辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽13民终2408号上诉人（原审被告）：王桂云，女，1966年10月30日出生，汉族，农民，住辽宁省朝阳县。委托诉讼代理人：张吉宗，辽宁明睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏畅，女，1995年8月3日出生，汉族，个体，住辽宁省彰武县。委托诉讼代理人：陈昱西，辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘一心，辽宁联胜律师事务所律师。原审第三人：辽宁恒厦置业有限公司，住所地辽宁省彰武县南承路2号。法定代表人：刘锋，经理。上诉人王桂云因与被上诉人苏畅、原审第三人辽宁恒厦置业有限公司执行异议之诉一案，不服朝阳县人民法院（2021）辽1321民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王桂云的委托诉讼代理人张吉宗、被上诉人苏畅的委托诉讼代理人陈昱西、潘一心到庭参加诉讼。原审第三人辽宁恒厦置业有限公司经法院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王桂云上诉请求：1、请求撤销朝阳县人民法院（2021）辽1321民初528号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人起诉所依据的商品房买卖合同不能成立。该合同没有签订日期，不能证明商品房买卖合同签订日期在查封之前，被上诉人同第三人签订买卖合同并不是双方的真实意思表示，被上诉人作为一名有独立民事行为能力的自然人，知道购买商品房需要办理商品房预售登记，但实际中被上诉人与第三人并未进行商品房预售登记，被上诉人陈述去办理商品房预售登记时，因该土地被抵押而不能办理商品房预售登记，可见即使该商品房的买卖合同是真实的，被上诉人也愿意承担因抵押而未能实现商品房过户登记的风险，不能排除上诉人对第三人申请执行该争议房屋。2、最为重要的是被上诉人与第三人应该提供购买出售房屋最后交款（收款）时的银行流水，即使是现金支付的情况，也应该出具当天第三人公司的记账凭证，存入银行的流水记录及当日出具的购房正式发票。第三人是公司收到被上诉人（购房人）的购房款，更应该出具正规发票收据，这才能够证明被上诉人是真正的购买房屋，而自始至终被上诉人及第三人均未提供这些最重要证明是商品房买卖的证据，可见被上诉人与第三人之间并不存在真正的商品房买卖合同关系，而是在恶意串通，被上诉人协助原审第三人逃避上诉人申请执行。苏畅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持一审判决。被上诉人在法院查封案涉房屋前与第三人签订商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，真实的房屋买卖交易合法有效。被上诉人以自己名义签订购房合同，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定，被上诉人购买房屋的意思表示真实，非法律特别规定所禁止，商品房买卖行为应予准许。上诉人提出的第三人未做备案及第三人未给当事人开具正规发票的问题，是因为被上诉人既无专业的法律知识，也非专业从事房地产交易工作的人员，被上诉人苏畅购买第三人房屋时，第三人已经具备预售许可证，故对于被上诉人来说案涉房屋是允许交易的，至于第三人未能及时给予备案以及未开具正规发票等情况，非因被上诉人原因导致责任不应由被上诉人承担。关于商品房买卖合同的签订时间，通过合同第七条约定交款时间、收款收据开具时间及被上诉人的取款时间，可以认定该房屋买卖合同的签订时间为2019年5月24日，在法院查封之前。关于被上诉人是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋，参照最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法[2019]254号）第125条之精神“买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”，结合被上诉人在当地没有房屋的实际情况，应认定被上诉人的情况符合该规定。辽宁恒厦置业有限公司未到庭答辩。苏畅向一审法院提出诉讼请求：1、请求终止对辽宁省阜新市彰武县屋的执行，标的额322，350元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：本案被告王桂云与第三人辽宁恒厦置业有限公司因借款合同纠纷一案，本院于2020年6月22日作出(2020)辽1321民初2号民事判决书，该判决书载明“被告辽宁恒厦置业有限公司于本判决生效后立即偿还原告王桂云借款本金1，412万元及支付相应利息；驳回原告王桂云的其他诉讼请求”。辽宁恒厦置业有限公司不服该判决，向朝阳市中级人民法院提起上诉，朝阳市中级人民法院于2020年9月18日作出(2020)辽13民终1832号民事判决书，该判决书载明“驳回上诉，维持原判”。