北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12453号上诉人（原审原告）：卢熙，男，1985年1月17日出生，汉族，华融渝富股权投资基金管理有限公司职工，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京万信房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区葆台北路**院内办公楼****。法定代表人：白尚滨，董事长。委托诉讼代理人：张泽贤，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑龙飞，北京德和衡律师事务所实习律师。上诉人卢熙因与被上诉人北京万信房地产开发有限公司(以下简称万信公司)商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初10555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢熙上诉请求：撤销一审判决，改判万信公司停止干扰卢熙居住小区名称的侵权行为。事实和理由：一、一审判决对合同内容的认定存在错误。卢熙与万信公司签订《北京市商品房预售合同》购买位于北京市丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块xxx2201（以下简称案涉房屋）。该买卖合同附件中明确载明小区名称为“首开华润华”，一审判决认为购房合同及其附件中无“首开华润城花香四季”的相关约定，明显错误。作为合同附件的《房屋建筑使用说明书》及《住宅质量保证书》对小区名称为“首开华润城”有明确体现。《房屋交付通知书》更是明确载明小区名称为“首开华润城”。万信公司关于“首开华润城”这一名称的承诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当为合同内容。二、一审判决忽视了缔约前后及履约过程中的事实。从法理上而言，合同的订立应当包括当事人从接触、协商到达成合意的动态过程和静态协议两个方面。一审判决忽视了万信公司对卢熙大量使用“首开华润城”进行宣传、销售、交房的事实，而这些事实构成卢熙购买房屋的重要因素，也没有关注到北京市商品房买卖市场的交易惯例。三、一审判决混淆了不同的概念，将小区名称、项目名称、建筑物名称、物业服务区域等多个概念混为一谈，没有厘清上述各名称的概念。小区名称不同于项目名称或建筑物名称，“首开华润城”是案涉房屋所在整个居住项目对应的名称。“花香东苑”仅为建筑物名称，一审判决将“花香东苑”认定为小区名称属于认定事实错误。万信公司辩称，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订合同中没有约定小区名称为“首开华润城”，卢熙购买房屋所属小区在公安等部门备案的名称为“花香东苑”。所以，卢熙的诉讼请求没有依据，不应支持。卢熙向一审法院起诉请求：1.判令万信公司停止干扰卢熙居住小区名称的侵权行为，并为小区悬挂约定的“首开华润城花香四季”名称；2.案件受理费由万信公司负担。一审法院认定事实：2015年12月18日，卢熙（买受人）与万信公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定，卢熙购买案涉房屋，房屋价款为2583093元。合同首页载明“项目名称：花香东苑”。合同第一条约定，出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为：花香东苑。合同第十二条约定“（一）出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条约定该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：交付时达到使用条件；（2）过渡性供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，若非因出卖人原因无法纳入正式供电的，应提供安全稳定的临时供电，买受人只需按市政价格缴纳用电费用；（3）供暖：交付时达到使用条件；（4）燃气：交付时敷设到户；（5）电话通信线：交付时敷设到户；（6）有线电视线：交付时敷设到户；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：以上设施中第（1）、（2）、（3）、（4）项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十四条的约定承担逾期交付责任。由于出卖人违约导致逾期未达到其他使用条件的，自约定期限届满之次日起至实际达到使用条件之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。出卖人应于实际达到使用条件之日后30日内向买受人支付违约金。2、其他设施（1）公共绿地：交付时达到完成小区内基本绿化（不包含树木种植）；（2）小区非市政道路：交付时达到小区内主要公共道路可使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：由于出卖人违约导致逾期未达到上述任何使用条件的，自约定期限届满之日起至实际达到使用条件之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之贰的违约金，出卖人应于实际达到使用条件之日后30日内向买受人支付该等违约金。