贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终7168号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省贵安新区百马大道碧桂园贵安一号商业街6号楼2楼12号。法定代表人：欧阳腾平。委托诉讼代理人：张莲莲，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：迟长鸣，男，1983年6月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：孙志，贵州圣思律师事务所律师。原审被告：中国民生银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区阳光大道28号。负责人：王成。上诉人贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）因与被上诉人迟长鸣及原审被告中国民生银行股份有限公司贵阳分行（以下简称民生银行贵阳分行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初7512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年06月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员邹爱玲对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人碧桂园房开公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费。保全费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，被上诉人未按照合同约定在满足解除条件之日起30日内书面通知上诉人，视为同意继续履行合同，涉案合同不应解除，一审判决解除合同无事实依据。对于被上诉人解除合同书面通知及邮件通知，因书面通知书上无上诉人相关部门盖章认可，其邮件内容未知，被上诉人也未提供相关上诉人收到邮件的证明，故而被上诉人解除合同权的行使未达到法律效力。2.一审法院认定的逾期交房违约金过高，请求依法调减。双方虽在《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任有了明确约定，但相关司法解释对当事人约定的违约金是否过高以及应当如何调整做了专门的规定；本案中，被上诉人并未举证证明其实际损失，其购买的案涉房屋不管是自身使用，还是用于出租，其逾期交房给被上诉人造成的损失实际都是租金损失。违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。被上诉人购买的房屋位于贵安新区，紧邻贵阳市花溪区，原属于花溪区，且该案由花溪区人民法院管辖，因此应参照2014年花溪的租金计算被上诉人的租金损失。3.房屋维修基金系上诉人代收，被上诉人应向相关部门主张退还。4、违约金与资金占用费属于对方对损失的重复主张，请求驳回。被上诉人迟长鸣答辩称，1.一审认定事实清楚，我方没有超期解约；2.违约金没有过高，从交房款至今已经三年左右，违约金与银行同期贷款利率差不多，且举证义务在于对方；3.上诉人应当支付资金占用利息。原审被告民生银行贵阳分行未到庭应诉亦未提交书面陈述意见。迟长鸣向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》；2.解除原告与被告民生银行贵阳分行签订的《个人购房/车位借款及抵押合同》；3.被告碧桂园房开公司向原告退还首付款265681元、维修基金24721元、商品房预告登记费80元，共计280882元及相应利息41289元（从2017年5月28日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止，现暂计算到起诉之日）；4.被告碧桂园房开公司向原告退还已向被告民生银行贵阳分行支付的贷款本金及利息（以被告民生银行贵阳分行出具的对账单为准）；5.被告碧桂园房开公司向被告民生银行贵阳分行支付原告未偿还的贷款本金及利息（以被告民生银行贵阳分行出具的对账单为准）；6.被告碧桂园房开公司向原告赔偿违约金185412.15元（总房款的15%）；7.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年5月28日，原告迟长鸣与被告碧桂园房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＢＧＹＧＡ-ＸＹＷ-15Ｈ-1-402），该合同主要约定一、迟长鸣向碧桂园房开公司购买其开发的位于贵安新区住宅，房屋总价款1236081元，原告应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款256081元，余款98万元以银行按揭贷款方式支付；二、买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。三、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。四、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同附件十二补充协议第六条“关于逾期交付责任”部分约定，逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；第十六条“关于合同解除”部分约定，买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。原被告双方在补充协议中约定了各自的通讯送达地址。合同签订当日，原告按约定向被告碧桂园房开公司支付了购房首付款256081元（含合同签订之前已支付的定金），房屋维修基金24721元，预告登记费80元。