安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0603民初3382号原告：海霞，女，1979年3月5日出生，回族，户籍住所地安徽省淮北市相山区，经常居住地淮北市相山区。委托诉讼代理人：雷鸣，安徽镜远律师事务所律师。被告：魏仁庆，男，1970年4月15日出生，汉族，户籍住所地安徽省宿州市萧县，经常居住地萧县。委托诉讼代理人：马鹏，安徽安港律师事务所律师。被告：刘艳，女，1974年8月17日出生，汉族，户籍住所地安徽省宿州市萧县,经常居住地萧县。第三人：淮北相淮房地产经纪有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：陈臣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：魏峰，安徽安港律师事务所律师。原告海霞与被告魏仁庆、刘艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案，案件审理过程中，被告魏仁庆申请追加第三人淮北相淮房地产经纪有限公司（以下简称相淮房地产经纪公司）参加诉讼。本院依法适用普通程序,组成合议庭，于2021年8月17日公开开庭进行了审理。原告海霞及其委托诉讼代理人雷鸣，被告魏仁庆及其委托诉讼代理人马鹏，被告刘艳，第三人相淮房地产经纪公司委托诉讼代理人魏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海霞向本院提出诉讼请求，1、依法判决魏仁庆、刘艳继续履行2021年3月31日双方签订的《房屋买卖居间合同》，将位于淮北市相山区某室交付给海霞并将产权过户至海霞名下；2、依法判决海霞行使涤除权，将涉案房屋按揭贷款从购房款中优先支付；3、依法判决魏仁庆、刘艳支付海霞违约金16.9万元及逾期交房过户违约金从2021年7月17日起按每日1007元计算至房屋交付并过户至海霞名下止，并承担海霞律师费2万元；4、诉讼费、保全费、保全担保费用由魏仁庆、刘艳承担。事实与理由：魏仁庆、刘艳系夫妻关系，2021年3月31日海霞通过相淮房地产经纪公司购买魏仁庆、刘艳位于淮北市相山区某室房屋一套，并签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定房屋总价款为169万元，付款期限、过户期限、交房期限及违约责任。海霞按约定于签订合同时交付3万元定金，2021年5月15日海霞按约定准备40万元首批购房款要求支付给魏仁庆、刘艳，魏仁庆、刘艳却不同意接收并明确表示不同意出售案涉房屋。其行为已严重违约。为维护海霞的合法权益，根据《民事诉讼法》第119条之规定，特提起诉讼，请求依法判决支持海霞的诉讼请求。魏仁庆辩称，魏仁庆在出售房屋时并未征得妻子刘艳的同意，系无权处分，魏仁庆对刘艳亦不构成表见代理，海霞要求继续履行合同，将房屋进行过户登记，显然无法履行。案涉房屋买卖合同签订时，刘艳不在现场，魏仁庆亦未提供刘艳的授权委托书，且应第三人的要求，魏仁庆现场与刘艳通话时，刘艳亦明确拒绝出售房屋，海霞明知魏仁庆无权处分夫妻共同财产，仍与魏仁庆签订房屋买卖合同，主观上不具有善意，该房屋买卖合同应为无效。海霞明知刘艳不同意出售房屋，仍通过微信向刘艳发送伪造的银行转账电子回单，故意诱使刘艳认可房屋买卖合同的效力，在魏仁庆、刘艳均明确表示不愿出售房屋的情况下，海霞仍然提取40万元现金，故意向刘艳施压，主观上存在明显的恶意。海霞所提出的诉求是建立在房屋买卖合同继续履行的基础上的，本案中魏仁庆系无权处分也没有收到海霞的任何购房款，而且刘艳在签订合同时就明确表示不同意出售房屋，该房屋还存在抵押权，海霞要求继续履行合同办理房产过户显然是履行不能，是客观上不能实现的诉求，海霞提出的诉讼请求不应得到支持。海霞与魏仁庆之间只是债的关系，并不发生物权变动的结果。即使认定海霞与魏仁庆签订的房屋买卖合同有效，因海霞仅仅向魏仁庆支付了2万元定金，魏仁庆即使承担违约责任，也是双倍返还定金4万元，海霞诉求16.9万元违约金数额过高，应予以调整，而且海霞非善意购买者，也未受到实际损失，海霞的诉讼请求不当，请法庭依法驳回海霞的诉讼请求。刘艳辩称，刘艳一直不同意出售房屋，不同意赔偿海霞要求的违约金，只同意定金双倍返还。2021年5月6日，海霞向其发假转账凭证，谎称已经转款20万元，其不同意将房屋卖给海霞。相淮房地产经纪公司辩称，案涉居间买卖合同的签订情况，相淮房地产经纪公司开始并不知情，系陈扬的个人行为。合同签订后，海霞支付3万元定金，陈扬收取的1万元交房保证金现已转交公司。本院经审理认定事实如下：位于淮北市相山区某室房地产权为刘艳、魏仁庆共同共有，该房屋设定了抵押权人为中国建设银行股份有限公司淮北分公司的抵押权。