山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终10541号上诉人（原审原告）：青岛蜡笔视点文化传播有限公司，住所地山东省青岛市李沧区杨戈庄村11号楼10号。法定代表人：杨东，执行董事。委托诉讼代理人：张艳丽，山东凯恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丙庆，山东凯恩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：青岛万科商业地产有限公司，住所地山东省青岛市市北区黑龙江南路2号乙2203室。法定代表人：曹江巍，董事长。委托诉讼代理人：解洋，国浩律师（青岛）事务所律师。委托诉讼代理人：陈龙，国浩律师（青岛）事务所实习律师。上诉人青岛蜡笔视点文化传播有限公司（以下简称蜡笔公司）与上诉人青岛万科商业地产有限公司（以下简称万科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初11708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。蜡笔公司上诉请求：1.依法撤销青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初11708号民事判决第一项，并依法改判万科公司向蜡笔公司赔偿损失1101399元(而非770979元，应补足差额330420元，即按万科公司出售房屋时的市场价格与万科公司出售价格差价的100%赔偿)；2.一、二审诉讼费用由万科公司承担。事实与理由：一审法院关于蜡笔公司“在此过程中也有一定过失”而判定万科公司只赔偿优先权损失的70%，属于认定事实错误及适用法律不当。《合同法》第230条及《民法典》第726条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；”按照该规定要求，万科公司出售租赁房屋时应当履行通知义务，且通知中要明确告知“同等条件”即价格条件、付款方式等。该义务属于出租人单方的义务，而非与承租人共同完成的义务。一审法院认定蜡笔公司在房屋出售过程中因没有积极地询问价格而存在过失，设定了蜡笔公司的义务，既无事实根据，也无法律依据。二、万科公司在发出房屋出售通知时并未向蜡笔公司所在地或法定代表人发出，而是一直与蜡笔公司的员工个人在进行沟通，通知义务未完成；即使万科公司曾经向蜡笔公司员工发出过一份通知，该通知也隐瞒了出售价格和支付方式等交易条件，未达到通知的目的，故不具备出租人通知义务的效力。因蜡笔公司对涉案房屋所有交易条件不知情，就无法明确地作出在同等条件下购买该房屋的意思表示。造成本案之结果皆因万科公司未履行通知义务所致，所以万科公司应当承担赔偿责任。而且优先权赔偿不存在混合过错之情形，一审判决万科公司只承担70%的赔偿责任缺乏法律依据。综上所述，一审法院因蜡笔公司没用积极询问价格而认为蜡笔公司有过错，从而扣减应赔偿损失额，缺乏法律依据，也违背法理，请求二审法院依法改判，以维护蜡笔公司的合法权益。万科公司辩称，1.蜡笔公司上诉请求无事实及法律依据，万科公司并未侵害其优先购买权，依法不应承担任何法律责任。通过2019年6月22日的微信聊天可以看出，蜡笔公司当时并无购买意愿，且该意愿与购买价格无关。2.另外蜡笔公司注册资金仅为100万元，且出资时间尚未到期，明显欠缺购买能力，在本案中蜡笔公司并未提交任何一份其筹集资金为买卖做准备的证据。3.一审认定的损失本就缺乏法律依据，认定万科公司责任过重，具体理由详见万科公司上诉状。万科公司上诉请求：1.撤销青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初11708号民事判决书之第一项，改判驳回蜡笔公司对万科公司的全部诉讼请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由蜡笔公司承担。事实和理由：一、万科公司在出售涉案房屋前已充分履行通知义务，出售价格也已通知蜡笔公司，因蜡笔公司明确表示不购买，万科公司方才对外出售涉案房屋，故万科公司并未侵害蜡笔公司优先购买权，依法不应承担赔偿责任。