湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终2059号上诉人（原审原告）：邓三龙，男，1977年8月20日出生，汉族，住湖南省桂阳县。上诉人（原审原告）：肖湖英，女，1981年8月11日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：邓三龙（肖湖英之夫），住湖南省桂阳县。被上诉人（原审被告）：李小红，男，1963年1月27日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审被告）：李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族，住湖南省郴州市。被上诉人（原审被告）：陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审被告）：郴州市三合一企业管理咨询有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区香雪大道1-13号二楼218室。法定代表人：李小红，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：郴州市天贸科技有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区北湖街道升平路10号3楼391号。法定代表人：唐菲菲，该公司董事长。上诉人邓三龙、肖湖英因与被上诉人李小红、李丽娟、陈勇、郴州市三合一企业管理咨询有限公司（以下简称三合一公司）、郴州市天贸科技有限公司（以下简称天贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人邓三龙，上诉人肖湖英的委托诉讼代理人邓三龙到庭接受询问调查，被上诉人李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司经传唤无正当理由未到庭接受询问调查。本案现已审理终结。邓三龙、肖湖英上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项；2.依法改判李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司支付邓三龙、肖湖英购买涉案商铺面积误差款项7341元；3.依法改判天贸公司返还邓三龙、肖湖英已支付涉案商铺代办不动产权证费8838元及银行同期利息1436元（按银行同期利率计算8838元×3.25%×5年=1436元），合计10,274元，李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司共同承担连带偿还责任；4.本案一、二审诉讼费由李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司负担。事实和理由：一审法院认定部分事实不清，适用法律不当。1.关于办证费用问题。（1）天贸公司与三合一公司之间存在债权债务相互关联，公司及股东之间人格混同。涉案房款收据上加盖的是三合一公司业务公章，而邓三龙、肖湖英通过银行转账支付房款的收款方为天贸公司。邓三龙、肖湖英将购买的涉案铺面委托天贸公司经营管理，天贸公司每月按约定支付邓三龙、肖湖英租金，实际支付邓三龙、肖湖英租金的是三合一公司的法定代表人李小红。涉案办证费收据加盖了天贸公司公章，但当时有业主以POS机转账支付办证费的，收款方为三合一公司账号。另据核实，三合一公司法定代表人李小红与天贸公司法定代表人唐菲菲系夫妻关系，李丽娟为天贸公司股东，李小红、李丽娟、陈勇为三合一公司股东，陈勇与李丽娟系姑侄关系。（2）三合一公司股东李小红、李丽娟、陈勇利用股东关联关系与天贸公司恶意串通，损害业主利益。业主购买商铺后，李小红、李丽娟、陈勇将涉案网贸商城向银行抵押贷款并以天贸公司名义向业主收取办证费，李小红、李丽娟、陈勇将收集所有的1.5亿元向万华汽车城投资项目被认定为非法集资，导致资金链断裂。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司在明知商铺被抵押不能办理过户的情形还以天贸公司名义收取业主办证费，明显是李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司恶意串通利用公司有限责任逃避债务，损害业主合法权益。（3）涉案房屋买卖合同第八条约定出卖人保证标的铺面没有产权纠纷和债权纠纷。因出卖人原因造成该铺面不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任并赔偿买受人全部损失。李小红、李丽娟、陈勇将涉案网贸商城向银行抵押贷款，导致邓三龙、肖湖英至今无法办理过户手续，李小红、李丽娟、陈勇应按合同约定承担赔偿责任。2.关于办理产权过户登记违约金问题。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司将涉案商铺抵押是导致无法办理产权证及银行贷款（按揭）的根本原因，故违约方是李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司。