湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2734号上诉人（原审原告）：张剑鹏，男，汉族，1971年11月9日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李柏杨，湖南湘杰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：岳阳海吉星国际农产品市场开发有限公司，住所地：湖南省岳阳市城陵矶新港区联港路399号岳阳海吉星国际农产品物流园。法定代表人：郭振营，董事长。委托诉讼代理人：胡祥，湖南君煌律师事务所律师。上诉人张剑鹏因与被上诉人岳阳海吉星国际农产品市场开发有限公司（以下简称海吉星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2021）湘0602民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭于2021年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李柏杨,被上诉人的委托诉讼代理人胡祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销原判，支持上诉人一审诉讼请求;2、由海吉星公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审基于对《商品房买卖合同》（预售）相关条款，特别是对规划设计变更的豁免条款理解错误，具体情况如下：一、《合同》第六章关于规划设计变更的第十四条对规划变更的约定，层次是非常分明的：①对“涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的”，出卖人有通知义务；②出现以上情况买受人有解除合同的权利；③买受人不解除合同的，非由出卖人原因造成的规划变更，出卖人不承担赔偿责任，由于出卖人造成的规划变更，出卖人对买受人实际损失进行赔偿。所以，对该条条款应从整体上把握，涉及规划变更造成的赔偿范围或者免赔范围，限制在“涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施”,不能随意扩大到不动产权属证办理迟滞也属于此范围，更不能断章取义，只看第十四条的最后一句“非由出卖人原因造成的规划变更，出卖人不承担赔偿责任”，从而认为是由于政府的原因造成规划的变更，海吉星公司就不承担任何赔偿责任。二、《合同》第二十条就房屋登记进行了专门约定，该约定并未就规划变更导致房屋登记延后进行豁免。三、严格责任是我国《合同法》规定的违约责任的一般归责原则，除一些特殊合同外，一般不考虑违约方是否有过错。四、即使格式合同中明确约定了因规划变更导致房产权属证滞延出卖人不负责任，法院也应认定该条款无效而保护买受人的权益。综上,请求判如所请。被上诉人海吉星公司辩称：一、一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，应予维持。2018年下半年，新港管委会因公共建设需要，启动了湖南城陵矶新港区入口标志建筑项目（以下简称新港门项目）。答辩人物流园的位置处于进入新港区的入口地段，出于公共建设的需要，新港门项目占用了答辩人400余平方米的出让土地，新港政府需将已经出让给答辩人的土地中的部分地块收回。原出让土地红线图作废，在土地收储程序走完后，国土部门才能给答辩人出具新红线图。该情况导致答辩人无法办理房屋产权证。二、对上诉状中所持观点的反驳。1、根据商品房买卖合同关于逾期办证的约定，只有由于答辩人的原因导致不能办证的情况下才承担违约责任。海吉星公司既然没有怠于履行义务，不应承担如此高昂的违约金。2、近年来，由于政府行政行为导致开发商逾期交房、办证的情况时有发生。2020年，江西省高级人民法院率先出台我国首个开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引。其中第七条明确了开发商免责情形：因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化、因执行行政命令造成逾期交房或办证的，开发商可主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任。该审判指引也是参考了最高院在处理相关案例时的司法观点。3、新港门的建设是基于整个新港区的建设规划需要，答辩人对政府的规划安排予以理解。但是若答辩人因此要承担四五千万元的违约金，有违公平原则。综上，请求驳回上诉，维持原判。