北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12949号上诉人（原审被告）：单宝平，男，1984年10月9日出生，银河水滴北京有限公司职员，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：徐夕，女，1994年2月9日出生，汉族，无业，住湖南省常德市武陵区。原审第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托代理人：高佳琪，女，该公司职员。上诉人单宝平因与被上诉人徐夕、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初9657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。单宝平上诉请求：同意一审判决第二项，请求撤销一审判决其他各项，改判驳回徐夕提出的除退还押金以外的其他各项诉讼请求；本案诉讼费由徐夕承担。事实和理由：1.合同解除时间认定错误。我从未委托或者授权任何第三方协助在合同期满前进行物业交割和清理房间，徐夕与链家公司进行所谓的物业交割和清理房间并未与我商议，亦未协调我及我委托的联系人到场，应视为其私下行为，与合同解除无直接关系。2.房屋的实际占用情况未予认定。根据链家APP平台的信息以及涉案房屋真实发生的水费记录使我确信，涉案租赁合同期满前，租赁关系始终存续，涉案房屋仍处于使用中，我不具备在此期间使用房屋或将房屋转租他人止损的权利，无需退还租金。3.一审法院判定涉案房屋不适租没有依据，租户并不享有单方合同解除权。一审法院仅基于徐夕提供的温度证据即判定涉案房屋供暖存在问题、不适租是错误的，涉案房屋除具备暖气设施外，还安装有空调，供暖功能可以实现，我还提出可购买电暖器并愿意承担部分电费的解决方案，已与徐夕及链家公司经纪人沟通，但徐夕拒绝我提供电暖气，涉案房屋具备出租条件，租户并不具备合同单方解除权。4.一审判决认定我违约是错误的。我尽我所能提升房屋的舒适度，特别是温度保证，在房屋暖气本身没有问题的情况下，提前购买了新暖气，愿意购买电暖气并承担电费，积极协调供暖公司为涉案房屋提供服务，我并无过错。5.一审法院判定房屋温度过低并无依据，不应归责于我。《北京市供热采暖管理办法》明确规定了本市的采暖期，规定用户对采暖期时间、采暖温度有特殊要求的，可以与供热单位另行约定。一审法院判定房屋温度过低缺乏法律依据。租户对供暖温度有特殊要求，应与供热单位进行协商和约定。徐夕辩称，我和链家公司已于2020年12月24日及之后多次向单宝平明确表达了我将于2021年1月24日退租，要求单宝平退还我已交纳的租金和押金后我将搬离。微信聊天记录可以证明我和单宝平商议过解除合同，单宝平不同意退还押金，但并未表示不同意解除。我办理腾退手续当天，单宝平给链家的回复是他当天没有时间，一切按照流程走就好。我反复跟单宝平确认2021年1月24日要解除合同，单宝平不回答这个问题。在我发出具体通知以后都是跟链家公司的工作人员联系，单宝平不接听我的电话亦不回复我的微信。链家公司述称，同意一审判决第一项，其他判项未涉及我公司，不发表意见。徐夕向一审法院起诉请求：1.要求确认徐夕与单宝平之间的租赁合同于2021年1月24日解除；2.单宝平支付违约金5000元；3.单宝平退还2021年1月25日至2021年5月21日的租金19333元；4.单宝平退还押金5000元。一审法院认定事实：2020年5月21日，单宝平（出租方、甲方）与徐夕（承租方、乙方）及链家公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定承租房屋为北京市西城区广安门外大街305号八区9号楼19层1915，建筑面积31.87平方米。甲方为房屋所有权人；房屋租赁用途为居住；租赁期限自2020年5月22日至2021年5月21日；租金每月5000元，每半年支付一次租金；押金为5000元。合同第七条约定甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。