辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民再19号再审申请人（原审原告）：关欣，女，1987年12月13日生，汉族，个体，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙建华，葫芦岛市华睿法律服务所法律工作者。被申请人（原审被告）：绥中鑫宏房地产开发有限公司，地址绥中滨海经济区25号2-18。法定代表人：李春芳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王斌，系该公司职员。委托诉讼代理人：李万玲，系该公司职员。原审被告：李万玲，女，1968年12月28日生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。原审被告：爱上微家国际房地产经纪（北京）有限公司，地址：北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-2440。法定代表人：何强，系该公司董事长。关欣因与绥中鑫宏房地产开发有限公司（以下简称鑫宏公司）、李万玲、爱上微家国际房地产经纪（北京）有限公司（以下简称爱微公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2019）辽1421民初3419号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月25日作出（2020）辽14民申263号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。关欣的委托诉讼代理人孙建华，鑫宏公司的委托诉讼代理人王斌、李万玲及原审被告李万玲到庭参加诉讼。爱微公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。关欣申请再审请求：撤销绥中县人民法院（2019)辽1421民初3419号民事判决，判决被申请人给付原告楼价款444223.20元及利息。事实及理由：再审申请人关欣实际支付给被申请人鑫宏公司买楼款444223.20元，其中有一笔20万，是被申请人指定申请人打款到姚国东账户的，也是被申请人提供的账号。被申请人也给申请人出具了收款收据，并注明了收到款项的具体数额，不然申请人没有理由往姚国东账户打款。为此，应确认该款是付给被申请人的，被申请人应当返还该款。原一审判决打入姚国东账户的20万元不支持是错误的，故提起再审申请，请求判决被申请人返还申请人买楼款444223.20元并支付利息。关欣向一审法院起诉称，1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告鑫宏公司返还原告购房款及各项费用546566元及违约金（违约金以5466566元为基数自2018年3月23日起按月利率1%计算至付清为止），被告李万玲承担连带责任；3、爱微公司返还中介费97000元并承担违约责任；4、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年9月6日，我与中介公司签订《鑫宏盛世认购协议书》，约定我认购被告公司开发的位于辽宁省东戴河新区《鑫宏盛世》项目中的第4号楼13层1304号的房产一套，并于当日交纳团购费75000元。2017年10月10日，我与鑫宏公司签订《商品房买卖合同》，约定我购买鑫宏公司开发的《鑫宏盛世》项目中的第4号楼13层1304号的房产一套，并约定被告应于合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同签订后，我按照合同约定及报告要求陆续向被告交付房款、契税、更名费、天然气安装费、可视对讲等相关费用，其中部分购房款转入鑫宏公司股东李万玲（原名李玲）个人账户。合同签订后，被告并未按照合同约定进行上述预售合同进行备案登记。后经我多次催促，被告仍未对上述预售合同进行备案登记。后鑫宏公司告知我，上述预售合同无法办理备案登记手续，可以为我办理退房手续，但需要提交退房申请。我于2019年2月23日向被告提交《退房申请》，鑫宏公司核实无误后在退房申请上盖章，双方确认我共计向鑫宏公司支付房款及各项杂费5466566元，鑫宏公司已经收到所有款项，并约定应当于20个工作日将上述所有款项退还给我。如鑫宏公司违约，应向我支付违约金，违约金按月利率1%计算。同日，被告爱微公司向我出具退款协议，承诺2019年3月31日前退还我97000元中介费。但被告在履行期限内，再次违约，没有退还我任何款项。经我多次催促，被告均以各自理由拖延给付。鑫宏公司的股东李万玲将购房款转入个人账户，应认定股东和公司之间财产混同，股东应承担连带责任。现起诉请求支持我的诉讼请求。