陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书 (2021)陕04民终2965号     上诉人（原审被告）：西安锦之明创意投资有限公司，住所地陕西省西咸新区北侧，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：孙清莲，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁鹏，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗明，男，1987年1月9日生，汉族，住陕西省淳化县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人西安锦之明创意投资有限公司（以下简称锦之明公司）因与被上诉人罗明房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市渭城区人民法院（2021）陕0404民初2785号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人锦之明公司的委托诉讼代理人梁鹏，被上诉人罗明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。锦之明公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判上诉人从2021年3月24日起，以258000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担被上诉人利息损失（减判金额为21445元）；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉的主要事实和理由为：1.一审就双方约定的条款视为格式条款，并按照提供不利格式条款一方的解释计算违约金的起算点从交款之日开始起算，上诉人认为该认定明显适用法律有误，上诉人与被上诉人达成的条款，不违反法律，也不是免除或者减轻责任的条款，故不存在两种以上的解释；而根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条的规定，对格式条款理解发生争议，应当按照通常理解予以解释，案涉条款关于违约金的起算时间，双方约定是明确清晰的，即从被上诉人起诉解除协议之日起加五日开始计算，所以，一审径直采用不利于合同提供方的解释计算违约金从交款之日开始起算，于法相悖，应予纠正。罗明辩称，上诉人至今未能向被上诉人履行交房义务，给被上诉人造成了很大的经济损失，合同约定的解除协议通知到达之日起5天内退款，只是对退还房款的给付时间作了一个约定，上诉人使用被上诉人的资金开发商品房，如从起诉之日加5日开始起算，相当于上诉人无偿占用了被上诉人的购房款。所以，一审判决是正确的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。罗明向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告2019年3月31日签订的《熙景台认购协议书》；2.判令被告退还原告已付购房款258000元并承担相应的违约金(以258000元为基数，按贷款利率4.75%计算，从2019年3月起算至实际付清之日止)；3.案件诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实，原告罗明（买受人乙方）与被告锦之明公司（出卖人甲方）于2019年3月31日签订《熙景台·认购协议书》一份（合同编号为00175），合同第一条至第五条约定：乙方购买甲方位于西安市西咸新区XX路XX大道交汇处西北角的熙景台项目中第2幢1单元3层2306号房，建筑面积61平方米，套内建筑面积50.4平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米8327.86元，总金额为508000元。（实际交付款项以财务收款收据为准）买受人签订认购协议当日，支付房屋总款项的50%首付款258000元（以财务收款收据为准）。交付期限约定为2020年6月30日建成交付。合同第七条2项约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起5天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款同期银行贷款利率向买受人支付违约金。第九条约定，乙方经对甲方所开发的房屋充分了解和选择，乙方对购买甲方所开发的房屋有购买意向，自愿与甲方签订项目认购协议书。乙方已付认购金直接转为购房者的房款。本协议签订后若乙方退房或乙方未能按甲方通知日期前来与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为自动放弃认购。该协议加盖锦之明公司合同专用章，罗明签字并捺印。罗明分次向被告交纳购房款，2019年3月31日，锦之明公司向罗明出具收款收据，确认收到原告罗明258000元，该收据加盖锦之明公司公章。截止到本案开庭时，被告锦之明公司尚未取得涉案交易房屋的商品房预售许可证，且未向原告交房。一审法院经审理认为，原告罗明与被告锦之明公司订立的《熙景台·认购协议书》，名为“认购书”，在合同中明确约定在将来要缔结正式的商品房买卖合同，可见双方的《认购协议》为预约合同，双方订立的《认购协议》意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。现原告罗明请求解除合同，符合合同约定的解除条件，故予以支持。原告罗明还请求返还已付购房款及违约金，被告锦之明公司当庭同意返还已付购房款，关于利息的起算点，双方说法不一，原告罗明主张被告锦之明公司支付违约金，因为合同约定“买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起5天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款同期银行贷款利率向买受人支付违约金”，该支付违约金的时间起点是否以前半句的时间点作为前提，本院认为，应作出不利于格式合同提供一方的理解，从十几个同类型案件的认购协议看，文本均一致，可见合同文本提供方是被告锦之明公司，按照不利于格式条款提供一方的解释，应以交款之日开始计算违约金；原告罗明在诉请中以2019年3月作为计算起点，未明确具体日期，本院按照其2019年3月31日最后一笔款项交纳时间为起点。具体的计算标准，以法律规定为准，在2019年8月19日之前，按照中国人民银行同期贷款利率作为基准计算利息；自2019年8月20日之后，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为基准。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第四十一条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的若干规定》第二十条的规定，判决：一、原告罗明与被告锦之明公司2019年3月31日签订的《熙景台•认购协议书》一份（合同编号为00175）有效，予以解除；二、锦之明公司于判决生效后十五日内返还罗明购房款258000元并支付利息（利息以购房款258000元为基数，自2019年3月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利息计算；以258000元为基数，自2019年8月20日至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费2769元，由被告锦之明公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据；二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人锦之明公司在与被上诉人罗明签订熙景台•认购协议中约定，将案涉房产于2020年6月30日建成交付，但时至今日，上诉人仍不能达到交付条件，因此，被上诉人作为买受人，有权提出解除认购协议并要求上诉人承担相应的违约责任。现双方就认购协议当中约定的第七条第二项违约责任，即“逾期超过60日后，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起5天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款同期银行贷款利率向买受人支付违约金”产生争议，上诉人认为违约金的计算应从买受人罗明提出解除合同即向人民法院提起诉讼之日加5天开始计算，罗明则认为应从其交付购房款之日开始起算，本院认为，双方协议约定的最后交房日期为2020年6月30日，上诉人作为出卖人，在此时间内未向被上诉人依约履行交付义务，即构成违约，自此上诉人就应当向被上诉人承担逾期交付违约责任。再者从双方就逾期天数是否超过60日所作的不同约定看，逾期未超过60日的，违约金的起算是从合同第五条规定的最后交付期限的第二天即2020年7月1日开始起算至实际支付之日止。因此，就本案逾期天数已过60日，上诉人存在单方严重违约的情形下，将违约责任理解从被上诉人起诉之日加五天开始起算，明显不符合通常理解，且有失公正，一审在双方对格式条款产生不同解释的情形下，作出不利于提供格式条款一方的解释，判决上诉人从被上诉人交款之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担违约责任并无不妥。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由上诉人西安锦之明创意投资有限公司负担。本判决为终审判决。   审    判    长      李春丽    审    判    员      樊国强    审    判    员      王丽丽        二〇二一年九月二十三日       书    记    员      魏  卿     1