四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终15535号上诉人（原审原告）：李楼凡，男，1970年12月19日出生，汉族，住四川省剑阁县。委托诉讼代理人：罗军，四川文典律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳丽，四川霖澳律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李杰，女，1975年1月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：刘佳丽，四川霖澳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨荣，男，1990年9月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。上诉人李楼凡、李杰因与被上诉人杨荣房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2021）川0106民初3060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李楼凡、李杰上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判杨荣向李楼凡、李杰支付租金29913.33元及滞纳金（以29913.33元为基数，自2020年11月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清时止）；2.依法判决杨荣向李楼凡、李杰支付案涉房屋恢复原状清水状态的费用13000元；3.依法判决杨荣向李楼凡、李杰赔偿损失35961元；4.本案一审、二审诉讼费用由杨荣承担。事实与理由：一、一审法院对租金金额的认定存在错误，双方合同约定甲方任何权利的放弃均以甲方签署的书面文件为准，李楼凡、李杰同意优惠房租的前提条件是杨荣按时履行租金支付义务，但杨荣并未按照合同约定履行其应尽义务，一审法院忽略了杨荣的义务。且双方2020年6月21日的聊天记录内容为“已经过了2个月了，3万元一起转过来”，即房租在该时间段内为10000元，在无任何书面变更合同的情况下，其余月份的房屋租金仍应当按照每月11987元支付。二、一审法院对装修免租期的认定存在错误，李楼凡、李杰同意给予装修免租期的前提条件是杨荣在装修前需与其签订书面的装修协议，提交装修图纸备案后严格依据图纸进行装修，还需出具搬离时不撤走阁楼的情况说明，装修时杨荣需通知李楼凡、李杰到场进行监督，承租期限需满12个月，该装修免租期是一个附条件的债务免除，杨荣在未满足上述免除债务的条件下，故意拖欠房租，对案涉商铺进行破坏，给李楼凡、李杰造成巨大的损失，该免租期条件不成就。三、一审法院对恢复原状的相关事实认定存在错误。合同约定杨荣搬离房屋后需要将房屋还原至清水房状态，也就是说开发商向杨荣交付房屋的状态为清水房，一审法院要求李楼凡、李杰承担房屋交付状态的举证责任实属不当。同时，一审中杨荣已同意将案涉房屋恢复至清水状态，一审法院未充分考虑李楼凡、李杰诉求，未认可杨荣的自认，未支持李楼凡、李杰要求杨荣支付房屋恢复原状费用的诉请不合理。四、合同签订后，杨荣长期无故拖欠房租，拒不履行合同义务，给李楼凡、李杰造成了巨大的损失，其应当承担赔偿责任。综上，请求支持李楼凡、李杰上诉请求，维护李楼凡、李杰合法权益。杨荣辩称，针对李楼凡、李杰所说的将房屋恢复清水状态，杨荣在与李楼凡、李杰签订合同时已将房屋装修好，其是从开发商处承租房屋后开发商才将房屋卖给李楼凡、李杰，在此情况下是无法要求杨荣将房屋恢复至清水状态的。从整体环境来讲，承租人不承租铺面后，铺面无法出租，要求承租人承担损失是不合理的。且李楼凡、李杰所说的墙面破坏，只是因为墙面装修是用集成墙装修的，所以墙壁上有胶，铺面的墙面结构完全没有改变。针对装修免租一个月的问题，双方有微信聊天记录，李楼凡、李杰也承认要免租一个月，不能因为现在双方产生纠纷就不承认之前答应的事情。杨荣重新装修后李楼凡、李杰要求涨房租，杨荣将花钱装修的部分拆走也是合理的。李楼凡、李杰向一审法院起诉请求：1.判令杨荣向李楼凡、李杰支付租金35960元，并按所欠金额的千分之四每日的标准向李楼凡、李杰支付滞纳金（自2020年11月7日起算计算至实际清偿之日）；2.判令解除李楼凡、李杰与杨荣之间的房屋租赁关系；3.本案诉讼费、保全费、律师费由杨荣承担。一审诉讼中，李楼凡、李杰将诉讼请求变更为：1.