陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕05民终1635号上诉人（原审被告、执行案外人）：渭南市临渭区杜桥街道盈田社区第四居民小组。负责人：李亚朋，组长。委托诉讼代理人：林丰光，陕西方规律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：张亚平，女，1985年12月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：李竹鑫，陕西佳沃律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：陕西西岳房地产开发有限责任公司。法定代表人：李军民。上诉人渭南市临渭区杜桥街道盈田社区第四居民小组（简称盈田社区第四小组）因与被上诉人张亚平、陕西西岳房地产开发有限责任公司（简称西岳房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人盈田社区第四小组负责人李亚朋及委托诉讼代理人林丰光、被上诉人张亚平的委托诉讼代理人李竹鑫到庭参加诉讼；被上诉人西岳房地产公司经本院传票通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人盈田社区第四小组上诉请求：1、撤销(2020)陕0527民初2411号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院将上诉人的房屋错误认定为是陕西西岳房地产开发有限责任公司所有。馨苑居10号楼101商铺属盈田社区第四小组与渭南市西岳房地产开发有限责任公司联合开发的房产，双方在2009年12月1日签订联合开发协议，协议约定上诉人将位于仓程路西侧，区间路南段，本组所属土地作为投资与西岳房地产开发公司联合开发，并拟定所盖成的门面房折抵土地价款，实际上是一种房屋买卖关系，房屋现在的所有权应归上诉人，况且有公正文书第二条能够证明。工程竣工后，2012年6月5日被上诉人西岳房地产公司将门面房移交给上诉人管理、经营，双方代表均在馨苑居小区商铺移交清算表中签字、盖章进行确认。上诉人目前实际经营并管理该商铺，并以上诉人的名义与承租人签订租赁合同且正在履行之中。以上联合开发协议、移交清单于2018年5月8日在渭南市公证处进行了合法性审查，并予以公正，所以该房屋的所有权应属于上诉人。被上诉人张亚平答辩称，一审法院认定事实、适用法律正确，应当驳回被答辩人的上诉。案涉商铺已经办理了不动产所有权登记手续，被上诉人西岳房地产公司是案涉商铺的所有权人。关于被答辩人与被上诉人西岳房地产公司之间的《联合开发协议》的性质，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中有明确规定，案涉《联合开发协议》依法属于土地使用权转让协议，并非房屋买卖合同，被答辩人和被上诉人西岳房地产公司之间并非房屋买卖关系。根据我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现案涉商铺已经办理了登记手续，且登记在被上诉人西岳房地产公司名下，因此被上诉人西岳房地产开发有限公司为案涉商铺的所有权人。《联合开发协议》依法属于土地使用权转让协议，根本不具有适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在人民法院査封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”的前提条件。同时结合案件事实情况，本案也不具备该条规定的其他条件。张亚平向一审法院提出诉讼请求：准予执行被告西岳房地产公司名下位于渭南市临渭区三贤路东侧馨苑居10号楼101铺。一审法院认定事实：张亚平与西岳房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理前，张亚平提交诉前保全申请，请求对西岳房地产公司价值其购房首付款等费用的财产予以保全，本院依法对位于渭南市临渭区三贤路东侧馨苑居10号楼101号商铺、11号楼104号商铺予以冻结。审理中，张亚平与西岳房地产公司就房屋买卖合同纠纷一案达成调解协议，本院作出（2017）陕0502民初4354号民事调解书，调解主文主要内容为：解除张亚平与西岳房地产公司签订的房屋认购协议，由西岳房地产公司于2018年3月1日前返还张亚平购房款及违约金。后因西岳房地产公司未按期履行生效调解确定义务，张亚平向本院申请执行。执行中，本院于2018年5月29日向西岳房地产公司送达执行通知书等法律文书，责令其限期履行生效法律文书确定的义务。因西岳房地产公司未自觉履行，本院依张亚平申请，对保全财产予以评估。在本院依法委托评估保全财产过程中，张亚平因评估费未足额缴纳而导致评估无法继续进行，加之西岳房地产公司又表示保全财产虽在其名下，却实属联合开发的盈田村四组、十一组所有，并向法院提供了其在金融机构的按揭贷款保证金，请求依法扣划。在此前提下，双方当事人于2018年10月14日达成执行和解协议。本院于2018年10月23日作出（2018）陕0502执1150号等执行裁定书，并相继扣划西岳房地产公司在各金融机构按揭贷款保证金。2018年11月26日，本院在扣划西岳房地产公司在中国银行股份有限公司渭南解放路支行账号为103257472313上的账户存款时，该行向本院提出书面异议，后又提出执行异议之诉。