青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1471号上诉人（原审原告）：青海海宏房地产有限责任公司，住所地西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。        法定代表人：于志坚，该公司董事长。        委托诉讼代理人：杨子琪，青海西海律师事务所律师。        上诉人（原审原告）：青海银泰置业投资集团有限责任公司，住所地西宁市城西区东交通巷1号（银泰大厦）。        法定代表人：朱建伟，该公司总经理。        委托诉讼代理人：渭涓，青海西海律师事务所律师。        上诉人（原审被告）：张生瑞，男，汉族，1964年12月7日出生，住西宁市城西区。        委托诉讼代理人：冶增平，青海盐成律师事务所律师。        上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）、青海银泰置业投资集团有限责任公司（以下简称银泰公司）与上诉人张生瑞房屋租赁合同纠纷一案，海宏公司、银泰公司于2021年4月2日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1．解除银泰公司与张生瑞之间签订的《房屋租赁合同》，张生瑞立即向银泰公司腾退位于西宁市海湖新区“壹号公寓”B1号楼1-5层面积为4675.32平方米的房屋；2．张生瑞立即赔偿的租金损失1283333.3元（暂计至2021年3月31日）、水费5385元、电费17266元、违约金64281元（暂计至2021年3月31日），以上四项共计1370265元；3．张生瑞赔偿《房屋租赁合同》解除后因继续占有、使用房屋造成的损失（计算损失的起止时间为：该协议解除之日起至房屋实际归还之日止，损失赔偿额以协议约定的租金为标准计付）；4．本案诉讼费由张生瑞承担。西宁市城西区人民法院于2021年5月24日作出（2021）青0104民初2032号民事判决，宣判后，海宏公司、银泰公司、张生瑞不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。        原判认定，位于西宁市海湖新区“壹号公寓”B1号楼1-5层、面积为4675.32的商铺为海宏公司建设开发，海宏公司将该商铺的房屋租赁、物业费、水电费收取、合同解除、租金催收等事宜委托银泰公司处理。张生瑞（乙方）承租上述商铺经营“汉庭酒店”，于2013年4月26日与银泰公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋租金为50元／平方米／月，面积为4675.32平方米，租金总计2805192元／年；甲、乙双方约定的租金按先交费、后使用的原则，缴费方式为每半年一个缴费周期，需提前一个月向甲方交纳下个房屋租赁期间的承租费用；乙方未按时交纳房屋租金，甲方有权按日2倍的租金收取乙方违约金，违约期限超过15日，甲方有权通知物业部门停水停电措施，所造成的一切损失由乙方负责，违约期限超过30日甲方有权终止合同，乙方同意甲方所造成的一切经济损失由乙方承担，甲方不承担任何法律责任和乙方的经济损失；甲、乙双方经协商，可达成协议提前终止本合同。银泰公司（甲方）与张生瑞（乙方）又于2013年7月3日签订《房屋租赁补充合同》，约定：甲方同意乙方承租的B1号楼商铺的3个月装修期以甲方取得消防竣工验收合格之日起计算；房屋租金从装修期3个月满开始计租。银泰公司于2013年8月1日开始收取租金，但实际计租时间为2014年5月1日。合同履行过程中，双方协商一致自2019年3月1日起变更房屋租金为每季度55万元，即每年220万元。        2020年初疫情发生，张生瑞经营遇到困难，向银泰公司提出下调租金的申请，但银泰公司未同意。