江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2748号上诉人（原审被告）：连云港市舒欣房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区海连中路145-1号中恒大厦706室。法定代表人：张步连，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱健，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卞锦，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘海鹏，江苏华德律师事务所律师。上诉人连云港市舒欣房地产开发有限公司（以下简称舒欣公司）因与被上诉人卞锦房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初5687号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人舒欣公司向本院上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人卞锦的一审诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人提起的一审诉讼系重复诉讼。本案与先前已审结的案件当事人相同，基于同一份合同，争议所指向的标的及诉讼目的均相同，鉴于先前该相关纠纷已经海州区人民法院及连云港市中级人民法院予以审理，且作出生效判决，故本案系重复诉讼，被上诉人无权再次提起诉讼。二、案涉《产权置换确认书》系拆迁安置协议非房屋买卖合同。上诉人与被上诉人先前发生的诉讼，不论是海州区人民法院，还是连云港市中级人民法院以及江苏省高级人民法院作出的生效判决及裁定均将因案涉《产权置换确认书》发生的纠纷定性为拆迁安置合同纠纷，合同定性业已明确，一审在相关生效判决尚未被撤销情况下无权改变上级法院生效判决认定的定性，鉴于被上诉人非合法被拆迁人，《产权置换确认书》为无效合同，诉讼双方各自承担合同无效引发的法律后果。无效合同自始无效，不存在解除之说，以及解除后的赔偿问题，故一审判决第一、二、三项均无事实和法律依据，均不能成立。被上诉人卞锦答辩称：一、被上诉人提起的房屋买卖合同之诉并非重复诉讼。海州区法院、连云港市中级人民法院以及江苏省高级人民法院在审理前案中指向的标的物均为卞锦自行占有的舒欣公司开发的XXXX小区XX号楼X单元XXX室，而本案所涉标的物为该小区X-X号楼X单元XXX室房屋，两案所涉标的不同，不属于重复诉讼。二、案涉《产权置换确认书》为房屋买卖合同。《产权置换确认书》具备房屋买卖合同的主要内容，并非拆迁房屋置换协议。一是双方虽在《产权置换确认书》中约定舒欣公司一次性支付卞锦六个月安置补助费等拆迁条款，但卞锦不是真实的被拆迁人，也没有房屋被拆迁；二是卞锦支付价款的依据是其购买房屋价格，而不是置换差价。根据《产权置换确认书》第二条第1、2项约定，被拆迁房屋补偿费为303990元，置换商品房总价208973元。如果双方的真实意思表示是产权置换，则舒欣公司还应退还卞锦95017元。但是《产权置换确认书》第二条第4项和第三条约定，卞锦先付舒欣公司11万元，待上房时一次性再付舒欣公司98973元，两笔款项合计208973元，即为卞锦选购商品房的总价。实际上，签约当日，卞锦给付舒欣公司11万元。换言之，双方实际履行的是房屋买卖的约定。因此卞锦和舒欣公司签订的《产权置换确认书》具有建立房屋买卖合同关系的明确意思表示，且该确认书并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效。江苏省高级人民法院（2019）苏民申6709号民事裁定书中也指出“若卞锦认为舒欣公司未履行《产权置换确认书》中约定的交付房屋等义务，需要主张舒欣公司承担其他相应的法律责任的，则可另行依法处理。”本案即是在舒欣公司不能履行交付约定房屋的情况下，被上诉人据此要求舒欣公司承担相应的法律责任而提起，上诉人认为涉案《产权置换确认书》为拆迁安置协议非房屋买卖合同的上诉理由不能成立。三、一审法院认定逾期交房补助费的标准为每月1300元无事实和法律依据。虽然被上诉人为避免诉累，对一审判决未提起上诉，但对一审判决该部分的事实认定亦有异议，一审判决参照相同时间、同等地段、同等面积房屋的租金标准，酌定按每月1300元的标准计算舒欣公司支付被上诉人逾期交房补助费，是以主观裁量替代当事人合同约定，且该标准无相关评估机构报告支持。本案中，卞锦和舒欣公司未书面约定房屋交付时间，但舒欣公司曾于2008年1月按每月2039元的标准给付卞锦9个月（2007年7月至2008年3月）的拆迁过渡费，相当于舒欣公司默认应于2007年6月底之前向卞锦交付房屋，同时也默认了逾期交房补助费的标准为每月2039元，该标准同时也符合《产权置换确认书》第五条第二款“按连政发（2003）第50号文件第二十五条规定执行”的约定。