山西省运城市中级人民法院民事判决书（2021）晋08民终2453号上诉人（原审被告）：翟某1，女，汉族，1964年5月7日出生，山西省运城市。现住运城市。        委托诉讼代理人：翟某2，女，汉族，1987年4月20日出生，西安市。系上诉人翟某1女儿。        被上诉人（原审原告）：张某1，男，汉族，1969年6月15日出生，山西省运城市。        被上诉人（原审原告）：张某2，女，汉族，1971年9月26日出生，山西省运城市。系被上诉人张某1妻子。    委托诉讼代理人：夏某，运城市正天法律服务所法律工作者。        上诉人翟某1因与被上诉人张某1、张某2房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2021）晋0802民初3314号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人翟某1及其委托诉讼代理人翟某2、被上诉人张某1、张某2及其委托诉讼代理人夏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        翟某1的上诉请求：1、依法撤销运城市盐湖区人民法院（2021）晋0802民初3314号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，运城市盐湖区人民法院（2021）晋0802民初3314号民事判决，认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决错误，具体理由如下：一、本案案由为房屋买卖合同纠纷，一审法院审查的也是《售房协议》，属于合同的履行问题，但却判令案涉房屋系被上诉人张某1、张某2所有，属于物权的确认，法律关系错误，认定错误。《中华人民共和国民法典》第208条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。应当依照法律规定登记。”第209条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案涉案房屋所有权人系上诉人和其丈夫张康平。不动产登记证书也不存在记载错误的情形，本案也并非基于物权的确认之诉，一审法院也未给出任何的说理，在此情形下，径行认定涉案房屋所有权系被上诉人，认定错误。二、关于〈售房协议》的真实有效性及该协议的履行情况，被上诉人支付房款的情况，一审法院认定事实错误。l、一审法院仅凭被上诉人的陈述及对事情经过记不清的所谓证人的证明去认定事实，明显不妥。首先，上诉人对协议签订过程、约定内容不清楚，协议中的签名是怎么来的，字体与上诉人的签名明显不一样，这个并非需要上诉人去申请笔迹鉴定，这个是肉眼可见的不一样，一审法院认为上诉人没有提交反驳证据，但是从被上诉人提供的，同一时期的有上诉人签名的气象局单据就可以明显看出不一样。其次，关于协议的履行情况上诉人并不清楚，但上诉人从未收到被上诉人的购房款。被上诉人也未能提供任何证据证明了其已经支付了购房款。关于被上诉人提交的证据四，一审中上诉人对该证据的三性均不认可，但是判决中却认为上诉人对该证据未提出异议，上诉人也不能理解。再次，关于杨朝晖的证言，上诉人认为该证言不应采信。上诉人当庭提问，杨朝晖的回答模糊不清，前后矛盾，甚至连合同怎么签订的、在哪签订的都给不出准确的答案，一审法院却认定其能够证明房屋买卖经过，明显不合理。2、被上诉人的陈述以及证人杨朝晖的证明与被上诉人提交的《售房协议》、收据等客观证据也存在前后矛盾。首先，一审法院认定涉案《售房协议》系2007年7月15日签订，被上诉人一审也是这么主张的。证人杨朝晖的证言也是售房协议签订当天和被上诉人一起去取的钱。但从被上诉人一审提交的取款证明来看，该三组证明均非2007年7月15日，时间相差较远，存在前后矛盾。其次，依据《售房协议》签订的时间来计算，2007年6月25日、6月26日交付运城市气象局的两笔款项，系上诉人所交，被上诉人没有提交任何证据证明该款系其所交，一审法院认定部分系被上诉人所交，明显不妥。