湖南省通道侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1230民初533号原告：柳州市华泰房地产开发有限责任公司，住所地柳州市东环大道69号水晶印象商厦7层6、7号，统一社会信用代码914502002729592662。法定代表人：覃伟强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄雪钢，广西众维律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦秋建，广西众维律师事务所律师。被告：周进宏，男，1951年1月25日出生，侗族，居民，住广西三江侗族自治县。委托诉讼代理人：尹庆保，通道县诚信法律服务所法律工作者。原告柳州市华泰房地产开发有限责任公司（以下简称柳州华泰公司）与被告周进宏房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2021年7月13日受理后，依法适用简易程序，于2021年8月10日公开开庭进行了审理。原告柳州华泰公司及其委托诉讼代理人黄雪钢、韦秋建，被告周进宏及其委托诉讼代理人尹庆保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州华泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付多占土地补偿款1048500元及违约金1023336元（该违约金暂计算至2021年3月31日），暂共计2071836元，2021年4月1日之后违约金按照协议约定的每逾期一日支付应付款千分之一的计算方式计至实际清偿之日止。2、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：2016年8月30日，被告与原告就通道县金水岸项目二期达成《关于金水岸项目二期内部开发协议书》，一致同意根据双方占新纪元房地产开发有限公司股权比例双方划分楼房号进行独自开发、自负盈亏，并约定被告将超出股权比例多占3.5亩开发土地的对应土地款104.85万元补偿支付给原告，支付方式为：在被告取得独自开发的第一栋楼预售证后100天内一次性将104.85万元支付给原告、每逾期一日则按日计算向甲方支付应付款项千分之一的违约金。在该协议的附件二中，双方协商一致将金水岸项目二期的“31号楼”由被告开发。2018年4月19日，被告开发的金水岸项目二期“31号楼”取得《商品房预售许可证》。原告与被告签订案涉协议后切实履行，被告也应按协议约定向原告支付超出股权比例多占3.5亩开发土地的对应补偿款104.85万元。但经原告多次催讨被告未向原告清偿上述款项及违约金，特向法院起诉，请法院判如所请。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、《关于金水岸项目二期内部开发协议书》复印件1组，拟证明原告与被告订立了关于金水岸项目二期内部开发协议，约定按股权比例划分楼房号进行独自开发、自负盈亏，被告将超出股权比例多占3.5亩开发土地的对应土地款104.85万元补偿支付给原告以及支付方式、违约金计算方式等；2、《委托书》复印件1组，拟证明涉案金水岸项目二期中“31”号楼由被告负责开发建设；3、《关于新纪元邮政账户及建行周进宏专户的情况说明》复印件1组，拟证明新纪元公司43×××90账户为被告专用账户，被告用这个账户进行独自开发的行为；4、《商品房预售许可证》（通房预许字（2018）第016号）复印件1组，拟证明涉案金水岸项目二期中31号楼于2018年4月19日取得商品房预售证，协议中被告应该支付的104.85万元条件已经成就；5、《催告函》复印件1组，拟证明原告就涉案款项向被告催偿但被告未清偿的事实；6、金水岸小区二期《建设工程设计合同（一）》及深圳市国际印象建筑设计有限公司《情况说明》复印件1组，拟证明被告根据涉案协议划分的建筑面积及楼栋号直接与设计公司进行对接联系、设计调整，实施了独立的开发行为；7、2016年7月金水岸二期规划总平面图、2018年6月金水岸小区规划总平面图复印件1组，拟证明涉案协议在被告取得划分的建筑面积及楼栋号根据被告的申请意思进行调整后，容积率由1.97上升到2.44，被告获取了比签订协议时划分的3.8万余平方建筑面积更多的开发面积权益，被告实际获得了5.25万平方米建筑面积，被告多获得了1.41万平方米的建筑面积。被告周进宏辩称：一、被告实际没有多占3.5亩土地面积，原告当时是按旧规划推测估算的3.5亩计算土地费用，原告要求被告上交3.5亩土地费是不符合客观实际的，是显失公平的。