安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2655号上诉人（原审被告）：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳北路1218号金地苑1号楼5层1号附1号，统一社会信用代码91340300784902183D。法定代表人：王继华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪标，安徽南山松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张敬敬，女，1987年9月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。委托诉讼代理人：司福志，淮上区小蚌埠法律服务所法律工作者。原审被告：深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区永安街270号上河时代花园综合楼3楼308室，统一社会信用代码913403003551725069。法定代表人：肖宪章，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建虎，该公司员工。上诉人蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司（以下简称怡康公司）因与被上诉人张敬敬、原审被告深圳市永红源物业服务有限公司蚌埠分公司（以下简称永红源公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初2010号民事判决向本院提出上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。怡康公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回张敬敬一审全部诉讼请求或将本案发回重审；二、张敬敬承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误、不清。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，只有在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，开发企业才有保修义务。本案中，张敬敬未就案涉房屋渗水的原因进行举证，案涉房屋渗水原因不明，一审判决在无客观证据支持下即认定案涉房屋存在质量问题，判决怡康公司承担质量保修责任，明显属于认定事实错误、不清。张敬敬辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回怡康公司的上诉请求，维持原判；二、案涉房屋自交付以后，张敬敬多次在质保期内反映房屋渗水情况，物业公司也向开发公司反馈了该情况，该房屋渗漏情况至今未维修好，有相关证据予以证实，一审判决于法有据。永红源公司诉称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回怡康公司的上诉请求，维持原判。张敬敬向一审法院起诉请求：1．判决怡康公司、永红源公司为张敬敬位于蚌埠市淮上区因房屋渗水进行维修。2．判决怡康公司、永红源公司对张敬敬房屋渗水造成的室内外墙面、阳台、客厅、餐厅、卧室、走道等多处损坏维修修复原样。3．判决怡康公司、永红源公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：蚌埠市淮上区上河时代花园北区建设单位为怡康公司。上河时代花园北区35栋1单元1101室位该栋楼房的顶楼，原系杨旭于2016年9月26日向开发商怡康公司购买。该房屋于2016年9月30日交付给杨旭。张敬敬于2018年9月14日购买了杨旭的该套房屋，并于2018年11月22日登记为该房屋所有权人。在杨旭与怡康公司的商品房买卖合同中约定按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。2013年7月12日，该35号楼经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同组织进行了验收，并于8月26日向蚌埠市住房和城乡建设委员会进行了竣工备案。永红源公司于2016年11月接收上河时代北区前期物业从事小区管理服务。其陈述2016年11月进驻后，接到35栋1单元1101室多次报修记录，并将发现的其他房屋质量问题以工作联系函的方式告知怡康公司。怡康公司对收到【2018】15号工作联系函无异议，并于2018年9月12日回函告知永红源公司“需由你方对如下维修信息进行汇总：1．所有尚在我公司质保期内的房屋质量问题（公共部位及业主家）；2.2016年11月贵公司进场后，已由我方维修完成的所有房屋质量问题；3．因施工单位维修对业主家造成的装修损坏及业主诉求。…”。永红源公司之后就上河时代北区房屋质量问题汇总，分别2018年5月28日、2018年9月11日、2018年9月18日、2020年7月6日，发函致怡康公司。相关函件的统计表中载明有35栋1单元1101室漏水问题。怡康公司复函永红源物业蚌埠公司答复了相关事项。