上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7452号上诉人(原审被告)：程洪涛，男，1988年3月2日出生，汉族，户籍所在地四川省。委托诉讼代理人：项奏锋，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告)：吴雨卓，女，1986年8月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人程洪涛因与被上诉人吴雨卓房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2021)沪0118民初6341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程洪涛上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判驳回吴雨卓的相应一审诉讼请求；诉讼费用由吴雨卓负担。事实和理由：一、一审法院对于上海市青浦区青湖路XXX号一楼中间一间及二楼(以下简称“涉案房屋”)租金和占有使用费计至2021年5月20日认定错误，吴雨卓应对2020年11月26日后的扩大损失部分承担责任。程洪涛根据吴雨卓疫情期间减免租金的情况，实际已将租金缴纳至2020年11月15日止，程洪涛2020年5月16日后租金已累计支付人民币(以下币种均为人民币)115，000元整，但吴雨卓恶意催缴租金155，000元(自2020年5月16日起，同吴雨卓起诉状)，导致产生争议。同时，2020年11月26日及2021年4月19日，程洪涛分别发送短信至吴雨卓，告知已于2020年11月15日腾退房屋，因吴雨卓不接收钥匙而无法交付租赁房屋，因此对于2020年11月26日后的扩大损失部分应由吴雨卓承担责任。二、一审法院对于逾期支付租金违约金认定错误。同前所述，吴雨卓恶意催缴租金，程洪涛并未逾期支付租金。三、一审法院对于水费认定错误，水表系涉案房屋内多家共用水表。程洪涛根据往常水电缴费情况，每月发生水电支出约1，000元，2020年11月15日已腾退房屋，电费488.60元，当月水费自愿负担50元，但之后水费不应由程洪涛支付，吴雨卓并未根据以往惯例每月发送水电费缴纳通知，并且该水表并非独立水表，系三家商户共用，无法反映真实用水情况。四、一审法院对于租赁保证金认定错误，应在本案中一并处理，予以冲抵。根据《房屋租赁合同》5.2及5.3条款，程洪涛在一审中明确提出一并处理本案租赁保证金50，000元，吴雨卓在庭审中明确表示同意，当庭亦释明申请鉴定及可能产生的后果，但在庭审后吴雨卓申请撤回恢复原状的诉讼请求，故应驳回其该请求，一并处理本案租赁保证金，以免讼累，并且吴雨卓已实际利用程洪涛的装饰装修后另行出租，并未恢复原状。五、合同解除违约金过高，要求调整。结合吴雨卓恶意催缴租金的事实，不接受房屋钥匙等情形，均系吴雨卓导致的扩大损失，逾期支付租金违约金、因违约而补足租金、合同解除违约金的违约责任应综合考量。租赁保证金50，000元已足以冲抵上述各项费用，故请求支持程洪涛的上诉请求。吴雨卓辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意程洪涛的上诉请求。现吴雨卓同意程洪涛只支付水、电费合计500元。吴雨卓向一审法院起诉请求判令：1．解除双方于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》及2019年5月18日签订的《补充协议》；2．程洪涛支付租金(2020年5月16日至2021年5月15日期间按照每月25，833.33元计算，2021年5月16日至判决生效之日止按照每月26，666.66元计算)；3．程洪涛支付逾期付款利息(按照每日424.65元，自2020年10月1日起计算至实际支付之日止)；4．程洪涛支付水费345元(截止2021年3月31日)、电费488.60元(截止2021年4月19日)、物业费(按照1，843元／年，自2020年5月16日起计算至案件判决生效之日止)；5．程洪涛支付违约金77，500元；6．程洪涛将房屋恢复原状，若拒绝恢复原状，则要求程洪涛赔偿恢复原状费用50，000元；7．程洪涛支付房屋恢复原状期间的租金26，666元。一审中，吴雨卓撤回第6、7项诉讼请求，保留另案处理的权利。一审法院认定事实：案外人高成、高洪波为上海市青浦区青湖路XXX号房地产的权利人，房屋用途为店铺。高成和高洪波出具《情况说明》，委托吴雨卓(高成女儿)管理店铺租赁等相关事宜。2019年5月1日，出租方吴雨卓(甲方)与承租方程洪涛(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期三年，自2019年5月16日至2022年5月15日。租金第一年300，000元，第二年310，000元，第三年320，000元。租金三个月一付，每期首日的30天前支付。如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。