安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0207民初4158号原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：黄红珍，女，该公司员工。被告：朱书本，男，1987年12月19日出生，汉族，住安徽省无为市。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司与被告朱书本物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的委托诉讼代理人黄红珍到庭参加了诉讼，被告朱书本经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费人民币6353.3元及逾期付款的违约金3600元，合计人民币9953.3元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市澳然天成小区21-1-502室房屋所有权人。2012年10月23日原、被告双方签订了关于上述房屋的《前期物业管理协议》，后原告与芜湖市澳然天成小区业主委员会分别于2014年2月27日、2016年1月1日、2018年12月25日、2019年12月20日签订《澳然天成物业服务合同》，约定原告为芜湖市澳然天成小区提供物业服务。被告房屋面积系112.15平米，为多层商品住宅，欠费周期2013年6月1日至2021年12月31日，合计103个月。根据合同约定多层物业费为0.55元/平方米，总计物业费欠款6353.3元(112.15×0.55×103)。另被告逾期付款的违约金人民币为3600元(以欠款数额6353.3元为基数，2014年1月1日之前按照日利率0.05%计算，2014年1月1日至2021年3月31日按照日利率0.3%计，酌情按照3600元计收)，两项费用共计9953.3元。原告按照合同约定提供了物业管理服务，但被告以各种理由拒绝支付物业管理费，原告多次催讨但被告仍拒不支付，由于被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。为此，诉讼来院。被告朱书本未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告朱书本系芜湖市鸠江区澳然天成小区21-1-502室业主，房屋面积112.15平方米。2012年10月23日原、被告双方签订了关于上述房屋的《前期物业管理协议》，内容如下：物业管理费多层住宅每月每平方米0.8元，物业费用每月交纳一次（于每月的10号到15日交纳），逾期交纳的从逾期之日起按每天万分之五的标注交纳违约金。后原告与芜湖市澳然天成小区业主委员分别于2014年2月27日、2016年1月1日、2018年12月25日、2019年12月20日签订《澳然天成物业服务合同》，合同对物业服务费交费标准、交费时间、违约金等内容进行了约定，内容如下：物业管理费多层每月每平方0.55元，物业费用每6个月交纳一次，业主应在当年6月末与12月末交纳下一个半年的费用，逾期交纳的，按日千分之三计收滞纳金。原告为澳然天成小区提供了物业服务，被告朱书本未交纳2013年6月1日至2021年12月31日期间的物业费。原告于2013年12月18日、2014年12月17日、2015年12月19日、2016年12月20日、2017年12月22日、2018年12月15日、2019年12月17日、2020年12月16日、2021年6月10日向被告发出《综合服务催缴通知单》。上述事实，由原告营业执照复印件、被告身份证复印件、入伙办理流程表、住宅单位钥匙交接表、《前期物业管理协议》、《澳然天成物业服务合同》、《综合服务催缴通知单》、房屋分层分户平面图及原告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理协议》、原告与芜湖市澳然天成小区业主委员签订《澳然天成物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效协议，上述合同对业主均具有约束力，原告与业主均应按照合同约定行使权利，履行义务。本案中，原告履行了物业服务合同约定的物业管理义务，被告未交纳2013年6月1日至2021年12月31日期间的物业服务费已经构成违约，应当向原告支付物业服务费及逾期付款违约金。故原告诉请被告支付物业服务费及违约金有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张物业费计算标准均按照0.55元/月/平方米计算系对其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持，故被告应承担物业费为6353.3元（112.15㎡×0.55元/㎡/月×103个月）。关于逾期付款违约金，原告主张的违约金（按日万分之五及日利率千分之三为标准分段计算）过高，本院依法予以调整，对其违约金按原告起诉时（2021年7月）贷款市场报价利率年利率3.85%计算，原告主张违约金计算至2021年3月21日止，依据原告违约时间，逾期付款违约金应计算为922元【112.15㎡×0.55元/㎡/月×6个月×3.85%×（7.25年+6.75年+6.25年+5.75年+5.25年+4.75年+4.25年+3.75年+3.25年+2.75年+2.25年+1.75年+1.25年+0.75年+0.25年）+112.15㎡×0.55元/㎡/月×7月×3.85%×7.25年】，对原告诉请违约金超出的部分本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告朱书本于本判决生效后十日内一次性支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费6353.3元及违约金922元，合计7275.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱书本负担。上述费用原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司已经向本院预交，由被告朱书本在本判决生效后十日内直接向原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司支付。本判决为终审判决。审 判 员 秦文波二〇二一年九月二日法官助理 陶 俊书 记 员 谢 隽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。