山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终11128号上诉人（原审原告）:张斌，男，1982年4月2日出生，汉族，住青岛市黄岛区，公民身份证码370211198204022018。委托诉讼代理人：李吉堂，山东纬达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高希真，女，1962年5月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：薛研，山东国曜琴岛（西海岸）律师事务所律师。原审第三人：王义，男，1981年6月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。原审第三人：王强，男，1956年4月13日出生，汉族，住山东省。上诉人张斌因与被上诉人高希真，原审第三人王义、原审第三人王强案外人执行异议之诉一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初11692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张斌上诉请求：撤销一审，并予以改判；2.诉讼费用由高希真承担。事实与理由：1、王强与高希真签订的《房地产买卖契约》约定了借款转为购房款的成就条件为：房屋产权登记过户，涉案房产自始就没有完成房屋产权过户登记，且阻止条件成就的并非张斌。2、以房抵债对抗其他债权的条件为房产完成产权过户登记，本案中，该条件没有达成，涉案房产未完成产权过户登记。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是一般买受人的物权期待权，本案的房产交易性质，实质属于以房抵债，本案的买受人属于债权人，因此，本案不应适用本条规定，如适用本条规定，与立法的本意严重不符，违反了法律的公平性，张斌和高希真均为债权人。综上，张斌为维护自身权益，依法提起上诉，请法院依法撤销一审判决，并予以改判。高希真答辩称，请求驳回张斌的上诉。张斌向一审法院提出诉讼请求：1、判令恢复对位于青岛市黄岛区网点的执行；2、本案诉讼费由高希真承担。一审法院查明事实：1、2016年7月28日，张斌曾以王强、高希真为被告向黄岛区人民法院提起诉讼【案号：（2016）鲁0211民初11702号】，要求撤销王强与高希真于2016年3月3日签订的《青岛市存量房买卖合同》。该案的民事判决书（已生效）查明部分载明：（1）2014年6月5日，王强作为借款人、王义作为担保人与贷款人薛研签订《抵押保证借款合同》，约定薛研出借给王强资金120万元，期限自2014年6月5日至2014年9月4日。后王强以其名下位于青岛开发区房屋（权证号：青房地权监证字第0××2号）作为抵押设定了抵押权，抵押债权数额120万元，权利人为薛研，约定的期限为2014年6月5日至2014年9月4日。《借款借据》载明王强向薛研借款120万元，期限自2014年6月5日至2014年9月4日，逾期不能还款时需向贷款人按日支付千分之五的罚息及本金30%的违约金。高希真与薛研系母女关系，因薛研居住在开发区，所以由其代高希真办理相关借款合同、转账及抵押手续，实际借款人为高希真。（2）《房地产买卖契约》由徐静静代表王强与高希真于2016年2月22日签订，约定王强同意将位于青岛开发区商业207户房屋出售给高希真，成交价835020元；付款方式约定：高希真于2014年6月5日向王强出借资金120万元，因王强无力偿还，同意该款项的本金及利息折抵该房屋全部购房款，房屋过户所需全部税费由高希真承担；因该房屋已作为借款担保抵押给高希真，并在房产部门办理了抵押手续，王强须于高希真同意解押的当日协助高希真办理该房屋的全部过户手续，房屋过户完成后，就上述债务，高希真不得向王强追偿。（3）2016年3月3日，王强作为出卖人、高希真作为买受人签订《青岛市存量房买卖合同》，约定王强将位于青岛开发区商业207号网点【权证号：鲁（2××6）青岛市黄岛区不动产权第0006742号，原权证号：青房地权监证字第0××2号】出售给高希真，转让价款83万元，王强于2016年9月30日办理过户手续，并于该日前腾出房屋交接给高希真。合同附件三注明高希真于过户之日前将83万元一次性付给王强。案外人徐静静作为王强的委托代理人在合同上签字。档案中存有山东省日照市德信公证处出具的公证书，王强公证委托徐静静出售其名下位于青岛开发区商业207（权证号：鲁（2××6）青岛市黄岛区不动产权第0006742号）。（4）2016年3月3日、3月4日高希真缴纳了案涉房屋的印花税、契税、个人所得税、土地增值税和营业税等税费。（5）根据张斌的申请，黄岛区人民法院依法向山东省日照市德信公证处调取了（2016）日德信证民字第424号和425号公证书，载明王强委托徐静静出卖其名下位于青岛开发区商业207、208户房屋；档案中，另有公证员胡某对王强所作的询问笔录，由王强手持委托书拍摄的照片为证，故对公证书的真实性予以认定。