青海省高级人民法院执行裁定书（2021）青执异20号案外人：郭生珠，男，1965年12月17日出生，住青海省互助县威远镇兰家村205号。    委托诉讼代理人：王阳，青海晨雨律师事务所律师。    申请执行人：青海威远混凝土有限公司，住所：青海省海东市互助土族自治县威远镇北郊7号。    法定代表人：文胜，总经理。    委托诉讼代理人：王小兰，青海汇元律师事务所律师。    委托诉讼代理人：马雨桐，青海汇元律师事务所律师。    被执行人：青海宏厦建设工程有限公司，住所：青海省西宁市城西区五四西路30号。    法定代表人：金宏富，董事长。    委托诉讼代理人：刘建平，青海宏厦建设工程有限公司总经理。    委托诉讼代理人：程东民，青海竞帆律师事务所律师。    在本院执行青海威远混凝土有限公司与青海宏厦建设工程有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人于2021年9月16日对本院查封位于青海省互助县威远镇振兴大道东润国际名苑小区B区7号楼（现18号楼）1单元1031室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年9月24日向案外人委托诉讼代理人王阳、青海威远混凝土有限公司委托诉讼代理人王小兰、青海宏厦建设工程有限公司委托诉讼代理人刘建平、程东民进行了调查，听取了他们的意见。现已审查终结。    案外人请求中止本院（2017）青执102号协助执行通知书，对案外人位于青海省互助县威远镇振兴大道东润国际名苑小区B区7号楼（现18号楼）的1单元1031室进行解封。    案外人称，2018年5月29日，海东市中级人民法院分别作出（2018）青02民初30号民事调解书，判令青海宏厦建设工程有限公司给付互助县渊隆混泥土有限公司混凝土款6450840元及违约金1935252元，（2018）青02民初31号民事调解书，判令青海宏厦建设工程有限公司给付互助县渊隆混泥土有限公司混凝土款12356075元及违约金3706822元。后青海宏厦建设工程有限公司未履行调解协议，互助县渊隆混泥土有限公司向海东市中级人民法院申请强制执行。2018年8月16日互助县渊隆混泥土有限公司与青海宏厦建设工程有限公司达成《执行和解协议》，海东市中级人民法院分别作出终结（2018）青02民初30号民事调解书、（2018）青02民初31号民事调解书执行的裁定。由于青海宏厦建设工程有限公司没有财产可供执行，2019年12月24日，互助县渊隆混泥土有限公司、青海宏厦建设工程有限公司、甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司达成《债权转让协议》，约定甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司将其拥有的东润国际名苑小区B区7号楼（现18号楼）的27套房屋抵给青海宏厦建设工程有限公司，青海宏厦建设工程有限公司再以上述房产抵给互助县渊隆混泥土有限公司。2020年4月28日，海东市中级人民法院分别作出（2020）青02执18号之一执行裁定，（2020）青02执19号之一执行裁定：青海宏厦建设工程有限公司已付部分货款，对剩余货款青海宏厦建设工程有限公司未履行，现青海宏厦建设工程有限公司愿意将其从甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司抵顶的“东润国际名苑”18号楼27套住宅向互助县渊隆混泥土有限公司抵顶剩余货款17823328元，抵顶的27套住宅已被海东市中级人民法院查封，甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司对该处的部分房屋未在产权部门办理相关手续，因此青海宏厦建设工程有限公司向互助县渊隆混泥土有限公司抵顶的27套住宅需长期履行。2021年3月26日，互助县渊隆混泥土有限公司出具《情况说明》：说明已将青海宏厦建设工程有限公司享有的全部债权转让给郭生元。因甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司已进入重组阶段，互助县渊隆混泥土有限公司将（2018）青02民初30号、31号民事调解书、债权转让协议等材料向甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司管理人进行申报，甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司管理人于2021年5月8日出具《债权审查结果通知书》说明：郭生元申报的债权已全部清偿完毕，不符合债权申报条件，故对此不予确认；后期管理人将负责为你办理上述27套房屋的网签备案手续。2021年7月30日涉案房屋取得预售许可证，因郭生元与22人有债权债务关系，2021年8月18日，郭生元向甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司管理人出具《商品房买卖预售合同（网签书面指令）》，要求管理人将22套房产网签至指定人名下，剩余5套网签至郭生元名下。2021年8月19日，因郭生元申请，海东市中级人民法院解封了涉案27套不动产，当日，甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司与案外人签订了《商品房买卖合同（预售）》。2021年8月20日，本院作出（2017）青执102号协助执行通知书查封了案涉27套不动产。综上所述，上述不动产是案外人合法财产，均是通过海东市中级人民法院执行获得，不存在违法行为。本院查封案外人财产，明显错误。    青海威远混凝土有限公司称，一、车建玉、阿忠录、那广顺、郭生元等23名案外人对于网签的27套房屋不享有所有权或者排他的民事权益。本案中已经办理网签手续的27套房屋所有权不属于提出异议的案外人，房屋购买者（案外人）所谓网签即商品房预售登记，就是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案，在预售的房屋合同上编上不同的号码，并在网上予以公布，防止商品房销售中出现重复销售、重复抵押的情形，保护房地产交易的透明度。