北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12966号上诉人（原审原告）：杨**，男，1963年12月30日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京美铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小红，北京美铭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社，住所地北京市房山区青龙湖镇崇各庄村。法定代表人：高富，社长。委托诉讼代理人：田健壮，男，北京市房山区窦店法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：北京市房山区青龙湖镇崇各庄村村民委员会，住所地北京市房山区青龙湖镇崇各庄村。法定代表人：田福全，村主任。委托诉讼代理人：田健壮，男，北京市房山区窦店法律服务所法律工作者。上诉人杨**、上诉人北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社（下称崇各庄经合社）因与被上诉人北京市房山区青龙湖镇崇各庄村村民委员会（下称崇各庄村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月18日立案后，依法组成合议庭公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨**上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一、三、四项，发回重审或依法改判崇各庄经合社、崇各庄村委会返还我购买办公、养殖用房款65万元，并支付利息（以65万元为基数自2011年7月18日起至实际返还之日止按照年息6%计算）及按照评估价值给付我投资建设的护坡道路价值266485.8元。事实与理由：一审判决对合同无效的过错责任认定是正确的，但在实际判决时却判决所有的损失都由我承担，存在错误。二、一审法院应当依据证据认定护坡和道路均由我投资建设。三、2014年，我投资将门外用于唯一出行的道路（原系乡间土路）修建为现状的混凝土材质的道路，有当时村民代表王某作证。但崇各庄村委会、崇各庄经合社不认可该道路系我投资修缮，也未提交相关证据证明。一审法院对该部分事实认定错误。四、崇各庄村委会、崇各庄经合社实际是“一套班子、两块牌子”，依法应当承担连带责任。针对杨**的上诉，崇各庄经合社、崇各庄村委会辩称：崇各庄经合社出卖给杨**的房屋是北京市房山区人民政府给残联建设残疾人活动中心的房屋，后来残联活动中心解散了，房屋才移交给崇各庄经合社，因此杨**所述房屋没有审批手续与我们没有关系，我们不存在过错。关于杨**主张其修建的道路问题。该道路是已经形成有四、五十年的田间道路，与杨**承租没有任何关系，杨**从未修建过道路。崇各庄经合社与崇各庄村委会不存在“一套班子、两块牌子”的问题。崇各庄经合社上诉请求：同意一审判决第二项，撤销一审判决第一、三、四项，依法改判驳回杨**的其他诉讼请求。事实和理由：一审判决对本案的责任认定依据不足，杨**应对合同无效承担主要责任。现涉案标的物已拆除，杨**无法履行返还义务，一审判决判令我社单方返还取得的款项，无法律依据。还有，一审法院没有考虑杨**的经营收益情况，其实际取得收入包括转租收入已远大于其支出的租赁费用。针对崇各庄经合社的上诉，杨**辩称：崇各庄经合社、崇各庄村委会应对合同无效承担全部责任。合同无效，自始无效。涉案房屋被拆除是因为房屋没有建设工程规划许可，责任不在我。我是否转租或获益与本案无关。杨**向一审法院起诉请求：1.判令崇各庄经合社、崇各庄村委会返还我购买办公、养殖用房款65万元，并支付利息（以65万元为基数自2011年7月18日起至实际返还之日止按照年息6%计算）；2.判令双方2011年7月9日签订的《崇各庄村鸡场地上物拍卖及土地租赁合同》已经于2017年9月解除；3.判令崇各庄经合社、崇各庄村委会按照评估价值给付我投资建设的护坡道路价值266485.8元。一审查明事实：2011年7月9日，出租方北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济联合社（后更名为崇各庄经合社，甲方）与承租方杨**（乙方）签订《崇各庄村鸡场地上物拍卖及土地租赁合同》（以下简称《合同》），约定：“一、租赁土地面积、位置。甲方将本村集体所有的柴鸡养殖场出租给乙方。面积约为8亩，出租鸡场位于崇各庄村西塔坡，四至以鸡场围挡为限；二、租赁期限。自2011年7月9日起至2021年7月9日止，共拾年；三、租金计算标准及交付办法。租金计算标准。每年租金1．5万元，自合同签订之日起开始交租金。（一年一交，实行上交租金）；四、资产的处置。经评估、清查、鸡场内现有办公用房、养殖用房共15间，建筑面积约430平方米，围栏350延米，以及树木和电力设施等。以65万价格转让给乙方，产权归乙方所有……”。签订合同后，崇各庄经济合作社将涉案房屋及租赁场地交于杨**。2011年7月18日，崇各庄经济合作社收到杨**支付购买办公、养殖用房款65万元。2013年至2015年，崇各庄经济合作社分三次收到杨**租金75000元。2017年9月，涉案房屋被北京市青龙湖镇人民政府拆除，诉争地块被植树绿化。2020年，杨**以《合同》无效为由将崇各庄村委会、崇各庄经合社诉至法院，法院于2020年8月28日作出(2020)京0111民初8264号民事判决书，确认双方于2011年7月9日签订的《合同》中第四条资产的处置条款约定无效。崇各庄村委会、崇各庄经合社上诉，（2021）京02民终1895号民事判决维持原判。本案审理过程中，杨**为证明涉案护坡、道路是其修建，申请证人王某出庭。王某向法庭陈述，涉案地块原为田间道路，本无护坡及道路。涉案护坡、道路均为杨**修建，护坡于2013年修建，道路于2014年修建。崇各庄经合社为证明涉案护坡、道路并非杨**修建，提交崇各庄村委会《关于崇各庄村西塔坡路修建维护情况说明》：“位于我村西塔坡路为我村自建的田间生产路，始建于六、七十年代，只是生产队和村民田间耕作之用，此后村里经常维修。