上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终8295号上诉人(原审被告)：上海杨浦科技投资发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：奚荣庆，执行董事。委托诉讼代理人：邓雄仔，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海联益房地产实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张晓霖，总经理。委托诉讼代理人：林琪，上海市同建律师事务所律师。被上诉人：沈德宝，男，1954年1月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人：李兰芳，女，1951年5月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人：邹佳杰，男，1992年9月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：吴秋兰，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。上诉人上海杨浦科技投资发展有限公司(以下简称杨浦科投)、上海联益房地产实业有限公司(以下简称联益房产)因与被上诉人沈德宝、李兰芳、邹佳杰其他合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初15903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨浦科投上诉请求：撤销原审法院(2020)沪0110民初15903号民事判决，发回重审或改判驳回沈德宝、李兰芳、邹佳杰原审诉讼请求。事实与理由：原审判决未查清沈德宝、李兰芳、邹佳杰自行购买涉案房源作为动迁安置的关键事实。根据杨房地拆(2000)第193号《关于核发国康路东陆家浜基地房屋拆迁许可证的通知》，安置房源为浦东长岛路、浦西殷行路、中原路，系争国顺路房屋并非安置房源范围内。而根据沈德宝、李兰芳、邹佳杰在原审提交的证据，沈德宝、李兰芳自己从中介色柯拉房产代理公司看中系争使用权房屋并要求作为动迁房源，支付购房定金1万元；次日，即签某系争房屋拆迁安置协议、办理住房调配单手续以及超面积协议三份文件；在明知不能办理手续、不能转为产权房的情况下，仍在办理完毕动拆迁安置手续后次日，与原房主李耀民正式签订系争使用权房屋的买卖协议，租借搬入并约定将全部购房款支付给房产中介色柯拉公司，该行为与拆迁单位的动迁安置无关。原审对该关键事实未做认定，导致对案件真相和沈德宝、李兰芳、邹佳杰的过错没有认定。沈德宝、李兰芳、邹佳杰购买前早已知道该房屋为中国人民解放军管理的、性质为军产的使用权房屋，无法办理产权手续，但仍然购买，并持有《租用公房凭证》原件至今。小区门口“军队公寓住房严禁出租、出借”铭牌告示，军队公寓住房禁止出租、出借，擅自出租、出借的经济损失和纠纷，由其自行承担。原审判决对该房屋性质属于军产，与政府提供的基地动迁房源无关，且沈德宝明知该房屋属于军产而仍然要求购买的重大事实，没有任何描述和认定，导致本案基本事实前提错误。原审法院要求评估机构按照出让建设用地使用权进行司法评估，与实际情况相悖。根据系争房屋为军产公房的基本事实情况，该司法评估报告的假设前提存疑。估价对象财产范围假定“设定为完全产权下的房地产”，与“估价对象为租赁公房”的性质自相矛盾，与本案系军产租赁的实际情况不符，无法反映评估对象该房屋的实际价值和价格。原审判决援引合同法第107条违约责任作为判决依据，但未对涉案协议的法律效力属于有效、无效还是效力待定作出认定，导致判决结论缺乏大前提。本案房屋拆迁安置协议的安置方式表面上为房屋安置，实质上为货币安置补偿24万元的虚假意思表示，属于无效合同。沈德宝、李兰芳、邹佳杰明知存在不能转为产权房的重大风险仍坚持购买，系造成现状后果的主要过错方，其应自行承担与此相关的所有法律责任，或减免相应的赔偿责任。