江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3499号上诉人（原审被告）：韩卫，男，1993年1月1日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：张凯，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曙阳，江苏柏金律师事务所律师。上诉人（原审被告）：封舟，女，1994年11月5日生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：张凯，江苏柏金律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曙阳，江苏柏金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州上城房地产信息咨询服务有限公司，住所地江苏省常州市天宁区和平中路366号。法定代表人：张翔，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬，该公司员工。上诉人韩卫、封舟因与被上诉人常州上城房地产信息咨询服务有限公司（以下简称上城房产服务公司）中介合同纠纷一案，不服江苏省常州市武进区人民法院（2021）苏0412民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩卫、封舟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回上城房产服务公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由上城房产服务公司承担。事实与理由：一审法院事实认定不清，法律适用错误，未能查明上城房产服务公司存在的过错，作出的判决违背了公平原则。首先，2020年6月13日，韩卫、封舟经上城房产服务公司介绍，与黄鸿签订房屋转让协议一份，协议签订时，黄鸿并非房屋所有权人孙听兴、沈超群的受委托人。从黄鸿提供的公证书和委托书来看，黄鸿是冯苏州的代理人，而冯苏州才是房屋所有权人孙听兴、沈超群的代理人，且房屋所有权人孙听兴、沈超群在公证书中明确了冯苏州无转委托权，因此，黄鸿并没有代理权限，黄鸿代理房屋所有权人签订房屋转让协议的行为属于无权代理，该代理行为至今未得到房屋所有权人孙听兴、沈超群的追认，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，行为人没有代理权实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。黄鸿与韩卫、封舟之间订立的房屋买卖合同因为没有得到被代理人孙听兴、沈超群的追认，是自始无效、履行不能的合同。且黄鸿与韩卫、封舟之间的房屋转让协议实质上已经解除，上城房产服务公司已经退还了韩卫、封舟支付的定金；其次，上城房产服务公司作为专业的房屋交易中介机构，应当将订立合同的事项向委托人如实报告，上城房产服务公司在明知黄鸿没有代理权限，黄鸿的代理行为没有得到房屋所有权人孙听兴、沈超群授权的情形下，仍然促成黄鸿与韩卫、封舟之间房屋转让协议的签订，损害委托人的利益，上城房产服务公司对此存在严重的过错，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。故上城房产服务公司主张中介费、律师费的请求不应该得到支持。补充：第一，上城房产服务公司向韩卫、封舟主张中介服务费没有事实依据。上城房产服务公司与韩卫、封舟以及黄鸿签订的房屋买卖合同协议的第十条第4点中明确约定，若因甲方代理人也就是黄鸿无代理权或者无处分权，导致房屋交易无法履行，甲方代理人即黄鸿应赔偿乙方韩卫、封舟的损失，并承担中介服务费。本案中的房屋买卖合同至今没有得到被代理人孙听兴、沈超群的追认，是自始无效履行不能的合同。按照合同的约定，上城房产服务公司也应当向黄鸿主张中介服务费，所以上城房产服务公司向韩卫、封舟主张中介服务费，没有事实依据；第二，上城房产服务公司向韩卫、封舟主张中介服务费没有法律依据。上城房产服务公司作为专业的房屋交易中介机构，应当将订立合同的事项向委托人如实报告。上城房产服务公司在明知黄鸿没有代理权限，黄鸿的代理行为没有得到房屋所有权人孙听兴、沈超群的授权的情形下，仍然促成黄鸿与韩卫、封舟之间签订房屋买卖合同，损害委托人的利益，上城房产服务公司对此存在严重的过错。