并办理了商品房预售合同备案登记手续，登记号为Ｙ00006771。之后迟长鸣为借款人与民生银行贵阳分行签订了《个人购房／车位借款及抵押合同》，约定迟长鸣为购买本案房屋向民生银行贵阳分行贷款98万元，借款期限360个月，借款利率为年利率4.9%（浮动），采用等额本息方式还款；该借款合同保证人栏为空白，被告未作为保证人提供保证责任，亦未在合同上加盖公章；贷款以原告名义划入碧桂园房开公司开立的售房专户内，此后，该98万元贷款已实际发放。截至2019年6月30日房屋交付期限届满时及之后的90日，被告碧桂园房开公司未能向原告交付房屋。庭审中原告提交录像视频证明其于2020年5月20日，原告向被告碧桂园房开公司发出解除合同通知，要求被告碧桂园房开公司退房退款并赔偿损失，被告碧桂园房开公司对此无异议。截至本案开庭审理时（2020年12月4日），被告碧桂园房开公司亦未取得案涉房屋的竣工验收备案手续，原告亦未收房。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据、贷款合同等证据在卷作证，一审法院予以确认。一审法院认为，原告与被告碧桂园房开公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，不履行或不按合同约定履行义务的，应当承担违约责任。合同签订后，原告向被告碧桂园房开公司支付了购房款，但被告碧桂园房开公司并未在合同约定的2019年6月30日及其之后的90日内向原告交付符合合同约定条件的房屋，已经违约，被告碧桂园房开公司应承担逾期交房的违约责任，原告据此提出解除合同的请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《商品房买卖合同》及补充协议中约定“逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同。”本案中，原告与被告碧桂园房开公司约定的交房时间为2019年6月30日，故合同解除条件到达的时间为90日后的2020年9月30日，自此原告有权单方解除合同。关于合同解除权行使时间，买卖合同补充协议中“逾期交付责任”部分约定的期限为30天，在“合同解除部分”约定的期限为一年，双方关于合同解除权行使时间出现了矛盾的约定，因该合同系被告碧桂园房开公司提供的格式条款，按照不利于提供格式条款一方的解释和原被告关于合同解除权行使时间应当对等的原则，一审法院认定解除权的行使期限为一年。因此，买受人解除合同的，应当在达到解除合同条件之日起一年内行使。原告于2020年5月20日向被告碧桂园房开公司送达解除合同通知，原告主张解除合同的时间在一年的期限内，合同自通知到达被告碧桂园房开公司时解除，故双方签订的商品房买卖合同已于2020年5月20日解除。《商品房买卖合同》解除后，原告与民生银行贵阳分行之间的《个人购房/车位借款及抵押合同》已无履行的基础，合同目的已不能实现，故原告请求一并解除借款合同的请求，一审法院予以支持。因《个人购房/车位借款及抵押合同》系原告与民生银行贵阳分行签订，碧桂园房开公司未作为保证人承担保证责任，故碧桂园房开公司不负有直接向民生银行贵阳分行支付剩余按揭贷款本息的义务，应由原告向民生银行贵阳分行直接支付。因此，碧桂园房开公司需将向原告收取的购房款1236081元退还原告。贷款合同解除后，原告应向民生银行贵阳分行支付自本判决生效之日起剩余的贷款本息（以民生银行贵阳分行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准，按《个人购房/车位借款及抵押合同》约定计算）。原告交纳的房屋维修基金8063元系由被告直接收取，被告并未提交证据证明已经转交给第三方，故应由被告直接向原告进行返还。若被告收取的该维修基金确已交给第三方，被告在向原告退还该房屋维修基金后，可向收取该费用的第三方申请退还。案涉房屋已办理预售合同备案登记，因此对原告主张退还80元的预告登记费，不予支持。关于原告主张的违约金，因被告不能按期交房的违约行为致使合同解除，必然给原告造成资金占用的利息损失和预期利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告应当承担违约金赔偿责任。双方已经明确约定被告逾期交房导致原告解除合同的，被告需承担总房款的15%的违约金，该违约金属于双方事先约定违约金，可以起到督促当事人履行合同的作用，具有担保债务履行的作用，该标准与逾期付款的违约责任对等，不存在有失公平的情况。综合合同的履行情况、原告的资金占用损失和预期利益损失、被告违约的过错程度及占用资金的时间等因素，一审法院认为该违约金标准并不畸高。因此，原告要求被告按照已付房款的15%的标准赔偿违约金185412.15元（1236081元×15%）的请求，符合双方的约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。关于贷款合同解除前原告已向民生银行贵阳分行支付的贷款利息问题。在合同解除前的利息损失（含按揭款产生的利息），因前述判决185412.15元违约金已足矣弥补该损失，故在支付违约金的情况下，不应再重复计算合同解除前的利息损失，故对原告要求被告赔偿合同解除之前的利息损失的请求，一审法院不予支持。在合同解除后直至本判决生效当月止，原告已向民生银行贵阳分行支付的利息，属于被告未按约向原告退款，给原告造成的实际损失，故该利息损失应由被告赔偿给原告。金额以民生银行贵阳分行于本判决生效当月出具的还款对账单为准。关于合同解除后的资金占用利息，原告已经按合同约定的时间向被告送达了解除合同的通知书，合同已经解除。根据合同约定，被告应当在收到解除合同通知之日起30日内（即2020年6月20日之前）向原告退还房款，但被告并未按照该约定向原告退款，其继续占用原告房款的行为，不符合诚实信用原则的要求，也必然给原告造成资金占用损失，被告也会因自身拖延退款的违约行为而获利，明显有失公允，故对原告要求被告支付的资金占用费的请求，一审法院予以支持以首付款256081元为基数，从2020年6月20日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。