北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终5972号上诉人(原审原告)：北京恒安房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-2207号。法定代表人：刘战，执行董事。委托诉讼代理人：高鹏娟，北京市保利威律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁冰，北京市保利威律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙某，男，1953年8月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李胜伟，天津砚朔律师事务所律师。原审第三人：北京成荣房地产发展有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街怡景园1号楼。法定代表人：孙志杰，经理。委托诉讼代理人：耿军，北京市广盛律师事务所律师。上诉人北京恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）因与被上诉人孙某、第三人北京成荣房地产发展有限公司（以下简称成荣公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初57942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒安公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持恒安公司的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由孙某承担。事实和理由：一、一审法院认为恒安公司未能提交证据证明恒安公司支付首付款系认定事实错误。1．恒安公司为购买北京市朝阳区朝阳门外大街怡景园第3#-5#座二层A8号房屋（以下简称涉案房屋）在内的四套房屋，向涉案房屋开发商成荣公司缴纳1000万元保证金，后该1000万元转为包含涉案房屋在内的四套房屋首付款，成荣公司的认可印证了该事实；2．包括涉案房屋在内的四套房屋是同时购买，后续由恒安公司委托北京雅宝路老番街服装市场有限公司（以下简称老番街公司）经营商铺，恒安公司将收取的租金作为剩余首付款缴纳至成荣公司，故剩余首付款系用恒安公司收取的商铺租金支付；3．孙某提交的《协议书》足以证明恒安公司购买了涉案房屋在内的四套房屋，首付款也系恒安公司支付，孙某未实际支付任何款项。二、涉案房屋的贷款均系恒安公司代为实际偿还，足以证明涉案房屋的实际出资人自始至终只有恒安公司，孙某偿还贷款的交通银行存在自始至终一直由恒安公司保管，孙某对此并无实际支配权，孙某本人并未进行任何出资。1．恒安公司提交的证据，已经证明涉案房屋一直由恒安公司进行偿还，孙某未进行任何还贷；2．孙某关于贷款偿还方式的陈述前后有矛盾，其后续提交的老番街公司的法定代表人孙岳为其亲侄子，双方存在利害关系，一审法院不应采信该证据。三、涉案房屋自购买至今，实际占有控制人均为恒安公司而非孙某，从现有证据看，涉案房屋产生的收益均交付了恒安公司，涉案房屋购买至今的物业费、水电费等使用产生的相关费用的实际缴纳人均系恒安公司，足以证明恒安公司为实际权利人。孙某主张其为实际权利人，但在近20年期间却从未享有涉案房屋的任何收益，也未曾主动就涉案房屋主张过任何权利，可以证明涉案房屋为恒安公司借名孙某购买。四、恒安公司对为何没有书面借名买房的约定、另外三套借名买房的房屋均过户至恒安公司指定人的名下均进行了合理解释及举证，一审法院仅仅因未签订书面协议就否定双方达成借名买房合意的事实，系认定事实错误。且涉案房屋自2013年还完贷款后已具备了办理房产证的条件，孙某至今仍未办理，其根本原因系本案为借名买房，涉案房屋的购房发票原件、还款存折原件等办理房产证所必须的材料一直在恒安公司处，由恒安公司实际占有。综上，涉案房屋的实际出资人及实际控制人均系恒安公司，且恒安公司与孙某达成了借名买房的口头合意，孙某应配合恒安公司办理房屋所有权登记。孙某辩称，同意一审判决。成荣公司述称，与我公司无关。