江苏省徐州市云龙区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0303执异135号异议人（案外人）：薛茹茹，女，1990年10月24日生，汉族，住本市。申请执行人：江苏国华工贸集团有限公司，住所地徐州市。法定代表人：孙继忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，江苏圆点律师事务所律师。申请执行人：徐州联隆物资有限公司，住所地徐州市泉山区。法定代表人：马士喜，该公司总经理。申请执行人：徐州国鑫新型建材有限公司，住所地徐州市鼓楼区。法定代表人：孙凯，该公司总经理。被执行人：江苏龙商实业投资有限公司，住所地徐州市鼓楼区。法定代表人：刘劲松，该公司董事长。在本院执行申请执行人江苏国华工贸集团有限公司（以下简称国华工贸公司）、徐州联隆物资有限公司（以下简称联隆公司）、徐州国华物资有限公司（以下简称国华物资公司）、徐州国鑫新型建材有限公司（以下简称国鑫公司）与被执行人江苏龙商实业投资有限公司（以下简称龙商公司）、徐州市同仁建筑材料有限公司（以下简称同仁建材公司）、徐州市金诺装饰工程有限公司（以下简称金诺公司）、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司（以下简称永庆公司）、徐州大汉凰城休闲度假有限公司（以下简称大汉公司）、徐州市大鸭林大酒店有限公司（以下简称大鸭林公司）、徐州市同仁居食苑有限公司（以下简称同仁居公司）、徐州唛德发超市有限公司（以下简称唛德发公司）、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司（以下简称万世同仁公司）、刘劲松追偿权纠纷一案中，异议人提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。原告国华工贸公司、联隆公司、国华物资公司、国鑫公司与被告龙商公司、同仁建材公司、金诺公司、永庆公司、大汉公司、大鸭林公司、同仁居公司、唛德发公司、万世同仁公司、刘劲松追偿权纠纷一案，徐州市中级人民法院于2016年9月22日作出（2015)徐商初字第00232号民事判决：“一、江苏龙商实业投资有限公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林大酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松于本判决生效之日起十日内向江苏国华工贸集团有限公司支付垫付款、欠款合计127878426.79元及相应利息，均计算至债务履行完毕之日止（见附件一）；二、江苏龙商实业投资有限公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林大酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松于本判决生效之日起十日内向徐州联隆物资有限公司支付垫付款1626877.8元及应利息（以1626877.8元为本金，自2015年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款基准利息计算至实际偿付之日）；三、江苏龙商实业投资有限公司、徐州市同仁建筑材料有限公司、徐州市金诺装饰工程有限公司、徐州市永庆糖酒烟贸易有限公司、徐州大汉凰城休闲度假有限公司、徐州市大鸭林大酒店有限公司、徐州市同仁居食苑有限公司、徐州唛德发超市有限公司、江苏万世同仁投资发展集团股份有限公司、刘劲松于本判决生效之日起十日内向徐州国鑫新型建材有限公司支付垫付款、欠款合计2011.7万元及相应利息（以1500万元为本金，自2014年12月20日起；以2.6万元为本金，自2014年6月22日起；以3万元为本金，自2014年7月19日起；以503万元为本金，自2014年8月13日起；以3.1万元为本金，自2014年9月19日起，均按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际偿付之日）；四、驳回徐州国华物资有限公司的诉讼请求。”2018年6月11日徐州市中级人民法院指定本院执行，本院于2018年7月9日立案执行，案号为(2018)苏0303执1591号。本案在执行过程查封了被执行人江苏龙商实业投资有限公司开发建设的位于徐州市云龙区××现状路西侧、××井巷南侧的荣域世家房产项目，并进行评估拍卖。异议人针对上述执行行为提出异议称，请求撤销云龙区人民法院依据（2018）苏0303执1591号协助执行通知书所执行的荣域世家C幢1单元2603号房产。事实和理由：云龙区人民法院依据（2018）苏0303执1591号协助执行通知书执行的徐州荣域世家C幢1单元2603号房产为异议人的财产。2014年8月20日异议人与被执行人龙商公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0396127），并且异议人已经按照合同的约定支付了房款以及履行完毕其他义务。