辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13514号上诉人（原审原告）：姜琳琳，女，1986年3月5日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人（原审原告）：矫海峰，男，1986年9月29日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：姜琳琳，女，1986年3月5日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：沈阳中海新海汇置业有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路101-2号。法定代表人：张智超，该公司总经理。委托诉讼代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人姜琳琳、矫海峰因与被上诉人沈阳中海新海汇置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初13506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜琳琳、矫海峰上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人第一、二项诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审判决事实认定不清，适用法律错误。1.交付时园区景观绿化及道路大面积未施工、地面裸漏，二次验房均无水电，达不到合同第十四条约定，地热施工质量不满足图纸及规范要求。2.商品房买卖合同系被上诉人提供文本，未与上诉人协商，属于合同法第三十九条约定情况，合同第八条约定“商品房经验收合格”应达到买受人正常的使用标准、行业普遍交付标准，产生理解歧义，生效判决认定为格式条款。《补充协议》约定的生效条件为《合同》第10页：“由于买受人原因，未能按期交付的双方同意按照补充协议第八条的方式处理”，而此次延期交付园区均不是买受人原因造成的，补充协议第八条生效条件未成就，无合同约束力。《沈阳市商品房交付使用管理办法》属于合同约定的地方人民政府有关规定，被上诉人应承担违约责任。3.竣工验收合格是交付使用的必要条件而不是充分条件。4.上诉人已提交未提供正确《住宅质量保证书》证据，一审法院判定“两书”由原告签收系事实认定错误。一审法院认为被上诉人取消可视对讲是以更高材料替换，事实认定错误。中国人民共和国国家标准GB/T31070.1-2014《楼寓对讲系统第1部分：通用技术要求》以及中国人民共和国国家标准GB/T31070.2-2018《楼寓对讲系统第2部分：全数字系统技术要求》明确规定建筑物的可视对讲系统包含访客呼叫机、用户接收机、管理机且国家规范明确规定智能手机、平板电脑不能代替室内可视对讲分机。《建设工程竣工验收消防备案承诺书》不是消防验收合格的凭证。2021年1月18日上诉人向沈阳市于洪区城市建设局申请政府信息公开【中海城和悦府一期消防验收备案证】。当日城建局给与的回复是中海城01B地块无消防验收备案凭证，查询记录仅有01A地块和01C地块，无法提供给上诉人备案凭证，同时回复2019年6月30日前只要向城建局递交消防验收承诺函，就可以办理后续竣工备案手续，至于消防工程是否验收合格，因处于交接阶段，不归城建局负责，是否通过消防局验收需要上诉人到消防部门查询。被上诉人提供的消防承诺书第6页第9条也明确“提供承诺函后可以办理竣工备案相关手续”而不是提供承诺函后认为消防验收合格。消防承诺函相关证据均无上诉人所购房屋信息，多处信息矛盾。《建设工程竣工验收消防备案承诺书》的单体建筑中无上诉人购买的B15#相关信息，无法证明所购房屋在承诺书范围内。建筑栋数为12栋，而实际01B地块交付有37栋住宅，无法证明所购房屋消防设计已合法进行消防设计备案，而且消防设计审核意见书中第二条足以证明中海城和悦府一期01B地块未经消防验收不能投入适用。沈阳市营商环境建设局不是《消防法》第十四条规定的国务院住房和城乡建设主管部门，不具备制定建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的具体办法的权力，其下发的文件沈营商局【2019】56号不具备法律效力。一审法院依据营商局的工作通知及报告判定以承诺书方式办理消防验收手续合法系事实认定错误。二、一审法院审理判决的所有的中海新海汇置业有限公司开发的和悦府一期商品房销售合同纠纷案件均按简易流程审理，诉讼费均减半收取，但本案却按普通流程收取，即使因地热问题诉讼导致案件适用普通流程，但地热问题经法院调解已撤诉，按规定应减半交纳案件受理费。从合同约定、法律效力、目的、行业交易习惯和诚实信用原则及被上诉人未达到交付标准的事实，被上诉人均应承担违反合同交付标准的违约责任，应按合同标准使房屋达到约定标准。沈阳中海新海汇置业有限公司辩称，请求维持原判。姜琳琳、矫海峰向一审法院起诉请求：1.