湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终3033号上诉人（原审被告）：张启贵，男，1974年4月23日出生，汉族，湖北省石首市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘光新，男，1968年1月6日出生，汉族，住岳阳市。由岳阳市岳阳楼区洛王街道办事处大桥湖社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：阳静，女，1990年1月4日出生，汉族，衡阳县人，住岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：邹聪，男，1986年10月18日出生，汉族，华容县人，住岳阳楼区。上诉人张启贵因与被上诉人阳静、邹聪恢复原状纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2021）湘0602民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张启贵上诉请求：一、请求二审撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审判决的主要理由是争议通道位于张启贵所购商品房套内面积之外属于共有部分，但以是否产权登记（套内面积）作为区分专有部分与共有部分的绝对标准过于机械，而且会陷入车位、杂物间、露台、甚至住宅飘窗等亦属于共有部分的悖论。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用”。《房屋平面图》显示，本案诉争通道是一个宽不足1.5米、长仅2米之狭长凹进空间，通道两侧为张启贵房屋外墙，从该通道仅可进入张启贵房屋，该楼层其他住户均无使用该通道的需要。由此可以判断诉争通道虽非位于张启贵所购商品房套内面积之内，但与其它共有部分彼此间有明确界址、具有能够排他私用的空间范围特征，故应依法认定为张启贵的专有部分。二、一审适用法律不当。一审判决的法律依据是《民法典》第二百七十一条规定“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”及《物业管理条例》第四十九条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和公用设施的，应当在依法办理有关手续的情况下告知物业服务企业”。但《民法典》第三百零一条【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】也规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”，即使诉争通道属于共有部分，张启贵更换争议门前已由物业组织包括阳静在内的该楼层所有业主签订了《承诺书》，阳静签字“确认已同意”，其它业主也签字同意。《承诺书》文字明确载明“1栋3105业主（张启贵）现已拆除本楼层入户通道安全防火门，私自安装防盗门，占用楼层公用部分”，阳静在一审中诉辩“其与张启贵提出的协商意见是，要求张启贵将防火门退进通道一半，否则就要求拆除，”缺乏证据。三、一审判决不利于维护和谐邻里关系。众所周知商品房住宅的楼层消防门均位于步行楼梯入口，而争议门却位于张启贵单户通道入口，与步行楼梯的消防门各自独立；消防门的作用是隔断火源与火灾逃生，而争议门确是通向张启贵室内。而且阳静也未能提供规划设计对此争议门的界定。张启贵仅在单户通道入口原址按同样大小更换门的材质，不可能对该楼层其他住户造成影响，而且该小区相同住宅多有经物业组织同层住户协调改造先例，阳静先是签字同意，后又因某种原因行为反复，不但有违民事诚信原则，甚至极大地损害营造和谐邻里之立法目的的实现。阳静、邹聪辩称，一审判决正确，请求二审维持原判。阳静、邹聪向一审法院起诉请求：判令被告将入户门移回原位，使楼道与防火门恢复原貌。一审法院认定事实：原告阳静、邹聪与被告张启贵同为岳阳市岳阳楼区洛王街道办事处盛玺河山小区的住户，原告阳静、邹聪住该小区1栋1单元3103号，而被告张启贵则住该单元3105号，双方为相邻住户。原告阳静、邹聪购房后于2019年12月入住，而被告张启贵则刚对住房装修完毕，尚未入住。盛玺河山小区1栋房屋设计为“品”字形结构，每层四户两梯。3103房和3105房紧邻。进入3105房前有一道防火门，防火门内有一长约2米，宽约1.5米的通道，直达3105房的入户门。被告张启贵在对其住房进行装修时，将入户门移至原防火门处，取代了原来的防火门。经现场查看尚未装修的仍保持原状的楼下3005房，防火门上张贴了盛玺河山物业中心的提示：“消防门严禁私自拆除，违者后果自负”。装修期间，被告张启贵与3101、3102以及3103的业主签署了一份《承诺书》，载明：“1栋3105业主现已拆除本楼层入户通道安全防火门，私自安装防盗门，占用楼层公共部分。根据盛玺河山岭秀《业主临时管理规约》第三十六条建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，未经相关业主和物业管理企业同意并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用，变更构造和颜色或设置广告物；物业管理小区内的道路、绿地、围墙等设施，业主和物业使用人应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。现必须经同楼层其他业主同意安装此防盗门，如出现任何问题和纠纷，由1栋3105业主协商，并承担一切责任”。原告阳静作为3103业主在该承诺书上签署了“已（以）协商为准，不然就拆除”的意见。诉讼中，原告阳静陈述，其与被告张启贵提出的协商意见是，要求被告将防火门退进通道一半，否则就要求拆除。一审法院认为，本案诉争的防火门系开发商按照设计规范设立的共用消防设施；原、被告所争议的通道也位于原告阳静、邹聪以及被告张启贵所购买的商品房套内面积之外，属于该楼层所有业主的共有部分。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、《物业管理条例》第四十九条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业……”。本案被告张启贵在未依法办理有关手续的情况下，擅自将防火门改为防盗门，且将防火门内通道面积占为己用，违反了上述法律和行政法规的规定，故对原告阳静、邹聪要求被告恢复原状的请求予以支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国民法典》第二百三十七条、第二百七十一条、《物业管理条例》第四十九条的规定，判决：限被告张启贵在判决生效后十日内，将岳阳楼区洛王街道办事处盛玺河山小区1栋1单元第31层的防火门和通道恢复原状。案件受理费减半收取100元，由张启贵承担。双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。本院二审对一审法院所查明的事实予以确认。本案双方争议的焦点问题是：阳静、邹聪要求张启贵恢复防火门及楼道原貌的诉讼请求应否支持。本院评析如下：一、本案的客观事实是，进入张启贵3105号房门前原有一道防火门，该防火门与阳静、邹聪3103房的入户门相邻。防火门内有一长约2米，宽约1.5米的通道，该通道直抵张启贵3105房的入户门。张启贵在进行房屋装修时，将防火门拆除后改装了其自家的入户防盗门，并已将防火门内通道纳为己用。二、防火门系开发商按照设计规范设立的共用消防设施。防火门内有一长约2米，宽约1.5米的通道明确不在张启贵及阳静、邹聪所购买的商品房套内面积之内，其应属于该楼栋业主的共有部分。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、《物业管理条例》第四十九条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业……”。本案张启贵在未依法办理有关手续的情况下，擅自将原防火门拆除后改装成了其自家的入户防盗门，并且将防火门内共有通道据为己用，其行为违反了上述法律和行政法规的规定，侵犯了其他业主的共有权。故阳静、邹聪作为共有业主要求张启贵恢复其原状的请求合法，应予支持。三、张启贵上诉称本案诉争通道为其专有部分的理由明显与事实不符。张启贵所称将原防火门和共有通道改变为现状时已经物业和相关业主同意，阳静、邹聪对此明确予以否认，故张启贵的该主张亦不能成立。综上所述，张启贵的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张启贵负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  胡伏军审判员  胡 哲二〇二一年九月二十八日书记员  周师师