北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民再131号上诉人（原审被告）：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街6号院6号楼13层。法定代表人：朱剑伟，董事长。委托诉讼代理人：姚震，男，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余利君，女，1954年11月24日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李利民（余利君之夫），1954年7月24日出生，汉族，住北京市丰台区。原审被告（反诉原告）：齐金祥，男，1981年7月24日出生，汉族，住北京市大兴区。原审被告（反诉原告）：彭欢欢，女，1988年2月19日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）与被上诉人余利君及原审被告齐金祥、彭欢欢房屋买卖合同、中介合同纠纷一案，北京市房山区人民法院于2018年12月6日作出（2018）京0111民初192号民事判决。余利君不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月28日作出（2019）京02民终4716号民事判决。后余利君向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2019年12月25日作出（2019）京民申3512号民事裁定，提审本案。2020年6月24日，北京市高级人民法院作出（2020）京民再71号民事裁定，撤销（2019）京02民终4716号民事判决及（2018）京0111民初192号民事判决，将本案发回北京市房山区人民法院重审。北京市房山区人民法院于2021年6月22日作出（2020）京0111民初2877号民事判决，汇鑫伟业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇鑫伟业公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：首先，汇鑫伟业公司与余利君之间只存在居间合同关系，本案系房屋买卖合同纠纷，余利君以汇鑫伟业公司损害了其利益为由要求返还居间服务费并赔偿损失的诉讼请求，因与本案不属于同一法律关系，不应一并处理。其次，购买房屋作为生活中的重大事项，余利君作为完全民事行为能力人，在购房前应尽基本的审慎义务，其有义务考量自己的购房资格。最后，余利君与齐金祥、彭欢欢签订的房屋买卖合同中明确约定，只有在余利君提交相关资质材料后，汇鑫伟业公司才进行核验。在二审中，汇鑫伟业公司提交的书面告知书证明其明确告知了余利君应提供的相关证明文件。因此，汇鑫伟业公司已尽到告知提示义务。余利君辩称，不同意汇鑫伟业公司的上诉请求，同意一审判决。齐金祥、彭欢欢述称，不同意汇鑫伟业公司的上诉请求，同意一审判决。余利君向一审法院起诉请求：1.判令齐金祥、彭欢欢将北京市房山区阜盛东街60号院3号楼4层405号商务办公用房过户给余利君；2.判令齐金祥、彭欢欢赔偿余利君逾期办理房屋过户手续的违约金20万元；3.判令汇鑫伟业公司退还居间服务费并完成居间服务。发回重审后，余利君放弃要求齐金祥、彭欢欢履行房屋买卖合同义务、汇鑫伟业公司完成居间服务的请求，变更诉讼请求为：1.判令齐金祥、彭欢欢及汇鑫伟业公司共同赔偿逾期办理房屋过户手续的违约金20万元；2.判令齐金祥退还3倍定金共计15万元；3.判令汇鑫伟业公司退还3倍居间服务费共计48840元；4.判令齐金祥、彭欢欢及汇鑫伟业公司共同赔偿余利君其他损失14.8万元。齐金祥、彭欢欢反诉请求：1.判令余利君支付违约金9万元；2.判令余利君赔偿房屋空置期的租金损失和驱赶租户产生的违约金损失共计6000元；3.判令解除余利君与齐金祥、彭欢欢签订的房屋买卖合同。一审法院认定事实：一、当事人无争议的证据及事实1.涉案房屋情况2017年3月1日，齐金祥、彭欢欢夫妇取得房山区阜盛东街60号院3号楼4层405号房屋（以下简称涉案房屋）不动产权。该房屋为二人共有，用途为商务办公，建筑面积为36.96平方米。2016年至2019年间，北京东创嘉业科技有限公司一直使用该房屋地址作为其登记住所地。2.房屋买卖合同情况2017年8月6日，出卖人齐金祥、彭欢欢与买受人余利君在汇鑫伟业公司居间下签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称本案房屋买卖合同），双方约定的主要内容如下：出卖人以总价74万元将涉案房屋出售给买受人；买受人于签订合同当日向出卖人支付购房定金5万元，由出卖人保管用于冲抵房屋款；买受人于房屋过户之前一次性向出卖人交纳购房款74万元；出卖人没有将该房屋出租；该房屋未设定抵押，房屋内无户口；经买卖双方协商一致，网签成立后且客户付清全部房款后10个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应在拿到最后房款后3个工作日内将该房屋交付给买受人。