重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终2023号上诉人(原审被告):重庆市康安物业管理有限公司永川分公司,住所地重庆市永川区星光大道1号附59号，统一社会信用代码915001185634916755。法定代表人：贺中友，总经理。委托诉讼代理人：李文勇，重庆新源律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗凡，重庆新源律师事务所律师。上诉人（原审被告）:重庆市康安物业管理有限公司,住所地重庆市铜梁区南城街道办事处铁石路255号，统一社会信用代码91500224765940678B。法定代表人：蔡明利，总经理。委托诉讼代理人：李文勇，重庆新源律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗凡，重庆新源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:永川区康安尚都业主委员会,住所地重庆市永川区星光大道1号。负责人：黄同昌，主任。委托诉讼代理人：江模国，重庆石松律师事务所律师。原审第三人:重庆市康安房地产开发有限公司,住所地重庆市铜梁区南城街道办事处铁石路257号，统一社会信用代码915002247562187635。法定代表人：贺顺忠，经理。上诉人重庆市康安物业管理有限公司永川分公司（以下简称康安永川分公司）、重庆市康安物业管理有限公司（以下简称康安物管公司）因与被上诉人永川区康安尚都业主委员会（以下简称康安尚都业委会）、原审第三人重庆市康安房地产开发有限公司（以下简称康安开发公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2017)渝0118民初6025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人康安物管公司、康安永川分公司的委托诉讼代理人李文勇、罗凡，被上诉人康安尚都业委会的负责人黄同昌及其委托诉讼代理人江模国，原审第三人康安开发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。康安物管公司、康安永川分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回康安尚都业委会的诉讼请求。一、二审诉讼费由康安尚都业委会承担。事实和理由：1、一审法院认定康安尚都业委会召开的第一届第三次业主大会作出决议是错误的。2、康安尚都业委会召开第一届第三次业主大会投票程序违法。3、康安尚都业委会第一届第三次业主大会投票被康安尚都业委会重复使用，严重违反法律关于投票统计的有关规定。4、一审法院适用重庆市永川区人民政府印发的《重庆市永川区人民政府关于进一步加强物业管理通知》是错误的，且明显与住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》相违背。5、康安尚都业委会不是适格原告。康安尚都业委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。康安尚都业委会在2016年1月和2016年3月分两次征集业主意见并不违反法律强制性规定，统计结果合法有效。以短信方式通知业主也不违反法律规定，业委会成员资格问题是属于康安尚都业委会内部的问题，不需要任何部门的审批，康安尚都业委会具备主体资格。康安房地产公司未出庭陈述意见。康安尚都业委会向一审法院起诉请求：1、要求康安永川分公司等立即向康安尚都业委会移交重庆市永川区康安尚都小区物业管理用房；2、要求康安永川分公司等立即向康安尚都业委会移交重庆市永川区康安尚都小区下列物业资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的业主信息资料；3、要求康安永川分公司立即撤离康安尚都业委会所在小区；4、诉讼费由康安永川分公司等承担。一审法院认定的事实：康安开发公司系重庆市永川区康安尚都小区的开发建设单位，该小区一直由前期物业公司即康安永川分公司提供物业服务。该小区业主与康安物管公司于2009年1月签订的《前期物业服务协议》第二条约定：“前期物业管理服务的期限从订立前期物业管理服务协议生效之日开始，至业主大会成立并委托业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同之日终止。”2011年6月11日，永川区康安尚都业委会成立。2015年4月，由黄同昌担任业委会主任，陈金祥、彭拥军担任业委会副主任，唐德华、刘兆连等9人为业委会委员，并于2015年4月29日进行了公示。2015年11月18日，康安尚都业委会召开会议，会议决定解除与康安永川分公司的物业服务合同，通过邀标方式公开招标新的物业服务企业。2016年1月16日，康安尚都业委会贴出关于康安尚都小区选聘物业服务企业业主大会决议的公告，公告内容为2015年12月16日至2016年1月召开康安尚都第一届第三次业主大会，本次大会的主要内容为终止康安永川分公司的前期物业服务，请求大会同意授权给康安尚都业委会以邀标方式选聘一家多数业主满意的物业公司并与其公司签订合同，本次业主大会召开方式为业主委员会、业主代表等现场和上门书面征求意见，及采取业主QQ群、手机短信、信函、微信等形式并书面送达业主，业主可通过书面信函、手机短信等方式进行表决和反馈表决意见，如在七个工作日内没有意见反馈，视为赞成等内容。