上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7756号上诉人(原审原告)：刘霞，女，1982年9月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘怡，上海申同律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋明，上海申同律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李倩倩，女，1974年11月26日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：郑祎，上海市嘉华律师事务所律师。原审第三人：上海六兴房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。上诉人刘霞因与被上诉人李倩倩、原审第三人上海六兴房地产经纪有限公司(以下简称六兴公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初19438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘霞上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判李倩倩支付刘霞违约金人民币(以下币种均为人民币)270万元。事实和理由：2020年8月9日，经六兴公司居间介绍，刘霞与李倩倩就上海市虹口区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了房屋买卖合同，刘霞支付了50万元定金，约定在2020年8月25日交房，并支付首付款235万，11月份再网签。但当刘霞就房屋产权年限和产权性质提出疑问时，三方共同于8月25日到虹口区不动产登记中心查询。由于不动产登记中心没有给出明确回复，于是双方口头约定尽快解决问题后继续交易。但在9月3日刘霞主动联系六兴公司，告知可以付款时，六兴公司却表示9月1日已经无法联系李倩倩。后续得知，李倩倩在没有任何催告通知的情况下，于9月2日与他人就系争房屋进行了网签并过户。因李倩倩一房二卖期间，上海房价涨幅较大，刘霞请求李倩倩支付约定的违约金。一审法院判决有误：刘霞与李倩倩于2020年8月25日已达成了延期支付的约定，刘霞并未违约。李倩倩在8月26日至9月2日期间，在没有任何催告或通知的情况下，直接一房二卖，这是合同不能继续履行的根本原因。李倩倩应当承担合同约定的违约责任。一审法院认为李倩倩基于其偿还贷款公司借款的压力，而将系争房屋另行出售，系事出有因，认定不清。李倩倩向第三方的借款期限为14天，无论刘霞8月25日是否支付款项，李倩倩的借款均已逾期，不应将逾期还款的责任全部强加于刘霞。刘霞不知道李倩倩另外向小额贷款公司借了270万，六兴公司只是告诉刘霞系争房屋存在建设银行的抵押贷款。一审法院适用法律错误，李倩倩一房二卖，根本违约，应当承担约定的违约责任。被上诉人李倩倩答辩称，刘霞违约在先，且是根本违约。刘霞明知李倩倩急于出售房屋，但在8月25日仍未及时支付款项，也未签订协议，导致李倩倩出售房产偿还债务的目的无法实现。刘霞提出李倩倩同意延期支付房款的理由不成立。李倩倩在8月25日之后多次与六兴公司联系，要求刘霞支付款项，但刘霞均未支付。刘霞在交易过程中，先后提出了异于常人的质疑，并不诚心想促进交易，而是在逼迫李倩倩。由于小额贷款公司催促还款，并表示如不尽快还款，将起诉李倩倩并保全系争房屋，所以李倩倩只得出售系争房屋偿还小额贷款公司的借款。李倩倩在未告知刘霞或未解除合同的情况下，向案外人出售房屋，是为实现其出售房屋还款的合同根本目的，且在刘霞根本违约的情形下，为避免更大的风险而做出的合理行为。一审法院判决正确，请求二审予以维持。刘霞向一审法院提起诉讼，请求判令：1．确认刘霞与李倩倩签订的《房屋买卖合同》解除；2．六兴公司返还定金50万元；3．李倩倩支付违约金270万元；4．李倩倩赔偿律师费损失8万元。一审法院认定事实：2020年8月9日，刘霞(买受方、乙方)与李倩倩(出卖方、甲方)、六兴公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买系争房屋，总房价款为1，350万元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金50万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，刘霞(买受方、乙方)与李倩倩(出卖方、甲方)签订《房屋买卖合同》，约定房地产转让价款为1，350万元，建筑面积225.23平方米；系争房屋上设立抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押余额270万元；为办理交易过户之需，甲、乙双方同意于本合同签署后11天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)235万元，乙方通过自筹资金方式支付第二期房价