北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6169号上诉人（原审原告）：北京水木三为果业有限公司，住所地北京市大兴区宏福路3号院2号楼6层607号。法定代表人：聂超，总经理。委托诉讼代理人：夏平，女，北京水木三为果业有限公司职工。委托诉讼代理人：任根江，北京市信凯律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张玉杰，女，1969年1月31日出生，住河北省三河市。委托诉讼代理人：宋云峰，北京市雄志律师事务所律师。上诉人北京水木三为果业有限公司（以下简称果业公司）与上诉人张玉杰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初8472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人果业公司的委托诉讼代理人夏平、任根江，上诉人张玉杰及其委托诉讼代理人宋云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。果业公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判张玉杰返还2020年2月、3月、4月免租期租金112500元、赔偿损失75580元。事实与理由：涉案房屋的产权单位系北京城建建设工程有限公司（以下简称北京城建公司），受疫情影响，北京城建公司减免了张玉杰三个月租金，张玉杰亦应该减免果业公司三个月租金。相反张玉杰不仅未减免租金，还以果业公司未交纳房租为借口，单方强制性断水断电，造成果业公司无法正常经营，其应当赔偿造成的损失75580元。张玉杰辩称，不同意果业公司的上诉请求。张玉杰上诉请求：撤销一审判决，依法驳回果业公司的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.双方签订的《店铺租赁协议》合法有效，转让费为双方真实意思表示，合法有效。一方面借用营业执照系免费借用；另一方面，借用营业执照并不会导致合同无效。一审法院引用《个体工商户条例》第21条的规定作为认定本案合同无效的法律依据，属于适用法律错误。另外，转让费与本案租赁合同不属于同一法律关系，应另案处理。2.果业公司于2020年8月10日不再经营，但是其物品一直在涉案房屋，张玉杰于2020年10月12日才清空房屋，故房租租赁费应计算至2020年10月12日。果业公司辩称，不同意张玉杰的上诉请求，同意一审判决第一项。果业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令张玉杰退还2020年2、3、4三个月免租期的租金112500元；2、判令张玉杰退还押金40000元；3、判令张玉杰退还转让费100000元；4、判令张玉杰赔偿损失75580元；5、本案诉讼费由张玉杰承担。一审法院认定事实如下：2018年1月19日，果业公司与张玉杰签订《店铺租赁协议》（以下简称《协议》），张玉杰将其在北京市海淀区南大街48号所经营的北京森果食品超市（又名果唯伊超市，以下简称超市）出租给果业公司经营，租期自2018年的1月18日至2020年12月31日，租赁金额为一年（按365天）450000元。另查，该超市的经营性质为个体工商户，经营者为张玉杰。果业公司在《协议》签订后，一直以超市的名义经营，在店内也悬挂超市的营业执照。本案中，果业公司主张产权单位于2019年12月22日将房屋收回，故《协议》在该日期起即告无效，并要求张玉杰承担相应责任。庭审中，法院向果业公司当庭释明，双方所签订的《协议》包含对营业执照的租赁，且营业执照的租赁为商铺租赁的主要环节，因《个体工商户条例》第二十一条明确禁止个体工商户执照的出租、出借，故双方所签订的《协议》自签订之日即为无效，而非果业公司所主张的因产权单位收回房屋，而导致合同部分无效。果业公司在法院当庭释明后明确表示，仍坚持其诉讼主张及诉讼请求。法院再次告知果业公司，如在法庭释明后仍做上述坚持，则可能产生包括诉讼请求被法院驳回在内的不利后果，果业公司则表示仍坚持其诉讼主张和诉讼请求。果业公司在《协议》签订后，向张玉杰支付押金40000元、转让费100000元，及截止至2020年7月18日的房租，果业公司于同年8月10日搬离商铺。张玉杰认可在果业公司离开后，其处理了果业公司的货架、监控摄像头、收银系统、水果等物品。另，张玉杰还主张其代超市支付了电费，并就此提供了交纳水电费的发票，其中写明自2020年4月30日至10月16日，其交纳超市的水电费共计8240.9元。一审法院认为，双方所签订的《协议》因违反国家行政法规的强制性规定而属无效，双方对于该《协议》的无效应承担同等责任。且该《协议》为自签订之日起即告无效，而非果业公司所主张的部分无效的合同。对于果业公司在法院当庭释明后，仍坚持基于《协议》部分无效的认定而提出的诉讼请求，本不应得到支持。但考虑该公司已实际搬离商铺，为减少诉累，法院对该公司的诉讼请求做如下处理。首先明确因《协议》无效，张玉杰无权收取果业公司的租金、押金、转让费。其次，1）因果业公司在2020年2、3、4三个月中一直实际使用商铺所在房屋，应产生使用费的支付，故法院对果业公司第一项诉请不予支持。2）张玉杰应退还所收押金，但因果业公司在2020年7月19日至8月10日间，确系实际使用商铺所在房屋，故也需负担相应的使用费，该笔费用可从押金中扣除，具体数额由法院参照双方在《协议》中所约定的租金标准予以判定。另，在果业公司从商铺搬离前所产生的水电费，也可从押金中扣除，具体数额由法院判定。3）张玉杰应退还果业公司的转让费。4）对于果业公司所主张的财产损失，法院认为，张玉杰在无果业公司或第三方在场的情况下，自行处理果业公司的物品确系侵犯了该公司的财产权益，同时也导致了法院对于其所处理物品的价值无法评估的后果，对此张玉杰应承担相应的责任。