湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终1586号上诉人（原审原告）：蒋艳春，女，1984年1月30日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：刘温，湖南芙蓉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南新中弘实业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区荷塘乡政府办公楼四楼402房（岳塘经开区）。法定代表人：张旸，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：何再清，男，1990年12月18日出生，汉族，住湖南省武冈市，系该公司员工。原审被告：长沙合展振业投资咨询有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路568号融圣国际公寓6、7栋1021。法定代表人：黄送喜。上诉人蒋艳春因与被上诉人湖南新中弘实业发展有限公司（以下简称新中弘公司）、原审被告长沙合展振业投资咨询有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2021）湘0304民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。蒋艳春上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2021）湘0304民初1683号民事判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院事实认定部分错误。一审法院以《商品房买卖合同》中约定上诉人确认再签订合同前已向按揭银行咨询，清楚应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度，就认定被上诉人对上诉人能否获得按揭贷款和贷款额度以及由此产生的后果均不承担责任，这显然与交易习惯及事实不符。如果按揭贷款申请未获批，上诉人将没有能力全额支付购房款，进而不能实现合同目的。该条款显示是以格式合同的方式来免除自身责任义务而加重上诉人责任的规定，应认定为格式条款无效。2、上诉人有权解除《商品房买卖合同》。上诉人自从被上诉人处获悉贷款未获批准后，曾多次与被上诉人沟通解除合同事宜，但最终商议无果，且未再另行变更按揭贷款银行。现由于非上诉人的原因导致按揭贷款未获批准，上诉人亦没有能力一次性全额支付购房款，被上诉人亦不可能交房，合同僵局已持续三年多，双方的合同目的均不能实现。新中弘公司答辩称：1、合同中关于上诉人已向按揭银行咨询贷款额度的条款不属于格式条款。答辩人在订立合同时已与上诉人就有关上诉人已向按揭银行咨询贷款额度的条款进行了沟通协商，上诉人在该条结尾处以及合同签名处签名，表示已理解并认可合同条款内容约定，故上述条款不属于格式条款。2、答辩人已按《商品房买卖合同》约定履行相应义务，上诉人购买涉案房屋的合同目的能够得以实现，因此本案不具有解除合同的法定情形。双方签订《商品房买卖合同》后，答辩人便告知了上诉人银行审核按揭贷款未通过，并多次联系上诉人待其补齐首付款后为其推荐其他银行办理住房按揭贷款，但上诉人至今未补齐首付款，也未提交办理按揭手续所需资料。答辩人已按照合同约定履行了相应义务，上诉人办理银行按揭不存在障碍。因此涉案房屋已达到合同约定的交房条件，合同并未陷入僵局，上诉人购买涉案房屋的合同目的能够得以实现，故上诉人未能获得按揭贷款的责任应由上诉人承担，上诉人不能行使法定解除权。长沙合展振业投资咨询有限公司未答辩。蒋艳春向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求判决被告新中弘公司返还原告已支付的首付款及相关费用合计132987元，并支付相应利息7010元(按中国人民银行同期存款利率，从2017年10月16日计算至2021年4月20日)；3、请求判决被告长沙合展振业投资咨询有限公司返还原告已支付的团购费6000元；4、请求判决由两被告承担诉讼费。庭审过程中，原告申请撤回对被告长沙合展振业投资咨询有限公司的起诉，并撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年10月16日，原告蒋艳春与被告新中弘公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告蒋艳春向被告新中弘公司购买位于中国（中部）岳塘国际商贸城第A4座1单元2801006号房屋，建筑面积为111.5平方米，该商品房的用途为住宅，房屋的价款总额为466823元；付款方式及期限为原告于2017年10月16日前将首付款96823元存入指定监管账户，余款370000元办理银行按揭；被告应在2017年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用。该合同的附件四《补充协议》约定，原告确认在签订《商品房买卖合同》前已向被告指定的按揭银行咨询，清楚应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度，原告必须在《商品房买卖合同》签订后7个工作日内提交所有按揭资料及签署相关文件；因原告的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告须在收到被告通知之日起7个工作日内一次性补足余款；非因原告原因银行未能将按揭贷款支付给被告的，原告同意在按揭贷款付款期限届满之日起60日内付清剩余房款；如原告未按照合同约定付清全部购房款、未获得银行按揭贷款并支付给被告的，被告有权拒绝交付房屋；原告办理按揭贷款的，新中弘公司对原告能否获得按揭贷款和贷款额度以及由此产生的后果均不承担责任。