宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2021）宁0104民初11612号原告：银川银房物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区五里湖畔74号楼。        法定代表人：金继军，该公司总经理。        委托诉讼代理人：孙蓉，女，该公司职员。        委托诉讼代理人：李乐，男，该公司职员。        被告：刘金，男，1970年7月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。        原告银川银房物业服务有限公司（以下简称银房物业公司）与被告刘金物业服务合同纠纷一案，原告于2021年4月2日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2021年8月11日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银房物业公司的委托诉讼代理人孙蓉、李乐，被告刘金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        银房物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2003年1月1日至2020年12月31日期间的物业费3408.34元及违约金3000元，合计6408.34元；2．本案诉讼费用由被告承担。        刘金辩称，对原告诉请不认可。2003年因为物业公司做的不太好，被告多次找过物业公司协商，物业公司不予理睬长时间推脱。2006年、2007年，物业公司上门要求交物业费，被告与其谈了物业出现的问题，物业公司说了很多困难。被告家门口楼道上部顶层墙皮脱落没有维修，被告认为屋外属于物业公司管理范畴，物业公司没有尽到应尽的责任。        根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年、2016年、2017年、2019年，银川宜佳住宅建设服务有限公司（以下简称宜佳住宅公司）分别与临湖小区业主委员会、银川市兴庆区解放西街街道办事处海宝社区居委会签订《物业服务合同》，由宜佳住宅公司为银川市兴庆区临湖小区提供物业服务，服务期限至2020年7月23日。2019年11月25日，银川市人民政府国有资产监督管理委员会发布《关于将银川宜佳住宅建设服务有限公司等企业国有产权无偿划转的通知》，将宜佳住宅公司、银房物业公司的国有产权划转至银川通联资产管理（集团）有限公司，明确被划转企业资产、负债、人员全部划转至银川通联资产管理（集团）有限公司。2020年1月16日，银川通联资产管理（集团）有限公司向宜佳住宅公司、银房物业公司发出《关于代管宜佳公司业务的通知》，明确由银房物业公司代管宜佳住宅公司的全部工作，对宜佳公司生产经营、物业服务、内部管理、安全生产等各项业务进行规范管理。2020年6月8日，银川通联资产管理（集团）有限公司向银房物业公司发出《关于进一步落实物业公司整合工作的通知》，要求银房物业公司于2020年9月1日前全面完成整合工作，整合过程中需确保物业服务各项工作正常开展。后原告银房物业公司与银川市兴庆区解放西街街道办事处海宝社区居委会签订《物业服务合同》，约定由原告为临湖小区（临湖一二村）提供物业服务，期限自2020年7月24日起至2021年7月23日止；原告提供的物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定的服务内容及标准；物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅（二村）为0.5元／月／平方米；物业费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业费的，海宝社区居委会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，业主或物业使用人应按逾期后欠费总额每日加收3‰的标准向原告支付违约金。被告系银川市兴庆区某室业主，房屋面积51.83㎡。现原告银房物业公司以被告未交2003年1月1日至2020年12月31日期间的物业费为由，诉至本院，请求依法判如所请。        本院认为，根据原告提交的《物业服务合同》，宜佳住宅公司确为案涉小区提供了物业服务，原告按照银川通联资产管理（集团）有限公司文件要求于2020年开始代管宜佳住宅公司，并与宜佳住宅公司进行了机构重组整合，但未将债权转让事宜通知被告在内的全体业主，故对被告不发生效力。现原告主张被告支付2003年1月1日至2020年7月24日期间的物业费及违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。原告与银川市兴庆区解放西街街道办事处海宝社区居委会签订了《物业服务合同》，合同期限自2020年7月24日起至2021年7月23日止，合同签订后，原告按约向临湖二村提供了物业服务，被告应按约向原告交纳相应的物业费。被告辩称其家门口楼道上部顶层墙皮脱落，物业公司推脱不予维修，未尽到应尽的责任，并提交了照片予以佐证。因物业服务是一个长期、动态的过程，不可能时刻尽善尽美，物业公司的服务是否达标应在较长期的情况下去判断，不能以某一时刻的静止状态或某一业主的主观感受去评价，可能物业公司在某些环节、个别区域做的不够好，但不构成对物业服务合同的根本违约，更不能作为业主拒缴物业费的正当理由。故对被告上述辩称意见，本院不予采纳，被告应交纳2020年7月24日起至2020年12月31日止的物业费137.35元（0.5元／月／平方米×51.83平方米÷30天×159天）。对于原告主张的该期间的违约金，因原告并未证明其实际损失及已经全面履行合同义务，结合物业服务收费标准、服务质量及因被告违约对双方当事人的影响程度综合考量，对于原告主张的违约金本院不予支持。        依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：        一、被告刘金于本判决生效之日起七日内支付原告银川银房物业服务有限公司自2020年7月24日起至2020年12月31日止的物业费137.35元；        二、驳回原告银川银房物业服务有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50元，已减半收取25元，由被告刘金负担。        本判决为终审判决。        审判员    王怀成二〇二一年九月十三日法官助理    李凯丽书记员    王鹤《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。