上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初10163号原告：吴刚，男，1987年8月24日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宿松县，现住上海市黄浦区。被告：韩秀荣，女，1958年2月25日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告吴刚与被告韩秀荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月22日公开开庭进行了审理。原告吴刚，被告韩秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴刚向本院提出诉讼请求：1.要求继续履行2020年6月4日签订的《租赁协议》；2.要求被告赔偿原告物品损失8,000元；3.要求被告赔偿原告装修费用损失4万元；4.要求被告补偿原告提前解约的经济损失4万元。事实与理由：2020年7月14日，被告将上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX楼房屋（以下简称系争房屋）委托包租给原告，由原告管理出租。因系争房屋破损和配套设施不全，被告同意原告对系争房屋进行装修和增添设施，费用全部由原告支付。原告为装修系争房屋（包括人工、材料、家电等）共计花费4万元。双方在租赁合同上注明，如被告违约没有履行合同，就要赔偿原告全部装修费用。2020年12月18日左右，被告突然告知原告系争房屋年后要拆迁，要求原告搬离房屋，终止合同。双方经协商，被告口头答应赔偿原告装修费用和设施费用4万元，原告同意终止合同并于2021年2月底前让租客搬离。但是2021年2月28日原告回到系争房屋，发现房门被被告撬开，屋内双人床、洗衣机、两扇门、两扇窗被被告损坏，价值8,000元。被告不履行租赁合同，构成违约，原告转租系争房屋的利润是每年1万元，原、被告租赁合同的剩余租期还有四年，原告损失共计4万元。原告遂起诉至法院，要求判如所请。被告韩秀荣辩称，不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋是被告父亲承租的公房。原、被告之间的租赁合同无法继续履行是因为系争房屋被征收，这是国家行为，不是被告可以控制的。租赁合同约定原告不可更改房屋结构，但是原告将系争房屋阁楼的一堵墙敲掉了，又把小阁楼窗户封掉。原告的上述行为导致系争房屋被征收时评估价值受损，原告应予以赔偿。原告添置的物品要求原告自行搬离。不认可原告装修费用4万元，包括家具家电最多只值2万元，被告从未同意赔偿原告4万元装修损失。2021年2月28日，被告得知系争房屋内的租客搬离，原告搬入居住但是又不支付房租，被告要求原告搬离，但没有砸坏原告的任何物品。门窗原本就是属于被告的，被告将自己房屋的门窗砸坏是为了让原告不再继续居住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为公房，承租人为顾孟留，独用租赁部位为二层西前厢23.90平方米、二层西中厢3.6平方米，产权属承租户的搭建有室内阁3平方米。2020年6月4日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁协议》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，整租，面积28平方米；租期从2020年7月14日至2025年7月13日止，月租金3,500元，每三个月结算一次，每次共计10,500元，提前5天支付下期房租，不然视为违约。乙方不得私自改变房屋结构，不得人为损坏屋内设施，不得损害公共利益，乙方应按时缴纳房租，先付后住，不得拖欠，否则视为违约。乙方如因特殊原因确需提前终止协议，须提前一个月通知甲方，待甲方同意后方可办理退租手续，房屋空置损失由乙方承担。甲方如要提前收回房屋，需提前一个月通知乙方。本协议拟定租赁期为60个月，在租赁期内，乙方可以转租他人，但必须遵纪守法、正常使用。甲、乙双方或某一方遇到或地方政府规定等不可抗力因素，自然终止本协议。甲方提供给乙方使用的电器设施有空调一台，洗衣机一台，老橱一个。甲方同意将房屋包租给乙方出租、管理，由乙方出资装修；如甲方违约需要支付乙方的装修费用，甲方同意乙方对房屋装修；房屋租金后两年涨壹佰一月。原告租赁系争房屋后，又将系争房屋分开出租给他人。原告支付被告系争房屋租金至2021年1月13日。