江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2750号上诉人（原审原告）：李津生，男，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审原告）：许文侠，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李津生（系许文侠丈夫），男，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审被告）：连云港兴隆实业集团有限公司，住所地连云港市海州开发区瀛洲路1号。法定代表人：叶华晴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，江苏靖尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港恒易达商业运营管理有限公司，住所地连云港市海州区开发区瀛洲路1号。法定代表人：苏彩聪，该公司总经理。上诉人李津生、许文侠及连云港兴隆实业集团有限公司（以下简称兴隆集团公司）因与被上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司（以下简称恒易达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李津生、许文侠上诉请求：1.撤销一审判决第四项“驳回李津生、许文侠其他诉讼请求”，并请依法改判为：被上诉人连带支付上诉人前三年的租金收益597550元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对该判决的依据是：“《委托经营管理合同》已明确约定前四年收益合计为签约价的9%,且恒易达公司已于2016年向原告给付该笔费用。”一审法院用以上事实和理由作为否定我方其他诉求的依据不当。1.这个事实和理由只是该问题的表象，没有从源头上来看这个问题的内涵和实质，没有分析《委托经营管理合同》中该约定是否合理、合规、合法。（1）首先要明确我方前三年的租金收益应该是多少？兴隆集团公司的售房广告一开头就作出的明确承诺：前三年每年各为“总房价”的9%(或“签约价”的12.33%),三年共计为“总房价”的27%(或：“签约价”的37%)。“总房价”就是前三年租金收益抵冲房款后的房价。另外，兴隆集团公司在售房广告中关于投资收益问题还有下列承诺：“即买即赚，前六年180%超高租金;”“投资100万，6年变180万，年均收益高达13.3%”，“前六年超高收益全归客户”等。（2）根据兴隆集团公司发布售房广告后的实际情况看，该公司是将“前三年租金收益一次性抵冲房款”的承诺，变成了对我方前三年租金收益的一次性侵吞。而兴隆集团公司上述行为是在恒易达公司与我方签订《委托经营管理合同》之前发生的，所以作为兴隆集团公司控股并托管的恒易达公司只能在与我方签订的《委托经营管理合同》中为此行为背锅。在此背景下，该公司与我方签订的管理合同第四条的相关约定，就导致了该公司协同扣发我方前三年租金收益这一严重侵权行为的产生（《侵权责任法》第八条[共同加害行为])。恒易达公司在与我方签订酌管理合同中将兴隆集团公司售房广告中承诺的第四年的租金收益为签约价9%,改变为“前四年租金收益合计为签约价的9%”，这样我方前四年年均租金收益只有签约价的2.25%或总房价的1.6%。从兴隆集团公司售房广告中每年租金收益各为总房价9%的承诺到管理合同第四条约定的大掉价、大缩水，显然是极不正常、极不合理的。再看，前四年每年如此的低收益要于第4年一次支付，即第4年一次支付签约价9%的租金收益。其最终结果是：将我方应得的前三年租金收益全部扣发。我方于第4年得到的所谓4年租金收益之和（签约价9%),正好是兴隆集团公司在广告中对第4年一年的租金收益承诺。恒易达公司这个“背锅”的约定，根据《民法典》第500条（《合同法》第42条），应承担“缔约失当”的法律责任。