北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8748号上诉人（原审被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：何溪滢，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣龙，北京市中伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邹一秀，女，1984年4月14日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）因与被上诉人邹一秀房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初20146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法适用独任制，公开开庭对本案进行了审理。上诉人自如公司的委托诉讼代理人何溪滢、李欣龙，被上诉人邹一秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自如公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法予以改判驳回邹一秀的一审全部诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由邹一秀承担。事实与理由：一、一审程序中承办法官从未出现，仅有法官助理开庭审理，属于严重程序违法。二、一审判决未对案涉房屋居室情况、双方沟通情况等基本事实作出认定，属于基本事实认定不清。（一）对本案核心事实即双方约定的居室水量及后续优化间被拆除，邹一秀无法依约提供相应数量居室的情况，一审判决没有作出任何认定，属于基本事实认定不清。（二）本案合同属于委托合同而非房屋租赁合同，一审判决对此基本事实认定错误。（三）因疫情冲击，自如公司多次与邹一秀沟通，尝试调整合同、适当降低收益，但对方强硬拒绝，一审对此没有作出认定，属于重要事实认定不清；（四）自如公司并不能通过后台查看密码，更无法实际控制房屋，一审判决对此基本事实认定不清。三、一审判决存在诸多裁判逻辑以及法律适用错误，本案服务合同已解除。（一）根据双方合同约定，对方应向自如公司交付三室一厅的房屋，但对方无法提供，自如公司享有单方解除权，并已通过多种方式通知对方合同解除；在合同约定了解除条款的情况下，一审法院无视合同约定、直接判断是否构成法定解除，属法律适用严重错误。（二）本案属于委托合同而非房屋租赁合同，自如公司享有法定的任意解除权；且即便法院认定该合同为租赁合同，亦应解除该合同。（三）邹一秀无法交付三室一厅房屋的直接原因，是政府基于其强制力拆除优化间，这一行为并无任何明文依据，自如公司完全无法预见，也不存在任何过错，自如公司的经营也受到了影响，此种情况下禁止自如公司解除合同不符合公平原则。四、本案中自如公司已完成房屋移交，无法再进入案涉房屋，合同事实上已无法履行，一审法院认定合同可以继续履行属于基本事实认定错误。（一）符合合同约定（三室一厅）的房屋已经不存在，本案合同已经失去了履行的事实基础；（二）根据本案合同的约定，合同解除后自如公司转移智能锁密码即视为完成房屋交接；自如公司已依约通知对方并转移密码，合同事实上已解除；（三）自如公司通知对方解除合同的同时，已结算了所有费用，包括对对方的补偿费用。邹一秀二审辩称：同意一审判决，不同意自如公司的上诉请求。一审法院认定事实正确。自如公司的上诉事实与理由与真实情况严重不符，违背诚实信用原则。自如公司声称“与答辩人约定居室数量、答辩人交付了含有优化间的房屋”属于捏造事实。邹一秀与自如公司所签合同属于房屋租赁合同、构成金钱债务。自如公司声称的降租解约理由均不成立。自如公司多次因“未以该房屋原设计的房屋为最小出租单位出租”遭受行政处罚，不可能“无法预见拆除优化间”。自如公司“再也无法查看密码”属于虚假陈述。自如公司不享有单方解约权，已形成恶意违约事实。一审法院适用法律正确，审判程序无误。邹一秀向一审法院起诉请求：1.判令自如公司继续履行合同；2.判令自如公司支付拖欠邹一秀的应于2020年11月3日、2020年12月3日、2021年1月3日、2021年2月3日以及2021年3月3日的租金22443.49元。一审法院认定事实：2018年1月9日，邹一秀（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营的房屋位于北京市朝阳区×乡×路二类居住用地项目×住宅楼（自住型商品房）×层×单元×（不动产权登记地址为朝阳区×路×号院×号楼×层×单元×）（以下简称涉案房屋）。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。协议管理期限自2018年1月15日起至2021年7月3日止。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为5100元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增0%。