上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终9267号上诉人（原审原告）：刘洋，男，1978年7月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人（原审第三人）：王某，男，1972年2月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：上海爱租物业管理有限公司，住所地上海市闵行区光华路598号2幢3、4层。法定代表人：姜振航。上诉人刘洋、上诉人王某因与被上诉人上海爱租物业管理有限公司（以下简称爱租公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初88732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘洋上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判：1、刘洋与爱租公司的《资产委托管理服务合同》于2020年9月21日解除；2、王某按每月6，600元（人民币，下同）标准支付至实际腾退上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼405室房屋（以下简称涉案房屋）之日止的房屋占有使用费。事实和理由：其已提供了充分的证据材料证明其与被上诉人爱租公司于2020年9月21日即解除了租赁合同，且于9月28日在王某拒不接电话、上门寻找也不开门的情况下，以短信的方式通知了王某，故王某应当清楚此后其与爱租公司间的转租合同亦随之解除，王某应当立即搬离涉案房屋，并按每月6，600元的标准支付自解除之日至其实际搬离之日止的房屋使用费。一审法院对于上诉人刘洋与爱租公司间解除租赁合同的确定存在错误，导致之后所作的判决均缺乏事实及法律依据，显失公平。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，支持刘洋一审的全部诉讼请求。王某上诉请求：撤销一审判决第三项，将本案发回一审法院重审，或依法改判王某按每月4，300元标准支付房屋占有使用费且王某目前已支付完毕。事实和理由：爱租公司系接受刘洋的委托，与王某签订涉案房屋的租赁合同，故该合同对于刘洋亦有法律约束力。王某已足额向爱租公司付清了一年的租金。故之后即使刘洋与爱租公司间的租赁合同解除，其也只同意按原约定的租金每月4，300元的标准支付房屋使用费。一审法院判令其应承担的使用费标准没有依据，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人爱租公司未答辩。刘洋向一审法院提起诉讼，请求判令：1、刘洋与爱租公司于2020年7月13日签订的《资产委托管理服务合同》（编号：SHIZ-WT0000025）实际内容为房屋租赁合同；2、确认刘洋与爱租公司签订的《资产委托管理服务合同》于2020年9月21日解除，并要求爱租公司及王某立即交还房屋；3、王某有实际腾房义务，需于2020年10月1日前完好交还房屋，如逾期腾房，需按照6，600元／月标准向刘洋支付从2020年10月1日到实际交还房屋的逾期腾房占用使用费。一审认定事实，刘洋与爱租公司于2020年7月13日签订了实为房屋租赁的《资产委托管理服务合同》，约定刘洋将涉案房屋以6，600元／月的价格向爱租公司出租13个月，委托期限自2020年7月16日到2021年8月15日止，租金支付方式付一押一。爱租公司在签约后向刘洋支付过1个月租金及押金，其后未再付款。一审另查明，2020年7月18日，爱租公司与王某签订《房屋租赁合同》约定，爱租公司作为房屋出租代管机构将涉案房屋出租给王某，租期自2020年7月24日至2021年7月23日；月租金4，300元，押金4，300元，租金年付。该合同签订后，爱租公司向王某交付了涉案房屋，王某向爱租公司支付了租期内全部租金51，600元及押金4，300元。涉案房屋由王某使用至今。2020年10月10日，刘洋通过微信向王某发送《声明书》告知：刘洋已于2020年10月9日向爱租公司寄送了解除合同通知函，并于2020年10月10日单方面解除了刘洋与爱租公司所签合同，同时要求爱租公司于5日内交还房屋；王某作为次承租人有及时腾房义务，请将房屋于2020年10月15日前交还，如逾期腾房，需向刘洋按合同月租金6，600元支付逾期腾房占有使用费。王某微信回复：刘洋的《声明书》应给法院请求认可及执行。为证明刘洋与爱租公司之间租赁关系已于2020年9月21日解除，刘洋提交了《解约协议》，该协议内容为：刘洋与爱租公司就涉案房屋签订的《资产委托管理服务合同》即日起解除、双方互不承担违约责任的，协议尾部甲方处由刘洋签名并署期“2020年9月21日”，乙方处加盖有“上海爱租物业管理有限公司合同专用章”。就该协议，刘洋表示乃刘洋于2020年9月21日直接前往爱租公司位于上海市XX路办公现场与爱租公司签订的。就该材料，王某表示对该材料的真实性存在异议，且王某父母亦于2021年9月21日下午前往XX路爱租公司办公地点，但未看到有任何爱租公司人员在接待，咨询警署后被告知爱租公司经营出现了问题。一审法院认为，刘洋与爱租公司签订的《资产委托管理服务合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。该合同具备房屋租赁的特征，故双方之间成立房屋租赁合同关系，一审法院就此不再在判决主文中赘述。现爱租公司承租后拖欠刘洋租金的行为显已构成违约，刘洋有权要求解除合同。关于该合同的解除日期，虽刘洋主张已于2020年9月21日与爱租公司签订了《解约协议》，但并无其它证据佐证刘洋与爱租公司双方已于该日解除合同，相反刘洋在之后于2020年10月10日发送给王某的《声明书》中只字未提刘洋与爱租公司已签订《解约协议》的事实，而是表示系通过发送解除通知的方法解除了合同，二者前后矛盾，故刘洋提供的《解约协议》真伪不明，一审法院无法据此确认涉案《资产委托管理服务合同》已由刘洋与爱租公司双方于2020年9月21日协议解除。