青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1546号上诉人（原审原告）：王**，男，汉族，1985年12月31日出生，自由职业者，住青海省西宁市城西区。        上诉人（原审被告）：青海力盟海怡文化旅游产业开发有限公司，住所地：青海省西宁市城西区五四大街41号。        法定代表人：马海龙，该公司董事长。        委托诉讼代理人：刘建英，北京大成（西宁）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：张浩男，北京大成（西宁）律师事务所律师。        原审第三人：闫玉萍，女，汉族，出生于1980年9月8日，青海大学教师，住西宁市城西区。        上诉人王**因与上诉人青海力盟海怡文化旅游产业开发有限公司（以下简称力盟海怡公司）、原审第三人闫玉萍房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2021）青0104民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王**，上诉人力盟海怡公司的委托诉讼代理人张浩男到庭参加诉讼。原审第三人闫玉萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。        王**上诉请求：1．判令撤销西宁市城西区人民法院（2021）青0104民初544号民事判决第二、三项，并改判支持王**的全部诉讼请求，或发回重审。2．本案一、二审诉讼费由力盟海怡公司承担。事实和理由：1．一审法院未查明本案解除托管经营的事实就直接驳回上诉人的一审第2、3项诉讼请求，致使本案一审判决认定事实不清。本案在一审开庭审理前，法院多次组织调解，在调解过程中，被上诉人公司的马慧（总经理）对双方已经就涉案房屋的托管经营合同可以解除托管合同的事实予以认可，后来只因双方就损失金额分歧较大未协商一致终止了调解，根据民事诉讼法的相关规定，被上诉人总经理的自认行为视为该公司的自认行为，应当具有法律效力。上诉人申请一审法院对案涉房屋的托管情况进行调查确证，但一审法院予以拒绝，损害了上诉人的合理诉权。被上诉人承诺可以解除房屋托管合同是影响案件审理结果的关键事实，案外人力盟商业运营公司在本案起诉前已经在为第三人闫玉萍办理解除托管合同的手续，办完之后未将案涉房屋交还给闫玉萍，致使上诉人无法就此举证。上诉人认为解除托管合同及被上诉人经理调解中的自认均可证明被上诉人与闫玉萍的托管合同已经解除，被上诉人应当将案涉房屋交付给上诉人，迟延交付的，应当赔偿损失。2．迟延交房的损失应由被上诉人承担，而非力盟商业运营公司。上诉人是与被上诉人签订的房屋买卖合同，负有交房义务的是被上诉人，因此责任承担主体也是被上诉人。3．一审法院调解时的法官与开庭审理的合议庭成员不是同一人，程序违法。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。        力盟海怡公司辩称：1．力盟从未与上诉人王**达成过房屋买卖协议，案涉房屋的权利人是第三人闫玉萍，王**与闫玉萍达成二手房交易，为了将来办理产权登记方便，经闫玉萍要求由力盟海怡公司办理合同更名，收取更名费，然后按照力盟海怡公司与闫玉萍的商品房预售合同内容，力盟海怡公司与王**于2020年11月签订了一份预售合同。关于房款，因为案涉房屋涉及贷款，根据房管部门的要求，王**将部分购房款打入资金监管账户，待王**与闫玉萍交易完成后，力盟海怡公司将监管账户中的房款全部打入闫玉萍的账户，力盟海怡公司未得分文。因此，力盟海怡公司未将案涉房屋出售给王**，与王**之间没有买卖合同关系，在本案中承担责任的应是第三人闫玉萍。2．案涉房屋由闫玉萍与力盟商业投资运营有限公司签订了《商铺委托经营合同》，与力盟海怡公司无关。一审调解未达成协议，根据法律规定，调解中当事人作出的让步不能作为判决中的定案依据。目前，案涉房屋仍由力盟商业运营公司对外经营，闫玉萍未与该公司解除合同，对王**承担交房义务及赔偿损失的责任主体应是闫玉萍。综上，请二审法院驳回王**对力盟海怡公司的全部诉讼请求。        