湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2866号上诉人（原审被告）：湖南云达房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道646号岳阳海关院内。法定代表人:尹金华，总经理。委托诉讼代理人：吴锡林，湖南巴陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：江爽，湖南巴陵律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李姣，女，1991年11月18日出生，汉族，住岳阳县。被上诉人（原审原告）：黄明，男，1991年3月1日出生，汉族，住岳阳县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘岳华，湖南湘杰律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司岳阳巴陵支行，住所地岳阳市岳阳楼区巴陵东路356号。负责人：曾四海，行长。委托诉讼代理人：李翔，公司员工。委托诉讼代理人：周轩，公司员工。上诉人湖南云达房地产开发有限公司（以下简称“云达公司”）因与被上诉人李姣、黄明、原审第三人中国农业银行股份有限公司岳阳巴陵支行（以下简称“农行巴陵支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2021）湘0602民初1983号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。云达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李姣、黄明的全部诉讼请求，并由李姣、黄明承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系认定错误，本案合同应当继续履行，被上诉人已付的购房款以及承担的银行按揭贷款利息不应当退还，上诉人不应当承担违约金。1、疫情影响。在合同约定的交房期限尚未届满前，爆发新冠肺炎疫情，因受疫情及疫情防控措施的影响，导致部分装修施工人员无法进场施工，进场施工人员亦受到不同程度的限制，加之需要采取隔离等管控措施，客观上对装修施工造成了影响。根据2020年岳阳市人民政府公示的《岳阳市有效应对新冠肺炎疫情促进中心城区房地产市场平稳健康发展的十条措施》第十条：“房地产开发企业可依法适用不可抗力有关规定，妥善处理因疫情防控产生的工期延误风险，根据实际情况顺延工期。”的规定，上诉人可以延期交房。2、政府行为导致水、电工期延迟。中奥名居小区所属土地是云达公司竞拍所得，国土部门的交地条件是达到三通一平，水、电、气通到土地红线边。由于政府部门一直没有完成三通一平工作，2012年云达公司就在岳阳市中级人民法院起诉了岳阳市政府和市国土局，经过法院调解，岳阳市政府和国土局承诺完成三通一平工作，但直至现在政府都没有处理。为了交房，云达公司没有办法在2020年1月份与电力公司达成协议先出20442870.88元自行将电接通，这对工期也造成了一定期限的延误。2019年11月13日，岳阳市住房和城乡建设局对云达公司下达了《关于对二次供水设施进行整改的告知函》，要求将已经安装好的塑料水管全部更换成不锈钢水管，整个小区水管拆除和重新铺设不但花费了245万元，对工期也造成了一定期限的延误。3、政策变化影响。本案中奥名居工程项目于2017年底开工建设，2018年房屋开始预售前在房管部门进行合同备案登记时，根据当时实行的湖南省住房和城乡建设厅2015年9月18日颁布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》（湘建建【2015】145号）第四条、第五条“房屋只要完成了燃气等配套设施和建筑节能分部工程专项验收及施工、监理、勘察设计等五方验收后就可以办理竣工验收”的规定，案涉2、3号栋房屋在2020年5月31日可以完成五方验收和配套设施验收，进行竣工验收，向业主交付符合合同约定的房屋。但在2019年8月份，湖南省住建和城乡建设厅等五部门发布了《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》（湘建建【2019】134号），规定房屋验收应申请竣工联合验收。2020年1月10日，湖南省住建和城乡建设厅颂布《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程峻工验收备案管理实施办法》（湘建建【2019】243号），废止了湘建建【2015】145号文，规定要按湘建建【2019】134号文申请联合验收。同时，岳阳市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室发布了《岳阳市建设工程项目“多测合一”实施方案（试行）》的规定，要求规划用地、房产、绿化、人防、道路、消防等统一测绘。中奥名居小区共6栋房屋是分批建设的，目前只有2、3号楼完全完工，除去尚未完全完工的1号楼外，绿化、车位等配套设施也未完工。商品房预售合同第十条约定小区公共服务及其他配套设施在2023年5月31日达到规定条件，而按照现行的验收管理办法，这些项目必须完成才能联合验收。因此，根据双方的合同约定，上诉人在2023年5月31日前交付房屋也是符合合同约定的。