四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1923民初2934号原告：平昌邦泰置业有限公司。法定代表人：彭川林，该公司执行董事。委托代理人：彭昉（特别授权），四川益州律师事务所律师。被告：覃川平，男，汉族，生于1990年4月21日，住平昌县。被告：席春梅，女，汉族，生于1991年7月13日，住平昌县。原告平昌邦泰置业有限公司（以下简称邦泰公司）诉被告覃川平、席春梅商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邦泰公司的委托代理人彭昉到庭参加了诉讼，被告覃川平、席春梅经本院传票传唤未到庭应诉，本案现已缺席审理终结。原告邦泰公司诉称，2019年8月12日，原、被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告公司建设开发的位于平昌县。该房总价款为474055元，其中原告首付144055元，其余房款330000元在银行办理按揭贷款。2019年8月27日，原、被告双方及中国农业银行股份有限公司平昌县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由农行平昌支行向被告出借人民币330000元用于购买案涉房屋，原告邦泰公司为该笔借款提供阶段性保证和抵押。2021年4月19日，因被告未按照借款合同之约定偿还贷款，农行平昌支行向原、被告双方发出《贷款提前到期通知书》，宣布贷款本息于2021年4月27日提前到期并要求被告立即归还借款本息。同时，要求原告承担保证责任。2021年4月27日，原告代被告向农行平昌支行清偿贷款本息共计340719.33元。后原告向被告催收该笔款项无果，现请求：1、判令解除原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告在解除合同之日起5日内配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续（备案号：2019004358）；3、判令被告按照合同约定承担总房款10%的违约金即计币47405.50元，该违约金从原告应退被告的购房款中直接抵扣；4、判令被告向原告支付律师费20000元；5、判令被告支付诉讼保全担保费1000元；6、判令被告承担本案的诉讼费用。被告覃川平、席春梅未作答辩。经审理查明，被告覃川平、席春梅系夫妻关系。2019年8月12日，原、被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告覃川平、席春梅在原告邦泰公司处购买原告建设开发的位于平昌县房屋一套（房屋面积为102.51平方米、房屋单价为5502.67元／平方米，房屋总价款为474055.00元）。付款方式：首付＋银行贷款（首付金额为144055.00元、银行借款为330000.00元），交付时间为2021年7月31日前完成交付。该合同同时对逾期付款的处理、规划、设计变更，面积差异处理，交付条件与交付手续，商品房质量及保修责任，合同备案与房屋登记，前期物业服务及送达等问题作出明确约定。合同附件四第2条第3项约定：如因买受人逾期偿还按揭贷款，导致贷款机构解除或要求出卖人回购房屋的或者贷款机构要求出卖人结清买受人贷款的，出卖人有权解除合同，且向买受人发出书面通知书，出卖人有权直接或贷款机构依法收回或处分买受人所购房屋；所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费及清偿，应付的贷款本息和贷款机构收回的其他费用，剩余款项用于偿付出卖人代还的贷款本息，出卖人所支付的诉讼费用和律师费用，以及向出卖人支付总房价款的10%的违约金。《补充协议》第十四条（3）项约定：无论何种原因导致合同解除，买受人均应在合同解除后的五日内配合出卖人到房屋管理部门办理合同备案登记、预告登记、抵押预售登记的注销手续。否则应按200元／天向出卖人承担违约责任，同时，出卖人有权选择单方申请办理合同备案、预告登记、抵押预告登记的注销手续。第十五条约定：若买受人逾期支付购房款，未按时足额偿还银行按揭贷款，未按照约定履行义务，出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除按照约定承担违约责任外，还应承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、评估费、邮寄送达费、公告费、拍卖拥金、税费及其他相关费用）。2019年8月27日，原告邦泰公司作为保证人，被告覃川平、席春梅作为借款人、抵押人与贷款人农业银行平昌支行签订《个人购房担保借款合同》、约定由农行平昌支行向被告覃川平、席春梅出借人民币330000元用于购买原告邦泰公司建设开发的案涉房屋，还款方式为每月等额本息还款，原告邦泰公司为该笔借款提供担保。后农行平昌支行向被告覃川平、席春梅发还借款330000元，因被告覃川平、席春梅未能按照《借款合同》之约定，如期如数履行还款义务，农行平昌支行于2021年4月19日向被告覃川平、席春梅及原告邦泰公司发出贷款提前到期通知书和担保人履行责任通知书。宣布被告覃川平的借款于2021年4月27日提前到期，要求其归还合同项下全部结欠本金323388.08元，利息17331.25元（计至2021年4月27日止）共计人民币340719.33元，同时，通知原告邦泰公司履行担保责任。在被告覃川平、席春梅没有向农行平昌支行履行还款义务的情况下，2021年4月27日原告邦泰公司向农行平昌支行履行保证责任，代被告覃川平、席春梅向农行平昌支行偿还借款本息共计340719.33元。同日，原告邦泰公司向被告发回书面通知书（按照被告提供的收取地址以顺风快递方式投递），要求被告在通知发出的15个工作日内全部偿还原告代为清偿农行平昌支行的贷款本息共计340719.33元，如拒不归还，原告将根据合同约定解除商品房买卖合同。后原告邦泰公司诉讼来院。同时查明，2019年8月20日，案涉房屋进行网上备案，其登记号为2019004358。