北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12000号上诉人（原审原告）：胡贵英，女，1960年6月11日出生。委托诉讼代理人：包庆华，北京市闻泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京丰利源房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区礼贤镇小马坊村1号。法定代表人：常连刚，经理。委托诉讼代理人：李建新，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振峰，北京泓聚律师事务所律师。上诉人胡贵英因与被上诉人北京丰利源房地产开发有限公司（以下简称丰利源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡贵英上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持我一审诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由丰利源公司承担。主要事实和理由：1.一审法院严重违反法定程序，未依法追加常连刚和常洋为被告。2.一审法院对双方过错认定错误，丰利源公司是专业的房地产开发公司，出售未取得建设工程规划许可证的房屋系恶意违反国家法律规定。胡贵英作为普通公民，不具备房屋买卖的专业知识，系受害方。在行政机关下发处罚决定书情况下，丰利源公司隐瞒事实，导致胡贵英遭受重大损失，完全是丰利源公司单方过错造成。3.胡贵英提出的经济损失赔偿符合双方约定及法律规定，应依法改判支持胡贵英全部赔偿请求。丰利源公司辩称：同意一审判决。2021年1月，胡贵英向一审法院起诉请求：1.丰利源公司退还购房款以及房屋租金60万元，并支付占用资金利息（自2016年6月10日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；2.丰利源公司赔偿装修损失192943元、停水停电期间租金损失24000元，房屋租金差价损失306000元；3.丰利源公司给付违约金60000元；4.丰利源公司将涉案房屋地上物部分的拆迁款支付与胡贵英；5.诉讼费用由丰利源公司承担。一审法院认定事实，丰利源公司（出租方、甲方）与胡贵英（承租方、乙方）签订《房屋承租合同》，约定为改变甲方单位职工住宿条件，经甲方职代会批准决定，在北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民建设用地兴建职工宿舍。本着自愿公平的原则，将甲方部分房屋（职工宿舍）及所占土地的使用权出租给承租方（乙方），经甲乙双方协商达成如下协议：乙方自愿承租甲方的宿舍3号院，房屋用途为居住，同时甲方将该房屋及院落所占土地的使用权出租给乙方，房屋及院落所占土地面积180平方米，建筑面积120平方米，共6间，北房4间，厢房2间；租期自合同签订之日至2047年5月1日，共34年，承租期满后，地上物归乙方所有。如需续租需要重新办理手续，在同等条件下乙方拥有优先签定权；双方同意上述房屋租金为人民币60万元；付款方式为一次性付款；甲方权利义务，乙方付清租金后，甲方将房屋于2013年5月1日前交付使用；甲方交房后，按国家规定对于房屋质量执行一年保修，保修期过后的房屋维修由乙方负责，如需甲方协助维修，费用由乙方承担；甲方保证乙方正常的供水、供电，水费暂定3元/吨，电费暂定0.8元/度由乙方承担，水电费上调、下调按国家标准相应调整；甲方负责该居住区域公共设备设施的日常管理和维护，每户每年按500元的价格向乙方收取公共设施设备维护和卫生清洁管理费，费用为每年收取一次；甲方负责该居住区的绿化和群众体育设施的完善，费用由甲方承担；乙方权利义务，乙方须按双方约定的付款方式如期付款给甲方；乙方对地上房屋享有所有权，对房屋所占土地享有34年使用权，即2013年5月1日至2047年5月1日；乙方保证在不改变房屋主体结构，不影响公共设施，不妨碍其它住户的情况下对房屋实施装修；乙方不得私自拆改，扩建和增添房屋，确需改动，必须征得甲方同意，并签订书面协议；在土地使用期内，乙方有权将房屋及院落所占土地使用权剩余的年限出租、转让、赠与、继承。