湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6135号上诉人（原审原告）：李春云，男，1963年12月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人（原审原告）：李红春，女，1967年4月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人（原审被告）：周建国，男，1956年1月4日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人王泽功，湖南骄阳律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：周旭平，女，1982年12月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人王泽功，湖南骄阳律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：朱小玲，女，1966年4月10日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人王泽功，湖南骄阳律师事务所律师，特别授权。上诉人李春云、周旭平、周建国、李红春和被上诉人朱小玲建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初9728号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李春云、李红春提出上诉请求：1.请求依法撤销长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初9728号民事判决书第二项判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：一、被拆迁的涉案房屋系上诉人与被上诉人之间的合作建房，合作建房被拆迁而获得的财产应按双方实际占有房屋3比2的比例分割，即两上诉人获得的补偿款数额为383418元。2002年4月，两上诉人与被上诉人周建国、朱小玲签订协议书后，双方合作建房，由两上诉人出资、被上诉人周建国、朱小玲出土地共同兴建了涉案的一栋五缝三层的住宅，房屋建成后，两上诉人占有使用南边的两缝两层，即上诉人与被上诉人占有的房屋比例为三比二。本次拆迁涉案房屋S1合法面积是382.8平方米，则上诉人的合法面积不仅仅为160平方米，而是382.8平方米的三分之二，即255.2平方米。根据民事活动中等价有偿原则、公平原则和诚实信用原则，三被上诉人是拆迁款的实际领取人，应当将255.2平方米的拆迁款返还给两个上诉人，即（201301.2+143775+134200.8+95850）*255.2/382.8=383418元。二、双方签订合作协议时两上诉人向被上诉人支付了土地价款34000元，房屋被拆迁之后，被上诉人应当将该款项退还给两上诉人。三、关于非法建筑面积部分的补偿，三被上诉人也应按照各自占有面积所得的补偿款据实返还给两上诉人。四、关于户外设施的补偿费、案涉房屋前后水泥坪、进口道路和前后两口水井均为两上诉人出资修建，三被上诉人应当据实返还给两上诉人。被上诉人周建国、周旭平、朱小玲答辩称：1.把双方关系认定为合作建房关系错误，合作建房双方应该对建房、投资房屋都作出约定，合同中缺少上述内容。因此本合同的实质为双方各自建房，彼此独立成栋，仅宅基地系非法转让关系，而非合作建房关系。2.周建国家庭成员拆迁面积以周建国家的人口确定而非报批手续确定。3.没有任何证据证明房屋所指的存在一般测量，是无中生有，我方拿到判决书就跟一审法官沟通，拆迁指挥部沟通确认。4.一审法院判决适用法律错误。涉案合同应当按照无效处理，本案中损失是由双方共同过错导致的，应当各自承担损失。5.一审判决认定事实也存在过错。综上请求法院驳回李春云的上诉请求。上诉人周建国、周旭平共同上诉称：1.请求依法撤销长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102民初9728号民事判决书，改判原审原告与原审被告之间签订的协议无效，原审被告返还原审原告宅基地使用出让金34000元。2.由被上诉人承担一审和二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审认定S1面积382.8平方米包括双方的房屋面积，不存在被上诉人所居住的房屋另行测量与事实不符。1、上诉人以及其他原审被告与在长沙市自然资源与规划局芙蓉分局征地拆迁事务所在征收过程中，上诉人与被上诉人属于各自分开成栋居住，且因为被上诉人并非本集体经济组织的成员，在房屋测量面积中只对上诉人的房屋进行了测量，其中居住房屋面积382.8平米，非住房面积518.64平米。一审法院向资源与规划局工作人员陈英的调查中，该工作人员明确确认382.82平米不包括李春云的建筑面积，但是依然认定此面积包括双方的建筑面积。