北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12648号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵连芝，男，1970年6月8日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。委托诉讼代理人：李国华，北京市鼎鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京碎片空间科技服务有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街6号9层911室-A。法定代表人：刘意，经理。委托诉讼代理人：高幂，北京奕鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秀艳，北京奕鑫律师事务所律师。上诉人赵连芝因与被上诉人北京碎片空间科技服务有限公司（以下简称碎片空间）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（以下简称一审法院）所作（2020）京0102民初28119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵连芝上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判。事实和理由：第一，一审法院事实认定错误，认定合同解除的时间错误。1．上诉人与被上诉人之间租赁合同已经履行至2021年3月15日，并于当日办理交接手续，故双方解除合同的时间为2021年3月15日。2．合同双方的权利义务已经履行至2021年3月15日，上诉人将房屋交付给被上诉人，被上诉人支付租金给上诉人，且被上诉人已经将租金支付至2021年3月15日，其已经履行了合同义务。在此期间上诉人相应国家号召及政策为被上诉人减免了租金。3．双方在客观上并不存在履行合同的任何障碍，双方应当继续履行合同。被上诉人作为一家房屋中介公司，其合同目的并不是实际占有使用房屋，而是将房屋进行转租，赚取差价，以获取利润。其作为中介公司直至现在仍然作为中介公司经营中介业务，并不存在不能履行中介业务的障碍。双方当事人还有另一个租赁合同正在履行，即同时签约的12c11房间。4．被上诉人也没有将房屋交还给上诉人，并不能视为其以自己的行为不再继续履行合同，上诉人既没有收到被上诉人寄出的快递，也没有委托物业公司将房屋进行代收。且被上诉人所谓的其已经腾退房屋仅仅是次承租人搬离房屋，并不是被上诉人的腾退。5．本案双方当事人还有另一个租赁合同正在履行，即同时签约的12c11房间。作为中介公司的被上诉人随意找任何理由随时解除合同，将严重扰乱整个中介行业商业秩序。对社会经济继续造成负面影响。6．关于租赁合同的解除，其过错在于被上诉人，其擅自解除合同的行为属于严重违约严重过错，所以不应当返还其已经支付的租金。第二，一审适用法律错误。1．依照合同法第94条的规定，被上诉人应当履行的主要债务为支付租金，被上诉人租金已经支付至2021年3月15日。所以其已经履行了主要债务，不存在不履行的情况。故被上诉人不存在不能履行合同的障碍。2．《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》关于合同纠纷案件，当事人要求解除合同的，法院不予支持。法院应当加强调解，积极引导当事人继续履行合同。而不是解除合同。碎片空间辩称，同意一审判决。碎片空间向一审法院起诉请求：1．确认双方的租赁合同（包括2018年2月1日签订的补充协议）于2020年6月23日解除；2．赵连芝退还碎片空间剩余房租租金276778．7元；3．赵连芝退还押金44403元并支付违约金（实际逾期天数（自2020年6月28日至实际支付之日止）*日租金三倍（44403／30-1480．1）／天）。赵连芝向一审法院提出反诉请求：1．确认双方的租赁合同（包括2018年2月1日签订的补充协议）于2021年3月15日解除；2．碎片空间支付违约金88806元；3．赵连芝扣留碎片空间押金44403元；4．碎片空间支付免租期租金66605元；5．碎片空间将房屋恢复原状；6．