广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终1453号上诉人（原审被告）：五华县众欢汽车销售服务有限公司。住所地：五华县华城镇董源村官坑大塘667号（五华县兆瑞汽车贸易有限公司东侧）。法定代表人：张科人，该公司总经理。委托诉讼代理人：李福灵，该公司工作人员。委托诉讼代理人：江志宏，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李林汉，男，汉族，1958年8月28日出生，住所地：五华县。原审被告：李晋辉，男，汉族，1987年3月4日出生，住所地：五华县。上诉人五华县众欢汽车销售服务有限公司（以下简称众欢公司）因与被上诉人李林汉、原审被告李晋辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省五华县人民法院（2021）粤1424民初1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人众欢公司的委托诉讼代理人江志宏、李福灵，被上诉人李林汉到庭参加诉讼。原审被告李晋辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人众欢公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，且适用法律错误。上诉人是因为疫情（不可抗力）导致合同无法继续履行，不属单方违约行为，且上诉人已及时通知了被上诉人，故依法不应承担违约责任。从2020年初开始，发生了难以预料的新冠病毒疫情，导致整个汽车销售市场一片萧条，生意难以为继。在这种情况下，上诉人先是与被上诉人商量适当减租但遭到拒绝，后是被迫让员工内部承包经营，但又遭到解除合同的威胁（有微信通话记录为证），上诉人只好将厂房交还给被上诉人，合同在此时已经终止履行，故上诉人同意解除合同。疫情属于不可抗力，依据民法典第五百三十三、五百九十条的规定，上诉人不承担任何违约责任。二、一审判决确定的20万元违约金明显畸高，违反法律规定。依据民法典第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。所以，调整过高或过低的违约金，既是人民法院的权利，也是人民法院的义务，具体到本案中，就算认定上诉人单方违约，那判决20万元违约金也是明显过高，需要人民法院依职权调整。三、一审判决事实不清、证据不足。涉案厂房并不属于真正的转租，而是内部员工的承包经营。在本案中，被上诉人当初起诉的所谓第三人都是上诉人公司的内部员工，有社保缴费记录为证，其将厂房交给第三人经营，是在疫情状态下调动员工积极性的临时变通措施，并非法律意义上的转租行为。因为租金一直都由上诉人向被上诉人支付，被上诉人以此为借口要求上诉人承担违约责任，与事实不符、于法无据。四、上诉人已经不欠被上诉人的任何租金，被上诉人还起诉要求上诉人支付租金，明显属于恶意诉讼。上诉人已经在2021年4月初向被上诉人交还了厂房，并且通过银行转账的方式向其交付了超过实际承租月份的租金，有转账记录为证，双方关于租金的债权债务关系已经终结，不存在欠租的客观事实，请求人民法院依法查明事实。被上诉人李林汉辩称，一、上诉人提出“新冠疫情构成不可抗力，可免责”是不成立的。根据2020年4月16日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定:“三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小……”具体到本案中，（一）本案的合同履行地在粤东山区五华县，不是人口密集的大城市，更不是在“武汉”;当地政府从未要求封城和休市；（二）上诉人租赁的厂房用途是汽车销售、维修，不是航空业、餐饮业、电影院行业等受疫情影响关联的行业。上诉人无论从经营地区还是经营行业来看，几乎都不受新冠肺炎疫情的影响，一直正常经营。假如在短期稍有影响，上诉人只能与答辩人协商短期调整租金，也不能转租；（三）上诉人不是停业，而在2020年11月12日搬迁至五华县华城镇扩大规模经营；（四）根据2021年1月13日“太平洋汽车网”权威报道《虽遇疫情但2020中国汽车销量依然突破2531.1万辆同比仅下滑1.9%》，上诉人在上诉书声称“2020年整个汽车销售市场一片萧条”并不属实，其目的是借因逃避承担违约责任。二、关于上诉人声称“一审判决确定的20万元违约金明显畸高，违反法律规定，要求二审法院依职权调整”是没有法律依据。（一）答辩人与上诉人依法签订的《完善租赁合同》是双方平等、自愿的真实意思表示。双方对违约的法律后果和所承担的经济风险都是明确或可预见的。（二）答辩人与上诉人双方签订的合同，标的金额达70多万元，双方约定违约金20万元，仅为标的金额的四分之一上下，不存在“过高”的情形；（三）上诉人与次承租人签订的《协议书》第五条第三款约定“若……房东提前解约，房东赔偿的20万元归乙方所有”，从中可以充分佐证上诉人对20万元违约金是完全认可的，不存在任何异议。（四）关于合同纠纷中如何认定违约金金额“过高”问题，依照《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用若干问题的解释》《关于当前形势审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》等规定和司法实践，对合同约定的违约金，未经当事人明确请求，法院不主动依职权进行审查和作出是否调整的裁判。一审诉讼中，上诉人和李晋辉均未答辩、无正当理由拒不到庭参加庭审，未提出违约金金额“过高”的调整请求，而在二审期间提出违约金数额“过高”并要求调整，二审法院依法理应不予审查、不予支持。