上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初9092号原告：上海米一物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：彭凡，总经理。委托诉讼代理人：吴慧清，上海闻韬知策律师事务所律师。被告：刘倩倩，女，1986年2月3日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：杨永伟，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱志浩，上海市诚至信律师事务所实习律师。原告上海米一物业管理有限公司与被告刘倩倩中介合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序，并于2021年7月27日公开开庭进行了审理。原告上海米一物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴慧清，被告刘倩倩的委托诉讼代理人杨永伟、朱志浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海米一物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告居间服务费99,500元。事实和理由：2020年11月22日，原告与被告及案外人龚某某签订一份《房地产买卖居间合同》(以下简称“涉案合同”)，约定被告将位于上海市松江区龙腾路XXX弄XXX号的房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给案外人龚某某，房屋成交价为9,950,000元人民币。同日，案外人龚某某通过他人代付的方式向被告支付了330,000元人民币作为购买上述房屋的定金，被告出具了《收款收据》一张。双方约定，原告根据被告及案外人龚某某的授权为其拟定《上海市房地产买卖合同》后，被告与案外人龚某某应于2020年12月1日前签订该买卖合同。但之后被告与案外人龚某某均通知原告将不再履行买卖合同。然原告通过查阅上述涉案房屋的产权信息可知，涉案房屋的产权人已于2021年4月16日由被告变更登记为案外人龚某某。故原告有理由相信，被告是为了逃避居间服务费而恶意解除合同，避开原告。故根据相关法律规定，原告已完成相关中介服务，被告应向原告支付居间服务费。遂涉诉。被告刘倩倩辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告没有中介资质，无法为交易双方办理网签。其次，原告也未促成买卖合同的成立，居间合同无法履行也是原告自身导致的。涉案房屋被告在多家中介挂牌，买家龚某某是通过网上看到信息后联系原告，原告告知案外人龚某某可以按照首套购买涉案房屋，基于原告的错误表示合同才约定首付370万，剩余贷款。案外人龚某某后去银行了解做不了首套，需要首付7成，因此无力购买涉案房屋。双方之后找了其他中介签订买卖合同，是新的约定。新合同首付7成，剩余贷款，双方对合同内容进行了重大变更，并非跳单。再次，根据合同约定，本次交易原告获得的系到手价，税、费应由买受人龚某某承担，税、费包含了中介费，原告应向买家收取。此前原告亦承诺过不向被告收取中介费。最后，诉讼前，原告从没有向被告主张过中介费，双方也未就中介费标准进行过约定，原告主张的中介费标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本案经审理查明认定如下：2020年11月22日，被告作为甲方(出售方)、案外人龚某某作为乙方(买受方)与原告作为丙方(居间方)签订涉案合同一份，载明被告将涉案房屋以9,950,000元总价出售给案外人龚某某。合同第2.2条约定除甲乙双方一致确认变更交易条件外，双方授权居间方根据本合同的约定录入、备案、打印《上海市房地产买卖合同》示范文本，甲乙双方最晚不得晚于2020年12月1日前签订该示范文本用于办理贷款、审税、过户等相关事宜。第2.5条约定本交易涉及的税、费全部由乙方承担。第3条付款方式约定，乙方向甲方支付定金330,000元，双方签订《上海市房地产买卖合同》示范文本并申请办理公证手续(若需)后2日内，乙方自行支付甲方部分房价3,770,000元。部分房价款5,850,000元乙方通过贷款方式支付。合同另对其他相关事宜进行了约定。被告对此证据真实性无异议，但认为因为原告的错误告知，导致双方签订的付款方式是首付3成，实际无法履行。合同第2.5条约定交易税费由买方承担，原告应向买家收取居间费。合同并未约定中介费的方式和金额，原告无权收取中介费。同日，被告收取案外人龚某某定金330,000元。