湖南省张家界市永定区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0802执异44号案外人（异议人）：崔益波，男，1990年7月6日出生，土家族，户籍地：湖南省慈利县，现住张家界市永定区。申请执行人：李辉平，女，1988年7月26日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。被执行人：曾钰，男，1983年12月23日，苗族，住湖南省张家界市永定区。本院在执行申请执行人李辉平与被执行人曾钰民间借贷纠纷执行一案中，案外人（异议人）崔益波对本院（2021）湘0802执恢398号之一执行裁定查封、拍卖、变卖被执行人曾钰及罗姝共有位于张家界市永定区永定办事处崇实社区中商广场（农贸商城一期）裙楼706室（预售号2014-0028，建筑面积52.97平方米，用途为商业）房产一套不服，请求解除对涉案房产的查封并停止拍卖、变卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人（异议人）崔益波提出异议称，2019年3月26日，案外人（异议人）崔益波通过湖南张家界世华房地产经纪有限公司与被执行人曾钰及共有人罗姝签订了购房合同，异议人并根据合同约定已支付了328000元购房款，还剩尾款30000元未支付。合同签订后曾钰、罗姝将该涉案房屋已交付给异议人，交付时为毛坯房，交付后异议人对该涉案房产进行了装修、居住，因交付该房屋时该房屋尚未完成综合验收故无法办理产权证，导致该涉案房屋一直没有完成产权变更登记。综上所述，异议人通过签订购房合同，完成了对房屋的对价支付，且已装修居住，异议人已合法取得了该涉案房屋财产权，执行法院将该房屋作为被执行人曾钰的财产予以查封，明显错误，请求法院依法终止对该涉案房屋的查封，并停止拍卖、变卖，维护异议人的合法权益。申请执行人李辉平及被执行人曾钰在异议审查期间没有提出意见。本院审查查明，案外人（异议人）崔益波于2019年3月12日通过湖南张家界世华房地产经纪有限公司中介与曾钰签订了《二手房买卖合同》，约定曾钰及罗姝将位于张家界市中商广场（农贸商城一期）裙楼706室（建筑面积52.97平方米）以总价358000元价格转让给异议人崔益波，定金60000元，买方在签订合同起15个工作日向卖方支付购房款328000元（含定金），余款30000元在双方办理递件过户手续当天支付，双方还约定了其他权利义务及违约处理等事项。案外人（异议人）崔益波在签订合同时支付了定金60000元，在签订合同后，2019年3月25日给卖方支付购房款268000元，当日卖方将房产交付给买方。2019年3月26日案外人（异议人）崔益波对涉案房屋进行装修，后入住占有使用至今。另查明，李辉平诉曾钰民间借贷纠纷一案，本院审理后，于2020年11月20日经本院主持调解，双方当事人达成如下协议：一、曾钰偿还李辉平借款本金99.92万元，还款方式如下：于2020年12月20日前偿还35万元本金，于2021年3月20日前偿还20万元本金，于2021年5月20日前偿还20万元本金，于2021年7月20日前偿还20万元本金，于2021年12月20日前偿还剩余本金4.92万元。二、如果曾钰未按期还款，则曾钰应支付以下欠本金为基数按照年利率15.4%计算的自未按照上述第一项确定的还款期限还款之日起至实际支付之日止的利息，李辉平并可就全部应付款项向法院申请执行。三、李辉平自愿放弃其他的诉讼请求。四、案件受理费13954元，调解减半收取6977元，由曾钰负担。调解后，被执行人曾钰未按调解协议履行，申请执行人李辉平遂向本院申请强制执行。本院执行中，于2021年6月29日作出（2020）湘0802执恢398号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人曾钰、共有人罗姝共有位于张家界市永定区永定办事处崇实社区中商广场（农贸商城一期）裙楼706室（预售证号2014-0028，建筑面积52.97平方米，用途为商业）房产一套，查封期限为三年；二、拍卖、变卖被执行人曾钰、共有人罗姝共有位于张家界市永定区永定办事处崇实社区中商广场（农贸商城一期）裙楼706室（预售证号2014-0028，建筑面积52.97平方米，用途为商业）房产一套；三、被执行人曾钰、共有人罗姝负责保管被查封的财产，查封期间因被执行人过错造成查封财产损失的，应由自己承担责任。查封期间被执行人不得转让、损毁被查封的财产，不得在查封的财产上设立权利负担。案外人（异议人）崔益波知道后不服，遂向本院提出书面执行异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，法院对案外人提出排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人；该权利的合法性及客观性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人（异议人）崔益波与被执行人曾钰就涉案不动产在本院查封前签订有书面买卖合同并实际占有，该书面买卖合同及实际占有无证据证实其存在合同无效及违法占有的情形，已按照合同约定支付大部分价款并愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且非因买受人的原因未办理产权过户登记。故本案案外人（异议人）崔益波提出执行异议的情形符合上述法定情形，案外人（异议人）崔益波对执行标的享有足以排除强制执行的权益，本院对其异议主张应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：中止本院（2021）湘0802执恢398号之一执行裁定书裁定对被执行人曾钰及共有人罗姝共有的位于张家界市永定区永定办事处崇实社区中商广场（农贸商城一期）裙楼706室（预售证号2014-0028，建筑面积52.97平方米，用途为商业）房产一套查封、拍卖、变卖的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 彭 宁审判员 符 军审判员 漆辉伏二〇二一年九月十八日书记员 胡耀之附法律条款：中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。