北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5999号上诉人（原审被告、反诉原告）：赢德联行（北京）投资管理有限公司，住所地北京市海淀区人民大学北路33号院1号楼14层14283号。法定代表人：王婷婷，总经理。委托诉讼代理人：漆小晖，北京市铭盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏威，北京市致知律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京美华盛天餐饮管理中心，住所地北京市海淀区北小马厂6号-01层西侧。法定代表人：姚学青，总经理。委托诉讼代理人：杨保学，男，北京美华盛天餐饮管理中心经理。委托诉讼代理人：陈亮，北京中朗律师事务所律师。原审第三人：北京麦茶大叔美食城有限公司，住所地北京市通州区云景东路1号1层101F1-1。法定代表人：李安香，总经理。委托诉讼代理人：丁永，男，北京麦茶大叔美食城有限公司经理。委托诉讼代理人：漆小晖，北京市铭盾律师事务所律师。上诉人赢德联行（北京）投资管理有限公司（以下简称赢德联行公司）因与被上诉人北京美华盛天餐饮管理中心（以下简称美华盛天中心）、原审第三人北京麦茶大叔美食城有限公司（以下简称麦茶大叔公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初7664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赢德联行公司上诉请求：同意一审判决第一项、第七项，撤销一审判决第二、三、四、五、六、八项，改判驳回美华盛天中心的一审全部诉讼请求，支持赢德联行公司的一审全部反诉请求，或将本案发回重审。事实与理由：1.双方均同意解除《协议书》，但赢德联行公司对《协议书》的解除并无任何过错，双方合作涉案项目系经双方共同考察，认为项目不存在任何瑕疵，且前手承租人亦办理了完整的经营手续，在此情况下赢德联行公司受美华盛天中心委托与北京东方广场有限公司（出租人，以下简称东方广场公司）签订《北京市东城区东长安街1号北京东方广场东方新天地商场“食通天大街”P1层店铺之租赁合同》（以下简称《租赁合同》），该《租赁合同》无法继续履行的过错在于美华盛天中心，美华盛天中心应当赔偿赢德联行公司因《协议书》解除造成的全部损失。2.美华盛天中心向赢德联行公司支付400000元中介费后，经双方协商同意支付给汪某1了250000元，赢德联行公司又向美华盛天中心返还了50000元，赢德联行公司实际仅保留了100000元的中介费，且该中介费系针对赢德联行公司受美华盛天中心委托成功与东方广场公司签约的费用，与双方《协议书》及《WINDEPLUS赢德新食界（东方广场店）合作协议》（以下简称《合作协议》）》约定的招商及商户管理义务无任何关系，不同意退还；3.美华盛天中心在租赁场地消防审核未通过后，未与赢德联行公司积极协商，亦未采取有效措施解决该问题，并拒绝向东方广场公司支付租金，赢德联行公司多次收到东方广场公司的催款通知书及解除《租赁合同》的威胁，在此情况下为了维护与美华盛天中心共同的合作利益，不得不起诉东方广场公司，并因存在重大的诉讼风险而与对方达成和解，避免了更大损失；4.《租赁合同》中约定东方广场公司不保证一定能够办理相关审批手续，美华盛天中心对此均知情，但美华盛天中心并未履行《合作协议》约定的证照办理义务，未按时足额向东方广场公司交纳租金，应当对中介费、租金差额等损失承担全部责任；5.美华盛天中心对《租赁合同》关于不能转租的约定是知情的，在此情况下与赢德联行公司约定以转租的方式招揽商户，由此导致的全部损失应由美华盛天中心承担；6.赢德联行公司支付给孙某1、李某1、何某1等人的750000元系向美华盛天中心支付的款项，一审对此未予认定是错误的，且一审在认定赢德联行公司已支付美华盛天中心1092392元的情况下未判决相关款项进行抵扣，实属不当。美华盛天中心辩称，同意一审法院判决，不同意赢德联行公司的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。赢德联行公司违反双方签订的《协议书》及《合作协议》，导致与东方广场公司的《租赁合同》解除，赢德联行公司应当承担违约责任。麦茶大叔公司述称，同意赢德联行公司的全部上诉请求。1.2018年9月10日北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）作出（2018）京0101民初1168号民事裁定书，认定麦茶大叔公司与美华盛天中心没有合作合同关系，即便麦茶大叔公司受美华盛天中心委托与东方广场公司签订《租赁合同》，双方也是委托合同关系，美华盛天中心只能以委托合同纠纷单独起诉麦茶大叔公司，但是一审法院把美华盛天中心与赢德联行公司的合作合同关系及美华盛天中心与麦茶大叔公司的委托合同关系放在本案中一并处理，不符合相关法律规定。2.虽然麦茶大叔公司与赢德联行公司的控股股东均系丁永，但一审法院在没有任何证据证明麦茶大叔公司与赢德联行公司人格混同的情况下，判令麦茶大叔公司与赢德联行公司承担连带责任，认定事实不清，适用法律不当。3.麦茶大叔公司知晓赢德联行公司与美华盛天中心之间的《协议书》《补充协议》并不代表麦茶大叔公司就要承担上述协议项下赢德联行公司的合同责任，不代表麦茶大叔公司同意替代赢德联行公司继续履行与东方广场公司的租赁合同关系，也并不代表麦茶大叔公司同意赢德联行公司与美华盛天中心的合作合同关系，美华盛天中心针对麦茶大叔公司的诉讼请求没有任何事实与法律依据。