恒安公司向一审法院起诉请求：请求判令孙某协助恒安公司将坐落于北京市朝阳区朝阳门外大街怡景园第3#-5#座二层A8号房屋过户登记至恒安公司名下；本案诉讼费由孙某承担。一审法院认定事实：2002年12月30日，成荣公司（出卖人）与孙某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由买受人购买涉案房屋，该商品房用途为商业，建筑面积858．86平方米。按套（单元）计算，该商品房总价款为23618650元。付款方式按揭付款，见补充协议一二。本合同一式四份，具有同等法律效力，出卖人正本一份，买受人正本一份，北京市国土资源和房屋管理局副本一份，出卖人副本一份。合同落款处盖有出卖人公章及委托代理人刘忠宏签字，买受人处有孙某手写签字。同日，成荣公司（甲方）与孙某（乙方）签订《商品房买卖合同》之补充协议一及补充协议二。其中约定房款总计23618650元，乙方于签订买卖合同的当日，付合同全款的40%（首付款），合计9438650元；其余款项乙方以银行按揭方式支付，合计14180000元。2003年3月28日，孙某（借款人）与交通银行（贷款人）签订《个人商铺借款合同》，贷款金额为1417万元，期限10年；贷款用于购买涉案房屋；贷款担保为（1）抵押、（2）开发商阶段性担保及全程回购。2013年4月3日，交通银行北京市分行出具贷款结清证明，借款人孙某于2013年3月28日全部还清上述贷款本金及相应利息。恒安公司向法院出示其持有的上述《商品房买卖合同》的副本原件、补充协议原件、《个人商铺借款合同》原件；孙某向法院出示其持有的上述《商品房买卖合同》的正本原件及补充协议原件。另查，2006年2月28日，成荣公司（甲方）与李振华、孙某（乙方）签订《协议书》，李振华系恒安公司法定代表人，协议约定：“鉴于1、乙方已购买了甲方开发建设的怡景园3#-5#座一层B1号（以下简称B1号房屋）、一层B2号（以下简称B2号房屋）、二层A8号、二层A9号（以下简称A9号房屋）共四个房屋单元。2、甲方已于2002年12月30日将竣工合格的乙方已购买的怡景园3#-5#座一层B1号、一层B2号、二层A8号、二层A9号共四个房屋单元交付给乙方。同时，甲方将竣工合格的乙方未购买的怡景园第3#-5#座一层C4号、一层C5号、二层B3号、二层A6号、二层A7号房屋交付给乙方。上述房屋单元已由乙方实际使用至今。3、甲方于2002年12月30日收到上述房屋单元商户租金、租赁押金总计38805585元。其中19110270元用于充抵乙方已购四个房屋单元首付款后，尚有余额19695315元（以下简称租金金额）。乙方另向银行申请个人住宅贷款59140000元已交付甲方，至此，结清乙方已购四个房屋单元的全部房款。4、乙方于2004年12月30日前又向甲方共交纳保证金13000000元，加之租金余额19695315元，甲方共收取商户租金金额及乙方保证金共计32695315元。甲乙双方就乙方购买怡景园第3#-5#座底商事宜达成如下协议，乙方购买的商品房为怡景园3#-5#座一层C4号、一层C5号、二层B3号、二层A6号、二层A7号。……第四条、付款方式及期限，乙方已交纳的1300万元保证金和租金余额19695315元用于支付上述五个房屋单元的房款，乙方尚须为上述五个房屋单元支付房款45941645元，双方同意按如下方式付款：1、乙方应在2006年2月28日前向甲方付清一层C5房屋剩余购房款8614181元。购房合同签订后，甲方同意尽快为乙方办理该单元的房屋产权证。2、其余四个单元的购房款，乙方同意在2006年12月31日前分批交清剩余购房款价款……”合同落款甲方处盖有成荣公司公章及委托代理人刘忠宏签字，乙方处有恒安公司公章及李振华手写签字。对于双方当事人有争议的事实和证据，法院认定事实如下：一、关于首付款的支付。恒安公司向法院提交记账凭证一张，内容为“今收到恒安房地产开发有限公司交来底商保证金壹仟万元整”，时间为2002年12月31日，收款单位处盖有成荣公司公章，交款人处有孙某手写签字。恒安公司另提交支票领用登记单一张，显示“领用人孙某，收款单位为成荣公司，用途为保证金，支票限额壹仟万元整”。孙某对上述记账凭证及支票领用登记单的真实性无异议，但称该保证金并不是用于交纳涉案房屋首付款，而涉案房屋首付款金额实际为5583780元，全部以涉案房屋内商户已交的租金进行充抵，剩余款项以银行贷款方式支付。