北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5973号上诉人（原审被告、反诉原告）：王亚兰，女，1949年2月20日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘思维（王亚兰之夫），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李子奇，男，1990年9月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：柳丽（李子奇之妻），住北京市海淀区。上诉人王亚兰因与被上诉人李子奇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初51318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王亚兰及其委托诉讼代理人刘思维与被上诉人李子奇及其委托诉讼代理人柳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亚兰上诉请求：撤销一审判决，判令李子奇赔偿其各项损失47456.7元，由李子奇承担本案诉讼费用。事实和理由：双方合同约定了损坏房屋的违约金为两个月房租，一审判决没有考虑房屋空置期，正常装修和排除污染应当是两个月。关于房屋失火面积，一审法院没有现场勘验而只是听信李子奇的意见就确定损失范围，也没有考虑因失火造成的间接损失。施工结算书对损失有明确的数额，王亚兰的出租行为在街道和相关部门都有登记，李子奇造成房屋损坏就应当赔偿。李子奇辩称，不同意王亚兰的上诉请求和理由。王亚兰没有退还涉案房屋租金，李子奇在房屋损坏后积极整修，也与王亚兰进行了沟通，王亚兰要求把门维修得与原来一致，维修工人表示无法做到。李子奇向一审法院起诉请求：判令王亚兰向其退还房屋租赁押金1.4万元；并承担本案诉讼费用。王亚兰向一审法院提出反诉请求：判令李子奇向其赔偿修复房屋费用27786.7元、换厕所门损失900元、拆改燃气表损失1270元、房屋两个半月空置损失17500元，共计47456.7元，并承担反诉费。一审法院认定事实：涉案房屋所有权登记在王亚兰名下。2018年6月9日，李子奇（承租方，乙方）与王亚兰（出租方，甲方）再次续签《房屋租赁合同》，约定：租限2018年6月15日起至2019年6月14日，每月租金7000元，付3押2,押金14000元在租赁合同期满没发生任何费用时如数返还，租金每3月支付一次。第七条、房屋、设备及附属设施的修缮与使用：4.乙方应合理使用其所承租的房屋、设备及其附属设施。如因使用不当造成房屋、设备及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。5.乙方如要改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备时，乙方均须事先将设计规模、范围、工艺、用料等详情以书面形式提供给甲方，待征得甲方的书面同意后方可施工，费用由乙方承担。第十条、房屋交付及收回的验收：1.甲方应保证租赁交付使用的房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，双方清点并记录数量。2.乙方应于房屋租赁期满时，将承租房屋及附属设施、设备清除污物、清扫干净，完好地交还甲方。如不愿或不便进行此清理工作时，应给以甲方经济补偿，做为代工的工费及料费；3.收回验收时双方共同参与，如对装修、器物等设施、设备有异议应当场提出并商议解决方案。4.乙方交还甲方房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。第十一条、甲方违约责任处理规定：3.由于突然发生房屋维修事项，乙方应及时通知甲方，经甲方同意后乙方可代甲方组织维修，甲方应支付乙方费用，但乙方应提供有效凭证。第十二条、乙方违约责任处理规定：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应支付按本合同房屋2个月租金共计14000元的违约金给甲方，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿，直至达到弥补全部损失为止。（3）私自拆改变动房屋结构或损坏房屋及设施。2018年10月31日，李子奇在涉案房屋内对其电动车电池进行充电时意外起火，导致涉案房屋朝南主卧的门及门框，过道顶柜，主卧墙面，过道墙面受损。事发后李子奇联系维修人员上门评估维修方案及费用，报价为维修费1500元，工期1天，双方围绕赔偿费用协商未果。双方聊天记录显示：王亚兰要求李子奇于2019年4月23日前搬离，以便整修，整修完成后如愿意回来可接着住到合同终止的6月14日，或者整修完成后如果能租出去，以租出之日至到期日之间的租金平分。李子奇称事发后对方拒绝其维修方案，其不同意王亚兰索赔18000元的主张，只同意赔偿4000元；如对方需其负责维修事宜，在5月1日前明确告知，其将负责维修事宜及费用，如对方负责维修事宜，其将承担维修费用，合同到期退还租金。双方后围绕维修费用问题反复协商未果，受损部位未进行维修。2019年6月14日，李子奇退租，双方没有退房交接清单。王亚兰后对涉案房屋进行装修。审理中，李子奇申请对涉案房屋朝南主卧门及门框、过道顶柜，主卧墙面、过道墙面因2018年10月31日失火导致的装修损失、装修工期进行司法鉴定，后因涉案房屋已被王亚兰重新装修，很可能无法鉴定，且考虑鉴定费较高，时间较长等原因，李子奇就上述事项申请由法院委托相关专业机构出具咨询意见并表示认可咨询意见，王亚兰对此表示同意。法院后委托北京京评价格评估有限公司进行评定。该公司后发函要求法院对下列事项进行明确：1.装修损失是否明确为装饰装修的修复价格；2.门及门框、顶柜的材质、尺寸，有否相应品牌；3.主卧、墙面、过道墙面需要修复的具体尺寸、面积，墙漆有否品牌要求。