河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫民终234号上诉人（一审原告）:郑建朋，女，1957年8月8日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：王鹰翔，河南长浩律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:王俊民，男，1965年3月13日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：杨晓玮，河南永兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶，河南永兴律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:三门峡安泰房地产开发有限公司，住所地河南省三门峡市陕州区温塘锦绣花园。法定代表人：平小建，该公司总经理。委托诉讼代理人：马建敏，该公司员工。上诉人郑建朋因与被上诉人王俊民、三门峡安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰房地产）案外人执行异议之诉一案，不服河南省三门峡市中级人民法院（2017）豫12民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郑建朋的委托诉讼代理人王鹰翔，被上诉人王俊民及其委托诉讼代理人李晶，被上诉人安泰房地产的委托诉讼代理人马建敏，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑建朋上诉请求：1、改判对郑建朋的位于三门峡市陕州大道花开四季小区内的4号楼中单元3层西户面积126.45平方米的房产解除查封，不得执行。2、确认郑建朋与安泰房地产签订的合同有效，郑建朋享有对房屋的所有权。3、由王俊民和安泰房地产承担诉讼费。事实与理由：1、郑建朋已经在房屋查封之前即2014年7月8日与安泰房地产签订了合法有效的房屋买卖协议。2、郑建朋在法院查封之前已合法占有该不动产。3、郑建朋已按合同约定支付部分价款，而执行法院并没有要求郑建朋将剩余价款按照法院的要求交付执行。4、没有办理过户登记的原因是安泰房地产的手续不全造成的，与郑建朋无关。另外，争议房产不是商品房，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。王俊民辩称，1、涉案小区定向建设为拆迁安置项目，故该房产不可能取得商品房预售许可证，且郑建朋也非拆迁安置对象，售房行为违法，购房合同应认定为无效合同。2、郑建朋购买的房屋未经备案登记，未在查封前全额交清购房价款并实际占有，无法排除本案执行。3、郑建朋提供的商品房买卖合同显示房屋价款为328770元，合同签订时间为2014年7月8日，但在本次诉讼中，郑建朋在诉状上显示房屋价款为275661元，合同签订时间为2014年7月4日。在易通公司与王俊民、安泰房地产执行异议之诉一案中，易通公司提供的购房明细表显示涉案房产的购房户为曲百喜，而非郑建朋。本案中的《商品房买卖协议》中付款方式为首付加按揭，但是本案房屋非商品房不可能办理按揭，合同内容不真实。庭审中，王俊民提出涉案合同名称是商品房买卖协议，郑建朋非拆迁安置户，房产应该定性为商品房。安泰房地产辩称，其答辩意见与王俊民答辩意见一致，另查封涉案房屋的时候，没有三通，没有安装门窗，不具备入住条件。郑建朋向一审院起诉请求：1、对郑建朋购买的位于4号楼中单元3层西户面积126.45㎡、价值275661元的房产解除查封，不得执行；2、依法确认郑建朋与安泰房地产签订的合同有效，郑建朋享有对房屋的所有权；3、由王俊民、安泰房地产承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月8日，郑建朋(乙方)与安泰房地产(甲方)签订商品房买卖协议，购买了该公司开发的位于4号楼中单元3层西户的房屋，该房屋建筑面积126.45平方米，单价2600元/㎡，总房价328770元。该协议第三条付款办法约定，在2014年7月10日前，乙方付购房款及第六条第一款定金共计10万元，到房屋封顶后付按揭，接甲方办理房屋移交手续通知三十日内，乙方将全部剩余购房款一次结清。该协议第六条对于定金约定，1、乙方须于签订合同时向甲方缴付定金10万元。2、甲乙双方在履行合同中无违约行为的，该定金抵作购房款。合同签订后，郑建朋于2014年7月8日按照约定向安泰房地产缴纳10万元，其余房款未支付，房屋亦未交付给郑建朋。本院（2015）豫法民三终字第28号民事判决书和一审法院（2014）三民初字第56号民事判决书发生法律效力后，因被执行人安泰房地产未按判决履行义务，申请执行人王俊民向一审法院申请执行。2015年6月23日，该院作出（2015）三法执字第141号执行裁定，查封了被执行人安泰房地产位于该市陕州大道南的易通佳苑四号楼中单元二至七层共18套房屋。经该院委托房产评估机构评估鉴定，该18套房屋价值4523370元。经该院通过淘宝网上平台拍卖，第一次拍卖因无人竞买而流拍；该院将保留价下降15%为3844860元后，第二次拍卖仍因无人竞买而流拍。申请执行人王俊民同意以第二次流拍保留价3844860元抵顶债务。2016年10月12日，一审法院作出（2016）豫12执恢238号之一执行裁定：一、将前述查封房屋以流拍保留价3844860元，交付申请执行人王俊民抵顶债务；二、王俊民持该裁定到有关机构办理相关产权过户手续。2016年11月25日，一审法院作出（2016）豫12执恢238号执行公告，限被执行人及相关人员于2016年11月30日前从前述4号楼中单元二层中户、三层西户、四层东户、五层西户、六层东户、七层东户中搬出，逾期仍不履行的，将强制迁出。2016年11月29日，案外人郑建朋对本案执行标的物3层西户房屋提出异议，被一审法院驳回。郑建朋提出执行异议之诉。一审法院认为：案外人执行异议之诉的关键是审查郑建朋享有的实体权利对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，郑建朋与安泰房地产公司签订商品房买卖协议的时间为2014年7月8日，房屋总价为328770元，郑建朋在支付合同约定的定金10万元后，至今未支付剩余房款，支付的房款亦未达到房屋总价款的百分之五十，故其并未取得对本案房屋的所有权，在本案房屋被人民法院依法查封后，郑建朋对本案房屋不享有排除强制执行的权利，其诉讼请求依法不能得到支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回郑建朋的诉讼请求。案件受理5435元，由郑建朋负担。本院二审查明：郑建朋举证的2014年7月8日其与安泰房地产签订商品房买卖协议，购买的是4号楼中单元“1层”西户的房屋，并非一审判决查明的“3层”西户房屋。郑建朋在一审中还举证了三门峡市路通物业服务有限公司于2017年5月8日出具了“郑建朋为易通佳苑小区四号楼中单元住宅1层西户业主”的证明。二者均与郑建朋2017年5月9日的民事起诉状中诉求保护的“3层”房屋不一致。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，一审中郑建朋主张其对“3层”西户房屋享有排除执行的权利，但是其向法院提交房屋买卖协议及物业证明均显示其为“1层”西户业主，郑建朋虽辨称其房屋经过安泰房地产调整，但未举证相应证据，安泰房地产也未予认可，尤其是郑建朋是在起诉前一天才取得的物业证明，其对郑建朋房产楼层的描述与起诉状竟不一致，郑建朋应当承担相应的不利后果。另外，郑建朋的权利依据为房屋买卖协议，该协议名称为《商品房买卖协议》，协议所约定的内容也均涉及商品房买卖，故一审法院引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对本案纠纷进行评判、处理并无不当。郑建朋提交的《商品房买卖协议》中载明涉案房屋价款为328770元，郑建朋在缴纳10万元后余款未支付，支付的房款未达到房屋总价款的百分之五十，故其并未取得对本案房屋的所有权，在本案房屋被人民法院依法查封后，郑建朋不享有足以排除强制执行的权利。郑建朋的上诉请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5435元，由郑建朋负担。本判决为终审判决。审 判 长 谷彩霞审 判 员 赵玉香审 判 员 赵艳斌二〇一八年六月十四日法官助理 黄志远书 记 员 谢步步