辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10623号上诉人（原审原告）：田建，男，1983年9月2日出生，汉族，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：刘海军，沈阳市大东区南阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：姜飞，女，1975年8月22日出生，满族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：杨旭升，辽宁聪鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁斌，男，1973年5月23日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。上诉人田建因与被上诉人姜飞、袁斌案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初9980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田建上诉请求：1.请求撤销一审判决，判决解除查封，并停止被上诉人姜飞对该房屋的执行；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人袁斌于2014年3月1日签订《房屋买卖合同》一份，约定袁斌将案涉位于皇姑区房屋卖给上诉人，上诉人按约定支付了全部价款，被上诉人袁斌也将房屋交付给上诉人，上诉人对该房屋进行了装修，从此居住至今。上诉人对该房屋属于善意购买、善意取得。上诉人的购买行为在先，被上诉人姜飞与袁斌之间的债务关系在后，姜飞的执行请求依法不能对抗善意第三人。上诉人认为，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形。故一审法院未能按本案争议焦点进行审理。其判决书中所表示的观点与《民法典》的相关规定相悖。姜飞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。袁斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。田建向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除位于沈阳市皇姑区房屋的查封，并停止对该房屋的强制执行；2.诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：被告姜飞与被告袁斌民间借贷纠纷一案，因姜飞申请诉讼保全，本院于2019年8月20日依法查封了备案在袁斌名下位于沈阳市皇姑区，建筑面积52平方米的房产。本院于2019年11月11日作出了(2019)辽0104民初13234号民事判决书，判决：“一、被告袁斌于本判决生效后10日内向原告姜飞偿还借款本金637,800元；二、被告袁斌于本判决生效后10日内向原告姜飞偿还借款利息(以借款本金637,800元为基数，自2017年11月24日起至借款付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；)三、驳回原、被告其他诉讼请求。”判决生效后，因袁斌未履行判决书确定的义务，姜飞向本院申请执行，执行案号为(2020)辽0104执960号。原告田建作为案外人对本院依法查封的执行标的提出书面执行异议，本院于2020年9月8日作出(2020)辽0104执异163号执行裁定书，驳回案外人田建的异议申请。另查明，2012年12月19日，被告袁斌与辽宁城开维港地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市皇姑区房屋，购房款共计186,160元，合同约定一次性付款。辽宁城开维港地产开发有限公司为被告袁斌出具了全额购房款发票，被告袁斌支付了案涉房屋的契税。该份《商品房买卖合同》已在房产部门进行了备案登记。2014年3月1日，原告田建与被告袁斌签订《房屋买卖合同》，被告袁斌将位于沈阳市皇姑区房屋(建筑面积52平方米)出售给原告田建，成交价250,000元。签订合同当日，原告田建将20万元购房款通过银行转账方式支付给被告袁斌的朋友刘丽娟，另外1万元以现金方式支付，被告袁斌为原告田建出具收条一张，并将商品房买卖合同、税收申报表等票据原件交予原告田建，余款4万元，双方约定在办理产权交易结束后由原告田建一并支付。合同签订后原告田建使用涉案房屋至今。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告袁斌经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。本案原告系基于房屋买卖合同认为其享有涉案房屋的所有权并提出阻却执行行为的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然原告与被告袁斌的房屋买卖合同签订在法院查封该房屋之前，并且也实际占有使用涉案房屋，但是在原告与被告袁斌于2014年3月1日签订房屋买卖合同时，被告袁斌尚未取得案涉房屋的房产证，被告袁斌的商品房买卖合同仅为备案状态，且本案被告袁斌下落不明无法联系，直到目前为止，案涉房屋产权仍未登记在被告袁斌名下。