北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6730号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市凯鑫彩色印刷有限公司，住所地北京市海淀区东北旺上地村。法定代表人：杨文凯，执行董事。委托诉讼代理人：周智，男，北京市凯鑫彩色印刷有限公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：华先冷链物流（天津）有限公司。法定代表人：王雅娣，总经理。委托诉讼代理人：常玉，女，华先冷链物流（天津）有限公司员工。上诉人北京市凯鑫彩色印刷有限公司（以下简称凯鑫印刷公司）因与被上诉人华先冷链物流（天津）有限公司（以下简称华先冷链公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初45376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。凯鑫印刷公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判华先冷链公司赔偿凯鑫印刷公司损失158333元，驳回华先冷链公司关于退还房屋租赁押金25000元的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1.一审法院认定凯鑫印刷公司同意退押金不符合事实，李某1在微信中所说的没有问题是指交接单的形式没问题，而无同意退还押金的意思。华先冷链公司未及时办理房屋交接、未及时修缮房屋的行为，违反了合同的约定，因此押金应当作为违约金，不应予以退还。2.一审法院认定凯鑫印刷公司对其主张的涉案房屋租金损失及扩大负有根本责任不符合事实。因为华先冷链公司未给凯鑫印刷公司办理租赁房屋交接手续，导致房屋损坏严重，一直处于不适租的状态，华先冷链公司一直未进行修缮，因此华先冷链公司应当支付2020年1月21日至7月30日的房屋租金损失。根据凯鑫印刷公司提交的微信聊天记录，双方一直就房屋的修复问题协商，华先冷链公司员工明确说了是其公司内部管理混乱所以需要等待，且2020年1月20日后发生疫情，即使凯鑫印刷公司的员工李某1因工作繁忙对租赁房屋的修复事宜有迟延，也不应将相关损失全部归咎于凯鑫印刷公司。华先冷链公司辩称：同意一审判决，不同意凯鑫印刷公司的上诉请求和理由。华先冷链公司向一审法院起诉请求：判令凯鑫印刷公司：1.退还租赁保证金25000元，并支付自2020年1月27日起实际清偿之日的资金占用利息（以25000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.承担本案的诉讼费。凯鑫印刷公司向一审法院反诉请求：判令华先冷链公司：1.赔偿租金损失158333元；2.承担本案反诉费。一审法院认定事实如下：2017年12月28日，凯鑫印刷公司（甲方、出租人）与华先冷链公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定甲方同意将位于北京市海淀区上地七街唐家岭路55号院北楼一层大门西侧的房屋，出租给乙方使用。第三条约定合同租赁期限为一年，自2017年12月20日起至2018年12月19日止，租赁到期后，乙方顺延无偿使用该房屋30天至2019年1月19日止无需支付租金。租赁期限内合同租金为人民币300000元/年，甲方五个工作日内向乙方开具与租金对应的不动产租赁服务增值税专用发票，租金不包含物业管理费、卫生费、维修费、水、电和供暖费等，在本合同租期内，租金不予调整。合同租赁押金为25000元。合同第七条约定，本合同解除或终止的，甲方应于合同解除或终止之日起7日内将乙方支付的租赁押金和已支付但未发生的租金金额退还至乙方账户。合同第十四条约定自房屋交付之日起，乙方负责房屋日常使用期间环境卫生良好，合理使用房屋及室内外一切设施。本合同租期届满或本合同因任何原因提前解除或终止之日起的五日内，乙方应按约定将属于乙方的物品和设施设备搬离房屋，约定期限内不计算租金。如乙方超出约定期限仍未交还房屋，除按实际超期天数支付租金外，甲方对房屋内乙方留存设备设施等具有处置权。租赁房屋在被交还时处于适租状态。2018年1月5日，华先冷链公司向凯鑫印刷公司支付了租赁押金25000元。2019年1月18日，双方签订《房屋租赁合同》之补充协议，约定乙方按照主合同约定享受完毕相应的免租期之次日开始计算续租租期，续租租期自续租起始日起至2020年1月20日止，双方仍按照主合同与安全协议及相应合同附件的约定继续履行有效。补充协议签订后，双方继续履行合同。诉讼中，华先冷链公司主张其于2020年1月20日合同到期后搬离了租赁房屋，故要求凯鑫印刷公司退还押金，并提交了2019年12月17日寄送的通知函、微信名李某2（实为凯鑫印刷公司人员李某1）与华先冷链公司员工郭某的微信聊天记录、2020年4月16日寄送的督促返还租赁押金通知书、空白的租赁房屋交接单及2020年4月郭某与李某1的通话录音证明。