贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终7798号上诉人（原审被告）：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座。法定代表人：欧昊翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：张婕妤，贵州朝华明鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄静，女，1984年11月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：方彦忠，男，1976年7月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：穆昌富，贵州圣思律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱锡武，贵州圣思律师事务所律师。上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称：电建地产公司）因与被上诉人黄静、方彦忠商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初4120号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理。经上诉人申请书面审理，本案仅书面审查，本案现已审理终结。上诉人电建地产公司上诉请求：1、撤销原审判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、导致逾期办证的根本原因在于政府而非上诉人，办理土地使用权证系政府的职责，该情况是上诉人不能控制与预料的。因此，根据相关规定及双方的约定，上诉人不应当承担违约责任。一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。并且根据双方签订的《商品房买卖合同》中补充协议4.2条的约定，在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担违约责任。逾期办证并非上诉人责任造成的，该客观事实符合双方约定的免责事由，上诉人不应当承担违约责任；二、（2016）黔01民终4236号、（2017）黔01民终4200号、（2018）黔01民终7194号、（2019）黔0113民初163号，以上四份判决书均认定合同中违约金应当按照分段的方式计算，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的相关规定，即便上诉人应承担违约责任，违约金也应当分段计算。因此，一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以纠正。三、即便上诉人应当承但违约责任，一审判决每日万分之一的违约金也过高，不利于案涉项目的后期建设，二审法院应当按照双方合同约定的违约金标准的50%予以调减。被上诉人黄静、方彦忠未发表答辩意见。原审原告黄静、方彦忠诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理商品房所有权转移登记的违约金，计人民币66616元（以843244为基数，按每日万分之一从2017年2月1日计算至2019年3月30日）；2.本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明事实，原、被告于2013年12月5日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所售位于观山湖区金阳北路房屋一套，房屋总价款为843244元。合同第二十二条第三款载明（一）出卖人承诺于2017年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起/日内退还买受人已付款，并按照/利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件十二补充协议第3.1条载明“出卖人与买受人双方确认，本《商品房买卖合同》所指的书面通知方式包括贵阳当地媒体公告、函件、电话或短信通知等，出卖人有权选择上述任一方式进行通知。双方同意将媒体、电话、短信通知当日或函件以挂号信形式寄出后（以邮戳为准）五天即视为信息已送达买受人。买受人保证出卖人和买受人签订的《商品房买卖合同》中所列买受人通讯地址、联系电话必须准确，买受人通知地址以本合同列明的联系地址为准。买受人通讯地址、联系电话若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此导致出卖人发出的通知延误或无法送达买受人，其所有的相关责任均由买受人自行承担”。第4.2条载明在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。《商品房买卖合同》签订之后，原告向被告支付了全部购房款。同时查明，2010年3月26日，贵州省国土资源厅贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局（以下简称高新区国土局）与贵州芊芊园艺新技术发展公司（以下简称芊芊园艺公司）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，高新区国土局出让了原乌当区野鸭乡养马村（现观山湖区金麦社区养马村）137373.3㎡国有土地给芊芊园艺公司，该公司于2000年8月办理了《土地使用权预登记证》（筑预登[2000]字第112号）。2010年3月26日，被告与高新区国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地编号为金阳2009-10地块，土地出让金为13.8亿元，被告于2012年7月付清了全部土地出让金。芊芊园艺公司以出让方式取得的137373.3平方米国有土地位于“金阳2009-10号”地块出让红线范围内。2011年5月25日，贵阳市土地储备中心金阳新区分中心、高新区国土局土地开发储备交易中心（甲方）与芊芊园艺公司（乙方）签订《国有土地使用权收购合同》，收购贵州芊芊园艺新技术发展使用的137373.3平方米国有土地的使用权，约定合同签订后30日内乙方协助甲方办理土地使用权注销登记。2018年12月28日，贵阳市不动产登记中心发布《筑预登[2000]字第112作废公告》。另查明，2019年3月28日，被告取得观山湖区金阳北路378号中国水电?观府壹号一组团（一期）35-44号楼产权初始登记。同日在售楼部张贴《关于“电建地产?观府壹号”项目一组团一期（35-44栋）不动产权证办理公告》和《业主办理不动产权证须知》，其中《业主办理不动产权证须知》中载明“电建地产?