天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终4482号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市宝一堂津东大药房连锁有限公司，住所地天津市东丽区利津路D区90号。法定代表人：佟振田，董事长。委托诉讼代理人：刘芝祥，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市易品商业管理有限公司，住所地天津市滨海新区古林街津岐公路东、世纪大道南。法定代表人：王成智，执行董事。委托诉讼代理人：高永康，男，该公司员工。上诉人天津市宝一堂津东大药房连锁有限公司（以下简称津东大药房）因与被上诉人天津市易品商业管理有限公司（以下简称易品商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初7671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。津东大药房上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回易品商业公司的诉讼请求，支持津东大药房一审的诉请；2.两审诉讼费用均由易品商业公司承担。事实和理由：一、易品商业公司不具有本案诉讼主体资格，诉争商铺的所有权人是天津市易品建设发展有限公司，委托易品商业公司出租商铺。二、一审判决租赁合同期满，所以津东大药房应将商铺腾空是错误的，违反民诉法不告不理的原则，易品商业公司起诉时间是2021年2月25日，租赁合同约定租期至2021年5月19日，尚未期满，因易品商业公司违约解除租赁合同，并未提出合同期满后要求津东大药房腾出诉争商铺的请求，此时要求合同期满后津东大药房腾空房屋，法院不会受理，受理后也会驳回起诉，一审认定不能解除租赁合同情况下，应驳回易品商业公司的诉请，而不是要求津东大药房腾空商铺。三、一审判决认定易品商业公司单方解除合同是违约行为,又判决不对津东大药房进行赔偿,有失公正。四、一审判决津东大药房腾空商铺违反法律规定，对于租赁期限届满，房屋的承租人享有同等条件的优先承租权，一审法院未进行审查也未经津东大药房抗辩的情况下，直接判决租赁合同期满，津东大药房腾空诉争商铺是错误的。五、一审判决程序违法。津东大药房在举证期间提交了现场勘验申请，请法官去涉案商城去看一看,了解易品商业公司已将商城租给万达公司,商城进行装修无法经营的情况,法官拒绝了解第一手资料;津东大药房在举证期间提交了司法鉴定申请书，要求对涉案商铺的装修费进行鉴定,一审法院裁定驳回,违反法律规定。易品商业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。易品商业公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的自2018年5月20日至2021年5月19日的租赁合同；2．判令津东大药房给付欠付商管费6,380元，物业费26,250元并自构成逾期之日起，每逾期一日按未付金额千分之二的比例支付违约金至实际腾房之日止，至2021年3月1日违约金暂定为23,820元，共计56,450元；3．判令津东大药房将租赁的铺位腾空交付给易品商业公司；4．判令津东大药房对房屋的装修残值易品商业公司不予补偿；5．案件受理费由津东大药房承担。津东大药房向一审法院反诉请求：1．易品商业公司返还物业管理费39,375元；2．易品商业公司返还商业管理费9,570元，退还疫情影响的半年租金9,168元；3．易品商业公司返还履约保证金9,582元；4．易品商业公司赔偿装修损失100,000元；5．易品商业公司赔偿职工工资四个月损失56,980元；6．赔偿医保专线、电信损失四个月3,000元，浪潮软件16,000元；7．赔偿药品损失312,113.24元；8．本诉和反诉费用均由易品商业公司承担。一审法院认定事实：天津市滨海新区大港新天地商业广场西区所有权人为天津市易品建设发展有限公司（以下简称易品建设公司）。易品建设公司委托易品商业公司对外出租商铺、签订租赁合同、收取租金，并对商场进行商业运营管理。易品商业公司（甲方）与津东大药房（乙方）签订租赁合同，约定乙方承租位于天津市滨海新区，计租面积75平方米，经营宝一堂津东大药房品牌的药品、保健品。