为避免该逾期退款资金占用利息和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定的迟延履行期间的债务利息重复计算，故一审法院确定资金占用费的计算截止时间为本判决指定的履行期间届满之日。合同解除后，原被告同时负有互相配合办理注销案涉合同备案登记的义务。为减轻当事人讼累，一审法院一并判决原被告相互配合办理案涉房屋的预售合同备案登记的注销手续。若在实际履行过程中，案涉房屋还存在其他登记事项需要注销的，原被告及民生银行贵阳分行应当按照诚实信用原则的要求，相互配合办理注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告迟长鸣与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于2017年5月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号BGYGA-XYW-15H-1-402）于2020年5月20日解除；二、解除原告迟长鸣与被告中国民生银行股份有限公司贵阳分行于2017年5月28日签订的《个人购房/车位借款及抵押合同》；三、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告迟长鸣已付购房款1236081元，并以购房首付款256081元为基数，从2020年6月20日起，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算资金占用费直至本判决指定的履行期间届满之日；四、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告迟长鸣房屋维修基金24721元；五、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告迟长鸣违约金185412.15元；六、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告迟长鸣已向被告中国民生银行股份有限公司贵阳分行支付的从2020年5月20日至本判决生效之日止的借款利息（以被告中国民生银行股份有限公司贵阳分行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准，不含罚息）；七、原告迟长鸣于本判决生效之日起五日内向被告中国民生银行股份有限公司贵阳分行偿还自本判决生效之日起剩余的贷款本息（以被告中国民生银行股份有限公司贵阳分行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准，按《个人购房/车位借款及抵押合同》约定计算）；八、原告迟长鸣和被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内相互配合办理注销案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续（备案登记号为Y00006771）；九、驳回原告迟长鸣的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4438元（已减半收取），由被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致，本院予确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、被上诉人是否有权解除合同；2、合同解除后上诉人承担已付房款15%的违约金是否过高；3、是否应当支持逾期退款的资金占用利息;4、上诉人是否应当退还维修基金。针对争议焦点1，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被上诉人在合同约定的解除权条件成就后，送达解除通知虽超过补充协议约定的30日行使期限，但案涉房屋在被上诉人向上诉人送达解除通知时仍未达到约定的交付条件，且至今仍未达到约定的交付条件，故一审判决确认双方签订的《商品房买卖合同》已于解除通知送达之日解除符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同，以及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，故本院对此予以维持。针对焦点2，上诉人作为专业的房地产机构，基于对自身能力及市场因素的综合考量，经与被上诉人平等协商，合同约定对双方均有约束力。双方合同中约定的逾期交房违约金标准与逾期支付购房款违约金标准对等，补充协议中亦再次确认逾期交房违约金为已付房款15%，故前述逾期交房违约金标准系双方真实意思表示，一审依据合同约定的违约金标准进行判决并无不当，故本院对此予以维持。针对焦点3，根据合同约定，上诉人应当在收到解除合同通知之日起30日向被上诉人退还房款，对于合同解除后的购房款资金占用损失或利息损失，系上诉人未按约定的时间退还全部已付款而导致，与上诉人逾期交房致使合同解除按约承担已付房款15%违约金并不重合，一审判决上诉人对迟延退款给被上诉人造成的损失承担责任并无不当。针对焦点4，被上诉人交纳的房屋维修基金系由上诉人直接收取，上诉人并未提交证据证明已经转交给第三方，故应由上诉人直接向被上诉人进行返还。若上诉人收取的该维修基金确已交给第三方，上诉人可在退还被上诉人维修基金后，另行向收取维修基金的第三方申请退还。综上所述，上诉人碧桂园房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用8816元，由上诉人贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二一年九月二十三日书记员  蒲美君