重庆市梁平区人民法院重庆市梁平区人民法院 民事判决书                            (2021)渝0155民初3709号 原告：重庆市茂诚物业管理有限公司，住所地：重庆市万州区渝东大花园，统一社会信用代码91500101709419474D。法定代表人：杨茂君，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王庆梅，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘燕，女，系该公司工作人员。被告：彭盛波，男，1972年12月11日出生，汉族，户籍地重庆市梁平区，现住重庆市梁平区。被告：温亚丽，女，1978年1月14日出生，汉族，住重庆市梁平区。原告重庆市茂诚物业管理有限公司与被告彭盛波、温亚丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王庆梅、刘燕和被告彭盛波到庭参加诉讼，被告温亚丽经传票传唤无正当理由拒不庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市茂诚物业管理有限公司（以下简称茂诚物业公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付截止2021年5月31日其拖欠的20个月的物业管理费55836.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事由和理由：2013年4月22日，原告茂诚物业公司与开发商重庆市万泽置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告为被告所在的“XXX”小区提供物业服务，业主每月按时向原告支付物业服务费用。合同签订后，原告按约履行了义务，被告身为“XX”C1XXX动岚健身商业用房的业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，自2019年12月1日至2021年5月31日，被告累计拖欠原告物业管理费55836.00元未给付，期间曾经原告多次书面或电话催收，被告均已种种理由不予支付。为此，原告诉至本院请求判令支持其主张。被告彭盛波辩称，我方于2020年1月10日已将动岚健身的营业执照注销，经营权全部转让给了张远洋，房屋也租给他使用，租赁合同约定，物业费由张远洋负担，原告也曾向张远洋收取了两个月的物业费。之前的物业费承认给付，但张远洋经营后的物业费由他承担，与我无关。被告温亚丽未作答辩。 诉讼中，原告为证明其主张的案件事实举出的证据有：1.二被告身份证复印件2张；2.前期物业服务合同备案申请表、备案证明存根复印件4张；3.发改委文件复印件2页；4.前期物业服务合同复印件12张；5.重庆市万泽置业有限公司与被告彭盛波、温亚丽签订的《重庆市商品房买卖合同》复印件14页；6.物管费催收函复印件2张；7.清掏化粪池、工程维修、保安巡逻、保洁清扫照片复制件5张；8.梁平区不动产登记中心档案查询结果原件1张；9.物管费用欠费清单复印件2张；10.安保人员巡查签到表及进出人员、物品登记表复印件5张；11.工程项目维修派工单表复印件2张；12.关于时代广场停电的温馨提示1张；13.物业公司工作联系函1张。二被告在诉讼中未举证。上述证据，虽然经被告彭盛波质证均有异议，但没有举出相反的反驳证据；被告温亚丽未应诉答辩，也未到庭质证，视为其放弃抗辩权和质证权。本院审查认为，原告举出的证据来源合法、内容真实、与本案有关。故原告举示的证据应当作为认定本案事实的证据予以采纳，证明力应予确认；对其主张的案件事实也应予以确认。经审理查明，2013年4月22日，原告茂诚物业公司与开发商重庆市万泽置业有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定：由原告为梁平区双桂街道“XXX”小区提供物业服务，业主应按其拥有的物业建筑面积每月按时向原告支付物业服务费用，其中商业物业的收费标准为：4.0元/月·平方米；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，应按万分之三的标准向原告支付违约金；合同期限为：自2013年4月22日起至2016年4月21止；同时还约定了其他相关事项。该合同经原梁平县国土资源和房屋管理局于2013年4月26日审查登记备案。自此，原告茂诚物业公司在该小区为全体业主提供了建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，至今仍在该小区提供相关物业服务。 被告彭盛波、温亚丽在“XXX”C区（即位于重庆市梁平区）购买有一处商业用房， 并于2016年取得了不动产权证书，产权证号为：渝（2016）梁平县不动产权第000XXX号，登记的产权人为温亚丽、彭盛波，房屋建筑面积为1550.99㎡，自此，二被告成为该房业主，并与该小区的其他业主共同接受了原告提供的物业服务，按照合同约定，被告应当按时向原告支付相应的物业服务费，但自2019年12月1日起至2021年5月31日止，被告共计拖欠原告物业服务费111671.28元（即被告的住房建筑面积为1550.99㎡×4.0元/㎡/月×拖欠的期限18个月=111671.28元），曾经原告书面催交，被告至今仍未交纳。 本院认为，原告重庆市茂诚物业管理有限公司与开发商商重庆市万泽置业有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反相关法律、法规的规定，合法有效。原告茂诚物业公司按照上述合同的规定，自2013年4月22日起在“XXX”小区为全体业主提供了必要的维修、养护、清洁、绿化、维护基本秩序等物业服务。合同期满后，即自2016年4月22日起至今，原告公司仍然为该小区提供了相关的物业服务，在此期间，该小区的全体业主亦接受了原告公司的物业服务行为，从而形成了事实上物业服务状态，应当视为合同关系成立，双方也应当按照《前期物业服务合同》约定的内容确认彼此之间的权利义务关系。被告彭盛波、温亚丽在该小区购买了商业用房，并于2016年取得了不动产权证成为该小区的业主。二被告即是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，原、被告之间亦形成了事实上的物业服务合同关系。因此，二被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同享受了原告提供的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等交纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给原告。其交费标准也应当按照上述物业服务合同约定的标准向原告支付相关物业服务费。由于二被告在该小区购买的房屋属商业用房，房屋建筑面积为1550.99㎡，按照合同约定标准，应按4.0元/㎡/月计算交纳其拖欠的18个月的物业费为111671.28元（即被告的住房建筑面积为1550.99㎡×4.0元/㎡/月×拖欠的期限18个月=111671.28元），符合物业合同的约定标准，但现原告请求二被告按2.0元/㎡/月计算交纳其拖欠的18个月的物业费为55836.00元，其余55835.28元未主张，不违反法律规定，应当予以准许。被告彭盛波抗辩称，其房屋已租赁给他人使用，物业费应由承租人给付与其无关，但未举出相关证据予以证明，故其主张不成立，亦不予支持。由于本案物业服务合同的事实，虽然发生在民法典施行之前，但持续至今，即民法典施行之后，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应当适用民法典的相关规定进行裁判。综上所述，原告的诉讼请求有事实依据，也符合法律规定，应予支持；同时，由于二被告为该房屋的共有权人，应当共同承担向原告交纳物业服务费的责任；至于被告彭盛波的抗辩主张，因无证据不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：由被告彭盛波、文亚丽向原告茂诚物业公司支付其拖欠的2019年12月1日起至2021年5月31日止的物业服务费55836.00元，限本判决生效之日起付清。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598.00元，由被告彭盛波、文亚丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。                             审 判 员  高    燎                             二0二一年九月三日                           书 记 员   刘 晓 芳    - 1 -