北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6601号上诉人（原审被告）：刘建刚，男，1982年5月25日出生，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：北京东羊坊一号物业管理有限公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：蔡淑红，总经理。委托诉讼代理人：宋秀云，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：周东升，男，该公司法律顾问。上诉人刘建刚因与被上诉人北京东羊坊一号物业管理有限公司（以下简称东羊坊物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2021）京0119民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月17日公开开庭审理了本案。上诉人刘建刚，被上诉人东羊坊物业公司的委托诉讼代理人宋秀云、周东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由东羊坊物业公司承担。事实和理由：1.一审法院未查明购房人与开发商中源凯佳公司签订前期物业服务的事实。本案中购房人与开发商在购房合同中对前期物业服务有明确约定临时管理规约明确的物业服务机构是北京金义行物业管理有限公司。上述事实表明前期物业服务业主是针对的开发商，物业服务机构是北京金义行。2.关于东羊坊物业公司与开发商签订的前期物业服务合同期内物业费应该是开发商支付。开发商并未将东羊坊物业公司服务的物业出售给刘建刚，刘建刚无义务向其缴纳物业费。3.根据开发商与东羊坊物业公司的前期物业服务合同第十八条的约定，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按照本合同约定提供服务，在此期间的物业服务费仍由甲方按照本合同约定标准交纳。因此东羊坊物业公司无权向刘建刚主张。4.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。而一审法院以解聘违反法定程序为由支持东羊坊物业公司，显然适用法律错误，东羊坊物业公司是事实服务，业主委员会有权随时终止服务，不存在解聘问题。东羊坊物业公司拒绝退出，刘建刚有权拒交物业费。5.关于物业费减免问题，一审法院未充分考虑东羊坊物业公司给小区造成的损失及车库收益减免比例过低。6.2017年3月27日至2019年3月26日期间为前期物业服务合同期间，合同到期后，东羊坊物业公司未经过小区业主同意继续留下来提供服务，为事实物业服务。经业委会送达《解聘前期物业通知书》要求终止物业服务并撤出，但东羊坊物业公司不撤出不移交。东羊坊物业公司应当向全体业主支付违约金。东羊坊物业公司辩称，认可一审判决，不同意刘建刚的上诉请求和理由。东羊坊物业公司向一审法院起诉请求：判令刘建刚缴纳拖欠2017年4月至2020年12月的物业服务费共计17899.65元、违约金6175.37元，合计24075.02元。一审法院认定事实：中源凯佳公司系北京市延庆区××2号（现名称：××小区）的开发建设单位，小区内共有199户。2017年3月27日，中源凯佳公司（甲方）与东羊坊物业公司（乙方）签订了《北京市前期物业服务合同》，双方约定，由东羊坊物业公司为北京市延庆区××小区提供物业服务；乙方提供的物业服务包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等，协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作，消防服务，包括公共区域消防设施的维护，依法对物业装饰装修提供服务等；前期物业服务期限为2年，自2017年3月27日至2019年3月26日；物业服务费应当从甲方通知乙方进场办理承接查验、收房之日起计收，甲方在通知乙方办理承接查验、收房前30日支付半年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为上一半年截止前5个工作日支付；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：其中多层住宅3元/平方米/月，停车服务费按露天停车场车位150元/个/月、地下停车库、停车楼车位100元/个/月；甲方应按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用；甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；乙方的服务标准为不低于《住宅物业服务等级规范（三级）》；乙方按照服务标准提供物业服务，收取物业服务费；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费仍由甲方按合同的约定标准交纳；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照延迟撤出期间物业服务总费用的二倍向甲方支付违约金。