山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8176号上诉人（原审原告）：邓广振，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王起，山东科润律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英芳，山东科润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南恒大绿洲置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长兼经理。委托诉讼代理人：王兆娜，女，该公司工作人员。上诉人邓广振因与被上诉人济南恒大绿洲置业有限公司（以下简称恒大绿洲）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2021）鲁0113民初2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。邓广振上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判并支持邓广振的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由恒大绿洲承担。事实和理由：一、原审判决书第4页8、9行所载“邓广振主张其自签订认购书时，其意思表示为购买济南恒大绿洲楼盘C地块地下车库北区1567号车位”与事实不符。邓广振在原审中明确表示其购买车位时，真实意思表示是购买26号楼下1567号车位，对于这一点在邓广振提交的与置业顾问焦艳艳录音中，焦艳艳也是予以认可的。且邓广振在2018年12月18日购买车位时，房屋及车位均处于预售期，尚未交付。根据邓广振在原审提交的证据：2016年12月3日邓广振与恒大绿洲签署的《商品房买卖合同》、地下车库视频，以及高德地图关于恒大绿洲小区的显示，均未对26号楼处于南区还是北区做出明确的划分。且车位的布局图是显示为26号楼下对应“1567”车位，而不是对应“北区1567”。综上，在邓广振选购车位时，是绝对不可能做出“购买北区1567号车位”意思表示的，其真实意思表示也仅会是购买自己住宅楼26号楼下的车位，以方便出入，这也是符合交易习惯的。二、原审判决书第5页中表述“本案中，邓广振欲购买北区1567号车位，误以为南区1567号车位系其欲购买车位，并签订认购书，构成重大误解，恒大绿洲存在过错，邓广振在合同签订时亦未尽到必须注意义务，亦存在过错”，此认定完全与事实不符。在邓广振签订合同时，其根本无法自己断定其选购的26号楼下1567号车位是南区还是北区，原审也已认定，在车位交付后，邓广振一直在26号楼下1567车位停车，这也足以说明邓广振自始至终都是基于购买26号楼下车位而订立的合同，并且也不是邓广振在订立合同时误以为南区1567号车位系其欲购买的车位，车位号最终由恒大绿洲命名，置业顾问也明确知晓邓广振欲购买26号楼下1567车位，是在置业顾问引导下邓广振已经确信合同中的“南区1567”即其欲购买的26号楼下1567号车位。因此，在26号楼没有南北区划分且车位布局中也未明确标记为“北区1567”号车位的情况下，加之置业顾问错误指导，邓广振是根本无法通过尽到注意义务去避免车位错误发生的，涉案车位错误的过错责任均应由恒大绿洲一方承担。三、原审判决书第5页表述“邓广振购买车位目的是为停放车辆，其认购书中签订的南区1567号车位虽与欲购买的北区1567号车位存有一定距离，但停放车辆的目的仍能实现，即合同目的并非不能实现，不符合法定解除条件”，该认定存在明显错误。首先邓广振购买的车位为有产权车位，作为物权，邓广振应当享有对车位的占有，使用，收益，处分的权利。原审判决中仅认定邓广振签订合同目的是停放车辆，这种以偏概全的认定明显错误且对邓广振明显不公。邓广振欲购买的26号楼下的1567号车位现在已经出售，其完全丧失了对该车位享有的物权。其次，购买车位自然是用来停放车辆，这是订立车位买卖合同最基础的一般合同目的，但对于邓广振而言，其购买车位的主要目的，不仅是要停放车辆，更是要在自己住宅楼下停车以便利出行，并且要取得车位所有权，若原审法院的上述认定成立，那订立车位买卖合同前的挑选车位行为还有何意义，开发商岂不是可以随便登记一个车位号就认定双方间合同目的已经实现，这完全违背了买受人真实意思表示。