北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11945号上诉人（原审被告、反诉原告）：李选友，男，1959年8月10日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京天翼物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号A座909。法定代表人：陈永文，经理。委托诉讼代理人：贾永平，北京中南律师事务所律师。上诉人李选友因与被上诉人北京天翼物业管理有限责任公司（以下简称天翼物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初26738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李选友上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回天翼物业公司的诉讼请求或发回重审；2.确认物业服务合同无效；3.本案全部诉讼费用由天翼物业公司承担。事实和理由：一、聘用天翼物业公司、提高物业费0.60元收费标准是业主代表决定的，而应该由业主大会双过半业主表决同意通过决议。这个事关业主合法权益的事项，应符合《民法典》第278条规定。天翼物业公司与业委会签订的合同因违反《民法典》法律原则性规定，而自合同签字时就无效。天翼物业公司以无效合同请求李选友按提价的标准交费没有法律依据；二、一审法院没有审查合同的合法性就判决，显失公正。一审李选友要求审查原业委会召开业主大会召开选聘物业公司和物业费调价的会议全部材料。新证据：通州区永顺镇永顺南里居委会提供的在水一方小区业委会交接目录，该证据足以推翻原业委会与天翼物业公司签订的《物业服务合同》是违法合同。违反法定程序签订的合同自签订时无效。聘用物业服务人、提高物业费应召开业主大会由双过半业主表决通过才合法有效。而不是天翼物业公司和小区业委会召集几个业主代表可以决定的。天翼物业公司提供不出曾经召开过业主大会的原始证明材料，物业服务合同和物业费调价就没有合法依据，街道办事处出具的新证据材料，证明选聘物业和提高物业费收费标准没有经过全体业主大会表决通过，其必然结果就是物业服务合同程序和实体都不合法，因而合同无效。三、一审法院适用法律错误，违反法律规定。1.一审以业主委员会的决定可以替代业主大会决定作出的判决，以业主委员会的决定对业主有约束力为由，判决李选友败诉。此判决违反了《民法典》法律的原则性规定。为避免业主委员会滥用权力，侵害全体业主合法权益。原《物权法》第七十六条和《民法典》第二百七十八条的规定“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。一审法院没有查清本案的事实真相，片面的相信天翼物业公司的单方证据。业委会在选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人及决定物业服务收费标准事项的决定，是侵害全体业主合法权益的违法行为，是违反法律法规的行为，一审判决对全体业主有约束力是适用法律错误，违反法律规定。聘用和解聘物业服务人、提高物业费标准必须由业主大会与全体业主共同决定。2.决定本案的关键是如何适用法律问题。法律依据应当是原《物权法》和《民法典》。审理物业服务合同避开《物权法》和《民法典》，判定物业服务合同合法有效就无从谈起。一审判决以合同法为判决依据，未对合同合法性进行审查，依据《合同法》做出判决必然不适用。召开业主大会会议，表决聘用物业公司提高物业费事项通过，形成业主大会决议，根据业主大会决议，签订物业服务合同，这才符合法定程序；四、一审以“业主撤销权纠纷”一案的判决，作为本案的判决依据，没有法律依据，因为本案的证据已经发生了重大变化。因为现在有新证据社区居委会接收原业委会材料的目录，证明当时的业委会没有召开过全体业主大会。新证据足以推翻原业主撤销权纠纷一案的判决。天翼物业公司提供不出曾经召开过业主大会的原始证明材料，物业服务合同和物业费调价就没有合法依据，就应当重新调查事实真相，并依法作出新的裁判；五、一审法院驳回李选友的申请调取证据的裁判违反法律规定。李选友依法提出的申请遭拒，致使本案事实真相不清，一审判决的依据不足。李选友依法提出调查业委会聘用天翼物业公司和提高物业费收费标准的原始证据材料的申请，合乎法律规定。一审法院拒绝履行法定义务，违反《民诉法》和证据规则的原则性规定。业主大会是否召开是审理本案的最为关键的证据。聘用天翼物业公司、物业服务合同是否合法有效，要求当事人支付物业费是否合法的事实真相应当查清。天翼物业公司拿不出证明收费合法的法律依据，一审又拒绝调查，在事实真相不清的情况下结案，违反法律规定；六、质价不符，服务违约，理应减免服务费。根据权利义务相一致原则，一审法院只强调业主必须交费，而不要求物业提供的服务符合合同约定，显然是站在了物业公司的立场，显失公平公正。对于当事人提供的证据，诸如小区消防设施常年失灵、存在重大消防安全隐患。小区树木花草枯死，物业公司在小区开设赌场、物业公司老板诈骗业主钱财，乱收费，侵占业主公共收益、供暖不达标，打骂业主，雇佣黑社会威胁业主等等物业服务问题，一审法院视而不理，明显偏袒天翼物业公司，有失公允，显失公平；七、物业服务合同属于“双务合同”，双方当事人互相承担义务和享有权利，这种义务和权利相互关联，互为因果，除法律或合同有特殊规定外，双方应同时对等给付，一方不能要求他方先行给付。物业公司提供服务，是收取服务费的基础，业主支付物业服务费是物业服务的对价，除双方有特殊约定外，一般没有先后履行顺序。一般来说，物业公司不会因个别业主没有履行交费义务就停止物业服务，业主在物业公司提供服务不符合合同约定的情况下，有权行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，来维护自身的合法权益。