辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0302民初5847号原告：徐彬，男，汉族，1982年2月14日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：张秀英，系原告母亲，住辽宁省鞍山市铁东区。被告：鞍山城投房地产开发有限公司,住所地辽宁省鞍山市铁东区一道街33甲。法定代表人：邢宝新，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛浩然，辽宁天博律师事务所执业律师。原告徐彬与被告鞍山城投房地产开发有限公司（以下简称城投房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年9月9日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐彬委托诉讼代理人张秀英、被告城投房地产公司委托诉讼代理人薛浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐彬向本院提出诉讼请求：1、判令城投房地产公司支付逾期办理房产证违约金1447.78元；2、判令城投房地产公司向徐彬限期支付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》该楼《竣工合格证》；3、判令城投房地产公司承担本案诉讼费。事实与理由：徐彬与城投房地产公司签订商品房买卖合同。合同第八条、第十一条、第十五条约定：1、城投房地产公司应对验收合格的商品房于2017年9月30日前交付徐彬使用。2、交房时城投房地产公司除应出示徐彬所购商品房验收合格等证明材料外还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、因城投房地产公司的责任，徐彬不能在规定期限内取得房地产权属证书，城投房地产公司应按已付房价款0.5%向徐彬支付违约金。实际上城投房地产公司至今也不具备交房时房屋交付使用条件（未向徐彬出示合同第八条、第十一条约定需由城投房地产公司出示相关材料）综上所诉，被告违反了合同第八条第十一条，第十五条的相关内容和要求被告履行合同，限期向原告支付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按合同约定向原告支付违约金。为此特向贵院起诉请求依法判决。城投房地产公司辩称，一、案涉房屋不能不能办理产权证书是因为不可抗力所导致,2018年9月13日中共中央办公厅国务院办公厅作出关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知，第三条规定将公安部指导建设工程消防设计审查职责划入住房和城乡建设部2019年3月27日住房和城乡建设部应急管理部作出关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知第二条规定，2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期,2020年1月全国爆发新冠××疫情，导致验收部门无法进入小区,2020年12月2日鞍山市人民政府作出关于取消下放调整一批行政职权事项的通知，将原由市行政审批局负责的建设工程档案验收下放至四区所以案涉房屋不能办理权属登记是因为政策变化和不可抗力原因所导致。二、案涉房屋自身存在违建，被告不应承担违约责任，商品房买卖合同第三条约定阳台为非封闭式阳台，第十八条约定买受人使用期间不得擅自改变商品房的主体结构承重结构和用途。物业服务文件明确约定业主禁止搭建建筑物禁止私自封闭阳台，未经审批即违反协议的装饰装修活动所造成的一切损失由业主和装修人员负责。原告本人签字确认所以，被告不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐彬与城投房地产公司于2017年10月29日签订一份《商品房买卖合同》，约定徐彬在城投房地产公司处购买商品房一套,坐落在鞍山市铁东区,产籍号42-78-7-1043，建筑面积75.8平,总价款为289,556元。该合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”商品房买卖合同签订后,徐彬付清购房款,被告向原告出具了房款发票。2018年1月,城投房地产公司向徐彬交付房屋。截至立案前,城投房地产公司没有向徐彬提供能够办理房产证的相关手续,徐彬至今未能办理房屋产权登记。本院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。双方签订的合同是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，徐彬与城投房地产公司所签订的《商品房买卖合同》已经明确约定了城投房地产公司协助办理房屋所有权登记的时间，即城投房地产公司向买受人交付商品房后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但城投房地产公司未在约定期限内配合原告办理所有权证书，已构成违约，故对于徐彬主张城投房地产公司支付违约金1447.78元（289556元×0.5%），符合法律规定，本院予以支持。关于徐彬主张城投房地产公司限期内提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、该楼《竣工合格证》的诉讼请求，经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条规定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”据此，城投房地产公司应依约向原告出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。城投房地产公司主张其已提供，但原告予以否认，故城投房地产公司应承担相应的举证责任，现其未能举证证明，故城投房地产公司应向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。关于原告主张应由被告提供该楼《竣工合格证》的诉请，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对此项并无约定，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于城投房地产公司辩称未办理初始登记系因不可抗力所导致，案涉房屋自身存在违建，导致无法办理初始登记一节，城投房地产公司就其此节主张,虽提供了《住房和城乡建设部、应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》、消防验收合格意见等相关证据,证明涉案工程的验收经历了很长的时间,但对于住宅小区验收是城投房地产公司作为商品房开发建设者的法定义务,相关部门验收时间的长短、进度的快慢，城投房地产公司事先应当能够预见,且与购买商品房的徐彬无关。对于城投房地产公司的此节主张,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、鞍山城投房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内给付徐彬违约金1447.78元；二、鞍山城投房地产开发有限公司于本判决生效后90日内向徐彬提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、驳回徐彬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由鞍山城投房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员  李 洋二〇二一年九月十七日代理书记员  付乙涵