贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初5661号原告：李凯，男，汉族，1984年4月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：林蔓（特别授权代理），系贵州伍尊律师事务所律师。被告：贵州金明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区滨河路（白鹭岛桥头），统一社会信用代码：915205027705774553。法定代表人：王思明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高嵘（特别授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦松梅（一般授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师。原告李凯诉被告贵州金明房地产开发有限公司（以下简称金明房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院作出（2020）黔0502民初6540号民事判决，原告李凯不服上诉，毕节市中级人民法院裁定将该案发回本院重新审理。本院于2021年3月23日受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林蔓、被告委托诉讼代理人高嵘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李凯向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即为原告办理碧阳湖．国际城第3幢2单元15层2号房屋商品房转移登记并将办理转移登记的相关文书交付给原告；2、请求依法判令被告立即支付原告逾期办理涉案房屋转移登记、逾期交付相关文书违约金暂计20000.00元（计算标准以695898.00元为基数，按日以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年4月8日起至被告交付涉案房屋转移登记有关文书之日止）；3、请求人民法院依法判决被告退还原告支付给被告的契税、闭路电视开户费、电通费、水通费、燃气通费、装修押金、门禁系统安装费共计3750.00元；4、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。（庭审中，原告表示请求撤回第一项诉讼请求，对第二项诉讼主张的违约金明确为逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，第三项诉讼请求变更为请求判令被告返还原告闭路电视开户费、电通费、水通费、燃气通费3750.00元。）事实和理由：原、被告于2016年10月13日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区。房屋总价款为695898.00元。付款方式为银行按揭；其中，合同二十二条第三款中未明确约定办理转移登记的时间及违约金计算标准。合同签订后，原告履行合同义务，并于2016年11月7日接收了房屋并进行装修，但被告至今也没有为原告办理涉案房屋的转移登记，也未将相关文书交付原告，被告的行为已经严重违约。关于逾期办理涉案房屋不动产权证书违约金问题：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，并未明确约定办理转移登记的时间及违约金计算标准，故原告诉请人民法院依法判令被告参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的诉请合理合法。关于退还“四通费”问题，根据贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施安装费。原告与被告签订《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水、供电、燃气达到使用条件。因此，被告收取原告的水表入户费、电表入户费、天然气入户费、有限电视入户费实质为水、供电、燃气、有限电视设施达到合同约定的交付前必须的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告另行收取理应当退还原告。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。被告金明房开公司答辩称，对第二项诉讼请求答辩如下：1、逾期交付房屋转移登记有关文书的时间起算点不明确。2、原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3被计算利息没有法律依据和事实依据。首先，合同双方当事人对逾期交付责任没有约定，原告也不能举证证明其因有关文书办理遭受了实际损失，1.3倍利息计算是最高人民法院合同司法二及买卖合同司法解释所规定的标准，不属于同一法律关系，因此，应视为原告的主张没有法律依据。3、在原告起诉后，中国人民银行对贷款利率的调整有重大变化，在2019年8月19日前原告诉状做主张的同期同类贷款利率由中国人民银行发布，在2019年8月20日起中国人民银行同期同类贷款利率这一称谓已经被取消，因此我们认为主张从2017年4月8日起至被告交付房屋登记有关文书的逾期利息没有依据。原告主张的违约金过分高于其遭受的实际损失，对此，毕节市中级人民法院已经有生效判决确认了违约金的计算标准，被告即便要对原告承担责任，请求人民法院对违约金的计算标准及计算方法进行调整。对原告的第三项诉讼请求，答辩意见为：原告所举证据中，收据、购房代收税费明细为其他人的票据，与本案无关，因此应视为原告没有证据证明其主张，应承担举证不利的后果。关于诉讼费的承担，应该根据原告诉讼请求得到支持的比例来进行分摊。结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年10月13日，王江秀、原告李凯作为买受人与被告金明房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，房号为2-15-2，建筑面积157.8平方米，套内建筑面积129.6平方米，总价款为695898.00元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款139898.00元，余款556000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；其他有关事项约定如下：1、办理产权登记中应缴纳的税费由出卖人和买受人按国家规定各自承担，出卖人于该商品房交付使用之日起90日内向买受人提供办理该商品房初始登记的相关资料。如因买受人原告导致商品房初始登记工作办理滞后，出卖人不承担任何责任。2、如因只是国家部门因素，而非出卖人责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的出卖人办理时间顺延，并不按本合同第二十二条第二、第三项处理。”合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房价款695898.00元。2016年11月7日，原告向被告出具《承诺书》，载明：“因我方原因，向金明房开公司申请提前装修，承诺涉及到房屋结构等有关问题时，必须和贵公司工程部协商，在水电未通之前由公司负责协调水电事宜。在进场装修前，交纳相关单位及政府征收的有关费用，此费用由金明房开公司代收，并开具公司正规收据，并自愿放弃因金明房开公司逾期交房而产生的违约金。”被告遂于当日将涉案商品房交付原告使用。另查明，案外人王江秀、原告李凯原系夫妻关系，后于2018年9月26日协议离婚，双方签订《离婚协议书》约定涉案商品房归原告李凯所有。截止法庭辩论终结前，涉案房屋仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，被告作为出卖人负有协助原告办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。现原告已经依约履行了付款义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2016年11月7日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日内（即2017年2月5日前）具备办理转移登记的条件，以便原告能取得不动产权属证书。但被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告应当自2017年2月6日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。本案中，原告主张被告从2017年4月8日起计付该违约金，本院从其所诉。《商品房买卖合同》中并未约定办证方式，现有证据也不能证明双方形成委托办证关系，故逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金截止时间应当为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。《商品房买卖合同》中并未对违约金标准进行约定，考虑到涉案商品房未通过消防验收的外在因素，结合被告的违约原因、违约程度等情形，对原告主张的逾期交付办理转移登记有关文书的违约金，本院酌定支持为以原告的已付购房款为基数，按日0.005%的标准予以支付。原告主张被告退还闭路电视开户费、电通费、水通费、燃气通费共计3750.00元，但其提供的证据不能证明原告已经向被告交纳了前述费用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州金明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李凯逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以695898.00元为基数，按日0.005%的标准从2017年4月8日起计付至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告李凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400.00元，由原告李凯负担200.00元，被告贵州金明房地产开发有限公司负担1200.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  孔羽佳人民陪审员  杨胜龙人民陪审员  彭 梅二〇二一年九月十七日书 记 员  申开旭