重庆市江津区人民法院民事判决书  (2021)渝0116民初12979号   原告：重庆先壮成房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区一品镇新街19号，统一社会信用代码915001137874894353。法定代表人：邹晴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马骏， 重庆昌佺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玲莉，重庆昌佺律师事务所（实习）律师。被告：王丽，女，1985年7月26日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆先壮成房地产开发有限公司（以下简称先壮成公司）诉被告王丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月12日公开开庭进行了审理。原告先壮成公司的委托诉讼代理人马骏、郭玲莉，被告王丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。先壮成公司向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付欠缴的租金（从2021年7月1日至合同解除之日止）；3.被告向原告支付2019年10月13日至2020年12月31日免租期内的租金114427元；4.判令被告向原告支付违约金47025元；5.判令被告支付原告律师费5000元；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用。审理中，原告要求增加“判令被告向原告补足2021年1月1日至2021年6月30日折扣期内的租金9405元”的诉讼请求，后又放弃增加该项诉讼请求。事实和理由：2019年10月13日，原告与被告签订了《租赁合同》，被告承租了原告所有的坐落于江津区白沙工业园增光大道505号1-27、1-28（江津区白沙镇松林路66号8幢御景˙新都汇一层B1-7、B1-8）的商铺(以下简称该商铺），2019年10月15日，原告向被告移交该商铺并办理交接手续。合同约定：1、租赁期限为5年1个月18日，自2019年10月13日至2014年11月31日，商铺总面积为209平方米；2、租金单价为37.5元/平方米，每半年支付一次，每期租金应于上期租金届满前三个月足额支付给原告；3、鉴于租赁期限较长，原告相信被告在租赁期内会按时按照合同约定支付租金并履行相关义务，才给予被告免租期，但如若被告在本合同约定的租赁期限内单方解除合同或因被告原因违约从而导致原告解除本合同的，除了承担违约责任外，还需按照本合同租金的标准补足免租期内甲方的租金收益；4、违约责任等。被告本应按照《租赁合同》约定，在2021年4月1日支付2021年7月1日至2021年12月31日的租金，但被告至今没有支付租金，其行为构成违约。2021年5月10日，原告向被告邮寄催租函，并多次通过电话、短信对其作出催收通知，被告至今仍未交纳租金。《租赁合同》第11.2条约定，被告逾期不支付租金累计超过三十日的，原告有权解除合同；被告还应当承担本合同约定的当年度租金为计算基数的相当于六个月租金的违约金;原告有权要求被告承担因实现权利产生的一切费用(包括但不限于律师费等)。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，诉至贵院，请求依法判如所请。王丽辩称，对原告所陈述的诉讼请求和事实和理由无异议，希望人民法院依据实际调查情况依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年10月15日，原告先壮成公司（甲方）与被告王丽（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的坐落于江津区白沙工业园增光大道505号1-27、1-28（江津区白沙镇松林路66号8幢御景˙新都汇一层B1-7、B1-8）的商铺，建筑面积209平方米。该合同还作出如下约定：3.1条载明租赁期限为5年1个月18日，自2019年10月13日至2024年11月31日止。3.3条载明甲方应当于2019年10月15日向乙方交付商铺，乙方应当于2019年11月20日开业……。4.1.1条载明原月租金单价为37.5元/平方米，折后月租金单价：从2019年10月13日起至2022年12月31日止为30元/平方米，从2023年1月1日起至2023年12月31日止为33元/平方米，从2024年1月1日起至2024年11月30日止为36元/平方米。2019年10月13日至2019年12月31日的租金总额为16181元(免租）；2020年1月1日至2020年12月31日的租金总额为75240元(免租）；2021年1月1日至2021年6月30日的租金总额为37620元(预收）；2021年7月1日至2021年12月31日的租金总额为37620元；2022年1月1日至2022年12月31日的租金总额为75240元；2023年1月1日至2023年12月31日的租金总额为82764元；2024年1月1日至2024年11月30日的租金总额为82764元。4.1.2条载明租金按半年支付一次，首期租金乙方应于合同签订当日支付，以后每期租金应于上期租金届满前三个月足额支付给甲方。4.3.1条载明乙方免租期暂定为2019年10月13日起至2020年12月31日止，除本合同另有特别明确的约定外，免租期不因任何原因而延长。5.1条载明乙方在签订本合同当日需向甲方交纳30000元作为履约保证金，用于担保乙方对本合同的履行；乙方提前单方面解除合同的，履约保证金不予退还。5.2条载明乙方拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费、水电等公用事业费用或其他费用等，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除所欠款项及相应的违约金、赔偿款。若甲方从上述履约保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的费用、违约金、赔偿或其他费用后致使乙方支付的履约保证金低于本条约约定标准的，乙方须在接到通知后五日内补足，否则甲方有权书面通知立即终止本合同，并按本合同第十一条11.2款的约定追究乙方的违约责任。9.7条载明鉴于租赁期限较长，甲方相信乙方在租赁期内会按时按照合同约定支付租金并履行相关义务，才给予乙方免租期，但如若乙方在本合同约定的租赁期限内单方解除合同或因乙方原因违约从而导致甲方解除本合同的，乙方除了承担本合同11.2条约定的违约责任外，还需按照本合同租金的标准补足免租期内甲方的租金收益及补足折扣期内甲方租金折扣。11.2条载明乙方不按本合同约定按时足额向甲方交付租金的，从逾期之日开始计算，乙方应当按照当期应付租金的5%/日向甲方支付违约金。