北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12517号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京嘉木福叶商贸有限公司，住所地北京市西城区马连道路****楼****。法定代表人：叶泽文，经理。委托诉讼代理人：王楠，北京九稳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘唐雯，北京九稳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京东方紫荆城物业管理有限责任公司，住所，住所地北京市西城区马连道路****楼**div>法定代表人：殷世全，董事长。委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。上诉人北京嘉木福叶商贸有限公司（以下简称：嘉木商贸公司）因与被上诉人东方紫荆城物业管理有限责任公司（以下简称：东方物业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初16160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人嘉木商贸公司之委托诉讼代理人王楠、刘唐雯，被上诉人东方物业公司之委托诉讼代理人仇臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉木商贸公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回东方物业公司的诉讼请求。事实与理由：1.东方物业公司在明知租赁合同到期的情况下，仍然超期转租涉案商铺，其本身存在重大过错，无权收取后续租金。2.现有证据足以证实嘉木商贸公司于2020年4月已经搬离了涉案房屋，不存在房屋使用费的问题。一审判决认定嘉木商贸公司负举证不能的责任，属认定错误。3.北京海天润德文化有限公司（以下简称：海天文化公司）与北京二商京华茶业有限公司（以下简称：二商茶业公司）的房屋租赁合同到期后，接受海天文化公司委托的东方物业公司不再具有合法的房屋出租权利来源，东方物业公司故意隐瞒该信息，存在欺骗行为，违反了诚实信用原则。东方物业公司辩称：同意一审判决，请求维持。不同意嘉木商贸公司的上诉请求和理由。东方物业公司向一审法院起诉请求：1.判令嘉木商贸公司支付东方物业公司自2020年2月1日至2020年7月31日的租金81500元。2.判令嘉木商贸公司支付2020年7月31日至2020年12月31日房屋占用费67917元。3.判令本案诉讼费用由嘉木商贸公司承担。嘉木商贸公司向一审法院提出反诉请求：1.判令东方物业公司退还嘉木商贸公司租赁保证金10000元；2.判令东方物业公司退还嘉木商贸公司房屋租金3572.60元；3.反诉案件受理费由东方物业公司承担。一审法院认定事实：2013年5月10日，叶泽文向东方物业公司支付押金10000元。2019年7月31日，东方物业公司作为甲方，嘉木商贸公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方将北京市西城区马连道路14号院9号楼一层内摊位F28号，面积为56平方米作为乙方经营场地。乙方为保证履行合同规定义务，在合同签订的同时向甲方支付保证金10000元。如乙方违反合同约定，则保证金归甲方所有。乙方缴纳的保证金留存在甲方，作为合同履行期间处理乙方责任事故及合同终止后善后事宜的费用。乙方单方提前终止本合同，无权收回保证金，保证金归甲方所有。合同期满，甲方对保证金的留存期为30天，30天期满，甲方将保证金余额无息退还乙方，并提交支付责任费用的凭证。甲方又称提供一方摊位的租金为8元/平方米，年租金合计为163000元。合同期限为2019年7月31日至2020年8月1日止，期满后，甲方有权将出租摊位收回，如乙方申请续租，应当提前60天向甲方书面提出。本合同履行期间，发生地震、火灾、战争、台风、征地、拆迁等双方无法抗拒的事项，本合同自行终止，双方互不承担违约责任。双方还约定了其他权利义务。当日，东方物业公司作为甲方，嘉木物业公司作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同补充协议书》。