辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终12435号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵海啸，男，1984年5月21日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：罗杨，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵震宇，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁报业世鸿置业有限公司，住所地沈阳市铁西区保工北街9-3号。法定代表人：曲波，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘喆，辽宁坤略律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫红辰，辽宁坤略律师事务所实习律师。上诉人赵海啸因与被上诉人辽宁报业世鸿置业有限公司借款合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵海啸上诉请求：1.撤销原审判决第二判项，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、《首付款借款协议》实质上是赵海啸与被上诉人对延期支付购房首付款所作的约定，原审法院认定双方系借款关系属于认定事实错误。双方在签订《商品房买卖合同》的同时，又另行签订《024·缤纷街区公寓首付款借款协议》，约定以借款支付购房首付款。事实上，该笔所谓借款并无资金实际转移的过程，双方也不存在转移资金所有权的借贷合意，其实质仍系双方对延期支付购房首付款所作的约定。故被上诉人向赵海啸主张的116722元应该是购房首付款而非借款。二、原审法院将本案案由改为借款合同纠纷属于法律关系认定错误。根据第一项的陈述，本案应属商品房销售合同纠纷。因辽宁报业世鸿置业有限公司在出售案涉商品房时未将案涉房屋一、二楼有垃圾库房的事实告知赵海啸，违反诚实信用原则，属于违约。故赵海啸未向被上诉人支付剩余购房首付款属于民事自助行为。三、退一步说，在双方都存在过错的情况下，原审法院认定违约金计算标准为LPR四倍也存在认定事实错误。如果法院认定赵海啸存在违约行为，那么根据的《商品房买卖合同》第七条，也应该按照合同约定的日万分之一的标准计算违约金。被上诉人不应通过签订所谓的借款协议变相向买受人要求高额的违约金。四、《首付款借款协议》因被上诉人无金融经营资质，且违反国家严禁违规提供“首付贷”等购房融资的规定，应为无效协议。国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》，明确严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。2019年12月19日住房城乡建设部发布的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知(建房【2017】215号)》，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。然而被上诉人还存在违法违规行为，此行为系以借款合同的形式掩盖规避国家信贷政策的非法目的，故《首付款借款协议》应为无效。五、原审法院计算违约金的起算点也存在认定事实错误。计算违约金也应该从被上诉人起诉之日起计算违约金。辽宁报业世鸿置业有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。另案裁定对方未上诉。一、原审中案由理应为借款合同纠纷。上诉人于原审提起基于商品房买卖合同法律关系提出反诉。上诉人提出的反诉不符合《民事诉讼法》相关规定，故驳回其全部反诉请求并告知其另案起诉。二、上诉人欠付的款项系借款而非购房款，据此计算违约金的标准应按照借款协议而非商品房买卖合同。（一）由于上诉人不足以支付足额首付款，上诉人特向被上诉人申请借款用于支付首付款，由被上诉人垫付不足部分款项，上诉人已于2018年6月30日偿还第一期借款。该情况与上诉人所述“系双方对延期支付购房首付款所做的约定”完全不符。第一，借款协议中并未体现延期的意思表示，相反关于还款时间、金额、违约金等事项约定明确。第二，借款协议约定的款项，系借款款项而非购房首付款，两者虽均为金钱债务，但法律性质大相径庭。据此可知上诉人不履行借款协议义务时，理应按照借款协议所约定的违约金计算标准（每日按未付款总额的1%向甲方支付违约金）赔偿被上诉人损失。（二）《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》不属于法律、行政法规，仅是政策性指导，借款协议是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故《首付款借款协议》合法有效。且上诉人履行了第一笔还款义务，证明双方存在借款合意。辽宁报业世鸿置业有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付逾期未付房屋首付款116722元；2.被告支付违约金，自2019年11月1日起至逾期未付的房屋首付款付清时止，按LPR四倍标准计算；3.诉讼费由被告承担。赵海啸向一审法院反诉请求：1.