山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁03民终2381号上诉人（原审被告）：李杰，男，1970年12月15日出生，汉族，淄博佰中杰商贸有限公司法定代表人，现住淄博市博山区。委托诉讼代理人：王明军，山东扬帆盛铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翟红，女，1970年5月12日出生，汉族，张店宾馆退休职工，现住淄博市张店区。被上诉人（原审原告）：崔希娟，女，1974年4月15日出生，汉族，淄博轴承厂职工，现住淄博市张店区。被上诉人（原审原告）：吴学才，男，1974年2月10日出生，汉族，淄博轴承厂职工，现住淄博市张店区。被上诉人崔希娟、吴学才的共同委托诉讼代理人：严春霞，山东齐鲁（淄博）律师事务所律师。被上诉人崔希娟、吴学才的共同委托诉讼代理人：田莉，山东齐鲁（淄博）律师事务所实习律师。上诉人李杰因与被上诉人翟红、崔希娟、吴学才房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院(2021)鲁0303民初2751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李杰及其委托诉讼代理人王明军，被上诉人翟红，被上诉人崔希娟、吴学才的共同委托诉讼代理人严春霞、田莉到庭参加调查。本案现已审理终结。李杰上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法予以改判或发回重审；2.本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定事实不清，证据不足。一、由于李杰与翟红长期分居，李杰自始至终不知翟红与崔希娟的卖房协议。李杰与翟红系夫妻关系，自2005年开始至今长期分居，为了孩子的利益至今没有办理离婚手续，婚姻状态还存续着。2014年8、9月份，翟红因儿子考大学培训等急需资金，于2014年9月28日未经李杰允许，也没有问李杰的意见，以明显不合理的价格10万元与崔希娟签订了淄博市张店区南定镇朝阳路10号院内13号楼二单元402室的房屋买卖合同，翟红还是以“李杰”的名义与崔希娟签了卖房协议。2020年8月份，该房屋办理物权不动产权证时，李杰才知晓该房屋买卖协议的存在。签订该合同时，翟红和崔希娟均没有征得李杰的同意和意见(崔希娟的丈夫吴学才也没有征得李杰的同意和意见)，事后，李杰也坚决予以追认该协议。二、该房产系国家政策福利房改房，翟红偷偷卖房子时，该房屋系多方产权。李杰原系淄博轴承厂职工，与崔希娟和其丈夫吴学才均是同事关系。李杰于1999年9月份根据国家政策福利房改房取得了涉案房屋的居住权，但不享有处分权。该房屋买卖合同签订时，房屋产权归李杰、翟红和李杰的原就职公司淄博轴承厂三方所有，即李杰和翟红对该房屋均不享有完全的处分权。三、翟红对外出卖该房屋，李杰自始至终不知道，该房屋买卖合同应当归属无效合同。我国法律规定，一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的，属于无效民事行为。因李杰与翟红家庭特殊情况，长期分居，翟红擅自处分共同财产，因此该房屋买卖合同无效。根据我国《婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，正确的理解是：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。在这里，我国制定的重要的法律规则具体是《婚姻法》之规定，即夫妻对共同财产有平等的处理权。处理即是处分权。在处分夫妻共同财产时，原则上应当征得全体共有人的同意。一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的，属于无效民事行为。四、崔希娟还没有善意取得，其购买该房产签订协议时，具有重大过失和重大过错。一审法院认为崔希娟善意取得该房产，认定事实不清证据不足。崔希娟购买该房屋时，具有明显的重大过错和重大过失。一是出让价明显不合理。在淄博市张店区三线城市买卖城市房地产房屋，以10万元/套房系明显不合理的低价交易，正常交易价应为30万元左右。二是买受人具有重大过错和重大过失。李杰与崔希娟及其丈夫吴学才均是轴承厂的同事关系，他们购买该房产应当先征求一下李杰的意见和意思，另外，他们两人也知晓该房产的特性，属于多方产权的特性，因此尚没有满足善意取得规则的条件和要求。五、针对本案，关于善意取得制度的法定规则和司法实践中的正确理解。