上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7187号上诉人(原审被告、反诉原告)：黄晓容，女，1978年4月23日出生，汉族，户籍所在地四川省。被上诉人(原审原告、反诉被告)：缪琳婷，女，1968年4月30日出生，汉族，户籍所在地陕西省宝鸡市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：朱薇晓，女，1994年8月21日出生，汉族，户籍所在地陕西省宝鸡市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱磊，上海明伦律师事务所律师。上诉人黄晓容因与被上诉人缪琳婷、朱薇晓房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2021)沪0114民初5520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄晓容上诉请求：1．撤销一审判决第一、二项，依法改判支持黄晓容的一审反诉请求；2．确认黄晓容于2020年11月7日撤销与缪琳婷所签合同；3．一审、二审的全部诉讼费用由缪琳婷、朱薇晓承担。事实和理由：一、黄晓容不认识朱薇晓，与朱薇晓没有任何法律事实上的关联，一审判决黄晓容向朱薇晓支付违约金，缺乏事实依据。2020年10月24日《房屋买卖合同》签订时，朱薇晓不在场，没有在合同上签字，也没有《授权委托书》，直到黄晓容提出撤销合同，朱薇晓都没有追认合同有效性。2020年11月7日，黄晓容提出撤销与缪琳婷所签合同，缪琳婷明确知晓并同意。2021年3月2日，朱薇晓作为原告一方，起诉黄晓容。朱薇晓在2021年4月14日开庭当日，表示“知晓并同意缪琳婷出售房屋”，但在2020年11月7日黄晓容提出撤销与缪琳婷的合同之前，朱薇晓没有追认合同有效性的法律事实。黄晓容与朱薇晓没有签合同，黄晓容与朱薇晓没有任何法律事实关联。朱薇晓起诉黄晓容，无事实依据，一审仅凭朱薇晓在法庭上的说辞，在没有证据证明黄晓容对朱薇晓构成违约的情况下，就判决黄晓容向朱薇晓支付违约金，显然有失公正。二、一审判决第一项不符合事实，黄晓容与朱薇晓没有签合同。该合同为黄晓容与缪琳婷所签，朱薇晓没有签字，没有代理人签字，没有《授权委托书》，直到2020年11月7日黄晓容明确提出撤销与缪琳婷的合同，朱薇晓没有追认合同的法律事实。三、一审判决自相矛盾，一审把朱薇晓在法庭上的说辞，当成“对合同的追认”，显然有失公正。假如朱薇晓在法庭上的追认有效，那么合同于2021年4月14日才生效，一审又判令合同2020年12月8日解除，既然合同在生效之前解除，一审又判定黄晓容违约，一审判决自相矛盾。四、一审判决合同有效，既忽略了事实，也忽略了有关法律的强制规定。本案合同明确“出卖方(甲方)”为缪琳婷、朱薇晓，朱薇晓为合同当事人。本案合同第18条规定，本合同自甲乙双方签章之日起生效。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依据本案合同和法律规定，本案合同成立、生效的条件，是出卖方当事人、房屋共有权人朱薇晓必须签字，朱薇晓没有签字，没有《授权委托书》，本案合同就不成立、不生效。涉案合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第二节第三十八条的规定，根据该条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《民法通则》第五十八条规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。五、本案合同当事人为黄晓容与缪琳婷、朱薇晓三人，朱薇晓没有签字，合同对甲方当事人朱薇晓没有法律约束力，朱薇晓可以追认，也可以否认，按照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条公平对等原则，黄晓容也可以要求追认，也可以要求撤销。黄晓容提出撤销与缪琳婷所签合同，符合法律规定，黄晓容没有违约。《中华人民共和国合同法》第四十八条明确规定，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。