西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终833号上诉人（原审被告、反诉原告）：阿某，现住西藏自治区拉萨市，公民身份号码：×××。        被上诉人（原审原告、反诉被告）：坚某，现住西藏自治区拉萨市，公民身份号码：×××。        委托诉讼代理人：索某，西藏国昂律师事务所律师。        委托诉讼代理人：郝某，西藏国昂律师事务所律师。        上诉人阿某因与被上诉人坚某房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初3702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人阿某、被上诉人坚某的委托诉讼代理人索某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        阿某上诉请求：1．撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初3702号民事判决；2．判令本案二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，阿某与坚某于2017年8月15日签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁期内坚某要保证房屋产权清楚，并将房屋出租给阿某正常经营使用。一审法院核实在租赁期间内即自2018年12月1日起至2019年3月1日，阿某向坚某承租的商铺门口被案外人用铁链锁住，导致阿某确实不能正常经营，最终致使双方之间签订合同的主要目的无法实现。其次，经查实，坚某与案外人扎平签订的房屋租赁合同租赁期限为一年，但坚某出租给阿某的租赁期限为九年，超出的八年部分属无权处分，此情况也是案涉商铺被案外人扎平用铁链锁住导致阿某无法正常经营的原因，因此坚某也构成严重违约，并且由此自2018年12月至2019年3月1日给阿某造成的直接经营损失13.5万元应由坚某承担。二、一审判决解除阿某与坚某至今的不定期房屋租赁合同关系属法律适用错误。涉案《房屋租赁合同》明确约定租赁期限为三年，后双方口头补充为九年，至2026年8月15日止，一审对证人罗噶的证人证言的真实性予以认可，从而可明确涉案商铺尚在租赁期限内，阿某也属于善意相对人，双方之间不存在不定期租赁关系，故一审认定双方之间存在不定期租赁关系属适用法律错误。三、一审中有个笔录，笔录内容中有坚某承诺租赁期限是十年，请求法庭予以调查。针对一审调查后称涉案商铺门口拉的链条非坚某所拉，请二审对此再次予以调查。        坚某辩称，针对涉案商铺租赁期限我方在一审中已充分举证证明。我方就本案不存在任何违法行为，阿某的上诉请求无事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应驳回上诉，维持原判。        坚某向一审法院起诉请求：1．请求判令解除阿某、坚某签订的《房屋租赁合同》；2．判令阿某立即返还福江家园2201A、2201B号商铺；3．判令阿某向坚某支付2019年3月15日至2021年4月15日的房屋租金293705.92元；4．判令阿某向坚某支付2021年4月16日至房屋实际返还之日的房屋占有使用费；5．本案诉讼费由阿某承担。        阿某向一审法院提出反诉请求：1．判令双方于2017年8月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月11日解除；2．判令坚某向阿某退还2019年3月1日起至2019年3月15日期间的房屋租金5874.12元及保证金40000元；3．判令坚某承担阿某的装修损失350000元；4．判令坚某承担阿某的经营损失135000元（以1500元一天为标准计算90天）；5．判令坚某向阿某支付395874.12元为基数按年利率6％标准计算自起诉之日起所有款项清偿之日止的资金占用费；6．判令坚某承担本案全部诉讼费。        一审法院认定事实：2017年8月15日坚某作为甲方与作为乙方的阿某签订《房屋租赁合同》，合同主要约定甲方将坐落于夺底路以东、齐拉路以北的××园的两件门面房（房号2201A、2201B）合计面积279.72平方米租赁给乙方使用。甲方自2017年8月3日起将出租房屋交付乙方使用至2020年8月15日合同到期为止。