四川省巴中市恩阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1903民初933号原告：成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司,住所地四川省巴中市恩阳区登科寺路212号。主要负责人：李军平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎柯宏，男，该公司职工。被告：张琼华，女，生于1969年9月3日，汉族，住巴中市恩阳区。委托诉讼代理人：苟聪德，男，生于1967年8月1日，汉族，住巴中市恩阳区。原告成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司（以下简称金房物业公司）与被告张琼华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月24日受理后，依法由审判员吴兴元独任审判，公开开庭进行了审理。原告金房物业公司的委托诉讼代理人黎柯宏,被告张琼华的委托诉讼代理人苟聪德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金房物业公司提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付物业服务费，从2017年10月至2018年3月的物业服务费7490.92元；2、请求法院判令被告支付物业服务费，从2018年4月至2018年9月的物业服务费7490.92元；3、请求法院判令被告以年所欠物业费为计算基数，按照本金乘10%标准计算并支付违约金，从2017年10月1日至2018年5月20日的违约金为953.76元；4、判令被告承担诉讼费。事实及理由：2017年9月8日，四川金锦荣商业管理有限公司（以下简称金锦荣公司）将文锦帝都“景百汇”商业物业管理移交给原告，约定原告自2017年10月1日正式收取物业服务费。通知发出至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门我和管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2017年5月9日租赁巴中市恩阳区文锦帝都北区8栋负一层71号至78号铺位，属于原告管理的物业服务区域。根据《前期物业服务合同》约定及通知，被告应于2017年10月2日向原告支付物业服务费7490.92元，逾期支付的，从逾期之日起按照本金乘10%的标准支付违约金。至2018年5月，被告拖欠款项已达14981.83元。原告多次上门催收，被告至今未交纳。原告向法庭提交的证据有：原告的工商登记资料、“宇亿.文锦帝都”前期物业服务合同、商铺租赁合同、通知、关于限期交纳物业服务费的告知函、欠费明细表。被告张琼华辩称，被告从开发公司租的房屋，谈合同时没有说物管费，没有看到合同中有物业条款，没有办理交接，原告没有直接和被告签订合同，原告没有提供物业服务，公共区域脏乱差，故被告不应交纳物业服务费。经审理查明，2015年11月18日，四川宇亿置业有限公司与成都金房物业服务有限公司恩阳分公司（2016年9月8日变更登记为成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司）签订“宇亿·文锦帝都”前期物业服务合同。合同履行期限为2016年1月1日至2019年12月31日；物业服务费计费方式为包干制；收费标准为商业2.3元/平方米·月；业主的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳，每个交费周期结束20日内交纳下半年物业服务费；物业所有权人与物业实际使用人约定由物业实际使用人交纳物业服务费的，从其约定，物业所有权人负连带责任；业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额10%的违约金。2017年5月9日，金锦荣公司（甲方）与被告张琼华（乙方）签订文锦帝都·景百汇商业街商铺租赁合同，约定甲方将坐落于巴中市恩阳区马鞍铺文锦帝都北区8栋负一层71-78号铺位出租给乙方使用，建筑面积542.82平方米；租期3年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止。合同计租起始时间以商铺的实际交房时间为准；甲乙双方签订本合同之日至交房日期间，甲方不收取乙方物业管理费用，自交房日起的物业管理费相关收费标准及收取方式以甲方指定的物业管理公司所约定的标准为准（包括但不限于交房后物业公司所制定的《装饰装修管理规定》、《业主规约》、《消防安全责任书》；租赁期内，甲方及物业管理公司可依照有关法律法规及政策规定或有效审批文件内容，对物业管理费及本条所列费用的收费标准进行适当调整，并在调整前一个月通知乙方并公告，乙方应按照调整后的标准支付本条所列各项费用；租赁期内，承租单元的租金、物业管理费均以本合同约定的面积为基准计算。2017年9月8日，金锦荣公司将文锦帝都“景百汇”商业街物业服务工作正式移交给金房物业公司，并通知各商户：一、所有入住商家物业管理费第一年按1.8元/平方米·月交纳，第二年按2元/平方米·月交纳，第三年按物业合同中标价交纳；二、各商家务必于2017年9月25日前到金房物业公司办公室办理物业相关手续并按年度交纳物管费；三、自2017年10月1日起正式收取物管费。2018年5月11日，四川宇亿置业有限公司、金锦荣公司、金房物业公司共同向文锦帝都商铺业主及租户发出《关于限期交纳物业服务费的告知函》。原告以被告经催告仍未交纳物业服务费为由起诉来院。本院认为，金锦荣公司作为四川宇亿置业有限公司的商业管理公司，对四川宇亿置业有限公司开发的文锦帝都北区8栋负一层71-78号铺位与被告张琼华签订的文锦帝都·景百汇商业街商铺租赁合同合法有效，双方在租赁合同中明确约定了交房后的物业服务费应由被告张琼华交纳，收费标准以甲方指定的物业管理公司所约定的标准为准。被告张琼华未按合同约定交纳物业服务费，已构成违约。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，原告要求物业使用人即被告张琼华交纳物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。2017年9月8日，金锦荣公司通知文锦帝都“景百汇”商业街各商户，所有入住商家物业管理费第一年按1.8元/平方米·月交纳，第二年按2元/平方米·月交纳，第三年按物业合同中标价交纳，属于对原合同内容的变更，这一变更内容应公平适用于所有商户，故被告张琼华第一年物业服务费应按1.8元/平方米·月计算。原告要求按2.3元/平方米·月计算的请求本院不予支持。四川宇亿置业有限公司与原告金房物业公司约定，业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额10%的违约金。庭审中，原告虽提交了催收物业服务费的通知和告知函，并称已经送达，被告拒绝签字，但被告称未收到，不知晓，原告对其主张未提供证据予以证明，故原告要求被告支付违约金的条件未成就，本院不予支持。被告张琼华辩称没有看到合同中有物业条款，没有办理交接，原告没有直接和被告签订合同，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告金房物业公司系四川宇亿置业有限公司选定的前期物业服务企业，对业主及物业使用人具有约束力，且租赁合同中已明确约定自交房日起的物业管理费相关收费标准及收取方式以甲方指定的物业管理公司所约定的标准为准，对被告该辩称意见本院不予采纳。被告提出原告没有提供物业服务，公共区域脏乱差，但没有提交任何证据，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，对被告张琼华的该辩称意见不予采纳。为了规范物业管理活动，维护合同当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告张琼华在本判决生效后十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司支付2017年10月至2018年9月的物业服务费11724.92元；二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费198元，因适用简易程序审理，减半收取99元，由原告成都金房物业集团有限责任公司恩阳分公司负担52元，由被告张琼华负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  吴兴元二〇一八年六月二十六日书记员  李林岭