淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初5475号原告：江梅，女，1976年8月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：淮安恒大富丰房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区城南街道恒大名都售楼处二楼，统一社会信用代码913208115525493256。法定代表人：黄兆亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭博文，该公司法务。被告：金碧物业有限公司淮安分公司，住所地淮安市清江浦区恒大名都24号楼，统一社会信用代码91320800554697786F。法定代表人：沈剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：田玲、孙英杰，该公司法务。原告江梅与被告淮安恒大富丰房地产开发有限公司（以下简称恒大富丰公司）、金碧物业有限公司淮安分公司（以下简称金碧物业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告江梅、被告恒大富丰公司委托代理人彭博文及被告金碧物业委托代理人田玲、孙英杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江梅向本院提出诉讼请求：1、被告恒大富丰公司支付2013年2月16日至2014年7月23日的逾期交房违约金30534元、逾期交房造成的其他财产损失5000元、违约金产生的违约金86241元、房屋维修产生水电费及违约金781元、误工费和精神损失费5000元；2、判令被告金碧物业免除物业维修期间的物业费（2013年2月16日至2014年7月23日）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告江梅于2012年5月21日和恒大富丰公司签订商品房买卖合同，购买恒大名都5幢3单元207室的房屋，约定交房日期为2012年12月30日前，违约责任为已交付房价款日万分之一的违约金，交付标准依据《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，且双方验收交接，而不是先交接后验收，由于该商品为精装房，约定达不到约定标准的装饰在交接时如提出异议，出卖人按双方约定的标准进行修理，更换重做并在30日内解决，达到约定标准等等，但两被告多次违反约定，原告故诉至法院。被告恒大富丰公司辩称：根据合同第八条第二款第二项的约定，在约定的交付期限届满前，买受人未支付全部到期款项的，出卖人可据实延期交付，原告自认在约定的交房日前未支付房屋尾款，直至2013年1月28日才付清房款，并且实际交房日为2013年2月16日，而且恒大富丰公司也协商物业免除2016年8月16日至2017年4月15日八个月的物业费1600元，原告主张逾期交房违约金也超过诉讼时效，因此其诉请不应得到支持，此外，对于原告主张的逾期交房造成的财产损失、房屋产生的水电费、误工费、精神损失费以及减免物业费的诉讼请求，没有事实和法律根据，且超过诉讼时效。被告金碧物业辩称：本案案由为商品房预售合同纠纷，商品房买卖合同的合同相对方为江梅和恒大富丰公司，金碧物业与江梅并不存在商品房预售合同关系，在本案中作为被告主体不适格，涉案房屋损失位于业主房间内，属于业主专有部分，不属于物业服务区域，原告损失与金碧物业无关，原告请求免除物业费于法无据。原告为证明其诉讼请求，向本院提交商品房买卖合同1份、住宅质量保证书1份、合格证1份、接处警工作登记表1份、维修确认表2张、情况反馈表2张、维修调度单2张、钥匙托管承诺书1张、水费发票3张、电费发票3张、供电公司友情提醒1张，被告恒大富丰公司提供文件及物品签收单1张、房屋钥匙签收确认书1张，经质证，原、被告对上述证据真实性均无异议，本院予以采信。被告恒大富丰公司提供竣工验收备案证书1份，经质证，原告有异议，经审查本院认为该份证据能够证明涉案房屋的竣工验收时间，故予以采信。对原告提供的有争议的证据，本院认定如下：1、图片22张，证明验收项目不合格。2、问题清单1张，证明房屋质量问题。3、订货清单2张，证明房屋质量问题，原告订的家具无法入户，原告不要了，卖家扣原告5000元定金。4、证明1张、催缴函1张，证明双方口头协商用逾期交房违约金抵扣物业费。5、微信名片截屏1张、微信聊天截屏3张，证明郭铭是恒大物业和恒大地产的老总，参与了原告问题的协商。经质证，两被告对证据1真实性不认可；对证据2有异议，称系手写，没有任何公司的盖章；对证据3有异议，称无法证明原告与卖家之间纠纷是因为房屋质量造成的；对证据4有异议，称与其无关；对证据5有异议，称恒大富丰公司不存在名为郭铭的领导。经审查，本院认为上述证据与本案不具有关联性，均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月21日，原告江梅与被告恒大富丰公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的恒大名都5幢3单元207号房，总价款554160元。合同第八条交付期限约定，被告恒大富丰公司应当在2012年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，逾期交房超过90日，合同继续履行的，被告自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十三条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，原告在交楼日如对装饰、设备提出异议，由被告按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，达到约定标准。第十六条约定，被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同签订后，原告支付了504160元，于2013年1月28日付清尾款50000元。2013年2月7日，恒大名都5号楼取得竣工验收备案证书。2013年2月16日，被告恒大富丰公司向原告江梅交付了涉案房屋，双方签署了淮安恒大名都文件及物品签收单，载明原告收到被告恒大富丰公司交付的住户须知、住宅使用说明书、住宅质量保证书、安全消防紧急情况处置责任书、区域防火责任书等。原告在签收单上签字确认。同日，双方还签署了房屋钥匙签收确认书，原告接受了涉案房屋的钥匙。2013年2月16日，原告接收涉案房屋的当日，向被告恒大富丰公司提出质量问题，被告恒大富丰公司安排维修，系委托被告金碧物业公司协调施工单位维修，维修费用由恒大富丰公司承担。维修过程中，原告不断提出新的问题，被告恒大富丰公司陆续安排维修，直至2014年7月23日将原告提出的质量问题全部维修完毕。在房屋维修过程中，原告于2014年5月23日将涉案房屋钥匙交给物业托管，并签署钥匙托管承诺书，写明：“兹因上述物业仍需修葺，而本人无暇照顾，不能每日往返开启大门予修葺人员进入施工，现谨将钥匙交予淮安恒大名都物业服务中心托管，请代本人开启大门。本人承诺：托管期内，本单位之设备、物件等，若有任何遗失、损毁概与物业服务中心无关，且物业服务中心无须负任何责任。本人在工程完工后，将亲往物业服务中心取回钥匙，请勿将钥匙交还其他人士。”2014年7月23日，原告取回钥匙。之后，原、被告双方发生争议，原告诉至法院。本院认为：原告江梅与被告恒大富丰公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照约定履行各自的义务。原告主张被告恒大富丰公司承担2013年2月16日至2014年7月23日的逾期交房违约金，理由是被告恒大富丰公司交付的房屋有质量问题，其将钥匙交给楼管，在此期间房屋一直在维修，直到2014年7月23日才修好。本院认为，被告恒大富丰公司已于2013年2月16日将涉案房屋交付给原告，双方也签署了文件及物品签收单、钥匙签收确认书，涉案房屋的住宅使用说明书、住宅质量保证书等文件以及钥匙均交给了原告，被告恒大富丰公司已履行了交房义务，原告在接收房屋后提出质量异议，属于房屋质量纠纷，被告恒大富丰公司也安排了维修，故原告要求被告恒大富丰公司承担2013年2月16日至2014年7月23日期间逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。原告要求被告恒大富丰公司承担逾期交房造成的其他财产损失5000元、违约金产生的违约金86241元、房屋维修产生水电费及违约金781元、误工费和精神损失费5000元，于法无据，本院也不予支持。原告要求被告金碧物业免除2013年2月16日至2014年7月23日期间的物业费，属于物业合同纠纷，与本案不属同一法律关系，本案不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告江梅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2851，减半收取1425元，由原告江梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 柏玲二〇二一年九月七日法官助理 李思书 记 员 吴林附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。