贵州省贵阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）黔01民终5771号上诉人（原审原告）：贵州广大城投建设投资有限公司，住所地：贵州省贵阳市清镇市栗山路**。法定代表人：喻建华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈春艳，女，1993年1月13日出生，汉族，住贵州省习水县，该公司员工。被上诉人（原审被告）：杨长满，女，1978年12月16日出生，土家族，住贵州省思南县。被上诉人（原审第三人）：汤强，男，1970年5月24日出生，汉族，住贵州省思南县。上诉人贵州广大城投建设投资有限公司（以下简称：广大城投）因与被上诉人杨长满、汤强商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2021）黔0181民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。上诉人广大城投上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持上诉人一审的全部诉求；二、请求判令由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。理由是，一、一审错误认定本案合同已经履行完毕，实际上案涉房屋并未办理产权转移登记手续，即本案合同并未完全履行完毕；二、上诉人依合同约定已经享有了单方的合同解除权，被上诉人杨长满在买卖合同履约过程中违约断供按揭，致使上诉人代其偿还中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行按揭本息共计182986.39元，依法律规定和买卖合同约定，上诉人享有单方解除买卖合同的权利，且一审庭审中，被上诉人杨长满当庭表示同意解除买卖合同且返还房屋，该行为构成被上诉人对上诉人请求解除买卖合同和返还房屋诉求的同意和自认，自认作为一种民事法律行为，诉讼中的自认一经作出便不可撤销，在一审审理程序具有效力，同时也免除上诉人证明达到解除买卖合同条件的举证责任。应将被上诉人的自认作为确认案件事实的依据；三、两被上诉人曾系同居关系，同居关系结束引发的析产案件不应直接将权属于上诉人的案涉房屋判决归被上诉人汤强一人所有，也不可在同居析产案件中作出损害案外人（即上诉人）合法权益的判决，清镇市人民法院（2019）黔0181民初5470号民事判决书确有错误。被上诉人汤强答辩称：2014年购买的房屋，2015年签订的合同，约定2016年可以办理房产证，2017年才将房屋给我，对方说房产证上不能写我名字，我和杨长满只是同居关系；我不同意解除合同，房子是我的。被上诉人杨长满未到庭答辩。原审原告广大城投诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告及第三人向原告返还贵州省清镇市金清路石关村、毛栗山村青山映水·上城C区6栋（6）1-6-2号商品房；三、判令被告配合原告配合办理解除预售合同登记备案（预售合同登记号：Y15055861）；四、判令被告承担解除合同违约金17705.85元及偿还因被告逾期还贷导致原告为承担保证责任而支付的利息、罚息、复利4895.44元；五、本案诉讼费由被告及第三人承担。原审经审理查明：2015年7月2日，广大城投公司（出卖人）与杨长满（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的贵州省毛栗山村青山映水·上城Ｃ区6栋（6）1-6-2号商品房（合同约定建筑面积104.78平方米，套内建筑面积84.17平方米）；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为3834.17元／平方米，总价款322722元；买受人采取银行按揭付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款122722元，余款200000元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年6月30日前交付该商品房。上述《商品房买卖合同》的附件《补充协议》中明确：在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，如给出卖人造成损失的，买受人还应全额赔偿，买受人应配合出卖人到房管局办理有关解除合同的手续并承担办理相关手续的费用，出卖人自办妥合同解除手续后十五个工作日内无息退还买受人已付款项。现上述案涉房屋已经办理预售合同备案（预售合同登记号：Ｙ15055861）。