江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2731号上诉人（原审被告、反诉原告）：何斌，男，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告、反诉原告）：高杨，女，汉族，住连云港市海州区。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐碧武，江苏瀛之志律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：葛珊珊，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：冯亮，江苏顺维律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：葛继波，男，汉族，住连云港市海州区。上诉人何斌、高杨因与被上诉人葛珊珊、葛继波房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初9999号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年7月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何斌、高杨上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法改判或发回重审；判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定协商解除合同系认定事实错误，将合同无法履行部分责任归责于上诉人系裁判错误，既然认定合同合法有效，根据合同约定，判令上诉人退还购房款，则应按照合同约定判令被上诉人承担房屋成交总价20%的违约金及相关费用。1.被上诉人未能于2018年9月30日按期履行合同，已经构成根本违约，应由被上诉人承担违约责任。2.2018年10月22日签订的《合同补充协议》系因被上诉人违约致使合同未能及时履行，被上诉人于10月18日提出提前支付10万元给上诉人购房，并说明其购买上诉人的房屋首付款则需等到被上诉人拿到自己卖房款后才够。实际上被上诉人于2019年1月23日已经将自己房屋以41万元售出，但并未履行合同，构成根本违约。该协议约定是由上诉人在被上诉人购买涉案房屋的贷款放款后三个工作日内返还10万元给被上诉人，如超过则按每天1‰支付违约金，上诉人亦未违反该协议约定。3.一审法院以双方通过微信聊天协商解除合同系事实认定错误。被上诉人于2019年4月30日向上诉人提议将涉案房屋边挂网上转卖边等办理贷款，同时表示有多的钱就不买上诉人的房子，本身具有违约的故意，上诉人迫于无奈，同意将房屋挂网另卖同时等待被上诉人继续办理贷款。上诉人同意退还10万元但并没有放弃追究被上诉人违约及赔偿损失的权利，并非一审法院认定的协商一致解除合同。4.关于无法办理购房贷款归结于谁的责任。被上诉人系听中介介绍主动在2018年10月18日联系上诉人寻找办理银行贷款的人，而上诉人与案外人孙某因房屋买卖办理贷款认识，由此介绍给被上诉人，被上诉人委托孙某办理贷款在二人之间形成委托代理关系，并不能当然将责任归结于介绍人即上诉人。提前给付10万元购房款并非被上诉人违约的理由，购房人购房款的来源和经济状况系购房人责任，不应由卖房人承担，实际上被上诉人在欺瞒上诉人出售涉案房屋后几天即购买更高首付房屋，证明其完全具有购买能力，主观具有欺诈和违约故意。双方合同约定涉案房屋交易价格为51万元，因被上诉人违约致使拖了近一年被迫以48万元出售他人，造成上诉人实际损失3万元，一审法院未释明和查明事实，上诉人将依法补充证据证明。被上诉人葛珊珊辩称，其不存在违约的情形，合同未履行的过错在于上诉人与其推荐的贷款经办人孙某。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人葛继波未作答辩。葛继波、葛珊珊向一审法院起诉请求：1.