上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终7456号上诉人（原审被告、反诉原告）：张志娟，女，1985年1月2日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：颜志洋，上海德禾翰通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡锐峤，男，1984年2月13日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：颜志洋，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李琳，女，1972年8月17日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张洪波，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉英，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人张志娟、蔡锐峤因与被上诉人李琳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初32181号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张志娟、蔡锐峤上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，并支持上诉人的原审全部反诉请求。事实和理由：一、上诉人在一审时已提交完整录音，足以证明被上诉人在2020年1月7日交易当日对房屋质量以及是否需要维修做出了明确表示，在被上诉人承诺没发现漏水渗水问题，如有问题被上诉人去找物业协调处理后，上诉人才会签约。没有证据证明上诉人看房时知道房屋存在漏水问题。二、物业并非本案房屋买卖合同的相对方，被上诉人是否需要承担违约责任取决于其是否按照合同约定交付了房屋，被上诉人的违约责任不因物业在上诉人的联系下对房屋进行了维修这一行为而免除，且本案中也没有任何凭据证明上诉人满意物业维修。三、被上诉人初次报修远早于新冠疫情爆发，其完全有能力也有时间妥善处理该问题或者在签约时如实说明，因此新冠疫情并不构成被上诉人的免责事由，其在此过程中有明显过错，仍然应当承担违约责任。四、上诉人已经提交了充足的证据证明被上诉人对房屋存在渗、漏水情况是明知而刻意隐瞒。五、发霉或墙纸翘起与漏水问题不可等同。前者多由通风、空气潮湿等表面问题导致，该问题解决不需要物业维修动工近两个月，而漏水渗水则代表房屋存在隐性质量问题。物业侯某系代表物业公司利益，其陈述情况一定是从房屋不存在严重质量问题角度出发，为了减少物业责任，有利于楼盘销售，因此其陈述不具有可参考性。被上诉人李琳辩称，双方在看房签约过程中均对房屋存在墙纸发黑、发霉问题的维修进行了说明和约定，被上诉人不存在明知房屋有渗、漏水问题而刻意隐瞒情形。合同签订后，被上诉人积极联系物业维修，但是因为疫情造成维修延迟，被上诉人对此不构成违约。涉案房屋已经于2020年6月27日完成维修，上诉人支付房屋尾款条件成就，且上诉人已经收到物业公司支付的人民币（币种下同）1万元租房补偿，渗水问题也未复发。上诉人虽然主张房屋存在质量问题，却未提出司法鉴定申请，所举证据亦不能证明该事实。故上诉人的请求缺乏充分的事实依据，被上诉人要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李琳向一审法院起诉请求：1．判令蔡锐峤、张志娟支付购房尾款60，000元；2．判令蔡锐峤、张志娟支付逾期付款违约金283，725元（以485万元为基数，自2020年3月21日起暂算至2020年7月16日，按日万分之五计算），要求计算至实际履行之日止。诉讼中，李琳将上述第2项诉请中的逾期付款违约金的起算日变更为2020年6月14日。后又撤回该项诉讼请求。同时，蔡锐峤、张志娟向一审法院提出如下反诉诉讼请求：判令李琳支付蔡锐峤、张志娟违约金203，700元（以485万元为基数，自2020年3月21日起计算至2020年6月13日，按日万分之五计算）。一审法院认定，2020年1月7日，李琳（作为卖售人，签约甲方）与蔡锐峤、张志娟（作为买受人，签约乙方）签订《房地产买卖合同》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，车位为XX号XX层XX室房屋转让给乙方；甲乙双方同意该房屋价款共计4，850，000元，其中房屋价格为4，600，000元，车库价格250，000元；乙方按照如下方式向甲方支付房屋价款，首付款：网签当日／2020年1月7日前支付1，700，000元；第二期款：乙方于甲方解除编号［沪（2019）闵字不动产证明第12035031号］抵押后，2020年1月9日前支付1，520，000元及第一期车位款180，000元；银行贷款：乙方以担保贷款方式支付甲方1，320，000元。