2015年9月16日，中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行（贷款人）、杨长满（借款人、抵押人）、广大城投公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额200000元，期限20年（从2015年9月16日至2035年9月16日）；贷款利率以借款凭证记载为准；还款采用按月等额本息还款法；罚息利率在约定利率基础上加收30%；保证人承担阶段性连带保证责任，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；抵押物为贵州省清镇市金清路石关村、毛栗山村青山映水·上城C区6栋1-6-2号商品房（建筑面积104.78平方米）。同日，杨长满在《个人借款凭证》上签字，确认贷款200000元已于2015年9月16日支付至广大城投公司账户，执行利率为5.15%。2019年10月16日，汤强以杨长满为被告，向原审提起同居关系析产诉讼，要求确认本案所涉房屋归其所有及杨长满返还其40000元。原审经作出（2019）黔0181民初5470号《民事判决书》，判决上述房屋归汤强所有，对汤强的其他诉讼请求予以驳回；案件受理费5767元由汤强负担。此份《民事判决书》已于2020年1月1日生效。从2019年12月17日起至2020年8月3日，广大城投公司代杨长满偿还贷款本息共计182986.39元[具体为：2019年12月27日支付1302.08元（含利息698.77元）、2020年5月31日支付6633.96元（摘要为“归还杨长满逾期贷款”，但未明确其中利息金额）、2020年6月23日支付1310.38元（摘要为“归还杨长满逾期贷款”，但未明确其中利息金额）、2020年8月3日支付173739.97元（其中含利息2486.85元、“联机实收费用”4113.6元）]，已经全部贷款本息还清。另查明，汤强一直居住、使用上述房屋至今。原审认为，2015年7月2日，广大城投公司与杨长满签订《商品房买卖合同》，约定杨长满购买广大城投公司开发的贵州省清镇市金清路石关村、毛栗山村青山映水·上城C区6栋（6）1-6-2号商品房。此合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，广大城投公司按约交付了案涉房屋，并办理了备案登记。杨长满也通过现金支付首付款，银行按揭支付余款的方式将全部购房款支付完毕。双方均已履行了各自的合同义务。该《商品房买卖合同》已经履行完毕，不具备解除的前提条件。双方在《补充协议》虽约定杨长满未按约（偿还）贷款时，该公司可单方解除《商品房买卖合同》、收回房屋。但此约定与事实相矛盾，缺乏法律依据，不予认可。加之，案涉房屋已经原审（2019）黔0181民初5470号生效《民事判决书》，确定归汤强所有。故原告要求解除《商品房买卖合同》，并据此要求返还房屋、解除备案、支付违约金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予认可。关于广大城投公司要求杨长满承担该公司为承担保证责任而支付的利息、罚息、复利4895.44元的诉讼请求，因本案系处理商品房买卖合同纠纷，而广大城投公司的本项诉请的实质为该公司向银行履行保证义务后向杨长满追偿，属于追偿权纠纷，与本案不属同一法律关系，故原审不予处理。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原审判决如下：驳回原告贵州广大城投建设投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费366元，减半收取183元，由原告贵州广大城投建设投资有限公司承担。二审中，上诉人广大城投提交了：（一）竣工验收备案表和大产权证，证明目的：房屋现在是在上诉人名下。被上诉人汤强质证意见：在解除同居关系时候没有该证，是后来办理的。（二）广大城投公司向清镇市人民法院提起要求撤销（2019）黔0181民初5470号民事判决的起诉状及缴纳诉讼费的发票，证明其已经将该案提出撤销之诉，并向本院要求中止本案诉讼。其余事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，虽然杨长满与广大城投签订了《商品房买卖合同》，但是杨长满并未取得案涉房屋的所有权。杨长满在与银行签订借款合同后，没有按照合同约定偿还银行贷款，导致广大城投承担阶段性担保责任，并引发本案诉讼要求解除《商品房买卖合同》返还房屋。由于在杨长满与汤强同居析产纠纷案件中，广大城投非案件当事人，对当事人处分房产的情况不知情，导致一审法院将案涉房屋判归汤强所有。现广大城投已经向一审法院提出了第三人撤销权之诉，本案的处理结果应当以另案的处理结果为依据，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销贵州省清镇市人民法院（2021）黔0181民初1088号民事判决；二、本案发回贵州省清镇市人民法院重审。上诉人贵州广大城投建设投资有限公司预交的二审案件受理费366元予以退回。本裁定为终审裁定。审判员  黄新二〇二一年九月一日书记员  张鑫