广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0902民初5756号原告（反诉被告）：张祖权，男，1972年9月18日出生，汉族，身份证住址：广西玉林市玉州区，现住玉林市玉州区。被告（反诉原告）：钟秋菊，女，1983年12月30日出生，汉族，身份证住址：广西玉林市玉州区，现住玉林市玉州区。原告（反诉被告）张祖权与被告（反诉原告）钟秋菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年9月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张祖权、被告（反诉原告）钟秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉部分：原告张祖权向本院提出诉讼请求：1、判令被告付清4066.89元给原告，原告为被告垫付的办理被告过户手续所需缴纳的税费；2、判令被告违约责任，支付给原告违约金31140元；3、本案受理费、财产保全费、执行费由被告承担。事实与理由：原告于2020年6月24日通过银行支付为被告垫支了4066.89元。原告垫付时被告当场说领取乙方的《不动产权证书》时当即付清，另根据《房地产买卖合同》“第五条第3.约定办理好乙方的《不动产权证书》48小时内付清各种税费。”但被告匀以种种理由和借口至今未付。根据原告与被告签订的《房地产买卖合同》“第五条第3.约定如办理好乙方的《不动产权证书》超48小时（注：以首页公章处日期为准）不付清全部房款及第三条所约定的各种税费的，视乙方违约，乙方继续付清房款，并另外赔偿上述所存房款20%作为违约金”。另根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条和第五百八十五条的约定，现原告要求被告赔偿原告按房款（人民币155700元)的20%支付违约金31140元。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决，判如原告所主张。原告张祖权对其诉称的事实在起诉时（即2021年6月18日）向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《居民身份证》复印件一份，欲证明被告的诉讼主体资格；3、《房地产买卖合同》复印件一份，欲证明原告与被告所签订的合同内容；4、《不动产权证书》复印件一份，欲证明原告为被告办理好了《不动产权证书》；5、《税收完税证明》复印件三份、《票据》复印件三份，欲证明原告为被告所交的费用；6、《支付回执》复印件四份，欲证明税费为原告所交；7、《统田里8号过户费用明细》复印件一份，欲证明被告应承担的费用。原告张祖权当庭向本院提交的证据有：《土地使用权转让合同》、《说明书》、《房地产结清收据》、《房地产付款收据》、《中国银行交易流水明细清单》、《房地产买卖合同》复印件一份，中国工商银行《转账汇款》复印件七份、《收条》复印件三份、欲证明涉案房屋的土地是原告用115万元向欧某某购买，建房共出资了100万元，房屋是原告出资所建，涉案房屋包括土地是原告所有，原告都有处置权。被告钟秋菊辩称：一、被告与原告签订的《房地产买卖合同》是在受蒙骗情况下签的。当时被告的小孩正值小升初，被告的丈夫梁勇平从房产中介林岚获悉原告有学区房转让的信息，后与原告见面时，原告营造房源紧缺的紧张气氛，被告在情急之下才与原告签订的合同，该合同是无效。二、被告买受的房产原是欧某某的。玉林市玉州区的房屋原是由欧某某72%、张祖权12%、黎远连6%、张志杰5%、李玉凤5%按份共有。2020年6月24日，被告和杨玉兰、吕家华等15人与房屋原共有人欧某某又重新签订了一份房地产买卖合同，该合同约定欧某某将其按份共有该房屋的72%份额全部转让给被告和杨玉兰、吕家华等15人，保留张祖权12%、黎远连6%、张志杰5%、李玉凤5%不变，办理过户手续的税费，由甲乙双方按规定各自承担。6月24日，被告与欧某某、杨玉兰等人办理了房屋过户手续，被告受让的是原共有人欧某某72%份额里面的5%（原告等其他4个共有人的份额没变），不动产权证亦明确地记载原告12%的份额是一直保留的。三、本案受理费、财产保险费、执行费应由原告承担。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告钟秋菊在举证期限内没有向本院提交任何证据。本案在审理中，本院依职权到玉林市不动产登记中心调查，取证如下：《不动产查档结果证明书》、《房地产买卖合同》（欧某某与张祖权、张志杰、黎远连、李玉凤）复印件各一份。