北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9867号上诉人（原审被告）：刘磊，男，1980年1月9日出生，住北京市西城区。上诉人（原审被告）：方庆，男，1972年9月29日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：季树满，男，1979年1月22日出生，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：邵凌梅，女，1970年12月13日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王凤云，北京名帅律师事务所律师。上诉人刘磊、方庆、季树满因与被上诉人邵凌梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘磊、方庆、季树满上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：1.邵凌梅隐瞒涉案房屋没有用地建房审批手续的事实，向我方作出房本正常、房屋可以正常经营的承诺，刘磊才与其签订案涉《房屋出租合同》。一审判决也明确了“刘磊、方庆、季树满办理了公司名称为北京德利达汽车服务有限公司（以下简称德利达公司）的营业执照。2019年10月31日，北京市工商行政管理局大兴分局魏善庄工商所出具《通知》，载明‘居民自建房屋内严禁从事无照经营及非法储存等违法违规行为……限期3天内完成自行搬离，如逾期不搬离者镇政府将组织执法部门依法进行集中查处’”的事实。邵凌梅明知我方租赁案涉房屋的目的系用于经营汽车修理（合同明确约定），仍将不符合用途的房屋出租给我方，有欺诈嫌疑。2.德利达公司营业执照系邵凌梅代为办理，我方还支付了办理所需相关费用。因邵凌梅交付的租赁房屋所在地与案涉合同约定的房屋所在地不符，导致德利达公司因为“通过登记的住所或者经营场所无法联系”，被大兴区市场监督管理局列为经营异常。综上，邵凌梅交付的房屋不能满足我方从事经营的目的，给我方造成了经营上的损失。即使案涉合同因“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”归于无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，我方需要支付房屋占有使用费，但邵凌梅违背公平原则及诚信原则，应对合同无效所产生的法律后果负主要责任，既然合同无效，案涉房屋占有使用费不应按照合同约定的租金标准执行，应考虑邵凌梅承担主要责任及给我造成的损失后，支付房屋占有使用费。一审判决第二项房屋占有使用费过高。邵凌梅辩称，同意一审判决，不同意刘磊、方庆、季树满的上诉请求。1.上诉请求没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，房屋租赁合同无效，刘磊、方庆、季树满实际占有使用了案涉房屋，刘磊、方庆、季树满应当支付占有使用费。2.刘磊、方庆、季树满主张的关于没有用地建房审批手续、未协助办理营业执照的问题不是其不支付占有使用费的法定事由且没有事实依据。刘磊、方庆、季树满在签订《房屋出租合同》时明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证却仍然租赁房屋，对合同无效有明显过错。依据双方签订的《房屋出租合同》第二条“房屋用途乙方所租房屋为汽车修理，不得进行任何违法经营活动，否则后果自负”。本案中刘磊、方庆、季树满在经营过程中使用涉案房屋作为烤漆房，其经营行为严重污染环境是受到行政机关处罚的主要原因，刘磊、方庆、季树满应当自行承担后果。刘磊、方庆、季树满就其所述邵凌梅向其隐瞒建房审批手续、代办营业执照等情况，未提供证据予以支持，邵凌梅不予认可。且上述事项属于刘磊、方庆、季树满自身经营事务，与邵凌梅无关。3.刘磊、方庆、季树满在一审开庭时故意做虚假陈述，严重违背诚实信用原则。在一审开庭过程中，刘磊、方庆、季树满多次主张对年租金250000元的事实不予认可，主张5年租金250000元（即每年租金50000元），但在2021年4月15日开庭时刘磊、方庆、季树满自认是每年租金250000元。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。邵凌梅向一审法院起诉请求：确认双方于2018年9月15日签订的《房屋出租合同》及2018年8月27日签订的《附属文件》无效，判令刘磊、方庆、季树满向邵凌梅支付：1.房屋占有使用费75000元及利息（具体计算方式为：以75000元为基数，自2019年2月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；2.