浙江省舟山市定海区人民法院    民事判决书    （2021）浙0902民初1879号     原告：舟山市城市建设发展有限公司，住所地舟山市定海区千岛街道海天大道681号行政中心7号楼（城建大楼）10楼。       法定代表人：魏文通，董事长。       委托诉讼代理人：何易，北京大成（舟山）律师事务所律师。       委托诉讼代理人：孙荦寅，北京大成（舟山）律师事务所律师。       被告：徐良鸿，男，1945年6月19日出生，汉族，住舟山市定海区。       原告舟山市城市建设发展有限公司（以下简称城建公司）与被告徐良鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序于2021年6月16日公开开庭进行了审理，原告城建公司委托诉讼代理人何易、孙荦寅、被告徐良鸿及其委托诉讼代理人王曾（浙江震舟律师事务所律师）到庭参加诉讼。2021年6月21日，被告徐良鸿与委托诉讼代理人王曾的委托关系予以解除。本案当事人申请庭外和解，期限一个月。本案现已审理终结。       原告城建公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告徐良鸿向原告城建公司腾退坐落于定海区昌洲花苑XX幢X号、X号、X号、X号的房屋；二、判令被告徐良鸿向原告城建公司支付两年租金176000元，并支付自2018年1月10日起按欠付租金的日万分之五计算的逾期付租违约金（暂算至2021年5月25日的违约金为92356元；2021年5月26日起以欠付租金为基数计付至实际付清日止）；三、判令被告徐良鸿向原告城建公司支付自2020年1月26日起按241元／天计付的房屋占用费（暂算至2021年5月25日的房屋占用费117126元，2021年5月26日起按实际占用天数付至房屋腾退日）；四、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月15日，被告在舟山市电子招投标平台报名参加“定海昌洲花苑XX幢X号、X号、X号、X号办公用房三年使用权交易”项目，拍得该房屋的承租权。2016年11月21日，原告与被告签订编号“1A17-2016”房屋租赁合同，约定：“被告向原告承租昌洲花苑XX幢X-X号房屋，共计建筑面积219.59平方米；租期三年，按实际交房日起算；年租金88000元，先付后租，每一年支付一次，首期租金已支付，次期租金在起算日前30日付清；乙方拖欠房租累计达30天以上，甲方可以解除租赁合同；乙方未能及时支付租金，每逾期一天应按拖欠金额万分之五支付违约金，逾期30日甲方有权解除本合同。”2017年1月10日，原、被告签订了房屋租赁补充协议，约定：“租期三年，自2017年1月26日至2020年1月25日止；年租金88000元，先付后租，每年一付，首期租金以本协议签订之日起算，次期租金在起算日前30日付清。”房屋租赁合同及房屋租赁补充协议签订后，被告未按约定支付第二年租金，原告曾起诉解除租赁合同并要求支付欠付租金。被告在诉讼中对原告据以证明案涉出租房屋所有权的四本商品房销售证提出异议。同时，舟山市定海区昌洲花苑业主委员会（以下简称昌洲花苑业委会）提起行政复议，后舟山市人民政府做出行政复议决定书撤销了该四套房屋的商品房销售证。因当时原告尚未办理四套房屋的所有权登记，故撤回了对被告徐良鸿的起诉。2019年3月28日，原告提起确权诉讼。经（2019）浙0902民初1205号民事判决书确认原告对昌洲花苑XX幢X-X号房屋享有所有权，（2019）浙09民终564号民事判决、（2019）浙民申2240号民事裁定维持了一审判决结果。原告根据生效判决申请了昌洲花苑XX幢X-X号房屋不动产登记并取得不动产权证书。