江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初1542号原告：江苏山姆置业有限公司，住所地：如皋市如城镇起凤路。法定代表人：梁西开，总经理。委托诉讼代理人：杨旭，江苏君哲律师事务所律师，特别授权。被告：梁音，男，1988年3月3日生，汉族，户籍地陕西省黄陵县，现住无锡市宜兴市岳阳苑南区。被告：潘长浩，男，1994年3月4日生，汉族，住南京市六合区。原告江苏山姆置业有限公司（以下简称山姆置业）与被告梁音、潘长浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法先适用简易程序，于2021年3月30日、5月7日两次组织双方进行听证，原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2021年6月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨旭及被告梁音、潘长浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山姆置业向本院提出诉讼请求：1.解除原告与如皋市正能量健身馆于2014年6月26日签订的《中交美庐天地项目商业租赁合同》；2.两被告连带向原告支付结欠的租金633232.75元、迟延履行违约金（按0.04%/天计算至2021年3月31日）及自2021年3月31日至合同解除之日期间的租金（按该期间天数×2044.3平方米×0.6元/平方米/天×105%×105%×105%计算）；3.两被告连带向原告支付按自合同解除之日至2024年6月30日期间租金的30%所计算的违约金；4.两被告立即将中交美庐天地项目5号楼三、四层租赁商铺恢复原状并返还给原告，如未能及时返还，应当连带向原告支付按迟延履行天数×2044.3平方米×0.6元/平方米/天×105%×105%×105%计算的违约金；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系房地产开发企业，被告梁音系注册登记个体工商户如皋市正能量健身馆的经营者。原告与如皋市正能量健身馆于2014年6月26日签订《中交美庐天地项目商业租赁合同》一份，双方在合同中约定：由如皋市正能量健身馆自2014年7月1日至2024年6月30日期间租赁原告所有的中交美庐天地项目5号楼三、四层商铺用于经营，租赁面积2044.3平方米，首年租金为每平方米0.6元/天，自第三年起，租金的递增率为5%/2年。合同签订后，原告按约将租赁店铺交付给如皋市正能量健身馆，该馆也实际经营，但后未能按照约定支付租金费用。在原告多次催缴后，如皋市正能量健身馆向原告申请引入新的合作伙伴并变更工商登记，未得到原告同意。被告梁音以如皋市正能量健身馆的名义向原告支付了自2019年3月1日至2019年5月28日期间的部分租金，潘长浩以如皋市正能量健身馆的名义向原告支付了2019年6月1日至2019年11月30日期间的部分租金。按照合同租金缴纳时间约定，截至2021年3月31日累计欠付租金633232.75元、迟延履行违约金68134.83元，经原告催缴始终未付。原告于2020年12月30日查询得知，在原告不知情且未征得原告同意的情形下，被告梁音于2019年3月20日将如皋市正能量健身馆予以注销，同样在原告不知情且未征得原告同意的情形下被告潘长浩于2019年3月20日以上述《中交美庐天地项目商业租赁合同》约定的租赁场所如皋市中交美庐天地项目5号楼三、四层注册登记了个体工商户如皋正能量健身馆。原告为维护其合法权益，向法院提出诉请。被告梁音辩称：1、被告梁音于2019年3月20日已经将如皋市正能量健身馆转让给了潘长浩经营，并同时告知原告公司的梁西开，第一次得到梁西开的回复是不同意其转让经营。后来梁音与原告负责商业姓张的经理沟通此事，得到的回复是：中交这么大的公司，随便签一份批文都要七八个老总签字，不可能因为一个小商户去变更合同，你自己要转就直接转让掉，后续经营正常交租金也没有什么问题，中交这边只要见到租金他管你是谁在经营。同时知道梁音转让事宜的是中交的安保经理靳雪峰、少儿游乐场的顾天池、常青树的张总、寻味上河的董总，商圈里面都知道梁音将健身馆转让了，原告对此也是知道的。