江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终2391号上诉人（原审原告）：张媛婷，女，1987年2月12日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：白璐，江苏新高的律师事务所律师。上诉人（原审被告）：句容恒远旅游开发有限公司，住所地句容市华阳街道容城大道88号。法定代表人：艾冬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：裴艳，江苏刘桂生律师事务所律师。上诉人张媛婷与上诉人句容恒远旅游开发有限公司（以下简称恒远公司）商品房预约合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2021）苏1183民初2969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张媛婷上诉请求：撤销一审判决第三项；改判恒远公司向张媛婷支付欺诈赔偿款1145283元；改判恒远公司按定金罚则另行向张媛婷支付22000元；全部诉讼费用由恒远公司负担。事实和理由：一审判决未认定被上诉人伪造签名及进行欺诈的行为，系对案件事实认定错误。恒远公司销售人员孟伟在明知本项目竣工时间为2021年8月，仍承诺于2021年5月30日交房，由于受此影响，张媛婷及配偶出于信任该承诺，决定购买此房屋，但显然涉案房屋无法在2021年5月底完工交付。根据消费者权益保护法第55条之规定，张媛婷暂主张欺诈赔偿金1145283元。同时，恒远公司伪造客户签名签署《句容恒大文化旅游城认购须知》、《授权委托书》，行为恶劣，进一步印证了恒远公司在售房时存在欺诈。一审判决对定金数额作出错误认定，应按照定金罚则，双倍返还22000元。按照双方认购书内容，恒远公司未能按照约定与张媛婷签订《商品房买卖合同》，恒远公司作为不履行约定一方，应当双倍返还定金。一审判决对利息计算日期认定错误。上诉人认为利息应从2020年10月29日起计算至实际给付之日止。综上，请求二审法院予以改判，支持上诉人的上诉请求。恒远公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，诉讼费用由张媛婷负担。事实和理由：一审判决认定恒远公司支付定金22000元是错误的，双方合同约定的定金为2万元。本案主体不适格，与恒远公司签订认购书的主体是白朋而不是张媛婷。一审判决认为双方未签订合同的原因在于恒远公司，此与事实不符。双方未签订合同的原因在于张媛婷要求更名，导致原有合同报废，直至2021年2月16日三方才就更名问题手续办理结束。恒远公司一直为白朋保留房号，其购房目的能够实现，现要求解除合同没有法律依据。张媛婷在履约过程中因不符合购房政策，主动要求更名为白朋，已构成违约。一审判决解除合同没有法律依据，即使解除，恒远公司也应扣除张媛婷支付的定金。综上，恒远公司不存在过错，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。针对张媛婷的上诉，恒远公司答辩认为，恒远公司不存在欺诈和伪造签名的行为，恒远公司发现张媛婷不符合购房资格，白朋主动提出将案涉房屋认购书变更到自身名下，张媛婷没有提出异议，原来的合同自动失效，恒远公司一直为白朋保留房号，目前也未签订房屋买卖合同，不影响合同目的实现。张媛婷一审提交了恒远公司在网站上的竣工时间，该证据反映了张媛婷知道竣工期间，同年五月与九月时间差距不大，不构成致使合同目的不能实现。定金为2万元，转账记录和认购书中均有明确记载。因此，本案中，张媛婷因自身原因要求合同更名，恒远公司有选择是否终止合同，而不应由违约方张媛婷来选择是否终止合同，即使恒远公司同意终止合同，定金也不应退还。针对恒远公司的上诉，张媛婷答辩认为，张媛婷从未要求更名，系恒远公司在收取张媛婷定金及绝大部分房款后，单方主张张媛婷不具有购房资格，主动提出要求将房产的登记更名至张媛婷的配偶白朋，但在其提示该要求后，恒远公司未与白朋签署认购书和购房协议，虽张媛婷一直联系恒远公司要求尽快签署合同，但恒远公司从未安排。本案张媛婷作为房款和定金的支付方，是适格原告，有权要求恒远公司支付双倍定金，并承担逾期利息损失。同时，恒远公司虚假承诺交房时间，但客观上无法按时交房，构成欺诈，应当承担赔偿义务。张媛婷向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的商品房认购书，判令恒远公司退还全部购房款1165283元，并支付利息68339.86元（自2020年10月29日起至2021年3月17日，最终计算至实际支付之日止，以1165283元作为本金，以贷款市场报价利率3.85%的四倍计算）；2.