通知函显示华先冷链公司告知凯鑫印刷公司双方合作期限将于2020年1月20日届满，因业务调整需要，决定在原合同合作期限届满后不再续约，届时将根据原协议约定与贵司进行相关费用结算事宜。凯鑫印刷公司表示该证据确已收到。李某2与郭某的微信聊天记录显示2019年12月24日，华先冷链公司向李某2发送了解约通知函-上地仓文档。2020年1月8日，郭某询问“咱们上地那之前做过冷库改造，我们下周过去拆除，您看这边需要墙体恢复么”；李某2回复“这两天你来这里吗？确认一下墙体破坏程度”；郭某表示“明天上午我过去”；李某2回复“明天到了打我电话”。2020年2月7日，郭某询问“李哥，两个事情确认一下，1.12月份和1月份的电费是否已经给你们了，麻烦确认一下。2.我们的押金什么时候能返还给我们，辛苦了”；李某2回复“我们都推迟上班等通知，上班后就去问一下”。2020年3月2日，郭某再次询问“我这边要确认一下，押金什么时候能退回来”；李某2回复“我们现在一直没通知上班，只有值班的。”2020年4月9日，郭某重复询问押金退还事宜，李某2于2020年4月10日回复“看到了，我现在给财务打电话，问她一下怎么写”。2020年4月15日，郭某向李某2发送租赁房屋交接单-上地仓，并询问明天过去签交接单可以不？双方约定2020年4月17日交接。2020年4月17日，郭某向李某2发送微信询问“李哥你今天在不在”“李哥”，李某2均未回复。2020年4月21日，郭某再次微信询问“押金确认好什么时候能打款”。2020年5月19日，郭某再次向李某2发送“租赁房屋交接单-上地仓”，李某2表示收到，并于5月26日表示“会计上班后，去找电工一起核对完前期费用结清算的情况和房屋内情况，都写在交接单上就给你寄过去”；郭某询问“这个之前我问过您不是说都没有问题了么”；李某2回复“是没问题了，但我得写在交接单上一起报上去，之前财务经理就提过没有交接单，什么情况都不写，双方都不盖章确认”。之后，在2020年6月19日，郭某向李某2发送了一份报价；6月22日李某2向郭某回复“今天约了做装修的公司过来，核算完后和你联系”；2020年7月15日，李某2向郭某发送了“便利峰回复房屋装修报价”；7月30日李某2发送“财务发票已开好，你公司损坏我们房屋今天务必给我答复”。凯鑫印刷公司认可聊天记录的真实性，但认为遗漏了部分内容。微信中空白的租赁房屋交接单内容为“2020年1月20日，我司已将租赁房屋内的全部物品自行搬离完毕，租赁房屋现已腾空，我司已不再对租赁房屋占有、使用。你方确认已经接收该租赁房屋”。租赁押金通知书显示，华先冷链公司告知凯鑫印刷公司至今未退还租赁押金的行为已经构成对原合同约定的违反，要求在2020年4月30日前退还租赁押金，如预期将按照250元/天的标准收取资金占用成本。凯鑫印刷公司表示收到上述租赁押金通知书。通话录音显示，双方就退还押金的事宜进行沟通，李某1（李某2）表示只要签字下来，马上钱会转给你们的。这不是也就两万五千块钱押金，我不能一天到晚就盯着你这一件事。凯鑫印刷公司认可录音的真实性。凯鑫印刷公司主张华先冷链公司未及时交接房屋，且所交回的房屋处于不适租状态。为证明主张，凯鑫印刷公司提交了与华先冷链公司员工曲某的电话录音，2018年1月20日的照片、2020年6月的照片、房屋视频，证明华先冷链公司承租时，将房屋的装修进行拆改，2020年6月时，房屋隔板掉落，不适租；以及华先冷链公司管理混乱。华先冷链公司认可照片内容，但不认可证明目的；认可电话录音的真实性，但不认可证明目的；认可录像真实性，表示6月份房屋已经腾空。经询问，双方均明确华先冷链公司在房屋租赁期内的房屋租金已经交纳完毕。华先冷链公司表示其主张的押金利息合同中无约定，但凯鑫印刷公司占用其资金，起算日为2020年1月27日。关于房屋交接，华先冷链公司表示2020年1月20日已经事实腾空，凯鑫印刷公司表示华先冷链公司只是告知要腾房，但没有实际交接房屋。同时，经法庭询问，凯鑫印刷公司表示其在2020年1月20日已经发现涉案房屋不适租，但没有主动联系过华先冷链公司，双方就修复报价微信沟通未果后，未进一步沟通。其主张的房租损失起止时间为2020年1月21日至2020年7月30日。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。本案所涉《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同到期后，华先冷链公司应按约定期限将属于其方的物品和设施设备搬离房屋。华先冷链公司表示其已经于2020年1月20日事实腾空房屋，综合其所提供的微信聊天记录，凯鑫印刷公司于2020年5月份回复华先冷链公司“是没问题了，但我得写在交接单上一起报上去”等聊天内容、租赁押金通知书等证据可知，其确实已经在2020年1月20日腾空房屋，并且凯鑫印刷公司同意退还押金。同时，凯鑫印刷公司表示其已经在2020年1月20日发现了涉案房屋不适租，由此可以印证华先冷链公司在2020年1月20日腾空房屋的事实。根据合同约定，合同终止后，凯鑫印刷公司在合同终止之日起7日内将租赁押金退还。