北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12473号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京弘启物业管理合伙企业（有限合伙），住所地北京市东城区东直门外小街**********。执行职务合伙人：北京国能新星纳米技术有限公司（委派鲍莜斌为代表）。委托诉讼代理人：赵佳，北京市中永律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜达，北京市中永律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京越丘科技有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区朝新嘉园东里****楼（成了未来孵化器**）iv>法定代表人：韩煜，副总经理。委托诉讼代理人：穆兰，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤冬梅，北京市中咨律师事务所律师。上诉人北京弘启物业管理合伙企业（有限合伙）（以下简称弘启公司）因与被上诉人北京越丘科技有限公司（以下简称越丘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初3898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人弘启公司之委托诉讼代理人赵佳，被上诉人越丘公司之委托诉讼代理人穆兰与汤冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘启公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决其他各项，改判驳回越丘公司要求我公司退还履约保证金的诉讼请求；改判我公司只需退还越丘公司2020年2月15日至2020年5月14日的租金54020元、物业费9453.5元，合计63473.5元；改判驳回越丘公司要求我公司赔偿装修损失的诉讼请求；同意一审判决第五项对2020年5月15日至2020年10月27日租金、物业费的认定，但合计应为307676元，一审法院合计数额计算错误；二审诉讼费由越丘公司承担。事实和理由：1.一审我公司提供的北京中亿丰工程设计公司出具的《情况说明》足以证明完全是因越丘公司拖欠装修工程款、拖延装修工期，导致未完成装修，才根本无法、也从未开业，足以证明越丘公司在疫情之前本可完成装修，足以证明疫情爆发后越丘公司在可以积极完成装修的情况下故意拖延等情况，即未完成装修和未开业完全系因越丘公司自身原因所致，并非因疫情或疫情防控措施影响其线下培训开业经营，越丘公司不应当适用不可抗力及最高人民法院关于疫情的指导意见等相关规定。且北京市自2020年8月8日线下培训机构已经可以复课，越丘公司拒不支付租金的行为更加不适用不可抗力及相关规定。退一步讲，若法院认为越丘公司多少受到一点疫情影响，也应当考虑越丘公司同时因前述情况而不支付租金的违约行为，并考虑我公司同时亦受到疫情影响，无力还款将面临巨额赔偿等实际困难，不应判令我公司退还全部履约保证金。但我公司出于体恤，同意退还越丘公司已缴纳的部分款项。2.根据涉案《房屋租赁合同》第十三条第一款约定，我公司无须对越丘公司的装饰装修进行任何赔偿，一审法院判令我公司赔偿越丘公司52.1万元装修损失不符合双方约定，于法无依。此外，一审法院在认为我公司应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的情况下，全额支持了越丘公司的诉讼请求，并未考虑残值因素。越丘公司辩称，同意一审判决。我公司同意一审判决第五项对2020年5月15日至2020年10月27日租金、物业费的认定，但合计计算确实存在错误，应为307676元。疫情导致线下培训和装修没有办法开展，影响是持续的，并非某个时间点就截止了，故一审法院对租金等费用进行了酌定。关于装修损失的问题，在我公司已经向一审法院提起本案诉讼并告知了弘启公司的情况下，弘启公司将我公司强行清退，我公司在没有办法的情况下不得不选择解除合同。涉案《房屋租赁合同》第十三条第一款约定的权利义务明显失衡，对我公司极为不利，我公司认为该条款无效，也不适用于本案的情况，本案系法院判决解除合同，并非双方合同主体自行解除合同。