山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁09民终2485号上诉人（原审被告）：山东锭制健康管理有限公司，住所地泰安市泰山区东岳大街华泰购物广场东座3层。法定代表人：孙加龙，总监。委托诉讼代理人：王建利，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：高丽君，女，1966年2月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：颜旭，山东盈和盈律师事务所律师。上诉人山东锭制健康管理有限公司因与被上诉人高丽君房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初2733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东锭制健康管理有限公司上诉请求：原一审判决违反法定程序、认定事实不清，请求撤销原判，依法发回重审。事实和理由：一、一审法院在第二次开庭时被上诉人临时变更诉讼请求，并未询问或者示明上诉人是否要求答辩期以及举证期限，属于违反法定程序，侵害了上诉人的合法权益。一审法院在第二次开庭过程中双方对鉴定报告进行质证后，被上诉人当庭变更诉讼请求，要求上诉人承担2021年1月1日至2021年3月30日的房屋空置费用112500元，一审法院询问上诉人意见，上诉人陈述已经超出举证期限，被上诉人应当另行主张权利，但一审法院宣布尚未结束法定调查，允许变更诉讼请求，继续进行审理，然后宣布法庭调查结束。该庭审过程中一审法院并未询问或者告知上诉人关于该变更的诉讼请求答辩和举证的权利，这剥夺了上诉人的关于该部分诉讼请求的合法权益。且上诉人认为该诉讼请求本身具有不合理性，上诉人已经于2020年11月30日书面告知解除了租赁合同，被上诉人有权利通过多种方式保存其认为上诉人侵犯其合法权益的证据，而不是等待鉴定机构进行现场勘验完毕，该部分损失属于被上诉人自行扩大的损失，应当自己承担该部分损失。二、关于一审法院认定上诉人毁损出租房屋主体结构事实不清，加重上诉人的举证责任。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，被上诉人应合理使用其所租赁房屋及附属设施，因被上诉人在装修期间造成的房屋主体损害由被上诉人负责并恢复原状，对所有的主体承重墙、梁、柱不得改变。按照一般的交易习惯，被上诉人在签订合同过程中对于上诉人的经营状况以及经营范围，事前肯定进行了解，上诉人并不是经营被上诉人所经营的宾馆生意。因此，在租赁房屋后必然要对房屋进行简单装修，符合上诉人的经营需求，且装修期间被上诉人也多次到场查看现场装修情况，并未予以制止。因此，对上诉人装修行为被上诉人是明知的，且上诉人的装修并没有对房屋的主体进行损害，仅是对房屋非主体方面三合板墙体进行改动，并未对砖石结构的墙体以及承重墙进行改造，且应当由被上诉人举证证实交付房屋时房屋主体结构的现状。庭审中，一审法院在询问被上诉人有无证据证实交付现状，在被上诉人无明确证据证实的情况下，限期要求上诉人对交付房屋时情况进行举证，加重上诉人的举证责任，且没有任何一部法律规定租赁合同纠纷举证责任倒置。上诉人认为应当由被上诉人举证证实交付时房屋的现状以及上诉人装修造成了房屋主体方面的损害。对于评估报告中载明的维修事项，上诉人多次明确表示不予认可，因此，评估报告中认定的费用，上诉人更不应当予以承担。综上，一审法院违反法定程序，举证责任分配不公，造成案件事实不清，请求依法查明，将该案发回重审。高丽君辩称，一、被上诉人在法定期间增加诉讼请求，合理合法，一审法院审判程序合法。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条之规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。可见在法庭辩论终结前，被上诉人在法庭辩论终结前增加诉讼请求有法可依，且因为房屋被上诉人装修损坏，被上诉人在诉讼后一直按照上诉人搬走前的情况封锁现场，一直到鉴定结果出来才依据涉案房屋闲置的时间向一审法院提出了房屋闲置期间的损失，该损失是由上诉人装修房屋损坏墙体所致，故该笔费用由上诉人承担并无不当。故被上诉人增加诉讼请求，合法合理，一审法院审判程序合法。上诉人提出合同已于2020年12月30日解除的理由于法无据。