河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀05民终2975号上诉人（原审原告、反诉被告）：张保军，男，1968年10月10日出生，汉族，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：苗利红，河北东方光明律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邢台万达广场建设发展有限公司，住所地：邢台市襄都区泉南大街213号。法定代表人：肖广瑞，该公司总裁。上诉人（原审被告、反诉原告）：邢台万达广场商业管理有限公司，住所地：邢台市襄都区开元北路256-1号。法定代表人：王志彬，该公司常务副总裁。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：左俊红，河北和生律师事务所律师。上诉人张保军因与上诉人邢台万达广场商业管理有限公司（以下简称邢台万达管理公司）、邢台万达广场建设发展有限公司（以下简称邢台万达建设公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2021）冀0502民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张保军委托代理人苗利红，上诉人邢台万达管理公司及邢台万达建设公司共同委托代理人左俊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张保军上诉请求：撤销原判，查明事实后依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定合同解除并非上诉人存在根本违约，而是双方合意解除，但未支持返还履约保证金，实难服判。（一）一审认定双方系协商一致解除，但未查清是因新冠疫情这一不可归责于双方的事由引起，或已查明却故意隐瞒，导致错判。上诉人在万达广场从事餐饮业，因疫情造成极大影响，无奈2020年11月份申请撤场。一审无视客观事实和法律规定，致使49650.3元履约保证金未返还。（二）上诉人主张的资金占用利息是逾期为退还各种押金和保证金的损失，即迟延履行的债务利息。我国民法典、民事诉讼法、多个司法解释对迟延履行的债务利息均有明确规定，上诉人要求自应退还之日至实际退还之日于法有据，应当支持。（三）上诉人未使用POS机，被上诉人每月强行收取使用费，否则就以停电、停水相威胁，属霸王条款，依法应予返还。综上，一审未查清双方解除合同的根本原因，适用法律错误，侵害了上诉人合法权益。请求二审撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。邢台万达管理公司、邢台万达建设公司庭审辩称：张保军在租赁期间单方提出撤场，未与万达二公司协商。公司多次催要2021年1-3月份租金等费用，张保军拒绝交费是合同解除的根本原因。张保军主张因疫情影响与客观事实不符，2020年5月之后，所有商家已步入正轨，张保军交费情况足以证实；张保军主张利息没有事实和法律依据；张保军主张POS机使用费，按照双方合同约定，该费用不应当返还。张保军的上诉请求不成立。邢台万达管理公司、邢台万达建设公司上诉请求：撤销原判第一、三项，改判驳回张保军一审诉请，支持上诉人一审全部反诉请求。事实和理由：（一）根据解除合同及清场通知足以证明：张保军未按期履行交费或延迟交费已累计超过三次，且在合同未到期情况下，提起单方违约要求撤场，张保军的行为已构成根本违约。双方并非一审认定的双方合意解除。根据合同第十八条，合同终止后，张保军应当履行房屋交还义务；第二款明确房屋交付标准要求，保持清洁完好状态；第三款、第五款明确自交还开始至按合同要求交还房屋为止，张保军应承担占用费、物业服务费。一审认定二被告以不返还履行保证金为代价，免除张保军其他违约责任，驳回上诉人的反诉请求，显然错误。（二）双方合同7.1条：本合同终止且经甲方确认乙方搬出工商注册登记地址从房屋迁出、完成相关退费及妥善履行合同全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费无息退还；7.2条：合同终止且经物业服务公司确认乙方无任何遗留问题后90日内，物业公司将剩余的质量保证金无息退还乙方。本案张保军未按照合同约定的标准交付房屋，履行约定的全部义务、遗留问题。一审认定张保军已将工商注册地址从租赁房屋迁出，显然错误。张保军主张退还质量保证金、物业服务费保证金，应举证证明已完成各项义务。综上，望二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。张保军庭审辩称：第一，万达公司以单方制作的解除合同，即通知书证明我方违约，没有证明效力。实际情况是因疫情影响，餐厅已无法继续经营，张保军于2020年11月26日提出撤场，经万达同意，第二天张保军交纳了12月份租金及各项费用，12月24日就收到万达的解除合同及清场通知书，双方租赁关系至2020年12月31日24时解除。