3.关于商铺面积差问题。一审法院以购房合同中约定多退少补为由，对该项诉请不予支持不当。本案购房合同中载明的“面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补”系格式条款，三合一公司在签订案涉购买合同时未尽到解释说明义务，该条款属于无效条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司均未到庭接受询问调查，亦未提交书面答辩意见。邓三龙、肖湖英向一审法院起诉请求：1.依法判令李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司支付邓三龙、肖湖英购买北湖网贸商城三楼50号铺面面积误差款7341元（4.89×3%×27,600元=4029元，未超3%内面积按合同单价计算）[(4.89-4.89×3%-4.69)×27,600元×2=3312元，超出3%面积按合同单价双倍计算]，共计：4029元+3312元=7341元；2.依法判令李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司支付邓三龙、肖湖英逾期办理产权过户登记违约金1349元（三楼50号铺面总价款134,965元×1%的违约金=1349元）；3.依法判令天贸公司返还邓三龙、肖湖英已经支付50号铺面的代办房产证费8838元及银行同期利息1436元（按银行同期利率计算，8838元×3.25%×5年=1436元），李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司共同承担连带偿还责任。本案合计请求赔偿金额为：7341元+1349元+8838元+1436元=18,964元；4.本案诉讼费由李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司负担。一审法院认定事实：一、2013年8月1日，李小红、李丽娟向陈勇出具了一份《委托书》，该委托书载明：“现委托陈勇先生（身份证号码4310031981××××××××）全权处理北湖网贸商城相关所有事宜，委托代理人在其权限范围内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，均予承认。”2014年3月31日，以陈勇、李小红、李丽娟作为出卖人（以下简称甲方）与邓三龙、肖湖英作为买受人（以下简称乙方），双方签订一份《北湖网贸商城房屋买卖合同》，该合同约定主要内容：甲方自愿出售的铺面坐落在郴州北湖区升平路10号（原北湖农贸市场）（房产证为郴房权证北湖字第××号、71××23号、71××27号、71××28号、71××31号、71××33号）北湖网贸商城项目中的第三层50号铺面。该铺面建筑面积为4.89平方米（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补），乙方对该铺面已做充分了解，并愿意购买；甲、乙双方约定该铺面单价为27600.2元／平方米，总价款共计人民币134965元；支付方式及期限为一次性付款：签订本合同时支付房屋总价款的100%，计134965元；甲方应当在2014年9月30日前，将该铺面交付乙方委托的市场管理公司使用；乙方如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：1.逾期付款在15日之内的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行。2.逾期付款超过15日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按照房屋总价款的30%向甲方支付违约金。甲方不解除合同的，本合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之二的违约金；甲方应及时提供该铺面办理产权过户手续过程中所需要相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场；甲方在双方约定的时间内办理过户手续，造成过户延误应当承担乙方的务工、差旅等费用；甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，协助乙方办理产权过户登记手续。如因甲方的责任，乙方不能在上述期限内办理产权过户登记的，按照以下方式处理：1.乙方退房，甲方在乙方提出退铺要求后90日内将乙方已付房款退还给乙方，并按乙方已付房款的银行同期存款利率标准赔偿乙方的损失。2.乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金；甲方保证标的铺面没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该铺面不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任并赔偿乙方全部损失；乙方保证按时足额支付全部购房款，并且不得以任何理由拖延；乙方同意委托郴州市天贸市场管理公司对北湖网贸商城进行市场管理并签定《委托管理合同》。