四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10586号上诉人（原审被告）：吴志强，男，1982年3月24日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：周达平，四川蜀西律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李晶，女，1982年7月8日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：周达平，四川蜀西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭燕，女，1980年8月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：许燕飞，四川文善律师事务所律师。原审被告：张彬，男，1989年7月1日出生，汉族，住四川省资中县。上诉人吴志强、李晶因与被上诉人郭燕及原审被告张彬房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初10600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴志强、李晶共同上诉请求：一、撤销原判，改判驳回郭燕一审诉讼请求或判决吴志强、李晶不再返还预付租金81000元、双倍返还定金27000元；二、诉讼费用均由郭燕承担。事实与理由：一、普通住宅与甲级写字楼在租赁时的交付方式或交付习惯存在区别。本案中，郭燕到诉争房屋所在的成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司（以下简称嘉诚物业公司）领取了办理营业执照所需要的资料以及“入户申请表”，根据写字楼租赁的交易习惯，应当视为出租人自己不办理入户，是郭燕对其自身权利的处分，一审法院未对两种不同用途的房屋进行区分，认为出租人未履行交付义务是错误的。二、郭燕无权单方解除合同。案涉合同于2019年12月9日签订，一直空置至2020年9月，若郭燕认为吴志强、李晶未交付房屋，期间可以采取多种途径催告，但是其未进行过催告，直接解除合同系违法解除。三、违约方应是郭燕。是因其不配合交付才致使交付未完成。1.2月10日正是疫情严重期间，当日不可能按合同约定完成交付。2.吴志强、李晶无法采取提存的方式。3.郭燕在合理期间未进行过任何催告。郭燕辩称，1.其按照合同约定向张彬缴纳了定金及第一期租金，已经履行了其义务。但吴志强、李晶未按照合同约定在2月10日前腾退房屋并通知郭燕交付房屋，并制作《房屋物品交接明细》以确认房屋交付时的现状，郭燕未实际占有使用案涉房屋，依据案涉合同第四、六条的约定，吴志强、李晶应当返还租金及双倍返还定金。2.吴志强、李晶未举证证明其已交付租赁物以及双方办理了房屋交接手续。3.郭燕利用案涉房屋办理了公司注册登记并不能表明房屋的具体交付情况。张彬述称，同意吴志强、李晶的上诉意见。郭燕向一审法院起诉请求：1．依法判令吴志强、李晶、张彬返还郭燕预付的租金81000元；2．依法判令吴志强、李晶、张彬双倍返还郭燕定金27000元；3．依法判令吴志强、李晶、张彬承担本案诉讼费等费用。一审法院认定事实：2018年12月8日，吴志强、李晶向张彬出具《房屋出租委托书》，载明吴志强、李晶为绿地xx，建筑面积为154.38平方米的房屋所有权人，特委托张彬办理房产事项包括：代为办理上述房产的租赁手续；代收上述房产出租的全额价款等。委托有效时间为2018年12月9日至2025年2月10日。2019年12月9日，张彬作为吴志强、李晶（甲方）的代理人与郭燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1．郭燕承租吴志强、李晶位于成都市锦江区的房屋，建筑面积154.38平方米，该物业以装修状态在良好情况下租给乙方作为办公使用；2．租期从2020年2月13日起至2022年2月12日止，甲方应于2020年2月10日交房，逾期交房则视为甲方违约，乙方应于2020年2月10日收房，逾期收房则视为乙方违约；3．