广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂04民终926号上诉人（原审被告）：黄勇华，男，1987年4月4日出生，汉族，销售，户籍住址广西梧州市龙圩区，现住广西梧州市龙圩区。被上诉人（原审原告）：广西梧州市信宇物业管理有限公司龙圩分公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道182号龙宇茗都俊景居G栋一楼，统一社会信用代码91450406569069045E。负责人：黄国弟，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟火生，广西通途律师事务所律师。原审原告：广西梧州市信宇物业管理有限公司，住所地广西梧州市奥奇丽路19号四楼，统一社会信用代码9145040079970127X7。法定代表人：黄国弟，该公司总经理。原审第三人：梧州市天乐房地产开发有限公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道186号，统一社会信用代码91450400799748756U。法定代表人：吴小敏，该公司经理。上诉人黄勇华因与被上诉人广西梧州市信宇物业管理有限公司龙圩分公司（以下简称信宇龙圩分公司）、原审原告广西梧州市信宇物业管理有限公司（以下简称信宇公司）、原审第三人梧州市天乐房地产开发有限公司（以下简称天乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2021）桂0406民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭于2021年8月23日公开开庭进行了审理，上诉人黄勇华、被上诉人信宇龙圩分公司负责人黄国弟及其委托诉讼代理人钟火生、原审原告信宇公司法定代表人黄国弟到庭参加诉讼。原审第三人梧州市天乐房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人黄勇华的上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人未履行消防职责、未尽到安全保障义务且造成多次失窃后果、被上诉人因为部分业主不缴纳物业费对整个小区停电违反合同、2017年6月天乐开发商已经终止与被上诉人的物业服务合同、被上诉人2018年4月前的物业费已经超过6年的诉讼时效。2.物业服务费已经包括电梯运行费用，被上诉人针对电梯运行费单独收费并不符合法律规定。3.一审法院判决上诉人支付垃圾处理费无事实依据，且被上诉人接受委托的时间是2019年1月1日。4.涉案小区全体业主自始至终与信宇龙圩分公司没有合同关系。5.涉案小区筹委会于2019年11月已接管涉案小区所有工作，小区业主委员会已经于2020年4月正式成立，于2020年6月正式去函要求被上诉人无条件撤走，被上诉人无权收费，一审法院支持业主缴费错误。被上诉人信宇龙圩分公司答辩称，一审查明的事实清楚，程序合法，而且有多份的生效判决予以印证，还有其他业主交费一直交到被上诉人的服务期限。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审原告信宇公司答辩称，其答辩意见与被上诉人信宇龙圩分公司意见一致。原审第三人天乐公司未进行上诉答辩。信宇龙圩分公司向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令被告向原告支付物业服务费5,322.7元、电梯运行费810元、生活垃圾处理费452元，合计6,584.7元，并以6,584.7元为基数，从起诉日起按同期银行间同业拆借利率四倍计算逾期违约金，直至被告完全付清全部费用之日止；2．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实如下：位于广西梧州市龙圩区人天乐公司开发建设。被告黄勇华是广西梧州市龙圩区西南大道186号港景居Ｆ幢802号房的业主，2018年11月6日办理不动产产权证登记，房屋建筑面积121.04㎡。广西梧州市信宇物业管理有限公司苍梧分公司（以下简称信宇苍梧分公司）为原告信宇公司的分公司，信宇苍梧分公司于2018年1月9日经工商登记变更为信宇龙圩分公司。