湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终7585号上诉人（原审原告）：田娅，女，1993年11月27日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：饶哲，湖南云端律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南亦成投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区捞刀河镇太阳山村北5-1栋。法定代表人：李一萌。上诉人田娅因与被上诉人湖南亦成投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2021）湘0105民初2100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。田娅上诉请求：一、请求撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2021）湘0105民初2100号民事判决书第二项、第三项判决内容；二、请求依法改判被上诉人以2,294,627元为基数，按每日万分之一的标准，向上诉人支付自2018年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至2021年5月18日为241,394.76元）；三、请求依法改判被上诉人以2,294,627元为基数，按年利率0.1%的标准，向上诉人支付自2019年7月1日起至实际办妥之日止的逾期办理产权登记（暂计算至2021年5月18日为4,318.93元）；四、请求依法改判被上诉人立即向上诉人赔偿29,076元的房租损失；五、请求判令本案的上诉费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，判决内容明显不合理。1.关于逾期交房的违约金。被上诉人曾多次出现逾期交房的违约行为，当时被上诉人与房屋买方签订的格式《商品买卖合同》中约定了逾期交房责任：出卖人逾期交房超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行本商品房买卖合同，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；签订的格式补充协议约定：出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价2%。协议确认如补充协议与《商品房买卖合同》有不一致之处，以本补充协议内容为准，但本补充协议中关于同一违约事由约定的违约金标准不同的，协议双方同意执行较高的违约金标准。结合至本案，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，完全是由被上诉人提供的格式文本，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价2%的条款系霸王条款，降低了被上诉人的违约成本。同时，被上诉人得知上述案件被起诉后，私自删除了之前所提供的格式补充协议中关于“执行较高的违约金标准”的条款，被上诉人的该行为明显系为了逃避违约责任，降低违约成本，侵犯了上诉人的合法权益。因此，原审法院认定事实错误，判决被上诉人支付违约金的金额过低。2.关于逾期办理产权登记违约金的问题。涉案房屋未达到办理产权登记的条件系被上诉人恶意逾期交房所造成的。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，被上诉人应以2,294,627元为基数，按年利率0.1%的标准，向上诉人支付逾期办理产权登记违约金。原审法院错误认为房屋未达到办理产权登记的条件就不应支付违约金，忽视了房屋未达到办理产权登记的条件的原因在于被上诉人。3.关于赔偿房租损失的问题。上诉人由于被上诉人恶意逾期交房的违约行为，被迫在外租房居住，给上诉人带来了直接的房租损失。原审法院错误认定该房租损失不是被上诉人造成的直接损失而不予支持，明显不合理，降低了被上诉人的违约成本，损害了上诉人的合法权益。综上所述，原审法院认定事实错误，判决内容明显不合理。被上诉人湖南亦成投资有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。田娅向一审法院起诉请求：1、请求判令湖南亦成投资有限公司继续履行与田娅签订的《长沙市商品房买卖合同》，向田娅交付位于长沙市开福区房屋，并为田娅办理产权登记手续；2、请求判令湖南亦成投资有限公司以2294627元为基数，按每日万分之一的标准向田娅支付2018年7月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至2021年1月8日为211564.61元）；3、请求判令湖南亦成投资有限公司以2294627元为基数，按年利率0.1%的标准向田娅支付自2019年7月1日起至实际办妥之日止的逾期办理产权登记违约金（暂计算至2021年1月8日为3501.67元）；4、请求判令湖南亦成投资有限公司立即向田娅赔偿29076元的房租损失，共计：244142.28元；5、判令本案的诉讼费用全部由湖南亦成投资有限公司承担。一审法院认定事实：一、2017年4月6日，田娅与湖南亦成投资有限公司双方签订了一份《长沙·恒大林溪郡御苑楼宇认购书》（编号：1601773），认购书约定，田娅向湖南亦成投资有限公司认购长沙·恒大林溪郡御苑5栋108房。建筑面积为198.85平方米，单价为每平方米11539元，总金额为2294627元，田娅选择按揭付款方式，须于2017年4月11日前支付首期房款1,024,627元（不含定金），余款126万元由银行提供按揭贷款。双方签订完上述认购书后，田娅当日依约向湖南亦成投资有限公司支付了首期房款1034627元，湖南亦成投资有限公司在收到款项后，向田娅出具了两张“湖南增值税普通发票”，同时在发票中备注了“收定金、首期1，034，627元，合同总价2，294，627元，成交单价11，539元”。