江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5632号上诉人（原审被告）：张继顺，男，1971年10月10日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：韦广来，江苏金铎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市云龙区汉风街道赵武社区居民委员会，住所地徐州市云龙区汉风街道赵武村。法定代表人：周广运，该居委会主任。委托诉讼代理人：刘文彭，徐州市云龙区潘塘法律服务所法律工作者。上诉人张继顺因与被上诉人徐州市云龙区汉风街道赵武社区居民委员会（以下简称赵武居委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初3866号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人张继顺及其委托诉讼代理人韦广来、被上诉人赵武居委会的委托诉讼代理人刘文彭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张继顺上诉请求：1.撤销一审判决。2.一、二审诉讼费判令由被上诉人负担。事实与理由：一审认定事实错误。1.赵武小学房屋所有权属于赵武小学，小学撤并后，校产归云龙区教育行政机关所有和管理，不属于赵武社区居委会所有。赵武村无权处分教育行政机构的财产，故案涉租赁合同是无效的，赵武村无权催促上诉人搬出房屋、交还校舍及场地，赵武村所收上诉人15000元租金应退回上诉人或者转给云龙区教育行政机关。赵武村社区居委会无权要求下欠租金及违约金、房屋土地使用费。2.根本不存在杨树。2011年-2012年间，我在南京书记时，他告诉我租金不要缴给村里，说明一审中赵武居委会提供的贴在墙上的催款通知是为诉讼而一次制作的，赵武村我家里天天有人居住生活，完全可以去通知到我。一审中的两证人是赵武村小学校干，没能租赁小学，心里不平衡，出庭作伪证是属于报复，根本没有2000元杨树款之说，上诉人与被上诉人之间没有任何协议、欠条等证据约定欠2000元杨树款，仅凭陈某,4、赵某,4证人证言证明强度不足以证明杨树款的事实。被上诉人赵武居委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1.上诉人承租的校舍和场地所有权均属于被上诉人所有，有铜山县人民政府在1995年12月11日颁发的房屋所有权证为证。小学撤销后，校舍和场地所有权仍然属于被上诉人所有，有徐州市云龙区人民政府大龙湖街道办事处在2020年7月9日出具的证明材料为证。这份证据已提交一审法院，以此证明诉讼主体适格。2.上诉人与被上诉人签订的房屋场地合同后，上诉人实际占有了房屋和场地，并交纳了15000元的租金，合同已实际履行。3.关于上诉人否认拖欠杨树款和贴在墙上的催款通知书一事问题，被上诉人认为上诉人在一审中既不出庭也无书面的答辩，是对自身质证权、答辩权、抗辩权、举证权的放弃。赵武居委会向一审法院起诉请求：1.判令张继顺限期从承租的房屋土地内搬出，并将承租物按原样完好无损的交还赵武居委会；2.判令张继顺支付下欠租金59400元及违约金22320元（三年租金是74400元*30%）；3.判令张继顺支付承租地的杨树款2000元；4.判令张继顺支付租期届满后的房屋土地实际使用费183927.4元（从2013年3月19日至2020年8月19日间以每月租金2066.6元计算）；5.本案诉讼费由张继顺负担。一审法院查明：2010年2月28日赵武居委会（出租人）与张继顺（承租人）签订《赵武村小学场地房屋租赁合同书》，约定：乙方向甲方承租坐落在赵武村庄赵武小学校场地（面积5812.8平方米）经营使用。承租期限为三年，即从2010年3月18日至2013年3月18日止。总租金为74400元，定于每年3月18日一次性付清当年租金24800元，逾期上交租金每超一天按当年租金的10%支付违约金给甲方，逾期上交租金30天甲方有权解除合同。乙方应爱护、正常使用房屋，不得损害、私拆、改建、违建、不得私自转租、转借或与他人交换，否则造成后果由乙方承担。租赁期满同等条件下乙方有优先承租权，如乙方不再续租，应在3个月前通知甲方办清手续，期满后1个月内将属于乙方的动产全部清理干净。以上诸条双方不得违反，如有一方违约可按总租金的30%计算支付违约金给另一方，如造成损失按实际损失计算。赵武居委会申请陈某,4、赵某,4出庭作证。陈某,4述称，我和张继顺都是赵武村的村民，我原在赵武村小学任教导主任，学校有村委会栽的杨树，大约60棵，学校合并我就调走了，后来听说张继顺承包了，不知道杨树折价给张继顺的事，没在意杨树是否还在。