北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7238号上诉人（原审被告、反诉原告）：张怀清，男，1971年9月23日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：耿宝勤，男，1958年4月8日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：耿文彬（耿宝勤之女），1987年6月11日出生。委托诉讼代理人：王禄花（耿宝勤之妻），1959年12月4日出生。上诉人张怀清因与被上诉人耿宝勤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初40262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张怀清，被上诉人耿宝勤之委托诉讼代理人耿文彬、王禄花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张怀清上诉请求：同意一审判决第三、六项，撤销一审判决第一、二、四、五项，依法改判：1.张怀清不同意向耿宝勤支付违约金11400元；2.耿宝勤应当向张怀清返还押金9000元；3.张怀清支付耿宝勤财产损失1500元；4.耿宝勤向张怀清退还租金20000元。事实与理由：1.双方签订的《北京市房屋租赁合同》第四条第一款，没有写明支付房租日，当时口头协商房租支付日为8月5日。张怀清第一次支付租金是2018年8月2日，有证据可以证明王禄花认可2019年8月5日为二期房租支付日，逾期支付租金的违约金2400元明显过高。2.无论双方签订的租房合同交割单中是否列明，承租人无权处理出租人沙发，这是常识。出租人承诺腾空的柜子（始终未腾空）和阳台上有大量合同交割单中未列明的物品，承租人未丢弃过任何一件。在签订租房合同时，中介、出租人和承租人口头协商，出租人自行处理沙发；在承租人搬入后，承租人和出租人电话沟通，出租人让承租人处理沙发。在诉讼中，耿宝勤以签合同时年龄大了，忘记沙发为理由否认上述口头协议，不符合事实。出租人也没有提供证据证明其不同意处理沙发。3.房屋持续大面积渗水、漏雨严重，交付的房屋不符合合同约定，房顶瓷砖脱落已经危害到张怀清人身安全、健康，从张怀清明确告知耿宝勤维修，到其实际进行维修，远远超过合理期限，故依据签订的房屋租赁合同解除条款，张怀清完全有权提前解除合同，不应支付提前退租的违约金18000元。4.一审判决明显低估了房屋持续渗水、漏雨带来的应减免金额。渗水漏雨对张怀清正常使用房屋造成很大影响，难以实现预期的合同目的，更为严重的是在2019年11月出现房顶瓷砖脱落，严重危害人身安全的情况，此部分请求减免2019年4月至2019年11月期间8个月的租金12000元。始终存在漏雨的房屋不应按正常房屋租金支付，此部分请求减免租房合同存续期间（24个月）的房租8000元。耿宝勤辩称，同意一审判决，不同意张怀清的上诉请求及理由。违约金11400元分为两部分，9000元是按照合同约定提前一年退租应当支付的违约金18000元，因为已经有9000元押金，所以张怀清还需支付9000元违约金。2018年8月2日，2019年8月5日张怀清逾期支付租金，合同约定逾期一日按照日租金200％标准支付违约金。张怀清未经耿宝勤同意就将沙发都扔了，当时买沙发一共花了五六千元，一审法院酌定赔偿3000元。一审考虑漏雨所以判决耿宝勤退还租金3000元，实际漏雨只有3天，按照双倍赔偿也是1800元，一审判决3000元是足够的。耿宝勤向一审法院起诉请求：1.判令张怀清向耿宝勤支付违约金18000元；2.判令耿宝勤无须向张怀清返还押金9000元；3.判令张怀清向耿宝勤支付水费285元、电费85.27元、燃气费29.93元；4.判令张怀清向耿宝勤赔偿财产损失8300元，并负担本案所有诉讼费用。张怀清向一审法院反诉请求：1.判令耿宝勤向张怀清返还押金9000元；2.判令耿宝勤向张怀清支付洗衣机购置费500元；3.判令耿宝勤向张怀清赔偿漏雨损失20000元。一审法院认定事实：2018年7月24日，涉案房屋所有权人耿宝勤（出租人，甲方）的委托代理人王禄花与张怀清（承租人，乙方）在我爱我家公司（居间人、丙方）居间下签订涉案合同，约定租赁用途为居住，居住人数为3人，最多不超过5人；租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日，租金每月9000元，押一付十二，各期租金支付日期：2018年8月1日、2019年8月1日、2020年8月1日。