四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11480号上诉人（原审被告）：郭东周，男，1988年11月24日出生，汉族，住四川省剑阁县。委托诉讼代理人：强春梅，四川超跃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都实慧仁嘉科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段888号2栋1单元5楼505号。法定代表人：耿晓，总经理。委托诉讼代理人：张亚玲，四川君合律师事务所律师。上诉人郭东周因与被上诉人成都实慧仁嘉科技有限公司（以下简称实慧公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭东周上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法改判，驳回实慧公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由实慧公司承担。事实及理由：一、一审法院仅依据2019年5月24日耿晓出具的收条55000元与郭东周提供的支付凭证显示的同一时间支付了完全一致的金额，就认定2019年5月24日收条不是现金支付，且包含在其他两份实慧公司出具的收据合计136400元中，系事实认定错误。1.2019年5月24日收条的55000元，是现金支付给实慧公司法定代表人耿晓的，不包含在之后实慧公司出具的两张收据合计136400元中。2.关于2019年5月24日收据中写明的“入场费”问题，与“装修补偿金”是不同性质的款项，一审法院未予查明，便直接将“入场费”认定为“装修补偿金”，系事实认定不清，证据不足。二、郭东周实际支付实慧公司房屋租金、装修补偿金、定金、管理费合计191400元，而一审法院认定实慧公司仅收到136400元，系事实认定错误。三、郭东周不存在拖欠租金及管理费的情形，且存在多付的情况。1.实慧公司认可从2019年9月5日起计租，且由于新冠疫情影响，自愿免除一个半月的租金及一个月的管理费。因此从2019年9月5日至2020年4月20日应付租金应为90500元，应付管理费为16987元。以上费用合计107487元，加上装修补偿金50000元，押金15000元，应付费用合计为172487元。2.郭东周实际已支付实慧公司191400元，因此截止合同解除之日多支付18913元应予以退还。四、对于管理费的问题，实慧公司存在违约行为，未尽到管理职责，应将郭东周已支付的相应管理费予以退还，一审法院未查清事实。五、郭东周不存在违约行为，不应没收押金15000元及装修补偿金25000元，是由于实慧公司违约行为解除案涉合同，应返还郭东周押金及装修补偿金。一审法院认为郭东周未按时足额支付租金，存在违约行为等，系认定事实错误。实慧公司辩称，一审判决认定事实正确，证据充分，郭东周上诉理由不成立。一、根据郭东周与实慧公司签订的租赁合同约定，郭东周首期应付款项应为装修损失金50000元，管理费3个月合计7800元，房屋租金押一付三合计60000元，即郭东周应按合同约定应付款项共计117800元。郭东周分别于2019年5月6日通过微信支付10000元意向金，2019年5月24日通过支付宝转账支付50000元，微信转账支付5000元，2019年5月25日通过支付宝转账支付30000元，2019年5月26日通过支付宝转账22800元，共计支付实慧公司117800元。随后，实慧公司向郭东周出具了合计118700元加盖公司印章的收据，此处的118700元是笔误，实际是117800元，转账金额与该收据一致。对于2019月5月24日耿晓出具的55000元收条，便载明郭东周还有52800元未付，郭东周已付的10000元意向金、55000元装修损失金及租金加上这52800元，与首期应付款117800元吻合。故耿晓出具的55000元收条应是郭东周2019年5月24日线上转账支付，且包含在117800元的收据内，当时开具117800元的收据是因郭东周说自己没有带55000元收条，才没有进行回收。其次，若是像郭东周主张的耿晓于2019年5月24日出具的55000元收条是现金支付，那么郭东周于2019年5月24日又线上转账55000元，加之于2019年5月6日支付10000元的意向金，共计向实慧公司支付120000元，已超出租赁合同约定的首期应付款117800元。从正常的生活常识和经验来看，郭东周不会支付超出合同约定的应付金额，且2019年5月24日耿晓出具的55000元收条明确载明还剩52800元未支付。再者，郭东周与实慧公司从2019年5月6日签订租赁意向书之日起，实慧公司共计收到郭东周微信、支付宝、银行卡转账方式交纳的租金、押金、装修损失金等共计135500元，所有的资金往来都是通过电子方式进行，从未以现金方式支付过，郭东周所称现金缴纳方式不符合双方交易习惯。最后，郭东周二审提交的新证据及其姐夫李映波2019年的银行流水，证明郭东周可以拿出55000元的能力，这与其是否向实慧公司现金支付55000元没有必然联系，且根据郭东周一审提交的银行流水显示，2019年5月24日其姐夫李映波向其转账110000元，郭东周称其向实慧公司现金支付55000元，又线上支付55000元，明显不符合常理也不符合现代交易习惯。二、通过郭东周与实慧公司2019年10月30日、2020年3月10日的微信聊天记录可知，郭东周明确承认自己欠缴租金的事实，未诉讼时郭东周从未主张自己有多付款项的情况，包括与实慧公司微信沟通退场时也只是说要赔偿，从未提及自己有超付情况要求返还。若是像郭东周所称存在超付情况，那么不可能又承认自己欠缴租金。且于2019年10月30日又向实慧公司微信转账支付17700元租金。故郭东周所谓的现金支付55000元，只是想利用实慧公司经营过程中的不严谨之处掩盖事实从而获得不当利益。三、关于2019年5月24日收条中所写明的入场费，实际上是租赁合同约定的装修损失金在日常生活中的通俗说法，所以一审认定为装修损失金正确。四、关于郭东周所称的实慧公司未尽到合同约定的管理人职责不予认可。根据实慧公司二审提交的新证据，实慧公司于2020年1至6月一直向保洁人员支付保洁费用，不存在未安排人员对餐厅做清洁处理的情况，郭东周所称不是事实。关于郭东周所称实慧公司欠缴上家的租金违约的说法不是事实，实慧公司与上家于2020年6月已经解除合同，没有违法解除的情况。且郭东周与实慧公司之间的租赁合同关系已在一审中确认，于2020年4月20日解除，故实慧公司与上家的合同关系解除晚于实慧公司与郭东周之间的合同关系解除，郭东周所称实慧公司违约没有事实依据。实慧公司向一审法院起诉请求：1.判令郭东周向实慧公司支付所欠房屋租金15000元/月×1.5个月=22500元（2020年3月5日至2020年4月13日），管理费2600元/月×1.5个月=3900元（2020年3月5日至2020年4月13日），房屋占用费15000元/月×1.5个月=22500元（房屋占用费从2020年4月14日暂算至起诉之日，最终计算至2020年6月30日）；2.判令郭东周向实慧公司支付逾期利息暂计15110.1元（自2020年3月5日起至判决确定给付之日止按合同约定欠付期间日息3‰计算，暂算至起诉之日）；3.判令本案诉讼费用由郭东周承担。