江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0585民初5199号原告：陈小坤，男，1993年9月2日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：闵玉琴，太仓市城厢法律服务所法律工作者。被告：刘敏敏，女，1984年2月13日出生，汉族，住江苏省邳州市。被告：张三伟，女，1986年2月25日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。第三人：黄金花，女，1969年3月29日出生，汉族，住江苏省太仓市。原告陈小坤诉被告刘敏敏、张三伟合同纠纷一案，本院于2021年7月29日立案后，依法由审判员高逸适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依法通知黄金花为本案第三人参加诉讼。原告陈小坤及其委托诉讼代理人闵玉琴，被告刘敏敏，被告张三伟，第三人黄金花（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小坤向本院提起诉讼请求：判令解除原、被告2021年5月24日签订的店面转让协议，立即退还原告转让金50000元。事实和理由：2021年4月下旬，原告夫妇路过浏河镇新东街鑫城之恋服装店，看到门口“店面转让”的告示，因原告妻子准备开一个服装店，见鑫城之恋服装店的经营者是被告张三伟，就进店与其进行协商店面转让事宜，后又认识了该店的合伙人被告刘敏敏。二被告谎称店面转让是经过房东同意的，如果此店转让给原告，她们会给原告办理营业执照等一切手续的，还承诺到明年的租房合同她们直接同房东签好后直接给原告。原告信以为真以50000元的转让费为标准，于2021年5月24日与二被告签订了店面转让协议。原告除了在2021年5月8日已经支付给被告张三伟1000元押金外，于签订店面转让协议书当天原告的妻子赵连娣通过银行转账给了被告刘敏敏41000元，当天又转账支付给被告张三伟8000元，合计50000元店面转让金。事后被告通知原告于2021年5月25日与房东面谈办理营业执照有关事宜。当晚房东黄金花以她与被告刘敏敏签订的房屋租赁合同第六条：“租赁期内乙方在房屋中应奉公守法，不得进行任何转让租期内房屋，此房不存在转让”为由，拒绝与原告办理任何手续，叫原告找二被告要回转让金50000元。原告知道上当受骗后，即告知二被告，要求解除店面转让协议书，立即退还原告店面转让金50000元，被告拿钱后就不予理睬原告。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告刘敏敏辩称：店面是原告自己找过来要转租的，我们转租什么东西都谈好了。原告现在说不租就不租了，说起诉就起诉了。这个我不接受。我不同意退还转让金，不同意解除合同。被告张三伟辩称：原告陈小坤说我谎称门面转让，我不存在谎称的，因为门面确实在那里贴了转让也是原告自己到店里三番五次和我谈。在原告租房子的时候，我也给房东打电话说了这个事。而且原告签了合同之后是原告再三变化，不租这个房子。我也打电话与原告沟通，原告一再拒绝我，原告也不接我电话。我有证据，所以说我也不同意退还转让金，不同意解除合同。第三人黄金花述称：我和被告刘敏敏的房租是2020年10月10日到2021年10月10日，我们是有租房合约的，我的合约上写的清清楚楚我的房子是不存在转租和转让的，我也没和原告签过合同。本院经审理认定事实如下：2021年5月24日，原告陈小坤（顶让方、乙方）与被告刘敏敏、张三伟（转让方、甲方）签订《店面转让协议书》一份，店面转让协议书约定：“甲乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将自己位于江苏省浏河镇新东街鑫城之恋服装店店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修，可与房东协商处理。四、乙方在2021年5月24日向甲方支付转让费共计人民币42000元整（大写：肆万贰仟元整）。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。