综上，原、被告之间的房屋租赁合同已于2020年1月25日到期。原告多次要求被告补缴租金和腾退房屋，但被告以非房屋实际占有人为由拒绝付租且至今未向原告腾退房屋。截至2021年5月24日，被告已拖欠2018年1月26日至2020年1月25日两年租金176000元，并应按照租赁合同约定的日万分之五向原告计付违约金；2020年1月26日起，被告应按照合同约定租金标准向原告支付房屋占用费至实际腾退日止。       被告徐良鸿庭审中辩称，一、被告当时向原告租用案涉房屋，是因为昌洲花苑业委会无相应的拍租资质而委托被告进行拍租。二、租赁期间原告向被告主张支付租金，因原告当时没有案涉房屋的产权证，所以被告没有及时支付租金。后原告取得了案涉房屋的产权证，但没有及时告知被告。故原告要求被告支付违约金不成立。三、租赁合同到期后，被告没有实际使用案涉房屋，故被告无腾退的义务和支付租赁合同到期后的租金义务。综上，被告只承认向原告支付租赁合同约定的租期内租金。庭审中，被告提出合同约定的逾期支付租金的违约金约定过高，如被告需支付违约金，也应予以调整。庭审后被告徐良鸿又辩称，一、涉案房屋租赁合同系昌洲花苑业委会委托被告代办。原告在收到被告2017年12月26日的函告时，应知晓被告已明确表示以前不曾以后也不会履行承租人义务，同时知道昌洲花苑业委会明确表示由其行使承租人权利义务。原告在此后长达三个多月时间内既没有采取任何行动也没有作出任何表示。因此被告有理由认为原告已认可昌洲花苑业委会为承租人，昌洲花苑业委会应承担本案承租人的民事责任。二、昌洲花苑业委会至今仍然认为原告虽然取得案涉房屋产权证，但登记事项已变成“城镇住宅用地／附属用房”，故该房屋不可以任意出租，而应该为小区配套使用。而且有证据证明原告十余年间将该房屋出租不但使小区业主失去了作为附属用房使用的机会而且严重影响小区大门口的交通安全与畅通。三、原告曾于2018年3月起诉本案。后昌洲花苑业委会发现原告持有的涉案房屋销售许可证形式和内容不合法，诉讼中断的责任不在被告。现原告重新提起诉讼，讼争案值比原来扩大部分不应由被告承担责任。同时，原告在2018年3月12日提交的民事起诉状中明确表示“解除原、被告双方于2016年11月21日签订的房屋租赁合同以及2017年1月10日签订的房屋租赁补充协议”。原告解除合同的意思符合约定的条件，已自动生效，即使原告撤诉也不影响解除合同的效力。合同解除后，围绕昌洲花苑27幢房屋产生的不再是房屋租赁关系，原告不能要求被告继续支付房屋租金，应该追究占有人的侵权责任。现原告没有提交被告占用房屋的证据，被告无须支付占用费并腾退房屋。客观上，被告没有支配涉案房屋的能力，也无法腾退房屋。       原告城建公司围绕诉讼请求，依法提交了下列证据：       证据一、变更登记信息表一份，拟证明原告的名称变更情况；       证据二、公有房屋出租交易公告及成交公示网页打印件二份，拟证明原告委托舟山市产权交易中心在网上公开拍租案涉租赁房屋，被告竞拍成功的事实；       证据三、成交确认书一份，拟证明被告通过电子招标平台拍得案涉租赁房屋的承租权；       证据四、房屋租赁合同及房屋租赁补充协议各一份，拟证明原、被告对案涉租赁房屋约定了相应的权利义务；       证据五、（2018）浙0902民初991号民事裁定书一份，拟证明因被告欠付租金，原告于2018年3月提起诉讼。后因用于证明案涉房屋所有权的凭证被撤销，原告撤诉；       证据六、行政复议决定书四份，拟证明原告用于证明案涉房屋产权的商品房销售许可证虽因不符法定形式被撤销，但同时明确原告有权申请重新登记的事实；       证据七、不予登记告知书一份，拟证明产权登记部门以案涉房屋存在争议为由不予登记的事实；       证据八、（2019）浙0902民初1205号民事判决书、（2019）浙09民终564号民事判决书、（2019）浙民申2240号民事裁定书、不动产权证4本，拟证明昌洲花苑XX幢X-X号房屋的所有权属于原告。       