陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书                        （2021）陕1002民初2361号 原告：陕西凯华房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区。法定代表人：郑贤桂，总经理。原告：陕西盛德商业运营管理有限公司，住所地商洛市商州区。法定代表人：安建，总经理。共同委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：徐洪，系陕西盛德商业运营管理有限公司总经办招商运营总监兼陕西凯华房地产开发有限公司总经办副总经理。被告：舒忆菲，女，1992年11月3日出生，汉族，住商洛市商州区，公民身份号码：61250XXXX211037349。委托诉讼代理人：罗克，陕西秦南律师事务所律师。原告陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称凯华公司）、陕西盛德商业运营管理有限公司（以下简称盛德公司）与被告舒忆菲合同纠纷一案，本院于2021年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯华公司、盛德公司共同委托诉讼代理人崔建国、徐洪，被告舒忆菲及其委托诉讼代理人罗克到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯华公司、盛德公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告所签订的《大都汇购物中心场地租赁合同》、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》于2021年5月31日解除；2.由被告向原告凯华公司支付2021年4月1日至2021年5月31日期间的租金12052元及其滞纳金843.64元（计算至2021年5月31日），由被告向原告凯华公司支付的履约保证金10043元不予退还，被告支付原告凯华公司违约金36156元；3.由被告向原告盛德公司支付2021年4月1日至2021年5月31日期间的运营管理服务费4336元及其滞纳金910.56元（计算至2021年5月31日）；被告支付原告盛德公司的运营保证金2168元不予退还；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月23日，以原告凯华公司为出租方（简称甲方）、被告舒忆菲为承租方（简称乙方），双方签订了《大都汇购物中心场地租赁合同》。合同主要条款为：1.1甲方同意将位于陕西省商洛市商州区XX路XX中心XX层XX号XX的商业经营场地租赁给乙方使用，双方确定套内面积约为：72.25㎡，并以此面积为计算租金、运营管理服务费的依据。2.1场地租期为三年，以甲乙双方约定统一开业之日开始计算租期和租金。2.2租金标准：￥139元∕m2∕月，月租金总额为￥10043元（大写：人民币捌仟贰佰玖拾壹元整）。2.4租金支付期限：每3个月支付一次，首次租金于签订本合同后3日内ー次性支付，下次租金支付时间为上次租金到期之日提前10天支付。2.5场地履约保证金：￥10043元，此保证金于签订本合同后同首次租金一并缴纳，仅是乙方根据本合同约定条款履行约定义务的保证，不是乙方预付的租金或其他费用。合同期满且不再续约时，乙方按本合同约定付清本应缴纳的所有费用，并无任何商业纠纷后，甲方须在30日内将乙方缴纳的履约保证金足额无息退还乙方。第十一章其他约定事项1、合同期内甲方给予乙方一定的优惠；第一年按标准租金的60%收取，……”同时该合同对双方权利义务、解除与终止、违约责任等也进行了明确的约定。同日，以原告盛德公司为甲方，以被告为乙方，双方签订了《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》，该合同场地租赁、租赁期限与前述《大都汇购物中心场地租赁合同》相同，其主要条款为：“第五条运营保证金 5.1乙方应向甲方交纳运营保证金，共计人民币2168元整。5.2运营保证金在签署本合同之日起3日内向甲方交纳。……第六条运营管理服务费用 6.1正常期运营管理服务费标准：按该场地租赁合同确认的面积计算，30元∕月∕m2，月运管费为￥2168元；在装修期运营管理服务费按15元∕m2标准收取。6.2运营管理服务费支付时间：每3个月支付一次，首次运营服务管理费于签订本合同后3日内一次性支付，下次运营管理服务费支付时间为上次运营管理服务费到期之日提前10日支付。”同时该合同对双方权利与义务、解除与终止、违约责任等也进行了明确的约定。合同签订当日，原告将被告所租场地交付被告使用；被告向原告支付合同保证金10043元，运营保证金2168元；同年8月7日被告向原告支付前3个月租金及运营管理服务费。按照被告与二原告所签订的《大都汇购物中心场地租赁合同》《大都汇购物中心经营管理服务合同》的约定，被告应于2021年3月20日前支付2021年4月1日至2021年6月30日期间的租金18078元和运营管理服务费6504元，但被告没有支付。