上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初54823号原告：欧欣愉，女，1999年10月31日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐姣娇，北京尚公（上海）律师事务所律师。被告：秦某，女，1981年7月16日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：沈敏俊，男，1978年11月28日出生，汉族,住上海市杨浦区。二被告共同委托诉讼代理人：储晓婷，上海市华荣律师事务所律师。被告：王某，女，2009年7月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人：秦某（系王某母亲），即本案被告。原告欧欣愉与被告秦某、沈敏俊、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧欣愉的委托诉讼代理人严钧，被告秦某及二被告共同委托诉讼代理人储晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧欣愉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋买卖合同；2.三被告共同返还定金人民币（币种下同）5万元；3.三被告共同支付违约金48万元；4.三被告共同赔偿原告损失12万元。事实和理由：2021年1月9日，原告与被告秦某签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》，约定由原告购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），成交价240万元，定金5万元。双方约定于签约后110日之内签订网签合同，如一方不按合同履行，则应按总房价款万分之五每日支付守约方违约金。超过15日仍未履行，则守约方有权书面通知解除合同，并要求违约方按总房价款的20%支付违约金。签约前，被告秦某出具了不动产权证，并表示，被告沈敏俊系其丈夫，被告王某系其女儿。被告沈敏俊在微信中确认了由被告秦某代为签署协议的事实。签约当日，原告母亲支付被告秦某定金5万元。此后，被告秦某才告知原告，被告王某系其与前夫所生，目前随前夫生活，其前夫不同意出售系争房屋。原告认为，双方签订的买卖合同真实有效，现被告因其自身原因拒不履行合同，已经构成违约，故原告诉请如前。审理中，原告明确，以起诉状副本送达被告之日作为合同解除日。被告秦某、沈敏俊、王某认可原告在本案中所主张的事实，同意解除合同并返还定金，但原告主张的违约金标准过高，且并未证明实际损失。同时，本案中，双方的损失由中介人员吕小龙造成。签约时，吕小龙表示秦某有权代表王某，但交易中心要求未成年人父母均应到场，最终导致本案纠纷。另查明，三被告于2021年6月19日签收本案起诉状副本等材料。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故本院对原告主张的事实予以确认。三被告为系争房屋的产权人，如欲达到物权转移的效果，必须由所有权利人一同签署《房屋买卖合同》。本案中，虽然《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》由被告秦某一人签署，但被告沈敏俊认可被告秦某签约的行为，可以视为其愿意作为合同当事人，承担合同责任。同时，我国《民法典》规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。鉴于房屋是老百姓最重要的生产生活资料，涉及未成年人的房屋，由监护人共同处分较为符合未成年人的利益，被告秦某签约的行为，不能当然代表被告王某，故被告王某并不受《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》的约束，无需承担责任。现由于被告秦某无法获得王某父亲的授权，导致《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》无法履行，原告以诉讼的方式解除上述合同，于法有据，本院予以确认。被告抗辩系中介人员的错误导致本案诉讼，但该节事实与本案分属不同的法律关系，且原告在合同履行过程中并无过错，故就该项抗辩，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。其一，原告主张返还定金，该项诉请系合同解除后恢复原状的内容，本院予以支持。其二，原告主张违约金及损失，均系违约责任的范畴，被告认为标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判令由被告承担违约金10万元。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款以及《中华人民共和国民法典》第三十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、确认原告欧欣愉与被告秦某、沈敏俊签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》于2021年6月19日解除；二、被告秦某、沈敏俊应于本判决生效之日起七日内返还原告欧欣愉定金5万元；三、被告秦某、沈敏俊应于本判决生效之日起七日内支付原告欧欣愉违约金10万元；四、驳回原告欧欣愉的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,300元，减半收取5,150元，由原告欧欣愉负担3,500元，被告秦某、沈敏俊负担1,650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。