温州市鹿城区人民法院    民事判决书    （2021）浙0302民初6722号     原告：王苗苗，女，1986年10月16日出生，汉族，住温州市鹿城区。       委托诉讼代理人：林力，北京盈科（温州）律师事务所律师。       被告：方正，男，1989年4月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。       委托诉讼代理人：陈楚，浙江海昌律师事务所律师。       原告王苗苗与被告方正房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王苗苗的委托诉讼代理人林力，被告方正及其委托诉讼代理人陈楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告王苗苗向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行原、被告双方于2021年3月3日签订的《房地产买卖合同》，并协助原告将案涉房屋（金谷园11幢203室）不动产权证过户登记至原告名下；2．判令被告立即腾空案涉房屋，将案涉房屋交付给原告，并支付逾期交房违约金暂计人民币3451元（自2021年5月15日起以房屋总价203万元为基数，按照每日万分之一的标准计算至实际履行完毕之日止，暂计算至2021年5月31日为3451元）；3．判令被告收到案涉房屋剩余房款后，将案涉房屋内的所有户口迁出；4．判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2021年3月3日，在温州英棒房产有限公司（以下简称“英棒房产”）的居间下，原告作为买受人与被告就坐落于温州市鹿城区（金谷园11幢203室）的房屋签订《房地产买卖合同》。该合同约定：案涉房屋的成交总价为203万元；定金为10万元；双方应于2021年9月30日前办理房款支付、权证过户等手续；被告收到所有房款后迁出案涉房屋内所有户口；被告承诺于2021年5月中旬开始让原告免费入住，并加收10万元定金，否则，按总定金20万元的双倍赔偿给原告等约定。上述合同签订后，原告按约向被告支付了20万元定金，中介公司和被告向原告出具《定金收条》。之后，由于温州市南浦实验中学锦江校区施教区正式划定，导致案涉房屋价格上涨，被告在得知该消息后，明确表示违约，不愿意继续履行合同，故原告向法院提起诉讼。       被告方正辩称，第一，答辩人不同意继续履行合同，即便继续履行，合同约定的过户时间未到，原告也未支付购房款，现在诉请法院判令被告协助办理过户没有事实和法律依据，故被告也不同意迁出户口。原告要求被告腾空并交付涉案房屋，因原告未经同意擅自拆除房屋装修，被告合法收回房屋，不属于违约。合同虽然有免费居住的约定，但如果拒绝，也没有约定违约金，故原告有关违约金的请求没有事实和法律依据。       第二，2021年3月1日，答辩人委托英棒房产出卖房屋，3月3日在中介麦子的居间介绍下，答辩人与原告签订房屋买卖合同，当时原告并不在场，中介声称原告系其外甥女，可以全权代理签字，合同约定总价为203万元，定金10万元，双方应于9月30日前办理房款支付、权证过户等手续，约定该时间点的原因是答辩人的儿子可以报读南浦小学。合同也约定5月中旬让原告免费入住，届时加收10万元定金。但至今答辩人只收了签订合同时原告支付的10万元定金，原告提前于5月7日支付的定金10万元，答辩人认为不符合约定，已经于当日退还给原告。       第三，关于原告违约的事实。合同签订后，原告以丈量墙纸的名义进入涉案房屋，并更换了电子锁密码，将房屋内的装修拆除，后邻居告知答辩人，答辩人才及时制止了原告擅自拆除的行为。合同约定答辩人收到除暂扣款以外的所有房款后腾空房屋给原告并交接钥匙，虽然合同约定5月中旬开始让原告免费居住，但不代表在5月中旬就交付房屋，因此在满足交房条件以及约定的9月30日之前，原告不得损害答辩人财产权益。根据民法典第591条规定，一方违约后，答辩人应当采取适当措施防止损失的扩大。在获悉原告对涉案房产进行拆除、破坏的情况下，答辩人更换密码、拒绝其入住，符合法律规定。