贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6641号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区。法定代表人：刘天翔，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈健，贵州鼎晋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚宇琦，男，汉族，1990年5月24日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：程智渊，贵州福万律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦维成，贵州福万律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人龚宇琦商品房预售合同纠纷一案，上诉人贵阳新世界房地产有限公司不服贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初13979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年06月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员刘妍独任审理。上诉人新世界公司的委托诉讼代理人陈健，被上诉人龚宇琦的委托诉讼代理人秦维成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金19741元（或者改判由上诉人支付被上诉人逾期交房违约金共计15069元）；2．一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决逾期交房违约金按日万分之一的计算标准过高，上诉人逾期交房系因案涉房屋所在项目进行整体收购后进行大量投资，在投资过程中非上诉人自身原因导致逾期交房，上诉人不存在恶意或者故意逾期交房的行为，上诉人收购后的投资行为避免了案涉房屋所在项目烂尾情况的出现，这是上诉人履行社会责任的体现。上诉人请求法院结合案渉项目客观实际，类似诉讼将会有几百或上千起，从优化营商环境保企业主体，保居民就业、保基本民生、稳投资、为服务地方经济发展的角度等因素综合考虑，本案中上诉人在逾期交房的过程中不存在故意或恶意逾期的行为，且逾期办证也未给被上诉人造成损失，本案按日万分之0.5的标准计算违约金较为公平合理。2．一审将补充协议第五条认定为格式条款属于认定事实及法律适用错误，应尊重契约精神，按照补充协议第五条逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%作为本案裁判的依据。根据双方所签订的补充协议第十五条第5款的约定，双方在签订《商品房买卖合同》及补充协议时，上诉人已经对被上诉人采取合理的方式提请其注意，并对被上诉人已进行了特别的解释说明。补充协议第十五条第5款也明确约定，被上诉人进一步确认，已知悉并认可《商品房买卖合同》及补充协议之全部条款内容，是双方真实意思的反映。故本案中逾期交房违约金支付比例不超过房屋总价2%的约定，依法不属于格式条款。应对双方具有法律约束力。被上诉人龚宇琦辩称，1．合同违约责任的认定应遵循无因性原则，无论是善意还是恶意导致违约均不能免责，本案不属于不可抗力，不能免责；2．上诉人的行为无论如何美化，均是商业行为，对本案审判没有意义；3．主合同第二十九条已明确约定补充协议不合理的减轻出卖人的责任或者不合理的排除买受人的权利，仍然与主合同约定为准，补充协议第五条属于不合理的减轻了出卖人的责任以及不合理的排除了买受人的权利；4．日万分之一到日万分之三的标准是行业标准，当事人的约定并不过高，上诉人要求减少无事实及法律依据。龚宇琦向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付逾期交房违约金暂计人民币28405.74元（违约金以已付购房款人民币753468元为基数，按日万分之一的标准暂计算自2019年5月31日起至2020年6月10日，最终以实际交房之日计算的金额为准）；二、判决被告承担本案全部诉讼费用、保全费用。庭审过程中，原告将诉讼请求明确为一直计算至符合约定收房之日止。事实和理由2016年7月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于观山湖区金朱路1号金阳新世界2E地块1-14#及16-26#楼（3）1-29-2的房屋一套，总价款人民币753468元，合同签订后，原告已按照约定支付了全部购房款（首付＋按揭）及房屋维修基金。根据《商品房买卖合同》第四章（商品房交付使用条件及日期、交接手续）第十一条（交付时间和条件）及第十三条（逾期交房责任）约定，被告应当在2019年5月30日前向原告交付符合条件的房屋，否则应当承担违约责任，即逾期在180日内或者逾期超过180日，原告选择继续履行合同的，被告按日支付已付房价款的万分之一的违约金。由于被告未按照约定期限交付符合条件的房屋行为已构成违约，原告要求被告支付违约金，但对于原告的合理诉求，被告至今仍消极对待。因此，原告不得不诉至法院解决，望法院在查清事实的基础上判决支持原告全部诉讼请求。被告辩称，一、针对原告起诉中违约金计算的起止时间明确的原被告予以认可，以原告起诉的为准；二、针对原告起诉中违约金计算的起始时间以商品房买卖合同为准，因原告诉请最终交房时间不明确，恳请法庭予以驳回。三、被告的逾期交房按照商品房买卖合同的约定逾期交房的违约责任按日万分之一计算偏高，恳请法庭予以调整。