（3）兴隆实业集团公司与恒易达公司对回购的决定相互配合，回购实际是由兴隆集团公司作出，由恒易达公司执行。”而扣发并侵吞业主前三年租金收益的决定更是由兴隆实业集团公司作出并执行，最后由恒易达公司来背锅。2.我方举证的连云港市中级人民法院26例终审判决书中的相关内容，是对兴隆商贸广场二号楼业主各年投资收益的司法认定，应成为判决我方此项诉求的重要司法依据。被上诉人兴隆集团公司答辩称：对方上诉没有法律依据，本案中对方已经与恒易达公司签订了房屋回购合同，但是一审法院依然按照委托管理合同进行了审理，属于依据的事实错误。根据委托管理合同约定，双方签订回购合同后，委托管理合同就已经终止，且履行完毕。对方的上诉应当驳回，本案应当按照对方和恒易达签订的回购合同进行审理。被上诉人恒易达公司答辩称：1.根据答辩人与李津生、许文侠订立的房屋买卖合同（收购合同）约定，答辩人已经履行了委托经营管理合同义务，即使没有按照约定支付回购款，也只应当按照收购合同约定承担违约责任，一审法院仍然按照委托经营管理合同进行审理错误。2.兴隆集团公司不是与李津生、许文侠订立回购合同的相对方，也不是委托经营管理合同的相对方，经营行为必然产生风险，该风险应当由李津生、许文侠承担，与兴隆集团公司无关。3.兴隆集团公司仅是恒易达公司的股东，根据法人人格独立原则，恒易达公司对外独立承担债务，李津生、许文侠没有证据证明兴隆集团公司实施了侵害其权利的行为，一审判决对此判决没有事实依据。4.李津生、许文侠应当按照回购合同主张权利。上诉人兴隆集团公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；李津生、许文侠承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院判决兴隆集团公司对第三人的回购承担连带责任，属于事实认定错误，导致错误的判决，理由如下：1.李津生、许文侠己经与恒易达公司签订房屋回购合同，根据李津生、许文侠与恒易达公司签订的《委托管理合同》的约定，委托管理合同约定的内容己经履行完毕，本案应当按照回购合同进行审理，而一审法院在民事纠纷中，无视当事人之间的合同约定，不以当事人的意思自治为原则，故本案审理查明的事实错误。2.兴隆集团公司并没有参与李津生、许文侠与恒易达公司之间的回购合同签订，也没有参与其双方之间的《委托管理合同》签订，李津生、许文侠与恒易达公司之间的合同关系，系恒易达公司的自主的经营行为，因投资产生的风险应当由李津生、许文侠承担。3.一审法院以兴隆集团公司是大股东为由臆断兴隆集团公司操纵公司有违法院居中裁判的原则。股东对公司经营由决策权，是参与公司经营的合法主体，不能因兴隆集团公司是大股东就否认原审公司的人格。资本显著不是人格否认的条件，即使是0元资本的公司，也可以有独立的法人，自主经营，而一审法院以资本显著不足否认公司人格有违公司法立法原则。二、一审法院适用《公司法》第二十条第三款规定，否认恒易达公司法人资格，追加兴隆集团公司为恒易达公司债务承担连带责任，系适用法律错误。本条是在公司经营出现负债情况下才适用。其次，恒易达公司与李津生、许文侠已经订立了委托经营管理合同及回购合同，虽然恒易达公司无力回购也属于李津生、许文侠的投资风险，但不能因有风险就认定由股东来承担责任。最后，兴隆集团公司虽然是恒易达公司的大股东，但是恒易达公司与李津生、许文侠之间签订的合同均是合法的经营行为，恒易达公司注册资本也是在李津生、许文侠签订的《委托管理合同》前就备案公示的，恒易达公司独立经营，财务独立，也没有任何财务混同，并且李津生、许文侠在回购期限届满后，也已经与恒易达公司签订回购合同，从整个法庭的庭审、举证、质证，均无任何证据证明兴隆集团公司在恒易达公司不能回购的情况下，实施侵害债权人利益的行为。兴隆集团公司虽然为恒易达公司的大股东，但并没有利用股东有限责任大，作出损害债权人利用的行为。本案应当按照李津生、许文侠和恒易达公司签订的回购合同进行审理，不宜使用委托经营管理合同审理，且两份合同都没有兴隆集团公司盖章。