北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7563号上诉人（原审被告）：刘敏，女，1968年10月17日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郭一强，北京尚勤（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段慧君，女，1986年2月18日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵琰（段慧君之夫），男，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：赵琰，男，1982年7月19日出生，汉族，住北京市昌平区。原审第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，北京链家置地房地产经纪有限公司员工。上诉人刘敏因与被上诉人段慧君、赵琰，原审第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2021)京0114民初10152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘敏上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判刘敏无需支付段慧君、赵琰违约金。事实和理由：一、造成涉案房产无法办理物业交割的责任不能完全归咎于刘敏。房屋买卖合同的履行当中，作为出卖方的刘敏的主要合同义务包括配合办理网签、配合办理房屋过户登记手续、办理户口迁出、交房以及物业交割等。作为买受人的主要合同义务包括支付定金、支付首付款、配合办理贷款手续、支付尾款等。本案中，刘敏除未与段慧君、赵琰办理物业交割外已经完成了其他全部的合同义务，而段慧君、赵琰至今仍未向刘敏支付贷款部分的购房款以及户口迁出保证金，已经构成违约。关于交房，刘敏不否认已经晚于合同约定的交房时间（2020年8月8日），但刘敏在签订合同后于2020年10月26日将户口从涉案房屋内迁出，于2020年10月28日将涉案房屋腾空，于2020年10月29日电话通知中介要求其告知段慧君、赵琰收房，且在刘敏办理户口迁出及腾房之前（2020年10月19日、2020年10月21日），刘敏均以电话方式将上述行为告知中介要求中介通知段慧君、赵琰做好收房的相关准备。因此，导致涉案房产至今无法办理物业交割的责任不能完全归咎于刘敏，段慧君、赵琰一方也存在相应过错。原审法院将逾期未办理交房手续的责任全部归责于刘敏缺乏事实依据。关于违约金，刘敏认为即使在逾期交房中存在过错，违约金的计算标准过高，计算周期均过长，应予以纠正。刘敏认为违约金计算标准应当以全国银行间同业拆借贷款市场报价利率计算，违约金计算期限应当为自2020年8月9日至2020年8月26日。二、段慧君、赵琰滥用合同权利恶意扩大损失不应得到支持。房屋买卖合同中办理银行贷款是买卖双方的共同义务，并非单一合同方就能完成的。本案中，第一次银行贷款未办理成功后，无论属于哪一方的原因，作为买卖双方都有义务及时地继续完成银行贷款的办理工作，以促成房屋买卖合同的顺利完成。刘敏于2020年8月26日通过中介要求段慧君、赵琰尽快再次办理银行贷款审批工作，而段慧君、赵琰一方却迟迟不予配合，导致了涉案房产都已经完成了过户登记，刘敏仍未拿到银行贷款部分的售房款。刘敏基于未收到该部分房款而未向段慧君、赵琰交房，此为刘敏行使先履行抗辩权的体现。虽然刘敏的交房时间晚于合同约定的时间（2020年8月8日），但刘敏后期已经实际履行了交房前的腾房、户口迁出等各项义务，同时通知中介告知段慧君、赵琰收房。在合同履行中，段慧君、赵琰没有积极的履行再次办理银行贷款的义务也没有在具备收房的条件后及时收房，主观上恶意扩大了损失范围。根据民法典第五百九十一条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因此对于2020年8月26日之后的违约金，不应得到支持。段慧君、赵琰辩称，同意一审判决。段慧君、赵琰向一审法院提出诉讼请求：刘敏继续履行合同，办理物业交割手续、立即交付北京市昌平区房屋给段慧君、赵琰，并支付违约金（以231万元为基数，自2020年8月9日起计算至实际付清之日止，按日万分之五计算）。一审法院查明事实：2020年5月8日，段慧君、赵琰与刘敏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘敏出售北京市昌平区房屋给段慧君、赵琰，房屋用途为住宅，房屋性质为限价商品房，未设定抵押。双方委托链家公司成交，另行签订《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，房屋成交价219万元，附属设施作价12万元，共计231万元。其中定金46万元、贷款87万元，刘敏最晚于2020年8月8日之前交付房屋。房屋交付时应当共同对设施设备装饰装修相关物品进行验收，交接交割单所列物品，移交房门钥匙，逾期交房责任除不可抗力外，逾期超过15日，买受人不解除合同的，出卖人自交付期限届满次日到实际交付之日，按日支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。各种税、费的负担见补充协议。附件一中列明了装饰装修、家具及电器用品。同日，三方签订了《补充协议》，约定定金为46万元，于2020年5月8日将第一笔定金10万元直接支付，过户前10个工作日将第二笔定金36万元通过第三方担保支付的方式支付。首付款于过户前10个工作日将20万元以第三方担保方式支付，过户前3个工作日将首付款71万元以理房通方式支付，双方不晚于2020年7月8日共同办理缴税手续和不动产转移登记手续，2020年8月8日前办理户口迁出，留存5万元作为保证金。交房当日自行办理物业交割，留存2万元作为保证金。出卖人承担本次交易中产生的土地出让金，买受人承担契税。任何一方逾期履行协议约定义务，按日支付万分之五的违约金。