（6）2016年3月4日，青岛市市南区人民法院查封了案涉房屋【案号：（2015）南商初字第20893号】。高希真向该院提起异议，被青岛市市南区人民法院驳回。（7）张斌与苟海宁系夫妻，闫淑芹系张斌之母；营业执照显示张斌在案涉房屋经营茶叶文化。（8）在房屋交易时，高希真知道张斌在使用该房屋，王强告知高希真该房屋系租给张斌，并与张斌谈过买房及其后的租金问题。2、（2016）鲁0211民初11702号民事判决书认定：高希真与王强存在真实的借贷关系，对案涉房屋设定了抵押权，后高希真与王强达成折价实现抵押权的协议。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”的规定，可以认定法律并不禁止抵押人与抵押权人达成以抵押财产折价的协议，并判决驳回了张斌的诉讼请求。张斌对该判决不服，向青岛市中级人民法院提起上诉【案号：（2017）鲁02民终8923号】，2017年12月6日，青岛市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。3、2018年6月7日，张斌以王强和王义为被告向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼【案号：（2018）鲁0211民初8297号】，要求王强和王义偿还借款60万元及利息。该案查明：2014年5月23日，王义向张斌借款60万元，王强和王建萍为该笔借款提供担保。2018年6月27日，青岛市黄岛区人民法院作出（2018）鲁0211民初8297号之一民事裁定书，于2018年7月4日查封了案涉房屋。2018年9月30日，青岛市黄岛区人民法院作出判决：王义偿还张斌借款本金60万元并按月利率2%支付2014年5月23日至实际付清之日的利息；王强承担连带清偿责任。2019年1月21日，张斌向青岛市黄岛区人民法院申请强制执行该判决确定的义务【案号：（2019）鲁0211执409号】；2019年2月25日，青岛市黄岛区人民法院裁定对案涉房屋进行评估拍卖。高希真对此提出异议【案号：（2020）鲁0211执异93号】，2020年6月10日，青岛市黄岛区人民法院作出裁定认为：高希真与王强就案涉房屋签订《房地产买卖契约》的时间为2016年2月22日，早于（2018）鲁0211民初8297号案件的查封时间2018年7月4日；2016年2月22日，王强与高希真签订了《房屋买卖交接书》，对案涉房屋进行了验收交接；高希真以出借资金及利息折抵案涉房屋买卖款项，并缴纳了过户的税费；高希真办理房屋过户手续的登记时间为2016年3月3日，次日因被法院查封至今，其未完成过户非因案外人高希真自身原因造成。因此，认定案外人高希真的异议请求，具有事实与法律依据，裁定中止对案涉房屋的执行。4、2016年3月4日，青岛市市南区人民法院作出（2015）南商初字第20893-2号民事裁定书查封了案涉房屋。2018年8月1日，青岛市市南区人民法院作出（2017）鲁0202执3181号之六民事裁定书，解除了对案涉房屋的查封。5、案涉房屋过户交易流程显示：案涉房屋过户登记的受理时间为2016年3月3日，初审时间为2016年3月3日，终审时间为2016年3月7日，因青岛市市南区人民法院的查封而导致审查流程回退。6、薛研与张斌的微信聊天记录（起止时间2015年11月20日至2018年6月12日）包含以下内容：薛研（2016年1月17日）：“张哥，老高联系不上王义，要我准备周一起诉了。我也联系不上王义，给他发信息也不回。我想既然要起诉了，还不如直接把房子过户得了，我们可以和你继续合作，早过户我们也安心，你看如何？”张斌：“我联系他看看。”薛研（2016年1月28日）：“老高都同意先把税垫上了，他还是不配合，我不明白为什么。”薛研（2016年1月29日）：“张哥，王义来电话说周末谈过户的事，你知道吗？”张斌：“什么时候给你打的电话？还没跟我说。……，你要是找着他，务必通知我，不要让他知道，要解决只能咱三方一起解决。”薛研：“那你能不能先和我说说你是怎么想的。”张斌：“我怎么想的没用，关键看王义，我必须要见到他，看他想怎么办？”薛研：“他一直说过户没问题，那天我也和他说了，我也可以和你签合同，你按照市场价付房租，他说没问题。”张斌：“找着他再说吧。”张斌（2018年6月12日）：“薛研，抽空拍一下当时你缴税的那些票据吧，让他算算税费，看看哪种方式合适。”一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，案外人高希真对执行标的提起执行异议之诉，其应当举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据查明的事实，2014年6月5日，王强作为借款人向高希真借款120万元，随后王强将其名下的案涉房屋作为抵押物设定抵押，2014年9月4日，该债务到期，王强无力偿还。