-1-内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2021）内0624民初1648号原告：鄂尔多斯市佳泰物业服务有限公司棋盘井分公司，统一社会信用代码91150693399589565Y，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克旗棋盘井镇迎宾路西金鼎佳苑住宅区B5号楼804号商铺。负责人：吴钢，系公司总经理。委托诉讼代理人：李正萍，系公司项目经理。被告：高鹏，男，1985年2月11日出生，汉族，个体，现住址内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市佳泰物业服务有限公司棋盘井分公司（以下简称佳泰物业）诉被告高鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告佳泰物业的委托诉讼代理人李正萍及被告高鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳泰物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告-2-支付拖欠物业管理费7633.93元（2015年3月25日至2021年5月15日）、楼道电费1238.91元及违约金874.67元，共计：8747.51元。2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年3月25日至今，原告一直按照《物业服务合同》和相关部门的管理规定为棋峰家园的业主提供了相应的物业服务，获得了业主的认可，但被告从2015年3月25日至2021年3月15日一直未交纳其应负担的物业费。物业费收费标准为每平米每月0.8元。被告房屋的计费面积为133.13平方米，按照原告与房地产及业委会签订物业委托合同内容约定，被告需按半年按时支付物业费，如被告未按时支付物业费将对被告实行每天加收万分之五滞纳金，在近两年多的催费过程中经多次与被告协商以厨房被淹为理由拒交物业费，后期原告多次联系被告未果，此行为已严重影响了物业公司各项工作的正常进行及公司的正常经营，损坏了小区全体交费业主的共同利益，截止2021年3月15日被告合计应给付原告物业费楼道电费共计：8747.51元。鉴于上述费用催要无果的情况下，特请求法院判决被告立即给付所欠原告的物业费，维护原告的合法权益。被告高鹏答辩称，供暖问题上是自从这个房子盖起来暖气都没暖过，被告也查了自己家的管道是否有问题，但是不是被告家管道的问题，被告也走访调查过邻居家供暖情况，结果是被告那栋楼都不暖。被告给供暖公司打过电话，供热公司回复说是我们-3-物业公司管网有问题，造成暖气不暖。房顶漏水被告也给物业公司打过电话，2013年修过，但是没修好还再漏水。还有就是小区存在卫生及安全和绿化问题，根本达不到合同上的标准。以上是被告不交物业费的原因。原告佳泰物业为证明其主张向法庭提供的证据及质证、认证情况如下：《物业管理服务合同》复印件3份，证明原告对小区的物业服务工作一直在做，被告欠原告物业费的事实。被告对该证据的真实性认可，对证明问题不认可，因为原告物业公司服务不到位。本院认为，该《物业管理服务合同》有3份，第一份为前期物业服务合同，是本案原告与开发商鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司所签，合同的落款处有两个公司的盖章和代表人的签名，能够证明原告从2014年11月1日进驻棋峰家园小区提供物业服务，后两份合同是原告与小区业主委员会所签，有小区业主委员会盖章，被告对该三份合同的真实性认可，故本院对该三份合同的真实性予以采信。被告高鹏为证明其主张向法庭提供的证据及质证、认证情况如下：证据一，2021年8月14日被告与供暖公司电话录音一份，证明是小区物业供暖管网的问题导致被告家里面不暖。原告对该证据的真实性认可，对通话录音证明问题不认可，暖气不暖不光-4-是物业的问题，今年公司准备把楼道立管和单元阀门换了，再说棋峰家园小区8号楼、13号楼、14号楼都暖的。证据二，手机照片复印件五张，证明被告家屋顶存在漏水的事实。原告对该证据真实性不清楚，证明问题认可，但是房屋漏水原告已经处理过了，被告不应以此作为不交物业费的理由。本院认为，被告提供的通话录音，无其他相关证据佐证，不能证明被告的房屋存在供暖不暖以及问题的原因是由于物业公司的责任，故对该通话录音不予采信；对被告提供的照片，无其他相关证据佐证，且被告认可楼顶防水曾动用两供基金维修过，对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：被告高鹏系棋盘井镇棋峰家园小区3号楼1单元501室房屋的业主，该房屋面积133.13平方米，系普通住宅。原告于2014年10月25日与开发商签订了为期3年的前期物业管理服务合同，合同约定的服务期限为2014年11月1日至2017年10月31日。