大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初11505号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：陈晓峰，男，1968年10月15日生，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告陈晓峰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威及被告陈晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求1、判令给付原告物业费13,747.74元（自2019年2月1日起至2021年12月31日止）；2、判令给付拖欠该物业费的违约金4,124.32元。以上款项合计17,872.06元。事实和理由：原、被告双方于2016年11月23日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业费交纳方式为每年预缴纳一次，第一年的物业费，业主于房屋交付时缴纳，此后按一年一次交纳，具体时间为当年物业费到期前一个月内交纳次年物业费。逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋业主，自2019年2月1日起至2021年12月31日止，拖欠物业服务管理费及违约金未缴纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告陈晓峰辩称，被告系案涉房屋业主，对房屋面积及欠费时间没有异议，对物业费标准有异议，原告的服务标准并未到达2.95元/月/平的标准。被告未交纳物业费原因如下：1、2017年被告家丢失了很多东西，包括花费了1,600元刚买的新涂料，放在走廊里丢失了。2、2018年的时候被告家走廊里起火，当时起火原因并未查明。楼道里不能放杂物，但是因为被告当时刚搬家，有很多的纸壳放在走廊，起火有被告一部分原因，消防、物业都去被告家里，但具体的起火原因至今未查明。有可能是被告自己原因，也可能是别人点燃。被告当时和物业说被告承担失火原因，希望自己出钱，物业帮助把走廊修复好，物业经理也答应说可以。第二天就派三个工作人员来被告家维修走廊的灯，被告询问收费标准，发现高于市场价格两倍，所以当时被告就告诉工作人员别维修了，被告自己修。然后又换了一任经理，与被告协商，因为先期被告家丢东西和起火，物业给造成了损失，进行一些补偿，补偿的标准就是免三年地下停车费，让被告把物业费交了，答应被告把走廊的涂料、大白都进行维修。被告说维修没用，先期被告买灯、涂料、找人维修都是自己花的钱，当时已经维修差不多了，但是有的被告自己弄不了，物业经理说让被告先交一部分，过几天派工人再去修一修。故被告在2019年的时候将物业费已经缴的差不多了，但是他并没有给被告进行任何维修。半年后物业人员又来找被告，说地下停车场停车费到期了，被告说当初的物业经理答应给免三年停车费，为什么还要交停车费。被告又找物业经理，经理说还欠物业费，必须要把剩余物业费交清了，才能免这个费用。在被告物业费已交付的情况下，物业并未履行承诺，故被告拒绝缴纳物业费。3、在此期间原告还答应给被告地暖维修费用，很多答应的东西都未做到，而且小区服务标准并未达到收取物业费的服务标准，包括安全、周边环境、绿化。4、2018年的时候小区发生了一起大连市政府都知道的地下车库下挖造成楼体下沉的事件，在媒体上已经进行过报道。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋房屋的业主，房屋面积133.15平方米。原、被告双方于2016年11月23日签订了《前期物业服务协议》，约定高层物业服务费收费标准为每月每平方米2.95元；物业费自业主与开发商签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的房屋交付之日起计收。物业费每年预交纳一次，第一年的物业费业主于房屋交付时交纳。此后按一年一次交纳，具体时间为当年物业费到期前一个月内交纳次年物业费。逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。本协议自签订之日起生效，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。《前期物业服务协议》签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未缴纳2019年2月1日至2021年12月31日期间的物业费。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业费收费标准为每月每平方米2.95元，交纳方式为每年预交纳一次，第一年的物业费业主于房屋交付时交纳。此后按一年一次交纳，具体时间为当年物业费到期前一个月内交纳次年物业费。被告现拖欠2019年2月1日至2021年12月31日期间的物业费13,747.74元（2.95元/月/平方米×133.15平方米×35个月），借故拖欠无理，故原告主张被告支付物业费13,747.74元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩解的走廊起火、涂料被偷以及绿化、安保等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告提出的走廊失火以及涂料被盗的问题以及被告在庭后向本院提交的申诉状要求被告进行赔偿的问题，被告可另行主张自身权益。原告以提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，故本院不予支持。关于逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈晓峰于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业费13,747.74元（自2019年2月1日起至2021年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费123元（原告已预付，已减半收取），由被告陈晓峰负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二一年九月十三日书记员  修建华本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。