上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终8296号上诉人(原审被告)：上海挺觅餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：缪永强，总经理。委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。委托诉讼代理人：严毅龙，上海尚域律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海鸿浦会务服务有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈张荣，执行董事。委托诉讼代理人：徐佳，男。委托诉讼代理人：孙慧，上海瀛东律师事务所律师。原审第三人：上海好梦娱乐有限公司，住所地上海市。法定代表人：刘广明，总经理。上诉人上海挺觅餐饮管理有限公司(以下简称“挺觅公司”)因与被上诉人上海鸿浦会务服务有限公司(以下简称“鸿浦公司”)及原审第三人上海好梦娱乐有限公司(以下简称“好梦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初17422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人挺觅公司委托诉讼代理人刘家峰、被上诉人鸿浦公司委托诉讼代理人徐佳、孙慧到庭参加诉讼。原审第三人好梦公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。挺觅公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回鸿浦公司的全部一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定挺觅公司与鸿浦公司建立房屋租赁关系是错误的，挺觅公司不是本案适格被告，租赁合同相对方是好梦公司，好梦公司才是本案适格的被告。一审法院判决挺觅公司承担支付租金人民币(以下币种均为人民币)213，920元及利息的义务，没收押金114，600元，是错误的。挺觅公司与鸿浦公司之间没有建立房屋租赁关系，不应该承担责任。即使一审法院认定双方存在租赁关系，挺觅公司也不应该承担租金213，920元，更不应该没收押金。根据鸿浦公司提供的工商备案《写字楼租赁合同》第一条约定，租用面积为335.74平方米，故即使认定合同成立，挺觅公司也只能支付按自己注册地实际面积计算的租金，而不应该承担全部租金。根据合同约定，只有租赁方退租或提前终止合同，出租方才有权没收押金，而本案中租赁方并没有退租或终止合同的行为，是鸿浦公司作为出租方强行将租赁方赶出来，租赁方是愿意继续履行合同的。同时，根据合同约定，押金具有保证金性质，是为了防止租客不按时支付费用而设定的，如果租客拖欠费用，可以用押金冲抵所欠费用，鸿浦公司无权直接没收押金。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，理由不充分，请求二审法院依法改判支持挺觅公司的上诉请求。鸿浦公司辩称，不同意挺觅公司的上诉请求。好梦公司与鸿浦公司就租赁上海市宝山区友谊路XXX号亿博科创大厦3楼303、309室房屋(以下简称“系争房屋”)的权利义务，已经概括转移给挺觅公司。一审法院依据挺觅公司与鸿浦公司签订的房屋租赁合同，作出没收押金的判决，事实清楚。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。好梦公司未作述称。鸿浦公司向一审法院起诉请求：1．确认鸿浦公司与挺觅公司的租赁关系于2020年3月31日解除；2．挺觅公司向鸿浦公司支付拖欠的租金271，220元(自2019年11月10日至2020年3月31日)，并按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算，支付该款自2020年4月1日至实际清偿之日止的利息；3．挺觅公司承担违约金114，600元，即没收押金。一审法院认定事实：2019年3月15日，鸿浦公司(甲方、出租方)与好梦公司(乙方、承租方)签订商场租赁合同，编号000303，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积765平方米，租赁期共60个月，免租期为90天，2019年3月1日至2024年6月9日，自2019年6月10日至2021年6月9日租金57，300元／月……乙方在租赁期间内，如提早终止合约或退租，则甲方不承担相关责任，并乙方在甲方处所有押金不予退还；租金付二押二，每2个月支付一次，先付后用，每期租金提前10个工作日支付；为保证合同正常履行，乙方应支付甲方房屋押金114，600元，待租赁期满乙方结清相关费用后，甲方应于当日将押金全额退还给乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，如乙方结清，甲方必须全额退还押金及要求赔偿免租期的房租；在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同……(3)因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的……变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除本合同(8-1条)第(4)(5)款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。一审审理中，鸿浦公司表示，任金安自称受好梦公司委托承租系争房屋，签订合同后，鸿浦公司发现好梦公司是失信企业，故要求任金安成立新的公司承租，后任金安以其儿子任伟为法定代表人成立挺觅公司，并于2019年10月与鸿浦公司签订商场租赁合同，并要求承办人收回原合同，可能还有遗漏的合同未收回。