河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终4321号上诉人（原审被告）:闫亚辉，男，1977年9月26日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人:史振宇，河南仙源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司。住所地：鹿邑县西关鸣鹿路北段紫气大道口。统一社会信用代码：91411628083476863C，法定代表人：王雪霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄力，浙江浙杭律师事务所律师。上诉人闫亚辉因与被上诉人鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司（以下简称鹿邑鑫顺公司）合同纠纷一案，不服鹿邑县人民法院（2021）豫1628民初3480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫亚辉上诉请求：1.撤销（2021）豫1628民初3480号民事判决，改判闫亚辉支付鹿邑鑫顺公司租金和物业管理费79582元，不承担商业管理费和违约金或者将本案发回重审（不服金额147329元）。事实和理由：闫亚辉不应当向鹿邑鑫顺公司支付2018-2019年度的商铺管理费和违约金。一审认定事实错误，闫亚辉可以支付租金和物业管理费，但是不应该支付商业管理费，商业管理费应当从中扣除。商业管理费一年是118766元，扣除4层退租的商业管理费25345元，如果按照合同约定闫亚辉应支付鹿邑鑫顺公司93421元商业管理费。本案是合同纠纷，闫亚辉支付商铺管理费的前提是鹿邑鑫顺公司尽到商铺管理义务，在一审开庭中，鹿邑鑫顺公司并没有提供任何证据证明其尽到了商铺管理义务，合同既然有约定，只有在鹿邑鑫顺公司履行了商铺管理的情况下，闫亚辉才有义务支付商铺管理费，不能说只要签订合同，闫亚辉就要给钱。通过商铺管理合同第一条的显示，鹿邑鑫顺公司应承担合同约定的义务一共九项，在鹿邑鑫顺公司没有提供证据证明其尽到商铺管理职责的情况下，一审判决闫亚辉支付商铺管理费显然是没有事实和法律依据。而且因为商铺管理合同上分别显示有商铺管理费和物业管理费，闫亚辉要求鹿邑鑫顺公司解释物业管理费和商铺管理费的区别，鹿邑鑫顺公司也回答不了。所以说，在鹿邑鑫顺公司没有提供证据证明其履行了商铺管理职责的情况下，闫亚辉不应当承担商铺管理费。在鹿邑鑫顺公司没有尽到商铺管理职责违约的情况下，闫亚辉也不应当承担违约金。综上一审认定事实错误，鹿邑鑫顺公司没有按照约定履行合同内容，已经违约，闫亚辉不能给付其商业管理费和违约金。鹿邑鑫顺公司辩称，第一，一审认定事实正确，闫亚辉应当向鹿邑鑫顺公司支付商业、物业管理费。首先，商业管理费、物业管理费的约定系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。其次，鹿邑鑫顺公司依约向闫亚辉提供了合同约定的商业、物业管理服务，履行了相应的职责，闫亚辉称鹿邑鑫顺公司并未尽到商铺管理义务的说法是错误的，鹿邑鑫顺公司在商铺所在地，即鹿邑县西关顾家建材城10号楼三层市场部设立了相应的部门并配备相关人员从事管理行为。闫亚辉及其他所住的其他商户均享受到鹿邑鑫顺公司提供的商业管理及物业管理服务。2017年-2018年度，闫亚辉依约向鹿邑鑫顺公司支付了商业管理费和物业管理费，以行动表示对鹿邑鑫顺公司商业管理行为、物业管理行为的认可，且在租赁期限届满后，又与鹿邑鑫顺公司续签了相关合同，若鹿邑鑫顺公司未实际提供商业管理行为、物业管理行为，闫亚辉为何要与鹿邑鑫顺公司续签？县闫亚辉陷入经济困难，故产生此种说辞，与客观事实严重不符。再次，鹿邑鑫顺公司为闫亚辉提供商业管理、物业管理为商铺租赁行为的应有之义，但凡出租商铺的，均需要提供相应的商业管理、物业管理行为。既然上诉人质疑鹿邑鑫顺公司是否真正从事商业管理行为，为何不质疑鹿邑鑫顺公司是否真正从事物业管理行为，为何闫亚辉认可了物业管理费，却不认可商业管理费？闫亚辉的上诉理由，显然前后矛盾。闫亚辉称鹿邑鑫顺公司无法区分商业管理行为、物业管理行为，鹿邑鑫顺公司认为，商铺管理合同第一条1-2条更多是处于对商业管理行为的约定，合同第七条更多的是处于对物业管理行为的约定。第二，民事诉讼过程中的证明标准达到高度盖然性即可。根据民事诉讼法及相关规定，在民事诉讼中，证明标准达到高度盖然性即可，无需达到排除合理怀疑的程度。鹿邑鑫顺公司在一审出示的证据已经达到高度盖然性这一标准，而闫亚辉在一审和二审并未提供任何实质性证据。综上，闫亚辉的上诉事实与理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉请求，维持原判。鹿邑鑫顺公司向一审法院起诉请求：1.判令闫亚辉向鹿邑鑫顺公司支付租金79177元，商业管理费、物业管理费140760元以及违约金101786.84元（以欠付租金、商业管理费、物业管理费219937元为基数，按日万分之四的标准，从2018年5月1日起暂计算至2021年6月30日止，实际计算至闫亚辉付清之日止）；2.本案诉讼费用由闫亚辉承担。一审法院认定事实：2017年5月1日，鹿邑鑫顺公司（甲方）与闫亚辉（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将顾家商业中心家居馆、建材城广场/市场（以下称“购物广场”“市场”）内编号为3整层、4整层商铺（以下称租赁区域）出租给乙方。