宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2021）宁0205民初728号原告：谢菁，女，汉族，无职业，住石嘴山市惠农区。        委托诉讼代理人：高林，宁夏塞北律师事务所律师，特别授权代理。        被告：石嘴山市万城物业服务有限公司，住所地石嘴山市惠农区德胜路，统一社会信用代码      法定代表人：张小静，万城物业公司经理。        委托诉讼代理人：张智琨，宁夏崇源律师事务所律师，特别授权代理。        原告谢菁诉被告石嘴山市万城物业服务有限公司（以下简称：万城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告谢菁的委托诉讼代理人高林、被告万城物业公司的法定代表人张小静及委托诉讼代理人张智琨到庭参加了诉讼。因本案的审理与另案的审理结果具有直接影响，本案于2021年6月11日裁定中止诉讼，于2021年9月7日裁定恢复审理。本案现已审理终结。        谢菁向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付2020年度租金余额11770.2元及违约金18821元，共计30591.2元；二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年11月29日原告将惠农区万德隆广场1035号商铺租赁给被告，双方并签订《委托租赁协议》一份，租期15年，每五年递增一次租金，每年1月1日至15日被告支付当年租金，逾期则承担每日年租金的千分之二违约金，在2020年12月10日被告支付部分租金16747元，下欠原告租金11770.2元未付，已超过支付租金期间一年之久，后原告多次与被告协商租金事宜均未果，故原告诉至法院，请求判如所请。        万城物业公司辩称，被告未及时支付房租系因客观经济原因及疫情影响导致，属不可抗力，并非恶意违约，原告诉请的房租及违约金请求应当依法予以驳回。涉案房屋及商场其他房屋自原告租赁以来至今未招商成功，被告连年亏损，但本着诚信原则，被告已按合同约定支付租金至2019年，但鉴于惠农区整体经济形势下滑、人口严重流失及疫情影响，被告确实无力支付2020年全额租金，为表履行合同之诚意，被告多次就疫情期间的房租减免问题与原告协商，并支付了部分房租，被告已在尽力履行合同，且疫情属不可抗力，给惠农区整体经济及被告经营造成的持续影响，经营困难及损失客观存在，被告也未逃避责任，期间的损失应由双方共同承担。被告已尽到最大努力平衡双方损失。故请求法庭查明事实，并根据民法典及最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，依法驳回原告的诉讼请求。        谢菁为证实其主张向本院提交了以下证据，万城物业公司进行了质证，本院予以了认证。        1、不动产权证书1份（原件核对无异后退回原告，留存复印件），证实原告取得涉案商铺的所有权，对商铺享有出租收益权的事实。万城物业公司对该组证据的三性均无异议，本院予以采信。        2、委托租赁协议1份（原件核对无异后退回原告，留存复印件），证实原告将自己购买的惠农区万德隆广场1035号商铺租赁给被告，由被告负责租赁管理，协议约定租期15年，协议约定了2016年至2020年间的年租金28507.2元，每五年递增一次租金，每年1月1日至15日被告支付当年租金，逾期承担每日年租金的千分之二违约金的事实。另协议也约定了由于国家政策及其他不可抗力的原因造成损失的双方互不承担责任。万城物业公司对此证据的三性无异议，但对其证明目的有异议。就代理人了解，双方已经通过2016年至今实际履行合同将房屋的租金支付方式共同变更为按季度支付。合同约定的违约金明显过高，同时结合原告的诉请可证明我方已经支付大部分租金，双方就不可抗力所导致的损失明确约定互不承担责任。由于万城物业公司对该组证据的三性均无异议，本院予以采信。        万城物业公司为证明其抗辩主张向法院提交了以下证据，谢菁进行了质证，本院予以了认证。        1、资产负债表1份（10页）、照片6张（2页）、停暖发票2张、付款回单2张、视频4段（光盘一张），证实：2016年1月至2020年12月期间，被告公司持续亏损，被告租赁原告房屋及其他商户房屋均存在招商困难及停业的情况，原告房屋所在的商场2019年、2020年均因招商困难空置并无奈办理停暖手续的事实。谢菁对资产负债表、照片、视频的三性均不认可，对其证明目的也不予认可，理由是资产负债表由其单方制作，无法体现其客观真实性，照片视频的证明目的与原告无关，对停暖发票的真实性没有异议，但对关联性及证明目的均不予认可，双方已明确约定被告自主经营管理，自负盈亏的事实。由于原告对被告提供的资产负债表、照片、视频的三性及证明目的均不认可，对停暖发票、付款回单的真实性无异议，但对关联性及证明目的均不予认可，故本院对停暖发票、付款回单的真实性予以采信，对其他证据不予采信。        