美华盛天中心向一审法院起诉请求：1.解除美华盛天中心、赢德联行公司于2017年9月27日签订的《协议书》；2.赢德联行公司返还美华盛天中心房屋中介费400000元；3.赢德联行公司赔偿美华盛天中心装修设计费220000元；4.赢德联行公司赔偿美华盛天中心实际损失200000元；5.赢德联行公司及麦茶大叔公司返还美华盛天中心租金1392660元；6.赢德联行公司及麦茶大叔公司返还美华盛天中心房屋押金815515元；7.赢德联行公司及麦茶大叔公司返还美华盛天中心房屋电费押金131741元；8.赢德联行公司及麦茶大叔公司返还美华盛天中心房屋水费押金7485元；9.赢德联行公司及麦茶大叔公司赔偿美华盛天中心税款12136.89元；10.赢德联行公司及麦茶大叔公司赔偿美华盛天中心保险费91900元；11.本案诉讼费用由赢德联行公司承担。后一审中美华盛天中心撤回了第9项诉讼请求。赢德联行公司向一审法院反诉请求：1.美华盛天中心赔偿租户损失、案件受理费2264016元；2.美华盛天中心赔偿赢德联行公司劳务支出367300元；3.美华盛天中心赔偿赢德联行公司交通费支出3386元；4.美华盛天中心赔偿律师费48000元；5.诉讼费由美华盛天中心承担。一审法院认定事实：2017年7月27日，东方广场公司（出租人）与赢德联行公司（承租人）签订一份《租赁合同》，约定承租场所为“食通天大街”P1层店铺，承租面积约998.04平方米，租期为2017年9月1日至2023年8月31日。租金包括基本租金和扣率租金，自2017年9月1日至2018年8月31日基本租金每月99000元，自2018年9月1日至2019年8月31日，基本租金为每月136000元，自2019年9月1日至2020年8月31日，基本租金为每月140000元。管理费每月104794.2元，推广费每月14970.6元，油烟管道清洗费每月3792.55元，收银系统接口使用费每月200元，收银系统使用费（含维修费）每月620元。保证金815510.56元，水费押金7485.3元，由承租人于签署租赁合同前向出租人支付；电费押金131741.28元，由承租人于签署租赁合同前向出租人支付；预付款218764.8元，包括2017年9月1日至2017年9月30日期间的预付的基本租金99000元、2017年9月1日至2017年9月30日期间的预付的管理费104794.2元、2017年9月1日至2017年9月30日期间的预付的推广费14970.6元。承租场所用途：从开业日期（2017年12月1日或之前）起，承租人必须在承租场所以“WINDE+”的商号名称经营美食广场，承租人不可把承租场所改作其他用途。《租赁合同》所附的标准条款中的第4.11条明确约定承租人不得转让、转租。2017年9月27日，赢德联行公司（甲方）与美华盛天中心（乙方）签订一份《协议书》，双方约定：一、先由甲方出面与东方新天地商场“食通天大街”P1层商铺签订租赁合同，待此店铺的新的营业执照下来后，甲方负责无条件变更。二、此店铺的所有投资（不限于租金、押金、保证金、推广费、装修费）均由乙方负责出资，也属于乙方的固定资产和投入资金。现乙方已代表甲方交纳北京东方广场公司保证金815510.56元，水费押金7485.3元，电费押金131741.28元，税额12136.89元，预付款218764.8元。合同期满后所有保证金等所有东方广场公司所退金额费用均归乙方所有。三、此店铺的所有经营权归乙方所有，经营中的所有债权债务均归乙方，乙方自负盈亏，与甲方无关。四、经营中所有安全责任均由乙方负责（不限于消防安全、食品卫生安全）。五、经营中所有因乙方原因给任何方造成的经济损失均由乙方负责。六、甲方必须承认并同意由乙方与店铺中招商合作的小商铺签订租赁合同并给予合法的权益。甲方应配合乙方正常手续和店面的交接，因甲方原因不配合造成的一切损失由甲方全部承担。七、此协议一式两份，签字盖章有效，甲乙双方各持一份，具有同等的法律效益。附加条款：甲方与东方广场公司进行签订合同时，乙方给甲方赢德联行公司负责人丁永，已提供代理服务费400000元。后，美华盛天中心（甲方）与赢德联行公司（乙方）签署一份《合作协议》，约定甲、乙于2017年9月27日签署《协议书》（简称原协议），为进一步补充原协议约定的相关事项，双方签署本协议作为原协议的补充协议。本协议就甲方全部出资的位于东方广场“食通天大街”P1层的“WINDEPILUS赢德新食界”（简称本项目）进行合作，合作基本形式为甲方负责出资、经营管理，乙方负责对接出租方和商户，双方成立合资公司，其中甲方股权为80%，乙方股权为20%，以合资公司的名义办理营业执照。即交由乙方全权招商、商户管理，但是乙方不参与项目的经营管理等相关事项达成以下协议：甲方将其全部出资的位于北京市东城区东长安街1号的东方广场内名为“食通天大街”的P1层店铺（WINDEPLUS赢德新食界）全权交由乙方进行招商及本项目所辖之商户对接事宜。本项目所有费用支出由甲方承担，在经营出现盈利时，乙方享有约定的盈利份额。合同期限自2017年9月1日至2023年8月30日。利润分成，项目正式运营后，甲、乙双方以在合资公司中所占股权比例进行税后纯利润分配，其中甲方占80%，乙方占20%，每月15日前对上自然月税后纯利润进行结算并进行分配。本项目所有的相关经营活动所需的证照应由甲方负责办理，乙方应予以配合。甲方应当承担本项目所需的全部费用支出。甲方负责项目的装修施工，乙方负责配合办理施工手续。甲方应向本项目所在的有权出租方按时交纳各项费用，如因甲方未按时且足额缴纳任一费用致本项目无法正常开展各项工作，甲方应按本协议之约定承担违约责任。