吉林省长春市朝阳区人民法院民事判决书（2021）吉0104民初7252号原告：吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司，住所地吉林省长春市朝阳区开运街1952号。        负责人：王志富，总经理。        委托诉讼代理人：李艳昭，该公司职员。        被告：张立博，男，1984年2月3日，汉族，住吉林省长春市朝阳区。        原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司（以下称国贸物业长春分公司）与被告张立博物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进了审理。原告国贸物业长春分公司负责人王志富及委托诉讼代理人李艳昭，被告张立博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        国贸物业长春分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业管理服务费4978.00元及滞纳金（截止2020年7月31日止）；2．被告支付二次供水费35.00元；3．被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：被告于2010年10月21日与原告签订了《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，但被告从2016年1月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费。原、被告在《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》中约定，物业管理服务费标准按照建筑面积每月1.2元／平方米计算。被告从2016年1月1日起至2020年7月31日共拖欠物业管理费4978.00元及滞纳金、二次供水费35.00元，合计5013.00元。经原告多次催要，被告拒不交纳，故诉至法院。        张立博辩称，被告是原告起诉的长春市朝阳区亿隆富贵名苑小区2栋3单元1209室业主，该房屋建筑面积为75.39平方米，被告是2011年10月份办理的入住。对于2016年1月1日至2020年7月31日期间的物业费没有缴纳，亦不同意缴纳，理由为：一、原告赔偿请求不具有合法性。原告不是吉林亿隆房地产置业有限责任公司通过合法招投标的方式选聘的具有资质的前期物业服务企业，该企业在与被告签订合同时，违反城市信用原则，隐瞒了程序不合法的基本事实。二、原告违法是不争的事实。被告已经委托刘宝琦通过信访渠道向行政管理部门对吉林亿隆房地产置业有限责任公司违法行为进行了反映。长春市住房保障和房屋管理局于2019年11月1日，以长房信字［2019］76号《关于刘宝琦信访事项的处理意见书》书面予以答复，调查情况：1．经调查，吉林亿隆房地产置业有限责任公司开发的亿隆富贵名苑小区在申领商品房预售许可证时，没有向我局报送前期物业服务合同。2．经调查，吉林亿隆房地产置业有限责任公司开发的亿隆富贵名苑小区没有进行前期物业服务招投标选聘前期物业服务企业。3．原、被告所签订的《前期物业服务合同》系无效合同。4．被告没有得到应有的物业管理和服务。因为原告有违规违法的情况，没有资质和能力为答辩人提供物业管理服务。5．原告违法经营的损失应由建设单位承担。2020年5月20日，长春市住房保障和房屋管理局作出《行政处罚决定书》以吉林亿隆房地产置业有限责任公司违反《物业管理条例》第二十四条、第五十六条的规定，决定给予警告、10万元罚款的行政处罚。证明原告的服务行为不具有合法性，物业费应由过错方吉林亿隆房地产置业有限责任公司交纳。        经审理查明，张立博为亿隆·富贵名苑小区2栋3单元1209室的业主，该房屋建筑面积为75.39平方米。2011年10月21日，国贸物业长春分公司与张立博签订《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》，合同第四条约定：“业主应付的费用及费用的交纳。1．业主应每季到物业服务公司交纳物业服务费：物业服务费1.2元／月／平方米。”第五条违约责任约定：“……3．业主如延期交纳应交的物业服务费，处以每日5％的滞纳金。”业主应于每《合同》年度最后一个月续签下一年度《合同》，如双方没有签订下一年度合同，本《合同》自动延续，直到前期物业服务终止时止等内容。另查明，本案审理的国贸物业公司针对亿隆˙富贵名苑小区其他业主提起的物业服务合同纠纷案件已存在生效判决，生效判决中确认：2013年1月，该小区的业主委员会成立，但业主委员会与国贸物业未重新签订物业服务合同。2016年11月1日，国贸物业向案涉小区业主发布退管通知。2016年12月6日，国贸物业向案涉小区业主委员会发函，决定从2016年12月7日，恢复对案涉小区物业管理工作，并从2017年上半年开始实施0.85元／㎡／月的收费标准。以上查明事实有《亿隆·富贵名苑小区前期物业服务合同》等证据在案为凭。        本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。根据《中华人民共和民法典》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”原、被告签订的《亿隆˙富贵名苑小区前期物业服务合同》系当事人真实意思表示合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。        原告已证明其依照相关规定提供了物业服务，被告应当按照合同支付物业管理费用。合同中明确约定了物业费的交纳时间和收取标准，并约定如双方没有续签下一年度合同，原告合同自动延续，直到前期物业服务终止时止。本案原告虽在2016年在小区张贴通知宣布退管，但小区业主委员会并未明确表示同意解除，被告也未要求解除其与原告签订的物业服务合同。且原告又为案涉小区继续提供了物业服务。故被告与原告签订的物业服务合同对被告具有约束力，被告应按照合同约定全面履行自己的合同义务。结合该物业公司已经实际提供物业服务的现实及该小区内已实际收缴物业费的标准，及原告在2016年11月至2016年12月7日退管期间，未履行物业服务等实际情况，本院对原告主张的2016年1月1日-2020年7月31日期间的物业费予以保护的数额为3，428.36元［0.85元／㎡／月×75.39㎡×（55-1.5）个月］、二次供水费35.00元。关于原告提出被告应承担尚欠物业费的违约金的诉讼请求，本院在审理原告起诉的其他物业服务合同案件中了解到，原告与业主之间争议较大，被告非无故拒缴物业费，故原告该主张本院不予支持。        关于被告主张原、被告之间签订的《前期物业服务合同》是以欺诈的手段订立的，但其在庭审中未提供证据证明存在欺诈，故其抗辩主张本院不予支持。关于被告主张原告没有资质也没有能力为答辩人提供物业管理和服务，但其在庭审中未提供证据予以证明，故其抗辩主张本院不予支持。关于被告提出住房保障和房屋管理部门对物业公司及建设单位的行政管理问题，本案系民事合同纠纷，国贸物业向被告主张物业费是基于合同约定，被告该抗辩主张不属于人民法院民事案件审理范畴，本院不予审理，对被告的此项主张，本院不予支持。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条的规定，判决如下：        一、被告张立博自本判决生效后立即给付原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司物业费3，428.36元、二次供水费35.00元，合计为3，463.36元。        二、驳回原告吉林市国贸物业服务有限公司长春分公司其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50.00元，减半收取25.00元由被告张立博负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。        审判员    曹春江二〇二一年九月二十四日书记员    高梓熙