江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终2285号上诉人（原审被告）：常州市中村煤场有限公司，住所地常州市天宁区雕庄街道中村汤范村150-34号。法定代表人：张金娣,该公司总经理。委托诉讼代理人：王玫，女，该公司聘用人员。被上诉人（原审原告）：常州市天宁区雕庄街道中村村股份经济合作社，住所地常州市天宁区雕庄街道中村村史家塘200-10号。法定代表人：颜志全，该合作社理事长。委托诉讼代理人：宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱益鸣，江苏常武（苏州）律师事务所律师。上诉人常州市中村煤场有限公司（以下简称中村公司）因与被上诉人常州市天宁区雕庄街道中村村股份经济合作社（以下简称中村合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2020）苏0402民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。中村公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回中村合作社的起诉或诉讼请求，或者将本案发回重审;2.一、二审诉讼费用由中村合作社承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.中村合作社的诉讼主体不适格。中村合作社的主体中村经联社发生三次变动，由中村经联社变为中村村委，再变为中村合作社。中村合作社既不是案涉土地的所有权人，也不是土地的使用权人，其不具备诉讼主体资格。自2003年9月27日后，常州市政府明确该案涉土地收归国有，中村村委无权将案涉土地出租给他人使用，也无权收取租金，即使其变成中村合作社仍然不是本案诉讼的适格主体。2.—审法院错将租赁合同主体自然人与中村公司法人主体相混同。2001年8月1日签订土地租赁合同的主体系自然人张金娣与中村经联社。2016年以前，张金娣作为自然人可以代表个体工商户行使权利、履行合同义务，而中村公司自2016年1月14日成立以来，具有独立人格，实行独立经营核算，与自然人张金娣不是同一主体。3.一审法院将本案基础法律关系与合同标的认定错误，错将两个《土地租赁合同》相混淆，认定讼争合同是原租赁合同的延续与变更。2001年8月1日签订的第一个租赁合同，系自然人张金娣与中村经联社签订，租赁期限自2001年8月1日起至2031年7月31日止。第二个租赁合同系2016年中村公司与中村合作社签订的讼争协议，双方签订该《土地租赁协议书》的目的是为了开具发票，并不是真实的租赁协议，也不是第一个租赁合同延续与变更，而是经中村合作社同意的“转租一年”的租赁合同。2016年12月31日该合同到期之后，张金娣收回承租权，继续履行2001年8月1日签订的租赁合同完全符合法律规定，应予保护。截止目前，第一个租赁合同没有解除，应继续履行。根据张金娣提供的银行交易明细，可以证明张金娣向中村村委转账40000元、31620元，是以承租人个人名义支付了2018年土地租赁费，进一步证明土地租赁主体是自然人张金娣本人，而不是中村公司。4.案涉土地己收归国有，中村合作社改变土地性质出租，属违法。案涉土地于2003年9月27日收归国有，中村村委包括变更之后的中村合作社对案涉土地不再具有所有权，仅为实际管理者，没有权利出租土地并享有租金收益。5.退一步说，即使中村村委可收回租赁土地，但其未履行告知义务。中村合作社主张2020年1月13日在中村公司处张贴通知，实际上中村公司未收到中村合作社的通知，也没有办理签收手续，该通知对中村公司不产生法律效力。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院仅适用《合同法》而没有适用《土地管理法》的相关规定，缺乏法律依据，应予撤销。2.协议需经双方签字后生效，2016年的土地租赁协议合同未注明日期，也没有双方签字，应为无效。盖章也是有问题的，因为中村公司经营期限是2016年的11月29日才开始，双方签订本合同均不在其经营期限内，本协议是无效的。3.