贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔02民终1076号上诉人（原审被告）：贵州弘黔房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山中路83号，统一社会信用代码915202007221674002。法定代表人：张元柱，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张志雷，系该公司职工，男，1974年12月3日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，委托诉讼代理人：谭新，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：顾凤仙，女，1980年10月1日生，汉族，住贵州省六盘水市盘县，委托诉讼代理人：张元贵，系顾凤仙之夫，男，1979年3月13日生，汉族，住贵州省六盘水市盘县，上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司（以下简称“弘黔公司”）因与被上诉人顾凤仙商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人弘黔公司的委托诉讼代理人张志雷、谭新，被上诉人顾凤仙的委托诉讼代理人张元贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘黔公司上诉请求：1、依法撤销贵州省盘州市人民法院(2018)黔0222民初363号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据上诉人与被上诉人签订的合同约定，上诉人承担违约责任的前提条件是“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书可能有多种原因，但仅仅是因为“出卖人的责任”时，上诉人才承担《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任。换句话说，其他第三方原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时，上诉人是不承担违约责任的。在本案中，被上诉人未能取得房地产权属证书主要原因是盘州市司法局未将373.9平方米土地过户到上诉人的名下，不能过户的原因是涉及国有资产处置问题，系政府原因导致，也即是上诉人无法预测的，应属第三方原因导致被上诉人未取得房地产权属证书。原审判决已经认定上诉人一直在向房地产相关主管部门申请办理房屋产权登记的相关事项，这一事实认定可以证明上诉人一直在按照合同约定履行自己的协助义务，最终产权登记没有按照合同约定时间办理完毕，是因为政府、相关部门及规划的原因，并非上诉人的原因。因此上诉人不应承担违约责任。二、一审判决认为，由于上诉人愿意为被上诉人办理产权登记而与相关部门进行沟通协商，所以本案违约金诉请没有超过诉讼时效，法律适用错误。被上诉人一审诉讼请求主要有两个，一是请求协助办证，二是请求支付违约金。请求协助办证属于物权请求义务，请求违约金属于债权请求义务，请求协助办证不存在诉讼时效，但请求支付违约金存在诉讼时效，不能因为上诉人同意协助办证，而认为上诉人就一直同意支付违约金，两者的请求内容和性质不一样，所依据的法律规定也不一样。上诉人虽然一直履行协助办证义务，但被上诉人从签订合同到2018年1月11日提起诉讼时，一直未向上诉人提出支付违约金，上诉人也未承诺向被上诉人支付违约金。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十八条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”的规定，一审法院认为本案违约金诉请没有超过诉讼时效，法律适用错误。三、一审判决对违约金计算错误，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款明确约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率%向买受人支付违约金”。一审法院认定“银行同期存款利率”为五年期存款利率即年利率4.75%，但在计算违约金时，忽略了银行同期存款利率后面的百分号，根据合同约定违约金计算方式应为：违约金1188.09元=469142元×4.75%×1%×（1946天/365天）。综上，一审判决认定事实不清，法律适用不当，请依法改判。顾凤仙辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人不能以第三方原因作为不能履行合同义务的免责事由，上诉人应当承担违约责任。上诉人计算违约金的方式明显错误，不存在上诉人所说的年利率再乘上1%的问题。关于诉讼时效，被上诉人申请法院调取的2013年11月27日上诉人在被上诉人所在的锦鸿苑小区张贴的一份通知，告知锦鸿苑小区业主因办理房产证需要要求各业主于2013年12月15日前提供计生诚信证明，以免影响房产证办理进度，由此可知，诉讼时效自2013年12月15日开始重新计算。2015年11月16日。上诉人致函盘州市司法局，要求将373.9平方米土地以出让方式过户到上诉人名下，若盘州市司法局未在2015年11月30日前将土地过户到上诉人名下，购房业主因土地证和房产证的问题上访或起诉上诉人，造成上诉人的所有经济损失和法律责任，将由盘州市司法局承担。由此可知，诉讼时效自2015年11月16日再次开始重新计算，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效为三年。因此，被上诉人于2018年1月11日向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。