北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12053号上诉人（原审被告）：郑晓英，女，1967年8月24日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：胡伟新，北京市中运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京中冶名弘置业有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫三村关帝庙9号。法定代表人：李瑞峰，总经理。委托诉讼代理人：曲沫，北京一法（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚骄，北京市一法律师事务所律师。上诉人郑晓英因与被上诉人北京中冶名弘置业有限公司（以下简称中冶名弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称一审法院）所作（2021）京0115民初8410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。郑晓英上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回中冶名弘公司的全部诉讼请求。事实和理由：1．上诉人并没有享受到10万元抵扣20万元的团购优惠。被上诉人认可上诉人可以持团购优惠书享有20万元的优惠。“签约流转单”不能体现房屋成交总价就是优惠后的价格。根据“签约流转单”，不管按建筑面积单价还是套内面积单价，房屋总价均为4075386元。虽然“折扣”栏标明“10万抵20万*99折*97折”，但流转单上没有注明房产原单价和原总价是多少，也没有注明“成交总价4075386元”就是折扣后的价格。被上诉人作为房屋出售方，有义务明确告知上诉人房产原价和折扣后的价格，并不能仅以已标注“折扣”字样，认定自身已履行折扣优惠的义务，上诉人认为这是一种欺诈式销售。2．一审法院判定上诉人支付利息，属于适用法律错误。被上诉人因款项问题联系上诉人后，上诉人要求双方予以仔细核算。因双方对往来款项均有异议，且并非是上诉人一方原因导致的，故要求上诉人支付利息缺乏依据。中冶名弘公司辩称，同意一审判决。中冶名弘向一审法院起诉请求：1．郑晓英向中冶名弘公司退还房屋差价款215331．52元；2．郑晓英向中冶名弘公司支付资金占用利息2044元（以215331．52元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，自2020年11月30日起算，暂计至2021年2月28日，最终金额计算至实际履行之日）。一审法院认定事实：2016年7月23日，中冶名弘公司（出卖人）与郑晓英（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定郑晓英购买中冶名弘公司位于大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块二类居住用地、商业金融用地项目B#办公13层1606房屋，房屋预测建筑面积共105．17平方米，其中套内建筑面积73．88平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．29平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米55162．22元，总价款4075386元。双方于合同第十六条第五款约定，买受人同意委托出卖人及出卖人指定机构代交专项维修资金、契税、出卖人按照本合同约定书面通知买受人应缴纳的其他税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。双方于附件十《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》第五条约定：“在本协议签订时，该套房屋所在楼栋主体结构已经封顶，出卖人在出售该房屋时，对该房屋的实测套内面积进行了预测量，预计该房屋交房时的实测套内建筑面积将小于《预售合同》第三条载明的预测套内建筑面积，该误差比约为-15％-15％之间，在签订《预售合同》时出卖人已将可能会出现的该套内建筑面积误差情况特别提示于买受人，出卖人与买受人均同意实测建筑面积与《预售合同》第三条载明的预测面积发生的误差，双方自愿按照下列原则处理：套内建筑面积误差比绝对值在15％以内（含15％）的，据实结算房价款；……实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在15％以内（含15％）部分的房价款由出卖人返还买受人；……”双方于附件五《付款方式及期限的约定》中约定：“买受人选择下列第1种付款方式及期限：1．