张剑鹏向一审法院起诉请求：1、判令海吉星公司按日万分之二的标准支付至不动产权属证办理完毕之日止的违约金；2、由海吉星公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月29日张剑鹏、海吉星公司签订《商品房买卖合同》（预售）一份，约定出卖人（海吉星公司）将位于岳阳市岳阳楼区房屋出售给买受人（张剑鹏），建筑面积102.28平方米，单价为13720元／平方米，总价款为1403281.6元。付款方式为一次性付款。买受人应当在2018年9月29日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十四条第三款约定：非由出卖人原因造成的规划变更，出卖人不承担赔偿责任；由于出卖人原因造成的规划变更，出卖人仅对买受人实际直接损失进行赔偿，不包括任何间接和可得利益损失。合同第二十条第二款第二项约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。合同同时对双方的其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，张剑鹏于2018年9月24日向海吉星公司交纳购房款1403281.6元。2018年9月28日，张剑鹏、海吉星公司办理了房屋交付手续。但合同约定的期限届满后，海吉星公司迟迟未能为张剑鹏办理房屋所有权证书。经双方多次协商未果，张剑鹏遂向人民法院提起诉讼。2018年下半年，湖南城陵矶新港区管理委员会（以下简称新港区管委会）因公共建设需要，开始在湖南城陵矶新港区入口处兴建标志性建筑，海吉星公司北区部分409.74平方米的土地（土地使用权总证为：不动产权第0002209号，面积为103670平方米）也在施工范围内。该工程至2019年上半年建设完毕。因上述情况，导致海吉星公司原土地使用权证红线范围发生变化，故国土部门需将原土地使用权证收回，并在变更红线范围后，为海吉星公司更换新的土地使用权证。由于新的土地使用权证始终未能办理完毕，导致海吉星公司迟迟无法为张剑鹏办理房屋所有权证书。2020年3月27日在海吉星公司强烈要求下，新港区管委会向海吉星公司出具《关于决定收回岳阳海吉星国际农产品市场开发有限公司北区部分地块国有建设用地使用的告知函》（以下简称告知函），内容为“根据《中华人民共和国国土管理法》第五十六条、第五十八条和《湖南省国有建设用地储备办法》第三章之规定，因新港区建设需要，我区决定将位于岳阳楼区，海关路以南、联港路以西（具体范围以宗地图为准）岳阳海吉星国际农产品市场北区部分地块共409.74平方米的国有土地使用权予以收回，现就有关事项告知如下：一、拟由湖南城陵矶临港产业新区土地储备开发中心依法收回岳阳海吉星国际农产品市场开发有限公司北区部分地块的国有建设用地使用（不动产权第0002209号，面积为103670平方米，具体位置详见收储红线图）；二、依法收回上述范围内国有建设用地收回过程中，有关补偿问题由湖南城陵矶临港产业新区土地储备开发中心会同相关单位进行协商，依法给予补偿；三、……；四、……。”但新土地使用权证至今未能办理完毕。一审法院认为，张剑鹏、海吉星公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自义务并享受相应权利。关于海吉星公司逾期办证的问题。根据查明的事实，海吉星公司逾期办证是因为城陵矶新港区管理委员会因公共建设需要，导致海吉星公司原土地使用权红线范围发生变化。原土地使用权证被国土部门收回，在国土部门更换新的土地使用权证之前，海吉星公司尚不具备为张剑鹏办理房屋所有权证书的前提条件。按照双方合同约定，非因海吉星公司原因造成的规划变更，海吉星公司不承担赔偿责任。现红线范围发生变化引起规划变更，并非海吉星公司原因所造成，且目前也没有证据证明因海吉星公司原因导致换证延期。因此引起逾期办证的责任不应由海吉星公司承担。综上，张剑鹏的诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张剑鹏的全部诉讼请求。案件受理费2546元，减半收1273元，由张剑鹏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向法庭提交了如下证据:1、文件名《2021-8-13城港办证大厅01》，视频文件，系手机拍摄，拍摄地点在城陵矶新区政务大厅Ｃ7窗口，工作人员姓许。证据内容：①海吉星过去没有办理正式不动产权属证（总证），是因为还有几栋房子没有验收；②海吉星已将国土证（在建工程不动产权属证）从银行拿出来了，并且在7月底由刘浩提交了两次办理不动产总证的资料，但提交资料还是有问题，已指导其补充完善。（实际上后来证实是因绿地没达标没有验收）。