越丘公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年10月30日签署的《房屋租赁合同》；2.弘启公司返还履约保证金253894元；3.弘启公司退还2020年2月15日至2020年5月14日的租金108040元及物业费37814元；4.弘启公司赔偿装修损失52.1万元；5.弘启公司赔偿经营损失27139元；6.弘启公司承担本案诉讼费用。弘启公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签署的房屋租赁合同已于2020年10月27日解除；2.越丘公司支付2020年5月15日至2020年10月27日租金459096元；3.越丘公司支付逾期支付租金的违约金（以2020年5月15日至2020年8月14日租金255980.8元基数，按照日千分之二的标准，自2020年4月27日至实际付款之日；以2020年8月15日至2020年10月26日期间的租金203115.2元为基数，按照日千分之二的标准，自2020年7月27日计算至实际付款之日）；4.越丘公司支付解约违约金253894元；5.判令已付保证金253894元无须返还；6.越丘公司支付2019年1月15日至2020年2月14日免租期租金253894元；7.越丘公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月30日，弘启公司（甲方、出租方）与越丘公司（乙方、承租方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市东城区东直门外小街甲2号B座二层207号房屋（建筑面积约592平方米）出租给乙方经营品牌“巴赫与我”，经营范围为音乐教育（含器乐、声乐）、表演和音乐剧、瑜伽、美术。房屋未设定抵押。租赁期限为65个月，自2019年11月15日至2025年4月14日。装修免租期为150天，自2019年11月15日至2020年2月14日；2021年11月15日至2021年12月14日和2022年11月15日至2022年12月14日，此期间，乙方无需支付租金，但仍需要支付物业管理费以及相应的装修押金、装修管理费等。2019年11月15日至2022年11月14日期间的租金单价为人民币4.7元/建筑平方米/日（含与0.7元/建筑平方米/日的物业管理费）。每年按照365天计算，年租金为1015576元，其中包含物业管理费151256元。乙方以三个月为一个支付周期向甲方支付租金，具体支付明细：2019年11月15日至2020年5月14日租金216080元、物业费75628元；2020年5月15日至2020年8月14日租金216080元、物业费37814元；2020年8月15日至2020年11月14日租金216080元、物业费37814元；2020年11月15日至2021年2月14日租金216080元、物业费37814元等。首期租金乙方应于双方签署租赁合同后5个工作日内支付甲方指定账户；之后各期租金乙方应于每一个支付周期的最后十五工作日之前支付下一个支付周期的租金。为保证乙方全面诚信履行本合同各条款，在签署本合同的同时，乙方向甲方交纳相当于2019年11月15日至2020年2月14日期间月租金标准的3个月租金及物业费253894元作为履约保证金。在乙方迟延支付租金、物业管理费、能源费、滞纳金、违约金等费用时，甲方可以扣除乙方保证金。甲方应于2019年11月15日按现状将涉案房屋交付乙方。乙方对该房屋进行二次装修时，必须在装修开始前提前十五日向物业管理公司提交装修施工图纸及方案并经物业管理公司书面同意，必要时需取得有关主管机关批准，并与物业管理公司签订装修管理合同及相关文件后方可施工。租赁期内，甲方应保证该房屋及附属设施处于适用和安全的状态，乙方有权按照本合同规定租赁和使用该房屋，有义务依据本本同约定的期限和方式支付租金、保证金及其他费用。合同另约定，如乙方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、保证金或本合同规定的其他应缴费用的，每逾期一日，甲方有权要求乙方支付逾期未付金额的千分之二作为违约金。乙方逾期超过十日，经甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对涉案房屋暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至乙方履行相应付款义务位置。