原告于2017年10月1日向被告新中弘公司支付了定金20000元，同年10月16日支付了首付款76823元，并交付了契税18673元，维修基金12823元，其他代收费用4668元。原告认为，贷款银行要求增加首付款导致银行按揭贷款手续办理失败，系因被告原因导致，为维护其自身合法权益，原告遂诉至人民法院，提出如诉称所述之请求。另查明，1、涉案《商品房买卖合同》于2017年12月6日办理网签备案手续，被告新中弘公司就涉案房屋已向相关部门缴纳了代为收取的契税、维修基金、印花税。2、团购费6000元系案外人长沙合展振业投资咨询有限公司收取。一审法院认为，本案的争议焦点为原告能否单方解除双方所签订的《商品房买卖合同》？原告蒋艳春与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。原告单方要求解除《商品房买卖合同》，应当符合单方解除合同的条件或具有可以解除合同的法定情形。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。涉案合同并未约定首付款增加导致银行按揭贷款手续办理失败可以解除合同，相反，涉案合同明确约定，原告确认在签订《商品房买卖合同》前已向按揭银行咨询，清楚应支付的首付款和能够申请到约定的贷款额度，新中弘公司对原告能否获得按揭贷款和贷款额度以及由此产生的后果均不承担责任，现原告以首付款增加至30％，且被告未配合原告向其他银行办理按揭贷款手续为由解除合同，并不符合合同约定，故原告不能根据合同行使约定的单方解除权。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，根据《补充协议》约定，非因原告原因导致银行未能将按揭贷款支付给被告的，原告同意在按揭贷款付款期限届满之日起60日内付清剩余房款。因此，办理银行按揭贷款系原告义务，且被告新中弘公司已经按约定将涉案合同进行了网签备案，被告新中弘公司就涉案房屋已向相关部门缴纳了代为收取的契税、维修基金、印花税，涉案合同具备继续履行的条件，因此，本案不具有可以解除合同的法定情形，原告不能行使法定解除权。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告返还购房首付款、契税、维修基金、其他费用以及利息的诉讼请求，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。被告辩称办理按揭贷款系原告应履行的义务，未能办理按揭贷款的责任应由原告自行承担的辩解意见，与法律规定以及合同约定相符，故一审法院对该辩解意见予以采纳；被告新中弘公司辩称涉案房屋已完成电子合同备案手续，相应的维修基金和契税已缴纳至房产局，原告申请办理按揭贷款并无障碍的辩解意见，与一审法院查明的事实相符，一审法院对该辩解意见予以采纳；被告辩称涉案房屋不具备解除条件的辩解意见，与法律规定相符，一审法院予以采纳。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告蒋艳春的全部诉讼请求。本案案件受理费3220元，减半收取1610元，由原告蒋艳春负担。在二审中，双方当事人未提交新证据。经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：案涉的商品房买卖合同是否应当依法解除。本案中，因蒋艳春个人征信问题导致不能办理房屋按揭，蒋艳春是否有权解除《商品房买卖合同》。上诉人认为双方形成合同僵局，违约方享有单方解除合同的权利。本院认为，《九民纪要》48条中已明确：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合一定条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持,但必须符合下列条件：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中蒋艳春作为案涉房屋的买受人，应按约履行支付购房款的义务，其因自身原因导致银行拒绝按揭放贷申请，未能及时支付房屋尾款，未能完成房屋买卖手续，其已构成违约。虽蒋艳春作为违约方起诉请求解除合同主观上并非恶意，但案涉房屋总价款为466823元，首付款96823元，余款370000元办理按揭，蒋艳春已经支付首付款、契税、维修基金及其他相关费用，其不能办理按揭手续也并不属于上述规定的合同已陷入僵局，违约方可以要求解除合同的情形，故此，作为违约方，蒋艳春不能因个人征信问题导致不能办理房屋按揭，而要求解除《商品房买卖合同》，一审判决驳回蒋艳春该项诉讼请求，并无不妥。关于蒋艳春与新中弘公司之间关于按揭贷款的约定是否属于格式条款的问题。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。关于按揭贷款的条款虽是新中弘公司为了重复使用而预先拟定而构成格式条款，但其内容并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，故蒋艳春认为该条款属于无效条款，于法无据，本院不予支持。综上，蒋艳春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3220元，由上诉人蒋艳春负担。本判决为终审判决。审 判 长 贺振中审 判 员 朱建军审 判 员 肖伟胜二〇二一年九月十五日法官助理 骆 盛书 记 员 赵 铮附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……