一审法院认定事实：2019年5月24日，实慧公司（甲方、出租方）与郭东周（乙方、承租方）签订《美食广场档口租赁合同》，约定甲方同意将锦江区xx号自编号A1，A2号档口租赁给乙方经营餐饮，乙方同意在甲方规定的范围内依法从事餐饮制作销售及从合法渠道采购加工制作的物料；租赁期为2年，自2019年6月20日起至2021年6月19日止，合同签订之日至计租日期间为乙方装修免租期；租金为第一年15000元/月、第二年16500元/月，不含税，租金不包含公区能耗、餐具清洁及保洁等相关费用；租金采用先付后租、按季度支付原则，首期租金45000元，乙方需于合同签订日缴纳，后续租金需提前一个月支付；甲方收取管理费2600元/月，该费用包含公共区域能耗、卫生保洁、中央空调、洗碗、纸巾；乙方签订该合同时，须向甲方缴纳15000元作为租赁保证金，该租赁保证金包括：1）乙方应及时缴纳水费、电费、管理及与租赁相关的一切乙方应缴纳费用；2）乙方应保证租赁房屋内的设备设施在正常损耗范围内；3）餐饮、食品质量保证，以及服务质量保证，乙方不得单方主张已用保证金抵消上述欠付费用，若乙方达到上述第一点要求及无其它违约责任，租赁保证金在合同期满后10个工作日内，甲方如数退还，乙方凭甲方开具的保证金单据办理退还手续。若乙方单方面提前终止合同，甲方所收的一切费用不予退还，包括租金，租赁保证金及赔偿甲方其他损失；经双方确认，在乙方未支付上述约定的任何一类费用的，甲方有权选择直接从该保证金内抵扣相关费用；乙方欠付本协议项下的任何费用达7日的，甲方有权单方面解除合同，并没收租赁保证金，并要求乙方在15日内结清本合同项下的全部未结费用并退还档口给甲方；乙方于本协议欠付的任何费用，在欠付期间内应按日息0.3%支付滞纳金。乙方签订该租赁合同时，需向甲方支付50000元装修补偿金，该补偿金不予退还给乙方。2019年5月24日，实慧公司的法定代表人耿晓出具收条，确认收到郭东周租金及入场费55000元，余52800元未收。实慧公司向郭东周出具收据两份，载明为合同金118700元及租金（11.1-2.1）17700元。实慧公司认可收取合同金118700元及租金17700元，合计136400元（包括装修补偿费50000元、押金15000元），合同金118700元包含收条载明的租金及入场费55000元。郭东周提供的银行卡交易明细显示郭东周于2019年5月24日支付实慧公司50000元、于2019年5月25日支付实慧公司30000元、于2019年5月26日支付实慧公司22800元，郭东周提供的微信记录显示郭东周于2019年5月6日支付实慧公司10000元、于2019年5月24日支付实慧公司5000元、于2019年10月30日支付实慧公司10000元、于2019年11月1日支付实慧公司7700元。郭东周表示收条载明55000元系现金支付。2020年4月13日，实慧公司通过微信向郭东周发送《关于解除川湘快餐的通知》，表示郭东周欠付租赁合同项下2020年3月5日至2020年4月13日租金15000元，逾期时间已超7日，要求郭东周在2020年4月20日前主动结清拖欠租金并退还档口。郭东周表示于2020年4月20日看到上述通知。实慧公司表示与案涉房屋上一出租方于2020年7月1日解除合同，因新冠疫情，已免除郭东周支付一个半月的租金及一个月的管理费。双方一致确认案涉房屋租金自2019年9月5日开始计算，双方签订的租赁合同已解除。一审法院认为，实慧公司与郭东周签订的《美食广场档口租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于实慧公司主张的租金、房屋占用费、管理费、逾期利息。实慧公司认可收取郭东周款项136400元，一审法院予以确认。关于收条载明的55000元，郭东周称系现金支付，但未提供相应证据予以印证，该收条出具时间及金额与郭东周提供的支付凭证显示的同一时间的支付金额完全一致，故一审法院对郭东周提出的55000元系现金支付的意见不予采纳，对郭东周提出已支付该笔款项的意见，一审法院不予支持。根据合同约定及双方陈述，一审法院确认郭东周已支付实慧公司款项136400元中包含装修补偿费50000元、押金15000元。按照租赁合同约定，若郭东周拖欠实慧公司欠付协议项下的任何费用达7日的，实慧公司有权解除合同及要求郭东周退还档口，扣除应于签订合同当日支付的装修补偿费50000元及押金15000元、首期租金45000元外，剩余款项为26400元，郭东周未按约足额支付第二季度租金，存在欠付租金达7日的违约行为，实慧公司于2020年4月13日通过微信向郭东周发出解除租赁合同的通知，郭东周表示于2020年4月20日看到该通知，根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，一审法院确认合同解除时间为2020年4月20日。郭东周自承租租赁场地后，应当按约支付租金等相应费用，郭东周向实慧公司返还租赁场地之前产生的费用理应由郭东周承担。根据《租赁合同》的约定，每月租金为15000元、管理费为2600元，自2019年9月5日起至2020年4月20日，扣除实慧公司减免租金、管理费期间，郭东周应承担租金共计90500元（15000元/月×7月＋15000元/30天×16天-15000元-15000元/2），管理费共计16987元（2600元/月×7月＋2600元/30天×16天-2600元）。房屋占用费自合同解除次日2020年4月21日计至2020年6月30日的房屋占用费为35000元（15000元/月×2月＋15000元/30天×10天）。郭东周已支付的136400元中扣除装修补偿费50000元，押金15000元，剩余款项为71400元。因租赁合同未约定管理费支付时间，故郭东周已支付的71400元用以抵扣其应承担的租金，经抵扣后郭东周欠付实慧公司租金费用为19100元、管理费16987元、房屋占用费为35000元。综合考虑案涉合同约定及履行情况、郭东周的过错程度、合同约定租期及剩余未履行租期，基于公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情认定装修补偿费50000元中的25000元由实慧公司没收用于装修补偿，其余25000元及押金15000元用于抵扣其应承担的租金、管理费及房屋占用费。经抵扣后，租金、管理费已完全抵扣，郭东周还应支付房屋占用费为31087元。按合同约定，郭东周欠付的任何费用，在欠付期间内应按日息0.3%支付滞纳金，但一审法院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、郭东周欠付租金及管理费已由押金、装修补偿费抵扣等因素，对实慧公司主张的逾期利息，一审法院不予支持。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、郭东周应于判决发生法律效力之日起十日内向实慧公司支付租金19100元、管理费16987元、房屋占用费为35000元，此款与郭东周向实慧公司交纳的押金15000元及装修补偿费25000元抵扣后，郭东周欠付实慧公司租金、管理费已抵扣，郭东周还应给付实慧公司的房屋占用费31087元；二、驳回实慧公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取700元，由郭东周负担。二审期间，双方当事人围绕上诉请求和答辩意见提供了相应证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。郭东周提交证据：1.李映波中国农业银行银行卡交易明细清单，证明李映波具有能拿出现金55000元给郭东周使用的能力，根据高度盖然性原则，可以证明2019年5月24日《收据》中55000元是支付的现金，有合理来源。