湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初13577号原告：广东君辉企业代理集团有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道芙蓉中路二段98号明城国际中心1901。负责人：雷丽芹，广东君辉企业代理集团有限公司副总经理。委托诉讼代理人：雷开辉，男，广东君辉企业代理集团有限公司长沙分公司总经理，住湖南省永顺县。委托诉讼代理人：喻艳，女，广东君辉企业代理集团有限公司长沙分公司工作人员，住湖南省浏阳市。被告：陈海翔，女，1975年9月5日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：周当二，湖南骄阳律师事务所律师。原告广东君辉企业代理集团有限公司长沙分公司（以下简称君辉长沙公司）与被告陈海翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案后，依法适用简易程序于2021年9月1日公开开庭进行了审理。原告君辉长沙公司的委托诉讼代理人雷开辉和喻艳、被告陈海翔的委托诉讼代理人周当二到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告君辉长沙公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈海翔向君辉长沙公司退还2021年6月22日至2021年8月21日房屋租金4000元；2.判令陈海翔承担本案诉讼费用。事实与理由：君辉长沙公司于2021年1月22日承租陈海翔所有的长沙市芙蓉区，已支付2021年1月22日至2021年8月21日房屋租金12000元，押金2000元（其中经过协商免租一个月），由于君辉长沙公司发展规划发生变动，不需要使用该租赁房屋，遂于2021年6月11日提前告知陈海翔要求退租，且说明君辉长沙公司购买放置在承租房屋内的全新办公桌椅、安装的灯具、网线以及电线等办公设备都可以不搬走和拆除，以便陈海翔继续出租使用，仅要求退还剩余2021年6月22日至2021年8月21日房屋租金4000元。但协商未果，陈海翔扣留押金及所余租金，不予退还。原告君辉长沙公司向本院提交的证据有：1.《房地产租赁合同》；2.房租转账记录；3.支付委托函。被告陈海翔辩称：按合同约定，陈海翔的合同义务均已履行，免租一个月是基于合同期为一年的前提下双方协商一致的结果，现君辉长沙公司提前终止合同的原因是其自身原因。2021年6月22日前陈海翔未收到任何来自君辉长沙公司工作人员的书面通知，2021年6月22日的短信通知未见搬出房屋的照片和物业、水电费用结清证明，更没有提出租赁房屋房门钥匙的交接事项。房屋租金付至2021年8月21日属实，但君辉长沙公司所称购买全新办公家具和办公设备不符合事实，陈海翔提供的租赁房屋带有办公家具，君辉长沙公司自行拆除了两个房间的玻璃门，仅更换了极少的办公卡座。陈海翔直到2021年7月27日才从君辉长沙公司处拿回房屋钥匙。按照合同约定，君辉长沙公司应足额支付租金、物业管理费，如超过10日，或物业管理费、水电费等杂费超过1000元，陈海翔有权单方解除合同。君辉长沙公司仅支付截止2021年4月30日的物业管理费，至其搬离租赁房屋已欠物业管理费1920元，君辉长沙公司应付清所欠物业管理费，并赔偿中介费、免租期等损失。被告陈海翔向本院提交的证据有：1.《房地产租赁合同》；2.微信聊天截图（一）；3.租赁房屋室内现场照片（共计8张）；4.电话呼叫记录截图；5.微信聊天截图（二）；6.《费用缴纳通知》。本院对双方当事人围绕诉讼请求提交的证据进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，结合庭审质证情况和当事人的陈述，本院查明事实如下：2021年1月22日，君辉长沙公司与陈海翔签订《房地产租赁合同》，约定君辉长沙公司向陈海翔租赁位于长沙市芙蓉区房屋（建筑面积约为55.18平方米），租赁期限一年，即自2021年1月22日起至2022年2月21日止；押金2000元，租金每月2000元（按每月30日计算，即租金每日66.7元），按季度支付租金；君辉长沙公司应及时足额交纳租金、物业管理费等杂费，每逾期一日，陈海翔有权加收拖欠部分1%的滞纳金。如超过10天或物业管理费、水电费等杂费累计超过1000元，陈海翔有权立即单方解除合同，没收押金并有权进一步向君辉长沙公司追究责任；租赁期间若君辉长沙公司提出终止合同，需提前书面通知陈海翔，陈海翔没收押金作为违约金，违约金不足以弥补其经济损失的，君辉长沙公司需承担赔偿责任。合同签订后，双方口头协商一致，免租期一个月。2021年1月22日，君辉长沙公司向陈海翔支付租金6000元和押金2000元；2021年5月13日，君辉长沙公司向陈海翔支付租金6000元。君辉长沙公司支付物业管理费至2021年4年30日，欠付2021年5月1日至2021年7月31日的物业管理费480元。君辉长沙公司于2021年7月27日向陈海翔交还租赁房屋房门钥匙，并向陈海翔返还了租赁房屋。本院认为，君辉长沙公司与陈海翔于2021年1月22日签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自义务。案涉租赁合同约定，租赁期间，若君辉长沙公司提出终止合同，需提前书面通知陈海翔，陈海翔没收押金作为违约金，违约金不足弥补陈海翔经济损失的，君辉长沙公司须承担赔偿责任。本案中，君辉长沙公司主张其于2021年6月11日向陈海翔提出解除合同并返还房屋，但其并未提供证据予以证明，依法应当承担举证不能的后果，而陈海翔提供的通话记录截屏、微信记录截屏等证据能够证明君辉长沙公司于2021年7月27日向陈海翔交还租赁房屋房门钥匙，并返还房屋，故案涉租赁合同于2021年7月27日已实际解除，君辉长沙公司占有使用案涉租赁房屋至合同解除之日，应当支付占有使用期间即至2021年7月27日止的租金，君辉长沙公司已向陈海翔支付房屋租金至2021年8月21日，陈海翔应退还2021年7月28日至8月21日的租金1600元（按每月30日，每日66.7元租金标准计算）。对此，陈海翔主张应当作为中介费、免租期租金损失赔偿款，并抵扣欠交的物业管理费。违约金和损害赔偿都是为了填补非违约方的损失，陈海翔根据案涉租赁合同约定已经收取君辉长沙公司押金2000元作为违约金，损失应当得以填补，其主张的免租期租金损失，并未在合同中约定任何附加条件，故其主张赔偿免租期租金损失有违诚实信用原则，中介费为出陈海翔将房屋出租所发生的非必要性费用，并非由于君辉长沙公司违约行为导致的损失。案涉租赁合同约定，租赁期间的物业管理费由君辉长沙公司承担，故在君辉长沙公司违约欠交物业管理费的情况下，陈海翔主张用君辉长沙公司已付租金抵扣其欠交的物业管理费480元，并无不当。鉴此，陈海翔应退还房屋租金1120元（1600元-480元）。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案中，案涉租赁合同签订于2021年1月22日，违约事实发生于2021年7月27日，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行后，故本案适用民法典的规定。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，判决如下：一、在本判决生效后五日内，陈海翔向广东君辉企业代理集团有限公司长沙分公司退还租金1120元；二、驳回广东君辉企业代理集团有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由广东君辉企业代理集团有限公司长沙分公司负担15元，由陈海翔负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  江 涛二〇二一年九月一日法官助理  李家成书 记 员  卢 宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。