请求判令何斌、高杨返还购房款10万元和定金2万元共计人民币12万元及利息（以10万元为基数，从2019年7月25日起至实际给付之日止按照月息两分计算）；2.诉讼费用由何斌、高杨承担。何斌、高杨向一审法院反诉请求：判令葛继波、葛珊珊连带给付违约金10.2万元、律师费1.6万元、居间服务费5000元（何斌、高杨委托房管家卖房的费用），并承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月30日，经连云港房管家房地产经纪有限公司（以下简称房管家经纪公司）居间，何斌、高杨（甲方、出卖人）与葛继波、葛珊珊（乙方、买受人）签订《存量房买卖居间合同》一份，主要约定内容如下：一、甲方自愿将坐落在连云港新浦区某小区芳园10号楼某室的房屋出售给乙方，建筑面积56.13平方米，带车库，实际成交总价为51万元。二、乙方于本合同签订当日向甲方支付定金2万元，完成房屋产权过户申请手续后，定金抵做购房款；首付款18万元（不含定金），乙方应于2018年9月30日与甲方办理存量房交易资金监管，将首付款存入房屋行政主管部门开设的监管账户，甲方协助乙方办理完银行借款审批手续；尾款33万元（不含定金），甲乙双方同意采取商业贷款的形式支付。三、乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲方同意乙方继续申请贷款，再次申请贷款获得批准时间最迟不得超过本合同约定的办理权属转移登记时间，如乙方依然无法获得贷款机构批准贷款，则乙方自行筹齐剩余房款，最迟在申请办理产权转移登记当天存入房屋行政主管部门开设的资金监管账户。若乙方既未获得贷款批准，也未能筹齐剩余房款，则合同终止，视为乙方违约，甲方返还乙方累计已付房款，乙方按该房屋（含车库）成交总价20%承担违约责任，在交易过程中已经发生的各项费用由乙方承担。如因国家法律或政策调整导致贷款机构未批准乙方贷款，且乙方无法支付完总成交价款的，本合同终止；甲方返还乙方累计已付房款，甲乙双方互不承担违约责任。四、甲乙双方最晚应在2018年9月30日之前，共同向不动产权属登记部门申请办理该房屋（含车库）的权属转移登记手续，逾期10日的，视为根本违约，守约方有权单方面书面通知违约方解除合同，并要求违约方承担本合同价款的20%的违约责任；如合同履行期间，出现非因甲方或乙方过错造成的需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面补充协议，双方互不负违约责任。双方还就其他事项进行了约定。合同签订当日，葛继波给付高杨、何斌定金2万元。2018年10月22日，高杨（甲方）与葛珊珊（乙方）签订《合同补充协议》，约定：由乙方提前支付房款10万元于甲方购买房屋，甲方应于乙方房款放款后三个工作日之内，支付乙方提前支付的房款10万元，以银行转账记录为准，如超过三个工作日，按每天千分之一支付滞纳金，并承担所有违约责任。同时，孙某（甲方）与葛珊珊（乙方）签订《合同补充协议》，约定：由甲方代为办理乙方房屋买卖贷款事宜，甲方承诺自协议签订后45天办理完成，利率基准利率4.9上浮30%，乙方承诺先支付2500元定金于甲方，待贷款办理成功后支付剩余2500元，但乙方在办理期间应全力配合甲方办理手续，甲方承诺如无法办理，将定金2500元退还于乙方。如该贷款无法办理，与房管家无关，房管家经纪公司不承担责任。当天，葛珊珊给付高杨10万元、给付孙某2500元。高杨和孙某分别向葛珊珊出具了定金收条，收葛珊珊涉案房屋购房定金10万元、收葛珊珊办理贷款定金2500元。葛珊珊与高杨、葛珊珊与孙某的微信聊天记录显示：2018年10月18日，高杨向葛珊珊介绍朋友（孙某）帮助办理贷款，并说明她着急买房由于葛珊珊贷款不到位影响她交首付，要求葛珊珊先行支付首付款。葛珊珊先回复：“首付款给你我就不够付你这套首付款了。”葛珊珊按照高杨提供的微信联系孙某后，又同意先给高杨10万元，同时表达“我付你这套房子的首付就得等我拿到我卖房子的房款才够，这样我办你家这套房子的时间会久一点。”10月19日，葛珊珊要求孙某保证利率6.37且45天批。11月5日，葛珊珊准备18万元，按孙某要求存16万元至房地产监管账户，并询问剩余2万元是否用得上，孙某回答可以留缴税，葛珊珊说：“用不上我就还给人家了。”