北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7028号上诉人（原审原告）：徐景波，男，1967年8月21日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贺丽琼，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳婷，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市北方华大家具有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇南七家庄。法定代表人：张海节，总经理。委托诉讼代理人：杨新军，北京博秋律师事务所律师。原审被告：张海节，男，1964年6月14日出生，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：杨新军，北京博秋律师事务所律师。原审第三人：北京市昌平区北七家镇南七家庄村村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇南七家庄村。法定代表人：孟福全，主任。上诉人徐景波因与被上诉人北京市北方华大家具有限公司（以下简称北方华大公司）、原审被告张海节、原审第三人北京市昌平区北七家镇南七家庄村村民委员会（以下简称南七家庄村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初7233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实与理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐景波上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判北方华大公司向徐景波支付房屋装饰装修损失839000元、停产停业补助费1640582元、搬迁补助费164058.25元、退还徐景波多支付的租金132000元，以上合计2775640.25元。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。庭审中查明的徐景波所承租的面积为6562.33平方米，而一审法院核算的搬家补助费系按照6550平方米计算，计算错误。关于装修损失，徐景波就涉案房屋投入了巨额资金进行装修，仅仅经营几个月就被拆迁腾退，遭受了重大损失。北方华大公司获得的装修、设备及附属物评估价为1648979元，按照徐景波承租面积所占比例，其获得的装修损失应为839000元。关于停产停业补助，徐景波实际使用其承租的房屋用于经营，北方华大公司并非实际经营一方；另外徐景波与北方华大公司已经约定徐景波实际经营面积的停产停业的腾退补偿归徐景波所有，即使认定双方签订的《租赁合同》和《补充协议》无效，徐景波承担50％的过错责任，那么徐景波也应获得1640582元，一审法院酌定的数额过低，不足以弥补徐景波的损失。关于租金，刘某支付的215000元系徐景波支付的房租。2.一审法院适用法律错误。房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是不同的法律关系。停产停业补助费的分配应当按照双方的约定。一审法院不能以徐景波未能办理营业执照为由而减少停产停业补助费的认定。北方华大公司辩称，同意一审判决。张海节辩称，同意一审判决。南七家庄村委会未作答辩。徐景波向一审法院起诉请求：一、确认徐景波与北方华大公司2017年11月1日签订《租赁合同》和2018年5月22日《补偿协议》无效；二、依法判令张海节、北方华大公司向徐景波支付房屋装饰装修费用2109969元、停产停业损失补助费3275000元、搬迁补助费163750元；三、依法判令张海节、北方华大公司退还徐景波多支付的租金362613元，以上各项总计5911332元；四、南七家庄村委会应配合将前述拆迁补偿补助款项支付给徐景波；五、判令张海节、北方华大公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实：2001年7月30日，南七家庄村委会与北方华大公司签订了《租赁土地办厂合同》，双方约定，乙方承租甲方位于村西共计37亩的地块用于乙方投资创办木器厂场地。租赁期限为三十年，自2001年7月30日起至2031年7月29日止。后北方华大公司在该地块上修建了房屋。