山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)鲁01民终6383号上诉人（原审被告）：山东大地房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：巩道铸，董事长。委托诉讼代理人：田炳亮，济南市中民意法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张蕾蕾，女，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李厚霖，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵涌瑞，山东祥天律师事务所律师。上诉人山东大地房地产开发有限公司（以下简称大地房地产公司）因与被上诉人张蕾蕾商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初2769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人大地房地产公司的委托诉讼代理人田炳亮、被上诉人张蕾蕾的委托诉讼代理人李厚霖、邵涌瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。大地房地产公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，发回重申或者依法改判；2.一、二审诉讼费用由张蕾蕾承担。事实和理由：根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，买受人于2008年9月3日实际入住，应当在18个月后的次日，即2010年3月3日，就应该知道自己的权益受到了侵害；违约金是一个连续债权，每天的违约金是不断变化的，是个别债权。个别债权使用诉讼时效。张蕾蕾的主张，已于2012年3月4日超过诉讼时效。张蕾蕾无证据证明大地房地产公司因未办理房屋权属证明造成的具体损失数额。且，违约金虽系对违约行为的惩罚，但，违约金的高低应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，因张蕾蕾未能举证证明损失数额，若参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是执行LPR利率的1.5倍，即3.85%*1.5=5.775%，应计付违约金为：1562322.5（房款总额）*5.775%*3年=270672.37元；张蕾蕾主张的违约金数额359256.06元，明显过高。大地房地产公司和张蕾蕾在签订的《商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定，约定了3条处理方式，双方当事人未在该条中使用哪一项违约条款作出约定，属于约定不明，约定不明的，视同对违约金没有进行约定。因此，大地房地产公司不应支付违约金。一审法院径直以改格式合同说明中的第4条判定大地房地产公司和张蕾蕾违约金的未定方式，违法。2008年12月16日，张蕾蕾办理交房并实际入住后，大地房地产公司已履行通知张蕾蕾办理房产权属登记手续，张蕾蕾未能办理，应承担对自己不利的法律后果。提交2008年12月16日“关于华园房产证办理事宜的通知”。未能办理出房产证的原因不仅仅是大地房地产公司的原因，张蕾蕾也有很大的责任，原审法院未能依据《民法典》第六条的公平原则，合理确定各方的违约责任。涉案房屋已不具备办证条件，造成根本性不可能，法院在庭审中应该释明涉案合同为有效合同或为无效合同，无效合同双方应该相互返还。综上，请求依法撤销一审民事判决书，发回重审或者依法改判。张蕾蕾辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回大地房地产公司的上诉请求，维持原判。1、大地房地产公司的违约行为持续存在且张蕾蕾主张近3年的违约损失，并未超过诉讼时效。根据双方所签合同十五条第3项规定，逾期超过18个月，自逾期之日起，出卖人按买受人已付房价款日万分之二点一支付买受人违约金。该条款约定的违约金系按日计付，对这一违约金的给付请求权为继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，张蕾蕾提起诉讼主张权利之日倒推三年的违约金应予支持，大地房地产公司关于超出诉讼时效的上诉理由不能成立。2、大地房地产公司主张违约金过高，缺乏事实及法律依据。根据一审庭审查明的事实，大地房地产公司与张蕾蕾签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同中对于逾期办证违约责任承担的约定明确且系双方真实意思表示，应当按照合同约定承担违约责任。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是以合同没有约定违约金或者损失数额难以确定为前提，本案中，双方对于违约金约定明确且一审法院认定按照已付房价款日万分之二点一标准计算违约金并未过分高于按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，因此，大地房地产公司主张违约金过高，缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。3、大地房地产公司已经构成逾期办证违约，应当承担违约责任。根据涉案合同十五条关于逾期办证的约定，买受人在规定期限内未取得房地产权属证书，出卖人即大地房地产公司承担相应的违约责任。