湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1023民初1409号原告胡承益，男，1977年8月20日出生，侗族，住湖南省会同县。委托诉讼代理人李浪兵，湖南维群法律服务所法律工作者。一般代理。被告刘红艺，女，1967年6月28日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告胡承益与被告刘红艺房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周薇独任审判，于2021年7月26日公开开庭进行了审理。原告胡承益及其委托代理人李浪兵、被告刘红艺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡承益诉称：请求判令：1、确认原、被告于2006年8月5日签订的《住房转让合同》合法有效；2、被告刘红艺立即协助配合原告办理位于永兴县湘（2020）永兴县不动产权第××号住宅的产权过户登记；3、由被告刘红艺承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告曾任教于永兴县，被告于2003年调到长沙后，于2006年8月5日与原告签订《住房转让合同》，原告胡承益一次性支付购房款49500元给被告刘红艺，购买了被告刘红艺所有的位于永兴县住宅壹套（顶层），因该住房是永兴县一中的福利房，土地权利类型为划拨，也符合永兴县一中县一中字（2008）13号文件“关于实施《永兴一中教职工住房管理条例》的通知第6条第3款的规定，认购福利房的教职工因故出售所有房屋，只能出售给本校在册职工，房价由双方商定，并交一份给校方备案，不许进入社会市场交易，以免影响学校教学和生活的正常秩序。故原、被告自愿签订的《住房转让合同》是真实意思表示，合法有效。原告购买此房屋后即装修入住，2020年调离后，原告出租该房屋并收取租金，水电费至今一直是原告在交。2020年，永兴县依照有关法律法规，将单位房改房统一办理了《不动产证书》，案涉住房《不动产证书》办在了被告刘红艺名下，产权证号（2020）永兴县不动产权第001401号。原告多次要求被告协助办理该住宅的过户手续，被告以种种理由拖延甚至拒绝履行配合义务，致使该房屋不动产证迟迟未能过户到原告名下。综上，原、被告于2006年8月5日签订的《住房转让合同》系双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，被告刘红艺应当协助原告办理产权过户登记。原告购买涉案房屋后，已依合同支付全部价款并合法占有、实际控制标的物至今。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，有关取得涉案房产后，未办理产权迁移登记只是物权未设立，不影响合同效力，在房改房办理物权迁移条件成就时，被告理应尽到协助配合义务。为保护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告刘红艺辩称：合同未经登记，不发生物权效力，原告无理由要求被告协助配合原告办理不动产产权过户登记及负担本案诉讼费用。一、2006年8月，应原告胡承益的多次恳求，并在当时同校教师何名一夫妇多次劝说下，被告同意将永兴一中校内福利住房转让给原告居住，但该房一直未办理产权登记。按照1999年《合同法》第44条的规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理登记等手续生效的，依照其规定”，以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》第九条的规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。合同标的物所有权及其他物权不能转移”，被告认为该合同因确立的房产权按照法律、行政法规的规定应当登记合同才能生效，到目前合同标的物仍在被告名下，并未予以过户登记，故本合同仍未生效，被告也无协助过户登记的义务。同时，我国《民法典》第209条也明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”据此，不管合同是否有效，但该合同的标的物房产权未经登记，是不予发生效力的，是否登记这是不动产物权变动的基本原则。《民法典》第232条也进一步明确，“不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。二、2006年原、被告虽签订了住房转让合同，但合同签订后，合同的基础条件发生了无法预见的变化，继续履行合同对双方当事人都明显不现实、不公平，也无法实现合同目的，故被告诉求法院依法解除该合同。其一，原告胡承益已于2020年调离了永兴县到会同县一中工作，且全家现居住会同，此房如果过户登记给胡承益，已无当初用于其本人居住的意义；其二，被告父母都已80多岁，年老多病，需要子女照顾，且被告系独生女，明年将退休，回永兴照顾父母确实需要住处；其三，被告在长沙的唯一住房因做生意被骗产生三角债，住房已被法院冻结，在长沙已无住房，依目前的状态也买不起住房了；其四，不动产权第××号产权已登记在被告名下。上述客观条件的变化，被告在转让合同时确实不能预见，如果能预见，不管是同事或者是亲朋好友，被告都不可能签订那样的转让合同。