三、关于上诉人声称“涉案的厂房并不真正意义上的转租，而是内部员工的承包经营”，上诉人以“承包”抗辩“转租”实属狡辩，与事实不符，于法无据，已构成违约。从上诉人与次承租人在2020年4月5日签订的《协议书》内容充分证明是转租，并非承包。理由如下：（一）《协议书》第二条“转让范围”双方已清晰明确是场地使用权转让，实属场地转租。（二）法律上的“承包”，是在承包经营期间，由发包人授权承包人代表自己从事经营、管理公司的事务，承包人对外从事的一切经营活动均是以发包人的名义进行，承包人也应该以发包人的营业执照对外经营。（三）本案中，上诉人作为承租人将场地转租给次承租人，双方之间仅为房屋使用权租赁关系，次承租人是以自己的名义对外进行经营活动，而没有以承租人的名义对外进行经营活动。四、上诉人声称:“在2021年11月初向答辩人（被上诉人）交还厂房，并通过转账方式向其交付了超过实际承租月份的租金……”纯属臆想捏造。2021年6月28日，一审法院派员到现场勘查期间，法院法官等人在场，上诉人的代理人李福灵才将厂房锁匙交给答辩人，在未交锁匙之前，厂房一直由上诉人控制和使用，所以，上诉人未交厂房钥匙前，依法理应交租。上诉人在上诉状中声称，2021年11月初将厂房交还给答辩人，并交付了实际承租月份的租金。今天才是2021年9月，可见上诉人不顾事实，恶意上诉，扰乱司法公正。综上所述，一审法院判决程序合法、认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据。答辩人请求二审法院依法维持原判，并依法驳回上诉人的上诉。原审被告李晋辉未到庭亦未提交书面答辩意见。一审原告李林汉向一审法院起诉请求：1、被告众欢公司赔付原告违约金200000元及利息（利息按银行同期贷款利率4倍计），利息从2020年4月5日起至付清违约金的本息之日止；2、被告众欢公司应付清厂房交还之日前的各期不等租费和付清因拖欠租费所产生的罚金（被告众欢公司应在2021年4月20日交付后续三个月租费共16500元，至今未交），罚金按约定从交租之日第八天开始每天罚款人民币2000元计至交清之日止；3、被告众欢公司向原告交付的定金15000元；4、被告众欢公司恢复原告与周爱钦二方相隔的18公分火砖墙（尺寸为：长4.35米，高3.45米，厚度18公分。），高度与二边接平；5、被告李晋辉对被告众欢公司承担本案的连带责任；6、终止原告与被告众欢公司法定代表人刘青签订的《租赁合同》和原告与被告众欢公司、李晋辉所补签的《完善租赁合同》，两被告应立即严格按照《完善租赁合同》期满处理中的第一和第三方面内容履行，并及时将租用的厂房交还给原告验收，验收无异议后，将厂房交还给原告，才停止计租；7、撤销被告众欢公司与第三人签订的非法转租《协议书》；8、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，原告放弃诉讼请求第3项（被告众欢公司向原告交付的定金15000元）和第7项（撤销被告众欢公司与第三人签订的非法转租《协议书》）。一审法院经审理认定事实如下：2017年8月22日，被告众欢公司原法定代表人刘青因业务需要向原告李林汉租赁厂房，于当日签订了《租赁合同》。后因被告众欢公司变更法定代表人，被告众欢公司（作为乙方）、被告李晋辉（作为乙方担保人）与原告李林汉（作为甲方）于2020年1月6日重新签订一份《完善租赁合同》。该《完善租赁合同》主要内容约定：一、租赁地址及范围：五华县水寨镇水寨大道407号门店后面围墙内约667平方米的现有厂房用于众欢公司（维修点）；二、租赁时间：2017年10月20日至2027年6月10日；三、租赁资金：2017年10月20日至2019年10月19日，每月租金人民币5000元，从2019年10月20日起每二年递增租金10%，即2019年10月20日起至2021年10月19日，每月租金人民币5500元…；四、租金付款方式：按甲方指定银行账户，每三个月付一次，每第一个月20号前，乙方将租金转入甲方账户。五、乙方责任：…3、按时支付租金。4、将租赁甲方的厂房，不得转租他人，不得提前终止合同。…七、期满处理：1、乙方在租用甲方厂房时，所投入固定设施（包括地底、天面、墙壁、门窗、水电），不得破坏及拆除，归属甲方所有。…3、期满后，十五天内，乙方应做好清理场地、搞好卫生，结清相关费用，将厂房退还给甲方，否则，从期满第十六天起，每天罚款人民币贰仟元，直至将厂房退还给甲方之日止。八、违约处理：…2、乙方租赁的厂房不得进行非法活动，损害公共利益，不得拖欠租费超过7天，否则，按合同约定交租之日起第八天开始，每天罚款人民币贰仟元整，直至交清之日止。同时，乙方在租赁期内，必须履行向甲方的保证（即签订本合同的前提条件），及合同内乙方的各种责任和相关条款，否则，属违约。甲方有权单方终止合同，收回厂房，定金不予退回，并补偿甲方损失费贰拾万元及付清所欠费用和恢复李林汉与周爱钦二方相隔18公分火砖墙，高度与左右二边接平，经甲方验收合格后，方可搬走乙方财产。九、乙方担保人负责本合同的连带责任。…合同签订后,原告按约将涉案厂房地交付给被告众欢公司使用。被告众欢公司按约支付租金至2021年4月19日,之后的租金一直未付。经原告多次催收，被告众欢公司仍拒付租金，原告遂诉至一审法院。原告李林汉于2021年5月14日向一审法院提出申请请求对被告众欢公司、李晋辉名下的房产和银行账户进行诉讼保全，查封、冻结金额以300000元为限。2020年5月14日，一审法院作出（2021）粤1424民初1503号之一民事裁定，查封被告众欢公司、李晋辉名下的房产和银行账户，查封、冻结金额以300000元为限。