2021年3月16日被告书面向原告告知单方解除合同，原告认为被告无故擅自解除，双方协商未果。原告于2021年4月16日、4月28日向被告发出《告知函》，要求被告支付欠费。特别是第二次告知函要求被告支付欠费的同时，告知了原告给予商户的租金等优惠政策及时限，被告仍未支付，使合同目的无法实现。原告不得已于2021年5月27日向被告发出《解除合同函》，提出解除合同并要求被告支付所欠租金、运营管理服务费及违约金于2021年5月31日前清空商铺交还场地，被告于2021年5月31日向原告交还了所承租场地，但所欠租金、运营管理服务费及违约金未支付。综上所述，原告认为：二原告与被告签订《大都汇购物中心场地租赁合同》、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》后，原告将被告所租房屋交付被告使用，在履行中，被告未按约定支付履行，按照《大都汇购物中心场地租赁合同》第8.2.1条“乙方应按照合同约定期限向甲方支付租金，每延迟一日，按应付租金的日千分之一向甲方支付违约金；……”第8.2.2条“在合同期限内，乙方无故擅自解除或终止合同的，除向甲方支付相当于本年度3个月租金数额的违约金外，乙方还应赔偿甲方场地闲置期3个月的租金损失，履约保证金不予退还”。原告盛德公司与被告签订的《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》第18.2.1条：“合同期限内，乙方逾期交付运营管理费或水、电及其他费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付违约金。……”。第18.2.2条：“合同期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，乙方已缴纳的运营保证金不予退还，若运营保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿”的约定。为维护原告合法权益，请法院依法判决支持原告诉讼请求。被告舒忆菲辩称，1.本案不属于共同诉讼，二原告不应当在同一案件进行审理。2.被告不应当承担房屋租赁费，被告于2021年3月18日已搬离原告场所，并将房屋租赁费及运营服务管理费交至2021年3月底，而原告在2021年4月就有新商户入驻被告之前经营场地，原告主张被告承担至2021年5月31日的租金无事实依据。3.被告不应当承担违约责任。原被告于2021年5月31日已协商一致解除合同，因此被告不应承担违约金，同时原告要求的违约金过分高于自身损失，应当减少。4.履约保证金是一种金钱质押，是用来补偿违约方违约后守约方难以行使自己权利，是一种补偿性质，而不是惩罚性质，原告应当进行退还。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，原告提交的营业执照、大都汇购物中心场地租赁合同、大都汇购物中心商业经营管理服务合同、大都汇购物中心2020年10月1日开业率确认函、收据、告知函、陕西鹏鲲律师事务所律师函、解除合同函，撤柜申请书、大都汇购物中心场地交还说明、短信截图，被告提交场地交还说明客观真实，本院予以认可。被告提交的商户撤柜申请书复印件与原告提交的一致，对其真实性予以确认，被告提交的的微信聊天截图、视频光盘无法核对其真实性，且无其他证据进行佐证，本案不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月23日，原告凯华公司（出租方、甲方）与被告舒忆菲（承租方、乙方）签订了《大都汇购物中心场地租赁合同》，合同中关于租赁场地的基本情况、租期、租金、保证金及各项费用的支付期限与方式，合同的解除与终止，违约责任等进行了约定，合同第十一条 其他约定事项：“1、合同期内甲方给予乙方乙方一定的优惠：第一年按标准租金的60%收取，第二年按标准租金的80%收取，第三年按标准租金的90%收取。……” 同日，原告盛德公司（管理方、甲方）与被告舒忆菲（承租方、乙方）签订了《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》，该合同中关于租赁场地概况、管理服务期限、运营保证金、运营管理服务费用及其他费用支付方式、合同的变更与解除、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告向二原告交纳的履约保证金10043元、运营保证金2168元及2021年3月31日前的租金及运营管理服务费后，并未按合同约定于2021年3月21日前支付2021年4月1日至2021年6月30日期间的租金及运营管理服务费。2021年3月18日，被告向二原告提交撤柜申请书，以销售不理想，累积亏损为由申请退租撤柜，二原告未同意，并于2021年4月16日、4月28日通过向被告手机发送短信及向被告柜台留置的方式向被告发送书面催款通知，要求交纳所欠费用，被告仍未支付。