河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终12043号上诉人（原审原告）：潘越，男，1989年3月31日出生，汉族，住江苏省徐州市经济开发区。委托诉讼代理人：潘振旭，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰莹，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘相权，男，1965年7月8日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：吴帅兵，河南泽重律师事务所律师。上诉人潘越因与被上诉人刘相权房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初15238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。潘越上诉请求：一、依法撤销郑州市高新技术产业开发区（2021）豫0191民初15238号判决，将本案发回重审或依法改判；二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由:原审法院认定事实不清，适用法律错误，损害上诉人的合法权益。1.上诉人作为涉案房屋的承租人，已经实际入住占有该涉案房屋长达两年以上，根据《民法典》第726条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。在本案中，首先，被上诉人刘相权向承租人彭宁宁提出希望将涉案房屋进行出卖，承租人彭宁宁将该事告诉上诉人后，上诉人共支付给彭宁宁260万购房款，承租人彭宁宁将160万元购房款交付给被上诉人刘相权，在上诉人潘越已实际入住该房屋长达两年以上并且按时缴纳水、电、燃气费，在确定彭宁宁已将160万购房款交付给被上诉人后，上诉人才开始装修涉案房屋并且通知物业，对于以上情况，被上诉人作为出租人和涉案房屋实际所有人没有理由完全不知情，因此，被上诉人刘相权拒不承认该160万购房款实际系潘越的购房款属于虚假陈述。其次，次承租人的优先购买权优先于承租人。上诉人作为次承租人在知晓被上诉人刘相权要将涉案房屋出卖时，已经在合理期限内通过承租人彭宁宁以实际行动作出购买涉案房屋的意思表示。后来因为彭宁宁因涉嫌刑事犯罪被拘留，导致其无法再继续支付潘越交付于她的后续的购房款，上诉人属于遭受不可抗力的一方，彭宁宁无法支付后续购房款的不利后果不能让上诉人承担，彭宁宁无法支付后续购房款导致的放弃优先购买权也与上诉人无关。最后，上诉人与被上诉人刘相权之间的房屋买卖事实发生的时间早于案外人陈炎隽，且上诉人在知晓第三人彭宁宁已经将其中的160万元购房款交付给被上诉人刘相权后，又自行投入大量资金对涉案房屋进行全部装修，对该房屋付出了大量心血，而被上诉人刘相权在已经收到彭宁宁代潘越交付的160万元购房款的前提下，又与案外人陈炎隽签订房屋买卖协议并办理不动产登记，损害了上诉人作为承租人的优先购买权，被上诉人与案外人之间签订的房屋买卖合同损害了上诉人的优先购买权。上诉人认为，我国确定房屋承租人优先购买权制度的宗旨是为了维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，特别是居住房屋的依赖关系，体现了社会中的一种基本人权关系，维护承租人对财产的稳定使用状况，发挥财产利用的最大效能。承租人对租赁物的使用与收益，形成了与租赁物之间的依赖关系，而这正是立法赋予承租人优先购买权籍以稳定承租人与出租人的法律关系、确保承租人对租赁物的依赖从而保护承租人利益的原因所在。2.上诉人作为购房者，在因不可抗力或情势变更导致合同无法履行时享有先履行抗辩权，遭受不可抗力的一方可拒绝履行合同义务，以保护自己的合法权益。在本案中，首先，关于上诉人、被上诉人与案外人三者之间签订的《协议》，由于当时一直联系不上彭宁宁，上诉人在签署时并不确定第三人彭宁宁是否确实已经被刑拘，由于当初上诉人系将购房款交付给彭宁宁，并通过彭宁宁向被上诉人刘相权交付上诉人的160万购房款，所以被上诉人刘相权向上诉人表示为了保险起见将《协议》中写上退还购房款时需彭宁宁、潘越、刘相权一同在场。上诉人签订该三方协议的初衷是为了使被上诉人刘相权与案外人陈炎隽之间的房屋买卖能顺利进行，且为了更好的解决三者之间对于涉案房屋的矛盾，现因第三人彭宁宁在看守所拘留，产生了无法预见的情势变更或不可抗力，导致合同目的无法实现。被上诉人在出现不可抗力或情势变更的情形下要求上诉人履行合同，上诉人有权拒绝，以此保护自己作为一个已经实际支付购房款并实际占有房屋的购房者的合法权益；其次，被上诉人在合同目的无法实现的前提下，以此为由要求上诉人搬出房屋，且拒不向上诉人返还购房款，导致上诉人陷入无法继续购买、居住涉案房屋且又无法追回购房款的局面，实属不公，严重损害上诉人的合法权益。3.由于本案中彭宁宁涉嫌刑事犯罪无法出现，该笔160万购房款是否系其代上诉人所交就显得尤为关键，原审法院在庭审结束后表示会去看守所了解案件情况，并向彭宁宁核实后依法判决，但现又以该160万款项系彭宁宁向被上诉人交付，上诉人未向被上诉人交付该款项为由驳回上诉人的诉讼请求，判决明显不公。综上所述，原审法院认定事实不清，损害上诉人的合法权益，希望二审查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。刘相权辩称:上诉人潘越的上诉请求及理由不能成立，具体如下：1.