江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2808号上诉人（原审被告）：吴笑萍，女，1973年1月27日出生，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：王昌编（系吴笑萍丈夫），住浙江省天台县。委托诉讼代理人：周东辉，江苏健行律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：南通嘉晟物业管理有限公司，住所地江苏省南通市天润家园6号楼3楼。法定代表人：杨建业。委托诉讼代理人：佘晓菲，女，系南通嘉晟物业管理有限公司员工。上诉人吴笑萍与被上诉人南通嘉晟物业管理有限公司（以下简称嘉晟公司）因物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2021)苏0602民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴笑萍上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.南通市紫阳新城业主委员会于2011年12月18日成立，任期3年，2014年12月17日已经届满，并没有再选举产生业主委员会。南通市紫阳新城业主委员会成立后与南通兴达物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，并没有与被上诉人签订《物业服务合同》。被上诉人称与南通市紫阳新城第二届业主委员会签订了两份《物业服务合同》，但被上诉人并未能提供第二届业主委员会产生的相关资料，上诉人也未能在南通市崇川区房地产行政主管部门查阅到相关备案资料，故被上诉人所谓的合同是伪造的。2.被上诉人未能提供经营费用收支账目，也没有提供“管理分项标准”，被上诉人提供的电梯维保记录、商铺水费明细、南通市住房专项维修资金管理系统资料，均无任何单位或个人盖章、签字确认，毫无真实性、合法性、关联性可言。物业电梯长期停运、屋顶严重渗漏，上诉人所在的商铺长期处于无物业服务、管理的状态，被上诉人从来没有履行过物业服务义务。3.被上诉人提供的2013年4月21日《物业服务合同》中约定“首期试用期为3个月，以乙方（被上诉人）报送的试用期管理方案为考核目标，试用期满经业委会考核合格后报业主代表大会表决通过后本合同继续有效履行，并报送南通市房管部门备案，反之本合同无效自动终止”。本案中，被上诉人没有经业委会考核合格，更没有报业主代表大会表决通过，当然也没有报送南通市房管部门备案，故该合同无效自动终止。4.即使被上诉人提供的《物业服务合同》客观真实，对上诉人亦无约束力。被上诉人提供的《物业服务合同》第一条明确规定，其服务的范围为人民西路247-249号，而上诉人的房产在人民西路221和223号，不在该合同约定的服务范围之内，显然不受该合同约束。5.上诉人欠被上诉人物业费，被上诉人主张的部分权利已超过诉讼时效。被上诉人在2020年7月才首次向上诉人主张物业费，并在本次诉讼中还主张了滞纳金，故其在一开始就知道权利被侵害了，而且每一年的物业费都是独立的，所以2017年7月之前的物业费已明显超过诉讼时效，其主张不应得到支持。一审法院认为物业服务是个连续行为，被上诉人享有随时向业主收取滞交费用的权利，显然是对诉讼时效的曲解。6.自2019年5月1日起的物业费更加不应得到支持。即便按照被上诉人提供的《物业服务合同》，其有效期也是到2019年4月30日止，此后双方不存在任何权利、义务关系，而一审法院支持被上诉人将物业费计算至2020年4月30日，等于将被上诉人强迫交易、横行霸道的行为合法化。7.一审法院程序严重违法。2021年3月17日一审法院庭审中给双方一周时间举证，上诉人在3月23日向一审法院提供了电梯长期停运和屋顶严重渗漏的照片，足以证明无物业服务状态，对案件的审理结果会产生重大影响。然而，一审法院没有组织双方举证质证，没有在判决书中表述，严重侵害了上诉人的权益。嘉晟公司辩称，1.被上诉人2013年4月1日和2016年5月1日分别与南通市紫阳新城业主委员会签订的《物业服务合同》真实有效。自2013年5月1日被上诉人进驻小区从事物业服务工作，期间针对一期侵占绿化乱停汽车行为联合街道城管、公安和社区进行清理，清除私设地锁数十个，对绿化进行改造，对路面进行修复，对大环境脏乱差进行整治，对楼道乱堆放进行清理，对电梯、房屋进行修理，对污水管进行疏通，对保安、保洁进行岗位培训，对开心公寓楼道卫生进行整治，对车辆停放进行疏导管理，对电梯进行维修，对商铺停车加派保安进行管理疏导，试行加装道闸，对商铺屋顶漏雨进行修理等工作，一直服务至今，得到了业主的认同和业委会、社区的认可。