吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终1128号上诉人（原审被告）：扶余中合新农市场置业有限公司。法定代表人：谢铁民，经理。委托诉讼代理人：韩俊峰，吉林夫余律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王海东，男，1970年9月25日出生，汉族，个体户，现住吉林省扶余市。上诉人扶余中合新农市场置业有限公司（以下简称中合置业公司）因与被上诉人王海东房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院于2021年3月3日作出（2021）吉0781民初959号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。中合置业公司上诉请求，撤销扶余市人民法院（2021）吉0781民初959号判决，发回重审或查清事实改判上诉人不承担责任。事实和理由：一、本案被上诉人没有提供曾向房屋、土地登记部门申请登记的证据，也没有证据证明其提出登记申请，登记部门明确拒绝并说明是上诉人原因无法登记。二、案涉房屋交付后可以办理房屋权属证书，房屋权属证书即能够起到公示、保护所有权的法律效果。最高院司法解释规定因出卖人原因无法取得房屋权属证书出卖人承担违约责任，本案被上诉人在约定时间内可以取得房屋权属证书，根据“地随房走”的原则，取得房屋权属证书后土地使用权即已明确归属房屋所有人，土地使用权暂不登记不影响房屋所有权确认和保护。司法解释规定的是房屋权属证书，法院应严格据此裁判，不能自行扩大解释，将房屋权属证书和土地登记混为一谈，以不能办理土地分户登记为由判决上诉人承担违约责任于法无据。三、土地使用权无法登记不是上诉人原因，上诉人不应承担责任。在2018年3月前扶余市国土资源局以上诉人欠土地出让金为由不予办理土地分户登记。2018年3月后可以办理分户登记，在此期间上诉人没有补缴过包括土地出让金在内的任何费用，基本事实没有任何变化。因此事上诉人与扶余市人民政府在北京市仲裁，双方达成仲裁和解协议，政府部门无条件为上诉人销售的房屋办理不动产登记。事实证明所谓欠土地出让金不能办理土地分户登记是政府部门对事实认定错误导致，不是上诉人原因不能办理，上诉人不应承担责任。四、本案中办理不了不动产登记证，还有政府原因，2016年10月份扶余市政府机构改革，所有的不动产登记等手续均停办一年多，不能将这部分责任都推脱到上诉人身上，由上诉人承担该部分责任是不合理、不合法，更是显失公平的，原审未予查清认定错误。五、原审认定上诉人未履行协助义务错误，上诉人已将办理权属登记必需资料提交产权登记部门备案。上诉人提供证据证明，部分被上购房人已经在合同期限内办理了房屋产权登记取得房屋权属证书，事实证明上诉人已经履行协助义务。六、原审对于不能办理土地分户登记原因没有查清。上诉人已提供证据证明，2018年之前土地部门不予办理土地分户登记是政府部门认定事实错误造成，同时亦向法庭说明，在2018年前后上诉人没有补交一张纸的资料，没有补缴过一分钱的税费，事实没有发生任何变化，但登记部门的态度发生了变化，足以证明发生变化（可以登记）的原因与上诉人无关，是登记部门认识到错误自行改正。上诉人请求法庭查清，但原审没有调查核实，基本事实不清即予以判决。王海东向一审法院提出诉讼请求：请求判令被告支付违约金51,944.19元（431,778.82元XO、01％X1203天）。一审法院认定事实：2014年8月27日，原被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告在被告扶余市中合新农市场置业有限公司购买位于扶余市三岔河镇扶余商贸城商企一处，为17栋4号房，房屋总价款为431778、82元。该房屋自2014年11月10日交付。合同第十五条约定出卖人应当在商品交付使用后540天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。但房屋产权证和土地使用证一直不能办理，至2018年3月1日起方能办理。后双方对违约金事宜未能达成一致意见，2020年11月，原告诉至本院，要求诉前调解，仍未果。后于2021年4月1日正式立案。一审法院认为，原告与扶余中合新农市场置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现涉案房屋已由扶余中合新农市场置业有限公司实际交付给原告，截止到2018年2月28日原告尚不能办理案涉房屋的不动产权属登记手续，按照双方合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人在商品交付使用后特定的日期内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按从规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的补偿金。据此，扶余中合新农市场置业有限公司应当在交付房屋后按约定的期限内向产权登记部门提交相关资料进行备案，从而使案涉房屋具备申请办理权属证书的条件，这是扶余中合新农市场置业有限公司作为出卖人应尽的协助义务。导致原告不能办理案涉房屋土地权属变更登记的原因系扶余中合新农市场置业有限公司没有在合同约定期限履行协助义务，违约的事实客观存在。虽然从2018年3月起涉案房屋可以办理产权登记手续，但是这属于政府行政调整范畴，不能作为免除中合新农市场置业有限公司违约责任的法定事由。因此，按照双方合同约定，扶余中合新农市场置业有限公司应对违约行为承担相应的法律责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。本案中，双方当事人已经在合同中约定了因违约产生的损失赔偿金额的计算方法和标准，被告对此亦未提出异议，故原告请求按约定标准并按扶余中合新农市场置业有限公司实际违约期限计算违约赔偿数额，本院予以支持。但原告诉请的数额计算有误，本院予以纠正。房屋交付时间为2014年11月10日，超过540日，即2016年5月5日起，被告的违约行为持续至2018年2月28日，该段期间即为违约期间段合计663天。关于被告抗辩的诉讼时效问题，经庭审查明，按合同约定，被告自交付房屋540日后，就违反了合同关于权属登记的约定，因被告的违约行为持续到2018年2月28日，故原告于2018年3月1日开始就具有要求被告支付违约金的诉权，本案原告于2020年11月诉至本院，要求诉前调解，已产生诉讼时效中断的法律效果，并未超过法律规定的三年期诉讼时效，故被告的抗辩意见本院不予采纳。综上，原告的诉求于法有据，本院在法律允许的范围内予以保护。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决如下：被告扶余中合新农市场置业有限公司于本判决生效后三十日内给付原告王海东违约金合计28,626.94元（431,778.82元XO、01％X663天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，上诉人中合置业公司与被上诉签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，双方均应依约履行合同义务。涉案房屋在交付买受人后按约定的期限内向产权登记部门提交相关资料进行备案，从而使案涉房屋具备申请办理权属证书的条件，是中合置业公司作为出卖人应尽的协助义务。根据同类案件查明的事实，扶余市国土资源局针对被上诉人等商贸城业主反映商贸城土地使用权证不能办理分割问题，于2017年9月1日作出的《关于扶余商贸城全体业主信访事项答复意见书》，该意见书认定中合置业公司“应补交土地出让金，然后才能进行土地分割登记”。据此事实，导致被上诉人等买受人不能办理案涉房屋土地权属变更登记的原因系中合置业公司没有在合同约定期限内履行协助义务，故原审判决认定中合置业公司构成违约的事实客观存在。2018年3月开始涉案房屋的业主可以办理产权登记手续，但这属于政府的行政调整范畴，不能作为免除中合置业公司违约责任的法定理由。因此，中合置业公司应对其违约行为承担相应的法律责任。原审判决依据该约定标准并按照中合置业公司的实际违约期限，计算的违约赔偿数额并无不当。中合置业公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1098元，由上诉人中合置业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  魏 巍审 判 员  牟凤桐审 判 员  张 蕊二〇二一年九月三日法官助理  张 丽书 记 员  宁宏权