上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终11419号上诉人（原审原告）：顾燕琴，女，1973年4月19日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：张继军（系顾燕琴丈夫），1971年7月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈洁，上海市临港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴广林，男，1973年7月26日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：范文成，上海市昆仑律师事务所律师。上诉人顾燕琴因与被上诉人吴广林房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2021）沪0115民初16992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。顾燕琴上诉请求：撤销原判，支持上诉人顾燕琴一审诉讼请求，并由对方承担一、二审诉讼费。事实和理由：原判认定事实错误，直接导致判决有失公允。上诉人系2018年9月初进驻本案标的厂房；履行中，2019年4月10日被要求搬离，上诉人即未能正常使用、经营，原判仍酌定补偿7，000元，违反公平原则；标的房屋部分有产证，原判认定租约无效错误；被上诉人吴广林出租标的房屋具有欺诈性，违反诚信原则，应当承担上诉人所有损失。吴广林辩称，不同意上诉请求。被上诉人吴广林从案外人处承租场地，分四家实际使用，上诉人承租部位比较大。一审法院给上诉人充分机会提交证据，但上诉人没有证据证明其主张。被上诉人也希望自（案外）出租方处获得补偿，但是上诉人不愿意与被上诉人、其余次承租人共同向出租方主张权利。顾燕琴向一审法院起诉请求：1．判令吴广林退还顾燕琴租金32，222.22元；2．判令吴广林赔偿顾燕琴合理损失143，060元；3．本案诉讼费由吴广林承担。一审法院认定事实如下：2018年7月1日，以吴广林为出租方（甲方），顾燕琴为承租方（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限从2018年7月1日起至2020年6月30日止，租赁费用第一年145，000元，第二年145，000元，半年一付，押金10，000元，合同每两年一签，每两年递增10％；乙方向甲方承诺，租赁该厂房仅作为办公和场地使用，证照由乙方自行办理。合同另约定了其他事项。合同签订后，顾燕琴支付吴广林租金至2019年4月30日。合同履行过程中，涉案房屋被强制清空，吴广林将押金10，000元返还顾燕琴，但双方对搬离日期、租金结算等问题发生争议，故顾燕琴起诉来院，要求判如所请。一审审理中，1．顾燕琴提交：（1）其与吴广林的微信聊天记录，证明顾燕琴已将相关租金打给吴广林，但吴广林未能按约于2018年7月1日交付涉案房屋，直至9月方达成入驻条件。2019年4月10日，吴广林突然临时要求顾燕琴搬离，后顾燕琴就相关租金退还一直与吴广林沟通，吴广林均是以各种理由推诿。2018年7月2日，顾燕琴询问吴广林电缆线是否接好，大梁校正仪是否安装完毕，吴广林回复等一等，顾燕琴一再要求快点搬入，并非如吴广林所述是由于顾燕琴康桥路场地租期未到的原因。2019年4月25日，顾燕琴要求尽快处理押金、退还房屋租金，自2019年4月10日起顾燕琴已搬离，就相关损失与吴广林协商，但吴广林推诿。2020年1月9日顾燕琴就房租退还与吴广林沟通，吴广林表示弄好了会跟顾燕琴讲。经质证，吴广林对真实性予以认可，但表示可能存在删减，对关联性有异议。2018年7月2日13时36分谈及的棚子和电缆线并非吴广林义务，而是帮忙顾燕琴，同时也要求帮忙问下康桥路租金能否要回，顾燕琴自己也在说这边也要交房租。