江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2786号上诉人(原审被告):王虎，男，汉族，住江苏省灌云县杨集镇兴安村四组。上诉人(原审被告):朱茂忠，男，汉族，住江苏省灌云县同兴镇小圩村小圩。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨冬成，江苏杨冬成律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：张龙，男，汉族，住江苏省东海县房山镇兴谷村。委托诉讼代理人：李玉清，连云港市海州区方正法律服务所法律工作者。原审第三人：徐兴国，男，汉族，住连云港市海州区。原审第三人：许业波，男，汉族，住连云港市海州区。上诉人王虎、朱茂忠因与被上诉人张龙及原审第三人徐兴国、许业波房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6794号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王虎、朱茂忠上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回原审原告诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律不当、遗漏必要当事人：一、关于事实问题。1.一审遗漏了能够证明上诉人所主张的“第三人徐兴国、许业波与张龙之间存在合同关系，上诉人已经退出合同关系”的直接证据，即徐兴国向张龙出具收取房租的收条，由徐兴国直接收取押金的事实。该事实与“徐兴国自认是与张龙之间直接发生合同关系，且张龙代理人在一审庭审中陈述其是跟徐兴国之间结算”的事实完全印证。上述证据已形成完整证据链。2.张龙在一审起诉时是否产生实际损失，并未查明。3.上诉人对张龙又租赁给他人的事情并不知晓，一审法院的认定自相矛盾。张龙找徐兴国、许业波确认转租的事实，足以证明张龙的合同相对方是徐兴国、许业波而非上诉人。4.上诉人收到12万元，是大量餐厨设备设施及装修的对价费用。对此，上诉人己提交大量证据。张龙在一审中也承认接收了上诉人的设备设施及装修。一审法院判令上诉人承担4万元转让费，于法无据。5.系徐兴国、许业波进行了违建行为，导致建筑物被拆除。6.张龙没有证据证明其是受上诉人指示向徐兴国、许业波代我方缴纳租金，且我方从未确认。7.徐兴国、许业波在判决书第4页中的辩称与行为表现严重不符，系虚假陈述。且本案中已查明系徐兴国、许业波直接向张龙收取房租，并出具收到房租的收条。张龙转租房屋给范高跃等人时也系经过徐、许确认。二、关于法律适用问题。1.合同无效应当由过错方赔偿损失。租金和转让费都是徐兴国、许业波直接收取的，导致拆违的是违法行为人也是他们，上诉人在本案中没有任何过错，一审判决显失公平。2.认定转租事实与案件不符。本案中至少存在一次合同权利、义务转让。本案徐兴国、许业波与张龙重新建立了合同关系。印证的证据不仅是缴纳和收取租金的双方当事人，还有重新确认的徐兴国、许业波签字及庭审发言。3.一审法院在认定事实时还存在双标问题。徐兴国在另案中自认与张龙具有合同关系，且有其他证据充分印证，一审法院以各案审理重点不同为由而予以否认，对显而易见的“反言行为”进行包庇。但在另案中对认定系上诉人转租给张龙的法律关系时，对其超出案件审理范围认定问题及各案审查重点问题又回避不谈，却以生效判决已经认定为由，认定为转租关系。4.本案所理涉的最终是范高跃等人的装修损失及租金谁承担的问题，范高跃等人的重新装修事实，隔断了与前手各承租人的所有关系，无法辨别出重新装修的范围，造成赔偿中含有前手装修的部分再让实际添付人赔偿的不公局面。从原因力介入的因素角度，秉承公平原则，应当是由造成建筑物及装修被拆迁的过错人即徐兴国、许业波来承担全部损失。5.