山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0112民初9399号原告：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司，住所地济南市历城区。代表人：薛国宾，经理。委托诉讼代理人：李树兰，山东广则律师事务所律师。被告：赵启田，男，汉族，1972年7月25日生，住济南市历城区。委托诉讼代理人：马艳丽（系赵启田之妻），住济南市历城区。原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司（以下简称中实杰山东公司）与被告赵启田物业服务合同纠纷一案，本院于2021年9月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年9月26日公开开庭进行了审理。原告中实杰山东公司的委托诉讼代理人李树兰、被告赵启田及其委托诉讼代理人马艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中实杰山东公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令赵启田支付中实杰山东公司2015年5月29日至2017年8月31日期间物业管理费5322.4元及车位服务费555.7元；2.依法判令赵启田支付中实杰山东公司对物业管理费资金占用期间的利息（利息以每个周期未交数额为基数，自2015年5月29日起至2020年8月19日，按年利率6%计算；自2020年8月20日起至实际清偿日止按年利率3.85%计算）；3.本案案件受理费由赵启田承担。事实与理由：2011年11月30日，重汽翡翠清河小区建设单位中国重汽房地产开发有限公司依法与北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司签订《前期物业管理服务协议》，中实杰山东公司入驻该小区提供物业服务，2013年11月29日赵启田又与中实杰山东公司签订单独的《前期物业服务协议》。赵启田系重汽·翡翠清河小区**室业主，房屋建筑面积为130.92平方米，自2015年5月29日至2017年8月31日期间拖欠物业管理费物业管理费5322.4元及车位使用费用555.7元。以上费用中实杰山东公司多次催交，赵启田至今未与交纳。现中实杰山东公司为维护自身的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院，请求判如所请。赵启田辩称，中实杰山东公司在2015年5月29日至2017年8月31日之间并非依约提供物业服务和车位服务，而且事实上也未提供所述的物业服务和车位服务，因此赵启田有权依法拒绝支付中实杰山东公司2015年5月29日至2017年8月31日的所述物业服务费和车位服务费。依据如下：一、中实杰山东公司权利主张期间在赵启田小区内无有效服务合同，赵启田主动放弃了与小区业委会续签物业服务合同。中实杰山东公司在2015年5月29日至2016年8月23日之间并非依约提供物业服务。本小区建设单位中国重汽集团房地产开发有限公司与中实签订的《前期物业管理合同》第六条规定如下：本合同期限自2011年12月1日起至2014年12月31日止。2013年11月29日交房时，中实杰山东公司与赵启田签订的《前期物业服务协议》第三十三条规定如下：本协议期限：自双方签订之日起生效。但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。中实杰山东公司与赵启田签订的《前期物业服务协议》基于其与重汽签订的《前期物业管理合同》，因此其期限不应超出该《前期物业管理合同》的期限，即2011年12月1日至2014年12月31日。2014年12月31日之后，中实杰山东公司并未与赵启田续签物业服务协议，因此中实在2015年5月29日至2016年8月23日之间并非依约提供物业服务。在2015年5月29日至2016年8月23日之间，中实杰山东公司也未提供《前期物业服务协议》约定的物业服务，具体表现为小区安保功能缺失、地上地下车辆管理缺失、绿化植被损失严重、生活垃圾处理不到位等现象，因此赵启田有权拒绝按照原《前期物业服务协议》中约定的标准支付物业管理费。二、在赵启田小区业委会成立后，已明确公告解除与中实杰山东公司的物业服务关系2016年8月23日后，中实杰山东公司被本小区业主大会依法解聘，不再具有为本小区物业服务的法律主体资格。本小区业委会于2016年2月14日成立，并于2016年3月17日在历城区房管局备案完毕。2016年5月21日-2016年5月31日召开业主大会，根据投票表决结果，业主大会解除中实为本小区物业服务的法律主体资格。2016年6月24日，本小区业主委员会以邮寄方式向中实杰山东公司发出《翡翠清河业主大会解聘物业公司的通知》，并将该通知书在小区公共区域内进行公示，告知中实《前期物业服务合同》于公示之日起60日后解除。该解聘通知于2016年8月23日公示期满，此后中实杰山东公司不再具有为本小区物业服务的法律主体资格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。