天翼物业公司辩称：同意一审判决，不同意李选友的上诉请求。关于合同无效的问题，生效判决认定的涉案小区业委会续聘以及物业的服务费用涨价等事项的业主大会决议符合法律、行政法规的程序合法，并且认定涉案小区业主委员会与天翼物业公司签订的服务合同不存在法定撤销的情形。天翼物业公司与李选友所在小区业主委员会签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的约定，所以合同应当合法有效。天翼物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令李选友向天翼物业公司支付自2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业费5883.45元，2017年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费6438.12元；2.请求判令李选友向天翼物业公司支付逾期付款的违约金870.22元；3.请求判令李选友承担本案诉讼费。李选友向一审法院提出反诉请求：1.请求判令物业服务合同无效；2.请求判令违反法定程序提高物业费部分（0.60元每平米）无效；3.天翼物业公司承担本诉与反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：李选友系北京市通州区在水一方小区×室业主，该房屋建筑面积为82.54平方米。2014年7月2日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与天翼物业公司签订《北京市物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2014年8月10日至2017年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1.38元／平方米·月、一层1.00元／平方米·月、底商1.20元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。2017年8月9日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与天翼物业公司签订《物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2017年8月10日至2020年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1.98元／平方米·月、一层住户1.60元／平方米·月、商业物业2.38元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。上述协议签订后至今，天翼物业公司一直为涉诉小区提供物业服务至今。经核实，李选友未向天翼物业公司交纳自2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业费，2017年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费。天翼物业公司提供的与北京展嘉能源科技有限公司签订的《锅炉房供暖托管运营承包合同》《债权转让协议》显示：自2017年10月1日至2020年10月1日，甲方将在水一方小区的供暖锅炉房托管给北京展嘉能源科技有限公司承包运营，由北京展嘉能源科技有限公司安排收费人员自行收费；自2017年10月1日至2019年10月1日，北京展嘉能源科技有限公司将收取在水一方小区业主供暖费的债权全部转让给天翼物业公司，由天翼物业公司自行收取。另查，2017年，姚宝梁、陈洪全等在水一方小区八名业主因与北京市通州区在水一方小区一期业主委员会、天翼物业公司业主撤销权纠纷一案向法院提起诉讼，要求撤销北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与天翼物业公司签订的《物业服务合同》，法院一审判决驳回了八名业主的诉讼请求。后姚宝梁等六位业主上诉至北京市第三中级人民法院，经审理后，二审法院依法作出（2018）京03民终8792号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决认定：“根据查明的事实，业委会先期就续聘天翼物业公司及物业服务费用涨价等事项召开业主代表扩大会议并作出决定，因部分业主质疑，业委会于2017年11月25日通过书面征求意见的形式，就上述业主代表扩大会议的决定内容向涉案小区业主征求意见。根据在案证据及当事人陈述，该次征求意见为涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，且经涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主签字确认同意。依据该征求意见结果，于2017年11月30日形成涉案小区业主大会决议，该业主大会决议的作出符合法律、行政法规的规定，程序合法。业委会作为涉案小区业主大会的执行机构，其行为效力及于全体业主，其与天翼物业公司所签订的《北京市物业服务合同》及《在水一方小区经营公共区域委托合同》并不存在法定撤销的情形。”本案中，双方确认涉案小区业委会已因任期届满而解散，涉案小区现无业委会。本案审理过程中，天翼物业公司自行撤回了要求李选友给付垃圾清运费的诉讼请求。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据查明的事实，天翼物业公司与李选友所在小区业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，物业服务合同应属合法有效。