乙方应支付甲方租赁保证金50，000元。除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，注销一切相关证照，并付清所有乙方应付费用当月将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期间内，水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、电力增容费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳，物业管理费由乙方承担，并按单如期缴纳。租赁期间内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。乙方应在租赁期限届满当日将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。乙方交房标准：按甲方交房时顶面、墙面、地面、门、门头、卫生间、楼梯间、商铺固定装修装饰良好(交房当日拍摄视频)。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的3倍。合同另约定了其他权利义务。合同签订当日，吴雨卓将房屋交付程洪涛使用，程洪涛支付了保证金50，000元。程洪涛对房屋进行了装修，对二层楼板进行了部分切割，对卫生间、墙体进行了改造，拆除原有楼梯另行安装楼梯。2019年5月18日，吴雨卓(甲方)与程洪涛(乙方)签订《补充协议》，约定乙方在租赁期限届满当日或中途交房当日，需恢复房屋原状，以交房当日视频为准。并保证所有顶面、墙面、地面、门及门头、水电等，功能及固定装修装饰完好，垃圾清运整洁：对于卫生间，楼梯，楼梯间墙体和二层楼板切割的改造需按甲方认可的正规国家标准恢复原状。如乙方拒不维修恢复的，乙方需承担本合同第9条约定的全部违约责任，并需另支付甲方代为维修恢复费用以及期间本合同房租费用。程洪涛于2019年8月2日办理了营业执照，名称为上海市青浦区洪茗饮食店。2019年12月18日，程洪涛因实际经营烧烤，经营内容与食品经营许可证上载明的经营项目不同，被予以行政处罚。程洪涛自2020年9月份开始在涉案房屋门上张贴店面转让的告示。程洪涛付清了第一年租金和物业管理费(每年1，843元)，自2020年5月16日起程洪涛陆续支付租金115，000元。程洪涛水电费支付至2020年10月31日。2020年4月16日，吴雨卓给程洪涛发微信，表示2020年5月16日至2020年8月15日租金，2020年4月16日支付77，500元，因疫情影响，给予减免2020年2月租金25，000元，分别在2020年4月16日减免10，000元，2020年7月16日减免5，000元，2020年10月16日减免5，000元，2021年1月16日减免5，000元，同期支付租金时减免。减免前提为全部合同期内无任何违约行为，否则需在合同约定的违约金外补足上述租金。2020年10月，吴雨卓向程洪涛催款。2020年11月14日，吴雨卓与程洪涛通话，吴雨卓表示签合同时跟程洪涛说的很清楚，营业执照能不能办由程洪涛自己问清楚，与吴雨卓无关。吴雨卓询问程洪涛是否要将门锁起来，程洪涛表示吴雨卓不退押金，程洪涛怎么给钥匙。吴雨卓表示本来如果程洪涛要将钥匙交给吴雨卓，吴雨卓是要去接收的，但是程洪涛将门锁起来，则该期间的房租应当由程洪涛承担。程洪涛表示没关系吴雨卓起诉好了。2020年11月24日，吴雨卓的远亲韦勤拨打程洪涛妻子电话，询问店铺转让事宜，程洪涛妻子表示转让费80，000(元)，租金300，000元一年，合同一年一签，房子随时可以拿。2020年11月26日，程洪涛向吴雨卓发短信表示其已于11月15日之前搬离，并且有提前三个月电话通知吴雨卓不再继续租赁，要求退还押金。吴雨卓回复店铺门由程洪涛上锁，程洪涛未将房屋交还吴雨卓，要求程洪涛将房屋恢复原状交还吴雨卓并结清欠款，程洪涛押金不够支付欠款不可能退。2021年4月19日，程洪涛向吴雨卓发短信表示已于2020年11月15日搬离，吴雨卓一直不肯来交接，要求尽快现场交接或者程洪涛将钥匙快递给吴雨卓，或者吴雨卓直接换锁。吴雨卓回复：程洪涛至今一直在转让店铺，水电表仍在走，房屋未恢复原状，如程洪涛拒绝恢复原状，可以商谈恢复原状的金额。2021年4月23日程洪涛收到案件诉讼材料。2021年5月20日，吴雨卓与程洪涛办理了房屋钥匙交接手续。一审中，吴雨卓表示对于疫情期间租金减免的问题，吴雨卓当时同意仅减免2月租金25，000元，该笔钱款分别于2020年4月16日减免10，000元，2020年7月16日减免5，000元，2020年10月16日减免5，000元，2021年1月16日减免5，000元，同期支付租金时减免。如果程洪涛违约则需补足上述租金。现程洪涛违约提前退租，故不同意减免。程洪涛表示，吴雨卓同意减免50，000元租金，其中2月租金减免25，000元，2020年4月16日减免10，000元，2020年7月16日减免5，000元，2020年10月16日减免5，000元，2021年1月16日减免5，000元。