上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7434号上诉人(原审被告)：上海久实物业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张健华，总经理。委托诉讼代理人：高述洲，男。被上诉人(原审原告)：上海房地产经营(集团)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王斌，董事长。委托诉讼代理人：蒋春鸣，北京国枫(上海)律师事务所律师。上诉人上海久实物业有限公司(以下简称“久实公司”)因与被上诉人上海房地产经营(集团)有限公司(以下简称“上房公司”)排除妨害纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初22441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。久实公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判久实公司按人民币(以下币种均为人民币)200元／月／车位的标准支付21个车位(剔除12个有争议车位)的使用费。事实和理由：1．车位的实际使用人为业主，而非久实公司，一审法院认定的车位使用费支付主体不正确。2．久实公司系受上海市静安区延平大厦业主大会(以下简称“延平大厦业主大会”)委托代为收取停车费，相关费用均纳入小区公共收益账户，用于支付地下车库各项费用等，久实公司一审中提供的相关财务报表及支付凭证可予证明，本案的被告应当是延平大厦业主大会。3．久实公司根据不同车位用途和归属按不同标准收取费用，实际收费标准不足400元／月／车位，其中还需进一步扣除物业管理费才属于本案的处理范围。4．久实公司一审中提出车位实际权利人与登记不符的问题，即存在权属争议的12个车位，一审法院判决久实公司支付全部车位使用费，与事实不符，亦与一审判决中载明的“系争车位的实际权利人与目前登记不符，上房公司与案外人之间可另行依法解决”有悖。5．上房公司至今从未履行过地下车库管理责任、从未承担过相应人工、能耗、设施设备维护维修等费用、尚未偿还久实公司为其垫付的地下车库应缴维修资金52，662.52元。一审法院认定上房公司有权收取车位使用费依据不足。上房公司辩称，不同意久实公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院判决的车位使用费标准低于久实公司原先的收费标准，也在合理范围内，没有必要调整。上房公司向一审法院起诉请求：1．久实公司立即腾退并返还上海市静安区延平路XXX号XXX号、XXX号、XXX号-XXX号地下车位(以下简称“系争车位”)；2．久实公司支付系争车位占用使用费(自2019年4月1日起算至实际返还之日止，按400元／月／车位的标准计算，若涉及非整月的则按照每日每个车位400＊12／365元计算)。一审法院认定事实：系争车位为上海市静安区延平路XXX号延平大厦地下车库共34个车位中的33个(另一个经司法拍卖，权利人为案外人)。上房公司为系争车位权利人，久实公司为延平大厦的物业管理服务提供方。关于系争车位的权属登记及变更情况。延平大厦的建设方为上海久实房地产发展公司(以下简称“久实发展公司”)和案外人上海兴标房产经营公司(以下简称“兴标公司”)。1997年11月12日，久实发展公司和兴标公司分别登记为延平路XXX号、71号不同房屋部位的权利人。2000年11月27日，久实发展公司申请对包括系争车位在内的延平路XXX号地下车库共34个车位进行初始登记。2003年12月，久实发展公司申请将系争车位转让给上海房地(集团)公司。2006年8月7日，系争车位权利人变更登记为上海房地(集团)公司。2012年4月11日，上海房地(集团)公司申请将系争车位转让给上海地产资产管理有限公司，即上房公司前身［2017年12月4日，上海地产资产管理有限公司变更企业名称为上海房地产经营有限公司；2019年2月27日，上海房地产经营有限公司变更企业名称为上海房地产经营(集团)有限公司］。一审另查明，2000年11月28日，上海市人民防空办公室在1995年10月10日形成的延平路XXX号《上海市结合民用建筑修建防空地下室工程建设费核定单》上，注有手写字样“本工程已交纳人防建设费，地下室不建人防”并盖章。久实公司认为，系争车位为公建配套，不应办出小产证，上房公司如何取得产权登记存疑。对此上房公司则称，系争车位所在的地下车库是配套设施但不是公建配套的概念，上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初22459号案件审理中，法院曾调取国有土地出让合同，之所以不需要交土地出让金是因为房屋是自用，如果变为商用、出租，才需要补交。至于久实公司提出的维修资金问题，久实公司自行提供的收款凭证中显示应交维修资金为零元，如久实公司要求返还，也应提起反诉。一审审理中，上房公司向法院提供了2012年4月26日上海地产资产管理有限公司登记成为系争车位权利人的《房地产权证》、2019年9月25日上房公司登记成为系争车位权利人的《不动产权证书》。