贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5773号上诉人（原审被告）：伍成飞，女，1981年3月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：吴玉龙，贵州乾通律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗彤彤，贵州乾通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州广聚源房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。法定代表人：杨小乙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄祖兴，该公司员工。原审第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳诚信路支行（原名称为：中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行）。住所地：贵州省贵阳市观山湖区诚信南路麒龙中央商务大厦（CBD中心）一期1-3层。法定代表人：张嵘，该支行行长。委托诉讼代理人：李光林，该支行职员。上诉人伍成飞因与被上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源公司）及中国工商银行股份有限公司贵阳诚信路支行（以下简称工行贵阳诚信路支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2021）黔0113民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。伍成飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回广聚源公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、案涉房屋已经办理银行按揭抵押登记，广聚源公司向工行贵阳诚信路支行承担的并非阶段性担保责任，不符合《贵阳市中级人民法院关于审理因商品房买受人断供引发的相关民事案件若干法律问题的解答》第五条的规定，应根据该解答第六条：“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是其已经取得房屋权属证书，或者贷款银行已经办理了商品房抵押登记的，出卖人以向贷款银行承担按揭贷款保证责任为由起诉要求解除商品房买卖合同的，人民法院不予支持。”的规定驳回广聚源公司解除合同的诉请。二、虽然伍成飞于2017年4月断供违约，但是广聚源公司应在2015年6月30日办理房屋权属的转移登记，其存在长达六年的逾期办证行为。广聚源公司对其向工行贵阳诚信路支行承担阶段性担保责任具有重大过错，在双方均存在过错及违约方不享有解除权情况下，为平衡双方的利益，保护伍成飞作为买受人的合法权益，不应因此解除案涉的《商品房买卖合同》。三、若案涉合同解除，将导致伍成飞损失巨大，广聚源公司获得房屋溢价利益，明显显失公平，损害伍成飞的合法利益。四、若案涉合同不解除，广聚源公司仍可行使追偿权维护合法利益。五、一审判决以合同目的未能实现为由，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，超出了广聚源公司的主张和依据，适用法律错误。广聚源公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。广聚源公司有权依据补充协议第二条第一款第六项约定解除《商品房买卖合同》。二、案涉房屋未办理产权证和正式抵押，不适用《贵阳市中级人民法院关于审理因商品房买受人断供引发的相关民事案件若干法律问题的解答》。三、广聚源公司已经于2015年5月4日取得商品房初始登记并通知伍成飞办理产权证。产权证未办理的原因系伍成飞怠于行使自身的权利，并且伍成飞于2014年9月21日起开始未偿还银行贷款，连续逾期5次，累计逾期23次，导致广聚源公司承担保证责任。工行贵阳诚信路支行述称，无异议。广聚源公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除伍成飞与广聚源公司于2012年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字02-12-2704）及补充协议；2.请求依法判决伍成飞协助广聚源公司办理贵阳恒大城二期-18号楼-1901号房屋的预告登记注销手续和预售合同备案登记撤销手续（编号：Y0397264)；3.请求依法判决伍成飞将贵阳恒大城二期-18号楼-1901号房屋腾空并返还给广聚源公司；4.本案全部诉讼费用由伍成飞承担。一审法院认定事实：广聚源公司与伍成飞于2012年9月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字02-12-2704）及补充协议，伍成飞向广聚源公司购买位于白云区房屋，房屋总价为714383元，合同签订之日支付首期款214383元，尾款50万元以银行按揭支付。合同附件十二补充协议第二条第（一）项中约定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房…同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。伍成飞所购房屋在房屋管理部门办理商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Ｙ0397264）。2012年9月21日，广聚源公司、伍成飞与工行贵阳诚信路支行签订《个人购房借款／担保合同》，由广聚源公司承担阶段性保证责任。合同履行过程中，由于伍成飞连续逾期未偿还工行贵阳诚信路支行贷款，工行贵阳诚信路支行向广聚源公司发送贷款提前到期通知书、回购通知书，告知广聚源公司案涉房屋贷款提前到期，要求广聚源公司归还全部贷款本金及利息。