4、2栋、3栋的房屋可以交付使用，不影响业主的入住。现2号楼、3号楼房屋的燃气、水电以及电梯安装等工程均已经完工并验收合格，目前有74户业主已经交房并正在装修，有8户业主已经装修完成，有2户业主已经入住，客观上并不会对各业主的入住产生影响，不会对业主造成损失。综上所述，请求支持云达公司的上诉请求。李娇、黄明辩称，云达公司所称的政府行为、政策因素不属于不可抗力，新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，但根据政府发布的文件通知，疫情启动到终止的时间仅为三个月，云达公司在疫情终止后，仍不能按合同约定的交付条件向答辩人交付涉案房屋，答辩人有权依约选择解除合同，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回云达公司的上诉，维持原判。农行巴陵支行辩称，被上诉人黄明在答辩人处贷款支付涉案房屋的房款，云达公司为该笔贷款的担保人，请求法院依据贷款合同及担保合同的约定，依法判决，保障答辩人的合法权益。李娇、黄明向一审起诉请求：1、解除李娇、黄明与云达公司签订的《商品房买卖合同》；2、由云达公司向李娇、黄明归还购房款776520元及其所承担的银行按揭贷款利息；3、由云达公司承担违约金7765.2元及律师代理费10000元；4、由云达公司归还房屋维修基金12164元。农行巴陵支行作为有独立请求权的第三人，向一审请求判令：1、李娇、黄明共同连带偿还贷款本金513763.23元，以及根据约定，自2021年4月21日起计算至实际清偿之日止的利息、罚息、复利等债务；2、判令第三人对涉案房屋享有抵押权，并就该抵押物拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。3、判令云达公司对上述两项诉求承担连带保证责任。一审法院认定的事实：2019年5月30日，李姣、黄明与云达公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。约定李姣、黄明购买云达公司开发中奥名居第02幢16层1608号房。面积107.85平方米，单价7200元/平方米，购房总价为776520元。李姣、黄明应于合同签订当天支付首付款236520元，余款540000元申请贷款支付。云达公司应于2020年5月30日前交付商品房。商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。云达公司逾期交房超过90天，李姣、黄明有权选择解除合同。李姣、黄明选择解除合同，云达公司应当自解除通知到达之日起15天内退还全部已付房款，并按累计已付房款1%支付违约金。合同签订当天，李姣向云达公司交纳了首付款236520元及12164元房屋维修基金。2019年7月3日，黄明与第三人农行巴陵支行、云达公司签订了一份《个人购房担保借款合同》。约定黄明因购买中奥名居项目第02幢16层1608号房向农行巴陵支行借款540000元。借款期限240个月，采用基准利率方式计算利息。黄明承诺在借款期内不提前还款。黄明确需在借款期内提前还款的，应按提前还款金额的1%交纳违约金。云达公司提供保证担保，黄明以涉案房屋提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。2019年7月18日，540000元贷款到帐。李姣、黄明每月都在偿还按揭贷款，截至本案审理过程中正常还贷。因云达公司至今未按合同约定向李姣、黄明交房，李姣、黄明于2021年1月6日下午向云达公司送达了一份解除《商品房买卖合同（预售）》的通知。载明因云达公司逾期交房行为已构成违约，特通知云达公司解除《商品房买卖合同（预售）》。并要求云达公司于收函后15天内将收受的房款（含已付的银行按揭贷款）及合同约定的违约金退还李姣。一审庭审中，云达公司提交了岳阳奥林匹克花园二标2#栋的五方验收记录（2020年12月18日），没有提供竣工验收备案登记及测绘报告。以上事实，有买卖合同、购房款发票、房屋维修基金收据、解除合同通知、五方验收记录表、个人购房担保借款合同、借款凭证、抵押权预告登记证明、贷款到帐明细及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，一审予以确认。一审法院认为，李姣、黄明与云达公司于2019年5月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按合同的约定，行使权利，履行义务。双方约定应于2020年5月30日前交房，但云达公司至今不能交付房屋，且其抗辩的未交房理由不能成立。云达公司已构成违约，李姣、黄明有权依据约定解除《商品房买卖合同（预售）》。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，李姣、黄明于2021年1月6日下午向云达公司送达了解除合同通知，双方之间的《商品房买卖合同（预售）》已于2021年1月6日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。李姣、黄明与农行巴陵支行签订的《个人购房担保借款合同》目的已无法实现，同样应予解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，以及本案合同解除是因为云达公司违约所致，《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房担保借款合同》解除后，因解除所产生的违约责任以及应支付的提前还款违约金，应当由云达公司承担。