原告在签订合同后不久就对其他中介声称房屋已经在其名下，并将房屋信息传递给房屋中介准备在5月中旬予以售卖，一旦发生原告不依约支付价款或者对房屋不当处分的情况，都将危害答辩人利益。依照民法典第642条规定，答辩人将房屋取回，拒绝原告入住，也符合法律规定。在答辩人发现原告对房屋进行损坏拆除以及转卖行为后，于2021年5月8日在中介的主持下与原告进行协商，答辩人明确表示，由于原告的不诚信的行为，对继续履行合同感到十分顾虑。原告自知理亏，要求答辩人承担其所谓的购买电器、装修等损失，加上退还双倍定金，合计37.5万才同意解除合同。但答辩人认为，原告系擅自装修，所有后果应当由其自行承担，当日双方无法就合同履行达成一致意见，此后原告也未能提供任何担保以保证其能够诚信地继续履行合同。依据《民法典》第563条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。因此，答辩人于2021年5月14日发短信通知原告解除合同，符合法律规定。       第四，关于《房地产买卖合同》的合法性。答辩人认为，原告与房产经纪人合谋损害答辩人利益，违背公序良俗，请求法院审查合同效力。依据《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。答辩人与原告在2021年3月3日签订《房地产买卖合同》，但是原告方的合同签订人不是原告本人，是房产经纪人“麦子”，其声称原告是她的外甥女，房子从挂卖到达成房地产买卖合同只用了3天，涉案房屋出售价格是203万，3月27日即通过房屋中介报出230万。麦子作为房产经纪人，明知房价可以售卖到230万，但是故意以低房价促成交易，违背了房产经纪人的职业规范和职业道德。从原告提起本案诉讼递交的证据来看，麦子又参与到原告租赁房屋的中介活动中，因此两者关系非常密切。答辩人认为，房产经纪人麦子与原告合谋，对答辩人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进，准备高价卖出房屋，以此赚取差价，扰乱房地产市场，特别是涉案房屋属于学区房，原告与房产经纪人麦子存在联手炒卖学区房的行为。2015年4月9日，温州市人民政府关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见要求，加强联动监管，维护市场秩序。2016年11月23日，温州住建关于进一步加强房地产市场监管的通知要求，规范中介从业行为。2016年中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”楼市发展方向。在政府部门出台政策引导规范房地产市场的时代背景下，原告与房产经纪人为了私利，合谋炒卖学区房，意图赚取暴利，在只交了10万定金、答辩人还没有搬迁完毕的情况下，就对答辩人房子进行拆除损坏，其行为违背了公序良俗，依据《民法典》第153条规定，签订涉案合同属于无效民事行为。原告主张继续履行合同，前提是合同要合法有效，请求法院依据事实与法律，审慎审查合同效力，维护答辩人的合法权益，维护房地产市场秩序，打击这种不诚信的行为。       本院经审理认定事实如下：2021年3月3日，原告王苗苗（作为乙方、买方）与被告方正（作为甲方、卖方）签订一份《房地产买卖合同》（编号：WZ-YB-0006420），约定由原告向被告购买坐落于温州市鹿城区双龙路137号11幢203室（现金谷园11幢203室）房屋，该房屋建筑面积为92.94平方米，房屋总价为203万元；附送设施及设备包括固定装修不变、厨房不变、卫生间不变、空调及冰箱一台、花园休闲桌椅一套；乙方在签订本合同时向甲方支付购买该房屋之定金10万元，并约定于2021年9月30日前办理房款支付权证过户等手续。合同第五条物业交割约定：甲方同意从应收购房款中暂扣5万元于见证方处，该暂扣款于顺利完成如下交接事项当日由见证方与甲方进行结算，多退少补：（一）甲方收到除暂扣款以外的所有房款后腾空房屋给乙方并交接钥匙，与租客交接，甲方结清交房前尚未支付的物业管理费、水、电燃气、通信等费用，甲方迁出该房屋内所有户口；（二）甲方逾期或拒绝办妥上述约定事项的，甲方应每日按照本协议第一款约定的房屋成交总价的万分之一向乙方支付违约金，直至办妥上述约定事项为止。