2020年10月15日，张生瑞向银泰公司提出退租申请，银泰公司于2020年10月18日向张生瑞邮寄发送《关于B区1号楼商铺同意退租的函》（以下简称《同意退租的函》），内容为：“我公司给您租赁的B区1号楼商铺（负一层至地上四层共计五层商铺）应在2020年9月5日前缴纳2020年9月1日至11月30日房租550000元；多次催缴后您仍未缴纳房租的情况下您在2020年10月15日对我公司提出的退租申请，我公司开会讨论后同意您的退租申请；您个人承租的B区1号楼商铺具体撤场交房时间及2020年9月1日至您撤场交房时间的房屋需要在2020年10月23日全额向我公司缴纳，我公司将按照实际交房撤场的时间结算房屋租金。”张生瑞于2020年10月21日收到《同意退租的函》，并于当日致电银泰公司崔经理，要求银泰公司来收房，但银泰公司要求张生瑞书面答复上述函件并缴清欠付的房租为由未收房，张生瑞在此期间亦正常经营汉庭酒店。2020年12月31日，因张生瑞一直未缴纳房租，银泰公司对租赁商铺采取断电措施，张生瑞致电银泰公司牛主管，称因断电，酒店已停业，其员工也已经撤离，告知银泰公司来锁门。2021年1月6日，张生瑞再次致电银泰公司崔经理，称断电时，其已关门，现租赁房屋处于无人看守的状态，要求银泰公司来收房。银泰公司崔经理称，公司要见回函才能收房，后海宏公司、银泰公司将张生瑞诉至法院。        银泰公司诉至法院后，2021年5月6日与张生瑞就腾退房屋一事协商一致达成《B区汉庭酒店收房协议》，约定：双方在2021年5月6日对房屋进行了验收工作，房屋完好无损；双方协商一致将汉庭酒店固装家具及81间客房里的可移动家具作价4万元留给银泰公司，并由银泰公司处理。        另查明，张生瑞欠付2020年9月1日之后的房租，欠付水费5385元，根据国家电费退补政策，银泰公司应向张生瑞退还多收取的电费1725.3元。        原审法院认为，本案租赁房屋建设单位为海宏公司，海宏公司委托银泰公司为其受托人办理本案房屋租赁、水电费收取相关事宜，受托人银泰公司以其名义与张生瑞订立合同，该合同直接约束委托人海宏公司。银泰公司与张生瑞签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行各自的权利义务。银泰公司已将案涉房屋交付给张生瑞，张生瑞未依约按时足额支付房租，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。        关于银泰公司要求判令解除双方之间于2021年5月6日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。该院认为，张生瑞于2020年10月15日向银泰公司提出退租申请，银泰公司于2020年10月18日向张生瑞邮寄《同意退租的函》同意张生瑞的退租申请，张生瑞于2020年10月21日收到该函，故双方已于2020年10月21日协商一致解除了《房屋租赁合同》，故对银泰公司该项诉讼请求不予支持。        关于海宏公司、银泰公司要求判令张生瑞赔偿截止至2021年5月6日《房屋租赁合同》解除之日的租金损失1503332元的诉讼请求。2020年10月21日合同解除之日，张生瑞要求银泰公司来收房，但银泰公司以要求张生瑞书面答复其《同意退租的函》并缴清欠付房租为由，未办理房屋交接事宜，2020年12月31日，银泰公司对张生瑞承租房屋采取断电措施，张生瑞停止营业并再次要求银泰公司来收房，但银泰公司仍以要求张生瑞回函为由，未办理房屋交接事宜，直至2021年5月6日，经法院协调，双方才将房屋交接手续办理完毕。该院认为，合同解除后，双方应及时办理房屋腾退事宜及交接手续，张生瑞要求银泰公司来收房，银泰公司应及时收房，避免双方损失的扩大，而不能以要求张生瑞回函及缴清欠付房租为由拒绝收房，银泰公司的上述行为具有过错，故银泰公司不得就扩大的损失请求赔偿。