2017年8月3日至2017年8月15日作为装修时间，不收取租金。租金每平方米42元，年租金为140978.88元。租期一年内不长租金，租期一年之后根据市场行情涨价。租金按年支付，考虑到乙方的资金问题，签订本合同时支付半年的租金70489.44元，下半年的租金提前一个月支付，余下租期的一年一付。保证金每间为20000元，合计40000元。合同第六条约定如乙方未按合同约定期限内支付房屋租金超过3日的，甲方可以单方面终止合同、收回房屋并由乙方支付违约金。合同首页出租方处及尾部落款甲方处由坚某签字捺印，首页承租方及尾部乙方处由阿某签字捺印。2020年1月18日，阿某向原告出具承诺书，上载明：“姓名阿某，身份证号码×××，今天自愿向房东坚某出具此承诺书。因自身原因未按照合同约定的标准向坚某支付房租，今日出具此承诺书承诺于2020年1月28日向坚某支付自2019年3月15日至2020年8月15日共17个月的房屋租金200720元整。如未能在2020年1月28日支付尚欠租金，则在三日后将房屋交付给房东坚赞罗同时支付尚欠全部租金。以上内容具有法律效力”。落款承诺人处有阿某签字捺印。另查明，坚某从案外人扎平处取得案涉房屋出租权。        一审法院认为，坚某与阿某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律，行政法规强制性规定，合法有效双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方的房屋租赁合同于2020年8月15日到期，但在租赁期限届满后，阿某一直在使用案涉房屋，坚某亦未向阿某发出任何解除合同的通知书，双方之间形成不定期租赁合同关系。根据相关法律规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除，但在解除前需通知对方。坚某于2021年2月25日当庭增加诉请，要求解除双方之间的租赁合同，一审法院亦于当天送达至阿某处，据此阿某对坚某要求解除租赁合同的要求，予以知晓。根据合同法相关法律规定，解除通知到达对方时合同解除，因此双方之间的不定期租赁合同关系应于2021年2月25日解除。故对坚某要求解除租赁合同的诉请，一审法院予以支持。对于阿某辩解，在租赁期限内除了坚某还有其他相关人员来收取租金，但却未提交任何证据予以证实，且坚某是从案外人扎平处取得案涉房屋出租权。其次阿某辩解是坚某违约在先，因坚某在其门面前拉铁链及案外人向其所要房租，导致其未能如约向坚某支付租金，该行为不属于违约。但经我院前往现场核实，核实情况与阿某辩解的内容不一致，庭审中阿某亦未提交任何有效证据证实其辩解的内容，阿某作为承租人交纳租金是其应当履行的基本义务也是主要义务，其未按照合同约定履行交付租金的义务，理应承担相应的违约责任，故对阿某的辩解意见一审法院不予采信。对于坚某要求阿某返还案涉房屋的诉请，在双方的房屋租赁合同已解除的情况下，阿某再继续占有使用案涉房屋已无相应的事实与法律依据，理应将案涉房屋返还给出租人，故对坚某的该项诉请，一审法院依法予以支持。对于坚某要求阿某支付2019年3月15日至2021年4月15日的房屋租金293705.92元的诉请，在阿某出具的承诺书及庭审过程中，阿某均认可案涉房屋的租金确实只交纳至2019年3月15日，但因双方之间的房屋租赁合同已于2021年2月25日解除，此后双方之间便不存在房屋租赁合同关系，亦不存在租金一说，因此阿某应当向坚某支付自2019年3月15日至2021年2月25日期间的租金经一审法院核算为274125.62元（140978.88元＋129230.64元＋3916.1元），故对坚某的该项诉请，一审法院予以部分支持。对于坚某要求阿某支付自2021年4月16日至房屋实际返还之日的房屋占有使用费的诉请，一审法院认为，通过阿某出具的承诺书及庭审查明的事实，能够确认阿某至今仍未将案涉房屋返还给坚某，坚某要求阿某自2021年4月16日起参照合同约定支付占有使用费直至房屋实际返还之日的诉请于法有据，一审法院予以支持。对于阿某要求判令双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除的诉请，一审法院认为，阿某主张在2019年3月1日坚某强行要求其搬离并在其门面房前拉铁链的事实，但其并未提交任何有效证据予以证实的情况下，一审法院对该项诉请，依法不予支持。