大地房地产公司负有在涉案房屋交付后18个月内向产权登记机关提供办理权属登记的真实、完备资料的义务。涉案房屋未能办理权属证书系大地房地产公司初始登记时提交虚假材料，涉案房屋至今不具备办理不动产登记的条件是因为大地房地产公司的原因造成，一审法院认定大地房地产公司构成逾期办证违约并无不当。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回大地房地产公司的上诉请求，维持原判。张蕾蕾向一审法院起诉请求：1.判令大地房地产公司支付张蕾蕾逾期办证违约金359256.1元（以购房款1562322.5元为基数，自起诉之日往前推三年，按照日万分之二点一计算，共计359256.1元）；2.本案全部诉讼费用均由大地房地产公司负担。一审法院认定事实：2007年12月12日，大地房地产公司与张蕾蕾签订《商品房买卖合同》，双方约定：张蕾蕾购买大地房地产公司开发的大地华园第1幢1503、1504房，建筑面积共328.11平方米，房屋价款共计1722577.5元；大地房地产公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因大地房地产公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由大地房地产公司承担全部责任；大地房地产公司应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由大地房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如困大地房地产公司的责任，张蕾蕾不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（注：此处未填写数字）项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。3.（手写项）逾期超过18个月，自逾期之日起，大地房地产公司按张蕾蕾已付房价款日万分之二点一支付张蕾蕾违约金。上述《商品房买卖合同》第一页“商品房买卖合同说明”第四项载明：本合同文本中涉及到选择、填写内容以手写项为优先。上述合同签订后，张蕾蕾付清全部房款1562322.5元，大地房地产公司于2008年9月3日将案涉房屋交付张蕾蕾。另根据生效判决查明，大地房地产公司在办理涉案小区1号楼、2号楼初始登记时提交虚假材料，申请办理了涉案小区1号楼、2号楼的房屋初始登记手续，取得了济房权证历城字第091035、088173号《房屋所有权证》，后经查实，济南市不动产登记中心于2019年左右启动撤销对涉案小区1号楼、2号楼剩余房屋所有权登记的相关程序。故，本案所涉1号楼1503、1504室房屋现暂不具备办理不动产权证书的条件。一审法院认为，大地房地产公司与张蕾蕾签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，张蕾蕾已付清全部房款，大地房地产公司已于2008年9月3日向张蕾蕾交付了房屋。根据双方约定，大地房地产公司应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由大地房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因大地房地产公司的责任，张蕾蕾不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过18个月，自逾期之日起，大地房地产公司按已付房价款日万分之二点一支付张蕾蕾违约金。根据庭审查明情况，涉案房产暂不具备办理不动产权证书的条件，系因大地房地产公司在办理涉案小区1号楼、2号楼初始登记时提交虚假材料。大地房地产公司应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。关于大地房地产公司辩称张蕾蕾请求已过诉讼时效。一审法院认为，大地房地产公司没有按照合同约定提交报产权登记机关备案真实资料，导致张蕾蕾至今未能取得房地产权属证书，该违约行为持续存在，且张蕾蕾主张的为近3年的违约损失，大地房地产公司应当承担违约责任，张蕾蕾的诉讼请求并未超过诉讼时效。大地房地产公司主张违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，张蕾蕾主张大地房地产公司支付违约金（以购房实付总金额1562322.5元为基数，按照日万分之二点一标准，自2019年1月26日计算至2021年1月25日），该计算标准并未过分高于按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，一审法院予以支持，具体数额以一审法院计算为准。判决：限山东大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张蕾蕾逾期办证违约金359256.06元。案件受理费3621元，由山东大地房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大地房地产公司向法庭提交济南市自然资源规划局即自然规划函（2019）414号文件（网上下载后的打印件），该文件来源于济南市自然资源规划局依申请公开，证明涉案房屋无办证可能性，造成根本性不可能，涉案购房合同无效。张蕾蕾认为该证据系网络打印件，不符合证据的法定形式，对其真实性不予认可，该份证据在人民法院之前审理的（2020）鲁01民终6466号案件中也出现过，但人民法院并没有采信该份证据，也没有依据该证据认定涉案房屋买卖合同系无效合同。