北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11049号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘颖，女，1991年11月18日出生，住河北省承德市。委托诉讼代理人：孟艺竹，北京朗空律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：许文志，男，1988年5月19日出生，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：杨东，北京舟之同律师事务所律师。委托诉讼代理人：常云苗，北京舟之同律师事务所实习律师。刘颖与许文志房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初27274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘颖上诉请求：撤销一审判决，依法改判对方返还我方租金10万元、进场费5万元、押金3万元，改判我方的装修费及安装的设备费用由我方与对方按照过错原则分担。事实和理由：第一，涉案合作协议系预约合同，双方并未签订正式的租赁合同，一审法院将起租日期认定为2019年9月12日，将合同解除日期认定为2019年12月31日均缺乏依据；第二，双方未签订正式租赁合同，因根据各自的过错承担相应的缔约过失责任；第三，我方表示撤店之后对方即将房屋上锁，我方并不能够正常使用房屋亦不能取出房屋内物品，一审法院判令我方支付2019年12月31日至2020年6月24日期间的占有使用费缺乏依据。针对刘颖的上诉请求，许文志辩称，不同意对方的上诉请求，坚持我方上诉请求。第一，合作协议的约定实质上已经满足了租赁合同的必备条款，应视为正式的租赁合同，且双方已按照合作协议实际履行，不存在缔约过失责任的适用情况。第二，我方按照合作协议履行了义务，对方亦应按协议履行义务，此外，对方占用涉案房屋，亦应支付相应的费用。第三，对方在一审中从未提出合作协议为预约合同，亦未提出要求我方承担缔约过失责任。许文志上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对方一审全部诉讼请求，改判双方签订的合作协议于2020年6月24日解除，改判对方支付我方房屋租金59863元。事实和理由：第一，一审法院对于导致合同无法继续履行的事实认定不清，我方确实提出过改门洞，但并未做强制要求，合同解除系因对方未按合同约定支付租金，并非我方原因；第二，一审法院认定房屋于2019年9月12日交付有误；第三，合作协议一经具备租赁合同的必备条款，应视为正式的租赁合同；第四，一审法院认定合同于2019年12月31日解除缺乏依据；第五，对方长期占用房屋，其所支付的租金不足以支付全部费用，且对于合同的解除亦有过错，故不应返还租金，押金及进场费。针对许文志的上诉请求，刘颖辩称，不同意许文志的上诉请求，坚持我方上诉请求。刘颖向一审法院起诉请求：1．判令解除我与许文志2019年8月21日签订的合作协议；2．判令许文志赔偿我房屋装修费100000元，财产损失40000元；3．判令许文志返还我进场费50000元，房屋押金和租金130000元。许文志向一审法院反诉请求：1．刘颖与我2019年8月21日签订的合作协议于2020年6月24日解除；2．刘颖支付未付房屋租金59863元。一审法院认定事实：2019年8月21日，刘颖作为甲方与许文志作为乙方签订《合作协议》，约定乙方已经和业主方正在走租赁合同盖章流程，有权将位于北京市朝阳区定福庄东街2号南5号的房屋出租给甲方经营寻花吻茶奶茶店，现因乙方暂未办理相关手续，甲方急于进场装修，为确保双方能够顺利签订租赁合同，依据合同法等相关规定，遵循诚实信用原则，双方协商一致，就租赁合同中的重要条款和前期工作签订本协议，以资共同遵守。乙方承诺，乙方在2019年12月31日前取得业主方的书面同意，并将其作为签订本协议的附件给甲方备份一份复印件，租赁期限五年，自2019年9月5日至2024年9月4日，保证甲方有同等条件优先合作使用的权利，确保甲方持续性经营权，前二年租金20万元每年，第三年、第四年租金递增不超过8％，租金支付方式为每半年支付一次，押金为三万元，2019年9月5日前将房屋交付给甲方，确保具备水、电等相关设备设施等使用条件，2019年12月31日前提供甲方办理工商执照、卫生许可证等行政许可方面的相关资料，2019年12月31日前与甲方签订正式租赁合同；甲方承诺，在2019年8月21日前向乙方一次性缴纳进场费5万元，2019年8月21日前向乙方缴纳前半年租金10万元。乙方不履行第一条约定的承诺，逾期五日，甲方有权解除本协议，乙方应当退还甲方所有已经支付给乙方的款项，并赔偿甲方装修款10万元；甲方不履行第二条的承诺，逾期五日，乙方有权解除本协议，乙方不再与甲方签订租赁合同。合同签订后，刘颖向许文志支付押金3万元，进场费5万元，半年租金10万元。