吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2021）吉0203民初1308号原告：刘玉红，女，1961年5月14日出生，汉族，住吉林市龙潭区。    委托诉讼代理人：梁冬寒，吉林万璋律师事务所律师。    被告：胡秋晓，女，1968年10月6日出生，汉族，住吉林市丰满区。    委托诉讼代理人：杨贤鑫，吉林帅正律师事务所律师。    原告刘玉红与被告胡秋晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉红及其委托诉讼代理人梁冬寒、被告胡秋晓及其委托诉讼代理人杨贤鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    刘玉红向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告之间的《房屋租赁协议》解除；2．判令被告将原告名下吉林市龙潭区遵义路3号楼4-6轴1-2层的房产恢复原状，腾空并返还原告；3．判令被告支付租赁期间租金直至房产返还日止，从2021年4月20日暂计算至2021年6月8日共计49天，房产占有使用费23667元（以年房租160000元、日房租438元为标准）；4．判令被告承担维修下水堵漏后疏通、清洁、灭菌消杀等费用5000元；上述说3、4项合计28667元；5．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年4月20日我与被告双方签订《房屋租赁协议》一份，约定我将位于吉林市龙潭区遵义路3号楼4-6轴1-2层（面积：173.02平方米）的房产出租给被告用于经营使用，协议签订的当日被告交付定金20000元，我交付房屋钥匙，且约定被告于2021年5月1日前将全年租赁费付清，但截止起诉日被告未按约定如期履行承诺。2021年5月4日，被告以房产二楼卫生间返水为由要求解除《房产租赁协议》并退还定金20000元。我房产在被告租赁期间发生了不明原因的卫生间返水事件，非我所致，且卫生间返水并不影响《房屋租赁协议》的履行，不影响被告经营目的的实现，现被告的行为已经严重违反了《房屋租赁协议》的约定，违背了诚实信用原则，且迟迟不退还房产钥匙，给我造成较大的经济损失，请贵院依法查清案件事实，正确适用法律，维护我的合法权益。    胡秋晓辩称，1．同意解除房屋租赁合同，返还房屋，但恢复原状需要原告配合，如果原告不配合我无法将房屋电缆恢复原状。2．我不应承担租金，因解除合同的过错不在我，是由于原告违反先合同义务，未保证租赁房屋正常使用，下水堵塞导致返粪便汤和泥汤，租赁房屋无法用于经营食品，故我才未按约定支付房租，我及合伙经营人及其爱人王伟均给原告打电话联系返还钥匙事宜，但原告不接电话，5月4日当天，原告又以自己心脏病犯病为由，拒绝商谈解除合同事宜，所以退一步讲法院真要是判令我承担责任，我认为也只限于约定应给付房租开始的时间6月1日起至原告要求的终止时间6月8日8天的租金，原告的起始时间4月20日计算我不认可，因法律有明确规定，有约定从约定，无约定从法定，原告与我签订的房屋租赁协议的起始时间是6月1日开始计算房租，不是4月20日开始计算房租，该协议未被撤销和判令无效的情况下，应当依照合同的约定来计算房租，所以我认为原告的诉请只应从6月1日起计算，我同意从6月1日起至6月8日止承担房租的给付义务。3．下水堵塞是原告的责任，如果原告主张是我的责任，请依据谁主张谁举证的法律规定出示证据，否则将承担不利后果。4．我已经将二楼清理完毕，不需要承担诉请第4项的给付义务。    本院经审理认定事实如下：2021年4月19日，刘玉红及其爱人周德君、胡秋晓的合伙人陈存伟对涉案房屋进行了实地踏查。2021年4月20日，出租人刘玉红（甲方）与承租人胡秋晓（乙方）签订房屋租赁协议，双方约定：甲方将位于吉林市龙潭区遵义路3号楼4-6轴1-2层173.02平方米商业用房出租给乙方用于经营法蒂诺（法式烘焙）使用。1．本房屋租赁期为五年，自2021年6月1日至2026年5月31日止。2．本房屋租金为上打租金：租金付款方式为一次性付款。（1）甲乙双方签订房屋租赁协议，第一年为人民币壹拾陆万元整（160000元）；乙方先付定金人民币两万元，甲方移交进户门钥匙，照顾乙方提前进行装修设计，乙方承诺2021年5月1日前付清余款壹拾肆万元整（140000元）；若2021年5月5日前乙方没有履行承诺付清余款壹拾肆万元整（140000元），此协议作废，甲方收回房屋，定金两万元作为赔偿甲方损失不予退还。（2）乙方2022年5月5日前付第二年租金人民币壹拾柒万元整（170000元）；（3）乙方2023年5月5日前付第三年租金人民币壹拾捌万元整（180000元）；（4）乙方2024年5月5日前付第四年租金人民币壹拾玖万元整（190000元）；（5）乙方2025年5月5日前付第五年租金人民币贰拾万元整（200000元）。3．乙方在房屋租赁期间，如不按期交付租金，合同立即终止，无条件搬出该房屋。签订合同当日，胡秋晓给付刘玉红定金现金20000元，刘玉红将钥匙交付给胡秋晓。胡秋晓经刘定金玉红同意对涉案房屋的电量进行了增容，并外加一根黑色电缆。2021年5月4日涉案房屋发生二楼卫生间下水堵塞返水。后胡秋晓及其合伙人陈存伟和其妻子王伟多次就下水堵塞一事与刘玉红进行沟通。    另查明，2021年7月30日，经法院组织刘玉红与胡秋晓实地踏查，胡秋晓除对涉案房屋电表进行增容（增加一根黑色电缆）及地面存在二楼卫生间返水污物外，胡秋晓没有对涉案房屋进行任何改动。刘玉红与胡秋晓均表示同意恢复原状，即胡秋晓拆除黑色电缆和对二楼卫生间返水污物进行消杀清理。    2021年9月6日法院组织双方实地踏查，胡秋晓将电表恢复正常使用，将外接黑色电缆进行了拆除，二楼卫生间返水污物进行了消杀清理。