江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0585民初4421号原告：陈小龙，男，1991年2月8日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：朱帅帅，安徽国天律师事务所律师。被告：苏州瑞银置业有限公司，住所地江苏省太仓市太仓港港口开发区滨江大道88号，统一社会信用代码91320585569164130H。法定代表人：周哲骏，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑洪辉，上海正源（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成瑶，该公司员工。原告陈小龙与被告苏州瑞银置业有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2021年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月27日、2021年8月6日公开开庭进行了审理。2021年7月27日开庭，原告陈小龙及其委托诉讼代理人朱帅帅、被告苏州瑞银置业有限公司的委托诉讼代理人郑洪辉、成瑶到庭参加诉讼；2021年8月6日开庭，原告陈小龙、被告苏州瑞银置业有限公司的委托诉讼代理人郑洪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小龙向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订于2019年12月31日的《商品房买卖合同》无效。2.判令被告返还原告购房款272464元。事实与理由：1.2019年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买坐落于太仓市浮桥镇××花园××号的房屋（涉案房屋的预售许可证号为太（2018）预准字第047号），房屋的面积87.78平方米，总价款882464元，合同约定的付款方式为“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元（大写：贰万元整）……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2019-12-31前支付首期房价款人民币272464元（大写）贰拾柒万贰仟肆佰陆拾肆元整，占全部房价款的30.88%；余款应当于2021-12-30前向贷款机构申请贷款支付，并提供完整的贷款资料。”，合同另约定被告在2020年12月30日之前交付涉案的房屋。2.2019年12月3日，原告支付被告购房定金20000元；2019年12月31日，原告支付被告购房款252464元；原告合计支付被告合同项下的价款272464元。3.2019年7月24日，苏州市人民政府发布苏府〔2019〕61号文件《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，该意见载明“二、调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区、××、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。”，根据该意见的相关规定，原、被告签订前述《商品房买卖合同》时，原告并不具备相应购房资格，被告在明知原告不具备购房资格的情况下与原告签约，构成欺诈，并侵害了国家利益与社会公共利益，故前述《商品房买卖合同》无效。被告苏州瑞银置业有限公司承认原告主张的第1、2项事实，关于原告主张的第3项事实，被告不予认定。被告提出：2019年12月3日，原告（甲方）与被告（乙方）就涉案房屋的买卖签订了《认购协议》，协议第4条第3款载明“乙方在签定本协议时，已完全知晓国家及本地购房政策（包括但不限于限贷等），如乙方以前述理由要求解除本协议，仍将承担违约责任。”。当日，原告还向被告出具了《限购告知书》，原告在告知书中承诺“1：本人在签署《商品买卖合同》等文件前已熟知并理解苏州市人民政府《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（苏府（2019）61号）等文件，对苏州市商品住宅的限购政策、住房信贷政策以及公积金贷款等完全知晓并理解。2：若因本人个人因素导致不具备当地购房资格，使双方无法按照当地规定顺利完成正式网签，贵公司有权收回本人所预定住房，并没收合生伴海《商品买卖合同》中约定的违约金。”。关于原告的诉讼请求，被告认为《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，被告亦不存在欺诈，合同合法有效，故要求人民法院驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。