广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23689号上诉人（原审被告）：詹金水委托诉讼代理人：戴博，广东都源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：施清娟委托诉讼代理人：李俊伟，广东洋洲律师事务所律师。原审被告：陈永威上诉人詹金水因与被上诉人施清娟、原审被告陈永威案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初22714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人詹金水上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回施清娟的全部诉讼请求；2.施清娟承担本案诉讼费。上诉事实和理由：一、施清娟提交的《房屋买卖合同》显示签订时间为2013年8月20日，该合同明确约定：乙方（施清娟）购买房屋首付款182339元整。但施清娟却无法提供其向陈永威支付182239元的银行转账凭证。施清娟一审中主张该款项乃现金支付，詹金水认为该主张不应采信。182239元金额较大，施清娟主张现金交易不符合交易习惯。二、涉案房产查封日期为2016年2月3日，在查封之后，施清娟与陈永威办理了如下事项：1.2016年6月16日,黄小梅、陈永威出具收条，确认收到施清娟112300元，且主张该款项系银行按揭尾款。施清娟无法提供其向陈永威支付的112300元的银行转账凭证，仅有施清娟于2016年6月16日支取现金103000元的银行回单。2.2016年9月26日，施清娟与陈永威、黄小梅办理《房产买卖合同》公证手续。根据施清娟提供的证据，其与陈永威在2013年就签订了《房屋买卖合同》，且施清娟与陈永威无亲属关系，双方没有信任基础，在签订房屋买卖合同后一直没有要求陈永威办理过户，不符合日常生活经验法则。施清娟主张因陈永威拖延导致未办理，但施清娟却没有证据能够证明其催促过陈永威办理过户手续。且在房产被查封之后，陈永威却积极配合施清娟出具《收条》、办理公证手续。三、施清娟提供的中国农业银行银行卡交易明细清单显示2015年10月9日至2016年6月5日每月通过银行转账向陈永威支付1000元，其主张系支付银行按揭款，不应采信。1.施清娟提交的《房屋买卖合同》显示签订时间为2013年8月20日,其没有提供2013年8月至2015年9月向陈永威支付款项的凭证。2.每月支付1000元，有可能系施清娟与陈永威存在其他法律关系，例如租赁合同关系、民间借贷关系等。3.如果系支付银行按揭款，施清娟还应提供银行按揭合同等证据来佐证。但施清娟无法提供其他证据。四、施清娟提供水电费等票据，无法显示系缴纳涉案房屋的水电费。即便属于涉案房屋水电费，也仅仅能够其使用了房屋，不能证明其购买了涉案房屋。被上诉人施清娟辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回詹金水的全部诉讼请求。1.在执行法院查封涉案房屋之前，施清娟与陈永威已签订了《房屋买卖合同》并经公证书确认，购买了案涉房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。在合同履行过程中，施清娟依约支付全部购房款，履行了合同义务，陈永威亦向施清娟交付了房屋，案涉房屋一直由施清娟控制至今，实际占有案涉房屋的事实客观存在，后因不动产登记政策原因，及陈永威拖延办理过户手续等非因买受人的原因，导致未办理过户登记，以上事实有施清娟提供的《房屋买卖合同》、《收条》、银行流水、公证书等证实，事实清楚，证据充分。2.施清娟提交的证据足以认定施清娟对案涉房屋享有所有权，足以阻却执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，原审判决适用法律正确。二、詹金水诉称理由不成立，上诉请求缺乏事实基础和法律依据，请驳回詹金水的全部诉讼请求。1.施清娟已提交《房屋买卖合同》、《收条》、银行流水、公证书等证据，充分证明施清娟向陈永威购买案涉房屋并支付全部价款的事实，收款记录有收据、银行流水等，至于是是现金或转账交易，这完全取决买卖双方的自由选择，是买卖双方自由处分权利的体现，法律并未禁止买卖房屋不能使用现金交易。2.