上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终8009号上诉人(原审原告)：张某某，女，1982年2月6日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：王文军，上海儒君律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：凯德置地(中国)投资有限公司，住所地北京市。法定代表人：罗臻毓，董事长。委托诉讼代理人：杨平昌，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙婧璇，北京大成(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海凯德置地物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈培进(CHINPHEICHEN)，董事长。委托诉讼代理人：何蓓，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文佳，北京大成(上海)律师事务所律师。上诉人张某某因与被上诉人凯德置地(中国)投资有限公司(以下简称“凯德投资公司”)、上海凯德置地物业管理有限公司(以下简称“置地物业公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初9186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某某上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持张某某一审诉讼请求；2．一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在一审中所举的证据已经充分证明，上海奥顺置业有限公司交付给上诉人的房屋存在漏水、渗水等质量问题，这也经过所在物业公司置地物业公司的核实。一审法院以地下一层冒水的原因无法鉴定为由，认定是否属于房屋质量无法明确判断，据此驳回上诉人一审的第一项诉讼请求，属于事实认定错误，适用法律错误。二、上诉人与被上诉人置地物业公司、凯德投资公司沟通过程中，置地物业公司愿意赔偿上诉人927，593元。置地物业公司作为上诉人所购房屋所在的小区聘请的物业管理公司，愿意承担上述赔偿金额，系债务的加入，应当履行自己的承诺。三、关于上诉人一审第二项诉讼请求所主张的927，593元的构成，是基于上海奥顺置业有限公司没有完成法律意义上的交付，存在违约行为，上诉人所主张的违约金，其基础法律关系就是商品房预售合同纠纷，并不是一审法院所认为的物业服务合同关系。一审法院认为上诉人的第二项诉讼请求的基础法律关系是物业服务合同关系属于事实认定错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人凯德投资公司辩称，一、既然当前系争房屋并无质量问题，上诉人的请求权基础已然丧失，况且即便有质量问题，也极有可能系上诉人自己造成；二、开发商在质保期内已经履行完毕了维修义务，上诉人要求被上诉人继续履行维修义务缺乏法律依据，且其主张权利的程序不符合合同约定。三、关于92万余元的损失赔偿的依据，完全没有任何的证据支持，仅有的《情况说明》存在重大效力瑕疵。从另一个逻辑来看，假设《情况说明》真实有效，其内容并无凯德投资对92万余元的赔偿承担连带责任的约定，可以说《情况说明》已然排除凯德投资公司对该部分债务的法律责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人置地物业公司辩称，其作为提供物业服务的单位，与房屋质量问题毫不相干。开商发作为张某某的合同相对方并不认可自身违约，其作为物业服务公司却自愿承担违约责任，显然有悖常理。张某某提供的2016年8月21日的《情况说明》以此证明本公司自愿承担上述债务，但却加盖“凯德·林茵湖畔园物业管理办公室”印章，该物业管理办公室本身的职责与其引入的债务完全不匹配，故置地物业公司不予认可。此外，张某某要求其赔偿的927，593元中，近91万余元为逾期交房违约金、逾期办理小产证违约金，与本案的房屋质量纠纷完全是两个法律关系。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张某某向一审法院起诉，请求判令：1、凯德投资公司、置地物业公司对本市闵行区幸乐路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋存在的质量问题进行修复，且需符合有关工程质量检测部门规定的标准；2、凯德投资公司、置地物业公司赔偿损失927，593元。一审法院认定事实如下：一、2006年7月29日，上海奥顺置业有限公司(以下简称“奥顺公司”)(甲方)与张某某(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买本市闵行区幸乐路500弄《西郊·林茵湖畔园》60号1层至3层房屋，房屋建筑面积267.48平方米，另有地下附属面积77.2平方米，房屋总价(不包含房屋全装修价格)暂定为5，179，598元。