天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终6490号上诉人（原审被告）：清控科创（天津）实业有限公司，住所地天津市东丽区华明高新技术产业区华丰路6号A座3号楼C-302-8。法定代表人：黄一峰，董事长。委托诉讼代理人：张振，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨鑫添，女，1996年10月8日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：孙玉玺，天津天关（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晓东，男，1971年11月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：孙玉玺，天津天关（上海）律师事务所律师。原审被告：天津珅信电子商务有限公司，住所地天津市河北区复光道街翔纬路225号。法定代表人：巨峰，总经理。原审第三人：天津农村商业银行股份有限公司北辰中心支行，住所地天津市北辰区京津路284号。负责人：刘向东，行长。上诉人清控科创（天津）实业有限公司（以下简称清控公司）因与被上诉人杨鑫添、杨晓东、原审被告天津珅信电子商务有限公司（以下简称珅信公司）、原审第三人天津农村商业银行股份有限公司北辰中心支行（以下简称农商银行北辰支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2021）津0110民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月13日立案后，依法组成合议庭，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。清控公司上诉请求：1．撤销（2021）津0110民初57号民事判决第一、二、三、四、五项，依法驳回杨鑫添、杨晓东对清控公司的全部诉请；2．本案诉讼费由杨鑫添、杨晓东承担。事实与理由：双方当事人签订的案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，且双方当事人均具有完全民事行为能力，合同约定合法有效，且经过公示。清控公司因政策性变化仅暂未交付房屋，但清控公司有能力继续履行交付义务，且愿意支付合同约定的相关费用及承担违约责任。综上，双方当事人签订的案涉房屋买卖合同不存在法定及约定解除事由，该买卖合同应当继续履行。杨鑫添、杨晓东辩称，不同意清控公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。珅信公司、农商银行北辰支行未陈述意见。杨鑫添、杨晓东向一审法院起诉请求：1．判令依法解除杨鑫添、杨晓东与清控公司签订的《天津市商品房买卖合同》并协助杨鑫添、杨晓东至天津市东丽区不动产登记事务中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续；2．判令清控公司退还首付购房款257,129元以及支付利息（以257,129元为基数，自2020年12月28日至实际给付之日按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算利息）；3．判令清控公司赔偿杨鑫添、杨晓东已还农商银行北辰支行贷款本金及利息合计43,913.35元（已还农商银行北辰支行本金及利息暂计算至2020年12月31日，之后贷款利息按照杨鑫添、杨晓东与农商银行北辰支行签订的《天津农村商业银行股份有限公司个人购房借款担保（抵押/质押/保证）合同》计算至还清之日止）；4．判令清控公司返还农商银行北辰支行贷款本金224,208.49元并按照杨鑫添、杨晓东与农商银行北辰支行签订的《天津农村商业银行股份有限公司个人购房借款担保（抵押/质押/保证）合同》支付利息；5．判令珅信公司退还杨鑫添、杨晓东购房款200,000元以及支付利息（以200,000元为基数，自2020年12月28日至实际给付之日按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算利息）；6．判令清控公司赔偿不动产登记费550元、贷款转账费50元；7．判令清控公司、珅信公司对上述债务互负连带责任；8．本案诉讼费由清控公司、珅信公司承担。一审法院认定事实：珅信公司与清控公司就清控公司开发建设的涉诉房屋所在楼盘存在销售合作关系。杨鑫添、杨晓东经珅信公司购买涉诉房屋。2018年6月2日，杨鑫添、杨晓东确认购买涉诉房屋，并为珅信公司签署《房屋确认单》一份，该确认单记载的主要内容为，涉诉房屋建筑面积54.53平方米，原单价15,600元，原总款850,668元，优惠后单价9,300元，优惠后总价507,129元。杨鑫添、杨晓东于2018年6月2日向珅信公司支付200,000元，珅信公司为其出具收据，标注费用项目为服务费。当日，杨鑫添、杨晓东向清控公司支付首付房款257,129元。2019年5月14日，杨鑫添、杨晓东与清控公司签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0056458）。合同约定，杨鑫添、杨晓东购买清控公司开发的天津市东丽区房屋，设计用途为办公，建筑结构为钢混结构，建筑面积为54.53平方米，每平方米价格为9300元，房屋价款507129元，清控公司应于2018年6月30日前将涉诉房屋交付给杨鑫添、杨晓东使用。合同第五条就甲方逾期交房问题约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款率计算。超过上述约定期限，合同继续履行，被告还应承担违约金等内容。该合同附件六《补充合同》第三条就逾期交房的违约责任约定：“1、买卖双方约定，本合同项下商品房交付日期有三个月的谅解期。即出卖人自合同约定交付日期后三个月内交付，买受人不追究出卖人违约责任；2、由于政策法规或行政命令的改变、市政因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，出卖人不承担违约责任”。清控公司于2019年5月20日向杨鑫添、杨晓东出具257,129元的购房发票一张。2019年8月13日，杨鑫添与农商银行北辰支行签订《天津农村商业银行股份有限公司个人购房借款担保（抵押/质押/保证）合同》，从农商银行北辰支行处贷款250,000元用于购买涉诉房屋，贷款期限自2019年8月13日起至2029年8月12日止，贷款利率为同期同档次金融机构人民币贷款基准利率上浮15%执行。2019年8月15日，杨鑫添、杨晓东将250,000元贷款打入清控公司账户。杨鑫添、杨晓东因此次购房缴纳契税14,489.4元、房屋维修基金5,453元、不动产登记费550元。清控公司至今未履行交房义务。就交房事宜，清控公司曾数次通知业主。杨鑫添、杨晓东曾于2020年12月29日向清控公司发出催告函，要求其履行合同交房义务或解除双方签订的房屋买卖合同，清控公司拒收。一审庭审中，清控公司自认尚未完成房屋交付。