山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7804号上诉人（原审被告、反诉原告）：济南信连银技术有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘海勇，执行董事。委托诉讼代理人：林海，山东天俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南齐鲁软件园发展中心有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵志正，董事长。委托诉讼代理人：李艳，山东才有律师事务所律师。上诉人济南信连银技术有限公司（以下简称信连银公司）因与被上诉人济南齐鲁软件园发展中心有限公司（以下简称软件园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院(2021)鲁0191民初2166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。信连银公司上诉请求：1.撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0191民初2166号民事判决书第二项判决；2.本案上诉费由软件园公司负担。事实和理由：一审判决的说理及事实认定忠于事实，合乎法律。但在第二项判决中要求信连银公司承担软件园支出的律师费无事实及法律依据。首先，一审认定了双方合同期满后的房屋租赁行为，实际为无固定期限的租赁合同，信连银公司无违约行为。其次，软件园公司在信连银公司无违约的情况下，无权扣留信连银公司支付的租房保证金，并应当予以返还。在上述认定的前提下，判决信连银公司承担软件园公司支出的律师费莫名其妙。关于承担律师费一项，出自双方的《房屋租赁合同》第十一条违约责任第七款中，一方违约时，需承担对方支出的律师费。在信连银公司不存在违约的情形下，信连银公司显然无义务向软件园公司支付该笔支出。反而软件园公司扣留信连银公司租房保证金的行为系违反合同约定的行为。按照合同约定，软件园公司理应承担信连银公司支出的律师费。所以，一审在该部分的判决脱离了合同约定及法律本身，理应予以撤销。软件园公司辩称，信连银公司的上诉请求并无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉。一、信连银公司逾期交还房屋、拒不支付房屋租金的行为已经构成违约，应当承担软件园公司为维护权益支出的律师代理费。1.信连银公司存在逾期交还房屋的行为，构成违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2019年4月1日至2019年7月31日，同时合同第十条第1款约定：“租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如需要续租，须在本合同期满前二个月向甲方提出书面申请”。根据一审已经查明的事实，信连银公司在2019年8月30日才迁出A203，在2019年11月1日才迁出A201/A205房间，其在合同期满后逾期交还房屋的行为已经违约。2.信连银公司存在拒不支付房屋租金的行为，构成违约。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第4款约定：“乙方应于上一个缴费届满之前15日预先主动缴清下一个缴费期的租金”。本案中，在合同期满后，即使双方之间形成不定期租赁合同关系，原租赁合同也应继续有效，信连银公司应当按照合同约定提前15日预先主动缴清下一缴费期的租金。且结合日常交易惯例，当事人履行房屋租赁合同都是先交费后使用房屋。在本案中，信连银公司不仅未按合同约定提前缴清租金，在逾期交还房屋时，仍拖欠房屋租金拒不支付。从软件园公司向原审法院起诉至今，信连银公司仍一直拖欠租金未支付，已逾期近两年之久，信连银公司的行为已经严重违反合同约定，构成违约。二、根据合同约定，信连银公司作为违约方应当承担软件园公司因主张权益发生的诉讼费、律师代理费。双方签订的《房屋租赁合同》第十一条明确约定了“一方违约除按上述约定承担责任外，还需承担对方因主张权益而发生的费用包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师代理费、车、差旅费等”。上述合同约定合法有效，对当事人应产生约束力。根据一审查明事实，软件园公司为维护权益实际支出了律师代理费5381.78元，该律师代理费系因信连银公司的违约行为产生，信连银公司应当支付律师代理费。三、原审法院判决软件园公司返还保证金存在错误，软件园公司出于减轻诉累、尽快回笼资金的角度未提起上诉，但不能据此机械认定信连银公司不存在违约行为。信连银公司逾期交还房屋、拒不支付保证金的行为已经构成违约，软件园公司本着减轻双方诉累、尽快回笼资金的角度考虑才未提起上诉，但不能据此机械认定信连银公司不存在违约行为。信连银公司的上诉请求并无事实及法律依据，应依法予以驳回。综上，本案系因信连银公司逾期交还房屋、拒不支付租金的行为引起，其行为已经严重违反合同约定。根据双方合同约定，软件园公司为维护权益支出的律师代理费应当由信连银公司承担。请求依法驳回信连银公司的上诉请求。软件园公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除软件园公司、信连银公司2019年签订的《房屋租赁合同》；2.请求信连银公司向软件园公司支付房间A203房屋占用费14,891.16元（自2019年8月1日至2019年8月31日），A201/205房屋占用费81,579.6元（自2019年8月1日至2019年11月1日），共计96,470.76元；3.请求信连银公司向软件园公司支付律师代理费4031.18元；4.请求本案的诉讼费用由信连银公司负担。信连银公司向一审法院提出反诉请求：1、判令软件园公司返还信连银公司支付房租保证金及物业费押金共计25,000元。2、反诉费由软件园公司承担。一审法院认定事实：2019年8月19日，软件园公司与信连银公司签订《房屋租赁合同》一份。齐鲁软件园公司为出租方，信连银公司为承租方。合同的主要内容为：软件园公司将其坐落于济南高新区舜华路1000号齐鲁软件园创业广场5号楼二层A201/A203/A205房间出租于信连银公司，用途为科研办公，租赁面积为452.52平方米（其中A203室面积160.12平方米，A201/A205面积共292.4平方米）。