湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初1758号原告：李小林，男，1973年10月6日出生，汉族，住广东省佛冈县。确认送达地址：湖南省张家界市永定区崇文办事处逸臣桃源小区2206号房，收件人李小林。委托诉讼代理人：熊廷发，桑植县华联法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告：张雨晨，男，1993年11月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。确认送达地址：湖南省张家界市永定区官黎坪观音大桥匝道东侧浙华金域滨江小区9栋2102室，收件人张雨晨。第三人：张家界新安居房地产中介服务有限公司，统一社会信用代码91430802ＭＡ4Ｌ7ＡＥ40Ｊ。住所地：湖南省张家界市永定区永定办事处教场居委会天门路42号。确认送达地址：湖南省张家界市永定区永定办事处教场居委会天门路42号张家界新安居房地产中介服务有限公司门店，收件人夏明洪，电话139××××9718。法定代表人：夏明洪，总经理。原告李小林与被告张雨晨及第三人张家界新安居房地产中介服务有限公司（以下简称新安居房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小林及其委托诉讼代理人熊廷发、被告张雨晨、第三人新安居房产公司的法定代表人夏明洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小林向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告给原告交付房屋，提交浙华金域滨江9栋2102室不动产登记手续，配合第三人给原告办理该房屋不动产过户转移登记手续；2、请求判决被告给原告赔偿房屋成交价20%的违约金14万元；3、请求判决被告承担案件受理费。事实与理由：原告于2015年在张家界市永定区从事个体餐饮服务，2019年下半年准备在张家界购房，通过第三人了解到被告有新房出售，三方通过反复磋商于2019年10月29日签订了《张家界市二手房买卖合同》。该合同约定：房屋成交价为柒拾万元，分两次付清，首付款为肆拾伍万元，剩余房款贰拾伍万元在该房产过户登记至乙方或者乙方指定人名下时付清。若一方违约，应付对方房屋成交价20%的违约金，因违约而产生的一切费用由违约方承担。合同签订当天，原告给被告通过手机银行给被告转账肆拾伍万元，被告将购房合同原件及发票（含物业专项维修资金专用收据）原件一并移交给原告。原告已按合同约定履行了全部义务，但被告未按合同第五条履行后合同义务，根据合同第五条产权办理约定，在收到原告购房首付款后没有偿还银行贷款，也没有在张家界市不动产登记中心取回不动产权证、房屋所有权证、土地使用证等抵押物。另被告口头承诺在没有给原告办理产权过户手续之前，对被告收取的45万元按民间借贷最高利率承担利息。现被告经原告和第三人多次催告后仍没有按合同约定偿还银行贷款取回抵押物，没有给原告交付房屋和办理不动产过户转移登记手续，也没有按口头约定给付利息，根据合同第五条约定，被告已构成严重违约，导致原告家人及员工无房居住，给原告造成重大经济损失，请法院依法判如所请。被告张雨晨辩称，原告给被告转账的45万元属于民间借贷，并且被告在前几个月给原告支付了每月8分的利息。关于房屋买卖合同的签订，是借钱的担保。在被告支付了几个月的利息后，无法承担这个利息，多次找原告协商能否降低利息标准或者之前支付的利息抵扣本金，原告均未同意，然后原告就起诉了。被告不同意原告要求被告交付房产证证书并配合过户登记的诉求，原告在事实与理由中讲到，“通过第三人了解到被告有新房出售”，这是假的，可以通过转账记录的时间和第三人的挂拍时间来判断，在原告给被告转账前，被告没有将房子挂在第三人处出售。事实情况是，原告与被告商议完借款流程之后，原告提出为了保险，要多签一份二手房买卖合同，并叫来了第三人来签订合同，在此之前被告并未与第三人有任何联系。综上，原告与被告的纠纷属于民间借贷纠纷，所签订的二手房买卖合同只是一份让与担保的关系。第三人新安居房产公司述称，第三人只对二手房买卖合同的真实性、合法性和有效性负全责，至于其他的证据第三人不参与发言。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2018年6月11日，被告张雨晨与湖南浙华投资置业有限公司签订了一份《张家界市商品房预售合同》，被告张雨晨购买了湖南浙华投资置业有限公司开发的位于张家界市永定区，建筑面积124.15平方米，总房款为549960元，首付款279960元于2018年6月11日支付，剩余房款270000元采用银行按揭方式支付。