湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初14803号原告：刘崇辉，男，1957年11月2日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：黄博，湖南吟正律师事务所律师。被告：东业地产（长沙）有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区漓湘路98号。法定代表人：吴云，董事长。第三人：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区科技创新城创新二路277号。法定代表人:刘洋，董事长。委托诉讼代理人：彭思远，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：文婧，湖南天地人律师事务所律师。原告刘崇辉与被告东业地产（长沙）有限公司（以下简称东业公司）、第三人中融国际信托有限公司（以下简称中融信托公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月6日立案后，依法适用简易程序于2021年9月13日公开开庭进行了审理。原告刘崇辉的委托诉讼代理人黄博、第三人中融信托公司的委托诉讼代理人文婧到庭参加诉讼，被告东业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘崇辉向本院提出诉讼请求：1.判令东业公司和中融信托公司限期办理长沙市芙蓉区（晟悦国际）第7栋14层1403号商品房的在建建筑物抵押权注销登记手续；2.判令东业公司限期在长沙市买卖合同备案;3.判令东业公司支付商品房买卖合同逾期备案违约金4731元（自2018年12月14日起至合同备案完成之日止，每日按刘崇辉已付购房价款496944元的0.01‰计算，暂计算至2021年7月23日）；4.判令东业公司限期在长沙市不动产登记机构办理完成长沙市芙蓉区（晟悦国际）第7栋14层1403号商品房的初始登记；5.判令东业公司为刘崇辉开具票面金额150000元的增值税发票；6.判令本案诉讼费用由东业公司承担。事实和理由：2018年8月6日，刘崇辉与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定刘崇辉购买东业公司开发的位于长沙市芙蓉区（晟悦国际）第7栋14层1403号商品房（以下简称案涉商品房），购房价款为496944元；东业公司应于合同签订之日起90工作日内向长沙市的在建建筑物抵押权注销登记、合同备案和预告登记，在商品房交付后365个工作日内完成该栋商品房的初始登记，若违反上述约定，东业公司应每日按刘崇辉已付购房价款的0.01‰向刘崇辉支付违约金。合同签订后，刘崇辉已依约支付全部购房价款，但东业公司至今未为刘崇辉办理案涉商品房的在建建筑物抵押权注销登记、商品房买卖合同备案、案涉商品房初始登记，应依法承担违约责任。原告刘崇辉向本院提交的证据有：1.《长沙市商品房买卖合同》；2.购房款增值税发票；3.中信银行账户交易明细；4.长沙市棚户区改造安置补贴凭证；5.收款收据（产权登记费、不动产工本费）；6.税收缴款书；7.湖南省物业专项维修资金专用收据；8.物业收费明细表；9.长沙市住房和城乡建设委员会商品房备案查询打印单；10.长沙市城市人居环境局出具的《刘崇辉基本情况》；11.《长沙市棚户区改造安置补贴审批操作细则》。被告东业公司未作答辩且未向本院提交证据。第三人中融信托公司述称，中融信托公司对东业公司开发建设的东业上城嘉苑项目7栋建筑物享有抵押权，其中包含刘崇辉购买的案涉商品房，在东业公司未还清所欠中融信托公司全部贷款前，该抵押权合法有效，应当驳回刘崇辉关于注销案涉商品房在建建筑物抵押权登记的诉请。第三人中融信托公司未向本院提交证据。对原告刘崇辉围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换。被告东业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利。对刘崇辉提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合证据审查及当事人陈述，本院查明事实如下：2018年8月6日，刘崇辉与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定刘崇辉购买东业公司开发建设的长沙市芙蓉区（晟悦国际）第7栋14层1403号商品房（规划用途为住宅，建筑面积97.92平方米），购房价款为496944元，于合同签订之日一次性支付；该商品房已设定在建建筑物抵押，抵押权人为中融信托公司，抵押权登记日期为2018年1月4日，东业公司保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记；出卖人东业公司应当在2018年12月31日前向买受人刘崇辉交付案涉商品房；买受人刘崇辉购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2018-0076；自合同签订之日起，出卖人东业公司应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，并应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记，东业公司应在商品房交付后365个工作日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后175个工作日内办妥买受人刘崇辉的不动产所有权证，东业公司未能在约定期限内办理上述登记，自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按刘崇辉已付房款的0.01‰向刘崇辉支付违约金。