辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2379号上诉人（原审被告）：马韵程，男，1991年8月21日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：马丁（系马韵程父亲），男，汉族，1964年5月17日生，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：洪风翔，系辽宁海润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓娟，女，1992年1月1日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。被上诉人（原审被告）：辽宁保利物业管理有限公司营口分公司，住所地辽宁省营口市老边区智胜街东24号甲9甲10。委托诉讼代理人：王**宏，系该公司员工。上诉人马韵程因与被上诉人张晓娟、辽宁保利物业管理有限公司营口分公司财产损害赔偿纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初2677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人马韵程的委托诉讼代理人马丁和洪风翔，被上诉人张晓娟、辽宁保利物业管理有限公司营口分公司的委托诉讼代理人王**宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马韵程上诉请求：一，撤销原判第一、二项，发回重审或改判上诉人无责；二，一、二审诉讼费由被上诉人辽宁保利物业管理有限公司营口分公司承担。三、追加开发商、该房屋设计人（中国中建设计集团有限公司）为第三人参加诉讼。主要事实和理由：一、上诉人与开发商签订的“房屋买卖合同”中记载上诉人房屋是“有0阳台”。而《业主临时管理规约》是“商品房买卖合同”中第九章第二十一条“前期物业管理”第（五）款规定的，具体内容属“商品房买卖合同”的附件且具有因果关系。原审选择性的否定了“商品房买卖合同”中“有0个阳台”条款，强加给我了《业主临时管理规约》中“应经常自行检查观景阳台排水管，并保持其畅通”的义务。原审对“商品房买卖合同”中的内容采取了不同对待标准。二、如《业主临时管理规约》中“应经常自行检查观景阳台排水管，并保持其畅通”的条款对于“商品房买卖合同”中“有0个阳台”条款有效的话，上诉人认为违反了《物业管理条例》第二十二条“建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益”的规定，侵害了上诉人“有0个阳台”的合法权益。三、原审认定“另外，案涉阳台及排水管在马韵程购买房屋时已经客观存在，马韵程是在认可房屋构造的情况下购买的房屋，且马韵程签收《业主临时管理规约》时并未提出异议”。上诉人认为该“规约”是开发商或物业方强势统一定制的，其部分条款对购买不同户型的业主无法也不能全部适用，虽然业主已签字，但是无效的规约。既然承认“阳台”的管子是排水管，上诉人的“商品房买卖合同”又明确载明“有0个阳台”，凭什么对不属于上诉人的东西提出异议？排水管作为公共设施，就理所应当由物业公司进行检查并保持其畅通。另外，这个房子是步梯楼，《业主临时管理规约》中“物业的使用、维护和管理”部分第四条第4、5、6款规定了电梯的使用，是否可以此要求物业方给上诉人提供电梯并向其索赔呢？原审就不应支持这种违反公平的规约。四、所谓的“观景阳台”，它承担的是楼顶面雨水的转排功能，按它承担的功能属性是公共设施的属性，按物权理论及物业管理条例，它的管理者是物业公司。具有公共属性的公共设施，它的维修畅通责任怎么能强加于我呢？五、判决中本院认定事实有对有错：(一）“马韵程与张晓娟为楼上楼下邻居”，这是对的。(二）“2020年5月26日，楼顶雨水经排水管排至观景阳台，观景阳台地漏堵塞造成积水”是错的，卷宗没有任何证据证明地漏堵塞。(三）根据原审的认定，“后经保利物业工作人员将地漏疏通。2020年7月2日，卧室观景阳台再次积水”（判决书第2页下数11行“虽然保利物业疏通管道后阳台再次积水，但情况轻微”（判决书第页下数10、11行），足以证明其错误。