该院对张生瑞应承担的房租认定如下：1、张生瑞自2020年9月1日起未缴纳房租，故应支付2020年9月1日起至《房屋租赁合同》解除之日即2020年10月21日的房租311661元（6111元／天×51天）；2、合同解除后，双方就房屋腾退事宜未协商一致，张生瑞要求银泰公司收房，银泰公司拒绝收房，但张生瑞在银泰公司未收房的情况下继续营业直至2020年12月31日，故对2020年10月22日至2020年12月31日期间产生的房屋占有使用费421659元（6111元／天×69天），双方均应承担一定的责任，结合双方的过错，也考虑到新冠疫情确为张生瑞的经营产生了一定的影响等情形，该院酌情认定双方各承担50％的责任，故张生瑞应支付房屋占有使用费210829元；3、2020年12月31日，银泰公司采取断电措施后，张生瑞停业并再次要求银泰公司来收房，但银泰公司仍未及时收房，故自2020年1月1日之后产生的房屋占有使用费属于扩大的损失，应由海宏公司、银泰公司自行承担；4、2021年5月6日双方协商一致将张生瑞租赁房屋内的家具等作价40000元，该院认为应当予以折抵房租；综上，张生瑞应支付的房租及房屋占有使用费为482490元（311661元＋210829元-40000元）。        关于海宏公司、银泰公司要求张生瑞以欠付的租金为基数、按照民间借贷的资金占用利息即年利率4.25％的三倍计算支付违约金17531元的诉讼请求。该院认为，《房屋租赁合同》约定张生瑞需提前一个月缴纳下个房屋租赁期间的承租费用，故张生瑞未按约及时缴纳租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。海宏公司、银泰公司主张按年利率4.25％的三倍计算支付违约金，但二公司未提交证据证明其具体损失，张生瑞逾期支付租金的行为主要给公司造成资金占用利息损失，故该院对张生瑞应支付的2020年9月1日至2020年10月21日的房租311661元，酌情按年利率4.25％支持2020年9月1日至2021年3月31日的违约金7727元（311661元×4.25％÷12个月×7个月）；对于2020年10月22日之后，张生瑞应支付的房屋占有使用费210829元，鉴于银泰公司对于合同解除之后产生的扩大损失具有过错，故对海宏公司、银泰公司要求张生瑞承担该部分房租的违约金的诉讼请求，不予支持。        关于海宏公司、银泰公司主张张生瑞支付截至2021年3月31日水费5385元、退还张生瑞电费1725.3元的诉讼请求。张生瑞对欠付的水费及公司应退还的电费均予以认可，该院予以支持，海宏公司、银泰公司应退还多收取的电费1725.3元折抵张生瑞欠付的水费后，张生瑞还应支付水电费3659.7元（5385元-1725.3元）。        关于张生瑞辩称，其对经营的汉庭酒店进行两次装修投入的装修费用及消防改造费用应由双方共同承担的意见，银泰公司因消防竣工验收的问题实际给予了张生瑞一定的装修免租期，且张生瑞也是为了自身经营需要投入的装修，再者，在合同履行期尚未届满时张生瑞提出解除合同，故其装修费用、消防改造费用等均应由其自行承担，故对该辩称不予采纳。        综上所述，张生瑞应向海宏公司支付房屋租金及房屋占有使用费482490元、违约金7727元、水电费3659.7元，合计493876.7元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十一条第一款、第五百九十二条第二款、第七百零三条、第九百二十条、第九百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、银泰公司与张生瑞签订的《房屋租赁合同》于2020年10月21日依法解除；二、张生瑞于本判决生效后十日内向海宏公司支付房屋租金及房屋占有使用费482490元、违约金7727元、水电费3659.7元，合计493876.7元；三、驳回海宏公司、银泰公司的其他诉讼请求。