合同签订后，张某某按约支付了购房款，奥顺公司于2006年7月29日出具金额为1，579，598元的发票一张，于2006年11月7日出具金额为3，600，000元的发票一张。张某某于2009年8月20日取得系争房屋的《上海市房地产权证》。以上事实由张某某提供的《上海市商品房预售合同》、发票联2张及《上海市房地产权证》予以证明。二、奥顺公司于2010年8月30日注销，奥顺公司的《清算报告》中载明，奥顺公司是由凯德投资公司出资组建的外商独资企业，奥顺公司的投资人保证奥顺公司债务已清偿完毕，所报清算备案材料真实、完整，并承担由此产生的一切责任。以上事实由张某某提供的《上海奥顺置业有限公司清算报告》予以证明。三、2011年12月9日，置地物业公司出具《说明》一份，主要内容有：置地物业公司自2011年1月1日起，从未向林茵湖畔60号小业主收取过物业管理费，且当前60号业主2011年之前的管理费由凯德商用房产管理咨询(上海)有限公司进行法律程序中，因此，置地物业公司自愿放弃且不再收取60号小业主张某某的物业管理费。由于置地物业公司公章不在小区的管理现场，所以用凯德·林茵湖畔园物业管理办公室印章。以上事实由张某某提供的《说明》予以证明。四、2016年7月6日，置地物业公司与案外人闵行区华漕镇美邻苑居民委员会出具《情况说明》一份，主要内容有：经美邻苑居民委员会、物业管理公司协调后，小业主一直未收到物业公司明确回复。现因林西60号小业主房屋多处漏渗水，无法正常居住、生活，故由小业主按照施工的方案，先行对地下室漏水施工，工人房维修、车库及一楼大厅漏水的施工、南花园的整体防漏水的维修、三楼屋顶漏水和露台漏水的施工改建进行施工，待物业公司具体回复后双方再友好做协商。施工方案如下：1、地下室漏水部分需要南花园的泥土部分全部挖完。南北向和东西向及深度分别为：7.6米＊7.6米＊3.5米进行两次混凝土防水施工方可达到地下室不再漏水；2、三楼主卧顶部漏水需要用防水卷材做防水施工处理；三楼露台漏水至一楼厨房的防水需要在露台南北向和东西向及高度分别为5.1米＊6.1米＊3.1米，进行两次混凝土防水施工搭建方可达到不再漏水至1楼厨房；3、车库和工人间的大量白蚁、漏水需要全部把泥土挖完，再进行混凝土现浇，方可达到不再漏水和白蚁的清除；4、大门入口及一楼大厅漏水部分南北向和东西向及深度分别为4.7米＊6.1米＊3.1米需把门口泥土全部挖完后用混凝土现浇施工方可彻底做到解决漏水问题。一审庭审中，张某某确认该施工方案未实施。以上事实由张某某提供的《情况说明》及庭审记录予以证明。五、2016年8月21日，置地物业公司出具《情况说明》一份，主要内容有：置地物业公司自愿放弃并不收取60号小业主张某某的物业管理费，由于开发商已注销，由置地物业公司承担小业主的经济损失，即本公司认同60号小业主的赔偿金额927，593元。因置地物业公司公章不在小区的管理现场，所以用凯德·林茵湖畔园物业管理办公室印章。列明附件目录12项，张某某提供了其中第7项谈参签字物业确认(落款日期为2011年3月28日的《林茵60号房屋质量问题详单》)、第8项王金富签字物业确认(落款日期为2007年11月14日的《证明》)、第12项物业确认(落款日期为2016年5月11日的《会议情况说明》)。其中，《情况说明》、《证明》、《会议情况说明》均有凯德·林茵湖畔园物业管理办公室的盖章。以上事实由张某某提供的《情况说明》、《证明》、《会议情况说明》及《林茵60号房屋质量问题详单》予以证明。六、置地物业公司曾向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求张某某支付2011年1月1日起至2018年3月31日止的物业管理费及逾期付款违约金，闵行区人民法院于2019年8月19日作出(2018)沪0112民初14885号民事判决，驳回置地物业公司的全部诉讼请求。置地物业公司因不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，第一中级人民法院于2020年4月30日作出(2019)沪01民终14641号民事判决，驳回上诉，维持原判。(2018)沪0112民初14885号案件审理中，置地物业公司申请对有“凯德·林茵湖畔园物业管理办公室”盖章的五份材料上的印章的真实性进行鉴定，结论为2007年11月14日的《证明》、2011年12月9日的《说明》、2016年8月21日的《情况说明》上“凯德·林茵湖畔园物业管理办公室”的印章系真实的。以上事实由张某某提供的(2018)沪0112民初14885号《民事判决书》、(2019)沪01民终14641号《民事判决书》及《司法鉴定意见书》予以证明。七、2020年5月6日，张某某向一审法院提起诉讼。八、一审审理中，一审法院依法委托上海房屋质量检测站就系争房屋屋顶漏水、地下一层冒水、东西北墙墙面漏水、渗水等原因进行检测，结论为：被检测房屋室内进行过多次装修改动，目前处于装修停工状态，经现场检测：1、被检测房屋地下室地面积水，地下室采光井上无遮盖，采光井与地下室相通，雨水可沿采光井进入室内。为排除采光井渗漏水，要求业主将采光井封闭，并将地下室积水清理干净后再进行鉴定；2、开发商认为业主装修改变了房屋主体结构，由于无相关图纸资料无法判断装修改动的部位，要求双方提供房屋的建筑结构竣工图纸、装修图纸等资料。2021年3月，业主电话告知检测人员已将采光井封闭，但地下室未见明显渗漏水现象。