2016年2月19日，康安尚都业委会在康安尚都小区贴出公示，告知小区业主开箱验票的结果即吉星物管公司胜出，业委会将与吉星物管公司签订物业服务合同，并将合同内容进行公示。同日，康安尚都业委会向吉星物管公司发出中标通知书，要求该公司与之签订物业服务合同。2016年3月1日，康安尚都业委会与吉星物管公司签订《物业服务合同书》，约定吉星物管公司为康安尚都小区提供物业服务及收费标准等内容。同日，康安尚都业委会向吉星物管公司发出《入场通知书》，要求该公司接手物业服务并共同参与办理与前期物业公司移交工作等内容。2016年3月27日至29日，康安尚都业委会再次通过手机短信方式向588户业主发送了短信，短信主要内容为“康安尚都业主大会以书面征求意见的方式召开了业主大会，大会内容已送达家门，请接收短信的业主及时将意见反馈到业主大会，如在七个工作日内未作回复，视为同意业主大会内容”。2016年4月27日，经统计，康安尚都小区共有401户业主（面积为48264.07平方米）同意，11户业主（面积为34305.78平方米）反对选聘吉星物管公司为小区提供物业服务，13户业主（面积1563.43平方米）弃权；康安尚都业委会通过手机短信方式共向588户业主（面积为65805.62平方米）发送选票，其中46户业主（面积为5047.38平方米）未发送，部分业主进行了回复，根据回复情况统计，共有522户业主同意（视为同意）。同日，康安尚都业委会将《康安尚都小区选聘物业服务企业业主投票情况统计表》到永川区国土房管局物管科进行备案，该科同日对前述投票情况进行复核并审核通过。2016年5月5日，康安尚都业委会对前述投票情况在小区进行了公示，同时注明经征求广大业主意见，赞成选聘吉星物管公司的业主达到了专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意（以下简称“双过半”）。2016年5月11日，康安尚都业委会在前述统计表上注明统计结果已于2016年5月5日至5月11日在本小区公示无异议，同年8月9日，重庆市永川区中山路街道办事处在前述统计表上注明建议区国房局按照有关规定办理。2016年6月13日，康安尚都业委会向康安尚都全体业主发出《公告》，告知全体业主康安尚都业委会按照法律规定已完成终止前期服务企业并选聘新的物业服务企业的议程，康安永川分公司的物业服务于2016年6月15日24时终止，从2016年6月16日起，业主请将物业服务费交至吉星物管公司等内容。2016年7月26日，康安尚都业委会再次向康安物管公司发出《撤场通知书》同日，康安尚都业委会再次向吉星物管公司发出《入场通知书》，要求吉星物管公司于7月26日起至29日入驻康安尚都小区。2016年7月15日，康安尚都小区部分业主唐德华、刘兆连、陈红燕、陈胜全、陈红丽、陈红红、刘荣波、黎炯、唐道华、贺顺菊、贺中友、罗瑜、胡元佳、王光荣、张松源共同作为原告，以康安尚都业委会和吉星物管公司作为被告提起诉讼，请求撤销永川康安尚都业主大会作出的选聘吉星物管公司从2016年6月15日起为康安尚都小区提供物业管理服务的决定；确认康安尚都业委会与吉星物管公司签订的物业服务合同无效。2016年11月21日，重庆市永川区人民法院作出（2016）渝0118民初6665号民事判决书，判决确认被告康安尚都业委会与吉星物管公司于2016年3月1日签订《物业服务合同书》无效；驳回唐德华等十五原告的其他诉讼请求。2016年11月25日，康安尚都业委会召开会议，会议同意根据上述判决书内容，康安尚都业委会与吉星物管公司于当日重新签订《物业服务合同》。2016年12月1日，康安尚都业委会就重新与吉星物管公司签订《物业服务合同》一事进行了张榜公示。2016年12月4日，康安尚都业委会向康安物管公司发出《撤场通知书》，要求其在七天之内办理好移交手续和撤场准备，以便新的物业公司进场服务和管理。2017年1月11日，由于康安永川分公司、康安物管公司未撤离，康安尚都业委会向一审法院起诉康安永川分公司、康安物管公司及康安开发公司，要求立即向康安尚都业委会移交重庆市永川区康安尚都小区物业管理用房及移交竣工平面图、设备竣工图等竣工验收资料；设备设施的安装、使用和维护保养等资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必须的业主信息资料并立即撤离康安尚都业委会所在小区。一审法院于2017年3月20日作出（2017）渝0118民初484号民事裁定书，该裁定书认为，根据国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会为业主大会的执行机构，涉及业主共同利益的事项发生纠纷，业主委员会可以作为原告提起民事诉讼，但业主委员会作为原告提起诉讼时，应当提交业主大会或业主代表大会依法表决同意诉讼的书面材料。由于康安尚都业委会未依法向一审法院提交康安尚都业主大会或业主代表大会依法表决同意其提起诉讼的书面材料，为此，康安尚都业委会不能直接向人民法院提起诉讼，其不是本案的适格原告，故裁定驳回康安尚都业委会的起诉。