上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终4070号上诉人(原审原告)：上海华盛投资有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：孙隽祥，执行董事。委托诉讼代理人：尹维耀，上海阳光卓众律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹珍妮，上海阳光卓众律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海中房恒谊物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：孙盛远，总经理。委托诉讼代理人：沈凯捷，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海华盛投资有限公司(以下简称“华盛公司”)因与被上诉人上海中房恒谊物业管理有限公司(以下简称“中房恒谊公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初5923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华盛公司上诉请求：撤销一审判决，请求本院支持其一审诉讼请求。事实和理由：其与中房恒谊公司虽签订《华盛国际商务花园西区前期物业托管协议》(以下简称“托管协议”)，但在实际履行过程中，因存在争议，中房恒谊公司并未接管该协议所约定的所有物业，整个园区的物业由其与中房恒谊公司各自分别管理。2016年6月17日，案外人高某某代表中房恒谊公司与其协商物业管理问题，双方签订了《协议书》，约定解除之前签订的托管协议，其收回自有产权物业自管，而与中房恒谊公司签订物业管理协议的业主仍由中房恒谊公司管理。至今，双方均是按该协议书履行各自义务。华盛公司请求本院支持其上诉请求。中房恒谊公司辩称，其未授权高某某签订《协议书》，且高某某也随即表示该协议书没有效力，其在2016年7月也向华盛公司发函明确表示解除托管协议需通过法律途径解决，故华盛公司的上诉请求没有依据。中房恒谊公司请求本院维持原判。华盛公司向一审法院起诉请求：确认其与中房恒谊公司签订的托管协议已解除。一审法院认定事实：华盛公司是华盛国际商务花园的建设单位。2008年1月22日，华盛公司作为甲方，中房恒谊公司以及案外人上海中房物业管理有限公司作为乙方，签订托管协议，约定物业名称为华盛国际商务花园，物业类型为工业物业楼。物业位置：一、上海绥德路601、603号、605弄1-2号，607号，建筑面积3.6万平方米；二、上海绥德路XXX弄XXX-XXX号，建筑面积3.3万平方米；三、上海绥德路XXX弄XXX-XXX号，建筑面积1.4万平方米；四、第二、三款项目6月30日前托管，甲方以书面形式通知乙方并办理交接手续。甲方转让出租房屋时，告知受让方与乙方签订物业管理协议。业主委员会成立时本协议自然终止。客户入驻园区(以入户通知单为准)，甲方不再向乙方支付客户买入或租赁物业面积相应的物业管理服务费。本合同在履行中发生争议，协商或调解不成的，可向签约地人民法院起诉。签约地点上海绥德路XXX弄XXX号南3楼。托管协议签订后，中房恒谊公司向华盛公司提供物业服务并收取相关物业服务费。案外人上海中房物业管理有限公司未参与管理，已表示放弃权利。2016年1月25日，中房恒谊公司向华盛公司发函，表示双方虽曾有矛盾，但中房恒谊公司希望得到理解，中房恒谊公司不接受华盛公司单方解除托管协议，中房恒谊公司建议双方尽快派代表或律师就相关事宜进行商谈。2016年6月17日，中房恒谊公司向高某某出具《委托书》，载明：“兹特授权高某某先生等与上海华盛投资有限公司商谈华盛国际商务花园(西区)物业管理托管协议履行中相关事宜的处理方案。”同日，高某某代表中房恒谊公司、案外人沈某代表华盛公司，双方签署《协议书》，约定：“经双方协商一致，同意解除《前期物业托管协议》。甲方收回全部自有产权物业自管。乙方与园区其他业主已签订物业管理协议的，由乙方管理……甲方负责甲方自有物业的治安、消防等安全，乙方负责乙方物业管理区域的治安、消防等安全……医药物流租用场所属甲方自有物业，自2016年7月21日，乙方与业主解除物业管理协议，由甲方收回自管……”该《协议书》无华盛公司、中房恒谊公司盖章。2016年7月，中房恒谊公司向华盛公司发函，表示2016年7月18日有关部门召集的协调会明确，中房恒谊公司与华盛公司之间属合同纠纷，应通过法律途径解决，在法院未作出判决之前，中房恒谊公司是全区的合法管理者和责任人，应立即恢复对所辖区域的管理，华盛公司要立即恢复对中房物业办公房和园区门卫室等设施的供电和使用，撤离监控室的人员，把配电房、水泵房的门锁钥匙交给中房恒谊公司。