四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书(2018)川0121民初2792号原告：成都富仁物业管理有限公司，住所地成都市金堂县淮口镇文化街52号3.4号1栋2楼4号。法定代表人：吴诗赋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖小柱，黄飙，四川金援律师事务所律师。被告：罗桂红，女，1983年9月13日出生，汉族，住四川省金堂县。原告成都富仁物业管理有限公司与被告罗桂红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告的委托诉讼代理人黄飙，被告罗桂红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年4月1日起至2018年5月30日的物管费等费用1248元；2.判令被告按每日千分之一支付滞纳金至结清物业费止；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系金堂县淮口镇兴淮大道223号银河春天（二期）X幢X单元X楼X号房屋业主，2013年10月1日，原告与被告所在小区业委会签订了物业管理委托合同，约定由原告为该小区提供物业服务。物业费单价为0.4元/平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的权利义务，为被告方所在小区提供了规范、完善的物业服务，但被告自2016年4月1日起拒不交纳物管费等费用。经原告多次催要，被告方仍拒不交纳，故诉至本院，如上所请。被告辩称，与（2018）川0121民初2799号案件被告庄山忠等业主答辩、举证质证等意见一致，即首先，自己并未与原告签订案涉《物业管理委托合同》，故对原告举示的《物业管理委托合同》的真实性、合法性、关联性均持异议；其次，从事实上讲，原告提供的物业管理服务很差，其并未按照合同约定提供完善、规范的物业服务，小区环卫、安保及其他管理存在严重问题，有小区现状照片为证，诸多业主曾多次要求原告加强物业管理，改善物业服务质量，但原告并未履行。故被告认为原告无理由向小区业主收取物业费等费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月1日，银河春天B区业主委员会作为委托方（甲方）与受托方（乙方）即本案原告签订了一份《物业管理服务委托合同》，合同约定：第一条：甲方将银河春天B区委托于乙方实行物业管理。第二章委托管理事项：房屋建筑公用部位、公用设施、设备的管理、维修养护；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；协助社区组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理综合服务费；2.房屋共有部位和公用设施日常维修费；3.停车费；4.装潢垃圾清运费。第三章委托管理期限为5年，自2013年10月1日至2018年9月30日。第五章乙方须按下列约定，实现目标管理：1.房屋外观整洁；设备运行正常；房屋及设施、设备的及时维修、养护保证正常运行；公共环境整洁；绿化及时修剪、施肥、浇水、治虫、补种；交通秩序顺畅；护卫24小时巡护，协助辖区派出所维护小区公共区域内的治安；业主和物业使用人对乙方的满意率达到85%。第六章物业管理服务费用：物业管理综合服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.40-0.60元向住宅房屋的业主或物业使用人收取。第七章违约责任：乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。第八章附则本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。另查明，成都市发展和改革委员会发布的《中心城区生活垃圾处理费标准》，居民住户征收标准为8元/户·月。合同签订后，原告入驻被告小区，提供了小区保卫、门卫、清洁等管理服务，交纳了小区楼道电费及路灯费。被告系金堂县淮口镇兴淮大道223号银河春天（二期）X幢X单元X楼X号房屋业主，其房屋建筑面积为88.37㎡。2016年4月1日起，被告以小区物业提供的服务太差等为由未交纳物业费等费用。截至2018年5月30日，欠费26个月，物业费919元（原告主张910元），垃圾费208元，电费130元，共计1257元（原告主张1248元）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，关于银河春天B区业主委员会是否依法选聘原告并签订物业服务合同，本院（2017）川0121民初2819、2820、2821、2822号民事判决书及成都市中级人民法院（2017）川01民终15034号生效裁判已查明认定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，故案涉《物业管理服务委托合同》应属合法有效，合同对全体业主具有约束力。业主应当根据合同约定履行相关义务。关于被告辩称的原告提供的物业管理服务质量太差，小区现状是脏、乱、差，环卫、安保、公共区域管理等存在严重问题，故原告不应向业主收取物业费。本院认为，原告举示了聘请安保、清洁等人员的情况说明、更换和维修灯光、管道等公共区域的票据、小区其他业主交纳物业费的收款收据、原告交纳电费的发票和凭条等证据，上述证据符合证据规则要求的真实性、合法性、关联性，相互能予印证，能够证明原告在小区提供了相应的物业管理服务。而业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务企业履行合同义务存在瑕疵或违约行为，业主应当根据双方合同的约定追究合同相对方的违约责任。本案中，即应当根据《物业管理服务委托合同》第七章之规定，由甲方要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，并可以根据合同法第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及国务院《物业管理条例》等相关规定，要求合同相对方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业委会怠于行使合同权利的，业主应当通过召集业主大会后另案主张，而不应以物业服务不达标，存在瑕疵为由拒交物业费。有直接侵权人的，应当根据侵权法的相关规定另案主张。关于具体费用问题。原告主张被告2016年4月1日起至2018年5月30日的物业服务费等费用，其提供了欠费清单、成都市发改委文件、小区其他业主交纳物业费的收款收据、原告交纳电费的发票和凭条等证据。本院认为，上述证据符合证据规则要求的真实性、合法性、关联性，相互能予印证，能够证明原告收取物业服务费等费用的标准及被告欠费金额等事实，本院依法予以采信。故原告要求被告支付尚欠的物业费等费用，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金问题，本院认为，虽然案涉合同对滞纳金进行了约定，但根据被告的陈述和举证，原告履行合同确系存在瑕疵，故本院对原告要求被告支付滞纳金的主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗桂红于本判决生效之日起十日内向原告成都富仁物业管理有限公司支付2016年4月1日起至2018年5月30日的物业服务费等费用1248元；二、驳回原告成都富仁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告成都富仁物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 卢 万二〇一八年六月二十七日书记员 王唯一