辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1156号上诉人（原审原告）：崔天宏，男，1965年1月18日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：刘育伟，辽宁海润律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓红岩，辽宁绿洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙丽，女，1972年5月18日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：王金江，男，1971年12月10日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：马方友，辽宁海润律师事务所律师。原审被告：营口新海康汽车贸易有限公司，住所地辽宁省营口市站前区南窑里。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：孙忠利，男，1971年10月29日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。上诉人崔天宏因与被上诉人孙丽、营口新海康汽车贸易有限公司（以下简称新海康公司）案外人执行异议纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初3100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。崔天宏上诉请求：1.请求撤销一审判决，并改判支持上诉人诉请，即停止对营口市金牛山大街东44-65号房屋执行并解除查封措施；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人对于案涉房屋有优先抵押权，能够排除强制执行，具体理由如下：一、案涉房屋登记在赵来杰名下，被上诉人没有权利依据其与一审被告新海康公司之间的债权判决书，直接申请执行赵来杰名下财产。1.赵来杰与新海康公司之间存在书面的《商品房买卖合同》、已交付房款的三联收款收据，且买卖行为办理了网签备案手续，所以赵来杰是案涉房屋所有权人具备公示效力，非经法定程序不能撤销。2.被上诉人申请执行案涉房屋的依据是其与新海康公司之间的生效判决，但判决中并没有确定案涉房屋是新海康公司所有，所以被上诉人等于是因为对新海康公司的债权，而执行了案外人赵来杰的财产，显然执行行为错误。二、上诉人对于案涉房屋有抵押权，能够排除法院强制执行行为。1.如前所述，案涉房屋登记备案在赵来杰名下，所以赵来杰是案涉房屋所有权人，有权对案涉房屋进行处分；2.2015年8月1日，在赵来福（赵来杰哥哥）向崔天宏借款80万元的过程中，案外人赵来杰用案涉房屋及其他四套房屋进行抵押担保，双方签订《以房抵债协议》，约定：如赵来福无力偿还借款，赵来杰同意将该担保抵债房屋由崔天宏全权处理，协议签订后即时履行,将房屋交付崔天宏，所有权转移，赵来杰配合崔天宏办理一切手续，费用由崔天宏承担，2018年7月6日，赵来杰在协议上补充填写：办照时，抵押物另处理，费用由住户承担。因当时房产部门无法办理抵押登记，所以协议签订后，赵来杰仅是将房屋买卖合同和收款收据原件以及上述房屋交付上诉人。所以上诉人对案涉房屋有抵押权；3.一审中，赵来杰出庭作证，一是表示其对案涉房屋有权出售；二是表明认可《以房抵债协议》是真实意思表示，认可在赵来福不能偿还欠款情况下，上诉人对案涉房屋有所有权，在案涉房屋能够办理产权证时，同意配合办理。所以上诉人对于案涉房屋享有所有权，法院执行案涉房屋错误。综上，上诉人认为案涉房屋属上诉人所有，法院执行行为错误，故请求撤销一审判决，并支持上诉人的诉讼请求。被上诉人孙丽辩称：案涉房屋是新海康公司在2013年1月17日向营口市天成锦琳投资公司借款时用于抵押的房屋，当时双方签订了借款协议，新海康公司用自己的房屋向天成锦琳公司进行抵押。天成锦琳公司以赵连杰的名义与新海康公司签订的买卖合同，按照最高人民法院关于审理民间借贷案件问题的若干问题的规定24条，锦琳公司与新海康公司因借款合同签订的房屋买卖合同，实则是设立的担保，在债权不能实现时，可以通过诉讼或者拍卖的方式实现债权，而本案中锦琳公司及锦琳公司的员工赵来杰，未履行相关的法律程序，将不具有所有权的五套房产处分。实则违反了法律规定，其处分行为也不具有法律效力。