四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终14063号上诉人（原审被告）：韩翀，男，1978年6月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。被上诉人（原审原告）：冯亮，男，1983年10月8日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：周瑜，女，系冯亮配偶。上诉人韩翀因与被上诉人冯亮房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初9937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩翀上诉请求：1、请求依法判令撤销原审判决，并依法改判驳回冯亮一审全部诉讼请求；2、请求依法判令冯亮承担本案的诉讼费。事实与理由：一、一审判决对相关证据的认定错误。冯亮主张赔偿欠付租金3297元，系2020年6月5日至2020年7月23日（48天）所欠租金，韩翀已于2020年5月31日正式提出解约并以不退押金2300元的方式抵扣，且韩翀在提出解约后多次要求与冯亮交接房屋，但冯亮在截止7月23日强制收房前多次反悔收房才导致最终在7月23日完成交接房屋，该事实有双方微信聊天纪录佐证，而2020年6月5日至2020年7月23日所欠付租金系冯亮单方拒绝验收造成的结果，韩翀不应负法律责任且48天，而2300元押金应予抵扣。二、冯亮主张的合同违约金无事实基础。冯亮所提供的《房屋租赁合同》属于伪造签名且并未加盖公司公章，所以《房屋租赁合同》不真实，一审法院依据《房屋租赁合同》而判处违约金并无事实依据。综上所述，恳请法院查明案件事实，支持韩翀的上诉请求。冯亮辩称，1、韩翀以疫情为由于2020年5月31日提出解约，但双方并未协商一致达成解约合意；2、根据合同约定任何一方提出解约都要提前一个月提出，韩翀5月31日提出就应该6月31日交接，所以冯亮6月26日联系了韩翀交接房屋。但在此之后韩翀以有事为由一直未进行房屋交接工作。一直到7月23日物业通知说楼上有非常严重的漏水情况，物业联系冯亮进行处理，冯亮与韩翀协商失败后，在多方的见证下请了开锁师傅进行了开锁，花费了200元的开锁费用。冯亮向一审法院起诉请求：1、请求法院确认冯亮、韩翀于2019年12月5日签订的租赁合同于2020年7月23日解除；2、韩翀向冯亮支付2020年6月10日起至2020年7月23日的房屋租金3297元、减免的2020年3-5月期间一个月的房屋租金2300元、物业费258元、水电费352元、开锁费200元；3、韩翀向冯亮支付违约金10000元；4、本案诉讼费等诉讼费用由韩翀承担。一审法院认定事实：2018年4月4日，案外人李东明将位于成都市成华区房屋出售给冯亮。2019年12月5日，因案涉房屋冯亮还未取得房屋不动产证书，冯亮妻子周瑜代冯亮以案外人李东明名义与韩翀签订了《房屋租赁合同》，合同约定冯亮将前述房屋租赁给韩翀用于居住，租赁期限自2019年12月10日至2022年12月9日，每月租金为2300元，支付方式为季付。承租方需在合同签订之日向出租方交纳押金2300元，租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、物管费等费用结算完后，出租方无息退还押金。同日，周瑜代冯亮以案外人李东明名义与韩翀又签订了《关于合同（编号：ＺＬ100004752232）的补充协议》，协议第4条约定韩翀在租赁期间，需将房屋物业费和垃圾费直接缴纳给冯亮，合计160元／月；第7条约定，若冯亮违约，冯亮赔偿韩翀10000元，若韩翀违约，韩翀赔偿冯亮10000元。合同签订当日，韩翀向周瑜账户转款9680元。此后，双方进行了履约，韩翀向冯亮支付租金至2020年6月5日。2020年5月31日，韩翀通过微信通知冯亮因经营困难要求冯亮于2020年6月5日收回房屋。冯亮于2020年6月7日通过微信表示拒绝收房。此后，双方未能就房屋返还问题达成一致。冯亮于2020年7月23日自行收回房屋，产生开锁费200元。庭审中，韩翀陈述冯亮减免了2020年2月的租金。一审法院另查明，经向案外人李东明询问，其表示冯亮系案涉房屋的实际出租人。以上事实，除当事人陈述外还有以下经庭审举证、质证的证据予以证实：冯亮、韩翀的身份信息，《房屋交易合同》、房屋不动产证书、《房屋租赁合同》《关于合同（编号：ZL100004752232）的补充协议》、支付宝转账记录、微信聊天记录等。一审法院认为，韩翀抗辩《房屋租赁合同》《关于合同（编号：ZL100004752232）的补充协议》并非由其签订，但韩翀并未提供证据予以证明，根据谁主张谁举证的原则，韩翀应当承担举证不利的责任，结合韩翀于合同签订之日向冯亮妻子周瑜转款与实际租赁案涉房屋等事实，且韩翀在答辩意见中陈述冯亮与其于2019年12月5日签订租赁合同，后又予以否认等在庭审中作矛盾陈述的情况，应当认定韩翀为《房屋租赁合同》《关于合同（编号：ZL100004752232）的补充协议》的签约主体。《房屋租赁合同》《关于合同（编号：ZL100004752232）的补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，租赁期间为2019年12月10日至2022年12月9日，韩翀于2020年5月31日提出退房系擅自解约，其行为构成违约，虽然韩翀抗辩系因新冠疫情作为不可抗力导致经营困难，但该影响并不必然导致租赁房屋的合同目的不能实现，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，且冯亮作为出租人已通过免除一个月房租的方式以减轻新冠疫情对韩翀经营的影响，故对韩翀该抗辩意见，一审法院不予采纳。韩翀提出解约后，未向冯亮退还房屋，冯亮于2020年7月23日自行收回房屋，应当认定双方签订的《房屋租赁合同》于冯亮收回房屋之日起解除，截至2019年7月23日前欠付的租金，韩翀应当向冯亮支付，欠付租金金额为3680元（2300元/月÷30天×48天），冯亮仅主张3297元，系其对自身权利的处分，不违反法律法规的相关规定，一审法院予以支持。韩翀在租赁期间产生的水电费亦应向冯亮支付，故对冯亮主张韩翀支付水电费352元的诉讼请求，一审法院予以支持。