上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初10865号原告：上海置缘房地产经纪事务所，住所地上海市松江区古楼公路1816号地下1、1层。投资人：赵亮，经理。委托诉讼代理人：姚金星，上海创美律师事务所律师。被告：朱怡颖，女，1977年11月4日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：张晨，北京市京师（上海）律师事务所律师。原告上海置缘房地产经纪事务所与被告朱怡颖中介合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月17日公开开庭进行了审理。原告上海置缘房地产经纪事务所的委托诉讼代理人姚金星，被告朱怡颖及其委托诉讼代理人张晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海置缘房地产经纪事务所向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告居间服务佣金60,000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告及案外人王某1等于2021年5月27日签订房地产买卖居间协议，约定原告为被告及王某1等提供房屋买卖居间服务，地址为上海市松江区XX镇XX路XX号XX室房屋（以下简称“涉案房屋”），被告于2021年5月27日支付定金50,000元，2021年6月4日前支付卖方450,000元，2021年6月15日前支付卖方500,000元。至约定时间，被告在支付定金后一直未向某支付首付款，期间原告及卖方多次要求被告按协议支付并办理网签，被告均未履行。2021年7月2日，卖方通过微信向被告发出解约通知，原告要求被告按合同支付居间服务费用，被告未置可否。鉴于被告至今未按协议履行，有失诚信，给原告造成较大经济损失。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告朱怡颖辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告诉请缺乏合法性、合理性。其一，原告交易动机不纯，欺骗诱导被告消费。2021年5月8日，原告在明知被告已购金山的一套房屋情况下仍唆使被告退掉该房屋，带被告查看上海市松江区XX镇XX路XX号XX室房屋（以下简称“308室房屋”），与其他五、六名中介人员一起营造抢购氛围。被告为购买该房屋，于2021年5月11日向原告缴纳意向金5,000元。原告直至2021年5月13日告知被告308室房屋已出售。次日，被告要求原告退还意向金，原告又向被告推销涉案房屋，并表示意向金可转过去。基于对原告的信任，被告未现场查看涉案房屋。被告此后得知308室房屋已于2021年4月出售，然原告隐瞒前述事实，以一套不可能继续交易的房屋为饵引诱被告购买涉案房屋，导致被告陷入不良交易之中；其二，原、被告之间从未就中介费金额以及支付方式达成一致意见，也未形成有效的服务内容。导致本次交易搁置的原因是原告缺乏专业精神，违背了作为中介方应当恪守的诚信和职业道德，故原告请求被告支付中介费60,000元无任何法律依据。2.原告利用信息不对称的优势地位，哄抬房价，隐瞒房屋重大缺陷。308室房屋实际成交价格为1,880,000元，原告却某被告成交价为1,980,000元，令被告对价格产生重大误解，最终以超出实际价格水平匆匆签署文书。在被告询问涉案房屋是否有不利因素时，原告一开始称没有，经被告多次催促才吐露涉案房屋未铺设天然气管道。故原告从未对涉案房屋优缺点进行客观描述，未尽到如实报告标的物状况的义务。根据我国《民法典》第九百六十二条的规定，原告不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。3.原告违规操作业务，给被告带来交易风险。被告当时暂不具备支付涉案房屋首付款的能力，原告无经营金融产品资质，仍为促成交易而向被告违规推销首付贷、装修贷等垫资业务，原告此举严重违反《上海XX局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（沪银保监通﹝2021﹞6号）的要求。4.原告严重缺乏服务意识，在纠纷发生后态度恶劣。原告在被告支付定金前后服务态度迥异，多次对被告出言不逊，刻意激化被告与卖方之间的矛盾，阻断正常沟通渠道。在发生问题后，原告不仅从未主动当面有效协调，反而在微信群内擅作主张，还一味强调违约和佣金，导致被告面临定金损失风险。被告因此向泗泾派出所报警，向消协投诉，但原告态度依然蛮横无理，致使调解未果。综上，请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋核准登记的权利人为案外人王某1、王某2。2021年5月11日，被告通过支付宝收款码收款方式向案外人赵亮支付5,000元，付款备注为购买XX号XX室意向金。同日，原告向被告出具《收据》，确认收到被告支付的308室房屋的意向金。双方一致确认，该5,000元意向金此后转为涉案房屋的意向金，现该笔款项已由原告退还被告。2021年5月27日，被告朱怡颖作为买受方（乙方）、案外人王某1、王某2作为出售方（甲方）与原告上海置缘房地产经纪事务所作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：一、房地产的基本情况1.1坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室；1.2建筑面积约为59.56平方米……二、总房价款该房屋转让价格共计2,000,000元。三、本协议的履行3.1乙方已实地验看了该房屋，为表示购买诚意，向丙方支付意向金50,000元作为与甲方洽谈之用……3.3甲、乙双方应当在本协议签署生效后且于2021年6月15日前共赴丙方处，签订示范文本的《房地产买卖合同》……3.4乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款1,000,000元（含已支付的全部定金，不含尾款）……3.5乙方通过如下方式支付第二期房价款1,000,000元：申请贷款乙方应于签订示范文本后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。乙方授权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时甲方应积极配合并提供贷款所需材料。若乙方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方；自筹资金乙方于2021年6月4日前支付甲方。3.6乙方于2021年6月4日前向甲方支付房款450,000元，于2021年6月15日前支付甲方500,000元……四、其他4.1该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费及其他进户费等（若有）均已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费由乙方承担。