贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4099号上诉人（原审被告）：贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区中曹司小屯路东方小区D区。法定代表人：赵永庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃英，该公司副总经理。委托诉讼代理人：余军，该公司法务。被上诉人（原审原告）：何成英，女，1966年10月08日出生，汉族，住贵州省贵阳市息烽县。被上诉人（原审原告）：李祖全，男，1970年10月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市息烽县。上列二别上诉人共同委托诉讼代理人：杨秀红，贵州省贵阳市息烽县永靖镇法律服务所法律服务工作者。上列二别上诉人共同委托诉讼代理人：曾芳，贵州省贵阳市息烽县永靖镇法律服务所法律服务工作者。原审被告：贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司息烽分公司，住所地贵州省贵阳市息烽县永靖镇龙爪村东风组93号。原审被告：杨薇，女，1981年10月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司因与被上诉人何成英、李祖全，原审被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司息烽分公司、杨薇租赁合同纠纷一案，不服贵州省息烽县人民法院(2020)黔0122民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序并由审判员独任审理本案。本案现已审理终结。贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销原判，发回重审；二、一、二审诉讼费由原告承担；事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。首先，本案的事实系被上诉人与原审被告杨薇私自行为，双方恶意串通，以签订租赁合同方式将新城银座物业公共部分占为己有，而被上诉人作为新城银座的业主，明知案涉房屋为第三方公共部分还私自与原审被告杨薇签订房屋租赁合同侵占该物业，本案双方签订合同目的实为恶意串通损害第三人利益，故该合同为无效合同；其次，一审中被上诉人主张支付上诉人88000元，只提供了一张模糊不清收据，且在没有相关证据佐证情况下就认定上诉人收到被上诉人88000元的事实认定错误；再次，在一审中，被上诉人主张的损失中，被上诉人至今还居住在案涉房屋里，列举的损失中，部分电器是可以带走的，不属于可造成的损失，但一审法院并未查清事实，就按照被上诉人提供报告金额支持被上诉人损失请求。何成英、李祖全、贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司息烽分公司、杨薇辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律准确；2.一审被告杨薇系东方息烽分公司负责人，其与被上诉人签订的商品房租赁合同，属于职务行为，并非上诉人所称恶意串通，杨薇收取租赁费并上诉人出具收条一份，其收条载明东方息烽分公司已收到被上诉人租赁费88000元；3.因被上诉人与上诉人签订协议无效，一审法院予以解除，被上诉人因合同无效后造成的损失为203160.4元，其中，一审诉请的鉴定损失费中家用电器评估费18450元，一审法院已扣减，因此被上诉人的损失由东方息烽分公司承担，分公司不足以承担的由上诉人承担。何成英、李祖全向一审法院起诉请求：1.请求判令依法解除原告与被告东方息烽公司于2012年7月2日签订的《商品房租赁合同》；2.请求判令被告返还原告租金88000元及赔偿原告房屋装修款150166元，鉴定费3000元，共计241166元；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：息烽县（新城银座）系被告东方公司于2004年以出让方式取得土地使用权后，由贵州广颢建设公司承建的商品房。原告李祖全、何成英原系夫妻关系，双方于2014年4月1日办理离婚登记。2009年，原告与被告东方息烽公司协商租赁南大街新城银座一层4、5号商业门面后的房屋使用，双方达成口头协议后，被告杨薇作为经手人于2009年10月9日收取了原告李祖全租金88000元。2012年7月29日，原告李祖全作为承租人与被告东方息烽公司作为出租人签订《商品房租赁合同》，约定：一、出租方以永久出租的方式将位于永靖镇南大街编号为息预等登（2007）字第011号，约60ｍ＇的南大街新城银座一层4、5号商业门面后的房屋出租给原告李祖全、何成英。二、房屋用途：为住房或办公场地。三、租赁期限为2009年10月9日至2054年10月8日。四、承租人一次性给付出租人租金88000元。五、出租方应于本合同生效之日起将该房屋交由承租方，承租方自行对出租屋进行装修。六、因该出租屋系出租方开发修建的房屋，该房屋属房开公司办公的房屋，不属息烽县房屋管理局登记管理商业用房或商品房，无产权登记证，只能以长期出租的形式出让给承租人，但出租方保证该房屋没有产权纠纷，如有甲方承担法律责任。租赁合同还对其他事项进行了约定。2017年，原告何成英将所租赁的房屋装修为住房入住，并将该房屋西南角位于南面的墙2.23米向南面往外推移1.39米，在西北角修建了卫生间，在东南角占用该幢楼步行楼梯下空隙修建了卫生间，又在该房屋中部南北方向砌了一堵墙将房屋隔断，并在该房屋东面另行开凿了一扇门，同时在该房屋内安装、放置了家具、电器等实施；何成英还将该幢楼西北角的花池修建为一间密闭“房间”用于堆放杂物。新城银座11号电梯楼业主委员会认为何成英装修入住的房屋系公共厕所，该厕所与花池系业主共有，何成英无权单独使用，故诉至法院请求判令排除妨害。一审法院审理后认为，何成英装修入住的房屋应为全体业主共有，被告东方公司无权对业主共有部分进行处分或设置负担。因何成英的行为侵犯了全体业主的共同共有权，故判决由何成英排除妨害，即拆除其在息烽县（新城银座）一层规划用途为厕所范围内擅自修建的墙体、卫生间及在原建筑墙、地面上所安装的其他设施，腾空在该幢楼西北角的花池处用于堆放杂物的“房间”，并将拆除、腾空后所产生的物件及废弃物移走。何成英不服判决向贵阳市中级人民法院上诉，贵阳中院经审理后于2018年12月19日作出（2018）黔01民终8932号民事判决，驳回了何成英上诉。之后，何成英向贵州省高级人民法院申请再审，贵州高院审理后于2019年7月30日作出（2019）黔民申1628号民事裁定书，驳回了何成英的再审申请。同时查明，2019年3月，原告何成英委托贵州天一众源房地产评估有限公司对息烽县的房屋室内装饰装修及家用电器资产进行评估，评估结论为：何成英拥有的资产于评估基准日2019年3月13日的资产评估价值为人民币壹拾伍万零壹佰陆拾陆元整（￥150166.00元）。