广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂11民终819号上诉人（原审原告）：李裕道，男，1967年10月29日出生，汉族，住广西昭平县。上诉人（原审原告）：易凤仙，女，1970年9月12日出生，汉族，住广西昭平县。被上诉人（原审被告）：广西昭平幸福里投资有限公司，住所地：广西昭平县昭平镇石梯和育才东路十字路口交界处。法定代表人：李明隆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程达坤，广西桂东律师事务所律师。上诉人李裕道、易凤仙因与被上诉人广西昭平幸福里投资有限公司（以下简称昭平幸福里公司）商品房预约合同纠纷一案，不服昭平县人民法院（2021）桂1121民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李裕道、易凤仙上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人返还定金20000元。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中的《商品房认购协议》是格式条款即霸王条款，其免除了被上诉人的全部或部份责任，扩大了被上诉人的权利；其限制了上诉人的权利，加重了上诉人的责任。1.《商品房认购协议》是被上诉人单方起草并提供的，打印好的那部分条款从未告知上诉人。被上诉人提出让上诉人先交20000元以方便被上诉人保留双方商谈好的房源，但没有提及要签订《商品房认购协议》。2.上诉人交了20000元后，被上诉人才拿出已打印好的《商品房认购协议》填写，告诉上诉人签该协议。3.上诉人提交的与被上诉人工作人员的微信聊天记录中，均提到“都是先交了钱才签协议的”。被上诉人认为个人是否能通过银行按揭方式购买房屋是购买人在购房这前应当了解的义务，不是出卖人的义务，被上诉人作为一家房地产销售公司，其熟知银行按揭必须具备的条件，但在上诉人交钱签协议之前没有告知上诉人，而违反常规采用先交钱才签协议，存在故意逃避告知义务的嫌疑。4.被上诉人与相关进行按揭贷款放贷的银行存在关联，在按揭贷款业务中协助办理。认购协议书中要求提交的买方银行流水、个人征信报告及房屋查询证明就是办理按揭贷款业务所需的材料，事实上，在2020年12月28日双方在办理《商品房买卖合同》事宜过程中，被上诉人也让上诉人出具了个人收入证明等办理按揭贷款业务所需的材料。所以在上诉人交钱签订《商品房认购协议》之前被上诉人有审查确认上诉人是否符合办理按揭贷款业务条件的义务，之后才审查发现了上诉人李裕道个人征信报告中有贷款逾期情形。上诉人也因此存在无法取得银行按揭贷款购房资金的风险，从而证明《商品房认购协议》即格式条款加重了上诉人的责任，限制了上诉人的权利。最终双方没有签订《商品房买卖合同》不能归责于上诉人一方。二、一审法院认定“原告因逾期归还银行原借款，有不良信用记录，导致无法申请银行按揭贷款购房资金，亦不能以其他方式支付约定的按揭贷款部分资金。”缺乏依据。1.李裕道提供的个人征信报告中显示其贷款逾期期间的贷款金额是递减的，也就是说贷款到期后上诉人李裕道每月都有归还贷款。李裕道在接到银行信贷员提醒要归还贷款时还清了贷款；在还清贷款后银行继续给予其信用贷款；其后上诉人李裕道没有发生过贷款逾期现象并最终在期限内还清了贷款。上诉人李裕道贷款是农村信用贷款，因为前面贷款逾期形情没有影响后面的信用贷款，其又从未办理过按银行按揭贷款业务，上诉人并不知道存在贷款逾期形情会对银行按揭贷款的影响。2.上诉人无法办理银行按揭贷款的认定是被上诉人审查发现上诉人李裕道的个人征信报告中存在贷款逾期记录，从而根据被上诉人自己的经验主观作出，不是银行方给出的。三、一审判决书中认定上诉人交纳的定金，是作为双方签订《商品房买卖合同》的担保。上诉人已尽到了履行的义务。1、上诉人已在约定期限内到被上诉人处办理签订《商品房买卖合同》事宜，已尽到了相关义务。《商品房买卖合同》没有签订，不能把责任归责于上诉人一方。2.被上诉人从未与上诉人提及《商品房买卖合同》中的相关条款，更没有与与上诉人就其中的条款进行过商议，上诉人没有看到过《商品房买卖合同》中的条款，所以并不清楚条款的具体内容。因此，《商品房买卖合同》没有签订也不能归责于上诉人一方。综上所述，双方无法签订商品房买卖合同，符合不归责于任何一方的形情，因此不适用定金条款，定金应原数退还，请二审法院对本案一审判决依法改判。被上诉人昭平幸福里公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分、适用法律正确，审理程序合法。请求二审法院依法维持，驳回上诉。二、答辩人与上诉人签订的《商品房认购协议书》合法有效。三、上诉人李裕道因逾期归还银行贷款，有不良信用记录，导致无法申请银行按揭贷款，亦不能以其他方式支付购房款，致使双方未能签订商品房合同，上诉人的行为已构成违约，应承当违约责任。综上所述，希望二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人李裕道、易凤仙向一审法院起诉请求：一、判令解除原告和被告于2020年12月26日签订的《商品房认购协议书》。二、被告返还定金20,000元。三、被告承担诉讼费用。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、确认原告李裕道、易凤仙与被告广西昭平幸福里投资有限公司2020年12月26日签订的《商品房认购协议书》，于2021年4月7日解除；二、驳回原告李裕道、易凤仙要求被告广西昭平幸福里投资有限公司返还定金的诉讼请求。一审法院认定事实及判决理由详见（2021）桂1121民初532号民事判决书。二审中，当事人没有提交符合民事诉讼法规定的新证据。经审查，一审判决采信的证据及认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，上诉人李裕道、易凤仙与被上诉人昭平幸福里公司签订的《商品房认购协议书》是签订正式的《商品房预售合同》之前针对房屋认购事宜而签订的一份协议，在双方平等自愿基础上订立，不违反法律法规的相关规定，应认定该认购协议合法有效，双方均应遵循约定履行各自义务。依据双方签订的《商品房认购协议书》第二条第3项“因乙方（原告）原因不与甲方（被告）签订《商品房买卖合同》的，无权要求甲方返还定金；因甲方不与乙方签订《商品房买卖合同》的，甲方应双倍返还定金”及第八条“若乙方暂不符合购房或贷款的条件，乙方又不及时同甲方协商解决的，甲方有权单方面解除本订购书、没收定金对该房产另行处理”之约定，因上诉人李裕道有逾期归还银行借款的不良信用记录，不符合申请按揭购房条件。经双方协商后，作为购买人的上诉人李裕道、易凤仙不同意变更为易凤仙或上诉人其他亲属名义办理贷款按揭，又不同意以其他的付款方式支付购房款，造成未能签订《商品房买卖合同》的原因归责于上诉人李裕道、易凤仙一方。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，上诉人无权要求被上诉人返还已支付的定金2万元。关于上诉人提出本案的《商品房认购协议书》有霸王条款以及被上诉人有义务先行告知上诉人征询个人征信的主张，因无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人李裕道、易凤仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（上诉人已预交），由上诉人李裕道、易凤仙负担。本判决为终审判决。审 判 长 李永林审 判 员 周成才审 判 员 陈小坤二〇二一年九月十四日法官助理 傅 媛书 记 员 何纯伍