本案中，原审法院已认定是因恒大绿洲置业顾问工作失误导致的车位错误，这使得一方面邓广振方便停车出入的目的无法实现，另一方面邓广振订立合同时欲购买的26号楼下1567号车位现已经出售，邓广振亦无法取得所有权。综上，邓广振真实的主要合同目的已经无法实现，该合同符合法定解除条件，应当解除。四、不应由邓广振举证证明未签订合同及未办理产权登记系恒大绿洲造成。原审判决对邓广振与恒大绿洲签订《车位认购书》效力予以认定，对双方未签署正式《车位买卖合同》、未办理产权登记予以认可。但判决书第5页表述“恒大绿洲明确表示该车位现符合产权登记条件，但需要邓广振予以配合，现邓广振未举证证明未签订合同及未办理产权登记系恒大绿洲造成，对其该项主张，本院不予认定”，自邓广振与恒大绿洲签订《车位认购书》后，关于签署正式合同及办理产权登记均需等待恒大绿洲的通知，邓广振一直未接到关于签署正式合同及办理产权登记的通知，且邓广振随时都可配合恒大绿洲签署正式合同及办理产权登记。因此应当由恒大绿洲举证证明其通知过邓广振签署合同及办理产权登记，而不应由邓广振去举证证明是恒大绿洲造成的。五、正式车位买卖合同现已无法签署。原审已经查明确认，邓广振欲购买的车位是26号楼下的1567号车位，而且认定发生位置错误是由于恒大绿洲置业顾问的工作失误造成，邓广振与恒大绿洲签署《车位认购书》后，双方应当签署正式的车位买卖合同，而恒大绿洲始终未与邓广振进行合同签署等工作，现在26号楼下的1567号车位已经出售于原审的证人孙义好，邓广振与恒大绿洲已无法再针对真实标的(即26号楼下1567号车位)签署正式的买卖合同。因此，双方针对该车位再继续签署正式的买卖合同属于法律不能的情形，双方合同应当解除。六、自《车位认购书》签订至今，恒大绿洲始终未向邓广振办理车位产权转移登记，已构成根本违约，邓广振也有权依法解除合同。原审判决中认为“车位认购书中并未就合同签订时间及产权登记时间做出约定”，但对于车位已于2019年7月实际交付邓广振使用一事已经予以认定。因此即使未约定车位产权登记时间，但根据城市房地产开发经营管理条例32条、最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释15条、民法典563条之规定，邓广振也可要求解除合同。原审法院已认定邓广振与恒大绿洲签订的《车位认购书》有效，因此双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，邓广振作为买方已履行了向恒大绿洲支付车位价款的最基本合同义务，恒大绿洲的合同目的已经实现，恒大绿洲作为车位出卖人须与邓广振签署正式合同并将车位所有权转移给邓广振，这是恒大绿洲作为出卖人最基本的合同义务，其逾期履行上述义务，已经构成了根本违约。就目前而言，一方面邓广振订立认购书时欲购买的车位已经售出，签署正式合同及办理产权登记已再无可能。另一方面，即便双方继续履行车位号记载为“南区1567”的《车位认购书》，也如恒大绿洲所述的车位现已能够办理产权登记，但在恒大绿洲逾期签署正式合同及履行办理产权转移登记的根本违约行为持续的情况下，邓广振取得车位所有权的合同目的始终不能实现，邓广振有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生邓广振作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得车位所有权，这将使合同的履行陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。综上所述，一审法院的判决明显存在认定事实不清，适用法律错误情形，在其认定车位错误系恒大绿洲造成，且邓广振订立合同时欲购买的26号楼下1567号车位已经出售的情况下，仍然不支持解除合同，明显有违公平公正，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判并支持邓广振一审诉讼请求。七、涉案车位的具体命名由恒大绿洲决定，向邓广振如实推荐产品是恒大绿洲的职责，该错误由恒大绿洲置业顾问错误推荐导致，邓广振并不存在任何过错，也并非邓广振履行注意义务可以避免。八、车位用来停车是基本功能，如果把标的物的基本功能作为实现合同目的的根据，那法定解除中关于合同目的无法实现这一规定将在一定程度上失去意义。九、涉案认购书为预约合同，在认定是恒大绿洲过错导致车位错误且该车位已经出售给原审证人孙义好的事实情况下，现在依据订立预约合同时邓广振的真实意思表示去签署本约合同已经没有可能，合同无法继续履行，理应解除。