浙江省温岭市人民法院    民事判决书    （2021）浙1081民初4479号     原告：浙江实创物业生活服务集团有限公司，住所地温岭市城东街道横山头村（综合楼后面），统一社会信用代码913310812275375X0。       法定代表人：程海勇。       委托诉讼代理人：余银辉，男，该公司员工。       委托诉讼代理人：骆君英，女，该公司员工。       被告：林平华，女，1966年11月6日出生，住温岭市。       原告浙江实创物业生活服务集团有限公司（以下简称实创公司）与被告林平华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年6月7日、9月3日公开开庭进行了审理。两次开庭原告实创公司的特别授权委托代理人余银辉、被告林平华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       实创公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳自2011年7月1日至2020年8月14日间的物业服务费20223元，滞纳金9820，合计人民币30043元。2、本案诉讼费等相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉请为要求判令被告交纳自2011年8月15日至2020年8月14日间的物业服务费20223元、滞纳金9820，合计人民币30043元。事实和理由：被告系温岭市天一茗苑小区2幢2单元206室的业主。原告与天一茗苑业主委员会签订《天一茗苑小区物业服务合同》，合同约定：由原告提供物业管理服务，被告按其拥有建筑面积2011.8.15-2015.8.14每月每平方米0.9元、2015.8.15-2016.8.14年每月每平方米1.05元、2016.8.15-2020.8.14每月每平方米1.2元向乙方交纳物业服务费，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年10月至12月内交纳全年物业管理费，未能按时足额交纳物业服务费用应按逾期的日千分之三向乙方支付滞纳金等合同内容。被告拥有的2幢2单元206室，其建筑面积为178.33平方米。被告缴纳了2011年8月15日之前的相关费用，之后的费用迟迟不来缴纳，原告多次催交，被告以各种理由拖延，拒不交纳。现原告经多次催讨未果，故引起诉讼。       林平华答辩称，欠付物业费属实，但原告在2011年起在营业用房上建造了违章建筑，至今存在，在被告所在楼的东面搭建铁皮棚，到2018年才拆除，均对二楼的被告使用其房间造成影响；因原告搭建铁皮棚，造成被告空调外机失窃；原告未及时向被告的营业房承租户收取水电费、物业费，造成被告损失；原告未履行排污管道的疏通义务，造成其房间内管道三次反水，地板等受损。综上，因原告未解决上述问题，对原告主张的滞纳金不予认可，原告给被告造成的损失，要求在物业费中扣减，同意按物业费的60％支付给原告。       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的不动产登记情况查询证明书、物业管理服务合同、催收照片，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：       关于原告在履行物业合同中是否存在瑕疵的问题。被告为此提供照片、总地图、用电记录、微信朋友圈截图、水费及电费电脑截图、赔偿清单一组，并申请证人林国友出庭作证，林国友陈述：其系温岭市天一茗苑小区2幢2单元204室的业主，与被告系邻居，被告楼下营业房凸出的部分在2010年10月已建成。原告质证认为被告楼下的营业房系原告的物业用房，该营业房出租后，租户在2010年搭建铁架结构的招牌，对被告不构成影响，到2015年才搭建违章建筑，原告已劝阻，并向社区及城管大队提出，但该店面广告是通过城管部门审批后才搭建的，原告无权拆除，故至今未解决的原因不在于原告，东面的电瓶车铁棚实际是2017年由天一茗苑业委会提出并出资搭建，而非2010年建成，且2018年已拆除，被告房间内发生反水属实，但原告已尽到疏通和打扫的义务，造成堵塞的原因可能是被告使用不当导致，对赔偿清单不予认可。