其中第五条“购房资格审核及房屋核验的约定”，内容为：（一）买受人应于签订本合同后5个工作日内向居间方提供完整、真实、合法有效的全部购房资格审核资料。1.如买受人迟延提交购房资格审核资料，则构成违约，买受人应按日万分之五的标准向出卖人支付违约金；2.买受人逾期提交超过15日，则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；3.合同签订后，因买受人拒绝提交资料导致合同无法履行（解除或终止），买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；4.合同签订前，买受人有义务按现行政策考量自己的最终购房资格，合同签订后，如因最终购房资格审核未通过导致根本违约，则买受人应承担违约责任，按总房价款的20%向出卖人支付违约金。（二）出卖人应于签订本合同5个工作日内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。1.如出卖人迟延不提交房源核验资料，则构成违约，出卖人应按日万分之五的标准向买受人支付违约金；2.出卖人逾期提交超过15日，则买受人有权解除合同，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的己付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担；3.合同签订后，因出卖人拒绝提交房源核验资料导致合同无法履行（解除或终止），出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金；4.出卖人保证所提供的资料真实、合法、有效，出卖人对所售房屋权属合法性、真实性及有效性负责，出卖人有义务保证出售房屋物权方面无任何权利瑕疵，包括但不限于被查封、房屋抵押、曾与第三人签订过该房屋的买卖合同等，因物权瑕疵导致合同无法履行而解除或终止合同，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金。第八条“违约责任”，内容为：自本合同签订之日，买受人未按照本合同约定期限付款、迟延不配合办理贷款手续构成违约；出卖人逾期交付房屋、迟延不配合办理过户、迟延不配合办理贷款手续构成违约；合同签订后，因买受人拒绝履行合同或根本违约导致买卖合同无法履行，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金；因出卖人拒绝履行合同或根本违约导致买卖合同无法履行，买受人有权解除合同，出卖人按房价款的20%向买受人支付违约金。3.居间合同情况签订本案房屋买卖合同当日，彭欢欢及齐金祥（甲方）、余利君（乙方）、汇鑫伟业公司（丙方）还签订了《存量房屋买卖居间合同（经纪成交版）》（以下简称本案居间合同），约定：甲方委托丙方出售，乙方委托丙方购买涉案房屋；在签订本居间合同前丙方已经多次向甲乙双方提供居间服务，甲乙双方就购房事宜已经达成一致意见，并在丙方服务的情况下签订了《存量房屋买卖合同》，乙方应向丙方支付居间服务费16280元。甲乙双方应按《存量房屋买卖合同》各项约定提供房屋买卖所需之完整、真实、合法、有效的资料和文件，对真实性、合法性、有效性负责，并应按丙方要求的时间、地点、进程和具体要求无条件配合丙方的居间服务事项。丙方权利义务为：提供房地产信息、房地产交易咨询服务和交易机会；提供甲乙双方实地看房服务；转达甲乙双方的立约意向等有关事项；提供订约媒介服务，代拟房屋买卖合同；负责并见证甲乙双方签订《存量房屋买卖合同》；保存《存量房屋买卖合同》壹份，负责对合同条款进行解释；受托代为保管乙方所付定金及相关费用；受托代为保管甲方房屋产权证及原购房协议等资料和文件，除非政府部门需要，丙方只收取甲乙双方提交的复印件，因客观需要必须留存甲乙双方的原件时，丙方向提交方出具盖有公司印章的相应凭证；按本合同约定收取居间服务费；丙方为甲方、乙方拟算的税费金额仅供参考，最终以地税、建委收取的金额为准，丙方对此不承担任何责任。该合同第五条中“违约责任”的约定为：《存量房屋买卖合同》一经签订，丙方既已促成合同成立，当事人必须按本合同约定支付居间服务费；逾期支付居间服务费，按居间服务费的日1%支付违约金。