天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终4658号上诉人（原审原告）：天津滨海浙商企业管理集团有限公司，住所地天津市滨海新区自贸试验区（中心商务区）迎宾大道1988号1-2601、2602、2603、2604、2605。法定代表人：刘海森，经理。委托诉讼代理人：杨谦谦，天津易道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋瑞红，女，1971年10月5日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：吕承杰（系宋瑞红之夫），住天津市河西区。上诉人天津滨海浙商企业管理集团有限公司（以下简称滨海浙商公司）与上诉人宋瑞红商品房销售合同纠纷一案，均不服天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初4433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。滨海浙商公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项,改判宋瑞红赔偿因未及时办理商品房交付手续给滨海浙商公司造成的经济损失,即偿还自2010年7月1日起至补办商品房交付手续之日止的物业费,或将本案发回重审;2.本案诉讼费用由宋瑞红承担。事实和理由：涉案房屋于2010年6月24日竣工验收合格,滨海浙商公司于2010年6月29日向宋瑞红送达《入住通知书》,通知宋瑞红于2010年6月30日办理入住手续,宋瑞红虽未办理入住手续,但其于2013年7月19日向不动产登记机关提交了关于涉案房屋的《转移登记申请书》,申请将涉案房屋的权利人由滨海浙商公司变更为宋瑞红,足以证明宋瑞红对涉案房屋表示认可,并具有收房的意思表示,后涉案房屋于2013年8月15日变更权利人为宋瑞红。因此,一审判决以2019年11月27日视为涉案房屋的交付日,属于认定事实不清、适用法律错误,依法应予纠正。案涉房屋已于2013年8月5日过户给宋瑞红,宋瑞红已成为该房屋的所有权人。根据民法典物权编的规定,对于物权公示原则,不动产以登记为要件,动产以交付为要件,在房屋的所有权已属于宋瑞红的情况下,涉案房屋已完成交付,因此,即使无法将2010年6月30日认定为房屋交付日,也应将2013年8月5日认定为交付日。二、自视为交付之日起,宋瑞红应承担涉案房屋的风险和包括物业费在内的全部费用,故因宋瑞红未及时办理交付手续而给滨海浙商公司造成的损失应由宋瑞红赔偿。根据《前期物业管理服务合同》第七条(一)2的约定,竣工验收合格交付业主后的物业费应当由业主承担,由于宋瑞红拒不履行办理收房手续的义务,宋瑞红应当赔偿由此给滨海浙商公司造成的损失,包含实际损失与必然发生的损失。且根据天津市第二中级人民法院(2015)二中民四终字第1497号民事判决书的结果,不论物业费是否全部实际履行,滨海浙商公司向物业公司支付的物业费已属于必然发生的损失,因此宋瑞红应当赔偿滨海浙商公司此部分损失。针对滨海浙商公司的上诉请求，宋瑞红辩称，不同意对方上诉请求，要求支持己方上诉请求。宋瑞红上诉请求：1.删除一审判决中“本院认定事实”及“本院认为”部分对案涉房屋已于2019年11月27日视为交付的事实认定。2.认定滨海浙商公司至今仍未有效通知宋瑞红办理案涉房屋交付手续,案涉房屋尚未交付的事实。3.本案一、二审诉讼费均由滨海浙商公司承担。事实与理由：一审判决认定事实部分错误,依法应当予以纠正。一审判决仅以滨海浙商公司寄送的《补办入住手续通知书》邮单上记载的电话为宋瑞红本人使用为由,认定宋瑞红于2019年11月22日签收该通知,从而认定案涉房屋于2019年11月27日视为交付。但宋瑞红并不在送达地址处居住,并且邮政物流记录显示该邮件系由他人签收,并非宋瑞红本人签收。滨海浙商公司既未能证明该“他人”系有权代理宋瑞红签收通知书的主体,也未能证明邮政公司通过邮单上的电话联络到宋瑞红,并取得宋瑞红同意由他人代收。因此一审判决推定宋瑞红于2019年11月22日签收《补办入住手续通知书》,并认定案涉房屋于2019年11月27日视为交付,没有任何事实与法律依据,完全是无根据的主观推断。滨海浙商公司至今未通知宋瑞红办理房屋交付手续,双方也未办理房屋交付手续,宋瑞红没有义务承担物业费。但一审判决对于房屋交付事实的认定,使得宋瑞红负担了自2019年11月28日起交纳物业费的义务,造成了宋瑞红合法利益的损害。针对宋瑞红的上诉请求,滨海浙商公司辩称，不同意对方上诉请求，要求支持己方上诉请求。滨海浙商公司向一审法院起诉请求：1.判令宋瑞红立即配合滨海浙商公司补办商品房交付手续；2.判令宋瑞红赔偿因未及时办理商品房交付手续给滨海浙商公司造成的经济损失，即偿还滨海浙商公司为宋瑞红垫付的自2010年7月1日起至补办商品房交付手续之日止的物业费（暂计算至2020年12月31日为人民币150981.14元）；3.本案诉讼费用由宋瑞红承担。一审法院认定事实：2009年12月11日，滨海浙商公司（甲方）与宋瑞红（乙方）签订了《天津市商品房买卖合同》和《补充协议》，约定由宋瑞红购买滨海浙商公司开发建设的坐落于天津市滨海新区房屋。