11月15日，葛珊珊向孙某说明首付款限18万元，超18万元拿不出来。11月27日至28日，孙某要求葛珊珊在18万元首付款基础上再加1万元，葛珊珊不同意加，否则不够装修，要求高杨帮垫付，孙某表示同意。11月28日，葛珊珊告诉高杨之前已付28万元全是借款，没钱加首付。12月3日，葛珊珊询问贷款加首付何时去办理，孙某回复再问问。2018年12月8日，葛珊珊要求高杨催促孙某办手续，以便高杨月底可以还10万元。当日，孙某告知葛珊珊，现在所有银行停贷小平方的，正在想办法。12月18日，葛珊珊因孙某办贷款不顺想换回房管家办理贷款，高杨回复之前孙某没亲自经手，现在要求她全部自己跑对葛珊珊负责。2019年1月7日，孙某要求增加4万元首付，葛珊珊表示借不到钱。2月21日，孙某询问葛珊珊出售自己房屋的贷款审批情况。3月3日，高杨催问贷款情况，葛珊珊主要回复如下，最近才听说她自己名下房屋不过户出去就不能贷款，她房屋解押要23万元，因跳给高杨10万元，凑不够钱解押。3月31日，葛珊珊告知孙某她的房贷已经全部结清。4月4日，孙某说葛珊珊征信到2，要求葛珊珊提高一半首付，葛珊珊回复说提不了，邮政不用，可否走邮政。4月9日，葛珊珊告知高杨为配合贷款已将自己的房屋低价出手，但孙某不再联系她，如果不能贷款，将无法购买。高杨回复说，各种原因不要说怪谁，邮政应该可以做，孙某向她保证把贷款跑下来。4月30日，葛珊珊联系高杨，她已全力配合，孙某估计贷不下来，她也无法加首付，建议高杨把房子继续挂网上卖。6月3日，高杨告诉葛珊珊，贷款可以做，但是可能要提高4万首付。葛珊珊回复，没钱加首付。6月16日，高杨告知葛珊珊已把房子挂网上卖。6月20日，葛珊珊催要10万元，高杨说抓紧卖房子。7月16日，高杨告知葛珊珊，房子卖了，亏了好几万，等钱到账，把10万元转给她。葛珊珊要求同时退2万元定金。双方为此发生争执。8月27日，葛珊珊表示同意只退10万元，2万元不要了，但高杨未予回复。一审法院另查明，2019年7月1日，何斌与案外人程某某签订《房屋买卖居间合同》，何斌将涉案房屋出售给程某某，合同约定房屋转让价格为48万元。2019年8月29日，案外人董新出具收条，内容为“今收高杨位于某小区10号楼某室售房佣金5000元整（伍仟元整）”。连云港市不动产登记中心查询及葛珊珊个人信用报告等证据显示葛珊珊出售自有房屋和购买他人房屋的情况如下：葛珊珊为购买位于海州区×××路×××号×××××组××幢×××室的房屋于2017年1月从建设银行贷款25万元，期限20年。2019年4月2日，葛珊珊和案外人刘红利在不动产登记中心备案了一份于2019年1月23日签订的《连云港市存量房买卖合同》，葛珊珊将上述房屋出售给刘红利，成交价格为41万元。葛珊珊本次出售房屋时于2019年3月28日支付233951.34元结清贷款。案外人郭某、成某某和葛珊珊于2019年7月16日在不动产登记中心备案了一份于2019年7月9日签订的《连云港市存量房买卖合同》，葛珊珊购买了郭某、成某某位于连云港市海州区×××路××号×号楼×××室的房屋，面积62.35平方米，成交价格50万元，定金1万元，首付款24万元，贷款25万元。2019年7月19日，葛珊珊取得该房屋不动产权证书，该房屋上设有25万元抵押权，权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行。江苏瀛之志律师事务所为何斌、高杨本案诉讼开具了1.6万元律师代理费发票。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案双方当事人通过微信协商一致同意将涉案房屋另行出售他人，即一致同意解除合同。合同解除后，何斌、高杨应当返还葛继波、葛珊珊已付购房款。因此，葛继波、葛珊珊要求何斌、高杨返还10万元购房款的诉讼请求，予以支持。本案的争议焦点在于，无法办理购房贷款归结于谁的责任？当事人于2018年8月30日签订的《存量房买卖居间合同》及2018年10月22日签订的《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。