河北省承德县人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0821民初2687号原告：蔡晓萍，女，1956年4月19日出生，汉族，退休职工，住北京市密云县。被告：承德县金都房地产开发有限公司，住所地承德县下板城镇板城大街（承德县聚鑫楼四层401、402室）。统一社会信用代码：91130821067045588M。法定代表人：白光辉，公司经理。委托诉讼代理人：程金龙，男，1983年2月5日出生，汉族，承德县金都房地产开发有限公司副总经理，住河北省唐山市玉田县。委托诉讼代理人：魏昕，女，1972年4月11日出生，满族，承德县金都房地产开发有限公司法律顾问，住河北省承德市承德县。原告蔡晓萍与被告承德县金都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告承德县金都房地产开发有限公司法定代表人白光辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，原告蔡晓萍与被告承德县金都房地产开发有限公司委托诉讼代理人程金龙、魏昕均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡晓萍向本院提出诉讼请求：一.判被告返还原告购房团购费5万元；二.判被告撤销对原告新增加6.5平方米面积款约3万元；三.判被告限期完善楼顶阳光房建设；四.判被告承担本案诉讼费及延期办理房屋产权证所增加的一切费用。事实与理由：原告于2016年12月13日随北京市密云县购房团来到承德县金地书香园售楼处看房，被该公司售楼员告知团购可以五万抵八万（即交团购费5万元，抵减房屋总款8万元），并且10号楼1单元902室（顶层）赠送6.5平方米面积和楼顶阳光房以及同902室面积（90.49平方米）相同的楼顶使用权，原告于当天预交了5000元团购定金。经综合考虑原告于2016年12月22日，在该公司售楼处与承德县金都房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同（DS80）补交了4.5万元的团购费及抵扣后的房款424306元（其中贷款15万元）。2017年4月21日，原告在该公司办公室办理了收房手续，缴纳了包括取暖费，太阳能费等各项费用，取得了购房发票和房屋钥匙，随后装修，于2017年7月份入住。2020年9月，原告在办理房屋产权登记证时，被告知原赠送的6.5平方米面积，需按当初房屋售价补交3万余元，5万元团购费不作为房款，不在房屋总款之内。原告认为此两项内容是该公司对购房者的欺骗行为，原告不能接受。从2017年4月到现在，时至四年多，楼顶阳光房仍无踪影，原告认为此项是该公司对购房者的违约行为。综上所述，为维护购房者的合法权益和合同的合法性，原告恳请承德县人民法院支持原告的诉讼请求。被告承德县金都房地产开发有限公司辩称：原告起诉与事实不符，事实是：一、答辩人并未收取原告5万元团购费，2016年12月答辩人金地书香园开盘，原告是随北京购房团前来购房，原告与组织购房团的公司之间的约定答辩人并不清楚，交5万抵8万的政策并不是答辩人公司的政策，且5万元团购费也不是答辩人公司收取的；二、原告与答辩人签订的商品房买卖合同第五条第一项明确约定“最终建筑面积以房管部门产权登记的面积为准，按合同价款据实结算，多退少补。”2018年11月1日承德县测绘服务中心测定原告的房屋面积为96.87平方米，超出合同面积6.38平方米，该6.38平方米不属于赠送面积，原告应按合同约定补齐6.38平方米的房屋价款29915.31元；三、答辩人对原告不存在欺诈行为，原告购买的房屋为顶层10号楼1单元902室，顶层阳光露台已经归原告无偿使用，并且阳光露台的使用应当符合相关规定，答辩人没有义务为原告的阳光露台进行建设。综上所述，原告起诉无事实及法律依据，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2016年12月13日随北京市密云县购房团来到承德县金地书香园售楼处看房，在售楼大厅通过接待人员介绍得知团购可以五万抵八万的优惠政策后，原告（团购服务协议甲方）即与案外人北京永利联行咨询有限公司（团购服务协议乙方）签订《团购服务协议》，该协议约定：“乙方北京永利联行咨询有限公司为甲方蔡晓萍争取的意向购买楼盘优惠条件为就楼栋10-1-902室支付团购费50000.00元可享受五万抵八万的购房优惠；具体条款1注明甲方在签署协议时向乙方支付团购费人民币50000.00元方可获得团购资格；具体条款3注明甲方凭《团购服务协议》客户联和POS单客户留存联及收据，在购房时享受购房优惠一次；具体条款4注明甲方成功购房后表明甲方已使用了专项购房团购服务，持收据及《商品房买卖合同》与乙方联系办理发票开具事宜，甲乙双方权利义务即告终结；具体条款7注明甲方签名确认代表其同意接受乙方提供的购房优惠服务并成为乙方服务方，支付本协议中的团购费”，《团购服务协议》签订后，原告于当天预交了5000.00元团购服务费作为定金，北京永利联行咨询有限公司为原告出具了收到蔡晓萍五千元团购服务费的收据。2016年12月22日，原告蔡晓萍向北京永利联行咨询有限公司补交了45000.00元的团购费，由北京永利联行咨询有限公司为原告出具了收到蔡晓萍四万五千元团购服务费的收据。按照《团购服务协议》的优惠政策，案涉房屋单价为4688.92元/平方米。同日，原、被告双方在被告公司售楼处签订《商品房买卖合同》及《顶楼阳光房免费使用协议》。该《商品房买卖合同》第三条约定：“买受人购买的第10幢1单元902号房建筑面积共90.49平方米”；合同第四条约定：“该商品房单价为每平方米4688.92元”；合同第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）最终建筑面积以房管部门测定的产权登记面积为准，按合同价款据实结算，多退少补；（2）（3）（4）为空白条款。2.双方同意按以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。”