宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终984号上诉人（原审被告）：王冬梅，女，1969年12月15日出生，回族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。        委托诉讼代理人：田国义（系王冬梅的丈夫），住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。        被上诉人（原审原告）：宁夏建投城市运营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。        法定代表人：韩清耀，宁夏建投城市运营管理有限公司执行董事。        委托诉讼代理人：郭瑞娟，宁夏兴业律师事务所律师。        委托诉讼代理人：丁昊，宁夏兴业律师事务所实习律师。        上诉人王冬梅因与被上诉人宁夏建投城市运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2021）宁0202民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。        王冬梅上诉请求：1．请求撤销（2021）宁0202民初1996号民事判决书中的第一项、第二项，依法改判王冬梅支付宁夏建投城市运营管理有限公司房屋租金266.9元；2．一、二审的诉讼费由宁夏建投城市运营管理有限公司承担。事实与理由：王冬梅认为一审判决因王冬梅的缺席和宁夏建投城市运营管理有限公司隐瞒相关事实而导致认定事实错误。王冬梅和宁夏建投城市运营管理有限公司签订的《房屋租赁协议》约定租赁期限半年，从2020年1月1日至2020年6月30日，合同到期后双方再未续签合同。签订上述合同后，王冬梅己交纳了6个月房租17000元和房屋租赁协议履约金9000元。根据《房屋租赁协议》第四条的约定，宁夏建投城市运营管理有限公司在协议期限届满后应退还王冬梅9000元租赁协议履约金或抵顶租金，但宁夏建投城市运营管理有限公司没有退还或抵顶租金。一审判决也因王冬梅的缺席未提交履约金收据，而没有冲抵9000元租金。另外，《房屋租赁协议》第一条约定案涉房屋水、电暖齐全且状况良好，但实际情况是合同签订后宁夏建投城市运营管理有限公司交房时，房屋正门是玻璃门，玻璃己碎裂、房屋下水堵死，王冬梅向宁夏建投城市运营管理有限公司的物业管理部门反映，物业部门回复让王冬梅维修，维修费用从租金中扣除。随后王冬梅对门进行了维修，花费了2400元，通下水花费了600元，改下水花费了800元，加装了防盗门花费1100元，耽误营业2周时间，上述费用根据合同约定应当由宁夏建投城市运营管理有限公司承担，并从租金中予以扣除。王冬梅租赁案涉房屋至2021年2月底，从2020年7月1日至2020年2月，王冬梅无固定时间租赁了8个月，2021年2月底王冬梅到宁夏建投城市运营管理有限公司物业部门通知其收房算账，宁夏建投城市运营管理有限公司的物业部门置之不理，故王冬梅欠付的租金应为临时实际使用的（8个月减去疫情期间应享受的两个半月）5个半月，而不是一审判决确定的12个月。欠付的租金，冲抵己交的9000元履约金和疫情期间应享受两个半月减免租金7083.25元，扣减宁夏建投城市运营管理有限公司应承担的600元通下水和改下水800元费用、玻璃门维修费2400元，加装的防盗门费用1100元，再扣除耽误营业半个月租金1416.65元。最终王冬梅支付宁夏建投城市运营管理有限公司266.9元租金。2020年6月租赁合同到期后，王冬梅是从某某物业公司处租赁的房屋，期间也没有与宁夏建投城市运营管理有限公司签订过任何协议，宁夏建投城市运营管理有限公司无权向王冬梅主张权利。有关房屋租赁期间的房屋维修、房屋合同解除事宜，王冬梅与某某物业公司有过口头协商，某某物业公司对此也认可。        宁夏建投城市运营管理有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确。房屋租赁期限到期后王冬梅至今未向宁夏建投城市运营管理有限公司退房，双方一直维持着不定期的合同关系，王冬梅也一直实际占有和使用房屋。对于案涉房屋的房租，王冬梅一直以多种借口和理由予以拖延，拒绝交纳房租，其行为已构成违约，应当承担违约责任。王冬梅陈述的房屋退租、维修等问题，宁夏建投城市运营管理有限公司再次做出统一的回复。现宁夏建投城市运营管理有限公司保留对于双方签订的房屋租赁合同解除并要求其承担违约责任的权利。        宁夏建投城市运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令王冬梅向宁夏建投城市运营管理有限公司支付房屋租金34000元、违约金6800元、供暖费10939.96元，以上合计51739.96元；2．本案诉讼费用由王冬梅承担。一审法院认定的事实，2020年1月1日，宁夏建投城市运营管理有限公司与王冬梅签订《房屋租赁合同》，约定宁夏建投城市运营管理有限公司向王冬梅出租位于大武口区某某一区xx号营业房，租金按每月2833.30元，6个月17000元为标准，租金在合同签订后5日内一次性支付，即先缴租后使用；租期为2020年1月1日至2020年6月30日；同时双方还约定了逾期付款违约责任及供暖费、物业费由王冬梅负担等内容。合同签订后，双方依约履行。自2020年7月1日起，双方未续签书面的租赁合同，王冬梅仍占有使用该房屋。自2020年7月1日至2021年6月30日期间，王冬梅尚欠租金34000元，供暖费5469.98元（2020年度-2021年度），宁夏建投城市运营管理有限公司当庭自认王冬梅从2019年12月起租赁该房屋，王冬梅在2018年-2019年度并未使用该房屋，不应支付2018年-2019年度供暖费。因疫情期间房租减免问题，双方未达成一致意见，王冬梅未按合同约定支付租金及供暖费，致使双方纠纷成诉。一审法院认为，合法的租赁合同关系受法律保护，本案中，双方当事人争议的焦点为疫情期间王冬梅交纳的租金部分是否应享受按照国家的规定减免租金的问题。