善意取得，又称即时取得，指无权处分人将动产或不动产处分给他人，善意受让人依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权。传统观点认为，唯有动产才适用善意取得，而我国制定的规则，不动产也可以适用善意取得。我国《物权法》第106条规定了动产和不动产善意取得制度的构成要件，将该制度的适用范围扩大到包括不动产在内的财产所有权和其他物权的取得。具体案件千差万别，每个案件有每个案件的具体情况，案件事实情况稍稍发生变化，就会出现不同的法律后果。涉及到本案事实部分，根据我国《物权法》及物权法的司法解释，适用善意取得必须满足以下条件和要件：(一)存在无权处分的有关情形。即，一是处分人无所有权而处分(该房屋系有三方权利人)；二是处分人的所有权受限制而处分，如部分共有人在其他共有人不知晓或不赞同的情形下处分共有财产。就该房屋李杰和翟红共有部分70%产权，翟红未经李杰同意，擅自处分共同财产。(二)受让财产时为善意的。1、善意的标准。《关于适用若干问题的解释(一)》第十五条规定，善意的标准为“不知道转让人无处分权，且无重大过失”。法律推定受让人为善意，由真实的权利人证明受让人非善意。司法实践将“重大过失”或“过错”界定为“受让人应当知道不动产处分人无处分权而不知”，并列举了五种受让人应知的情形。而本案，崔希娟对于翟红对该房产没有处分权，应当是非常清晰的。一是，该房产系李杰的房改房或者说系李杰和翟红，或者说该房屋产权归李杰、翟红和轴承厂三方所有；二是，崔希娟买房应当先和李杰商量，或者在与翟红签协议时应先征询一下李杰的意见；三是，房屋出卖人不能让翟红代签“李杰”的名字。崔希娟应当知道转让人翟红没有完全的处分权，且存在无重大过失或过错。2、善意的判断时点。《物权法》第106条及《物权法司法解释(一)》第十八条规定，善意的时点是受让人受让该不动产或者动产时，受让指依法完成动产交付或完成不动产物权转移登记。对不动产善意取得，善意的判定时点存在两种观点，即以申请登记时为准和以登记完毕时为准。我国采用“登记完毕时”。《物权法司法解释(一)》第十八条第一款规定，不动产善意取得之善意时点，是“依法完成不动产物权登记”完毕之时。(三)支付合理价格。善意取得，要求转让行为系合理有偿的交易行为，《物权法》第一百零六条也予以认可。《物权法司法解释(一)》第十九条规定，“合理的价格”的认定应按照转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素。显然是否支付合理价格，我国采用客观标准判断，即价格是否合理。2014年正是三线城市房屋涨势猛烈时期，当时的该房屋合理的出让价应当是30万元左右，而涉案房屋交易价格10万元/套房，显然是明显不合理的极低价交易。(四)完成法定公示。《物权法》第一百零六条第一款第三项规定，公示是善意取得的必备要件，要求以登记为生效要件的应当登记，不实行登记生效要件主义的，财产交付给受让人即可。即，不动产已登记。《物权法》第十条、第十六条规定，我国对不动产实行统一登记制度，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。无论无权处分人是否交付房屋或者受让人是否支付价款，受让人只要没有办理不动产变更登记，就不能善意取得该不动产。综上，关于善意取得制度的法定规则和正确理解，结合涉案房产没有完成善意取得的构成要件：一是，该房屋系有三方权利人，仅有权利最低的一方以他人的名义对外出让；二是，2014年淄博市作为三线城市房屋涨势猛烈时期，交易价应当是30万元左右，而以10万元/套房买卖，交易价格明显不合理；三是，崔希娟具有重大过失和过错；四是，没有完成法定公示，即房屋过户登记。六、本案适用善意取得制度，判决书出现了诸多明显瑕疵。法律规定，对于共同共有财产，一方未经另一方同意，擅自处分共同财产的，属于无效民事行为。而《婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。最高法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条：关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由和充分证据证明相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，即善意取得。因此，司法实践中，适用该善意取得规则，是慎重、谨严、审慎的予以适用该规则。但是，本案明显没有善意取得。(一)该房屋买卖合同，系李杰和翟红分居期间(情形特殊)，且翟红以出卖人“李杰”的名义签字、捺印的；(二)李杰与翟红长期分居。