观府壹号项目一组团一期第35、36、37、38、39、40、41、42、43、44栋已于2019年3月28日取得房屋所有权初始登记，具备办理不动产权证（商品房转移登记）条件……”2019年3月30日，被告在贵阳晚报刊登《“电建地产?观府壹号”项目不动产权证办理公告》，通知业主办理不动产权证，后又于2019年4月1日向原告邮寄了不动产权证办理通知书。再查明，被告取得案涉商品房预售许可证的时间为2015年5月19日。上述事实，有《商品房买卖合同》、业主接房确认书、国有建设用地使用权出让合同、EMS邮单、国有土地使用权收购合同、观山湖区人民政府关于完善收回贵州芊芊园艺新技术发展公司国有土地使用权手续的函、请示、作废公告以及当事人陈述等在卷佐证，经庭审举证、质证，予以认定。原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力，原告已按约付清房款，被告未能按期将办理商品房转移登记所需的文书及时交付原告，其辩称系由于政府未及时注销芊芊园艺公司土地使用权预登记证所致，对此一审法院意见如下：被告作为一家房地产开发企业，明知需先取得土地使用权证书之后，方可开展预售，即便因其他原因未能及时获得该证书，其也清楚该证书在办理初始登记等手续时的重要性，其应当积极采取措施及时补办，而不是放任不管，直至在2016年需要办理初始登记之时，才着手解决。因其未能在2017年1月31日前取得土地使用权证，导致其不能办理初始登记，进而不能按时将办理转移登记有关文件交付给原告的责任由其自行承担。故，被告的免责事由不成立，应当承担违约责任。关于逾期办证的违约金标准，《商品房买卖合同》中已明确约定违约金按照已付房款的每日万分之一计算，原告要求从2017年2月1日计算至2019年3月30日，被告于2019年3月28日取得产权初始登记，又于2019年3月30日在贵阳晚报刊登《“电建地产?观府壹号”项目不动产权证办理公告》。被告主张原告诉请部分超过诉讼时效，经查，原告于2020年5月25日向一审法院提起诉讼，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，结合案涉合同约定，一审法院将违约金的计算期间调整为从2017年5月25日起至2019年3月30日止，共计675天，计算为56919元，超出部分不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告方彦忠、黄静支付违约金56919元；二、驳回原告方彦忠、黄静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取732元，由原告方彦忠、黄静负担107元，被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担625元。二审中，双方当事人未提交新证据，本案其余事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。履行义务不符合约定的，应当继续履行合同以及承担相应的违约责任。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人双方应当按照合同的约定全面履行各自义务。现买受人已经按照合同约定支付了购房款，则出卖人有义务按照约定的时间向买受人交付房屋、按照约定的时间为买受人办理房屋所有权转移登记手续或者将办理房屋所有权转移登记需要由出卖人提供的材料提供给买受人。但由于上诉人未在双方约定时间将办理房屋产权转移登记需由出卖人提供的材料提供给买受人，则电建地产公司构成违约，依法应当承担违约责任。针对上诉人提出的上诉理由，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；……”的规定，房开企业取得商品房预售许可证的前提条件之一就是取得土地使用权证书。上诉人于2015年5月19日取得了案涉项目的《商品房预售许可证》，依照程序规定，电建地产公司应当取得该项目的土地使用权证书，否则，电建地产公司不得对项目房屋进行预售。现电建地产公司既然取得《贵阳市商品房预售许可证》并与买受人签订《商品房买卖合同》，就应当按照合同的约定全面履行应当由出卖人承担的义务。而且，双方签订《商品房买卖合同》之时至约定出卖人取得初始登记并将办理所有权转移登记的有关文书交付给买受人的2017年1月31日有数年之久，上诉人也有足够的时间补办相关手续。电建地产公司因没有取得土地使用权证导致不能办理初始登记和交付转移登记文件的后果，不应当由买受人承担。上诉人要求根据补充协议第4.2条的约定，免除出卖人的责任，本院认为，根据双方合同约定，只要出卖人在2017年1月31日之前将应当由其提交的办理所有权转移登记手续的资料提交政府职能部门，则其完成办理商品房转移登记手续的义务，若因政府职能部门的效率问题导致买受人取得房屋所有权证书的时间延后，则出卖人不承担违约责任。而本案是由于上诉人没有在2017年1月31日之前取得土地使用权证所导致的逾期，非双方约定的免除出卖人责任的情形。故电建地产公司称已经履行了协助义务、是由政府职能部门造成的不能办理初始登记的理由不能成立，对其要求免除违约责任的主张，本院不予支持。关于分段计算的理解问题，双方《商品房买卖合同》第二十二条明确约定，“1．约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”，也就是说，双方以365日作为违约程度的界限，如果出卖人在365日内交付了办理权属证书的资料，违约金标准为已付房价款的万分之一；如果超过365日仍然没有交付，就应当按照日万分之一的标准承担违约责任。本条是针对违约行为的止点不同作出的不同违约金标准的约定，但一个行为不可能有两个止点，因此在计算违约金时不可能有两个标准。现在，出卖人违约时间已经超过365日，就应当按照日万分之一标准计算违约金。故上诉人要求分段计算的主张不能成立。关于日万分之一违约金标准是否过高的问题，法律规定，当事人认为违约金过分高于所遭受的实际损失的情况下，违约方可以申请以实际损失为标准进行调减，同时，违约金还兼具惩罚性与补偿性双重属性，在本案中，日万分之一的违约金是否过分高于被上诉人的实际损失，需要由上诉人举证，但上诉人不能证明其该主张，故对其要求将违约金调减至日万分之零点五的请求，本院不予支持。就上诉人提出其已经交付房屋，办理房屋所有权转移登记手续仅为出卖人的合同附随义务，不应当承担主合同违约责任的问题，所谓附随义务，是指在合同约定之外当事人应当依照诚实信用原则，承担的通知、保密、协助、注意、保护等义务，在商品房买卖合同中，交付房屋以及保证买受人按时取得房屋所有权证书均为出卖人应尽的主要合同义务，上诉人认为办理房屋所有权转移登记手续仅系出卖人的附随义务是对法律的误读，本院不予采信。既然上诉人违约，就应当按照双方约定的逾期办证违约金标准支付违约金。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1464元，由上诉人中国电建地产集团贵阳有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年九月二十七日书记员  张鑫