赵某,4述称，我和张继顺都是赵武村的村民，我原在赵武村小学任校长，学校有杨树，是村委会栽的，60棵左右，我在学校住了十几年，张继顺承包学校后我才搬出来的；学校租给张继顺后杨树也给张继顺了，2000元，说和租金一起交，谈时我在场；张继顺在学校空地建了敞篷式的房子，院墙没拆，杨树现在也没有了，都盖成房子了，我猜是张继顺砍的树。赵武居委会从2011年至2020年年年向张继顺催交合同期内租金，从2014年至2016年、2019年向张继顺催交杨树款2000元。张继顺于2013年11月5日向赵武居委会支付租金15000元，尚欠合同期内租金59400元未支付。赵武居委会称，张继顺承租房屋场地后未经赵武居委会同意擅自进行了改扩建，听说部分转租他人，杨树款2000元口头说和租金一起给但没有给。一审法院认为，赵武居委会与张继顺签订的场地房屋租赁合同书系双方真实意思表示，合同内容合法有效，一审法院对该合同效力依法予以确认，合同双方均应按约履行各自合同义务。赵武居委会依约将涉案场地房屋交付给张继顺使用，张继顺亦应当按照合同约定向赵武居委会支付租金。合同约定租期三年内总租金为74400元，张继顺仅于2013年11月5日向赵武居委会支付租金15000元，张继顺未提供证据证明合同期内剩余租金59400元已支付应承担不利后果，赵武居委会主张由张继顺支付欠交的租金59400元，法院予以支持。张继顺未按约定支付租期内租金，存在违约行为，赵武居委会主张由张继顺按总租金74400元的30%支付违约金但未提供证据证明因张继顺违约造成的损失情况，结合合同履行情况、张继顺欠付租金的数额等因素，一审法院酌情支付按未付租金的20%标准支付违约金11880元。赵武居委会主张由张继顺支付杨树款2000元并申请证人陈某,4、赵某,4出庭作证，赵武居委会将催交通知张贴在租赁物现场且张继顺未提出异议，一审法院对张继顺应向赵武居委会支付杨树款2000元的事实予以确认，张继顺未提供证据证明杨树款2000元已支付应承担不利后果，一审法院对赵武居委会该项诉请予以支持。张继顺未提供证据证明已申请续租，应按照合同约定在租赁期满后及时原状交还房屋场地。现张继顺未提供证据证明已交还涉案房屋场地，其应支付房屋占用费。赵武居委会主张由张继顺返还租赁房屋场地并自2013年3月19日起至2020年8月19日止计89个月按2066.6元/月标准支付房屋占用费183927.4元，一审法院予以支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、张继顺于判决生效之日起十日内向徐州市云龙区大龙湖街道赵武社区居民委员会支付租金59400元及违约金11880元、租期届满后的实际使用费183927.4元；二、张继顺于判决生效之日起十日内向徐州市云龙区大龙湖街道赵武社区居民委员会支付杨树款2000元；三、张继顺于判决生效之日起三十日内将涉案场地房屋腾清并原状交还徐州市云龙区大龙湖街道赵武社区居民委员会。四、驳回徐州市云龙区大龙湖街道赵武社区居民委员会的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：1.赵武居委会作为原告主体是否适格。2.张继顺应否向赵武居委会支付2000元杨树款。本院认为，一、关于赵武居委会作为原告主体是否适格的问题。根据1995年12月11日由铜山县潘塘乡建设规划管理办公室填发、铜山县人民政府颁发的房屋所有权证，以及2020年7月9日徐州市云龙区人民政府大龙湖街道办事处出具的情况说明，赵武村小学校场地及校舍为赵武村集体所有，徐州市云龙区人民政府大龙湖街道办事处仅对小学校进行管理，故赵武居委会作为本案原告主体适格，有权依据其与张继顺签订的《赵武村小学场地房屋租赁合同书》向张继顺主张权利。二、关于张继顺应否向赵武居委会支付2000元杨树款的问题。根据二审中上诉人张继顺的陈述“有几棵杨树，杨树砍了卖了以后给周书记买的手机”，结合一审中陈某,4、赵某,4的证人证言，以及赵武居委会2014年至2016年、2019年在涉案租赁场地张贴的催交杨树款的通知，一审法院认定赵武居委会与张继顺之间存在关于杨树款的约定并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人张继顺的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5315元，由上诉人张继顺负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 苏 团审 判 员 孟 娟二〇二一年九月二十八日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池