贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0123民初2120号原告：贵州煜坤物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县翠屏东路腾晖花园Ａ栋。法定代表人：王平秀，该公司经理。原告：贵州煜坤物业管理有限公司修文分公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇朝阳东路。负责人：王平秀，该分公司经理。二原告委托诉讼代理人：袁家强，贵州德大律师事务所律师。被告：廖永红，女，1982年08月31日出生，汉族，户籍地贵州省修文县，现住贵州省修文县。原告贵州煜坤物业管理有限公司（以下简称煜坤物业公司）、贵州煜坤物业管理有限公司修文分公司（以下简称煜坤物业修文分公司）与被告廖永红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年06月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用小额诉讼程序审理。审理中，依法转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告煜坤物业公司、煜坤物业修文分公司共同委托诉讼代理人袁家强，被告廖永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告煜坤物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即向二原告支付2019年04月01日至2021年05月31日期间（26个月）的物业管理服务费4,242.57元；2．判令被告以4,242.57元为基数向二原告支付违约滞纳金（资金占用费）3,309.20元（4,242.57元×3%×26个月）；3．本案的律师费（5,000.00元）、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2018年03月03日与原告煜坤物业修文分公司签订一份《物业管理服务合同》，合同约定原告煜坤物业修文分公司向被告提供物业服务，被告向原告煜坤物业修文分公司支付物业服务费。被告的建筑面积为125.52平方米，物业服务费用按照1.30/平方米计算，同时还约定原告煜坤物业修文分公司与被告双方的权利义务、违约滞纳金等事项。合同签订后，原告煜坤物业修文分公司已依约对被告履行了物业服务义务，但被告自2019年04月01日起拖欠物业管理服务费至今。另外，原告煜坤物业修文分公司是原告煜坤物业公司的分公司，原告煜坤物业公司作为总公司有权向本案被告主张权利。综上，二原告特依法向法院提起诉讼，请求依法判决如诉所请。被告廖永红辩称，1．贵州腾晖商贸城房地产开发有限公司未履行腾晖商贸城《物业管理服务合同》约定的义务，物业管理严重不作为，业主缴纳的物业费没有得到真正体现。2．物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于甲方（原告）没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，乙方（被告）依合同法的规定，完全可以拒绝缴纳合同约定的费用，依法对原告煜坤物业修文分公司享有同时履行抗辩权。被告是修文县腾晖商贸城小区的业主（乙方），与开发商委托的物业公司煜坤物业公司（甲方）签订了《物业管理服务合同》，约定煜坤物业公司负责小区的管理。物业服务合同明确规定甲方义务，由甲方负责房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理，负责小区公共安全等。由于甲方严重违反合同约定，乙方多次向甲方及相关负责人反映，要求整改，一直没有得到解决。根据合同法规定，乙方享有同时履行抗辩权，暂时拒交物业费是对物业服务不作为及甲方违反《物业管理与服务合同》的抗议，完全是情理中的事，合情合理；同时符合合同约定。首先，甲方违约严重的问题有三个：第一，小区西南角（靠虎山路桥边）垃圾桶污水横流、臭气熏天，严重影响本小区的居住环境与乙方及业主的身心健康；第二，小区行人与行驶车辆安全隔离防护栏形同虚设，根本没有安全可言，反而有二次伤害的安全隐患；第三，小区靠农贸市场的整条消防通道被占用，更为严重的是消防通道上空被全封闭，无视乙方及小区全体业主的生命安全。其次，物业公司（甲方）与业主（乙方）是平等主体关系，在实际履行中应是甲方先履行服务管理义务，乙方后按约定缴纳物业管理费。服务等价收费，而不是不服务也收费，服务打折扣不符合约定也收费。乙方提交的证据证明，原告事实上明显未提供符合行业标准的服务。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主先交费后，物业公司会变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益。综上，被告及业主暂缓缴纳物业费是完全由于甲方违约造成，被告及业主是行使正当的物业维权，因此被告不应承担违约责任，也不承担违约金、律师费、起诉费等费用。本院经审理确认如下事实：被告系修文县腾晖商贸城2栋19楼2号房的业主。2018年03月03日，原、被告签订《物业管理与服务合同》，该协议第二章对管理服务事项进行约定，包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护与管理、环境卫生、秩序维护、车辆停放、房屋装饰装修管理服务以及业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护。其中第三条载明“环境卫生：甲方设有专职人员负责小区的公共卫生工作；定时将放到指定位置的垃圾运走；生活水池、排污等清理”；第四条载明“秩序维护：①内容：协助公安部门维护物业区域内的公共秩序；对商业物业的经营秩序及公共区域内的经营秩序实施管理；定期对小区公共区域进行巡逻。②责任：除司法认定为甲方未履行管理职责导致的乙方人身财产损失需承担赔偿责任外，不承担业主（物业使用人）人身财产损失的赔偿”。双方约定缴纳费用时间为每月30日前，以现金或转账方式，缴纳次年或次月物业管理费用，可自行选择按年或半年缴纳；物业服务费标准为电梯房每平方米1.3元等。