浙江省温州市中级人民法院    民事判决书    （2021）浙03民终5041号     上诉人（原审被告）：施秀隐，女，1983年11月3日出生，汉族，住浙江省永嘉县。       委托诉讼代理人：潘理潮，浙江双塔律师事务所律师。       被上诉人（原审原告）：曹小妹，女，1955年12月29日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。       委托诉讼代理人：朱磊，浙江金道（温州）律师事务所律师。       原审被告：金益伦，男，1950年1月12日出生，汉族，住浙江省永嘉县。       原审被告：王美香，女，1948年10月23日出生，汉族，住浙江省永嘉县。       上诉人施秀隐因与被上诉人曹小妹及原审被告金益伦、王美香确认合同无效纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2020）浙0324民初5206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。       施秀隐上诉请求：依法撤销一审判决并依法改判；本案一审、二审诉讼费用均由曹小妹承担。事实和理由：一、一审法院认定施秀隐与曹小妹之间的房屋买卖合同无效，事实认定错误。涉案房屋买卖合同是双方在平等自愿的情况下签订的，曹小妹对房屋的性质、实际情况非常清楚。正是因为房屋的实际情况，曹小妹的购买价格才仅为139000元。目前尚无法律法规明文规定违章建筑为禁止买卖物，涉案房屋是否系违法建筑不影响合同的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。房屋买卖合同双方意思表示真实，且未违反法律法规强制性规定。合同签订后，房屋已经交付曹小妹使用至拆迁，房屋是否为违章建筑完全不影响曹小妹对涉案房屋的占有、使用。故双方签订的房屋买卖合同应属有效合同，且合同已履行完毕。二、退一步来说，若二审法院依旧认定为涉案房屋买卖合同无效，则涉案房屋的拆迁补偿应归施秀隐所有。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。若双方之间签订的房屋买卖合同无效，曹小妹应当将房屋返还施秀隐。鉴于涉案房屋已被拆除，基于房屋所获得的拆迁补偿应当归属施秀隐。一审法院以“被上诉人在房屋生活居住长达六年之久，作为被拆除时涉案房屋的权利人”为由，认定拆迁补偿应归曹小妹所有，毫无事实和法律依据。若合同确认无效，房屋的权利人应为施秀隐而非曹小妹，该拆迁补偿也应当归施秀隐所有。三、一审法院判令施秀隐返还曹小妹购房款50000元，金额过高。       曹小妹辩称，一审法院认定事实清楚证据确实充分。施秀隐与其丈夫向曹小妹转让的房产无合法建房手续，未依法登记未合法领取权属证书，属于不得转让的房产，违反了法律、法规的强制性规定，不受法律保护。涉案买卖协议因违反国家法律及政策规定而属无效合同。一审法院基于本案客观事实及施秀隐的经济状况所作的判决，符合法律规定。一审法院判决房屋拆迁补偿款归曹小妹所有，同时判决施秀隐返还曹小妹5万元购房款，该判决是一审法院基于双方的过错程度及施秀隐的实际经济状况综合考虑决定的，因施秀隐经济条件有限，曹小妹在涉案房屋已实际居住长达6年之久，涉案房屋拆迁后，曹小妹没有居所。经济补偿款归曹小妹所有，是一审法院出于实际考虑，让施秀隐对曹小妹的补偿能够落到实处，所作的判决符合公平、合理原则，亦符合法律之规定。请求维持原判。       曹小妹向一审法院起诉请求：1、要求确认曹小妹与施秀隐、金益伦、王美香签订的《房屋买卖合同》无效；2、要求施秀隐、金益伦、王美香立即返还购房款139000元；3、本案诉讼费由施秀隐、金益伦、王美香承担。       一审法院认定事实：永嘉县南城街道桥翔路253号房屋所有权人系金益伦、王美香，253号后幢房屋系未取得建设工程规划许可证而建造的房屋。2011年金益伦儿子金长和因欠施秀隐丈夫柯显新（2020年5月4日去世）借款，将253号后幢的第二、三层房屋抵债给了柯显新。2014年7月柯显新委托中介出售该涉案房屋。曹小妹因需购买住房，在中介的介绍下，曹小妹看中该涉案房屋。2014年7月28日，曹小妹与柯显新、施秀隐签订房屋买卖合同，柯显新、施秀隐、金益伦在合同转让方栏内签名捺印，王美香未签名。合同约定：甲方（施秀隐）将房屋坐落于南城街道桥翔路253号后幢第三层套房包括地下室位于（一楼）出入道路共同使用以总价人民币壹拾叁万玖仟元出卖给乙方（曹小妹）所有为业。合同并补充：该套房系违章建筑，因下塘没有审批，所以价格便宜，今后政府允许办理产权证，产权证办理完毕，能过户的办理过户，不能过户办理委托公证，都不能办理，将产权证交到乙方手中，余款贰万元正于一年内付清。