双方签订的《房屋租赁合同》中没有约定上诉人的合同解除权，且在合同履行期内，也并未出现《民法典》第五百六十三条规定的法定解除权的事由，被上诉人与上诉人并未就解除合同的事由达成一致，故本合同并未解除，也就不存在上诉人所说的被上诉人扩大损失，应当自行承担部分损失的说法。二、被上诉人已经提交证据证实涉案房屋交付前的现状及上诉人承租后对房屋的损坏情况，已完成了举证责任，一审法院并未加重上诉人的举证责任。被上诉人在一审时已经向法庭提交了证据证实了房屋情况，已经完成举证责任，且双方签订的《房屋租赁合同》中第六条第一项第二款明确约定，未经被上诉人书面同意，上诉人拆除主体结构的，被上诉人有权解除合同，收回房屋。第七条违约责任中，被上诉人可以依据第六条要求被上诉人按照年租金的30%赔偿违约金。本案中，被上诉人交付租赁房屋后，因腰部受伤，一直在家静养，在上诉人装修期间根本没有到过租赁房屋，上诉人在没有经过被上诉人的同意下将出租房屋三、四层的隔间全部砸断，进行重新装修，上诉人的行为严重违反了合同的约定，侵害了被上诉人的合法权益。因涉案房屋以前是宾馆，所有隔断和墙体均为砖混，并非是上诉人所说的隔板。根据《民法典》第七百一十一条之规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。案涉租赁房屋，上诉人无法恢复原状，经山东金信价格鉴定事务所有限公司鉴定，鲁金价鉴字（2021）TSF0301号价格鉴定意见书确定，上诉人损坏的房屋设施价值198850元。故一审法院判决上诉人向被上诉人赔偿因装修致被上诉人房屋主体结构损失198850元并无不当。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，望在查明案件事实的基础上驳回上诉人的上诉请求。高丽君向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2020年4月26日签订《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付违约金135000元；3、判令被告向原告支付因毁损出租房屋主体结构对原告造成的损失，暂定为10万元；4、判令被告向原告支付房屋空房闲置费用112500元；5、本案诉讼费、保全费、鉴定费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年4月26日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于泰安市房屋（即龙潭路55号沿街综合楼）出租给被告，房屋建筑面积约为1400平方米；租赁期限共60个月，年租金45万元，自2020年7月1日起算房屋租赁期限；本合同签订之日，乙方即应缴纳5000元租房押金；乙方应合理使用其所租赁的房屋及附属设施，因乙方在装修期间造成的房屋主体损坏由乙方负责并恢复原样，对所有的主体承重墙、梁、柱不得改变。如因使用不当造成房屋损坏的，乙方应负责修复或经济赔偿；乙方未经甲方同意，拆动、变动房屋主体结构，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应向守约方支付年租金30%的违约金。2020年11月30日，被告向原告送达《解除租赁合同通知书》，称因疫情导致公司陷入经营困难，如再租赁甲方房屋，将使乙方遭受重大损失，故正式通知甲方解除2020年4月26日签订《房屋租赁合同》，合同终止时间为2020年12月31日，至合同解除之日即2020年12月31日乙方按实际承租期限履行交纳租金义务；如有其他未尽事宜，甲方自收到本通知起三日内与乙方协商。原告收到被告通知后，与被告协商解决解除租赁合同事宜，发现被告对房屋改动较大，造成了原告损失。因无法对损失赔偿达成一致意见，原告诉至一审院。案件审理过程中，原告提交鉴定申请书一份，申请对涉案租赁房屋的以下损失进行司法鉴定：房屋四层、五层被损坏墙体的价值；房屋四层、五层被拆除的21扇门以及门上的电子锁价值；房屋四层、五层被去除的卫生间价值；房屋三至五层被损坏的热水供水管道进行维修或更换所花费的价格；房屋第六层丢失和损坏的家具6套、10套床的价值。原告为证实以上损失提交下列证据：一、涉案房屋的楼层平面图、房屋现状图及4层、5层的消防疏散图各一份和房屋现状照片一组，原告与被告孙经理的微信聊天记录一宗，证实涉案房屋共六层，一二层为邮政储蓄银行，三至六层是系原告出租给被告房屋，三、四、五层结构基本相同，被告没有改变三层和六层的房屋结构，被告改变的是四、五层的结构；被告承租后在没有通知原告的情况下，将四层14个房间改为8个房间，砸毁8面墙体，去除12个卫生间，自建2个卫生间，将1个卫生间的门改到走廊外，将五层10个房间改为8个房间，砸毁2面墙体，去除4个卫生间，其中2个卫生间的门改到走廊外。