本案中，万科公司拟对外出售涉案房屋，故自2019年6月22日起通过多种方式、多次就出售涉案房屋事宜对蜡笔公司进行通知，包括万科公司宋艳超与蜡笔公司袁宁的微信聊天记录、2019年6月22日宋艳超与袁宁的当面洽谈、2019年6月27日的纸质《告知函》等(详见万科公司一审提交的证据二)。袁宁系蜡笔公司专门经营百花深处音乐酒吧的负责人，其当然有权代表蜡笔公司，而且仅通过袁宁签收的《告知函》可达到蜡笔公司并被作为证据提交这一事实，就足以表明万科公司与袁宁沟通并无不当，该也足以使万科公司相信袁宁有权代表蜡笔公司、袁宁的意思表示即蜡笔公司的意思表示。本案中虽纸质《告知函》未涉及售价，但通过万科公司宋艳超与蜡笔公司袁宁的微信聊天记录可知，在2019年6月22日之前，万科公司就已有工作人员与蜡笔公司沟通过涉案房屋出售事宜，但是双方价格没谈拢，足见万科公司已经通知蜡笔公司出售价格、万科公司与蜡笔公司之间的沟通渠道也是畅通的，不存在未将出售价格告知蜡笔公司、妨害蜡笔公司行使优先购买权的情况。双方最终未能达成交买卖的真实原因并不是万科公司未通知蜡笔公司出售价格，而是蜡笔公司当时根本无购买意愿、拒绝购买，万科公司才未能将涉案房屋出售给蜡笔公司。退一步讲，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，承租人行使优先购买权必须是在十五日内明确表示购买，否则，承租人优先购买房屋的主张法院不应支持。然而，本案中蜡笔公司未提交任何一份证据证明其曾经在十五日内明确表示过愿意购买，而且一审也已查明并认定蜡笔公司“没有向被告明确表明购买意愿”，可见蜡笔公司的优先购买权已经放弃，其起诉主张优先购买权，依法不应得到支持。二、一审将评估的万科公司出售涉案房屋时的市场价格与万科公司实际出售价格的差价认定为损失，是缺乏事实与法律依据的。1.一审采取的损失计算明显是建立在一个重要的假定前提之下，即万科公司一定能按照评估的所谓市场价格对外出售涉案房屋，却故意将涉案房屋低价出售，但该假定前提明显是不存在的：第一，商业行为错综复杂，房地产市场的成交价格是受很多因素影响，故即便有评估机构能准确的评估出市场均价，房屋出售者也未必一定能按照该评估均价出售房屋。第二，万科公司作为一家房地产开发企业，主要通过出售房屋获利来生存，其不可能在可按高价出售的情况下却自愿以低价出售，该明显不符合正常逻辑、有违常理。之所以未能按照评估的价格对外出售，必然是因为有价无市等市场或其他客观原因造成，绝非主观故意。第三、整个一审过程中，蜡笔公司未提供任何一份证据证明万科公司存在能按高价出售却自愿低价出售的这种故意。2.以万科公司出售涉案房屋时的市场价格与实际出售价格的差价作为损失，明显属于一种假想的属于蜡笔公司的损失：第一，若可以将评估的市场价格与实际售价的差价看作一种损失，通俗讲即卖低了造成的损失，那直接损害的也是出售者万科公司利益，该损失应属于万科公司，而非蜡笔公司；如果硬将该损失视作蜡笔公司的损失，则无疑于让万科公司在自担卖低差价的基础上，还要将该差价再赔偿给蜡笔公司，即万科公司因未能卖到评估价格需承受双重损害。第二，一审将万科公司出售涉案房屋时的市场价格与实际出售价格的差价认作损失，但客观上该损失并不实际存在。若涉案房屋现价仍是上涨的，则如一审将出售时的市场价格与实际售价价差视作损失，还有一定道理；但，现状是与涉案房屋同类型或周边房屋实际交易价格整体下滑，市场行情持续走低，该通过一审中万科公司提交的证据四足以证明，故在此背景下未购买该房屋并不会造成任何差价损失，反而未购买该房屋还无需承受房屋跌价的损失。3.除了前述将出售涉案房屋时间作为评估价值时点引发的损失判定错误外，本次评估结果本就存在明显错误，依法不应适用本案。第一，评估时并未考虑涉案房屋已经出租的客观事实，反而是假定不存在出租的情况作出的评估；第二，评估的“价值时点”是2019年7月9日，“估价依据”适用的却是2020年房地产市场行情信息；第三，未提供可比实例，在万科公司就此提出异议后，仅函复“评估价值与该项细则载明于技术报告”，但万科公司自始并未见过技术报告。三、退一步讲，仅就双方的责任比例而言，万科公司也不应承担70%责任。1.除了一审已查明的蜡笔公司存在的过失外，蜡笔公司本就不具有购买能力，因此即便划分责任比例，蜡笔公司的责任也应更大。通过万科公司宋艳超与蜡笔公司袁宁的微信聊天记录可知，蜡笔公司当时并无购买意愿、拒绝购买；即便不考虑此，本案中涉案房屋实际售价近500万元，蜡笔公司仅是一家注册资本为100万元的公司，且通过万科公司宋艳超与蜡笔公司袁宁的微信聊天记录可知酒吧经营获利一般，在此情况下蜡笔公司购买涉案房屋的能力明显存疑，而且一审中蜡笔公司也未就其有能力购买、或为此进行了筹钱等相应准备工作进行举证。