江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5638号上诉人（原审原告）：翁见薇，女，1991年6月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：高波，江苏泰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴冬雪，江苏泰信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州恒江房地产开发有限公司，住所地徐州市维维大道1号潘塘街道办事处402室。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛书东，江苏庆晋律师事务所律师。上诉人翁见薇因与被上诉人徐州恒江房地产开发有限公司（以下简称恒江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区（2018）苏0303民初3291号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人翁见薇的委托诉讼代理人高波，被上诉人恒江公司的委托诉讼代理人薛书东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人翁见薇向本院提出上诉，请求：1.维持一审判决主文第一、二项判决内容；2.撤销判决主文第三项判决内容；3.判决被上诉人对徐州雍景新城小区L7号楼3-101室地下室外墙及底板按照设计的防水等级进行防水处理，并按设计图交付防水处理后的墙体、墙面与地面；4.判决被上诉人赔偿上诉人损失202553.07(详见附损失清单)；5.二审诉讼费全部由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决未具体判定被上诉人如何对案涉房屋履行维修义务，特别是如何对地下室履行维修义务，应进一步具体判定。一审认定了案涉房屋地下室外墙及底板渗水系因防水等级不符合设计要求所致。判决被上诉人按照《质量保证书》的约定对案涉房屋渗水履行维修义务。但是，对被上诉人如何履行维修义务，履行维修义务后应达到何种效果、状态，该项判决不够具体明确。因此，应在此项判决的基础之上，进一步判令被上诉人按照设计的防水等级进行防水处理，并按设计图交付防水处理后的墙体、墙面与地面，作为界定被上诉人是否履行地下室维修义务完毕的标准。二、涉案房屋因质量问题渗水，目前已造成上诉人的损失为310641.07元(不包含房租)，一审判决仅判令被上诉人赔偿108088元(100288+7800)。一审评估的100288元，仅为地下室的拆除、复建及灯具安装的费用。7800元也仅为换气井改造的沙子、水泥、红砖、人工费。除了该两项损失外还有地下室的楼梯、家具、家电、墙纸，换气井的瓷砖、窗户，一楼门厅、餐厅、客厅、二楼卧室，等多项损失(详见附清单)，这些均是由因房屋质量问题渗水造成的实际损失，具体的金额均是根据一审中评估机构现场测量的数据和上诉人原始采购凭证中的单价计算所得，是准确且保守，均低于目前的市场价。从2015年3月发现涉案房屋渗水至今，诉讼前为解决房屋渗水问题上诉人及家人多次要求被上诉人维修，诉讼中亦经历了多次鉴定、质证、开庭，造成了上诉人及家人多次误工，误工费是客观存在的，应由被上诉人向上诉人赔偿。三、涉案房屋因质量问题渗水，至今无法居住，房租损失应由被上诉人向上诉人赔偿。综上所述，一审判决被上诉人履行维修义务应达到的标准不够明确，上诉人的上述多项损失一审判决没有判令被上诉人向上诉人赔偿。请求贵院判如所请。被上诉人恒江公司答辩认为：坚持一审时各次发表的意见，虽然被上诉人没有上诉，但只是为了案结事了，被答辩人上诉没有证据支撑，应予以驳回。一、地下室漏水问题：鉴定报告显示，地下室地板是超标施工：筏板加厚了7毫米，细石混凝土保护层加厚了3毫米，防水卷材有。这说明地下室地板不存在渗水问题。关于地下室外墙只有两个做法：防水卷材外贴然后是钢筋混凝土剪力墙，施工工艺不缺防水卷材。按鉴定结论，只是说钢筋混凝土剪力墙宽度少12毫米。虽然施工有欠缺，但从施工工艺上看，渗水问题还是要从雨水沿顶层下渗这一方向找原因。涉案房屋前就是河水，四季水位很高，地下室在旱季不下雨时候待一段时间上层各墙体就干了，没有渗水，这就排除了是施工质量原因。翁见薇的一审诉讼请求：1.判令恒江公司对雍景新城L7号楼3-101室地下室外墙及底板按照设计的防水等级进行防水处理，并按照设计图交付防水处理后的墙体墙面与地面；2.