安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1305号上诉人（原审原告）：魏树礼，男，1958年6月12日生，汉族，住安徽省淮南市大通区。委托诉讼代理人：李靖，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李泽，女，1980年3月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王献超，安徽舜耕山律师事务所律师。魏树礼与李泽买卖合同纠纷一案，魏树礼与李泽均不服安徽省淮南市大通区人民法院（2021）皖0402民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏树礼上诉请求:1.撤销一审判决第二项,改判李泽返还其380000元;2.本案诉讼费用由李泽承担。事实与理由：一、一审判决认定部分案件事实错误。李泽在一审庭审时,明确表示其购买案涉房屋及缴纳土地费用总金额近38万元,其以38万元的价格将案涉房屋转让给魏树礼时并未获利。在双方签订的《协议书》中,明确载明房屋作价380000元整,自今日起房款两清。此后近六年时间,其从未联系过魏树礼,更未向魏树礼催要过购房款。购买和出售房屋,对任何一个普通的家庭均是一件大事,交易对方有没有足额支付房款、有无拖欠房款、自己收到多少房款,任何当事人均是明知的。如果魏树礼未全额支付房款，在双方谈好房屋价格为380000元、魏树礼仅支付220000元的情况下,李泽不向魏树礼主张支付拖欠的房款160000元，不合常理。一审法院依魏树礼的调取证据申请，查到李泽农业银行卡在2015年3月20日入账三笔50000元(共计150000元)的资金。经查询银行，该三笔为银联业务,对手交易信息为银联清算账号。与李泽银行账户2015年3月20日通过银联入账三笔50000元相对应的情况是,魏树礼女儿的银行账户2015年3月20日通过银联转账三笔50000元(共计150000元)的资金,结合本案《协议书》中“房款两清”的约定及双方此前无任何争议的情况,魏树礼已全额支付购房款380000元的事实应予认定,一审判决仅认定“魏树礼支付购房款220000元”，属事实认定错误。二、一审判决有失公平。2015年3月,魏树礼与李泽就案涉房屋进行交易。魏树礼使用案涉房屋、李泽取得380000元购房款。一审认为“因涉案房屋已交付使用,依据公平原则,魏树礼应支付一定的使用费用,根据案件的具体情况,酌定40000元”。作为对等,李泽占有魏树礼的380000元房款、应按照同期银行存款利率支付给上诉人资金使用费,但一审仅判决魏树礼给李泽房屋使用费、而未判决其支付魏树礼资金使用费,明显有失公平。综上,恳请二审法院支持其上诉请求。对魏树礼的上诉，李泽的答辩意见与其上诉意见一致。李泽上诉请求：撤销一审判决,改判驳回魏树礼的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定双方签订的协议无效,魏树礼支付购房款22万元的事实清楚。2015年3月19日，李泽与魏树礼签订一份《协议书》,主要内容为:“李泽现有住房一套,位于上窑××道军房后,以李泽身份证所有的,现转让给魏树礼所有,作价叁拾捌万元整,自今日起房款两清,双方不得反悔,如遇以后办理房产证事项,李泽必须出面帮助办理,双方签字生效”。《协议书》签订后数日内，魏树礼支付给李泽22万元。一审法院认定涉案房屋属违建房屋且已被拆除，双方签订的《协议书》无效是正确的。二、一审法院对双方过错的认定明显不当。一审认定双方签订的《协议书》无效，因该协议产生的纠纷按缔约过失原则处理。因双方签订《协议书》时均明知该房屋没有合法的产权手续，按法律规定，该房屋不能买卖，故双方应同时承担缔约过失责任。而一审法院却认定魏树礼不承担缔约过失责任明显是错误的。三、魏树礼故意隐瞒重要事实，影响法院公正裁决。双方签订协议转让的房屋被拆除时，政府协调为魏树礼安置了一套一百多平方米的住房，现其正在使用该住房。魏树礼为了达到其非法目的，却没有将如此重要的事实如实向法院陈述。一审法院也没有调查该重要事实，判决不公。对李泽的上诉，魏树礼的答辩意见与其上诉意见一致。一审法院经审理认定事实如下：2015年3月19日，魏树礼与李泽签订一份《协议书》，主要内容为：“李泽现有住房一套，位于上窑××道军房后，以李泽身份证所有的，现转让给魏树礼所有，作价叁拾捌万元整，自今日起房款两清，双方不得反悔，如遇以后办理房产证等事项，李泽必须出面帮助办理，双方签字生效。”协议签订后，2015年3月20日魏树礼的女儿魏莉莉向李泽账户转房款140000元，2015年3月21日魏树礼的女儿魏莉莉两次向李泽账户转房款计80000元。2018年11月16日，淮南市国土资源局发布《关于上窑林场范围内有关建筑物拆除公告》，公告主要内容为：一、拆除范围:原淮南市东山水泥厂、原淮南市奥利尔肥料厂地块范围内的被罚没建筑物。二、请以上拆除范围内的滞留住户于2018年11月26日前腾空房屋。逾期不腾空房屋，将依法处置。本案涉案房屋位于拆除范围内，已被拆除。一审法院认为，由于涉案房屋属于违建房屋且已被拆除，故魏树礼与李泽签订的《协议书》应属无效。因该协议产生的纠纷按照缔约过失原则予以处理。因涉案房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还问题。由于违建房屋是先建成再出售，魏树礼是否购买涉案房屋与涉案房屋被拆并无影响，故魏树礼不应当承担相应的缔约过失责任。但因涉案房屋已交付使用，依据公平原则，魏树礼应支付一定的使用费用，根据案件的具体情况，酌定40000元。签订协议后，魏树礼支付购房款220000元，魏树礼诉称“房款两清”证据不足，一审法院不予确认。故李泽应返还魏树礼购房款180000元（220000元-40000元）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决:一、魏树礼与李泽签订的《协议书》无效；二、李泽于一审法院判决发生法律效力之日起十日内返还魏树礼180000元；三、驳回魏树礼的其他诉讼请求。一审案件受理费7000元，减半收取3500元，魏树礼负担1842元，李泽负担1658元。二审查明事实同一审判决书认定事实一致。本案二审争议焦点：一、魏树礼关于剩余的16万元购房款已支付的上诉主张，有无事实和法律根据；二、一审法院酌定魏树礼支付李泽房屋占有使用费用4万元，是否适当。本院认为，关于焦点一，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人对涉案《房屋转让协议》属无效均无异议，本院予以确认。依照前述规定，本案现有证据证实魏树礼已向李泽支付案涉购房款22万元，其虽主张剩余16万元购房款已支付，但并无证据加以证实，且李泽对此予以否认，故应当由主张该事实的魏树礼依法承担举证不能的法律后果。对焦点二，涉案《房屋转让协议》已被依法认定为无效，一审法院对其后续问题按照缔约过失责任的原则处理，于法有据。李泽将违建房屋出售给魏树礼，其过错程度明显；但魏树礼购房时未尽到审慎注意义务，亦有相应的过错，应承担一定的责任。因该房屋系先建成后出售给魏树礼，被拆除时已由魏树礼占有使用数年，一审法院根据案件具体情况和当地经济生活水平，酌情确定魏树礼向李泽支付4万元使用费用，并无不当。综上，魏树礼、李泽的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费8200元，由魏树礼负担4300元，李泽负担3900元。本判决为终审判决。审 判 长 江志珍审 判 员 代 奇审 判 员 刘富丰二〇二一年九月二十八日法官助理 王泉慧书 记 员 王雨婷