2021年6月28日，一审法院派员前往现场勘验：原告要求恢复的火砖墙状与旧墙相接，经丈量，以旧墙为准，长为4.35米，高为3.45米，厚为18公分火砖墙。原、被告双方均同意按该丈量尺寸恢复原状。同时，被告众欢公司于当日将租赁厂房的钥匙（一把）交回给原告李林汉。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》、《完善租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效协议，双方应按照合同约定的内容履行。一、关于原告诉请终止双方所签的《租赁合同》、《完善租赁合同》并将厂房交还的问题。按照双方签订的《租赁合同》、《完善租赁合同》约定不得将甲方的场地转租给他人，不得拖欠租费超过7天，否则构成违约，甲方有权单方终止合同。虽双方签订的《完善租赁合同》履行期限未到期，但被告众欢公司将案涉厂房转租给他人，且逾期未付租金超过七天,被告的行为已违反合同的约定。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，及第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”的规定，原告作为守约方有权要求解除合同。故对原告要求解除与被告签订《租赁合同》、《完善租赁合同》的主张,一审法院予以支持。本案诉状副本可视为解除通知,解除通知自送达之日（2021年5月24日）生效。因双方合同已解除，原告诉请被告众欢公司应按合同约定恢复李林汉与周爱钦二方相隔的火砖墙（尺寸：长为4.35米，高为3.45米，厚为18公分），一审法院予以支持。因被告众欢公司已于2021年6月28日将租赁厂房钥匙交还给原告，原告也接收了厂房钥匙，可视为厂房已交还，故对原告诉请被告众欢公司交还厂房，一审法院不再处理。但被告众欢公司仍应按合同约定做好场地卫生清理工作并结清相关费用，但不得破坏及拆除租用厂房时所投入的固定设施。二、关于租金及罚金的问题。因被告众欢公司已于2021年6月28日将厂房交还给原告，故租金应计付至2021年6月28日。根据合同约定，2019年10月20日起至2021年10月19日每月租金5500元，原告确认被告众欢公司支付租金至2021年4月19日，因此被告众欢公司仍欠2021年4月20日至2021年6月28日交付厂房钥匙为止的租金共12650元（5500元÷30天×69天），故原告诉请被告众欢公司支付16500元租金，超出部分，一审法院不予支持。至于原告诉请因拖欠租费所产生的罚金，虽合同中约定从第八天开始每天罚款人民币2000元，但该标准明显过高，远超实际租金，显示公平，根据本案实际情况，一审法院予以调整为按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的四倍计算,即年利率15.4%,且计算期间应为2021年6月29日至租金交清之日止。原告诉请超出部分，一审法院不予支持。三、关于原告主张违约金及利息问题。按照《完善租赁合同》约定，乙方违约，应补偿甲方损失费200000元。被告众欢公司的行为已构成违约，故原告主张被告众欢公司支付违约金200000元，依据充足，一审法院予以支持。至于原告主张被告支付违约金的利息，因违约金本身具有补偿性和惩罚性双重性质，且原告并未提供证据证实实际损失，故对原告主张违约金的利息一审法院不予支持。四、关于被告李晋辉是否承担连带责任的问题。被告李晋辉作为《完善租赁合同》的担保人，在该《完善租赁合同》上签名并摁指印确认负责连带责任。现原告要求被告李晋辉对被告众欢公司欠原告的租金等承担连带偿还责任有理，一审法院予以支持。被告李晋辉承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国民法典》第七百条关于“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”的规定，向被告众欢公司追偿。被告众欢公司、李晋辉经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，其不到庭不影响一审法院对本案的审理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百条、第第七百一十六条第二款、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告李林汉与被告众欢公司签订的《租赁合同》、《完善租赁合同》于2021年5月24日解除；二、被告众欢公司应自判决生效之日起十日内向原告李林汉支付违约金200000元；三、被告众欢公司应自判决生效之日起十日内向原告李林汉支付自2021年4月20日起至2021年6月28日止租金12650元及罚金（以12650元为基数，从2021年6月29日起按年利率15.4%计付至租金交清之日止）；四、被告众欢公司应自判决生效之日起十日内恢复李林汉与周爱钦二方相隔的火砖墙（尺寸：长为4.35米，高为3.45米，厚为18公分，与两边原砖墙相接）；五、被告众欢公司应自判决生效之日起十日内按《完善租赁合同》约定做好场地卫生清理工作并结清相关费用，但不得破坏及拆除租用厂房时所投入的固定设施；六、被告李晋辉对被告众欢公司的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告李林汉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5192.5元，减半收取计2596.25元，保全费2020元，合计4616.25元，由被告众欢公司负担。