上诉人不是房屋承租人，房屋承租人是本案案外人彭宁宁，彭宁宁于2018年4月11日与答辩人签订的《房屋租赁合同》，答辩人将房屋出租给彭宁宁使用，2020年租赁到期前，彭宁宁想购买答辩人的房屋，双方协商一致后，彭宁宁向答辩人缴纳购房定金70万元（于2020年5月11日交20万元、6月25日交50万元），后于2020年11月10日签订了《房屋买卖合同》一份，因彭宁宁多次违约，答辩人才将房屋另行出售给他人。答辩人与上诉人之间不存在任何关系，上诉人与彭宁宁之间基于何种法律关系才居住在案涉房屋之中与答辩人无关，上诉人无权直接要求答辩人退还其支付给彭宁宁的款项。因此，在本案多个法律关系中，上诉人一直没有取得合法的法律地位，既不是承租人，也不是次承租人，更不是房屋购买人，上诉人没有合理依据却往自己身上强加法律身份显然是不能成立的。2.上诉人的陈述自相矛盾，上诉人称共计支付给彭宁宁260万元购房款，从上诉人在一审中提交的银行流水看其是从2018年8月起向彭宁宁支付其所谓的购房款，但此时答辩人与彭宁宁之间仅存在房屋租赁关系，彭宁宁根本无权向其出售案涉房屋，上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，在明知彭宁宁不是房屋所有人的情况下向彭宁宁支付承租房屋购房款的行为显然也是不合理的。综上，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院查明事实后驳回上诉人的上诉请求。潘越向一审法院起诉请求：1.被告立即返还原告已付购房款160万元及资金占用期间利息（以购房款160万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年8月18日计算至实际返还之日止）；2.被告支付原告装修补偿款10万元；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2020年11月10日，刘相权与彭宁宁签订房屋买卖合同，约定由彭宁宁购买刘相权所有的位于郑州市郑东新区（中义阿卡迪亚Ｃ区玉兰苑2单元8楼东户）房屋，建筑面积为138.04平方米，房屋总价款为380万元。支付方式及支付时间：2020年6月25日之前支付70万元定金，2020年10月9日前支付剩余房款310万元，若彭宁宁未支付剩余房款310万元，则已支付的定金70万元不予退还，且放弃对涉案房屋的优先购买权。另合同第六条约定，因彭宁宁资金问题，导致无法按时支付剩余房款29万元（彭宁宁于11月1日前向刘相权支付20万元房款），2020年11月10日经双方协商，彭宁宁于2020年11月17日前向刘相权支付剩余房款290万元，逾期则刘相权不退还彭宁宁已支付定金70万元，且放弃对该房屋优先购买权。2020年12月24日，陈炎隽与刘相权签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定由陈炎隽购买刘相权所有的位于郑州市郑东新区房屋，房屋面积为138.04平方米，不动产权证号为郑房权证字第××号，房屋价款为395万元。同日，刘相权、潘越、陈炎隽签订协议，潘越承诺将室内固定装修，整体厨卫、抽油烟机、热水器、窗帘、灯具、地板、墙面等不可移动物品归刘相权拥有；潘越承诺将家具家电，四台空调（3台挂机、1台柜机），所有柜子等归刘相权所有，潘越须保证以上物品完好无损；刘相权承诺在其出售完该房屋，潘越向刘相权交付房屋时，刘相权向潘越支付10万元，作为装修的补偿。庭审中，原告称涉案房屋目前由其居住使用，共向彭宁宁支付购房款264万元，彭宁宁向刘相权支付购房款160万元。以上案件事实由房屋买卖合同、屋买卖业务签订文件合订本、协议及庭审笔录予以证明。一审法院认为：当事人双方应当遵守诚实守信原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告返还购房款160万元及利息，该院认为，1.原、被告之间并未签订房屋买卖合同，双方未形成合同关系。2.原告主张的160万元款项系彭宁宁向被告支付的款项，原告并未向被告支付该款项。3.原告称彭宁宁代替原告与被告签订房屋买卖合同，被告对原告买房是明知的，但未提交有效证据予以证明，该院不予采纳。综上，原告该项主张，依据不足，该院不予支持。关于原告主张被告支付装修补偿费10万元，原告未提交有效证据证明已将涉案房屋及相关固定装修、家具家电交付给被告，协议约定的装修补偿款的支付条件并未成就，故对该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告潘越的诉讼请求。案件受理费21033元，减半收取10517元，由原告潘越负担。二审期间，双方未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。同时根据合同法关于严格履行与诚实信用规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案纠纷系因潘越称案外人彭宁宁代其购买刘相权房屋引起。但根据一二审查明事实，刘相权曾经与彭宁宁签订有房屋买卖合同，无证据显示彭宁宁代替潘越买房及代替潘越付款，同时刘相权也不予认可潘越的说法，因此潘越所称代替买房的理由明显不成立。关于潘越称给彭宁宁支付过264万元的购房款，且房屋由其居住使用，因此彭宁宁支付给刘相权的160万元应是潘越的购房款，应予退还。但264万元即使支付给彭宁宁，也不能证明系购房款，同时也不能证明上述160万元就是潘越的购房款，目前不能形成有效证据链条。同时潘越居住涉案房屋，也不能直接证明委托彭宁宁买房后即有权居住使用。故对潘越的诉请，证据不力，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21933元，由上诉人潘越负担。本判决为终审判决。审判员  崔航微二〇二一年九月二十七日书记员  李明雪