山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终9238号上诉人（原审原告）：荐云鸿，男，1993年1月17日出生，满族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托诉讼代理人：丁月英，山东雅圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫超，山东雅圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕宝海，男，1939年12月27日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：杜超，山东汇正律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕金江（系吕宝海之子），男，1963年2月7日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。原审第三人：荐世英，女，1957年2月6日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：吕晓楠（系荐世英之子），男，1980年4月13日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。原审第三人：青岛市黄岛区藏马镇丁家松园村民委员会，住所地山东省青岛市黄岛区藏马镇丁家松园村。法定代表人：吕小江，主任。上诉人荐云鸿因与被上诉人吕宝海及原审第三人荐世英、青岛市黄岛区藏马镇丁家松园村民委员会（以下简称丁家松园村委会）物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初23263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荐云鸿上诉请求：1.依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初23263号民事判决，改判支持荐云鸿的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审的诉讼费用由吕宝海承担。事实和理由：一是涉案房屋是在房屋登记产权人荐世乐已经去世且留有幼小的继承人即荐云鸿的情形下，被荐世友擅自处分，该案案情与一般的房屋买卖合同中具备完全民事行为能力的卖方卖房后反悔的案情是完全不一样的；二是荐云鸿未成年之前一直生活在东北地区，成年后及时行使了所有权人追回权，已于2013年12月份就追回了涉案房屋，房屋钥匙一直由荐云鸿持有，由荐云鸿管理使用涉案房屋，至今没有拆除；三是荐云鸿已在丁家松园村生活多年，其无父无母无其他财产，若再失去唯一的房子，必将流离失所，给社会增加不稳定因素。一、一审判决认定主要事实错误，证据不足，适用法律错误。（一）涉案四间房屋系荐世乐的个人合法财产，并非由荐世乐与荐世友共同共有，更非由荐世乐、荐世友各占有涉案房屋1／2份额。1、涉案四间房屋是1974年由村集体提供材料，荐世乐筹资建造而成，建造涉案房屋时荐世友尚未成年，而荐世芳已定居东北地区。1977年荐世友去东北地区追随荐世芳生活，其户口也随之迁到了荐世芳同村。荐世乐的户口一直在丁家松园村，从未迁出过。1986年，涉案房屋统一办理房屋产权证明书，登记业主为荐世乐，产权来源为“原有”。1991年，涉案房屋统一办理宅基地使用权证，登记使用权人为荐世乐，单位性质“个人”，家庭人口“1”，地上物类别及权属“本人所有”。涉案房屋的产权自始至终都登记在荐世乐名下，属于荐世乐的个人财产，荐世芳、荐世英及荐世友对此从未提出异议，且荐世芳、荐世英现仍健在，该二人均认可涉案房屋属于荐世乐一人所有。