山东省泰安市中级人民法院山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁09民终3475号上诉人(原审被告)：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。法定代表人：李华增，董事长。委托诉讼代理人：张兆霖，该公司员工。委托诉讼代理人：周士帅，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：侯永胜，男，1974年1月3日出生，汉族，现住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业公司）因与被上诉人侯永胜商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2021）鲁0911民初4065号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大汶口置业公司上诉请求：1.撤销(2021)鲁0911民初4065号民事判决书，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由:1.一审判决认定事实错误，上诉人的房产基于《御驾新苑团购房实施方案》购得，属于团购房无异，一审查明事实也对此予以确认，但涉案房产虽具有商品房使用性质，不能以其使用性质推导出上诉人在原来的团购房方案义务之外，增加权证登记的义务；2.一审判决适用法律不当。一审判决一方面认定涉案房产基于团购房实施方案购得，属于团购房，应当按照团购房实施方案，确定双方间权利、义务及违约责任等，另一方面却适用最高法院关于商品房买卖合同规定中关于商品房买卖中不动产权证办证及违约金计算的规定，确定违约并计算违约金，显属不当；3.即使认为存在违约行为，违约金计算起始时间及总额严重错误。侯永胜辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。侯永胜向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理案涉房屋的所有权转移登记；2.判令被告向原告按日支付已付房款万分之一点三的延期办证违约金83486.85元，暂计算至2021年3月15日；3.判令被告从2021年3月16日直至办理完毕不动产转移登记，按照已付款项日万分之一点三的标准继续承担逾期办证违约责任；4.判令被告承担全部诉讼费用。庭审时原告明确诉讼请求第二项违约金的计算方式为：以已付房款586490元为基数，按照日万分之一点三自交房日（2015年10月23日）90日后起计算至2021年3月15日，违约金共计83468.85元。一审法院认定事实：2012年7月28日，被告制定出台《御驾新苑团购房实施方案》，主要内容：人员范围，园区、镇、胜利水库、旅游开发公司、村两委及镇双管企事业单位参与团购的广大干部职工。外单位人员不能参与，享受其优惠政策。房屋均价每平方米4300元，最高不超过4500元，最低不低于4100元。房款分四次缴纳，先付预缴款，预缴款根据购房面积为10万元、13万元不等；主体工程进行至三层后，缴纳总房款的60%；主体竣工后，缴纳至总房款的80%；房屋分配后交付使用前缴纳剩余全部房款。房屋办理土地、规划及预售房许可证后，具备条件的可以办理贷款业务。交房日期，购房活动结束后，立即办理土地、规划、建设等各项报建手续，总交房时间暂定为24个月。原告于2012年7月开始陆续向被告交纳购房款购买位于御驾新苑小区18-1-2104号房屋一套，2015年10月23日，被告为原告出具总收款收据一份，金额为586490元。同日，原告在被告出具的御驾新苑团购房付款确认单中签名予以确认，并向被告交纳维修资金、物业费，接收涉案房屋。原、被告双方至今未签订书面房屋买卖合同。而未依据《御驾新苑团购房实施方案》购买该区域房屋的购房户均与被告签订有书面商品房预售合同，约定逾期办证违约金为每日按已付房屋总价款的1?计算，与享受团购房实施方案的房屋价格亦有所不同。被告于2018年11月26日取得御驾新苑18号楼不动产权证,具备了分户办理产权登记条件，但至今未通知原告办理涉案房屋不动产权转移登记手续。以上事实有原被告陈述、《御驾新苑团购房实施方案》、收款收据、御驾新苑团购房付款确认单、不动产权证书、房屋预售许可证、建筑工程施工许可证、相关生效裁判文书等证据在案证实。一审法院认为，原、被告口头达成的房屋预售合同以实际履行，属于有效行为，原告已向被告支付全部购房款并在团购房付款确认单上签字认可，应认定为原告认可并遵从被告制定的《御驾新苑团购房实施方案》，其购房行为应受该实施方案约束。原告所购房屋所在楼栋不动产权证已办理完毕，具备了商品房的法律属性，被告辩称涉案房屋不属于普通商品房，不应适用商品房买卖的相关法律、法规及司法解释规定调整，显系无理，一审法院不予支持。被告已于2015年10月23日向原告交付房屋，亦于2018年11月26日办理了该18号楼不动产权证书，协助原告办理涉案房屋不动产权证书是被告的法定附随义务，被告怠于通知原告且拒不履行，应依法承担法律责任。根据被告提交的现有证据无法证实其已履行了通知义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”。被告已于2015年10月23日向原告交付房屋，故被告应于交付原告房屋之日推后90日即2016年1月21日前协助原告办理该房屋不动产权证书，逾期即视为违约。被告办理完毕该18号楼不动产权证书后，即应及时通知原告办理涉案房屋不动产权证书，自通知到达原告后方视为履行完毕该协助义务。故被告应承担违约责任的期限应当自2016年1月21日起至实际通知原告办理不动产权证书之日止。原告要求按每日万分之一点三给付违约金，因原告作为团购房用户购房，享受了团购房实施方案确定的房屋优惠价格，且因此与被告未签订书面合同，类比未作为团购房用户与被告订立书面合同约定逾期办证违约金为每日万分之一的现实情况，原告要求的违约金计算标准显然过高，有失公平原则，一审法院不予认可。由于原、被告未签订书面房屋买卖合同，亦未约定所购房屋不动产权证书办理及违约责任承担相关事宜，对由此产生的纠纷，双方均负有责任，参照被告与非团购购房用户书面合同约定的按总已付房款每日万分之一违约金的标准，酌定适用按已付房款每日万分之零点五违约金的标准作为确定本案违约金计算依据。