辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1155号上诉人（原审被告）：孙丽，女，1972年5月18日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：王金江，男，1971年12月10日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：马方友，辽宁海润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：营口新海康汽车贸易有限公司，住所地辽宁省营口市站前区南窑里。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：孙忠利，男，1971年10月29日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：郭丽艳，女，1960年7月18日出生，汉族，住营口市。委托诉讼代理人：刘育伟，辽宁海润律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓红岩，辽宁绿洲律师事务所律师。上诉人孙丽、营口新海康汽车贸易有限公司（以下简称新海康公司）因与被上诉人郭丽艳案外人执行异议纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙丽上诉请求：1．请求撤销站前区人民法院作出的（2020）辽0802民初3104号民事判决；2．请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3．诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定案外人崔天宏将房屋卖与被上诉人系有权处分，合法有效是错误的。争讼的着落于营口市站前区房屋系被上诉人营口新海康汽车贸易有限公司在2013年1月7日向案外人营口市天成锦琳投资有限公司（以下简称“锦琳公司”）签订《借款合同》约定向锦琳公司借款100万元，用其开发的七套商品房为借款提供抵押担保，而与锦琳公司的员工赵来杰签订买卖合同的房产之一。2015年8月1日，案外人营口天成公司（赵来杰）（营口市天成工业泵制造有限公司）在向崔天宏借款80万元时，双方又签订《以房抵债协议》，并约定在借款无力偿还时，赵来杰同意将担保抵债房屋由崔天宏全权处理。从上述两个借款过程来看，争讼的房屋或《以房抵债协议》是在借款过程中的一个担保。根据担保法第四十条规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受区清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”约定，新海康公司向天成公司借款用房屋抵押，天成公司在债权不能实现时，未经诉讼拍卖方式实现债权，天成公司（赵来杰）无权处分争讼的房产，而天成公司（赵来杰）在向崔天宏借款80万时，虽然双方签订了《以房抵债协议》，但该《以房抵债协议》是在借款时签订，违反了法律规定，是一无效协议。那么崔天宏将无权处分的房产卖与被上诉人也是无效的，一审法院这一认定是错误的。二、上诉人的诉讼请求及在诉讼中查封的财产应受保护。上诉人在2015年9月1日与锦琳公司签订《协议见证书》及《债权转让协议》，约定锦琳公司将新海康公司的100万元债权及抵押权转让给上诉人，以抵销锦琳公司的100万元债权。同年11月20日，上诉人向人民法院起诉保全查封了该房产。但在这期间，被上诉人郭丽艳与崔天宏在2015年10月10日签订《房屋转让协议》将争讼的房产卖与被上诉人郭丽艳。上诉人认为，被上诉人郭丽艳与崔天宏签订的买卖协议无效。首先，崔天宏借给锦琳公司80万元的借款时间是2015年8月1日到2016年7月30日，期限一年，而在借款期限未到的2015年10月份，崔天宏将争讼的房屋卖与被上诉人郭丽艳，不得不让人怀疑崔天宏与被上诉人签订协议是特意编造的，他们的真实交易时间应在上诉人孙丽起诉新海康公司采取保全查封措施之后。