根据《土地管理法》规定，对于土地征收行为，国家可以依照法律规定及程序对土地实行征收并给予补偿。这是有明确的法律依据、程序规定及补偿标准。因此，目前唯一有效的租赁协议是2001年8月1日，张金娣与中村经联社签订的《土地租赁合同》，案涉土地于2003年9月27日己收归国有，中村合作社出租并收回案涉土地属于无权处分，只有案涉土地的所有权人，才具有出租并收回土地的资格。中村合作社辩称，一、一审法院查明和认定的事实清楚，判决正确。二、2016年的合同期限是从2016年1月1日起到2018年12月31日止。协议虽约定的双方签字后生效，实际上是指双方盖章或签字，具有同等法律效力。而且，该协议并不是2016年1月1日签订的，而是双方均具备主体资格，均有公章之后再补充签订的。补签的合同同样是对之前的租赁事实予以认可，补签的合同同样具备法律效力。中村合作社向一审法院起诉请求：1.判决确认双方之间租赁合同关系于2018年12月31日终止，并判令中村公司将向中村合作社承租的全部土地立即腾空返还中村合作社；2.判决中村公司向中村合作社支付土地占有使用费暂计300163.40元（按照259620元/年，自2019年1月1日起应计算至实际腾空交付之日止，暂计算至起诉之日）；3.本案诉讼费由中村公司承担。一审法院认定事实：2001年8月1日，常州市雕庄乡中村经济联合社（甲方，以下简称中村经联社）与张金娣（乙方）签订土地租赁合同，约定：一、土地租赁期限为三十年；二、甲方同意7.6亩土地租赁给乙方做仓储货物使用，坐落地址：东靠河塘、南靠养鸡场，西靠大运河，北靠中石化工有限公司仓库。三、土地权属甲方所有，乙方在租赁期间所投资建造的房屋及其他资产属乙方所有。四、土地租赁费前五年（2001年8月1日-2006年7月31日止）每年每亩壹仟元，五年以后如国家对土地政策有变化土地租金作适当调整。五、土地租赁乙方必须向甲方先交租金及其他费用，后使用为原则；乙方向甲方每年一次性缴纳土地租赁费（乙方必须在每年度八月一日前一次性交付甲方）。六、乙方同意每年向甲方缴纳社会公共事业建设费叁仟元，用电基础设施费每KV120元，按实际用量向甲方缴纳KV费。七、乙方必须严格执行国家的有关法规政策和治安、财税、物价、工商、环保、卫生等部门的有关规定，奉公守法，合法经营，并自负一切法律后果。八、当乙方与村民或单位如发生矛盾和纠纷时，由当地村委领导负责协调妥善解决。九、租赁期间，甲、乙双方不得无故解除合同，任何一方违约，一切经济损失均由违约方承担，乙方在租赁期间，如向第三方转租，必须经甲方同意后方可，否则甲方有权终止本合同。十、在乙方经营期间，甲方不得向第三方提供、租赁与乙方紧靠的场地经营乙方同类产品，如煤炭、焦炭、生铁、建材。十一、本协议一式五份，甲、乙双方各执二份，有关部门一份。双方认可承租时案涉租赁土地为空地，后承租方在案涉租赁土地上建造了房屋等，中村公司未能提供相应的建造许可证及相关权属证书。双方确认租赁土地现地址为本市天宁区××庄街道××村××号。中村公司于2016年1月14日成立，法定代表人为张金娣，系有限责任公司。常州市天宁区雕庄街道中村村村民委员会（甲方，以下简称中村村委）与中村公司（乙方）签订《土地租赁协议书》一份，约定：甲方对乙方实行土地租赁，土地租金每叁年续订（调整）一次，调整按国家对土地政策作适当调整，调整幅度限在25%左右。乙方要求用地合计43.27亩，每亩租金6000元，合计259620元，租用期1年，用地四址：东靠华明生活用品，南靠运河，西靠运河，北靠中石化工；协议期限自2016年1月1日起到2016年12月31日止，协议经双方签字后生效，协议期间一方违反以上条款必须承担另一方的经济损失，其标准以甲方一年的收费额为准。协议外条款双方协商解决；注：1.乙方在使用期内不得私自乱搭乱建。2.如果甲方在乙方使用期内要求使用该土地，乙方无条件让出，甲方不做任何补偿，乙方自愿放弃一切拆迁补偿费用。2016年12月26日、2017年12月20日中村村委向中村公司分别开具259620元（2016年租金）、259620元（2017年租金）土地租赁发票。中村公司缴纳租金至2018年12月31日。中村合作社陈述其在2018年底收取以前的租金后，通知中村公司终止租赁关系，因此未再收取租金。