上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初17089号原告：徐为华，女，1963年9月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陆某（系徐为华之女），住上海市徐汇区。被告：上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：邢肖峰，执行董事。委托诉讼代理人：沙某，男，上海家营物业管理有限公司工作人员。原告徐为华与被告上海家营物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐为华的委托诉讼代理人陆某、被告上海家营物业管理有限公司（以下简称家营物业公司）的委托诉讼代理人沙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐为华向本院提出诉讼请求:1.判令被告赔偿上海市XX路XX弄XX号楼403室房屋客厅及两个卧室漏水地板造成实木地板费用18,900元，安装费850元，拆除费750元，地板防潮膜500元，踢脚线2,028元，压条300元（地板49.74平方，共计23,328元）以及实木床损毁2,000元，共计25,328元；2.判令被告赔偿因维修维护不当造成损失的维修期间租金损失8,000元；3.判令被告及上海我爱我家房地产经纪有限公司赔偿给漏水事故造成案外人的损失17,500元；4.判令返还原告购买的《维修套餐服务协议》的费用360元；5.判令被告赔偿承担因本案的诉讼费用及其他合理费用。审理中，原告明确诉请3由被告承担，针对上海我爱我家房地产经纪有限公司将另行起诉主张权利；针对诉请5为诉讼费用，其他合理费用为鉴定等费用，本案未发生。事实和理由：原告为上海市徐汇区XX路XX弄XX号楼403室房屋（以下简称系争房屋）的业主。原告于2019年6月13日至2020年6月12日将系争房屋有偿托管给被告家营物业公司,由其员工陈某负责与原告对接维护。合同到期前,陈某表示其公司到期后不再与原告进行托管合同续约,并且提出家营物业公司有客源希望租赁系争房屋,并且从中收取中介费。2020年5月27日,原告与陈某安排意向人看房一起查看了委托中的系争房屋。原告发现系争房屋遭到不同程度的破坏,客厅地板上有大面积恶意烧毁,房间红木床被恶意拆毁,墙壁上的电视机失踪不见,后在柜子顶上发现已被拆除损毁。原告向家营物业公司的员工提出质疑。同日,系争房屋现租客,通过上海我爱我家房地产经纪有限公司与原告签订了2020年6月15日至2020年6月14日的房屋出租合同。2020年6月4日即家营物业公司托管期间内,原告收到上海市徐汇区XX路XX弄XX号楼303室业主的电话,称其房屋遭遇了严重漏水。原告上门查看,因没有钥匙无法入系争房屋内,后发现新的租客已在原告不知情的情况下提前搬入,地漏不知为何使用时漏水。事情发生后,家营物业公司的员工陈某避而不见,并拒绝进行沟通和解决。原告多次电话联系上海我爱我家房地产经纪有限公司及家营物业公司,均推诿不解决,拒绝参加和楼下的调解诉讼。在和楼下业主的调解诉讼期间,原告还通过上海市徐汇区XX路XX弄XX号楼303室的业主了解到,在2019年6月13日至2020年6月12日托管期间,被告家营物业公司员工不仅违反规定，将房屋分割出租给6名徐汇日月光理发店员工进行群租,还发生漏水事故,但均未告知原告,也没有进行维修和应有的谨慎义务,并且在发生漏水事故时,直接往地板上大面积泼水,粗暴不爱惜对待房屋,造成地板完全泡起。第二次又因上海我爱我家房地产经纪有限公司员工陈某提前让租客进人系争房屋,且未对卫生间的地漏进行维护告知,造成了大面积漏水。原告认为，家营物业公司在托管期间,未对系争房屋尽到良好的维护,进行群租的行为,违反了《上海市居住房屋管理办法》,且未对租客进行良好的沟通,对原告的房屋造成了损害。另,原告购买的《维修套餐服务协议》,被告也未尽义务。据此,原告为维护自己的合法权益,特向贵院提起诉讼,望判如所请。家营物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，诉请1，应由实际造成损害人进行赔偿，是因使用人使用不当造成系争房屋的漏水，且原告装修时间长，没有残值了。诉请2-3，关于赔偿租金损失，也应由实际造成损失的承租人承担租金损失。诉请4，合同之诉不存在维修套餐360元返还，该委托合同已经履行完毕，所以也不存在再返还维修费。导致本次漏水，不是被告不进行维修造成，而是租客使用不当即租客在没人的情况下，使用洗衣机，造成一个大面积漏水。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：一、2019年5月13日，原告徐为华（委托人、甲方)与被告上海家营物业管理有限公司(受托方、乙方)签订房屋出租委托合同，约定，1.1甲方委托乙方出租的房屋坐落于XX路XX弄XX号XX室(即系争房屋)，建筑面积为107平方米,房屋用途为居住，合同签订时,甲方应向乙方提交系争房屋的房地产权证或不动产权证复印件,并对其真实性负责。2.1甲乙双方约定,本合同期限为1年,自甲方将系争房屋交付乙方时起,即租赁期限为2019年6月13日起至2020年6月12日止。