江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终2104号上诉人（原审被告、反诉原告）：镇江协信房地产开发有限公司，统一社会信用代码913211000586351138，住所地镇江市润州区中山西路88号。法定代表人：王柯，该公司总经理。委托诉讼代理人：惠芳瑛、罗婷，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈杭燕，女，汉族，1988年1月7日生，住镇江市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田忠，男，汉族，1986年6月10日生，住址同上。上诉人镇江协信房地产开发有限公司（以下简称协信公司）因与被上诉人陈杭燕、被上诉人田忠商品房买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初1602号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。协信公司上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初1602号民事判决，并依法改判。事实和理由：一、陈杭燕、田忠于2018年10月26日付清购房款，根据商品房买卖合同附件四第四条第2款的约定，在办理商品房交接手续前，买受人应当付清全部房价款、违约金、面积差价款、专项维修基金等，否则出卖人有权拒绝交付，且无须承担任何违约责任（包括延期办理产证）。基于此，协信公司在收到全部房款后于2018年11月12日向陈杭燕、田忠寄送交付通知书，在此期间协信公司有权拒绝交付房屋，且无需承担违约责任；二、根据协信公司举证的《委托管理协议》可以看出，双方已多次明确对于房屋交付无异议，陈杭燕、田忠不得对此提出任何赔偿；三、协信公司按约完成合同项下办证义务，其无需承担逾期办证违约责任；四、陈杭燕、田忠于2017年12月31日向上海浦东发展银行股份有限公司（以下简称浦发银行）提交了个人贷款申请，后于2018年5月10日向江苏丹徒蒙银村镇银行股份有限公司（以下简称蒙银银行）提交个人贷款申请，直至2018年10月26日，蒙银银行才将贷款转至协信公司账户。一审法院错误的将2017年12月31日作为陈杭燕、田忠办理贷款的时间，事实上，应该是2018年5月10日，该时间晚于合同约定的2018年2月11日，陈杭燕、田忠应当承担逾期付款责任。陈杭燕、田忠辩称：一审判决是正确的，应予以维持。陈杭燕、田忠向一审法院起诉请求判令：1.协信公司向陈杭燕、田忠支付延期交房违约金及逾期利息合计9951元；2.协信公司向陈杭燕、田忠支付延期办理房产证的违约金及利息合计2536.40元；3.本案的诉讼费用由协信公司承担。协信公司向一审法院提起反诉请求判令：陈杭燕、田忠支付逾期付款违约金6400元及利息532元，合计6932元。一审法院认定事实：2018年1月28日，协信公司作为出卖人，陈杭燕、田忠作为买受人签订《商品房买卖合同》，由陈杭燕、田忠向协信公司购买“太古城一区”第7幢2层2107室房屋（商业用途，建筑面积30.34㎡，其中套内建筑面积18.39㎡，公共部位与公用房屋分摊面积11.95㎡，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准）。合同主要内容为：1、该商品房购房款合计为50.5万元，买受人于2018年1月28日签约时支付15.5万元，2018年2月11日支付10万元，余款25万元于2018年2月11日之前办理完银行按揭贷款的所有手续。买受人逾期付款，逾期在60日内，则自应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款0.1‰的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……若买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，则自应付款期限次日起至全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款的0.1‰的违约金。合同补充协议第三条对逾期付款进行了补充约定：出卖人除有权主张上述违约金外，另有权按逾期付款额追索逾期利息，逾期利息自付款期限次日起计算至实际付款之日止。2、出卖人应当在2018年4月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《新建商品房住房交付使用核查意见书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期不超过60日，自最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。3、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理商品房交易需由出卖人提供的资料报交易管理部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内申请交易即房屋登记的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的5‰向买受人支付违约金。