其次，崔天宏在与锦林公司签订借款合同时又签订《以房抵债协议》明知道该房屋是新海康的房屋，是为了借款与锦琳公司员工赵来杰签订的买卖合同，用来为借款提供担保。而赵来杰并非房屋的所有权人，崔天宏是明知的。而崔天宏的80万元借款实际上按约定已转借到黑龙江省丰熙集团有限公司和丰熙集团洪安房产开发公司，此事实已经辽宁省高级人民法院（2019）辽民再1号判决书判决认定。那么崔天宏借给黑龙江省丰熙集团有限公司和丰熙集团洪安公司的款项，用天成公司抵押的财产抵账，也是无效的法律行为。综上所述，一审法院判决认定事实不清、适用法律错误，请二审人民法院依法改判。新海康公司辩称，同我公司上诉意见。郭丽艳辩称，一、案外人崔天宏取得案涉房屋手续合法，有权对外处分该房屋。1、案涉房屋在不动产登记备案在赵来杰名下，2015年8月1日在赵来福向崔天宏借款80万元时，赵来杰用案涉房屋进行抵押担保，与崔天宏签订《以房抵债协议》，约定：如赵来福无力偿还借款，赵来杰同意将该担保抵债房屋由崔天宏全权处理，同时约定，协议签订后即时履行，将房屋交付崔天宏，所有权转移，赵来杰配合崔天宏办理一切手续，协议签订后，赵来杰将涉案房屋的《商品房买卖合同》及付款的三联收据原件交付崔天宏。因此崔天宏有理由相信赵来杰对案涉房屋享有所有权，赵来杰出具的《以房抵债协议》合法有效。2、基于《以房抵债协议》的有效性，以及案涉房屋网签备案在赵来杰名下，崔天宏手中持有的《商品房买卖合同》、己付房款的《收款收据》原件的事实，答辩人在与崔天宏签订《房屋转让协议》时，完全有理由相信崔天宏对案涉房屋有处分权，且答辩人已交付房款并实际入住，所以答辩人属于善意第三人。3、案涉房屋网签备案在赵来杰名下，从形式要件上看，案涉房屋与天成公司没有任何关系，赵来杰自愿用名下房屋为赵来福的借款提供担保，在赵来福不能偿还欠款时，同意将案涉房屋归崔天宏所有，只是因为案涉房屋不能办理产权手续而没有进行变更登记，这是对自己物权的一种处分，在一审中赵来杰到庭，明确表示案涉房屋归崔天宏所有，答辩人认为案涉房屋的归属应以当事，真实意思表示为准。至于2015年8月1日崔天宏将80万借给赵来福公司，时间是一年期，为何2015年10月房屋就抵债给崔天宏的问题，是因为借款之后，赵来福出逃联系不上，在崔天宏持有房屋全部原件手续的情况下，向外出售案涉房屋合情合理。二、上诉人的诉讼请求和查封行为不应得到法律保护。1、上诉人是与锦琳公司和新海康公司之间存在债务纠纷，而案涉房屋是登记备案在赵来杰名下，在赵来杰与新海康公司的买卖合同没有被确认为无效合同的情况下，上诉人无权申请查封赵来杰名下财产，所以法院查封行为错误。2、答辩人与崔天宏的房屋买卖行为发生在2015年10月10日，早于法院查封时间。上诉人称崔天宏对于案涉房屋属于新海康公司所有事先明知，这与事实完全不符。3、崔天宏与赵来福2015年8月1日签订借款合同，2015年10月10日，在借款未到期的情况下就将案涉房屋出售，是因为2015年8月末，赵来福就离开营口音讯全无，所以在这种情况下，赵来福还款已经不可能，所以才对外出售案涉房屋，上诉人怀疑签订买卖合同在法院查封之后没有事实依据。4、向崔天宏借款的是赵来福，至于赵来福将借到的款项用于何处，与崔天宏无关。综上，答辩人认为本案是案外人执行异议之诉纠纷，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》应审查答辩人的情形能否排除法院执行，在本案中，答辩人与崔天宏之间存在房屋买卖协议；在法院查封前已实际占用使用案涉房屋；已经实际支付了全部房款；因开发商没有办理首次登记所以无法办理产权证书，所以答辩人情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除执行。新海康公司上诉请求：1．请求二审法院依法撤销营口市站前区人民法院作出的（2020）辽0802民初3104号民事判决并依法改判驳回被上诉人一审中的诉讼请求或发回重审；2．