广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终9998号上诉人（原审原告）：广州市城市建设开发有限公司，住所地广州市天河区珠江新城珠江西路5号广州国际金融中心15楼自编号01。法定代表人：林昭远，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴兵山、陈宝团，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁志勇，男，1973年5月9日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：吴玉娜，女，1975年2月18日出生，汉族，住广州市海珠区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨慧杰、王权吏，分别系国信信扬律师事务所律师和实习律师。上诉人广州市城市建设开发有限公司（以下简称广州城建公司）因与被上诉人梁志勇、吴玉娜房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。广州城建公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，变更一审判决第一项为：改判梁志勇、吴玉娜向广州城建公司支付剩余房款3100000元及逾期付款违约金（违约金计付标准：以4320728元为基数，自2014年11月30日起计至2016年7月15日止，按日利率0.05%标准计付；以3100000元为基数，自2016年7月16日起至付清款项之日止，按日利率0.05%计付）；2.梁志勇、吴玉娜承担一审、二审全部受理费。事实与理由如下：一、本案与建设工程合同关系无关，工程款是否得以抵扣，不影响梁志勇、吴玉娜依据案涉合同按时履行付款义务。一审判决认为：“合同签订前，双方就存在工程款抵扣部分房款的意向”，以此作为其裁判逻辑的前提。但实际上，工程款抵扣并未作为案涉买卖合同的内容，且案涉买卖合同己明确梁志勇、吴玉娜的付款时间，即使以工程款抵扣，其抵扣不成，即未能依约付款，属于违约行为。因此，在房屋买卖合同关系中，梁志勇、吴玉娜理当向广州城建公司承担违约责任。梁志勇、吴玉娜完全可以依据建设工程合同主张自己的权利，但在房屋买卖合同关系中，不能因此免除其逾期付款的违约责任。二、双方协商抵扣的过程，不影响案涉买卖合同约定的付款义务，更不能由此认定梁志勇、吴玉娜的付款义务可以顺延。广州城建公司与梁志勇、吴玉娜协商以工程款抵扣房款，但未变更案涉买卖合同的付款时间。既然案涉买卖合同成立并生效，即使在双方协商抵扣的过程中，也是具有拘束力，双方均应依约履行其义务。因此，仅凭协商抵扣这一行为，并非意味双方变更了案涉买卖合同的付款时间，更不能由此认定梁志勇、吴玉娜的付款时间己顺延。三、在无变更合同约定的情形下，应依据案涉买卖合同判断梁志勇、吴玉娜是否违约，这是对私法自治的尊重。所谓的“工程款抵扣部分房款的意向”，仅是双方签订合同前的意向，而非案涉买卖合同的内容。案涉买卖合同己明确约定了第二期房款的支付时间，则当事人理应适当履行。法院不得以司法判断代替当事人之间的意思自治，否则有违其谦抑性与中立性。四、双方签订购房合同，合同目的是广州城建公司出售房屋，梁志勇、吴玉娜支付房款，与其他事项无关，即使双方有过工程款抵扣房款事宜，也不影响购房合同的履行。即使双方达成房款抵扣的合意，也只是改变房款的支付方式，对房款支付期限没有作变更。广州城建公司未表示同意房款支付期限顺延。五、根据梁志勇签字的工程款确认函，梁志勇应收的工程款1743000元，即梁志勇在2014年11月26日前已清楚，其应收的工程款不足以抵扣房款，工程款抵扣房款无法实现，梁志勇应当按照合同约定在2014年11月30日支付第二期房款。梁志勇、吴玉娜主张直至2016年5月11日收到我方解除合同通知书才知悉工程款抵扣房款失败明显不实。其次，根据合同补充协议第15条：“乙方通讯地址已记载在合同中，所有甲方的通知书应当以上述地址依据……”广州城建公司于2015年1月22日已经通知对方缴纳逾期付款，即梁志勇、吴玉娜应当少于2015年1月22日前已知晓工程款抵扣房款失败。综上所述，应按照案涉买卖合同约定的第二期房款付款之日(即2014年11月30日)起算计付违约金，恳请二审法院予以纠正。