辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终1274号上诉人（原审被告、反诉原告）：钱冠廷，男，1988年1月16日出生，满族，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：范慧君（钱冠廷母亲），女，1964年3月15日出生，满族，住辽宁省抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺市嘉谊物业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区裕城路34号1单元516室。法定代表人：姜明姬，该公司经理。委托诉讼代理人：张春旭，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马晶，辽宁金朋律师事务所律师。上诉人钱冠廷因与被上诉人抚顺市嘉谊物业管理有限公司（以下简称嘉谊物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人钱冠廷的委托诉讼代理人范慧君、被上诉人嘉谊物业的委托诉讼代理人张春旭、马晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钱冠廷上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法支持上诉人的反诉请求，返还上诉人物业费、垃圾清运费、泄水费；3、一、二审本诉及反诉的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院遗漏《前期物业服务合同》关键条款，说明事实证据查实有误，导致错误认定《前期物业服务合同》有效。被上诉人提交的《前期物业服务合同》是本案判决的重要依据，其中双方约定的委托管理期限第二项内容为：“具体时间以甲方书面通知为准。”一审法院在本院认定事实及本院认为两处审理中，将《前期物业服务合同》的第二项内容遗漏，审查认定事实不清，判决适用法律错误。事实是，在新抚区法院（2018）辽0402民初1999号判决书中，甲方（抚顺万达广场开发有限公司）依据2018年2月《辽宁省物业管理条例》出台的新规第41条，《前期物业服务合同》不得超过三年之规定，正式通知乙方（被上诉人）2015年10月15日双方签订的《前期物业服务合同》于2018年10月24日到期。甲方依照《前期物业服务合同》中双方的约定：具体时间以甲方书面通知为准，并依据合法理由，《辽宁省物业管理条例》之规定。于2018年10月24日，以书面的方式正式通知乙方《前期物业服务合同》到期终止，完全符合《中华人民共和国合同法》第46条规定（附终止期限的合同，自期限届满时失效）。《前期物业服务合同》于2018年10月24日应届满失效。二、一审法院的判决，既依据《辽宁省物业管理条例》第六条规定，又否定《辽宁省物业管理条例》第41条规定，既依据1997年版的《抚顺市物业管理条例》，又否定2018年版的《抚顺市物业收费管理办法》，说明一审法院判决依据混乱，事实查明不清，导致错误认定《前期物业服务合同》有效。《辽宁省物业管理条例》第41条明确规定，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签《物业服务合同》。在上诉人代理人范慧君接到判决书时，立即给路爽法官打电话询问她为什么不依照《辽宁省物业管理条例》第41条规定判决，路爽法官回复，我是按照网上《抚顺市物业管理条例》判决的，我错了也没关系，你上诉中院会改的。需要说明的是网上查到的《抚顺市物业管理条例》没有文号，没有印章，只有“抚政发【1997】15号文”有文号，目前网上的版本与其一致。对于《前期物业服务合同》的有效期限规定，抚政发（1997）15号文没有明确限定三年，但是在2018年2月，《辽宁省物业管理条例》颁布新规，《前期物业服务合同》不得超过三年。2018年12月18日，抚顺市发展和改革委员会与抚顺市住房和城乡建设委员会联合颁布抚发改发（2018）395号文，《抚顺市物业服务收费管理规定》，其中第九条：前期物业服务合同期限不得超过三年。合同期满继续续聘的，应当续签《物业服务合同》。一审法院没有依据（2018）《辽宁省物业服务管理条例》和（2018）《抚顺市物业服务收费管理规定》，查实被上诉人提交的《前期物业服务合同》是否超过三年，导致错误认定《前期物业服务合同》有效。