浙江省诸暨市人民法院    执行裁定书    （2021）浙0681执异204号     案外人（异议人）：冯文江，男，1986年4月22日出生，汉族，住浙江省诸暨市店口镇祝家坞村826-1号，公民身份号码：XXX。       申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室，统一社会信用代码：91330000075327358A。       法定代表人：孙建华。       委托诉讼代理人：蒋江，男，系公司员工。       委托诉讼代理人：赵宇，女，系公司员工。       被执行人：诸暨市海东机械有限公司，住所地浙江省诸暨市次坞镇吴高坞村，统一社会信用代码：91330681556199780Y。       法定代表人：冯海东。       被执行人：诸暨市倡奇机械厂，住所地浙江省诸暨市次坞镇吴高坞村，统一社会信用代码91330681L319019553。       投资人：冯海东。       被执行人：冯海东，男，1974年12月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市，公民身份号码：XXX。       被执行人：冯轲均，女，1975年4月21日出生，汉族，住浙江省诸暨市，公民身份号码：XXX。       本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商公司）与被执行人诸暨市海东机械有限公司（以下简称海东公司）、诸暨市倡奇机械厂（以下简称倡奇机械厂）、冯海东、冯轲均金融借款合同纠纷一案中，案外人冯文江对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年8月26日进行听证，冯文江、浙商公司的委托诉讼代理人蒋江和赵宇、冯海东到庭参加听证。现已审查终结。       案外人冯文江向本院提出异议请求：请求贵院拍卖倡奇机械厂名下坐落于诸暨市次坞镇吴高坞村的房地产（以下简称案涉房地产）时保护案外人的租赁权，停止案外人限期腾退该房地产的执行措施。事实与理由：近日贵院作出（2015）绍诸执字第5084号预拍卖公告，拟对涉案房地产进行拍卖，并要求所有使用者予以腾退。但该执行措施严重影响了案外人的合法租赁权益，案外人与倡奇机械厂于2012年8月20日签订厂房租赁协议，租赁了涉案房地产中的三楼厂房约400平方米作为生产之用，租赁到期日为2027年8月20日，租金已经付清。案外人一直在使用三楼厂房，现尚在有效租赁合同期内。根据买卖不破租赁原则，执行中租赁房地产权属的变更不影响原租赁合同的继续履行，案外人作为承租人仍有权继续合法合理占有使用涉案房地产。故案外人依法提出本执行异议。       申请执行人浙商公司辩称：租赁协议系虚假的，租赁期限15年不合常理，租金按面积折算每平方米50元不到远低于市场价，租金前10年一次性付清也违背常理，后5年租金如何支付没有约定矛盾。如果租赁是事实的，请提供租金支付凭证等相关证据证明。请法庭驳回案外人的异议请求。       被执行人海东公司、倡奇机械厂、冯海东共同辩称：当时出租时未想到那么多，10年的租金一次付清不便宜的，且出租的厂房在三楼。租赁协议是事实的，请支持案外人的异议请求。       本院查明：2015年5月25日，本院对浙商银行股份有限公司绍兴诸暨支行（以下简称浙商银行）诉海东公司、倡奇机械厂、冯海东、冯轲均金融借款合同纠纷一案作出（2015）绍诸商初字第1702号民事判决书：一、海东公司应归还浙商银行借款本金270万元及至2015年3月20日止的利息42281.49元，自2015年3月21日起至借款本金实际付清日止的利息按合同约定和中国人民银行规定的相关标准支付，款限本判决生效之日起三日内付清；二、海东公司应支付浙商银行律师代理费计人民币20000元，款限本判决生效之日起三日内付清；三、若海东公司未按期履行上述第一、二项债务，则依法拍卖或者变卖倡奇机械厂提供抵押的坐落于诸暨市次坞镇吴高坞村的房地产［房产证号：房权证诸字第XXXX号、土XXXX号：诸暨国用（2012）第90601451号］，所得价款由浙商银行绍兴诸暨支行在最高债权额643万元内优先受偿；四、冯海东、冯轲均对海东公司的上述第一、二项债务在最高本金余额270万元及相应的利息、罚息和实现债权的费用范围内承担连带清偿责任。判决生效后，经浙商银行申请，本院于2015年8月10日以（2015）绍诸执民字第5084号立案执行。2015年10月23日，本院作出（2015）绍诸执民字第5084号执行裁定，裁定查封涉案房地产，查封期限三年。2016年5月13日，本院作出（2015）绍诸执民字第5084号之一执行裁定：终结（2015）绍诸执民字第5084号案件的本次执行程序。2019年7月22日，本院作出（2015）绍诸执民字第5084号之二执行裁定：变更中国信达资产管理有限公司浙江省分公司为本案的申请执行人。2020年12月17日，本院作出（2015）绍诸执民字第5084号之三执行裁定：变更浙商公司为本案的申请执行人。在案件恢复执行后，本院于2021年1月6日作出（2015）绍诸执民字第5084号预拍卖公告，拟对涉案房地产进行司法处置，案外人冯文江遂提出上述异议。       另查明，案涉房地产于2012年11月13日办理房屋所有权证登记，房屋所有权证号：房权证诸字第XXXX号，房屋所有权人：倡奇机械厂，共有情况：单独所有，房屋坐落：次坞镇吴高坞村，规划用途：厂房、办公楼，总层数：5层，建筑面积：2481.73平方米；于2012年12月6日办理土地使用权证登记，土地使用权证号：诸暨国用（2012）第90601451号，土地使用权人：倡奇机械厂，坐落：次坞镇吴高坞村，地号：906-100-469，地类（用途）：工业用地，使用权类型：出让，使用权面积（独用面积）：1610平方米；于2014年11月25日办理抵押权登记，他项权证号：诸房他证抵字第K000093764号，房屋他项权利人：浙商银行，房屋所有权人：倡奇机械厂，他项权利种类：最高额抵押，债权数额：最高债权额643万元，债权确定期间：2014年11月24日至2015年11月23日，附记：债务人：海东公司，本次抵押为顺位抵押。       