江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终2276号上诉人（原审原告）：舒挺锋，男，1956年4月6日生，汉族，住丹阳市华东建材城Ｃ区，户籍地浙江省泰顺县。被上诉人（原审被告）：丹阳市华东建材城有限公司，统一社会信用代码913211816821571276，住所地丹阳市西门老312国道西侧（原华东建材市场办公楼三楼）。法定代表人：罗恒斌。委托诉讼代理人：朱鹏程，江苏定典律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢震，江苏定典律师事务所律师。原审第三人：罗兆和，男，1963年3月20日生，汉族，住丹阳市。上诉人舒挺锋与被上诉人丹阳市华东建材城有限公司（以下简称华东建材）、原审第三人罗兆和房屋租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2021）苏1181民初4000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。舒挺锋上诉请求：撤销一审判决，依法重审改判。事实与理由：1、一审程序违法。舒挺锋于2021年4月20日向镇江市中级人民法院申请更换法官，4月22日一审法官适用简易程序裁判案件，5月13日舒挺锋再次向丹阳市人民法院民一庭庭长进行申请，但均未获得准许。2、一审认定事实、适用法律错误。2020年11月27日被上诉人以收取租金（广告费）为名强行关闭上诉人营业场所门与电，事实上造成工资、利润等损失以及对上诉人信誉造成不良影响。被上诉人为上诉人安装的先充后用储值式电表被第三人于工作中损毁，该表中储存的500元电费是被上诉人收取，被上诉人拒绝为上诉人办理电费转充的相关手续，此即侵占相关款项。上诉人于2014年5月14日交纳的是预付租金款而非广告费，被上诉人应当返还上诉人租金预交款180746元。2016-2020年被上诉人单方面将租金加价至140元/平方米-160元/平方米，缺乏法律依据。3、上诉人请求依据公平与合理原则，减免疫情期间的两个月租金。4、上诉人请求适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，维护合法权益。被上诉人华东建材答辩认为：一审认定事实清楚、程序正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人罗兆和未作答辩。舒挺锋向一审法院起诉请求：1、2020年11月27日，华东建材强行终止舒挺锋营业，请求赔偿损失10000元。2、立即返还舒挺锋电费500元。3、返还舒挺锋预交的租金款180746元。4、免除并返还疫情期间的两个月的租金7893元。事实和理由：2020年11月27日，华东建材以收取租金和广告分摊费用为由，强行关闭舒挺锋营业中的C区仓库601-603号592㎡的营业房门店，并关停电源，11月30日，舒挺锋交纳30000元后才予以恢复营业；第三人罗兆和损毁舒挺锋使用中的充值储存式电表，华东建材占有使用了舒挺锋500元电费；2014年4月24日，舒挺锋、华东建材签订租赁合同，约定租赁费每平方米80元，年租金47360元，从2014年5月至2020年12月30日止，舒挺锋合计交纳租金464906元，依据双方的合同约定，应付租金为284160元；2020年1至3月间，丹阳市人民政府倡议业主为承租户减免两个月的房租，舒挺锋的房租已交付至2020年12月30日。故请求判如所请。一审法院认定事实：2014年4月24日，舒挺锋、华东建材签订租赁合同，约定舒挺锋承租华东建材C区仓库601-603号592㎡的营业房，堆放瓷砖，租赁费每平方米80元，年租金47360元，租金交纳日为2014年10月29日，租赁期为一年，自2014年10月29日至2015年12月30日止。双方订立合同后，舒挺锋交纳租金的时间及金额如下：2014年10月28日交纳72880元；2015年12月27日交纳50000元；2016年1月26日交纳30000元，12月28日交纳50000元，30日交纳10000元；2017年8月11日交纳50000元；2018年2月11日交纳30000元，9月3日交纳24500元；2019年1月22日交纳30000元，1月31日交纳20000元；2020年1月22日交纳20000元，11月30日交纳30000元，12月30日交纳20000元，合计442380元。