孙某称成荣公司与李振华、孙某于2006年2月28日签订的《协议书》中明确约定了包括涉案房屋在内的四套房屋全部使用单元商户租金、租赁押金进行冲抵，乙方交纳的保证金及剩余租金用于支付其余五套房屋的房款。孙某另提交一份成荣公司（甲方）与孙某（乙方）于2003年1月5日签订的《协议书》复印件，内容为“鉴于甲方交用上述乙方购买物业时，未达到原合同约定装修标准，经甲乙双方友好协商，甲方同意降价3864870元，以19753780元为该物业最终结算价值。”孙某称该协议书既可佐证其主张的涉案房屋首付款金额，但其未持有原件。恒安公司对该协议书复印件真实性不予认可。经询，恒安公司对于2006年2月28日签订的协议书中有关首付款及保证金的条款，未能向法院作出合理解释，亦未提交其他证据用于证明其公司实际支付首付款之事实。二、关于贷款及还贷之事实。恒安公司向法院提交《交通银行借款保证合同》，其中显示保证人系恒安公司，贷款人系交通银行北京分行，内容：鉴于孙某与贷款人签署借款合同，保证人愿意为借款人向贷款人提供保证，保证人担保的主债权为借款合同项下的贷款本金1417万元，实际金额以贷款人向借款人出具的会计凭证为准。落款处盖有恒安公司公章及李振华签字，贷款人处无公章。孙某对该保证合同的真实性不予认可。孙某向法院提交《个人贷款抵押房屋保险保险单》，投保人为孙某，保险公司为中国人民保险公司，保险房屋系涉案房屋，保险期限自2003年3月至2013年3月，保险金额为23618650元。庭审中，成荣公司称贷款系用所购房屋进行抵押，在产权证下发之前由开发商承担无限连带责任。恒安公司主张涉案房屋贷款均由其公司偿还，并就此向法院提交如下证据：1、工商银行业务凭证，其中显示汇款人海某于2003年8月至2003年11月，按月向孙某账户内汇款156000元；于2009年6月至2011年5月，按月向孙某账户内汇款160000元；于2011年6月至2012年7月，按月向孙某账户内汇款161600元。恒安公司称海某系其公司出纳，受公司委托向孙某银行账户汇款，用于偿还涉案房屋购房款，并就此向法院提交海某签字确认的声明一份。2、交通银行北京分行特种转账借方传票，付款单位为恒安公司，收款人为孙某，恒安公司自2003年12月至2005年3月，每月向孙某转账156000元；自2005年4月至2007年3月，每月向孙某转账157800元；自2007年4月至2008年7月，每月向孙某转账163000元；2008年8月至2009年5月，每月向孙某转账165200元，上述转账凭证中转账原因处均记载为“偿还按揭贷款”。3、李某1交通银行账户的交易明细、个人转账回单、李某1签字的转账声明，恒安公司称李某1系公司出纳，自2012年8月至2013年3月，向孙某交通银行账户内转账8笔，用于偿还涉案房屋银行贷款。4、交通银行存折原件，恒安公司称涉案房屋还贷存折一直由其公司保管。孙某对上述银行业务凭证、转账凭证、交易明细、转账回单的真实性均认可，但主张上述所有款项均出自于涉案房屋的经营收入。孙某主张其曾委托老番街公司代其管理涉案房屋，因恒安公司有专门的财务人员，故所收租金统一交付恒安公司财务，由恒安公司财务人员从租金中按月交付房屋按揭贷款。孙某就其主张向法院提交老番街公司于2019年10月26日开具的证明书一份，内容为“2003年初孙某将其购买的朝阳门外大街怡景园3号-5号2层A8号房屋委托我公司代其管理，由于市场整体摊位面积不能清楚划分及非典原因，一时无法分清具体租金收入情况，经与孙某及李振华商量后决定先将其摊位所收租金统一交付恒安公司财务，由恒安公司财务人员暂时代行租金统计并从租金中按月交付孙某房屋按揭还款（因公司有专门的财务人员）；摊位租赁业务及日常管理仍由我公司为孙某代行，待情况安定、条件成熟时再由其与李振华进行结账。自那以后老番街市场孙某摊位的收入均按李振华的要求交给了恒安公司财务。”恒安公司认可曾将涉案房屋委托给老番街公司经营，但对老番街公司出具的证明不予认可，称老番街公司法定代表人孙岳系孙某侄子，双方有利害关系。孙某另提交恒安公司收取老番街A8地块租金明细清单、记账凭证、收据，用于证明老番街公司将收取的租金统一交由恒安公司，合计金额23282500元。其中，记账凭证摘要处均记载“恒安借款”；收据中显示收到老番街市场交来“往来款”、“借款”、“现金”，收据盖有恒安公司公章。