原审判决对于沈德宝、李兰芳、邹佳杰自行购买和选择的系争军产公房，按照出让建设用地使用权价值进行评估，并作为赔偿依据，违背了损失弥补的基本原则，导致沈德宝、李兰芳、邹佳杰再次因此获益，对于沈德宝、李兰芳、邹佳杰的重大过错，仅酌情扣除3万元，与其过错程度严重不匹配。即便杨浦科投存在过错和承担赔偿责任，赔偿责任范围也应限定在原动迁基地的动迁房源的市场价值范围内，而不是沈德宝、李兰芳、邹佳杰自行选择的明知属于军产使用权的房屋。杨浦科投与联益房产之间属于委托动拆迁关系，对于联益房产签某系争房屋动迁安置协议以及办理一系列手续的情节，均毫不知情，属于无过错方。本案赔偿责任应由行为人联益房产承担，原审判决判定承担共同赔偿责任于法无据。原审判决判定沈德宝、李兰芳、邹佳杰于取得赔偿款后3个月内腾出交房，但赔偿动拆迁损失586.5万元为判决生效后10日内支付，两者权利义务失衡，违背公平原则，造成国有资产处于不确定状态，依法应予以纠正。鉴于本案关键事实不清、适用法律错误、程序违法，恳请二审法院查明案件的关键事实，公平地判定各方的法律责任。联益房产上诉请求：撤销原审法院(2020)沪0110民初15903号民事判决，依法改判驳回沈德宝、李兰芳、邹佳杰的原审诉讼请求。事实与理由：原审法院未查明沈德宝、李兰芳、邹佳杰与案外人上海色柯拉房产代理有限公司、李耀民签订的《购买住房合同》，显属事实认定不清。根据沈德宝、李兰芳、邹佳杰与案外人李耀民、上海色柯拉房产代理有限公司签订的《协议书》首段载明“(该房价以色柯拉房产代理有限公司的购买住房合同为准)”的内容，并结合该《协议书》的条款，沈德宝、李兰芳、邹佳杰对该房屋的性质以及相应的法律后果是明确知晓的。也就是说，理应由沈德宝、李兰芳、邹佳杰自行承担一切相应的法律后果，与联益房产无涉。但从原审判决的结果来看，在过错责任承担的问题上，原审原告竟然没有承担任何过错责任。鉴于沈德宝、李兰芳、邹佳杰对本案系争房屋的性质及法律后果是事先在签某相关协议、合同时已明确知晓的，理应自行承担一切的相应责任。在整个动迁安置事宜的过程中，基于沈德宝、李兰芳、邹佳杰是最后一户，联益房产为了尽快满足并配合沈德宝、李兰芳、邹佳杰完成动迁安置工作，仅仅是起到了大力配合的作用，不存在任何故意或过失的加害、侵犯沈德宝、李兰芳、邹佳杰合法权益的行为。原审判决结果并未体现出法律的公平公正，本案系争房屋系军队产权，不具有一般商品房的市场流通性，且军队从未向地方政府缴纳相关的土地出让金等款项，导致该房屋无法办理产证，亦无法在市场进行交易。原审法院最后判决依据的评估价格来看远远高于本案系争房屋的真实价值。请求二审法院纠正原审判决的错误，维护联益房产的合法权益。被上诉人沈德宝、李兰芳、邹佳杰辩称：其与联益房产就动迁安置房国顺路XXX弄XXX号XXX室，签某了房屋拆迁安置补偿协议，后又有联益房产出具的住房调配单，都明确是联益房产负责安置。购房款也都是交给联益公司的，并且联益公司还出具了购房款的收据。沈德宝、李兰芳、邹佳杰和案外人签订的购房协议及支付的1万元的中介费是在当时联益房产经办人员指示下操作的。沈德宝一方与该房屋的原承租人李耀明从来没有见过，而且该份与案外人的协议中没有任何房屋款项的约定。沈德宝、李兰芳、邹佳杰是在入住房屋之后，发现自己的户口没有办法迁进来，才知道这个房子是军产，没有办法变更租赁卡，再回到联益房产多次要求变更，联益房产称等等就可以变更。但一等就等了20多年，沈德宝一方一直无法录入户口，没有办法领取低保。沈德宝一方的诉请是真正拥有这个房子的租赁权，但因为是军产没有办法变更，才以市场价来作为补偿的，评估报告没有任何问题。原审判决事实认定清楚，法律适用准确，请求予以维持。沈德宝、李兰芳、邹佳杰向原审法院起诉请求：判令杨浦科投、联益房产继续履行《房屋拆迁安置补偿协议》，重新分配安置房屋，若无法分配安置房屋，根据沈德宝、李兰芳、邹佳杰现有房屋市场价值赔偿损失。原审法院认定事实：沈德宝与李兰芳系夫妻，邹佳杰系二人外孙。沈德宝、李兰芳、邹佳杰户籍在上海市杨浦区国康路东陆家浜23弄10号，该房屋系私有房屋(部位西间，建筑面积24.7平方米)，原权利人为瞿云娥。瞿云娥出生于1919年10月1日，2009年8月29日死亡，其夫沈礼生已于1995年4月1日死亡，共有四子二女即沈德泉、沈德根、沈兰娣、沈兰英、沈德宝(原告)、沈德林(1956年6月14日出生，未婚，1976年12月3日死亡)。