合同约定原告提供的服务的受益人为本物业的产权人和物业使用人，合同第三、四条约定委托管理事项包括房屋建筑共用部位的检查、养护和管理，包括：楼盘、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备维修、养护、运行和管理，包括：共用上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、共用的暖气干线、天线、交换站、高压水泵房、楼内消防设施、设备、电梯。物业服务的范-5-围第一条约定物业共用部位的日常维修、养护和管理（包括公共暖气管道，二次供热设备的养护，排污管道，二次供水设备及管道的维护维修，供电设备的维护及维修等）。物业管理服务费用的标准为普通住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元收取，物业服务费由原告按季度向业主和物业使用人收取，逾期按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。楼道电费不包含在物业服务费中，由住户按照实际测算发生的费用按照每年40元/户交纳。2016年9月1日，因为被告所在的小区成立了业主委员会，原告与棋峰家园业主委员会签订了为期三年的物业管理委托合同，合同除电梯楼的物业服务收费标准有变化外，其他内容与前期物业合同内容相同。2019年8月31日，原告与棋峰家园小区业主委员会继续续签了为期三年的物业服务合同，合同中关于普通住宅的物业管理服务费及楼道电费的收取标准不变，委托管理期限为三年。对物业管理服务质量进行约定，约定房屋及设施、设备的维修、养护：及时赶到现场；定时、定期进行检修、保养、检查，无事故隐患，执行《鄂尔多斯市房屋及其修缮服务标准》。维修工程质量合格率：分项检查、结合部位严格把关，按照工序一步到位，杜绝二次返工。规定房屋共用部位，共用设施、设备，公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部位的小修、养护费用累计不超出5000元，由物业管理服务费承担；大中修、更新、改造费用使用两供基金维修；2.房屋共用设施、设备的小修、养护费用累-6-计不超出5000元，大中修、更新、改造费用使用两供基金维修。另查明从2015年3月25日至今被告未缴纳物业管理服务费。原告庭审中自认被告的楼道管理费及违约金计算错误，更正为247元和94.32元。本院认为，本合同是民法典实施前的民事法律事实引起的民事纠纷案件，故应当适用旧法。本案为物业服务合同纠纷，被告对双方存在物业服务合同关系并无异议，且原告提供了双方认可的物业委托服务合同，故双方存在物业服务合同的法律关系。被告以阳台下雨漏水和供暖不暖及小区的卫生、安全、绿化不达标为由抗辩拒交物业费。本院认为被告的抗辩理由因所提交的证据不充分难以成立。首先物业服务合同约定物业公司对业主房屋及设备设施的共用部位只是维修、管理和养护，且被告提供的证据并不能证明其阳台顶部漏水及大暖暖气不暖就是因为物业公司对共用部位的管理不善导致，被告也承认其房顶在2013年曾动用两供基金进行过维修，对于维修后的漏水被告应当及时找维修公司进行处理，且庭审后被告承认原告对其屋顶漏水进行了维修，问题已经解决，故本院认为被告对于其阳台顶部漏水来抗辩拒交物业服务费的理由不能成立。对于大暖不暖的问题，被告认为是小区大暖主管管道存在问题导致自己家及所在整栋楼供暖不暖，从该原因判断，该问题仅仅物业公司小的维修养护不可能解决，根据双方2019年签订的物业服务合同约定必须动用两供基金和-7-政府的改造项目进行维修。故被告以一个电话就判定供暖不暖的原因也是物业公司的问题，本院并不认同，故对其以此拒交物业费的理由本院不予支持，关于被告抗辩其他拒交物业费的理由因无相关证据佐证，本院不予支持。故对原告请求被告承担2015年3月25日至2021年5月15日物业费7633.93元的主张，未超出合同约定本院予以支持；关于原告请求的楼道电费247元，因原告并未举证证明其对单元楼道用电进行了实际测算，故对该楼道电费的请求不予支持；关于原告请求被告承担逾期缴纳物业费的违约金属于利息损失，从庭审来看原告的物业服务存在一定的问题，故本院对该违约金的请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，参照《物业管理条例》第四十一条之规定判决如下：一、被告高鹏于本判决生效之日起立即给付原告鄂尔多斯市佳泰物业服务有限公司棋盘井分公司物业费7633.93元；二、驳回原告鄂尔多斯市佳泰物业服务有限公司棋盘井分公司的其他诉讼请求。案件受理费20元，由被告高鹏负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。-8-本案为终审判决。申请执行期限：二年。审判员  王小龙二〇二一年九月六日书记员  左毅琪-9-法条链接《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。