甲方应于次月15日将上自然月乙方相应股权所对应的纯利润支付至乙方账户，亦可经双方确认后在乙方应向甲方支付的任一款项中直接抵扣。甲方承诺合资公司工商注册资本不应超过100万元。乙方全权负责本项目内的招商事宜，相关约定如下：（注：本条内约定的租金，其标准应当按20元/天/平计算）。乙方应于本项目正式营业之日起算的5个工作日内向甲方支付首期款项：即本项目内商户缴纳的履约保证金（履约保证金数额相当于三个月租金数额，租金按20元/天/平计算）及第一个月租金。乙方确认，本协议期内的各月度租金将按自然月与甲方进行结算。具体操作流程为：乙方应于次月5日将上自然月的租金汇入甲方指定账户。甲方指定账户信息为杨保学个人的农业银行账户。乙方将汇款汇入甲方指定的前述账户视为完成付款义务。乙方负责协调与本项目所在物业方及本项目所辖商户的日常对接事宜。乙方应全力配合项目的开展，不得无故阻碍、拖延、撤销项目，不得无故与业主解除租赁关系，未经甲方同意不得注销主体资格。乙方应当在本协议生效后协助甲方办理本项目相关证照。乙方应当负责与业主、商户保持良好、顺畅的交流、合作关系。如因乙方原因导致本项目无法继续进行时，乙方应当承担违约责任。赢德联行公司在2017年9月至12月期间将北京市东城区东方广场食通天大街P1层的商铺租赁给了北京海角六号食品有限公司等承租商户，后因赢德联行公司未交付经营场地，与承租商户发生了纠纷，承租商户在2018年7月至9月期间起诉至东城法院。2018年10月，东城法院就赢德联行公司与承租商户的16件系列案件作出了（2018）京0101民初17178号等16份民事判决书，认定因赢德联行公司的转租行为未经东方广场公司同意，转租合同属于无效，判令赢德联行公司退还承租商户交纳的租金、管理费、保证金，金额共计2264016元。该系列案件中美华盛天中心亦列为被告，经东城法院审理认定，赢德联行公司与承租商户签署的协议约定金额与赢德联行公司与美华盛天中心约定金额并不一致，美华盛天中心并非与承租商户签署合同的相对方，未判决美华盛天中心承担责任。前述判决生效后，赢德联行公司经法院强制执行未履行判决书确定的给付义务。诉讼中，赢德联行公司称合作协议约定由其负责全权招商，故就其与承租商户之间通过签订租赁合同的方式收取相应款项，并未与美华盛天中心协商过，美华盛天中心不干涉。2018年1月18日，东方广场公司（出租人）与赢德联行公司（原承租人）及麦茶大叔公司（新承租人）签署一份《〈租赁合同〉承租人变更协议》（以下简称《变更协议》），将2017年7月27日出租人与原承租人的租赁合同的承租人自2018年1月1日起变更为新承租人。自2018年1月1日起，由新承租人承租上述承租场所，新承租人概括承受《租赁合同》中原承租人的全部权利义务，新承租人取代原承租人作为承租人继续履行及承担《租赁合同》项下原承租人应履行及承担的一切责任、义务。2018年3月13日，北京市东城区公安消防支队向麦茶大叔公司出具《建设工程消防设计审核意见书》，载明麦茶大叔公司申请的北京市东城区东长安街1号东方广场地下一层（夹层）局部，装修面积998.04㎡，装修部分使用性质餐饮，因工程所在区域为地下一层夹层，未明确原使用性质，与申报表不符，该工程不符合《建筑设计防火规范》及《高层民用建筑设计防火规范》，审核结论为不合格。2018年9月10日，东城法院作出（2018）京0101民初11681号民事裁定书，该裁定书载明，在该案中经询，赢德联行公司、麦茶大叔公司认可其是受美华盛天中心委托同东方广场公司签署的租赁合同。本案诉讼中，赢德联行公司及麦茶大叔公司称与美华盛天中心系合作关系，而非委托代理关系。2019年3月21日，东城法院就麦茶大叔公司诉东方广场公司房屋租赁合同纠纷一案，作出（2019）京0101民初1000号民事调解书，调解主文如下：一、解除麦茶大叔公司与东方广场公司之间的租赁合同关系；二、东方广场公司于2019年4月1日前退还麦茶大叔公司2017年9月1日至2018年2月28日租金（含增值税）311850元、2017年9月1日至2018年2月28日管理费（含增值税）333245.55元、2017年9月1日至2018年2月28日推广费（含增值税）47606.52元、滞纳金（含增值税）7619.73元、保证金815510.56元、水费押金7485.3元、电费押金131741.28元、多收款项4161.66元，总计1659220.6元。诉讼中，赢德联行公司、麦茶大叔公司确认调解书中款项东方广场公司均已经退还，前述调解书中的款项均系美华盛天中心交纳。前述调解书中载明的保证金815510.56元即美华盛天中心交纳的且在本案中主张的房屋押金。另，本案起诉材料于2018年10月9日由东城法院送达赢德联行公司。后东城法院于2018年10月29日作出（2018）京0101民初19732号民事裁定书，裁定将本案移送至北京市海淀区人民法院处理。诉讼中，美华盛天中心主张其第一项诉讼请求主张的解除日期为向赢德联行公司送达本案起诉材料的日期，赢德联行公司对其该项诉讼请求表示同意。另查，赢德联行公司成立于2014年5月27日，类型为有限责任公司，法定代表人王婷婷，注册资本1000000元，股东为王某1、丁永、张某1，持股比例为10%、80%、10%。麦茶大叔公司成立于2016年10月12日，类型为有限责任公司，法定代表人王某1，注册资本100000元，股东为王某1、丁永，持股比例为50%、50%。诉讼中，美华盛天中心主张诉讼请求第二项中的房屋中介费400000元系《协议书》附件条款中载明的款项，现金交付给了赢德联行公司的丁永，赢德联行公司对此不予认可。