综上，案涉房屋实际所有权人系异议人，原案申请人无权对该房屋申请执行。申请执行人国华工贸公司称，异议人的申请不成立，异议人就涉案房产所提出的执行异议并不符合最高院司法解释的相关规定，不能排除本案对涉案房产的执行，异议人主张已经出资购买了涉案商业房产，故本案应该根据最高院执行异议和复议规定第28条的条款予以审查，根据异议人的陈述及相关证据材料，异议人的主张并不符合该条款的情形，故对其异议不应被法院支持。请求法院依法审查，驳回异议人的异议请求。被执行人龙商公司称，薛茹茹在本案中所购买的房产是因徐州泉山区华丰石材厂承建龙商荣域项目1-4#商业石材幕坪工程及办公楼幼儿园、电影院草坪工程过程中薛印刚（薛茹茹父亲）以内部承包的方式进行了工程建设投资，从而针对龙商公司形成合法有效的工程款债权，龙商公司以涉案房产折价抵冲了应支付的工程款项，薛印刚指定龙商公司涉案房产与其女儿薛茹茹办理相关购房手续。其情形符合最高院关于工程款优先受偿权的相关法律规定，足以对抗查封、冻结，排除涉案执行行为。案外人与龙商公司就涉案房产在查封前签订合法有效的《商品房买卖合同》并办理了网签备案及申请预告登记等相关手续，且案外人按照约定支付了购房款，同时上述案外人对房产至今未能交付、不能办理权属登记不存在过错。审理过程中应参照最高院执行异议与复议的相关规定第28、29条结合当事人提供的购房协议、房款支付凭证等证据材料进行审查。符合第28、29条规定的案外人针对涉案房产享有的物权期待权足以对抗被申请人国华公司的债权请求权。退一步讲，即使案外人不足以排除强制执行，那么根据最高院关于购买人享有优先权性质的相关回复，该购房人针对购房款的返还请求权也应该享有优先权。本院查明，龙商公司于2014年8月20日向异议人出具《商品房买卖合同》（合同号：0396127）一份。约定异议人购买龙商公司开发建设的荣域世家C幢1单元2603号房，用途为住宅，建筑面积92.41平方米，该商品房单价为13418.46元，总金额为1240000元。该合同落款买受人处无签字。该合同于同日在徐州市房产登记交易中心办理了商品房预（销售）合同网上登记备案证明。2014年8月21日，龙商公司向异议人开具了销售不动产统一发票1240000元。异议人提供了龙商公司与徐州泉山区华丰石材厂的《施工协议》二份、《工程施工合同》一份，工程名称为荣域世家售房处装修室内部分，工程总造价200000元；荣域世家售楼处装修工程，暂定价款200000元；龙商售楼处，工程总造价177350元。龙商公司与薛印刚签订的《龙商荣域项目幕坪工程工程施工合同》，工程名称：龙商荣域世家1-4#商业石材幕坪工程及办公楼、电影院、幼儿园幕坪工程，合同价4276900元。付款方式：乙方（薛印刚）进行正常施工的三十天后，甲方（龙商公司）以荣域世家C幢2603号的房屋作价1240000元出售给乙方，乙方以龙商公司支付的1240000元工程进度款全额支付购房款。剩余工程款由乙方全部垫资施工，等工程竣工验收后的三个月内由甲方委托出具审计报告，双方依据审计结果据实结算。异议人另提供了徐州市房屋权属登记申请书、徐州市预购商品房预告登记申请书，该二份申请书中受让人处均未签字。另查明，云龙区奎河西沿20号荣域世家3（原C座）号楼1-2603房产登记所有权人为龙商公司，并未进行预告登记，查封案号为（2016）苏0303执960号、（2018）苏0303执1591号。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。其中，案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：①案外人系建设工程承包人或实际施工人；②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；⑤以房抵债协议合法有效；⑥以房抵债协议符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定。本案在审查过程中，异议人及申请执行人均认可案涉房产现尚未竣工验收，不存在实际交付，因此，异议人未实际合法占有所购买的商品房。异议人主张案涉房产系基于建设工程价款与被执行人签订以物抵债协议，但根据异议人提供的相关建筑工程合同显示，异议人并非建筑工程的承包人或实际施工人，故无法认定其已支付了全部价款。故异议人所提异议既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，其权利不能排除执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人薛茹茹的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 刘海侠审 判 员 孔祥伟审 判 员 席 莹二〇二一年九月二十四日法官助理 李 威书 记 员 张恰恰