贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终6798号上诉人（原审被告）：贵州锦上和置业有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县扎佐镇前进南路21号。法定代表人：唐升华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈章富，（公司员工），男，汉族，1970年11月6日出生，户籍地四川省威远县，现住贵州省贵阳市修文县。委托诉讼代理人：唐飞，（公司员工），男，汉族，1984年10月25日出生，户籍地四川省成都市龙泉驿区，现住贵州省贵阳市修文县。被上诉人（原审原告）：姚华兰，女，1974年10月27日出生，布依族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：梁维，广东星辰（贵安新区）律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司修文县支行，住所地贵州省贵阳市修文县翠屏东路腾晖花园1-3号。负责人：白洛，该行行长。委托诉讼代理人：付会，贵州富慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨正沙，贵州富慧律师事务所律师。原审第三人：贵州风向即成营销策划服务有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第6（贵阳都会）栋1单元35层13号房【花果园社区】。法定代表人：张颖华，该公司总经理。上诉人贵州锦上和置业有限公司（以下简称“锦上和公司”）因与被上诉人姚华兰、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司修文县支行（以下简称“邮政银行修文支行”）、贵州风向即成营销策划服务有限公司（以下简称“风向营销策划公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市修文县人民法院(2021)黔0123民初810号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。锦上和公司上诉请求：1、撤销修文县人民法院（2021）黔0123民初810号民事判决；2、驳回被上诉人诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人主张法庭已不予采纳，则不应支持其诉讼请求。被上诉人提起诉讼，主张上诉人对其构成欺诈，经法庭审理认定被上诉人主张缺乏事实依据不予采纳，即不应支持其诉讼请求，应予以驳回，但一审判决又支持其诉讼请求应属不当。2、一审判决以重大误解为由支持被上诉人撤销合同诉讼请求，属判决不当，应予改判。首先被上诉人并未主张重大误解，法院不宜进行如此认定。其次，被上诉人真实意思存在其内心，外界无从知晓，现没有确凿证据表明其已经向上诉人进行了明确的表达，其所谓“误解”与上诉人无关，应自行承担责任。最后标的房屋完全满足普通住房使用功能，即使成立所谓“误解”履行合同亦没有严重后果，法院不宜判决撤销合同；且经过备案的合同撤销尚需花费人力、财力去经历各项行政、金融流程，亦属对社会资源的无谓浪费，与社会主义主流价值观也颇有不合。3、一审判决上诉人直接向被上诉人返还按揭贷款370000元不当。首先在按揭贷款合同仍有效的前提下，不宜直接以判决方式确认其处理方式。其次按揭贷款关系中，上诉人系贷款还款连带责任担保人，对于向被上诉人直接支付款项是享有抗辩权的，但法院的判决直接剥夺了上诉人的权利，应属不当。综上所述，上诉人认为一审判决不当，特提起上诉，敬请人民法院保护上诉人合法权益，判如所请。姚华兰答辩称：上诉人委托的销售代理人员未向被上诉人说明在售的106平方的房子有两个户型，也没有对两个户型的卫生间区别进行提示，致使被上诉人对所购房屋卫生间功能布局产生误解，被上诉人同上诉人管理人员刘忠电话录音中显示，刘忠代表上诉人承诺进行整改或是提供其他解决方案，同时销售人员周明和刘忠的录音中还显示除了还有其他被误导、被隐瞒事实的客户也在追究上诉人的责任。综上所述，请法院支持被上诉人的答辩请求。邮政银行修文支行述称：1、原审判决直接将购房款返还给被上诉人我方不予认可，在被上诉人与上诉人商品房买卖合同解除的前提下，被上诉人购房的目的将无法实现，那么被上诉人申请贷款购房的目的无法实现，我们认为上诉人与被上诉人之间的纠纷侵害了我方的合法权益，并已对我方的合法权益实现造成的障碍，我方请求解除双方签订的借款合同，同时根据商品房买卖司法解释，上诉人应将购房款直接返还给我方。