三、被上诉人强迫业主配户时签订的《前期物业服务协议》违规无效。上诉人在2018年5月办理配户手续时，因拒绝签订《临时管理规约和前期物业服务协议》中的《前期物业服务协议》，被上诉人不给办理配户手续，上诉人没有进户。上诉人认为《前期物业服务协议》的主体不应该是业主和物业公司，应该是建设单位和物业公司。被上诉人要求签订的《前期物业服务协议》内容与万达广场开发有限公司与其签订的《前期物业服务协议》内容不一样，上诉人认为前期物业服务不能同时存在两份前期物业服务合同，拒绝签字是对的。被上诉人不给办理配户手续是错误的。直到2018年11月，上诉人与韩帝园签订了H26门市房租赁协议后，上诉人再次要求办理配户手续时遭到拒绝，只能自行将门打开，发现断水断电后，请求被上诉人给水给电遭到拒绝。当时上诉人不知道水电管理已被自来水公司和电业局收回，错以为被上诉人管理，所以在新抚区法院起诉被上诉人断水断电，因韩帝园特别着急开业，上诉人与被上诉人一起到新抚区物管科签订了协调协议，后因上诉人发现《前期物业服务协议》已超过三年，依据此协议收取物业费每平米每月3元不合法，所以同意先交物业费押金5700元（不是物业费5700元）。上诉人给水给电，在收费依据标准合理合法时再签合同时补交物业费。协调协议签订后，被上诉人没有按照协议开具物业费押金5700元，而是开具物业费及泄水费、垃圾清运费共计5700元。由于出租房屋急切，想到有协议证明，范慧君自己决定代签收据的，这样双方很不愉快，在韩帝园准备装修时发现门市房没有下水管道，莫名的断电时有发生，被上诉人不承认是自己干的。韩帝园担心以后经营受影响，退租没有装修。后来电业局出具证明是被上诉人断电的。事实证明，上诉人有交物业费的意愿，但是应该依据什么交多少物业费？被上诉人应该给予合法的依据和标准。四、一审法院认定事实不清，对于被上诉人是否存在事实上的服务没有具体说明。一审法院采信的《前期物业服务合同》、协调协议、电业局的情况说明、收款收据，证明了被上诉人经常断电断水的事实，证明了被上诉人的起诉理由“双方已经签订了《临时管理规约和前期物业服务协议》”编造不实，证明了上诉人从未认可交纳3元的物业费，证明了收款收据的前因后果，不是上诉人交纳物业费的证据，证明了被上诉人没有事实上的服务，证明了只有事实上的破坏。一审法院认定的事实及采信的证据材料证明的结果与判决结果大相径庭。这与其删除证据重要内容及遗漏关键文字模糊事实紧密相关的。一审法院认定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务”，所指的服务在认定事实中没有具体的服务内容，庭审直播中没有要求被上诉人提供服务事项。上诉人房屋没有厨房下水没有煤气，这是韩帝园退出原因之一。对园区的墙没有窗户，不允许设置。上水和电直接由自来水和电力局接管，与物业无关。卫生方面没有生活垃圾桶，因为门前属于街道管辖，不允许存放垃圾桶。建筑垃圾另收费。维修方面，上诉人门市房共计2000平方米，主体三层结构，房顶自己维修，因为每次报修后被上诉人回复修好了，屋内漏水更加严重，用盆接，打雨伞。别说报修维修，实报易燃易爆危险品，不但不管，还与住宅楼内的危险品生产厂家同流合污，欺上瞒下，对采访媒体公开撒谎，说房东找不到，派出所证实房屋没有配户，被上诉人收租金。尽管面对这样无良物业，上诉人仍然缴纳物业费押金，但一审法院却多处保护被上诉人。一审法院判决书第六页最后一行及第七页第一行：钱冠廷交付嘉谊物业4550元，其4550元庭审已知是物业费押金的一部分，上诉人不同意物业费标准，怎么可能交纳物业费呢？但是判决书中物业费还是物业费押金没有注明，遗漏无非就是想说明上诉人交过物业费，进而误导判决结果。综上，上诉人认为任何服务公司都不能偏离法律轨道一意孤行。在2018年10月24日之后，依法被上诉人不能续用《前期物业服务合同》的规定收取物业费每平米每月3元应履行法定程序，在没有成立物业委员会的情形下，通过业主大会选聘，成为该区的服务人，才可以继续服务，而不是建设单位通过招标指定的物业服务人继续服务。依照抚发改发（2018）395号《抚顺市物业服务收费管理规定》第九条，前期物业服务合同期限不得超过三年。合同期满继续续聘的，续签《物业服务合同》。被上诉人从未有与业主签订《物业服务合同》的意愿，始终按照《前期物业服务合同》收费，违规得利。《前期物业服务合同》与《物业服务合同》是有本质区别的。《前期物业服务合同》主体必须是建设单位和物业公司。