2.即便法律规定了出租人妨害承租人行使优先购买权，承租人可请求赔偿，该赔偿也应有一个合理的限度。本案一审已查明，租赁期限自2018年4月10日起算，租金2018年至2020年租金为3元/天/平方米，此后逐年递增。也就是说，截止到2019年7月9日涉案房屋售出，万科公司总共收取了蜡笔公司不到30万的租金，却要赔偿77万余元给蜡笔公司，该明显是有违公平正义，不符合社会主义核心价值观。综上，万科公司认为一审认定事实不清，适用法律错误，故请二审法院依法支持万科公司的上诉请求。蜡笔公司辩称，一、万科公司并未在合理期限内正确履行通知义务，蜡笔公司并未放弃优先购买权，万科公司将房屋出售给第三人，侵害了蜡笔公司的优先购买权。1.万科公司称已有工作人员与蜡笔公司商谈，并一直试图促成蜡笔公司购买涉案房屋以及蜡笔公司拒绝购买，与事实不符。万科公司以蜡笔公司注册资金仅有100万为由，推定蜡笔公司不具备购买能力，不能成为认定是否侵犯有限购买权的条件因素。2.万科公司称一直与蜡笔公司的员工袁宁进行沟通，这纯属个人之间的聊天，而非正式通知。万科公司未按照合同约定的地址向蜡笔公司发送通知或联系其负责人。袁宁只是蜡笔公司的普通员工，其行为和意思表示不能代表蜡笔公司，万科公司的做法不符合《民法典》第一百七十条规定的善意第三人，袁宁的个人行为不能视为蜡笔公司的行为。3.退一步讲，即使万科公司工作人员通过微信与袁宁聊天时提到过房屋价格，该谈论价格远高出万科公司实际成交价格，显然不符合法律规定的对外出售的“同等条件”的通知要求。而且该聊天方式也不符合双方合同约定的书面通知的形式。实际上万科公司从未向蜡笔公司发出过符合法律要求的通知。万科公司提交的所谓《告知函》中也未载明任何如出售房屋的面积、价格、付款条件等信息，不具有通知效力。而且在该通知发出后不足十五天，涉案房屋就已出售，也违反了法律规定而无效。二、关于蜡笔公司的损失。万科公司以低于市场价出售涉案房屋是事实，无论其主观如何，客观上都给蜡笔公司造成了可得利益损失，赔偿额以侵权行为发生时涉案房屋出售价格与当时市场价格的差价认定损失合情合理合法。即使之后涉案房屋存在市场价格波动也与侵权赔偿无关联性，而且涉案房屋周边的房屋报价至今一直居高不下，所以万科公司称房屋市场行情持续走低的事实不存在。三、关于损失责任承担详见蜡笔公司上诉状。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回万科公司的上诉请求。蜡笔公司向一审法院起诉请求：1.依法判令万科公司赔偿蜡笔公司损失1302660元；2.本案诉讼费由万科公司承担。事实与理由：2018年3月30日蜡笔公司与万科公司签订《福州路万科中心租赁合同》，合同约定蜡笔公司承租万科公司位于青岛市市北区黑龙江南路2号万科中心商业街一层的2号-1.2号-2.2号-3.2号-4户房屋，承租面积为217.11平方米。2019年12月27日有第三方前来蜡笔公司处声称已将蜡笔公司承租的房子买下，要求蜡笔公司与其签订租赁合同主体变更协议并向其交纳租金。蜡笔公司认为，万科公司在没有正确履行通知义务的情况下，将蜡笔公司承租的涉案房屋卖给了第三方，侵犯了蜡笔公司的优先购买权，万科公司应当赔偿蜡笔公司的损失。蜡笔公司因此起诉至法院，请求判如所请。万科公司一审中辩称，1.万科公司在出卖涉案房屋之前，已通过书面、电话等多种方式通知蜡笔公司，蜡笔公司无购买意向，放弃优先购买权。最终万科公司才将涉案房屋出售给沈小静。因此本案系蜡笔公司自愿放弃优先购买权，万科公司不存在任何过错，未侵害蜡笔公司的优先购买权。2.蜡笔公司主张的损失无事实和法律依据，现涉案房屋同类型或周边房屋价格整体下滑，市场行情持续走低，事实上万科公司未给蜡笔公司造成损失，因此蜡笔公司的主张不应予以支持。经审理查明，蜡笔公司与万科公司围绕诉讼请求依法向一审法院提交了证据，一审法院组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：1.2018年3月30日蜡笔公司（乙方，承租方）与万科公司（甲方，出租方）签订《福州路万科中心租赁合同》。