美华盛天中心就其第三项诉讼请求中的装修费损失，其主张系因赢德联行公司在签署合同时进行了不实陈述，导致了损失发生，并就此提交了何平在2017年8月9日向钟某1转账92379元及一笔2018年3月12日向钟某1转账100000元的记录，其中第一笔转账记录附件载明内容为“第一阶段付款”。赢德联行公司对证明目的不予认可，主张无法看出支付款项的用途。美华盛天中心就其第四项诉讼请求中主张的200000元损失，并未提交任何证据予以证明其主张系设计费及投资款项的利息损失。美华盛天中心主张其第五项诉讼请求的金额系其向东方广场公司转账的款项，其认为因赢德联行公司擅自将承租权转给麦茶大叔公司，麦茶大叔公司擅自处分了与东方广场公司案件中属于其的合法权益，故要求赢德联行公司、麦茶大叔公司承担该笔费用，并提交了王某2、杨保学的银行账户明细，及一份看不清内容的中国工商银行ATM转账凭证，证明向东方广场公司转账支付了1392660元的房租，其主张该不清楚的凭单系何某1通过ATM机转账，金额为218764.8元。赢德联行公司、麦茶大叔公司对该证据发表质证意见时称其并未授权美华盛天中心向东方广场公司进行支付，前述款项非替赢德联行公司交纳。但赢德联行公司作为证据向法院提交的东方广场公司向其开具的多份《催款通知书》中明确载明有“何某1代赢德付17.9费用，到期日2017-8-14”，“杨保学代赢德付17.11费用，到期日2017-11-22”。就前述美华盛天中心主张的向东方广场公司支付的租金1392660元，赢德联行公司予以认可。美华盛天中心第六至第九项诉讼请求系（2019）京0101民初1000号案件中的款项，赢德联行公司、麦茶大叔公司亦均认可东方广场公司已经退还，退款的款项中包含了税费，一并退还了，后美华盛天中心撤回了第九项诉讼请求的税款损失。美华盛天中心就其第十项诉讼请求主张的保险费91900元，其主张系李某1交纳的保险费，就此向法院提交了李某1的银行账户明细，显示2017年9月6日向夏*1转账91900元。诉讼中，赢德联行公司明确其第一项反诉请求中要求美华盛天中心赔偿租户损失及案件受理费，系要求美华盛天中心向其支付，再由其支付给租户，其该项主张系依据《合作协议》中约定产生的费用均由美华盛天中心承担。经询，赢德联行公司主张以签订租赁合同的方式收取款项，并未与美华盛天中心协商过。赢德联行公司就其向美华盛天中心支付的款项，向法院提交了其向孙某1、何某1、汪某1、李某1、杨保学等人的转账记录，美华盛天中心仅认可向杨保学转账的款项系《合作协议》项下的款项。赢德联行公司并未就前述除杨保学外的主体的身份及其转账系经美华盛天中心确认提交相应证据予以证明。经查，赢德联行公司提交的证据显示：在2017年11月28日至2018年1月22日期间共计向杨保学转账1092392元。诉讼中，赢德联行公司就其第二项反诉请求，向法院提交了劳务合同、银行付款回单、劳动支出明细，证明其为招商事宜雇佣了十三个人，产生的劳务损失费用共计367300元，其就此向法院提交的王某3、田某1等十三人的劳动合同中，王某3与其共签署了两份劳务合同，期限分别为2018年3月20日至2021年3月19日和2018年2月22日至2021年2月21日，职位分别为鸿坤店店长、招商经理，基本工资分别为5000元、12000元。其他个人均系招商经理或专员职位，赢德联行公司对于王某3的两份劳务合同情况未作出合理解释。其提交的银行付款回单显示王某1在2017年8月至2018年5月共向王某3、田某1等十三人通过银行转账、ATM机、微信转账共计支付318962.54元，除田某1外，王某1向其他员工支付次数均是二、三次左右，其提交的劳务支出明细亦显示十三人中大部分均在劳动合同签署两个月左右即离职。赢德联行公司主张根据约定项目产生的费用由美华盛天中心承担，招商需要人员支出，其是全权负责人，其未与美华盛天中心商议，总共招了十三家商户，雇佣了十三个人。美华盛天中心对于真实性不认可，认为与本案无关。赢德联行公司就其第三项反诉请求主张的交通费支出3386元，向法院提交了出租车发票，美华盛天中心对该证据的真实性、证明目的均不认可，认为与本案无关。关于第四项反诉请求主张的48000元律师费，赢德联行公司主张因美华盛天中心未交纳租金，导致租赁合同目的无法实现，赢德联行公司被承租商户起诉，发生律师费损失8000元，其因美华盛天中心提起本案诉讼支出律师费40000元，共计48000元，其就此向法院提交了其与北京华标律师事务所签署的两份《委托代理协议》及律师费发票，发票金额共计48000元。美华盛天中心对该证据的真实性、证明目的均不认可，认为与本案无关。诉讼中，依据美华盛天中心的申请，法院裁定查封、扣押、冻结了赢德联行公司、麦茶大叔公司名下价值3271437.89元的财产。一审法院认为，美华盛天中心与赢德联行公司签署的《协议书》及《合作协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，因此合法有效，对双方具有约束力。本案中，根据协议约定对于“食通天大街P1层”的项目，由美华盛天中心出资，赢德联行公司负责对接出租方和商户。根据现有证据可知，赢德联行公司在与东方广场公司就前述场地签署了租赁合同之后，又与东方广场公司、麦茶大叔公司签署了《变更协议》，将承租人变更为了麦茶大叔公司。在东城法院（2018）京0101民初11681号案的诉讼中，赢德联行公司、麦茶大叔公司亦认可系受美华盛天中心委托同东方广场公司签署的租赁合同，同时结合赢德联行公司、麦茶大叔公司的控股股东均系丁永的情况，麦茶大叔公司对于《协议书》与《补充协议》内容应属明知，且同意替代赢德联行公司继续履行与东方广场公司的租赁合同关系。