2017年11月1日，张海节（甲方）与徐景波（乙方）签订了《租赁合同》，约定：乙方承租北方华大家具有限公司库房面积5550平方米，作为仓储、办公所用。租赁年限2017年12月1日起至2027年12月1日止。每年租金壹佰万元，当年租金签订合同为年租金为半年付。落款处加盖北方华大公司印章和张海节签字。2018年5月22日，张海节与徐景波签订了《补充协议》，载明：张海节将十号库和十二号库上面的二层壹仟平米租给徐景波使用，年租金壹拾叁万元整，租期十年，2018年8月16日至2028年8月16日，以后每年壹拾伍万元整，不续增长，其他约定和2017年11月1日双方签订的合同一致。徐景波主张《租赁合同》约定房屋已按期交付，《补充协议》约定房屋已于2018年5月1日交付，北方华大公司主张《补充协议》约定房屋并未进行交付，一直自用状态。后徐景波分次向北方华大公司支付租金685887元，徐景波主张刘某自2017年10月9日至2018年4月29日代替其直接给付北方华大公司房租215000元，北京归鸿科技有限责任公司直接给付北方华大公司房租47000元，共计947887元。北方华大公司认可收到上述款项，但指出刘某给付房租为其自行租赁房屋，其使用房屋不在涉案房屋范围内；北京归鸿科技有限责任公司与北方华大公司之间签订租赁协议，该款项为支付租金。2017年11月至2018年5月，北方华大公司（出租方，甲方）分别与北京蒂玛丽宝商贸有限公司、北京宏瑞海业科技发展有限公司、高某、北京申通快递服务有限公司昌平分公司、北京荣盛水合科技股份有限公司、北京归鸿科技有限责任公司、李某1、李某2、孙某、侯某、北京优尚荟科技有限公司、北京雨辉快递有限责任公司签署了《库房租赁合同》，上述《库房租赁合同》落款处均有徐景波签字和北方华大公司印章。后2019年9月28日至2019年10月14日期间，徐景波（甲方）分别与北京蒂玛丽宝商贸有限公司、北京宏瑞海业科技发展有限公司、高某、北京申通快递服务有限公司昌平分公司、北京荣盛水合科技股份有限公司、李某2、孙某、侯某、北京优尚荟科技有限公司、北京雨辉快递有限责任公司、北京东方奥达科技有限公司签订了《协议书》，确认徐景波为北方华大库房的实际承租人和经营人，基于《库房租赁合同》甲乙双方产生直接且唯一的租赁关系。2019年10月8日北京归鸿科技有限责任公司出具了《情况说明》，载明：我公司于2017年10月租赁的北方华大院内库房，从协商到入住均是与徐景波洽谈的，库房租金除订金二千元微信支付张海节之外，其余四万五千元是以支票形式交给徐景波的。2018年7月25日，南七家庄村委会在涉案房屋张贴了《紧急通知》，载明：出租大院各租户，根据北京市公安消防部门相关要求，为保障人民生命财产安全，杜绝消防安全隐患，限你于7月25日、26日两日内搬离出租大院，7月27日起禁止一切人员、车辆进入。徐景波主张2018年7月30日之后涉案房屋停水停电不能正常使用。北方华大公司认可2018年7月25日后停止供电，但供水后来又恢复了。2018年8月30日，北京市昌平区北七家镇南七家庄村股份经济合作社（以下简称南七家庄合作社）与北京欧亚佳家具有限公司、北方华大公司签订了《农村集体土地租赁合同解除协议书》，约定：甲方与乙方于2001年7月30日签订了《租赁土地办厂合同》，合同为长期延续合同。现根据《北京市昌平区人民政府办公室转发区经济信息化委关于全面清理整治工业大院方案的通知》中提出的“解除合同、收回土地、拆除建筑、场清地平”的要求，经甲乙双方协商一致，就合同解除达成协议如下：原《租赁土地办厂合同》自2018年8月30日解除。双方就原合同中的标的物及其附属物的补偿问题另行签订补偿协议。同日，南七家庄村委会、南七家庄合作社与北京欧亚佳家具有限公司、北方华大公司签订了《解约腾退补偿协议》，约定：甲方给予乙方解约腾退补偿款为48075591.9元，具体包括房屋补偿款19361121元、装修、设备及附属物补偿款12389503元、停产停业综合补助费7363225元、搬迁补助费797189.5元、树木补偿费72118元、资产补偿费347987元、腾退奖励费7744448.4元。南七家庄村委会与北方华大公司认可上述补偿款已支付60％。2018年8月30日，北京欧亚佳家具有限公司（甲方）与北方华大公司（乙方）签订了《分配协议书》，约定乙方有权分得金额为11941164.2元，村委会向乙方支付解约腾退补偿款的60％。经法庭询问，徐景波主张南七家庄村委会提交的《估价结果通知单》编号8-1中的8、9、10、12号房屋，《估价结果通知单》编号8-2中的3、4、5、6，8、10、11号房屋为北方华大公司与徐景波签订的《租赁合同》和《补偿协议》中约定的范围，但8-2中的8号房屋并未实际交付。