辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初7120号原告（反诉被告）：薛靓，女，1982年3月6日出生，满族，住址辽宁省桓仁满族自治县。被告（反诉原告）：赵国栋，男，1972年12月12日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告薛靓与被告赵国栋及反诉原告赵国栋与反诉被告薛靓房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛靓、被告（反诉原告）赵国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛靓向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告返还租金7833元、押金8000元；3、判决被告赔偿房屋装修费用20000元；4、判决诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告位于沈阳市沈河区的房屋，用作化妆品经销及生活用品经营，年租金为47000元，付租方式为（先付）一次付清一年。经被告同意，原告对房屋进行了装修，花费数万元。从2020年2月起，受到新冠病毒疫情的影响，为了响应国家政策，原告一直没有使用出租屋，生意也一直没有开张。由于原告是小本经营，资金短缺，此次疫情更是使原告的经济状况雪上加霜，原告无力继续经营，故根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法提起诉讼，恳请法院解除《房屋租赁合同》。被告赵国栋辩称，被告不同意原告的诉讼请求。1、原告在2020年3月31日就已经用电话通知的方式明确通知被告不再继续租赁房屋，并以拒交下期房租的实际行为单方解除了合同，并且原告现在已经撤出了承租的房屋，所以原告诉请解除合同的情形已经不存在。2、原告诉称2020年2月起一直没有使用出租房屋，生意也没有开张不是事实，原告一直在正常经营。3、原告并没有向被告支付过押金或者保证金。4、原告所称的装修只是粉刷了墙面更换了地板，之前并没有经过被告书面同意。根据合同第四条第二款的约定，原告装修或者改造房屋需要经过被告同意，装修费用由原告承担，一切装修无偿归被告所有。综上，请求驳回原告的诉讼请求，判决原告承担本案的全部诉讼费用。反诉原告赵国栋向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告给付2020年4月1日至2020年7月6日的房屋占用费12490.41元；2、判决反诉被告给付违约金14100元；3、判决反诉被告承担反诉诉讼费。事实与理由：1、反诉被告与反诉原告双方经协商签订了《房屋租赁合同》，约定：反诉原告房屋位于沈阳市沈河区，反诉被告用作化妆品及生活用品经销，租期3年(2019年4月1日至2022年3月31日)，每期提前30天先付，年付租金47000元。2020年3月31日，反诉被告以打电话的方式明确通知反诉原告不再继续租赁涉案房屋，并且以拒交下期房租的实际行为单方解除了合同，现在已撤出了涉案房屋。反诉被告单方解除合同的实际原因是自身经营不善及合伙人之间的分配货源问题才导致经营不下去。反诉被告称其是小本经营，资金短缺，无力继续经营，是其投资失误的自身原因，以上这些不是解除合同的正当、合理理由，反诉被告以这些原因解除合同不符合法律规定。反诉被告称经营受到新冠疫情的影响，应负有因疫情直接导致其民事义务部分或全部不能履行事实的举证责任。新冠疫情对反诉被告的影响尚未达到令合同不能履行的程度。新冠疫情控制住后，合同目的可以实现，所以反诉被告解除合同的理由不足。2020年2月22日发布的沈阳市新冠疫情防控指挥部第7号令第四条中已放开各行业恢复经营(以沈阳市政府网站截图为证)，因此反诉被告无权以疫情为由在2020年3月31日，合同履行期未届满时单方解除合同。所以反诉被告违反了合同第一条关于租期3年的约定，使反诉原告承担两年房屋空置期的租金损失风险，构成违约，应当承担违约责任。2、反诉被告与反诉原告签订的合同第七条第3款约定：反诉被告应在合同期满或合同解除之日注销所有经营证照或变更注册地址，如超期按超期天数乘以日租金的三倍向反诉原告支付房屋占用费。反诉被告于2019年12月4日注册了名称为沈阳市沈河区欢乐美容生活馆的营业执照，反诉被告于2020年3月31日单方解除合同后，经反诉原告多次催告，直至2020年7月7日，才将用其合伙人丛阳姓名作为经营者注册的营业执照注销(以国家企业信用信息公示系统网站截图及手机短信与手机截屏为证)。