李杰于2020年8月份，在该房屋办理房产证时，才知晓该买卖合同的存在；(三)李杰与崔希娟及崔希娟的丈夫吴学才系淄博市轴承厂同事关系，崔希娟及吴学才应当知悉涉案房屋的产权情况、特性和其他基本情况，仅有居住权，没有出让权；另外，即使签订该房屋买卖合同，对方也应当主动找李杰商量和签卖方协议，或者应当征询李杰是否同意出让的意见；再是，即使不懂法，该房屋产权的特殊情况，应当是知晓的、非常清楚的。(四)李杰没有对该房屋买卖合同予以追认；且知晓到开庭至今，自始至终拒绝追认，也坚决拒绝法庭调解；(五)本案崔希娟及其丈夫吴学才均系淄博轴承厂的职工，同事关系，且他们两人尚有一套淄博轴承厂职工的国家政策福利房改房；(六)该房屋系李杰作为淄博轴承厂职工的国家政策福利房改房；(七)签订合同时，该房屋系三方产权人，即李杰、翟红和淄博轴承厂三方所有；(八)淄博轴承厂根据国家政策规定，一个职工或家庭不得或不允许有两套以上该房屋政策房改房；如果对外出让该房改房，淄博轴承厂应根据国家政策收回该房改房；(九)该房屋出让价格明显不合理的低价，正常价应当是30万元左右；2014年淄博市三线城市房价款10万元，不可能是这个价格交易，交易价明显不合理；(十)该房屋没有完成《物权法》第一百零六条第一款第3项规定的善意取得法定公示的必备要件；(十一)本案属于共同共有财产的处分，即，该房屋李杰、翟红具有70%的产权，淄博轴承厂具有30%产权；李杰和翟红具有70%产权，属于共同共有；(十二)本案不属于司法实践中，按份共有的财产而部分共有人出让，可以适用善意取得制度的情形；(十三)本案不属于夫妻一方对夫妻共同财产有平等的处理权，他人有充分证据证明为夫妻双方共同意思表示，而适用善意取得制度的情形；本案没有充分证据证明，有夫妻双方共同意思表示；(十四)其他不可以适用善意取得的情形。综上所述，翟红冒用李杰署名“李杰”签字、捺印，其行为无效；翟红对该房屋权属属于无权处分；李杰自始至终拒绝追认该房屋买卖合同；该房屋系国家政策房改房，系三方产权人所有；根据国家政策，崔希娟及其丈夫吴学才不得拥有两套国家福利房改房；该房屋客观价格30万元左右，该交易是以明显不合理的低价出让，10万元/套房淄博作为三线城市房屋交易，没有这种极其低的交易价格；本案不可以适用善意取得规则。因此，一审法院认定房屋买卖协议合法有效，认定事实严重错误，明显违背客观事实和法律。被上诉人的一审诉求主张没有事实依据和法律依据，一审法院应当驳回被上诉人的诉讼请求。为了维护上诉人的合法权益不受损害，请求二审法院依法撤销原判决，发回重审或依法改判。翟红辩称，对上诉人的上诉无异议，上诉状陈述的都是事实。崔希娟、吴学才共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。一、本案事实清楚。第一，案涉房产为李杰、翟红夫妻共同财产，不属于法律禁止交易的标的物。第二，翟红作为夫妻一方，长期代表夫妻双方管理、处分案涉房屋，享有家事代理权。第三，崔希娟、吴学才夫妻与李杰共为轴承厂同事，对李杰与翟红的夫妻关系及翟红代夫妻管理案涉房产明知。一审时和上诉状中翟红对此事实予以确认。第四，交易价格符合市场规律。崔希娟一审时已举证证明购房价格与同时期同类房产的交易价格持平，李杰在举证期限内未举反证，依法应承担不利后果。第五，崔希娟付全款后，上诉人已将案涉房屋交付崔希娟，崔希娟长期、显著占有该房屋。即使依据《执行异议与复议规定》第二十八条之规定，买受人的权利亦应被特殊保护。上述事实能够清晰证明案涉购房合同真实、合法、有效，不能以夫妻关系的内部状态对抗外部不知情的善意买受人。上述事实一审时崔希娟均举证予以证明，且上诉人所举证据均不能推翻上述事实。因此，一审判决事实清楚、证据充分。二、本案适用法律正确。崔希娟与上诉人之间系房屋买卖合同关系，案涉福利房早在1998年就分给上诉人夫妻，产权登记底档显示为100%产权，且法律并未禁止福利房的买卖，一审依据《合同法》第四十四条认定购房合同自成立时生效，依据《合同法》第四十九条、《婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条认定崔希娟有理由相信翟红享有代理权、否定李杰的不知情抗辩，依据《合同法》第六十条判定上诉人应履行合同义务。上述法律依据一审判决均有释法说理，结合案件证据与事实，上述法律适用正确。三、上诉人的上诉理由不能成立。(一)夫妻间的内部状态在夫妻关系未解除前，不能对抗外部第三人，上诉人以“不知情”否认合同效力的上诉理由不能成立。上诉人一再称“夫妻分居”，因该事实既未对外公示，亦未有夫妻财产分别制的特殊约定，不能对抗外部第三人对夫妻共有的通常认知。