因为租赁合同于2020年11月解除，故应减免40，000元，程洪涛已付115，000元，加上减免的40，000元，程洪涛实际支付了155，000元租金，对应至2020年11月15日。一审法院认为，根据庭审查明的事实，吴雨卓与程洪涛签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。程洪涛主张已于2020年11月15日前腾退，租赁合同已解除，对此吴雨卓予以否认。对此法院认为，尽管程洪涛于2020年11月26日通知吴雨卓已经搬离，但是吴雨卓随即回复房屋仍由程洪涛上锁，而涉案房屋实际由程洪涛上锁，直至2021年5月20日才将房屋钥匙交还吴雨卓，在此期间仍产生水电费。在交还房屋之前，程洪涛在房屋门上张贴转让告示，结合吴雨卓提供的录音和通话记录看，程洪涛一直在对外转让且在吴雨卓拒绝退还押金的情况下拒绝交付钥匙。按照合同约定程洪涛理应将房屋恢复原状，程洪涛一直未恢复原状。综上，对程洪涛的上述主张不予采信。程洪涛在合同未到期时提前要求退租，拒绝支付租金，属于违约，吴雨卓有权按照合同约定行使合同解除权，吴雨卓以起诉方式明确要求解除合同，故双方签订的合同于案件诉讼材料送达程洪涛之日即2021年4月23日解除。吴雨卓与程洪涛对于免租租金的解释不一致，根据微信聊天记录，吴雨卓减免的租金系2020年2月租金25，000元，后面有“分别在……同期支付租金时减免”字样，故本院对吴雨卓的解释予以采信。现程洪涛违约提前退租，吴雨卓有权要求程洪涛补足减免的租金。自租赁第二年起程洪涛仅支付了115，000元租金，直至2021年5月20日才将房屋钥匙交还吴雨卓，故程洪涛理应支付交还房屋前所欠的租金和占有使用费。程洪涛逾期支付租金违约，理应承担违约责任，吴雨卓主张的违约金起算时间符合合同约定，关于违约金标准，程洪涛认为过高要求法院予以调整，法院综合合同履行情况、当事人过错程度、实际损失等因素，酌情认定按照每日50元计算。程洪涛自2020年11月起未支付水电费，吴雨卓主张的水电费符合双方之间的交易惯例，法院予以支持。对于物业费，根据合同约定应由程洪涛负担，程洪涛仅支付了第一年的物业费，理应支付返还房屋前所欠的物业费。关于合同解除违约金，程洪涛认为过高要求调整，法院综合合同履行情况、当事人过错程度、实际损失等因素，酌情调整为两个月租金即51，666元。关于房屋恢复原状的费用及修复期间的租金，吴雨卓表示本案中暂不处理，保留另行主张的权利，系吴雨卓自身权利处分。因程洪涛未将房屋恢复原状，双方对于房屋恢复原状费用未达成一致未予以处理，故保证金本案中暂不处理。据此判决：一、吴雨卓与程洪涛于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》及2019年5月18日签订的《补充协议》于2021年4月23日解除；二、程洪涛应于判决生效之日起十日内支付吴雨卓租金及房屋占有使用费199，383元；三、程洪涛应于判决生效之日起十日内支付吴雨卓逾期支付租金违约金(按照每日50元，自2020年10月1日计算至实际支付之日止)；四、程洪涛应于判决生效之日起十日内支付吴雨卓水费345元、电费488.60元、物业管理费1，868元；五、程洪涛应于判决生效之日起十日内支付吴雨卓合同解除违约金51，666元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审中，程洪涛表示愿意承担2020年11月1日至2020年11月15日的水、电费500元。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，吴雨卓同意向程洪涛主张水、电费500元。本院认为，吴雨卓与程洪涛签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，与法不悖，应予确认。当事人均应按约履行。一审法院确认程洪涛在租期内提前要求退租并拒付租金已构成违约，并无不当，据此所作的判决亦无不当。二审中，吴雨卓同意向程洪涛主张水、电费500元，与法不悖，可予准许。程洪涛的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2021)沪0118民初6341号民事判决主文第一、二、三、五项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2021)沪0118民初6341号民事判决主文第四项；三、程洪涛应于本判决生效之日起十五内支付吴雨卓水、电费人民币500元、物业管理费人民币1，868元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币868.75元，由上诉人程洪涛负担；二审案件受理费人民币1，737.50元，由上诉人程洪涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟法官助理 朱 敏书 记 员 张 蔚附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。