黑龙江省黑河市爱辉区人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑1102执异61号案外人：王艳秋，女，1970年8月9日出生，汉族，现住黑河市。申请执行人：黑河科海经济技术开发公司，住所地哈尔滨市南岗区清滨路90号。法定代表人：陈柯，职务总经理。委托代理人：佟钊，黑龙江远东律师集团事务所律师。被执行人：王云双，男，1954年10月26日出生，汉族，无固定职业，现住黑河。本院在执行申请执行人黑河科海经济技术开发公司（以下简称“科海公司”）与被执行人王云双物权保护纠纷一案中，案外人王艳秋于2021年5月7日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。2021年5月20日作出（2021）黑1102执异43号执行裁定书，撤销（2021）黑1102执99号公告中“责令实际占有使用人在2021年3月8日前迁出房屋”的执行行为。申请执行人黑河科海经济技术开发公司向黑河市中级人民法院提出复议。黑河市中级人民法院于2021年7月9日作出（2021）黑11执复15号裁定书，裁定撤销本院（2021）黑1102执异43号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院依法另行组成合议庭进行审查，于2021年9月10日举行公开听证进行审查，异议人王艳秋、申请执行人科海公司委托代理人佟钊、被执行人王云双到庭听证。现已审查终结。王艳秋称，请求停止爱辉区法院（2021）黑1102执99号公告的执行。事实与理由：在科海公司与王云双返还房屋执行一案中，爱辉区法院下达了（2021）黑1102执99号公告，要求王艳秋将位于黑河建材综合开发公司1号楼010102室、0101108室（以下简称“两户案涉房屋”）于2021年3月8日前迁出。其认为，两户案涉房屋已于2018年4月15日由科海公司租赁给其使用，其已经交纳了租赁期内（2018年4月15日至2028年4月15日止）房屋的全部租金，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“承租物在承租人按照租赁合同占有期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此法院在租赁期内不得执行该房屋，请求停止执行。科海公司称，请求法院驳回王艳秋的执行异议申请，理由如下：一、案涉《租房协议书》无效。申请执行人黑河科海经济技术开发公司（以下简称科海公司）仅是授权王云双看护案涉房屋，并未授权其对外租赁。王云双未经科海公司允许擅自对外租赁，系无权处分，其与王艳秋签订的《租房协议书》应属于无效合同。三、案涉《租房协议书》不真实。第一，2015年，科海公司找到王云双协商迁出案涉房屋事宜，并在案涉房屋张贴了要求承租人限期搬离的公告。王云双明知科海公司要求其迁出房屋，仍与王艳秋签订《租房协议书》，明显具有恶意。第二，王云双与王艳秋约定的租赁期限不合理。王云双明知道其无权处分案涉房屋，并且科海公司已要求其限期迁出案涉房屋，却与王艳秋签订一份长达十年之久的租赁协议，王云双明显具有逃避执行的恶意。第三，一次性给付租金不符合常理。王云双与王艳秋签订的租赁合同时间达十年之久，又一次交纳了全部租金，不具有合理性。另，王云双及王艳秋均无法提供交付租金的证据，该事实不能予以认定。在王艳秋提交的材料中仅提到“签订合同未到期，期满后自动解除协议”，未提已交付租金，进一步证明并未实际交付租金。第四，王艳秋与王云双恶意串通逃避执行。王艳秋提出的执行异议，无法查实是其本人真实意思表示。科海公司与另案当事人张喜亮、王振久沟通时，均表示提出执行异议非本人意愿，故而不排除本执行异议也非王艳秋真实意思表示。综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”王云双与王艳秋恶意串通排除强制执行，以虚构的承租权恶意阻断强制执行，不仅严重侵害了科海公司的合法权益，并已涉嫌构成虚假诉讼犯罪。执行法院作出的（2020）黑1102民初87号民事判决，已认定了在该判决生效以后王云双无权再对案涉房屋行使权利，故即使案涉的《租房协议书》有效，王云双也无权允许王艳秋继续承租案涉房屋。科海公司作为国有企业，案涉房屋系国有资产，现王艳秋恶意占有国有资产，使国有资产处于流失的境地。