江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2833号上诉人(原审原告)：樊健兵，男，1979年2月6日生，住南通市海门区。上诉人(原审原告)：袁水兰，女，1956年1月23日生，住南通市海门区。被上诉人（原审被告）：海门市天宇房地产开发有限公司，住所地南通市海门区海门街道西郊市场北市场305室。法定代表人：王能平，董事长。委托诉讼代理人：徐杰，上海九州通和律师事务所律师。上诉人樊健兵、袁水兰因与被上诉人海门市天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南通市海门区人民法院（2021）苏0684民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。樊健兵、袁水兰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由天宇公司负担。事实和理由：1.2001年上诉人房屋拆迁，本要购买拆迁安置房，2002年天宇公司的工作人员推荐上诉人购买其开发的住宅，称天宇公司的住宅和安置房没有区别。上诉人一方与天宇公司签订了《购房协议书》购买天宇公司位于海门镇××路××号××室、××室房屋。从协议书的内容中可以看出，协议书未明确案涉住宅的土地使用权性质，也未明确案涉房屋的土地使用权年限。天宇公司对土地性质为商住，年限40年的事实是明知的，但刻意隐瞒。2.2009年，上诉人一方需要办理房产证，与天宇公司补充签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋性质为住宅，土地使用权年限自2001年12月至2071年12月，虽然合同中明确土地性质为商住，但很容易被忽略。天宇公司依然隐瞒该房屋土地使用权年限是70年的事实，导致上诉人购买的房屋土地使用权年限只有40年。被上诉人天宇公司答辩称，一审法院认定上诉人在签合同和办理产证时明知案涉房屋土地性质为商业用地正确，案涉房屋由樊某于2002年10月16日与天宇公司签订《购房协议书》，协议书对房屋的坐落、结构、面积、价款、违约责任有了明确约定，并且明确为解决居住（营业用房），并无欺诈、胁迫等意思表示不真实的情形存在。案涉房屋从2003年其就可以办理产权证，同期购房的业主已经依法办理了产权证书，均没有异议。2009年的《商品房买卖合同》是为了办理产权证书签订的，其中的70年产权系笔误。请求二审法院依法维持一审判决。樊健兵、袁水兰向一审法院起诉请求：1.判令天宇公司支付樊健兵、袁水兰损失1067160元；2.本案诉讼费由天宇公司负担。一审法院认定事实：2001年12月21日，海门市西郊市场服务所作为受让人与海门市国土资源局作为出让人签订《国有土地使用权出让合同》一份，主要内容：出让人将海门街道海兴路居委会三组、海兴路西侧的宗地以商业的性质出让给受让人，年限为40年，用于受让人新建商住楼。2002年10月16日，樊某与天宇公司签订《购房协议书》一份，主要内容：樊某购买天宇公司建造的海门街道西郊市场北市场××、××室房屋两套（以下简称案涉房屋），房款为194427元。该购房协议签订后，樊某因故未能及时办理房屋产权登记。樊某于2006年死亡，樊健兵系樊某与袁水兰之子。樊某死亡后，双方为办理案涉房屋产权证书，于2009年签订了《商品房买卖合同》，主要内容：天宇公司以出让方式取得位于西侧地块的土地使用权，规划用途商住，土地使用年限2001年12月至2071年12月。天宇公司经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为北市场，樊健兵、袁水兰向天宇公司购买××路××幢××、××号房，商品房用途为住宅。2008年6月25日，海门街道××路××号××室房屋登记至袁水兰名下，规划用途为住宅；2010年1月12日，海门街道××路××号××室房屋登记至樊健兵、袁水兰两人名下，规划用途为住宅。2010年5月18日，海门街道××路××号××室房屋土地使用权证书上载明土地用途为商业用地，使用终止日期为2041年12月20日；2010年12月28日，海门街道××路××号××室房屋土地使用权证书上载明土地用途为商业用地，使用终止日期为2041年12月20日。本案争议焦点：一、本案是否已过诉讼时效；二、若本案未过诉讼时效，樊健兵、袁水兰主张是否应支持。关于争议一，经一审法院询问，樊健兵、袁水兰认为天宇公司违约造成樊健兵、袁水兰损失，故主张天宇公司赔偿损失。基于樊健兵、袁水兰该请求权基础，本案应适用关于违约责任的诉讼时效规定。樊健兵、袁水兰举证的2020年8月17日的录音录像资料，是完整、连贯的，记载内容清晰，未侵犯他人合法权益或违反法律禁止性规定，具有证明效力。根据该录音录像资料显示，樊健兵、袁水兰自案涉产权证书办下来后持续向天宇公司主张权利，属于诉讼时效中断情形，至樊健兵、袁水兰提起本案诉讼，未超过三年诉讼时效。关于争议二，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地土地使用权出让最高年限四十年。土地制度是我国的根本制度，违反上述规定改变土地使用权出让年限的，将会损害国家、集体和社会公共利益，故该规定属于效力性强制性规定。本案中，樊健兵、袁水兰根据双方签订的《商品房买卖合同》中“土地使用年限2001年12月至2071年12月”条款约定主张权利。根据该合同内容，双方明确案涉房屋的土地性质为商业用地，商业用地的使用年限应根据法律法规确定，不属于当事人约定范围。双方在《商品房买卖合同》中约定的“土地使用年限2001年12月至2071年12月”违反了效力性强制性规定，属无效条款。条款无效不影响合同效力。关于案涉房屋土地性质已在合同中明确系商业用地，双方对此事实在签订合同及办理产证时均明知，现樊健兵、袁水兰主张天宇公司赔偿损失，缺乏法律依据和合同依据，应承担举证不能的法律后果。故对樊健兵、袁水兰诉请，碍难支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回樊健兵、袁水兰的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计7202元（樊健兵、袁水兰已预交），由樊健兵、袁水兰负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对原审查明的基本事实予以确认。本院认为，案涉房屋系樊某（已故）向天宇公司购买并签订《购房协议书》，该协议约定该房屋性质为住宅（营业）楼，并未明确房屋的土地性质以及使用权年限。后因樊某去世，樊健兵、袁水兰主张办理产权证书，并于2009年与天宇公司签订《商品房买卖合同》以供办理产权证书使用，也就是说，2009年所签订的协议与购买房屋无关，只是为了办理产权证书而签订，在该协议中，明确房屋的规划用途为商住。虽然2009年协议载明土地使用年限自2001年12月至2071年12月，但该约定显然与商住的约定相矛盾，且该协议并非出卖房屋时签订的协议，并非当事人的真实意思表示。樊健兵、袁水兰并非案涉房屋的实际买房人，对案涉房屋买卖时的情形并不清楚，亦未能举证证明樊某在2002年购买房屋时受到欺诈或胁迫，其主张天宇公司故意隐瞒房屋的土地性质，并据此赔偿损失，并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人樊健兵、袁水兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14404元，由樊健兵、袁水兰负担。本判决为终审判决。审判长  曹忠明审判员  符东杰审判员  谷昔伟二〇二一年九月十七日书记员  姚玮琦