被告徐良鸿提交了下列证据：       证据一、委托协议复印件一份、昌洲花苑业委会表决单复印件一张，拟证明被告是受昌洲花苑业委会委托向原告租赁案涉房屋，房屋的实际使用人也是昌洲花苑业委会；       证据二、函件复印件一份、委托协议复印件一份，EMS快递寄件人存单复印件一张，拟证明原告已知道被告不履行承租人义务及已知道案涉房屋系昌洲花苑业委会占用的事实；       证据三、民事起诉状复印件一份，拟证明原告已表达了解除案涉房屋租赁合同及房屋租赁补充协议。       本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告城建公司提交的证据，被告徐良鸿对真实性没有异议。对被告徐良鸿提交的证据，原告城建公司在庭审中对证据一的真实性并无异议，但后在书面质证时对其中的委托协议的真实性提出异议；对证据二的真实性未提出意见；对证据三的真实性没有异议。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据及上述证据的关联性和证明力在争议焦点中予以评述。       经审理查明：舟山市定海区昌洲花苑XX幢X号、X号、X号、X号房屋坐落于舟山市定海区昌洲花苑小区南大门外西侧，由舟山市城建办投资建造。2016年11月4日，舟山市产权交易中心有限责任公司在公共资源交易网上发布舟山市城市建设综合开发管理办公室（以下简称舟山市城建办）等行政事业单位公有用房出租交易公告，决定于2016年11月15日起对包括昌洲花苑XX幢X号、X号、X号、X号的房屋租赁权进行网上竞价。公告中并附舟山市本级行政事业单位国有资产租赁权交易（网络竞价）规则，其中载明：“参与网络竞价的竞买人只能对应一个账号（用户名）。此账号（用户名）仅供竞买人本人使用，凡使用竞买人的账号（用户名）和密码登录后进行的操作，均视为该竞买人的行为，竞买人应当对以其账号（用户名）进行的所有行为承担法律责任。”2016年11月15日，被告徐良鸿以个人的名义报名参加了对昌洲花苑XX幢X-X号房屋三年使用权交易的竞价。2016年11月16日，被告徐良鸿以承租人身份与舟山市产权交易中心有限责任公司签订成交确认书，载明：“承租人于2016年11月15日在舟山市电子招投标平台报名参加定海昌洲花苑XX幢X号、X号、X号、X号办公用房三年使用权交易项目。承租人符合相关规定，并以年租金人民币捌万捌仟元整，三年租金合计贰拾陆万肆仟元整取得上述项目。承租人于2016年11月18日前将第一年租金人民币捌万捌仟元整及交易手续费人民币柒仟玖佰贰拾元整付入舟山市产权交易中心有限责任公司账户。逾期不付的，视为违约，我公司将取消承租人的承租资格。”之后，被告徐良鸿交纳了第一年租金88000元及相关费用。       2016年11月21日，舟山市城建办为甲方，被告徐良鸿为乙方，双方签订房屋租赁合同一份，约定：租赁房屋坐落在舟山市定海区昌洲花苑XX幢X-X号，共计建筑面积219.59平方米；租赁期限共三年，租期按实际交房日起算；房屋的使用用途为办公；租金及支付方式为年租金88000元，租金实行先付后租，每一年支付一次，首期租金已支付，次期租金在起算日前30日付清，以此类推；履约保证金，为了保证本合同的正常履行，乙方在本合同签订时应向甲方支付履约保证金8800元，该保证金在本合同履行期满并经验收房屋无质量问题，且在乙方付清各项费用后归还，但不计利息；合同的解除，对乙方无正当理由拖欠房租费等累计达30天以上等，甲方有权单方解除租赁合同，并收回房屋使用权；租赁期满，本合同自行终止，乙方应将承租房屋按时交还甲方；违约责任，乙方未能及时支付租金，每逾期一天应按拖欠金额的万分之五支付违约金，逾期30日的，甲方有权解除本合同；合同终止后乙方未能按时归还承租房屋的，每逾期一天应按拖欠金额的万分之五支付违约金，直到房屋返还为止。