淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初5750号原告（反诉被告）：张素梅，女，1972年11月7日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张洪梅，女，1977年5月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区，系张素梅妹妹。委托诉讼代理人：刘向明，江苏律轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：缪晨耀，男，1992年9月7日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：徐毅成、郑秀慧（实习），北京盈科（淮安）律师事务所律师。原告张素梅与被告缪晨耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序于2021年7月13日公开开庭进行了审理。原告张素梅的委托诉讼代理人张洪梅、刘向明，被告缪晨耀及其委托诉讼代理人徐毅成、郑秀慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告张素梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2020年9月21日起至原告起诉之日止房租费4万元整；2、被告按《租赁合同》约定的租赁费用标准承担从2021年3月21日之后至实际交付房屋时止的房租费（约18000元）；3、被告承担违约金20万元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月21日，原、被告签订租房协议，约定原告将位于北京门面房租给被告使用，租期5年，年租金8万元，违反合同违约金为20万元，并对租赁期间双方的权利义务作了约定。合同签订后，原告按约履行了义务，被告在支付18个月租金后便不再支付房租，至原告起诉之日，已经欠缴租金4万元，经原告多次催要仍未支付，为了维护原告合法权益，请求依法支持原告的诉请。本诉被告缪晨耀辩称：原告诉请无事实依据，双方已于2020年7月份协商一致解除涉案合同，并且被告已经将涉案房屋钥匙交还给原告，原告已经接收并且未提出任何异议，因此在本诉中原告要求被告承担相应租金及违约金的诉请无相关依据。同时即便无法查证双方与2020年7月份协商一致解除了涉案合同，本诉原告对其主张的自2020年9月21日起至今的租金损失及违约金同样存在过错，涉案房屋的水电费缴纳由相关征缴单位根据数额上门收取，如涉案店铺无人经营，相关工作人员会联系房屋所有人或其他房屋使用人，因此在2020年7月份被告将房屋交付给原告后，该房屋自8月起产生的相关水电费催缴义务必然是由原告承担，而截止原告起诉之日，被告从未收到原告的电话或微信联系，故原告在诉状事实与理由部分的陈述不实。最后，即便认定被告存在违约行为，关于原告主张的20万元违约金，明显超出原告的实际损失，要求酌情调整。另外，在疫情之前，被告已经足额缴纳了房租，恳请法庭考虑疫情影响，减免疫情之后的房租。反诉原告缪晨耀向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告之间的租赁合同已于2020年7月解除，并由反诉被告承担本案的反诉费用。事实和理由：2019年3月21日，原、被告签订房屋租赁合同，约定年租金为8万元，之后，缪晨耀了解到张素梅并非房屋的实际所有人，而系张素梅从淮安市清江浦区柳树湾街道办事处转租而来，该转租行为未经房屋所有权人同意应属无效。另外，缪晨耀已经于2020年7月将房屋返还给张素梅，故合同已经解除，张素梅主张的租金和违约金无事实依据，故请求支持缪晨耀的诉讼请求。反诉被告张素梅辩称：涉案房屋并非国家所有，而是富强居委会集体所有，富强居委会对转租行为知情且未予以反对，故转租行为有效。缪晨耀与张素梅之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律或者行政法规的强制性规定，转租合同合法有效。因转租行为有效，双方应按照合同约定履行各自的义务，故缪晨耀的诉请无事实依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供原、被告签订的租赁合同1份、银行流水3份、原告与富强居委会签订的租赁合同2份、缴费凭证1份、红包截屏1份，被告提供电费缴纳清单1张，经质证，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。