湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1770号上诉人（原审被告）：株洲大西洋房地产开发有限公司。住所地：湖南省株洲市渌口区渌口镇南江南路。法定代表人：罗林，系公司董事长。委托诉讼代理人：王渡华，男，该公司员工。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：邓桂元，男，1963年7月18日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被上诉人（原审原告）：王良英，女，1964年2月9日生，汉族，住湖南省衡阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓丽君（二被上诉人之女），住湖南省宁乡县。代理权限：特别授权。上诉人株洲大西洋房地产开发有限公司（以下简称大西洋公司）因与被上诉人邓桂元、王良英商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2021）湘0221民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大西洋公司上诉请求：依法撤销原判第一项、第二项，改判上诉人仅需承担90天的逾期交房违约金3232.8元。事实与理由：1.根据合同效率原则，补充条款的效力优于主合同效力，合同附件十一第六条已明确约定被上诉人单方行使解除权的期限为逾期90天届满次日起30天内，超过30天不行使的该解除权消灭，且上诉人承担延迟交房违约金最高不超过90天，一审判决计算的逾期交房违约金是错误的；2.办理房产证并非开发商的法定义务，办证费用1000元/户是双方真实意思表示，应受法律保护，一审法院认定上诉人需退还办证费920元是错误的。被上诉人邓桂元、王良英共同辩称，逾期交房是上诉人自己的原因导致的，违约金不能只计算90天，至于办证费用上诉人本来就不应当收取，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邓桂元、王良英向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告退回多收的购房费用2万元;2.被告向原告支付延期交房的违约金32292元;(2018年10月1日至2021年3月15日收房共899天)；3.被告向原告返还多收的办证费920元；4.被告协助原告办理房屋产权证并交予不动产权所有人；5.被告承担本次诉讼的诉讼费。以上合计金额为53212元。一审法院认定事实：2018年8月29日，作为乙方的原告邓桂元、王良英与作为甲方的被告大西洋房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买渌口湾塘工业园上海名苑3栋1001号房屋，建筑面积109.28平方米，每平方米3286.97元，房屋总价款为359200元。乙方采用分期付款方式购买，2018年8月29日前支付109200元，2018年9月25日前支付250000元分两期付清全部房款。甲方定于2018年9月30日前将房屋向乙方交付该商品房。原告邓桂元、王良英于2017年11月16日支付定金20000元，2017年11月22日支付首付款89200元。2018年9月25日一次性尾款250000元。渌口湾塘工业园上海名苑3栋1001号房屋实际的交房时间为2021年3月22日。《商品房买卖合同（预售）》第十一条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1中方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议第六条对《株洲县商品房（预）销售合同》第十一条补充约定：乙方行使单方解除权的必须在逾期90天届满次日起的30天内行使，超过30天不行使的该解除权归于消灭，且甲方承担的迟延交房的违约责任最高不超过90天。后因原、被告协商未果，酿成本案纠纷，原告遂诉至法院。一审法院认为：原告的诉请多收的购房款20000元、延期交房违约金32292元、多收的办证费920元、被告协助原告办理房屋产权证是否有事实和法律依据？针对以上争议焦点，评定如下：原告邓桂元、王良英与被告大西洋公司于2018年8月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。从审理查明的案件事实来看，两原告于2018年8月29日即两原告与被告大西洋公司签订《商品房买卖合同（预售）》的当日，双方已确定所购房屋单价及总房款且其已按合同约定足额支付全部房屋价款。对于原告主张的2017年11月16日定金2万元，因该2万元已计入房屋总价款359200元，原告并未支付多余合同总价款的款项，故对原告的该项诉请不予支持。关于两原告向被告大西洋公司主张逾期交房违约金的问题。根据两原告与被告大西洋公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告大西洋公司作为出卖人应于2018年9月30日前向买受人即原告邓桂元、王良英交付该商品房，但被告大西洋公司至2021年3月15日仍未向两原告交付所购房屋，已逾期交房899天。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，2、逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金及合同第二十八条补充协议约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故两原告按合同约定主张自2018年10月1日计算至2021年3月15日期间的违约金32292.08元（359200元×0.0001×899天=32292.08元），于法有据，依法予以支持。至于两原告要求被告大西洋公司协助办理产权证并交付不动产权所有人的诉求，根据合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。且被告大西洋公司在庭审中同意协助两原告办理产权证。两原告的此项请求成立，依法应予支持。关于两原告向被告大西洋公司主张返还办证费920元的问题。两原告在签订合同当日向被告支付了办证费1,000元，尽管被告公司为原告办理产权证的过程中，客观上确实需要付出一定的人力、财力和时间成本，但是按照双方合同的约定，被告公司向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记属于合同中约定的附随义务，故除了代两原告交至不动产登记中心的工本费80元，被告另外向原告收取所谓的“办证费”920元显然不符合双方合同中关于“出卖人不得向买受人收取除房价款之外的任何费用”的约定，故被告大西洋公司应向两原告退还多收取的办证费920元。被告大西洋公司不同意返还的理由不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第六百零一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告株洲大西洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓桂元、王良英支付逾期交房违约金32292元；二、由被告株洲大西洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓桂元、王良英返还办证费用920元；三、由被告株洲大西洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告邓桂元、王良英办理涉案房屋不动产权利证书；四、驳回原告邓桂元、王良英的其他诉讼请求。如果被告株洲大西洋房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130.30元，减半收取565.15元，由被告株洲大西洋房地产公司承担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：1.本案逾期交房违约金的数额应当如何确定；2.上诉人收取的办证费用1000元是否应当退还。现分述如下：1.关于逾期交房违约金的确定。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条明确约定除不可抗力外，出卖人未按期交房的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，而该合同第二十八条关于补充协议的约定则明确，对本合同未约定或约定不明的内容，双方可签订书面补充协议，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故上诉人要求根据此后签订的补充协议中逾期交房违约金只能计算90天的约定来确定本案逾期交房违约金数额，没有事实和法律依据，一审判决根据实际逾期天数及双方约定的计算标准确定本案逾期交房违约金，并无不当，二审予以确认。2.关于办证费用。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，转移标的物所有权是出卖人的法定义务，双方合同对此亦有明确约定，上诉人除收取办证工本费外不得另行加收其他不合理费用。故对上诉人以办证为由收取的1000元，一审判决在扣除80元办证的工本费外，对上诉人多收取的920元责令退还，亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费549.48元，由株洲大西洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 易文胜审 判 员 李少华审 判 员 张晓玲二〇二一年九月二十九日法官助理 曾海燕书 记 员 谭蔚尉