判令恒远公司支付欺诈赔偿金1165283元；3.本案诉讼费由恒远公司承担。庭审中变更诉讼请求为：1.解除双方签订的商品房认购书，判令恒远公司退还全部购房款1167283元，并支付利息68339.86元（自2020年10月29日起至2021年3月17日，最终计算至实际支付之日止，以贷款市场报价利率的四倍计算）；2.判令恒远公司按照定金罚则向张媛婷支付22000元；3.判令恒远公司支付欺诈赔偿金1145283元；4.本案诉讼费由恒远公司承担。一审法院认定事实：一、2020年10月25日，张媛婷与恒远公司签订《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》一份，约定张媛婷向恒远公司认购紫东恒大文化旅游城A022地块5栋1单元2502号房，总价款为1296713元，张媛婷需在签署认购书时支付定金20000元（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），于2020年10月27日前支付首期房款109671元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2021年1月25日支付楼款129671元，于2021年4月25日支付楼款129671元，于2021年7月25日支付楼款129671元，于2021年10月25日支付楼款129671元，于2022年1月25日支付楼款129671元，于2022年4月25日支付楼款129671元，于2022年7月25日支付楼款194507元，于2022年10月25日支付楼款194509元。恒远公司在认购书的甲方处加盖印章后，由其销售人员孟伟通过微信发送给张媛婷。同日，张媛婷向恒远公司支付定金22000元及购房款107671元，2020年10月29日，张媛婷支付购房款1037612元。上述购房款合计1167283元。二、2021年3月9日，江苏新高的律师事务所接受张媛婷委托，向恒远公司邮寄律师函一份，要求恒远公司于收到律师函三日内返还购房款1165283元，并支付三倍欺诈赔偿金3495849元。恒远公司于2021年3月11日签收该律师函。三、2020年10月29日，张媛婷通过微信询问孟伟合同能否签订，孟伟告知其没有那么快，要看网签状态。2021年2月19日，张媛婷再次询问签订合同事宜，孟伟告知其合同要等开发商通知。同时，孟伟在微信聊天中告知张媛婷及其丈夫白朋，案涉房屋预计2021年5月份交房，后又告知其购买的5号楼需要2021年下半年交房。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。关于张媛婷的主体资格问题。张媛婷向法院提交的《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》虽然没有张媛婷的签字，但该认购书在恒远公司加盖印章后由其销售人员通过微信发送张媛婷，张媛婷予以确认，同时张媛婷亦按照认购书及销售人员的要求及时支付了购房款，双方已经成立了商品房预约合同关系。虽然双方曾对房屋更名问题进行了协商，但张媛婷及其丈夫白朋均未签字确认，恒远公司亦未要求张媛婷及白朋对新的认购协议予以确认，故本案应认定为张媛婷与恒远公司之间存在商品房预约合同纠纷，张媛婷在本案中主体适格。诉讼双方之间签订《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。现张媛婷已经按约足额支付了购房款，但双方并未能按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》。对于未能签订的原因，根据张媛婷提供的其与销售人员孟伟的聊天记录可以看出，张媛婷及其丈夫白朋曾多次询问签订合同事宜，但孟伟均答复暂时不能签订，且案涉房屋亦不能按孟伟承诺的于2021年5月交房，故恒远公司在履行认购书的过程中存在违约行为。现因双方未能按约签订《商品房买卖合同》，张媛婷主张解除双方签订的《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》符合法律规定，予以支持。关于认购书解除的时间，张媛婷于2021年3月9日向恒远公司邮寄律师函，要求返还购房款并支付赔偿金，恒远公司于2021年3月11日收到律师函，一审判决确定张媛婷要求解除合同的通知于2021年3月11日到达对方。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认解除合同的效力。”