重庆市巴南区人民法院民事判决书 （2021）渝0113民初14955号 原告：重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号21楼，统一社会信用代码91500103765901054G。法定代表人：段成伦，总经理。委托诉讼代理人：张玉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔岚，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：牟啟义，男，汉族，1970年10月6日出生，户籍所在地重庆市江津区，现住重庆市巴南区。原告重庆商社物业管理有限公司（以下简称商社物业）与被告牟啟义物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）程序于2021年8月10日公开开庭进行了审理。原告商社物业委托诉讼代理人崔岚与被告牟啟义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商社物业向本院提出诉讼请求：请求判决被告牟啟义向原告支付2019年1月1日至2021年2月28日的物业服务费3203.2元。事实与理由：2018年1月1日，原告与巴南区鱼洞街道新民街社区居民委员会（以下简称新民街居委会）签订《商社汇巴南商业中心物业服务合同》（以下简称物业服务合同），约定原告为商社汇巴南商业中心提供物业服务，物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅1.6元/月·平方米。被告牟啟义系该小区住宅X幢XX房业主，建筑面积77.01平方米。原告商社物业按照约定为包括被告牟啟义在内的小区业主提供物业服务，被告牟啟义未支付2019年1月1日至2021年2月28日的物业服务费3203.2元（77.01平方米*1.6元/月·平方米*26月）。原告商社物业催收未果，遂诉至本院。被告牟啟义辩称，对欠费时段、金额无异议，没交费是因为1栋2栋的进出口按照规划应该是消防通道，但原告改成了门面，2栋的业主和商场共用一个消防通道，影响业主的消防安全，而且消防通道改成门面的租金，也没有给业主；小区内应该有四十几个露天的免费停车位，但是至今都没有；小区的绿化面积比规划还差20%，至今都没有验收合格，小区的绿化没人维护，杂草丛生；小区内的公共锻炼设施缺失，羽毛球场没有进行维护和管理，导致目前根本不能使用；小区保安不履职不尽责，对于出入人员不登记，晚上12点以后就没有保安值班，经常有小广告夹在门上；小区的清洁不好，弄虚作假，电梯消毒还没有到时间就把消毒时间填上；2栋负三楼的门禁卡，不能正常使用，找原告反映多次，几个月了都没有修好；被告楼上邻居的空调排水管有问题，长期渗水到被告家，今年才解决好。综上原告的物业服务在绿化、安保、清洁、服务态度、停车位提供、公共锻炼设施等方面存在问题，原告没有履行职责，所以被告没缴物业费，原告将上述问题整改好以后，被告同意支付物业费，但不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：被告牟啟义系商社汇巴南商业中心2-23-3业主，房屋建筑面积77.01平方米。商社汇巴南商业中心所在地隶属新民街居委会。涉案小区未选举业主委员会之时，于2017年12月6日至20日召开业主大会，过半数业主书面签字同意由涉案小区所属的新民街居委会代行该小区业主委员会职责。2018年1月1日，新民街居委会与原告商社物业签订《物业服务合同》，约定原告为涉案小区提供物业服务，物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅1.6元/月·平方米，合同期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。并于同年1月31日进行备案。该合同期满后，原告商社物业继续为涉案小区提供物业服务至今。被告牟啟义拖欠原告2019年1月1日至2021年2月28日的物业服务费3203.2元。原告商社物业催收未果，遂诉至本院。以上事实有原告商社物业举示的《物业服务合同》、备案证明、权属登记申请书、催缴通知书、快递单、鱼洞街道办事处出具的证明等证据在卷为凭，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。本案中，原告商社物业系依法成立的物业服务企业、被告牟啟义系涉案小区业主，涉案小区所在地隶属新民街居委会。涉案小区未选举业主委员会之时，于2017年12月6日至20日召开业主大会，过半数业主书面签字同意由涉案小区所属的新民街居委会代行该小区业主委员会职责，符合住建部（2009）274号文《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”规定。2018年1月1日，新民街居委会与原告商社物业签订《物业服务合同》，并于同年1月31日进行备案，该合同合法有效，对被告牟啟义具有法律约束力。据民法典第九百五十条“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”涉案合同到期后，原告商社物业继续为包括被告牟啟义在内的涉案小区全体业主提供物业服务，被告牟啟义客观上享受了该服务，原告商社物业有权请求被告牟啟义支付物业费。本院确认被告牟啟义拖欠原告商社物业2019年1月1日至2021年2月28日的物业服务费3203.2元。据民法典第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告牟啟义对其拖欠物业费，应当承担继续履行的义务。原告商社物业诉请，本院予以支持。审理中，原告商社物业撤回要求被告支付违约金的诉请，系对其自身权利的处分，本院予以照准。被告牟啟义举示的照片，原告商社物业对其真实性及关联性有异议，该组照片无其他证据印证形成证据链，本院无法确认其真实性，且物业公司服务是一个持续性的动态过程，某个时间点上的服务瑕疵不能代表物业服务整体不合格，确定物业公司是否违约，应当在较长期的整体情况下去判断。对被告牟啟义所举示证据，本院不予以确认。被告牟啟义对其抗辩提出涉案小区存在的问题，是否系偶发现象还是存在持续、是否严重侵犯到公共利益或者存在严重的安全隐患，审理中亦未提供证据予以证实。对被告牟啟义提出不缴纳物业费的抗辩意见，本院不予以采纳。通过本案诉讼，应当指出小区环境好坏有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同维护。物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题应及时有效反馈，努力提升物业服务水平及取得业主的认可，为他们创造良好的居住生活环境。同时业主也应对物业公司给予相应的理解，尽可能看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。互相包容、互相理解、互相支持，共同促进小区居住环境的改善和品质提高。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：被告牟啟义于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2019年1月1日至2021年2月28日的物业服务费3203.2元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告牟啟义负担（此款已由原告重庆商社物业管理有限公司自愿垫付，限被告牟啟义于本判决生效后十日内迳付原告重庆商社物业管理有限公司）。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审 判 员  潘雪松   二〇二一年九月二十三日 法官助理  周华兰书 记 员  彭雨涵  - 1 –