云南省陆良县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0322民初395号原告（反诉被告）：王少林，男，汉族，大学文化，生于1966年6月20日，云南省陆良县人，居民，住陆良县,（未出庭）原告（反诉被告）：张晓琼，女，汉族，生于1966年5月4日，云南省曲靖市人，高中文化，住址同上。（未出庭）原告（反诉被告）：王智，男，汉族，生于1989年11月14日，云南省曲靖市人，大学文化，住址同上。（未出庭）三原告的共同委托诉讼代理人：刘绍英，云南东新律师事务所律师。（特别授权代理）被告（反诉原告）：陆良县盛世房地产开发有限公司，住所地陆良县中枢镇四河村委会15组3—1号，统一社会信用代码为9153032208325107N。法定代表人：杨林华，系公司总经理。（未出庭）委托诉讼代理人：袁永坤，云南华恒律师事务所律师（特别授权代理）原告王少林、张晓琼、王智与被告陆良县盛世房地产开发有限公司（以下简称“盛世地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，被告盛世地产公司于2018年6月4日提起反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2018年6月11日公开合并开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人刘绍英到庭参加了诉讼、被告盛世地产公司的委托诉讼代理人袁永坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王少林、张晓琼、王智向本院提出诉讼请求：１.依法裁判被告向三原告支付自2016年4月1日起至2016年8月31日期间逾期交房的违约金44220元；2.依法裁判被告承担本案的案件受理费。事实和理由：原告王少林、张晓琼系夫妻关系，王智系他们的儿子。2015年5月19日三原告与被告双方订立了《商品房购销合同》，合同约定：买卖标的物是被告开发的盛世铭城家园第12幢02号期房；买卖价款是916776元；房屋交付期限是2016年3月31日前；逾期交房的违约责任，逾期60日以内的被告每日按50元的标准向原告支付违约金承担违约责任，逾期超过60日的被告每日按原告巳付购房款的0.05%的标准向原告支付违约金；房屋交付标准是经验收合格后方可交付使用。原被告双方还在合同中约定了付款方式及期限、逾期付款的违约责任、关于产权登记的约定及其他约定等内容。合同生效后，原告按照合同约定履行了支付合同价款的义务。被告未按合同约定的房屋交付期限交房，构成违约，双方为此产生纠纷。原被告双方所订立的合同是合法有效的民事合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定履行房屋交付义务已构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金。综上所述、原告主张的诉讼请求有事实和法律依据，请求依法予以支持。针对被告的反诉，答辩意见为：被告反诉主张原告未按合同约定付房款，应承担逾期付款违约责任的请求不成立。因为反诉己超过诉讼时效，反诉的时效起算点应从双方当事人签定合同时，也就是2015年5月19日起算，到2017年5月19日就超过了诉讼时效。请求法院驳回被告（反诉原告）的反诉请求。被告盛世地产公司针对原告起诉答辩称：1.双方合同约定的交房时间是2016年3月31日前，但根据陆良县气象局证实2015年3月至2015年10月期间，陆良县发生持续74天的大到暴雨的降雨，导致工程无法施工。根据双方合同第九条第二款约定，该情形为答辩人免责的情形，故交房时间应顺延74天；2.答辩人于2016年8月15日和2016年9月2日通知原告接房，是原告未按期接房，到同年8月24日才接房，故原告不能主张逾期交房违约金。综上所述，请法院依法驳回原告不合理诉讼请求。该公司的反诉请求为：1.判令被反诉人王少林、张晓琼、王智连带支付反诉人逾期付款的违约金15931.5元；2.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人与反诉人于2015年5月19日签订《商品房购销合同》[合同编号：陆盛字(2015）12-2号]，约定被反诉人购买反诉人开发的盛世铭城家园第12幢02号房。合同第六条第1款的约定，被反诉人在签订本合同时一次性付清全部房款共计916776元。实际上，被反诉人未按期支付购房款，到同年8月10日才支付下欠房款230000元、于同年10月19日支付下欠房款100350元。三被反诉人并未按合同约定支付全部房款，己构成违约，应承担违约责任。根据双方购销合同第八条和第十条的约定，被反诉人应向反诉人承担逾期付款违约金15931.5元。请求人民法院依法支持其的反诉请求。归纳诉辩及反诉主张，本案存在以下几个争议焦点：一、雨天延长的工期74天是否应在延迟交房的天数中予以扣除？二、被告（反诉原告）逾期交房是否构成违约？如何计算该违约金？三、原告（反诉被告）逾期付房款的违约金是否应支付？应如何计算违约金？四、原告（反诉被告）未按通知接房是否应承担责任？五、原告（反诉被告）延迟支付房款，被告（反诉原告）主张延迟付款违约金的反诉是否超过诉讼时效？原告（反诉被告）针对诉讼请求，提交以下证据证实：1.三原告的身份证复印件，证实三原告的诉讼主体资格。2.商品房购销合同一份，证实三原告从被告处购买了陆良县盛世铭城家园小区的房屋一幢的事实。3.