湖南省祁阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1121民初2235号原告：尹雄飞，女，1984年8月12日出生，汉族，居民，住祁阳市。原告：桂阳明，男，1983年10月27日出生，汉族，居民，住祁阳市。二原告共同委托诉讼代理人：何景禹，祁阳大众法律服务所法律工作者。被告：毛和生，男，1953年5月25日出生，汉族，居民，住祁阳市。委托诉讼代理人（特别授权）：毛小峰，男，1980年5月11日出生，汉族，居民，住祁阳市，系毛和生儿子。被告：高永莲，女，1974年3月20日出生，汉族，居民，住祁阳市。原告尹雄飞、桂阳明与被告毛和生、高永莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹雄飞、桂阳明及其诉讼代理人何景禹，被告毛和生的委托诉讼代理人毛小峰、被告高永莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹雄飞、桂阳明向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除二原告与被告毛和生于2020年4月24日所签订的房屋买卖契约；2.请求法院判令毛和生双倍返还购房定金款计人民币386000元，并由高永莲承担返还购房定金款的连带责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月24日，毛和生与二原告夫妇签订了一式两份的房屋买卖契约。房屋坐落在祁阳市塘冲。土地批准书编号2012祁浯建批字第247号，规划证编号为祁规2012字第97号。此证现并未交与二原告手中，私改房8层801室，房屋面积98ｍ2。水电开户原告另出资10000元，房屋总成交价格208800元。合同签字后，二原告已交付购房定金款188000元，下余的2万元在交房后一次性付清，交房时间2020年4月16日交房。被告毛和生保证该房权属清楚，永远归二原告所有，并注明露天阳台也归二原告所有。并约定如被告违约，购房款双倍返还给二原告。可是到了今年的6月25日二原告发现自己的房屋门锁已被换掉，这时才知道被告毛和生与其私人房东老板刘林平对于该房屋的占有权和处分权尚未搞清，据房东老板刘林平说：“第一被告只占该房建成后的1—7层，第8层归原房东老板刘林平所有。因此刘林平将二原告的第八层房屋的门锁匙换掉，并说被告毛和生没有资格出售我的第8层房屋。后来二原告找到了被告毛和生，被告毛和生对二原告说：“我没有卖房屋给你们两夫妻，我又没有收到你俩夫妻的购房款”。事实也确实是这样，这188000元的购房定金款是被告高永莲收取的，并出具了收款收据，被告高永莲是中介人员，其拒绝向二原告提供中介合同。为此，被告毛和生拒不履行协议中所规定的权利义务关系，致使双方所签订的购房协议不能实现合同目的，被告高永莲是中介人，更不能向二原告收取不必所得的购房款。为维护自己的合法权益，故诉至贵院。毛和生、高永莲辩称，1.被告毛和生并没有与原告尹雄飞产生实际性的买卖关系，又没有直接收取买房相关费用，只是应高永莲要求帮忙修改买卖合同，毛和生只是把房子卖给了高永莲，而修改的合同上也并没有说双倍返还购房定金。2.原告与被告签订房屋买卖相关的合同是在2020年4月16日，而出现原告自家房屋门锁换掉是在2021年6月25日，双方房屋交易已长达一年两个月时间，房屋交易是没有问题的。3.被告毛和生已提供与原房主所签的合伙建房合同证实该房屋产权清楚，各方房屋买卖交易不存在问题，故二原告所诉与事实不符，请求驳其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年7月5日，刘林平在祁阳县城九塘冲地段向原祁阳县规划建设局在申请建设规划用地，并办理了证号为祁规12字第97号《建设用地规划许可证》，规划批准建房为伍层。同年11月30日，刘林平又向原祁阳县国土资源局在祁阳城区塘冲）地段申请个人住宅用地（集体用地），并办理了证号为（2012）祁浯建批字第247号村（居）民建设用地批准书，用地面积均为134平方米。2018年2月11日，杨美蓉、刘林平（甲方）与毛和生、毛小峰（乙方）双方协商签订了《合伙建房合同》，决定共同合伙在祁阳县。其中该合同第一条约定：“甲方新建住宅，乙方为建房承包方，……房屋建成后，甲方需要二楼、三楼和一楼车库一间，剩余一楼的车库以及三楼以上的所有房子归乙方所有，……。”第四条约定：“楼层甲方同意乙方建七层，如政府部门不允许，由乙方协调自行处理，甲方不负任何责任，甲方不承担任何费用。”合同签订后，双方随即建成了一栋八层的房屋。2020年4月16日，毛和生作为卖方（甲方）与高永莲作为买方（乙方）签订了《房屋买卖契约》，高永莲自愿购买了涉案房屋（即坐落在祁阳县房屋）。双方议定房屋成交总价为159888元（含水电开户）。2020年4月20日，高永莲作为卖方（甲方）与尹雄飞作为买方（乙方）签订了《房屋买卖契约》，高永莲自愿将上述涉案房屋（即坐落在祁阳县房屋）以208800元的价格卖给尹雄飞。因该房屋不能办理任何产权手续，毛和生作为开发商，为了减少以后因购房产生的纠纷矛盾，2020年4月24日，由毛和生直接作为卖方（甲方）与尹雄飞作为买方（乙方）再次签订了《房屋买卖契约》，尹雄飞和桂阳明夫妻自愿以208800元的价格购买了上述涉案房屋，高永莲作为在场人在合同上签名，双方约定2020年4月16日交房。合同签订过程中，尹雄飞夫妻先后于2020年4月20日支付购房定金20000元，22日至24日又分两次向高永莲支付购房款，以上共计188000元，于2020年5月11日和6月15日分两次向毛和生支付水电开户费10000元。