根据会议精神，华盛公司应立即停止对园区管理的干扰和破坏，立即把配电房(含三期)、水泵房的门锁钥匙交给中房恒谊公司，立即修复被破坏的园区出入口道闸。2020年1月，中房恒谊公司起诉要求华盛公司自有物业(绥德路601、603、607号)的承租人案外人微领地创客空间运营管理集团股份有限公司(以下简称“微领地公司”)支付2016年2月1日至2020年1月31日的物业管理费，并要求华盛公司承担连带责任等。一审法院另查明，华盛国际商务花园尚未成立业主委员会。华盛公司已经出售的房屋，由新的产权人和中房恒谊公司另行签订物业服务合同，正常履约。一审法院审理中，华盛公司为证明其对园区的管理，提供保安服务委托合同及发票、绿化养护合同及发票、日常保洁服务合同及发票。中房恒谊公司对其真实性认可，但认为中房恒谊公司一直在该园区合法提供物业服务，华盛公司在中房恒谊公司提供的物业服务之外擅自另行安排保安保洁绿化等服务，系华盛公司单方的行为，与托管协议是否解除无关。华盛公司另称，高某某是物业单位负责该小区的项目经理。中房恒谊公司表示，高某某是临时聘请协助物业管理工作的员工。一审法院认为，托管协议的签约主体虽然为三方，但案外人上海中房物业管理有限公司在他案诉讼中，已表示其在签订上述协议后，未参与管理，放弃权利。华盛公司、中房恒谊公司均对托管协议履行物业服务人职责的一方为中房恒谊公司不持异议。故对托管协议的相对方为华盛公司与中房恒谊公司的事实，法院予以确认。华盛公司现起诉要求确认托管协议已解除，其依据是双方于2016年6月17日签署的《协议书》。法院认为，中房恒谊公司向高某某出具《委托书》载明的委托权限仅为商谈协议履行事宜的处理方案，并无签署任何协议的授权。而高某某无论作为普通员工还是物业经理，均无解除前期物业合同的职权。且华盛公司在明知高某某仅有商谈处理方案的代理权限的情况下，仍与其签署关于解除托管协议的《协议书》，华盛公司不属于善意相对人。故《协议书》对中房恒谊公司不发生效力。2016年7月，中房恒谊公司仍向华盛公司发函，要求排除华盛公司对中房恒谊公司管理整个园区的阻碍，结合该事实，可见中房恒谊公司从未同意解除托管协议。故对华盛公司主张托管协议依据双方签订的《协议书》已解除的意见，不予采纳。既然双方未合意解除托管协议，退一步说，就华盛公司有无单方将自有部分收回自管的权利，法院认为，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。选聘和解聘物业服务企业的事项，应由业主共同决定。现华盛公司作为园区的业主之一，在未按照法律法规的规定召开业主大会作决定的情况下，并无擅自解聘物业服务企业的权利。故华盛公司亦无权依其单方意思表示而自管其自有产权的物业。综上，华盛公司未与中房恒谊公司协商一致解除托管协议，亦无法定或者约定的解除权，故其要求确认与中房恒谊公司签订的托管协议已解除的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院判决：驳回上海华盛投资有限公司的诉讼请求。二审中，华盛公司向本院提交证据：1．园区规划图纸、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证明整个园区分四期建造，在规划上各自独立，变电房、水泵房、垃圾房等均为独立设计建造，故在物业上可以分别管理；2．高压供用电合同、2009年至2021年水电费凭证等，证明园区小业主一直向其支付水电费，再由其代缴。被上诉人对上述证据认为与本案无关联，而整个园区不论分几期建造，都只有一个整体规划，根据相关规定，只能由一个物业公司管理。至于水电费，系因上诉人拒绝向其移交相关设施，不让其来管理。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人以与被上诉人于2016年6月签订的《协议书》约定了解除托管协议而主张权利，就该《协议书》是否对双方发生效力，一审法院综合签订该协议的委托人的授权范围及之后中房恒谊公司的发函表态等事实，认定该《协议书》对中房恒谊公司不发生法律效力，本院予以认同。本院亦注意到上诉人与被上诉人始终并未完全按托管协议履行各自义务，此系上诉人单方对自有部分自管造成，而上诉人二审期间提交的证据亦为证明整个园区分期独立建造使得有关区域物业可单独管理，然该园区在最初设计时仍为统一规划，水电设施也未分别配给，依据相关规定，并不适合分别进行物业管理，故双方签订的上述协议书亦不能实际履行。综上，上诉人华盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海华盛投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红卫审 判 员 汤佳岭审 判 员 管勤莺法官助理 牟玺蓉书 记 员 孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……