贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初14974号原告：张燕，女，汉族，1972年4月18日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人：杨洋、周恩，贵州博文律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳浙江商城开发有限公司，地址：贵州省贵阳市南明区。法定代表人：欧阳腾平，董事长委托代理人：刘光琳、龙洪煜，贵州贵达律师事务所律师，一般代理。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行，地址：贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：王威，行长委托代理人：陈红，系该公司员工，一般代理。原告张燕诉被告贵阳浙江商城开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行商品房预售合同纠纷一案，本案于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张燕的委托代理人杨洋、周恩；被告贵阳浙江商城开发有限公司的委托代理人刘光琳；第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行的委托代理人陈红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张燕向本院提出的诉讼请求如下：1、解除原告与被告2018年2月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＹＸＺ-ＸＹ-06Ｈ-2-3302）及补充协议（包括委托装修合同）；2、解除原告、被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、判决被告退还退还原告首付购房款507589元，并从2018年2月6日起以507589元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率（ＬＰＲ）标准3.85%计算资金占用费，直至507589元首付款全部退还完毕时止（截止2021年6月16日的占用费暂为61012.8元）；4、判决被告支付第三人剩余贷款本金、利息（以第三人出具的金额为准），第三人办理南明区房屋抵押登记的涂销手续；5、判决被告支付原告已偿还的银行按揭贷款本息279724.74元，以及直至《个人购房担保借款合同》解除前，原告后续向银行偿还的全部按揭贷款本息（具体金额以第三人出具的金额为准）；6、判决被告支付原告违约金173638.4元；7、判决被告协助原告办理南明区房屋的商品房预售合同备案登记撤销手续及维修基金18679元退还的相关事宜；8、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。（现诉请是庭审中原告增加、变更部分诉请后的新诉请）原告张燕诉称：被告取得位于南明区．星作项目面积53309.63平米的建设用地使用权，土地预登记证编号筑预登【2005】字第020、022、023、057号，建设工程规划许可证号建字第520000201701320号筑规建字2017-0222号，建设工程施工许可证号5201021712200181-ＳＸ-002，预售许可证号筑商房预字第××号。2018年2月6日原告与被告签订编号为ＧＹＸＺＸＹ-06Ｈ-2-3302《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：原告购买被告建设开发的碧桂园．星作6号楼2单元33层2号房，建筑面积83.19平米（套内建筑面积68.51平米），按套内建筑面积计价，每平米单价13632.67元，总价933974元；原告在合同签订当日首付283974元，余款650000元银行按揭；被告2020年12月30日前向原告交房，逾期超过90日，原告有权书面通知退房。被告收通知之日起30日内退还原告全部已付款，并按已付款的15%支付违约金。原告按房价款的2%交付物业专项维修基金。被告为规避政府限价销售的政策规定，于2018年2月6日与原告签订《商品房买卖合同》的同时，与原告另行签订一份《委托装修合同》，以原告委托被告装修房屋，支付223615元装修费的名义收取原告购房款。2018年3月10日原告为借款人、被告为保证人与第三人签订编号为52020120180014868《个人购房担保借款合同》，约定：第三人向原告借款650000元用于支付案涉房屋房款，原告委托第三人一次性支付至被告农行中山支行账户，借款期限120个月，从2018年3月14日起至2028年3月13日止，还款方式为每月等额本息还款法。案涉房屋提供第三人抵押登记，被告提供阶段性保证。上述合同签订后，原告按约定期限分别于2018年2月4日、2018年2月5日、2018年3月16日、2018年8月5日、2019年1月27日将全部1157589元购房款（装修费）支付给被告，2018年3月1日支付专项维修基金18679元。案涉房屋2018年2月6日在市住建部门办理了预售合同备案登记。但至2020年12月30日交房期限届满，被告并未向原告交付案涉房屋。原告多次询问被告何时交房，被告不予明确具体交房期限。无奈之下，原告于2021年5月25日分别以邮寄和当面送达方式向被告递交《解除买卖合同通告函》，要求解除案涉买卖合同、退还购房款、支付违约金、赔偿损失。被告对原告的要求不予回应，拒绝按合同退款及承担违约责任。截止2021年6月16日，原告已归还第三人银行贷款本息279724.74元。综上所述，被告逾期交房的行为已经构成违约，依据合同约定及最高法院《商品房买卖合同司法解释》规定，原告有权解除本案买卖合同，被告应依法承担退款、支付违约金的违约责任。原告与第三人的银行按揭合同依法应同时解除，被告应直接退还第三人剩余按揭贷款本息，被告并应承担原告向第三人归还支付的银行按揭贷款本息的损失赔偿责任。被告并应同时配合原告撤销案涉合同的预售备案登记、涂销案涉房屋的抵押权登记、办理维修基金的退还。被告贵阳浙江商城开发有限公司对此辩称：一、交房的原因在于我市经历了疫情，根据市政府文件可以延长45日交房。原告虽邮寄了解除合同通知书，但是本案案涉房屋已基本修建完毕，只是竣工验收备案表正在办理中，不影响原告合同目的的实现，故原告诉请的解除合同应予以依法驳回。二、合同中已约定了违约金，该违约金标准已很高，原告又主张利息及资金占用费，属于重复计算，不应得到支持。三、关于装修款，双方由委托装修合同，上面已载明因合同解除，装修款是无息退还，故违约金不应再计算装修款的数额。四、住宅专项维修资金不是我方收取，该费用是由贵阳市住建局收取，我方只是代收。第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行答辩意见：我行已如约发放贷款给被告，原告诉请解除合同请求法院依法判决，如判决解除合同，在《个人购房担保借款合同》项下的所有债务结清后，我方再协助解除房屋的抵押手续。经本院审理查明：2018年2月6日原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以933974元的价格向被告购买被告开发的位于南明区房屋，房屋建筑面积为83.19平方米，套内面积为68.51平方米。