沈德泉、沈德根、沈兰娣、沈兰英提交了《放弃继承权申明书》，表示因瞿云娥去世后，沈德宝、李兰芳、邹佳杰无居住地，故声明放弃对系争房屋相关拆迁补偿利益及附属权利的继承权。杨浦科投历史名称为上海五角场高新技术联合发展有限公司。2000年7月11日，甲方上海五角场高新技术联合发展有限公司与联益房产签订《委托动迁合同》，显示甲方委托联益房产实施国康路东陆家浜1号、27-30号、32号、33号、35号，23弄1号-20号(36产54户)的拆迁工作；甲方向乙方支付委托动迁的包干总费用，包含用于动迁安置的房屋购置费、拆迁奖励费、搬场费、家用电器移装费、劳务费、私房补偿费及个体工商户补偿费等全部费用为人民币16万元／户……乙方同意在2000年9月底前完成全部拆迁安置工作。乙方同意在动迁安置结束后，甲方将余款付清时，将有关动迁资料、档案全部移交甲方。……2000年7月19日，杨房地拆［2000］第193号《上海市杨浦区房屋土地管理局关于核发国康路东陆家浜基地房屋拆迁许可证的通知》，内容显示“上海五角场高新技术联合发展有限公司：你公司报来的沪五高司［2000］21号《关于国康路东陆家浜基地拆迁许可证的申请》收悉。经核：该基地的拆迁计划和拆迁方案基本符合要求，同意核发杨房地拆许字［2000］第17号《房屋拆迁许可证》。房屋拆迁范围：国康路东陆家浜1号、27-30号、32号、33号、35号、23弄1-20号。拆迁私房户籍户54户、产权户36户，拆除私房建筑面积5327.01平方米。被拆迁范围内的居民一次性移地安置至殷行路430弄、中原路990弄等处及浦东长岛路1338弄、互换产权房地点为浦东博兴路799弄。……”2000年7月22日，瞿云娥签某《私房拆迁征求意见书》，关于房屋所有权补偿的方案，选择第一方案即放弃房屋所有权，按《细则》规定安置，对原房屋估价补偿。2000年11月24日，甲方上海五角场高新技术联合发展有限公司、代理人房屋拆迁实施单位联益房产与乙方瞿云娥签订《房屋拆迁安置协议(建筑面积)》，内容为“……一、乙方原居住国康路东陆家浜23弄10号房屋，地段登记叁级，属私房性质，房屋类型旧里，居住面积16.04平方米，(换算成)建筑面积共计24.7平方米，乙方接受甲方的拆迁安置。二、根据《细则》规定，应安置乙方的人数为四人，即瞿云娥、沈德宝、李兰芳、邹佳杰，其中领有独生子女证一张。三、签协后，甲方对乙方家庭成员中发生人数增减或与拆迁补偿安置有关的纠纷概不负责，也不增减安置面积。四、按《试行办法》规定，甲方安置乙方在四级地段应安置的房屋建筑面积为58平方米。甲方提供国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋，共一套，合计建筑面积93.26平方米(其中超限安置建筑面积35.26平方米，另行签订超面积投资协议书)。五、甲方按本市房屋估价标准支付给乙方私房业主房屋补偿价款伍仟陆佰零肆元伍角柒分。……”落款处有经办人黄培辉、韩红娣签名。同日，联益房产与沈德宝签订《协议书》一份，该协议首部联益房产作为甲方，乙方处空白，内容为“乙方职工沈德宝现住国康路东陆家浜23弄10号。因该地区已列入国家统建公房拆迁范围。根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》，该户原建筑面积24.7平方米，分配住房四人，可配新工房建筑面积58平方米，由于其家庭成员结构较复杂，居住上尚有实际困难。乙方为解决职工住房困难，向甲方购买新工房建筑面积35.26平方米。经双方协商达成协议如下：一、乙方要求合资解决职工沈德宝住房困难，愿向甲方投资购买新工房建筑面积35.26平方米，并按照甲方有关规定，乙方负责付购房款40，000元。甲方表示同意。实房安置，享受优惠。二、乙方付款后，甲方安置拆迁户沈德宝至国顺路XXX弄XXX号XXX室建筑面积93.26平方米。三、为便于公房管理，乙方所购买新工房，不得主张产权，均交公处理，并由承担人按规定缴付租金。……”甲方落款处有经办人黄培辉、韩红娣签名。同日，联益房产与沈德宝签订《抵扣合资安置购房款协议书》，内容为“……甲乙双方商定乙方从搬场费、奖励费及私房补偿费等费用中抵扣合资安置购房款。