2017年3月28日，康安尚都业委会召开会议，会议内容为：“关于与重庆市康安物业管理有限公司及永川分公司诉讼的有关问题”，会议决定：“对永川法院裁定要求召开业主大会或业主代表大会的问题，我们尊重法院的意见，现决定仍然向重庆市康安物业管理有限公司及永川分公司提出诉讼，要求其撤场并依法移交资料……”。2017年4月2日，康安尚都业委会向永川区康安尚都小区全体业主发出公示，内容为：“根据《重庆市物业管理条例》第21条规定，康安业委会于2017年3月28日召开了业主委员会，经多数委员同意，定于2017年4月7日至4月10日，将以书面当面征求意见和书面送达（张贴到每家业主门上）及短信的方式召开第一届第四次业主大会……，这次大会的主要内容是：1、你是否同意业委会向重庆康安物业管理有限公司提出诉讼，要求其移交资料和撤场。2、你是否同意业委会向重庆市康安房地产开发有限公司提出诉讼，要求其承担未按规划开发建设工程的法律责任。3、你是否同意业委会在重庆康安物业管理有限公司撤场后向其起诉，要求进行赔偿。望广大业主积极及时参加投票，维护和主张我们的合法权益。请在召开本次业主大会后的7个工作日内，将表决票和短信及时反馈到业委会，如不反馈将视为多数票。”2017年6月18日，康安尚都业委会召开会议，会议内容讨论了关于永川区康安尚都第一届第四次业主大会公告，关于双过半的表决票，会议一致同意，双过半后，符合诉讼要求开始诉讼等内容。2017年7月15日，永川区康安尚都第一届第四次业主大会业主投票统计表显示：该小区总产权个数1307户，占地面积201604.23平方米，总投票435张，占比33.28%，面积53012㎡，占比26.29%；其中赞成405张，占比30.98%，面积19176㎡，占比14.39%；弃权22张，占比1.68%，面积2700㎡，占比1.39%；反对8张，占比0.61%，面积1370㎡，占比0.68%；手机短信，视为同意518张，占比39.63%，面积62951㎡，占比31.22%。该统计结果已于2017年7月7日至2017年7月15日在本小区公示无异议。一审同时查明，2015年9月22日，重庆市永川区人民政府印发《重庆市永川区人民政府关于进一步加强物业管理的通知》的永川府发（2015）17号文件，该文件在加强业主委员会建设中第（七）项完善业主大会会议制度中提到：“《重庆市物业管理条例》第十九条规定需经过双半数或双三分之二以上业主同意的事项，必须召开业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。如果集体讨论或书面征求意见不能达到法定人数的，可采取在永川媒体、业主QQ群、手机短信、微信等形式公告7个工作日，同时在本物业区域内多处显著位置向业主张贴7个工作日，并书面送达业主。业主可通过书面、信函等方式反馈意见，业主委员会（业主大会筹备组）应对业主反馈的意见存档。业主没有反馈意见的视为同意。”一审庭审中，康安永川分公司、康安物管公司举示了表决票上不是业主本人签字的证明2份，从未收到信息或表决票的证明4份，电话正确未收到信息的证明2份，电话不正确未收到信息的证明4份，已收到信息但未回复不证明同意的证明5份，以及自制的统计表上有误的电话号码清单，拟证明康安尚都业委会召开的第四次业主大会不合法，康安尚都业委会无权起诉。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、康安尚都业委会是否有权提起本次诉讼？二、康安物管公司、康安永川分公司是否应移交物业资料并撤离康安尚都业委会所在小区？对此分别评判如下：一、康安尚都业委会是否有权提起本次诉讼？根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主委员会能够代表业主行使相应的权利，包括提起诉讼的权利。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，因康安尚都业委会的本次诉讼理由为要求康安永川分公司、康安物管公司移交物业资料，立即撤离小区，故仅需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，康安尚都业委会可提起民事诉讼。一审庭审中，康安尚都业委会向一审法院出示了第一届第四次业主大会的业主投票统计表及表决票等资料，上述证据足以证明其起诉符合前述条件，故对康安永川分公司、康安物管公司的该抗辩理由不予采纳。二、康安物管公司、康安永川分公司是否应移交物业资料并撤离康安尚都业委会所在小区？根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；......”的规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业对物业进行管理，并与物业服务企业签订物业服务合同。同时，依据《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。