北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6051号上诉人（原审被告、反诉原告）：兆庆育和国际健康管理（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：王骅，执行董事。委托诉讼代理人：邓丽军，北京市道融律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵喆，北京市道融律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京海房投资管理集团有限公司，住所地北京市海淀区甘家口21号楼。法定代表人：许立，董事长。委托诉讼代理人：兰明明，男，北京海房投资管理集团有限公司法务。委托诉讼代理人：闫永安，北京德恒律师事务所律师。上诉人兆庆育和国际健康管理（北京）有限公司（以下简称兆庆育和北京公司）因与被上诉人北京海房投资管理集团有限公司（以下简称海房投资集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初42578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兆庆育和北京公司的委托诉讼代理人邓丽军、赵喆，被上诉人海房投资集团公司的委托诉讼代理人兰明明、闫永安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兆庆育和北京公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.确认兆庆育和北京公司与海房投资集团公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月18日解除；2.兆庆育和北京公司向海房投资集团公司支付自2018年8月1日至2020年4月18日期间的所欠租金469168元，无需支付违约金；3.兆庆育和北京公司无需支付房屋占有使用费。事实与理由：自2020年1月2日起兆庆育和北京公司被禁用电梯，海房投资集团公司违约在先，故兆庆育和北京公司于2020年4月18日解除了租赁合同。受新冠肺炎疫情影响，根据相关政策文件，海房投资集团公司免除兆庆育和北京公司3个月的租金。另外，自2018年8月1日起，北京海房银龄养老服务有限公司在涉案房屋楼梯口处打隔断，导致兆庆育和北京公司实际使用的承租面积变小，应减少相应租金。关于违约金，兆庆育和北京公司主观上并不存在拖欠租金的故意，不应当承担违约责任，即使应当支付违约金，一审判决数额明显过高，应当予以下调。海房投资集团公司辩称，不同意兆庆育和北京公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。海房投资集团公司向一审法院起诉请求：1.确认海房投资集团公司与兆庆育和北京公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月28日解除；2.判令兆庆育和北京公司立即向海房投资集团公司支付自2018年8月1日起至2020年4月28日止的租金共计878140元，并按照日租金的10％标准，从2018年8月始自当季首月15日至2020年4月28日止的违约金共计335892元；3.判令兆庆育和北京公司立即将北京市海淀区文慧园11号楼五层的房屋腾退交还海房投资集团公司，同时兆庆育和北京公司按41975元／月标准，向海房投资集团公司支付自2020年4月28日至房屋实际腾退之日止的占有使用费；4.判令兆庆育和北京公司承担本案全部诉讼费用。兆庆育和北京公司向一审法院提起反诉请求：海房投资集团公司返还预收兆庆育和北京公司的租金50万元及押金4万元，两项共计54万元。一审法院认定事实：2017年3月20日，海房投资集团公司（甲方）与兆庆育和北京公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：“甲方将座落在海淀区文慧园11号楼地上二层至地上五层的房屋（以下简称涉案房屋），建设面积1883.2平方米，出租给乙方作海淀区医养服务中心使用。租赁期限自2017年10月1日起至2027年9月30日终止，本合同有效期为十年。甲、乙双方议定租金标准为年租金人民币贰佰零陆万元整。乙方须在本合同约定房屋正式起租之日前10个工作日内，向甲方支付第一次共三个月房租，共计人民币伍拾壹万伍仟元整，剩余租金乙方三个月向甲方支付一次，直至合同期满。