江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初2296号原告：金湖金乔物业服务有限公司，住所地金湖县景秀湾嘉园2号楼285-3室。法定代表人：胡连乔，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚业广，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴家宝，金湖县建设法律服务所法律工作者。被告：李同进，男，1983年2月24日出生，汉族，住金湖县。原告金湖金乔物业服务有限公司与被告李同进物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年9月10日公开开庭进行了审理。原告金湖金乔物业服务有限公司的委托诉讼代理人姚业广到庭参加诉讼，被告李同进经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金湖金乔物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业费8479.72元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是金湖县景秀湾御景苑8幢一单元502室业主。2019年1月26日，涟水县万通房地产开发有限公司将金湖县景秀湾御景苑小区委托原告进行物业管理。2021年6月10日，金湖县景秀湾御景苑小区原物业服务公司即江苏金帝物业集团有限公司将被告所欠物业费以债权转让形式转让给原告。自2015年10月起至2021年7月止，被告欠交物业费8479.72元，现原告诉至法院。李同进未作答辩。本院经审理认定事实如下：金湖县景秀湾御景苑小区由涟水县万通房地产开发有限公司金湖分公司开发，被告系该小区8幢一单元502室业主，于2013年10月入住该小区，房屋建筑面积188.46平方米。2013年7月6日，涟水县万通房地产开发有限公司金湖分公司与江苏金帝物业服务有限公司签订《景秀湾-御景苑前期物业服务合同》，约定从2013年7月起，由江苏金帝物业服务有限公司（于2019年1月21日变更登记为江苏金帝物业集团有限公司）为该小区提供物业服务，江苏金帝物业服务有限公司按0.55元/月/平方米向多层住宅业主收取物业管理服务费，其他代收代支费用按金湖市场行业规定执行，物业管理服务费中未计入的公共设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊；协议还对其他权利义务、物业管理服务内容及质量等有关内容进行了明确约定。同年10月1日，江苏金帝物业服务有限公司与被告签订《御景苑前期物业服务协议》，约定由江苏金帝物业服务有限公司为被告提供物业服务。2017年7月20日，江苏金帝物业服务有限公司的价格对金湖县物价局核准的收费项目及标准在小区公示栏进行公示，其中注明：公共费用包括公共水电费等代收代缴费用，需单独列账、定期结算并公示，否则下年不得收取此费用。2019年1月26日，涟水县万通房地产开发有限公司金湖分公司与原告签订《景秀湾-御景苑前期物业服务合同》，约定从2019年1月起，由原告为该小区提供物业服务，原告按0.55元/月/平方米向多层住宅业主收取物业管理服务费，其他代收代支费用按金湖市场行业规定执行，物业管理服务费中未计入的公共设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊；协议还对其他权利义务、物业管理服务内容及质量等有关内容进行了明确约定。2020年11月30日，金湖县发展和改革委员会、金湖县住房和城乡建设局、金湖县城市住宅小区综合管理办公室联合出台金发改【2020】166号文件，即关于规范普通住宅前期物业服务收费的通知，其中规定，住宅物业管理区域内共用设施设备运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电产生的公共水电费用，物业服务企业需单独列账，按照物业服务合同约定的方式向全体业主分摊，原则上无电梯住宅不超过0.1元/月/平方米，自2021年1月1日起施行。2021年6月10日，江苏金帝物业集团有限公司与原告签订债权转让协议书，江苏金帝物业集团有限公司将该小区业主自2013年7月6日至2019年1月25日所欠物业费转让给原告。江苏金帝物业集团有限公司于同年7月7日将上述债权转让通知被告。被告作为该小区业主，自2015年10月1日起未能按合同约定向物业服务企业交纳物业管理服务费。截止到2021年7月，被告共拖欠物业管理费7255.71元（188.46平方米×0.55元/月/平方米×70月）。本院认为，江苏金帝物业服务有限公司与涟水县万通房地产开发有限公司金湖分公司、被告之间分别签订的《景秀湾-御景苑前期物业服务合同》、《御景苑前期物业服务协议》、涟水县万通房地产开发有限公司金湖分公司与原告签订的《景秀湾-御景苑前期物业服务合同》均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同（协议）约定行使权利和履行义务。根据约定，物业服务企业有权对案涉小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，被告也应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持案涉商城正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了案涉小区和物业服务企业的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。被告从2015年10月起至2021年7月期间未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，理应承担相应的民事责任；原物业服务企业江苏金帝物业集团有限公司将被告所欠物业费的债权转让给原告并通知了被告，故原告要求被告支付该期间的物业服务费7255.71元的诉讼请求，应予支持。原告主张按188.77平方米，且从2021年1月1日起按0.65元/月/平方米计算被告物业服务费，没有依据，应不予支持。根据合同约定及江苏金帝物业服务有限公司公示的经金湖县物价局核准的收费项目及标准，物业服务企业应将代收的公共区域水电费定期进行结算公示，在本案中，原告未能提供证据证明其与原物业服务企业将案涉小区公共区域水电费进行结算公示，以证明其可以再继续收取该费用，故原告要求被告支付公共区域水电费的诉讼请求，没有事实依据，应不予支持，其可待有证据后另行主张。综上，对原告要求被告支付自2015年10月起至2021年7月期间的物业服务费7255.71元的诉讼请求，本院予以支持；对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百四十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告李同进应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金湖金乔物业服务有限公司支付自2015年10月起至2021年7月期间的物业服务费7255.71元。二、驳回原告金湖金乔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李同进负担40元。本判决为终审判决。审判员  雷爱红二〇二一年九月十八日书记员  汤金琳附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第一百四十五条限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。