浙江省桐乡市人民法院民事判决书（2021）浙0483民初5902号        原告：浙江申康管业有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院镇恒业路600号1幢。统一社会信用代码91330483760171048Q。                法定代表人：周同林，执行董事。                委托诉讼代理人：朱华，浙江国圣律师事务所律师。                委托诉讼代理人：费建曙，公司员工。                被告：张荣军，男，1982年10月21日出生，汉族，住安徽省霍邱县。                原告浙江申康管业有限公司与被告张荣军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月10日立案受理，依法由审判员易明适用简易程序独任审判，于9月1日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人朱华、费建曙以及被告张荣军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金36636元（计算方法：第一年租金106080元计算5个月为44200元、所欠水费1479元、所欠电梯分摊电费957元，合计46636元，扣除押金10000元）、逾期付款利息损失（按全国银行问同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于桐乡市濮院镇恒业路638号3A幢5楼厂房，用于羊毛衫生产，合同约定租赁期限为3年自2019年5月1日至2022年4月30日，第一年租金106080元、第二年租金114566元、第三年租金123731元，第一年租金在2019年4月30日之前付清，第二年、第三年租金按合同期限提前30天付清。合同第十七条第三款约定，任何一方无正当理由提前解除合同，违约方应当向守约方支付相当于当年5个月租金的违约金。经原告催促，被告逾期仍未支付第二年（2020年5月1日至2021年4月30日）的租金以及水费、电梯分担电费。2020年4月28日，原告再次催促被告，要求被告最晚于2020年4月30日之前付款，并告知逾期的法律后果。被告收到通知后明确表示退租，2020年4月30日，被告自行搬出所租房屋。原告认为，被告无正当理由提前解除合同，应当按约定承担违约责任。                被告辩称：一、不租厂房是有正当理由的，也提前跟原告讲过，因为疫情生意不好还欠了很多债务，无力支付下一年房租才于2020年4月30日退租，不是原告诉称的“无正当理由”；二、承认违约，押金10000元算作违约金；三、对原告诉称的水费1479元、电梯分摊电费957元无异议。                原告向本院提交如下证据：                证据一、房屋租赁合同（与被告之间）1份，证明被告向原告承租厂房，租赁期限是2019年5月1日至2022年4月30日，双方约定了每年的租金以及付款方式，同时合同第十七条第三款约定任何一方无正当理由提前解除合同，违约方应当向守约方支付相当于5个月租金的违约金；                证据二、微信聊天记录截图6页（2020年4月28日至2020年6月16日原告工作人员、本案原告委托诉讼代理人费建曙与被告之间），证明被告违约的事实；                证据三、验房移交清单1份，证明被告欠原告水费1479元、电梯分担电费957元；                证据四、房屋租赁合同（与案外人刘辉）、中介费收据各一份，证明原告的实际损失超过主张的违约金金额，原告主张的违约金合理。实际损失包括：涉案厂房空关一个月租金损失7280元（520平方米＊14元／月·平方米＊1月）、两年租金损失38941元（按被告与后一租户前两年租金差额计算：106080元＋114566元-87360元-94345元）、中介费6552元，共计52773元。                被告对证据一、二、三均无异议，但认为证据四与其无关。本院认为，上述证据均系原件，符合真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。                经审理，本院查明案件事实如下：                2019年3月27日，原告浙江申康管业有限公司与被告张荣军签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于桐乡市濮院镇恒业路638号3A幢5楼520平方米厂房用于羊毛衫生产，租赁期限为3年（2019年5月1日至2022年4月30日），第一年租金106080元、第二年租金114566元、第三年租金123731元，第一年租金在2019年4月30日之前付清，第二年、第三年租金按合同期限提前30天付清；合同签订时被告支付原告押金10000元；租赁房屋水、电、物业等相关费用由被告承担；合同期内，任何一方无正当理由提前解除合同，违约方应当向守约方支付相当于当年5个月租金的违约金。                被告未按合同约定支付第二年租金。2020年4月28日，原告通过微信方式催促被告于4月30日之前支付租金，否则4月30日起解除租赁合同并按合同条款承担违约金44200元，被告表示租不起月底前清空东西。2020年4月30日，被告微信通知原告已“搬空”。被告已付第一年租金106080元以及押金10000元，被告已于2020年4月30日搬离所租厂房。                2020年5月4日，原告与案外人刘辉签订租赁合同，将涉案房屋租给刘辉，租期三年（2020年6月1日至2023年5月31日），第一年租金87360元、第二年租金94345元、第三年租金101893元。原告出租房屋支付中介费6552元。                2020年6月16日，原告通过微信方式通知被告，要求其三日内支付以下最低限度的费用（因该费用远低于依合同应承担的违约责任，已付押金不再退还）合计16268.40元：因重新出租房屋支出的中介费6552元、以新承租人租金标准计算的房屋空关期间的租金7280元（520平方米＊14元／月·平方米＊1月）、所欠水费1479元和电梯分摊电费957元；如三日内付清上述费用，不再追究其他违约责任，否则按合同约定依法追究五个月租金的违约金。被告未支付上述费用，原告诉至本院。                原告实际损失包括：涉案厂房空关一个月租金损失7280元（520平方米＊14元／月·平方米＊1月）、两年租金损失38941元（106080元＋114566元-87360元-94345元）、中介费6552元，共计52773元。                本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告无正当理由提前解除合同，应按合同约定承担相应的违约责任。被告辩称提前解除合同的“正当理由”非法律上的理由，本院不予采纳。双方均认可合同已于2020年4月30日解除，本院予以确认。原告计算的违约金44200元（按照第一年租金106080元计算5个月）有合同依据，且低于其实际损失52773元，本院予以支持。原告将被告支付的押金10000元从违约金中抵扣，本院予以准许。原告主张被告所欠水费1479元、电梯分摊电费957元，被告无异议，本院予以认可，但不应计算在违约金之内。原告主张的逾期付款利息损失，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：                一、被告张荣军于本判决生效之日起10日内支付原告浙江申康管业有限公司违约金34200元、水费1479元、电梯分摊电费957元；                二、驳回原告浙江申康管业有限公司其余诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案受理费716元减半收取358元，由被告张荣军负担（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，账号：×××，逾期缴纳将移送执行）。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。                    审判员易明    二○二一年九月十五日            书记员王思靖