北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10649号上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡佳翌，男，1988年10月31日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：郝丽，女，1989年7月23日出生，满族，住北京市海淀区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：李杰清，北京市中润律师事务所律师。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：吴亚楠，北京市中润律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：任胜先，男，1981年2月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡文友，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，北京链家置地房地产经纪有限公司职员。原审第三人：交通银行股份有限公司北京芳群园支行，住所地北京市丰台区方庄芳群园四区23号。法定代表人：孔玲，行长。委托诉讼代理人：牛洁，北京市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红艳，北京市经纬律师事务所律师。原审第三人：李静，女，1981年11月26日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人蔡佳翌、郝丽，上诉人任胜先因与原审第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、原审第三人交通银行股份有限公司北京芳群园支行（以下简称交行芳群园支行）、原审第三人李静房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初10659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月30日公开开庭审理了本案。上诉人蔡佳翌、郝丽及其委托诉讼代理人李杰清、吴亚楠，上诉人任胜先及其委托诉讼代理人胡文友，原审第三人链家公司之委托诉讼代理人高佳琪，原审第三人交行芳群园支行之委托诉讼代理人牛洁，原审第三人李静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡佳翌、郝丽上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判交行芳群园支行将上述判决第一项之注销手续办理完毕后五日内，蔡佳翌、郝丽将总房款862万元扣除户口迁出保证金20万元、物业交割保证金5万元后，再扣除代任胜先向交行芳群园支行偿还贷款本息后的剩余款项支付任胜先，户口迁出保证金20万元、物业交割保证金5万元按照合同约定履行；本案一审、二审诉讼费由任胜先承担。事实和理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是关于户口迁出保证金及物业交割保证金应当按照合同履行，应于办理户口核实、物业交割后，再按照合同约定支付给任胜先。任胜先上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，依法改判；本案一审、二审诉讼费由蔡佳翌、郝丽承担。事实和理由：一审事实没有查清，任胜先不配合蔡佳翌、郝丽避税才导致案涉合同实际无法履行，任胜先没有违约，依法不用承担违约责任。1.在签订房屋买卖合同时，蔡佳翌、郝丽没有在京购房资格，链家公司居间代理是违反北京市房地产限购政策的违规行为，任胜先是基于蔡佳翌、郝丽在京没有购房资格，房屋买卖合同无法履行才主张解除合同。2.房款总价862万元，蔡佳翌、郝丽、链家公司为了避税，把房屋成交价格写成467万元，另外395万元写作房屋家具、家电、装饰装修及配套设备作价。