上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终8793号上诉人(原审原告)：姜苏京，男，1963年2月1日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：胡晓红，上海申拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉伟，上海申拓律师事务所律师。上诉人(原审原告)：陈方红，女，1965年1月27日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：胡晓红，上海申拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉伟，上海申拓律师事务所律师。上诉人(原审原告)：姜天晨，男，1995年3月23日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：胡晓红，上海申拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉伟，上海申拓律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海金轩大邸房地产项目开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：方培林，董事长。上诉人姜苏京、陈方红、姜天晨因与被上诉人上海金轩大邸房地产项目开发有限公司(以下简称“金轩公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2021)沪0109民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜苏京、陈方红、姜天晨上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持姜苏京、陈方红、姜天晨一审诉讼请求4。事实和理由：姜苏京、陈方红、姜天晨认为，一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、关于事实认定。1．姜苏京、陈方红、姜天晨在一审中提供出售上海市虹口区四平路XXX号XXX室房屋(以下简称“四平路房屋”)的《上海市房地产买卖合同》，该合同签订于2011年1月27日，发票记载日期也是2011年1月27日。而姜苏京、陈方红、姜天晨为购买上海市虹口区四平路758弄金轩大邸14号501室房屋(以下简称“金轩大邸房屋”)支付人民币(以下币种均为人民币)1，020，000元购房款的本票记载日期也是2011年1月27日。一审法院认定事实部分记载：“同月27日，姜苏京、陈方红、姜天晨支付金轩公司购房款1，020，000元。”在时间上用“同月”一词表述，跨度过大，影响因果关系的判断。2．陈方红在一审庭审中陈述变卖四平路房屋的原因和相应的损失，并在庭审结束后提交书面陈述意见。当事人陈述属于证据的一种形式，但一审判决中丝毫没有体现陈方红的陈述意见。二、关于法律适用。姜苏京、陈方红、姜天晨认为，本案二审争议焦点有三：一是金轩公司是否应当赔偿四平路房屋的增值利益损失；二是四平路房屋增值利益损失的金额应当如何认定；三是一审判决是否有违“任何人不得从其违法行为中获利”的法律原则。1．关于第一个争议焦点，姜苏京、陈方红、姜天晨认为金轩公司应当赔偿四平路房屋的增值利益损失。《中华人民共和国民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚信原则的行为。无论是本案一审判决，还是相关刑事判决，均确认金轩公司存在隐瞒、欺诈等违背诚信原则的行为，具有严重过错。2．姜苏京、陈方红、姜天晨因变卖四平路房屋而遭受的增值利益损失与金轩公司的过错之间有高度因果关系。(1)四平路房屋买卖合同签订日期和发票记载日期均为2011年1月27日，该日期是案涉商品房预售合同约定的最后一期付款义务届满前一天。可见，两份合同在时间上有高度因果关系。(2)四平路房屋买卖合同约定的出售价格为1，000，000元，而案涉商品房预售合同约定的最后一期付款金额为1，020，000元。可见，两份合同在金额上有高度因果关系。(3)四平路房屋出售方为陈方红、姜天晨及陈松贞，陈松贞系陈方红之母，姜天晨系陈方红之子。金轩大邸房屋买受方为姜苏京、陈方红、姜天晨，姜苏京系陈方红丈夫，且支付1，020，000元购房款的本票记载的申请人为陈方红。可见，四平路房屋买卖合同和案涉商品房预售合同的签订主体高度重合，两份合同有高度因果关系。显然，姜苏京、陈方红、姜天晨变卖四平路房屋是为筹集资金支付金轩大邸房屋的最后一期购房款。(4)根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条，姜苏京、陈方红、姜天晨就其变卖四平路房屋的损失与金轩公司的过错之间因果关系的举证仅需达到高度可能性即可，无需排除合理怀疑。如前所述，四平路房屋买卖合同和案涉商品房预售合同在主体、时间、金额方面均有高度关联性，姜苏京、陈方红、姜天晨就变卖四平路房屋的损失与金轩公司的过错之间因果关系的举证已经达到高度可能性，一审法院关于两者无因果关系的认定明显存在错误。2．关于第二个争议焦点，姜苏京、陈方红、姜天晨认为金轩公司应当赔偿履行利益损失，现仅主张2，700，000元。(1)关于案涉商品房预售合同效力。首先，关于案涉商品房预售合同的整体效力。