陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕05民终1838号上诉人（原审原告）：潼关县城关街道办吴村中心社区居民委员会。法定代表人：李志让，该社区主任。委托诉讼代理人：徐斌，男，汉族，1985年1月2日出生，系该社区监委主任。委托诉讼代理人：王涛涛，陕西恒同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦国正，男，1959年6月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：卜永奇，陕西省潼关县城关法律服务所法律服务工作者。上诉人潼关县城关街道办吴村中心社区居民委员会（简称吴村中心社区）因与被上诉人秦国正房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省潼关县人民法院（2021）陕0522民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴村中心社区的委托诉讼代理人徐斌、王涛涛，被上诉人秦国正及其委托诉讼代理人卜永奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴村中心社区上诉请求：1、撤销潼关县人民法院(2021)陕0522民初176号民事判决书第二项；2、改判一审判决第一项为被上诉人向上诉人支付租赁费56万；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定本案超过时效属于认识及适用法律错误。1、本案中上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定十年期限，并不是一年签订一次。根据《民法典》189条及最高人民法院适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条规定“同一债务分期履行，时效从最后一期履行期限届满之日起计算”，上诉人与被上诉人签订了10年租赁合同，对于租赁费的约定是每年给付一次，截止上诉人起诉之日依然在双方合同有效履行期内，按照规定应当从最后一期租金履行期满之日起计算时效，很显然，本案并未超过时效。2、《商事审判指导意见(2012.1总第29辑)》案号最高人民法院民事判决书(2011)民提字第304号的裁判要旨非常明确：诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国法律规定了一般诉讼时效和特别诉讼时效。如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。3、在一审中被上诉人秦国正认可自己已经向上诉人支付了本合同期内2020年6月5日至2021年1月30日租赁费，并且向上诉人及上诉人的村民代表表示自己愿意向上诉人支付剩余租赁费，仅仅是请上诉人及其村民代表考虑其在租赁期间有损失，减少其租赁费，由此可以看出被上诉人自己自愿向上诉人支付租赁费，且其已经将2020年6月5日至2021年1月30日之间的租赁费已经支付。按照法律规定，被上诉人自愿继续履行义务的，不受诉讼时效限制，故被上诉人提出诉讼时效抗辩无任何理由。综上，一审法院认定本案部分超过时效认识有误，适用法律错误，请依法支持上诉人上诉请求。被上诉人秦国正答辩称，一、上诉人请求解除房屋租赁合同，依法不能成立，应给予驳回。答辩人秦国正与上诉人原吴村社区于2010年1月1日签订一份《房屋租赁合同》，答辩人承租了位于金陡步行街B栋二楼B220号房—225号房屋六间房屋，约定房屋使用期限为10年(自2011年1月30日至2021年1月30日止)。按照该《房屋租赁合同》的约定，时至今日，答辩人秦国正承租房屋已经续租，不属于依法应解除的法定条件。二、吴村中心社区起诉索要房屋租赁费的诉请，已经超出了法律规定的诉讼时效，应依法给予驳回。房屋租赁合同签订时间为2010年1月1日，自双方履行该房屋租赁合同至今，原告吴村社区自起诉前，包括社区合并之前时，原告方从未向答辩人秦国正索要、或者提出房屋租赁费的事实。该合同履行至今已经长达9年之久，依据《民事诉讼法》诉讼时效的法律规定，原告起诉该案至今，向答辩人索要房屋租赁费的期限，已超出法律规定时效，应依法给予驳回。三、上诉人吴村中心社区主张索要拖欠的房屋租费56万元，依法不能成立，应给予驳回。2010年吴村社区综合市场开发升级改造拆迁，涉及到答辩人秦国正在综合市场内的四间门面房和承租的第三人的五间门面房经营(用于金猴皮鞋的专卖店》。统一拆迁时，当时的社区领导口头保证，只要答辩人秦国正带头、配合社区拆迁工作，原社区主要负责拆迁领导，给答辩人秦国正承诺：在拆迁时按最高的拆迁标准给答辩人秦国正补偿房屋经济损失，但事实上，后因原社区拆迁赔偿资金短缺，未能实施给秦国正作出补偿。随后，经原社区干部同意决定，将原告位于豪鹭步行街二楼的6间门面房租赁给答辩人秦国正使用，并由原社区干部决定，让答辩人秦国正承租豪鹭房屋使用，来抵偿当时社区承诺的应给秦国正的房屋拆迁赔偿款。虽然，《房屋租赁合同》上签订有房租费用，但事实上，从合同签订至今，吴村社区始终没有给秦国正索要过一分钱的租赁费。原吴村社区让秦国正使用租赁的房屋，以抵作答辩人秦国正的房屋拆迁补偿款。再者，原吴村社区在处理拆迁户补偿时，给其他的拆迁户都给予补偿，唯有答辩人秦国正至今未能给予补偿。上诉人时至今日，主张索要租赁的行为，于法无据。而且，原吴村社区居民委员会还向答辩人秦国正出具了一份证明材料，足以证明，十年的房屋租赁费，应抵作答辩人秦国正的拆迁补偿款的事实存在。基于上述事实，请求贵院查明案件事实，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。