贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终3676号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人；刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵勇，男，汉族，1978年4月30日生，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人（特别授权）：幸运，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗杰，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称碧阳置业）因与被上诉人赵勇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。碧阳置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1.一是各项开户费是上诉人根据合同约定收取，未违反法律、行政法规的强制性规定，故不应退还,且上诉人只是代为向相关部门缴纳，被上诉人亦已享受该费用带来的生活便利，委托事项已经履行完毕，没有退还基础;二是被上诉人主张退还各项开户费的诉请应受诉讼时效限制，不应得到支持；2.一是本案中双方签订的合同及补充协议均合法有效，补充协议约定被上诉人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务，才承担违约责任，违约时间应从被上诉人出具授权委托书360日后开始计算，二是被上诉人不出具授权委托书，上诉人即便具备办证条件也不能为被上诉人办证，而本案被上诉人拖延出具授权委托书，致延迟办证，其自身存在重大过错，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任；3.一审判决支持的违约金明显过高，有失公平。案涉房屋已交付被上诉人使用，其合同目的已经实现，逾期办证未给其造成实质损失，根据公平、诚实信用原则和法律关于调整违约金的规定，综合本案实际情况，请求调减90%的违约金。赵勇二审未作答辩。赵勇向一审法院起诉请求：1.碧阳置业退还赵勇碧阳国际城第12幢2单元7层3号房“三通费”（电视系统工料费、燃气开户费、智能水表开户费）4609元及资金占用费暂计2424.25元（具体以4609元为基数，按银行同期同类货款利率130%的标准从2012年11月29日起计算至实际支付之日止）；2.碧阳置业向赵勇支付逾期办理碧阳国际城第12幢2单元7层3号房不动产权证的违约金45,462.72元（具体以376,392元为基数，按每日万分之一的标准从2015年9月8日起计算至2019年1月3日止）；3.诉讼费用由碧阳置业承担。一审法院认定如下事实：2012年11月29日，赵勇与案外人陈洁作为买受人，碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的碧阳国际城第12栋2单元7层3号房屋，总房款376,392元，合同约定交房日期为2014年6月30日，合同签订后，赵勇按合同约定向碧阳置业支付完毕购房款。2012年11月29日向赵勇收取了各项开户费共计4609元，已退1200元。碧阳置业于2015年6月8日向赵勇交付涉案房屋。同时双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，赵勇按照合同约定向碧阳置业支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2015年6月8日，碧阳置业将涉案房屋交付赵勇使用后，于2018年3月16日履行了办证的通知义务，2019年1月3日碧阳置业履行了为赵勇办理涉案房屋不动产权证书的义务。另查明，2015年1月9日，赵勇与案外人陈洁签订了《离婚协议书》并办理离婚登记。《离婚协议书》中明确约定：“男方自离婚证领取之日起，取得下列夫妻之间共同财产所有权：广州科学城岭南山畔2栋2501房一套，贵州省毕节市七星关区碧阳国际城12栋2单元房屋一套”。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵勇已经按照合同约定履行了交付全部房屋价款的合同义务，碧阳置业应严格按照合同约定和法律规定按期为赵勇履行相应的义务。关于赵勇诉请的三通费。经查，赵勇向碧阳置业缴纳三通费共计3409元。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，碧阳置业收取赵勇的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，碧阳置业不能另行向赵勇收取。原则上碧阳置业应当退还赵勇有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。赵勇要求碧阳置业退还三通费，予以支持。对于利息，不予支持。关于赵勇诉请逾期办证违约金的问题。双方签订的《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。碧阳置业将涉案房屋交付赵勇入住的时间为2015年6月8日，根据约定应视为2015年6月8日后的360日内，即2016年6月3日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交付赵勇。碧阳置业于2018年3月16日才履行完毕为赵勇办理涉案房屋不动产权证书的通知义务，构成违约，应承担违约责任。赵勇诉请碧阳置业支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准的问题，双方在《补充协议》中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。该约定是双方当事人的真实意思表示，合法合理，予以采纳。由于碧阳置业提出诉讼时效的抗辩，赵勇于2020年3月26日诉讼主张权利，因此，赵勇主张的逾期办证违约金的计算时间为2017年3月26日起至2018年3月16日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、碧阳置业于判决发生法律效力之日起十日内支付赵勇三通费3409元；二、碧阳置业于判决发生法律效力之日起十日内支付赵勇逾期办证的违约金，该违约金以赵勇已付购房款376,392元为基数，按日万分之一的标准从2017年3月26日起2018年3月16日止；三、驳回赵勇的其他诉讼请求。案件受理费468元，由碧阳置业负担。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否存在逾期办证违约行为；2.逾期办证违约金应否调减；3.上诉人应否返还“各项开户费”。关于焦点1，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交由买受人提交的办证资料，用于办理案涉商品房的转移登记。双方未对被上诉人履行资料提交义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住手续时，向被上诉人履行了告知义务，且被上诉人向上诉人提交完税证明等办证资料亦有赖于上诉人提供必要的材料，由此可见，被上诉人未及时提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点2，《补充协议》约定逾期办证违约金以被上诉人已付购房款为基数，按每日万分之一计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行，对上诉人主张调减违约金的请求不予支持。关于焦点3，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的各项开户费，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳。因双方未就该委托事项约定委托期限，上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表明终止委托关系，并未超过诉讼时效。因双方委托关系终止，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用亦应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费936元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 周 锐二〇二一年九月二日书记员 王梨力