江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终617号上诉人（原审原告）：景德镇市鼎辉物业服务有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区新枫路北侧昌江府1栋201号，统一社会信用代码：91360200343305893K。法定代表人：李振海，该公司总经理。委托诉讼代理人：周互助，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨彩虹，湖南怀治律师事务所。被上诉人（原审被告）：郭萍，女，汉族，1988年10月5日出生，住所地江西省景德镇市昌江区。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司与被上诉人郭萍物业合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司委托诉讼代理人周互助、杨彩虹、被上诉人郭萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司上诉请求：1、撤销江西省景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初820号民事判决书。在查清事实基础上，依法改判被上诉人郭萍支付鹭金昌江府1号楼2501室物业管理费7455.86元，违约金2237.06元，合计9692.92元；2、涉诉一二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院忽视了小区的实际情况，直接根据被上诉人口述的情况，认定小区业务存在瑕疵，适用法律错误。郭萍答辩称：认为物业收费很高，他们提供的物业服务没有达到1.5/平收费的标准。有段时间停车位只售不租，且租金200/月，高于其他小区的收费标准。其他没有补充我同意一审的判决。原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：要求被告郭萍支付物业管理费7455.86元、违约金2237.06元。经一审法院查明：被告郭萍购买盛元公司开发的鹭金昌江府1号楼2501号房屋，建筑面积为138.09平方米。2015年，原、被告签订《业主手册》。协议约定：原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司受盛元公司委托负责管理鹭金昌江府的物业服务。收费标准为：高层住宅1.5元/月/平方米、商业用房3元/月/平方米。物业服务费每十二个月预交一次，交纳费用时间为每十二个月的第一个月上旬。若被告郭萍未按时交纳，应按每日万分之四的标准向原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司支付违约金。原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司服务主要内容包括综合管理服务、公共区域清扫卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化日常养护、共用配套设施日常运行保养维修五大块。自2017年1月1月起，被告郭萍未按合同约定交纳物业费。一审法院认为，原、被告签订的《业主手册》系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，一审法院对其真实性、合法性予以认定。被告郭萍提出的原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司在物业服务中存在的问题，属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，被告郭萍不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为鹭金昌江府小区提供更好的物业服务。原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司在提供物业服务过程中确实存在不足之处，结合景德镇市鼎辉物业服务有限公司实际提供的物业服务水平，一审法院按物业服务合同约定标准的80%酌情计算，对景德镇市鼎辉物业服务有限公司要求被告郭萍支付违约金的请求不予支持。被告郭萍应缴纳的物业费为5965.49元（1.5元/月/平方米×138.09平方米×36个月×80%，计算至2019年12月31日）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郭萍于本判决生效之日起五日内支付给原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司物业费5965.49元。二、驳回原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭萍负担。二审期间，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司提交以下证据：证据一、物业提供日常服务的照片，拟证明：上诉人积极履行合同义务，不存在被上诉人所述不作为情形。证据二、业主赠送的锦旗、评级征信认证证书的照片，拟证明：上诉人作为AAA级信用单位、物业积极为业主解决问题并得到业主认可。被上诉人郭萍质证意见：这个照片只能证明他们曾经做过这些事，但是不代表他们一直都有提供一个好的服务，以我对物业的观察，经常有乱进出，疫情防控不力等不作为现象。这些证据都是物业进行打扫的本职工作，体现不出他1.5元/平的优势。本院认证意见：认可证据一、证据二的真实性和合法性，由于证据一、证据二皆存在不完全之处，不认可证据一、证据二的关联性。本院认为，本案的争议焦点为：一、郭萍需要向景德镇市鼎辉物业服务有限公司补交拖欠的物业费数额。二、景德镇市鼎辉物业服务有限公司提出的违约金是否得到支持。关于以上争议焦点，本院认为，景德镇市鼎辉物业服务有限公司作为提供物业服务的一方，在郭萍否认景德镇市鼎辉物业服务有限公司提供相应物业服务的情况下，景德镇市鼎辉物业服务有限公司应对其依约提供了相应的物业服务承担举证证明责任，对于业主郭萍不满物业服务的部分，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司并无相应证据证明，一审法院结合景德镇市鼎辉物业服务有限公司实际提供的物业服务水平按物业服务合同约定标准的80%酌情计算物业费并无不妥。其次，被上诉人郭萍不交纳物业费并非事出无因，被上诉人称其是因为不满意景德镇市鼎辉物业服务有限公司提供的服务而未交纳物业费，被上诉人郭萍提出的上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司在物业服务中存在的问题，属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，被上诉人郭萍不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司也不能因此要求郭萍支付违约金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由景德镇市鼎辉物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  舒振亚审判员  周寿林审判员  徐文生二〇二一年九月二十四日书记员  郑明慧江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终617号上诉人（原审原告）：景德镇市鼎辉物业服务有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区新枫路北侧昌江府1栋201号，统一社会信用代码：91360200343305893K。