蔡佳翌、郝丽、链家公司按照467万元进行网签、交税、贷款、过户，因为避税损害了国家利益，是违法犯罪行为，任胜先坚决拒绝，并主张按照862万元进行网签、交税、贷款、过户。蔡佳翌、郝丽、链家公司不同意，这是导致合同无法履行的根本原因，任胜先是依法行使不安抗辩权，不存在违约。3.定金50万元，蔡佳翌、郝丽仅支付了10万元，其付款违约，蔡佳翌、郝丽先行付款的义务没有履行，任胜先依法可以主张先履行抗辩权，不存在违约。4.蔡佳翌、郝丽没有损失，仅支付了10万元定金，且定金已及时返还，一审判决违约金30万元，没有客观事实依据和法律依据。案涉房屋价格已上涨，蔡佳翌、郝丽没有损失，且没有举证证明其损失。依据法律规定，违约金不得超过实际损失的30%。链家公司述称，同意一审判决。交行芳群园支行述称，同意一审判决。李静述称，同意任胜先的上诉意见。蔡佳翌、郝丽向一审法院起诉请求：1．判令任胜先配合郝丽、蔡佳翌办理北京市西城区双旗杆东里14号楼18层1804房屋（以下简称案涉房屋）解除抵押登记手续，七日内配合办理房屋转移登记手续；2．判令任胜先于收到合同款后365日内将房屋交付郝丽、蔡佳翌；3．判令任胜先赔偿郝丽、蔡佳翌违约金60万元。任胜先向一审法院提出反诉，请求：1.判决确认任胜先与蔡佳翌、郝丽2020年12月7日签订的《北京市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）已于2021年1月15日解除；2.判决确认《补充协议》已于2021年1月15日解除。一审法院认定事实：2020年12月8日，任胜先（出卖人）与郝丽、蔡佳翌（买受人）签订《买卖合同》，约定：郝丽、蔡佳翌购买任胜先名下案涉房屋，房屋成交价格为467万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备价格为395万元；买受人应支付定金50万元，具体见补充协议；买受人拟贷款186万元，应当于办理不动产转移登记前3日通过存量房交易结算资金专用存款账户向出卖人支付剩余房款；出卖人收到全部购房款后365日内交付给买受人；（第八条）本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，承担税费的具体约定见补充协议，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于成交价20%的违约金，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳，因政策原因使原有税费增加的，双方友好协商解决。同日，任胜先（甲方、出卖方）与郝丽、蔡佳翌（乙方、买受人）在链家公司（丙方、居间方）居间下签订《补充协议》，约定：乙方于2020年12月7日，支付定金5万元，2020年12月9日支付定金5万元，2020年12月21日以第三方担保支付方式支付定金40万元；交易房屋有抵押的，甲方应于2021年5月30日前向抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请表，并于2021年5月31日前办理完毕解抵押登记手续；（第五条）甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价格万分之五的违约金，甲方若逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日或拒绝将房屋出售给乙方，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。同日，李静签订《配偶（共有权人）同意出售证明》，同意出售案涉房屋。2020年12月7日、12月8日，郝丽、蔡佳翌先后向任胜先支付两笔定金共计10万元。2020年12月15日，任胜先向蔡佳翌发送短信，内容为：实在抱歉，经过我家反复讨论后，确定房屋不卖了。2020年12月16日，蔡佳翌向任胜先发送短信，内容为：时间和地点如之前沟通不变，7点半在链家见。任胜先回复短信，内容为：好的，晚上见。当日，郝丽、蔡佳翌与任胜先在链家公司组织下沟通，李静在场，其中李静表示：卖房的原因是因为房子在顶层；现在不卖的原因是因为孩子，签单卖房的时候孩子就哭泣，没有听孩子的意思，觉得对不起孩子。