广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0491民初297号原告：ＸＸ龙，男，1986年7月10日出生，澳门特别行政区居民，住澳门，委托诉讼代理人：温沃炜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲银桦路8号601房。法定代表人：李永山，董事长。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。原告ＸＸ龙与被告珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温沃炜和被告的委托诉讼代理人陈福财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ龙向本院提出诉讼请求：1.被告继续向原告履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，并向原告支付因逾期交房而产生的违约金暂计82387.8元（513000*0.0002/天*803天，从2016年1月1日暂计至2018年3月14日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2.被告承担诉讼费及原告支付的律师费5000元。事实与理由：2015年1月15日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于珠海市香××区××路××号“华融时代广场项目”1栋3910房1套，建筑面积42.18平方米，总房价款为1703000元。原告依约向被告支付房款513000元。依据合同第七条、第九条第1点第（2）项的约定，被告应于2015年12月31日前将商品房交付原告，被告逾期交付的，每日按已付房款万分之二支付违约金。截至起诉日，涉案房产项目未取得竣工验收，未能在合同约定的时间内为原告办理产权过户手续，现原告所购买的房屋已被多家法院查封，原告多次找到被告要求被告给出解决方案，被告敷衍应付，于2016年5月13日与原告签订补充协议，但被告依据补充协议向原告支付第一季度的租金后便再无履行补充协议项下的其他义务，故依据补充协议第四条约定，原告可根据原购房合同规定要求被告继续履行合同并承担相应法律责任。被告金山公司答辩称，一、原告主张的逾期交付房屋的违约金起算时间错误，应当按照双方补充协议约定的交付时间，即2016年12月31日期限届满之后才能按照约定计算违约金；二、对逾期违约金，买卖合同的补充协议中有约定额外的60天的免责期，因此对于这60天的违约时间不应计算违约金；三、原被告已经就逾期交房的相关事宜达成补充协议，原告也同意按照6%的标准计算租金，该租金事实上已经弥补了原告的损失，因此对于租金和违约金原告只能二选一进行主张，而且对于被告已经支付的租金7695元，应当抵扣相应的违约金；四、涉案的买卖合同中，未约定律师费的承担条款，该部分律师费应当由原告自行承担。关于原告提及的涉案房产查封问题，被告也一直在协助买受人、相关债权人以及查封法院，提出执行异议，办理相关的解封手续。综上，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请依法驳回原告全部诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，被告对于原告提交的《商品房买卖合同》及附件一、二，补充协议，转账凭证及收据，《委托代理合同》及律师费发票的真实性均无异议，故本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到原告的证明目的，则由本院综合全案事实判定。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告对于被告提交的《商品房买卖合同》附件三不予认可，认为其与被告签署的《商品房买卖合同》上虽备注有附件三，但被告并未作为附件一并交与原告。本院经审查认为，首先，既然原被告所签《商品房买卖合同》上备注有附件三，原告作为完全民事行为能力人，在没有收到该附件的情况下，应当及时向被告提出异议；其次，从本院受理的其他类似案件看，附件三的真实性已经得到相关民事判决确认。因此，本院对于被告提交的上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年1月15日，原告与被告签署《珠海市商品房买卖合同》（适用于商品房销售），原告向被告购买位于珠海市香××区××路××房××套，建筑面积42.18平方米，套内建筑面积29.07平方米，每平方米58582.73元，总房款为1703000元。合同第七条约定，被告应在2015年12月31日前向原告交付该商品房。合同第九条约定，除不可抗力外，被告未按照第七条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照以下方式处理：按照逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之二的违约金。附件三《珠海市商品房买卖合同补充协议》第六条“关于房屋交付”约定，除上述遭遇不可抗力情况外，被告如未按买卖合同约定时间交付商品房，原告同意另行给予被告六十日的免责期，在免责期内被告不承担违约责任。被告承担违约责任的逾期交房时间从免责期期满之日的第二日起计。上述合同签订后，原告向被告支付了房款513000元。2016年5月13日，原、被告签订一份《补充协议》，约定：一、原告同意交楼时间调至2016年12月31日；二、从2016年1月1日起算租金，首年租金调整为合同总价的6%；三、以上租金以按季支付方式，即2016年3月、6月、9月、12月的20日至25日，由被告将一个季度的租金总和汇入原告指定账户；四、若超出上述约定时间的，原告可根据《购房合同》的相关规定进行申诉。合同签订后，被告仅向原告支付了第一季度的租金7695元。其后的租金被告没有再向原告支付。2018年3月9日，原告与北京市中银（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》，原告须支付本案律师服务费5000元。2018年3月13日，北京市中银（珠海）律师事务所向原告出具金额为5000元的律师服务费发票。本案庭审中，原、被告均确认因资金问题，涉案房产整个楼盘尚未办理竣工验收手续，目前涉案房屋不具备交付条件。本院认为，原告系澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，且在庭审中，双方均同意适用中华人民共和国内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，各方均应恪守。庭审中查明，涉案房屋所在楼盘目前尚未办理竣工验收手续，涉案房屋尚不具备房屋交付的条件，故对原告要求被告履行交房义务，本院不予支持。关于原告主张逾期违约金起算时间及计算标准问题。《商品房买卖合同》明确约定了交楼时间在2015年12月31日前，被告在上述期限届满未能向原告交付涉案房屋，已构成违约，应按照合同之约定承担违约责任。且事实上，双方于2016年5月13日签订的《补充协议》约定了交楼时间调至2016年12月31日、2016年1月起算的租金标准及付款时间，并约定，若超出上述约定时间的，原告可根据《购房合同》的相关规定进行申诉。根据本院查明的事实，被告仅支付了第一季度的租金，此后未再支付，原告诉讼请求按照《商品房买卖合同》的约定主张违约金符合补充协议约定的本意，本院予以采纳。涉案房屋逾期交付超过90日，原告依据《商品房买卖合同》第九条第一款第二项之约定，主张按已付房款的每日万分之二计算违约金，理据充分，本院予以支持。被告主张附件三第六条明确约定原告同意另行给予被告60天的免责期，有事实依据，本院予以采纳。故逾期交楼时间应从2016年3月2日起算，被告已支付的租金7695元应予扣除。鉴于涉案房产所在整个楼盘尚未办理竣工验收手续，涉案房产何时交付、甚至最终能否交付目前尚不清楚，因此，对原告主张的逾期交房违约金，本院酌定暂计算至原告起诉之日止，即2018年3月21日。2016年3月2日-2018年3月21日共计750天，被告应支付违约金513000×0.0002×750=76950元，减去被告已付租金7695元，被告还应支付69255元。关于被告应否向原告支付律师费的问题。我国并未实行民事诉讼强制代理制度，双方的合同也无律师费的约定，对原告主张的律师费5000元，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告珠海金山房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告ＸＸ龙支付逾期交房违约金69255元；二、驳回原告ＸＸ龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费992元，由原告ＸＸ龙负担226元，被告珠海金山房产有限公司负担766元。如不服本判决，被告珠海金山房产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告ＸＸ龙可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 郑 恒二〇一八年六月十五日书记员 李智武