辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终14609号上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁**北二中路**。法定代表人：赵建设，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜冠男，男，1981年5月29日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市铁**。被上诉人（原审原告）：王洪亮，男，1980年7月31日出生，满族，住沈阳市苏家屯区。上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“国际纺织服装城”）与被上诉人王洪亮商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初6570号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。国际纺织服装城上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人无需支付任何违约金；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决缺乏事实和法律依据，违反法律规定。一、上诉人已经依约履行了商品房买卖合同所确定的协助办理房屋产权证的义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理“由出卖人继续协议办理产权证”，并未另行约定其他内容。根据民事行为中约定优先于法定的司法原则，应尊重当事人意思自治，该约定不违反法律强制性规定，应按此特殊约定履行义务。上诉人已经协助被上诉人办理了产权证，履行了合同义务，不存在违约，不应再赔偿违约金。二、被上诉人主张违约金的起诉时间已经超出了法律规定的诉讼时效期限，已经丧失了实体上的胜诉权。双方合同约定上诉人应在收房后360个工作日约475个自然日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，那么被上诉人应当在2015年即已经知道或应当知道权益受到侵害，但其未在法定诉讼时效内主张权利，一审起诉时已经超出二年时效期间，应驳回其诉讼请求。三、本案中上诉人不存在持续违约的行为，无法办理产权证的根本原因不在于上诉人。上诉人早已完成项目竣工验收工作，由于政府部门拒不出具相关备案文书，未能办理初始登记，造成被上诉人一直未能办理产权证，属于不可抗力，上诉人不应承担违约责任。四、本案相关应诉及开庭材料并未合法送达给上诉人。王洪亮辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王洪亮向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告给付2017年6月5日开始截止到2020年6月5日前，由于被告原因造成逾期办理产权登记给原告带来的经济损失58,926元（按房款总额日万分之二计算三年）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年10月30日原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积64.37平方米，总价269,067元。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由出卖人继承协助买受人办理产权证。合同签订后，原告交付首付款119,067元，办理贷款150,000元。2012年4月17日，被告下发准住通知单，原告于2012年11月24日办理入住。现案涉房屋于2020年6月4日完成初始登记。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告实际向原告交付商品房的时间为2012年11月24日。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。现原告要求被告给付2017年6月5日到2020年6月5日止的违约金，予以支持。原、被告所签订合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理，并未约定违约金的计算方式。一审法院认为，被告因未按时提供产权登记资料是导致房屋初始登记批复延期取得及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任。关于违约金的数额，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。因本案双方签订的合同没有约定违约金及其计算方式，违约金应按上述司法解释的规定标准计算。但因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故违约金计算标准应自2017年6月5日起至2019年8月19日，以原告已付购房款269,067元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年6月3日，以原告已付购房款269,067元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。被告经合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩及质证的权利。一审法院判决：依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告王洪亮逾期办理房屋权属登记备案违约金，自2017年6月5日起至2019年8月19日，以269,067元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年6月3日，以269,067元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；二、驳回原告王洪亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1274元减半收取637元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。关于上诉人提出双方合同约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续协助买受人办理产权证，上诉人不承担违约责任的主张。本院认为，虽然双方合同约定出卖人逾期办证承担违约责任的方式为继续办理，但上诉人已超过合同约定时间多年，明显超出合理期限。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（修订前）第十八条，判令上诉人承担向被上诉人给付逾期办证违约金的违约责任并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出被上诉人的主张超过诉讼时效的问题，被上诉人于2020年12月向一审法院提出本案诉讼，适用诉讼时效规定，向前追溯三年，在被上诉人所主张的2017年12月18日至2020年5月31日期间，上诉人的逾期办证违约行为尚处于持续状态，其违约行为仍处于起诉前三年范围之内，故对于上诉人提出被上诉人的请求超过诉讼时效期限的主张，本院不予支持。关于上诉人提出无法办理产权证的原因不在于上诉人，属于不可抗力的问题，根据合同相对性，不论是否由第三方原因导致上诉人不能履行协助办理产权登记义务，上诉人作为商品房买卖合同的相对方，均应向买受人承担违约责任。对上诉人提出的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人提出应诉及开庭材料未合法送达问题，经本院查阅本系列案件一审卷宗，一审法院已经以法院特快专递向上诉人经营地址邮寄起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，由上诉人工作人员签收，送达程序符合法律规定。对于上诉人该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1274元，由上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年九月二十六日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。