山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1082民初1195号原告：孙永伟，男，汉族，1971年8月19日出生，住荣成市。委托诉讼代理人：夏爽，荣成石岛法律服务所法律服务工作者。被告：荣成市俚岛镇草岛寨社区居民委员会，住所地：荣成市。法定代表人：唐福涛，该村村委主任。委托诉讼代理人：慕建新，山东华夏明德律师事务所律师。原告孙永伟与被告荣成市俚岛镇草岛寨社区居民委员会（以下简称草岛寨居委会）确认合同效力纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序于2021年3月17日公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并再次公开开庭审理了本案。原告孙永伟委托诉讼代理人夏爽、被告草岛寨居委会委托诉讼代理人慕建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙永伟向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月18日，原、被告签订合同书，约定原告从被告处购买荣成市，并向被告支付全款161186.4元。原告在房屋交付当年就发现该房屋存在严重质量问题，无法居住与使用。涉案房屋被告未取得商品房预售许可证明，至今不能办理不动产证，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告草岛寨居委会辩称，本案原告诉请的商品房买卖合同纠纷实际上原告购买的房屋并非商品房，而是村里开发的拆迁安置房，因此不适用商品房买卖相关法律规定。原告系本村村民，购买本村拆迁安置房已经十年，不存在合同解除的合法理由，即使存在解除的理由，也超过解除合同的法定时效。因此，原告诉请于法无据，请求驳回。本院经审理认定事实如下：被告管理的草岛寨社区原为草岛寨村，原址住户共466户，原告孙永伟系草岛寨村村民，属于466户中其中一户。2006年9月20日，因三星和成东造船项目建设需占用草岛寨村所在地，为推进上述项目建设进程，荣成市人民政府召开专题会议并形成会议纪要，决定对草岛寨村466户进行整体搬迁（此系荣成市第一次整村搬迁）。草岛寨新村位于原草岛寨村西南方向，按照社会主义新农村建设标准，规划占地201亩，总建设面积7.07平方米，规划建设综合楼、复式楼、办公楼、幼儿园、商业门市及相关的基础公共设施等。各相关部门对草岛寨新村建设进行责任分工，其中发改局负责草岛寨新村工程项目的立项、审批；国土资源局负责提供草岛寨新村土地利用总体规划图、土地利用现状图，办理农村集体土地使用证；房管局负责新村工程验收后的房屋确权；消防大队负责草岛寨新村消防规划设计审查等。2007年11月29日，荣成市人民政府再次就草岛寨村新村整体搬迁有关问题进行专题研究，并形成会议纪要，要求草岛寨新村必须于2007年11月底完成各项基础设施配套，达到搬迁条件，12月底前完成整体搬迁。草岛寨村自2007年整体搬迁建设至东区建成期间，多次组织召开村民代表、两委等会议，对包括东区综合楼建成后出售等问题，经小组讨论后设定多项管理制度，主要包括：本村所有房屋买卖者必须经村两委同意方可进行，但价格由买卖双方自行商定，否则对买主停水停电，卖主不得享受福利待遇；综合楼价格为1楼1400元，2楼1600元、4楼1460元、5楼1200元，但因无法再批宅基，东区楼房优先满足本村年满18周岁适龄青年以每平方优惠200元价格购房；包括婚出女方在内外来买房者要购房需办理户口挂靠，交纳入户费，但不享受村民待遇；入户者必须遵守村有关规定，对违反规定者按村民公约严肃处理；对三星职工只租不售；在搬迁过程中对草岛寨村有贡献的特殊户可以不迁户口买房；凡符合购楼条件的户自2009年7月24日起10日内楼款全部付清才能享受补助，过期两年内居委会再不对楼房有任何补助，所购楼与社会同等价格，但所有购楼户如转让和转卖后再不享受宅基地待遇等等。经查，草岛寨新村以村委办公楼为界，分为东西两区，西区先建，东区后建。其中西区为多层综合楼和复式楼，主要用于466户村民的拆迁安置；东区为两栋多层综合楼，村民除安置楼以外多置换的平方数可以在东区选购房屋。荣成市俚岛镇人民政府分别以文件形式就东西两区的建设向荣成市发改局、环保局提交过立项请示，荣成市发改局、环保局对此分别书面批复予以准许。原告孙永伟原本在草岛寨新村东区，但此后转卖他人。2010年9月18日，孙永伟作为乙方，草岛寨居委会作为甲方，二者共同签订《商品房预售合同书》一份，约定：乙方所购住宅楼位于草岛寨社区新区东部1号楼东单元501室。该住宅面积为127.02平方米，所属楼层价格为1200元／平方米，贮藏室建筑面积为12.17平方米，价格为720元／平方米；乙方所购住宅楼价格为152424元，贮藏室价格为8762.4元，合计住宅楼总价格为161186.40元。当日，孙永伟向草岛寨居委会支付购房款161186.40元，草岛寨居委会为孙永伟出具了“荣成市农村集体收款专用收据”。经查，案涉楼房在双方签署协议时已为现房，孙永伟交款后该楼房一直由孙永伟占有使用。另查，经本院向荣成市不动产登记部门落实得知：荣成市俚岛镇草岛寨村因为三星重工需要占地而进行整村拆迁，在当时2007年时包括现在村里宅基不够分的情况下，政策允许村集体集约建房，就是批准在原有宅基上建设五层左右的综合楼，参照宅基地管理向本村出售。本院认为，政府为推进三星和成东造船项目建设而对草岛寨村进行整村搬迁，从而形成草岛寨新村，案涉楼房位于草岛寨新村东区。从形成情况看，草岛寨新村系通过拆迁安置、新农村建设等途径和形式建设形成。从政府专题会议纪要内容看，政府各有关部门对草岛寨新村建设进行责任分工，其中发改局负责草岛寨新村工程项目的立项、审批；国土资源局为草岛寨新村提供土地利用总体规划图、土地利用现状图，办理农村集体土地使用证；房管局负责新村工程验收后的房屋确权。由此可见，草岛寨新村系经政府批准的合法建设项目。从草岛寨居委会对新村两区的管理制度看，草岛寨居委会仍然沿袭农村集体内部管理习俗，原则上要求所有购房者需交纳入户费进行落户，并优先照顾本村适龄青年购房等。从本院向不动产部门落实的情况看，在草岛寨××搬迁时期，为解决宅基不够分等问题，相关政策允许村集体集约建设综合楼向本村出售。据上，无论从草岛寨新村的由来、办证确权情况，还是管理制度等方面看，均应以认定草岛寨新村东西两区楼房系仅可办理集体土地使用权证的农村住房为宜，可参照宅基地政策进行管理认定。对于原告提出的草岛寨新村东区楼房无预售许可证进行销售而无效的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见，该条规定的商品房是指由房地产开发企业开发建设并进入公共流通领域为获取利润而向社会公开销售的房屋。本案中，草岛寨居委会与孙永伟签订的房屋买卖合同名称虽为《商品房预售合同书》，但作为买卖标的的房屋系基于草岛寨村××村搬迁而建设××由村集体组织××管理××农村住房，而非针对不特定社会大众销售的商品房，不适用上述司法解释中关于预售许可证的规定。故原告之该项主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原告孙永伟系草岛寨村村民，其与草岛寨居委会签订案涉楼房买卖合同，不违反涉及宅基地管理等强制性规定，应为合法有效。故原告之诉请，理由不当，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告孙永伟要求确认原、被告于2010年9月18日签订的《商品房预售合同书》无效之诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  慈方铭人民陪审员  汤金红人民陪审员  宋永明二〇二一年九月三日书 记 员  连丽娟