北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终4551号上诉人（原审原告）：北京谨行仓储有限公司，住所地北京市石景山区高井甲32号。法定代表人：卢金昇，执行董事。委托诉讼代理人：刘万勇，北京市中通策成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京圣雅德房屋租赁有限公司，住所地北京市石景山区高井甲32号储运部（东院）、（西院）。法定代表人：吴保国，总经理。委托诉讼代理人：刘振威，北京市泽普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华夏军人退役创业发展服务中心，住所地北京市丰台区西四环南路35号院1号楼4层4013室。法定代表人：陈德东，执行董事。委托诉讼代理人：陈振洲，北京君理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺峰，男，1960年4月10日出生。被上诉人（原审被告）：张新建，男，1985年9月20日出生。被上诉人（原审第三人）：北京军创伟业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路66号地下二层225室。法定代表人：徐东，职务不详。被上诉人（原审第三人）：北京泓大军创房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区造甲街110号2号平房（新村企业集中办公区）。法定代表人：张涛，职务不详。上诉人北京谨行仓储有限公司（以下简称谨行仓储公司）因与被上诉人北京圣雅德房屋租赁有限公司（以下简称圣雅德公司）、华夏军人退役创业发展服务中心（以下简称军人服务中心）、贺峰、张新建、北京军创伟业房地产开发有限公司（以下简称军创伟业公司）、北京泓大军创房地产开发有限公司（以下简称泓大军创公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谨行仓储公司之委托诉讼代理人刘万勇，被上诉人圣雅德公司之法定代表人吴保国及委托诉讼代理人刘振威，被上诉人军人服务中心之委托诉讼代理人陈振洲到庭参加了诉讼，被上诉人贺峰、张新建、军创伟业公司、泓大军创公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。谨行仓储公司上诉请求：撤销原判，改判支持谨行仓储公司的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用、公告费由被上诉人负担。事实与理由：1.一审判决对《合作开发建房合同》的合同目的没有进行认定即认为合同可以继续履行属于事实认定不清。《合作开发建房合同》是一个综合性的合同，既含有土地使用权转让的内容，也含有房地产开发的内容。被上诉人应当举证证明合同可以继续履行。军创房地产公司无能力履行合同才将公司注销，现合同当事人均不能进行房地产开发，《合作开发建房合同》根本无法继续履行。2.一审判决对《合作开发建房合同》适用法律错误。《合作开发建房合同》的合同性质既是土地使用权转让合同，也是合作开发房地产合同，且不论该合同性质如何，该合同都应认定为无效或者无法履行。涉案合同是三方协议，提供土地使用权的是谨行仓储公司，收取固定收益，不承担经营风险的是圣雅德公司，一审法院将两主体混淆为一个，适用法律错误。涉案合同违反了据北京市政府《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》京国土（2010）480号规定，应属无效。一审法院未查明军创房地产公司是否有房地产开发资质，根据《关于国有土地使用权司法解释》第十三条规定，当事人双方均不具备房地产开发经营资质的应当认定合同无效。3.一审判决对事实查明及本院认为部分与本案无关，超出了本案需要认定的事实范围，属于超范围裁判，二审法院应当予以纠正。圣雅德公司辩称，一审判决正确，不存在超范围裁决。军人服务中心辩称，涉案合同如果无效，则不存在解除的问题。合同一方主体消灭，是合同法定终止的事由。即便法院认为涉案合同有效，合同继续履行也不太可能，现在双方无法就合同如何履行达成一致意见。谨行仓储公司向一审法院起诉请求：请求确认解除2008年12月27日的《合作开发建房合同》。一审法院认定事实：2008年12月27日，军宏储运部（甲方）、军创房地产公司（乙方）、圣雅德公司（丙方）签订《合作开发建房合同》。合同第一条载明“丙方的产生是有甲方股东股权转让后形成的公司并继承原甲方的债权债务”；第三章“甲乙丙三方合作基点”约定“第五条：甲方以出让土地使用权参与本合同项下的房地产开发合作，甲方出让的地块位于北京市石景山区高井甲32号储运部东院及西院，地块编号京石国用（2007出）第0178号和京石国用（2007出）第0175号。