2.成都蓉遵商业管理有限公司作出的《情况说明》及《告示》，证明实慧公司自2020年1月起就拖欠业主成都蓉遵商业管理有限公司的租金，导致业主通过诉讼的方式解除房屋租赁合同，并向各租户（包括郭东周）告知。郭东周考虑案涉合同可能无法继续履行，为减少损失，在已多支付的租金情况下，便未再继续支付租金，有事实及法律支持。3.仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都第二分公司物业与资产管理部阳光保险大厦物业管理中心致耿晓的《关于缴清KBC韩国馆负一层欠费的函》，证明由于案涉商场负一层承租人耿晓（成都实慧公司）自2019年12月起就未及时缴纳水电气费，导致商场物业通过断水断电方式向耿晓催收，影响了案涉商铺次承租人郭东周的经营。实慧公司违约在先，影响到郭东周经营，郭东周为了减少损失，在已多支付租金的情况下，便未再继续支付租金。4.照片、接（报）处警登记表，证明实慧公司未尽到合同约定的管理职责，未安排人员打扫卫生及洗碗，导致餐厅脏乱现象，因此郭东周已支付的管理费应予以退还或者减免。实慧公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但缺乏关联性。郭东周主张大额现金交付，不仅要证明其具有经济能力、经济来源，更要提供交易习惯、交易细节、现金交付原因、交易地点等细节证据予以佐证，达到民事诉讼证据中的高度盖然性标准。对证据2中的告示是本案一审中已经提交过的，不再重复质证。对情况说明的三性均有异议，该情况说明系成都蓉遵商业管理有限公司出具，其是独立于本案当事人的第三方，应出庭作证。至于情况说明中明确提到该公司系于2020年6月28日与实慧公司解除租赁合同关系，而郭东周与实慧公司的租赁合同关系解除于2020年4月20日，不能达到郭东周的证明目的。证据3系一份复印件，真实性不予认可，且没有相应公司的盖章，合法性也不予认可，与本案也不存在关联性。对证据4的照片真实性、合法性、关联性均不予认可，这些照片并未显示拍摄时间、拍摄地点，故不能证明照片中显示的就是案涉美食广场，不能达到郭东周的证明目的；对接（报）处警登记表真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该证据只能证明2020年1月1日时间段因实慧公司安排的保洁人员未及时打扫导致双方产生口角纠纷，故实慧公司为维护经营秩序而主动报案，并不能证明实慧公司没有尽到合同约定的管理责任。实慧公司提交证据：1.微信聊天记录，其中2019年10月30日耿晓与郭东周微信聊天催租，郭东周也承认自己欠缴租金，未提及自己超付；2020年3月10日耿晓与郭东周微信聊天催租以及沟通退租事宜，郭东周也承认自己欠缴租金，只是要赔偿，未提及自己超付，故证明郭东周所称的55000元收条是现金支付且存在超付的情况不是事实；2.耿晓与保洁人员刘大姐的微信聊天记录及转账记录，证明耿晓直至2020年6月还在支付清洁费，郭东周所称的实慧公司违约不是事实。郭东周质证认为，对证据1的微信聊天记录真实性予以认可，但不认可证明目的。从证据来看，2020年3月10日下午13时26分郭东周的回复“我走人你就给多少钱”，对方回复“该退的就退”，根据郭东周的真实意思表示，其实是双方进行结算，多支付的费用应予以退还，因此不能达到实慧公司的证明目的。对证据2三性不予认可，该微信聊天记录是实慧公司与案外人的微信聊天记录，聊天对象刘大姐的身份不明，从聊天记录也不能看出转账的支付款项对应的法律关系是什么，是否是针对案涉商铺的清洁费用。实慧公司申请证人郭某到庭作证，以证明2019年5月24日耿晓出具的55000元收条包含在后续出具的118700元收据之内。证人郭某陈述，其为实慧公司法定代表人耿晓的朋友，118700元的收据由其开具，因郭某当时兼职实慧公司代理招商，郭东周是郭某招的商户。开具收据时郭某、耿晓、郭东周三方都在，是耿晓确认郭东周已经付合同款118700元，要求郭某开具一张收据，具体哪一天开具的记不清楚了，费用怎么构成也不太清楚，收据是当场给郭东周的，如果是寄送会有物流凭证。郭东周质证认为：对证人证言的三性不予认可，而且存在虚假作证的行为。1.证人陈述开收据时三方在场，但收据却是通过邮寄的方式给郭东周的，不符合常理和生活经验，若三方都在场，根据常理应该开票后直接交给郭东周而不是邮寄。因此，证人证言可能存在虚假陈述。2.证人是耿晓的朋友，且与实慧公司没有任何的关系，也不是员工，开具收据完全是因为实慧公司的法人耿晓的要求，也是根据耿晓的陈述开具的收据，故对其作为开票人的合法性不予认可。3.证人均不清楚收据开具时间，也不清楚金额的构成，所以不能达到实慧公司的证明目的。后郭东周提交2019年6月23日其与耿晓的聊天记录及邮寄凭证，用以证明证人郭某陈述当场提供给郭东周的118700元收据实际是邮寄的。实慧公司质证认为，对该证据三性均有异议。首先，郭东周提供的均为复印件，真实性、合法性不予认可；其次是关联性，二审审理中，郭东周称快递是2020年5月底邮寄的，但该证据中快递单时间2019年6月23日，且该快递单与微信聊天记录均不能看出邮寄的是何物，对该证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，对于郭东周提交的证据：证据1仅能证明郭东周有支付55000元现金的能力，至于能否证明其向实慧公司支付了55000元现金，本院将结合本案其他事实综合认定；证据2中的《告示》不属于新的证据，但该《告示》时间为2020年6月，结合《情况说明》中载明成都荣遵商业管理有限公司与实慧公司于2020年6月28日解除租赁合同，不能达到郭东周所述的证明目的；证据3所载明的内容并未显示商场物业对案涉商铺实施了断水断电行为影响其经营，亦不能达到郭东周的证明目的；证据4中的照片并未显示拍摄的完整时间、确切地点，因实慧公司对该照片真实性不予认可，本院亦无从查证照片是否属实，故对照片不予采信，对接（报）处境登记表三性予以确认，对其证明目的结合本案其他事实综合认定。对于实慧公司提交的证据：因郭东周认可证据1的真实性，本院对该证据予以采信，对证明目的综合认定；证据2系实慧公司法定代表人耿晓与所谓的保洁人员刘大姐的微信聊天记录，因郭东周不认可其三性，实慧公司也未提交证明刘大姐是案涉商铺保洁人员的相关证据，且聊天记录中未显示与案涉商铺有关的信息，故本院对其不予采信；对于证人郭某的证言，郭东周以118700元的收据是通过邮寄方式给郭东周为由，认为证人作虚假陈述，但郭东周所提供的邮寄凭证与聊天记录也不能看出是邮寄内容为该收据，不足以证明证人存在虚假陈述，证人虽称118700元的收据是由其开具，但由于其已记不清楚开具时间和金额构成，故不能达到实慧公司的证明目的。二审另查明，实慧公司向郭东周开具的118700元合同金收据，郭东周自认实际支付的金额为117800元，具体包括3个月房租45000元和管理费7800元、1个月押金15000元、装修补偿费50000元。实慧公司于2019年11月1日开具的17700元租金收据，双方当事人均确认是第二季度2019年12月5日至2020年3月4日期间的租金，该季度租金按12000元/月执行。2019年10月30日耿晓与郭东周的微信聊天记录显示，双方协商第二季度郭东周先支付一半的租金18000元（12000元/月×3月÷2），扣除实慧公司工人在郭东周处的吃饭费用300元后，郭东周应付租金17700元，郭东周于2019年10月30日向耿晓微信转账10000元，2019年11月1日又向耿晓转账支付7700元。