第二点，孙丽在与新海康公司债权转让案件中，申请人民法院对争议房产采取了查封措施，孙丽与锦琳公司签订的债权转让协议，在2015年11月25日起诉时就向人民法院申请了财产保全措施，依法查封了包括崔天宏在内的五套房产，按规定人民法院依法查封的财产，任何人都无权处分。因此，无论是锦琳公司，包括赵来杰与崔天宏签订的房屋买卖协议，其他人包括魏秋红、马艳、郭艳丽等签订的房屋买卖协议均应无效，不受法律保护。第三点，从卷宗材料得知崔天宏在2015年10月份借给锦琳公司80万元。借款的时间是2015年的8月1日8月，借款期限是2015年的8月1日到2016年的7月30日，期限是一年，而在借款期限未到的2015年10月，也就是说借款刚刚两个月就将无处分权的四套房屋卖给其他几个当事人，不得不让人怀疑崔天宏与其他的四个当事人所签订的协议时间是特意编造的，他们的真实交易时间应该在孙丽起诉新海康公司采取保全措施之后，在本案中无处分权的赵来杰将房屋以抵押形式与崔天宏签订房屋买卖合同，后无处分权的崔天宏又将房屋卖于其他四个当事人，这些买卖行为本身就无效，不应受法律保护。综上，请人民法院根据本案的相关事实依法作出判决。原审被告新海康公司述称：服从法院判决，没有其他答辩意见。崔天宏向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对位于站前区房屋的执行并解除查封措施；2.案件受理费等全部费用由被告承担。一审法院查明事实：2013年1月17日,案外人营口市天成锦琳投资有限公司(以下简称锦琳公司)与被告新海康签订了《借款合同书》,约定新海康向锦琳公司借款100万元,同日新海康公司与案外人赵来杰签订了七份《商品房买卖合同》,约定由赵来杰购买了包含本案案涉房屋在内的位于站前区房屋,房屋建筑面积均为89.99平方米，总价款均为143984元,上述房屋为锦琳公司所有，赵来杰为锦琳公司代理人，购买房屋系为借款担保。赵来杰于同日付清上述房屋的全额房款，并办理了合同备案，于2013年1月17日备案于赵来杰与其妻周丽艳名下。2014年9月2日,被告孙丽、案外人赵来福（赵来杰哥哥）与案外人营口天成工业泵制造有限公司签订了《借款合同》,约定赵来福向被告借款100万元。2015年8月1日,案外人赵来福、崔天宏、营口天成工业泵制造有限公司签订了《借款协议》,约定赵来福向崔天宏借款80万元,借期为2015年8月1日至2016年7月30日。为了担保上述债务的履行,案外人赵来福、崔天宏签订了《以房抵债协议》,约定：“一、案外人赵来福向原告借款80万元；二、借款当日将赵来杰名下五处房产作为该款的担保抵债给崔天宏，将房屋合同原件、收据原件交于崔天宏；三、如赵来福无力偿还借款，赵来杰同意将该担保抵债房屋由崔天宏全权处理；五套房屋为：位于站前区；四、协议签订后即时履行，将房屋交付崔天宏，所有权转移，赵来杰配合崔天宏办理一切手续，费用由崔天宏承担”。该协议由赵来杰、周丽艳签字。2015年9月1日,锦琳公司与孙丽签订《协议见证书》及《债权转让协议》,约定锦琳公司将其对新海康公司的100万元债权及抵押担保的七套房屋转让给孙丽,以抵销孙丽对锦琳公司的100万元债权。协议第三条约定：“债权转让后，与锦琳公司、赵琢琳（该公司法人）、赵来福、赵来杰的其他债务没有任何关系，锦琳公司、赵琢琳、赵来福、赵来杰至协议签订后，无权对此房进行抵押，变卖”。该协议由被告孙丽与锦琳公司、赵琢琳签字盖章，赵来福、赵来杰、周丽艳未签字。因被告新海康未按时履行还款义务,被告孙丽向本院提起诉讼,要求新海康公司返还借款100万元及利息,如拒不履行要求被告将抵押的房屋登记在孙丽名下。被告孙丽于2015年11月20日向本院提出诉前保全申请。同日，本院作出（2015）站立保字第00175号民事裁定书，裁定载明：查封包括被申请人新海康所有的由赵来杰、周艳丽共同领名的坐落于营口市站前区金牛山大街东44-69号、44-71号、44-81号、44-75号,44-65号、44-77号、44-79号七套房屋。对该起诉讼本院于2016年9月18日作出(2016)辽0802民初117号民事判决,判决载明:一、被告新海康偿还原告孙丽欠款人民币100万元及利息(从2014年1月17日起至判决确定给付之日止,按年利率24%计算)。因被告新海康不服上述判决提起上诉,营口市中级人民法院作出(2017)辽08民终256号民事判决,判决载明:驳回上诉,维持原判。因新海康公司未履行判决确定的给付义务,被告孙丽向本院申请强制执行,本院于2019年1月4日作出(2017)辽0802执324号执行裁定书,裁定载明：查封被执行人营口新海康汽车贸易有限公司所有的由赵来杰、周艳丽共同领名的坐落于营口市站前区金牛山大街东44-69号、44-71号、44-81号、44-75号,44-65号、44-77号、44-79号七套房屋。