对被告提供有争议的证据，本院认定如下：1、买卖协议1份、收款账单1份，证明被告已于2020年7月10日将租赁房屋遗留物品出售，遗留物品已经搬离涉案房屋；2、供货情况说明1份，证明自2020年7月10日起，涉案店铺已不再经营的事实；3、被告通话记录14张，证明自2020年12月以来，原告自始至终并未要求被告支付租金及违约金，也未曾给被告合理的履行期限，而是直接起诉，于常理不符；4、光盘1张、书面证明1份，证明在2021年6月28日，被告通过询问邻居关于涉案房屋情况可知，该租赁场所已空置一年之久，被告已于一年之前搬离该租赁场所。经质证，原告对证据1的真实性不予认可；对证据2、3的关联性不予认可，认为被告的经营状况与租赁合同之间没有关联，原告没有向被告主张权利，并不意味被告不承担合同义务；对证据4有异议，称视频中所显示的地点与租赁房屋的地点吻合，但是在视频中相关人员的陈述模糊不清，无法确认与视频拍摄者的交谈人的具体身份，且双方之间系租赁合同关系，被告是否使用租赁房屋与原告无关，不能以被告已经搬离房屋而确认双方合同解除。本院经审查后认为，被告举证1、2、4能够证明被告已于2020年8月份搬离涉案房屋停止经营，故予以采信；举证3无证据印证，不能证明其目的，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月10日，原告张素梅（乙方）与案外人淮安市清江浦区柳树湾街道办事处富强村民委员会（以下简称富强村委会、甲方）签订《租赁合同书》1份，约定：出租的房屋、场地坐落于北京，共楼上4间、楼下3间；乙方承诺仅将该房屋用于亿喜广告业务使用；租赁期限从2019年1月10日起至2019年12月31日；房屋租金为56290元整，每半年租金28145元；乙方承租该房屋只能用于自己经营，不得转租、转借他人或与他人合租或擅自调换使用；承租期内，乙方在承租的场地上进行搭建或者对房屋、场地进行改造、装修的，必须经甲方书面同意，同时其搭建、改造、装修方案也需经甲方签字认可，在取得甲方认可后，其全部搭建、改造、装修费用由乙方自理。2020年1月1日，富强村委会（甲方）与张素梅（乙方）针对涉案房屋续签了租赁合同，约定租赁期限为叁年，从2020年1月1日起至2022年12月31日止。2019年3月21日，原告张素梅（甲方）与被告缪晨耀（乙方）签订《租赁合同》1份，约定：甲方将坐落于北京，面积约200㎡，共计7间，场地约200㎡；乙方承诺仅将该房屋用于商业使用；自2019年3月21日起30日内，为乙方清理垃圾、杂物及装修时间，该时间段内甲方免收租金；租赁期限5年，自2019年3月21日起至2024年3月21日止；每年租金8万元，第一年房租每半年支付一次，其余4年房租（一年一付）每年提前30天支付给甲方，该租金不含税，以先付租金后用房为原则。合同第八条约定：“乙方有下列情形之一或者有违反本合同第七条任一款规定行为的，甲方均有权中断对该房屋的水、电等的供应，同时有权解除合同并收回房屋，租金不予退还，乙方还需向甲方支付违约金20万元，并赔偿因此而给甲方造成的全部损失；造成乙方损失的，由乙方自行承担。（1）擅自拆改承租房屋、场地结构或改变承租房屋用途；（2）欠租金、水、电费累计达30天；…（8）逾期未缴纳按规定应当由乙方缴纳的各项费用的”。合同还约定：乙方不按期足额向甲方交纳租金的，除仍应及时如数补交外，还应每日按年租金总额的0.5%向甲方支付迟延履行金，超过30日仍不能付清的，甲方有权按本合同第八条的约定解除合同，并不退还租房保证金及已付租金；乙方如有违反本合同约定行为时，甲方均不退还租房保证金，同时乙方还应向甲方支付违约金20万元。合同签订后，原、被告均在合同上签字捺手印。被告分别于2019年3月22日、2019年10月6日、2020年3月7日支付租金4万元、33340元、4万元，之后分文未付。2020年8月份，被告搬离涉案房屋。2020年10月27日，经富强村委会催要，原告垫付了涉案房屋租赁期间的水费81元、电费14元。之后，针对租房问题，原告与被告联系，双方发生争议，原告遂诉至法院。庭审中，被告辩称房屋已于2020年7月协商一致解除，已将房屋腾空，钥匙交还给原告，原告对此不予认可，被告亦未提供证据证明。2021年7月20日，本院组织原被告双方勘验现场，涉案房屋大门被一把U形锁锁住（原、被告均表示没有钥匙），中间玻璃窗有一半已经损坏，用一块木板当着，二楼南侧面朝西房间窗户已经损坏被拆除。被告表示店里遗留的物品全部不要了。为了查明案件事实，本院依法调查了富强村委会，富强村委会四组组长刘伏龙陈述：知道张素梅已经将房屋转租，但是租给谁的不知道，对转租行为不反对，只要按时缴纳租金，不管是否转租。平时没有对房屋进行定期巡查，也不知道缪晨耀是何时搬走的，是旁边的租户告知其缪晨耀已经搬走；现在二楼窗户拆了，机器也搬走了，一楼的玻璃坏了，就打电话让他们赶快过来修理；2020年10月份抄水表的时候就发现租户搬走了，2020年10月9日收了前四个月的水费，是张素梅付的。