福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初2099号原告：福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司，住所地福建省龙岩市连城县莲峰镇新兴村西环北路3号紫金佳苑7栋102室，统一社会信用代码91350825081604024E。负责人：何祥文，职务：总经理。委托诉讼代理人：余佳美，女，1985年12月11日出生，汉族，住福建省漳平市，系。被告：江积桂，男，1981年4月2日出生，汉族，住福建省连城县，现住福建省连城县。委托诉讼代理人：林豪达，连城县中心法律服务所法律工作者。原告福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司（以下简称连城紫金物业分公司）与被告江积桂物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连城紫金物业分公司委托诉讼代理人余佳美及被告委托诉讼代理人林豪达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连城紫金物业分公司向本院提出诉讼请求：依法判决江积桂在判决生效后立即向福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司支付自2019年2月1日至2021年4月30日止结欠的物业管理费5438.88元、公摊水电费436.2元，共拖欠金额合计5875.08元，并支付以5438.88元为基数从2019年2月1日起至法院判决清偿之日止按合同违约约定日3‰支付违约金。庭审中，连城紫金物业分公司明确诉讼请求为：依法判决江积桂在判决生效后立即向连城紫金物业分公司支付自2019年2月1日至2021年4月30日止，欠连城紫金物业分公司物业管理费5438.88元，自2019年2月1日至2021年4月30日止公摊水电费436.2元，共拖欠连城紫金物业分公司金额合计5875.08元，并支付以5438.88元为基数从2019年2月1日起至实际履行之日止按合同违约约定日3‰支付违约金（至2021年4月止为7087元）。事实与理由：江积桂购买坐落于连城紫金佳苑2号楼107室。2019年1月28日与业主委员会签订《福建省物业服务合同》，该合同约定：由连城紫金物业分公司为连城县紫金佳苑小区业主提供物业管理服务，并代收代缴业主自用水费及公摊的水电费。业主住宅按每平方米1.00元／月、车位按50元／个的标准向连城紫金物业分公司交缴物业服务费及车辆管理费。合同签订后，连城紫金物业分公司按照约定履行了自己的义务。该小区的大部分业主也按约向连城紫金物业分公司交缴了物业各项费用。江积桂系连城紫金佳苑2号楼107室业主，依法应当向连城紫金物业分公司交缴物业管理服务等费用。经连城紫金物业分公司统计江积桂从2019年2月起就拖欠应交缴的公摊水电费，物业管理费等合计5875.08元，按前期物业服务合同第八章第二十八条支付违约金7438元。连城紫金物业分公司每月终均会对江积桂进行电话、短信、上门、张贴公告等形式进行催缴，但江积桂均未缴交或以各种理由进行推脱。为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。连城紫金物业分公司提供证据有：租户费用明细及逾期违约金计算表、江积桂身份证、住宅情况登记表、紫金佳苑交房流程确认单、紫金佳苑前期物业服务合同、福建省新建商品住宅质量保证书、福建省物业服务合同、物业费催缴通知单。江积桂辩称，对连城紫金物业分公司所述时间段、物业费、公摊水电费等共计5875.08元无异议，但连城紫金物业分公司没有提供违约金的相关计算依据且没有履行服务合同，连城紫金物业分公司存在过错，江积桂多次向连城紫金物业分公司反映，均未得到解决，故江积桂不需要支付违约金。1.连城紫金物业分公司没有诉讼主体资格，其无权提起本案诉讼。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。因此，有权提起本案诉讼的主体只能是福建紫金酒店物业管理有限公司，其分公司没有主体资格，只有在总公司授权的范围内或者其追认才能行使权利。但本案的连城紫金物业分公司没有证据证明其取得总公司的授权或得到总公司的追认，因而连城紫金物业分公司无权提起本案诉讼，依法应当驳回其起诉。2.退而言之，即使连城紫金物业分公司具有诉讼主体资格，但其要求江积桂支付物业管理费、公摊水电费及违约金，缺乏事实根据和法律根据。（1）连城紫金物业分公司提供的2#107费用明细及逾期违约金计算表系其单方制作，没有提供相关计算依据及方法，无法证明其真实性、关联性、合法性；（2）我国《民法典》要求合同双方应当全面履行合同，严格按照合同的要求履行各自的义务。物业合同要求物业公司全面履行合同，但物业公司提供的物业服务存在瑕疵，导致物业管理混乱，房屋漏水严重，属于未完全履行合同，在收取物业费时并未提供对等的物业服务义务，其要求业主承担违约金是不合理的。因此，对存在瑕疵的物业服务，作为物业公司一方是物权要求业主承担违约金的，本案连城紫金物业分公司没有履行与江积桂签订的《紫金佳苑前期物业服务合同》第二十七条约定的义务，自身存在过错。