湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初1190号原告:陈德清，男。被告:吴宣仪，男。原告陈德清与被告吴宣仪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案受理后，依法由审判长刘德燕担任审判长、与人民陪审员左谊华、高翔文组成合议庭进行审理，法院助理彭艺玲协助审理，书记员陶亮担任法庭记录。原告陈德清、被告吴宣仪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈德清向本院提出以下诉讼请求：1.请求被告执行2018年8月15日签订的《福桂园房屋买卖合同》办理房屋过户手续；2.判令被告向原告支付违约金10000元；3.判令被告承担诉讼费用;事实理由如下：原告于2018年8月15日与被告签订了《福桂园房屋买卖合同》，合同中第二条约定乙方（原告陈德清）购买壹单元壹拾壹楼号住房，建筑面积64.17平方米，每平方米5300元，共计335000元。1、乙方2018年8月15日交购房定金为人民币10000元，之后于2018年8月18日交购房款130000元，2018年9月5日交购房款50000元，于2018年11月28日交购房款135000元，2018年11月28日以租金抵购购房款10000元，合计335000元，原告已全额交付购房款。根据合同第五条约定，甲方（被告）以乙方付购房款90%时，于1个工作日之后交房，产权证应在合同签订180个工作日以后办理。原告现多次催被告办理产权证，被告均以各种理由拖延，根据合同第六条约定，因被告原因造成原告不能办理过户手续，被告应向原告退付全部购房款并支付违约金10000元，综上，特诉请法院恳请贵院依法判决支持原告诉讼请求。被告吴宣仪辩称1、原告早已经住进了涉案房屋，并且已经赚钱了，对于办理产权证，双方约定180个工作日后办理，被告需要时间去处理，同时原告也没有交纳办证费用，被告不存在过错；2、合同约定甲方（被告）以乙方付购房款90%时，于1个工作日之后交房，而原告在仅交纳50000元时就强行将房屋钥匙拿走，在房款尚未交齐的情况下已出租赢利，以租金抵扣了10000元房款，系原告违约在先，应由原告向被告支付10000元违约金；3、原告的行为严重干扰了被告的生活，在房款没有交齐时强行占用被告的房屋，且未交纳约定的2万元办证费用，其于2018年11月28日向被告借款20000元也没有归还，故系原告违约在先，诉讼费用被告不承担，如原告要求退款，应扣除20000元借款。综上所述，请法院公平公正，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据本院认定如下：原告提交了以下证据：证据1、购房合同，欲证实被告卖房子给原告，但是被告已经把房产证办理了抵押；证据2、附件协议，欲证实被告承诺给原告办证，办证费用20000元由被告负责办理；证据3、2019年2月16日吴宣仪写的说明，欲证实为了办证交税交少一点把金额写少一些；证据4、银行转账记录及收据5张，欲证实购房款345000元已支付完毕。被告吴宣仪质证如下：证据1真实性无异议；证据2真实的没有异议；证据3真实性无异议，证明目的有异议；证据4真实性无异议，但是押金10000元没有退给被告，已经计算到345000元里面了，抵了18000的租金，被告只收到了320000元的钱。本院认为，原告提交的证据1、证据2系原、被告双方签订的协议，被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据3真实性予以采信；证据4真实性予以采信，但该证据能体现的系原告房款总额为335000元，其中有10000元为租金抵扣的房款，实际支付金额为325000元。被告提交了以下证据：证据1、在2018年9月5日原告写的钥匙领条一份，在2018年11月28日原告真正把房款交清，扣了被告1万元；证据2、原告在2018年11月28日原告写的借条一份；证据3、原告发的信息记录一份。原告质证如下：证据1是真实的，钥匙是被告给原告的；证据2是真实的，但是不是真实的借款，实际上被告是帮原告办证的费用，被告先帮原告垫付，而且被告承诺了一个月办出来，现在证还没办好。证据3是真实的，当时被告心里不舒服，被告不接原告电话也不退钱，也不给原告办事。本院认为：对被告提交的三份证据因原告对其真实性无异议，故对该三份证据的真实性本院予以采信，但证据2、证据3与本案事实无关。