北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7170号上诉人（原审被告）：邱少猛，男，1969年2月20日出生，住北京市昌平区。上诉人（原审被告）：严正学，男，1944年1月11日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：马建平，北京市铭德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐艳艳，女，1987年10月1日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：祝奔（唐艳艳之夫），住北京市昌平区。上诉人邱少猛、严正学因与被上诉人唐艳艳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邱少猛、上诉人严正学及其委托诉讼代理人马建平，被上诉人唐艳艳的委托诉讼代理人祝奔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱少猛上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.涉案房屋在出卖之前已经出租给严正学。2.证人邵某及中介公司与本案具有巨大利益关联，不具备法律资格的证人。3.房屋款项并未给付完全，仍有110余万元本息未付。4.邱少猛与严正学签订租赁合同的时间为2015年5月11日，在出售涉案房屋之前，不存在恶意串通损害第三人利益的情形。严正学上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回唐艳艳的诉讼请求。事实与理由：严正学与邱少猛2015年5月11日就涉案房屋签订了租赁合同，租赁期限截止于2033年5月12日。该份租赁合同合法有效，严正学支付了相应租金。唐艳艳明知涉案房屋在出售之前已经出租给了严正学，其与邱少猛串通就涉案房屋签订买卖合同，不告知严正学。一审判决有违“买卖不破租赁”、“承租人优先购买权”的法定原则。唐艳艳辩称，同意一审判决，不同意邱少猛、严正学的上诉请求。唐艳艳向一审法院起诉请求：1.确认邱少猛、严正学2015年5月11日签订的关于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区1号楼3层5单元301号房屋的《个人房屋租赁合同》无效；2.判令邱少猛、严正学承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月6日，唐艳艳（乙方，买受方）与邱少猛（甲方，出售方）经我爱我家公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：乙方购买甲方所有的坐落于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区1号楼5单元3层301号房屋（以下简称301房屋），房屋建筑面积共124.32平方米。第二条第五款约定该房屋的租赁情况为：该房屋未出租。后双方在合同履行过程中产生争议，唐艳艳向北京市昌平区人民法院提起诉讼，要求邱少猛继续履行2016年8月6日与唐艳艳签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助办理位于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区1号楼5单元3层301号房屋的网签、解押手续并交付房屋及协助将房屋过户至唐艳艳名下。邱少猛则在该案中提起反诉，要求判令解除双方之间的房屋买卖合同。在2018年8月9日法庭询问时，邱少猛陈述301房屋由其占有使用。