确定双方签订的《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》于2021年3月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方签订的《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》已经解除，恒远公司在《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》解除之后应当退还张媛婷缴纳的购房款，故对张媛婷主张退还购房款的诉请予以支持。关于利息损失，因案涉买卖合同已于2021年3月11日解除，恒远公司应在合同解除后的合理时间内及时退还购房款，因其未及时退还，应承担逾期退还的利息损失。因双方在认购书中未约定不能签订买卖合同导致认购书解除后的利息标准问题，同时考虑到恒远公司退还张媛婷购房款需要一定的履行时间，依法按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2021年3月26日起计算张媛婷的利息损失至购房款实际给付之日止。关于张媛婷主张双倍返还定金的问题。定金及利息损失均属于违约责任条款，根据合同法的规定，张媛婷只能选择适用其中一种，并且本案中一审判决要求恒远公司支付逾期返还购房款的利息损失已经足以弥补张媛婷的损失，故张媛婷再要求双倍返还定金已经超过法律规定的承担违约责任的标准，不予支持。张媛婷主张恒远公司未按时签订商品房买卖合同及交付房屋，构成欺诈，没有法律依据，不予支持。综上，一审判决：一、张媛婷与句容恒远旅游开发有限公司于2020年10月25日签订的《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》于2021年3月11日解除；二、句容恒远旅游开发有限公司于判决生效后十日内退还张媛婷购房款合计1167283元并给付利息（以1167283元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2021年3月26日起计算利息至实际给付之日止）；三、驳回张媛婷的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：张媛婷认购恒远公司涉案房产有商品房认购书和张媛婷与恒远公司销售人员孟伟的聊天记录相互印证，张媛婷系合同当事人，亦是本案适格主体。按照双方商品房认购书的内容，双方应在支付完首付款后即签署《商品房买卖合同》，现张媛婷已经按约足额支付了购房款，但双方并未能按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》。对于未能签订的原因，根据双方聊天记录可以看出，张媛婷及其丈夫白朋曾多次询问签订合同事宜，但孟伟均答复暂时不能签订，且案涉房屋亦不能按孟伟承诺的于2021年5月交房，故恒远公司在履行认购书的过程中存在违约行为。现因恒远公司未能在合理期间内按约与张媛婷签订《商品房买卖合同》或完成合同变更，故，一审判决支持张媛婷解除双方签订的《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》，合情合理，符合法律规定。虽然双方曾对房屋更名问题进行了协商，但张媛婷及其丈夫白朋均未签字确认，恒远公司亦未要求张媛婷及白朋对新的认购协议予以确认，且在张媛婷方发出律师函要求恒远公司返还购房款、赔偿损失前，双方均未就购房问题达成新的书面一致意见。故恒远公司认为与其签订认购书的对象是白朋而非张媛婷，证据不足，本院不予支持。当然，从现有证据来看，双方曾进行更名协商是一个客观事实，也是正常磋商行为，因此，一审判决考虑到双方过错程度、协商过程和张媛婷损失状况，判令恒远公司退还购房款1167283元及给付利息，合情合理，并无不当。张媛婷请求适用定金罚则判令恒远公司双倍返还定金的主张，本院不予支持。另，张媛婷主张恒远公司在销售中存在欺诈行为，本院注意到一审判决已将交付时间等因素考虑到解除认购书中，销售人员孟伟的行为不构成欺诈，张媛婷要求恒远公司支付欺诈赔偿金的主张，事实和法律依据均不充分，本院不予支持。综上，恒远公司、张媛婷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30610元，由上诉人张媛婷负担15305元，由上诉人句容恒远旅游开发有限公司负担15305元。审判长 张 剑审判员 奚松伟审判员 宋 涛二〇二一年九月二十二日书记员 张宏睿