乙方须在合同签订后的5个工作日内，向甲方支付一个月租金，即人民币拾柒万壹仟柒佰元整，作为房屋租赁保证金，续租合同则沿用前一合同的保证金，无须再次支付。租赁期满或合同解除后，甲方保证将该保证金扣除应由乙方承担的费用、租金及损害赔偿外的剩余部分返还乙方。（第八条）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，同时甲方不承担任何赔偿责任：逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成损害的；乙方无故拖欠甲方租金一个月以上。在租赁期内，由于乙方违约导致甲方提前解除合同的，乙方基于承租期间所进行的投资、投入、装修及购置的设备设施等，一律归甲方所有，甲方一律不负责赔偿。退房：发生本合同第八条规定的情形导致本合同终止的，自本合同终止之日第二日起，甲方收回该房屋使用权。此前乙方必须从该房屋内搬出属于乙方的全部物件。乙方逾期不搬，超过5日的，甲方有权对此类物件进行处理，或有权向人民法院起诉和申请执行，同时，甲方因此所受损失应由乙方负责全部赔偿。乙方退房时。如损害房屋任何设备，应负责照价赔偿。乙方退房时，已装修完的墙面、地面、吊顶、灯饰等装修内容一律不得拆除，乙方对房屋进行的增减部分无偿交甲方所有，且乙方不得就此向甲方提出任何补偿要求。违约责任：乙方逾期交付租金的，除应及早如数补交租金外还应从逾期交付租金之日起每天向甲方支付相当于日租金的10％作为违约金。本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用该房屋的，甲方有权要求乙方限期搬出，乙方除应按原租金标准支付租金外还应按每日租金的10％支付违约金。如乙方出现单方欠租行为，甲方有权处理乙方所留物件的所有权，用于折抵所欠房屋的租金。”租赁合同签订后，海房投资集团公司履行了房屋交付义务，兆庆育和北京公司亦支付了押金及阶段租金。后因兆庆育和北京公司经营出现困难，决定将上述涉案房屋部分租赁面积转租第三人使用。为此于2018年8月6日，兆庆育和北京公司（甲方）与北京海房银龄养老服务有限公司（以下简称海房银龄公司，乙方）签订《协议书》（以下简称协议），主要内容包括：“经甲乙双方友好协商，就甲方将位于北京市海淀区文慧园11号楼的部分租赁权及相关项目运营权转让给乙方运营事宜，达成如下协议。甲方作为位于海淀区文慧园11号楼的整体承租方，将其二、三、四层整体及一层（大厅）面积为1423.2平方房屋的租赁权转让给乙方开展养老服务运营。乙方向甲方支付一次性转让费用180万元整，甲方转让的范围包含本协议约定房屋租赁权、以及屋内装修及设备设施等物品。乙方应自本协议生效之日起7个工作日内给付甲方130万元转让费（其中可以转移支付给业主方，抵扣转移支付给业主方4-7月份房租款（自2018年4月31日至6月30日51.51万整，余款78.49万元经结算后支付给甲方），转让费余款共计50万元由乙方代为向本协议约定房屋产权人支付甲方所承租的文慧园11号楼五层的租金，直至转让费结清为止。乙方向甲方支付剩余款项时（扣除转移支付业主方51.51万房租款后），甲方应提前三日向乙方提供相应金额的正规增值税专用发票（78.49万元），如因甲方不及时提供正规增值税专用发票导致的付款迟延，乙方不承担任何责任。”协议签订后，兆庆育和北京公司将协议约定的租赁面积交付海房银龄公司使用，其余原涉案房屋第五层仍由兆庆育和北京公司实际占有使用。2018年11月5日，兆庆育和北京公司向海房投资集团公司支付40000元，用途为：租赁费文慧园11号楼五层租赁押金。期间，因就剩余涉案房屋第五层面积存在意见分歧，兆庆育和北京公司就此与海房投资集团公司进行过协商，海房投资集团公司认为剩余涉案房屋面积以房产证登记面积即460平方米确定，并以此为双方拟定了《补充协议》，但未得到兆庆育和北京公司的认可，双方未能就剩余涉案房屋第五层变更签订新的租赁协议，且后虽经海房投资集团公司催要，兆庆育和北京公司亦未能直接继续向海房投资集团公司支付自2018年8月1日起涉案房屋第五层的租金。2020年4月18日，兆庆育和北京公司向海房投资集团公司发送《退租函》，内容为：“因目前我司租用贵公司办公场地无法正常对外经营服务，决定自2020年4月19日起停止租用文慧园11号楼五层的办公场地。相关租金和设备腾退事宜双方协商一并解决。”与此同时，海房投资集团公司亦向兆庆育和北京公司发出《律师函》，其中明确：“…贵司长期拖欠租金，违反了海房集团公司与贵司签订的《房屋租赁合同》的约定，已构成根本违约，且严重损害了海房集团公司的合法权益。