湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初4506号原告：余家进，男，1983年10月12日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告：钟瑶，女，1987年12月12日出生，汉族，住湖南省资兴市。两原告共同委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。被告：郴州立昇房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香花路19号锦泰山水缘综合楼三楼1-6#，统一社会信用代码：914310000601495368。法定代表人：张栓保，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄日彬，湖南瀛森律师事务所律师。原告余家进、钟瑶与被告郴州立昇房地产开发有限公司（以下简称立昇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余家进、钟瑶的委托诉讼代理人黄亚梅,被告立昇公司的委托诉讼代理人黄日彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余家进、钟瑶向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告逾期交房违约金44667.5元（违约金以525621元为基数，从2020年5月1日计算至2021年6月30日，按照已付房屋价款每日万分之二计算，525321元×0.0002×425天=44667.5元，以后逾期交房违约金按此方式计算至被告达到合同约定的交付条件交付房屋给原告之日止）。二、本案诉讼费由被告承担。被告立昇公司辩称要点：一、答辩人逾期交房是因新冠疫情引起，实属不可抗力，应免除违约责任。2020年1月25日，郴州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室发出《关于落实湖南省启动新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级应急响应工作措施的通知》，在郴州市范围内采取疫情防控措施。2020年4月29日，郴州市住房和城乡建设局等九部门联合发出郴建发〔2020〕21号《关于应对新冠肺炎疫情促进房地产业可持续发展的实施意见》，该意见第9条规定对受疫情影响不能按照原定时间开复工的房地产项目，在我市实施疫情防控期间，即自2020年1月25日起至同年12月31日不计违约责任；二、工作机制的改变导致延期，亦属不可抗力，应免除答辩人的责任。2020年1月9日，郴州市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室下发通知，实施《郴州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收实施细则（试行）》，由原来的单项验收改为统一的联合验收，但没有给答辩人过渡期限。三、房屋已经符合交付条件，答辩人在2021年5月已经通知交房。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实:1、2019年6月15日，原告钟瑶（买受人）、余家进（共有人）与被告立昇公司（出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201800861801），约定原告购买被告开发建设的位于郴州市，建筑面积124.91平方米，商品房单价为每平方米4208元，总金额为525621元。合同第十一条约定：出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、上述合同签订后，原告余家进、钟瑶按约定支付全部房款525621元。3、2021年5月，建设单位被告立昇公司委托郴州市自然资源测绘队进行验收，验收组对金桂苑小区8栋-10栋及地下室进行竣工验收，出具了编号为SJ2021050011的《郴州市建设项目不动产验收测量技术报告书》，参与验收人员签名确认。被告立昇公司于2021年5月15日、5月20日向业主发出了收房短信通知，金桂苑小区部分业主在收到收房通知后办理了收房手续。4、2020年4月29日，郴州市住房和城乡建设局等九部门联合发出郴建发〔2020〕21号《关于应对新冠肺炎疫情促进房地产业可持续发展的实施意见》，该意见第九条规定：对受疫情影响不能按照原定时间开复工的房地产项目，工期顺延；无法按照原施工周期完工的，应重新合理确定施工周期，我市实施疫情防控期间不计违约责任。不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延。该意见自公布之日起施行，有效期至2020年12月31日。5、2020年1月9日，郴州市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室下发关于《郴州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收实施细则（试行）》的通知，我市行政区域内住房城乡建设主管部门核发施工许可证的房屋建筑和市政基础设施工程项目进行竣工联合验收。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告余家进、钟瑶购买的商品房是否达到交付条件；二、被告立昇公司违约责任的承担。一、关于原告余家进、钟瑶购买的商品房是否达到交付条件。两原告认为，根据原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，被告立昇公司在交付房屋时应提供该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但被告立昇公司并未能提供竣工验收备案证明文件，故不符合交付条件，因而拒收。被告立昇公司认为，由于2020年1月起，我市竣工验收制度改革，由原来的单项验收改为统一的联合验收，但没有给被告合理的过渡期限，故未完成联合验收责任不在被告方。本院认为，根据本市关于竣工联合验收制度改革的规定，由原来的单项验收改为统一的联合验收，原、被告《郴州市商品房买卖合同》中对于取得建设工程竣工验收备案证明文件的要求已发生了变更。被告立昇公司已提供了不动产验收测量技术报告，同时，该小区大部分业主亦已收房，可见，被告立昇公司开发的金桂苑小区8#-10#已符合交房条件，故对两原告主张未达交付条件本院不予认可。二、被告立昇公司违约责任的承担。原、被告自愿签订上述《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。但鉴于新冠疫情，确对被告施工造成极大影响，属不可抗力，同时，根据相关部门文件精神，本院对2020年12月31日之前的逾期时间不计算违约金。被告于2021年5月20日通知收房，故被告应按合同约定自2021年1月1日起至2021年5月20日止按日向原告支付全部房款万分之二的逾期交房违约金14717元（即525621元×140天×0.0002）。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告郴州立昇房地产开发有限公司向原告余家进、钟瑶支付逾期交房违约金14717元，此款限被告郴州立昇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告余家进、钟瑶的其他诉讼请求。如被告郴州立昇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取458元，由原告余家进、钟瑶负担307元，由被告郴州立昇房地产开发有限公司负担151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员 黄钇瑞二〇二一年九月十八日法官助理 吴明星书 记 员 李 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。依法成立的合同，受法律保护。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。