案件受理费8566元，由张生瑞负担3083元，由海宏公司、银泰公司负担5483元。        宣判后，海宏公司、银泰公司、张生瑞均不服，向本院提起上诉，海宏公司、银泰公司上诉称：原判认定双方已于2020年10月21日协商一致解除了《房屋租赁合同》于法无据，张生瑞于2021年5月6日才行撤场，故原判认定合同解除的时间错误，租金数额亦计算错误，张生瑞应当承担撤场前的全部租金。上诉人以双方约定的违约金过高为由自行下调了违约金数额，并考虑了张生瑞的实际情况，仅参照民间借贷司法解释三倍利率主张了违约损失，原判在计算违约金的期间及标准上均显失公平，张生瑞拒绝支付租金的行为已经构成违约，造成上诉人实际经济损失，请求二审人民法院撤销原判，依法改判。        张生瑞辩称，双方之间的租赁合同已于2020年10月解除。由于2020年的新冠疫情致使其经营困难，于2020年3月5日申请减免租金被银泰公司拒绝，张生瑞又于2020年10月15日提交了书面退租申请，10月21日收到了银泰公司《同意退租的函》，按照法律规定，合同解除通知书送达就产生解除效力，银泰公司现再次要求解除合同，无法律依据。合同已于2020年10月21日解除，银泰公司只能主张2020年10月21日前的房租，且按照政府在疫情期间出台的相关文件，应有所减免，而非全额收取。银泰公司主张2020年10月21日后至2021年3月31日期间的房租于法无据，因为合同解除后房屋未能交付，是因为银泰公司故意不接受房屋，张生瑞未撤离的原因也是担心若房屋被他人毁损，自己须承担责任。是银泰公司扩大了自己的损失，理应自行承担。请求二审人民法院驳回海宏公司、银泰公司的上诉请求。        张生瑞上诉称：其不应承担任何的租金与违约金，2020年9月1日至2020年10月21日期间的租金311661元未缴是事实，但银泰公司在疫情期间未减免其一分租金，政府出台的各项政策都提到了减免租金的事宜，但银泰公司以后期再说为由未减免疫情期间的租金，故此期间的租金应当减免不应再收取。2020年10月21日之后是银泰公司不愿收房、自行扩大的损失，对此之后的损失张生瑞不应承担，请求二审人民法院驳回海宏公司、银泰公司全部的诉讼请求。        海宏公司、银泰公司辩称，疫情期间的损失是双方面的，减免租金并不是必需的，张生瑞的上诉理由没有依据，请求二审人民法院驳回张生瑞的上诉请求。        经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。        本院认为，本案中双方当事人争议的焦点有三点：第一是银泰公司与张生瑞签订的《房屋租赁合同》的解除时间应如何确定，原判确定的合同解除时间是否适当。2013年4月26日，银泰公司与张生瑞签订了《房屋租赁合同》，张生瑞租赁银泰公司海湖新区壹号公寓B1号楼4675.32平方米的商铺作为商业经营场所，承租期限为10年，自2013年5月1日起至2023年7月31日止。因疫情等原因张生瑞承租的商铺经营的汉庭酒店经营困难，在租赁期限尚未届满时的2020年10月15日，张生瑞向银泰公司提出退租申请，2020年10月18日银泰公司做出了《关于B区1号楼商铺同意退租的函》，张生瑞于10月21日收到了银泰公司同意退租的函。张生瑞认为其在收到银泰公司的函后租赁合同已经解除，原审法院也认为2020年10月21日双方协商一致解除了租赁合同，银泰公司上诉认为《同意退租的函》明确了条件，张生瑞只有履行了函中确定的义务，合同才能解除。本院认为，银泰公司在收到张生瑞的退租申请后，向张生瑞发函表示同意退租申请，银泰公司在函中表示三日内不交清房租及落实相关问题的，公司将按照张生瑞个人签订的承诺书进行停电停水，所造成的损失全部由张生瑞个人承担。因此缴清欠付租金及作出书面答复并不是银泰公司同意合同解除的条件，而是张生瑞应当履行的义务，在张生瑞拒绝履行时银泰公司可以采取停电停水等措施。