2、退一步讲，既然一审判决认定涉案房屋系1974年因修建道路占用荐伟华家庭成员原住房处，由集体提供建筑材料为荐伟华家庭成员即荐世芳、荐世乐、荐世英、荐世友兄妹四人建造涉案房屋4间，即涉案房屋系由原住房置换而来，那么涉案房屋就应由荐世乐兄妹四人共同共有，而不会因荐世芳迁去东北地区、荐世英出嫁本村村民而丧失其共有份额，荐世友充其量也只占有1／4的份额，而并非由荐世乐、荐世友各占有涉案房屋1／2份额。另，一审判决既认定“1978年，荐世英与本村村民吕连江结婚后搬离涉案房屋，此前（即早于1978年）荐世友已去东北地区并搬离涉案房屋”，又认定“涉案房屋由荐世乐、荐世友共同居住使用”，一审判决认定事实部分相互矛盾、言而无据；认定事实部分与说理部分前后矛盾，逻辑混乱，存在明显错误。（二）一审判决认定涉案房屋由吕宝海翻建，系认定事实错误，且没有任何证据证明。农村建房要获得审批许可，同样的，翻建房屋也要获得审批，只有在拿到审批许可之后，才能开始动工。吕宝海没有任何证据证明涉案房屋由其翻建过，通过涉案房屋的残破现状来看，也不可能进行过翻建。一审判决在没有任何证据支持的情况下，仅凭偏袒吕宝海的丁家松园村委会的陈述及吕宝海的陈述即认定“期间，吕宝海对房屋进行了翻建”属于偏听偏信，毫无公正可言。二、一审判决认定涉案房屋买卖协议（即1997年3月29日证明）合法有效，系认定事实及适用法律均错误。（一）吕宝海提交一审法院的涉案房屋买卖协议系复印件，没有出示原件，荐云鸿明确表示对该证据的真实性不认可。吕宝海未在一审法院规定的时间内提交调取证据的书面申请，也一直没有提交原件。另外，吕宝海没有证据证明其在一审所出示的房屋买卖协议上的卖方签字为荐世友本人（该证明上出现的名字为“荐石有”和“荐世有”），吕宝海所找的证人邵某和李某均未在房屋买卖协议的签订现场，均未亲眼所见荐世友签字。即使该协议主文确系邵某的父亲邵长现所写，也不能证明邵长现亲眼所见荐世友当场签字。也就是说，涉案房屋买卖协议真伪不明。（二）退一步讲，即使涉案房屋买卖协议是真实的，即使荐世友是涉案房屋的共同共有人，即使荐世友系荐云鸿的监护人，那么荐世友擅自处分未成年荐云鸿财产的行为也为无效。一审判决认定吕宝海有理由相信荐世友有代理权，且荐云鸿未在法定期限内行使撤销权，属于适用法律错误。1.不管荐世友是占有涉案房屋产权份额的1／4、1／3还是1／2，其作为共同共有人之一，均无权独自处分涉案房屋。《物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”显然荐世友违反了须经“全体共同共有人同意”这一强制性要求，其处分行为无效。2.吕宝海的证人李某当庭陈述，荐世友将涉案房屋的卖房款系用于偿还其个人在1992年之前所欠的债务，显然并非是为了维护荐云鸿的利益。根据《民法总则》第三十五条的规定，“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”《中华人民共和国未成年人保护法》第十七条规定，“未成年人的父母或者其他监护人不得实施下列行为：……（十）违法处分、侵吞未成年人的财产或者利用未成年人牟取不正当利益；（十一）其他侵犯未成年人身心健康、财产权益或者不依法履行未成年人保护义务的行为。”而荐世友代荐云鸿处分涉案房产，其处分该财产的目的是消灭其个人所负的债务，其行为显然并非为了维护荐云鸿的利益，故荐世友擅自处分涉案房屋的行为已侵害了未成年荐云鸿的合法权益，违反了上述法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该房屋买卖协议应认定为无效。无效合同自合同签订时即无法律约束力，无时间限制，不论荐云鸿是否提出主张，是否知道无效的情况，也不论是否经过人民法院或者仲裁机构的确认，涉案房屋买卖协议都是无效的。