合同第十四条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同日，双方签订系列合同附件，其中附件七-1《北京市前期物业服务合同》第一条约定，本物业项目基本情况如下：名称：花香东苑。附件七-2《花香东苑临时管理规约》约定，物业名称：花香东苑。附件十《商品房预售合同补充协议》载明，主合同及本协议约定的该小区及该楼座的名称为宣传名称，该房屋对应的办理产权过户手续、户口及通邮等的名称及房号以政府有关部门的批准文件为准，甲方无需对该信息的变更承担违约责任。合同签订后，卢熙给付万信公司购房款2583093元。2018年1月27日，万信公司向卢熙交付案涉房屋。庭审中，双方当事人均认可小区现在挂的牌子为“首开华润花香四季”。卢熙对其诉称，提交《建设用地规划许可证》、宗地图、北京市规自委的回复截图、万信公司宣传销售时的讲解视频等证据，用于证明整个花乡白盆窑1516-0665、1516-0666等地块为同一宗地块，其上仅有一个居住项目，为同一个小区；同时提交案涉房屋建设时期、宣传销售时期照片、收房时万信公司交付物品、小区相关照片、凭条、标识、首开及华润相关公众号文章及截图、华润集团资产编号条等，主张万信公司所有宣传资料中都是宣传的“首开华润城”；其提交《房屋建筑使用说明书》《住宅质量保证书》《房屋交付通知书》、入住结算费用清单等，证明多个文件中均载明案涉房屋所在自住型商品房小区的名称为“首开华润城花香四季”，与现在小区门牌内容不符，故要求为小区悬挂约定的“首开华润城花香四季”名称。万信公司对此不予认可。主张小区经行政机关核准名称为“花香东苑”，且该名称亦在《预售合同》等文件中予以明确，对此提交证据一、《北京市建筑物名称核准证》。该证显示2015年10月19日，北京市规划委员会核准案涉房屋所在建筑项目名称为花香东苑。证据二、《北京市商品房预售许可证》。该证显示2015年11月28日，北京市住房和城乡建设委员会向开发企业万信公司发放京房售证字（2015）209号《北京市商品房预售许可证》，载明项目名称为花香东苑。万信公司对其辩称另提交竣工验收备案表、建设工程规划许可证等证据，证明案涉房屋所涉建筑已于2017年12月29日取得竣工验收备案表。一审法院认为，《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。现卢熙起诉要求万信公司为小区悬挂“首开华润城花香四季”的名字。卢熙以商品房预售合同纠纷为由诉至法院，理应依据双方合同约定确定双方权利义务。现双方签订的商品房预售合同及其附件中载明的项目名称均为“花香东苑”，并无“首开华润城花香四季”的相关约定。另，案涉房屋所在建筑物的名称经行政机关核准为“花香东苑”，故卢熙以合同纠纷为由要求为案涉房屋所在自住型商品房小区悬挂“首开华润城花香四季”名称门牌的诉求，没有合同及法律依据，法院不予支持。案件审理中卢熙主动申请撤回要求万信公司支付违约金的诉讼请求，并无不当，法院予以准许。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，一审法院于2021年7月判决：驳回卢熙的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢熙提交相关公众号介绍、华润置地官网宣传等证据，用以证明万信公司售房时宣传该小区名称为“首开华润城”。万信公司不认可证据的证明目的，认为上述证据均未证明双方签订合同时约定小区名称为“首开华润城”。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。卢熙与万信公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。合同签订后，卢熙依约支付了购房款，万信公司向卢熙交付了房屋，应当视为双方均依约履行了合同义务，现卢熙公司要求万信公司停止干扰卢熙居住小区名称的侵权行为，并为小区悬挂约定的“首开华润城花香四季”名称的上诉请求，首先，双方所签《北京市商品房预售合同》并没有约定万信公司负有为小区悬挂“首开华润城花香四季”名称的义务条款。其次，《北京市商品房预售合同》明确载明，在上述地块上建设的商品房暂定名为花香东苑，且该名称后来亦经有关部门核准的正式名称。虽然万信公司曾经在售房过程中或出具的部分宣传资料中及《房屋建筑使用说明书》《住宅质量保证书》等材料中出现过“首开华润城”的字样，但上述证据均不能证明案涉房屋所在小区名称已变更为“首开华润城花香四季”。综上，卢熙公司要求万信公司停止干扰卢熙居住小区名称的侵权行为，并为小区悬挂约定的“首开华润城花香四季”名称的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，卢熙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由卢熙负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 宋 猛审判员 陈雨菡二〇二一年九月二十九日书记员 孙辰姝