广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终3870号上诉人（原审被告）：佛冈县佳达服装有限公司，住所地：广东省佛冈县****。法定代表人：刘胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄**新，广东昊法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫蕾，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丘翠婷，女，1993年6月8日出生，汉族，住英德市****。上诉人佛冈县佳达服装有限公司（以下简称佳达公司）因与被上诉人丘翠婷商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2021）粤1821民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。佳达公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人全的诉讼请求，即上诉人无须支付逾期交房违约金；二、判令被上诉人承担案件一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未从全面审查上诉人提出的抗辩理由，在没有查明事实的前提下，作出了错误判决。首先，案涉合同签订于2017年6月19日，虽合同约定案涉房屋交付的时间为2018年12月31日，但由于项目建设资质问题、回迁户百般阻挠施工问题、永久性电房规划调整问题、项目竣工验收备案、房屋测绘问题、“创文创卫”原因、佛冈县城第四期燃气管道工程项目问题等不能归结于上诉人的原因导致延期交楼，上诉人已于一审答辩状中予以阐明，并针对上述每一项原因提供证据予以证明，但项目竣工验收备案、房屋测绘问题，一审法院未予以认定。案涉项目于2018年7月15日竣工，随后申请竣工验收，非因上诉人原因至2018年12月20日才得以验收备案，期间长达5个月，案涉项目于2016年12月7日收到测绘报告，于2018年11月申请实测，2019年5月才收到《实测申请表》，期间受相关部门行为等不可控因素影响，已远远超过正常的预测范围，由此导致延误交楼的时间，应适当予以扣减。其次，关于回迁户百般阻挠施工永久性电放房调整的问题，两问题分别发生于2017年11月上旬至2018年5月中旬、2017年11月至2018年4月，均是案涉购房合同签订后发生的，且直接导致案涉工程陷入半瘫痪状态，延期达几个月，一审法院认为两问题与上诉人延期交楼无直接关系是错误的。第三，关于案涉合同补充协议第五条第6款之（6）约定“如发生上述特殊原因，出卖人可凭清远市或佛冈县有关主管部门、单位及相关专业机构出具的证明文件予以延期并通知买受人”，一审法院主观认为上诉人应履行通知义务，且需提供上述证明文件，但上诉人认为该条款并非应当性或义务性条款，而是选择性条款，即出现上述特殊原因时，出卖人可以凭相关文件予以延期，亦可不通知予以延期。第四，就佛冈县第四期燃气工程问题，该问题发生在案涉合同签订之后，上诉人已于2018年5月15日前完成了小区内管道敷设，但该市政工程直至2019年7月才竣工，直接导致案涉小区不能按时通气。关于通知，上诉人认为并非必须履行之义务，且因届时大部分业主均有来现场咨询为何未能完成通气，上诉人已告知业主，大部分业主均知悉该情况；关于证明文件，上诉人亦已提供法院从佛冈县自然资源局、佛冈县城市管理和综合执法局等部门调取的该市政工程建设工程规划许可证（含图纸）、佛冈县城镇总体规划区内城市道路挖掘规划许可证、竣工报告等相关政府部门资料予以证实。因该市政工程未竣工，直接导致案涉房屋不能在约定的交楼时间通气。关于一审法院认为开发商应对各种客观因素予以合理预期的观点，燃气工程问题发生于购房合同签订后，上诉人已于2018年5月15日前完成了小区内管道敷设，但该市政工程直至2019年7月才竣工，亦已严重超出了上诉人的预期范围。因该市政工程迟迟未竣工，严重超出上诉人预期，直接导致案涉房屋不能再约定的交楼时间通气，但一审法院忽略原文表述及上诉人提交的证据，错误认为上诉人提交的证据不属于条款所述的证明文件，从而认为因上诉人没有履行该通知义务，且该客观事实应在上诉人的预期之内，不能以该抗辩事由进行延期。因此，佛冈县城第四期燃气管道工程问题是否直接影响了案涉房屋通气，如有影响，影响的时长是多久，是审理本案争议焦点的关键所在，并非上诉人是否履行了通知义务。被上诉人未作答辩。原审法院作出判决：限佛冈县佳达服装有限公司于判决生效之日起十五内支付逾期交房违约金8723元给丘翠婷。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由佛冈县佳达服装有限公司负担并于判决确定的义务履行期届满前向一审法院缴纳，逾期一审法院将依法强制执行。丘翠婷预交的受理费25元，可在判决生效后向一审法院申请退回。一审法院认定事实、判决理由及适用法律详见一审判决书。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：佳达公司提出的延期交房理由是否成立。关于佳达公司提出的延期交房理由是否成立问题。