四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10754号上诉人（原审原告）：成都和创服饰有限公司，住所地成都市成华区东三环路二段龙潭工业园成致路18号3栋5楼。法定代表人：喻红，系执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗登超，四川英济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省力天投资有限公司，住所地成都市成华区东三环路二段龙潭工业园。法定代表人：喻刚，职务不详。委托诉讼代理人：徐朗，四川奥伦济律师事务所律师。上诉人成都和创服饰有限公司（以下简称和创公司）因与被上诉人四川省力天投资有限公司（以下简称力天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初13074号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。上诉人和创公司的诉讼代理人罗登超，被上诉人力天公司的委托诉讼代理人徐朗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和创公司上诉请求：1、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初13047号民事判决第二项，改判支持力天公司向和创公司赔偿因力天公司延期交房给和创公司造成的损失1069915元；2、改判（2020）川0108民初13074号民事判决第一项判决支付逾期交房违约金“以825551元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年12月27日起计算至2020年10月19日止”为“以825551元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年12月27日起计算至实际交房之日止”。事实与理由：一、一审判决认定案涉房屋达到交付条件与事实不符，和创公司的损失计算至2020年10月19日不准确。一审判决一是认为案涉房屋符合交房条件，二是认为力天公司作出了交付房屋的意思表示。和创公司认为，一审判决的认定错误。庭审中，力天公司只是说他们曾经向和创公司邮寄过收房的文件，但其举证不能证明力天公司是否向和创公司邮寄过收房通知，更未举证证明案涉房屋具备交付条件。因此一审判决该认定错误。且将和创公司的损失计算至2020年10月19日不准确，损失的计算时间应当至实际交房之日止。二、一审法院判决以违约金来补偿和创公司的损失不准确。在双方签订《科研用房·房屋转让合同》里对和创公司迟延支付购房款力天公司迟延交房都约定了违约责任。和创公司认为这里的违约责任应当是惩罚性赔偿责任，而不是赔偿性的违约责任。三、一审判决力天公司按照每日万分之一的标准向和创公司支付违约金不能完全弥补和创公司因力天公司迟延交房的损失。由于力天公司至今未向和创公司交房，导致和创公司被迫向他人租房办公，租金及各种费用已经超过1000000元，损失依据已在一审提交。按照一审判决的计算方式和时间，力天公司只向和创公司支付违约金11万余元，这远不能弥补和创公司的损失，低于按照银行同期贷款年利率。力天公司辩称，针对和创公司的上诉请求力天公司均不予认可，且力天公司也有新证据可以证明已于2020年1月4日向和创公司送达了《交房通知书》，是和创公司一直未收房；所以力天公司认为逾期交房违约金的计算应当截止于2020年1月4日。和创公司向一审法院起诉请求：1、判令力天公司向和创公司赔偿因力天公司延期交房给和创公司造成的损失1069915元（损失自2016年10月1日开始计算，暂计算至2020年7月31日）；2、判令力天公司向和创公司支付延期交房的违约金115494.58元（以8255551元为基数，自2016年10月1日开始暂计算至2020年7月31日，直至力天公司向和创公司交房之日止）。一审法院认定事实：和创公司（买受人，乙方）与力天公司（转让人，甲方）于2016年4月27日签订了《科研用房·房屋转让合同》，约定和创公司购买力天公司开发的位于成都市成华区，建筑面积430.115平方米，其中公共分摊面积92.52平方米。该房屋单价为5235元／平方米，总价2251835元。双方约定交房日期为2016年9月30日前。合同第三条约定乙方采用分期付款方式付款。第一次付款675551元，付款日期2016年1月30日前。第二次付款675551元，付款日期2017年1月30日前。第三次付款900733元，付款日期2018年1月30日前。合同第四条受让人逾期付款的违约责任：受让人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）1、逾期在三十日以内，自本合同规定的应付款期限届满之第二日起至实际全额付款之日止，受让人按日向转让人支付逾期应付款金额万分之一的违约金。2、逾期超过三十日后，转让人有权无条件解除本合同，该房屋另行处理。转让人解除合同的，受让人除按合同总价款的0.5%向转让人支付违约金外，并承担因此给转让人造成的一切经济损失（包括但不限于公证费、诉讼费、律师费、差旅费、银行利息、违约金、营销费用等）受让人愿意继续履行本合同并支付足额违约金（自本合同规定的应付款期限届满之第二日起实际全额付款之日止，受让人按日向转让人支付逾期应付款万分之一的违约金）的，经转让人同意，合同可继续履行，受让人逾期付款期间转让人不予以办理该房屋的交付，本合同继续履行。