自2019年8月份至今，原告公司没有任何人通过电话或者微信联系过梁音，这也证明原告已经同意了梁音转让经营的事实。至今已经两年的时间，原告对梁音转让经营的事情并未提出过异议，所以原告应对梁音撤诉。2、在原告知道或应当知道梁音已将店铺转让给潘长浩实际经营，已经超过六个月时间没有提出异议，应视为原告同意梁音转让经营一事，本案中拖欠的房租都是梁音转让之后产生的，故应与梁音无关。3、关于原告要求解除合同，梁音告知原告方转让经营时就已经要求解除合同，事实上已经解除双方之间的租赁合同，故现原告要求解除与潘长浩的实际租赁关系，梁音无异议。4、关于原告方请求支付欠付的租金及履行金计算表无异议。5、对于原告方主张的违约金不予认可。原告方在合同签订转让和转租一事上具有霸王条款的嫌疑，强制签订合同必须履行10年，无法沟通。甚至其中发生疫情大量商业难以经营或经营困难这种无力抗拒的情况下都没有一个可以协商解约的办法。6、关于恢复原状，同样应当由潘长浩恢复，与梁音无关。综上，请求原告对梁音进行撤回诉讼并撤回保全措施。被告潘长浩辩称：1、2019年，潘长浩和龙治铨合伙接手了梁音的正能量健身会所，潘长浩占股10%，龙治铨占股90%，重新注册成立了个体工商户如皋正能量健身馆，因龙治铨本人不在江苏，所以法定代表人是写的潘长浩的名字，潘长浩作为店长实际运营该店。2020年10月1日潘长浩和龙治铨签署了解除和终止合伙协议，后龙治铨登记设立了南通宝浩正能量健身管理有限公司，股东为龙治铨和潘长浩。2021年2月份左右，潘长浩退出了正能量健身馆的股权，龙治铨全权接手正能量健身馆的股权、债务和盈利等，目前如皋正能量健身馆已被注销。2、潘长浩与原告从未签订任何协议，潘长浩和梁音签订的协议均为二人私下签署，潘长浩未明确知道原告协议中有任何条款。3、潘长浩和龙治铨合伙经营是事实，和本案有直接关联，潘长浩现已经退出，龙治铨全面接手健身房的股权，此清单所有的缴费均为公司人员缴纳。2021年健身馆已转变为龙治铨全权接手，改为有限责任公司，后续龙治铨未经营致原告起诉潘长浩与梁音。根据双方提供的经庭审质证证据及到庭当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年6月26日，原告山姆置业（甲方，法定代表人梁西开）与如皋市正能量健身馆（乙方，法定代表人梁音）签订《中交美庐天地项目商业租赁合同》一份，约定：一、原告将其所有的位于如皋市中交美庐城天地项目5号楼三、四层商铺租赁给乙方作经营使用，建筑面积约为2044.3平方米。二、租赁用途。乙方将该商铺作为经营健身会所及健身配套使用。乙方在未经甲方书面同意前，不得擅自将商铺转租给第三方，或第三方合作使用。三、租赁期限。该商铺租赁期为10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。装修期5个月，自2014年7月1日至2014年11月30日，该期限内免收租金。3.4条该商铺的免租期为18个月，第一阶段自2014年12月1日至2015年8月31日止；第二个阶段自2015年12月1日至2016年5月31日止；第三个阶段自2016年12月1日至2017年2月28日止，免租期内乙方不需缴纳租金，但须缴纳合同规定的其他费用。四、租金及支付方式。4.1租金首年，该商铺每日每平方米租金为0.6元/平方米/天，租期2年内不变。自第3年起，租金的递增率为5%/2年。即：自2014年7月1日至2016年6月30日止，总租金为平方米447701.7元/年；自2016年7月1日至2018年6月30日止，总租金为平方米470086.785元/年；自2018年7月1日至2020年6月30日止，总租金为平方米493591.12元/年；自2020年7月1日至2022年6月30日止，总租金为平方米518270.68元/年；自2022年7月1日至2024年6月30日止，总租金为平方米544184.21元/年；每期租金按租赁区域经权威部门实测的建筑面积和当期每平方米租金计算，并按本合同的有关约定支付。4.2支付方式和日期双方约定支付方式为先付后用，押三付三，于合同签署日支付3个月押金，且乙方必须在下期租金计租前15日支付3个月租金，逾期支付，每逾期一天，则乙方需按月租金的3‰支付违约金。