上述事实，由（2015）绍诸商初字第1702号民事判决书、执行案件立案审查流程管理情况表、（2015）绍诸执民字第5084号、之一、之二、之三执行裁定书、协助执行通知书与送达回证、房屋所有权证、土地使用权证、他项权证、房地产司法鉴定估价报告、预拍卖公告等证据所证实。       案外人冯文江向本院提交了《厂房租赁协议》、营业执照副本各一份等证据。营业执照副本显示下列内容：诸暨市乐施管业有限公司，类型：有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人：冯文江，注册资本：50万元整，成立日期：2011年11月4日，住所：诸暨市店口镇祝家坞社区祝家坞自然村826-1号。厂房租赁协议显示下列内容：倡奇机械厂（甲方）与冯文江（乙方）于2012年8月20日签订厂房租赁协议，约定甲方将涉案房地产中第三层面积400平方米厂房出租给乙方用于生产加工；租赁期限15年，自2012年8月20日起至2027年8月20日止；租金每年2万元，租金10年20万元一次性付清；电费每月25日付清，不得拖欠等。听证时冯文江陈述，协议确实是2012年8月20日签订的，厂房是在2012年9月5日左右实际交付的，租金20万元是在签订协议当天晚上在厂房的办公室用现金一次性付给冯海东的，只有协议，没有开其他凭证。       申请执行人浙商公司向本院提交了（20503000）浙商银小循借字（2012）第00499号循环借款（最高额担保）合同及相应的诸房他证抵字第K000065659号他项权证和倡奇机械厂声明、（20503000）浙商银小循借字（2013）第01099号循环借款（最高额担保）合同及相应的诸房他证抵字第K000080586号他项权证和倡奇机械厂声明、（337099）浙商银高抵字（2014）第30016号最高额抵押合同及相应的诸房他证抵字第K000093764号他项权证和倡奇机械厂声明等证据材料。显示下列内容：2012年11月27日，海东公司向浙商银行贷款，涉案房地产作为抵押物，于2012年11月29日办理抵押登记，他项权证号为：诸房他证抵字第K000065659号，最高债权额为297万元，债权确定时间为2012年11月27日至2013年11月27日，倡奇机械厂于2012年11月29日向浙商银行出具声明一份，承诺“截至2012年11月29日，该抵押物尚未出租”；2013年11月27日，海东公司向浙商银行贷款，涉案房地产作为抵押物，于2013年11月28日办理抵押登记，他项权证号为：诸房他证抵字第K000080586号，最高债权额为394万元，债权确定时间为2013年11月27日至2014年11月26日，倡奇机械厂于2013年11月25日向浙商银行出具声明一份，承诺“截至2013年11月25日，该抵押物尚未出租”；2014年11月24日，海东公司向浙商银行贷款，涉案房地产作为抵押物，于2014年11月25日办理抵押登记，他项权证号为：诸房他证抵字第K000093764号，最高债权额为643万元，债权确定时间为2014年11月24日至2015年11月23日，倡奇机械厂于2014年11月21日向浙商银行出具声明一份，承诺“截至2012年11月21日，该抵押物尚未出租”。       本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。涉案房地产系本院正在执行的申请执行人浙商公司与被执行人海东公司、倡奇机械厂、冯海东、冯轲均金融借款合同纠纷一案的抵押物，虽一直作为海东公司向浙商银行持续借款的抵押物，但因此前的合同均已履行完毕，抵押登记被注销，故浙商银行对涉案房地产享有的抵押权应从本案借款抵押登记时间2014年11月25日起计算，因浙商银行该债权已最终转让给浙商公司所有，故该抵押权依法亦应由浙商公司享有。现案外人冯文江以其对涉案房地产建立的租赁关系早于浙商公司所拥有的抵押权为由，提出法院在处置涉案房地产时应保护其租赁权并在租赁期限内阻止向受让人移交的异议。如果冯文江所主张的租赁权要获得保护，须以其与倡奇机械厂之间存在真实的租赁关系且早于抵押权的设立为基本前提。现案外人冯文江提供证明租赁关系的证据材料仅为《厂房租赁协议》，该《厂房租赁协议》可以随时形成，具有可塑性，且协议签订时间“2012年8月20日“又与倡奇机械厂在抵押登记时向浙商银行出具的《声明》承诺的“截至2014年11月21日，该抵押物尚未出租”内容相矛盾，而《声明》的公信力明显高于《厂房租赁协议》；且协议约定“前10年租金计20万一次性付清，而后5年租金支付未作任何约定”的内容明显存疑，违反了通常厂房租赁合同的惯例，不能作合理解释；按冯文江陈述的租金支付方式，如此大额租金用现金支付且收款方未出任何凭证更是不可思议。现浙商公司提出该《厂房租赁协议》是虚假的，在存在上述众多无法正常解释现象的情况下，仅凭现有的证据材料，对冯文江与倡奇机械厂就涉案房地产是否真实签订过《厂房租赁协议》及是否真实建立起租赁关系无法确认。综上，本院无法确认冯文江与倡奇机械厂之间自2012年8月20日起就存在长达15年的涉案房地产租赁合同关系，从而无法进一步确认冯文江对涉案房地产建立的租赁关系早于浙商公司所拥有抵押权的设立。故对冯文江提出的执行异议，因证据不足，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：       驳回案外人冯文江提出的执行异议请求。       案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。       审判长边防     审判员徐平君     审判员陈波     二〇二一年九月七日     书记员吴洒