黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑09民终357号上诉人（原审原告）：勃利县东方财富物业管理有限责任公司，住所地勃利县东方财富小区15A。法定代表人：董少敏，该公司经理。委托诉讼代理人：白雷，该公司员工。委托诉讼代理人：王力国，黑龙江同心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：勃利县东方财富小区业主委员会，住所地勃利县东方财富小区。代表人：梁海鹏，该业主委员会主任。被上诉人（原审被告）：梁海鹏，男，1970年9月13日出生，汉族，勃利县东方财富小区业主委员会主任，住勃利县。被上诉人（原审被告）：高利军，男，1956年3月26日出生，汉族，住勃利县。被上诉人（原审被告）：秦丽丽，女，1982年12月3日出生，汉族，住勃利县。被上诉人（原审被告）：程丹，女，1971年5月7日出生，汉族，住勃利县。被上诉人（原审被告）：陈岩，男，1983年9月26日出生，汉族，住勃利县。上诉人勃利县东方财富物业管理有限责任公司（以下简称东方物业公司）因与被上诉人勃利县东方财富小区业主委员会（以下简称业主委员会）、梁海鹏、高利军、秦丽丽、程丹、陈岩物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省勃利县人民法院（2021）黑0921民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。东方物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人承担违约责任或发回重审；2.被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定上诉人与业主委员会签订的《小区业主管理委托合同》未生效是错误的。业主委员会是经全体业主选举产生，并到勃利县进行了备案，其主体身份合法有效。《物业管理条例》明确规定业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，故案涉业主委员会有权与上诉人签订《小区业主管理委托合同》。依法成立的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，自成立时生效。本案所涉及的物业管理合同并不是法律、行政法规规定的应办理批准手续的合同，经双方签字盖章后即生效。按《物业管理条例》的规定，业主委员会与物业服务企业签订合同即可，案涉《小区物业管理委托合同》中有业主委员会盖章，符合法律规定，是有效的行为，其加盖公章的行为代表小区的全体业主，至于6位委员是否在合同中签字不影响合同效力。被上诉人高利军在一审答辩中明确表示，同意上诉人对小区提供服务，再从上诉人为该小区提供物业管理服务几个月时间后才由梁海鹏提出异议，就能认定出当时双方签订的合同是双方真实意思表示，也经过了合法的程序，不然业主委员会也不会在合同上盖章，上诉人也不可能为其提供那么长时间的管理服务。二、一审证据不足。被上诉人在法庭审理过程中，没有提供相应的证据，仅凭法庭陈述，不能作为认定事实的依据。三、一审判决适用法律错误。一审判决依据《中华人民共和国民法典》第五条、第一百三十三条、第二百七十八条、第四百七十一条、第四百七十九条，属于适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实后，予以改判或发回重审。东方物业公司向一审法院起诉请求：1.业主委员会、梁海鹏、高利军、秦丽丽、程丹、陈岩承担因其清退行为导致东方物业公司无法履行《小区业主管理委托合同》的违约责任；2.业主委员会、梁海鹏、高利军、秦丽丽、程丹、陈岩赔偿因其违约行为给东方物业公司造成的损失暂定20万元；3.返还东方物业公司在管理小区过程中购买的物品价值130,550.00元；4.本案诉讼费用由业主委员会、梁海鹏、高利军、秦丽丽、程丹、陈岩负担。一审法院认定事实：2020年7月1日，东方物业公司与业主委员会、梁海鹏、高利军、秦丽丽、程丹、陈岩、吕晶签订了《小区业主管理委托合同》，梁海鹏、高利军、秦丽丽、程丹、陈岩、吕晶是以业主代表人身份在合同上签字，合同中约定管理期限自2020年7月1日至2021年7月31日，同时约定由东方物业公司负责管理东方财富小区，约定物业管理服务费用、服务面积、双方权利义务、违约责任等事项。合同签订后，业主委员会就拒绝与东方物业公司签订物业服务合同、更换物业服务公司事宜召开业主大会，并通过决议，聘请新的物业公司，成立新一届业主委员会及机构设置。事后，业主委员会向东方物业公司送达了清退通知书，并向新起街道、物业办送交物业合同备案。2021年4月7日，勃利县住房和城乡建设局下发勃建函〔2021〕18号文件，责令东方物业公司在收到通知书之日起十五日内限期退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务人做好交接工作。另查明，2020年业主委员会委员共13人，合同中在代表人处签字的委员为6人。一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，该合同中关于选聘物业企业，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决同意。本案中，东方物业公司与业主委员会签订的《小区业主管理委托合同》，仅有6位业主委员会委员签字，并没有其他业主的签字，且业主委员会主任梁海鹏承认，在合同上签字的人员并未通过业主大会业主表决同意，东方物业公司亦未提供证据证实上述事项，双方之间签订的合同并不是东方物业公司所管理小区业主的真实意思表示，该合同并未生效。东方物业公司主张业主委员会违约并承担损失的前提是合同成立并生效，而《小区业主管理委托合同》未生效，故东方物业公司的诉讼请求无法予以支持。综上所述，对东方物业公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五条、第一百三十三条、第二百七十八条、第四百七十一条、第四百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回东方物业公司的诉讼请求。案件受理费6,258.24元，减半收取3,129.12元，由东方物业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，引起本案民事纠纷的法律事实发生在2021年1月1日民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定，一审适用《中华人民共和国民法典》的规定，适用法律错误。《物业管理条例》第三十四条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”依据上述法律、行政法规的规定，业主委员会有权对外代表业主签订物业服务合同，且其所签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，法律并未规定由业主直接与物业服务企业签订物业服务合同。本案中，东方物业公司于2019年7月起为东方财富小区提供物业服务，至2020年7月业主委员会与东方物业公司签订《小区业主管理委托合同》时止，东方财富小区业主大会并未选聘新的物业服务企业，业主委员会提供的《关于东方财富小区业主大会表决结果的报告》证明东方财富小区业主大会于2020年11月28日表决同意招聘新物业公司，此时业主委员会已经与东方物业公司签订案涉物业服务合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，案涉合同自成立时生效，故一审法院认定案涉合同未生效，适用法律错误，应予以纠正。如业主委员会签订的物业服务合同未经业主大会表决通过，属于侵害业主合法权益行为，受侵害的业主可以请求人民法予以撤销。关于东方物业公司主张的各项损失问题，证据不足，一审未予支持正确，二审依法予以维持。综上所述，上诉人东方物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，但裁判结果正确，故对东方物业公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,258.24元，由上诉人勃利县东方财富物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  董树全审判员  孙国军审判员  迟丽杰二〇二一年九月七日法官助理解涵书记员丛义梅