上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终11531号上诉人（原审被告）：上海自如企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区北村路101号3幢。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：朱诗雯，女，上海自如企业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：张永峰，男，上海自如企业管理有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）：钱伟凤，女，1954年8月26日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人上海自如企业管理有限公司（以下简称自如公司）因与被上诉人钱伟凤委托合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2021）沪0104民初354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。自如公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判上诉人无需支付房屋使用费。事实和理由：第一，上海市普陀区XX村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）发生火灾系因实际居住人充电瓶所致，上诉人对于火灾的发生不存在过错，而且上诉人出租给实际使用人时要求其签署了《房屋居住安全承诺书》，已尽管理义务。涉案《资产管理服务合同》的解除是因被上诉人单方不愿继续履行，而非上诉人的过错。第二，涉案《资产管理服务合同》解除之后，被上诉人迟迟不收回房屋，因被上诉人怠于接收系争房屋所产生的损失应由其自行承担。被上诉人钱伟凤辩称，系争房屋发生火灾是因上诉人管理不善、严重失职所致。火灾发生后，上诉人从未与被上诉人协商要求粉刷修缮房屋并继续履行涉案《资产管理服务合同》，因为上诉人的在先违约行为才导致被上诉人不愿意继续履行。涉案《资产管理服务合同》解除之后上诉人并未向被上诉人移交密码，上诉人要求被上诉人自行撬锁收回系争房屋。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。钱伟凤向一审法院起诉请求：1．要求自如公司向钱伟凤支付5个月租金，以每月6，695元计算，合计33，475元；2．要求自如公司向钱伟凤支付两个月租金的违约金，以每月6，695元计算，合计13，390元；3．要求自如公司支付钱伟凤财产保险公估8，169元。一审法院认定事实：自如公司原名称为上海自如资产管理有限公司（以下简称自如资管公司），2019年10月14日变更为现名称。2018年6月15日，钱伟凤（甲方）与自如资管公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营的房屋位于上海市普陀区XX村XX号XX室，标的资产用途：居住。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。本协议管理期自2018年6月22日起至2023年11月28日止。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为6，500元／月。从第2个管理周期起每个管理周期递增3％。乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益。乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得增值收益分成及各项甲方应付费用。将剩余收益部分支付给甲方。乙方管理标的资产所代收的实际收益高于预期收益之差额为增值收益。鉴于乙方管理标的资产为甲方提供相应的增值服务及综合服务，甲方同意向乙方支付下述费用：增值服务费。单个结算周期内产生的增值收益，甲方同意将该结算周期内增值收益的70％作为增值服务费支付给乙方。综合服务费。甲方作如下选择：同意接受乙方提供的综合服务，甲方同意将单个结算周期内产生的增值收益的30％作为综合服务费支付给乙方。双方认可自2018年8月21日始计收收益，每个履约年度内每月为一个结算周期。本协议项下首个结算日为2018年9月20日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。