辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终2454号上诉人（原审被告、反诉原告）：锦州市天成房屋开发有限责任公司，住所地锦州市太和区吉祥街天成雅典30-213号。法定代表人：陈爽，该公司经理。委托诉讼代理人：崔晓东，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王某，女，2007年11月11日出生，汉族，住锦州市古塔区。法定代理人：王树军，王某之父，1963年9月6日出生，汉族，银行职员，锦州市古塔区。上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司因与被上诉人王某商品房预约合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0711民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦州市天成房屋开发有限责任公司上诉请求：1、请求依法撤销太和区法院（2021）辽0711民初159号判决第一项；改判刘冰与原告依据委托建房协议签订商品房买卖合同；2、请求维持一审判决第二项。3、请求改判支持上诉人原一审主张的被上诉人补交购房款未判决差额65146元（91997元-26850.9元=65146元）。4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误：一、一审判决认为，本委托建房协议合同相对人上诉人与被上诉人认可将刘冰变更为王某，违背事实，我公司与刘冰签订的委托建房协议自今没有解除，仍然具有法律效力，变更合同相对人非单方表示即产生变更后果，我公司与刘冰没有履行合同权利人变更手续，房款收据入住手续写为王某名，只是认可王某居住并不代表合同相对人我公司已认可变更，此认定违背民法典变更合同，需双方协商一致的原则。二、一审判决认定我公司在该楼东北角修建了外挂造型，该外挂造型独立存在，套内面积为23.34平方米，与本案所涉房屋相连但不相通，地面高于本案所涉及房屋地面30余公分，据此认定，不符合商品房标准，案涉商品房建筑面积应确认为109.13平方米而不应是锦州市房地产测绘中心对该房的测绘认证的137.09平方米销售面积。上述事实认定违背法律规定：1、锦州市房地产测绘中心对该房的测绘认证是137.09平方米，该结果的依据是套内建筑面积114.43平方米加分摊公用面积22.66平方米加阳台面积31.48平方米组成，该商品房面积测绘认证符合国家商品房测量规范的规定，不存在违法测绘认证情形，该规范第3.1.2项明确规定，房屋的建筑面积包括阳台面积，一审判决认定该房阳台面积23.34平方米不符合商品房标准，没有法律依据，与该规范相违背。2、如果23.34平方米阳台不符合商品房销售面积标准，首先应当由被上诉人依法申请撤销锦州市房地产测绘中心出具的锦房测2015119号商品房销售面积核定认定书或依法申请上一级测绘机构重新测绘或由测绘行政主管机关（住房建设机关）依法对测绘认证作出违法处理结论后再行判决调整。3、一审判决产生的后果是刘冰将办理的产权登记面积仍然是137.09平方米，如果按判决109.13平方米申请产权登记，那么登记机构在没有有权出具撤销原初始登记137.09平方米文件的情形下，无法为该房办理109.13平方米产权登记，该房网签备案登记表无法生成，除非让我公司按每平方米1854.78元（总价254272.9元除以137.09平方米=1854.78元）收取房款，而非判决的每平方米2330元，为刘冰办理137.09平方米产权登记，判决面积与执行面积价格相矛盾。另外，一审审理违反诉讼程序，一审中，被上诉人没有对该房阳台建筑面积是否符合商品房标准，应从该房屋面积中剔除提出诉讼请求，更没有举证，剥夺上诉人的诉权，一审法院超出诉讼请求范围进行实体审理，判决违反法律规定的不诉不理原则，其应承担的举证责任。王某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王某向一审法院起诉请求：1.请求确认锦州市太和区太和里45号楼66号为原告所有，被告协助原告办理不动产权证；2.本案诉讼费用由被告承担。锦州市天成房屋开发有限责任公司向一审法院反诉请求：1.请求判令刘冰给付委托建房款91997元；2.请求判令刘冰与原告依据委托建房协议确定商品房买卖合同；3.由被告承担诉讼费。一审法院审理查明：2009年5月27日，原告（反诉被告）王某的母亲刘冰与被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司签订《委托建房协议》。协议主要约定，刘冰委托锦州市天成房屋开发有限责任公司建房，地址天成雅典，位于太和区凌西大街以东，锦兴路以北，吉祥街以西；建筑面积具体户型四种86㎡、98㎡、124㎡、134㎡；入户时间2011年10月末；交款时间每户预交房款12万元，余款在通知入户前一个月内结清；2010年7月4日，锦州市天成房屋开发有限责任公司出具天成雅典选房认证单，确认刘冰选定天成雅典45号楼西数三单元3层东66号。2010年11月11日，刘冰支付锦州市天成房屋开发有限责任公司建房款104230元。2012年3月15日，锦州市天成房屋开发有限责任公司为王某开具收款收据。收款收据载明，交款人王某，收款单位天成开发，人民币227422元，收款事由房45-66,106.51。同日，王某按照房屋面积106.51平方米向该小区物业管理有限公司支付维修基金、取暖费等费用。同日，锦州市天成房屋开发有限责任公司为王某开具住房批准证。住房批准证载明，房屋坐落太和区太和里（街、路）45＃段66号，业主姓名王某，建面106.51㎡。2012年5月25日，王某按照房屋面积106.51平方米向该小区物业管理有限公司支付物业费、装修违约金、维护费、清运费、电梯电费等费用。2015年10月10日，锦州市房地产测绘中心对天成雅典45号楼面积进行了测绘，认证天成雅典45号楼西数三单元三层东侧商品房销售面积为137.09平方米、四层至十八层东侧商品房销售面积为109.13平方米。