新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执行裁定书(2021)新0109执异165号异议人（案外人）：马丽，女，1984年11月26日出生，住所新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。    委托诉讼代理人：潘茹，乌鲁木齐市米东区信德法律服务所法律工作者。    委托诉讼代理人：马宗梅，乌鲁木齐市米东区信德法律服务所法律工作者。    申请执行人：马建勇，男，1968年9月8日出生，住河南省太康县。    委托诉讼代理人：管忠，新疆翔瑞律师事务所律师。    委托诉讼代理人：魏涛，新疆翔瑞律师事务所律师。    被执行人：新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区古牧地西路南侧。    法定代表人：甘彦海，男，系该公司董事长。    被执行人：甘彦海，1967年10月28日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。    在本院（2020）新0109执719号申请执行人马建勇与被执行人新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称：彦海房地产公司）借款合同纠纷案执行过程中，案外人马丽对本院执行彦海房地产公司名下房产提出执行标的异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。    案外人马丽向本院提出异议请求：请求中止（2020）新0109执719号执行案件中对位于新疆乌鲁木齐市米东区某房屋的执行。事实与理由：在（2020）新0109执719号申请执行人马建勇与被执行人彦海房地产公司借款合同纠纷案件执行过程中，执行法院查封了位于新疆乌鲁木齐市米东区某房屋所有的房屋，该房屋系因彦海房产公司欠米东区铁厂沟志强煤矿煤款，彦海房产公司用两套商品房抵煤款的账，其中一套房屋归我哥哥马永所有，另一套房屋即案涉房产归我所有，我自2009年购买案涉房产后一直居住至今。因该案涉房产属于我所有，执行该财产会侵害我的合法权益，故提出执行异议，请求法院中止对该财产的执行。    申请执行人马建勇辩称：请求法院驳回异议人的申请，马丽在执行异议申请书中称“乌鲁木齐市米东区某室归其所有”不能成立，请求法院依法予以驳回其异议请求。理由如下：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，1、关于马丽提供的《商品房买卖合同》以及支付房款的真实性，需要异议人继续提供支付房款的银行流水、进账单据予以佐证。依据异议人出示证据判断，即使该房屋属于抵账房，此情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之排除异议之规定，其并非因买卖关系而购得案涉房屋，因此不具有对抗强制执行的效力。同时，答辩人认为：该份合同所标注合同单价3556元／平方米明显低于当时的市场价格5000元左右。另彦海房地产公司曾经遭受案外人方涛等人诈骗、强迫交易、把持公司印章，马丽所签订的合同明显存在不真实、不合法的情形。2、马丽应当提供案涉房产网签、登记备案的证据证明，否则无法证明其所签订的《商品房买卖合同》合法、有效。3、马丽应当提供合法入住的证据，用以证明案涉房屋系合法交付并取得入住权利。根据以上情况，答辩人认为：马丽签订合同以及取得房屋入住的行为均可能存在不合法、无效的情形，请求法院依法审查核实后，驳回马丽的执行异议申请。    被执行人彦海房地产公司、甘彦海辩称：同意异议人的异议请求，案涉房屋至今未过户至异议人马丽名下是因为米东区合并至乌鲁木齐市时房产局有一段时间停办业务，之后就没有办下来，一共有20余户存在这样的问题。    现经审查查明：马建勇与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司、甘彦海民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月8日作出（2019）新0109民初3192号民事判决已发生法律效力，主文内容：一、被告新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司向原告马建勇返还借款3，000，000元；二、被告新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司向原告马建勇支付借款利息3，180，000元（3000000×2％／月×53月）；三、被告新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司向原告马建勇支付律师费30，000元；四、被告甘彦海对上述借款、借款利息、律师费承担连带保证责任，并有权在承担保证责任内向被告新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司追偿。被告新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司、甘彦海于本判决生效之日起三日内支付完毕。    申请执行人马建勇依据（2019）新0109民初3192号民事判决申请强制执行，本院于2020年4月14日立（2020）新0109执719号，并于同日出具（2020）新0109执719号执行裁定：“冻结、扣划被执行人新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限限公司、甘彦海在银行和其他金融机构账户存款6，797，199.6元（其中案款6，238，606.6元、执行费58，593元），同时被执行人应加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相应价值的财产。”