北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6677号上诉人（原审被告）：北京京西景荣置业有限公司，住所地北京市石景山区古城南街9号院5号楼3层303。法定代表人：徐群，董事长。委托诉讼代理人：张依伦，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉婷，北京市大嘉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈颖，女，1971年12月25日出生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：谭胜利，男，1970年9月11日出生，汉族，住北京市门头沟区。被上诉人（原审原告）：王爱美，女，1972年1月22日出生，汉族，住北京市门头沟区。被上诉人（原审原告）：王攀，男，1983年9月27日出生，汉族，住北京市门头沟区。四被上诉人之共同委托诉讼代理人：臧小丽，北京时择律师事务所律师。四被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘云，北京时择律师事务所律师。上诉人北京京西景荣置业有限公司（以下简称景荣公司）因与被上诉人陈颖、被上诉人谭胜利、被上诉人王爱美、被上诉人王攀商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2021）京0107民初2656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景荣公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判：景荣公司返还陈颖、谭胜利、王爱美、王攀购房款904790元，并支付购房款利息，以904790元为基数，自生效判决作出之日起计算至购房款实际给付之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算利息。事实和理由：1.景荣公司没有收到现金1000元。根据交易习惯，交纳现金会当场开具票据，而陈颖、谭胜利、王爱美、王攀未提供相应证据，不能依据《北京绿地京西景园商业办卡须知》（以下简称《办卡须知》）和《绿地五里坨定制协议客户信息》（以下简称《客户信息》）推测该笔款项已经支付。2.景荣公司与深圳市房多多网络科技有限公司北京分公司（以下简称房多多公司）之间不存在表见代理关系，房多多公司是以自己的名义与陈颖、谭胜利、王爱美、王攀签订《房多多会员增值服务协议书》（以下简称《增值服务协议书》），《增值服务协议书》文本中没有任何房多多公司与景荣公司关联的文字表述。4万元的收款方为房多多公司，因此景荣公司不应当向陈颖、谭胜利、王爱美、王攀返还该4万元，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀应当向房多多公司主张返还。3.返还购房款和支付利息是合同关系解除之后景荣公司应当承担的法律义务。新政出台并不必然导致合同解除，新政出台之后双方就继续履行合同进行过多次沟通，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀在本案诉讼中诉请解除合同，故合同关系的解除日期应当以判决生效之日确定，支付利息的起算时间也应当以判决生效之日确定。陈颖、谭胜利、王爱美、王攀辩称，同意一审判决，不同意景荣公司的上诉请求和理由。1.购房人只有交纳了1000元以后才能持有《办卡须知》，故《办卡须知》即为陈颖、谭胜利、王爱美、王攀交纳1000元的凭证，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀的购房款计算上也享受了1000元抵10000元的购房优惠，因此景荣公司应当返还1000元。2.陈颖、谭胜利、王爱美、王攀是在景荣公司的置业顾问张晓雪的代领下刷卡交纳，从始至终未见过房多多公司的工作人员，且陈颖、谭胜利、王爱美、王攀的购房款计算上也享受了4万元抵10万元的购房优惠，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀有理由相信房多多公司收取的4万元系房款，因此4万元应由景荣公司返还。3.景荣公司在未取得商品房预售许可证的情况下擅自销售房屋，也未按约定办理网签手续、交付房屋，其行为对陈颖、谭胜利、王爱美、王攀是否选择购买房屋以及是否实际购得房屋的预期存在误导，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀未购得房屋是由于景荣公司的过错造成的。