双方还约定了其他事项。该房屋租赁合同的下方打印有“乙方”，在“乙方”下并列“委托人签名”的栏目，下面并列打印了身份证号：XXX（被告徐良鸿的居民身份证号码）。被告徐良鸿在“乙方”一栏签名并捺手印，“委托人签名”一栏为空白。2016年11月25日，舟山市城建办对被告徐良鸿交纳的履约保证金8800元开具收款收据，收款收据载明缴款人为徐良鸿，并加盖舟山市城市建设综合开发总公司发票专用章。2017年1月10日，舟山市城建办为甲方，被告徐良鸿为乙方，双方签订房屋租赁补充协议一份，载明：“本协议作为编号1A17-2016“房屋租赁合同”的补充协议，对以下内容进行补充，供双方自觉遵守。一、租赁期限：共叁年，2017年1月26日至2020年1月25日止。二、租金及支付方式：年租金为人民币88000元。租金实行先付后租，每一年支付一次，首期租金以本协议签订之日起算，次期租金在起算日前30日付清，以此类推。三、本协议为原房屋租赁合同的补充，法律效力同主合同。”期间，舟山市城建办将案涉租赁房屋交付被告徐良鸿。2017年12月26日，昌洲花苑业委会向舟山市城建办寄送函件并附业委会与被告徐良鸿之间的委托协议。函件载明：“昌洲花苑业主委员会因缺少机构代码证书，不能参加公有用房网上竞价租赁活动，于2016年11月14日委托本人（徐良鸿）以个人身份参加昌洲花苑XX幢X-X号竞租并签订租赁合同，所签合同涉及承租人义务均由昌洲花苑业委会履行，属于承租人权利也完全由昌洲花苑业委会行使。特此告知。徐良鸿2017年12月26日”。舟山市城建办对此未作答复。       因被告徐良鸿逾期不支付第二年的租金，舟山市城建办于2018年3月14日向本院提起对被告徐良鸿的诉讼，请求：“一、解除原、被告双方于2016年11月21日签订的房屋租赁合同及2017年1月10日签订的房屋租赁补充协议，被告向原告腾退坐落于定海区昌洲花苑XX幢X号、X号、X号、X号承租房屋；二、被告按日租金241.20元向原告支付2018年1月26日起至实际腾退日止的欠付租金，及以欠付租金总额的日万分之五计付2017年12月11日起至实际付租日止的违约金。”在该案中，被告徐良鸿提出其系受昌洲花苑业委会的委托以个人身份与原告签订了房屋租赁合同，该合同签订后承租人的权利义务都归昌洲花苑业委会等理由，认为舟山市城建办起诉被告属对象错误，要求驳回舟山市城建办的诉讼请求。该案在审理过程中，昌洲花苑业委会向舟山市人民政府提出行政复议，要求撤销舟山市城建办用以证明昌洲花苑XX幢X-X号产权的商品房销售证。2018年7月27日，舟山市人民政府作出行政复议决定书，对原舟山市住房保障和房产管理局做出的定海区昌洲花苑XX幢X-X号的商品房销售证的行政行为予以撤销。2018年7月30日，舟山市城建办申请撤回对被告徐良鸿的起诉，本院裁定予以准许。2019年3月5日，舟山市城市建设综合开发总公司向舟山市定海区不动产登记中心申请对昌洲花苑XX幢X-X号房屋进行权属登记。次日，昌洲花苑业委会向该中心提出异议。2019年3月11日，该中心认为房屋产权存在争议而不予登记。2019年4月4日，舟山市城市建设综合开发总公司向本院提起诉讼，要求确认其对昌洲花苑XX幢X-X号房屋享有所有权。昌洲花苑业委会提起反诉，要求确认该房屋归全体业主所有。本院于2019年7月25日作出判决，确认舟山市城市建设综合开发总公司对昌洲花苑XX幢X-X号房屋享有所有权。