二原告于2021年5月27日短信方式向被告发出《解除合同函》提出解除合同，告知被告3日内支付所欠费用并于2021年5月31日前办理退场手续。被告于2021年5月31日向二原告出具场地交还说明，但所欠费用未支付。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人协商一致时，可以解除合同，也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中，原被告之间就导致合同解除的原因、时间，各执一词。本案中，按照凯华公司与被告之间的《大都汇购物中心场地租赁合同》2.4条、盛德公司与被告之间的《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》6.2条的约定，被告最迟应于2021年3月21日之前向原告交纳2021年第二季度的租金及运营管理服务费，被告至今未交清，二原告按照《大都汇购物中心场地租赁合同》6.4.1条、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》17.2.5条于2021年5月27日向被告送达《解除合同函》行使合同解除权，事实清楚，于法有据。被告于2021年5月31日交还场地，故原、被告之间签订的《大都汇购物中心场地租赁合同》、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》于2021年5月27日解除。综上，原被告于2020年7月23日所签《大都汇购物中心场地租赁合同》、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》的解除原因系被告未按合同约定时间支付租金及运营管理服务费，原告有权据此要求被告支付所欠租金、运营管理服务费、承担违约责任。相对被告，依照诚实信用原则，在原告催收欠费时，被告应及时按合同约定金额补交欠费。被告的证据不能证明其在2021年3月18日搬离租赁场地后，原告在4月份将场地重新租赁给了他人，被告辩称的2021年5月31日与二原告协商一致解除合同，不应当承担违约金的观点亦不能成立，故对被告的上述抗辩理由本院不予采纳。按照二原告与被告之间合同的约定，原告主张被告拖欠的2021年4月1日至2021年5月31日应交纳租金为10043×60%×2=12052元，应交纳运营服务管理费为：2168×2=4336元，不违反法律规定，予以支持。关于违约责任，原告凯华公司与被告之间的租赁合同第8.2.1条“乙方应按照合同约定期限向甲方支付租金，每延迟一日，按应付租金的日千分之一向甲方支付违约金；延迟超过60日仍未支付时，甲方有权解除本合同，除乙方缴纳的履约保证金不予退还外，乙方还应向甲方支付相当于本年度3个月租金数额的违约金，甲方尚有其他损失的，乙方还须赔偿。”中既约定了违约金、滞纳金又约定了履约保证金，审理中，原告放弃对滞纳金的主张，并表示履约保证金可抵作被告欠付凯华公司的租金，该意见系原告对自己权利的处分，亦不违反法律规定，本院予以准许。被告可在向原告凯华公司交纳租金时将其履约保证金10043元予以抵扣。故被告应支付原告凯华公司的违约金计算为：10043×60%×3=18077.4元。原告盛德公司与被告之间服务合同第18.1.2条、18.2.2条的约定，双方之间同时约定了滞纳金与服务保证金，盛德公司在审理时放弃了滞纳金的主张，故服务保证金应抵作违约金不予退还。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第七百零三条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告所签订的《大都汇购物中心场地租赁合同》、《大都汇购物中心商业经营管理服务合同》于2021年5月27日解除；二、被告舒忆菲向原告陕西凯华房地产开发有限公司支付2021年4月1日至2021年5月31日期间场地租金12052元（以已付的履约保证金10043元抵扣后，尚需支付2009元）；三、被告舒忆菲向原告陕西凯华房地产开发有限公司支付违约金18077.4元；四、被告舒忆菲向原告陕西盛德商业运营管理有限公司支付2021年4月1日至2021年5月31日期间运营管理服务费4336元；五、被告舒忆菲向原告陕西盛德商业运营管理有限公司交纳的服务保证金2168元抵作违约金不予退还；六、驳回原告陕西凯华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述二至四项的内容限被告舒忆菲于本判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1257元，减半收取628.5元，由原告陕西凯华房地产开发有限公司负担150元、陕西盛德商业运营管理有限公司各负担28元，被告舒忆菲负担450.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审    判    员     于胜男     二O二一年九月十日 法  官  助  理     柴  蓓书    记    员     杨  妍   1