安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1765号上诉人（原审被告）：田成祥，男，汉族，1974年12月9日出生，潘三矿工人，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（原审原告）：淮南东华实业（集团）有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山迎宾路，统一社会信用代码91340400766871707D。法定代表人：金克绪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许瑞磊，安徽衡威律师事务所律师。上诉人田成祥因与被上诉人淮南东华实业（集团）有限责任公司(以下简称东华实业公司)物业服务合同纠纷一案,不服安徽省淮南市田家庵区人民法院作出的(2021)皖0403民初1137号民事判决,向本院提起上诉。本院2021年8月23日立案后，依法组成合议庭不开庭审理本案。本案现已审理终结。田成祥上诉请求：一、依法撤销或变更一审判决田成祥向东华实业公司支付2016年9月1日至2020年5月31日期间的物业费用5502.7元,应予以减免部分物业费用。二、依法判决东华实业公司维修恢复因消防管理失职造成的田成祥房屋损毁部分(或支付相应的赔偿、修缮费用一万元)。三、依法判决东华实业公司限期整改小区设施如下:1.部分绿地变泥地应恢复绿地绿化。2.小区多处景观地灯电线裸露,有触电隐患,应修复并恢复各处景观灯功能。3.公共部位许多钢化玻璃损坏应予以更换。4.门岗小门与拦车杆门位置应互换,不然会增加业主进出小门时,高空坠物击中的风险系数。5.电梯经常运行异常，应加大维护保养电梯的力度。6.每层电梯门正对的门窗及楼层窗户防护栏过低,发生坠楼坠物的风险过大,应加高防护栏。以上6项隐患,如不限期整改到位,今后出现业主因此相关的伤害应由物业负全责。四、依法纠正一审法院认定的业主不能因物业管理存在瑕疵而抗辩的观念,根据物业法及物业合同,小区内的消防路灯景观灯及电梯等用电设施及高空坠物的防范等属于物业管理的重要设施,直接关系到广大人民群众的生命财产安全,是重中之重。五、依法判决东华实业公司不得以门禁升级管理为由，限制业主出行、刁难业主以及侵害业主尊严权益。六、依法判决东华实业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由:1.根据物业合同，消防设施属物业管理的重要设施,关系到人民群众的生命财产安全,然而入住以来至2016年9月1日至2020年5月31日期间,本小区消防设施存在无水的重大隐患,以致于本小区2015年12月11日发生火灾时,东华实业公司因管理失职,消防栓无水造成了消防救火延迟时间增加了救火难度,导致救火用水量激增数倍,最终导致大量的救火用水蔓延至楼下,继而造成604户房屋受损的事实。此事件有当年804户火灾与东华实业公司因消防栓无水而引起的官司一案为例,可参照为证,此事件也有本小区13号楼704业主的书面证据为证,此事件客观真实,有房屋受损现场及楼上业主事实证明、有消防责任认定、有当年一审二审法院判决及责任划分定性,事件客观存在因果关系,证据链真实有效完整,然一审法院却无视客观因素,不予采纳借鉴这两项参照证据,此做法与2015年本小区火灾及消防栓无水一案的判决,前后矛盾背道而驰。2.根据物业合同,物业对小区内绿化、地灯、楼道墙面、高坠防范等管理不善,造成绿地损毁地灯裸露易触电高空坠物等风险,各项设施损毁严重,且长期不予修复,埋下安全隐患,损害小区形象。长期以来,物业费却是全额收取,存在只收费,但物业服务却脱节跟不上的事实,所以应减免物业费,用以警示物业行业的不作为行为。综上所述为维护田成祥的合法权益,特向中院提起上诉,请依法判如所请。东华实业公司未作答辩。东华实业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决田成祥支付2016年9月至2020年5月所欠物业服务费共计5503元[1.05元/月.平方米*45个月*116.46平方米=5503元]；2.依法判决田成祥支付1651元违约金；3.依法判决田成祥承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：田成祥系田家庵区松石居小区13#604（面积为116.46平方米）房屋的业主。2012年9月14日，淮矿地产有限责任公司（甲方）与东华实业集团（乙方）签订了《松石居（一期）前期物业服务合同》，合同中的第五章第七条约定：“物业服务费用，多层住宅：0.50元/月/平方米；高层住宅：1.05元/月/平方米（含住宅电梯和增压水泵运行费）；商业：0.8元/月/平方米；……在前期物业服务阶段，乙方按以上标准按房产局已测绘的建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费用，空置房的物业服务费用，由甲方按季支付。”物业服务合同签订后，东华实业公司依约向案涉小区提供物业服务。田成祥自2016年9月至今未缴纳物业费，经东华实业公司多次催要，田成祥至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年2月4日，东华实业公司诉至法院，要求判决田成祥向东华实业公司支付自2016年9月至2020年5月的物业管理费及违约金合计7154元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，东华实业公司与淮矿地产有限责任公司签订的《松石居（一期）前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该物业合同合法有效，且东华实业公司在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该物业合同对业主具有约束力。田成祥作为业主，在接受东华实业公司提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。田成祥辩称东华实业公司在物业服务中存在瑕疵，此抗辩不能作为拒缴物业费的理由。经庭审调查，田成祥作为案涉房屋的业主，自2016年9月至今未交纳物业费用，根据《松石居（一期）前期物业服务合同》上载明的物业服务费收费标准规定，田成祥应支付的物业费计算为5502.7元[1.05元/月/平方米*45个月（2016年9月至2020年5月）*116.46平方米=5502.7元}。故东华实业公司要求田成祥支付物业费5502.7元的诉请，予以支持，其他物业费诉请，不予支持。关于违约金问题，一审法院通过庭审查明事实和参照与田成祥同小区业主在同类案件中提供的证据来看，东华实业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对东华实业公司要求田成祥支付违约金1063元的诉请，依据不足，不予支持。关于田成祥提出的物业失职导致失火造成房屋损失的问题，田成祥主张物业未尽到其管理责任，发生失火时消防栓没有水延误了救火时机导致救火用水大量漫延，致使其房顶损坏，同时提交了其楼上业主出具的证词以及屋内照片等证据予以证明，因本案系物业服务合同纠纷并非一般侵权纠纷，物业并非造成房屋损坏的直接责任主体，田成祥提交的证据亦不足以证明其主张，以此拒缴物业费缺少事实及法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，判决：一、田成祥于本判决生效后十日内一次性支付淮南东华实业（集团）有限责任公司自2016年9月1日至2020年5月31日期间物业服务费5502.7元。二、驳回淮南东华实业（集团）有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由田成祥负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务人按照约定和有关规定提供服务，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。本案中，东华实业公司与淮矿地产有限责任公司签订《松石居（一期）前期物业服务合同》，该合同不违反法律相关规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。东华实业公司按照合同约定为松石居小区提供物业服务，有权收取物业费。田成祥作为该小区业主，接受物业服务，理应缴纳物业费。田成祥称东华实业公司在提供物业服务过程中不符合约定，存在瑕疵。一审法院在审理过程中充分考虑物业服务方面存在不完善的地方，未支持东华实业公司主张违约金的诉请，并无不当。田成祥以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，本院不予支持。本案审理的是物业服务合同纠纷，田成祥提出要求东华实业公司承担因消防管理失职造成房屋损毁部分维修费的请求，不属于二审审理范围，本院不予审查。综上所述，田成祥的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式，按一审判决执行；二审案件受理费188元，由田成祥承担。本判决为终审判决。审 判 长 江志珍审 判 员 隋荣迅审 判 员 刘富丰二〇二一年九月十三日法官助理 王 菊书 记 员 丁 烁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。