四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终17101号上诉人（原审被告）：成都嘉寓企业管理有限公司，住所地：四川省成都市成华区东华二路38号4栋18层11号、12号。法定代表人:王训越，经理。委托诉讼代理人：叶东灵，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：喻茂婷，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹品兰，女，1983年11月17日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：龚程，四川顶泰律师事务所律师。上诉人成都嘉寓企业管理有限公司（以下简称嘉寓公司）因与被上诉人邹品兰合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2021）川0108民初5155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。嘉寓公司上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回邹品兰的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，认定法律关系错误，一审法院认定基础法律关系为商品房买卖合同关系，但是嘉寓公司并非买卖合同当事人，按照买卖法律关系进行审理，应当追加出卖人，一审遗漏当事人；2.嘉寓公司与邹品兰之间系服务合同关系，嘉寓公司已经履行完全部义务，因邹品兰原因没有建立房屋买卖合同关系，邹品兰应当支付约定的服务费；3.邹品兰系违约，造成最终没有与出卖人建立商品房买卖合同关系，一审却判决退款，没有事实和法律依据；4.邹品兰系完全民事行为能力人，签订了合同，应当承担合同约定的责任。邹品兰二审答辩意见为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。邹品兰向一审法院提出的诉讼请求为：1.解除双方签订的《订购意向书》及相关协议；2.嘉寓公司退还邹品兰购房款300000元。一审认定事实：2019年12月29日，嘉寓公司与邹品兰签订《购房服务协议》《恒大曹家巷广场·认购确认函》《认购客户付款确认承诺书》。《购房服务协议》约定：嘉寓公司为邹品兰提供房源推荐、提供独家房源资讯并推进合适的楼盘以促成其与开放商签订买卖合同；定制优惠：提供独家定制购房价格优惠；租客推荐推荐适合的商家租客，促成所购物业与第三方建立商业运管服务。服务费为258487元。在协议签署后七天内付清全部服务费。若迟延支付超过三日，嘉寓公司可选择终止本协议，并要求支付服务费的20%作为定金惩罚。《恒大曹家巷广场·认购确认函》约定：2019年12月29日通过嘉寓公司提供的介绍和服务的情况下与成都恒大新北城置业有限公司签订《订购意向书》，订购恒大曹家巷广场项目xx号房，建筑面积30.81㎡，购房款337513元，服务费258487元。签署的《定购意向书》中约定的房屋总价为596000元，签署的《商品房买卖合同》中约定的房屋总价为337513元。《认购客户付款确认承诺书》约定采取分期付款总房款金额596000元，于2019年12月29日前支付该商品房定金27000元，于2020年1月5日前支付金额27300元，于2020年6月5日前支付金额96000元，于2020年11月5日前支付金额200000元。如未兑现上述任一承诺，该套房源定金做罚没处理，不予退还，服务费用不予退还。上述协议签订后，邹品兰于2019年12月29日向嘉寓公司支付了27000元，于2020年1月4日向嘉寓公司支付了273000元。后邹品兰要求嘉寓公司退还购房款。2021年3月24日一审受理本案，于2021年4月15日将起诉书副本送达嘉寓公司。一审庭审中，邹品兰称到开发商所在售楼部购房时，开发商的销售顾问推荐邹品兰与嘉寓公司签订上述协议。审理中，一审法院向嘉寓公司释明，其所收取款项中载明有“定金27000元”内容，征求其意见是否主张定金罚则，嘉寓公司明确表示放弃适用定金罚则。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.邹品兰的付款性质；2.邹品兰是否享有解除权；3.邹品兰的违约责任。1.关于邹品兰的付款性质，《认购客户付款确认承诺书》中约定了购房款总金额为596000元，以及分期付款的时间，未区分购房和服务费。《购房服务协议》约定在签订协议后七日内缴清全部服务费。根据原《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，本案中，《认购客户付款确认承诺书》确认的分期付款的时间、额度系采用填空的形式非格式条款，与《购房服务协议》支付服务费的格式条款存在冲突，应以非格式条款《认购客户付款确认承诺书》的约定为准。即邹品兰支付的300000元，其中27000元为购房定金，273000元为商品房价款。2.关于邹品兰是否有权解除合同，邹品兰与嘉寓公司签订的《购房服务协议》《恒大曹家巷广场·认购确认函》《认购客户付款确认承诺书》，系预约合同性质，因已经按照预约合同支付了定金，预约合同已经履行，对邹品兰要求解除《购房服务协议》《恒大曹家巷广场·认购确认函》《认购客户付款确认承诺书》的诉讼请求不予支持。3.《购房服务协议》《恒大曹家巷广场·认购确认函》《认购客户付款确认承诺书》系预约合同性质，邹品兰未按合同约定签署商品房买卖合同构成违约，嘉寓公司所收取的定金可不予退还，但嘉寓公司在审理中明确放弃适用定金罚则，系对自己权利放弃，嘉寓公司应退还全部款项。