北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终12803号上诉人（原审被告）：北京舞之魂舞蹈艺术培训中心，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路16号1幢一层C-103。投资人：余娜，校长。上诉人（原审被告）：余娜，女，1987年6月14日出生，汉族，北京舞之魂舞蹈艺术培训中心校长，住北京市北京经济技术开发区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：吴艺楠，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京中冀斯巴鲁宾馆有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路16号1幢B座、C座地上一层、地下一层。法定代表人：吴亚茹，总经理。委托诉讼代理人：蔡宗瑞，男，北京中冀斯巴鲁宾馆有限公司职员。上诉人北京舞之魂舞蹈艺术培训中心（以下简称舞之魂中心）、余娜因与被上诉人北京中冀斯巴鲁宾馆有限公司（以下简称斯巴鲁公司）房屋租赁合同纠纷一案不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初11698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人舞之魂中心、余娜之共同委托诉讼代理人吴艺楠、被上诉人斯巴鲁公司法定代表人吴亚茹及其委托诉讼代理人蔡宗瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舞之魂中心、余娜上诉请求：撤销一审判决第二项和第三项，发回重审或依法改判舞之魂中心、余娜不支付斯巴鲁公司租金并减少违约金；一、二审案件受理费由斯巴鲁公司承担。事实和理由：一、舞之魂中心、余娜无需再支付欠付租金。舞之魂中心、余娜在租赁期间因涉案房屋长期漏水，已经支付了相应的维修费用，该笔费用远超欠付租金，因此，该笔费用应当与欠付租金相抵。二、一审法院对于违约金金额核定过高。斯巴鲁公司辩称，同意一审判决，不同意舞之魂中心、余娜的上诉请求和理由。斯巴鲁公司向一审法院起诉请求：1.判令斯巴鲁公司与舞之魂中心、余娜签订的《房屋租赁合同》于2021年1月15日解除；2.判令舞之魂中心支付欠付租金68792.68元（截止到2021年1月15日）；3.判令舞之魂中心支付违约金157657.1元；4.判令余娜对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由舞之魂中心、余娜承担。一审法院认定事实：2017年7月31日，斯巴鲁公司（出租方，甲方）与舞之魂中心（承租方，乙方）、余娜（担保方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定由舞之魂中心承租位于北京市北京经济技术开发区荣华南路16号C-103（以下简称涉案房屋），建筑面积约为390.75平方米，乙方作为舞蹈培训中心使用。未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁用途。租期为5年，自2017年8月1日至2022年7月31日。第一期租金（2017.8.1-2018.7.31）为285247.5元；第二期租金（2018.8.1-2019.7.31）为299509.88元；第三期租金（2019.8.1-2020.7.31）为314485.37元；第四期租金（2020.8.1-2021.7.31）为330209.64元；第五期租金（2021.8.1-2022.7.31）为346720.12元，每年递增5%，租金合计1576172.51元。每季度支付一次租金，第二次租金乙方需在租期内提前一个月向甲方支付，以此类推。关于保证金的交付及退还，本合同保证金23770元。保证金用以对承租方延期支付租金、有关费用、违约金、赔偿金以及其他应付款的偿付，保证乙方始终严格履行本合同。乙方按合同交清所有费用及将房屋恢复原状后，甲方将保证金退还乙方，保证金不计利息。关于甲方的权利和义务，……负责租赁房屋中由甲方提供的设施设备自然损坏的修理、维护，对于乙方的装修、改造、增设的自用物件设施甲方不承担维修义务。维护大厦内正常工作环境，不干预乙方的正常工作。但在紧急情况（如发生火灾、污染、盗窃、破坏等重大事故）下，不经乙方同意亦可进入乙方租赁房屋，自行采取措施，进行紧急处理。