这个所谓的“轻微”，只是雨下的时间短积水未超过门槛溢进室内。既然地漏已经由物业疏通，如果不是地漏过于狭窄无法承担过载排水量，怎么还能再次产生积水呢？原审怎么能作出自相矛盾的认定？望二审对这一矛盾的认定给予足够重视。六、原判认定的“马韵程房屋卧室观景阳台地漏堵塞，造成阳台积水导致漏水”没有事实依据(一）积水原因是因为所谓“观景阳台”，承担着楼顶雨水的排泄功能，排水管直径为100mm，而地漏的直径为25mm，再加之露天的雨水，积水量大大超过地漏管径的排水量，这才是造成积水流入上诉人的室内，再漏到被上诉人张晓娟屋内的原因。(二）如果不是排水地漏、管道设计或是施工的不合理，怎么能会物业把管道疏通后还出现积水的事实呢？(三）“因马韵程房屋卧室观景阳台地漏堵塞，造成阳台积水导致漏水。马韵程未尽到经常自行检查阳台排水管的义务，应当对漏水造成的损失承担赔偿责任”（判决书第3页上数第2行）对于这一认定卷中没有任何证据证明是地漏堵塞，上诉人认为是连接地漏的另外一根楼顶主排水管道堵塞反流到所谓“观景阳台”上。七、如原审认定这个所谓的“阳台”属于上诉人，就是楼顶排水设计存在严重的缺欠侵害了上诉人权益。因为有一根楼顶排水主管道直接向“阳台”排水，作为公共设施楼顶排水主管道凭什么向上诉人的“阳台”直接排水？那么，导致了积水、漏水造成财产损失的后果理应由开发商及设计方承担赔偿责任。也就是说，开发商及设计方与本案处理有法律上的利益关系。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定申请将为开发商及设计方追加第三人参加本案的诉讼。八、关于鉴定费及案件受理的承担退一步讲，假设本案漏水上诉人有过错，原判只让上诉人承担案件受理费278.25元中的50元。但鉴定费3000元却让上诉人全部承担有悖公平，被上诉人诉讼请求是19130元及利息，那么，实际的损失为5240元，多出实际损失近14000元将近三分之二。如被上诉人张晓娟诉请不符合实际损失19万、190万，所发生鉴定费也得由侵权方承担呗？因鉴定的费用是按标的计算收费的，原审的判决是不公平的。综上：本案的焦点是“房屋买卖合同”中载明“有0个阳台”《与业主临时管理规约》中“应经常自行检查观景阳台排水管，并保持其畅通”的概念及相互关系；所谓“观景阳台”积水的原因及上诉人作为业主有无检查及保持地漏畅通的义务。上诉人认为：“有0个阳台”就意味着所谓“观景阳台”与上诉人没有关系；积水也不是地漏堵塞的原因，而是承担转排水的地漏管径过于窄小造成的。上诉人作为业主均没有承担公共设施日常检查及保持畅通的义务，被上诉人张晓娟因漏水而造成的损失与上诉人无法律上的因果关系，不是上诉人的过错造成的，被上诉人张晓娟的财产损不应由上诉人承担赔偿责任。被上诉人张晓娟辩称：关于上诉人所说的0阳台问题，答辩人无法判定是马韵程的责任还是物业的责任。这次造成答辩人房屋损失的主要原因是阳台积水进入我家，是由上诉人室内进入我家室内，所以应属于个人财产。二是鉴定费的问题，通过了解，鉴定费是按照个数和需要鉴定的处数有关，与答辩人当初申请时自己预估的费用无关。鉴定费是答辩人主张权利产生的必要费用，应当由侵权方承担。被上诉人辽宁保利物业管理有限公司营口分公司辩称，答辩人认为一审法庭的事实清楚，证据确凿。对于一审判决无异议，请求法院二审维持原判。张晓娟向一审法院提出诉讼请求：请求依法判令被告立即给付漏水赔偿款16130元和租房款3000元及利息。一审法院认定事实：马韵程与张晓娟为楼上楼下邻居。2020年5月26日，楼顶雨水经落水管排至马韵程卧室观景阳台，阳台地漏堵塞造成积水，水经门窗缝隙漫入卧室，渗漏至楼下张晓娟的房屋，造成损失。后保利物业工作人员将地漏疏通。2020年7月2日，马韵程卧室观景阳台再次积水。经营口市中级人民法院委托，营口宝迪财务价格评估有限公司评估，损失数额为5240元，花费鉴定费3000元。另查，马韵程与保利(营口)房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同载明没有阳台。办理入住时，马韵程签收《业主临时管理规约》。《业主临时管理规约》载明，业主应经常自行检查观景阳台排水管，并保持其畅通，以免由于观景阳台水管堵塞或导致雨水流入室内。