青海省高级人民法院民事裁定书（2021）青民申492号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司。住所：青海省西宁市湟中区鲁沙尔镇和平路152号。        负责人：阳宗林，该分公司经理。        委托诉讼代理人：甘玉娟，女，该分公司员工。        被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：兰州华联商贸有限公司。住所：甘肃省兰州市兰州新区中川镇商贸街农村信用社旁边东侧。        法定代表人：朱千芳，执行董事兼总经理。        委托诉讼代理人：王小兰，青海汇元律师事务所律师。        被申请人（一审被告、二审上诉人）：青海合盛房地产开发有限公司。住所：青海省西宁市城北区柴达木路6号2号楼122室。        法定代表人：张明，该公司副总经理。        被申请人（一审被告）：青海源野物业管理有限公司。住所：青海省西宁市城西区银羚大街4号B8号楼1283室。        法定代表人：崔育松，该公司总经理。        再审申请人青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司（以下简称青海合盛湟中分公司）因与被申请人兰州华联商贸有限公司（以下简称华联公司）、青海合盛房地产开发有限公司（以下简称青海合盛公司）、青海源野物业管理有限公司（以下简称青海源野物业公司）租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终2964号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。    青海合盛湟中分公司申请再审称，（一）二审法院支持一审法院判令青海合盛公司在判决生效后30日内交付华联公司湟中县和平路152号合盛．盛世广场负一层200平方米及赔偿华联公司经济损失332370元错误。1．双方在签订《合盛．盛世广场商铺租赁合同》时，青海合盛湟中分公司免费为华联公司提供了200平方米的场地供其使用，但华联公司认为地下室不方便，私自占用设备房堆放货物，一审期间，青海合盛湟中分公司已经将200平方米的场地交付给华联公司使用，故青海合盛湟中分公司没有重复交付的义务，也没有为华联公司自行不使用地下室进行买单的义务。2．双方签订《合盛．盛世广场商铺租赁合同》时，因建筑尚未竣工验收，对面积只是进行了估算，对租金也是打包价。后华联公司歪曲事实，编造租金的数额以及递增的比例，起诉青海合盛公司及其湟中分公司赔偿损失，二审法院在未查清事实的情况下，认定青海合盛公司少交付面积及单价无任何的事实及法律依据。3．青海合盛湟中分公司实际交付二楼的面积为5934.55平方米，但合同约定的面积为5800平方米。华联公司应将多使用134.55平方米费用予以返还。（二）二审法院从华联公司应支付的租金中扣除敷设电缆费用684917.12元实属不当。1．华联公司提供一份《室内电缆敷设施工合同》，合同的价款为950000元，但实际仅付了804000元，华联公司提供的证据明显存在矛盾。据调查，电缆敷设施工人朱清者与华联公司的法人存在亲属关系，一直存在账目往来，希望华联公司提供完整的银行交易明细以证明事实。2．一、二审法院将电缆敷设价款认定为684917.12元存在错误。一审判决后，青海合盛湟中分公司详细查阅了与江苏恒健建设集团有限公司（以下简称江苏恒健公司）的结算清单，因江苏恒健公司未对此项进行施工，双方未对这块进行结算，一、二审法院认定敷设电缆的费用无事实及法律的依据。华联公司应对敷设电缆的费用在一审时进行鉴定，否则应承担举证不能的责任。（三）一、二审法院判令华联公司支付青海合盛湟中分公司租金245475.88元存在错误。1．由青海合盛湟中分公司提出的上述事实可知，华联公司主张从租金中扣除损失及敷设电缆的费用于法无据，华联公司应当按照合同约定足额支付租金。2．青海合盛湟中分公司与华联公司签订的《合盛．盛世广场商铺租赁合同》明确约定3年后的租金打入青海源野物业公司账户，在于青海源野物业公司与商户签订了《商铺委托经营管理合同》，一、二审法院的判决，致使青海源野物业公司无法履行合同。青海合盛湟中分公司现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定，申请再审。        华联公司提交意见称，（一）青海合盛湟中分公司称其已经在一审期间向华联公司交付了200平方米的场地，没有重复交付的义务。