其中面积误差比的计算公式为：面积误差比=x100％合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3.在办理房屋、土地产权登记时，按照建设等部门的相关规定，应由买受人承担的税费，全部由买受人承担”。该《顶楼阳光房免费使用协议》约定：“甲方承德县金都房地产开发有限公司将乙方购买的位于金地·书香园10号楼1单元902室的房屋所属区域上方外力面造型封闭空间提供给乙方免费使用，兼此房屋同等面积顶部露台部分。此免费使用权与乙方所购住宅所有权同期。乙方不可以在露台上搭建高于护栏墙体或有安全隐患的建筑。”上述《商品房买卖合同》及《顶楼阳光房免费使用协议》签订后，原告向被告交纳了房款424306.00元（其中贷款15万元），被告为原告出具了收据两份（分别为2016年12月22日收到蔡晓萍首付款274306.00元的收据和2017年1月16日收到蔡晓萍工行房贷150000.00元的收据）。2017年4月21日，原告在被告公司办公室办理了收房手续，取得了购房发票和房屋钥匙，随后装修，于2017年7月份入住。2018年11月1日，承德县测绘服务中心对承德县金地书香园进行产权面积测定，房屋面积测绘报告显示原告所购买的承德县处房屋面积为96.87平方米，超出合同面积6.38平方米。2020年9月，原告在办理房屋产权登记证时，得知需补交测绘新增面积6.38平方米相应房款29915.31元，原告蔡晓萍不同意补交房款遂将房屋产权登记办理事宜搁置。庭审中，被告向法院提交了案涉小区包括楼顶层和其他楼层部分业主按实际测绘面积补交购房款的相关证据。上述事实有原、被告的当庭陈述、原告提供的团购服务协议原件、团购服务费收据复印件、房屋买卖合同复印件、顶楼阳光房免费使用协议复印件、被告提供的房屋面积测绘报告复印件、购房收据复印件等证据入卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告双方在自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》及《顶楼阳光房免费使用协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同及协议不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同及协议合法有效。合同签订后，原、被告应严格按合同约定全面履行各自义务，否则即构成违约。本案中，原、被告双方的争议焦点为原告的四项诉讼请求是否有事实及法律依据，现逐一认定如下：一、团购费退费问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的具体规定来看，合同具有相对性，也即合同约定仅对订立合同的各方当事人有约束效力。本案中，原告给付团购服务费的收款方是北京永利联行咨询有限公司，也即团购协议是原告蔡晓萍与案外第三人北京永利联行咨询有限公司达成的，被告承德县金都房地产开发有限公司并非合同的当事人，现有证据既不能证明案外人北京永利联行咨询有限公司系被告公司自己的内部销售团队，亦不能证实原告与案外人北京永利联行咨询有限公司签订《团购服务协议》时被告公司对原告实施了欺骗行为，因而对于原告主张被告返还购房团购费的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。二、新增加面积的房款交付问题，本案中原、被告双方订立的《商品房买卖合同》（ＤＳ80）第五条中已对面积确认和面积差异处理进行了明确的约定，虽然合同中写明两种商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时的处理办法，但两种处理办法系并列互斥关系。本案中原、被告双方已在合同中明确约定按第1种方式进行处理，即“最终建筑面积以房管部门测定的产权登记面积为准，按合同价款据实结算，多退少补”，因此对于原告主张按照合同第五条第2种方式进行处理的诉求，于法无据，本院不予支持。对于原告所购买的承德县处房屋，承德县测绘服务中心2018年11月1日测定的结果显示房屋产权面积为96.87平方米，依据合同约定最终建筑面积以房管部门测定的产权登记面积为准，最终房屋价款应按照合同约定单价与产权登记面积据实结算，多出的6.38平方米面积相应需补足的购房款应由原告依照合同约定足额补交。对于原告所主张其所购房屋赠送的6.5平方米面积，并未在房屋买卖合同中明确约定，且无法证明原告提供的房屋面积价格计算表由何人出具，对原告主张其所购买的承德县处房屋赠送6.5平方米面积，证据不足，本院不予支持。三、楼顶阳光房建设问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原告蔡晓萍诉请判被告限期完善楼顶阳光房建设,虽提交了原、被告双方签订的《顶楼阳光房免费使用协议》作为证据，但通过该《顶楼阳光房免费使用协议》内容来看，仅能证实案涉房屋所属区域上方外力面造型封闭空间及案涉房屋同等面积顶部露台免费归原告使用，并无原告所主张需完善阳光房建设的具体约定，原告的该项请求证据不足，本院不予支持。四、超期办证违约责任问题，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，本条约定旨在督促被告承德县金都房地产开发有限公司在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并非原告所主张的合同约定365天内完成办理房屋登记证。原告所购买的承德县处房屋至今未办理产权登记系因原告不同意补交测绘产权面积新增6.38平方米的房款而将办理产权登记事宜搁置，并非因被告的违约行为导致，因而对原告主张判被告承担延期办理房屋产权证所增加的一切费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告蔡晓萍的诉讼请求。案件受理费1800.00元，减半收取计900.00元，由原告蔡晓萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  彭良军二〇二一年九月十三日书记员  高杨微