景荣公司在取得购房款的期间取得了购房款的利息收益属于购房款的法定孳息，应从景荣公司收到每一笔购房款的第二天开始计算利息至实际支付之日止。陈颖、谭胜利、王爱美、王攀为避免诉累而未上诉，景荣公司未及时退款给陈颖、谭胜利、王爱美、王攀造成了利息损失。陈颖、谭胜利、王爱美、王攀向一审法院起诉请求：1.解除陈颖、谭胜利、王爱美、王攀与景荣公司之间的商品房预约合同；2.景荣公司返还陈颖、谭胜利、王爱美、王攀购房款945790元；3.景荣公司支付上述款项利息，按同期银行贷款利率5.1%计算至景荣公司实际返还房款之日（其中以345790元为基数，自2015年6月1日起计算至景荣公司实际返还之日；以300000元为基数，自2015年9月21日起计算至景荣公司实际返还之日；以300000元为基数，自2015年12月21日计算至景荣公司实际返还之日）；4.景荣公司支付陈颖、谭胜利、王爱美、王攀律师代理费55000元；以上三项诉讼请求金额合计为1263549.54元。一审法院认定事实：陈颖、谭胜利、王爱美、王攀持有一份名为《客户信息》表，载明陈颖、谭胜利、王爱美、王攀的姓名以及陈颖的身份证号，其中房号为11-F01，付款方式为贷款，面积为104.7㎡，单价为28699.04，总价：3004790，首付款金额（50%）：1504790，贷款金额：150万，付款时间：2015年5月31日付款比例10%，金额：304790-5万=254790；付款时间：2015年9月20日付款比例10%，金额：30万；付款时间：2015年12月20日付款比例10%，金额：30万；网签前付款比例20%，金额60万，交房：2015.12.31，四个房本，置业顾问：张晓雪，并载有联系方式。落款日期为2015.5.30。第二页附有手写的明细，载明五里坨11-F01，面积：104.7平，原价：总价3303867，单价：31555.56。折扣：1千减1万，4万抵10万，打9.8折，明天10%打9.6折，折后总价：3004790，单价：28699.04，交房2015.12.31。陈颖、谭胜利、王爱美、王攀据此主张与景荣公司成立商品房预售合同关系，并据此向景荣公司交纳房款总计945790元。景荣公司对该客户明细表真实性不认可，但认可张晓雪系景荣公司的前员工，现已离职。关于陈颖、谭胜利、王爱美、王攀交纳的房款数额，景荣公司认可分别于2015年5月30日收到5万元、2015年5月31日收到254790元，于2015年9月20日收到30万元、于2015年12月20日收到30万元，合计904790元，亦认可该款项系针对五里坨11-F01交纳的房款，但不认可陈颖、谭胜利、王爱美、王攀主张的现金1000元和向房多多公司交纳的4万元。关于现金1000元，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀提交落款日期为2015年5月27日并盖有景荣公司印章的《办卡须知》，其中载明：一、意向购买公寓需交纳诚意金1千元整（已交纳）；二、办卡客户可享受1千元抵1万元优惠。备注：本活动经相关人员批准、盖章后方可生效。景荣公司对此证据真实性认可。关于向房多多公司交纳的4万元，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀提交《增值服务协议书》与收据，证明陈颖、谭胜利、王爱美、王攀为享受案涉房屋交4万元抵10万元的优惠向房多多公司交纳会员费4万元，并据此主张该4万元应作为购房款由景荣公司进行返还。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，第四条规定开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。庭审中，双方均认可因上述政策出台导致陈颖、谭胜利、王爱美、王攀丧失购买资格。双方均认可案涉房屋于2017年9月13日取得竣工备案手续。另，一审审理过程中，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀向法院提起财产保全申请，法院于2021年4月28日作出保全裁定书，对景荣公司名下财产采取保全措施，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀支出保全费5000元。同时，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀主张因本案支出律师代理费55000元，应该由景荣公司负担。一审法院认为，景荣公司虽然对陈颖、谭胜利、王爱美、王攀提交的《客户信息》真实性不认可，但是没有提交相反证据加以证明，且景荣公司认可张晓雪系其前员工，并收到陈颖、谭胜利、王爱美、王攀就五里坨11-F01房屋交纳的相应房款，故法院对上述客户信息表的真实性认可。