所以中实杰山东公司不应向赵启田追讨2016年8月23日-2017年8月31日的物业费用(即物业服务合同终止后的物业费)，赵启田有权利拒绝支付此部分物业费。三、中实杰山东公司主张车位服务费无权利义务关系，没有提供相应的服务。中实杰山东公司与赵启田签订的《停车场服务协议》有效期为2014年6月30日至2015年6月30日，此后双方并没有续签《停车场服务协议》，因此赵启田有权拒绝向中实杰山东公司支付2015年6月30日之后的停车场服务费。在2015年5月29日至2015年6月30日期间，中实杰山东公司提供的停车场服务质量达不到《停车场服务协议》约定的水平，未实行“一车一卡”，地下停车场乱停车现象普遍，严重侵害了赵启田的权利，因此赵启田有权拒绝按照《停车场服务协议》约定的标准支付停车场服务费。四、根据法律相关规定，赵启田有权不支付中实杰山东公司物业合同终止后的物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。中实杰山东公司在小区业委会成立后并没有按照法律规定续签物业服务合同，并且业主大会于2016年8月23日将《前期物业服务合同》终止，因此赵启田不应承担小区业委会告知中实杰山东公司备案成立之后的物业服务费。据此，赵启田有权依法拒绝支付中实杰山东公司主张的2015年5月29日至2017年8月31日的所述物业服务费和车位服务费，恳请法院依法予以保护和支持。本院经审理认定事实如下：一、赵启田系济南市历城区重汽•翡翠清河小区的业主，房屋为该小区**室，房屋建筑面积为130.92平方米。2013年11月29日，中实杰山东公司（乙方）与赵启田（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利义务，并约定物业服务费用实行包干制，甲方首次预交半年物业管理服务费用，以后在每个收费期第一个月10日前交纳该半年度物业管理服务费，物业管理费亦可按年度进行交付；物业服务费的标准为小高层/高层住宅物业为1.5元每平方米每月……地下平面车位车位服务费40元/个/月；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交费用总额千分之三的标准支付违约金；本协议期限自双方签订之日起生效。但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。庭审中，双方均认可地下平面车位车位服务费为38.5元/个/月。二、根据法院生效判决查明，重汽•翡翠清河小区系中国重汽集团房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2011年11月30日，中国重汽集团房地产开发有限公司通过招标与中实杰山东公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理合同》，合同履行时间为2011年12月1日至2014年12月31日。2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰山东公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2015年1月1日至2017年5月31日。2017年6月1日，中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰山东公司签订了《重汽翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行期限为2017年6月1日至2018年5月31日。上述合同均约定由中实杰山东公司对翡翠清河物业全体业主提供物业服务，物业管理费为小高层住宅房屋按建筑面积1.5元/㎡/月收取。服务合同中对物业公司的服务标准作出约定:在乙方（中实杰山东公司）全面接管后，按照《济南市普通住宅物业服务等级标准》中四级服务标准开展物业服务工作。对其中涉及但本物业不具备的物业内容，经甲、乙双方共同确认，不作为本合同的约定内容。同时，前期物业管理服务要求达到的标准还包括以下内容：1.外观完好、整洁，空调等外安装按照有关规定，统一有序、整洁美观，房屋立面无吊篮等悬挂物。2.房物完好率98%以上，小区设施、设备、绿地及绿化材料无缺损。3.为创建济南市物业管理优秀住宅小区和提升本物业的层次和品位奠定基础；小区业主不得私自安装影响房屋外观、破坏外立面保温层的防盗网。4.小区内无乱摆乱设推点、市场；无违章建筑、临时建筑；无擅自将住房用于以营利为目的商业经营等活动的现象；公共服务网点牌匾美观整齐、管理有序，无占道经营等不良现象；小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂等污染现象。5.小区大门外50米范围内无摊点，大门外客运、货运车辆管理到位。6.对欲进入小区的外来人员进行询问，阻止闲杂人员进入。7.甲方委托乙方管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生，无污染、无破损、车辆管理制度完善。