湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终7437号上诉人（原审原告）：向金健，男，1991年1月21日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：徐学文，广东华商（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟军，广东华商（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长沙长房恒伟房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桐梓坡西路138号。法定代表人：谢方敏，董事长。委托诉讼代理人：朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕智超，湖南华硕律师事务所实习律师。上诉人向金健因与被上诉人长沙长房恒伟房地产开发有限公司（以下简称长房公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人向金健上诉请求：1．请求依法撤销长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初1783号民事判决书中第一项、第二项判决，依法改判或发回重审；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定“长房公司已按约及时履行了交房义务，不存在逾期交房的违约情形，故向金健要求长房公司承担逾期交房的违约责任的诉请理据不足”是错误的，上诉人认为被上诉人长房公司没有按约及时履行交房义务，对房屋楼板等质量问题没有及时整改，应当按合同第十条、第十一条、第十五条的约定承担逾期交房及怠于维修的违约责任，向上诉人支付违约金。房屋交付条件不符合合同及《补充协议》的约定。被上诉人交付的房屋楼板存在贯穿性裂缝等严重的质量问题，不具备使用条件。被上诉人在发现房屋楼板等质量问题后，怠于履行维修义务。二、根据《物业管理条例》第四十一条的规定，被上诉人应当承担房屋交付前已经产生的全部物业管理费。三、一审法院枉顾事实，出现同类案件不同判的情形。长房公司辩称，一、一审法院认定被上诉人已按约及时向上诉人履行了交房义务，不存在逾期交房的违约情形正确。被上诉人向上诉人交付的房屋已达到合同约定的交付条件。上诉人所称向其交付房屋的部分设施与《商品房买卖合同》附件三的约定不符不构成不能交房的理由。《工程竣工验收备案表》是商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，上诉人主张《工程竣工验收备案表》不能证明涉案房屋质量验收合格没有法律依据。《鉴定报告》并未指出涉案房屋存在的裂缝致使房屋不具备使用条件。相反，根据楼板静载实验结果表明15#楼板承载力满足要求，裂缝对承载力影响较小。二、对于上诉人房屋出现的质量瑕疵，被上诉人始终予以积极解决，并不存在怠于履行维修义务的情况。三、一审法院对物业管理费的判决并无不当。四、上诉人查询的两宗案件中，法院要求开发商承担违约金所依据的事实与本案事实根本不同，并不存在一审法院同案不同判的情形。向金健向一审法院提出诉讼请求：1、判令长房公司以总房款753,875元为基数，向向金健支付自2019年8月31日起至实际2020年7月11日实际交付房屋日止，按照每日万分之二的标准计算的违约金，应支付违约金47,343.35元；2、判令长房公司承担2019年9月1日起至2020年7月11日共计10个月11天的物业管理费为2,473.15元（计算标准：2.2元/平方米．月）；3、判令长房公司向向金健支付钢制窗户与合同约定的隔热断桥铝合金中空玻璃窗差价2,000元；4、判令长房公司承担本案的诉讼费、保全费等合理费用。一审法院认定事实：2018年1月30日，向金健与长房公司经协商，签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号为：XX1702723106）。该合同约定：向金健购买商品房为长房?云时代小区项目中二期第15幢31层3106号房。第十条交付期限及条件出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条房屋交接及违约责任商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……若买受人在通知期限内不办理收房手续或不签署房屋交接单，则出卖人可将该商品房移交物业公司管理，并视为出卖人已交付房屋。自移交之日，与该商品房有关权利、义务和物业管理费由买受人承担。