山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终1223号上诉人（原审原告）：阳城县安居屋房产经纪有限公司，住所地：阳城县凤城镇水村村新阳西街36号。        法定代表人：陆某，任经理。        委托诉讼代理人：郑某，阳城县北留镇第一法律服务所法律工作者。        被上诉人（原审被告）：曹某，男，1972年8月23日出生，汉族，阳城县润城镇中心学校教师，现住阳城县北留镇大桥村。        被上诉人（原审被告）：卢某（系曹某妻子），女，1972年3月10日出生，汉族，阳城县润城镇中心学校教师，现住阳城县北留镇大桥村，公民身份号码×××。        被上诉人（原审被告）：常某，女，1989年1月20日出生，汉族，阳城县阳城一中教师，现住阳城县凤城镇滨河东路龙泽丽苑小区1号楼1单元303室，公民身份号码×××。        上诉人阳城县安居屋房产经纪有限公司（以下简称安居屋公司）因与被上诉人曹某、卢某、被上诉人常某合同纠纷一案，不服阳城县人民法院（2021）晋0522民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问，不开庭进行了审理。上诉人安居屋公司的法定代表人陆某及其委托诉讼代理人郑某，被上诉人曹某、卢某、被上诉人常某均到庭参加询问。本案现已审理终结。        安居屋公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判三被上诉人支付上诉人中介费12100元；2、本案诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“不能排除被上诉人常某在解除合同后因机缘巧合卖掉现有住房取得购房条件的可能”缺乏事实和法律依据。本案的事实是三被上诉人达成协议后方才知道都是教育部门的人认识，觉得中介费亏了，为了逃避中介费，欺骗上诉人不进行房屋买卖，致使被上诉人退还了中介费。后三被上诉人又私下达成房屋买卖协议并办理了过户登记。上诉人认为，三被上诉人利用上诉人提供的交易机会达成协议，违反诚实信用原则，根据民法典第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”，三被上诉人应当依法向被上诉人支付中介费。二、购房合同中并未约定上诉人必须为被上诉人常某办理贷款，后被上诉人提出此项要求是为了欺骗上诉人以得到其退中介费的目的。三、被上诉人常某一审时提供的录音缺乏真实性、合法性、合理性，其提供的录音证据应当依法予以排除，一审法院以此认定双方之间的中介合同已经解除是错误的。被上诉人常某提供的录音均为其在上诉人处签订时间即2020年9月21日之后，被上诉人常某在上诉人提供中介服务看中滨河东路龙泽丽苑小区1号楼1单元303室之后才得知该房屋是曹某的房屋，后三被上诉人暗中协商合力哄骗上诉人，编出贷款等各种理由与上诉人无理取闹而且非法录音，上诉人认为三被上诉人是真的不进行房屋买卖了，也为了自己的商业信誉才为其退还了中介费用，但是三被上诉人之后私下达成房屋买卖并办理了过户登记，明确违反诚实信用原则，侵犯了上诉人的合法权益。        被上诉人曹某、卢某辩称，一、本人及妻子卢某从未书面或口头委托安居屋公司为本人代理卖房事宜。事实是本人及妻子卢某决定卖房后，于2020年8月6日，先后在微信朋友圈发布本人卖房的信息，并委托本人的家人（女儿）、亲戚、同学及朋友将卖房信息在各自朋友圈内转发。卖房信息发布后，多位购房人和多家房屋经纪中介机构联系本人，并到本人所卖房屋进行实地看房和洽谈安居屋公司为了自己的商业利益，多次带多人主动联系本人去看房，纯属其自愿行为。其为方便带客户看房，多次和我商量要求给他一把房门钥匙，被我拒绝。因为，在中间带人看房的同时，不断有人直接联系我去实地看房和洽谈房价等事宜。直到安居屋公司把中介费退给常某，收回购房合同后，中介再次提出为方便带客户看房，我考虑到本人在农村工作来回不便，才给了中介方一把钥匙。过了一段时间，我带人去看房时发现主卧室门锁被损坏，也正好此时常某联系我说，她有能力全款购买我的房子了，我才借故将我的钥匙从中介公司要回。二、本人没有欺骗安居屋公司的动机和事实。本人将自己名下房产出售给常某，房屋买卖合同约定中介费由购房人常某支付，我为什么要欺骗安居屋公司退还中介费。三、安居屋公司提供虚假信息，导致双方签订购房合同后，购房人办理不了贷款手续，安居屋公司自愿退还购房人中介费与本人无关。