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.郭东周已向实慧公司支付的款项金额；2.郭东周是否存在欠付租金及管理费的违约行为；3.郭东周是否仍欠付实慧公司款项；4.实慧是否存在未尽到管理职责的违约行为。本院分别评判如下：一、关于郭东周已向实慧公司支付的款项金额该问题核心争议为2019年5月24日耿晓出具的收条（以下简称2019年5月24日收条）载明收到郭东周的租金及入场费55000元是否包含在实慧公司后续开具的118700元合同金收据（以下简称118700元收据）中。郭东周称未包含，2019年5月24日收条中的55000元是现金支付，加上118700元收据和2019年11月1日实慧公司开具的17700元租金收据，郭东周已向实慧公司支付191400元。实慧公司则主张包含在内，因为公司财务制度不规范，开具118700元收据后也没有把郭东周手里的55000元收条拿回来销毁，118700元收据载明的金额有笔误，实际是117800元。后对于118700元收据，郭东周也承认其实际支付的是117800元。根据双方的合同约定，在签订合同当日即2019年5月24日，郭东周应向实慧公司支付第一季度租金45000元和管理费7800元、租赁保证金15000元、装修补偿金50000元，合计117800元，2019年5月24日收条载明的已收金额55000元和未收金额52800元加上郭东周于2019年5月6日支付实慧公司10000元的金额与合同约定的金额一致。耿晓称该收条中收到的租金及入场费55000元即合同约定的装修补偿金50000元和租金5000元，而郭东周称收条载明的入场费是给耿晓独家经营的好处费而非合同约定的装修补偿金，是郭东周私下给了耿晓55000元独家经营费用，给付方式为现金。因2019年5月24日郭东周还向实慧公司通过银行转账支付了50000元以及通过微信转账支付了5000元，二审审理中，本院询问郭东周：“既然你在2019年5月24日通过转账支付了55000元，同时你又主张现金支付了55000元，而耿晓开具的收条显示只收到了55000元且还余52800元未支付，你为何未提出异议？”郭东周称55000元现金是耿晓私下收的，他不敢开票。本院再询问：“你陈述2019年5月24日收条载明的55000元就是现金支付给耿晓的好处费，后又陈述55000元好处费耿晓未开收条、不敢开收条，前后矛盾如何解释？”郭东周称其理解的2019年5月24日收条是耿晓自己开的，没有实慧公司的印章就不属于公司开的正式收据。本院认为，郭东周不能对其主张2019年5月24日收条载明收到的55000是现金支付作出合理解释，且其在二审中提交的证据也不足以证明该笔款项就是现金支付，故本院对郭东周的该意见不予采纳，本院确认郭东周实际向实慧公司已支付135500元（117800元＋17700元）。一审法院错误认定郭东周已支付实慧公司136400元，实慧公司虽未提起上诉，但其在二审中对该金额提出了异议，本院对此予以纠正。二、关于郭东周是否存在欠付租金及管理费的违约行为一审法院认定案涉租赁合同于2020年4月20日解除，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。根据双方合同的约定，郭东周欠付合同项下的任何费用达7日的，实慧公司有权单方面解除合同。本案中，双方一致确认案涉商铺从2019年9月5日开始计租，按照合同约定，郭东周租赁第一年每月应付17600元（含租金15000元、管理费2600元），每季度一付，除首期租金和管理费外，后续季度需提前一个月支付。郭东周已向实慧公司支付的135500元中，除租赁保证金15000元和装修补偿金50000元外，剩余70500元为郭东周支付的租金及管理费。其中，郭东周在合同签订日已支付第一季度（2019年9月5日至2019年12月4日）的租金和管理费共计52800元；第二季度（2019年12月5日至2020年3月4日），实慧公司确认郭东周已支付一半的租金17700元。因实慧公司在一审中确认由于新冠疫情免除郭东周一个半月的租金及一个月的管理费，相当于第二季度租金已结清，郭东周还应支付两个月管理费5200元（2600元/月×2月），但从实慧公司于2020年4月13日向郭东周发送的《关于解除川湘快餐〈美食广场档口租赁合同〉的通知》以及实慧公司向一审法院提起的诉讼请求来看，实慧公司并未向郭东周主张2020年3月5日之前的管理费，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，本院视为实慧公司认可郭东周未欠付第二季度管理费。故郭东周自2020年3月5日起至2020年4月20日合同解除时，欠付实慧公司1个月零16天的租金及管理费26987元（17600元+17600元÷30天×16天），双方均确认该笔款项应付款之间为2020年2月5日，而郭东周至今未支付，已构成违约，因此实慧公司有权单方解除合同并要求郭东周承担违约责任。三、关于郭东周是否仍欠付实慧公司款项合同解除后，郭东周自称于2020年7月腾退案涉房屋，实慧公司请求郭东周按每月租金标准支付房屋占用费至2020年6月30日符合事实及法律规定，郭东周应当向实慧公司支付自合同解除次日2020年4月21日计至2020年6月30日的房屋占用费共35000元（15000元/月×2月+15000元÷30天×10天）。对于郭东周已支付的租赁保证金15000元和装修补偿金50000元，一审判决综合考虑案涉合同约定及履行情况、郭东周过错程度等因素，酌情认定装修补偿金50000元中的25000元由实慧公司收取用于装修补偿，剩余25000元装修补偿金及租赁保证金15000元用于抵扣郭东周应承担的租金、管理费及房屋占用费并无不当，本院予以确认。经抵扣后，郭东周欠付实慧公司的租金及管理费已经品迭，其还应向实慧公司支付房屋占用费21987元（26987元+35000元-25000元-15000元），因此郭东周主张其已超付合同款项不能成立。四、关于实慧公司是否存在未尽到管理职责的违约行为郭东周主张实慧公司未尽到合同约定的管理职责，存在违约行为，应将郭东周已支付的相应管理费予以退还，在2020年1月1日实慧公司法定代表人耿晓报警处理案涉商铺因未及时打扫引发的纠纷后，经双方协商，耿晓承诺之后的卫生由郭东周自行打扫且管理费用予以减免，但是实慧公司并没有履行该承诺，也未再安排清洁人员打扫卫生、收拾碗筷的工作，上述工作均是郭东周及其工作人员自行处理，因此2020年1月1日之后的管理费用也不应支付。但郭东周所提交的证据均不足以证明该事实主张，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，其应当承担举证不能的法律后果，故本院对郭东周该主张不予支持。综上所述，郭东周的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7393号民事判决第二项；二、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7393号民事判决第一项为“郭东周于本判决发生法律效力之日起十日内向成都实慧仁嘉科技有限公司支付房屋占用费21987元”。一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费577.18元，由郭东周负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 胡晓红审 判 员 王晓川二〇二一年九月二十七日法官助理 周玲萍书 记 员 李春旭四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终11480号上诉人（原审被告）：郭东周，男，1988年11月24日出生，汉族，住四川省剑阁县。