施清娟不仅提供了其从名下工商银行海丰华夏支行账户取款人民币103000元的银行流水，证明其凑齐现金至112300元于2016年6月16日当日交付给陈永威机器配偶黄小梅收清的事实，而且也提供了陈永威于当日将该笔购房款112300元存入中国银行汕尾海丰支行账户的银行流水用于提前付清银行贷款，相互印证了施清娟垫付清银行贷款尾款的客观事实。3.合同签订生效后，施清娟一致催促陈永威办理过户手续，但陈永威拒不配合，直至2016年6月实施不动产统一登记后，施清娟再次要求陈永威及其配偶配合办理合同公证手续，并向海丰县房地产管理局申请不动产测量，广东公信投资管理有限公司受委托出具了《不动产测量报告》，施清娟再次要求陈永威及其配偶回海丰签名办理过户登记手续，陈永威又故意切断联系，拒不配合合同义务，导致案涉房屋的过户登记手续至今无法办理。4.施清娟不仅提供了其名下农业银行账户自2015年1月起至2016年5月止每月向陈永威转账1000元用于支付银行贷款的银行流水，以及提供了通过妹妹施雪津使用农业银行账户自2013年8月至2014年12月止平均每月向陈永威转账1000元用于支付银行贷款的银行流水，而且也提供了陈永威名下中国银行账户对应的每月入账记录。5.施清娟在一审中已提供了相应的水电费等证实施清娟实际占有使用案涉房屋并缴付相关税费的事实。三、詹金水在毫无事实基础和法律依据的前提下，诬告施清娟和陈永威串通转移财产，施清娟将保留对詹金水另行起诉侵权及主张精神损害赔偿的权利。原审被告陈永威未答辩。施清娟向一审法院起诉请求：1.停止对涉案坐落于广东省海丰县城东某房产（房产证号：海建房证私字××）的执行，并解除查封措施；2.确认涉案坐落于广东省海丰县城东某房产（房产证号：海建房证私字××）归属于施清娟所有；3.陈永威依约协助施清娟办理上述涉案房产（房产证号：海建房证私字××）的过户登记手续；4.陈永威向施清娟赔偿违约金15500元及因提起诉讼支付的律师代理费30000元；5.本案诉讼费用全部由詹金水、陈永威承担。一审法院认定事实：詹金水与陈永威民间借贷纠纷一案，一审法院作出的（2015）深宝法民一初字第3503号民事判决书已经发生法律效力，因被执行人陈永威未自动履行生效法律文书所确定的义务，詹金水向一审法院申请强制执行，一审法院已立案受理。在上述民间借贷案件的审理过程中，一审法院于2016年2月3日查封了陈永威名下的位于广东省海丰县城东狮山某房（房产证号：海建房证私字××，以下简称涉案房屋）。施清娟认为上述查封的房产系其向陈永威购买，属其所有，向一审法院提出异议。一审法院依法作出（2019）粤0306执异254号《执行裁定书》，驳回施清娟的异议。施清娟对该裁定不服，向一审法院提起了本案诉讼。另查明，2010年8月10日，陈永威作为买受人与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。2013年8月20日，黄小梅、陈永威作为甲方，施清娟作为乙方，双方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定甲方将涉案房屋卖给乙方使用，房屋售价为310000元，过户、银行贷款产生费用由乙方负责。付款方式为乙方支付首期款182339元，余款为银行贷款，共计127661元由乙方负责，交房时间为2013年9月6日。《房屋买卖合同》签订当日，施清娟以现金方式向陈永威支付了合同中约定的首期款182339元，黄小梅、陈永威出具《收条》，确认收款的事实。此后，施清娟及其家人一直居住在涉案房屋内，并缴纳水费、电费至今。因涉案房屋办理了银行按揭贷款，施清娟自2013年8月起每月向陈永威转账1000元用于支付银行贷款，一直支付至2016年5月。2016年6月16日，施清娟向陈永威支付112300元还清了银行贷款，黄小梅、陈永威出具《收条》对此予以确认。2016年9月26日，施清娟与黄小梅、陈永威就《房产买卖合同》办理了公证手续。施清娟称，办理完合同公证手续后，一直催促陈永威办理涉案房产过户手续，且施清娟还于2016年10月3日作为申请人为涉案房屋进行测绘，但陈永威一直拖延，后无法联系。施清娟因家中亲人生病去世，未继续跟进房屋过户事宜，直至一审法院张贴相关执行法律文书，才得知涉案房屋被查封。