辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6862号上诉人（原审被告、反诉原告）：张占，男，1962年8月9日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：蓝永山，北京金诚同达（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于歆澈，北京金诚同达（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连新智联农副产品批发市场有限公司，住所地大连市沙河口区华北路457号。法定代表人：郑永芳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗华帝，辽宁刘魏李律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨家亮，辽宁刘魏李律师事务所实习律师。上诉人张占因与被上诉人大连新智联农副产品批发市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初2533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张占上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人享有合同解除权，并认定房屋租赁合同于2020年12月31日解除错误。1、被上诉人先期违约，上诉人享有履行抗辩权，拒付租金不构成违约。双方于2018年10月即签订了房屋租赁合同，合同约定被上诉人应将上水、下水、供暖、消防水接口接至租赁房屋内，第二年供暖。也就是说，房屋在2019年始就应该实现具备供暖的基本条件。但双方在履行合同的第一年，且直到起诉时，被上诉人也未将供暖接口接至房屋内，被上诉人存在违约行为，且一直未进行补救。另外，被上诉人也不具备停供的权利，由于房屋没有供暖接口，即使上诉人交纳取暖费，也不能实现供暖，因此，不能实现供暖的责任在被上诉人，而不是上诉人。被上诉人不是房屋租赁合同的守约方，其存在违约情形，上诉人享有履行抗辩权，拒付租金不构成违约，被上诉人依法应不享有合同解除权。2、退一步讲，即使被上诉人享有合同解除权，因其行使合同解除权的时间在2020年12月31日，已超出了法律规定的除斥期间，被上诉人的合同解除权利应丧失。按照双方签订的房屋租赁合同约定，上诉人应在2019年12月1日前付清2020年1月1日至2020年12月31日的租金。根据民法典第五百六十四条之规定，被上诉人于2019年12月1日明知上诉人未在规定期限内付清租金，被上诉人应在2019年12月1日至2020年11月30日内行使解除权，而事实上，被上诉人在2020年12月31日才向上诉人以发送信息的形式行使权利，其已过除斥期间，被上诉人的合同解除权已丧失。二、上诉人不存在恶意违约的情形，解除房屋租赁合同对上诉人显失公平，应继续履行合同。双方的租赁合同租期签订的是五年零三个月，上诉人用于经营蒙餐酒店。由于双方签订的是长期租赁合同，上诉人才对房屋装修投入巨资，只有酒店经营五年以上才能对装修回本，从上诉人投入巨资装修角度上看，上诉人不存在恶意违约的情形。上诉人2019年租金已全部支付，2020年之所以欠付租金，一是由于被上诉人一直未提供供暖基础条件的违约行为在先，二是由于2020年疫情影响营业收入。基于以上原因，上诉人也不存在恶意违约情形。另外，如房屋租赁两年即解除合同，且装修改造的所有设施均归被上诉人所有，对上诉人的损失是巨大的，而被上诉人在补收租金后损失降为最低，解除合同对上诉人显失公平。三、一审法院认定上诉人支付违约金约定过高。双方的租赁合同对上诉人的违约金约定有两处，一是合同解除后，装修改造的建筑设施归被上诉人所有；二是68万元违约金。这两个约定都是对被上诉人的违约金赔偿。根据民法典五百八十五条规定，双方约定的违约金过分高于造成的损失的，可以予以降低。本案中，被上诉人对于房屋租赁合同的出租方而言，其损失只有迟延回收租金的利息损失并没有其它损失。一审认定15万元违约金并未超过租金的30%，而不是损失的30%，属于适用法律错误。上诉人不存在违约行为，即使认定双方均存在履行瑕疵，上诉人装修花费高达400万元，即使折旧以后也价值200万元，赔偿被上诉人，明显超过被上诉人的损失过多，因此，违约金应根据双方的履行情况和实际损失予以降低。四、一审法院判决被上诉人向上诉人支付取暖费，却未认定被上诉人存在违约行为，属于法律适用错误，且法院认定的被上诉人向上诉人支付的取暖费数额过低。