房屋占有使用费34931元（计算方式为：自2019年9月15日至2019年11月4日共计51天，250000/365×51天）及利息（以34931元为基数，自2019年9月15日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；3.2018年8月27日至2019年7月26日期间产生的电费27183元；4.电缆费8200元、施工材料费5354元；5.会议桌、鱼缸、床、电脑等折价款10000元。一审法院认定事实：2018年9月15日，邵凌梅（出租人、甲方）与刘磊（承租人、乙方）签订《房屋出租合同》，约定乙方向甲方租赁位于21号院房屋用于汽车修理（取得相关经营许可证方可使用）；建筑面积1200平方米；租期10年，自2018年9月15日起至2028年9月15日止；自2018年9月15日起至2023年9月15日租金为250000元；自2023年9月15日起至2028年9月15日租金为300000元；2018年9月15日至2019年9月15日，付款方式为半年一付（应提前一个月支付租金）；自2019年9月15日起至2028年9月15日止，租金为年付，之后租金按规定的付款期限（每年提前一个月支付下年租金），乙方须按照约定向甲方缴纳租金，不得无故拖欠；乙方承担在租赁时所发生费用水费、电费、燃气费、卫生费、垃圾清运费（电费1.5元一度）等其他不可预见的费用；本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。方庆与季树满在附属文件上签字，明确刘磊、方庆、季树满为三人合租。经询问，刘磊、方庆、季树满与邵凌梅均认可《房屋出租合同》的乙方为刘磊、方庆、季树满三人。邵凌梅主张《房屋出租合同》中关于租金的约定为年租金，刘磊、方庆、季树满则主张约定的租金为五年总租金，后方庆认可为年租金而非五年租金。合同签订后，刘磊于2018年8月1日转账邵凌梅125000元，后于2019年4月份支付邵凌梅50000元现金。在刘磊与邵凌梅的微信聊天中刘磊确认再给75000元这半年的就结清了。邵凌梅提交的用电客户电费交费通知单显示，用户编号为1002108057，2018年10月至2019年8月，总电量核算为18122，应收金额核算为17926.56元。刘磊、方庆、季树满主张电费除2019年7月份和8月份的没有之外，其余均已交付给邵凌梅，但刘磊、方庆、季树满仅提交了支付1962元的微信转账账单。刘磊、方庆、季树满办理了公司名称为德利达公司的营业执照。2019年10月31日，北京市工商行政管理局大兴分局魏善庄工商所出具《通知》，载明“居民自建房屋内严禁从事无照经营及非法储存等违法违规行为，请全体租户理解、支持和配合我们工作，限期3天内完成自行搬离，如逾期不搬离者镇政府将组织执法部门依法进行集中查处。”2019年11月28日，北京市大兴区生态环境局出具《责令改正违法行为决定书》，载明“我局于2019年9月24日对你单位进行了检查，发现你单位汽车修理厂建设项目未经审批擅自开工建设，于2019年7月建成未投入使用……责令限期你单位于2019年12月10日前，办理审批手续。”2019年11月4日，刘磊与邵凌梅的丈夫邢××签订《交房协议》，邵凌梅提供的照片打印件显示内容为“今德利达汽车服务有限公司把西枣林的房屋场地交还房东，房东以检收，电卡、燃气卡以交接，所有事项以交接完毕！”刘磊、方庆、季树满提交的复印件除上述内容外，还有“以清结清钱款”字样。根据法院调取的（2020）京0115民初316号案件中的刘磊、方庆、季树满提交的《交房协议》显示，在邵凌梅提供的照片显示内容后仅有“以清”字样。租赁期间，涉案场地因着火烧毁电缆线等后，邵凌梅进行了修复，根据邵凌梅提供的材料清单和送货单显示，电缆为8200元，人工和材料等费用为5354元，刘磊、方庆、季树满对此不予认可。经询问，双方均认可一开始的电缆线系刘磊、方庆、季树满找到邵凌梅由邵凌梅找人安装，费用由刘磊、方庆、季树满支付。2012年11月16日，北京市大兴区魏善庄镇西枣林村民委员会与邵凌梅签订《协议书》，约定将村东龙河西岸批给邵凌梅一处宅院转让；宅基地四至东西长32米，南北长16.5米，总建筑院落面积528平方米。邵凌梅称涉案院落为宅基地，刘磊、方庆、季树满主张为违章建筑。双方均认可涉案院落没有用地建房的审批手续。诉讼过程中，刘磊、方庆、季树满主张合同合法有效。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，刘磊、季树满经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了当庭答辩及质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房屋没有用地建房审批手续，故邵凌梅与刘磊签订的《房屋出租合同》应属无效。同理，邵凌梅与方庆、季树满签订的《附属文件》亦应属无效。