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。况且，本案系物权保护纠纷，物权本身不适用诉讼时效的规定，荐云鸿作为物权人有权随时主张权利。3.荐云鸿自1995年（荐世乐去世时起）就通过法定继承取得了涉案房屋的所有权，其成年后对荐世友的擅自处分涉案房屋的行为从来没有追认过，相反，却于2013年12月份以实际行为追回了涉案房屋，何须再行使撤销权？《合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”《合同法》第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案显然不属于以上情形中的任何一种，一审判决所称的“撤销权”从何而来？又缘何失去？法律依据是什么？（三）吕宝海不是善意相对人，不符合善意取得的条件。根据《物权法》第106条，善意取得的条件为：（一）受让人受让该动产或不动产时是善意的，不知道出让人没有处分权，并且因相信不动产登记公示公信的效力而与出让人进行交易：（二）以合理的价格转让；（三））转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。前述三项条件必须同时具备，否则不构成善意取得。而本案中，吕宝海出示的《房屋产权证明书》明确载明“业主姓名：荐世乐；产权来源：原有；四邻证明人：吕宝海”。可见吕宝海自始至终就明知涉案房屋的产权人为荐世乐而非荐世友。不动产登记书对外具有物权公示效力，是不动产买卖时必须要审查的材料，吕宝海在明知涉案房屋产权登记人为荐世乐的情况下，却依然以明显的低价进行受让，具有明显恶意。吕宝海在其名下已经有两套宅基地房屋的情况下，再受让涉案房屋违反了一户一宅的法律规定，所以涉案房屋至今未进行物权变更登记，涉案房屋仍登记在荐世乐名下，吕宝海不符合上述“（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的条件。吕宝海不满足善意取得的三个条件，不享有涉案房屋的物权。综上，一审判决认定涉案房屋买卖协议（即1997年3月29日证明）合法有效是完全错误的。三、一审法院依据虚假证据作出的判决，有违司法公正，难以令人信服。1.本案一审审理过程中，吕宝海提交一份李某与荐世友之间的《还款协议》，欲以此证明荐世友与荐世乐并未分家，二人共同欠款600元，兄弟二人为偿还债务及生活所迫自愿将涉案房屋出卖给吕宝海。但李某的当庭陈述是，纸条内容不是他写的，纸条上“李某”的名字不是他签的，他也不知道谁签的“荐世友”的名字，甚至没有见过该还款协议。从该协议的签名笔迹来看，肉眼就能看出“荐世友”的签字明显与涉案房屋买卖协议上的签字笔迹不同，不属于同一人的笔迹，其中必有一份证据是虚假的。同时，既然是荐世友为证明自己已经还款，该纸条应由荐世友持有才合理，现由吕宝海持有明显不符合常理，吕宝海明显是在伪造证据，混淆法庭视听。荐云鸿虽多次提醒一审法院予以调查惩戒，但一审法院却刻意避重就轻，置若罔闻。2.荐云鸿系在东北地区出生，荐世乐去世后便跟随荐世芳生活，由荐世芳抚养长大，荐云鸿居住地丁家松园村委会作为法定的证明单位已经开出证明证实了荐世芳系荐云鸿的监护人，具有真实性和合法性，而丁家松园村委会既不清楚荐云鸿被抚养的情况，也不具有证明或指定荐云鸿的监护人的法定资格。另外，丁家松园村委会在一审调查笔录中谎称吕宝海除了涉案房屋外无其他宅基地，但根据荐云鸿提交的吕宝海名下的2份地籍档案来看，吕宝海名下已有两处宅基地房屋，作为村书记的吕小江与作为村主任的祝会园不可能不知情，本应公平公正处理村民纠纷的村干部却明显偏袒吕宝海一方，庭审中丁家松园村委会也是对吕宝海的主张一再附和，肆意偏袒吕宝海一方，其相应的陈述明显与事实不符。