上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终5925号上诉人(原审原告)：王嘉奕，女，2002年2月16日出生，汉族，户籍所在地浙江省。委托诉讼代理人：刘进，上海正策律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海居裕房地产营销策划有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：沈子成，执行董事。委托诉讼代理人：石林，男。被上诉人(原审被告)：上海垠壹置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王晓刚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陆亮，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上诉人王嘉奕因与被上诉人上海居裕房地产营销策划有限公司(以下简称居裕公司)、被上诉人上海垠壹置业有限公司(以下简称垠壹公司)服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2021)沪0118民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员赵静独任审理，于2021年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人王嘉奕的委托诉讼代理人刘进、被上诉人居裕公司的委托诉讼代理人石林、被上诉人垠壹公司的委托诉讼代理人陆宇艇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王嘉奕上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王嘉奕一审的诉讼请求。事实与理由：1．涉案两套房产总价为人民币(以下币种同)11，760，351元，而居裕公司收取服务费达2，819，150元，居裕公司收取天价服务费有违公平正义，亦违反相关规定。2．王嘉奕购房时对服务费不知情，约定服务费的“申请书”，属于格式条款，其内容与王嘉奕有重大利害关系，但居裕公司未履行提示说明义务，“申请书”不能成为服务合同的内容。王嘉奕向居裕公司支付的款项是涉案房屋的定金，对上海习礼信息科技有限公司(以下简称习礼公司)代开发票的情况不知情。3．居裕公司是垠壹公司的销售代理商，其与垠壹公司之间系委托合同关系，其提供的签约、过户、委托经营管理等服务是其作为销售代理商应履行的附随义务，不应向王嘉奕收取服务费。即使王嘉奕应支付服务费，法院也应根据居裕公司实际提供服务的情况予以核减。4．居裕公司收取王嘉奕50万元的购房定金款，应视为垠壹公司收取，该款项依性质不应转化为服务费，垠壹公司应对由居裕公司收取的50万元承担连带返还责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持王嘉奕的一审诉讼请求。被上诉人居裕公司辩称，王嘉奕对于系争服务费是明知的，其多次签字进行了确认，居裕公司也提供了签约、过户、委托经营管理等服务，为涉案房产实现了资产增值和租金收益。居裕公司与垠壹公司的合作模式系包销模式，如果商铺卖不掉，最终由居裕公司买断，属于高风险代理模式。如果王嘉奕觉得被骗，居裕公司愿意将涉案房屋买回，王嘉奕要求居裕公司返还服务费没有依据。综上，不同意王嘉奕的上诉请求，要求维持一审判决。被上诉人垠壹公司辩称，王嘉奕对涉案房产的销售价格是明知的，其已支付价款，垠壹公司亦向其交付房产并办理产权变更登记，合同已经履行完毕。王嘉奕诉请的差额部分款项，系其与居裕公司的服务费，垠壹公司没有收到。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王嘉奕的上诉请求。王嘉奕向一审法院起诉请求：1．判令居裕公司返还2，319，150元及利息(按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年10月19日起计算至2019年8月19日，之后按银行业间贷款市场报价利率计算至实际付清之日止)；2．判令居裕公司返还购房款定金50万元及利息(按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年10月11日起计算至2019年8月19日，之后按银行业间贷款市场报价利率计算至实际付清之日止)；3．判令垠壹公司对上述第一、二项承担连带责任；4．判令居裕公司向王嘉奕开具发票2，319，150元。一审法院认定事实：2017年4月28日，垠壹公司(甲方)与居裕公司(乙方)签订《大发融悦商业销售代理服务合同》。约定甲方指定乙方作为上海市青浦区17-02地块项目代理销售服务商，乙方为商业独家销售合作公司。代理期限自2017年4月21日起至2017年12月31日止。甲方给乙方本项目销售底价(见附件二)，乙方原则上按照底价表严格执行。乙方有权以不低于销售底价的价格向其他客户销售本项目范围内的房源，销售价格超出底价部分，为乙方收益，由乙方自行收取并承担相应税收。附件二大发融悦商铺价目表显示涉案房屋底价为5，587，509元(296号房)、6，143，341元(292号房)。合同还约定了其他事项。