再结合康安物管公司与康安尚都业委会小区业主签订的《前期物业服务协议》第二条约定：“前期物业管理服务的期限从订立前期物业管理服务协议生效之日开始，至业主大会成立并委托业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同之日终止。”本案中，康安尚都业委会与吉星物管公司于2016年11月签订了《物业服务合同》，按照前述规定，至业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同之日，则《前期物业服务协议》即为终止。故依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”之规定，康安永川分公司、康安物管公司应移交物业资料并撤离康安尚都业委会所在小区。据此，判决：“一、限被告重庆市康安物业管理有限公司、被告重庆市康安物业管理有限公司永川分公司于本判决生效后十五日内向原告永川区康安尚都业主委员会移交永川区康安尚都小区物业管理用房；二、限被告重庆市康安物业管理有限公司、被告重庆市康安物业管理有限公司永川分公司于本判决生效后十五日内向原告永川区康安尚都业主委员会移交永川区康安尚都小区的物业资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的业主信息资料；三、限被告重庆市康安物业管理有限公司、被告重庆市康安物业管理有限公司永川分公司于本判决生效后十五日内撤离永川区康安尚都小区；四、驳回原告永川区康安尚都业主委员会的其他诉讼请求。”本院二审审理过程中，康安物管公司举示了重庆市永川区人民法院案件受理通知书和民事起诉状，拟证明康安尚都小区业主已提起诉讼要求确认2016年11月25日吉星物业公司与康安尚都业委会签订的合同无效，本案应中止审理。康安尚都业委会认可该证据的真实性，但认为本案不应中止审理。康安物管公司举示了照片和物业服务合同，拟证明康安尚都业委会与吉星物业公司恶意串通进行选举。康安尚都业委会认可该证据的真实性，但认为与本案无关。康安物管公司举示了小区业主给永川区人民政府中山路街道办事处的《致永川区政府中山路街道办事处强烈要求组织召开业主大会重新选举业主委员会的申请书》，拟证明康安尚都业委会的诉讼主体资格违法，康安尚都业委会对该证据的真实性不予认可。康安尚都业委会在本院二审审理过程中举示了业委会备案表一份，拟证明业委会成员发生变化过后经过了备案。康安物管公司对该证据的真实性不予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，业已生效的重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初6665号民事判决查明了康安尚都业委会由黄同昌担任业委会主任，陈金祥、彭拥军担任业委会副主任，唐德华、刘兆连等9人为业委会委员，并于2015年4月29日进行了公示。康安永川分公司与康安物管上诉认为康安尚都业委会组成不合法，但康安永川分公司与康安物管公司就此未举示充分的证据予以证明，康安尚都业委会经过业主大会投票，取得了双过半的表决票，同意康安尚都业委会向康安物管公司提起诉讼，故康安尚都业委会提起本案诉讼具有主体资格。同时，业已生效的重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初6665号民事判决亦查明：2016年3月27日至29日，康安尚都业委会就终止康安永川分公司的前期物业服务，授权康安尚都业委会以邀标方式选聘一家多数业主满意的物业公司并与其公司签订合同，再次通过手机短信方式向588户业主发送了短信，该议题与康安尚都第一届第三次业主大会的议题相同，且经过投票统计，达到了双过半的要求，康安尚都业委会亦将《康安尚都小区选聘物业服务企业业主投票情况统计表》到永川区国土房管局物管科进行备案，该科同日对前述投票情况进行复核并审核通过。一审据此认定康安尚都第三次业主大会作出了有效的决议并无不当。康安永川分公司与康安物管公司上诉认为康安尚都业委会第一届第三次业主大会投票被康安尚都业委会重复使用，违反了法律中关于投票统计的有关规定，但法律并未规定应当对每户的投票进行实质性审查，且康安物业永川分公司与康安物管公司所举示的证据也不足以证明康安尚都小区业主大会投票未达到双过半的要求，故康安永川分公司与康安物管公司认为康安尚都业主委员会第一届第三次业主大会投票被康安尚都业委会重复使用，违反法律规定的上诉理由本院不予采信。同时，法律法规也并未规定业主大会不能就没有作出决议的事项再次征求业主意见，故康安尚都小区经过业主投票，有双过半的业主同意终止康安永川分公司的前期物业服务，并授权给康安尚都业委会选聘新的物业公司，符合法定程序。康安永川分公司与康安物管公司以部分业主起诉康安尚都业委会要求确认康安尚都业委会与吉星物业公司于2016年11月25日签订的《物业服务合同》无效为由，要求中止本案审理，缺乏法律依据，本院对其中止审理的请求予以驳回。综上所述，康安永川分公司与康安物管公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由上诉人重庆市康安物业管理有限公司、重庆市康安物业管理有限公司永川分公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一八年六月七日书记员  王丽丽