4、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同补充协议第三条对以银行贷款付款方式进行了特别约定：买受人选择银行贷款方式的，应在签署本合同前详细了解银行办理贷款的有关规定及买受人提交的相关资料和费用，对自身是否符合银行贷款条件自行预先向银行进行咨询和核实，买受人应在签约之日办理：1、向贷款银行提供符合条件的全部申请资料；2、缴纳应缴纳的相关费用，向贷款银行提出正式的贷款申请，并交纳代办预告登记的服务费用并提供相关资料；3、与贷款银行签订贷款合同及相关的放款文件。出卖人在买受人办理银行贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请。若买受人未按约定期限签署按揭合同、或未按约定期限提供按揭所需资料、或因买受人原因导致按揭贷款不能正常到账的，视为买受人逾期付款，出卖人可按规定追究买受人的违约责任。……出卖人为买受人提供指定银行办理按揭贷款；若买受人自行联系银行办理按揭以支付房款，则出卖人无义务提供任何资料和担保等方面的配合，且不承担任何责任；买受人必须按照出卖人指定的时间回款，否则追究买受人的违约责任。……买受人如办理银行按揭贷款，在办理房屋交付手续时须同时缴纳办理房屋产权证的相关费用，并配合出卖人指定的房屋产权代办机构办理房屋产权登记的相关手续。如因买受人拒绝办理或拒绝配合该房屋的产权或他项权证办理手续，致使房屋的产权证/他项权证无法办理，或导致出卖人为买受人的按揭贷款银行提供的以办理过户登记手续为解除条件的担保无法解除的，由此引发的全部责任及损失由买受人承担，并自出卖人通知办理产权证之日起买受人每日按合同房款的0.5‰向出卖人支付违约金。合同补充协议第四条第2款对房屋交付进行了特别约定：买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金（如有）、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）、提交、签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记各项手续、资料等，按时足额缴纳住宅专项维修基金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任（包括延期办理产证）。第5款将合同“关于产权的登记的约定”修正为“出卖人应当在商品房交付使用后的90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付后的360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的1‰向买受人支付违约金”。合同补充协议第十二条对通知的形式规定均应采用书面形式，按照买受人留有的地址寄发。陈杭燕、田忠按期支付了前两期房款25.5万元。于2017年12月31日向浦发银行提交个人贷款申请，后于2018年5月10日向蒙银银行提交个人贷款申请书。2018年10月26日，贷款25万元由蒙银银行转账至协信公司。2017年12月28日，太古城一区7号楼竣工验收备案。2018年11月12日，协信公司向陈杭燕、田忠邮寄《商品用房交付使用通知书》，要求陈杭燕、田忠于11月15日办理房屋交付手续。直至庭审结束，协信公司未向一审法院提交《新建商品房住房交付使用核查意见书》。2019年4月27日，陈杭燕、田忠作为委托方，协信公司作为受托方签订《委托管理协议》，陈杭燕、田忠将讼争房屋的招商及管理服务委托协信公司负责，由协信公司于2018年9月15日至2023年9月14日期间独家代理进行对外招商，与经营商户签订、变更、解除相应合同。同日，陈杭燕、田忠交纳面积补差款和大修基金合计16467.60元。协信公司于2018年12月4日办理不动产首次登记证明书。2019年7月30日，陈杭燕、田忠交纳了房屋买卖契税。2019年8月5日，讼争房屋变更登记至陈杭燕、田忠名下（建筑面积32.94㎡，其中专有建筑面积20.04㎡，分摊建筑面积12.9㎡）。陈杭燕、田忠提供了与销售人员刘海涛的微信聊天记录，自2019年4月8日起，陈杭燕、田忠多次要求刘海涛告知延期违约金上报流程和进度，4月19日刘海涛将系统内“王晓彤发起的工作请示流程-关于镇江太古城一区4#、7#楼产证延期违约金的事项申请”审批流程拍照发给陈杭燕、田忠，4月20日刘海涛回复产证延期违约金集团批复以抵扣物业费形式支付。一审法院认为，陈杭燕、田忠于协信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。本案的焦点问题在于：一是逾期交房违约责任是否成立；二是房屋所有权延迟过户的责任的承担主体。逾期交房违约责任是否成立的问题。协信公司抗辩于2018年10月26日收到陈杭燕、田忠的按揭贷款，2019年4月27日收到面积补差款和住宅专项维修基金，根据补充协议对于房屋交付的规定，该公司于2019年4月27日才负有房屋交付的义务。合同补充协议在付款方式上明确约定买受人在规定期限付清前两笔购房款20.5万元后，余款25万元于2018年2月11日前办理完银行按揭贷款的所有手续即履行付款义务。