二、原告与被告员工李雪的微信聊天记录一宗，证实除三楼的床未动外，六层的床和家具均丢失部件，被告统计后得出六层丢失5套家具、10套床、损毁1套家具。被告对以上证据质证称，被告没有对主体结构进行改动，且装修是经过原告同意的，原告在装修期间曾到过现场多次，被告仅是对三合板的墙体进行改动，并未对砖石结构的墙体以及承重墙体进行改造，被告严格按照自己的经营范围对租赁房屋进行变更，属于正常的使用范围；原告应提供证据证实出租给被告房屋时的房屋状况，而不是仅凭推断来确定，对于门锁和门的数量也不应仅凭消防疏散图来推断，床和家具仅是原告单方统计，应继续提供证据证实家具和床的材质、使用年限等原来的现状，否则无法确定价值。但被告未在一审法院限定期限内提交涉案房屋租赁前原状的证据。经一审法院技术室对外委托，2021年4月2日，原被告共同选定的山东金信价格事务所有限公司经对原告的上述鉴定申请事项进行鉴定，出具鲁金价鉴字（2021）TSF0301号鉴定意见书认定：第六层丢失和损坏的家具6套（板式桌）价格共计1800元，10套床的价格共计8200元，除此以外涉案房屋被损毁的墙体、门、电子锁、卫生间、供水管道的维修及更换费用共计188850元（198850-1800-8200）。原告为本次鉴定支付鉴定费15000元。经质证，原告对该鉴定意见书无异议，主张被告应当按照本鉴定结论支付原告损失198850元及鉴定费15000元。被告对该鉴定意见书的真实性无异议，但主张家具认定价值过高，且原告提供的毁损物品清单原告应提供证据证实交付给被告时已经存在，且这些是功能的改变，不是损失；租金是包括了物资转让的，把转让费分摊到租金里，承担违约金应包括了相关损失。一审法院认为，原被告于2020年4月26日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应恪守。双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限为60个月，被告于2020年11月30日向原告送达《解除租赁合同通知书》提出解除合同构成违约，应向原告承担违约责任。被告在《解除租赁合同通知书》中提出合同终止的时间为2020年12月31日，原告对此表示同意，一审法院确认双方于2020年12月31日解除《房屋租赁合同》。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。原被告在《房屋租赁合同》中约定，乙方未经甲方同意，拆动、变动房屋主体结构，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应向守约方支付年租金30%的违约金。被告在一审法院限定期限内未提交房屋出租时原状的证据，应承担举证不能的法律后果。根据原告提交的证据，涉案楼房3-6层原系宾馆，被告未经原告同意，在装修时擅自对楼房4-5层的结构进行了变更（具体行为包括：将四层14个房间改为8个房间，砸毁8面墙体，去除12个卫生间，自建2个卫生间，将1个卫生间的门改到走廊外，将五层10个房间改为8个房间，砸毁2面墙体，去除4个卫生间，其中2个卫生间的门改到走廊外），以上行为直接导致了涉案楼房4-5层功能性的改变，应视为改变了楼房主体结构，在被告拒绝或者无法恢复原状的情况下，应当赔偿原告由此造成的损失。经鉴定，被告因改变以上主体结构造成的损失共计188,850元，故对原告要求被告赔偿188,850元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。原告申请鉴定的第六层丢失和损坏的6套家具及10套床的价格，不属于被告因毁损楼房主体结构给原告造成损失的范围，原告的诉讼请求中并未涉及该项损失，原告可另行向被告主张权利。鉴定费15,000元，系原告为确定损失支出的合理必要费用，原告要求被告承担合理有据，对此一审法院予以支持。原被告之间签订的《房屋租赁合同》虽于2020年12月31日解除，但因双方对损失赔偿无法达成一致意见，致使原告为保护现场一直将涉案房屋原状保留到鉴定机构现场勘验完毕。该费用系因被告违约给原告造成的损失，原告要求被告参照年租金45万元支付2021年1月1日-3月30日的房屋空置费用112,500元有事实与法律依据，一审法院依法予以支持。