河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀08民终2593号上诉人（原审被告）：杨淑霞，女，1965年1月17日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：唐宝强，河北骥腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬雪，河北骥腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：承德银城房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区狮子沟镇上河新城B区S8号楼3楼301室、302室商业。法定代表人：刘文保，董事长。委托诉讼代理人：于东兴，河北尚丰律师事务所律师。上诉人杨淑霞因与被上诉人承德银城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2021）冀0802民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨淑霞及其委托诉讼代理人李冬雪、被上诉人承德银城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于东兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨淑霞上诉请求：撤销原判并改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发还重审。事实和理由：一、原审原告诉讼标的为4480174.51元，而法院判决为6907892.00元，明显属于超标的裁决，属于程序违法，应当予以撤销。二、由于被上诉人没有履行商品房买卖合同约定的义务，没有按期交房，至今涉案房屋未能整体验收，未能办理房屋产权证书，未能接入燃气管道，给上诉人造成重大经济损失。被告的严重违约行为持续至今，被告应承担违约责任。上诉人依约履行合同义务，没有违约行为。根据合同约定，至今还没有达到给付被上诉人尾款的条件，同时，在被上诉人没有履行先合同的情况下，上诉人行使抗辩权，也不应履行后合同义务。一审法院判决自2019年1月1日开始支付利息明显错误，应予以纠正。三、本案根据双方商品房买卖合同纠纷，被上诉人提出用村委会集资借款本金150万元、利息为年利率15%抵顶部分被上诉人的房款，但在一审法院计算本息明显错误，如抵顶，应严格按照和村委会的合同执行。承德银城房地产开发有限公司辩称，杨淑霞的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1、原审法院不存在超标的判决问题。答辩人在起诉时将被上诉人在村委会的集资款本息2791458.00元予以抵销其所欠购房款，在第一次开庭时，被答辩人对于集资款本息的数额不认可，且该集资款涉及第三方即上二道河子村委会，依法不能抵销，因此，答辩人当庭撤回该2791458.00元购房款的抵销，由原来主张的4116434.00元变更为6907892.00元，并于开庭后，判决前向原审法院补交了诉讼费21321.00元，对于在不计算集资款的情况下，被答辩人所欠答辩人前述房款的事实也是始终认可的，因此原审法院判决不存在超标的判决情况。2、本案所涉及的房屋早于2017年9月24日已经交付，并由被答辩人装修并使用，用于酒店经营多年，对此，双方在2018年9月7日协议中亦已明确确认对房屋的质量、设备设施等问题均没有争议，现被答辩人提出的一系列问题用以作为拒绝支付购房款的抗辩不能成立，且其认为答辩人违约的问题亦没有提起反诉进行主张，因此，被答辩人的该项以答辩人违约来行使抗辩权拒绝支付购房款的上诉理由也不成立。3、对于涉及村委会的集资款进行抵销的情况，因涉及第三方村委会，且双方对于集资款的数额、利率以及计算的起止时间均有重大争议，因此，原审法院在判决中未予审理，不能抵销，另行处理的意见是正确的。承德银城房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付剩余购房款4116434.00元并支付利息损失363740.51元（利息自2019年1月1日起按贷款利率计算至2020年11月10日，以后继续计算至付清时止）；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：因原告承德银城房地产开发有限公司不能向被告杨淑霞清偿借款，原被告协商一致，被告订购原告开发的坐落于承德市上河新城Ｓ3＃楼商业用房，建筑面积3505.89平方米。2016年6月24日，原告取得该商品房的预售许可证。2017年8月21日，双方签订了商品房买卖合同（预售），并将合同报产权登记部门作了备案登记。备案合同房屋单价为6500.00元／平方米。逾期付款责任：（1）逾期七日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过七日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。2017年9月24日，原告将上河新城Ｓ3＃楼商业用房交付被告。2018年9月7日，原告承德银城房地产开发有限公司与被告杨淑霞签订协议书约定，甲方（杨淑霞）于2015年10月3日从乙方（承德银城房地产开发有限公司）处订购地处承德市上河新城Ｂ区Ｓ3＃楼商业用房3505.89平方米，约定交易价格为9000.00元／平方米，房屋总价款31553010.00元。甲方于2015年10月8日向乙方支付房屋首付款5000000.00元、2017年6月至2017年9月由杨清泉、董桂荣等人代甲方向乙方转入8905118.00元、2017年9月7日至2017年9月30日银行按揭贷款支付8740000.00元（办理按揭贷款所用的买卖合同中所填写的价格为6500.00元／平方米，该价格是办理贷款需要而填写，不是实际交易价格，双方确认实际交易价格为9000.00元／平方米），截止本协议签订之日，双方确认甲方累计向乙方支付房款22645118.00元，仍欠乙方购房款8907892.00元。