卞锦向一审法院起诉请求：1.判令解除卞锦、舒欣公司双方2005年1月24日签订的《产权置换确认书》；2.判令舒欣公司按照《产权置换确认书》约定的舒欣公司开发的XXXX（《产权置换确认书》中记载为“XXXX花园”）小区X-X楼（或相近其他楼号）X单元XXX室房屋（126.65平方米、多层）的市值赔偿卞锦损失1551027元（评估价值1650000元-合同约定未付款98973元）；3、判令舒欣公司给付逾期交房补助费合计330327元【2005年7月到2006年6月（100平方米×6元＋26.65平方米×3元）×12个月=8159元；2006年7月到2007年6月（100平方米×6元＋26.65平方米×3元）×12个月×2倍=16318元；2008年4月1日至2020年9月30日2039元/月×150个月=305850元，8159元＋16318元＋305850元=330327元】；4、由舒欣公司承担本案的诉讼费用、鉴定费、保全费。一审法院经审理查明：2005年1月24日，卞锦与舒欣公司签订一份《产权置换确认书》，载明：置换权人：连云港市舒欣房地产开发有限公司（下称甲方），置换人：卞锦（卞绍全）（下称乙方），根据城市规划和城市建设的要求，为了保证《XXXX花园》（暂订）项目开发建设的顺利进行，甲、乙双方本着平等自愿、公平守法的原则，就该项目的拆迁补偿与安置及产权置换事宜协商达成一致并签订本确认书，具体内容如下：一、产权置换标的物：1．乙方自愿将所拥有的座落在新浦区XX路XX-XX号的房屋以货币补偿的方式按等价原则与甲方所开发的《XXXX花园》（暂定名）X-X楼X单元XXX室的商品房进行产权置换。……二、产权置换标的：1．乙方上述被拆迁房屋建筑面积为236.89平方米，拆迁补偿费为303990元。2．甲方上述置换商品房建筑面积为126.65平方米，按建筑面积计算，该房置换单价为1650元/平方米。置换总价为208973元。……4．如乙方将其选购车库与商品房合价后进行产权置换，则该置换总价为208973元。三、置换差价：1．乙方将其应得拆迁补偿款110000元作为置换价款一次性支付给甲方，若该款不足甲方置换房屋总价，乙方则应向甲方支付置换差价计98973元。置换差价乙方在上房时一次性支付给甲方。……五、拆迁安置补助费：1．过渡期限：自本确认书签订之日起至乙方收到甲方上房通知书之日止。2．执行标准：按连政发《2003》第50号文件第二十五条规定执行。3．支付办法：甲乙双方自签订拆迁补偿协议时，甲方一次性支付给乙方六个月安置补助费，剩余部分甲方在乙方办理上房手续时按实补足。七、变更与终止……3．甲、乙双方签订商品房销售合同后，本确认书终止。八、违约……2．如甲方逾期交付商品房，按连政法《2003》第50号文件第二十五条之规定向乙方增付安置补助费。……十一、在甲方办理完《商品房预售许可证》后，甲乙双方应根据本确认书的相关条款签订《商品房销售合同》……。2005年1月24日，卞锦向舒欣公司交付110000元，舒欣公司出具了收据，在项目一栏注明“X-X-X-XXX房款”。此后卞锦从舒欣公司处领取了部分拆迁过渡费，包括2008年1月10日领取12238元（2007年7-12月），2008年1月22日领取6119元（2008年1-3月）。2018年2月23日，卞锦自行占有舒欣公司开发的XXXX小区XX号楼X单元XXX室房屋。2018年3月22日，卞锦诉至一审法院，要求舒欣公司协助办理XXXX小区14号楼1单元402室房屋的产权过户手续，并支付临时补助安置费381089.95元。一审法院经审理认为，卞锦不是《产权置换确认书》中约定被拆迁房屋的所有权人，也不是真实的被拆迁人，案涉《产权置换确认书》中约定的拆迁房屋产权置换不存在事实基础，故于2018年7月16日作出（2018）苏0706民初2076号民事判决书，驳回了卞锦的诉讼请求。卞锦不服该判决上诉，2019年3月11日，连云港市中级人民法院作出（2018）苏07民终4156号民事判决书，驳回上诉，维持原判。卞锦仍然不服申请再审。江苏省高级人民法院经审查认为，卞锦占有的房屋与《产权置换确认书》约定的房屋并非同一标的物，就卞锦占有的房屋而言，其未与舒欣公司达成交易合意，故卞锦直接要求舒欣公司就该房屋办理过户手续的主张，缺乏事实和法律依据，二审判决未支持卞锦要求办理房屋过户手续的诉讼请求，并无不当。若卞锦认为舒欣公司未履行《产权置换确认书》中约定的交付房屋等义务，则可另行依法处理。2020年6月1日，江苏省高级人民法院作出（2019）苏民申6709号民事裁定书，驳回卞锦的再审申请。2019年4月11日，舒欣公司诉至一审法院，要求卞锦将其强占的XXXX小区XX号楼X单元XXX室恢复原状后退还，并赔偿强占损失20万元。一审法院经审理于2019年7月5日作出（2019）苏0706民初3225号民事判决书，支持了舒欣公司要求将上述房屋恢复成毛坯房状态并返还的诉讼请求，驳回了舒欣公司要求卞锦赔偿20万元损失的诉讼请求。