双方关于“物业管理服务质量”的约定：第十二条载明“环境卫生：装修垃圾、材料及时处理，有序堆放，乙方不得占用公共楼道及消防通道。设有专职人员负责本小区的公共环境卫生工作；定时将放到指定位置的垃圾清运走；整体环境的定期清洁和消毒杀菌”和第十五条载明“消防：消防设施设备完好无损；设立消管理人员；建立消防档案管理制度；制定消防应急预案；定期组织消防演习”；双方关于“违约及相关责任”的约定：第四十五条载明“乙方不得以房屋设计施工、质量问题，以及不在甲方服务范围的事项等理由，拒绝向甲方交纳物业管理费，如乙方拒绝交纳，甲方书面或短信息通知乙方，并通知后的3日内未主动交纳的，甲方可采取断水断电的措施，同时甲方有权向法院诉讼保护自己的权利，并且乙方应向甲方从逾期之日起每日按欠费金额百分之三交纳滞纳金”和第五十四条载明“如乙方不遵守本合同约定，甲方向法院诉讼所产生的诉讼费、律师费、执行费、评估鉴定费等费用均由乙方承担”。另查明，1．根据原告提供的证据和本院现场堪验的照片，表明原告方在物业服务管理中存在小区垃圾集中转运位置存在渗漏污水和小区行人与行驶车辆安全隔离防护栏不够规范的情况。2.2021年04月26日，原告煜坤物业修文分公司向本院就本案物业费提起诉讼。2021年06月03日，本院裁定准许原告煜坤物业修文分公司撤诉。3．被告现尚欠2019年04月01日至2021年05月31日期间26个月物业费4,242.58元未支付。诉讼过程中，原告明确表示，违约滞纳金计算26个月的具体期限是2019年04月01日起至2021年05月31日止。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案原告根据《物业管理与服务合同》为被告位于修文县腾晖商贸城2栋19楼2号房提供物业管理服务，原、被告之间成立物业服务合同关系，原、被告应按照约定履行各自的义务。有限责任公司或股份有限公司设立的分公司不具有企业法人资格，其民事责任由该总公司承担，原告煜坤物业修文分公司作为原告煜坤物业公司分支机构，其权利义务应由原告煜坤物业公司承担。根据《物业管理与服务合同》约定，原告煜坤物业修文分公司有权对小区实施物业管理，并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为在一定程度影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，虽然其在提供物业服务过程中存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。被告接受了原告的物业管理服务，应按照约定支付相应物业费。根据《物业管理及服务合同》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为腾辉商贸城业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费。根据原、被告提供的证据，本院认定被告所欠原告的物业费数额，即自2019年04月01日至2021年05月31日期间（26月）物业费为4,242.58元，故对原告要求被告支付4,242.57元物业费的请求，本院予以支持。关于原告方主张的违约滞纳金以及律师费，本院认为，物业管理公司周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，原告煜坤物业公司及其分公司作为物业服务主体，理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通。同时，被告作为小区的业主也应当从构建和谐小区出发，遵守法律法规和物业管理的相关规定，共同维护小区的利益，产生纠纷时应依法及时维护自己的权利。本案中被告迟延支付物业管理费并经原告第一次起诉撤诉后并未实际得到解决系因双方未积极、及时沟通协商所致，双方对待纠纷的态度、处理方式、方法均有不当，且原告方未提供证据证明其向被告催交物业费以及实际支付律师费的事实，故对原告方主张违约金及律师费的诉请，本院不予支持。关于被告以物业服务合同属于双务合同为由，主张甲方（原告）没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，乙方（被告）依合同法的规定，完全可以拒绝缴纳合同约定的费用，依法对原告享有同时履行抗辩权的抗辩意见和被告以物业公司（原告）与业主（被告）是平等主体关系为由，在实际履行中应是甲方（原告）先履行服务管理义务，乙方（被告）后按约定缴纳物业管理费的抗辩意见。被告的上述抗辩意见涉及合同中的同时履行抗辩权和先履行抗辩权问题。在物业服务合同中，物业服务人提供的物业服务具有公共性，物业服务人不应因个别业主拖欠物业费的行为而不履行对大多数业主的服务义务。物业服务的公共性，实际上限制物业服务人的抗辩权。同时物业服务人提供的物业服务还具有长期性、持续性等特性。基于权利义务对等原则考虑，结合物业服务人并不享有对业主拒绝提供服务的抗辩权和物业服务具有公共性、长期性、持续性等特性的因素分析，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。关于被告所提小区靠农贸市场的整条消防通道被占用的问题，根据原、被告签订的《物业管理与服务合同》第十五条约定内容，不能认定该情况系原告履行职责义务的事项，被告可依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款，第九百三十七条，第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告廖永红于本判决生效之日起十日内向原告贵州煜坤物业管理有限公司支付物业费4,242.57元；二、驳回原告贵州煜坤物业管理有限公司的其余诉讼请求。三、驳回原告贵州煜坤物业管理有限公司修文分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114.00元，减半收取计57.00元，由原告贵州煜坤物业管理有限公司负担38.00元，被告廖永红负担19.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 袁  道  亮二〇二一年九月九日书记员 任会平（代）