被上诉人李津生、许文侠答辩称：我方和兴隆集团公司的分歧在于对方至今不承认我方在一审中的诉讼对象。所以一审审理针对的兴隆集团公司，侵犯扣罚了我方三年租金收益，就此问题我方起诉的是兴隆集团公司。我方诉讼依据的是兴隆集团公司发布的广告，恒易达公司是广告的代言人和执行人。恒易达公司是兴隆集团公司的股东，签订委托管理合同等很多事情都是替兴隆集团公司背锅的。被上诉人恒易达公司答辩称：同意兴隆集团公司的上诉意见。李津生、许文侠向一审法院起诉，请求判令：一、依法对兴隆集团公司和恒易达公司“揭开面纱”，并对恒易达公司予以“法人格否定”，恒易达公司、兴隆集团公司共同承担对李津生、许文侠房屋“回购”等的债务责任；二、恒易达公司、兴隆集团公司返还李津生、许文侠被扣发的委托管理前3年的租金收益计597550元；三、按照与李津生、许文侠签订的《委托管理合同》以及《回购房屋买卖合同》约定，恒易达公司、兴隆集团公司立即与李津生、许文侠办理“回购”房屋买卖付款手续，全额给付按合同约定的“回购”房款计2422500元；四、恒易达公司、兴隆集团公司给付违约金（以回购款2422500元为基数，自2018年8月26日起按日万分之三计算至实际给付之日止）；五、诉讼费用由恒易达公司、兴隆集团公司承担。一审法院查明事实：一、兴隆集团公司与恒易达公司之间的关系。兴隆集团公司于2000年11月24日设立，注册资本5000万元，由股东王尤德以土地使用权方式出资4000万元，由叶美娥以货币形式出资1000万元。2009年8月31日，连云港兴隆国际商贸广场有限公司注册成立，注册资本500万元，由股东兴隆集团公司出资450万元，占股90%；由王小平出资25万元，由杨美珍出资25万元。2018年11月15日，连云港兴隆国际商贸广场有限公司经工商登记公司名称变更为恒易达公司。兴隆集团公司系恒易达公司的控股股东。二、李津生、许文侠购置四套商铺及签订委托经营管理合同情况。2012年8月27日，许文侠与兴隆集团公司签订四份《商品房买卖合同》，许文侠购买兴隆集团公司开发的兴隆国际商贸广场第2号楼1XX7号（丘号064XXXX75-118）、1XX8号（丘号064XXXX5-119）、1XX9号（丘号06XXX75-120）、1XX0号（丘号064XXXX5-122）共计四套商铺，总价款为1615000元。2014年10月30日，上述四套商铺登记在李津生、许文侠名下，系二人共同共有。三、李津生、许文侠与连云港兴隆国际商贸广场有限公司签订委托经营管理合同情况及李津生、许文侠的前三年租金收益情况。2012年8月27日，李津生、许文侠（甲方）与连云港兴隆国际商贸广场有限公司（乙方）签订《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》（以下简称《委托经营合同》），约定甲方将其购买的兴隆国际商贸广场4套商铺全权委托乙方进行出租和经营管理，由甲方全权委托乙方与第三方签署租赁合同，乙方拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托经营管理期限为10年，自2012年8月27日起至2022年8月26日止；第四条委托收益方式为：1、委托期内第1年至第4年，甲乙双方为了共同培育市场，双方委托保底租金价格合计为商铺合同签约价格的9%，于委托经营管理第4年支付；第六条收购政策约定：乙方为了保障甲方的利益，制定一个六年收购政策，即甲方在本合同委托期满6年后，有权选择将托管房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给乙方。若甲方选择定向出售给乙方的，须自本合同委托期第六年结束之前的六个月前，即2018年2月26日前向乙方提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满6年后的一个月内双方必须履行本房屋的买卖义务。合同还对其他事项进行了约定。