山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终2483号上诉人（原审被告）：邹平新纪元置业有限公司，住所地山东省邹平市黛溪办南营村委。法定代表人：胡宝正，该公司经理。委托诉讼代理人：杜晓栋，山东振民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田媛媛，女，1980年11月11日出生，汉族，居民，住山东省邹平市。委托诉讼代理人：杨惠美，山东文昂律师事务所律师。上诉人邹平新纪元置业有限公司（以下简称新纪元公司）因与被上诉人田媛媛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2021）鲁1681民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新纪元公司上诉请求：1.撤销（2021）鲁1681民初2578号判决，依法改判上诉人支付田媛媛自2017年7月1日至2020年1月19日期间逾期办证违约金，并调整减少逾期办证违约金数额；2.一、二审全部诉讼费用由田媛媛承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、上诉人已于2020年1月19日取得涉案房屋的不动产权证书，即已具备为田媛媛办证的条件。而早在2019年9月30日，上诉人就已经在涉案房屋所在小区的宣传栏内张贴通知，通知包括田媛媛在内的业主准备相关材料，准备办理不动产权证书。因此，上诉人已尽到告知业务。故一审法院将逾期办证违约金计算到实际办理房屋所有权登记日止于法无据，应计算至2020年1月19日止。二、一审法院认定的逾期办证违约金标准过高。因双方签订的《商品房买卖合同》系房屋主管部门提供的制式合同，合同中关于逾期办证的违约金计算标准并非是双方真实意思表示。另自田媛媛购买房屋后，房屋价格并未降低，也就是说田媛媛并未因未办理产权证书产生实际损失。因此，上诉人按照双方的合同约定的逾期办证违约金支付明显过高。在一审过程中，上诉人也明确提出双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。但一审法院并未予以调整。综上，请求贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。田媛媛辩称，双方合同合法有效。新纪元公司未能在合同约定期限内办理完涉案房屋初始登记，导致田媛媛未能在约定期限内取得房屋所有权登记，已构成违约，应承担违约责任。一审对此判决正确。新纪元公司主张系田媛媛自身原因未能办理所有权登记手续缺乏事实依据，一审开庭时田媛媛向法庭提交了微信聊天记录能证实经田媛媛催办产权证书，新纪元公司工作人员赵晓丽答复到2020年5月底可以办理，经田媛媛多次催办，新纪元公司于同年6月3日为其办理了产权证书，一审认定上诉人提交张贴通知书照片打印件无法确定其真实性符合案件真实。其次，新纪元公司称双方约定违约金过高，请求调整减少，无事实和法律依据。双方合同第二十一条明确约定了支付违约金的标准，系双方真实意思表示，无法定可撤销或无效情形，且并不过分高。对此请求应当依法驳回。再次，双方合同，是新纪元公司提供，并不针对田媛媛一人，已在邹平市房管部门备案，新纪元公司称违约金过高无事实和法律依据，不能成立。综上，答辩人认为一审法院事实认定正确，适用法律正确，望维持原判。田媛媛向一审法院起诉请求：1.判令新纪元公司支付自2017年7月1日起至2020年6月3日止的逾期办证违约金61000元（以563888元为基数计算）；2.本案诉讼费及其他相关费用由新纪元公司承担。一审法院认定事实，2012年1月5日，田媛媛（买受人）与新纪元公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定田媛媛购买新纪元公司开发的邹平市黛溪街道办事处南营村黛溪湾7幢1单元1-902号房屋一套，建筑面积为116.48平方米；附属物为储藏室52号，预测建筑面积为14.35平方米；商品房总价款为563888元。合同第十条约定：出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十一条房屋登记第三项约定：出卖人应当在2015年6月30日前，办理完该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；第四项约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订前，田媛媛于2011年12月11日交付房款100000元、于2012年1月3日交付房款125000元；合同签订后，田媛媛于2012年2月17日交付房款338888元，于2013年11月5日交付面积误差房款4579.42元；以上田媛媛共计交付房款568467.42元。2013年11月5日，田媛媛向新纪元公司交纳房地产工本费、燃气开通费、交易手续费、电话电视宽带费用，以及房屋维修基金、房屋契税等，田媛媛领取了涉案房屋入门户钥匙，涉案房屋交付田媛媛使用。2020年1月19日，新纪元公司取得的涉案房屋所在楼栋（即黛溪湾小区7号楼）的不动产权证书。后新纪元公司于2020年6月3日协助田媛媛办理了该房屋的产权证书。现因逾期办证问题，双方发生纠纷，田媛媛诉至一审法院。