再次，《售房协议》系2007年签订，距被上诉人提出权利主张时已时隔14年之久，被上诉人一方面在诉状中称多次要求上诉人及丈夫协助办理变更手续．又在庭审中陈述，因上诉人丈夫生病住院，考虑到上诉人家庭事情较多，没有去找上诉人，明显违反了“禁反言”原则。但不能否认的是，被上诉人在上诉人丈夫去世后才去主张该权利，恰恰能够印证《售房协议》及其履行情况存在巨大的真实性漏洞，不符合常理。3、2007年7月份，案涉房屋并非上诉人一人所有，上诉人签订协议的行为属于无权处分行为。首先，一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）〉的规定认定该处分行为有效，但该规定已于被上诉人提出权利主张时废止，适用该规定显然错误。同时，被上诉人也没有证据证明买卖行为系夫妻共同意思表示。依据被上诉人及其证人所言，签订《售房协议》时上诉人丈夫张康平也在现场，但其没有在协议上签字确认，这个也不符合常理。三、一审法院认定涉案房屋共有部分不属于上诉人丈夫张康平的遗产，属于事实认定不清，适用法律错误。即便涉案《售房协议》系双方真实意思表示，即便涉案《售房协议》对双方具有约束力，但依据法律规定，不动产物权的转变更、转让和消灭须经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。上诉人与丈夫张康平于2010年4月23日取得案涉房屋的所有权证书，案涉房屋系上诉人与丈夫共同共有，这一点不因《售房协议》的存在而发生改变，也不因被上诉人的对房屋的使用而发生物权变更。因此，在2018年2月10日，上诉人丈夫张康平去世后，该房屋就发生法定继承，两个女儿及儿子、丈夫父亲、母亲作为第一顺位的继承人，合法继承对案涉房屋享有的共有部分。况且，如果《售房协议》真实有效，上诉人丈夫张康平的法定继承人，在继承房产时，相应的会继承《售房协议》中的义务。法院仅判令上诉人承担售房协议约定的协助办理变更登记手续，认定错误，客观上上诉人也没法去协助办理。四、一审法院认定2018年5月份被上诉人才将房屋产权证交付给被上诉人，2018年5月份被上诉人取得房屋产权证系诉讼时效中断，认定事实错误，适用法律错误。首先，一审法院并未审理查明上诉人将房屋产权证交付被上诉人的时间。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的规定》，结合《民法通则〉关于诉讼时效的规定，《售房协议》于2007年7月15日签订，诉讼时效为两年。被上诉人主张权利时显然已过诉讼时效。一审法院适用三年诉讼时效认定被上诉人并未超诉讼时效，认定不妥。        张某1、张某2辩称，1、本案为房屋买卖合同纠纷，一审法院法律关系认定正确。一审法院基于房屋买卖合同的性质在审查确认被上诉人已全面履行交付房款的义务，上诉人亦将房屋交付给被上诉人的情况下，也就是将标的物的所有权转移给被上诉人，依据法律规定，一审法院依法确认该房屋归被上诉人所有并无不妥。因上诉人的原因未办理产权变更登记，没有物权的效力，所以被上诉人现诉至人民法院，要求上诉人按照售房协议中的约定，协助被上诉人办理产权变更登记的附随义务，是用法律的手段维护自身的权益。关于上诉人对物权的认识是片面和错误的，一审法院依据被上诉人诉讼请求和合同法的规定确认涉案房屋归被上诉人所有，是一种财产权，并不是物权，所以被上诉人要求变更登记享有物权之诉。2、售房协议是上诉人与被上诉人双方真实意思的表示，是有效的。该协议已签订10多年，上诉人认不清并不代表没有签约的事实，一审中上诉人不对本人签字作司法鉴定，因有中间人的证明，上诉人也未提交反驳之证据，上诉人的上诉理由不能成立，根据一审的证据3、4及证人杨朝晖的证人证言均可证明被上诉人按协议全面履行了支付房款的义务。证人是双方买卖房屋的介绍人也是签约的中间人及履约的见证人，此证人证言是可信的。案涉房屋售房协议2007年签订，2010年4月23日办理产权登记，仍登记在上诉人和其丈夫张康平的名下，是因为气象局5年内不许买卖房屋，所以一直到2018年上诉人才从单位领到产权证，2018年前两年，上诉人的丈夫张康平一直生病治疗直至2018年2月10日去世，一直也没有顾上办理产权变更登记。