当日，胡秋晓将案涉房屋的钥匙（3把钥匙、2把卷闸门遥控器）交付给刘玉红。    以上事实有刘玉红提供的房屋租赁协议、电量增容的微信聊天截图、照片陈存伟与胡秋晓关系的微信截图及胡秋晓提供的光碟、起诉状、王伟电话缴费发票、通话详单、身份证、结婚证、陈存伟电话缴费发票、通话详单、身份证、合伙开店协议、微信聊天截图、钥匙、照片、实地踏查笔录和刘玉红及胡秋晓的陈述予以确认。    对于刘玉红提供的索要余款微信截图、电话通话记录、照片、涉案房屋现状的微信截图、原告与陈存伟、胡秋晓解决问题的微信聊天记录、陈存伟要求修改协议的微信截图，胡秋晓对真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。    对于胡秋晓提供的办理电量增容支付费用聊天记录，与本案不具有关联性，故本院对该证据不予评判。对于王春英电话缴费单、通话详单流水、劳动合同、身份证，与本案不具有关联性，故本院对该证据不予评判。对于5月4日的照片，因胡秋晓未能提供照片拍摄的原始载体，故本院对该证据的证明力不予确认。    本院认为，刘玉红与胡秋晓签订房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，刘玉红与胡秋晓之间存在合法有效的房屋租赁关系。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”、第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。本案中刘玉红与胡秋晓双方约定“第一年租金160000元，2021年5月5日前给付剩余租金140000元，如果到期胡秋晓未给付，协议作废，刘玉红收回房屋”，刘玉红与胡秋晓庭审中均认可该条款为约定解除合同条款。现胡秋晓到期未给付剩余租金140000元，符合合同约定的解除条件。虽然胡秋晓表示也同意解除合同，但其依据的是法定解除规定即因涉案房屋返水导致合同目的无法实现要求解除。而涉案房屋返水是否必然导致胡秋晓租赁涉案房屋目的无法实现，胡秋晓未能提供相应证据予以证实，同时为了保障交易安全，结合公平原则，只有涉案房屋返水在进行了相应的修缮后仍然无法正常使用后才可以解除合同，而胡秋晓在未进行任何修缮的情况下即以房屋返水为由要求解除合同，不符合法定解除合同条件，故本院对于胡秋晓要求按照法定解除合同条件解除合同的抗辩理由不予支持。刘玉红通过诉讼方式要求与胡秋晓解除合同，按照上述法律规定，应以起诉状副本送达胡秋晓的时间为合同解除时间即2021年6月17日，虽然刘玉红与胡秋晓庭审中均表示曾通过微信的方式向对方主张过要求解除合同，但通过双方陈述及微信聊天记录均无法体现各自向对方主张过要求解除合同，故本院确认刘玉红与胡秋晓签订的房屋租赁协议于2021年6月17日解除。关于租金问题。刘玉红与胡秋晓约定房屋租赁期间始于2021年6月1日，刘玉红主张虽然合同约定房屋租赁期间始于2021年6月1日，但该租赁时间给付租金的情况系附条件的，即只有履行合同约定，才免除2021年4月20日至2021年5月31日期间的租金，现胡秋晓违约，故应从2021年4月20日起给付租金。刘玉红就上述主张未能提供相应证据予以证实，且从双方签订的房屋租赁协议书来看，也无法体现刘玉红的上述主张，同时刘玉红主张此情况为租赁待业惯例，但也未能提供相关证据予以证实，故租金应从2021年6月1日起开始计算，因合同于2021年6月17日解除，故胡秋晓应给付刘玉红租金160000元／365天×17天=7452.05元。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”、第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担”。本案中因胡秋晓违约行为致使涉案合同解除，依据上述法律规定，胡秋晓应赔偿刘玉红的损失，刘玉红在向胡秋晓通过诉讼方式向胡秋晓要求解除合同后，胡秋晓于2021年7月8日开庭时向刘玉红明确表示要求将涉案房屋返还给刘玉红，应视为胡秋晓明确表示返还涉案房屋，减少刘玉红作为出租方的损失，但刘玉红当庭表示拒绝，因此造成的扩大损失，应由刘玉红自行承担，故本院对于刘玉红主张要求胡秋晓给付自2021年6月18日至2021年7月8日期间的占用使用费160000元／365天×21天=9205.48元的诉讼请求予以支持。综上，胡秋晓应给付刘玉红租金及占用使用费16657.53元，对于超出上述数额部分，本院不予支持。刘玉红于2021年9月6日向本院提出撤回要求胡秋晓将案涉房屋恢复原状、腾空并返还和要求胡秋晓给付维修下水堵漏后疏通、清洁、灭菌消杀等费用5000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。    综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百八十四条、第五百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：    一、原告刘玉红与被告胡秋晓2021年4月20日签订的房屋租赁协议于2021年6月17日解除。    二、被告胡秋晓于本判决生效之日起立即给付原告刘玉红租金及占用使用费16657.53元。    三、驳回原告刘玉红的其他诉讼请求。    如果被告胡秋晓未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费308元，由被告胡秋晓负担133元，由原告刘玉红负担175元。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。    审判员安巍二〇二一年九月九日书记员耿冬娇