上诉人与各位购房业主签订的商品房买卖合同已经历城法院、济南中院和山东省高院在多份判决、多个审判程序中认定为有效合同，大地房地产公司如主张合同无效，应进一步承担举证责任，如在本案中合同被认定为无效，将导致之前已经生效的判决全部进入审判监督程序，而之前大量的判决实际上已经经历过审判监督程序，如此将严重浪费司法资源，影响司法公信力。张蕾蕾向法庭提交证据一：山东省高级人民法院（2019）鲁行再6号《行政判决书》，欲证实山东省高级人民法院向济南市国土资源局送达了《司法建议书》，要求该局督促解决本小区房产登记等相关问题。说明涉案小区房屋的现状不是自始不能办证，而是因大地公司原因造成的目前无法顺利办证。证据二：《请求答复历城区华龙路1110号大地华园小区相关问题的函》及邮政速递EMS邮签，欲证实，2021年9月3日，济南市历城区大地华园小区业主委员会向济南市自然资源和规划局提交《请求答复历城区华龙路1110号大地华园小区相关问题的函》，请求该局向业主委员会答复涉及小区未办证房屋办理不动产权登记的相关问题。包括：一、提供山东省高级人民法院（2019）鲁行再6号《行政判决书》作出后，山东省高级人民法院向贵局送达的《司法建议书》。并提供接到山东省高级人民法院《司法建议书》后，贵局是否按照《司法建议书》的内容采取相应措施，并作出相应的行政行为；二、答复济南市历城区大地华园小区现在是否具备办理不动产权登记手续的条件，以及在现有情况下，如山东大地房地产开发有限公司积极提供合法材料、配合贵局及其他行政主管部门工作，小区房屋今后能否顺利办理不动产权登记手续；三、答复济南市历城区大地华园小区不动产权登记手续，是否仍在贵局或其他有关单位主持下持续推进中。证据三：关于解决大地锐城历史遗留问题的《公告》一份，欲证实大地房地产公司开发的另一项目（大地锐城住宅及商业项目）已经在历下区历史遗留办的推动下，对项目涉及业主情况进行了集中登记，等候后续手续办理。上次法庭调查中，大地房地产公司也已经明确陈述涉案小区内未办证的房屋已经移交历城区历史遗留办，并提交了相关材料，后期可以办证。证据四：大地华园小区业主与山东大地房地产开发有限公司之间的各级法院、各个审判程序的判决书，欲证实大地华园小区业主与大地公司之间的各类纠纷由来已久，案件经过多次审理、多个审判程序，业主耗费了大量的时间精力。判决结果均认定合同为有效合同，双方应按照合同约定履行权利义务。大地房地产公司对证据一的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，在该判决书中本院认为部分，明确认定了房屋的善意取得等相关内容，涉案小区房屋是否能够办证与张蕾蕾的是否履行了积极义务有很重要的关系，在张蕾蕾一定时间内能够提交资料办证而未提交资料办证的，张蕾蕾应自行承担不利后果。对证据二仅仅是大地华园业委会自行打印，与本案无关联，没有证明力，不予认可。对证据三该公告载明的是开发商山东三威置业有限公司开发的大地锐城小区，住宅和商业小区的进入历史遗留问题的公告，该历史遗留问题是由历下区政府发起，济南市历史遗留办作为主办人的专班，与大地房地产公司开发的涉案华园小区1、2号楼房屋无关联，在上次庭审后，大地房地产公司自济南市自然资源规划局网站上查询到了自然资源规划函（2019）414号文件，确认涉案历城区华龙1110号1、2号楼房屋所有权登记根本不可能。对于证据四判决书无异议，但对证明目的有异议，尽管有很多判决，但是众多判决中没有一个判决能够发现本案焦点问题的所在，再多的判决也不会达到让当事人息诉定纷止争的目的。本院审理查明，我院向济南市自然资源和规划局查询大地房地产公司大地华园小区1号、2号楼规划许可证情况，济南市自然资源和规划局作出济自然规划管涵（三）[2021]114号《查询山东大地房地产开发有限公司大地华园小区1号、2号楼规划许可情况的复函》，该函载明：经落实，济南市历城区大地华园小区位于华信路以西，华龙路南侧（华龙路1110号），未查询到该小区1号、2号楼在我局办理建设工程规划许可手续的相关规划信息。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案张蕾蕾主张的逾期办证事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，因大地房地产公司在办理历城区华龙路1110号1号楼、2号楼初始登记时提交虚假材料，济南市自然资源和规划局已将济房权证历城字第091035号《房屋所有权证》作废，并注销证载房屋的所有权登记，涉案房屋所在项目未办理建设工程规划许可手续，目前涉案房屋的权属登记事实上不能履行，而涉案房屋所在项目能否办理合法手续须由政府相关职能部门予以处理，对于涉案项目是否是违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，故本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应驳回张蕾蕾的起诉。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初2769号民事判决；二、驳回被上诉人张蕾蕾的起诉。一审案件受理费3621元，退还被上诉人张蕾蕾;上诉人山东大地房地产开发有限公司预交的二审案件受理费7242元予以退回。本裁定为终审裁定。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二一年九月二十二日书记员 朱俞颖