2016年2月24日，连云港兴隆国际商贸广场有限公司向许文侠、李津生付款，具体项目包括“租金返还72675元，代扣税款（5%）3633.76元合计69041.24元”。2016年8月24日，连云港兴隆国际商贸广场有限公司向许文侠、李津生付款，具体项目包括“租金返还72675元，代扣税款（5%）3633.76元合计69041.24元”。上述两次“租金返还”金额共计145350元，该数额与《委托经营合同》第四条第1款约定的委托期内第1年到第4年“租金价格合计为商铺合同签约价格的9%”（1615000元×9%）一致。依据上述管理合同约定，前三年的租金恒易达公司已付清。四、案涉四套商铺回购情况。1、兴隆国际商贸广场的开盘广告载明：“委托经营管理满6年，可选择按照合同签约价150%回购，且前6年超高租金收益全归客户”。该广告标明系“本广告图文为不特定人的要约邀请，一切以政府最终批文及合同文本为准……开发商：兴隆实业集团”。对于开盘广告，恒易达公司辩称：①该广告宣传系恒易达公司作出，而非兴隆集团公司作出，“符合合同约定的情况下申请回购，以购买时价格的1.5倍由恒易达公司进行回购”；②《委托经营合同》约定由恒易达公司负责回购，恒易达公司后与李津生、许文侠签订了回购合同；③综上，能够证实回购主体是恒易达公司，恒易达公司的回购行为与兴隆集团公司无关，系由恒易达公司进行宣传与回购。兴隆集团公司辩称：该广告宣传不是兴隆集团公司做的广告宣传，回购与兴隆集团公司无关。李津生、许文侠诉称：“这是兴隆集团公司的售房广告，售房广告怎么变成了恒易达公司的广告？房子还没有卖出去怎么牵涉到恒易达的广告来对我们进行管理的？广告是从兴隆集团公司拿到的……当初兴隆集团公司召集购房人开会时明确承诺谁卖房子谁回购，恒易达公司与我们签订的回购合同是代兴隆集团公司进行回购”。2、2018年2月23日，李津生与连云港兴隆国际商贸广场有限公司签订《商铺回购申请单》，载明：“购铺人：许文侠……签约价（元）：1615000.00约定回购到期日：2018年8月26日根据合同约定本人拟选择6年到期后回购，特此申请”。3、2018年12月26日，李津生、许文侠（甲方、卖方）与恒易达公司（乙方、买方）签订四份《商品房买卖合同》，约定甲方将兴隆国际商贸广场第2号楼1XXX7号、1XX8号、1XX9号、1XX0号四套商铺出卖给乙方，总价款为2422500元，该价款为李津生、许文侠购置上述四套商铺时总价款的1.5倍（1615000元×1.5倍）。该合同约定的付款方式为：按照当地房产登记主管机构规定的支付办法付款。若乙方不能向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，违约一方应向对方支付相当于上述房产总价款的万分之三的违约金。4、一审诉讼中，李津生、许文侠陈述同意在兴隆集团公司、恒易达公司支付回购款的同时协助办理房屋过户手续。五、恒易达公司出具的回购案件情况说明。2020年11月26日，恒易达公司向一审法院出具《关于回购案件的情况说明》，该情况说明系庭审中针对一审法院要求查明的问题，庭后恒易达公司作出的回复说明。《关于回购案件的情况说明》中载明：“三、类似回购2号楼有多少商户？1、2号楼按约定享受收购政策的共计347户。已办理51户；正在办理的有90户；尚未办理的有206户。2、尚未办理的206户中有60户已诉，146户未签收购合同……八、已经签订的回购合同有多少？总的回购金额有多少？已经支付多少？已经签订的回购合同共计51户，已付回购款1680万。总回购金额共1.23亿……九、恒易达名下财产情况、收益来源，向业主支付租金的租金来源，谁支付的？……收益来源是市场管理费等收费收入；支付租金的来源是市场承租商户交纳的租金……十一、恒易达有无能力回购包括本案及其他案件？目前无法全面履行合同义务，但公司会尽力做大最大限度分期履行”。六、一审法院以恒易达公司为被执行人的案件执行情况。经查明，截至2021年6月4日，以恒易达公司为被执行人的“执”字案号执行案件在一审法院共计55件，其中6件尚未执行结案，已结案的49件案件中，绝大部分结案方式为“终结本次执行程序”且实际执行到位金额为“0”。