拆除紧邻原告楼下一、二楼的垃圾库房；2.支付房屋贬值损失暂估124920元，实际以鉴定机构进行评估鉴定值为准；3.反诉被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，原、被告于2018年3月11日签订《024.缤纷街区公寓首付款借款协议》，协议约定，被告向原告借款用于购买024缤纷街区项目S1楼3-16号公寓之用，借款金额为236722元。协议第三条约定“乙方应在2019年10月31日前分两次偿还借款，期限为2018年6月30日偿还120000元，2019年10月31日偿还116722元。”协议第四条约定“乙方在本协议约定还款期限到期前还清借款，无须向甲方支付利息。若还款期限到期后，乙方逾期未还款，则从乙方应付款之日起，每日按未付款总额的1%向甲方支付违约金。”协议签订后，被告赵海啸支付了120000元，尚欠116722元未付。另查明，2018年4月6日，原、被告签订商品房买卖合同，被告实际购买了涉案房屋，原告已向被告交付了该房屋。一审法院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。关于本案案由以及被告反诉与本案是否为同一法律关系的问题。本案立案时案由为商品房销售合同纠纷，一审法院依法向被告送达后，被告依据原、被告签订的商品房买卖合同向原告主张违约责任，故一审法院受理了被告即反诉原告的反诉申请。经庭审核查，原告向被告主张支付逾期未付的房屋首付款是基于双方签订的借款协议，本案实际案由应为借款合同纠纷，故本案反诉原告主张反诉被告的违约责任与本诉不是同一法律关系，一审法院不予一并处理，反诉原告可持相应证据另行诉讼。本案庭审中被告对于尚欠原告购房首付款116722元未付的事实无异议，对于原告诉讼请求第一项，一审法院予以支持。原、被告签订的借款协议中约定的违约金标准高于法律规定的上限，原告主动将违约金计算标准降至LPR四倍，符合法律规定，一审法院予以认定并支持。一审法院判决：一、被告赵海啸于判决生效之日起十日内一次性向原告辽宁报业世鸿置业有限公司支付逾期未付房屋首付款116722元；二、被告赵海啸于判决生效之日起十日内一次性向原告辽宁报业世鸿置业有限公司支付违约金，以116722元为基数，自2019年11月1日起至逾期未付的房屋首付款付清时止，按LPR四倍标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2964元，减半收取1482元，由本诉被告赵海啸承担；反诉案件诉讼费用2800元，减半收取1400元，退还反诉原告赵海啸。二审中，上诉人提交了（2021）辽0106民初10270号民事裁定，证明上诉人另行起诉，重复诉讼被驳回，未上诉原因是不想再本案中丧失一并处理解决矛盾的权利，上诉人认为一审认定案由有误，应将本诉、反诉一并处理。被上诉人质证意见：对真实性没有异议，对证明目的、关联性有异议。原审法院已经认定案由不一致，驳回反诉请求并告知另行诉讼，且上诉人已另案起诉，虽被裁驳，但仍是另案，与本案无关。上诉人自动放弃上诉权并不是将本案反诉请求并入本案二审程序的合法理由。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《024.缤纷街区公寓首付款借款协议》及《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被上诉人主张上诉人支付逾期未付的房屋首付款是基于双方签订的借款协议。上诉人未按借款协议约定在2019年10月31日偿还116722元，构成违约，应承担违约责任，故一审对被上诉人要求上诉人给付房屋首付款的诉讼请求予以支持并无不当。关于被上诉人要求上诉人给付2019年11月1日至首付款付清时止按LPR四倍标准计算违约金的诉讼请求，因上诉人未能按借款协议约定在2019年10月31日给付该款，被上诉人按LPR四倍标准主张违约金有事实和法律依据，一审予以支持并无不当。关于上诉人要求被上诉人拆除紧邻上诉人楼下一、二楼的垃圾库房并支付房屋贬值损失暂估124920元，实际以鉴定机构进行评估鉴定值为准的反诉请求，因该项反诉请求系基于上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，与本案本诉非同一法律关系，一审不予审理并无不当。关于上诉人主张应按《商品房买卖合同》约定的日万分之一标准计算违约金的问题，因被上诉人主张上诉人支付逾期未付的房屋首付款是基于双方签订的借款协议，而非双方签订的《商品房买卖合同》，且借款协议约定违约金标准明显过高，被上诉人按LPR四倍标准主张违约金符合法律规定，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人以借款合同形式掩盖规避国家信贷政策的非法目的，《首付款借款协议》应为无效的问题，因该协议未违反国家法律、行政法规的强制性规定，借款协议是双方的真实意思表示，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人赵海啸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由上诉人赵海啸负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月七日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。