河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫06民终939号上诉人（原审被告）：张素红，女，1974年6月15日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：董志强，男，1975年3月25日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区，系张素红之夫。被上诉人（原审原告）：新乡市新鼎物业服务有限公司，住所地新乡市红旗渠金穗大道与新二街交叉口东北角迎宾大厦一期公元国际1单元1201号。法定代表人：林娟，该公司财务经理。委托诉讼代理人：姬童童，河南大正永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张福纲，河南大正永衡律师事务所律师。上诉人张素红因与被上诉人新乡市新鼎物业服务有限公司（以下简称新鼎物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2021）豫0611民初2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张素红上诉请求：1.改判张素红在原审判决支付新鼎物业公司物业服务费4164.7元及违约金326元的基础上减少支付物业服务费及违约金；2.一、二审诉讼费由新鼎物业公司负担。事实和理由：1.新鼎物业公司未按照合同约定全面履行自己的义务，由于新鼎物业公司长时间怠于履行自己的合同义务，致使张素红所在单元门前存有大量积水，正常的生活受到严重影响。2.根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，本案新鼎物业公司主张物业服务费，张素红存疑且提供了证据，仍须由新鼎物业公司对其全面履行合同义务承担举证责任，而原判在新鼎物业公司未完成举证责任的情况下，支持其诉求，不符合客观事实，损害了张素红的合法权益。3.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条规定，张素红基于新鼎物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，具有合法的抗辩理由，应减少物业服务费，并根据双方的过错程度确定违约金承担比例。一审判决张素红全额支付新鼎物业公司物业费及违约金违反上述法律规定和公平诚实信用原则。综上，一审法院认定基本事实不清，请二审法院查清事实，依法改判。新鼎物业公司辩称，1.新鼎物业公司与鹤壁市淇滨区天润嘉城业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，该合同真实有效。双方应当按照合同约定履行义务。2.新鼎物业公司自入驻该小区以来投入大量人力、物力、财力改善小区环境，绿化及公共设施。小区门岗有专门保安人员，卫生有专门保洁人员进行打扫，绿化、电梯及公共设施也定期维护，新鼎物业公司已经全面履行了义务，张素红应当全额支付物业费。3.关于张素红陈述的单元楼门口道路问题，需要说明的是新鼎物业公司进入该小区之前，该道路系绿化带，因业主长期开车碾压导致绿化带损坏，后张素红找物业修缮道路并承诺修好后动员其他业主交费，之后物业自费修缮道路，修好后张素红仍不缴纳物业费且拖欠至今，严重违反合同约定。张素红应按照合同约定交纳物业费并承担违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。新鼎物业公司向一审法院起诉请求：判令张素红向新鼎物业公司支付物业服务费4164.7元并支付违约金（违约金以4164.7元为基数，按日3‰自2017年10月1日起计算至实际履行之日止）。一审法院认定事实：2017年10月27日，新鼎物业公司（乙方）与鹤壁市淇滨区天润嘉城小区业主委员会（甲方）就天润嘉城小区的物业服务签订《天润嘉城物业服务合同》，主要约定合同期限为一年，自2017年10月1日起算，一年到期后，本合同自动延续，时限为三年。物业服务内容：1.房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。2.共用设施、设备的维护、养护、运行和管理。3.公共设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护和管理；4.共用绿地、花木、建筑小品等的补裁、养护与管理等。2017年10月1日-2019年9月30日期间的物业服务费标准：1-6层住宅：0.7元/月/平方米，7层以上住宅：0.9元/月/平方米；多层电梯维护、年检费：300元/户/年。业主应当按照住宅所登记建筑面积及约定的物业服务费标准向乙方交纳物业服务费。违约责任：经乙方多次催交物业服务费，业主无特殊理由而未按期交纳物业服务费的，乙方有权自逾期之日按照每日千分之三收取违约金。2019年10月20日，新鼎物业公司与鹤壁市淇滨区天润嘉城小区业主委员会再次签订《天润嘉城物业服务合同》，由新鼎物业公司对鹤壁市淇滨区天润嘉城小区提供物业服务，合同期限自2019年10月1日至2022年9月30日，物业服务内容比2017年10月27日合同增加1项：附属配套建筑和设施的小修、养护和管理。物业服务费标准：1-6层住宅：0.6元/月/平方米，7层以上住宅：0.9元/月/平方米，多层电梯维保、年检费：300元/户/年。其他内容同2017年10月27日合同一致。张素红系鹤壁市淇滨区天润嘉城小区18号楼1单元502室住户，住宅面积为136.03平方米。新鼎物业公司提供物业管理服务期间，张素红拖欠2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费共计4164.7元未支付。经新鼎物业公司催要无果，诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。......”第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。......。”本案中，新鼎物业公司与鹤壁市淇滨区天润嘉城小区业主委员会就天润嘉城小区的物业服务签订《天润嘉城物业服务合同》，由新鼎物业公司为张素红居住的鹤壁市淇滨区天润嘉城小区提供物业服务，张素红系鹤壁市淇滨区天润嘉城小区18号楼1单元502室住户，享受了新鼎物业公司提供的物业服务，应按约定交纳物业服务费，张素红未交纳2017年10月1日至2020年9月30日期间物业服务费4164.72元（136.03平方米×0.7元/月×24月+136.03平方米×0.6元/月×12月+300元/年×3年），对此应承担责任，新鼎物业公司要求张素红交纳该期间物业费服务4164.7元未超出上述金额，对此一审法院予以支持。关于新鼎物业公司要求张素红按每日3‰支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张素红未按时交纳物业管理费，已构成违约，应当承担违约责任，《天润嘉城物业服务合同》约定违约金的计算方式明显过高，结合本案实际，对新鼎物业公司主张的违约金计算标准调整为以每年欠付的物业费为基数，分别自2017年10月1日、2018年10月1日、2019年10月1日起按新鼎物业公司起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算至实际履行之日止。经核算，截止2020年9月30日的违约金共计326元。张素红辩称新鼎物业公司未按合同约定标准履行服务，但其并未提供充分证据予以证明，且物业服务存在瑕疵不是业主拒交物业费的理由，业主对物业服务企业的服务质量有意见或建议，可以通过业主委员会依法维权，而不能以此拒交物业费。对该辩称意见依法不予采纳。判决：一、张素红于判决生效之日起十日内向新鼎物业公司支付2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业管理服务费4164.7元及违约金326元（自2020年10月1日起的违约金以4164.7元为基数，按年利率3.85%计算至实际履行之日止）；二、驳回新鼎物业公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。张素红以新鼎物业公司未按照合同约定全面履行自己的义务为由拒绝交纳物业费的理由不能成立。物业服务是针对全体业主和整体区域提供的，涉及全体业主的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费，将会出现业主的个人收益远小于给多数交费业主造成损害的情况。业主对物业服务企业的服务质量有意见或者建议的，应当依法主张其继续履行义务、承担违约责任或赔偿实际损失，不能单纯以拒绝交费消极对待。一审法院判决张素红向新鼎物业公司支付物业管理服务费及违约金，并无不当。综上所述，张素红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张素红负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇二一年九月二十九日书记员  孟祥玉附：本案援引的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。