贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初15471号原告：徐红，女，1967年12月28日出生，土家族，住址：贵州省毕节市。委托诉讼代理人：孟元元（特别授权代理），系贵州靖毕律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建康（一般授权代理），系贵州靖毕律师事务所实习律师。被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元G层，统一社会信用代码：91520500741101589F。法定代表人：路芳成，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权代理），系公司员工。被告：贵州毕节纵骐物业管理有限公司（曾用名：贵州毕节三江商业运营管理有限公司），住所地：贵州省毕节市七星关区“三江城市花园”A栋塔楼四层，统一社会信用代码：915205007613770134。法定代表人：赵海浪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡胤举，系该公司员工。原告徐红诉被告毕节市三江房地产开发有限责任公司、被告贵州毕节纵骐物业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年8月26日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告徐红的委托诉讼代理人孟元元、胡建康到庭参加诉讼，被告毕节市三江房地产开发有限责任公司、被告贵州毕节纵骐物业管理有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的具体诉讼请求为：1．判令被告毕节市三江房地产开发有限责任公司为原告办理依山雅苑“A幢3-1003”号商品房不动产权证书并交付原告；2．判令被告毕节市三江房地产开发有限责任公司支付原告逾期办证违约金，暂计：53,000元（该违约金以原告已支付总房款318,253元为基数，按日万分之三计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止）；3．判令被告贵州毕节纵骐物业管理有限公司返还原告“三通费”共计3,360元；4．诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求。本院查明如下案件要素：2015年7月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市新城区，房屋总价款为318253元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2015年8月30日前，被告承诺于2016年7月26日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2015年7月23日，被告贵州毕节纵骐物业管理有限公司根据被告毕节市三江房地产开发有限责任公司的委托向原告收取电入户费530元、电视入户费330元、燃气建设费2500元，共计3360元。被告贵州毕节纵骐物业管理有限公司收取前述费用后，将所收取的全部费用交纳给被告毕节市三江房地产开发有限责任公司。涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。另查明，2021年6月18日，贵州毕节三江商业管理有限公司更名为贵州毕节纵骐物业管理有限公司。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。原、被告双方争议的焦点为：违约金请求权是否部分超过诉讼时效；原告主张的违约金起止时间及计算标准应如何认定；被告应否返还原告各项开户费。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2016年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，原则上应从2016年7月27日起开始计算违约金。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。原告于2021年8月26日向本院提起诉讼的行为（即立案之日），视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2018年8月26日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。关于违约金应如何计算的问题，合同约定：约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。如前所述，原告的违约金诉请从2018年8月26日起开始保护，现被告逾期已经超过180日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”及因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起，贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的规定，本案中，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑2018年8月26日至2019年8月19日期间的违约金可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款318,253元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日之后的违约金可以按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于原告诉请被告退还三通费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气等建设安装作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告毕节市三江房地产开发有限责任公司委托被告贵州毕节纵骐物业管理有限公司另行收取原告三通费无事实及法律依据，应予退还，庭审中，原告当庭同意涉案三通费由委托人即被告毕节市三江房地产开发有限责任公司承担返还责任。被告毕节市三江房地产开发有限责任公司辩称被告向原告收取的三通费，已足额向相关部门缴纳，原告不应当要求被告毕节市三江房地产开发有限责任公司返还的答辩理由，本院不予采纳。原告在诉讼过程中，撤回第一项诉讼请求，是原告依法处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院应依法予以准许。被告毕节市三江房地产开发有限责任公司被告贵州毕节纵骐物业管理有限公司均未到庭参加诉讼，不影响本院根据采信的证据及查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐红支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付购房款318,253元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2018年8月26日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，从2019年8月20日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐红电入户费、电视入户费、燃气建设费共计3,360元；三、驳回原告徐红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  潘兴荣二〇二一年九月二十三日书记员  谢媛媛