湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0902民初1510号原告：孝感市广场街熊嘴村民委员会。住所地：湖北省孝感市孝南区熊咀二路。法定代表人：熊卫华，该村委会主任。委托诉讼代理人：肖丽敏，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被告：孝感动天机电科��有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区长兴工业园。统一社会信用代码：91420902MA48813M74。法定代表人：盛德华，该公司执行董事。被告：盛德华，男，1974年2月17日出生，汉族，湖北省孝感市人，住所：孝感市孝南区。原告孝感市广场街熊嘴村民委员会(以下简称熊嘴村)与被告孝感动天机电科技有限公司(以下简称动天公司)、盛德华租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告熊嘴村的委托诉讼代理人肖丽敏到庭参加了诉讼，被告动天公司、盛德华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊嘴村向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与两被告的租赁合同已经解除；2.判令两被告向原告支付截止至2018年3月1日的租金92030元，判令两被告支付自2018年3月1日起比照年租金138480元计算至腾房之日的逾期占用使用费；3.判令两被告向原告支付违约金10000元；4.判令两被告腾退房屋，将租赁房屋交还原告；5.本案诉讼费及其他费用由两被告承担。事实和理由：2015年11月11日，原告与两被告签订《厂房租赁合同》，合同约定原告将所有的位于长兴工业园的厂房、办公室、综合楼租赁给两被告使用，合同约定租赁期限三年，自2015年11月20日起至2018年11月19日止，租金每年69240元。因被告经营需要增加场地，2016年2月20日，原告与两被告再次签订《厂房租赁合同》，合同约定原告将所有的位于长兴工业园的2号厂房内外的厂房、办公室、综合楼租赁给两被告使用，合同约定租赁期限三年，自2016年3月1日起至2019年2月28日止，租金每年69240元。两份租赁合同同时对违约责任进行了约定，一方违约应向对方支付违约金5000元。原告按照合同约定向两被告交付厂房及场地后，两被告却不按照合同约定支付租金，原告多次催要，两被告置之不理，原告于2018年3月1日向两被告送达《解除合同通知书》，要求解除租赁合同并交还房屋，但两被告拒不支付下欠租金也不腾退房屋，非法占用至今，为此请求支持原告的上述诉讼请求。原告熊嘴村为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的组织机构代码证，证明原告的主体适格。证据二：被告动天公司的营业执照，证明被告动天公司的主体适格。证据三：土地使用证，证明本案所涉租赁房屋土地使用权属于原告所有。证据四：2015年11月11日签订《厂房租赁合同》。证据五：2016年2月20日签订《厂房租赁合同》，证据四、五证明原告将本案所涉房屋、场地租赁给被告经营���用。证据六：《解除合同通知书》，证明原告向被告下达了解除通知书，双方的租赁合同于2018年3月1日解除。证据七：租赁场地现场图片，证明原告向被告下达了解除通知书，合同于2018年3月1日解除，被告仍占用原告房屋及场地使用。被告动天公司、盛德华经本院送达民事诉状、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，其无正当理由拒不到庭，亦未提交答辩状，依法视为被告动天公司、盛德华放弃举证、质证、辩论等相关诉讼权利。本院对原告熊嘴村提交的证据进行了审查、核实，确认上述证据具备证据的真实性、关联性、合法性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月11日，被告盛德华与原告签订了一份《厂房租赁合同》，被告盛德华租用原告场地开办工厂。合同中与本案争议有关的内容有：1.原告将长兴工业园内的2号厂房内675㎡面积租赁给被告盛德华，租赁期限三年，自2015年11月20日至2018年11月19日；2.租金每年69240元，协议签订后，被告盛德华先支付定金5000元，定金抵付最后一年租金；进场前一次性付清第一年租金69240元，以后每年的11月19日之前交清下年租金；3.原告于2015年11月20日将租赁场地交付给被告盛德华；4.逾期一个月未交租金，原告有权解除合同，并按违约处理；5.被告盛德华违反合同约定，应向原告支付5000元的违约金。合同签订当天，被告盛德华向原告支付定金5000元。2015年11月20日，原告将租赁场地交付给被告盛德华，被告盛德华将第一年租金69240元支付给原告。被告盛德华租赁原告场地后，于2015年12月3日成立被告动天公司，被告动天公司系被告盛德华个人出资，注册资本100万元，被告盛德华任法定代表人���由于被告动天公司经营所需，2016年2月20日，两被告与原告又补签了一份《厂房租赁合同》，两被告又租赁了原告长兴工业园内的2号厂房内675㎡面积，两次租赁后的面积达到1350㎡，合同中与本案争议有关的内容有：1.