双方在履行房屋租赁合同中，被上诉人也存在违约行为，也应向上诉人支付违约金或损失，一审法院未进行认定。一审法院采用按照大发改办字（2015）638号文件规定的非居民住宅供暖标准，由被上诉人向上诉人支付两年取暖费并不合理。由于被上诉人的违约导致上诉人不能按照上述条件交纳取暖费，上诉人投入的取暖设备及电费等费用远远超过按照上述标准计算的费用，上诉人的损失并未弥补，被上诉人应按实际损失向上诉人支付。大连新智联农副产品批发市场有限公司辩称，不同意的上诉请求。理由：一、被上诉人享有约定解除权，涉案房屋于2020年12月31日解除。上诉人与被上诉人于2018年10月1日签订房屋租赁合同；合同约定：年租金68万，第一年租金上诉人应于2019年4月25日前付清；上诉人逾期缴纳租金15日，被上诉人可以解除合同，截止至今，上诉人仍欠缴租金。被上诉人依据合同约定于2020年12月31日通过短信的方式通知上诉人解除合同。二、上诉人不享有先履行抗辩权，系根本违约。合同约定：合同签订日期为2018年10月1日，被上诉人于第二年供暖；大连每年供暖期为当年11月至次年4月；第一年供暖期为2018年11月至2019年4月；第二年供暖期为2019年11月至2020年4月；按照合同约定，被上诉人应于2019年11月份为上诉人供暖，并且上诉人自认其2019年3月份开始营业；合同另约定：上诉人应当按时缴纳取暖费，否则可以停止供暖。上诉人应于2019年4月25日付清第一年租金，被上诉人应于2019年11月份供暖，上诉人不缴纳取暖费，被上诉人可以停止供暖，因此，上诉人系根本违约，被上诉人仅是行使先履行抗辩权。三、上诉人系恶意违约，不存在订立合同显失公平。上诉人具有完全民事行为能力，订立合同系基于真实意思表示，且被上诉人不曾利用被上诉人处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平。因此，双方应当诚实守信，按照合同约定履行各自义务。上诉人应当按照合同约定缴纳租金，拒不缴纳，欠缴1年多的租金，系恶意、根本性违约。四、一审法院认定违约金合法合理。按照合同约定，违约金系当期租金，即68万。按照文义解释，该租赁合同租期为5年，分为5期缴纳租金，每期为1年，前三年年租金为68万，但是被上诉人基于疫情考量，酌情递减至15万元，且符合法律规定。大连新智联农副产品批发市场有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2018年10月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日解除；2、判令被告支付原告房屋租金66万元，违约金15万元；3.判令被告支付房屋使用费57,753元（按照日租金1863元暂计至2021年1月31日，实际要求计算至被告返还房屋之日止）。张占向一审法院反诉请求：1、反诉被告返还反诉原告供暖开销暂计627,783元；2、反诉被告赔偿反诉原告财产损失104,108元；3、反诉被告赔偿反诉原告租赁房屋装修折价损失（最终以司法鉴定的金额为准）。一审法院认定事实：2018年10月1日，原告大连新智联农副产品批发市场有限公司（甲方）与被告张占（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将新智联农贸广场北侧M6-2门市出租给乙方(租赁面积540.42平方米经双方实际测量，并对此面积无异议，位置见附图)；租赁期限五年零三个月，自2018年10月1日至2023年12月31日止；租金及支付：自2018年10月1日至2018年12月31日为装修开业准备期，免收租金。自2019年1月1日至2019年12月31日，租金680,000元，将此前乙方交纳的15万元定金转为本期租金，乙方应于本合同签订的第二天支付25万元，应于2019年4月25日前付清28万元。自2020年1月1日至2020年12月31日，租金680,000元，乙方应于2019年12月1日前付清。自2021年1月1日至2021年12月31日，租金680,000元，乙方应于2020年12月1日前付清。自2022年1月1日至2022年12月31日，租金800,000元，乙方应于2021年12月1日前付清。自2023年1月1日至2023年12月31日，租金800,000元，乙方应于2022年12月1日前付清；交房及交房时间：交房为现状交付，已于2018年9月12日交给乙方；甲方义务：应将上水、下水、供暖、消防水管口接至租赁房屋内即可。第二年供暖。