二、2017年4月13日，田娅（买受人）与湖南亦成投资有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：20160475108），该合同由主合同以及合同附件组成，主合同的主要内容有：1、买受人田娅购买的房屋位于长沙市开福区，建筑面积为198.85㎡，套内建筑面积为190.088㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为8.77㎡；2、计价方式及价款：按建筑面积计算，涉案房屋单价为11539.49元／㎡，总房价为2294627元；3、付款方式及期限：买受人田娅以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首付房款1034627元，剩余房款126万元须在2017年4月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过180日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；4、交付时间：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付标的商品房；5、逾期交房责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业服务公司缴交物业服务费及相关费用。除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过180日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。6、产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。确属出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担相应法律责任。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，……3、见附件四：合同补充协议。合同还对面积确认及面积差异处理，房屋室内层高及差异处理方式，保修责任，争议的处理等进行了约定。该合同由湖南亦成投资有限公司加盖公章，田娅签字确认。《长沙市商品房买卖合同》的附件四是合同补充协议，该补充协议条款中对逾期交房的约定是第七条：双方同意本合同第十一条补充如下：1、逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。2、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。3、该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人。4、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得湖南省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题；对逾期办理产权登记的约定是第十二条，即双方同意本合同第十九条变更如下：1、双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日……；2、出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证,买受人有权退房……。双方签订完上述合同后，田娅当日缴纳了14914元的物业专项维修资金，次日缴纳了32,780.39元的房屋交易契税。2017年6月12日，田娅在长沙银行办理了按揭贷款手续，田娅作为借款人、湖南亦成投资有限公司作为保证人、长沙银行股份有限公司汇融支行作为贷款人，签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定借款金额为126万元，借款期为360个月，自2017年6月12日至2047年6月12日，月利率为4.0833‰，借款金额通过贷款人受托支付的方式，以田娅购房款的名义，直接划入湖南亦成投资有限公司在长沙银行汇融支行的账户。三、在商品房买卖合同约定的交房日即2018年6月30日前，田娅接到湖南亦成投资有限公司销售人员的电话通知，前往“恒大林溪郡御苑”收房。在收房过程中，田娅发现房屋还存在各种各样的瑕疵问题，例如入户门没有办法正常入户、房屋存在较为严重的漏水等，且未办理完毕消防验收和规划验收等手续。田娅认为，不能达到合同约定的房屋交付使用条件，未收房，要求湖南亦成投资有限公司整改。之后，田娅及小区内的其他业主向长沙市人民政府、长沙市信访局、长沙市开福区青竹湖街道办事处等相关主管部门投诉，要求湖南亦成投资有限公司对房屋及配套设施存在的问题进行整改。四、田娅自2019年11月24日起，在长沙市开福区角洲租赁沙市开福区北辰三角洲Ｅ3区4栋717房居住，月租金2200元。一审法院认为，一、该案系房屋买卖合同纠纷。田娅和湖南亦成投资有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》以及附件系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。田娅和湖南亦成投资有限公司应依合同约定履行各自义务。本案中，田娅主张其已经支付了全部的购房款，湖南亦成投资有限公司应当履行交付验收合格的房屋。该院对田娅已经依约支付了购房款予以确认。湖南亦成投资有限公司一直未按约交付房屋也未履行办理合同备案、产权登记等义务，构成违约。故对田娅主张湖南亦成投资有限公司继续履行与田娅签订的《长沙市商品房买卖合同》，向田娅交付位于长沙市开福区房屋并为田娅办理产权登记手续的诉请，符合法律规定及合同约定，该院予以支持；二、关于逾期交房的违约金。本案中，湖南亦成投资有限公司的行为构成违约，应当承担违约责任。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》以及附件对逾期交房的违约责任约定不同，《长沙市商品房买卖合同》第11.1（2）条约定，逾期超过180日，……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；附件四的合同补充协议的第7.1条约定，双方同意本合同第十一条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。双方当事人在主合同的条款与补充协议的条款中对逾期交付的违约责任作出了不同的约定，从字面意思理解，补充协议应当在主合同之后，双方当事人协商一致对该违约责任条款进行了变更，就该违约责任应当适用后来成就的条款即补充协议对逾期交房的约定。故一审法院对田娅提出湖南亦成投资有限公司应向田娅支付逾期交房违约金的诉请予以部分支持，该违约金的金额应当是房屋总价款的2%,即45，893（2，294，627×2%，取整），超出部分该院不予支持；三、关于田娅诉请湖南亦成投资有限公司支付逾期办理产权登记的违约金问题。根据《长沙市商品房买卖合同》的附件四补充协议的第12.1以及12.2条的约定是，双方同意以2018年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。由于《长沙市商品房买卖合同》的附件四补充协议的第12.1中约定从标的房屋交付使用后540日内，出卖人向产权登记机关为买受人办妥产权登记。