双方认可自2018年5月15日始计收收益，每个履约年度内月付为一次结算周期。管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：（a）延迟交付标的资产达15个工作日的；或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现重大隐患及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的；（b）不履行本协议约定义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理或资产使用人使用的；（c）未经乙方同意，将标的资产擅自委托第三方管理或者擅自处分标的资产的；（d）其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失。乙方违反合同第6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后邹一秀依约将涉案房屋交付于自如公司管理，自如公司按合同约定定期向邹一秀支付租金收益至2020年10月3日，此后未按合同约定向邹一秀支付2020年11月3日及其后周期的对应租金收益。2020年9月16日，自如公司工作人员向邹一秀发送短信息称：“尊敬的邹一秀您好！您同自如于2018年1月9日共同签署了编号为×××的《资产管理服务合同》，感谢您一直以来对自如的信任与支持，现因您房屋中的一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期与您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，因此公司将同您办理解约手续，大致方案为，双方互不承担违约责任（互不支付违约金），我们装修配置折旧的损失由公司承担，然后租金收益正常计算到解约日，已经打给您的服务质量保证金需退还给公司。以上如有任何问题，您可随时与我联系，我的电话是157×××”。邹一秀回复称：“我不同意解约，如果自如违约，我会起诉，请勿骚扰”。2020年10月17日，自如公司工作人员敖某向邹一秀发出同样内容短信，邹一秀亦以不同意解约进行了回复。2020年11月5日，自如公司工作人员再次向邹一秀发短信称：“您好，我是自如管家李某，咱们家租户已经退租，可以随时来看一下房子，没啥问题的话可以确认一下解约，把水电燃气费也给结算一下。（手机号微信号同步）”，邹一秀回复称：“我从未答应解约，自如如果坚持单方违约，或者私自更改app信息，造谣威胁租户退租，我会起诉”。2020年11月9日，自如公司向邹一秀寄送解约通知，邹一秀予以拒收。根据该解约函内容，自如公司认为双方之间的合同已于2020年11月14日解除，邹一秀对此不予认可。自如公司于2020年11月11日进行了单方解约结算，称根据合同约定，在相关费用折抵扣减后自如公司向邹一秀支付了3056.51元，邹一秀确认收到该3056.51元，但否认该笔费用为解约结算款，认为应属于欠付租金的一部分。自如公司另向邹一秀发送了终局性密码锁密码，称已通过此种方式将涉案房屋正式交付给了邹一秀，邹一秀确认该密码，但否认自如公司解除合同及交付房屋的相关意见。就合同解除的原因，自如公司称因在签订合同之初，邹一秀、自如公司双方是按照涉案房屋以三室一起居室的格局作为资金收益计算基础的，因合同履行过程中涉案房屋内的优化隔断间被拆除，故原有的履约基础丧失，继续按照原定5100元/月的标准向邹一秀支付租金收益将使双方权益失衡，显失公平，故在与邹一秀沟通无果的情况下，依据情势变更原则解除了合同。就隔断间拆除的原因，自如公司称系应涉案房屋所在地居委会口头要求拆除的，并无书面文件，自如公司未就该意见向一审法院提交证据。经查，自如公司未曾以诉讼方式向邹一秀提出变更或解除合同。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，邹一秀、自如公司双方签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容妥善履行合同义务。因自如公司未按合同约定向邹一秀支付预期租金收益，故邹一秀主张自如公司支付未付租金收益有事实和法律依据，但自如公司辩称双方合同已于2020年11月14日解除，故本案的争议焦点则围绕在双方合同是否已经解除的问题上。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。即在出现上述法定解除事由的情形下，拥有解除权的一方当事人才可以单方解除合同，结合双方签订的《资产管理服务合同》及双方履约事实，邹一秀并无上述违约行为及合同约定行为，自如公司无权据此解除合同。关于自如公司辩称的其系依据情势变更原则解除合同的意见一审法院亦不予采信，理由如下：首先，情势变更指的是合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公。自如公司作为经验丰富的房屋租赁市场主体，其对租赁市场的相关行政管理政策应该是明知的、清楚的，其自述的隔断间被拆除并非不可预见，且自如公司亦未就其所称优化隔断间被拆除系因受到新的政策管控所致进行举证，如果自如公司以此认为继续履行合同显示公平，则应该是其作为房屋租赁市场经营主体的商业风险所致，与上述情势变更的定义明显不符。