宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2021）宁04民终926号上诉人（原审原告）：郭新明，男，1976年9月2日出生，汉族，宁夏西吉县人，初中文化，农民，住宁夏西吉县。        委托诉讼代理人：张彩萍（郭新明妻子），住宁夏西吉县。代理权限为特别授权。        委托诉讼代理人：王东亮，宁夏天盛（西吉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。        被上诉人（原审被告）：郭鑫，男，1987年11月22日出生，汉族，宁夏西吉县人，大专文化，个体户，住宁夏西吉县。        原审第三人：王国忠，男，1977年2月23日出生，汉族，宁夏西吉县人，小学文化，个体户，住宁夏西吉县。        委托诉讼代理人：王安，宁夏毅睿律师事务所律师。代理权限为特别授权。        上诉人郭新明因与被上诉人郭鑫、原审第三人王国忠房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区西吉县人民法院（2021）宁0422民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。        郭新明上诉请求：1．撤销原判，依法支持郭新明的一审诉讼请求；2．一、二审案件受理费由郭鑫负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。郭新明与郭鑫之间签订的购房协议，约定了双方的权利义务，在郭新明与郭鑫之间产生法律效力，后郭鑫将房屋交付给郭新明，郭新明已经实际装修后使用的法律结果导致该购房协议生效并履行。该购房协议内容并不违法，如果该协议内容侵犯到案外人的合法民事权益，法律赋予案外人有权向人民法院提起诉讼，请求对郭新明与郭鑫之间签订的协议予以撤销或确认无效。但法律没有赋予法院在案外人没有主张该项权利而提起诉讼的情况下，由法院自己来认定郭新明与郭鑫之间签订的协议无效，故一审法院在本院认为部分作出如此认定，严重违反了当事人的处分原则。错误的适用了法律，进而导致错误的认定了本案的基本事实。对于第三人王国忠对郭新明的起诉，属于另一争议引起的纠纷，各自的诉讼请求及案由完全不一致，不能与本案事实部分进行混淆。西吉县达亨房地产开发有限公司与王国忠签订了商品房买卖合同，郭新明虽在2017年2月1日与王国忠签订了商业房屋租赁合同，结合案件事实，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以请求解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律既然规定了出卖人应承担违约责任，就不能再认定购房协议为无效。法律对合同的解除有明确的规定，合同解除的种类包括约定解除和法定解除，其中约定解除又包括协议解除和约定解除权两种情况。本案中郭鑫与郭新明从未就双方签订的购房协议进行过约定解除。郭鑫在一审案件开庭审理之前都未向郭新明提出解除合同的意思表示。也未向人民法院起诉要求解除协议。因此，郭新明与郭鑫签订的该购房协议至今都在双方之间产生法律效力。一审法院却超越法律框架之外作出了事实的认定，本案还涉及到商品房被一房二卖的法律事实。综上，郭新明与郭鑫双方形成了买卖合同关系，请求支持郭新明一审诉讼请求。        郭鑫辩称，其认为涉案房屋不存在一房二卖的情形，当时郭新明答应每年给郭鑫给73万元，但至今郭新明一分钱也没有给郭鑫。请求驳回上诉，维持原判。        王国忠述称，涉案房屋是王国忠从房屋的所有权人西吉县达亨房地产开发有限公司处取得，与郭鑫没有关系，郭鑫在本案中没有权利处分涉案房屋。一审法院认定事实清楚，请求二审法院予以维持。        郭新明一审诉讼请求：1．依法判决郭鑫承担违约责任，赔偿郭新明装修房屋经济损失（具体损失以评估公司的评估为准）；2．案件受理费由郭鑫负担。        一审法院认定事实：西吉县达亨房地产开发有限公司是西吉县湖滨花园开发商，郭振清系西吉县达亨房地产开发有限公司开发西吉县湖滨花园项目中委托代理人，郭鑫系郭振清儿子。2015年2月，郭新明与郭鑫口头约定将西吉县湖滨花园7#楼商铺出售给郭新明。