案经审理，截至庭审之日即2021年6月9日，被告违约天数为1967天，违约金以原告已付购房款586490元的日万分之零点五计算，共计57681元。被告辩称涉案房屋所在工程施工中遭遇不可抗力，应予免责。本案违约起算时间为房屋交付后90日，被告提交的证据发生在涉案房屋交付使用前，与本案违约期间并非同一期间，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对该抗辩一审法院不予采信。协助原告办理涉案房产的所有权转移登记是被告的义务，因涉案楼房已经具备了所有权转移登记条件，被告应积极协助原告办理。判决：一、被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司协助原告侯永胜办理位于泰安市房屋所有权转移登记；二、被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司支付原告侯永胜违约金57681元（自2016年1月21日至2021年6月9日止）；自2021年6月10日至实际通知办理不动产权证书之日止，仍按日万分之零点五计付违约金；三、综上一至二项，限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告侯永胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元（已减半收取），由原告侯永胜负担292元，被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担652元。除“但至今未通知原告办理涉案房屋不动产权转移登记手续”这一表述外，本院二审对一审查明的其他事实予以确认。另查明，本院（2020）鲁09民终4582号民事判决书的一审法院认定事实部分中载明：“被告（即大汶口置业公司）于2018年11月26日取得御驾新苑18号楼不动产权证，2018年12月17日，被告在涉案房屋所在小区公告栏、电梯通知栏内张贴关于提交办理御驾新苑小区（A区）不动产权证书材料的通知。”该案判决书二审认定事实部分中载明“本院对一审查明的事实予以确认”。本院认为，第一，虽然双方当事人并未签订书面购房合同，亦未明确约定房屋权属变更登记事项，但根据权利义务相一致原则，出卖人交付房屋并转移所有权于买受人系其最基本的一项义务，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条亦规定：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”协助办证是出卖方的法定义务。本案中，侯永胜已全额支付购房款，大汶口置业公司业已办理整栋楼权属登记，其应协助侯永胜办理产权变更登记。对于大汶口置业公司关于其不承担相关义务的主张，本院不予支持。大汶口置业公司还主张，案涉房屋系团购房，不属于普通商品房。本院认为，商品房、非商品房系按房屋价值属性进行的分类。商品房是指房地产公司建造的用于出售的房屋，而非商品房是自建或者委托施工单位建设或者参加统建并自己使用的住宅和其他房屋。案涉房屋并非购买人自建、委托建设或参加统建情形，即使以团购方式购买，并确实存在相关优惠政策，但这也是双方平等自愿协商的结果，不能以此为据改变涉案房屋的商品房性质，大汶口置业公司的该项主张无事实和法律依据，当然不能成立。第二，如前分析，双方当事人成立事实上的商品房买卖合同关系，案涉房屋和购房款均已交付完毕，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第一款第二项规定，判决大汶口置业公司承担违约责任并无不当。而且，一审综合考量本案有无书面合同等因素，酌定按已付房款每日万分之零点五的标准确定违约金计算依据公平合理，亦未超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第二款规定的没有约定违约金情形的违约金标准计算范畴。因此，对于大汶口置业公司该项主张，本院亦不予支持。第三，结合大汶口置业公司二审中的主张，其认为特殊地质条件及消防规范变更构成不可抗力，故应推后确定违约金计算起始时间。对此，本院认为，大汶口置业公司所称的特殊地质条件系发生于施工过程中，同时其亦称消防规范变更的时间为2014年，而违约金计算的起始时间则晚于涉案房屋交付的2015年10月23日，其依据在先发生的情况主张对在后发生的事实构成不可抗力，该主张显然不能成立。对大汶口置业公司的相关主张，本院不予支持。一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第一款第二项规定，确定违约金计算的起始时间为2016年1月21日，并无不当之处。第四，大汶口置业公司于2018年11月26日取得了涉案房产所在楼栋的不动产权证书，具备了分户办理产权登记的条件。同时根据（2020）鲁09民终4582号民事判决书查明的事实，大汶口置业公司已于2018年12月17日张贴了通知，履行了告知义务。故大汶口置业公司承担违约责任的期间应截止至2018年12月17日。一审对此认定存有不当，本院予以纠正。自2016年1月21日起至2018年12月17日止共计1062天，按购房款586490元的日万分之零点五计算，违约金数额共计31142.62元。综上所述，大汶口置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持泰安市岱岳区人民法院（2021）鲁0911民初4065号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更泰安市岱岳区人民法院（2021）鲁0911民初4065号民事判决第二项为：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司支付侯永胜违约金31142.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取944元，由大汶口置业公司负担352元；由侯永胜负担592元；二审案件受理费1888元，由大汶口置业公司负担704元；由侯永胜负担1184元。本判决为终审判决。审 判 长 毕经纶审 判 员 李 莹审 判 员 邢友峰二〇二一年九月十四日法官助理 王乐文书 记 员 许安冉