因未支付居间服务费被起诉，必须赔偿丙方经济损失（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、人工费、通讯费、交通费等）；《存量房屋买卖合同》签订后，甲乙双方因任何原因协议解除《存量房屋买卖合同》的，不影响本合同之法律效力，当事人仍需按本合同约定支付居间服务费，并承担违约责任；因甲乙任何一方未按约定期限提供资料、文件或不配合等导致丙方无法在约定的期限内办完工作，丙方不构成违约，违约责任由相应的责任方承担；因甲乙任何一方违约导致仲裁或诉讼时，不影响本合同法律效力，当事人仍需按本合同约定支付居间服务费，并承担违约责任。守约方可以就自己所受损失（居间服务费和违约金）向违约方主张权利。4.余利君支付定金、居间服务费情况签订上述合同当日，余利君向齐金祥、彭欢欢支付购房定金5万元，向汇鑫伟业公司支付居间服务费16280元。5.余利君情况余利君一直在内蒙古工作至退休，未在北京缴纳过社会保险和个人所得税，其户籍于2016年迁至北京。6.余利君购房资格核验情况余利君、齐金祥、彭欢欢提供核验资料后，汇鑫伟业公司向主管部门核验涉案房屋房源及余利君购房资格。2017年8月17日，涉案房屋房源核验结果为通过；2017年8月22日，余利君购房资格核验结果为不通过，社保反馈为身份证号码在社会保险库中不存在，纳税反馈为身份信息有误。7.当事人产生纠纷及诉讼情况在明确知晓其个人无购房资格后，余利君欲以公司名义购买涉案房屋。在以涉案房屋地址设立新公司过程中，余利君发现同一地址不能同时办理多个设立公司业务，即通过汇鑫伟业公司要求齐金祥将北京东创嘉业科技有限公司从涉案房屋迁出。因余利君拒绝齐金祥继续付款要求，齐金祥亦予以拒绝，三方为此发生争议，上述两份合同未再继续履行。2017年10月30日，余利君诉至一审法院要求继续履行合同。诉讼中，齐金祥、彭欢欢提出反诉，主张房屋买卖合同因余利君违约自动解除，《民事反诉状》于2018年1月24日送达余利君本人。2018年2月9日，余利君以其他地址注册成立北京瑞思永红文化咨询有限公司。发回重审后，余利君表示本案房屋买卖合同已不能继续履行，不再要求继续履行。二、当事人争议事项的证据及事实1.限购政策提示、告知争议的证据及认定2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等5部门联合发布并实施京建发[2017]第112号《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称3.26限购政策）。公告第五条规定：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起，在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税。余利君主张汇鑫伟业公司未履行3.26限购政策提示、告知义务，并提供了其子李凌东与汇鑫伟业公司工作人员刘秋田的微信聊天记录照片打印件予以证明。汇鑫伟业公司对上述微信聊天记录真实性及证明目的均不予认可，主张本案房屋买卖合同“签约提示”第1条与附件四《买方购房承诺书》内容均可证实其尽到了告知义务和合理的居间义务。经查，余利君提供的微信聊天记录照片形成于原一审诉讼2018年3月6日当晚，与原一审卷宗《起诉书补充举证》内容相关联，结合原审庭审笔录，一审法院对微信聊天记录的真实性予以确认并认定事实如下：本案房屋买卖合同签订前，汇鑫伟业公司工作人员告知余利君既可以个人名义也可以公司名义购买涉案房屋，余利君进一步询问其个人是否可以购买时，汇鑫伟业公司工作人员未予明确答复。2017年8月7日晚，汇鑫伟业公司工作人员刘秋田向余利君之子李凌东询问余利君是否连续5年交纳社保，李凌东回复余利君在老家缴纳社保并向刘秋田询问北京户籍全款购买商住房是否必须在京连续5年缴纳社保。次日晨，李凌东称经咨询住建委朋友，京户个人购房不需要5年社保和纳税，刘秋田称先提交余利君材料进行审核。2017年8月14日，李凌东询问5年纳税证明详细情况，经刘秋田解释，李凌东表示只能设立公司，再以公司名义购买涉案房屋。本案房屋买卖合同“签约提示”第1条内容为“买受人应认真阅读《购房承诺书》并保证自己符合北京市有关住房限购政策的规定”。余利君于2017年8月6日签字的《买方购房承诺书》内容为：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）、《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2011]65号）等国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。本人承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定。”