另查明，舒挺锋于2014年5月10日向华东建材交纳广告费用27526元。上述事实，由双方当事人签订的合同、收据及当事人陈述等证据予以证实。华东建材当庭陈述，2014年到2020年12月30日舒挺锋一共需缴纳租金497280元，计算依据：2014年-2015年12月30日按照80元每平米计算租金，2016年-2017年12月30日按照140元每平米计算租金，2018年-2020年12月30日按照160元每平米计算租金。2020年11月27日，华东建材向舒挺锋催要租金，双方发生纠纷，2020年11月30日，舒挺锋向华东建材交纳了30000元租金。一审法院认为：舒挺锋与华东建材签订了一年期的租赁合同，约定了当年的租金标准为47360元，期满后双方未续签合同，但按常理租金标准应当是逐年提高的，舒挺锋一直使用该租赁物至2020年12月30日。在此期间，舒挺锋不定期向华东建材交纳租金，华东建材均出具租金收据，舒挺锋交纳租金的金额与华东建材陈述的租金金额大致相当，故一审法院认为华东建材的陈述较为符合客观实际，舒挺锋未能向一审法院提供充分证据证明自己的观点，其诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回舒挺锋的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。2017年8月11日的收据金额标注为5000元，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，第一，上诉人在一审中申请法官回避，但其申请的缘由不符合法定回避事由，其回避申请未得到支持。上诉人据此认为一审程序违法的主张，本院不予支持。第二，上诉人请求依据2014年4月24日其与华东建材签订的《租赁合同》中约定的80元/平方米的标准计算租金。华东建材抗辩除第一年给予上诉人80元/平方米的标准计算租金外，其后2016至2017年，华东建材按照140元/平方米的价格收取租金，2018至2020年华东建材按照160元/平方米的价格收取租金。结合双方的陈述及提交的现有证据，被上诉人华东建材的抗辩具有明显优势证据，一审判决予以采信，并无不当。其一、根据上诉人在二审中的陈述，其于1996年在老市场，后2010年搬到新市场A1-A6区，之后搬到C区。上诉人在当地场所范围内经营多年，与被上诉人之间亦较为熟悉，依据常理和交易习惯，双方应进行过充分的沟通与协商，上诉人应该了解并知晓市场内的租金水平，且依据常理其也应该知晓租金会逐年上涨。其二、从华东建材向上诉人出具收据的时间节点和内容来看，上诉人于2014-2020年每年都会交纳租金，除2020年末双方因租金交纳发生争议外，现无任何确凿证据能够证明上诉人在前六年租赁期间内对租金问题提出异议。即便2020年末双方因租金问题发生争议后，上诉人依然向华东建材分两次交纳了合计5万元的租金，现其又要求华东建材返还高达18万余元的租金，显然不符合常理。同时，被上诉人于2016年1月26日开具的收据上明确载明了其收取的是2015-2016年的租金，2019年1月22日被上诉人开具的收据上明确载明了其收取的是2017-2018年的租金。上诉人认为其缴纳的租金是预交租金款的主张，亦与客观事实不符。其三、被上诉人华东建材向法庭说明了租金标准、计算方式和收取租金情况，并提供了关于调整商铺、仓库、加工房、场地租金上调的通知，同地段租赁合同中关于仓库租金的标准等证据予以佐证，华东建材的陈述一直较为稳定且能自圆其说，既拥有优势证据，且陈述较为可信。因此，对于上诉人请求被上诉人退还租金预交款的主张，本院不予支持。第三，关于上诉人要求被上诉人赔偿其被关停门、电时期内的利润、人工工资等损失的请求。由于该事系因上诉人未交纳租金所导致，且时间较短，上诉人亦未向法院提供确凿证据证明其损失范围及损失数额，故上诉人的该主张，本院不予支持。第四，关于上诉人要求被上诉人返还其预交的500元电费的请求，上诉人未提供证据证明其主张的事实依据，本院不予支持。综上所述，舒挺锋的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4282元，由上诉人舒挺锋负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 奚松伟审判员 宋 涛二〇二一年九月十六日书记员 张宏睿