第六条：本合同项下的土地使用权出让年限为50年。自颁发该地块《国有土地使用证》之日起算起。第七条：乙方向甲方股东支付一定数额的转让金（不含个人所得税及各种相关税费）及转让合同项下乙方出资兴建的可出售的建筑面积2000平方米的（通暖、通气、通电）房屋产权给甲方，作为甲方地使用权转让及股权转让费用的条件（包括各类税金均由乙方缴纳）。第八条：在乙方开发建设时，由原甲方现合同中的丙方协助解除房屋租赁合同及拆迁；拆迁和周转费用按政府规定执行由乙方承担费用同时自建部分按乙方承诺办理相应的手续。如有拒迁户，自行承担法律责任，放弃其所享有的住房面积，由乙方自行解决。第九条：乙方承担甲方名下地块转为开发住宅用地所需缴纳的一切费用及合同项目下开发建设所需一切资金。在未开发前，土地房屋的租赁费由原甲方即丙方收取。第十条：根据北京市政府的相关规定，开发规划中全部公有设施，由乙方出资并使其达到中国现行设计和施工规范的标准。”第五章“甲乙丙三方权益”约定“第十三条：甲方即丙方协助乙方办理合同项下所出让土地变为开发住宅用地的一切手续，乙方承担由此发生的一切费用。第十四条：乙方在合同项下对受让土地范围内所进行的开发建设、经营活动其合法权益受法律保护。第十五条：在开发规划制订过程中，甲方即丙方有建议权，尤其对乙方转让给丙方产权的建筑房屋，有提出设计要点的权力，监督施工的权力，并参与竣工验收。第十六条：乙方承若给丙方的房屋与乙方自行开发销售的商品房应具有同等的投资、设计、施工水平，乙方应向丙方提供开发规划副本。第十七条丙方除第十三条规定外，不得参与乙方的正常经营活动，包括商品房的定价及出售。第十八条：乙方在实施开发规划中，在乙方承若丙方的产权房屋及全部公用设施建设完成后有权将合同项下的剩余部分的地块的使用权转让（包括出售、交换和赠与）。第二十条：在甲乙合作开发为一体时，原甲方所有权益由丙方承担，合作时必须保障原甲方所有权益得以兑现给丙方，丙方对合作方有监督制约权。第二十一条：如果原甲方的权益受到侵害，丙方有权对合作方提起诉讼以维护原甲方的合法权益。第二十二条：未尽事宜，可另行洽商，做为主合同的附件。”第二十七条“合同签订生效后，丙方对乙方拥有建筑面积2000平方米的债权，其债权金额以同地区同类开发销售的商品房价格为准。另外，优惠每户45平方米左右的住房面积，每平方米的价位为3500-4000元之内，并优惠15%-20%范围内。乙方取得商品房销售证后，优先与丙方签订房屋买卖合同，房屋产权过户给丙方后，双方债权债务消除，小区后续的物业管理与乙方负责”。第八章“违约责任”第三十条约定“乙方在取得政府开发许可证以后，未按开发规划进行建设或连续贰年不投资开发建设，丙方有权无偿收回土地使用权，并不退任何发生的相关费用。”第九章“陈述和保障”约定“第三十二条：二〇〇六年六月十二日签订的“股权转让和定金支付协议”为本合同的附件1，二〇〇七年十月二日签订的《股权转让及定金协议》的补充协议为本合同附件2与本合同具有同等法律效力。第三十五条：本合同履行至乙方将建筑面积2000平方米的房屋产转让给丙方且手续完备后，自行终止。”该协议对于合作期限并未约定。2009年1月7日，圣雅德公司成立，其由原军宏储运部股东转让股份后设立。2019年9月26日，军创房地产公司被注销，其股东为被告贺峰、张新建及军人服务中心，落款日期为2019年9月26日的股东会决议第3条内容为：注销后的未尽事宜由全体股东承担。2020年8月13日，军宏储运部名称变更为“北京谨行仓储有限公司”。《合作开发建房合同》涉及的土地位于北京市石景山区高井甲32号储运部（东院）、（西院），产权均登记在军宏储运部名下。2006年11月7日，军宏储运部与北京市国土资源局签订《北京市国有土地使用权出让合同》两份，约定两地块的土地用途为工业，土地使用权出让年限为50年。相关不动产登记档案显示石景山区高井甲32号储运部（东院）宗地总面积为4228.64㎡，房屋总面积为650㎡，建筑占地总面积为650㎡；石景山区高井甲32号储运部（西院）宗地总面积为17492.45㎡，地上建筑面积为3456.16㎡。现圣雅德公司依据合作开发建房合同实际占有使用涉案土地。除涉案协议之外，军宏储运部、军创房地产公司、圣雅德公司、泓大军创公司、军创伟业公司还签订了下列4份合同：1、2006年6月12日，军宏储运部（甲方）与军创伟业公司（乙方）签订《股权转让和定金支付协议》；2、2007年10月12日，军宏储运部（甲方）与泓大军创公司签订《〈股权转让及定金协议〉的补充协议》；3、2008年12月29日，军宏储运部（甲方）、军创房地产公司（乙方）签订《协议书》；4、2009年8月17日，军宏储运部、军创房地产公司（甲方）、圣雅德公司（乙方）签订《补充协议》。前述协议内容涉及了原军宏储运部股东股权转让、土地出让金给付、军宏储运部职工安置等事宜。依据上述协议，军宏储运部的原股东在收到股权转让款后，陆续将所持股权转至军创房地产公司指定人员名下。