租期为2019年4月1日至2019年7月31日，软件园公司于2019年4月1日前将出租房屋交付于信连银公司，实际交付时间和面积以房产交接书为准。如果本合同到期后，双方未就上述房屋达成续期协议，信连银公司应于2019年7月31日前将承租房屋返还软件园公司，实际交付时间以房产交接书为准。租金计算方式为：租赁面积*1元/平方米/天。双方签订合同时，信连银公司应交纳25000元，作为履行本合同的保证金。上述保证金待合同期满或合同提前解除双方交接后，验证信连银公司无违约和欠费的情况下，由软件园公司如数无息退还信连银公司，如信连银公司存在违约行为，上述保证金不予退还。合同期满或根据合同约定提前解除合同，信连银公司逾期交房的，则信连银公司应当按照本合同约定的租金的三倍租金标准向软件园公司支付迟延交房期间的房屋占用费。信连银公司逾期交付租金，除应及时如数补交外，每逾期一日按未付租金总金额的万分之三向软件园公司支付违约金。一方违约除按上述约定承担责任外，还须承担对方因主张权益而发生的费用包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师代理费、差旅费等。2019年8月30日，信连银公司迁出A203房间。2019年11月1日，信连银公司迁出A201/A205房间。双方因房屋租赁合同产生纠纷，软件园公司委托山东才有律师事务所向一审法院提起诉讼，为此支付了律师代理费5381.78元。一审法院认为，软件园公司与信连银公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行。软件园公司主张信连银公司应当按合同约定租金的3倍计算房屋占用费，但是依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，上述房屋租赁合同应认定为不定期租赁合同，故信连银公司应按照双方租赁合同约定的租金标准支付房屋占用费，对于超出房屋租金标准的部分，一审法院不予支持。其中A203室超期占用30天，故A203室的超期占用费为：160.12平方米*30天*1元/平方米/天=4803.6元；A201室和A205室共超期占用93天，故A201室和A205室的超期占用费为：292.4平方米*93天*1元/平方米/天=27193.2元。共计31996.8元。根据合同中关于一方违约另一方主张权益产生的律师代理费由违约方承担的约定，软件园公司支付的律师代理费5381.78元也应由信连银公司承担。至于软件园公司主张的解除2019年签订的《房屋租赁合同》的问题，因该合同租期已经届满，且信连银公司已经搬出软件园公司房屋，该租赁合同事实上已经解除，无需由一审法院判令解除，软件园公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于信连银公司主张的要求软件园公司返还租房保证金及物业费押金25000元的问题。根据合同约定，待合同期满后，验证信连银公司无违约和欠费情况下，由软件园公司无息退还给信连银公司。但是其中有5000元保证金支付给物业公司，故一审法院支持退还保证金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条的规定，判决：一、信连银公司于判决生效之日起十日内支付软件园公司房屋占用费31996.8元；二、信连银公司于判决生效之日起十日内支付软件园公司支付律师代理费5381.78元；三、驳回软件园公司的其他诉讼请求；四、软件园公司于判决生效之日起十日内退还信连银公司保证金20000元；五、驳回信连银公司的诉讼请求。上述第一、二项共计37378.58元，与第四项返还的保证金20000元相抵后，信连银公司还需向软件园公司支付17378.58元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取计1180元，由软件园公司负担747元，由信连银公司负担433元；本案反诉案件受理费减半收取计212.5元，由信连银公司负担42.5元，由软件园公司负担170元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是，软件园公司主张信连银公司承担其支付的律师代理费应否支持。根据本案事实，本案争议发生于民法典施行前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应当依照《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定予以处理。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，信连银公司与软件园公司于2019年8月19日签订《房屋租赁合同》，约定软件园公司将齐鲁软件园创业广场5号楼二层A201/A203/A205房间出租于信连银公司，租赁期限自2019年4月1日至2019年7月31日。该合同租赁期限届满后，双方未达成续租协议，信连银公司亦未按约定日期返还涉案房屋，继续占用A203房间至2019年8月30日，占用A201/A205房间至2019年11月1日。对此，软件园公司并无证据证明其对信连银公司未按约定期限返还房屋而继续使用涉案房屋提出异议。故依法双方租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于不定期租赁期间租赁费的交纳问题，涉案《房屋租赁合同》没有明确约定。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，信连银公司在约定租期届满后，继续使用涉案房屋不满1年，其至迟应当在迁出涉案房屋时支付相应的房屋租赁费。信连银公司未依法交纳租赁费，构成违约，应承担相应责任。关于违约责任，涉案房屋租赁合同约定：“信连银公司逾期交付租金，除应及时如数补交外，每逾期一日按未付租金总金额的万分之三向软件园公司支付违约金。一方违约除按上述约定承担责任外，还须承担对方因主张权益而发生的费用包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、律师代理费、差旅费等。”据此，软件园公司主张信连银公司承担软件园公司因本案争议支出的律师费合法有据，一审判决予以支持并无不当，应予维持。综上所述，信连银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人济南信连银技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年九月八日书记员  李敏