重庆市巴南区人民法院民事判决书 (2021)渝0113民初14912号 原告：古志芳，女，1981年11月27日出生，汉族，住重庆市长寿区 。委托诉讼代理人：彭笑吟，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡书明，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：重庆振中房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区东城大道288号附40号，统一社会信用代码91500113MA5U65DA40。法定代表人：张文鸿，总经理。委托诉讼代理人：徐榕，女，系重庆振中房地产开发有限公司工作人员。原告古志芳与被告重庆振中房地产开发有限公司（以下简称振中房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月16日立案后，依法适用简易程序于2021年9月7日公开开庭审理。原告古志芳的委托诉讼代理人彭笑吟、胡书明及被告振中房地产公司委托诉讼代理人徐榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古志芳向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付逾期交房违约金（以已付房款635 983.00元为基数按日万分之五为标准，从合同约定的交房期限届满即2020年10月16日起计算至实际交房之日止）；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年9月6日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市巴南区X号商品房一套，房屋总价款为635 983.00元。并约定被告应于2020年10月15日前交房及相应违约责任。现原告已支付全部价款，但被告迟延交房，存在违约，应承担违约责任，原告为维护自身合法权益，遂提出以上诉讼请求。被告振中房地产公司辩称，迟延交房属实，但系因新冠疫情影响，施工现场处于停工状态，由此造成了延期，应扣除不可抗力期限；原告主张的逾期交房违约金约定过高，双方商品房买卖合同约定逾期交房违约金为房屋总价款的日万分之五，该约定明显高于原告的损失，按每日万分之一调整足以弥补原告损失；延期交付主要原因不在于被告，被告也系受害方，不应适用惩罚性违约金；同时，案涉商品房买卖合同中关于继续履行情况下违约金的约定欠缺公平合理性，原告逾期接房与被告逾期交房的违约责任不对等，从权利对等原则考虑，原告所诉请的违约金应降为日万分之一；原告基于合同约定违约金过高的漏洞，意欲谋取不正当的个人利益，容易造成不良社会影响。综上原告主张的违约金明显过高，应予以调整。现被告尚未向原告发出交房通知书，并未达到合同约定的支付逾期交房违约金的条件。原告古志芳围绕诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同》及补充协议、贷款合同、发票、收据、交房通知书等证据。被告对以上证据的真实性予以认可，但不认可达到原告证明目的，受疫情影响，施工场地无法达到以前水平，出现滞后现象，应当扣除疫情期间并调整违约金计算比例。被告振中房地产公司向本院提交以下证据：《关于延期交付房屋的告知函》、《重庆启动重大突发公共卫生事件一级响应》、《重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级》、《界石镇租金（年度）》、《2020年上半年重庆市主城中心城区居住房屋平均租金水平信息》等证据。原告质证后对《关于延期交付房屋的告知函》的真实性均不予认可，且均能证明被告逾期交房事实，但不能证明案涉房屋达到交付使用的条件；对于其他证据，原告陈述其真实性无法确定，且与本案无关联。以上证据，本院均在卷佐证。根据原被告的诉辩称及提交的证据，本院确认本案以下事实：2019年9月6日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市巴南区X房屋一套，房屋总成交金额为635 983.00元，原告于签订合同当日支付首付款190 983.00元，余款通过办理银行贷款支付；被告应当在2020年10月15日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，逾期在90日内，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金等。合同签订后，原告按约支付了房款，但被告截止法庭辩论终结并未向原告发出交房通知。原告认为案涉房屋虽未达到交付条件，但认为被告逾期交房应按约支付违约金，遂提出以上诉讼请求。另查明，根据《2020上半年重庆市主城中心城区居住房屋平均租金水平信息》显示，案涉房屋所在的界石地区2020年上半年平均租金为22.2元/平方米/月。本院认为，原、被告于2019年9月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。履行过程中，原告已支付了全部购房款，被告应在2020年10月15日前交付房屋，但其截止法庭辩论终结时并未通知原告古志芳接房，被告的行为已构成违约，应承担支付逾期交房的违约责任。因案涉房屋至今未达到交房条件，客观上无法交付，但不影响原告据合同约定向被告主张逾期交房违约金，因被告何时能取得建设工程竣工验收备案登记证以及何时能通知原告接房均不确定，且原、被告双方对接房日期如何确定亦存在争议，现交房日期不能确定，故本院对原告诉请要求被告支付从逾期交房之日起截止实际交房之日产生的违约金的诉讼请求，主张从逾期交房之日（2020年10月15日）计算至法庭辩论终结之日（2021年9月7日），截止实际交房时产生的违约金待实际交房时间确定后原告可另案起诉。关于逾期交房违约金应当如何主张的问题。虽然《重庆市商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金为日万分之五，但被告抗辩该标准过高，要求调整为日万分之一。本院认为可以酌情调整为日万分之三，理由如下：第一，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确定应以实际损失为基础。本院认为，业主购买商品房的目的是为居住，房地产开发商逾期交房给业主造成的实际损失为业主租房所付的租金损失。涉案房屋所在地区2020年上半年平均租金为22.2元/平方米/月，结合该地区的租金标准，本院酌情将逾期交房违约金从日万分之五调整为日万分之三，足以弥补原告的损失。第二，本案是系列案件之一，类案涉及业主众多，过高的违约金可能导致开发商在承担巨额赔偿后破产后致使其他已付购房款的购房人不能取得房屋、逾期交房违约金不能实际履行等情形出现。本院综合系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素考虑，认为下调违约金为日万分之三较为适宜。2020年初我国发生新冠疫情，根据重庆市各级人民政府等采取的防控措施，结合本案实际情况，新冠疫情对于本案构成不可抗力事件，应当扣除自2020年1月24日至2020年3月10日的不可抗力期间47天的逾期交房时间。被告逾期交房的时间为（2020年10月15日至2021年9月7日）328天-47天=281天。被告应支付的逾期交房违约金为635 983.00×0.03%×281=53 613.37元综上，对于原告的诉讼请求，本院予以支持53 613.37元，超出部分不予支持。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释”之规定，因本案的法律行为发生在2021年1月1日之前，故本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条，判决如下：一、被告重庆振中房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告古志芳逾期交房违约金53 613.37元；二、驳回原告古志芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费本院减半收取981元，由被告重庆振中房地产开发有限公司承担，此款已由原告古志芳垫付，被告重庆振中房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告古志芳。本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                            审  判  员   郭静 二〇二一年九月二十四日                         法 官 助 理 郑 飞                              书  记  员    李吉 - 1 -