租期内每月租金13500元，租金每六个月支付一次，每次交租金须于上期租金到期前提前15天交付，第一期租金81000元，乙方应于2020年1月22日前支付；4．乙方以现金或转账方式向张彬支付租金；5．签订本合同时，乙方必须即时向甲方支付13500元作为租房定金，若甲方在合同规定交房日期交房且乙方收房后，该定金即转为押金，从乙方应支付给甲方的租金中扣除该部分；6．如甲方不能履行本合同条款交房以至本合约不能顺利完成，视为甲方违约，甲方必须退还双倍定金给乙方；7．租赁期及免租期间，除不可抗力原因外，甲乙双方必须按照本合同约定内容执行。双方同时约定补充条款，其中：4．租赁期内甲方需保证该出租物业可以进行正常的工商地址登记注册且无被占用，如有占用甲方需在30天内处理完成，逾期未处理视为甲方违约并承担租赁合同总金额的3%违约金；6．附件一：房屋物品交接明细表（附后）。2019年12月10日，张彬在嘉诚物业公司绿地468商业物业服务中心处领取商品房预售许可证、地产营业执照，载明新租户办营业执照。2019年12月18日，郭燕向张彬个人账户转账13500元。同日，张彬出具《收款收据》，载明收到郭燕支付的绿地xx锦峰xx号房屋定金13500元。2020年1月21日，郭燕向张彬转账支付81000元。2020年5月25日，郭燕通过微信向张彬发送消息表明解除双方合同的意思表示，张彬回复“……我和物业联系你们很多次了你们均不回复。项博是你们公司股东，你们拿着合同注册了两个公司还有开户银行。其中还有绿地配合的整栋的大产权，中间也给了你们钥匙，你们找的广告公司中间还让我开门等，还拖欠物业费，均是你们单方面违约……”。一审同时查明，郭燕为成都七加二餐饮发展有限责任公司的法定代表人，该公司于2019年12月24日注册登记，住所地为成都市锦江区，股东有成都柒嘉贰伙伴企业管理中心（有限合伙）、成都七加二企业管理中心（有限合伙）。郭燕亦为上述两个有限合伙企业的股东，该两个有限合伙企业均于2019年12月19日注册登记，住所地均为成都市锦江区。一审庭审中，郭燕陈述张彬披露过其为吴志强、李晶的代理人；根据双方约定交付房屋时应有相应清单进行确认，以证明交付房屋系经双方一致签字确认；郭燕承租案涉房屋系为了能在此地办公，若该地址不能注册公司郭燕不会出这么高的价格承租该房屋；郭燕用该地址注册了公司不代表吴志强、李晶、张彬交付了房屋。张彬陈述其在物业处签字领取了竣工验收证明、预售许可证，但实际领取人为郭燕；在郭燕领取前述证明的时候，张彬即提前将房屋交给了郭燕，签字确认后，张彬将房屋钥匙放在物业处让郭燕领取，郭燕领取之后办理了工商登记和银行账户；双方只口头对房屋物品进行了简单明确，未签署物品交接清单。一审法院认为，吴志强、李晶向张彬出具《房屋出租委托书》就案涉房屋租赁事务委托张彬处理，且向郭燕披露了三人之间的代理关系，郭燕亦予以认可。张彬按吴志强、李晶的指示与郭燕签订的《房屋租赁合同》，系郭燕与吴志强、李晶的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的合同义务。郭燕诉称，合同签订后，郭燕按约履行了支付第一期租金及定金的义务，但吴志强、李晶、张彬未按照合同约定履行交付房屋的义务，郭燕已解除双方的合同，现要求吴志强、李晶、张彬返还预付租金并双倍返还定金。张彬辩称在合同约定的交付房屋日期前已向郭燕交付房屋，且郭燕已利用《房屋租赁合同》办理了公司工商登记。综合双方的诉辩情况，本案的争议焦点为张彬是否按照约定交付了房屋；已支付的租金是否应当退还；定金是否应当双倍退还。对此，一审法院评析如下：关于张彬是否按照约定交付了房屋。根据查明事实，双方合同约定张彬应在2020年2月10日交付房屋，双方签订合同时特别约定案涉房屋应可以作为正常的工商地址登记注册。合同签订后，郭燕即利用所签订的合同办理其名下公司的注册登记手续。本案现有证据虽可以看出张彬从物业处领取了办理营业执照所需的预售许可证、竣工验收证明等材料，但仅能证明与办理公司工商登记有关。合同约定双方应签署《房屋物品交接明细表》作为合同附件，本案未有证据显示双方签署了物品交接清单进行房屋交接。