本院于2020年5月11日向乌鲁木齐市不动产登记中心送达（2020）新0109执719号之五协助执行通知书，该通知书载明：依法查封新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司名下位于米东区（产权证号：××××××）及所对应的土地使用权。    编号×××商品房预售许可证载明，房地产企业开发名称：新疆新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司；项目名称，“×××”小高层；项目坐落地点，某处……。案涉房屋在此查封范围。    本院于2020年5月11日对上述房产执行查封，查封起止时间：2020年5月11日-2023年5月10日。本院于2020年7月7日作出（2020）新0109执719号之四执行裁定：终结本次执行程序。    2009年7月10日，异议人马丽（买受人）与彦海房地产公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》一份，该合同载明：一、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于米东区某处土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为米国用（2008）第×××号……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名“×××”小高层。建设规划许可证号为（2008）工程×××，施工许可证号为×××。第二条、买受人购买的商品房为现房。预售商品房批准机关为米东区房管所，商品房预售许可证号为新建房许字：×××。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的某房。该商品房的用途为住宅……建筑面积共151.1平方米，其中套内建筑面积121.8平方米……。    2009年7月10日，彦海房地产公司出具收据四张，票号为0466142号收据载明：今收到1，273，824.55元；票号为018330收据载明：今收到马丽交来房款伍拾叁万柒仟叁佰壹拾壹元陆角正；票号9915791收据载明：今收到马丽交来天然气初装费、测绘费……；票号为019840收据载明：今收到马丽交来契税16，119.34元，维修基金10，746.23元。    2017年12月21日，新疆花之城物业服务有限公司（以下简称花之城物业公司）出具收据载明：马永、马丽×××车位费、物业费2，310.2元；2019年3月9日，花之城物业公司出具收据载明：“×××马丽物业费（2018.12.1-2019.11.30）2485元”；2020年1月19日，花之城物业公司出具收据载明：今收到×××马丽物业费（2019.11.30-2020.11.30）2485元；2020年4月15日，花之城物业公司出具收据载明：“今收到×××马丽购水40方193.60元”。    异议人马丽于2020年12月21日缴纳位于乌鲁木齐市米东区×××房屋的契税7，394.19元，税收完税证明载明房屋产权转移面积为151.1平米。合同签订时间：2009年7月10日。    2021年9月23日，米东区×××社区出具《居民居住证明》载明：兹有我辖区居民马丽……现居住在我辖区×××室，属于我辖区常住户，居住日期2009年至今。    另查明，米泉市铁厂沟志强煤矿2006年8月2日成立，投资人系马志强，其持股比例为100％，许可经营项目：煤炭开采、销售，经营状态系存续。马志强认可彦海房地产公司因欠其煤款于2009年7月10日用两套房屋顶欠付煤款的事实。另马志强自述其系马永和马丽的姨夫，认可米东区铁厂沟志强煤将置换的两套房产房产分别属于马丽、马永所有。    认定上述事实的证据有：（2019）新0109民初3192号民事判决书，（2020）新0109执719号执行裁定书，《商品房买卖合同》，收据，税收完税证明，《居民居住证明》，企业信息查询单，乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果，执行卷宗及询问笔录。    本院认为，异议人马丽对彦海房地产公司名下房产提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议人马丽的异议能否成立，应依本条款进行审查。    本案中，申请执行人马建勇对异议人提交证据的证明力不认可，认为异议人未能证明案涉房屋系因买卖合法取得。依据异议人马丽提供的证据和被执行人的确认，足以证实在本院查封案涉房产之前，其已签订了《商品房买卖合同》，彦海房地产公司向马丽出具了认可收到房款的收据，案涉房屋已经交付给马丽。另涉案房产仍登记在彦海房地产公司名下尚未过户至案外人马丽名下，对此案外人并无过错，故案外人马丽的异议请求符合上述规定项下全部条件，其异议请求成立，本院予以支持。    依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：    中止依据（2020）新0109执719号执行裁定书对位于乌鲁木齐市米东区×××房产的执行。    案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。    审判长    安霞人民陪审员    马桂红人民陪审员    罗瑞萍二〇二一年九月二十七日书记员    谷佳琪