黄晓容2020年11月7日提出撤销与缪琳婷所签合同，通过中介与缪琳婷达成一致，并约定11月17日签解约协议。黄晓容明确通知撤销合同，缪琳婷明确知晓，黄晓容没有违约。六、一审认为黄晓容“应主动提出追认合同有效性”，缺乏法律依据。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。合同签订第二天，黄晓容就发现房屋问题，在对房屋不满意的情况下，黄晓容没有理由要求追认合同有效性。法律没有规定“必须”主动要求追认合同有效性。七、缪琳婷故意隐瞒与订立合同有关的重要文件《授权委托书》，违反了《中华人民共和国合同法》第六条诚实原则，使本案交易显失公平。在黄晓容付完人民币(以下币种均为人民币)500，000元之后，共有权人朱薇晓可以否认合同有效性，不网签，使交易不能进行，黄晓容的权益没有保障。八、《承诺书》证明，缪琳婷违反了国家法律的强制规定，一审对此进行了忽视。缪琳婷在不出示《授权委托书》的情况下，代替产权人朱薇晓在《房屋买卖合同》上签字，构成“无权代理”，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让的规定，根据《民法通则》第五十八条规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。缪琳婷与黄晓容签的《房屋买卖合同》是无效的民事行为。九、缪琳婷故意透露白血病，利用黄晓容的善良博取同情，致使黄晓容冲动签下合同。十、导致交易不能进行的主要原因是，中介公司有失职、缪琳婷不诚信。一审将责任归咎于黄晓容一方，有失公正。十一、《佣金确认书》证明，缪琳婷违反《中华人民共和国合同法》第七条规定，一审对此进行了忽视。缪琳婷的中介费是28，000元，为合同总价的3.9％，是《居间协议》规定中介费的近2倍，违反了有关部门的管理规定。黄晓容的中介费是10，000元，是黄晓容与中介公司上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)砍价得来的，且黄晓容与中原公司的《佣金确认书》是最后才签的。本案房屋同时在链家挂牌，在链家挂牌价720，000元，本案合同价720，000元明显偏高。缪琳婷以高额佣金买通中介，共同抬高合同价格，《佣金确认书》就是确凿证据。十二、缪琳婷多次捏造事实，有违“诚信”原则，一审对此没有关注。包括故意隐瞒房屋情况，不诚信沟通；故意不出示《授权委托书》；故意造成第一份《催告函》不送达；在《催告函》中污蔑黄晓容签收第一份《催告函》、污蔑黄晓容“根本违约”；在《起诉状》中谎称“低于购房成本价出售”；在《起诉状》中污蔑黄晓容“两次看房非常满意”；歪曲事实，污蔑黄晓容“要求清理家具”；污蔑黄晓容“签收《催告函》之后不理不采，至今仍未予任何回应”；在一审法庭上捏造“取消提前还贷申请后，一年不能再提前还款”，夸大解约损失。十三、一审依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，不支持黄晓容的反诉请求，有失公正。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》是针对广泛合同的行政法规，《中华人民共和国城市房地产管理法》是针对城市房地产的专门法律，有强制性，本案合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第二节第三十八条规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意，不得转让。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《民法通则》第五十八条规定，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。缪琳婷未出示共有权人《授权委托书》，从挂牌出售开始，就是无效的民事行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。缪琳婷故意不出示《授权委托书》，在不出示《授权委托书》的情况下，代“朱薇晓”在合同上签字，属于“无权代理”。