广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初12676号原告：何翠萍，女，1982年10月6日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，委托诉讼代理人：王继敏，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：范森隆，男，1979年1月4日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县，被告：郑康利，男，1983年7月20日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：罗俊，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建平，广东一粤律师事务所律师。原告何翠萍与被告范森隆、郑康利合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何翠萍及其委托诉讼代理人王继敏，被告范森隆，被告郑康利及其委托诉讼代理人罗俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何翠萍向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告范森隆签订的《合资建房协议书》无效；2.两被告向我退还合建房资金20万元；3.两被告向我支付资金占用费（以本金20万元为基数，自2020年10月19日计至实际清偿全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；4.本案受理费由两被告承担。事实和理由：2020年6月13日，原告经被告郑康利对接沟通，与被告范森隆签订《合资建房协议书》，约定由我出资21万元作为合建房资金，被告将位于广州市白云区（辖区范围内）单元分配给我。在我交齐全数资金后，我和我的继承人即享有该房屋70年出租、转让、继承、赠与等权利。合同签订后，我已按约支付了全数合建房资金。我与被告范森隆就该合资建房行为实质为买卖房屋交易，涉案房产土地性质为村集体宅基地，而我并非集体经济组织成员，故我与被告范森隆签订的合同应属无效，被告范森隆应退还我全数合建房资金。被告郑康利作为共同出售方，亦直接收取了我支付的资金，应与范森隆承担连带清偿责任。综上所述，现为维护我的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告范森隆辩称，我同意原告的诉讼请求。被告郑康利辩称，2020年1至6月期间，范森隆因进行房屋装修、加装电梯等周转之需，通过银行转账、部分现金的方式陆续向我借款17.2万元。后范森隆提出用其所有的广州市白云区（辖区范围内）单元房屋偿还借款。因我不同意此方式偿还借款，双方未能达成协议。范森隆随即提出我可出售该房产，用房款归还欠款。因我也从事房屋买卖的中介工作，双方即协商由我提供上述房屋的中介服务，中介费用1万元。2020年6月13日，我促成范森隆与何翠萍交易并签订《合资建房协议书》，在此情况下，我作为中介收取了何翠萍合建房资金19万元，抵偿完范森隆的欠款及中介费后，我将多出的8000元转回给了范森隆。故我不是本案的适格被告，因为我并不是《合资建房协议书》的协议相对方，更不是共同出售方。原告的现有证据无法证明我与范森隆对案涉房产存在共有关系。虽我收取了部分款项，但该收款行为已得到范森隆的认可，基于双方之前存在债权债务关系进行了抵偿，故原告要求我承担共同还款责任没有法律依据。根据我提交的证据显示，案涉房屋整个沟通过程和环节都显示原告是知悉其向范森隆购买的。我基于与范森隆之间的借款关系，为收回借款在提供中介服务时确实采取了一些销售策略，但均不足以承担任何责任，且原告提交的证据微信聊天记录中也显示我的微信名后缀为“中介”，由此说明原告是知悉我中介身份的。原告提交的微信聊天记录还显示，原告主要是要求范森隆返还合建房资金，范森隆也仅以其本人的名义收回涉案房屋标的，且范森隆已向原告承诺归还款项的时间，也得到了何翠萍的认可。综上，原告要求我共同返还合建房资金20万元及利息没有事实和法律依据，请求予以驳回当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月13日，何翠萍（乙方）与范森隆（甲方）签订《合资建房协议书》，约定：甲方愿意将由甲方合作建房人提供的位于广州市白云区（辖区范围内）号（新门牌：（辖区范围内）），占地面积约160平方米的私人住宅用地，与乙方及甲方另外的合作建房者共同出资合建一栋6层带电梯的楼房，现就双方合作建房事宜签订协议如下：本合建房由甲方负责组织协调、设计、工程施工、室内外装修、水电总表开户等工作，在此过程中所产生的费用由甲方负责；乙方愿意一次性分担出资21万元作为合建房资金，按乙方投入金额及乙方自身选择分得该楼第三层第302号单元。甲、乙双方签约后，乙方需在签约日起当日付款全额到账后（由甲方收取现金或汇进甲方授权指定的本工程专用账户），乙方及乙方继承人即享有该建成楼房自身所分得房屋70年出租、转让、继承、馈赠等权利。上述协议书签订后，何翠萍向范森隆支付合建房资金21万元。后双方因房屋交易问题发生纠纷，范森隆向何翠萍退还合建房资金1万元。诉讼中，双方均确认涉案房屋是村民自建房，没有办理产权和合法规划报建手续。何翠萍提交与郑康利的微信聊天记录、录音拟证明郑康利在沟通中表示与范森隆是合伙关系，且均同意向其退款，故郑康利亦应向其承担退款责任。被告郑康利对上述微信聊天记录的真实性予以确认，但表示原告实际对其作为中介的身份一直都是知情，从原告对其微信名的备注可以清楚的显示，其是中介，其在沟通中一直有如实披露房屋抽检过程及范森隆的财务真实状况，且积极协商原告解决节纠纷，已尽到中介应尽的义务，其中提及其对房屋所在楼宇投资问题，只是为推销房屋过程中采用的夸大的销售手段来吸引客户，实际其并未参与与范森隆的合作建房。范森隆确认郑康利对涉案房屋的交易只是中介，因其此前向郑康利借款17.2万元，故其指示郑康利直接向原告收取款项，其认可原告支付的款项实际由其本人收取。另原告其未接收使用过涉案房屋，被告范森隆确认涉案房屋至今未装门，目前处于空置状态，并表示同意向原告支付原告主张的应退还款项的利息。本院认为，因引发双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。原告与被告范森隆就涉案房屋签订的《合资建房协议书》实质是双方对涉案房屋的买卖交易行为，涉案房屋属于村民自建房，无办理产权和合法规划报建手续，原被告之间转让涉案房屋的行为已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，双方签订的涉案《合资建房协议书》应为无效合同。现原告要求确认涉案《合资建房协议书》无效于法有据，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，故原告有权要求被告范森隆返还已支付的合建房资金21万。被告范森隆至今已退还原告1万元，故现原告要求被告范森隆返还剩余款项20万元于法有据，本院予以支持。原告主张的合建房资金的资金占用费实际为利息，现被告范森隆明确愿意向原告支付原告在本案中主张的利息，故原告要求被告范森隆支付以20万元为本金，自2020年10月19日计至实际支付之日的利息有据，本院予以支持。原告关于利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的意见合理，本院予以采纳。关于郑康利是否应承担向原告退还合建房资金和利息的问题。《合资建房协议书》的甲方是范森隆，范森隆亦确认其是涉案房屋的出售方，郑康利收取原告支付的交易款是受其指示收取，涉案房屋的交易款实际由其收取，郑康利只是房屋交易的中介方，现有证据不足以证明郑康利是涉案协议书的合同相对方，现原告要求郑康利共同返还合建房资金和支付利息依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本院判决生效之日起五日内，被告范森隆向原告何翠萍退还合资建房款20万元及支付利息（以20万元为计算基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年10月19日计至实际支付之日）；二、驳回原告何翠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2225元，由被告范森隆负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年九月七日书记员  卢 迪