安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖12民终5490号上诉人（原审被告）：安徽厚基置业有限公司，所在地安徽省界首市东城产业园胜利东路**，统一社会信用代码91341282MA2MWQ946D。法定代表人：王东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：田伟，系该公司副总经理，男，1971年3月25日出生，汉族，住，住安徽省界首市/div>委托诉讼代理人：温祖慧，安徽睿正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董海军，男，1993年2月20日出生，汉族，住，住安徽省界首市/div>被上诉人（原审原告）：马慧灵，女，1991年3月10日出生，汉族，住，住安徽省界首市/div>上诉人安徽厚基置业有限公司（简称厚基公司）因与被上诉人董海军、马慧灵商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2021）皖1282民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。厚基公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判其公司支付董海军、马慧灵逾期办证违约金14099.32元（每日按总房价的万分之一计算，自2019年7月18日至2020年3月30日，并扣除46天，不服金额4162.68元）；2、一审和二审诉讼费用由董海军、马慧灵承担。事实与理由：1、一审认定逾期办证期间错误。2020年3月30日，其公司完成了案涉楼房的首次登记手续，义务已履行完毕，董海军、马慧灵应在缴纳公共维修基金及相关税费后办理各自的不动产权证书，即之后未能及时办理不动产权证书的责任不在于其公司，对此不应承担逾期办证违约责任。2、一审认定其公司未按合同约定履行通知义务错误。其公司已及时通过张贴小区公告、电话通知、发送短信、发布微信朋友圈等方式通知董海军、马慧灵办理不动产权登记，即已履行了通知的义务。董海军、马慧灵辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；厚基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。董海军、马慧灵向一审法院起诉请求：1、判令厚基公司赔偿其二人逾期交房违约金5236.89元（自2018年12月31日起按照总房价万分之一，按日计算至2019年3月19日）；2、判令厚基公司赔偿其二人逾期办证违约金26958.4元（自2019年7月17日起按照总房价的万分之一，按日计算至2020年8月20日）；3、诉讼费用由厚基公司承担。一审法院认定事实：安徽厚基置业有限公司原称界首市厚基置业有限公司，于2020年7月17日变更公司名称。2018年1月14日，董海军、马慧灵与厚基公司签订《商品房买卖合同》，购买厚基公司开发建设的“界首锦华·桃源里”2幢2单元4层401号房屋，总价款671396元。合同第九条第一款约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件；合同第十一条约定厚基公司应当在2018年12月31日前向董海军、马慧灵交付该商品房；合同第十二条逾期交付责任约定：（1）逾期交付在60日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同第二十五条约定：出卖人与买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系方式均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同签订后，董海军、马慧灵按约向厚基公司支付了总房款。2019年3月19日双方办理房屋交接手续，厚基公司将案涉房屋交付给董海军、马慧灵。但董海军、马慧灵未能如期取得房屋所有权证书，为此董海军、马慧灵提起诉讼。一审法院另查明，2020年3月30日开始可以申请办理不动产转移登记。董海军、马慧灵于2020年8月20日取得案涉房屋的不动产权证书。一审法院认为，董海军、马慧灵与厚基公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当按照合同的约定各自履行相应的义务。关于董海军、马慧灵诉请的逾期交房违约金，厚基公司无异议，予以支持。关于董海军、马慧灵要求厚基公司支付逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求。根据厚基公司提供的证据其在2020年3月30日开始方可以申请办理不动产转移登记，董海军、马慧灵在收到房屋后的120日内未能取得房屋不动产权登记证书，其应根据商品房销售合同第二十条第（二）项“自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满至次日起至实际完成房屋所有权等级之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，应向董海军、马慧灵支付逾期办证违约金。关于疫情扣除的问题，因新冠肺炎系全国范围内的突发性公共卫生事件，导致全国性停工停产，确实对各项工作的开展产生了不可抗力的影响，结合当地复工复产的情况，综合考虑酌情扣除46天的期间。关于逾期办证违约金计算问题，董海军、马慧灵诉请从2018年12月31日开始起算，根据合同约定，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起开始计算逾期办证违约金，董海军、马慧灵于2019年3月19日收到房屋，扣除120日的办证日期，应从2019年7月18日开始计算逾期办证违约金。综上，厚基公司应支付董海军、马慧灵违约金23767元（按全部房价款日万分之一，自2019年7月18日计算至2020年8月20日，扣除疫情期间46天，354天×671396元×0.01%），予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、安徽厚基置业有限公司于判决生效之日起十日内支付董海军、马慧灵逾期交房违约金共计5236.89元；二、安徽厚基置业有限公司于判决生效之日起十日内支付董海军、马慧灵逾期办证违约金共计23767元；三、驳回董海军、马慧灵的其他诉讼请求。案件受理费减半收取303元，由董海军、马慧灵负担29元，安徽厚基置业有限公司负担274元。二审中，厚基公司向本院提交证据如下：1.不动产权证书、界首市自然资源和规划局于2021年4月16日出具的证明，拟证明自2020年3月30日起，董海军、马慧灵即可就案涉房屋办理不动产所有权登记；2.庭审笔录复印件，拟证明厚基公司及时通知案涉楼幢业主申请办理案涉房屋所有权证书，且通知已送达至董海军、马慧灵；3.民事调解书复印件，拟证明案涉小区的其他业主均认可逾期办证违约金应计算至2020年3月30日，并扣除疫情影响天数60日，即认可厚基公司在2020年3月30日前即对该小区业主履行了全面通知义务，本批次主张逾期交房违约金案件按上述计算标准调解案件占比45％；4.界首市人民法院判决书复印件，拟证明界首市人民法院在处理厚基公司其他类似案件中裁判标准不同，存在分歧。董海军、马慧灵发表质证意见：厚基公司所称可办理房产证的时间，房屋尚处于期房状态，无法办理。办理房产证所需要的相关材料，厚基公司未向业主提供。厚基公司分批办证，有些被通知的很晚。厚基公司的证据达不到其证明目的。本院认证意见：对证据1，一审法院已经认定涉案房屋于2020年3月30日开始可以申请办理不动产转移登记，故对该证据本院予以采信。对证据2、3、4，因个案不同，且一审法院在一审时已经充分考虑了不同业主是否收到厚基公司通知的各种情形，故证据2、3、4，均达不到厚基公司的证明目的，本院均不予采信。董海军、马慧灵未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：厚基公司进行首次登记之后是否仍应向董海军、马慧灵支付逾期办证违约金及是否就办理不动产权证及时向董海军、马慧灵进行了有效送达。案涉《商品房买卖合同》第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，即进行房屋所有权转移登记需要厚基公司和董海军、马慧灵共同向房屋登记机构申请，而厚基公司未能举证证明其已履行了协助董海军、马慧灵办理所有权转移登记的义务或者在其首次登记后董海军、马慧灵能够自行办理。同时，该合同第二十五条约定“…任何根据本合同发出的文件，均应采取书面形式，以邮政快递方式送达对方…”，而厚基公司未能举证证明其已及时以邮政快递的方式向董海军、马慧灵进行了送达或采用其他方式向董海军、马慧灵进行了送达且得到董海军、马慧灵的认可，亦应承担举证不能的不利后果。综上，厚基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安徽厚基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶志强审判员  袁理想审判员  黄发全二〇二一年九月十八日书记员  任浩苇附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。