合同第十条第三款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的……合同第十一条对于违约责任约定：甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金。合同签订后，单宝平向徐夕交付了涉案房屋。2020年12月24日，徐夕通过微信通知单宝平于2021年1月24日解除涉案房屋租赁合同。2021年1月24日，链家公司协助徐夕办理了涉案房屋的腾退手续。审理中链家公司确认徐夕腾退房屋时无欠付水、电、燃气费的情况。审理中，单宝平认可徐夕已支付一年的房屋租金，并支付押金5000元。审理中，链家公司陈述徐夕与单宝平签订房屋租赁合同时涉案房屋内有旧的暖气管线，但因为当时并未供暖，暖气能否正常使用并不知道，徐夕与单宝平也未就暖气问题产生争议。审理中，徐夕为证明涉案房屋内冬季暖气温度达不到国家标准，提交照片、视频录像及微信通信记录等予以证明，其中照片及视频录像显示涉案房屋内冬季温度不足17摄氏度。单宝平不认可上述证据的真实性，并认为暖气温度不达标是供暖公司的问题。链家公司对证据的真实性无法核实，但认可涉案房屋内温度过低的事实。审理中，单宝平为证明其积极履行了维修义务，提交微信通信记录、暖气购买记录、通话记录等证据。徐夕认可该证据的真实性，但认为单宝平是在徐夕发出解除通知后才购买和沟通安装新的暖气片。一审法院认为，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉案房屋租赁合同虽签订于民法典施行前，但徐夕腾退涉案房屋发生于民法典施行后，因此本案应当适用民法典的规定。涉案《房屋租赁合同》是徐夕、单宝平及链家公司的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方当事人均应遵守合同的约定。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据徐夕提交的证据及链家公司陈述，法院可以认定因涉案房屋暖气问题，导致房屋内冬季气温过低的事实。单宝平虽不认可徐夕提交证据的真实性，但亦未提交相反证据予以佐证。单宝平虽陈述暖气不热系因供暖公司原因导致，但单宝平作为租赁合同的出租一方，应当保证所出租房屋处于适租状态。现涉案房屋冬季温度过低，应认定为单宝平违约。单宝平与供暖公司之间的纠纷，与本案不属于同一法律关系，单宝平可另案解决。单宝平虽主张其已尽到维修义务，但北京冬季供暖一般自每年10月中旬开始，直至2020年12月下旬单宝平仍未能将涉案房屋内暖气修好，因此对于单宝平的上述辩称意见法院不予采信。法院认定单宝平未能向徐夕提供适租房屋，且未能及时履行维修义务，徐夕因此取得涉案房屋租赁合同的单方解除权。徐夕已提前一个月通知单宝平解除涉案房屋租赁合同，并于2021年1月24日腾退涉案房屋，因此徐夕要求确认涉案房屋租赁合同于2021年1月24日解除，有事实及法律依据，法院予以支持。因涉案房屋租赁合同于2021年1月24日解除，现徐夕要求单宝平退还押金，并退还2021年1月25日至2021年5月21日的房屋租金，于法有据，法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。涉案房屋租赁合同虽约定因一方违约导致合同解除的，违约方应支付守约方5000元作为违约金，但本案审理过程中徐夕未提交证据证明因单宝平的违约行为导致徐夕财产损失情况。考虑到徐夕因提前解除合同确会产生一定财产损失，因此法院对于徐夕主张的违约金予以酌减，酌定单宝平应支付徐夕违约金3000元。综上，一审法院判决：一、确认徐夕与单宝平及北京链家置地房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年1月24日解除。二、自判决生效之日起七日内，单宝平返还徐夕房屋押金5000元。三、自判决生效之日起七日内，单宝平退还徐夕房屋租金19333元。四、自判决生效之日起七日内，单宝平支付徐夕违约金3000元。五、驳回徐夕的其他请求。如果单宝平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院与一审查明的事实无异。本院二审期间，单宝平主张其于2020年供暖季前即购买了新的暖气片，但直至2021年1月才协调好安装事宜；徐夕认可该陈述，同时称2021年1月9日当天暖气片并未更换成功。