广西壮族自治区东兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0681民初1415号原告：刘庆喜，男，1990年8月15日出生，汉族，住广西防城港市防城区。原告：项小珠，女，1990年2月8日出生，汉族，户籍住址广西东兴市。委托诉讼代理人：蔡始军，广西北仑律师事务所律师。被告：广西鸿蓝房地产开发有限公司，住所地：东兴市东兴镇兴东路东兴市自来水厂办公楼三楼。统一社会信用代码：91450600566773512X。法定代表人：邹锋。委托诉讼代理人：廖洁春，女，1987年10月2日出生，汉族，户籍住址广西东兴市，系公司员工。委托诉讼代理人：简洪丽，女，1992年10月7日出生，汉族，户籍住址广西防城港市港口区，公民身份号码4506021992××××××××。系公司员工。原告刘庆喜、项小珠与被告广西鸿蓝房地产开发有限公司（以下简称鸿蓝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘庆喜、项小珠的委托诉讼代理人蔡始军、被告鸿蓝公司的委托诉讼代理人廖洁春、简洪丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘庆喜、项小珠向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付逾期交房违约金23184元给原告（违约金计算方式：自合同约定交房的次日即2017年10月1日至被告通知交房之日即2019年12月28日止，按已付房价款的日万分之二计算）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月6日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“鸿蓝山水文园”的3幢2单元13层1301号房屋。原告已按合同约定支付了购房款283426元给被告。合同约定，被告应当于2017年9月30日前将验收合格的房屋交付给原告。但被告于2019年10月9日向“鸿蓝山水文园”的业主发出《公告》，于2019年12月28日向原告交房。按合同出卖人逾期交房违约责任约定，被告应支付违约金人民币23184元给原告。被告鸿蓝公司辩称：1、原告诉称支付违约金无事实和法律依据，被告未逾期交房，双方交房时间不应以商品房买卖合同第十一条约定时间交房，应以原告在购买房屋时向被告提交的鸿蓝山水文园客户特殊请求申请表所记载的，以实际公告的交房时间为准；2、在施工过程中存在台风、降雨的不可抗力导致施工缓慢，因台风、降雨是法律上的不可抗力，实际上也是造成施工停工，交房可以延长。3、合同约定违约金为日万分之一或日万分之二，考虑到原告低价获得房屋情况下，违约金约定显然过高，应予以调整。经审理查明：2011年3月2日，相关机关工作人员与被告鸿蓝公司签订了组团认购限价商品房协议书,2017年3月6日案外人覃兴利向鸿蓝公司申请变更购买人为刘庆喜、项小珠。2015年月19日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“鸿蓝山水文园”的3幢2单元13层1301号房屋，商品房单价为每平方米2600元，总价款为283426元，首期房价款人民币103426元，于2017年3月6日前付清，余款180000元向按揭银行申请贷款支付。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，但遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内或交房时将导致交房时间延误的累计结果告知买受人，出卖人可具时予以延期，交房时间相应顺延，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人，逾期未超过60天的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人需按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后原告依约付清购房款，被告出具收据。2015年1月11日至2019年11月24日中级以上降水天数及受台风影响天数共306天，总计受不可抗力因素影响42天。涉案商品房于2019年12月28日经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。2019年10月9日，被告鸿蓝地产公司发出交房公告，交房的时间为2019年12月28日，原告于2019年12月28日收房。上述事实，有组团认购书、商品房买卖合同、贷款合同、商品房预售许可证、客户特殊要求申请表、气象咨询资料建设工程质量竣工验收意见书、支付凭证、收据、交房公告、业主入住情况表、东兴市住建局关于要求审定东兴市限价商品房建设方案的请示等证据及庭审笔录，足以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生于民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后原告依约履行支付房款的义务，被告未按合同约定将商品房按期交付给原告使用构成违约，应承担违约责任。关于被告提出违约金过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。对违约金的调整，在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑违约金产生的实际损失，合同履行情况，当事人的过错程度等因素，且涉案房屋是有关机关的限价团购商品房，价格明显低于市场价格，《商品房买卖合同》约定的违约金明显过高，不符合公平原则，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”综合考虑本案的合同履行情况，本院依法酌定违约金按每日万分之零点六赔付。合同约定交房日期为2017年9月30日，《公告》通知的实际交房时间为2019年12月28日，实际逾期天数820天，扣除因不可抗力因素影响天数42天为778天[违约金计算方式：283426元×0.00006×778]（取整）。被告辩称，交房时间以实际交房公告为准，被告未逾期交房，原告不具备购买涉案房屋的主体资格，致使原被告双方签订的商品房买卖合同违反规定而无效，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告广西鸿蓝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘庆喜、项小珠逾期交房的违约金13230元。二、驳回原告刘庆喜、项小珠的其他诉讼请求。如果未按本案生效判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取190元（原告已预交），由被告广西鸿蓝房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费380元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。审判员  唐上裕二〇二一年九月九日书记员  苏珊珊