反诉部分：被告（反诉原告）钟秋菊向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2020年6月20日签订的《房地产买卖合同》；2、判令反诉被告退还购房款155700元给反诉原告；3、判令反诉被告支付资金占用利息（利息计算方法：以155700元为基数，按一年期贷款市场报价利率四倍计算，自2020年6月24日起至付清之日止）给反诉原告；3、本案反诉受理费由反诉被告承担。事实与理由：2020年6月20日，反诉原告与反诉被告签订《房地产买卖合同》，合同约定，反诉被告愿将坐落于玉林市玉州区卖给反诉原告，面积25.95平方米，单价6000元／平方米，成交价格为155700元。签订合同后，反诉原告于2020年6月24日向反诉被告支付购房款155700元。根据反诉被告提供的桂（2020）玉林市不动产权第××号房产权证反诉被告对上述房屋仅占12%份额。根据反诉原告等人与欧某某签订的《房地产买卖合同》以及桂（2020）玉林市不动产权第××号不动产登记权属证书证实，反诉被告仍然占有上述房屋的12%份额，没有履行双方于2020年6月20日签订的《房地产买卖合同》，致使反诉原告的合同目的不能实现。为此，反诉原告提出反诉请求。为了维护反诉原告的合法权益，请求法院依法判决，判如反诉原告所主张。被告（反诉原告）钟秋菊对其诉称的事实在反诉时向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明反诉原告的身份情况；2、《居民身份证》复印件一份，欲证明反诉被告的身份情况；3、《房地产买卖合同》复印件一份、《税票》复印件五份，欲证明钟秋菊受让的是欧某某的房产份额；4、《玉林市城建档案馆查档文件》复印件一份，欲证明统田里8号土地使用权人、报建均是欧某某；5、《玉林市自然资源局文件》复印件一份，欲证明欧某某仍然拥有土地的大部分使用权，以后可依法转让；6、《不动产证领取证明》复印件一份，欲证明产权人及领取情况；7、《不动产权证书》复印件二份，欲证明张祖权没有将房产转让。原告（反诉被告）张祖权辩称：反诉被告张祖权不同意反诉原告钟秋菊的反诉请求，理由：一、合同在2020年6月24日已经完成交易，钟秋菊办理了不动产权证，也把房子交付给了钟秋菊，钟秋菊已经装修入住，现在已经出租给他人，其小孩梁海杰也就读了玉高附中；二、钟秋菊与张祖权所签的2020年6月20日的合同是真实的，是双方真实意思的表达，张祖权按照合同收到了房款，也按照合同在2020年6月24日将房屋交付给了钟秋菊，到钟秋菊提出反诉之时，已经超过一年，已经超过了诉讼时效；三、钟秋菊主张与欧某某2020年6月24日签订的合同，当时是因为配合办证所签的合同，但是至今一年多时间，钟秋菊没有向欧某某支付过房款，欧某某也没有向钟秋菊追过房款；四、从张祖权刚才庭审中在本诉中提交的新证据收据，证明张祖权购买欧某某的土地款115万元，建房款100万元，张祖权不可能按照51.5万元就出卖给钟秋菊，因此钟秋菊与欧某某签订的合同不是真实的买卖合同。所以要求解除张祖权与钟秋菊签订的合同，是不成立的，合同已经完成一年多时间了，钟秋菊的小孩也在玉高附中读书一年多时间，不存在返还房款之说，这是不可能解除的。张祖权不同意反诉请求第二、三项，张祖权已经完成过户以及交付房子给了钟秋菊。原告（反诉被告）张祖权在举证期限内没有向本院提交任何证据。综合原、被告的诉辩意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：涉案房屋位于玉林市玉州区，为原告张祖权向案外人欧某某买地所建（五层的自建楼房）。原告张祖权通过其他途径了解到涉案房屋位于学区房地段，有意向他人出售部分房屋。2020年6月初，为避免出现多次房屋过户而增加税费，原告张祖权将涉案房屋的不动产权证办理为由欧某某72%、张祖权12%、黎远连6%、张志杰5%、李玉凤5%按份共有。之后，原告张祖权以转让房屋共有份额的方式陆续向他人出售房屋并办理相应的不动产权证。2020年6月20日，原告张祖权作为甲方与被告钟秋菊作为乙方签订《房地产买卖合同》一份，合同约定甲方将玉林市玉州区的房屋转让5%的共有份额（403室，面积为25.95平方米）给乙方；其中约定房屋成交价格为155700元，房款存在乙方指定的中国银行，按中国银行“资金代管”流程办理，办理好乙方的《不动产权证书》时当即交付清房款给甲方（转账）；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方全部承担；如办理好乙方的《不动产权证书》超48小时（注：以首页公章处日期为准）不付清全部房款及第三条所约定的各种税费的，视乙方违约，乙方继续付清房款，并另外赔偿上述所存房款20%作为违约金等内容。2020年6月24日，原告张祖权与被告钟秋菊、案外人欧某某等人到玉林市不动产登记局办理涉案房屋过户登记手续，同时各方同时签订《房地产买卖合同》。