张保军不存在违约，也从未收到任何形式的催告，说我方违约无非是不退还押金和保证金的借口。第二，2020年12月31日，我方按照万达公司要求搬迁和清场，并将商铺交还万达。否则我方物品无法搬出原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张保军向一审法院起诉请求：一、判令被告退还原告POS机押金、质量保证金、物管费保证金、履约保证金及POS机服务费共计109357.60元，并自2021年1月1日起至全部退回之日止以109357.60元为本金每年按一年期贷款市场报价利率的4倍支付资金占用的利息；二、判令二被告对第一项诉讼请求承担连带责任。邢台万达建设公司、邢台万达管理公司向一审法院反诉请求：一、判令原告对4055号商铺装修装饰进行拆除、清理商铺符合交付的标准要求（恢复到原状租赁状态）且保持清洁完好状态；二、判令原告按每月27369.14元租金标准、每月13003.65元物业服务标准，自2021年1月1日至始4055号商铺拆除、清理完毕之日止占用费、物业服务费。一审法院认定事实：被告邢台万达建设公司是邢台万达广场的业主，被告邢台万达管理公司是邢台万达广场的物业服务公司。2018年7月26日，原告张保军经与被告邢台万达建设公司协商，被告邢台万达建设公司同意在邢台万达广场建设完成后将其中室内步行街4F层4055号商铺出租给原告用于经营“璐法式铁板烧”品牌餐饮门店；双方于2018年7月31日签订了《邢台万达广场（筹备期）商铺租赁合同》。合同约定：租赁期限为2018年11月2日至2023年6月1日；每3个月为一个租金交纳期，在每个交纳期最后一个月的20日前交纳下期租金；起始月租金24825.15元，2019年11月2日以后逐期递增5%，至2020年11月2日月租金标准为27369.21元；物业服务费每月13003.65元，与租金的交纳期相同；合同签订当日，原告向被告邢台万达建设公司支付相当于2个月月租金标准的人民币49650.30元作为履约保证金，向物业服务公司支付相当于2个月物业费的人民币26007.30元作为物业服务保证金，向物业服务公司支付人民币10000元作为销售商品或提供服务的质量保证金；合同终止双方确认原告已将工商注册登记地址从租赁房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务保证金无息退还；合同终止物业服务公司确认原告无任何遗留问题纠纷后90日内，物业服务公司将剩余的质量保证金无息退还；租赁期满或因任何原因合同终止后7日内为房屋交还期，交还的房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态；原告实际撤离房屋后，房屋内遗留的装饰装修、实施设备、物品邢台万达建设公司有权自行处置；原告迟延交纳租金、保证金、物业费或其他费用的，每迟延一日加付欠费额千分之一的迟延履行违约金；在租赁期限内原告延迟交纳租金或物业服务费或其他应付费用等累计超三次，邢台万达建设公司有权单方解除本合同，由原告承担合同终止的违约责任；因原告违约而提前终止的，邢台万达建设公司有权没收本合同项下履约保证金；在双方协商达成书面一致后，原告经提前90天书面通知邢台万达建设公司，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，原告不需承担本合同项下其他违约责任。合同还约定，邢台万达建设公司可以将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司行使和履行，合同中物业服务公司的权利可以由物业服务公司直接行使，原告在物业服务协议项下的义务和责任，邢台万达建设公司有权直接援引向原告主张权利；原告同意在租赁期限内通过使用邢台万达建设公司或物业服务公司指定的POS专用收银系统开展经营。在本商铺租赁合同签订前，原告已与2018年7月26日与被告邢台万达管理公司签订一份《物业管理服务协议》，作为该商铺租赁合同的附件，对租赁后的物业管理服务内容等权利义务作出了具体约定。合同签订后，邢台万达建设公司于2018年10月1日收取原告履约保证金49650.30元，邢台万达管理公司于2018年9月20日收取原告物业费保证金26007.30元、质量保证金10000元和POS机押金1200元。合同履行过程中，邢台万达管理公司向原告提供一台POS机供原告使用，原告每月支付POS机使用费300元；邢台万达管理公司曾于2019年6月3日向原告商铺送达过催交2019年7月1日至7月31日期间所欠租金、物业费和POS机使用费的通知；原告2020年10月和11月应交租金、物业费和POS机使用费都是按月支付。2020年11月26日，原告因经营不善，向被告提出撤场申请，并于次日向二被告支付了2020年12月份的租金、物业费和POS机使用费。2020年12月24日，原告收到邢台万达管理公司向解除合同及清场通知书，主要内容为：经催告原告交纳2021年1-3月份的租金、物业费和POS机使用费，原告仍未履行义务，已存在累计三次迟延交费义务，并且原告方明确表示不再租赁该商铺、存在多种违约，双方的租赁关系在2020年12月31日24时解除，限原告在2020年12月31日24时完成租赁商铺的清场工作。