2015年4月23日，郭新明、郭鑫补签了《购房协议》，协议约定：郭鑫自愿将其拥有的一套门面房一次性出售给郭新明，地址位于西吉县吉强镇湖滨花园7#，共三层，总面积724.3平方米；郭新明、郭鑫商定该房屋总价为290万元，购房款于协议签订当日起四年内付清，每年付73万元；郭鑫须保证房屋没有抵押、贷款等权利瑕疵，因此发生的纠纷由郭鑫负责，造成的损失由郭鑫全部承担；协议签订后该房屋所有权归郭新明所有，郭鑫不再有任何法律上的利害关系等。2015年2月，郭新明便开始装修该房屋，一、二层为影楼，三层为宾馆。房屋装修后郭新明即投入营业。2016年1月30日，西吉县达亨房地产开发有限公司委托代理人郭振清以郭新明未支付2015年购房款73万元为由，将案涉房屋以290万元的价格出售给王国忠，西吉县达亨房地产开发有限公司与王国忠签订了《商品房买卖合同》。2017年2月1日王国忠与郭新明签订了《商业房屋租赁合同》，约定王国忠自愿将湖滨花园1#楼7号营业房共计728平方米房屋出租给郭新明，作为三层宾馆、二层影楼经营场，租用期限1年，自2017年2月1日至2018年2月1日，租金12万元。同日，郭新明向王国忠出具欠条一份，内容为“今欠王国忠湖滨花园1#楼7号门面房728平方房屋租金12万元，元月1日付清”。自2015年2月起，案涉房屋一直由郭新明占有、使用，因郭新明未按租赁合同约定支付王国忠房屋租金，2021年4月26日王国忠起诉至法院，要求郭新明支付租用房屋期间的租金51万元（另案处理）。一审法院认为，商品房销售合同是指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉房屋开发企业为西吉县达亨房地产开发有限公司。郭鑫未取得西吉县达亨房地产开发有限公司授权，无权代表该公司与郭新明签订《购房协议》，郭新明、郭鑫签订的《购房协议》也未取得该公司追认，故郭新明、郭鑫之间签订的《购房协议》无效。2017年2月1日郭新明与王国忠签订《商业房屋租赁合同》，视为郭新明以自己的实际行动“解除”了郭新明、郭鑫之间签订的《购房协议》。自2015年2月，郭新明装修案涉房屋投入营业，使用案涉房屋长达七年之久。现郭新明以“郭鑫明知自己将房屋出售给郭新明，又将房屋出售给王国忠的行为严重侵害了郭新明的合法权益为由”，要求郭鑫承担违约责任，赔偿郭新明装修房屋经济损失的诉讼请求与庭审中查明的事实不符，郭新明的诉讼请求不能成立。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第五百零二条之规定，判决：驳回郭新明的诉讼请求。案件受理费100元，由郭新明负担。        二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。        本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉购房协议的双方当事人均为个人，本案应为房屋买卖合同纠纷。关于郭新明与郭鑫签订的购房协议的效力。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。案涉房屋系西吉县达亨房地产开发有限公司开发建设，郭鑫的父亲郭振清虽系该公司开发案涉房屋项目的委托代理人，但郭鑫对西吉县湖滨花园7#楼商铺无处分权。根据西吉县达亨房地产开发有限公司与王国忠签订商品房买卖合同的行为，西吉县达亨房地产开发有限公司并未对郭鑫与郭新明之间的购房协议进行追认。因此，一审认定郭鑫与郭新明之间的购房协议无效并无不当。在西吉县达亨房地产开发有限公司与王国忠签订商品房买卖合同后，郭新明又与王国忠签订了商业房屋租赁合同，视为郭新明认可与郭鑫签订的购房协议未实际履行。且自郭新明与郭鑫签订购房协议以来，未向郭鑫支付过购房款，郭新明与王国忠签订租赁合同至今已有4年之久，现其以郭鑫“一房二卖”为由要求郭鑫承担违约责任无事实和法律依据。但一审判决认为郭新明以自己的实际行动“解除”了郭新明与郭鑫之间签订的购房协议不妥，本案属于民法典施行前的法律事实所引发的纠纷，一审判决适用民法典不当，本院均予以纠正。        综上所述，郭新明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审适用法律虽有瑕疵，但认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四之规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费100元，由上诉人郭新明负担。        本判决为终审判决。        审判长    王伟审判员    刘秀萍审判员    柴鹏鹏二〇二一年九月二十四日书记员    宋洁