逾期支付超过30天，甲方有权终止合同，并由乙方承担违约责任。5.4押金。甲乙双方签订合同后，于15日向甲方支付相当于3个月的租金111925.43元作为押金。在乙方拖欠甲方各类款项时，甲方有权用此押金冲抵租金、物业管理费、水电等乙方违约形成的欠款弥补。如乙方合同继续执行，乙方必须缴足押金，否则，甲方可以立即解除合同。六、甲方的权利和义务。6.4条在下列情况下，经甲方催告乙方而拒不改正，甲方有权提前解除合同，收回商铺，同时有权处分押金，并要求乙方偿还欠款并赔偿经济损失（即收回之日至本合同期满止的应付租金的30%）：（1）乙方违反、不遵守、不履行本合同的；（2）乙方未在规定时间和地点按本合同约定支付租金、物业管理费、水电费或其他应缴费用，且在甲方发出催缴通知书7天内仍未支付的；（3）乙方放弃、空关该商铺达15日或者擅自转让、转租他人或者擅自调换该商铺使用的……。八、其他违约责任与赔偿。8.2逾期支付租金及费用的赔偿在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费及甲方代收的水电、垃圾清运费等费用，每逾期一天，应对所逾期支付的费用以每天3‰的标准支付滞纳金，逾期达30天以上，甲方有权终止合同和停止乙方使用相关设施的权利。8.4逾期归还该商铺的赔偿乙方应于租赁期满之日，将该商铺恢复原状后交还甲方。如乙方逾期归还，每逾期一天应向甲方支付租赁期最后一年日租金双倍标准的违约金。若乙方未能在合同期满时将该物业恢复原状，乙方须向甲方双倍支付聘请他人将该物业恢复所支出的全部费用，或甲方有权从押金中扣除前述费用。该合同尾部甲方处原告山姆置业法定代表人梁西开签名并加盖原告公章，合同乙方处被告梁音签名并加盖如皋市正能量健身馆公章。合同签订后，原告山姆置业依约将案涉商铺（毛坯状态）交付给被告梁音。2014年6月27日，被告梁音登记注册个体工商户，名称如皋市正能量健身馆，经营者梁音，经营场所：如皋市海阳北路中交美庐城一期商业5#楼三、四层。经营范围：健身服务、体育用品、运动服装零售等。此后，被告梁音对租赁商铺进行装饰装修，以如皋市正能量健身馆的名义从事健身会所及健身配套活动。2019年3月15日，被告梁音向原告山姆置业提出申请，主要内容为：因各种原因，导致经营困难，甚至出现资金链断接情况，有拖欠房租情况，作为正能量的负责人，一直努力经营好健身馆，已经寻找新的有实力的合作伙伴。2019年，本人签订了与如皋市庆中君瑞酒店的游泳池承包经营协议，4月即将开始营业，完善了健身游泳的配套设施，提升了会所的市场形象，同时新的合作伙伴注资进入会所，会所现在已经解决困难，可以更好的持续良好的经营。以下两个事情需要向中交领导书面申请。一是新的合作伙伴注资进入如皋正能量，以及安排团队合作经营，其注资成为会所的最大股东，他要求要成为会所的法人代表，以及今年承包的游泳池都是以他为会所的最大股东。会所需要与其至工商局变更会所法人，故向中交各位领导申请书面同意。二是本人于去年10月份结婚成家，爱人是无锡人，之前一直为紫砂壶工艺师，会所因为有多处面积未有合理使用，想于会所内增加一个办公室作为紫砂壶工作室和传媒培训，办公室位于三楼原先单车房位置。故提交申请，待各位书面同意后再正式开始工作。该申请系原告提供，其结合被告潘长浩缴纳租金均以如皋市正能量健身馆名义，用以证明原告山姆置业有理由相信被告梁音与潘长浩系合伙经营关系。2019年3月20日，被告梁音（甲方、转让方）与被告潘长浩（乙方、受让方）签订如皋市正能量健身馆转让合同，约定双方一致同意甲方转让如皋市正能量健身馆给乙方。约定：一、个人工商户的转让。2.转让方同意以人民币十五万元整的价格将该个体工商户的资产及债权和债务、个体工商户的名称和印章转让给受让方。3.作为受让该个体工商户资产及债权和债务和名称的对价，受让方应向转让方支付人民币十五万元整（以下简称转让价款）。三、实际接管与工商变更1.本协议签署后甲方到工商机关办理甲方个体工商户注销登记。2.甲方办理注销登记同时乙方到工商机关办理开业登记，乙方在办理开业登记后由乙方个体工商户的名称开展经营活动。