租赁期限自2018年5月20日至2021年5月19日。租赁铺位交付日期为2018年4月25日。装修期为2018年4月25日至2018年5月19日。月保底租金1528元，月商业管理费638元，月物业管理费2625元，三者同时支付，均以三个月为一期。履约保证金9582元。合同5.5条约定，乙方应于签订本合同后7日内向甲方支付首期保底租金、管理费，对于以后各期保底租金、管理费，乙方应于每期最后一个月的20日前向甲方支付下一期的保底租金、管理费并到账。合同5.6条约定，乙方如未能按期足额支付任何一期保底租金、管理费等其他应交各项费用的，应自构成逾期之日起，每逾期一日向甲方支付相当于应付而未付金额2‰的逾期付款违约金……如乙方逾期支付租金达到三十天，甲方有权单方面解除合同、收回租赁铺位、不予退还乙方已支付的履约保证金且不向乙方承担任何责任。合同7.1条约定，乙方应在支付每期保底租金的同时根据其与甲方或甲方指定的物业管理公司另行签署的物业管理合同，向甲方或甲方指定的物业管理公司支付当期物业管理费，否则乙方须按本合同第5.6款的规定承担逾期付款违约金和违约责任。合同7.2条约定，乙方应在支付每期保底租金的同时向甲方支付当期商业管理费……否则乙方须按本合同第5.6款的规定承担逾期付款违约金和违约责任。合同16.4条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁铺位：1．乙方拖欠应付租金或其他应付费用三十天（含三十天）以上……9．乙方未经甲方同意擅自停业或中断营业达到二天……11．乙方进入破产或清算程序。合同16.5条约定，如甲方根据上述第16.4款的相关规定解除本合同后，乙方无权要求返还履约保证金或其余额及预付的未使用完毕的租金，且由此造成甲方损失的，乙方还应另行据实予以赔偿。乙方同意，前述甲方不予退还的履约保证金及预付的未使用完毕的租金作为因本合同解除而由乙方支付给甲方的等额租金损失补偿款。附件七载明：租金和商业管理费收款单位天津市易品商业管理有限公司，物业管理费收款单位天津家顺物业管理有限公司。合同签订后，易品商业公司向津东大药房交付案涉商铺。2021年1月10日，天津家顺物业管理有限公司出具同意函，同意由易品商业公司代为收取物业费，并以易品商业公司名义通过司法诉讼方式向欠付物业管理费的商户主张物业管理费。2020年9月22日，易品商业公司向津东大药房发出缴费通知单，载明应交金额为固定租金10696元、商业管理费4466元、物业管理费18375元，缴费期间均为2020.3.1-2020.9.30，于2020年9月28日前将上述费用分别汇入以下相应账号。2020年12月4日，易品商业公司向津东大药房发出缴费通知单，载明应交金额为2020.10.1-2020.12.31固定租金4584元、2020.3.1-2020.12.31商业管理费6380元、2020.3.1-2020.12.31物业管理费26250元，于2020年12月20日前将上述费用分别汇入以下相应账号。对上述两份缴费通知单，津东大药房认可均收到。2021年1月18日，易品商业公司向津东大药房发出解除租赁合同通知书，载明津东大药房在合同履行过程中存在欠付商业管理费、物业管理费、租金及擅自停业的违约行为，其决定自即日起解除合同，收回租赁铺位，并要求津东大药房在2021年1月25日前将铺位内其所属财产物品和装置全部搬离。2021年1月25日，易品商业公司向津东大药房发出通知函，载明津东大药房应于2021年1月25日前将铺位内其所属财产物品和装置全部搬离，但在明知的情况下仍于2021年1月24日给易品商业公司账户打入2021年1-2月份租金。易品商业公司将该笔租金原路退回。对上述两份通知，津东大药房认可均收到。2021年2月3日，津东大药房向易品商业公司发出回复函，载明目前还在合同履行期间，易品商业公司在无正当理由的情况下擅自发函单方解约，解除租赁合同通知书中所述严重失实。易品商业公司认可收到。2021年1月24日，津东大药房通过银行转账方式向易品商业公司支付2021.1.1-2021.2.28租金3056元。2021年2月1日，易品商业公司将此款退回。2021年3月3日易品商业公司将案涉商铺加锁，3月4日津东大药房工作人员报警，同日下午将锁打开。