六、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。七、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。”店面转让协议签订后，原告陈小坤要求房东黄金花协助办理营业执照等事宜，因黄金花认为与被告刘敏敏之间的房屋租赁合同尚未到期，且租赁合同中约定不得转租为由，黄金花不与原告陈小坤签订房屋租赁合同办理营业执照。原告提供涉案房屋的房产证、土地证及黄金花与刘敏敏、孙君莲的门面房租赁合同。其中黄金花与刘敏敏、孙君莲的门面房租赁合同主要内容为：“黄金花作为甲方（出租方），刘敏敏、孙君莲作为乙方（承租方）。此房屋租给经营服装使用，中途不得更改其他经营项目，原则上房屋内不得更改装修设施格式，若变动须征得房东同意（局部变动）。且装修费用视为乙方自愿，甲方不承担乙方的装修费用，租赁到期后不得作为下一年租房费用。（装潢不得破坏）。房租金39800元/年，一年一付，租期1年，租金先付后使用，每年提前一个月结算，若到期不支付将收回房屋。且视乙方违约。乙方租用甲方一切物品及设施，不得损坏丢失，如有人为损坏，应负责修好或赔偿。在租期内若停止经营，店内所有装潢部分及设施不得拆卸及转让，全部属于房东黄金花所有。租期内乙方在房屋中应奉公守法，不得进行任何违法活动，后果自负，乙方无权擅自转让，租期内房屋，此房屋不存在转让。（一切房屋内的设施：空调、门窗、地砖、电器设施、卫生设备属于房东黄金花所有，不得拆除）。租期自2020年10月10日起至2021年10月10日，租期届满，双方可另行协商续租，在同等条件下乙方有优先租赁。附加：乙方在租期内如有变更，甲方房租不退还（指付款期壹年内）。乙方私下合租或转租都视为无效。合同还约定了其他事项”。被告张三伟对黄金花与刘敏敏、孙君莲的门面房租赁合同的真实性不予认可，认为该门面房租赁合同其并没有看到过，其是在2020年11月看到店铺转让才进来一起经营店铺，其问刘敏敏要之前刘敏敏与房东签的租赁合同，刘敏敏说没有，后来其和房东、刘敏敏一起去工商局签了租赁合同办理营业执照。被告张三伟提供张三伟与黄金花的房屋租赁合同及太仓市浏河镇鑫城之恋服装店的国家企业信用公示信息、太仓市行政审批局档案查询的房屋租赁合同、准予开业登记通知书、准予注销登记通知书。其中档案查询材料显示太仓市浏河镇鑫城之恋服装店的经营者系张三伟，经营场所系涉案房屋即位于太仓市××河镇××室，于2020年12月1日取得开业登记核准，于2021年5月31日取得注销登记核准。其中张三伟与黄金花的房屋租赁合同主要内容为：“黄金花作为出租方，张三伟作为承租方，签订房屋租赁合同。出租方将座落于太仓市××河镇××室，房屋40平方米，租给承租方经营使用。租赁期限从2020年10月10日至2021年10月10日。承租方有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。租金按每年39800元人民币。如出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人。承租人需要与第三人互换住房时，应事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求。本合同一式三份，出租方、承租方各一份，另一份送工商部门备案。合同还约定了其他事项。”。第三人黄金花对太仓市浏河镇鑫城之恋服装店营业执照予以确认，认可系与刘敏敏、张三伟一起去办理的，对张三伟与黄金花的房屋租赁合同认为由法院依法核实。原告陈小坤提供的与张三伟的微信聊天记录显示：2021年5月10日陈小坤问：昨天晚上问的营业执照怎么说的。张三伟回：你想说什么？陈小坤：你不是昨天晚上说要帮我问一下吗。张三伟：今天问啊，那么晚，人家不在工作范围内。陈小坤回复语音：（转化文字）我刚刚打电话问你合伙人了，就是说他有房东的，就是复印件都有的，然后呢，我要，就是现在就是说我办营业执照的话给你，这没关系的，我就是你听我讲完就是它，这个它有这个复印件呢，然后呢，我到时候就可以自己去办营业执照，但是呢，你要是现在要给我房东的手机号，我要去，到时候我们就是说合同签完了之后，房东给我签一个住（租）房协议给你，这个不搭嘎的就没关系的，然后呢，他再给我补充一个住（租）房协议，我就可以去办那个营业执照。