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反效力性强制性规定的民事法律行为无效。出卖人未取得商品房预售许可证明即与买受人订立的商品房预售合同的行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，该规定中并未明确出卖人未取得商品房预售许可证明将导致商品房预售合同无效。虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的观点，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条是效力性强制性规定，但此处存在争议。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第一条明确该法立法目的包括“保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。合同无效的法律后果是恢复原状，在房价大幅上涨的背景下认定商品房预售合同无效，将导致购房者权益被严重侵犯，有违立法本意，也有违上述司法解释本意。其次，关于金轩公司办理商品房预售许可证明的义务。《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。具体到本案，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确出卖人未取得商品房预售许可证明将导致商品房预售合同无效，但同时明确合同效力可以补正，且金轩公司在商品房预售合同中承诺金轩大邸房屋“具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件”，在合同效力可以补正的情况下，金轩公司应当积极履行其承诺，办理商品房预售许可证明。现涉案房屋已结构封顶，金轩公司却始终不办理商品房预售许可证明，应承担违约责任，而不仅仅是缔约过失责任。退一步说，即使法院认为金轩公司应承担缔约过失责任，范围也应当与违约责任一致，即包含履行利益损失。(2)关于姜苏京、陈方红、姜天晨是否尽到审慎义务。首先，办理商品房预售许可证明系出卖人的义务，而非买受人的义务，且没有任何法律或行政法规要求买受人对出卖人是否取得商品房预售许可证明进行审查。其次，金轩大邸房屋系居住用房，姜苏京、陈方红、姜天晨购买金轩大邸房屋的行为并非商业行为，不应要求姜苏京、陈方红、姜天晨承担过高的注意义务。案涉商品房预售合同载明：上述商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件；建设工程建设已达预售许可标准。姜苏京、陈方红、姜天晨又是通过房产中介购买金轩大邸房屋，房产中介作为专业人员理应对房屋是否具备预售条件进行审查。结合以上因素，应当认定姜苏京、陈方红、姜天晨作为一般消费者，已经尽到审慎义务。2．关于第三个争议焦点，姜苏京、陈方红、姜天晨认为一审判决有违“任何人不得从其违法行为中获利”的法律原则。一审法院在房价大幅上涨的背景下认定案涉商品房预售合同无效，导致的结果是金轩公司在承担极低的赔偿责任后即可重新办理商品房预售许可证明并高价出售金轩大邸房屋，从而获得巨额利益。一个违约、违法、甚至触犯刑法的公司，若能从其违法行为中获得巨额利益，将对市场运行造成严重的负面影响，有违立法精神，损害司法公信力。金轩公司辩称，不同意姜苏京、陈方红、姜天晨上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。姜苏京、陈方红、姜天晨向一审法院起诉请求：1．确认案涉商品房预售合同无效；2．金轩公司退还购房款3，020，000元；3．金轩公司支付购房款3，020，000元的利息，自2011年11月28日起，按照同期贷款利率计算至实际支付之日止；4．金轩公司赔偿变卖四平路房屋损失2，700，000元；5．金轩公司支付惩罚性赔偿金3，020，000元；6．金轩公司赔偿中介费损失340，000元；7．金轩公司支付中介费340，000元的利息，自2011年4月20日起，按照同期贷款利率计算至实际支付之日止；8．金轩公司赔偿律师费300，000元；9．金轩公司赔偿金轩大邸房屋增值部分损失2，000，000元。一审审理中，姜苏京、陈方红、姜天晨放弃第5、6、7、8、9项诉讼请求。一审法院认定事实：金轩公司于2001年6月成立，从事开发位于上海市虹口区四平路、天宝路、新港路附近的金轩大邸房产项目，朱金轩为法定代表人。2008年6月，金轩公司登记的股东为上海金轩(集团)有限公司。同年10月，金轩公司登记的股东为方向阳、上海金轩(集团)有限公司，法定代表人为方向阳。2010年6月，金轩公司登记的股东为方培林、刘富君，方培林为法定代表人。上海金轩(集团)有限公司成立于1997年1月，朱金轩持股比例90％。2011年1月7日，姜苏京、陈方红、姜天晨与金轩公司订立商品房预售合同，约定姜苏京、陈方红、姜天晨向金轩公司购买金轩大邸房屋，建筑面积暂定为151平方米，每平方米单价20，000元，总价为3，020，000元，金轩公司于2011年10月31日前交房等。合同第一条记载，房屋已具备预售条件，预售许可证编号一栏空白。合同落款盖有金轩公司合同专用章、朱金轩印章。同日，姜苏京、陈方红、姜天晨支付金轩公司购房款2，000，000元。同月，陈方红、姜天晨及案外人陈松贞将三人名下四平路房屋以1，000，000元价格售出。同月27日，姜苏京、陈方红、姜天晨支付金轩公司购房款1，020，000元。金轩公司出具了购房款3，020，000元收据。金轩大邸13、14、15号属于6号楼，于2007年开工建造。