江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2665号上诉人（原审原告）：吴忆玲，女，汉族，住江苏省连云港市海州区海昌南路319-15号楼四单元402室。委托诉讼代理人：朱健，江苏苍梧律师事务所律师。上诉人（原审被告）：于淞，男，汉族，住江苏省连云港市赣榆区班庄镇前闫村于阎庄二队221号。委托诉讼代理人：范金霞，江苏成器律师事务所律师。上诉人吴忆玲与上诉人于淞房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吴忆玲上诉请求：改判于淞在一审判决基础上再向吴忆玲支付租金损失人民币13.33万元。事实和理由：吴忆玲就一审判决认定于淞违约，应向吴忆玲承担违约责任无异议，但一审判决考虑于淞因2020年年初××疫情影响经营困难，吴忆玲应当适当分担相关损失，酌定于淞向吴忆玲承担3个月的租金损失。吴忆玲认为，即便如此，人民法院根本未考虑到在2020年初时春节之时，于淞经营的波士登羽绒服全年的销售旺季已过，已挣得盆满钵满，之后再到来年春节才能进入旺季，于淞无理由解除合同之后的期间已进入淡季，加之吴忆玲在之后为了寻求新的承租人也是煞费苦心，且之后续签的租赁合同租金标准只能降低，3年又损失了36万元，故考虑政策及疫情因素仅判决于淞承担3个月损失系以于淞仅牺牲了3个月租金损失为代价换取了闲置7、8个月无须承担场地租金的有利局面，同时更让吴忆玲承担了过重的责任，吴忆玲认为即使分担也最多是1个月租金损失，于淞至少还应当向吴忆玲承担2个月的损失合计13.33万元。于淞答辩称：1.吴忆玲的上诉无事实和法律依据，2020年1月26日（正月初二），全国各地包括连云港在内已经进入疫情高发期，直到2020年4月底，各行各业才陆续恢复营业，因此在此时间段内我方没有开业，并非对方认为的我方挣的盆满钵满，在该时间段内由于不知道疫情后续的发展，所以聘用的店员并未解雇，我方不但要支付高昂租金，还要支付工人工资。我方因无法承担亏损和吴忆玲沟通过请求降低租金或减租，吴忆玲均不同意。2.因为出租人不同意减降租，我方在客观上也无法再经营，因此才在2020年3月份正式和吴忆玲提出终止合同，经过几次沟通协调，吴忆玲明确同意双方解除租赁合同，虽然双方没有就此达成书面意见，根据双方在解除合同方面的实际行为，足以推定当时双方一致同意解除合同，且不要求我方承担租金，条件是２万定金不退。主要事实依据是吴忆玲的弟弟武某某（该武某某从本案租赁开始一直由其代表吴忆玲和我方沟通具体租赁关系，其短信记录可以代表他们的意思表示）于2020年4月9日，明确短信回复我方，把租赁房屋的钥匙交接给物业的曹某某并附上其手机号。3.当时在物业公司工作人员孙某当面打电话和吴忆玲沟通，吴忆玲在电话中明确不需要我方承担租金或其他责任。当时孙某个人还要求我方额外付给物业两三万元，意思是吴忆玲一直委托物业来代为办理其租赁和洽谈等业务。4.根据租赁合同约定，我方租金交付时间是提前一个月交付后续半年租金。在之前的两年多的租赁关系中，我方一直都是提前一个月交付后半年租金。如果当时吴忆玲方确实如其辩解的只同意交钥匙不同意免租金的意思是成立的，吴忆玲方至少应在2020年4月1日前要求我方交付后半年租金。但是截止吴忆玲起诉为止，吴忆玲方从来没有要求我方交付2020年5月1日之后半年的租金。5.如果当时吴忆玲方同意收钥匙，同意我方搬出，而双方的意思表示是我方应继续承担后半年租金，那么我方年租金80万，从2020年5月1日后撤场，仍然同意交付该时段的租金40万元，明显违背常理。就此可推定，吴忆玲方主张的观点不成立。6.从2020年4月10日后，吴忆玲正式对外招租，印证双方当时达成的提前解除合同的意见。我方２万元保证金不退，也不需要承担后半年租金，这个事实我方认为是成立的。7.