浙江省海宁市人民法院民事判决书（2021）浙0481民初4664号        原告：嘉兴首翼房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91330481MA2JGGYL75。                法定代表人：高飞。                委托诉讼代理人：王昕，浙江海翔律师事务所律师。                委托诉讼代理人：吴丹秋，浙江海翔律师事务所律师。                被告：刘娟，住山东省单县。                被告：时红鲁，住山东省单县。                二被告共同委托诉讼代理人：李苑利，上海市华荣律师事务所律师。                原告嘉兴首翼房地产经纪有限公司与被告刘娟、时红鲁中介合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2021年7月20日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人吴丹秋，被告时红鲁及二被告共同委托诉讼代理人李苑利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告嘉兴首翼房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告刘娟、时红鲁给付原告居间费36000元。事实和理由：2021年3月29日，经原告居间介绍，被告和案外人杨超签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告将坐落于海宁市卡森红杉园17幢301室房产转让给杨超，价款1200000元，同时合同约定买卖双方在签订本协议后28个工作日内签订《房地产买卖合同》，贷款申请获银行审批后双方办理过户手续，任何一方违约未履行的，应当向居间方支付总房款3％的居间费。签约当天，杨超支付定金50000元，后因二被告不愿意继续履行合同，杨超诉至本院，双方达成调解协议，由二被告双倍返还杨超定金。原告认为，被告方的行为已经构成违约，应向原告支付居间费36000元。                被告刘娟、时红鲁答辩称：一、双方于2021年3月29日签订的《房地产买卖居间协议》系无效协议，2021年5月24日，海宁市住房和城乡建设局出具《关于嘉兴首翼房地产经纪有限公司及王战营涉嫌违法情形的调查回复意见》，明确表示原告未及时到海宁市房地产主管部门登记备案，已责令限期整改，同时王战营未取得房地产经纪人职业资格，故《房地产买卖居间协议》应为无效协议。二、原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，即隐瞒了原告未及时登记备案以及王战营未取得房地产经纪人资格的事实，损害被告方的利益，不得请求报酬且应赔偿被告方损失。三、原告作为居间人，未促成被告方与杨超的房屋买卖合同成立，不得请求居间费。四、原告提供的交易价格与市场实际价格差距较大，原告未尽居间义务，不能请求居间费，合同约定居间费按照交易房产总价的3％进行收费，但原告既未举证证明其价格的合理性，也未就价格进行公示，且该约定明显超出双方实际约定的数额，原告曾承诺按照房款总价1％的标准收取中介费，后一度承诺仅收费6000元，故合同载明的收费标准与双方实际约定不一致。                本院经审查确认如下案件事实：                2021年3月29日，时红鲁、刘娟（出售方，甲方）与杨超（买受方，乙方）、原告（居间方，丙方，工作人员王战营签字）签订《房地产买卖居间协议》一份，载明：“一、乙方为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意，交付定金50000元。二、买卖的房地产基本情况。2.2，坐落于浙江省嘉兴市海宁市卡森红杉园17幢301室……三、购买条件。3.1总价款，人民币壹佰贰拾万元整，甲乙双方在此确认，本款约定之总房款不受评估机构的评估结果影响……7．如果乙方未能履行上述条款，则应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额，可用定金抵扣），并同意向丙方支付居间费用为总房款的3％。8．如果甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额），并同意向丙方支付居间费用为总房款的3％……”同日，杨超向被告方支付购房定金50000元。                被告时红鲁在庭审中自述，三方签订《房地产买卖居间协议》后五天左右，其收到其他中介电话称，案涉房屋市场价值在135至140多万元之间，故认为协议约定的房价过低，委托王战营跟杨超谈加价事宜未果。后在王战营的组织下，被告方与杨超见面谈加价事宜，杨超不同意加价，亦协商未果。                2021年4月26日，杨超向刘娟、时红鲁本院提起诉讼，诉称：刘娟、时红鲁不愿收取房款，并要求杨超加价100000元，后杨超找中介公司交涉，刘娟、时红鲁表示该房屋系孩子上学的学区房，不再予以出售。杨超遂诉请判令刘娟、时红鲁继续履行双方于2021年3月29日签订的《房地产买卖合同居间协议》，并协助办理海宁市卡森红杉园17幢301室房屋的过户手续。2021年5月20日，杨超与刘娟、时红鲁签订《人民调解协议书》一份，约定：一、解除杨超与刘娟、时红鲁于2021年3月29日签订的《房地产买卖居间协议》；二、刘娟、时红鲁支付杨超100000元（双倍返还房屋定金），此款由刘娟、时红鲁当场支付；三、杨超放弃其余诉讼请求，双方就本次纠纷今后无涉。协议签订后，刘娟、时红鲁向杨超支付100000元。                