贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初19030号原告：李拉，女，汉族，1988年12月22日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人：李小丽，贵州贵达律师事务所律师，特别代理。被告：贵州太升房地产开发有限公司，地址：贵州省贵阳市南明区。法定代表人：黄学涛，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：刘丽霞、钟赟，贵州时格律师事务所律师，特别代理。第三人：贵州壹轩辰置业有限公司，地址：贵州省贵阳市观山湖区。法定代表人：高晨，该公司执行董事兼总经理。原告李拉诉被告贵州太升房地产开发有限公司、第三人贵州壹轩辰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案于2021年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行独任审理。原告李拉的委托代理人李小丽；被告贵州太升房地产开发有限公司的委托代理人刘丽霞、钟赟到庭参加诉讼，第三人贵州壹轩辰置业有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李拉向本院提出的诉讼请求如下：1．依法解除原、被告双方于2018年9月24日签订的合同编号为TS-20180924-4-11-21的《商品房买卖合同》；2．依法判令被告立即向原告返还购房款196，450元，并以该款项为基数自2018年9月24日起按全国银行业间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%向原告支付违约金至款项付清之日止；3．依法判令被告向原告赔偿违约损失30，000元；4．本案诉讼费用由被告承担。原告李拉诉称：2018年9月16日，原告在被告售楼部看中被告开发建设的太升国际二期4号楼11层21号、22号房后，被告邀约原告以团购的方式购买前述房屋，团购费每套为3万元，原告同意后当日便将前述两套房屋预定下来，并就两套房屋共向被告支付定金4万元，同年9月24日，原告就其选定的太升国际二期4号楼11层21号房屋与被告签订《房屋买卖合同》，合同编号为TS-20180924-4-11-21。合同第四条约定房屋的付款方式为首付款加银行按揭支付，合同第五条约定交房时间为2020年6月30日，该合同还对房屋的基本情况、土地使用权性质、价格、违约责任等双方的权利和义务进行了约定，合同签订后，原告即按约向被告履行了支付购房款的义务，在定金的基础上向被告支付购房款176，450元，即原告已按合同约定履行了支付义务。2018年11月左右，被告通知原告提交办理银行按揭所需的全部资料，并称在原告向被告交付办理按揭贷款所需的全部资料后，被告方将原告的《房屋买卖合同》交付原告。原告接到通知后，即按被告的要求将办理按揭所需的资料交付被告，被告收到资料后将《房屋买卖合同》原件交付原告。2020年6月30日，在合同约定的交房时间届满后，原告即向被告询问交房事宜，被告称不能按约交房，根据施工进程将延迟至2020年12月交房，但在被告再次承诺的时间届满后，被告仍表示不能交房，即被告的行为已构成根本违约同时造成原告合同目的不能实现。据此，原告于2021年3月向被告邮寄送达了《解除合同告知函》，要求被告返还购房款，被告表示不能退房。现原告不得不通过诉讼的方式主张权利，因原告在购房期间，应被告以所谓的“团购”为由，要求原告向第三人签订了《“太升国际”居间服务申请及承诺书》，且每套房屋向第三人支付了30，000元的居间费，事实是合同的签订、款项的收取均是在被告处缴纳，第三人并没有相关人员参与，故该款项属于原告购买房屋所产生的必要损失，在被告违约的情况下，被告应赔偿原告的该项损失。被告贵州太升房地产开发有限公司对此辩称：一、30000元居间服务费是第三人贵州壹轩辰置业有限公司收取，我司未收到该笔款项；二、原告无解除权，房屋现即将竣工，不影响其合同目实现；三、违约金没有依据，起算时间也不对，原被告对交房时间予以了重新确定。我司也未收到解除合同通知书。也未收到过贷款资料。第三人贵州壹轩辰置业有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经本院审理查明：2018年9月24日原被告双方签订《房屋买卖合同》一份，原告购买被告开发的商品房位于本市南明区房屋，建筑面积为47平方米，单价8350元／每平方米，总价款392450元。约定交房日期为2020年6月30日。原告使用按揭贷款付款，于当日支付首付款196450元，余款196000元银行按揭支付。原告将办理银行按揭贷款手续提交被告，然后再接到报告或者银行通知书进行贷款办理。原告与被告签订《房屋买卖合同》后，原告出具“太升国际”居间服务申请及承诺书，向第三人贵州壹轩辰置业有限公司支付了30000元居间服务费；原告向被告贵州太升房地产开发有限公司支付了首付款196450元（含定金20000元）。但剩余尾款的按揭贷款一直未予办理成功。2021年3月10日，原告向被告的注册地址邮寄了书面的退房通知书，通知被告解除合同及承担违约责任，签收人为“前台”。以上事实有当事人陈述、原被告双方身份信息、《房屋买卖合同》、“太升国际”居间服务申请及承诺书、延期交楼通知短信、购房收据、缴款pos机凭证、退房通知书及邮寄回单、房屋照片等以及其他相关证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有约束力。民事主体从事民事法律行为，应当遵循诚实信用原则。原、被告签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，该合同合法有效，原被告双方应当各自履行其对待给付义务。本案中，涉案房屋预计交房时间为2020年6月30日，涉案房屋修建期间遇到了新冠肺炎疫情影响，根据贵阳市政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知及贵阳市疫情防控响应级别的相关通知，交房时间可顺延45日。即2020年8月14日。现原告于2021年3月10日向被告书面邮寄解除合同通知书在一年的解除合同除斥期间内，此时被告未达到交付符合合同的交房条件，被告构成根本违约，该解除合同通知书已发生解除合同的效力。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…”之规定，双方签订的《房屋买卖合同》于2021年3月10日被告收到退房通知书之日起已解除。因被告的违约行为给原告造成损失，被告应承担相应的违约赔偿责任，被告应退还收取的购房款。且根据《最高人民法院关于审理案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”；第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中尾款未能办理按揭贷款的过错不归责于双方当事人，故定金也应退还原告。原告签署了“太升国际”居间服务申请及承诺书，第三人贵州壹轩辰置业有限公司出具收据予以确认。原告并未提出被告贵州太升房地产开发有限公司收取了该笔费用的直接证据，故该费用不应由被告贵州太升房地产开发有限公司退还，原告未主张第三人承担退还该费用的诉请，故对于原告的该项诉请本院不予支持，原告可另行向贵州壹轩辰置业有限公司主张权利。在诉讼中，第三人贵州壹轩辰置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告李拉与被告贵州太升房地产开发有限公司于2018年9月24日签订的《房屋买卖合同》（合同编号TS-20180924-4-11-21）；二、被告贵州太升房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李拉返还已付购房款176450元、购房款资金占用费（购房款资金占用费以176450元为基数，从2021年3月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至所有款项付清之日止）以及定金20000元；三、驳回原告李拉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2620元，由被告贵州太升房地产开发有限公司承担1965元，由原告李拉承担655元。保全费1920元，由被告贵州太升房地产开发有限公司承担1440元，由原告李拉承担480元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员 赵 钧二〇二一年九月二十二日书记员 黄维维