后军宏储运部的股权几经流转，现股东及持股比例情况为：北京谨行资产管理有限公司持股48.86%、福州谨行科技发展有限公司持股51.14%。庭审过程中，谨行仓储公司认为，因军创房地产公司已经注销，签署合作开发建房合同的三方均无建房资质，故合同目的无法实现，应予以解除。圣雅德公司不同意解除合同，认为只要走完相应的审批手续，合同目的是可以实现的，且在房屋没有建成之前，圣雅德公司依据合同占有土地，并将土地上的房屋进行出租收取相应收益。军人服务中心认为各方主体签订的五份合同存在内部联系，应当一并处理，不应单独处理其中的一份合同，同时表示自己作为军创房地产公司的大股东，继受相关权利义务，愿意继续履行合同。一审法院认为，依据相关法律规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。军宏储运部、军创房地产公司、圣雅德公司签订的《合作开发建房合同》约定军宏储运部提供土地使用权但并不承担经营风险，故涉案合同实质为土地使用权转让合同。涉案合同对各方主体的权利义务作出了安排，基于圣雅德公司系由原军宏储运部股东转让股份后成立这一特殊身份，军宏储运部作为土地使用权的提供方，其认可土地开发之后的利益由圣雅德公司享有，同时还认可未开发前土地房屋的租赁费用由圣雅德公司收取。现谨行仓储公司主张解除合同的依据为，军创房地产公司被注销，合作建房的合同目的无法实现。关于谨行仓储公司的主张是否能够成立，一审法院做如下分析：一方面，军创房地产公司虽被注销，但2019年9月26日的股东会决议约定，注销后的未尽事宜由全体股东承担，且作为大股东的军人服务中心愿意继续履行合同，故合同一方主体注销不能成为解除合同的理由；另一方面，圣雅德公司系原军宏储运部股东转出股份后设立，其既依据涉案合同获取土地开发之后相应权利，又依据该合同在未开发前使用涉案土地，其也要求继续履行合同。因与涉案合同密切相关的原军宏储运部股东股权转让合同已履行，谨行仓储公司在涉案合同中认可开发后的利益由圣雅德公司享有，且涉案合同未约定履行期限，也未赋予谨行仓储公司解除权，现作为涉案合同的主要权利义务方圣雅德公司与军人服务中心均主张继续履行合同的情形下，谨行仓储公司的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。被告贺峰、张新建、第三人军创伟业公司、泓大军创公司经一审法院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回北京谨行仓储有限公司的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。就《合作开发建房合同》的性质，鉴于涉案合同并未约定作为提供土地使用权的军宏储运部承担开发建房的风险，一审法院认定该合同为土地使用权转让合同正确，本院对此予以确认。谨行仓储公司主张收取固定利益的为圣雅德公司，故涉案合同既是土地使用权转让合同，也是合作开发房地产合同，对此，本院认为，圣雅德公司收取固定利益的权利是军宏储运部在涉案合同中让渡的，军宏储运部取得该权利的对价是对军创房地产公司进行土地使用权出让，故涉案合同是土地使用权转让合同，至于军宏储运部与圣雅德公司在涉案合同中对于让渡该权利是否基于其他法律关系或存在相应对价，非本案审理范围。就涉案合同的效力，虽然涉案合同约定将工业土地用于房地产开发，但合同中明确约定了进行土地用途的变更，而军宏储运部与北京市国土资源局签订的《北京市国有土地使用权出让合同》中亦明确改变土地用途应先进行申请，由此可以看出，涉案土地变更用途、进行转让以及进行房地产开发并非禁止的，可以通过审批实现，谨行仓储公司有关涉案合同即便是土地使用权转让合同亦应属无效的主张，没有法律依据，本院对此不予采信。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。虽然军创房地产公司已经注销，但合同主体一方消灭，合同并不当然终止，本案中，涉案合同性质为土地使用权转让合同，而非合作开发房地产合同，土地转让的相应收益由圣雅德公司享有，现涉案土地亦由圣雅德公司使用，圣雅德公司不同意解除合同。即便如谨行仓储公司所述，涉案合同的履行涉及多方利益，现其在无约定合同解除权的情况下，仅以军创房地产公司无法履行合同为由要求解除合同的依据不足，一审法院驳回其相应诉讼请求正确，本院对此予以确认。综上所述，谨行仓储公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141800元，由北京谨行仓储有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 刘佳洁二〇二一年九月二十二日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