北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6837号上诉人（原审被告）：北京阳光天晟物业管理有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：刘喆，董事长。委托诉讼代理人：周瑞斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：方骏梁，北京市威正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖桃娇，女，1963年1月1日出生，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：廖仁兴，男，1963年8月25日出生，住北京市昌平区。上诉人北京阳光天晟物业管理有限公司（以下简称阳光物业）因与被上诉人赖桃娇、廖仁兴财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初2452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光物业上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.专用车位及地面下的供水管道，属于赖桃娇、廖仁兴家专用、专管的区域，不在阳光物业日常维修能力、义务和责任范围之内。赖桃娇、廖仁兴之地下室漏水前后，阳光物业均履行了自己的日常管护责任，履行了自己能力范围之内相应的管护义务。管道漏水与地下室进水之间没有必然的因果关系，涉案房屋地下室进水与否，也与“地下室该处防水工程的质量”相关，还与业主自身对其地下室“防水工程的使用与维护”密切相关。2.一审判决的“责任认定”，客观上扩大了物业企业对小区共用供水管道“日常维修管护”的责任范围。赖桃娇、廖仁兴辩称，同意一审法院判决，不同意阳光物业的上诉请求和理由。赖桃娇、廖仁兴向一审法院起诉请求：1.依法判令阳光物业支付赖桃娇、廖仁兴损害赔偿金人民币135693.5元；2.本案诉讼费由阳光物业承担。一审法院认定事实:赖桃娇、廖仁兴系夫妻关系。2004年7月24日，买受人赖桃娇、廖仁兴与出卖人北京市玉龙吉胜房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买北京市昌平区回龙观镇黄土南店村第×座×号房。2005年6月27日，赖桃娇、廖仁兴取得房屋所有权证，登记的房屋坐落为北京市昌平区回龙观镇吉晟别墅×号楼。2014年7月12日，阳光物业在小区张贴《关于×号楼使用住宅专项维修资金维修自来水管道的公告》，内容为：2013年11月20日以来，×号楼表井至业主家自来水管道发生多处漏水，虽经物业管理处多次维修，但由于管道老化问题严重供，始终无法从根本上解决漏水问题，需要使用住宅专项维修资金对自来水管线进行彻底更新改造，经核实需更新管线764.5米，该管线是2005年5月份交付使用的，已过保修期限，物业管理处已将维修要求上报北京市商品住宅专项维修资金昌平区管理部，建议使用住宅专项维修资金进行维修，维修费257192.08元，该项维修已经过专有部分占建筑物总面积三分之二且总人数占三分之二以上的业主同意。在本案审理过程中，经赖桃娇、廖仁兴申请，法院委托北京富川房地产土地资产评估有限责任公司对漏水导致的财产损失价值进行了评估。评估机构接受委托后，于2020年12月21日出具富川评报字（2020）第×号资产评估报告，报告结果为：截止评估基准日2014年7月27日，赖桃娇名下位于昌平区回龙观镇吉晟别墅×房屋因漏水导致的房屋装修损失为9587.07元（含增值税），取整9600元。赖桃娇、廖仁兴为此支付评估费15200元。庭审中，阳光物业对评估值无异议，赖桃娇、廖仁兴认为评估值过低，且装修不应折旧。赖桃娇、廖仁兴对评估报告两次提出书面异议，北京富川房地产土地资产评估有限公司对赖桃娇、廖仁兴提出的异议作出书面回复，仍维持原评估报告结论。庭审中，赖桃娇、廖仁兴称装修公司对装修的报价为63533.5元，并提交北京佳时特装饰工程有限公司出具的工程报价单。赖桃娇、廖仁兴主张，除63533.5元装修费用外，其损失还包括72160元物品损失、锅炉维修费860元及300元地下室清理费用、25000元误工费。阳光物业对此均不予认可。另查，2005年10月19日，北京市玉龙吉胜房地产开发有限公司与阳光物业签订《物业管理委托合同》，约定的物业管理服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理及公用设施、设备的维修、养护、运行和管理等。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，因自来水主管道漏水，造成赖桃娇、廖仁兴财产受损，阳光物业作为物业管理服务企业，依法负有对该主管道等共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理的义务，现阳光物业未尽到相应的管护义务，应对由此造成赖桃娇、廖仁兴的损害承担相应的民事赔偿责任。阳光物业辩称赖桃娇、廖仁兴的损害与其无关，且其已尽到了物业管理服务职责，事实及法律依据不足，法院不予采信。根据房屋被污水浸泡、室内财产受损实际状况以及评估结论已考虑鉴定项目成新率、损失率等具体情况，法院对评估机构作出的价格评估结论予以认定。赖桃娇、廖仁兴主张的锅炉维修费及地下室清理费用，属于合理损失，法院予以支持。赖桃娇主张的其他物品损失，因其未对该部分申请评估，由法院根据照片酌情确定，对其主张的过高部分不予支持。赖桃娇主张的误工费，无法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条之规定，判决：一、北京阳光天晟物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿赖桃娇、廖仁兴装修损失9600元、物品损失6000元、锅炉维修费860元及地下室清理费用300元，以上共计16760元；二、驳回赖桃娇、廖仁兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，北京市玉龙吉胜房地产开发有限公司与阳光物业签订了前期《物业管理委托合同》，赖桃娇、廖仁兴从北京市玉龙吉胜房地产开发有限公司处购房，因此，《物业管理委托合同》对阳光物业与赖桃娇、廖仁兴具有法律约束力。根据《物业管理委托合同》第四条的约定，物业管理服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等。漏水管线位于赖桃娇、廖仁兴房屋室外，虽是在赖桃娇、廖仁兴专用车位地下，但阳光物业认可不属于房屋的产权面积范围，并且阳光物业也认可对于赖桃娇、廖仁兴家漏水管道的维修也是使用的住宅专项维修基金。故漏水位置属于阳光物业维修、养护和管理之物业管理服务的范畴。阳光物业主张漏水管线不属于其责任范围的上诉理由缺乏事实依据。涉案小区已建成多年，阳光物业应当注意到管线老化可能存在的风险，阳光物业没有提交证据证明对供水管线曾进行过巡检、养护。阳光物业在知道供水管线老化问题严重，发生多处漏水的情况下，应当意识到由此可能造成业主财产损失的隐患。阳光物业虽然在小区张贴《关于×号楼使用住宅专项维修资金维修自来水管道的公告》，但对于未能了解情况的业主没有采取有效方式及时通知业主注意防范。供水管线漏水是造成赖桃娇、廖仁兴财产损失的直接原因，阳光物业主张地下室进水与地下室该处防水工程的质量以及业主自身对其地下室防水工程的使用与维护有关的上诉理由不能成立。故阳光物业应当承担侵权责任。一审法院根据鉴定意见及本案实际情况判决阳光物业赔偿赖桃娇、廖仁兴相应的损失并无不当，本院予以维持。综上所述，阳光物业的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费219元，由北京阳光天晟物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李晓龙审 判 员 张永钢审 判 员 丁少芃二〇二一年九月二十二日法官助理 鞠 伟法官助理 姜 斐书 记 员 郭孟铃