陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2021)陕07民终969号 上诉人（原审原告）:朱子矜，女，汉族，生于1996年12月5日，大专文化，住陕西省镇巴县。委托诉讼代理人：胡旸，男，生于1988年11月15日，住陕西省镇巴县，系朱子矜堂兄。被上诉人（原审被告）：刘大银，女，汉族，生于1962年6月18日，中专文化，居民，户籍地为陕西省镇巴县，现居住于重庆市万盛经开区。委托诉讼代理人：刘有文，陕西兢业律师事务所律师。上诉人朱子矜因与被上诉人刘大银房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省镇巴县人民法院(2021)陕0728民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱子矜上诉请求：1.请求二审法院依法改判，判决被上诉人赔偿上诉人经济损失共计人民币270000元;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人双方均不构成合同违约，系认定事实不清，适用法律错误.被上诉人的行为已严重违反双方签订的《房屋租赁合同》第7条第1款，第8条第1款之规定，已构成严重违约，应当赔偿上诉人的相应经济损失;二、一审判决认为朱子矜放弃了优先购买权，没有事实及证据。被上诉人是将房屋售予他人后才告知上诉人，其行为侵犯了上诉人的优先购买权，依法予以赔偿;三、一审法院判决认定被上诉人刘大银向朱子矜赔偿租赁附加残值37000元，系认定事实错误。一审判决仅以7万元装修票没有加盖公章为由不予认定，显然系置装修事实于不顾;四、一审判决认定上诉人装修总费用数额不对，认定已形成附和的仅为77000元不对；因认定事实不清，导致判决。请求二审法院查明事实后，依法做出相应判决，依法维护朱子矜的合法权益。刘大银辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2.是上诉人自愿放弃了优先购买权的。朱子衿向一审法院起诉请求:1、请求法院依法解除原告与被告2019年7月10日签订的房屋租赁合同；2、请求依法判令被告赔偿原告装修等各项经济损失共计人民币220000元整；赔偿原告优先购买权损害赔偿金人民币50000元整，以上损失共计人民币270000元整；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月10日原告朱子衿因做生意需要房屋便与被告刘大银协商租房事宜，双方签订房屋租赁合同。合同约定被告将坐落于镇巴县救助站门口的房屋（镇巴县XX镇XX号），一至二楼建筑面积约150平方米出租给原告，租金为每年2万元，租期为5年，自2019年9月1日起至2024年9月1日止，合同还同时约定了房屋租赁期间房屋修缮、违约责任、主体变更等事项。合同签订后，原告朱子矜将租赁的房屋及楼梯过道进行装修，把第一层楼梯口的门换成防盗门（无法落锁）。装修完成后，原告将两间门面房中一间用于经营烟酒（店名为美恋达商行），另一间用于经营宠物店（店名为萌宠小筑），第二层用于存放物品。本案房屋第三层一直空置。2020年12月14日，被告刘大银的丈夫钟某某与案外人李某某签订《国有土地房屋买卖合同》，将本案房屋进行整体出售（现被告与李某某的过户程序处于提交申请材料阶段，镇巴县不动产登记服务中心尚未正式受理双方的过户登记手续）。买卖合同签订后，李某某随即对第三层房屋进行装修。因李某某装修时间与原告的经营时间不同，原告也一直没有将钥匙交给李某某，导致李某某无法正常出入。李某某与原告协商无果，又找到被告要求解决。被告刘大银于2020年12月29日与原告协商时发生争吵。2021年2月8日，原告将大门钥匙交给李某某，后李某某更换了门锁，并将备用钥匙交给原告。目前，原告进出需要李某某开门或落锁，但原告及李某某均认为此通行方式只是暂时性的，不能长久维持，故原告起诉要求判如所请。另审理查明，原告朱子衿与案外人朱小爱系母女关系，被告刘大银与案外人钟某某系夫妻关系，案涉的位于镇巴县XX街道办事处XX社区柳树河坝（救助站门口）砖混结构两间三层房屋所有权人为原告钟某某（镇巴县XX镇XX号）。一审法院认为，对于原告要求与被告解除租赁合同的诉讼请求，因双方已在另一案件中就合同解除事宜达成一致，双方均同意解除合同，故在本案中不再涉及合同解除问题。本案的第一个争议焦点为原告要求被告赔偿原告装修等各项损失共计22万元是否有事实及法律依据。本案中，原告提供的证据证实其用于租赁房屋的装修的总费用为254796元，其向被告主张的装修赔偿款为220000元，根据对原告提供的证据的认定情况来看，原告提供的装修费票据中的时间为2019年7月28日的票据载明的两万元为装修订金而非实际支付的装修金故不能计算在装修金范围内，原告提供的时间为2019年11月5日与2020年1月16日两张装修款收据载明的总金额七万元，但是没有加盖装修公司的公章，不能判断其真实性，故该金额不予计算。原告提供的装修费票据中的铝合金窗户费用4209元没有提供正规发票仅仅提供了一张书写的收条不能证明其真实性，故该笔金额也不予计算。综上，根据原告朱子衿提供的证据认定情况该院确定其租赁被告房屋用于装修的费用总共为160587元，其中原告对所租赁房屋进行装修未形成附和的装饰装修物为：灯具1886元、空调热水器等21532元、办公桌椅等16020元、插座753元、窗帘3600元、监控设备8659元、门头雨棚等31137元，以上合计83587元，下余77000元认定为已经形成附和的装饰装修物。承租人未经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修的，承租人应当自行拆除装饰装修物并将租赁房屋恢复原状，如因拆除行为导致租赁房屋损毁的，还应当恢复原状或赔偿损失。