河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终2782号上诉人（原审被告）：魏永军，男，1973年4月16日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：赵泽辉，男，1976年10月9日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。系人。被上诉人（原审原告）：焦作市新纪元物业管理有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区文坛路钛星小区物业办公室。法定代表人：许庆富，总经理。委托诉讼代理人：成赫赫，河南敏学律师事务所律师。委托诉讼代理人：高建明，男，1966年3月31日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。系该公司员工。上诉人魏永军因与被上诉人焦作市新纪元物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服焦作市山阳区人民法院（2021）豫0811民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏永军上诉请求：1、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2021)豫0811民初1490号民事判决；2、依法认定焦作市新纪元物业管理有限公司与焦作市钛星小区业主委员会恶意串通损害第三方合法利益的《物业合同》无效；3、继续按照2018年之前焦作市新纪元物业管理有限公司与焦作市钛星小区业主委员会签订的《物业合同》标准执行物业收费。4、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2018年之前一直按期缴纳物业管理费,按照前期的《物业管理合同》标准0.43元/平方米/月，有票据和物业公司底册可查询。从2018年10月份开始,被上诉人与钛星小区业主委员会的负责人恶意串通,损害全体业主的利益，私自将物业费从0.43元/平方米/月涨到0.9元/平方米/月,而后感觉自己的行为太过分了,从0.9元/平方米/月降到了0.7元/平方米/月。被上诉人违反了《民法典》总则第154条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。上诉人针对的是上涨的部分有异议，对原《物业合同》的标准0.43元/平方米/月无异议,主张按照原标准缴纳物业费,物业公司主张按照0.7元/平方米/月缴纳,上诉人被拒绝后才一直未缴纳。钛星小区周边的同类小区及市区的同类小区物业收费都在0.5元/平方米/月左右，上诉人对通过合法程序上涨物业收费没有异议,对钛星小区原业主委员会和焦作市新纪元物业公司未通过合法程序，恶意串通损害第三方合法利益的行为,认为构成合同无效，坚持以原标准0.43元/平方米/月缴纳物业费。如果新的《物业管理合同》按照《民法典》第六章业主的建筑物区分所有权第278条规定:有关共有和共同管理权利的其他重大事项，业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决同意。上诉人也没有异议，会按时按新标准缴纳物业费。被上诉人新纪元物业公司私自抬高物业收费标准，只是张贴了涨价公告,不管全体业主是否同意，直接从每月0.45元提高到0.9元的做法错误，如果要涨价，应与业主对物业服务合同进行协议补充，并经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总户数过半的业主表决同意。由于新纪元物业公司和原业主委员会由于存在各种私下交易，未经全体业主大会表决通过，双方恶意串通行为损害全体业主的合法权益，是无效行为。根据《民法典》第六章业主的建筑物区分所有权第280条规定:业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律效力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。新纪元物业公司与老业主委员会的涨价协议，侵害了全体业主的合法权益，在满足恶意串通协议无效的同时，也属于可以撤销的协议。根据《民法典》第六章业主的建筑物区分所有权第287条规定：业主对物业服务企业或其他管理人侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。被上诉人新纪元物业公司在履行物业合同中未尽职尽责，导致小区盗贼多次入户盗窃，造成业主财产损失。在小区管理中外面的车辆随意进小区占了小区的停车位，导致业主无法停车，导致外面车辆进小区碰撞业主的车辆逃逸，给小区业主造成重大损失。在电动车停放中管理不善,造成多辆电动车起火毁损。