高永莲收取尹雄飞夫妻188000元后，向毛和生共支付了139888元购房款。至今高永莲手中仍收取有两原告购房款48112元，毛和生收取尹雄飞夫妻购房款及水电开户费共计149888元。2021年6月25日，两原告发现涉案房屋钥匙无故被换，多方协商未果，原告诉至法院。另查明，尹雄飞和桂阳明系夫妻关系。高永莲系房地产中介工作人员。涉案的坐落在祁阳县房屋系违规建房，目前未办理任何产权手续。以上事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的原、被告身份证明、房屋买卖契约、收款收据、被告提交的合伙建房合同、房地产买卖契约、规划用地许可文件等予以证实，足以认定。本院认为，本案的争执的焦点为：1.原、被告双方签订的房屋买卖合同是否有效？2.原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同的理由是否成立？3.原告要求被告毛和生双倍返还购房定金款386000元，并由被告高永莲承担连带责任的理由是否成立？1.原、被告双方签订的房屋买卖合同是否有效？虽然《房屋买卖契约》系双方当事人真实意思表示，但毛和生在不具备相关用地规划手续和合法产权的情况下，与两原告及高永莲各方约定将登记在刘林平名下的坐落在祁阳城区百花村二组九塘冲的私改房8层801室房屋进行买卖，属于在城区违规从事房地产开发和交易的行为，违反了法律和行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条、第三十八条之规定，涉案房屋的开发建设行为违法，毛和生不享有涉案房屋的合法产权，故各方当事人擅自对涉案房屋进行交易的上述《房屋买卖契约》均应当认定为无效。2.原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同的理由是否成立？请求解除合同必须是建立在双方签订的合同是合法有效的基础上，由于双方签订的《房屋买卖契约》无效，故原告尹雄飞、桂阳明要求解除合同的诉请不能成立。庭审后，本院依照《全国民商事审判工作会议纪要》第36条的规定，就合同无效的问题向两原告释明后，两原告仍表示不增加也不变更诉讼请求。虽然两原告诉请要求解除双方签订的《房屋买卖契约》并由两被告连带返还购房定金款386000元，而并未提及合同无效的问题，现本院却首先对合同效力进行认定，这是否属于超出当事人诉讼请求的范围，本院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条系合同无效法律后果的规定，人民法院在依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第一百五十七条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。故认定合同无效的处理并未超出当事人的诉讼请求。3.原告要求被告毛和生双倍返还购房定金款386000元，并由被告高永莲承担连带责任的理由是否成立？公民只能依法处分自己拥有合法产权且权属没有争议的财产（包括动产和不动产）。本案中，原告尹雄飞、桂阳明和被告毛和生、高永莲明知其自身没有取得涉案房屋的相关产权证明，仍然违反法律和行政法规的强制性规定，互相进行房屋买卖的行为无效。参照《最高人民法院》第二十一条”……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，故应由两被告返还两原告购房款本及水电开户费198800元，鉴于被告高永莲收取两原告购房款后又向被告毛和生支付了139888元，故可由被告毛和生返还两原告购房及水电开户费149888元，由被告高永莲返还两原告购房款48112元。根据《中华人民共和国民法典法》第一百五十七条之规定，两原告虽然因此受到了一定损失，考虑两原告自身也存在一定过错，且其未向本院提供遭受损失的证据，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条之规定，两被告可不予赔偿两原告的损失。故两原告要求毛和生双倍返还购房定金款计人民币386000元，并由高永莲承担返还购房定金款的连带责任的理由不成立，该诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第八条、第一百五十三条、第一百五十七条、第四百六十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第二十五条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毛和生于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告尹雄飞、桂阳明购房款及水电开户费共计149888元；二、被告高永莲于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告尹雄飞、桂阳明购房款48112元；三、驳回原告尹雄飞、桂阳明的其他诉讼请求。案件受理费7090元，减半收取3545元，由被告毛和生、高永莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 黄红丽二〇二一年九月一日法官助理 李 锴书 记 员 罗 倩附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。