但是该客户信息表并非双方签订的预售合同，故法院对陈颖、谭胜利、王爱美、王攀要求解除该预售合同的诉讼请求不予支持，但是法院认定双方成立事实上的商品房预售合同关系。现由于政策原因，双方不能继续履行事实上的预售合同，则陈颖、谭胜利、王爱美、王攀有权请求景荣公司返还陈颖、谭胜利、王爱美、王攀交纳的房款。就应该返还的房款数额，现双方的争议焦点为陈颖、谭胜利、王爱美、王攀主张的1000元现金和向房多多公司交纳的4万元是否由景荣公司返还。关于1000元现金，法院认为根据《办卡须知》所载明的内容并结合《客户信息》载明的折扣：1千抵1万内容来看，法院认定陈颖、谭胜利、王爱美、王攀向景荣公司已实际交纳了1000元诚意金。关于陈颖、谭胜利、王爱美、王攀向房多多公司交纳的4万元，法院认为根据《客户信息》载明的房屋总价款与成交总价的关系、折扣“4万抵10万”的记载来看，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀已经实际享受了“4万抵10万”的购房优惠，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀有理由相信房多多公司收取的4万元系案涉房屋的房款，房多多公司与景荣公司之间构成表见代理关系，故该4万元应认定为陈颖、谭胜利、王爱美、王攀交纳的案涉房屋的房款，应该由景荣公司进行返还。庭审中，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀明确表示不需要法院区分每个人应收回房款的份额，法院对此不持异议。关于陈颖、谭胜利、王爱美、王攀主张的利息损失，法院认为事实上的预售合同关系成立后，由于购房新政的出台，致使陈颖、谭胜利、王爱美、王攀不再具备继续申购案涉房屋的资格，由此可以认定预售合同的不能继续履行系不可归责于双方当事人的事由，双方对此均不存在过错。但至今景荣公司依然没有返还陈颖、谭胜利、王爱美、王攀的购房款，的确对陈颖、谭胜利、王爱美、王攀造成了损失，基于公平和诚实信用原则，综合考虑合同履行状况、陈颖、谭胜利、王爱美、王攀实际损失以及当事人过错程度等因素，法院酌情确定景荣公司支付陈颖、谭胜利、王爱美、王攀利息损失的期间及计算方式。此外，关于陈颖、谭胜利、王爱美、王攀主张的律师费，缺乏合同与法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京京西景荣置业有限公司于本判决生效后七日内退还陈颖、谭胜利、王爱美、王攀房款共计945790元并支付利息损失（以945790元为本金，自2017年3月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回陈颖、谭胜利、王爱美、王攀的其他诉讼请求。如北京京西景荣置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《办卡须知》上有景荣公司合同专用章、有景荣公司置业顾问张晓雪和购房人陈颖的签名，其上载明“意向购买公寓需交纳诚意金1千元整（已交纳）。二、办卡客户可享受1千抵1万元优惠”的内容，结合实际计算购房款的情况，一审法院认定陈颖、谭胜利、王爱美、王攀已经向景荣公司实际支付了1000元，具有事实依据，对于景荣公司上诉所称未收到该1000元的上诉理由，本院不予采信。陈颖在《增值服务协议书》上签字的目的仅为取得景荣公司在购房价款上的优惠，结合《客户信息》载明的房屋总价款与成交总价的关系、折扣“4万抵10万”的记载等情况，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀已经实际享受了“4万抵10万”的购房优惠，陈颖、谭胜利、王爱美、王攀有理由相信该4万元系案涉房屋的房款，一审法院判令景荣公司退还，并无不当。对于景荣公司上诉所称其不应当退还该4万元的请求，本院不予支持。现双方之间的合同无法继续履行，景荣公司应当将陈颖、谭胜利、王爱美、王攀支付的款项予以返还，对于未予返还期间的利息，一审法院综合考虑合同履行状况、购房人的实际损失以及当事人过错程度等因素，酌情确定了起算时点和计算标准，最终处理结果并无明显不当，对于景荣公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，景荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费825元，由北京京西景荣置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 刘国俊审 判 员 刘佳洁二〇二一年九月二十四日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