宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民事判决书（2021）宁05民终969号上诉人（原审被告）：韩某，住宁夏回族自治区中卫市。        委托诉讼代理人：黄某，宁夏鸣钟律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。        被上诉人（原审原告）：中卫市沙坡头区东园镇郑口村村民委员会。        法定代表人：齐某。        委托诉讼代理人：马某，高中文化，住宁夏回族自治区中卫市。代理权限为特别授权代理。        委托诉讼代理人：李某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。        上诉人韩某因与被上诉人中卫市沙坡头区东园镇郑口村村民委员会（以下简称郑口村委会）租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2021）宁0502民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月14日公开开庭进行了审理。上诉人韩某的委托诉讼代理人黄某，被上诉人郑口村委会的委托诉讼代理人马某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        韩某上诉请求：1、撤销原判，驳回郑口村委会的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由郑口村委会承担。        事实及理由：（一）本案因租赁关系未到期，且没有达到双方应当解除租赁合同的条件，本案不应当判决韩某与郑口村委会解除租赁合同关系。韩某租赁郑口村委会的大棚系用于韭菜种植，双方约定的租赁期限为8年，因韭菜属于须根类农作物，第一年栽种花费投资巨大，后期几年才能收益，韩某与郑口村委会之间的合同尚未到期，韩某不欠付郑口村委会租赁费，郑口村委会要求解除租赁合同、要求返还大棚及附属设施、土地等诉请没有法律及事实依据。（二）韩某不存在欠付租金，首年度租金扣除相应的修缮费用后已支付完毕，次年租赁费尚未到期，2019年4月份，韩某支付50000元定金，后于首期租费届满时顶抵了租赁费。2020年10月份，韩某再次向郑口村委会支付30000元首期租赁费，且扣除修缮费用16800元已付清租赁费，不存在欠付首期租赁费。次年租赁费于2021年4月份到期，因租赁费尚未到期不存在欠缴的问题。一审庭审时，韩某与郑口村委会对于租金如何支付说法并不一致，郑口村委会亦没有相关的证据证明租金如何支付，双方对于付款时间约定不明确，应当适用《民法典》第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。根据该法律规定，本案的租金支付应当按照上述规定予以判定，韩某已付清首年度租金，次年度租金在审理本案时尚未到期，不存在欠付。（三）韩某自行修缮水利设施，通过雇佣人员挖渠子引流灌溉用水，产生相应的支出，有相应的收条及微信转账记录予以相互印证，能够证明韩某因修缮水利设施支出相应的费用，一审不认可韩某自行修缮水利设施属于事实认定不清。        郑口村委会答辩称：双方发生争议后，韩某要求解除双方租赁合同，返还大棚，因此韩某主张双方解除条件尚未达到不能成立。农村土地承包经营的惯例是先付费后用地，韩某主张年度租赁期届满后支付上年度租赁费的事实没有事实及法律依据。一审查明，在韩某租赁期间，郑口村委会为韩某提供水泵等改善灌溉的措施，韩某主张其雇佣人员修缮水利设施在一审中提交的证据不足以证明该事实。请求驳回上诉，维持原判。        郑口村委会向一审法院起诉请求：1．依法判令解除郑口村委会、韩某之间的租赁合同；2．依法判令韩某立即向郑口村委会交还位于中卫市××区蔬菜大棚及所有附属设施设备（包括抽水水泵二台）及位于大棚最南端耕地5.2亩；3．依法判令韩某立即向郑口村委会支付租金117800元，其中19座大棚租金110000元，耕地租金7800元；4．依法判令韩某向郑口村委会支付大棚代管费2700元（150元／天×18天，自2020年12月28日至2021年1月14日，之后代管费按照每天150元计算至双方租赁合同解除之日）；5．本案诉讼费用和证据保全费2400元由韩某承担。        一审法院认定事实：2019年4月郑口村委会和韩某口头协议约定，由韩某承租郑口村委会所有的19座温室大棚用于蔬菜种植，租赁期限为8年，租赁期限自2019年4月至2027年4月，每座大棚每年租赁费5000元，每年租赁费95000元。此外，郑口村委会另将19座温室大棚南端几亩耕地交由韩某耕种。双方口头达成协议后，郑口村委会向韩某交付19座温室大棚并将大棚南端几亩耕地交由韩某，韩某将19座大棚种植韭菜。2019年4月20日，韩某向郑口村委会支付2019年大棚租赁费50000元。