商品房买卖合同签订前，刘崇辉于2018年6月22日向东业公司支付购房价款346944元，同时以长沙市棚户区改造安置补贴方式支付购房价款余额150000元，刘崇辉按合同约定已支付完毕购房总价款496944元，东业公司于2019年1月1日向刘崇辉交付案涉商品房，但东业公司、中融信托公司未按合同约定注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，东业公司也没有按约定自合同签订之日起90工作日内（即2018年12月13日前）向长沙市房屋登记机构办理完成案涉商品房买卖合同备案，以及在商品房交付后365个工作日内（即2020年6月16日前）办理完成案涉商品房的初始登记，且没有向刘崇辉开具棚户区改造安置补贴金额的增值税发票。案涉商品房买卖合同备案的办理期限于2018年12月13日届满，案涉商品房的不动产初始登记办理期限于2020年6月16日届满。另查明，根据长沙市城市人居环境局长人环发（2020）11号《长沙市棚户区改造安置补贴审批操作细则》第二项、第三项和第五项的规定，经审批确认刘崇辉具有棚户区改造安置补贴资格，其补贴标准为150000元，东业公司办理刘崇辉补贴资金发放时必须提供含棚户区改造安置补贴金额150000元的商品房销售全额增值税发票。本院认为，刘崇辉与东业公司于2018年8月6日签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。刘崇辉已按合同约定履行了支付购房价款的合同义务，东业公司未按合同约定注销案涉商品房在建建筑物抵押权登记，没有办理完成案涉商品房买卖合同备案、初始登记，构成违约，应依法承担违约责任。关于办理在建建筑物抵押权注销登记的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，虽案涉商品房已设定在建建筑物抵押，商品房买卖合同约定案涉商品房进行预售已经取得抵押权人中融信托公司同意，并取得行政主管机关的预售许可，鉴此，抵押权的效力应当仅及于案涉商品房转让后的价款，即应视为抵押权人已放弃案涉商品房的在建建筑物抵押权，且商品房买卖合同约定，设定在建建筑物抵押权登记的，东业公司应在不长于办理合同备案的时限内（即自合同签订之日起90工作日内）与抵押权人中融信托公司申请办理抵押权注销登记。故刘崇辉诉请东业公司办理注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于办理商品房买卖合同备案、初始登记和支付合同逾期备案违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘崇辉已依约履行了购房款的付款义务，东业公司未按照合同约定在自合同于2018年8月6日签订之日起90工作日内（即2018年12月13日前）向长沙市房屋登记机构办理合同备案和商品房预告登记，也未在商品房于2019年1月1日交付后365个工作日内（即2020年6月16日前）完成案涉商品房的初始登记。依据商品房买卖合同的约定，东业公司未在约定期限内办理合同备案和商品房初始登记的，自合同约定期限的次日起至实际完成备案登记之日止，东业公司应每日按刘崇辉已付购房价款的0.01‰支付违约金，故刘崇辉诉请东业公司办理商品房买卖合同备案和商品房初始登记并支付合同逾期备案违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于开具增值税发票的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，出卖人按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料，有关单证包括增值税专用发票。本案中，东业公司销售案涉商品房收取刘崇辉的购房价款（含棚户区改造安置补贴金额150000元），东业公司作为收款方应当向刘崇辉开具案涉商品房销售全额增值税发票，即使双方未就此予以约定，也是东业公司应负的法定义务。东业公司已向刘崇辉开具案涉商品房购房价款346944元的增值税发票，故刘崇辉诉请东业公司为其开具案涉商品房购房价款余额150000元的增值税发票，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效后十五日内，东业地产（长沙）有限公司和中融国际信托有限公司注销长沙市芙蓉区（晟悦国际）第7栋14层1403号商品房的在建建筑物抵押权登记；二、在本判决生效后三十日内，东业地产（长沙）有限公司在长沙市不动产登记机构办理完成其与刘崇辉于2018年8月6日签订的《长沙市商品房买卖合同》的备案和长沙市芙蓉区（晟悦国际）第7栋14层1403号商品房初始登记，并向刘崇辉开具商品房购房价款余额150000元的湖南省增值税发票；三、在本判决生效后十日内，东业地产（长沙）有限公司向刘崇辉支付合同逾期备案违约金（自2018年12月14日起至商品房买卖合同备案登记完成之日止，每日按刘崇辉已付购房价款496944元的0.01‰计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由东业地产（长沙）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  江 涛二〇二一年九月十三日法官助理  李家成书 记 员  卢 宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的"提取标的物单证以外的有关单证和资料"，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。