我方承租该商铺经营的是羽绒服和丝绸等，我方经营方式从冬季开始到来年的3月中旬，经营羽绒服。从3月中旬后经营丝绸等。吴忆玲方认为我方一年中七八个月是闲置的不符合客观事实。8.根据租赁合同第12条约定，我方和吴忆玲签订租赁合同时考虑租金数额巨大，明确约定因发生不可抗力等自然灾害的原因导致对方房屋毁损或我方经济损失的，双方可以互不承担责任，随时可以解除协议不承担责任。疫情无疑构成不可抗力，因此和吴忆玲沟通提前解除合同，不再支付租金不仅有法律依据也是双方合同约定的解除事由。吴忆玲上诉要求我方承担解除合同后的租金不能成立。上诉人于淞上诉请求：撤销原判、改判驳回吴忆玲原审诉讼请求并判决由吴忆玲承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、于淞提前搬离商铺的行为属于因遭遇不可抗力依法提前解除合同，不构成违约。案涉租赁合同约定租赁满3年后承租人享有提前一个月通知解除的权利。合同签订后于淞如约缴纳了2万元押金，且已提前支付租金至2020年4月30日，从2018年5月1日起算已满两年，可以推定于淞一直都是诚实履行租赁合同的。之所以在2020年2月提前找吴忆玲协商提前解除合同，是因为2020年2月全球范围内发生了史无前例、众所周知的新冠疫情，其爆发的程度和对人类正常的生活、生产和经营破坏的程度完全超出人类的可预见、可避免、能克服的范围，毫无疑问构成不可抗力事件;再结合本案的具体情况：于淞花费每年80万元巨额租金，承租涉案房屋的根本目的是为售卖羽绒服，而售卖羽绒服的旺季主要就是寒冬季节，而2020年的2月因突然爆发的新冠疫情，为响应国家政策号召，全国人民都居家防疫，店铺关门，恢复正常经营的时间无法确定，而3、4月以后即便能恢复正常经营羽绒服显然已过销售季节，因此于淞因新冠疫情已经无法实现当初签订租赁合同的根本目的。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款之规定“因不可抗力致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。本案中于淞由于新冠疫情已经无法实现当初签订租赁合同经营服装的目的，符合法定的解除合同条件，且上诉人在已交租金所对应的租期（2020年4月30日）届满前提前60多天通知了吴忆玲，应当可以认定为因不可抗力提前通知出租人解除了租赁合同。二、于淞提前搬离商铺的行为符合租赁合同约定的解除合同条件，不构成违约。依据涉案《房屋租赁合同》第十二条有关“因不可抗力、自然灾害原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任”的约定，上诉人因2020年2月遭遇突发的新冠疫情，结合案涉租赁合同的履行情况，已达到无法实现合同目的程度，依据该条约定，双方互不承担责任。三、于淞提前搬离商铺解除合同已经征得了吴忆玲的同意，并非单方撤场、私自将钥匙丢给物业公司。事实上，自2020年大年初二起，于淞就被迫关门了，并于2月21号起，就多次和吴忆玲的代理人武先生（该武先生代表吴忆玲参与了租赁合同洽谈、签订的全过程）商谈过因疫情原因希望可以降租减租，但被明确拒绝，因此于淞客观上也已经无法再继续经营，故才明确提出依据合同约定要提前撤场，当时武先生当面联系吴忆玲本人，吴忆玲表示同意，并通过短信告知于淞将钥匙交给物业。后在去物业交钥匙并办理水电费交接手续时，在物业孙总处，孙总要求于淞交2万元作为违约金方可解除（涉案商铺的招租电话所留联系人电话都是物业孙总，整个租赁合同的洽谈也都是由该物业孙总代办），于淞提出这段时间自己虽然关门，但还得发放员工的基本工资，加之租金数额如此之大，不能正常经营，没有任何收入再交租金，作为一名刚刚创业的年轻人，是根本无法承受的，当时该孙总也是当面电话联系吴忆玲，吴忆玲明确表示同意不再续租，也不要于淞再缴纳2万元违约金。