辽宁省开原市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1282民初1893号原告：明雪，女，1986年12月25日出生，满族，住辽宁省昌图县。原告：罗明，男，1986年5月2日出生，锡伯族，住辽宁省开原市。被告：开原市吉平房地产开发有限公司，住所地辽宁省铁岭市开原市文化路235号。法定代表人：朱国清。委托诉讼代理人：李龙，系该公司员工。委托诉讼代理人：李文旭，系辽宁诚证律师事务所律师。原告明雪、罗明与被告开原市吉平房地产开发有限公司（以下简称吉平公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案，原告明雪、罗明与被告吉平公司委托诉讼代理人李龙、李文旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明雪、罗明向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定，按供热配建标准铺设供热系统后，办理入户，依法确认被告要求原告补交未入户前供热费、物业费、卫生费无效；2.请求判令被告赔偿因违约，未能如期交付房屋给原告造成的经济（租房）损失22500元（7500元×3年）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月28日，原告在被告开原市吉平房地产开发有限公司购买商品房一套，价款371520元，原告履行了价款给付义务，并签订《商品房买卖合同》。合同约定：“交付供热系统符合供热配建标准出卖人应在2018年12月31日前房向买受人交付该商品房”但是，直到2020年初，被告才通知原告办理入户，原告到了后，发现地热未铺，而且还无理的要求原补交2018至2019年的供热费及物业费等，原告认为所购房屋未铺地热，又为临时用电用水未达到入住条件，没地热，没入户，补交2018至2019年度的供热费、物业费等不合理，要求按合同约定达到入户标准后，并合理收费方可办理入户手续，遭到被告拒绝，几经协商至今未果，为保护公民的合法权益，故诉之法院。被告吉平公司辩称，原告所述与事实不符，原告并未在被告处购买房屋，原告购买房屋系被告抵顶给赵晓宇工程款房屋，抵顶房屋时不包括室内地热，被告只是配合原告与赵晓宇购买房屋办理的网签等相关手续，买卖合同中也明确不包括地热。原告诉求第一项关于供热物业卫生费等，被告并没有收取，办理进户手续等，系物业公司行为，原告诉讼主体不适格，原告系买卖房屋，并不存在经济租房损失，经查物业于2019年通知原告进户，原告拒不进户，所有责任应由原告自行承担，现该房屋实际面积比原告购买时测绘后多2.49平，按合同应补房款7968元，综合以上请法院驳回原告对被告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告明雪、罗明提交的二原告身份证复印件，证明二原告的身份信息。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告明雪、罗明提交的购置商品房定金收据1张，证明交付定金的时间为2018年9月18日，交付定金的数额为人民币10000元整，中介代收（开原市五加房产中介服务中心）。被告吉平公司称，对定金票据有异议，该定金不是被告收取，与被告没有任何关联性，真实性也无法核实，票据更能证明原告与被告之间没有买卖关系。本院对该证据的真实性予以采信。2.对原告明雪、罗明提交的中介机构收款收据1张，旨在证明收款时间2018年9月20日，中介服务费为1400元整。被告吉平公司辩称，对收款收据有异议，该定金不是被告收取，与被告没有任何关联性，真实性也无法核实，票据更能证明原告与被告之间没有买卖关系。本院对该证据的真实性予以采信。3.对原告明雪、罗明提交的商品房买卖收款收据1张，旨在证明收款时间2018年9月28日，交款人为二原告，收款单位为被告吉平公司，购置款为371520元整，购置房屋为香江家园27号楼2-17-1，面积为116.1平米，每平为3200元。被告吉平公司称，对该票据真实性无异议，对证明目的有异议，该票据是为了配合原告与赵晓宇之间买卖合同，被告出具收款收据单价为3200元，但实际被告与赵晓宇顶账单价为3450元。本院对该证据的真实性予以采信。4.对原告明雪、罗明提交的《商品房买卖合同》（预售）1份，旨在证明出卖人被告吉平公司、买受人二原告，原、被告的诉讼主体资格，商品房买卖合同签订时间2018年11月22日，付款方式为全额支付，合同约定交房时间为2018年12月31日，原告如约履行了合同约定的全部义务，但被告直到2020年初才通知办理入住手续与合同约定的时间相差2年，因被告违约未能入户至今已经3年，原告诉请赔偿租房损失22500元的事实依据，原告接到入户通知后，验收时发现所购房屋为临时用电用水未达到商品房买卖合同第十条商品房相关设施交付条件约定的条件，即，第十条，供水、供电、取暖、燃气，供电供水为临时用电用水，并非是正式用电用水，而且未按合同约定铺设供暖、燃气设施，未达到商品房买卖合同约定的商品房交付条件。属于被告方违约在先，应当承担相应的违约责任和赔偿责任。被告吉平公司称，对真实性无异议，对证明目的有异议，被告是为了配合原告与赵晓宇买卖合同后协助办理网签等相关手续，签订买卖合同手续，原告并没有将购房款交付给被告公司，被告在抵顶给赵晓宇工程款房屋时就已经约定没有地热系统，所以在被告协助办理网签手续时买卖合同第十条，关于供热系统均为否，所以被告也不承担原告要求的标配供热系统。本院对该证据的真实性予以采信。5.对原告明雪、罗明提交的租房协议1份（复印件），旨在证明因被告方未按合同约定时间交付商品房，导致原告租房至今已经3年，每年租金7500元整，三年合计22500元整，原告索要违约赔偿的事实依据。被告吉平公司称，三性均有异议，首先复印件不能作为证据使用，被告也未提供出该房屋的产权证及出租人的信息，无法证明真实性，因原告系与赵晓宇的买卖行为，并不是与被告的拆迁行为，不存在给予经济租房损失。二原告提交的租房协议经与原件核对无异议，该证据记载租赁期1年，系2017年8月10日至2018年8月10日，二原告与被告吉平公司签订《商品房买卖合同》（预售）时间为2018年11月22日，故该证据与本案不具有关联性，本院对该证据不予认定，且该租房协议背面记载的收条无该期间的租房协议或其他相关证据佐证，亦不能认定二原告租房的具体事实。6.