2.3本合同期限届满后,若乙方需续约的,在合同期限届满前壹个月书通知甲方,乙方在同等条件下享有优先承租权。4.1甲乙双方约定该房屋租金为每月人民币柒仟玖佰伍拾元整（￥7,950元/月),甲方应依法自行缴纳和承担租赁综合税等与出租该房屋相关的一切税费。五、租赁房屋的使用和维修，5.1本合同期内,甲方应确保房屋能安全使用。5.2甲方应保证该房屋的主体结构和原有附属设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等国家规范要求,不得危及人身安全。对于房屋使用过程中涉及的维修事宜双方同意按附件三《维修套餐服务协议》的约定执行。六、租赁房屋的返还，6.1本合同期限届满除甲方同意继续出租外,乙方应于合同期限届满或本合同提前终止后三日内返还该房屋。6.2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的合理状态。9.2本合同附件《付款计划表》《授权委托书》《承书书》《维修套餐服务协议》《物业交验单》等为合同不可分割的一部分,具有同法律效力。合同签订后，原告出具授权委托书给被告，委托上海家营物业管理有限公司代为出租位于XX路XX弄XX号XX室的物业,上海家营物业管理有限公司的代理权限包括但不限于以自已的名义出租物业、签订租赁合同、直接收取租金及办理其他与该物业相关的一切事宜。同时出具承诺书。二、当天，双方签订维修套餐服务协议，约定，1.甲方同意参加乙方提供的维修套餐服务,向乙方交纳360元/年的服务费(超过一年的部分按30元/月收取),支付方式:从乙方转付甲方的第一次租金中扣除。2.维修套餐服务所涵盖项目见《维修项目明细表》。3.维修套餐服务的履行以每一租赁年度为单位(即:12个月),自房屋交付后生效,乙方承担该年度内《维修项目明细表》所述维修项目不多于人民币5,000元的维修费用,超出部分由甲方承担,且甲方同意授权乙方直接从乙方应当支付的租金中扣除超出部分费用。三、上述合同签订后，被告将系争房屋转租给案外人李某，租赁期限为2019年6月15日至2020年6月13日。2020年5月20日，被告与案外人李某签订相寓承租合同终止协议，约定，原合同于2020年3月29日终止。四、原、被告间房屋出租委托合同约定的租赁期限将届满。被告表示不再续租系争房屋。2020年5月20日，被告带新租客黄某等查看系争房屋，原告与新租客见面，原告发现系争房屋的地板有烧坏的痕迹，被告表示愿意维修。五、2020年5月28日，被告、上海我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间介绍案外人黄某等与原告签订房屋租赁合同，约定租期为2020年6月15日至2021年6月14日。黄某于2020年5月31日向上海我爱我家房地产经纪有限公司支付佣金。2021年6月15日，原告与案外人黄某等签订房屋设施设备清单（实际于2020年5月28日签字）。六、上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的业主周晓萍于2020年8月21日向本院起诉陆某、徐为华、陆某，1.要求陆某1、徐为华、陆某对上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋漏水部位限期修复;2.要求陆某1、徐为华、陆某赔偿因漏水受损的房屋修复费用32,000元;3.要求陆某1、徐为华、陆某赔偿因漏水导致家电受损的维修费2,000元;4.要求陆某1、徐为华、陆某赔偿房屋修复期间的住宿费用10,500元;5.案件受理费由陆某1、徐为华、陆某承担。本院(2020)沪0104民初20656号民事调解书明确，徐为华、陆某、陆某1于2020年9月5日前一次性赔偿周晓萍因漏水造成的各项经济损失费17,000元。原告为证明上海市XX路XX弄XX号楼403室房屋存在客厅及两个卧室漏水地板造成实木地板费用18,900元，安装费850元，拆除费750元，地板防潮膜500元，踢脚线2,028元，压条300元（地板49.74平方，共计23,328元）以及实木床损毁2,000元等损失，提供了如下证据：1.地板烧毁、泡水照片，2.原告的委托诉讼代理人陆某与楼下邻居间聊天记录、与案外人菲林格尔地板淘宝聊天记录；经质证，被告认为，地板损坏照片真实性无异议，2020年5月28日-29日已经修缮，漏水照片从微信上显示是2020年8月，但事件发生是6月，照片看上去损坏是轻微的，造成损失的原因是实际租客并非家营物业公司自身造成；2020年6月漏水属于再一次发生了严重的漏水，6月期间实际的承租人是我爱我家公司介绍给原告的租客，在被告委托期间确实发生过漏水的事件，是使用不当造成的一次漏水，经协商对楼下进行了适当给予1,500元的补偿，仅是房屋的天花板渗水，已解决，原告与地板商间聊天记录的真实性不予认可，与本案无关，重新装修、房屋更换地板等行为属于个人行为，且询问时间在2021年1月19日，讼争事件发生后半年，实际上系争房屋有实际承租客使用，是否存在租客的不合理使用，以此要求家营物业公司进行赔偿，不存在合理性。双方确认，2020年6月4日，新租客在系争房屋内无人的情况下，使用洗衣机洗衣，因洗衣机下水管未接入地漏或下水管道内，洗衣机水直接排放在卫生间内，造成水漏到楼下303室房屋。