江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终3346号上诉人（原审原告）:毕桃桃，女，1984年1月7日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维林，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人（原审被告）:严学松，男，1976年1月29日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：刘怀俊，江苏淮俊律师事务所律师。上诉人毕桃桃因与上诉人严学松房屋合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕桃桃上诉请求：1.撤销一审判决，改判严学松赔偿毕桃桃损失459019.82元。2.一、二审诉讼费用由严学松承担。事实和理由：一审法院判决严学松赔偿毕桃桃损失16万元，但未说明该部分损失如何进行计算。上诉人毕桃桃认为损失数额过低，应以2021年2月25日计算房屋差价损失。严学松辩称，毕桃桃上诉理由不能成立，严学松在收到购房款项两个月内就返还给毕桃桃，且毕桃桃与严学松签订合同时明知严学松并未取得案涉房屋产权证书。毕桃桃未及时提供办理银行贷款的相关手续导致花桂英不同意将案涉房屋过户给毕桃桃。严学松上诉请求：撤销一审判决，毕桃桃承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决错误认定双方之间的合同有效。案涉合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，毕桃桃明知严学松没有取得案涉房屋产权证书，双方之间仍签订房屋买卖合同，故该合同无效。2.毕桃桃的行为导致案涉合同无法履行，毕桃桃应自担责任。案外人花桂英同意将房屋过户给毕桃桃，毕桃桃直至2020年10月30日前仍没有提供合格的办理按揭贷款的手续，导致花桂英不愿意继续出售案涉房屋。3.一审判决酌定损失为16万元不符合客观事实。严学松收到毕桃桃首付款的时间是2020年9月10日，退还毕桃桃全部购房款的时间是2020年11月15日，相距只有2个月。2020年11月之前，案涉小区房价并没有上涨，毕桃桃没有实际损失。毕桃桃辩称，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条系管理性强制规定，而非效力性强制规定，故案涉合同合法有效。毕桃桃向一审法院起诉请求：1.判令严学松赔偿毕桃桃因房屋买卖合同无法履行给毕桃桃造成的损失459019元；2.严学松承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋淮安市生态新城钱隆城20号楼1402室房屋为案外人花桂英、徐壹新共同所有，房屋建筑面积91.42平米。2020年8月份严学松与案外人花桂英、徐壹新签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋出售给严学松，总价款103万元，严学松支付定金13万元、首付款16万元，合计29万元，余款未付。2020年8月28日，毕桃桃（乙方）、严学松（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定严学松将涉案房屋出售给毕桃桃，总价款106万元。毕桃桃于合同签订当日向严学松支付定金3万元，于2020年9月10日向严学松支付首付款288000元，剩余房款申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付。合同关于违约责任的约定为：在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按定金双倍的标准向对方支付违约金；如乙方不能按时付清购房款或甲方不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付总房款万分之一标准的滞纳金；在甲方因不可抗力而不能履行或不能正常履行合同的情况下，甲方不承担本条第一款之约定的责任，但甲方必须将乙方已交付的购房款全部归还乙方；自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，甲方确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，如遇因甲方产权不明晰或牵扯本款上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约，且甲方在乙方提出退房之日将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退给乙方，同时甲方必须独自承担甲乙双方由该房屋买卖而引起的其他费用，且甲方必须承担乙方当事人由此产生的一切损失。2020年8月28日毕桃桃支付严学松购房定金3万元。2020年9月10日，毕桃桃支付严学松购房首付款29万元。2020年11月15日，严学松退还毕桃桃购房定金及首付款合计32万元。2020年12月28日案外人花桂英与严学松签订《解约协议》一份，主要内容为双方间涉案房屋买卖合同解除，卖方给买方6万元作为补偿，退还之前买方所有款项，协议签订当日，案外人向严学松支付35万元（包括补偿金6万元、定金13万元、首付款16万元）。