法院于2018年9月10日作出（2016）京0114民初16582号民事判决书，判决：“一、邱少猛与唐艳艳继续履行双方于二〇一六年八月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；二、唐艳艳代邱少猛向第三人招商银行股份有限公司北京分行偿清坐落于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区1号楼3层5单元301房屋的相应抵押贷款；三、第三人招商银行股份有限公司北京分行于第二项履行完毕后三十日内，涤除坐落于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区1号楼3层5单元301房屋上的抵押权；四、第三项履行完毕后三日内，邱少猛配合唐艳艳办理坐落于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区1号楼3层5单元301房屋的所有权转移登记手续，至唐艳艳名下；五、唐艳艳于第四项履行完毕当日支付邱少猛剩余购房款（即剩余购房款3840000元扣除唐艳艳完成本判决第二项所支付款项的差额）；六、邱少猛于第五项完成后三日内将坐落于北京市昌平区回龙观镇天慧园小区1号楼3层5单元301房屋腾退并交付给唐艳艳；七、驳回原告唐艳艳的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告邱少猛的反诉请求。”判决作出后，邱少猛提起反诉，北京市第一中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）京01民终9645号民事判决书，维持一审判决。上述两审判决发生法律效力后，唐艳艳向昌平法院申请强制执行。2019年6月3日，唐艳艳取得涉案房屋不动产权证。2019年10月9日，昌平法院执行部门向邱少猛发放剩余购房款1535000元（扣除唐艳艳已向招商银行股份有限公司北京分行代为清偿的贷款金额及唐艳艳另案中申请保全的30万元）。唐艳艳主张在继续申请强制执行腾退房屋的过程中，获悉邱少猛向昌平法院执行部门提交了与第三人严正学于2015年5月11日签订的《个人房屋租赁合同》。严正学提交1.严正学（承租方、乙方）与邱少猛（出租方、甲方）于2015年5月11日签订《个人房屋租赁合同》复印件，约定甲方将自有坐落在北京市昌平区回龙观镇街道天慧园小区1号楼5单元301室房屋出租给乙方使用。租赁期限共18年，甲方从2015年5月11日起将出租房屋交付给乙方使用，至2033年5月12日收回。月租金为2500元每月，按年结算，每年5月11日，乙方向甲方支付全年租金。2.自2015年至2019年由邱少猛出具的《收条》复印件五张，主张每年向邱少猛现金缴纳房屋租金30000元。庭审中，邱少猛与严正学对于房屋租赁事实描述为，起初严正学租赁301房屋作为工作室使用，每月租金为2500元，后约定由邱少猛使用南向主卧，租金不变。唐艳艳提交我爱我家网站发布301房屋照片，并申请证人邵某出庭作证，主张中介挂牌出售照片以及三方看房时，涉案房屋均未有出租给他人作为艺术创作雕像使用的痕迹，也没有承租人员在房屋内。唐艳艳提交2020年2月13日北京市住房城乡建设委员会政府信息告知书，载明天慧园小区位于该中心监测的回龙观城区检测区，该区域样本检测数据按季度统计，2015年一季度平均租金为43元每月每平方米，至2018年4季度72元每月每平方米，趋势为小幅波动中逐年上升。唐艳艳主张邱少猛与严正学房屋租赁价格显著低于市场交易价格，认为其二人恶意串通虚构租赁事实。邱少猛与严正学不认可上述证据及证言，邱少猛主张在出售房屋时已告知中介及唐艳艳房屋存在租赁情况。另查，2019年10月25日，法院作出（2019）京执595号公告，再次责令邱少猛于2019年10月30日将301房屋腾清交付给唐艳艳。2019年10月26日，严正学联系执行法官称接到邱少猛告知301房屋被法院要求强制腾退，要求回京后再行解决。2019年12月4日，执行法官联系严正学要求其搬走屋内物品。严正学以其享有优先购买权为由拒绝腾退。严正学提交邱少猛于2019年12月20日出具的《收条》一张，内容为：“今严正学交来人民币叁拾玖万元（390000）作为（2020年5月11日至2033年5月12日）北京市昌平区回龙观镇天慧园小区1号楼5单元301室房屋租金。”邱少猛认可其收到390000元现金，在法院释明下，严正学、邱少猛均未提交上述款项其他支取往来凭证。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本案的争议焦点为邱少猛与严正学就本案诉争房屋所签订的房屋租赁合同是否属于恶意串通及是否损害了第三人唐艳艳的利益。所谓恶意串通，是指当事人主观上明知或应知某种行为将对国家、集体或第三人造成损害，存在共同意思的沟通或联络，并相互配合或共同作为，实施了损害国家、集体或第三人利益的行为。是否存在恶意串通，系当事人间的主观心理意识，应当通过当事人外在的行为，结合日常生活经验法则进行认定。