浙江省台州市路桥区人民法院    民事判决书    （2021）浙1004民初5308号     原告：浙江实创生活服务集团有限公司，住所地温岭市城东街道横山头村（综合楼后面）。       法定代表人：程海勇，董事长。       委托诉讼代理人：陈雪慧，该公司工作人员。       被告：沈坚，男，1989年6月5日出生，汉族，住台州市路桥区。       委托诉讼代理人：王卫力，台州市路桥区金清法律服务所法律工作者。       原告浙江实创生活服务集团有限公司与被告沈坚为物业服务合同纠纷一案，原告于2021年9月1日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2021年9月13日公开开庭进行了审理。原告浙江实创生活服务集团有限公司的委托诉讼代理人陈雪慧、被告沈坚及其委托诉讼代理人王卫力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告浙江实创生活服务集团有限公司向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告沈坚立即支付自2018年6月1日至2021年5月31日期间的物业服务费，计人民币22750.99元，截至2021年8月31日的违约金7088.22元，共计29839.21元；2．本案诉讼费由被告承担；3．并计算自起诉之日起至实际履行之日止，此期间产生的违约金按物业服务合同约定是日万分之五收取；后变更诉讼请求为：1．判令被告沈坚立即支付自2018年6月1日至2021年5月31日期间的物业服务费人民币22750.99元，及自逾期支付之日至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金（其中以7297.49元为基数自2018年12月1日起计算至实际履行之日止；以7726.75元为基数自2019年12月1日起计算至实际履行之日止；以7726.75元为基数自2020年12月1日起计算至实际履行之日止；按上述计算方式，截至2021年9月13日的前期违约金合计1538.52元，）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告沈坚系路桥区金清镇环西三路399号黄金海岸小区6幢1001室的业主。原告与台州市路桥区金清镇黄金海岸业主委员会签订《物业服务合同》约定：由原告提供物业管理服务，2018年6月1日到2019年5月31日被告按其拥有建筑面积每月每平方米1.7元向原告交纳房屋物业服务费，2019年6月1到2021年5月31日被告按其拥有建筑面积每月每平方米1.8元向原告交纳房屋物业服务费，并在每个物业服务年度的前6个月支付物业服务费，超过约定时间支付的违约金按日万分之五收取。被告拥有的6号楼1001室，其建筑面积为357.72平方米。被告拖欠了2018年6月1日至2021年5月31日期间的物业服务费，经原告多次催交，被告以各种理由拖延，拒不交纳。故原告诉至本院。       被告沈坚辩称，欠缴2018年6月1日至2021年5月31日的物业费属实，但诉讼请求与合同约定的标准不一致，系原告计算错误；原告物业服务做得不好，具体情况主要有：1．原告未按合同约定维护好公共部分的维修、养护、更换、卫生、管理义务，楼道经常有垃圾；2．地下室被保洁人员占用，保洁人员在里面存放垃圾和晾晒衣服等，保洁人员使用地下室的租金应抵扣物业费；3．楼顶的下水管道漏水，导致答辩人家的阳台积水严重，以致空调外机损坏。另，原告的物业服务补充合同是和业主委员会签的，物业费无故涨价，未召开业主大会，未进行公示，故原告涨价后的标准对答辩人不生效；且原告提供的合同是格式条款，解释权在答辩人，被告有理由拒绝支付违约金。       本院经审理认定事实如下：被告沈坚系台州市路桥区金清镇环西三路399号黄金海岸小区6幢1001室＋（跃）及车库14的所有权人，证载房屋建筑面积为357.72平方米。2018年5月19日，浙江实创物业服务有限公司与黄金海岸小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，聘请原告对黄金海岸小区进行物业管理，合同期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。合同第五条约定小高层住宅二层及以上（含地下库房）的物业管理费收取标准为按不动产登记簿记载的面积1.7元／月·平方米计算。2019年7月8日，浙江实创物业服务有限公司与黄金海岸小区业主委员会签订《补充协议》一份，小高层住宅二层及以上（含地下库房）物业管理费收取标准按不动产登记簿记载的面积1.8元／月·平方米计算；物业费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为物业费缴费周期的前6个月预缴当年的物业服务费，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费；逾期交纳物业服务费、车位服务费、水费等费用的，从逾期之日起每日按逾期未交纳费用的千分之五收取违约金。2018年6月1日至2021年5月31日期间，被告均未交纳物业服务费。其中2018年6月1日至2019年5月31日期间被告应支付物业服务费7297.49元；2019年6月1日至2020年5月31日的物业服务费7726.75元；2020年6月1日至2021年5月31日的物业服务费7726.75元，合计22750.99元。后经原告多次催讨，被告均未予以偿付。       另查明，浙江实创物业服务有限公司于2021年4月21日变更企业名称为浙江实创生活服务集团有限公司（即原告）。       以上事实有原告提交的物业服务合同、补充协议、照片，被告提交的照片，以及原、被告的陈述等所证实。       