单宝平另称徐夕曾向其表示过涉案房屋内温度过低的情况，单宝平告知徐夕可以与物业沟通更换暖气片，2021年1月9日其与链家公司工作人员、暖气安装师傅等人员共赴涉案房屋处，但并未对涉案房屋供暖情况进行温度测量。关于涉案房屋腾退事宜，徐夕主张其与链家公司工作人员约好时间后，由链家公司工作人员通知了单宝平，链家公司工作人员对涉案房屋情况进行了查验，徐夕录制了现场视频并把涉案房屋钥匙交给了链家公司工作人员。链家公司工作人员认可徐夕的陈述，并称亦将徐夕腾退一事事前告知了单宝平，并且将当天拍取的水电等照片微信发送给了单宝平，但单宝平始终未到链家公司取回涉案房屋钥匙，同时单宝平曾于2021年1月9日委托链家公司将涉案房屋挂在贝壳网上对外出租。单宝平认可其接到了2021年1月24日收房的通知，但其当天并无时间，认为徐夕与链家公司系私下交接，但确实收到了链家公司发送的水电等照片，但单宝平称其并未点开照片进行查看。另，单宝平提供微信聊天记录予以证明其曾通过链家公司工作人员得知徐夕表示开空调就可以，无需单宝平另行购买电暖气，单宝平向链家公司工作人员表示过愿意承担电费；微信记录中单宝平表示“我看情况给她补一两百”。徐夕质证称真实性无法核实，不认可证明目的，双方并未就电费承担问题达成一致，且单宝平不同意减免房租。链家公司质证称真实性认可、证明目的认可。徐夕另提供与链家公司工作人员的微信聊天记录，欲证明其曾就电费承担问题通过链家公司与单宝平进行过沟通，但并未得到解决，双方对于替代供暖措施并未达成一致。单宝平质证称此后并未接到徐夕的沟通要求，单宝平始终是与链家公司工作人员进行沟通。链家公司质证称真实性、证明目的认可，单宝平与徐夕确实未就替代供暖措施和电费的承担问题达成一致。另查，徐夕一审期间提供了与单宝平的微信沟通记录，根据记录显示2020年12月24日徐夕将退租告知书发送给单宝平，微信记录中2020年12月后均只有徐夕单方信息内容，未见单宝平回复情况。二审庭审中，单宝平称2020年12月12日后其未再与徐夕进行过直接沟通。本院认为，本案中，单宝平、徐夕与链家公司签订的涉案房屋租赁合同合法有效，各方均应依约履行。现徐夕主张涉案房屋供暖设施存在问题，导致供暖季涉案房屋温度过低，徐夕就其主张提供了相应证据。单宝平虽不认可，但大量证据显示，单宝平明确知晓徐夕关于温度过低的主张，单宝平始终未提出异议，亦未对涉案房屋供暖温度进行测量，其虽不认可涉案房屋供暖设施存在问题，但同时又表示已经购买新的暖气设施，并向链家公司提出徐夕可以通过空调等其他替代供暖方式进行供暖，可以认定单宝平对于涉案房屋供暖温度过低的情况知晓并认可。在此情况下，单宝平始终未尽到合理的维修义务，在其自称已经于2020年10月份购买了暖气片的情况下，却直至2021年1月才协调安装，未尽到应当履行的合同义务。徐夕提前一个月通知单宝平解除合同，并实际于2021年1月24日搬离涉案房屋，一审法院据此认定涉案房屋租赁合同于2021年1月24日解除，处理正确。单宝平称其向徐夕表示可以通过空调等方式供暖，但自2020年12月起拒绝与徐夕直接沟通并解决问题，导致双方不得不通过中介协调解决，最终导致双方未能就替代供暖方案所产生的电费承担问题达成一致意见。单宝平作为出租人，未能就涉案房屋存在的供暖温度过低问题合理解决的情况下，应当承担不利后果，一审法院根据本案实际情况，对单宝平应当承担的违约责任予以酌定，并无不妥，本院予以确认。单宝平上诉称涉案房屋腾退系徐夕与链家公司私下所为，但单宝平明确认可链家公司已将2021年1月24日腾退事宜向其告知，单宝平因己方原因未能到场亦未委托他人到场进行房屋交割，并不存在徐夕与链家公司私下所为的情况。链家公司亦在与徐夕完成房屋查验后，将水电等查验照片发送给单宝平，单宝平亦认可收到，单宝平的上诉理由均难成立，其应当退还徐夕已付的2021年1月25日之后的租金。至于徐夕搬离后的房屋交接事宜，本案并不涉及，在此不予评价，如单宝平有异议，可另行解决。综上所述，单宝平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由单宝平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年九月二十七日法官助理 孙春玮书 记 员 刘 洋