委托诉讼代理人：强春梅，四川超跃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都实慧仁嘉科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段888号2栋1单元5楼505号。法定代表人：耿晓，总经理。委托诉讼代理人：张亚玲，四川君合律师事务所律师。上诉人郭东周因与被上诉人成都实慧仁嘉科技有限公司（以下简称实慧公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭东周上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法改判，驳回实慧公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由实慧公司承担。事实及理由：一、一审法院仅依据2019年5月24日耿晓出具的收条55000元与郭东周提供的支付凭证显示的同一时间支付了完全一致的金额，就认定2019年5月24日收条不是现金支付，且包含在其他两份实慧公司出具的收据合计136400元中，系事实认定错误。1.2019年5月24日收条的55000元，是现金支付给实慧公司法定代表人耿晓的，不包含在之后实慧公司出具的两张收据合计136400元中。2.关于2019年5月24日收据中写明的“入场费”问题，与“装修补偿金”是不同性质的款项，一审法院未予查明，便直接将“入场费”认定为“装修补偿金”，系事实认定不清，证据不足。二、郭东周实际支付实慧公司房屋租金、装修补偿金、定金、管理费合计191400元，而一审法院认定实慧公司仅收到136400元，系事实认定错误。三、郭东周不存在拖欠租金及管理费的情形，且存在多付的情况。1.实慧公司认可从2019年9月5日起计租，且由于新冠疫情影响，自愿免除一个半月的租金及一个月的管理费。因此从2019年9月5日至2020年4月20日应付租金应为90500元，应付管理费为16987元。以上费用合计107487元，加上装修补偿金50000元，押金15000元，应付费用合计为172487元。2.郭东周实际已支付实慧公司191400元，因此截止合同解除之日多支付18913元应予以退还。四、对于管理费的问题，实慧公司存在违约行为，未尽到管理职责，应将郭东周已支付的相应管理费予以退还，一审法院未查清事实。五、郭东周不存在违约行为，不应没收押金15000元及装修补偿金25000元，是由于实慧公司违约行为解除案涉合同，应返还郭东周押金及装修补偿金。一审法院认为郭东周未按时足额支付租金，存在违约行为等，系认定事实错误。实慧公司辩称，一审判决认定事实正确，证据充分，郭东周上诉理由不成立。一、根据郭东周与实慧公司签订的租赁合同约定，郭东周首期应付款项应为装修损失金50000元，管理费3个月合计7800元，房屋租金押一付三合计60000元，即郭东周应按合同约定应付款项共计117800元。郭东周分别于2019年5月6日通过微信支付10000元意向金，2019年5月24日通过支付宝转账支付50000元，微信转账支付5000元，2019年5月25日通过支付宝转账支付30000元，2019年5月26日通过支付宝转账22800元，共计支付实慧公司117800元。随后，实慧公司向郭东周出具了合计118700元加盖公司印章的收据，此处的118700元是笔误，实际是117800元，转账金额与该收据一致。对于2019月5月24日耿晓出具的55000元收条，便载明郭东周还有52800元未付，郭东周已付的10000元意向金、55000元装修损失金及租金加上这52800元，与首期应付款117800元吻合。故耿晓出具的55000元收条应是郭东周2019年5月24日线上转账支付，且包含在117800元的收据内，当时开具117800元的收据是因郭东周说自己没有带55000元收条，才没有进行回收。其次，若是像郭东周主张的耿晓于2019年5月24日出具的55000元收条是现金支付，那么郭东周于2019年5月24日又线上转账55000元，加之于2019年5月6日支付10000元的意向金，共计向实慧公司支付120000元，已超出租赁合同约定的首期应付款117800元。从正常的生活常识和经验来看，郭东周不会支付超出合同约定的应付金额，且2019年5月24日耿晓出具的55000元收条明确载明还剩52800元未支付。再者，郭东周与实慧公司从2019年5月6日签订租赁意向书之日起，实慧公司共计收到郭东周微信、支付宝、银行卡转账方式交纳的租金、押金、装修损失金等共计135500元，所有的资金往来都是通过电子方式进行，从未以现金方式支付过，郭东周所称现金缴纳方式不符合双方交易习惯。最后，郭东周二审提交的新证据及其姐夫李映波2019年的银行流水，证明郭东周可以拿出55000元的能力，这与其是否向实慧公司现金支付55000元没有必然联系，且根据郭东周一审提交的银行流水显示，2019年5月24日其姐夫李映波向其转账110000元，郭东周称其向实慧公司现金支付55000元，又线上支付55000元，明显不符合常理也不符合现代交易习惯。二、通过郭东周与实慧公司2019年10月30日、2020年3月10日的微信聊天记录可知，郭东周明确承认自己欠缴租金的事实，未诉讼时郭东周从未主张自己有多付款项的情况，包括与实慧公司微信沟通退场时也只是说要赔偿，从未提及自己有超付情况要求返还。若是像郭东周所称存在超付情况，那么不可能又承认自己欠缴租金。且于2019年10月30日又向实慧公司微信转账支付17700元租金。故郭东周所谓的现金支付55000元，只是想利用实慧公司经营过程中的不严谨之处掩盖事实从而获得不当利益。三、关于2019年5月24日收条中所写明的入场费，实际上是租赁合同约定的装修损失金在日常生活中的通俗说法，所以一审认定为装修损失金正确。四、关于郭东周所称的实慧公司未尽到合同约定的管理人职责不予认可。根据实慧公司二审提交的新证据，实慧公司于2020年1至6月一直向保洁人员支付保洁费用，不存在未安排人员对餐厅做清洁处理的情况，郭东周所称不是事实。关于郭东周所称实慧公司欠缴上家的租金违约的说法不是事实，实慧公司与上家于2020年6月已经解除合同，没有违法解除的情况。且郭东周与实慧公司之间的租赁合同关系已在一审中确认，于2020年4月20日解除，故实慧公司与上家的合同关系解除晚于实慧公司与郭东周之间的合同关系解除，郭东周所称实慧公司违约没有事实依据。实慧公司向一审法院起诉请求：1.判令郭东周向实慧公司支付所欠房屋租金15000元/月×1.5个月=22500元（2020年3月5日至2020年4月13日），管理费2600元/月×1.5个月=3900元（2020年3月5日至2020年4月13日），房屋占用费15000元/月×1.5个月=22500元（房屋占用费从2020年4月14日暂算至起诉之日，最终计算至2020年6月30日）；2.判令郭东周向实慧公司支付逾期利息暂计15110.1元（自2020年3月5日起至判决确定给付之日止按合同约定欠付期间日息3‰计算，暂算至起诉之日）；3.判令本案诉讼费用由郭东周承担。