网签后，乙方及时向银行申请住房贷款。为方便申请贷款，如需甲方提供的相关材料，甲方应予积极配合；第二期车位款：过户前支付70，000元；尾款：交房当日，甲乙双方勘验房屋无误后，乙方向甲方支付60，000元；甲方收到上述每笔款项当日应向乙方出具书面收据；甲、乙双方同意于（先网签后首付）／2020年1月7日前至该房屋所在区的不动产登记事务中心按照本合同约定的内容签署《上海市房地产买卖合同》，即上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的房屋交易备案示范文本。交房：除本合同及补充协议另有约定外，甲方提供物业维修情况书面凭证之日／足额妥收除尾款外的其他房屋款（两者以后到为准）后7日内腾房，将房屋交付乙方。交房当日双方查验房屋无误后签署交房确认书。交房是否成功以双方签订《交房确认书》为准。物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，由甲方于交房前结清；交房后新发生费用由乙方承担；该房屋验收交接后，甲方配合乙方办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续；物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。甲、乙双方已另行约定随房屋同时转让的房屋设备和装潢装饰，甲方随该房屋交付乙方的设备和装饰并未（全部）包含在本合同约定的该房屋总价款内，乙方需另外支付费用。同日，李琳（作为卖售人，签约甲方）与蔡锐峤、张志娟（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，XX号XX层XX室房屋转让给乙方，转让价款共计4，600，000元整。甲、乙方双方确认，在2020年3月9日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者其不及时提供相关材料的，乙方按该合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条约定：甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第款内容处理。该合同附件三付款协议约定，乙方按照如下方式向甲方支付房屋价款：（1）首付款：网签当日／［2020］年［1］月［7］日前支付1，700，000元；（2）第二期款：乙方于甲方解除编号［沪（2019）闵字不动产证明第12035031号］抵押后，［2020］年［1］月［9］日前支付［1，520，000元］及第一期车位款［180，000元］；（3）银行贷款：乙方以担保贷款方式支付甲方［1，320，000元］。网签后，乙方及时向银行申请住房贷款。为方便申请贷款，如需甲方提供的相关材料，甲方应予积极配合；（4）第二期车位款：过户前支付［70，000元］；（5）尾款：交房当日，甲乙双方勘验房屋无误后，乙方向甲方支付［60，000元］，甲方收到上述每笔款项当日应向乙方出具书面收据。网签：甲、乙双方同意于（先网签后首付）／［2020］年［1］月［7］日前至该房屋所在区的不动产登记事务中心按照本合同约定的内容签署《上海市房地产买卖合同》，即上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的房屋交易备案示范文本。过户：甲、乙双方应于［2020］年［3］月［9］日前／甲方注销房屋上所有限制交易的他项权利登记及乙方取得贷款合同之日起7日内（两者以先到为准），向不动产登记事务中心申请办理过户手续。实际过户日后13日内，税费承担方应完成缴纳税款义务。双方申请办理过户当日，若有房款系乙方以担保贷款方式支付的，乙方应向不动产登记事务中心提交有效的银行担保借款合同原件。若截至过户当日，乙方未获得有效的银行担保借款合同的，甲方有理由相信乙方未向金融机构申请贷款，甲方有权要求乙方以现金方式将相关房款的不足部分交甲方指定账户；乙方无法以现金方式补足的，甲方有权解除合同，乙方应按本合同约定承担违约责任。合同解除后，乙方应配合甲方至房地产相关部门撤销网签登记等手续。乙方应于房管部门出具以乙方为产权人的不动产权证后7日内将产证交银行以办理抵押登记。