原告吴村中心社区向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁费56万元整。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年，潼关县城关镇吴村社区、吴村村委会对老市场升级改造拆迁，被告秦国正积极配合拆迁工作开展，因补偿资金不足，未支付秦国正拆迁补偿款，时任村干部经协商后决定，将步行街门面房由秦国正使用。2011年1月1日，吴村社区、吴村村委会与秦国正签订了《房屋租赁合同》，将其位于潼关县金陡步行街B栋二楼B220号房-B225号房共六间门面房出租给被告秦国正，租赁期限十年，自2011年1月30日起至2021年1月30日止，六间房每年租金共6万元，每年元月底前交清当年房租。2015年5月，吴村社区、义家社区撤并设立吴村中心社区。自合同签订至现任班子上任前，原告未向被告催要过房屋租金。2019年，原告现任班子上任后，派干部向被告秦国正催要房租，双方意见分歧形成本案诉争。一审法院认为，原告吴村中心社区与被告秦国正经协商一致签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，应为有效合同。该合同持续至民法典施行后，因此引起的纠纷属民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，适用民法典的规定。双方约定每年房屋租金6万元，每年元月底前交清当年房租，该约定具有独立性，不属于《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定的同一债务分期履行的情形，而属于定期重复给付的债务。房屋租赁费总额的增加系因双方合同的不断重复履行逐年累积的结果，而非在合同签订时承租人必然要承担的债务总额。房屋租赁合同的出租人在承租人未按照合同约定支付租赁费的情况下，享有更广泛的法律救济途径，既可以要求给付租金和违约金，又可以解除合同。正是基于以上因素，民法通则将延付或拒付租金的诉讼时效规定为一年。民法总则和民法典为充分保护民事权利，将诉讼时效统一规定为三年。但是，即使在民法总则实施后，原告仍未及时主张其权利。另外，结合该案被告提供的证据，虽不足以认定原、被告就房屋拆迁补偿款抵销房屋租金达成了协议，但原告在被告长期不交纳房屋租金的情况下，不向被告主张房屋租金的消极行为也是对自己权利的放弃。从本案查明的事实也能够说明，原告索要房屋租金系因2019年社区班子换届后引起的行为。故此，被告提出诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。原告应在知道或者应当知道其权利受到损害之日起三年内行使其民事权利。对原告已超出诉讼时效期间的民事权利，不受法律保护。综上所述，本院对原告主张被告给付2017年1月30日至2020年6月30日三年半的房屋租金21万元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第五百七十九条、第七百二十一条的规定，判决：一、被告秦国正于本判决生效之日起三十日内支付原告潼关县城关街道办吴村中心社区居民委员会2017年1月30日至2020年6月30日的房屋租赁费210000元。二、驳回原告潼关县城关街道办吴村中心社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元，由原告潼关县城关街道办吴村中心社区居民委员会负担5550元，被告秦国正负担4450元。经二审审理，一审认定本案基本事实属实。另查明，2012年2月19日原吴村社区居民委员会出具证明，证明基本内容为：“因吴村社区2011年综合市场升级改造拆迁，秦国正在综合市场共有四间门面房，再租别人五间门面房，经营《金猴皮鞋专卖店》。因拆迁时带头和社区配合的门面房是按每间拾万元赔偿。拆迁完毕后，社区没有资金给秦国正赔偿，经社区开会同意后，为了弥补秦国正拆迁装修损失，将豪鹭B幢二楼六间房子承包给秦国正经营使用，并订了租赁拾年合同”。秦国正在租赁期间，原吴村村委会或吴村社区没有向秦国正索要过租赁费，至2019年5月吴村中心社区新任班子上任后，派人员向秦国正追要涉案房屋租赁费。本院认为，本案争议有两项，一、原吴村村委会、原吴村社区与秦国正之间是否达成以迁补偿款冲抵房屋租赁费；二、上诉人提起诉讼是否超过法定诉讼时效，上诉人主张的租赁费如何确认。针对争议一，秦国正在原综合市场进行经营，综合市场被拆迁，拆迁后秦国正未取得任何经济补偿等事实客观存在，秦国正虽然提供相关证明，但该证明意思表示不明确，不确切，证明效力低；且与双方之间的房屋租赁合同约定存在矛盾。故秦国正主张以拆迁补偿款冲抵房屋租赁费的事实依据不足，不予支持。针对争议二诉讼时效问题，双方履行租赁合同过程中，原吴村村委会、吴村社区及合并后的村组织长期未向秦国正收取租赁费、也未行使出租人其他权利，属于消极行为，放任自己的权利甚至造成权利丧失。故一审法院适用诉讼时效并无不当。关于《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。本案所涉租赁合同，系分期履行合同之债，并非同一债务的分期履行。租赁费债务的形成是以租赁合同的实际履行为依据，合同约定的租赁费并非必然债务。故本案不适用《中华人民共和国民法典》第一百八十九条之规定。综上所述，上诉人吴村中心社区的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人吴村中心社区负担。本判决为终审判决。审判长  秦文强审判员  吴丽宁审判员  李 谦二〇二一年九月二十九日书记员  王梦娇