长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初8324号原告：中国建设银行股份有限公司吉林省分行，住所地吉林省长春市西安大路810号。        负责人：梁德顺，该行行长。        委托诉讼代理人：孙艳辉，该行职员。        委托诉讼代理人：张强，吉林融达律师事务所律师。        被告：宫浩东，男，1990年9月15日出生，汉族，住址吉林省长春市。        被告：长春澳瀚房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市北湖科技开发区中科大街澳海澜郡小区5栋102室。        法定代表人：程润泽，该公司董事长。        委托诉讼代理人：付冀冉，该公司员工。        原告中国建设银行股份有限公司吉林省分行与被告宫浩东、被告长春澳瀚房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙艳辉、张强，被告长春澳瀚房地产开发有限公司委托诉讼代理人付冀冉到庭参加诉讼；被告宫浩东经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。        原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告宫浩东立即偿还原告剩余全部贷款本金301，247.67元、利息17，016.75元、罚息1，470.69元，共计319，735.11元（利息、罚息暂计算至2021年5月25日，按合同约定计算至实际给付之日止）；2．判令原告对被告宫浩东提供的抵押物位于长春市中科大街与光机路交汇澳海澜郡二期24幢4单元108号的拍卖、变卖所得价款优先用于清偿拖欠原告的剩余全部贷款本金、利息、罚息及其它合理费用；3．判决被告长春澳瀚房地产开发有限公司对第一、四项诉讼请求承担连带给付责任；4．本案诉讼费、律师费、公告费等原告实现债权的全部费用由二被告承担。事实和理由：2014年11月24日，原告与被告宫浩东签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向原告借款42万元，期限自2014年11月3日至2034年11月3日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10％，借款逾期的，罚息利率为贷款利率上浮50％，还款方式为等额本金还款。合同签订后，原告依约发放了贷款。被告宫浩东以所购房屋提供了抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。原告与被告长春澳瀚房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告长春广基房地产开发有限公司为购置座落于高新技术产业开发区中科大街与光机路交汇项目所属之澳海澜郡二期（住房／商业用房／住房或商业用房）而与中国建设银行股份有限公司吉林省分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额连带保证责任，担保的债权是指2014年10月8日至2017年10月8日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括但不限于本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、为实现债权与担保权利而发生的一切费用；保证期间为借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。被告在偿还了若干期贷款后，于2016年1月20日开始出现拖欠及逾期。经原告多次催收，仍未履行。根据合同第16、17条的约定，被告不按合同约定按时足额偿还借款本息的，原告有权宣布合同项下贷款本息立即到期，被告应立即偿还全部贷款本金、利息及罚息。根据我国相关法律规定，特诉至贵院，请求法院依法判决。        被告长春澳瀚房地产开发有限公司辩称，宫浩东和原告建设银行于2014年11月24日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金42万元，借款期限2014年11月3日至2034年11月3日，长春澳瀚房地产开发有限公司提供了阶段性担保。被答辩人所称之《个人住房借款最高额保证合同》，系被答辩人提供的固定模板、格式条款，签订时原告处于强势地位，不允许被告进行任何修改，其中“借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日”过分加重了被告的责任、排除了被告作为保证人法律赋予抗辩的权利，免除了原告的责任，根据《民法典》第四百九十七条规定，该格式条款无效。《个人住房借款最高额保证合同》属于开发商阶段性担保合同，被告已经及时完成项目开发建设，并积极敦促被告宫浩东办理产权登记，但由于被告宫浩东不配合，不出面亦不提供办理抵押登记所需材料导致未能达到保证期间，应视为保证期间已过，故请求法院驳回对长春澳瀚房地产开发有限公司的起诉。        被告宫浩东未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见。        本院经审理认定的事实如下：2014年11月30日，被告宫浩东和中国建设银行股份有限公司吉林省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向中国建设银行股份有限公司吉林省分行申请贷款，贷款用于购买坐落于中科大街与光机路交汇澳海澜郡二期24幢4单元108号房屋，约定借款本金42万元，借款期限2014年11月3日至2034年11月3日。2015年10月8日，原告与被告长春澳瀚房地产开发有限公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告长春澳瀚房地产开发有限公司为其开发的位于高新技术产业开发区中科大街与光机路交汇项目所属之澳海澜郡二期项目而与原告发生的借贷关系的全部债务提供最高额连带保证责任。被告长春澳瀚房地产开发有限公司为该贷款提供了阶段性担保，直至开庭之日止该房屋未能办理抵押登记，亦未办理他项权利证书。贷款发放后，宫浩东依照合同约定偿还了部分贷款本金及利息，后发生逾期未还款，违反了《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，产生违约。被告宫浩东至2021年9月14日为止拖欠本金301，247.67元、利息20，707.68元、罚息2，263.52元。原告向本院提供了律师费发票，主张因实现债权所支付的律师代理费1，500.00元。以上查明的事实，有宫浩东身份证复印件、《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》一份、长春澳瀚房地产开发有限公司工商信息简表一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份、个人贷款支付凭证、放款流水、个人贷款对账单、中国建设银行个人贷款过期催款通知书两份、吉林增值税专用发票、庭审笔录予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。        本院认为，中国建设银行股份有限公司吉林省分行与宫浩东签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行股份有限公司吉林省分行与长春澳瀚房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，故应认定合同合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。        被告宫浩东未按合同约定履行还款义务，违约在先，原告有权申请提前收回贷款本金及相应利息、罚息，对原告的该项主张本院予以支持。长春澳瀚房地产开发有限公司自愿对全部债务提供最高额连带保证责任的阶段性担保，符合法律规定；因购买房屋未办理抵押权登记，故对于原告该项主张，本院不予支持。原告请求保护实现债权的费用，已经提供了律师代理费增值税发票，本院予以支持。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百零九条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：        一、被告宫浩东于判决生效后十日内立即偿还拖欠原告中国建设银行股份有限公司吉林省分行剩余住房贷款本金301，247.67元、截止至2021年9月14日的利息20，707.68元及罚息2，263.52元；2021年9月15日至本息全部还清为止期间的利息及罚息（以本金301，247.67元为基数、按年利率7.86％计算）；给付律师代理费1，500.00元。        二、被告长春澳瀚房地产开发有限公司对本判决第一项所有款项承担阶段性连带保证责任（保证期限至本案贷款购买房屋办理完他项权证书手续并交付给原告中国建设银行股份有限公司吉林省分行止）；保证人承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿。        三、驳回原告中国建设银行股份有限公司吉林省分行的其他诉讼请求。        如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。        案件受理费6，096.00元，减半收取3，048.00元，由被告宫浩东负担；被告长春澳瀚房地产开发有限公司承担连带给付责任（保证期限至本案贷款购买房屋办理完他项权证书手续并交付给原告中国建设银行股份有限公司吉林省分行止），保证人承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    曹春江二〇二一年九月二十三日书记员    高梓熙