北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终11751号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚良仁，男，1968年1月27日出生，汉族，自由职业者，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：周慧，北京康运律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹娟，北京康运律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭艳辉，女，1979年5月16日出生，汉族，北京朗晟开关设备有限公司员工，住北京市大兴区。原审第三人：北京兴海创业投资管理有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇三海子东路西一号二层。法定代表人：杜建辉，总经理。委托诉讼代理人：陈岚，女，该公司员工。上诉人姚良仁因与被上诉人郭艳辉、原审第三人北京兴海创业投资管理有限公司（以下简称兴海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2021)京0115民初9797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。姚良仁上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郭艳辉起诉的全部诉讼请求。2.改判支持姚良仁全部反诉请求。3.一、二审案件受理费由郭艳辉负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、姚良仁出售位于北京市大兴区201室房屋（以下简称案涉房屋）给郭艳辉，但未收到房款。郭艳辉在庭审中提交的“银行转账流水”“收条”无法证明郭艳辉已经足额支付房款，具体理由如下：1.银行转账流水的所有人并非郭艳辉。2.郭艳辉辩称给付10万元现金的事实不存在。二、《房屋转让协议》约定的过户条件并未成就。1.《房屋转让协议》约定：在郭艳辉付清房款后该房屋的产权归郭艳辉所有。事实上，郭艳辉并未付清房款，案涉房屋的所有权仍归属于姚良仁。2.一审判决以案涉房屋已经交付郭艳辉多年为由，采信郭艳辉的主张没有事实依据。三、郭艳辉拒绝履行付款义务，《房屋转让协议》应当解除，郭艳辉应向姚良仁支付使用房屋期间的占有使用费。郭艳辉辩称，同意一审判决，不同意姚良仁的上诉请求和事实理由。一、姚良仁所称未收到房款的事实不成立。郭艳辉自2011年起就占有使用案涉房屋，如果按姚良仁所说未支付房款，其为何没有索要。二、《房屋转让协议》约定过户条件不成立的事实不成立。协议约定郭艳辉付清房款后，房屋所有权归郭艳辉所有。事实上，协议签订当日，郭艳辉已经将房款支付给姚良仁。三、支付房屋使用费的事实不成立。郭艳辉付清房款后，已经取得案涉房屋的所有权，所以不需要再支付使用费。四、据了解，姚良仁在向郭艳辉出售案涉房屋的同时，还出售了另外两套房屋，同样因为姚良仁不给买受人过户，被买受人起诉，现已有判决。兴海公司述称，只要姚良仁提供办产权的手续，兴海公司同意配合办理，且案涉房屋只能办理到姚良仁名下。郭艳辉向一审法院起诉请求：1.兴海公司协助姚良仁履行案涉房屋的所有权转移登记手续，将案涉房屋登记至姚良仁名下；2.姚良仁协助郭艳辉将案涉房屋的所有权转移登记至郭艳辉名下；3.姚良仁负担案件受理费。姚良仁向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签署的《房屋转让协议书》；2.判令郭艳辉向姚良仁支付房屋占有使用费，房屋占有使用费以2500元/月为标准，从2012年5月1日计算至郭艳辉实际腾房之日；3.案件受理费由郭艳辉负担。一审法院认定事实：2008年1月6日，兴海公司（出卖人）与姚良仁（买受人）签订《回迁安置房买卖合同》（编号：036-1），约定：买受人自愿购买北京市大兴区201室，房屋设计建筑面积为84.86平方米，总价款197724元，买受人用拆迁补偿款197724元来缴纳购房款，不足部分入住时一次性补齐；出卖人应当于2009年6月30日起40日内向买受人交付该房屋。2009年8月7日，姚良仁（甲方）与郭艳辉（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲乙双方经友好协商，并经三槐堂村委会见证同意，双方达成以下协议：一、甲方将名下的拆迁安置房转让给乙方，房号为东区201号，面积为84.86平方米，甲方保证转让的房屋真实有效，在乙方付清房款后该房屋的产权归乙方所有，并且在付清款后将安置房协议一并交给乙方。今后房屋按实际面积所进行的多退少补由乙方负责，与甲方无关。二、甲方名下的该套房产按每平方米6500元作价出让，在协议签订的当日乙方将款项一次性付清，甲方出具收款收据，共计只收款伍拾伍万元整。如有过户费、税收、物业费、办证费等全由乙方负责，乙方保证甲方净得房款伍拾伍万元整，由三槐堂村委会鉴证。三、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，交由三槐堂村委会一份，未尽事宜双方协商解决。”该协议有姚良仁、郭艳辉及见证方的签名捺印。