依照合同法第425条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供虚假情况损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并且应当承担损害赔偿责任，所以上城房产服务公司主张中介服务费和律师费也没有法律依据。综上，要求判如所请。上城房产服务公司二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1.当事人一方与出卖人在缔约时对标的物没有产权或处分权为由主张合同无效的，法院应该驳回，认定合同合法有效。2.韩卫、封舟所述第十条特别约定第4款，甲方签约代理人黄鸿承诺全权代理房屋所有权及共有人签署本协议并有权出售该房屋，若甲方签订代理人无权代理或无权处分房屋，交易无法履行，甲方签约代理人必须按照违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方服务费。在甲乙丙三方签订完常州市房屋转让协议后，案外人冯苏州在乙方韩卫、封舟就涉案房屋有租客的问题，要求解决时，是由冯苏州去解决的。冯苏州也是公证书上面的代理人，也是产权人全权委托冯苏州办理产权过户资金监管等一系列手续。冯苏州在黄鸿签订合同后，履行了该合同，由此可见，冯苏州是追认该合同的。该条款所说的违约责任是导致合同无法履行，在整个交易过程中，直到合同约定2020年6月19日最后一天资金监管当日，中介方和冯苏州去银行等着韩卫、封舟去办理资金监管手续，韩卫、封舟一直没去，导致合同无法继续履行下去。在整个交易过程当中，一直都是韩卫、封舟未按照合同条款履行。3.至于佣金，常州市房屋转让协议第六条佣金第二款，基于中介方的居间服务，甲乙双方在签订本协议之时，中介方18000元由乙方承担，房屋转让协议自甲乙双方签订成立后，中介方的居间服务即告成功，中介方已收取的佣金，不因任何情况退还。4.韩卫、封舟的上诉状中提到上城房产服务公司退还的定金实际上名义上是上城房产服务公司退还的定金，实质上是甲方退还的定金，因为该定金是作为暂存款暂存于中介方的，在整个签订的合同当中，中介方为了把控风险，将定金2万元暂存于中介方，将剩余的首付房款和贷款金额约定全部存入资金监管账户。所谓资金监管账户，是甲乙双方在办理产权过户过程中，为了防止甲乙双方任何一方的损失，将房款存入资金监管账户中，待产权过户后，产证由买受方领取后，该款项才会打入甲方的指定账户。所以如果产权无法过户，实际上乙方是没有任何风险的。上城房产服务公司一审请求：1.判令韩卫、封舟支付中介费18000元；2.判令韩卫、封舟支付律师费5000元；3.本案诉讼费由韩卫、封舟依法承担。一审认定案件事实：2020年6月13日下午，黄鸿、韩卫、封舟及上城房产服务公司工作人员在上城房产服务公司协商房屋购买事宜，黄鸿出示了房产证、公证书等材料，韩卫、封舟知晓当时案涉房屋处于出租状态且租期尚未届满。后，孙听兴、沈超群为甲方、黄鸿为甲方代理人，韩卫、封舟为乙方，上城房产服务公司为中介方签订《常州市房屋转让协议》1份，协议约定：甲方自愿将坐落于××镇××幢××单元××室房屋出售给乙方，房屋建筑面积108.61平米。甲乙双方协定房屋成交价为1875000元。甲乙双方签署协议时，乙方支付甲方定金20000元，由甲方暂存于中介方。甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付购房款545000元到资金监管专用账户。甲乙双方办理资金监管手续时，乙方向合作（兴业）银行申请商业贷款1310000元，贷款按规定时间到资金监管专用账户。甲乙双方约定于2020年6月19日前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款3个工作日之内，甲乙双方办理产权转移登记手续。双方同意甲方于款清后15天内将上述房屋正式交付给乙方。基于中介方的居间服务，甲乙双方应在签订本协议时，以现金方式向中介方支付报酬（佣金）18800元，乙方承担18800元，佣金应于签约时一次性付清。（该条款后手写实收18000元）。房屋转让协议自甲乙双方签字后成立，中介方的居间服务即告成功，中介方已收取的佣金不因任何情况退还。有下列情形之一，视为违约……甲方或乙方不能按期办理资金监管手续。上述房屋办理过户手续所需缴纳的相关税费，由乙方独自承担支付，房屋转让中直接征收税费，以交易当天国家政策为准。另代办服务费1000元由乙方承担，维修基金如需补交则由乙方承担。甲方承诺交接房屋时恢复原样。本协议在履行过程中发生争议，由此产生的诉讼费、律师费全部由违约方或负有责任的一方承担。