请法院依法查明事实，依法保护国有资产，维护科海公司的合法权益。王云双称，其于1995年被聘用到科海公司管理这个楼，负责收款、交纳供热费、维修。1997年6月黑河科海经济开发公司解体后弃管该楼，公司经理让其留守看管。该楼没有物业，常年失修、破损严重，需要维修。其以较低的租金价格让住户一签多年以筹集资金进行房屋维修，王艳秋即是一次性交纳十年房租30万元的情况，其于2017、2018、2019年分三期把楼修缮完了，房租钱用在维修楼房里了。本院查明，1.科海公司与王云双物权保护纠纷一案，本院于2020年9月4日作出（2020）黑1102民初87号民事判决书，该判决书认定如下事实：“1994年3月25日，黑龙江省公路勘查设计院下设科海公司购买了位于黑河建材综合开发公司8户房屋（包含两户案涉房屋），上述房屋至今未办理产权登记，王云双对上述房屋属科海公司无异议。科海公司撤出黑河后，委托王云双自2004年左右开始管理上述房屋至今，王云双管理期间，一直居住在050701室，其余房屋按市场价对外出租并由其收取租金。王云双负责上述房屋的维护、水电费、供热费的支出。”该案判决结果为：一、王云双返还科海公司位于黑河建材综合开发公司1号楼及小二节楼的8户房屋；2.2021年1月14日，科海公司向本院申请强制执行。本院于2021年2月18日作出（2021）黑1102执99号公告，责令王云双及实际占有使用人迁出上述8户房屋；3.王云双在本院执行部门于2021年3月15日对其所作笔录中称，除050701室由其本人居住外，其余7户房屋均已对外出租。案涉两户房屋王云双于2018年4月15日以科海公司名义与王艳秋签订《租房协议书》，租期为2018年4月15日至2028年4月15日，年租金3万元，该协议书加盖科海公司印章。王艳秋和王云双均称10年的租金已全部交清。本院认为，本案争议焦点为王艳秋的租赁权能否阻止对案涉房屋的强制执行。案外人提出书面异议主张对房屋享有租赁权的，以强制执行会侵犯其租赁实体权益为由请求排除案涉不动产的强制执行的，本质是阻却案涉不动产的交付，属于案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应当依据《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第九条第（二）项和《民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行立案和审查，当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。结合本案查明的事实，王云双非系案涉房屋的所有权人，但自2004年开始，案涉房屋始终由王云双管理并对外出租。案外人所举案涉房屋的租赁合同的落款时间在本案执行依据即民事判决书生效之前，并加盖科海公司印章，形成了王云双处分房屋租赁权的权利外观。该合同并未向有关部门备案。从合同内容看，该合同机打文字部分约定“每年租金叁万元（一次性付清）”“乙方住房到期续租（租金随市场价一年一议），必须提前30天交足后续房费，或提前30天通知”，反映出该租赁合同与现实中房屋租赁交易市场中普遍存在的一年一签合同、一年一交付租金的租赁形式相吻合，其中“2018年4月15日至2028年4月15日10年×3万元=30万元，以交清”的文字内容为王云双在合同条款后空白处手写，该表述内容与合同主要条款相冲突，同时，签订十年期限房屋租赁合同形式和一次交清十年房租30万元的交付形式，有悖房屋租赁市场的常规和交易习惯，案外人亦未提供出租金支付凭证等证据，故而该合同真实性存疑。根据房屋租赁市场的交易习惯，结合双方所签订书面合同载明的月份可以认定该房屋租赁合同为一年期，后续期限至2021年4月15日终止，此后王云双无权对外再行租赁案涉房屋。故案外人所主张十年期限租赁权依法不能成立，不能产生阻却申请执行人申请法院对案涉不动产执行行为的效力，应裁定驳回案外人异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十六条第二款、第十七条、第三十一条第二款之规定，裁定如下：驳回王艳秋的异议请求。如不服本裁定，各方当事人可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王永江审判员  秦 宏审判员  赵 琛二〇二一年九月二十三日书记员  张 扬