乙方有权以乙方或乙方指定的其他人员名义办理个体工商户登记，不影响本合同的履行。3.本协议生效后，甲方将在2019年8月31日之前协助乙方熟悉所有资产及债权和债务信息，和正常开展工作流程。于2019年9月1日之前交管所有内容与乙方。四、债权及债务的约定。1、该个体工商户之前的资产、债权及债务，全部转让与受让方，由受让方全部负责。之后的资产、债权及债务由受让方负责。五、经营场所的约定甲方对该个体工商户的经营场所不具有所有权，该个体工商户的经营场所系甲方与房屋所有权人通过签订租赁合同的方式获取的使用权，租赁期限至2024年6月30日止。转让后由乙方享有并遵守原甲方与中交签订的租赁合同的权益与责任。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方所有。”梁音在转让方（甲方）处签字，潘长浩在受让方（乙方）处签字。2019年3月20日，被告梁音将如皋市正能量健身馆办理注销工商登记。2019年3月22日，被告潘长浩注册登记如皋正能量健身馆，个体工商户，经营者潘长浩，经营场所及经营范围同如皋市正能量健身馆。2021年2月26日被告潘长浩又将上述个体工商户办理注销登记。2019年7月6日，梁音（甲方）与潘长浩（乙方）签订《会所转让对接合约》，约定甲方将如皋市正能量健身会所转让给乙方：根据《如皋市正能量健身馆转让合同》第三-3，甲方在2019年9月1日前交管所有内容与乙方，经双方协商确认，于2019年7月6日正式交管与乙方，因甲方承包游泳池承包费共计133000元，除去其中2万元游泳池承包押金，乙方需要向甲方支付游泳池承包费及公共责任险合计118600元。2019年8月10日前支付完毕，如逾期一天，需支付滞纳金。因案涉房屋未能及时支付租金，2019年10月12日，原告山姆置业向被告经营场所发出了“缴费催促函”，其上载明：商户：梁音经营品牌：正能量铺位号：5#楼三、四层商铺我司于2019年9月期间多次通知贵店缴纳2019年9月1日—2019年11月30日期间房租租赁费用123397.78元事宜，但截至2019年10月12日仍未收到贵店交付的租金。截至2019年10月12日，已经逾期58天，因此我司将有权按照合同约定对逾期支付行为进行相应处理。2020年10月20日，就租金问题，原告与潘长浩进行协商形成会议纪要并达成以下共识：1、本着长期合作的态度，和“正能量”约定，10月31日前交给我司租金5-20万，年底之前分期付清所欠租金。2、在此期间，我司将向“正能量”发送缴费通知、催租函等相关文件。该份会议纪要加盖如皋市正能量健身馆合同专用章。2020年11月13日双方再次协商，载明：鉴于“正能量”2020年10月20日洽谈之约定，2020年10月31日前缴纳租金5-20万元，“正能量”未能履行，今日进行再次洽谈。内容如下：“正能量”认可，2020年12月3日前缴纳租金3万元（大写：叁万元整），2020年12月10日前缴纳7万元（大写：柒万元整）。逾期不交，山姆置业将采取包括不限于收取滞纳金、法律诉讼等程序收回租金。上述洽谈纪要加盖如皋市正能量健身馆公章。2020年12月10日，原告山姆置业再次向被告经营场所发出“缴费催促函”，载明：商户品牌：正能量健身合同号：CX-ZJMLC-WY-［2015］001铺位号：5#三、四层商铺，2044.3平方米贵我双方签订正能量商业租赁合同，合同期限2014年7月1日-2024年6月30日，贵方必须在下期租金计租前15日前支付租金。如逾期将承担违约责任。自2019年7月1日-2020年12月10日，累计租金523665.06元（大写：伍拾贰万叁仟陆佰陆拾伍元零陆分）没有支付，已经逾期437天，我司将有权按照合同约定对逾期支付行为进行相应处理。2020年12月22日，原告山姆置业再次发出“缴费（租金）催促函及停止物业服务的通知”，载明：经营品牌：正能量合同号：CX-ZJMLC-WY-［2015］001铺位号：5#三、四层截至2020年12月22日，贵司欠租已达653232.75元（大写：陆拾伍万叁仟贰佰叁拾贰元柒角五分），欠费时间已达539天。期间，我司多次向贵司催要房租，至今，仍未收到贵司交付的租金。根据双方签订的《中交美庐天地商业租赁合同》8.2款规定，我司有权终止合同和停止乙方使用相关设施的权利。