山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)鲁01民终7912号上诉人（原审原告）：张汝欣，女，汉族，住河北省。委托诉讼代理人：修振光（系张汝欣之夫），住济南市。被上诉人（原审被告）：济南市天桥区北园街道办事处清河社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：董书泉，主任。被上诉人（原审被告）：清河集团公司，住所地济南市。法定代表人：侯广鑫，董事长。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘昌建，山东睿扬律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王凤，山东睿扬律师事务所律师。上诉人张汝欣因与被上诉人济南市天桥区北园街道办事处清河社区居民委员会（以下简称清河居委会）、清河集团公司（以下简称清河公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初1005号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张汝欣上诉请求：1.撤销一审民事裁定，依法改判支持张汝欣诉讼请求或发回重审；2.本案全部诉讼费用及利息由清河居委会、清河公司承担。事实和理由：一、一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项“驳回原告起诉”，适用法律错误，未依法履行法院职权。庭审中，就三份合同约定的购房款和车位款，上诉人提交了加盖有“清河集团公司财务专用章”的收据3份证明履行了付款义务，被上诉人对3张收据的真实性无异议，可以确定双方存在无效的房屋买卖合同法律关系，本案主旨系张汝欣追索已付购房款因“财产关系”提起的诉讼，系平等主体之间债权债务法律关系，不违反《民事诉讼法》第三条“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们互相之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼”的规定。二、一审法院对有确实、充分证据证明的事实不予认定，故意违背事实的事项。1、被上诉人一审认可“涉案房屋系小产权房”，双方签订的合同为无效合同事实清楚法律依据充实。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村土地属村集体所有，小产权房不能向非本集体成员的第三人出售或转让，只能在村集体成员内部流转置换。涉案房屋系在清河村集体土地上所建的小产权房，未取得商品房预售许可证，未取得国有土地审批手续，无法办理房产证登记手续，房屋性质不属于普通的商品房，不能对集体外人员销售，故双方签订的房屋买卖合同违反法律规定应为无效合同。2、被上诉人一审认可“涉案房屋未取得商品房预售许可证”，其对外销售涉案房屋系违法行为。根据《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度”，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得许可擅自预售属违法行为。本案被上诉人在张汝欣起诉前未能取得合法有效销售许可，所签订的合同理应认定为无效。针对上述两条，上诉人认为，依法成立的小产权房买卖合同有效，但是买卖双方应当是同一集体经济组织的成员，张汝欣并非清河村村民，被上诉人起诉前未能取得预售许可及建设规划手续，一审法院对该基础事实及法律依据予以认可的前提下，作出“涉案房屋现虽未取得建设规划及商品房预售许可证等相关手续，但不能简单视同于无相关手续的情形”系滥用推定原则，事实错误逻辑不通。3、一审裁定引用的政府职能部门批复文件针对本案存在例外情形，一审法院刻意规避不审不查。根据一审法院裁定要旨假设双方签订的合同为“有效文件”，双方《房屋买卖合同》第五条交付日期：“甲方应当在2019年5月1日前，将符合本合同约定标准的房屋交付乙方使用”、第六条甲方逾期交房的违约责任(二)：“逾期超过180日后，乙方有权解除合同”、第十五条：“本合同在履行过程中发生争议，协商不成的，可依法向房屋所在地的人民法院起诉”，证明被上诉人履行不能已经违约，张汝欣根据合同约定提起诉讼合情合理，其驳回起诉事实认定错误。4、涉案房屋法律性质系“违法违章建筑”事实清楚证据确凿。一审被上诉人提交的第7组证据，天桥区依法整治违法违章建设领导小组2018年11月9日《关于对国贸花园B区项目违法在建工程协助停止供电的函》1份，载明：“国网山东电力公司济南供电公司：国贸花园B区建设工程项目，位于天桥区联四路以东、生产路北延线以西、步行街以北，该工程未按规定办理规划审批手续，属违法建设，天桥区综合行政执法局多次进行查处，该工程拒不停工。目前，正值全市强力推进拆违拆临工作的攻坚时期，该违法建设顶风而上，影响十分恶劣。依据中共济南市委办公厅文件《济南市委办公厅、济南市人民政府办公厅关于全面拆除违法建设的通知》(济厅字[2017]5号)，有关部门不得为违法建设提供供水供电服务”。证明被上诉人未能按照“济农建改办字[2010]17号”《关于天桥区清河居改造总体策划方案的批复》文件标注的时期内补办相关规划建设手续，涉案房屋已被天桥区综合行政执法局定性为“违法违章建筑”，涉案房屋至起诉之日已丧失补办相关建设规划手续的法律基础，一审法院“政府相关职能部门尚未明确涉案房屋所在楼盘能否办理相关建设规划手续”事实认定错误。