湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1374号上诉人（原审原告）：刘海涛，男，1969年11月16日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审原告）：郭继，女，1976年6月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：胡少清，株洲市芦淞区金达法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：株洲摩登物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区芦淞路61号。法定代表人：刘庆臣，董事长。委托诉讼代理人：郭华，湖南天桥律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：吴站亮，湖南天桥律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。上诉人刘海涛、郭继因与被上诉人株洲摩登物业管理有限公司（以下简称摩登物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2021）湘0203民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。刘海涛、郭继上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判为：1、判决被上诉人恢复上诉人位于株洲市芦淞区房屋正常供水（含水表、水管）至房屋正常用水；2、判决被上诉人修复摩登摩天大厦七楼公共楼道层面漏水墙面；3、判决被上诉人赔偿上诉人房屋可得利益损失270000元。二、一审、二审诉讼费、评估鉴定费、公证费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审中上诉人已提供了证据证明，上诉人房屋供水系统的进户水表及水管系被上诉人擅自拆除，一审庭审中，当庭播放了上诉人与被上诉人公司宋经理的通话内容，宋经理在庭审旁听时当庭予以承认，且在2020年7月27日，被上诉人与上诉人物业合同纠纷案件中，判决也认定了被上诉人采取了部分房屋断水措施。对拆除水表供水系统，多年以来一直是双方物业纠纷的矛盾冲突点，但一审法院却认为上诉人上述证据不能充分证明被上诉人有拆除和毁坏其水表、水管的行为。在被上诉人没有提供相反证据的情况下，一审法院这一认定即不符合客观事实也不符合证据规则。上诉人的十套房屋因无水表水管至今还未恢复、未使用，一审法院却将整个楼栋主水管道经七楼总阀门处有供水而单纯认为被上诉人已供水到上诉人楼层七楼，是混淆事实的认定。因此，在被上诉人未提供上诉人房屋在无通水的情况下房屋仍能或仍在正常使用的证据证明时，一审法院认为上诉人提供的证据无法证明损失的存在，一审法院这一判决既不客观，也存在事实认定错误。2、一审中上诉人提交证据证明被上诉人管理的区域存在诸多问题，被上诉人也对真实性没有异议，但认为涉案房屋漏水系上诉人自行改造房屋所致，一审法院在被上诉人没有提供相关证据来证明房屋漏水系上诉人改造所导致的情况下，擅自作出超事实的推定。上诉人房屋漏水系自上而下墙体渗漏，而非上诉人原因造成，也没有证据证明是上诉人行为所致。3、上诉人要求恢复电梯正常运行，虽然在诉讼中，一审法院进行了现场查看，但该电梯的日常管理和操作系被上诉人管控，被上诉人随时可以控制电梯的运行和停靠。一审法院应责令或交代被上诉人不得随意关停上诉人住房楼层电梯运行行为，应做出相应的权利性认定。二、一审法院认为，被上诉人对上诉人的房屋的断水措施有无影响房屋使用、出租并造成损失，无法确定，认为自2018年6月至2018年11月间上诉人仍在办学，房屋仍可正常使用，这一认定是对上诉人现实损失的错误认定，应予以纠正。一审法院将教育局的通知作为证明房屋正常使用的依据，在被上诉人没有提供证据支持的情况下，认为房屋无水不影响使用，缺乏科学性和合理性。摩登物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在摩登摩天大厦7楼违规办学，侵犯了摩登摩天全体业主的合法权益。且在一审庭审中，上诉人不承认办学的事实，将摩登摩天7楼住宅改为教室的行为，为此一审法院组织双方当事人现场勘查，核实了被上诉人没有侵害上诉人的任何权益。据此，二审应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。刘海涛、郭继向一审法院起诉请求：1、判令被告立即恢复原告位于株洲市芦淞区房屋供水（含水管、水表）至房屋正常使用；2、判令被告恢复摩登摩天大厦Ｂ座Ｂ1号电梯正常运行；3、判令被告修复摩登摩天大七楼公共楼道层漏水墙面；4、判令被告赔偿原告房屋租金收益损失270000元；5、诉讼费、鉴定费、公证费由被告全部承担。