一审中，郭艳辉主张：合同签订当天，其向姚良仁支付现金10万元，因其没有网银，又通过其朋友的单位北京瀛海兴海建筑材料租赁站的账户直接转给姚良仁指定的北京东方银海商贸有限公司账户40万元，姚良仁系该公司法定代表人；当时双方口头约定，郭艳辉一次性交齐房款，姚良仁免除5万元；收到上述款项后，姚良仁向其出具收条，并将安置房购房合同原件一并交付，收条载明：今收到郭艳辉房屋转让款伍拾万元整（500000），由郭艳辉直接交入北京东方银海账号内。按合同免交伍万，房款已清。姚良仁认可收条的真实性，亦认可出具收条当日，姚良仁同意如郭艳辉一次性支付50万元，房款可由55万元变更为50万元，减免5万元，但姚良仁否认收到郭艳辉支付的房款50万元，称未收到郭艳辉支付的现金10万元，北京瀛海兴海建筑材料租赁站向北京东方银海商贸有限公司转账的40万元并非房款，而系两公司之间的借款经济往来，未办理借款手续。姚良仁主张因未收到郭艳辉支付的房款，《房屋转让协议书》约定的过户条件并未成就。因郭艳辉拒绝履行付款义务，双方签订的《房屋转让协议书》应当解除，郭艳辉应向姚良仁支付房屋使用期间的占有使用费。《房屋转让协议书》所涉房屋现坐落为北京市大兴区201室。郭艳辉主张该房屋2012年由兴海公司直接交付于郭艳辉，并由郭艳辉装修后使用至今，姚良仁对此予以认可。兴海公司主张该房屋现已可以办理不动产登记手续，兴海公司办理产权登记手续只针对拆迁协议上的人办理，因姚良仁未提交相关材料，故尚未办理房屋不动产登记手续。另，郭艳辉提交购房资格核验结果打印件，证明其符合北京市现行政策下购房资格条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。郭艳辉与姚良仁签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。本案中郭艳辉陈述的房款支付情况与其提交的银行转账流水、收条能够相互印证，姚良仁亦认可出具收条当日，姚良仁同意如郭艳辉一次性支付50万元，房款可由55万元变更为50万元，减免5万元，结合房屋已交付郭艳辉装修后使用多年的事实，法院据此认定郭艳辉已按约定履行支付购房款的义务，姚良仁应按约定协助郭艳辉办理房屋所有权转移登记手续。案涉房屋系回迁安置房，《回迁安置房买卖合同》显示的买受人系姚良仁，兴海公司表示只针对拆迁协议上的人办理产权登记手续，据此，对郭艳辉要求兴海公司、姚良仁协助将该房屋的所有权转移登记至姚良仁名下，并由姚良仁协助将该房屋的所有权再转移登记至郭艳辉名下的诉讼请求，法院予以支持。姚良仁否认收到郭艳辉支付的房款50万元，称未收到郭艳辉支付的10万元现金，北京瀛海兴海建筑材料租赁站向北京东方银海商贸有限公司转账的40万元并非房款，而系两公司之间的借款经济往来，上述主张与姚良仁出具的收条内容相互矛盾，且姚良仁亦未就此举证证明，法院对此不予采信。据此，对姚良仁主张郭艳辉拒绝履行付款义务，双方签订的《房屋转让协议书》应当解除的反诉请求，法院不予支持。对姚良仁在此基础上要求郭艳辉支付房屋使用期间占有使用费的反诉请求，法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，一审法院于2021年6月判决：一、北京兴海创业投资管理有限公司、姚良仁于判决生效之日起十日内协助郭艳辉办理位于北京市大兴区201室房屋的所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至姚良仁名下；二、姚良仁于上述第一项履行完毕后十日内协助郭艳辉将位于北京市大兴区201室的所有权转移登记至郭艳辉名下；三、驳回姚良仁的全部反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚良仁提交的新证据：北京农商银行客户回单、记账凭证，用以证明40万元付款方并非郭艳辉本人，该款项为北京东方银海商贸有限公司与北京瀛海兴海建筑材料租赁站之间的经济往来。郭艳辉质证意见：记账凭证系北京东方银海商贸有限公司自行制作，不认可证明目的，客户回单恰恰证明郭艳辉通过朋友向姚良仁汇款40万元。兴海公司质证意见：与其公司无关，不发表意见。二审中，经本院询问，姚良仁表示其系北京东方银海商贸有限公司法定代表人，姚良仁认可其与郭艳辉签订《房屋转让协议书》后未曾向郭艳辉主张过购房款。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，姚良仁已出具收条确认收到郭艳辉房屋转让款，相关房款已清。其次，郭艳辉提交了其向姚良仁支付房款的凭据。虽然姚良仁否认北京东方银海商贸有限公司收到的40万元款系房款，而系案外人协助拆借的款项，但未提供充分有效证据证明其主张，姚良仁所提交的现有证据仅能证明40万元的资金走向，并不能证明系与他人的经济款项。最后，郭艳辉与姚良仁签订《房屋转让协议书》系在2009年，且郭艳辉于2012年居住使用案涉房屋至今，期间，姚良仁未曾向郭艳辉主张过房款，现姚良仁称其至今未收到郭艳辉支付的房款，显然有悖常理。综上，一审判决认定郭艳辉已经履行了支付购房款的义务，支持其要求姚良仁办理案涉房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。姚良仁的反诉请求，缺乏事实基础与法律依据，一审法院未予支持，系正确的，本院予以维持。综上，姚良仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24288元，由姚良仁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  陈 妍二〇二一年九月二十八日法官助理  肖彦青书 记 员  孙辰姝