碎片空间承担赵连芝聘请律师费用20000元和全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月1日，赵连芝（甲方、出租方）与碎片空间（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区西直门外大街1号院2号楼12C12建筑面积187．16平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为租赁、办公使用，房屋租赁期自2018年2月16日起至2021年9月25日止，共计3年零225天。其中免租期自2020年8月16日至2020年9月15日，共计30天；自2021年9月16日至2021年9月25日，共计10天。第五条约定，月租金为44403元，年租金为532836元，房屋租金支付方式为半年付，首期租金于房屋交付后5个工作日内支付，后续付费应在上期期满前15个工作日内付清。乙方同意支付44403元作为押金，此押金于合同签订5个工作日内支付，用于保证乙方租赁期间能如实履行合同；在乙方付清水费、电费等情况下，搬离房屋后5日内，甲方应依照有关条款将押金退还乙方；逾期一日按日租金两倍赔付滞纳金，逾期超过七个工作日赔偿三倍违约金。在合同有效期内租金或押金不予调整。第九条约定，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止，甲乙双方均不承担任何责任。第十二条约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方视为乙方违约，且有权终止合同，乙方应按照月租金的200％向甲方支付违约金。乙方押金扣除，所给免租期收回……（7）乙方未经甲方同意，中途擅自退租的……”同日双方另行签署《补充协议》，约定甲方同意乙方将涉案房屋进行租赁和办公，转租期限自2018年2月16日至2021年9月25日。房屋租赁合同签订后，碎片空间对房屋进行租赁管理，向赵连芝支付了押金44403元。2020年1月21日至2月20日，碎片空间向赵连芝支付了2020年2月16日至2020年8月15日的租金266418元。2020年3月17日，赵连芝（甲方）与碎片空间（乙方）签订《补充协议》，约定“鉴于新型冠状病毒肺炎疫情的影响，相应国家号召，给予中小微企业租金上一定减免。一、乙方同意于2020年3月21日前提前支付给甲方位于北京市西城区西直门外大街1号院2号楼12C11、12C12室2020年9月16日至2021年3月15日的下期房屋租金。二、甲方予以乙方租金一定减免……原12C12室应付租金266418元，现甲方同意减免12C11室租金43306．50元，减免12C12室租金66604．50元，合计109911，减免租金于本次支付租金中抵扣。”2020年3月20日，碎片空间向赵连芝支付了2020年9月16日至2021年3月15日的房租199813．50元。碎片空间表示，受新型冠状病毒肺炎疫情持续的影响，涉案房屋租户不再租赁房屋，其无法继续出租并管理涉案房屋，多次与赵连芝协商解除合同并提出承担相应责任，但赵连芝一直未给予答复。碎片空间提交租客退租通知单和单元接收确认单，证明其租户君合百安仓储科技（北京）有限公司已于2020年6月22日搬离涉案房屋，赵连芝对该证据真实性不予认可。碎片空间于2020年6月22日微信向赵连芝发送腾空房屋视频及《解除房屋租赁合同通知单》，告知赵连芝“赵总，我司已在西环广场T2-12C12搬出，您看下视频”，并表示“明天咱们交接一下吧”。赵连芝当日未回复。《解除房屋租赁合同通知单》内容为，截止2020年6月23日（合同解除日），碎片空间未使用房屋租金276332元，碎片空间已于2020年6月22日之前搬出房屋，同意将合同约定的保证金44403元及未使用租金44403元转化为合同约定的违约金赔偿赵连芝，赵连芝应退还碎片空间扣除费用后剩余租金、押金共计231929元，赵连芝应于3日内退还剩余租金。诉讼中，赵连芝表示碎片空间不享有解除权，单方退租行为已经构成违约，故其应当承担违约责任。碎片空间表示因疫情影响，通知赵连芝解除，不承担违约责任。2020年6月23日，碎片空间微信联系赵连芝，表示“赵总看到请回复下，12C12房间我司昨天已经搬空不在（再）使用了，我司的剩余未使用租金请退回一下”，赵连芝未予回复。2020年6月24日，碎片空间微信告知赵连芝将解除合同通知单及涉案房屋钥匙邮寄给赵连芝，并发给其快递单照片。