北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7656号上诉人（原审被告）：北京首都开发股份有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层。法定代表人：李岩，董事长。委托诉讼代理人：李小玲，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫华，北京观韬中茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁茵，女，1969年10月16日出生。委托诉讼代理人：谢钰（梁茵之夫）。原审第三人：北京首开天鸿集团有限公司，住所地北京市东城区沙滩后街22号。法定代表人：阮庆革，董事长。委托诉讼代理人：李小玲，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫华，北京观韬中茂律师事务所律师。原审第三人：北京城乡建设集团有限责任公司工程承包总部，住所地北京市房山区长阳镇阳城环路1号。法定代表人：韦晓峰，总经理。委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨舒然，北京沃达律师事务所实习律师。原审第三人：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第一分公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙锦苑四区13号楼二层。法定代表人：董贤钧，董事长。委托诉讼代理人：黄昆，男，北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第一分公司项目主管。上诉人北京首都开发股份有限公司（以下简称首开股份公司）因与被上诉人梁茵、原审第三人北京城乡建设集团有限责任公司工程承包总部（以下简称城建公司）、北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第一分公司（以下简称天鸿物业第一分公司）、北京首开天鸿集团有限公司（以下简称首开天鸿公司）合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初17054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人首开股份公司及原审第三人首开天鸿公司之委托诉讼代理人李小玲，被上诉人梁茵之委托诉讼代理人谢钰，原审第三人城建公司之委托诉讼代理人王和平、杨舒然，原审第三人天鸿物业第一分公司之委托诉讼代理人黄昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。首开股份公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回梁茵的全部诉讼请求；一、二审受理费由被上诉人负担。事实与理由：1.一审判决认定北京市昌平区102（以下简称涉案房屋）的房心回填土、肥槽回填土、排水管道保修期限是10年，属于适用法律规定错误。按照涉案房屋交付时的《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的相关规定及双方房屋买卖合同、房屋质量保证书的约定，对于涉案房屋的房心回填土、肥槽回填土和排水管道的保修期应为2年。被上诉人诉求涉案房屋房心回填土、下水管线质量索赔远超过法律规定的保修期限。2.一审判决认定涉案房屋房心回填土及下水管线在保修期内存在质量问题，应由开发商承担赔偿责任，没有事实依据。房心回填土下沉为合理下沉。下水管线断裂是梁茵装修时自行施工挖断。天鸿物业第一分公司的证明无法确定2011年起就发生下水管线断裂或者回填土下沉的质量问题。3.梁茵索赔的76000元工程款没有事实和法律依据，梁茵未就租金损失提供相应证据，不应予以支持。梁茵维修合同的施工人、施工范围、付款方式、收据均无法证明梁茵自行维修回填土下沉和管线断裂支出的费用。梁茵辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。水管断裂是陈旧性的，涉案房屋所在小区一层很多存在这样的问题，都进行了维修。城建公司述称，不同意一审判决，同意上诉人的上诉请求和理由。一审仅凭物业公司出具的说明就认定回填土和下水管线断裂发生在保修期内属于认定事实错误。梁茵起诉时已经超过了保修期限。首开天鸿公司因梁茵多次投诉信访，妥协出具了《维修协议》。天鸿物业第一分公司述称，天鸿物业第一分公司针对下水不畅的问题，根据具体情况出具了证明。天鸿物业第一分公司是2019年装修期间才发现下沉的情况。首开天鸿公司述称，同首开股份公司的意见一致。梁茵向一审法院起诉请求：1.请求依法判令首开股份公司向梁茵赔付工程款76000元整；2.请求依法判令首开股份公司向梁茵支付因拖延工期造成的额外费用20000元（包括房租及误工损失）；3.本案诉讼费由首开股份公司承担。一审法院认定事实：首开股份公司原名北京天鸿宝业房地产股份有限公司。2002年7月1日，买受人梁茵与出卖人北京天鸿宝业房地产股份有限公司签订《商品房买卖合同》，购买D05区102房屋。