由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认为被上诉人购买房屋等一系列行为均系合法处分的认定系在未能查清事实、适用法律错误的情况下做出的错误判断，本案实际上案外人崔天宏与被上诉人之间房屋转让的行为根本就是无权处分，且案涉各方针对房屋的处分行为均不能产生所有权变动的效力，具体如下：一、案外人赵来杰所获得的案涉房屋的备案登记行为及与案外人崔天宏签订《以房抵债协议》的行为实际上是一种让与担保行为，且该让与担保行为因没有办理所有权登记尚未完成，案外人赵来杰、崔天宏都不具有直接处置该房屋的权利、对案涉房屋也不具有优先受偿的权利，因此被上诉人并不能取得案涉房屋的任何权利。本案中，案外人赵来杰获得案涉房屋备案登记的根本原因是因锦琳公司与上诉人之间的借款行为，案涉房屋的备案登记行为实际上是一种让与担保行为，但是该让与担保行为因为没有对不动产登记所有权人进行变更登记，让与担保行为没有完成，赵来杰不具有案涉房屋的所有权和直接处置权，赵来杰所有对房屋的处置需要通过司法程序予以处置。结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、第七条之规定、《中华人民共和国民法典》第四百零一条之规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》六十八条之规定，案涉房屋并不归案外人赵来杰所有，就案涉房屋应以民间借贷提供担保的法律关系来看待，因此赵来杰并不具有案涉房屋的任何处置权利，如果锦琳公司或赵来杰意图通过案涉房屋变价实现债权，其必须经过司法程序予以处置，但本案中并没有，因此案涉锦琳公司或赵来杰的任何房屋处置行为均系无效行为，并非是具有处分权的行为。与锦琳公司、赵来杰处置房屋相同的是案外人崔天宏处置房屋的行为。崔天宏看似获得案涉房屋的方式同样是让与担保，但实际上，本案中让与担保行为根本就没有成立，因为案涉房屋没有采取任何能够公示不动产权利变动的方式将案涉房屋让与给崔天宏。且锦琳公司、赵来杰与崔天宏签订的是《以房抵债协议》，其本身是一种实践性行为，签订该协议的本意是新债成立、旧债消灭，但因不能办理任何物权变动而导致新债不能成立、旧债亦未消灭。因此在锦琳公司、赵来杰与崔天宏之间亦未产生有效的不动产权利变动行为，锦琳公司、赵来杰与崔天宏之间签订合同的有效性并不代表其对房屋处置行为的有效性，一审法院在判决中认为签订《以房抵债协议》合法有效即代表房屋处置合法有效显然是在偷换概念，实际上《以房抵债协议》只是对双方之间债的再确认，案涉房屋处置只是债的履行方式问题，以物抵债的履行方式无法实现与债的成立互不影响。因此，在两次接续发生的让与担保行为中，案外人锦琳公司、赵来杰、崔天宏均没有获得对案涉房屋的合法所有权，在此情况下案外各方对案涉房屋的处置也均非有权处置，更非合法处置，被上诉人自然也不能获得案涉房屋的所有权，其自然不具有排除执行的权利。二、一审中已经查明，案外各方获得房屋所谓的权利实际上担保形式的从权利，从权利不能离开主权利单独流转，因此锦琳公司、赵来杰与崔天宏之间并不能就案涉房屋形成有效的权利流转，《以房抵债协议》中关于案涉房屋抵债的约定是无效的，被上诉人并不因与崔天宏签订《房屋转让协议》就获得房屋权利。本案一审中及在先生效的判决中均已查明，案涉锦琳公司、赵来杰获得案涉房屋备案登记的行为、崔天宏与赵来杰签订《以房抵债协议》的行为均是对主债权的一种担保，实际上是利用案涉房屋设置了担保权利。尚且不论案涉担保权利是否成立，该设定于房屋上的担保权利是依附于民间借贷的主权利而存在的，任何人无权单独将从权利单独转让，从权利离开其所依附的主权利自然也就不存在，因此赵来杰与崔天宏之间签订的《以房抵偾协议》中关于案涉房屋抵债的行为本身就是无效约定。《以房抵债协议》中所涉及的抵债财产的权利自始就是不存在的，也就不具备抵债基础，不能因为崔天宏再次转让就为违法行为洗白。三、赵来杰等人并未获得房屋所有权，单从权利外观上来看其不具有处置房屋的权利。