北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初3819号原告：俞行（反诉被告），男，1947年8月2日出生，汉族，住北京市海淀区委托诉讼代理人:许嘉祥，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛妍，北京策略律师事务所律师。被告：刘係子（反诉原告），女，1970年1月4日出生，汉族，住北京市海淀区。原告俞行与被告刘係子房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。俞行之委托诉讼代理人许嘉祥、薛妍；刘係子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞行向本院提出诉讼请求：1．判令刘係子依合同约定办理房屋过户手续；2．刘係子向我方支付其逾期办理房屋过户手续违约金1053150元，擅自提高房屋价格违约金1020000元；3．刘係子向我方支付因办理涉案房屋保全一事合理支出15300元；4．如因刘係子原因导致我方后续损失的，我方有权随着本案的发展保留继续追究的权利；5．本案诉讼费由刘係子承担。事实和理由：2014年11月6日，我与刘係子在北京市链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》（以下简称《房屋买卖合同》），约定将刘係子名下位于北京市海淀区中关村南大街x号x区高x楼x层x号房屋（以下简称x号房屋）出售给我，房屋总价款5100000元。双方约定在房屋买卖合同签订之日起140日内办理房屋权属转移登记手续。后刘係子将房屋交付，我也依约向其支付了全部价款，但刘係子一直无故拒绝办理房屋过户手续，我多次与刘係子协商，但均被拒绝，且刘係子一再单方要求在原购房款的基础上再增加巨额款项，否则将拒绝办理房屋的过户手续，导致我方迟迟不能办理房屋的产权证书，也无法将户口迁入涉案房屋。刘係子辩称，我方不同意俞行的诉讼请求。1．同意办理房屋过户手续，但前提是俞行承担逾期付款的违约责任，我从未擅自提高房价；2．我认为俞行无诉讼主体资格。2014年11月6日我与俞行签订《房屋买卖合同》。2016年4月20日，我应俞行的请求，签订了《北京链家房地产经纪有限公司合同变更申请单》，约定《房屋买卖合同》项下的俞行的全部权利义务出让于王天奎。至此俞行与本案涉诉房屋无利害关系，诉讼主体不适格。且我方保留追究实际权利人违约责任的权利；3．我方当庭提出反诉，要求俞行向自己支付逾期付款的违约金人民币100万元。俞行针对刘係子的反诉辩称，不同意其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2014年11月5日，刘係子（甲方、出售人）与俞行（乙方、购买人）、链家公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定：乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金10万元，并于本协议签订后1个工作日内，签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关文件。当日，俞行支付定金10万元。2014年11月6日，俞行（买受人）与刘係子（出卖人）在链家公司的居间下签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，约定：出卖人所售房屋坐落为海淀区中关村南大街x号x区高x楼x层x号（以下简称x号房屋），房屋成交价格为250万元，家具、家电、装饰装修及配套作价260万元。买受人向出卖人支付定金40万元，定金支付方式为直接交付给出卖人。出卖人应当于2014年12月31日前将房屋交付给俞行，在本合同签订之日起140日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。若因出卖人原因，造成买受人在房屋权属转移登记手续办理完毕后5日内不能取得所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按央行现行存款利率给付利息；买受人未退房的，有权自应取得房屋所有权证书之日起至实际取得房屋所有权证书之日止向出卖人主张全部已付款的万分之五/日的违约金。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起360日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因导致未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方于同日还签订了《补充协议》，约定：俞行（买受人乙方）于2014年11月6日向刘係子（出卖人甲方）支付定金人民币40万元，乙方支付第一笔购房款时，该定金则视为购房款的一部分。