而果业公司对其所主张的财产损失的数额，也应承担举证责任，如提供水果的进货合同、货款收据等，因其就此未向法庭提供相应证据，故也应承担举证不能的法律后果。加之果业公司对《协议》的无效也应承担责任，故对于所主张的财产损失也应部分自行负担。综上，法院认定张玉杰对果业公司的财产损失应承担赔偿责任，具体数额由法院判定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十六条，第五十八条，《个体工商户条例》第二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、张玉杰退还北京水木三为果业有限公司押金6614元、转让费100000元；判决生效后7日内履行；二、张玉杰赔偿北京水木三为果业有限公司物品损失15000元；判决生效后7日内履行；三、驳回北京水木三为果业有限公司其它诉讼请求。张玉杰二审中提交了三份新证据：视频、租货拉拉车辆下单的截图、租赁库房收据一张。以此证明张玉杰于2020年10月12日才将涉案房屋中果业公司的物品进行清理、搬走，涉案房屋的使用费或者租金应计算至2020年10月份。果业公司认可视频的真实性，不认可其他证据的真实性；不认可证据的证明目的。本院经审查认为，一审中张玉杰已经认可其于2020年8月8日、9日断水断电，果业公司于2020年8月10日搬离，故该份证据不足以证明果业公司继续占用涉案房屋截止到2020年10月12日，本院不予采纳。果业公司二审中提交了一张收据，收据记载夏平购买一台三米外机风幕柜，价款19700元。以此证明张玉杰搬离的冰柜给果业公司造成损失数额。张玉杰不认可该份证据的真实性、证明目的。本院经审查认为，该份证据不足以表明张玉杰对夏平购买的外机风幕柜造成了损失以及损失的数额，本院对证明目的不予采纳。张玉杰提交了甲方为北京城建公司，乙方为北京森果食品超市的房屋租赁合同之补充协议，甲方签订日期为2020年12月15日，乙方签订日期为2020年10月12日，其中表明免收乙方2020年2、3、4月份的租金，在下一期租金缴纳时减免租金61560元，同时认可根据协议北京城建公司免收了其三个月的租金，果业公司认可该份协议的真实性。本院对该事实予以认定。本院另查明，《协议》中约定果业公司应当在付房租到期前10天给张玉杰汇入下一阶段房租……如十五日内未缴纳视为果业公司违约。果业公司应当于2020年7月8日向张玉杰支付2020年7月18日至2021年1月17日租金22.5万元，张玉杰分别于2020年7月15日和2020年7月26日通知果业公司支付房租，受疫情影响，张玉杰准许果业公司于2020年7月31日前先支付两个月房租，如果未按期支付房租，张玉杰即解除《协议》。果业公司并未交纳上述期间的房租。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理。关于《协议》效力问题。本院经审查认为《协议》系双方当事人真实的意思表示，虽然该《协议》涉及营业执照的出租、出借、转让，违反了《个体工商户条例》相关规定，但是该强制性规定并不导致民事法律行为无效。故本院依法确认该《协议》有效，但本院对该《协议》效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。关于转让费一节。张玉杰将其涉案超市提供于果业公司经营，收取了转让费100000元，果业公司要求张玉杰将该笔转让费予以返还，其既未提供证据证明张玉杰存在违约行为，又未提出张玉杰应当返还的事实和法律依据，故本院对其该项主张不予采纳，张玉杰无需返还果业公司转让费100000元。关于2020年2、3、4月租金及押金一节。果业公司在上述期间一直使用涉案超市，其应当支付相应的租金。关于租金数额，鉴于上述期间发生新冠肺炎疫情，本院基于公平原则、北京城建公司减免张玉杰租金的数额以及果业公司受疫情影响程度等因素，酌定果业公司应当向张玉杰支付的租金为40752元，故张玉杰应当向果业公司退还租金71748元。关于押金问题。本院在扣除果业公司欠付的租金、占有使用费以及水电费后，判决张玉杰退还果业公司押金6614元。关于果业公司主张的财产损失75580元一节。张玉杰私自处理果业公司的物品造成了财产损失，应当向果业公司予以赔偿。关于赔偿的数额，鉴于果业公司并未提供充分有效证据证明其遭受75580元的损失，且果业公司并未按期支付租金，对其自身遭受的损失亦有一定过错。故一审法院判决张玉杰应当赔偿损失15000元并无不当，本院予以确认。综上所述，果业公司的上诉请求部分成立，张玉杰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初8472号民事判决第二项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初8472号民事判决第一项、第三项；三、张玉杰于本判决生效后七日内向北京水木三为果业有限公司退还押金6614元；四、张玉杰于本判决生效后七日内向北京水木三为果业有限公司退还2020年2、3、4月租金71748元；五、驳回北京水木三为果业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3110元，由北京水木三为果业有限公司负担2288元（已交纳）；由张玉杰负担822元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费6220元，由北京水木三为果业有限公司负担4061元（已交纳）；由张玉杰负担2159元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  姚 红二〇二一年九月二十二日法官助理  王 飞书 记 员  宋惠玲