一审判决认定，2017年9月6日，原告关欣与中介公司签订《鑫宏盛世认购协议书》，约定原告认购被告鑫宏公司开发的位于辽宁省东戴河新区《鑫宏盛世》项目中的第4号楼13层1304号的房产一套，并于当日交纳团购费（佣金）75000元（其中给中介公司肖微转账65000元、2017年8月19日交给爱微公司1万元，并约定如买卖失败，意向金返还，如买卖成功，在买卖后意向该1万元转为定金，一个月内交全款），辽宁东戴河新区天悦物业管理有限公司当日给原告出具了75000元的收据。2017年9月6日，原告关欣在姚国东账上有（归）20万元。2017年10月10日，原告与被告鑫宏公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买鑫宏公司开发的《鑫宏盛世》项目中的第4号楼2单元13层1304号（面积102.24平方米）的房产一套，单价4200元每平方米，总价款429408元。合同还约定了逾期付款的责任和逾期交付房屋的责任（逾期超过30日后，买受人有权解除合同，并书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照1%【不低于中国银行公布的同期贷款基准利率】计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金）、商品房交付的条件、时间（2017年12月31日前向买受人交付该商品房）和手续、合同备案与房屋登记等。原告当日给鑫宏公司的员工被告李万玲个人转账两笔，分别是229408元和14815.2元，合计244223.2元。被告鑫宏公司于当日给原告出具了购房款收据429408元（其中包含姚国东账上的20万元，但姚国东未实际给付鑫宏公司）、契税收据10735.2元、天然气、可视对讲收据4000元。2017年11月10日，关欣给付被告爱微公司更名费22000元，爱微公司当日给原告出具了22000元的收据。2019年2月23日，原告以被告鑫宏公司未完成合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人为由，书面提出退房申请，鑫宏公司在该申请上提出对原告提供的鑫宏公司收取的购房款（含各项杂费）449566元、中介渠道收取97000元，合计546566元及转账明细核定无误后同意按约定履行，约定在20个工作日全额退款给原告指定账户，如违约，按月息1%给付违约金。同日，原告与爱微公司签订退款协议，协议约定因鑫宏公司无法完成备案手续，关欣要求爱微公司全额退还中介费97000元，并于2019年3月31日前全额退清，如爱微公司违约，按月息1%付违约金（其中32000元部分），爱微公司法人何强在签名下面注明本人承担16000元违约金，关欣将何强的注明划掉。后原告及其家人向鑫宏公司及爱微公司电话联系调换房屋和退款的事，因没有准确信息原告来院起诉。一审法院认为，原告关欣与被告鑫宏公司签订《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。原告因被告鑫宏公司未完成合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并书面提出退房申请，视为原告依据合同约定要求解除合同，不违反法律规定。原告要求解除合同，被告同意解除合同，应予支持。原告要求鑫宏公司返还原告购房款及各项费用546566元，鑫宏公司虽给原告出具了429408元、契税收据10735.2元、天然气、可视对讲收据4000元的收据，合计444143.2元，但原告实际交付鑫宏公司和李万玲的购房款和各项费用为244223.2元，另在姚国东账上有20万元，姚国东并未给付鑫宏公司。原告以退房申请作为退款协议为依据要求鑫宏公司全额给付，因鑫宏公司对退房无异议，对退款注明应核实实际收到的款项为准，故退房申请不能作为退款协议对待，故只能按原告实际交付鑫宏公司及李万玲的购房款和各项费用的244223.2元予以返还，其余款项因原告不能提供付款凭证本案暂不予支持。原告要求鑫宏公司承担违约金，违约金以5466566元为基数自2018年3月23日起按月利率1%计算至付清为止。双方约定2017年12月31日前向买受人交付该商品房，因鑫宏公司的原因逾期未能交付房屋，视为鑫宏公司违约。依据双方合同约定，鑫宏公司应自买受人付款之日起，按照1%且不低于中国银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；还约定出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2019年2月23日，原告以被告鑫宏公司未完成合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人为由，书面提出退房申请，鑫宏公司在该申请上提出对原告提供的鑫宏公司收取的购房款（含各项杂费）449566元、中介渠道收取97000元，合计546566元及转账明细核定无误后同意按约定履行，约定在20个工作日全额退款给原告指定账户，如违约，按月息1%给付违约金。