被告支付2019年12月25日至交付房屋日止逾期交房违约金及起诉日至实际支付时资金占用期间利息（现暂计违约期限为：2019年12月25日至2020年7月10日197天逾期交房违约金暂计273,761.64元，计算方式：1389653*0.1%元/天*197天=273,761.64元）；2.被告按合同约定交付标准交付弱电智能化可视对讲系统正常使用，提供室内彩色可视对讲分机1个安装交付正常使用；3.被告按报批版规范图纸施工整改屋内地热，达到盘管总长度符合图纸设计要求，达到国家质量标准标准号GB50736-2012，并整改地热管间距达到符合图纸设计要求。质保期两个供暖期自整改完成正式交付原告日起计算；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2019年3月7日原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1909027369）及补充协议，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区房屋一套，建筑面积125.2平方米，总房款1389653元。第八条交付期限约定：“出卖人应当在2019年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制，政府拆迁、政府指令暂停施工，市政停水、停电，恶性××等）造成工期延误。详见补充协议。”第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量说明书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2、3种方式处理；2、出卖人交付使用的商品房的质量和设备标准达不到附件三中约定标准的，出卖人应使之达到约定标准。详见补充协议。3、公共部位装饰、设施、设备以实际交付为准。”合同附件《补充协议》第八条对《合同》第十一条（交接）的补充约定：“双方同意按以下程序处理房屋交付事宜：1、本项目通过政府部门的竣工验收并取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》时，即具备合格交付条件。买受人应按出卖人通知（如未收到通知，按照《合同》约定交付时间）办理商品房交接手续。若房屋存在其他质量问题，买受人有权要求出卖人按照《质量保证书》规定承担保修责任，但无权拒绝办理入住手续，出卖人不因此承担延期交房的违约责任。2、在商品房达到交付使用条件后，买受人应按照出卖人通知或未收到通知应于《合同》或本补充协议约定的交房日期前自行前往出卖人处办理房屋交接手续，出卖人可使用短信平台发送短信、电话或特快专递等方式发出《入伙通知书》通知买受人办理房屋交接手续。出卖人发出入住通知，买受人未按通知日期办理房屋交接手续的，通知日期当日视为已交付房屋，物业费、采暖费等相关费用从通知日期次日开始计算；因出卖人未发或因出卖人其他原因导致买受人未收到入住通知的，买受人仍应在《合同》第八条约定的最后一日交付期限前自行前往出卖人处办理房屋交接手续，否则以《合同》第八条或本补充协议约定的交付期限的最后一日为交房时间，物业费、采暖费等从最后一日之次日开始计算。出卖人已按照约定交付房屋，买受人验房合格并接收房屋，出卖人不承担任何交房违约责任。”第九条对《合同》第十三条（装饰、设备标准）的补充约定：“《合同》附件三所列的主要装饰、设备标准，包含以同等品质的材料、替代的情形，此种情形下，买受人无权要求出卖人承担责任。”合同附件三《中海城01B装饰、设备标准说明（洋房）》第一条第8项约定：“每户户内设彩色可视对讲分机1个。”第9项约定：“采暖：地热。”附件注明：“出卖方保留以同等或更高档次材料、设备替换上述标准的权利，且不再另行通知买受方。”合同签订后，原告履行了合同义务。2019年12月14日被告通过EMS特快专递向原告邮寄《房屋交付通知书》，并通过电话方式通知原告于2019年12月25日办理交付手续。原告收到办理入住的通知后，认为案涉房屋达不到交房标准，拒绝办理入住手续。2020年7月25日原告实际办理入住手续。另查明，案涉小区楼宇统一更换为云对讲门口机，该门禁对讲系统无需安装可视对讲分机。另查明，案涉商品房于2019年10月29日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位和监理单位五方验收合格，于2019年10月31日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》（编号：2019年第050215号）。另查明，2019年12月25日，沈阳市于洪区城市建设局向被告下发了一份《商品住房项目交付使用现场核查整改通知单》（于建管限[2019]02号），根据沈阳市人民政府令第55号《沈阳市商品房交付使用管理办法》发现案涉房产所在项目存在违法违规问题：1、未取得《沈阳市商品住房交付使用条件确认书》而擅自交房。2、因园区道路未达到居民要求，存在纠纷。责令被告停止交房，限期六十个工作日进行整改。