原告遂于2020年12月31日闭店后从商铺搬离，但商铺的装饰装修部分没有进行拆除、清理。之后双方因退还原告POS机押金、质量保证金、物管费保证金、履约保证金及POS机服务费协商未果，原告起诉成讼。庭审中，二被告提出，原告从商铺搬离后，没有迁出工商登记地址，商铺不符合交付的标准要求，拆除、清理装饰装修部分需要费用30000元至35000元，所以被告反诉。但原告不予认可，并提出原告早已将工商注册登记地址从租赁房屋迁出。以上事实，有原、被告提交的邢台万达广场筹备期商铺租赁合同；原告提交法庭的履约保证金票据，交纳POSS机押金、质量保证金、物管费保证金票据，2020年11月26日原告向被告提交的撤场申请，2020年11月27日原告向被告交纳12月份租金等费用的银行流水，被告2020年12月24日给原告发出的解除合同及清场通知书，被告给原告发出的交费通知；二被告提交法庭的物业管理服务协议，中国建设银行单位客户专用回单，河北增值税电子发票，4055商铺现场照片等证据庭审质证证实。二被告提交邢台万达管理公司关于2021年1-3月租金催缴函和二被告制作的璐法式铁板烧退款登记表，或没有原告的签收凭证、或无法核实真实性，原告不予认可，依法不予认证。一审法院认为，2018年7月31日原告与被告邢台万达建设公司签订的《邢台万达广场（筹备期）商铺租赁合同》、2018年7月26日原告与被告邢台万达管理公司签订的《物业管理服务协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效；当事人均应全面履行合同义务。在合同履行过程中，双方均没有完全按照合同约定的租金和物业费的交纳期执行，原告有时是按月或迟延支付后下一交纳期的租金和物业费，二被告有时也是按月催收，存在实际交纳期的变更；同时，二被告在合同解除前也并没有加收原告的迟延履行违约金，追究原告的违约责任；双方合作良好。1、关于合同解除后邢台万达建设公司是否应当退还原告履约保证金问题。合同约定，在双方协商达成书面一致后，原告经提前90天书面通知邢台万达建设公司，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，原告不需承担本合同项下其他违约责任。原告在2020年11月26日因经营不善向被告提出撤场申请后，邢台万达管理公司于2020年12月24日向原告发出解除合同及清场通知书中明确提出“原告方明确表示不再租赁该商铺”的内容，表明被告同意提前解除合同的理由并非是因为原告存在根本违约，导致合同不能履行；而是原告明确表示了不再租赁该商铺。法院认定合同的解除是基于双方的协商一致合意解除，邢台万达建设公司可以不返还原告的履约保证金。原告起诉要求返还合同履约保证金49650.30元的诉讼请求，法院不予支持。2、关于合同解除后邢台万达管理公司是否应当退还原告POS机押金、质量保证金、物管费保证金问题。合同约定，合同终止双方确认原告已将工商注册登记地址从租赁房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务保证金无息退还；合同终止物业服务公司确认原告无任何遗留问题纠纷后90日内，物业服务公司将剩余的质量保证金无息退还。现原告已按二被告的解除通知，于2020年12月31日闭店从商铺搬离，并将工商注册登记地址从租赁房屋迁出，将POS机交还被告，且二被告也没有证据证明双方存在其他物业纠纷、原告与消费者存在退卡纠纷等情形。原告起诉要求退还物业保证金26007.30元、质量保证金10000元和POS机押金1200元的诉讼请求，法院予以支持；但要求支付利息没有合同依据，法院不予支持。二被告提出不符合退还条件的意见，法院不予采纳。3、关于原告交纳的POS机使用费应否退还的问题。双方在合同中约定了原告需使用二被告指定的POS机收银系统经营，原告在租赁商铺期间也实际使用了二被告提供的POS机收银设备，每月向二被告交付使用费300元，说明双方对POS机收银设备的提供和付费已经达成过一致意见。原告起诉要求退还POS机使用费的诉讼请求，法院不予支持。4、关于责任的承担。租赁合同约定，邢台万达建设公司可以将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司行使和履行，合同中物业服务公司的权利可以由物业服务公司直接行使，原告在物业服务协议项下的义务和责任，邢台万达建设公司有权直接援引向原告主张权利。说明二被告是共同享有合同权利、承担合同义务，对本案项下的债权、债务应当一体承担，应互负连带责任。5、关于二被告的反诉。合同约定，租赁的商铺交还时，房屋要符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态。现原告在2020年12月31日从商铺搬离后，对商铺的装饰装修部分没有进行拆除、清理，使交还的商铺处于清洁状态，确实存在违约。