综上，上诉人的各项上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。顾凤仙向一审法院起诉请求：1、请求判决被告履行与原告于2010年8月23日签订的《商品房买卖合同》，将房屋产权登记资料报不动产登记机关，为原告顾凤仙办理位于盘县红果镇丹霞路与祥和路交汇处西南侧锦鸿苑5号楼3-6-2号室房屋的不动产证；2、判决被告支付原告逾期办理位于盘县××镇××楼××室房屋的产权登记手续的违约金118787元（自2012年9月11日起至2018年1月9日），从2018年1月10日起的违约金按照年利率4.75％计算至被告办理完房屋不动产登记手续之日止。三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原被告于2010年8月23日签订商品房买卖合同，约定原告以469142元的总价款向被告购买位于盘县红果锦鸿苑小区5号楼3-6-2号室房屋，房屋面积为227.96平方米。双方还约定出卖人应在房屋交付使用后540日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，若因出卖人的责任使买受人不能在约定期限内取得房屋产权证书，买受人在不退房的前提下，由出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了469142元购房款，被告于2011年3月21日向原告交付房屋。被告至今未为原告办理房屋产权手续，但被告一直在向相关房地产主管部门申请办理进行房屋初始登记的相关事项，并一直认可愿意继续为原告办理房屋产权登记的相关协助事项。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.本案是否已经超过诉讼时效？2、被告是否应配合原告办理产权登记手续？3、被告是否存在违约情形，是否应当向原告支付违约金，如果应当支付，应当支付的数额为多少？关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题，从被告提交的证据及庭审陈述来看，直至2016年12月6日、7日，被告均还在向原盘县住房和城乡建设局、盘县城乡规划和城市管理局及盘县国土资源局协商处理“锦鸿苑”项目的土地使用手续，也即是被告一直在积极履行《商品房买卖合同》约定的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为三年，因此，原告于2018年1月11日向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。被告辩解原告的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，故不予支持。关于被告是否应当协助原告办理房产权登记手续的问题。原、被告签订合同后，原告已依约向被告全额支付了购房款，被告虽已将房屋交付原告使用，但原告向被告购买商品房的目的是要取得房屋的所有权，因被告的原因致使原告至今未能办理涉案房屋的所有权登记，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋所有权登记。被告于2011年3月21日将房屋交付原告使用，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用后540日内即2012年9月11日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告办理房屋所有权登记，但被告至今未为原告办理产权登记的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。由此，原告主张要求被告履行协助原告办理房屋产权登记手续的理由成立，故予以支持。据被告庭审陈述，其自“锦鸿苑”项目开始规划时便已知晓该项目土地包括多出的未过户的373.9平方米，故被告辩解是因情势变更原因才导致不能为原告办理房屋产权登记手续，并非故意不为原告办理，不应当承担违约责任的理由不能成立，故不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房地产开发企业为买受人办理房屋产权登记手续的时间一般为房屋交付使用后90日，参照该时限，被告应当于本判决发生法律效力后90日内向房屋登记部门提交办理房屋产权登记手续需要被告提交的相关材料，协助原告办理房屋产权登记手续。关于被告是否应当支付违约金的问题。被告逾期未为原告提供相关办理房屋产权登记的材料，已经违反了双方的合同约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应按照合同约定从履行期限届满的次日即2012年9月11日起向原告支付违约金。因原告不要求退房，原、被告约定在此情况下，被告按已付房价款的银行同期存款利率向原告支付违约金。由于双方未明确约定按哪个银行公布的同期存款利率计算，而中国人民银行公布的利率属于基准利率，故应按中国人民银行公布的同期存款利率进行计算。从双方约定的原告取得房屋所有权证的截止之日（2012年9月11日）至今已超过五年，可以参照同期中国人民银行5年期整存整取的存款利率进行计算，2012年9月11日时，中国人民银行公布的五年期整存整取的存款利率为2012年7月6日所公布的数据，即五年期整存整取的存款年利率4.75%，即应按年利率4.75%计算违约金。原告已付的房屋价款为469142元，2012年9月11日至2018年1月9日，共计1946天，被告本应向原告支付违约金118809元（469142元×4.75%/年÷365天×1946天），原告主张的118787元予以支持。