重庆市江津区人民法院民事判决书 （2021）渝0116民初9688号     原告：陈丽，女，汉族，1971年11月11日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：刘佳吉，重庆渝津律师事务所律师。被告：重庆市建群房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区几江街道东部新城C4号地块半岛明珠A8幢第2层110号，统一社会信用代码91500116774891281F。法定代表人：季建群，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：周敬颐，重庆循源律师事务所律师。原告陈丽与被告重庆市建群房地产开发有限公司（下称建群房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月3日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告陈丽的委托诉讼代理人刘佳吉及被告建群房地产公司的委托诉讼代理人周敬颐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付位于重庆市江津区四面山镇假日小镇龙潭皓月1幢*-*-*号房屋。2.被告向原告支付逾期交房违约金（以316350元为基数，从2017年5月31日起，按0.0001元/日标准计算至实际交房之日止）。法庭审理过程中，原告撤回第一项诉讼请求，其余诉讼请求不变。事实和理由：2016年3月19日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市江津区四面山镇假日小镇龙潭皓月1幢*-*-*号房屋，合同中还对房屋价款、交房期限及逾期交房违约责任等进行了约定。合同订立后，原告按约履行相关义务，但被告至今仍未向原告交付房屋，被告的行为已构成违约，应承担相应责任，原告遂起诉来院提出前述诉讼请求。被告建群房地产公司辩称：原告陈述的合同约定交房时间属实，但被告逾期交房没有恶意情节，根据建筑法相关规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，案涉房屋所在地的四面山人民政府要求被告对包括案涉房屋在内的建成房屋进行风貌改造，致使被告至今无法取得案涉房屋的竣工验收备案证，故案涉房屋未达到合同约定交房条件，被告也无法按约通知原告接房。同时根据原、被告合同约定，被告逾期交房的，自2017年8月29日起，原告有权选择解除合同或继续履行合同并收取逾期交房违约金，但原告直到本案起诉才请求继续履行合同及收取逾期交房违约金，原告请求权已过诉讼时效。应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月8日，被告建群房地产公司（甲方）与原告陈丽（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买位于重庆市江津区四面山镇四面山假日小镇龙潭皓月1幢*-*-*号的商品房，房屋总价款为316350元，该合同还约定“......第七条 交房期限及交付条件 （一）本商品房交房期限 2、属预售商品房的，甲方应当在2017年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》......第八条 交房手续的办理 1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担......第九条 甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。另该合同附件五补充协议中还约定“......1、双方确认2017年5月30日为交房日，乙方应在该交房日前7日前做好交接手续的准备并于该交房日接房，如无迟延甲方不再另行通知接房”。合同签订后，原告按约支付了房款，被告未能按期交房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告陈丽与被告建群房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系原、被告自愿合法签订，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定内容履行相应义务。合同签订后，原告已按约履行了义务。根据合同约定，被告应于约定的交房日2017年5月30日交付案涉房屋，但被告至今仍未将房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告辩称案涉房屋所在地的四面山人民政府要求被告对包括案涉房屋在内的建成房屋进行风貌改造，致使被告至今无法取得案涉房屋的竣工验收备案证的问题。双方合同约定约定“如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”，但因风貌改造导致涉案房屋无法取得竣工验收备案登记证并非不可抗力。另即使有不可抗力的情况发生，也还须书面告知原告不能按约交付房屋的情况，而被告并未通知原告遭遇不可抗力，也不应当然免除其违约责任。综上，被告的该辩称意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告请求已超诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，而原被告双方合同第九条“关于逾期交房违约责任”中约定“......乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该条约定支付违约金的时间是实际交房后30日内支付，因此原告的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。另外，合同虽然约定“于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”，但按《中华人民共和国民法典》第一百五十九条规定“附条件的民事行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件成就已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，按照约定被告本应于2017年5月30日之前交房给原告，但被告在逾期后，并未采取积极措施履行合同义务，致使至今四年有余仍未能向原告交房，责任在被告，应视为被告的行为不正当地阻止违约金支付条件的成就。根据前述规定，应视为支付违约金的条件已经成就。原告的请求依法应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条；《中华人民共和国民法典》第一百五十九条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下：被告重庆市建群房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告陈丽支付逾期交房违约金（以316350元为基数，从2017年5月31日起，按每日万分之一标准计算至实际交房之日止）。案件受理费956元，减半收取478元，由被告重庆市建群房地产开发有限公司负担（此款原告已预缴，经原告同意，由被告在履行上述判决金钱给付义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。                             审  判  员     程  松  二○二一年八月二十七日 法  官  助  理    杨  妮书  记  员    陈奕臻                                          - 1 -