对阿某要求退还租金5274.12元（2019年3月1日至2019年3月15日）的诉请，首先阿某未能举出有效证据证实坚某于2019年3月1日强行搬离的事实，其次在该时间段内阿某一直在使用案涉房屋，其要求退还租金的诉请，无相应的事实与法律依据，一审法院依法不予支持。对于阿某要求退还保证金40000元的诉请，首先坚某对阿某已交纳保证金40000元的事实无异议，庭审中也未提出保证金抵扣租金的诉请。其次双方之间的房屋租赁合同现已到期终止，理应将其收取的保证金予以退还，故对该项诉请，一审法院依法予以支持。对阿某要求坚某支付装修损失350000元及经营损失135000元的诉请，在庭审中一审法院多次向其作出释明，但阿某最终明确不对装修损失及经营损失申请鉴定，而阿某作为主张一方，未举出有效证据证实坚某存在违约的事实，亦未提交任何证据证实装修损失及经营损失的产生，故对阿某的该项诉请，一审法院依法不予支持。对阿某要求坚某支付资金占用费的诉请，因其主张的基础事实及违约行为并不成立，故该项诉请的提出亦无相应的事实与法律依据，故对该项诉请一审法院依法不予支持。综上所述，对坚某要求判令解除双方之间的房屋租赁合同的诉请，一审法院予以支持；对坚某要求阿某返还福江家园小区2201A、2201B号商铺的诉请，一审法院予以支持；对坚某要求阿某支付租金293705.92元的诉请，一审法院予以部分支持即274125.62元；对坚某要求阿某支付2021年4月16日至房屋实际返还之日的房屋占有使用费的诉请，一审法院予以支持。对阿某要求判令双方之间的房屋租赁合同于2019年3月1日解除的诉请，不予支持；对阿某要求坚某退还租金5874.12元的诉请，不予支持；对阿某要求坚某退还保证金40000元的诉请，予以支持；对阿某要求坚某支付装修损失350000元、经营损失135000元及资金占用费的诉请，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款，第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除坚某与阿某之间的不定期房屋租赁合同关系；二、阿某于本判决生效之日起十五日内将位于福江家园小区的2201A、2201B号商铺返还给坚某；三、阿某于本判决生效之日起十五日内向坚某支付租金274125.62元；四、阿某自2021年4月16日向坚某支付直至返还之日止的房屋占有使用费（以原合同约定的每月11748.24元为标准）；五、坚某于本判决生效之日起十五内向阿某退还保证金40000元；六、驳回坚某的其他诉讼请求；七、驳回阿某的其他反诉请求。本诉案件受理费6104.75元，由坚某负担406.98元，阿某负担5697.77元。反诉案件受理费4554.37元，由阿某负担4211.2元，坚某负担343.17元。        二审中，涉案当事人均未提交新证据。        二审查明的事实及依据的证据与一审法院一致。        本院认为，本案的争议焦点为案涉合同的解除条件是否成就，现解析如下：        坚某与阿某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方的房屋租赁合同于2020年8月15日到期，但在租赁期限届满后，阿某一直在使用案涉房屋，坚某亦未向阿某发出任何解除合同的通知书，双方之间形成不定期租赁合同关系。坚某于2021年2月25日，要求解除双方之间的不定期租赁合同，基于不定期租赁合同当事人可以随时解除，因此双方之间的不定期租赁合同关系应于2021年2月25日解除。一审法院对坚某要求解除租赁合同的诉请，予以支持，对此，本院予以确认。        阿某主张案涉商铺门口被案外人扎平用铁链锁住，导致阿某确实不能正常经营，最终致使双方之间签订合同的主要目的无法实现，坚某构成严重违约。根据2021年3月31日的《调查笔录》显示，贡嘎仁青陈述为防止大车停放，影响店铺经营，铁链是案涉商铺与旁边商铺经营者共同协商拉的链条。庭审中，本院对2021年3月31日一审进行的《调查笔录》向阿某予以释明其内容，并向其询问证明人“贡嘎仁青”的身份时，阿某确认系其配偶，对其陈述的内容予以确认，因此，阿某主张不依约向合同相对方交纳租金的理由，于法无据，本院不予支持。        综上所述，阿某的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费6011.88元（阿某已预交），由上诉人阿某负担。        本判决为终审判决。        审判长    边珍审判员    张静审判员    达杰二○二一年九月二十六日书记员    旦增>>