一审法院于2020年11月21日就徐有兰、王兆祥执行恒易达公司委托经营管理合同纠纷一案作出（2020）苏0706执2000号之一执行裁定：终结本次执行程序。该裁定中载明：“一审法院通过网络执行查控系统对被执行人连云港恒易达商业运营管理有限公司名下的银行存款、车辆、不动产等财产进行查控，未发现被执行人名下有可供执行的财产……在本次执行程序中，一审法院已穷尽调查措施，未发现被执行人有可供执行的财产”。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实系于民法典施行前引起，故仍适用民法典施行之前的法律规定。一、本案争议焦点为：能否对恒易达公司适用公司人格否认，由其控股股东兴隆集团公司对本案债务承担连带责任。一审法院认为，本案具备对恒易达公司适用公司人格否认的条件，应对恒易达公司予以公司人格否认，由其控股股东兴隆集团公司对本案债务承担连带责任。理由如下：（一）法律依据《公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”。（二）资本显著不足问题资本显著不足指的是，公司设立后在经营过程中，股东实际投入公司的资本数额与公司经营所隐含的风险相比明显不匹配。股东利用较少资本从事力所不及的经营，表明其没有从事公司经营的诚意，实质是恶意利用公司独立人格和股东有限责任把投资风险转嫁给债权人。本案中，恒易达公司注册资本为500万元，其中450万元系其控股股东兴隆集团公司出资，恒易达公司的“收益来源是市场管理费等收费收入，支付租金的来源是市场承租商户交纳的租金”。兴隆集团公司开发的兴隆国际商贸广场涉及众多商铺回购，根据恒易达公司向法院出具的《关于回购案件的情况说明》，“已付回购款1680万，总回购金额共1.23亿”，“恒易达有无能力回购包括本案及其他案件？目前无法全面履行合同义务，但公司会尽力做大最大限度分期履行”。本案即是恒易达公司与李津生、许文侠签订回购合同，但却未履行付款义务导致本次诉讼发生。综上，一审法院认定，兴隆商贸广场开盘宣传时，承诺满六年以1.5倍的购置价回购时，无论是兴隆集团公司、还是恒易达公司，均可预见到将来可能的回购风险及资金压力，且其设计的商业模式就是由恒易达公司作为产权式商铺的经营管理方，以收取入驻商户的租金对外承担责任，但很显然，恒易达公司根本无力承担如此之重的商铺回购义务。在一审法院立案执行的以恒易达公司为被执行人的49件已结案件中，绝不多数案件为无财产可供执行且实际执行到位金额为0。兴隆集团公司实际投入恒易达公司的资本数额与恒易达公司经营所隐含的风险相比明显不匹配，系资本显著不足。（三）过度支配与控制问题公司控制股东对公司过度支配与控制，操纵公司的决策过程，使公司完全丧失独立性，沦为控制股东的工具或躯壳，严重损害公司债权人利益，应当否认公司人格，由滥用控制权的股东对公司债务承担连带责任。本案中，兴隆集团公司作为股东对恒易达公司持股达90%，系控股股东。兴隆集团公司作为兴隆商贸广场的开发商，注册资本5000万元，且收取了购房款，其尚可能具备履行巨额回购义务的能力。而恒易达公司注册资本仅500万元，仅靠租金收益，根本没有全面履行回购义务的能力。兴隆集团公司作为商铺开发商，对外广告宣传满六年以1.5倍价格回购商铺，该种宣传对于商铺潜在的买受人而言有较强的吸引力，是买受人决定购置该商铺的重要影响因素之一。兴隆集团公司未与买受人签订回购协议或回购条款，却在签订商铺买卖合同后，由兴隆集团公司控股的恒易达公司出面与买受人签订回购条款。恒易达公司面对可能的巨额回购风险，仍作出愿意独立履行回购义务的决定，该种决定不具有足够的合理性，不符合理性商事主体的行为模式。综合考虑上述因素，一审法院推定兴隆集团公司对恒易达公司的上述回购决定存在过度支配与控制，恒易达公司的回购决定，实际系由兴隆集团公司作出，由恒易达公司执行。