海房集团公司有权依照有关法律规定及合同约定追究贵司的违约责任。…海房集团公司根据第八条第四款第八项之规定，解除与贵司签订的《房屋租赁合同》。务请贵司在收到本函后，立即将承租房屋腾空并与海房集团公司办理交接手续。务请贵司在收到律师函之日起7日内即向海房集团公司足额支付其所拖欠的未支付租金共计965425元。务请贵司在收到本律师函之日起7日内，立即按照《房屋租赁合同》第十条第二、三款的约定向海房集团公司承担逾期支付租金的违约金。…”兆庆育和北京公司于2020年4月28日收到该《律师函》后，未能按函件内容确定的期限向海房集团公司支付租金及违约金并腾退涉案房屋第五层至今。对有争议的证据和事实，法院认定如下：海房投资集团公司主张兆庆育和北京公司自2018年8月1日起长期拖欠租金的事实，兆庆育和北京公司认可自该日起未直接向海房投资集团公司支付涉案房屋第五层的租金，却以双方此后未重新签订租赁合同为由，主张双方租赁合同关系已终止。海房投资集团公司则主要以兆庆育和北京公司于此后向其支付房屋租赁押金事实、实际使用涉案房屋第五层事实、《退租函》内容及交纳相应供暖费等事实予以反驳，兆庆育和北京公司未能就上述事实向法院作出合理解释，未就其上述双方租赁合同关系终止之主张向法院充分举证。另根据海房投资集团公司提供的双方经办人员微信聊天记录内容，可确定海房投资集团公司曾于2018年内向兆庆育和北京公司催要涉案房屋第五层已发生的阶段欠租，兆庆育和北京公司对此并未就相应阶段租金发生事实提出异议。海房投资集团公司主张与兆庆育和北京公司之间的租赁合同关系，于上述以解除合同等为内容的《律师函》送达该公司之日解除，兆庆育和北京公司对此不予认可，但除前述理由外，该公司未能述及其他相反事实、理由并提供相应反证。兆庆育和北京公司反诉主张由海房银龄公司代为向海房投资集团公司支付租金50万元的事实，其仅以与海房银龄公司签订的协议及双方人员微信聊天记录内容为据，但海房投资集团公司否认实际收到该50万元。经法院释明风险及举证责任，兆庆育和北京公司未就该款实际支付相关事实向法院提供证据。另根据海房投资集团公司提供的涉案房屋第五层照片，显示至今房屋内尚有办公家具、仪器设备及杂物等尚未清理、搬出，房屋并未交还海房投资集团公司。兆庆育和北京公司对该照片所反映的房屋及该公司所有物品现状无异议，且表示放弃房屋内物品，主张海房投资集团公司有权处置房屋内物品，但该公司另以基于双方战略合作协议及海房投资集团公司于疫情期间拒绝其搬出之事实，抗辩海房投资集团公司关于房屋占有使用费的诉讼请求，但相关事实、理由均未得到海房投资集团公司的认可，兆庆育和北京公司未能就其主张的事实向法院充分举证。一审法院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应遵照履行。本案中，海房投资集团公司将涉案房屋出租兆庆育和北京公司使用，双方就此签订的租赁合同具有法律效力。根据合同性质及合同约定，海房投资集团公司负有交付约定房屋的义务，兆庆育和北京公司负有支付房屋租金的义务。其中，现已查明双方于签订合同时，系以房屋产权登记信息确定房屋租赁面积，并未对租赁房屋面积进行实际测量。实际履行中，海房投资集团公司交付了涉案房屋，后因兆庆育和北京公司经营出现困难，其与海房银龄公司就部分租赁面积签订租赁协议，将部分房屋面积转租海房银龄公司使用，但因剩余第五层面积与海房投资集团公司存在意见分歧，从而引发双方纠纷。庭审中，海房投资集团公司主张兆庆育和北京公司违约拖欠租金的事实，兆庆育和北京公司以双方未重新签订租赁协议等反驳双方租赁合同关系已终止，进而对抗海房投资集团公司关于偿付租金、违约金等诉讼请求。但经法院查明，兆庆育和北京公司在转租后，实际继续占有使用剩余租赁面积，且已就该部分租赁面积实际向海房投资集团公司支付了押金、交纳了相应供暖费，另述称由海房银龄公司代付过部分租金，其退租函更作出退回租赁物的意思表示。双方虽未重新签订租赁协议，但双方并未明确解除原租赁合同，涉案房屋剩余租赁面积是可以通过原租赁合同及兆庆育和北京公司与海房银龄公司的协议约定确定的。故综合上述事实，可确定兆庆育和北京公司与海房投资集团公司之间的租赁合同于此时仍继续存续，兆庆育和北京公司仍负有向海房投资集团公司支付阶段租金的义务。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另根据双方租赁合同约定，兆庆育和北京公司无故拖欠租金一个月以上的，海房投资集团公司有权解除合同，且由此导致合同终止的，自合同终止第二日起，海房投资集团公司有权收回房屋，另兆庆育和北京公司除应如数补交租金外，还应从逾期交付租金之日起向海房投资集团公司按日支付相应比例的违约金。