江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终4087号上诉人（原审被告）：宜兴市冠鸿房地产开发有限公司，住所地宜兴市宜城街道沧浦村，统一社会信用代码91320282MA1YA9CH4A。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：江浩,该公司员工。委托诉讼代理人:王晓艺，该公司员工。被上诉人：（原审原告）：邵宇，男，1982年11月12日生，汉族，住宜兴市。被上诉人：（原审原告）：蒋小霞，女，1980年9月16日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：李文娇(受邵宇、蒋小霞的共同授权委托)，江苏法舟(宜兴)律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚鉴(受邵宇、蒋小霞的共同授权委托)，江苏法舟(宜兴)律师事务所实习律师。上诉人宜兴市冠鸿房地产开发有限公司（以下简称冠鸿公司）因与被上诉人邵宇、蒋小霞合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2021)苏0282民初1031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冠鸿公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判；2.一、二审诉讼费、保全费均有邵宇、蒋小霞承担。事实和理由：1.邵宇、蒋小霞向冠鸿公司支付的20万元为诚意金而非定金，本案不应适用定金罚则；2.即便按照一审法院认定该20万元为定金，但本案中，其并不存在违约行为，反而是邵宇、蒋小霞未在约定的时间内与其签署认购书和相关附件存在违约，故其不应双倍返还定金；3.双方仅是在缔约的磋商阶段，并未成立任何的合同关系，而定金具有从属性，定金随着主债权合同的存在而存在，本案并不未成立主债权合同，故不应适用定金罚则。邵宇、蒋小霞辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邵宇、蒋小霞向一审法院起诉请求：判令冠鸿公司双倍返还定金40万元，赔偿房屋差价损失50万元，赔偿其利息损失(以73万元为基数，自2020年9月29日起至实际支付之日止，按照年化利率4.4%计算；以40万元为基数，自2020年10月1日起至实际支付之日止，按照年化利率15%计算)。一审法院认定事实：署期2020年9月27日宜兴凤鸣府认购流程表载明：本人在填写及签署本流程表前已仔细阅读出售方明示的《认购书》、《商品房买卖合同》及其《附件十一》及所有相关文件和其附录，同意接受上述文件的内容。(一)以下资料由认购方填写即原告邵宇、蒋小霞。(二)以下资料由出售方工作人员填写即认购单位：宜兴凤鸣府11幢103室，定金：20万元(经理确认姚健即被告冠鸿公司销售经理)，认购备注中载明：1、不得加、减、转名、转楼；3、认购手续：电脑销控-客户至行政办刷卡-签署认购书和相关附件-行政办开具发票/收据。特别提请客户注意：请客户于认购日当天完成上述所有认购手续，如客户缴纳定金后未于认购日当天签署认购书和相关附件的，请客户于缴纳定金之时24小时内至公司签署认购书和相关附件，仅在该期限内为客户保留定金单位。签名栏内载明：销售顾问许正安签名。邵宇、蒋小霞提供的宜兴凤鸣府认购流程表中邵宇作为客户签名，而冠鸿公司提供的宜兴凤鸣府认购流程表无客户签名。邵宇、蒋小霞分别于2020年9月27日向冠鸿公司支付5万元，2020年9月28日支付3万元、5万元，2020年9月29日支付7万元，合计20万元。审理中，邵宇、蒋小霞提供邵宇署期2020年9月28日向邵宇平立具的借条1份，称通过转账支付向邵宇平借款10万元；2020年9月28日向王俊峰借款10万元，其中支付宝转账5万元，现金5万元；2020年9月29日向黄根生借款40万元；向银行贷款73万元；上述款项系根据冠鸿公司要求支付首付款133万元，为此支付16000元借款利息及信用卡利息8536元。提供与冠鸿公司售楼处许正安的聊天记录，称冠鸿公司在其筹足首付款后，一直以种种理由推诿，不与其签订购房合同。其中许正安2020年10月1日聊天记录表示“现在不开了，下次叫你签约的时候，我让物业给你开”，邵宇、蒋小霞理解为：冠鸿公司已确认将案涉房屋出售，不会再给其他购房者，交付定金后等待通知在签订正式购房合同时让物业开门。许正安2020年10月13日聊天记录表示“暂停销售房子，价格没出来前，现在不知道怎么弄”，应理解为冠鸿公司想临时涨价。冠鸿公司称其公司提供宜兴凤鸣府认购流程表无邵宇、蒋小霞签名，该流程表作认购阶段使用，需待认购成功后由客户签字确认并办理相关认购手续。实际上未签署相关认购书附件。交付款项通用收据、邵宇银联商务签购单注明系诚意金非认购阶段的定金，邵宇银联商务签购单均载明款项名称为诚意金，同时载明“本人确认以上交易，同意将其计入本卡账户”。对邵宇、蒋小霞向他人借款与贷款不认可，称房款支付应根据自身承受能力和经济实力综合考量后选择购买，其公司不应该也没有理由为买房人的借款所产生利息而承担任何责任。对许正安2020年10月13日聊天记录表示意思所指房屋系样板房，对许正安2020年10月13日聊天记录表示可理解为商品买卖系市场行为，开发商有权根据市场情况做相应价格调整，只要该调整符合商品房备案价格内，存在暂停销售房屋等待重新确认价格。提供署期2020年12月10日与甘琳签订的商品房买卖合同，称将案涉房屋以总价4652475元出卖(预销售)。邵宇、蒋小霞对商品房买卖合同真实性无异议，其与许正安聊天记录中确认成交价为450万元。