判令恒江公司按照住宅质量保证书的约定对雍景新城L7号楼3-101室房屋二楼南卧室东墙渗漏履行维修义务；3.判令恒江公司支付雍景新城L7号楼3-101室房屋渗水部分前期维修费用（换气井改造）25774元；4.判令恒江公司赔偿翁见薇装修家具家电误工费物业费等损失合计284867.07元，（具体明细：地下室拆除复建及灯具安装费100288元、一楼门厅损失100元、一楼餐厅损失1350元、一楼客厅南墙损失1966.8元、二楼南卧室东墙损失9658.75元、物业费损失28710.8元、误工费损失2万元、地下室家具家电楼梯损失122792.72元）；5.判令恒江公司赔偿翁见薇从2015.8.1至实际防水处理合格维修完毕之日止房租损失，每月3000元；6.判令本案诉讼费、鉴定费74000元全部由恒江公司负担。一审法院经审理查明：2012年5月7日，翁见薇（买受人）与恒江公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号NO.0299269）一份，约定买受人购买雍景新城第L7幢3单元101号房。合同第十六条“保修责任”中约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。双方还约定了其他事项。2013年6月23日，恒江公司为翁见薇办理上房手续。后恒江公司将《住宅质量保证书》交付给翁见薇，保证书上记载的交付日期为2013年6月30日，其中住宅质量保修说明“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”的保修期限为5年，保修责任为“保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准”。翁见薇接收房屋后，对房屋进行装修。根据恒江公司提供的物业公司2015年3月19日《业主问题跟进表》中业主问题记录：一楼窗户渗水，密封不严；二楼阳台渗水，怀疑三楼阳台积水，可能三楼防水没做好（这礼拜天前要修好，业主赶时间贴壁纸）。后物业公司组织人员对翁见薇反映的问题进行维修。根据翁见薇举证的2015年9月30日拍摄的照片显示，物业公司曾对二楼主卧东墙渗水问题进行过维修，照片显示墙面上的壁纸因渗水、维修被破坏。因换气井导致地下室灌水问题，翁见薇自行改造换气井花费7800元。由于涉案房屋的地下室及二楼主卧东墙仍存在渗水问题，翁见薇提起了本次诉讼。在本案审理过程中，翁见薇申请对涉案房屋全部墙面和地面、一楼门厅东墙面、一楼餐厅东墙面、一楼客厅南墙面、二楼南卧室东墙面以及地下室换气井的渗水原因进行鉴定。2019年12月30日，江苏华科建设工程质量检测有限公司出具NO.（2019）司鉴字第006号《司法鉴定报告》，鉴定意见为：依据相关规范及委托方提供的相关资料，综合现场检测结果，徐州市云龙区雍景新城小区L7号楼3-101室地下室外墙及底板渗水系因其目前的防水等级不符合设计的防水等级所致；二楼南卧室东墙渗水系因该区域屋面加层变形缝处南侧面防水材料脱落及四层南侧面变形缝处原有不锈钢板翘曲所致。翁见薇对此提出异议。2020年6月10日，江苏华科建设工程质量检测有限公司出具《关于翁见薇对NO.（2019）司鉴字第006号鉴定报告异议的回复》，回复意见：若申请方翁见薇在异议书中补充的证据（在加层施工之前，徐州市云龙区雍景新城小区L7号楼3-101室二楼南卧室东墙就已经存在渗水现象）属实，则可排除徐州市云龙区雍景新城小区L7号楼3-101室二楼南卧室东墙渗水系因该区域屋面加层变形缝处南侧面防水材料脱落所致这一原因。经查，涉案房屋的屋面加层系徐州市云龙区雍景新城小区L7号楼3-301室业主所盖，施工时间为2016年3月至4月。本案在一审审理过程中，翁见薇还对装修拆除部分、复建项目、家具家电部分的损失申请鉴定。2021年3月10日，江苏中勤资产评估房地产估价有限公司出具的苏中勤评报字【2021】第20号《翁见薇诉徐州恒江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案涉及的徐州市云龙区雍景新城L7号楼3-101室装修损失价值评估项目资产评估报告》，评估结论为：截止评估基准日2021年1月8日，徐州市云龙区人民法院受理的翁见薇诉徐州恒江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案涉及的徐州市云龙区雍景新城L7号楼3-101室装修损失价值评估价值为100288元（大写：壹拾万零贰佰捌拾捌元整）。其中特别事项说明中注明，翁见薇提出对家具家电等资产的残余价值进行鉴定，由于我公司评估人员不具备对该部分资产进行技术鉴定资质，故本次无法对该类资产的残值进行评估。