为此，达成协议如下：一、搬场费350元、奖励费6，000元、私房补偿费5，604.57元、电话移装费200元、空调机移装费300元、大火表补偿费80元，共计12，534.57元；二、按甲方基地有关规定，水电费每人扣除20元，共计80元；三、按甲方基地有关规定，乙方向甲方购买新公房面积35.26平方米，计40，000元；四、二项金额抵扣后，乙方应付给甲方27，545.43元。……”甲方落款处有经办人黄培辉、韩红娣签名。2000年12月4日，沈德宝向被告联益房产交付27，545.43元。《住房调配单》显示，调配单位联益房产，房屋受配人沈德宝，原住房租赁户名瞿云娥，家庭主要成员沈德宝、李兰芳、邹佳杰，地址国康路东陆家浜23弄10号私房面积24.7；新配房人员租赁户名沈德宝，家庭主要成员瞿云娥、李兰芳、邹佳杰，地址国顺路XXX弄XXX号XXX室公房面积93.26；调配原因动迁安置，经办人签名黄培辉、韩红娣2000年11月24日。调配单位联益房产盖章2000年11月26日。后系争房屋因其他原因无法办理租赁手续过户、无法迁入户籍，沈德宝、李兰芳、邹佳杰多年投诉无果，诉至法院。原审审理中，1、沈德宝、李兰芳、邹佳杰提供2000年11月23日金额为1万元的收据原件一份，内容为“交款单位沈德宝，收款内容为代收国顺路XXX弄XXX号XXX室，开票单位上海色柯拉房产代理有限公司”。原告另提供2000年11月25日原告沈德宝与案外人李耀民、上海色柯拉房产代理有限公司签订《协议书》一份(原告仅能提供复印件)，内容为“国顺路XXX弄XXX号XXX室买卖、中介、三方协议书，甲方李耀民、乙方沈德宝、丙方色柯拉房产代理有限公司，国顺路XXX弄XXX号XXX室房是使用权房，故不能办理手续，而沈德宝先生愿购买此房，(该房价格以色柯拉房产代理有限公司的购买住房合同为准)，故双方约定如下：一、该房在变更为产权房时再转让给乙方，转为产权房的费用全部由乙方承担。二、由于乙方是动迁户，急需搬入该房中，故目前作为租借该房搬入，以后等该房转为产权房后，租借期结束(租借协议另鉴)。三、乙方在搬入该房前将全部购房款付给丙方，暂由丙方保管，待该房产权手续全部办理结束后，再付给甲方。四、目前该房中甲方要取走的家俱有：1、一组床。2、冰箱一台。3、洗衣机一台。4、沙发。五、该协议均由本人签字后生效，不管任何一方不能做到都将作为违约处理。六、如遇到政策上的因素，该房不能转为产权房的话，甲方不承担违约责任。七、甲、乙、丙任何一方违约，均需支付违约金壹拾万整。八、双方约定日期公证。”对此，杨浦科投质证认为三方协议书虽无原件，但认可真实性和关联性，根据该协议内容可见沈德宝一方明知系争房屋是使用权房，无法办理手续；且房款由中介代管，待产权手续办理结束再付给前承租人，说明沈德宝一方明知购房风险；第6条更明确如遇政策原因无法转为产权房，前承租人不承担责任。对1万元收据真实性无异议，印证中介代管的协议内容。联益房产对三方协议和收据真实性均无异议，认为从时间上可以说明房屋来源，即11月23日交付的1万元是沈德宝自行找到房源，11月24日沈德宝来公司说明情况，公司为配合沈德宝在同日签拆迁协议。2、联益房产提交2000年11月30日金额为24万元的收据一份，显示收款人为上海色柯拉房产代理有限公司，用途国康购房款，收款内容收国顺路XXX弄XXX号XXX室房款。对此，沈德宝一方表示没有另行签某过购房合同，不清楚联益房产打款情况。杨浦科投表示委托拆迁包干费用范围16万元／户，具体的拆迁材料及款项结算材料等均找不到了，认为本次拆迁表面是房屋安置，实际是货币安置。联益房产表示本次拆迁是房屋安置，拆私还公，但房源是沈德宝一方自行找来，公司是本着不参与仅配合的态度打款，至于打款金额只能是猜测沈德宝一方签订过购房合同，但公司没有保留合同。联益房产对购房金额与拆迁补偿金额的关联性无法举证。双方均确认上海色柯拉房产代理有限公司与本次拆迁安置无关，均不清楚李耀民的具体情况，表示无需李耀民、上海色柯拉房产代理有限公司参与本次诉讼。3、双方确认现系争房屋因其他原因无法办理租赁变更手续，沈德宝一方户籍亦无法迁入系争房屋。在调解中，因杨浦科投、联益房产无法对沈德宝一方另行房屋安置，故调解不成。