清河居委会、清河公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张汝欣的上诉请求，维持原判。张汝欣向一审法院起诉请求：1.确认双方当事人签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令清河公司、清河居委会返还张汝欣购房款1184887元；3.本案全部诉讼费用及利息由清河公司、清河居委会承担。诉讼中，张汝欣增加诉讼请求：确认双方当事人签订的《地下车位买卖合同》无效，返还张汝欣购房款145000元及相应利息。一审法院认定事实：2018年10月28日，清河集团公司（出售人、甲方）与张汝欣（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》两份，合同编号分别为：国贸花园（桂花苑）房销（字）GMHY-GHY-2018100873、国贸花园（桂花苑）房销（字）GMHY-GHY-2018100874。其中，合同编号为国贸花园（桂花苑）房销（字）GMHY-GHY-2018100873的《房屋买卖合同》主要约定：乙方向甲方购买位于清河社区国贸花园（桂花苑）X号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积56.27平方米，房屋单价为9204元/平方米，总金额517909元。合同签订之日，乙方一次性付清全部总价款517909元。甲方应当在2019年5月1日前，将符合本合同约定标准的房屋交付乙方使用。合同编号为国贸花园（桂花苑）房销（字）GMHY-GHY-2018100874的《房屋买卖合同》主要约定：乙方向甲方购买位于清河社区国贸花园（桂花苑）X号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积130.78平方米，房屋单价为10200元/平方米，总金额1333956元。合同签订之日，乙方支付总房款的50%,即666978元，主体结构封顶前支付总房款的30%，即400187元，交房前10日支付总房款的20%，即266791元。甲方应当在2019年5月1日前，将符合本合同约定标准的房屋交付乙方使用。2020年4月18日，清河集团公司（出售人、甲方）与张汝欣（买受人、乙方）签订《地下车位买卖合同》，合同编号为国贸花园（桂花苑）车位销（字）GMHY-GHY-P-2020040361，主要约定：甲方将位于国贸花园（桂花苑）小区X号车位出售给乙方，该车位总价款为145000元，甲方应当在2021年5月1日前将车位交付乙方。就上述三份合同约定的购房款及车位款，张汝欣提交了加盖有“清河集团公司财务专用章”的收据3份，予以证明其已付清合同编号为国贸花园（桂花苑）房销（字）GMHY-GHY-2018100873的《房屋买卖合同》约定的购房款及合同编号为国贸花园（桂花苑）车位销（字）GMHY-GHY-P-2020040361的《地下车位买卖合同》约定的车位款，已就合同编号为国贸花园（桂花苑）房销（字）GMHY-GHY-2018100874的《房屋买卖合同》交纳购房款666978元。就此，清河公司、清河居委会反驳称，其虽对张汝欣提交的上述3张收据的真实性无异议，但因涉案房屋实际系由江苏一建公司对外出售及收取购房款、车位款（据江苏一建公司的售房人员陈述，涉案合同款系支付至江苏一建公司涉案项目负责人王爱华名下账户），其仅系将加盖有清河公司印鉴的合同及收据交由江苏一建公司使用，故其并未收取张汝欣交纳的购房款、车位款。就上述三份合同约定的房屋及车位，双方当事人均认可尚未交付。诉讼中，张汝欣将其主张上述三份合同无效的依据明确为：因上述三份合同约定的房屋及车位未取得商品房预售许可证，系在清河居委会的集体土地上所建，系小产权房。清河公司、清河居委会反驳称，涉案房屋虽为小产权房，但系经政府相关部门批复后所建，且张汝欣对涉案房屋性质亦明确知悉，故合同并不当然无效。就其上述反驳主张，清河公司、清河居委会提交了如下证据：1、济南市天桥区人民政府北园街道办事处“济天北办发[2008]29号”关于《清河居旧村（居）改造总体策划方案》审查意见的请示1份，载明：区旧村（居）改造工作领导小组：我办事处清河居位于济南市北部，标山南路南侧，东至西泺河，南邻北园大街，西邻联四路。为改善村(居)民居住生活环境，提高居住生活水平，积极响应市政府关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的有关文件精神，按照区旧村（居）改造领导小组提出的总体策划方案编制要求，现已编制完成清河居旧村（居）改造总体策划方案，并出具了具体实施意见，对此，特将总体策划方案上报贵处，望领导给予审查批准为盼。2、济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室文件“济农建改办字[2010]17号”《关于天桥区清河居改造总体策划方案的批复》1份，载明：天桥区政府：经研究，市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室原则同意《天桥区清河居村庄改造总体策划方案》。清河村现有人口9906人，其中集体经济组织成员7269人，非集体经济组织成员2637人。按照济政发[2009]31号文件规定，需要安置、保障用地亩629.72亩（其中安置用地327.10亩、保障用地272.59亩、机动用地30.03亩），建设安置房屋建筑面积396240平方米（小高层、高层）。