北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终7214号上诉人（原审原告）：吴重悦，男，1970年11月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：彭亮，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：万林，男，1962年4月10日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审被告）：付秋莲，女，1962年8月26日出生，汉族，住北京市昌平区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈丹丹，北京丽水律师事务所律师。原审第三人：陆景刚，男，1979年11月27日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李志修，北京市中闻律师事务所律师。上诉人吴重悦因与被上诉人万林、付秋莲、原审第三人陆景刚返还原物纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初8056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴重悦及其委托诉讼代理人彭亮，被上诉人万林、付秋莲委托诉讼代理人陈丹丹，原审第三人陆景刚及其委托诉讼代理人李志修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴重悦上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴重悦一审的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院适用法律错误；2.一审法院认定吴重悦为恶意办理登记的买受人错误。万林、付秋莲辩称，同意一审判决，不同意吴重悦的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴重悦的上诉请求。陆景刚述称，同意吴重悦意见。吴重悦向一审法院起诉请求：1．判令万林、付秋莲立即将房屋（昌平区某1单元2）腾空返还给吴重悦；2．判令万林、付秋莲连带向吴重悦支付房屋占用费暂计39万元（暂计以10000元／月，从2016年8月26日开始，至实际腾退之日止）；3．判令万林、付秋莲连带承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：万林与付秋莲系夫妻。2000年7月30日，案外人苏某与北京顺天通房地产开发有限责任公司（以下简称顺天通公司）签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定：苏某购买位于北京市昌平区2号的房屋（以下简称涉案房屋）一套，建筑面积162.97平方米，单价2650元／平方米，房屋总价款431871元。2001年5月28日，顺天通公司向苏某开具了425192.5元的购房款发票。2001年该房屋交付后，万林夫妇对房屋进行了装修并居住至今。2002年3月11日，北京市国土资源和房屋管理局颁发了房屋所有权证（证号为：京房权证昌私字第XXXX号），登记房屋所有权人苏某，房屋性质经济适用住房，房屋建筑面积160.45平方米。2011年6月，苏某诉至一审法院，要求万林夫妇腾退涉案房屋。2011年8月11日，一审法院以（2011）昌民初字第8627号民事判决书，判决驳回苏某的诉讼请求。后万林将苏某诉至一审法院，请求判令苏某和自己办理房屋过户手续。一审法院于2012年9月19日出具（2012）昌民初字第00611号民事判决书，认定：万林主张的其与苏某之间存在房屋买卖合同关系；该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，虽然涉案房屋系经济适用住房，但在本案法庭辩论终结前，该房屋已具备上市交易条件，故万林与苏某达成的房屋买卖合同不存在合同无效的法定情形，应属合法有效；本案中，苏某已将涉案房屋抵押他人，并办理了抵押登记；经一审法院释明后，万林不同意代为清偿债务消灭抵押权，亦坚持不同意变更其诉讼请求；万林要求苏某办理房屋过户手续在事实上不能履行，对于万林的诉讼请求，一审法院无法支持；故判决驳回万林的诉讼请求。2016年7月29日，出卖人苏某和买受人陆景刚签订《存量房屋买卖合同》，苏某向陆景刚出卖涉案房屋，成交价格160万元。2016年8月10日，涉案房屋权利人苏某转移登记为陆景刚。2016年8月26日，出卖人陆景刚与买受人吴重悦签订《存量房屋买卖合同》，陆景刚向买受人吴重悦出卖涉案房屋，成交价格160万元。庭审中，陆景刚与吴重悦均表示未签订成交价格为501万元的房屋买卖合同。