由于原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定的内容是“买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金”，由于双方并未明确该违约金是活期存款还是定期存款的利率，而被告方作为提供格式条款的一方，在合同条文的理解出现不同理解时应当作出有利于接受条款一方的解释，故被告辩解应当按照原告起诉时银行1年期存款利率1.5%计算违约金的理由不能成立，不予支持。2018年1月10日至本判决确定的履行期限届满之日的违约金仍应以469142元为基数，按照年利率4.75%计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告弘黔公司于判决生效之日起九十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助原告顾凤仙办理位于盘县××镇××楼××室房屋的产权登记手续；二、被告弘黔公司于判决生效之日起十五日内支付原告顾凤仙2012年9月11日至2018年1月9日期间的违约金118787元。自2018年1月10日起至判决确定的履行期限届满之日的违约金以469142元为基数，按照年利率4.75%计算支付给原告顾凤仙。案件受理费1338元，由被告弘黔公司负担。二审中，上诉人弘黔公司未向本院提交新证据。二审中，被上诉人顾凤仙提交（2016）黔02民终1800号民事判决书，拟证明诉讼时效中断重新计算。上诉人弘黔公司质证认为：对该民事判决书的三性不持异议，对被上诉人的证明目的有异议，理由为：就裁判文书所认定的事实，根据法律规定，当事人无需另行举证，因此，生效判决虽然确定了2013年11月27日张贴要求业主提供计生诚信证明的通知这一事实，但是并不代表被上诉人在该时间提出了逾期办证违约金的主张，该事实并不能导致被上诉人违约金诉讼时效的中断。在该判决中，虽然有2013年12月15日诉讼时效中断开始重新计算的表述，但该表述属于法官的认识表述，不属于事实认定，也不属于判决认定，因此，不能作为本案诉讼时效中断的依据。在该判决中，真正的诉讼时效是起因于该案当事人于2015年8月10日向盘县人民法院递交了起诉材料，提出了相应的诉请而导致时效中断，因此该证据达不到被上诉人的证明目的。本院对证据的分析认定：被上诉人二审提交的（2016）黔02民终1800号民事判决书，系人民法院作出的生效裁判文书，且上诉人质证对三性无异议，本院对三性予以确认，能够证实2013年11月27日上诉人在锦鸿苑小区张贴通知，告知因办理房产证需要，要求业主于2013年12月15日前提供计生诚信证明，故本案被上诉人主张违约金的诉讼时效从2013年12月15日中断开始重新计算。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人弘黔公司是否应承担违约责任；2、被上诉人顾凤仙主张违约金是否超过诉讼时效；若未超过诉讼时效，违约金应当如何计算。关于上诉人弘黔公司是否应承担违约责任的问题，本案上诉人未为被上诉人办理房屋产权登记，已违反双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定。上诉人主张系因第三方的原因导致未能办理房屋产权登记，故上诉人不应承担违约责任，但是《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，因此上诉人主张不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予采信。关于被上诉人顾凤仙主张违约金是否超过诉讼时效的问题，被上诉人二审提交的新证据可以证实其主张违约金的诉讼时效于2013年12月15日中断开始重新计算，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”，被上诉人应于2015年12月14日前主张违约金。针对被上诉人提出上诉人于2015年11月16日向盘县司法局致函，故诉讼时效于此时开始中断应重新计算的问题，本院认为，因上诉人系基于其与盘县司法局签订的《联建协议》而致函，要求盘县司法局履行土地过户和分户义务，并非向被上诉人承诺同意支付违约金，故上诉人于2015年11月16日向盘县司法局发出的《关于要求将土地分户和出让的函》不能导致本案诉讼时效的中断。二审中，被上诉人亦认可在提起本案诉讼前，其从未向上诉人主张过违约金，故被上诉人于2018年1月11日才向人民法院提起诉讼主张违约金已经超过诉讼时效，其关于违约金的诉讼请求依法应予驳回，据此，对违约金应当如何计算的问题本院不再审查。综上所述，上诉人弘黔公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初363号民事判决第（一）项，即“被告弘黔公司于判决生效之日起九十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助原告顾凤仙办理位于盘县××镇××楼××室房屋的产权登记手续”；二、撤销贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初363号民事判决第（二）项，即“被告弘黔公司于判决生效之日起十五日内支付原告顾凤仙2012年9月11日至2018年1月9日期间的违约金118787元。自2018年1月10日起至判决确定的履行期限届满之日的违约金以469142元为基数，按照年利率4.75%计算支付给原告顾凤仙”；三、驳回被上诉人顾凤仙的其他诉讼请求。一审案件受理费1338元，二审案件受理费2676元，共计4014元，由上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司负担2007元，由被上诉人顾凤仙负担2007元。本判决为终审判决。审 判 长 谭茶芬审 判 员 罗 敏审 判 员 张德权二〇一八年六月六日法官助理 张欢予书 记 员 姚梦龙