山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8972号上诉人（原审被告）：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。法定代表人：王新，主任。委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市历下区城市建设综合开发公司，住所地济南市。法定代表人：于克，总经理。委托诉讼代理人：宋慧冬，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓建芃，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原审被告：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：高炳魁，董事长。委托诉讼代理人：田景博，山东齐泉律师事务所律师。上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山街道办事处）因与被上诉人济南市历下区城市建设综合开发公司（以下简称城市建设开发公司）及原审被告山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特科技公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初5158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。千佛山街道办事处上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或进行改判；2.一、二审诉讼费用由城市建设开发公司承担。事实和理由：一、一审判决对于城市建设开发公司房屋使用费计算的起始时间认定事实不清。本案中，城市建设开发公司主张房屋交付的时间为2009年12月1日，但其并未提供证据加以证明，根据谁主张谁举证的原则，城市建设开发公司应承担举证不能的不利后果。但是，一审法院在无任何证据证明城市建设开发公司实际占用房屋时间的前提下，完全采纳了城市建设开发公司单方的说法，最终以2009年12月1日作为计算房屋占用费的起点，显然是不正确的。二、一审判决中对于房屋使用费的计算有误。即使按照一审法院认定的房屋交付时间2009年12月1日，拆除时间为2017年6月21日计算，城市建设开发公司应支付使用费的时长也应为90.7个月，则相应的使用费金额应为90996元[526710元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.7个月]，由此，在扣除使用费后的余额应为435714元（526710元-90996元），而判决中千佛山街道办事处赔偿城市建设开发公司利息损失的基数也应为435714元。三、一审判决适用法律错误。城市建设开发公司在购买涉案房屋时，明知涉案项目不具备相应规划手续，仍与金凯特科技公司签订房屋买卖合同，其对房屋后期可能被认定为违章建筑，有可能因为违章而被拆除的事实在签订合同时均能够预见。其在缔约时未尽审慎义务，甚至可以说是明知而为之，对合同无效及房屋被拆除存在过错。根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，城市建设开发公司应承担相应的缔约过失责任。房屋被拆除后的利息损失应由千佛山街道办事处、城市建设开发公司根据各自的过错程度来承担，而非由千佛山街道办事处单独承担。城市建设开发公司辩称，1、千佛山街道办事处于2009年12月1日将涉案房屋交付城市建设开发公司使用，故原审法院计算房屋使用费计算起始时间应当为2009年12月1日。千佛山街道办事处认为该日期有误，但至今未提供任何证据证实，也未举证说明交房日期，故原审法院认定该日期正确。2、原审法院计算使用费的月份正确，2009年12月1日至2017年6月21日共计90个整月，不足整月按0.5计算正确，原审法院按照90.5个月计算正确。3、原审法院适用法律正确，虽然双方签订的合同被认定无效，但原审法院已经判决城市建设开发公司承担了房屋占用费用。房屋被拆除后，千佛山街道办事处应当及时返还城市建设开发公司购房款，否则应承担占用资金期间的利息，原审法院判决利息正确。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、判决应当予以维持。金凯特科技公司述称，本案涉诉房屋并非金凯特科技公司所建，金凯特科技公司仅为千佛山办事处临时协管账目，并未实际收取购房款，也未收取其它费用。根据金凯特科技公司与千佛山办事处签订的解除《开发建设“青龙峪生态林果健身观光园”项目合作协议书》合同的相关约定及济南市历城区人民法院及济南市中级人民法院审理的同类案件中查明的事实等证据，可以证实本案的所有权利义务应由千佛山街道办事处承担，金凯特科技公司不应承担该案责任。城市建设开发公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令城市建设开发公司、千佛山街道办事处、金凯特科技公司于2006年10月19日签订《房屋使用权协议》、2007年6月27日签订的《补充协议》无效；2.请求判令千佛山街道办事处、金凯特科技公司返还购房款人民币526710元及利息，详见附件；3.案件受理费由千佛山街道办事处、金凯特科技公司承担。一审法院认定事实：2006年10月19日，济南市千佛山海鲜副食品市场、金凯特科技公司与城市建设开发公司订立《房屋使用权协议》，载明济南市千佛山海鲜副食品市场、金凯特科技公司取得的05-001号《四荒使用权证书》使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，协议双方约定将位于济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园的1-G1号房屋的使用权转让与城市建设开发公司，房屋建筑面积为220平方米，单位售价为每平米1500元；2007年6月27日，济南市千佛山海鲜副食品市场、金凯特科技公司与城市建设开发公司订立《补充协议》，约定因材料价格上涨购房单价涨至2000元/平方，购房面积约计320平方，最终以实际丈量为准。济南市千佛山海鲜副食品市场系千佛山街道办事处下属企业。