法定代表人：李振海，该公司总经理。委托诉讼代理人：周互助，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨彩虹，湖南怀治律师事务所。被上诉人（原审被告）：郭萍，女，汉族，1988年10月5日出生，住所地江西省景德镇市昌江区。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司与被上诉人郭萍物业合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司委托诉讼代理人周互助、杨彩虹、被上诉人郭萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司上诉请求：1、撤销江西省景德镇市昌江区人民法院（2021）赣0202民初820号民事判决书。在查清事实基础上，依法改判被上诉人郭萍支付鹭金昌江府1号楼2501室物业管理费7455.86元，违约金2237.06元，合计9692.92元；2、涉诉一二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院忽视了小区的实际情况，直接根据被上诉人口述的情况，认定小区业务存在瑕疵，适用法律错误。郭萍答辩称：认为物业收费很高，他们提供的物业服务没有达到1.5/平收费的标准。有段时间停车位只售不租，且租金200/月，高于其他小区的收费标准。其他没有补充我同意一审的判决。原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：要求被告郭萍支付物业管理费7455.86元、违约金2237.06元。经一审法院查明：被告郭萍购买盛元公司开发的鹭金昌江府1号楼2501号房屋，建筑面积为138.09平方米。2015年，原、被告签订《业主手册》。协议约定：原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司受盛元公司委托负责管理鹭金昌江府的物业服务。收费标准为：高层住宅1.5元/月/平方米、商业用房3元/月/平方米。物业服务费每十二个月预交一次，交纳费用时间为每十二个月的第一个月上旬。若被告郭萍未按时交纳，应按每日万分之四的标准向原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司支付违约金。原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司服务主要内容包括综合管理服务、公共区域清扫卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化日常养护、共用配套设施日常运行保养维修五大块。自2017年1月1月起，被告郭萍未按合同约定交纳物业费。一审法院认为，原、被告签订的《业主手册》系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，一审法院对其真实性、合法性予以认定。被告郭萍提出的原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司在物业服务中存在的问题，属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，被告郭萍不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为鹭金昌江府小区提供更好的物业服务。原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司在提供物业服务过程中确实存在不足之处，结合景德镇市鼎辉物业服务有限公司实际提供的物业服务水平，一审法院按物业服务合同约定标准的80%酌情计算，对景德镇市鼎辉物业服务有限公司要求被告郭萍支付违约金的请求不予支持。被告郭萍应缴纳的物业费为5965.49元（1.5元/月/平方米×138.09平方米×36个月×80%，计算至2019年12月31日）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郭萍于本判决生效之日起五日内支付给原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司物业费5965.49元。二、驳回原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭萍负担。二审期间，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司提交以下证据：证据一、物业提供日常服务的照片，拟证明：上诉人积极履行合同义务，不存在被上诉人所述不作为情形。证据二、业主赠送的锦旗、评级征信认证证书的照片，拟证明：上诉人作为AAA级信用单位、物业积极为业主解决问题并得到业主认可。被上诉人郭萍质证意见：这个照片只能证明他们曾经做过这些事，但是不代表他们一直都有提供一个好的服务，以我对物业的观察，经常有乱进出，疫情防控不力等不作为现象。这些证据都是物业进行打扫的本职工作，体现不出他1.5元/平的优势。本院认证意见：认可证据一、证据二的真实性和合法性，由于证据一、证据二皆存在不完全之处，不认可证据一、证据二的关联性。本院认为，本案的争议焦点为：一、郭萍需要向景德镇市鼎辉物业服务有限公司补交拖欠的物业费数额。二、景德镇市鼎辉物业服务有限公司提出的违约金是否得到支持。关于以上争议焦点，本院认为，景德镇市鼎辉物业服务有限公司作为提供物业服务的一方，在郭萍否认景德镇市鼎辉物业服务有限公司提供相应物业服务的情况下，景德镇市鼎辉物业服务有限公司应对其依约提供了相应的物业服务承担举证证明责任，对于业主郭萍不满物业服务的部分，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司并无相应证据证明，一审法院结合景德镇市鼎辉物业服务有限公司实际提供的物业服务水平按物业服务合同约定标准的80%酌情计算物业费并无不妥。其次，被上诉人郭萍不交纳物业费并非事出无因，被上诉人称其是因为不满意景德镇市鼎辉物业服务有限公司提供的服务而未交纳物业费，被上诉人郭萍提出的上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司在物业服务中存在的问题，属于合同履行之瑕疵，不属于根本违约，被上诉人郭萍不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务，上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司也不能因此要求郭萍支付违约金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由景德镇市鼎辉物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  舒振亚审判员  周寿林审判员  徐文生二〇二一年九月二十四日书记员  郑明慧