湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1801号上诉人（原审原告）：株洲市奥园城市天地商业管理有限公司，住所地株洲市天元区泰山路572号逸景华天酒店6楼613-621号。法定代表人：毛牧之，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗思思，女，汉族，1985年8月20日出生，系该公司员工，住湖南省茶陵县，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：黄龙，男，1981年6月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审被告：黄家恩，男，1951年1月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上诉人株洲奥园城市天地商业管理有限公司与被上诉人黄龙及原审被告黄家恩租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2021）湘0211民初2462号民事判决书，于2021年7月26日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人黄龙、原审被告黄家恩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。株洲市奥园城市天地商业管理有限公司上诉称：撤销原判。改判从2020年9月30日到2021年2月8日按合同约定6042元/月租金的200%计算占铺租金共25779.2元；并由被上诉人承担诉讼费费。涉案租赁合同系双方当事人真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行相应的义务。原审认定逾期交铺占用费部分事实不清，按民间借贷利息0.42％计算占铺费适用法律不当。株洲市奥园城市天地商业管理有限公司向原审法院起诉请求：1.两被告签订的《株洲奥园广场租赁合同》解除；2.两被告支付2020年6-9月租金20280元及逾期交铺占用费175638.67元（2020年10月1日至2021年2月8日）；3.诉讼费由两被告承担。原审查明：两被告系父子关系。所有的合同都是黄龙在原告处面签的，黄家恩对此事并不知情，签订《株洲奥园广场租赁合同》系黄龙真实意思表示，实际经营者也是黄龙。原告也认可是黄龙与其工作人员对接租赁房屋及签合同的事宜，案涉店铺实际经营者也是黄龙。2019年12月15日，原告（甲方）与被告黄家恩（乙方）自愿签订《株洲奥园广场租赁合同》约定：1.甲方将位于株洲市天元区方使用，乙方同意按《租赁物业移交确认书》双方确认的商铺交付标准承租；2.租赁期限为60个月，自2020年3月1日开始至2025年2月28日止；3.商铺用途为餐饮业态［草生家］品牌经营之用；4.租赁费及支付方式，商铺租金从第3年起在上一年月租金标准的基础上每1年递增5%，乙方租赁物业的标准租金为57元／月／ｍ2，首期租金应于合同签订当日支付，首年度2020年3月1日至2020年5月31日优惠后租金为4028元／月，自2020年6月1日至2021年2月28日租金为6042元／月，乙方应当在每个交租期最后一个月的20前向甲方一次足额交付下个交租期租金；5.履约保证金，合同签署当日，乙方向甲方一次性交纳履约保证金12084元，乙方明确并知悉履行保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行合同约定义务的保证。合同期间，如果乙方违反合同约定，给甲方造成损失的，在甲方发出书面通知后7天内，乙方拒不纠正或赔偿的，甲方有权直接从乙方的履约保证金抵扣，以补偿乙方违约的损失。5.乙方逾期交还商铺，无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合约定要求的该商铺交还甲方，则自交还期届满之日的次日起，每逾期一日，乙方应当按照合同终止时该商铺日租金标准的200%向甲方支付占用费。6.违约责任及合同解除、终止，乙方逾期超过30日未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合管理服务费或其他任何应该给甲方或商业管理公司的费用甲方有权提前解除合同，合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金，甲方应依法催讨租金或其他费用而引起的损失，及甲方因行使合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、维修清理费、围蔽费等，均由乙方承担。2019年12月12日，原告招商人员李华与被告黄龙微信沟通中承诺案涉门面于2020年4月1日开始计收租金。2019年12月15日，被告黄家恩（实际经营者黄龙）作为乙方在《租赁物业移交确认书》上签字，原告作为甲方于2020年1月7日予以盖章确认。《租赁物业移交确认书》主要约定：交付日：2020年2月29日；起租日：2020年3月1日；租期：为60月，2020年3月1日起至2025年3月28日止；乙方开业日：2020年4月1日。合同签订后，被告黄龙于2019年12月14日向原告交纳了定金20000元（其中有12084元作为履约保证金，剩余7916元作为租金），2020年5月22日被告黄龙向原告支付了租金8036元，被告黄龙合计向原告支付租金15952元，此后被告黄龙再未缴纳租金给原告。原审另查明：原告于2020年9月8日通过微信向被告黄龙发出《纠正违约行为告知函》及《租金催缴通知函》，告知被告黄龙欠缴了2020年6月至2020年9月租金，合计14224元。因被告黄龙没有履行，原告又于2020年10月22日通过微信向被告黄龙发出《解除合同通知书》，告知被告黄龙双方签的《株洲奥园广场租赁合同》于2020年9月30日解除。原审再查明：2020年11月20日原告向被告黄龙发出《逾期撤场告知函》，告知被告黄龙将于2020年11月26日强制收回商铺。原告实际于2021年2月8日派工作人员强制拆铺。