2、被上诉人至今贷款仍未结清，在合同解除的情况下，应当按照借款合同承担房款付息以及相应违约金、债权人实现债权产生的费用的责任，同时上诉人作为该笔贷款的连带责任保证人，应当对被上诉人的债务承担连带责任，而不仅限于返还房款。风向营销策划公司未到庭陈述，亦未提交书面陈述意见。姚华兰向一审法院起诉请求：1.撤销原、被告于2019年02月21日签订的《商品房买卖合同》。2.判决被告立即归还购房款531,031.00元。3.判决被告向原告支付首付资金占用费（以161,031.00元为基数采用LPR利率计算），从2019年02月21日开始至款项付清之日止。4.判决被告向原告赔偿承担支付的银行按揭贷款利息24,423.42元。5.判决被告返还原告预告登记费80.00元及维修资金10,620.00元。6.判决原告律师代理费20,000.00元由被告承担。一审法院认定事实，1、2019年02月21日，原告与被告签订合同编号为JSH408的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告获准售卖的扎佐镇步行街上和国际项目第A6栋1单元17层3号房，房屋建筑面积106.04平方米，套内建筑面积87.06平方米，房屋总价款为531,031.00元,原告于合同签订之日向出卖人交付首期房款161,031.00元,余款370,000.00元以贷款方式付款，被告应在2020年12月30日前向买受人交付该商品房。原被告双方签订《商品房买卖合同》于2019年03月01日在修文县建设局作商品房预售合同备案登记，预售合同登记号Y19010612。2019年02月21日原告向被告支付购房首付款161,031.00元,支付预告登记费80.00元，维修资金10,621.00元。2、2019年12月30日，原告作为借款人与第三人邮政银行修文支行作为贷款人，被告作为担保人签订《个人购房／购车借款及担保合同》，贷款金额为370000.00元，贷款用途为原告向被告购买的上述房屋，贷款期限为2019年12月30日至2033年12月30日，原告授权第三人邮政银行修文支行将贷款发放至原告在第三人邮政银行修文支行账号为62×××54的账户并授权贷款人将贷款资金直接从上述账户划付被告在第三人邮政银行修文支行账号为95×××08的账户，贷款利率为贷款在起息日前一个工作日的5年期的ＬＰＲ的基础上加0.835%，贷款偿还本息方式为按月等额本息还款，被告为姚华兰房贷提供阶段性连带责任保证，对全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续办理完毕后，被告对借款人的债务免除保证责任；同日，原告与第三人邮政银行修文支行及被告共同签订《贷款担保及回购协议》，约定原告不论何种原因连续三期或累计六期未按时足额还本付息，即构成违约，被告对甲方违约后房屋无条件回购，由被告将回购房屋款项支付到第三人邮政银行修文支行。2020年01月06日，第三人邮政银行修文支行向原告发放贷款370000.00元并依原告委托支付该笔贷款370000.00元至被告贵州锦上和公司账户。3、2020年12月28日，被告向原告交房验收时，原告因主卧没有卫生间、主卫生间无窗户、次卧多两个柱子的原因拒收房屋。4、被告获准售卖的扎佐镇步行街上和国际项目中商品房建筑面积在106平方米左右的户型有两种：即为建筑面积为106.12平方米的三室两厅双卫的户型、建筑面积为106.04平方米的三室两厅单卫户型，原告在被告处购买的商品房为建筑面积为106.04平方米的户型仅有一个卫生间。5、原告向被告购买房屋系由被告委托第三人贵州风向销售公司独家代理销售，原告购买被告售卖房屋时销售人员周某系第三人贵州风向销售公司聘用从事被告在扎佐镇步行街上和国际项目商住房屋产品销售工作。审理过程中，原告为证明被告构成欺诈提交了原告与销售人员周某的电话录音一份、微信聊天记录、原告与被告代理人电话录音一份等证据证明其主张。原告提交其在第三人邮政银行修文支行账号为62×××54的账户流水明细证实其偿还房贷本息的情况，经核对该账户流水明细系从2019年12月16日至2021年01月17日，该期间原告共偿还12期贷款本息共计39137.58元,其中本金17876.39元，利息21261.19元。一审法院认为，商品房预售是平等主体的当事人之间买卖尚未建成的房屋的交易行为，商品房预售交易时作为标的物的商品房尚未建成，买受人只能借助销售方提供的资料及销售人员口头描述来形成对所购房屋的认识，销售方在销售商品房时应向买受人如实告知所购房屋房型、设施等情况，以使买受人能正确认知房屋的基本结构。本案中，从原告提交两份录音等证据及原、被告及第三人贵州风向销售公司陈述分析，被告委托的销售人员未就销售房屋相似户型存在两种户型、原告购买房屋户型、结构、设施等向原告提示说明，致使原告对所购买房屋卫生间功能布局产生错误认知，原告在与被告签订《商品房买卖合同》时也未就购买房屋建筑面积与其预购买房屋户型图所载明建筑面积存在差异尽到合理注意义务，属于对合同的重大误解，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项的规定，原告请求撤销原、被告双方订立《商品房买卖合同》该项诉请应予支持，原告主张被告构成欺诈缺乏事实依据，一审法院不予采纳。