四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0304民初1467号原告：明楠，女，1994年12月17日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭光彩，四川顺安律师事务所律师。原告：陈杨，男，1994年9月26日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭光彩，四川顺安律师事务所律师。被告：冯学书，女，1955年7月1日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：林利，男，1981年2月9日出生，汉族，住四川省自贡市大安区，是冯学书女婿。被告：林利，男，1981年2月9日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：罗志刚，四川新大律师事务所律师。被告：魏玉兰，女，1982年1月1日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：罗志刚，四川新大律师事务所律师。被告：自贡市平成置业有限公司，住所地四川省自贡市自流井区丹桂街东段泰丰大厦1区22层15号写字楼。法定代表人：刘国斌，总经理。第三人：曹玉芬，女，1967年2月12日出生，汉族，住四川省荣县。原告明楠、陈杨与被告曹玉芬、冯学书、自贡市平成置业有限公司（简称平成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。2021年7月26日，林利、魏玉兰以其为实际出卖人为由申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。2021年8月25日，原告明楠、陈杨选择林利、魏玉兰作为相对人主张权利，本院予以准许，并对当事人身份进行了变更，曹玉芬从本案被告变更为第三人，林利、魏玉兰从本案第三人变更为被告，其他当事人身份无变化。同日，本院公开开庭审理了本案，原告明楠、陈杨及二人共同委托的诉讼代理人谭国君，被告冯学书委托诉讼代理人林利，被告林利、魏玉兰及二人共同委托的诉讼代理人罗志刚，被告平成公司的法定代表人刘国斌到庭参加诉讼，第三人曹玉芬经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告明楠、陈杨向本院提出诉讼请求：1.判决原告和曹玉芬、冯学书、平成公司签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决被告林利、魏玉兰退还原告交纳的购房款672000元，判决冯学书、平成公司承担连带支付责任；3.判决被告林利、魏玉兰赔偿原告违章部分建筑物可得利益的损失费60000元，判决冯学书、平成公司承担连带支付责任；4.判决被告林利、魏玉兰赔偿二原告交纳的672000元购房款中332000元的资金占用利息，从2019年2月25日计算至2021年9月30日，计算标准为一年期贷款市场报价利率，具体损失为138112元，判决冯学书、平成公司承担连带支付责任；5.判决被告林利、魏玉兰赔偿二原告交纳的672000元购房款中340000元的贷款利息，数额为已支付给银行的利息款49300元，判决被告冯学书、平成公司承担连带支付责任；6.判决被告平成公司三倍赔偿居间服务费21000元，判决林利、魏玉兰、冯学书承担连带支付责任；7.本案受理费、保全费、鉴定费由被告林利、魏玉兰、冯学书、平成公司负担。事实和理由：二原告经居间方平成公司介绍于2018年11月24日与被告曹玉芬、冯学书及平成公司签订《房屋买卖合同》，合同约定摘要如下：“第一条房屋基本情况甲方房屋坐落于大安区马吃水路154号雄飞山水名城11栋2-1-1号的房产一套，为钢筋结构，建筑面积为89.2平方米。第二条房屋成交价格甲乙双方商定该套房屋的成交价格为人民币672000元（注：该价格不因市场价格变动和实际产权面积发生改变而变化，该价格包括甲方买入该物业时已交付的房屋维修基金，包括水电气等房屋附属配套的初装费）。第三条房屋现状甲乙双方均清楚该房屋产权面积现状，并确认该房屋是以现状出售，该房屋的现状为：1、该房屋已经取得《不动产权证书》，《不动产权证书》的证号为川2018自贡市不动产权第0007227号，土地使用面积为36.1平方米，使用权类型为出让，终止日期2083年10月27日，该房屋没有法律法规规定的限制交易情形，甲方对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理。第六条交房保证金及交付时间4、甲方承诺：自本合同签订之日起至该房产物业交割期间，凡已纳入本合同附件的房屋装饰及附属设施被损坏或者被拆除的，甲方应按专业评估机构出具的被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施的评估值，向乙方支付赔偿金。第十四条特别条款（3）甲方代理人承诺：若甲方违约，在不能追究到甲方违约责任的条件下，由代理人承担连带违约责任。（4）甲方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则由此引起的后果由甲方承担。第十五条协商不成的依法向人民法院起诉，违约方除向守约方支付合同约定的赔偿款外，还将支付守约方律师服务费、诉讼费等合理必要的费用。”