北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10652号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中信新城逸海房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇北环西路8号609室。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：房恩达，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈陈，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：盛世瑞泰咨询（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：汪新艳，总经理。委托诉讼代理人：吴文博，北京市京徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：虞成铭，北京市京徽律师事务所律师。上诉人北京中信新城逸海房地产开发有限公司（以下简称北京中信公司）因与被上诉人盛世瑞泰咨询（北京）有限公司（以下简称盛世瑞泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初2693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京中信公司上诉请求：撤销原判第四、五项，改判驳回盛世瑞泰公司的该反诉请求，支持我公司原审的全部诉讼请求。事实和理由：双方签订的合同是从建委网站上打印后经双方盖章确认的，并进行了备案，应以该合同的时间及内容为准。微信聊天记录不具备变更合同的效力，且我公司并未就盛世瑞泰公司主张的内容进行承诺，不存在违约，不同意盛世瑞泰公司的反诉请求，坚持我方一审的诉讼请求。盛世瑞泰公司辩称，同意一审判决，不同意北京中信公司的上诉请求。北京中信公司向一审法院起诉请求：1．判令双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y2154663）于2020年11月10日解除；2．判令盛世瑞泰公司协助北京中信公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y2154663）备案登记注销；3．判令盛世瑞泰公司支付解约违约金1752300元、律师代理费48000元；4．判令盛世瑞泰公司负担本案的诉讼费。盛世瑞泰公司向一审法院提出反诉请求：1．判令双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y2154663）于2021年3月10日解除；2．判令北京中信公司返还购房款7013000元；3．判令北京中信公司双倍返还定金200000元、支付解约违约金、购房款利息共计500000元；4．判令北京中信公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：北京中信公司（出卖人）与盛世瑞泰公司（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定盛世瑞泰公司购买北京中信公司开发建设的中信逸海园大兴区亦庄镇1-7#住宅楼第1层02号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款17523000元。关于付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金200000元，买受人应于2019年9月25日前支付首期房价款7013000元，余款10510000元申请贷款支付。关于逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于支付逾期应付款同时支付违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照总房价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款，如买受人逾期不支付违约金的，出卖人有权在应退回的已付房价款中直接扣回，并将剩余房款无息退还予买受人。关于交付时间和手续，出卖人应当于2019年10月31日前向买受人交付该商品房。另查，在签订商品房预售合同前，盛世瑞泰公司分别于2017年8月7日、2017年8月15日、2018年1月25日、2018年7月31日、2018年5月9日、2018年5月10日、2019年9月18日向北京中信公司支付购房押金100000元、购房押金100000元、113000元、购房款2500000元、购房款500000元、购房款500000元、3200000元，以上共计7013000元。涉案房屋已于2018年12月17日完成该楼栋主体结构封顶，验收合格。关于合同签订的时间，北京中信公司主张签订时间为2019年9月25日，即合同载明的打印日期。盛世瑞泰公司对此不予认可，其提供其公司法人汪新艳与晋学乐的微信聊天记录证明签订合同的日期为2019年10月8日之后，且主张北京中信公司至今未将合同原件交给盛世瑞泰公司。在本案审理过程中，盛世瑞泰公司提交其公司法人汪新艳与北京中信公司销售人员谢程的微信聊天记录，证明北京中信公司的员工在2017年8月向其销售房屋时做出了院墙和花园的承诺。盛世瑞泰公司提交其公司法人汪新艳与北京中信公司员工晋学乐的微信聊天记录，证明在谢程离职后一直由晋学乐代表北京中信公司与盛世瑞泰公司联系，汪新艳曾多次询问花园外墙处理结果，晋学乐于2019年11月3日、2019年12月4日的回复均是尚未收到公司回复。