辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终14389号上诉人（原审被告）：张启文，男，1982年11月28日，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审被告）：倪艳，女，1981年7月9日出生，汉族，住沈阳市大东区。被上诉人（原审原告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。法定代表人：孙洪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘萍，女，1963年11月4日出生，蒙古族，该公司员工,住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：王哲，辽宁申胜律师事务所律师。上诉人张启文、倪艳因与被上诉人沈阳绿建物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2021）辽0104民初3838号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张启文、倪艳上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.被上诉人未按照物业合同及《物业管理条例》提供物业服务，违约在先。收费标准与服务质量严重不符。2.实际合同期限为2009年7月10日起至2010年12月31日止。3.2010年11月4日办理入住验房时发现进户门有凹洞、大坑上报物业，物业没上报，入住不到一年，南卧窗台漏雨，物业不报修导致墙面长毛、掉皮，入户门和窗台至今未解决。4.家中电动车、电瓶被盗。5.2013年小区有一年弃管时间。6.业主活动中心一直没开放，现租给吉林银行。7.设备损坏没及时维修，如单元门，门禁对讲系统、监控设备，楼道墙砖脱落等。8.擅自安装电楼卡，不交物业费就不给充电梯卡。2017年8月末因拒交物业费至今无法使用电梯，2017年8月末到2020年7月31日期间电梯费不承担。9.园区脏乱差，保法人数不到位，地面破损严重，运动器材年久失修。10.九成以上一楼业主将公共绿地占为已有，违建严重，物业不作为。11.路灯破损严重，刚入住时一个路灯杆是2个灯罩，现在是单个灯罩。12.私自更改绿地使用，砍伐树木，部分公共车位上随意安装地锁、路障。13.保安不尽职，楼道堆积杂物，冬天除雪不好，园区内违规停车。14.电梯广告费、汽车广告费、租用篮球场地、出租地下车位，擅自利用小区公共场地、设施牟取利益，园区进车收费。15.小区常不发通知停水，打开井盖不设立安全指示牌。16.目前园区业主基本都不满意物业服务，绝大部分业主因物业质量存在问题都没交物业费。17.绿地新里摩尔公馆属于中档小区，根据沈阳市物价局，沈阳市房产管理局文件《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级办法》应按照等级标准收费。18.2011年11月5日至2013年11月14日物业费是过期时效。沈阳绿建物业服务有限公司辩称，请求维持原判。沈阳绿建物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2011年11月5日至2020年7月31日物业费13882元（88.21平方米×1.5元/月/平方米×104个月27天=13882元）；2.被告支付2011年11月5日至2020年7月31日电梯费2448元（12元/人/月×102个月×2人=2448元）；3.被告按日千分之三标准支付违约金，至付清日止；4.诉讼费、公告费由被告承担。一审法院认定事实，2011年1月1日，原告与辽宁三鑫房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定自2011年1月1日起原告为绿地新里•摩尔公馆小区提供物业服务，住宅物业费收取标准为1.6元/月/平方米，实际按每月每平方米1.5元收取。被告系该小区业主，房屋位于沈阳市大东区，建筑面积88.21平方米。被告自2011年11月5日至2020年7月31日拖欠住宅物业服务费及电梯费。另查，2017年原告诉涉小区其他业主的同类案件中，2011年至2014年服务期间存在园区内服务不到位、园区卫生打扫不及时等问题，绝大部分业主均认可自2014年5月份以后原告的物业服务走上正轨。一审法院认为，原告与辽宁三鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，原告一直按每月每平方米1.50元的标准收取物业费，低于前期物业服务合同的收费标准，一审法院应予准予。因小区绝大部分业主均认可自2014年5月份以后原告的物业服务走上正轨，故2011年1月至2014年4月期间的物业费应予酌减，以百分之九十收取为宜。2014年5月之后的物业费被告应予足额交纳，原告违约金的请求不予支持。一审法院判决：一、被告张启文、倪艳于判决发生法律效力内10日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司物业费13472元（自2011年11月5日起至2020年7月31日止，88.21×1.5×29.8×90%+88.21×1.5×75）；二、被告张启文、倪艳于判决发生法律效力内10日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司电梯费2376元（自2011年11月5日起至2020年7月31日止，12×2×30×90%+12×2×72）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，减半收取105元，由被告负担。二审中，上诉人提交照片，证明电线裸露、下水盖没盖、水果摊还在，2011年入住时窗台漏水，验房时入户门有大坑，电梯监控无法使用后期被拆除，2019年除雪不给清除冰面，停水维修没有围挡。被上诉人质证意见：对三性均有异议，一审提交过不属于新证据，其证明的问题属于房屋质量问题，应向开发商主张，不属于物业服务范围。上诉人提交了物价局文件及前期物业服务合同，证明2009年7月24日签订的前期物业合同，物价局审批文件是2009年10月28日。被上诉人质证意见：合同真实性有异议，日期形成时间有异议，与本案没有关联性，上诉人欠费日期是2011年至2020年，该证据与本案无关。物价局审批文件不属于新证据，对真实性有异议，是复印件且没有盖章，我方收费标准与指导物价一致，且实际低于该标准。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，涉诉小区建设单位辽宁三鑫房地产开发有限公司与被上诉人签订的前期物业服务合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有法律约束力。被上诉人作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；上诉人张启文、倪艳作为业主享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。故一审法院判决上诉人继续履行交纳物业费及电梯费义务并无不当。关于上诉人提出的园区脏乱差、工作人员不尽责、侵占绿地、有违建、设备损坏未及时维修等被上诉人未充分尽到物业服务义务的问题，上诉人并未提交充分证据证明被上诉人持续存在物业不作为、不服务行为，即便被上诉人服务存在瑕疵，亦不构成拒交物业费的正当理由，且一审法院根据业主整体反映的物业服务标准，已经将2011年1月至2014年4月期间的物业费酌减至按百分之九十收取，故对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人提出的实际合同期限为2009年7月10日起至2010年12月31日止的问题，被上诉人提交了涉诉小区建设单位辽宁三鑫房地产开发有限公司与被上诉人签订的前期物业服务合同，合同已约定合同期限自2011年1月1日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自动终止，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人提出的南卧窗台漏雨，物业不报修导致墙面长毛、掉皮的问题，因房屋质量问题与本案并非同一法律关系，本案不予审理，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人提出的应根据沈阳市物价局，沈阳市房产管理局文件《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级办法》按等级标准收费的问题，因涉诉小区建设单位辽宁三鑫房地产开发有限公司与被上诉人签订的前期物业服务合同已约定了收费标准，该合同对全体业主均具有法律约束力，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人提出的2011年11月5日至2013年11月14日物业费已过诉讼时效的问题，因上诉人自认其一审并未提出诉讼时效抗辩，二审提出该项抗辩无法律依据，对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人张启文、倪艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人张启文、倪艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月十三日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。