广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初20873号原告：吴锐韶，男，1953年3月14日出生，汉族，身份证登记住址广东省台山市。被告：全浩，男，1988年7月4日出生，汉族，身份证登记住址广东省廉江市。委托诉讼代理人：李江海，广东强邦律师事务所律师。原告吴锐韶与被告全浩合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴锐韶、被告委托诉讼代理人李江海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年9月1日至2021年4月31日的铺租98500元；2.判令被告向原告支付上述租金滞纳金（按照每日5%的标准，每月租金的滞纳金从当月的6日计算至实际付清之日止）及利息（自2020年9月6日计至2021年4月30日止，参照当月同期租金的LPR一年期市场报价利率计算）。事实和理由：被告于2020年7月租用原告位于广州市越秀区惠福路451号101首层4号商铺，经营牛杂餐饮，月租金为13500元，每月5日前缴交当月租金。被告本应从签订合同当日向原告缴交一个月租金的保证金13500元，但却从未支付，且欠缴2020年9月至2021年4月期间共8个月的租金108000元，只在2021年2月3日支付租金8600元，在2021年4月6日支付租金900元，实际尚欠租金98500元。原告多次催促未果，故提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、本案原告主体不适格，原告无权要求被告支付租金。本案商铺的所有权人是广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称房管一所），其将商铺租赁给广州市致美斋酱园有限公司（以下简称致美斋公司），致美斋公司再违规将商铺租赁给了原告。2020年1月19日，致美斋公司出具《告知书》，称其与原告签订的租赁合同和补充协议已于2019年6月30日期满，其于2019年10月14日和2019年12月3日向原告发出《终止租赁关系及收回场地的函》和《律师函》。本案中，原告提供的证据《协议书》签订时间是2020年7月13日，在这个时间，致美斋公司与原告的租赁合同和补充协议已经过期，原告无权对外出租本案商铺。原告在无权出租本案商铺的情况下，与被告签订的协议书应属无效，原告无权向被告收取租金。对于被告已经支付的费用，属于原告的不当得利，应当转付给本案商铺的实际权利人。二、本案商铺的租金金额应为5684元。越秀区人民法院出具的（2020）粤0104民初1245号民事判决书查明：甲方同意从2017年7月1日起将原甲方属下的致美斋惠福经营部商铺（面积45.74平方米）提供给乙方使用，该部分场地使用费为每月13000元。本案商铺的面积约为20平方米，按照法院查明的上述场地面积和使用费，被告按比例应向场地实际权利人支付的租金为5684元/月，而非协议书中约定的13500元/月。三、本案中4月份的租金应计算到4月8日。2021年4月9日中午，被告所租的商铺遭遇停水停电，被告在4月9日开始，就已经无法正常使用商铺，该期间的租金不应该计算。四、滞纳金的约定超过了法律规定的标准，利息与滞纳金不能同时主张。我方认为应当按照LPR的标准计算。我方是直接将商铺交回产权人，不是交还给原告。经审理查明，房管一所与致美斋公司签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定房管一所将越秀区惠福东路451号101部位的房地产出租给致美斋公司作商业用途，建筑面积299.08平方米，租期自2014年7月1日至2016年12月31日，每月租金27179元。2016年8月30日，致美斋公司与原告签订《场地使用协议》，约定致美斋公司将上述房屋（建筑面积254.14平方米，另有一地下仓库约80平方米）提供给原告作经营用途使用，期限自2014年7月1日至2016年12月31日，其中2014年7月1日至2015年12月31日期间每月场地使用费32000元，2016年1月1日至2016年12月31日期间每月场地使用费33600元等。2017年1月1日，致美斋公司与原告签订《补充协议（直管房）》，约定：1.在房管部门没有要求收回涉讼场地且致美斋公司仍有该场地使用权的前提下，本协议期限从2017年1月1日起不超过2年半；2.