2003年3月5日，梁茵取得案涉房屋的所有权证，登记的房屋坐落为北京市昌平区102。2019年6月25日，北京市住房和城乡建设委员会向谢钰（梁茵之夫）出具《信访事项答复意见书》，信访人信访诉求：反映昌平区回龙观102房屋存在垫层下沉问题。本机关经过调查，认为：“本机关工作人员于2019年4月28日向建设单位北京首开天鸿集团有限公司下发了《关于切实履行房屋质量保修义务的通知》，要求其对来信人反映的属于保修范围内的质量问题进行彻底维修。目前建设单位已按通知要求联系施工单位及物业单位到现场查看，了解详细情况，并就维修方案等问题与投诉人进行协商。目前针对维修方案来信人与施工单位正在协商中。”之后甲方首开天鸿公司与乙方城建公司、丙方谢钰签订《维修协议》，主要内容为：“关于回龙观102房屋地面维修问题，经三方协商，就维修事项达成如下协议：经北京市建委质量监督处、房屋所在地物业公司北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第一分公司及本协议三方现场协商，物业公司帮助协调邻里关系，本协议三方协商解决方案，在维修期间，甲方和丙方应配合乙方工作，并协调邻里关系，避免干扰乙方的正常施工。1.乙方维修范围及方案：卫生间、室内地面，按照《回龙观102房屋维修施工方案》（附件）进行维修。方案以甲方、乙方、丙方三方确认为准。2.丙方拟自行施工，将下水管线线路相应部分地面刨开、切割钢筋、更换下水管（含一层及楼上下水管）、视现场情况清除原回填土、铺设下水管道沟、涉及客厅及厨房管线沿线部分地面破拆，乙方提供在丙方完成上述管线铺设所需回填土（三合土），丙方土方回填后，乙方安排作业人员入场并对地面垫层予以修复，相应建筑材料及工费均由乙方承担。3.乙方在施工的过程中应对地下管线进行保护。……”首开天鸿公司回龙观工程项目管理部及城建公司在维修协议上盖章，谢钰在上注明“不同意”。本案庭审中，首开天鸿公司称是基于政府压力签订的协议，签定协议时误认为首开天鸿公司的项目，但在内部上，首开股份公司没有授权首开天鸿负责自己开发的项目。本案庭审中，梁茵主张其维修花费为76000元，并提交其丈夫谢钰与北京晟翼佳工程技术有限公司签订的《北京市建设工程施工合同》，约定的工期100天，单项工程投标报价汇总表76471.59元，其中地面拆除及恢复报价50434.25元、管路安装报价26037.34元。2019年9月4日，谢钰向该公司转账支付76000元。同时梁茵主张维修期间其在外租房及误工产生损失20000元。首开股份公司对梁茵主张的维修费用不予认可，一审法院询问其是否申请对合理的修复费用进行鉴定，首开股份公司表示不申请鉴定。另查，天鸿物业第一分公司龙腾苑三区物业服务处出具《关于102下水不畅的情况说明》，内容为“龙腾苑三区于2003年12月份建成，102室自2011年起多次向我物业保修下水不畅及室内有小飞虫的问题，经我物业维修人员疏通后可正常使用，我物业也定期对污水井进行巡视、疏通工作，直至2019年4月业主装修期间发现回填土下沉导致管道断裂”。一审法院认为，梁茵与首开股份公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。涉案房屋因地埋中水管线存在损坏漏水现象，管线漏水区域房心回填土和地面出现不均匀沉降，导致梁茵房屋损坏、首开股份公司作为此项目的开发商应当承担赔偿责任。《商品住宅工程质量保修规程》《住宅工程质量保修规程》均明确规定，房心回填土、肥槽回填土及采取隐蔽方式安装的给排水管道最低保修期为10年。首开股份公司辩称房心回填土、肥槽回填土均已超出十年保修期，但根据天鸿物业第一分公司对于案涉房屋保修情况的说明，在房屋交付十年内，已发生相应问题，一审法院对首开股份公司辩称不予采信。梁茵主张的维修费用一审法院予以支持。关于维修期间的租金损失，梁茵主张过高，一审法院酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、北京首都开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付梁茵修复费用76000元、空置损失5000元，以上共计81000元；二、驳回梁茵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，梁茵与首开股份公司之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《商品住宅工程质量保修规程》《住宅工程质量保修规程》均明确规定，房心回填土、肥槽回填土及采取隐蔽方式安装的给排水管道最低保修期为10年。根据天鸿物业第一分公司出具的证明，涉案房屋在交付十年内已经出现相应问题，考虑到隐蔽工程的特点，首开股份公司作为涉案房屋的开发商应对此承担赔偿责任，一审法院对于梁茵主张的维修费用予以支持，并酌情认定了租金损失并无不当，本院对此予以确认。综上所述，首开股份公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1825元，由北京首都开发股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 王爱红审 判 员 刘佳洁二〇二一年九月二十二日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