湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初10697号原告：长沙复地商业管理有限公司。住所地在长沙市雨花区迎新路499号坤颐商务中心第1、2、3栋531、540号房。法定代表人：张动栋。委托诉讼代理人：李秋实，男，1987年9月24日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：徐惊，女，1981年3月25日出生，汉族，住长沙市天心区，系该公司工作人员。被告：长沙知味醉餐饮管理有限公司。住所地在长沙市雨花区井湾子街道红星社区红星村尹家岸子组自建民房一楼房屋门面。法定代表人：彭幽涵。委托诉讼代理人：杨可，湖南义剑（长沙）律师事务所律师。原告长沙复地商业管理有限公司(以下简称原告)与被告长沙知味醉餐饮管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年8月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李秋实、徐惊及被告的委托诉讼代理人杨可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签署的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2021年2月28日解除；2、判令被告向原告支付涉案商铺（长沙市湘府中路80号长沙星光天地项目2001号及2002号）恢复毛坯状态所涉已发生的拆除费用共计46208.82元，并支付两商铺过道的玻璃拆改及吊顶、地面恢复等后续将产生的合理费用59747元，合计105955.82元；3、判令被告向原告支付合同解除违约金74112元；4、判令被告向原告支付（长沙市湘府中路80号长沙星光天地项目2001号及2002号）商铺的拖欠租金197632元（自2020年7月1日至2021年2月28日），并承担每逾期一日按逾期租金的0.2%计算违约金112946.69元（暂计至2021年6月28日，具体以被告实际结清之日为止）；5、判令被告向原告支付涉案商铺的物业管理费21730.41元（自2020年8月1日至2021年2月28日），并承担每逾期一日按逾期物业费的0.2%计算违约金11846.17元（暂计至2021年6月28日，具体以被告实际结清之日为止）；6、判令被告立即办理长沙市湘府中路80号复地星光商业广场2086、2087、2088、2089、2090号商铺长沙知味醉餐饮管理有限公司所涉营业执照的工商注册地址注销或变更手续；7、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回其第六项诉讼请求。事实和理由：2019年12月26日，原、被告就位于长沙市共计190.031平方米的商铺（编号为2001、2002号）签订了《租赁合同》。合同约定被告承租原告商铺用作餐饮，经营品牌为创一锅，租期自2020年1月1日至2024年12月29日，计租期限自2020年5月1日至2024年12月29日。租金按固定租金方式计算。后双方于2020年5月左右签订《租赁合同补充协议》，原告将房屋临近区域交被告使用。租赁合同及补充协议签署后，原告依约向被告交付了商铺及相关区域，被告接收并实际经营使用，但被告未按约定向原告足额支付自2020年7月1起的租金及2020年5月1日起的物业费等。经原告多次催缴未果。被告的行为严重违反合同条款，已达单方解除条件。原告于2021年2月8日向被告寄发《租赁合同解除通知书》，解除与被告签订的租赁合同及配套协议，同时要求被告除继续向原告支付拖欠的费用外，还需承担各项违约责任。但被告至今也未按通知要求履行相应义务。被告辩称：对第一项诉讼请求无异议，合同是在2021年2月28日解除。原告收回商铺并未给被告合理的时间拆除，其于2021年3月5日自行拆除，第二项诉请的拆除费用46208.82元明显过高，申请委托相关机构予以评估。关于第二项诉请的合理费用59747元，被告多次与原告沟通，要求拆除商铺的过道玻璃，但原告已将商铺租给另外的租户。如原告与现在的租户沟通好，被告于7日内将其拆除。对于合同解除违约金，因被告并未违约且已支付五个月的租金，而原告应从2020年10月1日起收取租金。如果违约，违约金过高，请求法院予以降低。对于第四项诉讼请求，依据法院判例，如判决被告应支付2020年5月1日至2020年10月1日的租金，则被告提起反诉。原告在合同中约定2020年5月1日开业，但是直到2020年10月1日商场才开业，造成被告的直接损失即五个月的租金。对于第五项诉讼请求，涉案商铺的实际物业服务系由案外人上海高地物业管理有限公司提供，物业费应交给该公司。综上，请求法院依法裁判。本院经审理，认定事实如下：2019年12月26日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》。约定：1、甲方将其从业主处租得的位于长沙市方，租赁面积为190.03平方米，租赁用途为经营创一锅品牌；2、租期为5年，自2020年1月1日至2024年12月29日，装修期为121天，即2020年1月1日至2020年4月30日，计租起始日为2020年5月1日；3、租金按月支付，支付方式为押三付二。第一年（2020年5月1日至2020年12月31日）、第二年（2021年1月1日至2021年12月31日）的月租金均为24704元。乙方于商铺交付前5个工作日支付首笔租金（2020年5月1日至2020年6月30日）49408元；4、租赁保证金为首个租赁年度的三个月租金之和，计74112元，乙方在签订本合同之日起5个工作日内向甲方支付；5、物业费为9.8元／平方米／月，乙方应于商铺交付前5个内向甲方指定的物业管理公司支付首期（2020年5月1日至2020年7月31日）物业费9313元；6、起租日为2020年1月1日，开业日为2020年5月1日；7、本合同提前解除或届满终止之日，乙方应拆除装饰装修及增添的设备，将商铺恢复至毛坯状态。双方在确认无其他争议的前提下签署商铺交还确认书；8、乙方逾期支付租金、物业费或其他应付款项的，每逾期一日，应按逾期金额的2‰向原告支付违约金。逾期累计超过15日的，经甲方书面催告仍未缴纳的，或乙方累计逾期付款次数超过3次的，甲方有权书面通知乙方解除合同，并不予退还乙方已付的保证金。同时，乙方应向甲方支付相当于违约行为发生时月租金的3倍作为违约金，还应支付甲方将商铺恢复毛坯状态所支出的合理费用。双方还对其他事项进行了约定。2019年12月31日，原告向被告发出《交房通知书》。次日，双方签署了《房屋交接书》，原告将涉案商铺交给被告租用。此后，被告向原告支付了首笔租金（2020年5月1日至2020年6月30日）49408元、租赁保证金74112元、2020年5月1日至2020年7月31日的物业费9313元、拆玻璃及天花押金30000元等费用。