广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终4343号上诉人（原审原告）：邓兰贞，女，1978年6月20日出生，汉族，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：陶绪宏，广东香江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾秋婵，女，1977年10月1日出生，汉族，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：曾裕强，广东港惠律师事务所律师。上诉人邓兰贞与被上诉人曾秋婵合同纠纷一案，不服龙门县人民法院（2021）粤1324民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邓兰贞上诉请求：1、撤销龙门县人民法院（2021）粤1324民初218号民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：上诉人认为龙门县人民法院（2021）粤1324民初218号民事判决书（下称原判）认定事实错误、适用法律条文错误，理由如下：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，在本案中，首先，被上诉人与上诉人签订《新启航托管转让协议》，但被上诉人没有经出租人同意，违反了法律规定，并且出租人已致函上诉人告知转租行为无效，要收回房屋，限期上诉人搬走，因此原判认定《新启航托管转让协议》发生法律效力，受法律保护是错误的。其次，原判认为出租人谭健成出具的《搬迁通知》应向第一手租赁人潘金玲主张才是，不应向被上诉人主张也是错误的，被上诉人向潘金玲转租涉案房屋是经过出租人同意的，因此《租赁合同》的权利义务人随之变更为被上诉人曾秋婵，出租人出具的《搬迁通知》指被上诉人转租房屋未经房东同意是合法、合理的。最后，原判认为谭健成在收取上诉人租金时，是知道房屋转租的事实且没有提出异议，视为默认同意也是错误的。上诉人只向出租人交纳了2个月房租，当时是以新启航托管员工身份交租金给出租人，出租人并不知道转租存在，出租人是在新启航托管经营者潘金玲注销了新启航托管营业执照后，出租人才知道房屋被转租，同时出租人开始拒收房屋租金并出具《搬迁通知》，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”的规定，出租人并不存在默认同意转租。二、被上诉人与上诉人签订的《新启航托管转让协议》顾名思义是转让新启航托管，包括了新启航托管经营权和财产，上诉人签订合同的目的也是为了经营新启航托管，被上诉人应保证上诉人能正常经营新启航托管。但在上诉人接手新启航托管后，新启航托管经营者潘金玲却注销了新启航托管营业执照，造成上诉人无证照经营。为此，上诉人为了减少纠纷，找被上诉人解决时，同意被上诉人负责与出租人沟通好，由出租人协助上诉人办理新的营业执照（办理新执照须提供与上诉人与出租人的租赁合同、出租人身份证、房产证等资料给工商部门），但出租人坚决不同意被上诉人转租房屋，拒绝提供资料给上诉人办理营业执照，导致上诉人无法办理营业执照，一直都是无证经营。为此，上诉人多次找被上诉人要求解决，但被上诉人却说她不管了。根据《新启航托管转让协议》第一条约定，被上诉人要保证上诉人同等享有在原有租赁合同中所享有的权利和义务，但现在上诉人房屋不能正常使用、不能合法持证经营托管，上诉人签订合同经营新启航托管的目的已无法实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”的规定，应解除被上诉人与上诉人签订的《新启航托管转让协议》。三、原审法院明知道出租人明确提出坚决不同意被上诉人转租，也出具了通知要上诉人限期搬走，也明知道新启航托管经营者偷偷注销了营业执照，现因出租人不同意转租要收回房屋，上诉人想办理新的营业执照经营已经是不可能办到的事，仍然置《新启航托管转让协议》第一条约定被上诉人的保证条款不管，仍然认为《新启航托管转让协议》应继续履行。