一审法院认定事实：2019年5月24日，实慧公司（甲方、出租方）与郭东周（乙方、承租方）签订《美食广场档口租赁合同》，约定甲方同意将锦江区xx号自编号A1，A2号档口租赁给乙方经营餐饮，乙方同意在甲方规定的范围内依法从事餐饮制作销售及从合法渠道采购加工制作的物料；租赁期为2年，自2019年6月20日起至2021年6月19日止，合同签订之日至计租日期间为乙方装修免租期；租金为第一年15000元/月、第二年16500元/月，不含税，租金不包含公区能耗、餐具清洁及保洁等相关费用；租金采用先付后租、按季度支付原则，首期租金45000元，乙方需于合同签订日缴纳，后续租金需提前一个月支付；甲方收取管理费2600元/月，该费用包含公共区域能耗、卫生保洁、中央空调、洗碗、纸巾；乙方签订该合同时，须向甲方缴纳15000元作为租赁保证金，该租赁保证金包括：1）乙方应及时缴纳水费、电费、管理及与租赁相关的一切乙方应缴纳费用；2）乙方应保证租赁房屋内的设备设施在正常损耗范围内；3）餐饮、食品质量保证，以及服务质量保证，乙方不得单方主张已用保证金抵消上述欠付费用，若乙方达到上述第一点要求及无其它违约责任，租赁保证金在合同期满后10个工作日内，甲方如数退还，乙方凭甲方开具的保证金单据办理退还手续。若乙方单方面提前终止合同，甲方所收的一切费用不予退还，包括租金，租赁保证金及赔偿甲方其他损失；经双方确认，在乙方未支付上述约定的任何一类费用的，甲方有权选择直接从该保证金内抵扣相关费用；乙方欠付本协议项下的任何费用达7日的，甲方有权单方面解除合同，并没收租赁保证金，并要求乙方在15日内结清本合同项下的全部未结费用并退还档口给甲方；乙方于本协议欠付的任何费用，在欠付期间内应按日息0.3%支付滞纳金。乙方签订该租赁合同时，需向甲方支付50000元装修补偿金，该补偿金不予退还给乙方。2019年5月24日，实慧公司的法定代表人耿晓出具收条，确认收到郭东周租金及入场费55000元，余52800元未收。实慧公司向郭东周出具收据两份，载明为合同金118700元及租金（11.1-2.1）17700元。实慧公司认可收取合同金118700元及租金17700元，合计136400元（包括装修补偿费50000元、押金15000元），合同金118700元包含收条载明的租金及入场费55000元。郭东周提供的银行卡交易明细显示郭东周于2019年5月24日支付实慧公司50000元、于2019年5月25日支付实慧公司30000元、于2019年5月26日支付实慧公司22800元，郭东周提供的微信记录显示郭东周于2019年5月6日支付实慧公司10000元、于2019年5月24日支付实慧公司5000元、于2019年10月30日支付实慧公司10000元、于2019年11月1日支付实慧公司7700元。郭东周表示收条载明55000元系现金支付。2020年4月13日，实慧公司通过微信向郭东周发送《关于解除川湘快餐的通知》，表示郭东周欠付租赁合同项下2020年3月5日至2020年4月13日租金15000元，逾期时间已超7日，要求郭东周在2020年4月20日前主动结清拖欠租金并退还档口。郭东周表示于2020年4月20日看到上述通知。实慧公司表示与案涉房屋上一出租方于2020年7月1日解除合同，因新冠疫情，已免除郭东周支付一个半月的租金及一个月的管理费。双方一致确认案涉房屋租金自2019年9月5日开始计算，双方签订的租赁合同已解除。一审法院认为，实慧公司与郭东周签订的《美食广场档口租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于实慧公司主张的租金、房屋占用费、管理费、逾期利息。实慧公司认可收取郭东周款项136400元，一审法院予以确认。关于收条载明的55000元，郭东周称系现金支付，但未提供相应证据予以印证，该收条出具时间及金额与郭东周提供的支付凭证显示的同一时间的支付金额完全一致，故一审法院对郭东周提出的55000元系现金支付的意见不予采纳，对郭东周提出已支付该笔款项的意见，一审法院不予支持。根据合同约定及双方陈述，一审法院确认郭东周已支付实慧公司款项136400元中包含装修补偿费50000元、押金15000元。按照租赁合同约定，若郭东周拖欠实慧公司欠付协议项下的任何费用达7日的，实慧公司有权解除合同及要求郭东周退还档口，扣除应于签订合同当日支付的装修补偿费50000元及押金15000元、首期租金45000元外，剩余款项为26400元，郭东周未按约足额支付第二季度租金，存在欠付租金达7日的违约行为，实慧公司于2020年4月13日通过微信向郭东周发出解除租赁合同的通知，郭东周表示于2020年4月20日看到该通知，根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，一审法院确认合同解除时间为2020年4月20日。郭东周自承租租赁场地后，应当按约支付租金等相应费用，郭东周向实慧公司返还租赁场地之前产生的费用理应由郭东周承担。根据《租赁合同》的约定，每月租金为15000元、管理费为2600元，自2019年9月5日起至2020年4月20日，扣除实慧公司减免租金、管理费期间，郭东周应承担租金共计90500元（15000元/月×7月＋15000元/30天×16天-15000元-15000元/2），管理费共计16987元（2600元/月×7月＋2600元/30天×16天-2600元）。房屋占用费自合同解除次日2020年4月21日计至2020年6月30日的房屋占用费为35000元（15000元/月×2月＋15000元/30天×10天）。郭东周已支付的136400元中扣除装修补偿费50000元，押金15000元，剩余款项为71400元。因租赁合同未约定管理费支付时间，故郭东周已支付的71400元用以抵扣其应承担的租金，经抵扣后郭东周欠付实慧公司租金费用为19100元、管理费16987元、房屋占用费为35000元。综合考虑案涉合同约定及履行情况、郭东周的过错程度、合同约定租期及剩余未履行租期，基于公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情认定装修补偿费50000元中的25000元由实慧公司没收用于装修补偿，其余25000元及押金15000元用于抵扣其应承担的租金、管理费及房屋占用费。经抵扣后，租金、管理费已完全抵扣，郭东周还应支付房屋占用费为31087元。按合同约定，郭东周欠付的任何费用，在欠付期间内应按日息0.3%支付滞纳金，但一审法院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、郭东周欠付租金及管理费已由押金、装修补偿费抵扣等因素，对实慧公司主张的逾期利息，一审法院不予支持。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、郭东周应于判决发生法律效力之日起十日内向实慧公司支付租金19100元、管理费16987元、房屋占用费为35000元，此款与郭东周向实慧公司交纳的押金15000元及装修补偿费25000元抵扣后，郭东周欠付实慧公司租金、管理费已抵扣，郭东周还应给付实慧公司的房屋占用费31087元；二、驳回实慧公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取700元，由郭东周负担。二审期间，双方当事人围绕上诉请求和答辩意见提供了相应证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。郭东周提交证据：1.李映波中国农业银行银行卡交易明细清单，证明李映波具有能拿出现金55000元给郭东周使用的能力，根据高度盖然性原则，可以证明2019年5月24日《收据》中55000元是支付的现金，有合理来源。