上诉人提出的诉讼时效问题，诉讼时效是对债权请求权的设定，现被上诉人请求变更产权登记是物权范围，物权的请求不适用诉讼时效的规定。3、《婚姻法解释一》并未废止，因为案涉房屋是气象局所建，上诉人在气象局工作，所以当时仅由上诉人签字，而且上诉人也承认当时其丈夫张康平也在场，对妻子在协议上的签字也没有反对意见，被上诉人自然认为上诉人的签字是夫妻双方意见一致的表示。现张康平已去世，上诉人对真实事实否认，案涉房屋2007年就已交付被上诉人使用至今，十几年过去，如若被上诉人没有全面履行付款义务，其未要求被上诉人返还案涉房屋，不符合常理。因上诉人家庭问题使该房屋不能及时变更登记，此过错不在被上诉人。被上诉人通过法律的手段来维护自己的权利，上诉人就应该积极配合。4、一审法院认定涉案房屋不属于上诉人丈夫张康平的遗产，事实认定清楚，适用法律正确。所谓的遗产是被继承人生前所有的财产，具体本案，案涉房屋已在张康平去世前10多年已出售给被上诉人并交付使用至今。关于涉案房屋的物权，在一审中被继承人的法定继承人出庭对该房屋的物权提出异议，如果被继承人的法定继承人对案涉房屋的物权有异议，他们可以向行政部门主张权利，要求变更登记。本案售房协议属于买卖合同的范围，是一种动态的过程，法律为了鼓励交易以及保障交易的安全性在合同不违反法律的强制性等规定的情况下，都是合法的，合法有效的合同应当双方积极的全面履行。当协议的变更登记不因被上诉人的原因未履行时，张康平的继承人未向房管局要求变更登记，当被上诉人要求上诉人履行变更登记义务时，上诉人说自己没有处分权。因为张康平的继承人一审时也未出庭主张权利，所以不能认为张康平的继承人对产权变更登记持有异议。5、关于诉讼时效的问题。第一点，物权请求权不适用诉讼时效的规定。第二点，确认所有权也不适用诉讼时效的规定。确认所有权在被上诉人在一审时请求第一项，是财产的所有权，是基于双方的售房协议，确认房屋的所有权。6、关于是否全面履行付款的义务，一审时上诉人在证据3、4的真实性不持有异议，已经得到一审法院的确认。综上，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉请求。        张某1、张某2向一审法院起诉的请求：1、依法确认位于运城市××街房产（价值30万元）所有权归二原告所有。2、依法责令被告履行2007年7月15日与原告签订的《售房协议》，协助原告办理运城市魏南大街蓝天住××区房产变更登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。        一审法院认定的事实：原告张某1、原告张某2系夫妻关系，2007年7月份期间原告张某1、张某2与被告翟某1、被告翟某1的丈夫张康平（已去世）及中间人杨朝晖共同协商房屋买卖事宜，后2007年7月15日原告张某1与被告翟某1签订《售房协议》，杨朝晖作为该房产买卖协议中间人在该协议上签字，协议约定：被告将位于槐东路气象局家属院蓝天住××区西户房产（现登记为运城市魏南大街蓝天住××区）出售给原告，原告支付被告143000元（其中113000元被告已交单位，被告原始收据经中间人杨朝晖手转交给原告），该房产剩余房款由原告付清，同时约定协议签订后，房屋产权归原告所有，原告拥有自主行使房屋的转让、转卖和继承权，被告有义务协助原告办理房屋产权手续，过户费由原告承担。协议签订后原告向被告支付房款143000元，被告将购房收据通过中间人交付给原告。后期原告向运城市气象局支付剩余房款及相关费用62068元，原告全部履行了该协议约定的义务。涉案房屋于2007年建成，建成后直接交付给原告使用至今。涉案房屋产权证于2010年4月23日登记办理，仍登记在被告张康平名下，被告妻子翟某1为共有人。后原告要求被告翟某1及张康平履行协助办理变更登记手续，未有办理，2018年2月10日张康平去世。2018年3、4月份被告从单位领取房屋产权证，于2018年5月份将房屋产权证交付给原告。双方至今未办理产权变更登记。        