甲方应于2015年2月28日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟于2015年3月5日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于2014年11月30日将第一笔购房款50万元（不包括前期支付全部定金40万元）以资金托管的方式支付甲方，于2014年12月31日将第二笔购房款160万元以资金托管方式支付甲方，于2015年3月11日将第三笔购房款250万元以建委资金监管的方式支付。2015年3月20日前，双方办理房屋所有权转移登记手续。双方应在甲方部分房款120万元于2014年12月31日前，自行办理物业交割手续，居间人陪同。双方一致同意从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。本次交易涉及的税费全部由乙方承担。甲方若出现拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。双方一致同意，在双方约定的交易期间内，如因乙方个人原因，导致无法全款支付，则甲方同意配合乙方办理申请银行贷款手续，同意按产权证满五年唯一住房办理缴税过户手续。2014年12月12日，刘係子向俞行出具收条，载明：刘係子收到俞行送来购房款130万元，房屋解押款50万元。一共190万元（包括10万元定金）。2014年12月31日，双方办理完毕房屋交接手续。2015年4月10日，刘係子向俞行出具收条：今收到俞行交房款120万元。2015年6月30日，刘係子收到俞行交付房款100万元。2015年12月9日，刘係子收到俞行房款50万元，并表示剩余50万元于12月20日付。如果未付将付1万5千元的利息（月息）。2016年4月20日，刘係子再次给俞行出具收条，上写：今收到俞行给现金50万元，房款已全部付清，同意马上办房子的过户手续给俞行。后俞行多次以短信方式要求刘係子办理过户，但双方未达成一致。庭审中，双方均认可涉案收条中显示的利息已付清。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．刘係子提供合同变更申请单一份，证明涉案房屋的买受方已变更为王天奎，该申请单记载：变更付款方式及变更人，原房款支付方式为全款，现房款支付方式为商业贷款。俞行认可该证据的真实性，但不认可证明目的，其表示双方于2016年4月20日协商一致变更付款方式，但因贷款资质问题，曾协商将购买人变更为王天奎，但后无需再以贷款方式支付剩余房款，故双方未实际进行买受人变更的事宜。同时刘係子于2016年4月20日手写的字条也证明双方最终确认购买人为俞行；2．刘係子（甲方）提供与俞行（乙方）于2015年8月20日签署的协议一份，内容为：在乙方办理房贷期间，乙方于8月20日付给甲方所欠房款的利息三万元，乙方同意甲方提议在8月20日，9月20日，10月20日，11月20日提前将同数量利息付给甲方，乙方付清余下房款100万时，利息停付，乙方如不按时付此利息，解除房屋协议。12月20日前给清余下房款，到期如清不了，解除房屋买卖合同，付违约金五十万元（一个月以内退房）。甲方协助乙方办理好房贷手续，房屋过户手续，结清贷款尾数（三次完成）。俞行对该协议的真实性与合法性认可，但表示最终双方还是通过2016年4月20日的收条变更了该协议；3．俞行提交抵押权注销登记申请书，证明刘係子于2015年7月6日才申请解抵押，刘係子对该申请书真实性认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点为俞行与刘係子是否存在违约行为，应否向对方承担违约责任，就俞行主张的刘係子违约情形，根据刘係子认可的抵押权注销登记申请书，刘係子虽存在逾期解抵押的行为，但俞行在与刘係子多次协商一致变更合同内容的情况下从未向刘係子主张过违约责任反而向刘係子支付了全部购房款及逾期付款的利息，可见俞行已经通过实际履行行为表示不再针对该情况主张违约责任。就刘係子主张俞行并非适格原告并向俞行主张违约金一节，因俞行与刘係子在长达两年的合同履行期间内，多次通过达成协议或收条的方式变更原合同，故本院应以最终的双方确认的变更事项为准，根据刘係子最后一份收条中自认的内容可以看出，双方最后确认购房人仍为俞行，且刘係子认可俞行已支付完毕全部房款，并同意办理房屋过户手续给俞行，则刘係子再行主张俞行并非购房人并以俞行违约为由拒绝配合办理过户，本院不予采信。就刘係子主张的违约金，同样其已通过出具收条的方式及实际收取俞行利息的行为表示不再另行主张违约金，故本院对刘係子要求违约金的反诉请求不予支持。根据法院查明的事实，涉案合同现已履行完毕大部分，仅剩刘係子配合俞行办理房屋过户手续之事项，本院希望双方仍能本着互谅互让的原则，相互配合完成合同的履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、刘係子于本判决生效后三日内协助俞行将位于海淀区中关村南大街x号x区高x楼x层x号房屋产权办至俞行名下；二、驳回俞行其他诉讼请求；三、驳回刘係子全部反诉请求。案件受理费47500元，由俞行负担23750元，已交纳；由刘係子负担23750元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费6900元，由刘係子负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  王 伟人民陪审员  马仲兰二〇一八年六月十一日书 记 员  王静雯