因此，陈杭燕、田忠在2018年2月11日前向贷款银行提供符合条件的申请材料、提出正式的贷款申请并交纳相关费用即应当认定履行完合同义务。协信公司在不能证明买受人存在未按约定签署按揭合同、未按约定期限提供按揭所需材料、或因买受人原因导致按揭贷款不能正常到账的情况下，买受人即不存在逾期付款的事实。陈杭燕、田忠提供了向浦发银行、蒙银银行申请贷款的材料，虽然贷款25万元实际于2018年10月26日才转账至协信公司账户，根据补充协议关于付款方式、期限的特别约定，陈杭燕、田忠不存在逾期支付购房款的行为，陈杭燕、田忠无需承担逾期付款违约责任。虽然补充协议第四条对房屋交付的补充约定规定，买受人在办理商品房的交接手续前，应当付清包括面积补差款、住宅专项维修基金在内的全部款项。但面积补偿款需要待办理产证时由房产测绘部门出具测绘报告，确定房产的实际面积；首期维修资金由开发建设单位代交代收，开发建设单位在办理房屋产权首次登记前，按照实测的分户建筑面积将首期维修资金一次性交存至维修资金专户。可见无论面积差价款和首期维修资金的交纳均需要协信公司进行核算并且告知买受人，虽然协信公司于2018年11月12日向陈杭燕、田忠邮寄《商品用房交付使用通知书》，但因为系商业用房，双方并未进行查验文件、签署《房屋验收交接单》、领取钥匙、面积实测补差、交纳费用的交房流程，双方于2019年4月27日签订的《委托管理协议》实际上完成了形式意义的房屋交付，并由开发商取得了对房屋的实际管理权限。当日，陈杭燕、田忠交纳了面积差价款和维修基金的事实，也能佐证双方交付房屋的实际情况。协信公司至今未向陈杭燕、田忠出示《新建商品房住房交付使用核查意见书》，陈杭燕、田忠主张协信公司支付逾期交房违约金符合法律规定。2018年5月1日至2018年11月12日，逾期交房天数为196天，逾期交房违约金为9898元（505000元×0.1‰×196天），根据现有证据陈杭燕、田忠于起诉之日2020年5月19日开始向协信公司张逾期交房违约金，利息可按1年期贷款市场报价利率3.85%计算至实际付款之日止，陈杭燕、田忠主张逾期支付违约金利息53元符合法律规定，一审法院予以支持。房屋所有权延迟过户的责任承担问题。一审法院认为，所有权过户需要出卖人与买受人共同完成，双方均需按照法律法规规定以及合同的约定承担相应的义务。出卖人应当将办理权属登记须由出卖人提供的资料报权属登记部门备案，买受人应当交纳公共维修基金、产权登记费、契税等费用，双方应当按照办证要求向相关部门提交相关的手续。本案中，协信公司应当在商品房交付后90日内，将办理商品房交易需由出卖人提供的资料报交易管理部门备案，虽然协信公司主张其于2018年12月4日已取得不动产首次登记证明书，但其并未举证履行备案义务后以有效方式通知了陈杭燕、田忠。无论是合同补充协议中有“出卖人通知办理产权证”的规定，还是根据诚实信用的要求，从有利于达成合同目的、完成合同顺利履行的角度考虑，协信公司均应以书面方式通知陈杭燕、田忠。协信公司作为专业的房地产开发企业，熟悉房屋开发及过户的流程，在合同签订、交易履行方面处于优势地位，在涉及规划变更、房屋交接等重要事项上都明确约定了出卖人的书面通知义务，那么在办理产证上亦应当以有效方式通知陈杭燕、田忠。因此，协信公司应就延迟办证承担相应的违约责任，陈杭燕、田忠认可商品房交付时间为2018年11月15日，按照规定应当在房屋交付使用之日起90日内办理权属变更登记，2019年8月5日才办理完毕产权过户，协信公司应当支付延期办证违约金2525元（505000元×5‰），逾期支付违约金利息可自2019年4月8日起按照银行同期同类贷款率4.75％支付至实际付款之日止，陈杭燕、田忠主张11.4元符合法律规定，一审法院予以支持。需要特别说明的是，一审法院注意到补充协议第四条第5款将“关于产权的登记的约定”进行了修正，变更为“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。如因出卖人责任，买受人不能在商品房交付后360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款1‰向买受人支付违约金”。补充协议应当对合同未进行约定、约定不明确的内容予以补充说明，但补充协议该条款实际对《商品房买卖合同》中逾期办证违约责任进行了变更和限制，增加了前提条件“买受人不能在商品房交付后360日内取得房屋所有权证书”，并且降低了违约金的计算标准（由5‰降低为1‰）。协信公司作为格式条款的提供方，免除并减轻了自身应当承担的违约责任，应当采取合理的方式提示买受人注意上述与买受人有重大利害关系的条款，按照买受人的要求进行说明，该条款才能成为合同的内容。反观本条款未采用足以引起陈杭燕、田忠注意的文字、符号、字体等特别标识，协信公司也未对格式条款予以充分的解释和说明，故不能成为合同内容，对陈杭燕、田忠不产生约束力，一审法院仍按照5‰标准计算违约金。一审法院判决：一、协信公司于本判决生效后十日内向陈杭燕、田忠支付延期交房违约金9898元及利息53元，合计9951元；二、协信公司于本判决生效之日起十日内向陈杭燕、田忠支付延期办理房产证违约金2525元及利息11.40元，合计2536.40元；三、驳回协信公司的反诉请求。