汇鑫伟业公司提供的上述《买方购房承诺书》中无3.26限购政策相关内容。2.涉案房屋使用情况告知争议的证据及认定余利君主张，齐金祥、彭欢欢蓄意隐瞒已有公司使用涉案房屋地址注册且已实际出租并对其欺诈。齐金祥、彭欢欢不予认可，称出售前已告知余利君涉案房屋注册情况并承诺过户时会注销该公司。汇鑫伟业公司提供了《购房/租房委托协议》《看房确认单》《房屋状况编制说明书》，主张汇鑫伟业公司带领余利君查看了涉案房屋，将涉案房屋使用情况对余利君进行了说明，汇鑫伟业公司履行了义务。齐金祥、彭欢欢对上述证据未提出异议，余利君对上述证据不予认可，主张汇鑫伟业公司只将其带到4楼看了看，未让其查看涉案房屋，其在《看房确认单》和《房屋状况编制说明书》上签字时内容为空白，内容系后填。结合当事人陈述，一审法院认定事实如下：本案房屋买卖合同签订前，涉案房屋处于出租状态。2017年8月6日，余利君与汇鑫伟业公司签订《购房/租房委托协议》，约定汇鑫伟业公司为余利君提供购房房源信息。当日，汇鑫伟业公司工作人员安排余利君查看了涉案房屋，余利君、齐金祥、彭欢欢签署了《看房确认单》。汇鑫伟业公司工作人员在余利君、齐金祥、彭欢欢签字的《房屋状况编制说明书》上记载涉案房屋内无户口、出租中。一审法院认为：本案争议在于本案房屋买卖合同效力、各方当事人是否存在违约行为及应承担的法律责任。一、本案房屋买卖合同效力及其状态根据查明的事实，余利君显非明知自己无购房资格而签订本案房屋买卖合同，而是在错误认为北京户籍个人购买商办房不受3.26限购政策第五条限制且未得到汇鑫伟业公司明确交易咨询服务的情况下签订了该合同，产生了对自己购房资格的错误认知，该错误认知直接导致其合同目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十四条、第五十五条，余利君并未在2017年8月22日知晓撤销事由后一年内向法院主张撤销该合同，导致撤销权消灭。本案房屋买卖合同亦不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，因而合同有效。得知自己无购房资格后，余利君欲以涉案房屋地址新设公司并以公司名义购买涉案房屋，系欲将其房屋买卖合同主体变更为新公司，但未与齐金祥、彭欢欢协商一致，故双方当事人的权利义务仍受本案房屋买卖合同拘束。合同法第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案房屋买卖合同第五条约定“合同签订后，如因最终购房资格审核未通过导致根本违约，则买受人应承担违约责任”；第八条约定“合同签订后，因买受人拒绝履行合同或根本违约导致买卖合同无法履行，出卖人有权解除合同”。本案中，齐金祥、彭欢欢反诉请求第三项主张房屋买卖合同因余利君违约自动解除，行使单方解除权符合上述法律规定。因而，本案房屋买卖合同于2018年1月24日《民事反诉状》送达时解除。二、齐金祥、彭欢欢及余利君是否存在违约行为（一）齐金祥、彭欢欢是否存在违约行为关于余利君所诉“合同规定齐金祥、彭欢欢应协助余利君办理过户及一切买房的手续”问题。应该指出的是，本案房屋买卖合同中并无此约定，齐金祥、彭欢欢的义务仅在于保证出售的房产无物权瑕疵、在收到余利君支付的全部房款后办理所有权转移登记并交付房屋。另，因合同约定余利君应先履行付清全部房款义务，依据合同法第六十七条的规定，在余利君未付清全部房款前，齐金祥、彭欢欢有权拒绝履行，不存在违约行为。关于余利君所诉齐金祥、彭欢欢隐瞒涉案房屋出租问题。汇鑫伟业公司提供的《房屋状况编制说明书》中已载明涉案房屋处于出租中，本案房屋买卖合同中选择填写“出卖人没有将该房屋出租”系合同拟定人汇鑫伟业公司行为所致，齐金祥、彭欢欢对此无过错，不存在隐瞒出租事项情况，不存在违约行为。关于余利君所诉齐金祥、彭欢欢隐瞒涉案房屋地址作为住所注册北京东创嘉业科技有限公司，齐金祥、彭欢欢不配合将该公司户口迁出，致使其无法使用涉案房屋地址注册公司问题。首先，北京东创嘉业科技有限公司使用涉案房屋地址作为住所构成对涉案房屋使用权的妨碍，在取得涉案房屋所有权前余利君对涉案房屋无使用权，其欲以该地址注册公司首先应取得齐金祥、彭欢欢同意，上述内容在合同上并无约定，故不构成违约。其次，北京东创嘉业科技有限公司使用涉案房屋地址作为住所对余利君合同债权并无妨碍，在其取得涉案房屋所有权前不影响其取得涉案房屋所有权的合同目的，因而亦不构成违约。（二）余利君是否存在违约行为本案房屋买卖合同第五条约定：“合同签订前，买受人有义务按现行政策考量自己的最终购房资格，合同签订后，如因最终购房资格审核未通过导致根本违约，则买受人应承担违约责任，按总房价款的20%向出卖人支付违约金。”依此约定和本案事实，余利君构成违约，应承担违约责任。