在本次交易中，缪琳婷数次违反国家法律的强制规定，且故意隐瞒房屋情况、故意隐瞒已经达成一致的解约、多次捏造事实，意图谋取144，000元的不义之财，居心险恶，给黄晓容造成了损失。黄晓容的反诉请求，是合理的。缪琳婷、朱薇晓书面意见辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。缪琳婷在签约时出示了不动产权证书、购房发票及朱薇晓的身份证，双方也签订了《承诺书》和《确认书》，黄晓容知晓缪琳婷出售上海市嘉定区胜辛北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“案涉房屋”)得到了朱薇晓的授权，且朱薇晓亦到庭对缪琳婷出售案涉房屋的行为予以追认，故《房屋买卖合同》不存在无效的情形。黄晓容在对案涉房屋实地查看后，经中原公司居间磋商，与缪琳婷就案涉房屋的买卖事宜达成一致意见，在此基础上签订的《房屋买卖合同》体现了缔约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。朱薇晓到庭再次表示知晓并同意缪琳婷向黄晓容出售案涉房屋，对缪琳婷代其签订的《房屋买卖合同》的效力予以追认，故缪琳婷、朱薇晓与黄晓容均应按合同约定全面履行各自的义务。黄晓容以签约时缪琳婷未出具朱薇晓的授权委托书、朱薇晓未予追认为由主张该合同为无效合同，既不符合现有法律规定，其表达的情况更不符合客观事实。黄晓容明知案涉房屋登记为缪琳婷、朱薇晓共有，如其对缪琳婷关于得到朱薇晓授权的承诺存有疑惑，也应在签约后及时催告朱薇晓对合同效力予以追认，即使朱薇晓不予追认，涉及的后果也系缪琳婷因未取得处分权致使合同无法履行而需承担违约责任或赔偿责任。此外，黄晓容在2020年11月7日要求解约时未提及任何关于欠缺朱薇晓授权的字眼，直至涉诉之后才提出此主张。黄晓容又以缪琳婷与中原公司恶意串通抬高房价，损害其利益为由主张合同无效，但其又无法提供任何证据表明，系其个人主观想法，事实也并不存在任何串通、欺骗和隐瞒。合同成立并生效后，对双方均具有约束力。黄晓容称案涉房屋存在瑕疵问题，如若这些问题真实存在，也无法认定为出卖人具有影响合同目的实现的根本违约行为，黄晓容并不因此享有解除权。黄晓容又因己方部分款项被挪用先行提出解约，在未与出卖方就解约事宜协商一致的情况下，仍应按约履行合同义务。因此，黄晓容未按合同约定支付首期房款构成违约，经缪琳婷、朱薇晓催告后仍拒不履行，故缪琳婷、朱薇晓有权行使合同解除权，并要求黄晓容承担违约责任。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。缪琳婷、朱薇晓向一审法院起诉请求：1．判令确认双方当事人签订的《房屋买卖合同》于2020年12月8日解除；2．判令黄晓容支付违约金144，000元。黄晓容向一审法院反诉请求：1．确认双方当事人签订的《房屋买卖合同》无效；2．判令缪琳婷、朱薇晓向黄晓容双倍返还定金1万元；3．判令缪琳婷、朱薇晓赔偿黄晓容购房损失、误工损失、交通损失计8，800元，中介费损失38，000元。一审法院认定事实：案涉房屋于2018年9月28日登记为缪琳婷、朱薇晓共同共有，产权来源为买卖，用途为办公。2020年10月24日，中原公司的员工带黄晓容第一次至案涉房屋实地看房。当日，缪琳婷并代朱薇晓(甲方、出卖方处记载为缪琳婷一方)与黄晓容(乙方、买受方)、中原公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》，约定案涉房屋总价为720，000元，乙方为表示购买诚意向丙方支付意向定金5，000元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字则意向金转为定金。此外，缪琳婷、黄晓容均与中原公司签订佣金确认书，约定缪琳婷应支付的佣金为28，000元，黄晓容应支付的佣金为10，000元。