北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12468号上诉人（原审原告）：赵琬琳，女，1991年5月20日出生。委托诉讼代理人：邓淼今，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京京开易购科技有限公司，住所地北京市大兴区海鑫路8号院6号楼4层402室。法定代表人：赵小苓，经理。委托诉讼代理人：杨俊利，北京市国睿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京京安互联物业管理有限公司，住所地北京市大兴区海鑫路8号院6号楼4层403室。法定代表人：赵小苓，经理。委托诉讼代理人：杨俊利，北京市国睿律师事务所律师。上诉人赵琬琳因与上诉人北京京开易购科技有限公司（以下简称：京开易购公司）、北京京安互联物业管理有限公司（以下简称：京安互联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初10115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人赵琬琳之委托诉讼代理人邓淼今，上诉人京开易购公司、京安互联公司之共同委托诉讼代理人杨俊利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵琬琳上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判京开易购公司、京安互联公司向赵琬琳支付占有使用费5366790元。事实与理由：针对涉案房屋占有使用费部分，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已明确在房屋租赁合同无效的情况下，承租人应当支付房屋占有使用费。2.涉案房屋的租赁用途主要为仓储用途，疫情及拆迁腾退事宜对实现合同目的没有实质性的不利影响，京开易购公司及京安互联公司仍然正常使用房屋，应当参照合同约定全额支付占有使用费。京开易购公司、京安互联公司辩称：不同意赵琬琳的上诉请求和理由。京开易购公司、京安互联公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回赵琬琳要求支付房屋占有使用费的诉讼请求。事实与理由：一审判决没有查清事实，认定事实错误，判定京开易购公司、京安互联公司支付拆迁公告后的房屋占用使用费违背公平原则，没有法律依据。涉案协议明确约定如遇国家拆迁、政府行为双方互不承担责任，如多收取租金还须退还租金。京开易购公司、京安互联公司承租涉案房屋的目的是进行商业出租运营，在2019年4月30日拆迁腾退公告发布后，就不应再支付占用费。双方的经营损失自拆迁公告之日起已被政府纳入到拆迁补偿标准中，一审法院酌定的占有使用费违背公平原则。京开易购公司、京安互联公司投入大量资金进行改造和装修，因拆迁无法继续使用已经造成重大损失，一审判决没有法律依据。赵琬琳辩称：不同意京开易购公司、京安互联公司的上诉请求和理由。赵琬琳向一审法院起诉请求：1.确认赵琬琳与京开易购公司、京安互联公司于2017年8月1日起形成的仓库租赁合同无效；2.判令京开易购公司、京安互联公司于判决生效后十日内腾退仓库租赁合同所租赁的位于北京市大兴区磁各庄桥附近仓库、冷库及生活办公区共计11000平方米房屋并返还赵琬琳；3.判令京开易购公司、京安互联公司支付房屋占有使用费至实际腾退完毕房屋止（日租金15290元）；4.判令诉讼费由京开易购公司、京安互联公司承担。一审法院认定事实：2007年9月5日，北京黄村企业管理有限公司（甲方，以下简称黄村企业公司）与北京以食为天国际粮食贸易有限公司（乙方，以下简称以食为天公司）签订《土地租赁协议书》，约定乙方租赁甲方土地位于北京市黄村镇孙村组团产业区规划横二路以北，地块总面积为39.57亩，其中使用面积37.5亩，代征面积2.07亩。2007年9月28日，双方再次签订《土地租赁协议书》约定乙方租赁甲方土地位于北京黄村镇孙村组团产业区规划更二路（物顺北路）以北，地块总面积为15亩，其中使用面积14.22亩，代征面积0.78亩。2014年3月20日，以食为天公司（甲方、转让方）与张建红（乙方、受让方）签订《转让协议书》，约定：甲方将所租用黄村企业公司的位于北京市黄村孙村组团产业区规划横二路（物顺北路）以北的地块，2007年9月5日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为39.57亩及2007年9月28日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为15亩的剩余使用年限土地使用权全部转让给乙方；自本协议签订之日起乙方享有甲方与黄村企业公司于2007年9月5日签订的《土地租赁协议》及2007年9月28日签订的《土地租赁协议》项下甲方所享有的全部权利，甲方对此不再享有任何权利。