卞锦不服该判决上诉。2019年12月16日，连云港市中级人民法院作出（2019）苏07民终3887号民事判决，驳回上诉，维持原判。据舒欣公司陈述，XXXX小区规划已于2009年至2010年前后变更，B-1号楼实际并未建设。一审中，卞锦申请对XXXX小区X-X号楼X单元XXX室（126.65平方米、多层）房屋市值进行评估。受一审法院委托，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2021年3月12日出具苏信房地产估字［2021］连云港第010015号《房地产估价报告》，认为2020年10月23日XXXX原规划X-X号楼X单元XXX室单价13005元，总价1650000元。卞锦因此支出评估费9000元。需要说明的是，2020年10月23日为卞锦要求解除《产权置换确认书》的书面文件（即本案起诉状）送达舒欣公司的时间。一审法院另查明，连云港市人民政府于2003年4月1日颁布的《连云港市城市房屋拆迁管理规定》（连政发〔2003〕50号文）第三十三条规定，实行产权调换的，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费，临时安置补助费标准由市房屋拆迁管理部门和价格管理部门另行制定。第二十五条规定，因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费。连云港市房屋拆迁安置办公室2004年4月10日印发的《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范》（连拆发〔2004〕18号文）附件十五规定了一次性临时安置补助费标准：100平方米以下6元/平方米/月，超过100平方米部分3元/平方米/月。本案的争议焦点：一是2015年1月24日卞锦、舒欣公司签订的《产权置换确认书》的性质及效力；二是卞锦是否有权解除《产权置换确认书》；三是涉案房屋市值损失应当如何计算；四是逾期交房补助费应当如何计算。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案法律事实发生于民法典生效前，故本案应适用当时的法律以及司法解释的规定。关于争议焦点一，涉案2015年1月24日卞锦与舒欣公司签订的《产权置换确认书》具备房屋买卖合同的主要内容，并非拆迁房屋置换协议。一是双方虽在《产权置换确认书》中约定舒欣公司一次性支付卞锦六个月安置补助费等拆迁条款，但卞锦不是真实的被拆迁人，也没有房屋被拆迁，双方也并未实际履行上述安置过渡费等拆迁条款。二是卞锦支付价款的依据是其购买房屋价格，而不是置换差价。根据《产权置换确认书》第二条第1、2项约定，被拆迁房屋补偿费为303990元，置换商品房（即卞锦购买房屋）总价208973元。如果双方的真实意思表示是产权置换，则舒欣公司还应退还卞锦95017元（303990元-208973元）。但是，《产权置换确认书》第二条第4项和第三条约定，卞锦先付舒欣公司110000元，待上房时一次性再付舒欣公司98973元，两笔款项合计208973元，即为卞锦选购商品房的总价。实际上，签约当日，卞锦给付舒欣公司110000元。换言之，双方实际履行的是房屋买卖的约定。因此，卞锦和舒欣公司签订的《产权置换确认书》具有建立房屋买卖合同关系的明确意思表示，且该确认书并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效。关于争议焦点二，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，舒欣公司因小区规划变更，XXXX小区X-X号楼并未实际建设，无法向卞锦交付双方约定的买卖标的物XXXX小区X-X号楼X单元XX室，构成违约，卞锦购买该房屋的签约目的落空。因此，卞锦要求解除双方2005年1月24日签订的《产权置换确认书》，一审法院予以支持。卞锦请求解除《产权置换确认书》的书面文件（即本案起诉状）送达舒欣公司的时间是2020年10月23日，一审法院确认2020年10月23日为涉案《产权置换确认书》的解除时间。关于争议焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。卞锦已按约定向舒欣公司交纳部分购房款110000元，剩余98973元未付系因尚未达到合同约定的支付条件，非因自身过错。因此，舒欣公司违约不能向卞锦交付约定的房屋，应当按合同解除时房屋的市场价值赔偿卞锦损失，但卞锦未交纳的房款及相应的利息应从中扣除。涉案房屋经评估市场价格为1650000元，扣除98973元及利息，一审法院酌定舒欣公司赔偿卞锦1470000元。关于争议焦点四，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，卞锦和舒欣公司未书面约定房屋交付时间，但舒欣公司曾于2008年1月按每月2039元的标准给付卞锦9个月（2007年7月至2008年3月）的拆迁过渡费，相当于舒欣公司默认应于2007年6月底之前向卞锦交付房屋。