关于原告提出请求支付多占土地要补偿款104.85万元，这是双方按老规划、在2016年8月30日约定的协议，当时约定：被告将超出股权比例多占3.5亩开发土地的对应土地款104.85万元补偿支付给原告，支付方式为：在被告取得独自开发的第一栋（也就是指31号楼）预售证后100天内一次性将104.85万元支付给原告等。双方协议是2016年7月14日通过的旧规划为基础签订的协议书。后双方协商“31号楼”由被告修建，而“31号楼”是2018年4月19日取得《商品房预售许可证》，在取得许可证后才26天，2018年5月15日通道县政府就对金水岸小区的规划进行了修定并批准了新规划，离原告所谓多占3.5亩费用应在“预售证后100天内一次性将104.85万元支付给原告”约定最后期限还有74天，按原协议被告也就是在履行期限内金水岸小区规划被重新修定，双方实际实施已是新规划，双方依新规划对原定的建设用地协议责任区重新进行了大调整，双方实际各占开发土地面积有了较大变化，比如：1、旧方案中周进宏建设楼栋号为32、33、35、36、37、38、39、40、41栋等建筑面积总计38430平方米，新方案后楼栋号变为30、31、32、33、35、36、37、38、39栋等建筑面积总计52431平方米，可见旧方案与新方案栋号和面积都发生了变化。2、协议书中第二大点第3点中第①②小点，公共部分物业用房、居委会用房、公厕、垃圾站、幼儿园等的1.07亩是根据旧方案的经济技术指标数值计算的，而新方案仅对幼儿园有数值规定，且幼儿园是规划在周进宏所占有的土地内，是由周进宏独立开发的。另外物业用房、居委会用房、公厕、垃圾站等实际没有单独建设，华泰在其开发的21栋1楼设置物业用房，周进宏计划在自己开发的30栋1楼设置物业用房，因此不存在公共部分土地面积扣除1.07亩。3、本案重点是协议书中第二大点第3点中第③④⑤条被告周进宏向原告支付超出股权的土地款：3.5亩104.85万元，其计算方法是以旧方案划分给被告开发的建筑面积38430平方米和旧方案的容率1.97为依据推算出来的，并没有按新方案实际测量计算过，原告的作法违反了双方《关于金水岸项目二期内部开发协议书》第四条第1点“关于甲乙双方各自划分所得的面积以双方实地勘查制图划分为准”的约定。因此，关于被告超出股权比例的3.5亩不准确、不客观、不实际，所涉协议条款自动失效，对被告没有约束力。二、2021年7月，周进宏委托通道县国土资源土地规划测绘队按照华泰现场设立的围墙分界线进行测量计算，周进宏实际分得土地面积17012平方米，而根据股权比例周进宏实际应分得土地：62076×28%=17381平方米，周进宏实际少得土地17381-17012=369平方米。其次，城北桥头三角地，通道县政府拟无偿收回728平方米做公共花园，照此算你方还应补728×72%=524平方米给周进宏。以上两项，如双方按股权比例内部分配，你方反而还应补周进宏开发土地面积893平方米。总之，双方各自实际占用多少土地面积，没有准确数字。双方应重新测算，按多退少补原则占补平衡。三、本案诉讼费由原告承担。被告提交下列证据：1、《通道侗族自治县新纪元房地产开发有限责任公司章程》、《合伙开发协议书》、《营业执照》复印件1组，拟证明原告与被告是通道侗族自治县新纪元房地产开发有限责任公司合伙人及双方在公司持股比例的事实；2、2016年通道县金水岸小区规划图复印件1组，拟证明原、被告合伙公司早在2016年7月经通道县人民政府批准的通道县金水岸小区规划图；3、2018年5月新修改批准的通道县金水岸小区规划图复印件1组，拟证明原、被告合伙公司在2018年5月第二次经通道县人民政府新修改批准的通道县金水岸小区规划图；4、被告在金水岸小区二期的《金水岸界线图》复印件1组，拟证明被告在2018年5月第二次经通道县人民政府新修改批准的通道县金水岸小区规划实施后，被告按原、被告内部按股权比例明确各自责任所实施开发建设的方案，于2021年7月2日委托通道县国土资源土地规划测绘队按照原告华泰现场设立的围墙分界线进行测量计算（见测绘图），被告实际所得土地面积：17012平方米，而根据股权比例被告应分得土地面积：62076×28%=17381平方米，被告实际少得土地面积17381-17012=369平方米的事实，如果按通道县政府规划计划拟将被告所得范围内的城北桥头三角地块无偿收回728平方米做公共公园的话，被告又将少得土地面积524平方米。原告提交的第1、2、3、4、5、6、7号证据，被告提交的第1、2、3、4号证据本院将予以综合采信，具体证明事实需结合法庭调查确定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月30日，原告柳州华泰公司（甲方）与被告周进宏（乙方）签订《关于金水岸项目二期内部开发协议书》，约定：1、甲乙双方为新纪元房地产开发有限公司股东，甲方占股72%，乙方占股28%。