沈德宝一方申请对系争房屋价值进行评估，经法院委托，上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋进行估值，估价对象为系争房屋(租用公房)，根据《委托鉴定书-委托鉴定事项说明》的要求及估价委托人的确认，评估设定为完全产权下的房地产，根据比较法和收益法两种估价方法的计算结果，进行结果分析后综合确定估价对象的市场价值为5，895，000元。评估费15，514元由沈德宝一方预付。原审法院认为，民事主体的财产权利及其他合法权益受法律保护。系争房屋的取得资料中虽出现案外人及沈德宝与案外人签某的购房《协议书》，但双方均确认系争房屋并非普通意义上的房屋交易买卖所得，应系动迁后安置住房的结果。在动迁过程中，联益房产作为杨浦科投的代理人，与沈德宝一方签某动迁安置协议，协议写明动迁后安置系争房屋，且购房款由沈德宝一方补差交给联益房产。相关付费单据中也表明联益房产收取沈德宝一方差额款，又由联益房产将房款付给案外人，故本次动迁安置为拆私还公，当系争房屋不能办理公房承租手续、不能迁入户口时，即杨浦科投作为动迁协议甲方，未能履行完全的动迁协议义务；联益房产虽系杨浦科投代理人，但在动迁协议之外与沈德宝一方另行签订面积差额协议及房款差价协议，其对房屋不能完全交付亦负有责任，故应由杨浦科投与联益房产对沈德宝一方承担共同赔偿责任。原被拆迁人瞿云娥已经去世，沈德宝、李兰芳、邹佳杰是原房屋被安置人员，而瞿云娥其他继承人均表示放弃主张，故由沈德宝、李兰芳、邹佳杰作为诉讼主体提出主张，于法不悖。因评估意见是依据同等条件下市场房屋价值作为损失依据，而沈德宝、李兰芳、邹佳杰动迁安置是获得公房，考虑到房屋公房购买售后产权时综合了房龄、房型等房屋因素及购买人工龄、购买价格优惠等其他因素，故对评估价格得出的市值酌情扣除相关购房优惠因素后的数额作为考量。待赔偿后，由原告交还房屋及租赁凭证。考虑到沈德宝、李兰芳、邹佳杰另行安置需要一定的时间，故酌情确定必要准备时间以便沈德宝、李兰芳、邹佳杰腾出房屋。原审法院据此判决：一、杨浦科投、联益房产应于判决生效之日起十日内赔偿沈德宝、李兰英、邹佳杰动迁安置损失5，865，000元；二、沈德宝、李兰英、邹佳杰应于收到上述赔偿款后三个月内腾出并向杨浦科投、联益房产交付上海市杨浦区国顺路XXX弄XXX号XXX室房屋，并交还房屋租赁凭证。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53，065元，由杨浦科投、联益房产负担。评估费15，514元，由杨浦科投、联益房产负担。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：因沈德宝一方原住房动迁事宜，杨浦科投委托联益房产进行安置。由于安置的房屋无法办理租赁手续过户、无法迁入户籍，引发本案诉讼。关于涉案房屋的来源，上诉人主张系系沈德宝一方自行寻得，安置方式应认定为货币安置。对此，本院不能认同。虽然沈德宝一方与案外人李耀民、上海色柯拉房产代理有限公司订有协议，但房屋的取得系基于联益房产出具的房屋调拨单，房屋的差价款也是由沈德宝向联益房产支付。据此，不能认定涉案房屋系沈德宝一方自行觅得。由于涉案房屋存在无法办理租赁手续过户、无法迁入户籍的缺陷，沈德宝一方主张以涉案房屋为参考予以赔偿的主张可以准许。关于补偿价格，动迁安置的房屋应当是能够正常居住、使用、落户、交易等正常功能的房屋，评估机构设定前提为完全产权下的房地产，结合涉案房屋的面积确定相应价款，并无不当。关于责任主体的确定，鉴于杨浦科投与联益房产对于安置不妥的后果均有责任，原审法院判令两方承担共同责任，亦无不可。关于履行顺序的问题，原审法院已经明确系考虑到沈德宝一方另行安置需要一定的时间，故酌情给予必要的腾退时间，本院予以认同。原审判决认定事实清楚，裁决结果并无不当，可予维持。杨浦科投与联益房产的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53，065元，由上海杨浦科技投资发展有限公司、上海联益房地产实业有限公司各半负担。本判决为终审判决。审 判 长  汪 毅审 判 员  黄 亮审 判 员  郑 璐法官助理  冯则煜书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……