昌洲花苑业委会不服上诉，舟山市中级人民法院于2019年11月28日判决驳回上诉，维持原判。之后，昌洲花苑XX幢X-X号房屋的产权经舟山市定海区不动产登记中心登记在舟山市城建办（舟山市城市建设综合开发总公司）名下。后昌洲花苑业委会对舟山市中级人民法院的判决申请再审，浙江省高级人民法院于2020年9月2日裁定驳回了再审申请。       现原告城建公司仍未收回昌洲花苑XX幢X-X号房屋。被告徐良鸿除支付了第一年租金88000元及履约保证金8800元外，未支付其他款项。       另查明，舟山市机构编制委员会于1993年2月20日批复设立舟山市城建办，与舟山市城市建设综合开发总公司二块牌子，一套班子。舟山市城市建设综合开发总公司于2019年12月16日经舟山市市场监督管理局核准变更为现名称。       本院认为，案涉房屋租赁合同及房屋租赁补充协议虽由舟山市城建办为出租人订立，但舟山市城建办与原告城建公司属于同一单位，且昌洲花苑XX幢X-X号房屋的不动产权证也登记在原告城建公司名下，故原告城建公司提起本案诉讼的主体适格。本案双方当事人的争议焦点是：一、原告城建公司是否有权对外出租案涉房屋；二、被告徐良鸿是否系案涉房屋的承租人；三、案涉房屋租赁合同及房屋租赁补充协议是否在原告方于2018年3月14日起诉时已经解除。本院结合双方当事人提交的证据及诉辩意见，评析如下：       关于争议焦点一、所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。昌洲花苑XX幢X-X号房屋系原告城建公司投资建设，现产权登记在原告城建公司名下，原告城建公司是昌洲花苑XX幢X-X号房屋的所有权人，该所有权及于原告城建公司对外公开拍租及签订案涉房屋租赁合同和房屋租赁补充协议时。故原告城建公司有权对昌洲花苑XX幢X-X号房屋进行出租。被告徐良鸿以昌洲花苑业委会的名义提出案涉房屋产权证上登记事项为“城镇住宅用地／附属用房”，故该房屋不可以任意出租而应成为小区配套使用的理由，没有法律依据。被告徐良鸿提出原告城建公司出租案涉房屋影响小区业主的通行，没有相应的证据予以证明。即使存在该情形，也是原告城建公司选择的承租人所产生，但不能以此否认原告城建公司不能出租的权利。故对被告徐良鸿的此抗辩意见本院不予采纳。       关于争议焦点二、原告城建公司通过舟山市产权交易中心有限责任公司对外竞拍昌洲花苑XX幢X-X号房屋三年租赁权时，当时的昌洲花苑业委会因没有相应的组织机构代码而不能参加网上竞拍。被告徐良鸿作为当时昌洲花苑业委会的成员，自愿以个人的身份参加了竞拍。对此，原告城建公司也明确表示网上竞拍者的身份必须与签订合同的身份一致，否则不能签订合同。因此被告徐良鸿以个人身份签订了案涉房屋租赁合同和房屋租赁补充协议。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”房屋租赁合同和房屋租赁补充协议签订后，虽然被告徐良鸿和昌洲花苑业委会以函件的形式告知原告城建公司称被告徐良鸿系代理昌洲花苑业委会签订租赁合同，但舟山市城建办于2018年3月14日提起诉讼时，所诉被告仍为徐良鸿。故被告徐良鸿和昌洲花苑业委会无权以单方通知的形式变更承租人。被告徐良鸿承租后是否实际使用案涉租赁房屋，也不影响被告徐良鸿作为承租人的法律地位。案涉房屋租赁合同和房屋租赁补充协议的合同相对人仍是被告徐良鸿。       关于争议焦点三、舟山市城建办曾于2018年3月14日起诉要求解除与被告徐良鸿的案涉房屋租赁合同和房屋租赁补充协议，本院虽已将该诉状副本送达被告徐良鸿，但被告徐良鸿并未表示同意解除该合同。