待被告钟秋菊取得涉案房屋的《不动产权证书》［桂（2020）玉林市不动产权第××号］及办理好户口迁移手续后，被告钟秋菊即将房款155700元转给原告张祖权，双方同时交接涉案房屋。当天，原告张祖权为办理玉林市玉州区房屋的过户手续缴纳相关税费合计58563.25元，根据被告钟秋菊所占房屋共有份额5%计算及《房地产买卖合同》（2020年6月20日）的约定，被告钟秋菊应承担4066.89元，原告张祖权经多次向被告钟秋菊追索未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，原告张祖权与被告钟秋菊之间成立房屋买卖合同的法律关系，有双方签订的《房地产买卖合同》（2020年6月20日）及被告钟秋菊银行转账凭证为据，证据充分，事实清楚，本院予以确认。《中华人民共和国民法典》第五百七十九条：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”；第五百九十五条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，因涉案房屋（玉林市玉州区）的买卖而出现了两个合同，综合全案证据，原告张祖权与被告钟秋菊实际履行的是2020年6月20日签订的《房地产买卖合同》（以下简称前期合同），且双方已按照该合同约定基本履行完毕：办理登记房屋过户手续及《不动产权证书》、支付房款、交接房屋。至原告张祖权提起诉讼时止近一年时间，被告钟秋菊均没有提异议。前期合同才真正体现双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家的法律规定，因此对双方当事人产生法律的约束力。出现2020年6月24日的《房地产买卖合同》（以下简称后期合同），实为原告张祖权为避免出现多次房屋过户而增加税费所签订的，以达到一次性过户而缴纳税费的目的；而且双方均没按照后期签订的合同履行各方的义务，被告钟秋菊之前也并不认识案外人欧某某，事后，欧某某也没有持后期合同向被告钟秋菊主张权利催要房款；再者，涉案房屋并不是欧某某交付给被告钟秋菊的；后期合同并不体现双方当事人的真实意思表示，因此，后期合同并不是真实的合同，对原告张祖权与被告钟秋菊、案外人欧某某不产生法律的约束力。综上，本诉中，原告张祖权要求被告钟秋菊承担代垫付的税费4066.89元，符合双方自愿签订的《房地产买卖合同》（2020年6月20日）的约定，本院予以支持。反诉中，反诉原告钟秋菊要求解除与反诉被告张祖权于2020年6月20日签订的《房地产买卖合同》，没有法律与合同的依据，与双方当事人真实履行的事实不符，因此，本院不予支持。反诉原告钟秋菊的第二、三项诉讼请求，证据不充分，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修订版）第十八条规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30－50%计算逾期付款损失”。本案中，原告张祖权与被告钟秋菊签订的房屋买卖合同是2020年6月20日，虽然双方在合同中已约定逾期付款违约金的计算方式，但至今被告钟秋菊仅拖欠原告张祖权垫付的税费4066.89元，根据合同约定的违约金计算过高，且被告钟秋菊提出异议；据上法律的规定及合同第五条约定[如办理好乙方的《不动产权证书》超48小时（注：以首页公章处日期为准）不付清全部房款及第三条所约定的各种税费的，视乙方违约]，及被告钟秋菊取得《不动产权证书》首页公章处日期载明为“2020年6月24日”，被告钟秋菊应向原告张祖权支付的违约金本院依法调整为：以人民币4066.89元为基数，自2020年6月27日起至付清之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的150%计算。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修订版）第十八条的规定，判决如下：一、被告钟秋菊归还垫付税费4066.89元给原告张祖权；二、被告钟秋菊支付违约金给原告张祖权（计算方式：以人民币4066.89元为基数，自2020年6月27日起至付清之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的150%计算）；三、驳回反诉原告钟秋菊的诉讼请求。本案本诉受理费680元，减半收取为340元，由原告张祖权负担299元，被告钟秋菊负担41元。本案反诉受理费1947元，由反诉原告钟秋菊负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。审判员  包智慧二〇二一年九月十三日书记员  吕玉凤