安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2544号上诉人（原审被告）:曹光霞，女，1953年7月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人（原审原告）:安徽瑞康物业集团有限公司，住所地安徽省蚌埠市万达广场****楼****，统一社会信用代码913403006742061952。法定代表人：高超，该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：丁玉环，江苏品迈律师事务所律师。上诉人曹光霞因与被上诉人安徽瑞康物业集团有限公司（以下简称瑞康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2021）皖0302民初1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曹光霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判瑞康物业公司赔偿曹光霞各项损失8700元,同时履行抗辩权，瑞康物业公司主张2017年10月1日至2021年9月30日的物业费，超过诉讼时效。事实与理由：一、一审判决驳回曹光霞的请求无事实依据，曹光霞提供了证据予以证明。二、曹光霞不存在拒缴物业费，因曹光霞要求瑞康物业公司解决存在的问题，瑞康物业公司至今不予理睬，相应问题解决后马上缴纳物业费。三、小区绿化带被占用30平已有5年之久，瑞康物业公司至今不闻不问。四、瑞康物业公司限制人身自由，无视法律，不让曹光霞搬东西进出小区。另每次掏糞，瑞康物业公司均未经曹光霞同意擅自进入其住宅。综上，曹光霞的权益得不到相应保护请求二审法院予以判决。瑞康物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，对业主具有约束力。瑞康物业公司在龙城一品小区提供物业管理服务至今，曹光霞理应支付物业费。曹光霞要求的赔偿问题，属于另一法律关系，可另行解决。二、瑞康物业公司依据前期物业服务合同在案涉小区提供物业服务没有间断，而且主张的债权也是按月连续计算没有间断，物业服务公司以业主交纳物业费维持日常运营，其没有理由怠于收取物业费，而且曹光霞也认可瑞康物业公司在2020年催缴过物业费，故瑞康物业公司主张物业服务费并未超过诉讼时效。三、关于同时履行抗辩权，因物业服务合同与一般民事合同不同，具有公共服务性和强制继续履行的特点。在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证整体业主的权益。因此，业主和物业公司都不应存在同时履行抗辩权。瑞康物业公司向一审法院起诉请求：1.判令曹光霞支付拖欠的2017年10月1日-2021年9月30日期间的物业服务费2231元(0.55元*84.49平方米*48个月)；2.判令曹光霞从逾期之日起每日按应缴费用千分之二的标准支付违约金；3.曹光霞承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月10日，中房·龙城一品建设单位中国房地产开发蚌埠有限公司(甲方)与蚌埠瑞康物业管理有限公司(乙方，资质等级二级，后更名为安徽瑞康物业集团有限公司)签订《前期物业服务合同》，约定由瑞康物业公司向该小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准如下：多层住宅0.4元/月/平方米；高层多层住宅0.55元/月/平方米；商铺2.00元/月/平方米，物业服务费用第一年按半年、一年一次性交纳，以后业主可自愿按年、半年交纳，业主或物业使用人应在合同履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起每日按应缴费用千分之二的标准向乙方支付违约金。曹光霞系该小区4幢1单元102室业主，已缴纳物业服务费至2017年9月30日。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。双方应当依照合同约定履行合同义务，享有合同权利。曹光霞作为小区业主，按约负有向为之提供物业服务的瑞康物业公司支付物业服务费的义务。如果任由小区业主拖欠物业费用的现象长期广泛存在，会导致小区物业企业运转不畅，物业服务和管理不到位，继而会影响到交费业主的物业服务质量，甚至会导致物业服务工作瘫痪，恶化全体业主的正常生活秩序和小区环境等不良后果。故小区业主应当依法履行合同交费义务，积极配合小区物业企业的服务和管理工作，共同为小区营造良好的生活环境。故对瑞康物业公司要求曹光霞支付自2017年10月1日起至2021年9月30日止的物业服务费2231元的请求予以支持。曹光霞虽主张瑞康物业公司未尽职履行物业管理委托事项,导致案涉小区内长期存在监控及消防设备不完善、小区绿化被占用等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。瑞康物业公司在接受委托对小区物业进行管理后,已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务,即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵,曹光霞等业主也可以通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为并无合法依据。考虑到瑞康物业公司在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵,虽该不尽如人意之处都是一般违约行为,不能作为曹光霞拒交物业费的“正当理由”，但其也应虚心听取业主的意见,对在物业服务中存在的问题及时改进,提高物业服务水平,避免双方产生矛盾或纠纷,共同营造和谐小区，鉴于以上，对瑞康物业公司要求曹光霞承担违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、曹光霞于判决生效之日起五日内向瑞康物业公司支付2017年10月1日至2021年9月30日期间的物业服务费2231元；二、驳回瑞康物业公司的其他诉讼请求。如果曹光霞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由瑞康物业公司负担5元，曹光霞负担20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。曹光霞提交了照片2张，证明曹光霞的房屋现在已经不能居住，需要物业维修。瑞康物业公司质证意见：对照片真实性无异议，但没有拍摄时间，对其关联性有异议，与缴纳物业费无关。本院认证意见：因瑞康物业公司对该照片的真实性予以认可，本院对该2张照片的真实性予以确认。因曹光霞未提供其他证据证明其房屋受损系瑞康物业公司提供物业服务不当造成，故达不到需由瑞康物业公司承担维修责任的证明目的。当事人对一审法院认定事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。瑞康物业公司提供了物业管理服务，曹光霞作为案涉小区业主，按时交纳物业服务费用系其法定义务。关于曹光霞提出瑞康物业公司不作为，要求瑞康物业公司解决其相应问题后其立即缴纳物业费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。具体到本案，瑞康物业公司履行服务义务虽存在瑕疵，但尚不足以构成重大瑕疵，曹光霞拒缴物业费没有法律依据。同时，也正是因为瑞康物业公司存在需要完善物业服务的情形，一审已对瑞康物业公司主张逾期违约金的诉讼请求予以驳回。故依据上述规定，一审法院对瑞康物业公司关于物业费的主张部分予以支持，并不违反相关规定。关于曹光霞上诉请求二审法院判决瑞康物业公司赔偿其损失的主张，本案为物业服务合同纠纷，如曹光霞认为瑞康物业公司对其造成侵权，可另案诉讼主张。关于诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。曹光霞在本案一审期间并未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上，曹光霞的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹光霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  何 懿审 判 员  庞 玲审 判 员  穆 莉二〇二一年九月十三日法官助理  郭艳丽书 记 员  邵春玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。