2021年1月19日，毕桃桃曾因该纠纷诉至法院，要求严学松协助毕桃桃办理淮安市生态新城钱隆城20号楼1402室房屋产权变更手续等，法院于2021年2月25日作出（2021）苏0804民初551号民事判决书，驳回了毕桃桃的诉讼请求。2021年3月21日，毕桃桃与案外人李冬艳签订《房屋买卖合同》一份，毕桃桃购买中南世纪城一期10号楼1509室房屋，该房屋建筑面积90.14平米，约定总价款169万元，毕桃桃预付定金6万元，其余购房款163万元于2021年4月21日付清，于2025年6月20日前办理产权过户手续。毕桃桃于2021年3月21日支付案外人李冬艳6万元购房定金，于2021年4月21日支付案外人李冬艳163万元购房款。经一审法院调查，涉案的钱隆城小区90平米左右二手房成交价行情为：2020年9、10月份为12000元-13000元/平米，从2020年11月份开始涨价，11月份约为14000元/平米，2020年12月份约为15000元/平米，2021年1月份约为16000元/平米，2021年春节后因价格回落导致成交量较少，2021年4月份开始成交价约为13000多元/平米。一审法院认为，虽然《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》，民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释规定，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定。毕桃桃、严学松之间的房屋买卖合同关系系双方自愿达成，不违反法律法规规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。严学松于2020年11月15日向毕桃桃退款32万元（购房定金及首付款），该行为表明严学松不再履行双方签订的涉案《房屋买卖合同》，严学松构成违约，应对毕桃桃承担违约责任，赔偿其违约行为给毕桃桃造成的损失，该损失包括直接损失和履行利益损失。结合涉案合同的签订时间、毕桃桃付款时间、严学松退款时间、毕桃桃重新购房时间、涉案钱隆城小区的二手房成交价涨幅情况等因素，一审法院确定由严学松赔偿毕桃桃损失16万元。一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、严学松于判决生效后十日内赔偿毕桃桃16万元；二、驳回毕桃桃的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，严学松提交了4份新证据：1.《淮安市存量房屋买卖及居间服务合同》1份，拟证明毕桃桃在购买房屋时明知案涉房屋所有权人系案外人花桂英、徐壹新。2.中介朱丹丹的微信截图2张，拟证明花桂英通过中介朱丹丹催促毕桃桃尽快办理贷款。3.《承诺书》1份，拟证明中介曾催促毕桃桃尽快办理贷款。4.微信聊天截图1张，拟证明毕桃桃2020年10月31日仍未支付房款，导致花桂英不同意卖房。毕桃桃经质证对证据1的真实性予以认可，但不认可其证明目的。对于证据2和证据4，毕桃桃认为系朱丹丹单方面陈述，并没有毕桃桃的陈述，与本案无关。毕桃桃对于证据3的真实性予以认可，并解释《承诺》意思是花桂英协助办理房屋贷款手续，需要花桂英去银行签字。本院经审查，对严学松提交的证据1、证据3的真实性予以认可。因证据2、证据4不能证实其证明目的，本院不予采信。本院经审理确认一审查明的事实。另查明，2020年8月28日，毕桃桃与严学松签订《房屋买卖合同》时已知晓案涉房屋产权人系花桂英、徐壹新。本院认为，2020年8月28日，毕桃桃与严学松签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力。因案涉房屋实际所有权人并非严学松，但严学松仍与毕桃桃交易案涉房屋，现案涉房屋并未按照约定过户至毕桃桃名下，毕桃桃要求严学松赔偿相应损失，于法有据，应予支持。值得注意的是，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第二款规定：“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应损失赔偿额。”毕桃桃在案涉房屋买卖过程中也存在一定过错。具体理由如下：首先，毕桃桃在与严学松签订《房屋买卖合同》时已知晓案涉房屋并非严学松所有，但仍与严学松签订合同。毕桃桃作为完全民事行为能力人，亦应承担房屋不能过户的部分风险。其次，在案涉合同履行过程中，毕桃桃担心案涉房屋实际所有权人花桂英、徐壹新不肯卖房，存在配合严学松，谎称其是严学松亲戚来购房的行为。关于严学松应赔偿毕桃桃损失数额的问题，一审法院结合双方过错程度、合同签订时间、严学松退还房款时间、毕桃桃重新购买房屋时间、案涉房屋涨幅程度等因素酌定严学松赔偿毕桃桃16万元并无不当，本院予以支持。综上，毕桃桃、严学松的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9285元，由上诉人毕桃桃负担5785元（已缴纳），上诉人严学松负担3500元（已缴纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 弘审 判 员  于晓萍审 判 员  陶 锐二〇二一年九月三十日法官助理  朱 强书 记 员  鲍婷婷