因舟山市城建办是通过起诉的方式要求法院确认合同的解除，舟山市城建办撤回该案时，本院并未对案涉房屋租赁合同和房屋租赁补充协议是否解除作出确认。现被告徐良鸿认为合同已解除的意见，本院不予采纳。       综上，本院认为，被告徐良鸿通过公开拍租后，与舟山市城建办签订的案涉房屋租赁合同和房屋租赁补充协议合法有效。被告徐良鸿作为承租人，负有按照约定期限支付租金及在租赁期满后返还租赁物的义务。被告徐良鸿逾期支付租金并在租期届满后未返还租赁房屋，应承担违约责任。昌洲花苑业委会向舟山市城建办提出产权异议，与被告徐良鸿作为承租人按约支付租金系不同的法律事实，且该产权异议并不成立，被告徐良鸿以此作为可延迟支付租金的理由，本院不予采纳。被告徐良鸿承租房屋后将租赁房屋归他人使用，系被告徐良鸿与实际使用人的另一法律关系。被告徐良鸿要求通知昌洲花苑业委会参加本案诉讼，本院不予采纳。被告徐良鸿以其未实际占有使用房屋作为不支付租金和房屋占有使用费，并作为不应腾退返还房屋的理由，没有法律依据。综上，原告城建公司提出要求被告徐良鸿腾退案涉租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持。被告徐良鸿并应付清至2020年1月25日止的所欠租金176000元。被告徐良鸿逾期支付租金，应承担逾期付款的违约金。但考虑到被告徐良鸿逾期支付租金给原告城建公司造成的是资金占有损失，合同约定按日万分之五计算应属过高，本院酌情确定被告徐良鸿应按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的二倍即年利率7.70％的标准计算违约金。对违约金的起算时间，本院根据房屋租赁补充协议并结合原告的诉讼请求，确定被告徐良鸿对第二年租金88000元的逾期付款违约金应自2018年1月10日开始起算，对第三年租金88000元的逾期付款违约金，应自2018年12月27日起算。故被告徐良鸿应支付以租金88000元为基数的自2018年1月10日起至2018年12月26日止的逾期付款违约金6516.10元，继续支付以租金176000元为基数的自2018年12月27日起至给付之日止按年利率7.70％计算的违约金。租赁期限届满后，被告徐良鸿未返还租赁房屋，应支付自2020年1月26日起至返还房屋之日止按241元／天计付的房屋占有使用费。至于现在原告城建公司的履约保证金8800元，因合同约定的支付条件尚未成就，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零三条第二款之规定，判决如下：       一、被告徐良鸿于本判决生效之日起一个月内将位于舟山市定海区昌洲花苑XX幢X号、X号、X号、X号的房屋腾退后返还给原告舟山市城市建设发展有限公司；       二、被告徐良鸿于本判决生效之日起一个月内向原告舟山市城市建设发展有限公司支付租金176000元，并支付以租金88000元为基数的自2018年1月10日起至2018年12月26日止按年利率7.70％计算的逾期付款违约金6516.10元，继续支付以租金176000元为基数的自2018年12月27日起至给付之日止按年利率7.70％计算的违约金；       三、被告徐良鸿向原告舟山市城市建设发展有限公司支付自2020年1月26日起至租赁房屋返还之日止按241元／天计算的占有使用费，限租赁房屋返还之日前付清。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费5794元，减半收取2897元，由被告徐良鸿负担。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。       审判员陆明龙     二○二一年九月十八日     书记员陆立