甲方授权乙方代表甲方运营出租标的资产，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）。乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的……因为乙方原因导致甲方重大损失的。乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。资管合同签订后，钱伟凤将系争房屋交付自如资管公司。2019年7月18日凌晨，系争房屋发生火灾。2019年9月12日，上海市普陀区公安消防支队作出沪普消火字（2019）第0009号《火灾事故认定书》，主要内容为：火灾事故基本情况：2019年7月18日，市应急联动中心接警，位于上海市普陀区XX路XX村XX号XX室发生火灾，火灾烧损烧毁2407室北侧卧室室内装修、家具家电、生活用品等，过火面积约10平方米，火灾造成1人受伤，周边不同程度受高温及水渍损失。经调查，对起火原因认定如下：起火时间在2019年7月18日04时40分至04时50分时间段；起火部位为XX村XX号XX室北侧卧室东南侧靠床沿地面处；起火原因可以排除极端天气引发火灾、人为放火、物品自燃、外来火种、遗留火种引发火灾的可能，无法排除锂电池组在充电过程中发生故障引发火灾的可能。2019年9月26日，钱伟凤通过电子邮件向自如资管公司工作人员发送邮件，邮件名称为关于XX村XX号XX室火灾索赔要求，其中邮件内容记载：我方向上海自如资产管理有限公司，提出终止合同，并不承担违约金。根据资管合同有关规定，主要是由于乙方原因，导致甲方遭受到重大损失的，甲方有权随时单方解除合同，不承担任何违约金。具体条款立据：根据资管合同第6条即在6.2违约解除权（2）中，乙方有下列情节之一的，甲方有权随时单方解除合同（e）因为乙方原因导致甲方重大损失的。在本次事故中，由于乙方的管理不善和监管不力，情形已导致甲方重大损失并构成违约，因此甲方有权单方面要求解除合约并收回房屋。我方已向自如公司提出终止合同的要求。且根据合同约定，由于乙方原因导致甲方重大损失的，甲方有权随时解除合同，不承担任何违约金。2019年10月18日，自如公司工作人员向钱伟凤发送《房屋移交告知函》，主要内容为：2019年7月18日，房屋发生火灾事故，事故发生后，我司提出为失火房屋维修粉刷，继续履行上述合同，遭到您的拒绝。您要求解除与我司签订的上述合同，但双方未就解约事宜达成一致。鉴于上述房屋现实际无法使用，严重影响我司对该房屋的管理及出租，合同无法继续履行。请您于收到本通知函5日内与我司工作人员办理上述房屋的交接手续，确认并签署交割物品清单，房屋移交后上述合同项下我司付款义务随即终止。如您未及时与我司办理房屋移交手续，在我司向您发送智能锁永久密码时即视为我司履行房屋移交手续，您需要承担未确认交割物品等所导致的不利后果。2019年，案外人xx保险有限公司对系争房屋内火灾造成的损失进行估损，房东损失为8，169.05元。自如公司支付钱伟凤房屋收益至2019年10月14日止。一审审理中，为证明自如公司已支付钱伟凤补偿，自如公司提交2020年5月9日钱伟凤（甲方）与自如公司（乙方）签订《和解协议书》。该《和解协议书》记载：鉴于乙方为钱伟凤提供房屋资产管理服务，现就资产管理事宜，达成如下协议：第一条，乙方一次性向甲方支付13，390元，作为就该起事宜对甲方的全部和解金额。第二条，乙方在本协议签署后三十个工作日之内，以银行转账方式将本协议书约定的和解金支付给甲方。第三条，本和解协议一经签署，甲乙双方此前就上述纠纷事宜所达成的所有相关协议（包括但不限于口头、书面等形式）均宣告失效，除本协议书所载明的权利、义务外，甲乙双方均保证不再就上述事宜向对方主张任何权利。第四条，本和解协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，本协议一式两份，双方各执一份。该和解协议书尾部甲方处由钱伟凤签字，乙方处由自如公司盖章。一审审理中，钱伟凤亦提交一份《和解协议书》，该《和解协议书》内容与上述自如公司提交的《和解协议书》内容一致，在钱伟凤提交的《和解协议书》尾部甲方处有“对以上第三条本人持保留意见，钱伟凤”的字样。钱伟凤表示当时有两份《和解协议书》，钱伟凤在自己的《和解协议书》上写了保留意见。自如公司对钱伟凤提交的上述《和解协议书》不认可，表示对钱伟凤持有的《和解协议书》上所写的保留意见不知情。一审审理中，钱伟凤表示《和解协议书》中仅就自如公司违约支付的违约金双方达成和解，不包括其他。自如公司则表示《和解协议书》包括解约、火灾事宜、房租等一揽子进行和解。2020年5月19日，自如公司支付钱伟凤13，390元。