文书内容江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初1973号原告：金湖金乔物业服务有限公司，住所地金湖县景秀湾嘉园2#楼285-3室。法定代表人：胡连乔，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚业广，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴家宝，金湖县建设法律服务所法律工作者。被告：刘成德，男，1969年9月18日出生，汉族，住金湖县。被告：袁千凤，女，1971年12月19日出生，汉族，住金湖县。两被告共同委托诉讼代理人：吉启标，江苏和成律师事务所律师。原告金湖金乔物业服务有限公司与被告刘成德、袁千凤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴家宝、被告刘成德及其与袁千凤的共同委托诉讼代理人吉启标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金湖金乔物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即给付拖欠的物业服务费52411.68元；2.由两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：涟水县万通房地产开发有限公司金湖分公司分别于2013年7月6日与江苏金帝物业服务有限公司、于2019年1月26日与原告签订了《前期物业服务合同》，约定将景秀湾御景苑小区先后委托给江苏金帝物业服务有限公司、原告服务管理。被告刘成德、袁千凤于2015年6月20日在景秀湾御景苑购买门面房(商铺)，建筑面积为678.98平方米，并于2015年6月30前全部交付使用。根据合同的规定,被告使用的商铺物业服务费应按每月每平方米1.05元交纳即8555.04元/年、公共水电费200元/年。被告接受江苏金帝物业服务有限公司及原告的物业服务，但自2015年6月30日至2021年6月30日拖欠物业服务费52411.68元，其中欠江苏金帝物业服务有限公司物业服务费30537元、公共水电费700元，欠原告物业服务费20674.68元、公共水电费500元。2021年6月10日，江苏金帝物业集团有限公司将被告所拖欠的物业费的债权转让给原告，并通知了被告。上述欠款，原告多次催款未果，故诉至法院。刘成德、袁千凤辩称，1.原、被告之间没有签订物业服务和管理合同，被告不知道物业服务费的计算标准；2.被告已经将房屋出租给他人，租赁合同约定，由承租人向原告缴纳相关物业服务费，且承租人已经支付了部分物业服务费，应予以扣除；3.因原告物业服务不到位，使案涉门面房下水道堵塞，要求以自行维修产生的维修费冲抵物业服务费；4.本案已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年7月6日，涟水县万通房地产开发有限公司金湖分公司与江苏金帝物业集团有限公司（前称江苏金帝物业服务有限公司，于2019年2月21日更名为江苏金帝物业集团有限公司）签订了一份《景秀湾-御景苑前期物业服务合同》，约定江苏金帝物业集团有限公司为景秀湾御景苑小区提供物业服务，其中商业用房物业服务费1.05元/月/平方米，物业服务费中未计入的公共设施设备能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊。江苏金帝物业集团有限公司于2015年5月4日向金湖县物价局申报价格（收费）备案，公共水电费、高层二次供水费用、电梯运行电费等代收代缴费用，应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。江苏金帝物业集团有限公司于2017年7月20日公示公共水电费为200元/户/年，并备注“公共费用和电梯运行费代支费用，需单独列项、定期结算并公示，否则下年不得收取此两项费用”。2019年1月26日，涟水县万通房地产开发有限公司金湖分公司将景秀湾御景苑小区另行委托给原告服务管理，双方签订一份《景秀湾-御景苑前期物业服务合同》，约定商业物业费1.05元/月/平方米。2021年6月10日，江苏金帝物业集团有限公司将其对景秀湾御景苑小区所有业主拖欠2013年7月6日至2019年1月25日的物业费债权转让给原告，并在案涉商铺张贴通知书方式通知两被告。被告刘成德、袁千凤于2015年6月10日购买位于景秀湾御景苑的商铺，建筑面积678.98平方米，于2015年6月30日交付使用，并先后接受江苏金帝物业集团有限公司及原告的物业服务管理，现两被告未及时交纳物业费用。原告催款未果，故诉至法院。另查明，两被告将案涉商铺部分租赁给盱眙百草堂医药连锁有限公司及金湖普德保健按摩服务部使用，案件审理过程中，盱眙百草堂医药连锁有限公司缴纳2018年3月30日至2021年8月31日的物业服务费及公共水电费合计13745.5元；金湖普德保健按摩服务部缴纳2019年9月1日至2021年8月1日的物业服务费及公共水电费合计9524元。