浙江省宁波市鄞州区人民法院民事判决书（2021）浙0212民初910号        原告：严鑫源，男，1994年12月18日出生，汉族，住慈溪市。                被告：葛芸，女，1979年11月14日出生，住宁海县。                委托诉讼代理人：张健、石东强，浙江伊莱律师事务所律师。                原告严鑫源与被告葛芸房屋租赁合同纠纷一案，于2021年1月7日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员施梦雅适用小额诉讼程序审理。因案情复杂，本案依法转为简易程序，后转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》继续由审判员施梦雅独任审理。本案于2021年2月3日、2021年9月3日两次公开开庭进行了审理，原告严鑫源，被告葛芸的委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案经庭外和解未果，现已审理终结。                原告严鑫源向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告租金及押金24225元；2．判令被告承担违约金5100元；3．判令被告返还预交的水费及电费200元；3．判令被告赔偿断电堵锁芯造成的损失1300元。事实和理由：2020年8月，原告向宁波美邻商业管理有限公司（以下简称美邻公司）咨询宁波市鄞州区城市之光广场2幢17号6－2的房屋租赁事项，美邻公司告知原告，其接受被告委托出租房屋，并向原告出具了其与被告签订的委托书、房产证等。2020年8月9日，原告与美邻公司签订《房屋租赁合同》，约定租期一年，押金2550元，租金为每月2550元，并以年付方式一次性支付租金30600元。同时原告预交了水费、电费各100元。2020年11月1日，因美邻公司未按时向被告支付租金，被告要求原告立即搬离，并采取断水、断电、堵锁芯的行为，后于2020年11月26日直接拆除了房屋水表、电表电线，导致原告无法正常居住。2020年11月27日，原告要求被告恢复供水供电，被告未予以回复。为解决居住问题，原告不得已于2020年11月29日向他人租赁房屋。原告认为，被告将涉案房屋委托美邻公司出租，原告与被告多次沟通中被告也表示其房屋是托管的，原告可以认为是与被告直接签订了《房屋租赁合同》，故被告作为委托人有继续履行合同的义务，但被告断水、断电等行为已构成严重违约，造成原告无法正常使用租赁房屋，原、被告之间的租赁合同已无继续履行的可能，被告理应承担违约责任，退还剩余租期自2020年12月1日起至2021年8月11日租金21675元、押金2550元。                被告葛芸答辩称：第一，被告并非原告主张的房屋租赁合同相对方，原告要求被告返还租金、押金以及承担违约责任，并无法律和事实依据。被告与美邻公司之间形成房屋租赁合同关系，并非委托关系，双方于2020年5月31日签订《宁波美邻商业管理有限公司代理合同》以及授权委托书，该合同名为代理合同，从合同约定内容来看实则属于租赁合同的权利义务。美邻公司向被告租赁涉案房屋后又出租给原告，该行为属于转租行为，鉴于美邻公司跑路，被告多次向美邻公司表示解除合同，原告作为涉案房屋的次承租人在被告与美邻公司之间的合同解除后，依法负有腾退义务。原告支付的租金和押金均由美邻公司自行收取，被告从2020年7月30日开始向美邻公司催交第一期租金时就受阻，后与美邻公司失联。第二，即使法院认定原、被告之间系房屋租赁关系，原告主张的相关赔偿理由亦不成立。2020年8月初，因美邻公司拖欠租金问题，被告几次报警均未能立案。此后，随之报案人员越来越多，美邻公司得知该情况后，便以极低的价格出租给原告，以方便其敛财跑路，被告认为美邻公司以合法形式掩盖其非法目的，在此情况下，美邻公司与原告签订的房屋租赁合同应属无效。被告在原告租住期间，从未进入更换过门锁。在被告知晓原告与美邻公司签订合同后，曾多次提醒原告及时关掉洗衣机水龙头，不然可能会渗水，前期一直无事，纠纷出现后，物业管家发现漏水到了楼下，若法院认定原、被告之间系房屋租赁关系，被告保留要求原告赔偿的权利。第三，关于水电费，因涉案房屋空置至今，原告预交的电费目前余额为69.09元，但被告已替原告补交了2个月的物业费合计445.06元，水费由原告直接交物业，具体金额应由原告与物业自行结算。第四，在原告起诉后，被告知晓原告已另行签订租赁合同的情况下，要求原告腾退交付钥匙，但原告自始至终未交付钥匙，致使被告至2021年5月才将涉案房屋出租给他人，期间长达5个月空置期损失属于原告腾退过错造成的扩大损失。第五，退一步讲，即便法院认为原、被告之间构成直接租赁关系，考虑美邻公司的履行因素，以及原告未尽注意签订长达一年的租赁合同并全额支付租金的情形，要求被告承担原告所有的损失显然有失公允，被告在美邻公司事件发生后亦已积极与原告协商处理，尽量减小双方的损失。                