甲方将租用黄村企业公司的位于北京黄村孙村组团产业区规划横二路（物顺北路）以北的地块，2007年9月5日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为39.57亩及2007年9月28日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为15亩土地上投入的全部资产（包括但不限于：所有库房、厂房、办公用房、地上地下全部附属设施、其它建筑物、地上附着物及附属设施等及其它全部投入资产等）一并转让给乙方，自本协议签订之日起全部归乙方所有。甲方在上述租用土地上已建有库房、厂房、办公用房等。2015年3月17日，法院作出（2015）大民初字第2062号民事调解书，确认张建红与以食为天公司继续履行双方于2014年3月20日签订的《转让协议书》，且以食为天公司于2015年3月27日前向张建红交付合同约定的位于北京市大兴区黄村镇孙村组团产业区规划横二路以北的南门西侧平房6间。2016年1月14日，张建红（甲方、转让方）与赵琬琳（乙方、受让方）签订《转让协议书》，约定甲方愿将与以食为天公司于2014年3月24日签订的《转让协议书》项下甲方所享有的全部权利及应承担的全部义务一并转让给乙方，乙方同意受让甲方与以食为天公司于2014年3月24日签订的《转让协议书》项下甲方所享有的全部权利及应承担的全部义务。自乙方付清全部转让款之日起，甲方与以食为天公司于2014年3月24日签订《转让协议书》项下取得的以食为天公司与黄村企业公司于2007年9月5日《土地租赁协议》项下约定地块总面积为39.57亩（其中：使用面积37.50亩，代征面积2.07亩），以及2007年9月28日《土地租赁协议》项下约定地块总面积为15亩（其中：使用面积14.22亩，代征面积0.78亩）的土地使用权均归乙方使用；甲方取得的以食为天公司在上述地块上所投入的全部资产（包括但不限于所有库房、厂房、办公用房、地上地下全部附属设施、其它建筑物、地上附着物等级其它全部投入资产等），均归乙方所有。2019年4月30日，黄村镇东片区非住宅拆除腾退项目指挥部发出《拆除腾退公告》，涉案房屋被纳入拆迁范围。经询问，赵琬琳表示涉案房屋未签订拆迁补偿合同。赵琬琳向法院提交《确认书》、往来文件5份，以证明自2017年8月1日起，其向京开易购公司、京安互联公司出租涉案房屋，双方存在房屋租赁合同关系，京开易购公司、京安互联公司支付房屋租金至2019年7月31日；2019年5月14日京开易购公司、京安互联公司向赵琬琳致的《告知函》载明：本月12日区政府部门委托的搬迁公司到我公司经营场所（即物顺北路5号）进行搬迁清退登记工作，考虑到情势的变化我公司已不能正常经营，为双方利益计，本公司决定中止履行《房屋租赁合同》，同日赵琬琳回函称在拆迁清退方面事宜确定之前，合同继续履行，2019年5月1日应交纳本期租金；2019年5月29日京开易购公司、京安互联公司发送《告知函》要求赵琬琳提供相应担保，如未在2019年5月31日前提供，其公司将不予支付剩余房屋租赁费用，2019年6月23日、2019年8月7日京开易购公司、京安互联公司再次发送相似内容《告知函》；赵琬琳向法院提交《租赁合同》，证明其与京开易购公司、京安互联公司之间约定的租金标准为一楼常温库房及办公室9000平方米单价为1.1元/平方米/日，冷库2000平方米单价为2.0元/平方米/日，以上价格自合同签订之日起两年内递增10%，以后每三年递增10%，不含税。另查，赵琬琳2019年10月12日以房屋租赁合同纠纷起诉京开易购公司、京安互联公司至法院，要求确认赵琬琳、京开易购公司、京安互联公司与马国胜2017年5月1日签订《房屋租赁合同》无效，要求京开易购公司、京安互联公司腾退返还涉案房屋同一地块上，位于大兴区磁各庄桥附近钢结构房屋7650平米、砖混结构1853平米房屋，并支付相应占有使用费，法院作出（2019）京0115民初25553号民事判决书，判决：“一、原告与马国胜于2017年5月1日签订《房屋租赁合同》无效，二、北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司于本判决生效后三十日将位于大兴区磁各庄桥附近钢结构房屋7650平米、砖混结构1853平米房屋腾退返还给赵琬琳，……”后京开易购公司、京安互联公司提起上诉，北京市第二中级人民法院出具（2020）京02民终2344号民事判决书驳回上诉，维持原判。2020年7月17日，赵琬琳、京开易购公司、京安互联公司三方出具《交接书》，确认京开易购公司、京安互联公司交出赵琬琳租赁给其的涉案仓库、冷库及生活办公区共计约11000平方米房屋。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方当事人均未就涉案租赁房屋提交合法的建设审批手续，且生效判决已经确认同一地块未取得相应合法的建设审批手续，故赵琬琳请求确认其与京开易购公司、京安互联公司之间自2017年8月1日起实际存在的房屋租赁合同无效，于法有据，法院予以支持。合同无效后，京开易购公司与京安互联公司应将涉案房屋腾退返还给赵琬琳，现双方已经交接，法院不持异议，赵琬琳要求京开易购公司、京安互联公司腾退涉案仓库、冷库及生活办公区11000平方米房屋的诉求，法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。