淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初7206号原告：黄兆仁。被告：淮安佳鑫置业有限公司。法定代表人：鞠强。委托诉讼代理人：陆新兰。原告黄兆仁与被告淮安佳鑫置业有限公司（以下简称佳鑫置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月29日立案后，依法适用简易诉讼程序于2021年8月25日公开开庭进行了审理，原告黄兆仁、被告委托代理人陆新兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄兆仁向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期327天交房产生的违约金32801.14元；2、支付交房前产生但已由原告支付的水电费32.4元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将淮安市清江浦区恒大名都第43幢2单元X号房屋出售给原告，合同约定的交房时间为2020年6月30日前，2020年7月1日原告接到收房通知。2020年7月2日，原告至交房接待现场缴纳了物业费、能耗费、水电押金，签字拿钥匙，因现场人员要求原告先签屋内设备明细表再验房，原告予以拒绝，后物业工作人员带原告去验房，验房时原告发现X室和X室房门大敞，施工人员正在X室房屋内施工并表示X室和X室的漏水原因还没找到。原告拍摄了照片和视频后即回家等通知，没有验房也没有签订交接手续。2021年4月底，原告联系物业，物业表示都好了，可以来收房。原告于2021年5月7日验房、2021年5月23日收房，被告逾期交房327天，故诉至法院要求被告支付逾期交房违约金。被告佳鑫置业公司辩称：1、被告交付的房屋符合合同约定的交付条件。《商品房买卖合同》补充协议第三条将交付条件变更为“经验收合格的商品房”，被告于2020年6月23日竣工验收合格，取得竣工验收备案表，已符合房屋交付条件。2、被告已按约履行交房义务，原告已于2020年7月2日取得钥匙收房。因新冠疫情，被告于2020年2月向原告邮寄因疫情影响可能导致延期交楼或延期办证情况告知书。2020年7月1日，被告通知原告收房。3、原告收房后，被告也委托物业积极履行维修义务，维修费用由被告承担，从原告提供的相关证据来看，物业不仅积极处理原告的每次报修，也对每次维修情况进行回访，原告也在维修单上表示满意。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人江梅原系夫妻关系，2013年办理离婚手续后未再领取结婚证，但两人仍以夫妻名义共同生活。原告购买了恒大名都43幢2单元X号房屋，案外人江梅购买了恒大名都43幢2单元X号房屋。2018年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的淮安市清江浦区恒大名都第43幢2单元X号房屋，房价款为866468元。合同第八条约定：“出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……5、参照样板房，并符合交付标准（详见附件4），装修工程经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。”合同第11条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同附件4“江苏公司淮安恒大名都项目36-38、40-41、43-44＃楼栋豪华装修交楼标准”中载明装修标准为豪装2017版，上述楼栋对应样板房为三号地块临时楼样板房，亦载明起居室（客厅）的装修部位为地面为地砖、墙面为乳胶漆、吊顶为乳胶漆；卧室地面为实木复合地板、墙面为乳胶漆、吊顶为乳胶漆、木门；厨房地面为地砖、墙面为墙砖、吊顶为铝扣板吊顶、定制门、木质橱柜、设备为油烟机、灶具和热水器；卫生间地面为地砖、墙面为墙砖、吊顶为铝扣板、定制门、淋浴空间为浴霸、花洒、设备为洗脸盆、马桶等。2018年8月7日，原、被告签订《附件四：合同补充协议（一）》,该补充协议载明“三、双方同意本合同第八条变更如下：（一）、出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）、‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。四、双方同意本合同第八条补充如下：（一）双方同意本合同第八条第（一）款补充如下：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的……（二）、买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋……（五）、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得江苏省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。”2020年2月24日，被告向原告邮寄因疫情影响可能导致延期交楼或延期办证情况告知书。