辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0114民初8743号原告：关那达木德，男，1958年12月24日出生，蒙古族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：关然（系原告的女儿），女，1984年1月10日出生，蒙古族，住沈阳市皇姑区。被告：沈阳中铁阅湖置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：于亚洲，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓肯，男，1990年5月9日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市铁西区。原告关那达木德与被告沈阳中铁阅湖置业有限公司(以下简称“中铁公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人关然、被告委托诉讼代理人邓肯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关那达木德向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房定金50，000元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房认购书》；2.要求被告返还购房款137，528元。事实和理由：2020年11月26日，原告的女儿关然在被告售楼处欲购买住房一处，因房屋限购没有购买资格，故与被告工作人员协商后，决定以原告关那达木德的名义签订商品房认购书，认购书约定物业单位为中铁诺德阅香湖项目31号楼1-7-2,总房款为1，847，528元，并于次日交纳房屋定金50，000元，于2021年12月份交纳部分房款137，528元，总计交纳187，528元。现因原告不符合沈阳房屋限购政策，没有房屋购买资格，导致购买房屋合同目的不能实现，故原告申请退还购房款及定金。与被告工作人员沟通后，被告工作人员同意退还原告房款137，528元，但是不同意退还定金50，000元。原告无奈诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告中铁公司辩称：一、合同目的为买卖商品房。2020年11月26日，原告与被告在依法、自愿的基础上，签订了《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书》。同日，原告向被告提交了《延期申请承诺书》，被告认可《承诺书》事项。根据前述《认购书》及《承诺书》，原告于2020年11月26日向被告交纳购房定金20，000元、2020年11月27日向被告交纳购房定金30，000元，共计交纳购房定金50，000元。原告于2020年12月26日向被告交纳购房首付款137，528元，被告为原告预留认购房源（31#1-7-2）至今。根据原告与被告间书面材料及往来款项，签订《认购书》的目的为买卖商品房，双方法律关系为买卖商品房。二、被告不同意原告单方面违约行为，原告应继续履行《认购书》及《承诺书》。第一，根据《认购书》及《承诺书》，原告认购阅香湖项目31#1-7-2房源，交纳定金50，000元，且将首付款交纳时间延长至2020年12月20日交纳10%、2021年11月20日前补齐全部购房首付款后，双方办理商品房买卖合同等手续。原告认购房源不退、不换、不更名，原告违约应承担罚没定金、房源另售的责任后果。第二、原告应继续履行《认购书》及《承诺书》，并应于2021年11月20日前补齐全部购房首付款。第三、根据《民法典》五百八十七条“给付定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金”。原告要求返还定金的请求致使合同目的不能实现，且没有任何法律依据及事实依据。如原告坚持终止双方间买卖商品房的合同关系，原告应承担定金罚则的违约责任，无权要求退还50，000元定金。第四，关于限购。根据房地产相关政策文件，沈阳市贷款购房客户限购可分为两种情况，一是个人征信存在问题；二是购买二套房屋身份及首付比例问题。个人征信需本人亲自到银行查询，各家房地产企业均无法查询，购房人在购房前应对自己有明确的认知。身份及首付比例问题，原告已根据其自身情况承诺在2021年11月20日前，根据现行政策补齐全部购房首付款。购房是生活中重要事项，任何购房人购房前均会了解购房的相关详细情况，且根据项目销售现场实际介绍情况以及原告诉状所述，原告在购房前，双方就限购问题已充分沟通，原告对其提出的所谓限购有明确的认知，且同意购房。在此基础上，我公司无法核实原告个人完整的信息情况。如过程中出现问题原告应承担一定责任。双方签订《认购书》、出具《承诺书》并交纳定金及部分房款，实质是认可的商品房买卖关系以及履行了合同约定的部分义务。现原告对上述情况已在签订详细书面材料前有明确的认知及了解，要求单方面解除合同及承诺书无任何法律依据及事实依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实下：2020年11月26日，原告的女儿关然代表原告(合同乙方)与被告(合同甲方)签订《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书》，约定的主要内容有：乙方自愿认购甲方沈阳诺德阅香湖项目37#1-7-2室房屋，房屋总价款为1，847，528元；乙方同意签订本协议时，交付定金50，000元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，定金转为购房款；甲方以电话形式通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起，乙方须在七日内持本协议、缴款凭证、身份证等到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，所交定金自动转入总房款中；乙方必须严格遵守本协议所定时间，如乙方在上述期限内不与甲方签订《商品房买卖合同》或未能按期缴付购房款或不履行本协议任何条款时，视为乙方无条件自愿放弃对该物业的购买权，甲方有权终止本协议，有权将该物业另行出售，而无须另行通知乙方，甲方有权不予退还定金，乙方无权提出异议等。同日，关然以原告的名义向被告出具一份《延期申请承诺书》，主要内容为：一是申请延期支付定金及首付款；二是在延期期间，如客户未按约定时间补款及签约，则定金罚没、房源另售，或在此延期期间，因政府政策或银行政策调整导致的变更及其他政策问题，由购房人承担，如客户因此要求退房，则定金罚没，房源另售，与开发商无关等。原、被告签署认购书后，原告先后于2020年11月26日和27日向被告交纳定金合计50，000元，于2020年12月26日向被告交纳购房首付款137，582元。另查明，原告的户籍为内蒙古霍林郭勒市，其在沈阳市没有住房，其在沈阳市亦没有在签订认购书时前2年连续缴纳社会保险等记录。现因原告不符合沈阳市限购政策规定的购房条件，原、被告无法再继续履行认购书。本院认为，根据沈政办发[2018]62号及106号文件的规定，原告不符合在沈阳市行政区域内购房的条件。原、被告所签订的《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书》因违反沈阳市限购政策而使合同目的无法实现，应当予以解除。对于原告要求解除认购书、返还定金50，000元及购房首付款137，528元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出的原告应当继续履行认购书及承诺书的主张。本院认为，在原、被告签订认购书之前，沈阳市的限购政策早已颁布，双方均应当了解政策的全部内容。而被告作为专业的房地产公司，在签约之前更应当充分向买受人释明限购政策的全部内容，并积极执行政府的相关政策，而非被动地接受买受人提供的资料。双方在签约时均存在一定过失。现因限购政策的要求而导致案涉合同无法再继续履行，故对被告提出的原告应继续履行认购书和承诺书的主张本院不予采纳。关于应否适用定金罚则的问题。本院认为，根据相关法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告双方无法签订商品房买卖合同进而实现合同目的的原因系因限购政策的规定而导致，并非双方当事人的事由而造成，故本案不符合适用定金罚则的条件，被告应当将收取的定金返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告关那达木德与被告沈阳中铁阅湖置业有限公司于2020年11月26日签订的《沈阳诺德阅香湖项目商品房认购书》；二、被告沈阳中铁阅湖置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告关那达木德购房定金50，000元及购房首付款137，528元，合计187，528元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2025元，由原告关那达木德负担525，由被告沈阳中铁阅湖置业有限公司负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  李凤志二〇二一年九月十三日书记员  李 爽