在租赁期间，原、被告又签订了一份《租赁合同补充协议》，原告同意自2020年7月1日至2021年6月30日期间将商铺的临近区域15.36平方米给被告使用。2020年11月，原告两次致函被告，要求其支付所欠的租金。2021年2月7日，原告向被告发出《租赁合同解除通知书》，认为被告应于2020年6月15日前向原告支付2020年7月1日至2021年2月28日的相应费用，但截至2021年2月5日，被告已欠付租金和物业费等合计217955.1元、滞纳金166157.05元，故通知被告自2021年2月28日起解除租赁合同关系，并要求被告在2021年2月28日前交还商铺。被告收到通知后，未按要求付清欠交的租金等费用。2021年2月24日，原告向被告发出《收回租赁商铺通知书》。2021年2月28日，原、被告的工作人员签署了一份《商铺进撤场交接确认书》，办理了商铺交还手续。2021年7月12日，原告诉至本院，要求判如所请。另查明：2021年2月3日，原告与案外人湖南奕龙建设工程有限公司（以下简称奕龙公司）签订一份《长沙复地星光天地商业改造工程施工合同》。原告委托奕龙公司对涉案商铺进行改造，工程内容包括装修拆除及恢复（地面回填拆除、店招拆除、墙面装修拆除及复原、吊顶拆除及复原、门头拆除及复原）以及六台空调内机、外机、铜管、风管拆除。自2021年3月3日至2021年3月10日，奕龙公司完成前述施工内容。2021年4月16日，原告向奕龙公司支付了工程款46208.82元。庭审中，原告陈述涉案商铺的过道玻璃及吊顶、地面等暂未拆除，将来拆除和恢复时的费用应由被告承担。为此，原告提交了一份装修材料报价单，主张过道玻璃拆改及吊顶、地面恢复等后续将产生费用59747元。以上事实，有房屋租赁合同、租赁合同、交房通知书、房屋交接书、委托付款函、支付业务回单、收据、增值税发票、租赁合同补充协议、欠费催缴函、严重违约函、租赁合同解除通知书、收回租赁商铺通知书、商铺进撤场交接确认书、改造工程施工合同以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。引发本案纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原告依约履行了向被告交付租赁商铺的合同义务，但被告未按约支付租金，且已逾期一个月以上。在原告发函要求被告缴纳租金后，被告一直拖欠未付。原、被告在《租赁合同》中约定，被告逾期支付租金或其他应付款项超过15日，经原告书面催告仍未缴纳的，原告有权解除本合同。因此，原告诉请确认双方之间的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》已于2021年2月28日解除，被告亦无异议，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应按约定的期限支付租金。本案中，被告未按约支付涉案商铺自2020年7月1日以后的租金，且在收到原告发出的解除合同通知、收回商铺通知后仍未支付，其行为已构成违约。因此，原告诉请被告支付自2020年7月1日至2021年2月28日期间的租金197632元（24704元/月×8个月），有事实和法律依据，本院予以支持。因被告所交的租赁保证金74112元未退还，两相抵扣后，被告还应支付原告租金123520元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告在《租赁合同》中约定，合同提前解除的，被告应拆除装饰装修及增添设备，将商铺恢复至毛坯状态；原告自行拆除的，被告应支付原告所支出的合理费用。原告在2021年2月7日向被告发出的解除合同通知书中，明确要求被告在2021年2月28日前腾空并恢复商铺原状。被告收到通知后未与原告协商，亦未按要求进行恢复。双方解除租赁关系后，原告自行委托他人对涉案商铺进行了改造和恢复，并支出了工程款项46208.82元。原告诉请被告支付该项费用，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告关于原告未给予合理的拆除时间、拆除费用过高的辩论意见，缺乏依据，本院不予采信。另外，原告主张的涉案商铺的过道玻璃拆改及吊顶、地面恢复等费用59747元，尚未实际发生，被告亦提出异议，故本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《租赁合同》约定被告逾期支付租金的，每逾期一日应以逾期款项的2‰为标准支付违约金。本院认为，双方约定的违约金标准过高且与被告对原告造成的损失不符。结合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情调整违约金的标准为欠付金额的日万分之三。原告以被告逾期导致合同提前解除为由，要求被告另行支付三个月的租金作为违约金。根据违约责任的补偿性，本院已判定被告按前述标准支付逾期违约金，故对其第三项诉请主张的违约金74112元不予支持。另外，《租赁合同》约定被告应向原告指定的物业管理公司支付物业费。因此，原告诉请被告向其支付2020年8月1日至2021年2月28日期间的物业费及违约金，既不符合双方的约定，也不能证明原告已实际垫付了相应的费用，故本院对于原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告长沙复地商业管理有限公司与被告长沙知味醉餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》于2021年2月28日解除；二、被告长沙知味醉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告长沙复地商业管理有限公司2020年7月1日至2021年2月28日期间的租金123520元及违约金（按日万分之三的标准，自2020年7月1日至2021年2月28日以197632元为基数；自2021年3月1日至实际清偿之日以123520元为基数）；三、被告长沙知味醉餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告长沙复地商业管理有限公司商铺拆除费用46208.82元；四、驳回原告长沙复地商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取4521元，由被告长沙知味醉餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二一年九月三日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。