该《北湖网贸商城房屋买卖合同》签章处加盖了三合一公司的印章，陈勇作为甲方代表人签字，邓三龙、肖湖英在乙方代表人签章处签名并捺印。二、《北湖网贸商城房屋买卖合同》签订后，邓三龙、肖湖英交纳购房款134965元。三合一公司于2014年3月31日向肖湖英出具一份《收据》，该收据载明：“今收到肖湖英交来北湖网贸商城3-50号房款134965元。”2015年1月8日，天贸公司向肖湖英出具一份《收款收据》，该收据载明：“今收到肖湖英交来北湖网贸商城3-50号商铺代办房产证各项费用合计8838元。”三、《北湖网贸商城房屋买卖合同》签订的同日，以邓三龙、肖湖英为甲方（委托方），天贸公司为乙方（受托方），三合一公司为丙方，三方签订一份《北湖网贸商城委托经营管理协议》，甲方邓三龙、肖湖英将购买的位于郴州市北湖区升平路10号，原北湖农贸市场（项目名北湖网贸商城）3-50号商铺，自愿委托乙方天贸公司经营管理该物业。四、邓三龙、肖湖英购买的坐落在郴州市北湖区升平路10号3-50号商铺，不动产登记资料查询结果证明，权利人为李小红、陈勇、李丽娟，建筑面积4.69平方米。另查明，郴州市三合一投资有限公司于2012年9月11日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本10000000元，股东为李小红、李丽娟、陈勇。2017年7月10日，郴州市三合一投资有限公司更名为郴州市三合一企业管理咨询有限公司。郴州市天贸市场管理有限公司于2013年12月16日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本1000000元，股东为唐菲菲、李丽娟。2016年1月5日，郴州市天贸市场管理有限公司更名为郴州市天贸科技有限公司。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。当事人签订的《北湖网贸商城房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同约定，履行各自义务。李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司均未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响人民法院依据查明的事实依法作出裁判。针对邓三龙、肖湖英提出的诉讼请求，一审法院依据查明的事实，评判如下：一、关于商铺面积差的问题。《北湖网贸商城房屋买卖合同》约定：“该铺面建筑面积为4.89平方米（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补）。”依据该约定，邓三龙、肖湖英按合同约定的面积4.89平方米，每平方米27600.2元／平方米，已付清了全部购房款134965元。但不动产登记资料查询结果证明，该铺面建筑面积为4.69平方米，与《北湖网贸商城房屋买卖合同》约定的铺面建筑面积4.89平方米，两者相差0.2平方米，出卖人应当按照铺面单价折合成价款退还给买受人，即0.2㎡×27600.2元／㎡＝5520元，对邓三龙、肖湖英诉请面积误差款超出部分，因无事实和法律依据，不予支持。二、关于逾期办理不动产产权登记违约金的问题。《北湖网贸商城房屋买卖合同》约定：“甲方应当在铺面交付使用后960个工作日内，协助乙方办理产权过户登记手续。如因甲方的责任，乙方不能在上述期限内办理产权过户登记的，按照以下第二种方式处理，即乙方不退房，甲方按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金。”依据上述约定，邓三龙、肖湖英已履行房屋买卖合同约定的铺面购房款支付义务后，出卖人已于2014年9月30日之前将该铺面交付邓三龙、肖湖英，并由邓三龙、肖湖英将该铺面委托给天贸公司经营管理。出卖人应当在商铺交付使用后960个工作日内，协助邓三龙、肖湖英办理产权过户登记手续，但由于出现不可归责于邓三龙、肖湖英的原因，出卖人至今未协助邓三龙、肖湖英办理好该商铺的不动产过户登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。现邓三龙、肖湖英按已付房款的1%主张违约金1349元（134965元×1%），有合同约定且符合法律规定，予以支持。三、关于支付铺面面积误差款及逾期办理产权过户登记违约金的问题。邓三龙、肖湖英购买的坐落在郴州市北湖区升平路10号3-50号商铺，不动产登记资料查询结果证明，权利人为李小红、陈勇、李丽娟。三合一公司、李小红、陈勇、李丽娟作为共同出卖人与邓三龙、肖湖英签订《北湖网贸商城房屋买卖合同》，依据房屋买卖合同约定，对应返还给邓三龙、肖湖英的铺面面积误差款以及逾期办理产权过户登记违约金应承担共同支付责任。天贸公司并非《北湖网贸商城房屋买卖合同》的相对方，案涉商铺购房款并非其收取，按照合同相对性原则，天贸公司不承担支付铺面面积误差款及逾期办理产权过户登记违约金的违约责任。四、关于返还代办费用并支付相应利息的问题。邓三龙、肖湖英购买北湖网贸商城3-50商铺后，委托给天贸公司经营管理。