北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6364号上诉人（原审被告）：唐江**，女，1948年2月10日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李白，北京宣德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明月，北京宣德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市昌平区南口镇陈庄村股份经济合作社，住所地北京市昌平区南口镇陈庄村。法定代表人：张冬生，董事长。委托诉讼代理人：刘利娟，北京市威正律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲歌，北京市威正律师事务所实习律师。上诉人唐江**因与被上诉人北京市昌平区南口镇陈庄村股份经济合作社（以下简称陈庄村股份合作社）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初4054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人唐江**及其委托诉讼代理人马明月与被上诉人陈庄村股份合作社之委托诉讼代理人刘利娟、曲歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐江**上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈庄村股份合作社一审的全部诉讼请求；2.撤销一审判决，裁定驳回陈庄村股份合作社的起诉；3.本案的诉讼费用由陈庄村股份合作社承担。事实和理由：1999年协议书、2001年协议书和变更补充协议是统一整体，一审查到了协议内容，却未查清双方建立的真正法律关系的性质，双方之间本质上是合作，并非租赁关系；唐江**与陈庄村股份合作社的争议属于土地使用权纠纷的争议，不属于人民法院管辖范围；一审查到了判决唐江**腾退的土地上有建房，却对房屋性质、房产所有人情况未查，一审要求唐江**腾退的土地早就转换成了宅基地，经昌平区政府审批且已存档，4栋建筑物的宅基地除了唐江**还有其他3名案外人；此外，一审漏查了唐江**建的被政府认可的合法的8间平房和唐江**有权使用50年的15间平房；对协议书的性质判断不准确，即使认定为租赁合同20年以后部分无效，也应另行续签合法有效的租赁合同以保证唐江**的合法权益；承诺书并非唐江**真实意思表示，应认定无效，且按照5万元/年支付使用费的要求缺乏计算标准及依据。陈庄村股份合作社辩称，同意一审判决，不同意唐江**的上诉请求和理由。双方在2001年的协议书中约定原1999年的协议书作废，故应以2001年的协议书为准，且一审判决腾退的土地并没有转换为宅基地。陈庄村股份合作社向一审法院起诉请求：1.判令唐江**腾退并返还案涉土地约7.12亩及地上物（15间房、变压器）；2.判令唐江**支付2020年1月1日至实际腾退返还土地和地上物之日的占有使用费（以每年5万元的标准计算）；3.判令唐江**承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1999年5月23日，南口镇陈庄村经济合作社（甲方）与中集建设北方分公司（乙方）签订《协议书》（以下称《1999年协议》），主要约定：甲方同意将村北原大队煤厂大院总面积10亩地及十五间北房（平房），一间泵房，并准备新建房六至八处（包括配套工程），交给本村荣誉村民使用，使用期五十年，即一九九九年五月至二〇四九年五月底；经协商同意，此工程由中集公司垫资施工，费用由荣誉村民用户逐年支付，地上物、产权归本村经济合作社所有，确保荣誉村民使用五十年；乙方交纳租金伍拾伍万元人民币，即1999年底以前交清贰拾万元人民币，2000年底以前交贰拾万元人民币，2001年底前交清。《1999年协议》还约定了其他内容。2001年8月18日，南口镇陈庄村经济合作社（甲方）与刘某1（乙方）签订《协议书》（以下称《2001年协议》），主要约定：甲方将位于陈庄村北侧（原大队煤厂院）总占地面积12.12亩及地上物（15间北房、1间泵房及变压器）租赁给乙方使用，土地四至及面积以该地块土地使用证为准；使用期限50年，自1999年5月1日起至2049年5月1日止；租金总额70万元，支付方式：乙方分期向甲方交纳租金，即1999年底前交付20万元，2000年底前交付20万元，2001年底前付20万元，2002年底前全部付清，另有电源管理费每年1500元，由用户两家均摊，如增加用户则均摊，倘若自备供电来源时、可不介入此收费；甲方同意乙方在此12.12亩土地范围内，由乙方出资，另新建8户住宅及配套设施，建成后由乙方（甲方所发荣誉证书村民）使用，建筑报批手续由甲方协助办理；本协议生效之日，原一九九九年五月二十三日甲方与乙方（中集北方分公司）所签定的协议书同时作废，本协议书的生效不因乙方企业性质的改变，而失去法律效力。