对被告吉平公司提交的收款收据2张、工程进度拔楼联合审批单1张、商品房买卖合同（预售）1份，旨在证明原告并未在被告处购买房屋，而是购买被告抵顶给赵晓宇工程款房屋，因该房屋系抵顶，抵顶时就约定没有地热系统，原告在赵晓宇处购买房屋，被告只是协助履行了房屋手续，签订了房屋买卖合同，第十条，也标注没有地热供热系统，我公司不承担原告诉请的任何赔偿项目，现房屋实测多出2.49平，按合同原告应给被告补面积款7968元。原告明雪、罗明称，真实性有异议，钱都是如实交的，有中介在场，是在被告售楼处交的。如属实，对补交面积款没有异议，对没有供热系统有异议，合同明确约定有。本院对该组证据的真实性予以采信。7.对被告吉平公司提交的证人方某证言，旨在证明物业已通知原告进户，原告拒不进户，与我公司无关。证人方某当庭陈述：“2019年5月31日统一集中入住，6月21日通知原告方办理入住。到现在也没有办理。电话通知。我是长城物业公司的经理。”原告明雪、罗明称，有异议，我们没有接到关于入住的电话和其他任何通知。被告吉平公司称，无异议。本院对证人方某陈述已统一集中入住，原告方一直没有办理入住的事实予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告明雪、罗明通过开原市五加房产中介服务中心以每平方米3200元，总价371520元的价格购买了被告吉平公司开发的位于香江家园27号楼2-17-1室，面积为116.1平米的房屋，并于2018年9月18日交付中介定金10000元；于2018年9月20日，交付中介服务费为1400元；于2018年9月28日，在被告吉平公司售楼处交付全部房款371520元；于2018年11月22日，原告明雪、罗明与被告吉平公司签订了商品房买卖合同（预售）约定：“……第三条商品房基本情况：……3.该商品房为第一条规定项目中的27#新华路150号幢2单元7层1701号。……第六条计价方式与价款：……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3200元，总价款为人民币（币种）371520元。……第八条逾期付款责任：……1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款0.1（该比例不低于(1)项中的比率）的违约金。本条所称预期应该付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第十条：商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水官网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，×;2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，×;3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，×；……第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。（1）逾期在200日之内（该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）。（2）逾期超过200日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1（该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。……”另查明，原告明雪、罗明购买的香江家园27号楼2-17-1室于2019年5月31日开始集中办理入住。二原告已获悉可以入住的信息，但以没有铺设地热，燃气没有，水电都是临时的为由，至今未办理入住。被告吉平公司陈述，本案诉争房屋现状为正式水，临时电，有燃气，依住户装修进度正在陆续安装燃气表，未铺设地热。本院认为，原告明雪、罗明通过中介在被告吉平公司处购买原系顶工程款的房屋，并交付了全部购房款，被告吉平公司予以确认，并与二原告签订了《商品房买卖合同》（预售），可以认定二原告与被告吉平公司形成了商品房买卖合同关系，双方应当按合同约定履行各自义务，现双方因交付房屋引发纠纷，故二原告诉至法院。对原告明雪、罗明主张被告按合同约定，按供热配建标准铺设供热系统后，办理入户一节，首先，二原告与被告吉平公司签订的《商品房买卖合同》（预售）第十条中已约定了“交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网”，其次对于第十条“×”的部分，被告吉平公司解释该条款称“‘×’是否，对配套设施水和电是保障系统肯定要有，对地热并不是必须的”，该解释前后矛盾，结合该合同其他部分“×”，可以认定该合同中的“×”意思为无内容，不影响其他的合同约定，故被告吉平公司应当按合同履行义务，交付二原告的房屋应当按供热配建标准铺设供热系统，对二原告的该节主张本院予以支持。对二原告主张确认被告要求原告补交未入户前供热费、物业费、卫生费无效一节，二原告未对被告吉平公司要求缴纳上述费用提供证据，故对该节主张不予支持。对二原告要求被告赔偿因违约，未能如期交付房屋给原告造成的租房损失22500元（7500元×3年）一节，该主张与《商品房买卖合同》（预售）中约定未能如期交房的违约责任不符，且证据不足，故不予支持。本院对被告吉平公司主张“原告诉求第一项关于供热物业卫生费等，被告并没有收取，办理进户手续等”及“原告系买卖房屋，并不存在经济租房损失”的抗辩意见予以采纳；对要求二原告补房款7968元一节，被告吉平公司并未在本案中提起反诉，可另行主张权利；对其他抗辩意见，证据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告开原市吉平房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内依照《商品房买卖合同》（预售）合同约定，按供热配建标准铺设香江家园27号楼2-17-1室供热系统后，协助原告明雪、罗明办理入户；二、驳回原告明雪、罗明其他的诉讼请求。案件受理费363元，原告明雪已预交，由被告开原市吉平房地产开发有限公司负担181.5元，于本判决生效之日起七日内向辽宁省开原市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告明雪、罗明负担181.5元，应予退还原告明雪181.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长  刘世宾审 判 员  高 琳人民陪审员  王俊杰二〇二一年九月二十四日书 记 员  富筱舒