房屋及院落所占土地使用权发生转移时，乙方应到甲方公司办理变更手续，两年内甲方不收取转让手续费，两年后乙方如转让甲方收取手续费5000元；乙方所租房屋及房屋所占土地不得对外抵押等其他用途；乙方使用房屋，须遵守国家法律法规及乡规民约，同时爱护村内公共设施，不得影响其他居民的正常生活并接受甲方的监督和管理；如公共设施不能满足使用，需要增加设备、整体改造或维修时，由甲方负责组织协调，费用由乙方（住户）共同承担；如遇国家土地整改、征地、拆迁、地上物补偿归乙方所有；乙方保证按期缴纳水、电、管理费等相关费用；本合同生效后，甲乙双方不得随意更改或终止，如有违反，须向对方支付协议约定总租金10%的违约金，并赔偿对方因此造成的全部损失。甲方签订时间为2013年5月1日，乙方签订时间为2013年5月29日。合同签订后丰利源公司向胡贵英交付房屋使用。2013年5月1日，丰利源公司为胡贵英出具收据，收据载明今收到胡贵英全款60万元。胡贵英于2016年6月30日入住涉案房屋。2020年3月3日，丰利源公司发布通知，载明黄村镇前辛庄村平房区院落地块已被北京市国土资源局认定为非法占地，该项处罚决定致使出租合同无法继续履行，为保障各位承租户的相关利益，请各位租户于2020年3月3日至2020年3月24日之间，到原后辛庄停车场院内（西门进）办理租赁合同解除事宜。自2020年3月24日起，将不再对该区域内的水、电、路等基础设施提供服务。2020年10月29日，丰利源公司再次发布通知，载明：北京市大兴区黄村镇人民政府于2020年10月29日对我公司所建的位于黄村镇前辛庄村村北平房院的违法建设作出了限期拆除决定（京大黄村镇限拆字[2020]1012号），要求我公司履行拆除义务。为确保您的利益不受损失，请尽快搬离，同时联系我公司物业人员办理租赁合同解除及水、电等退费事宜。胡贵英主张涉案房屋自2020年3月9日开始断水断电，丰利源公司主张自2020年3月24日开始断水断电。2020年11月13日涉案房屋被拆除。胡贵英主张其并不知道涉案房屋系违建，丰利源公司对合同签订、履行负有全部过错，并提交前辛庄村村委会出具的证明、大兴县第一职业高中租用芦城乡前辛庄大队土地协议书、普通测量成果报告书予以证明，其中证明载明：兹证明北京丰利源房地产开发有限公司租赁北京市大兴区黄村镇前辛庄村村庄建设用地，租赁期限自2010年5月1日-2047年5月1日止，此期限内允许此土地及地上物等设施设备转租转让，如遇国家征占土地，地上物补偿归使用方所有。胡贵英提交国土资源行政处罚决定书（京规划国土（大）土罚字[2016]第1-21号）证明丰利源公司在明知非法用地的情况下仍将涉案房屋进行租赁，处罚决定书载明：“本机关已于2016年10月17日向你公司进行了书面告知（听证告知书），你公司在规定期限内未提出陈述、申辩和申请听证要求，已视为自动放弃以上权利……本机关责令你公司将非法占用的14346.68平方米土地退还给大兴区黄村镇前辛庄村，并作出如下行政处罚：1.没收你公司在非法占用的14346.68平方米土地上新建的建筑物和其他设施；2.对你公司非法占用的14346.68平方米土地，按非法占地每平方米10元的标准处以罚款，罚款额为143466.8元……”。丰利源公司认可证明、大兴县第一职业高中租用芦城乡前辛庄大队土地协议书、普通测量成果报告书真实性，不认可证明目的。关于停水停电日至拆除前租房费用损失，胡贵英提交其与案外人房屋租赁合同，证明因无法使用涉案房屋导致租金损失每月3000元；丰利源公司对此不予认可。关于房屋租金差价损失，系胡贵英主张因涉案房屋无法使用，造成剩余租期需要高价租赁其他房屋的差价，并提交网页截图予以证明，网页截图中显示大兴×××三室二厅租金为每月4000元-6000元，三室三厅租金为每月10000元左右，涉案房屋所在区域其他房屋每套售价310万元至460万元左右；丰利源公司主张上述证据真实性无法核实。关于装修损失，胡贵英主张装修涉案房屋支出192943元，并提供票据进行佐证；丰利源公司认为交房时是精装修，不需要再支出装修费用，但丰利源公司未就交房时为精装修进行举证。丰利源公司主张涉案房屋属于违章建筑，拆除后未取得任何补偿；胡贵英不予认可，并提交拆除腾退实施方案证明涉案房屋所在地区纳入大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内，应存在相应的补偿补助；经核实，丰利源公司并未因涉案房屋获得补偿利益。