河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终5458号上诉人（原审原告）：史新民，男，汉族，1954年1月12日出生，住保定市清苑区。上诉人（原审原告）：白聚良，男，汉族，1973年1月2日出生，住保定市安新县。委托诉讼代理人：冉瑞丰，河北君律君律师事务律师。委托诉讼代理人：马占忠，河北虹天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石秀云，女，汉族，1967年5月6日出生，住保定市清苑区。被上诉人（原审被告）：蔡晶，男，汉族，1991年10月13日出生，住保定市清苑区。被上诉人（原审被告）：蔡磊，男，汉族，1993年7月13日出生，住保定市清苑区。上诉人史新民、白聚良与被上诉人石秀云、蔡晶、蔡磊确认合同效力纠纷一案，不服河北省保定市清苑区人民法院（2021）冀0608民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史新民、白聚良上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将案件发还重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、因三方当事人均不具备房地产开发经营资质、案涉土地没有国有建设用地使用手续、欲对房屋进行出售的目的、蔡青风、白聚良均非李胡桥村村民，故案涉《建房投资合同》违反法律的效力性强制性规定，应属于无效合同；各方共同承担因建房所欠债务50万元，应在本案中得到认定。石秀云辩称，案涉合同应认定有效，合同里面有约定，一审判决正确，应予以维持，合同应当履行。蔡晶、蔡磊未提交答辩意见。史新民、白聚良向一审法院起诉请求：1、确认2020年5月29日白聚良、蔡青风、史新民所签署《建房投资合同》无效。2、原、被告各方共同承担因建房所欠债务50万元。3、诉讼费用被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的2020年5月29日二原告与蔡青风签署的建房投资合同一份（建房投资合同甲方白聚良乙方蔡青风丙方史新民经甲乙丙三方友好协商共达成此合同以下条款：1、甲方与乙方出资、丙方已自有的建设用地（长117米宽20米共2340平米）作价130万元向甲乙两方抵资入股，共同建造29套二层门面房、该用地建房后三方共同享有永久使用权。2、丙方保证此建房用地合法以及未对外转让，抵押，并免遭他人追索。如果此用地发生债权，债务经济等法律纠纷与甲乙两方无关。3、甲乙丙三人各自投资本金后，利润按三人相同比例分配，也可将本金回笼后剩余的门面房平均分成3份，每人各取得一份，归为己有。4、甲乙丙对各自分得的二层门面房享有永久的拥有处理权，转让，出租，出售，赠子，等一切无需经过任何一方同意。各方的继承人有权继承各自名下的门面房，任何一方不得干预。5、如将来此门面房被政府征用或开发而所下发的拆迁赔偿款，甲乙丙三人按相同比例取得赔偿款。6、丙方应保证其配偶，子女及其他继承人对本次建房及本合同条款等事宜知情且无异议。7、本合同一式三份，三方各执一份，三方签字之日起立即生效，具有法律效应。2020年5月29日），后房屋继续建设至一层以上，蔡青风于2020年10月去世的事实，本院予以确认。原告称：陈述事实同诉状一致。提供，根据该合同内容可以看出，三方准备建造29套二层门面房，并且可以对外出售，该行为是房地产开发，但各方均无开发房地产以及对外出售的资质和资格，该行为违反了法律的效力性强制性规定。房屋所在土地没有土地的建设用地使用权，也没有相关的规划手续，不应进行房地产开发、修建商品房对外出售，所以三方签署的合同自始无效。合同签订后进行了部分修建，现已投入资金约50万元，均未向相关债权人进行支付，房屋现已停工。关于投资情况，白聚良转入蔡青风指定的刘占永名下农行卡10万元，赊购工程用砖价值约10万元，该砖已被工程所使用，工程拖欠混凝土款18万元，钢筋款15万元左右，工人工资9万元，合子板约8万元，上述欠款均是在工程停工以后有债权人找到二原告，具体数额应以债权人主张数额为准，但现有工程拖欠人工物料共约50万元是存在的，另为修建本案房屋，蔡青风从张某处借款70万元，张某已经提供了借款，根据上述事实，二原告认为蔡青风并没有将白聚良的投资款以及张某的借款用于工程建设需要，否则不会有人向原告主张债权；蔡青风和白聚良各自出多少钱应该没有约定，史新民也应该没有建设用地手续；蔡青风同时有好几个工程在施工，具体也是由蔡青风找人进行的施工，钱款和账目也是蔡青风掌握，原告没有见过，白聚良出了10万元现金和工程上所有的砖；史新民提供的地位置在李胡桥村东南××路××西侧，没有见过宅基证。原来是一个老厂房，也没见过建设用地的使用证，这块地上原来的厂子是不是史新民的代理人对此不清楚，也没有问过。被告石秀云称：对合同的真实性认可，但合同第二条已经保证建房合法，如果有问题应由史新民一人承担，与被告和白聚良无关。蔡青风借张某款是事实，但与本案无关；蔡青风生前和我说过，史新民保证什么手续都有，他才同意建的，由史新民负责出地，蔡青风和白聚良负责投资建，史新民的地作价130万元，蔡青风和白聚良负责建，利润三人平分。