首付分期并按揭：（1）本套商品房总价款计人民币：肆佰零柒万伍仟叁佰捌拾陆元整（小写：4075386元）。买受人在与出卖人签署《北京市商品房预售合同》正式文本前，已向出卖人支付购房定金人民币贰拾万元整（小写：200000元）。该款项自双方正式签署《北京市商品房预售合同》后自动计入首期购房款。（2）买受人与出卖人正式签署《北京市商品房预售合同》当日时，应向出卖人支付房款：壹佰壹拾万元人民币（小写：1100000元，包括已付定金200000元）。（3）买受人应于2016年8月10日前向出卖人支付房价款人民币玖拾肆万伍仟叁佰捌拾陆元（小写：945386元）并办理按揭贷款。（4）买受人申请贷款贰佰零叁万元（小写：2030000元）支付剩余房款。”2017年4月24日，中冶名弘公司（卖方、甲方）与郑晓英（买方、乙方）签订《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，约定：“甲、乙双方于2016年7月23日共同签署编号为Y1921571的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），乙方自愿购买甲方开发的位于大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块二类居住用地、商业金融用地项目B#办公13层1606（以下简称房屋），现根据公安行政管理部门实际备案情况，该房屋最终坐落为大兴区旧宫镇德贤东路6号院15号楼1305。《预售合同》约定的套内建筑面积单价为55162．24元／平方米，房屋预测建筑面积共105．17平方米，其中，套内建筑面积73．88平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．29平方米。《预售合同》总价款为人民币（小写）4075386元。经房屋测绘部门实测，该套房屋的实测建筑面积95．8平方米，其中，套内建筑面积67．90平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积27．90平方米。根据预售合同第十五条相关规定，双方同意以“实测套内建筑面积平方米”为准进行重新结算的房价款人民币（大写）叁佰柒拾肆万伍仟伍佰壹拾陆元整（小写）3745516元，作为房屋最终交易价。”郑晓英提交其与中冶名弘公司签订的《团购优惠书》及POS机小票。《团购优惠书》中约定，团购人持本团购优惠书可享受每套房屋总价减免200000元。郑晓英提交其与中冶名弘公司签订的《商品房认购书》及POS机小票。2016年7月16日，郑晓英交纳团购费、定金270000元，次日交纳剩余30000元，共计300000元。郑晓英另提交POS机小票3张，其分别于2016年7月23日支付购房款800000元、2016年8月8日支付购房款945386元、2016年9月24日支付购房款2030000元，共计3775386元。现郑晓英主张其并未享受到上述100000元优惠。中冶名弘公司对此提交《签约流转单》，签约时间为2016年7月23日；建筑面积105．17，套内面积73．88；折扣一栏注明：“10万抵20万×99折×97折”；原单价、原总价一栏空白；成交单价（建筑面积）38750．46，合同单价（套内面积）55162．22，成交总价4075386；付款方式按揭，签约当日应付房款800000，实付房款1100000；1．一次性付款，印花税0．5‰；2．贷款：浦发银行，首付比例50％，首付金额2045386，贷款比例50％，贷款金额2030000。中冶名弘公司主张购房款4075386元已是优惠后的房屋价格，不应重复扣减100000元。中冶名弘公司另主张其已为郑晓英代为支付契税112365．48元（经核实，应为107014．74元）、印花税1873元（经核实，应为1872．80元）、有线电视费300元，共计114538．48元（经核实，应为109187．54元）。房屋差价款为329870元，扣除上述费用后，应退金额为215331．52元（经核实，应为220682．46元）。中冶名弘公司提交银行交易明细，证明其于2017年5月9日，委托中信银行退还郑晓英215331．52元。后因公司员工工作失误又于2019年6月18日委托中信银行退还郑晓英215331．52元。郑晓英认可第一笔退款退至其家人账户内，但因该账户已经销户，无法核实是否收到。第二笔退款其本人认可收到。中冶名弘公司提交退款单一份，注明退款时间2017年4月24日，退款内容为房差款，金额为329870元，收款人处写有郑晓英。