经质证，原、被告对调查笔录均无异议。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告对双方曾存在房屋租赁合同关系并无异议，根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点主要集中在如下几个方面：一、关于原、被告之间签订的租房协议的效力问题。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。本案中，原告张素梅从案外人富强村委会处承租北京门面房，之后又和被告缪晨耀签订租赁合同，将涉案房屋转租给被告，原告与富强村委会签订的合同虽然写明“承租该房屋只能用于自己经营，不得转租、转借他人或与他人合租或擅自调换使用”，但是根据富强村委会工作人员的陈述，富强村委会对转租行为是知情并且默认的，故涉案转租行为可视为出租人同意转租，原、被告之间签订的租赁合同有效。二、关于原、被告之间的租赁合同解除的问题。本院认为，原、被告之间的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方理应按照合同约定履行各自义务。合同约定的租赁期限为5年，自2019年3月21日起至2024年3月21日止，但在期限届满之前，被告于2020年8月份搬离涉案房屋，在原告起诉后也明确表示要求解除合同，被告已经以自己的行为表明不再承租涉案房屋，因此涉案合同的目的已经无法实现，再强硬的要求被告继续租赁涉案房屋已无意义，故对被告解除合同的反诉请求本院予以支持。关于合同解除的时间点，被告称其于2020年7月份和原告协商一致解除合同，并于2020年8月份搬走，且将房屋钥匙交给原告，故主张涉案合同于2020年7月份解除。本院认为，原告否认其与被告在2020年7月份协商一致解除合同，被告也无证据证明其和原告形成解除合同的合意，故对被告此项主张不予支持。在本案审理过程中，本院于2021年7月20日组织双方勘验现场，被告已经搬离涉案房屋，并放弃了屋内的剩余物品，以实际行为向原告表达了其坚决要求解除租赁合同的意思表示，从公平原则出发，本院确认双方合同于2021年7月20日起实际解除。三、关于合同解除后的违约责任问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的租赁合同于2021年7月20日解除，故被告应承担截止2021年7月20日的租金。2020年9月21日之前的租金双方已经结清，按照合同约定的年租金80000元标准，被告应支付2020年9月21日至2021年7月20日期间的房租66667元。另外，被告要求扣除疫情期间的房租，本院认为2020年1月份起，全国范围内爆发了新冠疫情，而涉案房屋系被告经营面包店，在合同履行期内，受新冠疫情影响势必无法开展经营活动，从公平原则出发，本院酌情扣除被告两个月房租，故被告还应支付原告房租53334元，对原告主张超出部分不予支持。关于原告主张的违约金，本院认为，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案合同解除，不影响原告追究被告承担拖欠租金的违约责任。同时，被告在租赁期限尚未届满的情形下，擅自单方解除合同，其行为构成根本违约，应承担导致合同最终解除的过错责任。原告认为被告欠付租金累计超过30天，根据合同约定应向原告支付违约金20万元，被告则抗辩该违约金约定过高，考虑到被告的过错程度，原告重新招租的合理期限，当前租赁的市场环境，同时衡量双方利益，本院酌定被告承担违约金10000元。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百一十八条、第七百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张素梅和被告缪晨耀之间的房屋租赁合同于2021年7月20日起解除。二、本诉被告缪晨耀于本判决生效后十五日内一次性支付原告张素梅房屋租金53334元、违约金10000元，合计63334元。二、驳回本诉原告张素梅的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告缪晨耀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6378元，减半收取3189元，由本诉原告张素梅负担2593元，本诉被告缪晨耀负担596元。反诉案件受理费900元，由反诉原告缪晨耀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  柏玲二〇二一年九月十七日书记员  吴林附：相关法律法规《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。