甲方承诺在交接房屋前将该房租客清退。在该协议下方，黄鸿代孙听兴、沈超群签名，同时在甲方代理人处签名，韩卫、封舟在乙方处签名，上城房产服务公司在中介方盖章确认。后，韩卫、封舟支付了20000元定金。2020年6月18日，黄鸿、冯苏州、韩卫、封舟共同与案涉房屋租户协商解除租赁合同事宜。6月19日，韩卫、封舟未按上城房产服务公司通知的时间、地点去办理资金监管手续。上城房产服务公司业务员邹晓芬与封舟微信聊天记录显示，2020年6月13日上午，封舟提出要去看下邹晓芬刚发的紫金城房产。6月14日，封舟提出有事需要和邹晓芬单聊。6月15日，邹晓芬回复：“现在房东很急着要过户的，缓不了，你们还是想办法过户吧，我跟他说租客的事情，他说按照合同来，不肯协商，他违约他赔偿。”封舟回复：“我要看见我买的毛坯房，什么叫他违约他赔偿，看不到毛坯房我为什么要买，看不到毛坯房我为什么要过户，这个是你们违约吧，我又没说非要到7月份，房子我还没有看到，我要先看到我的房子，合同也写好了，过户也快的，交付之前恢复毛坯，我都没看到房子怎么交付。”6月16日，邹晓芬：“我这边帮你沟通过了，他们尽量约二房东过来，就看你们的时间。”6月18日，邹晓芬：“解约的租赁合同我下午会发你”，封舟：“二手房东只是承租人，他下面还有次承租人也要搞清楚……签的合约是一年，法律角度讲二手房东也是不可直接把人家赶出去的，这个房子的实际使用权还是在次承租人那边，这个也是需要二手房东出面担保或者出具次承租人解除租赁合同的，而现在的情况就是连这套房子到现在为止二手房东还没搞定，可能下午才能搞定对吧，所以在明天截止之前，我老公的意思，我们约下卖方或者代理卖方还有二手房东三方包括你中介方确认一下这个房子的事实情况是不是过分”。邹晓芬：“你的要求合理，对方的做法也是合理的，人家把解约合同发你了也是可以的了”，封舟：“是只有二手房东的解约合同吗？因为这个涉及群租房问题，据我所知现在房子里住着五个单间租客并不知情。”6月19日上午9时，邹晓芬向封舟发送通知：“根据您于2020年6月13号在本公司签订的存量房买卖合同，合同编号2032343，房屋坐落湖塘镇紫金城11栋乙单元2202室，你们应于2020年6月19日下午1:30带好夫妻双方身份证原件、户口簿原件、结婚证原件、收入证明、征信、银行流水、首付款、兴业银行卡等，到约定地点办理相关业务。如果逾期，按照存量房买卖合同约定第十条，承担违约责任，超过逾期时间合同自动解除，由违约方承担全部责任……。”封舟回复：“你们这个房子现在是租赁状态并且未和二手房东解约，一点要腾空房子的动作都没有，你现在可以带我去房子里看吗，你就是骗子公司，现在我要求解除合同并且双倍返还定金。”韩卫与上城房产服务公司员工微信聊天记录显示，2020年6月18日20时55分，上城房产服务公司员工向韩卫发送冯苏州所出具委托书照片，照片显示委托书内容为：委托人冯苏州，受托人黄鸿，冯苏州因工作繁忙，现委托黄鸿签订存量房居间买卖合同，手续还是由冯苏州办理，受委托人签字内容，本人均认可，具有法律效力。委托权限包括但不限于签订房地产买卖合同及相关材料，代收定金。落款日期为2020年6月12日。2020年6月19日10时34分，韩卫：“公证书发来，黄鸿代理的冯苏州名字不在合同上”，上城房产服务公司员工发送语音，内容为公证书昨天被房东方拿走了，……你不要让他发给我，你加他微信让他直接发给你……。另，（2020）苏常武进证自第1577号公证书内容显示，委托人孙听兴、沈超群，受托人冯苏州，孙听兴与沈超群是夫妻关系，坐落在常州市武进区××镇××幢××单元××室是委托人的夫妻共有财产，现我们准备将上述不动产出售，因我们无时间，故委托冯苏州办理如下手续：1.代为签订上述不动产买卖合同；2.代为办理上述不动产权证转移登记，……受托人无转委托权，委托期限自2020年6月12日起至2022年6月11日止。上城房产服务公司为本案诉讼委托江苏苏正律师事务所代理本案，合同约定律师费为5000元。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，韩卫、封舟在上城房产服务公司居间下签订了房屋转让合同，上城房产服务公司作为居间方已促成了买卖合同成立，因此有权收取居间报酬。对于韩卫、封舟辩称上城房产服务公司明知案外人黄鸿无代理权限情况下而促成其与韩卫、封舟签订房屋转让协议，致使合同无效的意见，该院认为，首先，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，依据法律规定，法院不予支持；其次，居间方在促成交易时已要求出售方提供相应委托材料，从黄鸿提供的委托书内容分析，冯苏州作为公证书载明的委托人确认案涉房屋转让手续仍是由其办理。