被告冯学书辩称，冯学书只是林利、魏玉兰买卖房屋的代理人，林利、魏玉兰向曹玉芬购房屋时，因当时房屋没有过两年，税费较高，故通过公证书委托给冯学书处理房屋是为了方便；冯学书在本案中不承担责任。被告林利、魏玉兰辩称，双方签订的买卖合同是有效的，二原告支付了房款，房屋所有权一方也将房屋过户登记于二原告名下，该行为至今已满二年，没有导致合同无效的情形，二原告主张房屋买卖合同无效无事实及法律依据；二原告购买的房屋是2018年1月林利、魏玉兰向曹玉芬购买，双方签订了买卖协议，并已履行，林利、魏玉兰支付了购房款，曹玉芬交付了房屋，没有办理过户登记是因为买卖房屋时没有达到两年，税费较高，因此双方协商由曹玉芬委托冯学书来办理；林利、魏玉兰购得房屋后进行了装修，到2018年底，由于林利、魏玉兰是农村人口，享有城镇房屋涉及农村房屋的拆迁安置，因此出售该房屋，经平成公司介绍，二原告愿意购买，在购买房屋的时候，原告对房屋的登记情况和房屋的现状均进行了仔细的查看，由于当时房屋尚未过户，还登记于曹玉芬名下，冯玉书作为曹玉芬的代理人与原告签订了房屋买卖合同，到2019年2月，双方办理了过户手续，过户过程中的税费是林利、魏玉兰承担的，因此，整个房屋的交易过程是建立在平等、自愿、协商一致的基础上的，原告的主张是不成立的；本案房屋买卖是以不动产登记为前提的，并未涉及到违建部分，林利、魏玉兰用房屋阳台一侧的空间搭建了一个使用区域，这个区域原告是明知的，且在长达两年的时间也没有提出任何异议，现在自贡市大安区综合行政执法局（简称大安综合执法局）认为搭建的平台涉嫌违建，是行政管理的范畴，不属于民事诉讼要解决的问题，即便属于违建，需要拆除，也应该由原告承担，林利、魏玉兰不承担拆除责任，同时搭建部分是否拆除也不影响房屋买卖的合法性、有效性。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告平成公司辩称，经平成公司自查，平成公司的工作人员与本案买卖双方均无任何亲属关系，平成公司没有任何欺诈行为，在买卖过程中是按正常手续办理的；在签订合同之前，平成公司核实了房屋情况，房屋没有冻结情况；合同中也是明确了面积的，不存在隐瞒未告知的情形，请求驳回原告的诉讼请求。第三人曹玉芬未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年1月21日，曹玉芬与魏玉兰及居间方自贡市木屋房产经纪有限公司签订《买卖协议》，约定曹玉芬将其所有的坐落于自贡市大安区马吃水马桑沟B1-01地块雄飞.山水名城11栋2-1-1号，不动产证书号为20180007227号的房屋（简称涉案房屋）卖给魏玉兰，成交价为437000元，付款方式为分期付款，即签订协议之日交付订金20000元，2018年2月3日前支付购房款190000元，2018年3月28日前支付购房款227000元。签订上述协议当日，曹玉芬向魏玉兰出具《收条》，表明收到魏玉兰第一期购房款20000元。2018年5月14日，曹玉芬再次向魏玉兰出具《收条》，表明收到魏玉兰第二期、第三期购房款277000元，购房款已经付清。2018年5月14日，曹玉芬向冯学书出具《委托书》，委托魏玉兰的母亲冯学书作为其代理人，办理出售涉案房屋及登记过户的相关事宜，该《委托书》在四川省自贡市国泰公证处办理了公证。曹玉芬向魏玉兰交付涉案房屋后，林利、魏玉兰对房屋进行了装修，占用了两处公共区域，并将该公共区域纳入了房屋使用范围。2018年11月24日，冯学芬以曹玉芬的名义与明楠、平成公司签订《房屋买卖合同》，约定曹玉芬将其所有的涉案房屋卖给明楠，成交价为672000元，交易方式为按揭，贷款金额为340000元。该合同第三条约定：“甲、乙双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是以现状出售，该房屋的现状为：1.该房屋已经取得《不动产权证书》，《不动产权证书》的证号为川2018自贡市不动产权第0007227号，土地使用面积为3.61平方米，使用权类型出让，终止日期2083年10月27日，该房屋没有法律、法规规定的限制交易情形，甲方对该房屋享有完整的所有权，能完全支付和处理。”第十四条约定：“（3）甲方代理人承诺：若甲方违约，在不能追究到甲方违约责任的条件下，由代理人承担连带违约责任。”在签订该合同前，平成公司于2018年11月23日向明楠收取了居间服务费7000元。2018年12月26日，冯学书、明楠、陈杨共同在税务机关办理涉案买卖的交易纳税，申报的交易价格为360000元。纳税完成后，不动产登记机关于当日为明楠、陈杨办理了不动产所有权变更登记，将涉案房屋登记为明楠和陈杨共同共有，产权证编号为川（2018）自贡市不动产权第0185944号。2019年2月21日，有关涉案房屋的按揭贷款办理完毕；2019年2月25日，林利以冯学书代理人身份向明楠移交了房屋及配套设施等。2020年12月16日，因涉案房屋装修后存在占用公共区域的情况，大安综合执法局对涉案房屋采取了行政限制。2021年5月6日，大安综合执法局向明楠、陈杨送达了《责令改正通知书》，内容为“明楠、陈杨：经查，你2018年3月在山水名城11栋2单元1号修建房屋的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本局责令你于2021年5月12日前自行改正上述违法行为。属违法设置的建（构）筑物或其他设施的，必须自行拆除。否则，将承担相应的法律责任。”另，明楠、陈杨是夫妻关系，二人在本案中表示，其主张合同无效的依据为《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项。