辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3294号上诉人（原审被告）：中合鞍山盛仕德置业有限公司，住所地鞍山市铁东区深峪路39号四层1号。法定代表人：刘宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘朝东，辽宁助君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱亚楠，女，1978年10月31日出生，汉族，住鞍山市铁东区。上诉人中合鞍山盛仕德置业有限公司（以下简称“盛仕德公司”）因与被上诉人朱亚楠商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初1334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛仕德公司上诉请求：一、依法撤销鞍山市立山区人民法院（2021)辽0304民初1334号民事判决，发回重审或驳回被上诉人朱亚楠的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。标的额：17035.74元。事实与理由：一、本案事实认定错误，上诉人并没有多收取被上诉人购房款，双方签订的《商品房买卖合同》中，商品房建筑面积为170.43平，此为预测面积，为全封闭阳台面积。而实际施工时变成非全封闭阳台，根据阳台建筑面积计算规则，阳台面积应按50%面积计算，进而出现误差，应按实测面积为准。二、本案无法办理产权证的原因是在被上诉人及相关业主在小区内违法建筑非常严重，私搭乱建，使用不合格的保温材料对外墙加装保温，将半封闭阳台改建成全封闭阳台，造成规划、消防、不动产中心等单位的验收无法进行，完全不是上诉人造成的，上诉人无任何过错和违约行为，以上事实上诉人无数次向鞍山市各个执法部门举报要求解决。庭审中，上诉人提供了网上下载的鞍山高新区综合行政执法办公室因上诉人的举报，对民心网投诉4单元6号楼违建的回复，还提供了鞍山高新技术产业开发区城市建设办出具的《关于盛仕豪庭二期项目因小区内的违章建筑延期办理产权证的说明》，都能够证明以上事实。上诉人没有违约逾期办理产权证。朱亚楠辩称，服从原审判决。一、我房产证无法办理的根本原因是由于开发商资金链发生问题，所有的相关费用无法缴纳，其中就包括不给消防工程队结款，导致工程队不给提供消防图纸等一系列问题。小区二期现在消防设施还不齐全，部分管道无水。经过郭明义主席、韩玉起书记多次与相关部门协调，现在是不动产可以容许办理小区产权证，但也只是小部分业主办理了产权证。还有一大部分业主无法办理。原因是开发商资金不到位，建设银行抵押贷款无法解押，欠税务局1200万元税款，无法开具发票等。二、针对开发商所述把半封闭阳台改成全封闭阳台的问题。开发商的七号楼所有三楼作为精装房出售，他们将半封闭阳台改成全封闭阳台进行售卖。开发商带头违建，所以在此问题引发的后果上应承担全部责任。三、关于开发商所述高新区城建办出具的关于延期办理房产证的相关证明的情况说明：1.城建办不负责办理产权证，无权说明延期是因为违建；2.业主已经跟高新区城建办黄岩局长取得联系。其表明，当时开此证明不是用以证明不能办理房产证是因违建的问题，而且小区不是因为违建才不能办理产权证，如有需要其可以出庭为业主作证。四、针对于开发商所述消防、房产相关部门是因违建而无法办理房产证的说法，请提供其要求办理产权证但被有关部门驳回的材料。至于民心网的投诉，是由于违建影响到其他业主采光及安全。可以向具体投诉人了解。业主需要证据，请开发商向法院提供相关部门的情况说明。朱亚楠向一审法院起诉请求：1、依法判令盛仕德公司赔偿逾期办理产权证违约金3067.74元。2、依法返还商品房实测面积与售房时签订合同面积不符的差价13968.00元。3、依法判令盛仕德公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月22日，朱亚楠与盛仕德公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“朱亚楠向盛仕德公司购买位于鞍山市铁东区，产籍号为42-121-41-1021，建筑面积170.42平方米，单价3600元/平，总价款为613548元，首付款金额333548元，贷款金额280000元。”合同约定：“面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%。”合同约定：“出卖人应在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或者变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人应按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”。同日，朱亚楠接收涉案房屋。2016年11月30日，朱亚楠取得贷款部分的增值税普通发票，发票金额共计280000元。2020年10月12日，朱亚楠取得不动产权证书，该证书登记面积为166.55平，与朱亚楠、盛仕德公司签订的《商品房买卖合同》约定的面积170.43平相差3.88平。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。