不管是装修房子还是孩子上学使用卖房款，均能证实李杰对房屋已售的事实早已知情，二人位于齐悦国际一期的房产和二人孩子的高中就学时间均在2014年至2016年间，这个时点的大额进账不问来源不符合常情。且房产作为家庭大额资产，从2014年起不置于家庭控制之下不知情、不主张亦不符合常情。婚内一方享有家事代理权，依据《婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条对“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的理解为：“(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”崔希娟有理由相信卖房为夫妻双方共同意思表示。(二)案涉房产不存在禁止交易和侵害轴承厂产权的情形。福利房的权属仍由登记机关确认，房产登记档案显示，产权人为上诉人，产权份额为100%，物权登记具有公示公信力，上诉人并未在举证期限内举证证明其所称的轴承厂有30%产权，亦未举出相关法律的效力性的禁止性规定，该上诉主张不能成立。(三)善意取得制度如何理解不以上诉人的曲解而变化。载于2016年5月4日《人民法院报》上最高法程新文、司伟法官的署名文章《善意取得的构成要件与适用排除解释——以信赖利益保护的价值衡量为基点》一文的理解为：根据物权法第一百零六条的规定，善意取得的适用前提应当是无权处分。法律通过善意取得制度对无权处分情形下的受让人加以保护，实源于对交易中的第三人信赖利益的保护以及由此展开的价值衡量。保证一个本着诚信而行为的交易主体能在一个社会公认的正常交易环境下依法实现其交易目的，乃是市场经济对法律提出的最基本要求。这里交易中的第三人实际上并非某一个单独的人，而是稳定的社会经济秩序的化身。当原所有权人与信赖不动产登记或者动产占有为主的公示制度所反映的权利状态的不特定第三人之间发生利益冲突时，如果否认不动产登记或者动产占有的公示权利状态而由第三人承受交易风险，必然导致的结果就是交易人将花费大量的时间和费用进行调查，以确保其欲与之交易的物权状态的正确，如此一来，不仅对维护安全无益，也将导致交易效率的低下。因此，善意取得制度解决的正是无权处分下善意第三人(受让人)的信赖利益保护问题。在所有权人与善意第三人的利益发生冲突时，法律偏向了善意第三人信赖利益保护的一边，这显然是价值衡量的结果。对这种信赖利益的保护，正是对交易安全、秩序及效率的保护。可以说，信赖利益保护的必要性构成了善意取得制度的价值基础。在善意取得制度的适用中，对构成要件及适用范围进行妥当解释，自然也必须以此为基点。就本案而言，上诉人李杰与翟红夫妻关系属实、案涉房屋长期由翟红管理、收益属实，翟红代李杰签订《购房合同》属实且符合家事交易的一般认知，交易价格合理已举证证明(上诉人在无证据支撑的情形下称2014年房屋交易价格应当是30万元，庭审时其当庭确认为现价为30万元，这是上诉人毁约的动因)，售房款已用于家庭共同生活属实。崔希娟所举证据能证明尽了民事交易主体的一般注意义务，在上诉人不能举证证明崔希娟非善意的情形下，不予支持上诉人的抗辩符合事实与法律。在没有证据支持情况下的上诉人的反复描述并不能成为上诉理由。本案因2020年5月淄博市委市政府调整优化部分功能区域，案涉房屋被纳入淄博经济开发区，致房价骤涨，上诉人为实现毁约目的在取得产权证后拒绝履行产权过户义务，甚至不惜抹黑夫妻关系、曲解法律、歪曲事实以达目的。这种不诚信、唯利是图的背信行为，违反《民法典》第七条确定的诚信原则。每一次判决都是公平正义与社会主义核心价值观的宣示，企图以合法手段掩盖非法目的的伎俩，不应被法律所背书。因此，应依法驳回上诉人的无理上诉。崔希娟、吴学才向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告于2014年9月28日签订《购房合同》有效；2.依法确认淄博市张店区房屋归原告所有（房屋价值100000元）；3.依法判令二被告将淄博市张店区房屋不动产权证书变更登记至原告名下；4.依法判令二被告承担因不履行过户登记义务而给原告造成的律师代理费损失8000元；5.依法判令被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：原告崔希娟与原告吴学才系夫妻关系，被告李杰与被告翟红系夫妻关系。原告崔希娟、吴学才、被告李杰曾是淄博轴承厂的工作人员。2014年9月28日，被告翟红（甲方）以被告李杰的名义与原告崔希娟（乙方）签订《购房合同》，合同约定，甲方自愿将坐落于张店区院13幢2单元402号房房屋出售给乙方，甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售。