故本案中，美华盛天中心有权就赢德联行公司、麦茶大叔公司与东方广场公司签署的《租赁合同》项下与《协议书》及《补充协议》相关的部分，要求赢德联行公司、麦茶大叔公司承担相应责任。对于美华盛天中心的诉讼请求，法院具体评述如下：关于本诉的第一项诉讼请求。根据合同法的相关规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案起诉状的送达日期为2018年10月9日，赢德联行公司对于美华盛天中心的该项诉讼请求亦无异议，故法院确认双方签署的涉案《协议书》于2018年10月9日解除。关于本诉的第二项诉讼请求中的房屋中介费400000元。现双方签署的《协议书》已经解除，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赢德联行公司否认收到了美华盛天中心的400000元款项，但《协议书》的附加条款不仅写明了“甲方与东方广场公司签订合同时，乙方已给甲方提供代理服务费400000元”，且明确写明了款项系给到了赢德联行公司的负责人丁永，故赢德联行公司与东方广场公司签订《租赁合同》在前，而其与美华盛天中心签署《协议书》在后，双方在后签署的协议中明确写明款项已交付的情况下，赢德联行公司作为商业活动参与主体，直接否认收到款项，与常理不符，法院对于赢德联行公司的相应意见不予采纳。关于赢德联行公司是否应当退还该笔费用，根据《协议书》的约定“先由甲方出面与东方新天地商场食通天大街P1层商铺签订租赁合同，待此店铺的新的营业执照下来后，甲方则无条件变更”，后双方签署《合作协议》作为对原协议的补充，约定由赢德联行公司负责对接商户，全权招商和商户管理。根据本案现有证据可知，赢德联行公司与商户签署的《租赁合同》均被法院确认为无效合同，故《协议书》及《合作协议》中约定的赢德联行公司的主要招商及商户管理义务实际并未得到履行，故美华盛天中心要求退还相应费用有事实及法律依据，法院予以支持。关于第三项诉讼请求中的装修费损失220000元及第四项诉讼请求的200000元损失。法院认为，就其主张的装修费损失，美华盛天中心在本案中提交何某1向钟某1的转账记录，而该转账记录并无法体现与其主张的装修费损失及本案纠纷之间的关联性，转账金额与其主张的金额亦不一致，故法院对该项证据不予采信，对其该项诉讼请求亦不予支持。美华盛天中心所主张的200000元损失，其主张是设计费及投资损失，但就此并未提交任何证据予以证明，法院对其该项诉讼请求亦不予支持。关于第五项诉讼请求。本案中，赢德联行公司认可美华盛天中心共计向东方广场公司代为支付款项金额为1392660元，同时根据美华盛天中心提交的王某2、杨保学等人向东方广场公司的转账记录及赢德联行公司提交的东方广场公司的《催款通知书》可知，美华盛天中心的确代赢德联行公司向东方广场公司支付了款项，故法院对于美华盛天中心提交的向东方广场公司转账的相关款项予以确认，法院认定美华盛天中心代赢德联行公司向东方广场公司支付金额为1392660元。后，承租人由赢德联行公司变更为麦茶大叔公司，麦茶大叔公司后就与东方广场公司之间的租赁合同纠纷达成和解，就租金部分退还的和解金额为311850元，明显少于美华盛天中心代为支付的金额，因麦茶大叔公司自行与东方广场公司达成和解，导致差额部分已无法再向东方广场公司进行主张，该部分差额依据协议约定和赢德联行公司、麦茶大叔公司在本案中就承租人变更情况的陈述，应由赢德联行公司、麦茶大叔公司共同负担。关于本诉第六、七、八、九项诉讼请求。根据《协议书》约定，东方广场公司所退金额费用均归美华盛天中心所有。本案中，赢德联行公司亦认可调解书中所涉及的费用均系美华盛天中心交纳，且与调解书载明金额能够相对应，且东方广场公司一并进行了退还，故法院对于美华盛天中心第六、七、八项诉讼请求均予以支持。关于第九项诉讼请求，美华盛天中心已经自行撤回，属于其对己方权利的处分，法院不持异议。关于本诉第十项诉讼请求。本案中，美华盛天中心所提交的系李某1向夏*1的转账记录，无法体现款项的性质及其所主张证明的内容，法院对该证据不予采信，对其相应诉讼请求亦不予支持。关于赢德联行公司的反诉请求。法院认为，根据《协议书》及《合作协议》的约定，负责与出租方和商户对接事宜的为赢德联行公司，其全权负责招商和商户管理，故其在履行协议义务过程中理应按照法律规定和合同约定进行。本案中，赢德联行公司与东方广场公司签署《租赁合同》在先，其对于租赁合同中的相关不能转租的约定应属明知，且依据《合作协议》其系全权负责招商及与项目商户的对接事宜，但其依然与其所招商户签署了《租赁合同》，并因违反其与东方广场公司所签《租赁协议》的约定被法院判决认定为无效。该行为法律后果产生的原因系赢德联行公司违反合同约定和法律规定所致，与美华盛天中心并不存在任何因果关系。东城法院就赢德联行公司与商户之间的纠纷作出的判决中亦认定赢德联行公司与商户签署的协议金额与其和美华盛天中心签署的协议中约定的并不一致，且根据文义解释及市场交易习惯、诚实信用原则，《合作协议》中约定的项目所有费用由美华盛天中心承担，该处约定的费用亦应属于因项目产生的正常合理费用，不应包含赢德联行公司因自身原因导致其全权负责的招商事宜违反法律规定而产生的费用，现东城法院判决确认其与商户之间的租赁合同无效，应由其向商户返还交纳的费用并负担诉讼费用，其在本案中主张由美华盛天中心承担，显然于法无据，法院不予支持。关于反诉请求第二项主张的劳务支出。首先，本案中，赢德联行公司提交证明其劳务支出的劳务合同，在王某3的劳务合同上存在自相矛盾；其次，赢德联行公司所主张的劳务费支出与其提交的银行回单等证据显示的金额并不一致；再次，赢德联行公司所支出的前述劳务费用均系由王某1个人账户支出，付款回单上均未载明款项用途，且与企业向劳动者发放工资的程序明显不符。