2020年9月21日，安居屋公司通知本人夫妇带相关证件到安居屋公司和常某洽谈房屋买卖事宜。安居屋公司法人陆某告诉我说，目前各银行没有房贷放贷指标，是否可以先签订购房合同，购房人先向我支付首付款，进了2021年，当银行有了房贷放贷指标，再办理过户手续及贷款手续。本人不想将卖房的事拖得太久，当时就拒绝了安居屋公司的意见。后来安居屋公司了解到常某夫妇双方可以利用住房公积金贷款后，又建议用住房公积金贷款。常某说找不到担保人，无法办理公积金贷款。陆某欺骗本人及购房人常某，说现在住房公积金贷款不需要找担保了。公积金中心根据购房所报契税中的购房款总价确定贷款额度。出于对专业中介公司的信任，我们双方才达成买卖意向，并签订了购房合同。事后，本人委托亲戚到阳城县住房公积金管理中心咨询得知使用住房公积金贷款需要找人担保。本人即刻打电话质询安居屋公司，安居屋公司法人陆某承认确实需要担保人才能贷款。购房人公积金贷不下款，导致这次房屋买卖无法进行下去。最后安居屋公司同购房人常某沟通并经本人同意，于2020年10月22日三方在安居屋公司办理相关解除合同手续。安居屋公司退还了常某中介费12100元。本人也将20000元定金退还给常某本人。安居屋公司收回了三方签订的购房合同。事后，常某说她本人可以全款购买我的房子了，我们才又自己签订了购房协议，并经过双方配合办理了房屋过户手续。四、本人对安居屋公司没有任何合同义务，其无权向本人主张任何权利。        被上诉人常某辩称，一、安居屋公司的业务员孙鹏飞曾带我看过案涉房屋，但带看并不能要求收取中介费；二、我曾在朋友圈看到过同事转发的曹某的售房信息，安居屋公司的带看并不是我第一次得知这出房源；三、我通过中介公司买房的唯一原因是中介公司能为我提供贷款服务，因为我手里只有25万元的资金；四、安居屋公司法定代表人欺骗本人，提供不实信息诱使本人签订了合同，签订案涉合同的前提是安居屋公司承诺可以办理公积金贷款，但因安居屋公司无法成功办理住房公积金贷款，经过协商三方解除了合同，时候，我将自己凤城镇的房子卖掉之后才联系曹某全款购买了房子；五、我并没有逃避中介费，也未欺骗安居屋公司，我凤城镇的房子是在解除合同之后才达成交易，我并不能提前预料到我能全款购买龙泽丽苑的房子；六、在得知我购买了案涉房屋后，安居屋公司多次给我打电话、发信息，虽我进行骚扰恐吓，给我造成了巨大的精神压力。        安居屋公司向一审法院提出诉讼请求：要求三被告支付原告中介服务费12100元。        一审法院认定事实：2020年9月，被告曹某夫妇意欲出售位于××县房屋，被告常某有意在阳城一中附近购买一套房屋。经原告安居屋公司牵线，被告曹某夫妇与被告常某于2020年9月21日签订购房合同，原告安居屋公司为合同的丙方。合同约定，房屋价款为67万元，乙方（常某）当日支付甲方（曹某夫妇）2万元定金，于2020年10月15日首付20万元，剩余款项乙方应于2020年9月28日前向贷款机构提交申请资料，贷款机构放款当日直接给付甲方；乙方支付丙方中介服务费12100元。当日，被告常某付给曹某2万元，付给原告中介费12100元。后被告常某办理不了住房公积金贷款，其认为当初通过中介买房就是为了让中介帮助贷款，且原告的负责人也承诺过帮忙办理贷款，遂找到原告公司的相关人员协商解决办法。经过多次协商，确定不能贷款后，原告公司的工作人员表示可以解除合同。2020年10月22日，原被告三方协商解除了购房合同，原告退还常某中介费12100元，曹某退还常某定金2万元。合同解除后约20天，常某称自己将位于阳高泉村岳阳小区的房子卖了，问曹某的房子是否还在，双方再次达成购房协议，常某全款购买了曹某的房子，并于2021年3月办理了过户手续。原告认为被告是为了逃避中介费，欺骗原告不进行房屋买卖了，结果解除合同后双方又私下达成购房协议，故要求被告支付中介费。被告则认为，当初原告负责人为了促成交易，承诺帮助常某贷款，贷款不成后，其又同意解除合同，退还中介费，原告现要求被告支付中介费无事实和法律依据。        一审法院认为，被告曹某夫妇与被告常某虽在原告安居屋公司的参与下达成购房协议，但因常某无法办理贷款手续，原被告三方均同意解除合同，曹某退还了定金，原告退还了中介费，合同已经解除。尽管被告方在解除合同后又重新达成购房协议，但原告方没有充分证据证明被告方解除合同是为了逃避中介费，不能排除常某在解除合同后因机缘巧合卖掉现有住房，取得购房条件的可能。