2018年8月20日要求吴广林装下玻璃，故顾燕琴已在使用场地。2019年4月25日烘房问题也是顾燕琴造成的，该时间村里和城管都在检查，对吴广林和租户均造成损失。2019年6月10日顾燕琴发完消息后，吴广林语音部分就是告知顾燕琴在与村里协商希望可以解决。2020年1月9日顾燕琴询问何时退房租，吴广林表示在协商也未答应退房租。最后村里仅同意退还4户合计50，000元，但因4户不同意该方案，故村里也未将50，000元支付吴广林，双方未达成一致。（2）其与修理厂技师之间的微信聊天记录，顾燕琴与案外人上海A有限公司于2019年7月17日签订的《租赁协议书》及微信支付转账电子凭证，顾燕琴员工麻某、张某签字捺印的《情况说明》，证明顾燕琴于2019年4月10日因吴广林强制要求后搬离，设备及事故车辆均拖至上海B有限公司停车场，半个月后设备停放至合作单位，事故车辆停放马路边，直至2019年7月才重新找到租赁房屋，于2019年8月1日才搬入新租赁房屋，此前均无法正常经营。期间顾燕琴停业但仍在向员工支付工资，存在损失。经质证，吴广林对真实性均不予认可，认为不符合证据的形式要件，且说明人表示的是跟着张继军做，不是顾燕琴，无法看出与顾燕琴存在关系及何种关系。（3）道路清障施救牵引服务作业单及上海通用定额发票（于2021年6月24日邮寄到达一审法院），证明其搬迁费损失。经质证，吴广林认为已超出举证期限，且对真实性均不予认可，表示顾燕琴提供的道路清障施救牵引服务作业单顾名思义非搬场车辆，2019年7月18日及2019年5月6日的作业单，时间相隔间隔2个月，却编号联系，大小倒挂，而2019年4月10日的作业单的备注内容也不符合通常牵引服务公司的工作范围。至于定额发票，系假票，非作业单载明的企业所购买。吴广林认为合同届满顾燕琴也会产生搬迁费，非必要损失。2．吴广林提交：（1）上海市浦东新区XX镇XX村民委员会出具的《证明》及《集体土地建设用地使用证》，证明涉案房屋属于违章建筑，但本案租赁物是场地而非厂房。经质证，顾燕琴对真实性予以确认，但表示2018年3月涉案房屋即被列入拆违的范围，吴广林作为转租人之一，应当对此明知，是恶意通过欺诈的方式让顾燕琴租赁涉案房屋达到赚取至拆违之日止的短期租金。（2）证人郁某出庭证人证言，证人证言主要内容为：①顾燕琴实际于2018年8月底、9月初搬入，原因是吴广林未将场地上可移动棚搭建完毕，证人也曾询问吴广林此事，吴广林回答是顾燕琴另有场地2个月租期未到，证人表示大棚不是想搭就能搭的，吴广林不应答应，城管不允许搭建的。顾燕琴需要大棚用于下雨天遮盖设备。顾燕琴实际搬离时间不清楚，证人于2019年5月20日便搬离了。②2019年4月10日，环保局来检查，因吴广林上家烤房未通过检查，吴广林要求拆除烤房、停止全部升降机运作，自该日起设备在原地无法使用，大约2-3天内顾燕琴将部分事故车辆、设备校正仪等搬至吴广林上家的修理厂，升降机在原地，顾燕琴偶尔至隔壁修理厂使用，2019年9月27日及28日搬走了二楼办公室内的东西，一楼和场地的东西当时已经没有了，因证人很少去现场故不清楚如何处理的。③顾燕琴使用部分为二楼1间仓库、1间办公室，办公室约20平方米，仓库小一点，一楼车间大约20平方米，顾燕琴自用的场地大约15平方米，其余部分共用。对于证人证言，顾燕琴确认证人系吴广林合伙人，表示恰恰印证顾燕琴所述，如入驻时间，吴广林所述要造大棚故无入驻，在习惯中就是需要大棚，是必要的，吴广林抗辩理由不成立。二楼办公室及仓库都锁起来了，于2019年9月27日才统一通知可以领取物品，但车辆及校正仪等设备早已于2019年4月10日搬离，证人陈述是只剩下场地上的升降机。吴广林认可证人证言，正是因吴广林上家的烤房问题才引起2019年4月10日的停工，上家又给顾燕琴提供了相应场地。证人亦表示2019年4月10日之后上家已提供场地给顾燕琴使用，顾燕琴实际使用了2块场地，大棚搭建与本案无关，吴广林可以给顾燕琴搭建也可以不搭建，其他租户也未搭建，不认可顾燕琴所述大棚搭建。