重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0109民初5388号原告：张之胜，男，汉族，1978年9月5日生，住重庆市江北区。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧��统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：杨小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，该公司员工。原告张之胜与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司(以下简称隆鑫公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告张之胜到庭参加诉讼，被告隆鑫公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张之胜向本院提出诉讼请求：1、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮安装到位，且可以正常使用；2、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十六条约定，赔偿装饰设备达到约定前物���管理费7584元由被告承担并支付该笔费用；3、判定被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十八条保修责任约定，对商品房外墙裂缝进行保修；4、请求贵院判令被告承担诉讼费。诉讼中，原告撤回其第三项诉讼请求。事实和理由：2013年10月29日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第十六条约定，被告交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定(附件三)的标准（安装室内智能化配置：可视对讲机，红外探头、紧急报警按钮），达不到约定标准的，原告有权要求被告限期整改至双方约定标准，若装饰设备整改期间原告装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由被告承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告从原告接房至今都没有安装合同附件三规定的设备，合同约定的可视对讲分机，红外探头���紧急报警按钮，至今无法启动使用。原告起诉来院，望判如所请。被告隆鑫公司辩称：1、原告与被告签订了房屋买卖合同，被告依约交付了竣工验收合格的房屋，原告所称的智能化设备不属于房屋设施，属于小区公共安全所配备的设施，该设施暂时无法正常使用对原告不产生损害，被告不应承担违约责任和物管费。2、原告实际接房日期为2015年7月11日，原告验收并接收了涉案房屋，因此原告在实际接房之日就知道或应当知道小区智能化配置无法正常使用，原告的诉讼请求已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年10月29日，原告(乙方、买方)与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的爱琴海小区二期项目中座落于重庆市北碚区××镇××路××号××幢×-×-×，建筑面积89.85㎡预售商品房一套。合同第七���第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第12款约定，室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮。2015年6月，被告取得了爱琴海小区二期项目工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年7月11日，原告接房。原告举示了缴��物管费票据，2016年4月23日1617.48元，2017年6月19日613元，2018年2月6日(2018年1月1日至2018年7月部分物管费)1183.98元。2016年10月24日，隆鑫爱琴海二期小区业主委员会出具催办函，其中第二条载明：(六)整个小区存在的安全隐患问题：未装入户门禁及可视系统存在安全隐患。2016年11月4日，蔡家岗政府、中庚城社区、被告、隆鑫物管就隆鑫爱琴海二期物管问题召开多方联系会。其中对可视门禁系统未安装、红外线探测头未启用问题，被告表示同意整改。2016年12月16日，隆鑫爱琴海二期小区业主委员会出具交涉函，载明：从接房日至今小区的入户门禁系统尚未启用。庭审中，原告举示电脑截图照片，拟证明原告支付2015年7月11日起至2018年2月6日的物管费7791元。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不���反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。本案的诉讼时效问题。根据2017年10月1日起开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。在本案审理过程中《中华人民共和国民法总则》已得施行，虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定诉讼时效期间为两年，但该规定已与《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定相冲突，对于同一事项存在不同规定时根据新法优于旧法的适用原则，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款对于诉讼时效的规定，即诉讼时效期间为三年。因此，自2015年7月起算三年，原告起诉时尚未超出诉讼时效期间，被告辨称原告诉讼时效已过的意见不能成立。被告既已在合同中承诺为原告涉案房屋安装“室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮”，则上述装置获得切实安装并能实际使用即应是合同约定的应有之义，根据本案情况可以看出，以上设备未获有效安装或运行，则原告有权要求被告依照双方合同约定标准将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮安装到位并能正常使用。故原告要求被告依照双方合同约定标准将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮安装到位并能正常使用的诉讼请求具有事实、法律依据，本院予以支持。本案争议焦点为原告主张的物管费问题。合同第十六条约定，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。关于对该条约定被告承担物管费期间的理解存在两种解释：第一种解释为整改期间，即整改期间原告产生的物管费由被告承担；第二种解释为仅约定了被告承担物管费的截止时间，并未约定起始时间，整改期间装修或使用房屋只是被告承担物管费的条件，而不是被告承担物管费的具体期间，对于原告从接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费应由被告承担。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案针对合同第十六条存在两种理解的情况下，应作出不利于提供格式条款一方即被告的解释，故本院采信第二种解释，即只要原告装修或使用房屋，被告应承担从原告接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费。因原告举示的电脑截屏照片并无其他证据予以佐证，故本院无法判断其真实���。因此，对原告举示的该照片的真实性，本院不予认可。因原告接房后进行了装修使用，且向物管公司缴纳了2018年1月1日前物管费2230.48元(1617.48元+613元)，故被告应向原告支付物管费2230.48元。关于原告举示的2018年2月4日的物管费发票。因2018年6月12日开庭后，被告是否会对涉案房屋的室内智能化配置进行安装到位并能正常使用不得而知，故从开庭之日起，原告的物管费损失是否一定产生亦不得而知。故对原告诉称要求被告向其支付开庭之后的物管费损失，本院不予支持。因被告拒不到庭参加诉讼，怠于行使举证质证的权利。故对原告诉称涉案房屋的物管费197.69元的意见，本院予以支持。被告应支付原告从2018年1月1日起至开庭之日止的物管费损失1067.53元（197.69元/月×5月+197.69元/月÷30天×12天）。对于原告举示的电脑截屏照片，因无其他证据予以佐证其真实性，故对原告举示的电脑截屏照片，本院不予采信。综上，被告应支付原告物管费损失共计3298.01元（2230.48元+1067.53元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内将原告张之胜所有的座落于重庆市北碚区××镇××路××号××幢×-×-×房屋的室内智能化配置：可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮安装到位并能正常使用；二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告张之胜物管费损失3298.01元；三、驳回原告张之胜的其他诉讼请求。如果未按本判���指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄飞二〇一八年六月十四日书记员  何琴