租赁区域的面积为1832.81㎡（以下简称租用面积），租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算。租赁期限为1年，自2017年5月1日始至2018年4月30日止。租金为2.4元/月/㎡，月租金4399元，合计租金52785元。租金支付方式为：共交纳1年，每年交纳一次。乙方首次交纳日为2017年5月1日前，所交纳租金为2017年5月1日至2018年4月30日。违约责任：若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中任何一项，甲方有权要求以拖欠金额按每日万分之四计收违约金。本合同经双方正式授权代表签字或盖章后生效。同日，原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司（甲方）与被告闫亚辉（乙方）签订《商铺管理合同》，约定：乙方租用顾家商业中心家居馆、建材城广场/市场3整层、4整层商铺（以下简称租赁区域）其建筑面积为1832.81㎡（以下简称租用面积），乙方已与甲方签订该商铺的租赁合同。甲方依照有关法律、法规和规章制度的规定，管理和负责购物广场/市场的公共事务。本合同履行期限为1年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止。商业管理费、物业管理费自2017年5月1日开始交纳。乙方商铺区域的商业管理费按本合同确定的建筑面积计算，商业管理费的标准为3.6元/月/㎡，每月6598元，合计商业管理费79177元，所交商业管理费为2017年5月1日至2018年4月30日。支付方式为：以12个月为一个周期，乙方向甲方一次性支付年款项。乙方应当在每年开始前提前30日交纳，先付后用。物业管理费的标准为1元/月/㎡，每月1833元，合计物业管理费21994元，所交纳物业管理费为2017年5月1日至2018年4月30日，先付后用。物业管理费支付方式为：以12个月为一个周期，乙方向甲方一次性支付，乙方应当在本年开始前提前30日向甲方一次性足额支付本年款项。违约责任：若乙方拖欠商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项，甲方有权要求以拖欠金额按每日万分之四计收违约金。本合同经双方正式授权代表签字或盖章后生效。2018年5月1日，鹿邑鑫顺公司（甲方）与闫亚辉（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将顾家商业中心广场/市场（以下称“购物广场”“市场”）内编号为3F、4F整层的单元（以下称租赁区域）出租给乙方。租赁区域的面积为1832.81㎡（以下简称租用面积），租金、物业管理费及相关费用均以租用面积为基数计算。租赁期限为1年，自2018年5月1日始至2019年4月30日止。租金单价为3.6元/月/㎡，月租金6598元，合计租金79177元。租金支付方式为：共交纳1年，乙方应当在本合同签订之日起3个工作日内一次性缴纳第一期租金，所交纳租金为2018年5月1日至2019年4月30日。违约责任：若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中任何一项，甲方有权要求以拖欠金额按每日万分之四计收违约金。本合同经双方正式授权代表签字或盖章后生效。同日，原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司（甲方）与被告闫亚辉（乙方），签订《商铺管理合同》，约定：乙方租用顾家商业中心广场/市场3F、4F整层商铺（以下简称租赁区域），其建筑面积为1832.81㎡（以下简称租用面积），经营范围健身房。乙方已与甲方签订该商铺的租赁合同。甲方依照有关法律、法规和规章制度的规定，管理和负责购物广场/市场的公共事务。本合同履行期限为1年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止。商业管理费、物业管理费自2018年5月1日开始交纳。乙方商铺区域的商业管理费按本合同确定的建筑面积计算，商业管理费单价为5.4元/月/㎡，每月9897元，合计商业管理费118766元，管理费支付方式为：共交纳1年，乙方应当在本合同签订之日起3个工作日内一次性缴纳第一期管理费，所交纳管理费为2018年5月1日至2019年4月30日。商铺区域的物业管理费标准为1元/月/㎡，先付后用，每月1833元，合计物业管理费21994元。物业管理费支付方式为：以年度为一个周期，乙方应当在本合同签订之日起3个工作日内即一次性交纳第一期物业费。违约责任：若乙方拖欠商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项，甲方有权要求以拖欠金额按每日万分之四计收违约金。本合同经双方正式授权代表签字或盖章后生效。2018年12月3日闫亚辉向鹿邑鑫顺公司申请退铺，该申请载明：闫亚辉在2018年5月1日与鹿邑鑫顺公司签订商铺租赁合同、商铺管理合同租赁原告22栋楼整3层、整4层、1003商铺，面积1910.86平方米，租赁期2018年5月1日至2019年4月30日。闫亚辉现申请终止并解除22栋楼4楼整层合同，面积为938.69平方米，闫亚辉愿意承担2018年5月1日至2018年11月30日期间的所有费用。