一审法院认定事实：1、原告刘海涛、郭继系株洲市芦淞区芦淞路61号9栋摩登摩天大厦7楼704、705、706、708、709、710、711、712、713、714、715、716十二套房屋的共同所有权人。被告摩登物业公司系摩登摩天大厦的物业管理公司，于2006年5月15日，与摩登摩天大厦开发商签订《前期物业服务合同》，期满后又与摩登摩天业主委员会签订了物业服务合同，多次续签后于2014年4月25日，再次续签物业服务委托合同，合同期限一年，合同第二章“委托管理事项”项下第四条约定“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、大堂。”期满后双方没有续签合同，2019年7月13日，摩登摩天议事小组与被告摩登物业公司签订《关于延续原物业服务委托合同的补充协议》，约定：继续执行原物业服务委托合同，至摩登摩天业委会成立并签署新物业服务委托合同止。合同签订后，被告摩登物业公司一直为摩登摩天大厦提供物业服务。原告刘海涛、郭继以物业服务不达标为由自2010年10月1日开始拖欠物业费，被告摩登物业公司在一段时间内对原告所购买房屋所在的七楼采取了停用部分电梯使用和部分房屋断水的措施，双方为此引发纠纷。2020年7月27日，被告摩登物业公司向一审法院提起诉讼，要求刘海涛、郭继支付拖欠的物业管理费87549元、电梯能源费11544元、加压供水费23306元（其中基础水费16259.83元），并支付违约金197100元。一审法院于2020年11月10日作出（2020）湘0203民初3901号民事判决，由刘海涛、郭继向摩登物业公司支付2010年10月1日至2019年12月31日物业管理费87258.54元、基础水费16259.83元、违约金10000元，合计为113518.37元，并驳回了摩登物业公司的其他诉讼请求。刘海涛、郭继不服，提起上诉，株洲市中级人民法院于2020年12月28日作出（2020）湘02民终2256号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告认为被告停供生活用水给其造成损失，为此于2021年1月20日，委托湖南天宁价格评估咨询有限公司对摩登摩天大厦7楼704、705、706、709、710、711、712、714、715、716十套房屋30个月（从2018年6月12日到2021年1月12日）的租金损失价值进行评估，经评估，确定估价对象的租金损失价值为人民币270000元。2、2008年至2017年，原告刘海涛、郭继将自己所有的摩登摩天大厦七楼部分房屋改造后用于株洲市芦淞区的教学场所，该校的法定代表人为郭继。因海特学校无证办学，株洲市芦淞区教育局于2018年11月20日送达《停止办学通知书》，通知停止办学。3、原告称被告私自拆除了摩登摩天大厦其名下十二套房屋的供水水表和水管，并提交了2018年6月12日的《接处警案（事）件登记表》、（2020）湘0203民初3901号民事判决书及（2021）湘株国证内字第562号公证书予以佐证。被告对上述证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为水表和水管系原告因将房屋改造为商用而自行拆除，被告仅因原告欠付物业费和水费曾对被告部分房屋暂停供水，并未拆除和毁坏其水表。且原告提交的（2020）湘0203民初3901号民事判决书中认定了“被告摩登物业公司在一段时间内对原告所购买房屋所在的七楼采取了部分房屋断水的措施。”因此，原告的上述证据不能充分证明被告拆除和毁坏了其十二套房屋的水表和水管的事实，应由其承担举证不能的法律后果。原告称被告关停了B座B1号电梯，主张要求被告恢复该电梯正常运行，被告对此有异议，辩称并非关停电梯，仅基于业主投诉，暂停部分功能，现在已经恢复。经一审法院实地查看，B座B1号电梯现在可以正常使用。原告亦称七楼公共楼道层漏水，主张要求被告修复漏水墙面，并提交了6张照片，予以证明房屋屋面漏水至墙体破损。被告对6张照片的真实性无异议，对关联性有异议，认为涉案房屋漏水系原告自行改造房屋所致，且该部分属于该楼层专属使用部分，应该由业主自行修复，因为原告违规改造房屋，漏水严重且不修理，为此其他业主已向法院提起诉讼。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否需要恢复原告所有十套房屋的供水、恢复B座B1号电梯正常运行、修复七楼楼道的漏水墙面，并赔偿原告租金损失270000元。