京开易购公司与京安互联公司向赵琬琳交付租金至2019年7月31日，并于2020年7月17日腾退涉案房屋，法院综合考虑拆迁腾退的影响程度、疫情影响等因素，酌情依照合同约定租金标准的50%确定此期间的房屋占有使用费，超出部分，法院不予支持。本案中京开易购公司、京安互联公司未到庭应诉，如双方就涉案房屋内的添附问题、后续拆迁利益等存在争议，京开易购公司与京安互联公司可另行依法主张。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、赵琬琳与北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司于2017年8月1日起所形成的仓库租赁合同无效；二、北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司于判决生效后十日内向赵琬琳支付自2019年8月1日起至2020年7月17日止的占有使用费2683395元；三、驳回赵琬琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，赵琬琳提交（2020）京02民终2344号民事判决书，用以证明本案一审判决仅按照合同约定标准的一半支持占用费是不当的，应该全额支持，应当同案同判。京开易购公司、京安互联公司质证称，真实性认可，证明目的不认可，该案已经向高院申诉。京开易购公司、京安互联公司提交证据1.拆迁腾退的公告，以证明当时要求进行正常腾退，事实也是赵婉琳与政府之间有协议，政府已经下发补偿款了；证据2回复函，以证明多次给对方发告知函，对方回复的是赵婉琳没接到政府的通知，让我们继续使用，我们告知过很多次，赵婉琳一直不理。赵婉琳质证称，函件的真实性认可，证明目的不认可，拆迁一直没进行，也没收到补偿，我方同意对方搬走，但对方也没搬走。另查明，京开易购公司、京安互联公司分别提交了股东会会议纪要，主要内容是：明确张玉锁为两家公司的董事长，任命赵小苓为两家公司的经理并担任法定代表人，授权张玉锁、赵小苓负责处理对赵婉琳关于房屋租赁合同纠纷案件的诉讼及仲裁。两家公司的股东分别在会议纪要上签名。京开易购公司、京安互联公司还提交了两家公司的公司章程。京开易购公司、京安互联公司在本案中对委托诉讼代理人出具的授权委托书上有张玉锁、赵小苓的签字。两家公司就授权委托书上无法盖公章一事出具了书面情况说明，主要内容是原法定代表人私自掌控公司公章，在案件中不出庭，导致本案一审缺席审理，两公司董事会决议同意上诉并撤销原法定代表人资格，且针对原法定代表人已经提起返还公司印章的诉讼。本院认为：公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利；有限责任公司股东会由全体股东组成，股东会是公司的权力机构，依法行使职权。本案中，京开易购公司、京安互联公司以召开股东会并形成股东会会议纪要的方式，明确作出了指定专人处理本案争议的意思表示，并提交了指定人员签署的授权委托书。本院据此确认京开易购公司、京安互联公司委托北京市国睿律师事务所律师参与本案诉讼是两家公司的真实意思表示，并确认出庭律师在本案中的诉讼身份。本案双方当事人均未就涉案租赁房屋提交合法的建设审批手续，且生效判决已经确认同一地块未取得相应合法的建设审批手续，一审法院据此认定赵琬琳与京开易购公司、京安互联公司之间自2017年8月1日起实际存在的房屋租赁合同无效，事实及法律依据充分。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，京开易购公司与京安互联公司实际支付租金至2019年7月31日，并于2020年7月17日腾退涉案房屋，应当承担2019年8月1日至2020年7月17日之间的占有使用费。关于占有使用费的具体数额问题，黄村镇东片区非住宅拆除腾退项目指挥部于2019年4月30日发出《拆除腾退公告》，涉案房屋被纳入拆迁范围，该事实必然对京开易购公司、京安互联公司的实际经营活动产生一定影响；2020年上半年发生的新冠疫情亦对市场经营活动产生影响。一审法院综合考虑上述因素，依照涉案房屋实际占用时间酌定房屋占有使用费，并无不当，本院不持异议。关于赵琬琳提交的本院（2020）京02民终2344号民事判决书一节，经查，该案当事人在案件审理过程中陈述的抗辩主张、辩论意见与本案中陈述的意见不一致，因此不存在同案不同判的问题。综上所述，赵琬琳与京开易购公司、京安互联公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56534元，由赵琬琳负担28267元（已交纳），由北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司共同负担28267元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年九月二十九日法官助理 何海云书 记 员 陈祉亦