贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初12255号原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704。统一社会信用代码：915205000720328293。法定代表人：冯情菊，该公司执业董事。委托诉讼代理人：余进江（特别授权代理），系贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶东菊（一般授权代理），系贵州四立律师事务所实习律师。被告：路言佳，男，汉族，1974年8月28日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被告：七星关区六间房食府，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道滨河西路御景园A栋正一层2号门面。统一社会信用代码：91520502MA6EAA3NXP。投资人：李宣虎，男，汉族，1979年10月26日出生，住四川省泸州市纳溪区。原告毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进物业公司）与被告路言佳、七星关区六间房食府（以下简称六间房食府）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告新进物业公司委托诉讼代理人余进江、陶东菊，被告路言佳，被告六间房食府投资人李宣虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付2020年2月1日至2021年6月7日期间共计16个月的物业管理服务费共计19259.84元；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年10月26日，原告与毕节市七星关区御景园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》（原告系合同乙方，毕节市七星关区御景园业主委员会系合同甲方），合同约定：本物业在物业管理期间，实行物业服务费包干制，该费用暂按以下方式计收：电梯房住宅1.00元／月／平方米；商铺2.00元／月／平方米，合同期限自2014年7月7日至2015年12月7日止。2015年11月20日、2017年10月28日、2018年10月7日续签了毕节市七星关区御景园《物业管理服务委托合同》，继续将毕节市七星关区御景园小区物业委托给原告进行服务管理，收费标准一直按：电梯房住宅1.00元／月／平方米；商铺2.00元／月／平方米的标准收取。该物业管理服务委托合同期满后，双方未续签物业管理服务委托合同，但原告一直继续提供物业管理服务至今。被告入住御景园小区后，物业服务费用只缴纳至2020年1月31日，2020年2月1日至2021年6月7日的物业费尚未缴纳，经原告多次催促被告支付，但被告一直拒不支付。另，被告六间房食府的房屋系位于毕节市，面积为601.87平方米。原告认为：原告与毕节市七星关区御景园业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且原告为该小区提供了物业管理服务。依据《物业管理条例》的规定，被告作为御景园小区业主，应当向原告支付相应的物业服务费。另，被告路言佳系被告六间房食府商铺的出租人，应当对被告六间房食府未及时缴纳物业费的行为承担连带责任。为此，原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请判决支持原告的诉讼请求为谢。被告六间房食府答辩称：涉案商铺是在2015年承租的，当时签租赁合同的是当时的法定代表人胡坤，租赁期限为十年，一开始是合伙经营。2017年9月开始，就变更为由李宣虎个人经营了，继续用之前的租赁合同，相关租赁费用由李宣虎直接交给被告路言佳。2020年2月左右，因为疫情六间房食府就停业了，大概在5月份才重新开门营业。租金约定是5月份交，但因为交不起，所以协商通过分期来支付，后来拖到九月份，是在交不起租金，就直接和房东路言佳协商解除租赁合同，到2021年3月10日，双方就解除了租赁合同。李宣虎与原告的负责人尹经理曾经就物业及水电费进行过协商，2020年以前的物业费是全部交清的。2020年水电费是4000.00元左右，物业费也是4000.00元左右，2020年之后交的物业费有转账记录，但是没有收据，具体交了多少也不清楚了，但是按照之前和尹经理协商的结果，差欠的费用大概是8000.00元左右。另外，2021年3月10日到2021年6月7日的费用不应该由我方缴纳，2021年过年期间就没有经营了，所以该段期间的费用也不应该由我方缴纳。