另外，双方还在合同中约定了其他事项。合同签订前，东羊坊物业公司已提前进驻××小区提供物业服务，合同签订后，东羊坊物业公司继续为××小区提供物业服务。刘建刚购买了××小区房屋，成为该房屋的业主，该房屋建筑面积为132.59平方米。东羊坊物业公司为刘建刚提供了物业服务。之后，东羊坊物业公司向刘建刚催要物业费，刘建刚拒绝给付。2020年10月12日，××小区业主委员会给东羊坊物业公司发了解聘通知书，要求东羊坊物业公司于2020年11月30日撤场交接，但东羊坊物业公司拒绝撤出小区。2021年3月5日，东羊坊物业公司诉至法院，请求法院判令刘建刚缴纳拖欠2017年4月至2020年12月的物业服务费共计17899.65元、违约金6175.37元。庭审中，东羊坊物业公司以诉称理由，坚持诉讼请求；刘建刚称其于2017年1月收房，以辩称理由不同意东羊坊物业公司的诉讼请求。另查明，因中源凯佳公司欠付东羊坊物业公司2017年3月27日-2018年9月26日期间的物业服务费，东羊坊物业公司于2018年9月将中源凯佳公司起诉至法院，请求判令：1.中源凯佳公司给付拖欠的自2017年3月27日-2018年9月26日共18个月的前期物业服务费1783311.60元；2.中源凯佳公司给付逾期支付2017年3月27日-2018年9月26日期间物业费的违约金297000元（根据合同约定，违约金按照日万分之五计算，约为330000余元，按照9折主张）。该案案号为（2018）京0119民初9190号（以下简称9190号判决书），法院认定涉诉小区地下建筑（储藏室）面积为4435.40平方米、地上建筑面积为26550平方米，总面积（未包含车库）为30985.40平方米，系东羊坊物业公司提供的物业服务。2019年12月1日，法院作出9190号民事判决书判决：1.北京中源凯佳房地产开发有限公司给付北京东羊坊一号物业管理有限公司2017年3月27日至2018年9月26日期间的物业服务费共计1783311.60元（于判决生效后十日内给付）；2.北京中源凯佳房地产开发有限公司给付北京东羊坊一号物业管理有限公司因拖欠2017年3月27日至2018年9月26日期间物业服务费而产生的违约金297000元（于判决生效后十日内给付），该案件判决现已生效。审理中，法院依职权调取了由××业主委员会成员（其中刘建刚为业主委员会主任）制作并上门征求意见的《××小区物业征求意见表》，上述征求意见表上共列有171户业主，其中签名字同意解聘东羊坊物业公司的有78户，划对勾的有21户，签“同意”的有7户，表示需先聘请新物业公司再解聘前期物业的有1户，弃权的有1户，未发表意见的有63户，在签“同意”和“划对勾”的业主中，普遍存在在其他事项上签名字，而在“解聘前期物业、聘请正规新物业”项下未签名字而仅签“同意”或者“划对勾”的情形，签名字同意解聘东羊坊物业公司的业主未过半数且××小区业主委员会成员赵振海承认在签名字的业主中存在别人代签的情况。上述事实，有《北京市前期物业服务合同》、催缴物业费通知单、催缴短信及照片、公示、××街道出具的情况说明、解聘通知书、9190号民事判决书、《北京市商品房预售合同》、××小区物业征求意见表、薪资表、照片及当事人的陈述等在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点主要有以下三点：一、刘建刚向东羊坊物业公司交纳物业费的期间；二、是否应对刘建刚应交纳的物业费予以酌减；三、东羊坊物业公司诉请的违约金应否支持。关于刘建刚向东羊坊物业公司交纳物业费的期间问题。1.关于东羊坊物业公司诉请刘建刚支付2017年4月至2018年9月26日期间的物业费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中源凯佳公司与东羊坊物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，对刘建刚产生约束力。9190号民事判决书确认，2017年3月27日东羊坊物业公司与中源凯佳公司签订《北京市前期物业服务合同》时，东羊坊物业公司已经提前进场提供物业服务，刘建刚在庭审中自认于2017年1月拿到了房屋钥匙，应当按照合同约定的标准交纳物业服务费。