上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7470号上诉人(原审被告)：顾赛球，女，1966年12月12日生，汉族，住上海市崇明区。上诉人(原审被告)：顾玉磊，男，1987年4月2日生，汉族，住上海市崇明区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：陆永法。被上诉人(原审原告)：吕建建，男，1985年7月12日生，汉族，户籍地山东省，现住上海市崇明区。被上诉人(原审原告)：吕猛，男，1983年1月10日生，汉族，户籍地山东省。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：顾耀球。上诉人顾赛球、顾玉磊因与被上诉人吕建建、吕猛房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2021)沪0151民初1344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾赛球、顾玉磊上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：一审法院于2021年2月22日公开开庭审理本案，在开庭审理中，顾赛球到庭应诉，顾玉磊因故缺席。庭审中，顾赛球突然感觉胸闷、心跳加速，无法继续参加庭审，故中途退庭，尚未提出抗辩意见和最后陈述，一审法院于2021年6月10日作出一审判决，不公平、不公正，剥夺了顾赛球的抗辩及最后陈述的权利，故请求二审法院发回重审。吕建建、吕猛辩称，不同意顾赛球、顾玉磊的上诉请求。一审法院在审理过程中程序合法、事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一审第二次庭审中，顾赛球擅自离开法庭，当时在场的法官和人民陪审员劝其不要走，是其自己走的。顾赛球称剥夺其发表抗辩意见最后陈述意见不是事实，实际是顾赛球擅自离开，藐视法庭。吕建建、吕猛向一审法院起诉请求：判令顾赛球、顾玉磊向吕建建、吕猛支付房屋差价损失人民币280，000元(以下币种均为人民币)以及装修损失87，000元。一审法院认定事实：顾赛球、顾玉磊系母子关系，吕建建、吕猛系兄弟关系。2016年3月2日，经案外人上海裕静房地产经纪事务所居间介绍，顾赛球代表甲方(出让方：顾赛球、顾玉磊)与受吕猛委托的韩成美(合同乙方为吕建建)签订了《定金合同》1份。合同约定：甲方将位于上海市崇明区裕盛路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)、面积为91.46平方米的房屋以1，000，000元的价格卖给乙方；乙方签订本合同支付10，000元作为甲乙双方订立买卖合同的担保，签订买卖合同后乙方支付的定金款转为购房款；付款方式为签订本合同后一周内付890，000元，余款100，000元90天付清。合同同时约定，付第一次房屋款签订正式买卖合同，乙方付款900，000元后可以进行入住，乙方如有反悔必须赔付甲方的装修款120，000元。次日，顾赛球、顾玉磊(卖售方、合同甲方)与吕建建、吕猛(买受方、合同乙方)及案外人上海裕静房地产经纪事务所(居间方、合同丙方)就定金合同所确定的房屋签订了《房地产买卖居间协议》，该协议对定金合同所约定的房屋位置、房屋面积、买卖的价格作了确认，协议第十四条约定，本合同定金于2016年3月2日付10，000元，于2016年3月5日付970，000元，余款20，000元待六个月后产证过户好后付清，中介费10，000元在签订本合同时付清，如甲乙方不配合过户，双倍返还总房款。协议签订后，吕建建、吕猛按约向顾赛球、顾玉磊支付房款980，000元(含定金10，000元)，顾赛球、顾玉磊也于2016年3月5日将系争房屋交付给原告。另查明，系争房屋已通过执行程序返还给顾赛球、顾玉磊，顾赛球、顾玉磊亦已将购房款退还给吕建建、吕猛，目前系争房屋所在同地段市场价在每平方米14，000元至15，000元之间。