刘颖分别在2019年12月14日和27日向许文志发出信息“许总，我们考虑了一下，这店我们就撤了，您看啥时候方便去把协议给销一下吧。”“许总，这几天您有空的话咱聊一下我撤店的事吧。”关于证照办理，刘颖主张许文志有办理营业执照的义务；许文志则称其只提供相关资料，推荐代办机构，费用由刘颖负担，许文志已将相关资料提供给代办机构。就此，许文志提交了《证明》《情况说明》、微信记录予以佐证。刘颖不认可《证明》《情况说明》，认可微信记录的真实性，但称不完整。许文志提交案外人公司的营业执照，证明与刘颖同期租赁的店铺在2020年1月就办理了营业执照，刘颖不撤店的话，也可以办理证照。刘颖不认可上述证据的证明目的，认为许文志应在2019年12月31日前办理营业执照，2020年1月办证已经超出了合同的约定。关于装修损失，刘颖提交装修合同、收据、微信转账记录等以证明其装修费用，其提交的装修合同和收据金额为113000元，但又称装修花费84000元，其中43000元系微信转账。另有41000元为现金支付。许文志对此不予认可。关于财产损失，刘颖主张其物品损失40000元，并称屋内小物件其不要了，另有其他设备均系定制，拆除之后也无法使用，故要求许文志赔偿物品损失。许文志则称，其物品均在仓库中保管。一审法院认为，刘颖与许文志签订的《合作协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。刘颖称许文志一直未提供办理证照的相关资料，后又提出要改变房屋结构，否则无法办理证照，故其向许文志提出撤店。从双方陈述来看，许文志确向刘颖提出过改变房屋门洞结构事宜，在双方已签订合同、刘颖基于经营需要选择房屋并装修后，许文志提出该项要求，违背了诚实守信的原则。在刘颖两次要求协商解决的情况下，许文志均未给予妥善回应和解决，此时距约定的12月31日仅剩几天时间，已影响到刘颖签订合同的预期。但对于证照办理与改变门洞是否存在必然联系，双方存在争议。之后双方也未再继续推进证照办理事宜，致使合同履行出现僵局，最终并未办理完毕证照并按照合同约定在2019年12月31日前签订正式租赁合同，合同实际已经解除，因此一审法院确定《合作协议》自2019年12月31日解除。对许文志提出合同在2020年6月24日解除的请求，一审法院不予支持。综上，综合考虑合同出现僵局的原因、合同的约定及双方的过错程度，许文志对合同解除负主要责任，刘颖负次要责任。关于合同解除后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房租和使用费，在双方均未提供证据证明刘颖接收涉案房屋时间的情况下，本院以刘颖自认的时间节点2019年9月12日起算租金，此后，刘颖并未提供证据证明曾主动将涉案房屋进行腾退，一直使用、占有房屋至2020年6月24日，刘颖应当支付该期间的租金和占有使用费。本院根据合同约定、履行情况、刘颖未实际营业使用及双方的过错程度，确定刘颖支付该期间租金和占有使用费共计75000元，根据刘颖已支付的租金数额，许文志需返还刘颖25000元，许文志再行要求刘颖支付房屋使用费，本院不予支持。刘颖要求许文志赔偿装修损失，本院根据双方在合同解除中的过错程度、刘颖提交的证据显示的装修情况，确定许文志支付刘颖装修损失30000元。关于其他财产损失，上述财产均系未与房屋形成附合的部分，刘颖亦表示不再要回上述物品，故刘颖主张未形成附和部分的财产损失，缺乏法律依据。关于押金，许文志应当予以返还。关于进场费，本院结合合同已经履行的期限等，酌情予以返还47000元。判决如下：一、确认刘颖与许文志于二〇一九年八月二十一日签订的《合作协议》于二〇一九年十二月三十一日解除；二、许文志于判决生效后七日内返还刘颖押金30000元、租金25000元，进场费47000元，共计102000元；三、许文志于判决生效后七日内赔偿刘颖装修损失30000元；四、驳回刘颖的其他诉讼请求；五、驳回许文志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6100元，由刘颖负担3584元（已交纳），由许文志2516元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费648元，由许文志负担（已交纳）。本院二审期间，刘颖提交：证据1、2019年9月6日视频及谈话通知书作为一组证据，欲证明许文志擅自改动涉案房屋结构，导致涉案房屋被贴了封条和谈话通知书，因此事导致许文志2019年12月份告知要改门洞才能办理营业执照。证据2、设备定制线路布局图以及刘颖与加盟的品牌商的微信聊天记录，证明刘颖是按照合同约定的15平米店铺进行的线路设计和相关设施，如果店铺格局与大小有变更，会导致其受有相应损失。针对刘颖提交的证据，许文志发表质证意见：证据1，城管执法部门在进行消防检查过程中发现部分商铺消防施工存在问题，于2019年9朋6日对存在问题的商铺张贴了谈话通知书，刘颖所租赁店铺不存在消防施工问题，城管执行部门并未给刘颖店铺张贴该通知，刘颖提交的通知书的被通知人是张子扬而非刘颖。