请于2020年12月23日前缴清未支付的租金，如未能如期缴纳，我司将根据合同约定，停止提供物业服务、电梯服务，由此带来的一切损失由贵司全部承担。上述催促函及停止物业服务的通知上，加盖有“如皋市正能量健身馆”公章。另查明，2020年12月30日，在案涉如皋市中交美庐城天地项目5号楼三、四层商铺成立了南通宝浩正能量健身管理有限公司，法定代表人龙治铨，股东为龙治铨和潘长浩。因原告多次向被告催要租金未果，遂于2021年1月27日向本院提起诉讼，请求判如所请。被告梁音于2021年3月15日收到起诉状副本等应诉材料。审理中，原告山姆置业表示租赁期间内被告已缴纳的租金包含承租保证金、装修保证押金在内合计1723066.07元。2020年4月1日至2020年6月30日为疫情免租期，该期间的租金为123397.79元。被告尚欠公共能耗4373.17元、水费6482.95元、水费滞纳金522.78元（不断增加中），对此未提供证据。被告梁音向本院提交与中交公司王耀峰的录音资料一份，当时梁音与中交公司王耀峰是在中交的二楼书吧谈的，证明梁音将健身馆转让给潘长浩，中交那边是知道的。对此原告质证认为：录音的真实性无法确认。即使是王耀峰（锋）与梁音的谈话录音，录音内容中王耀峰是明确告知梁音原告公司是不可能同意其转让转租的，最多只能证明王耀峰知道转让的事实，但知道转让不意味着同意。审理中，根据原告的申请并提供担保，本院于2021年1月29日裁定冻结被告梁音、潘长浩银行存款75万元或查封、扣押其相应的其他财产。关于案涉房屋的装修状况，被告梁音陈述：租赁房屋后对三层进行了装修，做了前台、办公室、单车房、舞蹈房、正常的健身区、卫生间。四层装修了咖啡吧、会员休息区、更衣室、淋浴房。墙面是正常的粉刷，地面贴了地砖和地胶，舞蹈房铺设了复合地板，转让给潘长浩的时候这些全部转让给了他。被告潘长浩陈述：梁音说的是事实，我接手后没有变更。2021年春节之后我就没有来，现在什么样子也不清楚。龙治铨也是春节前来的，春节后有没有来不清楚。对此原告陈述：装修的地砖可以保留，但是对主结构发生损害的第四层的卫生间、淋浴区域以及第四层受到漏水的地板区域，全部要求拆除恢复原状。其余部分考虑价值利用原则不再要求被告恢复原状，可以按照现状交付。目前案涉房屋没有人控制，大门是开着的，人可以进去，为了防止物品丢失，我方特意安装了摄像头，而且派保安去定时查看。本院于2021年9月16日组织双方进行现场勘察并拍照取证，原告公司派人到场，两被告无正当理由未到场，案涉租赁房屋位于中交美庐天地项目5号楼三、四层，处于无人经营状态，租赁场所内当时有两人进行健身锻炼，三层内添置了健身配套设施如跑步机、单车等，四层被告主要添置有男更衣室（含淋浴区）、女更衣室区（含淋浴区）、韩式汗蒸房及高温瑜珈房等相关设施。经过勘察，四层铺设的地板大多已经松动、翘起。原告向本院提交了主要物品清单：跑步机23台、大型器械2台、中型器械15台、小型器械10台、动感单车27台、台球桌2张、乒乓球桌2张、开水器1台、瑜伽球3只、小杠铃2只、按摩床1张、健身沙球12只、瑜伽垫8张。被告梁音未发表意见。被告潘长浩质证认为其并不知道退股后的情况，具体以实物为准。对于第四项立即将中交美庐天地项目5号楼三、四层租赁商铺恢复原状并返还给原告的诉讼请求，原告最终明确为：要求被告恢复毛坯的部分是四楼的高温瑜珈房、韩式汗蒸房、男更衣室（含淋浴区域）、女更衣室（含淋浴区域）以及四楼地面铺设的所有地板拆除恢复成毛坯状态交付原告，其余部分可以按照现状交付给原告。以上事实，有原告代理人及被告的当庭陈述、《中交美庐天地项目商业租赁合同》、申请书、工商登记资料、催款函、缴纳租金明细表、会商纪要、如皋市正能量健身馆转让合同、会所转让对接合约、照片等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告山姆置业与被告梁音签订《中交美庐天地项目商业租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应按约定全面履行自身的义务。原告山姆置业已按合同约定将租赁店铺交付给被告梁音使用，被告理应按约履行交纳租金等费用义务。