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.嘉寓公司于判决生效之日起十五内退还邹品兰购房款300000元；2.驳回邹品兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2900元，由嘉寓公司承担。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。另，《恒大曹家巷广场·认购确认函》约定购房人约定于2020年1月5日签署《四川省商品房买卖合同》，在合同签署完成之后，购房人无论任何原因，而拒绝按照合同约定履行购房事宜的，邹品兰无条件同意将总价款（购房款和服务费）的20%作为购房人拒绝履行合同的违约金进行罚没处置，且服务费不予退还。二审中嘉寓公司认为其合同义务为：推荐房源、提供价格优惠、推荐租客。关于已付款300000元的性质，主张认购确认函和认购确认承诺书，该两份文件是购房协议的附件，确认函和承诺书中非常明确地确认了邹品兰付款金额的性质、类别、时间，以及邹品兰在相应的协议和承诺书上多处签字捺手印的事实。嘉寓公司主张与邹品兰为服务关系，对于付款的安排系按照服务协议约定先支付服务费，但邹品兰按照付款比例以代付房款，这是合并在一起的，因为最后签订正式买卖协议时将服务费扣除之后的差额，用来代邹品兰向开发商支付购房款。邹品兰主张支付的款项和房款进度款一致，性质为购房款。邹品兰是直接去开发商的售楼部，直接按照售楼部的人员指示签订相关合同，并非是在嘉寓公司的居间下购买的案涉房屋，嘉寓公司也没有推荐房源，邹品兰是直接与开发商建立房屋买卖关系。本院认为，关于本案当事人之间的法律关系。本案中邹品兰以自己到开发商售楼部直接购买房屋且嘉寓公司没有提供房源为由，主张直接与开发商建立了房屋买卖法律关系，该主张以邹品兰与嘉寓公司签订的合同明显不符。邹品兰与嘉寓公司签订的内容清楚，也不存在其他解释可能，《购房服务协议》从合同名称到内容都确定了嘉寓公司的合同地位，因此，邹品兰无论是否与开发商建立房屋买卖法律关系，都不影响嘉寓公司与邹品兰之间的合同关系。二审中嘉寓公司明确其主张违约金的依据为《恒大曹家巷广场·认购确认函》约定的违约金。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”据此本院确定合同关系组织当事人诉辩，并确定本案案由为合同纠纷。法律关系并不影响邹品兰的诉讼请求，因此，应当对邹品兰的诉讼请求作出回应。邹品兰要求解除本案案涉合同，本案案涉合同系向邹品兰购买房屋提供系列服务，因现房屋并未购买，同时不具备判决强制继续与案外开发商签订合同的条件，因此可以认定签订以购买房屋为核心目的的本案合同目的不能实现，可以解除合同。一审开庭时（2021年5月21日）双方诉辩表明邹品兰不会再与案外人签订商品房买卖合同，可以确定为合同解除时间。在案涉合同解除的情况下，如何界定邹品兰已付款300000元的性质。从邹品兰角度讲，其支付的房款是按照将来购房款进度支付的。另一方面嘉寓公司也是作为将来购房款收取该款项，因此，该笔款项在签订商品房买卖合同后作为购房款的性质无疑。因为，付款和收款意思清楚，在没有签订商品房买卖合同前，对于该笔款项，嘉寓公司也不得作为服务费占有。嘉寓公司应当予以退款，但是本案中嘉寓公司已经提出要求邹品兰支付违约金，因属同一种类性质，如果违约金主张成立，则应当从款项中予以扣减。本案中，依照邹品兰与嘉寓公司的协议，邹品兰本应当与案外开发商协商签订商品房买卖合同，但邹品兰并无证据证明其履行与开发商协商签订商品房买卖合同的情况，而且嘉寓公司提出了一定证据证明系邹品兰自身原因导致未签订商品房买卖合同，故邹品兰应当承担违约责任。嘉寓公司主张总房款的20%作为违约金，本院认为，该违约金约定的适用情节是签订合同后，但合同签订后邹品兰违约和邹品兰未签订合同违约对于中介方嘉寓公司利益具有相关性，因此可以作为违约损失的参考。同时嘉寓公司和邹品兰签订的《购房服务协议》有支付服务费（258487元）的20%作为定金惩罚的约定，因此，本院在服务费20%和总房款20%之间确定违约金，结合本案合同履行情况和邹品兰履约过错，考虑嘉寓公司另行推荐该房屋的成本，确定本案违约金为90000元，其余款项应当退还。综上所述，嘉寓公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应当予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更成都市成华区人民法院（2021）川0108民初5155号民事判决第一项为：成都嘉寓企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内退还邹品兰款项210000元；二、成都嘉寓企业管理有限公司与邹品兰2019年12月29日签订的《购房服务协议》《恒大曹家巷广场·认购确认函》《认购客户付款确认承诺书》于2021年5月21日解除；三、撤销成都市成华区人民法院（2021）川0108民初5155号民事判决第二项；四、驳回邹品兰的其他诉讼请求。一审案件受理费2900元，成都嘉寓企业管理有限公司负担1900元，邹品兰负担1000元；二审案件受理费5800元，成都嘉寓企业管理有限公司负担3800元，邹品兰负担2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周寓先二〇二一年九月十四日书记员  李 青