《物业服务合同》的主体是业主或业主委员会和物业公司。《前期物业服务合同》有效期三年，《物业服务合同》有效期可以延续。在被上诉人持有与万达广场签订的《前期物业服务合同》有效的情形下，强迫业主进户必须与其签订自拟的另一《前期物业服务合同》是不合法的。上诉人一直希望签订物业服务合同，明确服务具体内容，双方公平公正合理合法的执行物业费标准。上诉人没有拒绝缴纳物业费，一审提交的物业费押金5700元，充分说明缴纳物业费的诚意，但至今被上诉人依然处于无政府状态，没有合法的收取物业费依据和标准。上诉人不知道应该依据什么，交多少钱物业费。回迁业主在《前期物业服务合同》有效期内缴纳每平米每月3元的物业费，已经是被伤害的体无完肤了，因为回迁房与万达商品房没有可比性，回迁房层高三米，万达的是5.9米，同样的物业费标准，万达商品房收取的物业费折算下来是1.5元每平米每月。因为《前期物业服务合同》的法律效力，回迁房只能接受不平等、不公正、不合理待遇。正是因为存在这些问题，辽宁省制定出台的新规才可以解决这些问题。这些新规与国家法律没有任何冲突，完全是顺畅急需、严谨实际、迫切实施的法律法规。一审法院的判决事实不清，于法无据，法官严重渎职，上诉人举证真实可信。《前期物业服务协议》依法依规都是符合届满失效情形，一审没有查证被上诉人存在事实上的服务，请求二审法院支持上诉人的所有诉求。嘉谊物业辩称，1、前期物业服务合同第16条规定本合同自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务委托服务合同生效时终止，所以前期物业服务合同继续有效。2、2018年11月23日上诉人钱冠廷付费后已经办理了配户手续，物业公司已经为其进行了物业服务，从上诉人交物业费到现在也没有超过三年，交物业费也表示上诉人对物业公司的认可。物业费收费标准在前期物业服务合同中已有明确规定。钱冠廷的门市房在一楼，有消防通道，需要进行泄水作业，消防工程把原管网排掉，泄水费包括泄水和补水的水费，配合人员的工资和一定的行政费用，所以收取泄水费合理。前期物业服务合同已经约定了物业公司对业主装修时产生的装修垃圾进行清理，故物业公司应当收取垃圾清理费用。在2019年3月25日抚顺市新抚区人民法院作出了（2019）辽0402民初44号民事判决书中已经为双方进行了各方面的解决。通过该判决书可以反映出双方在前期的各种纠纷，钱冠廷从2019年5月至今没有交纳物业费，物业公司已经为其进行了服务，所以上诉人应当缴纳物业费。嘉谊物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2019年5月15日至2021年5月15日期间物业费，共计9100.8元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。钱冠廷向一审法院反诉请求：被反诉人依法返还反诉人物业费4234元（4550元-126.4㎡×5个月×0.5月/月）、垃圾清运费1264元、泄水费1000元，共计6498元。一审法院认定事实：2015年10月15日，抚顺万达广场有限公司（甲方）与抚顺嘉谊物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理区域：东至东二街南至新裕路、西至万达一号街、北至万达广场2#精装公寓。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应在占有使用物业中依法承担相应责任。合同第13条约定，向业主和物业使用人收取下列费用，一、物业服务费；二、装修保证金，按照抚顺市政府规定执行；三、垃圾清运费，按照抚顺市政府规定执行；四、政府和法律法规规定由物业管理企业收取和委托收取的其他费用；五、协助甲方收取水电预存金及两个供暖期的供暖费。第17条，委托管理期限暂定自2015年10月25日起至物业管理区域的业主委员会成立，且与乙方或其他物业服务企业签订物业管理服务合同之日止。第18条，甲方的权利义务：负责委托乙方制定抚顺万达广场B区临时管理规约，并在房屋交付业主时向业主明示本合同及抚顺万达广场B区临时管理规约，并要求业主书面承诺执行。第22条物业服务费，住宅每月每平方米建筑面积1.7元人民币，商铺每月每平方米建筑面积3元人民币，地下车位每月每车位80元人民币，物业服务费用实行包干制，盈余或亏损均由乙方享有或承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用，降低服务标准或减少服务内容。