合同第八条未尽事宜约定：甲方保证同意在本房未交易过户之前让乙方免费先入住本房居住使用（时间为2021年5月中旬起），乙方保证在入住本房当日追加定金10万元，以实际到账为准（总定金20万元整，若房东违约将赔偿双倍给乙方）。同日，原告向被告支付定金5万元，又于次日向被告支付定金5万元，被告向原告出具金额为10万元的定金收条一张。       合同签订后，为定制家具家电，原告自2021年4月中旬起经被告方同意进入涉案房屋丈量尺寸。2021年5月7日，原告自行向被告转账支付定金10万元。同日，被告发现原告将涉案房屋内的部分门、门框、柜门、墙纸以及油烟机、灶台进行拆卸，遂向原告提出异议，并于当日将10万元退还原告，要求按原合同约定履行。2021年5月8日，双方在中介主持下进行协商，但无法达成一致意见。2021年5月14日，被告向原告发送短信，通知原告因其在房屋未交付的情况下擅自对房屋进行拆除破坏，损害被告的财产权益，故要求解除《房地产买卖合同》。       另查明，2021年5月7日，温州市南浦实验中学锦江校区施教区划定，涉案房屋坐落于该区域内。       以上事实有原被告提供的相关证据以及庭审录音录像等在卷佐证。       本院认为，原告王苗苗与被告方正于2021年3月3日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为有效。被告辩称原告与中介存在恶意串通炒卖学区房的行为，但未提供充分证据证明原告存在与他人恶意串通损害被告合法权益以及违背公序良俗的情形，故本院不予采信。合同签订后，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。根据《房地产买卖合同》约定，被告应于2021年5月中旬起免费让原告在涉案房屋居住，虽然原告在交接前擅自拆卸涉案房屋部分装修存在不妥，但考虑到双方在微信沟通时曾协商将房屋交接时间提前，且被告发现后已于2021年5月8日收回涉案房屋，原告的行为不存在根本违约并导致被告无法实现合同目的，被告于2021年5月14日向原告发送短信要求解除《房地产买卖合同》，不能达到解除涉案《房地产买卖合同》的法律后果。现原告起诉要求被告立即腾空涉案房屋交付原告，并要求被告协助将该房屋转移登记至原告名下，因原告同意于2021年9月30日前向被告一次性支付剩余购房款193万元，为避免诉累，本院予以一并处理，被告亦应于2021年9月30日前协助原告办理涉案房屋转移登记至原告名下的手续，并在原告付清剩余购房款后腾空涉案房屋并交付原告。原告主张逾期交房违约金自2021年5月15日起计算，没有合同依据，本院不予支持，如被告届时未能腾空涉案房屋并交付原告，原告可另行主张。关于原告主张要求被告在收到剩余房款后将涉案房屋内的所有户口迁出的问题，因户口迁移属于行政管理问题，不属于人民法院民事案件的受理范围，故本院不予支持。       综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条规定，判决如下：       一、原告王苗苗与被告方正于2021年3月3日签订的《房地产买卖合同》（编号：WZ-YB-0006420）继续履行，原告王苗苗于2021年9月30日前向被告方正支付剩余购房款193万元，被告方正于2021年9月30日前协助将坐落于温州市鹿城区南汇街道双龙路137号金谷园11幢203室房屋转移登记至原告王苗苗名下，并将该房屋腾空交付给原告王苗苗；       二、驳回原告王苗苗的其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费23068元，减半收取11534元，由原告王苗苗负担14元，由被告方正负担11520元。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。       审判员黄一歆     二〇二一年九月八日     书记员胡震宇