湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0104民初9657号原告：长沙市风来饮品有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道桔子洲大草坪景区北面通道西侧2号商铺。法定代表人：孙翠英，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：莫钦，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾楚怡，湖南金州律师事务所实习律师。原告:吕良，男，1979年2月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：莫钦，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾楚怡，湖南金州律师事务所实习律师。被告:湖南蓝泽网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道潇湘中路328号麓枫和苑5栋3层3001号。法定代表人：黄强，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：谭彦昭，男，1985年8月19日出生，汉族，系该公司监事。原告长沙市风来饮品有限公司（以下简称“风来公司”）、吕良诉被告湖南蓝泽网络科技有限公司（以下简称“蓝泽公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告风来公司、吕良向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还租金及押金共计949760元；2.判令被告向原告支付违约金89976元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月7日，吕良与被告签订《长沙市岳麓山风景名胜区桔子洲景区场地管理合同》，约定被告向吕良提供位于长沙市岳麓区橘子洲景区北面通道西侧房屋用于奶茶经营，期间为：2018年11月15日至2023年11月15日止，场地管理费租金每年30万元，第三年递增。合同签订后，吕良按约向被告支付了5万元装修押金以及第一年租金30万元。2019年1月15日，吕良与被告签订《橘子洲大草坪营业点关于租金缴付协议》，双方协商由承租方一次性付清五年租金，出租方将给予承租方优惠。即吕良向被告一次性支付剩余租期2018年11月15至2023年11月15日的租金942000元，则承租方已完全履行完毕全部交租义务。该协议签订后，吕良向被告支付942000元。2020年5月14日，吕良及长沙市风来饮品有限公司与被告签订《补充协议》，约定由吕良及长沙市风来饮品有限公司共同作为涉案合同承租方享受合同权利，承担合同义务。经原告核实，长沙岳麓山风景名胜区桔子洲景区管理处（简称：桔子洲管理处）对涉案场地享有经营管理权，并将场地交予案外人湖南未来以来食品有限公司（简称：未来以来公司）经营，之后未来以来公司将涉案场地交被告管理，再之后被告将场地租赁予原告。因被告、未来以来公司怠于向桔子洲管理处缴纳自2020年4月1日至今的租金，导致原、被告签订的场地管理合同目的无法实现。在此情况下，被告应当向原告退还已收2020年4月1日至2023年1月15日的租金899760元以及押金50000元，共计949760元。根据案涉合同13.2条被告除了需要支付房租之外，还需要支付未到期租金的10%。为维护原告合法权利，特诉至法院，望判如所请。被告蓝泽公司辩称，被告没有违约，是原、被告还有桔子洲景区三方在不可挽救的情况下做的协商，在被告无力支付景区租金为了避免造成原告在景区门店关闭，通过三方协商把景区租赁合同转让给了风来饮品公司，被告愿意承担多出来的损失，但不是违约，五万元押金愿意退还。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月7日，原告吕良（甲方）与被告蓝泽公司（乙方）签订了一份《长沙市岳麓山风景名胜区桔子洲景区场地管理合同》（以下简称“《管理合同》”），约定甲方将位于桔子洲大草坪景区北面通道西侧场地（以下简称“案涉门面”）交由乙方代管，由乙方改建为商业门面使用，该门面建筑面积共44平方米，管理期限自2018年11月15日起至2023年11月15日止，合约期5年。合同第四条“场地管理费用及支付方式”中约定：场地管理费用每年租金为300000元，第三年递增，支付方式为银行转账，乙方将一年管理费用一次性转入到甲方指定账户。合同第五条“甲方的权利与义务”中约定：1．甲方应在乙方支付30万租金之日将上述房屋钥匙交付乙方；2．甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。不得将乙方代管场地交由任何第三方；或在合同期内单方加价……合同第十三条“其他条款”中约定：……2．甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方上述金额未到期限的房租金10%的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金……5.乙方装修押金为5万元整，签订合同后与房租一并支付，一年内对景区环评无影响，对周围路面无影响，可以申请退回押金。2019年1月15日，吕良（乙方，承租方）与蓝泽公司（甲方，出租方）签订一份《橘子洲大草坪营业点关于租金缴付协议》，双方就租金缴付达成如下协议：一、租方五年共交付费用（300000+315000+330750+347288+364652）合计总金额为：1657690元。