湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0781民初84号原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处。法定代表人：张治华,该公司经理。委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。被告：全仪云，女，1968年7月17日出生，土家族,津市家居建材广场经营商户，住张家界市永定区。被告：余炎均，男，1983年11月16日出生，汉族,津市家居建材广场经营商户，住澧县。原告津市智博商业管理有限公司与被告全仪云、余炎均租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）委托诉讼代理人王业植、被告全仪云、余炎均经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求全仪云、余炎均支付拖欠的租金、市场管理费共计152892元；承担违约金36694元；2.本案诉讼费、保全费由全仪云、余炎均承担。事实与理由：2016年智博公司与全仪云、余炎均签订一份商铺租赁合同，约定：全仪云、余炎均租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（下建材广场）的1栋1层101、102、118、119、120号商铺，面积213.87平方米，租期5年，从2017年1月18日起至2021年10月31日止，租金共计194993元，一年一付。智博公司与全仪云、余炎均另签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，计费面积213.87平方米，每年物业管理费为2566元，一年一付。五年合计12830元。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，全仪云、余炎均仅交纳2020年之前的市场管理费，房屋租金至今未付，经智博公司多次催讨未果，现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。全仪云、余炎均未到庭应诉、答辩。智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据：1.智博公司营业执照及法定代表人身份证，拟证明智博公司主体资格；2.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权；3.0000760号《商铺租赁合同》一份，拟证明智博公司与全仪云、余炎均签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实；4.建材广场物业管理合同、消防责任书即治安、消防责任赔偿规定，拟证明智博公司与全仪云、余炎均签订物业管理合同的事实；5.招商算价单，拟证明出租商铺相关费用明细。全仪云、余炎均未向本院提交其他证据。上述智博公司提交的证据，全仪云、余炎均未到庭质证，经本院审查，以上证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。本案诉讼过程中，本院依法调取了以下证据：1.津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书；2.常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号上诉人刘玲与被上诉人智博公司、原审第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案民事判决书；3.津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书；上述判决书系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：智博公司于2015年11月17依法登记成立，住所地为津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。智博公司分别与彭国民等18名业主签订建材广场商铺委托经营管理协议，其中约定智博公司取得建材广场2栋一层101、102、118、119、120号商铺的出租权。2016年，智博公司与全仪云、余炎均签订建材广场商铺租赁合同，主要约定：全仪云、余炎均承租建材广场2栋一层101、102、118、119、120号商铺，租期2017年1月18日至2021年10月31日，租金共计194993元，每年一付。合同所附招商算价单明确每年租金金额为：第一年12134元，第二年26948元，第三年46196元，第四年51970元，第五年57745元。同日智博公司与全仪云、余炎均签订一份建材广场物业管理合同，主要约定全仪云、余炎均承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，每年2566元，五年共计12830元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。经营期间，全仪云、余炎均仅交纳了第一年的房屋租金12134元和前三年的物业管理费7698元，以后房屋租金及第四年、第五年物业管理费拖欠至今。另查明，智博公司主张的市场管理费即前述物业管理费。还查明，津市市人民法院（2018）湘0781民初733号原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷民事判决书以刘玲拖欠租金及违约为由判决：1.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付2017年11月1日至2018年10月31日租金36832元；2.刘玲于判决生效之日起十日内向智博公司支付违约金8839.68元；3.驳回智博公司其他诉讼请求。刘玲不服提起上诉，2019年11月28日常德市中级人民法院作出（2019）湘07民终2093号民事判决书，认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于违反商铺租赁合同义务，且系违约在先，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，不能以刘玲未及时交纳租金为由要求刘玲承担违约金，但亦不构成刘玲拒交租金的合法事由，应当各负其责，遂依法改判：1.维持津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第1项；2.撤销津市市人民法院（2018）湘0781民初733号民事判决第2、3项；3.驳回智博公司其他诉讼请求。上述判决均已依法发生法律效力。全仪云、余炎均与刘玲均属于建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘玲、智博公司之间的租赁事实与本案全仪云、余炎均和智博公司之间的租赁事实基本类同。津市市人民法院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书认定智博公司与博联公司关联至混同，共同对刘清梅与智博公司签订的商铺租赁合同承担民事责任，并基于其他事实判决：1.津市市家居建材广场未能实现栋栋相通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实造成刘清梅的经济损失，截止2020年8月5日判决之日止，由博联公司与智博公司连带赔偿4230.27元（42302.70元×10%）；2.判决之日后，在合同期内，至津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约事实消除之日止，刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金10%的金额予以即时连带赔偿；3.津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日止，由博联公司与智博公司连带赔偿3384.21元（42302.70元×8%）；4.判决之日后，在合同期内，津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金8%的金额予以即时连带赔偿。该判决已依法发生法律效力。全仪云、余炎均与刘清梅均属建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘清梅、智博公司之间的事实与本案全仪云、余炎均和智博公司之间的租赁事实基本类同，津市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的违约状态至今未消除，且10万㎡建设规模已不能实现。本院认为，本案属租赁合同纠纷。已有人民法院就原告智博公司与被告刘玲、第三人津市博联置业有限公司租赁合同纠纷案作出生效判决认定智博公司未能实现建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态属于对商铺租赁合同义务的违反，本案的租赁事实与刘玲、智博公司之间的租赁事实系基本类同的情况，故本院在本案中亦予以认定全仪云、余炎均未及时交纳租金与物业管理费系存在智博公司违约在先的行为，且亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的行为虽不构成全仪云、余炎均拒交租金与物业管理费的合法事由，但亦不能要求全仪云、余炎均因未及时交纳租金与物业管理费而承担违约金及承担被解除合同的违约责任，故对智博公司要求全仪云、余炎均支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。全仪云、余炎均与智博公司签订的商铺租赁合同及物业管理合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，依法应受法律保护。智博公司已经履行交付商铺合同义务，全仪云、余炎均应履行交纳租金与物业管理费的合同义务，故对智博公司要求全仪云、余炎均支付拖欠租金与物业管理费的诉讼请求，本院依法应予支持。智博公司与全仪云、余炎均约定租金为一年一付，未约定具体日期，故智博公司主张交纳当年租金后，全仪云、余炎均即应在合理准备期后进行支付，物业管理费按照合同约定时间支付，亦即全仪云、余炎均尚欠智博公司第二年租金22097元、第三年租金37881元、第四年租金42615元，第五年租金47351元（租金均按合同约定的82%计算），第四年、第五年物业管理费。现智博公司对全仪云、余炎均的租金主动按82%计算，是对自己权利的处分，本院予以确认。由于全仪云、余炎均租赁商铺是从2016年1月18日起至2021年10月31日止，双方约定物业管理费为每月每平方米一元，该合同多计算2.6个月物业管理费，应当减除556元，故全仪云、余炎均共欠智博公司的房租及物业管理费共计152336元。全仪云、余炎均未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案争议在民法典施行前双方已经发生，故依法适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，、依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、全仪云、余炎均尚欠津市智博商业管理有限公司租金145194元、物业管理费7142元，共计152336元，于判决生效之日起三日内一次性偿清；二、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。如果全仪云、余炎均未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4090元，减半收取2045元，财产保全费1468元，合计3513元，由智博公司负担690元，全仪云、余炎均负担2823元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 李平章二〇二一年九月十三日法官助理 王茜茜书 记 员 刘雨薇附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。