本案中湖南亦成投资有限公司至今未将涉案房屋交付给田娅使用，因此本案涉案房屋并未达到应办理产权登记的条件，故本院对田娅要求湖南亦成投资有限公司支付逾期办理产权登记的违约金诉求不予支持；四、关于房屋租金的问题。本案中，田娅要求湖南亦成投资有限公司承担房屋租金损失29，076元。湖南亦成投资有限公司延期交房，田娅在外租赁房屋居住，该房屋租金损失不是湖南亦成投资有限公司延期交房的直接损失，且根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中,田娅已经提出了逾期交房的违约金诉求，且该诉求高于该房屋租金的金额，故该院对田娅要求湖南亦成投资有限公司支付房屋租金损失的诉求不予支持。五、湖南亦成投资有限公司经该院传票传唤，未到庭参加诉讼，应承担不举证、不质证的法律后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百四十三条第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、湖南亦成投资有限公司于本判决生效之日起30日内向田娅交付位于长沙市开福区房屋并为田娅办理产权登记手续；二、湖南亦成投资有限公司于本判决生效之日起10日内向田娅支付逾期交房的违约金45893元；三、驳回田娅的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费4962元，因适用简易程序减半收取2481元，由湖南亦成投资有限公司承担。二审中，田娅提交的证据如下：长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3460号民事判决书、长沙市中级人民法院（2019）湘01民终9933号民事判决书，拟证明湖南亦成投资有限公司一直存在不按照商品房买卖合同的约定日期交付房屋的违约行为，且该两份判决书中湖南亦成投资有限公司对外签订的《补充协议》与湖南亦成投资有限公司与田娅签订的《补充协议》不一致，删除了“补充协议中关于同一违约事由约定的违约金标准不同的，协议双方同意执行较高的违约金标准”的相关内容，此举明显系为了逃避违约责任，降低逾期交付房屋违约的成本，损害了田娅的合法权益。且湖南亦成投资有限公司在提供的《补充协议》中第七条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例不超过房屋总价的2%”的条款明显不合理。本院认为，本案应当根据个案具体事实与证据进行审判，故上诉人提交的证据尚不能达到其证明目的，本院不予认可。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为,上诉人与被上诉人所签订的《长沙市商品买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合法有效。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1.逾期交房违约金数额的认定；2.逾期办理产权登记违约金是否认定；3.田娅房租损失是否认定。本院对上述争议焦点逐一评析如下：关于焦点一。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，有下列情形的,格式条款无效:……(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。本案中，田娅与湖南亦成投资有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.……（2）逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。补充协议第七条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例不超过房屋总价的2%。经审查,本案中逾期交房的时间过长，房屋总价的2%明显无法补偿湖南亦成投资有限公司长期逾期交房对田娅造成的损失。根据上述法律规定，补充协议第七条系格式条款，限制了对方的主要权利，该条应认定为无效。本院依据主合同《长沙市商品房买卖合同》的约定，认定逾期交房违约金数额为：湖南亦成投资有限公司应以2,294,627元为基数，按每日万分之一的标准，支付自2018年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。一审法院对湖南亦成投资有限公司逾期交房违约金数额的认定确有不当，本院予以纠正。关于焦点二。《长沙市商品房买卖合同》的附件四补充协议的第12.1中约定，从标的房屋交付使用后540日内，出卖人向产权登记机关为买受人办妥产权登记。本案中，湖南亦成投资有限公司至今未将涉案房屋交付给田娅使用，因此本案涉案房屋并未达到应办理产权登记的条件，故一审判决对田娅要求湖南亦成投资有限公司支付逾期办理产权登记的违约金诉求不予支持并无不当。关于焦点三。首先，田娅在外租赁房屋居住，该房屋租金损失不是湖南亦成投资有限公司延期交房所造成的直接损失。其次，本院已对逾期交房违约金进行适当调高，故一审判决对田娅要求湖南亦成投资有限公司支付房屋租金损失的诉求不予支持并无不当。综上所述，田娅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持湖南省长沙市开福区人民法院（2021）湘0105民初2100号民事判决第一项；撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2021）湘0105民初2100号民事判决第二项、第三项；湖南亦成投资有限公司于本判决生效之日起10日内向田娅支付逾期交房的违约金（以2,294,627元为基数，按每日万分之一的标准，自2018年7月1日计算起至实际交房之日止）；驳回田娅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4,962元，因适用简易程序减半收取2,481元，由湖南亦成投资有限公司承担；二审案件受理费4,962元，由湖南亦成投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年九月六日书记员  彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。……第四百九十七条有下列情形的,格式条款无效:……(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。约定违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……