本案审理过程中，原告姜琳琳、矫海峰于2020年3月1日向一审法院提交了申请书，自愿撤回第三项：“判令被告按报批版规范图纸施工整改屋内地热，达到盘管总长度符合图纸设计要求，达到国家质量标准，标准号GB50736-2012，并整改地热管间距达到符合图纸设计要求。质保期两个供暖期自整改完成正式交付原告日起计算”诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应约履行各自义务。关于逾期交房问题。首先，案涉《商品房买卖合同》所用文本系辽宁省建设厅、辽宁省工商行政管理局监制文本，并非被告方自行制定。在合同文本第八条中对交房条件有多项选择，双方在订立合同时选择、接受的是第1项，即“该商品房经验收合格”。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款只有在具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的才无效。涉案合同的签订中当事人选择、接受“该商品房经验收合格”作为双方交易房屋的交付条件，不存在合同法第四十条规定的情形，故涉案商品房买卖合同第八条应为有效的合同条款。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉诉房屋于2019年10月29日经建设、施工、监理、设计及勘察单位的五方验收合格。因此，案涉房屋在合同约定的交付期限届满前已符合《商品房买卖合同》约定的交付标准。另根据合同附件《补充协议》第八条第2款规定“出卖人发出入住通知，买受人未按通知日期办理房屋交接手续的，通知日期当日视为已交付房屋”。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定房屋交付的日期为2019年12月25日前，被告在约定的交房日期前已通知原告办理入住手续，原告收到通知但没有去办理入住手续，故被告不存在违约逾期交房行为。第三，关于行政部门对被告交房的行为下发整改通知书，被告是否构成违约交房问题。因该整改通知书依据的《沈阳市商品房交付使用管理办法》属于行政规章，不能据此判定合同效力，且案涉房屋所在楼宇部分业主已办理入住，并实际居住，无证据证明案涉房屋主体存在质量问题，故不能据此认定被告存在违约交房行为。第四、关于住宅质量保证书和住宅使用说明书是否向原告提供问题，在《物品交接明细单》中该“两书”已由原告矫海峰签收。第五、关于消防验收备案问题，依据《中华人民共和国消防法》（2019年4月23日施行）第十四条规定，建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的具体办法，由国务院住房和城乡建设主管部门规定。消防验收备案等相关职责由公安部门移交建设部门。在移交承接过度期内，被告已按照政府建设部门规定出具《建设工程竣工验收消防备案承诺书》，消防竣工验收备案已采取承诺制办理方式办理。综上，原告主张被告逾期交房，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于可视对讲分机问题，被告将合同约定的可视对讲机更改为云对讲门口机，原对讲系统主要功能应系对楼宇单元门禁的控制，更换后的云对讲门口机无需安装可视对讲分机即可实现上述功能，该对讲系统系针对整栋楼宇进行更换，并非只针对原告一家安装。另外，合同附件三《中海城01B装饰、设备标准说明（洋房）》中注明：“出卖方保留以同等或更高档次材料、设备替换上述标准的权利，且不再另行通知买受方。”因此，被告的行为不属于违约行为，故对原告的该项主张亦不予支持。关于原告申请撤回第三项诉讼请求，是其自愿处分诉讼权利的表现，并不违反禁止性法律规定，一审法院予以准许。一审法院判决：驳回原告姜琳琳、矫海峰的诉讼请求。案件受理费5406元，由原告姜琳琳、矫海峰负担。二审中，上诉人提交证据如下：1-2、国家标准、全数字系统技术要求，证明取消接收机不满足要求，手机不是终端。3、优你家注册协议，证明手机功能不应强制使用。4、承诺函，证明承诺函中没有15号楼信息，未按规定备案，不是消防验收证明。5、112号文件，证明承诺函不符合规定，应进行消防验收。6、171号文件，证明营商局工作不符合消防法治规定。7、内设机构介绍，证明营商局不是消防法规定的主管部门。8、公开申请表，证明无消防备案资料。9、生效判决，证明合同未格式条款。10、解释，证明仅仅验收合格不一定可以交付。11、新闻报道，证明消防不合格有巨大隐患。12、视频，证明验房时无水电，未提供证明文件，工程未完工，降低交付标准。被上诉人对上述证据质证如下：对1-3，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，手机不能作为终端依据的是国家2018年标准，我工程是2017年完工，2018年标准不适用。对4-8，真实性、合法性无异议，关联性有异议，2019年6、7月份至消防验收从武警消防队转到城乡建设局负责，此期间是两部门交接阶段，上诉人与一审法官到城乡建设局询问相关部门，告知在此期间消防措施采取承诺备案制，于洪区城建局确认完成了消防验收。