杭州市萧山区人民法院   民事判决书   （2021）浙0109民初7946号     原告：杭州腾辉数字产业运营管理有限公司，统一社会信用代码91330109MA2HYC4E47，住所地杭州市萧山区北干街道萧山区金惠路508号“萧山科创中心”A#（1号）写字楼第23层。       法定代表人：陈张芳，身份证号码XXX，总经理。       委托诉讼代理人：孙勇龙、高鸿婷，浙江王建军律师事务所律师。       被告：杭州周味餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91330109MA2KD8DX4E，住所地杭州市西湖区文三路259号B幢2#1001-74室。       法定代表人：张武军。       杭州腾辉数字产业运营管理有限公司与杭州周味餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。杭州腾辉数字产业运营管理有限公司的委托诉讼代理人高鸿婷、杭州周味餐饮有限公司的法定代表人张武军到庭参加诉讼。经当事人申请，本院准许各方自行协商两个月。被告公司名称于2021年7月1日变更为杭州周味餐饮管理有限公司，住所地于2021年8月31日变更为杭州市西湖区文三路259号B幢2#1001-74室。本案现已审理终结。       原告杭州腾辉数字产业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方于2021年1月11日签订的《房屋租赁合同》已正式解除；2．被告立即向原告支付租金价税合计227884.32元（自2021年1月12日起计算至实际腾退日止按2元／平米／天的标准计算）；3．被告立即向原告支付自2021年1月12日起至实际腾退日止按8元／每平方米建筑面积／产业月标准计算的物业管理费；4．被告立即向原告支付违约金754375.68元（按合同提前终止当月6个月租金价税合计和物业管理费价税合计之和的标准计算）；5．被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1．确认原、被告双方于2021年1月11日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月20日解除；2．被告立即向原告支付租金价税合计153232.56元（自2021年1月12日起计算至2021年2月20日，按2元／平米／天的标准计算）；3．被告立即向原告支付自2021年2月21日起计算至实际腾退日止，按8元／每平方米建筑面积／产业月标准计算的占有使用费；4．被告立即向原告支付自2021年1月12日起至实际腾退日止按8元／每平方米建筑面积／产业月标准计算的物业管理费；5．被告立即向原告支付违约金754375.68元（按合同提前终止当月6个月租金价税合计和物业管理费价税合计之和的标准计算）；6．被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2021年1月11日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租杭州市萧山区北干街道萧山科创中心1幢第6层房屋，建筑面积为1964.52平方米，交房日和起租日均为2021年1月12日，装修期和免租期为2021年1月12日至2021年7月11日止，租赁期限自2021年7月12日至2026年7月11日止。合同第12.3约定，在不影响原告根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，原告有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时被告应向原告支付相当于该房屋届时（即本合同提前终止当月）6个月租金价税合计和物业管理费价税合计之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还需赔偿原告的其他损失：（4）被告逾期支付任何应付费用【包括租金价税合计、租赁押金（包括应当补足的租赁押金）、公共事业费用、物业管理费价税合计等其他费用】超过14日的。合同第5.3约定，如本合同由于被告原因提前终止，则在不影响本合同项下原告其他权利的前提下，视为被告自始不享有前述装修期和免租期，被告需向原告补交该等期间的所有租金价税合计。2021年2月20日，原告向被告发送《通知函》内容如下：一、双方于2021年1月11日签订的《房屋租赁合同》正式解除；二、要求被告支付相应的租金价税合计、物业管理费和违约金；三、被告于收到《通知函》之日起3日内腾退并返还房屋，并将注册地址迁出萧山区北干街道萧山科创中心1幢第6层。但被告并未按《通知函》履行相应义务。综上，《房屋租赁合同》已经由于被告逾期未支付任何款项的违约行为而提前终止。截至起诉之日，被告仍未向原告履行任何付款义务，且未就注册地址办理工商变更登记手续，已经严重影响了原告的经营活动。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。       被告杭州周味餐饮管理有限公司辩称：有收到解除函，这份合同确实没办法履行，因为在签订合同的当时没有看清上面写的租赁面积，我们认为以实用面积计算租赁面积，公摊面积占据了将近四分之一。洽谈时原告所承诺的都是口头，但未体现在书面合同中。物业费、租金因为未使用所以无需支付，在提出解除合同之前被告已和原告负责人高总在过年前已经达成共识不再履行，原告口头表示同意，但提出要年后才正式处理此事。关于违约金被告认为过高支付不了。       