该合同约定：甲方将青岛市市北区黑龙江南路2号万科中心商业街一层的2号-1.2号-2.2号-3.2号-4户房屋出租给乙方使用，租赁面积约为217.11平方米（建筑面积），租赁期限自2018年4月10日至2023年4月9日，租金为2018年4月10日至2020年12月31日3元/天/平方米；2021年1月1日至2021年12月31日3.12元/天/平方米；2022年1月1日至2022年12月31日3.24元/天/平方米；2023年1月1日至2023年4月9日3.37元/天/平方米。租赁期间，甲方有权完全自主的转让租赁房屋，但甲方应提前10个工作日书面通知乙方。甲方单独转让租赁房屋的，在同等条件下，乙方享有优先购买权。具有下列情况之一的，视为乙方无条件放弃租赁房屋的优先购买权：乙方在接到甲方通知后5个工作日内未书面明确表示购买的；甲方将租赁房屋及其所在商业街整体或打包出售的；乙方无法达到甲方设定的购买条件的；甲方转让租赁房屋时乙方存在可导致本合同解除的违约行为。2.2019年6月27日万科公司向蜡笔公司发出告知函，内容为：“尊敬的青岛蜡笔视点文化传播有限公司，我司于2018年4月10日与您签订万科福州路万科中心项目商业租赁合同，现我司已有明确购买意向的客户，根据合同条款第十三条内容规定，我司现对您进行书面告知，烦请您5日内予以书面答复，5日后您未进行答复，我司将按照合同约定内容视为您自动放弃购买权，并通知意向客户进行购买”。3.2019年7月9日万科公司与案外人沈小静就青岛市市北区黑龙江南路2号万科中心商业街一层的2号-1.2号-2.2号-3.2号-4户房屋签订了四份《商品房买卖合同》，其中2号-1户房屋建筑面积30.04平方米，每平方米单价22500元，总价款为675900元；2号-2户房屋建筑面积47.43平方米，每平方米单价22500元，总价款为1067175元；2号-3户房屋建筑面积79.01平方米，每平方米单价22500元，总价款为1777725元；2号-4户房屋建筑面积60.63平方米，每平方米单价22500元，总价款为1364175元。该四份合同中均写明：承租人放弃优先购买权，出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件四；但附件四内容空白。庭审中，蜡笔公司与万科公司双方当事人对以下事实存在争议：1.涉案房屋的市场价值。案件审理过程中，蜡笔公司申请对涉案四处房屋在2019年7月（万科公司出售该房屋时）的市场销售价值进行评估，并预交了评估费17460元。一审法院对蜡笔公司的评估申请予以准许，并委托青岛衡元德房地产评估有限公司进行了评估。该公司经评估后作出（2020）青衡房估字第260号房地产司法鉴定估价报告，评估结果为：“估价对象在2019年7月9日的市场价值为：单价27573元/平方米；建筑面积总计217.11平方米，总价5986374元”。蜡笔公司对该评估报告无异议，认可评估结论。万科公司对该评估报告有异议。万科公司认为：首先，该《房地产司法鉴定估价报告》载明的“估价结果”是在满足“估价假设与限制条件”前提下作出的，而“估价假设与限制条件”载明“本次评估假设估价对象不存在出租、租赁情况，评估时也未考虑这方面情况对价值的影响”，该明显与涉案房屋已经出租的客观事实不符，故《房地产司法鉴定估价报告》估计结果必然错误。客观上已出租的商业房屋出售价格是低于未出租的商业房屋，因此应重新评估或将“估价结果”依法予以调低。其次，该《房地产司法鉴定估价报告》列明的“估价依据”不足且有失公允。该《房地产司法鉴定估价报告》中“估价依据”载明的依据，除法律法规、技术规程、贵院提供的材料外，与本次评估结果直接有关的材料仅为：估价人员现场查勘和市场调查所获得的有关资料和市北区2020年房地产市场行情信息。而评估的“价值时点”是2019年7月9日，“估价依据”适用的却是2020年房地产市场行情信息，该必然导致该估价结果丧失公允性和客观性；万科公司就此提出异议后，《鉴定异议答复函》对此又称评估使用的是2019年的案例，因此该《房地产司法鉴定估价报告》极其不严谨，应另行评估。最后，该《房地产司法鉴定估价报告》选用比较法作为“估价方法”却未提供可比实例，导致该《房地产司法鉴定估价报告》缺乏客观性。万科公司就此提出异议后，《鉴定异议答复函》称“评估价值与该项细则载明于技术报告”，但万科公司并未见过技术报告。因此，万科公司不认可该评估结论。2.蜡笔公司与万科公司双方的沟通过程。庭审中，万科公司提交了万科员工与蜡笔公司店长袁宁之间的微信聊天记录一份（聊天记录中未明确售房的具体价格）。