江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终4941号上诉人（原审被告）：华润新鸿基房地产(无锡)有限公司，住所地无锡市金石路88号。负责人：盛东健，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦国栋，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦斐，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司无锡分公司，住所地无锡市太湖西大道2188号117。负责人：褚雷，该分公司总经理。委托诉讼代理人：段声平，江苏墨子律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡市大潮会餐饮有限公司，住所地无锡市滨湖区XXXX二街区XX-X、XX-XX号商铺。法定代表人：李胜，该公司总经理。上诉人华润新鸿基房地产（无锡)有限公司（以下简称华润地产公司）因与被上诉人华润置地（北京）物业管理有限责任公司无锡分公司（以下简称华润物业公司）、无锡市大潮会餐饮有限公司（以下简称大潮会公司）物业合同纠纷一案,不服无锡市滨湖区人民法院(2020)苏0211民初7802号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华润地产公司上诉请求:撤销一审判决,依法改判其公司不承担责任。事实和理由:1.大潮会公司应该按照涉案商铺的建筑面积支付物业费,租赁合同的附件对物业费的缴纳作出明确约定,即按照建筑面积计算。2.逾期支付物业费的违约金应该由大潮会公司承担。大潮会公司租赁涉案商铺后是房屋实际使用人,按照约定应由其缴纳物业费,且违约金是大潮会公司没及时缴纳物业费所致,故一审法院判令其公司承担违约金不当。大潮会公司辩称,1.租赁合同约定按照实际面积缴纳物业费，其之前也是按照实际面积缴纳的物业费。租赁合同的附件与合同主文约定不一致，应该按照其实际履行情况确定，对冲突的约定作不利于出租人的解释，因为租赁合同是华润地产公司提供的。2.物业合同约束的是华润地产公司，该公司作为物业合同当事人没有及时缴纳物业费，应当承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。此外，其公司已经向华润物业公司缴纳了一审判决的物业费金额。华润物业公司辩称，请求二审法院依法判决。华润物业公司向一审法院起诉请求:1、依法判令大潮会公司、华润地产公司支付2017年4月至2019年7月的物业服务费123443.79元(计算方式:前期物业服务合同阶段2017年4月至2018年4月，共计13个月，收费标准3元/月/平方米，面积1336.21平方米;与业委会签订的物业服务合同阶段2018年5月至2019年7月，共计15个月，收费标准一楼3.2元/平米/月，二楼3.6元/平米/月计算，面积共计1336.21平方米)。2、依法判令大潮会公司、华润地产公司支付违约金（计算方式:①2018年5月1日起算，欠付金额52112.91元*2018年5月1日起至实际给付之日止的天数*1%/日;②2019年8月1日起，按欠付金额71331.6元*2019年8月1日起至实际给付之日止的天数*1%/日计算)。一审法院认定事实:2008年7月，华润地产公司(甲方)与华润地产公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定:1、甲方选聘乙方对XXXX社区（二街区）提供前期物业管理服务。2、商业物业的物业费标准为3元/月/平方米，按建筑面积计算。物业费按季交纳，在每季度首月10日内交纳本季物业费。3、甲方未按时足额交纳物业服业服务费用的，应按应交纳物业服务费用的每日千分之五标准支付违约金。4、合同还约定了其他事项。2018年4月26日，无锡市XXXX社区二街区业主委员会(甲方)与华润物业公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定:1、甲方将XXXX社区二街区委托乙方实行物业服务。委托期限自合同签订之日的次日0时起的2年。2、商业物业3.6元/月/平方米，按建筑面积收取，其中物业费3元，公共能耗费0.2元，电梯运行维护费0.4元。物业费实行半年预交，即每年1月31日交纳上半年费用，8月31日前交纳下半年费用。3、未按约交纳的，自逾期之日起，每逾期一日按应交纳欠费总额千分之一计收违约金。4、合同还约定了其他事项。2016年4月，华润地产公司(甲方)与大潮会公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定:1、甲方将无锡市XXXX二街区XX-X及XX-XX号商铺出租给乙方。XX-X号面积约122.22平方米，XX-XX号面积约947.96平方米，具体以最终实测面积为准。该套内面积数为物业管理费等款项的计取基数。2、租期自2016年5月1日至2023年4月30日。3、附件二:物业管理费3元/月/平方米(以建筑面积计算)。由乙方向甲方或甲方指定的物业公司支付，本案诉讼中，大潮会公司陈述双方在实际履行中同意物业费直接交给物业公司。因《商铺租赁合同》主合同与附件二就物业费计取依据的面积约定不一，法院就此向华润地产公司进行了询问，华润地产公司同意按照主合同约定的按建筑面积计算(原审记载与庭审笔录不一致，特予修改)。2019年7月29日，华润地产公司与大潮会公司签订《商铺租赁合同提前终止协议》，约定双方签订的租赁合同于2019年6月30日终止。撤场期自2019年6月30日至2019年7月31日。华润地产公司在本案诉讼中陈述，大潮会公司于2019年7月31日撤场完毕，大潮会公司则陈述在2019年6月30日前已经撤场。无锡市XXXX二街区XX-X号处于一楼，建筑面积为137.29平方米，XX-XX号处于二楼，建筑面积为1198.92平方米。