辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终2332号上诉人（原审被告）：沈阳吉递房产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区高花镇张福安村。法定代表人：赵国富，董事长。委托诉讼代理人：韩雪冬，辽宁和昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴玉骄，辽宁令顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于国君，男，1970年7月17日出生，汉族，农民，住凌源市。被上诉人（原审原告）：郭宪玲，女，1971年3月1日出生，汉族，农民，住凌源市。二被上诉人的委托诉讼代理人：钱泉，辽宁万盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凌源市玉鹏建筑工程有限公司，住所地凌源市南大街宏建小区1号楼。法定代表人：张大鹏，经理。被上诉人（原审被告）：张强，男，1970年5月15日出生，汉族，个体，住凌源市。上诉人沈阳吉递房产开发有限公司（以下简称“吉递公司”）因与被上诉人于国君、郭宪玲、凌源市玉鹏建筑工程有限公司（以下简称“玉鹏公司”）、张强房屋买卖合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2021）辽1382民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吉递公司上诉请求：1、撤销一审法院判决；2、驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、判决于国君、郭宪玲返还违法侵占的“凌水湾小区2区8号楼6单元502室及地下室”房产；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审将上诉人作为被告判决承担“买卖合同办理房屋不动产登记证”义务错误，上诉人与被上诉人无买卖合同关系，且拨房通知单中未包括涉案房产；2、原审将河东新城工程协议与补充协议书分离，仅以补充协议书进行事实认定错误，原审以补充协议中销售方式按单元销售认定为按单元抵顶工程款错误，原审判决认定是帮助张强诈骗合法化；3、被上诉人及张强均未提供证据证明涉案房产已经抵顶，也没有提供售楼处及物业公司出具的交房通知单，证明案涉房产交付给张强或被上诉人；4、被上诉人明知购买商品楼需要到售楼处签订盖章的商品房买卖合同，办理购房手续，却不到售楼处办理，明知案外人李长永没有任何合法手续，而与张强、李长永恶意串通违法侵占，主观恶意明确。上诉人于2014年12月向被上诉人发出腾房通知，并于2015年提起诉讼维权；5、上诉人已不欠被上诉人张强工程款，被上诉人及张强、李长永均不属于善意取得。于国君、郭宪玲二审中表示服从一审法院判决。凌源市玉鹏建筑工程有限公司、张强在二审期间未做出答辩。于国君、郭宪玲向一审法院起诉请求：1．判令被告为原告办理房屋不动产登记证；2．判令三被告承担连带责任；3．由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原告于国君、郭宪玲系夫妻关系。被告吉递公司系涉案房屋所在小区的开发商。2011年4月28日，被告吉递公司作为甲方与以被告张强为项目经理的玉鹏公司签订了河东新城工程协议及“8#、9#、12#、13#多层楼及2#、3#高层楼工程”补充协议书。该补充协议书中约定：甲方抵付工程款的房子按单元指定，将3号楼高层1、2、3单元及8号楼多层共4个单元的住宅抵付乙方工程款的房子，并要求乙方按单元售房。如果拨付的房子超出工程款时，甲方按均价每平方米2600元的价格收回房子。另外，被告吉递公司的法定代表人赵国富与被告张强还签订了具体房源表。协议签订后，被告张强即组织人员施工建设。2012年9月，被告张强将其中抵付工程款房屋即凌水湾小区2区8号楼6单元502室以2600元/㎡抵顶给了工程分包人李长永，李长永出售给被告于国君，被告于国君交付150,000元首付款，后对该房屋进行了装修并入住至今，但未办理产权登记手续。一审法院另查，就本案涉案房屋，被告吉递公司曾于2015年作为原告向该院起诉，要求本案原告于国君腾迁非法占用的房屋，并恢复原状。