杨**承租塔坡地后，也使用此路出行，房山区残联在该地块建鸡场（残疾人活动中心）也对此路进行过改造维修。2011年杨**承租该地块后也是用此路进出其承包地，但杨**从没有对该路进行建设维护。”本案审理过程中，杨**申请对涉案的护坡、道路进行造价鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构为北京双圆工程咨询监理有限公司。鉴定机构鉴定意见为：1.护坡工程的直接费金额为133682.79元、取费金额为41973.23元；2.道路工程的直接费金额为71241.79元、取费金额为19587.99元。本案审理过程中，杨**申请调查崇各庄村西塔坡、四至以鸡场围挡为限，杨**承包土地上房屋时的拆除依据（是否为违建或其他原因）、诉争承包地的土地性质、土地现在的用途及是否被收回（即土地归属）。法院向北京市房山区青龙湖镇人民政府发出《调查令》，北京市房山区青龙湖镇人民政府回函称：经查阅北京市规划委员会房山分局案件协查复函（规划（房）执函（2017）149号），杨**在青龙湖镇崇各庄村西承包地内建设的彩钢、砖混结构房屋，北京市规划委员会房山分局未对其核发规划许可证。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，生效判决已认定《合同》中第四条资产的处置条款约定无效。故崇各庄经合社首先应按照相关法律规定将所取得的款项返还杨**，由于涉案违建房屋已被拆除，故已不存在相应的房屋返还问题。双方对该合同条款无效均存在过错，崇各庄经合社将集体土地上未经审批建设的房屋出售，过错程度明显大于杨**，但杨**因自身未尽到相应的审慎注意义务，在缔约过程中亦具有一定过失，故其要求利息的诉讼请求，法院不予支持。鉴于涉案房屋已实际交付杨**使用多年，涉案房屋虽属违建，但并不影响杨**占有期间的合理使用，从公平原则考量，杨**应支付一定的房屋使用费，法院参照涉案房屋的位置、面积、使用时间等相关因素综合考量，酌予确定为人民币11万元；该笔费用从崇各庄经合社应当返还杨**的购房款中直接扣除。《合同》其他部分履行过程中，政府将租赁场地上物拆除，并将场地绿化。杨**租用地块经营及崇各庄经合社对外出租的目的自2017年9月起均不能实现，符合合同解除条件。故法院认定《合同》其他部分于2017年9月解除。有关杨**主张崇各庄经合社按照评估价值给付投资建设护坡道路款项的诉讼请求。法院认为，经法院现场查看，该道路为村内田间路，仅途径涉案地块，并非专门通向该地块，且综合双方提交的证据，无法确认道路为杨**出资建设。故杨**要求给付道路款的诉讼请求，法院不予支持。双方确认护坡为杨**出资建设，崇各庄经合社应当按评估价值175656.02元承担支付建设款项的责任。另，本案为合同纠纷，合同的相对方系杨**及崇各庄经合社，崇各庄村委会并非本案适格被告。据此，一审法院于2021年7月29日判决：一、北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社于判决生效之日起十日内返还杨**购房款540000元；二、杨**与北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社签订的《崇各庄村鸡场地上物拍卖及土地租赁合同》中有效部分于2017年9月解除；三、北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社于判决生效之日起十日内返还杨**护坡出资款175656.02元；四、驳回杨**其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：关于杨**支付的购买办公、养殖用房款65万元返还及利息的问题。经生效法院判决认定，杨**与崇各庄经合社签订的《合同》中有关上述内容的约定为无效条款，故杨**有权要求崇各庄经合社返还其已经支付的上述款项，但考虑到杨**实际使用上述房屋多年，杨**亦应支付相应的占有使用费，故一审法院综合房屋位置、面积、使用时间等因素，酌情确定杨**应支付占有使用费11万元后，判决崇各庄经合社退还杨**购买办公、养殖用房款54万元，并无不当。杨**上诉要求退还全部65万元及崇各庄经合社上诉不同意退还上述款项的理由，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。另，鉴于杨**对《合同》中上述部分约定内容无效亦存在一定过错，故一审法院对于杨**主张的利息未予支持，并无不妥。关于杨**主张的修建道路、护坡款项的问题。首先，虽杨**主张其修建道路，但经一审法院现场勘验，该道路为村内田间路，仅途经杨**承租土地，并非专门通向该承租土地；且在崇各庄经合社否认杨**修建道路的前提下，杨**并未就此提交充分证据予以证明，故一审法院对杨**主张的修建道路款项未予支持，事实依据充分，本院予以维持；其次，崇各庄经合社与杨**均认可杨**修建护坡，一审法院依据评估造价结论予以判决，事实依据充分，本院亦予以维持。崇各庄经合社不同意支付该笔款项的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于杨**主张崇各庄村委会应承担合同连带责任的问题。因崇各庄村委会并非《合同》的相对方，故杨**要求崇各庄村委会承担合同连带责任的上诉理由，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，杨**、崇各庄经合社的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15268元，由杨**负担4312元（已交纳），由北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社负担10956元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年九月三十日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