力盟海怡公司上诉请求：1．请求依法判令撤销西宁市城西区人民法院（2021）青0104民初544号民事判决书，并改判驳回王**的全部诉讼请求。2．本案全部上诉费由王**承担。事实与理由：1．一审法院适用法律错误。上诉人以“占有改定”的形式已经向第三人闫玉萍完成案涉房屋的交付，不存在两次向购房人交付房屋的义务，被上诉人的诉讼请求应予以驳回。2018年上诉人与第三人闫玉萍就力盟步行街10-10812商铺签订了《商品房买卖合同》，在上诉人交付房屋时，闫玉萍与青海力盟投资运营有限公司签订《委托经营合同》，约定将系争房屋委托给力盟投资运营公司进行经营管理，期限为120个月，闫玉萍已经收取托管经营的租金收益。根据《民法典》第二百二十八条的规定，力盟海怡公司向闫玉萍已经进行了交付，不存在两次交付的义务。本案事实是2020年闫玉萍将案涉房屋以每平米约12000元的价格转卖给了王**，为了使王**顺利取得房产证，后至力盟海怡公司重新签订合同，更名为王**，闫玉萍收取了王**的全部购房款。王**购房时明知闫玉萍将案涉房屋交由力盟商业运营公司托管经营，不存在再次向其交付的问题。2．一审法院认定事实有误。力盟海怡公司与第三人签订的《委托经营合同》系由第三人提供给上诉人使用，收取上诉人的租金，房屋权属变动不影响《委托经营合同》的效力。综上，请求二审法院依法驳回王**的一审诉讼请求。        王**辩称：1．《民法典》第二百二十八条规定的是动产适用“占有改定”方式进行交付，不动产不适用此规则。本案中，王**与力盟海怡公司签订了房屋买卖合同，支付了合同价款，力盟海怡公司作为合同相对方，应履行合同义务，将案涉房屋交付给王**。2．力盟海怡公司混淆了委托经营和租赁两种不同法律关系，力盟商业运营公司与闫玉萍签订委托经营合同，支付的是因委托经营产生的收益，而非租金，力盟海怡公司和力盟商业运营公司与闫玉萍之间均不存在租赁关系。王**从闫玉萍处受让案涉房屋之前，力盟商业运营公司于姓负责人明确表示可以解除委托经营合同，因此王**才决定购买案涉房屋，收取闫玉萍提交的解除托管经营合同的手续后，直至本案诉讼前都未办理解除手续。一审法院组织调解时，力盟海怡公司的代表表示可以解除委托经营合同，这已经构成力盟海怡公司的自认，应当视为已经解除。王**并非委托经营合同的当事人，力盟海怡公司与闫玉萍之间的委托经营关系效力不能溯及王**。3．王**是案涉房屋的合法所有人，力盟海怡公司应当履行交房义务，并且支付因违约给王**造成的房屋价值减损的损失。综上，一审判决认定事实有误，请求二审法院驳回力盟海怡公司的上诉请求。        王**向一审法院起诉请求：1．力盟海怡公司按照合同向王**交付力盟101大厦10812号房产；2．向王**赔偿因延迟交房52天而产生的经济损失29370.99元；3．向原告支付因延迟交房，自起诉之日起至实际交房之日止以大厦其他业主通用租金每平米每月80元计算的实际经济损失；4．通过报纸向王**就员工态度蛮横的问题进行书面道歉；5．本案诉讼费由力盟海怡公司负担。在开庭审理前，王**撤回第四项诉讼请求即通过报纸向其就员工态度蛮横的问题进行书面道歉。        一审法院认定事实：2018年5月21日，第三人闫玉萍与力盟海怡公司签订合同编号为YS0375756、房屋代码为864266的《西宁市商品房预售合同》，购买位于西宁市城西区五四大街37号10号楼8层10812号房屋（预测建筑面积211.81平方米），总房款为1969833元。付款方式为：首付款于2018年5月22日交清9898333元，剩余房款980000元将通过银行按揭贷款方式办理支付。2020年11月16日，第三人闫玉萍向力盟海怡公司出具退款申请，称“本人闫玉萍（身份证号：XXX）于2018年5月21日购买贵公司开发的位于城西区五四大街37号力盟101大厦的8层10812号、14层1143号房产，因本人工作需要该两处房产已向他人转让，由于房产所有权发生变更，现特向贵公司申请退回该房产所属已交房款及贷款余款，特此申请，请予办理”。2020年11月17日，王**与力盟海怡公司签订合同编号为YS01002020109885，房屋代码为864266的《商品房买卖合同》（预售），购买位于西宁市城西区五四大街37号10号楼8层10812号房屋（预测建筑面积211.81平方米），总房款为1969833元。