缴纳费用时间：物业服务费按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期。业主应于每个结算周期到来10日前预先缴纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日3‰收取滞纳金。钱冠廷系坐落于抚顺市新抚区万达华府（建筑面积126.4平方米，商业用房，准确信息以产权部门登记为准）房屋业主，该房屋系钱冠廷回迁取得。钱冠廷于2018年5月15日取得该房屋的配户单，并携带配户单到嘉谊物业办理配户入住手续。嘉谊物业以钱冠廷拒绝交纳物业服务费等为由拒绝为原告办理配户手续。钱冠廷曾自行将争议房屋的门锁打开，但是争议房屋内的供水、供电被嘉谊物业公司关停。2018年11月21日，在新抚区政府的协调下，钱冠廷交付嘉谊物业4550.00元，双方签订书面协议，内容为“1、范慧君出示配户单，物业费押金5700元整；2、嘉谊物业对H26商业门市房给水、给电；3、因我们之间有法院民审，所以不能签订任何合同协议”。2018年11月23日被告向原告出具收款收据三份，注明收款项目为：2018年5月15日-2019年5月15日物业费4550元、泄水费1000元、垃圾清运费1264元。后嘉谊物业为钱冠廷办理争议房屋的配户手续，同时争议房屋恢复供水、供电。钱冠廷至今与嘉谊物业尚未签订物业服务合同。钱冠廷向本院提交“关于抚顺万达广场H26门市停电情况说明”，内容为“7月12日抚顺供电公司新抚区供电分公司工作人员林某某接到万达B区H26门市业主范慧君报修电话，反映门市房无电。经过仔细检查发现所属抚顺嘉谊物业服务有限公司的地下负二层配电室内，B区H26门市电源开关已经被拉下，此配电室为抚顺嘉谊物业服务有限公司产权。经问询有关物业人员，B区H26门市业主不交物业费，所以才停电至今，特此证明”。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据《辽宁省物业管理条例》规定：物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。住宅的物业服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业服务收费，实行市场调节价。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，抚顺万达广场有限公司作为建设单位选聘原告抚顺嘉谊物业管理有限公司作为前期物业服务企业，双方签订《前期物业服务合同》，并就物业服务内容及权利、义务进行了明确约定，该合同对全体业主有约束力。在物业公司提供相应的物业服务后，钱冠廷作为该小区的业主应当履行给付物业费的义务。该《前期物业服务合同》已明确约定该服务合同内容履行至物业管理区域的业主委员会成立且与乙方或其他物业服务企业签订物业管理服务合同之日止。钱冠廷现未向本院提交证据证明该小区业主委员会与业主大会依法选聘了新的物业服务企业签订的物业服务合同，故该《前期物业服务合同》依然有效并对全体业主具有约束力，钱冠廷以未与嘉谊物业签订物业合同为由提出的抗辩，本院不予支持。钱冠廷所有案涉房屋系商业用房，其物业费收费标准应实行市场调节价格，嘉谊物业与建设单位就小区内商铺类物业服务费已经有明确约定，该约定系当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，合法有效，钱冠廷应当按照给合同内容履行给付物业费的义务。物业管理，一般是指业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，物业的服务不仅包括业主自有空间及电梯的维护，亦包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。钱冠廷以自身房屋无电梯及不使用小区道路、景观为由拒绝缴纳物业费，本院不予支持。关于钱冠廷要求返还已经按照《前期物业服务合同》给付的2018年5月15日至2019年5月15日物业费，本院不予支持。2018年11月21日，钱冠廷及嘉谊物业在新抚区政府的协调下达成一致意见，钱冠廷向嘉谊物业给付了垃圾清运费及泄水费，嘉谊物业为钱冠廷办理了配户手续。