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。签约当日，李琳（作为卖售人，签约甲方）与蔡锐峤、张志娟（作为买受人，签约乙方）签订《装修、设备转让协议》1份，约定甲乙双方就买卖坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，于2020年1月7日签订了《房地产买卖合同》，合同编号B-SHNA00286-001。甲乙双方在平等协商的基础上，现就双方之间签订《房地产买卖合同》达成如下补充协议：一、鉴于《房地产买卖合同》约定的房屋价款为4，850，000元（双方后续以该价格办理网签的，本协议视为网签合同的补充协议），不包含随同转让的装修、设备价格。现经双方协商确定乙方应另行支付的装修、设备款为1，510，000元，该笔款项分2期支付，具体支付方式：乙方应于房屋过户前支付装修、设备款计1，360，000元及车位款50，000元。乙方应于甲方将房屋内原有户口迁出后3日内支付户口押金100，000元。二、上述约定系甲乙双方真实意思表示，双方均认为上述装修、设备款具备合理性，无价格明显过高、显失公平、重大误解等情形。三、《房地产买卖合同》约定的房屋总价及本协议约定的装修、设备款具有不可分割性，乙方应足额支付所有款项，共计6，360，000元。若乙方未能按照约定支付上述费用的，则甲方有权解除本协议和《房地产买卖合同》，乙方应按照《房地产买卖合同》的相关约定承担违约责任。若乙方履行上述付款义务后，甲方不遵照《房地产买卖合同》约定履行的，则乙方有权解除本协议和《房地产买卖合同》，甲方应按照《房地产买卖合同》的相关约定承担违约责任并及时返还乙方已支付的费用。四、甲乙双方同意，本协议如发生无效、解除、撤销等情形的，则《房地产买卖合同》应予解除或不再履行，如产生违约责任的，按照相关约定处理。2020年2月7日，涉案房屋的产权已办理过户至蔡锐峤、张志娟名下。2020年2月17日，蔡锐峤向李琳及李琳的前夫张某2发送微信称：“房子漏水问题，物业去看过了吗？”。张某2回复：“已经和物业沟通过，等待。”。蔡锐峤：“从1月7日到现在40来天了”。李琳回复：“物业反馈消息，工人受疫情影响都无法返沪，没有办法开工”。2020年2月22日，张某2向蔡锐峤发送微信称：“下午再去催下物业，看工人什么时候回来”。当日，李琳将其与侯某间于2020年2月20日的微信聊天转发至聊天群，其内容为：李：什么时间可以开始维修？侯：今年不确定呢，现在还没有具体工人复工时间。蔡锐峤回复：“好的，理解”。2020年3月6日，蔡锐峤向李琳及李琳的前夫张某2发送微信称：“二位好，户口转的怎么样了？物业回复可以修了吗？目前已经陆续返工了。”“另，应该尽快交房了。我这边需要对房子整理、收拾，否则影响我们后期正常入住、使用。”“另，车位也请清空，后续我自己的车子要停过去了。”李琳回复：“车位和房子一定是一起转给你的。”“如果你着急要就过来办理好了，后期你们和物业沟通修缮。”2020年3月8日，蔡锐峤以短信方式向李琳发送《交房催告书》，其内容为：2020年3月7日查得，紫竹半岛26号1301室房屋，截止2019年5月，存在原业主李琳报至紫竹半岛物业处的待修缮质量问题如下：1．主、次卧靠窗墙角发霉；2．两个卫生间靠窗墙面发霉；3．储藏室窗户处墙面发霉。自2019年5月至今，上述问题至今未经修缮，损坏情况是否更加严重，尚不清楚。除上述原业主李琳报至物业处的问题外，该房屋是否存在其他瞒报、漏报质量问题，尚不清楚。以上该房屋所有质量问题，截止2020年3月8日（该房屋甲乙双方已于2020年1月20日完成过户，2020年2月22日最后一笔公积金110万贷款发放至李琳账户，至此款清），现该房屋权利人均未收到原业主李琳根据《紫竹半岛26号1301室房地产买卖合同》第5.2条要求提供的书面《房屋质量问题详情报告》，且在2020年1月7日甲乙双方见面约谈该房屋买卖事宜时，其宣称“该房屋没有质量问题，不用修缮”，上述有违该房屋买卖合同签订并执行的最基本的前提原则：诚实、诚信。甚至在2020年3月7日，该房屋现权利人不得不将其自行从物业处了解到的该房屋截止2019年5月实际存在的质量问题发至该房屋买卖沟通微信群后，原业主李琳恼羞成怒，恶意退群，切断与现权利人的沟通渠道，甚至态度蛮横的表示“五月份上报维修，与你没有一毛钱关系”。鉴于上述原业主李琳的恶劣态度及恶劣行为，现权利人一方面担心房屋经久不修会存在更大的质量问题甚至安全隐患；另一方面，对于被现权利人意外发现的原业主李琳刻意隐瞒不诚信行为，以及其处理该事宜时的恶劣态度及行为，有了更深层次的恐惧和担忧。基于上述情况，现权利人要求本周六或周日（2020年3月7日或8日）原业主李琳有义务配合现权利人进行现场查验房屋、定损质量问题。