陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书 (2021)陕04民终3036号 上诉人（原审被告）: 李瑜，女，1988年8月12日生，汉族，住三原县，居民，公民身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人：郑仁操，陕西惠智律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丹，陕西惠智律师事务所律师（实习）。上诉人（原审被告）：孙岳，男，1984年11月2日生，汉族，住泾阳县，居民，公民身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人同上。 被上诉人（原审原告）: 郭永恒，男，1970年10月17日生，汉族，住三原县，居民，公民身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人：赵栋，陕西科健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金，陕西科健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余秋霞，女，1974年5月26日生，汉族，住三原县，居民，公民身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人同上。上诉人李瑜、孙岳与被上诉人郭永恒、余秋霞租赁合同纠纷一案，不服陕西省三原县人民法院（2020）陕0422民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李瑜、孙岳上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、根据双方签订的租赁合同第一条约定，可以看出一楼南两间门面内约60平方米并非上诉人单独所有，而是双方共同共有。该部分房屋，上诉人在诉讼中均未认可系被上诉人单独所有。原审法院未查明该60平方米的基本权属信息，在无任何证据的情况下判决上诉人腾出该60平方木及三层至七层共十七间房屋交付被上诉人使用，明显认定事实不清。双方并未对涉案房屋如何分割或是各自所有部分有明确约定。双方的权属不明确。2、原审法院将纠纷定性为租赁合同关系，按照租赁合同关系后进行审理，适用法律错误。虽然签订租赁合同，但从双方前后的真实意思表示行为，双方建立的不是租赁合同关系。双方共同投资建成房屋，房屋登记为双方共同所有。被上诉人明知且同意上诉人将案涉房屋用于住宿经营或者其他商业经营。只不过是以租金的形式获取固定收益。双方签订的租赁合同实质为名为租赁，实为投资。根据《民法总则》第一百四十六条规定，双方签订的租赁合同应为无效的合同。3、即使原审法院认定双方签订的租赁合同有效，原审判决认定依然存在错误。原审法院认定上诉人未向消防机构申请消防安全检查即开始营业认定事实错误。上诉人经营的宾馆已取得《特种行业许可证》。上诉人取得该许可，是经过消防安全检查，且符合消防安全要求。上诉人对案涉民宿的经营合法。原审法院认定上诉人违反房屋使用条件的强制性规定，适用法律错误。我国《消防法》第十五条的规定只是规定公共聚集场所在投入使用营业前，消防安全检查为必要环节。并未明确规定在投入使用、营业前必须取得消防安全的相关证件。若因上诉人经营的民宿完全符合消防安全要求但未取得消防安全的相关证件就不能投入使用、营业，完全是对物成为有价值的使用物的一种浪费。被上诉人对上诉人承租案涉房屋用于商业经营是明知的且认可的，再以上诉人从事了违法行为为由解除合同，其诉讼目的正当性令人怀疑。原审判决被上诉人在没有法定或约定解除权的基础上，以上诉人违法经营为由判令解除合同，适用法律错误。消防部门对上诉人是否需要进行消防安全检查属于行政管理行为。被上诉人不能以此要求解除合同。被上诉人不具有约定或法定的合同解除权，发出的解除通知无效。被上诉人根据租赁合同约定的解除权只有上诉人拖欠租金这一情形。上诉人不具有拖欠租金等违约行为事实。因违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，具有解除权的是承租人。出租人出租房屋的目的并不受租赁房屋是否可以使用影响，出租人并不因此享有合同解除权。被上诉人郭永恒、余秋霞辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。涉案房屋双方共有，就此对共有物进行划分，上诉人占北边，被上诉人占南边。双方在租赁合同中明确南两间门面属于被上诉人。房屋的权属问题以及四至面积清楚。共同共有并非不可分割。双方履行的是租赁合同。房屋如何建成与租赁合同无关。上诉人对相关证件及职能权责认识不清。根据2021年4月29日修改的消防法第15、73条第3款规定，上诉人没有提交相关申请材料，也未取得消防救援许可。双方所建房屋，建筑物有涉及缺陷及存在消防安全隐患存在。消防安全属于重大安全事故。上诉人没有经过有关许可经营违法。违反双方合同约定。双方的租赁合同因违反法律规定予以解除。请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：原、被告系亲戚关系，双方协商共同投资建房。2017年3月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《XX路XX村房屋租赁合同》，约定：“一、2017年4月由双方联合建成的位于三原县XX路XX村的七层半房屋，属于双方共有且南北各占一半（甲方占南边，乙方占北边，一楼二楼共有）现将共有一楼南两间门面内约60㎡及甲方所有的三层至七层共十七房间租给乙方使用。