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，吴广林提交的《证明》显示本案地块内房屋因拆违而拆除，且本案双方签订的《场地租赁合同》中主要租赁物为上海市浦东新区XX路XX号厂房，共用的门口场地系附属设施，双方签订的《场地租赁合同》无效。顾燕琴起诉要求吴广林返还2018年7月1日至2018年9月2日及2019年4月11日至2019年4月30日期间的房屋使用费。吴广林辩称不同意。根据庭审查明的事实，顾燕琴表示涉案房屋于2019年9月方达到入驻条件，应以实际搬入之日作为房屋使用费起算点，并已于2019年4月10日搬离，但并无充分证据予以证明，一审法院对其意见不予采纳。双方约定租赁期限自2018年7月1日起，并未约定免租期等，故顾燕琴应当于该日起计算租金。至于顾燕琴的搬离日期，证人郁某当庭陈述顾燕琴因上家原因于2019年4月10日之后二三天内将部分设备及车辆搬离至上家处，留下升降机在原地，涉案房屋停止经营，二楼办公室内物品顾燕琴于2019年9月搬离。顾燕琴对证人所述时间予以确认，表示二楼物品较晚搬离系因办公室及仓库被锁所致。吴广林对证人证言予以确认。考虑上述情况，一审法院将吴广林需返还的房屋使用费金额酌定为7，000元。顾燕琴主张搬迁费损失。考虑到双方约定的租期尚未过半顾燕琴即因吴广林原因停止经营，会产生一定的搬迁费损失，一审法院将搬迁费损失酌定为3，000元。顾燕琴另主张经营损失、工人成本、遣散费及仓库保管费等损失，无事实及法律依据，均不予支持。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2021年7月7日作出判决：一、顾燕琴与吴广林签订的《场地租赁合同》无效；二、吴广林于判决生效之日起十五日内返还顾燕琴房屋使用费7，000元；三、吴广林于判决生效之日起十五日内赔偿顾燕琴搬迁费损失3，000元；四、驳回顾燕琴其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，805元，减半收取计1，902.50元，由顾燕琴负担1，794元、吴广林负担108.50元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人顾燕琴与被上诉人吴广林2018年7月1日签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，查合同约定的“厂房”未经合法登记，亦未取得建设工程规划许可，上诉人虽有异议但始终未递交有效证据佐证，本案主要标的房屋（场地）依法不具有合法出租条件，双方由之建立的房屋租赁合同关系应为无效，原判于此认定准确，本院应予维持。合同无效形成的损失依照过错责任确定赔偿。上诉人与被上诉人均为具有完全民事行为能力的民事主体，对本案交易应具有合理、谨慎审查义务，对本案标的房地物理及登记性状应为明知，在此情况下，双方仍签署、履行本案租约，无效过错显然应由双方共同承担，上诉所谓承租人受欺诈签约一节，顾燕琴未予证明，本院不能采信。另上诉人主张的主张经营、工人成本、遣散费及仓库保管费等损失一、二审均未能举证，本院难予采信，应予维持。关于标的房屋的使用，上诉人一、二审坚持主张2019年4月10日被通知搬离后，其未有效经营、使用。查该期日后，其停止经营，但留有设备、设施于标的房屋内，双方未办理交接手续直至9月完全搬离，原判在约定租金标准以下斟酌确定了相应使用费，已考虑实际使用情况，应属合理。综上所述，顾燕琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，605.64元，由顾燕琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 建审 判 员  胡桂霞审 判 员  叶振军法官助理  王 力法官助理  朱晨阳书 记 员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……