但租赁合同提前协商解除、被告不予返还原告的履约保证金后，合同有原告不需再承担本合同项下其他违约责任的约定，因此，双方协商一致提前解除合同、二被告以不返还履约保证金为代价，已经免除了原告的其他违约责任。被告反诉要求判令原告对4055号商铺装修装饰进行拆除、清理，使商铺符合交付的标准要求、保持清洁完好状态的诉讼请求，法院不予支持。同时合同约定，原告实际撤离房屋后，房屋内遗留的装饰装修、实施设备、物品邢台万达建设公司有权自行处置。二被告本应当及时将商铺装饰装修部分的拆除、清理工作交由自己或第三人替代完成，但时至今日仍怠于行使自行处置权，导致损失扩大，存在明显过错，要求判令原告按租金标准、物业服务标准支付占用费、物业服务费，法院不予支持。综上所述，经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十一条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、被告邢台万达广场建设发展有限公司、邢台万达广场商业管理有限公司共同返还原告张保军物业保证金、质量保证金和POS机押金共计37207.30元，并互负连带清偿责任，于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告张保军的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告邢台万达广场建设发展有限公司、邢台万达广场商业管理有限公司的反诉请求。案件受理费2487元，减半收取计1243.5元；原告张保军负担800元，被告邢台万达广场建设发展有限公司、邢台万达广场商业管理有限公司负担443.5元。反诉费2164元，由反诉原告邢台万达广场建设发展有限公司、邢台万达广场商业管理有限公司。本院二审期间，上诉人邢台万达管理公司、邢台万达建设公司提交二份证据。证据一，张保军经营的桥东区璐法餐厅工商登记信息，显示张保军经营场所在邢台万达广场4F4055，注销日期2021年2月24日；证据二，邢台市襄都区市场监督管理局2021年8月25日出具的《关于投诉“璐法式”相关事宜的情况说明》，拟证明张保军经营的“璐法式”商铺，因退储值卡剩余费用的投诉共计8件，张保军的主张未达到退还费用标准。张保军庭审质证对企业信息公示系统的证据予以认可，认为与其主张2021年2月24日注销相符合，对襄都区市场管理局出具的情况说明不认可，认为投诉的当事人不清楚是谁，未反映退卡剩余费用金额，是否与张保军所开餐厅存在真实消费关系无法确定，从时间上早已存在，不属于新证据，二审不应予以认定。本院经组织双方庭审质证，认为市场管理局出具的情况说明属公文书证，本院对上述二份证据的真实性予以确认，并对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人协商一致，可以解除合同。（一）关于双方解除租赁关系是否构成违约问题。本案张保军在2020年11月26日向万达管理公司提出撤场申请，邢台万达管理公司于2020年12月24日向张保军发出解除合同及清场通知书，表明提前解除合同系双方真实意思表示，张保军也按要求已在月底前搬离商铺。现邢台万达管理公司、邢台万达建设公司上诉主张张保军构成根本违约，本院不予采信。（二）关于张保军上诉所提履约保证金的返还，双方合同有附返还条件约定。双方商铺租赁合同第七条“保证金”第一款“本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行合同全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金（如有）无息退还，乙方同时退还保证金收据原件”。二审邢台万达管理公司、万达建设公司提交的2021年8月25日邢台市襄都区市场监督管理局出具的《关于投诉“璐法式”相关事宜的情况说明》，证实张保军所经营的商铺尚有部分客户退卡退费事宜未完成。对此，张保军应待条件成就后，双方另行解决。同时，质量保证金也有明确约定，为减少当事人诉累，邢台万达二公司上诉所提物业服务费保证金、质量保证金不应返还问题，二审不再处理。基于上述事实，张保军所诉逾期损失依法不能成立。（三）关于张保军上诉所提POS机使用费问题。双方合同第十五条约定：乙方同意在租赁期内通过使用甲方或物业服务公司指定的POS专用收银系统服务开展经营。但双方并未按合同约定签订《飞凡一卡通服务协议》，也未对使用费标准有具体约定。合同履行中张保军已支付POS机部分使用费，现张保军上诉要求返还无法律依据。综上所述，张保军、邢台万达管理公司、邢台万达建设公司的上诉请求均不予支持，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担不变，反诉费300元，由邢台万达广场商业管理有限公司、邢台万达广场建设发展有限公司负担；二审案件受理费1341元，上诉人张保军负担1041元，上诉人邢台万达广场商业管理有限公司、邢台万达广场建设发展有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长 梁 兵审判员 张庆安审判员 杨拥军二〇二一年九月十日书记员 尹 乐