浙江省龙泉市人民法院民事判决书（2021）浙1181民初1970号        原告：方小兰，女，1972年11月8日出生，住浙江省龙泉市。                委托诉讼代理人：张建新，浙江赤松律师事务所律师。                被告：蔡道贵，男，1982年1月7日出生，住浙江省龙泉市。                委托诉讼代理人：洪瑶，浙江金铿律师事务所律师。                被告：龙泉市佳和小额贷款股份有限公司，住所地浙江龙泉市龙渊街道莱茵花园综合楼，统一社会信用代码9133110068910647XP。                法定代表人：叶建和。                委托诉讼代理人：徐瑶，浙江金铿律师事务所律师。                被告：王建平，男，1969年5月5日出生，住浙江省龙泉市。                原告方小兰与被告龙泉市佳和小额贷款股份有限公司（以下简称佳和小额贷公司）、王建平、蔡道贵确认合同无效纠纷一案，本院于2021年8月26日立案受理后，依法适用简易程序于2021年9月14日公开开庭进行了审理。原告方小兰及其委托诉讼代理人张建新，被告蔡道贵及其委托诉讼代理人洪瑶、佳和小额贷公司的委托诉讼代理人徐瑶、王建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。                原告方小兰向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告、被告于2017年3月8日签订的《抵债担保代偿合同》第一条“乙方拥有坐落在XXX的土地使用权及房屋所有权归甲方共同所有；乙方用以承担蔡道伟向甲方借款的保证责任及还款责任。蔡道贵应配合与甲方共同处置该房产，处置所得由佳和小额贷公司、王建平和方小兰三方平分（出售及出租价格由佳和小额贷公司、王建平和方小兰三方协商决定，任何一方不得私自出售上述房产）。王建平和方小兰收到上述房产处置所得的三分之一后免除蔡道贵的一切借款担保责任。”及第二条、第三条约定无效，以上房产价值为30万元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月8日，原告、被告签订《抵债担保代偿合同》，约定将被告蔡道贵所有的集体产权的房子归方小兰、佳和小额贷公司、王建平共同所有。原告方小兰系城镇户籍人员，并非蔡道贵所在农村集体经济组织成员。我国法律是禁止集体产权房向非本集体成员的第三人转让或者出售的。原告、被告签订的《抵债担保代偿合同》将集体房产约定归非集体组织成员以外的第三人所有，该约定违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国民法典》规定，违反法律强制性规定的民事行为无效，为此，原告特诉至法院，请求判如所请。                被告蔡道贵辩称，一、案涉《抵债担保代偿合同》系原告提出签订，现原告诉称合同无效有违诚实信用的基本原则。答辩人系替其哥哥蔡道伟向原告借款提供担保责任，后因蔡道伟履行不能，原告要求答辩人承担保证责任。在执行过程中，龙泉市人民法院对答辩人的财产进行查封扣押冻结，发现答辩人名下已无可执行的财产，在答辩人履行不能的情况下，原告提出答辩人名下还有房屋可以转让及出租，遂要求与答辩人以及本案另两被告签订案涉合同。当时回地指标1植转让款93万元，已由原告与本案另两被告平分，剩余坐落在XXX联建房XXX楼以及XXX店面处置所得由原告及本案另两被告平分，若未能出售，则租金由原告及本案另两被告收取。收到上述房产处置所得三分之一后免除答辩人的担保责任。该合同系各方的真实意思表示，合同条款并未违反任何法律规定，原告在签订合同之后反悔的行为有违诚实信用原则，与法律精神相悖。二、原告之所以现在提出请求确认合同无效，是因为答辩人现居住的房屋被列入拆迁范围，要求答辩人继续承担担保责任。但是，当时答辩人在签署合同时，已经穷尽了自己所有的财产来承担担保责任，原告见答辩人已经无可供执行的财产，于是要求答辩人将房产变现，如不能变现则由原告和本案另两被告收取租金，在此情况下，才免除答辩人的担保责任。