重庆市大足区人民法院民事判决书 (2021)渝0111民初4000号 原告(案外人）：陈怀东，男，1969年11月15日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：朱仁贵，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：重庆富士达建设房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区文体路122号，统一社会信用代码9150010400928701XC。法定代表人：杨绪辉，总经理。委托诉讼代理人：杨昌平，女，该公司员工。被告（被执行人）：游起刚，男，1971年7月12日出生，汉族，住重庆市大足区。第三人：郑学琴，女，1972年12月20日出生，汉族，住重庆市大足区。原告陈怀东与被告重庆富士达建设房地产开发有限公司（以下简称富士达公司）、游起刚、第三人郑学琴案外人执行异议之诉一案，本院于2021年6月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈怀东及其委托诉讼代理人朱仁贵、被告富士达公司委托诉讼代理人杨昌平、被告游起刚、第三人郑学琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈怀东向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决中止对位于重庆市大足区龙水镇工业园区电镀小区X号（210房地证2005字第XXXX号，建筑面积190.3平米）房屋一套的执行。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告游起刚与第三人郑学琴于1996年2月15日登记结婚，于2016年4月22日离婚。2008年7月29日，原告陈怀东与游起刚、郑学琴签订了《房屋出售协议书》，合同约定：游起刚，郑学琴将其所有的位于重庆市大足区龙水镇工业园区电镀小区X号（210房产证2005字第XXXX号，建筑面积190.30平方米）房屋一套以27.5万元出售给原告陈怀东。原告陈怀东也于2009年1月20日前以现金的方式已付清全部购房款27.5万元，房屋已交原告陈怀东占有使用至今。2021年2月4日，大足区人民法院受理富士达公司与游起刚房屋租赁合同执行纠纷一案，执行中，大足区人民法院于2021年2月8日作出（2021）渝0111执行390号之一执行裁定书，对游起刚、共有人郑学琴所有的位于重庆市大足区龙水镇工业园区电镀小区X号房屋一套予以查封。随后，原告陈怀东向大足区人民法院提起执行异议。2021年5月19日，大足区人民法院作出（2021）渝0111执异52号执行裁定书，裁定：驳回陈怀东的异议请求。综上所述，原告陈怀东认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被申请人游起刚，郑学琴所有的涉案房屋在法院查封之前已签订房屋买卖合同，已全部支付了购房款并实际占有使用房屋至今，未办理过户登记原告无过错，因此，原告已经取得该房屋的所有权，原告陈怀东的权利能够排除执行，故法院应当中止对涉案房屋的执行措施。    被告富士达公司辩称，对原告的诉求有异议，原告不足以证明原告已经全部支付涉案房屋购房款，亦无证据证明原告已经实际占用并使用该房屋，原告应承担举证不能责任。原告陈述2008年已经签订购房协议，2009年已经付清房款，涉案房屋至今并未过户，原告未要求被告和第三人过户，属于怠于行使权利，原告存在过错，且不符合交易习惯。可能存在原告与被告游起刚恶意串通损害申请执行人利益的情形。    被告游起刚辩称，原告原系我企业员工，原告与我方达成购房协议后，原告一直陆续以现金方式向我支付房款，直至2009年房款已经支付完毕。我方与原告也多次去相关部门要求过户，但是房管部门表示涉案小区，属于污染企业，不允许过户。我们与原告双方的买卖关系已经实际履行。    第三人郑学琴述称，与游起刚意见一致。    当事人围绕诉讼请求依法提交了离婚协议、不动产权证、《房屋出售协议书》、证明、营业执照、本院（2020）渝01民终8414号民事判决书、(2021)渝0111执异52号执行裁定书、(2021)渝0111执390号之一执行裁定书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院予以确认并载卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告游起刚（合同丙方）于2016年9月30日与富士达公司（合同甲方）、重庆童萌百货有限公司（合同乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定甲乙双方将大足商贸中心、富士达购物广场童萌百货商场X栋一层XX号商铺租与游起刚作经营餐饮使用，租赁期限为5年。后因游起刚未履行支付租金的义务，富士达公司遂向法院提起诉讼，2020年12月22日，重庆市第一中级人民法院作出（2020）渝01民终8414号民事判决书，判决游起刚支付富士达公司2019年8月1日至2020年3月31日的租金93532.49元并给付违约金12350.99元、承担相应的案件受理费。因游起刚未履行该判决书确定的义务，富士达公司向本院申请强制执行，本院于2021年2月8日作出（2021）渝0111执390号之一执行裁定书，裁定查封了游起刚及其共有人郑学琴所有的案涉房屋。另查明，游起刚、郑学琴原系夫妻关系，于2016年4月22日协议离婚。案涉房屋房权证（210房产证2005字第XXXX号）办证时间为2005年11月1日，房权证载明权利人为游起刚、郑学琴，坐落地址为大足县龙水镇工业园区电镀小区X号。2008年7月29日，陈怀东（协议乙方）与游起刚及郑学琴（协议甲方）签订了《房屋出售协议书》，协议载明（摘录）：第一条：出售房屋的基本情况，出售房屋大足县龙水镇工业园区电镀小区X号。第二条转让价格：房屋及厂房内的所有设备，经双方商定出售价格为人民币（贰拾柒万伍仟元整），小写（275000.00元）。第三条付款方式;双方一致同意购房款由乙方分期支付。第一次付款：乙方于2008年7月29日支付甲方人民币18万元整（壹拾捌万元整），甲方在收款时应开具收据。（包括08年7月24日所交定金壹万伍仟元在内）定金收据作废。第二次付款：乙方必须在2009年1月20日前付清房价余款玖万伍仟元整。房屋的过户手续及费用全部由乙方负责，甲方协助办理。甲方在收款同时应开具房屋及厂内所有设备总价的收据，原收款收据作废等内容。 陈怀东作为投资人的独资企业重庆市大足区东旗机械配件厂成立于2014年10月10日，住所地为重庆市大足区龙水镇明光4组自建房2号。重庆市大足龙水镇明光社区居民委员会出具的《场地证明》，证明重庆市大足区东旗机械配件厂位于龙水工业园区X。    原告陈怀东作为案外人认为其与游起刚、郑学琴签订了《房屋出售协议书》，游起刚、郑学琴将涉案房屋出售给陈怀东，其已支付全部购房款并占有使用，请求法院中止对涉案房屋的执行。2021年5月19日，本院作出了(2021)渝0111执异52号裁定书，以陈怀东虽然在本院查封诉争房屋之前就已经与被执行人游起刚签订了《房屋出售协议书》，但其无法举证证明其已经支付完毕全部购房款，其以现金支付购房款却并未要求收款人出具收条的主张与交易习惯不符也与其签订的《房屋出售协议书》相违背，其提交的证据不能证明其系诉争房屋的真实权利人，故裁定驳回案外人陈怀东的异议请求。陈怀东对该裁定不服，遂向本院提起了案外人执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，即使原告陈怀东在本院查封案涉房屋之前就已经与被执行人游起刚签订了《房屋出售协议书》属实，但《房屋出售协议书》已签订多年，双方并未办理房屋产权变更登记，该房屋权利人仍为游起刚、郑学琴，物权尚未变动，而本案原告举示的证据，不能证明案涉房屋未办理过户登记并非买受人自身原因，其亦无证据证明其对办理房屋过户登记采取过积极行为，故，对原告要求中止对案涉房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：    驳回原告陈怀东的诉讼请求。本案受理费2417.67元，由原告陈怀东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长     王 敏人民陪审员     何 茂人民陪审员     邓 燕二〇二一年九月七日书 记 员     谈 玲  - 1 -