二、租期十年，自2017年6月1日至2027年6月1日。三、租金和支付方式1、租赁金额：每年7万元，三年后按照每年百分之五递增。2、自2017年6月1日至2020年6月1日的租金共21万元整甲方用于投资基础设施（如电梯、变压器、防水处理、瓷砖、防盗网、楼梯压光及扶手、洗脸盆整体、花洒、坐便器、入户门卫生间门、八楼平台压光、道沿、八楼天然气、地暖铺设）。3、支付方式：自2020年6月1日起每年6月1日前一个月内交纳下一年房租。四、乙方不得在承租房内从事违法行为，并注重房屋及自身财产和人身安全，如发生违法及人身安全责任事故自行负责，甲方不承担一切法律责任及民事责任；乙方在不改变房屋结构的情况下由乙方决定租赁用途，如需改变房屋结构必须征得甲方同意。五、甲乙双方权利和义务……六、违约责任……2、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约，应赔偿对方经济损失，并承担10万元违约金。……补充：变压器折合半年房租。”合同签订后双方依约履行，2017年8月3日被告注册成立的三原小城民宿馆开始经营。2018年2月12日被告取得特种行业许可证，2018年8月21日三原县公安消防大队对三原小城民宿馆进行消防监督检查，检查内容和情况为：“使用性质：宾馆，建筑层数：地上八层，场所所在层数：1-8层，场所建筑面积：2200㎡，现有消防设施器材：火灾自动报警系统、室内消火栓系统、疏散通道2个、安全出口2个、手提式干粉灭火器25具。消防安全管理情况：建立完善了消防安全管理制度，制定了灭火和应急疏散预案，对员工进行了消防安全培训。你单位应确保消防设施、器材、消防安全标志配置、设置符合标准、并保持完好有效，定期进行维护保养；加强人员消防培训，确保疏散通道畅通。” 2018年12月26日三原县不动产登记局颁发（2018）三原县不动产权第0010564号不动产权证书，房产登记权利人为原告郭永恒、共有人为被告李瑜，共有方式为共同共有。权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让／自建房，用途为住宅用地／住宅，土地使用权面积265.32㎡／房屋建筑面积2147.04㎡房屋总层数8。2020年1月13日，原告向被告送达《解除合同通知书》，认为被告未按约定架设变压器，擅自将住宅用房改为商业用房，并未经消防安全检查经营住宿业务，违反消防法规定，构成违约，要求解除合同，三日内交还房屋并结清租金及水电费等。2020年4月24日，原告通过微信再次向被告送达督促通知，限被告三日内交还房屋并结清租金及水电费违约金等。2020年4月25日，被告向原告电子转账支付首年租费70000元，2020年5月3日，原告将该70000元以电子转账形式退还给被告。又查，原告郭永恒、余秋霞主张返还的三层至七层共十七间房屋，房号为：301、302、303、306、401、402、403、406、501、502、506、601、602、606、701、702、706，被告认可租赁原告房屋为十七间及房号。一审法院认为，本案的争议焦点为:1、原被告之间租赁合同效力的认定；2、若合同有效，原告是否具有解除权；3、原告的诉请应否予以支持。2017年3月6日，原、被告签订的《XX路XX村房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。涉案房屋用途为住宅，被告租赁该房屋用于经营住宿业务，原告认为被告将民用房屋租赁后用于经营住宿业务，属于民房商用，构成违约，但原被告在签订的《XX路XX村房屋租赁合同》中第五条第六项明确约定“乙方因经营需要要求甲方提供房屋产权证明或其他有关证明材料，甲方应予协助。”足以证明被告租赁民用住宅用于商业经营，原告是知情并同意的，故对原告主张被告租赁民用房屋用于商业经营，构成违约的意见不予支持。原告主张被告未按约定交纳房屋租赁费一节，因原被告签订的《XX路XX村房屋租赁合同》对房租的金额、支付方式进行了约定，并补充约定变压器折合半年房租。2020年4月25日，被告向原告电子转账支付首年租费70000元，2020年5月3日，原告认为被告存在违约要求解除合同又将该70000元以电子转账形式退还给被告，故被告不存在未按约定交纳租赁费的违约行为。关于原告主张被告未按照约定支付变压器折合的半年房租一节，因变压器折合半年房租，原被告双方在其签订的租赁合同中进行了补充约定，但对变压器折合半年房租的给付时间双方并未明确，且被告认为变压器折合半年房租应为35000元，原告认为双方约定的变压器折价款为50000元，双方对变压器折价款的数额发生争议，故被告未给付原告变压器折价款的行为不构成违约，现原告要求被告立即给付变压器折价款35000元，被告予以认可并同意给付，故对原告要求被告支付变压器折价款35000元的意见予以支持。涉案房屋属于民用住宅，建筑面积为2147.04平方米，被告在签订房屋租赁合同后用于经营住宿业务，根据其经营面积、经营内容，其取名为民宿，使用性质实为宾馆，并取得特种行业许可证，而宾馆属于公众聚集场所，应当在投入使用、营业前向消防救援机构申请消防安全检查，但其未向消防救援机构申请消防安全检查即开始营业，且在消防救援机构日常随机检查中对其进行随机监督检查后，仍未申报消防安全验收，故被告未经消防安全验收许可即经营宾馆住宿业务违反了《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的强制性规定，原告以此为由主张解除合同符合法律规定，故对其要求解除与被告签订的《XX路XX村房屋租赁合同》的主张予以支持。因原告于2020年1月13日向被告发出解除合同的通知并送达被告，故原、被告签订的《XX路XX村房屋租赁合同》于2020年1月13日依法解除。