押金9000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、燃气费等由乙方承担；第七条房屋维护及维修：（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条合同解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达七日的；2.欠缴各项费用达1500元的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。第十条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200％标准支付违约金。双方在房屋交割清单的交房确认栏签字确认，交割清单上载有洗衣机一台，未载有耿宝勤主张的涉案沙发，耿宝勤称系因制作清单时王禄花的忙中出错，张怀清认可入住时屋内有涉案沙发。张怀清依约向王禄花支付押金8000元，并向王禄花中国工商银行账户转账支付第一期租金。2019年1月12日，张怀清配偶郭某某通过微信向王禄花询问“王姐，花洒现在漏水比较严重，怎么办呢？”。王禄花未回复。2019年4月25日，郭某某通过微信告知王禄花涉案房屋昨晚漏雨，王禄花于同日向涉案房屋原产权单位报修，并告知郭某某次日有人上门维修，后原产权单位派工人于次日入户勘查并维修。郭某某通过微信向王禄花表示感谢。2019年7月11日，张怀清配偶郭某某通过微信向王禄花询问“王姐您好！卫生间的插座电源断电了，请您帮忙解决一下吧”。王禄花未回复。2019年8月20日，郭某某通过微信向王禄花反映涉案房屋厨房屋顶漏雨，王禄花回复称通过对方发来的照片和视频无法看真切，想明天去看现场再谈如何处理，但遭对方无礼对待，对方一年多来百般无理取闹，要求次日约时间带合同找中介彻底解决问题，如果对方想中途退租，需承担违约责任，如次日对方不到场，视同房屋无任何问题，不需要维修，并默认愿意继续租住至合同期满。郭某某于8月21日回复称“你自己去就可以。我们仅相信法律和警察”。双方微信沟通未果。2019年8月5日，张怀清向王禄花中国工商银行账户转账支付第二期租金。2019年9月10日，郭某某通过微信告知王禄花涉案房屋主卧漏雨，王禄花于同日报修，并多次催促维修。2019年10月4日，郭某某微信告知王禄花涉案房屋主卧再次漏雨，王禄花于同日和10月9日催促维修。因维修方原因，涉案房屋直至2019年10月9日完成楼顶防水维修。2019年11月17日，郭某某通过微信告知王禄花涉案房屋厨房房顶瓷砖脱落。王禄花于次日报修，并于11月20日在我爱我家公司中介人员郑某某陪同下与维修人员上门检修，对小厨房的瓷砖进行加固，维修时未发现漏雨点。2020年7月30日，张怀清退租搬走。双方于同日完成退房交接。张怀清尚欠涉案房屋水费285元、电费85.27元、燃气费29.93元（四舍五入到分）未支付。耿文彬、王禄花在检查房屋设施时发现涉案房屋主卧门损坏，郭某某承认系其一方弄坏，并表示愿意承担责任。双方本案庭审中认可按照1500元确定损坏房门的赔偿价格。2021年2月2日本案庭审中，经询问，耿宝勤称其主张的违约金18000元由三部分违约金构成，第一是对方单方提出退租，依约应向其支付18000元违约金，但其手中有对方押金9000元，故主张不返还押金9000元，对方支付违约金9000元；第二是对方2019年8月5日逾期支付租金，故产生逾期付款违约金2400元；第三是对方单方退租，未办理退租手续，租赁合同仍生效，对方应按照约定支付2020年8月1日至8月11日的租金，该11天的逾期付款违约金为6600元。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.耿宝勤提交沙发购买合同及凭证、录音光盘及文字稿、视频光盘，证明其财产损失情况，5740元购置的三人位沙发。经质证，张怀清对上述证据真实性无异议。经询问，张怀清称其大概在2018年11月处置了上述涉案沙发，其不知道此沙发价值。法院认为，上述证据真实性可以认定，至于能否支持其证明目的在法院认为部分结合其他事实统一论述。2.