江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民初237号原告（申请人）：南通建工集团股份有限公司，统一社会信用代码91320600138290709G，住所地南通市崇川区段家坝路136号。法定代表人：张向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱长春，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丹，江苏法德东恒律师事务所律师。被告（案外人）：杨赶，男，1972年1月24日生，汉族，住江苏省铜山县。被告（被申请人）：江阴润泽置业有限公司，统一社会信用代码91320281551223083R，住所地江阴市长山大道29号-5号。法定代表人：董清，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨孟龙，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文璇。原告南通建工集团股份有限公司（以下简称建工公司）与被告杨赶、江阴润泽置业有限公司（以下简称润泽公司）执行异议之诉一案，本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年8月30日公开开庭，原告建工公司委托诉讼代理人陆丹、被告杨赶、被告润泽公司委托诉讼代理人杨孟龙、谢文璇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建工公司向本院提起诉讼，请求：撤销本院（2021）苏02执异26号执行裁定书，对江阴市××单元××室房屋（以下简称玫瑰园xx单元xx室房屋）继续进行查封。事实和理由：一、本案被告杨赶主张权利的基础法律关系是以物抵债，并无法律规定以物抵债具有对抗查封的优先权。二、杨赶不享有案涉房屋的建设工程价款优先受偿权。即使杨赶是案涉房屋的实际施工人，因其不是案涉工程的承包人（案涉工程系总承包单位转包给杨赶），根据法律规定只有与建设单位签订施工合同的承包人才具有优先受偿权，杨赶依法不享有建设工程价款优先受偿权。三、本案案涉房屋查封时，并无证据证明杨赶已实际占有案涉房屋。四、案涉房屋在查封时未办理权属变更登记，杨赶对此存在过错。五、建工公司与被告润泽公司签订建设工程施工合同，因润泽公司欠付建工公司巨额工程款，建工公司在另案中起诉润泽公司，诉讼请求为判令润泽公司支付工程款11389余万元，确认建工公司对案涉工程的工程款享有优先受偿权。建工公司申请法院查封包括案涉房屋在内的润泽公司名下房产。本案被告杨赶与润泽公司之间签订的以房抵债协议并不具有公示性，因此对于两被告之间形成的合同、收据、交付资料等应该严格审查。请求对玫瑰园xx单元xx室房屋继续进行查封。被告杨赶辩称：案涉玫瑰园xx单元xx室房屋是润泽公司抵款给江苏贝德铭建设集团有限公司（以下简称贝德铭公司）的，后贝德铭公司抵款给徐州悍马建筑劳务有限公司（以下简称悍马公司），其是悍马公司的法人，以物抵债行为发生在法院查封案涉房屋前，所以案涉房屋已经抵债给其本人。被告润泽公司辩称：一、杨赶对玫瑰园xx单元xx室房屋享有足以排除执行的民事权益。根据《江苏省高级人民法院关于执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，结合本案被告杨赶系悍马公司一人股东兼法定代表人，悍马公司从江阴市玫瑰园一、二期施工单位贝德铭公司承接劳务分包工程，系江阴市玫瑰园项目实际施工人，其对润泽公司享有合法有效的到期工程劳务债权。杨赶（悍马公司）与润泽公司出于清偿润泽公司欠付悍马公司农民工劳务工程款的最终目的，于2020年9月21日签订了以房抵债协议，双方签订的以房抵债协议亦不违反法律、行政法规的强制性规定，至于该协议是否具备公示性并不影响协议的效力。由此可知，杨赶与润泽公司之间存在关于买卖玫瑰园xx单元xx室房屋的合意，杨赶以其到期工程款债权作为对价支付润泽公司全部购房款，并据此实际控制案涉房屋。未办理过户登记不应归责于杨赶自身原因。二、建工公司与润泽公司在诉另案中主动降低诉请金额，相应财产保全已属明显超标的额保全，法院对案涉房屋解除查封于法有据且合乎情理。综上，杨赶对玫瑰园xx单元xx室房屋享有的实体权利能够阻却执行，建工公司主张继续查封的理由不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。经审理查明：本院立案受理建工公司与润泽公司建设工程施工合同纠纷一案中，建工公司向本院提出财产保全申请，冻结润泽公司名下的银行存款11500万元或查封、扣押相应价值的财产。2020年10月16日，本院作出（2020）苏02民初702号民事裁定书，裁定冻结润泽公司名下的银行存款11389.4829万元或查封、扣押相应价值的财产。2020年10月27日，本院到江阴市××单元××室××共计48套房产。案外人杨赶对本院查封玫瑰园xx单元xx室房屋提出执行异议，请求依法解除其购买的玫瑰园xx单元xx室房屋查封措施。2021年3月12日，本院作出（2021）苏02执异26号执行裁定书，裁定解除对玫瑰园xx单元xx室房屋的查封。另查明，2020年9月16日，贝德铭公司给润泽公司、绿城东方建设有限公司委托函，该函载明：贝德铭公司于2011年至2015年承建润泽公司开发的江阴玫瑰庄园项目的一期、二期总承包工程（合同名称《江阴润泽玫瑰庄园总承包合同》），因该工程由贝德铭公司分包给悍马公司负责总劳务承包施工。