吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2021）吉03民终712号上诉人（原审被告）：马玉梅，女，1970年12月6日出生，汉族，住双辽市。        委托诉讼代理人：邢宪文，吉林双智律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：双辽市城建房地产综合开发有限公司悦安家园项目部，住所地：双辽市卧虎镇。        经营者：李秀春，经理。        委托诉讼代理人：冷伟，双辽市辽北街道法律服务所法律工作者。        委托诉讼代理人：艾晓平，双辽市法律援助中心律师。        被上诉人（原审原告）：刘崇民，男，1952年7月7日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。        委托诉讼代理人：冷伟，双辽市辽北街道法律服务所法律工作者。        委托诉讼代理人：艾晓平，双辽市法律援助中心律师。        上诉人马玉梅因与被上诉人双辽市城建房地产综合开发有限公司悦安家园项目部（以下简称悦安家园项目部）、刘崇民房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省双辽市人民法院（2021）吉0382民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        上诉人马玉梅上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判双方于2016年10月25日签订的《商品房买卖合同》有效；3．一二审案件受理费由悦安家园项目部、刘崇民负担。事实和理由：1．马玉梅经他人介绍往悦安家园项目部送建筑材料。材料员解红伟接收后通知刘崇民，后刘崇民不但拖欠材料款还向马玉梅借款，工程结束最终欠马玉梅十几万元，经马玉梅多次索要，双方协商同意以马玉梅和解红伟名办楼照贷款来偿还马玉梅的材料款，如贷款办不下来就用登记到马玉梅名下的楼房抵顶材料款。后因解红伟的原因不能办理贷款，2016年12月，在马玉梅租住的房屋内双方将材料单据和涉案楼房相互交付，当时在场的有马玉梅、刘崇民、解红伟、王淑娟。2017年5月，刘崇民将房照交付给马玉梅，马玉梅装修入住。2018年10月，马玉梅将案涉楼房转售他人，但因刘崇民的原因不能办理不动产证过户手续。2．一审法院审理程序错误。刘崇民在一审诉讼中未提供案涉房屋买卖合同，庭审中刘崇民撤回第二项诉讼请求，一审法院未将准予撤诉裁定送达马玉梅，且刘崇民撤回第二项诉请的行为，并非构成撤诉，而系变更诉讼请求，一审法院在庭审辩论结束后变更诉讼请求且未重新确定举证期限或重新开庭的情况下直接宣判，没有法律依据。3．一审法院认定事实和适用法律存在错误。马玉梅与刘崇民之间存在债权债务关系，房屋买卖合同能够证明双方以案涉房屋进行以物抵债，马玉梅已将所有刘崇民欠款的材料交予刘崇民，时隔4年多，刘崇民以此提起诉讼，导致马玉梅证据匮乏，一审认定事实不当。案涉《房屋买卖合同》不存在损害其他人利益，掩盖非法目的，虚假的意思表示，案涉房屋买卖合同具有法律效力，是双方真实意思表示。一审法院认定合同无效属于适用法律错误。二审审理中，经向马玉梅释明，其明确第二项上诉请求为：驳回悦安家园项目部、刘崇民的诉讼请求。        悦安家园项目部、刘崇民答辩称，1．一审法院审理程序合法。虽然悦安家园项目部、刘崇民在一审诉讼中未提供房屋买卖合同，但马玉梅提供了房屋买卖合同，不影响认定本案事实，因撤诉裁定是针对悦安家园项目部和刘崇民的，不影响马玉梅的权利，因此，无需向马玉梅送达。一审判决适用法律并无不当，且并不影响本案的实质性认定。2．悦安家园项目部与马玉梅签订房屋买卖合同目的是贷款，说明了不是双方真实的意思表示。马玉梅主张以物抵债，但并没有提供真实有效的证据加以证明，对其主张不能提供证据应当承担对其不利的后果。悦安家园项目部和刘崇民提供的证据能够证明解红伟是施工人，马玉梅自认是材料款，应是施工人与其的法律关系。马玉梅主张以物抵债，但不能证明具体欠款数额。综上，一审法院审理程序合法，悦安家园项目部、刘崇民与马玉梅之间不存在工程材料买卖关系，马玉梅主张以物抵债未提供有效证据证明，房屋买卖合同的签订是为贷款，不是房屋买卖的真实意思表示，一审法院认定合同无效适用法律正确。        悦安家园项目部、刘崇民向一审法院起诉请求：1．要求确认悦安家园项目部与马玉梅签订的商品房买卖合同无效；2．要求马玉梅返还房屋。在一审法院审理期间，悦安家园项目部、刘崇民撤回要求马玉梅返还房屋的诉讼请求。        一审法院认定事实，2012年刘崇民取得双辽市卧虎镇4077平方米土地使用权，地类（用途）为商业、住宅，土地使用权证号：双国用（2012）第xxxxx号。2012年6月28日，双辽市城建房地产综合开发有限公司作为甲方、刘崇民作为乙方签订《房地产合作开发协议书》，协议约定工程名称为卧虎镇悦安家园，甲方负责以甲方名义办理开工前各项手续，乙方负责该工程所有项目的投资等。2016年10月25日，悦安家园项目部作为出卖人、马玉梅作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定马玉梅购买悦安家园小区第xxxxx室，面积71.98平方米。