被告在该申请书上盖章同意核对无误后履行协议，视为是对违约金的重新约定，不违反法律规定，应予支持，但应从20个工作日后的2019年3月25日起计算，总计不得超过已付被告方的总房价款244223.2元（含各项杂费）的30%，即73266.96元。原告要求被告李万玲对鑫宏公司的债务承担连带责任，李万玲是鑫宏公司的员工，原告将购房款及各项费用给付到李万玲的个人账号内，其行为是职位行为，并已将原告给付的款项交付公司，原告要求李万玲个人承担公司的连带责任，没有法律依据，不予支持。原告要求爱微公司返还中介费97000元并承担违约责任，并以退款协议为依据。本院经审查，原告交给肖微中介费65000元，爱微公司实际收到原告费用为32000元。退款协议名为协议，实为原告的退款申请，且标明爱微公司对实际收到的32000元部分承担违约金。爱微公司在退款协议上签字，是对该协议的认可，故对其收到的实际费用32000元视为同意返还给原告并从2019年3月31日后按月利息1%给付违约金利息。对原告的该项请求，暂部分予以支持。对原告主张关于姚国东账上的20万元和给中介公司肖微转账65000元要求二被告给付，因现有证据不足，不予支持，原告可另行主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求，因现有证据不足，依法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《建设部关于的决定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告关欣与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司于2017年10月10日签订《商品房买卖合同（预售）》。二、被告绥中鑫宏房地产开发有限公司给付原告关欣购房款244223.2元及利息，利息以244223.2元为基数从2019年3月25日起按月利息1%计算，至执行之日止，利息总额不得超过244223.2元的30%，即73266.96元。此款于判决生效后5日内执行。三、驳回原告关欣对李万玲的诉讼请求。四、被告爱上微家国际房地产经纪（北京）有限公司给付原告关欣购房中介费32000元及利息，利息按32000元从2019年4月1日起按月利率1%计算至执行之日止，利息总额不得超过32000元的30%，即9600元。此款于判决生效后5日内执行。案件受理费9382元，被告绥中鑫宏房地产开发有限公司负担8340元，被告爱上微家国际房地产经纪（北京）有限公司负担1042元。再审查明：2017年9月6日，关欣给姚国东账户汇款20万元，用于购买涉案房屋。其他事实与原审认定一致。本院再审认为：关欣与鑫宏公司签订《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。关欣因鑫宏公司未完成合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并书面提出退房申请，视为关欣要求解除合同，且鑫宏公司同意解除合同，应予支持。本案的争议焦点问题是关欣汇给姚国东的20万元的性质。据姚国东本人证实“姚国东与鑫宏公司之间有委托关系，案件发生时其与关欣、鑫宏公司三方同时在场，关欣向其转款20万元，后他向鑫宏公司出具收款凭证，此款项抵顶他与鑫宏公司之间的往来账目其中包括本次销售的佣金”。据此，法庭要求鑫宏公司提供姚国东出具的20万元收款凭证，但其未提供。依据姚国东证实，结合鑫宏公司为关欣出具收款收据情况，能够认定关欣为购买涉案房屋已经足额交付购房款（其中包括姚国东账上的20万元），现双方解除合同，鑫宏公司应全额退还关欣购房款。综上，原审判决认定的部分事实有误，应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持绥中县人民法院（2019）辽1421民初3419号民事判决的第一、三、四项及诉讼费承担部分；二、变更绥中县人民法院（2019）辽1421民初3419号民事判决的第二项为“绥中鑫宏房地产开发有限公司给付关欣购房款444223.2元及利息，利息以444223.2元为基数从2019年3月25日起按月利息1%计算，至执行之日止，此款于判决生效后5日内执行。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。再审案件受理费4300.00元，由被申请人绥中鑫宏房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 于 洋审判员 葛 飞审判员 侯秀菲二〇二一年九月六日书记员 刘佳欣本判决援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。