房屋建筑面积为357.96平方米，房屋价款为6800000元。合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2010年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同，按予以延期方式处理。”《补充协议》第7条对合同十一的补充约定，在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以挂号信／特快专递通知买受人办理交付手续。以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递寄出后三日。以电话通知的，通知的送达时间为电话通知时间，在办理商品房交付手续现场发给商品房交付通知。买受人持办理商品房交付通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付。自交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已经领取商品房交付通知书，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人，出卖人在交付通知书中通知的交付期限最后一日的次日即视为交付日。自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）全部由买受人负担。2010年6月24日，案涉房屋所在工程天津滨海浙商大厦竣工验收。2013年8月5日，案涉房屋办理不动产权登记，权利人为宋瑞红。2019年11月20日，滨海浙商公司以ＥＭＳ邮件形式向宋瑞红发出《补办入住手续通知书》，通知书载明：“……按照《天津市商品房买卖合同补充协议》第7条的约定：‘我司通知的交付期限最后一日的次日即为交付日，并自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由贵方承担，此后有关商品房的所有费用，包括但不限于物业费全部由贵方负担。’为避免贵我双方损失继续扩大，我司再次向贵方致函如下：望贵方于本通知书发出之日起7日内至滨海浙商大厦酒店式公寓大堂补办入住手续，并交纳自2010年6月30日起至补办入住手续之日止有关该商品房的所有费用，包括但不限于物业费……”。ＥＭＳ邮件编号为1106342850778，上述邮寄过程经天津市河西公证处公证。邮政物流记录显示该邮件于2019年11月22日被他人签收。庭审中，宋瑞红称未收到上述邮件，同时表示认可邮单上的电话为宋瑞红本人使用。故宋瑞红称未收到上述邮件的质证意见，一审法院不予认可。另查，2010年6月8日，天津滨海浙商投资控股有限公司变更名称为天津滨海浙商投资集团有限公司。2020年5月15日，天津滨海浙商投资集团有限公司变更为滨海浙商公司。再查，滨海浙商公司（甲方）与案外人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司（乙方）签订《天津市前期物业管理服务合同》，其中第七条物业管理服务费用约定1、竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方承担。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于滨海浙商公司要求宋瑞红配合补办商品房交付手续的诉讼请求，双方在《天津市商品房买卖合同》约定了“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”庭审中，滨海浙商公司提交案涉工程的《竣工验收备案表》，案涉房屋符合交付条件，宋瑞红应按照合同约定办理房屋交接手续。双方在《补充协议》第7条约定“在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以挂号信/特快专递通知买受人办理交付手续。……如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已经领取商品房交付通知书，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人，出卖人在交付通知书中通知的交付期限最后一日的次日即视为交付日。”本案中，滨海浙商公司于2019年11月20日向宋瑞红邮寄《补办入住手续通知书》，通知书载明“望贵方于本通知书发出之日起7日内至滨海浙商大厦酒店式公寓大堂补办入住手续……”，宋瑞红于2019年11月22日签收，按照通知要求，宋瑞红应于2019年11月27日前办理入住手续，宋瑞红在通知的期限内未办理的，则视为滨海浙商公司已将本合同项下的商品房交付予宋瑞红，即案涉房屋于2019年11月27日视为交付。宋瑞红庭审称案涉房屋为底商，周边没有人，不具备使用条件的答辩意见，未提交证据予以证明，一审法院不予采纳。因案涉房屋已于2019年11月27日视为交付，为了实现业主权益，实现合同目的，宋瑞红应按照合同约定，履行房屋的接收义务，补办相关房屋交付手续，滨海浙商公司应予以配合。