万科公司欲以此证明万科公司就涉案房屋的转让事宜对蜡笔公司进行了告知。蜡笔公司对此认为：“袁宁不是蜡笔公司的法定代表人，聊天内容中也没有体现出任何房屋价格及出售的条件信息，因此不能证明万科公司的主张”。一审法院认为，我国法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权；出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。本案中，万科公司作为出租人，其在出卖租赁房屋时虽然提前通知了承租人蜡笔公司，但未将关键信息即出售价格告知蜡笔公司，价格不明必然导致蜡笔公司无法作出购买与否的意思表示。万科公司的隐瞒价格行为实际上妨害了蜡笔公司优先购买权的行使，给蜡笔公司造成了损失。蜡笔公司因此请求万科公司承担赔偿责任，符合法律规定，一审法院予以支持。损失的具体数额，可以参考万科公司出售房屋时的市场价格与万科公司出售价格的差价；同时考虑到蜡笔公司在得知万科公司欲售房屋的信息后，没有向万科公司明确表明购买意愿，也没有积极的询问价格，因此蜡笔公司在此过程中也有一定的过失。综合考虑以上因素，一审法院认为万科公司赔偿的具体数额应以万科公司出售房屋时的市场价格与万科公司出售价格之间差价的70%为宜，即770979元[（27573元-22500元）×217.11平方米×70%=770979元]。蜡笔公司主张的超出部分，没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条、第七百二十八条之规定，判决：一、万科公司于判决生效之日起十日内赔偿蜡笔公司770979元；如果万科公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回蜡笔公司对万科公司的其他诉讼请求。案件受理费16524元，由蜡笔公司负担6744元，由万科公司负担9780元。本院二审期间，各方均未提交新证据。二审所查事实同一审，本院对此予以确认。本院认为，本案焦点问题系一审法院判决万科公司赔偿蜡笔公司770979元是否正确。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权；出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，本院对其合法性予以确认。万科公司作为出租人，其在出卖涉案租赁房屋时应保障作为承租人蜡笔公司的优先购买权的行使。万科公司虽然提前通知了承租人蜡笔公司，但未将关键信息即出售价格告知蜡笔公司，万科公司主张的与蜡笔公司员工的微信聊天记录中也没有出售价格的告知与体现。价格不明必然导致蜡笔公司无法作出购买与否的意思表示。万科公司与案外人的买卖合同中载明承租人放弃优先购买权的证据见附件4，但附件4为空白。即万科公司未能举证证明其保障了蜡笔公司的优先购买权。一审法院据此认定万科公司未告知出售价格等关键信息妨碍了蜡笔公司优先购买权的行使，万科公司应当承担赔偿责任有事实及法律依据，本院对此予以维持。万科公司关于未妨碍优先购买权行使的上诉理由不成立，不应赔偿的上诉请求，本院不予支持。一审法院在审理过程中依法委托对涉案房屋在销售时的市场价值进行评估。该委托程序合法，评估机构及人员具有相应资质。该机构出具的（2020）青衡房估字第260号房地产司法鉴定估价报告符合法律规定，一审法院对此予以采纳于法有据，本院对此予以确认。万科公司认为涉案房屋存在租赁必然导致价格降低的理由与作为商用房有承租户有利于房屋价值实现的事实不符，本院对此不予采纳。关于损失具体数额的认定，一审法院参考万科公司出售房屋时的市场价格与万科公司出售价格的差价，同时考虑到蜡笔公司在得知万科公司预售房屋的信息后，没有向万科公司明确表明购买意愿，也没有积极的询问价格，存在一定的过失。综合考虑以上因素，一审法院认定万科公司赔偿其出售房屋时的市场价格与万科公司出售价格之间差价的70%有事实和法律依据，本院对此予以确认。综上所述，蜡笔公司、万科公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。两上诉人共预交二审案件受理费17766元，由两上诉人各自负担己方预交部分。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年九月三十日法官助理 刘思涵书 记 员 王珩霖书 记 员 张 燕