北方华大公司主张《估价结果通知单》编号8-1中的8、9、10、12号房屋，《估价结果通知单》编号8-2中的3、4、5、6、10、11号房屋为北方华大公司与徐景波签订的《租赁合同》和《补偿协议》中约定的范围。双方确认本案涉及所有租客于2018年9月30日已全部搬空。法院依法调取了《北京市昌平区北七家镇2018年集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》，第四章第十八条（二）2、经北七家镇政府同意或确认，由村集体或村集体经济组织为发展本村经济而建设的非住宅房屋或村集体通过解约形式收归村集体所有的非住宅房屋，可按重置成新价的70％给予补偿。第十九条1、停产停业综合补助费。利用2010年12月6日前建设的非住宅房屋依法从事生产经营活动，因腾退造成经济损失，且符合下列条件的，给予一次性停产停业综合补助费：（1）取得营业执照，且注册地在腾退范围内，并设有正式生产经营场所；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。停产停业综合补助费可按被腾退非住宅房屋腾退前三年在本区的纳税总额确定，补助费总额不得超过实际经营面积×800元/平方米；纳税总额低于实际经营面积×500元/平方米的，可按实际经营面积×500元/平方米的标准给予补助费。3.搬家补助费：2010年12月6日前建设房屋的搬家补助费，按照正式房屋建筑面积×25元/平方米计算。第二十一条、奖励费：村集体在本方案规定的奖励期限内与被腾退人签订解约协议并搬迁完毕的，按照腾退范围内非住宅房屋腾退补偿补助总额的5％给予奖励费。法院另调取了《腾退结算单》，载明：房屋补偿款为评估重置价格50％，即19361121元；搬家补助费每平米25元，计算31887.58平米；停产停业综合补助每平米500元，计算14726.45平米；腾退奖励费为评估重置价格20％，即7744448.4元。一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，北方华大公司与徐景波签订《租赁合同》和《补充协议》，将其在南七家村集体土地上建设的面积约6550平方米的房屋及配套设施出租给徐景波，而其建设该房屋并未取得建设工程规划许可证等合法批准建设手续，故上述《租赁合同》和《补充协议》依法应属无效。北方华大公司辩称其与徐景波签订《租赁合同》和《补充协议》后，双方并未实际履行，《库房租赁合同》均系北方华大公司委托徐景波代理其公司，与其他承租人签订了合同。法院结合《租赁合同》《补充协议》和《库房租赁合同》签订的时间先后顺序、徐景波与其他承租人签订的《协议书》的时间及协议认定内容，依法认定北方华大公司与徐景波曾就租赁关系达成过合意，且双方确已实际履行了《租赁合同》和《补充协议》，北方华大公司的辩称证据不足，法院不予采信。一、关于房屋租金的处理问题。根据上述司法解释第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。徐景波主张返还租金的诉讼请求，双方当庭确认涉案房屋已于2018年9月底全部腾空。徐景波主张其已支付房屋租金947887元，北方华大公司主张其只是代为转交客户的房租685887元。因徐景波主张涉案房屋因拆迁腾退于2018年7月30日后停水停电无法正常使用房屋，法院依据双方约定房屋租金标准和双方过错程度，仅对2018年7月30日至2018年9月30日已支付占有使用费的50％予以支持。经查，法院依法确认徐景波已支付租金732887元，刘某支付租金无法认定与本案涉案房屋存在关联性。经计算，截止腾退之日2018年9月30日，徐景波已支付租金金额不足以涵盖应支付租金数额，故徐景波主张退还租金证据不足，法院不予支持。二、涉案房屋的腾退安置补偿费用应当如何分配。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，徐景波与北方华大公司对于导致《租赁合同》和《补充协议》无效的后果负有同等过错，均应承担相应的责任。在徐景波取得涉案房屋的使用权后，对涉案房屋进行装饰装修，应当在腾退时依据其装饰装修行为对该部分享有相关利益，现在双方对如何分配该利益无法达成一致意见。法院认为，北方华大公司依据《解约协议》取得腾退补偿金，其中包含了徐景波装饰装修部分的利益，虽然双方的租赁合同被法院确认为无效，但就拆迁所获得的金钱补偿可以作为分割拆迁补偿款的参考依据，徐景波能够分得的拆迁利益亦应当以《解约协议》及《估价结果通知单》为依据。