张三伟回复语音：（转化文字）房东电话给你，等我你把我这个店转让之后我给你，现在我的事情你没找好呢，你就找房东直接谈这个事情你觉得可能吗？我肯定不会给你的。陈小坤回复语音：（转化文字）你给这个没关系的，你现在这个店面转给我的时候转过过之后，我现在办我的营业执照跟你没关系的，一点都不冲突啊。2021年6月1日10时16分陈小坤：现在房东不愿意跟我签合同，你们和房东签的合同是不允许转让的，你们就私自转给我了，我们签合同当天房东也是不在场的，所以你要把钱退给我的，钥匙我要退还给你。原告陈小坤提供的快递单凭证及原告、被告张三伟对快递单凭证的陈述可确认原告于2021年6月2日寄出钥匙给张三伟，张三伟于2021年6月3日拒收，钥匙退回给原告陈小坤。原告陈小坤提供的与刘敏敏的微信聊天记录显示：2021年5月10日12时刘敏敏发微信语音：（转化文字）你店转过去了，我们手续办好了，协议签好了，你钱给我了，我钥匙给你了，我自然会叫房东过来的，知道吧，换营业执照我也会给，我也会给你叫房东去给你签字的，你现在问我要我什么都不会给你的。被告张三伟提供的与黄金花的微信聊天记录显示：2021年5月25日上午9时41分黄金花发6秒微信语音给张三伟：（转化文字）亲爱的亲爱的，那个男的接手的那个男的他刚刚打电话给我了，他说。黄金花又发3秒微信语音给张三伟：（转化文字）你抽空去把合同给弄好啊。被告张三伟提供的与陈小坤的微信聊天记录显示：2021年5月13日18时12分前一条陈小坤发给张三伟的19秒微信语音：（转化文字）这个我知道了，那这也无所谓了，等到时候他就是说你，反正你现在已经给那个房东讲过了，就是说，我可以就是说他给我办那个营业执照，这个2万块钱的事情嘛，那有这个他来不来都无所谓了。被告张三伟提供的与陈小坤于2021年5月31日的通话录音显示，张三伟就房屋转租事宜与陈小坤于2021年5月31日进行过沟通，但并未谈妥，陈小坤要求刘敏敏、张三伟、房东黄金花、陈小坤在一起商谈。其中通话录音中张三伟问陈小坤：你们跟房东私自谈，是不是那天晚上房东说了一句话，她说你们为什么要转这个店，我转给他我不能自己转，店是我装修的，我不能转吗，我转2万块钱那是我自己的事情，她是不是这样说过一句话。陈小坤回答：我都忘了，这我都忘了，你就跟我讲，你跟我打电话是怎么讲吧，是怎么办还是我们还能去协商。原告陈小坤在庭审中陈述：店面转让协议书是原告陈小坤打印的，店面清空完后原告多支付了8000元给张三伟，是瞒着刘敏敏支付的，张三伟和原告说她想私自吃掉这8000元，让原告转给张三伟，这8000元是补偿衣服的钱，8000元也是转让费，转让费共计50000元。2021年5月25日原告将店面的锁换掉了，后来钥匙寄给张三伟，被张三伟拒收退回了，钥匙现在在原告手里。张三伟注销了营业执照，因为原告和张三伟、刘敏敏的店面转让协议书没有房东签字是无效的，不能达到店面转让协议的目的即不能开店不能办理营业执照。转让的东西都还在店里，就两个架子和一个镜子被二被告拿走了。当时签店面转让协议书是想开服装店，卖女装。即使在电话中房东说了把合同弄好后看了再签，按照一般的规律如果要转租的话必须是原、被告和房东一起，房东看了同意后才签字，如果房东不签字，那么这个合同仍然无效。更何况上次开庭的时候房东一再强调合同未到期，是不能转租的，对原、被告之间的转让协议也不知道，更加没有转让的权利。签了店面转让协议后，房东不愿意去办，房东不给原告签合同，原告就没办法去办营业执照，原告就没办法经营店铺，没有营业执照开店是违法的。至于刘敏敏说用别人的营业执照是刘敏敏的事情。店面转让协议约定的转让费42000元包括剩余的房租费17500元、货架、冰箱、吧台、镜子、沙发、粉刷白墙、墙纸、射灯、广告牌，但是不清楚到底是谁装修的，东西是这么多。2021年5月25日我打房东电话后才知道店铺是不可以转让的，房东不同意办理营业执照，我才知道被骗了。我5月25日联系张三伟后，张三伟到6月1日才回我。被告刘敏敏在庭审中陈述：我、孙君莲和第三人黄金花签订的门面房租赁合同的不得转让条款是霸王条款，我不认可的，我也是从我的上家那转租来的，我也出了20000多元的房租和转让费用。我在承租时有合伙人孙君莲也参与进来，房东当时是认可的。后来孙君莲退出后，张三伟进来合伙也是有效的，为什么到了原告这次转租就无效了。