《2001年协议》还约定了其他内容。2012年7月2日，陈庄村股份合作社（甲方）与唐江**（乙方、受让方）以及刘某2（转让方）签订《更正、补充协议书》，主要内容为：“根据2001年8月18日的协议书，经过双方协商达成如下更正和补充。一、更正：1.协议书的乙方刘某1是笔名，更正为身份证的名字刘某2。2.因刘某2年龄已高，身体状况不佳，决定把乙方的权利和义务转给妻子唐江**；二、补充：1.在协议书租赁期内，乙方投资，建设的地上物，装修等，归乙方所有，由乙方使用，自主经营，合营，合资或转让。2.在租赁期内，遇到国家征用时，按国家政策给予的补偿归乙方或受让方。甲方退还余期土地租金给乙方。协议书期满后，可协商解决地上物使用及归属。此更正和补充与协议书具有同等法律效力。”本案庭审中，唐江**陈述称《1999年协议》当时是刘某2以挂靠的“中集北方分公司”名义签署，现该公司已注销。庭审中，双方均认可，协议签订后租赁物已交付承租人，承租人已经足额交纳了《2001年协议》约定的70万元。另，唐江**表示，自1999年开始在案涉土地上建设了8栋建筑物（均为二层），其中四栋内部转让给其他四户业主，剩余四栋自用。陈庄村股份合作社表示，唐江**转让的四户已经与陈庄村股份合作社重新签订了协议，涉及的约5亩土地已经收回，本案仅主张唐江**腾退仍然占用的土地（约7.12亩）以及15间北房和变压器，另一间泵房已被拆除而不存在不再主张。本案中，法院就合同效力问题向唐江**进行了释明，经释明，唐江**明确表示本案中仍然坚持认为双方的合同期限50年有效，若最终法院判定合同无效，再另案解决合同无效的后果及损失。另查，2019年8月14日，唐江**签署《承诺书》一份，内容为：“昌平区南口镇人民政府有关部门于近日调查‘陈庄村北13栋别墅核实有无合法手续’的问题，并要求陈庄村村民委员会和别墅本人提供房产证合法手续。陈庄村村民委员会召开会议商讨以上事项，协助13栋别墅住户提供土地租赁的相关手续，制定以下条款：1.13栋别墅住户的土地使用期限已满20年，根据土地价格不断上涨，要求对房产证以外的土地收取租金；唐江**前院5亩地及15间房和后院4栋别墅的土地租赁费每年伍万元。缴纳时间为合同完善后2020年1月1日至31日（注：2019年不收取租金，但因陈庄村垃圾分类制作垃圾桶支架，资金困难，需要13栋别墅房主缴纳赞助费2000元/户）；3.13栋别墅房主承诺自愿履行以上条款，并承担一切法律责任。同时，村委会有权收回房产证以外的土地使用权。”再查，案涉土地的《集体土地使用证》[京昌集用（1999划办）字第28-03-1556号]载明，土地所有者为南口镇陈庄村，土地用途为仓储，使用权类型为批准划拨办公服务。一审法院认为：当事人一方经对方同意的，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，刘某2、陈庄村股份合作社、唐江**签订《更正、补充协议书》将承租人刘某2的权利义务转让给唐江**，案涉租赁合同的双方为陈庄村股份合作社以及唐江**。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方之间的租赁合同关系虽系双方的真实意思表示，租赁土地属于集体土地建设用地，但租赁合同约定期限为50年（自1999年5月1日起至2049年5月1日止），本案中，双方的争议焦点为，租赁期限超过20年的部分是否有效。对此，法院认定如下：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。租赁合同属于继续性合同，本案中双方租赁合同履行时间跨越了《中华人民共和国合同法》实施之日，对于《中华人民共和国合同法》1999年10月1日施行之后的部分，应适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同最长租赁期限不得超过20年的规定，超过部分无效。具体到本案中，从1999年10月1日至2019年9月30日为20年，超出20年之外的部分无效，即2019年10月1日之后的部分无效。唐江**辩称的双方之间租赁合同依然有效的观点，缺乏依据，法院不予采信。