浙江省杭州市中级人民法院    民事判决书    （2021）浙01民终5761号     上诉人（原审被告）胡发录，男，1973年5月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。       上诉人（原审被告）朱刘懿，女，1977年6月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。       二上诉人共同委托诉讼代理人吴凯鹏，浙江启长律师事务所律师。       被上诉人（原审原告）绿城物业服务集团有限公司，住所地杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室。       法定代表人金科丽，总经理。       委托诉讼代理人虞露洁、张沙沙，浙江泽大律师事务所律师。       上诉人胡发录、朱刘懿因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初8252号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月7日受理后，依照全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员周志军适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。       原审法院认定，2013年10月6日，绿城物业（乙方）与金都艺墅小区开发商浙江金盈置业有限公司（甲方）签订《金都艺墅前期物业服务合同》，约定：1．甲方聘用乙方为金都艺墅提供物业服务，订立本合同；2．服务期限自本合同签订生效之日至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起；3．前期物业服务费：西区高层住宅：4.8元／月·平方米，地下车位服务费：100元／月·个；4．物业服务费中未计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用，该等能耗费乙方预收后按建筑面积据实向业主分摊，每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：高层住宅2元／月·平方米；5．物业服务费及公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，甲方或业主及物业使用人应在约定交费的时间内按时交费；业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之四支付滞纳金，对于欠费不交纳的，乙方可向项目所在地人民法院起诉。2014年12月17日，胡发录、朱刘懿与浙江金盈置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买金都艺墅西1幢1单元101室商品房。2014年12月30日，胡发录、朱刘懿与浙江金盈置业有限公司签订《金都·艺墅地下车位使用权转让协议》，购买编号为082、083车位。2016年，绿城物业（乙方）与杭州市金都艺墅第一届业主委员会（甲方）续签《杭州金都艺墅物业服务合同》，约定：1．物业服务期限：2016年8月16日起至2021年8月15日止；2．前期物业费：西区高层住宅4.8元／月·平方米，地下车位服务费：100元／月·个（自2018年1月1日起至本合同有效期内车位服务费调整为80元／月·个）；3．物业服务费中未计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用，该等能耗费乙方预收后按建筑面积据实向业主分摊，每12个月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：高层住宅1元／月·平方米；4．物业服务费及公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，甲方或业主及物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。5．违约责任：业主、物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之六支付滞纳金，对于欠费不交纳的，乙方可向项目所在地人民法院起诉。胡发录、朱刘懿自2016年6月3日起未缴纳物业管理费、车位服务费。2018年11月15日，绿城物业在案涉房屋张贴催收函，催缴2016年6月3日至2018年12月31日的物业服务费、车位服务费。2019年9月20日，绿城物业向胡发录、朱刘懿发律师函，催缴2016年6月3日至2019年12月31日的物业服务费、车位服务费。2020年11月24日，绿城物业在案涉房屋张贴催收函，催缴2016年6月3日至2020年12月31日的物业服务费、车位服务费。       绿城物业于2020年11月23日诉至原审法院，请求判令：1．胡发录、朱刘懿向绿城物业支付金都艺墅西1幢1单元101室物业服务费90557.73元（自2016年6月3日起至2019年12月31日止）；2．胡发录、朱刘懿支付绿城物业金都艺墅082、083号地下车位的车位服务费7627元（自2016年6月3日起至2019年12月31日止）；3．胡发录、朱刘懿支付违约金18224.04元（2017年开始的物业费自逾期之日起按未付物业服务费每日万分之六的标准暂计算至2019年12月30日，实际请求计算至全部付清之日止）；4．本案诉讼费由胡发录、朱刘懿承担。后绿城物业变更诉请1-3为：1．胡发录、朱刘懿向绿城物业支付金都艺墅西1幢1单元101室2016年6月3日至2019年12月31日的物业服务费90557.73元及2020年1月1日起至2020年12月31日的物业服务费25311.168元，合计115868.9元；2．胡发录、朱刘懿支付绿城物业金都艺墅082、083号地下车位2016年6月3日至2019年12月31日的车位服务费7627元及2020年1月1日起至2020年12月31日的车位服务费1920元，合计9547元；3．