梁志勇、吴玉娜答辩称：一、一审法院不应判决梁志勇、吴玉娜支付违约金。涉案房款迟延支付分为3个时间段，3个时间段都是因为广州城建公司导致的。第一个时间段，是在签订购房合同即广州城建公司发出解除合同通知书，要求梁志勇、吴玉娜用抵扣房款的方式支付工程款，所以梁志勇、吴玉娜才与广州城建公司签订购房合同。双方签订的合同只是为了网签，办理工程款抵扣手续完成需要4-5个月，不可能在合同约定的2014年11月30日完成支付房款。广州城建公司一直告知梁志勇、吴玉娜在走工程款抵扣流程，直到2016年5月11日发出解除合同通知书，告知工程款抵扣政策停止，梁志勇、吴玉娜需要自筹资金购房。且广州城建公司告知梁志勇、吴玉娜，因为迟延支付是公司走流程的原因，不会收取梁志勇、吴玉娜的违约金，并交给梁志勇、吴玉娜相关文件证明，告知梁志勇、吴玉娜即使公司发出一些文件，是针对全部购房人系统一并发出，让梁志勇、吴玉娜无需理会。广州城建公司没有告知梁志勇、吴玉娜不能用工程款抵扣，所以该时间段导致工程款迟延支付的过错是广州城建公司。第二个时间段，是2016年5月11日发出解除合同通知书至一审判决之时。2016年5月11日后双方协商改为按揭支付房款，广州城建公司要求按规定免除滞纳金，梁志勇、吴玉娜在2016年6月13日申请3100000元贷款，支付维修基金等费用给广州城建公司。可以看出广州城建公司同意变更按揭支付，合同支付的时间已变更。但后来因为广州城建公司不出具由按揭条款补充合同导致银行不放款。第三个时间段，是一审判决至二审判决后梁志勇、吴玉娜实际支付之日，违约金一直计算，梁志勇、吴玉娜的损失很大，请二审法院予以扣减。二、工程款是否得以抵扣房款直接影响梁志勇、吴玉娜是否需要履行付款的义务，工程款是抵扣的话，款项已在广州城建公司手中，广州城建公司直接办理抵扣手续即完成房屋诉请房款的支付，梁志勇、吴玉娜无需另行向广州城建公司履行支付房款的义务。三、工程款的抵扣协商过程不仅影响梁志勇、吴玉娜是否需要履行付款义务，协商过程致使合同付款时间顺延，从法律层面说，书面约定和口头约定都有法律效力。从事实层面说，广州城建公司截止发出解除合同通知书才告知梁志勇、吴玉娜工程款抵扣失败，在此前一直告知广州城建公司办理工程款抵扣过程中导致迟延支付房款不会向梁志勇、吴玉娜收取违约金，并提供相关函件，致使梁志勇、吴玉娜无法与广州城建公司办理工程款抵扣房款。四、法院不应采信催缴款通知书及签收回单的证据，该证据有重大瑕疵，该函梁志勇、吴玉娜没有收到，且前面不是本人签署。在2014年底，广州城建公司告知梁志勇、吴玉娜，因为办理工程款抵扣迟延支付房款是公司原因，不会收取梁志勇、吴玉娜的违约金，并交给梁志勇、吴玉娜《关于供应商购房滞纳金处理办法的函》，告知梁志勇、吴玉娜即使公司发出一些文件，让梁志勇、吴玉娜无需理会。四、由于广州城建公司的原因，梁志勇、吴玉娜才被迫买房，签购房合同。对方的工程款应正常支付，却要求梁志勇、吴玉娜购房抵扣。广州城建公司第一次违反工程款抵扣约定后，双方约定，梁志勇、吴玉娜支付1220000元，剩余的3300000元改用按揭支付。但广州城建公司过错造成银行不能房贷，房款无法顺利支付。广州城建公司至今拖欠包括用于抵扣房屋的工程款在内的应付未付工程款2000多万元。请求二审驳回广州城建公司的上诉请求。因本案纠纷，广州城建公司于2017年4月7日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、梁志勇、吴玉娜向广州城建公司支付剩余房款3100000元；2、梁志勇、吴玉娜向广州城建公司支付逾期付款违约金暂计至2017年2月28日为1634195.12元，后续违约金从2017年3月1日起按每日0.05%以未付房款3100000元为基数计算至实际支付完毕之日止；3、梁志勇、吴玉娜承担本案全部诉讼及其他相关费用。一审法院认定的事实：2014年8月11日，梁志勇向广州城建公司支付购房优惠金30000元。2014年8月16日，梁志勇、吴玉娜向广州市城市建设开发兴业房地产中介有限公司（以下简称“兴业公司”）支付‘购xxxx单元之定金’480081元。同日，兴业公司向梁志勇、吴玉娜开具该款对应的《发票换领通知单》。