事实上，被上诉人所住的房屋作为违章建筑被纳入拆迁，其面积为461.01平米。2、一审法院认定上诉人等的房屋拆迁款来源的房屋面积确认根据房屋面积确定错误。本次拆迁的合法面积不是根据测量面积确定的，而是根据人口基数确定，其中上诉人口（周建国、朱小玲、周亚平、周艺涵）的总面积为4.5*45=202.5平方米，一审另一周旭平户（周旭平、周舒童、黄颂雯）的总面积为3*45=135平方米。二、一审法院适用法律错误。被上诉人和上诉人之间签订的《协议书》违反了《土地管理法》等法律的强行性规定，显然属于无效合同。根据《合同法》第58条（《民法典》第508条、第157条）的规定：合同无效的，行为人因该行为取得的财产应当返还。一审法院在明知协议无效的情况下，认为上诉人等获得了巨额的拆迁款（75150元）。一审判决罔顾法律，自创所谓的合理利益分配规则严重损害了上诉人利益。退一步讲，即便一审法院所创设的合理利益分配规则符合法律规定，被上诉人能够获得的款项也应当是109053.37元。被上诉人李春云、李红春答辩称：一审法院认定事实清楚，金额上存在差异，我方继续提起上诉。合同建房当时我方出了3.4万元，周建国应该退给我。室外补偿也应当分部分给我。当时协议2002年写的，协议反复约定土地要合法。我方当场建屋花了50万元，我只要该得的补偿部分，建房材料都是我方购买的，我只要拆迁补偿部分。报建的时候只240多个平方合法米那几，我只要160平米面积。非法面积是没有办理手续，这个房屋是有合法。拆迁以后周建国没有按照协议过户到我名下下，导致本案纠纷的。李春云、李红春请求一审法院判令：1、请求判令周旭平、朱小玲、周建国共同向李春云、李红春支付房屋补偿款767615.3元；2、本案诉讼费由周旭平、朱小玲、周建国承担。一审法院认定事实：2002年4月，周建国、朱小玲（甲方）与李春云、李红春（乙方）签订《协议书》，约定：1、甲方自愿将位于芙蓉区。2、甲方转让宅基面积底层不少于80㎡，以建房规划许可证为准，一层80㎡、二层80㎡，且前后余地为前5米、后2米、左3米。3、转让价格为34000元。自协议签订之日其付款10000元。待建房规划许可证批下，动工兴建时付款10000元。余款14000元待房屋竣工时有乙方一次性付给甲方。但甲方同时应书4000元欠条给乙方，待产权证办下来后，乙方再将欠条退给甲方。4、甲乙双方委托李云桂通知全权办理报建及产权证书事宜。2003年6月1日，朱小玲出具收到李春云地皮费24000元的收条。2020年5月15日，长沙市芙蓉区人民政府发布《东湖村城中村改造一期项目拟征地公告》，决定对东湖村范围内的的土地予以征收。2020年7月29日，长沙市自然资源和规划局芙蓉分局征地拆迁事务所与周建国签订《征地补偿协议书》，周建国户（周建国、朱小玲、周亚平、周艺涵）获得征地补偿款及相关补助费用共计803036.2元，房屋建筑面积698.94㎡，其中合法建筑面积202.5㎡（根据长沙市政府文件按现有在册农业人口人均45㎡认定×该户4.5口人），当中房屋补偿费201301.2元、房屋装饰装修及设施包干补偿费143775元。同日，长沙市自然资源和规划局芙蓉分局征地拆迁事务所与周旭平签订《征地补偿协议书》，周旭平户（周旭平、周妤童、黄颂雯）获得征地补偿款及相关补助费用共计558510.8元，房屋建筑面积135㎡，其中合法建筑面积135㎡（根据长沙市政府文件按现有在册农业人口人均45㎡认定×该户3口人），当中房屋补偿费134200.8元、房屋装饰装修及设施包干补偿费95850元。两份《征收补偿协议书》中的补偿款合计1361547元。另查明，周旭平、朱小玲、周建国提交芙蓉区东湖街道东湖村村委出出具的证明，以证实李春云、李红春并非该村集体经济组织成员。周旭平、朱小玲、周建国提交房屋面积计算及说明，以证实涉案房屋S1的面积为382.8㎡。庭审中，李春云、李红春申请证人李某出庭作证，证人李某当庭陈述，我介绍李春云、李红春在周旭平、朱小玲、周建国的土地上建房，当时签协议的时候李春云、李红春付给周旭平、朱小玲、周建国10000元。本案在审理过程中，李春云、李红春申请一审法院到长沙市自然资源和规划局芙蓉分局征地拆迁所调取周建国名下房屋的测量图及房屋拆迁的相关情况。一审法院依职权向长沙自然资源规划局芙蓉分局工作人员陈英调取相关情况。陈英陈述，382.8㎡不包括李春云的建筑面积，我们只是对周建国的房屋主体、平房、厂房进行面积测量，这些都是周建国名下的，李春云的房屋不在周建国名下，所以只对周建国名下的房屋进行了测量。因为李春云不是东湖村林场组的农村集体经济组织成员，因此不会对其的面积进行测量，我们只对合法房屋面积进行测量，李春云的房屋由拆迁指挥部与其另行处理。后经拆迁指挥部证实，《房屋面积计算及说明》中所指S1面积382.8㎡已将双方房屋一并测量，不存在另行测量一说。上述事实，有《协议书》、《收条》、《东湖村城中村改造一期项目拟征地公告》、两份《征地补偿协议书》证实；有一审法院的法庭审理笔录及当事人陈述、证人李某的当庭笔录、陈英的谈话笔录附卷佐证，经庭审逐一质证，足以认定。一审法院认为：李春云、李红春与周建国、朱小玲合作建房的意思表示真实，故签订《协议书》。但宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，李春云、李红春与周建国、朱小玲用于合作建房的土地系宅基地性质，双方均明知李春云、李红春并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，不具备享有宅基地使用权的资格，却签订《协议书》，约定所建房屋由李春云、李红春出资34000元，享有一层80㎡及二层80㎡的产权，共计160㎡的产权，根据房地一体原则，李春云、李红春将变相取得宅基地使用权，故该协议因违反国家法律强制性规定而无效，双方对协议无效均有过错。周旭平、朱小玲、周建国抗辩称《协议书》无效，其目的在于试图通过确认合同无效获益。李春云、李红春因其所购房屋与周旭平、朱小玲、周建国其他房屋被一并征迁，周旭平、朱小玲、周建国将获得巨额拆迁补偿款的期待利益，表明房屋确已增值，如仅返还购房本金，双方当事人的利益会严重失衡。对于此种不诚信的做法，一审法院通过合理分配利益来平衡当事人的利益。本案中，一方面，协议签订后，周建国、朱小玲向李春云、李红春交付了房屋，李春云、李红春亦支付了建房款，李春云、李红春在涉案房屋中已居住逾十年，期间对涉案房屋占有、使用、修缮、改建并扩建，期间周旭平、朱小玲、周建国亦未提出异议。另一方面，合同无效后，因该涉案房屋已被政府征收，周建国及其家庭成员取得拆迁安置货币补偿，而李春云、李红春对涉案房屋投入资金进行建房和装修，且参照协议条款约定的李春云、李红春享有160㎡的产权。故房屋拆迁后，李春云、李红春应就其享有的产权部分的房屋价值获得补偿。参照补偿款中的房屋补偿费201301.2元、房屋装饰装修及设施包干补偿费143775元、另一房屋补偿费134200.8元、另一房屋装饰装修及设施包干补偿费95850元均系基于涉案房屋的补偿款项，包括了建房资金及相应的增值部分。根据民事活动中的等价有偿原则、公平原则和诚实信用原则，李春云、李红春应获得的补偿款数额为240387元（（201301.2+143775元+134200.8元+95850元）×160㎡÷382.8㎡），考虑到周旭平、朱小玲、周建国系该部分拆迁补偿款的领取人，其作为合作建房的另一方当事人，对因《协议书》无效而获得的财产，应承担相应的返还责任。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周建国、朱小玲、周旭平于本判决生效之日起十日内向李春云、李红春支付240387元。二、驳回李春云、李红春其他的诉讼请求。本案受理费减半收取4358.08元，由李春云、李红春负担3200元，周建国、朱小玲、周旭平负担1158.08元。二审期间，周建国、朱小玲、周旭平提交新证据如下：证据一《申请核面报告》，证据来源长沙市自然资源规划局芙蓉区分局，拟证明周建国等拆迁认定的面积。证据二：《芙蓉区征地面拆迁违章建筑面积认定表》，证据来源芙蓉区东湖街道城管办事处。证明周建国等与李春云的房屋是单独拆迁，不属于双方合作建房，仅是宅基地的非法出让。证据三：证人证言，拟证明周建国的房屋拆迁按照现有人口以45平方米的标准继续进行补偿，与房屋大小无关。上诉人李春云发表质证意见认为：对证据一真实性和合法性无异议，证明内容可以看出上面注明“并对原批建房屋的债权债务负全部诉讼费用”。政府知道我们之间有纠纷所以注明。对证据二真实性合法性无异议，关联性有异议，证明目的有异议。对证据三证人证言的内容均不认可。本院认为，上诉人提交的证据无法达到其证明目的本院不予采信。本院认为，上诉人周建国有偿将宅基地转让给李春云，因李春云不具有集体组织成员身份，因此该转让行为违法国家法律规定，属于无效民事法律行为，而双方当事人的转让行为系双方均知晓宅基地不得向非集体组织成员转让的情形下实施，故双方当事人对合同的无效具有同等过程，双方应当承担同等的过错责任，而李春云夫妇对案涉房屋投入资金进行了建房与装修，即可享受该房屋被征收后所享有的经济利益，现周建国及其家庭成员取得的拆迁安置货币补偿，参照合同条款，宅基地转让后，李春云夫妇取得案涉房屋共160㎡的产权。而补偿款中房屋补偿款及装饰装修及设施包干补偿费，包含了建房资金及相应的增值部分，故一审法院认定李春云应获得补偿款数额为240387元并无不当应予维持，故李春云另行主张返还宅基地转让款的诉请本院不予支持。另周建国指出本案补偿款是按其家庭成员数予以认可合法面积，而李春云并不是该集体成员不应当享有该补偿款，本院认为，该征地补偿款数额的认定是政府对于被征收土地及其土地上不动产如何补偿的一种计算方式，周建国能获得补偿款亦是因为该土地上所建房屋所取得，且根据合同约定，该宅基地所建房屋中合法面积部分属于李春云夫妇，故一审法院认定周建国应当返还部分补偿款正确，应予维持。综上所述，上诉人李春云、李红春、周旭平、周建国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。二审案件受理费4906元，由李春云、李红春负担2453元周旭平、周建国负担2453元。审判长  柳江**审判员  姚贤辅审判员  符建华二〇二一年九月二十九日书记员  孙 娇