本院认为，原告浙江实创生活服务集团有限公司与黄金海岸小区业主委员会自愿签订《物业服务合同》及《补充协议》，双方意思表示真实，内容未违反法律、法规等禁止性规定，应为有效，该合同系业主委员会与依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主均有法律约束力。原告作为黄金海岸小区的物业服务单位，依法应履行提供物业管理服务的义务，同时享有向业主收取物业服务费的权利。被告沈坚作为该小区业主，应依合同约定向原告缴纳物业服务费用。被告辩称原告的诉讼请求与合同约定的标准不一致，本院按原告与黄金海岸小区业主委员会签订《物业服务合同》及《补充协议》约定的收费标准及被告提供的不动产权证记载的房屋建筑面积357.72平方米核算，被告在2018年6月1日至2021年5月31日期间欠缴的物业费与原告主张的一致，故本院对被告的该抗辩不予支持；被告辩称原告提供的物业管理服务不符合标准，楼道里经常有垃圾，本院认为，被告提供的照片仅能证明拍照当时的情况，也仅能看到一些烟头、装修产生的墙灰、拆快递包装的一些包装纸，应属正常现象，保洁人员也无法做到时刻保持小区任何角落一尘不染，故对被告的该抗辩本院不予支持；被告辩称地下室被保洁人员占用，保洁人员使用地下室的租金应抵扣物业费，但被告也在庭审中陈述其在原告起诉前不知道自家地下室是哪间，其是对照着购房图纸找到的，庭审中原告亦陈述该小区地下室未标注门牌号码，很多地下室均是大门敞开，无人管理状态，本院认为，地下室大门敞开，无人管理，可能存在保洁员使用的情况，并不排除该行为系保洁员个人行为，原告了解情况后应对该情况进行管理。但针对被告的该抗辩，本院认为，被告并未提供证据证明其在庭审前曾向原告反映该情况，也未进一步证明保洁人员使用地下室的行为系受原告指示，被告认为其地下室被使用，仅凭照片无法确认该地下室就是被告所有，其提供的不动产权证书亦未见关于地下室的记载，故本院对被告的该抗辩不予支持；被告辩称楼顶的下水管道漏水，导致答辩人家的阳台积水严重，以致空调外机损坏，本院认为，被告并未提供证据证明其曾向原告反映该情况，该漏水的管道只能进入到被告家中去维修，原告称庭审中第一次听说该情况，且庭审后原告已安排工作人员维修完毕，故对被告的该抗辩本院不予支持；被告辩称原告的物业服务补充合同是和业主委员会签的，原告提供的合同是格式条款，解释权在被告，被告有理由拒绝支付违约金，对此，本院认为，原告与黄金海岸业主委员会签订的补充条款不是格式条款，而是双方协商后的约定，且关于物业费涨价的告示原告亦已在小区楼下进行公示，该公示告知现在仍张贴在被告住所楼下，故对于被告的该抗辩本院亦不予支持。综上，被告尚欠原告物业费22750.99元事实清楚、证据确实充分，本院依法予以确认。原告按照合同约定计算违约金，并主动降低违约金计算标准为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：       被告沈坚于判决发生法律效力之日起十日内支付原告浙江实创生活服务集团有限公司物业服务费人民币22750.99元，截至2021年9月13日的前期违约金为1538.52元，并支付以22750.99元为基数自2021年9月14日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。       如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费410元，减半收取计205元，由被告沈坚负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。       本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。       审判员谢舒     二〇二一年九月二十六日     书记员杨欣     附：     《中华人民共和国民法典》     第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。     当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。     当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。     第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。     第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。     第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。     业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。     物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。     《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》     第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。     《中华人民共和国民事诉讼法》     第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。     浙江省台州市路桥区人民法院     上诉案件交纳诉讼费用通知书     （2021）浙1004民初5308号     浙江实创生活服务集团有限公司、沈坚：     原告浙江实创生活服务集团有限公司与被告沈坚为物业服务合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用410元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。     上诉案件缴费账号将在你（方）提交上诉状时另行通知。     二〇二一年九月二十六日