湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终2032号上诉人(原审被告)：怀化市大怀房地产开发有限责任公司，住所地怀化市迎丰西路207号，统一社会信用代码：91431200584914753M。法定代表人：周梁，执行董事。委托诉讼代理人：谢东侠，男，1974年10月31日出生，系该公司销售总监。委托诉讼代理人：朱连红，女，1978年12月22日出生，系该公司销售顾问。被上诉人（原审原告）：向吉文，男，苗族，1972年8月22日出生，住址湖南省麻阳苗族自治县。被上诉人（原审原告）：曹冬娇，女，苗族，1975年10月12日出生，住址湖南省麻阳苗族自治县。上诉人怀化市大怀房地产开发有限责任公司（以下简称大怀公司）因与被上诉人向吉文、曹冬娇商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。大怀公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人并未承诺若被上诉人无法在银行按揭借款就退还定金，应当以双方签订的《步步高·中环广场商品房认购协议》（以下简称《认购协议》约定为准。二、一审适用法律错误，双方签订的《认购协议》合法有效，并未就退还定金达成合意，上诉人未有违约，而被上诉人未按《认购协议》和上诉人签订《商品房买卖合同》等有关文件，严重违反约定，应当承担相应的违约责任，被上诉人所交定金不予退还。向吉文、曹冬娇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律基本恰当。被上诉人没有违约，违约的是上诉人，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决第一项、第二项，同时增加判决上诉人支付2万元违约金给上诉人。向吉文、曹冬娇向一审法院起诉请求：1．请求判决立即解除向吉文、曹冬娇与大怀公司之间签订的《商品房认购协议》。2．请求判决大怀公司立即返还向吉文、曹冬娇2万元定金。3．请求判决大怀公司支付违约金2万元给向吉文、曹冬娇。4．本案受理的所有费用由大怀公司承担。一审法院认定事实：2020年11月11日，向吉文、曹冬娇与大怀公司签订了《步步高·中环广场商品房认购协议》，约定：向吉文、曹冬娇自愿认购大怀公司开发建设的步步高·中环广场项目5栋2单元2406号商品房，建筑面积108.78平方米（最终以产权证载明的面积为准）；原总价824562元；本协议签订时，向吉文、曹冬娇支付定金2万元；折后成交总价691530元；向吉文、曹冬娇与大怀公司签订《商品房买卖合同》及补充协议时付清首付款，按揭贷款的年限、金额最终以银行批复为准；向吉文、曹冬娇在签订本协议时已充分了解本人申请办理银行按揭贷款应具备的条件及应提交的资料，承担不符合该物业按揭贷款条件而引起付款方式变更的后果，双方就向吉文、曹冬娇办理按揭贷款的约定，以双方最终签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准；向吉文、曹冬娇须在认购之日起接到通知7日内与大怀公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，同时交齐办理向吉文、曹冬娇申请办理银行按揭贷款所需的合格资料；向吉文、曹冬娇未按上述规定签约日期内完成《商品房买卖合同》及补充协议的签订，视为向吉文、曹冬娇不履行本协议并自动放弃该物业的认购权，大怀公司有权将向吉文、曹冬娇认购的物业另售他人，定金不予退还，同时本协议自行终止。当日，向吉文、曹冬娇支付了2万元定金。2021年2月1日，大怀公司向向吉文、曹冬娇发出《关于限期签订商品房买卖合同的告知函》，要求向吉文、曹冬娇在2021年2月10日前到大怀公司处签订《商品房买卖合同》并补交房款，若逾期，所交定金不予退还。2021年3月8日，大怀公司向向吉文、曹冬娇发出《解除认购协议告知函》，告知向吉文、曹冬娇因其不在约定的时间内签订合同，构成严重违约，自2021年3月15日起解除与向吉文、曹冬娇签订的认购书，定金不予退还。另查明，2020年11月11日，向吉文、曹冬娇在大怀公司售楼部签订《步步高·中环广场商品房认购协议》当天，向吉文、曹冬娇对大怀公司的销售顾问张思进说：“那就按照刚才说好的，在银行搞不了按揭，就退我2万元定金。”张思进：“可以。”向吉文、曹冬娇：“那就在协议上注明不提供收入证明，如果在银行搞不了贷款就退定金。”张思进：“不用注明。”2020年11月18日，向吉文、曹冬娇对大怀公司的销售顾问张思进说：“因为我这个收入证明开不了，之前也跟你讲了的，要不什么时候一起去银行问一下，可以就搞，不可以就按当初的约定退定金。”张思进：“可以，好的。”2020年12月10日，双方一起到银行面签，结果贷款未获批准。一审法院认为，向吉文、曹冬娇与大怀公司签订的《步步高·中环广场商品房认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，故双方应当按照约定全面履行自己的义务。大怀公司口头同意，如果向吉文、曹冬娇无法在银行贷款就退定金，故双方就退定金达成合意。现银行未同意向吉文、曹冬娇贷款，因此大怀公司应按约定退还向吉文、曹冬娇2万元定金。双方就解除认购协议达成一致，故向吉文、曹冬娇要求解除《步步高·中环广场商品房认购协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。向吉文、曹冬娇主张大怀公司违约，理由是大怀公司承诺，向吉文、曹冬娇在不提供收入证明的情况下也能到银行贷款。因向吉文、曹冬娇既没有提供证据证明双方存在上述约定，也未能证明双方就上述承诺约定了违约金，况且大怀公司不是放贷机构，不能决定向吉文、曹冬娇是否能获得贷款，故向吉文、曹冬娇要求大怀公司支付违约金，无事实与法律依据，一审法院不予支持。虽然2021年3月大怀公司曾向向吉文、曹冬娇发出过《解除认购协议告知函》，但双方在2020年11月就约定了向吉文、曹冬娇不能贷款可以退定金，2020年12月向吉文、曹冬娇的贷款面签未获通过后，大怀公司一直未退定金，故向吉文、曹冬娇未签订《商品房买卖合同》不存在违约行为，向吉文、曹冬娇发出该告知函不能达到单方面解除合同的效力。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告向吉文、曹冬娇与被告怀化市大怀房地产开发有限责任公司于2020年11月11日签订的《步步高·中环广场商品房认购协议》。二、被告怀化市大怀房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告向吉文、曹冬娇定金20000元。三、驳回原告向吉文、曹冬娇的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由原告向吉文、曹冬娇负担200元，被告怀化市大怀房地产开发有限责任公司负担200元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，大怀公司销售人员张思进在售楼中心为销售涉案房屋向向吉文承诺如果银行按揭办不了，退还向吉文所交购房定金的行为，系代表大怀公司的职务行为，即张思进关于银行按揭如果办不了，退还向吉文已交购房定金的承诺应视为大怀公司的承诺。因此，本院对上诉人关于其并未承诺被上诉人在无法办理银行按揭时退还定金，应当以双方签订的《认购协议》约定为准的上诉理由不予采纳。大怀公司与向吉文、曹冬娇签订的《认购协议》合法有效，双方就退还定金的条件另行达成口头协议，现该条件成就，大怀公司应按约定退还向吉文、曹冬娇2万元购房款定金，大怀公司关于双方未就退还定金达成合意，向吉文、曹冬娇严重违约应当承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，大怀公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由怀化市大怀房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冷旗帜审 判 员 周 晓审 判 员 欧晓林二〇二一年九月二十三日法官助理 颜利华书 记 员 张宝珍