《补充协议》二、房屋交接1、双方确认，出卖人取得政府部门出具的该房屋质量验收合格文件即视为满足本合同约定的交房条件，出卖人在房屋验收交接时向买受人出示上述文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，买受人应当履行签署房屋交接单并领取房屋钥匙、缴纳物业管理费的义务；如该商品房存在属于工程保修范围内的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按照实际情况予以修补或给予合理解决，但这并不作为买受人拒绝收房的抗辩理由，买受人以商品房有未妥善之处、有施工规范允许范围内的正常工程误差或存在工程质量保证保修范围内的质量问题为由拒绝收楼的，因此引起的逾期交房责任由买受人承担。3、由于买受人原因未能按期办理房屋交接手续的，自出卖人所发出的入住通知书中告知的房屋交付手续办理时间届满之日起，视为出卖人已经交付商品房，该房屋损毁、灭失等一切风险由买受人承担；同时买受人还应当自该日起承担该商品房的物业管理费，并自该日起计算房屋的保修期限。9、该房屋的装修标准见《买卖合同》附件三。对约定的装修标准所涉及的建筑材料及相关设备，如在货物采购或市场供应有变化或其他原因导致出卖人未能使用该相关材料、设备时，为保证能按期按质交付该房屋，出卖人有权采用质量相当或以上的材料、设备替代，出卖人不构成违约。合同还约定了其他事项。向金健、长房公司均在合同落款处签字、盖章。合同签订后，向金健按约向长房公司支付了全部购房款。2019年8月，长沙市长房物业管理有限公司云时代物业服务中心发布《入伙须知》，告知业主相关交房手续，其中载明“物业费缴纳：预缴12个月物业服务费（住宅：2.20元/平方米/月）”。2019年8月21日，长房公司登报发布交房公告。2019年9月23日，经长房公司与长房?云时代项目二期10、11、12、13、15#栋住宅业主代表协商签订《鉴定单位确认书》，确定“一致同意委托武汉工大土木工程检测有限公司对上述房屋的主体结构安全和个案楼板安全进行鉴定。业主承诺对上述单位出具的鉴定报告结论和整改建议不再提出异议。”长房公司在该文件尾部盖章签字、业主代表邓海林、吴芳、张俊等11人在签字确认、见证方天顶派出所、天顶街道代表签字见证。2019年10月14日，长沙公司出具《公告》，载明：由10/11/12/13/15#栋业主推荐不少于3家检测单位。检测单位需出具房屋安全鉴定报告结论，且检测周期（合同签订到出具盖章检测报告）需控制在20日历天内。2020年1月15日，武汉工大土木工程检测有限公司出具《长沙市长房?云时代15栋楼主体结构检测鉴定报告》（报告编号：1902A029-0052-1，下称《报告》），其中第6.3章节：构件裂缝影响评估中记载“云时代15栋结构主要构件混凝土墙、混凝土梁未发现开裂现象，结构部分一般构件混凝土板发现开裂现象”。《报告》总体检验结论为：1、根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），长房?云时代15栋住宅（以下简称该建筑）主体结构安全性等级评定为Bsu级。2、该建筑除楼板存在缺陷外其他构件外观质量较好。3、该建筑的楼板构件外观质量较差。……10、本建筑楼板存在的裂缝较为普遍，虽对承载力影响较小，但对混凝土构件的正常工作造成了不利影响，若不进行处理会影响构件的耐久性和正常使用性能。建议：……2、对于本建筑的楼板，建议请有资质的设计单位进行处理方案设计，设计时应考虑楼板裂缝状况以及板面钢筋的混凝土保护层厚度过大等因素。……4、建议施工由具有相应特种工程专业承包资质的单位进行。《报告》还记载了其他事项。2020年3月18日，湖南方圆建筑工程设计有限公司出具《长房?云时代（A区）15#栋楼板裂缝处理方案》（下称《处理方案》）。2020年3月20日、2020年3月27日，长房公司发出《致业主的一封信》，载明“对房屋确有整改需求的业主，于2020年3月31日前至物业中心进行《物业整改单》填报的，我司将根据入户核实情况及业主提出的合理整改要求完成整改。对该期间按照我司整改流程填报并于整改后按时办理交房手续的业主，我司将承担自2019年9月1日起至2020年3月31日的物业管理费。……对于未按上述要求进行整改单填报及整改交房的业主，自商品房买卖合同约定的交房之日起，物业管理费将由业主自行承担”。向金健于2020年7月11日收房，其认为长房公司擅自变更合同约定配置，且逾期交房行为应当承担违约责任，遂诉至法院。另查明：1、案涉3106房屋在楼板存在开裂及修补痕迹；向金健于2019年8月27日、2019年9月29日、2020年3月9月、2020年6月13日填报《房屋验收表》及申请整改单；长房公司于分别于2019年9月24日、2019年10月9日、2020年3月22日、2020年7月8日对案涉房屋进行整改并经验收；3、向金健已向长沙市长房物业管理有限公司缴纳了2019年9月至2020年8月期间物业费2,863.2元。一审法院认为，向金健与长房公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性及效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。