2021年3月31日，魏仁庆（甲方）与海霞（乙方）及相淮房地产经纪公司（丙方）在相淮房地产经纪公司朝阳小学店内签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：甲方自愿将位于×××××幢×××××室房屋出售给乙方，该房屋的产权人为魏仁庆、刘艳，房屋面积103.61平方米，房款总价为169万元；房屋交易定金3万元，本合同签订时，由乙方支付给甲方，在定金中预留1万元作为交房保证金，由丙方保管，此款在甲方实际交付房屋并完成产权转移登记时，由丙方全额退给甲方；签订此合同时，乙方支付丙方中介服务费1.5万元，甲乙双方签订《房屋买卖居间合同》时，居间行为完成，委托人应在合同成立后当日内支付丙方服务费。未促成合同成立的，丙方不得要求支付服务费；税费承担：甲乙双方协商同意该房屋产权过户的所有费用均由乙方承担；付款方式及时间约定：一次性付清，甲乙双方在签订此合同后并约定2021年7月15日（含3日）前到房地产交易中心办理该房屋的相关交易手续，交易完成后到不动产登记中心办理登记手续，并在缴纳税费的当日支付房屋总价款169万元；甲方于收到全部房款2日内将该房屋交于乙方；违约责任：甲乙双方任何一方必须按照约定的时间到交易中心办理该房屋过户手续，任何一方逾期不到，须提前书面通知另一方及丙方，需得到两方同意，否则视为违约并承担责任。甲方未按合同约定的期限将该房屋交付乙方，自约定的交付期限届满次日起至交付之日，甲方以该房屋成交总价款为基数按日万分之三向买方支付违约金，合同继续履行。若乙方没有按照合同的约定时间交付房款则视为乙方违约，所交定金不予退还，甲方有权将该房屋另行出售。若甲方没有按合同约定时间到房地产交易中心或银行办理相关手续，则视为甲方违约，应双倍赔偿乙方定金。如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。同时违约方还需支付成交价的3%作为丙方的中介服务费。甲方保证在签订合同前与产权共有人协商过并得到共有人的同意，若有违约自愿承担本合同约定的全部违约责任。如本合同发生争议，由此产生的律师、交通、住宿、公证、诉讼、误工等一切费用全部由违约方承担。合同尾部备注：1.2021年5月15日乙方给予甲方40万元；2.2021年7月15日乙方给予房款129万元。合同落款处甲方由魏仁庆签字，刘艳的名字由魏仁庆代签；乙方由海霞签名，丙方加盖相淮房地产经纪公司印章，经办人处陈扬签名。合同签订后，海霞通过微信转账给陈扬购房定金3万元，陈扬转付魏仁庆2万元，扣留1万元作为魏仁庆的交房保证金。合同签订后数日，魏仁庆、刘艳告知相淮房地产经纪公司经办人陈扬不愿出售案涉房屋。后海霞及相淮房地产经纪公司的经办人陈扬联系魏仁庆、刘艳要求履行房屋买卖居间合同，刘艳提出魏仁庆签订合同未经其同意，其不同意出售案涉房屋，魏仁庆亦表示不再出售案涉房屋。2021年5月15日，海霞取现40万元到相淮房地产经纪公司朝阳小学店，要求交付首付款，被魏仁庆、刘艳拒绝。海霞遂于2021年5月19日向本院提起诉讼，支付律师代理费2万元。另，海霞于2021年5月24日向本院申请诉前财产保全，申请查封了案涉房屋，申请保全标的169万元，支付保全费5000元、财产保全担保保险费845元。以上事实，有当事人陈述及经质证的《房屋买卖居间合同》、房产证复印件、定金收条、取款凭证、视听资料、微信转账记录、微信聊天记录、谈话录音、陈扬的证言、委托代理合同及律师费收据、民事裁定书及保全费、保全担保保险费收据等证据在卷佐证，本院予以确认。海霞提交的互联网房屋销售信息，拟证明同类房屋一个月内升值20万元，经审查，该信息系互联网平台的挂牌信息，并不能证明该类房屋的真实交易价格，达不到举证证明目的，本院不予认定。本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。涉案房屋系魏仁庆、刘艳的夫妻共有财产,案涉房屋买卖居间合同中刘艳的名字系魏仁庆代签，魏仁庆辩称其在签订房屋买卖合同时未取得刘艳的同意,合同应为无效,因该主张不符合法律规定,本院不予采纳。本案中，海霞就涉案房屋的买卖未与房屋的所有权人刘艳进行过磋商,签订案涉合同时刘艳并不在场，魏仁庆在合同上代签刘艳之名，并未提供刘艳的授权委托书，刘艳既未在房屋买卖居间合同上签字,事后也拒绝予以追认,从海霞的举证情况看,并无充分证据证明刘艳同意或授权魏仁庆出售案涉房屋,案涉房屋买卖居间合同对刘艳不发生效力。《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”，由于刘艳不同意出售案涉房屋，案涉房屋无法实现物权转移，导致本案房屋买卖居间合同无法履行,对海霞要求魏仁庆、刘艳继续履行2021年3月31日签订的《房屋买卖居间合同》，将位于淮北市相山区某室交付给海霞并将产权过户至海霞名下，并由其行使涤除权，将案涉房屋按揭贷款从购房款中优先支付的诉求，本院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。海霞起诉要求魏仁庆承担违约责任，本院依法予以支持。