湖南省澧县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0723民初1582号原告：常德天天物业服务有限责任公司。法定代表人：陈祖霞。委托诉讼代理人：任小强，湖南城头山律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鉴，湖南城头山律师事务所律师。被告：任治平，男，汉族，湖南省澧县人，住澧县。委托诉讼代理人：胡波，湖南中锋律师事务所律师。原告常德天天物业服务有限责任公司（下称常德天天物业公司）与被告任治平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月5日公开开庭进行了审理，原告常德天天物业公司的法定代表人陈祖霞及其委托诉讼代理人任小强和赵鉴、被告任治平及其委托诉讼代理人胡波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。常德天天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告任治平交纳2011年7月1日至2020年12月31日所欠的物业管理服务费7888元及相应违约金900元，合计8788元；2、诉讼费由任治平承担。事实和理由：2010年9月5日，原告与被告签订了《天源美景前期物业管理服务合同》，为澧县天源美景小区提供物业服务。被告房屋位于天源美景小区21栋2单元50*号，自2011年7月1日-2020年12月31日，被告共计欠物业费7888元。常德天天物业公司多次催收未果，故向法院提起诉讼。任治平答辩称：1、物业公司违约在先，且物业服务一直未达标，服务水平低，管理质量差；2、业主拒交物业费属于行使履行抗辩权，不应承担违约金；3、物业公司主张的物业费部分已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、常德天天物业公司提交的证据2即发放钥匙通知单、《天源美景前期物业管理服务合同》、《物业管理服务协议》各1份，拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系，被告房屋面积及物业费缴费标准以及被告逾期缴费应支付滞纳金的客观事实。被告任治平对该证据的三性没有异议，但物业管理服务协议到期时间是2020年3月27日，原告现在主张2020年12月的物业服务费没有相应权利。本院认为，被告对该证据的真实性未提出异议，对该证据的证明效力予以认定。2、常德天天物业公司提交的证据3即欠费明细表、催款记录表各1份，拟证明被告欠原告物业费金额及原告多次向被告催讨的事实。被告任治平认为欠费明细不属实，三性均有异议，这是原告自行计算的，催款记录表上没有被告的签字确认，仅是原告归纳的记录，不具有已经催缴到位的结论。本院认为，该证据能证明被告未交物业费金额以及被告向原告催讨的事实，对该证据的证明效力予以认定。3、常德天天物业公司提交的证据4即房屋漏水增补工程申请报告、维修基金申请表、维修和更新、改造验收报告、增补工程确认单、澧县德琳防水工程有限公司外墙工艺说明、外墙防水增补明细、房屋渗水报修通知单各1份，告知书2份，拟证明原告就小区住房存在漏水、门禁等问题，已经配合业主申请维修基金进行维修；对部分未解决的漏水问题，原告已经汇报居委会、住保办，准备启动新一轮维修，即原告积极履行了自己的职责的事实。被告任治平认为该证据和本案没有关联，不能证明原告对被告的外墙粉刷补漏等服务已到位，对于原告提交的告知书，物业公司是有权利动用维修基金的，不能因为小部分人不同意而不动用维修基金，不能成为原告物业不到位的理由。本院认为，原告的证据4能证明原告提供了物业服务，能积极履行自己的职责，对该证据的证明效力予以认定。4、常德天天物业公司提交的证据5即征求意见书1份，拟证明为加强管理，原告对于小区停车难等问题，已经汇报给社区，拟对小区进行升级改造，现正准备施工，即原告积极履行了自己的职责的事实。被告任治平认为该证据系复印件，不能达到原告的证明目的，车辆管理完全是因为物业管理不到位而造成的。本院认为，原告的证据5能证明原告为了解决小区停车难问题向有关部门反映情况，履行了自己的应尽义务，对该证据的证明效力予以认定。5、常德天天物业公司提交的证据6即澧县住房保障服务中心2020年1、2季度情况通报各1份，拟证明原告收费标准在全县属于最低档次，但原告方的服务水平及方式在全县物业公司中属于中等的事实。被告任治平认为该证据系复印件，原告在澧县住房保障服务中心也调取了相关报告，均说明天源美景小区物业系第三类服务小区，原告只提交了对他有利的报告，不能达到原告的证明目的。本院认为，被告对该证据的真实性未提出异议，对该证据的证明效力予以认定。6、常德天天物业公司提交的证据7即物业服务现场照片4张、原告公司通讯录1份，拟证明原告方雇请了专门的安保、卫生等工作人员为天源美景小区提供物业服务，积极履行自己的合同义务。被告任治平对该证据的真实性有异议，这均是原告单方面截取的照片，看不出时间段、服务内容等，不能达到原告的证明目的。本院认为，该证据7能够证明物业公司向业主提供了服务，予以认定。7、被告任治平提交的证据2即澧县发展和改革局出具的《服务价格登记证》1份，拟证明原告违规超标准收取装修管理服务费的事实。原告常德天天物业公司认为该证据系复印件，如果有原件，对真实性无异议，对证明目的有异议，前期物业服务合同包括相应的收费标准，原告是在住保办领取的格式合同，不是我方自行决定的收费标准。本院认为，该证据不能证明原告违规收费，故对该证据的证明目的不予采信。8、被告任治平提交的证据3即保证金、物管费、装修垃圾清运费收据各1份，拟证明原告未按合同约定退还装修押金、装修清运费超标准收取的事实。原告常德天天物业公司对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告没有找原告进行退还，被告从2011年7月开始拖欠物业费，这笔保证金已自动冲抵物业费；对装修垃圾清运费，原告收取的标准是当时的市场行价，并没有多收费。