4.2室内固定装修及附属设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内，家具家电及室内装饰品为冰箱1台、立式空调1台、洗衣机1台、热水器1台、床2张、餐桌1张、固定衣柜……4.6本次交易中根据法律法规等所产生的所有交易税、费全部由乙方承担……五、居间报酬丙方为甲、乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立相关协议。甲、乙双方应当于签订示范文本等类似合同当日，按照总房款的3%向丙方支付居间报酬，具体以佣金确认书为准。任何非丙方原因导致合同解除或终止的，甲、乙双方均应按照本条约定、佣金确认书等类似协议向丙方支付佣金，若丙方已收取佣金的，不予退还……六、保证与承诺6.1本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利（甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形；乙方保证具备购房资质并保证买受方征信良好），若因其无权代理或无权处分或久缺购房资质、征信不良，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任。本条独立发生法律效力……七、定金责任若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金。若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。八、违约责任签订买卖合同后一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。十、特别告知10.2在签署本协议时，丙方已对本协议第六、七、八、十条等权利义务及交易风险进行明确的提示，对房地产市场限售等政策细则进行了详尽的解释，并已向乙方出示该房地产有关的房地产登记簿信息（全套），甲、乙双方均已认真查阅了本协议的全部条款，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本协议约定严格履行。十三、其他约定甲、乙双方约定，乙方于2021年5月27日支付甲方定金50,000元，2021年6月4日前支付甲方450,000元，2021年6月15日前支付甲方500,000元，剩下1,000,000元，乙方通过银行贷款方式支付甲方。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告向某支付购买涉案房屋的定金50,000元，王某2由此出具《定金收据》一份。另查明，原、被告之间未签订佣金确认书等协议。被告与卖方均未向原告支付过佣金。原、被告对于上述事实无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：双方对于原告是否尽到中介义务存有争议：原告主张其已尽到职责，具体有：带看房屋、邀约上下家见面磋商、协商沟通、督促付款等，故原告向被告要求支付中介费有合同依据；被告则主张原告未尽应尽的责任，原告存在以一套不可能交易的房源为饵引诱被告购房，促成交易前未了解房屋的详细情况，隐瞒涉案房屋没有天然气，违规承诺首付款垫资，违规介绍装修贷，未让买卖双方协商房价以及在被告支付意向金后不仅不约房东，还借口房东出差拒不提供房产证等一系列行为，原告缺乏服务精神，违背诚信和职业道德。此外，被告直至2021年6月8日才首次查看涉案房屋。为此，被告提供其与原告员工谢晓琴之间、其与卖方王某1之间的微信聊天记录截图以及微信群聊记录截图一组。原告对该组证据的真实性均无异议，但对关联性有异议，认为原告员工仅是建议被告购房，不构成引诱，整个聊天记录中未反映出对被告不利的情况；意向金不购房可退，实际也已退还被告；被告并未表现出没有燃气的房屋不买；被告付不出首付，原告帮忙想办法推荐贷款，贷款与否取决于被告，原告不存在欺骗。实际因被告违约不付款导致卖方王某1通知解约，且原告未能继续提供网签及其后的服务。为此，原告提供原、被告与卖方之间的微信群聊记录截图一组，显示2021年5月14日，原告员工将涉案房屋现场情况拍摄视频后通过微信发送给被告，被告表示：“但是我六日都上课很忙的，那个房子我不用看啦，我觉得可以的呀。”2021年7月2日案外人王某1言明：“朱怡颖您好，鉴于你我双方约定贵方应于2021年6月15日前应当支付我方壹佰万元首期房价款，虽经中介及我方多次在群里催促贵方按期付款，贵方仍未支付上述款项，我方经慎重考虑，于即日起双方房屋买卖合同解除，已收定金不予返还，我方同时保留追究贵方违约责任的权利。”被告回复：“@王某1①我们双方目前还未签订正式买卖合同②我们当初到现在由于纠纷三方处于协商阶段，这你是知道的……”被告对该组证据的真实性、合法性均无异议，关联性均不认可，认为该视频恰恰反映了原告对带看环节的懒惰与怠慢，未作任何有效带看，不能达到带看的目的；微信截图不完整，内容有删减。原告同样在制造涉案房屋面临抢购的恐慌感，且原告推荐房源时未作产权调查，在交易中也未起到中介作用，反而破坏交易，激化矛盾，原告存在重大服务瑕疵。本院对双方当事人提供的证据真实性均予确认。审理中，原告陈述：其认为促成交易的标志是签订正式网签合同，原告并表示若法院认定本次交易未促成，则请求法院在本案中处理中介必要费用；被告则认为促成交易的标志是过户完成。本院认为，我国法律规定：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告通过原告中介介绍，与案外人就涉案房屋的买卖签署了《房地产买卖居间协议》，该协议系各方当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。由于被告未按上述协议约定支付房款致使买卖双方未能进行网签，卖方也因此向被告发出解约通知。因此，本院认定原告未能促成被告与卖方之间的房屋买卖合同成立，故其请求被告支付中介报酬缺乏依据，本院不予支持。我国法律规定：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。考虑到本案纠纷的一次性解决，为减少当事人诉累，并在原告主张相关中介报酬的前提下，可酌情处理原告支出的必要费用。结合本案查明的事实，原告主要为被告提供了介绍房源、报告订约机会、带看房屋、促成买卖双方磋商并订立居间协议、传达沟通、协调争议、督促付款等服务，兼顾公平合理原则，本院酌情确定被告支付原告中介必要费用5,000元。依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告朱怡颖于本判决生效之日起十日内支付原告上海置缘房地产经纪事务所必要费用5,000元；二、驳回原告上海置缘房地产经纪事务所的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由原告上海置缘房地产经纪事务所负担625元（已付），被告朱怡颖负担25元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陆 贤法官助理  王艳萍书 记 员  滕小乔附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十四条中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。