该合同对计价方式和借款未予约定。2016年10月25日，解红伟与悦安家园项目部签订《商品房买卖合同》，解红伟购买悦安家园小区第xxxxx房，面积为77.29平方米，单价每平方米2000元，总金额为154580元。2016年10月26日，双辽市卧虎镇房地产管理所根据马玉梅提交的申请书，将悦安家园小区xxxxx室登记在马玉梅名下，产权证号为双房权证卧虎第XXXX号房屋产权证。2016年8月14日，刘崇明向马玉梅转账二笔，一笔金额为10200元，一笔为8400元。2016年8月19日，刘崇民向马玉梅转款10500元，2016年8月24日转存4400元，8月29日转存8400元，9月8日转存28500元，9月13日转存19600元，11月1日转存40000元，2016年8月7日至2016年12月17日马玉梅农业银行账号尾号为7960的银行卡与解红伟、邢连峰、李明、周立民均有交易往来。2019年11月，双辽市城建房地产综合开发有限公司、刘崇民起诉马玉梅房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2020年4月27日作出（2019）吉0382民初2675号民事裁定书，因双辽市城建房地产综合开发有限公司、刘崇民诉请及理由不明确，驳回双辽市城建房地产综合开发有限公司、刘崇民的起诉。        一审法院认为：依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，根据认定的事实及双方当事人庭审陈述，对于2016年10月25日悦安项目部与马玉梅签订《商品房买卖合同》，并将案涉房屋登记在马玉梅名下是为了贷款，对于这一事实，双方当事人陈述一致，由此足以认定双方之间不是真实的房屋买卖关系，双方亦未实际履行房屋买卖合同的相应义务，而是为了贷款而签订的虚假的买卖手续及办理的房屋产权证，此行为应认定为以合法的房屋买卖形式掩盖套取金融机构贷款这一非法目的事实，故双方之间的《房屋买卖合同》应为无效。马玉梅称签订此合同还有另一目的，是为了以物抵债，即在不能办理贷款时以物抵债，但在庭审中，悦安家园项目部、刘崇民予以否认，且马玉梅对抵债事实没有充分的证据予以证明，虽然提交了银行交易明细，但仅能证明马玉梅与刘崇民之间有经济往来，并不能证明双方之间存在债权债务关系，马玉梅也没提供证明债务来源、金额及双方是如何协商抵债事宜的有效证据，故马玉梅关于用案涉房屋抵债的主张不能成立。一审庭审后，悦安家园项目部、刘崇民称因马玉梅在庭审中表示案涉房屋已经转卖他人，为确保自己的利益得到充分保护，会收集新的证据，故申请撤回要求马玉梅返还房屋的诉讼请求，另行告诉。悦安家园项目部、刘崇民的申请符合法律规定，予以准许。综上，悦安项目部与马玉梅签订的《房屋买卖合同》不是出于真实的房屋买卖，是双方合意实施虚假意思表示的行为，应为无效法律行为。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，判决：悦安家园项目部与马玉梅于2016年10月25日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费3100元，减半收取1550元，由马玉梅负担。        本院二审除对一审认定的事实予以确认外，另查明，2016年1月25日，悦安家园项目部与马玉梅签订案涉房屋买卖合同后，于2017年5月马玉梅将案涉房屋装修后使用。2018年10月，马玉梅将案涉房屋转售他人。        本院认为，虽悦安家园项目部、刘崇民与马玉梅均自认签订房屋买卖合同时的目的是用房屋抵押贷款，存在虚假的意思表示，但案涉合同签订后，案涉房屋并未用于抵押贷款，马玉梅系房屋产权登记的所有权人，悦安家园项目部实际向马玉梅交付房屋，马玉梅已实际占有使用房屋。审理中既无证据证明案涉房屋买卖合同履行过程中存在可能违反法律、行政法规强制性规定的隐匿行为，亦无证据证明案涉房屋买卖合同存在法律规定无效的情形，故一审法院认定案涉房屋买卖合同无效不当，依法应予以纠正。关于双方签订房屋买卖合同的真正原因，悦安家园项目部、刘崇民与马玉梅陈述不一，因案涉房屋登记的所有权人为马玉梅、房屋亦实际交付，故应认定房屋买卖合同有效且已履行完毕。悦安家园项目部、刘崇民如认为马玉梅与其存在其他债权债务关系，其应基于真实的法律关系依法行使权利，其于本案中要求确认案涉房屋买卖合同无效，证据不足。一审法院虽未向马玉梅送达准许悦安家园项目部撤回第二项诉请的裁定，但已在一审判决中予以论述，并未影响马玉梅的实体权利，一审审理程序并无不当。        综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。马玉梅的上诉理由成立，上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：        一、撤销吉林省双辽市人民法院（2021）吉0382民初777号民事判决；        二、驳回双辽市城建房地产综合开发有限公司悦安家园项目部、刘崇民的诉讼请求。        一二审案件受理费4650元，由双辽市城建房地产综合开发有限公司悦安家园项目部、刘崇民负担。        本判决为终审判决。        审判长    刘伟杰审判员    王玉川审判员    赵文涛二〇二一年九月二十九日法官助理    贾红玲书记员    王璐瑶