2014年6月20日，朱金轩因涉嫌犯罪被依法逮捕。本院经审理认定，朱金轩自2007年起，在未取得预售许可证的情况下，以金轩公司名义将6号楼内的70余套住宅及10余套商铺，通过订立商品房预售合同的方式违规对外预售，并从2009年6月起，在已订立预售合同，已收取相应房款或以房产作抵押借款的情况下，隐瞒事实，又将同一套房屋与他人重复订立预售合同，并重复收取相应房款或者以房产作抵押向他人再次借款。朱金轩作为金轩公司及其关联企业上海金轩假日酒店有限公司单位犯罪中直接负责的主管人员，应当承担刑事责任。2016年12月，本院判决，对朱金轩以合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收财产1，000，000元；撤销上海市奉贤区人民法院(2012)奉刑初字第131号刑事判决中以伪造公司印章罪对朱金轩判处有期徒刑一年，缓刑二年的缓刑部分，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收财产1，000，000元；非法所得的一切财物予以追缴并发还各被害人，不足部分责令退赔。2017年11月，上海市高级人民法院裁定驳回朱金轩上诉，维持原判。陈方红等系该案的被害人，朱金轩骗取的资金中，包含姜苏京、陈方红、姜天晨现主张的购房款3，020，000元。金轩公司涉及多起诉讼，其名下所有资产均被查封。6号楼建筑已结构封顶，金轩公司至今未获得预售许可证。一审法院认为，姜苏京、陈方红、姜天晨与金轩公司签约时，朱金轩不是金轩公司登记的股东、法定代表人，但系金轩公司直接负责的主管人员，朱金轩以金轩公司名义签约，其效力及于金轩公司。就金轩大邸房屋，金轩公司至今未获得预售许可证，故姜苏京、陈方红、姜天晨与金轩公司订立的案涉商品房预售合同依法归于无效。对于合同无效，金轩公司应负主要过错责任。姜苏京、陈方红、姜天晨在签约时，应当注意到没有预售许可证的事实，其未尽审慎义务，亦应承担相应责任。鉴于本案所涉购房款3，020，000元已可通过朱金轩刑事案件退赔执行予以解决，故本案判决无需处理。金轩公司占用购房款至今，同期银行贷款基准利率远低于市场利率，故姜苏京、陈方红、姜天晨要求金轩公司赔偿购房款的贷款利息损失，一审法院依法予以支持。四平路房屋售出后，其市场价值的变化与姜苏京、陈方红、姜天晨无关，现四平路房屋价值的增值部分不能认定为三人基于案涉商品房预售合同无效所受到的损失，其相应诉讼请求，依法不能成立。一审法院判决：一、确认姜苏京、陈方红、姜天晨与上海金轩大邸房地产项目开发有限公司于2011年1月7日订立的商品房预售合同无效；二、上海金轩大邸房地产项目开发有限公司赔偿姜苏京、陈方红、姜天晨购房款3，020，000元的贷款利息损失，自2011年11月28日起计至还清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，于判决生效之日起10日内履行；三、驳回姜苏京、陈方红、姜天晨其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于姜苏京、陈方红、姜天晨就案涉商品房预售合同效力所提上诉意见。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而根据现已查明的事实，金轩公司就金轩大邸房屋至今仍未取得商品房预售许可证明。故对姜苏京、陈方红、姜天晨主张案涉商品房预售合同有效的上诉意见，本院不予采纳。关于姜苏京、陈方红、姜天晨就金轩公司所承担的责任性质所提上诉意见。首先，根据相关法律规定，合同无效的情形下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此时有过错的一方所承担的责任性质属于缔约过失责任。其次，姜苏京、陈方红、姜天晨上诉主张本案应当适用《中华人民共和国民法典》第五百零二条关于“报批条款”效力的法律规定，但该规定仅适用于合同未生效的情形，而案涉商品房预售合同依法应属无效，故《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定并不适用于本案。综合上述情况，对姜苏京、陈方红、姜天晨主张金轩公司应当承担违约责任的上诉意见，本院亦不予采纳。关于姜苏京、陈方红、姜天晨就金轩公司所承担的责任范围所提上诉意见。陈方红、姜天晨、陈松贞将四平路房屋售出后，该房屋市场价值的变化即与陈方红等人无关。即使确如姜苏京、陈方红、姜天晨所述，变卖四平路房屋是为筹集资金支付金轩大邸房屋最后一期购房款，四平路房屋的增值利益损失亦不属于其因案涉商品房预售合同无效而受到的损失。还需要指出的是，姜苏京、陈方红、姜天晨作为买受人，理应审慎核实出卖人是否取得商品房预售许可证明，而案涉商品房预售合同中预售许可证编号一栏空白已足以说明其在购房过程中并未尽到合理的注意义务，对于因案涉商品房预售合同无效而受到的损失，姜苏京、陈方红、姜天晨亦应承担相应责任。综合上述情况，对姜苏京、陈方红、姜天晨主张金轩公司应当赔偿其变卖四平路房屋损失2，700，000元的上诉意见，本院也不予采纳。综上所述，姜苏京、陈方红、姜天晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币28，400元，由上诉人姜苏京、陈方红、姜天晨共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆法官助理 沈 宸书 记 员 慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……