另外，从荐云鸿多次函告该丁家松园村委会暂停处分涉案房屋拆迁补偿利益，丁家松园村委会均置之不理，再到本案的虚假陈述来看，无不证实丁家松园村委会与吕宝海之间恶意串通，损害荐云鸿的合法权益，丁家松园村委会对案情的陈述已经失去了可采信的基础，而一审判决却采信其陈述作为定案的依据，作出对荐云鸿不利的判决，有违司法公正性，恳请二审法院予以纠正。吕宝海辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求依法驳回荐云鸿的上诉请求。一、一审认定事实清楚。荐云鸿所述不属实。涉案房屋虽登记在荐世乐名下，但因荐世乐与荐世友均未成家，两人一直共同居住使用该房屋。农村房屋为家庭共有，一般登记于一人名下，实质是两兄弟共有。全村老百姓都知情，而且一审中丁家松园村委会出具证明已证实。兄弟二人去东北之前一直居住在该房屋，兄弟二人均未成家，共同生活在一起。1997年涉案房屋卖给吕宝海后，一直由吕宝海及其父母居住在此，并建造三间南平房，对该房屋进行了翻建及修缮。因此本案涉案房屋已经卖给吕宝海，荐云鸿不享有对该房屋的物权。涉案房屋原系荐世友与荐世乐兄弟共同所有，该房登记于荐世乐名下。兄弟二人一直带着荐云鸿共同生活，没有分家。1995年荐世乐因故去世，荐世友独自抚养荐云鸿，生活极度困难，为了更好地照顾荐云鸿，便找到吕宝海请求将涉案房屋卖给吕宝海，当时吕宝海及父母均无房居住，为了照顾父母方便考虑到涉案房屋与儿子（吕江**）房屋相邻，便同意购买涉案房屋。1997年经本村老师邵长现书写买卖证明，荐世友将涉案房屋作价950元，因东山属吕宝海，扣除100元，实付850元，荐世友将该房屋卖给了吕宝海，吕宝海已及时付清购房款850元。至此双方买卖合同已成立。二、吕宝海一家在该房屋居住双方无任何争议。吕宝海及父母一家已经在涉案房屋居住长达近二十年，吕宝海的父母一直在该房屋中居住至去世。居住期间对涉案房屋进行了翻建及修缮多次。足以证明双方之间买卖房屋的事实成立。吕宝海系本村村民，支付了购房款，涉案房屋一直曾处于吕宝海的控制使用之下，双方签订房屋买卖证明并没有违反法律、法规禁止性规定。三、农村房屋买卖作为重要的民事活动，丁家松园村委会工作人员更能了解本集体村民之间的重大民事活动，故第三人丁家松园村委会与吕宝海签订了将涉案房屋的搬迁安置补偿协议，本村所有房屋的搬迁安置工作均经过镇政府见证，通过村民会议等合法程序进行。因此涉案房屋卖给吕宝海的事实系全村都知情。综上，根据吕宝海持有的买卖房屋证明、丁家松园村委会与吕宝海签订搬迁安置补偿协议的行为，结合吕宝海一家占有使用已长达二十年并在居住期间进行翻建修缮，足以证明双方之间买卖的事实。买卖协议原件因拆迁已交到政府部门，一审中，丁家松园村委会已证实。另一审中荐世英也认可房屋已卖给吕宝海，而且一审中当证人邵某出庭陈述当时买卖房屋后到吕宝海家找其父亲即本案买卖协议执笔人邵长现时，看到的情形时对吃午饭还是晚饭进行争论，足以可见其明知当时买卖的情况。四、本案吕宝海系善意取得，因根据当时全村都知道的情形，荐世乐死亡前后，荐云鸿一直随荐世友生活。涉案房屋为兄弟共有，一人去世后，另一方为了更好地抚养荐云鸿长大，决定卖掉房子回东北生活，吕宝海完全有理由相信荐世友对涉案房屋有处分权。当时吕宝海系以合理的市场价购买。而且是荐世友要求吕宝海购买该房，因其实在生活困难，无力抚养荐云鸿，故卖掉房子，才能有钱去东北生活。另吕宝海名下没有别的宅基地，因早已分家过户至儿子名下。故吕宝海属于善意取得。五、荐云鸿成年后与荐世友回到了本地，工作也没有固定的着落，还让吕宝海长子吕金江在即墨为其爷俩找到工作，从2010年开始一直工作到2013年上半年，期间荐云鸿及荐世友从未对涉案房屋提出过异议。