沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0191民初2764号原告：郭红，女，汉族，1963年12月13日出生，住址：沈阳市铁西区。委托代理人：王玉娇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：陈思宇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳巨臣房屋开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：王成俊。被告：杨峰钢，男，汉族，1976年7月6日出生，住址：沈阳市皇姑区。原告郭红与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司（以下简称“巨臣公司”）、杨峰钢商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭红及其委托代理人王玉娇，被告杨峰钢到庭参加了诉讼，被告巨臣公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告郭红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告巨臣公司为原告办理房屋备案登记手续；2、请求判令撤销二被告之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记手续；3、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金1457元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月26日，原告与被告巨臣公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告巨臣公司开发建设的坐落于沈阳经济技术开发区的房屋，面积97.19平方米，房屋总价款人民币291570元。合同签订后原告向被告巨臣公司支付了全部购房款，被告巨臣公司于2011年5月27日向原告交付房屋，原告占有并使用该房屋至今。现由于被告巨臣公司向被告杨峰钢借款，将原告购买的房屋以担保的方式备案在被告杨峰钢名下，导致原告无法办理房屋备案登记及权属登记手续。综上所述，原告与被告巨臣公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，二被告之间签订的《商品房买卖合同》系名为买卖实为借贷的非真实的《商品房买卖合同》，且该种担保方式违反了《物权法》的规定，因此为无效合同。现原告为了维护自身的合法权益，诉至贵院。被告巨臣公司未出庭答辩，但邮寄书面答辩状称，同意原告的诉讼请求，涉案房屋原告是真实的买受人，我公司与被告杨峰钢是借款关系，为了从被告杨峰钢处借款，按照被告杨峰钢的要求将涉案房屋备案登记在其名下，我公司与被告杨峰钢之间没有商品房买卖合同关系，涉案房屋交付给原告使用至今，备案登记的事实也没有告知原告，因为我公司资金周转困难，正常还款的情况下，被告杨峰钢不可能取得涉案房屋，现由于涉案房屋备案在被告杨峰钢名下，导致无法为原告办理备案登记手续。被告杨峰钢辩称：1、我与被告巨臣公司签订的商品房买卖合同合法有效，原告要求被告巨臣公司为其办理房屋备案手续于法无据，我与被告巨臣公司已签订商品房买卖合同来作为借款的担保，原告主张这种担保方式违反了中华人民共和国物权法的规定，虽然该法第186条规定“抵押权人在债务履行届满前不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，但中华人民共和国民法典第401条规定，“抵押人在债务履行期限届满前与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的只能依法就抵押财产优先授偿”，民法典关于时间效力的若干规定第7条已明确民法典实施前当事人在债务履行届满前约定债务人不履行到期债务时，抵押财产或者质押财产，适用民法典第401条和第428条的规定，故我对涉案房屋依法享有优先授偿权；2、我与被告巨臣公司办理了房屋登记符合法定程序，原告无权申请撤销，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，我与被告巨臣公司的商品房买卖已经进行了备案登记，已产生公示的法律效果，原告为一般债权人，即使已对涉案房屋进行占有使用，也不能产生物权变动的法律效力；3、违约金和诉讼费不应由我承担，我对原告购买涉案房屋的事情毫不知情，我既不是原告合同的相对方也没有与被告巨臣公司恶意串通损害原告的合法权益；4、原告与被告巨臣公司恶意诉讼损害我的合法权益，原告提交的证据证明他与被告巨臣公司签订合同的时间是2011年5月26日，交款的时间也是当天，但原告并未提供银行的交易记录来证明缴款的真实性，合同的第八条约定出卖方应当在2011年5月26日前交付房屋，原、被告约定在签订合同购买房屋前交付房屋，这样的约定明显不符合逻辑，原告陈述自2011年起就开始占有并使用房屋至今，交了全款又居住在长达十年的时间内没有办理过户手续没有主张自己的权利也未提交水、电费缴费凭证、物业费缴纳凭证等来证明他已对房屋进行了占有和使用，故原告所陈述的事实和理由是虚假的，本案诉讼完全是原告与被告巨臣公司恶意串通进行虚假诉讼；5、最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第23条的规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的人民法院应当准许，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后借款人不履行生效判决规定的金钱债务，出借人可以申请拍卖合同标的物，以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还本息之间的差额借款人或者出借人有权主张返还或者补偿，我会尽快就我与被告巨臣公司之间的民事争议向法院提起诉讼，还会提出财产保全，为确保三方争议的妥善解决恳请法庭采纳我的上述意见，驳回原告的诉讼请求，并请求法庭对原告与被告巨臣公司恶意诉讼妨碍司法的行为进行处罚。经审理查明：2011年5月26日，原告（买受人）与被告巨臣公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告巨臣公司开发的房屋一处，位于沈阳经济技术开发区，建筑面积97.19㎡，合同总价款291570元。合同约定，出卖人应当在商品房竣工验收备案书下达后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的千分之五向买受人支付违约金。签订合同当日，原告一次性向被告巨臣公司付清购房款291570元，被告巨臣公司向原告出具收款收据并加盖单位财务章，并于2011年5月27日向原告交付了涉案房屋，原告一直居住使用至今。被告巨臣公司至今未为原告办理房屋备案登记。另查明，被告巨臣公司称从被告杨峰钢处借款，并于2013年3月26日，将涉案房屋以签订《商品房买卖合同》的方式备案至被告杨峰钢名下作为债务担保。现涉案房屋备案登记在被告杨峰钢名下。上述事实的认定，有商品房买卖合同、收款收据、入住通知单、采暖费发票、电梯费收据、物业费收据、取暖费收据、垃圾清运费收据、微信缴费截图、不动产电子登记（簿）查询证明以及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告巨臣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。关于原告要求被告巨臣公司为其办理房屋备案登记手续并支付逾期办证违约金的问题，本案中，原告与被告巨臣公司所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定履行了付款义务，并在被告巨臣公司交付房屋后实际居住使用，但被告巨臣公司在向原告出卖房屋后又将涉案房屋备案至被告杨峰钢名下，致使原告未能按期办理房屋备案手续，系违约行为，被告巨臣公司应为原告办理房屋备案手续，并按照《商品房买卖合同》的约定，承担违约金1457元（291570元×0.5%）。关于原告要求撤销二被告之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记问题，本案二被告之间签订的备案《商品房买卖合同》在原告买房之后，且原告入住多年被告杨峰钢从未向原告主张过该房屋，同时被告巨臣公司亦书面答辩称二被告系基于借款关系而订立的《商品房买卖合同》，双方并非真实的商品房买卖的意思表示，故对于原告要求撤销二被告之间签订的《商品房买卖合同》备案登记的诉请，因符合法律规定，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销被告沈阳巨臣房屋开发有限公司与被告杨峰钢签订的《商品房买卖合同》的备案（沈阳经济技术开发区）；二、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告郭红办理房屋备案登记手续（沈阳经济技术开发区）；三、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告郭红逾期办理房屋所有权证书的违约金1457元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5695元，由被告沈阳巨臣房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉费5695元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  孙婷婷人民陪审员  赵 娜二〇二一年九月六日书 记 员  闵 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。