四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终18033号上诉人（原审被告）：成都市成华区危房改造开发办公室，住所地：四川省成都市成华区万年场上街东景丽苑B区二楼。法定代表人：赵新，主任。委托诉讼代理人：梁熙，四川善嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹松，四川善嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严淑明，女，汉族，1967年6月15日出生，住四川省蒲江县。被上诉人（原审原告）：寇志祥，男，汉族，1967年11月25日出生，住四川省蒲江县。上诉人成都市成华区危房改造开发办公室（以下简称成华区危改办）因与被上诉人严淑明、寇志祥商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2021）川0108民初5094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。成华区危改办上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回严淑明、寇志祥的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审认定事实不清，本案逾期办理产权系不可抗力造成，在办理产权过程中，成都市于2016年11月开始停止受理房屋所有权登记，而实施双证（房产证、国土证）合一，从2016年11月正式实施不动产权办理。开始办理后，因为行政机关办证每批次只受理30户，导致办证逾期，成华区危改办已经积极履行义务，逾期系不可抗力造成；2.合同并没有约定对案涉房屋办理不动产证书，从2016年11月17日后从事实上和法律上已经无法办理房屋所有权证书，系不可抗力造成履行不能；3.严淑明、寇志祥并未举证证明其损失，承担违约责任无相关事实基础支撑。严淑明、寇志祥二审答辩意见为：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。严淑明、寇志祥向一审法院提出的诉讼请求为判令成华区危改办按《商品房买卖合同》第十九条第二款及《商品房买卖合同附件及补充协议》第八条之约定支付产权逾期办理违约金5982.77元。一审法院查明：2013年4月1日，严淑明、寇志祥（买受人）与成华区危改办（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定严淑明、寇志祥向成华区危改办购买位于成都市成华区房屋，房屋建筑面积89.75平方米，房屋总价为598277元。《合同》第十条交付条件，出卖人应当在2014年12月22日前向买受人交付该商品房。第十九条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2015年12月22日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应按买受人已付房价款的同期中国人民银行活期存款利率支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记，2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的。双方同意按照下列第2种方式处理。（2）买受人不退房，合同继续履行，自前述约定的买受人应该取得该商品房的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应按买受人已付房价款的同期中国人民银行活期存款利率支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。同日，严淑明、寇志祥和成华区危改办签订《商品房买卖合同附件及补充协议》，第八条办理产权登记的补充约定第2、3项，出卖人应在买受人付清全部房价款（含面积补差款）及相关税、费（含专项维修资金等代收费用，下同）且买受人提供齐全部资料后730天内为买受人办理完该房屋分户产权登记。如因出卖人原因未在约定的时间内办理完该房屋分户产权登记的，每逾期一日，出卖人应当按买受人已付房款的同期中国人民银行活期存款利率支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。因政策及政府主管部门原因工作程序等原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担违约责任和其他任何法律责任。严淑明、寇志祥于2018年11月27日取得案涉房屋不动产权证书。另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。庭审中，严淑明、寇志祥及成华区危改办均同意违约金按照同期中国人民银行活期存款利率即0.35%计算。关于案涉房屋实际交房时间，严淑明、寇志祥陈述系2014年4月22日，成华区危改办陈述于合同约定时间交房。一审法院认为：严淑明、寇志祥与成华区危改办均应按照合同约定严格履行。因是否逾期办证需认定实际交房时间，故先行确定该时间点。严淑明、寇志祥陈述提前交房，但未举证，成华区危改办陈述于合同约定时间交房，结合一审法院受理的同小区同类型案件查明的事实，一审法院采信成华区危改办的陈述，认定案涉房屋于合同约定时间即2014年12月22日交房。按照合同约定，成华区危改办应于商品房交付之日起730日内为买受人取得房屋所有权证书，即在2016年12月20日前为严淑明、寇志祥办理房屋所有权证书。严淑明、寇志祥于2018年11月27日取得案涉房屋不动产权证书，可见成华区危改办逾期办证的事实成立。关于成华区危改办主张双证合一政策实施系不可抗力，应扣除行政机关不予受理产权登记业务期限的问题，一审法院认为，根据成都市国土资源局发布的《关于实施不动产统一登记的通告》，2016年11月17日至11月22日（共6天）确系暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务的期限，依据双方在补充协议中关于“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担违约责任和其他任何法律责任”的约定，应当在成华区危改办逾期办证的期限内进行扣除。关于成华区危改办应当支付的违约金金额，应从严淑明、寇志祥应取得案涉房屋权属证明期限届满之次日起算，即2016年12月21日起算，计算至其实际取得不动产权证书即2018年11月27日，扣除行政机关不予受理产权登记业务的6天，应计算701天。计算标准按庭审中双方认可的年利率0.35%计算，具体金额为598277×0.35%÷365×701=4021.57元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：1.成华区危改办于判决生效之日起15日内向严淑明、寇志祥支付逾期办理不动产权证的违约金4021.57元；2.驳回严淑明、寇志祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取25元，由成华区危改办负担。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依照买卖关系的基本定义，一方支付价款，另一方面负责所有权转移。本案中无论是以前的房屋所有权证（及国土证），还是现在的不动产权证，都是成华区危改办履行所有权转移义务的题中之义。故此，权属证明形式的变化不构成履行障碍。关于不可抗力的上诉理由，一审判决已经进行了恰当回应，二审不再赘述。故此，成华区危改办的上诉理由不成立，应予驳回，维持原判。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费减半收取25元、二审案件诉讼费50元，由成都市成华区危房改造开发办公室负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周寓先二〇二一年九月二十六日书记员  李 青