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议焦点为施清娟对涉案房屋是否享有足以阻止执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，在一审法院查封涉案房屋之前，施清娟即与陈永威签订了《房屋买卖合同》，购买了涉案房屋，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在合同履行中，施清娟支付了购房款，履行了合同项下的义务，陈永威亦向施清娟交付了房屋。从施清娟提交的水电费等生活费用的票据可以看出，施清娟收房后控制使用涉案房屋至今，即有实际占有涉案房屋的事实存在。此后因陈永威一直拖延办理过户手续导致无法变更产权登记。综上，施清娟提交的证据可以认定施清娟对涉案房屋享有所有权，故其提出停止对涉案房屋的强制执行，符合排除执行的法律规定，一审法院予以支持。关于施清娟要求陈永威履行过户登记手续及违约金、律师费的主张，该两项请求并非案外人执行异议之诉的审理范围，一审法院不作处理，施清娟应另寻法律途径解决。陈永威经一审法院合法传唤不到庭应诉答辩，视为放弃质证及抗辩的权利，由此产生的不利法律后果应当由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、确认施清娟为广东省某区（房产证号：海建房证私字××）的所有权人；二、解除对广东省某区（房产证号：海建房证私字××）的查封并停止执行。本案案件受理费6633元，由陈永威负担。本院审理查明，一、关于购房款支付情况。1.本案二审调查询问期间，施清娟陈述首期款182339元均以现金方式支付，来源分别为：施清娟的父亲施祖明提供借款12万元、施清娟的妹妹施雪津提供借款2万元、案外人孙应调提供借款2万元、另有22339元系施清娟自有资金。施清娟称其于2013年8月20日将前述现金款项合计182339元付至陈永威的妻子黄小梅，陈永威、黄小梅就此出具《收条》。2.为证明首期款之外剩余购房款的支付情况，施清娟向本院提交其与陈永威、案外人施雪津、杨城沛的银行交易流水，显示：（1）2013年12月至2015年1月期间，案外人施雪津、杨城沛于该14个月期间分8笔合计向陈永威转账支付14000元。施清娟就此称施雪津和杨城沛系其妹妹和妹夫、前述款项系施雪津和杨城沛代其支付购房款。（2）2015年2月至2016年5月期间，施雪津每月向陈永威支付1000元（除2015年4月分两笔各支付1000元，当月合计支付2000元），该期间合计支付款项17000元。施清娟就此称其按月向陈永威支付购房款1000元。（3）2016年6月16日，施清娟自其银行卡账户支取103000元；陈永威于当日向其自己名下银行卡账户存入现金112300元。施清娟就此称其取款103000元后再加上其余现金款项一并向陈永威支付现金112300元，陈永威收到该现金款项112300元即于当日存入银行账户。综上，依前述施清娟关于购房款支付情况的陈述，施清娟主张已付购房款金额合计325639元（182339元+14000元+17000元+112300元=325639元）。二、关于涉案房产未能办理过户手续的原因。本案二审期间，施清娟向本院提交书面情况说明，陈述涉案房产未能办理过户的原因主要为：一是涉案房产在2014年11月18日才办证登记至陈永威名下，此后又因有银行贷款未结清，直至2016年6月20日才还清银行贷款、赎回房地产证原件；二是2016年6月23日，汕尾市开始统一实施不动产权登记手续，根据广东省自然资源厅、汕尾市人民政府办公室关于处理不动产登记历史遗留问题的指导意见，当事人申请办理不动产登记的，应按已建成的建筑现状重新进行测绘落宗后办理不动产权登记，施清娟在2016年6月20日后一直催促陈永威办理过户手续，但其拖延不配合；三是涉案房产于2016年2月法院查封房产导致无法办理过户。三、施清娟提交的《房屋买卖合同》（2013年8月20日）中未有关于陈永威办理房产过户期限的约定；施清娟提交的《公证书》所附《房屋买卖合同》第四条约定：房屋交付施清娟后，陈永威将在取得房屋产权证后应立即办理转让手续到施清娟名下。本案二审调查询问时，施清娟称陈永威依约应在涉案房产取得房地产权证后即办理过户手续。四、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。综合涉案各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：施清娟关于涉案房产的民事权益是否足以阻却执行该房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”故本案中，施清娟以其为涉案房产买受人为由主张停止执行涉案房产，该主张能否得到支持，应予考量本案情形是否符合前述法律规定。