二审中，众欢公司向本院提交新证据：一、金单，证明1、本案可能涉及到合同无效，被上诉人应予返还押金；2、假定上诉人违约被上诉人的解除租赁合同的损失已得到二个多月租金的补偿，一审判决20万元的违约赔偿，属于《中华人民共和国民法典》五百八十二条规定的“过分高于造成的实损失”应依法给予纠正。二、广告照片，证明涉案场地现已再次出租，被上诉人解除合同的损失极小，只有二个月的空档期租金损失，判决20万元的违约金与被上诉人的实际损失严重不符，应由二审法院依法纠正。三、涉案场地的现状照片，证明涉案场地已由上诉人投入了不低于30万元的巨资进行了装修，被上诉人直接使用了该装修价值迅速进行场地出租，至少从中获得不低于20万元的价值经济补偿，就算是上诉人违约，也应从解除合同之中的损失之中抵销。四、五华县疫情防控措施文件、法工委的法律解释，证明上诉人因疫情及疫情防控措施导致资金周转困难，未按约定期限交租，被上诉人因此要求解除合同，上诉人享有免责的权利。五、社保缴费记录，证明涉案场地只是上诉人的内部员工转包，故帮其购买社保,并非对外转租，被上诉人以此为理由要求解除合同，与事实不符。证据六：会计审计报告，证明上诉人在疫情之前，可获得利润，能按时交租;疫情之后，经营困难，无法按时交租，被上诉人以未按期交租为理由解除合同，要求上诉人承担违约责任，人民法院应不予支持。经质证，李林汉认可押金1.5万元，一审时，上诉人未对违约金20万元提出异议。对于疫情的问题，省高院文件也有明确说明，要根据实际情况，疫情对上诉人并没有影响，上诉人还扩大经营。对于现场图片，在上诉人交付钥匙后，包括门店其都再次出租了。对于社保等证据，不属于本案新证据，也与本案无关，转租协议已经明确写明是转租。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审处理意见如下：《完善租赁合同》第五条约定“众欢公司应按时支付租金和不得将厂房转租”，第八条第一款第2项约定“众欢公司若违约，李林汉有权单方终止合同，收回厂房，定金不予退回并补偿其损失费20万元、付清所欠费用和恢复相关火砖墙”。经查，众欢公司支付租金至2021年4月19日，后未再支付租金。众欢公司主张其在2021年4月后未再使用厂房且其已将厂房返还给李林汉，但未能提交相应证据证明，李林汉亦不予认可。2021年4月后梅州地区亦未爆发大规模新冠肺炎疫情，众欢公司亦未能提供证据证明其受疫情影响而无法支付租金。2021年6月28日经一审法院现场勘验和见证，众欢公司将租赁厂房钥匙交回给李林汉。据此，一审法院认定租金应计付至2021年6月28日，众欢公司仍欠2021年4月20日至2021年6月28日交付厂房钥匙为止的租金共12650元（5500元÷30天×69天），拖欠租费所产生的罚金按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的四倍计算,即年利率15.4%,且计算期间应为2021年6月29日起至租金交清之日止，并无不当。另查，李林汉提交了众欢公司与周文媛、李超等人签订的协议书（复印件）、聊天记录及周文媛的说明材料，证明众欢公司将涉案厂房转租给他人使用；而众欢公司则主张不是转租而是内部承包关系，缺乏事实和法律依据。本院认定众欢公司实际上未经李林汉同意将涉案厂房转租给他人使用。众欢公司未按时支付租金及转租涉案厂房给他人使用，已违反了上述合同之约定。而认定违约金是否过高的问题，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，上诉人最后交付租金的时间至被上诉人提起本案诉讼不到一个月，据此应认定《完善租赁合同》中约定的违约金（违约金20万元、每天罚款2000元）过分高于实际造成的违约损失，本院应对此作出调整。结合本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本院认定众欢公司因违约造成李林汉的损失按33000元计算。一审法院判决众欢公司应向李林汉支付违约金20万元欠妥，应予纠正。至于众欢公司提出的装修损失及鉴定问题，不属于本案审理范围。而依照《完善租赁合同》的约定，众欢公司应恢复李林汉与周爱钦二方相隔的相应火砖墙，并做好场地卫生清理工作并结清相关费用，但不得破坏及拆除租用厂房时所投入的固定设施。综上所述，五华县众欢汽车销售服务有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省五华县人民法院（2021）粤1424民初1503号民事判决第一、三、四、五、六项；二、撤销广东省五华县人民法院（2021）粤1424民初1503号民事判决第七项；三、变更广东省五华县人民法院（2021）粤1424民初1503号民事判决第二项为：上诉人五华县众欢汽车销售服务有限公司应自本判决生效之日起十日内向被上诉人李林汉支付违约金33000元；四、驳回被上诉人李林汉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2596.25元，保全费2020元，合计4616.25元，由上诉人五华县众欢汽车销售服务有限公司负担1616.25元，被上诉人李林汉负担3000元；二审案件受理费5192.5元（已由上诉人五华县众欢汽车销售服务有限公司预交），由上诉人五华县众欢汽车销售服务有限公司负担1192.5元，被上诉人李林汉负担4000元。上诉人五华县众欢汽车销售服务有限公司可向本院申请退回诉讼费4000元；被上诉人李林汉应于本判决生效5日内向本院缴纳诉讼费4000元。