2016年2月22日，王强与高希真就案涉房屋达成折价抵债的协议，即《房屋买卖契约》，并于2016年3月3日签订《青岛市存量房买卖合同》办理房屋过户手续，高希真缴纳了房屋过户的税费，不动产登记部门也受理了该过户申请，并进入了审核流程，后因青岛市市南区人民法院的查封而导致审核流程回退。由此可见，在查封之前，王强与高希真已签订了就抵押物折价抵债的协议，且过户申请已被不动产登记部门受理并进入审核流程。而根据（2016）鲁0211民初11702号民事判决书的认定，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价优先受偿，因此，王强与高希真达成的《房屋买卖契约》不违反法律规定，确认其效力。对于徐静静代理的效力，根据（2016）鲁0211民初11703号民事判决书查明的事实，王强授权徐静静处分案涉房屋并办理过户系其真实意思表示，且经过公证处的公证，因此，徐静静有权代理王强处分案涉房屋。对于占有问题，2016年2月22日，王强与高希真签订了《房屋买卖交接书》，通过薛研与张斌的微信聊天内容可知，案涉房屋在买卖前已租赁给张斌使用，薛研也对案涉房屋买卖过户的事宜向张斌进行了披露，张斌对于房屋过户税费的缴纳也已知晓，薛研也就以后续租问题与张斌进行了沟通，因此，可以认定王强已向高希真交付了案涉房屋。综上，高希真在查封之前与王强达成房屋买卖协议，并以抵押物折价受偿的方式支付了全部价款，双方也办理了房屋交付手续，在办理房屋过户过程中因法院查封而中断了过户流程，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，因此，高希真有权排除对案涉房屋的强制执行，应当中止对该房屋的强制执行措施。因此，对张斌的诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决：驳回张斌的诉讼请求。案件受理费100元（张斌已预缴），由张斌负担。二审经审理查明，二审中，张斌提交青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211执2196号协助执行通知，山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281执1812号协助执行通知书、（2017）鲁0281执1814号执行通知书，证明涉案房屋另有查封，房屋无法过户并非张斌原因造成，且高希真与王强签订的房地产买卖契约明确约定房屋过户完成后，就上述受债务乙方不得再向甲方追偿，由此可知，该交易完成以房产过户完成才视为债权转化为购房款，否则不能视为转化完成。高希真质证称，真实性无法确认。二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，1、王强与高希真于2016年2月22日就案涉房屋达成折价抵债的协议，并于2016年3月3日签订《青岛市存量房买卖合同》，不动产登记部门也受理了该过户申请，并进入了审核流程，后因青岛市市南区人民法院的查封而导致审核流程回退。由此可见，王强与高希真在查封之前已签订了《青岛市存量房买卖合同》。而已生效的（2016）鲁0211民初11702号民事判决书，已认定王强与高希真达成的《房屋买卖契约》有效。可以认定，高希真在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、高希真在查封之前与王强达成房屋买卖协议，并以抵押物折价受偿的方式支付了全部价款。高希真与王强约定房屋过户完成后，高希真不得再向王强追偿，是双方对各自权利义务的明确，不能认定为未支付购房款。3、王强与高希真于2016年2月22日签订了《房屋买卖交接书》，而案涉房屋在买卖前已出租给张斌使用，通过薛研与张斌的微信聊天内容可知，张斌知晓薛研购买涉案案涉房屋的事宜，薛研也就后续租金问题与张斌进行了沟通，可以认定王强已向高希真交付了案涉房屋。4、高希真与王强签订合同后，已经申请办理房屋过户手续，不动产登记部门也受理了该过户申请并进入了审核流程，后因人民法院的查封而未能过户，并非高希真本人的原因。综上，高希真对涉案房屋提出异议，请求排除对涉案房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审确认高希真有权排除对案涉房屋的强制执行，并驳回张斌的诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，张斌的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜审 判 员  王化宿审 判 员  盛新国二〇二一年九月二十九日法官助理  马文淑书 记 员  胡浩东书 记 员  李珊珊