湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终1585号上诉人（原审原告）：和珂莉，女，1990年1月14日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：刘志磊，湖南湘晋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南新中弘实业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区荷塘乡政府办公楼四楼402房（岳塘经开区）。法定代表人：张旸，系该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：湖南泓沃现代农贸物流有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区荷塘街道办事处办公楼401房（岳塘经开区）。两被上诉人共同委托诉讼代理人：何再清，男，1990年12月18日出生，汉族，住湖南省武冈市，系上述两被上诉人公司员工。上诉人和珂莉因与被上诉人湖南新中弘实业发展有限公司（以下简称新中弘公司）、湖南泓沃现代农贸物流有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2021）湘0304民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。和珂莉上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2021）湘0304民初1880号民事判决；2、判令解除和珂莉与新中弘公司之间的《商品房买卖合同》；3、判令新中弘公司向上诉人返还首付款141727元、办证费4517元、契税18069元、维修基金12420元，共计176733元；4、判令新中弘公司向上诉人支付资金占用费（以176733元为基数，按年息6%的标准，从2017年10月19日计算至被上诉人还清之日止，暂计至2021年4月18日为37114元）；5、判令湖南泓沃现代农贸物流有限公司对第三、四项诉讼请求承担连带责任；6、一、二审案件受理费用、财产保全费用由两被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决事实认定不清。本案上诉人没有违约行为，完全按照合同的约定支付了首付款、契税、维修基金、办证费，并按合同约定办理了房屋按揭手续。现在的问题是银行政策变动导致上诉人无法办理按揭手续，一审法院驳回上诉人的请求没有顾及实际情况，现在按揭办不下来，上诉人没有能力支付剩余房款，上诉人如何维护已经支付的款项。2、一审判决没有适用相应的法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，按揭办不下来是由于银行信贷缩紧，提高首付比例造成的，属于不可抗力，双方都是有权利解除合同的。新中弘公司、湖南泓沃现代农贸物流有限公司一并答辩称：1、答辩人已按《商品房买卖合同》约定履行相应义务，上诉人购买涉案房屋的合同目的能够得以实现，因此本案不具有解除合同的法定情形。双方签订《商品房买卖合同》后，答辩人便告知了上诉人银行审核按揭贷款未通过，并多次联系上诉人待其补齐首付款后为其推荐其他银行办理住房按揭贷款，但上诉人至今未补齐首付款，也未提交办理按揭手续所需资料。答辩人已按照合同约定履行了相应义务，上诉人办理银行按揭不存在障碍。根据《商品房买卖合同》附件四第四条约定，买受人未能获得按揭贷款的责任应由买受人承担，已构成合同违约行为。2、银行按揭政策的变化不属于不可抗力事件，上诉人不享有法定解除权。银行住房按揭贷款政策作为国家调控房地产行业的常用方式，在订立《商品房买卖合同》前完全可以预见，双方在订立合同时对银行按揭贷款政策的变动导致上诉人不能履行合同的情形约定了相应责任。因此，上诉人不享有法定解除权。和珂莉向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求判决被告新中弘公司返还原告已支付的首付款141727元、办证费4517元、契税18069元、维修基金12420元，共计176733元；3、请求判决被告新中弘公司支付资金占用费(按年利率6％的标准，以176733元为计算基数从2017年10月19日计算至还清之日止)；4、请求判决被告湖南泓沃现代农贸物流有限公司对前述第2项、第3项诉请承担连带责任；5、请求判决由两被告承担诉讼费、财产保全费。一审法院认定事实：2017年10月19日，原告和珂莉与被告新中弘公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告和珂莉向被告新中弘公司购买位于中国（中部）岳塘国际商贸城第A2座1单元2601002号房屋，建筑面积为108平方米，该商品房的用途为住宅，房屋的价款总额为451727元；付款方式及期限为原告和珂莉于2017年10月19日前将首付款141727元存入指定监管账户，余款310000元于2017年10月26日前办理银行按揭；被告应在2017年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用。该合同的附件四《补充协议》约定，原告确认在签订《商品房买卖合同》前已向被告指定的按揭银行咨询，清楚应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度，原告必须在《商品房买卖合同》签订后7个工作日内提交所有按揭资料及签署相关文件；因原告的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告须在收到被告通知之日起7个工作日内一次性补足余款；非因原告原因银行未能将按揭贷款支付给被告的，原告同意在按揭贷款付款期限届满之日起60日内付清剩余房款；如原告未按照合同约定付清全部购房款、未获得银行按揭贷款并支付给被告的，被告有权拒绝交付房屋；原告办理按揭贷款的，新中弘公司对原告能否获得按揭贷款和贷款额度以及由此产生的后果均不承担责任。