甲方无需因此承担任何责任。乙方迟延支付租金、物业管理费超过十日，甲方有权单方解除合同，乙方已付但未实际使用的租金不予退还且乙方应向甲方支付相当于合同解除之日前一日的租金标准3个月租金的违约金。本合同签订后，没有合同约定或法律规定的情形，任一方单方终止或解除本合同将被视为违约，在此情况下，如果甲方为违约方，甲方应返还乙方保证金及乙方已付未实际使用的租金，并赔偿因此给乙方造成的其他损失。若乙方为违约方，乙方向甲方支付相当于合同解除之日前一日的租金标准3个月租金的违约金，乙方还应按本合同约定的已发生的免租期所处期间的租金标准向甲方全额补交免租期间的租金。上述合同签订后，双方依约履行。越丘公司2019年11月22日支付了保证金253894和首期租金216080元以及首期物业费75628元。弘启公司向越丘公司交付涉案房屋后，越丘公司对涉案房屋进行了装饰装修。因越丘公司未依约支付第二期租金，弘启公司自2020年7月始与越丘公司沟通疫情后租金及物业费交纳问题，期间弘启公司表示疫情期间出租方也有一些政策，但不能一直拖着。8月底，越丘公司提出先支付一个月费用，然后11月15日付四个月，然后2月15再付4个月的支付方案。弘启公司表示按照上述方案沟通一下。后双方就租金及物业费减免问题未能达成一致意见。2020年10月24日，弘启公司向越丘公司邮寄了《解约函》，载明越丘公司未依约支付2020年5月15日和2020年8月14日、2020年8月15日至2020年11月14日期间的租金及物业费，逾期支付已达数月之久，故解除双方《租赁合同》，并要求越丘公司于2020年10月31日交还涉案房屋。2020年11月7日，弘启公司向越丘公司发出《告知函》，申明10月23日已经出具《解约函》双方租赁合同关系解除，要求越丘公司2020年11月8日搬离室内物品并将涉案房屋交还弘启公司。2020年11月，弘启公司自行收回涉案房屋并将越丘公司放置于室内物品搬离，后弘启公司将涉案房屋另行出租并重新进行了装修改造。另，越丘公司因不认可双方租赁合同关系解除，于2020年11月9日向法院递交了民事起诉书，最初越丘公司的诉请要求继续履行《房屋租赁合同》，并要求免除2020年5月15日至2020年8月14日期间的租金及物业费。本案审理过程中，因弘启公司已经对涉案房屋重新出租并进行了装修施工，越丘公司变更为前述诉讼请求。因双方当事人均同意解除租赁合同，故法院组织双方当事人对弘启公司搬离的室内物品、设备进行了清点和交接。庭审中，越丘公司为证明装饰装修损失，向法院提交了涉案房屋装修后照片、其与案外人北京中亿丰工程设计有限公司签署的《装饰装修施工承包合同》《消防设计施工工程合同》和《装饰装修施工增项合同》以及支付工程款的银行电子回单、微信支付凭证、发票等证据，其中《装饰装修施工承包合同》载明工程款28万元、《消防设计施工工程合同》载明工程款为15万元（固定总价）、《装饰装修施工增项合同》载明工程款为227133元。电子回单、微信支付凭证等付款记录汇总金额为563000元，发票金额汇总为521000元。弘启物业公司不认可上述证据的真实性，并主张越丘公司所提交证据可以显示越丘公司拖欠施工方工程款，因此导致涉案房屋装饰装修一直未能完工。因涉案房屋重新进行了装修改造，不具备司法鉴定的条件。另，越丘公司向法院提交了两份《退费协议》以证明其主张的经营损失，《退费协议》显示越丘公司向学员退还未使用的服务费共计27139元，弘启公司不认可上述证据真实性，越丘公司未提交实际退款的银行流水，同时越丘公司亦认可仅将学员已交但未使用期间的服务费用退还，未赔偿其他损失。另查，2020年8月9日，北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室作出（2020）36号通知：北京市小学一年级秋季开学时间为2020年8月29日，二、三、四年级的开学时间为2020年9月7日，小学五、六年级的开学时间为9月1日。全市学科类校外培训机构可向审批机关书面申请，经批准后，恢复线下课程和集体活动。市、区教委审批的其他培训参照执行。一审法院认为：弘启公司与越丘公司订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了较为严格的疫情防控措施，自2020年1月底即已暂停全市培训机构培训活动，且疫情对于装饰装修施工已构成较大影响。在不可抗力规则适用问题上，既要依法使用，又要避免规则滥用，应积极鼓励交易，最大限度减少对正常经济秩序的冲击，将疫情对市场秩序影响减到最低，有效助力和推动复工复产。