根据碎片空间提交的快递单显示，2020年6月24日，碎片空间将备注为解除租赁合同通知单及涉案房屋钥匙的文件邮寄至赵连芝户籍地，2020年6月25日菜鸟驿站代签收，赵连芝否认收到钥匙及上述快递。碎片空间表示其于2020年6月24日亦将《单元接收确认单》及涉案房屋备用钥匙邮寄给物业主管。一审审理中，双方认可碎片空间将涉案房屋转租办公，碎片空间未提交疫情及疫情防控措施对该公司转租涉案房屋进行办公造成影响的证据。赵连芝要求碎片空间将涉诉房屋恢复原状，表示C11和涉案房屋原系连接的，但是碎片空间做了隔断，要求拆除隔断。并且表示涉案房屋有中央空调，现在没有遥控器，无法知道中央空调能否正常使用，要求碎片空间为其配一个空调对应的遥控器。碎片空间对此不认可，表示与赵连芝房屋交接时房屋状况即为碎片空间收房时状况，无须恢复原状，且赵连芝要求恢复原状请求已由（2018）京0102民初45229号民事判决书驳回。一审法院另查，赵连芝因本案委托李国华律师作为诉讼代理人，支付律师费20000元。另，本案碎片空间立案后，一审法院联系赵连芝未果，后经碎片空间申请于2020年11月15日刊登公告进行送达，定于2021年3月10日开庭。公告开庭前夕，赵连芝代理人主动联系法院应诉，并提交赵连芝2021年2月23日签署的授权委托书及委托材料。一审法院释明双方当事人限期交接，涉案房屋于2021年3月15日完成交接。一审法院认为，赵连芝与碎片空间签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于合同解除及房屋租金，碎片空间承租房屋是用于转租办公，根据现有证据并结合租赁房屋用途、租赁期限，无法证明疫情及疫情防控措施导致碎片空间承租房屋的合同目的无法实现，故碎片空间以不可抗力为由要求解除合同，依据不足，一审法院不予采信。碎片空间送达的《解除房屋租赁合同通知单》不发生解除合同的效力，其单方要求解除合同的行为已经构成违约。然双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，碎片空间于2020年6月22日微信向赵连芝发送腾空房屋视频及《解除房屋租赁合同通知单》，要求交接。2020年6月23日，碎片空间又微信联系赵连芝，表示已经搬离房屋，要求退还租金。2020年6月24日，碎片空间再次微信告知赵连芝将解除合同通知单及涉案房屋钥匙邮寄给赵连芝户籍地，并发给其快递单照片。根据快递单显示，上述快递2020年6月25日代签收。虽然碎片空间的单方解约行为不符合法律规定和合同约定的解约条件，但在其承担违约责任后果的前提下，应准许解除合同。在碎片空间反复告知解除意愿、腾退房屋并告知赵连芝将钥匙邮寄其户籍地的情况下，视为碎片空间以自己的行为表明不再继续履行合同，双方的租赁合同客观上已无法继续履行，赵连芝作为守约方也负有避免损失扩大的义务，否则对于扩大的损失应自行承担责任。一审法院根据本案具体情况，确认双方的租赁合同于2020年6月25日解除，碎片空间应负担2020年6月25日之前的租金，超出上述期限的租金赵连芝应予返还。经核算，赵连芝应返还2020年6月26日至2020年8月15日的租金75485．10元（44403＋44403／30＊21）及2020年9月16日至2021年3月15日的租金为199813．50元，以上共计275298．60元。故对碎片空间要求退还租金的上述合理部分，一审法院予以支持。关于违约责任，碎片空间提前解除合同构成违约，应当承担违约责任。租赁合同第十二条约定，碎片空间未经赵连芝同意中途擅自退租的，视为违约，赵连芝有权终止合同，碎片空间应按照月租金的200％向赵连芝支付违约金，且碎片空间押金扣除，所给免租期收回。现碎片空间提前退租构成违约，赵连芝要求支付违约金88806元并扣留押金44403元，符合合同约定，一审法院予以支持。对于碎片空间主张退还押金及支付押金违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。因一审法院确定双方合同于2020年6月25日解除，合同约定免租期期间为2020年8月16日至2020年9月15日以及2021年9月16日至2021年9月25日，实际上合同解除前，碎片空间尚未实际享受免租期，故对赵连芝要求碎片空间承担免租期租金，一审法院不予支持。赵连芝要求碎片空间将房屋恢复原状，赵连芝应就碎片空间改变房屋原有结构承担举证责任，但赵连芝对此未提供证据证明，其该请求缺乏依据，一审法院不予支持。