证据2，真实性不认可，系对方单方与案外人之间形成的证据。许文志提交：证据1、照片3张作为一组，证明在刘颖撤出之后许文志将涉案房屋出租给新租户后，新租户也是在此开设奶茶店，能够正常经营；证据2、新承租人的营业执照一份，证明涉案房屋可以办理营业执照。针对许文志提交的证据，刘颖发表质证意见：两份证据的真实性认可，关联性、证明目的不认可。关于证据1，许文志已实际更改了门洞，照片不能证明2020年8月以前的门洞状态，与本案无关。关于证据2，刘颖承租的是05号商铺，许文志提供的营业执照显示的是在02号商铺，与本案无关。本案审理中，刘颖提出许文志未按约定提供办理证照的相关资料，就该问题双方认可依据合同第一条第7款约定，办证义务由刘颖一方承担，许文志负有提交相关资料的义务。许文志称曾推荐代办公司为刘颖办理相应证照，并提交了相应办证资料，刘颖亦予以认可，后其在合同约定的期限尚未届满时提出要求解除合同，并未实际办理证照；刘颖称许文志曾推荐了代办公司，并将三方拉到一个微信群，自己碍于面子并未退群，但亦未委托该代办公司办理证照，而是委托相熟人员杨某某代办，但在杨某某向许文志催要相关资料时许文志未提供，故未办理营业执照申请。刘颖对于上述陈述未提供证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人二审的诉辩主张及举证质证情况，本案二审期间争议焦点包括：第一，双方之间是否建立了有效的租赁合同关系；第二，涉案合作协议解除的时间、原因及相应后果。关于焦点一，刘颖上诉主张涉案合作协议系预约合同且最终双方未能签订正式合同，故要求根据双方各自的过错承担相应的缔约过失责任。就此，本院认为，在合作协议中的确有在2019年12月31日前签订正式租赁合同的内容，但合作协议亦载明“双方协商一致，就租赁合同中的重要条款及前期工作签订本协议，以资共同遵守”，并明确约定了租赁双方主体、租赁标的、租赁期限、租金数额及交纳、房屋交付条件及日期、证照办理、违约责任等一系列内容，已经具备了租赁合同的必备条款，特别是双方亦已按照合作协议的相关约定进行了实际履行，许文志交付了房屋，刘颖亦交纳了押金、租金及进场费。在此情形下，本院认为，即便双方未能正式签订书面的租赁合同，但因双方均已按照合作协议实际履行了各自在租赁合同关系中应承担的主要义务且亦实际接受了相对方的履行，应认定双方之间的租赁合同关系已经实际成立并生效，故刘颖的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采纳，并对其相应的上诉请求不予支持。关于焦点二，关于涉案合同解除的时间及责任。刘颖主张许文志未按约定提供办理营业证照所需资料，依据涉案合同的约定，办理相应证照的义务由刘颖一方承担，许文志于2019年12月31日前提供办理证照所需的相关资料，而本案中刘颖在上述期限届满前即于2019年12月14日提出撤店即解除合同的要求，现有证据尚不能证实许文志未按约定期限提供办理证照所需资料进而导致合同解除。刘颖另提出许文志要求改变房屋结构对于证照办理及经营造成妨害，许文志上诉称其并未提出过必须更改临街大门的观点，但依据其在一审的庭审陈述等在案证据，可以证明其确向刘颖提出过改变房屋门洞结构的要求，现有证据虽尚不足以证实此造成相应证照无法办理，但门洞结构的改变势必对于刘颖的经营使用造成较大影响，在此情况下双方就后续履行问题未能达成一致，从双方的沟通过程来看，刘颖提出撤店的要求，许文志未明确反对，双方仅是对于退租之后如何退款等后果的处理存在争议，且双方亦未按合作协议的约定在2019年12月31日签订正式租赁合同，故一审认定双方合同于2019年12月31日解除，且结合合同解除的原因认定许文志对此负有主要责任，均无不当，本院予以维持。对于合同解除的后果。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院根据结合双方过错情况、合同实际履行情况等，判令许文志应退还刘颖押金30000元，同时酌情确定刘颖应承担的房屋租金、房屋使用费及进场费数额，并在刘颖已支付的款项中抵扣上述费用后，判令许文志返还租金25000元、进场费47000元，属合理裁量范筹，本院予以维持，并对双方就上述租金、房屋使用费、进场费、押金等各项费用所提上诉主张，均不予支持。同时，一审法院根据刘颖举证的情况、双方过错情况等酌情确定许文志赔偿刘颖装修损失3万元，并驳回刘颖要求赔偿未形成附和部分财产损失的诉求，亦均无明显不当之处，本院亦予以维持。综上所述，刘颖、许文志的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8587元，由刘颖负担4450元（已交纳），由许文志负担4137元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年九月二十三日法官助理 眭 立法官助理 杨俊逸书 记 员 王 艳