山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终6726号上诉人（原审原告）：烟台中青基业房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市福山区福桃路69号。法定代表人：赵梓序，执行董事。委托诉讼代理人：林燕、胡林波，山东福阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹彬，女，1960年2月22日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。上诉人烟台中青基业房地产开发有限公司（以下简称中青公司）因与被上诉人邹彬商品房销售合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2021）鲁0611民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。中青公司上诉请求：1.撤销山东省烟台市福山区人民法院（2021）鲁0611民初1338号民事判决，改判支持其一审诉讼请求或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用均由邹彬承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，涉案商品房虽系顶账房，但中青公司与邹彬之间签订的《商品房买卖合同》是真实合法有效的，邹彬以涉案商品房抵押办理银行贷款，并由中青公司提供阶段性保证担保，在邹彬不履行偿还银行贷款的情况下，中青公司承担了阶段性保证担保责任，依据双方合同约定及法律规定，中青公司有权解除合同，收回涉案商品房，邹彬有义务配合办理各项撤销手续，并承担违约金等违约责任。邹彬未到庭亦未提交答辩意见。中青公司向一审法院起诉请求：1.判令解除中青公司与邹彬于2016年1月8日签订的编号为福预字第151224110104号《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令邹彬协助中青公司办理撤销烟台市福山区房屋的网签备案、预告登记及抵押登记、预抵押登记等手续；3.判令邹彬立即向中青公司支付违约金人民币67775元、律师费16055元，合计83830元；4.本案的诉讼费用由邹彬承担。一审法院认定事实：2012年12月26日，中青公司与烟台恒宇置业有限公司、烟台中青基业投资有限公司签订《协议书》，约定：中青公司将其开发的位于烟台市福山区转让给烟台恒宇置业有限公司，予以抵销烟台中青基业投资有限公司所应支付给烟台恒宇置业有限公司的工程款；该商品房建筑面积128.66平方米，成交总价为677750元，烟台恒宇置业有限公司对此表示认可，并同意以该商品房的成交总价抵顶工程款。2015年12月23日，烟台美极玻璃有限公司出具《顶房转让证明》载明：烟台恒宇置业有限公司铝塑门窗分公司抵顶给烟台美极玻璃有限公司商品房“君山水小区5＃-1704室”房屋一套，面积128.66ｍ，烟台美极玻璃有限公司自愿转让给邹彬个人名下。2015年12月24日，烟台恒宇置业有限公司铝塑门窗分公司与烟台美极玻璃有限责任公司签订《顶房协议》，约定：烟台恒宇置业有限公司将位于烟台市福山区住宅房屋抵顶给烟台美极玻璃有限责任公司，付款方式为烟台美极玻璃有限公司供给烟台恒宇置业有限公司铝塑门窗分公司中空玻璃，予以抵销烟台恒宇置业有限公司所应付给烟台美极玻璃有限责任公司的中空玻璃款；烟台美极玻璃有限公司对此表示认可，并同意以该住宅房屋的成交总价抵顶中空玻璃款。同日，烟台恒宇置业有限公司向中青公司发出《更名转让申请》载明：由中青公司与邹彬签订《商品房买卖合同》，将就烟台恒宇置业有限公司工程款抵顶中青公司开发建设的君山水小区项目××楼××号房屋转让给邹彬；在购房合同签署当日，烟台恒宇置业有限公司用于抵顶的工程款直接转为邹彬向中青公司支付的购买该房屋的款项，中青公司无需向烟台恒宇置业有限公司付款。2015年12月24日，中青公司与邹彬签订了福预字第151224110104号《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定邹彬购买中青公司开发的君山水5号楼1704号房，中青公司为邹彬提供保证担保。2016年1月19日，邹彬向中青公司发出《申请》载明：邹彬因抵账房暂时不能办理房产证、无法获取贷款，采用按揭贷款方式向中国农业银行烟台福山支行贷款470000元，中国农业银行烟台福山支行于2016年1月19日将该笔贷款470000元发放至中青公司账户，故邹彬向中青公司提出支付申请，后附邹彬的账户信息及身份证号码等信息。2016年1月21日，中青公司将470000元汇至邹彬账户。邹彬自2019年8月起未中国农业银行烟台福山支行银行归还贷款，致使中青公司承担了保证责任，中青公司向邹彬多次催要，邹彬一直未付。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案房屋系烟台恒宇置业有限公司通过以工程款抵顶房款的方式从中青公司取得，后又通过以中空玻璃款抵顶房款的方式抵顶给烟台美极玻璃有限公司，烟台美极玻璃有限公司将涉案房屋转让给邹彬。对房屋价款的约定系中青公司与烟台恒宇置业有限公司、烟台恒宇置业有限公司与烟台美极玻璃有限公司、中青公司与邹彬各方之间进行，可以认定为作为商品房买卖合同主要内容的标的、价款及支付等，均系各方之间协商一致的结果，合法有效。2015年12月24日中青公司与邹彬签订的《商品房买卖合同》并非是双方的真实意思表示，其目的是中青公司将涉案房屋以抵顶的方式清偿债务后，该房屋又转手抵账，最终将房屋转让至邹彬名下。因该房屋抵账时不能办理房产证、无法获取银行贷款，由中青公司作为担保人，以《商品房买卖合同》的名义向中国农业银行福山支行申请贷款470,000元。中国农业银行福山支行将贷款发放给中青公司后，中青公司于2016年1月21日转账给邹彬。后因邹彬逾期未归还银行贷款，致使中青公司承担保证责任。中青公司与邹彬之间并非真实的商品房买卖合同关系，而是作为开发商将涉案房屋抵账给烟台恒宇置业有限公司后协助最终购买方邹彬办理相关手续，此系多方协商的结果，中青公司无权作为出卖方解除与邹彬之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。故中青公司基于商品房销售合同关系以双方签订的《商品房买卖合同》为依据，提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据。即便是作为保证人，中青公司承担保证责任后所应行使的亦应是追偿权，而不应当是合同解除权。综上，中青公司未能就其主张提供确实充分的证据予以证明，故对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回中青公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案当事人的争议焦点为中青公司与邹彬签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，中青公司与邹彬签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》形式上虽具备商品房买卖合同的外观要件，但实质上是通过涉案房屋抵顶欠付的工程款等系列抵顶和转让行为以达到以物抵债的目的，双方之间的房屋买卖行为无效，以物抵债的行为有效。因中青公司行使解除权所依据的《补充协议》中约定的解除权条款无效，故一审法院对中青公司要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求不予支持并无不当。涉案房屋抵顶工程款的抵债行为已经完成且合法有效，中青公司请求撤销网签备案、预告登记、抵押登记、预抵押登记手续等无事实和法律依据，一审法院不予支持亦无不当。综上所述，烟台中青基业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1896元，由上诉人烟台中青基业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘光星审判员  徐承凤审判员  衣振国二〇二一年九月二十九日书记员  郝 芳