证明目的：①过去海吉星的正式不动产权属证（总证）没有办下来，是因为工程验收有问题，现在报送的资料也不符合要求；②海吉星的在建工程不动产权属证（国土证）一直抵押在银行，并非交给了国土部门（自规局）。2、视频文件，手机拍摄，拍摄地点为城陵矶新区管委会五楼领导办公室，当时自然资源规划局领导亦在办公室。证据内容：①联合验收管委会搞了，但还是一直没有批准，其原因是海吉星没有按照政府出让指标来建设，绿化为零，绿化没有达标，绿化海吉星第一期工程要改造，要补一部分绿地，以后第二期三期要给政府承诺；②不能随便发证，即使盖章承诺了管委会，管委会还是要走办公会的程序；③小区的绿地不满足，损害的是住户的利益。证明目的：①目前正式不动产权属证（总证）没有办下来，是因绿化不达标导致联合验收没有批准；②正式不动产权属证（总证）未办下来，系海吉星自身原因。3、视频文件，手机拍摄，时间为2021年8月16日14时34分，拍摄地点为建行城陵矶支行，证据内容：海吉星的在建工程不动产权属证抵押在建行并一直由其保管，仅在两个星期前（就是7月底）海吉星公司借用过一回，用于办理正式不动产权属证之用，后因资料不符合要求没有办妥海吉星又将在建工程不动产权属证马上送回建行。他们有个B区，没有搞完，是办不了不动产证的。2017年就办理了抵押，办不动产权属总证海吉星可以办，但办分证还是要经过银行（需办理还贷解押手续）。现在主要是B区，B区还没有搞完，没有竣工验收。办总证与新区门头没有关系，这次把证拿过去，也是要将占用的面积拿出来。证明目的：①在建工程不动产权属证（国土证）一直抵押在建行，根本不存在国土部门将原土地证收回这一事实。②过去一直没有办理正式不动产权属证，根本原因是B区没有建好、没有验收；③原判决书认定的不动产权属证红线调规致不动产权属证迟迟没有办下来，没有依据。4、收储协议，证明内容：①、形成时间是2020年3月；2、该宗地不动产证及在建工程一并抵押在建行，按合同要求海吉星需还贷解押后将不动产证交土储中心，土储中心才能办理土地分割等收储后续事宜。证明目的：①、新港管委会并没有拖延土地收储工作。②、因海吉星并未按合同要求提交不动产证，土地储备中心也一直未付款，也未办理土地分割等后续手续。5、新港区收回土地告知函，证明内容：①、形成时间是2020年3月27日。②、明确了收回0002209号不动产权。证明目的：①、新港管委会并没有拖延土地收储工作；②、签订了收储协议，但海吉星一直没有上交不动产权属证。6、收储红线图，证明内容：①、形成时间是2020年3月30日。②、红线图上圈定了进港门的红线和面积。③、红线图落款日期上加盖有土储中心的公章。证明目的：①、新港管委会并没有拖延土地征储工作。②、新港区早就圈定了红线，后续红线图没有交海吉星公司是因为土地收储后续分割手续没有办完。③、海吉星公司二审提供的红线图没有加盖公章，自称是自规局提供，所以上诉人在庭审质证认为2021年5月18日是根据海吉星申请提供的非正式红线图的时间。7、2021-8-24土地储备中心视频,手机拍摄，证明目的：被上诉人通过回复留言进一步进行炒作，扩大事件的影响。8、录音证据二份，证明目的:1、海吉星公司的不动产证是抵押在银行，银行不同意在不还贷解押的情况下将抵押的不动产证拿出来办理分证手续。2、土地证抵押是造成土地收储的后续手续没有办理的原因，也是本案不动产总证办理迟滞的直接原因。被上诉人质证认为:对证据1的真实性、合法性和关联性均不认可。首先，就合法性来说，该视频属于偷拍，没有得到被拍摄人允许，具有非法性。第二，该视频为上诉人自行拍摄，未提供原始载体，并无公证机关等第三方确认，是否剪辑、变造均不知晓，其真实性、合法性存疑。并且视频中，未明示对方主体的身份，且无论是何身份均不能以个人带观点的陈述来确定海吉星办证的经过。第三，对证明目的有异议，与本案不具关联性。多项证据证明，由于新港门的建设，政府出让给海吉星的409.74平方米国有土地被收回，导致需先办理土地收储等程序后重新出具土地红线图，重新办理土地不动产权属证，该事实是客观存在的。对于证明的目的2不认可。海吉星在建设初期，已经办理了银行抵押，这是事实。办理抵押后银行保存的是他项权证。对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议。理由同证据1的质证意见。对证明目的也有异议，并没有任何证据显示海吉星不能办理产权证。土地方面的产权证在2021年5月18日自然资源和规划局已经颁发了新土地红线图。再根据新红线图确权、落宗后墨线图也在7月份绘制完毕，不存在不能办的情形。对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议。