2.成都蓉遵商业管理有限公司作出的《情况说明》及《告示》，证明实慧公司自2020年1月起就拖欠业主成都蓉遵商业管理有限公司的租金，导致业主通过诉讼的方式解除房屋租赁合同，并向各租户（包括郭东周）告知。郭东周考虑案涉合同可能无法继续履行，为减少损失，在已多支付的租金情况下，便未再继续支付租金，有事实及法律支持。3.仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都第二分公司物业与资产管理部阳光保险大厦物业管理中心致耿晓的《关于缴清KBC韩国馆负一层欠费的函》，证明由于案涉商场负一层承租人耿晓（成都实慧公司）自2019年12月起就未及时缴纳水电气费，导致商场物业通过断水断电方式向耿晓催收，影响了案涉商铺次承租人郭东周的经营。实慧公司违约在先，影响到郭东周经营，郭东周为了减少损失，在已多支付租金的情况下，便未再继续支付租金。4.照片、接（报）处警登记表，证明实慧公司未尽到合同约定的管理职责，未安排人员打扫卫生及洗碗，导致餐厅脏乱现象，因此郭东周已支付的管理费应予以退还或者减免。实慧公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但缺乏关联性。郭东周主张大额现金交付，不仅要证明其具有经济能力、经济来源，更要提供交易习惯、交易细节、现金交付原因、交易地点等细节证据予以佐证，达到民事诉讼证据中的高度盖然性标准。对证据2中的告示是本案一审中已经提交过的，不再重复质证。对情况说明的三性均有异议，该情况说明系成都蓉遵商业管理有限公司出具，其是独立于本案当事人的第三方，应出庭作证。至于情况说明中明确提到该公司系于2020年6月28日与实慧公司解除租赁合同关系，而郭东周与实慧公司的租赁合同关系解除于2020年4月20日，不能达到郭东周的证明目的。证据3系一份复印件，真实性不予认可，且没有相应公司的盖章，合法性也不予认可，与本案也不存在关联性。对证据4的照片真实性、合法性、关联性均不予认可，这些照片并未显示拍摄时间、拍摄地点，故不能证明照片中显示的就是案涉美食广场，不能达到郭东周的证明目的；对接（报）处警登记表真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该证据只能证明2020年1月1日时间段因实慧公司安排的保洁人员未及时打扫导致双方产生口角纠纷，故实慧公司为维护经营秩序而主动报案，并不能证明实慧公司没有尽到合同约定的管理责任。实慧公司提交证据：1.微信聊天记录，其中2019年10月30日耿晓与郭东周微信聊天催租，郭东周也承认自己欠缴租金，未提及自己超付；2020年3月10日耿晓与郭东周微信聊天催租以及沟通退租事宜，郭东周也承认自己欠缴租金，只是要赔偿，未提及自己超付，故证明郭东周所称的55000元收条是现金支付且存在超付的情况不是事实；2.耿晓与保洁人员刘大姐的微信聊天记录及转账记录，证明耿晓直至2020年6月还在支付清洁费，郭东周所称的实慧公司违约不是事实。郭东周质证认为，对证据1的微信聊天记录真实性予以认可，但不认可证明目的。从证据来看，2020年3月10日下午13时26分郭东周的回复“我走人你就给多少钱”，对方回复“该退的就退”，根据郭东周的真实意思表示，其实是双方进行结算，多支付的费用应予以退还，因此不能达到实慧公司的证明目的。对证据2三性不予认可，该微信聊天记录是实慧公司与案外人的微信聊天记录，聊天对象刘大姐的身份不明，从聊天记录也不能看出转账的支付款项对应的法律关系是什么，是否是针对案涉商铺的清洁费用。实慧公司申请证人郭某到庭作证，以证明2019年5月24日耿晓出具的55000元收条包含在后续出具的118700元收据之内。证人郭某陈述，其为实慧公司法定代表人耿晓的朋友，118700元的收据由其开具，因郭某当时兼职实慧公司代理招商，郭东周是郭某招的商户。开具收据时郭某、耿晓、郭东周三方都在，是耿晓确认郭东周已经付合同款118700元，要求郭某开具一张收据，具体哪一天开具的记不清楚了，费用怎么构成也不太清楚，收据是当场给郭东周的，如果是寄送会有物流凭证。郭东周质证认为：对证人证言的三性不予认可，而且存在虚假作证的行为。1.证人陈述开收据时三方在场，但收据却是通过邮寄的方式给郭东周的，不符合常理和生活经验，若三方都在场，根据常理应该开票后直接交给郭东周而不是邮寄。因此，证人证言可能存在虚假陈述。2.证人是耿晓的朋友，且与实慧公司没有任何的关系，也不是员工，开具收据完全是因为实慧公司的法人耿晓的要求，也是根据耿晓的陈述开具的收据，故对其作为开票人的合法性不予认可。3.证人均不清楚收据开具时间，也不清楚金额的构成，所以不能达到实慧公司的证明目的。后郭东周提交2019年6月23日其与耿晓的聊天记录及邮寄凭证，用以证明证人郭某陈述当场提供给郭东周的118700元收据实际是邮寄的。实慧公司质证认为，对该证据三性均有异议。首先，郭东周提供的均为复印件，真实性、合法性不予认可；其次是关联性，二审审理中，郭东周称快递是2020年5月底邮寄的，但该证据中快递单时间2019年6月23日，且该快递单与微信聊天记录均不能看出邮寄的是何物，对该证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，对于郭东周提交的证据：证据1仅能证明郭东周有支付55000元现金的能力，至于能否证明其向实慧公司支付了55000元现金，本院将结合本案其他事实综合认定；证据2中的《告示》不属于新的证据，但该《告示》时间为2020年6月，结合《情况说明》中载明成都荣遵商业管理有限公司与实慧公司于2020年6月28日解除租赁合同，不能达到郭东周所述的证明目的；证据3所载明的内容并未显示商场物业对案涉商铺实施了断水断电行为影响其经营，亦不能达到郭东周的证明目的；证据4中的照片并未显示拍摄的完整时间、确切地点，因实慧公司对该照片真实性不予认可，本院亦无从查证照片是否属实，故对照片不予采信，对接（报）处境登记表三性予以确认，对其证明目的结合本案其他事实综合认定。对于实慧公司提交的证据：因郭东周认可证据1的真实性，本院对该证据予以采信，对证明目的综合认定；证据2系实慧公司法定代表人耿晓与所谓的保洁人员刘大姐的微信聊天记录，因郭东周不认可其三性，实慧公司也未提交证明刘大姐是案涉商铺保洁人员的相关证据，且聊天记录中未显示与案涉商铺有关的信息，故本院对其不予采信；对于证人郭某的证言，郭东周以118700元的收据是通过邮寄方式给郭东周为由，认为证人作虚假陈述，但郭东周所提供的邮寄凭证与聊天记录也不能看出是邮寄内容为该收据，不足以证明证人存在虚假陈述，证人虽称118700元的收据是由其开具，但由于其已记不清楚开具时间和金额构成，故不能达到实慧公司的证明目的。二审另查明，实慧公司向郭东周开具的118700元合同金收据，郭东周自认实际支付的金额为117800元，具体包括3个月房租45000元和管理费7800元、1个月押金15000元、装修补偿费50000元。实慧公司于2019年11月1日开具的17700元租金收据，双方当事人均确认是第二季度2019年12月5日至2020年3月4日期间的租金，该季度租金按12000元/月执行。2019年10月30日耿晓与郭东周的微信聊天记录显示，双方协商第二季度郭东周先支付一半的租金18000元（12000元/月×3月÷2），扣除实慧公司工人在郭东周处的吃饭费用300元后，郭东周应付租金17700元，郭东周于2019年10月30日向耿晓微信转账10000元，2019年11月1日又向耿晓转账支付7700元。