本院据此分析如下：一、关于购房款支付情况。首先，施清娟主张其在2013年8月20日以现金方式向陈永威支付首期款182339元。本院认为，本案中，施清娟虽就该182339元的资金来源作了具体陈述即案外人施祖明等人提供借款合计160000元、施清娟自有资金22339元，但施清娟并未提供借条、现金支取的银行记录等相关证据证明其陈述的资金来源，故本院对施清娟的陈述难予采信；且从本案查明事实看，此后施清娟多次通过银行转账方式向陈永威付款1000元，相较而言，施清娟对该较大金额款项182339元却采用现金付款，有违双方款项往来的习惯，施清娟对此未能作出合理解释。据此，本院认为，在施清娟仅提供陈永威出具的《收条》、而未能提供其他证据予以佐证情形下，本案证据尚不足证明施清娟已以现金方式向陈永威付清首期款182339元。其次，施清娟主张其通过案外人施雪津、杨城沛于2013年12月至2015年1月期间合计转款14000元用以支付购房款。本院认为，从施清娟提交的银行流水记录看，施雪津、杨城沛向陈永威的每笔转款为2000元、3000元不等，均未备注为支付购房款，施雪津、杨城沛转款记录的内容无法看出与涉案房产交易存在关联。故此，施清娟主张施雪津、杨城沛的转款均系代其支付涉案房产的购房款，依据不足，本院不予采纳。再次，依本案查明事实，假使施清娟关于涉案购房款支付情况的陈述属实，则其已向陈永威支付款项合计325639元。该金额与施清娟提交《房屋买卖合同》约定的房屋转让价310000元不符，施清娟就此并未作出合理解释，故本院对其所述支付购房款的情况难予采信。综上所述，本院认为，施清娟主张其已向陈永威付清涉案房产的购房款，依据不足，本院难予采纳。一审认定有误，应予纠正。二、关于涉案房产未能办理过户登记的原因。依施清娟与陈永威、黄小梅签订的《房屋买卖合同》约定，陈永威应在取得房屋产权证后办理过户登记至施清娟名下的手续。本案中，施清娟称陈永威于2014年11月18日取得涉案房地产权证，本院认为，自2014年11月18日至2016年2月3日法院查封涉案房产，期间已经过一年有余，本案中未有证据表明施清娟于该期间曾向陈永威主张办理赎楼及过户手续而陈永威予以拒绝。故施清娟主张其系因陈永威拒绝配合导致无法过户，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于施清娟所称根据汕尾市不动产登记相关规定，自2016年6月23日需对已建成的建筑现状重新进行测绘落宗后才能办理不动产权登记。本院认为，施清娟所述该不动产登记规定的施行日期是在2016年2月3日法院查封房产之后，故该不动产登记规定的施行并非导致涉案房产无法在法院查封前过户的原因。综上，即便房款已付清施清娟在法院查封涉案房产前怠于向陈永威主张权利，导致涉案房产未能在此前完成过户手续，其对此具一定过错。故本院认为，施清娟系因其自身原因导致涉案房产未能在法院查封前完成过户手续。综上所述，本案购房款支付的情况、房产未能过户的情况均不符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可予阻却执行房产的情形。故施清娟主张解除查封并停止执行房产，与该法律规定相悖，本院不予支持。一审处理有误，应予纠正。另，依《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房产尚未过户登记至施清娟名下，故施清娟诉请确认涉案房产归其所有，于法无据，本院不予支持。一审认定有误，应予纠正。综上，詹金水的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实不清，导致处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初22714号民事判决；二、驳回施清娟的全部诉讼请求。一审受理费6633元（施清娟已预交），由施清娟负担。二审受理费5950元（詹金水已预交），由施清娟负担。施清娟应于本判决生效之日起七日内向本院交纳诉讼费用5950元。逾期不交纳的，法院强制执行。本院向詹金水退回诉讼费用5950元。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二一年九月二十八日书记员 陈晓莹（兼）