经审理，本院查明如下事实：原告（甲方）与被告（乙方）于2021年1月11日签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租杭州市萧山区北干街道萧山科创中心1幢第6层房屋，建筑面积为1964.52平方米，交房日和起租日均为2021年1月12日，装修期和免租期为2021年1月12日至2021年7月11日止，租赁期限自2021年7月12日至2026年7月11日止。第一年租金单价价税合计2元／平米／天，每12个月为一期，乙方应在每期上一个历月的25日之前向甲方支付当期租金价税合计。物业管理费单价价税合计8元／每平方米建筑面积／月，每12个月为一期，乙方应在每期上一个历月的25日之前向甲方支付当期物业管理费价税合计。租赁押金129508.3元，包括租金押金119508.3元，水电预缴金10000元。合同第5－3约定：如本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期和免租期，乙方需向甲方补交该等期间的所有租金价税合计。合同第12－3条约定：在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时（即本合同提前终止当月）6个月租金价税合计和物业管理费价税合计之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的其他损失：……（4）乙方逾期支付任何应付费用【包括租金价税合计、租赁押金（包括应当补足的租赁押金）、公共事业费用、物业管理费价税合计等其他费用】超过14日的。前述合同签订后，被告以案涉房屋实用面积不足为由拒绝继续履行合同，未实际使用案涉房屋。2021年2月20日，原告向被告发送《通知函》，告知被告双方于2021年1月11日签订的《房屋租赁合同》正式解除，要求被告支付相应的租金价税合计、物业管理费和违约金，腾退并返还房屋，并将注册地址迁出。被告确认于当日收到该函，但未就合同解除后事宜与原告达成一致意见。原告在发出通知函后将案涉房屋收回并进行后续使用，并向本院提起诉讼。       以上事实，由原、被告在庭审中的陈述及原告提供的房屋租赁合同、通知函等证据予以证实。       本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立并生效，双方均应当按照约定全面履行合同义务。因被告未按合同约定接收房屋及缴纳租金、物业管理费，原告有权依据合同约定行使解除权。本案中原告于2021年2月20日向被告发送《通知函》解除案涉租赁合同，故原、被告于2021年1月11日签订的《房屋租赁合同》自2021年2月20日原告通知到达被告处时解除。合同解除后，原告有权要求被告按照合同约定履行付款义务、承担违约责任。关于被告应支付的租金和物业管理费，经审查，被告应按约支付自2021年1月12日起至同年2月20日止按2元／平方米／天标准计算的租金，故对原告要求被告支付租金153232.56元的诉讼请求本院予以支持；被告应按约支付自2021年1月12日起至同年2月20日止按8元／平方米／月标准计算的物业管理费计20278.9元，对原告的该部分诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的自2021年2月21日起的占有使用费及物业管理费，本院认为，被告未实际接收使用案涉房屋，案涉房屋一直处在原告实际控制下，且原告明确在发出通知函后已将案涉房屋收回并进行后续使用，故对原告的该部分诉讼请求本院不予支持。关于被告应承担的违约责任，本院认为，被告虽存在未按约支付租金等费用的违约事实，但已及时向原告明确不再履行案涉合同，原告也通过发送解约通知的方式解除案涉合同并收回案涉房屋，综合考虑案涉合同的履行情况及被告的违约事实，原告主张的违约金过高，本院酌情确定被告应支付的违约金为251458.56元（按合同提前终止当月2个月租金价税合计和物业管理费价税合计之和的标准计算）。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款之规定，判决如下：       一、确认杭州腾辉数字产业运营管理有限公司与杭州周味餐饮管理有限公司于2021年1月11日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月20日解除；       二、杭州周味餐饮管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付杭州腾辉数字产业运营管理有限公司租金153232.56元；       三、杭州周味餐饮管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付杭州腾辉数字产业运营管理有限公司物业管理费20278.9元；       四、杭州周味餐饮管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付杭州腾辉数字产业运营管理有限公司违约金251458.56元；       五、驳回杭州腾辉数字产业运营管理有限公司的其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费13190元，减半收取6595元，由杭州腾辉数字产业运营管理有限公司负担2758元，杭州周味餐饮管理有限公司负担3837元。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。       审判员李诚    二O二一年九月十五日     代理书记员周晨琳