胡发录、朱刘懿支付违约金54064.60元（2017年开始的物业费自逾期之日起按未付物业费每日万分之六的标准暂计算至2020年12月30日，实际请求计算至全部付清之日止）。       原审法院认为，绿城物业与杭州市金都艺墅第一届业主委员会签订《杭州金都艺墅物业服务合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，合同当事人应严格履行。该合同对小区业主具有约束力。胡发录、朱刘懿欠交物业服务费及车位费，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对绿城物业要求胡发录、朱刘懿支付物业服务费115868.9元、车位服务费9547元的诉讼请求，该院予以支持。关于胡发录、朱刘懿答辩认为绿城物业存在诸多物业服务质量问题，一方面，胡发录、朱刘懿并无充分证据证明绿城物业在物业服务方面存在严重的质量问题；另一方面，即使绿城物业在合同履行过程中，存在服务质量瑕疵或服务缺失的情况，胡发录、朱刘懿等业主也应及时通过合理方式、途径寻求实质性解决办法，以改善提高物业服务质量，而不能简单地以此为由拒绝交纳物业费；若因绿城物业的违约或侵权行为，造成胡发录、朱刘懿等业主民事权利遭受侵害的，还可另行通过诉讼方式主张权利。因此，胡发录、朱刘懿减交或免交物业服务费的答辩意见，该院不予采纳。胡发录、朱刘懿提出2016年度、2017年度物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，该院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。绿城物业曾于2018年11月及2019年11月通过上门张贴、发送律师函等向胡发录、朱刘懿催讨，构成诉讼时效中断。因此，对胡发录、朱刘懿的该项抗辩意见，该院不予采纳。关于违约金，该院认为，胡发录、朱刘懿系因绿城物业物业服务质量问题拒交物业费，并非恶意拖欠，故绿城物业诉请支付违约金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、胡发录、朱刘懿于判决生效之日起十日内支付绿城物业物业服务费115868.9元、车位服务费9547元，合计125415.9元；二、驳回绿城物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1945元，由绿城物业负担541元，由胡发录、朱刘懿负担1404元。绿城物业于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；胡发录、朱刘懿于判决生效之日起七日内，向该院交纳应负担的诉讼费。       宣判后，胡发录、朱刘懿不服该判决，提出上诉称：一、2016年6月至2017年12月31日的物业费已超过3年诉讼时效，被上诉人丧失胜诉权。一审中被上诉人虽提交相应的证据拟证明在诉讼时效期间内催讨，但被上诉人始终未能出示有效证据证明，在被上诉人提供的照片中，其不能证明催讨的时间及张贴催讨函的地点，事实是上诉人在此期间并未收到催讨通知，故该两年度的物业费已过诉讼时效。二、被上诉人未尽物业服务义务，应承担相应违约责任，应当减少上诉人物业服务费，上诉人认为支付50％适宜。2016年1月份起上诉人住所就发现马桶地漏往上冒，发出恶臭，但物业一直没有修好，直至2019年1月才彻底修好。根据上诉人提供的维修单证明从2016年1月至2019年1月，该房屋一直出于恶臭环境并维修的状态中，造成上诉人精神损害的事实。根据物业服务合同第四章第九条第三款的约定，被上诉人应负责共用设施设备日常维修、养护、运行和管理，被上诉人违反与小区业委会签订的物业服务合同，未达到约定的物业服务质量标准，被上诉人应承担相应的法律责任，故应当减少上诉人的物业服务费。另，被上诉人未履行相关物业服务义务，上诉人也有同时履行抗辩权。综上，请求撤销原判，改判上诉人不承担2016年、2017年度的物业费37966.75元，2018年至2020年度物业费78042.77元按50％承担，一、二审诉讼费由上诉人与被上诉人合理承担。       被上诉人绿城物业答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。关于2016年6月至2017年12月31日的物业费，上诉人认为，已经过了三年的诉讼时效，其主张不能成立。在一审中被上诉人已经提供了2018年11月15日被上诉人在案涉房屋张贴催收函的证据，一审法院也进行了认定，故而被上诉人认为本案物业费的诉讼时效没有超过。关于上诉人认为被上诉人未尽到物业服务义务，应当承担违约责任，对该事实被上诉人也不予认可，被上诉人一直在案涉小区提供物业服务。关于上诉人认为的马桶地漏上冒，被上诉人认为是房屋的质量问题，但是针对该质量问题，被上诉人也在帮助上诉人联系维修，上诉人的请求不能成立。       双方当事人均未提供新证据。       本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。       本院认为：原审中绿城物业提供了催收函、律师函，证明其已在诉讼时效期间内向胡发录、朱刘懿催收物业服务费的事实，其催讨行为构成诉讼时效的中断，故胡发录、朱刘懿提出2016年6月至2017年12月31日的物业费已过诉讼时效的上诉理由及请求不能成立，本院不予采信。关于胡发录、朱刘懿提出绿城物业未尽物业服务的义务，应减少物业费的上诉请求。本院认为，胡发录、朱刘懿称其住所马桶地漏上冒，绿城物业直至2019年1月才修复，据其陈述表明绿城物业并不存在拒绝维修的情形，不足以认定绿城物业提供的物业服务存在严重的质量问题，据此要求减少物业费，本院难以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费1725元，由胡发录、朱刘懿负担。       本判决为终审判决。       审判员周志军     二○二一年九月六日     书记员王琳