双方签订的上述合同的附件1中显示“北京音像大厦（隶属于北京海天润德文化有限责任公司）三层至六层已经转型升级为……”。同日，东方物业公司与嘉木商贸公司所盖印的《门头自设广告规定》及《安全、消防、治安管理协议书》的首部甲方处打印字体为“北京海天润德文化有限公司”。2019年8月4日，东方物业公司向嘉木商贸公司开具租金发票一张金额为40750元；2019年12月12日，东方物业公司向嘉木商贸公司开具租金发票一张金额为40750元。另查，一、庭审中，嘉木商贸公司提交了告知书及产权人与海天文化公司之间就涉案音像大厦的一审及二审判决书，证明东方物业公司对涉案房屋租赁期满日为2019年12月31日，自2020年1月1日起东方物业公司对涉案房屋不再享有用益物权，生效判决减免了东方物业公司关联企业的2020年1月24日至2020年4月30日期间的费用，所以东方物业公司应当对上述期间费用予以减免。东方物业公司对上述证据材料真实性认可，但认为上述告知以及判决书涉及主体为“北京海天润德文化有限公司”，与本案无关。同时，东方物业公司提交了二商茶业公司出具的房产证复印件、名称变更通知以及证明，证明东方物业公司的用益物权从产权人处得来。嘉木商贸公司认为房屋产权证与本案无关，对于包含涉案房屋在内的音像大厦经法院确认系二商茶业公司与海天文化公司之间存在租赁关系，并非与东方物业公司存在租赁关系，东方物业公司与海天文化公司存在关联关系，且东方物业公司也在起诉书中明确表示接受海天文化公司委托管理马连道路14号院9号楼；二商茶业公司所开证明的时间截止日期为2019年1月，但涉案合同为2019年8月开始，不能证明涉案合同租赁期间东方物业公司从二商茶业公司处取得租赁权限。二、庭审中，嘉木商贸公司申请证人张某出庭，证明其于2020年4月21日搬离涉案房屋。张某称：“2020年4月14日叶泽文让我去音像大厦1层搬柜子，位置是从后门进去离着大门靠东的茶店铺……我是16号去办的，我搬了2天。（叶泽文）把工钱通过微信给我，我就走了，当时微信给我4000多块，货物不是我搬，我就负责展柜”；庭审中，证人向法庭出示手机微信记录，法院询问证人：“2021年4月1日轻描淡写茶生活向你发送的微信内容与你的书面证言是什么关系？”证人回答：“是按照叶泽文发送的微信内容书写的”……对于证人证言，东方物业公司认为证人证言由嘉木商贸公司法人编辑发送给证人，且证人证言不足以证明嘉木商贸公司已在2020年4月搬离涉案房屋。经法院核实，二商茶业公司以房屋租赁合同纠纷将海天文化公司诉至法院，法院于2020年5月21日立案，二商茶业公司请求判令海天文化公司腾退位于北京西城区马连道14号院内东侧六层建筑物（现状为北京音像大厦），并支付房屋占用费、租金逾期违约金、赔偿金及水电费。法院于2020年11月7日作出（2020）京0102民初17258号民事判决，该判决中确认二商茶业公司与海天文化公司之间就北京市西城区马连道路14号院内音像大厦存在房屋租赁合同，且租赁期为2015年1月1日至2019年12月31日，判令海天文化公司腾退北京音像大厦，并向二商茶业公司支付2020年1月1日至2020年1月23日及2020年5月1日至实际搬离之日止的房屋占用费，并支付逾期付款违约金。海天文化公司不服一审判决上诉至北京市第二中级人民法院。第二中级人民法院于2021年2月5日作出（2021）京02民终1211号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案中，依据前诉生效判决认定可知，北京市西城区马连道14号院内音像大厦系由海天文化公司承租，承租期限至2019年12月31日；另，基于现有证据及东方物业公司在起诉书中的自认，法院有理由认为坐落于上述北京音像大厦一层的涉案商铺系由海天文化公司交由东方物业公司管理。结合东方物业公司与嘉木商贸公司所签订《租赁合同》及租金支付情况，法院认为，依据合同相对性，涉案争议租赁关系于东方物业公司与嘉木商贸公司之间发生。对于东方物业公司主张2020年2月1日至2020年7月31日期间房屋租赁费以及2020年7月31日至2020年12月31日期间房屋占用费的诉讼请求，结合海天文化公司与产权人二商茶业公司之间的租赁期间可知，本案中，东方物业公司与嘉木商贸公司就涉案商铺自2020年1月1日起的部分对二商茶业公司不具有法律约束力，但东方物业公司与嘉木商贸公司仍应受合同的约束。