本院认为，被告的证据3并不能证明原告存在乱收费的情况，对该证据的证明效力不予认定。9、被告任治平提交的证据4即照片6张、收据4份，拟证明被告房屋漏水后，物业公司未按照合同规定联系开发商维修，最终被告自行找人维修的事实。原告常德天天物业公司对该证据的证明目的有异议，单从漏水的维修记录无法证明被告房屋漏水的原因，被告应提供专业的房屋鉴定报告证明其漏水的原因，按相关的法律规定，在房屋的质保期内，被告房屋因质量问题产生的费用应向房屋销售者主张权利，质保期外的维修费用，原告方提交的相关证据已经予以证实履行了相应的义务，物业公司与开发商之间是合同关系，被告认为相关的损失应由原告承担的可以另案提起诉讼。本院认为，被告的证据4并不能确定房屋漏水的原因，对该证据的证明效力不予认定。10、被告任治平提交的证据5即澧县住房保障服务中心2020-2021年物业日常巡查通报1份，拟证明原告被主管部门评定为物业服务差，存在车辆乱停乱放、卫生差等问题的事实。原告常德天天物业公司对该证据的证明目的有异议，该巡查通报并不对所有物业公司有强制指导作用，且从巡查通报来看，原告的服务质量水平并不属于全县最差水平，而原告收费是最低的。本院认为仅凭该巡查通报并不能认定原告物业服务差，原告常德天天物业公司的异议成立，对该证据的证明效力不予认定。11、被告任治平提交的证据6即微信聊天截图1份，拟证明物业公司未尽服务职责的事实。原告常德天天物业公司对该证据的真实性、关联性均有异议，截图的来源是否是天源美景小区的业主群，天源美景小区业主有上千户，几个人的对话不能代表全体业主的态度。本院认为，原告的异议成立，对该证据的证明效力不予认定。12、被告任治平提交的证据7即多业主出具的证明材料1份，拟证明物业公司未按合同约定履行设备维护、内外墙粉刷、未尽到安保责任的事实。原告常德天天物业公司对该证据的真实性关联性均有异议，证人应出庭作证，也应附上相应的证人身份证件，还应提供居住在天源美景小区的证明。本院认为，原告的异议成立，对该证据的证明效力不予认定。13、被告任治平提交的证据8即照片15张，拟证明乱停放、外墙管道损坏墙砖掉落、内墙脏乱墙体起壳、公告设施损坏、物业公司未经业主同意私自在公共区域设充电桩收费等物业不依约服务的事实。原告常德天天物业公司对该证据的真实性有异议，图片上是否是天源美景小区，对证明目的有异议，该图片是被告截取的小区的部分情况，图片上也没有发现小区存在大的问题，对于充电桩，物业公司为了便民收取相应的费用，并不是营利行为。本院认为，该系列照片并不能认定原告未履行物业公司应尽的义务，对该证据的证明效力不予认定。14、被告任治平提交的证据9即冯卫芳证人证言，拟证明房屋有漏水问题，物业公司并未处理，是业主自行解决的，且证人证言证实了物业公司有明显违反物业合同约定的行为。原告常德天天物业公司认为证人不能证明被告家里漏水的原因，同时证人证实了漏水发生后原告进行了登记，在超过质保期后原告履行了维修义务。本院认为，证人证言能证明房屋存在漏水的情况，但不能证明物业公司未尽到相应的义务。根据当事人的举证、相互质证、本院认证和庭审查明的情况，本院确认以下案件事实：2010年9月5日，原告常德天天物业公司与被告任治平签订了《天源美景前期物业管理服务合同》，为天源美景小区提供物业服务，双方约定属于住宅类物业的按多层每户每月0.5元/平方米，逾期交纳物业服务费的按每天应交管理费的2%交纳滞纳金。2016年3月28日，原告常德天天物业公司与澧县天源美景小区业主委员会签订了《物业管理服务协议》，双方约定多层为按建筑面积每月0.5元/月每平方米，高层为按建筑面积每月1元/月每平方米，门面为按建筑面积每月2元/月每平方米，逾期交纳物业服务费的按每天应交管理费的2‰交纳滞纳金，该合同约定的委托期限为2016年3月28日至2020年3月27日。被告任治平房屋位于天源美景小区21栋504号，建筑面积为138.39平方米。自2011年7月1日至2020年12月31日，任治平尚欠物业费7888元，违约金900元，合计8788元未交纳，经常德天天物业公司多次催收未果，故致成讼。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。原告常德天天物业公司与被告任治平签订了《天源美景前期物业管理服务合同》、与澧县天源美景小区业主委员会签订的《物业管理服务协议》对小区全体业主均具有约束力，原告依据该合同约定向小区业主提供服务并有权收取物业服务费。被告任治平抗辩称，原告物业服务一直未达标，服务水平低，管理质量差，有理由拒缴物业费的主张，本院认为，原告根据合同对小区提供了环境卫生、绿化养护、安保、公共设备设施维修养护等服务，物业公司根据自身履行能力已做大量协调工作，并已就相应问题向行政执法部门反映情况，履行了自己的应尽义务，故对被告的主张不予支持。被告任治平还抗辩称2016年物业费已超过诉讼时效的观点，本院认为原告提供的物业服务从未中断，合同一直在履行，每年均向原告催交上述物业服务费用，故该观点不予采纳。任治平系天源美景小区业主，接受了原告的物业服务，没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担支付原告物业管理费及违约金的法律责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十二条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定之规定，判决如下：任治平支付常德天天物业服务有限责任公司物业管理服务费7888元。上述款项自本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由任治平负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  刘 莉二〇二一年九月一日法官 助理  颜海娟代理书记员  宋颖灵