2014年9月17日，广州城建公司（甲方）与梁志勇、吴玉娜（乙方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：乙方向甲方所购商品房为xx花园地块14-18栋第17栋幢3层301号房，房屋地址位于广州市番禺区小谷围街大学城中六横东1号17栋301房。该商品房建筑面积213.3693平方米，总金额为（人民币）4800809元。兴业公司为甲方的委托代理机构。第八条付款方式：甲方同意乙方按分期付款方式支付房款：（1）第一期：自本预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日），支付全部房价款的10%，金额为480081元;（2）第二期：在2014年11月30日前，支付全部房价款的90%，金额为4320728元。第十条逾期付款的违约责任中的分期付款：如乙方未能按照本合同付款方式约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。该合同附件七：本合同补充协议约定，现双方就买卖合同订立本补充协议：该商品房现实交付的前提条件：（1）乙方按买卖合同付款方式约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐该商品房之全部房款（含按揭款）。（2）乙方付清应缴交的全部税、费及甲方代缴的物业专项维修资金。（3）如乙方违约，应按买卖合同的约定向甲方交清违约金。本条（1）—（3）点所列款项，甲方在收到银行发出的“到账通知”后确认款项收妥。乙方未能同时满足上述现实交付的前提条件的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间，而无需承担任何逾期交付的责任。除非双方另有约定，否则无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房款、税、费、物业专项维修资金和逾期付款所产生违约金等的义务，甲方没有任何责任将该商品房交付给乙方。买卖合同条款与本补充协议条款有冲突的，以本补充协议条款为准。合同还约定了其它内容。2014年12月26日，广州城建公司向兴业公司出具《关于供应商购房滞纳金处理办法的函》，写明：为推进供应商购房工作持续、顺利地进行，避免转网签和收楼时发生争议，请贵公司对非供应商恶意拖欠所产生的滞纳金，于供应商支付全额放款后，予以统一减免。上述处理办法同时适用供应商于广州公司及越汇公司认购之单元。2015年1月22日，兴业公司向梁志勇、吴玉娜发出《催交款通知函》一份，写明：阁下与广州城建公司于2014年9月17日签署了xx-17栋-301单元的《商品房买卖合同》。合同明确约定了阁下应付款日期，但截至本函发出之时，阁下仍有房款4320728元尚未缴交。本公司受广州城建公司委托谨此函告阁下：由于阁下的行为已构成违约，广州城建公司可根据双方签署的《商品房卖买合同》有关条款约定，计收阁下逾期付款而产生的违约金，（最终金额以阁下缴清上述房款当日结算实际的违约金）。为避免阁下的违约责任进一步扩大，请阁下尽快缴清上述款项。否则，广州城建公司将循法律途径追究阁下的违约责任。2016年5月11日，广州城建公司向梁志勇、吴玉娜发出《解除合同通知》一份，其中写明：阁下于2014年9月17日与我司签署了《商品房买卖合同》购买xx花园17栋301单元，该商品房交易总价为人民币4800809元，付款方式为分期付款。自阁下签署买卖合同以来并未履行合同约定的付款义务。就阁下的违约行为，我司己委托兴业公司向阁下多次发出《催交房款通知书》，但迄今为止阁下仍未缴交除第一期以外的其余房款。根据买卖合同第十条约定，阁下的逾期付款行为已构成了严重违约。我司现根据买卖合同的约定与阁下解除买卖合同，并正式函告如下：1、我司现根据买卖合同约定行使合同解除权，解除贵我双方签订的买卖合同。自本通知到达阁下处之日起，买卖合同解除。2、阁下应根据买卖合同约定向我司支付人民币960162元违约金。3、在阁下协助我司办妥解除买卖合同手续后45个工作日内，我司将阁下己支付的房款及税费在扣除阁下应支付的违约金及相关解除合同费用后，不计息返还阁下，但已发生的税费不予退回。4、阁下应于2016年05月18日前至兴业公司协助配合办理解除买卖合同的相关手续，并承担相应的费用。