物业收费率逐年提高，除空置房现在一期收费率达92%，开心公寓达88%，商铺的收费率也大大提高。2.紫阳新城业委会对电梯出租广告等具有签约权，物业合同签订时约定有误，其实费用由业委会收取，费用分成按照物业合同约定进行，相关收入公示由业委会每年公布。被上诉人根据合同约定，制定各项相关制度和工作流程，收费标准等在物业办公室进行公示，接受业主、业委会和政府监督。至于业委会任期、备案以及对被上诉人试用期考核都是业委会内部事务，被上诉人根据《物业服务合同》进行服务、管理和收取物业费具有法律依据。小区面貌大有改变得到绝大多数业主的支持和认同。被上诉人在2013年就将《物业服务合同》交南通市房管局物管中心进行备案，并开通小区公共住宅维修资金系统实施维修申报，为业主服务。3.《物业服务合同》客观真实，具有约束力。根据南通市中级人民法院（2016）苏06民终3563号民事判决书及紫阳房地产开发公司所属南通市紫阳五金机电专业市场有限公司向被上诉人所交纳的2014年5月1日至2016年4月30日空置店面房物业费40932元、2015年5月1日至2016年4月30日空置店面房物业费44900元发票和清单足以证明上诉人的店面在本物业服务区域内。3.根据《物业管理条例》规定，业主有缴纳物业费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该解释第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需享受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上诉人仅在被上诉人服务前期缴纳了2000元物业费，被上诉人在2015-2017年期间多次派工作人员或清收组向其收取物业费并向其书面催收，上诉人均以种种理由拒绝缴纳。一审法院已经确认：虽然物业服务合同中约定是按年收费，但并非是对债权到期的约定和限制，物业服务是个连续行为，被上诉人在提供物业服务的过程中，当然有随时收取滞交费用的权利，上诉人也有时刻向被上诉人缴纳拖欠物业费的义务，以此抗辩已过诉讼时效亦有悖诚信。4.2019年5月1日起的物业费应得到支持。根据《民法典》第948条，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效。《江苏省物业管理条例》第56条规定，物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力，因此被上诉人并不存在强迫交易的行为。嘉晟公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴笑萍交纳2013年5月1日至2020年4月30日期间的物业费44048元及自2013年5月1日至实际给付之日止按日万分之五计算的滞纳金；2.本案诉讼费用由吴笑萍承担。一审法院认定事实：2013年4月21日，南通市紫阳新城业主委员会作为甲方与嘉晟公司作为乙方签订《物业服务合同》，合同主要约定：物业坐落位置南通市人民西路高架桥东侧；人民西路247号-249号，建筑面积68900平方米。合同期限为3年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。商业店面物业服务费按每月每平方米1.8元收取。交费期起止日为每年的4月30日。逾期收取每日滞纳金千分之三。此外合同还对委托管理事项、合同双方的权利义务及违约责任等进行了约定。2016年5月1日，南通市紫阳新城业主委员会作为甲方与嘉晟公司作为乙方再次签订《物业服务合同》一份，合同对物业坐落位置、费用收取、逾期滞纳金等主要约定与第一份《物业服务合同》相同，合同期限为3年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止。合同成立后，嘉晟公司在小区从事物业服务、管理至今。另查明，吴笑萍系南通市人民西路221号附248室（建筑面积142.7平方米）、223号（建筑面积161.86平方米）不动产所有权人之一。自2013年5月1日开始，除预交了2000元物业费外，其余费用至今未缴纳。