现天翼物业公司为李选友提供了物业服务，李选友亦实际接受了物业服务，理应交纳物业服务费，故天翼物业公司要求李选友交纳拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。但根据本案审理查明的情况，李选友并非恶意拖欠物业费，故天翼物业公司主张违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于天翼物业公司要求李选友给付供暖费的请求，因天翼物业公司对供暖费的请求权是依据北京展嘉能源科技有限公司对李选友的供用热力合同纠纷的请求权受让而来，天翼物业公司应当依据基础法律关系对李选友主张权利，现天翼物业公司依据物业服务合同主张李选友给付供暖费的请求依据不足，法院不予支持；天翼物业公司可依据基础法律关系另行主张相关权益。关于李选友的反诉请求，因已有法院生效判决审查并认定了涉案小区业委会续聘天翼物业公司及物业服务费用涨价等事项的业主大会决议符合法律、行政法规的规定、程序合法，并认定涉案小区业委会与天翼物业公司所签订的《北京市物业服务合同》不存在法定撤销的情形，故对于李选友要求确认物业服务合同无效以及提高物业费部分无效的反诉请求，法院不予支持。本案中李选友申请追加第三人并调取相关证据以证明合同无效，必要性不足，法院不予准许。需要指出的是，物业服务企业的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，也需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在互利共赢的关系。一方面，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行解决，并通过自身的努力提升自身的服务水平，为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。另一方面，业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地体会到物业服务企业在服务中的努力和付出，认识到按约足额交纳物业费对保障物业服务正常运转的必要性，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身对物业服务的不满只会导致小区的物业服务陷入恶性循环。构建物业公司与业主间相互理解、包容、互谅，并以此实现业主生活安心、舒适、便利、低廉，物业服务有偿、量价统一方是诉讼双赢的真正目的。在此，法院希望双方能够通过共同努力，营造在水一方小区和谐美丽的生活环境、人文环境。综上，一审法院判决：一、李选友于判决生效之日起七日内给付北京天翼物业管理有限责任公司自2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业费5883.45元；二、驳回北京天翼物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回李选友全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，李选友主张天翼物业公司与小区业委会签订的物业服务合同无效，理由是有两点，一点是李选友未与天翼物业公司签订物业服务合同，也未见到过物业服务合同；另一点是业委会与天翼物业公司签订的物业服务合同程序违法，应属无效。《中华人民共和国民法典》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案涉及的物业服务合同、物业费期间等法律事实均发生在民法典施行前，因此，本案适用当时的法律、司法解释的规定。就本案而言，李选友主张其与天翼物业公司未签订物业服务合同，也未见到物业服务，因此合同无效，无需支付费用。《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”依据上述法律规定，业主委员会可以代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，李选友主张其未与天翼物业公司签订物业服务合同，并不构成否认业委会与天翼物业公司签订《物业服务合同》的事实。李选友主张业委会交接目录未载明存在《物业服务合同》及交接，亦不足以对抗生效判决确认《物业服务合同》存在的事实。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”李选友所在的小区部分业主对业委会与天翼物业公司签订的《物业服务合同》不认可，于2017年向一审法院提起了业主撤销权纠纷之诉，请求法院判令撤销业委会与天翼物业公司签订的2017年8月10日至2020年8月9日期间的《物业服务合同》及决议。法院经审查后，认为不存在法定撤销情形，因此，驳回了业主的诉讼请求。由上述事实可知，业委会与天翼物业公司签订的《物业服务合同》确实存在，现李选友在本案中主张业委会与天翼物业公司签订的《物业服务合同》无效，亦是依据前案业主撤销权纠纷的相关事由，在李选友未能提供证据证明《物业服务合同》存在无效以及推翻生效判决确认的事实情形下，本院对其相关主张，亦不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李选友主张物业服务质价不符，但一审、二审期间均未就该事实提供相应证据，对其减免物业费的主张，本院难以支持。关于李选友主张一审法院适用法律错误一节，经审查，并不存在错误适用情形，本院对该上诉意见，不予采纳。综上，李选友的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李选友负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡新华审 判 员 孙承松审 判 员 郑吉喆二〇二一年九月二十九日法官助理 乔文鑫法官助理 田艳飞书 记 员 陈 萌