河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初8187号原告:王志力，男，1968年11月29日出生，汉族，住河南省遂平县。被告：驻马店绿峰置业有限公司。住所地：驻马店市城乡一体化示范区华尔大厦19号楼2007。统一社会信用代码：91411700MA464TRX2B。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：段静静、张珍珍，河南千业律师事务所律师。原告王志力诉被告驻马店绿峰置业有限公司（以下简称绿峰公司）商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志力，被告绿峰公司的委托诉讼代理人张珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志力向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告返还已支付的购房款513754元；三、判令被告向原告支付违约金8467.54元；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告因为笔误，申请更正第二项诉讼请求为：判令被告向原告返还已支付的购房款516754元。事实与理由：2020年3月20日，原告王志力与被告绿峰公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定:原告购买被告开发的位于慎阳路与开源大道交叉口西北角绿地城际空间站一区商住小区11号楼2单元503号商品房一套，总价款846754元，还约定被告应当在2021年3月30日交房。2020年3月22日，原告支付了首付款516754元，剩余330000元采取公积金贷款，在签订合同时，被告对原告公积金账户属于武汉市公积金管理中心管理的事实知情，并同意采取公积金方式贷款。但被告未按照合同约定办理公积金贷款手续，原告多次询问武汉市公积金管理中心的工作人员，得到的回复均是未收到被告代原告办理公积金贷款的申请。截止至起诉时，因被告公积金贷款仍未办理，买卖标的物仍未完工，已经超过合同约定的2021年3月31日交房的两个多月，符合合同约定的逾期交房60天，买方有权解除合同，同时要求退还购房款并支付总房款1%的违约金。被告绿峰公司辩称，一、原告作为违约方，不享有合同解除权，其主张解除合同没有事实和法律依据。案涉房产采取分期付款的方式支付购房款，其中330000元通过公积金贷款方式支付。因公积金贷款具有特殊性，被告作为出卖人无法代为申请办理，需要被告本人先办理楼盘备案手续，然后才可以申请贷款。但原告提出由被告代为办理楼盘备案。因此，导致合同至今仍未履行完毕的原因在于原告，原告无故违约，主张解除合同，无事实和法律依据。二、案涉房产的交房时间为2022年3月30日，截止目前尚未到交房时间，不存在逾期交房的情况，原告主张逾期交房违约金无事实和法律依据。原告诉状中所述的交房时间并非案涉房产的真实交房时间。被告发现该问题后已经立即做出修正，且告知了原告，原告并未提出异议。整栋楼竣工后的交房是一致的，不会存在两个交房时间。案涉房产所处楼栋中其他买受人所购买房产的交房时间均为2022年3月，因此案涉房产的真实交房时间为2022年3月30日。截止目前尚未到交房时间，并不存在逾期交房的情况。三、原告与绿峰公司之间签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第一款第七项明确写明：买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期。结合本案，原告应于2020年5月22日交纳330000元购房贷款，但原告至今未能交纳，因此原告作为违约方不享有合同的解除权。。经审理查明，2020年3月22日，原告王志力（买受人）与被告绿峰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定了：一、项目建设依据。1、出卖人以出让方式取得坐落于真阳路××××大道交叉口西北角地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为豫（2019）驻马店市不动产权第0008213号，土地使用权面积为60001.81平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为城镇住宅批发零售，土地使用权终止日期为2089年4月16日。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为绿地城际空间站一区商住小区11号楼，建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201900031号，建筑工程施工许可证号为411701201905100101。二、预售依据。该商品房已由驻马店市不动产登记服务中心批准预售，预售许可证号为驻住建预字第20200002号。三、商品房基本情况。1、该商品房的规划用途为住宅；2、该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为12层；3、该商品房为第一条规定项目中的11号楼东2单元5层503号；4、该商品房预测建筑面积共120.68平方米，其中套内建筑面积89.82平方米，分摊共有建筑面积30.86平方米。六、计价方式与价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7016.52元，总价款为846754元。七、付款方式及期限。分期付款；约定金额：516754元，付款方式：现金，约定付款时间：2020年3月22日，交纳比例：61.03%，约定金额：330000元，付款方式：公积金贷款，约定付款时间：2020年5月22日，交纳比例：38.97%。十一、交付时间和手续。出卖人应当在2021年3月30日前向买受人交付该商品房。十二、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金等条款。