本条中的逾期应付款是指依照本合同第三条规定的到期应付款。合同第八条转让人逾期交房的违约责任：除不可抗力情况外，转让人如未按本合同规定的期限将该房屋交付受让人使用的，按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过6个月，自本合同第六条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付累计已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过6个月后，受让人有权解除本合同，受让人解除合同的，转让人当自受让人解除合同通知到达之日起六十天内退还全部已付款，转让人并按受让人累计已付款的0.5%向受让人支付违约金。受让人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付累计已付款万分之一的违约金。合同签订后，和创公司分别于2014年10月28日支付200000元，2015年4月20日支付200000元，2015年11月9日支付150000元，共计支付550000元购房款。2016年12月26日，四川航程企业营销策划有限公司出具收据，载明收到新联·创富中心购房款275551元。2017年9月17日，和创公司委托律师向力天公司发出律师函，载明：2016年4月27日签订《房屋买卖合同》后，约定交房时间为2016年9月30日，后又签订相关补充协议同意和创公司在2016年6月1日以样板房名义提起进场装修并可投入使用，和创公司已计划好装修后将公司全部搬迁至此以节约大笔费用。但协议签订后，贵公司仍未能按时交房，经协商与贵公司达成协议为：1、减免和创公司两年物业管理费用，并于2017年2月28日交房；2、贵公司承担和创公司2017年3月1日至交房日房屋租金，每月为14788元。3、贵公司交房后和创公司就于五月内支付第二笔房款，支付完第二笔房款后一年之内支付第三笔房款。时至2017年9月8日，贵公司并没有按照约定交付房屋，贵公司多次迟延交付房屋的行为已经违反了原《中华人民共和国民法通则》及原《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定。同时因为贵公司屡次不履行协议给委托人的生产经营和资金的利用造成了严重的影响。鉴于此，我们郑重要求贵司履行以下义务：1、贵司务必在接到本律师函之日起7日内向和创公司交付房屋，及按照双方签订的《房屋转让合同》违约责任的规定支付违约金。2、贵公司务必在接到本律师函之日起7日内向和创公司出具房屋竣工验收证明。2019年9月10日，力天公司（甲方）与航程公司（乙方）签订《新联·创富中心项目佣金支付协议》，约定：2016年2月1日，甲方委托乙方向xx层客户（喻红）代收购房款275551元。2019年11月底，xx层客户（喻红）将与甲方签补充协议，再支付303592.75元，达到总房款的50%然后接房，根据甲乙双方的合同约定，此时乙方有权向甲方收取该客户的佣金，甲方同意乙方代收的275551元冲抵甲方应当支付给乙方的佣金。甲方应当给喻红出具收到579143.75元购房款的凭据。一审法院认为，和创公司与力天公司签订的《科研用房·房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。力天公司虽称和创公司仅支付了550000元购房款，但从力天公司与航程公司签订的《新联·创富中心项目佣金支付协议》可以看出，力天公司确有委托航程公司代其收取275551元购房款，航程公司代为收取该款项的法律后果应当由力天公司承担。根据房屋转让合同约定，和创公司在2016年1月30日前应当支付675551元，力天公司应当在2016年9月30日前交付房屋。从合同履行的情况来看，和创公司在2016年1月30日前支付了550000元，支付了超过当期应付购房款的80%，且在2016年12月26日已缴足第一期购房款，力天公司应履行交付房屋的义务。在案涉房屋达到交付条件后，力天公司称其于2019年12月底向和创公司通过EMS快递邮寄方式寄送了交房通知书，但力天公司提供的证据不足以证明和创公司已经收到交房通知书。又，和创公司在2020年10月19日开庭时知晓了案涉房屋符合交房条件，也清楚力天公司作出了交付房屋的意思表示，和创公司应积极办理房屋交接手续，和创公司无权就怠于履行接房义务要求力天公司承担违约责任。故一审法院结合履约过程中双方的过错程度以及合同约定情况，一审法院酌定力天公司应当承担的违约金由两部分构成：一是以550000元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年10月1日起算，至2016年12月26日止；二是以825551元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年12月27日起算至2020年10月19日止。对于超出该部分的违约金，一审法院不予支持。关于延期交房损失。和创公司在庭审中举出了房屋租赁合同等拟证明其损失，但和创公司并未付清全部购房款且其无法证明前述租赁合同与本案的关联性。