合同法第一百一十五条及第一百一十六条规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，齐金祥、彭欢欢向余利君主张违约金又主张余利君无权要求返还定金，不符合上述法律规定。余利君应依照合同约定及齐金祥、彭欢欢诉请支付违约金。三、汇鑫伟业公司是否存在违反法定、约定义务的行为合同法第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”居间人如实报告义务是居间人的法定义务，强调的是居间人的“诚实信用”。“订立合同的事项”是指居间人知悉的与订立合同有关的所有事项。根据查明的事实，一审法院认为汇鑫伟业公司在为余利君、齐金祥、彭欢欢提供居间服务期间存在如下违反法定、约定义务的行为：第一，3.26限购政策公布次日，北京市住建委相关负责人就该限购政策答记者问，明确答复个人购买二手商办类房产必须名下在京无房产记录且需在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税。该新闻稿在首都之窗及各大门户网站予以刊发，汇鑫伟业公司作为专业中介机构，应当知悉上述规定，负有更高的注意义务。本案居间合同约定汇鑫伟业公司有提供房地产交易咨询服务的合同义务，对于余利君关于限购政策的咨询，汇鑫伟业公司应作出明确、准确的答复。然而在本案房屋买卖合同签订前余利君咨询其购房资格时，汇鑫伟业公司却没有予以明确、准确的答复，致使本案房屋买卖合同自始履行不能。第二，2011年2月16日《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》要求主管部门、房地产经纪机构等单位加强对居民家庭购房资格的审查。该通知第三条规定“居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口，提交下列材料：（一）本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》《购房承诺书》”；第四条规定“房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续”。根据上述通知要求，在限购政策下，汇鑫伟业公司有对购房人购房资格进行初步核查的义务。显然，汇鑫伟业公司并未履行该义务：首先，《买方购房承诺书》中仅有2011年限购政策内容，无3.26限购政策内容，由此可知汇鑫伟业公司并未向余利君明释3.26限购政策；其次，3.26限购政策第五条明确而简单，仅涉及在北京市有无住房及连续5年社保或纳税，如汇鑫伟业公司在本案房屋买卖合同签订前进行询问，也会发现余利君根本无购房资格；再次，本案房屋买卖合同亦证明汇鑫伟业公司未履行初步核查义务。本案房屋买卖合同第五条内容为“（一）买受人应于签订本合同后5个工作日内向居间方提供完整、真实、合法有效的全部购房资格审核资料。（二）出卖人应于签订本合同5个工作日内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料”，根据上述通知要求，在限购政策下，汇鑫伟业公司应要求买受人、出卖人在房屋买卖合同签订前提供，而非在房屋买卖合同签订后提供。复次，如在房屋买卖合同签订前对余利君提供的材料进行初步核查，就会发现余利君户籍于2016年才迁至北京，且年逾60岁，不可能在北京缴纳社保和税款。第三，2011年4月1日实施的《房地产经纪管理办法》第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”根据上述规定，涉案房屋使用状况是汇鑫伟业公司在发布房源信息前应调查的内容，本案中，对于出租情况，《房屋状况编制说明书》与本案房屋买卖合同内容相抵触；对于涉案房屋地址用作公司住所应予核查而未核查，显然，汇鑫伟业公司亦未履行该项义务，导致在合同变更协商过程中双方产生争执和冲突。第四，汇鑫伟业公司拟定的本案居间合同有规避居间人如实报告义务的故意。本案中，汇鑫伟业公司在其提供的格式居间合同将“违约责任”拟定为：“《存量房屋买卖合同》一经签订，丙方既已促成合同成立，当事人必须按本合同约定支付居间服务费；《存量房屋买卖合同》签订后，甲乙双方因任何原因协议解除《存量房屋买卖合同》的不影响本合同之法律效力，当事人仍需按本合同约定支付居间服务费，并承担违约责任；因甲乙任何一方违约导致仲裁或诉讼时，不影响本合同法律效力，当事人仍需按本合同约定支付居间服务费，并承担违约责任。”上述格式条款排除了居间人应如实报告的义务，不仅违反了合同法第四百二十五条规定，亦与《房地产经纪管理办法》第十九条“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”的规定相悖。