本院经审理查明如下事实：                2020年5月31日，被告葛芸作为委托人（甲方）与作为租赁代理方的美邻公司（乙方）签订《代理合同》一份，约定房屋坐落于浙江省宁波市鄞州区城市之光广场2幢17号6-2；乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代甲方签署、变更或解除房屋租赁合同；代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；其他约定见补充协议；出租代理期自2020年5月31日至2022年7月31日，共24个月60天，甲方应于2020年5月31日前将房屋交付给乙方，房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成；自甲方交付房屋起2020年7月30日止为空置期（乙方装修房屋、添置增值设施以及寻找客户的时间），空置期为60天，此期间内乙方不承担房租，但承担空置期期间产生的其他费用（如物业、水电等），第一次房租及其他费用在空置期结束后支付；甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金（壹个月租金）3500元，出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由乙方或承租方承担的费用、租金及赔偿责任外，剩余部分应如数退还乙方；租金标准3500元／月，乙方将租金划入甲方账户的方式为季付，第一次支付房租时间为2020年7月31日，第二次支付房租时间为2020年10月31日（根据付款形式依次类推）；鉴于乙方提供了装修装饰等增值设施、附属服务或管理等各项服务，客观提升了该房屋资产价值及该房屋市场竞争力，且由于租赁市场价格行情存在现实波动，乙方有权根据实际市场情况调整对于承租人的房屋租赁价格，如果该房屋实际出租总价格高于本合同约定的租金标准的，则高出部分直接作为乙方的管理服务费；除本条约定外，乙方不再向甲方收取其他管理服务费；房屋交付后，合同期内，以下费用由乙方承担或承租人承担：水费、电费、燃气费、网费，其他未列明的与房屋有关的费用均由甲方承担；出租代理期内，乙方应按约定支付房租，如逾期并经甲方多次致电催缴后，超过15天乙方仍未支付房租，应按照日租金标准向甲方支付滞纳金（法定节假日、法定休息日及公司正常假期除外）；6月1日押金必须打入甲方账户，否则乙方违约；等等。同日，被告出具《授权委托书》一份，载明：本人全权授权并委托美邻公司办理位于鄞州区城市之光广场2幢17号6-2房屋的出租事宜（包括但不限于出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络；签署与房屋租赁相关的任何协议、合同文件；向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；处理与承租人之间的所有纠纷；监督承租人按照房屋租赁合同约定履行义务等。被告收取美邻公司押金3500元，并于2020年5月31日出具收条一份，载明：今收到美邻公司垫付的鄞州区城市之光广场2幢17号6-2房屋的押金3500元。后被告分别于2020年8月5日、2020年8月10日收到美邻公司支付3500元、6460元，合计9960元。                2020年8月9日，原告严鑫源作为承租人（乙方）与作为管理人的美邻公司（甲方，受房屋出租人委托）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于浙江省宁波市鄞州区城市之光2幢602室，租赁期共12个月，自2020年8月12月起至2021年8月11日止，该房屋每月租金为2550元，房屋租金的支付方式为年付；甲方已获得房屋出租人授权，代为收取房屋管理收益（包括但不限于房屋租金、押金等）；签约时收取乙方押金2550元，租赁期限届满或合同解除后，押金扣除应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任后，剩余部分无息返还乙方；费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业费、公摊费、网络费等）由乙方承担；甲方有以下行为之一的视为违约，乙方有权解除合同，同时甲方须按两个月租金向乙方支付违约金：（1）甲方恶意对房屋停水停电，严重影响居住；（2）甲方提供的房屋的主体存在严重质量问题，危及人身安全的；（3）甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同；乙方将所有须支付的款项支付至甲方指定的账户，甲方的账户信息如下汇款银行6212264301024742973，工商银行，户名吴咏兵等等。美邻公司并向原告出示了被告出具的《授权委托书》及不动产权证。同日，原告向吴咏兵账户转账33150元。