原审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。审查重点为：被告黄家恩是否应当承担连带责任；原告的诉讼请求有无事实和法律依据。原告与被告黄龙在庭审中均自认被告黄龙是案涉商铺的实际经营者，案涉商铺的《株洲奥园广场租赁合同》及《租赁物业移交确认书》均系被告黄龙代被告黄家恩签字捺印，黄家恩未授权被告黄龙与原告签订合同，其对此事完全不知情。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”签订《株洲奥园广场租赁合同》及《租赁物业移交确认书》时均系被告黄龙自行在原告处面签，虽其签的是其父亲黄家恩的名字，但当时其父亲黄家恩并不在场，签名上的捺印应是黄龙印上。故原告与被告黄龙签订的《株洲奥园广场租赁合同》及《租赁物业移交确认书》合法有效，均系双方真实意思表示，本案应由实际经营者黄龙承担全部责任，对原告主张黄家恩承担连带责任的请求不予支持。原告已于2020年10月22日通过微信向被告黄龙发出《解除合同通知书》并告知被告黄龙双方签的《株洲奥园广场租赁合同》于2020年9月30日解除，原告要求解除《株洲奥园广场租赁合同》予以支持。案涉门面实际经营者及实际承租者为黄龙，故原告与被告黄龙之间的租赁关系合法有效，双方应依据租赁合同的约定履行各自义务，黄龙自2020年6月开始再无支付过租金，存在违约行为，应承担本案民事责任。但2020年初，我国发生了新冠病毒疫情突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，属不可抗力。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条及第五百九十条的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。被告黄龙在庭审中提出原告招商工作人员李华在微信中承诺案涉门面于2020年4月1日开始计收租金，同时当时全国正处于疫情期间，案涉店铺实际是于2020年6月初才开业。虽被告黄龙以黄家恩名义在《租赁物业移交确认书》中签字确认起租日为2020年3月1日，但结合当时的全国疫情影响的实际情况及原告招商工作人员李华对被告黄龙的承诺，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，酌情确定免除两月租金（即免除3月、4月租金，起租日为2020年5月1日），原告当庭陈述被告已交付租金15952元，2020年3月至2020年5月优惠租金为每月4028元，2020年6月开始按每月6042元交付租金，故被告黄龙仍需向原告支付12244元{[6042-（15952-4028-6042）]+（6042×2）}，对于原告主张过高的部分不予支持。被告黄龙在租赁合同解除后无权占用涉案房屋，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条的规定应及时返还原物，但其至今占有使用房屋的违约行为，给原告造成实际经济损失，应予赔偿。案涉商铺实际腾房之日为2021年2月8日，原告主张的商铺占用费175638.67元（按日租金标准200%从2020年10月1日计算至2021年2月8日）的诉讼请求，该主张标准过高。酌情参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关规定，以年利率15.4%，即日利率0.42%的标准计算违约金为限。故2020年10月1日至2021年2月8日期间的逾期交铺占用费应为6685元[（2020年7月欠费160元×占铺天数130天×0.42%）+（2020年8月至2020年9月欠费6042元×占铺天数130天×0.42%×2）=6598元]。对于原告主张过高部分不予支持。另，依据原、被告双方的合同约定，被告黄龙未按时交纳租金，原告无须退还被告已交纳的履约保证金12084元，该约定不违反法律的规定，予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第四百九十条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决：一、原告株洲市奥园城市天地商业管理有限公司与被告黄龙于2019年12月15日签订的《株洲奥园广场租赁合同》于2020年9月30日解除，被告黄龙已交纳的履约保证金12084元不予退还；二、被告黄龙自本判决生效后十日内向原告株洲市奥园城市天地商业管理有限公司支付租金12244元；三、被告黄龙自本判决生效后十日内向原告株洲市奥园城市天地商业管理有限公司支付逾期交铺占用费6685元（以欠缴的租金为基数按日利率0.42%从2020年10月1日计算至2021年2月8日）；四、驳回原告株洲市奥园城市天地商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2109元，由原告株洲市奥园城市天地商业管理有限公司负担1905元，被告黄龙负担204元。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷案。争议焦点为是否应当按照合同约定计算商铺占用费。双方合同到期后，被上诉人未能及时交还商铺，存在违约行为，应当承担违约责任。但双方合同约定按照月租金的两倍计算商铺占用费明显过高，原审确定被上诉人的履约保证金12084元不予退还，并以月租金为基数按年利率15.4%（日利率0.42%）的标准计算违约金并无不妥。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人黄龙、原审被告黄家恩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人株洲市奥园城市天地商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  段郴雯审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二一年九月十七日书记员  谢艳丽