原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，冯亮在自行收回房屋的过程中，支付开锁费200元，该费用系因韩翀提前解约且未退还房屋导致，属于冯亮直接损失的范畴，该损失韩翀应予以赔偿，故对冯亮主张韩翀支付开锁费200元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于冯亮主张韩翀支付物业费的诉讼请求，虽然补充协议中约定韩翀在租赁期间应按160元/月的标准向冯亮支付物业费和垃圾费，但160元/月包含物业费和垃圾费两部分，冯亮未举证证明物业费的实际金额，应当承担举证不利的后果，故对冯亮该诉讼请求，一审法院不予支持。关于冯亮主张韩翀支付已免除的一个月房租的诉讼请求，免收一个月房租系双方因新冠疫情原因协商一致的结果，冯亮现主张韩翀支付该租金缺乏合同依据与法律依据，一审法院不予支持。关于冯亮主张韩翀支付违约金10000元的诉讼请求，一审法院认为，韩翀提前解约，其行为已构成违约，原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……”，本案中，韩翀需因其违约行为承担违约责任，庭审中，经一审法院询问，韩翀明确表示对合同中约定的违约金标准无异议，不申请法院予以调整，故根据合同约定，韩翀应向冯亮支付违约金10000元。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认冯亮与韩翀于2019年12月5日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月23日解除；二、韩翀应于判决生效之日起十日内向冯亮支付房屋租金3297元、水电费352元、开锁费200元；三、韩翀应于判决生效之日起十日内向冯亮支付违约金10000元；四、驳回冯亮的其他诉讼请求。如果韩翀未按判决指定的期间向冯亮履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取计60元，由韩翀承担。二审中韩翀提交了韩翀与周瑜2020年5月31日到7月24日微信聊天记录，拟证明冯亮要求支付3000多元的房租没有事实依据。冯亮质证认为，对该证据三性无异议。本院审查认为该证据不属于二审中的新证据，且无法达到韩翀的证明目的，故本院对该证据不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，2019年12月5日，双方在第三方中介链家的见证下签订了《房屋租赁合同》，租期为三年，当天韩翀通过支付宝账号直接向周瑜转账，其中包括2300元作为押金。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。本案二审的争议焦点为冯亮要求韩翀支付2020年6月10日到2020年7月23日的租金3297元及违约金10000元有无事实依据及法律依据。现评判如下：首先，对于冯亮要求韩翀支付2020年6月10日到2020年7月23日的租金3297元有无事实依据及法律依据的问题。韩翀主张双方在5月31日达成协议，其通知冯亮来收房，但冯亮未收房，故其不应支付该期间的租金。本院认为，本案中冯亮并不认可双方在5月31日达成解约协议，现有证据不能证明双方实现就解约达成合意，此外案涉房屋在7月23日才归还冯亮，这表示在2020年6月10日到2020年7月23日的时间段该房屋仍处于韩翀的控制之下，故一审法院判决韩翀支付2020年6月10日到2020年7月23日的租金3297元并无不当，本院予以确认。其次，关于违约金的问题。韩翀二审中抗辩称合同没有加盖其公司的公章，并非其签订，而是他人签订后转租于其公司使用，故其不应支付合同约定的违约金。对此本院认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，韩翀应承担其未签订合同以及存在转租事实的举证责任，但韩翀所提供证据不能证实其主张的存在，所以其应当承担举证不能的不利后果。此外，根据韩翀在合同签订之日向冯亮妻子周瑜转款以及实际租赁案涉房屋等事实与《房屋租赁合同》及《关于合同（编号：ZL100004752232）的补充协议》项下规定的双方权利义务的内容相符合，所以《房屋租赁合同》及《关于合同（编号：ZL100004752232）的补充协议》是双方真实意思表示，应属合法有效，而且本案中韩翀确实存在提前解约的违约行为，故一审法院判决韩翀支付10000元违约金并无不当，本院予以确认。另，关于韩翀在二审中主张押金退还的问题。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定“承租方需在合同签订之日向出租方交纳押金2300元，租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、物管费等费用结算完后，出租方无息退还押金”，一审法院在支持了冯亮水电费及租金等费用的情况下，依据合同规定冯亮应当将押金2300元退还给韩翀，且冯亮对于韩翀已经支付押金的事实也予以认可，为避免诉累，对于韩翀退还押金的主张，本院予以支持。综上所述，韩翀的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初9937号民事判决第一项即“确认原告冯亮与被告韩翀于2019年12月5日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月23日解除；”二、维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初9937号民事判决第二项即“被告韩翀应于本判决生效之日起十日内向原告冯亮支付房屋租金3297元、水电费352元、开锁费200元；”三、维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初9937号民事判决第三项即“被告韩翀应于本判决生效之日起十日内向原告冯亮支付违约金10000元”四、冯亮应于本判决生效之日起十日内向韩翀退还押金2300元。一审案件受理费分担方式不变。二审案件受理费120元，由韩翀负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  王晓川审判员  何广智审判员  胡晓红二〇二一年九月二十二日书记员  尹贻冉