2012年10月25日，信宇苍梧分公司作为甲方与被告黄勇华作为乙方（港景居Ｆ幢8层802号房，建筑面积122.36㎡）签订了《港景居小区前期物业管理服务合同》，约定：一、甲方的责任、权利、义务，其中约定由甲方对乙方的物业提供物业管理，根据建设部有关规定承担保修与维修责任，根据物业的实际情况对公用配套设施进行维护与管理，负责小区公共场所卫生清洁及交通与车辆停放秩序的管理，维护楼宇公共秩序，包括保安24小时门岗执勤，对小区重点部位至少2个小时巡逻一次，对乙方室内装修实行监督与管理，对于影响建筑物结构、立面外观、给排水、线路、公用设施、设备的不合理装修方案及要求，甲方有权拒绝。二、乙方的责任、权利、义务，其中约定乙方有义务按本合同约定交物业管理服务费及应该分摊的费用。四、住宅房屋物业管理服务费由甲方按产权合计建筑面积0.70元／月／㎡向业主或物业使用人收取，物业管理费用构成包括以下部分：（1）公共部位清扫保洁卫生费；（2）小区公共安全治安防范管理服务费；（3）公共绿化维护服务费；（4）公共设施和设备日常运作维护及保养费；（5）管理人员、服务人员工资及有关劳保福利费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。物业管理服务费，自乙方办理物业交接手续之日起计算，物业管理服务费按每半年收取一次，交房半年后不住（用）的物业管理费用按建筑面积0.60元／月／㎡向业主收取，乙方应于应交物业管理服务费的当月十日前到甲方交纳物业管理服务费，也可通知甲方定期上门收取。逾期不交，每天按所欠物管费的3‰加收滞纳金，同时甲方有权按《物业管理条例》有关规定催收。物业管理服务费收费标准的调整，每2年可根据物价水平按物价局审批的标准作出调整，并经业主委员会审定同意。物业管理收费标准：其中，物业管理费：住宅0.70元／㎡；电梯维护费：3至5楼25元／户，6至12楼30元／户；垃圾清运费：7元／月（帮环卫站代收，如环卫站调整按调整价收取）。被告自2015年12月起至2020年9月未向原告支付物业服务费，自2018年7月起至2020年9月未向原告支付电梯运行费，自2016年2月起至2020年9月未向原告支付生活垃圾处理费。因被告未交纳相关物业管理服务等费用，原告向该院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。在诉讼过程中，信宇公司向该院申请作为原告参加诉讼，并经该院准许作为原告参加诉讼。被告向该院申请追加天乐公司作为第三人参加诉讼，亦经该院准许作为第三人参加诉讼。庭审中，原告信宇公司表示由信宇龙圩分公司承受本案的诉讼权利。另查明，2011年10月18日和2012年3月4日，第三人天乐公司与信宇苍梧分公司分别签订《物业管理委托合同》《前期物业管理委托合同》，约定第三人选聘信宇苍梧分公司作为港景居一、二期小区的前期物业服务企业。上述二份合同到期后，2014年7月18日，第三人与信宇苍梧分公司签订《前期物业管理委托合同》，约定第三人选聘信宇苍梧分公司作为港景居一、二期小区及祥景居小区的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2014年7月18日起至2016年7月17日止，该物业的管理服务费用，住宅房屋由信宇苍梧分公司按建筑面积0.75元／月／㎡向业主或物业使用人收取，电梯运行费按每月30元结算，由信宇苍梧分公司向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日收取物业管理费欠费总额3‰的滞纳金等内容。2017年6月20日，第三人天乐公司与广西梧州悦嘉物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定第三人选聘广西梧州悦嘉物业服务有限公司作为港景居一、二期小区及祥景居小区的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2017年7月1日起至2019年6月30日止。根据原告提供的天乐公司诉信宇公司占有排除妨害纠纷一案（2020）桂0406民初136号民事判决书，该生效判决载明，天乐公司起诉状中承认其新聘的物业服务企业无法进场开展服务。2017年8月24日,第三人与梧州市鸿旭物业服务有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定第三人选聘梧州市鸿旭物业服务有限公司作为港景居一、二期小区及祥景居小区的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2017年8月25日起至2019年8月22日止。根据原告提供的信宇公司诉梧州市鸿旭物业服务有限公司占有排除妨害纠纷一案（2019）桂0406民初998号民事判决书，该生效判决认定梧州市鸿旭物业服务有限公司没有进驻港景居一、二期开展物业管理服务。