四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12143号上诉人（原审原告）：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所地四川省成都市高新区锦城大道666号2栋5层1号。法定代表人：吴煜，总经理。委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都梵睿教育咨询有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦城大道666号14栋3层15号。法定代表人：杜淑芬。上诉人成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称奥克斯公司）因与被上诉人成都梵睿教育咨询有限公司（以下简称梵睿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7920号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。奥克斯公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判支持奥克斯公司一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费由梵睿公司承担。事实与理由：一、一审判决认定梵睿公司仅承担一半的应付租金系认定错误。首先，梵睿公司的经营业态和内容为亲子游泳，校外培训机构应持有教育主管部门颁发的相关办学许可和资质证书，梵睿公司自始无法提供相关证据证明其为校外培训机构，因此该公司并非校外培训机构，故疫情期间教育主管部门下发的有关校外培训机构的通知均不适用于梵睿公司。其次，即便疫情构成不可抗力，因疫情导致的经营状况不佳和缴费困难属商业风险，缴纳租金系金钱债务，不存在因疫情无法履行的情形。二、一审判决认定梵睿公司无须向奥克斯公司承担违约责任系认定错误。双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应当依约履行，梵睿公司未能按照合同约定的时间金额履行合同已构成违约，一审法院认定梵睿公司迟延和未足额缴纳租金的行为无须承担违约责任于法无据，有违公平原则。三、一审判决认定案涉房屋交还时间为2020年9月25日无事实依据，系认定错误。案涉合同约定无论合同因任何原因解除，梵睿公司均应向奥克斯公司交还承租房屋，实际上梵睿公司并无任何交还案涉房屋的行为，直至奥克斯公司与案外人另行签订租赁合同，案外人于2020年10月28日进驻时奥克斯公司才收回案涉房屋。四、一审判决认定以履约保证金金额冲抵梵睿公司欠付租金属事实认定错误。案涉合同明确约定，因梵睿公司违约而提前终止合同的，奥克斯公司有权没收合同履行保证金，本案客观上系梵睿公司违约导致合同解除，奥克斯公司作为出租方既无法获得租金又无法回收房屋，依约没收履约保证金符合公平原则，一审判决认定实属不当。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求予以改判。梵睿公司未到庭参加诉讼且未提交书面答辩意见。奥克斯公司向一审法院起诉请求：1.判令奥克斯公司与梵睿公司签署的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》于2020年5月15日解除；2.判令梵睿公司向奥克斯公司支付租金155187.9元，并按每日1%的标准支付迟延履行违约金172258.57元（延迟履行违约金自2020年2月25日计算至付清拖欠的租金之日止，暂计至2020年6月15日）；3.判令梵睿公司腾退占用的奥克斯公司的租赁房屋并恢复至出租前清水房状态；4.判令梵睿公司按照《租赁合同补充协议》租金标准200%即每月103458.6元支付房屋占用费（房屋占用费从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）；5.判令梵睿公司向奥克斯支付所在租约年六个月租金310375.8元作为违约赔偿。一审庭审后，奥克斯公司撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年10月9日，甲方（出租方）奥克斯公司与乙方（承租方）韩金童签订了一份《房地产租赁契约》，该契约约定：甲方自愿将坐落于高新区，房屋套内建筑面积966平方米租赁给韩金童使用。租赁期限为2017年3月10日起至2025年3月9日止。同时双方签订了《成都奥克斯财富广场投资有限公司与韩金童关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》，协议中主要约定：1、第四个租约年每月每平方米租金为53.55元，即每月租金为51729.3元。