恒安公司对记账凭证、收据的真实性认可，但不认可证明目的，称该证据仅能证明老番街公司与恒安公司之间存在资金往来，无法证明往来资金系涉案房屋租金，亦不能证明该资金与孙某存在任何关联性。经查，老番街公司于2002年8月12日成立，股东为李振华、孙建昌、孙岳。孙建昌与孙某系兄弟关系，孙岳系孙建昌之子。现公司法定代表人系孙岳。三、关于涉案房屋的实际使用及管理。恒安公司主张其公司委托老番街公司对涉案房屋进行经营与管理，老番街公司向恒安公司支付委托经营收入。恒安公司向法院提交自2003年12月至2014年5月期间的银行记账单，出票人为老番街公司，收款人为恒安公司，进账金额不等、无特殊备注。孙某对记账单的真实性无异议，但对证明目的不予认可，主张其本人委托老番街公司对涉案房屋进行经营与管理，证据体现即为前述老番街公司出具的证明、老番街公司收取租金清单。孙某向法院提交老番街市场水电费、制冷费、供暖费、物业管理费的缴费发票及转账凭证，票据时间显示为2006年至2016年期间，用于证明涉案房屋水电费、供暖费、物业费等一直由老番街公司交纳。恒安公司对孙某提交的上述票据真实性无异议，但表示所提交的票据无法证明涉案房屋的水电费、物业费等是由老番街公司交纳，且即使包括涉案房屋的费用，也仅能证明缴纳了2006年至2016年期间的部分费用。恒安公司主张自2016年后，其公司将涉案房屋出租给北京福满格管理有限公司（简称福满格公司），福满格公司将租金支付给恒安公司，涉案房屋称所欠缴的费用最终由恒安公司委托福满格公司支付。另查，成荣公司于2015年向本市朝阳区人民法院提起诉讼，其作为怡景园小区（包括老番街商场）的物业管理者要求老番街商场经营者老番街公司支付2012年水费、电费；2015年7月30日至2016年1月29日期间水费、电费；2015年8月1日至2016年1月31日物业费；2015年8月1日-2016年7月29日地下办公及存货区租金及占有使用费；2015年8月8日-2015年9月25日期间制冷费，以及相应利息。最终法院判决支持了成荣公司上述主张中的合理部分。福满格公司于2017年12月19日向成荣公司支付了上述判决中所欠的各项费用，以及2017年度3月至12月的物业费，共计1562924．32元。福满格公司与成荣公司于2018年12月签订《怡景园3、4、5号楼底商服务协议》，约定由福满格公司为怡景园3、4、5号楼18户底商（包括涉案房屋在内）交纳物业管理费、商业电费。孙某对此表示因老番街市场停业后，恒安公司于2017年私自将老番街市场出租，双方此时已产生争议。最后，恒安公司为证明其公司与孙某之间存在借名买房的合意，另向法院提交了如下证据予以佐证：1、社会保险个人权益记录，显示恒安公司于2003年至2013年期间为孙某缴纳了社会保险。恒安公司主张孙某系其公司员工，且与恒安公司法定代表人李振华关系较好，故借用员工名义购买涉案房屋。2、《交通银行北京市分行个人商铺贷款结清证明》两份，分别为常天怡、李英侠购买个人商铺贷款已于2013年7月1日还清。朝阳区怡景园北里3、4、5号楼2层A9室《房屋所有权证》，房屋所有权人为段雪岩；朝阳怡景园北里3、4、5号楼1层B2室《房屋所有权证》，房屋所有权人为孙建昌、孙岳，共同共有；朝阳区怡景园北里3、4、5号楼1层B1室《房屋所有权证》，房屋所有权人为李振华。恒安公司称购买涉案房屋时同时购买了四套房屋，借用了常天怡、李英侠、孙某、李振华的名义购买，首付款及贷款均由恒安公司支付，除孙某不配合办理过户手续外，其余三套房屋均已按照恒安公司的指示过户到了孙建昌、李振华、段雪岩名下。孙某对上述证据的证明目的不予认可，并表示登记在其兄孙建昌名下的房屋与恒安公司无关。3、证人证言。恒安公司申请证人韩某出庭佐证，韩某称其2002年在成荣公司名下老番街公司工作，担任老番街公司总经理，当时成荣公司开发了怡景园北里3、4、5号楼，2002年下半年老番街市场要出售，于是其找到朋友李振华，询问李振华是否有意愿购买，后来李振华与成荣公司进行了购房洽谈，李振华购买房屋后，恒安公司派了一位会计负责老番街的财务事宜。韩某与常天怡系夫妻关系，韩某称因公司购房有限制，李振华表示要用常天怡名义购买，贷款偿还完毕后就办理了过户手续，但不清楚具体过户给何人。孙某对上述证据的证明目的均不予认可，称其与李振华曾经合作开发房地产项目，是多年的合作伙伴，通过恒安公司缴纳社保，但并不是恒安公司的员工，从未领取恒安公司工资。