法院组织双方谈话对上述事项进行明确，关于第3项，李子奇认为主卧墙面需修复的具体尺寸为长宽各1米，一共1平米；过道墙面需修复的面积为长3米、宽2.5米，一共7.5平米，墙漆品牌不清楚，由机构根据市场平均价格的品牌来进行询价；王亚兰认为主卧墙面需修复的三面墙，具体每面墙尺寸为长5米、高3米，一共45平米；过道墙面需修复具体尺寸长5米、高3米，一共15平米，墙漆品牌不清楚，由机构根据市场平均价格的品牌来进行询价。法院将双方不同主张反馈北京京评价格评估有限公司，该公司于2021年1月26日出具咨询意见书，载明被咨询价格标的于2018年10月31日的修复费用：按李子奇主张2625元，按王亚兰主张5200元；修复的工期约为2周。王亚兰提交嘉和日盛公司的资质证书、营业执照、与嘉和日盛公司的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、装修结算单、换厕所门费收据、装修费收据、厨房损毁情况照片、过道损毁情况照片、主卧损毁情况照片、厕所门损毁照片、燃气拆改迁装工程施工任务单，证明其房屋修复费用及损失情况。其中，施工合同显示于2019年5月23日签订，工程装饰装修面积为建筑面积70㎡，工期30日，开工日期2019年6月15日，竣工日期2019年7月15日，开工三日前支付13000元，工程进度过半支付10000元，竣工验收合格后付清5%的余款。装修费收据显示为嘉和日盛公司于2019年8月13日出具，金额为27786.7元。换厕所门费收据显示于2019年7月20日出具，项目名称为铝镁合金平开门款，金额为900元，收款人张某。燃气拆改迁装工程施工任务单显示签订时间为2019年7月2日，施工方为北京天彩燃气工程有限责任公司，实收金额为1270元。经质证，李子奇对资质证书、营业执照、施工合同、装修结算单、收据、主卧损毁照片、厕所门损毁照片真实性认可，认可涉案房屋后来装修了，但是装修费用高于实际损失，且装修内容部分与事故修复无关；对厨房损毁照片不认可，认为失火并没有影响到厨房，不认可是其租房期间损坏的。认为过道损毁情况照片中与冰箱有关的不认可是其损坏的，不认可天然气系其损坏；认为厕所门把手系因为日常使用损耗导致损坏，并非因为火灾导致，其让对方修理，但对方不修。法院认为，王亚兰提交的上述证据真实性可以认定，至于能否支持其证明目的，在法院认为部分结合其他事实统一论述。一审法院认为，李子奇与王亚兰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。李子奇在合同期满后退租，依照合同约定，押金14000元在没发生任何费用时应如数返还。王亚兰要求李子奇赔偿其修复房屋费用27786.7元、换厕所门损失900元、拆改燃气表损失1270元、房屋两个半月空置损失17500元，法院认为，根据本案查明事实，李子奇因自身过错导致涉案房屋失火，造成房屋受损，其行为构成违约，但房屋受损情况并不严重，未构成合同第十二条第1款第（3）项约定的足以导致合同解除的根本违约情形，王亚兰在事发后亦未要求解约，故李子奇依照合同第七条第4款对受损部位进行修复或经济赔偿即可解决该问题。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。李子奇在事发后找维修人员上门勘定后提出维修方案或替代赔偿方案，王亚兰拒绝李子奇提出的维修方案，在李子奇同意其维修情况下亦未在剩余租期内对受损部位进行维修，而其提出的18000元替代赔偿方案明显超出其合理损失，故王亚兰对于涉案房屋受损部位未能在剩余租期内维修解决负有责任。王亚兰主张的房屋两个半月空置损失17500元缺乏事实和法律依据，法院不予支持。法院在参考咨询意见书的基础上，综合考虑本案案情和双方当事人的过错程度，酌定涉案房屋因失火导致的修复费为4000元。王亚兰主张的修复费用27786.7元系其收回房屋后整体装修费用，明显高于上述失火修复费用，且王亚兰提交的现有证据不足以证明其主张的其他相关房屋及设备设施受损系李子奇故意损坏，故法院对于王亚兰主张的超出4000元的房屋修复费用、换厕所门损失900元、拆改燃气表损失1270元均不予支持。综上所述，李子奇向王亚兰支付的押金14000元在抵扣房屋修复费用4000元后应返还1万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、王亚兰于判决生效后七日内向李子奇退还押金10000元；二、李子奇于判决生效后七日内向王亚兰支付房屋修复费用4000元（抵扣押金4000元后，无需支付）；三、驳回李子奇的其他诉讼请求；四、驳回王亚兰的其他反诉请求。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，李子奇与王亚兰所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。按照合同约定，李子奇应合理使用涉案房屋、设备及附属设施，如因使用不当造成房屋、设备及设施损坏的，其应立即负责修复或经济赔偿。现李子奇因自身过错导致涉案房屋失火，造成房屋受损，其应按合同约定履行相应的义务。李子奇在事发后找维修人员上门勘定并提出维修方案或替代赔偿方案，但王亚兰拒绝李子奇提出的维修方案。鉴于李子奇同意维修而王亚兰未在剩余租期内对房屋受损部位进行维修且王亚兰提出的替代赔偿方案明显超出其合理损失的情况下，王亚兰应对涉案房屋受损部位未能在剩余租期内维修自行承担责任。现王亚兰上诉请求的各项损失包括房屋修复费用、换厕所门损失、拆改燃气表损失、房屋两个半月空置损失，其中，王亚兰主张的房屋修复费用系其收回房屋后整体装修费用，一审法院在参考咨询意见书的基础上，酌定房屋修复费用为4000元并无不当，王亚兰主张的修复费用、换厕所门损失、拆改燃气表损失等缺乏事实依据，且明显超出上述失火修复费用，其所主张的两个半月房屋空置损失于法无据，本院均不予采纳。综上所述，王亚兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费986元，由王亚兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建清审 判 员 赵 斌审 判 员 姚 红二〇二一年九月二十四日法官助理 邾映映书 记 员 杨浩然