江积桂所有的店面二楼顶层板漏水及一楼自来水管渗水，江积桂多次向连城紫金物业分公司反映，社区负责人也参与协调，但连城紫金物业分公司怠于履行职责，不理不睬，放任江积桂损失的发生，连城紫金物业分公司应承担相关的责任。因此其无权向江积桂主张违约责任江积桂无需向连城紫金物业分公司支付违约金。江积桂提供证据有：照片2张。本院对于连城紫金物业分公司是否具有诉讼主体资格、连城紫金物业分公司是否尽到物业服务义务的认定与分析：一、连城紫金物业分公司是否具有诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”和《最高人民法院关于适用的解释》第五十二“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”的规定，连城紫金物业分公司作为福建紫金酒店物业管理有限公司的分公司，已领取营业执照，故连城紫金物业分公司具有诉讼主体资格，可作为原告提起诉讼。二、连城紫金物业分公司是否尽到物业服务义务。江积桂辩称其所有的2#107号店面二楼顶层板漏水及一楼自来水管渗水，连城紫金物业分公司未予解决。连城紫金物业分公司当庭提供工作联系函证据证明，连城紫金物业分公司已向楼上的业主304室协调108号、109号店面漏水问题，而并非本案107号店面漏水。据2019年1月签订《物业服务合同》第三条约定，连城紫金物业分公司负责共有部位、共同设施设备的日常维修管理。江积桂辩称漏水部位属专有部位而不属共有部位，日常维修责任不属连城紫金物业分公司。连城紫金物业分公司已尽了协调工作义务。江积桂提供的照片证据不能证明连城紫金物业分公司未尽职责的事实。本院经审理认定事实如下：2015年10月31日，江积桂购买的紫金佳苑2号楼107室房屋交房使用,建筑面积为201.44平方米，其中共有建筑面积分摊28.28平方米。2018年12月依程序成立连城紫金佳苑业主委员会，并于2018年12月27日经连城县住房和城乡规划建设局备案。2019年1月28日，连城紫金佳苑业主委员会与连城紫金物业分公司签订《福建省物业服务合同》，合同约定连城紫金物业分公司负责本物业共用部位、共用设施设备的日常维修管理，高层住宅物业服务费按每月每平方米1元收取，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月25日前向连城紫金物业分公司支付物业服务费，业主逾期支付物业服务费违约金按欠费总金额的日千分之三标准支付违约赔偿补偿金。合同签订后，江积桂自2019年2月起未缴公摊水电费、物业管理费。自2019年2月1日至2021年4月30日，江积桂共欠连城紫金物业分公司服务费人民币5438.88元、公摊水电费436.2元。连城紫金物业分公司每月均会向江积桂进行电话、短信、上门、张贴公告等形式进行催缴。因江积桂未支付，连城紫金物业分公司于2021年7月16日诉至本院。本院认为，连城紫金佳苑业主委员会按法定程序成立，连城紫金佳苑业主委员会与连城紫金物业分公司签订《福建省物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。江积桂为紫金佳苑2号楼107室的业主，上述《福建省物业服务合同》对其具有约束力，连城紫金物业分公司已按合同的约定提供了物业服务，江积桂应按物业服务合同的约定向连城紫金物业分公司支付物业服务费、公摊水电费。江积桂未按合同的约定缴费，应承担相应的违约责任。江积桂辩称连城紫金物业分公司提供的物业服务存在瑕疵的意见，因其提供的照片不能证明其主张，且与事实不符，本院不予采纳。据物业服务合同约定每月25日前交付物业服务费，即每月26日为逾期支付日。违约金支付应考虑违约责任过错，违约造成损失等因素，据物业服务合同约定，未足额支付物业服务费，应当按欠费总额的日千分之三赔偿补偿金显然过高，本院酌情调整为自逾期之日起，以每月欠缴的物业管理费和公摊水电费总额为基数按月利率1.5%利率计算的违约金。本案物业费是每月应当支付，并不是履行期限延续，故本案2021年1月1日以前所欠物业费用适用当时的法律法规和司法解释，以后的物业费用适用民法典的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一、二款,《物业管理条例》第四十一条第一款,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一、二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、江积桂应于本判决生效之日起十日内支付所欠福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司自2019年2月1日至2021年4月30日止物业管理费5438.88元、公摊水电费436.2元，并支付自2019年2月26日起至实际履行之日止，以所欠物业管理费及公摊水电费总额为基数，按月利率1.5%计算的违约金。二、驳回福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132.8元，减半收取计66.4元，由江积桂负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  曹才生二〇二一年九月六日书记员  吴功生附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。