上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7921号上诉人(原审被告)：张宸，男，1982年2月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：夏季风，上海恒隆律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：孙斌，男，1976年2月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：陈莉华，女，1979年4月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：周洪恩，上海金松律师事务所律师。原审被告：杨蕾，女，1983年3月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。原审被告：张宜方，男，1952年4月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列二原审被告共同委托诉讼代理人：夏季风，上海恒隆律师事务所律师。上诉人张宸因与被上诉人孙斌、陈莉华，原审被告杨蕾、张宜方房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2021)沪0110民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人于2021年8月17日独任开庭审理。上诉人张宸及原审被告杨蕾、张宜方之共同委托诉讼代理人夏季风，被上诉人孙斌、陈莉华之共同委托诉讼代理人周洪恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宸上诉请求：撤销一审判决主文第二项，改判张宸无需支付孙斌、陈莉华人民币300，000元(以下币种均为人民币)。事实与理由：1.300，000元的性质应为意向金。双方签署的《房地产买卖居间协议》《房地产买卖合同》仅是在中介主持下签订购房意向，张宸作为普通百姓，一直以为网签版本房屋买卖合同才是正式的房屋买卖合同。张宸虽然签署了几份文件，但一直以居间方最初强调的《房地产买卖居间协议》第三条300，000元系意向金来定性300，000元的性质。2．本案应适用违约责任，而非定金责任(本节陈述不代表张宸认可该款项为定金。仅以款项性质若为定金为例进行阐述)。当事人签订的《房地产买卖合同》第11条约定，在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金。第12条，违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或者解除本合同。本案中，合同双方对定金责任的适用情形有特殊约定，适用条件为：一方逾期履行合同超过二十日。本案中，张宸收到款项后三天即将款项退还孙斌、陈莉华，即便是占用了三天，三天内张宸也在积极联系退款事宜。张宸除了短暂占用孙斌、陈莉华的资金，并未占用孙斌、陈莉华购房资格。三天内房价也没有增加可能性，孙斌、陈莉华也不存在任何损失。张宸自始至终态度积极友好，希望协商处理。如果张宸占用三天资金的处理结果与占用二十天资金的处理结果一致，显然不符合情理。有鉴于此，张宸不属于根本违约，应适用第12条违约责任条款，由张宸以300，000元为标准，按日万分之五的利率支付孙斌、陈莉华资金占用三天期间的逾期违约金。孙斌、陈莉华辩称，根据房地产居间协议第三条约定，涉案300，000元性质已由意向金转为定金。另，张宸签署承诺书及收款收据均能证明孙斌、陈莉华支付了300，000定金。张宸在2021年1月8日签署的确认书，明确表示不再出售涉案物业，构成根本违约，应当依据法律规定和房屋买卖合同第11条约定承担定金罚则责任。孙斌、陈莉华在一审中主张的是定金责任，故孙斌、陈莉华是否具有经济损失与本案无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨蕾、张宜方同意张宸之上诉请求及理由。孙斌、陈莉华向一审法院提出诉讼请求：1．解除孙斌、陈莉华与张宸、杨蕾、张宜方签订的《房屋买卖合同》；2．张宸、杨蕾、张宜方向孙斌、陈莉华赔付定金300，000元。一审法院认定事实：上海市杨浦区中山北二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权建筑面积86.53平方米，登记在张宸、杨蕾、张宜方三人名下。张宸、杨蕾系夫妻关系，被告张宜方系张宸之父。2021年1月4日，案外人上海寓到事业有限公司(丙方、居间方)与张宸、杨蕾、张宜方(甲方、出卖方)、孙斌(乙方、买受方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：系争房屋总价款6，700，000元，乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金300，000元，作为与甲方洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金等内容。协议落款处出卖人(甲方)由张宸签字(包括“杨蕾、张宜方”亦由张宸代签)，买受方(乙方)处由孙斌、陈莉华签字，丙方由上海寓到事业有限公司盖章确认。