乙方义务：乙方应承担除甲方义务外使用租赁房屋所需的所有工作及费用。乙方接房后，无论是装修改造还是经营所发生的一切安全责任，均由乙方自行承担，与甲方无关。乙方应按时向甲方交纳水费、电费、取暖费、网络费用，否则甲方可以停水停电停暖停网。其他经营所涉费用按政府规定交纳；合同的解除、违约责任及房屋设施归属：乙方逾期交纳租金超过15日的，甲方可以解除合同，乙方应补齐所欠租金，并且乙方应支付甲方当期租金等额的违约金。或因租赁期满使合同终止、或因本条第二款、或因本条第三款、或因本条第四款的情形而解除合同，乙方所对租赁房屋进行改造装修的所有设施全部归甲方所有，乙方不得拆除或破坏，否则按价赔偿。双方还约定了其他权利义务。2018年11月2日，被告张占与大连圣晖机电设备工程有限公司签署《通排风工程项目合同书》，工程项目为空调工程和新排风工程。空调工程价款204,010元，新排风工程价款108,133.33元。同日，大连圣晖机电设备工程有限公司出具的收条1张，载明：“今收到张占空调排风首付款150,000元，项目尾款162,000元”。案外人“司永吉”出具收条一份，载明：“今收到张占空调排风付款80,000元”。2019年1月2日，张占与案外人“陈海成”签署《草原印象锅炉房制作合同》1份，工程项目为锅炉房制作安装，当日，“陈海成”出具收条一份，载明：“今收草原印象饭店锅炉房及设备安装费合计20,000元，余下部分费用5000元用餐卡抵值”。2020年12月31日，原告公司员工向被告张占尾号6777的号码发送短信，称自对方收到本短信当日，解除2018年10月1日签订的合同（租赁物为新智联农贸广场北侧M6-2门市）。2021年4月4日，被告张占腾退案涉房屋。另查，合同签订后，被告张占于2018年9月6日缴纳租金10万元、2018年9月12日缴纳租金5万元、2018年10月2日缴纳租金25万元、2019年4月23日缴纳租金10万元，2020年1月14日两笔缴纳租金20万元，共计缴纳70万元。又查，2019年度，原告购买煤炭花费26,730元、购买液化气花费11340元，2020年度，原告购买煤炭花费30,360元，购买液化气花费15,660元。2019年度原告缴纳电费152,503元、2020年度缴纳电费127,830元。再查，案涉租赁房屋，没有供暖接口，租赁房屋之前就已经接到屋外了，但并未引进屋内。一审法院认为，原告大连新智联农副产品批发市场有限公司与被告张占签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，双方均应按照合同的约定，履行各自的义务。原告将案涉房屋交付给被告经营使用，被告应当按照合同约定支付租金。关于原告的第一项诉请，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同在通知到达对方时解除。原告方认为被告延期支付租金，按照合同约定，原告享有解除合同的权利，并于2020年12月31日以短信的形式通知被告方解除合同，故其要求确认房屋租赁合同于2020年12月31日解除。关于此节，需要讨论原告是否享有解除权，即被告是否因延期支付租金从而构成违约。按照合同约定，被告方应当在2019年4月25日前付清28万元房屋租金，然而，被告方仅于2019年4月23日缴纳租金10万元，下一笔租金于2020年1月14日缴纳，已经晚于合同约定的时间。合同第五条第一款中约定，“应将上水、下水、供暖、消防水管口接至租赁房屋内即可。第二年供暖”，对此，被告方的抗辩理由为原告方并未提供合格的供暖设施，故租金延期交付。然而，案涉合同为房屋租赁合同，原告方的主要义务为交付房屋给被告使用，被告方的主要义务为交付租金，被告方以原告未提供合格的供暖设施为由拒不交付房租缺乏事实及法律依据，且被告方一直使用案涉房屋进行经营并持续到2021年4月4日，故该抗辩意见一审法院不予支持。同时，被告陈述原告在招商期间和实际使用中对被告进行了多项承诺、案涉租赁物租金明显偏高显失公平、双方对于租金的减免协商一致等内容，均未提交相应的证据予以佐证，且原告并未认可。从被告提供的证据及庭审中被告的陈述，被告并未提供证据证明其延迟交付租金的合理性，已构成违约，原告方享有合同的解除权。原告已经按照民法典五百六十五条之规定于2020年12月31日向被告发送了解除合同的通知，案涉房屋租赁合同已于2020年12月31日解除。关于原告诉请的房屋租金66万元及违约金15万元，案涉房屋租赁合同自2019年1月1日起算租金，原告已支付租金70万元，自2020年1月1日至2020年12月31日的租金已支付2万元，原告在此期间一直占据案涉房屋进行经营，理应支付租金。