故原告安居屋公司要求被告曹某、卢某、常某重新支付其中介费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告阳城县安居屋房产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费103元减半收取51.5元，由原告阳城县安居屋房产经纪有限公司负担。        二审中，上诉人新提交闫超超、赵宇峰的证人证言及杨敏利的证明材料，欲证明在签订合同之前，双方彼此不知道购房需求。在解除合同后，三被上诉人承诺两年之内双方不进行买卖了，如果双方进行买卖，会双倍出中介费，我公司才退回中介费。证人赵宇峰称其为上诉人公司的业务员，三被上诉人在我公司签订过买卖房屋的合同，当时签订合同时三被上诉人还说过如果之前知道双方买卖房屋需求就可以省掉中介费。后来解除合同时我公司法定代表人陆某口头告知三被上诉人涉案房屋两年内三被上诉人不能买卖，否则双倍向上诉人支付中介费。证人闫超超称其为上诉人公司员工，三被上诉人在我公司签订合同时我听见有人说“说早知道认识的话就可以省掉一笔中介费”，解除合同时我公司法定代表人陆某告知三被上诉人如果案涉房屋三被上诉人再成交，要双倍支付中介费。上诉人对其二人证人证言无异议。        被上诉人曹某、卢某的质证意见：对于证人证言有异议，我们解除合同时，两个出庭的证人以及陆某都不在场，也没有人说过双倍支付中介费。闫超超自己说解除合同其不在场，但是其又说解除合同时我们是怎么约定的，他自己的陈述互相矛盾。其说签合同时除了我们三被上诉人，还去了一个男的。当时我妹妹也去了，定金当时是支付给了我妹妹，所以可以证明签合同时证人闫超超不在场。对于杨敏利的证明材料不予认可。被上诉人常某的质证意见：对于赵宇峰的证人证言，我问签订合同谁去了，其回答是我和曹某，其他记不清楚了。其实当时我还带了我的两个孩子，我认为如果其在场，其应该记得我的两个孩子也在场。我又问他孙鹏飞一直都在吗，其说一直都在。其实是孙鹏飞中间才去的，不是一直都在场。解除合同我问其是什么时间，其说中午或者下午，其实是上午，有转账记录为证。解除合同时我问其陆某在不在，实际陆某不在，不是陆某把定金退给我的，有转账记录为证，是有一个女的给我转的。其听到如果我们两年内交易就双倍支付中介费，当时陆某不在场，我们也不可能和陆某有这样的约定。我们从来没有说过“如果早知道可以省掉中介费”。证人闫超超说其听到我们说双倍返还中介费，后又说解除合同其不在场，前后矛盾。其说我们双方先去了，后来又去了一个男的。我和我老公还有孩子是同时去的，卖家也是一起去的，而且我不记得我见过该证人。其说“我司任何人没有承诺过为常某办理公积金贷款”不是事实，正是因为该公司承诺过可以办理公积金贷款我才通过中介买房子。证词说我是通过中介得知该房源的有异议，我之前同过朋友圈就得知了该房源。对于杨敏利的证明材料有异议。        被上诉人曹某、卢某申请证人曹晋云出庭作证，曹晋云称其为曹某的妹妹，当时去签订合同时，房屋中介陆某说银行不能办理商业贷款，可以办理公积金贷款，不需要担保人。因为其是2018年办理了公积金贷款，需要担保人，所以对于上诉人的话记得很清楚。陆某承诺不需要担保人也可以办理公积金贷款，合同解除我没有参与。        上诉人安居屋公司的质证意见：证人说常某公积金贷款贷不出来就不买房子，公积金贷款是上诉人的义务，我方有异议。依据2020年9月21日签订的合同第四条第三款，案涉公积金贷款是否获得批准不影响交房款，公积金贷款是否成功不是合同约定的内容，也不是不交房款的理由。公积金贷款和贷款人、担保人的资质征信有关。案涉房屋系上诉人公司促成合同签订的。对于2万元定金的交付和中介费的支付可以说明上诉人为三被上诉人提供了服务，全面履行了合同义务。另外，关于贷款是我电话说的，不是见面说的。且证人说赵宇峰在场，常某说三个证人全部都不在场。        被上诉人常某提供转账记录一支，欲证明其岳阳小区房子的交易是在原房屋买卖合同解除之后，其无法预料到其有能力全款购买案涉房屋。上诉人安居屋公司质证认为，其对证据的真实性认可，但不能证明常某的房屋就是11月2日进行交易的，也可能是转账之前就签订的买卖合同，现在付的尾款。被上诉人曹某、卢某称该证据与其二人无关，不发表意见。        本院认为，一、证人闫超超、赵宇峰称其二人在场，但对签订合同时的在场人员、中介费金额及谁说“可以省掉中介费”均记不清楚，且该二人均系上诉人公司员工，与上诉人存在利害关系，对该证人证言不予采信。