－1－广西壮族自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）桂民申6982号再审申请人（一审原告、二审上诉人):华润置地（南宁）有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道136-2号南宁华润中心西写字楼7层办公。法定代表人：赵文军，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志文，广西广合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君，广西广合律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：黄孜毅，男，1979年12月9日出生，壮族，住广西融安县。一审第三人：蒙国椰，男，1978年11月5日出生，壮族，住柳州市柳北区。一审第三人：广西御龙轩实业有限公司，住所地柳州市屏山大道95号商业街2栋4-1号。法定代表人：蒙春凤，该公司总经理。一审第三人：柳州市酷富贸易有限公司，住所地柳州市前锋路6号。法定代表人：韦宇，该公司总经理。再审申请人华润置地（南宁）有限公司（以下简称华润置地）－2－因与被申请人黄孜毅、一审第三人蒙国椰、广西御龙轩实业有限公司（以下简称御龙轩公司）、柳州市酷富贸易有限公司（以下简称酷富公司）案外人执行异议之诉一案，不服柳州市中级人民法院（2020）桂02民终1821号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。华润置地申请再审称：（2020）桂02民终1821号民事判决认定事实不清，适用法律错误。一、位于南宁市青秀区房屋（以下简称涉案房屋）为申请人所有，黄孜毅向融安县人民法院申请查封涉案房屋缺乏事实和法律依据，融安县人民法院错误查封。涉案房屋登记为申请人所有，且申请人已经与第三人蒙国椰解除预售商品房买卖合同，因此融安县人民法院继续查封涉案房屋无事实和法律依据，应当解除涉案房屋的查封。涉案房屋虽然办理了合同备案登记及预告登记，但南宁市青秀区人民法院生效的（2016）桂0103民初14130号民事判决已确认申请人与蒙国椰的房屋买卖合同已经解除。黄孜毅申请查封涉案房屋时，涉案房屋只办理了预告登记，所以该查封属于预查封。申请人与蒙国椰之间的商品房买卖合同被判决解除后，涉案房屋的商品房买卖合同备案登记和房屋预告登记都要被注销，人民法院的预查封将失去事实和法律基础。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，黄孜毅只能申请执行蒙国椰因支付购房款而对华润置地形成的债权，不能直接就涉案房屋查封－3－执行。二、申请人对涉案房屋享有物权足以排除执行。（一）二审法院认为申请人对涉案房屋的初始所有权因办理了预告登记而受到限制，故而认定申请人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，这一观点是错误的。蒙国椰对涉案房屋享有物权期待权，必须以合同为基础，华润置地与蒙国椰的商品房买卖合同解除后，涉案房屋预告登记失效。（二）申请人与蒙国椰签订商品房买卖合同后，蒙国椰仅支付了30%的首付款，剩余70%购房款由蒙国椰向兴业银行南宁分行按揭贷款支付，双方商品房买卖合同被解除且蒙国椰与兴业银行南宁分行的金融借款合同被解除后，申请人应当分别向兴业银行南宁分行和蒙国椰返还房款。申请人将收受兴业银行南宁分行的购房贷款本息返还给该行是符合法律规定的，融安县人民法院要求申请人将全部购房款退回，显失公平。（三）二审法院认为申请人因未履行返还购房款的义务而不享有足以排除强制执行的民事权利的观点是错误的。申请人与蒙国椰的商品房买卖合同被解除后，蒙国椰对申请人享有应退房款的债权，法院不能因申请人未返还房款而否定申请人的物权，融安县人民法院只能执行蒙国椰依法享有的应退房款。应退房款的具体金额应由蒙国椰向人民法院主张，不能由二审法院擅自认定申请人应将全部购房款返还给执行法院。综上，请求：1.再审并撤销（2020）桂02民终1821号民事判决；2.改判被申请人黄孜毅不得执行涉案房屋，并解除查封；3.本案一审、二审和再审费用均由被申请人黄孜毅承担。－4－本院经审查认为，本案的焦点问题是：华润置地请求不得执行涉案房屋是否有事实和法律依据。（一）关于涉案房屋商品房买卖合同解除的问题《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除虽并不必然产生恢复原状的后果，但应综合全案加以认定。本案中，涉案房屋商品房买卖合同已由南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初14130号民事判决确认解除，涉案房屋在合同解除时为在建房屋，尚未交付；兴业银行南宁分行向青秀区人民法院申请对华润置地强制执行后，华润置地将按揭贷款本息返还给兴业银行南宁分行，已完成从合同《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》的保证义务，此时蒙国椰不再有向华润置地支付房款的义务，华润置地不再有向蒙国椰交付涉案房屋的义务，双方商品房买卖合同已恢复合同签订前状态。（二）关于涉案房屋预告登记的问题《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”预告登记使权利人对涉案房屋的请求权具－5－有物权效力，但并不改变该请求权的本质为债权请求权。预告登记具有从属性，华润置地与蒙国椰商品房买卖合同被解除后，预告登记失去存在基础，蒙国椰没有保障涉案房屋将来发生物权变动的可能，也丧失限制华润置地处分权的能力。因此，预告登记虽未注销，但实质上已经失去其保障蒙国椰对涉案房屋请求权的效力，所以不对涉案房屋的初始所有权存在权利限制。（三）关于购房款的问题《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》约定担保方式为：阶段性保证+抵押，由华润置地提供保证担保，由蒙国椰提供抵押担保，涉案房屋于2015年10月21日办理抵押登记。兴业银行南宁分行对按揭贷款本息享有优先受偿权，故南宁市青秀区人民法院予以执行，并无不当。黄孜毅申请执行的债权系普通债权，不能对抗已登记的抵押权，所以只对蒙国椰已支付的30%购房款享有受偿权利。（四）关于华润置地能否排除强制执行的问题本案中，涉案以转移所有权为目的的商品房买卖合同解除后，华润置地向兴业银行南宁分行返还70%购房款的按揭贷款及其利息，不再负有交付涉案房屋的义务。华润置地在买卖合同解除后，若要求华润置地交付全部购房款以供执行，则产生既要华润置地对按揭合同承担保证责任返还70%购房款按揭贷款本息，又要返还70%购房款给蒙国椰以供其偿还债务的后果，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，对蒙国椰已支付的购房款，－6－华润置地在扣除向兴业银行南宁分行返还70%购房款的按揭贷款及其利息等费用后，余款应支付给执行法院以供执行。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、十八条的规定：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；预查封的效力等同于正式查封。据此，一审法院对被执行人蒙国椰作为预告登记权利人的案涉房屋进行查封合法有据。由于房屋买卖合同是双务合同，双方已经互相履行的义务，在合同被解除的情况下，双方互负返还责任。同时，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”如上所述，华润置地在扣除向兴业银行南宁分行返还70%购房款的按揭贷款及其利息等费用后，余款应支付给执行法院以供执行。在华润置地在未返还该购房款的情况下，如果允许其排除本案金钱债权的执行，将会使本案申请执行人既执行不到蒙国椰名下的财产，又执行不到本应返还蒙国椰的购房款，亦显示公允。综上，华润置地主张不得执行案涉房屋的再审请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，－7－《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回华润置地（南宁）有限公司的再审申请。审 判 长 周家开审 判 员 曾亦桦审 判 员 韦志勇二〇二一年九月一日法官助理 梁舒寒书 记 员 李璐君