江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2623号上诉人（原审被告）：淮安园兴投资有限公司，统一社会信用代码913208047849706967，住所地江苏省淮安市淮阴区淮河路188号。法定代表人：孙添翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：范星慧，江苏漫修（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海锐懿资产管理有限公司，统一社会信用代码913101090625255159，住所地上海市浦东新区浦东南路265号36层。法定代表人：高海鸥，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。原审第三人：盱眙海通置业有限公司，统一社会信用代码91320830793348284W，住所地江苏省盱眙县盱城街道五墩南路。法定代表人：王有文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。原审第三人：江苏海通投资发展有限公司，统一社会信用代码91320804753209140F，住所地江苏省淮安市淮阴区长江东路119号。法定代表人：孙长波，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。原审第三人：王慧俊，女，1962年8月30日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。上诉人淮安园兴投资有限公司（以下至判决主文前简称淮安园兴）因与被上诉人上海锐懿资产管理有限公司（以下简称上海锐懿）、原审第三人盱眙海通置业有限公司（以下简称盱眙海通）、江苏海通投资发展有限公司（以下简称江苏海通）、王慧俊申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省盱眙县人民法院（以下简称盱眙县法院）（2020）苏0830民初4166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。淮安园兴上诉请求：1.撤销一审判决，请求对淮阴区房屋停止执行；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本案中，上诉人与被执行人在查封之前签订书面买卖合同，并已经支付了房屋价款，房屋已交付，未办理过户属被执行人原因，上诉人无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。上诉人享有的不动产买受人物权期待权的权益能够排除执行，故上诉人的异议请求成立，应当中止对涉案房屋的执行。2.一审判决违反《中华人民共和国担保法》的明确规定。债权人上海锐懿对盱眙海通提供的抵押财产放弃执行，江苏海通应当在上海锐懿放弃权利的范围内免除责任。3.一审引用江苏海通、第三人王慧俊与上海锐懿签订保证合同作为认定准予执行的依据错误。该保证合同因违反《中华人民共和国担保法》规定，当属无效。而且该保证合同与本案无关。4.一审法院将债权人的合法权益放在高于法律规定和社会稳定的层面是错误的。由于一审法院没有严格按照《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定,优先执行债务人提供的抵押财产,在债务人盱眙海通提供了经评估价值1.5亿余元财产担保的情况下(债权为7400万余元),查封担保人江苏海通上百套房屋,且从担保人江苏海通执行1.4亿余元后,并未对相应的保全财产予以解封释放,违反法律规定超范围查封、执行,又在上海锐懿放弃债务人的抵押财产的情况下执行担保人的财产,既不符合法律规定,也违背了优先保护担保人的执法理念,同时使担保人与债务人之间的追偿关系变得异常复杂,使担保人与数十户购房人的法律关系更加复杂。无限度保护债权人的合法权益。被上诉人上海锐懿辩称：一审判决并未违反《中华人民共和国担保法》的有关规定，上诉人无权对被上诉人与第三人之间的判决提出异议,故请求维持原判。原审第三人江苏海通、盱眙海通同意上诉人的意见。原审第三人王慧俊未发表意见。上海锐懿向盱眙县法院提出诉讼请求：原告不服盱眙县法院（2020）苏0830执异154号执行裁定书，请求予以撤销，对“位于淮阴区房屋”恢复执行。一审法院经审理查明：原告上海锐懿与被告盱眙海通、江苏海通、王慧俊与第三人上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行委托贷款合同纠纷一案，淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）于2016年11月25日作出（2016）苏08民初66号民事判决：一、被告盱眙海通于本判决生效之日起十日内偿还原告上海锐懿尚欠本金68162881.33元，利息6097211.72元，罚息117470.01元（2016年1月26日之后的利息，以74260093.05元为基数，按日利率万分之六从2016年1月26日起计算至实际清偿之日止）；二、被告盱眙海通于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐懿律师费60万元；三、原告上海锐懿就上述第一项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通所有的位于盱眙县宁徐路南侧，土地使用权证编号为盱国用（2007）第1089号、盱国用（2007）第1092号的国有土地使用权折价、拍卖、变卖的价款分别在1000万元、200万元范围内享有优先受偿权；四、原告上海锐懿就上述第一、二项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通所有的位于海通时代广场A区A5号楼及C区18号楼的房产折价、拍卖、变卖的价款分别在5400万元、3400万元范围内享有优先受偿权；五、被告江苏海通、王慧俊对上述第一、二项款项承担连带清偿责任；六、驳回原告上海锐懿其他诉讼请求。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422244元，财产保全费5000元，合计427244元，由原告上海锐懿负担27244元，由被告盱眙海通、江苏海通、王慧俊负担400000元。根据上海锐懿申请，淮安中院于2017年5月24日立案执行，案号为（2017）苏08执109号，淮安中院于2018年4月12日作出（2018）苏08执监5号，裁定（2016）苏08民初66号民事判决由盱眙县法院执行。