辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13973号上诉人（原审被告、反诉原告）：齐明，女，1981年8月23日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：张耘硕，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李亚凤，女，1979年4月17日出生，满族，住辽宁省开原市。原审第三人：沈阳信友房产经纪服务有限公司，住所地沈阳市于洪区沈新路66号。法定代表人：陈松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翟亮亮，男，1987年12月21日出生，满族，系该公司工作人员，住辽宁省。上诉人齐明因与被上诉人李亚凤、原审第三人沈阳信友房产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2021）辽0114民初5338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。齐明上诉请求：1．撤销一审判决；2．驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3．支持上诉人一审全部反诉请求；4．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明谁是真正的房屋买受人，未查明被上诉人在本案中是否适格。案涉房屋的买受人是被上诉人的弟弟，被上诉人不是涉案合同的相对方。二、本案上诉人是守约方，被上诉人是违约方，应继续履行合同或承担约定的违约责任即1万元定金不予退还，一审法院认为“当事人约定不明，不能据此认定当事人存在违约行为”事实认定及法律适用错误。案涉合同第五条付款方式约定不明，依据民法典第五百一十一条第四款“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时请求履行。”上诉人多次向被上诉人催告，并通过原审第三人催告被上诉人给付房款，并对付款时间、产权变更登记时间、房屋交付时间等进行磋商，但被上诉人以各种理由拒绝给付剩余房款，最终上诉人以诉讼方式要求被上诉人履行合同。三、被上诉人违约，应承担违约责任即《房屋买卖合同书》约定的“乙方不买定金不退”，一审判决上诉人返还被上诉人定金1万元认定事实错误，法律适用错误。四、一审认定继续履行合同给付上诉人33.6万元履行成本过高，没有法律依据，法律适用错误。五、案涉合同依法订立且对合同的主要条款达成一致，仅对合同的履行期限未明确，一审判令解除合同，法律适用错误。李亚凤辩称，上诉人所说买受人的事，合同是我和他谈的，字也是我签的，委托也是我俩委托，钱也是我交纳的，我落谁的名字都可以。违约的事不是我违约，我约她他不去，他要求我先给她房款，再给我办手续，我认为都是签完字再给房款，她要求先给钱，房产局也是要求先签字再给钱，我们协商先给一半，然后委托公证并更名，后来上诉人反悔了，不同意公证了，之后中介说她同意解除合同，得等半个月，半个月后也不联系我，我打电话他也不接，说只认法院，我就起诉了。同意一审法院判决。沈阳信友房产经纪服务有限公司述称，不同意上诉人的上诉理由，《房屋买卖合同》第五条付款方式，约定甲方配合乙方办理手续，当时30多万的房子双方不可能不约定清楚就签字，所以上诉人没有按照合同约定履行义务。同意一审判决，被上诉人陈述的过程属实，我作为中介调解过好几次，但双方没有达成协议。李亚凤向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告立即退还双倍定金20,000元、中介费用3,500元及按合同约定承担律师费用3,000元；3、被告承担诉讼费用。齐明向一审法院提出反诉请求：1、请求反诉被告继续履行合同，给付剩余房款33.6万元（全款34.6万元，反诉被告已付定金1万元）；2、反诉被告履行付款完毕后五日内一同与原告办理房屋过户登记手续；3、由反诉被告承担案件受理费3,270元及律师费5,000元。一审法院认定事实：齐明（甲方）与李亚凤（乙方）通过（丙方）沈阳信友房产经纪服务有限公司于2021年3月9日签订房屋买卖合同，约定乙方购买甲方位于沈阳市于洪区黄海路85—4号5单元5楼1室，房屋建筑面积为53.84平方米，房屋价款为34.6万元；五：付款方式：今日乙方支付给甲方购房定金1万元整，乙方全款购买此房。由于乙方个人原因，需要办理委托公证手续，甲方需配合办理所有委托手续。甲方需留有一类银行卡一张如建行、工商、农行等卡，此卡甲方需在2021年3月15日—2022年3月14日不可挂失注销。