据此，按照《民法典》第532条“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变更，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可与对方重新协商，协商不成的，当事人可请求人民法院变更或解除合同。人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或解除合同。”的规定，诉请人民法院解除双方的转让合同。三、原告胡承益确实就此纠纷与被告协商过几次，但原告都是强调补偿一点费用给被告，还没等被告提出解除合同就不愉快的结束了商议，并直接向法院起诉要求“过户登记”。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2006年8月5日，被告刘红艺因工作变动原因，根据原工作单位永兴县有关职工福利房转让的有关规定，将其自有的永兴县一中房改房第4栋601室转让给同在永兴县工作的原告胡承益，双方当日签订《住房转让合同》，约定：“一、甲方（刘红艺）将位于永兴一中校内职工宿舍楼四栋三单元六楼左侧住房一套转让给乙方（胡承益），住房转让价共计人民币肆万玖仟伍佰元整。二、房屋产权凭甲、乙双方签订的本合同，乙方付给甲方全部房款后，即归乙方所有；三、原甲方所持购房发票等票据未交给乙方，以后如果办理房产证时需要相关票据，由甲方提供；四、本合同自甲、乙双方签字并乙方付清全部房款后生效。”合同签订当日，胡承益向刘红艺给付了房款49500元，刘红艺将诉争房屋交付给胡承益。嗣后，诉争房屋一直由胡承益使用。2020年8月17日，诉争房屋进行了不动产权登记，登记权利人为被告刘红艺，登记权利性质为划拨／房改房。胡承益要求刘红艺协助其按照原《住房转让合同》办理诉争房产的所有权变更登记，双方因此发生纠纷。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《住房转让合同》、《收据》、湘（2020）永兴县不动产权第××号房产证、数字电视用户基本信息登记表、郴电国际缴费发票、郴电国际专用收据、永兴一中校内住户水电费统计表、水电费汇总表、水费缴费表、微信聊天记录、收款收据等证据予以证实，足以认定。永兴县文件（县一中字［2018］13号）系2008年12月18日印发的文件，本案原、被告的《住房转让合同》签订时间为2006年8月5日，该文件对本案的案件事实无证明力，本院不予采信。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方的争议焦点在于原、被告双方于2006年8月5日签订的《住房转让合同》是否有效。本案合同的标的物是已购公有住房，即城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房，其销售对象是符合相应住房条件的职工；原告胡承益在合同签订当时系永兴县的教职工，原、被告双方在《住房转让合同》当中也确认了该转让行为符合永兴县转让的有关规定。参考2002年国务院作出《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发［2002］24号），取消已购公有住房和经济适用住房的上市出售核准制度；2003年8月12日国务院发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号），“要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件”；本案《住房转让合同》签订的时间为2006年，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告双方自愿签订《住房转让合同》,没有违反法律法规的规定，并依合同约定各自履行了交付购房款及房屋的义务，该《住房转让合同》有效，在合同的交易条款已经履行完毕后,双方未能按程序办理产权转移手续,不影响房屋买卖合同的有效性。原告胡承益请求确认《住房转让合同》有效的诉讼请求本院予以支持；被告刘红艺的抗辩理由混淆了债权和物权的概念，本院不予采纳。被告刘红艺作为出卖人，负有依约将房屋所有权转让给胡承益的合同义务，在诉争房屋进行产权登记后，被告刘红艺没有依照合同约定协助原告胡承益办理诉争房屋的产权变更登记，原告胡承益要求原告刘红艺协助其办理位于永兴县的不动产单元（湘（2020）永兴县不动产权第××号）的产权变更登记的诉讼请求本院予以支持。被告刘红艺未依法向本院提起反诉，对于其要求解除合同的请求本院不予审查。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告胡承益与被告刘红艺就永兴县签订的《住房转让合同》有效；二、限被告刘红艺于本判决生效之日起15日内协助原告胡承益办理永兴县（不动产权单元的产权证号为湘（2020）永兴县不动产权第××号）的产权变更登记。案件受理费减半收取519元由被告刘红艺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员 周 薇二〇二一年九月二十四日书记员 李熔琴附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。