江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终3795号上诉人（原审原告）：陈崴巍，男，汉族，1990年4月28日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：刘伟，江苏宗泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珂，江苏宗泽律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张艺群（又名张可欣），女，汉族，1990年12月1日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：张海涛，江苏业致胜律师事务所律师。上诉人陈崴巍因与被上诉人张艺群房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初3670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈崴巍上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判张艺群支付违约金129187.5元；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审中已经明确了张艺群的违约行为，张艺群应当按照合同约定承担违约责任。上诉人主张的是违约金并非损失，双方在签订的买卖合同中已经约定：“如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同”。合同签订后上诉人积极履行义务，被上诉人存在各种违约行为，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任。综上，请求二审法院依法改判。张艺群答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。上诉人之前同意涨价后又反悔，系沟通不畅导致纠纷产生。上诉人起诉后，被上诉人已经按照原价将房屋出售给上诉人并办理过户手续，上诉人不存在任何损失，且因本次房屋交易享受了房价上涨的政策红利。陈崴巍向一审法院提出诉讼请求：1、判令张艺群给付未履行合同给陈崴巍造成的损失129187.5元（按日万分之五计算的违约金1325000*5*195/10000）；2、张艺群承担陈崴巍律师代理费25000元；3、张艺群承担中介费30000元，保全担保费3500元；4、本案诉讼费由张艺群承担一审法院认定的事实：2020年8月12日，陈崴巍（乙方）与张艺群（甲方）签订《淮安市存量房屋买卖合同》，约定甲方将位于淮安市房屋出售给乙方，建筑面积115.5平方米；房屋转让价款1325000元，定金5万元于甲乙双方交付房款时冲抵房款，乙方应于本合同签订之日支付定金；乙方批贷后3个工作日内将首付款25万元支付给甲方；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为1025000元用于支付房屋转让价款的余额；甲乙双方应于甲方解押注销且乙方获得贷款承诺起3个工作日内共同办理房屋所有权转移手续；甲方拿到全部房款后5个工作日正式交付房屋，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方应保证具备正式交付房屋条件；关于居间服务费，乙方应于2020年8月12日或过户当日（约定的条件）前向丙方支付居间服务费叁万元；关于违约责任，如乙方未按照合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过7日或其他根本违约行为，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付转让成交价20%的违约金或没收乙方已支付的定金。如甲方未按照合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过7日或其他根本违约行为，乙方可要求甲方继续履行合同并按前述标准支付违约金至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金。补充约定：由于该房屋现在没有房产证，房东承诺售楼处提供办证材料15个工作日内办理完产证，产证办理完毕后第一时间配合买方办理贷款及过户手续。合同就其他事项进行了约定。合同签订当日，陈崴巍向张艺群支付购房定金5万元，张艺群向陈崴巍出具了收条。2020年11月12日，陈崴巍向张艺群支付购房首付款30万元，张艺群向陈崴巍出具了收条。2020年11月23日，陈崴巍诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院审理中，陈崴巍陈述，2020年8月12日签订合同，正常房屋买卖所有程序应在1个月内完成，张艺群要求涨价。合同签订后，陈崴巍一直要求张艺群配合履行，但张艺群要求涨价20万元，双方发生分歧，经多次沟通无效，中介也表示需要涨价20万元，为此还报警，派出所出警记录也记载张艺群必须涨价才能履行合同，引发诉讼。张艺群表示，涉案房屋签订合同时未办理产权证，2020年11月12日至15日才办好。办好后我方积极履行，但双方沟通上存在障碍，履行合同就拖延下来。当时涉案小区确实在涨价，所以我方提出能否提高价格，开始陈崴巍同意，后来不同意了，现房屋已按原价款履行完毕。一审庭审中，陈崴巍还陈述，房屋涨价确实在中介主持下谈过，开始我同意涨价，但我是假装同意，我担心买不到房子。我朋友告诉我不能同意加价，让我到法院起诉，当时派出所让我加10—15万元，我也同意了，但张艺群非要加20万元，我很生气，就起诉了。张艺群表示，陈崴巍同意加20万元。2020年11月11日，双方因房屋买卖发生矛盾，向清江浦区城南派出所报警，城南派出所接处警工作登记表处警经过及结果处载明：“2020年11月11日15时10分，在江苏省淮安市清江浦区柯山路消防对面茅草屋房产中介，因为房屋卖方张艺群觉得房子卖的价格有点低了，不愿意卖了，房屋中介、陈崴巍和张艺群发生纠纷。”一审法院另查明，涉案房屋已于2021年5月26日办理产权过户手续，首付款405000元，银行贷款92万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案双方签订的《淮安市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。2020年8月12日，双方签订合同后，陈崴巍依照合同约定向张艺群支付定金5万元，并于2020年11月12日支付购房首付款30万元。张艺群应按合同约定积极协助陈崴巍办理房屋产权转移及贷款手续，张艺群要求涨价，双方未能达成一致意见，导致合同未能及时履行，张艺群未按合同约定积极履行相关义务，导致涉案房屋直至2021年5月26日才完成产权过户手续，张艺群的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于陈崴巍主张张艺群承担给其造成的损失129187.5元，双方签订的《淮安市存量房屋买卖合同》现已履行完毕，张艺群已于2021年5月26日将涉案房屋过户给陈崴巍，陈崴巍已实现其合同目的。陈崴巍主张张艺群承担给其造成的损失129187.5元，该损失并未实际发生，故陈崴巍的该主张并无事实依据，不予支持；关于陈崴巍主张的中介费30000元，双方合同约定居间服务费3万元由陈崴巍承担，故陈崴巍主张张艺群承担中介费并无依据，不予支持；关于陈崴巍主张张艺群承担律师代理费25000元、保全担保费3500元，陈崴巍向一审法院提交了委托律师代理合同、代理费发票、转账记录，显示陈崴巍支付律师代理费25000元、保全责任保险保费3500元。因张艺群的违约行为，陈崴巍向一审法院提起诉讼，该代理费及保全费系其为维护自身合法权益而支出的费用，属于陈崴巍的直接损失，故陈崴巍该主张，应予以支持。一审法院判决：一、张艺群于判决生效后十日内，向陈崴巍赔偿损失28500元；二、驳回陈崴巍其他诉讼请求。案件受理费4053元，保全费5000元，合计9053元，由陈崴巍负担3541元，张艺群负担5512元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中案涉房屋买卖合同签订后陈崴巍已按照约定陆续支付相应款项，但张艺群意图涨价致使合同未能按期履行，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。在张艺群提出涨价后，陈崴巍未能当即明确表示拒绝，只是在后续沟通因具体涨价金额未能达成一致意见致本案诉讼发生，其意思表示的不明朗在一定程度上促成了张艺群违约行为的发生。一审阶段，案涉房屋买卖合同已经履行完毕并办理过户手续，陈崴巍已经实现合同目的，并未因本次房屋买卖未能及时履行产生实际损失。二审阶段，陈崴巍亦陈述案涉房屋比照合同签订时的价格已经上涨10%—15%左右，足可见本次房屋买卖交易中陈崴巍属于获利方。一审法院从利益衡平角度出发综合全案情况，并结合双方的履约行为，仅支持由张艺群承担陈崴巍本次维权产生的律师代理费、保全责任保险费等费用，未予支持陈崴巍不存在实际损失的违约金诉求，处理得当，符合法律规定，应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈崴巍的上诉理由不能成立，应予驳回，一审所作判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2884元，由上诉人陈崴巍负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 艳审 判 员  蒋其举审 判 员  王 敏二〇二一年九月二十七日法官助理  张 登书 记 员  史瑞琪