江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终616号上诉人（原审原告）：景德镇市鼎辉物业服务有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区新枫路北侧昌江府1栋201号，统一社会信用代码：91360200343305893K。法定代表人：李振海，该公司总经理。委托诉讼代理人：周互助，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨彩虹，湖南怀治律师事务所。被上诉人（原审被告）：余文宇，男，汉族，1978年8月4日出生，住所地江西省景德镇市珠山区。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司与被上诉人余文宇物业合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司委托诉讼代理人周互助、杨彩虹、被上诉人余文宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司上诉请求：1、撤销江西省景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初816号民事判决书。在查清事实基础上，依法改判被上诉人余文宇支付鹭金昌江府4号楼603室物业管理费5708.88元，违约金1712.66元，合计7421.54元。2、涉诉一二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实有误。一审法院在未查清案件事实的情况下，仅仅依据上诉人与被上诉人签订的业主手册上的日期即认定昌江府小区4号楼603室交付日期为2017年3月8日。《商品房买卖合同》约定小区的商品房交付期限为2015年12月31日，一审庭审中，被上诉人未提出开发商有延期交房的情况，也无任何证据证明开发商有延期交房。昌江府小区4号楼603室于2015年12月已达到交房条件，开发商早在2015年12月31日就已经通知包括被上诉人在内的所有昌江府小区一期房屋的买受人在2015年12月31日前收房。二、一审法院适用法律错误。一审法院忽视了小区的实际情况，直接根据被上诉人口述的情况，认定小区业务存在瑕疵，适用法律错误。余文宇答辩称：从第一年拿钥匙的时候，业主是愿意交物业费的，但是交物业费的时候未说补缴的事由，拿钥匙的时候许多文件没有逐一说明，我们直接拿走了；装修的时候物业锁了电梯，不让电梯运送装修材料，增加了装修成本；15年事实上没有交房，只是我遗失了相关凭证；小区各方面的服务，包括摄像头，都是没用的。垃圾桶就放在电梯里面，严重侵害了业主的居住体验，顶楼清洁未做，都是发霉的气味。业主的汽车也不让停，说停车位不租只卖，而且有很多停车位划分给了附近酒店，业主难以使用；我搬家的时候赶早迁居，但是门卫门都不给开，于是我们只能走地下室；必须只有门禁卡才能进小区，我妈妈也被拦在小区外面过，物业的职责应该是保卫小区安全，为业主服务，不应该只认门禁卡；天花板也经常掉落，发霉，今年才开始补，之前一直没有维修。对方说的很多事情没有依据，这个事情不止发生在我一人身上，许多业主都有这样的经历，物业费的问题也不止我一个人有，群众的眼睛是雪亮的。原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：要求被告余文宇支付物业管理费5708.88元、违约金1712.66元。经一审法院查明：被告余文宇购买盛元公司开发的鹭金昌江府4号楼603室房屋，建筑面积为105.72平方米。2017年3月8日，原、被告签订《业主手册》。协议约定：原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司受盛元公司委托负责管理鹭金昌江府的物业服务。收费标准为：高层住宅1.5元/月/平方米、商业用房3元/月/平方米。物业服务费每十二个月预交一次，交纳费用时间为每十二个月的第一个月上旬。若被告余文宇未按时交纳，应按每日万分之四的标准向原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司支付违约金。原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司服务主要内容包括综合管理服务、公共区域清扫卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化日常养护、共用配套设施日常运行保养维修五大块。被告余文宇交纳了一年的物业费，自2018年3月8月起，被告余文宇未按合同约定交纳物业费。一审法院认为，原、被告签订的《业主手册》系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，一审法院对其真实性、合法性予以认定。被告余文宇提出的原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司在物业服务中存在的问题，属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，被告余文宇不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为鹭金昌江府小区提供更好的物业服务。