江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏06民终2761号上诉人（原审原告）：黄国锋，男，1975年12月4日生，住如皋市。上诉人（原审原告）：姜莹滢，女，1980年10月26日生，住如皋市。两上诉人共同委托诉讼代理人：冒萍萍，江苏敏政（南通）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：高云帆，江苏敏政（南通）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：颜建国，男，1981年6月3日生，住南通市崇川区。被上诉人（原审被告）：王玲玲，女，1980年8月7日生，住南通市崇川区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄姝姝，江苏李华律师事务所律师。上诉人黄国锋、姜莹滢因与被上诉人颜建国、王玲玲房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2021）苏0602民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄国锋、姜莹滢上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；二审诉讼费由颜建国、王玲玲负担。事实和理由：1.违约金条款兼具损失弥补及惩罚功能，法院应当尊重意思自治，颜建国、王玲玲应当按照约定支付违约金。2.我方本应利用案涉购房款购买新房，因颜建国、王玲玲迟延付款，导致我方无法支付剩余购房款。加之房屋价值上涨，我方只能放弃购房，期间差价系我方损失，我方一审已就此举证。3.违约金过高的举证责任在于颜建国、王玲玲。一审中颜建国、王玲玲提供微信聊天记录，载明如我方购房，其自愿提供无息借款，以证明我方不存在损失。但如其有能力出借款项给我方用于购买第二套房屋，却又迟延支付案涉买卖合同尾款，存在矛盾。一审认定我方未能举证证明实际损失错误。4.颜建国、王玲玲因自身原因无法及时付清购房尾款，我方在合同履行过程中不存在过错。2020年9月22日，我方与颜建国、王玲玲共同前往银行，帮助其办理贷款申请。此后颜建国、王玲玲贷款审批没有消息，其也未积极与我方沟通。其在2020年10月28日通知过户，我方有理由相信其无法按照约定在同年10月31日前支付合同尾款。我方基于贷款早日发放的考虑，积极配合在2020年11月9日办理过户手续，但颜建国、王玲玲直至2021年1月14日才付清尾款。颜建国、王玲玲辩称，我方未能及时按照约定支付尾款是因黄国锋、姜莹滢没有及时办理房屋过户。案涉合同订立后，我方按约支付定金及首付款，且第一时间去银行办理贷款。2020年10月28日贷款审批通过，黄国锋、姜莹滢却迟迟不办理过户手续，导致因银行总放款额度问题在2021年1月14日放款。双方在后期交涉中，已经对前期双方行为表示谅解。我方不存在违约情形，无需承担违约责任；房屋涨幅不能等同于售房人的损失，黄国锋、姜莹滢也不存在损失。黄国锋、姜莹滢向一审法院起诉请求：判令颜建国、王玲玲支付逾期付款违约金144760元并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2020年9月11日，黄国锋、姜莹滢（卖方甲方）与颜建国、王玲玲（买方乙方）签订《购（定）房买卖合同》一份，约定甲方将建筑面积144.85平方米，坐落在××花苑××幢××室（包含92.11平方米的阁楼，3号车棚）房屋一套出售给乙方，合同约定：1.房屋及所含配套设施成交总价为1880000元。签订当天，乙方支付甲方购房定金500000元；2020年9月18日前，乙方支付甲方购房款70000元；2020年10月31日前，乙方通过贷款方式向甲方支付余款1310000元。2.双方于2020年9月25日之前办理房地产产权过户手续。3.甲方于2020年10月31日之前交房。4.乙方中途毁约或违反本合同约定内容，乙方的定金作为违约金赔偿于甲方。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金，如逾期超过30日，则视为毁约（违约），并承担毁约（违约）责任。2020年9月11日，颜建国、王玲玲支付定金500000元，2020年9月22日，颜建国、王玲玲支付首付款70000元，2021年1月14日，颜建国、王玲玲支付房屋尾款1310000元。2020年11月9日，双方办理案涉房屋过户手续。一审法院认为，黄国锋、姜莹滢与颜建国、王玲玲签订的《购（定）房买卖合同》合法有效，是双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中颜建国、王玲玲在2021年1月14日付清房款，其存在违约行为，故其应当承担违约责任。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。一审庭审中，黄国锋、姜莹滢提交商品房买卖合同两份、不动产登记信息查询表、app截图等，证明案涉小区区域房屋价格从2020年10月至2021年1月均价涨幅超过1000元，其主张的违约金符合法律规定，故颜建国、王玲玲应该按照合同约定支付逾期付款违约金144760元（1880元/天×77天）。颜建国、王玲玲提交微信聊天记录截图，证明如黄国锋、姜莹滢购房，其愿意提供无息借款，故黄国锋、姜莹滢不存在损失，如存在损失，其愿意参照同期银行贷款利率利息标准支付违约金。一审经审查，黄国锋、姜莹滢未提交充分的证据证明其实际损失，法院根据合同关于违约责任的约定结合双方在履行合同中的实际情况、逾期付款的金额及迟延办理产权过户的事实等因素，酌定颜建国、王玲玲应支付逾期付款违约金40000元。一审庭审中，颜建国、王玲玲抗辩称双方变更了合同履行的时间，故其无需支付违约金，因黄国锋、姜莹滢不认可其与颜建国、王玲玲就合同的变更达成一致意见，故对于颜建国、王玲玲的抗辩，法院不予采信。综上，一审法院判决如下：颜建国、王玲玲于判决书生效之日起十日内支付黄国锋、姜莹滢逾期付款违约金40000元等。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。黄国锋、姜莹滢与颜建国、王玲玲签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方应当按约履行各自义务。按照合同约定，颜建国、王玲玲应当在2020年10月31日之前完成付款义务，否则需承担逾期付款违约责任。现颜建国、王玲玲在2021年1月14日才付清购房款，构成违约。黄国锋、姜莹滢上诉认为，颜建国、王玲玲没有按期付款，应当按照约定承担违约责任，一审对于违约金的调整不当。但从相关法律规定可见，违约金的判定遵循“补偿性为主、惩罚性为辅”之原则，需以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。黄国锋、姜莹滢虽称因颜建国、王玲玲未能及时付款致其无法另行购房、损失较大，但二人实际并未另行购房，案涉小区房屋是否涨价也与本案合同履行无实质关联。一审法院综合考量黄国锋、姜莹滢存在迟延办理房屋产权过户的客观情况，以及逾期付款的时间、金额等因素，将违约金调整为4万元并无不当。黄国锋、姜莹滢的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。需要注意的是，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系因民法典施行前的法律事实引起的诉讼，且无其他另有规定的情形，故仍应适用当时的法律、司法解释的规定，一审法院适用法律错误，本院依法予以纠正。综上，黄国锋、姜莹滢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当但裁判结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3195元，由上诉人黄国锋、姜莹滢负担。本判决为终审判决。审判长 朱 艳审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年九月二十四日书记员 刘 杰