其他问题，如：一审法院将范高跃欠的水电费视为抵扣张龙未向上诉人缴纳的费用，此与上诉人无关；再如：徐兴国、许业波未将上诉人水电保证金2万退给上诉人，一审法院就此认定合同关系未结束。上诉人退出原租赁合同，之前水电费待结清后退还。这与本案是否发生合同权利、义务转让并不矛盾。又如：认定张龙和上诉人的过错相当，没有事实根据。徐兴国、许业波出租违建是导致范高跃等受损失的直接原因，一审判决却只字未提其过错。三、本案遗漏必要当事人。本案的产权人连云港市海州区人民政府路南办事处、平海超以及上诉人接手前从上诉人处收取15万元转让费的另一承租人，均应作为本案的当事人。综上，上诉人没有任何恶意和过错，恳请二审法院依法主持公道。被上诉人张龙答辩称：1.一审判决认定事实清楚、正确。首先，被上诉人提起诉讼是依据一审法院（2019）苏0706民初5687号生效的民事判决书所确认的事实而主张权利的。被上诉人在一审诉讼中所主张的事实成立，证据确凿充分，主张的事实和理由成立。其次，本案中涉及第三人相关权利义务关系。为此，相关权利人应根据其事实及法律关系予以主张权利。因此，一审判决事实清楚、正确。2.一审判决适用法律得当，判决无误。经过一审审理与判决认定，该租赁合同为无效合同。因此，一审法院在查明事实的基础上，已作出（2019）苏0706民初5687号民事判决，而且经连云港市中级人民法院（2020）苏07民终688号民事判决，维持原判。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人徐兴国、许业波答辩称：上诉人说是违建，我们最一开始租房的时候已经告知他了，已经注明在合同上，还有个补充协议，已经明确进行说明，如果遇到拆迁和拆除，他无条件撤出。还有一个合同交给了一审法院，是我和上诉人之间的补充协议。张龙向一审法院起诉请求：1.确认张龙与王虎、朱茂忠之间的餐饮租赁合同无效；2.判令王虎、朱茂忠立即退还租金135452元、押金20000元；3.判令王虎、朱茂忠立即退还转让费95000元；4.判令王虎、朱茂忠赔偿装修损失96000元；5.诉讼费用由王虎、朱茂忠承担。一审法院认定事实：一审法院（2019）苏0706民初5687号民事判决书及连云港市中级人民法院（2020）苏07民终688号案件认定如下事实：一、自2012年1月1日起，连云港市海州区人民政府路南办事处与平海超通过2至3年一签的方式签订了多份租赁合同，将其所有的位于海州区×××路××号×幢（现门牌号为××）房屋长期出租给平海超使用，该房屋建筑面积为56.52平方米，最后一次租赁合同的租赁期限至2020年12月31日止。自2012年1月1日起，平海超与徐兴国、许业波签订多份租赁合同，将上述房屋转租给徐兴国、许业波，最终租赁期限至2019年12月31日止。2012年徐兴国使用上述租赁房屋后，在该房屋门前约140㎡的空地上又搭建了房屋，与该56.52平方米的房屋连为一个整体，建成了涉案房屋，用于经营饭店。2018年1月1日，徐兴国、许业波（出租方、甲方）与王虎、朱茂忠（承租方、乙方）签订了《餐饮租赁合同》，约定：甲方将位于连云港市通灌南路国X南端的大排档包括大厅一间、小厅一间、包间四个、厨房四间，出租给乙方经营；租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日，年租金为24万元；乙方如需对房屋进行装修、改造应先征求甲方同意并签字认可；该大排档只限于乙方本人使用，不得承包第三方，租赁期间，如遇拆迁，与甲方无关，乙方自行解决，无条件退出，如有拆迁补偿，乙方只享有自我投入并经甲方签字认同部分的利益补偿；押金在不欠水电的情况下，甲方要退还给乙方（押金理由为水电费保证金）。2018年3月14日，上述合同双方当事人又签订《餐饮租赁合同补充协议》：“一、甲方租给乙方的房屋属甲方自建无房产证，乙方已知晓。二、如遇拆迁或市城管部门要求拆除该房屋，如城管部门无补偿，乙方应无条件搬出，乙方所投入资金自己承担。三、本补充合同是原合同的组成部分，与原合同有同等法律效力。”