现华先冷链公司主张凯鑫印刷公司退还押金的主张，合法有据，法院予以支持。关于押金利息的主张，合同无明确约定，于法无据，故法院不予支持。针对凯鑫印刷公司主张的房屋租金损失，凯鑫印刷公司主张因华先冷链公司交还的房屋不适租，导致其无法继续出租，并提交照片欲证明涉案房屋不适租。对此，法院认为，首先，照片所示隔板掉落系本案出租房屋合理可预见的情况，不影响房屋进一步出租使用；其次，凯鑫印刷公司在2020年1月20日已知华先冷链公司事实腾空涉案房屋的情况下，若对房屋适租问题存疑，应该进行协商，但是凯鑫印刷公司对此并未主动作为，与华先冷链公司沟通，直至2020年6月才提出了修复事宜，并在微信上就房屋的修复问题进行了沟通，协商未果后未主动主张权利。因此，凯鑫印刷公司对其主张的涉案房屋租金损失发生及扩大负有根本责任，因此，凯鑫印刷公司主张的房屋租金损失，于法无据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、北京市凯鑫彩色印刷有限公司于判决生效之日起7日内退还华先冷链物流（天津）有限公司房屋租赁押金25000元；二、驳回华先冷链物流（天津）有限公司其他诉讼请求；三、驳回北京市凯鑫彩色印刷有限公司全部反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。另查，一审法院经调查查明，凯鑫印刷公司已经将涉案房屋重新出租，由新承租人就其主张的房屋破损部分自行修复，其公司因为疫情招租困难及人工费用过高未予修复。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据通知函的内容及凯鑫印刷公司在二审中的陈述，华先冷链公司在2020年1月20日租赁合同期限届满前，已经告知凯鑫印刷公司租赁合同期限届满后不再续约。此后，凯鑫印刷公司在2020年1月20日华先冷链公司搬离涉案房屋时亦派员工到场。因此，本院认为凯鑫印刷公司知悉双方的租赁合同到期终止且华先冷链公司在2020年1月20日腾空房屋的行为系在履行房屋腾退义务。关于房屋押金，依据双方当事人提交的微信记录，本院可以认定华先冷链公司对涉案房屋的墙体进行过改动。因此，房屋租赁合同到期终止后，在凯鑫印刷公司就上述改动提出异议时，华先冷链公司有义务将租赁房屋恢复原状。根据一审法院的查明情况，凯鑫印刷公司已经将涉案房屋重新另行出租，故华先冷链公司在未能证明已经实际履行恢复原状义务的情况下，应当就上述恢复原状行为向凯鑫印刷公司支付相应的替代补偿。但是，鉴于本案中凯鑫印刷公司并未就涉案房屋的具体损害情况提交确实充分的证据予以证明，故本院综合考虑本案全部情况，酌情认定替代补偿数额为9000元。因此，凯鑫印刷公司的抗辩主张部分成立，其在华先冷链公司支付的房屋押金中扣除上述费用后，应当将剩余押金返还给华先冷链公司。关于房屋租金损失，华先冷链公司在租赁合同到期前已经提前通知凯鑫印刷公司租赁合同到期不再续约，因涉及到租赁合同约定的押金返还问题，凯鑫印刷公司应当及时对房屋适租问题进行审查并提出相应主张，同时在华先冷链公司提前告知租赁合同到期终止的情况下，凯鑫印刷公司也有时间就上述问题进行审查和处理。但是凯鑫印刷公司对此并未主动作为，且主张其公司因有多处出租房屋需要管理，所以等待华先冷链公司主动找其办理房屋交接手续后才能核验房屋损害状况，凯鑫印刷公司的上述主张及理由不能成立，本院对此不予支持。因此，凯鑫印刷公司对其主张的涉案房屋租金损失发生及扩大负有根本责任，但是考虑到涉案房屋中确有需要修复的状况存在，修复期间客观上必然影响到房屋的重新出租使用，因此本院对于凯鑫印刷公司主张的房屋租金损失酌情予以确定。综上所述，凯鑫印刷公司的上诉请求部分成立，本院对于其中合理部分予以支持；一审判决认定事实、适用法律有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初45376号民事判决；二、北京市凯鑫彩色印刷有限公司于本判决生效之日起7日内退还华先冷链物流（天津）有限公司房屋租赁押金16000元；三、华先冷链物流（天津）有限公司于本判决生效之日起7日内赔偿北京市凯鑫彩色印刷有限公司房屋租金损失8220元。四、驳回华先冷链物流（天津）有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京市凯鑫彩色印刷有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费425元，由华先冷链物流（天津）有限公司负担153元，由北京市凯鑫彩色印刷有限公司负担272元；一审反诉费1734元，由北京市凯鑫彩色印刷有限公司负担1644元，由华先冷链物流（天津）有限公司负担90元。二审案件受理费3967元，由北京市凯鑫彩色印刷有限公司负担3594元，由华先冷链物流（天津）有限公司负担373元。本判决为终审判决。审 判 长  朱 华审 判 员  王丽蕊审 判 员  吴博文二〇二一年九月二十六日法官助理  甄乾龙书 记 员  王晓逊