原告提供函件两份、证明一份、房屋（场地）租赁合同一份，拟证明原告已将本案所涉营业房占有共用通道的情况向业主委员会反映，并由业主委员会向九龙社会及城东街道反映，至于铁棚系小区业委会于2017年出资建立，2010年原告楼下的营业房出租时明确要求租户设立铁架支撑的门店招牌。对此被告质证认为上述证据不能证明一楼营业房设立广告牌符合城管部门的规定，铁棚在2017年之前有过拆建，房屋（场地）租赁合同所附的图纸与营业房的实际尺寸、结构均不相符，为原告提供的虚假图纸，不予认可。       本院经审查认为，关于被告楼下的营业房租户擅自搭建违章建筑的时间，根据证人证言应为2010年，本院予以认定，原告虽提供了房屋（场地）租赁合同，但租户是否按照合同履行不能明确，故本院不予认定。另根据被告提供的证据及原告陈述，被告室内的卫生间在2016年至2018年期间确发生了数次总管反水，原告亦认可是总管被堵，本院认为总管为小区公共管道，原告负有维修、保养义务，原告虽在被告每次反水时进行了打扫，但反水现象一再发生，被告亦未提供其对化粪池定期清掏的记录，故认定原告的物业服务存在瑕疵。至于东面电瓶车铁棚的问题，本院认为，根据原告提供的证明，该车棚于2017年由业委会设立，现已拆除。被告提供的赔偿清单系其单方制作，原告对反水造成的木板受损及木板面积按照140平方无异议，其他内容因被告未相应证据佐证，本院不予认定。       本院经审理，认定事实如下：2011年至2020年期间，实创公司与天一茗苑业主委员会签订《物业管理服务合同》10份，约定：原告为天一茗苑小区提供的物业服务包括物业共用部分的维修、养护和管理，及共用设施设备的运行、维修、养护和管理等；物业服务期限为一年，自当年8月15日起至次年8月14日止；4层以下的住宅物业费标准为：2011年8月15日至2015年8月14日期间每月每平方0.9元，2015年8月15日至2016年8月14日期间每月每平方1.05元，2016年8月15日至2020年8月14日期间每月每平方1.2元；物业费按年收取，业主或物业使用人应在每年10月至11月内交纳全年物业管理费。被告林平华系天一茗苑2幢2单元206室的业主，该房屋的面积为178.33平方米。2011年8月15日至2020年8月14日止的物业费20223元，被告至今未付。另查明，被告楼下的营业房在2010年起增设门面房，对被告使用其二楼的房屋产生影响，且被告室内的卫生间在2016年至2018年期间发生了数次总管反水，造成被告房间内木板受损。       本院认为，原告与天一茗苑业主委员会签订《物业管理服务合同》不违反法律规定，应认定合法有效，被告作为该小区业主，应受合同约束。现被告已享受原告提供的物业服务，应当支付相应的物业费。因被告提供的物业服务存在瑕疵，确对被告造成损失，本院酌情确定被告按照85％支付给原告物业费17189.55元，至于被告反映的违章建筑问题，原告有劝阻租户停止建造违章建筑的义务，但无拆除的权利，应由被告向相关职能部门反映。关于原告主张的滞纳金，本院认为被告未及时缴费系原告在提供物业服务过程中存在不足，自2010年起对被告的生活造成一定程度的不便，而非无正当理由恶意拖欠，故滞纳金本院不予支持。至于被告认为原告搭建铁皮棚造成被告空调外机失窃，但未提供相应的证据，本院不予采信；被告认为原告未及时向被告的营业房承租户收取水电费、物业费，造成被告向原告支付费用后无法向承租户追回，本院认为该损失不应由原告承担，被告的意见于法无据，本院不予采信。综上，原告合理的诉请，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第三条、第六条之规定，判决如下：       一、被告林平华于本判决生效之日起十日内支付给原告浙江实创物业生活服务集团有限公司2011年8月15日至2020年8月14日间的物业服务费共计17189.55元；       二、驳回原告浙江实创物业生活服务集团有限公司的其他诉请。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费275.5元（已减半收取），由原告浙江实创物业生活服务集团有限公司负担160.5元，被告林平华负担115元。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。       审判员郑艳     二〇二一年九月三日     代书记员张健安