合同签订当日，王**通过银行转账方式向力盟海怡公司支付房款1969833元。        另查，2020年11月13日，第三人闫玉萍向力盟海怡公司缴纳20000元更名费，更名房屋房号为10-10812号、10-1143号，力盟海怡公司出具力盟地产收据一张并盖有该公司财务专用章。        再查，2020年4月16日，第三人闫玉萍与青海力盟商业投资运营有限公司签订《商铺委托经营合同》，双方约定闫玉萍将涉案房屋委托青海力盟商业投资运营有限公司进行经营，经营期限为120月，自2019年9月1日起至2029年8月31日止。        一审法院认为，2018年5月21日，力盟海怡公司与第三人闫玉萍签订了合同编号为YS0375756、房屋代码为864266的《西宁市商品房预售合同》，将位于西宁市城西区五四大街37号10号楼8层10812号房屋以总价款1969833元出售给第三人闫玉萍，第三人闫玉萍按照合同约定支付房屋首付款及办理了银行按揭贷款。2020年11月，王**与第三人通过房屋中介认识，王**欲购买该涉案房屋，第三人欲转让该涉案房屋，经第三人与力盟海怡公司协商，第三人向其缴纳涉案房屋更名费，并向力盟海怡公司出具退还该涉案房屋房款的申请。2020年11月17日，王**与力盟海怡公司签订了合同编号为YS01002020109885，房屋代码为864266的《商品房买卖合同》（预售），王**购买位于西宁市城西区五四大街37号10号楼8层10812号房屋（预测建筑面积211.81平方米），总房款为1969833元。合同签订当日，王**通过银行转账方式向力盟海怡公司支付房款1969833元。该《商品房房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方理应按协议约定内容履行各自权利义务，且王**在合同签订当日即完成了缴纳房款的义务。经庭审查明，力盟海怡公司称与王**签订合同的过程就完成了更名的过程，在电脑系统中打印商品房买卖合同就已在不动产登记管理中心进行备案，故双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，力盟海怡公司应履行合同义务，向王**交付涉案房屋，故王**要求力盟海怡公司交付涉案房屋的诉讼请求一审法院予以支持。关于王**要求力盟海怡公司赔偿因延迟交房52天而产生的经济损失29370.99元及向王**支付因延迟交房，自原告起诉之日起至实际交房之日止以大厦其他业主通用租金每平米每月80元计算的实际经济损失的诉讼请求，因王**在购买该涉案房屋时已明知第三人闫玉萍将该涉案房屋托管给案外人青海力盟商业投资运营有限公司进行经营，仍购买该涉案房屋，在开庭审理时，王**称力盟海怡公司承诺可以解除与第三人的委托合同，但未提供证据予以证实，且该委托合同系案外人青海力盟商业投资运营有限公司与第三人签订的，和力盟海怡公司并无关联，对该涉案房屋不能及时收回所产生的损失王**应自行承担或另行诉讼，故对该两项诉讼请求一审法院不予支持。关于力盟海怡辩称王**与其之间不存在事实上的房屋买卖关系，仅是一个配合王**办理房产手续开发商的角色且力盟海怡公司没有实际占有涉案房屋，没有侵权行为的答辩意见，因签订该《商品房买卖合同》的双方系双方当事人，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，王**已向力盟海怡公司完成了缴纳房款的义务，该公司就应按合同约定向王**交付房屋，故力盟海怡公司的答辩意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百九十五条、第五百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、力盟海怡公司于判决生效后三十日内向王**交付位于西宁市城西区五四大街37号10号楼8层10812号房屋；二、驳回王**要求力盟海怡公司赔偿因延迟交房52天而产生的经济损失29370.99元的诉讼请求；三、驳回王**要求力盟海怡公司赔偿因延迟交房，自起诉之日起至实际交房之日止以大厦其他业主通用租金每平米每月80元计算的实际经济损失的诉讼请求。