贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终2778号上诉人（原审原告）：潘仲江，男，1970年3月27日出生，汉族，住六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：六盘水泰久盛房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区鸿鼎大酒店10楼，统一社会信用代码：91520201MA6DML2A1U。法定代表人：李红，系该公司执行董事兼总经理。特别授权委托诉讼代理人：李文甫，贵州屋脊律师事务所律师。上诉人潘仲江因与被上诉人六盘水泰久盛房地产开发有限公司（以下简称“泰久盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初6936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘仲江上诉请求：一、依法撤销六盘水市钟山区人民法院作出的（2020）黔0201民初6936号民事判决书；二、根据合同编号为1907240014的商品房买卖合同中约定的交付时间和条件及房款万分之1.1的违约金的标准：1、请求依法判决逾期交房违约金12450元（2019年12月31日至2020年8月31日的违约金按463879元×244天×万分之1.1＝12450元，并继续计算至被上诉人实际交付房屋之日）；2、请求依法判决被上诉人将房屋电梯改安装成恒达富士品牌、将房屋窗户改安装成铝合金材质，或补偿上诉人差价（以真彩型材ＰＶＣ-Ｕ塑科窗子与铝合金窗子的差价计算，客厅6.35平方米、主卧窗户4.37平方米、厨房窗户1.72平方米、厕所窗户1.33平方米、次卧窗户1.16平方米，约等于15平方米，单价600元平方米，合计9000元，ＰＶＣ窗户300ｘ15＝4500元），合计4500元。3、上诉讼费由被告承担。事实和理由：一、一审人民法院在审理本案时，认定事实不清，适用法律不当。上诉人于2019年7月从被上诉人处购买房屋时，被上诉人与上诉人于2019年7月24日签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中约定，由被上诉人将其位于钟山区房屋卖给上诉人，上诉人按照合同约定，于合同签订之日就将143879元首付购房款支付给被上诉人，余下32万元购房款，上诉人按照双方在购房合同中的付款约定，上诉人以其住房公积金贷款予以支付了购房款。被上诉人收取上诉人的购房款之后，却没有按照合同约定履行按时交房义务，并且被上诉人也没有按照合同约定的电梯品牌恒达富士电梯、窗户为铝合金材质窗户。一审人民院在审理本案时，上诉人出具了商品房买卖合及贷款合同及交纳购房款的收据，但一审人民法院在认定事实时，确没有查清被上诉人违约这一客观事实，因此，作出了错误的判决，因此，请求撤销一审判决，依法改判。二、在审理本案时，上诉人已经向一审人民法院陈述案件的事实及起诉理由。然而，一审人民法院却不尊重客观事实，作出错误的认定，因此，请求依予以改判。上诉人在一审人民法院审理本案时，已经向法院出具了被上诉人不按合同约定安装电梯及窗户，但一审人民法院在审理本案时，却未认定被上诉人存在违约行为，在《商品房买卖合同》附件第6条约定电梯品牌：恒达富士品牌，但被上诉人没有安装该品牌电梯、合同附件中，被上诉人与上诉人约定外窗安装Ａ断热桥铝金中空玻璃、Ｂ断热桥铝金ｌｏｅ中空玻璃，被上诉人也没有按照合同约定安装保质玻璃，就应承担违约责任，一审人民法院却没有作出客观公正的判决。六盘水泰久盛房地产开发有限公司辩称，一、关于更换电梯及窗户问题。更换房屋电梯涉及钟山华庭2号楼全体的业主利益，而上诉人只是钟山华庭2号楼其中一个业主而已，不能代表整栋楼的业主提起该项诉讼，且被上诉人并非故意更换电梯品牌，因原电梯供应商资金出现问题，不能履行安装电梯的义务，被上诉人为了及时履行向业主交房的义务，维护全体业主的利益，不得不被迫更换更好的品牌电梯，且更换的“西子”品牌电梯比恒达富士质量更好价格更高，并通过验收，没有损害业主利益。案涉项目在规划设计时房屋窗户是统一规划为塑钢窗，而不是铝合金窗，本项目工程按塑钢窗安装已通过竣工验收，符合交房条件，且被上诉人也未举证证明更换后的电梯及安装的塑钢窗不符合标准或损害业主利益。二、关于违约金。如前所述，被上诉人更换电梯品牌及安装塑钢窗并不存在违约行为，且合同也并未约定该部分违约金，故不应承担更换电梯品牌及安装塑钢窗的违约金。