致美斋公司同意从2017年7月1日起将原致美斋公司属下的致美斋惠福经营部商铺（面积45.74平方米）提供给原告使用，该部分场地使用费为每月13000元；致美斋公司提供给原告使用的惠福东路451号物业的总面积调整为299.08平方米等。2019年10月12日，房管一所向致美斋公司发出《关于收回房屋的通知》，内容为：双方的租赁合同已到期，且致美斋公司存在擅自将房屋转租（分租、转让或转借）他人使用的行为，违反直管房管理条例和广州市直管房租赁合同的有关约定，故决定收回涉讼房屋，解除与致美斋公司的租赁关系，请致美斋公司于2019年11月11日前办理相关退租手续等。2019年10月14日，致美斋公司向原告发出《关于惠福东路451号首层房屋终止租赁关系及收回场地的函》，内容为：基于房管部门收回房屋的要求，双方的租赁关系将于2019年10月31日终止，请原告在2019年11月10日前拆除租赁场地内可移动的设备设施和物品，将租赁场地清空交还致美斋公司等。2020年7月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：甲方现将广州市越秀区惠福东路451号101首层4号商铺租给乙方经营使用，场地使用的月租金为13500元/月，要缴交一期的保证金为13500元，即是一押一租的形式进行使用，每月5号前应缴交当月的租金，否则应担负每天的滞纳金按总租金5%计算一齐缴交；不管什么时候如房管部门要收回此场地的，甲方应提前一个月告知乙方，乙方应做好随时随刻无条件退出场地交还此商铺给甲方等。原告于2020年6月1日将该商铺交付被告使用。2021年2月6日，原告向被告发出两份《推缴铺租通知书》，称被告经营的惠福东路451号101首层4号商铺尚欠原告2020年9月至12月的铺租，请在二十天内将此款项缴齐，否则原告将采取措施停水、停电、锁铺等。2021年3月18日，原告委托广东海际明律师事务所向被告发出《律师函》，称被告欠付原告2020年9月至2021年3月份的租金共计85900元，已构成严重违约，请被告在收到此函后三日内一次性向原告支付上述欠付租金及相应滞纳金等。2021年3月30日，原告向被告发出《退场还铺通知书》，载明：被告欠缴2020年9月至2021年3月租金及相应滞纳金，另因房管一所要收回场地的所有商铺，请被告于2021年4月30日前办理好一切退场手续，结清商铺使用期间的租金、水电等一切费用，自行处理搬走店内物品，清空场地交还商铺给原告等。另查明，2020年1月2日，房管一所起诉致美斋公司、广州市越秀区喜欣美食店、广州市喜嘉餐饮有限公司及本案原告吴锐韶至本院，诉讼请求为：1.解除其与该案被告的不定期租赁关系；2.该案被告向其腾空交还惠福东路451号101房；3.该案被告向其交纳2020年3、4月及2021年1月起的房屋使用费等。2021年1月7日，本院作出（2020）粤0104民初1245号民事判决，认为房管一所与致美斋公司之间的租赁合同关系已于2019年10月12日解除等。判决：一、致美斋公司、广州市越秀区喜欣美食店、广州市喜嘉餐饮有限公司、吴锐韶应于判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区惠福东路451号101房腾空交还给房管一所；二、致美斋公司应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向房管一所支付2020年3月、4月以及自2021年1月1日起至该判决发生法律效力之日止的房屋使用费；自该判决发生法律效力之次日起至实际腾退交还前址房屋之日止的房屋使用费由致美斋公司逐月支付予房管一所（按27179元/月计付）；三、驳回房管一所的其他诉讼请求。该判决作出后，致美斋公司不服该判决上诉至广州市中级人民法院，该案尚在二审审理中。此外，致美斋公司另案起诉原告吴锐韶至本院，诉讼请求为：1.确认双方签订的《场地使用协议》及《补充协议》于2019年6月30日到期终止；2.确认双方关于广州市越秀区惠福路451号101首层房屋（面积为299.08平方米）的不定期租赁合同关系于2021年2月19日解除，判令吴锐韶立即将上述房屋清空交还予致美斋公司；3.判令吴锐韶向致美斋公司支付从2021年2月20日起至实际腾空交还场地之日止的场地占用费（按每月46600元标准计算）及逾期支付上述占用费的违约金；4.