然而原业主李琳退群后，其前夫于3月6日在群内同意3月8日陪看，却又于17个小时后的3月7日反悔。并在3月8日亦未积极配合现权利人对该房屋进行现场查验、定损，致使现权利人至今在款项全清的情况下，尚不了解自己的房屋的真实质量问题、相关损坏程度以及存在的安全隐患等各种不可预知的风险。鉴于上述原业主李琳的种种态度及行为，现权利人认为其由整个交易过程中恶意隐瞒房屋质量问题，清款后恶意不配合现权利人了解房屋真实质量之嫌，至于为什么这样，是不是还有什么其他不可告人的、不为人知的目的，权利人也不得而知。鉴于此，现权利人不认为原业主李琳有意愿、有行动，有够诚信、主动的去对该房屋质量问题进行如实、保质、保量的修缮（备注：3月7日各方在微信群内沟通伊始，李琳即表示“如果你着急就过来办理好了，后期你们和物业沟通修缮”，有急于甩锅之嫌，而随即当现权利人将其“已于2019年5月上报物业却始终隐瞒于现权利人的种种房屋质量问题”曝光于微信群后，原业主李琳立即恶意翻脸退群）。综上种种，现权利人要求原业主李琳自即日（2020年3月8日）起7日内（截止2020年3月14日），腾空房屋，将房屋交于现权利人。如若不能够积极配合甚至恶意阻碍，现权利人将追讨原业主李琳的一切法律责任即相关损失。特此通知。2020年3月19日，蔡锐峤以短信方式向李琳发送《关于“上家应立即查明房屋实际质量问题情况”的催告》，其内容为：2020年现权利人经紫竹半岛物业，于3月7日查得，紫竹半岛26号1301室房屋，截止2019年5月，存在原业主李琳报至物业处的待修缮质量问题如下：1．主次卧靠窗墙角发霉；2．两个卫生间靠窗墙面发霉；3．储藏室窗户处墙面发霉。自2019年5月至今，上述问题仍然未经修缮。经2020年3月14日下午，该房屋现权利人如约而至沟通相关事宜（备注：上家李琳在下家到达后，经其前夫再三电话催促，直到50分钟后才姗姗来迟）。除上家李琳报修物业，经物业实勘质量问题外，在主卧东山墙墙面，可以看到非常明显的大面积水印，北面次卧墙纸也有明显的颜色不一的情况（备注：北面房间部分墙面，因有榻榻米及柜体遮挡，亦无法查看完整）。另卫生间与客厅地面交界处，地砖变色，亦有可能是渗漏造成。铺设有木地板的部分区域，木地板颜色明显深浅不一，尚不明确地暖是否渗漏。大门处储藏间，窗帘支架被拆除，靠窗顶部裸露出三个大洞，尚不明确渗漏情况．．．．．．以上部分问题以及其余因种种原因尚未暴露的问题，均需专业机构做相关专业鉴定。鉴于上家李琳交易过程中隐瞒房屋质量的不诚信行为（具体情况已于《交房催告书》中说明，不再赘述），以及2020年3月14日现场查验（有些区域因遮挡未能查验）中明显暴露出的问题，现权利人于当天（2020年3月14日）认为不具备交房条件。亦于当天（2020年3月14日）明确要求上家李琳寻找现权利人认可的第三方专业鉴定机构，对房屋真实质量情况进行鉴定，但截止目前（2020年3月19日08时10分）近五天过去了，现权利人始终未见到上家李琳就此事采取任何实质行动。亦无任何实质反馈。鉴于上述情况，现权利人责令原业主李琳自即日（2020年3月19日8时20分）起2日内（截止2020年3月20日），提供第三方专业鉴定机构，供现权利人审核，同时请第三方大房鸭给予敦促。并进一步腾空房屋，为后续第三方房屋质量真实情况的鉴定创造条件，相关鉴定费用由上家李琳支付。如若上家李琳不予配合或故意拖延，现权利人有权自行找寻第三方专业鉴定机构进行鉴定，产生的相关费用，现权利人将从房屋尾款中扣除。如若不能够积极配合甚至恶意阻碍，现权利人将追讨原业主李琳的一切法律责任及相关损失。特此通知。2020年3月21日，李琳（作为卖售人，签约甲方）与蔡锐峤、张志娟（作为买受人，签约乙方）签订《交房确认书》1份，约定甲乙双方于2020年3月21日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室及XX号XX层XX室交接与验收达成以下确认：1．甲方将该房屋从即日起交付乙方，乙方同意接受，权利义务从即日起由甲方转移给乙方。2．双方确认煤气费、水费、电费、有线电视费、物业费等与该房屋有关全部公共事业费用（各项公共事业费用抄表数及缴费情况详见本确认书背面附件）甲方已全部结清，即日起该房屋产生的所有费用全部由乙方承担。3．该房屋内所有保留物品、设备、装饰（详见本确认书背面附件），乙方已全部确认无误。4．甲乙双方对上述所有条款无异议，确认交房。本确认书自甲乙双方签字之日起正式生效。5．交房确认书一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。另，蔡锐峤、张志娟于该《交房确认书》手写部分载明：上家李琳截止2020年3月7日，未按合同5.2条提交书面《房屋质量问题详情报告》给下家且始终隐瞒其于2019年5月报至物业且至今未经修缮的房屋质量问题。