收据共13张，证实原告向被告支付购房款系2014年11月16日交了20万元、2015年1月24日交了86426元、同年4月22日交了300000元、同年8月10日支付下欠房款230000元、同年10月19日支付下欠房款100350元。同时证实原告接房时间是2016年8月24日。经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的上述三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，仅认为，证据3中的2015年8月10日支付下欠房款230000元、同年10月19日支付下欠房款100350元的行为证实了其反诉主张，原告（反诉被告）己违约。被告（反诉原告）针对原告(反诉被告）的起诉向法院提交了以下证据：1、陆良县人民法院和曲靖市中级人民法院的生效判决书两份，能证实本案事实己被生效判决书确认，本案逾期交房应扣除雨天37天。2、短信记录一份，证实被告于2016年9月2日、同年8月15日分别两次向原告发信息通知接房。经质证，原告对被告提交的证据1无意见，认为证据2是复印件，且是群发短信，不能证实通知原告接房的事实。本案认为：原告（反诉被告）提交的三组证据，被告（反诉原告）均无异议，此三组证据也具备证据的真实性、合法性、关联性原则，应予采信。被告提交的两组证据，证据1系生效的判决书，且原告（反诉被告）也无异议，应予采信。证据2系复印件，被告（反诉原告）也未提供证据证实该短信的真实性及合法来源，故该证据不具备证据的真实性、合法性原则，不予采信。被告（反诉原告）针对其反诉主张，向法院提交以下证据:1、被告（反诉原告）的营业执照复印件、法定代理人身份证复印件、法定代表人身份证明书，证实被告（反诉原告）的主体资格。2、商品房购销合同书一份，证实原被告于2015年5月19日签定过房屋买卖合同的事实。3、收据6份，证实原告（反诉被告）并未在合同约定的时间付清房款，而是在2015年8月10日支付下欠房款230000元、同年10月19日支付下欠房款100350元。经质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，仅对证明方向有意见。原告（反诉被告）未针对反诉提交证据。本院认为：被告（反诉原告）提交的三组证据，原告（反诉被告）未提出异议，此三组证据也具备证据的真实性、合法性、关联性原则，应予采信。根据庭审中当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）王少林、张晓琼系夫妻关系，原告王智系王少林、张晓琼的儿子。三原告（反诉被告）为购买被告（反诉原告）盛世地产公司承建的位于陆良县城西片区盛世铭城家园的商品房，于2014年11月16日交了购房款20万元给被告（反诉原告）、2015年1月24日交了86426元。2015年5月19日，原被告双方签订了陆盛字（2015）12-2号《商品房购销合同》，合同约定：出让标的物为预售盛世铭城家园的商品房12幢02号，地上三层房屋；价款合计916776元，原告（反诉被告）于签定合同时付清全部房款；被告盛世地产公司应于2016年3月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给三原告（反诉被告）；原告（反诉被告）逾期付购房款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，原告（反诉被告）应按每天50元向被告（反诉原告）支付违约金，逾期30天后，按应付未付款金额的0.05%乘以逾期天数支付违约金；被告（反诉原告）逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告（反诉原告）按每天50元向原告（反诉被告）支付违约金，逾期60天后，被告（反诉原告）按原告（反诉被告）已付款金额的0.05%乘以逾期天数向原告（反诉被告）支付违约金。若因政府政策因素或遇不可抗力因素，双方免责；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告（反诉原告）应以电话形式通知受让方办理交接手续；由于被告（反诉原告）的原因，未能按期交接的，责任由被告（反诉原告）承担；由于原告（反诉被告）的原因，未能按期交接的，责任由原告（反诉被告）承担，原告（反诉被告）在接到交房电话通知30日内到被告（反诉原告）指定的地点办理交接手续，超过交房时限30日仍未交接，视为被告（反诉原告）已履行了交房义务，原告（反诉被告）逾期接房按每天100元支付逾期接房的违约金。合同签定后，原告（反诉被告）未当天交清房款，而是于2015年8月10日支付下欠房款230000元、同年10月19日支付下欠房款100350元。被告盛世地产公司开发的盛世铭城家园项目在施工过程中，由承建方云南景乾建筑工程有限公司先后三次申请因降雨致工程延期共计74天，得到了监理机构云南建宇建设咨询监理有限公司的同意，同时经过了被告盛世地产公司的审批同意。2016年7月19日工程竣工后，该房屋建筑工程的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在竣工验收备案表中签署了“同意验收”的意见，但该建筑工程直到2017年3月24日均未经相关部门验收合格并报住建部门备案。本院认为：原被告双方当事人签定的商品房购销合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。