且原告说的我们欺诈行为是不对的，是原告自己主动找上来的，包括转让费都是原告自己认可的，后来我们的转让和房东说过经过房东黄金花同意的。到5月24日晚上的时候，张三伟和我打电话让我去店里和原告签转让协议，签的当时就打电话给了房东，让她过来办下营业执照和合同。当时原告老婆就转了我41000元。原告来租的时候我们还刚进了36000多元的衣服，原告说他不承担衣服的金额，让我们尽快清仓。第二天原告说联系不到张三伟，我能联系到，张三伟说在上海有事过两天回来后帮原告签合同和更换营业执照，之后原告多次变卦，又不转让又要求降房租或哪里有问题，我在中间和房东和原告协调，但总有人变卦我也不知道是什么原因，最后还是没有成功，合同也没有签订。因为原告要转让，后又不转让造成了我的房租损失应当由原告承担。对于原告方转账给张三伟8000元的事情，之前我确实不知情。店面转让协议签好后，我拿走了一面镜子。原告与我们协商转让时是明确表示过要卖女装的。协商转让时，原告说过要求转让后我们要配合原告续签房屋租赁合同、更换成原告的营业执照。没有确保原告能续签合同、更换营业执照，只是协助原告叫房东过来办理，张三伟把营业执照注销掉更换成原告的。5月24号晚上张三伟当着原告和我的面打电话给房东说转租也已经谈好了，店以后由原告经营，租赁合同要更改一下，房东说可以的，房东说把合同弄好后就过来签个字就好了，其他事情她不管。但是这个事情和结果不知道，原告中间是两天的功夫，25号到28号中间，张三伟正好到上海去了，就两天时间，不知道是什么变化，按照正常如果没有这个变化的话，他不反悔的话，我们就是说协助是成功的，房东也可以跟他签合同，张三伟的营业执照也注销了，准备也带他去换营业执照，中间我就不知道这25号到28号这三天里边不知什么原因，他又说不租了。我与张三伟是合伙关系。我之前一直用陈晓红的营业执照经营，名称叫太仓市浏河镇晓红服装店。店面转让协议约定的转让费42000元包括剩余的房租费17500元、货架、冰箱、吧台、镜子、沙发、粉刷白墙、墙纸、射灯、广告牌，还有就是把隔间的卫生间改成换衣间，原告接手前刚做好半个月。在这条街上转让都是这么个情况，都说是不能转让的，但是大家都转让的，都有转让费的。5月25日我打房东电话让房东来签合同，当时房东同意签，但要张三伟在场才行，5点多的时候房东也到了店里，但就是因为张三伟没有来，所以也没有谈拢。原告也在这时候和我说了给了张三伟另外的8000元。被告张三伟在庭审中陈述：我只配合剩余租期内的房租，合同到期后的房租我会帮忙约房东出来让原告自己去谈。架子是我借的，之后会还回去，因为原告说不租了就放到我家了。原告与我们协商转让时是明确表示过要卖女装的。协商转让时，原告说过要我帮他约房东见面签明年的房屋租赁合同及注销我的营业执照，原告才能办他的营业执照。我与刘敏敏是合伙关系。店面转让协议约定的转让费42000元包括剩余的房租费17500元、货架、冰箱、吧台、镜子、沙发、粉刷白墙、墙纸、射灯、广告牌，还有就是把隔间的卫生间改成换衣间，原告接手前刚做好半个月。我在5月28日打了180××××5186即原告的电话，原告未接。在6月4日又打了原告电话想协商店铺的事情但是未接通。7月5日也是2个未接通。2021年5月24日我与黄金花的通话记录说明5月24日我联系过房东黄金花。我和原告说过我有事离开5月28日才回来。第三人黄金花在庭审中陈述：我和刘敏敏的门面房租赁合同还没有到期，且约定不能转租。他们之间的转让协议我不知道。对于为什么与张三伟微信聊天中说“那个男的接手，让张三伟准备好合同”，可能是他们之间已经签了合同，原告知道了我的号码打给我，张三伟之前也和我说过她亲戚要过来帮她一起做这个店，所以我让张三伟弄好合同。对于为什么后来又不和原告签，因为我和刘敏敏的合同没有到期，我和刘敏敏的合同写的很清楚，装修什么的都是我的，合同也约定不能转让的。张三伟更加没有权利转租。另查明，案涉房屋房产证显示座落于太仓市××河镇××＃××室，土地证显示座落于太仓市××河镇××室，均系第三人黄金花所有。2021年5月8日原告陈小坤微信转账给张三伟1000元店面转让费。2021年5月24日原告通过其妻子赵连娣转账给张三伟8000元店面转让费。2021年5月24日19时22分原告通过其妻子赵连娣转账给刘敏敏41000元店面转让费。2021年5与24日19时37分刘敏敏转账给张三伟20000元。