广西壮族自治区平南县人民法院民 事 判 决 书(2021)桂0821民初3130号原告：广西长江物业服务有限公司平南分公司，住所地平南县平南镇月亮湾城市花园小区御苑一区27号，统一社会信用代码：91450821399550636H。负责人：卿前银，区域经理。委托诉讼代理人：张腾，男，该公司职工。委托诉讼代理人：韦美，女，该公司职工。被告：郑衡泉，男，1973年6月10日出生，汉族，居民，户籍所在地广西平南县，现住广西平南县。原告广西长江物业服务有限公司平南分公司(以下简称长江物业)与被告郑衡泉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人张腾及被告郑衡泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广西长江物业服务有限公司平南分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费2539.02元（2018年2月17日至2021年3月31日），生活垃圾费264元（2018年10月1日至2021年3月31日），电梯维护费825元（2018年2月17日至2021年3月31日），二次加压费699.92元（2017年11月1日到2021年3月31日），代收电梯用电费85.8元（2018年9月1日至2019年11月30日），电梯用电费76.1元（2019年12月1日至2021年3月31日），水费279.48元（2020年4月1日至2021年3月31日），专项维修基金317.46元（2018年1月17日至2021年3月31日）合计：5086.78元；2、依法判令被告向原告支付违约金4890.43元（以5086.78元基数，从2018年7月1日起至2021年3月31日止按欠费每日千分之三算）（暂计至2021年3月31日，以后另计）。3、本案诉讼费由被告承担。原告诉称：被告是平南县汇通商厦1单元2601号房的产权人，房屋面积为96.17平方米。2017年8月16日原告与平南县汇通商厦开发商签订《汇通商厦物业服务合同》，合同约定由原告为汇通商厦小区提供物业管理服务。合同签定后原告按合同积极履行相关权利义务。依法依约对被告房屋所在的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2018年2月17日起一直未交纳物业服务费、电梯费、生活垃圾费、电梯用电费。2017年11月1日起一直未交二次加压费，截止2021年3月31日，被告已拖欠原告物业费及其他应交费用共5086.78元。根据《物业管理条例》，甲方、业主/物业使用人未按合同约定足额缴纳物业管理服务费的，应按每日千分之三标准向乙方支付违约金。以此计算，被告拖欠物业服务费用所产生的违约金为4890.43元，以上欠费共计9977.21元。原告已多次向被告催讨物业服务费及其他相关费用，被告拒绝支付。被告辩称：我没有与原告长江物业签订物业服务合同，后来我们很多公摊面积及其他收费他们也不公布，电梯换零件等费用都是把数额报大，电梯坏了很久也不修理，处理邻居的问题原告也不帮忙处理。物业服务费不合理，因为物业不公开收费标准，我不同意原告的收费。本院经审理认定事实如下：被告是平南县城西街105号汇通商厦1单元2601号房的产权人，房屋面积为96.17平方米，被告于2017年7月16日收房，随后开始装修入住。2017年10月31日平南县汇通房地产开发有限公司（以下简称汇通房地产公司）与原告广西长江物业服务有限公司平南分公司签订物业服务合同，于2017年11月1日正式进入汇通商厦接管物业服务，并进行了物业管理活动至今。该合同中约定汇通房地产公司委托长江物业对汇通商厦小区进行物业管理，物业总建筑面积：58081.4平方米。第一章第三条委托管理期限载明“平南县汇通商厦工程全部竣工验收且交付使用之日至业主委员会成立前为前期物业管理，如贵港市汇通商厦业主根据《物业管理条例》成立业主委员会后，而乙方未被业主委员会选聘并签订新的“物业管理服务合同”，则本合同在业主委员会选聘新的物业管理公司后自行终止”。第四章管理服务费用第一项载明“本物业的管理服务费按政府物价主管部门规定的标准向业主（住用户）收取，住宅每月按0.8元/平方米（不含生活垃圾费），商铺每月按1.5元/平方米（不含生活垃圾费），维修基金每月按0.1元/平方米，电梯费每月25元/户……二次加压水泵用电、公用水电费每月按户具实分摊，其它费用按政府有关规定执行。”2021年1月1日起，长江物业经平南县城区环境卫生管理站委托在案涉小区内对城区各住户按8元/户·月收取生活垃圾处理费。2017年7月16日被告郑衡泉收房时与平南县威城物业管理有限公司签订《汇通商厦小区》委托平南县威城物业管理有限公司对汇通商厦小区进行物业服务管理。2017年11月长江物业平南公司接手物业服务至今。截至2021年3月31日，被告郑衡泉作为案涉小区的业主未缴纳如下费用：物业服务费2539.02元（2018年2月17日至2021年3月31日），生活垃圾费24元（2021年1月1日至2021年3月31日），电梯维护费825元（2018年2月17日至2021年3月31日），二次加压费699.92元（2017年11月1日到2021年3月31日），代收电梯用电费161.9元（2018年9月1日至2021年3月31日），水费279.48元（2020年4月1日至2021年3月31日），专项维修基金317.46元（2018年1月17日至2021年3月31日）合计：4846.78元。本院认为，物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，在业主委员会成立前，可由房地产开发公司委托物业管理服务公司对交付后房屋进行物业管理，保障业主享受适宜的居住环境。原告长江物业与被告郑衡泉之间属事实上的小区物业服务合同关系。虽然被告郑衡泉与原告之间没有直接签订书面服务合同，但原告长江物业在小区未成立业主委员会之前，受开发商一方的委托开展了服务业务，实施了有效管理。原告与开发商签订的服务合同符合国家相关规定，合法有效。原告已履行提供小区物业的管理服务义务。被告作为该小区的业主，依法应履行交纳物业费、水电费等费用的义务。被告辩称未与原告签订物业服务合同不享受原告的物业服务拒绝支付相关费用，无事实依据和法律依据，本院依法不予以支持。原告向被告收取的物业费标准并未超出规定范围，因此，原告请求被告支付2018年2月17日至2021年3月31日期间的物业服务费2539.02元，电梯维护费825元，二次加压费699.92元，代收电梯用电费161.9元，水费279.48元，专项维修基金317.46元，以及自2021年1月1日起平南县城区环境管理站委托每月收取生活垃圾处理费8元，共24元。共计：4846.78元。符合合同的约定和法律的规定，本院依法予以支持。关于原告请求被告支付违约金（违约金计算方式：以5086.78元基数，从2018年7月1日起至2021年3月31日止按欠费每日千分之三算）的问题。虽然被告未按合同约定履行交纳物业管理服务费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任；原告也多次向被告催收未果，但原告请求按日千分三计算违约金没有合同约定和法律规定，本院依法不能完全支持。应以4846.78元为基数，按照全国银行同业拆借中心发布的一年期贷款利率即年利率3.85%计算。计算期限自2021年7月8日起至被告付清之日止支付违约金为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告郑衡泉支付物业服务费2539.02元，生活垃圾费24元，电梯维护费825元，二次加压费699.92元，代收电梯用电费161.9元，水费279.48元，专项维修基金317.46元，合计：4846.78元并支付违约金（以4846.78元为基数，自2021年7月8日起至清偿款项日止，按年利率3.85%计算，）给原告广西长江物业服务有限公司平南分公司；二、驳回原告广西长江物业服务有限公司平南分公司的其他诉讼请求。上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告郑衡泉负担。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本判决为终审判决，如不服本判决，可向贵港市中级人民法院申请再审。审 判 员 林伟禄二〇二一年九月二十六日法官助理 欧广茂书 记 员 杨振俞