十、即使按照现在的合同履行，该车位已在2019年交付邓广振使用，自交付至今，恒大绿洲仍未办理产权转移登记，已完全符合城市房地产开发条例32条以及商品房买卖合同司法解释第15条规定，在恒大绿洲正式合同仍未签署，产权证仍无法办理的违约情形持续的状态下，为保障邓广振权益，该认购书也应当解除。恒大绿洲辩称，本案中，邓广振合同目的可实现，一审法院认定不符合合同解除属于法律适用正确，邓广振所主张的商品房买卖合同司法解释15条的规定，按照此规定尚不满足解除条件，应当依法驳回邓广振的上诉请求，维持一审判决。邓广振向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年12月18日签订的《济南恒大绿洲车位认购书》；2.判令恒大绿洲返还支付的车位总价款140000元整；3.判令恒大绿洲赔偿利息损失（利息损失计算标准：以车位总价款140000元为基数，自2020年8月14日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算）；4.诉讼费用由恒大绿洲承担。一审法院认定事实：2016年12月，恒大绿洲与邓广振签订《商品房买卖合同》，邓广振购买位于济南市长清区大学路6677号恒大绿洲小区26号楼2-2202室的房产，该房产已于2019年3月9日交付邓广振。2018年12月18日，邓广振与恒大绿洲签订《济南恒大绿洲车位认购书》，载明邓广振以140000元（已支付）购买恒大绿洲楼盘C地块地下车库南区1567号车位。上述车位认购书第五条约定：“乙方必须按双方约定的付款方式和期限到甲方济南恒大绿洲项目销售中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该车位，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该车位”。上述车位现尚未签署《商品房买卖合同》，未办理产权登记。恒大绿洲述称涉案车位现具备办证条件，可以签订《商品房买卖合同》。涉案车位未办理交付手续，但邓广振2019年7月份起可以使用地下车位。2019年11月2日，邓广振向金碧物业有限公司缴纳2019年10月至2020年9月30日的私家车位管理费396元，恒大绿洲向其出具的收费收据载明房间编号为“济南恒大绿洲C地块地下车库南区正常1单元1567”。2020年6月15日，恒大绿洲与案外人孙义好（居住于恒大绿洲小区26号楼）签订《济南恒大绿洲车位认购书》，载明孙义好以70000元购买济南恒大绿洲楼盘C地块地下车库北区1567号车位，约定2020年8月份交付。另查明，济南恒大绿洲楼盘C地块地下车库北区1567号车位位于26号楼下，南区1567号车位位于32号楼下。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：邓广振主张其自签订认购书时，其真实意思表示为购买济南恒大绿洲楼盘C地块地下车库北区1567号车位，系销售人员失误，致使认购书签订为南区1567号车位，经孙义好告知方知其与恒大绿洲签订的车位认购书中车位号错误。为此提交以下证据：①申请证人孙义好出庭作证；②与孙义好的微信聊天记录；③提交其与销售其车位的人员焦艳艳的通话录音。恒大绿洲对上述证据的真实性未提异议，但主张销售人员焦艳艳非恒大绿洲员工，其陈述不能代表恒大绿洲，且主张焦艳艳系在邓广振诱导下作出言论，焦艳艳并未认可系其工作失误导致认购书中车位错误，为此，恒大绿洲提交与焦艳艳通话录音一份。对上述证据的真实性一审法院予以认定，可以证实：焦艳艳系恒大绿洲销售人员，系其为邓广振购买涉案车位提供置业服务，其曾在与邓广振通话中认可系其原因导致邓广振车位购置错误，在恒大绿洲向孙义好交付北区1567号车位前，邓广振车辆长期在该车位停放。恒大绿洲提交的录音证据系在庭审后恒大绿洲委托诉讼代理人与焦艳艳通话录音，不能否定焦艳艳此前作出的意思表示，且在邓广振居住于26号楼的情况下，其舍近求远购买32号楼而非26号楼下车位显然不符合常理，故对恒大绿洲提交该证据的证明目的，一审法院不予采信。综上所述，一审法院认定邓广振与恒大绿洲签订车位认购书时，恒大绿洲销售人员存在工作失误，将南区车位与北区车位混同。一审法院认为，邓广振及恒大绿洲均认可双方于2018年12月18日签订的《济南恒大绿洲车位认购书》有效，一审法院予以确认。本案争议焦点为邓广振是否有权解除上述车位认购书。合同解除存在三种情形：协议解除、约定解除、法定解除，本案中邓广振与恒大绿洲之间显然不具备协议解除及约定解除条件。