根据《民法典》第六章业主的建筑物区分所有权第274条规定:建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的绿地，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房，属于业主共有。第282条规定：物业服务企业利用业主共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于全体业主共有。被上诉人新纪元物业公司在小区管理过程中,侵占全体业主的公共利益，广告收入、收废品的提成等未向全体业主公示，全部收归被上诉人。在小区管理中存在严重失职，对建筑区划内的绿地随意让个别业主圈占，破坏绿化，私自砍伐十几年的绿化树木,给全体业主造成了巨大的损失。这些行为都侵害业主合法权益，对上诉人也是一种利益的侵占。综上所述，被上诉人与钛星小区原业主委员会未通过合法程序,未经全体业主大会表决通过，恶意串通侵害全体业主的利益，他们签订的《物业管理合同》无效，被上诉人按照0.7元/平方米/月收费没有法律依据。上诉人愿意按照原合同标准0.43元/平方米/月缴纳物业费，并核算被上诉人侵占全体业主合法权益的份额进行核减。请求认定被上诉人与钛星小区原业主委员会签订的《物业管理合同》没有法律效力，按照原合同标准0.43元/平方米/月收费。焦作市新纪元物业管理有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉。主要理由：一、焦作市新纪元物业管理有限公司作为具有物业服务资质的企业，与钛星小区业主委员会签订的物业管理合同符合法律规定，不存在合同无效的情节，属于有效合同，对给小区内的所有业主具有约束力，且物业公司已按合同约定履行了合同义务。二、法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，焦作市新纪元物业管理有限公司虽然没有与钛星小区业委会按照2019年合同约定再续签物业管理合同，但事实上也提供了物业服务，魏永军作为小区业主享受了服务。所以一审法院判决被答辩人支付物业费并无不当。三、合同第五章约定的是违约责任。按照双方所签合同规定的违约责任，业主未按时足额缴纳物业费的应承担日千分之三的滞纳金，滞纳金实际上为违约金，根据平等、公平主义原则，一审法院酌情判处被答辩人支付682.55元的滞纳金（违约金）并无不当。焦作市新纪元物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2018年10月1日至2020年12月31日的物业费3253元。2、判令被告向原告支付逾期支付物业服务费的滞纳金(滞纳金的计算方式:按应交物业费的千分之三每日的标准，每季度物业费×3‰×30天×多少月)，截止2020年12月31日已产生滞纳金975元。3、诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：原告焦作市新纪元物业管理有限公司系从事物业服务的企业，2018年至2019年期间,原告与焦作市钛星小区业主委员会签订《物业管理合同》,协议约定：由原告为焦作市钛星小区提供物业管理服务;物业服务费收费标准为,多层住宅物业费0.70元/月/平方米,物业服务费实行预交制度，每年每季度缴纳一次。被告魏永军为小区的业主,房屋座落位置为12号楼1单元3层东户,建筑面积为172.174平方米。自2018年10月1日起，被告未交纳物业服务费用。2020年度,钛星小区业主委员会未与原告续签当年度物业服务合同。以上事实,有原告提供的营业执照(副本)、物业管理合同、催费通知单等证据在卷,经庭审审查,该院予以确认。一审法院认为，原告焦作市新纪元物业管理有限公司作为具有物业服务资质的企业,虽未与被告所居住的小区业主委员会签订的2020年度《物业管理合同》,但根据《中华人民共和国民法典》规定,物业服务期间届满，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，双方之间成立不定期物业服务合同,对业主具有约束力，故原告要求被告按照合同约定的0.70元/㎡/月支付2018年10月1日至2020年12月31日期间的物业费该院予以支持。关于滞纳金，该院认为,被告逾期未缴纳物业费,违反《物业管理合同》的相关约定，属违约行为,应当承担相应的违约责任，按照合同约定，经计算,截止到2020年12月31日的滞纳金数额详见附页计算明细,原告起诉的975元不超出合同约定,该院予以支持。关于被告申请追加钛星小区业主委员会的请求及按照0.43元/㎡/月支付物业费缺乏依据，该院不予准许。被告提供的证据不足以证明其主张，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、九百三十九条、第九百四十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百六十二条,《物业管理条例》第三十二条第一款、第三十四条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审判决:被告魏永军于本判决生效之日起十日内向焦作市新纪元物业管理有限公司缴纳自2018年10月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3253元及滞纳金975元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元,由被告魏永军负担。