另一审法院(2020）苏0602民初1643号民事判决书中认定“2019年5月1日至2020年4月30日期间双方虽未再次订立物业服务合同，但嘉晟公司实际为被告提供物业服务，属于事实合同关系，被告应当参照案涉物业服务合同缴纳物业费”，该判决已生效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于两份《物业服务合同》的效力，吴笑萍所举证据不能否认合同中南通市紫阳新城业主委员会合同主体身份，其以此抗辩合同无效依据不足，一审法院不予采信。关于合同约定的物业服务范围，合同中约定的“南通市人民西路高架桥东侧；人民西路247号-249号”系并列表述，结合建筑面积“68900平方米”及嘉晟公司实际的物业服务情况，吴笑萍名下的商铺包含在案涉物业服务合同范围内。根据相关法律规定，业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。吴笑萍系人民西路221号、223号不动产所有权人之一，系案涉物业的业主之一。综上，案涉《物业服务合同》依法成立且有效，对当事人具有法律约束力。合同成立后，嘉晟公司为吴笑萍所在物业提供了相应服务，吴笑萍作为业主，应及时按约交纳物业服务费。嘉晟公司提供了合乎标准的物业服务，吴笑萍至今未交纳2013年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费，已然构成违约，应承担相应违约责任。吴笑萍应按合同约定交纳物业服务费46048元【142.7平方米+161.86平方米）×1.8元×84月】。嘉晟公司自认上述费用中应扣除吴笑萍已支付的2000元，实际应给付44048元，对该项诉讼请求，一审法院予以支持。另根据合同约定，缴费期截止日为每年的4月30日，逾期收取每日滞纳金千分之三，现嘉晟公司调整为按日万分之五计算，不超过双方约定，一审法院予以支持。即吴笑萍应自2013年至2020年期间，于每年5月1日起，按每年应交物业费6578.4元【（142.7平方米+161.86平方米）×1.8元×12月】为基数，按日万分之五的标准向嘉晟公司支付违约金至实际给付之日止。关于诉讼时效问题。虽合同中约定按年度收费，但并非是对债权到期的约定和限制。案涉物业服务是个连续行为，嘉晟公司在提供物业服务的过程中，当然享有随时向业主收取滞交费用的权利，同时业主也时刻负有向嘉晟公司交纳拖欠物业费的义务。吴笑萍在自身存在违约情形的情况下，以此抗辩已过诉讼时效亦有悖诚信。故一审法院对吴笑萍的该项抗辩不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第十五条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、吴笑萍于判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付嘉晟公司关于南通市人民中路223号、221号附248室不动产自2013年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费44048元。二、吴笑萍于判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付嘉晟公司因逾期交纳第一项判决义务中的物业服务费而产生的违约金（以6578.4元为基数，自2013年至2020年期间的每年5月1日起，按日万分之五的标准计算至相应物业费实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币761.5元（已减半），由吴笑萍负担。二审中，吴笑萍提供四组证据：证据1,电梯照片三张，证明电梯长期停运；证据2，顶面照片6张，证明屋顶严重漏水；证据3，商铺方位示意图，证明其商铺在三个大门外，并不属于被上诉人物业服务范围；证据4，公共厕所照片6张，厕所脏乱差，上述证据均证明商铺属于无物业服务的状态。被上诉人质证认为，关于证据1，货梯属于紫阳五金机电市场，在被上诉人进驻时该货梯已经无法运行，多年不再使用，该货梯的特种设备证也已经注销，目前走程序拆除。关于证据2，屋顶有使用寿命，在2013年已经维修过一次，需要动用公共维修资金，但获得业主签字非常困难，没有得到足够业主签字就无法实施维修；另外即使动用维修基金，也只能动用其中2/3，剩下1/3必须由业主自己承担，因此很多商铺选择自行维修。关于证据3，区域图只能证明商铺所在方位属于机电市场，故能够证明上诉人商铺在被上诉人物业服务范围内。关于证据4，公共厕所一直由被上诉人进行正常保洁，但由于市场属于开放式的市场，人员比较复杂，故经常有人搞破坏，无法排除有人故意为之。