江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2971号上诉人（原审被告、案外人）：钱伟，男，1983年7月16日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：刘小枫，男，1977年12月20日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：金仁丹，盱眙县三河法律服务所法律工作者。原审第三人（反对案外人异议的被执行人）：盱眙恒泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320830552487718K，住所地盱眙县盱城街道燕山路8号。法定代表人：潘致诚，该公司总经理。原审第三人（反对案外人异议的被执行人）：盱眙县龙香米业有限责任公司，统一社会信用代码91320830751449028W，住所地盱眙县穆店镇桃园村。法定代表人：潘致诚，该公司总经理。原审第三人（反对案外人异议的被执行人）：江苏常兴新型墙体材料有限公司，统一社会信用代码91320830582280195Y，住所地盱眙县黄花塘镇雨山村。法定代表人：肖峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘晓玲，女，1966年4月9日出生，汉族，住盱眙县。原审第三人（反对案外人异议的被执行人）：潘致诚，男，1969年11月8日出生，汉族，住盱眙县。原审第三人（被执行人）：顾新苗，女，1971年5月16日出生，汉族，住盱眙县。上诉人钱伟与被上诉人刘小枫、原审第三人盱眙恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）、盱眙县龙香米业有限责任公司（以下简称龙香米业）、江苏常兴新型墙体材料有限公司（以下简称常兴公司）、潘致诚、顾新苗案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（以下简称盱眙县法院）（2020）苏0830民初4501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钱伟上诉请求：撤销盱眙县法院（2020）苏0830民初4501号民事判决，依法改判驳回刘小枫恢复对盱眙县恒泰蓝湾小区8号楼2单元601室强制执行的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人刘小枫负担。事实与理由：1.上诉人在第三人处购买的恒泰蓝湾小区的两套房屋，总计购房款50万元，上诉人于2015年7月1日从银行提取50万元存至恒泰公司账户，上诉人与恒泰公司当日签订购房合同，恒泰公司出具了收款收据，并注明是案涉房屋购房款，整个购房过程在双方自愿、公平、公正、公开的情况下完成的，具备法律效力。2.一审法院认定“上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中没有约定具体房屋的位置、面积，庭审中钱伟没对上述重要事项进行合理解释”的认定与事实不符。3.一审法院认为上诉人购买房屋的价格与同期他人购买价格存在巨大差异，存在交易异常，属于认定事实错误，当初处于房地产市场的低潮，而且恒泰公司出现资金困难，而且上诉人是全款买房，所以价格比其他人低也属正常。4.上诉人多次找恒泰公司总经理潘致诚交付房屋，但其以不具备交房条件和无法办证为由拖着不交房。5.一审调查的证人董军武作虚假陈述，上诉人从没有与潘致诚、董军武、张越在一起商谈过退房事宜。被上诉人刘小枫辩称，盱眙县法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审第三人恒泰公司、龙香米业、常兴公司、潘致诚、顾新苗陈述，上诉人与恒泰公司之间名为房屋买卖，实为借贷关系，当初签订商品房买卖合同实质上是为了借款做担保，请求二审维持原判。原告刘小枫一审诉讼请求：1.请求恢复对盱眙县恒泰蓝湾小区8号楼2单元601室房屋的强制执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，刘小枫与恒泰公司、龙香米业、常兴公司、潘致诚、顾新苗民间借贷纠纷一案，盱眙县法院于2017年11月2日作出(2017)苏0830民初2986号民事判决：一、恒泰公司于本判决生效后十日内偿还刘小枫借款本金150万元及利息（自2015年2月16日起以150万元为本金按照月利率18‰计算至2015年5月16日；从2015年5月17日以150万元为本金按月利率2%计算至还清借款时止）；二、龙香米业、常兴公司、潘致诚、顾新苗对上述借款及利息承担连带清偿责任；三、驳回刘小枫其他诉讼请求；案件受理费26480元,由恒泰公司、龙香米业、常兴公司、潘致诚、顾新苗共同负担。该判决生效后，刘小枫于2018年9月19日向该院申请执行恒泰公司、龙香米业、常兴公司、潘致诚、顾新苗，案号为（2018）苏0830执2512号。