原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司在提供物业服务过程中确实存在不足之处，结合景德镇市鼎辉物业服务有限公司实际提供的物业服务水平，一审法院按物业服务合同约定标准的80%酌情计算，对景德镇市鼎辉物业服务有限公司要求被告余文宇支付违约金的请求不予支持。被告余文宇应缴纳的物业费为2791.01元（1.5元/月/平方米×105.72平方米×22个月×80%，计算至2019年12月31日）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告余文宇于本判决生效之日起五日内支付给原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司物业费2791.01元。二、驳回原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告余文宇负担。二审期间，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司提交以下证据：证据1、一号楼四号楼其他业主收房材料，被告缴费收据。拟证明：景德镇盛元置业有限公司通知交房时间统一为2015年12月，缴费收据记载明确清楚缴费时间，被上诉人不存在延期交房，被上诉人已认可自2016年1月1日起缴纳物业费；证据2、景德镇盛元置业有限公司证明，拟证明：2015年12月同一通知昌江府小区业主收房，被上诉人不存在延期交房情况；证据3、物业提供服务的照片，拟证明：上诉人积极履行合同义务，不存在被上诉人所述不作为情形；证据4、业主赠送的锦旗、评级征信认证证书的照片，拟证明：上诉人作为AAA级信用单位、物业积极为业主解决问题并得到业主认可。被上诉人余文宇质证意见：我觉得这个是带欺骗性的，如果缴费的时候他提过补缴一年的物业费，那当时我们就会协商解决，可是他们没有提过，只是单纯让我们对一大堆材料签字，我们没有时间细看；关于第二组证据，没有通知收房，我是13年买的期房，说是15年底交房，我们15年没有交房，实际是16年交房，我们当时还多次咨询交房事宜，后来才知道他们是违约，但是已经过了诉讼时效，我当时不清楚这个情况，而且当时有业主拿到了违约金，我不知道这个证明是怎么来的；关于第三组证据，这个我个人认为，物业作为服务行业，不是说单纯服务一天，服务是一个连贯的过程，照片只能证明一时，就我作为业主的体验来说，我对物业的服务是不满意的，像我们的顶楼十分混乱，发霉、乱晾晒衣物都没有人管理；关于第四组证据，他说的送锦旗什么的我都不知道，我都没有参与业主委员会，但是从来没也看过什么送锦旗的事，这个送锦旗完全可以内部找人送一下，所以我认为这个事情不真实，而且就这么多业主来说，一个两个人认为物业好不代表大家所有人的看法。本院认为，本案的争议焦点为：一、余文宇是否需要向景德镇市鼎辉物业服务有限公司补交拖欠的物业费以及如何确定物业费的数额；二、景德镇市鼎辉物业服务有限公司提出的违约金是否得到支持。关于以上争议焦点，本院认为，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司与被上诉人余文宇签订的《前期物业管理服务协议》中约定了前期物业服务费用，上诉人收取物业费的标准依据的也是该合同，而该合同的签订的时间为2017年3月8日。景德镇市鼎辉物业服务有限公司若想主张在此合同签订的时间之前的物业费，就须举证其与被上诉人余文宇之间存在合同约定或法律规定。景德镇市鼎辉物业服务有限公司作为提供物业服务的一方，在余文宇否认景德镇市鼎辉物业服务有限公司提供相应物业服务的情况下，景德镇市鼎辉物业服务有限公司应对其依约提供了相应的物业服务承担举证证明责任，对于业主余文宇不满物业服务的部分，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司并无相应证据证明，一审法院结合景德镇市鼎辉物业服务有限公司实际提供的物业服务水平按物业服务合同约定标准的80%酌情计算物业费并无不妥。其次，被上诉人余文宇不交纳物业费并非事出无因，被上诉人称其是因为不满意景德镇市鼎辉物业服务有限公司提供的服务而未交纳物业费，被上诉人余文宇提出的上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司在物业服务中存在的问题，属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，被上诉人余文宇不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司也不能因此要求余文宇支付违约金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由景德镇市鼎辉物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  舒振亚审判员  周寿林审判员  徐文生二〇二一年九月二十四日书记员  郑明慧江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终616号上诉人（原审原告）：景德镇市鼎辉物业服务有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区新枫路北侧昌江府1栋201号，统一社会信用代码：91360200343305893K。