2020年10月24日，缪琳婷并代朱薇晓(甲方、出卖方处记载为缪琳婷一方)与黄晓容(乙方、买受方)签订《房屋买卖合同》，约定：案涉房屋总价为720，000元；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日支付首期房价款(含定金)500，000元(含尾款，尾款10，000元由居间方代为保管)，以银行贷款方式支付第二期房款220，000元；双方同意于本合同签署后60天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；双方应于2020年12月31日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款10，000元；双方应于2020年12月31日前申请办理过户手续；本合同所涉定金为担保本次交易的顺利履行而设立，甲方收取定金后，若一方逾期履行本合同超过二十日的视为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双倍返还定金，若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还；甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20％向守约方支付违约金。该合同第17条手书补充约定：1．甲、乙双方商定，甲方在收到银行偿还结清贷款信息之后，乙方同时陪同甲方偿还贷款，并支付甲方首期房款200，000元整(用于偿还甲方剩余贷款)，待甲方拿到银行贷款结清证明后，乙方将支付甲方剩余的首付款300，000元整，同时办理该房屋的网签和贷款；2．有关该房屋交易之前，甲方所有的纠纷与乙方无关。当日，缪琳婷出具《承诺书》一份，载明：现有承诺人缪琳婷承诺已经得到案涉房屋所有权人(共有权人)朱薇晓的合法授权，朱薇晓授权缪琳婷代表其签订与黄晓容买卖该房地产的《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》并代为收取定金5，000元。若之后朱薇晓否认授权或因缪琳婷自身原因导致该合同及协议目的无法实现的，缪琳婷愿意按照该合同中出卖方的义务对卖售方承担定金责任及其他责任……该承诺书由缪琳婷提供，系缪琳婷真实意思表示。该《承诺书》下方处的《确认书》载明：黄晓容作为买受方确认中原公司已经将上述事项及可能发生的风险详细告知，其自愿接受缪琳婷的承诺与其签署《房地产居间协议》与《房屋买卖合同》并向其支付定金5，000元。黄晓容在《确认书》上签字，并于当日向缪琳婷支付定金5，000元。一审法院又查明，2020年10月25日，黄晓容通过微信向中原公司的带看人表示房屋买贵了，并称二楼房间地板皱巴巴的，不知道为何会用贴纸，朝南的房间昨天没看到，要求再行看房。2020年10月26日，缪琳婷向中国银行股份有限公司上海市分行申请于2020年11月16日提前结清案涉房屋上的商业贷款。2020年11月1日，黄晓容第二次实地看房。2020年11月7日，黄晓容通过微信要求中原公司通知缪琳婷一方解约。次日，黄晓容通过微信向中原公司表示：“钱也确实出了问题，但我得买房，从朋友那儿借了钱。”中原公司回复：“那还是因为这套不要了，要违约啊。”黄晓容表示：“都有吧，钱也确实被挪用了，他这套房子也不想要，天花板有不明原因的粉刷，他们自己都说不清楚。”之后，黄晓容与中原公司就解约一事有过多次沟通，最终确定于2020年11月17日下午三点与缪琳婷当面协商解约事宜。2020年11月17日，黄晓容因不满中原公司收取中介费先行离开，故未与缪琳婷碰面。随后，缪琳婷一方向黄晓容寄送催告函，函称：贵方未按《房屋买卖合同》第17条约定于2020年11月16日前支付房款200，000元，现郑重催告贵方于2020年11月23日17时前支付房款200，000元，该催告期限届满即视为贵方根本违约并应承担总房价款20％的违约责任。但该份催告函被退回。2020年12月6日，缪琳婷一方委托律师通过邮寄和短信两种方式再次向黄晓容发送催告函，函称：你方未按《房屋买卖合同》第17条约定于2020年11月16日前支付房款200，000元，我方已给予你方一次履约机会并发函催告你方于2020年11月23日17时前支付相应款项，但你方仍怠于履行合同义务，已构成根本违约。若你方在2020年12月8日17时之前支付首期房款，我方可将选择免于追究你方相关违约责任。否则，依据合同第12条、17条之约定，本合同将于2020年12月8日解除，我方并依法追究你方全部违约责任。黄晓容确认收到该份催告函，但提出退还定金才考虑解除合同。一审法院另查明，中原公司已向法院起诉黄晓容［案号：(2021)沪0114民初8151号］，要求黄晓容支付中介费38，000元。