山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终5469号上诉人（一审被告）：刘伟，男，1980年7月14日出生，汉族，现住蓬莱区。被上诉人（一审原告）：蓬莱京安物业管理有限公司，住所地：山东省烟台市蓬莱区锦泰玫瑰园8号楼3单元502室。统一社会信用代码：91370684564090638T。法定代表人：胡玉琳，任经理。委托诉讼代理人：周滨，系该单位工作人员。上诉人刘伟因与被上诉人蓬莱京安物业管理有限公司（简称京安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市蓬莱区人民法院（2021）鲁0614民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘伟上诉请求：撤销一审判决,改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、蓬莱京安物业管理有限公司未提供有效物业管理资质与证明。一审过程中，被上诉人仅提供部分打印材料，未提供公司证照、未提供物业公司与建设方开发商《前期物业服务合同》等证件，未提供物业管理部门、价格管理部门备案情况。上诉人多次要求其提供，一审过程中也要求其提供，被上诉人均未提供。被上诉人不能证明物业公司资质、不能证明其为锦泰玫瑰园小区提供物业服务，不能证明其提供服务的合法性，一审法院认定事实错误，明显偏袒被上诉人一方。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。被上诉人没有出示其与建设单位签订的《前期物业服务合同》，被上诉人也没有提供物业企业资质和向物业管理部门备案的《前期物业服务合同》的相关情况。根据《烟台市物业服务收费管理暂行办法》第八条规定，新开发的商品房在租售时，物业管理企业或开发商可与业主通过合同约定管理期限内的物业服务内容和收费标准，并报当地政府价格主管部门备案。被上诉人没有提供向价格管理部门备案的《前期物业服务合同》相关情况，没有出示物价部门批准的收费许可证书或收费批准文件。二、在2016年5月锦泰广场项目工程竣工验收未完成之前，不应产生合法的物业服务费等费用。《中华人民共和国建筑法》规定，未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，而《物业管理条例》也规定，开发商向物业服务企业交付的资料图纸中包括竣工验收的相关手续，竣工验收前的物业服务费应该由开发商承担。所以，违反《建筑法》规定交付的，对于业主不应产生合法的物业服务费等费用。被上诉人明知锦泰广场项目工程竣工验收未完成，故意隐瞒真实情况，隐瞒《前期物业服务合同》，以只有签合同才给房屋钥匙为要挟，迫使上诉人签《物业服务合同》，该《物业服务合同》无效。蓬莱京安物业管理有限公司与建设单位在明知项目没有验收合格的情况下，明知建设单位与上诉人签订的买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容的情况下，明知买卖合同已经约定物业服务费价格的情况下，隐瞒《前期物业服务合同》，相互串连、勾通、恶意串通，误导上诉人签所谓的《物业服务合同》，将本应由开发商负担的前期物业服务费，转嫁给上诉人，向上诉人收取了竣工验收合格前的2014年至2015年第一季度物业服务费，严重损害了上诉人的利益，蓬莱京安物业管理有限公司应该返还已经收取的五个季度的竣工验收合格前的物业管理费。三、上诉人通过政府信息公开申请的方式，取得新证据，证明锦泰广场项目1-10#楼2016年才取得“房地产开发项目竣工综合验收备案证书”。烟台市蓬莱区住房和城乡建设管理局提供的锦泰广场项目1-10#楼“房地产开发项目竣工综合验收备案证书”，发证日期2016年。四、被上诉人提供的物业费明细、电费明细等仅是其自行编辑打印的纸质材料，无法证明数额的真实性；而且物业服务企业擅自更换小区电表，电表没有检验证明，无法证明电费数额的真实性；所谓共用电费、卫生费等也没有提供收费依据等证明，一审法院凭空认定，显然违法。五、2019年1月1日前发生的物业收费已过诉讼时效，一审未予以驳回，显然违法。被上诉人没有证据证明有催收的事实。基于以上原因，现根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国建筑法》、《物业管理条例》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的相关规定，特向贵院提起上诉。被上诉人京安物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该驳回上诉，维持原判。一、一审京安物业公司提供了营业执照，并且提供了双方自愿签订的物业服务合同，京安物业公司为刘伟提供了物业服务。完全可以证明有权利收取刘伟的物业费及双方约定的其他费用。