双方于三日内办件手续送往中介方，并配合办理相关手续。此合同，甲方不卖需赔定双倍。乙方不卖定金不退。约定全款交钥匙腾房。同时甲方将水、电、煤气、供暖等所有手续结清，费用多退少补；八、违约及责任9、如因任何乙方违约，造成法律诉讼，败诉方需要赔偿本合同约定违约责任外，还应承担因诉讼产生的一切费用，包括律师费、诉讼费、交通费、误工费等。当事人还约定了其他事项。签订合同当日，李亚凤给付齐明10,000元定金，并交纳第三人中介费3,500元。在房屋买卖合同履行过程中，原、被告因办理委托公证手续产生分歧，原、被告未就支付剩余购房款具体时间、变更产权登记时间、房屋交付时间达成合意，产生矛盾，未继续履行合同，引发诉讼。本次诉讼，原告李亚凤委托辽宁欣合律师事务所代理诉讼花用律师费3,000元。被告齐明委托北京盈科（沈阳）律师事务所代理诉讼花用律师费5,000元。一审法院认为：原告李亚凤（反诉被告）与被告齐明（反诉原告）、第三人沈阳信友房产经纪服务有限公司签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人在合同中约定：“由于乙方个人原因，需要办理委托公证手续。甲方需配合办理所有委托手续”，第三人沈阳信友房产经纪服务有限公司在庭审中承认在签订合同时没有将合同条款解释清楚，以致当事人产生歧义，并且当事人签订的买卖合同对于委托公证手续的具体内容、完成时间限制以及剩余购房款交付的具体时间、变更产权登记时间、房屋交付时间均未作出具体约定，致使当事人产生分歧，以至于没有继续履行合同，当事人均存在过失，当事人约定不明，因此不能据此认定当事人存在违约行为。原告李亚凤请求解除买卖合同，考虑本案当事人仅交付定金10,000元及中介费用3,500元，继续履行合同当事人的履行成本过高，因此根据当事人的履行状况及当事人的矛盾程度，一审法院予以支持，被告齐明应当返还定金10,000元。因被告齐明没有违约行为，故对于原告请求赔偿中介费用以及律师费用，不予支持。对于反诉原告齐明请求继续履行合同、给付购房款、办理登记过户手续、赔偿律师费用，因已支持解除合同，并且不能认定反诉被告存在违约行为，故均不予支持。一审法院判决：一、解除原告李亚凤与被告齐明、第三人沈阳信友房产经纪服务有限公司签订的房屋买卖合同；二、被告齐明于本判决发生法律效力后10日内返还原告李亚凤定金10,000元；三、驳回原告李亚凤其他诉讼请求；四、驳回反诉原告齐明的诉讼请求；如果被告齐明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告缴纳的案件受理费331元，由原告李亚凤承担200元、被告齐明承担131元。反诉原告齐明缴纳的案件受理费3,270元，由反诉原告齐明承担。二审中各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人齐明与被上诉人李亚凤签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。关于齐明提出李亚凤并非案涉合同相对方，不是实际买受人的问题，根据各方一、二审庭审陈述及提供的证据，在案涉房屋买卖过程中，李亚凤与齐明就房屋买卖事宜进行沟通、磋商并最终协商一致后签订《房屋买卖合同书》，合同中载明买受人为李亚凤，李亚凤亦按约向齐明支付定金1万元，后双方在合同履行过程中因剩余房款支付时间及委托公证事宜协商不成，发生纠纷。故李亚凤系案涉《房屋买卖合同书》相对方，具有诉讼主体资格。对于齐明该项上诉主张，本院不予支持。关于齐明提出李亚凤违约，应继续履行合同或者承担违约责任，定金不予退还的主张，在合同履行过程中，上诉人齐明与被上诉人李亚凤就案涉《房屋买卖合同书》第五条付款方式、付款时间条款发生争议，条款中对于委托公证手续具体内容、办理时限、房款支付时间、产权变更登记时间及房屋交付时间等均没有明确约定，双方也未对此进行补充约定，导致双方在实际履行过程中产生争议，属于不可归责于双方的原因造成合同无法继续履行，故本案不宜适用定金罚则，综合考虑合同实际履行情况及各方当事人的意思表示，一审法院对于李亚凤提出解除案涉《房屋买卖合同书》及返还定金的请求予以支持，并无不当。对于齐明提出继续履行合同或定金不予退还的上诉主张，本院不予支持。综上所述，齐明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费662元，由上诉人齐明承担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年九月十三日法官助理  史舒畅书 记 员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；