法定代表人：李振海，该公司总经理。委托诉讼代理人：周互助，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨彩虹，湖南怀治律师事务所。被上诉人（原审被告）：余文宇，男，汉族，1978年8月4日出生，住所地江西省景德镇市珠山区。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司与被上诉人余文宇物业合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司委托诉讼代理人周互助、杨彩虹、被上诉人余文宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司上诉请求：1、撤销江西省景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初816号民事判决书。在查清事实基础上，依法改判被上诉人余文宇支付鹭金昌江府4号楼603室物业管理费5708.88元，违约金1712.66元，合计7421.54元。2、涉诉一二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实有误。一审法院在未查清案件事实的情况下，仅仅依据上诉人与被上诉人签订的业主手册上的日期即认定昌江府小区4号楼603室交付日期为2017年3月8日。《商品房买卖合同》约定小区的商品房交付期限为2015年12月31日，一审庭审中，被上诉人未提出开发商有延期交房的情况，也无任何证据证明开发商有延期交房。昌江府小区4号楼603室于2015年12月已达到交房条件，开发商早在2015年12月31日就已经通知包括被上诉人在内的所有昌江府小区一期房屋的买受人在2015年12月31日前收房。二、一审法院适用法律错误。一审法院忽视了小区的实际情况，直接根据被上诉人口述的情况，认定小区业务存在瑕疵，适用法律错误。余文宇答辩称：从第一年拿钥匙的时候，业主是愿意交物业费的，但是交物业费的时候未说补缴的事由，拿钥匙的时候许多文件没有逐一说明，我们直接拿走了；装修的时候物业锁了电梯，不让电梯运送装修材料，增加了装修成本；15年事实上没有交房，只是我遗失了相关凭证；小区各方面的服务，包括摄像头，都是没用的。垃圾桶就放在电梯里面，严重侵害了业主的居住体验，顶楼清洁未做，都是发霉的气味。业主的汽车也不让停，说停车位不租只卖，而且有很多停车位划分给了附近酒店，业主难以使用；我搬家的时候赶早迁居，但是门卫门都不给开，于是我们只能走地下室；必须只有门禁卡才能进小区，我妈妈也被拦在小区外面过，物业的职责应该是保卫小区安全，为业主服务，不应该只认门禁卡；天花板也经常掉落，发霉，今年才开始补，之前一直没有维修。对方说的很多事情没有依据，这个事情不止发生在我一人身上，许多业主都有这样的经历，物业费的问题也不止我一个人有，群众的眼睛是雪亮的。原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：要求被告余文宇支付物业管理费5708.88元、违约金1712.66元。经一审法院查明：被告余文宇购买盛元公司开发的鹭金昌江府4号楼603室房屋，建筑面积为105.72平方米。2017年3月8日，原、被告签订《业主手册》。协议约定：原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司受盛元公司委托负责管理鹭金昌江府的物业服务。收费标准为：高层住宅1.5元/月/平方米、商业用房3元/月/平方米。物业服务费每十二个月预交一次，交纳费用时间为每十二个月的第一个月上旬。若被告余文宇未按时交纳，应按每日万分之四的标准向原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司支付违约金。原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司服务主要内容包括综合管理服务、公共区域清扫卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化日常养护、共用配套设施日常运行保养维修五大块。被告余文宇交纳了一年的物业费，自2018年3月8月起，被告余文宇未按合同约定交纳物业费。一审法院认为，原、被告签订的《业主手册》系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，一审法院对其真实性、合法性予以认定。被告余文宇提出的原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司在物业服务中存在的问题，属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，被告余文宇不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为鹭金昌江府小区提供更好的物业服务。