请据此批复，按照《济南市中心城规划建设用地范围内村庄改造建设项目总体策划方案编报及项目办理程序和要求的通知》（济农建改办字[2009]3号），抓紧办理相关建设手续。此批复有效期一年。此批复。3、济南市中心城城中村改造土地现状利用审查意见表1份，载明：申请单位为济南市天桥区北园街道办事处清河社区居委会，村庄所有土地基本情况为总面积1672.87亩，建设用地1672.87亩，村庄改造土地可利用范围总面积1527.94亩，建设用地1527.94亩，项目用地审查意见为天桥区北园街道办事处清河居委会总面积1672.87亩。该城中村改造用地范围总面积1527.94亩，其中建设用地1527.94亩，符合济南市土地利用总体规划（2006-2020年）。该项目区占地属于允许建设区，在办理相关用地手续时，需依法申请计划指标，项目区在建设中应遵循集约利用原则，合理安排使用土地。在领导签批一栏，济南市国土资源局天桥分局、济南市国土资源局均予以盖章并签字。4、济南市中心城城中村改造工作领导小组办公室文件“济城村改函字[2014]19号”《关于天桥区政府申请清河社区城中村改造范围内违章建设纳入安置房建设规模的复函》1份，载明：天桥区政府：你区关于《关于申请清河社区城中村改造范围内违章建设纳入安置房建设规模的函》收悉。经研究，结合有关部门意见，鉴于该社区为城市建设发展做出的突出贡献，为维护社会稳定，原则上同意你区将清河社区未完善手续就已开工建设的两栋住宅楼（总建筑面积96859.06平方米）纳入城中村改造的安置房总规模之中，待片区规划调整明确后按相关规定和程序办理有关手续。请你区充分发挥城中村改造工作的责任主体作用，加强管理，杜绝此类事情再次发生。此函。5、济南市规划局建设项目规划审查意见函（编号：[2014]-05-116号）1份，载明：济南市天桥区人民政府：你（单位）申请位于天桥区北园大街以北、生产路两侧的清河社区改造规划策划方案的函收悉（业务收文1122号）。经我局审查，意见如下：原则同意该规划策划方案总体布局及村民安置地块详细规划。其中，安置地块一:项目规划建设用地3.29公顷（以实测为准），用地性质为居住用地，地上容积率2.5，地下容积率1.0，建筑密度20%，绿地率30%，停车率80%。其中村民安置住宅建筑面积6.84万平方米。安置地块二：项目规划建设用地5.56公顷（以实测为准），用地性质为居住用地，地上容积率3.3，地下容积率1.4，建筑密度20%，绿地率35%，停车率80%。其中村民安置住宅建筑面积17.19万平方米。安置地块三：项目规划建设用地8.55公顷（以实测为准），用地性质为居住用地，地上容积率3.3，地下容积率1.4，建筑密度20%，绿地率35%，停车率80%。其中村民安置住宅建筑面积25.95万平方米（含现状两栋高层住宅楼约9.7万平方米）。安置地块四：项目规划建设用地0.85公顷（以实测为准），用地性质为幼托（15班），地上容积率0.6。上述居住地块均按照《城市居住区规划设计规范》配建居民日常生活所需的绿地、公共服务设施、居住社区配套中心及中水等设施。请根据我局审查意见向济南市中心城城中村改造工作领导小组办公室确认该项目安置用房的建设规模。”6、济南市中心城城中村改造工作领导小组办公室文件“济城村改函字[2015]2号”《关于核准天桥区清河社区安置项目建设规模的函》，载明：济南市发展与改革委员会：天桥区北园街道办事处清河社区城中村改造项目策划方案于2010年7月12日经市领导小组办公室批复，修建性详规于2014年11月21日经市规划局审查通过。经核准，该项目安置地块总建筑面积78.342万平方米，其中地块一村民安置房总建筑面积11.515万平方米；地块二村民安置房总建筑面积26.132万平方米；地块三村民安置房总建筑面积40.185万平方米；地块四为幼托，建筑面积0.51万平方米。此函。对于清河公司、清河居委会提交的上述证据的真实性，张汝欣无异议，但认为涉案房屋系违法违章建筑，无商品房审批手续，不能对外销售，仅能在集体组织成员之间买卖。另查明，清河公司、清河居委会自认涉案房屋未取得商品房预售许可证；清河公司自认涉案房屋暂未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。一审法院认为,涉案房屋现虽未取得建设规划及商品房预售许可证等相关手续，但依据清河公司、清河居委会提交的证据反映，涉案房屋所在楼盘的建设用地、建设规划等已经政府相关职能部门批复许可，只是相关手续尚处于待完善或办理过程中，且政府职能部门的相关批复涉及旧村（居）改造、城市规划、安置房建设等多项内容，故涉案房屋不能简单视同于无相关手续的情形。在政府相关职能部门尚未明确涉案房屋所在楼盘能否办理相关建设规划手续的前提下，人民法院不宜对涉案房屋引起的纠纷予以处理。裁定：驳回张汝欣的起诉。财产保全申请费5000元，由原告张汝欣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋所在楼盘属天桥区清河社区安置项目，该项目系在集体土地上建设，张汝欣非集体组织成员，其起诉主张案涉合同无效与案涉项目是否取得合法的建设规划手续直接相关，但案涉房屋至今未取得相关规划手续，最终能否取得仍待政府相关职能部门予以明确，因此一审法院以政府相关职能部门尚未明确涉案房屋所在楼盘能否办理相关建设规划手续的前提下，人民法院不宜对涉案房屋引起的纠纷予以处理为由驳回张汝欣的起诉并无不当，本院予以维持。综上所述，张汝欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 员 焦玉兴二〇二一年九月十五日法官助理 周晓菲书 记 员 李璐瑶