二审中，协信公司提交镇江市住房和城乡建设局于2017年12月29日出具的《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，拟证明涉案房屋于2017年12月29日取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》。田忠质证认为“《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》不是合同约定的《新建商品住房交付使用核查意见书》”。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2019年4月27日，陈杭燕、田忠与协信公司签订《委托管理协议》，该协议第三条3-3约定“如承租人在陈杭燕、田忠购买该委托商铺前已对该商铺进行装潢或改（扩）建的，陈杭燕、田忠同意按照装修/改建后的现状接受该商铺，且视为协信公司已向陈杭燕、田忠交付房屋，协信公司对房屋交付并无异议，陈杭燕、田忠不得要求将该商铺恢复原状（未装修/改建状态）及针对房屋交付主张任何赔偿”；该协议第六条6-9约定“陈杭燕、田忠同意协信公司有权无需向陈杭燕、田忠另行办理房屋交付手续，签订本协议之日起，则视为陈杭燕、田忠已接受该商铺且无任何异议。但，陈杭燕、田忠应自行缴纳契税、大修理基金等费用并办理商铺的产权证书”。本院认为，陈杭燕、田忠与协信公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件合法有效，双方应当按照该合同和附件的约定全面履行各自的义务。现双方对交房、办证和付款三个方面存在争议。关于交房，《商品房买卖合同》约定的交付时间是2018年4月30日，交付条件为取得《新建商品房住房交付使用核查意见书》。协信公司于2017年12月29日取得涉案房屋《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，该意见书虽然在名称上有别于合同约定的《新建商品房住房交付使用核查意见书》，但该意见书的功能具有同一性，可以认定涉案房屋在2017年12月29日具备交付条件。但具备交付条件并不等同于实际交付。事实上，协信公司于2018年11月12日通知陈杭燕、田忠收房，并没有按照《商品房买卖合同》约定的2018年4月30日（之前）通知收房，协信公司主张其于2018年11月12日才负有通知收房义务的理由在于“陈杭燕、田忠于2018年10月26日才付清所有房款”，其合同依据系附件四关于“买受人在办理商品房交接手续前需付清所有款项，否则，出卖人有权拒绝交付”的约定。本案双方约定的付款方式部分为“按揭贷款”。按照约定，陈杭燕、田忠需于2018年2月11日之前办理完银行按揭贷款的所有手续。陈杭燕、田忠主张“其只需在2018年2月11日之前向银行提交所有材料即完成合同义务”；协信公司主张“该条款应当理解为贷款汇至协信公司账户”。陈杭燕、田忠向银行申请贷款，陈杭燕、田忠作为申请人无法控制款项何时发放。事实上，陈杭燕、田忠曾因浦发银行无法发放贷款而改向蒙银银行申请贷款，陈杭燕、田忠作为申请人的征信和其他条件并未发生变化。由此可见，贷款能否成功发放受到申请人以外的其他很多因素的影响。故一审法院将陈杭燕、田忠首次提交申请贷款资料的时间认定为其依约履行义务，并无不当。所以，协信公司主张“其于2018年10月26日之前有权拒绝交房”，缺乏依据，本院不予支持。一审法院认定协信公司需于2018年4月30日交房、其需承担2018年5月1日至2018年11月12日期间的逾期交房违约金，并无不当。关于办证，涉案《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报交易管理部门备案”。从双方的陈述可以看出，双方对上述条款中“商品房交付使用”的理解存有争议：陈杭燕、田忠认为“商品房交付使用”应理解为“约定的交付时间”；协信公司认为应理解为“实际交付时间”。涉案房屋于签订《商品房买卖合同》之前已经竣工，陈杭燕、田忠于2017年12月31日即已向银行提交申请贷款的相关资料，在《商品房买卖合同》对房屋交付时间有明确约定的情况下，其对交付房屋后办理产权证的时间有期待利益，故上述条款中的“商品房交付使用”应当理解为“约定的交付时间”，也即“2018年4月30日”。事实上，协信公司于2018年12月4日取得不动产首次登记证明书，陈杭燕、田忠于2019年8月5日取得房屋所有权证。再结合补充协议关于360天的约定，一审法院认定协信公司需承担逾期办证违约金2525元及相应的利息，并无不当。关于付款，如前所述，陈杭燕、田忠已经按照合同的约定履行了相关义务，故其无需承担逾期付款违约金。至于《委托管理协议》，协信公司基于该协议的第三条3-3和第六条6-9主张其无需支付相关违约金。但该协议签订于2019年4月27日，陈杭燕、田忠主张的是此前的违约金，二者并无关联，且该条款针对的是涉案商铺委托管理之后的相关交接事宜，协信公司基于该条款主张其无需支付相关违约金，本院难以支持。综上所述，上诉人协信公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由上诉人镇江协信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二一年九月十日书记员 王 琦