其中装修工程评估价值为131716.00元，家用电器评估价值为18450.00元。原告何成英因此次鉴定支付了鉴定费3000元。原告认为因被告无权出租房屋而遭受损失，因而诉至一审法院，请求判令支持如前诉请。一审法院认为，本案中，被告东方息烽公司将属于新城银座全体业主共有的建筑物租赁给原告使用，并签订了《商品房租赁合同》，在使用过程中，因租赁物权属争议而产生纠纷，法院审理后判决原告何成英拆除、腾空租赁物，至此，原告租赁房屋使用的目的已不能实现，现原告要求解除《商品房租赁合同》，因该合同中约定的租赁期限为2009年10月9日至2054年10月8日，超过20年的部分应为无效，租赁期限在20年内的部分原告要求解除一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的部分，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。至贵阳市中级人民法院作出（2018）黔0122民初128号判决生效时，原告已使用租赁物近10年，庭审中原告同意按照45年总租金88000元计算年租金后扣减10年，而被告东方公司则认为88000元仅是20年的租金，虽然超过20年的部分约定无效，但无效仅是针对租赁期限，年租金金额仍应按照双方订立合同时的真实意思表示计算，根据租赁合同约定，45年租金为88000元，即年租金应为1955.56元，扣减原告已使用的10年租金19555.6元，剩余68444.4元租金因合同无效及解除后应由被告东方息烽公司返还原告。原告主张装修损失150166元，尽管目前原告仍未完全搬离，但新城银座业主委员会有权要求原告履行生效判决，被告东方息烽公司曾在《商品房租赁合同》中保证出租房屋没有产权纠纷，现原告权利却因东方息烽公司不享有租赁物所有权而受到侵害，东方息烽公司对原告产生的合理损失应当进行赔偿。经鉴定，原告装修工程评估价值为131716.00元，该部分属于原告的直接损失，一审法院予以支持。家用电器评估为18450.00元，因家用电器原告可搬离继续使用，故一审法院不予支持。鉴定费3000元，属于因本次诉讼产生的合理支出，一审法院予以支持。被告东方公司辩称东方息烽公司与其是挂靠关系，所有事宜东方公司均未参与，不应承担责任的意见。第一、被告东方公司并未举证证明；第二，从公示登记形式来看，东方息烽公司属于东方公司的分公司，不论其内部为何种关系，均不能对抗第三人，对被告东方公司的辩解意见一审法院不予采信。根据民法总则的规定，在被告东方息烽公司管理的财产不足以承担责任时，由被告东方公司承担。被告杨薇系东方息烽公司的负责人，其收取租赁费，签订租赁合同的行为均是履行职务行为，故不应承担责任。综上，原告李祖全与被告东方息烽公司签订的《商品房租赁合同》中租期20年的部分予以解除，被告东方息烽公司应返还原告何成英、李祖全租金68444.4元，并赔偿原告损失131716元、支付鉴定费3000元，合计203160.4元，如被告东方息烽公司不足以承担上述债务，则由被告东方公司承担。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：......（二）租赁房屋权属有争议的；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：一、解除原告李祖全与被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司息烽分公司于2012月7月29日签订的租赁期限20年部分的《商品房租赁合同》；二、由被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司息烽分公司于本判决生效之日起十五日内返还原告何成英、李祖全租金68444.4元，并赔偿原告李祖全、何成英损失131716元、支付鉴定费3000元，合计203160.4元；如被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司息烽分公司管理的财产不足以承担上述付款责任，则由贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司承担；三、驳回原告李祖全、何成英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4918元，减半收取计2459元，由被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司、贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司息烽分公司负担2071元，由原告李祖全、何成英负担388元，公告费1095元，由被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司、贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司息烽分公司负担。本院二审期间，上诉人提交贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司于2021年3月9日出具的《说明》一份，拟证明上诉人与息烽分公司无任何经济往来，息烽分公司也没有向上诉人汇入任何的经济款项。被上诉人质证认为该证据为上诉人自身作出的情况说明，不能产生对外的法律效力。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，息烽分公司杨薇虽在案涉《商品房租赁合同》上签字，但贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司息烽分公司亦加盖了公章予以确认，该合同已生效，且何成英与李祖全也在支付租金后对房屋实际进行了装修使用，上诉人主张何成英、李祖全与杨薇私下签订合同，恶意串通损害第三人利益，并未提出充分的证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出主张，有责任提供证据”之规定，本院对其该项主张不予支持，经审查，案涉《商品房租赁合同》也不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中合同无效的其他情形，但其租期为45年，超过20年的部分约定无效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。此外，何成英、李祖全持有的房租收据，基本能确定房租已交付的事实，一审对此认定无误，本院予以维持。关于上诉人提出的家电损失不应支持的主张，由于家用电器可搬离继续使用，故一审法院并未支持被上诉人一审提出的家用电器损失，上诉人的该项上诉请求不成立。综上所述，贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4142元，由贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  田 勇二〇二一年九月二日法官助理  钟 钦书 记 员  骆红梅