同时，赢德联行公司陈述共雇佣了十三名员工负责招商，招到商户十三个，共支出367300元。结合赢德联行公司所需招商位置、招商对象、实际招商人数及招商结果，其所主张的支出明显超过了一般市场经济活动中的正常所需招商支出成本。同时，结合前述几点与常理不符之处综合考量，赢德联行公司所提交证据无法证明其主张的款项系用于履行其与美华盛天中心的协议而所招人员的劳务支出，且金额与其提交的证据显示的金额亦不相符，法院对其所提证据不予采信，对其该项诉讼请求亦不予支持。关于反诉请求第三项赢德联行公司主张的交通费支出。本案中其提交的证据为出租车发票，美华盛天中心对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。法院认为，赢德联行公司所提交的该项证据无法体现与本案的关联性，法院对该项证据不予采纳，对其该项诉讼请求亦不予支持。关于反诉请求第四项的律师费。赢德联行公司因其与承租商户之间的租赁合同纠纷支出律师费8000元，因本案纠纷支出律师费40000元。赢德联行公司与美华盛天中心签署的《协议书》及《合作协议》中对该项费用的负担均未有相应约定。如前所述，赢德联行公司与承租商户之间的转租合同被法院判决认定无效，因前述案件及本案发生的律师费，要求美华盛天中心承担，无相应合同及法律依据，对其该项反诉请求法院不予支持。关于双方当事人提举的其他证据或发表的其他诉辩主张，法院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响法院依据已经查明的事实对本案依法作出判决，故法院就此不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项之规定，判决：一、确认北京美华盛天餐饮管理中心与赢德联行（北京）投资管理有限公司于2017年9月27日签署的《协议书》于2018年10月9日解除；二、赢德联行（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向北京美华盛天餐饮管理中心返还中介费400000元；三、赢德联行（北京）投资管理有限公司及北京麦茶大叔美食城有限公司于本判决生效之日起十日内向北京美华盛天餐饮管理中心返还租金1392660元；四、赢德联行（北京）投资管理有限公司及北京麦茶大叔美食城有限公司于本判决生效之日起十日内向北京美华盛天餐饮管理中心返还房屋押金815515元；五、赢德联行（北京）投资管理有限公司及北京麦茶大叔美食城有限公司于本判决生效之日起十日内向北京美华盛天餐饮管理中心返还房屋电费押金131741元；六、赢德联行（北京）投资管理有限公司及北京麦茶大叔美食城有限公司于本判决生效之日起十日内向北京美华盛天餐饮管理中心返还房屋水费押金7485元；七、驳回北京美华盛天餐饮管理中心的其他诉讼请求；八、驳回赢德联行（北京）投资管理有限公司的全部反诉请求。二审中，赢德联行公司提交其公司丁永与美华盛天中心杨保学于2020年11月7日的电话录音，以证明美华盛天中心对于丁永对400000元中介费的处理、涉案场地无法办理消防验收以及赢德联行公司与东方广场公司将《租赁合同》承租人变更为麦茶大叔公司等事实均是知情的。美华盛天中心认可该证据真实性，但不认可证明目的，主张该录音并不完整，且对话发生在双方一审调解期间，其中的陈述不能作为认定事实的证据，从其内容也无法看出杨保学认可丁永的相关陈述。麦茶大叔公司认可上述证据的真实性、合法性和证明目的。因当事人均认可该证据真实性，本院对真实性予以确认，但根据上述录音并不能认定美华盛天中心一方明确认可赢德联行公司与东方广场公司变更承租人经过其同意，且美华盛天中心是否知晓涉案场地无法办理消防手续及赢德联行公司对中介费的处分，对于本案处理并无影响，本院对该证据关联性不予确认。本院对一审判决查明的事实予以确认。二审补充查明如下事实：一审中，美华盛天中心明确其要求确认《协议书》于法院向赢德联行公司送达应诉材料之日解除；赢德联行公司表示同意美华盛天中心该项诉讼请求。二审中，赢德联行公司控股股东丁永（亦是麦茶大叔公司的二审委托诉讼代理人、控股股东）陈述，因赢德联行公司名称中带有“投资”两个字，无法注册成立从事餐饮的分公司，故将与东方广场公司签订的《租赁合同》的承租人变更为麦茶大叔公司。赢德联行公司认可美华盛天中心向东方广场公司代为支付了租金1392660元、保证金815510.56元、电费押金131741.28元、水费押金7485.3元，美华盛天中心陈述其所称1392660元租金中除租金外，还包含《租赁合同》约定的管理费、推广费等费用及另行支付的滞纳金。赢德联行公司陈述，其公司与承租商户16件案件的生效判决尚未执行完毕。就一审认定的赢德联行公司向美华盛天中心支付的1092392元，赢德联行公司要求美华盛天中心返还，主张该诉求包含在其反诉请求第一项中，并在二审中坚持要求在本案中抵扣，美华盛天中心在二审中表示同意将该款项返还给赢德联行公司。本院认为，本案的争议焦点如下：一、《协议书》是否解除及解除理由；二、美华盛天中心支付的中介费400000元是否应当返还；三、美华盛天中心支付的租金、押金、电费押金、水费押金是否应当返还；四、赢德联行公司反诉主张的各项损失是否应当支持。一、《协议书》是否解除及解除理由。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，美华盛天中心以赢德联行公司违约致使其不能实现合同目的为由要求解除《协议书》。