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二一年九月十七日法官助理 黄基烽书 记 员 曾 梅广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终1453号上诉人（原审被告）：五华县众欢汽车销售服务有限公司。住所地：五华县华城镇董源村官坑大塘667号（五华县兆瑞汽车贸易有限公司东侧）。法定代表人：张科人，该公司总经理。委托诉讼代理人：李福灵，该公司工作人员。委托诉讼代理人：江志宏，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李林汉，男，汉族，1958年8月28日出生，住所地：五华县。原审被告：李晋辉，男，汉族，1987年3月4日出生，住所地：五华县。上诉人五华县众欢汽车销售服务有限公司（以下简称众欢公司）因与被上诉人李林汉、原审被告李晋辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省五华县人民法院（2021）粤1424民初1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人众欢公司的委托诉讼代理人江志宏、李福灵，被上诉人李林汉到庭参加诉讼。原审被告李晋辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人众欢公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，且适用法律错误。上诉人是因为疫情（不可抗力）导致合同无法继续履行，不属单方违约行为，且上诉人已及时通知了被上诉人，故依法不应承担违约责任。从2020年初开始，发生了难以预料的新冠病毒疫情，导致整个汽车销售市场一片萧条，生意难以为继。在这种情况下，上诉人先是与被上诉人商量适当减租但遭到拒绝，后是被迫让员工内部承包经营，但又遭到解除合同的威胁（有微信通话记录为证），上诉人只好将厂房交还给被上诉人，合同在此时已经终止履行，故上诉人同意解除合同。疫情属于不可抗力，依据民法典第五百三十三、五百九十条的规定，上诉人不承担任何违约责任。二、一审判决确定的20万元违约金明显畸高，违反法律规定。依据民法典第五百八十五条，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。所以，调整过高或过低的违约金，既是人民法院的权利，也是人民法院的义务，具体到本案中，就算认定上诉人单方违约，那判决20万元违约金也是明显过高，需要人民法院依职权调整。三、一审判决事实不清、证据不足。涉案厂房并不属于真正的转租，而是内部员工的承包经营。在本案中，被上诉人当初起诉的所谓第三人都是上诉人公司的内部员工，有社保缴费记录为证，其将厂房交给第三人经营，是在疫情状态下调动员工积极性的临时变通措施，并非法律意义上的转租行为。因为租金一直都由上诉人向被上诉人支付，被上诉人以此为借口要求上诉人承担违约责任，与事实不符、于法无据。四、上诉人已经不欠被上诉人的任何租金，被上诉人还起诉要求上诉人支付租金，明显属于恶意诉讼。上诉人已经在2021年4月初向被上诉人交还了厂房，并且通过银行转账的方式向其交付了超过实际承租月份的租金，有转账记录为证，双方关于租金的债权债务关系已经终结，不存在欠租的客观事实，请求人民法院依法查明事实。被上诉人李林汉辩称，一、上诉人提出“新冠疫情构成不可抗力，可免责”是不成立的。根据2020年4月16日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定:“三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小……”具体到本案中，（一）本案的合同履行地在粤东山区五华县，不是人口密集的大城市，更不是在“武汉”;当地政府从未要求封城和休市；（二）上诉人租赁的厂房用途是汽车销售、维修，不是航空业、餐饮业、电影院行业等受疫情影响关联的行业。上诉人无论从经营地区还是经营行业来看，几乎都不受新冠肺炎疫情的影响，一直正常经营。假如在短期稍有影响，上诉人只能与答辩人协商短期调整租金，也不能转租；（三）上诉人不是停业，而在2020年11月12日搬迁至五华县华城镇扩大规模经营；（四）根据2021年1月13日“太平洋汽车网”权威报道《虽遇疫情但2020中国汽车销量依然突破2531.1万辆同比仅下滑1.9%》，上诉人在上诉书声称“2020年整个汽车销售市场一片萧条”并不属实，其目的是借因逃避承担违约责任。二、关于上诉人声称“一审判决确定的20万元违约金明显畸高，违反法律规定，要求二审法院依职权调整”是没有法律依据。（一）答辩人与上诉人依法签订的《完善租赁合同》是双方平等、自愿的真实意思表示。双方对违约的法律后果和所承担的经济风险都是明确或可预见的。（二）答辩人与上诉人双方签订的合同，标的金额达70多万元，双方约定违约金20万元，仅为标的金额的四分之一上下，不存在“过高”的情形；（三）上诉人与次承租人签订的《协议书》第五条第三款约定“若……房东提前解约，房东赔偿的20万元归乙方所有”，从中可以充分佐证上诉人对20万元违约金是完全认可的，不存在任何异议。（四）关于合同纠纷中如何认定违约金金额“过高”问题，依照《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用若干问题的解释》《关于当前形势审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》等规定和司法实践，对合同约定的违约金，未经当事人明确请求，法院不主动依职权进行审查和作出是否调整的裁判。一审诉讼中，上诉人和李晋辉均未答辩、无正当理由拒不到庭参加庭审，未提出违约金金额“过高”的调整请求，而在二审期间提出违约金数额“过高”并要求调整，二审法院依法理应不予审查、不予支持。