2019年12月31日，常州市天宁区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定书》常天征[2019]17号，载明：征收范围：东至青洋路，南至天宁武进界址线，西至菱港河，北至新312国道（详见征收范围图）；被征收人如对本决定不服的，可以在本决定公告之日起60日内向常州市人民政府申请行政复议，也可以在本决定公告之日起6个月内向常州市中级人民法院提起诉讼。案涉租赁土地在上述征收范围内。2020年1月13日，中村村委在中村公司处张贴通知，载明：贵方与我村委签订的《土地租赁协议》已于2018年12月31日租赁期满，鉴于我村委需要收回租赁土地，故在租赁期满后双方未再签署续租协议。2019年1月起，我村委多次通知贵方终止土地租赁协议履行，并与贵方协商返还租赁土地上投入的建筑物和其他附着物，应随租赁土地返还移交归我村委；贵方应在上述租赁土地返还的期限内腾空迁出；三、如贵方配合我村委按照上述要求腾空迁出并返还租赁土地的，对于贵方在租赁土地上的建筑物和其他附着物，我村委可以委托评估机构在评估后做适当补偿；四、就贵方租赁土地及其返还所涉事项，贵方如愿协商处理的，请予2020年1月17日前到我村委协商解除；五、如贵方未在2020年1月17日前到我村委协商并在该期限内协商未能达成一致意见的，或者贵方未能在2020年1月22日前腾空迁出并返还租赁土地的，我村委依法采取必要措施收回租赁土地，贵方在租赁土地上的建筑物和其他附着物不作补偿。2020年5月14日，中村村委出具情况说明，载明：2003年9月27日常州市人民政府撤销了中村村委下庄等6个村民小组建制，村民小组撤销后的剩余土地（包括宅基地、耕地及乡村集体建设用地等）均由常州市国土资源局收归国有。中村公司向中村村委承租的土地属于乡村集体建设用地，在上述被收购国有的土地范围之内。上述被收购国有的土地中乡村集体建设用地，自2003年9月起仍由中村村委实际管理使用，如中村村委出租给他人使用，租金收益归中村村委所有。常州市天宁区雕庄街道办事处（以下简称雕庄街道）、常州市自然资源和规划局天宁中心所在该情况说明上加盖公章。2020年10月16日，中村村委出具的《雕庄街道中村村撤村工作方案》规定，撤村后，保留原村级集体经济组织，原村集体资产、债权债务及经济合同，全部仍由村股份合作社承接，集体股权属于全体股东所有。原中村村股民在村集体经济股份合作社享受的权益不变。2020年11月5日，常州市天宁区人民政府出具《区政府关于同意撤销雕庄街道雕庄村等4个村民委员会建制的批复》，载明同意撤销中村村等4个村民委员会建制。审理中，中村公司提供中村村委2007年4月26日出具的证明复印件，内容为：“常州市环境保护研究所：兹有中村煤场所租用土地原属我村集体工业用地，现正在统一办理有关国有土地，暂无土地使用证。特此证明”。中村经联社于2007年5月15日出具的证明复印件（雕庄街道加盖公章），载明：“工商局：兹有中村煤场（张金娣）租用我村土地所建的混凝土搅拌站，在此工地上建造的办公用房，现房产证正在办理之中。特此证明”，中村公司用以证明双方签订的合同是双方租赁关系存在的基石，该合同没有到期，中村合作社提出解除合同属于违约行为，没有法律依据，中村合作社应当承担违约责任，法院不应当支持中村合作社的请求。中村合作社经质证后认为，对这两份证据的真实性不予认可，双方在2001年签订的土地租赁合同，租赁范围和期限早已发生变更，2016年签订的土地租赁协议书，双方维持租赁关系，到2018年年底，但是从2016年底到2018年底，双方是不定期租赁关系，鉴于从2019年1月1日起中村公司不再缴纳租金，中村合作社可以随时解除租赁关系，事实上中村合作社已经在2019年1月通知中村公司解除了租赁关系，所以中村合作社不存在违约行为。审理中，中村公司提供张金娣银行交易明细，内容为2018年12月25日张金娣向中村村委转账40000元、31620元，证明张金娣以个人名义支付了2018年土地租赁费，土地租赁主体是张金娣本人，而不是中村公司。中村合作社质证后认为，对该金额用途不清楚，张金娣可以作为中村公司法定代表人履行职责交纳租金。对于租赁主体应当以双方签订的书面合同以及在租赁土地上实际经营和使用的中村公司为准。