在执行过程中，因无财产可供执行，该院于2018年12月19日终结(2017)苏0830民初2986号民事判决执行程序。2020年6月11日，刘小枫申请恢复执行，案号为（2020）苏0830执恢357号，2020年6月16日该院作出（2020）苏0830执恢357号之一执行裁定，查封恒泰公司所有的网签在钱伟名下的盱眙县恒泰蓝湾小区8号楼2单元601室房屋及网签在宋知奎名下的盱眙县恒泰蓝湾小区2号楼106室房屋，查封期限为三年，查封期间不得变卖、转移、毁损及设定他项权利，并向盱眙县住房和城乡建设局送达了执行裁定书及协助执行通知书。2020年6月24日，该院向盱眙县不动产登记中心送达了执行裁定书及协助执行通知书。2020年9月10日，该院向钱伟、宋知奎送达了执行裁定书。2020年12月8日，钱伟以盱眙县恒泰蓝湾小区8号楼2单元601室房屋是其以132131元价格购买属于自己个人财产为由提出解除对该房屋查封，该院于2020年12月11日作出（2020）苏0830执异190号执行裁定书，中止对盱眙县恒泰蓝湾小区8号楼2单元601室房屋的执行。刘小枫不服该执行裁定书，提起本案执行异议之诉。另查明，恒泰公司是盱眙县山水广场的恒泰蓝湾小区开发商，2010年3月22日成立，注册资本800万元，股东潘致诚占75％，股东陆铭占25％；钱伟是宋知奎女婿。2015年7月1日，钱伟与恒泰公司商谈并以每平方米1205.91元、总价款为132131元购买了恒泰蓝湾小区房屋，双方签订《商品房买卖合同》，但合同没有明确具体哪栋楼、什么位置、多少面积的房屋。合同第六条付款方式及期限约定，房款总价132131元，该客户在签订合同时一次性付款132131元；第八条交付期限，出卖人应当在2015年12月28日前按第5条“该商品房取得商品房交付使用批准日期文件”交付涉案房屋。合同签订当日，钱伟向恒泰公司账户存款50万元，恒泰公司收到款项后向钱伟出具132131元收据，该收据收款事由注明“8-2-601房款（凭收据换发票）”。同日恒泰公司向宋知奎出具367860元收据，该收据收款事由注明“2-106房款（凭收据换发票）”。恒泰公司没有按约定于2015年12月28日前向钱伟交付涉案房屋。目前，涉案楼盘的房屋已有人居住使用。近期，因故引起本案诉讼。2021年3月12日，盱眙县法院调查证人董军武，董军武说不认识刘小枫，认识钱伟、潘致诚。2018下半年，因工作关系在盱眙县住建局（盱眙县商务大厦）办公室与同事张越找钱伟协调将其和岳父名下的房产撤销事宜进行谈话，但钱伟没有给明确意见。上述房屋买卖情况我不清楚，但我们查过房屋登记情况，钱伟和潘致诚协调过支付房款和相应利息退还，但没有达成一致意见。原告质证意见：对谈话笔录、照片的真实性没有异议，从董军武证言可以反映被告和第三人之间是借贷关系，并非买卖关系；如果是买卖关系，不可能谈到撤销买卖的情况。被告质证意见：对谈话笔录、照片的真实性没有异议，对董军武证言有异议，董军武和张越没有找过我谈话。第三人恒泰公司、龙香米业、常兴公司、潘致诚质证意见：对谈话笔录、照片的真实性没有异议。第三人顾新苗质证意见：对该份谈话笔录、照片的真实性没有异议，证言内容显示有利息问题，可以看出被告和第三人之间是借贷关系，如果是买卖关系不存在利息问题。一审庭审过程中，原、被告及第三人均认可2015年7月1日签订购买盱眙县恒泰蓝湾小区8号楼2单元601室房屋目前单价5000-6000元，总价约60万元，合同签订后没有在房屋管理部门进行备案。认可2015年5月3日案外人谢云龙以每平方米4828.87元、总价款为38.80万元购买了恒泰蓝湾小区8号楼2单元402室，建筑面积80.35平方米房屋；合同第八条交付期限，出卖人应当在2015年12月28日前按第5条“该商品房取得商品房交付使用批准日期文件”交付涉案房屋。一审庭审过程中，恒泰公司陈述2015年7月1日收到钱伟款项50万元是借款，签订两份商品房买卖合同是该借款50万元的担保，一套住宅即涉案房屋，一套门面房即2号楼106室，面积近200平方米，目前所借钱伟的50万元因故没有偿还，钱伟仅向我公司索要借款，不能主张涉案房屋物权。钱伟对此有异议，陈述2015年房地产销售低谷，购买涉案房屋是期房，开发商低价出售房屋是明知之举，认可购买涉案房屋时单价远低于当时正常市场价格，我是用来投资，有购买低于成本价的历史。恒泰公司对此有异议，但双方均未就自己陈述进行举证。盱眙县法院认为，本案争议焦点：钱伟于2015年7月1日存入恒泰公司账户中50万元款项中132131元是借款，还是涉案房屋购房款。从钱伟陈述和其提交证据看，款项132131元是购买盱眙县恒泰蓝湾小区8号楼2单元601室房屋，每平方米为1205.91元，另外的367869元是其岳父宋知奎购买盱眙县恒泰蓝湾小区2号楼106室门面房屋，上述计50万元，签订两份商品房买卖合同，但商品房买卖合同中没有明确具体房屋的位置、面积，只是在恒泰公司2015年7月1日出具132131元收据中事由中注明“8-2-601房款（凭收据换发票）”，与同期案外人谢云龙以每平方米4828.87元购买恒泰蓝湾小区8号楼2单元402室商品房买卖合同内容存在巨大差异，前者仅是后者单价四分之一，存在交易异常。