福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0581民初5249号原告：彭臣锋，男，1967年9月24日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场805室，统一社会信用代码91350581MA2Y0MY163。法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场，统一社会信用代码91350581062287377W。法定代表人：汤婷婷，该公司执行董事兼总经理。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层，统一社会信用代码91350100751381908A。法定代表人：黄珊珊，该公司执行董事兼总经理。原告彭臣锋与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称石狮泰禾管理公司）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称石狮泰禾投资公司）、福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称福州泰禾房地产公司）合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年9月3日公开开庭进行了审理。原告彭臣锋到庭参加诉讼，被告石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司、福州泰禾房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭臣锋向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令石狮泰禾管理公司立即支付彭臣锋从2021年1月14日至2021年7月14日的款项人民币127414元(两季度，每季度：63707元)；2.请求法院依法判令石狮泰禾管理公司支付彭臣锋从2021年1月14日至实际还款之日止按房价总额人民币2548290元的日万分一计算的违约金(暂计至起诉之日约46123.22元，共181天)。以上款项合计人民币173537.22元；3.请求法院依法判令石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司上述款项承担保证责任；4.请求法院依法判令福州泰禾房地产公司对上述款项承担连带责任；5.请求法院依法判令本案诉讼费及其它费用由石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司、福州泰禾房地产公司共同承担。事实和理由：彭臣锋与石狮泰禾管理公司于2019年1月14日签订了《房屋租赁委托合同》，合同约定“石狮泰禾管理公司可对外出租彭臣锋名下位于石狮泰禾广场××-××号铺位并按254829元/年标准支付彭臣锋租金，委托租赁期限为十年，租金每三个月结算一次，自开发商收到彭臣锋支付的购房全款且彭臣锋与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金，被告一应在约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给彭臣锋，以此类推，若被告一预期支付租金，逾期超过三十日，每延迟一日，按房款总额(2548290元人民币)的日万分之一向彭臣锋支付逾期违约金，并如数支付当月租金。”合同签订后，彭臣锋依约向石狮泰禾管理公司交付合同约定房屋，且石狮泰禾管理公司接收该房屋并投入使用，同时，从2019年1月29日内开始支付彭臣锋租金收益款项。然而石狮泰禾管理公司仅支付彭臣锋租金收益款项至2020年2月26日支付完四季度的租金，自2020年1月19日后第五季度开始石狮泰禾管理公司未按合同约定按期支付租金收益款项，最长达四个季度未支付(含2019年期间拖欠共352天)彭臣锋无奈之下于2020年8月19日起诉石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司后经石狮市人民法院民事调解，石狮泰禾管理公司于2020年10月23日支付彭臣锋租金一季度(63707元)，余款：191122.05元人民币(三个季度)及违约金执行计算共计：238010元人民币。2021年1月12日，彭臣锋申请强制执行，至2021年5月17日收到石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司执行款项129168元人民币，目前还有执行款项108842元人民币未支付。上述彭臣锋调解、执行租金收益款项自2020年1月14日至2021年1月14日止。从2021年1月14日起至今石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司又违反合同约定未按时支付租金收益款项两个季度127414元，违约金46123.22元，两项合计人民币：173537.22元。彭臣锋与石狮泰禾投资公司于2019年1月14日签订《担保协议》，合同约定石狮泰禾管理公司如不能按照委托合同约定向彭臣锋支付委托合同约定的租金收益时，石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司所拖欠彭臣锋的租金收益承担保证责任。从2021年1月14日起石狮泰禾管理公司未按期支付彭臣锋租金收益已构成违约，石狮泰禾投资公司也未对石狮泰禾管理公司所应支付彭臣锋的租金收益承担相应的保证责任，经彭臣锋多次催讨无果，福州泰禾房地产公司承担连带责任(工商信息石狮泰禾广场投资有限公司属福州泰禾房地产开发有限公司旗下的全资子公司，石狮泰禾广场投资有限公司项目收益权益归属福州泰禾房地产开发有限公司所有，在项目销售操作及决策议事有绝对的主导权，理应承担连带责任)。石狮泰禾管理公司提交书面答辩状辩称，1.