青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1472号上诉人（原审原告）：林财源，男，汉族，1985年9月6日出生，住青海省西宁市城西区。        委托诉讼代理人：张雪蕾，青海金略律师事务所律师。        委托诉讼代理人：马月轩，青海金略律师事务所实习律师。        上诉人（原审原告）：刘晓杰，女，1985年8月8日出生，汉族，住址：福建省厦门市思明区。        委托诉讼代理人：张雪蕾，青海金略律师事务所律师。        委托诉讼代理人：马月轩，青海金略律师事务所实习律师。        被上诉人（原审被告）：青海三榆房地产集团有限公司，住所地：西宁市城东区大众街186号。        法定代表人：徐剑隆，系该公司总经理。        委托诉讼代理人：陈艳琴，青海竞帆律师事务所律师。        委托诉讼代理人：曹**群，青海竞帆律师事务所律师。        上诉人林财源、刘晓杰因与被上诉人青海三榆房地产集团有限公司（以下简称三榆地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2021）青0104民初1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        林财源、刘晓杰上诉请求：1．依法撤销西宁市城西区人民法院（2021）青0104民初1423号民事判决书：2．判令被上诉人向上诉人支付违约金138057元；3．判令被上诉人向上诉人赔偿损失71428.58元：4．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定事实不清，将被上诉人具有办理房屋所有权转移登记的客观条件与被上诉人主观上为上诉人办理房屋所有权转移登记的行为相混淆。被上诉人于2017年8月4日取得城西区西川南路46号1号楼2单元2234室等1132处房屋建设用地使用权证书，只能证明被上诉人已经具备了能够按期为上诉人办理房屋所有权转移登记的客观条件，无法证明被上诉人已经按期为上诉人办理房屋登记手续或者在不能办理的情况下履行了通知上诉人自行办理的事实。一审法院认为有其他业主在该时间内已领取产权证书，由此推断出被上诉人已经对上诉人履行了合同约定的义务错误。被上诉人有关此节内容的证据提供的仅仅是一本来源不明的花名册，并无其他相关证据予以佐证，无法证明上诉人购房所在小区其他业主已经领取不动产证书这一事实。即便此事实为真，其他业主领取不动产证与上诉人是否领取到不动产证书之间并无直接联系。该事实不能证明被上诉人已经按期履行了通知上诉人自行办理不动产证书的义务。2．一审法院适用法律错误。根据庭审及双方证据可知，被上诉人既未能按照合同约定主动为上诉人办理房屋登记手续，又未及时通知上诉人自行办理房屋登记手续。一审判决书以“原告未提供证据证明因被告原因未在房屋交付之日起720内办理房屋产权证书”，将此节举证责任认定为由上诉人承担，并以此否定被上诉人的过错，属于适用法律错误。3．被上诉人应当承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，上诉人要求被上诉人参照银行利率规定支付违约金符合法律规定。上诉人转让房屋被计征营业税的依据为《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税［2015］39号）第一条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在本案中被上诉人最迟应于2018年5月底之前为上诉人办理房屋登记手续，但实际上直至2020年9月30日，因上诉人需出售该房产，自行办理了房屋登记手续，由此导致上诉人在转让涉案房屋时“不满2年”而被计征了增值税71428.58元，故被上诉人的违约行为与上诉人被计征增值税的结果之间存在因果关系。因此上诉人要求被上诉人赔偿增值税的损失，有事实依据，也符合法律规定。综上所述，请求二审法院查明本案全部事实，撤销一审判决，支持上诉人的请求。        三榆地产公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉购房合同中约定由三榆地产公司为林财源、刘晓杰代办房产证，2016年6月交房，2017年8月完成初始登记，2018年3月三榆地产公司在小区内张贴通知，告知业主可以开始办理产权证，让各家各户到物业管理处登记。对此，三榆地产公司提交了办证登记和领证登记花名册，证明在合同约定时间内，三榆地产公司按照行业通行惯例在小区内广泛通知，尽到了通知义务。林财源与刘晓杰未能及时向三榆地产公司提交办理不动产权证的资料，应自行承担后果。对于交易税金，这是公民法定的纳税义务，与三榆地产公司无关。综上，三榆地产公司不存在违约行为，上诉人的上诉请求应予驳回。        林财源、刘晓杰向一审法院起诉请求：1．依法判令三榆地产公司支付违约金138057元（以791980元为基数按银行贷款利率4.75％上浮50％自2018年4月21日计算至2020年9月30日，共计893天）；2．依法判令三榆地产公司支付因违约行为导致林财源、刘晓杰缴纳的税款71428.58元；3．本案诉讼费由三榆地产公司承担。        