后被告梁音未能按约及时交纳租金，经原告多次催要并发送催款函索要均无果，已构成违约，原告起诉要求解除合同并要求其承担违约责任，于法有据，本院予以支持。关于被告梁音抗辩其已于2019年将案涉商铺整体转让给被告潘长浩，之后在潘长浩经营期间欠付租金且转让行为距今已经超过六个月，原告也未提出异议，故其在本案中不应承担相关责任的辩解。对此被告梁音举证了其与王耀峰录音，但原告对该录音的真实性不予认可的，同时质证即便上述录音是真实的，王耀峰也已明确告知公司是不可能同意其转让的，故不能达到其转让已得到原告同意的证明目的。根据原、被告签订的《中交美庐天地项目商业租赁合同》约定：未经甲方书面同意前，乙方不得擅自将商铺转租给第三方，或第三方合作使用。被告梁音在经营如皋市正能量健身馆过程中于2019年与被告潘长浩签订转让合同，约定将商铺资产、债权债务以及与原告租赁合同的权益责任均一并转让给潘长浩，故相对于原告山姆置业，被告梁音的行为系转租行为，被告梁音不能证明其转租行为已得到原告公司书面同意，现原告山姆置业对梁音的转让行为不予认可，表示未经其同意转让不产生法律效力的意见，本院予以支持。又因个体工商户如皋市正能量健身馆被被告梁音擅自注销，故其债务应由梁音个人承担。综上，被告梁音应受其与原告之间签订的租赁合同的约束，按约履行合同义务。因该商户经营过程中未能按约支付租金，导致违约，原告主张解除合同并要求被告梁音承担相应责任的请求，本院予以支持。审理中，原告山姆置业表示解除房屋租赁合同时间为被告梁音收到本院发送的诉状副本之日即2021年3月15日，于法有据，本院照准。关于被告潘长浩，并非租赁合同的义务主体，根据审理查明的事实，其受让了梁音经营的如皋市正能量健身馆资产及债权债务，并重新注册如皋正能量健身馆进行经营活动，故其与被告梁音非合伙关系，原告山姆置业既不认可双方的转租行为，又要求潘长浩以梁音合伙人身份承担连带责任的请求，无事实和合同依据，本院不予支持。关于原告主张欠付的租金633232.75元及迟延履行违约金（按0.04%/天计算）及自2021年3月31日至合同解除之日期间的租金（按该期间天数×2044.3平方米×0.6元/平方米/天×105%×105%×105%计算）的诉讼请求。本院认为，自2019年7月1日起，被告梁音未能按合同约定支付租金，已经构成违约，现原告主张拖欠租金的请求，于法不悖，本院予以支持。因原、被告双方之间的租赁合同已于2021年3月15日解除，故原、被告双方的租赁期限应至2021年3月15日止，该段期间被告应缴纳的租金合计为2324736.79元，扣除被告已经实际缴纳的租金以及承租保证金、装修保证押金在内合计1723066.07元，以及原告自认的2020年4月1日至2020年6月30日期间为疫情免租期（该期间的租金为123397.79元），被告尚欠租金478272.93元，应由被告梁音支付给原告山姆置业。关于原告所称装修保证金需抵扣公共能耗费、水费及水费滞纳金的主张，本院认为其并未在本案中提交证据，故关于被告所结欠的其他费用，原告可另案主张。关于原告主张迟延履行金的诉求，根据双方签订的租赁合同约定，支付方式为押三付三，乙方需在下期租金计租前15日支付3个月租金，同时约定每逾期一天，应以每天3‰的标准支付滞纳金，现原告根据被告应缴纳的租金金额及逾期支付天数，调整为依照日万分之四的标准计算，于法不悖，本院照准。关于迟延履行的天数，本院酌情计算至租赁合同解除之日即2021年3月15日。且考虑2020年4月1日至2020年6月30日期间为疫情免租期，该期间即不存在需缴纳租金的情形，故对此项请求，本院支持76284.14元。关于原告要求立即将中交美庐天地项目5号楼三、四层租赁商铺恢复原状并返还给原告，如未能及时返还，应当连带向原告支付按迟延履行天数×2044.3平方米×0.6元/平方米/天×105%×105%×105%计算的违约金的诉讼请求。审理中，原告进一步明确要求被告恢复毛坯的部分是四楼的高温瑜珈房、韩式汗蒸房、男更衣室（含淋浴区域）、女更衣室（含淋浴区域）以及四楼地面铺设的所有地板拆除恢复，其余部分可按现状交付。本院认为房屋租赁合同解除后，承租人理应及时向原告交还房屋。