辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3455号上诉人（原审被告）：鞍山万熹置业有限公司。住所地：鞍山市铁东区园林路162号-151。法定代表人：洪春金，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：陈宇，男，1989年8月27日出生，汉族，住鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：辛影，女，1987年3月2日出生，汉族，住吉林省永吉县。上诉人鞍山万熹置业有限公司（以下简称鞍山万熹公司）因与被上诉人辛影、陈宇商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。鞍山万熹公司上诉请求：1、撤销（2020）辽0302民初1293号民事判决书第一、二项，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、判令一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：首先，原审判决事实认定错误。原审法院认定上诉人有违约行为，事实上，上诉人没有违约。理由如下：一、上诉人无逾期交房行为。被上诉人已经授权将案涉房屋交付给万熹商业（鞍山）有限公司（现名称鞍山万熹佳佰奥特莱斯商业有限公司）。依据被上诉人与案外人万熹商业（鞍山）有限公司签订的《万熹购物公园委托经营管理合同》第三条，上诉人同意并认可被上诉人的收房行为，以及《商品房买卖合同》补充协议第七条第一款“万熹商业（鞍山）有限公司代为收房，即视为向被上诉人交付。”二、案涉房屋已达到交付条件，不存在违法交付，组织竣工验收的主体是建设公司，并非建设行政主管部门。根据《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位应当组织设计、施工、工程、监理单位进行竣工验收。”第49条“建设单位应当将建设工程竣工验收报告报建设行政主管部门备案。”《建设部办公厅关于对深圳市建设局关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示的复函》“商品房经建设单位组织竣工合格即可交付使用”，答辩人认为万熹城市广场1号楼已经由建设公司组织竣工验收合格，即可交付，无需经建设行政主管部门验收，只需向其备案。上诉人早已于2018年2月9日，组织验收合格。依据《商品房买卖合同》附件四“补充协议”第七条第五款“因本项目分期开发，如出卖人就该房屋已达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案通知书》的，出卖人可据实延期而不承担违约责任。”三、上诉人不存在逾期办证行为，上诉人已经取得了《竣工备案登记表》，完全具备办证条件。根据《商品房买卖合同》补充协议第十条“买受人同意，在商品房交付使用后720日内办理房屋所有权证的，出卖人不承担十五条项下违约责任。”因此，办证期限应为2022年1月11日，至今未到。四、被上诉人完全可以实现合同根本目的。被上诉人签署《商品房买卖合同》和《万熹购物公园委托经营管理合同》的根本目的有二，即取得案涉商铺的所有权和取得出租该商铺的收益。上诉人在疫情肆虐，营商环境如此恶劣的情形下，不忘初心，砥砺前行，坚持履行企业的社会责任，艰难地完成了项目全部的行政审批手续，组织招商工作，争取尽早开业，支持复工复产。被上诉人所购商铺具备办证条件，而且已经成功招租，取得收益也是板上钉钉的事情。上诉人签订合同的两个根本目的均完全不会受到影响。因此，被上诉人想要解除合同的原因仅仅是害怕承担商业风险，想要将风险全部转嫁给上诉人。解除该合同只会损失上诉人的合法利益，不会增加被上诉人的任何利益。综上，请求法院查明事实，依法裁决支持上诉人的上诉请求。辛影、陈宇辩称，服从一审法院判决。辛影、陈宇向一审法院起诉请求：1.请求判令解除辛影、陈宇与鞍山万熹公司于2020年1月21日的《商品房买卖合同》（产籍号1-29-210-2632）及补充协议；2.请求判令鞍山万熹公司向辛影、陈宇返还已付购房款232218元；3.请求判令鞍山万熹公司向辛影、陈宇支付逾期交房违约金11610.9元；4.诉讼费用均由鞍山万熹公司承担。一审法院认定事实：2020年1月21日，辛影、陈宇与鞍山万熹公司签订了合同编号分别为2013045A2632的《商品房买卖合同》，上述合同约定，辛影、陈宇购买鞍山万熹公司开发的位于鞍山市铁东区房屋，产籍号1-29-210-2632，房屋建筑面积共17.46平方米、套内建筑面积为6.34平方米，每平方米单价均为13300元，总价款为232218元。