辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2448号上诉人（原审原告）：刘畅，女，1975年12月1日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：郭福占，辽宁西方律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李廷新，男，1946年6月29日出生，汉族，住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：李显臣，男，1972年8月9日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：郭福占，辽宁西方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：营口福旺房地产开发有限公司，住所地辽宁省营口市鲅鱼圈区青龙山大街福旺桃源阳光4#楼1单元1号门市。法定代表人：王素霞，董事长。委托诉讼代理人：宁德龙，辽宁诚信泰律师事务所律师。上诉人刘畅、李廷新因与被上诉人营口福旺房地产开发有限公司（以下简称福旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2021）辽0804民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘畅、李廷新上诉请求：一、判令撤销营口市鲅鱼圈区人民法院（2021)辽0804民初1577号民事判决；二、改判被上诉人将上诉人的营口市鲅鱼圈区福旺桃源阳光小区4-2、4-3号门市恢复原状（将4-1门市与4-2门市二层间隔墙拆除，在房梁中心线重新砌筑间隔墙；修复中央空调系统，保证正常使用）；三、判令被上诉人赔偿上诉人四年多租金损失12万元整；四、判令被上诉人营口福旺房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人违约证据确实充分。首先，上诉人刘畅、李廷新与被上诉人签订房屋租赁合同时，对合同期满二层间隔墙恢复砌筑及屋内装饰装修、水、电、暖设备等交接问题进行了明确具体的约定。上诉人与被上诉人房屋租赁合同第八条8.1规定本合同无论任何原因解除或租期届满，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满之日迁出该房屋，并将该房屋及甲方所属内部设施、设备及乙方对该房屋所进行的装修（如有）完好无损的返还给甲方，如造成损坏，由乙方负责修缮或按价赔偿。注：必须保证该房屋交与甲方时，该房现有的水、电、暖完整且正常使用。第二十条规定甲、乙双方承认的附加条款如下：1.4-1号商铺与4-2号商铺之间二层间隔墙（原有墙体依建筑施工图纸与房产局测绘确定；2.款清后，且甲方交房手续办理完毕为租金起算日期；3.商铺前造型租期满后由乙方负责拆除和清理。其次，房屋租赁期满后，向上诉人交付房屋时，被上诉人没有按租赁合同约定砌筑二层间隔墙，没有修复中央空调外挂机，中央空调无法正常使用。被上诉人将案涉营口市鲅鱼圈区福旺桃源阳光小区4-2、4-3号门市房在出售给被上诉人之前，已改动原来设计结构，安装中央空调系统，并对该房屋进行装修，用于营口市鲅鱼圈区福旺桃源阳光小区做售楼处使用。后来被上诉人为了盘活资金，将案涉门市房4-2、4-3出售给上诉人，上诉人考虑售楼处已安装中央空调系统，并进行了装修，才出巨资购买。一审法庭调查时，被上诉人也自认被上诉人于2011年将案涉房屋装修且安装了中央空调系统作为售楼处使用。2013年10月31日被上诉人将案涉两处房屋出售给上诉人，案涉房屋出售给上诉人后，租给被上诉人继续做售楼处使用，租赁期间，未经上诉人同意，被上诉人将空调外挂机拆除，另做他用。租赁期满，被上诉人并未砌筑二层间隔墙，也未将空调外挂机修复安装。鉴于上诉人购买4-2门市与案外人4-1门市毗邻，考虑到租赁期满，上诉人与4-1门市业主之间的二层间隔墙界线问题，故上诉人与被上诉人在租赁协议第十二条做了特别约定。