一审法院认为：本案中胡贵英与丰利源公司之间签订的合同虽然名为《房屋租赁合同》，但合同对房屋权利概括性转让、价款一次性支付、长期性使用房屋、每年交付一定数额物业管理费等内容均作了约定，符合房屋买卖合同的一般特征，故法院认定双方之间成立房屋买卖合同关系，胡贵英以房屋租赁合同纠纷起诉，法院依法予以更正。丰利源公司在未取得建设工程规划许可证、已经收到相应行政处罚决定书的情况下，就涉诉房屋与胡贵英签订合同，违反法律强制性规定，该合同应属无效合同。合同无效后，依照合同取得的财产应予返还，丰利源公司应当返还胡贵英所支付的60万元。关于胡贵英主张的已付款利息，本案中胡贵英在丰利源公司未能提供完整产权证明等手续的前提下倒签合同，未能审慎处理，本身亦存在一定过错，且胡贵英已经实际使用一段时间涉诉房屋，因此，自己对相应的损失应当承担一定责任，对其主张的利息损失，法院不予支持。关于装修费用，法院综合合同价款、使用年限、交房时房屋情况以及胡贵英装修内容等因素，依法酌定支持胡贵英装修损失100000元。涉案房屋系违建而被拆除，双方签订合同亦为无效合同，双方对合同无效均有相应过错，故胡贵英主张涉诉房屋拆除前租金损失、拆除后房屋租金差价、违约金没有法律依据，法院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。胡贵英未能提供证据证明丰利源公司获有地上物部分拆迁款，故对其该项主张，法院不予支持。据此，一审法院于2021年6月判决：一、判决生效后十日内，北京丰利源房地产开发有限公司退还胡贵英购房款600000元；二、判决生效后十日内，北京丰利源房地产开发有限公司给付胡贵英装修损失100000元；三、驳回胡贵英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于涉案合同性质及合同效力问题，一审法院作出了认定，双方对此均不持异议，本院不再赘述。本案争议焦点系合同无效的责任及一审法院确定的损失赔偿数额是否恰当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，则由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同无效责任及赔偿问题。因丰利源公司在未取得建设工程规划许可证等合法手续且行政机关下发行政处罚决定书的情况下，仍就案涉房屋与胡贵英签订合同，违反法律法规强制性规定，应承担责任。而从胡贵英来看，其与丰利源公司签订合同时，在丰利源公司未能提供建设工程规划许可证等手续的情形下，胡贵英与其倒签合同，未尽到审慎的注意义务，应对存在的风险有所预估，故胡贵英本身亦存在一定过错，应承担一定的责任。因胡贵英与丰利源公司签订的合同虽名为《房屋租赁合同》，但实为房屋买卖合同关系性质，在房屋买卖合同关系项下，丰利源公司已履行了交房义务，将房屋交付胡贵英占有使用，胡贵英接收了房屋。现因案涉房屋为违章建筑而导致被拆除的后果。基于此，胡贵英主张的利息损失、租金损失、租金差价损失缺乏依据，本院难以支持。关于胡贵英主张的违约金一节，需指出，违约金责任属于违约责任的一种形式，是法律赋予守约方所享有的对合同的一种补救方式。无效的合同自始没有法律拘束力。在合同无效的情况下，合同关系已不复存在，合同无效后的责任产生系基于缔约过失责任。本案中，案涉合同因违反国家强制性规定，属无效合同，故胡贵英主张丰利源公司支付违约金没有法律依据。关于装修损失，胡贵英主张装修支出192943元，丰利源公司对此不认可，并提出交房时是精装修。一审法院综合考虑合同价款、使用年限、交房时房屋情况以及胡贵英装修内容等因素，酌定支持胡贵英装修损失100000元，数额基本适当。胡贵英未能提供证据证明丰利源公司获有地上物部分拆迁款，一审法院不予支持，并无不当。关于胡贵英主张追加常连刚和常洋为被告，本案系房屋买卖合同纠纷，是合同无效后的债权债务确认问题，常连刚和常洋系行使职务行为，本院对胡贵英的主张不予支持。综上，胡贵英的上诉请求不能成立，本院难以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8544元，由胡贵英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  霍翠玲审判员  刘 琨审判员  李 淼二〇二一年九月三十日书记员  林晓天