对9-12，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，主要用以证明案涉工程不具备交付条件，但已经有生效判决确认案涉工程不存在预期交付情况，上诉人主张无水电问题因为上诉人未按约定时间收房，被上诉人为了安全将水电关闭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于上诉人提出要求被上诉人给付逾期交房违约金的诉讼请求。根据双方合同约定，被上诉人应在2019年12月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条“对《合同》（《商品房买卖合同》）第十一条（交接）的补充约定，双方同意按以下程序处理房屋交付事宜：1.本项目通过政府部门的竣工验收并取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》时，即具备合格交付条件。买受人应按出卖人通知（如未收到通知，按照《合同》约定交付时间）办理商品房交接手续。若房屋存在其他质量问题，买受人有权要求出卖人按照《质量保证书》规定承担保修责任，但无权拒绝办理入住手续……”我国《建筑法》《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》均规定，建设单位在收到建设工程竣工验收报告后，应当组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格并出具书面验收合格报告。本案中，涉诉房屋已于2019年10月29日竣工验收，取得由沈阳市于洪区城市建设局出具的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，涉诉房屋在合同约定的交付期限届满前已符合《商品房买卖合同》约定的交付标准。关于上诉人提出交付时园区景观绿化及道路大面积未施工、地面裸漏，二次验房均无水电，因上诉人并未提交充分证据证明上述主张，且经一审法院核查，涉诉园区已有部分业主办理了入住手续，并实际居住，未对房屋相关问题提出异议。综上，上诉人提供的证据并不足以证明涉诉房屋不符合合同约定的交房条件，且上诉人未提供充分证据证明被上诉人拒绝交付房屋，故对上诉人的该项主张，本院难以支持。关于上诉人主张住宅质量保证书和住宅使用说明书未向上诉人提供的问题，因在《物品交接明细单》中该“两书”已由上诉人矫海峰签收，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张《建设工程竣工验收消防备案承诺书》不是消防验收合格的凭证，沈阳市营商环境建设局不是《消防法》第十四条规定的国务院住房和城乡建设主管部门，不具备制定建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的具体办法的权力，其下发的文件沈营商局【2019】56号不具备法律效力的问题。《中华人民共和国消防法》（2019年4月23日施行）第十四条规定，建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的具体办法，由国务院住房和城乡建设主管部门规定。消防验收备案等相关职责由公安部门移交建设部门。一审认定在移交承接过度期内，被上诉人已按照政府建设部门规定出具《建设工程竣工验收消防备案承诺书》，消防竣工验收备案已采取承诺制办理方式办理并无不当，相关文件是否具备法律效力亦非本案的审查范围，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人要求被上诉人按合同约定交付标准交付弱电智能化可视对讲系统正常使用，提供室内彩色可视对讲分机1个安装交付正常使用的诉讼请求，因合同附件三《中海城01B装饰、设备标准说明（洋房）》约定出卖方保留以同等或更高档次材料、设备替换上述标准的权利，且不再另行通知买受方。被上诉人将合同约定的可视对讲机更改为云对讲门口机，一审以原对讲系统主要功能应系对楼宇单元门禁的控制，更换后的云对讲门口机无需安装可视对讲分机即可实现上述功能，该对讲系统系针对整栋楼宇进行更换，并非只针对上诉人一家安装为由，认定被上诉人该行为不属于违约行为并无不当，故对上诉人的该项诉讼请求亦不予支持。关于上诉人主张一审法院审理判决的所有的中海新海汇置业有限公司开发的和悦府一期商品房销售合同纠纷案件均按简易流程审理，诉讼费均减半收取，但本案却按普通流程收取，即使因地热问题诉讼导致案件适用普通流程，但地热问题经法院调解已撤诉，按规定应减半交纳案件受理费的问题，经查一审适用普通程序审理本案并无不当，对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人姜琳琳、矫海峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5406元，由上诉人姜琳琳、矫海峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月三日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。