现因房屋拆迁，为了拆迁利益，再来反悔，故根据诚实信用原则，买卖房屋反悔者，不应予以支持，荐云鸿的诉请缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回荐云鸿的诉讼请求。对于一审吕宝海提交的还款协议，确实是真实的，因当时荐世友、荐世乐兄弟二人家庭贫困，为了养活荐云鸿，向李某借款，卖了涉案房屋后，将钱款还清，当时系荐世友要求吕宝海夫妇签名作证，该借款已偿还，于是出现了该还款协议。李某因年纪已大，出庭紧张，难免口误，对于其笔迹，如有必要，可以申请鉴定，以示真伪。荐世英陈述称，同意荐云鸿的上诉意见。丁家松园村委会未做陈述。荐云鸿向一审法院起诉请求：1.判令青岛市黄岛区藏马镇丁家松园村209号（印契证号：南横字第0194450号）荐世乐名下的房屋拆迁所得利益归荐云鸿所有；2.判令吕宝海将第一项诉讼请求中房屋所得的70平方米和90平方米两套楼房返还给荐云鸿；3.判令吕宝海向荐云鸿返还房屋评估值、签约奖、速签奖共计33158元；4.判令吕宝海负担本案案件受理费、保全费、保函费。一审法院认定事实：荐伟华与魏兆蓝系夫妻关系，育有荐世芳、荐世乐、荐世英、荐世友子女四人，荐伟华于1962年死亡，魏兆蓝于1973年死亡。1960年，因修建水库荐伟华一家由外村迁移至丁家松园村并由村集体统一建设住房。1974年，因修建道路占用荐伟华家庭成员原住房处，由集体提供建筑材料为荐世芳、荐世乐、荐世英、荐世友建造涉案房屋4间。1978年，荐世英与本村村民吕连江结婚后搬离涉案房屋，此前荐世芳已去东北地区并搬离涉案房屋，涉案房屋由荐世乐、荐世友共同居住使用。1986年，涉案房屋统一办理房屋产权证明书，登记业主姓名为荐世乐。1991年，涉案房屋统一办理宅基地使用权证，登记使用权人为荐世乐。后，荐世乐、荐世友先后至东北地区工作生活，涉案房屋由荐世英管理使用。荐世乐在外务工期间与案外人刁桂红非婚生育荐云鸿，荐云鸿出生日期为1993年1月17日。1995年，荐世乐在外务工期间意外死亡，户口于1996年3月注销。后，荐世友携荐云鸿回涉案房屋居住生活。1997年3月29日，荐世友与吕宝海就涉案房屋签订买卖协议，吕宝海以价款850元购得涉案房屋。荐世友出售涉案房屋后携荐云鸿再次返回东北地区生活。吕宝海购买涉案房屋后对房屋进行了翻建并居住使用。2013年，荐世友、荐云鸿因涉案房屋争议多次与吕宝海发生纠纷，2013年12月13日，荐世友在涉案房屋中死亡。2019年12月13日，丁家松园村委会就涉案房屋与吕宝海签订《藏马山居搬迁改造安置补偿协议》，该协议载明，经审核确定因涉案房屋搬迁吕宝海可得安置楼房160平方米，其中无偿安置面积130平方米，需交纳优惠后差额款90000元，另外，吕宝海可得房屋及附属物评估值106158元、签约奖15000元、速签奖2000元、搬迁补助1000元、拆除奖励7000元。另查明，荐云鸿户籍所在地为辽宁省抚顺市新宾满族自治县。一审法院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖协议（即1997年3月29日证明）是否有效。涉案房屋在办理房屋权属证书及宅基使用权证时虽然登记在荐世乐名下，但荐世友作为家庭成员其时为房屋共同共有人，荐世乐、荐世友各占有涉案房屋1/2份额，荐世乐去世后，其唯一第一顺序继承人荐云鸿继承荐世乐所占房屋份额。荐世友在向吕宝海出售涉案房屋时，荐云鸿年幼并随荐世友生活，吕宝海有理由相信荐世友对处分荐云鸿所继承房屋份额有代理权，吕宝海在购买涉案房屋时作为善意相对人不具有主观恶意。荐世友向吕宝海出售房屋后，荐世友、荐云鸿在2013年前长达16年多时间内并未对涉案房屋买卖提出异议，期间，吕宝海对房屋进行了翻建，荐云鸿在其成年后亦未在法定期限内行使撤销权，涉案房屋买卖协议应认定为合法有效。