马韵程办理入住手续后未实际入住。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。虽然马韵程未实际入住，但是其为案涉房屋所有权人，已经办理入住手续，并签收《业主临时管理规约》。《业主临时管理规约》明确载明业主应当经常自行检查观景阳台排水管，并保持其畅通。本案中，因马韵程房屋卧室观景阳台地漏堵塞，造成阳台积水导致漏水。马韵程未尽到经常自行检查阳台排水管的义务，应当对漏水造成的损失承担赔偿责任。马韵程辩称购房合同上载明没有阳台，检查排水管不属于其义务。虽然购房合同中载明没有阳台，但该合同不能证明马韵程可以免除案涉阳台排水管的检查义务。案涉阳台为马韵程房屋卧室观景阳台，空间上相对具有私密性，且只能经由马韵程房屋进入使用，不能因购房合同未约定及落水管安装在其阳台上而认定该阳台具有公共区域的属性。因阳台空间的特殊性，《业主临时管理规约》主要强调业主对阳台排水管的检查义务，即便业主认为应当由保利物业疏通和维修，亦应尽到积极检查义务后方能及时通知物业公司疏通、维修。另外，案涉阳台及排水管在马韵程购买房屋时已经客观存在，马韵程是在认可房屋构造的情况下购买的房屋，且马韵程签收《业主临时管理规约》时并未提出异议。马韵程辩称案涉阳台为公共区域，不应由其检查排水管，有悖客观事实和正常认知。因涉及毗连房产权益，马韵程不能以未实际入住、钥匙交由保利物业、放弃权利的方式免除对房屋的积极看护义务，损害毗连房产的权益。马韵程的抗辩理由不符合客观事实，亦有悖公序良俗，不予支持。虽然保利物业疏通管道后阳台再次积水，但情况轻微，张晓娟本案主张损失主要由第一次积水造成。案涉地漏并未公用管道，张晓娟要求保利物业承担赔偿责任，没有事实和法律依据，不予支持。关于损失数额，评估机构出具的报告合法有效，依法予以采信。张晓娟要求给付利息，于法无据，不予支持。鉴定费用3000元，是张晓娟主张权利产生的必要费用，应当由马韵程负担。关于马韵程申请追加房屋开发商及设计方为第三人，因与本案无关，不予追加。如马韵程认为积水原因在于保利物业、开发商及设计方，应当另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，判决如下：一、被告马韵程于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晓娟损失5240元；二、被告马韵程于本判决生效之日起十日内给付原告张晓娟鉴定费3000元；三、驳回原告张晓娟的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278.25元，由原告张晓娟负担228.25元，由被告马韵程负担50元(原告已预交)。二审中，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点问题是案涉阳台漏水导致被上诉人张晓娟房屋客厅和卧室棚顶漏水，造成其财产损失，上诉人马韵程是否应对该损失承担赔偿责任。上诉人主张其未实际入住，而案涉阳台为公共区域，不应由其检查排水管，因上诉人为案涉房屋所有权人，且已经办理入住手续，并签收《业主临时管理规约》。案涉阳台系上诉人所有房屋卧室外的观景阳台，只能经由其房屋进入使用，该阳台在空间上具有私密性。他人无法进入上诉人房屋，据此，无论该阳台是否属于公共区域，因该阳台具有私密性，上诉人应对该阳台负有积极检查义务并及时通知物业公司疏通、维修。上诉人与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司营口分公司签订的《业主临时管理规约》明确载明业主应当经常自行检查观景阳台排水管，并保持其畅通。上诉人应当按照《业主临时管理规约》的规定履行其义务。故案涉阳台系因上诉人未尽到积极检查的义务而导致漏水，造成被上诉人张晓娟房屋的财产损失，上诉人应当对此损失承担赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费278.25元，由马韵程负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽丽审 判 员 唐晓葵审 判 员 盖世非二〇二一年九月三十日法官助理 赵婷婷书 记 员 张雅婷