因此，原告免除答辩人担保责任并未违反任何法律、法规及强制性规定。原告起诉要求确认全部合同条款无效没有任何法律依据。三、合同条款不存在无效情形，经向龙泉市不动产登记中心查询，案涉合同中房产土地性质为国有划拨，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以划拨方式取得的土地使用权，确需转让的，符合法定条件可以转让。四、原告当时在执行局所做的笔录中可以体现出当时合同签订的缘由，以及原告自身对合同条款和免除答辩人担保责任的理解。在笔录中，原告称“我们已经签订了一份协议，留一份在执行局”、“我的意思是这段时间，让蔡道贵自己去处理那个店面，如果能处置的。那处置的钱给我，然后上面提到的31万给我就可以了，反正卖多少价格我都来法院申请免除他的担保责任。如果处置不了，协议第二条已经写明，从明年1月起房租由我收取抵扣利息。只要蔡道贵不把这个店面抵押给第三人或者交给第三人处置的，我都不会去找蔡道贵。否则免除无效”。因此，案涉合同条款都是基于原告的意思所写，条款的意思没有违反任何法律规定，原告也只是想将答辩人的房产变现，无法出售就收取租金，在此条件下免除答辩人的担保责任。综上，答辩人认为案涉合同并未违反任何法律法规以及强制性规定，且各方在自愿平等协商一致的前提下签订，答辩人在当时已穷尽财产来履行保证责任，所以原告才同意免除答辩人的担保责任。现由于答辩人拆迁，原告在免除答辩人担保责任后又反悔的行为确实有违诚实信用原则，有违人与人之间交往最基础的信任，且本案合同不存在无效的情形，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。                被告佳和小额贷公司辩称，一、本案的基本情况。原告与被告蔡道贵民间借贷纠纷一案，法院已作出（2015）丽龙商初字第556号民事判决，判决被告蔡道贵对案外人蔡道伟的债务承担连带清偿责任；答辩人与被告蔡道贵民间借贷纠纷一案，法院已作出（2017）浙1181民初2250号民事判决，判决被告蔡道贵等人在判决生效之日起十日内偿付相应的本息。因未受到清偿，原告与答辩人先后申请强制执行，各方当事人经协商签订《抵债担保代偿合同》，并终结执行程序。二、案涉合同合法有效，原告诉请无事实和法律依据。（一）各方当事人均可对外实施民事法律行为，独立承担民事责任，且在案涉合同签名、捺印（盖章），因此合同签订主体适格、意思表示真实。（二）案涉合同的内容未违反法律、行政法规强制性规定。从本质上来看，案涉合同内容的核心在于各方当事人的债务清偿问题，商讨时基本围绕房屋变卖或者出租后所得钱款的分配问题展开，而不在于被告蔡道贵名下的房屋如何转让，提及土地使用权及房屋所有权也是为了确保债权实现，因此案涉合同合法有效。从房屋转让的角度来看，被告蔡道贵名下的房屋系在国有土地上建设，不属于集体产权房，原告对该房屋的定性有误；相关法律法规关于土地使用权以及地上建筑物转让的规定未明确指出向第三人转让将导致合同无效，因此相关法律法规不属于效力性强制性规定，合同依旧有效或者并不必然无效。综上，答辩人认为案涉合同合法有效，原告应当继续履行合同义务，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。                被告王建平辩称其意见与被告佳和小额贷公司一致。                本院经审理认定，被告蔡道贵系龙泉市XX街道XX村村民，因该村土地被政府征收获得相应回地指标，被告蔡道贵分得坐落于XX地基。后，被告蔡道贵在该地基上建房。                被告蔡道贵因其哥哥蔡道伟向原告方小兰、被告佳和小额贷公司、王建平借款提供担保，后因蔡道伟资金链断裂，原告方小兰、被告佳和小额贷公司、王建平以生效法律文书申请对蔡道伟及被告蔡道贵申请强制执行。在执行过程中，发现蔡道伟、蔡道贵名下无可供执行的财产。2017年3月8日，由原告提议，原告、被告签订《抵债担保代偿合同》，约定：一、蔡道贵将坐落在XX回地指标的（XX队蔡道贵户4口人的回地指标1植，共计100平方米）使用权转让所得人民币玖拾叁万元整平分给佳和小额贷公司、王建平和方小兰三方后。