对荐云鸿关于其享有涉案房屋所有权的主张，一审法院依法不予采信，对其关于涉案房屋拆迁权益的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条的规定，判决如下：驳回荐云鸿的诉讼请求。案件受理费4466元，保全费3334元，由荐云鸿负担。本院二审期间，荐云鸿围绕上诉请求提交录像1份，本院当庭播放了该录像。证明事项：从房屋的现状来看，根本不存在吕宝海及丁家松园村委会所称的涉案房屋经过多次翻修，并加盖三间南屋的情况。事实上，涉案房屋自2013年12月份由荐云鸿追回后，就一直由荐云鸿实际控制、管理和使用，直至二审开庭时，也是由荐云鸿在管理。一审时，荐云鸿多次申请法院察看现场，但一审法院屡次拒绝，导致一审法院认定事实不清。吕宝海质证称，对该录像的真实性认可，但对证明事项不予认可，涉案房屋一直由吕宝海控制。通过一审荐云鸿提交的《藏马山居搬迁安置补偿协议》，涉案房屋早就于2019年12月30日由吕宝海与丁家松园村委会签订了《搬迁改造协议》，将涉案房屋交付给丁家松园村委会，所以涉案房屋已经无人管理了。荐世英质证称，对该组证据的真实性及证明事项予以认可。本院经审查认为，吕宝海对该证据的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。但该证据不能证实荐云鸿所要证明的事项，本院对该证据的证明事项不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为物权保护纠纷。二审争议焦点为涉案房屋买卖合同是否有效。涉案房屋虽然于1986年、1991年先后登记在荐世乐名下，但物权登记产生的公示公信效力仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人，并不等于该登记权利人一定是真实的。本案中，1986年办理房屋产权证明书、1991年办理宅基地使用权证时均登记使用权人为荐世乐，但涉案房屋系在荐伟华与魏兆蓝系夫妻原有房产基础上因修建水库安置房屋一处，荐伟华、魏兆蓝去世后，又因修建道路由村委安置的房屋并由荐世友兄妹四人居住。1978年之后，涉案房屋由荐世乐、荐世友共同居住使用并未分家析产，荐世友作为家庭成员其时为房屋共同共有人。荐世友将涉案房屋出售时，荐云鸿年幼与荐世友一起生活，吕宝海有理由相信荐世友对处分荐云鸿所继承房屋份额有代理权，且1997年荐世友出售房屋时，荐世友将涉案房屋宅基地使用权证交付吕宝海，吕宝海支付了房款，并接收房屋居住使用，荐世友出卖房屋后又与荐云鸿到东北生活。荐云鸿在2013年前长达16年多时间内并未对涉案房屋买卖提出异议，荐世英长期居住在丁家松园村，亦未对吕宝海购买该房屋并占有使用提出过异议，故荐云鸿无证据证实涉案房屋买卖行为侵害了荐云鸿的合法权益。涉案房屋位于丁家松园村，吕宝海系丁家松园村集体组织成员，吕宝海系可受让涉案房屋宅基地适格主体，该交易在同一集体组织内部进行，且丁家松园村委会就涉案房屋与吕宝海签订《藏马山居搬迁改造安置补偿协议》，双方的买卖行为属债权行为，涉案房屋及宅基地使用权转移是一种物权变动行为，故涉案房屋及宅基地使用权是否发生权属变更，不影响当事人就房屋及宅基地转让事宜达成一致意思自治效力。有关行政管理机关是否已对涉案宅基地使用权变更登记，不影响协议本身效力。综上，涉案房屋买卖协议有效，荐云鸿上诉主张买卖协议无效，涉案房屋拆迁所得利益应归其所有，无事实及法律依据，对其上诉请求不予支持。综上所述，荐云鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9180元，由上诉人荐云鸿负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琰审 判 员  孙秀强审 判 员  徐镜圆二〇二一年九月二十六日法官助理  阚玉龙书 记 员  李春雨