2016年5月16日，梁志勇向广州城建公司提出《申请书》一份，梁志勇、吴玉娜已交付涉案房屋房款合计480081元，因工程款抵扣受阻原因，虽然多方努力最终未能抵扣成功，由于资金压力部分房款一直未能交付，现向广州城建公司申请免除房款未交产生的滞纳金及其他违约责任，并申请将付款方式变更为商业按揭。2016年6月13日，梁志勇、吴玉娜向中国建设银行申请了3100000元的个人住房贷款。2016年7月13日，梁志勇、吴玉娜向兴业公司支付‘xx17-301单元房款’920000元。兴业公司向梁志勇、吴玉娜开具该款对应的《发票换领通知单》。同日，梁志勇、吴玉娜向兴业公司支付涉案房屋转移登记费60元、契证印花税15元、预收预告登记费50元，共计125元。兴业公司向梁志勇、吴玉娜开具《收款收据》。2016年7月13日，梁志勇、吴玉娜分两笔向广州城建公司支付涉案楼款215728元及85000元，共计300728元。同日，梁志勇、吴玉娜分两笔向广州城建公司支付维修资金22403.78元。广州城建公司开具对应的《预收款凭证》。2016年9月1日，梁志勇向广州城建公司提出《申请》一份，请求广州城建公司协助其完成申请银行按揭贷款的相关手续。一审庭审中，梁志勇陈述双方在签订合同前就已经约定用工程款抵扣房款，涉案合同只是用于办理网签手续，双方都清楚是无法按照合同约定的2014年11月30日支付完毕房款的。整个流程走下来最快也要4、5个月。除了涉案房屋，梁志勇购买的另外几套房屋都同时收到《催交款通知函》，梁志勇理解为这是广州城建公司的正常程序，而非真正无法抵扣。直至2016年5月份收到《解除合同通知》，当时才知道抵扣政策已经结束了，但必须继续处理尚未完成的交易，于是梁志勇按照销售人员的要求写下申请，申请减免违约金。广州城建公司则陈述，原本该司有政策与施工方约定由施工方来购买房子，以工程款来抵扣。抵扣涉案房屋时，广州城建公司及梁志勇、吴玉娜当时已结算的工程款不足以抵扣购房款，双方一直有口头沟通，梁志勇、吴玉娜愿意以自己资金购买，但对滞纳金计收有分歧，故双方一直没有就房款支付达成进一步的协议。广州城建公司在其向梁志勇、吴玉娜发《催交款通知函》时已经向梁志勇、吴玉娜传达主张违约金的意思。广州城建公司有收到梁志勇、吴玉娜的申请书，但对滞纳金方面一直没有承诺过减免，对于付款方式的变更，广州城建公司一直没有确认更改支付时间，银行要求出具文件时广州城建公司也没有同意，广州城建公司一直不同意变更付款方式，因为同意变更等于放弃主张违约金的权利。另查明，涉案的房屋已办理预售登记备案，登记在梁志勇、吴玉娜名下。广州城建公司及梁志勇、吴玉娜双方在庭审中均表示愿意继续履行合同。一审法院认为：广州城建公司与梁志勇、吴玉娜签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点之一在于该房屋买卖合同所约定的付款方式是否存在变更。在双方就工程款抵扣房款一事未协商成功后，梁志勇、吴玉娜于2016年5月16日向广州城建公司提出变更合同约定的分期付款方式为按揭付款方式的申请，但广州城建公司既未书面同意变更付款方式也未协助梁志勇、吴玉娜办理银行按揭贷款，因付款方式系合同的主要条款之一，该条款变更需合同当事人协商一致，广州城建公司的上述行为明显是不同意梁志勇、吴玉娜变更付款方式，故梁志勇、吴玉娜仍应按照合同约定的分期付款方式履行付款义务。梁志勇、吴玉娜至今仍未按照合同约定履行第二期房款的付款义务，已构成违约，因双方在庭审中均同意继续履行合同，故广州城建公司主张梁志勇、吴玉娜需向其支付剩余房款3100000元的诉求，合法合理，予以支持。至于梁志勇、吴玉娜辩称应以广州城建公司尚未支付的工程款抵扣房款，因梁志勇、吴玉娜未提供证据证明双方之间就现有工程款事项的结算证据，广州城建公司是否尚欠梁志勇、吴玉娜工程款及欠款数额均不知晓，故对梁志勇、吴玉娜该抗辩意见，不予采纳。关于违约金的计付问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定，如梁志勇、吴玉娜未能按照本合同付款方式约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，广州城建公司有权要求梁志勇、吴玉娜每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，广州城建公司据此主张梁志勇、吴玉娜需向其支付逾期付款违约金及按日利率0.05%的标准支付的诉求，符合法律规定，予以支持。