其次，根据法律规定，如果符合情势变更原则，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或者解除合同，即如援引该原则，则应通过诉讼或仲裁的方式变更、解除合同，而本案自如公司并未提起诉讼或仲裁，仅以向邹一秀发送解约通知的方式意图解除合同显然不能达到其目的。关于自如公司提出的涉案房屋已经实际完成交付，客观上无法继续履行合同的意见一审法院不予采信。虽然自如公司向邹一秀发出了其所谓的终局性的密码锁密码，但在邹一秀拒绝自如公司解除合同的前提下，其向邹一秀发送密码的行为并不能产生任何合同解除或者房屋交接的法律效力，且根据自如公司提交的证据可知，在后台中显示其发出的密码为明码，自如公司在邹一秀拒绝解除合同的情况下是能够继续通过后台查看密码并实际控制房屋的，故不存在合同在客观上无法继续履行的情形。自如公司自行于2020年11月11日所作的解约结算应为无效，其向邹一秀支付的3056.51元应视为部分租金。综上可知，双方之间的《资产管理服务合同》并未解除，亦不存在客观上无法继续履行的情形。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，邹一秀主张自如公司继续履行合同有事实和法律依据，要求自如公司支付欠付租金的计算金额准确，一审法院依法予以支持。综上，一审法院判决：一、北京自如生活企业管理有限公司继续履行与邹一秀于二〇一八年一月九日签订的《资产管理服务合同》；二、北京自如生活企业管理有限公司于判决生效后七日内向邹一秀支付欠付租金二万二千四百四十三元四角九分。本院二审期间，自如公司提交如下证据：1.《服务合同》，证明约定邹一秀提供三室一厅的案涉房屋，委托自如公司运营管理。2.自如公司与租户签订的《房屋租赁合同》，证明明确约定自如公司是案涉房屋的管理方而非承租方，邹一秀作为出租人直接向租户开具发票等，证明《服务合同》应为委托合同。3.案涉房屋优化间拆除记录；4.《拆除通知》，证明合同签订后，政府基于强制力要求自如公司拆除优化间，拆除后邹一秀无法再依约提供三室一厅的房屋。5.解约告知记录短信截图；6.《解约通知函》及EMS记录（2020.10.20）；7.《解约结算协议》（2020.11.07）；8.付款凭证，证明因邹一秀无法向自如公司交付《服务合同》约定的三室一厅房屋，加之疫情冲击，自如公司多次与邹一秀沟通合同调整事宜，邹一秀均强势拒绝，自如公司无奈之下通知邹一秀解约，并支付2个月租金进行补偿。9.自如公司通知锁具供应商发送永久密码的邮件（2020.11.11）；10.关于智能锁权限转移的《情况说明》；11.《协助执行通知书》；12.《电表示数照片》，证明自如公司已完成案涉房屋的移交，无法再进入案涉房屋，且邹一秀已实际接收房屋，合同事实上已无法履行。13.《公证书》；14.《解约协议》，证明自如公司的经营已因疫情收到重大冲击，但自如公司仍坚持为租户减免巨额租金以维护社会稳定，且自如公司为妥善解决同类纠纷，已向业主、租户支付违约金，维护了各方利益。其中证据1非二审新证据。邹一秀发表如下质证意见：证据2.合同不是邹一秀和自如公司签的，与邹一秀无关。证据3、4不是邹一秀的房屋的拆除通知，与邹一秀无关。证据5收到了，认可真实性。证据6拒收，发的是顺丰不是EMS，一审邹一秀提交了。证据7没有看到，邹一秀没点开，也没签字，无效。证据8付款凭证收到了，也提交了相应证据。证据9自如公司和锁具厂商之间的邮件，邹一秀不认可。证据10不认可，但是说明11月11日后自如公司是可以获取密码的。证据11、12均不认可。照片看不出拍摄时间和操作人，看不出对应的房屋情况。邹一秀没有接受房屋，也没有使用。证据13与本案无关。证据14没有看到也没有签字，不具有法律效力。邹一秀提交如下证据：证据1.合同附件，证明当时写的就是数量是两室一厅毛坯房。一审交过，但是因为自如公司也提到了居室数量的问题所以邹一秀想再说一下。证据2.也是附件，是商品房预售合同的预售合同证明，证明目的是邹一秀当时所移交的这个毛坯房的户型图，是没有隔断的。证据3.光盘，证明当时自如管家给邹一秀打电话明确说了解除合同的目的就是为了剥离不良资产。证据4.自如租房小程序截图，证明小区同户型房源目前仍在整租或者分租中，且租金比给邹一秀的价格要高，自如公司声称亏损不存在。证据5.用电量，证明自如公司声称无人使用期间电量一直被人使用。证据6.证明自如公司不是不能履行合同而是不愿意履行合同，当时自如公司还在增资。证据7.证明自如公司能够预知隔断间的风险，当时已遭到很多行政处罚。证据8.自如公司发放明码短信截图，是自如网发的，而不是锁具公司发的。自如公司对此发表如下质证意见：证据1.看不清楚，能明显看出居住人数处写的是6。后面有电子合同，应当以电子合同为准。证据2，真实性无法核实，隔断是谁打的无从考证，但是一审庭审中邹一秀自认是有隔断的。双方对三居室达成一致并写入了合同。证据3，真实性无法核实，证明目的不认可。证据4，无法用原有状态经营才解除合同。不知道什么时候截的图，2018年的情况和现在也不一样，邹一秀一直强调房子是毛坯房，装修是自如公司做的，不能单纯看房租。