上诉人申请证人225号商铺业主胡某出庭作证，胡某陈述紫阳新城并没有产生第二届业主委员会，卫生都由业主自行打扫，曾要求物业维修屋顶，但没有修理过。对于胡某的证言，被上诉人质证认为，第二届业委会的成员中有商铺的代表蔡茂初，当时实行《车辆管理办法》征求大家意见的时候胡某在上面签字了；保洁工作、垃圾清运等服务均由被上诉人提供；防疫期间被上诉人安排了对二楼公厕的消杀、对外来车辆的管理、对外来人员的排查登记，一审中被上诉人已经提供了相关书面资料足以说明相关事实。嘉晟公司提供了两组证据：证据1，2015年3月20日、2016年1月5日嘉晟公司发票复印件两张及紫阳新城开发公司空置房物业管理费清单一份，证明南通市紫阳五金机电市场有限责任公司向被上诉人缴纳的2014年5月1日到2016年4月30日空置房物业费，空置房中包括了与被上诉人在同一栋楼中的商铺，上诉人的商铺也在被上诉人的物业服务范围之内；证据2，本院（2016）苏06民终3563号判决书，证明被上诉人与紫阳新城业委会之间的物业服务合同合法有效。上诉人对被上诉人提供的证据质证认为，关于证据1，对发票复印件的真实性无法确认，且与本案没有关联性，付款主体是紫阳新城机电专业市场有限公司，并非本案上诉人；关于证据2，对该判决书真实性认可，但与本案没有关联性，且该判决书显示被上诉人没有完全履行物业服务合同，并没有全额支持被上诉人主张的物业费，故一审判决明显不当。关于上述证据的证明效力，于下文一并评述。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点是：1.双方当事人之间是否存在物业服务关系；2.嘉晟公司是否提供了符合合同约定的物业服务；3.嘉晟公司的诉讼请求是否已过诉讼时效。关于争议争议焦点1，首先，嘉晟公司已经提供了2013年4月21日及2016年5月1日的《物业服务合同》，两份合同上均盖有“南通市崇川区紫阳新城业主委员会”的公章。吴笑萍未举证证明合同上的公章并非紫阳新城业主委员会所有，故嘉晟公司有理由相信持有公章的人员有权代表紫阳新城业主委员会与之签订《物业服务合同》。其次，紫阳新城业主委员会的选举、成立程序的合法与否，属于紫阳新城业主大会、业主委员会的内部事项，并非嘉晟公司所能知晓、控制，故不能影响其与紫阳新城业主委员会所签订《物业服务合同》的效力。第三，嘉晟公司在一、二审审理过程中提供的电梯维保记录、商铺水费明细、照片资料、本院（2016）苏06民终3563号判决书等证据材料均能说明嘉晟公司在签订物业服务合同后进驻小区，是紫阳新城物业的实际管理人，提供了相关的物业服务。最后，吴笑萍抗辩嘉晟公司提供物业服务的范围为人民西路247-249号，而吴笑萍的房产在人民西路221和223号，不在该合同约定的服务范围之内，故不受该物业服务合同约束，本院认为，合同中约定的“南通市人民西路高架桥东侧；人民西路247号-249号”系并列表述，吴笑萍名下商铺属于紫阳新城物业范畴，一审法院结合建筑面积“68900平方米”及嘉晟公司实际的物业服务情况，认定吴笑萍名下的商铺包含在案涉物业服务合同范围内并无不当。关于争议焦点2，吴笑萍在一审中提供的证据，已在二审中经过对方质证，其提供的照片能反映公共厕所脏乱差的现状。吴笑萍提供的屋顶照片能够说明屋顶损坏存在漏水现象，但嘉晟公司作为物业管理人，在物业公共部位屋顶严重损坏漏水的情况下，应当履行物业管理人的义务，积极组织进行维修以保持物业的良好状态，其所辩称不能动用维修基金不是其推卸责任的理由，也违反了双方物业合同第二条嘉晟公司受托管理事项中第（一）项之规定，即嘉晟公司负责房屋建筑本体共有部位（外墙面、楼梯间、走廊通道、设备机房等）的维修、养护和管理。双方均反映货梯损坏、停运已久，根据双方物业合同第二条嘉晟公司受托管理事项中第（二）项之规定，嘉晟公司负责房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、安保监控系统、排水系统）的维修、养护、管理和运行服务。嘉晟公司作为物业管理人应当及时组织维修，嘉晟公司辩称该自动扶梯已经报废，但未能提供证据证明，且即便如嘉晟公司所言该自动扶梯已经报废，其在自动扶梯报废后亦不应当放之不管，而应该进行围挡提示或者及时拆除处理，消除安全隐患。故本院认为，嘉晟公司的物业服务存在瑕疵，酌情以每月1.5元/平方米的标准计算吴笑萍应当支付的物业费。一审未对吴笑萍在庭审后提供的照片组织双方进行举证质证，但双方已经在二审中对其提供的证据进行了质证，一审程序虽然存在瑕疵，但并不属于严重违反法定程序、应当发回重审的事项。