杨敏利未出庭接受质询，对其证明材料的真实性本院无法确认，不予采信。二、证人曹晋云陈述安居屋公司陆某告知常某无需担保人也可为其办理公积金贷款，这与常某提供的录音资料以及三方解除房屋买卖合同的事实可以相印证，对该证人证言予以采纳。三、本院对常某提供的转账记录的真实性予以确认，但该转账记录无法反映出系出售岳阳小区房屋所得房款，亦不能反映交易的时间。        二审查明事实与一审查明事实一致。        二审另查明，被上诉人曹某、卢某与被上诉人常某于2020年10底又重新达成房屋买卖合意，同年11月3日常某向曹某、卢某支付第一笔房款，同年11月8日双方签订了房屋买卖合同。        本院认为，本案的焦点为三被上诉人应否支付上诉人中介服务费12100元。        关于被上诉人常某应否支付中介费的问题。本案中，虽被上诉人曹某曾委托朋友为其在朋友圈发布过出售案涉房屋信息，被上诉人常某亦主张其在朋友圈早就获取了案涉房屋信息，并未利用中介信息，但被上诉人常某二审中陈述其系从58同城上获取了售房信息，通过网站上的电话即安居屋公司业务员孙鹏飞的电话取得联系，安居屋公司随后履行了带看义务，并积极促成被上诉人曹某、卢某与被上诉人常某于2020年9月21日签订了房屋买卖合同，后因无法办理公积金贷款三方于2020年10月22日协商解除合同，但被上诉人曹某、卢某与常某在短短十天内又达成房屋买卖合意，显然不能否认有安居屋公司服务的因素。        《合同法》第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人提供居间服务后，委托人与相对人未在居间人主持下签订合同，而是另行签订合同，委托人是否应当支付报酬的情形，《合同法》及司法解释中没有明确规定，而《民法典》对此进行了规定。《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。本案虽案涉法律事实发生于2021年1月1日之前，但委托人在接受并利用中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同，实际上系一方面利用中介人提供的信息和服务，一方面又绕开中介人与相对人直接订立合同使中介人得不到报酬，委托人以此方式不支付中介费的行为违背了诚信原则，不利于鼓励诚信交易，故适用《民法典》第九百六十五条之规定不存在明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的情况，本案依法适用《民法典》的规定进行处理。        安居屋公司按照协议履行了提供资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促成交易的义务，为常某节省了时间精力，常某在满足自身需求的同时理应本着契约精神为自己的获益支付对价。鉴于中介服务除负有提供房源信息，带客户看房义务外，还有促使双方正式合同成立、协助办理过户、贷款等义务，综合考虑到已完成中介服务项目的程度，本院酌情认定被上诉人常某支付安居屋公司服务费7260元。        关于被上诉人曹某、卢某应否支付中介费的问题。因三方在之前签订的《房屋买卖合同》第六项三方权利义务中明确约定由买方常某支付中介服务费以及由买受人承担中介费的行业惯例，故即使房屋买卖成交后，曹某、卢某也无支付中介服务费的义务，故对安居屋公司向曹某、卢某主张中介费用的请求，本院不予支持。        综上，上诉人的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民法典》第九百六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：        一、撤销阳城县人民法院（2021）晋0522民初1204号民事判决；        二、被上诉人常某于本判决生效之日起十日内支付阳城县安居屋房产经纪有限公司中介服务费7260元；        三、驳回阳城县安居屋房产经纪有限公司的其他诉讼请求。        一审案件受理费103元，减半收取51.5元，由阳城县安居屋房产经纪有限公司负担20.5元，由常某负担31元；二审案件受理费103元，由阳城县安居屋房产经纪有限公司负担41元，由常某负担62元。        本判决为终审判决。        审判长    周秋萍审判员    杨丽珍审判员    李海霞二〇二一年九月二十日法官助理    李素娟书记员    刘艳妮