理由同证据1的质证意见,并且银行工作人员对于开发商具体办证程序的专业知识本身就是缺乏的，其在陈述中有明显的错误。海吉星B区未竣工验收是不影响A区办理产权证的，A、B、C三个区域是海吉星的三期不同项目，对应的国土不动产权证也是三个不同的分证。对证明目的也有异议，A、B、C三个区是不同的三期项目，大型房产开发均会分为几期开发，不可能后期项目不开发或不竣工，前期项目就不能办证。另外，证据1、2、3，均为视听资料录制证人的讲话，其本质还是证人证言。证人应当出庭作证，上诉人提供的证据不符合上述要求，不得作为认定案件事实的根据。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。首先该合同盖章处并未注明签订日期，并不是上诉人说的2020年3月签订，而是2021年3、4月份签订。且根据该协议，也无法证明海吉星未按合同约定的时间交付不动产证。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该协议只能证明政府确实回收了海吉星的部分出让土地，并不能证明政府或者海吉星拖延收储工作。对证据6的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，红线图只能证明新港管委会在2020年3月将收储红线图制作出来，但是收储程序走完流程后到2021年5月18日才向海吉星出具新的土地红线图。对证据7、8的真实性、合法性、关联性均有异议。质证意见与证据1、2、3的意见一致。被上诉人海吉星公司向法庭提交了如下证据:1、2016年12月12日，当时的国土资源局向海吉星颁发的0002209号不动产权证书；2、2021年5月18日现在合并后自然资源和规划局向海吉星公司颁发的新土地红线图。新红线图中新港门所占410平土地被收储。证据1、2的证明目的：新港门建设后政府土地储备开发中心回收原出让给海吉星0002209号土地中的部分地块，直到2021年5月18日，新土地红线图才重新颁发。3、根据新红线图绘制的墨线图。证明目的:地图红线图、确权、落宗的墨线图都是办理房产证时所需的必要文件。2021年5月海吉星才拿到新红线图，根据新红线图绘制、测量、落宗的墨线图7月份才完成。而原本在2016年海吉星就拥有原红线图与墨线图，是因为政府收储后海吉星才需重新办理。并且之前已经办理的其他验收，因土地红线图发生了变化均要全部变更或重新办理,因此应给予海吉星公司合理办证时间。4、2017年国土资源局向海吉星公司颁发的0003150号、0000519号不动产权证书。证明目的：B区、C区项目均有单独的不动产权证，B区现在还处于建设中，部分房屋未办理竣工验收不影响A区证件的办理。5、2021年3月12日城陵矶新港区管委会出具的《关于收回海吉星公司部分国有建设用地使用权的函》。证明目的：2019年5月30日政府已经通知海吉星因新港门占用海吉星公司部分出让土地事宜暂时不能办理房屋不动产权证。上诉人质证认为:对证据1、2的真实性合法性无异议，但关联性有异议。2021年5月18日是指海吉星公司申请的日期，并不是红线正式调规的日期，右下角还有一个日期是2019年8月，实际上新港门早在2019年上半年就已经竣工。证据3的真实性、合法性没异议，对证明目的有异议。海吉星公司故意将规划红线确权、落宗分解说明，实际上这些工作对于自规局来说都是一次性完成。新港门早就于2019年上半年竣工，而红线、墨线不需在2021年上半年进行。因此应是海吉星公司在办理不动产权属证总证所要资料的日期。对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。既然部分房屋未办理竣工验收不影响A区证件的办理，那么为何不提前将A区的证件办理下来。对证据5的真实性不持异议,但海吉星提供资料不完整，根据该函的内容，海吉星应该一并提供2019年5月30日港投公司致函海吉星的函。对关联性持异议，不能证明海吉星的观点，且港投公司属于企业，其于2019年5月去函的内容根本达不到海吉星的证明目的。第二、该函已明确导致该地块土地使用权收回手续无法办理的原因，是“由于贵公司土地抵押等情况”。第三、2019年5月30日港投公司通知暂停办理不动产报建等手续的根本原因涉及海吉星因土地抵押致该地块土地使用权收回手续无法办理。第四、该函的出具时间为2021年3月12日，说明至2021年3月12日海吉星因土地抵押致土储中心无法办理的障碍仍未消除。本院对新港区不动产中心工作人员进行了调查询问，其陈述内容为：1、如果在土地范围内新建了没有列入规划的建筑，那么该宗土地上房屋权属证书的办理是会受到影响，需要补办规划手续，发放新的土地红线图以后才能办理。2、2019年海吉星公司的工作人员到政务中心我单位窗口来过，咨询了有关办理不动产权属证书的相关流程和要求，并且领取了办理权证所需资料的清单。