一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约履行己方义务。双方系租赁合同关系，案涉商场物业公司为天津家顺物业管理有限公司，且物业管理费均付至天津家顺物业管理有限公司银行账户，故物业管理费与本案并非同一法律关系，本案对此不予涉及。双方自2018年5月开始建立租赁合同关系，至2020年3月1日前，津东大药房均正常交纳租金、商业管理费。自2020年3月1日起，津东大药房未再支付商业管理费，易品商业公司两次发出缴费通知单，津东大药房均未支付，其行为属于违约。但津东大药房已向易品商业公司支付履约保证金，易品商业公司可从保证金中扣减冲抵该费用，故津东大药房未按期交纳商业管理费的违约行为并未给易品商业公司造成实际经济损失，且合同履行期间内，案涉商场整体经营状况并不理想，加之疫情影响，津东大药房经营状况不佳，出现停业现象亦属情有可原，该违约行为显著轻微。在租金已缴纳的情况下，不足以影响易品商业公司合同目的实现，故易品商业公司据此解除合同，依据不足，不予支持。鉴于双方合同约定租赁期限至2021年5月19日止，双方亦未达成继续履行合同的合意，故津东大药房应将案涉铺位腾空并交付易品商业公司。自易品商业公司提出单方解除合同至合同履行期限届满期间内，易品商业公司于2021年2月拒收津东大药房交纳的2021年1月-2月租金，于2021年3月出现持续一天时间的加锁行为，构成违约。津东大药房虽主张易品商业公司擅自拉闸断电，但其提交证据并不能充分证实其主张，对此抗辩意见不予采信。津东大药房工作人员自述诉讼期间没有人在店内，故津东大药房亦存在放任损失扩大的情形。上述期间内，双方不能有效沟通，导致双方损失扩大，应对各自损失承担责任。依据公平原则，易品商业公司自行承担上述期间内的租金、商业管理费损失，津东大药房自行承担上述期间内的职工工资损失、医保专线及电信损失、浪潮软件损失、药品损失。关于装修损失，易品商业公司提出解除合同已临近合同终止期限，且津东大药房亦使用案涉商铺至合同期限届满，故津东大药房主张赔偿装修损失，缺乏依据，不予支持。关于返还商业管理费，津东大药房虽主张易品商业公司未提供商业管理工作，没有理由收取此项费用，但其提交证据不足以证实其主张，故对该项反诉请求不予支持。关于疫情防控期间的租金及商业管理费，疫情防控期间虽案涉商场内的超市正常营业，但其他经营业态或多或少都会受到疫情防控措施影响，出租方与承租方应当互谅互让、共克时艰，综合全案情况，酌定易品商业公司为津东大药房减免两个月的房租及商业管理费共计4332元。综上，易品商业公司诉讼主张欠付商业管理费6380元系2020年3月1日至2020年12月31日期间，津东大药房应予支付。扣减疫情影响减免金额4332元后，仍需支付2048元。履约保证金9582元应先行抵扣上述费用再予返还，即易品商业公司应向津东大药房返还剩余履约保证金7534元。关于逾期付款违约金的诉讼请求，因抵扣后不存在应付费用，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告（反诉原告）天津市宝一堂津东大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内将位于滨海新区房屋腾空并返还原告（反诉被告）天津市易品商业管理有限公司；二、原告（反诉被告）天津市易品商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）天津市宝一堂津东大药房连锁有限公司返还剩余履约保证金7534元；三、驳回原告（反诉被告）天津市易品商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）天津市宝一堂津东大药房连锁有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费605.5元，由原告天津市易品商业管理有限公司负担；反诉案件受理费4678.94元，由被告天津市宝一堂津东大药房连锁有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：津东大药房提交的视频证据不能达到其证明目的，故对该证据不予确认；对津东大药房提交的现场勘验申请及司法鉴定申请，本院认为并无必要，故不予准许。