云达公司应当向李姣、黄明返还首付款236520元、李姣、黄明已经偿还的贷款本金及利息（以农行巴陵支行当月出具的金额为准）、支付已付房款1%的违约金7765.2元、返还房屋维修基金12164元；云达公司还应向农行巴陵支行退还未还贷款本金、利息及提前还款违约金（以农行巴陵支行当月出具的金额为准）。在判决生效后，李姣、黄明需继续履行偿还按揭贷款的义务。关于农行巴陵支行请求在本案中确认其对涉案房屋享有抵押权，并就该抵押物拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的问题。因农行巴陵支行所主张的抵押权和优先受偿权，应以抵押权登记办理成功，抵押权成立为基础。但本案中，涉案房屋仅办理了抵押预告登记，农行巴陵支行请求确认享有抵押权和优先受偿权，缺乏依据。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李姣、黄明与云达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2021年1月6日解除；二、解除黄明与农行巴陵支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、由云达公司向李姣、黄明返还购房首付款236520元、房屋维修基金12164元、支付违约金7765.2元；四、由云达公司向李姣、黄明支付李姣、黄明已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以支付当天中国农业银行股份有限公司岳阳巴陵支行出具的金额为准）；五、由云达公司向农行巴陵支行支付李姣、黄明在农行巴陵支行剩余贷款本金、利息及提前还款违约金（以支付当天农行巴陵支行出具的金额为准）；以上三、四、五项，限在判决生效后十日内履行。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回李姣、黄明的其他诉讼请求；七、驳回农行巴陵支行的其他诉讼请求。一审案件受理费11744元，减半收取5872元，由云达公司负担。本院二审期间，云达公司向本院提交了如下证据：1、新建房屋白蚁预防实施证明；2、岳阳市污水排入排水管网并网许可证；3、综合布线系统检测报告。以上证据的证明目的：中奥名居小区6栋房屋已经全部建设完成，目前正在进行整个小区单个项目验收，已经完成上述的三项验收并验收合格，还有室内环境监测、防雷检测等项目在验收报告出具中，其他项目也在陆续验收当中。李姣、黄明质证认为：对于证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该三份证据不能证明涉案房屋符合合同约定的交付条件。农行巴陵支行质证称，对该证据的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议。本院认证认为：云达公司提交的证据证明的内容与其主张不构成违约的诉求没有关联性，也不达到其“涉案房屋符合合同约定的交付条件”的证明目的，对该证据的证明目的，本院不予采信。李姣、黄明向本院提交了一份“中奥名居交房时间通知书”，拟证明云达公司在2020年9月30日前仍没有交付房屋，构成违约，云达公司对该证据的真实性无异议，本院予以采信。经二审查明，在云达公司与龙明朋等购房业主商品房销售合同纠纷（龙明朋案案号为（2021）湘06民终2943号）系列案中，云达公司的上诉理由与本案上诉理由一致，本院生效判决已认定云达公司以“疫情因素、政府行为导致水、电工期延迟因素、政策变化因素”为由，主张其不应承担违约责任的请求，理由不能成立。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：云达公司与李姣、黄明签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当继续履行，李姣、黄明已付的购房款以及承担的银行按揭贷款利息是否应当退还，云达公司是否应当承担违约金。根据云达公司的上诉理由，因疫情影响、政府行为及政策变化的原因，影响其交付涉案房屋，其不应当承担违约责任。因本院生效判决（系列案）已对云达公司“以疫情影响、政府行为及政策变化因素为由，主张其不应承担违约责任”的上诉理由及请求，作出了否定性评价，并予以驳回，且云达公司至今也不能依约将符合交房条件的涉案房屋交付给李姣、黄明，已构成违约，应承担违约责任。根据双方签订商品房买卖合同的约定，李姣、黄明享有行使解除合同的权利。李姣、黄明于2021年1月6日下午向云达公司送达了解除合同通知，一审判决确认双方之间的《商品房买卖合同（预售）》已于2021年1月6日解除，符合合同约定和法律规定，并无不当，本院予以确认。双方的合同解除后，云达公司应当向李姣、黄明退还已付的购房款并支付违约金，云达公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人云达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5146元，湖南云达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  胡伏军审判员  胡 哲二〇二一年九月二十四日书记员  荣晴瑶