既然双方做了约定，被上诉人就应当按照租赁合同的约定，全面完整地履行合同义务，依据建筑施工图纸与房产局测绘确定4-2门市与4-1门市二层交界点的位置，恢复原有二层中间墙体，这是被上诉人应当履行的合同义务。此其一。其二，法院工作人员不是专业测绘人员不具备测绘的资质，其无权勘测房屋面积，其做出的测绘结果不具有法律效力，当然不能作为认定案件事实的依据。其三，众所周知，中央空调系统室内通风设备与外挂机是一个整体二者缺一不可，且外挂机的造价是中央空调系统的造价的主要部分。租赁协议第八条8.1特别注明“乙方需保证该房屋交于甲方时，该房现有水、电、暖完整，且正常使用”。虽然没有注明包括空调，但是空调系统包括外挂机和室内的通风设备，是不言而喻的。因此，原审判决以“原告系根据合同8.1注释部分约定为水、电、暖，并无空调内容，原告提供证据不足以证明其观点，故本院不予支持。”这一论断，没有事实依据，纯属无稽之谈。其四，原审判决混淆了民事诉讼法的举证规则。因为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（四）根据已知的事实和日常生活经验法则，推定出的另一事实。显而易见，原判认为上诉人对此负举证责任，显系错误。二、被上诉人违约造成上诉人经济损失是客观存在的无可辩驳的事实。如前所述，上诉人从被上诉人处购买的案涉房屋是精装修且安装了中央空调系统的房屋，现被上诉人在租赁使用期间擅自拆除中央空调外挂机另做他用，导致上诉人的中央空调系统，冬天不能取暖，夏天不能制冷。中央空调系统已无法使用，严重影响诉争房屋正常使用。所以，上诉人提出要求被上诉人赔偿上诉人因拆除中央空调外挂机造成上诉人近五年的房屋使用价值贬损的经济损失无可厚非。三、上诉人要求被上诉人按合同约定砌筑4-2门市与4-1门市二层间隔墙及修复中央空调外挂机，赔偿近五年讼争房屋使用价值贬损的经济损失，于法有据。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”第七百一十五条之规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”本案当中，被上诉人的违约行为完全符合上述法律规定的情形。因此，上诉人的诉讼请求于法有据。综上所述，原审法院由于认定事实和适用法律错误，导致错误的判决是必然的。为此，上诉人根据有关法律规定，依法提出上诉，恳请二审法院公正审理此案，以维护上诉人的合法权益。被上诉人福旺公司辩称：一、答辩人原承租的福旺桃源阳光小区4-1号与4-2号门市间墙体的砌筑并不影响上诉人房屋所有权利的行使，墙体的砌筑答辩人是按照设计图纸施工的，因此答辩人没有过错，不构成违约。二、答辩人在销售给上诉人房屋前，自行装修和使用了三处待售门市作为售楼处和办公室，其中包括上诉人后购买的福旺桃源阳光小区4-2、4-3号门市。2013年10月答辩人销售给上诉人后又租赁使用。约定乙方保证该房屋交与甲方时该房屋现有水、电、暖完整且正常使用。但答辩人承租房屋的空调不是上诉人门市原有的设备，是答辩人因经营的需要自行购买和安装的，并非上诉人所有。答辩人将空调外机拆除是对自有财产的处分，并没有损害上诉人的财产权利。上诉人上诉无理，应驳回其上诉请求。三、上诉人提出赔偿十二万元的诉讼请求没有事实和法律依据，上诉人与答辩人租赁关系解除后原告门市是自用还是租赁是上诉人对房屋所有权享有的权利，其收益是否达到预期与答辩人无关。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人上诉理由不充分，请求驳回上诉，维持原判。刘畅、李廷新向一审法院起诉请求：一、判令被告对原告出租的营口市鲅鱼圈区福旺桃源阳光小区4-2、4-3号门市恢复原状（将4-1门市与4-2门市二层间隔墙拆除，在房梁中心线重新砌筑间隔墙；修复中央空调系统，保证正常使用）；赔偿二原告四年多租金损失12万元整。二、判令被告承担本案的诉讼费用和保全费用。一审法院查明事实：32-福旺桃园阳光4#楼-2#、3#门市（以下简称“2号门市、3号门市”）登记在李显义和原告刘畅名下。