2020年6月23日，淮安市住房和城乡建设局向被告出具《淮安市建设工程竣工验收备案表》（编号2020-0031），载明被告于2020年6月23日报送的淮安恒大名都三期33＃、36＃、38＃、40＃、41＃、43-46＃楼房屋建筑工程、市政配套（道路、雨污水、路灯）工程，园林绿化工程，竣工验收备案文件符合要求，准予备案。2020年7月1日，被告通知原告收房。2020年7月2日，原告缴纳了涉案房屋的物业费、维修基金、水电费押金并领取了涉案房屋的钥匙，被告向原告交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书。后物业人员带着原告去验房，原告验房时发现涉案房屋和隔壁的X室房屋的大门均处于开启状态，有施工人员正在涉案房屋的厨房和餐厅区域施工，涉案房屋内的厨房和餐厅区域地砖被撬开，有施工人员正在进行挖土作业。当日，原告并未接收房屋，也未与被告签订房屋交接单。因房屋需要维修，原告于当日在物业处签订《钥匙托管委托书》，载明因恒大43栋X号物业仍需修葺，原告不能每日往返开启大门予修葺人员进入施工，将钥匙交于物业委托管理，代原告开启大门。次日，原告至涉案房屋内仍有施工人员的施工物品遗留在现场。2021年4月22日，案外人江梅联系物业人员，询问X室和X室房屋的维修情况。物业人员经过核实后回电原告，告知X室房屋本身就没有问题，X室房屋现在已经修好了，物业称可能是因为施工人员要处理X室房屋的漏水问题，所以把X室房屋的水关掉了。物业称原告家房屋的情况是属于已经交付了，并询问何时来收房，案外人江梅表示等天好就去收房。2021年5月6日，物业的43号楼楼宇管家向案外人江梅发短信，告知可以正常来收房。2021年5月7日，原告去收房时发现涉案房屋内的地砖均已铺好、水电已通，遂予以收房并要求对厨房地柜掉漆、厨房吊柜掉漆、厨房墙面瓷砖破损、厨房推拉门松动、地漏盖缺失、主卫镜柜背板缺失问题予以维修。2021年5月22日，上述房屋问题维修完毕，原告对物业服务表示满意。庭审中，原告表示其在2020年7月2日去验房时，现场施工人员表示漏水原因没找到，103和104都不符合交付条件。经审查，原告提供的现场视频仅看到施工人员正在类似厨房和餐厅的区域进行挖土作业，并未听到施工人员称涉案房屋不符合交付条件。对于该视频，原告自认并非其主张的X室而是X室房屋的视频，对于X室为何未收房其自认当时没有水电，物业告知其后台关掉。对于其自述X室与X室同样存在漏水问题，原告并未提供相关证据。另查，涉案房屋在维修期间共产生水电费32.4元，被告对此表示认可。本院认为：原告黄兆仁与被告佳鑫置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。因《附件四：合同补充协议（一）》中明确约定“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋……买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得江苏省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题”，因新冠疫情的不可抗力，被告于2020年7月1日通知原告收房，原告现有证据虽无法证明涉案房屋的地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用，但根据原告提供的2020年7月2日和2020年7月3日的涉案房屋内视频可以看到施工人员正在涉案房屋内施工，厨房和餐厅地砖均被撬开，原告实际上无法正常居住和使用，故本院认为2020年7月2日时涉案房屋并不符合交付条件。2021年4月22日，原告联系物业后得知涉案房屋已维修完毕。在此期间，被告并未与原告联系告知维修情况。故本院确认2020年7月2日至2021年4月22日期间的逾期交房违约金为29591元（1003093*0.01%*295天），原告主张2021年5月23日收房前的逾期交房违约金，本院认为2021年4月22日原告已知晓房屋维修完毕，其却在2021年5月7日验房，而其此时提出的房屋问题并非根本性质量问题，本院认为交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任，原告可待收房后要求被告予以维修，而不应以此为由继续拒收房屋，故对原告主张的超出部分不予支持。关于原告主张因维修产生的水电费32.4元，被告亦表示认可，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安佳鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄兆仁逾期交房违约金29591元；二、被告淮安佳鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄兆仁水电费32.4元；三、驳回原告黄兆仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311（已减半收取），由原告黄兆仁负担41元，被告淮安佳鑫置业有限公司负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  张 天二〇二一年九月二十八日法官助理  刘雨霖书 记 员  王 天附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。