华联公司作为案件的当事人，从未收到青海合盛公司交付的200平方米场地。在一审期间，一审法院多次前往案涉项目现场并给双方调解，希望能够协商解决的事宜确定下来。但非常遗憾的是，青海合盛公司认可未交付200平方米场地，但就是不予交付。二审期间，青海合盛湟中分公司、华联公司对于一审查明的基本事实均无异议，且至今青海合盛湟中分公司仍未向华联公司交付该200平方米场地。（二）青海合盛湟中分公司向华联公司交付的面积小于合同约定的面积。属于青海合盛湟中分公司未能按照合同约定全面履行合同。一审期间法官多次到现场实地查看，并调取了不动产登记中心的房屋面积登记，商铺已经由青海合盛湟中分公司全部出售，在青海合盛湟中分公司无法继续履行全面交付商铺义务的情况下，根据实际交付的商铺面积计算实际应当支付的租金，既符合合同约定，也符合实际情况和公平合理的司法原则，在一审中原负责合盛·盛世广场营销工作人员出庭作证，也证明双方协商租赁合同时也是按照租赁面积乘以单价的方面计算租金。华联公司因青海合盛湟中分公司未按照合同约定履行义务造成的损失应当得到人民法院的支持。青海合盛湟中分公司在华联公司承租的二层自行隔出了多个房间，无法准确计算面积，华联公司在起诉时未计算该部分的赔偿，根本不存在多向华联公司交付的情况。（三）根据双方签订《合同》第十条第4款约定：“一、二层的电路由乙方自行垫资改线，按甲方原设计预算的金额在乙方向甲方支付租金时扣除该笔费用，但超出的部分由乙方承担”。由于青海合盛湟中分公司交付的商铺未敷设电缆，其又不愿意承担敷设线路的费用，因此，合同约定由华联公司自行垫资改线，费用从租金中扣除。华联公司基于双方合同约定，与朱清者签订《室内电缆敷设施工合同》，完成垫资改线工作，敷设电缆的费用应冲抵租金。但在支付租金时青海合盛湟中分公司未进行冲抵。华联公司提交的《室内电缆敷设施工合同》约定的价款为950000元，由于青海合盛湟中分公司交付的面积小于合同约定的面积，实际敷设线路的施工内容小于合同约定的范围，因此，华联公司实际支付的金额为804000元，基于合同约定青海合盛湟中分公司原设计预算的金额在华联公司支付租金时扣除，超出部分由华联公司承担。因此，华联公司提供了青海合盛湟中分公司与其施工方（承包人）江苏恒健公司的实际预算和结算表，由于江苏恒健公司未实际进行施工，一、二审法院按照该预算金额684917.12元进行核减是正确的。合盛湟中分公司以敷设电缆施工人朱清者与华联公司的负责人朱千芳同姓，认为朱清者与朱千芳是亲戚无事实依据。（四）华联公司应支付租金数额的正确。一、二审判决在计算出应支付的租金和实际已支付租金情况下，按照合同约定扣除敷设电缆的费用，是符合双方合同约定的，华联公司已经根据该判决向青海合盛湟中分公司支付了应支付的租金数额。二审判决未要求青海合盛湟中分公司承担责任，青海合盛湟中分公司作为青海合盛公司的分支机构提出再审不当。综上，青海合盛湟中分公司的再审请求均不能成立，请驳回青海合盛湟中分公司的再审申请。        本院经审查认为，关于青海合盛公司应否交付华联公司合盛．盛世广场负一层200平方米的问题。        青海合盛公司一审时明确认可未给华联公司交清约定的负一层面积，二审法院经查看现场视频资料，也未看到青海合盛公司交付的场地。虽然华联公司认可其使用了负一层的某处场地，但称该场地是青海合盛公司为其他商户免费提供的场地，因该商户不使用而转给华联公司使用，并提交了相关协议。青海合盛公司认可该协议的真实性。因青海合盛公司并未提交其所称“一审期间，在法庭的调解及湟中分公司的让步下，青海合盛公司已经将200平方米的场地交付”的任何证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，应由其承担不利的后果。且华联公司现使用的场地是从有权使用的他人处接手，并非青海合盛公司按照约定交付的场地，所以，青海合盛公司仍应按照约定交付，不存在重复交付的问题。原一审法院判决青海合盛公司交付华联公司合盛．盛世广场负一层200平方米，二审予以维持，并无不当。        关于青海合盛公司赔偿华联公司经济损失332370元是否适当的问题。        本院认为，青海合盛湟中分公司系青海合盛公司的分公司，按《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，其承担的责任应由青海合盛公司承担。青海合盛湟中分公司未按约定交付租赁物，原一、二审法院按《中华人民共和国合同法》的相关规定，确定青海合盛公司承担继续履行、赔偿损失等违约责任，以租金三年计算违约损失，并结合华联公司提供的证据计算华联公司经济损失为332370元，并无不当。        