后经郑口村委会催要，韩某于2019年10月25日支付2019大棚租赁费30000元，未支付2019年大棚租赁费15000元。2020年12月28日，韩某雇佣人员在大棚内收割出售韭菜时，郑口村委会要求韩某支付欠付2019年大棚租赁费15000元和2020年度的租赁费95000元时，双方发生争执。当日起，韩某便再未对19座大棚经营管理，郑口村委会随即雇佣人员对韩某种植的19座大棚进行管理。2020年12月30日，郑口村委会分管的镇领导孟庆涛和郑口村委会书记齐某分别和韩某在电话中沟通解决，郑口村委会要求韩某支付欠付大棚租赁费，并签订书面租赁合同，韩某认为继续种植大棚亏损，不再经营大棚并告知郑口村委会由郑口村委会出售大棚内韭菜后折抵租赁费，双方最终在电话中未能达成一致协议。        一审法院认为，《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，双方虽未签订书面租赁合同，但双方以口头协议就19座大棚的租期和租赁费达成一致，双方的租赁合同成立并生效。合同履行过程中，韩某于2019年4月支付大棚租赁费50000元，后经郑口村委会催要后，韩某于2019年10月支付大棚租赁费30000元。根据双方第一年租赁费支付习惯，韩某应当在每年初应支付部分租赁费，但截止第二年韩某还欠付第一年租赁费15000元，第二年租赁费在郑口村委会于2020年12月28日催要后仍未支付，韩某未支付租赁费的行为已构成违约。且在郑口村委会要求支付第二年租赁费时，韩某在电话中告知郑口村委会不再经营大棚，由郑口村委会出售大棚内韭菜后折抵租赁费，韩某此后也未对大棚进行管理，其行为也表明不再履行合同。故对于郑口村委会提出的解除与韩某之间的租赁合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，韩某应当向郑口村委会返还19座蔬菜大棚、大棚最南端耕地（具体亩数，交付时以实际测量数据为准）、水泵二台，支付大棚租赁费110000元。对于郑口村委会主张的大棚南端耕地租金7800元，因双方对于该部分耕地亩数及租金约定不明，故不予支持。郑口村委会主张的代管费2700元，仅凭证人证言无法证实其工资标准的事实，故不予支持。韩某认为郑口村委会提供的附属设施水井的水质不合格，此外韩某自行修缮水利设施花费共计16800元，第一年租赁费除已支付的80000元，实际超付租赁费1800元，故韩某不存在欠付租赁费的事实。对于19座大棚用地下用水水质不合格问题和修缮费用，韩某提交的检验报告和收条、微信转账记录不能证实其主张的事实。而双方对于大棚如何用水及用水设施问题均无明确约定，但在合同履行过程中，郑口村委会修建了水渠并为韩某提供水泵解决用水问题，故对于韩某的抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第二项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、郑口村委会与韩某租赁合同予以解除；二、韩某于判决生效后十日内向郑口村委会支付大棚租赁费110000元；三、韩某于判决生效后三十日内向郑口村委会返还19座蔬菜大棚、大棚最南端耕地（具体亩数，交付时以实际测量数据为准）、水泵二台；四、驳回郑口村委会的其他诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由韩某负担。        二审期间，韩某、郑口村委会未向本院提交证据。        二审查明的事实与一审查明的事实一致。对一审查明的事实予以确认。        本院认为：郑口村委会与韩某在合同履行过程中，因交纳租赁费用发生争执，一审查明韩某于2019年4月、2019年10月分别支付租赁费50000元、30000元，根据双方第一年租赁费支付习惯，一审认定韩某应当在每年初支付部分租赁费并无不当。一审中，韩某对郑口村委会提供的其与镇领导孟庆涛电话录音真实性不表异议，在该谈话中，韩某多次陈述”菜卖不掉租金没法付，让村上卖菜顶田租，不管理了，也再不种了”，此后韩某亦不再经营大棚，也未对大棚进行管理，其行为已表明不再履行合同，故一审对郑口村委会提出解除与韩某之间的租赁合同的诉讼请求予以支持亦无不当。一、二审中韩某不能提供证据证明与郑口村委会达成关于大棚灌溉用水的水质、如何用水及用水设施问题的约定，其要求扣除修缮费用16800元抵付租赁费，在郑口村委会不认可的情形下，一审判决其承担未交纳的租赁费符合本案实际。        综上所述，韩某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费2500元，由韩某负担。        本判决为终审判决。        审判长    陈文普审判员    孙静审判员    谈雪二〇二一年九月二十六日书记员    张宇薇《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。