2013年10月21日，原告李廷新（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将2号门市出租给乙方使用，合同第8.1条约定：本合同无论任何原因解除或租期届满，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知，租期届满之日迁出该房屋，并将该房屋及甲方所属内部设施、设备及乙方对该房屋所进行的装修（如有）完好无损的返还给甲方，如造成损坏，由乙方负责修缮或按价赔偿。注：乙方须保证该房屋交于甲方时，该房现有的水、电、暖完整，且正常使用。合同第十二条约定：1、4-1号商铺与4-2号商铺之间二层间隔墙（原有墙体）依建筑施工图纸与房产局测绘确定；2、款清后且甲方交屋手续办理完毕为租金起算日期。3、商铺前造型租期满后有乙方负责拆除和清理。2013年10月31日，原告刘畅（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将3号门市出租给被告使用。该合同第8.1条和合同第十二条约定内容与2号门市《房屋租赁合同》一致。根据另案被告起诉二原告的房屋租赁合同判决书中认定事实，该合同后延期到2016年10月30日。经过现场勘验，现1号门市和2号门市之间的间隔墙已经砌筑，墙长4.96米，2号门市距连接墙边缘差7厘米，1号门市距连接墙边缘差14厘米。现1号门市和2号门市均正在经营使用。原告主张该部分应在中间砌筑，差了3.5厘米，被告主张该砌筑符合双方约定。关于空调部分，被告认为将空调外机拆除。一审法院认为，二原告分别与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。关于二层间隔墙拆除一节，第一，原告并未提供上述砌筑不符合合同约定的证据；第二，二层间隔墙已经砌筑完成，原告主张差了3.5厘米，涉及4.96*0.035=0.17平方米的房屋面积，即便存在该误差，对于房屋使用影响也是极小的，不宜通过房屋拆除的方式来处理；第三，现1号门市和2号门市均正在商业经营，且1号门市为案外人所有，如存在上述误差，进行拆除将会造成更大的其他损失，故综上，综合考虑本案证据和公平原则，二层间隔墙不宜拆除，如果因被告砌筑行为导致二原告房屋面积减少，可根据减少的房屋面积向被告主张相应的损失。关于原告主张的安装空调一节，原告主张系根据合同第8.1条注释部分约定，合同8.1条约定为水、电、暖，并无空调内容，原告提供证据不足以证明其观点，故本院不予支持。关于原告主张房屋租金损失一节，通过现场勘察可见，二原告门市正在正常经营状态，原告亦未提供证据证明因被告的行为导致二原告租金损失，故本院不予支持。综上，一审法院判决如下：驳回原告刘畅、李廷新的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告刘畅、李廷新负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张被上诉人应拆除间隔墙问题。案涉房屋租赁合同中约定：“4-1号商铺与4-2号商铺之间二层间隔墙（原有墙体）依建筑施工图纸与房产局测绘确定”。现上诉人并未提供证据证明被上诉人福旺公司砌筑的间隔墙与建筑施工图纸不符，而且，依据一审法院现场勘查结论，即便存在上诉人所主张的误差，该误差对上诉人房屋使用影响也极小。更为重要的是，诉争两间门市均已由案外人承租经营使用，如果拆除间隔墙，势必会造成现承租人经营损失。综合以上因素，一审法院判决不宜拆除诉争间隔墙并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人应修复中央空调问题。庭审中，上诉人自认，其与福旺公司签订的房屋买卖合同中并未特别约定购买的房屋包括中央空调系统，在租赁合同中也无租赁合同期满后，被上诉人应保留中央空调的约定，而且，案涉门市的水、电、暖均可正常使用，故上诉人要求被上诉人修复中央空调的诉请，本院不予支持。上诉人主张的损失问题，因并未提供证据证明，本院不予支持。综上所述，上诉人刘畅、李廷新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人刘畅、李廷新负担。本判决为终审判决。审 判 长 孟宪云审 判 员 徐 丹审 判 员 姚 望二〇二一年九月二十七日法官助理 孙**华书 记 员 徐鹏媛