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。合同约定的交付期限是在2018年8月31日前，交付条件包括竣工验收备案、取得房屋测绘报告以及供水、供电、燃气等基础设施开通。根据查明的事实，涉案房屋在约定交付期限前尚未具备合同约定的交付条件，业主有权选择拒收。上诉人上诉的主要理由是认为其逾期交房具备正当事由，故不应当承担违约责任。审查上诉人提出的上诉理由是否成立，首先应当审查合同的约定。涉案合同补充协议第五条第6款对出卖人可据实予以延期的事由作出了约定，包括不可抗力、法律法规政策的改变以及政府限制性行为导致的工期延误。该条款同时约定如发生以上事由，出卖人应当依据当地政府、主管部门及专业机构出具的证明文件据实延期并通知买受人。上诉人上诉提出的延期事由包括施工许可证取得迟延、项目竣工验收备案、房屋测绘、回迁户阻挠、市政燃气管道改造导致燃气开通迟延以及创文创卫导致项目停工。其中施工许可证取得迟延以及回迁户阻挠、项目竣工验收备案、房屋测绘的问题是房地产开发过程中的常见问题，不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也不是法律法规政策改变以及政府限制性行为造成，不属于上述合同约定的可以延期的范围内，故对于上诉人提出的该节上诉理由，本院不予采纳。关于市政燃气管道改造的问题。首先，双方在合同第十条约定了燃气的交付标准为“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”，补充协议第九条对“基础设施达到使用条件”的含义进行了补充约定，但主要内容是强调买受人作为终端用户应自行申请开通使用，并未免除出卖人在交房前将燃气管道与城市燃气管网连接的合同义务。同时，合同约定如因出现延期事由，上诉人应当依据当地政府或专业机构出具的证明文件并通知买受人，上诉人并未履行该项义务，且上诉人主观认为其不需要履行通知义务与合同约定不符，故对其认为通知义务是其选择性义务的理由，本院不予采纳。其次，根据业主提交的投诉答复，可以看出导致燃气未开通的重要原因是上诉人未完全支付燃气工程款，完全不符合合同关于延期交房的约定，由此引起的逾期交房责任应当由上诉人自行承担。至于上诉人一审主张的其他可以延期的事由，一审法院对此已作详尽论述，本院予以认可。综上，上诉人提出的延期交房理由均不成立。综上所述，佳达公司上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二一年九月七日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终3870号上诉人（原审被告）：佛冈县佳达服装有限公司，住所地：广东省佛冈县****。法定代表人：刘胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄**新，广东昊法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫蕾，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丘翠婷，女，1993年6月8日出生，汉族，住英德市****。上诉人佛冈县佳达服装有限公司（以下简称佳达公司）因与被上诉人丘翠婷商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2021）粤1821民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。佳达公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人全的诉讼请求，即上诉人无须支付逾期交房违约金；二、判令被上诉人承担案件一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未从全面审查上诉人提出的抗辩理由，在没有查明事实的前提下，作出了错误判决。首先，案涉合同签订于2017年6月19日，虽合同约定案涉房屋交付的时间为2018年12月31日，但由于项目建设资质问题、回迁户百般阻挠施工问题、永久性电房规划调整问题、项目竣工验收备案、房屋测绘问题、“创文创卫”原因、佛冈县城第四期燃气管道工程项目问题等不能归结于上诉人的原因导致延期交楼，上诉人已于一审答辩状中予以阐明，并针对上述每一项原因提供证据予以证明，但项目竣工验收备案、房屋测绘问题，一审法院未予以认定。案涉项目于2018年7月15日竣工，随后申请竣工验收，非因上诉人原因至2018年12月20日才得以验收备案，期间长达5个月，案涉项目于2016年12月7日收到测绘报告，于2018年11月申请实测，2019年5月才收到《实测申请表》，期间受相关部门行为等不可控因素影响，已远远超过正常的预测范围，由此导致延误交楼的时间，应适当予以扣减。其次，关于回迁户百般阻挠施工永久性电放房调整的问题，两问题分别发生于2017年11月上旬至2018年5月中旬、2017年11月至2018年4月，均是案涉购房合同签订后发生的，且直接导致案涉工程陷入半瘫痪状态，延期达几个月，一审法院认为两问题与上诉人延期交楼无直接关系是错误的。