美邻公司向原告开具了收款单一份，载明收款原因押金＋租金，收款金额33150元。                2020年10月26日，原告支付电费100元；2020年11月4日，原告支付水费130.60元。                2020年10月29日，被告微信联系原告称“已经跑路了”、“你看怎么处理吧，我希望尽快收回房子”；原告回复“大姐之前你全权委托合同也签了，不可能让我一个人承担损失的”；被告称“全权委托不是卖给他，没有收到钱就是中止了”、“你的钱问美邻要”。                另查明，位于宁波市鄞州区城市之光广场2幢17号6-2房屋登记所有人为被告葛芸，不动产权证号为浙（2019）宁波市鄞州不动产权第XXXX号。                审理中，被告确认原告预交的电费余额尚有69.09元。原告称其已于2020年11月底搬离涉案房屋，2020年12月中旬被告已换锁无法进入；被告称其于2020年12月底至涉案房屋查看房间情况。                以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、收款单、转账记录、《代理合同》、《授权委托书》、不动产权证、微信记录，被告提供微信记录等有效证据以及原、被告的庭审陈述予以证明。                本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人以自己的名义，在委托人授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被告将其所有的房屋委托美邻公司对外出租，并签订了《代理合同》，出具了授权委托书；美邻公司接受被告的委托将该房屋出租给原告，其与原告签订的《房屋租赁合同》中已明确涉案房屋系受房屋出租人委托出租，美邻公司并向原告出示了被告出具的授权委托书，其与原告签订的《房屋租赁合同》并未超过被告的委托范围，被告也未提供证据证明该合同只约束受托人和原告，故涉案《房屋租赁合同》直接约束原、被告。被告虽然辩称其与美邻公司签订合同的名为“代理合同”实质为房屋租赁合同，其将涉案房屋出租给美邻公司，美邻公司再转租给原告，故原、被告不存在直接租赁合同关系，但是该《代理合同》明确约定了代理范围、期限等，即便被告与美邻公司签订的《代理合同》约定的权利义务涉及房屋租赁合同权利义务，但基于被告出具的《授权委托书》，原告在与美邻公司签订涉案《房屋租赁合同》时亦有理由相信美邻公司代表被告与其协商签订该《房屋租赁合同》，涉案《房屋租赁合同》效力亦及于被告，故本院对被告的该辩称不予采信。原、被告均应按涉案《房屋租赁合同》约定，全面履行各自义务。现原告已按约定支付了押金及一年租金，该款项虽由美邻公司收取，但亦在被告委托范围之内，原告已履行支付租金义务。被告在原告没有违反合同约定的情况下仅以其未收到美邻公司交付的租金为由要求原告在租期内搬离涉案房屋，已构成违约。原告称其于2020年11月底搬离，但未提供证据予以证明，但根据被告的庭审陈述，其于2020年12月底查看涉案房屋可以确认当时原告已搬离涉案房屋，故本院结合原、被告的陈述确认涉案合同已于2020年12月底终止履行。原告有权要求被告返还剩余租期租金及押金，但原告主张的剩余租期租金计算有误，自2021年1月1日起至2021年8月11日剩余租期租金应为18785元，本院依法予以调整。关于原告主张的违约金，根据《房屋租赁合同》约定，“甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，甲方须按两个月租金向乙方支付违约金”，但违约金应以实际损失为限，综合考虑涉案合同的实际履行情况，本院酌情确定违约金为500元。关于原告主张的预交水费、电费，被告确认电费余额为69.09元，该部分款项应由被告返还；水费部分，因原告未提供证据证明水费使用与剩余情况，本院对此不予支持。关于原告主张的断电堵锁芯造成的损失，因无证据证明系被告造成，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：                一、被告葛芸返还原告严鑫源租金18785元、押金2550元，合计21335元，于本判决生效之日起七日内履行完毕；                二、被告葛芸返还原告严鑫源电费69.09元，于本判决生效之日起七日内履行完毕；                三、被告葛芸支付原告严鑫源违约金500元，于本判决生效之日起七日内履行完毕；                四、驳回原告严鑫源的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案受理费571元，由原告严鑫源负担223元，被告葛芸负担348元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。                    审判员施梦雅    二O二一年九月三日            书记员蒋凯莉