再查明，2012年11月21日，苍梧县物价局、苍梧县住房和城乡建设局作出苍价［2012］30号《关于龙宇茗都俊景居、港景居、祥景居小区住宅物业管理服务收费的批复》，同意从2012年12月1日起港景居、祥景居小区住宅物业管理服务费按建筑面积0.75元／月／㎡收取。2014年3月28日，梧州市龙圩区环境卫生管理站委托信宇物业代表该站按收费标准收取各户垃圾处理费。2019年1月1日，梧州市龙圩区环境卫生管理站委托信宇苍梧分公司从2019年1月起代行征收港景居小区住户的生活垃圾处理费，按照梧州市城市生活垃圾处理费收费标准，每户每月9元。2020年11月19日，梧州市龙圩区环境卫生服务站出具证明，证实港景居小区、俊景居小区、祥景居小区的生活垃圾处理费已由原告信宇龙圩分公司垫付至2020年9月30日。又查明，原告与第三人于2014年7月18日签订的《前期物业管理委托合同》服务期限于2016年7月17日到期后，原告仍在港景居小区提供物业管理服务至2020年9月30日。港景居小区于2020年4月26日成立了港景居业主委员会。一审法院审理认为，信宇苍梧分公司为原告信宇公司的分公司，信宇苍梧分公司代表原告信宇公司与被告黄勇华于2012年10月25日签订的《港景居小区前期物业管理服务合同》、与第三人天乐公司分别于2011年10月18日、2012年3月4日和2014年7月18日签订的《物业管理委托合同》《前期物业管理委托合同》，均是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，是合法有效的，上述合同对原告及作为该小区业主的被告均具有约束力。关于原告信宇龙圩分公司的主体资格问题。本案中，信宇苍梧分公司是原告信宇公司的分公司，信宇苍梧分公司经工商登记变更为信宇龙圩分公司，原告信宇公司明确表示本案诉讼权利由原告信宇龙圩分公司承受，因此，原告信宇龙圩分公司向被告主张物业服务费等费用，符合法律规定，原告信宇龙圩分公司的主体适格。关于本案的争议焦点，一是原告履行物业服务义务是否符合合同约定；二是原告主张的2018年4月前的物业服务费等费用是否超过诉讼时效；三是原告诉请的各项费用应否得到支持；四是原告诉请的违约金应否得到支持。一、关于原告履行物业服务义务是否符合合同约定的问题。根据原告与被告签订的《港景居小区前期物业管理服务合同》的约定，原告有依合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范提供维修、养护、管理和维护等物业服务义务，被告有依合同约定交纳物业管理服务费等费用的义务。原告已依上述合同约定履行相应的义务，对小区物业进行了维修、养护、管理等，被告虽然认为原告没有提供相应的物业服务，但并未否认原告已提供物业服务的事实，即便原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，原告的服务质量不能为被告所接受，但原告的物业管理行为不足以成为被告拒交物业服务管理费等费用的法定事由，况且被告不交纳物业管理服务费等费用，必然会影响小区公共设施设备的正常使用和运转，损害小区其他正常交费业主的合法权益。被告的抗辩理由不成立，该院不予采纳。二、关于原告主张的2018年4月前的物业服务费等费用是否超过诉讼时效的问题。被告抗辩原告主张的2018年4月前的物业服务费用超过诉讼时效，该院认为，物业服务是连续性的工作，在原告不间断地提供服务的过程中，被告欠付的物业服务费不断进行累计，因而数额是不确定的，原告提供物业管理服务至2020年9月30日，即是到2020年9月30日，被告欠付的物业服务费数额才确定下来，而被告欠付物业服务费的行为也是一种违约行为，被告的违约行为也是持续不断的，因此，原告提起本案诉讼，没有超过法定的诉讼时效。对被告的该项辩解，该院不予采纳。三、关于原告诉请的各项费用应否得到支持的问题。原告主张的物业服务费、电梯运行费是根据合同约定收取的费用，原告主张的生活垃圾处理费是梧州市龙圩区环境卫生管理站委托原告依法向被告收取的费用，根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主对于物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院请求物业公司承担违约责任，但不能以此为由拒绝交纳物业服务费。被告未根据合同约定按时向原告交纳相关物业费用，其行为属于违约行为，依法应当承担相应的责任。故原告起诉要求被告支付拖欠的物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费，符合双方合同约定，于法有据，该院予以支持。