郝丽、蔡佳翌坚持要求继续履约。2020年12月21日，链家公司工作人员向任胜先发送短信，要求任胜先配合办理定金收款事宜。2021年1月15日，任胜先向郝丽退还20万元，并备注：解除合同，返还定金。当日，郝丽将20万元退回至任胜先卡号，并备注：不同意解除合同，要求继续履行。2021年1月18日，任胜先继续将20万元转账至郝丽账户，并将尾号4791银行卡注销。2021年5月6日，郝丽、蔡佳翌购房资质核验显示初步通过。庭审中，郝丽、蔡佳翌提供银行卡流水，显示卡内有862万元以上款项。另查，任胜先与交行芳群园支行签订《个人房产抵押贷款合同》，显示任胜先此前因购买案涉房屋向交行芳群园支行贷款。2015年5月29日，案涉房屋上设立抵押权，抵押权人为交行芳群园支行，债权数额为170万元。一审法院认为，结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：任胜先是否有合同解除权；任胜先是否构成违约。关于焦点一，任胜先没有合同解除权。《买卖合同》《补充协议》并未明确约定定金为解约定金，所以任胜先主张该定金性质为解约定金，缺乏事实和法律依据。任胜先自行将定金退还郝丽、蔡佳翌，并额外退还10万元，不能产生合同解除的后果。任胜先与郝丽、蔡佳翌签订《买卖合同》，对实际房屋成交价格明确约定分为两部分，一部分房屋成交价格、一部分家具、家电、装饰装修及配套设施设备价格，对此双方应是知晓的，据此双方也约定了税费负担。事后，任胜先拒不履行合同，既不配合定金收取，也在沟通中明确表示不出售房屋，事后也退还郝丽、蔡佳翌支付的定金，并注销银行卡导致郝丽、蔡佳翌无法将款项退回。任胜先基于税费约定条款要求合同解除，违反诚实信用原则，要求解除合同，难以得到支持。需要指出的是，双方均应结合合同约定、法律规定，按照真实交易价格履行纳税义务。关于焦点二，任胜先构成违约。双方合同签订不久，任胜先便发送短信表示不履行合同，在双方见面沟通中亦以各种理由不愿意履行合同。同时在第三笔定金应支付前，不配合办理相关手续，导致郝丽、蔡佳翌无法支付剩余定金。相应地，履行过程中相关流程有各自的顺序，任胜先行为导致双方合同无法正常履行。综上，任胜先构成违约，应承担违约责任。双方合同关于违约金条款有所约定，郝丽、蔡佳翌主张违约金为60万元，任胜先申请酌减，法院认为，考虑合同履行程度、款项支付情况，基于诚实信用原则和公平原则，并考虑郝丽、蔡佳翌的实际损失，并扣除任胜先此前额外退还的10万元，任胜先应再向郝丽、蔡佳翌支付违约金20万元。另外，由于任胜先向交行芳群园支行贷款，并在案涉房屋设立抵押权，现郝丽、蔡佳翌自愿代为偿还款项。基于此，法院判决郝丽、蔡佳翌代任胜先向交行芳群园支行偿就案涉房屋关联的剩余贷款本息（数额以实际发生为准），交行芳群园支行配合办理抵押注销登记手续，郝丽、蔡佳翌将总房款862万元扣除上述代为偿还的款项后的剩余购房款支付任胜先，任胜先收到全部应付款项后应在合同约定日期交付房屋并配合将案涉房屋转移登记至郝丽、蔡佳翌名下。李静作为共有权人，出具同意出售房屋的意见且参加了本案诉讼，由于案涉房屋仅登记在任胜先，判决转移登记时不将李静列为义务人。综上所述，郝丽、蔡佳翌诉讼请求部分成立；任胜先反诉请求不成立。据此，一审法院判决：一、判决生效后三十日内，郝丽、蔡佳翌代任胜先向交通银行股份有限公司北京芳群园支行偿还剩余贷款本息（基于北京市西城区双旗杆东里14号楼18层1804房屋任胜先向交通银行股份有限公司北京芳群园支行进行的贷款，款项数额以实际发生为准）；郝丽、蔡佳翌偿还上述款项后五日内，交通银行股份有限公司北京芳群园支行配合郝丽、蔡佳翌、任胜先将北京市西城区双旗杆东里14号楼18层1804房屋上设立的抵押权办理注销手续；二、交通银行股份有限公司北京芳群园支行将上述判决第一项之注销手续办理完毕后五日内，郝丽、蔡佳翌将总房款8620000元扣除代任胜先向交通银行股份有限公司北京芳群园支行偿还贷款本息后的剩余款项支付任胜先；三、交通银行股份有限公司北京芳群园支行将上述判决第一项之注销手续办理完毕后五日内，任胜先配合郝丽、蔡佳翌将北京市西城区双旗杆东里14号楼18层1804房屋转移登记至郝丽、蔡佳翌名下；四、任胜先收到上述判决第二项之款项后三日内，向郝丽、蔡佳翌支付违约金200000元；五、任胜先收到上述判决第二项之款项后三百六十五日内，将北京市西城区双旗杆东里14号楼18层1804房屋交付郝丽、蔡佳翌；六、驳回郝丽、蔡佳翌的其他诉讼请求；七、驳回任胜先的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，任胜先为证明己方诉讼主张，提交了电话录音、律师函、房价走势图等证据。