同时，撤回要求冠鸿公司赔偿房屋差价损失50万元诉讼请求，主张利息损失明确为因筹足首付款而向他人借款与贷款所产生。以上事实，有宜兴凤鸣府认购流程表、借条、商品房买卖合同、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，同时当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保，定金合同自实际交付定金时成立。收受定金方不履行债务或履行债务不符合约定的，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，邵宇、蒋小霞提供的宜兴凤鸣府认购流程表与冠鸿公司提供的宜兴凤鸣府认购流程表相比较，仅后者提供的宜兴凤鸣府认购流程表客户签名栏内无邵宇、蒋小霞签名，而二份宜兴凤鸣府认购流程表均明确载明定金20万元内容，冠鸿公司实际收取邵宇、蒋小霞支付20万元款项，由此法院确认冠鸿公司对外预售宜兴凤鸣府11幢103室房屋，邵宇、蒋小霞基于向冠鸿公司购买案涉房屋的目的而向冠鸿公司支付定金20万元，双方间定金合同成立，已形成预售房屋合同关系。双方均应按约定履行各自义务。冠鸿公司审理中认可存在暂停销售房屋等待重新确认价格情形，同时于2020年12月10日与甘琳签订的商品房买卖合同，将案涉房屋以总价4652475元预销售给甘琳，致使邵宇、蒋小霞购买宜兴凤鸣府11幢103室房屋的目的不能实现，冠鸿公司属违约行为，应承担违约责任即向邵宇、蒋小霞双倍返还定金。法院认为当事人经协商一致后可变更合同。本案中，邵宇银联商务签购单虽注明款项名称为诚意金，而“本人确认以上交易，同意将其计入本卡账户”内容说明邵宇银联商务签购单用于转汇款交易，非双方对原约定内容进行变更，冠鸿公司辩称邵宇、蒋小霞交付款项通用收据、邵宇银联商务签购单注明系诚意金非定金意见，与宜兴凤鸣府认购流程表确定的事实不符，法院不予采纳。邵宇、蒋小霞审理中撤回赔偿房屋差价损失50万元诉讼请求，系当事人自愿处分自己的民事权利应予准许。本院认为定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿定金数额的损失。本案中，邵宇、蒋小霞已撤回要求冠鸿公司赔偿房屋差价损失50万元诉讼请求，主张因筹足首付款而向他人借款与贷款所产生利息损失，冠鸿公司对该利息损失不予认可。法院基于当事人购买房屋应根据自身承受能力和经济实力综合考量后选择购买，邵宇、蒋小霞根据自身承受能力和经济实力筹足首付款而产生的利息，系邵宇、蒋小霞自身实际经济状况原因而造成，与冠鸿公司无直接因果关系，又双方对此利息损失承担无约定，故对邵宇、蒋小霞该项主张不予支持。据此，一审法院判决：一、冠鸿公司于判决书发生法律效力之日起十日内向邵宇、蒋小霞双倍返还定金20万元；二、驳回邵宇、蒋小霞其他诉讼请求。本案诉讼费12175元，其中案件受理费7175元(已减半收取)，保全费5000元，由邵宇、蒋小霞负担5175元，冠鸿公司负担7000元。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，冠鸿公司向本院提供凤鸣府认购筹号纸（客户联）复印件1份，该认购筹号纸上约定：客户在指定认购日凭本筹纸认购凤鸣府推售的单位并签署了所购单位《认购书》和相关附件的，客户实际已缴纳的诚意金将直接转为客户所认购单位的定金，定金不足部分由客户采取刷卡方式补足。证明邵宇、蒋小霞交付的20万元为诚意金而非定金。邵宇、蒋小霞的质证意见为：1.对该证据的真实性不予认可，该证据为凤鸣府认购筹号纸（客户联），按照常理，冠鸿公司应该有底联留存，但冠鸿公司并未提供原件；2.其对于是否签订过该认购筹号纸记不清了，但是即便存在该认购筹号纸，也是先有认购筹号纸后有认购流程表，因为认购筹号纸上没有指明具体的房号，也没有写诚意金数额，但认购流程表上写明了具体房号以及定金20万元，故认购流程表形成时间在后，应以认购流程表为准。本案二审争议焦点为：案涉20万元款项的性质是定金还是诚意金；若是定金，冠鸿公司是否需要双倍返还定金。本院认为：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保，定金合同自实际交付定金时成立。收受定金方不履行债务或履行债务不符合约定的，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，冠鸿公司与邵宇、蒋小霞签署的认购流程表明确载明定金20万元，邵宇、蒋小霞实际也向冠鸿公司支付了20万元，故该20万元应当认定系邵宇、蒋小霞为购买宜兴凤鸣府11幢103室房屋向冠鸿公司支付的定金，双方之间的定金合同成立。冠鸿公司上诉称案涉20万元为诚意金而非定金，首先，对于冠鸿公司一审中提供的银联商务签购单及通用收据，一审法院已对该证据进行了认定，本院予以确认并不再赘述；其次，二审中冠鸿公司提供了凤鸣府认购筹号纸（客户联），但该证据为复印件，且该证据不足以推翻双方签署的认购流程表。故冠鸿公司该上诉称案涉20万元为诚意金，依据不足，本院不予采纳。根据现有证据可知，邵宇、蒋小霞向冠鸿公司支付20万元定金后，冠鸿公司存在暂停销售房屋等待重新确认价格的情况，之后更是将宜兴凤鸣府11幢103室房屋预销售给甘琳，致使邵宇、蒋小霞购买宜兴凤鸣府11幢103室房屋的目的不能实现，故冠鸿公司构成违约，应当向邵宇、蒋小霞双倍返还定金。综上所述，冠鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人冠鸿公司负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年九月十五日书记员  沈秋月