判令杨荣向李楼凡、李杰支付租金59980元，以及以59980元为基数按千分之一每日计算至实际清偿之日的滞纳金；2.判令解除李楼凡、李杰与杨荣之间的租赁合同；3.判令杨荣向李楼凡、李杰支付将案涉房屋恢复原状的费用共计36000元；4.判令本案诉讼费由杨荣承担。一审法院认定事实：2016年11月22日，成都东原致方置业有限公司（以下简称东原公司）与杨荣签订租赁合同，与本案有关的主要约定：1.东原公司将位于成都东原亲亲里项目xx号商铺，即金牛区xx号商铺出租给杨荣使用，建筑面积为83.24平方米，用于理发类经营；2.租赁期限为63个月，即2016年12月6日起至2022年3月5日止（含装修期），自商铺交付之日起算；3.第四年（2020年3月6日至2021年3月5日）月租金11987元，2020年2月6日前支付35960元，2020年5月6日前支付35960元，2020年8月6日前支付35960元，2020年11月6日前支付35960元；4.杨荣于本合同签订后一日内向东原公司缴纳保证金11321元作为杨荣履行本合同的保证；5.杨荣应按照东原公司要求前往指定地点办理交付手续；6.杨荣的装修方案必须经东原公司审核和书面认可后方可实施；7.租赁期限届满或本合同提前解除杨荣交还商铺的，杨荣应根据东原公司要求将该商铺恢复清水房状态，并确保商铺原有所属东原公司的设施设备完好无损，如杨荣未履行上述义务，东原公司有权自行或委托第三方将该商铺恢复原状，由此产生的费用由杨荣承担，东原公司有权在杨荣缴纳保证金中扣除相应费用，上述款项不足以弥补东原公司损失的，东原公司有权向杨荣追偿由此造成的其他损失；8.租赁期内，因杨荣原因解除合同或因杨荣严重违约导致东原公司解除合同的，东原公司有权不予退还杨荣已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他杨荣已缴纳款项），并将其作为违约金处理；9.合同16.4条：若杨荣违反合同约定未在约定期限全额缴纳租赁费用，东原公司有权每日按杨荣所欠费用的千分之四计收滞纳金，若杨荣迟延缴纳前述款项超过7日，东原公司有权单方解除合同。2017年2月25日，东原公司（原出租方）、杨荣（承租方）与李楼凡、李杰（变更后的出租方）签订《出租主体变更》，与本案有关的主要约定：1.因东原公司出租给杨荣的商铺已经销售给李楼凡、李杰，东原公司与李楼凡、李杰于2017年2月25日签订《商品房买卖合同》，故原合同约定的出租方自本协议生效之日起变更为李楼凡、李杰；2.杨荣原已缴纳的履约保证金在李楼凡、李杰办理完毕该房屋的交付手续后由东原公司直接转交给李楼凡、李杰，原合同期满或终止后由李楼凡、李杰退还给杨荣；3.从本协议生效并且李楼凡、李杰付清全部房款、办理完毕房屋交付手续后，租金由李楼凡、李杰直接向杨荣收取，东原公司不再向杨荣收取租金；4.鉴于商铺已经对外租赁，李楼凡、李杰确认已完成房屋的交付手续，交付标准为现场情况。在租赁合同约定的第四个计租年份即2020年3月6日至2021年3月5日，杨荣通过微信共计向李楼凡支付租金70000元，具体付款情况：于2020年4月18日支付20000元，于2020年6月23日支付10000元，于2020年7月7日支付20000元，于2020年9月28日支付20000元。2020年4月18日，杨荣通过微信向李楼凡申请减免疫情期间的租金1个月，李楼凡回复“哦！太恼火了，那就将就免一个月”。2020年6月21日，杨荣通过微信向李楼凡发送“李哥，明天先跟你转1万哈”，李楼凡回复“已经过了两个月了，3万元一起转过来”。2020年9月28日，李楼凡通过微信向杨荣发送“小杨：我已经满足你的要求，又优惠了一个月的装修”“今年12个月，我只收10个月房租，这样满足你的要求”。2020年12月26日，杨荣将案涉商铺返还给李楼凡。一审法院认定上述事实，有租赁合同、《出租主体变更协议书》、微信聊天记录、当事人一审陈述等证据在卷予以佐证。一审法院认为，东原公司与杨荣签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。租赁合同的出租人由东原公司变更为李楼凡、李杰后，东原公司在租赁合同项下的权利义务由李楼凡、李杰行使、履行。因杨荣对李楼凡、李杰请求判令解除租赁合同无异议，故一审法院判令双方之间的租赁合同于起诉状副本等诉讼文书送达杨荣之日即2021年2月26日解除。本案的争议焦点：一、杨荣欠付租金的金额；二、滞纳金的计算标准；三、李楼凡、李杰主张杨荣支付恢复原状费用36000元应否支持。对于第一个争议焦点。李楼凡、李杰主张2020年3月6日至2020年12月26日杨荣欠付租金金额为59880元，计算方式为按照月租金11987元计算，并扣除杨荣已付租金50000元及疫情优惠金额5994元。