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还履约保证金，同时乙方还应承担本合同约定的当年度租金为计算基数的相当于六个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿，并要求乙方承担因实现权利产生的一切费用（包括但不限于律师费等）：（1）逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日；……（6）乙方于本合同租赁期届满前擅自退租、撤场或解除合同，或以其他方式表明乙方不愿继续履行合同的；……。被告已于2019年10月13日向原告交纳了30000元履约保证金。2019年10月15日，原、被告办理了房屋交接手续。被告向原告支付了2021年1月1日至2021年6月30日的预付租金37620元，但以后未再支付租金。2021年5月10日，原告向被告邮寄《催租函》，要求被告交纳2021年7月1日至2021年12月31日的租金，被告于2021年5月11日收到该函件。原告对被告交纳的履约保证金要求按照违约金、租金的顺序进行抵扣。原告委托律师出庭参加本案诉讼产生律师费5000元。原告起诉后，本院依法向被告送达起诉状副本，并于2021年8月2日送达完毕。另查明，被告将涉案房屋用于经营餐饮，各地政府为了防控“新冠疫情”，于2020年春节起限制所有商铺营业。庭审中，原告明确了除律师费外的各项费用组成：1、免租期为2019年10月13日到2020年12月31日，一共是14个月又18天，免租期内的租金按照月租金单价37.5元/平方米乘以建筑面积209平方米计算，一共是114427元；2、欠缴的租金从2021年7月1日至合同解除之日，按照月租金单价37.5元/平方米乘以209平方米计算；3、违约金是6个月租金，按照月租金单价37.5元/平方米乘以209平方米乘以6个月，共计47025元。对经营情况问题，被告陈述称从2019年10月15日接房之后装修了两个月，经营不到两个月就遇到了疫情，疫情爆发后就没有开店经营，之后就经营到了2020年的农历冬月即2021年1月。原告称对被告的经营状况不清楚。对房屋何时腾退问题，被告陈述称于2021年4月下旬自行腾空了房屋，并于2021年4月22日将钥匙邮寄给了招商部，但被告未提交相关证据证明。原告称被告只是腾退了房屋里的东西，并没有同原告方商量房屋腾退事宜，对是否收到房屋钥匙不清楚。经本院核实，涉案房屋已腾空，目前未另行出租。招商部未收到被告邮寄的涉案房屋钥匙。本院认为，当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》，就租赁商铺位置、面积、租金计算方式、违约责任等进行了约定，该约定并未违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该《租赁合同》合法有效，原、被告应按照合同的约定履行相应的义务。原告按约定向被告交付商铺，被告应当按照合同的约定于上期租金届满前三个月，即2021年4月1日前向原告支付2021年7月1日至2021年12月31日的租金，但被告未在前述时间内足额支付上述租金并在租赁期限届满前擅自退租，违反了合同约定。按照《租赁合同》11.2条约定，原告有权解除合同，故对原告解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因原告未向被告发出解除合同的通知，故解除合同的时间为被告收到本案起诉状副本的时间，即2021年8月2日。现被告违约导致原告解除合同，按照《租赁合同》4.1.1条、9.7条约定，被告应当支付原告从2021年7月1日至合同解除之日即2021年8月2日的租金8343元（37.5元/平方米﹒月*209平方米*1月+37.5元/平方米﹒月*209平方米÷31天*2天）。按照《租赁合同》9.7条约定，被告还应向原告补足免租期的租金和补足折扣期内的租金折扣。因受新冠疫情影响，政府为疫情防控对经营场所采取限制营业措施，导致被告不能使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除被告2个月（2020年2月1日至2020年3月31日）的租金。原、被告于2019年10月15日办理房屋交接手续，故免租期租金应从被告实际接房日即2019年10月15日起算至2020年12月31日止，扣除被告因受疫情影响的2个月租金，故免租期租金为98095元(37.5元/平方米﹒月*209平方米*12月+37.5元/平方米﹒月*209平方米÷31天*16天)；对原告该项诉讼请求超出的部分，本院不予支持。按照《租赁合同》9.7条、11.2条约定，被告违约还应当支付原告以当年度租金为基数的相当于六个月租金的违约金。因违约金具有弥补守约方损失的功能，本院结合案涉商铺所处的位置、原告重新出租客观上可能造成的损失，本院酌定由被告向原告承担4个月租金的违约金。2021年度月租金基数为7837.5元（37.5元/平方米﹒月*209平方米），故违约金为31350元（7837.5元/月*4月），对原告该项诉讼请求超出的部分，本院不予支持。原告要求将被告交纳的30000元履约保证金优先用于抵扣违约金，符合法律的规定，本院予以确认，故品迭后被告尚需向原告支付违约金1350元。按照《租赁合同》11.2条约定，原告因实现权利产生的律师费由被告承担，故对原告要求被告支付律师费5000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条规定，判决如下：一、原告重庆先壮成房地产开发有限公司与被告王丽于2019年10月13日签订的《租赁合同》于2021年8月2日解除；二、被告王丽于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司2021年7月1日至2021年8月2日的租金8343元；三、被告王丽于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司免租期（2019年10月15日至2020年12月31日）的租金98095元；四、被告王丽于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司违约金31350元，扣除已经支付的履约保证金30000元，还需支付1350元；五、被告王丽于本判决生效后十五日内支付原告重庆先壮成房地产开发有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告重庆先壮成房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3629元，减半收取1815元，由原告重庆先壮成房地产开发有限公司负担537元，被告王丽负担1278元。该费用已由原告预交，经原告同意，被告应承担的部分，限被告在履行上述判决主文确定的义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审 判 员      王光彬   二〇二一年九月八日 法官助理      胡江涛                        书 记 员      张鹭涵- 1 –