针对本案争议焦点一，降雨虽为订立合同时双方能够预见或者应当预见的情形，但具体降雨量的多少或者降雨时间的长短并非双方能够或者应当预见的情形，且涉案的房屋工程为室外泥砂施工，遇到降雨是不能施工的，否则会影响工程质量，最终损害的也是购房者的利益。因降雨延长工期74天的事实是客观存在的，工程施工延长工期必然会影响到交房的期限，因降雨延长工期也是为了保证房屋质量，也就是为了买受人的利益，故根据公平原则，延长工期74天应由双方各负一半的责任，即延长工期可按37天折算扣减相应的逾期交房天数。针对争议焦点二，根据《商品房购销合同》的原文第七条的约定：被告（反诉原告）应于2016年3月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给三原告（反诉被告）。自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元支付违约金；逾期60天后按已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定的“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”，根据合同原文所使用的词句来解释，应当分段计算，即60天内按每天50元计算，60天后的应按已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金。本案原告王少林、张晓琼、张智在2016年8月24日接房，被告盛世地产延迟交房144天，扣除降雨天的折算天数37天，实际延迟交房107天，应支付的违约金为：50元/天×60天+916776元×0.05%×（107-60）天＝24544元。针对争议焦点三，原被告双方当事人在《商品房购销合同》中约定在签订合同时支付清全部购房款，但原告（反诉被告）余款于2015年8月10日支付230000元、同年10月19日支付100350元才付清给被告，延迟了共150天，原告（反诉被告）未提交证据证明延迟交付房屋尾款可以免除其违约责任，根据《中华人民共和国合同》第六十条第一款之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，故原告（反诉被告）延迟交付剩余房款330350元应当按照合同约定的付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，按每天50元支付违约金，逾期30天后，应按应付款未付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金。应支付的违约金为：50元/天×30天+230000元×0.05%×（81-30）天+100350×0.05%×（150-30）天＝13386元。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付其逾期付款违约金15931.5元的请求，应支持支付违约金13386元，其余部分不予支持。针对争议焦点四，本案被告盛世地产公司开发的本案争议的商品房屋未经相关部门验收的情形下，通知原告（反诉被告）接房，原告（反诉被告）有权拒绝接房，故对被告盛世地产公司主张延迟交房是因为原告（反诉被告）未按通知接房造成的理由不能成立。该观点不予支持。针对争议焦点五，被告（反诉原告）主张的逾期付款违约金的具体数额应从原告（反诉被告）违反约定付款之日起开始计算，计算到原告（反诉被告）实际付清房款之日止，该具体数额也只有到实际付清房款之日才能够得出，故主张逾期付款违约金的诉讼时效的起算点也应该从原告（反诉被告）付清房款之日起计算，也就是从2015年10月19日起计算两年，到2017年10月19日诉讼时效期限届满。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”的规定，本案诉讼时效的届满期在民法总则己颁布实施后，故诉讼时效应按民法总则规定的三年期计算。本案被告（反诉原告）反诉逾期付款违约金未超过三年的诉讼时效，原告（反诉被告）的此辩称观点不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第一百二十八条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、由被告陆良县盛世房地产开发有限公司于判决生效后三十日内支付原告王少林、张晓琼、王智逾期交房的违约金24544元；二、驳回原告王少林、张晓琼、王智的其他诉讼请求；三、由反诉被告王少林、张晓琼、王智于判决生效后三十日内支付反诉原告陆良县盛世房地产开发有限公司逾期支付房款的违约金13386元；四、驳回反诉原告陆良县盛世房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述一、三项互抵，被告（反诉原告）陆良县盛世房地产开发有限公司还需支付原告（反诉被告）王少林、张晓琼、王智人民币11158元。（判决生效后十五天内履行完毕）如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本诉案件受理费905元，由被告陆良县盛世房地产开发有限公司负担500元，原告王少林、张晓琼、王智负担405元；反诉案件受理费99元，由原告王少林、张晓琼、王智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年期限内向本院申请执行。审 判 长  张云祥人民陪审员  俞伟琦人民陪审员  赵勇强二〇一八年六月十九日书 记 员  严 甜