关于逾期交付违约金问题，案涉房屋在2020年1月4日已经竣工，被上诉人在合同约定的交房时间及时采取电话联系和项目部张贴通知的方式通知上诉人接房，但上诉人都拒绝接房，之后便发生了新冠疫情，六盘水市住建局和钟山区人民政府为了防控疫情及时向房开公司下发文件，要求房开公司关闭售楼场所，停止一切销售活动，开工时间一律推迟，影响了房屋办理竣工验收备案，疫情缓解复工后才办理竣工验收备案，被上诉人又及时以登报公告的方式通知被上诉人等业主办理交房手续，但被上诉人接到通知后还是没有及时来接房，一审被上诉人也是认可接到通知的。因此，疫情期间导致拖延房屋验收备案及逾期交房属于不可抗力，上诉人不来办理交接手续和疫情防控期间拖延交房，被上诉人不应承担逾期交房的违约责任。综上所述，被上诉人上诉没有事实依据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。潘仲江向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告履行其与我签订的房屋买卖合同；二、请求依法判决被告将房屋电梯改安装成恒达富士品牌、将房屋窗户改安装成铝合金材质，由被告向我支付违约金16073元（暂时计算463879元×315天×1.1‰=16073元，2019年12月31日至2020年11月10日）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月12日，原告潘仲江向被告泰久盛公司支付购房维修资金7233.50元。2019年7月24日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：1907240014，合同约定原告向被告购买位于六盘水市钟山区的房屋，建筑面积85.1㎡，总价款463879元，用途为住宅，约定付款方式为贷款方式付款，买受人以公积金贷款付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款143879元，余款320000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。对逾期交房合同中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1.1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……”该合同附件六装饰、设备标准的约定第6条注明电梯品牌名称为恒达富士，第7条注明除防盗入户门外，室内门及阳台门由买受人自行安装，窗户为铝合金窗。当日，原告向被告支付了首付款143879元。2019年9月3日，原告购买的上述位于六盘水市钟山区的房屋办理了备案登记。2019年10月16日，原告与中国工商银行股份有限公司六盘水分行签订了一份《六盘水市住房公积金借款合同》，约定原告向该行借款320000元用于购买案涉房屋。2019年11月29日，银行向被告发放了贷款320000元。现原告以被告安装的电梯及窗户与合同约定不符，被告未按约定履行交房义务为由诉至法院。另查明，钟山华庭1、2号楼门窗工程建筑设计所用外窗采用6+9A+6中空玻璃塑料单框窗K=3.1W/（MfK），面积大于1.5m的窗玻璃，均采用钢化安全玻璃。该项目于2020年1月4日竣工，2020年6月24日竣工验收，2020年9月27日办理竣工验收备案。被告原与案外人恒达富士电梯有限公司签订《电梯设备承揽合同》及《电梯安装承揽合同》，约定由该公司为钟山华庭1、2号楼安装恒达富士牌电梯，合同总价款为1720000元。后因未能顺利履行合同，被告与案外人贵州虹建超达商贸有限责任公司签订《电梯产品定做及安装合同书》，由该公司为钟山华庭1、2号楼安装西子牌电梯，合同总价款为1790000元。庭审中，原告明确其诉讼请求第一项判令被告履行与原告签订的《商品房买卖合同》内容为要求被告将房屋电梯改安装成恒达富士品牌、将窗户改安装为铝合金材质并要求被告交付房屋。原告明确其第二项诉讼请求中要求被告支付的违约金为被告未按合同约定安装电梯、窗户及迟延交房的违约金。一审法院认为，原告潘仲江与被告泰久盛公司于2019年7月24日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告应按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》附件六第6条约定原告购买的房屋电梯品牌名称为恒达富士，第7条约定窗户为铝合金窗，虽然原告所购买的钟山华庭2号楼实际安装的电梯为西子牌，窗户为塑钢窗，确实与合同约定不符，但被告提交的《电梯设备承揽合同》、《电梯安装承揽合同》、《告知函》、《电梯产品定做及安装合同书》等证据能证明被告并非故意更换电梯品牌，根据被告重新签订的《电梯产品定做及安装合同书》显示更换后的电梯总价款高于原电梯，原告也未提交证据证明恒达富士牌电梯与西子牌电梯的优劣或西子牌电梯不符合相关标准。