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2018年8月15日原告陈德清（乙方）与被告吴宣仪（甲方）签订《福桂园房屋买卖合同》，该合同约定，乙方购买甲方位于永州市一中新大门出门左边广场围墙南边外，向家亭社区北边，回龙塔路边的壹单元壹拾壹零壹号房，建筑面积约64.17平方米，每平方米伍仟叁佰元，共计叁拾叁万伍仟元整。合同第五条约定：甲方应以乙方付购房款90%时，于180个工作日以后交房，产权证应在签订合同180个工作日以后办理。第六条约定：如甲方没有按协议执行，若产权过不了户，又不告诉乙方，购房又不退，视为甲方违约，甲方应付违约金壹万元给乙方。乙方有权退房，甲方应退给乙方已交的购房款，终止合同。合同签订当天，原告向被告支付定金10000元，2018年8月18日，原告向被告支付130000元，2018年9月5日原告向被告支付50000元，当日，原告向被告领取了涉案房屋的钥匙并出具了领条。2018年11月28日支付135000元。同日，原告陈德清（乙方）与被告吴宣仪（甲方）签订补充协议，该协议约定，由陈德清将1单元1101号购房给吴宣仪出租，租金归吴宣仪所有，租房期间：2018年12月1日至2019年12月2日抵扣吴宣仪购房款10000元正，是陈德清与吴宣仪协商解决。另陈德清自愿出资20000元作为陈德清购房的过户税费，多余的甲方负责，吴宣仪要负责办理完毕，若陈德清不交贰万元房产的一切过户费，吴宣仪不予办理过户。双方承诺办理时间在2019年2月底陈德清开学内办理妥，否则按合同第六条内容约定的移交的购房款家违约金壹万元（十五天内结清），若陈德清借吴宣仪的人民币贰万元现金不还给吴宣仪，应按合同中第六条内容约定的违约金壹万元，将房子收回执行，吴宣仪不给陈德清产权证，已办的产权证作废（十五天内付清），超过一天按2%一天计算给吴宣仪，以收款收据为准。协议签订至今，被告吴宣仪尚未为原告陈德清办理涉案房屋的不动产权证，原告陈德清亦未向被告吴宣仪支付办理产权证的费用，遂酿成本案纠纷。另查明，被告吴宣仪于2015年6月29日以涉案房屋及同栋其他房屋（共46户）联合抵押在永州市零陵区农村信用合作联社营业部贷款6000000元，并办理了抵押登记。同时，被告吴宣仪因有其他案件生效判决未履行，经他案当事人申请执行，涉案房屋已被本院查封、冻结。本院认为，原、被告签订的《福桂园房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在该合同未解除前，原、被告双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。原告已经按照约定支付了购房款，被告应履行交付房屋及办理房屋产权证的义务，但因被告所出卖的房屋在卖给原告前已经抵押给银行贷款，并办理了抵押登记，且被告因他案诉讼，导致涉案房屋已被法院查封、冻结，鉴于目前原告诉请要求被告办理涉案房屋的产权过户事实上不能履行，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。但不影响被告履行合同的义务，待相关办理过户手续条件成就后，原告可另行与被告协商处理或者另行提起诉讼。对于违约金，因双方合同约定为：如甲方没有按协议执行，若产权过不了户，又不告诉乙方，购房又不退，视为甲方违约，甲方应付违约金壹万元给乙方。上述三个条件需同时满足才视为甲方违约，而本案被告庭审表示愿意退购房款，故不满足违约条件。同时根据《补充协议》约定：若陈德清不交贰万元房产的一切过户费，吴宣仪不予办理过户，而原告未提交足够证据证实其已向被告交纳2万元办证费用，故对原告诉请要求被告支付违约金10000元的诉讼请求本院不予支持。另对被告提出的原告向其借款20000元的情况不属于本案的审理范围，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈德清的诉讼请求。如果未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告陈德清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。在递交上诉状后七日内，应当交纳上诉费否则视为放弃上诉权利。审 判 长  刘德燕人民陪审员  左谊华人民陪审员  高翔文二〇二一年九月十日法官 助理  彭艺玲书 记 员  陶 亮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应该遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但由下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。