审理中，一审法院依法向中村公司释明，就案涉土地上建造的房屋等土地租赁合同相关权益是否提起反诉，中村公司明确本案中不提反诉，其另行主张权利。对于案涉土地上建造的房屋和其他附着物等，一审法院要求中村公司提供案涉租赁土地上的地上附着物、建筑物、构筑物、机器设备等相关证据，中村公司书面回复“无必要提供”。后一审法院又向中村公司释明是否对于案涉土地上的房屋和其他附着物等在本案中申请评估，并向中村公司告知相关法律风险，中村公司仍明确表示不申请。审理中，中村公司陈述有次承租人情况，与部分“次承租人”系合作关系，但次承租人无需参加本案诉讼。中村合作社陈述其不追加次承租人参加本案诉讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。2001年8月1日，中村经联社、张金娣签订7.6亩土地的租赁合同，后双方实际履行了该合同，履行过程中，双方对租赁面积、租金标准等进行了调整。2016年经双方协商一致，以书面合同形式对该土地租赁合同进行了变更，即合同主体变更为中村村委、中村公司，租赁面积变更为43.27亩，租金变更为259620元，租赁期限变更为2016年1月1日至2016年12月31日，变更后的书面租赁合同应为合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约全面履行。根据相关部门出具的情况说明，中村村委亦具有出租案涉土地的相关权利。中村公司辩称张金娣应为租赁合同主体。因案涉土地租赁合同主体等内容已进行了变更，张金娣作为中村公司的法定代表人对此知情并且各方实际履行了变更后的土地租赁合同，故对于该辩称该院不予采信。中村公司辩称2016年签订土地合同是为了应付税务机关开票所签，并不是双方真实意思表示。该院认为，《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，中村公司并未举证双方签订2016年土地租赁合同系虚假意思表示，相反双方系按照2016年土地租赁合同约定的内容实际进行履行。中村公司向税务部门提供了2016年土地租赁合同并实际获取了税务发票，现中村公司又对此否认，有违诚信原则，亦违反了相关法律规定。故中村公司的该辩称，该院亦不予采信。《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，2016年土地租赁合同于2016年12月31日到期后，双方未续签租赁合同，中村公司继续使用租赁土地，2016年土地租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2019年起，中村合作社不再收取中村公司租金。2020年1月13日中村合作社书面通知中村公司土地租赁合同终止履行、返还租赁土地等事宜，应视为中村合作社行使了合同解除权，中村合作社给予中村公司一定时间要求中村公司于2020年1月22日前腾空返还租赁土地。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。综上，中村合作社在合理期限之前通知了承租人中村公司解除合同，另外，2016年土地租赁合同约定了“如果甲方在乙方使用期内要使用该土地，乙方应无条件让出”，此时亦符合双方合同约定的解除条件。故该院认定双方租赁合同解除时间为2020年1月22日。中村合作社要求中村公司将其承租的全部土地腾空返还给中村合作社的诉讼请求，该院予以支持。关于中村合作社要求中村公司支付按照2018年租金标准计算的占有使用费，该标准符合法律规定和双方对租金标准的约定，租赁存续期间中村公司应支付租赁费，租赁关系解除后中村公司应支付占有使用费，故中村公司应向中村合作社支付自2019年1月1日起按每年259620元标准支付至中村公司履行完毕上述义务时止期间的租金、占有使用费。关于对房屋的建造及装饰装修等补偿问题，为彻底化解纠纷、一次性解决双方争议，经一审法院多次释明，中村公司仍坚持不提起反诉请求，并不申请评估，故本案中无法一并处理，中村公司可另行主张权利。