陕西省西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书 (2021)陕0111民初7338号原告：长城物业集团股份有限公司西安分公司，住所地西安市高新区。负责人：董庆强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：封罗，男，1998年5月3日出生，汉族，住西安市灞桥区，系该公司员工。被告：张爱武，女，1967年5月12日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张军涛，男，1970年1月25日出生，汉族，住西安市碑林区，系被告张爱武弟弟。原告长城物业集团股份有限公司西安分公司（以下简称长城物业西安分公司）诉被告张爱武物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长城物业西安分公司的委托诉讼代理人封罗、被告张爱武的委托诉讼代理人张军涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求: 1.判令被告支付物业管理相费用共计12135.12元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用，包括案件受理费、保全费和其他费用。事实及理由：2012年，西安振业房地产开发有限公司与原告签订了《振业•泊墅一期项目前期物业服务委托合同》，约定由原告对振业•泊墅一期提供前期物业服务，委托管理期限自2012年6月30日起（或实际入伙时间）至首届业主大会成立，业务委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告依约为振业•泊墅提供了物业服务，但被告自2012年7月1日至2017年12月31日未缴纳物业管理相关费用，经原告屡次催缴仍拒绝缴纳，被告的前述行为已构成违约，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告辩称，1.被告不是适格的被告主体，被告自 2012年7月1日至2017年12月31日期间并非振业•泊墅8-12302房屋的业主，其从未占有和使用该房，不应该承担物业费，应该驳回被告的起诉；2.该案件已由西安市灞桥区人民法院出具了生效的民事判决书，本案应当属于人民法院不予受理的情形；3.被告主张的案涉房屋自2012年7月1日至2017年12月31日的物业费已超过诉讼时效，不应受到法律保护，应当依法驳回原告起诉。当事人围绕其诉讼请求依法向本院提交证据，本院依法组织当事人进行了证据交换及质证，当事人对真实性无异议的证据如下：西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初3918号民事判决书、西安市雁塔区人民法院执行裁定书（2017）陕0113执恢817号之一、不动产权证书、转账凭证等，本院对上述证据的真实性予以确认，并与庭审笔录共同附卷佐证。当事人对真实性有异议的证据本院认定如下：《振业•泊墅一期项目前期物业服务委托合同》、《西安市物业服务及代收代缴价费公示牌》、缴费通知单、长城物业集团股份有限公司收据等，结合当事人庭审陈述以及当事人提交的其他证据，对该证据的真实性本院予以认可。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院查明以下事实：案涉振业·泊墅小区8号楼1单元12302号房屋原业主为陈某某，房屋建筑面积为128.17平米。后案涉房屋因陈某某涉诉案件，被西安市雁塔区人民法院强制拍卖，2017年12月28日西安市雁塔区人民法院在淘宝司法拍卖平台就案涉房屋发布拍卖公告，第七条载明：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，……所涉及的一切费及可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”被告张爱武于2018年1月30日在西安市雁塔区人民法院于淘宝网开展的“西安市灞桥区XX村XX幢XX单元XX层XX号”司法拍卖项目的公开竞价中，以最高应价竞得陈某某该套房屋。2018年5月7日西安市雁塔区人民法院作出（2017）陕0113执恢817号之一执行裁定书，裁定：“二、将被执行人陈某某购买的现登记在西安振业房地产开发有限公司名下位于西安市灞桥区XX村XX幢XX单元XX层XX号房产（合同登记号：Y11074339；预售许可证号：201XXXX；权属证号：120XXXXXXX-1-0-8-12302-0）过户至张爱武（身份证号：610************3648）名下，原房产证作废。本裁定送达后即发生法律效力。”张爱武于2018年5月10日入住案涉房屋，自2018年1月1日起向原告缴纳物业服务费、公共能耗费。