该院审理后认为被告于国君所买楼房虽不在吉递公司提供给张强的房源表内，但在双方约定的抵账房8号楼范围内，因尚未办理购房手续，按照交易习俗，于国君已经交付了大部分房款并装修入住，应视为吉递公司知情，故吉递公司要求于国君腾迁房屋的诉讼请求证据不充分，该院于2015年12月15日作出（2015）凌凌民初字第01555号民事判决书，驳回了吉递公司的诉讼请求，该判决已生效。一审法院认为，张强作为实际施工人挂靠在其他建筑公司与吉递公司签订了河东新城工程协议及补充协议，并按照协议约定履行了相应的义务，因张强所承建的楼房工程的工程款结算方式为以吉递公司开发的楼房抵顶其工程款，且吉递公司亦依协议约定向张强拨付了抵顶工程款的具体楼房，故张强按照双方所签订的协议，有权处分所划定的具体房源内的楼房，张强的行为应视为被告吉递公司的授权行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”且吉递公司并未提供充分证据证明原告与张强之间有虚假、恶意串通的情形，故张强与原告之间的房屋买卖合同关系成立并有效，本案中并没有相关证据表明该合同只约束出售抵账房屋事项的受托人张强和原告，故该事实上的房屋买卖合同关系的主体应为被告吉递公司与原告，原告已交清了房屋全部价款即履行了作为购买方的义务，被告吉递公司作为诉争房屋的原始产权人应承担后续房屋买卖合同中为购房方办理房屋产权登记证的附随义务，即承担协助原告办理房屋所有权证的义务。被告吉递公司所提辩解意见理由不能成立，该院不予采纳。关于原告要求被告玉鹏公司及被告张强承担为其办证义务的诉讼请求，虽然被告玉鹏公司系涉案房屋施工过程中为被告张强所挂靠的公司，但该挂靠所实施的是工程施工活动，与本案房屋买卖行为无关，且不属于房屋买卖合同的主体，根据买卖合同相对性，被告玉鹏公司及被告张强并非实际产权房屋买卖关系的主体，故原告要求被告玉鹏公司及被告张强承担办理房屋所有权证的诉请于法无据，该院不予支持。诉讼过程中，被告玉鹏公司、张强经该院传票传唤，无正当理由未到庭依法参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利，因此产生的法律后果应自行承担，该院依法缺席判决。综上，原告有事实与法律根据部分的诉讼请求，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、被告沈阳吉递房产开发有限公司于该判决生效后六十日内提供办理房产证相关资料，协助原告于国君、郭宪玲办理位于凌源市的房屋产权登记证。二、驳回原告于国君、郭宪玲对被告凌源市玉鹏建筑工程有限公司、张强的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告沈阳吉递房产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交新证据：凌源市人民法院（2019）辽1382民初4119号判决书。用以证明128套房产抵顶给被上诉人张强作为工程款是按照协议书约定的程序进行，上诉人通过该判决确定已经多支付给被上诉人张强工程款且不含本案张强私自转卖的房产，从该事实能够认定原审所提到的视为授权行为错误，涉案房产没有任何依据作为工程款进行抵顶。于国君、郭宪玲质证称，判决书没有发生法律效力的证明，不能作为证据使用，上诉人与张强之间的工程款结算应得到张强的确认。本院对一审查明认定的其他事实予以确认。本院认为：张强作为实际施工人挂靠在其他建筑公司与吉递公司签订了河东新城工程协议及补充协议，并按照协议约定履行了相应的义务，因张强所承建的楼房工程的工程款结算方式为以吉递公司开发的楼房抵顶其工程款，吉递公司亦依协议约定向张强拨付了抵顶工程款的具体楼房。于国君所买楼房虽不在吉递公司提供给张强的房源表内，亦未办理购房手续，但争议房屋在双方约定的抵账房8号楼范围内，于国君已经交付了房款并装修入住，吉递公司作为案涉房屋的开发企业，在较长时间内未提出异议，应推定吉递公司对张强的处分行为以及于国君的入住行为明知并认可。且在（2015）凌凌民初字第01555号民事判决书中亦已认定吉递公司对于国君已经交付了大部分房款并装修入住知情，并驳回了吉递公司要求于国君腾迁房屋的诉讼请求，上诉人二审期间提供的新证据亦不足以否定上述事实，本案吉递公司负有协助于国君、郭宪玲办理房屋所有权证的义务。综上，上诉人的上诉请求理由不充分，本院不予采纳。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈阳吉递房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜永涛审 判 员  刘永志审 判 员  王海娇二〇二一年九月八日书 记 员  毕 雪法官助理  （代）