一审法院认为，田媛媛与新纪元公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。田媛媛支付了全部购房款及房地产工本费、燃气开通费、交易手续费、电话电视宽带费用，以及房屋维修基金、房屋契税等费用，新纪元公司应当按照合同约定交付房屋、协助田媛媛办理房屋产权登记。双方签订的《商品房预售合同》第二十一条明确约定，新纪元公司应在2015年6月30前办理完涉案商品房所在楼栋的房屋所有权的初始登记；商品房交付后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，若因新纪元公司责任导致田媛媛未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，自田媛媛应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，新纪元公司应按日向田媛媛支付全部已付款万分之一的违约金。本案中，双方均认可涉案房屋于2013年11月5日交付田媛媛，故新纪元公司最迟应于2015年10月26日为田媛媛办理房屋所有权证，但新纪元公司实际于2020年1月19日才取得该房屋所在楼栋的初始登记，至2020年6月3日才协助田媛媛办理了其房屋所有权登记，明显已构成违约，新纪元公司应当按照合同约定支付逾期办证违约金。田媛媛主张该违约金应以563888元为基数，按日万分之一自2017年7月1日计算至2020年6月3日，合理合法，应予支持，据此计算违约金应为60223元。田媛媛诉讼中超出此数额部分，不予支持。新纪元公司辩称，公司曾张贴通知让小区住户提交办证资料，未及时办证的责任在于田媛媛。一审法院认为，新纪元公司取得原始登记时间为2020年1月19日，已远远超过合同约定期限，其所称的张贴办证通知时间为“2019年9月30日”，早于其取得原始登记时间，显然不属实，故对新纪元公司的该项辩称意见，不予采纳。新纪元公司辩称违约金过高，但其未提交违约金过高的初步证据。一审法院认为，按日万分之一计算违约金的方法，并不高于法律规定的未约定违约金情形下的计算标准，双方关于违约金的约定系双方真实意思表示，且田媛媛已自行调整违约金计算起始时间，田媛媛主张合理合法，故对新纪元公司该抗辩意见，不予采纳。综上所述，新纪元公司应支付田媛媛逾期办证违约金60223元。田媛媛其他诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、邹平新纪元置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付田媛媛逾期办证违约金60223元；二、驳回田媛媛其他诉讼请求。案件受理费减半收取663元，保全费630元，合计1293元，由田媛媛负担25元，邹平新纪元置业有限公司负担1268元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，田媛媛与新纪元公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。新纪元公司向田媛媛交付房屋后，未在双方合同约定的期限内办理完涉案房屋的初始登记，导致田媛媛未能按合同约定期限取得房屋所有权登记，已构成违约，应承担违约责任。故一审根据双方合同约定，结合田媛媛的诉请，判令新纪元公司支付田媛媛自2017年7月1日至2020年6月3日期间的逾期办证违约金并无不当。新纪元公司上诉主张其早在2019年9月30日就在小区内张贴通知，通知包括田媛媛在内的业主准备材料，准备办理不动产权证书，且其于2020年1月19日取得涉案房屋的不动产权证书，逾期办证违约金应计算至2020年1月19日止。本院认为，双方合同约定，若因新纪元公司责任导致田媛媛未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权登记的，自田媛媛应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，新纪元公司向田媛媛支付违约金。根据已查明的事实可知，新纪元公司主张向田媛媛告知准备材料的时间早于其取得涉案房屋初始登记的时间，且田媛媛提交微信聊天记录显示，2020年5月田媛媛仍在督促新纪元公司办理涉案房屋产权证书，现有证据不足以证实新纪元公司在此之前向田媛媛履行了办理房屋产权证的协助义务，亦不能证实未能按期办证的原因在田媛媛一方。故新纪元公司该项上诉请求，缺乏证据支持，无合同依据，不能成立。关于违约金标准应否调整的问题。双方合同对违约金条款的约定，系双方真实意思表示，无法定可撤销或无效情形。且双方约定按已交房款的日万分之一计算违约金，未超出法律规定未约定违约金情形下的计算标准，新世纪公司亦未举证证明该违约金过分高于实际损失，故对新世纪公司要求调低违约金的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人邹平新纪元置业有限公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1325元，由上诉人邹平新纪元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 张 珊审 判 员 宋 洁二〇二一年九月二十四日法官助理 徐丽萍书 记 员 王 楠