关于青海合盛湟中分公司提出实际交付二楼的面积多于合同约定的面积，华联公司应予返还的问题。    本院认为，青海合盛公司是合盛·盛世广场的开发建设方，在符合法律法规规定的前提下，如何设计、如何分割、建筑规模，以及各单位工程面积大小的决定权在于青海合盛公司，所以即使工程未竣工，青海合盛公司对各楼层的建筑面积也应该比华联公司了解更清楚，在签订合同时涉及租赁面积问题时主动权也就更多。而且同一商业铺面中，一层的租金基本上都高于其他楼层，承租方也更加关注一层的面积和价格。华联公司租赁合盛·盛世广场是一、二层整体租赁，虽然测绘确定的二层面积多于合同约定的面积，但青海合盛公司是出租方，更是建设方，面积大小由其控制。如果未经协商，允许其向承租方收取多于约定面积的二层租金，就存在违背承租方真实意思，被动接受出租方单方强加租赁面积的可能性，违反民事活动平等自愿的原则。因此，青海合盛湟中分公司主张二楼增加的面积应予返还的理由原审不予采信，并无不当。        关于从华联公司应付租金中扣除铺设电缆费用是否不当问题。        本院认为，青海合盛湟中分公司与华联公司签订的《合盛．盛世广场商铺租赁合同》中明确约定一、二层的电路由华联公司自行垫资改线，按原设计预算金额从租金中扣除，超出部分由华联公司承担。一、二层电路现已施工完毕，涉案的商业铺面已经开业投入使用，无论朱清者与华联公司的法定代表人是否存在亲属关系、是否存在账目往来、华联公司是否支付工程款、支付数额均与青海合盛湟中分公司无关，青海合盛湟中分公司在计算华联公司应支付租金时扣减约定的数额即可。青海合盛湟中分公司与华联公司约定的扣减数额是原设计预算的金额，所以青海合盛公司与施工单位是否结算、结算数额如何变化均与华联公司无关。青海合盛公司作为建设单位不提交一、二层电路费用的预算资料，原一审法院依据华联公司提交的承包方出具的预算表和证明扣减应付租金，二审予以维持正确，青海合盛湟中分公司的此项再审事由不能成立。        关于华联公司支付青海合盛湟中分公司租金245475.88元是否错误问题。        本院认为，青海合盛湟中分公司与华联公司签订的《合盛．盛世广场商铺租赁合同》第二条约定租赁期限为十三年，租期从开业后第四个月开始计算，双方均认可开业时间为2017年9月9日，本合同的租赁期限应为2017年12月9日至2030年12月8日止，前三年应为2017年12月9日至2020年12月8日止。按照合同第三条1约定的前三年租金每年3500000元计算，共10500000元，该租金中应核减两份《补充协议》约定的7.5个月免租期租金2187500元（3500000元／12月＊7.5月）和经济损失400000元；华联公司垫付了租赁物一、二层的电路敷设费用，应按《合盛．盛世广场商铺租赁合同》第十条4的约定，结合华联公司提交的证据，核减垫付费用684917.12元，综合以上，华联公司应支付前三年的租金为7227582.88元，减去已支付的租金6982107元外，尚欠第三年租金245475.88元，华联公司认为第三年尚未到期不应支付第三年租金的理由，不符合合同第三条3“租金按年计付，乙方应在租赁第二年前四十日以转账方式付清下一年度租金”约定，原审认定华联公司应支付青海合盛湟中分公司租金245475.88元并无错误。        关于青海合盛湟中分公司提出应将3年后的租金打入青海源野物业公司账户的问题。        本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。从青海合盛湟中分公司与华联公司签订的《合盛．盛世广场商铺租赁合同》内容看，出租人是青海合盛湟中分公司，承租人是华联公司，青海源野物业公司仅是提供账户，租赁物收益权利人仍是青海合盛湟中分公司。承租人华联公司将租赁费直接支付给出租人青海合盛湟中分公司并不违反法律规定及合同约定。青海合盛湟中分公司、青海源野物业公司与商户之间是否存在法律关系，可另案解决。        综上，青海合盛湟中分公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。        依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：        驳回青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司的再审申请。        审判长    陈鸿审判员    吉素梅审判员    王娟二○二一年九月六日书记员    铁英香