本院认为，原告金湖金乔物业服务有限公司与涟水县万通房地产开发有限公司金湖分公司于2019年1月26日签订的《景秀湾御景苑前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违背国家法律法规强制性规定，应属合法有效的合同，对景秀湾御景苑小区的业主具有约束力，依法受法律保护。被告刘成德、袁千凤于作为景秀湾御景苑小区商铺业主应当按合同履行缴纳物业费的义务。因该小区在2019年1月26日前由案外人江苏金帝物业集团有限公司提供物业管理服务，而江苏金帝物业集团有限公司于2021年6月10日将对被告在内的业主拖欠的物业费以债权转让的形式转让给原告，原告通过张贴通知书乃至诉讼的方式向两被告告知了债权转让的内容，两被告也已知晓，已起到了债权转让通知的效果，且债权转让也未导致两被告重复交纳物业服务费，故原告享有该债权并有权行使追偿权。原告可依据合同约定及债权转让协议向两被告收取物业费，收费标准为物业服务费1.05元/平方米/月，本院确认自2015年6月30日至2021年6月30日原告应收取的物业服务费应为51330.88元（678.98平方米×1.05元/平方米/月×72个月），扣除已缴纳的相关合理费用后，两被告应向原告交纳物业服务费29487.24元。关于原告主张的公共水电费，因原告未提供证据证明该项代收代支费用，已按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊，并将分摊情况进行如实公示，故对原告主张的两被告尚未实际交纳的该项费用暂不予支持。关于两被告提出的其已将商铺租赁给他人，由承租人缴纳物业费的辩解，本院认为，两被告与承租人的约定未向物业公司进行备案登记，物业公司并不知晓双方的合同约定，不能对抗物业公司要求其支付物业费的请求，故对该辩解意见不予采纳；关于两被告提出因原告物业服务不到位，使案涉房屋下水道堵塞，要求以自行维修产生的维修费冲抵物业费的辩解，本院认为，两被告未能提交证据证明房屋下水道堵塞是原告不履行物业服务职责所致，故不能以维修费冲抵物业费，对两被告的相关辩解不予采纳；关于两被告提出本案已超过诉讼时效的辩解，本院认为，物业服务公司要求业主给付物业服务费用的诉讼期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。承租人盱眙百草医疗连锁有限公司于2019年8月20日已缴纳部分物业费，引起诉讼时效中断，应重新计算诉讼时效，根据相关法律规定，本案未超过诉讼时效，故对两被告的相关辩解意见不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》（2018年修订）第三十五条第一款、第四十条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘成德、袁千凤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金湖金乔物业服务有限公司支付2015年6月30日至2021年6月30日的物业服务费29487.24元；二、驳回原告金湖金乔物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元，减半收取555元，由原告金湖金乔物业服务有限公司负担238元，被告刘成德、袁千凤负担317元（此款已由原告预交，两被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省淮安市中级人民法院开户行及账号：中国银行清江浦支行，62XX67)。审 判 员 李月琴二〇二一年九月二十六日法官助理 崇会娴书 记 员 戴森申附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第三十五条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则法规标题中华人民共和国主席令第六十六号——中华人民共和国民法总则制定机关全国人民代表大会效力等级法律公布日期2017.03.15时效性失效施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条中华人民共和国民法典[20200528]第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。释义引用统计法信超链：国家法律2篇裁判34篇×引用统计法信超链：国家法律2篇裁判34篇×关联法条释义关联法条修改中华人民共和国主席令第六十六号——中华人民共和国民法总则[20170315]第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。释义引用统计法信超链：国家法律1篇地方法规3篇案例7篇裁判129868篇期刊8篇×释义引用统计法信超链：国家法律1篇地方法规3篇案例7篇裁判129868篇期刊8篇×关联法条关联法条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。