案件受理费534元，由力盟海怡公司承担。        对一审已经查明的事实，本院予以确认。        本院另查明，2020年11月16日，王**向闫玉萍通过交通银行账户向闫玉萍转账479882.58元，通过青海银行账户向闫玉萍转款553111.42元。        2020年11月19日，力盟海怡公司通过中国建设银行向闫玉萍转款1969833元。        本院认为，本案争议焦点是力盟海怡公司是否具有向王**交付案涉房屋及赔偿损失的义务？2018年5月21日，闫玉萍向力盟海怡公司购买案涉房屋，支付购房款1969833元。2020年4月16日，闫玉萍将案涉房屋通过签订《商铺委托经营合同》交由青海力盟商业投资运营有限公司经营并收取租金。王**与闫玉萍均认可双方口头约定将闫玉萍向力盟海怡公司购买的案涉房屋转让给王**。2020年11月16日，王**遂向闫玉萍支付购房款1969833元，同日闫玉萍向力盟海怡公司申请退购房款，理由是其已将案涉房屋转让。闫玉萍向力盟海怡公司交纳合同更名费20000元后，2020年11月17日，王**与力盟海怡公司签订《商品房买卖合同》（预售），同时将1969833元打入力盟海怡公司账户。两天后，力盟海怡公司将1969833元转入闫玉萍个人账户。通过以上事实可知，案涉房屋系由力盟海怡公司2018年5月出售给闫玉萍，然后由闫玉萍2020年11月转让给王**。根据法律规定，买卖合同是平等民事主体自愿协商后出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，案涉房屋的买卖双方实际为王**与第三人闫玉萍，虽然双方之间未签订书面合同，但闫玉萍与王**达成买卖的合意，并收取了王**支付的购房款，即应履行交付案涉房屋的义务。力盟海怡公司未与王**就案涉房屋的买卖过程进行协商，虽然与王**签订了一份《商品房买卖合同》（预售），但查明的事实表明该协议内容并非力盟海怡公司的真实意思表示，其行为应由房地产行政管理部门予以处理。王**要求力盟海怡公司向其交付案涉房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。力盟海怡公司不负有向王**交付房屋的义务，故不应承担因不交房而造成经济损失的法律责任。一审法院审理时对本案进行调解，但未达成调解协议，对于闫玉萍与青海力盟商业投资运营有限公司签订的《商铺委托经营合同》，力盟海怡公司并非该合同的当事人，其无权对上述合同事宜做出处置。且《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零七条规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”据此，力盟海怡公司在一审调解中的陈述与本案认定的客观事实无关，不作为定案的依据采信。对于一审程序是否违法，王**未提供证据证明，对其该项上诉理由本院不予采信。        民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上所述，王**的上诉请求不能成立，本院不予支持。力盟海怡公司上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第五百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、撤销青海省西宁市城西区人民法院（2021）青0104民初544号民事判决第一、二、三项；        二、驳回王**的全部诉讼请求。        一审案件受理费534元，二审案件受理费534元，均由王**负担。        本判决为终审判决。        审判长    张敏娟审判员    韩雪梅审判员    李娟二〇二一年九月十三日书记员    马晓瑞《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对于上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。