按这样的判决，上诉人为了避免财产损失，唯有继续“履行”《新启航托管转让协议》，任由出租人怎么赶，上诉人也赖着不搬，继续无证经营托管。四、本案纠纷的发生，责任完全在于被上诉人。被上诉人向新启航托管经营者潘金玲接手经营新启航托管，继续使用新启航托管营业执照是征得潘金玲同意的，转租房屋也是经出租人同意的，但被上诉人转让新启航托管给上诉人经营，却未取得潘金玲同意由上诉人继续使用新启航托管营业执照（不然潘金玲也不会去注销营业执照），也未取得出租人同意转租房屋（不然出租人也不会要收回房屋）。被上诉人隐瞒了上述事实与上诉人签订《新启航托管转让协议》，存在欺诈行为，造成上诉人无法正常使用房屋，无法合法经营托管，合同目的无法实现，从而造成上诉人巨大的经济损失。综上所述，龙门县人民法院（2021）粤1324民初218号民事判决书（下称原判）认定事实错误、适用法律条文错误。请求惠州市中级人民法院依法改判，维护原告合法权益。上诉人二审中提交微信聊天记录，拟证实出租人通过微信告知潘金玲，不续租；以及出租人对潘金玲的转租不承认其合法性并要求上诉人搬走。被上诉人曾秋婵答辩称：一、龙门县人民法院查明基本事实清楚，请求惠州市中级人民法院维持原判。1.龙门县人民法院查明谭健成为甲方与潘金玲为乙方于2017年7月22日签订一份《租赁合同》，对承租的租期、租金等作了明确的约定，但谭健成作为房东，对潘金玲是否存在转租房屋的行为没有明确的反对，只要按时缴纳租金即可。潘金玲在承租该房屋后，出资购置了空调、监控设备、办公桌椅等物品用于开办托管业务，并办理了新启航托管的个体户营业执照。2.龙门县人民法院查明答辩人与潘金玲于2020年5月29日签订《新启航托管转让协议书》，该转让协议书第一条条款内容明确是对原《租赁合同》中潘金玲所享有房屋的权利和义务进行转让。第三条和第四条条款内容明确是对托管内的财产进行转让，但自始至终没有对个体户营业执照进行转让的条款，而且按照现行法律规定个体户营业执照是不可以作为财产进行转让。谭健成作为房东，至今没有向潘金玲主张转让行为无效，对潘金玲转租房屋给答辩人的行为没有明确的反对，也按时收取答辩人缴纳租金。答辩人在承租该房屋后，又再出资增加购买监控设备、办公桌椅等物品用于开办托管业务。3.被答辩人与答辩人于2020年8月27日签订《新启航托管转让协议书》内容，除了第四条转让费价格和支付时间不一样外（转让费增加7000元是因为答辩人在承租该房屋后再出资购买物品），其他的内容与2020年5月29日签订《新启航托管转让协议书》一致。谭健成作为房东，至今没有向答辩人主张转让行为无效，对答辩人转租房屋给被答辩人的行为没有明确的反对，也按时收取被答辩人缴纳租金。据答辩人一审时提交的现场调查拍摄视频，被答辩人还一直使用承租涉案房屋，并一直向谭健成缴纳租金。4.被答辩人在一审时提交的《搬迁通知》，答辩人对其质证意见是三性有异议，首先《搬迁通知》上房东“谭健城”的名字就是他人冒签的，“谭健城”在《搬迁通知》签名与在潘金玲2017年7月22日签订《租赁合同》的“谭健成”字迹完全不一样，“城”与“成”也是不同一个字。其次，“谭健城”在《搬迁通知》签名与在潘金玲2017年7月22日签订《租赁合同》的电话号码明确是两个不同号码。最后，《搬迁通知》内容明显是作假，和谭健成签订《租赁合同》是潘金玲，如果是谭健成写的这份《搬迁通知》，理应是写“因潘金玲未经本人（屋主）同意转让给你”而不是“因曾秋婵未经本人（屋主）同意转让给你”。在一审庭审调查时，被答辩人对于上述问题的回答含糊其辞，不能作出合理的解释。5.根据合同相对性原则来说，合同双方签订的主体是明确的，合同的权利义务也是确定的。在本案中，谭健成从来没有通过正式的途径向《租赁合同》的乙方潘金玲主张过任何合同权利，《租赁合同》仍然处于履行之中，谭健成在收取租金时是知道房屋转租的事实，但至今没有提出异议，也没有通过法律途径主张合同无效。因此，被答辩人以未经房东同意转让协议无效的理由不成立。6.据答辩人得知，涉案房屋旁边的龙门县第五小学在2021年开始实施校内托管的服务，进而导致校外的托管机构生意惨淡，被答辩人经营下去要面临亏本，故费尽心思要《新启航托管转让协议书》无效。