原告没有向被告支付租赁押金。2020年12月16日，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局发布《关于黄浦区福州路地块房屋征收范围的公告》，系争房屋被列入征收范围。2021年4月29日，上海市黄浦区人民政府发布黄府征〔2021〕3号房屋征收决定，对系争房屋所在地块实施征收，收回国有土地使用权。审理中，原、被告一致确认：原告于2020年6月8日开始对系争房屋进行装修，装修项目主要为：铺设复合地板；粉刷墙面；在楼下安装了10平方米左右的吊顶；将阁楼内储物间的一面墙体拆除，安装玻璃门，将储物间改成了卫生间（淋浴房）；在楼下原安装马桶位置做了一间卫生间（淋浴房）；在系争房屋进门处砌了一面墙体并安装一扇门用于分租；将XX楼XX楼下房屋的窗户钉了隔墙板以封闭窗户等。被告对原告在系争房屋进门处砌了一面墙体并安装一扇门以及将阁楼内的储藏间改成卫生间（淋浴房）事先并不知晓，直至2021年2月28日才知道；2020年12月16日，被告通知原告搬离；2021年2月28日，被告将系争房屋的房门以及原告在系争房屋内安装的门撬开，并拆除了窗户，同日，原告更换了系争房屋的房门门锁。原告称：其于2021年2月28日搬离系争房屋，系争房屋阁楼内的租客于2021年3月7日搬离；《租赁协议》明确约定被告同意原告对系争房屋进行装修，故原告未告知被告具体的装修内容；系争房屋已被拆除，无法对装修价值进行评估。被告称：原告于2021年3月7日搬离系争房屋，被告于2021年3月7日更换了系争房屋的门锁；征收单位已进入系争房屋将屋内物件拆除完毕。审理中，原告提交网上购物截图、与“邱师傅装空调”的微信聊天记录截图，证明其购买双人床花费291.29元，购买、安装空调及购买冰箱合计花费1,600元。被告对上述证据均不认可，且认为网上购物截图显示的收货地址并非系争房屋的地址。原告提交销货清单（合计24,870元）、与“水明”（原告的姐夫、装修师傅）的微信聊天记录截图（原告向“水明”转账合计19,150元）、项水明出具的收据（装修费41,870元，包含材料费24,870元和人工费17,000元），证明原告装修系争房屋花费4万余元。被告对上述证据均不认可。2021年6月22日，原告从系争房屋内取回了一台冰箱、一台洗衣机、一台空调、两个热水器，故撤回了要求被告赔偿物品损失8,000元的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，系争房屋在租期内被征收，《租赁协议》客观上已不具备继续履行的可能性，原告支付租金至2021年1月13日，《租赁协议》应于2021年1月14日解除。故原告要求继续履行《租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。原告对系争房屋进行了装修，但原、被告对于装修金额意见不一致，由本院结合原告提交的证据以及原、被告陈述酌情确定。《租赁协议》约定，被告同意原告对系争房屋进行装修，如被告违约需支付原告装修费用，但是原告不得私自改变房屋结构。现原告将系争房屋阁楼内储物间改成了卫生间（淋浴房），在系争房屋进门处安装墙体及门便于分别出租，系改变了房屋结构，已构成违约，对于该部分的装修支出，原告无权要求被告赔偿。对于其他的装修损失，因房屋征收系政府行为，被告并无过错，无需承担原告全部的装修费用，结合《租赁协议》已履行的期间、装修折旧等情况，基于公平合理原则，装修损失应由原、被告双方分别承担，本院酌情确定被告补偿原告5,000元装修费用损失。因被告并无过错，且原告也未举证证明其存在提前解约的经济损失，故对于原告要求被告赔偿提前解约经济损失4万元的诉讼请求，本院不予支持。原告撤回要求被告赔偿物品损失8,000元的诉讼请求，系其自行处分诉讼权利，与法无悖，本院予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条规定，判决如下：一、被告韩秀荣应于本判决生效之日起十日内补偿原告吴刚装修费损失5,000元；二、驳回原告吴刚的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，减半收取为900元，由原告吴刚承担850元，由被告韩秀荣承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王琳娜法官助理 杨明志书 记 员 牛 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。