中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2021）最高法民终846号上诉人（一审被告）：庆阳鑫磊工程项目管理咨询有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区老西环路186号。法定代表人：于喆，该公司董事长。委托诉讼代理人：李星星，甘肃凌东律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司。住所地：甘肃省兰州市城关区东岗西路555号甘肃金融国际大厦25-26层。负责人：徐曙斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：严静雍，北京德恒（兰州）律师事务所律师。一审被告：庆阳市智霖房地产开发有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区广场路14号。法定代表人：李小梅，该公司总经理。一审被告：庆阳智霖实业有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区广场路13号。法定代表人：赵智霖，该公司总经理。一审被告：赵智霖，男，1963年1月20日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。一审被告：李小梅，女，1963年7月3日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。上诉人庆阳鑫磊工程项目管理咨询有限公司（以下简称鑫磊公司）因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称信达甘肃分公司）及一审被告庆阳市智霖房地产开发有限公司（以下简称智霖房地产公司）、庆阳智霖实业有限公司（以下简称智霖实业公司）、赵智霖、李小梅申请执行人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（2021）甘民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫磊公司法定代表人于喆及委托诉讼代理人李星星，被上诉人信达甘肃分公司委托诉讼代理人严静雍到庭参加诉讼，一审被告智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫磊公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回信达甘肃分公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由信达甘肃分公司承担。事实与理由：一审法院认定上诉人为一般买受人，却适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条规定，认定鑫磊公司不具有消费者的物权期待权排除执行的效力系适用法律错误。执行异议和复议规定第二十八条属于第二十七条但书规定的内容，系可以排除执行的一般买受人的物权期待权。鑫磊公司作为案涉不动产的一般买受人，考量其享有的物权期待权能否满足排除执行的效力，在满足执行异议和复议规定第二十八条规定的法定要件的情形下，鑫磊公司对案涉房屋具有排除执行的物权期待权。综上所述，一审法院适用法律错误，请求二审法院驳回信达甘肃分公司的起诉。信达甘肃分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条规定的精神，鑫磊公司不符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条的规定，鑫磊公司以抵顶方式获得案涉房屋，系用于办公经营，不是满足公司内部个人成员消费，不属于法律规定的商品房消费者，仅为一般买受人。故鑫磊公司不具有排除执行的物权期待权。在案涉商铺已经设定抵押权的情况下，无权排除执行。智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。信达甘肃分公司向一审法院起诉请求：准许执行庆阳市西峰区安化东路豪庭春天3幢17层即3幢1701号写字楼。一审法院认定的事实：2014年6月24日，信达甘肃分公司与智霖房地产公司就包括案涉房屋的在建工程签订了《在建工程抵押担保合同》，并于2014年6月30日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心设立抵押登记，取得了庆市期抵西峰区建他字第000037号《在建工程抵押证明》。2014年5月14日，智霖房地产公司作为委托人与监理人鑫磊公司签订《建设工程监理合同》，约定监理酬金2700000元，并对支付酬金的次数、时间、比例及金额进行了约定，智霖房地产公司与鑫磊公司分别加盖公司印章。2015年5月4日，智霖房地产公司与鑫磊公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫磊公司购买智霖房地产公司开发的位于庆阳市西峰区房屋，建筑面积476.95平方米，单价为6500元／平方米，以上价款合计人民币3100000元。合同还约定，买受人于2015年5月4日一次性支付总房款的50%计壹佰伍拾伍万元整（￥1550000.00元），剩余房款的30%计玖拾叁万元整（￥930000.00元）于2015年7月4日之前付清，剩余房款的20%计陆拾贰万零壹佰柒拾伍元整（￥620175.00元）于2015年9月4日之前付清。同日，智霖房地产公司向鑫磊公司出具了金额为1550000元的收款收据；2017年5月8日，智霖房地产公司向鑫磊公司出具了金额为476156元的收款收据，两张收据中交款方式均载明顶豪庭春天工程监理费。2019年5月29日，鑫磊公司向庆阳智霖物业管理有限公司交纳了企业管理服务物业费等费用，庆阳智霖物业管理有限公司出具了相应发票。信达甘肃分公司为与智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅债权债务概括转移合同纠纷一案，于2017年6月5日向一审法院提起诉讼后，根据信达甘肃分公司的财产保全申请，一审法院于2017年8月10日对智霖房地产公司名下位于庆阳市西峰区安化东路豪庭春天部分房产予以查封。