2017年10月10日，案外人任某某与居裕公司签订《〈融悦华庭〉购房确认书》。确认任某某购买涉案房屋，总价款为7，141，389元(296号房)、7，438，611元(292号房)，房屋最终价格以上海市商品房预售合同及其附件确认的价格为准。2017年10月10日，任某某签署《申请书》，明确涉案房屋成交价为7，141，389元、7，408，611元，申请网签合同价格为5，587，509元、6，143，341元，剩余差额部分1，553，880元、1，265，270元由居裕公司代收，作为服务费。2017年10月10日案外人任某某支付居裕公司50万元。2017年10月18日，案外人任某某支付居裕公司2，319，150元。2017年10月18日，王嘉奕与垠壹公司签署《上海市商品房预售合同》。明确296号房屋建筑面积176.34平方米、价款5，587，509元，292号房屋建筑面积181.34平方米，价款6，143，341元。合同另行约定了其他权利义务。2018年2月6日，习礼公司向王嘉奕开具服务费增值税普通发票，发票金额共计1，265，270元(292号房)、1，553，880元(296号房)。2018年4月11日，王嘉奕与垠壹公司签署《房屋交接书》，确认涉案房屋进行交接，实测建筑面积为181.83平方米(292号房)、176.79平方米(296号房)，已付全部房价款6，158，583元(292号房)、5，601，768元(296号房)。垠壹公司已开具发票给王嘉奕。2018年5月8日，王嘉奕签署同意代开发票确认书，确认同意由习礼公司代开服务费发票，服务费金额为1，265，270元(292号房)、1，553，880元(296号房)。同日，王嘉奕还签署了发票签收单，确认收到涉案房屋服务费发票。2018年9月23日，王嘉奕与案外人上海驰楷商业管理有限公司(以下简称驰楷公司)签订《委托管理经营合同》，约定全权委托驰楷公司对涉案房屋与《融悦华庭》沿街其他合规商业街统一进行商业规划、招商、管理经营。一审法院另查明，案外人任某某为王嘉奕母亲，任某某完成涉案房屋前期购房确认书等事宜，后续合同权利义务转王嘉奕。涉案房屋已取得不动产权证，权利人为王嘉奕。一审法院再查明，涉案房屋备案价格为每平方米44，400元(296号)44，000元(292号)。一审法院审理过程中，王嘉奕表示，居裕公司没有提供任何对价的咨询服务。如果一开始就如实告知真实价格，谁会同意多付款。后续写申请目的是为了办理产证，支付咨询费并不是真实意思表示。不写申请，就不同意开票，不协助办理产证，王嘉奕就无法办理房产证。申请里的内容即“申请网签合同价”是违反《价格法》的强制性规定及国家房地产调控政策的。居裕公司提供的所谓房屋销售、签约等咨询服务办理的是销售房屋的应履行的程序与手续而已，是作为案涉融悦华庭独家销售代理商的随附义务，更不是居间服务、经纪服务。《同意代开发票确认书》同意无效，收款方开票是法定强制性义务。由他人代开违反法律的强制性规定，系无效。案外人的发票是2018年2月6日开出，同意书是2018年5月8日。《委托管理经营合同》没有关联性，且实际管理也不是居裕公司。溢价销售条款的目的是为了防止测量面积的误差，价格可能会有些许变动，一般会在0.19-0.30之间。再说实际上不存在溢价销售，因为无法备案网签，无法办证。不存在销售代理商会溢价销售房屋，都是执行备案价格或者开发商的价格。备案系核准制度，垠壹公司与王嘉奕签订的价格远远低于备案价，应该出具备案核准的文件。对房屋销售价没有异议，系争房屋系商铺，王嘉奕现自己出租。房地产销售系一房一价，先备案再销售。先签购房确认书，收取费用后，再签订销售合同，存在价格欺诈。居裕公司以垠壹公司名义销售房屋，垠壹公司对居裕公司的行为承担责任。居裕公司收取服务费行为系违法行为，故垠壹公司应该承担责任。居裕公司表示，确认书中的备注栏内容，对房屋金额明确；确认书签字人系任某某，系王嘉奕母亲，现王嘉奕主张该案权利，证明其认可其母亲的行为。王嘉奕签订合同时知道与垠壹公司的房屋成交价系合同金额，多余金额系支付居裕公司的服务费。居裕公司负责涉案房屋的销售、签约、过户、贷款、交接、委托经营管理并完成相应服务，收取服务费合理合法。商铺备案信息系政府官网公开的，本案系商铺成交，系市场行为，王嘉奕对于商铺金额系明知的，且居裕公司收取费用均没有超过备案的最高报价，没有损害王嘉奕合法权益。系争商铺产证已经办理，王嘉奕现出租经营。居裕公司提供销售、签约、过户、交接、委托经营管理。居裕公司不存在欺诈，王嘉奕混淆了销售底价与备案价的区别。销售底价可以不公开，备案价系公开的。居裕公司系低于备案价销售的。王嘉奕要求垠壹公司承担连带责任没有法律以及事实依据。涉案商铺销售就是这种模式，法院生效判决已经驳回业主要求。《〈融悦华庭〉折拥单》《中介带看奖签收单》，证明要求优惠3万元，上海鑫雷房地产经纪事务所(以下简称鑫雷地产)业务员韩三通折佣15，000元，并为王嘉奕、严莉莉带看。居裕公司和鑫雷地产签署了分销协议补充协议，明确在客户签约后结佣。2017年10月18日和2017年12月29日，鑫雷地产出具大发融悦佣金结算对账单，确认鑫雷地产就涉案房屋获得佣金及现金奖共计829，360元。2017年10月18日，王嘉奕签署《〈融悦华庭〉签约信息确认单》，确认涉案房屋价目表总价为6，143，341元(292号房)，价目表单价为33，870元。总价5，587，509元(296号房)，单价31，686元。