黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1081民初1943号原告：中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行，住所地黑龙江省绥芬河市通天路233号。负责人：王增芳，行长。委托诉讼代理人：刁玉英，黑龙江省柔德律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宇航，黑龙江省博润律师事务所律师。被告：绥芬河市运东房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市青云路西。法定代表人：张天乐，董事长。委托诉讼代理人：荣新民，黑龙江远东律师集团事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行（以下简称绥芬河农行）与被告绥芬河市远东房地产开发有限公司（以下简称远东房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月20日作出（2019）黑1081民初2050号民事判决。绥芬河农行不服该判决，向黑龙江省牡丹江市中级人民法院提起上诉。2020年7月6日，黑龙江省牡丹江市中级人民法院作出（2020）黑10民终508号民事判决，驳回上诉，维持原判。绥芬河农行不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审。2021年10月12日，黑龙江省高级人民法院作出（2021）黑民再370号民事裁定，撤销牡丹江市中级人民法院（2020）黑10民终508号民事判决及绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初2050号民事判决，将案件发回绥芬河市人民法院重审。本院于2021年8月11日立案后，依法另行组成合议庭，于2021年9月3日公开开庭进行了审理。原告绥芬河农行的委托诉讼代理人刁玉英、高宇航，被告远东房产公司的委托诉讼代理人荣新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绥芬河农行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：B20141230019447）立即将商品房（远东国际商贸中心第50幢1单元02号）交付原告；2.请求法院判令被告支付原告至2019年11月4日的违约金881581.78元及自2019年11月5日至实际交付日的违约金；3.诉讼费用及实现债权费用由被告承担。事实和理由：2014年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份(合同编号B20141230019447)，约定原告购买被告开发的一套商品房（远东国际商贸中心第50幢1单元02号）作为原告设立的商都支行营业用房，房屋总价款7447050元，原告已支付80%房款，即5957640元，约定2016年8月1日前被告将房屋交付原告。2015年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定被告逾期超过60日仍未向原告交付房屋(不可抗力因素除外)，原告有权解除合同，被告退给原告全部已付房款，并按原告实际已付房款的10%支付违约金，合同终止。如原告要求继续履行合同，被告自2015年10月1日起按已付房款的日万分之一向原告支付违约金至实际交付房屋日止，还需赔付原告迟延交付期间原告指定地域同等面积网点或按市场价格计算指定地域同等面积网点的实际租赁费(年租金40－100万元)。嗣后，原告多次催促被告交付房屋，并于2018年12月13日向被告发送了告知函，但至今被告仍未向原告交付房屋，严重影响了原告商都支行的正常营业。为维护原告合法权益，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。重审过程中，原告将其第一项诉讼请求变更为：请求法院判令被告继续履行合同。远东房产公司辩称：一、被告同意继续履行合同，但要求给予合理的期限，并在此期间内不再支付违约金；二、被告认为违约金过高应予以调整。根据双方补充协议约定，逾期超过60日被告仍未交付房屋的，原告有解除权。违约金数额为实际支付价款的10%，即595764元。原告不得就超过该数额的损失要求被告承担责任；三、双方约定的交房时间为2016年8月1日前，根据《建筑法》规定，建设工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。既便双方在补充协议中约定交房时间为2015年10月1日，但是由于违反法律规定且未达到合同约定的竣工验收时间，事实上无法交付。因此，违约金应该自2016年8月1日起计算，而不应该自原告主张的2015年10月1日起计算；四、原告要求实现债权费用由被告承担，没有法律依据。绥芬河农行围绕其诉讼请求，提交商品房买卖合同1份、补充协议1份、结算票据1张、资金支付凭证2张、入账通知2张、提示函1张、告知函1张。欲证明：原、被告间存在商品房买卖关系，被告已收到原告按合同规定支付的80%的购房款5957640元。经质证，被告对该组证据的真实性及原告欲证明的问题均无异议。本院认为，被告对该组证据的真实性及原告欲证明的问题均无异议，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。远东房产公司为证明其主张成立，提交再审申请书1份。欲证明：绥芬河农行申请再审时已经确认违约金起算时间为2016年8月1日，且与其上诉状中主张的违约金起算时间一致。经质证，原告对证据的真实性无异议，对被告欲证明的问题的有异议。原告称，被告系断章取义，原告在上诉状和再审申请书中将违约金起算时间确定为2016年8月1日，意欲证明即便自2016年8月1日起计算违约金，原告主张的违约金数额也不属于“过高”。本院认为，原告对证据的真实性无异议，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。结合庭审查明的原告从未变更过诉讼请求要求自2016年8月1日起计算违约金这一事实，故被告关于原告自认自2016年8月1日起计算违约金的主张不成立，本院不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案事实如下：2014年12月30日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的三套商品房作为原告设立的商都支行营业用房，合同约定的交房日期为2016年8月1日前。