美华盛天中心主张，涉案场地无法办理消防手续，赢德联行公司未经其同意与东方广场公司签订《变更协议》将承租人变更为麦茶大叔公司，并违反《租赁合同》的约定进行转租，属于违约行为，导致其合同目的无法实现。就此本院认为：首先，双方《合作协议》约定“本项目所有的相关经营活动所需的证照应由甲方（即美华盛天中心）负责办理”，美华盛天中心未提供证据证明涉案场地未能办理消防手续系因赢德联行公司的行为所致，故消防手续未能办理并不能归责于赢德联行公司。其次，赢德联行公司与东方广场公司签订的《租赁合同》明确约定承租人不得转让、转租，而美华盛天中心与赢德联行公司签订的《协议书》第六条约定“甲方必须承认并同意由乙方与店铺中招商合作的小商铺签订租赁合同并给予合法的权益”，《合作协议》中亦有乙方应付首期款项为“本项目内商户交纳的履约保证金（履约保证金数额相当于三个月租金数额，租金按20元/天/平计算）及第一个月租金”及“乙方确认本协议期内的各月度租金将按自然月与甲方进行结算”等内容，由此可知，承租涉案场地之后向其他小商铺转租并以此获利系双方在《协议书》及《合作协议》中约定的合作方式。因《协议书》及《合作协议》签订时间在《租赁合同》之后，美华盛天中心作为从事商业经营的主体，应当对赢德联行公司与东方广场公司之间的《租赁合同》内容进行必要的审查，在应当知晓《租赁合同》约定不能转租的情况下，美华盛天中心仍然与赢德联行公司约定由赢德联行公司将商铺转租，则赢德联行公司依据双方约定将商铺转租的行为不能认定为违反《协议书》或《合作协议》的违约行为。因未经东方广场公司允许转租而导致的损失，亦不应由赢德联行公司一方承担。最后，虽现无证据证明承租人变更经过美华盛天中心的同意，但赢德联行公司对承租人变更的原因进行了解释，麦茶大叔公司亦表示承租人变更系为履行《协议书》及《合作协议》，可认定麦茶大叔公司以其行为表示愿意加入赢德联行公司依据《协议书》及《合作协议》对美华盛天中心所负债务。美华盛天中心亦未提交充分证据证明因承租人变更导致其依据《协议书》及《合作协议》所享有的权利受到影响，其主张承租人变更导致其合同目的无法实现，证据不足，不能成立。综上，美华盛天中心关于赢德联行公司违约导致其合同目的无法实现的主张并无充分的事实和法律依据，美华盛天中心据此行使解除权解除《协议书》，本院不予支持。但麦茶大叔公司与东方广场公司之间的《租赁合同》已经调解解除，赢德联行公司与小商户之间的租赁合同亦被法院认定无效，美华盛天中心与赢德联行公司之间的《协议书》已无继续履行的必要及可能，同时双方在一审中均同意《协议书》于应诉材料向赢德联行公司送达之日解除，且赢德联行公司上诉并未对一审判决关于合同解除的判项提出异议，故一审法院判决确认双方《协议书》于2018年10月9日解除，本院予以维持。二、美华盛天中心支付的中介费400000元是否应当返还。本案中，纵观美华盛天中心与赢德联行公司签订的《协议书》内容，主要是在赢德联行公司与东方广场公司签订《租赁合同》后，针对与《租赁合同》相关的权利义务及店铺经营的权利义务如何分配进行的约定，其中并未涉及赢德联行公司招商及商户管理的具体内容。此外，就后续经营过程中赢德联行公司招商及商户管理的义务，双方在《合作协议》中进行了具体的约定，并明确了赢德联行公司获取的对价为按照经营利润进行分成。因此，双方在《协议书》中约定的“代理服务费400000元”，针对的应当系赢德联行公司与东方广场公司签订《租赁合同》的行为。赢德联行公司确已成功与东方广场公司签订《租赁合同》承租涉案场地，美华盛天中心在《租赁合同》签订时向赢德联行公司支付了400000元代理服务费并在《协议书》中对付费事宜予以确认，在此情况下，美华盛天中心又要求赢德联行公司退还该代理服务费，无充分事实和法律依据，本院不予支持。一审法院以赢德联行公司未履行招商及商户管理义务为由判决赢德联行公司退还400000元中介费，适用法律有误，本院予以纠正。赢德联行公司上诉不同意返还中介费，本院予以支持。三、美华盛天中心支付的租金、押金、电费押金、水费押金是否应当返还。第三人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。本案中，赢德联行公司与东方广场公司签订《租赁合同》承租涉案场地，系《协议书》及《合作协议》中约定的赢德联行公司的合同义务。麦茶大叔公司系赢德联行公司的关联公司，二公司的控股股东为同一人，应当就赢德联行公司对美华盛天中心所负的义务有清楚的了解。在此情况下，麦茶大叔公司仍然与赢德联行公司、东方广场公司签订《变更协议》成为上述《租赁合同》新的承租人，且麦茶大叔公司的委托诉讼代理人丁永在本案中亦表示将《租赁合同》承租人由赢德联行公司变更为麦茶大叔公司正是为了履行与美华盛天中心的《协议书》及《合作协议》，据此可以认定麦茶大叔公司以其行动表示愿意与赢德联行公司共同向美华盛天中心承担在《协议书》《合作协议》项下与《租赁合同》有关的各项义务。美华盛天中心要求赢德联行公司与麦茶大叔公司共同承担相关返还责任，具有事实及法律依据，应予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，经法院调解，东方广场公司退还麦茶大叔公司涉案场地租金311850元、管理费333245.55元、推广费47606.52元、滞纳金7619.73元、保证金815510.56元、水费押金7485.3元、电费押金131741.28元、多收款项4161.66元。