蔡佳翌、郝丽对该证据表示不予认可。链家公司对录音表示不认可，认可律师函的真实性，对证明目的不认可；对房价走势图不发表意见。交行芳群园支行认为该证据与其无关，由法院进行认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。根据现所查明的事实及各方的诉讼意见，本案争议的焦点有两点：一、任胜先是否应承担违约责任的问题；二、关于蔡佳翌、郝丽主张扣除户口迁出保证金、物业交割保证金的问题。一、任胜先是否应承担违约责任的问题。任胜先称其基于蔡佳翌、郝丽没有在京购房资格，案涉合同无法履行才主张解除合同。任胜先提交的证据中包括一份蔡佳翌、郝丽于2020年12月7日出具的《购房承诺书》，蔡佳翌、郝丽承诺“违反限购政策规定，导致所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，自愿承担由此造成的一切法律责任”；2021年5月6日，蔡佳翌、郝丽购房资质核验显示初步通过，故本院对任胜先所述因蔡佳翌、郝丽无在京购房资格导致案涉合同无法实际履行，要求解除涉案合同的主张，不予采纳。依法纳税是每一个公民的义务。双方当事人在案涉合同中就税费承担等问题作出了约定，蔡佳翌、郝丽、任胜先均应依据相关法律规定、合同的约定，按照案涉房屋的实际交易价格依法履行纳税义务。任胜先称因蔡佳翌、郝丽、链家公司不同意按照862万元的进行网签，导致案涉合同无法履行，其系依法行使不安抗辩权，本院认为任胜先的此项主张不符合法律规定，故对此不予支持。任胜先表示自己依法主张先履行抗辩权，不构成违约，理由是蔡佳翌、郝丽未于2020年12月21日支付第三笔定金。在蔡佳翌、郝丽支付了共计10万元定金后，任胜先于2020年12月15日通过短信的形式告知蔡佳翌、郝丽不出卖案涉房屋；2020年12月16日当面沟通时，任胜先之妻李静也表示因自身的原因不再出卖案涉房屋，蔡佳翌、郝丽则坚持继续履行案涉合同；此时，双方当事人因履行合同产生争议，蔡佳翌、郝丽未按时支付第三笔定金，并不构成违约，任胜先主张先履行抗辩权，亦不符合法律规定，本院不予支持。任胜先因自身原因提出解除案涉合同，退还蔡佳翌、郝丽支付的定金，并注销银行卡，现蔡佳翌、郝丽要求继续履行合同，任胜先承担违约责任，符合双方所签合同的约定。一审法院根据所查明的事实，结合蔡佳翌、郝丽的损失情况，依据相关法律规定，判令任胜先向蔡佳翌、郝丽支付违约金的处理，并无不当。任胜先的上诉理由，均不能成立，本院对其上诉请求，不予支持。二、关于蔡佳翌、郝丽主张扣除户口迁出保证金、物业交割保证金的问题。诉讼中，蔡佳翌、郝丽主张应从房款862万元中先扣除户口迁出保证金20万元及物业交割保证金5万元。蔡佳翌、郝丽与任胜先在所签案涉合同中就房屋交易的具体事宜进行了约定，其中有关于户口迁出、物业交割相关事宜的约定，包括办理的时间、保证金支付方式等，蔡佳翌、郝丽与任胜先均应依约履行。双方当事人在履约过程中产生争议，并形成诉讼，故蔡佳翌、郝丽可待本判决生效后，按照案涉合同的约定履行，主张相关权利，蔡佳翌、郝丽现要求先行扣除户口迁出保证金20万元及物业交割保证金5万元的上诉请求，本案不予处理。综上所述，蔡佳翌、郝丽、任胜先的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4370元，由任胜先负担4300元（已交纳），由蔡佳翌、郝丽负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 琨二〇二一年九月二十九日法官助理  吴京竞书 记 员  王薇中书 记 员  霍伯韬