当日，涉案房屋权利人陆景刚转移登记为吴重悦。2016年9月23日，吴重悦向陆景刚支付120万元。2016年9月30日，吴重悦向陆景刚支付15万元。2017年2月25日，吴重悦向陆景刚支付336万元。2017年6月23日，吴重悦向陆景刚支付10万元。2017年6月24日，吴重悦向陆景刚支付20万元。吴重悦共向陆景刚支付501万元。2019年4月10日，吴重悦与廊坊银行股份有限公司签订《个人综合授信额度最高额抵押合同》，以涉案房屋作为抵押担保，向廊坊银行股份有限公司借款310万元。本案审理过程中，吴重悦于2020年10月14日庭审中称，我买房是为了自住，没去看房子并不违法，交易同样合法有效。吴重悦于2021年5月26日庭审中称，我购买房屋时没有到涉案房屋看过，没有考虑那么多，当时就觉得实惠。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实均发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”2016年7月29日，苏某与陆景刚签订《存量房屋买卖合同》，苏某向陆景刚出卖涉案房屋。2016年8月10日，苏某与陆景刚办理了涉案房屋转移登记。2016年8月26日，陆景刚与吴重悦签订《存量房屋买卖合同》，向吴重悦出卖涉案房屋。2016年8月26日，陆景刚与吴重悦办理了涉案房屋转移登记。而一审法院于2012年9月19日出具的（2012）昌民初字第00611号民事判决书确认万林与苏某之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系。且房屋交付后，万林夫妇对房屋进行了装修并占有使用至今。依据《八民纪要》的规定，吴重悦请求万林夫妇腾退并返还涉案房屋的主张不能成立，一审法院阐述如下：一、个人购房无论自住，抑或投资，均系个人重大事项。购房人自当全面了解、实地查勘，此乃谨慎注意义务之所在。而吴重悦购买涉案房屋，仅与陆景刚签订了网上买卖合同，也未于网签合同中详细约定双方权利和义务。更未前往涉案房屋进行实地查勘。吴重悦之举，显而易见与通常购房逻辑不符。二、万林夫妇的陈述和其举示的交纳物业费、水费、燃气费的票据，以及（2012）昌民初字第00611号民事判决书，证明万林夫妇占有使用涉案房屋居住生活。三、2016年8月24日，陆景刚与吴重悦签订《存量房屋买卖合同》，陆景刚吴重悦出售涉案房屋。2016年8月26日，陆景刚将涉案房屋转移登记至吴重悦名下。办理房屋转移登记时，吴重悦尚未向陆景刚支付购房款分文。当本庭询问为何钱还没拿到，陆景刚就将房屋过户给了吴重悦。吴重悦与陆景刚述称，两人去北京市中信公证处做了公证，内容为在吴重悦付款之前，房屋的处置权在陆景刚处，但吴重悦与陆景刚表示两人均未拿此公证书，如需要可去公证处调取。四、吴重悦与陆景刚仅签订了备案于北京市国土资源局昌平分局不动产登记中心的成交价格为160万元的《存量房屋买卖合同》，而未签订真实成交价格的房屋买卖合同。综合以上，吴重悦虽不认可其购买房屋时知晓该房屋存在诉讼或权属争议，但陆景刚与吴重悦办理房屋过户的过程与真实交易过程严重不符，陆景刚在未收到任何购房款的情况下将该房屋过户给了吴重悦，陆景刚与吴重悦存在恶意串通办理房屋转移登记的行为，损害了房屋的在先购买且已占有使用的权利人的利益，吴重悦作为恶意办理登记的买受人，其恶意过户的民事行为应被依法认定为无效，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人万林。故对于吴重悦提出的要求万林、付秋莲腾退返还房屋并支付占有使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回吴重悦的全部诉讼请求。本院二审期间，陆景刚提交了陆景刚和案外人苏某的协议、公证委托书、购房契税等证据，证明陆景刚与案外人苏某的交易真实。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院认为，吴重悦未实地看房、未签订真实的买卖合同、未付款即办理了房屋过户手续，显然和一般的二手房交易惯例不符；其自称购房时没有考虑那么多当时就觉得实惠等，足以说明其与陆景刚存在恶意忽视其他买受人的利益、串通抢先过户的行为。因此，吴重悦虽取得所有权登记，但并不能优先于早已占有房屋的万林、付秋莲的权益，其据此要求万林、付秋莲腾退涉案房屋并支付占有使用费的请求，法院不予支持。本案各方当事人之间的合同关系产生的其他权利义务，可另行解决。综上所述，吴重悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由吴重悦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  刘 芳二〇二一年九月二十九日法官助理  李昊婷书 记 员  张 一