辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终14611号上诉人（原审原告）：沈阳麦恩物业有限公司，住所地沈阳市大东区东望花南街25-3号。法定代表人：孙华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟君，女，1964年4月5日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张涛，女，1967年9月17日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：田桂新，女，1953年12月6日出生，汉族，住铁岭市银州区。委托诉讼代理人：董彪，男，1950年10月30日出生，汉族，住铁岭市银州区。上诉人沈阳麦恩物业有限公司因与被上诉人田桂新物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初11133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳麦恩物业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人支付2007年5月1日至2020年9月25日物业费17290及滞纳金8600元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、自被上诉人入住以来，上诉人一直按服务合同为小区业主服务。被上诉人从2007年5月1日至2020年9月25日一直拖欠物业费。期间物业公司多次不间的以电话和在房屋进户门张贴催费通知单形式催费。催缴工作连续且未中断，未超出诉讼时效。一审法院只支持2016年4月27日后物业费不合理。物业公司提供的服务是整体性、连续性的，因该服务产生的债务也是整体债务。对于整体债务分期履行的，诉讼时效从最后一期债务到期之日起计算，故未超过诉讼时效。二、物业服务是物业公共部位的维修、养护、管理，物业公告设施的运行、维护，不会因为某几个人不在此居住，管理成本就减少，故被上诉人应缴纳物业费。三、房屋质量问题不属于物业服务范围，接到业主报修后上诉人及时汇报给业委会，两届业委会主持启动维修基金维修房屋漏雨等问题，两次在园区公示维修方案。都因业主未通过三分之二未启动。四、上诉人未查询到收费记录，被上诉人不能提供有效缴费凭证证明2009年4月前交过物业费。田桂新辩称，请求维持原判。沈阳麦恩物业有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2007年5月1日至2020年9月25日物业费17290元及滞纳金8600元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2007年1月11日，沈阳市新家庭房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定甲方将位于沈阳市东陵区航萃园房地产开发项目前期物业管理委托给乙方管理。合同期限为：从签字之日起（2007年1月11日）至小区业主委员会成立并与物业公司签订“物业管理委托合同”生效时终止。2013年5月2日，原告与沈阳市沈河区航萃园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。物业费标准为1元（不含电梯费）和1.2元（包含电梯费）每月每平方米。合同期限为：2013年5月至2018年5月。航萃园业主委员会于2020年9月26日出具证明“物业管理合同已于2018年5月到期，因业主大会一直未作出决定，所以物业公司延续服务至今。现经业主大会投票，不能与麦恩物业公司续签合同。因此物业公司决定服务到2020年9月25日，并结束该小区的物业管理工作”。原告提供物业服务至2020年9月25日，2020年9月26日撤园。被告田桂新为沈阳市沈河区文萃路185-10号251室房屋（建筑面积107.53平方米）的所有权人，该房屋位于航萃园小区内。原告为向被告索要物业费，诉至法院。庭审中被告举证闻秀娟于2009年4月13日出具的收条，记载：今收到3-2-5-1业主交来物业费500元正。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”2018年5月物业服务合同到期后，因业主大会一直未作出决定，物业公司延续服务至2020年9月25日，此期间内原物业服务合同继续有效。故原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。关于被告抗辩原告未向其主张过物业费因此原告请求超过诉讼时效的问题。原告虽然提供在被告房屋进户门上催收物业费的照片，但仅有2019年4月28日和2020年10月20日张贴的照片下方留有照片形成时间及地点的信息，其他照片中无此信息，原告未在一审法院指定期限内提供照片的原始载体用以证明张贴催缴通知的真实性，故一审法院对被告主张的已经超过诉讼时效的主张予以支持。对2016年4月27日以前的物业费主张一审法院不予支持。照片中关于被告抗辩的原告服务不到位的问题。被告所述其房屋存在严重漏水等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由原告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据一审法院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费5129元（1元×107.53平方米×53个月×90%）。一审法院判决：一、被告田桂新于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳麦恩物业有限公司2016年4月28日至2020年9月25日物业费5129元；二、驳回原告沈阳麦恩物业有限公司、被告田桂新的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费447元减半收取223.5元，由原告沈阳麦恩物业有限公司负担173.5元，由被告田桂新负担50元。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人与涉案房屋的开发企业签订的前期物业服务合同及与小区业主委员会签订的物业管理委托合同系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。现被上诉人已按约定为园区提供物业管理服务，而作为案涉园区业主的上诉人在接受被上诉人提供的物业服务后理应交纳物业费，故一审法院判决上诉人继续履行交纳物业费义务并无不当。关于被上诉人主张部分物业费已经超过诉讼时效的问题，因被上诉人一审提交了2009年至2020年的多张物业管理费催缴通知书，均有落款时间、催缴主体、业主姓名及费用信息等，亦有门牌号显示，作为物业公司普遍采用的催缴方式，该证据可以认定构成诉讼时效的中断，对上诉人该项主张不予支持，一审判决应予纠正。被上诉人一审提交闻秀娟于2009年4月13日出具的收条，记载：今收到3-2-5-1业主交来物业费500元正。被上诉人主张其未欠2009年4月13日之前的物业费，因该收条显示有印章，未写明交纳物业费具体期间，可以认定被上诉人2009年4月13日之前不存在未付物业费情况。故对上诉人要求被上诉人给付2009年4月14日至2020年9月25日物业费的诉讼请求予以支持。一审法院根据掌握情况，认定上诉人履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，根据收取费用与服务质量相适应的原则，适当酌减物业服务费，被上诉人按欠费金额的90%交纳物业管理费并无不当，故被上诉人应向上诉人给付物业费13294元（1元×107.53平方米×137.37个月×90%）。关于上诉人要求被上诉人给付滞纳金的诉讼请求，该请求无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初11133号民事判决；二、田桂新于本判决发生法律效力后十日内给付沈阳麦恩物业有限公司2009年4月14日至2020年9月25日物业费13294元；三、驳回沈阳麦恩物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费447元，减半收取223.5元，由沈阳麦恩物业有限公司负担73.5元，田桂新负担150元。二审案件受理费447元，由沈阳麦恩物业有限公司负担147元，田桂新负担300元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月二十八日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。