一审审理中，双方一致确认：2020年5月，钱伟凤已退还自如公司服务质量保证金6，695元。一审审理中，自如公司表示2020年5月15日之后，由钱伟凤自行将系争房屋撬锁收回，系争房屋门锁系电子密码锁，由于火灾，锁坏了，因此锁的密码也没有给钱伟凤。钱伟凤则表示2020年5月15日解约之后，自如公司并未将系争房屋归还。2020年5月22日，钱伟凤自行收回房屋。一审法院认为，资管协议系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。根据查明事实，本案在自如公司管理期间发生火灾造成系争房屋重大损失，钱伟凤据此要求解除资管协议，有合同及事实依据，但解除的时间应为钱伟凤向自如公司发送解除资管合同邮件的时间即2019年9月26日。资管合同解除后，自如公司理应将系争房屋返还钱伟凤，但根据现有证据，自如公司并未及时将系争房屋返还钱伟凤，故钱伟凤主张按照每月6，695元的标准计算租金的诉请，有事实依据，于法不悖，但在此指出的是由于资管合同已解除，钱伟凤主张的2019年10月14日之后租金性质实际应为使用费。又根据相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，资管合同解除后，钱伟凤并未积极采取相应措施收回系争房屋，导致损失扩大。故一审法院酌定自如公司按照每月6，695元的标准支持钱伟凤2019年10月15日至2020年2月14日期间4个月的房屋使用费26，780元，对于超过4个月的部分，不予支持。关于和解协议书，由于钱伟凤与自如公司提交的《和解协议书》尾部甲方签字处有不同，在自如公司对钱伟凤持有《和解协议书》尾部书写的“对以上第三条本人持保留意见”不予认可的情况下，一审法院采纳由钱伟凤签字确认的、自如公司提交的《和解协议书》。一审审理中，双方对于《和解协议书》中“就该起事宜”理解不一，综合本案系争房屋内发生火灾的事实、资管合同解除的事由等情况，一审法院认为“该起事宜”应理解为火灾发生的赔偿事宜，即因火灾导致资管合同解除后就自如公司承担违约责任所达成的和解。由于《和解协议书》中双方已就违约赔偿达成一致，且自如公司已按约支付该款，故钱伟凤主张违约金以及财产保险公估损失的诉请，均于法无据，不予支持。判决：一、钱伟凤与原上海自如资产管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2019年9月26日解除；二、上海自如企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付钱伟凤2019年10月15日至2020年2月14日期间房屋使用费26，780元；三、驳回钱伟凤其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取计587元，由上海自如企业管理有限公司负担235元、钱伟凤负担352元。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。本院认为，本案的争议焦点在于：一、上诉人对于涉案《资产管理服务合同》的解除是否具有过错；二、上诉人对于未及时移交系争房屋是否具有过错。针对争议焦点一，自如公司将系争房屋出租给案外人，案外人不当的用电行为导致火灾发生，自如公司并未提交充分证据证明其已尽合同约定的妥善管理义务，一审法院认定被上诉人享有合同解除权，并无不当，本院予以照准。针对争议焦点二，被上诉人于2019年9月26日向上诉人发送解除资管合同的邮件，涉案《资产管理服务合同》于2019年9月26日解除。合同解除之后，上诉人应及时告知被上诉人系争房屋入户门密码并办理房屋交接，被上诉人亦应积极收回房屋。但上诉人主张因火灾原因致使其无法获得入户门密码，因此无法将密码告知被上诉人，应由被上诉人自行撬锁收回。本院认为，上诉人之主张不能成为其怠于向被上诉人移交系争房屋的充分理由，应承担与其过错相当的损失赔偿责任。一审法院结合双方房屋交接的履行情况、上诉人支付房屋收益的截止时间及被上诉人最终收回系争房屋的时间，酌定由被上诉人承担2019年10月15日至2020年2月14日的房屋占有使用费，并无不当，本院亦予以照准。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币469.50元，由上诉人上海自如企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙春蓉审 判 员 岑佳欣审 判 员 王韶婧法官助理 孙凯茜书 记 员 孙凯茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……