在案证据证实，双方原本约定总房款51万元，首付款18万元，贷款33万元，由于贷款政策收紧审批较慢影响何斌、高杨收款另购房屋，葛继波、葛珊珊提前支付10万元房款给何斌、高杨，高杨推荐孙某帮助葛珊珊加快贷款审批以便于何斌、高杨早日收到房款及时偿还葛珊珊上述10万元。然而事与愿违，办理贷款过程中，孙某要求葛珊珊增加首付款数额，葛珊珊本身经济紧张，加之提前支付10万元给何斌、高杨，导致无法增加首付款存入监管账户，三方协商妥当后又遭遇贷款政策变化导致贷款未成，此后，由于贷款政策、房屋面积和年限、葛珊珊征信等多种原因，孙某多次要求葛珊珊增加首付款，何斌、高杨在自己受益的情况下没有提供经济帮助，三方没有积极协商妥善处理，相反为此产生矛盾，最终导致交易失败。根据买卖合同约定，支付购房款是葛继波、葛珊珊的义务，其因自身原因贷款未成应自行筹集剩余房款，但涉案房屋买卖交易失败又夹杂着贷款政策调整以及何斌、高杨收取葛珊珊10万元房款挪做他用等因素。因此，无法办理房贷主要应归责于葛珊珊，但何斌、高杨也有一定责任，应对葛继波、葛珊珊违约责任之承担予以适当减轻。何斌、高杨所提供证据不足以证明其再次出售房屋的真实交易价格，亦即不足以证明其实际损失。综合本案事实以及违约金、定金选择适用的法律规定，没收2万元定金，基本可以衡平葛继波、葛珊珊的违约责任和何斌、高杨的损失。因此，关于葛继波、葛珊珊要求何斌、高杨返还定金2万元并支付利息（以购房款10万元为基数从2019年7月25日起至实际给付之日止按照月息两分计算）的本诉请求，以及何斌、高杨要求葛继波、葛珊珊给付违约金10.2万元、律师费1.6万元和居间服务费5000元的反诉请求，均不予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、何斌、高杨于判决生效之日起十日内返还葛继波、葛珊珊购房款10万元；二、驳回葛继波、葛珊珊的其他诉讼请求；三、驳回何斌、高杨的诉讼请求。一审案件受理费2700元（葛继波已预交），由葛继波、葛珊珊负担700元，何斌、高杨负担2000元；反诉案件受理费1218元（何斌已预交），由何斌、高杨负担。本院二审期间，上诉人提交了何斌在中国邮政储蓄银行账户对账单2张和何斌与案外人程某某《连云港市存量房买卖合同》一份，用以证明其将案涉房屋以48万元出售给程某某，与被上诉人买卖合同价款51万元相比，造成实际损失3万元。葛珊珊对银行对账单的关联性、对房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据也不能证明被上诉人存在违约行为。本院经审核认为，何斌、高杨在一审诉讼期间为同样的证明目的已经向一审法院提交了一份何斌与程某某之间的《房屋买卖居间合同》，其在一、二审诉讼期间提交的两份买卖合同针对的是同一次房屋买卖交易，但关于定金、首付款和合同总价款的约定均不一致，因此也无从确认房屋的真实交易价格。上诉人还提交了光盘一张和反映该光盘录音内容的书面文字整理材料一份，用以证明孙某与太仓银行信贷员卞耕云的通话内容，反映葛珊珊具备购买上诉人房屋的能力，但其恶意违约应承担违约责任。葛珊珊质证提出，书面整理材料只是录音的一部分，该证据是上诉人与案外人单方制作，不能证明被上诉人存在违约行为，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审核认为，该份录音证据没有说明通话的具体时间，也无从确认通话人的真实身份，本院不予采信。被上诉人葛珊珊、葛继波在二审期间没有提交新的证据。本院经审查对一审法院认定的事实依法予以确认。本院另查明，在何斌、高杨与葛继波、葛珊珊于2018年8月30日签订《存量房买卖合同》的当日，何斌、高杨作为甲方、葛继波、葛珊珊作为乙方与房管家经纪公司作为丙方签订了《居间服务合同》，该合同第二条代办服务及标准中约定，甲乙双方同意，共同委托丙方办理下列事宜：（二）协助甲乙双方办理交易房屋的购房贷款手续及相关事宜、协助甲乙双方向银行申请办理贷款或与贷款手续有关的事宜。本院认为，本案双方当事人虽然在《存量房买卖合同》中对首付款和尾款的数额、交付时间和交付方式均作了约定，但根据交易习惯，交易房屋的购房贷款手续需要买卖双方的协助配合，购买方受经济能力所限，是否能够成功购买房屋往往受制于能否顺利获得银行贷款。