陕西省咸阳市渭城区人民法院陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书（2021）陕0404民初4143号 原告：宁某，男，汉族，1971年出生，住咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：张某某，陕西某某律师事务所律师。被告：西安某某有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：张某，男，1964年出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。原告宁某诉被告西安某某有限责任公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，我院受理后，适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告宁某及其委托诉讼代理人、被告某某公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁某向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告之间2014年1月22日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判决被告立即返还原告购房款218830元，并按合同约定承担违约金4376.6元，合计为223206.6元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月22日，原告和被告签订了一份《商品房买卖合同》，并于当日原告向被告交付了房款218830元。该合同第八条约定，出卖人应当在2014年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照上述合同约定，被告至迟应该在2016年9月1日前将出卖人应该提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但是直至今日仍然没有按照双方签订的商品房买卖合同第15条的约定，即在商品房交付使用后730日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告直到今日仍未能拿到购买房屋的权属登记证书，严重影响了原告的合法权益。故原告依据我国民事诉讼法第119条之规定将被告起诉至贵院，请求贵院依据《中华人民共和国合同法》第8条，第94条，第97条，第107条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第14条之规定，依法裁决，如原告之诉讼请求。 被告答辩意见是，1、2014年1月22日，原、被告签订《商铺房买卖合同》，是双方的合意，是依法成立合法有效的合同。双方履行合同要义。原告支付了全部房款218830元，被告于2014年9月1日交付验收合格的商品房。原告所购房屋为咸阳市的经济适用房配套的商业。虽然有政府批文，允许销售商铺，当政府告知办理商铺房产手续需在经适房办完之后方可办理，被告意识到无论怎么努力，也无法在合同约定房屋交付使用730天内拿到政府颁发房产证。为了使广大投资者利益不受损害，无奈之下公司采用了如下三种解决办法：1、按照约定业主可以退房；2、交付业主自行经营；3、由第三方运营公司与投资者签订年收益8%的委托经营管理合同。原告于2014年12月15日与第三方公司签订了委托经营管理合同。2020年12月9日又续签订了委托经营管理合同。截止到2020年12月底，原告收到累计返租款76602元。而被告的这种做法也符合《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人之规定。2、受电商、疫情的双重打击，导致诉讼标的商铺暂时贬值，原告受人蛊惑，此时提出退房属趁火打劫。3、2014年原告与西安泰某（后改名为某某轩）商业运营管理公司的《某某商铺委托经营管理合同》，某某轩公司又将该商铺出租经营。这就意味着原告丧失了该商铺的支配权。现在原告无法退还被告商铺。致使诉讼退房目的实现不能。如果解除合同，这是一个双义务，而现在原告显然不能履行给付标的房屋的义务。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月22日，原告宁某与被告某某公司签订《商品房买卖合同》，约定原告宁某购买被告公司预售的开发位于咸阳市XX号商铺，建筑面积13.39㎡，单价16342.8元/㎡，房屋总价款为218830元。双方约定出卖人应当在2014年9月1日前验收合格后交付房屋。出卖人应当在商品房交付使用后  730 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金……后原告向被告于2014年1月22日交款218830元。2014年12月15日，原告与西安某某商业运营管理有限责任公司签订委托经营管理合同，约定由西安某某和商业运营管理有限责任公司对案涉商铺进行经营，自2014年9月2日至2016年3月1日为市场培育期和装修期，该期间免租费。2016年3月2日，半年向原告支付租金收益，合同为六年。2020年12月9日，原告与陕西某某轩商业运营管理有限责任公司签订委托经营管理合同，期限未约定。2016年3月25日至2021年1月28日，原告宁某基于上述委托经营管理合同收取西安某某商业运营管理有限责任公司及被告款项76602元，该转款备注为借款。另查明，案涉商铺至今没有取得商品房预售许可证。上述事实，有当庭笔录、合同、银行流水、收款收据等证据在卷佐证。本院认为,原告宁某与被告某某公司于2014年1月22日签订了《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告某某公司至今尚未取得商品房预售许可证书，因此，双方所签订的《商品房买卖合同》无效。原告诉请确认《商品房买卖合同》无效，主张被告返还购房款，本院予以支持。原告还主张被告支付违约金，本院认为，适用该条款的前提未满足，无法适用该条款。被告称案涉商铺原告无法返还，本院认为，签订买卖合同后又签订委托经营合同，双方之间并不存在商铺交接的问题，原告实际上并未取得对案涉商铺的支配权，故被告该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、确认原告宁某与被告西安某某有限责任公司于2014年1月22日所订立的《商品房买卖合同》无效。二、被告西安某某有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告宁某购房款218830元。三、驳回原告宁某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4648元，减半收取2324元，由被告西安某某有限责任公司承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于咸阳市中级人民法院。                              审  判  员  张智华                             二〇二一年九月十六日                              书  记  员  杨  丹     附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用的若干规定》第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。