2、本合同项下的租金支付方式为先付后用，以每个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。3、在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付49266元作为乙方在本合同项下的履约保证金。如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、违约金或其他应付款项，甲方可以直接将等额的履约保证金冲抵前述款项。4、乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。5、双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿。6、本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将该房屋按照附件三标准交还甲方。该期限为本合同项下该房屋之交还期。无论任何原因，乙方未按约定交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金。7、双方特别约定，如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同。本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。8、甲方和乙方按合同约定的地址发送通知，一方若指定其他地址或者地址变更，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。乙方确认，租赁期间，该房屋也是乙方的有效通讯地址。因此，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。2018年4月26日，甲方奥克斯公司、乙方韩金童、丙方梵睿公司签订了一份《成都奥克斯财富广场的租赁合同主体变更三方协议》。协议约定从2018年4月27日起丙方将取代乙方成为既有合同的一方。各方同意，丙方将获得既有合同下原来乙方拥有的各种权利和利益，以及承担既有协议下原来乙方承担的各种义务和责任，按照原合同履行责任，承担义务。梵睿公司承接后用于经营亲子游泳馆。合同签订后，梵睿公司支付了截至2020年3月9日的租金并支付了履约保证金49266元。2020年1月27日，四川省教育厅发出《关于调整全省大中小学幼儿园2020年春季学期开学时间的通知》，决定在疫情防控得到有效控制前，暂停开展线下现场培训活动。2020年3月25日，四川省教育厅发出《关于2020年春季学期开学有关事项的通知》，决定校外培训机构在中小学校全面开学复课前不得开展线下培训活动。2020年4月8日，成都市教育局发布《成都调整中小学开学时间：4月13日到5月6日分批次入学》，决定校外培训机构不得早于5月6日开展线下培训。2020年4月8日，梵睿公司在成都商报教育发布公布了其经营的亲子游泳馆停业的信息。梵睿公司另组建了包含奥克斯公司、家长、街道、社区工作人员及派出所警察在内的微信联络群，梵睿公司着手寻找新的承租人。2020年5月12日，奥克斯公司按照同韩金童签订的协议约定地址通过EMS向梵睿公司邮寄了关于解除合同的函件，该案件显示2020年5月13日已由他人代收。函件载明“截至2020年5月7月仍未缴纳2020年3月10日至2020年6月9日期间租金155187.90元。鉴于此，我司依照《租赁合同》条款之相关约定，并结合贵司违约事实，正式函告贵司予以解除双方合作关系，租赁合同于2020年5月15日正式解除”。庭审中，梵睿公司认可是在2020年5月份通过微信家长群得知了奥克斯亦在2020年5月11日在案涉商铺门口张贴了解除函件。梵睿公司在宣布停业后，于2020年9月找到案外人创世纪-海帆接手案涉房屋的租赁事宜，2020年9月25日，梵睿公司工作人员与奥克斯公司工作人员的聊天记录显示：“奥克斯公司：可以准时吗？梵睿公司：要晚到一会儿，办个事耽误了一下，马上处理完过来”，当日梵睿公司将案涉房屋交接给了奥克斯公司。庭审后奥克斯公司确认于2020年10月27日同案外人创世纪-海帆另行签订了《租赁合同》，创世纪-海帆已经在2020年10月28日正式入驻。一审法院认为，梵睿公司与奥克斯公司签订的《成都奥克斯财富广场的租赁合同主体变更三方协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按韩金童与奥克斯公司签订的《房地产租赁契约》《成都奥克斯财富广场投资有限公司与韩金童关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》全面履行各自的义务。关于合同的解除。梵睿公司因经营困难，于2020年4月8日已停业并对外发布停业信息，该停业行为已表明其不再履行与奥克斯公司之间的租赁合同，向奥克斯公司表达了解除合同的要约。