为证明上述陈述，鸿浦公司提供：鸿浦公司与挺觅公司签订的商场租赁合同，编号000303，合同约定条款与2019年3月15日由好梦公司作为承租方的商场租赁合同内容一致。挺觅公司对上述合同中的公章不认可。经法院释明，其不申请对公章进行鉴定。挺觅公司还表示，好梦公司股东是刘广明，任金安是好梦公司的管理者，为了在系争房屋上经营餐饮，故于2019年10月12日成立挺觅公司，法定代表人系任金安的儿子任伟。一审审理中，各方一致表示，任金安支付系争房屋租金至2019年11月9日，另支付押金114，600元。鸿浦公司提供交款单位为任金安的押金收据存根，入账时间为2019年3月15日；另提供租金收据存根，交款单位在2019年9月21日之前为任金安，2019年12月之后为挺觅公司。挺觅公司和好梦公司表示，仅收到押金收据，其他收据均未收到，系鸿浦公司单方制作，任金安是代表好梦公司的。2019年12月11日、2020年1月15日，鸿浦公司两次向挺觅公司发出告知函，催告其支付租金等。2019年12月16日，任金安出具协议书，载明，保证在2019年12月21日晚上一次性付清所有房租欠款，如说话不算，承担一切后果(包括停水、断电、锁门)，金额为84，300元(截止21号止)。2020年3月31日，鸿浦公司向挺觅公司发出解除合同告知函，载明，因其拖欠租金，现函告解除双方房屋租赁关系，并要求返还房屋等。一审审理中，鸿浦公司表示已于2020年4月收回房屋，故主张租金至2020年3月31日止。一审法院认为，本案审理中，各方一致确认，系争房屋承租人中关于租赁合同的签订及履行的负责人为任金安。根据查明的事实，任金安于2019年3月15日代表好梦公司与鸿浦公司就系争房屋签订租赁合同，并支付押金及部分租金。2019年10月12日挺觅公司成立后，与鸿浦公司就系争房屋签订租赁合同，虽挺觅公司对该合同中加盖的公章真实性不予认可，但经释明，其不申请对公章进行鉴定，故法院对该合同的真实性予以确认，且该合同签订时间在2019年3月15日租赁合同之后。对于该两份合同的形成，鸿浦公司表示，其与好梦公司的租赁合同已终止履行，承租人已变更为挺觅公司。一审法院认为，挺觅公司及好梦公司在本案审理中均表示任金安系好梦公司的管理者，为在系争房屋上经营餐饮成立挺觅公司，而挺觅公司对其与鸿浦公司就系争房屋签订的租赁合同无法作出合理解释，再结合挺觅公司的法定代表人任伟系任金安儿子的情况，法院认为鸿浦公司的陈述较为可信，好梦公司的合同权利义务已概括转移给挺觅公司，系争房屋承租人由好梦公司变更为挺觅公司，并由挺觅公司与鸿浦公司签订租赁合同予以确认，任金安的后续付租行为均代表挺觅公司履行。现挺觅公司未按约支付租金，经鸿浦公司多次催告仍未履行，鸿浦公司享有单方解除权，其发出的解除合同告知函发生法律效力，双方合同于2020年3月31日解除。鸿浦公司自认已收回系争房屋，予以确认。鸿浦公司要求挺觅公司支付自2019年11月10日至2020年3月31日的租金及利息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。法院考虑疫情因素对该期间的租金进行部分减免，并确定该期间的租金金额为213，920元。押金114，600元虽于2019年3月15日由任金安代好梦公司支付，因合同权利义务已转移给挺觅公司，且该押金在挺觅公司与鸿浦公司签订的租赁合同中亦有明确约定，故应认定该笔押金权利已一并转移给挺觅公司。鸿浦公司要求没收押金114，600元的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。至于好梦公司与挺觅公司之间的相关钱款结算，双方可另行协商处理。判决：一、上海鸿浦会务服务有限公司与上海挺觅餐饮管理有限公司就上海市宝山区友谊路XXX号亿博科创大厦3楼303、309室房屋签订的商场租赁合同于2020年3月31日解除；二、上海挺觅餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内，向上海鸿浦会务服务有限公司支付租金213，920元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，支付该款自2020年4月1日起至实际支付日止的利息；三、上海挺觅餐饮管理有限公司的押金114，600元由上海鸿浦会务服务有限公司没收，不再返还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，案外人任金安作为好梦公司的管理者代表好梦公司与鸿浦公司就系争房屋签订租赁合同后，为在系争房屋上经营餐饮成立挺觅公司，之后挺觅公司与鸿浦公司就系争房屋签订了租赁合同，该合同条款与好梦公司作为承租方的租赁合同内容一致，鉴于挺觅公司对其与鸿浦公司就系争房屋签订的租赁合同无法作出合理解释，再结合合同签订后租金支付等合同履行情况，一审法院确认好梦公司的合同权利义务已概括转移给挺觅公司，挺觅公司与鸿浦公司就系争房屋建立租赁关系并无不当。挺觅公司上诉主张其非承租方，非本案适格被告，依据不足，对其主张本院不予采纳。因挺觅公司未按约支付租金，经鸿浦公司多次催告后仍未履行，鸿浦公司依据合同约定行使单方解除权，一审据此确认鸿浦公司解除合同告知函发生法律效力，双方之间租赁合同于2020年3月31日解除，亦无不当。鸿浦公司已于2020年4月收回系争房屋，其要求挺觅公司支付自2019年11月10日至2020年3月31日的租金及利息，一审予以支持并考虑新冠疫情因素酌情确定该期间租金金额为213，920元，并无不妥。鸿浦公司要求依据合同约定没收押金114，600元，一审予以支持，亦无不妥。挺觅公司上诉主张其不应全额支付租金并主张不应没收押金，理由不足，对其主张本院不予支持。综上，挺觅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，228元，由上诉人上海挺觅餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘海邑法官助理 张黎明书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……