上述与其2020年1月7日签约当日承诺的情况严重不符。且自2020年3月7日下家发现并揭露其不诚信事实后，上家李琳退群、耍赖、各种不配合．．．．．．另经2020年3月14日现场查看，更发现房屋有严重渗漏水情况（如卧室山墙大面积水印等）及其它需要专业鉴定才能真实确认的房屋质量情况，但上家亦拒绝配合。综上，下家在款清的情况下，合法的权益已经受到严重侵害。基于对法律的尊重，对自身权益的保护，在上家明显恶意欺骗及不配合的情况下，下家不得已只能自己协调后续房屋质量问题的查验及修缮，也基于这种情况，房屋尾款不具备给予上家的条件，做暂时留扣，待房屋质量问题全部解决后，多退少补。另，在今日（2020年3月21日）上家李琳威胁下家“你女儿还要在这儿上十几年学呢，你就不怕吗？”因上家李琳目前是华东师范大学体育与健康学院老师，就此情况，下家也非常担忧。2020年6月22日，李琳前夫张某2向蔡锐峤发送微信称：“蔡先生，今年3月21日房子已经交接完了，到现在也维修过了，没有产生费用，请今天方便时把六万元尾款转过来吧。”。蔡锐峤回复：“张先生，你代李琳转达的上述表述，非常之不准确，事实情况是，2020年3月21日是经我方第三次与你们进行交房沟通，在李琳欺瞒及被发现不诚信情况下仍不主动推进房屋修缮的情况下，为避免我方利益无限受损，迫不得已，我方不得不在款清后，接过本应由你们推进的房屋修缮事宜。也正因为如此，在当日交房时，我方也备注清楚房屋质量尾款6万元不具备结清条件。目前，物业修缮确已撤场，但一方面，物业还未与我方签确修缮事宜的确认，另一方面，由于李琳不诚信欺瞒导致的房屋修缮，所带给我方的一切损失，还待核算。所有种种，在尾款6万基础上，多退少补，此点我方在3月21日也已经表述的非常清楚。这也才符合任何商业活动最基本的‘公平、公正’原则。基于上述原因及情况，还请李琳耐心等待。也请你们能够换位思考，不要一味地以你们自己为中心，而不尊重他人，这个法制社会，这样的行事逻辑着实行不通。当然，出于换位思考，核算事宜及与物业沟通事宜，我方会尽快推进，尽快依据结果，将该支付给李琳的尾款支付”。张某2回复：“李老师从来没有欺骗你们，在中介公司签订合同的时候已经说明需要维修，物业免费维修，律师中介都在，合同说我们维修完交房，你方说先交房维修你们自己协调，我们钥匙交付了你不转尾款，以各种理由。维修现在已经维修交接完毕，你说没有交接。合同里没有约定车子费误工费等费用，如果以这个理由不转款不合适，如果今天不能及时转款，我们按照合同约定的办吧。”。2020年6月23日，张某2向蔡锐峤发送微信称：“请上家抓紧支付尾款六万元。”。蔡锐峤回复“请下家不要装糊涂，算完损失付，没有六万块，多退少补。”“更正：请上家不要装糊涂，算完损失付，没有六万块，多退少补。”2019年7月13日，李琳就系争房屋质量问题向物业公司进行报修，其报修内容为：1．主卧窗左侧墙体墙纸发黑；2．次卧窗台下墙体墙纸发霉；3．书房窗两侧墙体墙纸发霉；4．主卧门后待确定。2020年4月，蔡锐峤向物业公司报修如下修理项目，物业公司于2020年4月25日至2020年6月13日上门维修，维修内容为：1．主卧窗左侧墙体墙纸发黑；2．主卧东墙墙体墙纸发黑；3．次卧窗台下墙体墙纸发霉；4．餐厅窗右侧墙纸发黑；5．书房窗两侧墙体墙纸发霉；6．主卧门后墙体墙纸局部发黑；7．次卫外地板发黑。2020年6月27日，蔡锐峤在上述《维修确认单》上签字确认维修工作已经完成。另查明，蔡锐峤于2020年1月7日先后支付购房款150万元及20万元；同年1月9日，蔡锐峤支付购房款152万元、车位款18万元。同年1月20日，蔡锐峤支付装修补偿款136万元、车位款5万元。同日，蔡锐峤还支付购房款22万元、车位款7万元。同年2月21日，蔡锐峤以银行贷款方式支付购房款110万元。综上，蔡锐峤共向李琳支付购房款454万元，车位款30万元，装修补偿款136万元，尚欠购房尾款6万元未付。2020年4月4日，蔡锐峤还向李琳支付户口押金100，000元。还查明，2020年10月29日，法院向物业工作人员侯某了解案件情况，侯某在本案的《谈话笔录》中陈述如下：“我是紫竹半岛小区物业公司的员工，而且是该小区的片区管家，紫竹半岛26号1301室属于我服务的片区。紫竹半岛26号1301室原先的业主是李琳，后来李琳将这套房屋出售给蔡锐峤、张志娟。对该房屋的整个维修过程我是清楚的。2019年5月18日，李琳曾向物业报修过主卧靠窗墙角发霉、两个卫生间靠窗墙面发霉、贮藏室窗下发霉（此次报修属于5年内免费维修的范围）。我们物业公司人员接到报修后于2019年7月13日由物业公司的工程师上门查看，发现存在以下四个方面的维修事项：1．