至于兴隆集团公司辩称开盘广告宣传与其无关、恒易达公司辩称该广告宣传系由其作出的抗辩观点，一审法院认为，兴隆集团公司作为商铺开发商，由其进行开盘宣传符合常理；恒易达公司系在买受人与兴隆集团公司签订商铺买卖合同之后，才介入与买受人签订《委托经营合同》，其并非开发商，由其作开盘广告宣传缺乏合理性，亦无证据证实该广告宣传就是由恒易达公司作出，故一审法院认定该广告宣传系由兴隆集团公司作出。（四）商业模式的法律分析由兴隆集团公司宣传以1.5倍价格回购，却由兴隆集团公司控股的恒易达公司回购的商业模式，导致的后果为：兴隆集团公司获取到了最大收益，承担了最小风险。按照股东有限责任理论，兴隆集团公司作为恒易达公司的控股股东，仅在出资额450万元范围内承担责任，若出现恒易达公司无法偿还巨额回购款的情况，风险由恒易达公司负担。对恒易达公司而言，最坏的法律后果无非是破产倒闭，最终的风险还是由商铺买受人承担。根据上述商业模式，恒易达公司即便破产清算也无法有效触及到兴隆集团公司的利益，相当于用法律手段为兴隆集团公司修建了一堵安全隔离墙。（五）结论纵观本案事实，能够认定作为控股股东的兴隆集团公司从一开始就设计了这种商业模式，利用公司法中的公司人格独立及股东有限责任原则，逃避回购义务。恒易达公司负债累累，李津生、许文侠无法通过正常途径得到受偿，该结果的发生与股东滥用行为之间存在明显的因果关系，严重损害了李津生、许文侠的利益。综上，一审法院认为现有证据已达到公司人格否认的“高度可能”标准，兴隆集团公司作为控股股东，应当对恒易达公司的本案商铺回购款2422500元（1615000元×1.5倍）承担连带责任。本案并非传统意义上的人格混同，而是多因一果，既牵涉资本显著不足，又牵涉股东的过度支配与控制，结合整个案情，并对其商业模式进行法律分析，认定达到了“高度可能”标准，最终对恒易达公司的人格予以否认。二、关于李津生、许文侠诉求的商铺回购款违约金问题《委托经营合同》中，李津生、许文侠与恒易达公司约定2018年8月26日回购，若逾期回购的，则最迟于2018年8月26日回购期满后一个月内即2018年9月26日必须履行回购义务。2018年12月26日，李津生、许文侠与恒易达公司又签订《商品房买卖合同》即商铺回购合同，对于回购款的支付约定为：“按照当地房产登记主管机构规定的支付办法付款”。但实际上，当地房产登记主管机关并未对此作出明确规定，回购合同中无法找到应付款具体时间节点，却又约定逾期支付回购款的，按日万分之三支付违约金。故一审法院确定以2018年9月26日这个最迟付款节点，作为应付回购款的时间，违约金支付溯及到该时间节点。关于违约金计算标准，一审法院认为，回购合同中明确约定“每逾期一日，违约一方应向对方支付相当于上述房产总价款的万分之三的违约金”。回购合同系商事合同，该违约金支付标准并不违反法律、行政法规的强制性规定。违约金应以2422500元为基数，自2018年9月27日起按日万分之三计算至实际给付之日止。三、关于李津生、许文侠诉求的前三年租金收益问题一审法院认为，《委托经营合同》已明确约定前四年收益合计为签约价的9%，且恒易达公司已于2016年向李津生、许文侠给付该笔费用，故对李津生、许文侠的该项诉求不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，经一审法院审判委员会讨论、研究决定，一审判决：一、兴隆集团公司、恒易达公司于判决生效后十日内连带支付李津生、许文侠商铺回购款2422500元；二、兴隆集团公司、恒易达公司于判决生效后十日内连带支付李津生、许文侠违约金（以2422500元为基数，自2018年9月27日起按日万分之三计算至实际给付之日止）；三、李津生、许文侠应同时协助恒易达公司办理位于连云港市海州区×××路×号××××××广场×号楼××××号××号××××××号××号××××××号××号××××××号××号××××××商铺所有权转移登记手续；四、驳回李津生、许文侠的其他诉讼请求。