嘉谊物业向业主收取垃圾清运费、泄水费系物业公司基于《前期物业服务合同》对全体业主的统一管理，钱冠廷亦已经实际给付完毕，就该反诉请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,钱冠廷如就物业费收费标准、服务内容不满可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定，判决：一、钱冠廷于本判决生效后三日内给付抚顺市嘉谊物业管理有限公司自2019年5月15日至2021年5月15日止的物业费人民币9100.8元（3元/㎡/月×126.4㎡×24月）。二、驳回抚顺市嘉谊物业管理有限公司、钱冠廷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费25元，由钱冠廷负担。二审期间，钱冠廷围绕上诉请求提交（2018）辽0402民初1999号民事判决书及庭审实况照片，欲证明：抚顺万达广场有限公司已向嘉谊物业通知前期物业服务合同于2018年10月24日到期。嘉谊物业的质证意见是：判决结果是我公司胜诉了，驳回了抚顺万达广场公司的诉讼请求，所以前期物业服务合同继续有效，现在物业公司一直在继续管理5、6、7号楼，包括本案上诉人的房屋，上诉人在7号楼下面的一圈门市。钱冠廷提交照片和视频资料，欲证明房屋漏雨，嘉谊物业对屋顶没有维修。嘉谊物业的质证意见是：我公司对证据不认可，不知道是哪里的屋顶，与本案没有关联性。钱冠廷提交抚顺市中级人民法院（2021）辽04民终546号民事判决书，欲证明：同案同理由诉讼，法院判决结果是支持降低物业费。嘉谊物业的质证意见是：该判决书主体是另外的人和物业公司，与本案不发生关系。经本院审查，被上诉人嘉谊物业的质证意见成立，钱冠廷提交的证据材料不能实现其证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点，一是建设单位抚顺万达广场有限公司与嘉谊物业签订的《前期物业服务合同》是否于2018年10月24日届满失效及超过三年失效。二是嘉谊物业是否有收取物业费的依据。三是嘉谊物业是否提供了事实上的物业服务。关于焦点一，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，建设单位抚顺万达广场有限公司与嘉谊物业签订《前期物业服务合同》后，至今没有业主委员会或者业主与新物业服务人订立物业服务合同，故钱冠廷称抚顺万达广场有限公司与嘉谊物业签订的《前期物业服务合同》超过三年失效的上诉理由没有事实依据，本院无法支持。另，虽然抚顺万达广场有限公司曾起诉主张解除与嘉谊物业的前期物业服务合同，但并未得到法院的支持，故钱冠廷称《前期物业服务合同》于2018年10月24日届满失效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，前文已述《前期物业服务合同》为有效合同，该合同中约定的物业费收取标准对包括钱冠廷在内的业主具有约束力，故钱冠廷称嘉谊物业没有收取物业费的依据和标准的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点三，二审庭审中，钱冠廷对于嘉谊物业提供了事实上的物业服务不持异议，本院对钱冠廷称嘉谊物业未提供事实上物业服务的上诉理由不予支持。关于钱冠廷称一审法院适用《抚顺市物业收费管理办法》审理本案的上诉理由，经本院审查，一审判决书中并没有适用或引用《抚顺市物业收费管理办法》，故本院对钱冠廷的该项上诉理由不予支持。关于钱冠廷称其向嘉谊物业交纳的是物业费押金5700元，而不是物业费5700元的上诉理由，因该节事实并不影响本案的处理结果，故本院不作评价。关于钱冠廷主张嘉谊物业返还物业费的上诉请求，依据抚顺万达广场有限公司与嘉谊物业签订的《前期物业服务合同》，钱冠廷负有缴纳物业费的义务，故本院对其该项上诉请求不予支持。关于钱冠廷主张嘉谊物业返还垃圾清运费的上诉请求，由于钱冠廷在庭审中自认其装修过程中产生了建筑垃圾，并由嘉谊物业运走，故其该项上诉请求本院不予支持。关于钱冠廷主张返还泄水费的上诉请求，一审法院对其此项主张不予支持已阐述了理由，经本院审查并无不当，本院不再重复赘述。综上，钱冠廷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钱冠廷负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李 艳二〇二一年九月二十六日书记员  田俊杰