但被答辩人作为具有完全民事行为能力的成年人，完全知晓《新启航托管转让协议书》每一条款的意思，双方签订的《新启航托管转让协议书》内容也是双方意思表示真实，且协议内容不违反国家强制性法律规定，双方也按协议条款实际履行，《新启航托管转让协议书》不存在任何欺诈、胁迫的行为，是合法有效的，被答辩人请求撤销2020年8月27日签订的《新启航托管转让协议书》没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。二、龙门县人民法院适用法律正确，请求惠州市中级人民法院依法维持原审判决。龙门县人民法院据上述查明的事实情况，依照《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关的法律规定，依法作出判决。综上所述，龙门县人民法院认定事实清楚，适用法律正确。被答辩人上诉理由不能成立，恳请惠州市中级人民法院在审理后，驳回其上诉请求，依法维持原判。被上诉人二审中提交了《关于校内课外特色托管服务第三方机构遴选工作的通知》，拟证实上诉人因经营下去面临亏本故而主张转让合同无效。邓兰贞一审诉讼请求：1、判决撤销原告与被告于2020年8月27日签订的《新启航托管转让协议书》，被告返还转让款55000元给原告，并从起诉日起按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率支付利息至清偿日止。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月22日，谭健成为甲方与潘金玲为乙方签订一份《租赁合同》，商定甲方将坐落在龙门县九明布12号2楼房屋，面积200平方米出租给乙方，约定：一、租赁期限5年，从2017年8月1日至2022年7月31日止。二、签订合同之日乙方支付3600元押金给甲方，合同期满，押金予以退回。三、2017年8月1日至2019年7月31日，每月租金1800元；2019年8月1日至2022年7月31日是，每月租金2160元……；八、乙方期满不续租或中途不租，所装修的不动产不得拆除，动产可自行搬走。潘金玲承租该房屋后，出资安装了空调、监控设备、购买了电脑、电视、办公桌椅、煤气灶、风扇等等（详见曾秋婵提供的转让财物清单），用于开办托管业务，取名叫新启航托管。2020年5月29日，潘金玲将新启航托管转让给曾秋婵、罗苑榕，潘金玲为甲方与曾秋婵、罗苑榕为乙方签订了《新启航托管转让协议书》，约定：一、甲方将位于龙门县房屋新启航托管转让给乙方使用，并保证乙方享有原租赁合同中的权利和义务。二、新启航托管转让给乙方后，乙方同意代甲方履行原有托管租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后托管现有的装修、装饰及其他设备和营业设备全部归乙方。四、乙方在2020年5月29日向甲方支付转让费48000元。五、转让前的债权债务由甲方负责，转让后的债权、债务由乙方负责。六、合同自双方签字之日起生效。罗苑榕在经营一段时间后退伙，由曾秋婵一人经营。邓兰贞有意接手经营新启航托管，于2020年8月25日和26日通过微信转给曾秋婵26500元和15000元。2020年8月27日，曾秋婵为甲方与邓兰贞为乙方签订一份《新启航托管转让协议书》，其内容与潘金玲与曾秋婵所签订的合同内容一致，所不同的就是第四条：乙方在2020年8月27日向甲方支付转让费55000元。邓兰贞于2020年8月29日将尾款13500元通过微信转给曾秋婵。邓兰贞经营期间，使用的是潘金玲领取的营业执照，后来潘金玲注销了营业执照，导致邓兰贞无证经营。邓兰贞想自己领取营业执照，因办证需要有自己名下签订的租赁合同，与谭健成协商重新签订房屋租赁合同，谭健成没有同意。邓兰贞想要放弃经营，要求曾秋婵退回转让款，曾秋婵没有同意，双方产生纠纷。庭审中，邓兰贞出具了房东谭健成向其发出的《搬迁通知》，内容为“曾秋婵未经屋主同意转让给你，转让无效，决定收回房屋。这期托管学生结束，通知你于2021年1月15日前搬走，交回房屋给我”，拟证明房东不再租赁房屋给其办托管，转让合同无法履行。另外，邓兰贞接手新启航托管后，有亲自交租金给谭健成的妻子。受让托管的财物现由案外人林芷若使用。