被告路言佳答辩称：原告诉请的面积无误，我是涉案商铺的业主，涉案商铺是我、何敏华、刘晓伟共同共有，涉案商铺关于租赁方面的合同都是我作为代表来签订的，对于业主方该承担的责任，我个人承担是没有问题的，我们业主该承担的责任，我会与其他两位房东内部协商解决。关于物业费的缴纳，2021年3月10日与李宣虎签订的合同已经说明得很清楚，应当按照该合同履行。我与物业已经协商好的，我从2021年4月开始重新缴纳物业和水电费，我应当只缴纳2021年4月以后的费用。本院经审理确认以下事实：原告毕节新进物业管理有限公司系毕节市七星关区御景园业主委员会选聘的物业服务公司，双方分别于2014年10月26日、2015年11月20日、2017年10月28日、2018年10月7日签订《御景园物业管理服务委托合同》，合同均约定由原告毕节新进物业管理有限公司向御景园小区提供物业管理服务，并对服务内容与质量、费用、双方的权利义务以及违约责任等进行了约定。其中，服务费用收费标准为：电梯房住宅1.00元/月/平方米，商铺2.00元/月/平方米。四份合同的期限自2014年7月7日起，持续至2019年7月7日，合同载明，服务期限届满后，双方无异议时，重新续签合同，若合同任一有异议，必须于合同期满的一个月前以书面形式告知另一方。首次合同签订后，原告即进入涉案小区提供物业服务至今。另查明，被告六间房食府系个人独资企业，投资人为李宣虎。因经营需要，被告六间房食府自2017年起一直向被告路言佳租赁御景园A栋正一层2号门面使用，该门面面积共计601.87平方米。2021年3月10日，被告路言佳与被告六间房食府投资人李宣虎签订一份《协议》，约定从该日起李宣虎将涉案商铺返还给路言佳，李宣虎经营期间拖欠的物业费等由李宣虎自行承担。原告诉称，二被告未缴纳2020年2月1日之后的物业服务费，为此提出前述诉请诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及提交的各项证据，经庭审质证后收集在卷为凭。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告路言佳系毕节市七星关区御景园小区的业主，原告与小区业主委员会签订的《御景园物业管理服务委托合同》对其具有法律约束力。《御景园物业管理服务委托合同》的期限虽然于2019年7月7日已经届满，但涉案小区的业主委员会并未依法另行选举物业服务人，也没有订立新的物业服务合同，原告也一直在为该小区继续提供物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”之规定，《御景园物业管理服务委托合同》继续有效，故原告有权按照《御景园物业管理服务委托合同》的约定主张收缴物业服务费。根据合同约定，涉案商铺2020年2月1日至2021年6月7日期间（共计492天）产生的物业服务费为19470.91元（601.87平方米×2.0元/月·m2×12月÷365天×492天），现原告主张被告支付该期间费用为19259.84元，本院从其所愿。被告六间房食府在2020年2月1日至2021年3月10日期间租赁涉案商铺使用，且与被告路言佳达成由其承担使用期间物业费的约定，根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，2020年2月1日至2021年3月10日期间（共计403天）产生的物业费15948.73元（601.87平方米×2.0元/月·m2×12月÷365天×403天）应由被告六间房食府承担支付责任，被告路言佳对该期间的物业服务费承担连带支付责任。原告主张的2021年3月11日至2021年6月7日期间的物业服务费3311.11元（19259.84元-15948.73元），由被告路言佳承担支付责任。对于被告六间房食府提出已经支付了该期间部分物业服务费的抗辩主张。因其在庭审中提交的微信付支付信息的时间及金额均不能证明其支付费用为物业服务费，且经本院释明后并未按期向本院提交相应的纸质材料，应当承担举证不力的法律后果，故对被告六间房食府提出的该项抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：1被告七星关区六间房食府于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2020年2月1日至2021年3月10日期间的物业服务费15948.73元，被告路言佳对前述款项承担连带责任；二、被告路言佳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2021年3月11日至2021年6月7日期间的物业服务费3311.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141.00元（已减半收取），由被告七星关区六间房食府负担117.00元，由被告路言佳负担24.00元。本判决为终审判决。审判员  孔羽佳二〇二一年九月二日书记员  裴晨迪