8.严格监控、门岗、固定岗、区域岗、院内巡逻岗24小时值班制度，严格执行电子巡更打点制度。发生刑事案件依照法律规定及时报公安机部门处理等约定。三、2016年2月14日，翡翠清河小区成立业主委员会，2016年3月17日业委会在历城区住房和城乡建设委员会登记备案。2016年5月21日至2016年5月31日期间，翡翠清河小区召开了业主大会。2016年6月13日翡翠清河业主大会将业主大会结果予以公示，其中结果显示：该小区业主总户数2380户，对应的住宅建筑面积总数为240816.41平方米。有效票为1564票，对应的住宅建筑面积总数为158250.79平方米，对物业公司的服务调查内容不满意的票数，均超过1000票。同意更换物业公司票数为1358票，对应的住宅建筑面积为137407.01平方米，不同意更换物业公司票数109票，对应住宅面积11028.99平方米。2016年6月23日翡翠清河小区业委会向中实杰山东公司发出了解聘物业公司的通知，该通知载明“根据物业大会的业主表决结果和《物权法》第76条的规定，现业主大会禁止业主委员会与贵公司签订物业服务合同，自本通知书在小区公共区域内公示之日起六十日后，业主大会决定正式解除贵公司与小区相关的一切服务关系和合同，请贵公司及所有员工在上述日期到期后5日内撤离本小区，并向业委会完成交接工作”等内容，并将该通知张贴在小区公共区域内。四、根据法院生效判决查明，中实杰山东公司在为翡翠清河小区提供服务期间存在绿化管理不到位、垃圾清运不及时、楼梯间存在乱贴乱画现象、车辆管理不规范等服务瑕疵，且该服务瑕疵存在时间长，严重影响了全体业主的生活。经翡翠清河小区业主大会投票，形成了过半业主要求更换物业服务企业的业主大会决议。综合以上情况，法院认定翡翠清河小区全体业主对中实杰山东公司的服务不满意，中实杰山东公司服务质量存在重大瑕疵。五、2018年中实杰山东公司提起（2018）鲁0112民初4152号民事诉讼，要求赵启田支付物业服务费，判决后，赵启田不服该判决向山东省济南市中级人民法院提起上诉。山东省济南市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）鲁01民终1731号民事裁定书，发回重审。后中实杰山东公司于2019年9月撤回诉讼。2019年8月29日，中实杰山东公司曾通过在生活日报刊登公告的方式向翡翠清河业主催交物业费。本院认为：一、关于赵启田与中实杰山东公司签订的服务合同的效力及期限。中国重汽集团房地产开发有限公司与中实杰山东公司签订的三份《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》，合同履行时间分别为2011年12月1日至2014年12月31日，2015年1月1日至2017年5月31日，2017年6月1日至2018年5月31日。前两份合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。在2016年小区业委会成立后，根据《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》以及《前期物业服务协议》的约定，开发商重汽地产已无权再与物业公司签订合同，故第三份合同属于无效合同，对翡翠清河小区业主及业主委员会不产生约束力。中实杰山东公司为涉案小区提供服务的截止日期为2017年5月31日。二、赵启田与北京中实杰物业公司所履行的物业服务合同是否存在违约、服务是否存在瑕疵。赵启田与中实杰山东公司签订的《前期物业服务协议》以及2011年12月1日、2015年1月1日中国重汽集团房地产开发有限公司分别与中实杰山东公司签订的《翡翠清河项目前期物业管理委托合同》是双方真实意思表示，双方应当依照合同约定履行义务。因中实杰山东公司提供的服务质量存在重大瑕疵，影响了业主在服务合同中应享有的权利。综上所述，根据本案事实及相关法律规定，本院酌定赵启田按照70%交纳2015年5月29日至2017年5月31日期间物业费即3308.35元[2015年5月29日至2017年5月31日（130.92平方米×1.5元/月/平方米×24个月×70%+130.92平方米×1.5元/月/平方米÷30天×2天×70%]，车位费车位费2016年6月18日至2017年5月31日440.18元（每个每月38.5元×11个月+每个每月38.5元÷30天×13天），系实际产生的费用，本院予以确认。因中实杰山东公司提供的物业服务存在瑕疵，本院对其要求赵启田支付利息的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、限赵启田于本判决生效之日起十日内支付北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司物业费3308.35元、车位使用费440.18元。二、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25元，由赵启田负担。本判决为终审判决。审判员 刘 明二〇二一年九月二十七日书记员 翟文丽