2018年8月份，王虎在经过徐兴国、许业波同意后将涉案房屋转租给张龙，双方约定执行上述《餐饮租赁合同》，未另行签订书面租赁合同。张龙向徐兴国、许业波支付了2018年12月31日至2019年12月30日的租金24万元。二、2018年12月30日，在经过徐兴国、许业波、平海超同意后，张龙又将涉案房屋以38万元的价格转租给范高跃、李冲、刘广宝，双方没有签订书面租赁合同，约定执行上述《餐饮租赁合同》。该38万元包括押金2万元、2018年12月31日至2019年12月30日的租金24万元、转让费12万元，范高跃等三人依约向张龙支付完毕该款项。同日，徐兴国、许业波（甲方）向李冲（乙方）出具预租赁便条：“位于××国X南端大厅一间、包间四个、厨房四间，预租给乙方，日期2019年12月31日到2021年12月29日，房租贰拾肆万元整，不递增。日期、内容以前合同为主”。便条下方备注徐兴国与平海超的电话。2019年1月9日，范高跃以涉案房屋为经营场所办理了餐饮店的营业执照。之后，范高跃等三人对涉案房屋进行重新装修后，共同经营苏X面馆，其中有证部分的房屋（56.52㎡）作厨房及部分包间使用。三、2019年5月22日，连云港市城市管理行政执法局向许业波发送了连城执（新二）拆告字（2018）第135号《限期拆除事先告知书》，主要内容为：“经查，你于2012年在国X商贸城围墙外，通灌南路X号楼北侧的公共场地，未取得《建设工程规划许可证》，违法建设××房屋244.35平方米，拟对你作出限期七日内自行拆除违法建设的决定。”2019年6月7日，平海超在涉案房屋门上张贴了告知书，要求范高跃等三人在6月10日之前缴清所欠的水电费。之后，范高跃等三人将涉案房屋内可移动物品搬走并腾空房屋，该244.35平方米的违建部分已于2019年6月23日被拆除。因当事人对于范高跃等三人的租金返还及装修损失赔偿问题无法协商一致，范高跃等三人于2019年向一审法院提起诉讼，产生（2019）苏0706民初5687号案件。在该案诉讼中，双方确认范高跃等三人尚欠水电费3411元。一审法院于2019年12月14日作出（2019）苏0706民初5687号民事判决书，判决：一、范高跃等三人与张龙之间的《餐饮租赁合同》无效；二、张龙退还范高跃等三人租金135452元、押金16589元；三、张龙退还范高跃等三人转让费6万元；四、张龙赔偿范高跃等三人装修损失96000元；五、驳回范高跃等三人的其他诉讼请求。范高跃等三人不服该判决向连云港市中级人民法院提起上诉，连云港市中级人民法院于2020年5月26日作出（2020）苏07民终688号民事判决书，驳回范高跃等三人的上诉，维持原判。另查明，在（2019）苏0706民初5687号案件审理过程中，案件法官助理与徐兴国、许业波进行谈话，在谈话笔录中徐兴国陈述：“我们不知道他装修，也没告诉他，我们只对张龙负责，我们与张龙有合同关系，与原告没有关系”。本案诉讼中，张龙陈述其租赁案涉房屋后向王虎交纳了2万元押金、22万元转让费（其中转让费16万元、三个月房租6万元），按王虎、朱茂忠要求向徐兴国交纳了24万元租金。王虎不认可收到张龙交纳的押金2万元，只认可收到设备设施费用12万元、收到三个半月租金7万元，共计收取19万元。徐兴国陈述其只认可转租给了王虎、朱茂忠，收取的租金也是王虎、朱茂忠交纳的。一审法院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案法律事实发生于民法典生效前，故本案应适用当时的法律以及司法解释的规定。本案的争议焦点为：1.张龙与王虎、朱茂忠还是徐兴国、许业波存在租赁合同关系，王虎、朱茂忠是否退出租赁关系？2.张龙主张的各项费用如何计算？关于焦点1：生效判决已查明认定2018年8月份王虎在经过徐兴国、许业波同意后将涉案房屋转租给张龙，故张龙与王虎、朱茂忠之间存在转租合同关系。