一审案件受理费30960元（李津生、许文侠已预交），由李津生、许文侠负担6126元，由兴隆集团公司、恒易达公司连带负担24834元；保全费5000元（李津生、许文侠已预交），由兴隆集团公司、恒易达公司连带负担。兴隆集团公司、恒易达公司于给付上述款项时将29834元（24834元+5000元）一并给付李津生、许文侠。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.上诉人李津生、许文侠主张前三年收益能否支持；2.上诉人兴隆集团公司是否应当承担连带责任。关于李津生、许文侠主张前三年收益能否支持的问题，李津生、许文侠主张前三年收益按照售房广告中宣传的前三年每年为总房价9%或签约价12.33%计算，以及该广告中还有类似“即买即赚，前六年180%超高租金”的承诺，所以一审法院按照《委托经营管理合同》约定的前四年收益合计为签约价的9%计算错误。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条规定，本案属于恒易达公司向李津生、许文侠发出商业广告的行为，而商业广告原则上属于要约邀请。只有商业广告符合要约要件的，才能成为要约，但经审查本案的商业广告不符合要约规定，不能认定为要约。本案前三年租金收益还应当以双方订立的《委托经营管理合同》为准，且事实上李津生、许文侠已经按照该合同的约定于2016年领取了的租金，以其行为再次确认了租金的约定，现上诉认为应当按照商业广告宣传的租金收益领取没有依据，本院依法不予支持。关于兴隆集团公司是否应当承担连带责任的问题，本院经审查后认为，一审法院认定兴隆集团公司对恒易达公司存在过度支配与控制、资本显著不足等情形，而认为应当对恒易达公司适用人格否认，由兴隆集团公司对恒易达公司的债务承担连带责任，但李津生、许文侠对恒易达公司与兴隆集团公司是否存在上述情形均未提供证据予以证明，一审法院在未查实上述问题的情况下，推断两家公司应适用人格否认缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人李津生、许文侠的上诉请求均不能成立，应予驳回；兴隆集团公司的上诉请求能够成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6258号民事判决第三项；二、撤销连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6258号民事判决第四项；三、变更连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6258号民事判决第一项为：连云港恒易达商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付李津生、许文侠商铺回购款2422500元；四、变更连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6258号民事判决第二项为：连云港恒易达商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付李津生、许文侠违约金（以2422500元为基数，自2018年9月27日起按日万分之三计算至实际给付之日止）；五、驳回李津生、许文侠的其他诉讼请求。一审案件受理费30960元（李津生、许文侠已预交），由李津生、许文侠负担10000元，由连云港恒易达商业运营管理有限公司连带负担20960元；保全费5000元（李津生、许文侠已预交），由连云港恒易达商业运营管理有限公司负担。二审案件受理费30960元（李津生、许文侠已预交9775元，连云港兴隆实业集团有限公司已预交30960元），由李津生、许文侠负担10000元，由连云港兴隆实业集团有限公司负担20960元，多交部分予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年九月二十三日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。