因明确刘洋解除合同诉求的诉状副本向爱租公司送达之日为2021年2月23日，故涉案《资产委托管理服务合同》于该日解除。合同解除后，爱租公司应自涉案房屋搬离，并将该房屋返还刘洋，王某作为次承租人，亦负有腾房义务。关于刘洋要求王某承担逾期腾房的房屋占有使用费的请求，一审法院认为，涉案《资产委托管理服务合同》乃经法院判决确认了解除时间，王某应在一审法院指定期限内腾退房屋，逾期腾退的应承担相应的房屋占有使用费，关于该使用费的标准，因刘洋出租价格及王某承租价格存在巨大差异，故一审法院根据市场通常价格，按照公平公正原则酌定王某逾期腾退的应按每月5，500元标准承担房屋占有使用费。至于刘洋所主张要求由王某承担的2020年10月1日以后其它的房屋占有使用费，系爱租公司占有涉案房屋所应承担的费用，与王某无关，可由刘洋另行向爱租公司提出请求。爱租公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对刘洋主张的事实和提供的证据进行抗辩，一审法院依法缺席审理。一审法院判决：一、刘洋与上海爱租物业管理有限公司签订的《资产委托管理服务合同》于2021年2月23日解除；二、上海爱租物业管理有限公司、王某于判决生效之日起十日内腾空上海市浦东新区XX路XX弄XX号楼405室房屋，并将该房屋返还刘洋；三、如王某未按上述第二条规定履行房屋腾退义务，王某于判决生效之日起十日内按每月5，500元标准，支付刘洋自判决生效之日起第十一日起至王某实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回刘洋对于王某的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，减半收取计65元，由上海爱租物业管理有限公司负担。双方当事人二审中均未提交新证据。经审理，一审法院查明事实正确，本院均予确认。本院审理期间，刘洋与王某于2021年8月18日办理了涉案房屋的交接手续。本院认为，本案争议的焦点在于1、刘洋与爱租公司间的《资产委托管理服务合同》解除时间，2、王某向刘洋支付房屋占用费的起算时间及标准。1、关于刘洋与爱租公司间的《资产委托管理服务合同》解除时间，刘洋提供了其与爱租公司于2020年9月21日签订的《解约协议》，鉴于该协议系刘洋与爱租公司间对《资产委托管理服务合同》的解除约定，且刘洋已提交了原件，对于该份证据材料的真实性，应由协议相对方提出质证意见。然爱租公司经一审法院及本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对刘洋主张的事实和提供的证据进行抗辩，而第三人王某虽对该证据材料的真实性提出异议，但并未能提供异议成立之依据，故本院对刘洋提供的《解约协议》的真实性、客观性及与案件事实的关联性予以确认。刘洋依据该《解约协议》主张其与爱租公司间的《资产委托管理服务合同》于2020年9月21日已合意解除，符合双方的意思表示，本院予以确认。一审法院对该证据材料未予采纳并另行确定解约时间与当事人的约定不符，本院依法予以更正。2、关于王某应向刘洋支付房屋占用费的起算时间及标准问题。首先，依据《资产委托管理服务合同》之内容可见，对于爱租公司将以涉案房屋出租代管机构的名义进行转租之事实，刘洋是明知且认可的。故爱租公司与王某签订的《房屋租赁合同》当属有效。现王某已提供了证据材料证明其已付清了约定的一年租期的租金，对此爱租公司并未提出抗辩或反驳。刘洋亦无相反的证据材料反驳，故本院对王某主张其已按约付清了至2021年7月23日止的约定租金予以采信。虽然刘洋与爱租公司间的协议已于2020年9月21日通过双方协议解除，但鉴于爱租公司并未及时通知王某并与其解除双方间的租赁合同，亦未将其与刘洋间的《解约协议》向王某披露，故即便刘洋通知了王某其与爱租公司间已解除协议，在该事实尚未被确认之前，依据合同相对性原则，王某依据其与爱租公司间的租赁合同所约定的租期内承租使用涉案房屋，并无不当。现刘洋仅以其已与爱租公司解除协议为由，即主张王某重复承担自2020年9月22日起至2021年7月23日止的房屋使用费缺乏依据，本院难以支持。然自2021年7月23日以后，王某租期已至，其再占用涉案房屋已缺乏合同依据，故应向刘洋支付相应的房屋占用费。审理中，双方已确认于8月18日办理了房屋交接手续，故王某应承担自2021年7月24日起至8月18日止的房屋使用费。对于房屋使用费的标准，一审法院依据本案事实酌情确认每月5，500元，并无不当，本院确认。此外，本院审理中，双方已完成了房屋的交接手续，故无须再行作出判决。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初88732号民事判决第二项、第四项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初88732号民事判决第一项为：刘洋与上海爱租物业管理有限公司签订的《资产委托管理服务合同》于2020年9月21日解除；三、变更上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初88732号民事判决第三项为：王某于判决生效之日起十日内支付刘洋房屋占有使用费人民币4，767元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取65元，由上海爱租物业管理有限公司负担。二审案件受理费260元，由上诉人刘洋、王某各半负担。本判决为终审判决。审 判 长  方 方审 判 员  谷玉琴审 判 员  赵 鹃法官助理  胡 蓉书 记 员  胡 蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、1999年《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。