奥克斯公司作出的函告表达了于2020年5月15日解除合同的意思表示，构成对要约的承诺行为，一审法院认定双方之间的租赁合同于2020年5月15日解除。关于奥克斯公司要求梵睿公司支付租金和延迟支付租金的违约金的问题。梵睿公司一审庭审中抗辩因为新冠肺炎疫情，导致公司无力经营，已经倒闭。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，梵睿公司租赁房屋用于经营校外培训亲子游泳，因为新冠疫情从2月影响至5月，影响时间过长，导致其无力经营，进行闭店，其可以请求减免租金。但奥克斯公司在新冠肺炎疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，奥克斯公司亦产生了一定的损失，故一审法院根据公平原则，考虑到商场的经营状况及疫情对校外培训机构的影响，双方应当共担损失，故对于2020年3月10日至2020年5月15日期间的租金，一审法院确定由梵睿公司支付50%计56040.08元[（51729.3元/月×2个月+51729.3元/月÷30天×5天）/2]。关于延迟支付租金的违约金。考虑到梵睿公司在闭店后并未恢复营业，疫情对梵睿公司的影响程度较大，一审法院已经支持了相应时间段的部分租金，对奥克斯公司主张延迟支付租金的违约金，一审法院不予支持。关于奥克斯公司要求支付从解除之日起至实际腾退之日的房屋占用费的问题。奥克斯公司诉称，梵睿公司未腾退且占有使用案涉房屋，应当按照合同约定按照租金标准的200%支付房屋占用费的主张。根据一审庭审查明的事实，奥克斯公司于2020年9月25日与梵睿公司进行交接，故梵睿公司应当支付从2020年5月9日至2020年9月25日（4个月16天）的房屋占用费。该房屋占用期间奥克斯公司仅有租金的损失，故房屋占用费的标准应当按照租金标准进行计算。一审法院确认上述时间段的房屋占用费合计为234506.16元（51729.3元/月×4月+51729.3元/月÷30天×14天）。关于奥克斯公司要求梵睿公司承担违约责任的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）》第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，梵睿公司因属于教育培训行业，在大多数行业复工复产后并不能开展线下培训业务，受到疫情影响停业后在积极地寻找新的承租人，对之前的客户群体进行接收，避免产生社会稳定问题。综合疫情的影响、梵睿公司的履约行为等情况，对奥克斯公司主张违约责任，一审法院不予支持。关于梵睿公司主张应当品迭履约保证金的问题。租赁合同约定，梵睿公司在按照合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履行合同的义务后90天，奥克斯公司应当将履约保证金在扣除梵睿公司欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还梵睿公司。本合同因梵睿公司的违约而提前终止的，奥克斯公司有权没收本合同履约保证金。上述约定可见，保证金具有担保性质和违约金性质。奥克斯公司主张保证金系解除合同的违约金性质予以没收，一审法院认为，违约金系弥补奥克斯公司的实际损失，本案中，一审法院已支持奥克斯公司租金、房屋占用费等诉请，足以弥补梵睿公司应当赔偿的损失部分，因并未支持违约金，故一审法院支持梵睿公司主张以其交纳的履约保证金品迭其应当承担的租金、房屋占用费的主张。品迭后，梵睿公司应当支付给奥克斯公司租金的剩余金额为6774.08元（56040.08元-49266元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、奥克斯公司与梵睿公司签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯广场的租赁合同主体变更三方协议》于2020年5月15日解除；二、梵睿公司于判决生效之日起十日内支付奥克斯公司房屋租金6774.08元；三、梵睿公司于判决生效之日起十日内支付奥克斯公司房屋占用费234506.16元；四、驳回奥克斯公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费6296元，由奥克斯公司负担3884元，梵睿公司负担2412元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、一审法院对梵睿公司应付租金的认定是否恰当；二、梵睿公司是否应向奥克斯公司支付违约金；三、一审法院认定的房屋占用费的计算截止时间是否正确；四、一审法院对履约保证金的性质及处理方式是否得当。本院就争议焦点分别评述如下：一、关于应付租金问题，主要争议在于是否应对梵睿公司2020年3月10日至5月15日期间的租金进行减免。