浙江省嘉兴市南湖区人民法院    民事判决书    （2021）浙0402民初4746号     原告：章凌翱，男，汉族，1972年8月18日出生，住浙江省嘉兴市南湖区。       委托诉讼代理人：徐海明，浙江安策律师事务所律师。       被告：吴斌，男，汉族，1974年8月7日出生，住上海市浦东新区。       原告章凌翱与被告吴斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，本院适用简易程序，于2021年7月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐海明到庭参加诉讼，被告吴斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。       原告提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房地产转让居间合同》（价值1605000元），并支付违约金300000元；2、判令被告承担原告实现债权律师费73240元、财产保全保险费3000元，共计76240元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因居住需要于2020年通过中介嘉兴市君悦房地产经纪有限公司介绍认识、并得到居住于上海的被告有一套位于嘉兴市南湖区祥生玖熙花苑16-402室、D237车位出售信息，经协商并在中介撮合下于同年8月22日签订案涉《房地产转让居间合同》，由被告作价1605000元出售与原告，付款方式为：签约时原告支付定金300000元，2020年9月5日前支付650000元，余款于2021年7月26日办理网签、按揭贷款。管辖权约定为房屋所在地人民法院（即南湖区）提起诉讼。协定后，原告按约履行支付了950000元购房定金及房款。为保障该合同履行安全，双方就案涉房屋办理了他项权抵押给原告，同时将该房屋交付原告。然，被告及其妻子在2021年多次要求涨价，并称如不涨价就解除合同；并为此建立微信群、由被告夫妻、原告夫妻及中介为成员。过程中其多次以不同意涨价就解除合同要挟，为避免关系恶化，原告忍气吞声少开口，怕刺激到被告；然被告则将事态演变到2021年5月22日将原告支付的定金和房款退回，后原告即予原路返回。被告又于2021年6月3日将上述房款退回，原告即于当时再次退回。被告又以所谓付出首期违约金为由要求解除抵押合同、二手房合同。综上，被告不守诚信二次退还房款解除合同行为已构成严重违约。原告认为双方签订《房地产转让居间合同》合法有效，各方应予切实履行，据此诉请贵院裁判，以维护自身合法权益。       被告庭后书面发表答辩意见如下：1、2017年下半年被告购买案涉房屋后，和家人商量装修事宜发现房间配置不够用，想以小换大，2020年被告在中介挂房出售时要求资金到位要快，价格合适，以便实现置换，同时开始收集房源信息。和原告第一次面谈原告出价159.5万，被告及家人觉得太低，之后中介和被告进行了大量的沟通，实际上嘉兴的房价已经开启明显上涨的，被告居住在上海，工作也忙，对当地行情掌握是滞后的，最终2020年8月22日被告以成己之需，成人之美的心态在原告涨价1万元后赶赴嘉兴签约。2、买方（居间协议、补充协议以及抵押借款合同的签署人均为原告本人，但自始至终的付款人均为沈惠英）支付95万元之前要求做一个借款抵押手续以确保他们支付的资金安全，2020年9月8日被告到房地产交易中心才看到一份借款抵押的格式合同，匆忙中，被告无心细看，只和中介沟通下没有利息之后就签了，被告认为这份抵押借款合同本身就是不公平的格式合同真实性合法性存疑。3、被告过年前后在与中介的互动中了解到嘉兴房价暴涨，案涉房屋市场价已达230万，被告的置换目的落空，被告认为如果交易双方存在违约违法违规行为，任何一方可以叫停交易承担相应责任，双方应协商寻求和解；被告认为原告存在如下违法违约事实：未经被告同意私自更换门锁、变更自来水户名、出租和不当使用房屋、交易过程中未提供证据证明原告和付款人沈惠英关系证明。被告从2021年5月份到6月4日都要求原告要么协商解决，要么被告提出终止交易并承担违约金责任，但原告一直没有有效回应。4、基于后续法律文书效力大于前面协议的原则，补充协议中第四条以及不动产抵押借款合同已将预付款转变成有抵押行为的借款，抵押款款合同涉及的95万元款项，被告已于2021年5月至7月三次全额原路退回给沈惠英，本人已经三次履行完毕，不动产抵押借款合同中的还款义务，截至2021年8月10日，被告处没有原告或沈慧英的一分钱。       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，原告提交的房屋转让居间合同、不动产登记证书、补充协议及不动产抵押证书、转账记录、收据、微信聊天记录和被告提交的证据及被告提交的书面答辩状的陈述事实基本一致，本院均予以认定，原告提交的律师委托代理协议及保全保险费凭据能够证明原告支出的律师费和保全保险费用情况，本院予以认定。被告提供的报警记录、96345服务情况反馈、房屋照片等证据能够证明案涉房屋在买卖合同签订后的使用情况，本院予以认定。       根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：       被告吴斌是嘉兴市玖熙花苑16幢402室房屋的所有权人，2020年8月22日原、被告通过嘉兴市君悦房地产经纪有限公司以及嘉兴市经开长水骏花房产中介服务部签订《房地产转让居间合同》一份，被告为甲方，原告为乙方。