原告于2017年10月9日向被告新中弘公司支付了定金20000元，同年10月19日支付首付款121727元、契税18069元，维修基金12420元，其他代收费用4517元。原告认为，涉案合同约定的房屋首付款为三成，贷款银行要求增加首付款导致银行按揭贷款手续办理失败，系因被告原因导致，为维护其自身合法权益，原告遂诉至人民法院，提出如诉称所述之请求。另查明，涉案《商品房买卖合同》于2018年5月31日办理网签备案手续，被告新中弘公司就涉案房屋已向相关部门缴纳了代为收取的契税、维修基金、印花税；涉案商品房于2019年12月25日竣工验收。一审法院认为，本案的争议焦点为原告能否单方解除双方所签订的《商品房买卖合同》？原告和珂莉与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。原告单方要求解除《商品房买卖合同》，应当符合单方解除合同的条件或具有可以解除合同的法定情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。涉案合同并未约定首付款增加导致银行按揭贷款手续办理失败可以解除合同，相反，涉案合同明确约定，原告确认在签订《商品房买卖合同》前已向按揭银行咨询，清楚应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度，新中弘公司对原告能否获得按揭贷款和贷款额度以及由此产生的后果均不承担责任，现原告以首付款增加为由解除合同，并不符合合同约定，故原告不能根据合同行使约定的单方解除权。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，根据《补充协议》约定，非因原告原因导致银行未能将按揭贷款支付给被告的，原告同意在按揭贷款付款期限届满之日起60日内付清剩余房款。因此，办理银行按揭贷款系原告义务，且被告新中弘公司已经按约定将涉案合同进行了网签备案，被告新中弘公司就涉案房屋已向相关部门缴纳了代为收取的契税、维修基金、印花税，涉案房屋亦办理了竣工验收手续，因此，涉案合同具备继续履行的条件，本案不具有可以解除合同的法定情形，原告不能行使法定解除权。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还购房首付款、契税、维修基金、办证费、其他费用以及资金占用费，并要求被告湖南泓沃现代农贸物流有限公司承担连带责任的诉讼请求，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。被告辩称办理按揭贷款系原告应履行的义务，未能办理按揭贷款的责任应由原告自行承担的辩解意见，与法律规定以及合同约定相符，故一审法院对该辩解意见予以采纳；被告新中弘公司辩称涉案房屋已完成电子合同备案手续，相应的维修基金和契税已缴纳至房产局，原告申请办理按揭贷款并无障碍的辩解意见，与一审法院查明的事实相符，一审法院对该辩解意见予以采纳；被告辩称涉案房屋已经竣工验收，不具备法定解除条件的辩解意见，与法律规定相符，一审法院予以采纳。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告和珂莉的全部诉讼请求。本案案件受理费4500元，减半收取2250元，由原告和珂莉负担。在二审中，双方当事人未提交新证据。经查，2017年10月19日，和珂莉与新中弘公司签订的《补充协议》第1.1条明确约定，在签订《商品房买卖合同》前，买受人充分了解国家和湖南省及湘潭市当地政府现行有效的相关购房政策，包括但不限于首付款比例、差别化购房信贷政策等。买受人已结合自身情况，判断自身是否受相关政策限制如因买受人自身原因导致双方未能签订或履行合同的，由此产生的责任和后果全部由买受人承担。除上述事实外，一审判决认定的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点主要是：一、案涉双方之间的商品房买卖合同是否应当解除。二、如果案涉合同应当解除，被上诉人是否应向上诉人返还各项款项176733元以及该资金的资金占用费。三、被上诉人湖南泓沃现代农贸物流有限公司是否应当对新中弘公司的责任承担连带责任。本案中，和珂莉因银行信贷缩紧而无法办理按揭贷款，以此原由和珂莉是否有权解除《商品房买卖合同》。和珂莉认为不能办理按揭贷款是因银行信贷缩紧，提高首付比例造成的，属于不可抗力，应当享有解除权。本院认为，《民法典》第一百八十条规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。和珂莉在与新中弘公司签订《补充协议》时便已对可能出现的银行按揭贷款政策的变动约定了相应的责任，和珂莉也应当按照协议约定履行义务。同时，银行住房按揭贷款政策的变动并非不可抗力的法定事由，和珂莉以此主张解除《商品房买卖合同》于法无据，本院不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》未解除，故和珂莉要求新中弘公司返还各项款项176733元、资金占用费以及要求湖南泓沃现代农贸物流有限公司承担连带责任的意见，本院不予采纳。综上，和珂莉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4500元，由上诉人和珂莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 贺振中审 判 员 朱建军审 判 员 肖伟胜二〇二一年九月十五日法官助理 骆 盛书 记 员 赵 铮附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……