主卧窗左侧面墙体墙纸发黑；2．次卧窗台下墙体墙纸发霉；3．书房窗两侧墙体墙纸发霉；4．主卧门后待确定。并制定了初步的维修方案：1．开工前实施成品保护措施。2．找出渗漏原因再处理渗漏区域。3．城建修复后由华鼎恢复内装。4．贵重物品请业主自行保管。因物业公司需要安排工期，且遇到了新冠疫情，所以后来在2020年4月25日才正式开始维修（此时新业主蔡锐峤、张志娟已经入住了），具体维修时间是2020年4月25日至2020年6月13日，具体维修事项为：1．主卧窗左侧墙体墙纸发黑；2．主卧东墙墙体墙纸发黑；3．次卧窗台下墙体墙纸发霉；4．餐厅窗右侧墙体墙纸发霉；5．书房窗两侧墙体墙纸发霉；6．主卧门后墙体墙纸局部发黑；7．次卫外地板发黑。因涉案房屋维修了将近两个月，物业公司给予业主相应的租房补贴。另，侯某认为涉案房屋属于渗水，不存在漏水问题；导致墙纸发霉发黑主要是由于黄梅季节，家中不做好通风工作，墙纸会发黑发霉，使用地暖的房间冬天墙面挂过水，也会导致墙纸发黑发霉。”对于上述《谈话笔录》，法院组织双方当事人进行质证。李琳认为，对于其2019年5月报修情况，侯某陈述属实。对于2020年之后的房屋维修情况，因房屋已经交付给蔡锐峤、张志娟，故其不清楚。对于在维修期间，物业给予蔡锐峤、张志娟经济补偿，李琳表示认可。蔡锐峤、张志娟认为，不认可侯某陈述的房屋霉变原因。如果仅仅是墙面发霉也不需要维修50多天，也不需要将墙体整体扒开，侯某的该陈述是为了减少物业公司的责任，有利于楼盘的销售。物业公司给予的经济补偿，蔡锐峤、张志娟刚刚收到。另外，李琳2019年5月报修后没有让物业公司来维修的原因是其考虑到孩子要高考。2020年10月30日，法院向负责涉案房屋居间的上海XX有限公司（以下简称XX公司）调查取证，要求该公司的具体经办人员陈某、张某1就涉案房屋的整个居间过程（XX房XX居间过程中，双方是否就房屋渗漏水问题进行过协商以及房屋出现维修情况后，双方是否向该公司寻求过咨询或协商等内容）协助调查。XX公司于2020年11月3日向法院回函表示：“经向为涉诉房屋买卖提供服务的经办人员陈某、张某1核实有关情况后，答复贵院如下情况：2020年1月4日上午，第一次看房，买方（蔡先生、太太张女士及女儿）一起看房，卖方（张先生）接待。过程当中正常看房交流。2020年1月5日，第二次看房，买方先看了涉诉房屋小区的另外一套27号1004室房屋，该房屋房东提到本小区A区大多数房子都有外墙渗水问题，客卫生间顶受潮发霉有点脱落现象，就问卖方怎么回事，卖方张先生说：已经报修物业公司来检查维修，但物业还没来修。他们住在这里几年里没发现有严重的渗水问题，即使是有物业也会保证免费维修好的。过程当中双方沟通愉快。（涉诉房屋带看人员张某1工作情况：张某1当天去涉诉房屋小区物业公司前台询问涉诉房屋是否已经过了保修期，是否已经报修。物业答复是：已经过了保修期。但先前该房屋确有报修记录，因为多种原因，所以维修还没排上）。2020年1月5日下午，双方在XX房XX会所面谈价格时，谈过渗水问题。当时卖方说：他们住在这没发现有严重渗水问题，但是考虑到小区A区很多（不是全部）房子的外墙都出现了严重的渗水问题，自己房子又快过保修期了，反正物业公司承诺免费维修，这才提前报修，以防万一。2020年1月7日上午10时，卖方李琳、张某2，买方蔡锐峤、张志娟在我公司签订了涉诉房屋的买卖合同。2020年2月22日，贷款放至卖方指定账户，期间买方曾多次提醒催促维修事宜，原房东给到的回复：由于疫情没有工人维修，故维修事宜没有任何进展。2020年3月6日，我公司经办人员接到买方电话，告知其通过涉诉房屋的物业了解到，在2019年5月卖方在物业登记报修的内容有3点：1．主、次卧靠窗墙角发霉；2．两个卫生间靠窗墙面发霉；3．储藏室窗户下面发霉，并称以上与签约时说的有出入。2020年3月8日下午1时，我公司经办人员欲约买卖双方去涉诉房屋内再次查看现状确认渗水问题。当天到达涉诉房屋后，因卖方不在，没有进到屋内。2020年3月9日，买方向卖方发送交房催告函。2020年3月14日下午一点半，经多方多次沟通，进行第一次交房，当天买方认为由于房屋多处有明显渗水印记，不符合交房条件故拒绝交房。2020年3月21日下午一时半，进行第二次交房，期间买卖双方发生口角并报警，最终双方签了交房确认书并结清水电煤费用。买方认为多处渗水问题没有解决，暂不结算合同约定的交房尾款。以上为我公司涉诉房屋买卖经办人员核实的有关情况。”法院对上述回函组织双方当事人进行当庭质证。李琳认为，该回函内容属实，另补充在房屋交接完毕之后，我联系中介公司陈某询问尾款问题，答复下家不是不付款，是等维修完毕之后再付款，所以我一直在等待下家这边完毕。也没有联系对方，但一直没有等到对方的回复。