银泰公司同意退租的函是双方对合同解除协商一致的结果，原判确定合同解除的时间适当，应予维持。        本案第二个争议焦点是原判确定的房租金额是否适当。本案房租的认定分为三个阶段：第一个阶段是2020年9月1日至2020年10月21日期间的租金311661元，原判支持了此期间的租金，海宏公司表示认可，张生瑞认可此期间的租金没有支付，但认为海宏公司没有给其减免疫情期间的租金，其全额交纳了疫情期间的租金，故此期间的租金应当冲抵海宏公司应当减免的租金，不同意支付这一个多月的租金。本院认为，疫情期间对各行各业的经营都造成了不同程度的影响，张生瑞向银泰公司提出了减免疫情期间租金的请求，但银泰公司并未同意，在银泰公司未同意减免的情形下张生瑞也全额交纳了疫情期间的租金，现其要求减免2020年9月1日至10月21日期间的租金作为疫情期间租金的弥补没有依据，双方对此也未达成合意，再者张生瑞在一审答辩时认可并同意支付此期间的租金，故原判确定的合同解除之前的租金数额准确，张生瑞上诉要求不承担此期间租金的理由依据不足，本院不予支持。第二个阶段是2020年10月22日至2020年12月31日期间的房屋占有使用费421659元，张生瑞于收到《同意退租的函》当日便电话通知银泰公司崔经理来收房，但银泰公司要求张生瑞以书面的形式对退租函作出答复并缴清欠付的租金为由未收房，两个多月的时间双方一直是张生瑞要交房、银泰公司以张生瑞未书面答复为由拒绝收房。张生瑞称其害怕擅自撤场若外来人员进去生火等会造成更大损失为由让员工们自行经营至12月31日，在银泰公司同意退租后张生瑞及时要求银泰公司收房，银泰公司以张生瑞没有书面回复为由拒绝收房致使损失扩大，银泰公司存在过错，但在银泰公司未收房的情形下汉庭酒店亦在经营状态，因此原判考虑银泰公司存在拒绝收房、张生瑞在此阶段亦进行了经营及疫情等因素判令双方各承担50％的责任适当，应予维持。第三个阶段是2020年12月31日之后的租金，海宏公司暂计算至2021年3月31日，12月31日银泰公司对张生瑞租赁的商铺断电，张生瑞遂告知银泰公司酒店已停业、员工已撤离、银泰公司及时来锁门，但银泰公司仍然要求见回函才能收房。本院认为，银泰公司采取了断电措施后张生瑞在明确告知后已撤离经营场地，再没有占用经营场地产生使用费，而银泰公司仍然拒绝收房，直至2021年4月2日诉至法院要求张生瑞腾退房屋、赔偿拖欠租金及违约金，从张生瑞搬离经营场地至银泰公司诉至法院期间的场地空置损失应由银泰公司自行承担，原判未支持银泰公司此期间的房屋占用损失适当，应予维持。        本案第三个争议焦点是原判认定的违约金是否适当。银泰公司主张双方在签订的《房屋租赁合同》第4.5条约定了张生瑞未按时交纳房屋租金，银泰公司有权按日2倍的租金收取违约金，银泰公司认为此约定过高，就按年利率4.25％的三倍主张违约金，原判没有支持其三倍的主张，就按年利率4.25％支持了张生瑞拖欠2020年9月1日至2020年10月21日期间的租金311661元的违约金7727元。本院认为原判计算违约金的标准适当，银泰公司要求按三倍计算无合理依据，故对于原判认定的违约金予以维持。综上，原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费17132元，由上诉人青海海宏房地产有限责任公司、青海银泰置业投资集团有限责任公司负担10957元，张生瑞负担6175元。青海海宏房地产有限责任公司、青海银泰置业投资集团有限责任公司预交的案件受理费17132元退回6175元，张生瑞预交的案件受理费17132元退回10957元。        本判决为终审判决。        审判长    张敏娟审判员    韩雪梅审判员    李娟二〇二一年九月十八日书记员    冶静《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。