三、关于上诉人声称“涉案的厂房并不真正意义上的转租，而是内部员工的承包经营”，上诉人以“承包”抗辩“转租”实属狡辩，与事实不符，于法无据，已构成违约。从上诉人与次承租人在2020年4月5日签订的《协议书》内容充分证明是转租，并非承包。理由如下：（一）《协议书》第二条“转让范围”双方已清晰明确是场地使用权转让，实属场地转租。（二）法律上的“承包”，是在承包经营期间，由发包人授权承包人代表自己从事经营、管理公司的事务，承包人对外从事的一切经营活动均是以发包人的名义进行，承包人也应该以发包人的营业执照对外经营。（三）本案中，上诉人作为承租人将场地转租给次承租人，双方之间仅为房屋使用权租赁关系，次承租人是以自己的名义对外进行经营活动，而没有以承租人的名义对外进行经营活动。四、上诉人声称:“在2021年11月初向答辩人（被上诉人）交还厂房，并通过转账方式向其交付了超过实际承租月份的租金……”纯属臆想捏造。2021年6月28日，一审法院派员到现场勘查期间，法院法官等人在场，上诉人的代理人李福灵才将厂房锁匙交给答辩人，在未交锁匙之前，厂房一直由上诉人控制和使用，所以，上诉人未交厂房钥匙前，依法理应交租。上诉人在上诉状中声称，2021年11月初将厂房交还给答辩人，并交付了实际承租月份的租金。今天才是2021年9月，可见上诉人不顾事实，恶意上诉，扰乱司法公正。综上所述，一审法院判决程序合法、认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据。答辩人请求二审法院依法维持原判，并依法驳回上诉人的上诉。原审被告李晋辉未到庭亦未提交书面答辩意见。一审原告李林汉向一审法院起诉请求：1、被告众欢公司赔付原告违约金200000元及利息（利息按银行同期贷款利率4倍计），利息从2020年4月5日起至付清违约金的本息之日止；2、被告众欢公司应付清厂房交还之日前的各期不等租费和付清因拖欠租费所产生的罚金（被告众欢公司应在2021年4月20日交付后续三个月租费共16500元，至今未交），罚金按约定从交租之日第八天开始每天罚款人民币2000元计至交清之日止；3、被告众欢公司向原告交付的定金15000元；4、被告众欢公司恢复原告与周爱钦二方相隔的18公分火砖墙（尺寸为：长4.35米，高3.45米，厚度18公分。），高度与二边接平；5、被告李晋辉对被告众欢公司承担本案的连带责任；6、终止原告与被告众欢公司法定代表人刘青签订的《租赁合同》和原告与被告众欢公司、李晋辉所补签的《完善租赁合同》，两被告应立即严格按照《完善租赁合同》期满处理中的第一和第三方面内容履行，并及时将租用的厂房交还给原告验收，验收无异议后，将厂房交还给原告，才停止计租；7、撤销被告众欢公司与第三人签订的非法转租《协议书》；8、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，原告放弃诉讼请求第3项（被告众欢公司向原告交付的定金15000元）和第7项（撤销被告众欢公司与第三人签订的非法转租《协议书》）。一审法院经审理认定事实如下：2017年8月22日，被告众欢公司原法定代表人刘青因业务需要向原告李林汉租赁厂房，于当日签订了《租赁合同》。后因被告众欢公司变更法定代表人，被告众欢公司（作为乙方）、被告李晋辉（作为乙方担保人）与原告李林汉（作为甲方）于2020年1月6日重新签订一份《完善租赁合同》。该《完善租赁合同》主要内容约定：一、租赁地址及范围：五华县水寨镇水寨大道407号门店后面围墙内约667平方米的现有厂房用于众欢公司（维修点）；二、租赁时间：2017年10月20日至2027年6月10日；三、租赁资金：2017年10月20日至2019年10月19日，每月租金人民币5000元，从2019年10月20日起每二年递增租金10%，即2019年10月20日起至2021年10月19日，每月租金人民币5500元…；四、租金付款方式：按甲方指定银行账户，每三个月付一次，每第一个月20号前，乙方将租金转入甲方账户。五、乙方责任：…3、按时支付租金。4、将租赁甲方的厂房，不得转租他人，不得提前终止合同。…七、期满处理：1、乙方在租用甲方厂房时，所投入固定设施（包括地底、天面、墙壁、门窗、水电），不得破坏及拆除，归属甲方所有。…3、期满后，十五天内，乙方应做好清理场地、搞好卫生，结清相关费用，将厂房退还给甲方，否则，从期满第十六天起，每天罚款人民币贰仟元，直至将厂房退还给甲方之日止。八、违约处理：…2、乙方租赁的厂房不得进行非法活动，损害公共利益，不得拖欠租费超过7天，否则，按合同约定交租之日起第八天开始，每天罚款人民币贰仟元整，直至交清之日止。同时，乙方在租赁期内，必须履行向甲方的保证（即签订本合同的前提条件），及合同内乙方的各种责任和相关条款，否则，属违约。甲方有权单方终止合同，收回厂房，定金不予退回，并补偿甲方损失费贰拾万元及付清所欠费用和恢复李林汉与周爱钦二方相隔18公分火砖墙，高度与左右二边接平，经甲方验收合格后，方可搬走乙方财产。九、乙方担保人负责本合同的连带责任。…合同签订后,原告按约将涉案厂房地交付给被告众欢公司使用。被告众欢公司按约支付租金至2021年4月19日,之后的租金一直未付。经原告多次催收，被告众欢公司仍拒付租金，原告遂诉至一审法院。原告李林汉于2021年5月14日向一审法院提出申请请求对被告众欢公司、李晋辉名下的房产和银行账户进行诉讼保全，查封、冻结金额以300000元为限。2020年5月14日，一审法院作出（2021）粤1424民初1503号之一民事裁定，查封被告众欢公司、李晋辉名下的房产和银行账户，查封、冻结金额以300000元为限。