盱眙县法院于2018年5月9日立案强制执行，案号为（2018）苏0830执1637号。本案执行过程中，该院于2019年3月6日作出（2018）苏0830执1637号执行裁定：查封海通花园•银座小区3幢商住楼301、401、302、402、403、204、305、405、306、406、206、207、307、407、408的房屋；海通花园•银座小区5幢商住楼；11幢商住楼5-402、5-303；海通花园•银座小区19、20幢商住楼19-404、20-601、20-501、20-301、20-401、20-502、20-404；海通花园•银座小区12幢商住楼502、503；海通花园•银座小区6幢住宅楼402、502、503、204、304、505、105；海通花园•银座小区21幢住宅楼402、502、303、304、404、104、405、305、306、406、307；海通花园•银座小区10幢住宅楼402、102、403、103、503、405；海通花园•银座小区18幢住宅楼402、202、502、302、602、102、403、404、104、405、205、305、106；海通花园•银座小区3幢商住楼3-1、3-3、3-7、3-10、3-11、3-14；海通花园•银座小区5幢商住楼、11幢商住楼5-11-4、5-11-6、5-11-1；海通花园•银座小区19、20幢商住楼19-20-1、19-20-2、19-20-4、19-20-6、19-20-8、19-20-9、19-20-14、19-20-15；海通花园•银座小区12幢商住楼12-1、12-2、12-3、12-4、12-5、12-6、12-7。查封期限为三年。同日,该院向淮阴区住房和城乡建设局送达了民事裁定书及协助执行通知书。案外人淮安园兴提出异议后，该院于2020年10月26日作出（2020）苏0830执异154号执行裁定书，中止对位于淮阴区海通花园•银座小区18号楼102、202、302、402、502、602室房屋的执行。上海锐懿对此不服，向盱眙县法院提起本案诉讼。另查明，2016年3月17日，淮安中院依据（2016）苏08民初66号，作出（2016）苏08执保10号对含案涉109套房屋进行查封，查封期限三年，至2019年3月16日到期，其中19-20-1、19-20-2、19-20-9、12-2、12-3、12-4为轮候查封。再查明，2014年12月25日，江苏海通（甲方）与淮安园兴（乙方）签订《购房合同》，江苏海通将案涉房屋及车库以2390607元的价格出售给淮安园兴，乙方分期付款：首批款项贰佰贰拾柒万捌仟零伍拾元于协议签订后支付，余款在甲方交房时支付。当日，江苏海通向淮安园兴出具付款委托书，将淮安园兴从其购买的6套商品房预付款2278050元转到淮阴区财政局土地出让滞纳金专户，该款于12月25日已转入该专户。淮安园兴将案涉房屋作了固定资产处理。另查明，案涉楼盘于2014年7月26日取得商品房预售许可证。没有证据显示案涉房屋办理了交付手续，也未办理网签备案、签订商品房正式合同，未发生物业等相关费用，尾款也未交付或交付法院执行。盱眙县法院认为，本案的争议焦点是对争议标的能否许可执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因末办理过户登记”。本案被告淮安园兴以案外人的身份向法院提出异议主张排除执行，但从提交证据来看，被告淮安园兴作为政府的融资投资平台，在第三人江苏海通处于困境时，与其签订《购房合同》并为支付土地出让金，但在双方签订购房合同时，案涉楼盘已取得商品房销售许可证，但双方未签订正式商品房买卖合同，未进行网签备案，也无证据证明在法院查封前合法占有该不动产，且其尾款也未支付或交付执行。故被告淮安园兴的主张不足以排除执行，本案原告的诉讼请求应得到支持。另，异议审查以书面审查为原则、实质性审查为例外，原告以未通知其到庭，违反法律规定和法定程序的诉称，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决：准许（2018）苏0830执1637号对位于淮阴区海通花园•银座小区18号楼102、202、302、402、502、602室房屋的执行。案件受理费31280元，由被告淮安园兴投资有限公司承担。二审中，原审第三人盱眙海通、江苏海通提供案涉房屋不动产初始登记证明单，证明案涉房屋于2018年7月份才符合办证条件，故房屋没有过户到上诉人名下，上诉人没有过错。上诉人对该证据的三性予以认可。被上诉人上海锐懿对该证据的真实性予以认可，但是认为与本案无关，不能排除人民法院的强制执行。第三人王慧俊未发表意见。二审中，淮安园兴认可案涉房屋于2018年4月才竣工验收，符合交付条件，但是当时已经被法院查封，故没有办理过户，也没有实际居住，但是认为案涉房屋已经计入上诉人的固定资产，故认为案涉房屋在上诉人的实际控制范围。二审经审查确认原审法院查明的事实。本院认为，本案争议焦点为：上诉人淮安园兴对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权益。上诉人主张其购买了案涉房屋，故其对案涉房屋享有物权期待权，据此应该排除法院的强制执行。对此本院认为，上诉人淮安园兴系法人身份，因此其不具有商品房消费者的身份，应属于一般买受人。因此本案应该参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了无过错买受人物权期待权的保护条件，具体内容为“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”其中“合法占有”应以实际控制为准。上诉人陈述案涉房屋于2018年4月才竣工验收符合交付条件，但是此时案涉房屋已被法院查封，上诉人并未提供证据证明江苏海通交付了案涉房屋，也未提供证据证明其对案涉房屋进行了管理和使用，即上诉人并无证据证明其对案涉房屋已经实际控制。故上诉人并不符合上述“在人民法院查封前已合法占有不动产”的条件，因此不能依据上述二十八条的规定排除法院的强制执行。综上所述,淮安园兴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31280元，由上诉人淮安园兴投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 玮审 判 员  刘群英审 判 员  黄春丽二〇二一年九月十六日法官助理  王 玲书 记 员  王 霄