被告应向原告返还原告已支付购房款531,031.00元，预告登记费80.00元及维修资金10,620.00元，对于被告提出原告请求返还购房款531,031.00元，系混淆合同权利义务关系。原告支付首付款161,031.00元，属商品房买卖合同项下权利义务关系范畴；邮政银行按揭贷款370,000.00元，属按揭贷款合同项下权利义务关系范畴，原告诉被告商品房预售合同纠纷，没有涉及按揭贷款合同关系，原告该项诉请不应支持的抗辩理由，购房款金额及支付方式原、被告双方在《商品房买卖合同》中已约定明确，且被告已获得原告支付的首付款161,031.00元及原告向第三人邮政银行修文支行借贷并委托第三人邮政银行修文支行支付的房屋贷款370,000.00元，审理过程中，一审法院已通知贷款人邮政银行修文支行参加本案诉讼，原、被告及第三人邮政银行修文支行均未就《个人购房/购车借款及担保合同》提出诉讼请求，故本案仅处理原、被告双方因商品房买卖合同发生的纠纷，现商品房买卖合同已被确认撤销，故被告应将基于商品房买卖合同获得的购房款返还原告，被告上述抗辩理由一审法院不予采纳。对于原告要求被告支付首付款资金占用费请求，原告与被告签订《商品房买卖合同》时未就购买房屋建筑面积与其预购买房屋户型图所载建筑面积存在差异尽到合理注意义务，对合同撤销存在一定过错，对于原告要求被告支付首付款资金占用费的请求一审法院不予支持。对于原告要求被告赔偿原告支付第三人邮政银行修文支行按揭贷款利息24,423.42元的请求，原告提交的银行流水仅能证实其向第三人邮政银行修文支行支付所购房屋贷款利息21,261.19元，其余3,162.23元未提交证据予以证实，一审法院不予认可。本案中，原、被告双方各自因没有尽到合理义务对合同撤销均存在过错，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合原告支付所购房屋贷款利息的事实，一审法院酌情支持被告向原告支付房屋贷款利息10,631.00元。对于原告要求被告支付律师代理费20,000.00元的请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予认可。综上，对于原告的诉讼请求一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、撤销原告姚华兰与被告贵州锦上和置业有限公司于2019年02月21日签订合同编号为JSH408的《商品房买卖合同》；二、被告贵州锦上和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚华兰返还购房款531,031.00元，预告登记费80.00元及维修资金10,620.00元，合计541,731.00元;三、被告贵州锦上和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚华兰支付房屋贷款利息10,631.00元；四、驳回原告姚华兰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,786.00元，减半收取计4,893.00元，由原告姚华兰负担354.00元，由被告贵州锦上和置业有限公司负担4,539.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邮政银行修文支行提交如下证据：第一组：邮政银行修文支行营业执照、负责人身份证明、负责人身份证，锦上和公司身份证、工商登记信息。拟证明邮政银行修文支行、锦上和公司诉讼主体资格；第二组：《个人购房／购车借款及担保合同》。拟证明：1、姚华兰因购买案涉房屋，向第三人申请贷款37万元，三方签订《个人购房／购车借款及担保合同》系三方的真实意思表示，合法有效，合同约定的内容应当予以保护；2、《个人购房／购车借款及担保合同》对借款金额、借款用途、借款期限、贷款发放方式、贷款归还、利息、罚息、复利、费用、各方权利义务、争议解决、违约及违约责任的承担等进行了约定，各方应按合同履行义务；3、合同第22页第十二条特别约定锦上和公司司为姚华兰该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围为借款合同项下全部本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和债权人的费用和债权人所有其他应付费用。