杨荣认为月租金应按照10000元计算，且应扣除疫情优惠1个月租金及装修免租的1个月租金。对于月租金标准，虽然租赁合同约定第四个租赁年度的月租金为11987元，但从杨荣在该计租期租金的支付情况来看，杨荣一直按照月租金10000元的标准通过微信向李楼凡付款，李楼凡受领且在受领当时并未就租金支付与合同约定不符提出异议，且结合双方的聊天记录来看，如2020年6月21日，李楼凡微信回复杨荣“已经过了2个月了，3万元一起转过来”，应当认定李楼凡认可杨荣在该租赁年度按照每月10000元支付租金。虽然李楼凡在2020年9月28日微信回复杨荣“对嘛，我满足你的要求，按照合同，2020年11月6日之前准时付35960元”，但并不能否定李楼凡对之前月租金按10000元支付的认可。对于疫情免租期的问题。因2020年4月18日，李楼凡微信回复杨荣“哦！太恼火了，那就将就免一个月”，可以认定李楼凡同意给予杨荣一个月的疫情免租期。对于装修免租期，李楼凡主张其同意减免1个月房租的前提是杨荣出具书面说明且按照双方之前的约定。结合双方的微信聊天记录，对于杨荣在装修后提出给予一个月装修免租期问题，李楼凡开始不同意，后面同意免半个月租金（支付5000元），后又于2020年9月28日微信回复杨荣“小杨：我已经满足你的要求，又优惠了一个月的装修”“今年12个月，我只收10个月房租，这样满足你的要求”，故应当认定李楼凡最终同意给予杨荣一个月的装修免租期。综上，按照月租金10000元标准并扣除两个月免租期后，杨荣在2020年3月6日至2020年12月26日欠付租金的金额应为8333.33元。对于第二个争议焦点。李楼凡、李杰主张杨荣应依据合同16.4条约定的每日千分之四向李楼凡、李杰支付滞纳金；而杨荣不认可并主张该标准超过国家规定。一审法院认为，杨荣未按照合同约定的期限缴纳租金已构成违约，应当承担相应的违约责任。但李楼凡、李杰未就杨荣迟延支付租金给其造成损失向一审法院举证。一审法院根据公平原则，酌情判令杨荣以8333.33元为基数，自2020年11月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向李楼凡、李杰支付滞纳金至欠款付清时止。对于第三个争议焦点。本案中，李楼凡、李杰未就租赁房屋交付杨荣时的原状向法庭举证，亦未举证证明恢复原状费用为36000元，应当承担举证不能的法律后果，故对李楼凡、李杰主张杨荣承担租赁房屋恢复原状费用36000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨荣与李楼凡、李杰之间的《商铺租赁合同》于2021年2月26日解除；二、杨荣于判决生效之日起五日内向李楼凡、李杰支付租金8333.33元及其滞纳金，计算方法：以8333.33元为基数，自2020年11月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清时止；三、驳回李楼凡、李杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（减半收取）1098.5元，由李楼凡、李杰负担1073.5元，由杨荣负担25元。本院二审期间，杨荣没有提交新证据。李楼凡、李杰提交了如下新证据：证据一，关于月租金标准的微信聊天记录，拟证明月租金标准为双方都认可的1万余元并不是一审判决所确定的月租金10000元。杨荣于2020年9月28日向李楼凡、李杰转账20000元，李楼凡、李杰回复还要转5000元，意味着9月-12月期间，李楼凡、李杰无减免房租的意思表示。因此该期间的租金标准也应为1万余元，即合同约定的租金标准，而非一审判决认定的10000元每月。证据二，关于装修免租的微信聊天记录，拟证明合同第12.2.1条约定杨荣装修前要与李楼凡、李杰签订书面装修协议，提交装修图纸备案后再严格依据图纸装修，才能提出免租期。根据微信聊天记录2020年7月6日李楼凡、李杰关于免租期的回复“不能破坏承重墙，不能破坏房屋主体结构，要把装修图纸分别给物管一份，我本人一份，作为备案……另外还要出一个书面说明，说明装修期间房东免了一个月房租……”可看出李楼凡、李杰并不是直接承诺免除装修期租金，而是附条件的，杨荣未按条件进行备案或向李楼凡、李杰出具书面说明，因此李楼凡、李杰不同意免除一个月租金。且在2020年9月28日微信聊天记录中李楼凡、李杰要求杨荣按合同约定支付房屋租金，杨荣一直拖欠，李楼凡、李杰做了退让，要求杨荣支付完所有的租金，李楼凡、李杰同意减免这一个月的装修期租金，但杨荣未向李楼凡、李杰支付完全部租金，因此免租期的条件未成就，杨荣仍应支付装修这个月的租金。