关于合同解除后房屋占用费的计算，原告主张按照被告正常经营租赁房屋的预期可得利益时间从2020年2月起进行评估，以鉴定的数额予以确定，该主张无法律依据，依法应参照其租赁合同约定的租金损失计算合同解除后的房屋占用费，但因原被告在租赁合同中约定2017年6月1日至2020年6月1日的租金21万元整原告用于投资基础设施，被告按照合同约定予以履行，未架设变压器亦经合同补充折合半年房租，故被告房租费用已经履行至2020年6月1日。原告主张的房屋占用费应从2020年6月1日起参照其租赁合同约定的租金损失计算至房屋腾退交付之日止。关于违约金，合同约定“双方在没有违反合同的情况下提前解除合同，视为单方违约，应赔偿对方经济损失，并承担10万元违约金。”涉案租赁合同因未经消防验收而解除，原告要求被告赔偿10万元违约金，与合同约定不符，故对其要求被告赔偿10万元违约金的意见不予支持。关于租赁房屋的返还，原告主张返还一楼南两间门面前半部分面积计60平米及房号为301、302、303、306、401、402、403、406、501、502、506、601、602、606、701、702、706的房屋，并提供房屋平面图予以佐证，被告对原告所述17间房屋的房号予以认可，但认为因房屋属于共同共有，房屋存在重合部分，无法分割亦无法将租赁房屋割裂开后予以返还。根据2017年3月6日，原、被告签订的《XX路XX村房屋租赁合同》约定，“2017年4月由双方联合建成的位于三原县XX路XX村的七层半房屋，属于双方共有且南北各占一半（甲方占南边，乙方占北边，一楼二楼共有）现将共有一楼南两间门面内约60㎡及甲方所有的三层至七层共十七房间租给乙方使用。”原被告对于租赁房屋的约定明确，故被告应在合同解除后依约将一楼南两间门面前半部分面积计60平米及房号为301、302、303、306、401、402、403、406、501、502、506、601、602、606、701、702、706的房屋交付原告使用。因被告在本案中撤回了对合同解除后要求赔偿的反诉请求，并申请保留了对其各项损失另案起诉的权利，故对合同解除后被告的损失本案不予处理。综上所述，原、被告签订的《XX路XX村房屋租赁合同》于2020年1月13日依法解除，被告应当按照合同约定交付租赁房屋并给付拖欠原告的变压器折价款35000元及房屋占用费。遂判：一、原告郭永恒、余秋霞与被告李瑜、孙岳2017年3月6日签订的《XX路XX村房屋租赁合同》于2020年1月13日解除；二、限被告李瑜、孙岳于判决书生效后60日内腾出坐落于三原县XX路XX村一楼南两间门面前半部分面积计60平米及三层至七层共十七间房屋（房号为：301、302、303、306、401、402、403、406、501、502、506、601、602、606、701、702、706）并交付原告郭永恒、余秋霞使用；三、限被告李瑜、孙岳于判决书生效后30日内给付原告郭永恒、余秋霞变压器折价款35000元；四、限被告李瑜、孙岳于判决书生效后60日内给付原告郭永恒、余秋霞合同解除后的房屋占用费（计算办法：从2020年6月1日起参照租赁合同约定的租金损失数额计算至房屋腾退交付之日止）； 五、驳回原告郭永恒、余秋霞的其他诉讼请求。经查，原判认定案件事实基本清楚。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，2017年3月6日，上诉人、被上诉人签订的《XX路XX村房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定该合同有效，适用法律正确。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人提出本案双方当事人签订的房屋租赁合同明为租赁，实为投资的上诉理由依法不能成立。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被上诉人于2020年1月13日向上诉人发出解除合同的通知，并送达上诉人。上诉人至今未对解除合同的效力依法提出确认。原判认定上诉人、被上诉人签订的《XX路XX村房屋租赁合同》于2020年1月13日依法解除，适用法律正确。上诉人提出原判判决解除合同适用法律错误的上诉理由不能成立。消防安全事关人民群众人身、财产安全及社会公共安全。公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。被上诉人的诉请为确认双方租赁合同解除等。故上诉人提出经营系合法经营，提出原判认定上诉人违反房屋使用条件的强制性规定适用法律错误等上诉理由不能支持。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。本案中，2017年3月6日，上诉人、被上诉人签订的《XX路XX村房屋租赁合同》约定“2017年4月由双方联合建成的位于三原县XX路XX村的七层半房屋，属于双方共有且南北各占一半（甲方占南边，乙方占北边，一楼二楼共有）现将共有一楼南两间门面内约60㎡及甲方所有的三层至七层共十七房间租给乙方使用”。上诉人、被上诉人对于租赁房屋的使用分割约定明确。上诉人上诉提出双方就涉案房屋权属不明确有关的上诉理由不能支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人承担。本判决为终审判决。   审    判    长      吕娟芳   审    判    员      李新莉    审    判    员      赵建辉        二〇二一年九月二十六日      法  官  助  理     李  思    书    记    员     尤莉娜 1