款825万元，乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日支付甲方；乙方应于2020年9月30日前支付房价款240万元；甲、乙双方应于2020年8月25日前对系争房屋进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方；甲、乙双方应于2020年12月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20％向守约方支付违约金；补充约定(第17条)手写载明：甲乙双方约定本房屋户口约定于2020年11月30日之前迁出户口，户口提前迁出，50万尾款过户之前支付，甲方承诺此房屋无任何纠纷无凶宅发生，若有终止交易，甲方五个工作日无息退还所有款项并承担违约责任，甲乙双方约定最晚2020年11月30日之前网签，所有付款节点不变网签延迟，如乙方护照名字问题导致限购则双方和平解约甲方退还已收到的所有房款。同日，刘霞分两笔向六兴公司账户共支付50万元，李倩倩出具收款收据载明收到刘霞购买系争房屋定金50万元。后双方因故未于2020年8月25日进行网签，刘霞亦未支付其他购房款。2020年9月2日，李倩倩与案外人蔡复明就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，载明转让价款为1，134万元，并于2020年9月10日办理过户手续。一审审理中，李倩倩提供落款时间为2020年7月29日的《借款合同》一份，载明借款人为李倩倩及案外人王某某、姜某某，出借人为深圳市广盛行小额贷款有限公司，借款金额270万元，借款期限为14天，自2020年7月29日至2020年8月12日，借款及还款账户均为李倩倩名下的中国建设银行账户。同日，深圳市广盛行小额贷款有限公司向李倩倩中国建设银行账户转入270万元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘霞与李倩倩签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据《房屋买卖合同》约定，刘霞、李倩倩应于签署该合同后11天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，且刘霞应于当日支付首付款，后双方经协商确认于2020年8月25日进行网签，《房屋买卖合同》补充约定亦载明网签时间可以延迟但付款时间节点不变，即刘霞应于2020年8月25日支付首付款，然刘霞因对房产登记所载部分信息存疑未于该日支付首付款，刘霞称李倩倩与其达成口头约定可延长支付首付款时间，对此李倩倩不予认可，刘霞亦未提供确实充分的证据可以佐证，且刘霞作为买受方应在签约时即应对房屋进行充分了解，其在签约后以对登记信息存疑为由延迟支付首付款缺乏依据，后李倩倩基于其偿还贷款公司借款的压力而将系争房屋另行出售系属事出有因，现《房屋买卖合同》已不能履行，应予解除，刘霞主张李倩倩支付违约金及赔偿律师费损失，缺乏依据，不予支持。现李倩倩同意合同解除后由六兴公司返还定金50万元并自愿补偿刘霞5万元，予以照准。据此，判决：一、刘霞与李倩倩签订的《房屋买卖合同》解除；二、上海六兴房地产经纪有限公司应于判决生效之日起10日内返还刘霞定金50万元；三、李倩倩自愿补偿刘霞5万元，于判决生效之日起10日内履行；四、驳回刘霞的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，刘霞提供了中介微信聊天记录，证明刘霞于8月10日刚拿到系争房屋产调，就因为产权年限、产权性质提出疑问；8月26日后刘霞频繁和中介沟通，是计划弄清楚后继续履行合同；李倩倩并没有催告刘霞；9月3日刘霞明确告知中介继续履行合同付款，但李倩倩已无法联系。李倩倩提供了李倩倩与蔡复明之间的房地产买卖居间协议、补充协议以及个人账户收入交易明细，证明李倩倩并没有高价出售房屋。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，房屋买卖为生活中之重大事项。购房人在签订居间协议及房屋买卖合同前，应充分了解房屋的产权信息，经慎重考虑后签署房屋买卖合同。而签订房屋买卖合同后，则应依约履行。刘霞与李倩倩签署的《房屋买卖合同》中约定刘霞应于8月25日支付首期房款，但刘霞在8月25日却对房屋产权年限提出异议而未支付房款。刘霞上诉提出，其已经与李倩倩达成了口头约定，可以不必当日支付首期房款，对此，李倩倩予以否认，应由刘霞承担举证不能的法律后果。由于刘霞违约在先，而李倩倩为偿还贷款而将系争房屋另行出售，确系事出有因。一审审理中，李倩倩自愿补偿刘霞5万元，尚属合理。综上所述，刘霞的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币28，400元，由上诉人刘霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆法官助理 张文如书 记 员 姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……