涉案房屋由原告于2021年5月25日更换了门锁，门锁的钥匙现在原告处，现在房屋处于空关状态。上述事实，有原告提供的房产证、土地证、店面转让协议书、门面房租赁合同、营业执照、微信转账记录、手机银行转账记录、结婚证、微信聊天记录、邮寄凭证，被告刘敏敏提供的转账记录、微信聊天记录照片，被告张三伟提供的房屋租赁合同、太仓市浏河镇鑫城之恋服装店的国家企业信用公示信息、太仓市行政审批局档案查询的房屋租赁合同、准予开业登记通知书、准予注销登记通知书、微信聊天记录、与陈小坤的通话记录、与陈小坤的通话录音、与黄金花的通话记录，本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原告陈小坤与被告刘敏敏、张三伟签订的《店面转让协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据原告与被告刘敏敏、张三伟的微信聊天记录可以确认，原告陈小坤签订店面转让协议书的目的是店铺经营权转让后取得原告陈小坤自己的营业执照经营店铺。根据微信聊天记录可以确认到2021年6月1日原告明确告知张三伟现在房东不愿意跟原告签合同，要求张三伟将钱退给原告，原告将钥匙退还给张三伟，且房东黄金花在庭审中也明确表示与刘敏敏的房屋租赁合同没到期，且约定不得转让、转租，故不能跟原告签合同。故因刘敏敏、张三伟未能让房东黄金花与原告签订合同或未能让房东黄金花同意转租，导致原告不能办理其自己的营业执照，不能经营店铺，致使原告签订店面转让协议书的合同目的无法实现。因原告陈小坤于2021年6月1日发微信给张三伟明确表示因房东不愿意跟原告签合同，原告要求张三伟把钱退给原告，原告要求把钥匙退还给张三伟，本院认为，该微信内容具有解除合同通知的意思表示，因被告张三伟、刘敏敏系合伙关系，向张三伟发出解除合同通知的意思表示并到达张三伟，也意味着向刘敏敏发出解除合同通知的意思表示并到达刘敏敏，且原告在2021年6月2日将钥匙寄给张三伟，张三伟于2021年6月3日拒收退回原告，故本院确认原告陈小坤解除合同通知已于2021年6月1日到达被告，原告陈小坤与被告刘敏敏、张三伟于2021年5月24日签订的店面转让协议书于2021年6月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。对原告要求被告刘敏敏、张三伟退还原告转让金50000元的请求，本院认为，因原告陈小坤对合同解除并不存在过错，故刘敏敏、张三伟应当全部返还原告陈小坤支付的转让费。虽然店面转让协议书中约定的转让费仅为42000元，但原告另支付给张三伟的8000元亦是因店面转让而支出的转让费。因原告先支付张三伟1000元，后支付刘敏敏41000元，刘敏敏收到41000元后转账给张三伟20000元，原告方另支付张三伟8000元，虽然张三伟认为刘敏敏转账给其的款项20000元是张三伟、刘敏敏内部的事情，但因该转账是发生在原告支付刘敏敏41000元后紧接着发生的，张三伟与刘敏敏是合伙关系，故能够确认张三伟与刘敏敏就42000元转让费的分配达成一致意见，就42000元转让费张三伟取得21000元、刘敏敏取得21000元，因张三伟另从原告处取得转让费8000元，故本院确认被告刘敏敏应返还原告21000元，被告张三伟应返还原告29000元。原告陈小坤应将江苏省太仓市浏河镇新东街鑫城之恋服装店店铺的钥匙返还给被告刘敏敏、张三伟，被告刘敏敏、张三伟应予以接收钥匙。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告陈小坤与被告刘敏敏、张三伟于2021年5月24日签订的《店面转让协议书》于2021年6月1日解除。二、被告刘敏敏于本判决生效后10日内返还原告陈小坤21000元。三、被告张三伟于本判决生效后10日内返还原告陈小坤29000元。四、原告陈小坤于本判决生效后10日内将江苏省太仓市浏河镇新东街鑫城之恋服装店店铺的钥匙返还给被告刘敏敏、张三伟。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告刘敏敏负担221元，被告张三伟负担304元。本判决为终审判决。审 判 员  高 逸二〇二一年九月二十二日法官助理  冯 胜书 记 员  璋毓帆