第三，关于案涉合同补充协议第五条第6款之（6）约定“如发生上述特殊原因，出卖人可凭清远市或佛冈县有关主管部门、单位及相关专业机构出具的证明文件予以延期并通知买受人”，一审法院主观认为上诉人应履行通知义务，且需提供上述证明文件，但上诉人认为该条款并非应当性或义务性条款，而是选择性条款，即出现上述特殊原因时，出卖人可以凭相关文件予以延期，亦可不通知予以延期。第四，就佛冈县第四期燃气工程问题，该问题发生在案涉合同签订之后，上诉人已于2018年5月15日前完成了小区内管道敷设，但该市政工程直至2019年7月才竣工，直接导致案涉小区不能按时通气。关于通知，上诉人认为并非必须履行之义务，且因届时大部分业主均有来现场咨询为何未能完成通气，上诉人已告知业主，大部分业主均知悉该情况；关于证明文件，上诉人亦已提供法院从佛冈县自然资源局、佛冈县城市管理和综合执法局等部门调取的该市政工程建设工程规划许可证（含图纸）、佛冈县城镇总体规划区内城市道路挖掘规划许可证、竣工报告等相关政府部门资料予以证实。因该市政工程未竣工，直接导致案涉房屋不能在约定的交楼时间通气。关于一审法院认为开发商应对各种客观因素予以合理预期的观点，燃气工程问题发生于购房合同签订后，上诉人已于2018年5月15日前完成了小区内管道敷设，但该市政工程直至2019年7月才竣工，亦已严重超出了上诉人的预期范围。因该市政工程迟迟未竣工，严重超出上诉人预期，直接导致案涉房屋不能再约定的交楼时间通气，但一审法院忽略原文表述及上诉人提交的证据，错误认为上诉人提交的证据不属于条款所述的证明文件，从而认为因上诉人没有履行该通知义务，且该客观事实应在上诉人的预期之内，不能以该抗辩事由进行延期。因此，佛冈县城第四期燃气管道工程问题是否直接影响了案涉房屋通气，如有影响，影响的时长是多久，是审理本案争议焦点的关键所在，并非上诉人是否履行了通知义务。被上诉人未作答辩。原审法院作出判决：限佛冈县佳达服装有限公司于判决生效之日起十五内支付逾期交房违约金8723元给丘翠婷。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由佛冈县佳达服装有限公司负担并于判决确定的义务履行期届满前向一审法院缴纳，逾期一审法院将依法强制执行。丘翠婷预交的受理费25元，可在判决生效后向一审法院申请退回。一审法院认定事实、判决理由及适用法律详见一审判决书。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：佳达公司提出的延期交房理由是否成立。关于佳达公司提出的延期交房理由是否成立问题。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。合同约定的交付期限是在2018年8月31日前，交付条件包括竣工验收备案、取得房屋测绘报告以及供水、供电、燃气等基础设施开通。根据查明的事实，涉案房屋在约定交付期限前尚未具备合同约定的交付条件，业主有权选择拒收。上诉人上诉的主要理由是认为其逾期交房具备正当事由，故不应当承担违约责任。审查上诉人提出的上诉理由是否成立，首先应当审查合同的约定。涉案合同补充协议第五条第6款对出卖人可据实予以延期的事由作出了约定，包括不可抗力、法律法规政策的改变以及政府限制性行为导致的工期延误。该条款同时约定如发生以上事由，出卖人应当依据当地政府、主管部门及专业机构出具的证明文件据实延期并通知买受人。上诉人上诉提出的延期事由包括施工许可证取得迟延、项目竣工验收备案、房屋测绘、回迁户阻挠、市政燃气管道改造导致燃气开通迟延以及创文创卫导致项目停工。其中施工许可证取得迟延以及回迁户阻挠、项目竣工验收备案、房屋测绘的问题是房地产开发过程中的常见问题，不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也不是法律法规政策改变以及政府限制性行为造成，不属于上述合同约定的可以延期的范围内，故对于上诉人提出的该节上诉理由，本院不予采纳。关于市政燃气管道改造的问题。首先，双方在合同第十条约定了燃气的交付标准为“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”，补充协议第九条对“基础设施达到使用条件”的含义进行了补充约定，但主要内容是强调买受人作为终端用户应自行申请开通使用，并未免除出卖人在交房前将燃气管道与城市燃气管网连接的合同义务。同时，合同约定如因出现延期事由，上诉人应当依据当地政府或专业机构出具的证明文件并通知买受人，上诉人并未履行该项义务，且上诉人主观认为其不需要履行通知义务与合同约定不符，故对其认为通知义务是其选择性义务的理由，本院不予采纳。其次，根据业主提交的投诉答复，可以看出导致燃气未开通的重要原因是上诉人未完全支付燃气工程款，完全不符合合同关于延期交房的约定，由此引起的逾期交房责任应当由上诉人自行承担。至于上诉人一审主张的其他可以延期的事由，一审法院对此已作详尽论述，本院予以认可。综上，上诉人提出的延期交房理由均不成立。综上所述，佳达公司上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由佛冈县佳达服装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二一年九月七日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。