汪新艳于2020年4月6日再次询问晋学乐回复进展，北京中信公司一直未给出明确解决方式。盛世瑞泰公司提交汪新艳与北京中信公司销售人员晋学乐的微信聊天记录，证明盛世瑞泰公司在2019年9月25日签署合同前曾与北京中信公司反复核实并确认了商业贷款可以在签合同后办理，且并未约定具体日期，盛世瑞泰公司不存在违约责任。北京中信公司对此不予认可，其主张根据合同附件四相关约定，盛世瑞泰公司应于合同签订前办理贷款手续。在本案审理过程中，北京中信公司于2021年2月25日庭审过程中认可谢程、晋学乐系该公司员工，其在2021年5月24日庭审中又称需要核实晋学乐是否为其公司员工，但未提供核实结果。经询问，盛世瑞泰公司称其主张的经济赔偿，包括因合同设计变更北京中信公司应承担的违约金、因合同解除北京中信公司应支付的资金占用利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）、因北京中信公司违约应返还的双倍定金。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。北京中信公司与盛世瑞泰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。关于北京中信公司要求判令双方签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y2154663）于2020年11月10日解除的诉讼请求，鉴于盛世瑞泰公司认可双方的《北京市商品房预售合同》于2020年11月10日解除，双方对合同解除的日期已经达成合意，故法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于北京中信公司要求盛世瑞泰公司协助北京中信公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y2154663）备案登记注销，盛世瑞泰公司同意协助办理，故法院对此不持异议。关于北京中信公司要求盛世瑞泰公司支付解约违约金1752300元及律师费48000元的诉讼请求，需要指出的是，北京中信公司虽在2021年5月24日的庭审中表示不确定谢程、晋学乐是否为其公司员工，但未对其前后矛盾的陈述给予合理解释，未提供证据证明谢程、晋学乐不是其公司员工，亦未提供证据证明存在其他员工负责涉案《北京市商品房预售合同》与盛世瑞泰公司沟通。基于上述情况，法院认定谢程、晋学乐作为北京中信公司员工与盛世瑞泰公司处理涉案房屋买卖事宜，其作出的承诺对北京中信公司具有约束力。第一，北京中信公司主张《北京市商品房预售合同》的签订日期为2019年9月25日，未提供充足的证据材料，亦未对晋学乐在2019年10月8日仍催促盛世瑞泰公司签订《北京市商品房预售合同》作出合理解释。第二，双方在签订《北京市商品房预售合同》前，晋学乐明确告知盛世瑞泰公司可先签署合同办理贷款，资料后补。盛世瑞泰公司于2019年10月8日再次向晋学乐确认是否可在贷款手续未备齐的情况下签订买卖合同，晋学乐明确告知能，并告知只能等晚办贷款了。第三，买受人应在签订《北京市商品房预售合同》前与按揭贷款银行签订正式《借款合同》等及提交办理贷款全部材料，在盛世瑞泰公司明确告知北京中信公司其尚未办理贷款手续，办理贷款资料尚未齐备的情况下，北京中信公司仍与其签订《北京市商品房预售合同》。据此，法院认为双方已经对以贷款形式给付尾款的时间进行变更，且对办理抵押贷款的时间未进行明确约定。北京中信公司未提供充足的证据证明其向盛世瑞泰公司进行过催款，亦未将《北京市商品房预售合同》、购房发票等与办理抵押贷款相关材料向盛世瑞泰公司提供。现北京中信公司主张盛世瑞泰公司未于2019年10月10日前办理完成相应贷款手续，构成逾期付款应承担违约责任，北京中信公司要求盛世瑞泰公司给付违约金并支付律师费的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。关于盛世瑞泰公司要求北京中信公司返还购房款7013000元的反诉请求，证据充足，法院予以支持。关于盛世瑞泰公司要求北京中信公司支付购房款利息的反诉请求，第一，盛世瑞泰公司在购房过程中多次询问花园和院墙的面积，北京中信公司的销售人员对花园和院墙有明确的描述，且盛世瑞泰公司反复询问花园和院墙处理结果，故法院认为涉案房屋是否具备花园和院墙构成对商品房买卖合同订立有重大影响。第二，盛世瑞泰公司自2017年8月7日至2019年9月18日陆续给付北京中信公司购房款共计7013000元，其在签订《北京市商品房预售合同》前已经支付完毕全部首付款。虽在双方签订的《北京市商品房预售合同》中未有关于花园及院墙的约定，但根据众所周知的生活常识和商品房交易惯例，在商品房预售合同关系中，购房人在实际购房中，就有关所售房屋各方面具体信息的了解，直接主要来源于销售等人员的口头介绍及允诺，且本案中给付购房款的时间远远早于《北京市商品房预售合同》签订时间。在合同履行过程中，谢程、晋学乐作为北京中信公司的员工与盛世瑞泰公司联系、处理购房事宜，盛世瑞泰公司有理由相信谢程、晋学乐的行为为职务行为，其承诺对北京中信公司具有约束力。在北京中信公司知道或应当知道销售人员承诺与《北京市商品房预售合同》存在不一致的情况下，应该明确告知买房人，避免产生经济纠纷或经济损失扩大。第三，盛世瑞泰公司作为买房人，在给付购房款前或签订《北京市商品房预售合同》时应尽到审慎的注意义务，在《北京市商品房预售合同》并未对花园或院墙作出一致意思表示的情况下，可以拒绝签署《北京市商品房预售合同》，双方通过协商或另行签订补充协议的方式处理纠纷。