因2020年度遭遇了新型冠状病毒疫情，依据相关政策，对被告的租金理应予以适当减免，一审法院酌情减免两个月的租金，被告应当支付原告2020年1月1日至2020年12月31日的租金566,658元（68万元÷12×10-2万元）。关于违约金，依据合同约定，被告应于2019年4月25日前付清28万元。自2020年1月1日至2020年12月31日，租金680,000元，被告应于2019年12月1日前付清。但截至目前，2020年1月1日至2020年12月31日的租金被告仅支付2万元，构成违约。原告并未按照合同约定向被告主张违约金，而是将违约金请求降低至15万元。即便按照被告应当支付原告的租金566,658元来计算，该15万元也并未超过该数额的30%，故该违约金的诉请一审法院予以支持。关于原告所诉请的逾期房屋使用费，因案涉合同于2020年12月31日解除，自2021年1月1日至2021年4月4日（双方均认可的房屋腾退日，共计93天）的房屋占有使用费被告理应缴纳。自2021年1月1日至2021年12月31日租金为680,000元，按照租金标准计算房屋的占有使用费173,260元。关于被告反诉请求的供暖开销627,783元，合同第五条第一款中约定，“应将上水、下水、供暖、消防水管口接至租赁房屋内即可。第二年供暖”，原告对此的理解为所谓“第二年供暖”系指2019年的供暖期伊始即2019年11月开始供暖，而被告对此的理解为，原告方需要在交接房屋时即将供暖口接至租赁房屋内，并于2019年初即应当为案涉租赁房屋供暖，其之所以未按照合同约定期限足额支付租金系因原告并未履行自己的义务。按照合同订立的初衷，被告方承租房屋系进行经营饭店使用，势必需要相应的供暖设施，被告经营的饭店于2019年初开业，故原告的说法显然不能成立，其未按时供暖，应当给付原告相应的补偿，被告请求原告全额支付供暖开销627,783元，但该627,783元的花费与供暖的因果关系无从考证，且被告经营的为蒙餐厅，本身就需要购置若干火锅烤炉等餐饮用具及购置煤炭、液化气及缴纳电费，且案涉房屋并非没有供暖就无法继续经营，故被告要求原告全额支付供暖开销627,783元缺乏事实依据。一审法院酌定，原告按照大连市取暖费标准，将2019及2020年度的取暖费返还给被告。按照大发改办字（2015）638号文件规定，非居民住宅供暖价格为每平方米31元，案涉房屋面积为540.42平方米，每年的取暖费为16753.02元，两年共计33,506.04元，该笔款项由原告支付给被告。关于被告反诉请求的被告财产损失104,108元，因被告并未提供任何证据，一审法院不予支持，被告可组织相关证据后另行起诉。关于被告反诉请求的装修折价损失，依据合同第八条五项的约定，如被告逾期交付租金超过15日，原告方可以解除合同，并且被告所对租赁房屋进行改造装修的建筑设施全部归原告所有，故被告的该项反诉请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决：一、确认原告大连新智联农副产品批发市场有限公司与被告张占于2018年10月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日解除；二、被告张占于判决生效之日起十日内支付原告大连新智联农副产品批发市场有限公司房屋租金566,658元及违约金150,000元；三、被告张占于判决生效之日起十日内支付原告大连新智联农副产品批发市场有限公司房屋占用费173,260元；四、原告大连新智联农副产品批发市场有限公司于判决生效之日起十日内支付被告张占取暖费33,506.04元；五、驳回原告大连新智联农副产品批发市场有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告张占的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7275元（原告已预付），由原告承担1299元，被告承担5976元，于判决生效之日起十日内给付原告；反诉费5560元（被告已预付），由被告承担5300元，由原告承担260元，于判决生效之日起十日内给付被告。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：一、案涉合同应否解除；二、违约金及损失的认定标准。一、案涉《租赁合同》约定“自2019年1月1日至2019年12月31日，租金680,000元，将此前乙方交纳的15万元定金转为本期租金，乙方应于本合同签订的第二天支付25万元，应于2019年4月25日前付清28万元。