北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11684号上诉人（原审被告）：辛培彦，男，1970年6月1日出生，汉族，国家发改委处长，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘海燕（辛培彦之妻），1970年5月16日出生，北京市建设工程发包承包交易中心职员。被上诉人（原审原告）：北京邻睦里物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福东园小区3号楼西侧平房，实际经营地北京市西城区三里河东路甲8号院1号楼110房。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：贺晨，女，该公司行政经理。委托诉讼代理人：常改波，男，该公司项目经理。上诉人辛培彦因与被上诉人北京邻睦里物业管理有限公司（以下简称邻睦里物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初8028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。辛培彦上诉请求：撤销一审判决，改判邻睦里物业公司与国家发展和改革委员会基建物业管理中心所签订的两份《物业服务合同》及补充协议无效，驳回邻睦里物业公司的诉讼请求，诉讼费由邻睦里物业公司承担。事实与理由：辛培彦主张已购房改房上市交易后房屋产权已归购房人所有，国家发展和改革委员会基建物业管理中心为原产权单位，未获得所有权人业主的授权，签订的物业合同应认定无效；国家发展和改革委员会基建物业管理中心仅有组织业主选聘物业服务企业和协助业主签订物业服务合同的义务，涉案物业并非前期物业，不属于应由原建设单位选聘物业服务企业的情形；涉案小区未成立业主委员会，应由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责；一审判决适用法律错误，依据的法律条款不明确。邻睦里物业公司同意一审判决。邻睦里物业公司向一审法院起诉请求：1.辛培彦支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业费共计8958.48元；2.辛培彦支付利息，自2017年1月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年12月31日起至实际履行之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.本案诉讼费用、公告费用由邻睦里物业公司承担。一审法院认定事实：辛培彦为北京市西城区三里河东路A5楼1106室房屋的所有权人，房屋建筑面积81.5平方米。2015年12月31日，国家发展和改革委员会基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，本物业项目基本情况：名称，发改委住宅项目（坐落位置的9个项目）。类型，住宅。坐落位置西城区三里河东路A5楼12689.31平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务主体收取。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：……2.本物业管理区域内公共部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业管理区域内公共设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业公共部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；……第七条，乙方按《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供住宅的物业服务。第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下……三里河东路A5楼物业：2.42元/月·平方米……。第十六条，甲方的权利义务，1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利……。第十七条，乙方的权利和义务：1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务……第十九条，本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方，双方另行协商签订物业服务合同的具体条款。第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取。第二十七条，业主经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。2018年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》之补充协议，约定将原合同物业期限顺延1年零5个月，顺延时间自2019年1月1日至2020年5月31日止。原合同其他条款内容维持不变，双方在顺延期限内仍然遵照执行。2020年6月1日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，签订《物业服务委托合同》，约定邻睦里物业公司为西城区三里河东路A5楼12689.31平方米提供物业服务，物业服务期限三年，自2020年6月1日至2023年5月31日，合同约定了物业服务的内容，并约定物业费单价按照2.29元/月·平方米标准执行。合同签订后，邻睦里物业公司于2016年1月1日进驻辛培彦居住的小区提供物业服务。邻睦里物业公司与辛培彦未签订物业服务合同。辛培彦自2017年1月1日至今未缴纳物业费。现邻睦里物业公司继续为该小区提供服务。2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对西城区三里河东路A5楼物业服务费用收费标准测算为2.61元/月·平方米。邻睦里物业公司自认由于业主对小区停车、绿化等反映问题，故邻睦里物业公司自2017年1月1日主动按照2.29元/月·平方米标准收取物业费。涉案小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的两份《物业服务合同》及补充协议系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。辛培彦抗辩该合同无效的意见，缺乏依据，法院不予支持。辛培彦居住的西城区三里河东路A5楼1单元1106室房屋在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与辛培彦虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系；辛培彦作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求辛培彦交纳物业费的主张，理由充分，法院予以支持。就违约金一节，上述合同中未对违约金的标准进行明确约定，且考虑到邻睦里物业公司在物业服务中亦有需要改进之处，故法院对该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2021年6月判决：一、自判决生效之日起七日内，辛培彦给付北京邻睦里物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日的物业费8958.48元；二、驳回北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据查明事实，现并无证据表明发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的两份《物业服务合同》及补充协议存在合同无效的法定情形。在涉案小区目前未成立业主委员会的情况下，邻睦里物业公司实际依照上述合同及补充协议为辛培彦所在小区提供了物业服务，一审法院认定邻睦里物业公司与辛培彦形成事实上的物业服务合同关系，并无不当。一审法院根据邻睦里物业公司实际提供物业服务的客观情况，判决辛培彦支付物业服务费，并对邻睦里物业公司有关违约金的诉讼请求未予支持，亦属合理。综上，辛培彦的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由辛培彦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年九月十三日法官助理  方浩然书 记 员  王远征书 记 员  果满树