贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初11409号原告：邓兴亚，女，1979年12月5日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：钱钞，贵州山一（习水）律师事务所律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟影、赵月颖，贵州朗意律师事务所律师。原告邓兴亚与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（下称“瑞丰公司”）合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邓兴亚的委托诉讼代理人钱钞，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人钟影、赵月颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓兴亚向本院提出诉讼请求：1、确认2017年5月8日原、被告双方签订的《补充协议》有效并要求被告履行协议；确认2018年2月3日被告向原告的《承诺书》有效并要求被告履行承诺；2、本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告将第1项诉讼请求明确为“1、涉案房屋的起租时间为原告邓兴亚取得消防验收合格证并正式营业之日起计算，被告对涉案房屋免租期为5年；2、涉案房屋的租金按每平方米18元计算，租期为10年，每年百分之五递增。”）事实及理由：2017年5月8日，原、被告双方在贵州省毕节市中级人民（2015）黔毕中民初字第3号民事调解书的基础上达成补充协议，协议内容：一、因甲方消防验收至今未通过，同时具体通过时间待定，故双方重新约定将前三年租金免收改为前四年租金免收，同时起租时间为乙方取得消防验收合格证并正式营业之日起计算。二、乙方租用的瑞丰4号楼一楼租金双方重新商定，由20元/平方米调整为18元/平方米。三、补充协议内容与2015年12月17日双方经法院达成的协议具有同等法律效力，如前后两次协议内容有不同之处以补充协议内容为准。甲方贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司盖公章、法人代表卿宪华签名确认，乙方邓兴亚签名确认，落款日期2017年5月8日。《承诺书》贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向邓兴亚等郑重承诺如下：一、确保2018年5月30日前毕节市洪南路瑞丰新城4号楼消防验收合格，并取得合格证。二、如果在2018年5月30日前未取得瑞丰新城4号楼消防合格证就将邓兴亚租用的瑞丰新城4号楼的免租期在原来协商的基础上再延长一年。承诺单位：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司盖公章确认，落款日期2018年2月3日。《补充协议》和《承诺书》签订后，为防日后发生纠纷，便于双方及时履行《补充协议》，便于被告履行承诺，为此，根据我国法律相关规定，特诉至你院，请求依法判决，支持原告的诉请。被告瑞丰公司答辩称：一、《补充协议》及《承诺书》无效。瑞丰新城4号楼商业一、二层房屋已于2016年8月20日出卖给毕节市开源建设投资（集团）有限公司，并办理了权属登记，瑞丰公司与邓兴亚2013年订立的《房屋租赁合同》适用买卖不破租赁规则，瑞丰公司与邓兴亚就涉案房屋于2015年达成的民事调解书仍可适用该规则，但瑞丰公司自2016年8月20日后与邓兴亚订立的补充协议或瑞丰公司向其出具的承诺书改变了原租赁合同关系的实质性内容（如租赁期限、租金标准等），有损权利人开源公司的权益，不再适用买卖不破租赁规则，应属无效，故邓兴亚主张确认补充协议及承诺书有效的诉请不成立，应予驳回。二、毕节市中级人民法院（2015）黔毕中民初字第3号《民事调解书》第一条载明“租赁时间从提交租赁房屋消防验收合格之日起计算”，消防部门对涉案房屋进行了消防验收并于2018年8月9日作出《建设工程消防验收意见书》，故涉案房屋的租赁时间应自2018年8月9日起算。三、邓兴亚自2015年以来不断地通过诉讼、要求瑞丰公司妥协、出具承诺等方式来维护权益，故邓兴亚明知涉案房屋于2018年8月9日消防验收合格，但因洗浴行业不景气，故邓兴亚迟迟未装修，也未正常开展营业活动。此外，瑞丰公司无法定或约定的通知义务，故是否通知，不影响租赁时间从2018年8月9日起算的客观事实。四、涉案房屋自2016年8月20日起属国有资产，租赁时间的起算应执行毕节市中级人民法院（2015）黔毕中民初字第3号《民事调解书》第一条，若租赁时间不从2018年8月9日起算，国有资产将被损害。综上，邓兴亚仅有权诉请瑞丰公司履行毕节市中级人民法院（2015）黔毕中民初字第3号《民事调解书》，其提出的本案诉请不成立，应予驳回。被告瑞丰公司当庭补充答辩称：原告的诉讼请求不明确不具体，经补充后仍不能明确其具体请求，不满足起诉条件，应予驳回。补充协议及承诺书因无效而不具有履行的基础。补充协议不是调整租金的依据，而租金标准应执行2016年双方在毕节市中级人民法院达成的民事调解书。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告邓兴亚与被告瑞丰公司因瑞丰新城4号楼商业一、二层房屋租赁产生纠纷诉至法院，在审理过程中经毕节市中级人民法院主持调解达成协议，毕节市中级人民法院于2015年12月17日作出（2015）黔毕中民初字第3号民事调解书，载明“一、原告邓兴亚与被告贵州毕节市瑞丰房地产有限责任公司之间的租赁时间从提交租赁房屋消防验收合格证之日起计算；租赁期限为十年，前三年租金被告贵州毕节市瑞丰房地产有限责任公司免收租金；第四年租金为人民币20元每平方米，第五年租金为人民币21.1元每平方米，第六年租金为人民币22.26元每平方米，第七年租金为23.5元每平方米，第八年租金为人民币24.78元每平方米，第九年租金为26.14元每平方米，第十年租金为27.58元每平方米。