在委托经营管理期间，天贸公司以代为办理房屋过户登记的名义，于2015年1月8日收取邓三龙、肖湖英代办费用8838元，但天贸公司至今未完成房屋过户登记代办手续，也未将收取的代办费用退还给邓三龙、肖湖英，并且长期占用该费用，侵害了邓三龙、肖湖英的合法权益，故对于邓三龙、肖湖英要求天贸公司返还代办费用8838元，并按5年期银行贷款利率3.25%支付资金占用费1436元（8838元×3.25%×5年）的诉讼请求，予以支持。由于代办费用系天贸公司收取，并由天贸公司出具《收款收据》，按照合同相对性原则，应由天贸公司承担返还责任。李小红、陈勇、李丽娟、三合一公司对代办费用的返还不承担连带清偿责任。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、限被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同返还原告邓三龙、原告肖湖英商铺面积误差款5520元；二、限被告李小红、被告陈勇、被告李丽娟、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付原告邓三龙、原告肖湖英逾期办理不动产产权过户登记违约金1349元；三、限被告郴州市天贸科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告邓三龙、原告肖湖英代办费用8838元，并支付资金占用费1436元；四、驳回原告邓三龙、原告肖湖英的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费274元，减半收取137元，由原告邓三龙、原告肖湖英共同承担14元，由被告李小红、被告李丽娟、被告陈勇、被告郴州市三合一企业管理咨询有限公司共同承担49元，由被告郴州市天贸科技有限公司承担74元。”本院二审期间，邓三龙、肖湖英围绕其上诉请求提交了一份郴州市北湖区商务局于2014年1月2日向三合一公司出具的关于“郴州市北湖区网络贸易商城”项目备案的意见的复印件，因该证据系复印件，真实性存疑，即便是真实的，也对本案的事实认定不产生实质影响，本院不予采信。本院审理查明，除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，三合一公司的法定代表人李小红与天贸公司的法定代表人唐菲菲系夫妻关系。本院认为，涉案房屋买卖相关法律事实发生于民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。本案邓三龙、肖湖英与三合一公司签订的涉案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院对涉案合同的性质、效力认定正确，本院予以确认。本案争议焦点是：一、邓三龙、肖湖英关于李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司、天贸公司支付涉案商铺面积误差款项的主张是否应予支持；二、如何确定返还代办涉案不动产权证费用及利息的主体。关于焦点一。邓三龙、肖湖英主张案涉商铺面积误差超过3%部分出卖人应当双倍赔偿。本案中，涉案房屋买卖合同约定：该铺面建筑面积为4.89平方米（面积及产权登记房号以房产机构的测绘实际数据为准，如有变动，乙方对此方式确认面积、房号没有异议，多退少补），由此可知，买卖双方对房屋面积的误差约定按“多退少补”的原则进行处理。根据不动产登记资料查询结果证明，涉案商铺建筑面积为4.69平方米，与涉案房屋买卖合同约定的商铺建筑面积4.89平方米，相差0.2平方米，一审判决认定出卖人应当按照商铺单价折合成价款退还给买受人符合合同约定，并无不当。邓三龙、肖湖英关于案涉商铺面积误差超过3%部分出卖人应当双倍赔偿的主张不能成立，本院不予支持。关于焦点二。邓三龙、肖湖英主张天贸公司与三合一公司之间存在债权债务相互关联，公司与股东之间人格混同，且两公司的股东系亲属关系，故李小红、李丽娟、陈勇、三合一公司应对返还代办证费用及利息承担连带清偿责任。根据邓三龙、肖湖英在一审中提交的其交纳购房款、代办证费用凭证和收据以及委托经营管理部门支付租金的银行流水等证据可以证明，邓三龙、肖湖英缴纳了全部购房款，收款单位为三合一公司，其将所购商铺交与天贸公司经营管理。虽然三合一公司法定代表人李小红存在为天贸公司支付案涉网贸商城业主部分租金的情况，且三合一公司与天贸公司的法定代表人系夫妻关系，但是这不足以证明天贸公司与三合一公司存在人员、业务、财务等高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，以及三合一公司的股东李小红、李丽娟、陈勇的个人财产与天贸公司的财产混同。根据天贸公司向邓三龙、肖湖英出具的代办证费用收款收据可知，邓三龙、肖湖英系委托天贸公司办理不动产权证，故一审判决认定天贸公司承担返还代办证费用及利息责任，三合一公司及股东李小红、李丽娟、陈勇不承担连带清偿责任，并无不当。综上所述，邓三龙、肖湖英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人邓三龙、肖湖英负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 超审 判 员  李红兵审 判 员  陈新德二〇二一年九月十日法官助理  肖露华书 记 员  魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。