关于房屋的窗户，合同约定与设计不符被告确有失误和责任，但原告同样未提交证据证明铝合金窗与塑钢窗的优劣或塑钢窗不符合相关标准。案涉钟山华庭1、2号楼已通过竣工验收备案，符合交房条件，原告未举证证明现具有必须更换电梯和窗户的情形且被告的行为损害了原告利益，故对原告要求被告履行《商品房买卖合同》将电梯改安装为恒达富士牌、将窗户改安装为铝合金窗的诉讼请求，法院不予支持。对原告明确要求被告履行《商品房买卖合同》将其购买的房屋交付给原告的请求，被告辩称根据《商品房买卖合同》第十四条第三款：“由于买受人原因，在公告交房日后七日内未办理完交接房手续的，视为出卖人已将该商品房正式交付给买受人，并以出卖人公布的交付日期为交付时间……”的约定，房屋已正式交付给原告，但事实上双方确未履行交房手续，被告也认可房屋可随时交付，故对该请求法院予以支持。对原告要求被告支付的违约金，原告称该违约金为被告未按照合同约定安装电梯、窗户及迟延交房的违约金，对于实际安装的电梯和窗户与合同约定不符这一情形是否要支付违约金，《商品房买卖合同》中未作约定。关于逾期交房的违约金，被告应在2019年12月30日前向原告交付案涉房屋，但案涉房屋于2020年1月4日才竣工且未验收，在此时交房并不符合交房条件，虽2020年初发生的新冠疫情可能对房屋办理竣工验收备案存在影响，但被告未在约定期限内交付符合交房条件的房屋系客观事实，被告应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十三条第1种方式第（2）款“出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的约定，逾期交房违约金的支付时间为商品房实际交付之日起30日内，现房屋未交付，不具备支付逾期交房违约金的条件，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告六盘水泰久盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告潘仲江交付位于六盘水市钟山区的房屋；二、驳回原告潘仲江的其他诉讼请求。案件受理费201元，由被告六盘水泰久盛房地产开发有限公司负担（原告潘仲江已预交，被告六盘水泰久盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告潘仲江）。二审中，各方当事人未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与一审基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、一审法院对逾期交房违约金未予支持是否正确；2、上诉人要求被上诉人依据合同约定对电梯、窗户进行更换或补偿差价的诉请应否予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案仅围绕上诉人的上诉请求进行审理，对当事人没有提出上诉的，不予审查。关于争议焦点1，一审法院根据案涉合同约定的房屋交付时间、办理竣工验收备案等事实，认定被上诉人存在违约交房行为，理应按照合同约定承担逾期交付房屋违约金，但因双方同时约定了违约金支付时间且该支付时间未成就，对于该约定，上诉人对其合法性及效力未提出异议，故一审法院未予支持上诉人的该项诉讼请求并无不当。关于争议焦点2，被上诉人在案涉小区所使用电梯的品牌或窗户的类型确实与双方合同中的约定存在不符，但被上诉人提供的现有证据已经可以证明被上诉人对于电梯品牌的更换并未减损上诉人使用案涉建筑物的利益，一审对其更换电梯的诉讼请求不予支持并无不当。对于窗户所用材质与约定不符的问题，经审查，现使用材质确与约定不符，且被上诉人认可现有材质与约定材质存在一定差距，经询问，上诉人愿意接收该房屋，因此对于上诉人要求更换窗户的诉讼请求不再予以支持，而对于上诉人要求折价补偿的诉讼请求，因其在一审中未提出该项诉讼请求，二审中被上诉人明确表示对该增加的诉讼请求不同意进行调解，故本案对该上诉请求不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费224元，由上诉人潘仲江负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年九月九日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