辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13781号上诉人（原审被告）：柳秀洁，女，1963年1月22日出生，汉族，住址沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳麦恩物业有限公司，住所地沈阳市大东区东望花南街25-3号。法定代表人：孙华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓玲，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘成达，该公司工作人员。上诉人柳秀洁因与被上诉人沈阳麦恩物业有限公司（以下简称“麦恩物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初11881号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柳秀洁上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；被上诉人承担诉讼费等全部费用。事实和理由：房屋自2006年入住以来，存在多处漏水问题，三个卧室和客厅严重漏水，物业推说是楼上漏水；双层玻璃夹层进空气，造成夹层进粉尘，玻璃污浊，密封不严，保暖性极差；小区管理太差，安全无保障；我家电动车丢失，电池两次丢失；楼道数月无人清扫，楼道墙体多处发霉掉皮；小区楼体防水施工质量差，北卧室存在室内墙面潮湿发霉现象；客厅飘窗外栏杆腐烂破损，无安全保障；园区公共设施存在严重不安全隐患，物业不是简单的“部分瑕疵”。麦恩物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。麦恩物业公司向一审法院起诉请求：一、诉求判令被告支付自2008年12月1日起至2020年12月31日期间的物业管理服务费17,457元，滞纳金17,934元，合计35,391元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告麦恩物业与赛维莱房地产开发有限公司签订《锦绣江南小区前期物业管理服务合同》，合同期限：自2007年9月26日起至小区业主委员会成立并与物业公司签订“物业管理委托合同”生效时终止。2010年12月1日原告麦恩物业与锦绣江南业主委员会签订《锦绣江南小区物业管理服务合同》，合同期限：2010年12月1日-2015年11月30日。之后，于2016年5月5日，原告麦恩物业与锦绣江南业主委员会又签订另一份《锦绣江南小区物业管理服务合同》，服务期限：2016年5月5日-2021年5月4日。物业费为每平方米1元（不包含电梯费）或1.2元（包含电梯费）。物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。原告麦恩物业依据其提供的合同的服务期限为：2007年9月26日至2015年11月30日，2016年5月5日至2021年5月4日。合同期间不连续，其中有6个月未签订物业委托合同，故应将该6个月物业费不予计算到欠缴物业费中。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。故从2008年12月1日起至2020年12月31日（共计145个月，扣除未签订物业委托合同的6个月，拖欠物业费139个月）被告拖欠物业费共计16,734元（120.39平方米×1元/平方米/月×139个月）。关于被告抗辩的原告服务不达标，园区停车位规划不合理，影响正常通行，消防设施存在隐患等问题。被告所述房屋存在质量问题，楼上下雨漏水导致其房屋被淹，长时间未解决等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由被告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据一审法院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费15,060元（16,734元×90%）。关于被告提出的其他抗辩问题，因缺乏事实及法律依据，故不予采信。一审法院判决：一、被告柳秀洁于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳麦恩物业有限公司2008年12月1日起至2020年12月31日物业费15,060元二、驳回原告沈阳麦恩物业有限公司、被告柳秀洁的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费342元（已减半收取），由被告柳秀洁负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人麦恩物业公司与涉案房屋的开发单位签订的前期物业管理合同及与小区业主委员会签订的物业服务合同均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。上述合同对全体小区业主均具有法律约束力。被上诉人为园区提供物业管理服务，即享有收取相应物业费的权利。而作为案涉园区业主的上诉人在接受被上诉人提供的物业服务后理应交纳物业费，故一审法院判决上诉人继续履行交纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出小区管理差，安全无保障，电动车及电池丢失，楼道无人清扫，公共设施存在严重不安全隐患等问题，根据本案现有证据，无法认定被上诉人提供的各项服务存在严重违反合同约定的情形以及服务瑕疵的具体程度，并加以量化，故上诉人不能以此作为拒付物业费的合理事由。一审法院根据掌握情况认定被上诉人履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，根据收取费用与服务质量相适应原则，酌减物业服务费按欠费金额的90%交纳物业管理费并无不当，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人提出房屋漏水、玻璃质量差、墙体发霉掉皮、楼体防水施工质量差、飘窗外栏杆腐烂破损等问题，因该主张与本案不属于同一法律关系，本院不予审理。综上，上诉人柳秀洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费684元，由上诉人柳秀洁负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年九月二十八日法官助理  史舒畅书 记 员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。