青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1485号上诉人（原审被告）：陈静，女，1972年7月6日出生，汉族，住西宁市城西区。        上诉人（原审第三人）：罗来恒，男，1969年7月13日出生，汉族，住西宁市城西区。        被上诉人（原审原告）：李长泰，男，1939年4月19日出生，汉族，住西宁市城中区。        委托诉讼代理人：冶万军、杨晓飞，青海同一律师事务所律师。        上诉人陈静、罗来恒因与被上诉人李长泰合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2021）青0103民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        陈静、罗来恒上诉请求：1．撤销原判；2．依法驳回李长泰的全部诉讼请求；3．本案一、二审诉讼费用由李长泰承担。事实和理由：本案的焦点是诉争房产目前的所有权登记在何人名下，青海银行股份有限公司（以下简称青海银行）有无权利将已经参加房改并登记在陈静名下的房产再次房改给他人，青海银行以欺骗手段诱使陈静签订《承诺书》是否有效和具有设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同效力。一、本案诉争的西宁市城中区观门街36号3号楼3单元351室登记在陈静名下，且系陈静参加房改福利的房产及陈静、罗来恒夫妻共有财产。1997年陈静、罗来恒夫妇在青海银行参加集资建房房改，陈静从青海银行离职后，青海银行告知陈静离职无资格参加房改并将集资款退还陈静。李长泰提起诉讼后，陈静前往西宁市不动产登记服务中心查询得知当年参加房改的西宁市城中区观门街36号3号楼3单元351室于1997年9月7日登记在陈静的名下。依据《中华人民共和国民法典》第二百一十七条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，青海银行虽未给陈静办理房产证，但不动产登记在陈静名下，陈静、罗来恒是该房屋的合法所有人，陈静、罗来恒参加房改并已办理登记，符合房改政策且具有房改资格，青海银行提出陈静不具有参加房改资格与事实不符。二、一审判决以《承诺书》作为不动产权利设置、变更和转移的依据缺乏法律依据。1．《承诺书》是陈静在对已经登记在自己名下完全不知情、青海银行告知自己不具有房改资格的情况下所签，《承诺书》自始无效；2．青海银行将已经房改登记在陈静名下的房产又以房改的名义出让给李长泰，无权处置不属于自己的财产；3．依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，已经登记在陈静名下的不动产，在未办理房产证的情况下，是本案诉争房产享有所有权的唯一合法证明，青海银行无权再次以房改名义处置该房产；4．李长泰要求陈静将案涉房屋过户至其名下，但双方从未谋面商讨过户事宜，未把陈静作为设立、变更、转让和消灭不动产物权的当事人，而是以参加房改的职工身份与青海银行签订房改合同，并将购房款转至青海银行。综上，登记在陈静名下的案涉房屋是陈静参加青海银行房改的结果，陈静1997年参加房改符合当时的房改政策，青海银行未取得陈静的授权或者青海银行依法取得该房屋的不动产物权的情况下，将诉争房屋以房改名义转让给李长泰的行为无效。三、陈静与李长泰之间缺乏成为双方当事人的法律依据，本案诉讼的根本原因是一套房产参加了二次房改，第一次是青海银行将诉争房屋依据房改政策转让给陈静，第二次房改是将已经登记在陈静名下的房屋以房改名义转让给李长泰，一审法院未查明双方当事人是否具有原被告关系，判决错误，请求二审法院查明事实依法改判。        李长泰辩称，一、案涉房屋不属于夫妻共同财产。1．第一次房改时，陈静未婚，陈静是以其个人名义签订的购房协议；2．购房款由陈静个人支付；3．房屋产权证上登记的信息只有青海银行和陈静共同所有，并无罗来恒，案涉房屋不属于夫妻共同财产。二、双方签署的承诺书合法有效，应当作为本案的有效证据。承诺书中有陈静与李长泰的签字捺印，双方为完全民事行为能力人，应当对签字承担相应后果，承诺书没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。承诺书内容显示案涉房屋属于青海银行的福利房，青海银行作为房屋的所有权人，有权决定第二次住房改革将职工住房由房改房标准价向成本价过渡；协议内容中明确登记住房人不符合福利分房的政策，因第一次住房改革需要，将房屋产权登记在陈静名下，该房屋最终由单位分配给实际使用人，实际使用人李长泰也是长期使用该房屋。承诺书中的登记住房人自愿配合住房改革及相应的房屋产权过户手续，房改结束后，由登记住房人与实际使用人协商办理不动产权变更事宜，因此承诺书合法有效，且单位的福利房因青海银行职工的身份而享有，陈静离开青海银行后，已经丧失了作为单位职工福利分房的资格，因此签署了承诺书。        