关于争议焦点3，分期履行之债可以具体区分成两类，一类是定期给付之债，主要是指继续性合同履行过程中随着合同履行而持续定期发生的债务，如租金、工资、水电费等。由于定期给付之债是在合同履行过程中不断产生的，具有双务性，因此每一期债务具有独立性，即每一期债权债务对应相应的给付和对待给付。另一类是分期给付之债，即某一债务发生后，当事人约定分期分批予以履行，其特点是债务在法律行为发生时即合同成立生效时便已确定，而并非在合同履行过程中不断产生，此类债务虽然也表现为分期履行，但每一期债务履行并不能对应债权人的对待给付，因而债务具有统一性和整体性，彼此之间并不能独立成立债权请求权。故本案中物业费性质类似于租金、工资、水电费，应当属于定期给付之债，每一期债务具有独立性，应当认为每一期物业费均应自其支付期限届满时即开始起算诉讼时效期间。双方2013年4月21日签订的物业合同约定“双方合同自2013年5月1日起至2016年4月30日止”，“缴费期起止日为试用期结束之日”，“首期试用期为3个月”，故双方合同约定的缴费期起止日为2013年7月31日。根据嘉晟公司在一审中的举证，其在2020年7月13日向吴笑萍主张物业费，故该合同中所涉物业费的诉讼时效期间已经届满。嘉晟公司称在2015-2017年期间多次派工作人员或清收组向其收取物业费并向其书面催收，但未能提供证据予以证明，故本院不予采信。双方在2016年5月1日的《物业服务合同》约定，“本合同期限为3年。自2016年5月1日起至2019年4月30日止”，“缴费期起止日为每年的4月30日”，故该合同所涉每期物业费应当支付的时间分别为为2017年4月30日、2018年4月30日、2019年4月30日，由于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故该合同所涉第一期物业费的诉讼时效期间已经届满，故吴笑萍应当支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的物业费共计10964.2元【（142.7平方米+161.86平方米）×1.5元×24月】。物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务继续有效，对双方具有约束力。2019年5月1日至2020年4月30日期间双方虽未再次订立物业服务合同，但嘉晟物业实际提供了物业服务，故吴笑萍应当支付2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业费共计5482.1元【（142.7平方米+161.86平方米）×1.5元×12月】。另根据合同约定，缴费期截止日为每年的4月30日，逾期收取每日滞纳金千分之三，现嘉晟公司自愿调整为按日万分之五计算，不超过双方约定，本院予以支持。即吴笑萍应自2017年至2020年期间，于每年5月1日起，按每年应交物业费5482.1元【（142.7平方米+161.86平方米）×1.5元×12月】为基数，按日万分之五的标准向嘉晟公司支付违约金至实际给付之日止。综上，吴笑萍的上诉请求部分成立。一审法院认定事实及适用法律均有误。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、吴笑萍于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付南通嘉晟物业管理有限公司关于南通市人民中路223号、221号附248室不动产自2017年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费16446.3元。二、吴笑萍于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付南通嘉晟物业管理有限公司因逾期交纳第一项判决义务中的物业服务费而产生的违约金（以5482.1为基数，自2017年至2020年期间的每年5月1日起，按日万分之五的标准计算至相应物业费实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币761.5元（已减半），由吴笑萍负担161.5元，由南通嘉晟物业管理有限公司负担600元。二审案件受理费1523元，由吴笑萍负担323元，由南通嘉晟物业管理有限公司负担1200元。本判决为终审判决。审判长 钱 锋审判员 刘彩霞审判员 高 雁二〇二一年九月十四日书记员 周伟伟