合同法第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。汇鑫伟业公司提供的上述格式条款是免除其责任、排除对方主要权利的条款，该条款无效。四、各方当事人应承担的法律责任综上所述，余利君与齐金祥、彭欢欢签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》合法有效，齐金祥、彭欢欢要求解除本案房屋买卖合同符合合同约定及合同法第九十三条第二款的规定，一审法院予以支持。本案房屋买卖合同自始履行不能，居间合同亦无再履行必要。因余利君无购房资格，合同自始履行不能，且齐金祥、彭欢欢无违约行为，故余利君要求齐金祥、彭欢欢及汇鑫伟业公司共同赔偿逾期办理房屋过户手续的违约金20万元并要求齐金祥、彭欢欢赔偿14.8万元的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。余利君最终购房资格审核未通过构成违约，依合同约定及齐金祥、彭欢欢的反诉请求，余利君应承担向齐金祥、彭欢欢支付13.8万元违约金的违约责任；齐金祥、彭欢欢应将5万元定金返还余利君。齐金祥、彭欢欢反诉请求余利君赔偿房屋空置期的租金损失和驱赶租户产生的违约金损失，未提供相应证据，一审法院不予支持。汇鑫伟业公司在本案房屋买卖合同签订前，明知3.26限购政策内容却不告知委托人余利君购房资格等相关规定，违反规定对余利君购房资格不予初步核查，严重违反居间人如实报告义务，造成余利君13.8万元违约金等损失，依法应承担退还16280元居间服务费及赔偿余利君13.8万元违约金损失的违约责任。余利君在购房前应尽基本的审慎义务，故对13.8万元违约金损失以外的其他损失自行承担责任；商品房买卖领域并非消费者权益保护法的调整范围，齐金祥、彭欢欢并非消费者权益保护法第二条规定的经营者，故余利君依据该法请求齐金祥退还3倍定金、汇鑫伟业公司退还3倍居间服务费的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。为便于履行和执行，一审法院对余利君与齐金祥、彭欢欢，汇鑫伟业公司之间应支付的款项相互折抵，汇鑫伟业公司应将赔偿余利君的13.8万元中的5万元直接支付给余利君，将其余8.8万元直接支付给齐金祥、彭欢欢。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十五条之规定，判决：一、确认余利君与齐金祥、彭欢欢签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2018年1月24日解除；二、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于判决生效之日起7日内退还余利君居间服务费16280元；三、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于判决生效之日起7日内支付余利君50000元；四、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于判决生效之日起7日内支付齐金祥、彭欢欢88000元；五、驳回余利君其他诉讼请求；六、驳回齐金祥、彭欢欢其他反诉请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，汇鑫伟业公司围绕上诉请求依法提交了一份书面告知书，欲证明其已向余利君告知了3.26限购政策。本院认为：本案二审争议焦点为在签订本案房屋买卖合同及居间合同前汇鑫伟业公司是否向余利君告知了3.26限购政策。虽然汇鑫伟业公司在二审中提供了一份书面告知书，但是该告知书的落款日期与房屋买卖合同及居间合同的签订日期为同一天，故不能证明汇鑫伟业公司在签订合同前已向余利君告知了3.26限购政策。且该告知书的内容为格式条款，仅凭落款处有“余利君”的签名字样，亦不足以证明汇鑫伟业公司向余利君实际告知了相关内容。一审法院关于汇鑫伟业公司违反法定、约定义务的行为所作的相关判定于法有据，本院予以维持。另外，依据法[2011]41号《最高人民法院关于印发修改后的的通知》内容“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”，本案依据余利君的诉讼请求，涉及的两个法律关系即房屋买卖合同和居间合同均为诉争法律关系，可以一并审理和裁判。综上所述，汇鑫伟业公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3385.6元，由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 郭 菁审判员 许 英审判员 吴 宏二〇二一年九月二十七日书记员 梁艺爽