2017年3月30日闫亚辉向鹿邑鑫顺公司交纳租金、管理费共计2万元；2017年5月22日闫亚辉向鹿邑鑫顺公司交纳租金、管理费共计16763元；2017年7月6日闫亚辉向鹿邑鑫顺公司交纳租金、管理费共计2万元；2017年7月26日闫亚辉向鹿邑鑫顺公司交纳租金、管理费共计5万元；2018年1月12日闫亚辉向鹿邑鑫顺公司交纳租金、管理费共计6万元（备注为22#1001-1002、1003,2001-2002、2003租金、管理费）；2018年1月16日闫亚辉向鹿邑鑫顺公司交纳租金、管理费共计1万元。闫亚辉共计支付鹿邑鑫顺公司2017年5月1日至2018年4月30日22栋楼整三层、四层的租金、管理费合计116763元。一审法院认为，鹿邑鑫顺公司、闫亚辉签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，鹿邑鑫顺公司已将租赁物交付闫亚辉，并按合同约定履行了相关管理义务。闫亚辉未按合同约定向鹿邑鑫顺公司支付租金、物业管理费、商业管理费，构成违约，依法应当承担违约责任。按照合同约定闫亚辉应向鹿邑鑫顺公司交纳2017年5月1日至2018年4月30日租金、物业管理费、商业管理费共计153956元，闫亚辉已交纳整三层、四层租金、物业管理费、商业管理费116763元，闫亚辉下欠鹿邑鑫顺公司2017年5月1日至2018年4月30日租金、物业管理费、商业管理费共计37193元。按照合同约定闫亚辉应向鹿邑鑫顺公司交纳2018年5月1日至2019年4月30日租金、物业管理费、商业管理费共计219937元，扣除闫亚辉退铺面积938.69平方米的租金、物业管理费、商业管理费共计46934元，闫亚辉下欠鹿邑鑫顺公司2018年5月1日至2019年4月30日租金、物业管理费、商业管理费共计173003元。故鹿邑鑫顺公司要求闫亚辉支付租金、物业管理费、商业管理费共计227602.7元的请求，部分予以支持。鹿邑鑫顺公司要求闫亚辉按合同约定日万分之四的标准支付违约金的请求，不违反法律规定，予以支持。闫亚辉辩称2017年5月1日至2018年4月30日原、闫亚辉签订的《商铺租赁合同》、《商业管理合同》已超过诉讼时效。经审查，合同约定租金支付方式为每年交纳一次，首次交纳日为2017年5月1日前。商业管理费、物业管理费应当在每年开始前提前30日交纳，先付后用。故鹿邑鑫顺公司主张2017年5月1日至2018年4月30日合同期间的租金、物业管理费、商业管理费的请求，超过三年诉讼时效期间的法律规定。闫亚辉抗辩理由成立，对鹿邑鑫顺公司主张2017年5月1日至2018年4月30日合同期间租金、物业管理费、商业管理费的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、闫亚辉自判决生效之日起十日内支付鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司租金、物业管理费、商业管理费共计173003元及违约金53907.73元（以173003元为基数，按日万分之四的标准自2019年5月1日计算至2021年6月30日，以后计算至付清之日止）；二、驳回鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6125.86元，减半收取3062.93元，由闫亚辉负担2351.83元，鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司负担711.1元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：闫亚辉是否应承担商业管理费和违约金。关于闫亚辉是否应当承担商业管理费和违约金的问题。闫亚辉与鹿邑鑫顺公司2017年5月1日签订了为期一年的《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，在《商铺管理合同》中同时有物业费和商业管理费的相关约定，并且在闫亚辉提供的2018年1月16日收据中的款项内容明确显示为“租金、管理费及物业管理费”，2017年5月22日、2017年7月6日、2017年7月26日、2018年1月12日收据中的款项内容明确显示为“租金及管理费”，从上述证据可以看出，闫亚辉在2017年的合同履行过程中，并未对合同中约定的商业管理费提出异议，且已经实际交付了部分商业管理费，说明鹿邑鑫顺公司履行了商业管理的义务；2017年5月1日签订的合同到期后，双方于2018年5月1日又重新签订了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，在《商铺管理合同》中仍然有物业费和商业费的相关约定，在合同的实际履行过程中，闫亚辉仍未对商业管理费提出异议，且在闫亚辉对租赁房屋进行部分退租的时候，也并未对商业管理费提出异议，一审根据《商铺管理合同》的约定，判决闫亚辉支付拖欠的商业管理费，并无不当。闫亚辉未按照合同约定支付租金、物业管理费和商业管理费，存在违反合同约定的行为，一审根据双方合同的约定判决闫亚辉承担相应的违约金，并无不当。综上所述，闫亚辉的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3247元，由上诉人闫亚辉承担。本判决为终审判决。审 判 长 张群阳审 判 员 张 杰审 判 员 金 薇二〇二一年九月九日法官助理 王明旭书 记 员 马家欣