孙某就其主张向法院提交农业银行转账凭证，用于证明双方之间曾系合作关系，凭证显示孙某于2009年1月15日分四次向恒安公司转账共计800万元。恒安公司对转账事实予以认可，但表示仅能证明双方之间存在资金往来，无法证明款项用途。孙某另提交结账凭证一份，时间为2005年12月20日，李振华作为甲方，孙某作为乙方，约定甲乙双方对以往的账目进行清算后确认，双方平帐以后，李振华的账户上尚有孙某的存款665万元，该笔款项作为借款由孙某借给李振华使用，借款日期由2005年8月22日起算，年息15%，两年后结算归还，此外双方间账目均已结清。落款处有孙某及李振华签字。孙某出示该结账凭证原件，恒安公司对真实性不予认可。庭审中，双方均认可涉案房屋具备办理产权登记手续的条件，经询，恒安公司称自2013年贷款偿还完毕后，多次口头向孙某提出办理产权登记手续，孙某均未协助。孙某称因与李振华之间的账目没有结清，且办证费用较高，因此一直没有办理。一审法院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。恒安公司就其与孙某之间存在关于涉案房屋借名买房约定的主张负有举证责任。本案中，在恒安公司不能举证其与孙某之间存在书面借名买房协议的情况下，应当从所购房屋的出资情况、房屋的实际占有使用情况、房屋有关的票据及产权证原件持有情况等方面，综合进行判断。其一，关于涉案房屋首付款，根据成荣公司与李振华、孙某于2006年2月28日签订的协议书，明确载明涉案房屋首付款系使用商户租金、押金冲抵，现恒安公司提交的证据难以支持其支付涉案房屋首付款之主张。其二，关于偿还贷款，双方均认可涉案房屋自购买后由老番街公司经营管理，现老番街公司对恒安公司转账支出贷款一事出具了情况说明，证明其公司经与孙某、李振华协商将房屋租金交由恒安公司财务人员代为偿还贷款，恒安公司虽对老番街公司的证明不予认可，但综合双方之间的资金往来情况以及特定身份关系，在现有证据下，法院难以认定恒安公司的上述转账行为系其作为实际购房人对涉案房屋偿还贷款。其三、恒安公司主张购买涉案房屋的同时一并购买了四套房屋，均系借名购房，但事实上除涉案房屋外，其余三套房屋亦未过户至恒安公司名下，且恒安公司购买如此大额资产且主张系借名购买，却无任何关于借名约定的证据，另，涉案房屋贷款偿还完毕后，恒安公司长达多年均未向孙某主张权利，以上种种情况均与常理不符。最后，孙某实际持有购房合同正本原件及补偿协议、协议书原件，亦不符合一般借名买房的特征。综上，就现有的证据来看，确实没有明确的借名买房意思表示，无法确认借名买房的法律关系。恒安公司以借名买房为由要求孙某协助办理涉案房屋产权登记手续的请求，缺乏事实依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告北京恒安房地产开发有限公司的全部诉讼请求。二审中，恒安公司提交证据材料并申请证人海某、李某1、李某2、王某作证。恒安公司提交的证据一:恒安公司与工商银行签订的《委托贷款展期协议》复印件，证明借名买房用恒安公司的员工孙某个人名义贷款利息较低，故涉案房屋借名买房。恒安公司提交的证据二:老番街公司向恒安公司请款的明细，证明老番街公司是李振华实际控制的公司，孙某一直是恒安公司的员工，才会借用孙某的名义购买涉案房屋。恒安公司申请证人海某、李某1、李某2、王某作证的目的是证明借名买房在当时恒安公司员工个个知情，出纳受公司指示进行还贷，并不是孙某进行还贷，恒安公司与老番街公司的实际控制人均是李振华，孙某一直在恒安公司任职，开始是法律顾问，后期任总经理；但上述四位证人对于是恒安公司与孙某存在借名买房关系，还是李振华与孙某存在借名买房关系，以及孙某是否为恒安公司员工表述不同；其中，证人李某2表述为孙某为法律顾问，是李振华借名买房；证人李某1表述为孙某负责法律方面业务，不了解借名买房情况；证人王某表述是李振华借名买房；证人海某表述为孙某从事法律顾问工作，给孙某付过律师费，没付过工资。孙某对证据一、二的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，对证人证言真实性、证明目的不认可；成荣公司对证据材料和证人证言均不认可。恒安公司所提交的证据材料及证人证言均无法直接证明恒安公司与孙某存在借名买房，且其主张与证人证言存在矛盾之处，本院对恒安公司所提交证据的证明目的均不予采纳。