久实公司向法庭提供《久实发展公司歇业清算审计报告》，其中“三、有关清算情况说明(一)实物资产”中载明：延平路XXX号的地下车位建造总数为34个，出售6个总金额为817，524元(已见记账凭证和发票、收据)；卖房附送6个；尚存22个，而存货账面只有2个。出售和附送的12个车位(未提供原出售或附送的合同)均未办理产权转让过户手续。对此上房公司认为，财务审计不能代替不动产所有权登记的审计，不动产权利以登记为准。一审审理中，久实公司还称，久实发展公司赠与或出售的车位都没有进行车位权属登记，其中赠与的那些车位，据小业主称当时车库作为人防工程，后转为特殊用途，1997年物权法还没有出台，所以没有登记产权车位的概念，所以未进行权利登记；1998年案外人上海润天实业有限公司向久实发展公司购买了10号、11号两个车位，每个150，000元，也没有办理车位登记，之后上海润天实业有限公司又出售给小业主，也就没有进行权利登记。关于系争车位的占有、使用、收益情况，系争车位现由延平大厦小业主(或经小业主同意的实际使用人)使用，上房公司并未使用。2017年1月，延平大厦业主大会(甲方)与久实公司(乙方)就延平大厦签署《物业服务合同》。其中载明，物业类型为商住办综合小区，总居住户数为108户，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务；本合同为期五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；地下车库固定车辆：800元／辆．月(其中车库服务费：200元／辆．月)。双方还约定了其他内容。一审审理中，上房公司向法庭提供了久实公司向案外人上海房地集团物业服务有限公司出具的发票一张，其中显示应税名称为“经营租赁机动车泊位使用费”，金额为1，200元，备注为“19／1-3”。上房公司称，系争车位停车费收费标准至少为每月400元，并称久实公司有可能就车位管理物业费的部分单独收费并开具发票，因为《物业服务合同》中约定的地下车位停车费收费标准为800元每月。对此，久实公司则称，系争车位的停车费确实由其收取，但其与上海市静安区延平大厦业主委员会(以下简称“延平大厦业委会”)约定，其中其可获得的部分仅为200元的物业管理服务的对价，超出部分由久实公司和延平大厦业委会三七开；虽然《物业服务合同》中约定的收费标准为800元每月，但因系争车位的使用人都是老业主，基于历史原因，小区业主与开发商之间长期存在车位纠纷，久实公司作为物业管理服务单位，无法按照《物业服务合同》的标准收取费用，而是对提供了买卖合同的业主仅收取每月200元左右的物业管理费，对无法提供买卖合同的业主收取每月400元左右的停车费(含200元物业管理费)，且具体每个车位收费情况在实际履行中也存在不同(但对该节，久实公司未向法庭提供证据)。此外，久实公司还称，久实公司开具的机动车泊位使用费增值税专用发票中已包含物业服务费的部分，上房公司自认上海房地集团物业服务有限公司为上房公司关联企业，故上房公司对系争车位的停车费收费标准为每月400元应当是明知的，不存在另行收取物业费的部分或另行开票的情况。上房公司表示，其对久实公司收取200元／月／辆的物业管理费无异议，系争车位的权利人系上房公司，久实公司和延平大厦业委会自行约定的停车费收费标准未经其同意，故无论久实公司实际能收得多少停车费，都应参照停车位的实际使用价值向上房公司进行支付。其诉请主张的400元／月／辆，系已扣除该款后酌情主张的标准。一审法院认为，根据相关法律规定，不动产权属以登记为准，而登记的办理和登记簿的管理均为登记机构并非审计部门。从本案查明的事实及当事人审理中的陈述、提交的证据材料等来看，系争车位现登记权利人为上房公司。久实公司主张以久实发展公司歇业审计报告中的记录否定不动产登记机构的登记，依据不足，一审法院不予采纳。作为权利人，上房公司对其名下的不动产享有占有、使用、收益、处分的权利。现上房公司基于其权利人身份，向久实公司主张返还系争车位并支付占有使用费。一审法院认为：其一，上房公司认为系争车位由久实公司占用并收益，故要求其返还。但根据审理中双方的确认，系争车位所在的车库系延平大厦的配套设施，目前由延平大厦业主或业主允许的主体实际使用，久实公司仅依据《物业服务合同》对系争车位提供物业管理服务并收取停车费。因此，上房公司所谓久实公司“占用系争车位并收益”，实为久实公司在小区停车秩序方面提供的物业管理服务内容之一，久实公司本身并未“占用”车位，不存在所谓“返还”问题。进一步而言，根据相关法律规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；且一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理，并由全体业主进行统一管理。上房公司虽为系争车位权利人，但久实公司正在履行的《物业服务合同》系延平大厦业主大会签署，上房公司作为业主之一，理应受业主大会该决定的约束。因此，在《物业服务合同》期内，久实公司仍有权对系争车位提供物业管理服务并收取相关物业管理服务费，上房公司该项诉请，一审法院不予支持。