2021年6月28日，一审法院派员前往现场勘验：原告要求恢复的火砖墙状与旧墙相接，经丈量，以旧墙为准，长为4.35米，高为3.45米，厚为18公分火砖墙。原、被告双方均同意按该丈量尺寸恢复原状。同时，被告众欢公司于当日将租赁厂房的钥匙（一把）交回给原告李林汉。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》、《完善租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效协议，双方应按照合同约定的内容履行。一、关于原告诉请终止双方所签的《租赁合同》、《完善租赁合同》并将厂房交还的问题。按照双方签订的《租赁合同》、《完善租赁合同》约定不得将甲方的场地转租给他人，不得拖欠租费超过7天，否则构成违约，甲方有权单方终止合同。虽双方签订的《完善租赁合同》履行期限未到期，但被告众欢公司将案涉厂房转租给他人，且逾期未付租金超过七天,被告的行为已违反合同的约定。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，及第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”的规定，原告作为守约方有权要求解除合同。故对原告要求解除与被告签订《租赁合同》、《完善租赁合同》的主张,一审法院予以支持。本案诉状副本可视为解除通知,解除通知自送达之日（2021年5月24日）生效。因双方合同已解除，原告诉请被告众欢公司应按合同约定恢复李林汉与周爱钦二方相隔的火砖墙（尺寸：长为4.35米，高为3.45米，厚为18公分），一审法院予以支持。因被告众欢公司已于2021年6月28日将租赁厂房钥匙交还给原告，原告也接收了厂房钥匙，可视为厂房已交还，故对原告诉请被告众欢公司交还厂房，一审法院不再处理。但被告众欢公司仍应按合同约定做好场地卫生清理工作并结清相关费用，但不得破坏及拆除租用厂房时所投入的固定设施。二、关于租金及罚金的问题。因被告众欢公司已于2021年6月28日将厂房交还给原告，故租金应计付至2021年6月28日。根据合同约定，2019年10月20日起至2021年10月19日每月租金5500元，原告确认被告众欢公司支付租金至2021年4月19日，因此被告众欢公司仍欠2021年4月20日至2021年6月28日交付厂房钥匙为止的租金共12650元（5500元÷30天×69天），故原告诉请被告众欢公司支付16500元租金，超出部分，一审法院不予支持。至于原告诉请因拖欠租费所产生的罚金，虽合同中约定从第八天开始每天罚款人民币2000元，但该标准明显过高，远超实际租金，显示公平，根据本案实际情况，一审法院予以调整为按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的四倍计算,即年利率15.4%,且计算期间应为2021年6月29日至租金交清之日止。原告诉请超出部分，一审法院不予支持。三、关于原告主张违约金及利息问题。按照《完善租赁合同》约定，乙方违约，应补偿甲方损失费200000元。被告众欢公司的行为已构成违约，故原告主张被告众欢公司支付违约金200000元，依据充足，一审法院予以支持。至于原告主张被告支付违约金的利息，因违约金本身具有补偿性和惩罚性双重性质，且原告并未提供证据证实实际损失，故对原告主张违约金的利息一审法院不予支持。四、关于被告李晋辉是否承担连带责任的问题。被告李晋辉作为《完善租赁合同》的担保人，在该《完善租赁合同》上签名并摁指印确认负责连带责任。现原告要求被告李晋辉对被告众欢公司欠原告的租金等承担连带偿还责任有理，一审法院予以支持。被告李晋辉承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国民法典》第七百条关于“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”的规定，向被告众欢公司追偿。被告众欢公司、李晋辉经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，其不到庭不影响一审法院对本案的审理。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百条、第第七百一十六条第二款、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告李林汉与被告众欢公司签订的《租赁合同》、《完善租赁合同》于2021年5月24日解除；二、被告众欢公司应自判决生效之日起十日内向原告李林汉支付违约金200000元；三、被告众欢公司应自判决生效之日起十日内向原告李林汉支付自2021年4月20日起至2021年6月28日止租金12650元及罚金（以12650元为基数，从2021年6月29日起按年利率15.4%计付至租金交清之日止）；四、被告众欢公司应自判决生效之日起十日内恢复李林汉与周爱钦二方相隔的火砖墙（尺寸：长为4.35米，高为3.45米，厚为18公分，与两边原砖墙相接）；五、被告众欢公司应自判决生效之日起十日内按《完善租赁合同》约定做好场地卫生清理工作并结清相关费用，但不得破坏及拆除租用厂房时所投入的固定设施；六、被告李晋辉对被告众欢公司的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告李林汉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5192.5元，减半收取计2596.25元，保全费2020元，合计4616.25元，由被告众欢公司负担。