关于原、被告没有争议的事实，本院认定如下：2019年12月3日，原告作为买方、被告作为卖方签订《认购协议》，原告向被告认购合生伴海项目20号2802室房屋，面积87.78平方米，单价每平方米10053.10元，总价882464元，付款计划为签订协议时支付20000元，2019年12月31日前支付272464元。协议第四条第3款约定内容与被告主张的一致。同时，原告向被告出具了《限购告知书》，告知书内容与被告主张的一致。当日，原告支付被告20000元。2019年12月31日，原告作为买方、被告作为卖方签订《商品房买卖合同》，房屋坐落、面积、单价、总价等事项均与上述《认购协议》一致，付款方式等内容与原告主张的一致。当日，原告支付被告252464元。此外，2019年7月24日，苏州市人民政府发布苏府〔2019〕61号文件《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，意见内容与原告主张的一致。关于原、被告存在争议的事实，本院认定如下：原告提出签约时被告的工作人员存在欺诈，被告对此不予认可。庭审过程中，本院针对该项事实进行了询问。原告陈小龙在庭审中陈述：2019年12月3日，原告前往被告售楼处询问购房事宜，被告工作人员表示有房源，并询问原告社保缴纳情况，原告表示社保缴纳了几个月，原告询问购房资格事宜，被告工作人员提出社保缴纳不要中断，可以操作，或者由被告代为缴纳，原告表示不接受代缴，被告工作人员就告知原告于2019年12月31日签订合同；当日，原、被告签订了认购协议，原告基本阅读了认购协议内容，但认购协议上并未写清楚购房政策是需要缴纳2年社保；当日，原告也出具了限购告知书，原告签字前看过内容。2019年12月31日，原、被告签订了合同，被告工作人员告知原告不要中断社保缴纳。合同约定的交房期限届满后，被告未联系原告交房，亦未联系原告网签。本院认为，原、被告签订的《认购协议》中有关于购房资格的相应条款，原告出具的《限购告知书》亦标注了购房政策的相关政府文件的文号，不动产买卖对自然人而言系重大交易，原告理应给与更多的注意，结合当下信息社会的发展情况，原告完全可以在签订相关文件时即时通过互联网查阅到苏州市范围内关于购房资格的政策规定，再决定是否购买涉案房屋，被告工作人员向原告提供了前述材料，供原告阅读后签署，已尽到了一定的告知义务。此外，被告工作人员向原告询问了社保缴纳情况，并告知原告不要中断社保缴纳，而根据原告庭审中陈述，原告长期在昆山市工作，并持续缴纳社保，截至起诉时社保缴纳已1年半有余，即将具备在苏州市购买房屋的资格，被告与原告先行签订草签合同，待原告具备购房资格后再签订正式网签合同，并无明显不当之处。综上，原告主张被告存在欺诈的事实，缺乏确切证据佐证，本院不予认定。本院认为，原、被告的争议在于原、被告签订于2019年12月31日的《商品房买卖合同》的效力。原告认为前述《商品房买卖合同》无效，因为该合同系一方以欺诈的手段订立合同，损害国家利益且该合同损害社会公共利益，被告对此不予认可。关于涉案合同是否系一方以欺诈的手段订立合同，损害国家利益，本院认为，从本院查明的事实来看，被告在其提供的认购协议及限购告知书中明确载明买方应知悉限购政策，并标注了限购政策相应的文号，尽到了一定的提示、告知义务，原告称其阅读了认购协议及限购告知书内容，完全可以自行查阅限购政策的具体内容，并在充分了解限购政策具体内容后确定是否购买涉案房屋，且原告在昆山市工作并稳定缴纳社保，可在持续一定期间的社保缴纳后具备购房资格，被告工作人员亦明确告知原告不要中断社保缴纳，故被告是在原告有可能取得购房资格的情况下与原告签订了《商品房买卖合同》，而非在明知原告不具备任何取得购房资格可能性的情况下，虚构原告可能取得购房资格的事实而与原告签订前述合同，故本院认定原、被告签订《商品房买卖合同》过程中并不存在欺诈，原告以被告欺诈为由要求认定合同无效，本院不予支持。关于涉案合同是否损害社会公共利益，本院认为，社会公共利益应当反映全体社会成员的根本利益，本案中，虽然原告在原、被告签约时尚不具备购房资格，但原告在昆山市有稳定工作，亦持续缴纳社保，完全可以通过持续缴纳社保而取得购房资格，且原告在苏州范围内稳定工作、生活，其在苏州范围内购买房产亦符合一般常理，被告在原告未来有很大可能性获得购房资格的情况下，未违背一般常理地与原告签订商品房买卖合同，待原告符合购房条件后再与原告完成合同备案手续，并不会给公共秩序、善良风俗造成明显的恶劣影响，故难以认定原、被告签订的商品房买卖合同损害社会公共利益。结合上述分析，本院认为原告关于涉案商品房买卖合同无效的理由并不能成立，关于原告要求认定涉案商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持，在合同无效基础上衍生的返还购房款的诉讼请求，本院亦不予支持。因本案的法律事实发生在民法典施行前，且当时的法律、司法解释有规定，故适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈小龙的全部诉讼请求。案件受理费12624元，减半收取计6312元，由原告陈小龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员 高 逸二〇二一年九月二十四日书记员 龚瓞恺