依照案涉法律行为发生时的《中华人民共和国物权法》第九条之规定、《中华人民共和国民法典》第二百零九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”据此判断，登记行为是产生不动产所有权变动的唯一方式，本案中案外人锦琳公司、赵来杰等所获得房屋的备案登记行为并不能获得房屋所有权，单从权利外观上来看，赵来杰等人其之后的处置行为均是无权处置。四、被上诉人购买案涉房屋并未尽到足够的注意义务，不应认定其达到足够“善意”的标准，被上诉人购买房屋的行为不应产生对抗执行的效力。本案一审中被上诉人并未举证证明其在购买房屋时是否查验房屋所有权登记手续，也没有举证证明双方就该房屋的相关情况进行过约定。实际上，在购买不动产时，确定出售方是否是房屋的合法权利人是买受人的基本注意义务，但显然本案中被上诉人并没有尽到该注意义务，或者是被上诉人自始就知道案外人崔天宏不是案涉房屋所有权人，但仍然购买。而且，本案一审判决的说理部分也明确案外人崔天宏已经将房屋相关手续交付给被上诉人，说明被上诉人已经明知向其出售房屋的崔天宏并不是开发商，也不能办理房屋的备案登记手续、更不能开具房屋销售发票，因此对于被上诉人不尽注意义务，明确知晓案涉房屋权属情况、房屋出售人无权处置的情形下，应当认为被上诉人不能达到“善意”的标准，结合前述案外人崔天宏不具有案涉房屋处置权的情形，被上诉人购买权利瑕疵的房屋应当自行承担风险，该等情况也不能认定案涉房屋的买卖行为具有排除执行的效力。而且，本案中被上诉人既已知晚案涉房屋仍然登记在开发商名下，本案中判断案涉房屋权利是否能够排除执行时应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，而非一审判决中所适用的二十八条之规定，慨因案涉房屋一直登记在开发商即上诉人名下，是否与上诉人之间产生合法有效的房屋出售行为才是最根本的变动不动产物权的判断标准，因此一审法院认定被上诉人适用法律错误，导致判决错误。五、本案适用法律错误、说理不清，导致判决出现严重错误侵害了当事人的合法权益。本案中一审判决制作时间是2020年12月29日，而《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》等生效时间均是2021年1月1日，相隔仅三天。且《中华人民共和国民法典》颁布时间是2020年5月28日、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》颁布时间是2020年12月25日，依据最高人民法院的司法审判精神，民法典颁布后的审判实践应当贴近民法典的新法精神，本案说理部分应当参考即将生效的民法典及其司法解释予以处理，但显然一审法院并没有。而本案二审已经延续到民法典生效之后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》本案所涉纠纷延续到民法典生效之后的，可以适用民法典的规定。综上所述，本案一审中事实未能查清、法律适用严重错误，本案在案涉一系列处置行为不具有合法性、没有权利基础、没有所有权的情况下，随意认定是否具有处分权，通过推定方式认定各方权利，显然是罔顾证据的肆意裁判，应予纠正。郭丽艳辩称，一、赵来杰与崔天宏签订《以房抵债协议》是真实意思表示，在赵来福不能偿还欠款时，赵来杰同意将案涉房屋归崔天宏所有，仅是因为案涉房屋不能办理产权变更手续，才没有进行变更登记，所以崔天宏实际上已经取得案涉房屋所有权，有权对房屋进行处分。1、案涉房屋在不动产登记备案在赵来杰名下，2015年8月1日在赵来福向崔天宏借款80万元时，赵来杰用案涉房屋进行抵押担保，与崔天宏签订《以房抵债协议》，约定：如赵来福无力偿还借款，赵来杰同意将该担保抵债房屋由崔天宏全权处理，同时约定，协议签订后即时履行，将房屋交付崔天宏，所有权转移，赵来杰配合崔天宏办理一切手续，协议签订后，赵来杰将涉案房屋的《商品房买卖合同》及付款的三联收据原件交付崔天宏。鉴于网签备案具有公示效力，且赵来杰持有买卖合同和收款收据原件的事实，崔天宏有理由相信赵来杰对案涉房屋享有所有权，所以赵来杰签订的《以房抵债协议》合法有效。