对于案涉房屋2017年12月31日之前拖欠的物业服务费、公共能耗费，被告张爱武不予认可，未向原告交纳，经原告催要未果。后张爱武于2019年7月18日向原告出具《承诺书》，承诺其于2018年1月1日起缴纳物业服务相关费用，2013年1月1日至2017年12月31日原房主的物业服务各项费用需经法院从（重）新裁决，如法院判定由张爱武缴纳，其服从法院裁定，并缴纳该费用。另查明，因陈某某未向原告缴纳2013年1月1日至2017年7月31日期间物业服务费、公共能耗费，原告于2017年8月23日向本院提起诉讼，本院2017年10月9日作出的（2017）陕0111民初3918号民事判决书，查明：陈某某未向原告缴纳2013年1月1日至2017年7月31日共计55个月物业服务费10568.3元、55个月公共能耗费3381.84元、采暖费3566.30元，共计17516.44元，并判决：“被告陈某某于本判决生效后15日内给付原告长城物业集团股份有限公司西安分公司物业服务费、公共能耗费、采暖费合计17516.44元，并支付逾期付款违约金2904.16元。”该判决已生效。后陈某某未向原告履行该判决指定的金钱给付义务。同时陈某某亦未向原告交纳2017年8月1日至2017年12月31日期间的物业服务费、公共能耗费。再查明，案涉房屋系高层，物业费为1.5元/平米·月，公共能耗费0.48元/平米·月。庭审中，原告陈述本次诉讼请求仅涉及2013年1月1日-2017年12月31日期间的物业服务费、公共能耗费，同时主张物业服务费按照案涉房屋物业服务费的70%计算，即1.05元/㎡·月计算物业服务费。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告作为振业•泊墅的物业服务单位,其已按约定履行物业管理服务义务,业主理应及时支付相应的物业服务费。因原告要求案涉房屋原业主陈某某支付自2013年1月1日至2017年7月31日共计55个月物业服务管理费、公共能耗费已经本院于2017年10月9日作出的（2017）陕0111民初3918号民事判决书判决，“陈某某向原告支付该期间的物业服务管理费及公告耗能费等共计17516.44元。”该判决书已经生效，原告可通过申请法院强制执行实现权利，故对原告再次起诉要求被告支付自2013年1月1日至2017年7月31日期间的物业服务费、公共能耗费，于法无据，本院不予支持。关于2017年8月1日至2017年12月31日期间的物业服务费、公共能耗费，因2017年12月28日西安市雁塔区人民法院在淘宝平台布拍卖公告，第七条载明：“标的物过户登记手续由买受人自行办理，……所涉及的一切费及可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”被告张爱武于2018年1月30日在案涉房屋司法拍卖中，以最高应价竞得陈某某该套房屋,因涉案房屋的司法拍卖公告中明确注明涉案房屋可能存在的物业、水、电等欠费由买受人承担，被告张爱武参加案涉房屋的司法拍卖并取得涉案房屋所有权,应视为其知晓并且同意以上条件，庭审中,原告主张按照1.05元/㎡·月计算物业服务费，面积按照128.10㎡计算系自行处分其权利，本院予以确认。故2017年8月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费672.53元（128.10㎡×5个月×1.05元/㎡·月）、公共能耗费307.44元（128.10㎡×5个月×0.48元/㎡·月，共计979.97元，应由被告张爱武承担。根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；……”被告张爱武辩称本次纠纷已超过诉讼时效，因原告曾向被告催缴物业费，被告于2019年7月18日向原告出具承诺书，对案涉物业服务费还款进行了约定，诉讼时效应重新计算，故对被告的抗辩本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张爱武于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司西安分公司支付自2017年8月1日起至2017年12月31日期间的物业服务费672.53元、公共能耗费307.44元，共计979.97元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司西安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，减半收取52元，原告已预交，由原告承担27元，由被告张爱武承担25元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员  李琼蕾 二〇二一年九月十日 法  官  助  理  鱼  婷书    记    员  赵益茹