故滨海浙商公司要求宋瑞红补办商品房交付手续的诉讼请求，一审法院予以支持。关于滨海浙商公司主张的宋瑞红赔偿因未及时办理交付手续造成的经济损失的诉讼请求，案涉房屋于2019年11月27日视为交付，自视为交付之日起，该商品房的风险责任应由滨海浙商公司承担。宋瑞红应当承担2019年11月27日之后的物业费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。滨海浙商公司虽主张物业费损失，但滨海浙商公司提供的证据不能证明已实际代宋瑞红垫付2019年11月27日之后的物业费，故滨海浙商公司要求宋瑞红赔偿经济损失的诉请，一审法院不予支持。滨海浙商公司可在补充相应证据后另行起诉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：“一、被告宋瑞红于本判决生效之日起十日内配合原告天津滨海浙商企业管理集团有限公司补办商品房交付手续；二、驳回原告天津滨海浙商企业管理集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1660元（原告已预交），由原告天津滨海浙商企业管理集团有限公司负担1610元，由被告负担50元，被告于本判决生效之日起十日内给付原告50元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。宋瑞红提交一份房屋租赁合同，证明其未在滨海浙商公司邮寄的地址即案涉房屋内居住。滨海浙商公司对该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，认为宋瑞红仍然是房屋的所有权人，能对房屋享有支配收益的权利。本院认证意见为，宋瑞红提交的该证据不能达到其证明目的，本院对此不予采信。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：1.案涉房屋是否于2019年11月27日视为交付。2.滨海浙商公司要求宋瑞红给付自2010年开始的物业费是否应予支持。关于案涉房屋是否于2019年11月27日视为交付的问题。双方签订的《补充协议》约定，在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以挂号信/特快专递通知买受人办理交付手续。以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递寄出后三日。因一方提供的联系地址不准确或地址变更而导致对方未能实际收到相关通知的，后果由责任方承担。……如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已经领取商品房交付通知书，而买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人，出卖人在交付通知书中通知的交付期限最后一日的次日即视为交付日。滨海浙商公司于2019年11月20日按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》中宋瑞红确定的地址，向宋瑞红邮寄《补办入住手续通知书》，通知书载明“望贵方于本通知书发出之日起7日内至滨海浙商大厦酒店式公寓大堂补办入住手续……”，宋瑞红于2019年11月22日签收。按照通知要求，宋瑞红应于2019年11月27日前办理入住手续，宋瑞红在通知的期限内未办理的，则视为滨海浙商公司已将本合同项下的商品房交付予宋瑞红，即案涉房屋于2019年11月27日视为交付，故对宋瑞红的上诉请求不予支持。宋瑞红抗辩已将其居住房屋出租他人，通知系他人代收，本院认为，该抗辩不符合双方约定，宋瑞红亦未将变更送达地址告知滨海浙商公司，故滨海浙商公司按照其送达地址和电话号码将《补办入住手续通知书》邮寄并由他人代收，视为送达，故对宋瑞红的抗辩不予采纳。关于滨海浙商公司要求宋瑞红给付自2010年开始的物业费是否应予支持的问题。双方签订的《补充协议》约定：自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）全部由买受人负担。案涉房屋于2019年11月27日视为交付，则自该日起宋瑞红应当负担物业费，交付之前的物业费应由滨海浙商公司承担。但滨海浙商公司提供的证据不能证明已实际代宋瑞红垫付2019年11月27日之后的物业费，故滨海浙商公司要求宋瑞红赔偿经济损失的诉请，一审法院不予支持，并无不当。滨海浙商公司要求给付自2010年开始的物业费并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，滨海浙商公司、宋瑞红的上诉请求不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3400元，由天津滨海浙商企业管理集团有限公司负担3320元，由宋瑞红负担80元。本判决为终审判决。审 判 长  李 权审 判 员  阎 涛审 判 员  郭小峦二〇二一年九月十三日法官助理  王飞凡书 记 员  翟 畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……