辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13771号上诉人（原审被告）：刘伟，男，1966年4月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘宏晔，辽宁金韵博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳麦恩物业有限公司，住所地沈阳市大东区东望花南街25-3号。法定代表人：孙华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟君，女，1964年4月5日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张涛，女，1967年9月17日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。上诉人刘伟因与被上诉人沈阳麦恩物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初10844号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘伟上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、一审判决未体现《物业管理服务协议》第一条第二款、第二条、第七条，将合同约定被上诉人的责任推给开发商。二、上诉人房屋外墙有问题，2009年1月已报修，期间上诉人缴纳物业费。2011年，被上诉人不能按协议约定履行义务，不再收取上诉人物业费，直至物业服务合同期满离开园区。三、上诉人房屋墙体漏水系共用墙体损坏造成，是开发商未在保修期内履行义务与被上诉人未履行通知协助义务共同造成，应对上诉人房屋维修承担连带责任。保修期届满后，房屋漏水问题依然存在，应由被上诉人按照物业服务合同约定承担维修义务。上诉人与被上诉人签订《协助维修协议》，被上诉人承诺由其协助开发商维修，但是被上诉人既未联系开发商，也未协助处理该漏水情况。《物业管理服务协议》第七条一款规定，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任和有关经济损失。因此，被上诉人应当承担违约责任。四、被上诉人主张已超过诉讼时效。被上诉人提供的贴门照片不能体现上诉人居住房屋，没有体现照片形成时间，上诉人留存联系方式从未改变，一直在小区居住，每月到被上诉人处缴纳停车费用，被上诉人催收物业费方式不符合逻辑和客观常理。上诉人从未接到被上诉人任何催收通知。沈阳麦恩物业有限公司辩称，请求维持原判。一、被上诉人严格按照物业服务管理协议对园区的公共设备、绿化、公共区域环境卫生、保安等进行维护、修缮、服务与管理，履行了巡查和保障义务。二、房屋漏水、长毛维修不属于被上诉人义务。超过5年保修期应动用维修基金，被上诉人前期与开发商给上诉人保修，后期也向委员会汇报，尽到及时沟通义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，被上诉人有权依据合同收取物业费。沈阳麦恩物业有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2011年1月1日至2020年9月25日物业费12687元及滞纳金6850元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2007年1月11日，沈阳市新家庭房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，合同期限为：从签字之日起（2007年1月11日）至小区业主委员会成立并与物业公司签订“物业管理委托合同”生效时终止。2013年5月2日，原告与航翠园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同期限为：2013年5月至2018年5月。航翠园业主委员会于2020年9月26日出具证明“物业管理合同已于2018年5月到期，因业主大会一直未作出决定，所以物业公司延续服务至今。现经业主大会投票，不能与麦恩物业公司续签合同。因此物业公司决定服务到2020年9月25日，并结束该小区的物业管理工作”。原告提供物业服务至2020年9月25日，2020年9月26日撤园。合同约定约定物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。物业费标准为1元（不含电梯费）和1.2元（包含电梯费）每月每平方米。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”2018年5月物业服务合同到期后，因业主大会一直未作出决定，物业公司延续服务至2020年9月25日，此期间内原物业服务合同继续有效。故原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。从2011年1月1日至2020年9月25日，被告拖欠物业费共计12689元（108.62平方米×1元/平方米/月×116个月零25天），故支持原告索要物业管理服务费12687元的诉求。关于被告抗辩的原告服务不到位的问题。被告所述其房屋存在严重漏水等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由原告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据一审法院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费11418元（12687元×90%）。关于被告提出的其他抗辩问题，因缺乏事实及法律依据，故一审法院不予采信。一审法院判决：一、被告刘伟于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳麦恩物业有限公司2011年1月1日至2020年9月25日物业费11418元；二、驳回原告沈阳麦恩物业有限公司、被告刘伟的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费144元（已减半收取），由被告刘伟负担。二审中，上诉人提交《物业管理服务协议》，证明该协议第一条二款之规定，被上诉人有义务对房屋共用部位有进行维护、修缮、服务与管理，被上诉人应当依据该协议进行维护、修缮，但被上诉人未履行上述义务，也未与开发商联系维修，应承担违约责任。《物业管理服务协议》第七条一款规定，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任和有关经济损失。被上诉人质证意见：真实性没异议。上诉人提交《协助维修协议》证明被上诉人知晓并认可上诉人房屋存在问题，并承诺协助维修找到漏点，其他业主没有该协议。被上诉人至今既未联系开发商，也未协助处理漏水情况，未履行约定义务。按照《物业管理服务协议》第七条一款规定，上诉人有权要求被上诉人限期整改。被上诉人质证意见：真实性没异议。上诉人提交停车费收据，证明上诉人始终在小区居住，每月按期交纳停车费，被上诉人自知其没履行其承诺维修义务，从未向上诉人主张过物业费。上诉人留存的联系方式从未改变，一直在小区居住，被上诉人以这种所谓贴门方式催收物业费不符合逻辑和客观常理。不能体现是上诉人居住房屋，没有体现照片形成具体时间，不具有证据真实性及证明力，已过诉讼时效。被上诉人质证意见：真实性没异议，证明目的有异议，对方交停车费时当面说过交物业费。催缴照片真实有效，电话也催缴过，上门也说过。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人与涉案房屋的开发单位签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同对全体小区业主均具有法律约束力。现被上诉人已按约定为园区提供物业管理服务，即享有收取相应物业费的权利。而作为案涉园区业主的上诉人在接受被上诉人提供的物业服务后理应交纳物业费，故一审法院判决上诉人继续履行交纳物业费义务并无不当。关于上诉人主张房屋存在严重漏水等问题，因其属于房屋质量问题，即便协助维修协议属实，被上诉人仅系协助开发商进行维修的义务，不能以此作为拒付物业费的合理事由，被上诉人为案涉园区持续提供物业服务，也应积极履行职责，一审法院根据掌握情况认定被上诉人履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，根据收取费用与服务质量相适应原则，酌减物业服务费按欠费金额的90%交纳物业管理费并无不当，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人提供的贴门照片不能体现是上诉人所居住的房屋，也没有体现照片形成的时间的问题，因催款通知有落款时间，且张贴催款通知是物业公司普遍采用的催缴方式，可以认定构成诉讼时效的中断，对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人刘伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由上诉人刘伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月二十三日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。