2021年5月24日，海宁市住房和城乡建设局向时红鲁出具《关于嘉兴首翼房地产经纪有限公司及王战营涉嫌违法情形的调查回复意见》一份，载明：你递交的《关于违规从事房屋中介的情况反映》已收悉，现将调查情况答复如下：1．嘉兴首翼房地产经纪有限公司未及时到本市房地产主管部门登记备案，根据《房地产经纪管理办法》相关规定，已责令该公司限期整改。2．经调查发现，嘉兴首翼房地产经纪有限公司于2021年3月在居间介绍“海宁市斜桥镇红杉园17幢301室”房屋交易中，签订《房地产买卖居间协议》时由公司员工王战营签名办理。经核查，王战营未取得房地产经纪人职业资格。综上，首翼公司及王战营的行为涉嫌违反《房地产经纪管理办法》相关规定，本机关已将此案移送海宁市综合执法局依法查处。                另查，王战营系原告处理案涉居间事务的工作人员，根据其与被告刘娟2021年3月29日的微信聊天记录内容，“刘娟：中介费怎么算的？王战营：中介费你1％他也是1％。刘娟：上午的中介费还给我优惠几千块钱呢。王战营：你放心，我也能给你优惠点……刚刚给您老公电话结束，120万同意出售。刘娟：你那边客户搞定没？王战营：没问题，你们两边我也不谈中介费了，象征性你们两家各付6000元，达不到公司收费标准，让客户多出2万，我也不好意思，不想辜负客户信任。”                上述事实，有原告提交的《房地产买卖居间协议》、定金收据、《人民调解协议书》，被告方提交的《关于嘉兴首翼房地产经纪有限公司及王战营涉嫌违法情形的调查回复意见》、收条、微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。原、被告庭后上传于浙江移动微法院的王战营与刘娟之间完整微信聊天记录，内容基本一致，本院对其真实性予以认定。                本院认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原、被告及案外人杨超签订的《房地产买卖居间协议》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应依约履行。由于被告方明确表示拒绝履行《房地产买卖居间协议》，违反合同约定的义务，在买受人杨超提起继续履行合同之诉后，双方以被告方承担双倍返还定金的方式协商一致解除双方间的房屋买卖合同关系。然而，就原告而言，其作为中介人，为房屋买卖双方提供房屋信息、协商确定房价，并最终促成双方订立房屋买卖协议，已经提供了相应的媒介服务，其依法享有报酬取得权，且该权利不因房屋买卖合同关系的协议解除而消灭。换言之，原告作为中介人已经提供服务并促成双方订立合同，现因出卖人以承担违约责任的方式与买受人协议解除合同，原告仍享有中介服务报酬的请求权。至于中介服务的报酬，应当由当事人自行约定，本案中房屋买卖磋商过程中，原告工作人员王战营在微信聊天记录中明确表示中介费为“两家各付6000元”，即买受人杨超和出卖人刘娟、时红鲁各支付6000元，合计12000元。《房地产买卖居间协议》第三条第8项载明：“如果甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金的总额），并同意向丙方支付居间费用为总房款的3％。”该条款的约定实系违约条款，本案中由于被告方在签订合同后以转让价款过低为由拒绝履行合同，构成违约，故根据该条约定居间费用应由被告方负担。至于居间费用的金额，原告在提供居间服务时明确表示金额为12000元，合同约定为“总房款的3％”，计36000元，实际上该36000元系被告方拒绝履行合同义务后应承担的违约责任，现原告未举证证明其因被告方的违约造成其他损失，故本院认为该违约条款中“总房款的3％”的约定数额过高，本院予以调整，原告请求被告方给付居间费，应以双方约定的12000元来履行，即被告方应向原告给付居间费12000元。至于被告方主张由于原告未在本市房地产主管部门登记备案、原告工作人员王战营未取得房地产经纪人职业资格，故案涉《房地产买卖居间协议》无效。本院认为，《房地产买卖居间协议》不存在合同无效的法定情形，也不违反法律、行政法规的强制性规定，《房地产经纪管理办法》系管理性规定，原告未在房地产主管部门登记备案以及工作人员未取得房地产经纪人职业资格的情形并不导致合同无效，故本院对被告方的该项抗辩不予采信。                综上，本院对原告诉讼请求的合理部分，予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百五十五条第二款、第九百六十一条、第九百六十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：                一、被告刘娟、时红鲁于本判决生效之日起十日内给付原告嘉兴首翼房地产经纪有限公司中介服务报酬12000元；                二、驳回原告嘉兴首翼房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费700元，减半收取350元，由原告嘉兴首翼房地产经纪有限公司负担233元，由被告刘娟、时红鲁负担117元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。                本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。                    审判员高苏燕    二○二一年九月十八日            书记员蒋佳莲            附页            1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。            2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。            -10-            -9-