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、易品商业公司是否具有原告的起诉主体资格。二、易品商业公司一审诉请是否应予支持。三、津东大药房在一审的反诉请求是否应予支持。关于易品商业公司是否具有原告的起诉主体资格的问题。案涉租赁场地所有权人虽为易品建设公司，但易品建设公司已委托易品商业公司对外出租、签订租赁合同、收取租金，并对商场进行商业运营管理。租赁合同系易品商业公司与津东大药房签订，该租赁合同系双方当事人自愿签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。易品商业公司系租赁合同中合法的出租人，其有权对租赁合同的相对方即承租人津东大药房主张权利，具有原告的起诉主体资格。津东大药房的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于易品商业公司一审诉请是否应予支持的问题。1.关于返还租赁物问题。易品商业公司在一审诉讼中提出了数个诉讼请求，其中之一为要求津东大药房腾空并返还案涉租赁商铺，虽易品商业公司提出的要求解除租赁合同未予支持，但在诉讼中，双方签订的租赁合同已经期满，易品商业公司不同意与津东大药房继续签订租赁合同，为减少不必要诉累，故租期届满后，津东大药房应当将案涉租赁物腾空并返还易品商业公司。津东大药房提出一审判决违背了不告不理原则缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2.关于商业管理费问题。双方签订的租赁合同中约定，津东大药房应当给付租期内的商业管理费，但自2020年3月1日至2020年12月31日期间，津东大药房未支付该费用。一审考虑疫情对津东大药房造成的影响，酌定易品商业公司为津东大药房减免两个月的房租及商业管理费共计4,332元并无不当，扣减疫情影响减免金额4,332元后，津东大药房仍需支付2,048元。关于津东大药房在一审的反诉请求是否应予支持的问题。1.关于其要求返还物业管理费、商业管理费及退还受疫情影响半年租金问题。双方签订的租赁合同中约定，津东大药房应当给付租金、物业管理费、商业管理费，并且明确约定了支付的时间及数额，津东大药房已经如约支付的费用，属于履行合同应当担负的义务，其无权要求退还，但一审已经考虑疫情影响，对商业管理费及租金进行了酌减，体现了公平原则。因物业费与本案并非同一法律关系，一审对物业费纠纷未予审理并无不当。2.关于返还履约保证金问题。租赁期限届满，津东大药房应当在结清各项应付费用并腾空返还租赁物后，由易品商业公司返还履约保证金。现案涉租赁物尚未腾空亦未返还易品商业公司，一审判决易品商业公司返还履约保证金，易品商业公司对此未提出上诉，视为认可，故对津东大药房的该项诉请予以支持。3.关于赔偿损失问题。（1）双方租赁合同中约定，租赁期满或合同提前终止/解除时，津东大药房必须把租赁铺位恢复原状或经与易品商业公司协商保留全部或部分装修、装饰或附属物，易品商业公司无需就此向津东大药房支付任何补偿或赔偿。因此，津东大药房要求易品商业公司赔偿其装修损失缺乏依据，不予支持。（2）关于其他药品、人员工资等损失问题。自易品商业公司提出单方解除合同至合同履行期限届满，津东大药房仍然占用案涉租赁商铺，其提交的证据不足以证实其主张的损失与易品商业公司提出解除合同有关。在占用期间，易品商业公司存在一天的加锁行为，具有过错；津东大药房在明知易品商业公司要求解除合同并限期搬离的情况下，未采取措施避免损失扩大，亦具有过错，一审认定双方的损失自担并无不当。故对于津东大药房要求赔偿人员工资损失、电信损失、软件损失等各项损失均不予支持。综上所述，天津市宝一堂津东大药房连锁有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,357.9元，由天津市宝一堂津东大药房连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁津翠审 判 员 何日升审 判 员 郭小峦二〇二一年九月六日法官助理 王飞凡书 记 员 翟 畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……