彭臣锋诉请的违约金起算期限错误。根据《房屋租赁委托合同》4.2条约定，租金支付期限为租期开始之日起15个工作日，同时该合同8.4条约定，逾期支付租金超过30日，方才计收逾期违约金。现彭臣锋诉请违约金,将租期起算日次日作为起算点，与合同不一致，存在错误，应当予以纠正。2.合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。《房屋租赁委托合同》4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金仅为总房价款的一百二十分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。而根据最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）50条，已明确提出认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中的租金已经明显高于相同类型、相同地段房屋的租金标准，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于彭臣锋损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。福建省高级人民法院发布的《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点：“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”因此，在疫情的冲击下，石狮泰禾管理公司受影响非常严重，经营困难，逾期支付租金情有可原，也应当予以减免。3.受新冠肺炎疫情防控不可抗力因素影响，承租的商户纷纷提出租金减免，提议业主考虑疫情防控不可抗力因素减免3个月租金。由于疫情影响，福建省出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》（以下简称《措施》），以此寻求在全面做好疫情防控工作的同时，统筹抓好改革发展稳定各项工作，并全力支持和组织推动各类生产企业复工复产，促进经济社会持续发展。着力降低运营成本，对承租国有经营性房产的中小企业，可以免收或减半收取3个月左右的房租。疫情爆发以来，受疫情防控工作影响，目前商业运营收到很大冲击，经营收入锐减，石狮泰禾管理公司响应政府号召，对于承租商户减免了部分租金。请求法院及业主考虑目前实际情况，酌情减免石狮泰禾管理公司租金。4.石狮泰禾管理公司经校对，2020年10月13日前应付给彭臣锋的租金已在（2020）闽0581民初3939号案件中达成调解，彭臣锋也已申请强制执行并在强执时超执一个季度，石狮泰禾管理公司同意将此季度（2020.10.13-2021.1.13）顺至2021年1月13日。石狮泰禾投资公司未作答辩。福州泰禾房地产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。石狮泰禾投资公司在本院指定的举证期限内未提交证据，石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司、福州泰禾房地产公司对彭臣锋提供的证据未提出任何的书面质证意见，也未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃举证、质证等相关的诉讼权利。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：址于石狮市宝岛中路339号石狮·泰禾广场××-××号的房产（以下简称案涉房屋）系彭臣锋于2018年11月9日向石狮泰禾投资公司所购买。2019年1月14日，彭臣锋作为甲方，石狮泰禾管理公司作为乙方，双方签订《房屋租赁委托合同》一份，载明甲方将案涉房屋（建筑面积即计租面积为151.85平方米）委托乙方代为处理房屋租赁事宜，合同约定主要条款如下：2.1委托租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金；3.2乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度(每12个月为一个租赁年度，下同)的租金总额(相当于购房合同总价10%)，共计254829元；4.2应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在该合同2.1条约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方(如遇法定节假日，则顺延)，依次类推；8.1甲乙双方应严格履行本合同规定的各项条款，如有违约，违约方向守约方承担违约责任并赔偿经济损失；8.4乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。2019年1月14日，彭臣锋作为甲方，石狮泰禾投资公司作为乙方，双方签订《担保协议》一份，载明：“甲方与石狮泰禾管理公司于2019年1月14日签订《房屋租赁委托合同》(以下简称“委托合同”)，为确保委托合同的履行，乙方愿意向甲方提供担保，甲、乙双方经协商一致达成如下协议：1.乙方保证范围为甲方按照委托合同约定而取得的租金收益。2.乙方保证：在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向甲方支付委托合同约定的租金收益时，乙方愿意向甲方支付上述收益。3.本合同保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月……”等内容。上述合同签订后，彭臣锋将案涉房屋交由石狮泰禾管理公司管理使用。2020年10月13日前应付给彭臣锋的租金(2020年1月14日至2020年10月13日)已在（2020）闽0581民初3939号案件中达成调解，彭臣锋也已申请强制执行并在强执时超执一个季度，石狮泰禾管理公司同意将此季度(2020年10月13日至2021年1月13日)顺至2021年1月13日。