付款方式为首付款283974元，贷款650000元。双方《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房…”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。…”合同第二十九约定：“……双方可以根据具体情况对本合同中约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。双方《补充协议》第七条第2项约定“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同…并按已付房款的15%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按约定支付了首期购房款507589元（含装修款223615元）。2018年3月10日，原告与第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告在第三人处贷款650000元用于归还房贷，贷款期限从2018年3月14日至2028年3月13日。第三人已将贷款发放给被告，被告已全部收到了购房款。原告现已归还第三人借款本息279724.74元。2021年5月27日，原告向被告邮寄了书面的退房通知书，通知被告解除合同及承担违约责任。以上事实有当事人陈述、原被告双方身份信息、《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、购房收据、缴款机打凭证、退房通知书及邮寄回单、房屋面积测绘报告、贵州省疫情防控响应方案、贵阳市政府疫情防控期间支持住房通知、《个人购房担保借款合同》、住宅专项维修资金收据、银行还款流水等以及其他相关证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。就本案，案涉房屋交房时间为2020年12月30日，在房屋修建期间遇到了新冠肺炎疫情影响，根据贵阳市政府办公厅关于疫情防控期间支持住房城乡建设领域稳定发展若干措施的通知及贵阳市疫情防控响应级别的相关通知，交房时间可顺延45日。合同约定逾期超过90日，买受人有权解除合同，将上述时间加上后，经核算，本案《商品房买卖合同》达到约定解除权的时间为2021年5月15日。根据合同约定“逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。”，合同附件十二又约定，“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同…”。该补充协议具有和主合同相同的效力，该补充协议只是明确了约定解除权的具体时间，不属于“不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容”，该补充协议条款有效，原告应在2021年5月30日前向被告书面告知解除合同事宜。现原告于2021年5月27日向被告书面邮寄解除合同通知书在约定解除合同期限内，此时贵阳浙江商城开发有限公司未达到交付符合合同的交房条件，被告构成根本违约，该解除合同通知书已发生解除合同的效力。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…”之规定，双方签订的《商品房买卖合同》于2021年5月27日被告收到退房通知书之日起已解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，原告与第三人于2018年3月10日签订的《个人购房担保借款合同》一并解除。关于数额：因主合同《商品房买卖合同》已解除，其补充协议以及作为从合同的《委托装修合同》亦被解除，因被告的违约行为给原告造成损失，被告应承担相应的违约赔偿责任，被告应退还收取的购房款及装修款。因《商品房买卖合同》已对违约金约定为“按已付房款的15%向买受人支付违约金”，故被告应按照购房款933974元的15%支付违约金，装修款223615元不在主合同的约定内且《委托装修合同》中已明确该款无息退还，装修款不应再计付违约金，故被告此项抗辩本院予以支持。原告未提交被告所支付违约金的数额不能弥补所受到的损失的证据，其主张额外的利息以及各项资金占用费属重复计算，不合理的加重了被告的违约责任，本院不予支持。原告主张的住宅专项维修资金，从票据的印章看，该款由贵阳市住建部门收取，被告仅为代收，被告无法直接退还，但应协助原告办理退还手续。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告张燕与被告贵阳浙江商城开发有限公司于2018年2月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GYXZ-XY-06H-2-3302）及补充协议；二、解除原告张燕与被告贵阳浙江商城开发有限公司签订的《委托装修合同》；三、被告贵阳浙江商城开发有限公司于判决生效后十日内向原告张燕返还已付首付购房款人民币283974元及装修款223615元，以上共计507589元；四、被告贵阳浙江商城开发有限公司于判决生效后十日内向原告张燕支付违约金140096.1元。（已付总房款933974元乘以15%）；五、解除原告张燕、被告贵阳浙江商城开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行于2018年3月10日签订的《个人购房担保借款合同》；六、被告贵阳浙江商城开发有限公司于判决生效后十日内向原告张燕退还已向中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行支付的贷款本金（以中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行出具的截止本判决生效当月的还款对账单为准）；七、被告贵阳浙江商城开发有限公司于判决生效后十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款本金并支付贷款利息。（利息按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算），（以中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行出具的截止本判决生效当月的还款对账单为准）；八、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行在《个人购房担保借款合同》项下所有贷款本息结清后协助原告张燕办理贵阳市南明区˙星作6号楼2单元33层2号房屋的抵押登记涂销手续；九、在《商品房买卖合同》解除后，原告张燕与被告贵阳浙江商城开发有限公司相互协助办理贵阳市南明区商品房预售合同备案登记的撤销手续；十、被告贵阳浙江商城开发有限公司协助原告张燕向贵阳市住建部门申请维修基金的退还事宜。十一、驳回原告张燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6999元，由被告贵阳浙江商城开发有限公司承担5600元，由原告张燕承担1399元。保全费5000元，由被告贵阳浙江商城开发有限公司承担4000元，由原告张燕1000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员 赵 钧二〇二一年九月八日书记员 黄维维