一审法院于2017年11月28日对该案作出（2017）甘民初69号民事判决后，信达甘肃分公司不服，向本院提起上诉，本院于2018年8月29日作出（2018）最高法民终355号民事判决，判决主文第三项为“如庆阳市智霖房地产开发有限公司不履行上述给付义务，中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司有权分别对庆阳市智霖房地产开发有限公司未解押的抵押财产和庆阳智霖实业有限公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；”判决生效后，因智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅未履行生效判决确定的给付义务，信达甘肃分公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2019年3月26日作出（2019）甘执03号执行裁定，对上述被查封房产进行拍卖、变卖，鑫磊公司所购房屋在上述被查封、拍卖的房屋中。鑫磊公司于2020年1月16日向一审法院提出书面异议，认为其对该房屋的物权期待权能够排除法院的强制执行，请求中止对该房屋的拍卖。一审法院审查后，于2020年2月21日作出（2020）甘执异16号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。信达甘肃分公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为鑫磊公司是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二项规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依据上述法律规定，本案应适用当时的法律。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中智霖房地产公司与鑫磊公司达成以房抵债的合意，并签订了《商品房买卖合同》。但双方一直未办理案涉房屋解押及所有权的转让登记。执行异议和复议规定第二十八条规定的是一般不动产买受人物权期待权的保护条件，即相对于普通金钱债权，对未登记不动产买受人在执行程序中予以优先保护。第二十九条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，即在执行过程中，基于对消费者生存权的维护，商品房消费者的权利优先于抵押权。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条、126条规定的精神，在申请执行人对争议房产享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先权的情形下，案外人仅在满足执行异议和复议规定第二十九条规定时，方享有排除强制执行的民事权益；案外人仅满足执行异议和复议规定第二十八条规定时，无法排除强制执行。执行异议和复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”如前所述，该条规定系基于对消费者生存权的维护，赋予商品房消费者的物权期待权以排除执行的效力，本案中，虽鑫磊公司与智霖房地产公司在人民法院查封之前签订了商品房买卖合同，并以抵顶方式获得案涉房屋，但鑫磊公司占有案涉房屋后用于公司办公经营，不是满足公司内部个人成员消费且将房屋分配给个人居住的，不属于上述法律规定的消费者。其作为经营主体，仅为商品房一般买受人并非商品房消费者，不具有优先保护居住利益的权利，在案涉商铺已设定抵押权的情况下，无适用执行异议和复议规定第二十九条规定的前提条件，其权利不能对抗信达甘肃分公司享有的抵押权，不能排除对案涉商铺的强制执行。综上所述，鑫磊公司对案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，信达甘肃分公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。参照执行异议和复议规定第二十七条，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：准许执行庆阳市西峰区安化东路豪庭春天小区3幢1701号写字楼。案件受理费100元，由鑫磊公司、智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅共同负担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鑫磊公司提供三份证据：1.豪庭春天住宅小区2017年交房费用明细表；2.购水收据和电费收据发票。以上两份证据拟证明鑫磊公司于2017年5月18日接收智霖房地产公司的房屋并实际占有。3.甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。拟证明2016年6月20日案涉房屋通过综合验收，非因鑫磊公司原因致使案涉房屋未能办理过户登记。信达甘肃分公司质证：对三份证据的真实性和证明目的均不予认可。对上述证据本院综合全案予以确认。二审另查明，2015年5月4日，智霖房地产公司与鑫磊公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫磊公司购买智霖房地产公司开发的位于庆阳市西峰区房屋价款合计人民币3100175元。对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为鑫磊公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。鑫磊公司主张其符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，可以优先于信达甘肃分公司的抵押权对案涉房屋优先受偿。执行异议和复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议和复议规定第二十八条属于一般不动产买受人针对金钱债权提起的执行异议的处理，并不是上述规定的除外规定。基于保护消费者生存权的考虑，执行异议和复议规定第二十九条规定符合条件的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行，系上述规定中的除外规定。案涉房屋系抵顶工程监理费的办公用房，不属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用执行异议和复议规定第二十九条的规定。案涉房屋已经办理抵押权登记，信达甘肃分公司对案涉房屋享有优先受偿权。鑫磊公司的该项主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，鑫磊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由庆阳鑫磊工程项目管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈宏宇审 判 员 徐 霖审 判 员 张 梅二〇二一年九月十七日法官助理 张义敏书 记 员 余亚平