由此造成的后果由中村公司自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，判决：一、确认中村合作社、中村公司之间的《土地租赁协议书》于2020年1月22日解除；二、中村公司于判决发生法律效力之日起十五日内将其承租的合同期限为2016年1月1日至2016年12月31日《土地租赁协议书》约定的土地腾空返还给中村合作社；三、中村公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付中村合作社自2019年1月1日起按照每年259620元标准计算至常州市中村煤场有限公司实际履行完毕本判决第二项义务时止的租金、土地使用费；四、驳回中村合作社要求确认中村合作社、中村公司之间租赁合同关系于2018年12月31日解除的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5803元，由中村公司负担。二审中，中村公司提供：网上查询的中村村委的基本信息（复印件），证明中村村委的经营时间是2016年11月29日起至2021年12月31日，签订合同时不在经营期限内，因此合同无效。中村合作社质证称：1.中村公司提交的证据不属于二审中的新证据，该证据中村公司在一审中完全有条件取得、提交。2.根据查询的情况，中村村委的经营期限确实是从2016年11月29日起，但该经营期限与双方2016年所签订的租赁协议并无冲突。该租赁协议在中村村委成立且具备公章以后，双方对租赁事实加以确认才签订的，中村公司的证明目的与其提交的证据并无必然关联。本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.中村合作社是否系本案适格原告；2.一审判决是否超出中村合作社的诉讼请求；3.在租赁合同履行期内土地所有权发生变动是否影响合同的履行？本院认为：一、中村合作社、中村公司是否本案适格主体的问题。2001年中村经联社和张金娣签订《土地租赁合同》，约定租赁土地的面积为7.6亩，租赁期限为30年。2016年中村村委与中村公司签订《土地租赁协议书》，明确租赁土地的面积为43.27亩，租金为259620元，租赁期限变更为2016年1月1日至2016年12月31日。上述合同签订后，中村公司按约支付租金259620元，租赁期限届满后，中村公司仍支付租金至2018年12月31日。由此可见，案涉土地租赁合同的承租主体变更为中村公司和中村村委，并且双方按变更后的2016年合同履行各自的权利义务，中村公司作为本案的承租人，系适格的一审被告。中村公司认为其履行的系2001年合同、承租方为张金娣个人，该主张无事实和法律依据，本院不予采信。2020年11月5日常州市天宁区人民政府撤销中村村等4个村民委员会建制，根据相关规定，原村集体资产、债权债务及经济合同，全部仍由村股份合作社承接，故中村合作社承继中村村委的债权债务，是本案适格的一审原告。二、2016年《土地租赁协议书》的效力问题。2016年《土地租赁协议书》盖有中村公司和中村村委公章，双方公章的真实性不持异议，中村公司以合同未签字确认为由要求认定合同无效，该主张无法律依据，本院不予支持。该合同约定租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，期限届满后，双方继续履行合同，中村合作社发函要求中村公司于2020年1月22日前腾空迁出并返还租赁土地。虽然案涉土地于2003年被收归国有，但根据2020年5月14日中村村委出具的情况说明，常州市自然资源和规划局天宁中心均确认，2003年之后的租金收益仍归中村村委（中村合作社）享有，中村合作社有权要求解除合同、收回土地。中村公司以土地所有权变化为由要求确认该租赁合同无效的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，中村公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无明显不当，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5803元，由中村公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 磊审 判 员  郑 仪审 判 员  王 莹二〇二一年九月十五日法官助理  骆云辉书 记 员  巢 莺