因润泽公司资金紧张，为了支持配合润泽公司一系列相关工作，同意润泽公司以房抵款，现贝德铭公司同意委托润泽公司将江阴润泽玫瑰庄园xx单元xx室房款145万元冲抵贝德铭公司部分工程款，将房冲抵给悍马公司，用于解决农民工工资等诸多问题，该抵房款项视为润泽公司支付给贝德铭公司的工程款，将从贝德铭公司与润泽公司的工程款结算款中扣除。产生一切经济纠纷与责任均由贝德铭公司承担，与润泽公司无关。2020年9月21日，润泽公司作为甲方与杨赶（悍马公司）作为乙方签订抵房协议书，载明：2011年5月贝德铭公司承包甲方开发的江阴润泽公司一期、二期主体工程。2012年11月29日贝德铭公司与悍马公司签订全权委托协议，该工程因各方原因中间停滞。经贝德铭公司与悍马公司大包单位多次协商，贝德铭公司同意将玫瑰园xx单元xx室房款冲抵工程款，经双方达成一致意见，在平等、自愿、互利的基础上，协商一致，就该工程欠款以房抵款事宜签订如下协议：一、关于工程款以房抵款的相关约定：甲方同意用玫瑰园xx单元xx室房款冲抵乙方(玫瑰园项目主体工程)部分工程款，xx单元xx室面积165.5平方，单价为8762元/平方，总价人民币145万元，此笔款项记作支付悍马公司(杨赶)工程款，从贝德铭公司工程款中扣除。二、违约责任。1、甲方不得擅自将本协议约定的房子对乙方以外的第三方进行出借、出租或出售，否则乙方有权收回该房，且甲方需向乙方支付总房款的30%的违约金，并按每日万分之五支付乙方利息。2、若乙方擅自解除合同，甲方有权收回该房，且乙方需向甲方支付总房款的30%的违约金，并按每日万分之五支付甲方利息。3、在征得甲方同意的情况下，允许乙方对玫瑰园xx单元xx室进行更名。协议签订后，润泽公司与悍马公司进行了房屋交接。又查明，2011年8月4日，润泽公司与贝德铭公司签订建设工程施工合同，约定贝德铭公司承建玫瑰园商业工程，工程承包范围为土建、水电安装、施工图全部内容。2011年12月29日，润泽公司与贝德铭公司又签订建设工程施工合同，约定贝德铭公司承建玫瑰园商住楼二期工程，工程承包范围为土建、水电安装、施工图全部内容。2011年9月27日，贝德铭公司与悍马公司签订建筑工程施工劳务分包合同，约定悍马公司劳务分包工作对象及提供劳务内容：1、工程名称为江阴玫瑰庄园一期L1、L2、L14、L15、L16、A1、A2、A7、A8、B1、B2、B11、B12、B13、2＃地下室、8＃地下室、会所；分包方式及范围为土建劳务分包，按照图纸设计及贝德铭公司要求进行施工。再查明，悍马公司于2008年5月27日核准成立，注册资本800万元，公司类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人杨赶，经营范围建筑劳务分包等。2021年9月16日，悍马公司向本院提交一份关于江阴玫瑰园xx单元xx室房屋转让杨赶的情况说明，载明：悍马公司与润泽公司于2020年9月21日签订工程款抵房协议书，润泽公司以玫瑰园xx单元xx室折价145万元作为抵偿结欠的部分工程款。悍马公司在接受该工抵房后将该工抵房及项下权利已全部转让给杨赶。因此，杨赶以个人名义向法院主张该房屋的相关权利。以上事实，有本院民事裁定书、协助执行通知书、查封房产清单、执行异议裁定书、证据交换笔录、庭审笔录、谈话笔录、当事人提交的书面材料等证据在卷佐证。本案争议焦点在于：杨赶对玫瑰园xx单元xx室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，法院应予支持：1、案外人系建设工程承包人或实际施工人；2、案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；3、案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；4、案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；5、以房抵债协议合法有效；6、以房抵债协议符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定。本案中，贝德铭公司与润泽公司签订真实的建设工程施工合同，由贝德铭公司承包施工玫瑰园一、二期工程，贝德铭公司又与悍马公司签订建设工程施工劳务分包合同，将承接工程的土建分包给悍马公司，故悍马公司是该工程项目的实际施工人，由于润泽公司结欠贝德铭公司工程款且已届清偿期，润泽公司提出以案涉房屋玫瑰园xx单元xx室抵偿工程款145万元，贝德铭公司表示同意并通知润泽公司将房屋直接抵给悍马公司，润泽公司与悍马公司签订的抵房协议，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定。且折抵的工程款数额与抵债房屋价值相当，亦未损害其他债权人的利益，故该抵房协议合法有效。悍马公司将玫瑰园xx单元xx室房屋项下权利转让杨赶是其处分民事权利意思表示，于法不悖。故杨赶对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对玫瑰园xx单元xx室查封措施应予解除。建工公司要求继续查封案涉房屋的诉讼请求，与事实和法律不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回南通建工集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费17850元，由南通建工集团股份有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  李锡胜审判员  俞 彤二〇二一年九月十七日书记员  叶锦锦本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。