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案争议发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，恒安公司主张与孙某之间存在借名买房关系，对此应当承担举证责任，否则应当承担举证不利的后果。在恒安公司未能举证证明其与孙某存在书面借名买房约定的情况下，本案的争议焦点为恒安公司与孙某是否达成过借名买房的口头约定。认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。对此，本院结合现有证据分述如下：一、恒安公司对于借名买房能否作出合理解释。恒安公司主张先后购买了涉案房屋所在地的九套房屋，均为借名购房，但此九套房屋目前无任何一套登记在恒安公司名下，且与涉案房屋同期购买的A9号房屋、B2号房屋在具备过户条件后，又转移登记给了其他自然人，恒安公司对此未能做出合理解释。且2006年2月28日就购房事宜达成的《协议书》中虽加盖有恒安公司印章，但该《协议书》所明确约定的合同当事人中乙方为李振华、孙某，与恒安公司主张不符。另，恒安公司申请作证的证人李某2、王某表述是李振华与孙某之间存在借名买房关系，与恒安公司主张明显不符。基于此，本院认为，恒安公司对于借名买房未能做出合理解释。二、涉案房屋房款的支付情况。1．首付款的支付与恒安公司主张不符。恒安公司主张其向成荣公司所缴纳的1000万元保证金转化为了包括涉案房屋在内的四套房屋的首付款，恒安公司就此未提交证据予以佐证，而根据恒安公司认可真实性的《协议书》中载明是成荣公司将所收到的单元商户租金、租赁押金中的一部分用于充抵了涉案房屋在内的四套房屋首付款，因此，本院对恒安公司的此主张，不予采信。2．现有证据无法证明恒安公司出资归还了购房贷款。《协议书》中载明，除已充抵的首付款外，另向银行申请个人住宅贷款交付成荣公司，至此包括涉案房屋在内的四套房屋全部房款已结清。恒安公司主张购房贷款全部由其归还，并提交证据证明按月向孙某汇款用于归还涉案房屋的购房贷款，但孙某主张上述款项均出自涉案房屋的经营收入。经查，孙某与恒安公司及其原法定代表人李振华之间存在账目往来和清算协议，且审理中各方认可涉案房屋自购买后交由老番街公司管理，而老番街公司开具证明书中证明：“由于市场整体摊位面积不能清楚划分及非典原因，一时无法分清具体租金收入情况，经与孙某及李振华商量后决定先将其摊位所收租金统一交付恒安公司财务，由恒安公司财务人员暂时代行租金统计并从租金中按月交付孙某房屋按揭还款（因公司有专门的财务人员）；摊位租赁业务及日常管理仍由我公司为孙某代行，待情况安定、条件成熟时再由其与李振华进行结账。自那以后老番街市场孙某摊位的收入均按李振华的要求交给了恒安公司财务。”恒安公司虽对老番街公司出具的证明不认可，并主张老番街公司法定代表人孙岳系孙某侄子，双方有利害关系，但老番街公司已成立多年，恒安公司原法定代表人李振华亦为股东之一，且恒安公司自述已将借名购买的B2号房屋指示过户给了孙建昌、孙岳，此行为与其主张孙岳与孙某存在利害关系、不应采纳老番街公司证明内容的主张相悖，本院对此不予采纳，老番街公司作为涉案房屋多年的管理公司所出具的证明具有相应证明力。因此，现有证据无法证明恒安公司出资归还了购房贷款。三、涉案房屋占有使用及票据持有情况。涉案房屋交付后，恒安公司、孙某均未直接占有使用，而是交由老番街公司管理，涉案房屋水电费、供暖费、物业费亦由老番街公司交纳，老番街公司出具证明书证明2003年初孙某将涉案房屋委托其管理。在涉案房屋未办理转移登记的情况下，双方均持有部分票据原件；其中，恒安公司持有《商品房买卖合同》的副本原件、补充协议原件、《个人商铺借款合同》原件；孙某持有《商品房买卖合同》的正本原件及补充协议原件。因此，无法根据房屋占有使用、票据持有情况认定恒安公司与孙某之间存在借名买房关系。综上所述，现有证据无法证明恒安公司与孙某之间达成过口头借名买房约定，北京恒安房地产开发有限公司对此应当承担举证不利的责任，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159850元，由北京恒安房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  刘 磊审 判 员  赵 蕾二〇二一年九月二十六日法官助理  郭仁鑫书 记 员  罗娇杨