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。现双方租赁合同租期超出20年的部分无效，唐江**应将其占用的租赁物返还给出租人。现陈庄村股份合作社要求唐江**腾退并返还占用的土地和地上物，理由正当，法院予以支持。本案中，双方之间租赁合同自2019年10月1日之后的部分无效，唐江**应当返还租赁物，但唐江**未及时返还，仍然占用租赁物，陈庄村股份合作社有权要求唐江**支付占有使用费。现陈庄村股份合作社仅主张自2020年1月1日起算占有使用费，法院不持异议。关于占有使用费的标准，唐江**签订的《承诺书》已明确为5万元/年，陈庄村股份合作社按照该标准主张，法院予以支持。唐江**虽辩称《承诺书》系被诱骗后作出，但其并未提交相应证据，法院不予采信。本案中，唐江**经法院释明后坚持主张合同全部有效，并明确表示本案不要求处理合同无效的后果。故对于唐江**已支付租金的清算等问题，本案中不再处理，双方可另案解决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案双方争议的租赁合同超出20年的时间为2019年，应适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（1999年12月1日最高人民法院审判委员会通过）第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京市昌平区南口镇陈庄村股份经济合作社与唐江**之间的2001年8月18日的《协议书》和2012年7月2日的《更正、补充协议书》的租赁期限中自2019年10月1日之后的部分无效；二、唐江**于判决生效之日起二十日内将占用的位于北京市昌平区南口镇陈庄村北侧（原大队煤厂院）的土地（约7.12亩）及地上物（15间北房及变压器）腾退并返还给北京市昌平区南口镇陈庄村股份经济合作社；三、唐江**于判决生效之日起十日内支付北京市昌平区南口镇陈庄村股份经济合作社自2020年1月1日至实际腾退返还期间的占有使用费，按照50000元/年的标准计算。二审中，唐江**向本院提交如下证据：1.证人白某的书面证言，证明唐江**与陈庄村股份合作社签订协议书的经过和真实意思是继续1999年的协议，双方本意没有租赁，双方不是租赁关系，而是合作关系中的土地使用权；2.村民建房用地申请审批表，证明涉案土地部分已转化成宅基地，由唐江**所有；3.聘书，证明因为唐江**夫妇在南口镇的贡献，被委托为招商代表，特被聘为荣誉村民，陈庄村才愿意将涉案土地给唐江**夫妇使用50年；4.委托书，证明因被委托为招商代表、荣誉村民，陈庄村才给了唐江**夫妇50年的土地使用权，唐江**与陈庄村股份合作社不是租赁关系而是合作关系；5.2013年7月25日证明，由陈庄村村委会出具，证明涉案房屋归唐江**所有。陈庄村股份合作社发表如下质证意见：对证据1不予认可，因为证人没有出庭；对证据2的真实性认可，对证明目的不认可；对证据3的真实性认可，对证明目的不予认可；对证据4的真实性认可，不认可关联性，该证据与本案无关；对证据5的真实性认可。经审查，唐江**所提交的证据与本案争议焦点及待证事实均无直接关联性，本院不予采纳。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据已查明的事实，本案系刘某2、陈庄村股份合作社、唐江**通过签订《更正、补充协议书》的形式将刘某2的权利义务转让给唐江**，故唐江**与陈庄村股份合作社之间的租赁合同关系系基于《1999年协议》和《2001年协议》及《更正、补充协议书》三份协议项下产生的。虽然按照协议约定租赁期限为50年，但根据相关法律中关于最长租赁期限不得超过20年的规定，租赁期限超过20年之外的部分无效，故本案租赁合同中2019年10月1日之后的部分无效。唐江**以其与陈庄村股份合作社之间是合作关系并非租赁关系上诉主张其享有涉案土地使用权，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。基于此，唐江**应当腾退并返还租赁物，并按照《承诺书》约定的标准向陈庄村股份合作社支付2020年1月1日起的占有使用费。对于唐江**已支付租金的清算等问题，双方可另行解决。综上所述，唐江**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1571元，由唐江**负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建清审 判 员 赵 斌审 判 员 姚 红二〇二一年九月二十九日法官助理 邾映映书 记 员 杨浩然