2、2015年8月末在赵来福不能偿还欠款时，赵来杰同意将案涉房屋所有权交付崔天宏，只是因为案涉房屋开发商没有办理首次登记，所以不能办理产权变更手续，即所有权变更是双方真实意思表示，仅是缺少变更登记这一公示行为。3、退一步讲，即使是按照《民法典》第401条的规定，案涉房屋也是抵押给崔天宏，崔天宏对案涉房屋享有优先权，该优先权优于孙丽的普通债权，故孙丽无权要求查封案涉房屋。二、赵来杰对案涉房屋有处置权。案涉房屋网签备案在赵来杰名下，赵来杰与新海康公司之间存在《商品房买卖合同》、有新海康公司出具的收到房款的三联收款收据，从上述形式要件上看，案涉房屋已经由赵来杰购买，赵来杰对案涉房屋享有所有权，仅是因为案涉房屋暂时无法办理产权变更手续，所以没有变更登记，但网签备案足以起到公示效力。因此赵来杰自愿用名下房屋为赵来福的借款提供担保，在赵来福不能偿还欠款时，同意将案涉房屋归崔天宏所有，只是因为案涉房屋不能办理产权手续而没有进行变更登记，这是赵来杰对自己物权的一种处分，在一审中赵来杰到庭，明确表示案涉房屋归崔天宏所有，答辩人认为案涉房屋的归属应以当事人真实意思表示为准。三、答辩人购买案涉房屋已经尽到注意义务，属于善意第三人案涉房屋网签备案在赵来杰名下，赵来杰与崔天宏之间存在《以房抵债协议》，崔天宏手中持有的《商品房买卖合同》原件、己付房款的《收款收据》原件，赵来杰认可案涉房屋归崔天宏所有，不动产不能办理变更登记的原因是开发商没有办理首次登记，基于上述这一系列事实，答辩人完全有理由相信崔天宏对案涉房屋有处分权，且答辩人已交付房款并实际入住，所以答辩人属于善意第三人。买卖行为具有排除执行效力。四、本案认定是否能够排除执行，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定案涉房屋已经网签备案在赵来杰名下，赵来杰与新海康公司之间房屋买卖合同有效，所以案涉房屋所有权人是赵来杰，而不是新海康公司，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审适用法律正确。五、为维护交易的稳定性，案涉房屋应判归答辩人所有。本案发生时《民法典》及相关司法解释尚未公布、生效，因此本案原则上应适用民法典颁布前的法律规定，且无论新发还是旧法，都遵守一个维护交易的稳定性原则，本案中答辩人已与崔天宏签订合同有效的房屋买卖合同，并交付房款实际入住案涉房屋，因此案涉房屋应判归答辩人所有。孙丽辩称，同意上诉人的上诉意见。郭丽艳向一审法院起诉请求：1．判决立即停止对位于站前区房屋的执行并解除查封措施；2．案件受理费等全部费用由被告承担。一审法院查明事实：2013年1月17日，案外人营口市天成锦琳投资有限公司（以下简称锦琳公司）与被告新海康签订了《借款合同书》，约定新海康向锦琳公司借款100万元，同日新海康公司与案外人赵来杰签订了七份《商品房买卖合同》，约定由赵来杰购买了包含本案案涉房屋在内的位于站前区房屋，房屋建筑面积均为89.99平方米，总价款均为143984元，上述房屋为锦琳公司所有，赵来杰为锦琳公司代理人，购买房屋系为借款担保。赵来杰于同日付清上述房屋的全额房款，并办理了合同备案，于2013年1月17日备案于赵来杰与其妻周丽艳名下。2014年9月2日，被告孙丽、案外人赵来福（赵来杰哥哥）与案外人营口天成工业泵制造有限公司签订了《借款合同》，约定赵来福向被告借款100万元。2015年8月1日，案外人赵来福、崔天宏、营口天成工业泵制造有限公司签订了《借款协议》，约定赵来福向崔天宏借款80万元，借期为2015年8月1日至2016年7月30日。为了担保上述债务的履行，案外人赵来福、崔天宏签订了《以房抵债协议》，约定：“一、案外人赵来福向案外人崔天宏借款80万元；二、借款当日将赵来杰名下五处房产作为该款的担保抵债给崔天宏，将房屋合同原件、收据原件交于崔天宏；三、如赵来福无力偿还借款，赵来杰同意将该担保抵债房屋由崔天宏全权处理；五套房屋为：位于站前区；四、协议签订后即时履行，将房屋交付崔天宏，所有权转移，赵来杰配合崔天宏办理一切手续，费用由崔天宏承担”。该协议由赵来杰、周丽艳签字。