一审法院认为：一、关于恒江公司是否应履行维修义务的问题。通过翁见薇的举证能够认定涉案房屋的地下室、二楼南卧室东墙目前仍存在渗水问题。根据江苏华科建设工程质量检测有限公司出具NO.（2019）司鉴字第006号《司法鉴定报告》的鉴定意见，涉案房屋地下室外墙及底板渗水系因其目前的防水等级不符合设计的防水等级所致，由此可见该责任在于恒江公司，恒江公司作为涉案房屋的出卖人应依据《住宅质量保证书》的约定承担质量担保责任。物业公司曾于2015年9月30日前对涉案房屋二楼南卧室东墙渗水问题进行过维修，L7号楼3-301室业主加盖加层的时间为2016年3月至4月间，二楼南卧室东墙在加盖加层之前就出现了渗水问题，故该渗水原因不是L7号楼3-301室业主加盖加层所致，故恒江公司应依据《住宅质量保证书》的约定对此承担质量担保责任。因此，原告要求恒江公司履行渗水维修义务的诉讼请求，具有事实以及法律依据，法院予以支持。二、关于翁见薇的损失认定问题。1、拆除部分、复建项目、家具家电部分。根据江苏中勤资产评估房地产估计有限公司的评估结论，拆除部分、复建项目、家具家电部分的损失估值为100288元，法院予以确认。对于翁见薇提出的其他家具家电的损失，因翁见薇未能举证证实家具家电是否构成全损以及相应残值，相关损失缺乏事实依据，法院对此不予支持。翁见薇可待收集证据后另行主张。2、换气井更换问题。因换气井导致灌水，翁见薇为此对换气井进行改造处理，花费的7800元恒江公司应予以承担。对于翁见薇主张的其他花费，因无法证实翁见薇购买的材料是用于换气井改造，也无法认定是否确有必要建造阳光房，对此法院不予支持。3、物业费损失、误工费损失、房租损失。因恒江公司的原因导致交付给翁见薇的房屋存在渗水问题，恒江公司负有维修义务。即使翁见薇未能入住房屋，根据相关规定翁见薇仍需向物业公司缴纳相应的物业费。误工费损失、房租损失翁见薇未能举证证实，且于法无据，故法院对此不予支持。据此，遂依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十一条第一款第（一）项、第五百七十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条之规定，判决：（一）判决生效之日起十日内，恒江公司按照涉案《住宅质量保证书》的约定对徐州市新城区雍景新城小区L7号楼3-101室房屋渗水履行维修义务。（二）判决生效之日起十日内，恒江公司赔偿翁见薇损失100288元、改造换气井费用7800元。（三）驳回翁见薇的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提供，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1.翁见薇关于案涉房屋的维修内容及维修标准的主张是否应当予以支持；一审判决被上诉人对案涉房屋渗水履行维修义务是否适当。2.翁见薇关于损失部分的上诉请求应否予以支持。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：一、关于一审判决的房屋维修内容及维修标准的问题。根据双方合同及附件的约定，恒江公司应当按照《住宅质量保证书》的内容向翁见薇交付房屋，并承担维修责任。同时该《住宅质量保证书》对于涉案房屋含地下室在内的保修责任内容予以明确。对于翁见薇提出的地下室地面、墙体、墙面的维修内容，二审中上诉人明确该房屋地下室并无单独序列号，而被上诉人则明确维修范围包括地下室。根据一审查明事实，地下室、二楼南卧室东墙等部位的渗水均应当由被上诉人恒江公司承担维修责任。因此，一审法院判令恒江公司按照涉案《住宅质量保证书》的约定对涉案房屋承担维修义务并无不当。二、关于翁见薇上诉主张的其他损失问题。一审法院已经根据评估公司的评估结论，就翁见薇主张的拆除部分、复建项目、部分家具家电及换气井更换的损失予以支持。至于翁见薇主张的其他损失，1.家具家电部分，因对于损失程度现尚不能具体确定，一审法院已经确认翁见薇可另行主张；2.换气井的其他花费，证据上无法体现直接关系；3.物业费，并不属于翁见薇的损失范畴；4.误工费及房租损失，翁见薇未提供证据证明存在此两项损失，且无证据证明必然会发生。综合以上，一审法院关于损失的认定亦无不妥。综上，上诉人翁见薇的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4339元，由上诉人翁见薇负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 李 琳审判员 王素芳二〇二一年九月二十九日书记员 杭恒宇