蔡锐峤、张志娟认为，该函件部分不属实，对于回函中提及的其催促维修事宜，其已经提供了完整的录音。另签订买卖合同期间，其多次询问上家系争房屋是否渗水并希望可以拎包入住，在2020年1月7日的通话录音中，其询问中介人员张某1系争房屋是否有报修记录，得到的答复是没有维修记录，故回函中提及的2020年1月5日卖家告知买家系争房屋已经报修的事实不属实。相关事实是买家后续自行了解到的，在此之前，卖家从未告知过系争房屋进行报修，其余部分属实。审理中，经蔡锐峤、张志娟的申请，法院通知证人陈某到庭作证，陈某向法院陈述：“我是XX公司员工，XX公司向法院出具的回函，是我本人书写的，情况属实。在系争房屋交接完毕之后，李琳联系我尾款支付问题，我答复李琳下家不是不付款，是等维修完毕之后再付款。因交房时双方存在矛盾，当时李琳在楼下，李琳的前夫也在现场，就打了电话，将交接书送下去，由李琳先签字，后续蔡锐峤、张志娟签字的，中间间隔了几分钟，故对交接书上补充的内容，李琳是不清楚的。蔡锐峤、张志娟将查询到的物业情况发到群里，李琳于2020年3月7日退群，无论是退群前还是退群后，都是李琳的前夫在推进房屋交易过程，三方也默认李琳的前夫等同于李琳的情况下在推进整个买房过程。2020年3月8日，李琳及其前夫没有到场。2020年3月14日，我看到房屋内是空的，有水印。当日，李琳和蔡锐峤、张志娟有争执，蔡锐峤、张志娟不认可房屋符合交接条件。李琳的前夫协调让蔡锐峤、张志娟先将交接书签掉，李琳的前夫一直在系争房屋内。蔡锐峤、张志娟写完交接书内容后将补充内容发送到群内，当时李琳已经退群，但是李琳的前夫是在群内的。另对于APP上的房源信息无法确认是否是李琳自己挂的。”经庭审质证，李琳对陈某的证人证言表示无异议，但认为其从未联系过大房鸭，其确实于2020年3月7日退群，退群的真实原因是蔡锐峤、张志娟在群内对其谩骂导致双方沟通不畅所致。其在签订合同之前就告知蔡锐峤、张志娟房屋存在报修，所以合同上约定维修后交付。蔡锐峤、张志娟对陈某的证人证言则表示无异议。同日，经蔡锐峤、张志娟申请，法院通知证人张某1到庭作证，张某1向法院陈述：“我是XX公司社区顾问（兼职），XX公司的回函中涉及我本人部分是我书写的，且情况属实。我当时带看房屋的时候，上家说房屋已经报修过，我也询问过物业公司得到相关的回复，该答复我也告知过下家了，对回函的内容我认为属实。带看房屋的时候，是张先生在场，他说墙纸翘起来的问题报修过，但是并没有提到什么时候报修。只是提到过报修过，报修的内容就是说当时发现的问题是墙纸问题。双方一直在沟通渗水问题，当时李琳的表述是他们住在房屋内那么多年了，没有发现外墙渗漏水问题。2020年1月4日、1月5日看房时，房屋内有床，我看到就是墙纸有翘起，卫生间顶上有脱落。2020年1月7日沟通过程中，李琳提到的维修仅仅是墙纸起翘，房屋不存在漏水问题。”李琳及蔡锐峤、张志娟对张某1的证人证言均表示没有异议。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起纠纷的法律事实发生于民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案所涉《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同》、《装修、设备转让协议》，反映了签约当事人的真实意思表示，于法不悖，当属合法有效，双方当事人均应恪守并按约履行。本案的争议焦点有二：一、李琳是否有权要求蔡锐峤、张志娟支付购房尾款6万元？二、蔡锐峤、张志娟是否有权要求李琳支付违约金？针对第一项争议焦点，李琳认为，其向蔡锐峤、张志娟交付的涉案房屋并无质量问题，现涉案尾款支付条件已成就，蔡锐峤、张志娟应当向其支付房屋尾款6万元。蔡锐峤、张志娟则认为，系争房屋存在严重漏水、渗水问题，李琳拒绝进行修缮，该行为违反了双方合同约定。其支付尾款是要在李琳提供物业维修情况书面凭证后，但李琳至今未能提供，故其不应向李琳支付尾款。对此法院认为，根据涉案《上海市房地产买卖合同》的约定，交房当日，双方勘验房屋无误后，乙方（即蔡锐峤、张志娟）向甲方（即李琳）支付6万元。另根据涉案《房地产买卖合同》的约定，除本合同及补充协议另有约定外，甲方（即李琳）提供物业维修情况书面凭证之日／足额妥收除尾款外的其他房屋款（两者以后到为准）后7日内腾房，将房屋交付乙方（即蔡锐峤、张志娟）。交房当日双方查验房屋无误后签署交房确认书。交房是否成功以双方签订《交房确认书》为准。本案中，上述买卖合同订立后，涉案房屋的产权已办理过户至蔡锐峤、张志娟名下，且房屋也已于2020年3月21日实际交付给蔡锐峤、张志娟。蔡锐峤、张志娟理应按约向李琳支付房屋尾款。