上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6748号上诉人(原审被告)：彭德明，男，1957年1月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：徐军，男，1970年8月15日出生，汉族，住上海市宝山区。两上诉人共同委托诉讼代理人：姚莹莹，湖北朋来律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：黄素红，女，1939年11月2日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：贾捷，男，1964年6月3日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审原告)：贾琦，男，1961年10月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：阮超，上海普世万联律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘春梅，上海普世万联律师事务所律师。上诉人彭德明、徐军因与被上诉人黄素红、贾捷、贾琦房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初22083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭德明、徐军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄素红、贾捷、贾琦的诉讼请求。事实和理由：一、依据一审法院认定的事实可判定本案应为非典型担保案件，实质是担保合同纠纷，买卖合同的签署实质是贾琦对杜祥林债务的担保，且房款的支付以及交房也与贾琦与杜祥林的债权债务有关。一审法院将买卖合同与债权债务割裂开来审理，直接审理买卖合同，未就债权债务进行审核，属法律关系认定错误，事实认定不清。1．以买卖合同的签署来担保债权债务的形式是非典型担保形式，是合法有效的。2．审理买卖纠纷中，审理买卖合同的履行细节与贾琦与杜祥林存在债权债务情况割裂不开的，所以债权债务必然是本案应审理的事实。一审遗漏了该部分事实。当然也与认定法律关系错误有关。3．法院若认定买卖双方无买卖意愿，则应依据双方的真实意思表示进行认定，且对于法律关系进行释明。4．案外人杜祥林原本依据法律规定至少享有房屋优先受偿权，但一审法院的判决直接会导致案外人合法利益受损，有违公平原则。彭德明、徐军所提交的债权凭证有很多已过诉讼时效，原本按照法律现有的规定，对房屋享有担保物权，可以主张优先受偿权。现一审判决直接以合同无效要求房屋返还给黄素红、贾捷、贾琦，若案外人重新主张债权，则将有很多合法债权因过时效而无法获得法院的支持。将损害彭德明、徐军担保利益，也有违诚信以及公平原则。二、一审法院按照合同法第五十二条为由认定买卖合同无效，属法律适用错误。一审法院并没有审核贾琦与杜祥林的债权债务关系，而依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》以及《九民纪要》第71条可见，以买卖合同签署担保债务的履行是合法有效的形式，并非法律禁止的行为。且本案中也不存在任何欺诈、胁迫手段订立合同、损害国家利益的情形，更不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。即使法院认为买卖合同无效，一审判决书中也应表明对于房屋，彭德明、徐军享有优先受偿权，限制黄素红、贾捷、贾琦的所有权。黄素红、贾捷、贾琦共同辩称，不同意彭德明、徐军的上诉请求。从双方对一审法院查明的事实均无异议看，徐军与贾月恒从未就购房达成真实意思表示。徐军、彭德明与贾月恒之间没有任何的债权债务，不存在直接的担保。杜祥林、徐军等人通过虚构债权、转移产权的方式威逼、侵吞房屋，实质损害了黄素红、贾捷等人对房屋享有的合法权利。直到徐军、彭德明诉至法院要求黄素红等迁出，黄素红等才发现原来房屋产权已变更为他人的。这不是正常的抵押担保。若是抵押，办理登记即可，为什么要过户。黄素红、贾捷、贾琦向一审法院起诉请求：1．彭德明与徐军于2012年3月18日就上海市宝山区呼玛二村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2．徐军与贾月恒于2011年6月25日就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》无效；3．系争房屋产权恢复登记至贾月恒的继承人名下。一审法院认定事实如下：黄素红与贾月恒(2018年2月18日死亡)系夫妻，生育二子贾捷、贾琦。彭明德称其为徐军的岳父。系争房屋于1989年由贾月恒、黄素红、贾捷调配得来，1994年买为售后公房。