本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕后免除担保责任。第三组：个人消费贷款申请表。拟证明姚华兰向邮政银行修文支行申请贷款预留了其基本信息，并承诺提供的信息属实。第四组：放款单、手工借据、受托支付凭证。拟证明邮政银行修文支行按照合同约定于2020年1月6日向原告发放了贷款37万元。第五组：预抵押登记证。拟证明姚华兰提供了其所有的位于修文县房屋为上述贷款提供了抵押担保，双方办理了预抵押登记，截止今日，正式抵押仍未办理，被告锦上和公司的担保责任仍未免除，应对姚华兰债务承担连带返还责任。第六组：法律服务协议、发票及支付凭证。拟证明邮政银行修文支行因诉讼催收债权所发生的律师费12214元，依约应当由原告承担的事实。第七组：（2021）年黔0123民初2102号案件受理通知书。拟证明因原被告之间商品房买卖合同纠纷一案，解除商品房买卖合同，原告申请贷款购买房屋的合同目的无法实现，邮政银行修文支行已起诉解除《个人购房／购车借款及担保合同》。锦上和公司质证称：对第一组证据无异议；对第二组证据中借款合同无意见；对第三组证据无意见；对第四组证据无异议；对第五组证据无异议，涉案房屋已经办理了预告登记；对第六组证据无异议；对七组证据表示已经收到（2021）年黔0123民初2102号案件民事起诉状，但是本案商品房买卖合同还未最终被法院确认撤销，银行提起金融借款诉讼是基于商品房买卖合同已经被撤销的前提而提起的诉讼。金融借款案还没有开庭。姚华兰质证称：对第一组证据无异议；对第二组证据合同内容无意见，但合同解除或撤销的责任应该由锦上和公司承担；对第三组证据因邮政银行修文支行提交的证据是复印件没有原件，另外本案被上诉人自己粗略核实后，认为是自己签字的。对第四组证据无异议；对第五组证据因不是原件，表示记不清楚了；对第六组证据表示相关责任应该由上诉人承担；对第七组证据表示已经收到（2021）年黔0123民初2102号案件民事起诉状，这个案件没有开庭。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于案涉《商品房买卖合同》是否应予撤销。从被上诉人向一审法院提交的电话录音证据可以证实被上诉人出于购买两个卫生间的房屋而与上诉人签订合同，但上诉人将案涉房屋委托风向营销策划公司销售，风向营销策划公司的销售人员在向被上诉人销售房屋时，未将106平方米存在两个户型，一个户型为两个卫生间、一个户型为卫生间加衣帽间的情况向被上诉人作出提示说明，因此被上诉人对购买房屋户型产生错误认识。同时双方签订的《商品房买卖合同》附图中仅标明房屋面积、所在楼层和位置，并未标明该户型每个房间的功能，以致购房人无法从该附图中明确判断其购买的户型是否具备两个卫生间。虽然一审法院未认定上诉人构成欺诈，但其行为导致购房人产生重大误解，原判以上诉人未尽到合理说明及注意义务为由认定《商品房买卖合同》予以撤销，符合法律规定。关于上诉人称被上诉人未主张重大误解，不应以重大误解撤销案涉合同的主张。经本院核实，一审开庭前被上诉人向一审法院提交了变更诉讼请求申请书，将解除合同的诉讼请求变更为撤销合同，开庭时上诉人也明确表示对变更后的诉请不需要新的举证期和答辩期。同时一审法院询问被上诉人撤销合同的理由及依据时，被上诉人答复为：“上诉人的销售人员未对两套面积相近的房屋进行特别提示，同时合同所附图纸也未明识卫生间的具体位置，导致被上诉人产生了重大误解签订案涉合同，直到被上诉人收房时才发现两个户型存在差异，系上诉人销售人员的行为导致被上诉人作出错误决定，案涉合同应当撤销”。根据上述庭审内容可知，被上诉人一审主张撤销合同的理由即为重大误解，故上诉人的该上诉主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人是否承担银行按揭贷款的问题，该部分按揭贷款实际上系案涉房屋房款的组成部分，被上诉人通过贷款方式，由第三人邮政银行修文支行直接向上诉人支付，而案涉合同已被法院确认撤销的情况下，原判认定上诉人将此笔款项退还给被上诉人符合法律规定。至于第三人邮政银行修文支行与被上诉人之间的贷款合同关系，首先邮政银行修文支行并未提起上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼讼法的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，本院二审仅就锦上和公司的上诉主张进行审理。同时因第三人邮政银行修文支行已另行向一审法院提起诉讼，第三人邮政银行修文支行的权利可在另案中主张。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9786元，由贵州锦上和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年九月十四日书记员  曹 然