判决书生效后，王桂云向本院申请执行。本院于2019年12月3日作出(2019)辽1321财保77号民事裁定书，并查封了被执行人辽宁恒厦置业有限公司所有的位于辽宁省阜新市彰武县产一处。查封后案外人苏畅向本院提出查封的案涉房屋系其购买，归其所有，要求解除查封。本院于2021年2月1日作出(2021)辽1321执异6号执行裁定书，驳回异议人苏畅的异议请求。本案原告苏畅不服该执行异议裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，案涉房屋由黄某联系出卖给原告苏畅并经第三人辽宁恒厦置业有限公司同意原告苏畅将房款322，350元交给黄某持有，第三人辽宁恒厦置业有限公司为原告出具了收款收据(该收据非正式发票)，该收据载明：“收款日期2019年5月24日，交款人苏畅，交款金额322，350元，交款事由购房款。”原告苏畅与第三人辽宁恒厦置业有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定第三人辽宁恒厦置业有限公司将案涉房屋出卖给原告苏畅，价款为322，350元，该合同未载明签订日期。再查明，案涉房屋登记在第三人辽宁恒厦置业有限公司名下，未转移登记在原告苏畅名下，原告苏畅未实际占有案涉房屋，原告名下没有其他用于居住的住宅。本院所确认上述事实的证据有当事人陈述，本院(2020)辽1321民初2号判决书、(2019)辽1321财保77号民事裁定书、(2021)辽1321执异6号执行裁定书、朝阳市中级人民法院(2020)辽13民终1832号民事判决书、商品房买卖合同、收款收据、彰武县房屋登记信息记录证明、章武县不动产登记中心房屋查询结果证明、银行取款流水及户口本复印件、证人黄某证言在卷为凭。这些证据已经开庭质证及本院审查，予以采信。一审法院认为，本案争议的焦点是原告苏畅对本院查封的案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。原告及原告母亲在原告购房前已从银行、信用社支取了现金235，000元，原告苏畅全额交纳了购房款322，350元，经第三人辽宁恒厦置业有限公司同意将购房款放在证人黄某处保管，第三人辽宁恒厦置业有限公司对该事实予以认可，并于2019年5月24日向原告出具了收款收据，说明原告已按合同约定全额支付了购房款的事实；虽然购房合同中落款处没有注明签订时间，但从第三人于2019年5月24日为原告出具的购房款收据可以看出原告与第三人对购房的相关事宜进行了约定，否则购房款是不能确定的，根据商品房的交易习惯，可以认定原告与第三人于2019年5月24日前已达成了购房合意并签订了购房合同，本院查封案涉房屋的时间为2019年12月3日，故原告与第三人签订的商品房买卖合同在本院查封之前；2021年2月7日，彰武县不动产登记中心房屋登记信息记录证明原告房屋登记信息记录，可以证明原告所购商品房用于居住且名下无其他用于居住的房屋。综上，原告所购的商品房在人民法院查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同；所购商品房系原告用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；原告已按合同约定支付了全部价款。原告对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，能够排除强制执行。故原告苏畅对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对案涉房屋不得执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(一)项的规定，判决如下：不得执行位于辽宁省彰武县商品房。案件受理费6，135元，由被告王桂云负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点是苏畅对查封的案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，苏畅主张对查封的案涉房屋具有足以排除强制执行的民事权益，提交了商品房买卖合同、收款收据、彰武县房屋登记信息记录证明、章武县不动产登记中心房屋查询结果证明、银行取款流水及户口本复印件、证人黄某证言等证据，能够证明其签订合法有效的书面房屋买卖合同在法院查封之前，案涉房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，并已支付房屋全部价款，具有事实依据和法律依据。在二审中，王桂云未能提供证据证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果，故一审判决并无不当。综上所述，王桂云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,135元，由上诉人王桂云负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭兴利审 判 员  袁 源审 判 员  王 阳二〇二一年九月二十七日书 记 员  张 雷法官助理  （代）