被告覃川平、席春梅于2019年8月12日向原告邦泰公司交纳案涉房屋购房首付款144055.00元。原告邦泰公司本次诉讼支付律师费20000元、担保费1000元。上列事实有当事人陈述、户籍证明、营业执照、委托代理合同及缴费发票、《四川省商品房买卖合同（预售）》、首付款收据、通知书、农业银行进账单、个人贷款结清证明、贷款提前通知书、担保人履行责任通知书、网上银行电子回单、《个人购房担保贷款合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房屋买卖合同网上备案信息摘要、结婚证复印件、微信聊天记录、快递查询单、担保费缴费发票及庭审记录在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告邦泰公司与被告覃川平、席春梅签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》和原告邦泰公司，被告覃川平、席春梅与中国农业银行股份有限公司平昌支行签订的《个人购房担保借款合同》内容具体，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，属有效合同。合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，由于被告覃川平、席春梅作为借款人未按照借款合同之约定，如期如数偿还银行借款其行为已构成违约，导致农行平昌支行宣布贷款提前到期，原告邦泰公司按照合同的约定履行代偿义务，是其履行担保责任的具体表现。被告覃川平、席春梅在收到原告邦泰公司要求其归还代偿款项的通知后，未在合同约定的期限内偿还原告邦泰公司代偿的借款本息，故原告邦泰公司按照双方所签合同之约定，有权解除合同并按照合同的约定要求被告支付违约金、律师费、担保费以及配合原告公司完成房屋备案、注销登记手续。综上所述，对原告邦泰公司的诉讼请求，本院予以求以支持，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告平昌邦泰置业有限公司与被告覃川平、席春梅于2019年8月12日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。二、被告覃川平、席春梅在本判决生效后五日内配合原告平昌邦泰置业有限公司办理案涉房屋的备案登记注销手续（备案登记号：2019004358）。三、被告覃川平、席春梅在本判决生效后五日内向原告平昌邦泰置业有限公司支付违约金47405.50元（计算方式：房屋总价款474055元×10%）、律师费20000元、保险费用1000元。前列费用在原告平昌邦泰置业有限公司应退还被告覃川平、席春梅的购房款中直接扣除。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3120.00元，由被告覃川平、席春梅负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  牟永军二〇二一年九月二十六日书记员  罗小利四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1923民初2934号原告：平昌邦泰置业有限公司。法定代表人：彭川林，该公司执行董事。委托代理人：彭昉（特别授权），四川益州律师事务所律师。被告：覃川平，男，汉族，生于1990年4月21日，住平昌县。被告：席春梅，女，汉族，生于1991年7月13日，住平昌县。原告平昌邦泰置业有限公司（以下简称邦泰公司）诉被告覃川平、席春梅商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邦泰公司的委托代理人彭昉到庭参加了诉讼，被告覃川平、席春梅经本院传票传唤未到庭应诉，本案现已缺席审理终结。原告邦泰公司诉称，2019年8月12日，原、被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告公司建设开发的位于平昌县。该房总价款为474055元，其中原告首付144055元，其余房款330000元在银行办理按揭贷款。2019年8月27日，原、被告双方及中国农业银行股份有限公司平昌县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由农行平昌支行向被告出借人民币330000元用于购买案涉房屋，原告邦泰公司为该笔借款提供阶段性保证和抵押。2021年4月19日，因被告未按照借款合同之约定偿还贷款，农行平昌支行向原、被告双方发出《贷款提前到期通知书》，宣布贷款本息于2021年4月27日提前到期并要求被告立即归还借款本息。同时，要求原告承担保证责任。2021年4月27日，原告代被告向农行平昌支行清偿贷款本息共计340719.33元。后原告向被告催收该笔款项无果，现请求：1、判令解除原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告在解除合同之日起5日内配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续（备案号：2019004358）；3、判令被告按照合同约定承担总房款10%的违约金即计币47405.50元，该违约金从原告应退被告的购房款中直接抵扣；4、判令被告向原告支付律师费20000元；5、判令被告支付诉讼保全担保费1000元；6、判令被告承担本案的诉讼费用。被告覃川平、席春梅未作答辩。经审理查明，被告覃川平、席春梅系夫妻关系。2019年8月12日，原、被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告覃川平、席春梅在原告邦泰公司处购买原告建设开发的位于平昌县房屋一套（房屋面积为102.51平方米、房屋单价为5502.67元／平方米，房屋总价款为474055.00元）。付款方式：首付＋银行贷款（首付金额为144055.00元、银行借款为330000.00元），交付时间为2021年7月31日前完成交付。