（2）甲方双方按股权比例划分所得土地面积：甲方土地＝（93.2亩-1.07亩）×0.72＝66.33亩，乙方土地＝（93.2亩-1.07亩）×0.28＝25.79亩。（3）乙方按附件一划分的9栋建筑土地面积：38430平方米÷容积率1.97÷666平方米／亩＝29.29亩。（4）则乙方须将超出股权比例的土地款（104.85万元）支付给甲方：29.29亩-25.79亩＝3.5亩，3.5亩×666平方米／亩×449.8元／平方米＝104.85万元。（5）土地款的支付方式：以乙方划分所得栋号取得第一栋楼预售证后100天内一次性将104.85万元付给甲方，每逾期一日，乙方按日计算向甲方支付应付款项千分之一的违约金。四、其他：1、关于甲乙双方各自划分所得的面积以双方实地勘查制图划分准，见附件一。2、关于31号楼开发模式约定，见附件二。附件一《双方划分所得面积楼房号图》约定：乙方划分区域总建筑面积38430平方米，乙方划分得栋号：32号、33号、35号、36号、37号、38号、39号、40号、41号楼。附件二《关于金水岸小区二期31号楼开发模式的约定》：经甲乙双方协商一致，就甲方将31号楼开发权转让给乙方的约定。协议签订后，原、被告分别进行实际项目开发，被告于2018年4月19日，取得第一栋楼即金水岸小区31号楼《商品房预售许可证》（通房预许字2018第××号）。后经原告向被告催讨付款未果，故原告诉至本院。另查明，2016年7月旧规划总建筑面积为122105平方米、容积率为1.97，2018年5月新规划总建筑面积为253750平方米，容积率为2.44。本院认为，2016年8月30日，原告柳州华泰公司与被告周进宏签订《关于金水岸项目二期内部开发协议书》是双方真实思意的表示，合法有效，原、被告均应按该协议书履行。被告未按协议书约定向原告支付超出股权比例多占3.5亩开发土地的对应补偿款104.85万元，已构成违约应承担违约责任。现原告诉请判令被告向原告支付多占土地补偿款104.85万元，事实清楚证据充分，本院予以支持。原告诉请违约金1023336元（该违约金暂计算至2021年3月31日），2021年4月1日之后违约金按照协议约定的每逾期一日支付应付款千分之一的计算方式计至实际清偿之日止。被告主张原告诉请的违约金过分高于原告可能实际损失。故本院综合考虑原告实际损失、预期利益等情况酌情确定违约金为300000元，原告多主张的违约金及2021年4月1日之后的违约金本院均不予支持。被告主张，被告实际没有多占3.5亩土地面积，原告当时是按旧规划推测估算的3.5亩计算土地费用，2018年5月的新规划进行了调整有了较大变化。原告要求被告上交3.5亩土地费不符合客观实际，是显失公平的，所涉协议条款自动失效对被告没有约束力，及原告申请按股权比例双方实际分得土地面积数额进行司法测量鉴定。本院认为，《关于金水岸项目二期内部开发协议书》及附件已经由原、被告签字确认，原、被告对2018年5月的新规划设计均知晓，双方也分别实际进行了项目开发，该新规划设计并不能否定《关于金水岸项目二期内部开发协议书》的效力。关于测量鉴定问题，因原、被告不存在划分有明确四至界线范围的土地，涉案的3.5亩系根据双方约定用建筑面积折算得出，原、被告未实际分割土地面积，被告申请测量鉴定与本案待证事实无关联。故被告上述主张及申请测量鉴定本院均不予支持。被告主张，被告实际分得土地面积17012平方米，根据股权比例被告实际应分得土地：62076×28%=17381平方米，被告实际少得土地面积17381-17012=369平方米。如果按通道县政府计划将被告所得范围内的城北桥头三角地块无偿收回728平方米做公共花园，被告又将少得土地面积524平方米。但被告未能提供证据有效证实政府收回土地的情况，且涉案的3.5亩系根据双方约定用建筑面积折算得出，并不是四至界线范围明确的具体土地面积，故本院对被告该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、限被告周进宏于本判决生效之日起二十日内支付原告柳州市华泰房地产开发有限责任公司土地补偿款1048500元及违约金300000元。二、驳回原告柳州市华泰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费23375元，减半收取11687.50元由被告周进宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  龙海波二〇二一年九月十五日书记员  周天姿附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证。