原告将长兴工业园内的2号厂房内675㎡面积租赁给被告，租赁期限三年，自2016年3月1日至2019年2月28日；2.租金每年69240元，协议签订后，被告先支付定金5000元，定金抵付最后一年租金；进场前一次性付清第一年租金69240元，以后每年的2月28日之前交清下年租金；3.原告于2016年2月28日将租赁场地交付给被告；4.逾期一个月未交租金，原告有权解除合同，并按违约处理；5.被告违反合同约定，应向原告支付5000元的违约金。此后，被告盛德华分别于2016年的11月16、12月8日，2017年的3月8日、4月17日向原告支付租金35000元，四次共计支付租金14万元。由于被告未按照约���支付租金，原告多次找被告盛德华催讨未果后，于2018年3月1日向两被告发出通知书，要求解除2015年11月11日，2016年2月20日签订的两份《厂房租赁合同》，退还厂房，支付违约金及下欠租金。因两被告未按照通知书履行，故引发本案诉讼。本院认为，2015年11月11日，被告盛德华与原告签订的《厂房租赁合同》及2016年2月20日，两被告与原告签订的《厂房租赁合同》，均系双方当事人的真实意思，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2015年11月11日，被告盛德华以自己名义与原告签订《厂房租赁合同》后，成立了被告动天公司，被告动天公司实际在享有合同权利将租赁厂房作为其经营场所，根据最高人民法院《关于使用若干问题的规定》(三)第二条第二款的规定，被告动天公司应当承担第一份租赁合同的责任。被告盛德华任法定代表人时，于2016年2月20日与原告签订《厂房租赁合同》是履行职务行为，第二份租赁合同的责任也应由被告动天公司承担，被告盛德华不应承担两份租赁合同的责任。根据合同约定，逾期一个月支付租金，原告享有合同解除权。2018年3月1日，原告向两被告下达解除合同通知书时，被告逾期支付租金已经超过一个月，符合双方约定解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告主张解除合同，自通知被告时解除，故原告与被告签订的两份《厂房租赁合同》已于2018年3月1日解除，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告可以根据履行情况及合同性质，要求被告恢复原状、采取补救措施、并赔偿损失，因本案系被告违约拖欠租金，造成合同解除，故原告请求判令被告动天公司腾退房屋、支付违约金、支付合同解除前拖欠的租金及赔偿解除合同后比照合同约定的年租金标准支付占用期间损失，本院依法予以支持。经本院核算，原告诉请的租金有误，应为86689.86元，由于合同中既约定了定金又约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，原告可以选择使用违约金或者定金条款，原告主张了违约金后，被告支付的5000元定金应根据合同约定抵付租金，抵扣后，被告动天公司下欠租金为81689.86元。被告动天公司、盛德华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法应缺席判决。据此，依照最高人民法院《关于使用若干问题的规定》(三)第二条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百二十六���，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盛德华与原告孝感市广场街熊嘴村民委员会于2015年11月11日签订的《厂房租赁合同》，被告孝感动天机电科技有限公司、盛德华与原告孝感市广场街熊嘴村民委员会于2016年2月20日签订的《厂房租赁合同》已于2018年3月1日解除。二、被告孝感动天机电科技有限公司于本判决书生效后三日内腾退承租的长兴工业园的2号厂房，交还给原告孝感市广场街熊嘴村民委员会。三、被告孝感动天机电科技有限公司于本判决生效后三日内向原告孝感市广场街熊嘴村民委员会支付租金81689.86元、违约金10000元。四、被告孝感动天机电科技有限公司于本判决生效后三日内向原告孝感市广场街熊嘴村民委员会赔偿占用期间的经济损失（损失计算方式：自2018年3月1日起按���每年138480元，计算至被告孝感动天机电科技有限公司腾退租赁厂房日止）。五、驳回原告孝感市广场街熊嘴村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2340元，适用简易程序减半收取1170元，由原告孝感市广场街熊嘴村民委员会负担50元，被告孝感动天机电科技有限公司负担1120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  魏校军二〇一八年六月二十二日书记员  池一雪附相关法律条文：最高人民法院《关于使用若干问题的规定》(三)第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在��赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。