由于目前地下室无明显渗漏水现象，无法检测地下室渗漏水；并且检测站未收到相关图纸资料，无法检测外墙面和屋面渗漏水原因，故将案件退回法院。张某某认为检测单位的报告不具有客观性和合法性，检测单位不予鉴定的理由亦不具有专业性的，房屋墙面渗水系因连续下雨导致，不能因为天气原因就做出无法检测的结论，张某某已经提供照片证明渗漏水的情况，足以看出系争房屋存在质量问题，检测单位应该给予专业结论。凯德投资公司、置地物业公司对检测单位的报告表示无异议。九、一审审理中，张某某确认本案的基础法律关系为商品房预售合同纠纷。一审法院认为，本案的主要争议有：第一，置地物业公司是否应承担系争房屋维修责任的问题。因本案系商品房预售合同纠纷，张某某要求凯德投资公司、置地物业公司对系争房屋承担修复责任系依据其与开发商奥顺公司签订的《上海市商品房预售合同》，奥顺公司注销后，奥顺公司的投资人凯德投资公司在《清算报告》中承诺，保证奥顺公司债务已清偿完毕，所报清算备案材料真实、完整，并承担由此产生的一切责任，而置地物业公司并非奥顺公司的投资人，亦与凯德投资公司无关联。根据合同相对性原则，相应的合同后果应由合同的主体方承担，张某某要求置地物业公司承担共同责任的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。第二，关于维修责任的承担问题。涉案的系争房屋存在屋顶漏水、地下一层冒水、墙体渗漏水等情况的原因系双方的争议焦点，亦是进一步完成修复的基础，但经检测单位上海市房屋质量检测站现场查看，确认系争房屋室内进行过多次装修改动，目前亦处于装修停工状态。张某某将采光井封闭后，地下室未见明显渗漏水，在此情况下，系争房屋地下一层冒水的原因目前无法检测，因此，从客观事实看，亦难以排除渗漏水系张某某的装修导致。凯德投资公司、置地物业公司均认为张某某的装修改变了房屋主体结构，为此，检测单位要求双方提供房屋的建筑结构竣工图纸、装修图纸等资料，以准确判断漏水原因，并无不当。张某某作为主张权利的一方当事人，无论对方是否提供相应图纸，张某某都应该积极履行义务，将装修的施工图纸提供给检测单位，但在整个检测过程中，张某某始终未提供相关图纸，其怠于履行义务的行为，可视为张某某对自身权益的放弃。张某某认为其提供的照片足以证明渗漏水的情况，检测单位应该做出判断的意见，法院认为，照片所能反映的是渗漏水的现状，并非导致渗漏水的原因，仅凭照片即作出结论才是检测单位不专业、不慎重的表现，因此，对于张某某的上述意见，法院不予采信。其次，在无法检测出渗漏水原因的情况下，是否属于房屋质量问题难以明确判断及归责，进一步的修复方案以及可能发生的修复费用亦无法作出，法院认为，就目前的状态，张某某要求凯德投资公司承担系争房屋的修复责任，既无充分的事实依据，亦无切实可行的修复方案，故张某某的此项诉讼请求，法院不予支持。第三，关于赔偿责任的处理问题。张某某与置地物业公司系物业服务合同关系，张某某要求赔偿92万余元所依据的是与置地物业公司之间的《情况说明》，主体系置地物业公司，而非凯德投资公司，与本案处理的商品房预售合同纠纷属于两个不同法律基础关系，根据一案一诉的原则，不应在同一案件中一并处理，故对于张某某要求凯德投资公司、置地物业公司赔偿损失的诉讼请求，本案不予处理，张某某可另行诉讼。一审法院判决：张某某要求凯德置地(中国)投资有限公司、上海凯德置地物业管理有限公司对本市闵行区幸乐路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋进行修复(需符合有关工程质量检测部门规定的标准)的诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，张某某与开发商奥顺公司签订了《上海市商品房预售合同》，购买系争房屋。现张某某认为系争房屋存在质量问题要求开发商承担违约责任，由于奥顺公司已注销，奥顺公司的投资人凯德投资公司应根据在《清算报告》中承诺，承担开发商之责任。一审审理中，法院委托的鉴定单位已明确，系争房屋进行过多次装修改动，另认为，由于目前地下室无明显渗漏水现象，无法检测地下室渗漏水；并且鉴定单位未收到相关图纸资料，无法检测外墙面和屋面渗漏水原因，故将案件退回法院。鉴于系争房屋渗漏水的原因暂时无法通过鉴定查实，故一审法院驳回张某某该项诉讼请求，并无不当。关于置地物业公司的责任问题，鉴于开发商与张某某之间就系争房屋的质量是否违约尚无定论，故张某某依据2016年8月21日《情况说明》，要求置地物业公司作为债务的加入人承担房屋质量的违约赔偿责任的前提尚不成立。同时张某某向置地物业公司主张的赔偿金额中还包含了开发商逾期办理小产证等逾期交付的违约金，此内容与本案房屋质量纠纷并非同一法律关系，故一审法院认为，置地物业公司的责任问题本案不作处理，并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求依据不足。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13，076元，由上诉人张某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  张志煜审 判 员  俞 璐法官助理  严姚萍书 记 员  陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……