结合庭审查明的事实，一审法院总结争议焦点如下：关于违约金的问题。双方合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”本案中，长房公司于2019年8月23日已对案涉房屋完成了工程竣工验收备案并及时通知向金健验房收房。虽因案涉房屋存在质量问题并组织鉴定，但鉴定结论显示案涉房屋主体结构安全符合建筑标准要求，关于裂缝等房屋质量瑕疵可以通过修补的形式处理，可以认定案涉房屋符合交付标准。综上，长房公司已按约及时履行了交房义务，不存在逾期交房的违约情形。故向金健要求长房公司承担逾期交房违约责任的诉请，理据不足，一审法院不予支持。关于物业管理费的问题。向金健主张长房公司承担逾期交房期间的物业管理费2,863.2元，并提交了相关证据证明其实际支出了2019年9月至2020年8月期间物业费2,863.2元。根据长房公司于2020年3月20日发布的《致业主的一封信》内容：“按照我司整改流程填报并于整改后按时办理交房手续的业主，我司自愿承担自2019年9月1日起至2020年3月31日的物业管理费”。向金健按其约定时间填报整改单并于2020年7月11日收房并实际支付相应期间的物业管理费。故对于向金健该项诉请，一审法院予以部分支持，即长房公司应当承担2019年9月1日起至2020年3月31日逾期交房期间的物业服务费，计算标准为2.2元/平方米/月，即1670（2.2＊108.44＊7）元。关于玻璃窗差价的问题。向金健主张长房公司支付玻璃窗差价，但未提供证明证明两者窗户间的差额及票据，故对其该项诉请，理据不足，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、限长沙长房恒伟房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付向金健物业费1,670元；二、驳回向金健其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取548元，由向金健负担500元，长沙长房恒伟房地产开发有限公司负担48元（此款已由向金健向法院预缴，长沙长房恒伟房地产开发有限公司在给付上述案款时一并给付）。二审中，向金健围绕上诉请求提交证据如下：证据1．《门窗定做合同》，拟证明更换防火门窗产生的费用差额。证据2．《工作联系函》，拟证明长房公司在2018年9月份已经发现楼板存在裂缝等质量问题。长房公司经质证认为，证据1、证据2均不属于一审判决之后形成的新证据，对证据1、证据2的真实性有异议，且不能达到证明目的。本院经审查，向金健提供的证据1、证据2不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，首先，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定长房公司应当在2019年8月31日前交付房屋，交付条件为：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。《补充协议》第二条第1项约定：双方确认出卖人取得政府部门出具的该房屋质量验收合格文件即视为满足本合同约定的交房条件，出卖人在房屋验收交接时向买受人出示上述文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，买受人应当履行签署房屋交接单并领取房屋钥匙、缴纳物业管理费的义务；如该商品房存在属于工程保修范围内的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按照实际情况予以修补或给予合理解决，但这并不作为买受人拒绝收房的抗辩理由，买受人以该商品房有未妥善之处、有施工规范允许范围内的正常工程误差或存在工程质量保修范围内的质量问题为由拒绝收楼的，因此引起的逾期交房责任由买受人承担。证据证实案涉项目主体分部（子分部）工程质量于2018年7月14日完成验收，后于2019年8月23日完成工程竣工验收备案，则应当认定案涉房屋符合合同约定的交付条件，一审对于向金健要求长房公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持，并无不当。其次，证据证实案涉房屋楼板存在裂缝，该部分问题属于长房公司保修范围，长房公司应当予以整改并承担整改期间向金健的损失，一审法院认定长房公司承担2019年9月1日起至2020年3月31日期间的物业服务费，并无不当。综上所述，向金健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,096元，由上诉人向金健负担。本判决为终审判决。审 判 长 何豪杰审 判 员 刘 刚审 判 员 易伟玲二〇二一年九月一日法官助理 李佳洪书 记 员 彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……