铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1202民初2413号原告：铁岭华正物业管理有限公司。住所地：铁岭经济开发区桑园岭分场。法定代表人：赵玉良，系该公司总经理。委托代理人：高军，系该公司经理。代理权限：代为立案，参加诉讼活动，提出回避申请，收集提供证据，进行请求，请求调解，承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代收法律文书。被告：刘峰，男。原告铁岭华正物业管理有限公司与被告刘峰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，在本院公开开庭进行了审理。原告铁岭华正物业管理有限公司的委托代理人高军，被告刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、请求判令被告立即给付拖欠的物业费共计5910元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是御点江山小区业主，御点江山业主委员会与原告签订了《物业管理服务是合同》。合同约定，原告为御点江山小区提供物业服务，物业费标准为多层0.8元/月/平方米,高层1.0元/月/平方米。合同签订后，原告依约定履行了义务。但被告却一直未缴纳。2014年11月20日至2018年12月31日1元/月/平方米，2019年1月1日至2020年12月31日0.8元/月/平方米，合计物业费5910元。故向法院起诉，请求判令被告给付拖欠的物业费5910元及相应的滞纳金千分之三和承担诉讼费。建筑面积为86.23平方米。被告辩称：本人要求房屋面积按照所有权证上的面积主张85.77平方米。关于缴费通知单本人并没有实际收到，主张三年之前的物业费经过诉讼时效，现在同意给付三年以内的物业费用。基于御江山手册，本人大概例举了15条物业公司没有达到标准，本人主张同时履行抗辩权，认为双方都没有达到履约的义务，所以不同意支付违约金和滞纳金。本人认为原告的服务不达标的，因此不同意全额交付，可以按照50%交付。请求法院酌定交纳物业费的比例。根据物业服务合同第三款规定物业管理服务，本人有照片以及视频可以证明垃圾清运不及时。根据第六条第二款消防通道畅通无阻，本人有视频可以证明消防通道有大量的垃圾，导致通道并不畅通，违反辽宁省物业管理条例第八条的规定。第三章业主的权利义务，业主不得有下列行为，其中一条在私家花园种植农作物，第十三条乱搭、乱贴等，第十二条业主在贴广告需要经过物业的批准，我也没有见过物业批准。第五十七条对于违反本小区装修、使用等方面的规定物业应该制止。第六十三条其它车辆未经过允许不得进入小区，有的小区业主没有交纳物业费，而不得进入小区，最后以报警结案的。园区内有高压电，本人认为物业有告知的义务。楼门长期不能锁，导致总有外来人员进行楼道贴小广告。本人个人的可视门铃2014年至今都无法使用。御点江山A12号楼4单元402室房屋登记所有权是本人与爱人，但是本人并没有实际在此居住。原告起诉的物业费拖欠年限属实。对原告举示证据的审核及认定：出示照片一组，用于证明物业公司按照物业合同规定为小区公共区域进行服务，包括下水、杂草、清理小广告、清理单元门等服务的事实，超过物业合同规定作防水、修下水以及吹雪。被告认为是真实的，本人并不否认物业公司提供的服务，但是该服务标准与合同有差距。本院对该组证据的真实性予以确认。2、前期物业服务合同、续签的物业合同，用于证明原告经过小区业委会同意为小区服务。被告提出异议，认为2019年合同约定一车一杆进园区需要登记，而原告有视频证明出租车进入园区并没有登记，外来车辆进入未按照合同规定来执行。垃圾清运不及时，合同是第一次看见。本院认为，该组证据客观真实，且与本案有关联性，予以采信。对被告举示证据的审核及认定：1、照片以及视频，拍摄于2021年8月，用于证明垃圾清运、消防通道畅通等物业服务不达标。原告提出异议，认为照片显示是御点江山，但是是三期未完成的工程，并不影响二期。被告出示的视频不代表物业公司服务不达成，小区设的消防通道，垃圾点设到小区南门，而南门宽七米，垃圾仅用了三米，可以作为备用通道，主通道在九年一贯制学校处。被告提出的主张是错误的。本院对该组证据的真实性予以确认。经当事人陈述，举证、质证和本院审查认证，确认如下法律事实：2013年1月1日，原告铁岭华正物业管理有限公司与辽宁新华诚房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定后者选聘原告对其开发的御点江山住宅项目提供前期物业服务，约定物业管理服务事项等内容，物业费收费标准为低层住宅（洋房）:1.2元/月/平方米，多层1.2元/月/平方米,高层住宅1.4元/月/平方米，原告按照1元/月/平方米主张2014年11月20日至2018年12月31日止的物业费。2019年1月19日、12月27日，原告铁岭华正物业管理有限公司与铁岭经济开发区御点江山小区业主委员会连续签订合同期限为一年的《物业服务合同》，合同期限自2019年1月1日至2020年12月31日，约定了物业服务内容及物业管理服务标准，物业费标准为多层住宅0.8元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米。被告刘峰为该小区A12号楼4单元402室多层住宅业主，建筑面积85.77平方米，2014年11月20日至2020年12月31日止物业费至今未交纳。本院认为：原告铁岭华正物业管理有限公司与辽宁新华诚房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及与铁岭经济开发区御点江山小区业主委员会签订的《物业服务合同》均合法有效，对御点江山小区全体业主具有约束力。原告铁岭华正物业管理有限公司有义务为御点江山住宅小区业主提供合同约定和法律规定的各项物业服务，并有权依照合同约定向业主收取物业服务费，原告实际已经提供了物业服务，被告刘峰作为业主应当及时交纳物业费。关于被告刘峰提出2019年之前的物业费超过诉讼时效的答辩意见，因原告在其诉请的物业费时间段内一直持续服务，诉讼时效应从物业服务合同履行终止次日开始计算，故对被告的该节答辩意见不予采纳。关于被告提出的原告物业服务不达标的答辩意见，根据被告庭审举示的证据材料能够确认御点江山小区的日常维护和管理存在部分瑕疵，但是上述瑕疵并不必然致使合同目的不能实现，不构成其拒缴物业费的合法正当理由。被告如认为原告提供的物业服务不完全履行合同义务的行为，应当采取正当法律途径向原告主张权利以维护自身合法权益，拒缴物业费的方式，损害了其他已经全额交费业主的利益，实属不当行为，理应予以杜绝。结合本案具体情况，酌定2014年11月20日至2018年12月31日的物业费收费标准降低20%，即2014年11月20日至2020年12月31日止均按0.8元/月/平方米标准交纳，综上被告应交纳2014年11月20日至2020年12月31日止的物业费5031元（0.8元/月/平方米×85.77平方米×73个月又10天）。原告主张的滞纳金，因原告物业服务标准存在部分瑕疵，被告以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约行为，对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款，第一百零九条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：一、被告刘峰于本判决生效之日起三十日内给付原告铁岭华正物业管理有限公司自2014年11月20日起至2020年12月31日止的物业费5031元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预交），减半收取25元，由被告刘峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费50元，逾期按撤回上诉处理。审判员 刘 微二〇二一年九月二十九日书记员 樊珈彤