其中：合同编号B20141230019447，远东国际商贸中心第50幢1单元02号商品房，为本案案涉房屋，建筑面积114.57平方米，总价款7447050元，原告已付80%购房款5957640元（2015年10月1日前交款4468230元，2015年12月3日前交款1489410元）；合同编号B20141230019167，远东国际商贸中心第50幢1单元01号商品房，建筑面积78.11平方米，总价款5077150元，原告已付80%购房款4061720元（2015年10月1日前交款3046290元，2015年12月3日前交款1015430元）；合同编号B20141230019448，远东国际商贸中心第50幢1单元22号商品房，建筑面积94.83平方米，总价款6163950元，原告已付80%购房款4931160元（2015年10月1日前交款3698370元，2015年12月3日前交款1232970元）。上述三处房屋总建筑面积287.51平方米，原告2015年10月1日前交款1121890元，2015年12月3日前交款3737630元。2015年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》约定，被告保证于2015年9月30日之前将达到使用标准（此时要求房产外装饰、上下水、电、暖气管道、消防等基础设施、配套设施施工完毕，并确保公安、消防、城管等相关主管部门同意原告装修）的三处门市房交付原告进行装修。逾期超过60日被告仍未向原告交付房屋(不可抗力因素除外)，原告有权解除合同，被告退给原告全部已付房款，并按原告实际已付房款的10%支付违约金，合同终止。如原告要求继续履行合同，被告自2015年10月1日起按已付房款的日万分之一向原告支付违约金至实际交付房屋日止，还需赔付原告迟延交付期间原告指定地域同等面积网点或按市场价格计算指定地域同等面积网点的实际租赁费(年租金40－100万元)。被告未按合同约定的期限交付房屋，原告多次催促被告交付房屋，并于2018年12月13日向被告发送告知函催促被告交付房屋。案涉三处房屋至今没有办理竣工验收手续，不具备交房条件。2014年8月6日，原告与案外人刘海静签订房屋租赁协议一份，承租了刘海静的绥芬河市通天路107号豪华商场105厅，建筑面积56.45平方米，年租金340000元。2018年9月27日，原告向刘海静交纳该厅2018年7月15日至2019年7月14日租金340000元。另查明，原告就三份商品房预售合同分别向本院提起诉讼，诉讼请求类似，均要求被告自2015年10月1日起，按日支付已付购房款万分之一的违约金。只是在合同编号B20141230019448，远东国际商贸中心第50幢1单元22号商品房预售合同纠纷案中另行主张了340000元房屋租赁费损失。本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但经庭审查明，本案系因房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，购房人支付房屋价款的合同纠纷。因此，本案案由应为商品房预售合同纠纷，立案案由不当，予以纠正。案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，具有法律效力。对于双方争议违约金起算时间及违约金数额是否过高应予调整的两个焦点问题，本院认为：一、原、被告关于自2015年10月1日起计算违约金的约定，不违反法律的规定，合法有效。《中华人民共和国建筑法》规定建设工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第十三条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。据此，《建筑法》关于“建设工程经验收合格后，方可交付使用”的规定应属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。原、被告关于被告于2015年10月1日前交付房屋用于装修的约定具有法律效力。被告未按约定履行，构成违约，应依法或依合同约定承担违约责任。二、原告主张以其已付购房款为基数按日万分之一标准计算违约金，并要求被告承担340000元房屋租赁费损失，符合双方约定，且不属于过分高于因被告违约而给原告造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三份商品房预售合同，原告2015年10月1日前交款1121890元，2015年12月3日前交款3737630元。按日万分之一计算，截止2019年11月4日，被告应承担的违约金总金额为2212303.19元，加上340000元房屋租赁费损失，共计2552303.19元。而按银行同期同类贷款利率年5%计算，利息为3027480元；按原告承租56.45平方米房屋年租金340000元计算，承租与三份商品房预售合同同等面积的商服（287.51平方米），年租金为1731681元，四年则需6926724元。上述两种计算方式均尚未考虑上浮30%的问题。因此，被告关于违约金过高的主张不成立，本院不予支持。综上，原告诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第十三条规定，判决如下：一、绥芬河市远东房地产开发有限公司继续履行与中国农业银行股份有限公司绥芬河支行于2014年12月30日、2015年1月9日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；二、绥芬河市远东房地产开发有限公司给付中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行2019年11月4日前违约金881581.78元，于本判决生效后三日内履行完毕；三、自2019年11月5日起，绥芬河市远东房地产开发有限公司继续以已付购房款5957640元为基数，按日万分之一标准向中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行支付违约金，直至将案涉远东国际商贸中心第50幢1单元02号商品房交付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70100.42元，由绥芬河市远东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  杨家宝审判员  王俊东审判员  范欢欢二〇二一年九月九日书记员  岳 琦