所以反诉被告应给付反诉原告房屋占用费，现反诉原告自动降低给付标准，按超期天数乘以日租金计算给付反诉原告，从2020年4月1日计算至2020年7月6日，即12490.41元。既然反诉被告解除了合同，就应依约按期注销执照，因涉案房屋注册有反诉被告的店铺营业执照，给反诉被告撤出涉案房屋以后的欲承租者造成顾虑，影响了涉案房屋顺利出租，给反诉原告造成了不应有的损失，反诉被告应当承担违约责任。3、因反诉被告有多项违约，应当按照合同第八条第1款的约定，给付反诉原告年租金30%的违约金。反诉被告薛靓辩称，反诉被告家是桓仁县的，疫情期间不允许外出。反诉被告是2020年4月20日左右回到沈阳市的。反诉原告没有经反诉被告允许就把房屋转租出去了。反诉被告回来的时候，新租客不允许反诉被告拿东西。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证。对当事人提交的《房屋租赁合同》、交易明细、房产证、防控指挥部文件、短信截图等证据本院予以确认，在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月17日，原告（反诉被告）薛靓（承租方）、被告（反诉原告）赵国栋（出租方）、案外人李虹（转让方）共同签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告（反诉原告）将位于沈阳市沈河区的房屋出租给原告（反诉被告），用于化妆品、生活用品经销；实际租期为2019年11月17日至2022年3月31日（双方认可）；年租金为47000元，支付方式为先付，一次付清一年；原告（反诉被告）应在合同期满或合同解除之日注销所有经营证照或变更注册地址，如超期按超期天数乘以日租金的三倍向被告（反诉原告）支付房屋占用费；合同签订之日原告还应向被告支付保证金8000元，如原告（反诉被告）守约，合同到期结清费用返还房屋，经被告（反诉原告）验收后无息返还，如有违约应向被告（反诉原告）支付年租金的30%的违约金，在保证金中扣除，不足的部分被告（反诉原告）有权追偿；原告（反诉被告）如需装修改造房屋需经被告（反诉原告）书面同意，原告（反诉被告）自负装修改造及设施费用，装修改造后的一切装修及设施归被告（反诉原告）所有，被告（反诉原告）不对原告（反诉被告）做任何补偿。签订合同后，被告（反诉原告）将上述房屋交付给原告（反诉被告）使用。原告（反诉被告）给付了案外人李虹租金17000元（2019年11月17日至2020年3月31日）、保证金8000元，共计25000元。2020年1月，我国爆发新冠状病毒疫情。2020年3月，原告（反诉被告）电话告知被告（反诉原告）因受疫情影响，其无法继续承租房屋。2020年4月13日，被告（反诉原告）收回房屋，并将房屋转租给他人。现原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就租金问题产生纠纷，起诉至本院。本院认为，通过原告（反诉被告）提供的《房屋租赁合同》、银行交易明细及双方的陈述的可以看出：被告（反诉原告）原本将案涉房屋出租给案外人李虹，租赁期间至2020年3月31日。案外人李虹已经给付了被告（反诉原告）至此时的租金及押金8000元。后经被告（反诉原告）同意，案外人李虹将案涉房屋转租给原告（反诉被告），原告（反诉被告）给付了案外人李虹剩余租期内的租金17000元（2019年11月17日至2020年3月31日）和保证金8000元。因此，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的房屋租赁合同关系成立，合法有效，双方均应履行各自的合同义务。原告（反诉被告）的实际租赁期间为2019年11月17日至2020年3月31日（共计136天），故每天的租金为125元（17000÷136）。关于原告（反诉被告）主张解除双方合同关系的问题。2020年3月，原告（反诉被告）电话告知被告（反诉原告）其无法继续承租房屋，被告（反诉原告）事实上已经接受了原告（反诉被告）的该提议，并于2020年4月13日收回房屋，转租给他人。此时，双方的合同已无继续履行的可能性，合同关系已经自动予以解除。故无须再由本院判决确认双方解除合同关系。关于原告（反诉被告）主张返还租金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”我国爆发的“新型冠状病毒性疫情”属于重大突发性公共卫生事件，该事件系不可预见、不可避免、不能克服的客观存在，符合不可抗力的构成要件。原告（反诉被告）承租房屋用于经营“化妆品、生活用品销售”，“新型冠状病毒性疫情”客观上对商户正常经营活动造成了一定的影响。