北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书��2017）京0105民初43742号原告：冯秀珍，女，1963年1月18日出生，汉族，首钢第二炼钢厂退休职工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：陶实，北京实景律师事务所律师。被告：郭巧玲，女，1959年7月15日出生，汉族，北京化工实验厂退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：金x，女，1984年6月18日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王宝林，北京德恒律师事务所律师。第三人：北京城兴房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路25号院2号楼18层2110。法定代表人：李瑾，总经理。委托诉讼代理人：孟xx，男，1986年4月16日出生，汉族，北京城兴房地产经纪有限公司职工。原告冯秀珍（以下简称原告）与被告郭巧玲（以下简称被告）、第三人北京城���房地产经纪有限公司（以下简称城兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陶实，被告之委托诉讼代理人金x、王宝林，城兴公司之委托诉讼代理人孟xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年3月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2、被告向我双倍返还定金20万元；3、被告赔偿我预期利益损失10万元；4、被告赔偿我贷款服务费5000元；5、被告赔偿我居间服务费损失6.8万元。事实和理由：2017年3月7日，经城兴公司居间，我与被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由我购买位于北京市朝阳区鑫兆佳园x号楼1层8号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款310万元。我依约向被告支付定金10万元，向城兴公司支付居间服务费6.8万元。后我多次催促被告办理网签手续，被告明确表示涨价30万元才能配合办理后续手续，由于被告的拖延，我因新政策出台，不再具备购房资格，合同已无法继续履行。被告的行为已构成违约，因此我享有单方解除权，被告应赔偿我的损失，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我一直同意且愿意配合继续履行合同。签订合同时，原告本人并未亲自签署，我也没有见过原告本人，原告也没有向他的代理人提供任何委托手续，根据合同约定，房屋价款及付款时间明显不利于我。合同签订后，我的家人查到城兴公司曾因隐瞒真实情况、弄虚作假被纳入异常经营名录。出于交易安全的考虑，我有理由对本次交易的真实性及安全性产生怀疑，在此情况下，我也从未明确表示过不履行合同义务，不存在任何违约行为。合同并未约定办理网签的时间，根据交易惯例，在原告支付首付款前均可办理。2017年3月27日，原告即提起本案诉讼，要求继续履行合同，但原告未于2017年5月15日支付首付款，存在违约行为。双方于2017年3月8日签订合同，新政策出台时间是2017年3月26日，之间间隔非常短，这一期间原告尚未办理购房资格核验，我也清楚交易方为何人，原告的主张缺乏依据。综上，我不存在任何违约行为，原告的诉讼请求于法无据，请求法院驳回。关于各项诉讼请求，不认可原告享有合同单方解除权，如果经法院审核认为由于限购政策的原因导致原告无法继续履行合同，我同意解除合同并退还定金。因我不存在违约行为，故不同意双倍返还定金、赔偿预期利益损失及居间服务费。贷款服务费不同意支付，合同约定原告全款支付房款，原告该项请求没有合同依据。城兴公司述称，同意原告的诉讼请求。原告现在无法继续履行合同的原因是其不具备购房资质，该情况产生的原因是被告不积极履行合同，被告违约。原告支付定金后，我公司与被告沟通房屋核验及网签事宜，被告表示家庭内部出现分歧，认为房屋卖便宜了才不同意继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月7日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋未设定抵押。房屋成交价格为310万元。买受人在签订合同时支付定金10万元，在2017年5月15日前支付首付款（不含定金）220万元��在2017年5月30日前支付剩余款项80万元。定金分两笔，签约当日付6000元，剩余定金94000元于2017年3月8日当日支付。当日，原告作为购买方（乙方）与被告作为出售方（甲方）签订《买卖定金收付书》，约定乙方应于2017年3月15日前支付城兴公司居间服务费6.8万元；若甲、乙双方任何一方违约，违约方将承担支付居间服务费的全部责任。2017年3月7日，原告向被告支付定金9.6万元；2017年3月8日，原告向被告支付定金4000元，向城兴公司支付居间服务费6.8万元。审理中，各方均认可被告在本次交易前曾委托其他房屋经纪公司对涉案房屋进行房源核验，如不解除该核验，本次交易将无法办理房源核验，后续的网签手续亦无法办理。经询，被告认可其未解除原房源核验手续，理由有三：一、签订合同当日，原告本人未到场且未提交对其配偶王xx的授��委托手续，因此当时被告要求双方将上述问题解决之后再配合履行合同。原告及城兴公司对此不予认可，表示签订合同当日，王xx将授权委托手续向各方出示后，被告与王xx才最终将涉案房屋总价款定为310万元，因此被告知晓原告委托王xx签订房屋买卖合同；二、买卖合同约定的房屋总价款明显低于市场价，付款方式不利于被告。