合同中虽约定如乙方拆动、变动房屋主体结构，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应向守约方支付年租金30%的违约金，但该约定应理解为是在乙方不予赔偿损失的情况下向甲方支付的恢复原状赔偿金及因违约可能造成的房屋空置费，现在已判令被告赔偿因变动主体结构给原告造成的损失188,850元及房屋空置费112,500元，故对原告要求被告支付违约金135,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上分析，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条、第五百六十六条第一款第二款、第七百一十五条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条规定，判决：一、原告高丽君与被告山东锭制健康管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日解除；二、被告山东锭制健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告高丽君因毁损出租房屋主体结构给原告造成的损失188,850元；三、被告山东锭制健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告高丽君房屋空置费112,500元；四、驳回原告高丽君的其他诉讼请求。案件受理费3397.63元、保全费1695元，由原告高丽君负担1654.38元，由被告山东锭制健康管理有限公司负担3438.25元；鉴定费15,000元，由被告山东锭制健康管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题：一、被上诉人请求上诉人赔偿房屋损失及空置费是否应予支持；二、一审程序是否合法。关于被上诉人请求上诉人赔偿房屋损失及空置费是否应予支持的问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求合理的期限内仍不恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。根据双方所签租赁合同约定，上诉人在装修期间造成的房屋主体损坏由上诉人负责并恢复原样，对所有的主体承重墙、梁、柱不得改变；未经被上诉人书面同意，拆改变动房屋主体的结构，被上诉人有权解除合同，收回出租房屋。从双方上述约定可以证实，上诉人不仅对房屋主体承重墙、梁、柱不得改变，而且对涉案房屋主体的其他拆改要经过被上诉人的书面同意。从被上诉人提供的楼层平面图及4层、5层的消防疏散图，可以证实上诉人承租时的房屋主体结构状况，已完成了其举证责任，上诉人未提供相应的证据予以反驳，对被上诉人主张的房屋状况应予认定。经与房屋的现状对比可以证明，上诉人承租后对涉案房屋的主体进行了较大的拆改，上诉人未提供证据证明是经被上诉人的书面同意，违反了双方合同的约定，由此造成房屋主体的损害，上诉人应承担赔偿损失的民事责任。上诉人主张并未对房屋主体进行损害，仅是对房屋非主体方面三合板墙体进行改动，并未对砖石结构的墙体以及承重墙进行改造的理由，该主张不符合合同约定和法律规定，本院不予采信。由于上诉人对被上诉人主张的房屋拆改有异议，一审法院让其提供承租时的房屋状况，并未加重上诉人的举证责任。此外上诉人主张在其装修期间多次到场查看现场装修情况，未予制止，亦未提供证据予以证实，对该主张本院不予认定。由于上诉人在合同履行期内提出解除租赁合同及为确定因上诉人违约造成的损失，从而造成涉案房屋闲置，由此给被上诉人造成的损失一审判决上诉人赔偿房屋闲置费并无不当，本院予以维持。关于本案一审程序问题，适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，但举证期限不超过十五日。被告要求书面答辩的，人民法院可在征得其同意的基础上，合理确定答辩期间。本案一审法院是适用的简易程序进行的审理，针对被上诉人增加的诉讼请求，上诉人提出已超举证期限，另行主张权利的异议，其异议被驳回后，上诉人并未提出要求举证期限和答辩期间，一审法院继续审理，并未剥夺上诉人的诉讼权利，程序并不违法。综上所述，山东锭制健康管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6795.26元，由山东锭制健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐献武审判员  屈玉涛审判员  王 玥二〇二一年九月八日书记员  许安冉