青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异302号案外人：麻福成，男，藏族，1968年12月14日出生，住青海省大通回族土族自治县向化乡麻庄村189号。    申请执行人：赵启成，男，汉族，1954年8月20日出生，住青海省西宁市城西区。    被执行人：易高德，男，汉族，1967年1月23日出生，住重庆市大足县。    被执行人：青海居高房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城东区昆仑东路299号。    法定代表人：余建波，该公司董事长。    本院在执行申请执行人赵启成与被执行人易高德、青海居高房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人麻福成对本院查封、拍卖的被执行人青海居高房地产开发有限公司名下，位于青海省大通回族土族自治县桥头镇建国西路88号5号楼1272室，以回迁安置享有合法权益为由提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。    案外人麻福成异议称，本人为大通县向化乡麻庄村村民，青海居高房地产开发有限公司于2012年对安门滩村进行拆迁工作，该公司在进行建设过程中，本人根据拆迁合同取得还房合同，本人依法取得了回迁安置房，回迁安置房办理备案登记，虽未办理房屋产权手续，但本人已办理正常入住及缴纳物业费用、水、电费等一系列入住手续。你院对5号楼27楼2号1272室执行行为不成立，并将该房屋收回拍卖。请求解除对该房屋的查封、拍卖。    申请执行人赵启成、被执行人易高德、青海居高房地产开发有限公司均未提交书面答辩意见。    本院查明，赵启成与易高德、青海居高房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，青海省高级人民法院作出（2017）青民终129号民事判决生效后，因易高德、青海居高房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务，赵启成于2017年11月4日向本院申请强制执行。本院于2017年11月24日向大通县不动产登记中心发出（2017）青01执345号协助执行通知书，将登记在青海居高房地产开发有限公司名下，位于青海省大通县桥头镇建国西路88号的房屋及铺面共计39套不动产登记手续予以查封、冻结；查封期限三年（自2017年11月24日至2020年11月24日止）。上述查封的39套不动产包括本案房屋5-1272室在内。因赵启成与易高德、青海居高房地产开发有限公司在执行中达成执行和解协议，赵启成于2018年6月19日提出撤回执行申请，本院于2018年6月20日作出（2017）青01执345号之一执行裁定，裁定终结青海省高级人民法院（2017）青民终129号民事判决书的执行。因易高德、青海居高房地产开发有限公司未按期履行和解协议，赵启成于2019年3月25日向本院申请恢复执行，本院于2019年4月9日作出（2019）青01执恢36号执行裁定，并于2019年11月8日作出（2019）青01执恢36号评估公告，依法对查封的登记在被执行人青海居高房地产开发有限公司名下，位于青海省大通县桥头镇建国西路88号，包括本案房屋在内的共计39套房屋、铺面进行评估。因双方达成执行和解协议，本院于2019年11月26日作出（2019）青01执恢36号之一执行裁定，裁定终结青海省高级人民法院（2017）青民终129号民事判决书的执行。后因被执行人易高德、青海居高房地产开发有限公司仍未按期履行执行和解协议，赵启成于2020年3月19日向本院申请恢复执行，本院于2020年3月20日作出（2020）青01执恢36号执行裁定，并于2020年10月15日作出（2020）青01执恢36号拍卖公告，依法对查封的登记在被执行人青海居高房地产开发有限公司名下，位于青海省大通县桥头镇建国西路88号的不动产进行拍卖，拍卖标的包括本案房屋在内的共计39套房屋、铺面。本院于2020年10月29日向大通县不动产登记服务中心发出（2020）青01执恢36号协助执行通知书，续封青海居高房地产开发有限公司名下的房屋及铺面共计39套（总面积3873.02㎡），位置位于青海大通县桥头镇建国西路88号；查封期限三年（自2020年11月24日至2023年11月24日止），查封期间不得办理变更、抵押等手续。2020年12月7日第一次网络司法拍卖，竞拍成功1套房屋，其余38套流拍。2021年1月7日第二次网络司法拍卖，竞拍成功27套不动产，涉本案房屋。本院于2021年8月12日以公告方式告知案外人（房屋占有人），必须于公告之日起十日内迁出房屋，若逾期不迁出本院强制腾退，因此所造成的后果由案外人自己承担。案外人麻福成得知后，遂向本院提出执行异议。    在执行异议期间，案外人麻福成提交了其作为乙方与白统林作为甲方签订买卖协议书，约定楼出售乙方，建筑面积99.2平方米，并将所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方。双方协定以2400元每平方米出售给乙方。提交了2016年12月30日白统林向案外人麻福成出具了150000元收条，2020年11月12日转款88848元的账户交易明细；2016年12月28日，案外人麻福成与青海居高房地产开发有限公司签订《大通县安门滩旧城改造还房合同》，约定青海居高房地产开发有限公司返还案外人麻福成住房位置为安门滩旧城改造区域内新建商住楼第5栋，第27层，第1单元，第2号，面积99.52平方米。青海居高房地产开发有限公司于2020年11月8日向案外人麻福成出具的入住通知单，确定交房房号为5栋1单元1272号，面积99.52平方米。案外人麻福成还提供了门源县亮媛物业管理有限公司于2020年11月12日出具居高财富小区物业费单据一张及装修保证金收据、业主信息登记表、业主入伙承诺书、业主消防安全承诺书、不动产登记信息查询结果等证据。    本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移”规定，案涉房屋虽被拍卖，但所有权未发生转移。执行标的未执行终结，案外人依照民事诉讼法的规定提出执行异议，符合法律规定。    其次，本案系案外人麻福成对执行标的提出的执行异议。本案涉案查封的青海省大通回族土族自治县桥头镇建国西路88号5号楼-1272室房产系青海居高房地产开发有限公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国民典法》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封青海居高房地产开发有限公司名下的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。    再次，拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是双方当事人约定，拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议。《中华人民共和国民法典》第二百四十三条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”根据该款规定：在拆迁房屋的情况下，除了应当依法给予拆迁补偿外，还应当保障被拆迁人的居住条件。本案中，案外人麻福成作为被拆迁人，与拆迁人青海居高房地产开发有限公司在本院查封涉案房屋之前，按照所有权调换形式就已经签订了《大通县安门滩旧城改造还房合同》，约定青海居高房地产开发有限公司返还案外人麻福成住房位置为安门滩旧城改造区域内新建商住楼第5栋，第27层，第1单元，第2号；面积99.52平方米，明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的，产权置换房屋，并已实际交付。故麻福成对该安置房享有的物权优先效力，足以阻止本院对该房的执行。    综上，案外人麻福成对执行标的享有足以排除强制执行的权益，案外人麻福成的异议请求成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：    中止对青海省大通回族土族自治县桥头镇建国西路88号5-1272室房产的执行。    案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。    审判长卓玛审判员许正芳审判员司世江二〇二一年九月二十二日法官助理肖秋葛书记员金婉《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。-8--8-