耿宝勤提交录音光盘、文字稿、洗衣机照片，证明交付房屋时有好的洗衣机，后被郭某某使用不当导致损坏，对方后购买新洗衣机替换，搬走后其发现是坏的；对方将其洗衣机使用坏了，应赔偿。经质证，张怀清对上述证据真实性认可，认可交接时屋内有洗衣机，但是时间很长了，其洗衣服时坏了，然后其购买了新洗衣机替换，其搬走时没有弄坏洗衣机。法院认为，上述证据真实性可以认定，至于能否支持其证明目的在法院认为部分结合其他事实统一论述。3.张怀清提交短信聊天记录，证明因为漏雨无法修好，其提出退租。该聊天记录为2019年8月20日王禄花与其就厨房漏雨问题的沟通记录，其上未见张怀清提出解约退租的内容。经质证，耿宝勤对真实性认可，不认可证明目的，称对方是2020年7月30日才搬走。庭审中，经询问，张怀清称2019年8月其提出解约不租了，但是签的是三年，后续的一年租金已经给对方了，就一直住满才走。耿宝勤称短信是其发给对方的，不是对方发的。张怀清称其是电话提出不租，对方当天就去中介了。法院认为，上述证据真实性可以认定，至于能否支持其证明目的在法院认为部分结合其他事实统一论述。一审法院认为，耿宝勤与张怀清签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应遵守履行。本案中，张怀清于2020年7月30日提前退租搬走。张怀清主张涉案房屋大面积漏雨、迟迟得不到解决，导致房顶瓷砖脱落，危及人身安全，且涉案房屋甲醛超标，其依据涉案合同第九条第三款第2、3项有权单方解约，耿宝勤对此不予认可。根据本案查明事实，涉案房屋虽多次发生过漏雨，且发生过一次瓷砖脱落，但张怀清并未充分举证证明上述情况已经严重到影响其居住使用房屋或危及其人身安全，这从张怀清在涉案房屋一直居住到2020年7月30日的事实可以得到印证，且耿宝勤亦举证证明其在上述情况发生后及时报修并联系维修人员上门维修，并非不承担约定的维修义务，致使张怀清无法正常使用涉案房屋，此外，张怀清并未充分举证证明涉案房屋甲醛超标，综上，张怀清的上述主张缺乏依据，法院不予采纳，张怀清无权单方解除合同，故张怀清提前退租的行为构成根本违约，应承担相应违约责任，考虑到张怀清已于2020年7月30日退租搬走，双方已于当日完成退房交接，涉案合同无法继续履行，故法院确认涉案合同于2020年7月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本诉一节，耿宝勤主张违约金18000元，张怀清提前退租，依约应承担向耿宝勤支付违约金18000元，抵扣在耿宝勤处的押金9000元后，仍需支付违约金9000元。张怀清于2019年8月5日才向耿宝勤支付第二期租金，未按涉案合同约定的2019年8月1日支付，依约应向耿宝勤支付违约金2400元。张怀清关于其未违约的抗辩缺乏依据，法院不予采纳。耿宝勤主张张怀清逾期支付2020年8月1日至8月11日的11天租金，应支付逾期付款违约金为6600元，但涉案合同已于2020年7月30日解除，张怀清亦于同日搬走，耿宝勤的主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，张怀清应向耿宝勤支付违约金11400元；耿宝勤请求判令其无须向张怀清返还押金9000元，于法有据，法院予以支持。耿宝勤请求判令张怀清向其支付水费、电费、燃气费的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。耿宝勤要求判令张怀清向其赔偿财产损失8300元，关于涉案房门，根据本案查明事实可以认定系张怀清损坏，双方均认可涉案房门的赔偿价格为1500元，法院不持异议，故张怀清应赔偿该房门损失1500元。关于涉案沙发，根据本案查明事实可以认定张怀清未经耿宝勤同意自行处理，故应赔偿耿宝勤相应损失，法院参考张怀清的过错程度、沙发的原始购买价格、折旧等因素对该项损失酌定为3000元。关于反诉一节，张怀清请求判令耿宝勤向其返还押金9000元，根据合同约定，上述押金已抵扣其应支付的违约金，故其主张缺乏依据，法院不予支持。张怀清请求判令耿宝勤向其支付洗衣机购置费500元，但其并未提交相应票据证明其支出购置费500元，且亦未举证证明原洗衣机系因自然损耗或合理使用而损坏，故法院对其该项诉讼请求不予支持。