方庆与季树满在附属文件上签字，明确刘磊、方庆、季树满为三人合租。刘磊、方庆、季树满与邵凌梅均认可《房屋出租合同》的乙方为刘磊、方庆、季树满三人，法院对此不持异议。关于租金的约定是年租金还是五年总租金的问题，由于方庆认可为年租金，且结合《房屋出租合同》中对于付款方式的约定，以及刘磊向邵凌梅支付第一笔租金125000元的情况和后来刘磊与邵凌梅就租金问题微信聊天的情况，法院确认《房屋出租合同》中约定的租金为年租金，而非五年总租金。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据租金约定，2018年9月15日至2019年11月4日的年租金为250000元，经核算此期间的租金共计284246.58元。刘磊、方庆、季树满仅支付了租金175000元，尚余109246.58元未支付。现邵凌梅要求刘磊、方庆、季树满支付房屋占有使用费，并无不当，法院予以支持，超出部分，法院不予支持。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。双方对于合同无效均有过错，现邵凌梅要求刘磊、方庆、季树满支付占有使用费的利息，于法无据，法院不予支持。涉案房屋2018年10月至2019年8月期间应交电费17926.56元，刘磊、方庆、季树满主张仅有两个月的电费未支付，但除了微信转账1962元外，刘磊、方庆、季树满未提交充分证据证明其已经支付其余电费，刘磊、方庆、季树满对此应承担举证不能的法律后果。由于合同无效，现邵凌梅要求刘磊、方庆、季树满按照合同约定每度电1.5元的价格支付电费，法院不予支持，刘磊、方庆、季树满仅需就未交电费部分支付，经核算为15964.56元。租用期间着火损坏电缆线等的问题。由于一开始的电缆线系刘磊、方庆、季树满找到邵凌梅由邵凌梅找人安装，费用是由刘磊、方庆、季树满支付的，故着火受损的电缆线应属于刘磊、方庆、季树满的财产。邵凌梅对电缆线的更换，属于对出租标的物功能性的完善，是对其出租房屋价值的提升，受益方为邵凌梅，故邵凌梅要求刘磊、方庆、季树满支付电缆费和施工材料费的诉讼请求，法院不予支持。关于刘磊与邢××签订的《交房协议》，根据法院调取的（2020）京0115民初316号案件中的刘磊、方庆、季树满提交的《交房协议》显示并无结清钱款的内容，故法院确认《交房协议》仅涉及房屋场地、电卡、燃气卡的交接，未涉及钱款结算问题。刘磊、方庆、季树满主张钱款已结清的主张，法院不予采纳。由于房屋场地已交接，且对于交接物品出租方并未提出异议，故邵凌梅主张刘磊、方庆、季树满在交接时丢失会议桌、鱼缸、床、电脑，并要求刘磊、方庆、季树满予以赔偿的诉讼请求，法院不予支持。缺席判决：一、确认邵凌梅与刘磊于二○一八年九月十五日签订的《房屋出租合同》及邵凌梅与方庆、季树满于二○一八年八月二十七日签订的《附属文件》无效；二、刘磊、方庆、季树满于判决生效后十日内向邵凌梅支付房屋占有使用费109246.58元；三、刘磊、方庆、季树满于判决生效后十日内向邵凌梅支付电费15964.56元；四、驳回邵凌梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘磊提交照片两张，主张2019年9月份魏善庄镇政府在修理厂的大门张贴封条，证明涉案房屋资质不全，房子使用用途不对，政府给贴上封条了，办不了相关证件，其无法正常经营。邵凌梅不认可上述照片的真实性、关联性、证明目的，称其没见过，照片不能证明封条是贴在哪里，且不属于新证据，不认可证据来源，主张刘磊、方庆、季树满受到行政处罚是违法建造烤漆房，会产生污染，所以环保部门查他们。季树满表示2019年4月底就撤出去了。关于本案二审，方庆表示其意见与刘磊一致。本院对于一审判决认定的事实予以确认。本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方当事人之间的租赁合同关系无效，虽然邵凌梅对于双方合同无效存在过错，刘磊、方庆、季树满上诉主张涉案房屋不能满足其经营目的且给其造成经营损失，并认为一审判决的房屋占用费过高，但是，客观上诉争期间涉案房屋由承租方占用，根据本案当事人提交的现有证据，尚不足以认定系由于邵凌梅的原因造成刘磊、方庆、季树满所述的经营受影响，亦不足以证明一审判决确定的房屋占用费金额有明显不妥之处，故本院对于刘磊、方庆、季树满就此提出的上诉意见不予采纳。综上，刘磊、方庆、季树满的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2485元，由刘磊、方庆、季树满负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二一年九月二十九日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石