另：经协商一致，买受人担保支付的定金和首付款用于出卖人办理过户时应缴纳的土地出让金。同日，三方签订了《居间服务合同》，约定段慧君、赵琰支付居间代理费50820元。另查，段慧君、赵琰与刘敏双方与北京方源房地产咨询服务有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》，与北京理房通支付科技有限公司签订了《理房通履约支付服务协议》。以上协议签订后，双方均认可履行情况为：段慧君、赵琰依约支付了10万、20万、36万、71万；其余94万元，段慧君、赵琰办理银行按揭87万元，保留物业交割和户口迁出保证金7万元。双方对以上履行过程并无争议。导致双方产生纠纷的原因在于：2020年6月17日双方就涉案房屋办理完过户登记，在缴税的时候，刘敏交纳了621349.75元的土地出让金，刘敏对以上金额由其负担不满，后刘敏要求段慧君、赵琰额外支付4万元，但段慧君、赵琰认为在缔约之前双方已充分知晓，且已经明确约定于合同中，故不同意支付，刘敏即一直未办理物业交割手续、未移交房屋，仅于2020年12月26日将户口迁出。2020年8月8日，链家公司向刘敏发送催告函，载明因多次沟通未果，要求于2020年8月8日之前办理房屋交付，逾期将承担违约责任，此催告函将在守约方提起诉讼时作为证据使用。另查，2020年4月28日，链家工作人员和刘敏进行微信联系，内容为：“刘姐：客户看得还可以，我再次确认下，咱们转商是直接走买卖，如果你自己配合不了，我提前给您算下税费，如果235万成交，产生的转商费用是63.7万元，您剩下的就是171.3万元，您看下我说的和上次通话内容是否一致？”刘敏：“是的，如果确定下来购买，就这样吧。”一审庭审中，就土地出让金的问题，刘敏认为虽然中介告诉过她有土地出让金这个名称，但是没说明白具体金额和负担人，认为段慧君、赵琰对此也有过错。段慧君、赵琰认为中介曾将该问题多次说明，也跟刘敏沟通，认为即便存在此问题，也与段慧君、赵琰无关，应当按时交付房屋。双方均陈述，因刘敏提供银行卡号被注销，刘敏未收到87万元银行贷款，段慧君、赵琰认为此系刘敏过错，和交付房屋无关，在刘敏交付房屋后同意协助段慧君、赵琰重新办理卡号更换的手续。刘敏认可其在清空房屋后，因担心尾款问题，未将钥匙交付给段慧君、赵琰。一审法院认为，合法的民事权利应当受到法律保护。本案的法律事实发生在民法典施行之前，故应当适用民法典施行之前的法律规定。本案中，段慧君、赵琰与刘敏之间关于二手房的房屋买卖合同的法律关系是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应予认定合法有效，双方应当全面履行自己的权利义务，违约方应当承担相应的违约责任。依据本案中的几份协议，段慧君、赵琰依约履行了合同约定的全部义务，刘敏就应当按照约定于2020年8月8日之前办理物业交割和交付房屋。现刘敏未履行以上义务，故段慧君、赵琰相应的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院应予支持。对于段慧君、赵琰主张的逾期交房违约金，合同约定在2020年8月8日之前交付房屋，刘敏未按上述时间交付房屋且经催要后至今仍不履行，应当依约承担合同约定的违约责任。刘敏主张的关于土地出让金负担的抗辩意见，在聊天记录和合同中都明确约定为刘敏负担，且其主张的链家公司未向其解释清楚一节，与段慧君、赵琰并无关联，一审法院不予采信。综上，段慧君、赵琰的诉讼请求，于法有据，一审法院应予支持。链家公司经一审法院依法传唤拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响一审法院开一审庭审理案件。一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典时间效力＞的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、刘敏协助赵琰、段慧君办理北京市昌平区房屋的物业交割手续、并交付北京市昌平区房屋给原告赵琰、段慧君，于判决生效之日起十日内履行；二、刘敏支付赵琰、段慧君违约金（以231万元为基数，自2020年8月9日起计算至实际交付之日止，按日万分之五计算），于判决生效之日起十日内履行。本院二审期间，刘敏提交中国电信语音通话详单，内容为其与链家公司的王某（手机尾号0109）的通话记录，用以证明其在2020年10月19日、2020年10月21日、2020年10月29日即办理户口迁出及腾房之前均电话通知了链家公司，要求链家公司转达段慧君、赵琰。段慧君、赵琰对上述证据的真实性无法确认，认为该证据与本案无关联。本院意见为，刘敏提交的上述证据仅能证明其与王某进行过电话联系，不能证明通话内容，故对刘敏提交的上述证据，本院不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方二审争议焦点为刘敏是否应当向段慧君、赵琰支付逾期交房违约金及所付数额。根据双方所签《北京市存量房屋买卖合同》的约定，刘敏应不晚于2020年8月8日将房屋交付给段慧君、赵琰。现刘敏虽称已在2020年10月28日将房屋腾空，但腾房并不等于交付房屋；刘敏是否告知链家公司其已腾房，不影响本院对刘敏未在2020年8月8日前向段慧君、赵琰交付房屋的认定；涉案多份合同中未约定购房款中贷款部分的支付时间，且段慧君、赵琰是否再次配合办理银行贷款，不影响刘敏应当履行在2020年8月8日交付房屋的义务。故，对刘敏逾期交房违约的起算时间应从2020年8月9日起，计算至刘敏将房屋实际交付段慧君、赵琰之日止，一审法院对此认定无误，对违约金的给付标准一审法院的认定亦无不当。对刘敏所提的上诉理由，本院不予采纳。综上，刘敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7139元，由刘敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 静审 判 员  梁 睿审 判 员  唐述梁二〇二一年九月二十七日法官助理  王晓韬书 记 员  李佳玲