梵睿公司的经营业态和内容系亲子游泳，亲子游泳项目的消费弹性较大，新冠疫情及疫情防控措施会导致其营业收入明显减少，一审根据本案具体情况酌情减少梵睿公司50%的租金无明显不当，本院予以维持。二、关于梵睿公司是否应向奥克斯公司支付违约金的问题，如第一个争点所述，梵睿公司的经营业态具有较大的消费弹性，其营业收入受新冠疫情的影响较大，且其在受到疫情影响停业后仍在积极寻找新的承租人，尽量避免损失的扩大，一审法院在综合考虑上述因素后，不予支持出租人奥克斯公司以逾期支付租金为由解除合同、承担违约责任的诉请，并无不当，本院予以维持。三、关于一审认定的房屋占用费计算截止时间是否正确的问题，主要争议在于梵睿公司归还案涉房屋的时间。一审法院认定梵睿公司于2020年9月25日向奥克斯公司交接房屋，但从现有证据来看，梵睿公司与奥克斯公司工作人员于2020年9月25日的微信聊天记录虽然显示奥克斯公司向梵睿公司发送了《梵睿交场协议》，但梵睿公司工作人员曾晓回复“如果要交场，我们只签你后面的那张交接表，场内的东西我们都不拿走，但你们要确保留给创世纪使用”，之后曾晓与奥克斯公司工作人员再无就交接达成一致的意思表示。梵睿公司在一审举证时也称“我方与原告（奥克斯公司）到现在都没有办理交接手续”，由此可见双方在2020年9月25日并未就交接达成一致并实际完成交接，一审法院认定梵睿公司于2020年9月25日将房屋交还给奥克斯公司有所不当，本院予以纠正。关于房屋归还时间，梵睿公司在一审时陈述“接盘方（创世纪公司）已经入住，原告方是认可的，从图片显示2020年10月15日接盘方已经入住了”，但奥克斯公司并未认可，而梵睿公司举示的微信图片系微信群内图片，无法确认图片是否系创世纪海帆所发以及图片的具体拍摄时间（图片上仅显示“星期四”），更无奥克斯公司指示梵睿公司将房屋交付给创世纪海帆的证据，不能证明梵睿公司于2020年10月15日归还案涉房屋的事实，在现有证据不能证明梵睿公司何时归还案涉房屋的情形下，本院以奥克斯公司认可的归还时间为准，将房屋占用费计算至2020年10月28日，梵睿公司应向奥克斯公司支付2020年5月9日至10月28日期间的占用费290352元（51729.3元/月×5月+51729.3元/月÷31天×19天）。四、关于一审对履约保证金的处理是否恰当的问题，合同约定梵睿公司在按照合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履行合同的义务后90天，奥克斯公司应当将履约保证金在扣除梵睿公司欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还梵睿公司。本合同因梵睿公司的违约而提前终止，奥克斯公司有权没收本合同的履约保证金。上述约定可见，保证金具有担保性质和违约金性质。本案中，如前所述，梵睿公司不宜承担违约责任，一审已驳回奥克斯公司的违约金诉请，亦不宜再以没收保证金的形式对梵睿公司科以违约责任，而只需实现其担保功能，即以保证金优先抵付梵睿公司欠付的租金等费用，故一审以保证金品迭欠付费用的处理方式符合合同约定，并无不当，本院予以维持。综上所述，本院认为，奥克斯公司的上诉请求部分成立，对于符合法律规定的部分本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7920号民事判决第一项“成都奥克斯财富广场投资有限公司与成都梵睿教育咨询有限公司签订《房地产租赁契约》及《成都奥克斯广场的租赁合同主体变更三方协议》于2020年5月15日解除”；第二项“成都梵睿教育咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付成都奥克斯财富广场投资有限公司房屋租金6774.08元”；二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7920号民事判决第三项“成都梵睿教育咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付成都奥克斯财富广场投资有限公司房屋占用费234506.16元”；第四项“驳回成都奥克斯财富广场投资有限公司的其他诉讼请求”；三、成都梵睿教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付成都奥克斯财富广场投资有限公司房屋占用费290352元；四、驳回成都奥克斯财富广场投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费12592元，由成都奥克斯财富广场投资有限公司负担6204元，成都梵睿教育咨询有限公司负担6388元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王 果审判员  赵 韬二〇二一年九月二十六日书记员  袁 敬