关于物业服务费，该院认为，虽然合同约定物业服务费标准按0.7元/月/㎡计算，但合同亦约定物业服务费收费标准每2年可根据物价水平按物价局审批的标准作出调整，鉴于涉案小区直至2020年4月才成立业主委员会，需经业主委员会审定同意才能调整物业服务费收费标准不符合实际情况，而物业服务费调整为0.75元/月/㎡经过相关主管部门审批同意，且原告与第三人于2014年7月18日签订的《前期物业管理委托合同》约定住宅房屋由原告按建筑面积0.75元/月/㎡向业主或物业使用人收取，该合同对小区业主也产生约束力，故原告诉请物业服务费按0.75元/月/㎡计算合情合理。鉴于原、被告物业合同中约定按产权合计建筑面积计算物业服务费，合同中明确被告的建筑面积为122.36㎡，而被告于2018年11月办理不动产产权证，确认房屋建筑面积为121.04㎡，故原告诉请的物业服务费分两个阶段计算较为合理。经核实，被告应支付2015年12月至2020年9月的物业服务费为5,300.9元（122.36㎡×0.75元/月/㎡×36个月+121.04㎡×0.75元/月/㎡×22个月）。关于电梯运行费，根据合同约定，电梯运行费按30元/月计算，被告应支付2018年7月至2020年9月的电梯运行费为810元（30元/月×27个月）。关于生活垃圾处理费，根据合同约定，生活垃圾处理费按每户7元/月收取，根据原告提供的2019年1月1日的委托书，生活垃圾处理费按每户9元/月收取，被告应支付2016年2月至2020年9月的生活垃圾处理费为434元（7元/月×35个月+9元/月×21个月）。以上三项费用合计6,544.9元。对于原告诉请的超出部分，该院不予支持。四、关于原告诉请的违约金应否得到支持的问题。虽然《港景居小区前期物业管理服务合同》对逾期支付物业服务费用约定了违约金，但鉴于被告延期支付物业服务费用的原因，与原告在履职过程中不尽完善有一定关系，故对原告主张违约金的请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、被告黄勇华应于本判决生效之日起十日内向原告广西梧州市信宇物业管理有限公司龙圩分公司支付物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费共6,544.9元；二、驳回原告广西梧州市信宇物业管理有限公司龙圩分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告广西梧州市信宇物业管理有限公司龙圩分公司负担1元，被告黄勇华负担24元。二审诉讼中，由于上诉人提交的证据均为在一审时已经提交并质证的证据，不是新证据，本院不予重复认证。由于上诉人无法提交证据否定一审法院查明的事实，被上诉人对一审法院查明事实无异议，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为黄勇华应否支付物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费共6,544.9元给被上诉人信宇龙圩分公司。信宇苍梧分公司作为原审原告信宇公司的分公司，与上诉人黄勇华于2012年10月25日签订的《港景居小区前期物业管理服务合同》、与第三人天乐公司分别于2011年10月18日、2012年3月4日和2014年7月18日签订的《物业管理委托合同》《前期物业管理委托合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应遵照执行。信宇苍梧分公司是信宇公司的分公司，后变更登记为信宇龙圩分公司，信宇公司明确表示本案的诉讼权利由信宇龙圩分公司承受，因此一审法院认定信宇龙圩分公司的主体适格正确，本院予以认可。按本案事实，信宇龙圩分公司实际履行物业服务至2020年9月30日，一审法院依据双方签订的物业服务合同约定的具体收费标准及上诉人欠费情况，经核算支持被上诉人合法范围内的物业服务费、电梯运行费、生活垃圾处理费共6544.9元正确，本院予以支持。至于上诉人认为被上诉人没有按照合同约定履行物业服务、开发商天乐公司已经于2017年6月终止与被上诉人的物业服务合同、被上诉人2018年4月前的物业服务费已过诉讼时效等理由拒缴本案费用不能成立，一审法院对此已经作了充分的论述，本院不予赘述。综上所述,上诉人黄勇华的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。上诉案件受理费50元,由上诉人黄勇华负担。审 判 长  曾 超审 判 员  林 远审 判 员  刘创祥二〇二一年九月二十七日法官助理  黄仕灵书 记 员  周静兰书 记 员  林柏宇