经查，本案所涉房屋坐落于锦州市太和区锦兴路天成雅典45-66号，位于45号楼西数三单元三层东侧，其建筑面积及结构与四层至十八层东侧房屋一致。在该房屋东北角，锦州市天成房屋开发有限责任公司修建了外挂造型，该外挂造型相对独立存在，套内面积为23.34平方米，与本案所涉房屋相连但不相通，且其地面高于本案所涉房屋地面30余公分，不符合商品房标准。一审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。买受人应当按照约定的数额、时间支付价款。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）王某的母亲刘冰与被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司签订的《委托建房协议》，具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且锦州市天成房屋开发有限责任公司按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。在合同履行过程中，双方以实际行为共同认可将合同一方刘冰变更为王某，并不违反法律规定。案涉房屋外东北角修建的外挂造型，与该房屋并不相通，不能构成该房屋的必然组成部分，且不符合商品房标准，故本案所涉房屋建筑面积应确认为109.13平方米。按照单价每平方米2330元计算，案涉房屋房价款应为254，272.90元，王某已经支付227422元，尚欠26，850.90元，王某应当支付给锦州市天成房屋开发有限责任公司。房屋交付使用之日起90日，王某未能取得不动产权属证书，锦州市天成房屋开发有限责任公司依法应当协助王某办理房屋产权登记手续。结合前述，王某要求锦州市天成房屋开发有限责任公司协助其办理房屋产权登记的诉讼请求，正当合法，本院予以支持。锦州市天成房屋开发有限责任公司反诉请求判令刘冰给付委托建房款91997元，因刘冰的合同权利、义务已由王某承接，支付房款的主体应为王某。对于锦州市天成房屋开发有限责任公司反诉请求，本院依法支持26，850.90元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司于判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）王某办理锦州市太和区锦兴路天成雅典45-66号房屋产权登记手续；二、原告（反诉被告）王某于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司房款26，850.90元；三、驳回被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，按照每日40.79元支付迟延履行金。案件受理费2356元，由被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司负担。反诉费1050元，由原告（反诉被告）王某负担236元，被告（反诉原告）锦州市天成房屋开发有限责任公司负担814元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：证据1、2009年由设计院出具的45号楼施工图纸，证明外挂造型是被上诉人房屋的阳台，在设计的时候就已经存在。证据2、商品房买卖合同网上备案存档表，是45号楼37号住户的，证明案涉楼房已经按照测绘面积在网上备案，在办理房照时房屋面积的数据已经自动生成，我们自己无法改动。证据3、房产测量规范GB/T17986-2000，证明国家规定房屋的建筑面积含阳台面积。王某质证意见为，对证据的真实性没有异议，但不能证明上诉人的主张，合同确定房屋面积为106平方米，不应由被上诉人承担责任。经查，上诉人提交的上述证据符合证据客观性、合法性的要求，但不能直接证明上诉人的主张，本院不予采纳。对于双方争议的事实，本院经审查认为：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当协助被上诉人办理案涉房屋的产权登记手续；二、被上诉人是否应当向上诉人补交购房差价款65146元。关于第一个焦点问题，经查，刘冰与上诉人签订的《委托建房协议》，具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，上诉人已经按照约定收受了购房款，且上诉人在合理期限内未与刘冰签订正式的商品房买卖合同，因此，该《委托建房协议》可以认定为商品房买卖合同。在合同履行过程中，上诉人同意为被上诉人开具收款收据，并为被上诉人开具住房批准证，被上诉人支付了维修基金、取暖费、物业费、装修违约金、维护费、清运费、电梯电费等费用，上述事实表明，双方在履行合同过程中，已经协商一致将合同的当事人刘冰变更为王某，现王某主张上诉人协助其办理案涉房屋产权登记手续具有事实及法律依据，一审法院予以支持并无不当。关于第二个焦点问题，上诉人主张锦州市房地产测绘中心对该房屋的测绘认证是137.09平方米，但根据双方陈述及图纸所示，外挂造型部分与45号楼66号房屋相对独立。互不相通，并非45号楼66号房屋的组成部分。另外，根据《中华人民共和国物权》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，上诉人仅提供了施工图纸及商品房销售面积核定书，并未提供不动产登记簿载明的客观情况，因此，上诉人要求被上诉人补交购房差价款65146元的主张依据不足，本院对此不予调整。综上所述，锦州市天成房屋开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1429元，由上诉人锦州市天成房屋开发有限责任公司负担。锦州市天成房屋开发有限责任公司已预交6340元，退还4911元。本判决为终审判决。审 判 长  钟 鸣审 判 员  安剑凌审 判 员  韩晓武二〇二一年九月二十八日法官助理  范宇文书 记 员  李丹妮