二审中，众欢公司向本院提交新证据：一、金单，证明1、本案可能涉及到合同无效，被上诉人应予返还押金；2、假定上诉人违约被上诉人的解除租赁合同的损失已得到二个多月租金的补偿，一审判决20万元的违约赔偿，属于《中华人民共和国民法典》五百八十二条规定的“过分高于造成的实损失”应依法给予纠正。二、广告照片，证明涉案场地现已再次出租，被上诉人解除合同的损失极小，只有二个月的空档期租金损失，判决20万元的违约金与被上诉人的实际损失严重不符，应由二审法院依法纠正。三、涉案场地的现状照片，证明涉案场地已由上诉人投入了不低于30万元的巨资进行了装修，被上诉人直接使用了该装修价值迅速进行场地出租，至少从中获得不低于20万元的价值经济补偿，就算是上诉人违约，也应从解除合同之中的损失之中抵销。四、五华县疫情防控措施文件、法工委的法律解释，证明上诉人因疫情及疫情防控措施导致资金周转困难，未按约定期限交租，被上诉人因此要求解除合同，上诉人享有免责的权利。五、社保缴费记录，证明涉案场地只是上诉人的内部员工转包，故帮其购买社保,并非对外转租，被上诉人以此为理由要求解除合同，与事实不符。证据六：会计审计报告，证明上诉人在疫情之前，可获得利润，能按时交租;疫情之后，经营困难，无法按时交租，被上诉人以未按期交租为理由解除合同，要求上诉人承担违约责任，人民法院应不予支持。经质证，李林汉认可押金1.5万元，一审时，上诉人未对违约金20万元提出异议。对于疫情的问题，省高院文件也有明确说明，要根据实际情况，疫情对上诉人并没有影响，上诉人还扩大经营。对于现场图片，在上诉人交付钥匙后，包括门店其都再次出租了。对于社保等证据，不属于本案新证据，也与本案无关，转租协议已经明确写明是转租。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审处理意见如下：《完善租赁合同》第五条约定“众欢公司应按时支付租金和不得将厂房转租”，第八条第一款第2项约定“众欢公司若违约，李林汉有权单方终止合同，收回厂房，定金不予退回并补偿其损失费20万元、付清所欠费用和恢复相关火砖墙”。经查，众欢公司支付租金至2021年4月19日，后未再支付租金。众欢公司主张其在2021年4月后未再使用厂房且其已将厂房返还给李林汉，但未能提交相应证据证明，李林汉亦不予认可。2021年4月后梅州地区亦未爆发大规模新冠肺炎疫情，众欢公司亦未能提供证据证明其受疫情影响而无法支付租金。2021年6月28日经一审法院现场勘验和见证，众欢公司将租赁厂房钥匙交回给李林汉。据此，一审法院认定租金应计付至2021年6月28日，众欢公司仍欠2021年4月20日至2021年6月28日交付厂房钥匙为止的租金共12650元（5500元÷30天×69天），拖欠租费所产生的罚金按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的四倍计算,即年利率15.4%,且计算期间应为2021年6月29日起至租金交清之日止，并无不当。另查，李林汉提交了众欢公司与周文媛、李超等人签订的协议书（复印件）、聊天记录及周文媛的说明材料，证明众欢公司将涉案厂房转租给他人使用；而众欢公司则主张不是转租而是内部承包关系，缺乏事实和法律依据。本院认定众欢公司实际上未经李林汉同意将涉案厂房转租给他人使用。众欢公司未按时支付租金及转租涉案厂房给他人使用，已违反了上述合同之约定。而认定违约金是否过高的问题，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，上诉人最后交付租金的时间至被上诉人提起本案诉讼不到一个月，据此应认定《完善租赁合同》中约定的违约金（违约金20万元、每天罚款2000元）过分高于实际造成的违约损失，本院应对此作出调整。结合本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本院认定众欢公司因违约造成李林汉的损失按33000元计算。一审法院判决众欢公司应向李林汉支付违约金20万元欠妥，应予纠正。至于众欢公司提出的装修损失及鉴定问题，不属于本案审理范围。而依照《完善租赁合同》的约定，众欢公司应恢复李林汉与周爱钦二方相隔的相应火砖墙，并做好场地卫生清理工作并结清相关费用，但不得破坏及拆除租用厂房时所投入的固定设施。综上所述，五华县众欢汽车销售服务有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省五华县人民法院（2021）粤1424民初1503号民事判决第一、三、四、五、六项；二、撤销广东省五华县人民法院（2021）粤1424民初1503号民事判决第七项；三、变更广东省五华县人民法院（2021）粤1424民初1503号民事判决第二项为：上诉人五华县众欢汽车销售服务有限公司应自本判决生效之日起十日内向被上诉人李林汉支付违约金33000元；四、驳回被上诉人李林汉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2596.25元，保全费2020元，合计4616.25元，由上诉人五华县众欢汽车销售服务有限公司负担1616.25元，被上诉人李林汉负担3000元；二审案件受理费5192.5元（已由上诉人五华县众欢汽车销售服务有限公司预交），由上诉人五华县众欢汽车销售服务有限公司负担1192.5元，被上诉人李林汉负担4000元。上诉人五华县众欢汽车销售服务有限公司可向本院申请退回诉讼费4000元；被上诉人李林汉应于本判决生效5日内向本院缴纳诉讼费4000元。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二一年九月十七日法官助理 黄基烽书 记 员 曾 梅