原告对(2017)辽0802执324号执行裁定书提出异议，本院于2020年6月17日作出（2020）辽0802执异24号裁定书，裁定载明：驳回原告的异议请求。原告不认可该裁定，以案外人执行异议为由提起本案诉讼。另，原告未提供证据证明其占有和使用涉案房产至今。被告提供辽宁省高级人民法院于2019年12月24日作出的（2019）辽民再1号判决书，被告主张崔天宏借给锦琳公司的80万元借款已经由锦琳公司投资到黑龙江省丰熙集团有限公司和丰熙集团洪安公司，判决已确认该80万元由上述两公司返还给崔天宏，所以崔天宏抵顶五套房产的行为与判决相矛盾。一审法院认为，案外人锦琳公司与被告孙丽签订《协议见证书》及《债权转让协议》合法有效,案外人赵来杰与原告签订的《以房抵债协议》亦合法有效。产生本案的争议的原因是案外人锦琳公司将债权转移给本案被告孙丽之前，将本案被告新海康抵押给其的七套住房中的五套住房以《以房抵债协议》的方式抵顶给原告。被告新海康对案外人锦琳公司的一笔债务被案外人锦琳公司抵顶给了两个债权人，并分别予以处置。案外人赵来杰与新海康签订的《商品房买卖合同》从其外观表现形式看是双方真实意思表示，未违反法律规定，自签订时生效，且该合同签订后将涉案房产备案于赵来杰与其妻周丽艳名下，现无证据证明原告知晓案外人赵来杰与其妻周丽艳房屋来源系本案被告新海康公司对案外人锦琳公司的担保。因此由赵来杰、周丽艳为赵来福向崔天宏借款作担保而签订的《以房抵债协议》系合法有效的，原告基于该协议获得对涉案房产的处分权。案外人赵来杰将本案被告新海康公司抵押给案外人锦琳公司的房屋违背法律规定，以《以房抵债协议》处分给原告的行为虽属无权处分，但因原告取得涉案房屋系案外人赵来杰夫妻将共同领名的诉争之房屋以《以房抵债协议》出让给原告，并未告知其取得的房屋系被告新海康的抵押担保行为。关于被告提出的辽宁省高级人民法院判决已确认该80万元由黑龙江省丰熙集团有限公司和丰熙集团洪安公司两公司返还给崔天宏，所以崔天宏抵顶五套房产的行为与判决相矛盾的主张，因该判决作出于崔天宏将案涉房产售卖于原告之后，亦无法证明崔天宏知晓案涉房产系对锦琳公司的担保，因此对被告该项主张本院不予采纳。但因原告崔天宏在取得该房产后未居住至今实际占有和使用了该房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）款：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，因此原告对案涉不动产不享有足以排除强制执行的民事权益，其权利不能够排除本案执行。综上，一审法院判决如下：驳回原告崔天宏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告崔天宏承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院补充查明如下事实：虽然新海康公司与赵来杰签订案涉房屋《商品房买卖合同》后由新海康公司向赵来杰出具购房款《专用收款收据》，但现有证据并不能证明赵来杰已支付全部购房款。在庭审时，各方均确认案涉房屋是为借款所设立的担保，赵来杰并未实际付款。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条旨在保护买受人基于购买不动产为目的而形成的合法有效的买卖关系所形成的针对不动产交付及权属变动的债权，其价值取向是为了保护房屋消费者。本案中，上诉人崔天宏与赵来杰于2015年8月1日签订的《以房抵债协议》虽然形成于查封之前，但根据该协议内容来看，是赵来杰用案涉五套房屋为赵来福向崔天宏80万元借款所设立的担保，该担保的目的是为收回债权，与通过签订房屋买卖合同进而取得房屋所有权情形并不相同，故并不符合上述法律规定中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定。而且，上诉人崔天宏在两审期间并未提供证据证明已支付全部价款并合法占有案涉不动产，故一审法院判决驳回崔天宏诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人崔天宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人崔天宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 孟宪云审 判 员 徐 丹审 判 员 姚 望二〇二一年九月二十八日法官助理 孙**华书 记 员 徐鹏媛