北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11446号上诉人（原审原告）：邵迎迎，女。被上诉人（原审被告）：高琳，女。上诉人邵迎迎因与被上诉人高琳占有排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初8610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵迎迎上诉请求：1．撤销北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初8610号民事判决，查清事实，依法改判；2．本案诉讼费用由高琳承担。事实和理由：高琳无正当理由断水、停暖气等软暴力行为，妨害了邵迎迎对涉案房屋的占有使用权利，并无证据证明高琳与案外人公司解除了合同，涉案房屋属于第三人合法占有房屋，且邵迎迎已经履行合同，出租人不得以任何强制措施逼迫承租人腾退收回房屋；高琳与案外人公司签订的是委托代理合同，合同目的并非租赁关系，合同的性质不能仅凭合同的名称而定，应当根据合同当事人的权利义务关系的内容来确定，案外人公司租赁该房屋的用途为转租及转租管理，其并非真正的承租人，且高琳对案外人公司的用途亦明知，所以该委托代理关系应当直接约束委托人与第三人，故该租赁合同应当直接约束高琳与上诉人邵迎迎，现邵迎迎已经依约支付了房屋租金，而高琳以软暴力方式逼迫邵迎迎腾退构成侵权；据此，一审法院认定事实不清、适用法律错误。高琳同意一审判决，不同意邵迎迎所提上诉主张，请求驳回上诉维持原判。邵迎迎向一审法院起诉请求判决：1．高琳赔偿邵迎迎搬家费800元、租金损失7700元，共计8500元；2．诉讼费用由高琳承担。一审法院认定事实：2020年8月3日，高琳（委托人、甲方）与灏升物业公司（受委托方、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定“房屋坐落于北京市丰台区×号，建筑面积80平方米。出租代理期自2020年8月9日至2022年8月8日，共计贰年。本合同约定的房屋代理期中开始前陆拾天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。甲方应于2020年8月9日前将房屋交付给乙方。每月房屋租金4300元。租金收取方式甲方账户开户人高琳。乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2020年8月9日，第二次2020年11月9日，第三次2021年2月9日，第四次2021年5月9日。第二年以此类推。乙方未按约定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同”；合同签订后，灏升物业公司向高琳支付租金至2020年12月8日；2020年8月29日，邵迎迎（承租人、乙方）与灏升物业公司（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定“房屋坐落于北京市丰台区×号，建筑面积88平方米。租赁用途居住。房租租赁期自2020年9月1日至2021年8月8日，共计拾壹个月捌天。甲方应于2020年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准4400元，支付方式为半年付，租金总计49573元。支付方式押壹付陆。各期租金支付日期：第一次2020年8月29日；第二次2021年2月1日；押金4400元。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知乙方并积极为乙方调换房屋，否则按月租金的200%向乙方支付违约金。如乙方提前退租，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%向甲方支付违约金”；合同签订后，邵迎迎入住并分两笔向灏升物业公司支付押金4400元、截至2021年2月28日前的租金及中介费29920元；一审庭审中，邵迎迎称其于2021年1月11日去找灏升物业公司商量如何解决问题，得知灏升物业公司和房东签的委托代理合同还在委托代理期限内，并未解除，灏升物业公司工作人员称公司资金链断裂，需要法定代表人拿钱给高琳，其于2021年1月14日将房屋交给了小区物业；邵迎迎又称，争议核心焦点在于谁去和中介索赔，房东与中介签订合同，风险应该自担，应该和合同相对方去主张，不能向租客主张，出租人不得用暴力方式逼迫租客；高琳辩称，灏升物业公司于2020年11月9日支付高琳租金至2020年12月8日，后小区物业给高琳打电话让其拿房屋钥匙，其于2021年1月28日拿到了房屋钥匙并联系了邵迎迎，其没有暴力行为。一审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述、房屋租赁合同、押金收据、租金收据、营业执照复印件、微信聊天记录、录音、照片、房屋出租委托代理合同等证据在案佐证。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；根据查明事实，灏升物业公司实际上分别与邵迎迎、高琳签订了两份房屋租赁合同，该公司与高琳签订的房屋出租委托代理合同名为委托代理合同实为房屋租赁合同，属房屋租赁合同关系；灏升物业公司未依约向高琳支付房屋租金，构成根本违约，高琳有权行使单方解除权，收回房屋；灏升物业公司不能向邵迎迎提供符合合同约定条件的房屋，其行为亦构成违约，邵迎迎应当基于该违约行为向灏升物业公司主张赔偿损失，故邵迎迎要求高琳赔偿其搬家费、租金的主张依据不足，应予驳回。综上，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年6月9日判决：驳回邵迎迎的诉讼请求。二审期间，双方均未提交新证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案上诉争议焦点为一审判决驳回邵迎迎的诉讼请求是否适当；依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，当事人在作出判决前未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；本案中，邵迎迎上诉主张高琳无正当理由断水、停暖气等软暴力行为，妨害了邵迎迎对涉案房屋的占有使用权利，并无证据证明高琳与案外人公司解除了合同，涉案房屋属于第三人合法占有房屋，且邵迎迎已经履行合同，出租人不得以任何强制措施逼迫承租人腾退收回房屋；邵迎迎还主张高琳与案外人公司签订的是委托代理合同，合同目的并非租赁关系，合同的性质不能仅凭合同的名称而定，应当根据合同当事人的权利义务关系的内容来确定，案外人公司租赁该房屋的用途为转租及转租管理，其并非真正的承租人，且高琳对案外人公司的用途亦明知，所以该委托代理关系应当直接约束委托人与第三人，故该租赁合同应当直接约束高琳与上诉人邵迎迎，现邵迎迎已经依约支付了房屋租金，而高琳以软暴力方式逼迫邵迎迎腾退的行为构成侵权；邵迎迎应当对其所提上述主张承担证明责任；经查，2020年8月3日，高琳（委托人、甲方）与灏升物业公司（受委托方、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定“乙方未按约定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同”，合同签订后，灏升物业公司向高琳支付租金至2020年12月8日；2020年8月29日，邵迎迎（承租人、乙方）与灏升物业公司（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，邵迎迎于合同签订后入住并分两笔向灏升物业公司支付押金4400元、截至2021年2月28日前的租金及中介费29920元；如上，灏升物业公司并未按期向高琳支付租金，且高琳亦自认其已通过小区物业拿到房屋钥匙，故在灏升物业公司出现合同约定的违约情形后，双方已经通过交还案涉房屋的形式解除了案涉委托代理合同；合同具有相对性，合同仅对当事人具有法律约束力，对合同当事人之外的第三人不具有法律约束力，合同债务人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当向债权人承担违约责任，而非向当事人之外的第三人承担违约责任；邵迎迎与灏升物业公司系案涉租赁合同的当事人，邵迎迎对灏升物业公司履行了交付房屋租金的义务，出租人灏升物业公司亦向邵迎迎履行了交付案涉房屋的义务，现因案涉房屋出现不能继续正常占有使用的情形，邵迎迎应当向灏升物业公司主张违约责任，其向高琳主张排除妨碍以继续占有房屋，缺乏请求权基础，应不予支持；一审法院综合全案证据并听取当事人陈述后，结合案涉合同的签订主体、合同内容、履行情况等因素，判决驳回邵迎迎的诉讼请求，并无不当，应予以确认；综上，邵迎迎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邵迎迎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年九月二十八日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