其次，钱伟认可购买涉案房屋时单价低于当时正常市场交易价格，但没有对恒泰公司商品房买卖合同中没有明确具体位置、面积等重要事项进行合理解释，对恒泰公司陈述2015年7月1日收到钱伟款项50万元是借款，签订两份商品房买卖合同是借款50万元的担保有异议，但未就恒泰公司不愿按期交付涉案房屋进行合同说明。董军武证言也印证原告与恒泰公司（潘致诚）在涉案房屋撤销买卖关系过程中商谈过款项及利息退还事宜，因故没有达成一致。综上，钱伟与恒泰公司涉案房屋买卖存在非正常交易价格约定和非正常的交易过程，钱伟也没有按期向恒泰公司主张权利，说明钱伟与恒泰公司不是正常商品房购买者，两者签订商品房买卖合同应该是相应借款担保性质，钱伟可根据当初借款约定依法维护权利。综上所述，钱伟庭审中提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因此原告申请对涉案房屋的执行，符合法律规定，该院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第一款第一项的规定，判决：准许执行该院（2020）苏0830执恢357号之一执行裁定书对恒泰公司所有的网签在钱伟名下盱眙县恒泰蓝湾小区8号楼2单元601室房屋查封。案件受理费9800元，由被告(案外人)钱伟负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，2015年7月1日，上诉人钱伟与恒泰公司签订的《商品房买卖合同》，合同第三条约定所购商品房为8幢2单元601室。合同第八条约定恒泰公司应当在2015年12月28日前将房屋交付，但是至今双方未办理交接手续。其他查明事实，同一审法院查明事实。二审中，上诉人钱伟陈述，其在2017年买了一套120平方米的房屋，现在其居住在该房屋中。本院认为，本案的争议焦点为上诉人钱伟就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院分析如下：一、关于案涉房屋所有权问题。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，上诉人主张其购买了案涉房屋并进行了网签，但是其并未取得案涉房屋的所有权证，而网签仅是向管理部门备案，既非预告登记，更非初始登记，不具有物权性质，故其还未取得案涉房屋的所有权，其不能据此要求排除法院的强制执行。二、关于物权期待权问题。上诉人主张其购买了案涉房屋，故其对案涉房屋享有物权期待权，据此应该排除法院的强制执行。被上诉人及第三人主张其与上诉人之间不是真实的商品房买卖关系，而是借贷关系。对此本院认为，如果上诉人与恒泰公司之间存在真实的商品房买卖关系，上诉人能否排除人民法院的强制执行，应该参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定进行审查。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定了基于商品房消费者物权期待权审查的情形，具体内容为“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人主张其名下无其他用于居住的房屋，是指案外人及其配偶、未成年子女名下在执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋。本案中，钱伟主张除案涉房屋外，其名下在盱眙县有其他用于居住的房屋，故钱伟并不符合商品房消费者的身份，因此其不能依据二十九条的规定来排除法院的强制执行。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，具体内容为“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋至今空置，恒泰公司与上诉人之间并未办理交接手续，因此上诉人并不符合上述“在人民法院查封前已合法占有不动产”的条件，因此亦不能依据二十八条的规定排除法院的强制执行。综上，即使上诉人与恒泰公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，上诉人提供的证据亦不足以证明其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，钱伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人钱伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 玮审 判 员  刘群英审 判 员  黄春丽二〇二一年九月十日法官助理  王 玲书 记 员  王 霄