自2020年1月1日至2020年12月31日，租金680,000元，乙方应于2019年12月1日前付清……”，根据双方的陈述，至2020年1月14日止，张占仅支付租金70万元，被上诉人于2020年12月31日向上诉人发出解除案涉合同通知，符合合同约定的解除条件，一审法院确认案涉合同予以解除正确，本院应予照准。关于上诉人主张案涉合同不应解除一节，首先，本案为租赁合同纠纷，被上诉人作为出租人的主要义务为提供合同项下用于出租的房屋，上诉人作为承租人的主要义务是向提供房屋的出租人支付租金，上诉人已实际占有使用案涉房屋，即应履行支付租金的义务。案涉《租赁合同》约定“被上诉人将供暖管口接至租赁房屋内即可，第二年供暖”。经查，被上诉人已将供暖管口接至临近租赁房屋处，对管口未入户的原因双方各执己见，因上诉人已实际使用租赁房屋，并未因供暖设施是否到位而至经营抑或使用房屋受阻，同时，即使被上诉人未能及时将供暖管口接入室内，亦不具备合同约定或法律规定的不能实现合同目的事由，上诉人以此行使先履行抗辩权不具有事实法律依据。其次，如前所述，至被上诉人发出解除合同时，上诉人作为承租人，对于2019年1月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日阶段的租金均为逾期履行、或逾期亦未履行，上诉人已违约履行合同的主要义务，被上诉人因此不能实现获取出租房屋对价的目的，即为不能实现合同的目的，被上诉人为减少己方利益进一步受损，依据合同及法律规定解除案涉《租赁合同》并无不妥，上诉人在接到被上诉人发出的解除合同通知后，并未对合同解除与否及时主张己方权利，并且于2021年4月4日已腾退租赁房屋，故现对被上诉人解除合同所持异议并请求继续履行合同亦属事实不能，本院不予支持。二、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案为房屋租赁纠纷，上诉人请求降低违约金的数额，鉴于被上诉人的实际损失并兼顾合同的实际履行情况，本院酌定上诉人应承担5万元违约金为宜。如前所述，关于供暖问题，双方在合同中约定“应将上水、下水、供暖、消防水管口接至租赁房屋内即可。第二年供暖”，按上诉人主张“第二年供暖”系指2019年11月开始供暖，上诉人经营的饭店于2019年初开业，室内安装了空调，同时其经营模式需要购置火锅烤炉等用具，即使被上诉人未将供暖管口接至租赁房屋内，并未阻碍上诉人的正常营业，但供暖设施的缺失势必会加重上诉人的经营负担，因上诉人主张的供暖支出与经营产生的必要损耗无法甄别，一审按照经营属地的采暖费标准作为被上诉人向上诉人承担的补偿标准并无不妥。根据《租赁合同》“如被告（上诉人）逾期交付租金超过15日，原告（被上诉人）方可以解除合同，并且被告对租赁房屋进行改造装修的建筑设施全部归原告所有”的约定，上诉人主张对租赁房屋建筑设施的装修改造的折价损失赔偿，本院不予支持。因双方在一审诉讼时均认可2021年4月4日已腾退案涉房屋，双方对于案涉房屋内的其他财产并未全部予以交接，上诉人主张的损失104,108元，因并未提供任何证据，对此，一审法院认定待证据充足后另行起诉并无不妥。综上所述，本院对张占上诉请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初2533号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初2533号民事判决第五项、第六项；三、变更大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初2533号民事判决第二项为：张占于本判决生效之日起十日内支付大连新智联农副产品批发市场有限公司房屋租金566,658元及违约金50,000元；四、驳回大连新智联农副产品批发市场有限公司的其他诉讼请求；五、驳回张占的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7275元（大连新智联农副产品批发市场有限公司已预交），由大连新智联农副产品批发市场有限公司负担1430元，张占负担5845元；反诉费5560元（张占已预交），由张占负担5300元，由大连新智联农副产品批发市场有限公司负担260元。二审案件受理费17,252元（张占已预交），由大连新智联农副产品批发市场有限公司负担1252元，由张占负担16,000元。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  杨 威审判员  谢燕鹏二〇二一年九月十八日书记员  王 亮