上述合同第八条约定，出卖人应当在2020年1月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。第十五条约定：“自本合同签订之日起买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”后双方签订补充协议，该补充协议于第七条约定，1.万熹商业（鞍山）有限公司代为收房视为甲方交付；2.即使实际交房时间与合同约定逾期，在万熹商业（鞍山）有限公司按照买卖合同约定交房日期履行支付租金义务前提下买受人同意出卖人无需支付违约金，且买受人同意不退房，但应按委托经营合同规定支付应得租金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理该房屋交接手续。第九条约定，对合同正文第十一条“交接”的补充约定：1.出卖人书面通知买受人办理该房屋交付手续为依据，如买受人在交房通知规定的交房最后期限内，未办理该房屋交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收该房屋和出卖人已经履行完毕该房屋的交付义务；自此买受人应按规定向出卖人或委托的经营管理公司交纳物业管理费及其他费用，该房屋保修期自通知交付之日开始计算，如买受人已与万熹商业（鞍山）有限公司签订了《万熹购物公园委托经营管理合同》并委托代理该铺位交接手续，其代理公司的签字即为有效。5.因本项目分期开发，如出卖人就该房屋已达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放交付备案证书的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。第十二条约定，对合同第十五条的补充约定，买受人已知悉其所购买的商品房系属万熹城市广场项目，由于该项目为城市综合体，包括商业、住宅、酒店等部分，分批建设、分批交付、依据相关法律及政策，该项目商品房须经整体综合验收后，方能办理房屋所有权证，买受人同意，在商品房交付使用后720日办理房屋所有权证的，出卖人不承担十五条项下违约责任。因买受人未按本合同约定或未按出卖人通知及时缴纳相关资料和费用以及因政府行为或不可抗力原因，导致房屋所有权证不能办理或延期办理的，出卖人不承担合同正文十五条项下违约责任。上述合同签订后辛影、陈宇向鞍山万熹公司交纳了全部购房款232218元，鞍山万熹公司为辛影、陈宇出具了上述购房款发票。鞍山万熹公司未向辛影、陈宇交付本案诉争房屋，亦未配合辛影、陈宇办理本案诉争房屋的产权产籍手续。另查，2019年8月16日，辛影、陈宇（甲方）与鞍山万熹公司（乙方）签订了《万熹购物公园委托经营管理合同》，该合同第一条约定，委托经营管理商铺：1.甲方充分了解并认可乙方的经营管理模式，自愿将其出资购买的位于鞍山市铁东区站前街与二道街交汇处东南角的“万熹购物公园”6层2632号商铺委托给乙方经营管理。在委托经营期内，甲方拥有商铺的所有权，乙方拥有托管商铺的经营管理权，包括但不限于对委托商铺进行统一规划、统一招商、统一定价、统一出租、统一管理等权限。委托经营期内甲方对乙方许可的商铺使用人，实际使用商铺的形式，不得持有异议，乙方有权直接以甲方的名义代表甲方与第三方签订使用甲方商铺的各种合同，并由乙方承担由此产生的相关法律责任。该商铺建筑面积17.46平方米。第二条约定，委托经营管理期限自2019年5月1日起至2029年4月30日止，甲乙双方约定为10年，自双方签订本合同之日起，甲乙双方委托经营管理关系即告确立。三、根据甲方与鞍山万熹置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，鞍山万熹置业有限公司应于2020年1月21日向甲方交付该商铺全部经营管理事宜委托给乙方负责运行与操作，甲方将验收商铺事宜全权委托乙方，即鞍山万熹置业有限公司依据《商品房买卖合同》向乙方交付，乙方签字同意接收该商铺，视为鞍山万熹置业有限公司向甲方交付了该商铺，甲方同意并认可乙方的所有收房行为。再查，2018年2月9日，本案诉争房屋所属工程的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同出具了一份《竣工验收会议纪要》，其注明建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位同意进行竣工验收。2020年4月7日，鞍山市住房和城乡建设局出具了《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》，其注明，工程名称为鞍山万熹城市广场项目（地下1层至地上7层商业部分，地下2-3层车库及设备用房），开工时间为2013年9月28日，竣工验收时间为2018年2月9日。