本案中，原、被告双方合同约定“乙方应于租赁期满之日，将该商铺恢复原状后交还甲方”，原告将房屋交付给被告时的状态为毛坯，被告进场后对房屋进行装饰装修，添置健身配套设施、铺设地板，现原告主张要求将四楼的高温瑜珈房、韩式汗蒸房、男更衣室（含淋浴区域）、女更衣室（含淋浴区域）以及四楼地面铺设的所有地板拆除恢复成毛坯状态，其余按照原状交付。本院认为，出于经济环保考虑，返还的商铺只要不影响山姆置业再次出租，应视为达到“恢复原状”的要求。原告对于三楼部分认可按现状交付，四楼部分因被告添置了隔断墙体和淋浴房等构筑物、铺设地板，且存在漏水现象，导致地板翘起影响再次出租。故对于本项，本院酌情支持被告将租赁商铺内的物品清理腾空后将房屋交付给原告[其中四楼高温瑜珈房、韩式汗蒸房、男更衣室（含淋浴区域）、女更衣室（含淋浴区域）部分，被告需拆除其添置的隔断墙体等所有构筑物以及四楼地面铺设的所有地板]。关于原告主张未能及时返还房屋的迟延交付期间的违约金损失。本案中，因被告未及时履行租金给付义务导致合同解除，责任在于被告，被告理应及时将租赁物按约定返还给原告，但被告未能及时归还，由此造成原告相应的损失。现原告主张迟延期间的违约金，实际为逾期交房的损失，并将计算标准主动调整为2044.3平方米×0.6元/平方米/天×105%×105%×105%计算，该请求不违反法律法规规定，本院予以支持。纵观本案被告及时清理腾空尚需一定时间，本院酌定给付被告半个月清空期间，故支持自2021年4月1日起按1419.92元/天的标准计算至被告实际返还房屋时止的房屋占有使用费损失。关于原告主张被告按合同约定支付自合同解除之日至2024年6月30日期间租金的30%计算违约金的请求。本案中，原被告签订的《租赁合同》虽约定如乙方存在逾期缴纳租金等违约行为，甲方有权解除合同、收回商铺，并赔偿自收回之日至本合同期满止的应付租金30%的损失。对该项违约金请求，被告梁音不予认可。本院认为违约金的主要功能在于填补守约方的损失，补偿性仍是其主要属性。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。综合考虑原告的实际损失及因被告交房后原告出租房屋闲置期间的损失，对此本院酌情支持被告需支付原告按照最后一年日租金的标准1490.92元（即544184.21元/年÷365天）计算90天的违约金损失，即134182.8元。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、原告江苏山姆置业有限公司与被告梁音于2014年6月26日签订的《中交美庐天地项目商业租赁合同》于2021年3月15日解除。二、被告梁音给付原告江苏山姆置业有限公司至2021年3月15日止欠付的租金478272.93元以及迟延履行金76284.14元。三、被告梁音将位于如皋市中交美庐城天地项目5号楼三、四层商铺内所有物品清理腾空，将上述房屋交还给原告江苏山姆置业有限公司[其中四楼的高温瑜珈房、韩式汗蒸房、男更衣室（含淋浴区域）、女更衣室（含淋浴区域），被告需拆除其添置的隔断墙体等所有构建物以及四楼地面铺设的所有地板]。四、自2021年4月1日起至上述房屋实际交还给原告江苏山姆置业有限公司之日止，被告梁音按1419.92元/天的日租金标准支付原告房屋占用使用费损失。五、被告梁音给付原告江苏山姆置业有限公司违约金损失134182.8元。六、驳回原告江苏山姆置业有限公司的其他诉讼请求。以上二至五项，被告梁音均于本判决生效后立即履行。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10810元、保全费4270元，合计15080元，由原告江苏山姆置业有限公司承担3020元，由被告梁音承担12060元（此款原告已垫付，由被告履行第二项义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10810元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：详见上诉费缴纳通知单，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  常雪萍审 判 员  宗爱萍人民陪审员  曹梅芳二〇二一年九月二十六日法官 助理  沈寿平书 记 员  杜晓星