徐兴国虽然在（2019）苏0706民初5687号案件谈话中陈述“我们不知道他装修，也没告诉他，我们只对张龙负责，我们与张龙有合同关系，与原告没有关系”，但该案实际审理的是范高跃等三人与张龙之间的关系，并不是针对张龙与王虎、朱茂忠之间的关系进行审查，而且徐兴国、许业波陈述其之前未经历过诉讼程序才这样说，本案中徐兴国、许业波当庭陈述其只认可王虎、朱茂忠为承租人，不认可其直接与张龙存在租赁关系。另外，王虎、朱茂忠将房屋转租给张龙时，徐兴国、许业波并未将收取王虎、朱茂忠的押金退还给王虎、朱茂忠，故王虎、朱茂忠抗辩其已退出租赁关系的观点，依法不予采纳。因租赁房屋绝大部分未取得建设工程规划许可证，因该部分房屋租赁合同无效导致整个租赁合同也无效，张龙与王虎、朱茂忠之间达成的租赁合同整体无效。关于焦点2：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋租赁合同无效的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。张龙与王虎、朱茂忠之间存在租赁合同关系，其向徐兴国、许业波交纳的租金应视为代王虎、朱茂忠交纳，合同无效后，王虎、朱茂忠应将张龙未能使用部分的租金退还张龙。生效判决书已认定2019年6月8日至2019年12月30日期间次次承租人范高跃等人未能使用房屋，故王虎、朱茂忠应将租金135452元退还张龙。对于押金，张龙虽然陈述向王虎、朱茂忠交纳了2万元押金，但王虎、朱茂忠不予认可，张龙也未能提供证据予以证实，故张龙要求退还押金2万元，依法不予支持。关于张龙主张王虎、朱茂忠返还转让费95000元的请求，一审法院认为，张龙自述向王虎、朱茂忠支付了16万元转让费，但王虎、朱茂忠只认可收到12万元，因张龙未能提供付款的凭证，依法确定张龙向王虎、朱茂忠支付了12万元转让费。根据交易习惯，房屋租赁转让费的法律性质是次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价，包含了店铺的前手经营者在经营活动中有形或无形的资产的投入和产生的价值，具有一定的商业风险。本案中，张龙与王虎、朱茂忠双方对该商业风险均明确知道，且也知道涉案房屋面临拆除的风险，结合从2018年8月至2019年6月合同已实际履行、尚有6个多月未履行的实际情况以及转让时房屋内的资产情况，酌定王虎、朱茂忠退还张龙转让费4万元。关于张龙主张的装修损失，生效民事判决书已认定范高跃等三人在涉案租赁房屋的装修损失为16万元，并根据范高跃等三人与张龙的过错程度酌定张龙赔偿装修损失96000元，因本案张龙与王虎、朱茂忠对双方之间的租赁合同无效均存在过错，且过错程度与范高跃等三人与张龙之间的过错程度基本相当，王虎、朱茂忠应当赔偿张龙装修损失96000元。综上，王虎、朱茂忠应退还张龙租金135452元、退还转让费4万元、赔偿装修损失96000元，共计271452元。鉴于范高跃等三人尚欠水电费3411元未交纳，该费用也应视为张龙未向王虎、朱茂忠交纳，该款项应从王虎、朱茂忠退还张龙的款项中扣减，王虎、朱茂忠还应退还、赔偿张龙共计268041元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、张龙与王虎、朱茂忠之间形成的餐饮租赁合同无效；二、王虎、朱茂忠于判决发生法律效力后十日内退还、赔偿张龙租金、转让费、装修损失共计268041元；三、驳回张龙的其他诉讼请求。一审案件受理费6197元（张龙已预交），由张龙负担1397元，由王虎、朱茂忠负担4800元，王虎、朱茂忠负担部分于给付上述款项时一并给付张龙。本院二审期间，上诉人向本院提交：2017年1月14日的银行转账记录一份，系王金成转款给杨**的，证实王虎、朱茂忠和王金成三人合伙开店时支付了转让金15万给杨**，其中9.5万是转账，其余是现金，杨**是我们的上一家。被上诉人经质证认为，对这份证据，被上诉人不清楚，当时有原始的租赁合同，对之前的事情不知情。原审第三人徐兴国、许业波经质证认为，在租给王虎、朱茂忠之前和杨**有过租赁关系，后来杨**不租了，就租给王虎和朱茂忠了，但是他们转账的事，我们不清楚。