合同约定乙方以1605000元的价格从甲方处购买玖熙花苑16幢402室房屋，建筑面积88.05平方米；签约时乙方支付定金30万元，2020年9月5日前支付65万元；合同交易涉及按揭贷款，甲乙双方应在2021年7月26日前办理网签手续；甲方保证物业产权真实清晰，权属明确，对该物业拥有完全出售之权利；出售该物业是甲方的真实意思表示，若该物业为共有财产已征得其他共有人同意（包括但不限于配偶、子女、其他亲属或非亲属共有人等）；甲方披露的交易房屋情况是产权年限契税票满两年不满五年，浙江省不唯一。合同第十条约定，甲方未按约定时间办理交房、办证手续或存在其他怠于履行合同义务的行为，甲方应按日向乙方以本合同购房款的万分之六支付违约金；甲方存在以下情形应当对乙方承担违约责任，向乙方支付违约金30万元整，造成的损失应当另行予以赔偿：……（4）甲方未按约定时间办理网签手续，协助乙方提交贷款资料，交房或办证手续超过10日的，（5）因甲方拒绝履行合同义务或存在其他违约导致合同解除的。合同第十六条约定：由于甲方要求提前使用该房屋，双方约定如下，1、若乙方使用期间产生违法或损坏房屋结构产生的纠纷责任，由乙方承担；2、若后期交易中有不可控因素导致无法正常交易，甲方不承担乙方装修费用，其他按合同条款正常执行；3、乙方使用期间水、电、煤及物业费用由乙方承担；4、由于甲方配合满二年交易，评估日期等以双方协商结果为准；5、剩余房款（65.5万元整）在房屋可正常交易申请贷款时间为准（2021年7月26日）；6、若由于乙方贷款审核未通过，乙方须在过户前现金补全余款；7、本合同为甲方到手价，甲方不承担任何费用；8、双方另行签署抵押合同，以保全乙方首付款权益。       上述《房地产转让居间合同》签订当日，原、被告签订补充协议一份，约定案涉房屋因房屋限售，要于2021年7月26日才能过户给原告，经双方协商约定，原告于2020年9月5日前支付被告购房款95万元，被告自愿将房屋抵押给原告，以保证原告已付房款的资金安全。到此房屋可以交易过户当天。如果被告不配合原告办理过户手续的原告有权以抵押借款合同追诉被告的已收款和利息直至清偿完毕之日。2020年8月22日，原告按照合同约定支付了被告购房定金30万元。2020年9月8日双方就嘉兴市玖熙花苑16幢402室房屋办理了抵押权登记。同日原告支付被告购房款65万元。       后2021年春节前后，被告自称在与中介的互动中了解到嘉兴房价暴涨，案涉房屋市场价已达230万，2021年5月22日被告将原告支付的定金和房款退回，后原告即予原路返回。被告又于2021年6月3日将上述房款退回，原告即于当日再次退回。2021年6月9日原告诉至本院提起本次诉讼。       本院认为，原、被告双方签订的《房地产转让居间合同》和补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据双方补充协议和居间合同第十六条的约定，被告为及早出售限购的房屋，尽快获取大额房款，自愿以抵押借款的形式将案涉房屋办理抵押登记手续抵押给原告并允许原告提前使用房屋，后因房价上涨拒绝继续履行合同，多次退回购房款，有违诚信，其行为已构成违约，原告有权要求被告继续履行。被告屡次将购房款退还，系以其行为不当阻却契约履行条件的成就，不影响原告依法要求双方房屋买卖合同继续履行。关于违约金，原告起诉时尚未到合同约定的交易日期，原告并未有实际损失，故原告主张的违约金本院不予支持。原告主张的律师费和保全保险费，无合同依据，本院不予支持。关于被告抗辩提到的付款主体和不正当使用房屋问题，本院认为，已付房款的支付主体并不影响案涉房屋买卖合同签订双方的权利义务，且被告在接受已付房款的时候并未提出异议，双方签订的房屋买卖合同明确约定原告，被告允许原告提前使用案涉房屋，双方对使用的具体方式并未做明确约定，是否构成不正当使用，应以是否符合双方签订合同的目的为判断标准，本案双方的合同目的就是要将案涉房屋提前交付原告使用并最终过户到原告名下，被告更换门锁、水表过户、装修使用均符合双方合同目的。且在合同未有明确约定的情况下，合同签订时房屋的现状包括门锁均属于未来交付原告的标的物组成部分，本案房屋买卖合同继续履行，被告更换门锁、水表过户、装修使用均未对原告造成损害。综上，被告的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、五百八十条、五百八十五条的规定，判决如下：       一、确认原告章凌翱与被告吴斌于2020年8月22日签订的《房地产转让居间合同》继续履行；       二、驳回原告章凌翱的其他诉讼请求。       如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费减半收取11316元，保全费5000元，合计16316元。由原告章凌翱负担1316元，由被告吴斌负担15000元，于本判决生效之日起七日内交纳。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。       审判员赵晋安     二○二一年九月十七日     法官助理蒋莉     书记员张蕾     附页     1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。     2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。     -8-     -1-