2015年9月1日，锦琳公司与孙丽签订《协议见证书》及《债权转让协议》，约定锦琳公司将其对新海康公司的100万元债权及抵押担保的七套房屋转让给孙丽，以抵销孙丽对锦琳公司的100万元债权。协议第三条约定：“债权转让后，与锦琳公司、赵琢琳（该公司法人）、赵来福、赵来杰的其他债务没有任何关系，锦琳公司、赵琢琳、赵来福、赵来杰至协议签订后，无权对此房进行抵押，变卖”。该协议由被告孙丽与锦琳公司、赵琢琳签字盖章，赵来福、赵来杰、周丽艳未签字。2015年10月10日，原告郭丽艳与崔天宏签订《房屋转让协议》，原告以22万元的价款购买了东方绿地小区（营口市站前区），协议签订后，原告郭丽艳装修入住至今。因被告新海康未按时履行还款义务，被告孙丽向本院提起诉讼，要求新海康公司返还借款100万元及利息，如拒不履行要求被告将抵押的房屋登记在孙丽名下。被告孙丽于2015年11月20日向本院提出诉前保全申请。同日，本院作出（2015）站立保字第00175号民事裁定书，裁定载明：查封包括被申请人新海康所有的由赵来杰、周艳丽共同领名的坐落于营口市站前区金牛山大街东44-69号、44-71号、44-81号、44-75号，44-65号、44-77号、44-79号七套房屋。对该起诉讼本院于2016年9月18日作出（2016）辽0802民初117号民事判决，判决载明：一、被告新海康偿还原告孙丽欠款人民币100万元及利息（从2014年1月17日起至判决确定给付之日止，按年利率24%计算）。因被告新海康不服上述判决提起上诉，营口市中级人民法院作出（2017）辽08民终256号民事判决，判决载明：驳回上诉，维持原判。因新海康公司未履行判决确定的给付义务，被告孙丽向本院申请强制执行，本院于2019年1月4日作出（2017）辽0802执324号执行裁定书，裁定载明：查封被执行人营口新海康汽车贸易有限公司所有的由赵来杰、周艳丽共同领名的坐落于营口市站前区金牛山大街东44-69号、44-71号、44-81号、44-75号，44-65号、44-77号、44-79号七套房屋。原告对（2017）辽0802执324号执行裁定书提出异议，本院于2020年6月17日作出（2020）辽0802执异23号裁定书，裁定载明：驳回案外人郭丽艳的异议请求。原告不认可该裁定，以案外人执行异议为由提起本案诉讼。另，被告提供辽宁省高级人民法院于2019年12月24日作出的（2019）辽民再1号判决书，被告主张崔天宏借给锦琳公司的80万元借款已经由锦琳公司投资到黑龙江省丰熙集团有限公司和丰熙集团洪安公司，判决已确认该80万元由上述两公司返还给崔天宏，所以崔天宏抵顶五套房产的行为与判决相矛盾。一审法院认为，案外人锦琳公司与被告孙丽签订《协议见证书》及《债权转让协议》合法有效，案外人赵来杰与案外人崔天宏签订的《以房抵债协议》亦合法有效。产生本案的争议的原因是案外人锦琳公司将债权转移给本案被告孙丽之前，将本案被告新海康抵押给其的七套住房中的五套住房以《以房抵债协议》的方式抵顶给案外人崔天宏。被告新海康对案外人锦琳公司的一笔债务被案外人锦琳公司抵顶给了两个债权人，并分别予以处置。案外人赵来杰与新海康签订的《商品房买卖合同》从其外观表现形式看是双方真实意思表示，未违反法律规定，自签订时生效，且该合同签订后将涉案房产备案于赵来杰与其妻周丽艳名下，现无证据证明案外人崔天宏知晓案外人赵来杰与其妻周丽艳房屋来源系本案被告新海康公司对案外人锦琳公司的担保。因此由赵来杰、周丽艳为赵来福向崔天宏借款作担保而签订的《以房抵债协议》系合法有效的，案外人崔天宏基于该协议获得对涉案房产的处分权。取得处分权后案外人崔天宏与原告签订的《房屋转让协议》，亦合法有效。案外人赵来杰将本案被告新海康公司抵押给案外人锦琳公司的房屋违背法律规定，以《以房抵债协议》处分给案外人崔天宏的行为虽属无权处分，但因案外人崔天宏取得涉案房屋系案外人赵来杰夫妻将共同领名的诉争之房屋以《以房抵债协议》出让给案外人崔天宏，并未告知其取得的房屋系被告新海康的抵押担保行为。故案外人崔天宏将该房产卖予原告亦系有权处分，该合同合法有效。