另查明，2020年12月24日，被告作为甲方(出售方)、案外人龚某某作为乙方(买受方)与案外人上海万加缘房地产经纪事务所作为丙方(居间方)签订《房地产买卖居间协议》一份，载明被告将涉案房屋以9,950,000元到手价出售给案外人龚某某。并约定若居间成功，本次交易的中介服务费为50,000元全部由乙方承担。同日，被告作为甲方(出售方)、案外人龚某某作为乙方(买受方)与案外人上海万加缘房地产经纪事务所作为丙方(居间方)签订《房地产买卖合同》一份，载明被告将涉案房屋以9,950,000元到手价出售给案外人龚某某。合同第4条付款方式约定乙方应于2020年12月25日前支付甲方首期房价款2,330,000元，于2021年2月28日前支付2,270,000元房价款，于过户当日前支付3,300,000元购房款。乙方通过银行贷款方式支付2,000,000元。合同另对其他事项进行了约定。原、被告对于上述证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院经审理查明认定如下：1、原告提交上海市房地产中介服务收费价目表一份，称系张贴、摆放在原告公司内，证明中介费的市场收费标准。被告对此证据真实性不予认可，认为居间费的约定是市场行为，本次交易中原、被告未约定居间费，原告无需支付。2、被告提交“网上房地产”查询结果截屏一份，证明原告未取得二手房中介资质，也未进行过相关备案，无法进行网签，无权收取中介费。原告对此证据真实性不予认可，并提交发证时间为2021年6月10日的上海市房地产经纪企业备案证书一份。被告认为，双方交易时原告尚未取得上述证书。3、被告提交出售委托书、服务协议、收据一组，证明2020年10月中旬被告在多家中介公司挂牌，原告获得房屋信息是买家提供给原告的，并非原告主动向买家提供。原告质证认为与本案无关，可以看出涉案房屋也在原告处挂牌出售。4、被告提交报警短信记录一份，证明买家无力购房时，被告要求原告退回房产证，但原告不退。原告对此证据三性均不予认可，且短信记录中无法看出报警的内容。5、被告提交情况说明一份，证明原告假冒双方签字进行网签。原告表示，为了后续履行，确实通过其他中介公司下载了网签合同，但并无冒签。本院对上述证据真实性均予以确认。审理中，本院组织原告本次交易经办人员王肖、被告刘倩倩及案外人龚某某到庭接受询问。其中王肖陈述其系原告门店的店长，在签订涉案合同前未与被告及案外人龚某某协商过居间费的问题，且提供的涉案合同因版本问题并无中介费条款。原告曾就本次交易积极磋商，从最初980万的房款谈到995万，并促成双方缔约，合同中约定的995万系被告到手价。涉案合同签订后，原告开始向被告及案外人龚某某索要居间费，但被告当时态度坚决，认为995万房价款是到手价，不应承担居间费，也不愿签订佣金确认书，故原告表示不向被告收取居间费，会找案外人龚某某收取。但鉴于被告与案外人龚某某“跳单”，现在原告向被告主张中介费。被告表示，原告承诺不收取中介费就应受此约束，且原告为卖方，本次交易系到手价，合同亦载明税、费由买方负担，故按照约定及交易惯例，原告均不需支付中介费，被告从未说过要跳单，后来的中介也不是被告找的。案外人龚某某称，其与刘倩倩约定的确实是到手价，签约之后原告向其主张2个点的中介费，其表示只能给几万元，双方协商未果，后来经过咨询银行的朋友，发现自己属于购买二套房，与中介的陈述不符。因为其无力承担7成首付，且原告没有中介资质证书，就协商解除合同，被告刘倩倩没有说过跳单，之后案外人龚某某继续寻找其他房源，均不满意，发现涉案房屋仍旧挂牌出售，便带了后一家中介去找刘倩倩签订了新的合同，购买涉案房屋，被告已收取的定金未于退还，直接抵作新合同的购房款。本院认为，原告提起本案诉讼，需对其提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应承担举证不利后果。现原告主张被告需就本此交易向其支付成交价1%的中介费，但根据涉案合同约定，被告系涉案房屋出售方，取得的系到手价，税、费由买受人负担，再加之原告亦自认，双方签约前未就中介费进行过约定，签约后原告也曾同意不向被告收取中介费用，在此情况下，原告以被告和案外人龚某某存在“跳单”行为为由，要求推翻此前关于中介费的承诺，于法无据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告上海米一物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2,288元，减半收取1,144元，由原告上海米一物业管理有限公司负担(已付)。若不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……