湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0104民初10007号原告:黄代刚，男，1976年3月19日出生，汉族，住湖南省汉寿县。被告:城城不动产管理有限公司长沙分公司,住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路开福万达广场B区商业综合体(含写字楼)18007号。负责人:陈倩。被告:城城不动产管理有限公司,住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人:张智军。原告黄代刚诉被告城城不动产管理有限公司长沙分公司（以下简称“城城长沙分公司”）、城城不动产管理有限公司（以下简称“城城公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄代刚到庭参加了诉讼，被告城城长沙分公司、城城公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告黄代刚向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的《房屋托管合同》；2.依法判决被告向原告支付拖欠的租金7350元（计算至2020年12月），并按照三个月租金标准向原告支付违约金4950元，以及返还托管服务费1650元；3.依法判决被告赔偿原告的房屋占用费3300元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2020年1月13日签订了《房屋托管合同》，原告将位于长沙市岳麓区的房屋（以下简称“该房屋”）托管给被告用于经营长租、短租或者配套项目。被告已经抵扣原告一个月租金作为托管服务费。被告未如约在合同约定时间支付房租1650元／月及分期房租150元／月，截至2020年12月30日总计已拖欠7350元。根据《房屋托管合同》第十二条第三款约定因乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），本合同终止，原告有权单方面解除合同，收回房屋。并且被告已经违约，应当根据合同第十三条第四款约定，按照3个月的租金标准支付违约金，并返还未执行时间段部分的托管服务费1650元。2021年1月至2月，因租客拒不搬走，被告应向原告支付占用费3300元。被告的行为已经构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失，现原告依据相关法律，向法院提请诉讼，为维护原告合法权益，望判如所请。被告城城长沙分公司、城城公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，于庭后向本院提交书面答辩状，共同辩称：（一）因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此被告不同意解除涉案合同。被告在与原告签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此被告不同意解除涉案合同。（二）恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告欠付原告租金的具体数额。被告与原告签订《房屋托管合同》后，被告一直按照合同约定向原告支付租金及押金。被告应付原告租金金额应当根据双方签订的合同约定计算，在合同期限内被告每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算被告欠付原告租金时应免除被告所有免租期内租金；同时在疫情期间各地政府相继出台政策，鼓励出租人减免租金，受疫情影响被告经营确实出现困难，恳请法院减免疫情期间2-3个月的租金；另外还应当将被告支付原告的押金折抵欠付原告的租金。在被告未按合同约定日期支付租金的情况下，原告单方与实际用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自原告收回涉案房屋之日起，被告无需向原告支付租金。由于被告经营异常无法核查原告单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算被告欠付原告租金的具体数额。（三）原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定:约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，加之受疫情影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认被告欠付原告租金的具体数额，并依法调整原告主张的违约金数额，恳请法院结合案件事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2020年1月13日，黄代刚（托管方、甲方）与城城长沙分公司（受托方、乙方）签订合同编号为4301SJ2001130218334的《房屋托管合同》一份。合同第一条“房屋基本情况”约定：甲方将坐落在长沙市岳麓区枫林三路859号弘坤花样汇小区17栋2832室的房屋托管给乙方经营，该房屋为:1室1卫1厨，房产证面积30.69平方米。第三条“托管用途”中约定：该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目，乙方应将租房合同作为本合同之附件一。第五条“运营模式”约定：托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋管理服务，并收取相应的托管服务费。第六条“托管服务费”约定：1.经甲、乙双方协商，合同期内甲方仅在首年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付……第七条“托管期限”约定：1.本合同托管期合计108个月；自2020年1月29日（以本合同起租日为准）至2029年1月28日止；甲方实收租期107个月，冲抵服务费一个月。2．本合同自甲乙双方签字盖章、甲方提供完整签约资料当日为本合同生效日（资料清单及要求详见附件三）。3.本合同生效日起，14日后为起租日……第八条“租金标准及支付方式”约定：一、租金标准：月租金：1650元/月（含物业费）。二、付款方式：月付。三、租金支付时间及方式：1.本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）；2.乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日、公休日顺延……六、甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。第十四条“合同的解除”约定：……三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋:1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的……第十五条“违约责任”约定：……四、乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方……2020年2月28日，黄代刚（甲方）与城城长沙分公司（乙方）签订了一份《补充协议》，约定：甲、乙双方于2020年1月13日签署《房屋租赁／托管合同》，甲方将弘坤花样汇小区17栋2832室租赁／托管给乙方，受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方1个月的租金，合计1650元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付150元，其它合同条款不变。甲方对本协议条款有异议，双方另行协商后再行签订。甲方无异议，双方签字或盖章后生效。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。前述《房屋托管合同》签订后，黄代刚将房屋交付给城城长沙分公司，城城长沙分公司按照案涉《房屋托管合同》的约定向黄代刚支付租金至2020年8月，并按照《补充协议》的约定向原告支付五期租金共计750元，此后未再支付任何租金。另经庭审询问，黄代刚称其于2021年3月已将案涉房屋重新出租。上述事实，有当事人陈述，及原告提交的《房屋托管合同》、租金收入记录、银行交易流水等证据予以佐证。两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院认为，原告黄代刚与被告城城长沙分公司签订的《房屋托管合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、案涉《房屋托管合同》应否解除；二、如案涉《房屋托管合同》解除，则解除后的责任承担问题。一、关于案涉《房屋托管合同》应否解除的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，城城长沙分公司未按合同约定向黄代刚支付租金，符合双方于案涉《房屋托管合同》中所约定的合同解除情形，原告有权解除合同。二、关于案涉《房屋托管合同》解除后的责任承担问题。（一）关于原告主张的租金及房屋占用费的问题。首先，2020年9月至2020年12月期间，被告城城长沙分公司未向原告支付租金，共计欠租6600元，应予支付。其次，关于《补充协议》中约定的尚未支付的分期租金750元，本院考虑到新冠肺炎疫情确实对被告的正常经营产生了一定影响，故基于公平原则，对该部分租金不予支持。第三，关于原告主张的2021年1月至2021年2月房屋占用费3300元，实际系租金，在案涉《房屋托管合同》解除前，被告应当向原告支付，故本院予以支持。被告辩称应将其支付的押金折抵欠付租金，但其并未提交证据证实其就案涉房屋向原告交纳了押金，且合同中亦未对押金问题进行相关约定，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。（二）关于违约金。被告城城长沙分公司在2020年8月之后，便未再履行合同约定的支付租金义务，有违诚信原则及双方合同约定，原告有权主张被告城城长沙分公司依据双方合同的约定向其支付违约金4950元，本院予以支持。被告辩称原告主张的违约金数额过高应予调整没有充足的事实依据，本院不予支持。（三）关于托管服务费。根据双方合同的约定，原告仅在首年支付城城长沙分公司一个月的托管服务费，现城城长沙分公司为原告提供的托管服务已满一年，原告主张被告返还托管服务费于法无据，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国民法典》第七十四条第二款的规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因此,城城长沙分公司在本案中所应承担责任,由城城长沙分公司先以其管理的财产承担,不足以承担的,由城城公司承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄代刚与被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于2020年1月13日签订的《房屋托管合同》；二、限被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告黄代刚支付截至2021年2月的租金9900元；三、限被告城城不动产管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起十日内向原告黄代刚支付违约金4950元；四、被告城城不动产管理有限公司在被告城城不动产管理有限公司长沙分公司管理的财产未能支付本判决第二、三项确定的给付义务部分，向原告黄代刚承担还款责任；五、驳回原告黄代刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取116元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司长沙分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年九月一日法官助理  许振兴书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。