第一，邱少猛与严正学的房屋租赁合同约定及履行过程均存在多处疑点。一是双方约定的租赁价格明显低于市场价值；二是在长达18年的房屋租赁合同中约定固定的房屋租金价格，与市场交易习惯不符；三是双方在房屋租赁合同履行过程中的具体事项约定不明。根据邱少猛和严正学的陈述，双方约定租赁合同之初系严正学租赁整个房屋，后严正学将一间房屋交给邱少猛使用，但双方对于使用变更未在合同中明确进行约定，对后续使用房屋产生的物业费、水电费等负担亦未明确约定；四是双方在现金大额给付、收取房租的情况下，仅提交自行书写的收条作证，而没有其他资金支取往来的相关凭证。并且在法庭释明下，邱少猛、严正学均未提交现金款项来源及去向的相关证据，尤其是最后一笔390000元的大额现金给付没有资金流水凭证与日常交易习惯不符；第二，在唐艳艳与邱少猛签署房屋买卖合同及后续履行包括（2016）京0114民初16582号案件的一二审程序中，均没有涉案房屋已被出租的相关信息。1.根据中介人员邵某出庭作证的证词，在中介参与的看房过程中，唐艳艳一方与中介人员一方均未发现涉案房屋另行出租给他人的痕迹；2.唐艳艳与邱少猛签订的房屋租赁合同中涉案房屋是否存在出租情形明确载明为无此情况；3.在该案庭审笔录中，邱少猛明确陈述301房屋由其占有使用。第三，退一步讲，即使邱少猛与严正学的房屋租赁合同真实，邱少猛先租后卖且不告知买受方与承租方相关事实的行为明显存在主观恶意。且在生效判决要求其继续履行买卖合同的情形下，其仍然将房屋继续租赁给严正学并收取其房屋租金。第四，作为一名具有完全行为能力的成年人，在知道自己权利可能受损的情形下，首要选择应当是及时止损，而非继续扩大风险。即使严正学在事发前期对邱少猛的相关行为不知情，但在执行法官告知其涉案房屋存在买卖合同纠纷，且要求其腾退房屋的情形下，其仍然选择改变房屋租赁合同履行方式，现金给付剩余13年房屋租金高达390000元的行为难以认定为善意。综上，法院认定邱少猛与严正学签订和履行《个人房屋租赁合同》构成恶意串通。现301房屋已经变更登记至唐艳艳名下，邱少猛与严正学签订的房屋租赁合同损害了唐艳艳的合法权益，故唐艳艳主张该合同无效的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：邱少猛、严正学于2015年5月11日签订的《个人房屋租赁合同》无效。二审中，严正学提交了两份新证据：1.账户户名为朱某的中国农业银行卡/活期存折交易明细清单，以此证明严正学有钱。2.七份2020年10月20日之前的民事起诉状，以此证明严正学起诉邱少猛、唐艳艳、中介公司。经质证，唐艳艳认可上述证据的真实性，不认可证明目的和关联性。邱少猛认可明细清单的真实性和证明目的；认可民事起诉状的真实性，但不认可证明目的。本院经审查认为，上述证据与本案争议焦点不具有关联性，本院对上述证据均不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于邱少猛与严正学就涉案房屋签订的租赁合同是否合法有效。邱少猛与唐艳艳于2016年8月6日就涉案房屋签订了房屋买卖合同，邱少猛及严正学均主张在此之前双方已就涉案房屋签订了租赁期限从2015年5月11日至2033年5月12日的租赁合同。根据本案查明的事实：一、邱少猛在出售该房屋时，已承诺涉案房屋并无出租，且在另案中，邱少猛亦表示涉案房屋由其占有使用；二、根据中介公司人员邵某的证词，在看房的过程中，其并未发现涉案房屋出租给他人；三、邱少猛与严正学签订的房屋租赁合同及履行过程中存在诸多不合理之处。首先，涉案房屋的租赁价格明显低于市场价格；其次，在长达18年的租期中，租金固定不变，不符合交易习惯；最后，按照严正学所述，在其明知涉案房屋已经出卖的情况下，却于2019年年底将剩余13年房租一次性支付给了邱少猛，亦难以认定其行为属于善意。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，认定邱少猛与严正学就涉案房屋签订的租赁合同无效并无不妥，本院予以确认。综上所述，邱少猛、严正学的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由邱少猛、严正学各负担4600元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 斌审 判 员  姚 红审 判 员  张建清二〇二一年九月二十七日法官助理  王 飞书 记 员  苑要楠