从案件基本事实分析，2020年2月，吴忆玲如果不是明确同意于淞不再续租，并同意于淞不再缴纳租金，说明在该期间内于淞同意既不再占用续租商铺，还同意继续承担该期间内的租金，这显然不符合于淞的基本利益，也有违生活常理，也违反基本的公平原则。因此吴忆玲的辩解没有事实依据。综上所述，原审判决认定于淞行为构成违约错误，判决结果不公。吴忆玲答辩称：于淞的上诉理由无事实和法律依据。于淞认为疫情为不可抗力，且其有权依据合同约定解除合同，但其对我方答辩意见中称我方先前不同意解除合同，后双方协商解除了合同，其上诉观点和答辩观点本身自相矛盾。需要说明的是，2020年年初疫情没有爆发，当时只是武汉出现疫情，连云港是防控。于淞称连云港是疫情高发区域与事实不符。于淞确实向我方提出解除合同，我方明确拒绝，一审于淞提出了所谓微信的情况，且一审法院也查明了他们一系列的行为，我方也提供了物业公司关于钥匙交付情况的说明，是于淞擅自解除合同后脱身而去，没有和我方达成解除合同的共同意思表示。涉案的合同是5年，年租金80万，对方只承租了2年，后3年还有240万的租金。吴忆玲是正常民事行为能力人，不会随意同意交了2万保证金，240万就不要了。于淞的表述不符合基本常理，从一审诉讼过程中从未提交过我方同意解除合同的有效证据，其所谓的双方同意解除的表述并不存在。本案中，鉴于对方擅自离场，导致我方不得不继续另外寻租，通过好长一段时间才找到新承租人，基于经济下滑的状况，租金降为了68万。如果按三年期限推算，未来三年直接损失36万，还不包括对方提前离场我方未租赁出去的损失。仅支付2万块钱不可能免除所有的违约责任。于淞从事羽绒服的主营业务，这是季节性的买卖，11月份天冷，开始销售羽绒服，到春节基本售罄，这是个旺季。他恰恰用了旺季时间后以疫情为名擅自离场。鉴于我方并未同意解除，于淞的上诉不能成立。于淞强调疫情是其解除本案合同的原因，在去年四五月份，对疫情案件的处理都有一定精神，国家为了维护经济发展，考虑到疫情可能造成的损失，是给予一定租赁期的考虑，原则上可能不会超过2个月。本案让我方承担3个月的时间的租金不合理。请求依法驳回于淞上诉，支持我方上诉。吴忆玲向一审法院起诉请求：1.判令于淞向吴忆玲支付租金损失人民币43.333万元及利息（自吴忆玲提起诉讼之日起按LPR计算至实际给付之日止）；2.于淞承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于连云港市海州区×××路××号××街××层×××号商铺系吴忆玲和卢明立共同共有。2018年4月16日，吴忆玲与于淞签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给于淞经营使用，主要约定如下：1.租赁期限自2018年5月1日至2023年4月30日。2.年租金80万元，每年4月1日前支付上半年（5月1日至11月1日）房租，每年10月1日前支付下半年（11月1日至次年5月1日）房租。3.于淞于签订合同两日支付押金2万元，合同到期后双方无违约吴忆玲无息全额返还于淞押金。4.租赁期限满3年后，如于淞明确表示不租的，应提前一个月告知吴忆玲。合同签订后，吴忆玲按约将房屋交付于淞，于淞按约给付吴忆玲押金2万元。于淞对房屋进行装修，经营波司登。于淞房租交至2020年4月30日。2020年2月，于淞以受××影响经营为由与吴忆玲协商租赁问题。2020年4月9日，于淞收吴忆玲方手机短信通知“租赁房、钥匙交结联系人180××××0703曹”。此后，于淞按照曹某要求将承租房屋钥匙交至物业公司。于淞已于撤离承租房屋前将房屋恢复成毛坯房。2020年12月10日，吴忆玲与移动连云港分公司签订《海州城区通灌北路宏奥带店加盟店（场地）租赁合同》，将涉案房屋出租给移动连云港分公司，租赁期限3年，自2020年11月16日至2023年11月15日，年租金68万元。