对于法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要职务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案中，邓广振欲购买北区1567号车位，误以为南区1567号车位系其欲购买车位，并签定认购书，构成重大误解，恒大绿洲存在过错，邓广振在合同签订时亦未尽到必要的注意义务，亦存在过错，但邓广振购买车位目的为停放车辆，其认购书中签订的南区1567号车位虽与欲购买的北区1567号车位存有一定距离，但停放车辆的目的仍能实现，即合同目的并非不能实现，不符合法定解除条件。邓广振同时以涉案南区1567号车位尚未签署正式合同及未办理产权登记为由主张解除合同，但车位认购书中并未就合同签订时间及产权登记时间作出约定，诉讼中，恒大绿洲明确表示该车位现符合产权登记条件，但需邓广振予以配合，现邓广振未举证证明未签订合同及未办理产权登记系恒大绿洲造成，对其该项主张，一审法院不予支持。判决：驳回邓广振的诉讼请求。案件受理费3100元，减半收取计1550元，由邓广振负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒大绿洲提交证据一、车位购置声明一份，证明邓广振在认购前对所购买车位全部情况已了解清楚，车位命名从未变更过，选择哪个车位系其自愿决定，不能证明系由我方误导所致，涉案楼盘购买车位人数众多，自交付至今仅邓广振一人产生错误购买车位的情况，此乃邓广振自己认购时选择错误所致。证据二、已阅文件确认单一份，证明邓广振在购买车位时已经阅读商品房买卖合同条款并予以认可，此内容与其提供的认购书第9条约定同时证明其认可并了解我司提供的商品房买卖合同及补充协议。证据三、商品房买卖合同4份，其中一份为现场公示的合同版本，其余三份为其他业主签订的合同版本，共同证明对于办证时间合同的约定时间为交付后540个工作日，邓广振实际交取车位管理费的时间为2019年10月1日，因此交付时间应当为2019年10月1日。由此540个工作日为2021年10月25日，按照买卖合同司法解释的约定，期限届满一年后因开发商原因导致无法办证方可解除合同。邓广振对证据一的证明目的有异议，该声明中所载车位号是在邓广振购买车位时置业顾问给其最终确认的车位号，而该车位实际并非邓广振欲购买的26号楼下1567车位，26号楼下实际属于北区，是置业顾问错误指导，使邓广振也认定其购买车位当日所签署的所有文本合同中所载的C地块南区1567号车位即为其欲购买的26号楼下1567车位。对证据二在原审中质证过，其中除业主签名是邓广振本人签字按手印外，其他内容均不是其本人签署，其中所公示的所有内容恒大绿洲也未给予其全面的解读。对证据三中的四份合同均与邓广振无关，且邓广振并未签署该份合同，公示样本并不能对邓广振产生法律效力。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉认购书的性质；二、案涉认购书能否解除。关于案涉认购书的性质问题。案涉认购书虽约定邓广振必须按双方约定的付款方式和期限到恒大绿洲项目销售中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，双方至今未签订该《商品房买卖合同》，但案涉认购书就当事人姓名及名称、车位坐落、车位款数额及支付方式和期限等主要内容进行了明确约定，自案涉认购书签订后，邓广振已完成付款义务，恒大绿洲履行了车位交付义务，邓广振对认购书中约定的车位已享有占有、使用、收益的权利，该车位现亦能够办理车位产权登记，依照案涉认购书约定的内容双方签订合同的目的能够实现，无事实上的履行障碍，故双方签订的合同名为认购书，但已经成立商品房买卖合同本约关系。关于案涉认购书能否解除的问题。案涉认购书由邓广振本人签字确认，恒大绿洲依照合同约定履行合同义务,实际交付的车位与案涉认购书约定一致，且车位购置声明、已阅文件确认单中载明的车位与案涉认购书载明的一致，邓广振签字确认应视为其对约定车位的再次确认，故邓广振主张解除没有合同依据。案涉认购书约定的车位已经交付，该车位能够正常使用，不存在合同目的根本不能实现的问题，不符合法定解除条件。综上邓广振主张解除没有合同和法律依据，一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上所述，邓广振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人邓广振负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二一年九月二十二日法官助理 周晓菲书 记 员 朱俞颖