张彬辩称郭燕已办理了公司工商注册登记即说明郭燕已接收了房屋。一审法院认为，本案从双方签订合同的时间，合同补充约定的内容、郭燕办理工商登记的时间以及双方约定的交付房屋的时间，可以看出案涉房屋能作为公司注册地址视为双方签订合同的条件之一，郭燕利用合同办理了公司注册登记，其签订合同的目的之一已实现。但办理工商登记仅需提供工商登记部门所需的书面材料即可，不能以此说明房屋的具体交付情况。张彬另辩称已将房屋钥匙通过物业交给了郭燕，但未提供充分证据予以证明。本案现有证据无法证明张彬已按照约定向郭燕交付了租赁房屋。张彬未交付房屋，表明其不愿意履行合同主要义务，依照法律规定，郭燕有权解除双方的合同。郭燕于2020年5月25日向张彬发送解除合同的通知，该通知于当日到达张彬，故一审法院确认双方的合同已于2020年5月25日解除。关于已预付的租金是否应当退还问题。双方之间的合同因张彬未交付房屋，存在根本违约行为而解除。张彬未按约交付房屋而导致合同解除非因郭燕原因造成，故张彬收取郭燕交付的租金没有法律依据。对张彬收取的81000元租金，郭燕有权要求返还。关于定金是否应双倍退还的问题。双方的租赁合同约定郭燕支付的定金在交房后即转为押金，从郭燕应支付的租金中予以扣除，同时约定，如张彬违约则其应退还双倍定金给郭燕。双方在合同中明确约定定金系违约金性质，当一方不履行合同而违约时，定金罚则即发生效力。现张彬未按约履行交付房屋的义务，存在违约行为。张彬应按照合同约定及法律规定向郭燕双倍返还定金。案涉《房屋租赁合同》系张彬作为吴志强、李晶的代理人与郭燕签订，郭燕在缔约之时对吴志强、李晶与张彬之间的代理关系已明知。根据原《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，上述张彬应向郭燕履行的退还预付租金81000元及双倍返还定金27000元的义务，应由吴志强、李晶承担。郭燕称张彬存在重大的代理过错，应与吴志强、李晶一同承担责任，郭燕要求张彬一起承担责任的诉请，无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：吴志强、李晶应于判决发生法律效力之日起十日内退还郭燕预付租金81000元，并双倍返还定金27000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取615元，由吴志强、李晶负担。二审中，吴志强、李晶提交了以下新证据：证据一、电度表抄表明细、成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司专用收据，该证据显示案涉房屋2020年2月10日至2020年9月9日每月用电度数为4、5、5、5、6、4、7度，张彬支付了案涉房屋2020年3月1日至8月31日物管费16258.32元。拟证明案涉房屋出租方不存在一房二租的情况，从签订合同起至2020年9月14日止案涉房屋一直处于空置状态；证据二、通过企业网络信息查询到项博的身份，该证据显示项博为成都七加二餐饮发展有限责任公司监事、成都七加二企业管理中心（有限合伙）股东；证据三、张彬与显示名称为“项博”的微信聊天记录，显示“项博”要求张彬找业主减免房租的事情，张彬说业主不同意，拟证明项博代表郭燕与出租人进行交流；证据四、案涉房屋物管方嘉诚物业公司向郭燕在案涉注册的公司发送温馨提示的签收单，该证据加盖有嘉诚物业公司印章并有其他公司签收记录，拟证明签收单是嘉诚物业公司工作人员张某在代签，同时证明张某是嘉诚物业公司的人员，张某也将出庭作证；证据五、出租人与案外人就案涉房屋签订的租赁合同，拟证明2020年9月14日出租人与新承租人签订租赁合同，此前的租金和物业费应由郭燕承担。证人张某陈述，其原在嘉诚物业公司工作，当时张彬放了一把钥匙在物管前台处让其保管，因为物业内部的疏忽一直没有做钥匙领取的登记记录，当时项博一共4-5个人一到物业中心的前台拿钥匙，当时带了租房合同，并咨询入住需要哪些资料，写字楼必须要营业执照才能入住，因为营业执照没有办理下来，所以就拿了入住申请表和钥匙离开的，其曾与项博联系，要求对方交物业费和电费，目前手机中还有项博的微信号。