关于乙方、丙方的权利和义务，按合同约定的时间及数额支付租金、保证金、停车位费、水电费、通讯费、网络费、有偿服务费以及有规定或约定的其他费用。……丙方对乙方在本合同项下全部义务承担连带保证责任。保证期间为乙方就本合同的义务履行期限届满之日起两年。关于违约责任，甲方未按期向乙方交付租赁房屋的，每滞延一日，除免收当日租金外，另减收乙方一日租金。乙方迟于双方约定的时间支付租金及保证金的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁房屋重新出租，不再另行通知，乙方负责承担违约责任。乙方通知甲方故障情况后，甲方无故不承担及时维修故障的义务，致使乙方停用租赁房屋达三日以上的，每停用一日，除免收当日租金外，另减收乙方一日租金。乙方逾期交付租金，视为乙方的重大违约，乙方承担违约责任。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交租金外，还应承担由此产生的滞纳金，滞纳金收取期限为：自逾期之日起至实际交纳租金之日止。滞纳金标准：逾期15天内（含15天）的按所欠交租金的0.1%/天，逾期超过15天的按所欠租金的0.3%/天。此滞纳金由乙方在下期费用中一并交纳，如乙方不按此约定交纳滞纳金，甲方将视为乙方同意在合同期满后从保证金中扣除。乙方拖欠租金达一个月，甲方有权单方解除合同，无需通知乙方，将房屋另行出租。乙方要求提前解除合同的，应至少提前一个月书面通知甲方，通知书应载明退租日。此外，乙方应按通知书载明的退租日履行完合同；并向甲方支付违约金，违约金额为未履行租赁天数对应租金总额的30%；装修附着不可拆除物不得拆除、损坏，并无偿归甲方所有。合同期满终止或提前解除时，乙方应按期将恢复原状后的房屋交还给甲方，并按时搬出全部物件。乙方违反本合同其他约定的，甲方有权向乙方发出书面通知要求予以纠正。通知书发出15日后乙方仍不纠正的，甲方有权采取停止乙方使用租赁房屋的措施及提前解除合同，乙方承担违约责任。甲方要求提前解除合同的，应至少提前一个月书面通知乙方，并向乙方支付违约金，违约金额为未履行租赁天数对应租金总额的30%。2020年6月16日，斯巴鲁公司出具《关于舞之魂的租金调整方案》，载明拟同意该承租户减免1个月租金26200元，租户已原则上同意该方案。2020年7月15日，斯巴鲁公司工作人员以微信形式告知余娜，考虑受疫情影响，给予舞之魂减免3个月租金（2020年2月1日至2020年4月30日），2020年6月10日，贵公司已交租金131035.58元，截止2020年7月31日，租金结余52414.24元，现需支付2020年8月1日至2020年10月31日租金82552.41元，减去上期结余52414.24元，故应补缴30138.17元。2020年11月30日，斯巴鲁公司向舞之魂中心送达《催款函》，载明舞之魂中心应于2020年10月1日前缴纳2020年11月1日至2022年1月31日的租金82552.41元，但截止2020年11月30日，我公司并未收到贵公司以上款项，望贵公司最晚于2020年12月10日之前将租金补齐，否则，我公司将按合同约定执行，收取相应违约金。2020年12月15日，舞之魂中心向斯巴鲁公司送达《立即解除房屋租赁合同申请》，载明受新冠疫情影响，舞之魂中心难以维持下去，加之斯巴鲁大厦房屋暖气，空调管道常年漏水，影响舞之魂工作室正常营业和经济损失，舞之魂中心决定立即终止与贵公司签订的亦庄荣华南路16号C-103的房屋租赁合同。斯巴鲁公司于2021年1月6日以微信形式向余娜送达《回函》，载明舞之魂中心于2020年12月15日提交解除租赁合同申请，按合同8.6条约定，房屋租赁合同应于2021年1月15日解除。舞之魂中心应付斯巴鲁公司2020年11月1日至2021年1月15日房租68793.68元；未履行租赁天数对应租金为525583.68元，故违约金为157675.1元，舞之魂中心应付斯巴鲁公司租金及违约金合计金额为226468.78元。经询，斯巴鲁公司与舞之魂中心均认可斯巴鲁公司于2020年12月10日将涉案房屋强制锁门，后舞之魂中心于2021年1月6日将涉案房屋内的私有物品全部搬走，涉案房屋于2021年1月16日交还给斯巴鲁公司。另查，涉案房屋登记在中冀乐业（北京）房地产开发有限公司名下，该公司于2009年5月6日出具《授权书》，将涉案房屋经营管理权授权给斯巴鲁公司。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。斯巴鲁公司与舞之魂中心、余娜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。