海吉星公司没有提交具体的相关资料。2021年海吉星公司也来过，向我们咨询了解办证事宜。上诉人质证认为，对该份询问笔录的真实性、合法性均无异议。从内容上看，第一个问题，是否有影响的问题，我赞同会受到影响的观点；第二个问题，从2019-2021年海吉星只是咨询过办证情况，也没有提交过具体资料，不能证明海吉星在办证上有积极行为。被上诉人质证认为，对该份笔录的真实性、合法性均无异议。对第一个问题的回答能证明由于新港门的建设占用了海吉星土地红线范围内的土地，影响了海吉星房屋权属证的办理；对第二个问题描述海吉星办证经过的真实情况不持异议；对第三个和第四个问题没有异议。本院认证如下:上诉人提交的证据1、2、3、7、8不符合证据采信的形式要件,不能作为定案证据。证据4、5、6不能实现其证明目的，不能作为定案证据。被上诉人提交的证据1、2、3、4、5具备真实性、合法性、关联性,可以作为定案证据。本院调查的新港区不动产中心工作人员的证言具备真实性、合法性、关联性,可以作为定案证据。二审查明，2021年5月18日，相关部门向海吉星公司颁发了案涉土地新的土地红线图，新红线图中新港门所占土地被收回。二审查明的其他事实与一审一致,本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为:1、案涉合同第十四条约定的内容是否与本案情形相对应,该内容是否有效。2、被上诉人未能在合同约定的期限内办理房屋产权手续是否具备正当的抗辩事由。关于焦点一，案涉合同第十四条约定的内容是否与本案情形相对应,该内容是否有效。上诉人认为，依照合同第十四条规定，涉及规划变更造成的赔偿范围或者免赔范围，限制在“涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施”，不能随意扩大到不动产权属证办理迟滞也属于此范围。经审查，案涉条款订立的目的在于对条款中的情形所产生的后果予以免责，本案涉及的情形是规划面积发生变化，被上诉人所主张的因为上述变化导致不动产权证办理延迟的后果，未超出因规划面积变更导致产生的结果范围。故此，该条规定的“非由出卖人原因造成的规划变更，出卖人不承担赔偿责任”效力范围涵盖本案的情形，上诉人提出的该项主张的理由不能成立，本院不予支持。另外，关于该免责条款是否存在因显失公平而导致无效的情形。经审查，该条款约定的免责情形限定为出卖人自身以外的原因,故不存在限制对方的权利而减免自身义务的情形，并非显失公平。上诉人提出的该项理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二,被上诉人未能在合同约定的期限内办理房屋产权手续是否具备正当的抗辩事由,即上诉人是否系因规划面积调整导致未能在约定期限内办证。经审查,根据湖南城陵矶新港区管理委员会向被上诉人出具的《关于收回海吉星公司部分国有建设用地使用权的函》显示，2019年5月，该区因新港区公共建设需要，决定将被上诉人部分地块，共409.74平方米的国有土地使用权予以收回。同月30日，湖南临港开发投资集团有限公司就收购上述土地事宜致函被上诉人，并通知被上诉人暂停办理不动产报建、登记、过户等手续。根据该函件和其他证据，可以证实新港门涉及案涉地块区域的建设部分的建设期间发生在上诉人和被上诉人约定的房屋权属证书的办理期间之内,因而导致海吉星公司原土地使用权红线范围发生变化。在原土地使用权红线范围发生变化导致原土地使用权被国土部门收回期间，海吉星公司不具备为上诉人办理房屋所有权证书的前提条件。该函件内容还包括：“由于贵公司土地抵押等情况，导致该地块土地使用权收回手续无法办理，现请贵公司着力解决影响地块收回的相关问题，配合我区尽快完成上述手续”，对此，上诉人认为系因被上诉人土地未能及时解除抵押的原因，造成土地使用权收回的手续迟延。经审查，被上诉人对案涉土地抵押的行为并未违反法律规定，对于土地被相关部门收回需要被上诉人配合完成相关工作，不能成为认定被上诉人存在过错的理由。上诉人的该项理由不能成立，本院不予采纳。按照双方合同约定，非因海吉星公司原因造成的规划变更，海吉星公司不承担赔偿责任。故此,海吉星公司据以延期办理房屋产权证书的抗辩理由成立。原审判决并无不当,应予维持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理适当，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2456元，由张剑鹏负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  胡 哲二〇二一年九月二十二日书记员  伏宇恬