二、经双方友好协商，承租方采取一次性缴付五年租金的方式。出租方给予承租方的优惠政策为：A：五年零递增。B：补给五年银行基准存款利息。五年存款基准利息如下：第一年已缴付30万，剩余四年合计缴纳120万元。120万元资金银行存款基准利息为（年基准为1.5年利率，三年以上为1.8年利率）1200000×l.8%×5=108000元。C：由景区补助装修基金15万元整；优惠政策后合计五年共缴纳租金1242000元。D：在橘子洲公园原有广告展示牌上可以按时段性（具体时间段跟管理处经营科对接审核）播出茶颜悦色带公益性质的广告宣传。允许在地铁橘洲公园站做一个门店指引招牌（具体内容也须报审报批）。三、根据上述优惠，承租方应当在本协议签订后十日内向出租方缴纳剩余租金942000元，承租方缴纳该租金后，视为承租方完全履行完毕交租义务，出租方应当严格按照本协议第二条履行相应义务。2020年5月14日，原告吕良（乙方一、承租方）、风来公司（乙方二、承租方）与被告蓝泽公司（出租方）签订一份《补充协议》，主要内容为：甲方与乙方一于2018年11月15日签订《房屋租赁合同》，现就乙方一在合同所涉场地成立子公司（乙方二）事宜达成本补充协议，以资共同遵守：1、乙方一将以租赁场地为注册地址成立一家全资子公司，公司名称暂定为：长沙市风来饮品有限公司（实际以工商登记为准，公司筹备阶段由其负责人孙翠英代为行使权利并签署文件）。2、乙方二成立后，乙方一与乙方二共同作为合同承租方，乙方一与乙方二承诺按照《房屋租赁合同》以及本补充协议的约定享有合同权利，承担合同义务。3、乙方二登记成立后，将由乙方二向甲方缴纳租金，甲方应出具以乙方二为抬头的税费发票。4、本补充协议作为《房屋租赁合同》的补充，如主合同约定与补充条款的约定不一致，则以补充条款的约定为准。查，案涉房屋系由长沙市岳麓区风景名胜区桔子洲景区管理处（以下简称“桔子洲景区管理处”）出租给湖南未来以来食品有限公司，湖南未来以来食品有限公司将该房屋交由被告蓝泽公司转租给原告，后因湖南未来以来食品有限公司未按时向桔子洲景区管理处交纳租金，致桔子洲景区管理处与湖南未来以来食品有限公司之间签订的《大草坪经营店招标经营协议》于2020年3月31日终止。另查，1、2021年5月17日，风来公司就案涉房屋重新与桔子洲景区管理处签订一份《大草坪经营售卖点经营协议》，约定经营期限为四年，自2020年4月1日至2024年3月31日。同时，双方对经营概况、管理服务费付款方式、权利和义务及其他事项等进行了详细约定，并从此时起向桔子洲景区管理处交纳租金。2、自2018年9月7日至2019年1月17日期间，吕良陆续向蓝泽公司支付案涉房屋定金50000元、租金1242000元，共计1292000元。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《长沙市岳麓山风景名胜区桔子洲景区场地管理合同》《橘子洲大草坪营业点关于租金缴付协议》《补充协议》《大草坪经营售卖点经营协议》《证明》、微信聊天记录等证据佐证。本院认为，案涉《管理合同》及《橘子洲大草坪营业点关于租金缴付协议》，系吕良与蓝泽公司的真实意思表示，《补充协议》系吕良、风来公司及蓝泽公司对《管理合同》的补充及变更，内容均不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告蓝泽公司对于退还原告5万元押金不持异议，本院予以确认，本案的争议焦点主要为：被告应退还原告租金的金额计算问题及被告应否向原告支付违约金的问题。一、关于租金退还的金额问题。本案中，被告蓝泽公司愿意退还原告部分款项，但不认可原告提出的租金金额。对此，本院认为，因湖南未来以来食品有限公司于2020年3月31日后已不再享有案涉门面的经营权，故被告向原告收取在此之后的案涉门面租金于法无据，应当向原告进行退还。关于租金的计算标准，因原告已经按照《橘子洲大草坪营业点关于租金缴付协议》的相关约定，向被告支付了优惠后的五年租金1242000元，现因被告无法继续将门面提供给原告使用导致双方合同无法继续履行，原告主张被告按照优惠后的租金标准计算应返还的租金，理据充分，本院予以支持，经计算，被告应当向原告返还租金899760元。二、关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。前已述及，因被告的原因导致案涉《管理合同》及《补充协议》无法继续履行，被告应当对此承担相应的违约责任，现原告主张被告按合同约定支付违约金89976元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告湖南蓝泽网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕良、长沙市风来饮品有限公司退还租金899760元及押金50000元，共计949760元；二、限被告湖南蓝泽网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕良、长沙市风来饮品有限公司支付违约金89976元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7079元，由被告湖南蓝泽网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年九月六日法官助理  林 倩书 记 员  徐伟伟附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。