湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0481民初5387号原告：耒阳市康鸿物业服务有限公司，住所地：湖南省耒阳市五里牌街道办事处栖凤园居委会神龙路31号。法定代表人：伍红兵，该公司董事长。被告：资检青，男，汉族，1983年6月9日生，现住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：刘红梅，女，汉族，1983年11月9日生，现住湖南省耒阳市。系被告资检青妻子。原告耒阳市康鸿物业服务有限公司（以下简称康鸿物业）与被告资检青物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康鸿物业的法定代表人伍红兵、被告委托诉讼代理人刘红梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。康鸿物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2019年1月1日至2021年12月31日的物业管理费3897元及违约金（从逾期之日起按每天应交费用的3‰计算违约金，从2019年1月1日至2020年12月31日计算违约金，实际金额计算至清偿之日止，违约金4267元）共计8164元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2008年2月21日与房地产开发商康鸿盛房地产开发有限公司签订了康鸿花园前期物业服务合同。房屋交付时，被告负有按时足额缴纳物业管理费的义务。截止2021年7月12日被告欠缴的物业管理费，经原告多次催收，被告仍拒不缴纳。现为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如申请。被告资检青辩称：被告没有与原告签订住房物业合同。原告与被告签订的时间是2008年2月21日，而原告公司成立时间是2008年3月。被告与原告签订车库服务合同是事实。但车库合同是开发商委托原告公司签订的前期合同。原告没有尽到服务的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告康鸿物业提出的证据1、《物业服务合同》三份；证明被告与原告存在物业服务关系；证据2、被告拖欠物业费明细表；证明被告拖欠原告物业费及违约金的金额；被告；催收物业服务费通知图片；证明原告以书面形式通知了被告；证据4、耒阳市物价局文件，证明原告收取物业费合法合规；证据5、日常清洁工资检查记录表拍照图片，证明原告在小区对公共卫生的管理；证据6、设备检查及保养的图片，证明原告对公共设施的维护；证据7、外来人员及车辆登记表；证明原告对小区公共秩序的管理；被告对原告提供的证据1中的车库服务合同无异议，对住房服务合同认为不是其本人所签，且合同是在原告公司成立之前签订的。对原告提供的证据2、3、4被告质证无异议，对原告提供对证据5-7认为真实性由异议。被告向本院提交证据照片11张；证明原告服务不到位的事实。原告对被告提供的证据无异议，认为原告方都在积极处理；本院对原被告提供的证据认为符合证据的真实性、关联性、合法性的要求，予以确认并在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年2月21日，被告资检青与耒阳市中金实业有限公司康鸿花园物业服务中心（以下简称中金康鸿物业）签订了前期的《湖南省耒阳市康鸿花园商住小区物业服务合同》。同年2008年3月11日，原耒阳市中金实业有限公司康鸿花园物业服务中心经工商登记变更为耒阳市康鸿物业服务有限公司。2009年11月20日，被告与原告签订了两份《湖南省耒阳市康鸿花园商住小区物业服务合同》。被告委托原告对小区房屋建筑公共部位的维修、养护和管理；公共环境卫生的清洁；交通与车辆停放秩序的管理等内容进行服务；服务期限为不定期。被告房屋面积134.78平方米，车库面积45.66平方米，物业费以每平方0.6元收取，每月物业费108.26元，每年物业费为1299元。服务费按每年一次性缴纳，每年物业费缴纳时间定为元月1日至元月31日；若逾期缴纳物业服务费，应将从逾期之日起，每天按3‰加收滞纳金。合同签订后至2018年，被告按合同约定缴纳了物业费。之后由于小区监控部分损坏，健身器械没有及时修复，绿化草地已经硬化等。为此被告认为原告没有尽到物业服务的责任。2019年至2020年期间，被告拒绝缴纳物业费2598元。原告通过书面通知及信息的方式向被告催缴2019年至2020年物业费2598元未果，遂诉至本院，请求被告缴纳2019年1月1日至2021年12月31日的物业费共计3897元及违约金4267元。另经查明，2013年原告康鸿物业将公司法人代表伍福生变更为伍红兵。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中原告中金康鸿物业及康鸿物业与被告资检青签订的《湖南省耒阳市康鸿花园商住小区物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容符合法律规定，合法有效，应予保护。首先，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。因此根据法律规定及合同约定，原告对被告居住的小区内的公共设施具有维护和保养的义务。被告由按时交纳物业费的义务。由于原告对小区内的监控及绿化带没有尽到维修维护的义务，造成小区内公共财产部分损坏。原告的服务本身存在瑕疵，对本案纠纷应承担一定的责任。但被告由此拖延缴纳物业费，酿成纠纷亦有一定的责任。鉴于本案的实际情况，按照双方应承担的责任，本院酌情减去被告2019年1-6月半年的物业服务费650元。即被告资检青应向原告支付2019年至2020年的物业费1948元。其次，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。该条款明确将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件。本案中，原告没有书面向被告催收2021年的物业服务费的事实。同时原告还没有完全对2021年全年提供物业服务、因此，原告要求被告支付2021年的物业服务费1299元，不符合法律规定，本院依法予以驳回。再次，原告要求被告支付违约金4267元，本案物业合同并没有对违约金进行约定。仅约定了滞纳金。而滞纳金是行政强制执行的一种处罚，不存在合同中，故原告要求被告支付违约金4267元于法无据，本院依法不予支持。被告资检青现以没有与原告康鸿物业签订住房物业合同为由，认为与原告不存在物业服务合同关系。本院认为物业的销售与业主的入住是持续性的，本案中的被告资检青与中金康鸿物业签订的合同属前期物业合同。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。同时被告也实际享受了原告的物业服务，因此被告不能以没有与原告康鸿物业签订物业合同为由而拒绝缴纳物业费，被告的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告资检青在本判决生效后三日内支付原告耒阳市康鸿物业服务有限公司2019年-2020年物业管理服务费用1948元；二、驳回原告耒阳市康鸿物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告耒阳市康鸿物业服务有限公司负担15元，被告资检青负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  钟 玮二〇二一年九月一日代理书记员  梁慧开