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.郭东周已向实慧公司支付的款项金额；2.郭东周是否存在欠付租金及管理费的违约行为；3.郭东周是否仍欠付实慧公司款项；4.实慧是否存在未尽到管理职责的违约行为。本院分别评判如下：一、关于郭东周已向实慧公司支付的款项金额该问题核心争议为2019年5月24日耿晓出具的收条（以下简称2019年5月24日收条）载明收到郭东周的租金及入场费55000元是否包含在实慧公司后续开具的118700元合同金收据（以下简称118700元收据）中。郭东周称未包含，2019年5月24日收条中的55000元是现金支付，加上118700元收据和2019年11月1日实慧公司开具的17700元租金收据，郭东周已向实慧公司支付191400元。实慧公司则主张包含在内，因为公司财务制度不规范，开具118700元收据后也没有把郭东周手里的55000元收条拿回来销毁，118700元收据载明的金额有笔误，实际是117800元。后对于118700元收据，郭东周也承认其实际支付的是117800元。根据双方的合同约定，在签订合同当日即2019年5月24日，郭东周应向实慧公司支付第一季度租金45000元和管理费7800元、租赁保证金15000元、装修补偿金50000元，合计117800元，2019年5月24日收条载明的已收金额55000元和未收金额52800元加上郭东周于2019年5月6日支付实慧公司10000元的金额与合同约定的金额一致。耿晓称该收条中收到的租金及入场费55000元即合同约定的装修补偿金50000元和租金5000元，而郭东周称收条载明的入场费是给耿晓独家经营的好处费而非合同约定的装修补偿金，是郭东周私下给了耿晓55000元独家经营费用，给付方式为现金。因2019年5月24日郭东周还向实慧公司通过银行转账支付了50000元以及通过微信转账支付了5000元，二审审理中，本院询问郭东周：“既然你在2019年5月24日通过转账支付了55000元，同时你又主张现金支付了55000元，而耿晓开具的收条显示只收到了55000元且还余52800元未支付，你为何未提出异议？”郭东周称55000元现金是耿晓私下收的，他不敢开票。本院再询问：“你陈述2019年5月24日收条载明的55000元就是现金支付给耿晓的好处费，后又陈述55000元好处费耿晓未开收条、不敢开收条，前后矛盾如何解释？”郭东周称其理解的2019年5月24日收条是耿晓自己开的，没有实慧公司的印章就不属于公司开的正式收据。本院认为，郭东周不能对其主张2019年5月24日收条载明收到的55000是现金支付作出合理解释，且其在二审中提交的证据也不足以证明该笔款项就是现金支付，故本院对郭东周的该意见不予采纳，本院确认郭东周实际向实慧公司已支付135500元（117800元＋17700元）。一审法院错误认定郭东周已支付实慧公司136400元，实慧公司虽未提起上诉，但其在二审中对该金额提出了异议，本院对此予以纠正。二、关于郭东周是否存在欠付租金及管理费的违约行为一审法院认定案涉租赁合同于2020年4月20日解除，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。根据双方合同的约定，郭东周欠付合同项下的任何费用达7日的，实慧公司有权单方面解除合同。本案中，双方一致确认案涉商铺从2019年9月5日开始计租，按照合同约定，郭东周租赁第一年每月应付17600元（含租金15000元、管理费2600元），每季度一付，除首期租金和管理费外，后续季度需提前一个月支付。郭东周已向实慧公司支付的135500元中，除租赁保证金15000元和装修补偿金50000元外，剩余70500元为郭东周支付的租金及管理费。其中，郭东周在合同签订日已支付第一季度（2019年9月5日至2019年12月4日）的租金和管理费共计52800元；第二季度（2019年12月5日至2020年3月4日），实慧公司确认郭东周已支付一半的租金17700元。因实慧公司在一审中确认由于新冠疫情免除郭东周一个半月的租金及一个月的管理费，相当于第二季度租金已结清，郭东周还应支付两个月管理费5200元（2600元/月×2月），但从实慧公司于2020年4月13日向郭东周发送的《关于解除川湘快餐〈美食广场档口租赁合同〉的通知》以及实慧公司向一审法院提起的诉讼请求来看，实慧公司并未向郭东周主张2020年3月5日之前的管理费，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，本院视为实慧公司认可郭东周未欠付第二季度管理费。故郭东周自2020年3月5日起至2020年4月20日合同解除时，欠付实慧公司1个月零16天的租金及管理费26987元（17600元+17600元÷30天×16天），双方均确认该笔款项应付款之间为2020年2月5日，而郭东周至今未支付，已构成违约，因此实慧公司有权单方解除合同并要求郭东周承担违约责任。三、关于郭东周是否仍欠付实慧公司款项合同解除后，郭东周自称于2020年7月腾退案涉房屋，实慧公司请求郭东周按每月租金标准支付房屋占用费至2020年6月30日符合事实及法律规定，郭东周应当向实慧公司支付自合同解除次日2020年4月21日计至2020年6月30日的房屋占用费共35000元（15000元/月×2月+15000元÷30天×10天）。对于郭东周已支付的租赁保证金15000元和装修补偿金50000元，一审判决综合考虑案涉合同约定及履行情况、郭东周过错程度等因素，酌情认定装修补偿金50000元中的25000元由实慧公司收取用于装修补偿，剩余25000元装修补偿金及租赁保证金15000元用于抵扣郭东周应承担的租金、管理费及房屋占用费并无不当，本院予以确认。经抵扣后，郭东周欠付实慧公司的租金及管理费已经品迭，其还应向实慧公司支付房屋占用费21987元（26987元+35000元-25000元-15000元），因此郭东周主张其已超付合同款项不能成立。四、关于实慧公司是否存在未尽到管理职责的违约行为郭东周主张实慧公司未尽到合同约定的管理职责，存在违约行为，应将郭东周已支付的相应管理费予以退还，在2020年1月1日实慧公司法定代表人耿晓报警处理案涉商铺因未及时打扫引发的纠纷后，经双方协商，耿晓承诺之后的卫生由郭东周自行打扫且管理费用予以减免，但是实慧公司并没有履行该承诺，也未再安排清洁人员打扫卫生、收拾碗筷的工作，上述工作均是郭东周及其工作人员自行处理，因此2020年1月1日之后的管理费用也不应支付。但郭东周所提交的证据均不足以证明该事实主张，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，其应当承担举证不能的法律后果，故本院对郭东周该主张不予支持。综上所述，郭东周的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7393号民事判决第二项；二、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初7393号民事判决第一项为“郭东周于本判决发生法律效力之日起十日内向成都实慧仁嘉科技有限公司支付房屋占用费21987元”。一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费577.18元，由郭东周负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 胡晓红审 判 员 王晓川二〇二一年九月二十七日法官助理 周玲萍书 记 员 李春旭