同时物业交接前需付清甲方产生的物业管理费、水电、有限、通讯费及附属于该房屋的所有费用。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、装修、卫生间、储藏室、其他设施、设备，转让给受买人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。房屋价款总金额为10万元，乙方在2014年9月28日一次性付清所有购房款。该房屋土地使用权为划拨取得，根据法律有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金，双方约定，由乙方承担。甲方不负责过户费用，由乙方承担。上述《购房合同》甲方处由被告翟红签署“李杰”，乙方处由原告崔希娟签署。合同签订后，原告崔希娟按照合同约定向被告翟红支付购房款10万元，被告翟红于2014年9月28日向原告出具收条一份，注明“今收购房全款壹拾万元整（100000），李杰”，该收到条中的“李杰”系被告翟红所书写。被告翟红按照合同约定将涉案房产交付原告崔希娟。自2014年9月28日至今，原告崔希娟管理、出租涉案房产。因原、被告双方签订《购房合同》时涉案房屋还未办理产权登记，不具备办理产权转移登记，2020年8月28日，两被告完成涉案房产的不动产登记，涉案房产登记为被告李杰、翟红共同所有。为此，两原告要求确认涉案房产归其所有，并办理不动产证书变更登记。一审法院认为，原告崔希娟与被告翟红签订《购房合同》,由原告崔希娟购买被告李杰与被告翟红共同共有的位于淄博市张店区房屋。因涉案房产买卖时未办理不动产登记，后于2020年8月28日两被告办理了不动产登记，现原告要求两被告协助办理产权转移登记。被告李杰辩称涉案房产的《购买合同》中的签字非李杰本人签署，其对涉案房产的买卖不知情，并不同意出让涉案房产。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中,因被告翟红于2014年9月28日与原告崔希娟签订《购房合同》,依合同约定,原告崔希娟一次性支付该房屋的价款后被告翟红将涉案房产交付原告，原告管理、出租涉案房产时间长达六年之久。原告崔希娟支付合理对价购买房屋，有理由相信被告翟红出卖房屋是两被告夫妻双方的共同意思表示,应当认定为善意第三人。被告李杰抗辩涉案房产买卖时价格明显不合理，但未提交相关证据予以证实，且原告提交的涉案房屋交易同期其周边的房产交易信息能够证实涉案房产交易价格合理，被告李杰对此的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。《购房合同》系当事人的真实意思表示,没有违反法律的强制性规定,两原告要求确认《购房合同》有效，并确认位于淄博市张店区房屋归两原告所有符合法律规定，一审法院予以支持。现涉案房产不动产登记已完成，两被告应当协助两原告办理涉案房屋不动产权证书变更登记至两原告名下。两原告主张的律师代理费，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定,判决:一、确认原告崔希娟与被告翟红于2014年9月28日签订的《购房合同》有效；二、确认位于淄博市张店区房屋归原告崔希娟、吴学才所有；三、被告李杰、翟红于判决生效之日起二十日内协助原告崔希娟、吴学才将淄博市张店区房屋不动产权证书变更登记至原告崔希娟、吴学才名下；四、驳回原告崔希娟、吴学才的其他诉讼请求。案件受理费1150元，保全费1020元，共计2170元，由被告李杰、翟红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。翟红提交证据一：2020年9月18日翟红与崔希娟电话录音光盘一份，证明崔希娟知道案涉房屋是小产权，不是全部产权，没有涉及到李杰，证明李杰不知情。证据二：2021年5月16日轴承厂孟老师的电话录音光盘一份，证明同类房产面积、房龄相等的房屋的价值40万。证据三：轴承厂周边地区位置相近、房龄相等、面积相同的房屋的报价凭证复印件十三份，证明涉案房屋自2014年至2021年以来，价格走向占比比例70.5%。李杰质证称，对证据一无异议，翟红没有针对该房屋的出让权，崔希娟也认可。双方对交易价格10万元均认可是取得部分产权，不是全产权，即双方对价格和产权的问题均有异议。双方在通话录音中均表示该10万元价格不合理。翟红认为出让价应当是40万元，崔希娟也不认可该出让价款，因此产生纠纷。该录音证据明确的证明了善意取得当中的七种条件之一，价格明显的不合理。截止该通话录音时，翟红一直对李杰的权利熟视无睹。