2、民事诉状1份、诉讼费付款回单1份，证明因双方合同履行陷入僵局，双方无法就租金等事项达成一致意见，被告确实已无力继续履行租赁合同，被告已就解除涉案租赁合同起诉至惠农区人民法院并缴纳了诉讼费。谢菁对民事起诉状三性均不予认可，原告至今并未收到法院送达的民事起诉状，不清楚诉讼是否属实，对支付业务回单的真实性无异议，但是该证据不能证明缴纳的涉案诉讼费。如果原告收到民事起诉状，原告将保留向被告以及开发商提出解除商铺买卖的权利，该组证据与本案无关联。虽然原告对此组证据不予认可，但以上证据能够相互印证，本院对此组证据的真实性予以采信。        本院经审理认定事实如下：2014年11月29日谢菁与万城物业公司签订《委托租赁协议》一份，协议约定：谢菁将其购买位于惠农区万德隆广场1035号商铺委托给万城物业公司经营管理，由万城物业公司统一行使经营管理权，委托经营期间所支出的费用（含招商、策划、广告宣传、物业等费用）均由万城物业公司统一支付，委托期限自2016年1月1日至2030年12月31日，共计15年。租金计算方式：2016年1月1日至2020年12月31日期间，万城物业公司每年支付谢菁税前租金28507.20元；2021年1月1日至2025年12月31日期间，万城物业公司每年支付谢菁税前租金32070.60元；2026年1月1日至2030年12月31日期间，万城物业公司每年支付谢菁税前租金35634元；自2016年1月1日至2030年12月31日期间，共计税前总租金481059元。委托经营管理期限内谢菁负担租赁收益税，税款的30％由万城物业公司从支付租金中代扣代缴，剩余租赁收益税税款的70％由万城物业公司和承租者共同承担。同时约定每年租金支付时间为1月1日至15日，逾期支付按照年租金的2‰计算每日违约金。合同签订后，原告单方变更了合同内容，支付租金方式由按年支付改为季度支付，2021年2月万城物业公司支付原告租金16747元，尚欠税前租金11760.2元至今未付。        本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告与被告签订的《委托租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。该协议既有委托经营关系，又有商铺租赁关系，被告依照协议约定定期向原告支付租金，该约定更符合租赁合同中由出租方将租赁物交付承租方使用、收益，承租方向出租方支付租金的法律特征，根据《民事案件案由规定》：“应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由”。由于原告主张的是租金问题，且被告对本案案由无异议，因此本案案由定为房屋租赁合同较妥。协议签订后，原告单方变更了协议内容，支付租金方式由按年支付改为季度支付，该变更行为无效，双方应该按协议约定的“每年租金支付时间为1月1日至15日”履行各自的义务。对于原告要求被告支付2020年度租金余额11770.2元的诉讼请求，因为此次疫情防控工作，原告委托被告经营管理的商铺在疫情防控期间无法营业，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中明确：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。基于公平原则，结合本院查明被告从2020年4月起全面复产复工的事实，从合理平衡原、被告双方利益的角度出发，可酌情考虑对被告应支付给原告的税前租金减免2个月为4751.2元（28507.20元÷12月×2个月），被告已支付租金16747元，故被告应支付原告2020年度税前租金7009元（28507.20元-16747元-4751.2元）；对于原告要求被告支付违约金18821元（28507.2元×330天×2‰，330天是自2020年1月16日至2020年12月份）的诉请，由于《委托租赁协议》约定“逾期支付按照年租金的千分之二计算每日违约金”过高，鉴于惠农区整体经济形势下滑、人口流失严重及疫情影响，本院调整违约金为租金未付款的10％，故被告支付原告违约金700.9元（7009元×10％元）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条之规定，判决如下：        被告石嘴山市万城物业服务有限公司于判决生效后五日内支付原告谢菁2020年度税前租金7009元、违约金700.90元，共计7709.90元。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费282元（已减半收取），由原告谢菁负担211元，由被告石嘴山市万城物业服务有限公司负担71元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。        审判员    潘素娟二○二一年九月七日书记员    刘华华《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。