一审法院认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原、被告签订的《售房协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。未办理房屋产权过户的情况，属于民法上将来取得之物的买卖，出卖人在合同约定的履行期限届满时是否取得房屋所有权主要影响的是合同是否能够继续履行，即出卖人是否能向买受人交付房屋及办理房屋产权过户，而不影响买卖合同的效力。关于共有人未签名，由于婚姻法与物权法相比是特别法，因此该类纠纷应当优先适用最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》（法释［2001］30号）第17条第（二）项的规定，即买受人有理由相信出卖人转让房屋为夫妻双方共同意思表示的，买卖合同有效。原告按照协议约定支付了购房价款后，要求被告协助办理过户手续，符合法律规定，本院予以支持。关于被告翟某1辩解的该房产属于张康平遗产，因该房屋买卖行为发生在2007年，在被告丈夫张康平生前进行，并已实际履行，涉案房产已交付给原告十余年，不属于遗产，被告的辩解，理据不足，本院不予采信。被告辩称，原告起诉超过诉讼时效，因被告于2018年5月份才将房屋产权证交付给原告，系诉讼时效中断，自2018年5月份至原告起诉时，未超过三年，被告的辩解，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的让按规定》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、位于运城市××街西户502房产所有权归原告张某1、张某2所有；二、被告翟某1在本判决生效后三十日内协助原告张某1、张某2办理运城市魏南大街蓝天住××区西户502房产变更登记手续。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告翟某1负担。        本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。        本院认为，根据当事人的上诉理由及答辩意见，本案的争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；二、涉案《售房协议》是否合法有效；三、一审判决案涉房屋归被上诉人张某1、张某2所有是否适当。        关于上诉人翟某1主张的本案的诉讼时效的问题。本案系被上诉人张某1、张某2基于房屋买卖合同请求上诉人翟某1办理房屋所有权变更登记，是为实现其对涉案房屋的物权，该请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。        关于《售房协议》的效力问题。根据一审查明的事实，涉案房屋系上诉人翟某1单位集资房，上诉人翟某1与被上诉人张某1、案外人杨朝晖于2007年7月15日签订《售房协议》，系其本人签字。被上诉人张某1、张某2依约向上诉人翟某1夫妇支付房屋价款后于2008年10月入住至今，上诉人翟某12018年取得该房屋房产证后交给被上诉人张某1、张某2持有。现上诉人翟某1称其不同意卖房，但明知该房屋由被上诉人张某1、张某2实际占有，却从未主张过权利。故一审法院认定涉案《售房协议》依法成立有效并无不当。        关于一审判决该房屋归被上诉人张某1、张某2所有是否适当的问题。上诉人翟某1与被上诉人张某1就房屋所有权的转移达成协议且已实际履行，办理过户登记是对二被上诉人对该房屋所有权的确认，且根据双方签订的《售房协议》，上诉人翟某1有义务协助二被上诉人办理房产过户登记手续。故一审法院判决涉案房屋所有权归被上诉人张某1、张某2所有并由上诉人翟某1协助办理房产变更手续并无不当。        综上，上诉人翟某1上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费100元，由上诉人翟某1负担。        本判决为终审判决。        审判长    程丽珍审判员    高军武审判员    史晓晶二〇二一年九月三十日书记员    赵丽娜