一审庭审中，宁夏建投城市运营管理有限公司陈述，双方因疫情期间租金减免问题协商过，王冬梅申请办理减免，但因未办理后续减免手续，所以一直没有办理租金减免。结合宁夏建投城市运营管理有限公司当庭的陈述，王冬梅承租的房屋在疫情期间符合减免租金的规定，参照《宁夏回族自治区人民政府办公厅文件》宁政办规发［2020］2号，“关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响促进中小微企业健康发展的若干措施的通知中规定第10条，减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2020年1月份租金减50％，2月-3月份租金全免。鼓励支持商业街区、商务楼宇等业主为租户减免租金”。对宁夏建投城市运营管理有限公司主张的2020年7月至2021年6月30日租金34000元，因租金缴纳方式为先缴租后使用，疫情期间的房租王冬梅已实际缴纳，所以王冬梅应享受两个半月的减免租金即7083.25元，王冬梅应向宁夏建投城市运营管理有限公司交纳租金26916.75元；关于宁夏建投城市运营管理有限公司主张的违约金，因原租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，王冬梅就涉案房屋在疫情期间租金减免问题与宁夏建投城市运营管理有限公司协商，宁夏建投城市运营管理有限公司当庭陈述，双方就疫情期间租金减免问题未协商一致。一审法院认为双方当事人因在疫情期间房屋租金减免问题一直未达成一致意见，王冬梅也一直与宁夏建投城市运营管理有限公司积极协商解决此事，但双方意见不一致，导致王冬梅未按时缴纳房租，王冬梅并未恶意拖欠房租，鉴于本案实际情况，若继续依照原租赁合同效力，由王冬梅承担违约责任，对王冬梅而言显失公平，故对宁夏建投城市运营管理有限公司的该项主张不予支持。关于宁夏建投城市运营管理有限公司主张的供暖费，因供暖是热力公司与使用热力人之间的合同关系，属另一供用热力合同关系，且宁夏建投城市运营管理有限公司也未实际缴纳供暖费用，故对宁夏建投城市运营管理有限公司的该项主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1．王冬梅于判决生效后五日内向宁夏建投城市运营管理有限公司支付房屋租金26916.75元；2．驳回宁夏建投城市运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1094元，减半收取计547元，由宁夏建投城市运营管理有限公司负担263元，由王冬梅负担284元。        二审中，宁夏建投城市运营管理有限公司未提交新证据。王冬梅提交收据1份，欲证明宁夏建投城市运营管理有限公司收取王冬梅履约金9000元，应当用以冲抵租赁费。宁夏建投城市运营管理有限公司质证后对收据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为该收据与本案无关；代理人当庭无法确认王冬梅是否实际缴纳，且该收据上也存在修改的痕迹；按照合同的约定，该履约金应当在合同解除后符合约定退还的条件后退还，现双方合同尚未解除，王冬梅无权要求退还。本院的认证意见：因该收据中加盖了宁夏建投城市运营管理有限公司的公司印章，宁夏建投城市运营管理有限公司也未提交证据反驳该证据的真实性，故对收据的真实性本院予以确认。        对一审查明的事实，宁夏建投城市运营管理有限公司认为王冬梅未缴纳房屋租金是其恶意拖延不予缴纳，并非因疫情期间房租减免问题双方未达成一致意见。王冬梅亦认可双方并非疫情期间房租减免问题未达成一致意见。因双方当事人对该事实均予认可，本院予以确认。二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。        本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，涉案租赁合同系王冬梅与宁夏建投城市运营管理有限公司所签，合同相对方系宁夏建投城市运营管理有限公司。2020年6月30日合同期限届满后，王冬梅继续使用租赁物，宁夏建投城市运营管理有限公司未提出异议，原租赁合同继续有效，故王冬梅关于租赁合同期满后，其与某某物业公司形成了租赁关系的上诉理由不符合法律规定，亦无证据证实，不能成立。虽然双方当事人在合同期满后的租赁为不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，但王冬梅作为承租人负有在解除合同时通知宁夏建投城市运营管理有限公司并返还租赁物的义务。王冬梅现主张其于2021年2月底通知宁夏建投城市运营管理有限公司的物业部门收房算账，但其无证据证实该主张，宁夏建投城市运营管理有限公司对此又不予认可，故王冬梅关于其临时实际使用租赁物的期间为5个半月的上诉理由不能成立，一审判决关于租赁期间的认定并无不当。关于王冬梅主张的交付房屋时其所支出的维修费，本院认为在租赁物有瑕疵的情况下，王冬梅作为承租人在交接租赁物时其有权拒绝接收，但王冬梅实际接收了租赁物，其又无证据证实宁夏建投城市运营管理有限公司承诺维修费从租金中扣除，宁夏建投城市运营管理有限公司对此也不予认可，故王冬梅的此项上诉理由亦不能成立。关于履约保证金，因双方约定该款在王冬梅向宁夏建投城市运营管理有限公司返还房屋双方再无争议后退还，因王冬梅未提交证据证实涉案房屋已返还，故其要求抵扣租金的上诉理由与合同约定不符，不能成立。宁夏建投城市运营管理有限公司关于王冬梅存在违约行为，应承担违约责任的辩解，因一审法院对其该项主张不予支持，其未提出上诉，故宁夏建投城市运营管理有限公司此项辩解理由不能成立。        综上，上诉人王冬梅的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费466元，由上诉人王冬梅负担。        本判决为终审判决。        审判长    韩少华审判员    蔡璞审判员    马少英二O二一年九月二十七日法官助理    郑芳芳书记员    冯娟《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。