审理中，被告表示，其将系争房屋的地板维修后，在原告与案外人签订租赁合同的当天将系争房屋钥匙交给原告的新租客，因原告与被告间租赁合同约定的租期至2020年6月13日，故原告与新租客间租赁合同租期约定自2020年6月15日起，实际租客在2020年5月27日使用系争房屋；对此，原告表示，被告未将系争房屋的钥匙交还原告，而被告维修地板只是在烧坏的地板上铺一块板，新租客于2020年6月4日前入住系争房屋，原告不清楚，漏水是因新租客使用洗衣机不当造成，被告交钥匙给原告的新租客，该期间为被告托管期间，房屋全权委托给被告，故2020年6月15日前与原告无关，原告与新租客的租赁自2020年6月15日起。庭审后，原告表示，原告不申请对诉请1进行审价，现自愿诉请1金额调整为10,000元，由法院依法裁量。本院认为，公民合法财产受法律保护。本案由于案外人在无人看照的情况下使用洗衣机，导致洗衣机排水在卫生间内，不能及时被发现，从而使得原告名下系争房屋内的部分房屋浸泡在水中长达数小时，继而导致楼下303室房屋也受到不同程度损害。本案争议焦点为，被告将系争房屋的钥匙未交还原告而直接交给新租客的行为是否视为被告已将系争房屋交还原告。被告家营物业公司与原告之间签订的合同系房屋出租委托合同，此系目前较为新型的一种房屋租赁方式。业主出于免除寻找租客麻烦的考虑、而类似被告家营物业的此类受托人则出于赚取业主出租价与房客承租价之间的差价利益的考虑，形成了此类房屋租赁的新形式。家营物业公司作为专业的房屋委托管理机构，应当知晓交付房屋时应当办理的相关手续。原告与家营物业公司间房屋出租委托合同约定的租赁期限至2020年6月12日，且家营物业公司向原告支付租金至2020年6月12日。原、被告虽曾于2020年5月20日到系争房屋进行验看房屋包括带新租客看房，但因系争房屋存在地板损坏等情况，双方未办理房屋交接手续，之后被告自认对系争房屋的地板等进行维修，且在2020年5月28日原告与新租客签订房屋租赁合同时，被告自认作为原告新租客的居间方，参与其中，但原、被告仍未办理系争房屋的交接手续，而原告与新租客间房屋交接书上签署日期为2020年6月15日，故被告提出在原告与新租客签署交接书时由原告授权让被告将系争房屋的钥匙交给新租客之意见，缺乏依据，本院不予采纳；本院认定，被告在2020年6月12日前将系争房屋的钥匙交付给原告新租客的行为不视为被告向原告交付系争房屋的钥匙，应属被告将自己的承租系争房屋至2020年6月12日前的权利让渡给新租客，故2020年6月4日因原告之新租客使用系争房屋的洗衣机不当造成漏水给原告造成的损失应由被告承担；至于具体的赔偿数额，因原告提供的相关证据，被告家营物业公司不予认可，并提出原告装修时间长，不存在残值，考虑到系争房屋尚未修复，且原告未及时起诉，本院考虑到原告变更赔偿地板等修复费用之诉讼标的较小，如再委托有关部门审价，将使双方损失扩大，故综合考虑原告房屋实际受损状况及房屋的整新率酌情予以判处。原告要求被告家营物业公司赔偿租金损失，缺乏依据，本院不予支持。鉴于原告与家营物业公司间托管合同于2020年6月12日届满，现原告未提供被告未按约履行维修套餐服务的充分证据，至于系争房屋曾发生漏水事件，被告已履行了赔偿责任，故原告要求被告返还套餐服务费360元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告与楼下业主之间的财产损失赔偿，经本院主持调解，原告实际已赔付了17,000元，虽然该17,000元赔偿额系双方自愿调解，未经司法评估，但本院认为，首先该赔偿金额不仅包含了实际的维修费用，也包含了维修期间的房屋空置损失、维修期间房屋其他装修的保护费用、居住人不能居住房屋而产生的在外住宿费损失等，因此原告与楼下业主通过调解赔付17,000元费用方式合理得当。原告已实际赔付了该笔费用，有权向被告追偿。由于2020年6月4日发生漏水现象在原告与新租客签订新的房屋租赁合同之后，原告与被告间委托合同租期届满前，且实际造成侵权损害人为原告的新租客，存在原、被告间未积极办理房屋交接手续的情形，故本院认定由原、被告均有过错，各半分担上述赔偿款。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十三条规定，判决如下：一、上海家营物业管理有限公司于本判决生效后十日内向徐为华赔偿因漏水造成损失计8,000元；二、上海家营物业管理有限公司于本判决生效后十日内向徐为华赔偿因漏水造成楼下相邻方损失8,500元；三、驳回徐为华其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,079.60元，减半收取计539.80元，由徐为华负担365.80元，上海家营物业管理有限公司负担174元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉书记员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十三条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。