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案，证实登记备案制度是一种行政管理行为，但是这些法律法规中并没有明确预售登记的效力问题。一般在实践中认为，预售登记是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，因预售登记时物权尚不存在，故所登记的仍是一种请求权，且在《中华人民共和国民法典》中，没有规定备案登记制度，根据物权法定原则，备案登记不具有物权的效力，案涉房屋的所有权人仍为该甘肃东润公司。该网签备案属于城市房地产管理法第四十四条第四款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。因此，该网签备案属于行政管理措施，属于行政管理制度。    另外，根据《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。以及《民法典》第221条规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此可以得知，预告登记具有准物权登记的效力，而网签备案仅属于行政管理制度，案外人对27套房屋无所有权。    二、23名案外人对27套房屋提出的执行异议，不足以排除人民法院强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案不应参照适用《执行异议与复议规定》第二十八条或二十九条的规定，案外人与甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司签订的商品房买卖合同，其主要目的是为了消灭郭生元个人与其他案外人之间的金钱债务，且该债务本身是不真实合法的，案外人未提供任何证据证明其债务本身的真实性，并非成立真实的房屋买卖关系，案外人也不是消费者购房人，案外人也未支付任何购房款，甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司也是不被执行人，因此不能参照适用前述司法解释的第二十八条、第二十九条规定。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条以及《全国法律民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条规定，基于以转移所有权为目的的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。更何况本案中，案外人与郭生元之间的债权本身的合法性无证据证明。    虽然案外人与甘肃东润公司签订《商品房买卖合同》（预售），但其应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的具体履行方式；在完成相关房屋过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，在签订以房抵债相关协议时，并不能让一般债权人通过以房抵债的方式一跃成为排除其他债权人强制执行的优先债权人，尤其是宏厦公司与渊隆混凝土有限公司之间通过以物抵债的形式排除了其他债权人的合法利益，渊隆混凝土有限公司的债权也属于普通债权，该普通债权本身不具有任何优先权，因此，本案中，被执行人宏厦公司与渊隆公司之间签订的《债权转让协议》本身就是被执行人与渊隆混凝土公司恶意串通，损害其他债权人利益的行为，若未能办理物权登记被法院依法查封的情况下，无法排除其他债权人申请的强制执行。    三、被执行人宏厦公司与渊隆公司、郭生元存在恶意串通损害其他债权人的利益。2021年8月13日，本院对申请执行人与被执行人（宏厦公司）就执行案件进行了谈话，针对宏厦公司与甘肃东润公司工程款抵房结算的事宜以及宏厦公司抵账资产情况进行了调查，宏厦公司称27套房屋在海东中院查封中，本院限期让其提供相关材料，但在2021年8月19日，海东中院对上述房屋进行解封，当日就由各案外人与甘肃东润公司签订了《商品房买卖合同》（预售），答辩人认为，在宏厦公司明知青海本院对其进行强制执行，却在其财产发生变动时未向法院申报其财产状况，相反，与渊隆公司、甘肃东润公司签订债权转让协议，宏厦公司将其对甘肃东润公司享有的债权进行转让，在法院对其进行调查后短短几天时间内与渊隆公司及郭生元恶意串通将上述查封的房屋进行解封后直接网签，该所谓的债权转让、抵债以及再次抵债行为本身目的违法，企图使得将27套住宅网签转移到案外人，排除威远混凝土公司的强制执行。    四、威远混凝土公司的债权享有优先权，人民法院有权继续对案涉27套房屋进行执行。每个债权人的合法权利都应当得到保护，但是保护的顺序并不是完全一致的。本案中，威远混凝土公司的债权具有优先权，根据2015年4月15日，本院（2015）青民二初字第25号民事调解书第四项“青海宏厦建设工程有限公司承诺在其收到开发商甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司的工程款后，不受上述还款日期的约束，青海宏厦工程有限公司应优先向青海威远混凝土有限公司偿付上述商砼欠款，否则视为青海宏厦建设工程有限公司违约”。根据生效法律文书确定的内容，威远混凝土公司对甘肃东润公司支付的工程款享有优先权，而本案中，宏厦公司与甘肃东润公司之间签订的《关于青海宏厦建设工程有限公司承包互助“东润国际名苑”工程项目的付款及工程款抵房结算协议》得知，甘肃东润公司是以抵房的方式支付工程款，那么同样威远混凝土公司享有优先权，且该优先权于2015年生效法律文书确认，不受还款日期的约束。而渊隆公司与宏厦公司之间的债权是于2018年5月29日作出生效调解书。威远混凝土公司的债权早于渊隆公司的债权，且具有优先权，而渊隆公司的债权无优先权。    