被告袁斌与出售方辽宁城开维港地产开发有限公司之间的商品房买卖合同是否能够履行，是否能够最终取得案涉房屋所有权尚处于不确定状态，原告在此情况下仍购买案涉房屋，即应当预见到被告袁斌为其办理房屋过户存在障碍，原告对此存在过错，应承担由此造成的相应法律后果。综合以上事实，本院认定案涉房屋系因原告自身原因未能办理过户登记。另外，原告未支付全部购房款，且经询问称剩余购房款在被告袁斌为其办理房屋过户后支付，而在被告袁斌尚未取得案涉房屋产权证的情况下，能否为其办理过户尚不确定。故原告并不符合上述法律规定的能够排除执行的条件，对于原告的诉求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告田建的诉讼请求。案件受理费100元，公告费560元，由原告田建承担。二审中，田建向法庭提供如下证据：1.光盘、微信往来截屏，证明田建支付给袁斌购房款21万元，符合第28条规定；2.查询结果证明，证明田建经沈阳市不动产登记中心查询不动产统一登记信息管理系统，结果是未查询到房屋登记信息；3.微信支付转账电子凭证、收款收据、催缴物业费通知单、物业费收款收据、电费收据、大东法院开具的行政事业单位资金往来结算票据，证明田建已经购买并入住该房屋，田建尚欠袁斌3.35万元购房款，该3.35万元已经交给大东区法院执行局，田建已交纳全部购房款，该房屋属于田建。姜飞对上述证据的质证意见：1.上诉人与袁斌之间房屋买卖行为我方不否认，但我方认为买卖房屋因上诉人没有实际取得房屋的物权，导致房屋买卖行为没有发生物权变动效力，因此上诉人提出异议没有事实和法律依据。上诉人购买房屋时袁斌没有产权，上诉人明知有风险仍购买房屋，主观存在过错，不符合善意取得；2.真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不能排除上诉人在其他地区有住房事实，唯一住房不影响执行；3.真实性没有异议，关联性有异议，3.35万元尾款与我方无关，上诉人明知房屋有风险仍低价购买，所以拖欠尾款，房屋产权不属于袁斌，上诉人没有买卖权利。袁斌经本院合法传唤未到庭进行质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，被上诉人袁斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证及辩论的权利，本院依法缺席判决。本案为案外人执行异议之诉，故审查的重点为案外人田建就位于沈阳市皇姑区的案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于田建与袁斌之间签订的《房屋买卖合同》的效力问题，本院认为，虽双方签订《房屋买卖合同》时，袁斌并未取得该房屋的所有权证书，但因袁斌已支付该房屋的全部价款及缴纳契税，开发商亦向袁斌交付了房屋，且该房屋业已备案在袁斌名下，此时，袁斌对案涉房屋已享有物权期待权，其有权出卖该房屋。同时，《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，亦不存在《合同法》第五十二条所规定的情形。故案涉《房屋买卖合同》应为合法有效。本院对被上诉人姜飞的该项抗辩主张不予采纳。关于案外人田建就位于沈阳市皇姑区的案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，本院认为，首先，根据田建所提供的《房屋买卖合同》、税收申报表等证据材料显示，双方签订合同的时间为2014年3月1日，早于法院查封案涉房屋的时间，应当认定田建在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，因案涉《房屋买卖合同》约定，房屋出卖的总价款为25万元，田建先支付袁斌21万元购房款，剩下4万元在办理产权交易结束后一并支付给袁斌。而通过庭审中田建提供的由袁斌出具的收据、农业银行已销户活期账户明细清单、光盘、微信往来截屏等证据材料，能够证明田建已按照合同约定支付给袁斌购房款21万元。且通过田建在二审中向法庭提供的微信支付转账电子凭证、行政事业单位资金往来结算票据等证据材料，能够证明田建在2018年-2019年期间通过微信向袁斌转款6,500元，而剩余的尾款33,500元亦支付给执行法院的事实，应视为田建已履行全部的付款义务；第三，通过田建提供的物业服务费催缴通知单、物业费收款收据、崇山华府项目公寓物业费明细表、供电公司出具的收据联等证据材料，能够证明田建在案涉房屋被查封前已合法占有该房屋并交纳相关生活费用的事实；第四，因袁斌在法院查封案涉房屋前尚未取得该房屋的权属证书，从而导致田建亦无法办理房屋的更名过户手续，田建对此并不存在过错。综上，田建就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院对此认定有误，应予以纠正。本院对田建的该项上诉主张予以支持。综上所述，田建的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初9980号民事判决；二、不得执行位于沈阳市皇姑区的案涉房产；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由上诉人田建承担50元，由被上诉人姜飞承担50元；二审案件受理费100元，由上诉人田建承担50元，由被上诉人姜飞承担50元。审 判 长 姜会军审 判 员 金 鑫审 判 员 赵 智二〇二一年九月十日法官助理 刘冰青书 记 员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。