后广聚源公司向伍成飞邮寄催款通知书、解除商品房买卖合同及补充协议的通知书，后伍成飞仍未偿还工行贵阳诚信路支行到期款，广聚源公司代伍成飞向工行贵阳诚信路支行支付了全部贷款本金、利罚息，导致广聚源公司履行了保证担保责任，案涉房屋银行贷款已全部结清，工行贵阳诚信路支行出具了贷款结清证明。广聚源公司已于2013年12月30日收楼。一审法院认为,依法成立的合同，自成立时生效；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的争议焦点：一是案涉《商品房买卖合同》是否应当解除；二是合同解除的法律后果如何处理。关于争议焦点一，本案中，根据广聚源公司与伍成飞签订《商品房买卖合同》以及工行诚信路支行三方签订的《个人购房借款／担保合同》约定的内容，银行将借款支付给广聚源公司，加上首付款，广聚源公司取得了合同约定的全部价款。但因广聚源公司取得贷款的同时，承担了阶段性保证义务，决定了以贷款方式支付的房屋价款，不是终局、确定的归广聚源公司所有的款项，该部分价款存在着重大的权利瑕疵。在伍成飞不及时归还贷款的情况下，银行直接扣收广聚源公司的款项后，广聚源公司即履行保证义务，广聚源公司此前取得的房屋价款被银行部分收回，客观的法律后果就是伍成飞没有实际付清房款，广聚源公司没有实际获得全额房款，合同目的已然未能实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，广聚源公司有权解除《商品房买卖合同》，《补充协议》系《商品房买卖合同》的组成部分，应当一并解除，广聚源公司主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请，应予支持。关于争议焦点二，现《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，伍成飞应负有后合同履行义务，故广聚源公司主张伍成飞协助办理注销案涉贵阳市白云区房屋的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续，符合客观实际，应予以支持。依据合同解除的法律后果，合同双方本应互相返还基于合同而取得的财产，但本案伍成飞并未提出反诉，伍成飞可另案主张要求广聚源公司退还其已支付的相应款项。广聚源公司诉请判决伍成飞将案涉房屋腾空并返还给伍成飞，该义务是案涉合同解除后伍成飞所负有的附随义务，一审法院予以支持。一审法院判决：一、解除广聚源公司与伍成飞于2012年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字02-12-2704）及补充协议；二、伍成飞于本判决生效之日起十日内协助广聚源公司办理位于贵阳市白云区预售合同备案登记（预售合同备案登记号：Ｙ0397264）的注销手续；三、伍成飞于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市白云区房屋腾空并返还给广聚源公司。案件受理费人民币60元（已减半收取），由伍成飞承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因伍成飞提交的《市场报价》系网上截图，市场报价可变性较大，且其余各方对该证据的真实性有异议，故对该证据的真实性依法不予采信；因广聚源公司提交的《商品房销售证明书》为复印件，该证据本院依法不予采信。对其余证据的真实性，因各方无异议，本院依法予以采信，但能否达到证明目的需结合全案综合评判。另查明，伍成飞、广聚源公司及工行贵阳诚信路支行均认可2017年8月开始断供。根据工行贵阳诚信路支行提交的《扣划流水》及广聚源公司提交的加盖工行贵阳诚信路支行印章的《代偿清单》显示，广聚源公司代偿的金额共计467820.62元。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：案涉的《商品房买卖合同》是否应予解除及解除后的法律后果。本案中，案涉房屋尚未办理转移登记，导致案涉合同直接解除的根本原因在于伍成飞断供，广聚源公司基于阶段性担保承担了偿付银行按揭贷款的责任，故伍成飞并没有履行完毕合同的主要付款义务，致使合同目的落空，广聚源公司无论是基于附件十二《补充协议》6（1）双方的约定，还是基于法定解除权，均可解除案涉合同。退一步而言，若广聚源公司存在逾期办证的行为，伍成飞的断供行为与逾期办证的违约行为亦并非对等性的抗辩，即伍成飞不能以广聚源公司存在逾期办证阻却合同解除，因而，一审判决解除案涉合同，具有事实和法律依据，本院予以维持。广聚源公司若违约所应承担的责任，伍成飞可另案主张。如前所述，既然案涉的《商品房买卖合同》已解除，应当一并处理合同解除后的法律后果。广聚源公司基于案涉合同解除取得案涉房屋，其亦应返还伍成飞基于商品房买卖合同所支付的购房款，但应扣除广聚源公司代偿的金额。案涉房价款为714383元，广聚源公司代偿款为467820.62元，广聚源公司应向伍成飞返还的房款为714383元-467820.62元=246562.38元。一审法院未予处理合同解除后的部分法律后果错误，本院予以纠正。此外，广聚源公司主张伍成飞支付的首付款为85794元，但是与广聚源公司提交的房款收据及《贵阳市商品房预售合同备案登记表》中载明的预付款214383元不符，本院对其主张，不予采信。综上所述，上诉人伍成飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2021）黔0113民初642号民事判决第一项、第二项、第三项；二、贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还伍成飞购房款246562.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费60元，由伍成飞负担；二审案件受理费120元，由伍成飞负担。本判决为终审判决。审 判 员  程 奕二〇二一年九月五日法官助理  赵 渊书 记 员  曾凡青