本案的争议焦点之二在于逾期违约金起算点的认定问题。广州城建公司主张应按照合同约定的第二期房款付款之日（2014年11月30日）起算计付违约金，梁志勇、吴玉娜则认为广州城建公司计算的违约金计算时间有误。根据双方在庭审中的陈述，合同签订前，双方就存在用工程款抵扣部分房款的意向，合同签订后，双方就第二期房款4320728元的支付问题也存在协商，且该协商过程用时较长，双方均确认在此期间不能按照合同约定的第二期房款付款时间履行付款义务。协商沟通期间，双方未明确确定具体付款时间，故广州城建公司主张按合同约定的付款日期（2014年11月30日）起算违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。广州城建公司陈述在兴业公司向梁志勇、吴玉娜发出《催交款通知函》时，就已尽到了告知抵扣房款失败的义务；梁志勇、吴玉娜则陈述直至2016年5月11日收到广州城建公司发出的《解除合同通知》才知晓工程款抵扣房款失败，若要继续履行合同，需用自有资金支付剩余房款，并出具《关于供应商购房滞纳金处理办法的函》以证明兴业公司发出的催款函是行使固定程序，而非真正催款。结合考量广州城建公司及梁志勇、吴玉娜的举证及陈述，对梁志勇、吴玉娜的陈述予以采信。梁志勇、吴玉娜在应得知房款抵扣失败后，仍未履行合同约定的付款义务，应以梁志勇、吴玉娜收到广州城建公司发出的《解除合同通知》次日（2016年5月12日）作为违约金的起算点较为合理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年12月6日作出判决如下：一、梁志勇、吴玉娜应在本判决发生法律效力之日起十日内向广州城建公司支付剩余房款3100000元及逾期付款违约金（违约金的计付标准：以4320728元为基数，自2016年5月12日起计至2016年7月13日止，按日利率0.05%的标准计付；以3100000元为基数，自2016年7月13日起计至付清之日止，按日利率0.05%的标准计付）；二、驳回广州城建公司的其余诉讼请求。如果梁志勇、吴玉娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44674元（广州城建公司已预付），由广州城建公司负担3323元，由梁志勇、吴玉娜共同负担41351元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为，广州城建公司与梁志勇、吴玉娜签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，一审判决认定该合同合法有效，并无不当，本院予以维持。在履行合同过程中，梁志勇、吴玉娜按约支付了第一期购房款，但是没有按照合同约定支付第二期购房款。梁志勇、吴玉娜抗辩主张为双方一直在协商以工程款抵扣房款，广州城建公司承认有协商以工程款抵扣房款事实，但认为双方未达成一致，梁志勇、吴玉娜仍应按照合同约定支付购房款。综合双方的陈述及提供的证据，结合2015年1月22日兴业公司发出催款通知至2016年5月11日广州城建公司发出解除合同通知期间，广州城建公司并无再行催款行为，以及广州城建公司发出解除合同通知后仍然收取梁志勇、吴玉娜支付的房款、税费、维修基金等行为，一审法院采信梁志勇和吴玉娜的陈述，并无不当。梁志勇、吴玉娜在就以工程款抵扣购房款与广州城建公司协商未果的情况下，没有依约向广州城建公司支付第二期购房款，构成违约，应当按照合同约定的标准向广州城建公司支付逾期付款违约金。鉴于双方当事人同意继续履行合同，一审法院判决梁志勇、吴玉娜应向广州城建公司支付剩余的购房款，并以2016年5月12日梁志勇、吴玉娜收到解除合同通知且明知以工程款抵扣房款失败的第二日为支付违约金起算点，认定和处理正确，本院予以维持。广州城建公司要求自2014年11月30日计付违约金，与事实不符，一审判决不予支持，并无不当。梁志勇、吴玉娜对一审判决其支付违约金不服，但其没有提起上诉，本院不予处理。综上所述，广州城建公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15124.00元，由上诉人广州市城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年六月二十二日书记员  眭 翘李倩妤