二、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算，按照物业服务合同，刘伟给付物业费的方式为分期履行，这使得各期物业费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性，诉讼时效起算时间应从最后一期开始计算，故刘伟该上诉理由不成立。三、刘伟上诉状称2016年5月锦泰广场项目竣工验收未完成之前，不应产生合法的物业服务费。实际上，2016年5月只是锦泰广场项目竣工验收备案的时间，并不是工程验收的时间，工程验收之后，刘伟与开发商已经办理了交接手续。所以，京安物业公司收取的费用是合法的。四、京安物业公司提供的用电表记录了小区业主的用电情况，并依此收取电费，刘伟在京安物业公司通知更换电表时却不到场，事后却不认可用电量，亦未提供相反证据证实京安物业公司提交的用电表存在瑕疵，故其上诉理由不成立。京安物业公司向一审法院起诉请求：被告给付原告2015年4月至2020年12月的物业费6148.59元，卫生费345元，共用电费207元，2016年11月至2018年11月的电费412.37元，合计7112.96元，并按照银行贷款年利率6%给付损失费；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告刘伟系蓬莱锦泰玫瑰园小区4号楼1单元102室房屋业主，该房屋建筑面积为89.11㎡。原告蓬莱京安物业管理有限公司与原告于2013年3月26日签订了《物业服务合同》，约定：原告负责锦泰玫瑰园小区的物业服务，服务内容包括公共区域卫生清洁与管理、公共区域绿化养护与管理、公共区域秩序维护与管理（保安）、房屋部位、共用设施设备及室内设施维修与管理等内容；物业服务费自接到开发商通知交房之日起开始计费，预交半年物业服务费；半年后的交费时间是每季度末月缴纳。住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，非住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元收取，小区内共用电费、楼道灯电费、楼宇对讲电费等按每户每月3元收取，小高层电梯电费，按实际发生费用，由本单元业主共同均摊。原告受有关部门或单位委托，可提供电费、垃圾清运费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。合同签订后，原告按照约定为小区提供物业服务至今，并代环卫部门收取卫生费每户按每月5元收取。但被告自2015年4月至2020年12月期间的物业服务费、卫生费以及电费未按约支付。其中该期间的共用电费207元，卫生费345元，2016年11月至2018年11月电费412.37元。对当事人有争议的证据和事实，即被告是否应缴纳物业费以及应按照多少元的标准缴纳物业费的问题，原告为证明其主张，提交了物业服务合同及费用明细，被告质证认为物业服务不符合要求，不应缴纳。被告提交了2014年9月22日的单据，证明与原告协商的物业费按照0.6元收取，原告认为在2014年因小区内部分配套设施及绿植不完善，原定的1元物业费，由开发商补0.4元，剩余的0.6元业主承担，2015年以后，开发商完善了小区内全部配套设施，以后不对业主进行物业费补偿；被告认为原告陈述配套设施完善需要提交证明及验收证据。法院认为，原告提交的物业服务合同，与本案具有关联性，真实合法，法院予以采信。原告请求缴纳的是2015年4月以后的物业费用，被告提交了2014年9月22日的单据，并未提交能证明其与原告协商物业费为0.6元的其他证据，故被告主张物业费0.6元，法院不予支持。一审法院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。被告系锦泰玫瑰园小区的业主，原告具有从事物业服务的资格，原告与被告签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。被告接受了原告提供的物业管理服务，理应交纳相应的物业服务等费用，故原告诉请要求被告给付自2015年4月至2020年12月期间的物业费6148.59元，共用电费207元，2016年11月至2018年11月电费412.37元，卫生费345元，合计7112.96元的诉讼请求合理，于法有据，法院予以支持。关于原告主张的损失费问题，因原、被告签订的物业服务合同未予约定损失费问题，且原告也没有及时书面向被告刘伟催收物业费，故结合本案实际，原告主张的损失费法院不予支持。原告作为物业服务部门也应当认真总结服务过程中出现的各种问题，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷发生。