双方当事人对签订《商品房买卖合同》及合同约定、原告已支付购房款，被告逾期交房等事实均无异议，一审法院对此予以确认。另查明，被告于2020年9月15日登报通知收房，但于2020年11月4日方取得商品房交付使用备案证书，符合约定交付条件，于2020年11月6日再次通知收房。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。原告已如约支付房款，被告存在逾期交房的违约行为，应当按照约定标准支付违约金，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，一审法院予以支持。被告虽于2020年9月15日登报通知办理收房手续，但案涉房屋于2020年11月4日方具备交付条件，一审法院确认违约金应计算至2020年11月4日，共计524天，违约金计算为39481.72元。被告请求调低违约金标准无事实基础及法律依据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告龚宇琦逾期交房违约金39481.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。二审期间，新世界公司提交龚宇琦签字的《房屋钥匙签收确认书》，拟证明案涉房屋于2020年6月15日实际收房，违约金计算截止日期应计算至2020年6月15日。龚宇琦质证称，对《房屋钥匙签收确认书》的三性予以认可，但不同意上诉人的证明目的。因为交付房屋必须要符合法定的交付条件及《商品房买卖合同》约定的交付条件，交付钥匙仅是交付房屋的必要条件之一。新世界公司在2020年11月4日才取得《商品房备案证明》，此时才达到法定及约定交付条件，一审以2020年11月4日作为违约金计算止点，符合法律及双方约定。另查明，《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本院二审经审理查明的其余事实与一审判决一致。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，关于本案二审程序应否启动的问题，新世界公司虽然在送达被上诉人的上诉状中未盖章，仅有代理人的签名，但该代理人持有新世界公司出具的授权委托书，取得提起上诉的代理权限，新世界公司亦认可其代签行为，且按期缴纳上诉费，因此本案应认定新世界公司提起了上诉，上诉为其真实意思表示。二审程序启动合法，被上诉人关于本案二审程序不应启动的辩称不能成立。本案二审争议焦点为逾期交房违约金如何认定的问题。本案中，出卖人新世界公司未按照合同约定的交房时间向买受人交付房屋已构成违约，依据合同约定，买受人有权向新世界公司主张逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条内容，双方当事人约定的逾期交房违约金标准为：自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件十二补充协议针对前述约定内容，将逾期交房违约金限定为支付比例最高不超过房屋总价的2%，若依照该约定，无论新世界公司逾期交房违约行为持续多长时间，逾期交房违约金最高仅能计算至房屋总价的2%，补充协议的该项约定明显不合理地减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，限制了买受人的权利，不利于督促新世界公司积极履行交房义务，依照《商品房买卖合同》第二十九条约定的内容，若补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准，故本案逾期交房违约金应依据《商品房买卖合同》第十三条予以认定，一审判决以《商品房买卖合同》第十三条约定的全部已付款的万分之一/日的标准计算违约金符合双方约定，本院予以确认。新世界公司上诉主张违约金计算金额超限，本院对该项上诉请求不予支持。新世界公司上诉主张违约金约定过高，应调低为按日万分之0.5的标准计算违约金。本院认为首先《商品房买卖合同》第十三条约定出卖人逾期交房的，应按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律拘束力；其次《商品房买卖合同》第十条关于买受人逾期付款的，亦约定为按逾期未付款的日万分之一计算违约金，双方权利义务约定对等；再次，上诉人亦未提供证据证明买受人实际损失低于合同约定的违约金，故本院对该上诉主张不予支持。关于违约金计算截止日期，在房屋未达到约定交付条件的情况下，2020年6月15日双方当事人完成了房屋交接。本院认为，商品房未经验收合格，买受人已实际受领房屋的，买受人不能再以该房屋未经验收合格为由主张自实际交付之日后的逾期交房违约金，故本案逾期交房违约金应计算至买受人实际接收房屋之日，即2020年6月15日，一审判决计算至2020年11月4日不当，本院对此予以更正，本案逾期交房违约金从2019年5月31日计算至2020年6月15日，新世界公司共逾期381天，逾期交房违约金计算为753468元×0.0001×381=28707.13元。综上所述，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初13976号民事判决为：贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付龚宇琦逾期交房违约金28707.13元。一审案件受理费255元，由贵阳新世界房地产有限公司负担。二审案件受理费用293元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 妍二〇二一年九月七日法官助理  沈祥凤书 记 员  夏澳翔