蔡道贵拥有坐落在XXX联建房（套房）XXX楼及XX店面房的土地使用权及房屋所有权归佳和小额贷公司、王建平和方小兰共同所有；蔡道贵用以承担蔡道伟向佳和小额贷公司、王建平和方小兰借款的还款责任及保证责任。蔡道贵应配合与佳和小额贷公司、王建平和方小兰共同处置该房产，处置所得由佳和小额贷公司、王建平和方小兰三方平分（出售及出租价格由佳和小额贷公司、王建平和方小兰三方协商决定，任何一方不得私自出售上述房产）。王建平和方小兰收到上述房产处置所得三分之一后免除蔡道贵的一切借款担保责任。二、无论上述房产及宅基地变现价值多少，变现所得按本合同约定分配。佳和小额贷公司、王建平和方小兰要将上述房产和宅基地转让给第三方变现，需要办理相关手续的，蔡道贵应无条件配合。三、若上述房产在2018年1月份未能出售，则自2018年1月1日起上述房产的出租所得租金由方小兰、佳和小额贷公司、王建平三方平分。若房子继续出租，蔡道贵对2018年店面租金承担连带责任，王建平对2019年及2019年以后的店面租金承担连带责任等。                《抵债担保代偿合同》签订后，原告方小兰、被告佳和小额贷公司、王建平各分得上述回地转让款31万元。                2021年6月8日，原告方小兰、被告佳和小额贷公司、王建平就出售坐落在XX联建房（套房）XX楼及XX楼XX店面房及其他相关问题达成三方协议，约定三方一致同意蔡道贵将坐落在XXX联建房（套房）XXX楼及XX楼XXX店面房出售，冲抵本息，出售总价不得低于90万元，出售后的所得款由三方平均分配等。                另查明，案涉坐落于XX地基的土地权利人为龙泉市XX街道XX村村民委员会，土地用途为城镇住宅用地，土地性质为划拨土地。案涉的坐落在XXX联建房（套房）XX楼及XX楼XXX店面房系蔡道贵所建，因政策原因尚未办理相应所有权证，该房屋至今未出售。                认定上述事实的依据有原告方小兰提交的《抵押担保代偿合同》、2016年8月19日询问笔录，被告蔡道贵提交的询问笔录三份、龙泉市XX街道XX村村民委员会出具的证明、地基图纸，被告王建平提交的协议及各方当事人的当庭陈述。                本院认为，本案的争议焦点在于案涉《抵债担保代偿合同》是否有效。原告以其并非被告蔡道贵所在农村集体经济组织成员，及案涉的坐落于XX土地并非登记在蔡道贵名下，而主张案涉的《抵债担保代偿合同》无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案中，案涉《抵债担保代偿合同》签订时，原告与被告蔡道贵、佳和小额贷公司、王建平均具有相应的民事行为能力，合同签订后，被告蔡道贵按约交付了合同中约定的土地使用权转让款及相关房产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。该法未否定以划拨方式取得土地使用权的房地产转让行为在民法上的效力，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地使用权出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。另，案涉的坐落于XXX土地虽是登记在龙泉市XX街道XX村村民委员会的名下，但该村民委员会认可该回地是分配给蔡道贵自行建房的，故蔡道贵对其建造的坐落于XXX联建房（套房）XXX楼及XX楼XXX店面房有处置权。综上，案涉《抵债担保代偿合同》不违反法律的强制性规定，且系各方真实意思表示，应认定合法有效。故本院对原告的主张不予支持。                本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，判决如下：                驳回原告方小兰的全部诉讼请求。                案件受理费5800元，减半收取计2900元，由原告方小兰负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。                    审判员方靖    二〇二一年九月十七日            代书记员连巧娟