舒欣公司一直未向卞锦交付房屋以致卞锦起诉请求解除房屋买卖关系，双方也未约定解除合同可以免除违约责任。因此，该违约损失未超出舒欣公司的预期范围，舒欣公司应按双方签订的《产权置换确认书》第八条第2项的约定承担违约责任，给付卞锦逾期交房补助费。关于逾期交房补助费的期间，卞锦主张自2005年7月计算至2020年9月30日过长，卞锦没有证据证实双方约定的交房时间为2005年6月底，故逾期交房补助费的起算时间应为2008年4月1日；卞锦曾于2018年2月23日占用XXXX小区相同面积的房屋，舒欣公司未获得卞锦占用房屋的赔偿费用，即卞锦已经自行弥补舒欣公司未交付涉案房屋的损失，故一审法院认定逾期交房补助费的截止时间为2008年2月22日。关于逾期交房补助费的标准，卞锦主张2008年4月起按每月2039元计算，该标准过高，舒欣公司要求调低，参照相同时期、同等地段、同等面积的房屋的租金标准，一审法院酌定按每月1300元的标准计算。因此，舒欣公司应给付卞锦逾期交房补助费154420元（1300元×118.785个月）。另外，舒欣公司辩称本案构成重复诉讼，经一审法院审查，一审法院（2018）苏0706民初2076号民事判决书、连云港市中级人民法院（2018）苏07民终4156号民事判决书以及江苏省高级人民法院（2019）苏民申6709号民事裁定书所指向的标的物均为卞锦自行占有舒欣公司开发的XXXX小区XX号楼X单元XXX室房屋，而本案所涉标的物为XXXX小区X-X号楼X单元XXX室房屋，本案与上述案件所涉标的不同，故一审法院对该辩解意见不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出如下判决：一、卞锦与舒欣公司2005年1月24日签订的《产权置换确认书》于2020年10月23日解除；二、舒欣公司于判决生效之日起十日内赔偿卞锦房屋市值损失1470000元；三、舒欣公司于判决生效之日起十日内给付卞锦逾期交房补助费154420元四、驳回卞锦的其他诉讼请求。一审案件受理费21732元、保全费5000元、评估费9000元，合计35732元，由卞锦负担3732元，舒欣公司负担32000元（卞锦已预交，舒欣公司于给付上述款项时一并给付卞锦）。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审期间，本案的争议焦点为：一、本案是否属于重复诉讼；二、本案应当如何定性。关于第一个争议焦点，本院认为，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复诉讼：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，卞锦与舒欣公司签订《产权置换确认书后》，因规划变更，协议中约定的X-X楼X单元XXX室并未建设，卞锦自行占有舒欣公司开发的XXXX小区XX号楼X单元XXX室房屋，并诉至海州区法院请求舒欣公司协助办理该被占有的房屋的产权过户手续、支付临时补助安置费，因该实际被占有的房屋与协议约定的房屋不一致，占有该房屋无法律依据，后经海州区法院一审、本院二审以及江苏省高级人民法院再审均驳回了其诉讼请求。但卞锦与舒欣公司之间就协议约定的房屋不能交付应如何处理并未达成一致意见，所以卞锦另行在本案中主张，两案所涉标的物并不相同，不符合重复诉讼的构成要求，本院对舒欣公司上诉称卞锦本次诉讼构成重复起诉的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点，舒欣公司认为涉案的《产权置换确认书》系拆迁安置协议，卞锦则认为双方构成房屋买卖合同关系。对此，本院认为，判断合同性质应综合考虑当事人身份、当事人权利义务关系等多种因素。一方面，本案双方当事人均确认卞锦在涉案地段无房可拆，舒欣公司也未拆除卞锦的房产，故卞锦不是拆迁安置协议中的被拆迁人，舒欣公司与其签订真正意义上的拆迁安置补偿协议缺乏前提条件。另一方面，从协议中约定的权利义务来看，舒欣公司未拆除卞锦房屋，被拆迁房屋补偿费并不存在，舒欣公司承担交房义务及逾期交房的违约责任，享有收取卞锦款项的权利，卞锦则承担付款义务，享有取得房屋的权利，符合房屋买卖合同的特点，故本院对舒欣公司上诉称该合同未拆迁安置合同的上诉理由亦不予采纳。综上，上诉人舒欣公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元（连云港市舒欣房地产开发有限公司已预交），由上诉人连云港市舒欣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 吴雪莹审 判 员 程 艳二〇二一年九月二十六日法官助理 蒋 寻书 记 员 严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。