广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初10260号原告（反诉被告）：刘绮雯，女，1988年2月1日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：崔荣欣、高晟，广州金鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱若冰，女，1986年2月19日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁裕操、刘峻源，广东宏港律师事务所律师。原告（反诉被告、以下统称原告）刘绮雯诉被告（反诉原告、以下统称被告）朱若冰房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年2月8日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，由审判员程秀建独任审理。原告刘绮雯及其委托诉讼代理人崔荣欣、高晟，被告的委托诉讼代理人梁裕操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告已支付的押金66000元；2.将租赁期内的案涉房屋的租金标准调整为原租金标准的三分之一，并由被告退还多收取的租金268505元。事实和理由：原、被告于2019年8月28日签订《明园租赁合同》，约定由被告将位于广州市越秀区培正路12号3层的房屋出租给原告，租赁期限自2019年8月1日起至2026年4月28日，月租金28500元，自第二年起按3%递增。合同签订当日，双方签署《关于的补充协议》，约定原告在承租过程中可以短租与长租的方式进行经营。上述协议签订后，原告依约向被告支付了2019年9月至2021年2月的房屋租金，共计422500元。涉案房屋的租赁目的系为民宿经营，但房屋不符合合同租赁目的。因此，原告有权解除案涉租赁合同及补充协议。合同解除后，被告应退还已收取的押金，并依法赔偿原告的经济损失。此外，受疫情的影响，原告的经营状况惨淡、亏损严重，租赁期间仍需承担巨额的租金显失公平，根据公平原则，租赁期间的租金应予以调整。据此，为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告答辩并反诉称：原告举证期限早已届满，且直接将本案法律关系性质和所依据的事实理由全部变更，实质上是一个新的案件。而且双方之间的纠纷已由法院进行第一次庭审，原告不能以变更诉请为由随意糅合不同的法律关系和事实理由，因此不同意原告变更诉讼请求。就原告变更后的诉讼请求，原告确实仍有66000元的押金在被告处，但鉴于原告已构成根本违约，其只是不断以诉讼策略来推诿自己擅自撤场的违约责任。就其调整租金标准的诉请，原告自进场以来一直正常使用场地直至退出，期间发生的租金要求减免没有任何的事实与法律依据。根据双方签订的合同的约定，租赁期间内，任何一方无法定或约定的事由单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应向对方支付相当于年租金50%的金额作为违约金。原告未经协商擅自撤场，应根据合同向被告承担违约责任赔偿金。据此，被告提起反诉，请求法院判令：1.反诉原告与反诉被告于2019年8月28日签订的《明园租赁合同》因反诉反诉被告擅自撤场、拒付租金的根本违约行为已于被告提出反诉之日即2021年4月23日解除；2.反诉被告向反诉原告支付违约金176130元。原告对被告的反诉答辩称：1.被告未经案涉房屋的权利人授权及追认的情况下，将涉案房屋出租属于无权处分，合同无效。依据法律规定，因合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产应予以返还，因此被告因无权处分与原告签订租赁合同后收取的全部费用应当予以返还。2.退一步讲，即使合同有效，原告方租赁案涉房屋的目的是作民宿经营使用，双方对该目的是明确知悉的，根据相关管理办法规定，开办民宿经营需实行登记制度，而原告在租赁案涉房屋后，多次被当地派出所要求整改，清查民宿，并多次被告知不得在居民区内开办民宿，被告租赁的案涉房屋不符合时租日租房的条件，依法不允许民宿或时租日租房活动，故原告租赁的合同目的无法实现，原告依法享有合法解除权，可解除该租赁合同。3.案涉房屋属广州市文物保护单位，依法不得对外从事经营活动，故涉案合同无法履行，合同目的无法实现。4.根据我方提供的补充证据6显示，受疫情的影响，涉案房屋自2020年1月起至2021年1月经营情况已严重入不敷出，亏损严重，显失公平。无论从不可抗力，还是情势变更，涉案合同均无法继续履行，原告有权解除合同。5.由于原告对合同具有合法解除权，因此如合同解除，原告不应承担任何违约责任。综上，请求法院驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在本市越秀区培正路12号三层房屋的建筑面积共153.4535平方米，属案外人黄鸿振、黄卓文共同共有。被告于2018年3月28日与黄鸿振的委托代理人滕爱华签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定由被告承租前址房屋，租赁期限自2018年4月28日至2026年4月28日，共96个月等，出租方同意被告将房屋作为民宿使用，如遇政策或特殊情况无法做民宿经营，同意被告转为长期出租等。