证人出示了其手机中的项博微信，并出示了其社保记录。郭燕质证认为，对证据一电度表抄表明细真实性、合法性无异议，证明目的刚好能证明出租人未将房屋交付给郭燕，对两份缴费单其认为与本案无关无需质证；对证据二的真实性、合法性予以认可，但对证明目的、关联性不予认可，合同与项博没有关系；对证据三聊天记录的三性均不予认可，单从微信聊天记录截屏不能证明这个微信聊天对象是项博；对证据四的三性不予认可；对证据五租赁合同的真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性。对证人证言，郭燕认为证人与吴志强、李晶之间是业主与物业的关系，二者之间存在利益关系，故证人证言的证明力较低；2.对于证人所述的项博领取钥匙的事情，首先不能证明向郭燕交付了房屋，其次不能证明是何时间领取的钥匙以及领取钥匙的用途。郭燕二审中未提交新证据。二审调查中，成都七加二餐饮发展有限责任公司和成都七加二企业管理中心（有限合伙）企业网络公示信息中所留手机号码经本院现场查询，该手机号对应的微信号与张彬、张某手机中“项博”的微信号一致。本院认证认为，吴志强、李晶提交的证据三中的微信号与郭燕注册企业所公示的手机号能够对应，故该证据具有真实性，本院予以确认；证据四加盖有嘉诚物业公司印章，故对其真实性予以确认，对证据一、二、五真实性各方均无异议，本院予以确认；对证人张某为嘉诚物业公司员工身份予以确认。对以上证据的关联性和证明力本院将综合认定。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。本院认为，郭燕与吴志强、李晶签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案争议焦点为吴志强、李晶是否向郭燕交付了案涉房屋。本院认为，一般而言，在房屋租赁合同中，当租赁房屋是否交付存在争议时，出租人应举证证明其完成了房屋交付这一积极事实，但该具体交付是否完成，应根据房屋性质、使用状况、行业惯例及当事人交流情况等的具体情况综合分析判断。案涉租赁房屋为由物业管理公司统一管理的写字楼，因此除租赁合同相对方直接接触和联系外，各方与物业管理公司的接触与联系亦应作为合同履行状况的判断依据。本案中，郭燕使用案涉房屋注册了多个关联企业，出租人及物业管理公司足以相信前述企业的其他股东项博能够代表郭燕就房屋的使用与其进行沟通。郭燕注册企业的字号在案涉房屋物业管理公司处有登记，同时前述注册企业的股东项博亦与物业管理公司工作人员添加了微信，可见郭燕与案涉房屋的物业管理公司有直接联系，物业管理公司也知晓郭燕承租案涉房屋的事实，故郭燕完全能够通过物业管理公司自行占有、使用案涉房屋；同时，二审中证据亦显示，2020年2月后案涉房屋几乎未产生用电消耗，出租人吴志强、李晶在签订租赁合同后，显然无任何将房屋空置的动机，而项博与张彬的沟通中显示其曾要求降租，且无证据显示在合同约定起租日期后郭燕曾向出租人要求交付房屋。综合以上情形，能够认定案涉房屋在合同约定的租期起算后，郭燕能够占有、使用房屋，案涉房屋的空置系郭燕单方怠于履行合同故意造成，因此郭燕在2020年5月发出的解除通知不产生合同解除效力，其亦无权要求吴志强、李晶承担违约责任，一审法院认定事实不清，本院予以纠正。从约定的租期起算日2020年2月10日至吴志强、李晶另行与案外人签订租赁合同的2020年9月14日，郭燕应承担该期间的租金及物管费。郭燕共向吴志强、李晶支付了六个月租金及一个月租金标准的押金（定金），其无权要求吴志强、李晶对前述款项予以退还。综上所述，吴志强、李晶的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实不清，应予纠正。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初10600号民事判决；二、驳回郭燕的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取615元、二审案件受理费1230元，均由郭燕负担。本判决为终审判决。审判长 赵 韬审判员 王 果审判员 何广智二〇二一年九月二十八日书记员 袁雅丽