《商品房买卖合同》的附件十一补充协议第二条载明：“2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：……（7）买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；……”该附件十一有原、被告双方签字、盖章。《商品房买卖合同》签订当天，原告向被告交纳首付款516754元，被告向原告出具了相应的收据。案涉合同约定的交房时间2021年3月30日到期后，案涉房屋未能完工，被告至今未能向原告交付房屋，原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，案涉楼盘未在武汉住房公积金管理中心备案，原告至今未能办理剩余330000元购房款的公积金贷款。诉讼中，原告提交了“铁路沿线商品房贷款指南”（以下简称贷款指南）一份，用于证明被告没有为原告在武汉公积金管理中心办理公积金备案手续，该份贷款指南载明“1、职工购买铁路沿线商品房，想要办理住房公积金贷款，第一步做什么？职工通过电话咨询武汉住房公积金管理中心铁路分中心或者网上查询（××）,了解该项目楼盘是否已备案，并按照以下流程办理：（1）楼盘未备案，职工须先办理该楼盘的备案，到第2项。（2）楼盘已备案，职工可直接办理住房公积金贷款业务到第4项。2、职工办理项目楼盘备案，需开发商协助准备哪些资料？……”被告质证称，对其真实性无异议，对证明目的有异议，该贷款指南中明确写明楼盘未备案，需职工本人先办理楼盘的备案，被告无法代替原告办理楼盘备案。诉讼中，被告提交了：1、武汉住房公积金管理中心发布的《铁路沿线商品房开发项目备案资料和流程》一份；2、根据《铁路沿线商品房开发项目备案资料和流程》，被告为原告准备的楼盘备案所需的全部资料；3、被告的工作人员与公积金管理中心工作人员的通话录音一份；4、原告与被告员工的微信聊天截图1张。被告用证据1-4证明楼盘备案必须由铁路职工即本案原告办理，被告无法代为办理，并且被告已将楼盘备案所需全部资料准备齐全，原告要求被告代办，其实是在阻碍案涉合同的顺利履行，因此案涉合同至今未履行完毕的原因在于原告，原告作为违约方，不享有合同解除权。5、被告的员工与原告的微信聊天截图2张；6、案外人李艳丽、李光辉与被告签订的《商品房买卖合同》一份，被告用证据5-6证明案涉11号楼的交房时间是2022年3月30日，截至目前案涉房屋尚未到交房时间，不存在逾期交房的情况。原告质证称，①对《铁路沿线商品房开发项目备案资料和流程》的真实性无异议。②对被告准备的楼盘备案所需资料的真实性有异议，至原告起诉之前被告也未把资料准备齐全。③对通话录音的真实性有异议，被告的人员赵亚楠通知原告在武汉住房公积金管理中心已经备案，让原告去办理公积金手续，原告去了以后工作人员告知原告被告没有去备案。对微信截图的真实性无异议，证明目的有异议，2020年7月份公积金管理中心通知原告让被告去武汉办理楼盘备案，不是让原告办理。原告质证称，对微信截图的真实性无异议，原告不知道网上签约的交房时间，被告也没有给原告看，原告对网上签约的交房时间不予认可，原告认可的是合同上约定的交房时间。对其他业主的合同的真实性无异议，证明目的有异议，原告只见到自己的合同原件，没有见过其他人的合同。上述事实，有原告提交的合同、收据、转款凭证，贷款指南，被告提交备案流程、备案资料、通话记录、微信截图等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告王志力与被告绿峰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效的商品房预售合同。关于被告提出根据《商品房买卖合同》的附件十一补充协议第二条的约定，原告不享有合同解除权的辩解。本案中，《商品房买卖合同》中约定被告应于2021年3月30日前向原告交付房屋，逾期超过60日，原告有权解除合同。同时该《商品房买卖合同》的附件十一补充协议第二条又约定“2、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：……（7）买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；……”，本案原、被告双方约定原告以公积金贷款方式交纳剩余330000元的购房款，并约定该款交纳的时间是2020年5月22日，但原告至今仍未能交纳公积金贷款，依据上述约定，被告交房的时间可以根据原告逾期付款的时间相应顺延，经计算，至今为止被告交付房屋的时间加上原告逾期付款的时间向后顺延后，被告逾期交房的时间未超过60日，故原、被告双方约定的解除事由尚未成立，至今为止原告不享有约定解除权，被告的该项辩解，事实依据充分，本院予以采纳。故原告请求解除案涉《商品房买卖合同》、判令被告退还已付购房款并支付违约金，事实依据不足，本院不予支持。关于原告提出其未办理公积金贷款的原因是因为被告没有为原告在武汉公积金管理中心办理公积金备案手续的主张。被告对此不予认可，并辩称楼盘备案必须由原告本人办理，被告无法代为办理。被告的该项辩解与原告提交的贷款指南中第1条第（1）项中载明的“（1）楼盘未备案，职工需先办理该楼盘的备案。”第2条中“职工办理项目楼盘备案，需开发商协助准备哪些材料？”的内容相互印证，故原告主张其未能办理公积金贷款的原因是被告造成的，事实依据不足，本院不予采纳。关于被告提出案涉合同中交房时间约定为2021年3月30日系笔误的辩解，原告不予认可；根据合同相对性原则，被告提交的被告与其他业主签订的商品房买卖合同中对对交房时间的约定对原告不具有约束力；被告提交的网上签约的交房时间系被告单方登记形成，与原告提交的《商品房买卖合同》约定的交房时间不一致，原告对此不予认可，被告亦未能提交原告同意变更交房时间的其他相关证据，综上，被告的该项辩解意见，事实依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王志力的诉讼请求。案件受理费6177元，由原告王志力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  赵丽莉二〇二一年九月八日书记员  郑 乐