现评析如下：一、关于原告主张恢复七楼十套房屋供水的问题，首先，原告主张被告拆除了其房屋水表和水管而要求恢复，但如上所述原告的证据不能证明被告有拆除和毁坏其水表、水管的行为，应当承担举证不能的法律后果，对其要求被告恢复其水表、水管的请求，一审法院不予支持；其次，摩登摩天大厦7楼的708、713水表可以正常供水，即有水供到七楼，供水正常，水管接通后即可正常使用，不存在需要另行恢复供水的问题。综上，对原告要求被告恢复摩登摩天大厦704、705、706、709、710、711、712、714、715、716十套房屋供水（含水表、水管）至房屋正常用水的请求，一审法院不予支持。二、关于原告主张被告恢复摩登摩天大厦B座B1号电梯正常运行的问题。原告主张被告关停了大厦B座B1号电梯，被告辩称曾基于业主投诉，暂停电梯部分使用功能，现在已经恢复。另经一审法院调查，该大厦B座B1号电梯现在可以正常使用，不存在需要恢复运行的问题，故一审法院对原告该请求不予支持。三、关于原告主张被告修复摩登摩天大厦七楼公共楼道层漏水墙面问题。针对此问题原告提交了6张照片，被告对该6张照片的真实性无异议，对关联性有异议，认为涉案房屋漏水系原告自行改造房屋所致，且该部分属于该楼层专属使用部分，应该由业主自行修复。一审法院审查后认为，原告提交的上述照片不能反映漏水墙面是公共部分还是其专属使用部分，亦没有其他证据证明该漏水墙面属于被告按约应维修部分，应由原告承担举证不能的法律后果，一审法院对原告该项诉讼请求，不予支持。四、关于原告主张被告赔偿房屋租金损失的问题。首先，如上所述，原告不能证明被告私自拆除了其七楼十套房屋的水表和水管，导致其房屋无水使用。其次，虽然（2020）湘0203民初3901号民事判决认定，摩登物业公司在一段时间内对原告所购买的摩登摩天大厦七楼采取了停用部分电梯使用和部分房屋断水的措施，但起因系原告拖欠物业费，且被告早已恢复电梯使用和提供正常供水，被告采取的部分电梯停用和部分房屋断水措施，具体有多久时间及有无影响原告房屋使用、出租并造成损失，均无法确定。再者，原告将其摩登摩天七楼部分房屋改造后用于株洲市芦淞区的教学场所，而2018年11月20日原告还收到了芦淞区教育局送达的《停止办学通知书》，可见这之前该培训学校应在正常办学，原告主张其房屋自2018年6月起无法使用，显然与事实不符。综上所述，原告主张被告赔偿其摩登摩天大厦七楼十套房屋自2018年6月至2021年1月期间无法正常使用和出租的损失270000元，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决：驳回原告刘海涛、郭继的全部诉讼请求。本案案件受理费5350元，减半收取2675元，由原告刘海涛、郭继承担。二审中，上诉人摩登物业公司向本院提交照片两张，拟证明摩登摩天7楼水表间水管全部接通，涉案房屋均可正常用水。被上诉人刘海涛、郭继质证认为，对证据的真实性无异议，涉案10套房屋于2021年9月16日已经恢复供水。本院认证：对上诉人摩登物业公司提交证据的真实性予以认定，能够达到其证明目的。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点分述如下：1、关于被上诉人是否需要恢复涉案10套房屋的供水的问题。二审中，被上诉人摩登物业公司已将涉案10套房屋的水管全部接通，涉案房屋均可正常用水。2、关于被上诉人是否应修复7楼公共楼道漏水墙面的问题。房屋维修基金是用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。本案中，经审查，该漏水墙面属于摩登摩天大厦7楼公共楼道，其修缮应由业主委员会组织占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过房屋维修基金使用方案。现未经业主委员会组织业主研究通过方案这一程序，上诉人直接请求被上诉人进行修缮，于法无据，本院不予支持。3、关于被上诉人是否应赔偿上诉人租金损失270000元的问题。上诉人上诉称由于被上诉人对7楼采取停用部分电梯使用和部分房屋断水措施，影响房屋使用、出租，应由被上诉人赔偿损失。经查，由于上诉人长期拖欠物业费，被上诉人在一段时间内确实对摩登摩天大厦涉案房屋所在的7楼采取了停用部分电梯使用和部分房屋断水的措施，但之后被上诉人早已恢复了电梯使用和提供正常供水，只是涉案房屋的水表有部分没有安装，这不足以导致涉案房屋无法正常使用或出租。上诉人已将7楼部分房屋改造成培训机构的教学场所，并将其中一套房屋的厨房卫生间打通改造成公共卫生间，可以满足基本需求。故上诉人请求被上诉人赔偿租金损失270000元依据不足，对该请求本院不予支持。综上，上诉人刘海涛、郭继的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人刘海涛、郭继负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 邓画文审 判 员 王 虹二〇二一年九月二十九日法官助理 黄慧娟书 记 员 王 琪