兆庆育和北京公司于转租后，未向海房投资集团公司支付房屋租金，且该公司未能就海房银龄公司代付50万元租金之事实向法院充分举证，该公司确存在拖欠租金的行为且已构成根本违约。海房投资集团公司基于上述事实，已向兆庆育和北京公司发出解除合同律师函，其行使合同解除权具有合同及法律上的依据，双方租赁合同关系于该函件送达兆庆育和北京公司时解除，法院对该解除效力予以确认。故现海房投资集团公司另要求兆庆育和北京公司偿付租金、违约金并腾退房屋及逾期腾退的房屋占有使用费，均符合双方合同约定，并不违背法律规定，法院均予以支持，相应对兆庆育和北京公司关于退还50万元租金的反诉请求，法院不予支持。关于押金，双方合同约定，租赁期满或合同解除后，海房投资集团公司保证将该保证金扣除应由兆庆育和北京公司承担的费用、租金及损害赔偿外的剩余部分返还兆庆育和北京公司。但兆庆育和北京公司所交押金，现不足以抵销所拖欠的租金，海房投资集团公司有权先行扣除该笔押金，法院对兆庆育和北京公司要求返还的反诉请求不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认北京海房投资管理集团有限公司与兆庆育和国际健康管理（北京）有限公司于2017年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月28日解除；二、于判决生效后十五日内，兆庆育和国际健康管理（北京）有限公司偿付北京海房投资管理集团有限公司2018年8月1日至2020年4月28日期间的欠租共计838140元（已扣除押金40000元），并按日租金10％标准支付相应违约金(自2018年8月起，分别于每季度首月15日起计算至2020年4月28日止)；三、于判决生效后十五日内，兆庆育和国际健康管理（北京）有限公司将位于北京市海淀区文慧园11号楼地上第五层房屋腾空并交还北京海房投资管理集团有限公司；四、于判决生效后十五日，兆庆育和国际健康管理（北京）有限公司按41975元／月标准，计算支付北京海房投资管理集团有限公司自2020年4月29日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费；五、驳回兆庆育和国际健康管理（北京）有限公司的全部反诉请求。二审中，海房投资集团公司提交了一份房地产出租交接单，其中表明就涉案房屋兆庆育和北京公司退租交接日期为2021年5月10日，以此证明兆庆育和北京公司在涉案房屋腾退之前一直占用使用，应当支付占有使用费。兆庆育和北京公司认可该份证据的真实性，但不认可证明目的。鉴于兆庆育和北京公司认可该份证据的真实性，本院确认兆庆育和北京公司从涉案房屋中实际腾退之日为2021年5月10日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于租赁合同解除一节。兆庆育和北京公司主张海房投资集团公司违约，其于2020年4月18日解除与海房投资集团公司签订的租赁合同，但是其并未提供证据证明其存在解除权，故本院对其该项主张不予采纳。兆庆育和北京公司自2018年8月1日起长期拖欠出租方海房投资集团公司的房屋租金，已经构成根本违约。海房投资集团公司于2020年4月28日解除双方的租赁合同并无不当，本院予以确认。关于租金及占有使用费一节。兆庆育和北京公司一直欠付海房投资集团公司2018年8月1日至2020年4月28日期间的租金。兆庆育和北京公司在新冠疫情发生前，已经存在长期拖欠租金的根本违约行为，且其在一审中并未明确提出减免租金的请求，故一审法院在扣除其押金后，判决兆庆育和北京公司向海房投资集团公司支付上述期间租金838140元及2020年4月29日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费并无不当，本院予以确认。关于违约金一节。兆庆育和北京公司长期欠付租金已构成根本违约，根据租赁合同约定，一审法院判决兆庆育和北京公司应当按日租金10％标准向海房投资集团公司支付相应违约金并无不妥，本院予以确认。综上所述，兆庆育和北京公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6835元，由兆庆育和国际健康管理（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 斌审 判 员  姚 红审 判 员  张建清二〇二一年九月二十四日法官助理  王 飞书 记 员  苑要楠