关于被告提出的辽宁省高级人民法院判决已确认该80万元由黑龙江省丰熙集团有限公司和丰熙集团洪安公司两公司返还给崔天宏，所以崔天宏抵顶五套房产的行为与判决相矛盾的主张，因该判决作出于崔天宏将案涉房产售卖于原告之后，亦无法证明崔天宏知晓案涉房产系对锦琳公司的担保，因此对被告该项主张本院不予采纳。该合同签订时间为2015年10月10日，系在案涉不动产被本院查封之前。协议生效后，双方按照合同约定履行了各自义务，原告交付了购房款22万元。案外人崔天宏将相关手续及钥匙交付给原告，原告居住至今实际占有和使用了该房产，因该房产不符合行政管理部门办理产权证照的条件，该小区业主无法办理产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告主张的情形完全符合上述法律规定，原告对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益，其权利能够排除本案执行。综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于营口市站前区房屋，本院（2020）辽0802执异23号裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由被告孙丽承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院补充查明如下事实：虽然新海康公司与赵来杰签订案涉房屋《商品房买卖合同》后由新海康公司向赵来杰出具购房款《专用收款收据》，但现有证据并不能证明赵来杰已支付全部购房款。在庭审时，各方均确认案涉房屋是为借款所设立的担保，赵来杰并未实际付款。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，执行异议之诉案件中，异议人系提出对案涉房屋主张权利并请求排除执行的一方，也即房屋买受人。其对于案涉房屋是从售房人处购得，但售房人是通过以房抵债方式从其债务人处所得，该售房人与其债务人之间以房抵债关系的真实性以及《以房抵债协议》是否发生法律效力并不影响法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定对买受人是否享有足以排除强制执行民事权益进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条旨在保护买受人基于购买不动产为目的而形成的合法有效的买卖关系所形成的针对不动产交付及权属变动的债权，其价值取向是为了保护房屋消费者。本案中，被上诉人郭丽艳于2015年10月10日与售房人崔天宏签订《房屋转让协议》，协议签订时间发生在案涉房屋被查封之前。虽然上诉人孙丽对此提出异议，认为该合同系为排除执行而倒签的合同，但并未提供充分证据证明该事实，而且，鉴定申请应在一审举证期限内提出，而上诉人孙丽于二审期间提出对该合同形成时间进行鉴定，依法不予采纳。同时，依据一审法院查明的事实，郭丽艳已经全额缴纳购房款并实际居住至今，而未办理更名过户手续的原因，是因为案涉房产并不符合行政管理部门办理产权证照的条件，该小区业主无法办理产权登记所致，非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院判决不得执行被上诉人郭丽艳所购房屋并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人孙丽、营口新海康汽车贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，经本院民事部类专业委员会讨论，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人孙丽负担100元，营口新海康汽车贸易有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 孟宪云审 判 员 徐 丹审 判 员 姚 望二〇二一年九月二十九日法官助理 朱庆圆书 记 员 高 洋