本院经审查认为，上诉人举证的转账记录并不能证实转账原因，且系孤证，无其他证据予以印证，本院依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋的违建部分因与合法部分已作为一体一起使用，一审法院将涉案租赁合同认定为无效并无不当。关于上诉人提出的其已退出合同关系，原审第三人许业波、徐兴国与被上诉人张龙之间存在合同关系，上诉人不应当承担返还租金、转让费及赔偿装修损失责任的上诉理由，经查，首先，张龙租赁涉案房屋后，许业波、徐兴国与张龙之间并未另行签订新的租赁合同，许业波、徐兴国虽收取张龙交纳的24万元租金，但是认可涉案房屋其是出租给上诉人，且上诉人也实际收取了张龙给付的12万元，上诉人称该12万元是张龙给付的餐厨设备及装修等对价费用，这与张龙称的转让费并不矛盾，故一审法院认定上诉人将涉案房屋转租张龙并无不当。现因涉案合同无效，涉案房屋因涉及违章建筑亦被拆除，故一审法院判令上诉人将次次承租人范高跃等人未使用期间的房租，以及相应期间酌定的转让费返还被上诉人张龙并无不当。其次，对于装修费用，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。上诉人与张龙均明知涉案房屋大部分为违章建筑，仍就涉案房屋进行租赁，双方均具有过错。现涉案房屋因涉及违章建筑被拆除，损失客观存在，故一审法院判决上诉人赔偿被上诉人张龙装修损失并无不当。但是对于赔偿数额，因生效判决确定的范高跃等人与张龙之间对于因合同无效导致的损失责任分担的比例是4:6，故张龙与上诉人之间对于张龙所承担部分损失的责任分担的比例亦应是4:6，即由张龙承担40%责任，由上诉人承担60%责任，故上诉人应当赔偿被上诉人张龙装修损失57600元（96000×60%）。一审判决责任划分不当，本院依法予以纠正。对于上诉人提出的一审判决漏列当事人的上诉理由，经查，首先，上诉人称租赁涉案房屋时曾支付过转让费给案外人杨**，杨**是其上手，许业波、徐兴国二审当庭亦认可在租赁给上诉人之前曾经出租给杨**，但是上诉人提供的转账记录无法证明其转账给杨**的9.5万元系转让费，且其与杨**之间是否存在转租关系不妨碍其向被上诉人张龙承担责任。其次，平海超及连云港市海州区人民政府路南街道办事处均未与上诉人或张龙形成直接的合同关系。故一审法院未予追加上述人员参加诉讼并无不当。综上，上诉人应退还张龙租金135452元、退还转让费4万元、赔偿装修损失57600元，共计233052元。鉴于范高跃等三人尚欠水电费3411元未交纳，该费用也应视为张龙未向上诉人交纳，该款项应从上诉人退还张龙的款项中扣减，故上诉人还应退还、赔偿张龙共计229641元。上诉人王虎、朱茂忠的上诉请求部分成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持撤销江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6794号民事判决第一项；二、撤销江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6794号民事判决第二项；三、王虎、朱茂忠于判决发生法律效力后十日内退还、赔偿张龙租金、转让费、装修损失共计229641元；四、驳回张龙的其他诉讼请求。一审案件受理费6197元（张龙已预交），由张龙负担2089元，由王虎、朱茂忠负担4108元，王虎、朱茂忠负担部分于给付上述款项时一并给付张龙。二审案件受理费4800元（王虎、朱茂忠已预交），由王虎、朱茂忠负担3182元，由张龙负担1618元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 张淑媛审 判 员 王学明二〇二一年九月二十七日法官助理 徐林杉书 记 员 李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。