本案中，越丘公司承租涉案房屋用于教育培训，根据双方合同约定的经营范围可见越丘公司承租涉案房屋主要用于线下培训。越丘公司受疫情或疫情防控措施影响较为明显。根据相关规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。越丘公司租金及物业管理费已依约付至2020年5月14日，且已经交纳了相当于3个月租金及物业费253894元作履约保证金。在疫情好转后，越丘公司亦与弘启公司就租金减免问题进行协商。弘启公司作为出租人本应根据公平原则与承租人分担疫情期间的租金损失，可以通过与越丘公司协商或通过向人民法院起诉的方式请求对合同履行予以适当变更、调整，以减轻因疫情所受到的影响，尽可能继续履行合同。但弘启公司在双方协商未果情况下向越丘公司发出合同解除通知，并以强行清退方式迫使越丘公司无法继续经营。弘启公司发出解除合同通知不发生解除合同法律效力，故弘启公司反诉要求确认双方签署的房屋租赁合同已于2020年10月27日解除的请求，无法律依据，法院不予支持。考虑弘启公司已于2020年11月份强行清退涉案房屋，越丘租赁合同目的已经无法实现，越丘公司要求解除双方于2019年10月30日签署的《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因弘启公司擅自收回涉案房屋导致双方租赁合同提前解除，越丘公司要求弘启公司退还已交纳的履约保证金，于法有据，法院予以支持。弘启公司反诉要求越丘公司承担逾期付款违约金、提前解约违约金以及补交免租期间租金的反诉请求，无法律依据，法院不予支持。现越丘公司租金足额支付至2020年5月14日，考虑疫情对越丘公司的影响，租赁合同双方应根据公平原则分担疫情期间的租金损失，故法院将对越丘公司应负担租金予以酌定，剩余金额弘启公司应退还给越丘公司。至于弘启公司反诉要求越丘公司支付2020年5月15日至2020年10月27日租金，法院亦考虑疫情影响以及疫情好转后相关疫情防控措施适度放松的情况，酌情确定越丘公司应负担具体租金金额。物业管理费同理处之。同时需要注意的是，弘启公司反诉中所谓的租金，根据其计算方式实际包含了物业管理费。弘启公司擅自收回涉案房屋，导致越丘公司合同目的无法实现，已经构成违约，对此弘启公司应承担违约责任。越丘公司承租期间已经涉案房屋进行了装修施工，现因弘启公司违约导致双方租赁合同关系提前解除，弘启公司应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，法院结合越丘提交的证据材料，考量租赁合同期限、已履行期限、双方过错程度等因素酌定具体金额。越丘公司现有证据不足以证明其经营损失，越丘公司该项诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、解除北京越丘科技有限公司与北京弘启物业管理合伙企业签署的《房屋租赁合同》；二、北京弘启物业管理合伙企业于判决生效后七日内退还北京越丘科技有限公司履约保证金253894元；三、北京弘启物业管理合伙企业于判决生效后七日内退还北京越丘科技有限公司2020年2月15日至2020年5月14日的租金108040元、物业费18907元，合计126947元；四、北京弘启物业管理合伙企业于判决生效后七日内赔偿北京越丘科技有限公司装装饰装修损失521000元；五、北京越丘科技有限公司于判决生效后七日内支付北京弘启物业管理合伙企业2020年5月15日至2020年10月27日租金261697元、物业费45979元，合计307494元；六、驳回北京越丘科技有限公司其他诉讼请求；七、驳回北京弘启物业管理合伙企业其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查，涉案《房屋租赁合同》第十三条第一款约定，乙方应于本合同租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除、终止之日，将该房屋内属于乙方所有的设备以及其他物件撤出，并返还该房屋及原有设备、附属设施，对于乙方装饰装修、改建的部分，乙方应自费恢复原状（即恢复至本合同第六条第一款约定的甲方将该房屋交付给乙方时的状态）。甲方无须对乙方的装修、改建进行任何补偿。同时第二款约定，乙方按前述条款撤出该房屋时应与甲方进行该房屋交接并签署房屋交接文件。