《房屋买卖居间合同》约定，“如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”，海霞起诉主张魏仁庆、刘艳支付海霞违约金16.9万元，魏仁庆认为其诉请的违约金过高，应予以调整。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错方当事人所受损失的效果。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”；第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”，案涉房屋系淮北市第二中学、第三实验小学学区房，合同签订后案涉房屋所处区域内市场交易价格处于上涨趋势，案涉合同不能履行，给海霞造成一定的可得利益损失，但在案涉合同签订后较短的时间内魏仁庆就明确表示不再出售案涉房屋，海霞应采取适当措施防止损失的扩大。海霞要求魏仁庆支付违约金16.9万元显属“过分高于造成的损失”，应予以调整。考虑到海霞在签订合同时明知案涉房屋系魏仁庆、刘艳共有,在魏仁庆未提供共有人刘艳授权的情况下，却仍仅与魏仁庆签订了房屋买卖居间合同,海霞未尽到审慎义务,其对本案房屋买卖居间合同无法履行及本案纠纷的产生亦存在一定的过错，结合本案合同履行情况,海霞的实际损失，魏仁庆明确提出终止房屋交易的时间，双方对合同不能履行的过错程度以及违约金的损失补偿及惩罚性特点等情况,本院酌定由魏仁庆支付海霞违约金5万元,对海霞主张超出部分,不予支持。依据合同相对性原则,对海霞要求刘艳承担违约责任的诉请，本院不予支持。根据案涉《房屋买卖居间合同》的约定，魏仁庆于收到全部房款2日内将该房屋交于海霞，因在案涉合同约定的首付款支付日期前，魏仁庆已提出终止合同，此后的交易行为均未进行，交房条件尚未成就，海霞要求支付逾期交房过户违约金，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”，根据上述法律规定，一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，海霞选择适用违约金条款，符合法律规定。魏仁庆辩称应适用定金罚则双倍返还定金4万元的意见，本院不予支持。《房屋买卖居间合同》约定，因本合同发生争议，由此产生的律师费、诉讼费等一切费用全部由违约方承担。海霞为本案诉讼支付律师费2万元，因海霞对本案房屋买卖居间合同无法履行及本案纠纷的产生也存在一定的过错，亦应自行承担部分律师费用，本院酌定由海霞自行承担律师费5000元，由魏仁庆承担律师费1.5万元。海霞为本案诉讼申请诉前财产保全，支付保全费5000元，魏仁庆应予以赔偿。海霞为诉讼保全提供担保，支出担保保险费，该费用并非诉讼必然支出的费用，海霞诉请赔偿该费用，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第三百零一条、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百八十八条、第五百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、魏仁庆于本判决生效之日起十五日内向海霞支付违约金50000元，赔偿律师代理费15000元、保全费5000元，合计70000元；二、驳回海霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21711元，由魏仁庆负担15300元，由海霞负担6411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  胡 剑人民陪审员  陈建国人民陪审员  单玉芝二〇二一年九月十六日书 记 员  祝雪梅附件：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百九十五条?买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第三百零一条?处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。第五百七十七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条?当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百八十条?当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。第五百八十四条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。第五百九十一条?当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。