根据中源凯佳公司与东羊坊物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》第十三条的约定，中源凯佳公司应按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因中源凯佳公司原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。因此，××小区内已竣工但尚未出售区域的物业费应当由建设单位中源凯佳公司承担，小区内的楼房出售并交付给业主之后，业主所居住楼房的物业费就应当由业主承担。东羊坊物业公司在庭审中称2017年3月27日至2018年9月26日期间的物业服务费虽然已被9190号民事判决书确认应由中源凯佳公司承担，业主也应同时向其公司交纳该期间的物业费，该主张无事实和法律依据，故东羊坊物业公司要求刘建刚支付2017年4月至2018年9月26日期间物业费的诉讼请求，法院不予支持。2.关于东羊坊物业公司诉请刘建刚支付2018年9月27日至2019年3月26日期间的物业费问题。因该期间仍处在《北京市前期物业服务合同》约定的期限内，该期间内××小区业主大会未选聘新的物业服务企业，根据《北京市前期物业服务合同》第十八条的约定，该前期物业服务合同继续有效，东羊坊物业公司在××小区提供了事实上的物业服务，故刘建刚应向东羊坊物业公司交纳该期间的物业费。刘建刚在庭审中辩称该期间的物业费不应当由其承担，应当由建设单位中源凯佳公司承担，其仅应支付2019年3月27日《北京市前期物业服务合同》到期之后的物业费，该项抗辩理由无法律依据，法院不予采纳。3.关于东羊坊物业公司诉请刘建刚支付2019年3月27日至2020年11月30日期间的物业费问题。2019年3月26日《北京市前期物业服务合同》到期后，××小区没有其他物业服务企业进驻，东羊坊物业公司也未与刘建刚签订《物业服务合同》，但东羊坊物业公司在此期间提供了事实上的物业服务，刘建刚认可，故刘建刚应交纳该期间的物业费。4.关于东羊坊物业公司诉请刘建刚支付2020年12月1日至2020年12月31日期间的物业费问题。根据《物权法》第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利。选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述《××小区物业征求意见表》上显示的情况，仅签“同意”和“划对勾”无法客观地反映业主的真实意思表示，而签名字同意解聘东羊坊物业公司的业主未超过全部业主总人数的半数，故法院认定《××小区物业征求意见表》关于解聘东羊坊物业公司未形成有效决议，××小区业主委员会于2020年10月12日向东羊坊物业公司发出的解聘通知书不符合解聘物业公司的法定程序。解聘通知书上确定的交接日期到期后，东羊坊物业公司继续在××小区内提供了物业服务，故刘建刚应当支付2020年12月1日至2020年12月31日期间的物业费。综上，刘建刚应支付2018年9月27日至2020年12月31日期间的物业费。关于刘建刚应交纳的物业费应否予以酌减的问题。刘建刚在诉讼中提出东羊坊物业公司仅有三名工作人员，不足以为整个小区提供物业服务。东羊坊物业公司向法院提交了2016年12月至2021年3月的员工薪资表，薪资表显示东羊坊物业公司的工作人员大部分月份均在10人以上。刘建刚虽然不认可上述薪资表，但未提交证据予以反驳，故法院对刘建刚的此项意见不予采信。刘建刚在诉讼中提出东羊坊物业公司利用小区大门车辆进出系统进行强制收费，为小区业主设置障碍，但未提交证据证明予以证明，故法院对刘建刚的该项意见不予采信。刘建刚在诉讼中提出的东羊坊物业公司在提供的物业服务过程中存在诸多问题，达不到《住宅物业服务等级规范（三级）》的标准，法院结合刘建刚以及××小区其他业主的陈述、刘建刚提交的照片以及××街道出具的情况说明，认定东羊坊物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故法院在刘建刚应交纳的物业费数额的基础上酌情减少15%。刘建刚应交纳2018年9月27日至2020年12月31日期间物业费的金额为9173.91元（10792.83元×85%）。关于东羊坊物业公司诉请的违约金应否支持的问题。根据本案查明的事实，东羊坊物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，刘建刚并非恶意不交纳物业服务费，故东羊坊物业公司要求刘建刚给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。另外，刘建刚向法院提交了其与中源凯佳公司签订的《北京市前期物业服务合同》，但合同约定进驻的物业公司并非东羊坊物业公司，故法院认为该合同与本案无关。