为查明情况，安徽省蚌埠市淮上区人民法院于2021年6月17日组织了双方当事人到涉案房屋现场进行了勘验，发现涉案房屋客厅、餐厅、阳台、走道、北卧室等房间屋顶有渗水水渍，有的还处于湿润的状态，屋顶墙皮翘边、脱落，另该房屋屋面情况显示北半幅曾进行过重新铺装防水材料施工。一审法院认为：本案系房屋屋顶渗漏引发的维修纠纷。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。因此商品房开发企业对所售房屋承担保修责任。当事人提交的证据显示，涉案房屋于2016年9月30日交付给杨旭，记载显示自2017年12月22日起即反映房屋渗漏情况，物业企业也向开发企业反馈了涉案房屋的渗漏情况。现场勘验发现，涉案房屋为已装修状态，虽屋顶曾经进行过修缮，但屋顶仍有多处渗漏的情况（部分属新鲜潮湿的水渍）屋顶渗漏造成了顶层墙皮脱落、翘边、水渍等。从物业企业工作联系单来看，房屋自验收起5年内即已发生渗漏，且至张敬敬起诉时该房屋5年质保期仍未届满，虽经维修但未能解决渗漏问题。保修责任系对标的物而言，张敬敬虽不是从开发企业处购得的房屋，但房屋屋顶渗漏与张敬敬购买房屋行为无关，开发企业对涉案房屋的屋顶渗漏应当承担保修责任。故依法确定由开发企业怡康公司向张敬敬承担涉案房屋屋顶渗漏的维修责任，并对因渗漏造成的屋内屋顶墙皮脱落、水渍、翘边等损害事实承担修复责任。并应自维修完成之日起，继续承担五年保修责任。涉案的1101号房屋在楼层顶楼，经勘验楼顶亦无其他新增的构建设施，因此根据日常生活经验法则，屋顶漏水问题可以排除他人装修导致，故怡康公司关于漏水原因未经鉴定的辩解理由不能成立。张敬敬主张物业企业承担维修责任，无法律依据、也无合同依据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典法〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定判决：一、怡康公司于判决生效后30日内完成对张敬敬的蚌埠市淮上区顶渗漏问题进行维修，并对房屋屋面防水问题负责继续保修五年（自维修实际完成之日起计算）；二、怡康公司于判决生效后30日内完成对张敬敬的蚌埠市淮上区顶渗漏导致的室内屋顶顶层墙皮脱落、翘边、水渍等的修复，并保证与周边装饰的色调一致；三、驳回张敬敬的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由怡康公司负担。本院二审期间，各方当事人均没有提供新的证据。当事人对一审法院认定事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据均无异议的事实，案涉房屋系该栋楼顶层，存在房屋客厅、餐厅、阳台、走道、北卧室等房间屋顶渗水等问题，在合同约定的5年质保期内案涉房屋多次报修渗漏问题，怡康公司虽进行维修，但未解决上述问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，怡康公司应对张敬敬所有的房屋渗漏等问题继续承担保修责任。怡康公司辩称导致案涉房屋渗水问题原因不明，其不应承担保修责任，因案涉房屋渗漏问题发生在保修期内，房屋保修期的功能和作用在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发公司的原因所致的举证责任，在怡康公司未提供证据证明案涉房屋存在的渗漏问题非因房屋质量问题造成的情况下，其应承担举证不能的不利后果，故怡康公司该抗辩理由无事实依据，本院不予支持。关于一审法院判决怡康公司对案涉房屋漏水等问题进行维修后继续保修五年的问题，因张敬敬与怡康公司之间并未对此进行明确约定，且张敬敬一审起诉时也未诉请怡康公司对其房屋进行维修后继续保修五年，一审法院关于此项判决超出了诉讼请求范围，本院予以纠正。综上所述，怡康公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初2010号判决第二项，即蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内对张敬敬所有的位于蚌埠市淮上区顶渗漏导致的室内屋顶顶层墙皮脱落、翘边、水渍等的修复，并保证与周边装饰的色调一致；二、维持安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初2010号判决第三项，即驳回张敬敬的其他诉讼请求；三、变更安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2021）皖0311民初2010号判决第一项为：蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内对张敬敬所有的位于蚌埠市淮上区的房屋屋顶渗漏等问题进行修复。一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，均由蚌埠市怡康房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 懿审 判 员  庞 玲审 判 员  穆 莉二〇二一年九月十四日法官助理  郭艳丽书 记 员  邵春玲附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；．．．．．．