安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0104民初8528号原告：北京中海天成房地产开发有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路1999号中侨中心3幢809室，统一社会信用代码91340104MA2WTEWE47（1-1）。法定代表人：吕漫游，该公司总经理。被告：殷巧云，女，1981年10月20日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，现住合肥市蜀山区。原告北京中海天成房地产开发有限公司合肥分公司（以下简称中海天成合肥分公司）诉被告殷巧云房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海天成合肥分公司法定代表人吕漫游、被告殷巧云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海天成合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告按合同条款支付违约金（每年月租金的200%）共5年，合计32400元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2021年6月1日经过现场洽谈达成一致，被告把自己位于合肥市蜀山区委托给原告代理出租。双方于当日签订房屋租赁委托合同，合同期限为2021年6月10日到2026年6月9日，合同期限共5年，出租期间由被告负责缴纳物业费。原告与被告办完所有出租委托手续后，第二天开始按照正常出租流程给房屋配置家具家电到小区门口，被物业告知由于这套房屋的物业费从2017年拖欠至今，且物业之前多次联系业主都拒不缴纳，物业对于这套房子所涉及运送家具家电和装修的车辆不予放行，对这套房子承租的租户不予办理小区进出的门禁，这导致原告无法继续出租工作的开展。原告于2021年6月3日得知此事第一时间通知被告，被告表示自己下午下班就去找物业解决此事，不会影响原告出租的事宜。被告6月3号下班后到物业表示自己只愿意交出租期间的物业费，之前从2017前拖欠到2020年的物业费自己是不会交的，物业这边表示只有把之前的物业费全部补齐了才允许这套房子正常的出租，所以双方僵持不下，期间原告多次跟被告沟通让其补交物业费，可被告拒不接受，就是不想交之前拖欠的物业费。故诉至法院，望判如所请。庭审中，原告提出被告还应退还已交房租3200元。被告辩称：原、被告于2021年6月1日晚匆忙签订五年的房屋托管事宜。6月3日下午，原告通知被告由于没有交物业费，物业公司对于这套房屋所涉及运送家具家电和装修车辆不予放行，必须交清所有的物业费。被告于当日下午5点立即前往物业公司解决问题，并于当晚告诉原告欠缴物业费的原因是因为物业公司的不作为让业主的权利严重受损导致。被告秉着诚信做人的原则明确告知原告不会补交以前所欠物业费，并索要对方公司账户返还6月2日所给的房租费及原告的房屋钥匙，可原告却说和物业是老乡关系可以协商解决此事。期间被告多次和原告沟通，可原告一直拖拖拉拉、支支吾吾，不解决此事并返还钥匙。原告尚未对被告的房屋进行任何家具家电配置装修投资，却要求被告赔付五年每月百分之二百，即32400元违约金。同时合同签订之时原告并未询问被告物业费是否交清，合同上没有约定违约责任是按年按月支付。综上所述，原告是属于恶意行为，故被告要求原告赔偿2个月的租金6400元，并返还被告房屋钥匙。本院经审理认定事实如下：2021年6月1日，中海天成合肥分公司（乙方、租赁代理机构）与殷巧云（甲方、委托人）签订一份《合肥市房屋出租委托代理合同》，约定：甲方持有房屋坐落于合肥市蜀山区，该房为4居室，建筑面积126平方米；乙方代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代甲方向承租人收取租金；出租代理期自2021年6月10日至2026年6月9日,共计5年；本合同约定的房屋代理期中开始的前60天为免租期,乙方免费使用,无需向甲方支付租金；甲方应于2021年6月10日前将房屋交付给乙方；第一年合同期租金标准3200元／月，免租两个月；出租委托代理期限内,甲方不承担房屋的下列费用（1）（2）（3）（4）（6）（9）（10）：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）室内设施维修费，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担；甲方迟延交付房屋达5天的、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方有上述情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；如甲乙双方中途提前解除合同,除约定违约金外,甲方须赔偿乙方遭受一切实际损失,包括并不限于装修损失等；合同还约定了其他内容。上述合同签订后，中海天成合肥分公司向殷巧云支付了三个月房租3200元（前两个月免租）。2021年6月2日，殷巧云向中海天成合肥分公司交付了案涉房屋钥匙。6月3日，中海天成合肥分公司告知殷巧云物业公司不放行运送家具家电和装修的车辆，要求殷巧云去缴纳物业费。6月4日，殷巧云提出将房租退还给中海天成合肥分公司。此后双方就缴纳物业费问题产生争议。6月9日，殷巧云将案涉房屋门锁换掉。庭审中，中海天成合肥分公司陈述2021年6月10日前殷巧云提出解除合同，其同意解除合同，但要求被告返还房租并承担违约金，殷巧云陈述因房屋内有新购置家电出于安全考虑更换了门锁，其同意退还中海天成合肥分公司房租3200元并赔偿实际损失，不同意支付违约金，并认为中海天成合肥分公司应赔偿其租金损失。本院认为，原告中海天成合肥分公司与被告殷巧云之间签订的《合肥市房屋出租委托代理合同》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。本案中，原告中海天成合肥分公司依约向被告殷巧云交纳了房租，被告殷巧云亦依约交付了房屋，但在合同履行过程中，双方因物业费缴纳问题产生争议，此后被告殷巧云向原告中海天成合肥分公司提出退还房租并更换房屋门锁，以自己的实际行为表明解除合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。原告中海天成合肥分公司现要求被告殷巧云返还房租3200元并承担违约金，有事实和法律依据，但原告中海天成合肥分公司要求被告殷巧云承担32400元违约金过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决为3200元，原告主张过高部分,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条，第五百七十七条、第五百八十五条第二款、第七百零三条之规定，判决如下：一、被告殷巧云于本判决生效之日起十日内返还原告北京中海天成房地产开发有限公司合肥分公司租金3200元；二、被告殷巧云于本判决生效之日起十日内支付原告北京中海天成房地产开发有限公司合肥分公司违约金3200元；三、驳回原告北京中海天成房地产开发有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，本院减半收取305元，原告北京中海天成房地产开发有限公司合肥分公司负担280元，被告殷巧云负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  司明秀二〇二一年九月十七日书记员  崔 艳附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第二款约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。