张军浩因与被上诉人蔡俊华租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市金坛区人民法院（2021）苏0413民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张军浩上诉请求：1.撤销（2021)苏0413民初1225号民事判决，改判退还2021年1月13日至2021年4月25日的剩余租金11288元，并支付违约金1万，共计21288万元；或发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，判决错误。原审判决不应该将上诉人发现被上诉人事后搬出的时间推论得到被上诉人实际占用时间，而应结合房屋实际使用情况综合判断。双方所签订的《房屋租赁合同》中约定的违约金是双方共同协商认可的结果，该违约金具有双重属性的，兼具补偿性和惩罚性，它的功能是免除守约方对于损失的举证责任，应该优先适用。被上诉人蔡俊华辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人提出的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。张军浩向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同，要求蔡俊华返还租金40000元，并支付违约金10000元，共计50000元；2.蔡俊华承担案件诉讼费、保全费用。一审法院认定事实：2020年4月26日，蔡俊华（转租方，甲方）与张军浩（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于常州市金坛区薛埠镇迈创汽修厂内北侧一排8间房屋，房屋面积约400平方米，房屋租赁期壹年，自2020年4月26日起至2021年4月25日止；房屋每年租金为肆万元，采用先付租金后使用的原则，于当年4月26日前支付；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全；在租赁期间内，如一方违约，则支付守约方违约金壹万元。同日，张军浩支付蔡俊华租房定金共计40000元。2021年1月13日，张军浩发现涉案房屋中有大量的汽修配件、设备和待维修汽车等物品，张军浩报警处理。现双方因解除房屋租赁合同经多次协商未果，张军浩起诉法院，要求处理。一审诉讼中，张军浩陈述：其承租房屋的目的是用于口罩熔喷布的生产，但承租后未实际生产；主张解除合同原因是蔡俊华于2021年1月占有使用了张军浩租赁的房屋；在2021年1月报警10天后，租赁房屋内已无蔡俊华存放的物品。一审法院另查明，2021年1月29日，依张军浩的诉讼保全申请，法院作出（2021）苏0413民初1225号民事裁定书，裁定冻结蔡俊华名下的银行存款人民币50000元，冻结期限自2021年2月3日起至2022年2月2日止，张军浩预交了保全费520元。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、视频资料等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于解除合同并返还租金40000元的问题，本案中，张军浩提出解除合同的理由为蔡俊华未经其同意占有使用案涉房屋致使不能实现合同目的。一审法院认为，首先，张军浩提供的证据仅能证明蔡俊华擅自占用使用租赁厂房的时间10天左右，根据张军浩陈述其于2020年4月26日承租房屋后并未实际生产，蔡俊华未能实现合同目的的原因并非其于2021年1月占有使用其厂房10天的行为所造成；其次，双方签订的房屋租赁合同未约定合同解除条件，且张军浩亦未提供证据证明本案合同具备了法定解除的条件，故一审法院对张军浩要求解除房屋租赁合同，并返还房屋租金40000元的诉讼请求不予支持。关于张军浩诉请违约金的问题，一审法院认为，蔡俊华未经张军浩同意擅自使用案涉租赁房屋，属违约行为，应承担违约责任。张军浩主张违约金10000元，蔡俊华认为违约金过分高于造成的损失，请求人民法院予以适当减少。对此，一审法院认为，违约金酌减规则是应对违约金数额过高而产生的特殊规则。认定违约金是否过高应当以实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。首先，张军浩未提供证据证明蔡俊华占有使用案涉房屋10天期间造成的实际损失数额；其次，根据本案合同履行情况、年租金数额及蔡俊华占有使用时间长短等案件具体情况，可以认定张军浩主张违约金10000元过高，故蔡俊华申请对违约金予以调整的主张，法院予以准许，酌情确定违约金以2000元为宜。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、第二十条之规定，作出如下判决：一、蔡俊华于判决生效后10日内支付张军浩违约金2000元。二、驳回张军浩的其他诉讼请求。如果蔡俊华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元、保全费520元，合计人民币1045元，由张军浩负担209元，蔡俊华负担836元（此款张军浩已预缴，蔡俊华应于判决生效之日起10日内径付张军浩）。二审中，上诉人张军浩向本院提交一份上诉人一审代理律师与上诉人2021年2月5日至2月9日的聊天记录，证明上诉人确认被上诉人搬离时间为2021年2月9日，距离上诉人报警时间已经过去了26日，被上诉人实际占用至少是26天。被上诉人蔡俊华质证认为，对该份证据的真实性有异议，首先该聊天记录是上诉人与上诉人代理人的聊天记录，上面陈述内容是上诉人单方面的自述，并没有证据来予以印证。上诉人在一审庭审中也自认了在报警10天后租赁房屋已经没有被上诉人存放的物品，所以我们认为一审查明的事实是准确的，而且上诉人提交的证据并不能证明被上诉人实际占用的天数是26天。二审中，被上诉人蔡俊华未向本院提交新证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人签订租赁合同后，上诉人并未实际使用房屋进行生产经营，由此产生的后果应当由上诉人自行承担。被上诉人虽在2021年1月期间短时间占用了部分租赁房屋，根据双方合同约定及相关法律规定，上诉人并不因此取得合同解除权，故一审据此不支持上诉人解除合同及返还租金的诉请符合相关法律规定。对双方约定的违约金是否过高、是否予以调整的问题，根据合同法相关原理及规则，目前我国合同法中的违约金主要以损失填补为原则，对惩罚性违约金的适用应当以法律明确规定为原则。一审法院根据被上诉人的申请结合本案实际情况确定被上诉人应当承担的违约金系一审法院行使自由裁量权，且目前并无证据表明该自由裁量权的行使超出了合理界限，二审应予尊重。综上，上诉人张军浩的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张军浩负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  王 莹二〇二一年九月二十二日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