2017年10月18日支付首付款(含定金)1，123，341元，同年12月29日支付第二笔房款502万元(292号房)；首付款(含定金)1，057，509元，第二笔房款453万元。POS机付款银联签购单证明王嘉奕方每次支付时都明知收款方的名称，居裕公司并向王嘉奕出具收据。本案的房屋系商铺，并非住房。商铺的成交系市场行为，成交价没有超过备案价。王嘉奕支付的全部费用不存在误导，均系其自愿支付，现在王嘉奕要求居裕公司、垠壹公司退还费用违反诚实守信原则，应驳回。垠壹公司表示，确认书中的备注栏内容，对房屋金额明确；确认书签字人系任某某，系王嘉奕母亲，现王嘉奕主张该案权利，证明其认可其母亲的行为。王嘉奕签订合同时知道与垠壹公司的房屋成交价系合同金额，多余金额系支付居裕公司的服务费。居裕公司负责涉案房屋的销售、签约、过户、贷款、交接、委托经营管理并完成相应服务，收取服务费合理合法。本案系争281万元的款项系向居裕公司支付，垠壹公司未收取。王嘉奕与垠壹公司的合同已经完成付款、房屋交付并办理产证，义务已经完成。王嘉奕知情未提出异议，且已经支付相应款项，现在认为无效没有法律依据。垠壹公司系开发商，居裕公司系独家销售商，销售方式系约定底价销售，超出部分作为居裕公司的收益。系争房屋产证已办，出租情况不清楚。居裕公司提供销售、签约、过户、交接、委托经营，垠壹公司知晓。本案不存在欺诈，合同系王嘉奕及其母亲的真实意思表示。房屋系商铺，商铺备案价仅供参考，不做强制要求。不存在王嘉奕认为价格有差异就存在欺诈的情形。王嘉奕要求垠壹公司承担责任没有法律以及事实依据。本案中王嘉奕诉请居裕公司、垠壹公司还款，应以事实及法律依据，而非政策依据。王嘉奕自始至终知晓交易模式，如果王嘉奕或其母亲对交易有异议，可以及时终止。现在交易已经完毕，再反过来推翻，有违诚信原则。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，购房确认书、申请书、商品房预售合同、同意代开发票确认书等均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定全面履行各自的义务。上述购房确认书和申请书的签署人虽然是王嘉奕母亲任某某，但任某某、王嘉奕及相关各方均确认合同权利义务已由王嘉奕概括承受。王嘉奕在明知购房款为11，760，351元、服务费为2，819，150元的情况下，仍自愿支付相应款项、受领服务费发票，且居裕公司就涉案房屋销售、签约、过户、委托经营管理等提供了相关服务。对于2，819，150元是服务费这一性质，王嘉奕始终是明知并认可的。且居裕公司亦已就涉案房屋向案外人鑫雷地产支付相应佣金、奖金。至于垠壹公司，因其既未收取该2，819，150元，也不是该购房服务的提供方，故王嘉奕要求垠壹公司承担返还责任，没有事实与法律依据，亦难以支持。现涉案房屋交易已经完成，王嘉奕与居裕公司、垠壹公司间合同权利义务均已履行完毕，王嘉奕要求居裕公司、垠壹公司返还，依据不足，不予支持。王嘉奕确认同意由习礼公司代开服务费发票，并签收发票，王嘉奕要求居裕公司再开具发票无事实和法律依据，不予支持。至于居裕公司、垠壹公司在本案系争房屋销售过程中的行为是否违反相关行政管理部门的规章或政策，不属于人民法院民事案件审理范围。判决：驳回王嘉奕的全部诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交符合法律规定的新证据。本院经审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，各方当事人在涉案房产的交易过程中，先后签订了购房确认书、申请书、商品房预售合同、房屋交接书、同意代开发票确认书等多份协议，对各自的权利义务进行了明确约定，系各方的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，相关约定合法有效，各方当事人均应依约全面履行合同义务。上述协议中对于房屋价格、服务费金额等关键性内容进行了多次确认，且涉案房产交易已经完成，各方均已按约履行了付款、交房、变更产权登记等主要义务，王嘉奕作为合同相对人现主张其对服务费不知情，缺乏依据，本院不予采信。王嘉奕在二审中主张关于服务费的约定属于格式条款，因居裕公司未履行提示说明义务，不能成为合同内容。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而本案涉及房屋交易，相应的价款、费用的性质均系合同的关键条款，属于经各方充分协商才能达成一致的内容，显然不属于格式条款，王嘉奕上述主张于法无据，本院亦不予采纳。对于王嘉奕诉称主张的开具发票事宜，本院认可一审法院的意见，王嘉奕主张居裕公司开具发票，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。如王嘉奕认为居裕公司、垠壹公司在销售过程中有违规、不当行为的，可依法向相应行政主管部门反映，不属于民事诉讼的范围。综上，王嘉奕的上诉理由均不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29，353.20元，由上诉人王嘉奕负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵 静法官助理  储继波书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……