据此，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定北京中信公司给付盛世瑞泰公司购房款利息损失270000元。关于盛世瑞泰公司要求北京中信公司双倍返还定金及给付违约金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年5月判决：一、北京中信新城逸海房地产开发有限公司与盛世瑞泰咨询（北京）有限公司签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y2154663）于2020年11月10日解除；二、盛世瑞泰咨询（北京）有限公司于判决生效之日起十日内配合北京中信新城逸海房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y2154663）备案登记注销手续；三、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还盛世瑞泰咨询（北京）有限公司购房款7013000元；四、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付盛世瑞泰咨询（北京）有限公司购房款利息270000元；五、驳回北京中信新城逸海房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回盛世瑞泰咨询（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北京中信公司提交了2019年1月22日盛世瑞泰公司的认购书和房源信息变更表，欲证明原购房人是盛世瑞泰公司的法人汪新艳，后变更为盛世瑞泰公司的名义，盛世瑞泰公司在变更以前的打款是代汪新艳打款，利息计算亦应以最终签订合同的时间为准。盛世瑞泰公司认为上述证据不属于新证据，对证明目的不予认可。盛世瑞泰公司提交了与银行工作人员的微信记录欲证明其提交了银行贷款相应资料，且银行初步审核通过了该资料，北京中信公司主张盛世瑞泰公司因达不到纳税凭证而无法办理贷款并不属实。北京中信公司对于上述微信记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为盛世瑞泰公司提交的记录不完整，且微信记录显示的时间，购房人还是汪新艳并未变更为盛世瑞泰公司，汪新艳与银行沟通的行为不能与公司的行为混同。审理中，北京中信公司认可晋学乐系公司员工，但主张晋学乐并非公司授权的销售人员，无权代表公司，合同所载销售人员是白惠文，并主张盛世瑞泰公司提交的微信记录是否是晋学乐本人的微信无法确定。经法院释明，北京中信公司并未提交白惠文与盛世瑞泰公司进行过沟通的证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。北京中信公司与盛世瑞泰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现双方均认可于2020年11月10日解除上述合同，并由盛世瑞泰公司协助北京中信公司办理注销《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y2154663）备案登记手续，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。北京中信公司同意返还盛世瑞泰公司已付购房首付款，本院对此亦不持异议。关于违约责任一节，北京中信公司主张盛世瑞泰公司未依约给付剩余购房款，存在违约；盛世瑞泰公司则主张北京中信公司未交付承诺的花园、院墙，存在违约。对此本院认为，根据盛世瑞泰公司提交的微信记录，能够显示北京中信公司的员工谢程与盛世瑞泰公司的法定代表人汪新艳就房屋花园、院墙等情况进行过明确的沟通，且后期盛世瑞泰公司亦就花园、院墙的情况反复询问处理结果，北京中信公司员工一直表示等公司回复，并未否认过双方存在上述约定，亦可对该事实之存在予以佐证。故原审法院认定上述问题构成对商品房买卖合同订立有重大影响并无不当。北京中信公司主张谢程、晋学乐并非合同约定的销售人员，且主张不能核实聊天记录是否属于上述人员，但经法院释明，北京中信公司亦无法提交公司其他销售人员与盛世瑞泰公司沟通之证据，故对北京中信公司该主张，本院不予采信。谢程、晋学乐在缔约、履约过程中的行为应属于职务行为，其职务行为对北京中信公司具有约束力。北京中信公司主张，根据合同约定，贷款部分应于预售合同签订后15日内支付。但通过双方微信记录能够看出，在双方签订预售合同前，盛世瑞泰公司的法定代表人汪新艳已经告知北京中信公司贷款资料尚未齐备，故北京中信公司对于盛世瑞泰公司未与银行签订正式借款合同应属明知，而北京中信公司的员工晋学乐明确表示“只能晚办贷款了”。且根据合同约定，买受人必须通过出卖人指定的贷款银行办理贷款手续，而双方在合同中对于申请贷款银行一栏为空白，并未进行明确约定。故综合上述情况，北京中信公司主张盛世瑞泰公司逾期付款存在违约依据不足，本院对该上诉意见不予采纳。原审法院综合全案情况，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，酌情确定北京中信公司给付盛世瑞泰公司已付款利息数额并无不当，本院对此不持异议。综上所述，北京中信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23362．4元，由北京中信新城逸海园房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  宋 猛审判员  陈 妍二〇二一年九月二十九日书记员  张 璐