东方物业公司嘉木商贸公司主张其于2020年4月21日即搬离涉案商铺，但嘉木商贸公司所提交证据不足以证明其于该日已搬离，且亦未提交证据证明其所主张将搬离情况向东方物业公司进行告知，故法院认为嘉木商贸公司负有举证不能的责任；但亦应当指出，东方物业公司对于超期转租涉案商铺为明知或应当知道，嘉木商贸公司在合同到期前已存在多月欠付租金的情况，在合同到期后，东方物业公司并未及时催缴租金，又未在双方合同约定到期日后及时收回涉案房屋，存在过错，故法院认为嘉木商贸公司支付房屋使用费至2020年8月1日止。同时，结合前述生效判决认定，2020年1月24日至2020年4月30日期间涉案商铺所在场地存在租金减免情形，故法院认为认定嘉木公司应当支付自2020年1月1日至2020年1月23日期间的房屋租金及2020年5月1日至2020年8月1日期间的房屋租金。因嘉木商贸公司已支付房屋费用至2020年1月31日，故法院对于嘉木商贸公司要求返还2020年1月24日至2020年1月31日期间的费用予以支持，经核算，上述期间房屋租金为3505.38元，法院对嘉木商贸公司主张超出部分的反诉请求不予支持。经计算，嘉木商贸公司应支付东方物业公司2020年5月1日至2020年8月1日期间的房屋租金41188.17元。嘉木商贸公司主张2020年1月1日后，因海天文化公司租赁合同到期，受托管理的东方物业公司无权收取房屋租金，但嘉木商贸公司系基于涉案租赁合同对商铺进行占有、使用，其所提交证据不足以证明其于2020年8月1日前搬离涉案场地，故嘉木商贸公司上述抗辩意见不予采纳。对于嘉木商贸公司要求东方物业公司返还保证金10000元的反诉请求，因东方物业公司在庭审中同意就保证金与未付款项予以折抵，故在进行保证金折抵后，嘉木商贸公司仍需支付东方物业公司2020年5月1日至2020年8月1日期间的房屋占用费31188.17元。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，北京嘉木福叶商贸有限公司支付北京东方紫荆城物业管理有限责任公司二〇二〇年五月一日至二〇二〇年八月一日期间房屋租金31188.17元。二、自判决生效之日起七日内，北京东方紫荆城物业管理有限责任公司退还北京嘉木福叶商贸有限公司房屋租金3505.38元。三、驳回北京东方紫荆城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回北京嘉木福叶商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依据双方当事人提交的证据材料以及当庭陈述，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，东方物业公司补充提交二商茶业公司的证明，用以证明涉案房屋是从二商茶业公司直接租赁所得。本院认为：东方物业公司、嘉木商贸公司于2019年7月31日签订的涉案《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反强制性法律法规的规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。涉案合同签订后，东方物业公司实际交付涉案租赁商铺，嘉木商贸公司亦实际占有使用该商铺，无论东方物业公司与房屋产权人之间是否存在纠纷，均未影响到涉案《租赁合同》的实际履行，因此嘉木商贸公司提出的东方物业公司超期转租涉案商铺且无权收取后续租金的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。依据涉案合同约定，合同期限为2019年7月31日至2020年8月1日，嘉木商贸公司应当依照合同约定的租金标准及租赁期限支付租金。嘉木商贸公司上诉提出已于2020年4月21日搬离涉案商铺，但嘉木商贸公司对此并未提交有效证据予以证实，本院对其该项主张不予采信。一审法院在判决中详细论述了本案租金计算方式，本院在此不再赘述。综上所述，嘉木商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费694元，由北京嘉木福叶商贸有限公司负担元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年九月二十九日法官助理 何海云书 记 员 陈祉亦