该合同同时对逾期付款的处理、规划、设计变更，面积差异处理，交付条件与交付手续，商品房质量及保修责任，合同备案与房屋登记，前期物业服务及送达等问题作出明确约定。合同附件四第2条第3项约定：如因买受人逾期偿还按揭贷款，导致贷款机构解除或要求出卖人回购房屋的或者贷款机构要求出卖人结清买受人贷款的，出卖人有权解除合同，且向买受人发出书面通知书，出卖人有权直接或贷款机构依法收回或处分买受人所购房屋；所得款项应优先支付处理房屋应交纳的税费及清偿，应付的贷款本息和贷款机构收回的其他费用，剩余款项用于偿付出卖人代还的贷款本息，出卖人所支付的诉讼费用和律师费用，以及向出卖人支付总房价款的10%的违约金。《补充协议》第十四条（3）项约定：无论何种原因导致合同解除，买受人均应在合同解除后的五日内配合出卖人到房屋管理部门办理合同备案登记、预告登记、抵押预售登记的注销手续。否则应按200元／天向出卖人承担违约责任，同时，出卖人有权选择单方申请办理合同备案、预告登记、抵押预告登记的注销手续。第十五条约定：若买受人逾期支付购房款，未按时足额偿还银行按揭贷款，未按照约定履行义务，出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除按照约定承担违约责任外，还应承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、评估费、邮寄送达费、公告费、拍卖拥金、税费及其他相关费用）。2019年8月27日，原告邦泰公司作为保证人，被告覃川平、席春梅作为借款人、抵押人与贷款人农业银行平昌支行签订《个人购房担保借款合同》、约定由农行平昌支行向被告覃川平、席春梅出借人民币330000元用于购买原告邦泰公司建设开发的案涉房屋，还款方式为每月等额本息还款，原告邦泰公司为该笔借款提供担保。后农行平昌支行向被告覃川平、席春梅发还借款330000元，因被告覃川平、席春梅未能按照《借款合同》之约定，如期如数履行还款义务，农行平昌支行于2021年4月19日向被告覃川平、席春梅及原告邦泰公司发出贷款提前到期通知书和担保人履行责任通知书。宣布被告覃川平的借款于2021年4月27日提前到期，要求其归还合同项下全部结欠本金323388.08元，利息17331.25元（计至2021年4月27日止）共计人民币340719.33元，同时，通知原告邦泰公司履行担保责任。在被告覃川平、席春梅没有向农行平昌支行履行还款义务的情况下，2021年4月27日原告邦泰公司向农行平昌支行履行保证责任，代被告覃川平、席春梅向农行平昌支行偿还借款本息共计340719.33元。同日，原告邦泰公司向被告发回书面通知书（按照被告提供的收取地址以顺风快递方式投递），要求被告在通知发出的15个工作日内全部偿还原告代为清偿农行平昌支行的贷款本息共计340719.33元，如拒不归还，原告将根据合同约定解除商品房买卖合同。后原告邦泰公司诉讼来院。同时查明，2019年8月20日，案涉房屋进行网上备案，其登记号为2019004358。被告覃川平、席春梅于2019年8月12日向原告邦泰公司交纳案涉房屋购房首付款144055.00元。原告邦泰公司本次诉讼支付律师费20000元、担保费1000元。上列事实有当事人陈述、户籍证明、营业执照、委托代理合同及缴费发票、《四川省商品房买卖合同（预售）》、首付款收据、通知书、农业银行进账单、个人贷款结清证明、贷款提前通知书、担保人履行责任通知书、网上银行电子回单、《个人购房担保贷款合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房屋买卖合同网上备案信息摘要、结婚证复印件、微信聊天记录、快递查询单、担保费缴费发票及庭审记录在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告邦泰公司与被告覃川平、席春梅签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》和原告邦泰公司，被告覃川平、席春梅与中国农业银行股份有限公司平昌支行签订的《个人购房担保借款合同》内容具体，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，属有效合同。合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，由于被告覃川平、席春梅作为借款人未按照借款合同之约定，如期如数偿还银行借款其行为已构成违约，导致农行平昌支行宣布贷款提前到期，原告邦泰公司按照合同的约定履行代偿义务，是其履行担保责任的具体表现。被告覃川平、席春梅在收到原告邦泰公司要求其归还代偿款项的通知后，未在合同约定的期限内偿还原告邦泰公司代偿的借款本息，故原告邦泰公司按照双方所签合同之约定，有权解除合同并按照合同的约定要求被告支付违约金、律师费、担保费以及配合原告公司完成房屋备案、注销登记手续。综上所述，对原告邦泰公司的诉讼请求，本院予以求以支持，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告平昌邦泰置业有限公司与被告覃川平、席春梅于2019年8月12日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。二、被告覃川平、席春梅在本判决生效后五日内配合原告平昌邦泰置业有限公司办理案涉房屋的备案登记注销手续（备案登记号：2019004358）。三、被告覃川平、席春梅在本判决生效后五日内向原告平昌邦泰置业有限公司支付违约金47405.50元（计算方式：房屋总价款474055元×10%）、律师费20000元、保险费用1000元。前列费用在原告平昌邦泰置业有限公司应退还被告覃川平、席春梅的购房款中直接扣除。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3120.00元，由被告覃川平、席春梅负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  牟永军二〇二一年九月二十六日书记员  罗小利