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案法律事实发生于民法典生效前，故本案应适用当时的法律以及司法解释的规定。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。本案吴忆玲与于淞签订的租赁合同约定租赁期限为5年，满3年后承租人享有提前一个月通知解除合同的权利。于淞在租赁合同未满2年时即提出解除合同，构成违约。于淞所提供的证据不能证明吴忆玲同意免除其违约责任。因此，吴忆玲有权要求于淞赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。考虑承租人于淞因2020年年初××疫情影响经营困难、房屋租金成本支出压力大，是其违约提前解除租赁合同的重要原因，出租人吴忆玲应当适当分担疫情带来的损失。综合国家有关政策、新冠疫情及疫情防控措施对服装销售行业经营的负面影响以及案涉租赁房屋的产权性质等因素，一审法院酌定于淞赔偿吴忆玲3个月租金损失，即20万元。于淞辩称其未向吴忆玲索取2万元押金，鉴于双方合同约定押金返还的条件是合同到期且于淞无违约行为，而于淞违约在先，吴忆玲不向于淞返还2万元押金，不违反合同约定，亦不超出其实际损失，故在本案中不予扣减。吴忆玲还要求于淞赔偿租金损失的利息，超出法律规定的赔偿范围，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、于淞于判决生效之日起十日内赔偿吴忆玲租金损失20万元；二、驳回吴忆玲的其他诉讼请求。一审案件受理费7950元，由吴忆玲负担4300元，于淞负担3650元（吴忆玲已预交，于淞于给付上述款项时一并给付吴忆玲）。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.于淞的行为是否构成违约，其是否应当承担相应的违约责任。2.一审法院酌定于淞赔偿吴忆玲的租金损失数额是否妥当。本院认为，关于第一项争议焦点，首先，本案中涉案合同的权利义务关系虽已终止，但于淞在租赁期满前即提出解除合同的行为构成违约，因为其以××疫情影响其经营为由解除合同，一方面疫情或疫情防控措施尚不足以达到因不可抗力导致合同已经完全不能履行的程度，并不符合法定的合同解除条件；另一方面双方涉案合同中未就疫情原因另外约定单方解除权，也并不符合双方涉案合同中约定的解除条件。其次，于淞并无证据证明吴忆玲放弃要求其承担违约责任。最后，××疫情或疫情防控措施并非案涉合同第12条约定的不可抗自然灾害原因导致房屋毁损和造成损失的条件。综上，一审法院认定于淞的行为构成违约，应当承担相应的违约责任并无不当，本院对上诉人于淞的上诉意见不予采纳。关于第二项争议焦点，本院认为，××疫情系不可抗力，在一定时间内影响于淞的正常经营，系其违约的重要原因，故可部分免除于淞的违约责任，一审法院综合国家有关政策、新冠疫情及疫情防控措施对服装销售行业经营的负面影响以及案涉租赁房屋的产权性质等因素酌定于淞赔偿吴忆玲3个月租金损失并无不当，本院对上诉人吴忆玲的上诉意见不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求均无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7950元，由上诉人吴忆玲负担2966元（吴忆玲已预交），由上诉人于淞负担4984元（于淞已预交7950元），本院退还于淞2966元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年九月二十七日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。