关于蔡锐峤、张志娟提出“其在李琳提供物业维修情况书面凭证后才能支付尾款”之抗辩意见。对此法院认为，双方订立买卖合同后，适逢新冠疫情在全国的爆发，故涉案房屋因新冠疫情造成的迟延维修不可归责于李琳，考虑到涉案房屋已于2020年6月实际维修完毕，且蔡锐峤于2020年6月27日在《维修确认单》上签字确认维修工作已经完成，并对维修结果及维修人员的工作态度都表示很满意，故对蔡锐峤、张志娟的此项抗辩意见，法院不予采纳。蔡锐峤、张志娟应按约向李琳支付尾款6万元。针对第二项争议焦点，蔡锐峤、张志娟认为，就房屋是否存在漏水、渗水等问题，其多次向李琳及中介公司询问，得到的答复均为没有问题，故其看房后几天内就签订了买卖合同。现系争房屋存在渗漏水问题，李琳应承担相应的违约责任，即应向其支付违约金。李琳则认为，双方签订合同之前，其已告知蔡锐峤、张志娟屋内部分墙纸存在发黑发霉现象，小区内许多房屋都存在这样的情况，物业公司可以对房屋墙纸发黑发霉进行免费修缮。蔡锐峤、张志娟先后两次至现场看房均未提出异议，故认为墙纸发黑发霉不属于房屋本身存在质量问题。鉴于物业公司尚未完成墙纸发黑发霉的修缮，双方特意在房屋买卖合同中约定，在李琳提供物业公司维修情况书面凭证之日／足额妥收除尾款外的其他交房款后7日内将房屋交付给蔡锐峤、张志娟。物业公司在2020年6月已完成房屋修缮并向蔡锐峤、张志娟支付了1万元补偿款，故其不应承担违约责任。对此法院认为，根据中介公司的证人证言等一系列在案证据显示，中介公司在带看涉案房屋过程中，蔡锐峤、张志娟是明确看到屋内墙纸存在发黑发霉情况，而且李琳亦已告知其拥有五年内一次免费维修的权利并已向物业公司进行了报修。故双方在买卖合同约定，甲方（即李琳）提供物业维修情况书面凭证之日／足额妥收除尾款外的其他房屋款（两者以后到为准）后7日内腾房，将房屋交付乙方。另约定待房屋勘验无误后支付尾款6万元。从上述约定可以看出，蔡锐峤、张志娟在与李琳签约时，对房屋部分墙纸存在发黑发霉等情况尚需进行维修及在甲方（即李琳）提供物业维修情况书面凭证后进行交房都是明知的。此外，根据物业公司工作人员侯某的陈述，导致涉案房屋部分墙纸发黑发霉系因黄梅季节，家中未做好通风工作，加之使用地暖的房间冬天墙面挂过水，都会导致墙纸发黑发霉。因此涉案房屋仅存在渗水现象，不存在漏水情况。现涉案房屋的渗水问题亦已于2020年6月维修完毕至今亦未发生重新渗水现象。且蔡锐峤、张志娟在涉案房屋维修后已从物业公司处领取了1万元租房补偿款。本案中，并无证据证明李琳对涉案房屋存在渗、漏水情况是明知而刻意隐瞒的事实，故对蔡锐峤、张志娟要求李琳支付违约金之反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院予以驳回。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、蔡锐峤、张志娟于判决生效之日起十日内支付李琳房屋尾款60，000元。二、驳回蔡锐峤、张志娟的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，300元，由蔡锐峤、张志娟负担。反诉案件受理费2，177.75元，由蔡锐峤、张志娟负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，二审中双方当事人的争议焦点仍与一审时一致。上诉人主要以其在一审时提供的2020年1月7日交易当日录音作为证明其看房时不知道存在漏水问题的依据，但，双方同日签订的买卖合同中明确约定“甲方提供物业维修情况书面凭证之日／足额妥收除尾款外的其他房屋款（两者以后到为准）后7日内腾房，将房屋交付乙方”，恰恰证明上诉人在与被上诉人签约时，对房屋部分墙纸存在发黑发霉等情况尚需进行维修及在甲方（即李琳）提供物业维修情况书面凭证后进行交房都是明知的。一审法院不仅从双方当事人之间的沟通联系查明争议事实的经过，而且从中介公司陪同看房和物业人员受理维修两方面，对李琳是否明知涉案房屋存在渗、漏水而刻意隐瞒进行了分析认定，对本案事实调查翔实、全面，所述理由正确、充分，本院予以认同，不再复述。上诉人片面突出单一证据强调一审法院认定事实错误，本院不予采信。上诉人确认物业维修完工，之后房屋未发生新的渗水现象，且该房屋现已登记于上诉人名下，其拒绝向被上诉人支付尾款6万元并要求被上诉人承担违约责任，缺乏事实依据，显属不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，255.50元，由上诉人蔡锐峤、张志娟负担。本判决为终审判决。审判长  丁慧审判员  马丽审判员  陈敏书记员  刘惠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……