反之，韩卫、封舟在缔约时已查看过房产证、公证书，虽然其否认黄鸿曾出示过委托书，但与其签约的人员系黄鸿，韩卫、封舟作为房屋买受方应注意到黄鸿并非房产证或公证书上载明的人员，在案涉房屋办理资金监管手续期限届满前却未对黄鸿的代理权限提出异议。且韩卫、封舟在与黄鸿沟通租赁户清退事宜时，公证书上确认的受托人冯苏州亦至现场协调，未有证据证明冯苏州对于与韩卫、封舟签订房屋转让协议行为曾提出异议。最后，韩卫、封舟未按上城房产服务公司通知至指定场所办理房屋转让的相关手续，故韩卫、封舟并无证据证明案涉房屋会存在因代理人无处分权而致使标的物所有权不能转移情形。因此，韩卫、封舟并未提供充分证据证明上城房产服务公司未促成案涉合同成立，故该院对韩卫、封舟的抗辩意见不予采纳。现该房屋交易虽未实际履行，但结合上城房产服务公司履行居间义务情况、合同未能履行原因、房屋转让协议约定代办费另行收取等情形，该院对上城房产服务公司主张居间报酬18000元依法予以支持。对于上城房产服务公司主张律师费的请求，该院认为，韩卫、封舟对于合同未能履行存在过错，应依据合同约定承担律师费，现上城房产服务公司主张的律师费金额未超过相关收费标准，故该院依法予以支持。综上，上城房产服务公司的诉讼请求，事实清楚，证据充分，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审遂判决：一、韩卫、封舟于判决发生法律效力之日起十日内向上城房产服务公司支付报酬18000元；二、韩卫、封舟于判决发生法律效力之日起十日内向上城房产服务公司支付律师费5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取188元，由韩卫、封舟负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理，一审认定的案件事实部分属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点：上城房产服务公司要求韩卫、封舟支付案涉中介服务费、律师费的主张能否成立。本院认为，行为人以自己名义还是他人名义所为之处分行为，是区分该行为究竟是无权处分还是无权代理的重要区别。倘若行为人以他人名义进行财产处分而又没有被授权的话，则构成无权代理，不属于无权处分。本案中，上城房产服务公司提供中介服务签订的《常州市房屋转让协议》中的出售方（房主）为孙听兴、沈超群，黄鸿为孙听兴、沈超群的代理人。而根据查明事实，房主孙听兴、沈超群从未委托黄鸿，孙听兴、沈超群卖房委托的是冯苏州，在孙听兴、沈超群出具的公证委托书上明确载明“受托人无转委托权”，黄鸿代理孙听兴、沈超群签订的案涉《常州市房屋转让协议》从未得到房主孙听兴、沈超群的追认。据此应当认定，黄鸿属于无权代理，而非属于无权处分。因黄鸿的无权代理行为自始至终未得到出售方（房主）孙听兴、沈超群的追认，故案涉《常州市房屋转让协议》对孙听兴、沈超群不发生法律效力。同时，案涉合同中黄鸿代理孙听兴、沈超群的行为也不构成表见代理的情形，故案涉《常州市房屋转让协议》未发生法律效力。上城房产服务公司提供中介服务签订的案涉《常州市房屋转让协议》未发生法律效力，上城房产服务公司既未完成中介义务，也不可能使买受方韩卫、封舟实现合同目的，且该《常州市房屋转让协议》实际已被韩卫、封舟通过诉讼调解的方式撤销。因此，一审认定“韩卫、封舟并无证据证明案涉房屋会存在因代理人无处分权而致使标的物所有权不能转移情形”显然错误，上城房产服务公司要求韩卫、封舟支付案涉中介服务费、律师费的主张显然也不能成立，本院不予支持。综上所述，韩卫、封舟的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审混淆无权代理与无权处分，致使判决错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省常州市武进区人民法院（2021）苏0412民初2832号民事判决；二、驳回常州上城房地产信息咨询服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费188元，二审案件受理费376元，均由上城房产服务公司承担（二审案件受理费376元由上诉人韩卫预交，上城房产服务公司应于本判决送达之日起十日向韩卫、封舟支付）。本判决为终审判决。审判长  邹玉星审判员  刘岳庆审判员  王 浩二〇二一年九月十八日书记员  宋 琪