青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异307号案外人：朱丽晔，女，1989年11月30日，满族，住北京市朝阳区弘燕山水文园28号楼1602室。    案外人：张鹏远，男，1984年10月16日，汉族，住北京市朝阳区弘燕山水文园28号楼1602室。    以上案外人委托诉讼代理人：朱进，北京市两高律师事务所律师。    申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区太平桥大街18号丰融国际大厦一、二、六、七、八、九层。    负责人：刘永平，该行行长。    被执行人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基路甲8号5号院。    法定代表人：李艳敏，该公司董事长。    被执行人：北京智都建筑工程有限公司，住所地北京市平谷区金海湖16号5幢3层。    法定代表人：曹轶中，该公司董事长。    被执行人：北京山水置地企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区弘燕山水文园1号楼1层105内（01）。    法定代表人：孙帆，该公司董事长。    申请执行人五矿国际信托有限公司与被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司合同纠纷一案，案外人朱丽晔、张鹏远对北京市朝阳区弘燕山水文园28号楼1602室房产及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。    案外人朱丽晔、张鹏远称，2019年6月15日，案外人与被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称山水文园）签订了名为《借款合同》的买卖合同，约定山水文园向案外人借款4674107元，借款期限据实计算，不支付任何利息，同日，双方签署《协议书》，约定案外人意向购买位于北京市朝阳区弘燕山水文园28号楼1602室（以下简称案涉房屋），房屋总价款暂定11664107元，至山水文园取得房屋意向销售手续且提供实际有效价款达11664107元时案外人有权购买该房屋。案外人已按照合同约定分别于2019年6月6日、2019年6月15日向山水文园分别汇款400000元及4274107元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此双方之间已形成合法有效的买卖关系，案外人是该房屋买受人和权利人。你院财产保全执行将案外人购买的房屋对应的土地使用权予以查封，建筑物和土地具有不可分离的依附关系，根据“地随房走”的原则，山水文园在转让房产的同时房产所占有的土地使用权一并转让，因此，案外人已获得案涉房屋对应的土地使用权，你院误将案外人的财产作为被执行人的财产予以执行，损害了案外人的合法权益。案外人与山水文园合同效力之诉已在北京市朝阳区人民法院开庭，庭审中山水文园明确表示认可双方的买卖合同关系。综上，案外人在你院进行财产保全查封之前，已和山水文园签订合法有效的书面买卖合同；并且已支付购房全款；案外人及其家庭成员名下没有住房，此购买房屋是唯一居所，为居住所用。故请求中止对北京市朝阳区弘燕山水文园28号楼1602室房产及对应的土地使用权的执行并查封措施。    申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行提交书面意见称，如果案外人购买查封土地上的商品住宅，并能够提供以其为买受人的经过正式网签商品房买卖合同；已支付了全部的价款；所购商品住宅用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的相关证明，则答辩人同意中止对其所该购房屋对应的土地使用权的执行。如果案外人不能提供上述经过正式网签商品房买卖合同，则答辩人不同意其执行异议请求。    被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司对执行异议均未提交书面意见。    本院查明，五矿国际信托有限公司与山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案，2020年4月30日本院作出（2020）青01财保11号民事裁定书，裁定：冻结被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司在开户银行账户内存款762772777.77元，如存款不足此数额，则查封、扣押被申请人持有的相应价值的其他财产。2020年5月11日本院作出（2020）青01财保11号协助执行通知书，查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区南磨房乡四路通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。2020年4月30日本院委托北京市第三中级人民法院协助查封上述土地使用权手续。北京市第三中级人民法院于2020年5月12日向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出了（2020）青01财保11号民事裁定书、（2020）青01财保11号协助执行通知书对上述土地使用权予以查封。本案诉前财产保全后，五矿国际信托有限公司在法定期间内向本院提起诉讼，本院作出的（2020）青01民初256号民事判决书，判决书生效后，五矿国际信托有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于2021年4月14日签订债权转让协议，约定五矿国际信托有限公司将本案债权全部转让给上海浦东发展银行股份有限公司北京分行。因被执行人未按期履行生效法律文书确定的义务，上海浦东发展银行股份有限公司北京分行向本院申请强制执行。遂案外人朱丽晔、张鹏远向本院提出执行异议。    本案审查过程中，朱丽晔、张鹏远提交了2019年6月15日，山水文园凯亚房地产开发有限公司（甲方）与朱丽晔、张鹏远（乙方）签订《协议书》，约定鉴于双方于2019年6月15日签订了《借款合同》，达成协议内容，乙方意向房屋即甲方位于北京市朝阳区弘燕山水文园28号楼1602室房屋，暂定建筑面积146.11平方米，房屋总价暂定11664107元；同时提交了2019年6月15日双方《借款合同》，约定乙方应向甲方提供借款本金人民币4674107元，乙方应将全部借款本金于2019年6月15日之前汇入甲方指定账户作为本合同生效的条件。山水文园凯亚房地产开发有限公司于2019年6月6日、2019年6月15日分别向张鹏远出具了4274107元、400000元收据，收据内容显示交来为“借款”，并附有POS签购单。北京市规划和自然资源局委员会2021朝字第51974号（自）不动产登记信息查询结果告知单，证明权利人张鹏远名下无所有权／使用权登记信息，无抵押登记信息等。还提供了微信聊天截图、北京市朝阳区人民法院王四营法庭开庭笔录、销控表、（2020）京0105民初18178号民事判决书，拟证明案外人与被执行人1对案涉房屋达成了买卖关系。    本院认为，本案系案外人朱丽晔、张鹏远对本院作出（2020）青01财保11号民事裁定书，查封了被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地使用权提出书面异议，属执行标的异议。    首先，本院查封的位于北京市朝阳区南磨房乡四路通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目的土地使用权面积43982.72平方米，系登记在山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的不动产，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，财产保全查封登记在山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地，符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。    其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人朱丽晔、张鹏远虽其与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订了《协议书》，但从该协议内容看，该协议并不具备商品房买卖合同的主要内容，且在本院查封之前双方并未签订合法有效的书面买卖合同。因此案外人朱丽晔、张鹏远异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。案外人朱丽晔、张鹏远对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，故案外人朱丽晔、张鹏远的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：    驳回案外人朱丽晔、张鹏远的异议请求。    案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。    审判长卓玛审判员许正芳审判员樊静二〇二一年九月二十六日法官助理肖秋葛书记员金婉《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。-2--9-