该套房已装修完毕，空调一只归乙方所有。当日，曹小妹交付柯显新定金38000元，于2014年8月7日交付柯显新81000元，2014年年底交付柯显新20000元，曹小妹共交付柯显新购房款139000元。柯显新已将房屋交付曹小妹使用。2020年8月底，涉案房屋因旧城改造被强制拆除，故曹小妹诉至法院，要求施秀隐、金益伦、王美香返还购房款。另查明，金益伦与王美香属事实婚姻关系。       一审法院认为，本案争议焦点为1、坐落于永嘉县南城街道桥翔路253号后幢第三套房屋由谁出售给曹小妹。永嘉县南城街道桥翔路253号后幢第三套房屋系无合法手续建造的房屋。金益伦的儿子金长和于2011年将该涉案房屋抵债给施秀隐的丈夫柯显新（已去世），2011年后该套房屋实际由柯显新及施秀隐占有使用。后柯显新将涉案房屋委托中介予以出售。2014年7月28日曹小妹购买该套房屋，虽然金益伦在合同转让方栏中签字，但实际出售人是柯显新与施秀隐夫妻，况且所有的房款都是柯显新收取。金益伦辩解是因通道通行问题中介及曹小妹要求金益伦签字，对金益伦的辩解予以采信。一审法院认定该涉案房屋实际出售人是柯显新与施秀隐。2、房屋买卖协议是否无效，施秀隐是否应返还曹小妹购房款。本案中，柯显新、施秀隐出售的房产，无合法建房手续、未依法登记、未合法领取权属证书，根据相关法律规定，合法的财产受法律保护，而坐落于永嘉县南城街道桥翔路253号后幢第三套房屋并非合法建造的房屋，依法不得转让，故双方的房屋买卖协议因违反国家法律及政策规定而属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。据此，本案中出售房屋一方应返还买受方购房款，由于柯显新已去世，施秀隐理应返还曹小妹购房款，曹小妹应返还原物，但涉案房屋已拆除，房屋返还已不可能，该房屋的建房成本评估亦无法实现，故一审法院认定双方交易价格为实际损失。本案中曹小妹明知涉案房屋系违章建筑，无权属证书，仍坚持购买也存在过错，应承担相应的责任。根据本案的实际状况，曹小妹已在该套房生活居住长达六年之久，作为被拆除时涉案房屋的权利人，拆迁补偿应归曹小妹所有。结合交易双方的过错程度，一审法院酌定施秀隐应返还曹小妹购房款50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、曹小妹与施秀隐于2014年7月28日签订的房屋买卖协议无效；二、施秀隐于本判决生效之日起十日内返还曹小妹房屋转让款50000元；三、驳回曹小妹的其他诉讼请求。如果施秀隐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3080元，由曹小妹施秀隐各负担1540元。       二审期间，双方均未向本院提交证据。经审查当事人一审提供的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。       本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因旧城改造已被强制拆除。施秀隐、曹小妹对于涉案房屋是违法建筑，均无异议。因交易的对象属于法律禁止买卖物，故双方签订的房屋买卖协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的情形，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案双方当事人因无效合同取得的财产，应相互返还。曹小妹因合同取得的房屋，已因系违法建筑而被拆除，无法返还。施秀隐因合同取得的购房款，应当返还曹小妹。施秀隐作为出卖人将法律禁止交易的物品出售他人。曹小妹作为买受人，明知涉案房屋的情况仍坚持购买，双方均有过错。综合考量双方过错及房屋占有使用等具体情况，本院酌情确定施秀隐向曹小妹返还60％的购房款，计83400元（139000元×60％）。二审中，双方一致确认涉案房屋的拆迁权益为2万元左右。一审综合考虑双方过错、房屋居住使用情况、双方经济情况及后续执行问题，将拆迁补偿从施秀隐应支付给曹小妹的款项中予以折抵，判决拆迁补偿归曹小妹，施秀隐再返还曹小妹50000元，实体处理并无不当，本院对此予以维持。       综上，上诉人施秀隐的上诉请求不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费1050元，由上诉人施秀隐负担。       本判决为终审判决。       审判长余萌     审判员蔡蓓蓓     审判员曾慧     二〇二一年九月十八日     法官助理陈黛锦     代书记员郑颖