一审法院认定事实：2016年4月19日，林财源、刘晓杰（买受人）与三榆地产公司（出卖人）签订《西宁市商品房预售合同》，主要约定二人购买位于西宁市城西区西川南路46号1号楼2单元4层2044室房屋，预测建筑面积为172.88平方米，总价款为792163元，买受人采取公积金贷款方式付款，首期房价款242163元，出卖人应于2014年6月30日前交房，双方同意由出卖人向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得所有权证书的，双方同意由出卖人通知买受人办理房屋所有权证书，并约定因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任等内容。2016年4月16日林财源向三榆地产公司支付购房首付款50000元，2016年4月19日林财源支付购房首付款192163元。后以公积金贷款方式支付被告购房款550000元。2016年6月2日三榆地产公司将涉案房屋交付林财源与刘晓杰使用。        2020年9月30日，林财源与刘晓杰办理位于西宁市城西区西川南路46号1号楼2单元4层2044室房屋不动产权证书。2020年12月2日二人与杨文龙（买受人）、保吉玉（共有人）签订《不动产买卖合同》，将涉案房屋以1500000元价格出售杨文龙、保吉玉。2020年12月10日，林财源、刘晓杰办理涉案房屋过户登记时缴纳增值税71428.58元。现要求三榆地产公司承担逾期办理房产证违约金138057元及房屋过户增值税71428.58元，致使本案纠纷产生。        三榆地产公司于2017年8月4日取得城西区西川南路46号1号楼2单元2234室等1132处房屋建设用地使用权证书。        一审法院认为，案涉《西宁市商品房预售合同》为双方自愿签订，系当事人真实意思表示，该协议不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定，遵循诚实信用的原则，全面履行各自的义务。对于林财源、刘晓杰要求支付违约金138057元的诉讼请求，一审法院认为双方当事人在《西宁市商品房预售合同》中约定由三榆地产公司向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因三榆地产公司的原因，林财源、刘晓杰未能在商品房交付之日起720日内取得所有权证书的，由三榆地产公司通知其办理房屋所有权证书。依据三榆地产提供的证据可以证实该公司并不存在向林财源、刘晓杰交付商品房之日起720日内不能办理房屋产权证的情形，且有业主在该时间内已领取产权证书，审理中林财源、刘晓杰未提供证据证明因三榆地产公司原因未在房屋交付之日起720日内办理房屋产权证书，现林财源、刘晓杰要求三榆地产公司支付违约金138057元及承担房屋过户增值税71428.58元的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百六十一条的规定，判决：驳回林财源、刘晓杰的全部诉讼请求。案件受理费2221元，由林财源、刘晓杰负担。        二审中，林财源、刘晓杰提交三组证据：1．西宁晚报刊登的遗失声明、登报电子回执；2．客户回执单、退款通知；3．林财源亲属与三榆地产公司工作人员通话录音，以上证据拟证明林财源购房时向三榆地产公司交纳了办证所需的契税费用，但该公司未按合同约定给予办理，应承担违约责任。经质证，三榆地产公司对上述证据的真实性不持异议，但认为除了交纳契税费用，业主仍需向开发商提供身份证、结婚证、购房合同等一系列材料才能办理不动产权证，但经公司通知后，林财源未将其自持的手续材料递交给公司，造成的后果系林财源自己的原因导致，公司不应担责。经审查，本院认为林财源、刘晓杰提交的证据不能证明三榆地产公司具有违反合同约定的行为，与本案待证事实不具有关联性，对其证明方向不予采信。        对一审查明的事实，本院予以确认。        本院认为，案涉《西宁市商品房预售合同》第十九条房屋登记约定由三榆地产公司向不动产登记管理机构申请办理不动产权证；如果是三榆地产公司的原因使得林财源、刘晓杰无法在所购房屋交付之日起两年内办理所有权证，则三榆地产公司通知林财源二人自行去办理；如果是林财源、刘晓杰的原因未能在约定期限内办证，三榆地产公司不承担责任。本案中，林财源、刘晓杰2016年6月2日取得案涉房屋，2017年8月4日，三榆地产公司取得案涉房屋所在地块的建设用地使用权证书，可以开始为购房者办理房屋产权转移登记。三榆地产公司提供证据证明2017年6月起案涉小区业主就办理不动产权证事项开始进行登记，2018年3月开始领取不动产权证。通过以上事实，虽然合同约定的是由三榆地产公司办理案涉房屋的权属登记，但办证的权利人实为房屋买受人林财源和刘晓杰，该公司履行的是协助义务，意即林财源、刘晓杰须将办理房屋产权登记所需资料全部提交给三榆地产公司，交纳相关费用后，由三榆地产公司向不动产登记管理部门申办。现有在案证据证明林财源、刘晓杰只是交纳了办理不动产证所需的费用，未将其他材料一并提供。三榆地产公司在合同约定的办证期限内具备向购房业主进行不动产权转移登记的条件，并在小区内张贴通知，广泛告知办证事宜，小区内大部分业主据此办理了房屋不动产权证，说明张贴通知的形式有效。在案涉合同约定的办证期限内，林财源和刘晓杰未提供证据证明由于三榆地产公司的原因造成二人无法办证，故林财源、刘晓杰要求三榆地产公司承担逾期办证的违约责任证据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，对林财源、刘晓杰的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费4442元，由上诉人林财源、刘晓杰负担。        本判决为终审判决。        审判长    张敏娟审判员    韩雪梅审判员    李娟二〇二一年九月二十四日书记员    马晓瑞《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；