原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司在提供物业服务过程中确实存在不足之处，结合景德镇市鼎辉物业服务有限公司实际提供的物业服务水平，一审法院按物业服务合同约定标准的80%酌情计算，对景德镇市鼎辉物业服务有限公司要求被告余文宇支付违约金的请求不予支持。被告余文宇应缴纳的物业费为2791.01元（1.5元/月/平方米×105.72平方米×22个月×80%，计算至2019年12月31日）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告余文宇于本判决生效之日起五日内支付给原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司物业费2791.01元。二、驳回原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告余文宇负担。二审期间，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司提交以下证据：证据1、一号楼四号楼其他业主收房材料，被告缴费收据。拟证明：景德镇盛元置业有限公司通知交房时间统一为2015年12月，缴费收据记载明确清楚缴费时间，被上诉人不存在延期交房，被上诉人已认可自2016年1月1日起缴纳物业费；证据2、景德镇盛元置业有限公司证明，拟证明：2015年12月同一通知昌江府小区业主收房，被上诉人不存在延期交房情况；证据3、物业提供服务的照片，拟证明：上诉人积极履行合同义务，不存在被上诉人所述不作为情形；证据4、业主赠送的锦旗、评级征信认证证书的照片，拟证明：上诉人作为AAA级信用单位、物业积极为业主解决问题并得到业主认可。被上诉人余文宇质证意见：我觉得这个是带欺骗性的，如果缴费的时候他提过补缴一年的物业费，那当时我们就会协商解决，可是他们没有提过，只是单纯让我们对一大堆材料签字，我们没有时间细看；关于第二组证据，没有通知收房，我是13年买的期房，说是15年底交房，我们15年没有交房，实际是16年交房，我们当时还多次咨询交房事宜，后来才知道他们是违约，但是已经过了诉讼时效，我当时不清楚这个情况，而且当时有业主拿到了违约金，我不知道这个证明是怎么来的；关于第三组证据，这个我个人认为，物业作为服务行业，不是说单纯服务一天，服务是一个连贯的过程，照片只能证明一时，就我作为业主的体验来说，我对物业的服务是不满意的，像我们的顶楼十分混乱，发霉、乱晾晒衣物都没有人管理；关于第四组证据，他说的送锦旗什么的我都不知道，我都没有参与业主委员会，但是从来没也看过什么送锦旗的事，这个送锦旗完全可以内部找人送一下，所以我认为这个事情不真实，而且就这么多业主来说，一个两个人认为物业好不代表大家所有人的看法。本院认为，本案的争议焦点为：一、余文宇是否需要向景德镇市鼎辉物业服务有限公司补交拖欠的物业费以及如何确定物业费的数额；二、景德镇市鼎辉物业服务有限公司提出的违约金是否得到支持。关于以上争议焦点，本院认为，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司与被上诉人余文宇签订的《前期物业管理服务协议》中约定了前期物业服务费用，上诉人收取物业费的标准依据的也是该合同，而该合同的签订的时间为2017年3月8日。景德镇市鼎辉物业服务有限公司若想主张在此合同签订的时间之前的物业费，就须举证其与被上诉人余文宇之间存在合同约定或法律规定。景德镇市鼎辉物业服务有限公司作为提供物业服务的一方，在余文宇否认景德镇市鼎辉物业服务有限公司提供相应物业服务的情况下，景德镇市鼎辉物业服务有限公司应对其依约提供了相应的物业服务承担举证证明责任，对于业主余文宇不满物业服务的部分，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司并无相应证据证明，一审法院结合景德镇市鼎辉物业服务有限公司实际提供的物业服务水平按物业服务合同约定标准的80%酌情计算物业费并无不妥。其次，被上诉人余文宇不交纳物业费并非事出无因，被上诉人称其是因为不满意景德镇市鼎辉物业服务有限公司提供的服务而未交纳物业费，被上诉人余文宇提出的上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司在物业服务中存在的问题，属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，被上诉人余文宇不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司也不能因此要求余文宇支付违约金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由景德镇市鼎辉物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  舒振亚审判员  周寿林审判员  徐文生二〇二一年九月二十四日书记员  郑明慧