张怀清请求判令耿宝勤向其赔偿漏雨损失20000元，考虑到涉案房屋多次发生漏雨，且其中一次维修时间较长，对张怀清正常使用房屋造成一定影响，法院参考本案案情酌定耿宝勤应减免张怀清租金3000元，对于张怀清主张的其他损失，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、张怀清于判决生效之日起十日内向耿宝勤支付违约金11400元；二、耿宝勤无需向张怀清返还押金9000元；三、张怀清于判决生效之日起十日内向耿宝勤支付水费285元、电费85.27元、燃气费29.93元；四、张怀清于判决生效之日起十日内向耿宝勤赔偿财产损失4500元；五、耿宝勤于判决生效之日起十日内向张怀清退还租金3000元；六、驳回耿宝勤的其他诉讼请求；七、驳回张怀清的其他反诉请求。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院经审理另查，张怀清主张2019年8月份漏雨的时候其已经告诉耿宝勤，如果一直漏雨不修其就解除合同，耿宝勤还约其去我爱我家谈退租的事情，而张怀清未去处理。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院仅围绕张怀清的上诉请求进行审理。耿宝勤与张怀清签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据租赁合同约定，耿宝勤负有交付租赁房屋之义务，张怀清负有支付相应租金之义务。关于租赁合同解除一节。张怀清于2020年7月30日提前退租搬走，张怀清主张房屋持续大面积渗水、漏雨，说明交付的房屋严重不符合合同约定，房顶瓷砖脱落已经危害到张怀清人身安全、健康，从其明确告知耿宝勤维修，到耿宝勤实际进行维修，远远超过合理期限，故依据双方租赁合同的解除条款，张怀清完全有权提前解除合同。本院认为，根据查明的事实，涉案房屋虽多次发生过漏雨，但张怀清并未提交充分证据证明上述情况已经严重到影响其居住使用房屋或危害其人身安全，从张怀清在涉案房屋一直居住到2020年7月30日的事实也可以得到印证，且耿宝勤亦举证证明其在上述情况发生后及时报修并联系维修人员上门维修，并非不承担约定的维修义务，致使张怀清无法正常使用涉案房屋。此外，张怀清主张退租事宜是在2019年8月告知的耿宝勤，理由是房屋漏雨，但在2019年11月最后一次报修后，张怀清未再就漏雨问题向耿宝勤报修，在张怀清2020年7月30日退租时其并未提交证据证明涉案房屋仍存在漏雨问题，故综上，张怀清的上述主张依据不足，本院不予采信，张怀清无权单方解除合同，故张怀清提前退租的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。考虑到张怀清已于2020年7月30日退租搬走，双方已于当日完成退房交接，涉案合同无法继续履行，一审法院确认涉案合同于2020年7月30日解除并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于违约金一节。张怀清提前退租，依据双方租赁合同应向耿宝勤支付违约金18000元，抵扣在耿宝勤处的押金9000元后，仍需支付违约金9000元。涉案合同中明确约定了房租支付时间，并非张怀清所主张的只是口头约定为8月5日，现张怀清确未按期向耿宝勤支付租金，应向耿宝勤支付逾期付款的违约金。故本院对张怀清要求不向耿宝勤支付违约金11400元及耿宝勤向其返还押金9000元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于沙发损失赔偿一节。虽张怀清主张系耿宝勤让其处理沙发，但未就此提交充分有效的证据予以证明，故本院不予采信。张怀清未经耿宝勤同意自行处理沙发，应当赔偿耿宝勤相应损失，一审法院参考张怀清的过错程度、沙发的原始购买价格、折旧等因素对该项损失酌定为3000元并无不当。关于漏雨损失一节。涉案房屋多次发生漏雨，且其中一次维修时间较长，对张怀清正常使用房屋造成一定影响，张怀清对此主张减免租金20000元，但漏雨并非持续性，张怀清亦未举证证明其损失数额，故一审法院酌定耿宝勤应减免张怀清租金3000元并无不当，本院不持异议。张怀清此项要求数额过高部分，本院不予支持。综上所述，张怀清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费810元，由张怀清负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 瑞审 判 员  朱 华审 判 员  王丽蕊二〇二一年九月二十八日法官助理  范楷强书 记 员  李雅姣