以上事实有记录本案审理过程的庭审笔录和当事人提供的以下证据加以证实：二原告提供的身份证明、企业信息、《房屋买卖合同》、《公证书》、房屋过户材料、《收条》、银行凭证、《收款收据》、《房屋及配套设施、物业等移交确认书》、《不动产登记申请书》、房屋产权证书、《责令改正通知书》、《限期整改通知书》、《不动产登记查询结果通知书》；被告林利、魏玉兰提供的《不动产登记查询结果通知书》、《买卖协议》、《收条》、照片、身份证明、结婚证明、《公证书》、《房屋买卖合同》、《房屋及配套设施、物业等移交确认书》、《税收完税证明》。当事人提供的以上证据客观真实，本院予以确认。原告提供的案例与本案无关，本院不予采纳。被告林利、魏玉兰提供的微信聊天记录与本案处理无关，本院不予采纳。本院认为：合同无效是指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效要件，法律不认可当事人的合意，未对该合意的内容赋予效力。合同无效具有当然性、自始性和确定性。当然性是指合同无效即为当然无效，不以当事人提出主张为前提，也不以法院判决为前提。也即是说，不需要当事人提出主张，法院即可认定合同无效，而法院判决也只是宣告合同无效，无效的合同也并非因判决而无效。自始性是指无效的合同自成立时起即不发生当事人期望发生的效力。确定性是指合同被确定无效，则不因时间发生变化而成为有效。根据合同无效的上述特征，二原告在本案中要求宣告合同无效，则本院应从各个方面对合同整体的效力作出判断。由于涉案合同签订于《中华人民共和国民法典》施行前，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》第一条第二款之规定，认定本案合同效力应当依据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）以及《中华人民共和国民法总则》（简称《民法总则》）的规定。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”以上为本案中确定合同是否存在无效情形的规定。由于本案不涉及国家利益，公共利益（公共利益通常是指特定区域内不特定人的利益，而占用小区公共区域通常只对特定业主的利益造成影响，该影响十分有限）和公序良俗，本案中也没有证据证明存在恶意串通或者以合法形式掩盖非法目的的情况，故本案合同可能无效的情形进一步被限定为是否违反法律、行政法规的强制性规定，同时，由于《民法总则》施行在后，故即便违反了法律、行政法规的强制性规定，但在该强制性规定不导致合同无效的情况下，合同也是有效的。本案中，根据查明的事实，二原告签订的《房屋买卖合同》中记载的房屋现状为不动产权证，也即是说双方是以不动产权证上面记载的房屋状况作为买卖标的的。该房屋本身是合法的，是可被交易的。至于卖方在装修时占用了公共区域并将公共区域纳入房屋使用范围的问题，首先，二原告签订合同时应当查看了不动产权证，且合同也记载了交易面积，故二原告对于交易面积属于明知；第二，通常情况下，购买不动产都会实地看房，二原告对于房屋实际情况也应属于明知，至少属于应知；第三，虽然卖方在将公共区域纳入了房屋的使用范围，但该公共区域并未记载在《房屋买卖合同》中而成为买卖合同的标的；第四，虽然涉案房屋被采取行政限制，但采取限制的时间并非交易之时，而法律没有规定行政限制可追溯性地导致合同无效；同时，该行政限制限制的是权属转移，但权属转移是履行合同义务的范围，而合同履行不能不是合同无效的法定事由；第五，根据《民法总则》第一百五十三条“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定，应认定导致合同无效的违法行为不应是一些轻微的，易被消除后果的违法行为，如对于必须招投标而没有进行招投标而订立的合同，消除违法后果则必须要求合同无效，否则将发生当事人取得不法利益的后果，而消除本案中的违法后果却不必要求合同无效，被占用公共区域并未包含在合同之中，是否拆除占用部分并不发生当事人因合同取得不法利益的后果。基于上述理由，虽然涉案房屋在过户后被采取行政限制，但不应认为本案具有《合同法》第五十二条第五项和《民法总则》第一百五十三条规定的无效情形。综上，涉案《房屋买卖合同》以不动产权证载明的房屋现状作为买卖标的不违反法律规定，不具有法律规定的无效情形，且双方意思表示真实（二原告支付了合同价款，冯学书协助二原告办理了过户登记，林利实际交付了房屋），故该合同合法有效，对双方均具有约束力。对于房屋交付后被采取行政限制的问题，该问题涉及的是合同履行方面，而履行是否得当和合同是否有效没有必然关联。对于房屋被采取行政限制的问题，双方可以另行解决。对于二原告在本案中提出的诉讼请求，由于这些诉讼请求是以合同无效为基础，而涉案合同是有效的，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百零三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回原告明楠、陈杨提出的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为6602元，由原告明楠、陈杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 员 黄剑波二〇二一年九月七日法官助理 陈 阳书 记 员 游雪婷