本院二审期间，魏永军为证明其主张，向本院提交以下证据：1、钛星小区业委会出具的证明一份，证明焦作市新纪元物业管理有限公司提供合同时虚假伪造的。2、钛星小区选聘物业服务企业通知一份，证明续聘的结果表示对焦作市新纪元物业管理有限公司不满。3、关于业主代表会有关情况的通报一份，证明决定要更换物业公司让焦作市新纪元物业管理有限公司搬离。4、钛星小区业委会与新物业的合同一份，证明已经与焦作市新纪元物业管理有限公司解约，新选聘了物业。5、钛星小区业委会通知新纪元撤出一份，证明已经要求焦作市新纪元物业管理有限公司限期搬离通知。6、钛星小区业主大会表决情况公告一份，证明不再和新纪元续聘，要选聘新物业。7、关于钛星小区物业项目签约通知一份，证明新签订的物业费比焦作市新纪元物业管理有限公司的要低。8、李万街道办事处提供的选聘视频，证明辞退焦作市新纪元物业管理有限公司是全小区居民的意愿。9、詹淑琴诉广州市万濠物业服务案，证明物业费涨价必须经过双过半业主同意。10、小区业委会与物业公司涨物业费，证明小区物业费调整至少需双过半业主同意。11、业委会续订物业服务合同无效，证明未经业主大会同意，续订物业合同无效。12、王斌诉北京金地格林物业管理案，证明物业费调价必须经业主大会双过半表决。13、钛星小区业主委员会备案证明书一份，证明2020年之前的临时管理人不合法。14、2019年反映物业问题的领导批示，证明物业存在问题，服务质量差还涨价。15、小区居民是否召开业主调查结果，证明2018年涨价从未召开业主大会表决。16、业委会备案手续，证明2020年8月合法选举业委会。17、新纪元强行收费证明一份，证明强行收款。18、钛星小区前负责人名单，调查取证排除人员。19、全体业主名单、联系电话，供调查使用。经质证，被上诉人焦作市新纪元物业管理有限公司称，对证据一真实性有异议，该小区业委会公章与以前业主委员会的公章不是一个公章，我方怀疑是虚假的。对证据二李万街道办事处的通知与本案无关，并没有说明是否继续选聘新纪元物业管理有限公司在钛星小区继续承担物业管理的责任。对证据三、四、五、六、七、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六没有原件，我方对复印件不予质证，且与本案无关。对证据八视频中明显可以看出参会人员人数不符合法律规定。对证据十七真实性没有异议，对证据指向有异议，只是物业一项正常工作职能，并不是强制的。证据十八、十九与本案没有关联。本院对证据分析认定如下：关于证据一，该证据不足以推翻原业主委员会与焦作市新纪元物业管理有限公司签订物业服务合同，本院不予确认。证据二反映李万街道办事处通知业主委员会选聘物业服务企业的事实，但不能作为上诉人拒付本案物业费的依据，不予确认。证据三没有加盖印章，形式不合法，不予确认。证据四显示业主委员会与另外物业公司签订的物业服务委托合同，合同具有相对性，该证据不影响本案事实认定，不再确认。证据五、六、七、八、十四、十五、十六反映钛星小区问题引起领导重视，有关新业主委员会选举情况，新业主委员会通知焦作市新纪元物业管理有限公司撤离小区，以及后续物业费的计价标准等事实，但该事实不影响本案处理结果，不再确认。关于证据九、十、十一、十二，上述证据属于其他地区判例，不影响本案事实认定，不予确认。证据十七与上诉人主张，缺乏关联性，不予确认。本院依据现有证据审理案件，对于证据十八、十九不予采纳。本院二审查明的案件事实与一审相同本院认为，关于案涉物业管理合同的效力问题，本院已经发生法律效力的（2020）豫08民终3669号民事判决，确认过半数的钛星小区业主已经按照0.7元/㎡/月的标准向焦作市新纪元物业管理有限公司支付了物业费，应视为对案涉物业管理合同的追认，该《物业管理合同》已经生效。在没有有效证据足以推翻以上有关物业管理合同合法有效的情况下，本院对于魏永军上诉称合同无效的主张，不予支持。事实上，焦作市新纪元物业管理有限公司已经提供相关物业服务，魏永军负有支付物业服务费的合同义务，故原审判令魏永军向焦作市新纪元物业管理有限公司支付物业服务费3253元,于法有据，本院予以维持。另外，焦作市新纪元物业管理有限公司主张的滞纳金975元并未超出合同约定，原审予以支持正确。综上所述，魏永军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由魏永军负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 军审 判 员  苏 杭审 判 员  毕 蕾二〇二一年九月十三日法官助理  刘成功书 记 员  刘永俊