李长泰向一审法院起诉请求：1．判令陈静协助李长泰办理房屋产权过户手续；2．诉讼费由陈静承担。        一审法院认定事实：2019年7月29日，青海银行、陈静（承诺人、登记住房人）与李长泰（承诺人、实际使用人）签订《承诺书》一份，载明：青海银行所属企业职工家属区的房屋进行第二次住房改革，位于西宁市观门街36号3号楼3单元351室的房屋在本次住房改革范围内。在第一次房屋改革前，因位于西宁市观门街36号3号楼3单元351室的房屋系由单位集资住房，属于单位福利，因承诺人（登记住房人）不符合当时的福利分房政策，该房屋最终由单位分配给承诺人（实际使用人），后因第一次住房改革需要，房屋产权证仍然登记在承诺人（登记住房人）名下。承诺人（登记住房人）明确承诺同意配合青海银行本次住房改革，不因本次住房改革向青海银行及承诺人（实际使用人）主张任何权益，并自愿配合本次住房改革及相应的房屋产权过户手续。在房改结束后，由承诺人（登记住房人）与承诺人（实际使用人）协商办理不动产产权变更事宜。承诺人（实际使用人）完全同意本次职工住房改革以成本价进行并同意承担应由个人承担部分的相应款项（以承诺人（登记住房人）的名义缴纳），该部分具体金额以相关政府部门核准及青海银行通知为依据。为推进本次住房改革的顺利进行，承诺人（实际使用人）承诺将在收到青海银行通知后，按通知所确定的时间将本次房屋改革中应个人承担部分的相应款项交付至青海银行指定账户并提供缴款凭证。承诺书还就其他事宜进行了约定。再查明，2019年10月24日，李长泰向青海银行交房款16159.14元。另查明，1997年9月10日，西宁市房地产管理局办理宁房私字第2-22109号《房屋所有权证》。该证书载明城中区观门街叁号楼叁单元351室60％产权为陈静个人，40％产权为城市信用联社。城市信用联社系青海银行的前身。        一审法院认为，李长泰、陈静及青海银行签订的《承诺书》，系三方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。李长泰依《承诺书》约定将个人承担部分的房款交付至青海银行指定账户，陈静应依约定协助李长泰办理不动产产权过户手续，故对李长泰主张陈静协助办理西宁市关门街36号3号楼3单元351室房屋产权过户手续的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于陈静提出因青海银行称为其办理房产证，其在对《承诺书》内容不清楚的情况下才签署了《承诺书》的抗辩主张，但其并未向法院提交相关证据予以证明，不予采信。关于第三人罗来恒提出涉案房屋系夫妻共同财产，陈静签字未经其同意的抗辩主张，本案的涉案房屋系房改福利分房，陈静不符合福利分房政策，涉案房屋由青海银行分配给李长泰，因第一次住房改革的需要，房屋产权登记在陈静名下，陈静签订《承诺书》承诺协助李长泰办理不动产产权变更事宜，陈静的上述行为并非处分夫妻共同财产，故对第三人的抗辩主张，不予采信。遂判决：陈静于判决生效十日内协助李长泰办理房屋产权过户手续。案件受理费100元，由陈静负担（此款李长泰已预交，由陈静随上述款项一并给付李长泰）。        本院二审期间，陈静、罗来恒提交两份证据：证据1．《职工购买公有住房协议书》及《职工购买公有住房标准价计算表》，拟证明该协议书签订于1996年10月15日，罗来恒与陈静于1996年7月25日结婚，李长泰所述协议在陈静结婚前签订与事实不符；购房时使用了罗来恒的工龄优惠政策，房价款为二人工龄之和的折扣；证据2．青海省人民政府《关于印发〈青海省深化城镇住房制度改革实施意见〉的通知》，拟证明2000年房改已经结束，李长泰不具备房改资格，李长泰不是青海银行员工。李长泰对证据1的真实性认可，证明方向不认可，认为陈静基于青海银行职工的身份与青海银行签订了职工购买公有房屋协议书，陈静离开青海银行后，青海银行向其退还购房款，协议未履行；房屋所有权证上陈静占比60％，青海银行占比40％，产权属于共同共有；对于证据2的真实性认可，证明方向不予认可，认为李长泰对案涉房屋主张权利，并非基于青海银行职工的身份，而是由于其已故女儿李国华为青海银行职工，其取得房屋为继承取得；本院认为，证据1虽属实，但其中《职工购买公有住房标准价计算表》没有显示使用了罗来恒的工龄，对该证据的证明方向不予确认；证据2虽属实，但该通知第23条规定的是职工购买现已住用的公有住房折扣逐年减少，2000年前全部取消，而非2000年后房改政策结束，结合西宁市住房保障和房产管理局作出的《关于青海银行股份有限公司194套房改住房标准价向成本价过渡的批复》亦能够证实青海银行对包括涉案房屋在内的194套住房由标准价向成本价过渡的申请直至2019年10月18日才获得批准，故对该证据的证明方向不予确认。        