此后，石狮泰禾管理公司尚欠自2020年1月14日起至今的租金一直未付，彭臣锋遂于2021年8月3日诉至本院。本院认为，彭臣锋分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的《房屋租赁委托合同》、《担保协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。彭臣锋已按照合同约定将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，石狮泰禾管理公司亦应按合同约定的时间、金额支付租金。现石狮泰禾管理公司未按约定支付2021年1月14日起至今的租金，且逾期已超过30日，已构成违约，故彭臣锋诉请判令石狮泰禾管理公司支付自2021年1月14日起至实际还款之日的租金及相应的违约金，于法有据，应予支持。1、关于逾期违约金的起算时间问题。根据《商铺租赁委托合同》约定，石狮泰禾管理公司应在合同约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向彭臣锋支付逾期违约金，故每一期租金逾期的起算日期应为该期租金计租日起第15个工作日后再加上30日的次日，而不是彭臣锋主张的计租日。相应的违约金起算时间为，2021年1月14日至2021年4月13日期间租金的违约金应自2021年3月6日开始计算至实际还款之日止；2021年4月14日至2021年7月13日期间租金的违约金应自2021年6月6日开始计算至实际还款之日止。2、关于违约金约定是否过高的问题。彭臣锋因石狮泰禾管理公司逾期支付租金的违约行为所遭受的损失主要是利息损失，而案涉《房屋租赁委托合同》8.4条约定，若石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向彭臣锋支付逾期违约金，按该条款约定计算的违约金,延迟支付一个月，相当于月租金总额的36%，延迟支付一年，相当于年度租金总额的36.5%，明显高于彭臣锋所遭受的实际损失，因此石狮泰禾管理公司关于违约金过高要求调低的主张，予以采纳。根据案涉《房屋租赁委托合同》履行的情况、石狮泰禾管理公司过错程度、新冠疫情的影响及彭臣锋预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算方式调整为以每一期尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，故石狮泰禾管理公司应以当期尚欠的三个月租金63707元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2021年3月6日、2021年6月6日起至实际付清款项之日止的违约金，彭臣锋主张超过本院认定部分的违约金，不予支持。3、关于应否减免3个月租金的问题。因本省出台的《措施》中规定可以免收或减半收取3个月左右租金的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故不适用该《措施》，因此，石狮泰禾管理公司主张减免3个月租金，缺乏依据，不予支持。4.关于福州泰禾房地产公司是否应对石狮泰禾投资公司的债务承担连带责任的问题。石狮泰禾投资公司系一人有限责任公司，福州泰禾房地产公司是系该公司唯一股东，彭臣锋主张根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，要求福州泰禾房地产公司对石狮泰禾投资公司的债务承担连带责任。在本案中，福州泰禾房地产公司虽未向本院提交书面答辩状，但其在本院办理的同一系列案件中，已提交相关书面答辩状，其答辩意见均一致，辩称：1.原告仅根据《公司法》第63条要求福州泰禾房地产公司为其他被告的债务和利息承担连带责任没有任何法律依据。2.两公司之间不存在人格混同，福州泰禾房地产公司对原告的诉请不应当承担任何责任。福州泰禾房地产公司还在同一系列案件中提交了瑞华珠海审字【2019】40070146号福州泰禾房地产公司2018年度财务报表审计报告，拟证明该公司具有独立的财务报表、公司账册、记账凭证，与其他公司之间不存在财产混同。本院认为，在同一系列的已生效判决中，已认定福州泰禾房地产公司与石狮泰禾投资公司不存在人格混同或财产混同的情况，虽福州泰禾房地产公司系石狮泰禾投资公司唯一股东，但泰禾股份公司提供的审计报告能够证明该公司具有独立的财务报表、公司账册、记账凭证，与其他公司之间不存在财产混同，彭臣锋对此未能提供反驳的证据，故对彭臣锋主张不予以支持。石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司、福州泰禾房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付彭臣锋租金127414元，并以三个月租金63707元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2021年3月6日、2021年6月6日起至实际付清款项之日止的违约金；二、石狮泰禾广场投资有限公司在石狮泰禾商业运营管理有限公司经人民法院依法强制执行仍未能履行本判决第一项确定的支付租金127414元的义务时，应对该债务承担保证责任；三、石狮泰禾广场投资有限公司承担保证责任后，有权向石狮泰禾商业运营管理有限公司追偿；四、驳回彭臣锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3771元，减半收取计1885.5元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  支丁丁二〇二一年九月六日书记员  蔡晓敏附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、本案适用的主要法律条文1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。