对证据二李杰予以认可，通过与翟红不熟悉的不存在任何利益关系的第三人的通话交流，说明现在房屋交易价格应当最低40万元。该通话录音充分证明了该涉案房屋交易价明显不合理，即根本不符合民法典物权编善意取得规则当中的条件之一。对证据三，李杰认为真实有效，充分证明了该房屋价款10万元明显不合理。崔希娟、吴学才共同质证称，对证据一的真实性无法确定，对合法性和关联性均有异议，该证据形成于一审庭审之前，在举证时限内翟红并未提交，该证据失权，即使该证据未失权，也不能证明相关争议焦点事实就是有关合同效力，该证据不具备证明案涉房产系禁止转让房产的证据能力。对证据二，如果是作为证人证言的话，证人身份不明，未接受当庭质证，不具备相应的证明力。就证言内容而言，2021年5月份的房产交易报价与2014年9月的房产实际成交价格不具有可比性。恰能证明上诉人毁约的动因是房产价格暴涨而致的不诚信行为。因此，对该证据的真实性、合法性、关联性三性均不予确认。证据三，不属法定证据的证据形式，不能证明网络信息与真实交易价格之间的相关性，不确认其真实性、合法性、关联性，上述三份证据对法庭归纳的争议焦点，均不具备证明力。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：翟红提交的上述证据，经崔希娟、吴学才质证，对其真实性和证明效力均持有异议，且证据一电话录音从证据形成时间看并非法律规定的新证据，亦不具有对上诉人主张的案涉房屋产权和李杰是否知情的证明力；证据二系案外人电话录音，无法核实通话当事人身份和其所陈述内容真实性，且在无其他客观有效证据佐证的情况下，该电话录音中的人员陈述亦不具有对于案涉房产交易价格是否合理的证明力；证据三报价凭证复印件，系其自网站自行查询的淄博房价信息，不具有与案涉房产交易价格的关联性和证明力。故对翟红提供的上述证据在本案二审中的证明效力均不予采信。二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点是案涉《购房合同》的效力问题以及崔希娟、吴学才诉求确认案涉房屋归其所有并由李杰、翟红协助其将案涉房屋办理变更登记至其名下有无事实和法律依据。李杰主张案涉房屋系其与翟红的夫妻共同财产，在未经李杰同意情况下以不合理价格，由翟红转让给崔希娟，合同应属无效。对此，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。即夫妻一方非因日常生活需要实施的法律行为，不能当然对另一方具有法律约束力，对于家庭重大事项或者重大财产的处分，夫妻双方应当取得一致意见。但当他人有理由相信为夫妻双方的共同意思表示的，对未直接实施民事法律行为的夫妻另一方发生法律效力。本案中，订立《购房合同》的翟红系李杰配偶和案涉房屋的共有产权人，翟红是以张贴卖房广告的形式公开对外出售案涉房屋。《购房合同》约定“出卖人保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索……”，作为买受人的崔希娟依照合同约定支付了对价10万元，自2014年合同订立后由翟红交付房屋，并由该两被上诉人长期持续占有、使用、收益多年，翟红亦称所得购房款系用于家庭生活开销中的婚生子女教育花费。从缔约主体身份、合同约定内容、房屋交付使用情况等合同签订背景、履行过程等环节看，崔希娟有理由相信翟红对案涉房产的处分系基于夫妻双方共同意思表示。李杰上诉主张案涉房屋买卖合同签订时产权归其与翟红以及淄博轴承厂三方共有，但未提供证据证明。虽然李杰和翟红均主张案涉房屋崔希娟支付的非合理交易对价，但并未提交充分有效证据证实。李杰作为案涉房屋共有产权人，多年来尤其是2020年办理案涉房屋产权手续期间，对于家庭重大财产的管理和情况掌握亦应知晓，其主张对案涉房屋出售概不知情明显不符合常理。因此，原审法院认定案涉《购房合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，并据此确认案涉《购房合同》有效并无不当。现案涉房屋已登记为李杰、翟红共同共有，崔希娟、吴学才基于合法有效的《购房合同》主张确认案涉房屋归其所有，并由作为出卖人的李杰、翟红履行将案涉房产协助办理变更登记至其名下的合同义务，具有事实和法律依据，应予支持。综上所述，上诉人李杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人李杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 王光龙审 判 员 陈燕萍审 判 员 杨继生二〇二一年九月十七日法官助理 张维娟书 记 员 杨 柳