中冶名弘公司提交其工作人员与郑晓英的微信聊天记录，2020年11月30日，工作人员将《客户郑晓英房差价款退款明细》发送给郑晓英，并表示郑晓英应退还多退的部分。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，中冶名弘公司主张因工作人员失误，将同一笔款项先后两次退给郑晓英，郑晓英认可收到第二次退款，对于第一次退款其表示不清楚是否实际收到，经查，2017年4月24日，郑晓英在退款单上签字确认退款数额，2017年5月9日，中冶名弘公司委托中信银行退还郑晓英款项，至2019年6月18日中冶名弘公司第二次退款之间，近2年时间，即自郑晓英知晓退款一事至第二次退款发生期间间隔近2年的时间里郑晓英并未向中冶名弘公司主张其未收到退款一事，明显不符合常理，法院对郑晓英的上述主张不予采信。对于郑晓英提出的优惠款一事，其表示并未在房价款中优惠100000元，而根据中冶名弘公司提交的《签约流转单》可以看出，在双方签订《北京市商品房预售合同》当日，双方签订《签约流转单》，双方对于折扣比例、最终成交单价、总价款等事宜进行了确认，从《签约流转单》的内容可以判断，双方最终交易价格应当是在扣除折扣比例和优惠款项之后的价格，故法院对郑晓英主张扣减优惠款的主张不予采纳。郑晓英主张其在将契税、印花税、有线电视费先交给中冶名弘公司后，由中冶名弘公司进行代缴，但其并未提交相应证据证明其曾向中冶名弘公司支付上述费用，故法院对此不予采信。本案中，房屋差价款为329870元，在扣除契税107014．74元、印花税1872．80元、有线电视费300元，应退还郑晓英220682．46元，故中冶名弘公司少退还郑晓英5350．94元。中冶名弘公司将房屋差价款扣减相应代缴费用后先后两次将同一笔款项退给郑晓英，属重复退款，郑晓英应将第二笔重复退款返还中冶名弘公司，并扣除少退部分。因郑晓英未及时将案涉款项退还中冶名弘公司，势必造成中冶名弘公司相应资金占用损失，鉴于双方并未就退还时间作出明确约定，法院结合中冶名弘公司发送微信向郑晓英催要的时间，并给与郑晓英合理的准备时间，酌情确定自2021年1月1日起计算资金占用费用，中冶名弘公司主张以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准计算并无不当，一审法院予以支持。综上，一审法院于2021年7月判决：一、郑晓英于判决生效之日起十日内退还中冶名弘公司房屋差价款209980．58元及资金占用利息（以209980．58元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年1月1日起计算至实际给付之日止）；二、驳回中冶名弘公司其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。中冶名弘公司于庭审后提交价格表及告知函属迟延举证，本院不予审查。本院认为，二审中的主要争点是优惠100000元是否已经折算。郑晓英认为并未在房价款中优惠100000元。根据中冶名弘公司提交的《签约流转单》可以看出，在《北京市商品房预售合同》签订当日，双方签订《签约流转单》，对折扣比例、最终成交单价、总价款等事宜进行了确认。一审法院根据《签约流转单》的内容判断，双方最终交易价格应当是在扣除折扣比例和优惠款项之后的价格，故对郑晓英主张扣减优惠款的主张不予采纳，符合事实与社会生活常理，本院予以确认。双方约定“10万抵20万*99折*97折”的打折方式，属于三重折扣。依郑晓英的主张，双方确认的价格只包含两重折扣，不符合常理；对此，郑晓英未进一步举证说明，故本院对其上诉意见难以采信。关于退款数额，郑晓英在一审中主张其在将契税、印花税、有线电视费先交给中冶名弘公司后，由中冶名弘公司进行代缴，但其并未提交相应证据证明其曾向中冶名弘公司支付上述费用，故法院未予采信，并无不当。一审法院经核算确认中冶名弘公司应退还郑晓英220682．46元，计算无误；将两笔重复退款与应退款数额的差额作为郑晓英应当返还的部分，依据充分，本院予以维持。关于资金占用损失即利息，郑晓英占用其应返还的款项并无合法依据，势必造成中冶名弘公司相应资金占用损失，即资金所产生的孳息。一审法院结合中冶名弘公司发送微信向郑晓英催要的时间，并给与郑晓英合理的准备时间，酌情确定自2021年1月1日起计算资金占用费用，法律依据充分，计算标准适当，本院予以维持。综上所述，郑晓英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4560元，由郑晓英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李俊晔二〇二一年九月二十九日法官助理 郝琪琪书 记 员 刘 杉