证据5不能确认真实性，但是确实能看到电量一直在走，说明邹一秀进入了房屋并使用。证据6不认可。证据7无法核实不认可。证据8证明邹一秀在2020年就收到密码，是锁具供应商自行发送到平台，自如公司是看不到的，所以不认可。二审经查，自如公司提交的《资产管理服务合同》解约结算协议中显示自如公司应付邹一秀预期收益为7140元。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为：一审法院卷宗中有邹一秀、自如公司委托诉讼代理人签字的庭审笔录记载内容，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”的规定，一审法院审理本案不存在严重违反法定程序应发回重审的情形，本院对自如公司有关“一审法官未进行审理，一审法院严重程序违法”的上诉理由和请求不予采纳。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。根据查明的事实，邹一秀与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现有证据表明，涉案房屋属于邹一秀名下住宅，邹一秀授权自如公司将其住宅供他人居住、使用，自如公司向邹一秀支付租金收益，结合《资产管理服务合同》中关于装修、维修、家具家电等的约定，邹一秀、自如公司之间的合同约定与合同履行情况，符合关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同的基本属性，邹一秀与自如公司签订《资产管理服务合同》系房屋租赁合同法律关系，自如公司关于双方为委托合同关系的上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。关于自如公司上诉其享有合同解除权的主张，本院认为：其一，本案合同性质属于房屋租赁合同，自如公司基于委托合同主张解除合同的理由不能成立。自如公司主张其享有单方解除权，于法无据。其二，根据涉案合同之约定，自如公司对涉案房屋的实际状况应明确知晓，合同中未见邹一秀对于房屋改造应承担义务之约定，即便如自如公司所述，发生房屋内隔断被勒令拆除之情况，亦非邹一秀过错所致。其三，双方签订合同后，邹一秀如约向自如公司交付涉案房屋，自如公司以隔断被拆除，经营受到影响为由提出解除合同，缺乏事实及法律依据。据此，自如公司作为违约方不享有单方解除合同的权利。但是，目前情况下自如公司承租房屋用于经营势必导致其资金周转困难或者营业收入明显减少，自如公司多次与邹一秀协商变更合同或解除合同未果后又坚持要求解除合同，导致双方形成合同僵局。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，自如公司要求解除合同系基于合同履行过程中出现无法预期的合同目的不能实现的情形，自如公司亦按照《资产管理服务合同》约定的租金标准将租金支付至2020年10月3日，可见自如公司不存在恶意违约的情形，在自如公司已经提交证据实际腾退房屋并向邹一秀发送房屋门锁密码的情况下，涉案合同的目的已经无法实现，故本院对邹一秀要求继续履行合同的诉讼请求无法予以支持。关于邹一秀要求自如公司支付租金的诉讼请求。自如公司向邹一秀发出解约通知，邹一秀虽不同意，但对自如公司的意思表示已知晓，自如公司于2020年11月11日向邹一秀发送了终局性密码锁密码。在自如公司反复告知解除意愿、腾退房屋并告知邹一秀房屋门锁密码的情况下，邹一秀亦应当采取适当措施防止损失的扩大，自如公司认可支付至2020年11月14日的租金7140元，该数额并未低于上述期间其所应向邹一秀支付的租金数额，本院对邹一秀要求自如公司支付该期间的租金予以支持。因本案中双方均未主张确认合同解除的时间，亦未主张合同解除的后果，双方如对合同解除的法律后果有其他争议，可另行主张权利。应当指出的是，2020年11月14日亦仅为本案中确定的租金暂支付截止日，具体租金应支付至何时应以双方另行确定的合同解除时间为准。此外，关于房屋占有使用费、房屋空置损失、违约金等问题，如有争议，双方可另行解决。综上所述，自如公司的上诉请求部分成立。根据自如公司提供的新证据，结合本案实际情况，对一审判决予以调整。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初20146号民事判决；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内向邹一秀支付租金7140元；三、驳回邹一秀的其他诉讼请求。如北京自如生活企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费181元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（邹一秀已预交，北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付邹一秀）。二审案件受理费362元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  周艳雯二〇二一年九月二十三日法官助理  仵 霞法官助理  高玉珠