辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6248号上诉人（原审原告、案外人）：殷金声，男，1984年9月11日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：王娟，北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪一帆，北京市京师（大连）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘承良，男，1951年9月18日出生，汉族，辽宁省大连市中山区3。委托诉讼代理人：翟云岭，金城同达（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：大连金生房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区中山路427号101室，统一社会信用代码912102007021988917。法定代表人：郭韬，该公司董事长。上诉人殷金声因与被上诉人刘承良、大连金生房地产开发有限公司（简称金生房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初8612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷金声上诉请求：1、依法撤销（2020）辽0204民初8612号民事判决书，并改判中止对位于大连市中山区葵丰路25号金生佳苑01区8号楼3-2-1房屋的执行；2、本案诉讼费用由二被上诉人共同承担。事实与理由：一审对事实的认定存在错误。首先，上诉人殷金声自支付购房款从金生房地产公司处购买案涉房屋至实际入住都存在充分证据。以现金形式支付购房款符合购买房屋当时当事人的交易习惯，且有上诉人父亲自银行取款的流水交易凭证及金生房地产公司出具的收据相互佐证，足以证明上诉人为购买房屋已经支付合理对价，后亦实际于案涉房屋居住多年，按时缴纳水电费及物业费。其次，未能办理房屋产权登记是由于金生房地产公司所开发的楼盘存在超建部分，上诉人作为普通消费者，花费多年积蓄仅购买一处房产用于生活居住，现强制执行案涉房屋，剥夺了上诉人最基本的居住权和物权期待权。刘承良辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人殷金声主张以支付现金方式购买房屋的行为属于其与金生房地产公司之间的交易习惯，不成立。二、关于本案的法律适用问题。上诉人主张适用的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，适用该条司法解释排除执行须满足四个要素和三个要件，具体为，要有合法有效的书面合同（书面合同且合法有效），要用于自己居住并且没有其他用于居住的房屋，支付的价款要达到合同总价款的50%。四个要素是书面合同和合法有效。本案中，上诉人殷金声与金生房地产公司之间自始至终没有书面买卖合同的存在；合法有效也不存在，因为按照上诉人的陈述，案涉房屋涉及超建，也没有取得销售许可证，根据我国法律明确规定，这样的房屋不得买卖，这样的合同也当然无效；至于支付价款的问题，双方没有任何书面合同的存在，因此支付的价款是否达到合同所约定的总房款50%没有证据证明。综上，本案之情形不可能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来排除执行。实际上，上诉人殷金声的上诉主张存在法律适用存在错误，其主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行，则应针对前述要件和要素进行论证，但上诉人殷金声又提及了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中有关过户是否是买房人责任的相关事实，这与本案中其主张适用的法律规定无关。即使是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也要求签订的书面房屋买卖合同合法有效，而如前所述，本案自始不存在合法有效的书面买卖合同。因此，上诉人的主张不成立，其对案涉房屋根本不享有物权期待权。金生房地产公司未到庭，亦未发表书面意见。殷金声向一审法院起诉请求：请求中止对位于大连市中山区葵丰路25号金生佳苑01区8号楼3-2-1房屋的执行。一审法院认定事实：案涉房屋位大连市中山区号，房屋现由殷金声居住使用。殷金声陈述其父亲殷家珊于2010年12月31日自银行账户提取现金80万元与另10万元现金共计90万元现金交付金生房地产公司，用以支付案涉房屋购房款。金生房地产公司于2011年1月4日向殷金声出具占用收款收据，载明，付款单位：殷家珊、殷金声，金额90万元，收款事由：金生佳苑预收房款。交款人：殷家珊。殷金声陈述金生房地产公司于2011年1月将案涉房屋交付殷金声。2011年1月21日，殷金声向大连金宇物业管理有限公司交纳装修保证金500元、物业费1030元、装修卫生费100元。另查，在执行刘承良与金生房地产公司合同纠纷一案中，案外人殷金声对执行的案涉房屋提出排除执行异议。一审法院于2020年11月18日作出（2020）辽0204执异103号执行裁定书，裁定驳回案外人殷金声的异议请求。（2020）辽0204执异103号执行裁定书查明部分载明，刘承良与金生房地产公司合同纠纷一案，于2016年10月18日作出（2016）辽0204民初字1588号民事判决书，主文内容为：“被告大连金生房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，返还原告刘承良300万元。驳回原告的其他诉讼请求。”金生房地产公司不服，提出上诉，大连市中级人民法院于2017年5月27日作出（2017）辽02民终1829号民事裁定书，将本案发回重审。2017年7月10日，作出（2017）辽0204民初3819号民事判决书，驳回原告刘承良的诉讼请求。刘承良不服，提出上诉，大连市中级人民法院于2018年10月26日作出（2017）辽02民终9061号民事判决书，主文内容为：“一、撤销大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初3819号民事判决；二、被上诉人大连金生房地产开发有限公司于本判决生效十日内返还上诉人刘承良3000000元。一审案件受理费30800元，由金生房地产公司负担。二审案件受理费30800元，由金生房地产公司负担。”后金生房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，刘承良向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院于2019年3月22日查封了被执行人金生房地产公司所有的位于大连市中山区房屋。经查，案涉房屋系被执行人开发建设，无产权登记信息，无商品房合同备案信息，被执行人于2020年8月24日出具情况说明，证明案涉房屋系属于被执行人名下财产。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。殷金声陈述其自金生房地产公司购买案涉房屋，但双方未签订书面的商品房买卖合同。虽然金生房地产公司向殷金声出具专用收款收据，但收据载明预收房款金额为90万元，殷金声现亦未提供其他证据证明案涉房屋的总房款金额。故殷金声对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，殷金声的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告殷金声的诉讼请求。案件受理费12800元（原告已预交），由原告负担。本院二审期间，各方当事人对一审已查明的案件事实均无异议，亦均未提交新证据。经本院二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案应由殷金声对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现殷金声依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定主张对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利，本院应围绕本案之情形是否同时满足适用该司法解释规定的三要件进行审查，即：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。从殷金声于本案中提交的证据情况看，殷金声并未与金生房地产公司签订书面买卖合同，金生房地产公司于被执行过程中所出具的情况说明（2020年8月24日）认为案涉房屋仍属于该公司名下的财产，并未提及将案涉房屋出售给殷金声的情节；现有房款支付凭证均体现付款人为殷金声父亲殷家珊，殷金声提交的收款收据上记载的付款单位也是殷家珊与殷金声二人，综合以上事实，无法认定殷金声与金生房地产公司之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，无法确认案涉房屋的合同约定价款及案涉房屋的购房主体，故，殷金声欲排除对案涉房屋强制执行的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，殷金声的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元（殷金声已预交），由殷金声负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  张 钱二〇二一年九月十日书记员  杨 宁