1995年，系争房屋的产权登记至贾月恒名下，该房屋建筑面积51.57平方米。2011年6月25日，贾月恒作为出售人、徐军作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》，约定由贾月恒将系争房屋出售给徐军，转让价人民币(以下币种均为人民币)790，000元，双方确认在2011年7月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同对其他条款均未作约定。后徐军未支付房款。2011年7月15日，系争房屋产权登记至徐军名下。2012年3月18日，徐军作为出售人、彭德明作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》，约定由徐军将系争房屋出售给彭德明，转让价790，000元，双方确认在2012年3月22日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同对其他条款均未作约定。后彭德明未向徐军支付房款。2012年3月30日，系争房屋产权登记至彭德明名下。系争房屋内有黄素红、贾捷两人户籍，实际由黄素红、贾捷居住至今。另查，2019年7月6日，宝山分局通河新村派出所制作询问笔录，杜祥林陈述：“我和贾琦是多年的好朋友……我也想帮他，但是他们必须要把呼玛二村XXX号XXX室他父母的房子过户给我作为抵押，他们继续居住，我不要房子，什么时候贾琦能把钱还给我，我再把房子过户回去，双方都一致同意了。”2019年7月16日，宝山分局通河新村派出所制作询问笔录，徐军陈述：“因为贾琦欠杜祥林太多的钱了，而且一直称无力偿还，杜祥林和贾琦还有他父母和弟弟商量好，将呼玛二村XXX号XXX室他父母的房子抵押借款过户给我，他们继续居住，什么时候贾琦能把钱还给杜祥林，再把房子过户回去，双方都一致同意了。”一审法院认为，根据法院查明的事实、双方当事人的陈述及提供的证据，考虑到系争房屋实际长期由黄素红、贾捷居住至今的状况，结合房屋买卖的流程习惯等，可以认定，贾月恒与徐军于2011年6月25日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及徐军与彭明德于2012年3月18日签订的《上海市房地产买卖合同》均非买卖双方当事人真实意思的表示，徐军实际未向贾月恒支付过房款，彭明德亦未向徐军支付过房款，故徐军、彭明德均不属于善意取得。因此，上述两份房地产买卖合同均为无效，系争房屋的产权理应恢复原状。由于贾月恒已过世，故系争房屋的产权应恢复登记至贾月恒的继承人名下。就徐军辩称因贾琦欠杜祥林债务，故以系争房屋抵债一节，由于系争房屋登记在贾月恒名下，贾月恒并非债务人，故以房抵债之说，法院不予采信。一审法院判决如下：一、徐军与贾月恒于2011年6月25日就上海市宝山区呼玛二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、彭德明与徐军于2012年3月18日就上海市宝山区呼玛二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、彭明德、徐军应于判决生效之日起十日内将上海市宝山区呼玛二村XXX号XXX室房屋产权恢复登记至贾月恒的继承人名下。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。贾月恒作为出售人与徐军作为买受人虽签订了《上海市房地产买卖合同》，但徐军未支付房款，亦无法提供证据证明贾月恒欠付其债务，存在以房抵债的事实；且系争房屋实际长期由黄素红、贾捷居住，不符合房屋买卖的特性。一审法院认定该买卖合同非双方当事人真实意思表示，本院予以认同。贾月恒虽是系争房屋的产权人，但系争房屋系夫妻共同财产。贾月恒未经其妻黄素红同意，将系争房屋过户给徐军，侵犯了黄素红的合法权益。彭德明取得系争房屋未支付房款，系非善意取得，故彭德明、徐军应将系争房屋产权恢复至贾月恒名下。因贾月恒已过世，一审法院判决彭德明、徐军应将系争房屋产权恢复登记至贾月恒的继承人名下，黄素红、贾捷、贾琦对此未提异议，本院予以维持。彭德明、徐军上诉提出的贾琦与杜祥林存在债权债务关系非本案审理范围。若杜祥林系债权人，其可以依法主张。即使存在所谓的非典型担保，在债务清偿期限届满之前，直接处分担保财产，亦不符合法律规定。综上，彭德明、徐军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11，700元，由上诉人彭德明、徐军共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  俞 璐法官助理  万 晶书 记 员  倪卓婴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……