其二，上房公司主张由久实公司向其支付系争车位的占有使用费。一审法院认为，上房公司作为权利人主张收益权，应予支持。具体如何支付，首先是给付主体问题。久实公司主张其收取的停车费中，既包含其提供物业管理服务应获得的对价即200元／月／辆的物业管理费，又包含其代车位权利人收取的、其他业主使用车位应支付的对价，其中超出200元／月／辆的部分，其已依照与延平大厦业委会之间三七开的分成约定，转入小区公共收益账户。但对该节事实，上房公司表示与其无关，亦未同意在本案中一并解决。鉴于该节与本案系不同法律关系，而收取停车费的主体确为久实公司，故上房公司主张的使用费仍应由久实公司进行给付。久实公司若与其他主体之间另有约定，可另行结算。其次是支付起止时间问题。上房公司主张自其发现系争车位由久实公司实际占用并收益的2019年4月1日起算至实际返还之日。一审法院认为，从系争车位的权属变更过程来看，上房公司的前身于2012年即已成为系争车位权利人，2019年经工商部门登记变更名称并不影响其享有权利的持续性。现上房公司仅主张自2019年4月1日起的使用费，系对自身权利的处分，与法不悖。但鉴于久实公司并不存在向上房公司返还车位问题，故上房公司主张久实公司支付该款至其返还车位之日，一审法院无法支持。由于久实公司需向上房公司支付的使用费系基于其统一的物业管理服务而代收的款项，故一审法院认定久实公司需向上房公司支付该款直至其不再实际收取系争车位停车费之日止。再次是计算标准问题。上房公司主张参照《物业服务合同》中约定的收费标准800元／月／辆，扣除200元／月／辆的物业管理费后，酌情主张400元／月／辆。久实公司则表示鉴于历史原因，《物业服务合同》约定的收费标准并未得到实际履行，且上房公司的关联公司作为实际占用车位的主体之一，应当明知停车费的实际收费情况最高为400元／月／辆(含200元／月／辆物业费)，另有几个车位并未实际收取停车费。对此，一审法院扣除200元／月／辆的物业管理费后，结合双方当事人在审理中的陈述，综合考虑《物业服务合同》的约定、系争车位权属变化及多年来的使用、收费情况、上房公司仅自2019年4月1日起主张使用费的情况，认为现上房公司主张400元／月／辆(若涉及非整月，则除以该月实际天数)的计算标准，尚属合理，予以支持。此外还需说明的是，久实公司在审理中还提出系争车位中有部分车位已由久实发展公司进行出售或赠与，即实际权利人与登记不符的问题，但对该节未提供证据加以证明，故本案中对该节不予审查。若将来确有证据证明系争车位的实际权利人与目前登记不符的，上房公司与案外人之间可另行依法解决。一审法院判决：一、上海久实物业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海房地产经营(集团)有限公司上海市静安区延平路XXX号XXX号、XXX号、XXX号-XXX号地下车位使用费(自2019年4月1日起至上海久实物业有限公司不再实际收取上述车位停车费之日止，按400元／月／辆的标准计算)；二、驳回上海房地产经营(集团)有限公司其余诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，系争车位现登记权利人为上房公司，作为权利人，上房公司对其名下的不动产享有占有、使用、收益、处分的权利。久实公司与延平大厦业主大会就延平大厦签订《物业服务合同》，约定由久实公司对系争车位提供物业管理服务并收取停车费。故上房公司以久实公司为被告提起本案诉讼主张权利，并无不妥，久实公司上诉主张本案被告应为延平大厦业主大会的意见，本院不予采纳。关于久实公司对车位使用费计算标准提出的上诉意见。因《物业服务合同》中约定的收费标准为800元／月／辆，在扣除车库服务费200元／月／辆后，结合双方当事人在审理中的陈述，再综合系争车位权属变化及多年来的使用、收费情况、上房公司仅主张自2019年4月1日起使用费的情况，故一审法院酌情确定400元／月／辆的计算标准，该金额尚属合理范围，本院予以维持。久实公司的该上诉意见，本院不予支持。关于久实公司提出的其为上房公司垫付维修资金、上房公司从未承担相应人工、能耗、设施设备维护维修等费用的意见，因久实公司在本案中并无相应诉请，故久实公司可通过包括诉讼在内的途径另行予以解决。至于久实公司提出系争车位中有部分车位已由久实发展公司进行出售或赠与，即实际权利人与登记不符的问题，因系争车位现登记权利人为上房公司，若系争车位中的部分车位的实际权利人与目前登记不符，即系争车位中部分车位产生权属争议的，也是受让人或受赠人与久实发展公司及上房公司之间的纠纷，可另行依法解决。因此，久实公司的该上诉意见，本院也不予采纳。综上所述，久实公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，676元，由上诉人上海久实物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆法官助理 沈 宸书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……