赢德联行公司及麦茶大叔公司认可上述款项均系美华盛天中心支付，双方《协议书》亦约定合同期满后保证金等所有东方广场公司所退费用均归美华盛天中心所有，现《租赁合同》经调解解除，东方广场公司所退款项亦可参照《协议书》关于合同期满后所退款项归属的约定处理，故东方广场公司退还的保证金、水费押金及电费押金，均应由麦茶大叔公司与赢德联行公司退还给美华盛天中心。一审法院判决赢德联行公司及麦茶大叔公司向美华盛天中心返还房屋押金815515元、电费押金131741元、水费押金7485元是正确的，应予维持。赢德联行公司上诉不同意返还上述费用，无事实及法律依据，本院不予支持。关于应退租金的数额，双方认可美华盛天中心支付含租金、管理费、推广费、滞纳金等在内的租金共计1392660元，而东方广场公司依据调解书应退租金为311850元、管理费为333245.55元、推广费为47606.52元、滞纳金为7619.73元，上述四项费用共计700321.8元，应由麦茶大叔公司与赢德联行公司退还给美华盛天中心。但上述700321.8元与美华盛天中心实际支付租金（含租金、管理费、推广费、滞纳金等）1392660元之间的差额692338.2元，系《租赁合同》解除，麦茶大叔公司、赢德联行公司及作为合作方的美华盛天中心所受的租金损失，应由双方依据各自的过错共同承担。依据前文所述，涉案场地未能成功办理消防手续，双方约定的转租的经营模式亦违反《租赁合同》的约定，双方未能积极协商解决上述问题，最终导致合作无法继续开展，赢德联行公司与美华盛天中心对此均负有相应的责任，故本院酌定就该租金损失部分，由赢德联行公司及麦茶大叔公司承担346169元。综上，赢德联行公司及麦茶大叔公司应当向美华盛天中心返还租金共计1046490.8元。美华盛天中心主张因调解所致损失应由赢德联行公司、麦茶大叔公司自行承担，但现并无生效的司法裁判认定或充分证据证明赢德联行公司、麦茶大叔公司在与东方广场公司的调解过程中存在故意或重大过失损害美华盛天中心权利的情形，美华盛天中心该主张无事实及法律依据。一审法院认定所有的租金损失均由赢德联行公司及麦茶大叔公司承担，适用法律不当，本院予以纠正。赢德联行公司部分上诉请求成立，本院予以支持。四、赢德联行公司反诉主张的各项损失是否应当支持。本案中，赢德联行公司反诉要求美华盛天中心赔偿租户损失、案件受理费2264016元。依据赢德联行公司与承租商户16件系列案件的判决书内容，赢德联行公司向承租商户所应支付的款项中，部分为返还已收取的租金、管理费、保证金等，部分为赔偿损失或违约金，其中返还部分并不属于赢德联行公司遭受的损失，赢德联行公司无权要求美华盛天中心赔偿。关于应向承租商户赔偿的款项及因诉讼支出的费用等，属于赢德联行公司与美华盛天中心合作过程中因未经许可转租而导致的损失，而赢德联行公司与美华盛天中心就转租均有过错，故该损失应由双方分担。但赢德联行公司自认上述判决尚未执行完毕，该损失的具体数额尚无法确定，故本院在本案中不予处理，双方可待损失数额确定后另行解决。另赢德联行公司主张其已向美华盛天中心支付的款项应在本案中进行抵扣，美华盛天中心亦表示同意返还其收取的1092392元，本院不持异议，对此予以确认。关于赢德联行公司反诉主张的劳务支出367300元、交通费支出3386元及律师费48000元，赢德联行公司并未提供充分证据证明上述费用的合理性、与涉案项目的关联性或合法依据，其相关反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决驳回赢德联行公司上述请求是正确的，应予维持。综上所述，赢德联行公司的部分上诉请求成立，应予支持，其上诉请求中的不合理部分予以驳回；一审判决对中介费及应返还租金等事项认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初7664号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初7664号民事判决第二项、第七项、第八项；三、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初7664号民事判决第三项为赢德联行（北京）投资管理有限公司及北京麦茶大叔美食城有限公司于本判决生效之日起十日内向北京美华盛天餐饮管理中心返还租金1046490.8元；四、北京美华盛天餐饮管理中心于本判决生效之日起十日内向赢德联行（北京）投资管理有限公司返还1092392元；五、驳回北京美华盛天餐饮管理中心其他诉讼请求；六、驳回赢德联行（北京）投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31274元，由北京美华盛天餐饮管理中心负担10816元（已交纳），由赢德联行（北京）投资管理有限公司负担20458元（本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费14131元，由赢德联行（北京）投资管理有限公司负担8377元（已交纳），由北京美华盛天餐饮管理中心负担5754元（本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由赢德联行（北京）投资管理有限公司负担（本判决生效后七日内支付给北京美华盛天餐饮管理中心）。二审案件受理费42911元，由赢德联行（北京）投资管理有限公司负担29341元（已交纳），由北京美华盛天餐饮管理中心负担13570元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 悦审 判 员  刘国俊审 判 员  刘佳洁二〇二一年九月二十七日法官助理  王湘羽书 记 员  赵梦芸