2019年11月27日，本院向渭南市不动产登记中心、渭南市房地产交易管理所送达了（2018）陕0502执1153号协助执行通知书，通知书要求查封西岳房地产公司（统一社会信用代码：91610500773842146Q；组织机构代码：773842146）名下位于渭南市临渭区三贤路东侧馨苑居10号楼101铺（面积：579.94㎡）、11号楼104铺（面积：229.37㎡），并冻结其买卖过户交易手续，查封期限三年。2020年4月23日，盈田社区第四小组作为案外人向本院提出执行异议。本院于2020年5月7日作出（2020）陕0502执异24号执行裁定书，裁定中止本院依据（2018）陕0502执1153号之一执行裁定书所采取的对位于渭南市临渭区三贤路东侧馨苑居10号楼101铺的查封保全措施。原告张亚平不服该裁定书，向本院提出诉讼。又查，盈田社区第四小组（甲方）与西岳房地产公司（乙方）于2009年12月1日签订联合开发协议，约定甲方将位于仓程路西侧，区间路南段，本组所属土地作为投资与乙方联合开发，并以定向转让的形式转让给乙方，土地价款支付采取用乙方已投资建设完成的商业用房的实际面积，每平方米1400元，抵扣土地价款，该土地的建设项目由乙方全部负责建设规划（必须符合城市规划要求）、设计、施工建设、施工队伍的考察选定以及全部建设款项的投资和楼房的销售工作，除应折抵甲方约1521.43平方米的房产外，其余房产所获得的销售成本及利润全部归乙方所有，甲方不另行参与利润分配，乙方以甲方名义在建设项目中所发生的安全质量事故，债权债务均由乙方全部承担，与甲方无关等内容。2012年6月5日西岳房地产公司将“馨菀居”9、10号楼面积为1531.34平方米的门面房移交给盈田社区第四小组。涉案馨苑居10号房产现登记于西岳房地产公司名下。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，被告盈田社区第四小组与被告西岳房地产公司虽签订了联合开发协议，但根据协议中“土地价款支付采取用乙方已投资建设完成的商业用房的实际面积，每平方米1400元，抵扣土地价款”、“该土地的建设项目由乙方全部负责建设规划（必须符合城市规划要求）、设计、施工建设、施工队伍的考察选定、以及全部建设款项的投资和楼房的销售工作，除应折抵甲方约1521.43平方米房产外，其余房产所获得的销售成本及利润全部归乙方所有，甲方不另行参与利润分配”、“乙方以甲方名义在建设项目中所发生的安全质量事故，债权债务均由乙方全部承担，与甲方无关”等约定，应认定被告盈田社区第四小组与被告西岳房地产公司签订的联合开发协议实质为土地使用权转让合同，被告西岳房地产公司向被告盈田社区第四小组交付涉案商铺之行为系其履行土地使用权转让合同支付价款债务的方式。涉案商铺现登记在被告西岳房地产公司名下，在未依法完成不动产变更登记之前，被告盈田社区第四小组依据上述协议确定的权利对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告张亚平关于准予执行被告西岳房地产公司名下位于渭南市临渭区三贤路东侧馨苑居10号楼101铺之诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许执行被告陕西西岳房地产开发有限责任公司名下位于渭南市临渭区三贤路东侧馨苑居10号楼101商铺。案件受理费100元，由被告渭南市临渭区杜桥街道盈田社区第四居民小组、陕西西岳房地产开发有限责任公司各负担50元。本院（2020）陕0502执异24号执行裁定书于本判决生效时自动失效。经审理，本院查明案件事实与一审认定事实相同。本院认为，本案争议焦点是，上诉人盈田社区第四小组是否对案涉馨苑居10楼101商铺享有排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，2009年12月1日盈田社区第四小组与西岳房地产公司签订联合开发协议，约定盈田社区第四小组以本组所属土地作为投资，由西岳房地产公司出资建设，西岳房地产公司向盈田社区第四小组提供建设完成的商业用房约1521.43平方米抵扣土地价款。2012年6月5日西岳房地产公司将“馨苑居”9、10号楼面积为1531.34平方米的门面房移交给盈田社区第四小组，其中包括本案10号楼101商铺。联合开发协议属于盈田社区第四小组与西岳房地产公司之间的内部协议，协议中虽然约定西岳房地产公司商业用房约1521.43平方米抵扣土地价款，但在涉案房屋没有变更登记或者经生效裁判文书确权之前，盈田社区第四小组对西岳房地产公司仅享有债权。上诉人主张本案适用《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对案涉商铺享有排除强制执行的民事权益。因双方签订的联合开发协议并不属于房屋买卖合同性质，不符合二十八条规定的前提条件，故不适用二十八条之规定；另外，针对本案情形，也没有法律的例外性规定。现案涉房屋现登记在被上诉人西岳房地产公司名下，在未依法完成不动产变更登记之前，上诉人盈田社区第四小组依据联合开发协议确定的权利对执行标的并不享有物权，上诉人所享有的债权不足以排除强制执行。综上所述，上诉人盈田社区第四小组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人盈田社区第四小组负担。本判决为终审判决。、审判长秦文强审判员  吴丽宁审判员  李 谦二〇二一年九月十六日书记员  王梦娇