朱亚楠、盛仕德公司签订的房屋买卖合同中约定出卖人(盛仕德公司)应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人(盛仕德公司)提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人(盛仕德公司)须在上述期满前告知买受人(朱亚楠)，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人(盛仕德公司)应承诺新的备案时间。如因出卖人(盛仕德公司)责任，买受人(朱亚楠)不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人(朱亚楠)不退房，出卖人(盛仕德公司)应在买受人按已付房款的0.5%向买受人(朱亚楠)支付违约金。朱亚楠于2016年5月22日接收案涉房屋。该案盛仕德公司未举证证明其在交付房屋720日内，即2018年5月12日前将资料报产权登记机关进行初始登记备案，因盛仕德公司违约致使朱亚楠方不能在规定期限内取得房地产权属证书，在朱亚楠不退房的情形下，盛仕德公司应按已付房款613548元的0.5%即3067.74元向朱亚楠支付违约金，故该院对朱亚楠要求盛仕德公司赔偿延期办理产权违约金3067.74元的诉讼请求予以支持。关于朱亚楠主张盛仕德公司返还房屋实测面积与签订合同面积不符的差价款13968元一节，该院认为，朱亚楠的不动产权证书中登记涉案房屋的建筑面积为166.55平方米，而双方合同中约定的建筑面积为170.43平方米，约定比登记多3.88平方米，面积误差绝对值2.28%(166.55平-170.43平)/170.43平×100%。根据合同约定，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，应据实结算房价款，故朱亚楠的该项请求符合合同约定，盛仕德公司应返还朱亚楠面积差价13968元(3.88平×3600元/平)，对朱亚楠该项诉讼请求予以支持。关于盛仕德公司辩称迟延办理产权证系由于业主私自违建导致一节，盛仕德公司提交的延期办理房产证说明仅对办理房产证需要满足的条件进行说明，该证据材料无法证明因违建直接导致无法办理房产证，故该院认为盛仕德公司未提交充分证据证明业主违建与不能办理房产证之间具有因果关系，该院对盛仕德公司此项辩称不予采信。综上，一审法院据此判决：一、中合鞍山盛仕德置业有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付朱亚楠延期办理产权证违约金3067.74元；二、中合鞍山盛仕德置业有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付朱亚楠房屋面积差价13968元；如中合鞍山盛仕德置业有限公司未按判决指定的期间履行以上给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元(朱亚楠已预交)，减半收取113元，由中合鞍山盛仕德置业有限公司承担。本院认为，本案的争议焦点为：一、原审判决上诉人支付被上诉人延期办理产权证违约金是否正确；二、原审判决上诉人支付被上诉人房屋面积差价是否正确。关于第一个争议焦点，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款约定，上诉人有在房屋交付后720日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案的义务。上诉人在一、二审审理期间均未提供相应证据证明其履行了该项义务，原审判决上诉人承担违约责任事实清楚，应予维持。关于上诉人主张被上诉人存在私搭乱建、使用不合格的保温材料对外墙加装保温等行为，造成规划、消防、不动产中心等单位验收无法进行，房产证无法办理的问题。经查，上诉人一审审理期间提供的《关于盛世豪庭二期项目因小区内的违章建筑延期办理房产证说明》和民心网投诉的回复均不能证明本案的被上诉人存在上述行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，上诉人仍应向被上诉人承担违约责任。关于第二个争议焦点，上诉人主张合同中约定的是全封闭阳台面积，而实际施工时变成了非全封闭阳台，阳台面积应按50%计算，进而出现了误差。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定，房屋建筑面积是170.43平方米，阳台是“非封闭式”。依据上述约定，房屋面积在阳台非封闭式的情况下应当是170.43平方米，与上诉人所述合同中约定的是全封闭阳台面积不符，本院不予支持。原审依据不动产证书中记载的面积166.55平方米认定上诉人应返还多收取的面积差价款并无不当，应予维持。上诉人主张不动产证书中的面积不准确，应实际测量无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人中合鞍山盛仕德置业有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由上诉人中合鞍山盛仕德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年九月二十九日书记员 王婧涵