还查，2020年4月24日鞍山市住房和城乡建设局《政府信息公开申请答复书》，其注明：“鞍山万熹城市广场项目（地下1层至地上7层商业部分、地下2-3层车库及设备用房）已于2020年4月7日办理了工程竣工验收备案书”。一审法院认为，该案争议的焦点是:1.辛影、陈宇与鞍山万熹公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2.鞍山万熹公司是否应当向辛影、陈宇返还购房款并支付违约金。关于争议焦点1，依据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，以及商品房买卖合同第八条、第十五条、第十六条约定，鞍山万熹公司应当在2020年1月21日前向辛影、陈宇交付房屋，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始备案。但其至今未向辛影、陈宇实际交付房屋，亦未配合辛影、陈宇办理该案诉争房屋的产权产籍登记手续，且均已超过合同约定的期限，依据双方签订的合同，辛影、陈宇可以解除合同，故对辛影、陈宇提出的请求解除合同编号为2013045A2632的《商品房买卖合同》之诉求，予以支持。关于争议焦点2,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除之后鞍山万熹公司应当将辛影、陈宇已交付的购房款232218元予以退还，并按照双方签订合同第十五条的约定向辛影、陈宇支付违约金，即已付房款232218元×5％=11610.9元，故对辛影、陈宇提出的该部分诉求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除辛影、陈宇与鞍山万熹置业有限公司签订的合同编号分别为2013045A2632的《商品房买卖合同》；二、鞍山万熹公司于判决生效之日起三十日内退还辛影、陈宇购房款232218元；三、鞍山万熹公司于判决生效之日起三十日内支付辛影、陈宇违约金11610.9元；如果鞍山万熹置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4958元，由鞍山万熹置业有限公司负担（此费用辛影、陈宇已预付，执行前款时由鞍山万熹置业有限公司一并给付辛影、陈宇）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据本案双方当事人签订的商品房买卖合同约定，鞍山万熹公司应当在2020年1月21日前向辛影、陈宇交付房屋，但在约定期限内鞍山万熹公司未向辛影、陈宇实际交付房屋，亦未配合辛影、陈宇办理该案诉争房屋的产权产籍登记手续，一审法院判决支持辛影、陈宇提出解除案涉《商品房买卖合同》，返还购房款232218元，支付违约金11610.9元请求正确，本院应予维持。关于鞍山万熹公司抗辩无逾期交房行为，万熹商业（鞍山）有限公司代为收房，即视为向辛影、陈宇交付一节。鞍山万熹公司二审期间陈述其于2020年1月21日口头将案涉商铺交付给万熹商业（鞍山）有限公司，此种交付方式不符合双方关于书面交付的约定，同时案涉商铺在2020年1月21日前并未取得竣工验收备案表，未达到双方约定的交付条件。鞍山万熹公司该项抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。关于鞍山万熹公司抗辩案涉商铺已达到交付条件，不存在违法交付一节。案涉商铺在2020年1月21日约定交付时并未取得竣工验收备案表，鞍山万熹公司抗辩竣工验收备案书只是一个程序，并不是竣工验收合格与否的证明，案涉商铺已经于2018年2月9日验收合格，符合交付条件无事实和法律依据，本院不予支持。关于鞍山万熹公司抗辩辛影、陈宇完全可以实现合同根本目的一节。本案双方当事人在商品房买卖合同中明确约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期达到约定的时间，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付款，并按约定支付违约金。本案中鞍山万熹公司未在合同约定期限内将案涉商铺交付辛影、陈宇，逾期时间达到双方约定的解除合同条件，辛影、陈宇有权请求解除合同。鞍山万熹公司的该项抗辩无法律依据，本院不予支持。综上所述，鞍山万熹置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4958元，由鞍山万熹置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 戴艳丽审 判 员 马 宁二〇二一年九月十三日法官助理 冷新生书 记 员 王佳策