赵连芝要求碎片空间为其配备一个中央空调遥控器，其未举证证明交付过碎片空间遥控器，且因涉案房屋已经收回，碎片空间客观上亦无法再配置遥控器，对赵连芝该项主张一审法院不予支持。对赵连芝要求碎片空间承担律师费，因双方合同中并无约定，赵连芝该请求无合同约定及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院于2021年7月判决：一、确认碎片空间与赵连芝就北京市西城区西直门外大街1号院2号楼12C12室房屋于2018年2月1日签订的《北京市房屋租赁合同》及2018年2月1日签订的《补充协议》于2020年6月25日解除；二、判决生效之日起七日内，赵连芝返还碎片空间支付的2020年6月26日至2020年8月15日及2020年9月16日至2021年3月15日期间的租金275298．60元；三、判决生效之日起七日内，碎片空间支付赵连芝违约金88806元；四、赵连芝持有的押金44403元不予退还；五、驳回碎片空间的其他诉讼请求；六、驳回赵连芝的其他反诉请求；如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院对于一审法院查明的事实予以确认。二审中，赵连芝认为碎片空间已付租金即履行了合同义务，不存在不能履行的情形；另称未收到碎片空间向赵连芝户籍地寄送的邮件。碎片空间认可一审判决理由，自认明示违约。本院认为，一审法院认为碎片空间送达的《解除房屋租赁合同通知单》不发生解除合同的效力，其单方要求解除合同的行为已经构成违约，碎片空间在二审中自认违约，本院不持异议，予以确认。关于碎片空间单方解约行为的法律评价，碎片空间于2020年6月22日微信向赵连芝发送腾空房屋视频及《解除房屋租赁合同通知单》，要求交接；于2020年6月23日又微信联系赵连芝，表示已经搬离房屋，要求退还租金；于2020年6月24日再次微信告知赵连芝将解除合同通知单及涉案房屋钥匙邮寄给赵连芝户籍地，并发给其快递单照片。根据快递单显示，上述快递2020年6月25日代签收。赵连芝虽称未收到快递，但通过微信已经知晓碎片空间不再履约的事实，亦知晓碎片空间已经向其寄送邮件的事实。碎片空间反复告知解除意愿、腾退房屋并告知赵连芝将钥匙邮寄其户籍地；一审法院将碎片空间上述行为视为以自己的行为表明不再继续履行合同，认为双方的租赁合同客观上已无法继续履行，赵连芝作为守约方也负有避免损失扩大的义务，否则对于扩大的损失应自行承担责任，据此确认双方的租赁合同于2020年6月25日解除，并无不当，本院予以维持。关于租金给付与返还，碎片空间应负担2020年6月25日之前的租金，超出上述期限的租金赵连芝应予返还。赵连芝认为碎片空间已经给付租金就是履行完合同义务。本院认为，租赁合同是双务合同，而且长期租赁更需要双方配合。在碎片空间自认违约，主动承担违约责任的情况下，赵连芝损失已经得到补偿。合同存在的价值，是使得双方各取所需，均比未签合同的状态有所增益。赵连芝在此情形下继续要求其履行合同，已经背离了双赢的契约意义；在得到违约赔偿以弥补损失的情况下强行履约，将使合同相对方损失持续扩大，亦不符合诚信、友善的社会主义核心价值观。一审法院经核算，对碎片空间要求退还租金的合理部分予以支持，于法有据且合乎情理，本院予以维持。关于违约责任，碎片空间提前解除合同构成违约，且已自认，应当承担违约责任。一审法院对赵连芝要求支付违约金88806元并扣留押金44403元予以支持，碎片空间同意该判决结果，未就此上诉，本院不持异议，予以维持。赵连芝要求碎片空间将房屋恢复原状，应就碎片空间改变房屋原有结构承担举证责任。一审法院因赵连芝对此未提供证据证明而未予支持，并无不当，本院予以维持。赵连芝要求碎片空间为其配备一个中央空调遥控器，其未举证证明交付过碎片空间遥控器，且因涉案房屋已经收回，碎片空间客观上亦无法再配置遥控器，一审法院驳回赵连芝该项主张，亦无不当，本院予以维持。赵连芝要求碎片空间承担律师费，因双方无此约定，亦无法律依据，故一审法院驳回赵连芝该请求，依据充分，本院予以维持。综上所述，赵连芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5429元，由赵连芝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李俊晔审 判 员 李明磊审 判 员 王 元二〇二一年九月二十八日法官助理 郝琪琪书 记 员 刘 杉