原告对此不予认可，表示被告作为完全民事行为能力人签订买卖合同并收取定金，应认定以310万元出售涉案房屋系被告真实意思表示。城兴公司亦对此不予认可，表示付款方式是原、被告签订合同时充分沟通后的结果；三、城兴公司被列入经营异常名录，被告有理由对该公司居间的本次交易产生怀疑。原告及城兴公司对此不予认可，表示城兴公司仅提供居间服务促成本次交易，其经营状况如何与被告是否履行合同无关。庭审中，原���主张被告明确表示涨价30万元否则不再履行合同，并提交城兴公司经纪人孟xx与被告的微信聊天记录、原告配偶王xx与被告的短信聊天记录、2017年3月23日孟xx、王xx、被告之女金x及其朋友段xx的谈话录音加以佐证。孟xx与被告的微信聊天记录载明，2017年3月15日，被告说“闺女觉得卖的太亏，这个价格不让卖”；2017年3月17日，被告说“闺女说她已经咨询完律师了，还是按照她之前说的那两种方案，能接受就接受，不行就去告吧”。王xx与被告的短信聊天记录载明，2017年3月17日，被告说“现在我以（已）不管了，我闺女不让卖”。2017年3月23日谈话录音载明，段xx表示涉案房屋不想出售，如果原告同意涨价30万元则合同继续履行，不同意就走诉讼程序。被告认可微信、短信聊天记录的真实性，但表示该份证据无法证明其不同意继续履行合同并要求涨价；被告认可录音证据的真实性，但表示该录音证据是三方进行磋商的过程，不能代表被告要求涨价，且段xx的意见无法代表被告的意见，被告本人从未提出涨价。另查，涉案房屋于2011年11月11日取得产权登记证书，登记为被告单独所有，规划用途为商业。2006年11月17日，原告取得位于北京市石景山区杨庄东街28号院1号楼1幢3-402室房屋的产权登记证书。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定“本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”。另，原告于2017年8月25日庭审中变更诉讼请求为要求解除原、被告之间的买卖合同法律关系。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。因原告购买涉案房屋前在京名下有房，商品住房限购政策出台后，其不再符合购买商业用途住房的资格，合同确已无法履行。本案争议焦点系商品住房限购政策出台前被告是否存在违约行为。一方面，被告在履行合同过程中，未积极配合办理房源核验手续，导致双方网签手续无法办理。被告抗辩其未办理房源核验手续的原因为签订合同时其未见到原告给王xx的授权委托手续、合同总价明显低于市场价、合同条款不利于被���，根据原告及第三人的陈述并结合交易习惯，可以认定被告作为完全民事行为能力人理应在签订合同前对合同签订主体有明确的认知，对合同条款有清楚的了解，且被告对于合同总价款明显低于市场价未提交任何证据加以证明，本院对被告上述抗辩意见不予采信；被告抗辩城兴公司被列入异常经营名录从而怀疑本次交易的真实性及安全性，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。尽管合同对于办理房源核验手续的时间无明确约定，但该手续系房屋买卖合同履行过程中的必要环节，被告拒绝履行该手续的原因并无合理依据。另一方面，被告在其与孟xx的微信聊天中明确表示：“闺女觉得卖的太亏，这个价格不让卖”、“闺女说她已经咨询完律师了，还是按照她之前说的那两种方案，能接受就接受，不行就去告吧”；被告在其与王xx短信聊天中明确表示：“现在我以（已���不管了，我闺女不让卖”。结合上述聊天记录可以认定，被告于2017年3月15日、2017年3月17日曾多次表示拒绝出售涉案房屋。综上，被告于商品住房限购政策出台前已明确表示且以自己不配合办理房源核验手续的行为表明不履行合同义务，被告的行为已构成根本违约，原告享有单方解除权。本院认定合同解除时间为原告当庭变更诉讼请求为解除双方买卖合同法律关系之日，即2017年8月25日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告存在违约行为，原告主张双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。《买卖定金收付书》中明确约定由违约方承担支付居间服务费的全部责任，现原告要求被告赔偿居间服务费68000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张预期利益损失及贷款服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告冯秀珍与被告郭巧玲于二〇一七年三月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于二〇一七年八月二十五日解除；二、被告郭巧玲于本判决生效之日起七日内向原告冯秀珍双倍返还定金二十万元；三、被告郭巧玲于本判决生效之日起七日内赔偿原告冯秀珍居间服务费六万八千元；四、驳回原告冯秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，��当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31600元，由被告郭巧玲负担（原告冯秀珍已交纳17000元，被告郭巧玲于本判决生效之日起七日内给付原告冯秀珍；余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙赫人民陪审员  洪光人民陪审员  张宪二〇一八年六月十二日书 记 员  裴娜