现双方就购房相关事宜作出如下确认和协议：1、双方确认实际交易价格为9000.00元／平方米，总房款31553010.00元，截止本协议签订之日，扣除甲方已向乙方支付22645118.00元，仍欠乙方购房款8907892.00元。甲方保证于2018年月日前一次性付清。2、2017年间，甲方因向银行贷款所签订并经住建局备案的上述房屋所涉及的商品房买卖合同，仅为便于银行贷款的需要而签订，不是双方实际交易的价格，双方确认最终以本协议确定9000.00元／平方米的价格为准。3、乙方已交付甲方Ｂ区Ｓ3＃楼商业用房，经甲方验收确认后接收，且已装修并营业，双方对房屋的位置、面积、质量及相关设备设施均无异议。4、关于甲方逾期付款的相关事宜，双方另行协商处理。2019年1月28日，被告杨淑霞通过银行转账给付原告承德银城房地产开发有限公司购房款2000000.00元。原告承德银城房地产开发有限公司主张的购房款已扣除了上二道河子村向被告杨淑霞集资借款1500000.00元的本金及利息合计2791458.00元。因被告对抵顶的集资款利息有异议，原告在庭审中撤回集资款本息2791458.00元抵顶购房款的主张。被告陈述上二道河子村向被告杨淑霞集资借款1500000.00元，其中2010年5月25日的1000000.00元，2010年8月3日的500000.00元，年利率15%。一审法院认为，原告承德银城房地产开发有限公司与被告杨淑霞于2017年8月21日签订的商品房买卖合同（预售）以及2018年9月7日签订的协议书，是双方当事人在平等自愿的基础上协商达成的一致意见，合同内容不违反国家法律强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于2018年9月7日协议书的签订问题，被告以协议书的签订并不是被告的真实意思表示，是原告以解决停车场问题欺骗被告签订的协议书，但没有提供证据佐证，本院不予采信。关于房屋单价问题，虽然备案合同与协议书对房屋单价有不同的约定，但是由于协议书成立在后，协议书的意思表示最新最近，且不违反合同目的，亦不违反法律规定。故应以协议书确认的9000.00元/平方米确定房屋单价。关于购房款支付问题，双方在履行合同过程中，对购房款的支付金额发生争议，被告认为2015年10月8日支付的5000000.00元是借款，应按年利率20%计算利息至商品房买卖合同签订之日。但被告并未提交借款合同及利息约定的相关证据，而且在2018年9月7日的协议书中对已付购房款作了详细列明，并经双方签字确认。被告的抗辩意见，本院不予采信。关于杨淑霞集资款能否抵顶购房款问题，本院认为，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消。但本案中当事人陈述的集资款的债务人为案外人，原告请求以集资款及利息抵顶购房款剥夺了案外人的权利，且不符合法律规定。原告在庭审中撤回以集资款抵顶购房款的主张，本院准许。被告实际拖欠原告购房款6907892.00元。关于逾期给付购房款的利息损失问题，原被告在2018年9月7日签订的协议书中，第1条约定买受人保证于2018年月日前一次性付清。第4条约定逾期付款的相关事宜，双方另行协商处理。即双方对如何解决逾期付款问题并没有形成一致意见。在本案中，合同签订时间为2017年8月21日，房屋交付使用时间为2017年9月24日，房屋已投入使用，被告应支付购房款的条件已成就。同时，根据协议第4条内容可以认定被告已存在逾期付款情形。在协议中第1条原告已催告被告于2018年月日前一次性付清购房款。应推定购房款付款的最后期限为2018年12月31日。原告请求自2019年1月1日起计算利息并无不当，本院予以支持。利息按合同约定的日万分之一计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：被告杨淑霞于本判决生效之日起十日内给付原告承德银城房地产开发有限公司购房款6907892.00元，并向原告支付自2019年1月1日起至付清之日止按日万分之一计算的利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，杨淑霞上诉称原审原告诉讼标的为4480174.51元，而一审法院判决为6907892.00元，属于超标的判决，程序违法。承德银城房地产开发有限公司起诉要求杨淑霞给付剩余购房款及利息共计4480174.51元，承德银城房地产开发有限公司起诉时已经包含要求杨淑霞给付2791458.00元，仅由于其自行将2791458.00元抵顶村委会集资款而计算在已付购房款中。在一审庭审中双方对抵顶集资款数额未达成一致意见，对集资款利息的计算方式及时间存在争议，杨淑霞表示不同意抵顶，承德银城房地产开发有限公司亦当庭表示撤回对2791458.00元集资款抵顶的事实，要求杨淑霞一并给付并于一审庭审后补交了诉讼费。承德银城房地产开发有限公司与杨淑霞于2018年9月7日签订协议书确认杨淑霞欠付购房款8907892.00元，杨淑霞提交转账凭证证实已经给付2000000.00元，双方均不同意抵顶，故一审法院在查明本案事实基础上判决杨淑霞给付承德银城房地产开发有限公司购房款6907892.00元并无不当。双方于2018年9月7日签订协议书约定杨淑霞“保证于2018年月日前一次付清”，则杨淑霞应当于2018年12月31日前付清，一审法院根据双方约定判决杨淑霞自2019年1月1日起承担逾期付款利息正确。杨淑霞上诉提出承德银城房地产开发有限公司存在未按期交房、涉案房屋未能整体验收、未能办理房屋产权证书、未接入燃气管道等违约行为，没有达到给付房屋尾款条件等理由，根据双方约定承德银城房地产开发有限公司即便存在上述违约行为其应当承担的是违约责任，而非构成杨淑霞拒绝支付剩余购房款的抗辩，且杨淑霞已经实际占有、使用涉案房屋，应当支付剩余购房款，故对杨淑霞的上诉本院不予支持。综上所述，杨淑霞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60155.00元，由上诉人杨淑霞负担。本判决为终审判决。审判长  刘宪海审判员  周亚秋审判员  孙琳丽二〇二一年九月九日书记员  刘明喆