本案中，宏厦公司将对甘肃东润公司的债权转让给渊隆公司，渊隆公司再将债权转让给郭生元，郭生元再与其他案外人之间进行所谓不知真实与否的抵账，宏厦公司与渊隆公司之间的债权转让和以物抵债本身不合法，损害了其他债权人（包括具有优先权的债权）的合法利益，且当事人达成的以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议制作以物抵债裁定，郭生元与其他案外人之间是否存在债权无任何证据证明，且以房抵债本身也是一般的普通债权，此普通债权通过一纸协议（以房抵债协议）就转化成了案外人的享有的未来取得房屋的权利，优先于威远混凝土公司的享有优先权的债权，这本身不符合法律规定，也不符合立法本意。    案外人在法院查封前虽与开发商甘肃东润公司签订了书面房屋买卖合同，却只有预售合同，也不得以此理由认为是通过海东中院执行获得，海东中院的裁定不可能是以物抵债的裁定，仅是终结本次执行的裁定。案外人提出的异议不符合法律规定，不得排除人民法院对上述27套房屋进行查封执行。故人民法院应依法驳回其案外人执行异议申请。综上所述，车建玉、阿忠录、那广顺、郭生元等23人上述27套房屋不享有排他的民事权利，提出的异议请求不能成立。    青海宏厦建设工程有限公司认可案外人异议请求。    本院查明，2019年9月23日，甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司与青海宏厦建设工程有限公司达成《关于青海宏厦建设工程有限公司承包青海互助“东润国际名苑”工程项目的付款及工程款抵房结算协议》，约定：共计剩余工程款和保证金7250万元。经双方友好协商，同意将剩余工程款和保证金全部以房抵帐的方式支付，抵债房屋包含案涉27套不动产（房号为：7号楼一单元1031、1032、1041、1042、1051、1052、1061、1062、1071、1072、1081、1082、1091、1092、1101、1111、1121、1161；二单元2032、2042、2052、2062、2072、2082、2092、2101、2162）。    2019年12月24日，甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司、青海宏厦建设工程有限公司、互助县渊隆混泥土有限公司达成债权转让协议。经三方协商，甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司以其拥有的东润国际名苑B区7号楼（现18号楼）27套住宅，总面积3344.8平方米，单价5333元／平方米，总价为17727440元抵给青海宏厦建设工程有限公司，青海宏厦建设工程有限公司再以上述不动产抵给互助县渊隆混泥土有限公司。    2020年1月16日海东市中级人民法院作出（2019）青02民初52号民事调解书，调解书第三项：甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司欠付青海宏厦建设工程有限公司剩余工程款为66855390元，用价值66855390元的住宅和商铺抵账（详见2019年9月23日双方签订的《关于青海宏厦建设工程有限公司承包青海互助“东润国际名苑”工程项目的付款及工程款抵房结算协议》）；第四项：甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司按照规定为青海宏厦建设工程有限公司及其指定的购房人办理上述商品房及商铺买卖相关手续；第五项：上述三、四项若不能履行，则被告给付原告工程款66855390元（给付期限为2020年6月30日）。    2020年4月7日，互助县渊隆混泥土有限公司与青海宏厦建设工程有限公司买卖合同纠纷一案，海东市中级人民法院作出（2020）青02执18号、19号执行裁定，分别冻结、扣划被执行人青海宏厦建设工程有限公司12842117元和5114050元或同等价值财产。2020年4月8日，海东市中级人民法院向互助县不动产登记服务中心送达协助执行通知书，查封案涉甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司名下位于青海省互助县威远镇振兴大道东润国际名苑小区B区7号楼（现18号楼）27套不动产。查封期限为三年，自2020年4月13日至起2023年4月12日止。    2020年4月7日甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司出具情况说明，其抵顶给青海宏厦建设工程有限公司的B7号楼变更为18号楼，房号不变。    2021年8月19日，甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司与案外人签订案涉位于青海省互助县威远镇振兴大道东润国际名苑小区B区7号楼（现18号楼）27套不动产的商品房买卖合同（预售）。    2021年8月20日，本院查封案涉甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司名下位于青海省互助县威远镇振兴大道东润国际名苑小区B区7号楼（现18号楼）27套不动产。案涉27套不动产尚未竣工，案外人未占有该不动产。    本院认为，本案争议焦点为案外人是否享有足够排除强制执行的物权。根据《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，案外人仅与甘肃东润金泰房地产开发集团青海有限公司签订商品房买卖合同（预售），该行为不发生物权变动效力，因此案外人对青海省互助县威远镇振兴大道东润国际名苑小区B区7号楼（现18号楼）1单元1031室不享有物权、准物权和物权期待权，无权阻碍对该不动产的执行，且该不动产没有登记在被执行人名下，且尚未竣工，案外人未占有该不动产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：    驳回案外人郭生珠的异议请求。    案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。    审判长宋毅民审判员刘尚英审判员商海英二O二一年九月二十七日法官助理姚琨书记员牛晓悦文