本案双方当事人的《存量房买卖合同》中，首付款的交付时间、办理银行借款审批手续和共同向不动产权属登记部门申请办理权属转移登记手续的时间，也均约定在同一天，即2018年9月30日。而双方在签订合同后，均未按照与房管家经纪公司签订的《居间服务合同》共同委托该中介公司向银行申请办理贷款及相关事宜，双方也均未能提供充分的证据证明系完全归结于另一方的原因导致未能依此约定办理贷款申请，因而未能依约顺利完成首付款的交付和贷款的成功办理，对此，买卖双方均有一定的责任。《存量房买卖合同》约定的2018年9月30日的履行期间届满之后，买卖双方均未终止买卖合同关系，而是以签订补充协议的方式继续进行房屋买卖交易。2018年10月22日高杨与葛珊珊签订的《合同补充协议》中约定，由葛珊珊在监管账户之外以向高杨直接支付10万元的方式，解决高杨另外购房的经济所需，也对该10万元的返还与房屋贷款的放款时间关系作了约定，葛珊珊并通过微信向高杨表明了由此导致本案所涉房屋购买所需首付款支付困难的情况。同时，高杨所介绍的案外人孙某与葛珊珊也签订了一份《合同补充协议》，由孙某代为办理房屋买卖贷款事宜，并承诺在协议签订45日之内办理完成。因此，高杨与葛珊珊于2018年10月22日签订的《合同补充协议》应视为对首付款和尾款支付时间的重新约定。因孙某系高杨在《居间服务合同》约定的中介公司之外另行介绍代为办理贷款的人员，且何斌、高杨未能提供充分的证据证明系完全归结于葛继波、葛珊珊一方的原因导致贷款未能办理成功。买卖双方在一审诉讼期间提供的微信聊天记录显示，双方曾就贷款问题多次交涉，葛珊珊也表示如果不能贷款则无法购买，高杨也曾表示各种原因不能说怪谁，并在葛珊珊的建议下把案涉房屋挂网另售。在涉及已付款项的退还问题上，高杨曾多次表示10万元退还，2万元定金不予退还。在提起本案诉讼之前，何斌、高杨已于2019年7月1日将案涉房屋卖与他人，葛珊珊也于2019年7月9日另行购买他人房屋，双方也以实际行为表明不再履行双方之间所签订的《存量房买卖合同》。故一审法院认定双方协商一致解除合同，并无不当。基于当事人之间《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《合同补充协议》的签订过程和相关内容以及实际履行情况，结合房屋贷款在案外人孙某介入下的办理情况、买卖双方关于案涉房屋另行出售和相关款项的退还协商情况，一审法院判决由何斌、高杨返还葛继波、葛珊珊10万元，对葛继波、葛珊珊要求何斌、高杨退还2万元定金和10万元利息的诉讼请求和何斌、高杨要求葛继波、葛珊珊给付违约金、律师费、居间服务费的反诉请求均不予支持，也并不无当。关于上诉人主张的房屋另行出售所造成的差价损失，因葛珊珊已因本案房屋买卖合同关系在双方约定的首付款之外另向何斌、高杨交付了10万元，何斌、高杨已使用至今，一审法院对于葛继波、葛珊珊所主张的利息损失并未支持，且在《存量房买卖合同》原约定的履行期限届满之后，作为出卖方的何斌、高杨并未及时采取救济措施予以止损，而是在双方约定的中介公司之外另介绍案外人孙某继续代为办理贷款，终因贷款问题未能成功达成交易，且在贷款办理过程中，葛珊珊曾表示要换回由房管家经纪公司办理，高杨从中协调并对葛珊珊表示“毕竟不是她（孙某）亲自经手的，现在我要求她全部自己跑，对你也负责”。即使由于交易过程的延长可能造成损失扩大，高杨也负有一定的责任。一审法院的判决已经充分考虑了买卖双方的过错与损失情况，故上诉人的该项上诉请求也不能得到支持。综上，何斌、高杨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由何斌、高杨负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 王秀叶审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年九月十三日法官助理 任永达书 记 员 张 丹法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。