因此，疫情防控与不能正常履行租赁合同之间具有因果关系。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款规定：“……继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持……”；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。结合沈阳的防疫情况及春节假期等因素，原告（反诉被告）在2020年2月1日至2020年3月31日期间受疫情影响，未能正常使用房屋进行经营活动，继续按照原租赁合同履行显失公平，其主张减免租金属于合理诉求。根据公平原则，双方应共同承担（各承担50%）疫情影响所产生的损失，故被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）2020年2月1日至2020年3月31日期间租金的50%，即3750元（125×60×50%）。同理，2020年4月1日至2020年4月12日的租金损失也应当由双方共同承担（各承担50%），即772.6元（47000÷365×12×50%）。因此，被告（反诉原告）应返还原告租金2977.4元（3750-772.6）。关于原告（反诉被告）主张装修费的问题。因合同中约定承租期间的装修费用由原告（反诉被告）承担，装修设施无偿归被告（反诉原告）所有，故原告（反诉被告）主张装修费用缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张2020年4月1日至2020年7月6日房屋占有使用费的问题。虽然合同中约定，如原告（反诉被告）未按时注销或者变更注册地，则需支付被告（反诉原告）房屋占有使用费。但房屋占有使用费的实际意义应在于承租人实际占有使用房屋而产生的费用，该费用等同于租金，仅未注销或者变更注册地并未实际影响房屋的使用。被告（反诉原告）已经于2020年4月13日将房屋收回，并出租给他人，表明“原告（反诉被告）未按时注销或者变更注册地”并未实际影响被告（反诉原告）再次出租房屋，被告（反诉原告）也未提供证据证明其再次出租房屋受到了相关影响。故被告（反诉原告）的该项主张缺少事实与法律依据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）主张的保证金及被告（反诉原告）主张的违约金问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三款规定：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”合同的重要理念是鼓励交易，维护交易安全和秩序。上述指导意见也体现了坚持鼓励交易原则。只有当合同目的不能实现时，当事人才可以解除合同。结合本案，疫情仅导致《房屋租赁合同》履行困难，并不能成为原告（反诉被告）要求提前解除合同关系的法定理由，故原告（反诉被告）提前解除合同关系属于违约行为。但合同约定的年租金30%的违约金明显过高，缺乏合理性，且考虑到疫情对原告（反诉被告）继续经营的确存在一定程度的影响，原告（反诉被告）并非恶意提前解除合同关系，故本院酌情确定原告（反诉被告）应给付被告（反诉原告）提前解除合同关系的违约金4000元（约为1个月的租金）。又因合同中已约定可在保证金中扣除违约金，故被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）保证金4000元（8000-4000）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵国栋于本判决发生法律效力后十五日内返还原告（反诉被告）薛靓租金2977.4元二、被告（反诉原告）赵国栋于本判决发生法律效力后十五日内返还原告（反诉被告）薛靓保证金4000元；三、驳回原告（反诉被告）薛靓的其他诉讼请求及被告（反诉原告）赵国栋的其他反诉请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费685元，由原告（反诉被告）薛靓承担551元，由被告（反诉原告）赵国栋承担134元；反诉案件受理费232元，由原告（反诉被告）薛靓承担35元，由被告（反诉原告）赵国栋承担197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  靳志宇人民陪审员  陈 怡人民陪审员  李一民二〇二一年九月六日法官 助理  徐晓琳书 记 员  董虹艺