判令吴锐韶向致美斋公司支付2020年2月、3月、8月至12月、2021年1月，共8个月欠付租金139800元及利息；5.判令吴锐韶向致美斋公司支付2021年2月1日至2月19日的租金（按每月46600元标准计算）；6.判令致美斋公司没收吴锐韶交纳的保证金139800元。该案经审理，本院于2021年6月22日作出（2021）粤0104民初11150号民事判决，判决：一、自该判决发生法律效力之日起十日内，吴锐韶向致美斋公司支付2020年2月、3月、8月至12月，2021年1月共8个月剩余未付的场地使用费139800元及利息（自2021年1月13日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计至上述款项实际支付之日止）；二、自该判决发生法律效力之日起十日内，吴锐韶向致美斋公司支付2021年2月1日至2021年5月1日期间的场地使用费（按46600元/月计）；三、驳回致美斋公司的其他诉讼请求。吴锐韶对该判决不服，上诉至广州市中级人民法院。该案在二审审理中。本案审理过程中，原被告双方均确认：被告未向原告支付保证金；被告按照13500元/月的标准向原告支付至2020年8月31日止的租金，2020年9月份租金共支付了9500元，其后租金未支付；原告于2021年4月9日对被告承租商铺实施停电，至2021年4月30日被告交还商铺时未恢复供电。本院认为，首先，关于原被告于2020年7月13日签订的《协议书》的效力问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。而根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款、第七百一十七条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，并未规定未经出租人同意或超过承租人剩余租赁期限的转租合同为无效合同。因此，被告主张上述《协议书》无效于法无据。其次，关于租金标准。如前所述，涉案《协议书》对原被告有约束力，被告未按《协议书》约定向原告支付租金已构成违约，原告要求被告按照约定的租金标准计付租金并无不当。但鉴于双方并未约定何种情况下原告有权对涉案商铺采取断电措施，原告2021年3月30日发出的《退场还铺通知书》也载明要求被告于同年4月30日前办理好退场手续及结清租金、水电费等，其单方面于2021年4月9日断电的行为违反了出租人在租赁期限内保持租赁物符合约定用途的义务，结合被告在2021年4月9日至同年4月30日仍继续占用租赁场地的事实，本院认定该期间租金减半计付。最后，关于滞纳金和利息。原告主张的滞纳金实质上是指迟延支付租金的违约金，而其主张的利息则为被告迟延支付租金造成的损失，针对的均为迟延支付租金这一违约行为，只有在约定的违约金低于造成的损失的情况下，原告才可以请求予以增加。本案中，原告并未合理说明及举证证明其因被告迟延支付租金造成其实际损失的数额，双方《协议书》约定的每日5%的违约金标准显属过高，被告答辩认为不应同时主张违约金和利息及违约金应适当调低于法有据，结合该违约行为的性质及原告可能的损失情况，本院酌情调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条、第二十条之规定，判决如下：一、被告全浩于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告吴锐韶支付2020年9月1日至2021年4月30日期间的租金（其中2020年9月租金余额为4000元，2020年10月1日至2021年4月8日期间租金按13500元/月计算，2021年4月9日至2021年4月30日期间租金为4950元）及迟延支付该期间租金的违约金（每月租金的违约金自当月6日起，以同期应付未付租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计至实际支付之日止，违约金总额以不超过应付租金本金为限）；二、驳回原告吴锐韶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1227元，由原告吴锐韶负担123元，被告全浩负担1104元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 杜轶群二〇二一年九月十三日法官助理 梁 涛黄婧曦书 记 员 欧阳鹏