一审法院认为，本案的争议焦点是：曾秋婵与邓兰贞签订的《新启航托管转让协议》是否具有法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款“依法成立的合同，受法律保护”和第五百零二条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，曾秋婵与邓兰贞签订的《新启航托管转让协议》是在双方签字后生效。该协议书是双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规强制性效力性规定，在双方签字之日发生法律效力，受法律保护。邓兰贞主张房东谭健成向其发出了《搬迁通知》，要求其在2021年1月15日前搬走，《新启航托管转让协议》无法履行，请求撤销该协议。从《搬迁通知》的内容来看，说的是曾秋婵转租房屋未经房东同意，而实际与谭健成签订《租赁合同》的是潘金玲，谭健成要主张权利，应当向签订《租赁合同》的相对方潘金玲主张才是，而不是向曾秋婵主张。另外，谭健成与潘金玲签订的《租赁合同》没有未经出租方同意转租行为无效的约定，谭健成至今没有通过法律途径主张其权利，在其收取邓兰贞的租金时，谭健成是知道房屋转租的事实且没有提出异议，视为默认同意。而事实上，《租赁合同》还没有解除，仍在履行之中。邓兰贞以未经房东同意转让协议无效的理由不成立，原审法院不予支持。邓兰贞主张潘金玲注销了营业执照，导致其无法经营托管业务，请求撤销转让协议。从潘金玲与曾秋婵、曾秋婵与邓兰贞签订的《新启航托管转让协议书》的约定来看，均没有约定潘金玲有义务将营业执照给受让方使用。因此，邓兰贞主张撤销与曾秋婵于2020年8月27日签订的《新启航托管转让协议书》的理由不成立，原审法院不予支持。由于转让协议有效，应继续履行，邓兰贞请求曾秋婵返还转让款55000元无理，证据不足，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告邓兰贞的诉讼请求。本案受理费588元，由原告邓兰贞负担。经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于，曾秋婵与邓兰贞签订的《新启航托管转让协议》是否具有法律效力。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款“依法成立的合同，受法律保护”和第五百零二条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，曾秋婵与邓兰贞签订的《新启航托管转让协议》是双方真实意思表示，且内容不违反国家法律法规强制性效力性规定，应认定为有效合同。邓兰贞主张房东谭健成向其发出了《搬迁通知》，要求其在2021年1月15日前搬走，导致合同无法继续履行故请求撤销该协议。但从《搬迁通知》的内容来看，说的是曾秋婵转租房屋未经房东同意，而本案中实际与谭健成签订《租赁合同》的是潘金玲，谭健成要主张权利，应当向与其签订《租赁合同》的相对方潘金玲主张，而不应向曾秋婵主张。并且，结合本案事实，谭健成与潘金玲签订《租赁合同》后，谭健成一直没有通过法律途径向潘金玲主张转租无效，其在收取邓兰贞的租金时，应当知道房屋转租的事实而并未提出异议，应视为其默认同意。而事实上，《租赁合同》至一审诉讼时并未解除，仍在履行之中。故邓兰贞以未经房东同意转让协议无效的理由不成立，原审对其主张不予支持，并无不当。邓兰贞主张潘金玲注销了营业执照，导致其无法经营托管业务，请求撤销转让协议。但从潘金玲与曾秋婵、曾秋婵与邓兰贞签订的《新启航托管转让协议书》的合同内容看，均没有约定潘金玲有义务将营业执照给受让方使用。故邓兰贞主张撤销与曾秋婵签订的《新启航托管转让协议书》的理由不成立，缺乏合同依据，应不予支持。为此，邓兰贞请求曾秋婵返还转让款55000元，缺乏理据，原审不予支持正确，本院予以维持。综上所述，上诉人邓兰贞的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人邓兰贞负担。本判决为终审判决。审 判 长 严丽芳审 判 员 黄宇乐审 判 员 寇 倩二〇二一年九月一日法官助理 唐栩权书 记 员 赵顺东