又查明，(2018)沪0151民初2803号、(2018)沪02民终7342号民事判决书关于“签订房屋买卖协议时，顾赛球、顾玉磊是否知晓吕建建、吕猛尚不具备购房资格”的争议焦点，作出了如下认定：顾赛球、顾玉磊认为在签约时自己只知晓吕建建、吕猛是外地户籍，并不知晓其尚不具备购房资格；吕建建、吕猛认为在签约时就已明确告知顾赛球、顾玉磊，按当时政策规定连续缴满社会保险两年后即具有购房资格，吕建建、吕猛尚有三个月即可满足购房资格的限制，为了稳妥起见，合同才约定了六个月以后过户的条款，顾赛球、顾玉磊对此是明知的。法院认为，吕建建、吕猛申请的证人彭某、陈某某的证言证明合同签订时已经向顾赛球、顾玉磊明确告知吕建建、吕猛属于限购人士，离具备购房资格还差三个月，故约定签约的六个月以后办理过户手续，顾赛球、顾玉磊也承认知晓吕建建、吕猛属于外地人士，根据当时的政策，其理应对吕建建、吕猛是否具备购房资格予以关注，顾赛球、顾玉磊不知晓吕建建、吕猛不具备购房资格的陈述不符合常理，法院对吕建建、吕猛关于顾赛球、顾玉磊在签约时就知晓吕建建、吕猛尚不具备购房资格的辩解予以采信。顾赛球、顾玉磊也承认知晓吕建建、吕猛属于外地人士，其不知晓吕建建、吕猛不具备购房资格的辩解不符合常理。一审法院认为：根据生效判决书查明的事实及对争议焦点的认定，双方均明知吕建建、吕猛无购房资格的情况下，仍签订《房地产买卖居间协议》，系双方真实意思表示，由于未损害第三人利益和社会公共利益，应认定为有效。又因为吕建建、吕猛在前案诉讼时仍不具备购房资格，顾赛球、顾玉磊主张解除合同获法院支持，且经过法院执行，双方已经完成了退房还款的程序。现吕建建、吕猛主张由于合同解除导致吕建建、吕猛无法实现购房所导致的涨价损失。法院认为，顾赛球、顾玉磊明知吕建建、吕猛无购房资格而签订合同，应认定双方对相应的风险有所预见，双方均存在过错，关于吕建建、吕猛主张的差价损失原则上应核定在前案判决时市场价与合同价之间的差价(吕建建、吕猛认为前案判决时市场价为18，000元／平方米左右，但愿意按本案诉讼现时市场价14，000元／平方米主张)。法院依据双方合同价与现时市场价作为吕建建、吕猛的损失范围，并结合双方的过错程度酌情处理，吕建建、吕猛另主张其在使用期间的装修损失，其虽提供了装修合同等材料，但尚不足以证明实际发生了装修事实，故法院难以支持。一审法院判决：一、顾赛球、顾玉磊于判决生效之日起十日内赔偿吕建建、吕猛房屋差价损失112，000元；二、吕建建、吕猛的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据(2018)沪0151民初2803号、(2018)沪02民终7342号民事判决书已查明的事实，顾赛球、顾玉磊在与吕建建、吕猛签订涉案《定金合同》《房地产买卖居间协议》合同时对吕建建、吕猛还差三个月方具备购房资格是明知的。双方合同于2016年3月5日签订，并约定尾款待六个月后产证过户好后付清，可见顾赛球、顾玉磊即使知晓吕建建、吕猛签约时尚不具备购房资格，但对因此须付出的等待时间最长不应超过六个月。然因2016年3月25日，上海市出台相关购房新政，将外省市人员交纳社保金年限从2年调整为5年，非合同双方当事人所能预见。本院认为，双方之间房屋买卖合同无法继续履行、系争房屋无法过户系因不可归责于双方的国家政策调控所致，顾赛球、顾玉磊并无过错，亦无主观违约之故意，且直至另案审理期间，吕建建、吕猛仍不具备相应的购房资格，故吕建建、吕猛在双方合同依法解除后主张房屋差价损失缺乏相应的合同及法律依据，一审法院判令顾赛球、顾玉磊向吕建建、吕猛支付房屋差价损失不当，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市崇明区人民法院(2021)沪0151民初1344号民事判决；二、吕建建、吕猛主张顾赛球、顾玉磊向吕建建、吕猛支付房屋差价损失280，000元及装修损失87，000元的诉请，均不予支持。一审案件受理费3，350元，二审案件受理费3，350元，均由吕建建、吕猛负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟法官助理 张 煜书 记 员 董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……