综合和创公司举证及本案其他证据来看，和创公司的损失主要为资金占用利息的损失，由于一审法院已支持了和创公司的违约金诉请，该项违约金能够弥补和创公司前述损失，故一审法院对于和创公司该项诉请不予支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、力天公司于判决生效之日起十日内向和创公司支付违约金（计算方式：以550000元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年10月1日起算至2016年12月26日止；以825551元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年12月27日起算至2020年10月19日止）；二、驳回和创公司其他诉讼请求。案件受理费15468元，减半收取计7734元，由力天公司负担。二审中，力天公司向本院提交以下证据：从中国邮政收发点打印的EMS邮单，拟证明2019年12月31日力天公司的工作人员米晓华向和创公司的法定代表人喻红寄送了案涉房屋的《交房通知书》，快递明细显示该邮件于2020年1月4日妥投；充分证明和创公司收到了力天公司交房的通知，因此逾期交房违约金的计算应当截至2020年1月4日，而和创公司在一审过程中一直在进行虚假陈述，其一直表明根本就没有收到过《交房通知书》，显然与事实不符。该证据力天公司之所以现在才进行提交，是因EMS有一个不成文的规定，即通过官网查询只能查询半年之内的邮件明细，所以力天公司通过官方客户电话和官网没有查询到当时发送邮件的明细，后力天公司通过长时间的沟通才在收快递的收发站了解到他们可以在电脑中查询到邮件的情况，所以力天公司在其电脑中进行了截取，并由该快递站加盖邮戳（2021年7月21日）。和创公司质证认为，1、该证据不属于新证据，因在一审之前就已经形成；2、证据上面所显示的收件地址并不是双方所确认的收件地址；3、邮寄中的内容是否是《交房通知书》无法明确；4、交房时间是2019年12月31日9时至17时，但从该证据来看邮寄是2019年12月31日18时22分，邮寄时间已经超过了力天公司所谓的交房时间，明显不符合常理。如果是正常的交房时间提前通知，但力天公司是事后通知；5、关于177开头的手机号并不是喻红的手机号，力天公司也没有证据证明该手机号一直是由喻红在使用；6、刚才力天公司代理人称邮政半年内才能在网络上进行查询，而半年后需要进入邮政系统进行查询，针对该说法是否真实其未举证证明，即使是真实的，但在一审庭后力天公司也可以立即到邮政去查询相关的证据，但力天公司在一审中未提交相关证据，而是在二审的7月2日才进行的提交，因此该证据从程序上不属于新证据，实体上也不能证明力天公司向和创公司发送了《交房通知》的事实。本院经审查认为，对前述证据的采信将结合本院其他在案证据及查明事实综合予以认定。二审中，1、和创公司表示其认为案涉房屋并不符合约定交付条件的依据为力天公司未提供竣工验收报告等证明案涉房屋符合交付条件。经本院依法释明，力天公司仍一直不能向本院提交案涉房屋的竣工验收报告等证明房屋符合交付条件的资料。2、双方当事人确认均愿意继续履行合同，和创公司尚未支付完毕全部购房款。力天公司陈述案涉房屋可以使用，经多次通知和创公司拒绝接受房屋。本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。和创公司与力天公司签订的《科研用房·房屋转让合同》及附件和补充协议系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人对逾期交房的事实无争议，但对逾期交房违约金计算及违约损失发生争议。根据当事人的上诉请求及答辩意见，本院将本案二争议焦点分述如下：关于逾期交房违约金应计算问题。本院认为，购房人的主要合同义务为按照合同约定支付相应购房款；出卖人的主要合同义务为向购房人交付符合条件的房屋以及将房屋产权变更登记在购房人名下。双方均应按照合同约定积极履行合同义务以实现合同目的。首先，力天公司应向和创公司交付符合合同约定及法定条件的房屋。和创公司主张案涉房屋不符合约定交付条件，截止本案二审审理终结，力天公司经法院释明一直不能向本院提交案涉房屋符合交付条件的相关材料，故一审法院仅以交房通知认定案涉房屋交付问题存在不当，本院依法予以纠正。同理，力天公司二审中以邮单主张不应当承担逾期交房责任亦不能达到其证明目的，本院依法不予采信。其次，力天公司未在合同约定的时间内向和创公司交付符合条件的房屋，违约事实客观存在，应当承担相应违约责任。逾期违约金计算时间，因案涉房屋符合交付条件不能确定，一审法院虽认定不当，但在本案中将违约金计算至2020年10月19日止有利于本案判决生效后的执行。双方当事人均在本案做出继续履行合同的意思表示，对于当事人就合同其他争议问题可以根据法律规定另行主张合法权利。关于逾期交房的损失认定问题。本案中，和创公司就逾期交房行为同时主张逾期交房违约金及逾期交房损失缺乏法律依据。且和创公司未提交有效证据证明违约金过分低于其所受损失，同时和创公司并未付清全部购房款。根据本案合同的履行情况，一审法院认定不支持和创公司主张的逾期交房损失并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人和创公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费14429元，由成都和创服饰有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 冯 璐二〇二一年九月九日书记员 何佳林