目前，该案正在审理中。本案庭审中，朱薇晓本人表示知晓并同意缪琳婷向黄晓容出售案涉房屋，对缪琳婷代其签订的《房屋买卖合同》的效力予以追认。一审法院认为，黄晓容在对案涉房屋实地查看后，经中原公司居间磋商，与缪琳婷就案涉房屋的买卖事宜达成一致意见，在此基础上签订的《房屋买卖合同》体现了缔约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。朱薇晓到庭表示知晓并同意缪琳婷向黄晓容出售案涉房屋，对缪琳婷代其签订的《房屋买卖合同》的效力予以追认，故缪琳婷一方与黄晓容均应按合同约定全面履行各自的义务。黄晓容以签约时缪琳婷未出具朱薇晓的授权委托书、朱薇晓未予追认为由主张该合同为无效合同，不符合现有法律规定。黄晓容明知案涉房屋登记为缪琳婷、朱薇晓共有，如其对缪琳婷关于得到朱薇晓授权的承诺存有疑惑，也应在签约后及时催告朱薇晓对合同效力予以追认，即使朱薇晓不予追认，涉及的也系缪琳婷因未取得处分权致使合同无法履行而需承担违约责任或赔偿责任。此外，黄晓容在2020年11月7日要求解约时未提及任何关于欠缺朱薇晓授权的字眼，直至本次诉讼中才提出此主张，故对黄晓容的该抗辩意见不予采纳。黄晓容又以缪琳婷一方与中原公司恶意串通抬高房价，损害其利益为由主张合同无效，未有充足证据，难予采纳。合同成立并生效后，对双方均具有约束力。黄晓容称案涉房屋存在地板、天花板等瑕疵，现有证据不足以证明，如若这些问题真实存在，也无法认定为出卖人具有影响合同目的实现的根本违约行为，黄晓容并不因此享有解除权。黄晓容又因己方部分款项被挪用先行提出解约，在未与出卖方就解约事宜协商一致的情况下，仍应按约履行合同义务。有鉴于此，黄晓容未按合同约定支付首期房款构成违约，经缪琳婷一方催告后仍拒不履行，故缪琳婷一方有权行使合同解除权，并要求黄晓容承担违约责任。缪琳婷一方主张《房屋买卖合同》于2020年12月6日发送的催告函中所载最后履行期限即2020年12月8日解除，于法不悖，予以照准。关于违约金，缪琳婷一方主张的金额虽然有合同依据，但黄晓容认为过高要求调整。经综合考量合同履行程度、缪琳婷一方所遭受的损失情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定黄晓容支付违约金50，000元。关于定金，缪琳婷一方已选择主张违约金，故合同解除后定金应予退还。定金以外的其他反诉请求，缺乏事实及法律依据，无法支持。判决：一、确认缪琳婷、朱薇晓与黄晓容就上海市嘉定区胜辛北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》于2020年12月8日解除；二、黄晓容应于判决生效之日起十日内向缪琳婷、朱薇晓支付违约金50，000元；三、缪琳婷、朱薇晓应于判决生效之日起十日内向黄晓容退还定金5，000元；四、对黄晓容的其他反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，缪琳婷在签约时向黄晓容出示了不动产权证书，黄晓容也进行了实地看房，在此基础上，黄晓容与缪琳婷就案涉房屋的买卖事宜达成一致意见，并签订了《房屋买卖合同》，缪琳婷亦告知黄晓容出售案涉房屋得到了共有人朱薇晓的授权，黄晓容对此并无异议。一审审理中，朱薇晓到庭对缪琳婷出售案涉房屋的行为予以追认，故可以认定该《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，与法无悖，合法有效，双方当事人均应正确履行。黄晓容未按合同约定支付首期房款，其行为已构成违约，在缪琳婷一方催告后黄晓容仍不履行，缪琳婷一方有权行使合同解除权，并要求黄晓容承担违约责任。一审法院据此判决缪琳婷、朱薇晓与黄晓容签订的《房屋买卖合同》解除，黄晓容向缪琳婷、朱薇晓支付违约金50，000元，并无不当。黄晓容上诉要求确认《房屋买卖合同》无效，并不同意支付违约金，其上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄晓容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，400元，由上诉人黄晓容负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……