依据《估价结果通知单》《北京市昌平区北七家镇2018年集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》和双方当庭质证的内容，法院核算如下：1.装修部分：法院依据双方提交证据和双方当庭确认，法院对徐景波主张的《估价结果通知单》中项目的合理部分予以支持，统计金额为726884元。因《估价结果通知单》中未确认装饰装修项目的具体位置，法院依法按照面积比例对装饰装修补偿进行分配，故按照面积比例计算，本案中涉及装饰装修补偿为369135.71元。2.搬家补助费，对于徐景波主张搬家费一节，考虑到涉案场地在腾退时系徐景波使用经营，且搬家费按照正式房屋建筑面积×25元/平方米，参考《租赁合同》和《补偿协议》中约定的6550平方米，故法院对于徐景波的该项诉讼请求的合理部分，即163750元予以支持。3.停产停业补助费，对于徐景波主张的停产停业损失一节，因停产停业补助费的情形考虑到房屋建筑面积及经营活动等因素，根据《北京市昌平区北七家镇2018年集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》规定的补偿标准，徐景波未提交相关证据证明徐景波及其次承租人在此处取得营业执照、注册地在腾退范围内或在腾退范围内依法实际经营并依法纳税，但考虑因拆迁造成的徐景波的实际经营损失和双方的过错责任，法院依法酌定徐景波应获得停产停业补助费为180000元。徐景波主张南七家庄村委会协助执行上述款项，没有法律依据，法院不予支持。徐景波主张张海节承担付款义务，没有相关法律依据，法院不予支持。当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案南七家庄村委会经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，所产生的不利后果由当事人自负。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认北京市北方华大家具有限公司与徐景波于2017年11月1日签订《租赁合同》和于2018年5月22日签订的《补偿协议》无效；二、北京市北方华大家具有限公司于判决生效后7日内给付徐景波装饰装修损失369135.71元、搬迁补助费163750元、停产停业补助费180000元，合计712885.71元；三、驳回徐景波的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于装饰装修损失一节。北方华大公司依据《解约协议》取得腾退补偿金，其中包含徐景波装饰装修部分的利益，该部分利益应当由徐景波享有。关于徐景波应享有补偿金的数额，鉴于《评价结果通知单》并未确定装饰装修项目的具体位置，一审法院按照该通知单中的面积比例进行核算后，判决北方华大公司向徐景波支付装饰装修损失369135.71元并无不当，本院予以确认。关于搬家补助费，一审法院按照正式房屋建筑面积×25元/平方米，参考徐景波与北方华大公司约定的承租面积6550平方米，判决北方华大公司向徐景波支付搬迁补助费163750元，该数额对徐景波并无不利，本院予以确认。关于停产停业补助费一节，根据《北京市昌平区北七家镇2018年集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》，取得停产停业综合补助费的条件之一系取得营业执照且注册地在腾退范围，并且在腾退范围内实际经营并依法纳税，而徐景波并未提交证据证明其满足上述条件。一审法院在考虑徐景波因腾退造成的实际损失以及租赁双方过错责任的情况下，酌定北方华大公司向徐景波支付停产停业补助费180000元，并无不妥，本院予以确认。关于租金一节，徐景波主张其已经支付房租947887元，其中包括刘某支付的215000元，但徐景波未进一步提供证据证明刘某所支付的款项系代徐景波支付的本案所涉租金，且截止腾退之日2018年9月30日，徐景波已支付租金数额不足以涵盖其租用面积所应支付租金数额。故本院对徐景波所持的退还其租金132000元的请求，不予支持。综上所述，徐景波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29005元，由徐景波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 斌审 判 员  张建清审 判 员  姚 红二〇二一年九月二十四日法官助理  王 飞书 记 员  苑要楠