此外，刘建刚在诉讼中提出东羊坊物业公司存在利用公共停车位出租并收取租金的问题，因该问题涉及小区全体业主，刘建刚只是其中一个业主，故法院不宜对该问题进行处理。最后，法院需要指出的是，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解。在本案的审理中，法院注意到业主一方提出了对物业服务不满意的问题，法院希望东羊坊物业公司重视业主的意见和建议，认真研究完善小区服务的对策，切实提高物业服务质量。小区业主在发现物业公司的服务存在瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但若以此为由拒绝交纳物业费，将导致物业服务质量进一步降低的恶性循环，不利于小区的整体发展。唯有通过双方的共同努力，才能营造更加和谐的小区环境。此外，若小区业主决定解聘现有物业服务企业，需严格遵守《物权法》的相关规定，形成有效的业主大会决议。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：1.刘建刚于判决生效后七日内给付东羊坊物业公司2018年9月27日至2020年12月31日的物业服务费共计9173.91元；2.驳回东羊坊物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元，由东羊坊物业公司负担124元（已交纳），由刘建刚负担77元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织了证据交换和庭审质证。刘建刚向本院提交以下证据：1.北京市延庆区××街道办事处关于××小区物业相关工作的情况说明，证明物业公司严重不履职，未达到《前期物业服务合同》约定的三级服务标准，造成小区公共部位，设施设备损坏；2.北京市延庆区住房和城乡建设委员会关于延庆区（××）小区物业管理存在问题的说明，证明物业公司严重不履职，未达到《前期物业服务合同》约定的三级服务标准，造成小区公共部位，设施设备损坏；3.北京华星宇恒机电设备有限公司等三分公司关于××小区拖欠电梯维修保费的说明，证明物业公司严重不履职，未达到《前期物业服务合同》约定的三级服务标准；4.北京京城华奥实业集团有限公司关于××小区物业情况说明，证明物业公司严重不履职，未达到《前期物业服务合同》约定的三级服务标准，造成小区公共部位，设施设备损坏；5.30名××小区业主的《情况说明》，证明在2020年9月业主填写的《××小区物业征求意见表》中在第二栏“解聘前期物业，聘请正规新物业”同意栏中“√”、写“同意”，是业主本人手写的，代表业主同意解聘前期物业，聘请正规新物业，并在填表时以后把这个意思告诉了业委会人员；6.××小区同意解聘前期物业业主房屋面积统计表、××小区1#住宅楼等13项工程项目房屋测绘明细表，证明××小区同意解聘前期物业业主房屋面积超过小区专有建筑面积的一半以上；7.刘建刚跟开发商签的北京市前期物业服务合同，证明跟开发商有合同约定物业公司是金义行物业管理有限公司，但实际上东羊坊物业公司提供服务。东羊坊物业公司未向本院提交新的证据材料，对刘建刚提交的证据质证如下：证据1真实性认可，但其中第一项电费在一审说过，证明目的不认可，其余在一审没有看见过，证据2、证据3、证据4、证据5、证据6的真实性认可，证明目的都不认可；证据7真实性认可，一审质证过。本院认证意见：刘建刚提交的证据不足以支持其上诉请求，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。东羊坊物业公司与涉案房屋小区建设单位签订了前期物业服务合同，并为刘建刚实际提供了物业服务，前期物业服务合同到期后，东羊坊物业公司继续为案涉房屋提供物业服务，双方形成了事实的物业服务合同。因2017年3月27日至2018年9月26日期间的涉案房屋物业费经生效判决认定由中源凯佳公司承担，故东羊坊物业公司再要求刘建刚支付，于法无据，一审法院对此不予支持正确。刘建刚作为涉案房屋业主，应当缴纳2018年9月27日至2020年12月31日期间的物业费。鉴于东羊坊物业公司提供物业服务存在一定瑕疵，故一审法院对刘建刚应当缴纳的物业费进行适当减免，符合法律规定，本院不持异议。对于违约金，双方未进行约定，一审判决不予支持，于法有据，本院予以确认。刘建刚关于不应当支付物业费、物业费减免比例过低等上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，刘建刚的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154元，由刘建刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 妮二〇二一年九月十八日法官助理  吴 丹书 记 员  李心雨