2019年10月29日，原告李小林（乙方）与被告张雨晨（甲方）及第三人新安居房产公司（丙方）签订《张家界市二手房买卖合同》一份，约定：一、张雨晨自愿将坐落于张家界市永定区房屋出售给李小林，合同面积为124.15平方米，规划用途为住宅，李小林对房地产充分了解后愿意购买；二、经过甲、乙双方议定，房屋出售成交价为人民币七十万元整；三、甲乙双方支付中介信息费给丙方，共计人民币六千元，经甲乙双方协商由李小林全部承担；四、房款分两次付清，首付款肆拾伍万元在甲乙双方交接住房时付清，时间定于2019年10月30日之前，张雨晨在收到李小林首付款时即将所售房产交给李小林归属使用，并结清居住时产生的水、电、物业等相关费用，剩余房款贰拾伍万元在甲乙双方办理该房产权过户登记在李小林或者李小林指定人名下时付清；五、丙方代办产权，由于该房产产权证件还在办理中，暂时不能办理过户，以后任何时间可以办理以上房产产权过户的时间里，由丙方通过电话或短信形式通知甲乙双方，由张雨晨将该房银行贷款还清后取出抵押物，交给丙方；六、如因张雨晨房屋产权不真实或无效，所产生的一切经济的、法律的全部责任由张雨晨承担，根据《中华人民共和国合同法》对上述合同条款，望买卖双方共同遵守，若一方违约，应付对方房屋成交价20%的违约金，因违约产生的一切费用由违约方承担。合同签订后，被告张雨晨将《张家界市商品房预售合同》、《湖南省增值税普通发票》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》原件交给了原告李小林。同日，原告李小林通过手机银行向被告张雨晨转账450000元。《张家界市二手房买卖合同》签订后，被告张雨晨每月以450000元为基数，按照月息8分标准，向原告李小林支付了约5个月左右的利息。2020年7月2日，原、被告通过微信进行协商，原告李小林在微信中陈述“我看你应该搞不定了，搞不定你这样吧，我帮你把那个房子还有剩下的钱全部还了，反正这你先转，你把这个房子转给我，好吧，转给我，然后你还我，然后你有钱了，你就过来把它赎出来就行了……”、“张总你放心啦，你接触我这么久，你也知道我们都是非常好的人，很好聊的对不对？我也不会说去霸占……”、“你卖房子的时候要告诉我一声，我们重新写一份借条给我，然后我给回资料你。不然你就一房多卖了。”2021年1月28日，原告李小林在短信中陈述“不会太久吧？我有问过律师的，你抵押我那套房子，你最好不要卖。会搞成一房多卖。我和你还要搞一个还款合同。我写好给你看。”2021年4月，原告李小林在微信中陈述“你有没有计划还钱？”、“你还是把房子给我，我补差价给你。”上述事实，有当事人陈述、张家界市商品房预售合同、湖南增值税普通发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、张家界市二手房买卖合同、中国建设银行转账记录、微信聊天记录、短信聊天记录证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案系由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议的焦点为：原、被告签订的《张家界市二手房买卖合同》是真实的房屋买卖合同还是民间借贷的担保。原告认为，原、被告之间系房屋买卖关系，被告违约，应按照合同约定配合第三人办理房屋不动产过户转移登记手续，并承担违约金；被告认为，原告与被告之间的纠纷属于民间借贷纠纷，所签订的《张家界市二手房买卖合同》只是一份让与担保合同。本院认为，被告张雨晨从未挂卖过房子，第三人新安居房产公司系原告李小林找来的，且原告李小林在微信及短信聊天记录中一直向被告张雨晨催还借款，明确表明房子系借款的抵押物，另外，《张家界市二手房买卖合同》明确约定有交房时间，原告李小林却一直未要求被告交房，房屋一直由被告使用收益，被告须以首付款为基数，按月支付利息。上述事实足以表明，原、被告双方实际履行的是借贷合同，存在借款交付和利息支付行为，签订购房合同的目的是为担保借贷合同的履行，购房合同并未实际履行。故本案原告李小林与被告张雨晨签订的《张家界市二手房买卖合同》系被告张雨晨向原告李小林借款450000元的担保，原告李小林主张的房屋买卖合同关系无相应的证据证实，本院不予认定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。因此，本案应按照民间借贷法律关系审理，但经本院释明，原告李小林拒绝变更其诉讼请求，故原告李小林要求被告张雨晨交付房屋、提交浙华金域滨江9栋2102室不动产登记手续、配合第三人给原告办理该房屋不动产过户转移登记手续并赔偿违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李小林的诉讼请求。案件受理费3100元，适用简易程序减半收取1550元，由原告李小林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员 刘江蓉二〇二一年九月十六日法官助理 田丽萍书 记 员 宋思雨附相关法律条文：一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。