一审法院认为，杨鑫添、杨晓东与清控公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同内容合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务，现清控公司迟延履行交付房屋已经构成违约。当事人对于原告主张解除商品房买卖合同是否成立存在争议。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，涉诉房屋系因尚未完成规划验收至今未能交付，原告已在清控公司逾期交房后向其催告，在合理期限内，清控公司仍未履行交房义务，现杨鑫添、杨晓东要求解除合同，一审法院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于杨鑫添、杨晓东主张的由清控公司退还购房首付款257,129元及利息一节，杨鑫添、杨晓东与清控公司所签《天津市商品房买卖合同》解除后，清控公司应向杨鑫添、杨晓东返还购房首付款及利息，但利息应按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，现杨鑫添、杨晓东的该两项诉请部分具有事实及法律依据，一审法院予以支持；关于杨鑫添、杨晓东主张解除商品房买卖合同后由清控公司赔偿已向农商银行北辰支行还款的本金及利息以及要求清控公司返还贷款合同剩余本金及利息一节，因农商银行北辰支行未提出诉讼请求，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定仅处理商品房买卖合同纠纷。依据该规定，杨鑫添、杨晓东与清控公司所签《天津市商品房买卖合同》解除后，清控公司应当将杨鑫添、杨晓东从农商银行北辰支行所贷款项250,000元及利息予以返还，计息标准自贷款起息之日起以杨鑫添、杨晓东与农商银行北辰支行约定利率和计息方式核算，以农商银行北辰支行确定的数额为准。根据相关规定，杨鑫添、杨晓东与清控公司所签天津市商品房买卖合同解除后，杨鑫添、杨晓东应在清控公司返还全部房款后负有涤除涉诉房屋之上因其贷款而登记的第三人的抵押权义务，因本案中，借款担保合同的当事人双方均未提出解除该合同，故另案解决。关于杨鑫添、杨晓东主张的由清控公司协助其至天津市东丽区不动产登记事务中心、房产管理部门办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续并赔偿维修基金、登记费、契税等损失一节，因杨鑫添、杨晓东与清控公司已经就涉诉房屋办理不动产预告登记，杨鑫添、杨晓东所诉前述款项已经交付相应主管机关，杨鑫添、杨晓东与清控公司在解除商品房买卖合同后，清控公司尚需协助杨鑫添、杨晓东向主管机关办理解除商品房买卖合同、注销不动产预告登记以及退税费手续，现杨鑫添、杨晓东主张由清控公司赔偿上述费用无事实及法律依据，一审法院不予支持；关于杨鑫添、杨晓东主张珅信公司退还交付的款项一节，由于清控公司与珅信公司就涉诉房屋存在销售合作，服务费系杨鑫添、杨晓东为享受房价优惠所付，现杨鑫添、杨晓东与清控公司之间的房屋买卖合同已解除，该房价优惠已无意义，珅信公司应将其收取的200,000元款项退还杨鑫添、杨晓东，杨鑫添、杨晓东主张的利息损失并无依据，一审法院不予支持；关于杨鑫添、杨晓东主张清控公司与珅信公司就上述债务承担连带责任，该诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：“一、解除原告杨鑫添、杨晓东与被告清控科创（天津）实业有限公司于2019年5月14日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0056458）；二、被告清控科创（天津）实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨鑫添、杨晓东购房款507129元；三、被告清控科创（天津）实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨鑫添、杨晓东购房首付款257129元的利息（自2020年12月28日起至实际退还之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；四、被告清控科创（天津）实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨鑫添、杨晓东购房贷款250000元的利息（自2019年8月13日起至实际退还之日，以第三人天津农村商业银行股份有限公司北辰中心支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；五、被告清控科创（天津）实业有限公司于涉诉房屋抵押权涤除后一个月内协助原告杨鑫添、杨晓东办理解除天津市东丽区房屋的天津市商品房买卖合同（合同编号：2018-0056458）、注销不动产预告登记手续；六、被告天津珅信电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨鑫添、杨晓东款项200000元；七、驳回原告杨鑫添、杨晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11262元，由原告杨鑫添、杨晓东负担314元，被告清控科创（天津）实业有限公司负担6648元，被告天津珅信电子商务有限公司负担4300元。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审判决一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，依据双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否应当予以解除。依据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可以解除合同。本案中，清控公司作为出卖人，迟延交付房屋，经催告后在合理期限内仍未履行，且案涉房屋至今未能交付，故杨鑫添、杨晓东请求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。一审法院依据双方在合同解除中的责任，判令清控公司返还杨鑫添、杨晓东支付的房款，并支付首付款利息并无不妥。因杨鑫添、杨晓东购房款中存在部分银行贷款，一审法院判令清控公司返还杨鑫添、杨晓东该部分房款的同时支付杨鑫添、杨晓东因贷款购房支付的利息亦无不当。因案涉商品房买卖合同解除后，必然涉及办理解除不动产预告登记手续的问题，一审法院判令清控公司予以协助并无不当。综上所述，清控公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,648元，由清控科创（天津）实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓晓萱审 判 员 武耀明审 判 员 解 童二〇二一年九月十四日法官助理 徐智超书 记 员 林紫璇