证据三，案涉铺面现状照片，拟证明2020年12月26日杨荣未通知李楼凡、李杰直接搬离铺面，且破坏了铺面内部装修，导致案涉铺面至今未出租出去。从照片可以看出，案涉铺面内部在该种装修情况下是很难租出去的，且是杨荣无故违约所致，因此杨荣应当按合同约定将案涉房屋恢复至原清水状态。杨荣质证认为，关于月租金标准，截至将房屋退还给李楼凡、李杰时，都是按10000元/月的标准付的租金，杨荣每月支付10000元，李楼凡、李杰并没有说租金少了，如果不认同这个租金标准，杨荣第一次交租时李楼凡、李杰就应提出租金没交够需要补交，但直至双方租赁关系结束李楼凡、李杰都没有说过租金没有交够，可以视为双方对此达成约定。且2019年4月2日李楼凡、李杰给杨荣发微信“小杨，还有3000元要转过来……今年还是按合同起价，每季度3万元”，这可以表明双方约定的每个月租金是10000元。关于装修免租期有前提条件这一问题，对案涉房屋的装修时间是在8月份，李楼凡、李杰的亲戚在查看案涉铺面装修情况后，李楼凡、李杰于9月28日发消息“我已经按你的要求优惠一个月的装修”，在此情况下的消息是可以表明李楼凡、李杰认可装修免租一个月。关于案涉铺面现状照片，装修是在8月份，翻修好2个月之后，李楼凡、李杰要涨房租，而装修地板、吊顶完好、重新给厕所做防水花了8000余元，李楼凡、李杰拍摄的铺面照片，是用集成墙板装修的，墙板可以拆除重复利用，墙板是用胶粘上去的，墙壁上的胶并不影响房屋使用。杨荣把墙板拆下来，换个地方重新租铺面重新装修，装修的材料能继续使用，杨荣有权拆除继续使用。并非李楼凡、李杰所说的因为不租而破坏装修，杨荣并无破坏地面、吊顶、墙面、房屋承重结构的行为。而李楼凡、李杰让杨荣把房屋恢复清水状态，最开始租案涉铺面是与开发商租的，恢复清水状态的合同是与开发商签的，装修好了以后杨荣再单独与李楼凡、李杰签订合同，与李楼凡、李杰签订合同时已经装修完毕、营业很久了，杨荣不认可要求将房屋恢复至清水状态，反之地板、吊顶灯是有利于李楼凡、李杰继续出租的。李楼凡、李杰提交的新证据的证明资格、证明大小，本院将在下文中予以阐释。经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，本院组织双方就李楼凡、李杰要求赔偿损失35961元的上诉请求进行调解，但未能达成调解，本院已告知李楼凡、李杰该上诉请求不属于本案二审审查范围，可另行主张权利。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下：一、关于案涉房屋租金标准是10000元每月还是11987元每月的问题本院认为，虽案涉租赁合同约定第四个租赁年度的月租金为11987元，但从双方履行情况来看，杨荣均按照10000元每月的标准向李楼凡支付租金，且从双方微信聊天记录来看，李楼凡均是按照10000元每月的标准主张租金。加之李楼凡并未举证证明其按照10000元每月收取租金后提出过异议，也未举证证明双方仅就疫情期间租金为每月10000元达成一致。因此，从本案查明情况，足以认定双方均认可第四个租赁年度的月租金为10000元。二、关于杨荣是否应将案涉房屋恢复至清水状态，进而是否应承担相应费用的问题本院认为，根据案涉租赁合同约定，租赁期限届满或提前解除杨荣交还商铺的，杨荣应根据出租人要求将案涉房屋恢复清水房状态。根据谁主张谁举证的原则，应当由主张恢复至“清水房状态”的李楼凡、李杰举证“清水房状态”的标准。现李楼凡、李杰并未举证证明双方约定的所谓“清水房状态”的具体标准为何，也未举证证明案涉房屋交付杨荣使用时的状态。因此，李楼凡、李杰应当承担举证不能的后果。故李楼凡、李杰要求杨荣恢复案涉房屋至“清水房状态”的主张，本院依法不予支持。同时，李楼凡、李杰主张替代履行的费用，因无事实基础，本院亦不予支持。三、关于租金计算是否应扣除装修免租期一个月的问题本院认为，从双方的微信聊天记录来看，李楼凡在同意给予一个月装修免租期时，并未提出需满足一定条件后才能给予该装修免租期。因此，李楼凡、李杰关于装修免租期需以杨荣在装修前需与其签订书面的装修协议，提交装修图纸备案后严格依据图纸进行装修，还需出具搬离时不撤走阁楼的情况说明，装修时杨荣需通知李楼凡、李杰到场进行监督，承租期限需满12个月等为条件，现条件未成就故不应给予一个月装修免租期的主张，本院依法不予支持。综上所述，李楼凡、李杰的上诉请求及上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费665元，由上诉人李楼凡、李杰负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年九月十三日书记员  曹成香