两处商铺总计建筑面积1336.21平方米。一审法院认为:案涉《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、《商铺租赁合同》有关条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应各自受上述合同的约束。本案原告虽系《前期物业服务合同》签订方的分公司，但分公司的财产并不独立于总公司，分公司所获合同利益最终归属于总公司，故分公司起诉并无不妥。根据法律规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，大潮会公司陈述物业费直接交给物业公司，故大潮会公司应承担支付物业费的义务，华润地产公司就此承担连带责任。该院认为，如业主与物业公司约定的物业费标准高于业主与物业使用人约定标准的，根据上述法律规定及合同的相对性原理，物业使用人应根据与业主约定的物业费标准向物业公司支付物业费，业主就此承担连带责任。业主单独就高出部分的物业费承担责任。据此对大潮会公司、华润地产公司应承担的物业费分论如下:(一)大潮会公司:关于物业费计算截止时间。大潮会公司主张其2019年6月30日前已经撤场，而华润地产公司陈述大潮会公司于2019年7月31日迁出，大潮会公司并未举证证明其早于该时间点撤场，故应认定大潮会公司于2019年7月31日迁出，物业费计算的截止时间为2019年7月31日。关于物业费计算标准。就物业费计算依据的面积，《商铺租赁合同》的主合同与附件约定不一致，大潮会公司同意按照主合同约定计算，对此予以确认。故大潮会公司应支付的物业费为:以1070.18平方米*3元/月/平方米*自2017年4月1日计算至2019年7月31日的期间，以上合计91072元，华润地产公司对此承担连带责任。(二)华润地产公司单独支付:以1336.21平方米*3元/月/平方米*自2017年4月1日计算至2018年4月26日的期间;以一楼137.29平方米一楼3.2元/平米/月*自2018年4月27日计算至2019年7月31日的期间;以二楼1198.92平方米*二楼3.6元/平米/月计算*自2018年4月27日计算至2019年7月31日的期间，合计125028元与第(一)项91072元之间的差额部分33956元。关于华润物业公司主张的违约金，该院认为，连带责任系法定的责任承担形式，如法律没有规定也没有合同约定，不能突破合同的相对性，华润物业公司无权向大潮会公司主张连带责任。而法律仅规定物业费由物业使用人和业主承担连带责任，并未规定相应违约金由物业使用人和业主承担连带责任，合同各方也未就此另行约定连带责任。故华润地产公司无权向大潮会公司主张逾期支付物业费的违约金，华润地产公司应依据《前期物业服务合同》、《物业服务合同》单独承担违约责任，华润物业公司主张的计算标准过高，依法调整为以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准。结合华润物业公司的违约金主张，对违约金认定如下:以52112元为基数，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准，自2018年5月1计算至实际给付之日止;以71331元为基数，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准，自2019年8月1日计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款、第九百三十九条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下:一、大潮会公司于判决发生法律效力后立即向华润物业公司支付欠付物业费91072元。二、华润地产公司对上述第一项给付义务承担连带责任。三、华润地产公司于判决发生法律效力后立即向华润物业公司支付物业费33956元。四、华润地产公司于判决发生法律效力后立即向华润物业公司支付违约金（计算方式:以52112元为基数，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准，自2018年5月1计算至实际给付之日止;以71331元为基数，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布网的贷款市场报价利率的1.3倍为标准，自2019年8月1日计算至实际给付之日止）。五、驳回华润物业公司的其他诉讼请求。如果未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1385元，由华润物业公司负担115元，大潮会公司、华润地产公司各负担635元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，关于物业费是按照套内面积计算还是按照建筑面积计算，华润地产公司与大潮会公司签订的租赁合同约定相互矛盾，因该合同是华润地产公司拟定，对于冲突的条款应适用有利于承租人大潮会公司的约定，即按照套内面积计算。2017年5月大潮会公司系参照套内面积缴纳物业费，对此华润地产公司没有提出异议，也印证了按照套内面积计算的合理性。关于违约金，涉案商铺合同的主体是华润地产公司，作为业主与物业使用人都有缴纳物业费的义务，当使用人没有及时缴纳物业费时，业主应按照物业合同约定缴纳物业费，华润物业公司按照物业合同约定主张违约金，责任主体应该是物业合同相对方华润地产公司。综上，华润地产公司的上诉不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2770元，由华润地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年九月十九日书记员  华茜渝