城市建设开发公司于2006年9月30日向金凯特科技公司支付房款10万元；于2006年10月19日向金凯特科技公司支付房款20万元；于2007年2月7日向金凯特科技公司支付房款10万元；于2007年8月3日向金凯特科技公司支付房款10万元；于2008年9月18日向金凯特科技公司支付房款26710元。2017年6月21日，涉案房屋被拆除。金凯特科技公司向一审法院提交《解除合同》复印件一份，系由济南千佛山海鲜副食品市场、山东中天置业有限公司、金凯特科技公司订立，约定金凯特科技公司退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险，亦不再享有该项目的任何权益。一审法院认为，因城市建设开发公司与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特科技公司签订的《房屋使用权协议》所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故《房屋使用权协议》违反法律强制性规定，应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋被拆除而无法返还，系因其被认定为违章建筑，与城市建设开发公司签订《房屋使用权协议》无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由城市建设开发公司分担。千佛山街道办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，其相应法律责任应由千佛山街道办事处承担。城市建设开发公司主张由本案千佛山街道办事处、金凯特科技公司返还的购房款属于千佛山街道办事处、金凯特科技公司因《房屋使用权协议》取得的财产，千佛山街道办事处、金凯特科技公司应予返还。涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付与城市建设开发公司占有使用，城市建设开发公司主张交付的时间为2009年12月1日，千佛山街道办事处、金凯特科技公司未能提出证据证明房屋交付时间有误，故一审法院认定交房时间为2009年12月1日。城市建设开发公司应支付自2009年12月1日至2017年6月20日的使用费，参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为：90795元[526710元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月]，余款435915元应返还给城市建设开发公司。关于城市建设开发公司主张的利息损失，城市建设开发公司在签订合同时未尽到审慎注意义务，房屋使用期间应返还的购房款的利息损失应由其自行承担。2017年6月21日房屋被拆除后，千佛山街道办事处、金凯特科技公司没有及时返还相应购房款，此阶段城市建设开发公司的利息损失，千佛山街道办事处、金凯特科技公司应予赔偿，即以435915元为基数，自2017年6月21日起按照同期人民银行贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。城市建设开发公司主张由千佛山街道办事处、金凯特科技公司承担连带还款责任，千佛山街道办事处承担付款责任，金凯特科技公司对付款承担连带责任；金凯特科技公司称，其签订的解除《开发建设“青龙峪生态林果健身观光园”项目合作协议书》合同的相关约定及济南市历城区人民法院审理的同类案件中查明的事实等证据，可以证实本案的所有权利义务应由千佛山街道办事处承担；一审法院认为，金凯特科技公司与千佛山街道办事处同作为《房屋使用权协议》以及《补充协议》的一方主体，应对协议相关事项负法律责任。根据合同相对性原则，《解除合同》中约定的事项仅对该合同主体也即济南千佛山海鲜副食品市场、山东中天置业有限公司、金凯特科技公司发生效力，对于本案城市建设开发公司不具有约束力。故，千佛山街道办事处与金凯特科技公司应一同对城市建设开发公司的付款负返还责任。判决：一、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处、山东金凯特科技发展有限公司于判决生效之日起十日内向济南市历下区城市建设综合开发公司返还剩余购房款435915元；二、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处、山东金凯特科技发展有限公司于判决生效之日起十日内向济南市历下区城市建设综合开发公司返还剩余购房款相应的利息（以435915元为基数，自2017年6月21日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、驳回济南市历下区城市建设综合开发公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9067元，减半收取计4534元，由千佛山街道办事处、金凯特科技公司负担3752元，由城市建设开发公司负担782元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《房屋使用权协议》因未取得规划和建设审批手续，违反法律强制性规定，应为无效。本案的争议焦点问题是：1.涉案房屋使用费的起始时间应当如何认定，房屋使用费应当如何计算；2.城市建设开发公司是否对涉案合同无效承担过错责任。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于交房时间的认定，千佛山街道办事处作为涉案房屋的出卖人，向购房人交付房屋系其合同义务，应当对房屋的交付时间承担举证责任，在其没有证据证实涉案房屋交付时间情形下，应以城市建设开发公司自认收房时间作为使用费计算的起始日期，一审法院参照涉案合同约定的购房款金额和使用年限确定使用费，并以2009年12月1日为起点计算使用费并无不当，应予维持。关于第二个焦点问题。千佛山街道办事处未及时返还购房款，应当向城市建设开发公司支付资金占用费，不属于合同无效后的缔约责任，千佛山街道办事处以双方均有过错为由，提出城市建设开发公司应当承担相应的缔约过失责任的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，千佛山街道办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9067元，由上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二一年九月二十八日书记员  李璐瑶