同日，张宸、杨蕾、张宜方(甲方、出卖方)与孙斌、陈莉华(乙方、买受方)签订《房屋买卖合同》，约定：乙方受让甲方所有的系争房屋，转让价款为6，700，000元；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方实际收到的定金)3，500，000元，不包含尾款；乙方通过银行贷款支付第二期房价款1，500，000元，于2021年3月20日前支付房价款1，600，000元，交房当日支付尾款100，000元；双方于2021年5月30日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后交付；双方应于2021年3月20日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金，若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还，在双方签订示范合同后定金可构成首期房价款的一部分，但并不改变定金的性质，守约方仍可根据本条约定追究违约方定金责任；双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20％向守约方支付违约金；本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按本合同定金责任或违约责任约定向对方承担责任；双方其他权利义务。协议落款处出卖人(甲方)由张宸签字(包括“杨蕾、张宜方”亦由张宸代签)，买受方(乙方)处由孙斌、陈莉华签字。同日，张宸出具承诺书，载明：系争房屋产权人为张宸、杨蕾、张宜方，因杨蕾、张宜方无法亲自处理该房地产的买卖事宜，现由张宸代为签署居间协议并收取定金，张宸保证拥有对该房地产完全的处分权，如无完全处分该房地产权限或产权人不同意出售该房地产致使居间方或居间方介绍的买受方产生损失的，张宸同意依照已签署的协议内容承担相应的连带责任，若权利人否认授权，最终导致该协议目的无法实现的，张宸愿意按照协议中出售方的义务对买受方承担定金责任及其他责任，并承担由此造成的一切损失。孙斌、陈莉华出具确认书，载明：确认上海寓到实业有限公司已将上述事项及可能发生的风险详细告知，自愿接受承诺人的承诺与其签署《房地产买卖居间协议》，并向其支付定金300，000元。孙斌于2021年1月4日向张宸银行账户汇款300，000元。2021年1月8日，张宸通过中介告知孙斌、陈莉华，因家庭内部未协商一致无法出售系争房屋。张宸于同日向孙斌返还300，000元。一审法院认为，孙斌、陈莉华与张宸签订的《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。上述协议虽以张宸、杨蕾、张宜方三人名义与孙斌、陈莉华签订，因合同落款处杨蕾、张宜方的名字系张宸代签，杨蕾、张宜方并未授权张宸出售系争房屋且事后明确表示不追认该协议，故应由行为人即张宸承担民事责任。张宸在收取定金后，以家庭内部未协商一致为由，拒不履行上述协议，进而导致系争房屋无法办理过户手续，已构成违约。孙斌、陈莉华请求解除合同，张宸亦无异议，法院予以准许。张宸、杨蕾、张宜方辩称其收取的只是意向金，并非定金，但双方所签《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》及张宸出具的收款收据均注明其收到的是定金，故对张宸、杨蕾、张宜方的上述辩称，法院不予采纳。除张宸已返还孙斌的300，000元之外，现孙斌、陈莉华要求张宸另行赔付定金300，000元的诉请，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。张宸、杨蕾、张宜方辩称因资金占用时间短未对孙斌、陈莉华造成损失，应适用违约责任，法院对此不予采信。一审法院判决：一、解除孙斌、陈莉华与张宸签订的《房屋买卖合同》；二、张宸应于判决生效之日起十日内给付孙斌、陈莉华300，000元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人双方均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，孙斌、陈莉华与张宸就系争房屋签订的《房地产买卖拒绝协议》《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。在上述合同中张宸以张宸、杨蕾、张宜方(甲方)三人之名义签订，杨蕾、张宜方的名字系张宸代签，鉴于现无证据证明杨蕾、张宜方委托张宸签订上述合同，出售系争房屋，事后亦明确表示不追认上述合同，故上述合同对杨蕾、张宜方不发生法律效力，合同中甲方的责任应由张宸承担。现张宸以家庭内部未协商一致为由，拒绝履行合同，已构成根本违约。孙斌、陈莉华起诉要求解除合同，张宸对此亦无异议，一审法院予以准许并无不妥。关于张宸收取孙斌、陈莉华300，000元之性质。根据合同约定，孙斌、陈莉华支付的300，000元原为意向金，但当出卖人(甲方)在《房屋买卖合同》上签字合同，则该意向金转为定金。现由于张宸作为甲方在《房屋买卖合同》上签字，根据约定，上述钱款的性质已转变为定金，且张宸出具的承诺书亦明确其收取的钱款为定金。故张宸上诉认为其收取的300，000元系意向金而非定金，显然与事实不符，亦缺乏法律依据，本院难以采信。张宸上诉提及的《房地产买卖合同》第十一条，系当事人一方逾期履行而应承担的违约责任，而本案中系因张宸拒绝履行合同而致使合同解除，张宸构成根本违约而承担相应的违约责任，故本案不适用《房地产买卖合同》第十一条。本案因张宸根本违约致合同解除，张宸已收取了孙斌、陈莉华支付的定金，现孙斌、陈莉华向张宸主张定金责任于法有据，应予支持。鉴于孙斌、陈莉华向张宸主张的系定金责任而非赔偿损失，故张宸上诉认为其仅占用300，000元三天，孙斌、陈莉华几乎没有经济损失，要求以300，000元为标准，按日万分之五的利率支付孙斌、陈莉华资金占用三天期间的逾期违约金，显然缺乏法律依据，本院难以支持。综上所述，张宸的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，800元，由张宸负担。本判决为终审判决。审 判 员 丁康威法官助理 张 煜书 记 员 朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……