二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。        另查明，1996年，陈静以西宁市城市信用社（青海银行前身）的职工身份以标准购买了案涉西宁市城中区观门街36号3号楼3单元351室房屋，并交纳房款12632.3元。2001年陈静从青海银行离职后，青海银行将陈静已按标准价缴纳的60％房款12632.3元退还给陈静。涉案房屋自建成时起一直由李长泰居住至今。本院于2021年8月17日前往青海银行调查，该行工作人员答复如陈静可以将涉案房屋60％的产权办理至李长泰名下，青海银行也可以将40％的产权办理至李长泰名下。        本院认为，案涉西宁市城中区观门街36号3号楼3单元351室房屋原产权属于青海银行，青海银行享有内部管理处分的权利，该房屋的出售价格中综合了职工工龄、职称、工作年限等因素，是具有福利性质的房改房，不能等同于商品房。根据已经查明的事实，1996年陈静基于房改政策交付部分购房款后以标准价购得涉案房屋60％的产权，与青海银行共同拥有涉案房屋的产权，后因2001年陈静从青海银行离职，青海银行向其退还了已缴纳60％标准价购房款12632.3元。2019年7月26日，陈静与李长泰在青海银行的主持下签订《承诺书》约定：“在第一次房屋改革前，因位于西宁市观门街36号3号楼3单元351室的房屋系由单位集资住房，属于单位福利，因承诺人（陈静）不符合当时的福利分房政策，该房屋最终由单位分配给承诺人（李长泰）后因第一次住房改革需要，房屋产权证仍然登记在陈静名下。承诺人（陈静）明确承诺同意配合青海银行本次住房改革，不因本次住房改革向青海银行及李长泰主张任何权益，并自愿配合本次住房改革及相应的房屋产权过户手续。在房改结束后，由陈静与李长泰协商办理不动产产权变更事宜”，结合《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该承诺书系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。可见，双方在承诺书中就涉案房屋办理产权过户手续进行了约定，陈静与李长泰均应依据承诺书的约定行使权利、履行义务，李长泰亦根据该承诺书向青海银行交纳了购房款16159.14元，有权依据该承诺书的约定要求陈静协助其办理不动产过户手续，陈静也负有配合李长泰办理房屋产权过户手续的合同义务。陈静、罗来恒关于青海银行未取得陈静的授权，将诉争房屋以房改名义转让给李长泰的行为无效的上诉理由不能成立，不予采纳。但在陈静仅对涉案房屋享有60％产权、青海银行享有40％产权的前提下，一审法院判决陈静协助李长泰办理屋产权过户手续欠妥，应予纠正。陈静虽上诉称青海银行以欺骗手段诱使其签订承诺书，但未提交有效证据证明承诺书系其受到欺骗签订，亦未在法定期限内行使撤销权，陈静作为完全民事行为能力人，应当遵循诚信原则，恪守承诺，故陈静、罗来恒关于受青海银行欺骗签订的承诺书自始无效，一审判决以承诺书作为不动产权利设置、变更和转移的依据缺乏法律依据的上诉理由不能成立。陈静作为房屋所有权证记载的权利人是本案适格被告，陈静、罗来恒提交的《职工购买公有住房标准价计算表》未显示出罗来恒作为配偶参加了房改，不能据此证明涉案房屋系陈静与罗来恒的夫妻共同财产，故陈静、罗来恒关于涉案房屋属于夫妻共同财产，青海银行无权将房屋分配给他人的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。另外，鉴于青海银行虽对涉案房屋享有40％的产权，但其陈述可以将该部分产权办理在李长泰名下，且李长泰对于青海银行未提起诉讼主张该部分房产权利，故对于涉案房屋40％的产权在本案中不作处理。        综上所述，陈静、罗来恒的上诉请求不能成立，一审判决虽认定事实基本清楚，适用法律并无不当，但在陈静仅对涉案房屋享有60％产权的前提下，判决陈静协助李长泰办理房屋产权过户手续欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        一、撤销西宁市城中区人民法院（2021）青0103民初89号民事判决；        二、陈静于本判决送达后十日内协助李长泰办理位于西宁市城中区观门街36号3单元351室房屋60％的产权过户手续。        一审案件受理费100元，陈静、罗来恒负担（此款李长泰已预交，陈静、罗来恒应于本判决送达后十内给付李长泰）；二审案件受理费100元，由陈静、罗来恒负担。        本判决为终审判决。        审判长    李娟审判员    靳玲审判员    纳敏二〇二一年九月二十八日书记员    宋鑫艳《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起