北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11727号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京聚源置业有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村。法定代表人：高国庆，总经理。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭月桂，女，1950年12月31日出生。上诉人北京聚源置业有限公司（简称聚源公司）因与被上诉人彭月桂商品房销售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初11996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。聚源公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回彭月桂关于赔偿经济损失的诉讼请求。事实和理由：双方签订的《商品房内部认购合同》中明确约定因出卖人原因造成产权登记无法办理的，买受人选择退房的，出卖人将购房款退还给买受人，并按照活期银行存款利率支付买受人已付房款利息。聚源公司从未恶意隐瞒任何事实，彭月桂明知涉案房屋暂时无法办理产权，且系用低于当时商品房的价格购买涉案房屋，本就是投机行为，况且收房后占有使用房屋达九年之久，从未提出任何异议。在房价下降趋势下，彭月桂才故意以房产证为借口诉讼。涉案房屋没有产权证书无法正常上市交易，鉴定机构根本无法判断涉案房屋价值。即使合同无效，也不影响彭月桂对涉案房屋的正常使用，一旦条件成熟，聚源公司会立即办理相关手续。彭月桂经本院传票传唤未参加二审庭审。彭月桂向一审法院起诉请求：1.确认彭月桂与聚源公司签订的《商品房内部认购合同》无效；2.判令聚源公司退还彭月桂已付购房款41万元，并赔偿房屋差价损失111万元；3.本案诉讼费用、评估费用由聚源公司承担。聚源公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《商品房内部认购合同》无效；2.判令彭月桂返还102号房屋（即涉案房屋）；3.判令彭月桂按照每月3000元的标准向聚源公司给付自2012年7月5日起至实际返还之日止的房屋使用费；4.判令彭月桂向聚源公司给付房屋损失（待重置成新价评估报告作出后确定）；5.本案反诉费用由彭月桂承担。一审法院认定事实：2012年6月9日，彭月桂（买受人）与聚源公司（出卖人）签订《商品房内部认购合同》，双方约定彭月桂购买聚源公司开发的位于北京市房山区窦店镇102号房屋，房屋建筑面积58.38平方米，房屋价款为410000元。出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交付该商品房。合同同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因买受人原因造成产权登记无法办理的，由买受人自行承担责任。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按活期银行存款利率支付买受人已付房款利息。买受人不退房，出卖人按活期银行存款利率向买受人双倍支付已付房款利息。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，彭月桂向聚源公司支付了全部购房款410000元，聚源公司于2012年7月5日向彭月桂出具购房全款发票，并交付了涉案102号房屋。此后，彭月桂入住该房屋。2017年4月10日，房山区住建委执法队出具《关于窦店第20栋、21栋、22栋楼居民无法办理产权证的答复》，载明：上述楼栋工程所在地为窦店镇小区院内，于2009年11月开工建设，2010年完工入住。建设单位为聚源公司，施工单位分别为北京市房山区石楼建筑工程公司和北京长建金辉建筑工程有限公司。因该小区占地为国有土地，未办理规划等任何手续，我委已转至规划部门进行查处。2017年11月24日，北京市规划委员会房山分局受理小区业主的信访投诉，反映该小区20、21、22等三栋住宅楼，于2009年时即已入住，至今未取得《建设工程规划许可证》，建议完善相关手续。北京市规划委员会房山分局于2018年1月19日出具《信访事项答复意见书》，载明北京市房山区窦店镇20、21、22号等三栋住宅楼，未对其核发过相关规划许可。本案审理过程中，经彭月桂申请，一审法院依法委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司（以下简称大地盛业评估公司）对102号住宅参照周边同类型同地段同户型商品房的市场现值进行评估，大地盛业评估公司于2021年3月17日出具（京）大地（2021）（估）字第法-0005号《房地产估价报告》，确定涉案房屋的估价结果为：评估单价20111元/㎡，总价117.41万元。彭月桂支付评估费用5435元。一审法院认为，彭月桂与聚源公司签订的《商品房内部认购合同》中详细约定了双方在房屋买卖过程中享有的相关权利和应当承担的相应义务，虽然合同名称为《商品房内部认购合同》，但实际应属商品房销售合同性质，故法院确认双方存在商品房销售合同法律关系。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据本案查明的情况，聚源公司未取得涉案商品房建设和销售的合法手续，所建涉案楼栋未进行建设规划许可，亦未取得相应的销售许可，其与彭月桂就涉案房屋签订的《商品房内部认购合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现彭月桂要求聚源公司退还已付购房款410000元的诉讼请求，聚源公司要求彭月桂返还102号房屋的诉讼请求，理由正当，法院均予以支持。关于合同无效后的损害赔偿问题，由于系因聚源公司建设、销售涉案房屋时存在审批、备案手续不全等问题，导致合同被确认为无效，聚源公司应承担缔约过失责任，而彭月桂在签订合同时未尽到审慎审查的合理注意义务，亦应承担一定的缔约过失责任。故，对于彭月桂要求聚源公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，法院以大地盛业评估公司的评估结果为依据，综合考虑双方过错程度、近年来房地产市场变动趋势、资金占用及房屋实际使用情况等因素，酌定聚源公司赔偿彭月桂房屋差价损失534870元。对于聚源公司要求彭月桂支付房屋使用费的诉讼请求，因涉案合同自签订之日起即自始无效，彭月桂占有使用涉案房屋缺乏依据，聚源公司要求彭月桂支付自2012年7月5日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费，于法有据，但聚源公司所主张每月3000元标准过高，法院综合考虑涉案房屋面积、地理位置、同时期市场租金标准等因素，依法酌定为每月1000元。本案诉讼过程中，聚源公司针对涉案房屋的重置成新价申请评估，因大地盛业评估公司在作出房地产价值评估时已综合考虑了涉案房屋的建成年代、使用时间及使用现状，并非按照全新商品房进行作价评估，故，对于聚源公司就涉案房屋重置成新价进行评估的申请，法院未予准许，对于聚源公司的相关诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认彭月桂与北京聚源置业有限公司于2012年6月9日签订的《商品房内部认购合同》无效；二、北京聚源置业有限公司于判决生效之日起十日内向彭月桂返还已付购房款410000元；三、北京聚源置业有限公司于判决生效之日起十日内向彭月桂赔偿经济损失534870元；四、彭月桂于判决生效之日起三十日内向北京聚源置业有限公司返还102号房屋；五、彭月桂于判决生效之日起三十日内向北京聚源置业有限公司支付房屋使用费（以每月1000元为标准，自2012年7月5日起至房屋实际腾退之日止）；六、驳回彭月桂的其他诉讼请求；七、驳回北京聚源置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实无异。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实及当事人意见，本案二审争议焦点为涉案《商品房内部认购合同》无效后聚源公司是否应向彭月桂赔偿经济损失及损失数额。涉案合同系因出卖人在建设、销售涉案房屋时存在审批、备案手续不全等问题，导致合同违反法律效力性强制性规定而无效。一审法院认定聚源公司应承担主要责任，彭月桂在签订合同时未尽到审慎注意义务，也应承担一定责任，并无不当，本院不持异议。一审判决综合双方过错、房地产市场变动趋势、资金占用情况等因素，酌情确定的损失赔偿金额，聚源公司未举证证明存在明显不当，本院亦不持异议。聚源公司以彭月桂明知涉案房屋暂时无法办理产权等为由主张其不应承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，聚源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理9149元，由北京聚源置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 刘丽杰审判员 杨志东二〇二一年九月三十日书记员 孙 雯