首先，舞之魂中心作为承租方未按照合同约定交纳租金，其存在违约行为；其次，舞之魂中心于2020年12月15日提出解除房屋租赁合同，但舞之魂中心未提供充足的证据证明其享有单方解除权；最后，鉴于双方均认可涉案房屋于2020年12月10日被斯巴鲁公司上锁，舞之魂中心于2021年1月6日从涉案房屋搬离，故法院酌情认定涉案房屋租赁合同的解除日期为2020年12月10日。关于欠付租金的问题，经核算，舞之魂中心应支付斯巴鲁公司2020年11月1日至2020年12月10日租金共计36394.07元。舞之魂中心虽主张其为修复涉案房屋支付了相应费用，应与欠付房租予以抵充，但其并未提供充分证据证明斯巴鲁公司存在无故不承担及时维修故障的义务导致舞之魂中心不得不自行维修并支付相应费用以及停用涉案房屋的情况，舞之魂中心亦未提供充分证据予以证明其所花费的相应费用，故对舞之魂中心的该项答辩意见，法院不予采信。关于违约金的问题，涉案《房屋租赁合同》系由于舞之魂中心未按期交纳租金导致合同提前解除。按照合同约定，舞之魂中心除应向斯巴鲁公司给付违约金外，还需要支付因逾期交付租金产生的滞纳金。鉴于斯巴鲁公司主张将保证金抵扣滞纳金和违约金，舞之魂中心主张违约金、滞纳金数额过高，要求予以酌减，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金（含滞纳金）82552.41元，保证金23770元抵扣滞纳金和违约金后，舞之魂中心仍需要向斯巴鲁公司支付违约金58782.41元。关于连带责任的问题，根据合同约定，余娜作为《房屋租赁合同》的担保方，对舞之魂中心在本合同项下全部义务承担连带保证责任。现舞之魂中心未能依约履行《房屋租赁合同》项下的部分义务，故对斯巴鲁公司要求余娜对欠付租金、违约金承担连带责任的诉讼请求，证据充足，法院予以支持。据此，一审法院判决：一、确认北京中冀斯巴鲁宾馆有限公司与北京舞之魂舞蹈艺术培训中心、余娜签订的《房屋租赁合同》于2020年12月10日解除；二、北京舞之魂舞蹈艺术培训中心、余娜于判决生效之日起十日内支付北京中冀斯巴鲁宾馆有限公司欠付租金36394.07元；三、北京舞之魂舞蹈艺术培训中心、余娜于判决生效之日起十日内支付北京中冀斯巴鲁宾馆有限公司违约金58782.41元；四、驳回北京中冀斯巴鲁宾馆有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，舞之魂中心、余娜提供与装修工人聊天记录截图10张，证明承租房屋长期漏水，因房屋用于培训使用，所以舞之魂中心、余娜出资维修房屋花费了一定费用。斯巴鲁公司不认可该证据，认为该证据不能作为定案依据。本院二审查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，斯巴鲁公司与舞之魂中心、余娜签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各当事人应依约履行自己的义务。涉案房屋租赁合同于2020年12月10日解除。舞之魂中心作为承租方未按照合同约定交纳租金，构成违约。关于违约金的问题，涉案《房屋租赁合同》系由于舞之魂中心未按期交纳租金导致合同提前解除。按照合同约定，舞之魂中心除应向斯巴鲁公司给付违约金外，还需要支付因逾期交付租金产生的滞纳金。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金（含滞纳金）的数额，并无不妥。经核算，舞之魂中心应支付斯巴鲁公司2020年11月1日至2020年12月10日租金共计36394.07元。舞之魂中心虽主张其为修复涉案房屋支付了相应费用，但未提供充分证据证明。舞之魂中心、余娜二审提交的聊天记录截图，亦不能证明其主张。现无证据证明斯巴鲁公司未及时维修故障，而致使舞之魂中心受到损失。故舞之魂中心上诉主张修复房屋费用与房租予以抵扣，不再支付房租，缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，余娜作为《房屋租赁合同》的担保方，对舞之魂中心在本合同项下的全部义务应承担连带保证责任。综上所述，舞之魂中心、余娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2179元，由北京舞之魂舞蹈艺术培训中心、余娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年九月二十九日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越