辽宁省鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0304民初3998号原告：李冰，男，汉族，1972年9月29日出生，住址：辽宁省鞍山市立山区。被告：恒威（鞍山）置业有限公司，住所地：辽宁省鞍山市立山区孟家沟街26号，统一社会信用代码：91210300692661167E。法定代表人：应永通，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王悦铱，系辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔勃，系该公司员工。原告李冰诉被告恒威（鞍山）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月12日公开开庭进行审理。原告李冰、被告恒威（鞍山）置业有限公司委托诉讼代理人王悦铱、崔勃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2016年5月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号2014021131021），原告购买了被告开发的位于鞍山市立山区滨江国际三期第13幢1单元2层1号房屋，购房总价款为330000元。原告已按照合同约定履行付款义务，被告于2017年6月30日将案涉房屋交付给原告。合同约定在交房后90日内办理产权登记手续（补充协议延后365个工作日），但至今被告一未给原告办理不动产登记证。根据合同第十五条关于产权登记的约定中相关规定，如逾期办理被告应承担原告已付总房款的0.5%向买受人支付违约金。故原告诉至法院，请求法院依法判令：一、被告支付逾期办理产权属证书违约金1650元；二、被告协助原告办理坐落于鞍山市立山区房屋的不动产登记证；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：答辩人与原告于2016年5月28日签订商品房买卖合同，在合同附件四补充协议第七条中明确约定“合同第十五条中‘关于产权登记的约定’，双方约定办理时间为滨江国际3.1期项目整体综合验收合格后365个工作日内开始办理产权证”。答辩人已于2017年6月30日将房屋交付给原告，若按照商品房买卖合同主合同条款的约定，在交付房屋90日内协助办理商品房产权证书，逾期承担违约责任的约定，原告的诉请亦超过了诉讼时效。经审理查明：原、被告于2016年5月28日签订《商品房买卖合同》一份，其中包含合同补充协议附件一至附件四。该合同第十五条约定：“自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。合同附件四补充协议第七条约定：“合同第十五条中‘关于产权登记的约定’，双方约定办理时间为滨江国际3.1期项目整体综合验收合格后365个工作日内开始办理产权证，因不可抗力情形或政府有关部门因素导致初始登记备案延迟的，约定的期限顺延”。上述事实，有原被告起诉状及原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：商品房买卖合同、发票两张、入住通知单一份、电费收据一张；被告提供的证据有：商品房买卖合同及合同附件、2018年8月8日建设工程消防验收备案受理凭证、2018年12月3日鞍山市消防局出具的建设工程消防验收意见书、2020年7月鞍山市住房和城乡建设局出具的特殊建设工程消防验收不予受理证、鞍山市立山区住房和城乡建设局出具的关于综合验收名词解释。以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。关于被告所提证据，原告质证意见认为：1、我认为3.1期消防验收已经合格了，就应该给我办房产证；2、我是2016年5月28日买的房子，售楼处跟我说2016年年底就能办理房产证，签合同时候相关条款我没注意看，卖房子的人也没给我解释，确实两次签名都是我本人签署的，但是我没注意有附加合同；3、我认为我们签的附件合同属于格式条款，附件合同和主合同是同时签署的，开发商没有告知我，如果附件合同不属于格式条款的话，按照被告所约定的办理房产证的时间无法确定，根据民法典第544条当事人对合同变更的内容约定不明确的推定为未变更。我希望按照合同中约定的时间办理房产证，且逾期办证需要对我进行赔偿。关于原告的质证意见，被告作出解释如下：1、主合同是鞍山市房产局备案的格式条款，备案时需要系统填写所以不能够进行增改。附件补充合同也在备案中，但是附件补充合同是可以更改的，是主合同的修订和细化。当时有提示过原告，并且双方签订的补充协议在合同附件中黑体字加深了附件一至四的内容，原告在附件一至四的尾页签字认可，且在原告签字的上一行既是补充协议第25条，本补充协议作为商品房买卖合同不可分割的一部分，与主合同具有相同的法律效力，冲突部分以本补充协议为准，不存在原告所述没有看见的情况；2、3.1期项目不可以单独办理产权证，也不能够单独验收，3.1期项目是包含在滨江国际三期内，滨江国际三期整体验收即3.1期项目完成综合验收，也就是说3.1期项目整体综合验收合格是能够实现的，现在行政机关也不允许我们对于三期项目分别进行综合验收。现滨江国际3.1期项目消防验收合格，但3.2期项目消防验收未合格，要待3.2期项目消防验收合格后，3.1期与3.2期整体办理绿化等其他项目的验收，才能达到整体综合验收；3、2018年年末滨江国际三期3.1期消防验收完毕，3.2期2019年11月末全部入住完毕，我们于2019年12月11日向消防部门提交过3.2期的消防验收，但由于2020年年初疫情及政府职能部门交替，导致3.2期的消防验收不予受理通知滞后，2020年6月份验收由鞍山市住建局承担，2020年7月份以材料不合格为由要求我们重新提交，我们于2020年7月13日接到不予受理凭证，在修正材料后于2020年8月左右再次提交，现在处于验收中，最新收到的通知是还有一两个月能验收合格。本院认为，依法自愿签订的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案原、被告签订的《商品房销售合同》及补充合同均系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。主合同与补充合同均系原、被告本人签字，商品房销售合同中明确约定滨江国际3.1期项目整体综合验收合格后365个工作日内开始办理产权证，现滨江国际3.1期项目整体综合验收尚未合格，被告无法为原告办理产权证，不属于违约行为，故本院对原告的诉讼请求不予以支持。关于原告质证意见认为原、被告签订的《商品房销售合同》及补充合同为格式条款一节，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案双方当事人签订的补充协议，作为合同的附件，是对《商品房买卖合同》的补充和修订,双方在补充协议中对合同的多项条款进行了细化和修订。该补充协议第二十五条约定作为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如有冲突，冲突部分以本补充协议为准。故本院认定补充协议不属于合同法规定的格式条款，该补充协议合法有效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：驳回原告李冰的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取25元，由原告李冰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  刘冬晨二〇二一年九月十五日书记员  刘思琦