原告（受租赁方、乙方）与被告（租赁方、甲方）于2019年8月28日签订《明园租赁合同》，其中约定：甲方将其承租的广州市越秀区培正路12号3层的房屋租赁给乙方作自住或其他合法用途，乙方承诺按租赁合同登记备案证明和租用公房凭证所载明的用途使用该房屋；甲方于2019年8月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限80个月零26天，自2019年8月1日起至2026年4月28日止；该房屋租金为28500元/月，自第二年起，按3%递增；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金66000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方按本合同约定返还房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；在租赁期间，任何一方无法定或约定的理由单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于年租金50%的金额作为违约金。等等。双方再签订《关于的补充协议》，约定：乙方在承租过程中可以短租与长住的方式进行经营；双方在租赁期间，任何一方有转租与终止合同意向，可以经双方协商，若双方没有达成一致意见，则按原合同违约条款进行违约赔付。合同签订后，原告依约向被告支付了租赁保证金66000元。合同履行期间，原告以涉案房屋经营民宿，原告按月向被告支付租金至2021年2月底。原告称其经营过程中收到公安部门告知关于涉案房屋不符合从事民宿经营条件的通知，原告遂通过微信与被告的合作人李荻交涉。就案涉房屋的用途，原告称被告一直知道涉案房屋系用作民宿经营使用，并提交其于2019年4月18日与李获签订的《协议书》，其中约定由李获将涉案房屋的民宿经营权转让给原告，经营期限自2019年5月1日至2022年5月1日，场地经营费用每月33000元等。被告对该协议的真实性没有异议，但认为该协议仅是原告与李荻就涉案场地达成的初步协议，李荻作为被告的合作方，与被告共同承租了涉案场地并进行了装修管理后再转租给原告，最终转租的权利是由被告获得，并最终由被告与原告签订租赁合同实际生效并履行。原告称由于涉案房屋不符合办理民宿经营许可证的资质要求，虽然其曾向相关部门申请办理资质证照，但相关部门不同意给予相关申请表格，而且即使原告申请办理相关执照也不会被受理。对此，被告则称原告所谓申请只停留在简单的口头问询并未正式申请，原告无证据证明其曾申请办理相关证照。原告于庭审中确认虽然其未取得民宿经营证照，但涉案房屋有做出租使用。受疫情影响，原、被告双方曾就租金支付标准作出调整，根据原告提交的付款凭证可见，自2020年2月至10月原告按20000元/月的标准、自2020年11月至2021年2月原告按25000元/月的标准支付租金。2021年1月29日，原、被告双方通过微信聊天就提前解除合同进行协商，原告称受疫情影响属不可抗力，符合合同关于终止合同条件的约定，并明确表示自3月份开始不再交租。被告则认为因受疫情影响已作出减租的优惠，不同意提前解除合同。双方当天未能达成一致。原、被告双方确认原告于2021年3月1日已将涉案场地交还被告。庭审中，被告确认已将场地另行出租。以上事实，有双方当事人提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《明园租赁合同》、《协议书》、付款凭证以及微信聊天记录等证据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为：根据被告提交的其与案外人黄鸿振签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告对其承租的涉案房屋有权对外转租，且被告与原告签订的租赁合同期限未超过其承租期限。因此，原、被告签订的《明园租赁合同》及《关于的补充协议》属双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。原告关于双方之间的租赁合同应属无效的意见，缺乏依据，本院不予采信。根据原告提交的其与李荻签订的《协议书》以及合同的实际履行情况来看，原、被告双方对于将涉案房屋用作民宿经营在合同订立时均是清楚的。虽然原告称其在实际经营过程中，因涉案房屋不符合民宿经营的条件无法取得相关证照，但原告并未提供证据证明其曾向相关管理机构申请办理民宿经营证照。事实上，庭审中原告亦确认其虽未取得民宿经营证照，但其一直将涉案房屋对外出租使用。从本案既有证据来看，导致本案合同解除直接原因系因受新型冠状病毒的影响引致的经营困难，原告遂通过微信与被告协商提前解除合同。鉴于双方于庭审中均已确认原告已于2021年3月1日交还涉案房屋，故前述《明园租赁合同》及《关于的补充协议》已于当日解除，被告反诉要求确认该两份合同于2021年4月23日解除，缺乏事实依据，本院不予支持。原告因其经营陷入困难而申请提前解除合同，虽然其未能与被告达成一致意见，但考虑到新型冠状病毒疫情对租赁市场、尤其是民宿经营市场的冲击，原告已自2020年2月勉力维持经营至2021年2月，并提前一个月告知被告要求提前解除，被告于庭审中也确认其已将涉房屋另行对外出租。即原告提前解除合同的行为虽属违约，但基于公平原则及突发公共卫生事件的风险共担原则，本院酌定由被告退回一半的租赁保证金33000元，被告要求原告承担的违约金176130元，本院不予支持。至于原告诉请要求被告退还多收取的租金268505元，因在疫情发生后被告已主动降低租金标准，原告现再要求降低租金标准，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告朱若冰应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告刘绮雯退还租赁保证金33000元。二、驳回原告刘绮雯的其他诉讼请求。三、驳回被告朱若冰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3159元，由原告刘绮雯负担2847元，由被告朱若冰负担312元；本案反诉案件受理费1911.30元由被告朱若冰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二一年九月六日书记员  李洁茹梁洁欣