贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初12082号原告：赵毅，男，汉族，1986年12月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：杨雪，女，汉族，1988年2月11日出生，住贵州省毕节市七星关区。二原告委托诉讼代理人：杨颖（特别授权），系贵州昌哲律师事务所律师，执业证号：15205201911141857。二原告委托诉讼代理人：燕玉蝶（一般授权），系贵州昌哲律师事务所实习律师，证号：23072104210133。被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层）。统一社会信用代码：91520502692734004R。法定代表人：郑桥明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权代理），系该公司员工。原告赵毅、杨雪与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称：大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨雪及二原告委托诉讼代理人杨颖、燕玉蝶到庭参加诉讼，被告大众房开公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告赵毅、杨雪向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告为原告办理位于毕节市七星关区房屋转移登记的有关文书，并交付给原告；二、请求判令被告支付逾期办理毕节市七星关区“大众国际”一期三单元二十楼03号房商品房转移登记有关文书的违约金20000.00元（暂计）（具体金额从2017年1月26日起以原告已付总房款340182.00元为基数，按照日万分之三的标准计算逾期办证违约金至被告将涉案商品房转移登记的有关文书交付原告之日止）;三、请求判令被告支付逾期办理毕节市七星关区商品房转移登记有关文书的违约金20000.00元（暂计）（具体金额从2017年1月26日起以原告已付总房款195556.00元为基数，按照日万分之三的标准计算逾期办证违约金至被告将涉案商品房转移登记的有关文书交付原告之日止）;四、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年10月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方分别签订了两份《商品房买卖合同》:1、合同编号:2014-327，约定:“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区大众国际一期三单元二十楼03号房；建筑面积93.88平方米，套内建筑面积80.24平方米，该商品房总价款为340182.00元:买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款120182.00元，余款220000.00元以银行按揭支付。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房首付款120182.00元，余款220000.00元向中国工商银行贷款（该款已向中国工商银行贷款提前还清）。2、合同编号:大众（商）2014-430，约定:“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区大众国际一期负三层3246号房；建筑面积24.48平方米，套内建筑面积12.32平方米，该商品房总价款为195556.00元。”合同签订后，原告已按照合同约定向被告一次性付清购房款。根据合同约定，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付上述商品房。出卖人承诺于2017年1月26日前取得上述商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。原告现已履行完毕合同全部义务。被告也在合同约定的交付时间之前将上述房屋交付给原告。但涉案不动产证书现在仍未交付给原告，现已远超过180日。原告多次要求被告为其办理房屋产权登记手续，被告均以各种理由推脱。鉴于原告与被告签订的《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算有明确的约定，且该约定并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，故被告应当按照合同的约定对原告承担逾期交付及逾期办证的违约责任。因此，原告为维护自身的合法权益，特根据《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，希望贵院能判如所请!被告大众房开公司未到庭应诉、未提供证据，但其庭前向本院提交书面答辩状称，一、涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因本案中涉案商品房项目的施工方，中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且拒不配合竣工验收导致，所以应免除或减轻答辩人的违约责任。且现如今毕节市政府同意特事特办，涉案楼盘可以办理房屋产权证，并已在办理之中。二、答辩人逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担逾期办证违约金。因原告早已实际入住所购买商品房，居住权利得到充分保障。答辩人逾期办证未给其造成实质性损失，故不应承担逾期办证违约金。即便人民法院最终认定被告应承担违约金，也应考虑被原告未遭受实际损失而予以调整。三、原被告双方签定的违约金过高，超过法定的范围，请求法庭依法调整。四、原告的起诉已超过法定的诉讼时效期，不应得到法庭的支持，依法应当驳回原告的诉讼请求。综上，请求贵院查明事实、依法判决。本院经审理查明事实如下：2014年10月31日，原告赵毅、杨雪作为买受人，被告大众房开公司作为出卖人，双方签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：大众（商）2014-430、2014-327），分别约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区大众国际负三层3246号、第1幢三单元二十层03号房（房号为3-2003）；建筑面积分别为24.48平方米、93.88平方米，该商品房按建筑面积计算，总价款分别为195556.00元、340182.00元；出卖人应当分别在2014年10月31日、2015年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项（2）处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。被告将涉案房屋交付原告使用，原告取得涉案房屋的使用权。原告认为被告未按约定的时间将办理商品房转移登记有关文书交付给原告应承担违约责任，故遂以前述诉请诉至本院，请求判如所诉。另查明，涉案商品房未取得商品房所有权初始登记。上述事实，有原告的陈述及原告提交的各项证据，该证据已经本院组织举证、质证，本院收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应于2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金起止时间问题，按合同约定，被告承诺于2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，现被告已违约，故违约金原则上应从2017年1月26日起开始计算，但被告提出诉讼时效抗辩，故本院从原告起诉之日2021年7月2日倒推三年即2018年7月2日开始起算，超过诉讼时效的不予保护。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，故无需直接向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，而是被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算标准问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。但该违约金约定计算标准过高，依法应进行调整，本院酌定违约金按同期同类贷款利率的1.3倍的标准计算。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上所述，对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，位于毕节市七星关区大众国际负三层3246号房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金本院支持按已付购房款195556.00元为基数，自2018年7月2日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；位于毕节市七星关区大众国际第1幢三单元二十层03号房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金本院支持以原告已付购房款340182.00元为基数，2018年7月2日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。被告大众房开公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应承担放弃举证、质证、辩论等对其不利的法律后果。因原告诉请的涉案商品房尚不具备办证条件，原告撤回要求被告办理并交付涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵毅、杨雪位于毕节市七星关区大众国际负三层3246号房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款195556.00元为基数，2018年7月2日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵毅、杨雪位于毕节市七星关区大众国际第1幢三单元二十层03号房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款340182.00元为基数，2018年7月2日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；三、驳回原告赵毅、杨雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币400.00元（已减半收取），由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇二一年九月十六日书记员  王 贵