蔡青风去世前两个月工程就已停工，蔡青风已投资80万元左右，白聚良只给了蔡青风10万元，施工都是蔡青风找的人，花费也是从蔡青风手中出，白聚良出了钱都是把钱给了蔡青风，再由蔡青风支付，房子一开始是由斌子盯着建，后来就由刘占永接手，现在房子第一层已建成了，二层将近有一半，不知道史新民的地是什么性质的。原告申请证人张某出庭作证。张某作证称：我和原告白聚良是姨兄弟，蔡青风建房时从我手中借了70万元，是分两次借的，说好月息1分5，第一次是2020年5月28日借了35万元（其中30万元的转账，5万元的现金），期限是3个月，还款到期日又借了35万元（其中转账15万元，20万元的现金），并说是建门脸用钱，还让我过去看，我去看了一下确实是在盖房。我一共转账转了45万元，转到蔡青风儿子蔡晶名下，另外给了蔡青风25万元现金，蔡青风打有收条，提供借条一份（2020年8月21日打，借款700000元，借款人蔡青风），另提供微信记录，2020年8月21日蔡青风付利息10500元，2020年9月22日张某催要利息10500元，蔡青风口头说借款用于建房，还让我过去看了。被告石秀云质证称：对条子真实性不认可，要求做鉴定，对证人证言不认可，证人所称的借款与工程无关，只对转账的认可，对现金不认可。原告质证称：对证人证言认可。原告主张：建设开发房地产项目应该首先进行土地出让改变土地使用性质为国有建设用地，并且参与开发的各方当事人应该具备房地产开发经营资质，两个条件都是必要的，根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第15条（2020年1月以后变更为第13条）第2款，当事人均不具备房地产开发资质的，应当认定合同无效。本案史新民、白聚良与蔡青风三人显然都不具备房地产开发经营权，其签署的投资建房合同应认定为无效。关于诉求第二项，建房过程中产生的债务问题，经初步测算有50万元未支付，如被告能提供合法有效的证据证实建房过程中的收支情况，则以该数据为准。如果被告不能提供，只能以相关债权人的债权主张为准。本案原告诉求第二项如不能得到法院支持，也只能将来原、被告三方共同面对债权人的权利主张，证人张某出庭作证，对该债务我方及张某均认为是建房过程中为建房产生的债务，如被告认为系蔡青风个人债务则应由被告进行承担，二原告不承担还款责任。被告石秀云主张：合同就是房地产开发的手续，建房所欠债务大概在50万元，对借张某款的用途我不清楚，但我不承认用在工程中，蔡青风有两个儿子蔡晶和蔡磊，没有父母，蔡青风生前没有其他财产，只有现在住的四间房是我和蔡青风的共同财产，再有就是在李胡桥投资建的房，蔡磊和蔡晶都已分家各过；对原告的主张不认可，要求法院对欠款进行评估。如果二原告说合同无效，属于对蔡青风的欺骗。被告石秀云提交建房合同、蔡青风所记的账本、手机上的转账记录、彭国青入股协议。原告质证称：对账本的真实性不认可，建房合同如果与原告提供的内容一致没有异议，手机转账记录应提供完整的纸质版，就现有情况不认可。入股协议我方并没有见过，蔡青风、石秀云也没有权利在本案中建房合同之外再将彭国青入股，该投资协议也足以看出本案建房行为是一种房地产开发行为，对于该协议代理人将于庭后向我方当事人核实，所欠债务50万元与被告所述一致。一审法院认为，对于2020年5月29日白聚良、蔡青风、史新民三人签署《建房投资合同》一份，约定在清苑区（史新民工厂）建设门面房29套，可以出售，蔡青风于2020年10月去世的事实，原被告均无异议，予以认定。原告主张：建设开发房地产项目应该首先进行土地出让改变土地使用性质为国有建设用地，并且参与开发的各方当事人应该具备房地产开发经营资质，本案史新民、白聚良与蔡青风三人显然都不具备房地产开发经营权，其签署的投资建房合同应认定为无效。白聚良、蔡青风、史新民三人签署《建房投资合同》，建设的是门面房，且未约定向本村以外的不特定人出售，系在史新民的工厂处建设，史新民对该土地的取得与土地性质，负有举证责任，史新民未提供相关证据，原告以建设属于开发房地产建房性质，主张合同无效，证据不足，不予支持。原告主张建房过程中产生债务50万元，原、被告各方共同承担，因此债务为欠第三方债务，债权人并未提起诉讼，故对原告此诉讼请求，不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告负担。本院二审期间，各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，本案中，上诉人白聚良、史新民与被上诉人石秀云的丈夫蔡青风于2020年5月29日签署了《建房投资合同》，约定在清苑区（史新民工厂）建设门面房29套，上述合同系各方真实意思表示，合同约定建设门面房，上诉人主张案涉《建房投资合同》违反法律的效力性强制性规定应属于无效合同，但是上诉人未提供相关证据证实案涉土地的性质及相关手续、出售情况等情况，未证实该合同违反法律的效力性强制性规定；关于上诉人主张建房过程中产生的债务，因系欠第三方债务，债权人并未提起诉讼，一审判决据此驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人白聚良、史新民的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人白聚良、史新民负担。本判决为终审判决。审判长  邓彦威审判员  钱 娜审判员  郑 东二〇二一年九月一日书记员  林冠臣