贵州省独山县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔2726民初1690号原告：岑义才，男，1964年5月3日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。委托诉讼代理人：吴兴阳，贵州桥城律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：陆炳昌，男，1969年11月12日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。委托诉讼代理人：陆秉良，系被告陆炳昌兄弟，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴治园，贵州疆道律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告岑义才与被告陆炳昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岑义才及其委托诉讼代理人吴兴阳，被告陆炳昌的委托诉讼代理人陆秉良、吴治园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岑义才向本院提出诉讼请求：一、判令被告违约并解除原告与被告签订《房屋租赁协议》；二、判令被告支付原告房屋租金从2016年10月28日至2021年6月27日共计560000元；三、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年9月6日签订《房屋租赁协议》，约定：被告陆炳昌从2012年10月28日开始承租原告岑义才位于独山县城关镇东环北路179号的房屋，租赁期为10年，前三年租金12万元每年，第四年租金在原来基础上递增3%。每年房租在10月30日前一次性付清。但从2017年1月1日开始被告就没有支付房屋租金，一直占有并使用承租房屋至今。原告多次要求被告搬出房屋并将房屋内物品搬走，但被告一直没有履行，被告的行为导致原告无法在这期间将房屋另行出租，造成原告租金损失严重。被告陆炳昌辩称，1、被告方在2016年年底就没有继续租赁该房屋，当时因政府征收需要，根据政府要求被告已经搬离并将钥匙交付原告，之后一直等候政府征收，不存在给付租金的情形；2、原告方在政府征收时未按时签订相关材料，导致被告方的装修款至今未得到补偿，被告方保留继续向原告方追偿的权利；3、（2021）黔2726民初369号案件中，原告陈述认可被告实际于2016年已经搬离；4、原告起诉租金的诉求已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据：原告提供的《房屋租赁协议》、交易明细清单，被告提供独山县人民政府关于收回毋敛大道东西两侧国有土地使用权的公告、独山县人民政府关于收回毋敛大道东西侧棚户区改造项目《房屋征收安置补偿方案》征求意见的公告、独山县毋敛大道东西侧棚户区改造房屋征收安置补偿实施方案、房屋测量调查表，本院依职权到案涉房屋内拍取的照片等，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下认定，原告提供的独山县城市建设协调指挥部出具的证明，被告质证该证明出具的部门并非征收部门，且不符合民事证据规则，本院认为该证据未有该单位负责人或制作证明材料的人员签名或盖章，不符合关于单位证明材料形式要件的规定，且该证明未详细说明暂停征收的时间和具体原因，证明内容不明确，故对该证据本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月6日，陆炳昌作为乙方与岑义才作为甲方签订《房屋租赁协议》，双方约定：甲方自愿将自己独立产权的房屋出租给乙方使用，所租赁房屋位于独山县城关镇东环北路179号。后栋二楼及楼梯留作甲方自用，并保留1个停车位由甲方使用。甲方提供房地产相关手续协助乙方办理相关证照。租赁期限：租赁期10年，甲方从2012年10月28日起将房屋清空交付乙方使用，至2022年10月27日收回。如甲方不能如期清空房屋，则合同起始时间顺延。租赁期内，未经甲方允许，乙方不得将所租房屋转租第三方。租金及交纳期限：甲方向乙方按年收取租金，前三年租金为12万元/年。第四年起每年在12万元的基础上递增3%，相关税款由乙方支付。另外，水、电、暖气费乙方自理。租赁期间房屋修缮：1、乙方应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，如有拆改、扩建或增添，确需变动的，必须征得甲方同意。2、合同期满后，乙方有权对电器等非固定装饰部分进行处理，固定装修部分乙方不得随意拆除和破坏。合同期间如遇拆迁等不可抗力影响合同履行，则合同自动终止，双方互不承担责任。3、如在合同期间前五年遇拆迁，则装饰部分赔偿款由乙方全额领取；如在合同期间后五年遇拆迁，则装饰部分赔偿款由甲方、乙方均分。违约责任：协议生效后，乙方擅自提前终止协议，应支付未履行期间租金的30%作为违约金。甲方如提前收回房屋，亦应支付未履行期间租金的30%作为违约金。案涉房屋交付后，陆炳昌进行装修并用于酒店经营。2016年7月7日，独山县人民政府发出公告，将案涉房屋纳入征收范围。2016年7月25日，独山县人民政府发出关于收回毋敛大道东西两侧国有土地使用权的公告，决定回收案涉房屋在内的国有土地使用权。后陆炳昌即开始处置酒店内物品，陆续搬离案涉房屋。2021年1月26日，本院受理陆炳昌诉岑义才房屋租赁合同纠纷一案，双方因案涉房屋内部装修补偿款产生争议。后陆炳昌申请撤诉后，本院作出（2021）黔2726民初369号民事裁定：准许陆炳昌撤诉。另查明，陆炳昌最后一次交纳房屋租金的日期为2016年11月20日。岑义才就案涉房屋未与房屋征收部门达成相关补偿协议。2017年4月左右，陆炳昌已搬离案涉房屋。搬离后岑义才未向陆炳昌主张过支付租金，案涉房屋闲置至今，房屋内现状与陆炳昌搬离时一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释规定。原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。关于案涉合同的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定。双方合同明确约定“合同期间如遇拆迁等不可抗力影响合同履行，则合同自动终止，双方互不承担责任。”。案涉房屋于2016年7月7日纳入征收范围，虽然原告至今未与征收部门签订相关补偿协议，但征收部门也未作出公告或通知，对案涉房屋不予征收，故本案合同的权利义务终止条件已具备，原、被告双方的权利义务于2016年7月7日终止，被告也已搬离案涉房屋，双方的租赁关系事实上已经解除，现原告诉请解除合同，本院不再进行确认。关于原告主张的租金问题及欠付租金是否超过诉讼时效问题，原、被告双方的权利义务终止后，被告应搬离案涉房屋，与原告结算租金，但至2017年4月左右才完成搬离，期间仍占有使用案涉房屋，理应承担占有使用期间的租金。2017年4月搬离后，对案涉房屋不再占有使用，故不产生租金。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，原告未有证据证明其向被告主张过2017年4月之前的租金，于2021年6月10日才起诉主张权利，明显已过诉讼时效，故对被告方的抗辩，本院予以采纳，原告诉请支付租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回原告岑义才的全部诉讼请求。案件受理费9400元，减半收取计4700元，由原告岑义才负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 黄蕾二〇二一年九月八日法官助理 罗洪书 记 员 邓萍