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条之规定，一审法院于2021年3月15日判决：一、被告刘伟于判决发生法律效力后十日内支付原告蓬莱京安物业管理有限公司2015年4月至2020年12月期间的物业费6148.59元，共用电费207元，2016年11月至2018年11月电费412.37元，卫生费345元，合计7112.96元；二、驳回原告蓬莱京安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘伟负担。二审法庭调查中，上诉人刘伟主张，被上诉人没有提交前期物业服务合同，要求被上诉人提交京安物业公司与蓬莱锦泰置业有限公司（简称锦泰公司）签订的前期物业服务合同。被上诉人京安物业公司主张，开发商和上诉人签订的购房合同中有关于前期物业服务的约定，我方没有前期物业服务合同，前期物业服务合同应该是上诉人和锦泰公司签订。上诉人另主张，催缴物业费通知，2014年、2015年都是贴在门上，2017年以后我没有在小区居住过；2015年被上诉人给我停了半年电；我楼上暖气试压过程中管道破裂漏水，流到阳台，作为邻居我上去找，发现是楼上漏水，找保安，保安说找不着物业，楼梯间管道井漏水导致我客厅墙面渗水，没人处理，漏了一冬天，我只能到住建局投诉，物业才过来修了。二审法庭调查之后，京安物业公司提交2010年11月17日京安物业公司与蓬莱锦泰置业有限公司的物业服务合同、蓬莱市物价局与财政局蓬价[2017]42号文《关于重新公布城乡生活垃圾一体化处理收费标准的通知》、蓬莱市发展和改革局与蓬莱市住房和城乡建设管理局的蓬发改[2020]48号文件《关于明确我市物业服务收费标准等有关事宜的通知》、双方的物业服务合同、2015年12月1日、2018年12月2日物业费催交通知、上诉人用电统计表，以证实其主张。上诉人未提交质证意见。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审争议是，京安物业公司的物业服务是否合法、其物业收费是否有政府文件为据；京安物业公司提交的物业费明细、用电统计表可否作为物业费、电费的认定依据；京安物业公司收取共用电费、卫生费是否合理；2019年1月1日之前的物业费是否已经超过诉讼时效。2010年11月17日京安物业公司与蓬莱锦泰置业有限公司订立物业服务合同，蓬莱市发展和改革局与蓬莱市住房和城乡建设管理局的蓬发改[2020]48号文件《关于明确我市物业服务收费标准等有关事宜的通知》规定了物业收费标准。蓬莱京安物业管理有限公司系经登记核准的物业服务企业，2013年3月26日刘伟与蓬莱京安物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定了前期物业管理、物业管理服务内容、物业服务费收费标准、违约责任等。双方应依约履行。业主自交房之日起，即占有使用房屋，接受物业服务，应交纳物业费。刘伟以京安物业公司无物业服务资质、无《前期物业服务合同》、未出示收费许可证或收费批准文件、2016年5月锦泰广场未竣工验收、2016年才备案、京安物业公司提交的物业费明细系物业公司自行打印等为由，拒付物业费，理由不当，本院不予支持。刘伟主张，京安物业公司提交的电费明细系其单方打印，且擅自更换电表，电表无检验证明，无法证实电费数额的真实性。本院认为，刘伟虽对电表计数有异议，但未提供相反证据反驳，一审判决根据京安物业公司记录的用电统计表，计算刘伟应缴纳电费，尚合理。京安物业公司在记录业主用电量时、或更换电表时，应提前通知业主，并提醒业主及时抄录自己的用电量，以便与物业公司的用电量记录核对，或者要求业主签字确认，以免发生类似矛盾。双方物业服务合同第四条约定，小区内共用电费、楼道灯电费、楼宇对讲电费等按每户每月3元收取。合同未违反法律法规的强制性规定，应认定其合法有效。一审判决上诉人支付该费用，合理有据。京安物业公司提交了蓬莱市物价局与财政局蓬价[2017]42号文《关于重新公布城乡生活垃圾一体化处理收费标准的通知》以证实其代环卫部门按每户每月5元收取卫生费。一审判决上诉人支付该费用，合理有据。关于2019年1月1日前发生的物业费的诉讼时效问题。京安物业公司提交了催缴通知书的照片，未按照本院要求提交其催缴物业费的照片的原始载体及拍摄人等信息，主张曾以电话或者催缴通知书催要物业费，二审法庭调查中，上诉人主张，2014年、2015年催缴物业费通知都是贴在门上，2017年以后我没有在小区居住过，故可认定京安物业公司的起诉未超过诉讼时效。结合另案（2021）鲁06民终5467号、5678号等案查明事实，此前京安物业公司的服务确实存在问题及疏漏，应当反思其服务中的各种问题，提高服务质量，避免纠纷再次发生。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘伟负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二一年九月十五日书记员  吕冠晓