二、租金支付方式及时间：租金半年支付一次，原告邓兴亚需提前10日支付下半年度租金；原告邓兴亚于第三租赁年度末支付第四年度半年租金。三、2013年12月11日原告邓兴亚与被告贵州毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订的《房屋租赁合同》第5条第7款经协商变更为：现原告邓兴亚用于设置水箱、厨房的空地，被告贵州毕节市瑞丰房地产有限责任公司有义务协助解决使用权问题，但被告贵州毕节市瑞丰房地产有限责任公司不用确保原告邓兴亚的正常使用。四、原告邓兴亚与被告贵州毕节市瑞丰房地产有限责任公司解除2013年4月8日签订的《“瑞丰·洪南财富中心”认购协议》（该协议签署人为谢兵，已经支付的认购款5万元自动转为门面租金），该合同约定的门面租赁给原告邓兴亚使用，同时被告贵州毕节市瑞丰房地产有限责任公司同意再租赁一间相邻的门面给原告邓兴亚（合计两间），租赁期限与原租赁场地时间一致；租金及免租期双方协商。租金不超过相邻市场价；计租时间以正式营业时间为准。五、租赁期内，原告邓兴亚有权转让所租场地，但必须书面告知被告贵州毕节市瑞丰房地产有限责任公司。租金由被告贵州毕节市瑞丰房地产有限责任公司与新承租人协商。六、被告贵州毕节市瑞丰房地产有限责任公司负责在消防验收合格之日起三个月内将商铺玻璃安装完毕交付原告邓兴亚使用。七、被告贵州毕节市瑞丰房地产有限责任公司租赁给原告邓兴亚的车位按每平方米15元/月计算（车位面积含规划公摊面积），门面和车位租金从正式营业之日计付。八、本协议与2013年12月11日原告邓兴亚与被告贵州毕节市瑞丰房地产有限责任公司签订的《房屋租赁合同》不一致的，以本调解协议为准。本调解书未涉及内容按原合同执行。九、任何一方违约将按10年租金总额的5%向对方支付违约金。十、本案案件受理费83300元，减半收取41650元，财产保全费5000元，共计46650元由原告邓兴亚承担。”2016年8月20日，以毕节市开源建设投资（集团）有限公司为买受人，被告瑞丰公司为出卖人，双方签订两份《商品房买卖合同》约定，买受人购买出卖人开发建设的位于瑞丰新城第4幢1层房屋（建筑面积为2844.8平方米）以及第4幢2层房屋（建筑面积为2747.94平方米）。2016年9月1日，毕节市住房和城乡建设局办理了前述两份合同的商品房销售合同备案。之后，不动产登记部门办理了瑞丰新城第4幢1层房屋及2层房屋的不动产登记证书，不动产权利人为毕节市开源建设投资（集团）有限公司。2017年5月8日，以原告邓兴亚为乙方，被告瑞丰公司为甲方，双方签订《于2015年12月17日经法院调解所达成协议的补充协议》，约定“一、因甲方消防验收至今未通过，同时具体通过时间待定，故双方重新约定将前三年租金免收改为前四年租金免收，同时起租时间为乙方取得消防验收合格证并正式营业之日起计算。二、乙方租用的瑞丰4号楼一楼租金双方重新商定，由20元/平方米调整为18元/平方米。三、补充协议内容与2015年12月17日双方经法院达成的协议具有同等法律效力，如前后两次协议内容有不同之处以补充协议内容为准。”2018年2月3日，被告瑞丰公司出具《承诺书》，载明“贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向邓兴亚等郑重承诺如下：一、确保2018年5月30前毕节市洪南路瑞丰新城4号楼消防验收合格，并取得合格证。二、如果在2018年5月30日前未取得瑞丰新城4号楼消防合格证就将邓兴亚租用的瑞丰新城4号楼的免租期在原来协商的基础上再延长一年。（具体日期参照原协议）。”原告以便于履行《补充协议》及承诺为由，以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述及提交的（2015）黔毕中民初字第3号民事调解书、裁定书、《商品房买卖合同》、不动产登记信息资料、《补充协议》、《承诺书》在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”本案中，毕节市开源建设投资（集团）有限公司与瑞丰公司于2016年8月20日签订两份《商品房买卖合同》，购买瑞丰公司开发建设的位于瑞丰新城第4幢1层房屋（建筑面积为2844.8平方米）以及第4幢2层房屋（建筑面积为2747.94平方米），并于2016年9月1日到毕节市销售合同备案，之后到不动产登记部门办理了瑞丰新城第4幢1层房屋及2层房屋的不动产登记证书。因此，毕节市开源建设投资（集团）有限公司系瑞丰新城第4幢1层房屋及2层房屋的所有权人，对涉案房屋的处置应当经其同意。原告与被告于2017年5月8日签订的《补充协议》变更免租期、租赁期起算时间、租金标准，被告瑞丰公司于2018年2月3日出具《承诺书》再一次变更免租期。因被告瑞丰房开公司的行为并无毕节市开源建设投资（集团）有限公司的授权，且未经被代理人追认，其无权代理毕节市开源建设投资（集团）有限公司对涉案房屋作相应的意思表示。因此，对原告诉请判决确认《补充协议》及《承诺书》内容的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邓兴亚的诉讼请求。案件受理费25元，由原告邓兴亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 肖 滨二〇二一年九月二十二日书记员 杨云兴