在房屋租赁中，承租人虽基于租赁合同取得了房屋的使用权，但自始至终并未取得该房屋的所有权，即租赁房屋的所有权人一直为出租人。故承租人要对属于出租人所有之租赁房屋进行装饰装修的，则必须事先经出租人同意。本案中原告与被告在房屋租赁合同中对房屋的装修没有做具体的约定，但是在原告实际使用房屋的过程中对房屋进行装修并开店营业，被告均未阻止，由此推定原告的装修行为是被告同意的。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案的房屋租赁合同合法有效且尚在履行期，现双方均同意解除合同，双方均不构成违约，故一审法院酌情确定原告所租赁房屋租赁期内装修装饰残值损失为已经形成附和的77000元，根据公平原则，原告承担40000元，被告承担37000元较为适宜。对未形成附和的装修物原告应在腾房时一并拆除，拆除时不得对房屋造成损毁。本案的第二个争议焦点为原告要求被告赔偿侵犯其优先购买权的损失费5万元是否有事实及法律依据。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。本案中，被告于2019年3月22日通过微信平台公众号“镇巴在线”对外发布对其整栋房屋进行出租出售，原告与被告于2019年7月10日达成租房的意愿并签订房屋租赁合同，被告与案外人李某某于2020年12月14日签订房屋买卖合同并于当日原告、被告与案外人李某某等人一起在镇巴县周家营酒店吃饭，通过以上时间推定原告对被告出卖房屋是知情的，同时原告与被告的房屋租赁合同中也约定了合同主体变更的情形，但原告在合理的期限内均未明确表示要购买被告的房屋，故视为原告放弃优先购买权，对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条、第二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四款、第二十四条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、原告朱子衿应于本判决生效后30日内腾退房屋，并将原告在房屋租赁期内未形成附合的装饰装修物灯具、空调热水器、办公桌椅、插座、窗帘、监控设备、门头雨棚等拆除，但不得对被告刘大银的房屋造成毁损；二、被告刘大银支付原告朱子衿房屋租赁期内装修装饰残值损失37000元，定于本判决生效后30日内一次性付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取2675元，由原告朱子衿承担2000元，由被告刘大银承担675元。本院二审期间,朱子衿提交发票三页，证明目的：因装修公司未给开具发票，故用自己所开商行代开了发票，证明一审认定的77000元之外的装修费用。刘大银质证认为，对发票的真实性不予认可，发票是由朱子衿自己公司开具的。本院认为,因发票系朱子衿自己公司开具的，并不是装修公司出具的，故对该证据不予认定、采信。另，本院依职权对镇巴县易尚居装修装饰公司股东朱小勇（朱勇）进行了调查，朱小勇证实其按“装修预算表”项目给朱子矜进行了装修，费用共16万多已经全部收到，装修费用分两年才收清，2019年给了9万给其开具有3张收据，2020年收取尾款7.7万时给其开具了收条。朱子衿质证对该调查笔录予以认可，刘大银质证对该调查笔录的真实性予以认可，但认为三张收据与装修公司出具的收条可能存在重复之嫌，不能证明朱子矜的装修费用是多少。因朱小勇的陈述与公司“装修预算表”、收据、收条能相互印证，XX房XX组，通过对比装修前后的房屋内部情况，能够显示出室内的实际装修情况与镇巴县易尚居装修装饰公司出具的“装修预算表”所列项目是高度吻合的，故本院予以采信。本院二审查明，朱子矜向镇巴县易尚居装修装饰公司支付装修款共计167000元。一审法院根据本案现有证据查明的其他事实属实,本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一审认定的刘大银支付朱子矜装修装饰残值损失金额是否适当。本案中，案涉房屋租赁合同在另案中已认定双方经协商同意解除，因此剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由朱子矜和刘大银按照公平原则按比例分担。案涉房屋租赁合同租赁期5年，目前剩余租赁期3年，因灯具、插座、铝合金窗子、门头雨棚等（共计37985元）拆除后无使用价值应认定为形成附和的装饰装修物，以及朱子矜向镇巴县易尚居装修装饰公司支付的装修款167000元，故剩余租赁期内的装饰装修残值损失共计122991元［（167000元+37985元）÷5年×3年］，应由朱子矜和刘大银各自按50%的比例予以分担，即由刘大银向朱子矜支付剩余租赁期内的装饰装修残值损失61495.5元。对上述范围外的，空调热水器、窗帘、监控设备、办公桌椅由朱子矜自行拆除搬离，但不得对房屋造成损害，因在二审期间，朱子矜已经搬离租赁房屋，因此原审第一项没有再判决的必要，本院予以撤销。另有关优先购买权的问题，一审说理清楚充分，二审不再赘述。综上所述，朱子矜的部分上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销陕西省镇巴县人民法院(2021)陕0728民初55号民事判决；二、限本判决生效后三十日内，由刘大银支付朱子衿房屋租赁期内装修装饰残值损失61495.5元；三、驳回朱子矜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费不变。二审案件受理费5350元，由朱子矜负担4132元，刘大银负担1218元。本判决为终审判决。审  判  长     王永吉审  判  员     曹建祥审  判  员     李俊霞  二〇二一年九月十四日  法 官 助 理    肖  晗书  记   员    熊俪雅           1