如该房屋的附属设备、设施、该房屋及该房屋原有装修有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿。本院认为，弘启公司与越丘公司签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行，不得擅自变更和解除合同。2020年1月新冠肺炎疫情爆发，疫情及疫情防控措施对于越丘公司开展线下培训业务的影响是直接的，一审法院根据本案实际情况，认定弘启公司单方发出解除合同通知不发生解除合同的效力，符合最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的处理原则及精神。弘启公司上诉称因越丘公司拖欠装修工程款、拖延装修工期，导致越丘公司无法开业经营，但弘启公司提供的案外装修公司出具的《情况说明》仅为案外人的单方陈述，尚不足以证明弘启公司的事实主张；且退一步讲，即便装修完成亦无法改变疫情期间线下培训被叫停所带来的履行影响。在双方就租金支付事宜沟通过程中，越丘公司提出了租金支付方案后，弘启公司并未提供证据其对该方案予以有效回馈，而是直接发出了解除合同通知后强行收回房屋，导致越丘公司无法继续开展经营，一审法院判令涉案《房屋租赁合同》解除，处理正确。合同解除后，弘启公司应当退还越丘公司已交纳的履约保证金。一审法院根据公平原则分别确定涉案期间的租金及物业费标准，符合疫情防控措施对经营影响的一般认识，并无不妥之处，本院予以确认。但需指出的是，一审法院对2020年5月15日至2020年10月27日租金、物业费的数额认定双方均无异议，但合计数额计算有误，本院予以纠正。关于越丘公司主张的装饰装修损失一节，一审法院的裁判理由并无不妥，但越丘公司提供的现有证据仅能有效证明的装修损失为521000元，一审法院在认定弘启公司只应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的情况下，酌定数额欠妥，本院根据本案实际情况将数额调整为425000元。至于弘启公司上诉称根据涉案《房屋租赁合同》第十三条第一款约定，其公司在任何情况下均无需赔偿越丘公司装饰装修损失一节，将第十三条的两款约定结合看，第十三条系对越丘公司自行撤出该房屋时装修损失的处理约定，但本案显然越丘公司并未获得自行搬出的机会；且从该约定内容看，如允许弘启公司在任何情形下强行收回房屋均无需对越丘公司的装饰装修进损失进行赔偿，则明显剥夺了越丘公司的民事权利，不符合应根据导致合同解除的原因及责任对装修损失分别处理的法律规定，而弘启公司亦并未提供证据证明在合同磋商过程中，双方对剥夺越丘公司民事权利的该条款有过充分的沟通和协商，本院对弘启公司依据该条款主张无需赔偿越丘公司装饰装修损失的上诉意见不予采纳。综上所述，弘启公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2021）京0101民初3898号民事判决第一、二、三项；二、撤销北京市东城区人民法院（2021）京0101民初3898号民事判决第六、七项；三、变更北京市东城区人民法院（2021）京0101民初3898号民事判决第四项为：北京弘启物业管理合伙企业于本判决生效后七日内赔偿北京越丘科技有限公司装饰装修损失425000元；四、变更北京市东城区人民法院（2021）京0101民初3898号民事判决第五项为：北京越丘科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京弘启物业管理合伙企业2020年5月15日至2020年10月27日租金261697元、物业费45979元，合计307676元；五、驳回北京越丘科技有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京弘启物业管理合伙企业其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40880和反诉案件受理费20440元，由北京弘启物业管理合伙企业负担（反诉案件受理费已交纳，本诉案件受理费于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费15114元，由北京弘启物业管理合伙企业负担13739元（已交纳），由北京越丘科技有限公司负担1375元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年九月二十九日法官助理 孙春玮书 记 员 刘 洋