广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂03民终2141号上诉人（原审原告）：桂林橡胶制品厂有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市秀峰区巫山路7号，统一社会信用代码：9145030079680728XE。法定代表人：李志杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦坚，广西信宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆馨，广西信宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桂林市龙腾房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区桂林市秀峰区解放西路棠梓巷1号4-4号，统一社会信用代码：91450300669714873F。法定代表人：李三德，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁维民，广西中心律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：莫桂珍，女，1985年11月12日出生，回族，户籍地址：广西壮族自治区灵川县。上诉人桂林橡胶制品厂有限责任公司因与被上诉人桂林市龙腾房地产开发有限公司、莫桂珍确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初2392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人桂林橡胶制品厂有限责任公司的委托诉讼代理人韦坚、陆馨，被上诉人桂林市龙腾房地产开发有限公司的法定代表人李三德、委托诉讼代理人梁维民到庭参加诉讼，被上诉人莫桂珍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。桂林橡胶制品厂有限责任公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初2392号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定“原告系因购房款未入专户而否定被告的处分权”无事实和法律依据。被上诉人桂林市龙腾房地产开发有限公司对案涉非还建房无处分权，实质意义上的处分主体应当是桂林市住房制度改革委员会办公室；《关于我单位危旧房改造项目剩余住房未按规定进行销售的调查和处理情况说明》是上诉人对桂林市龙腾房地产开发有限公司擅自对外销售行为的调查过程以及处理结果的汇报，不能被定性为对桂林市住房的追认；桂林市龙腾房地产开发有限公司“自2018年11月起陆续向买受人交付房屋”不能得出“原告对被告销售非还建住房的认可”的结论，桂林市龙腾房地产开发有限公司控制着整个项目的资料，交付房屋属于其自主行为，未经上诉人审查亦未履行通知或告知义务。二、一审法院认定“案涉限价房买卖合同属于经批准生效的合同，未经批准的合同因欠缺特别生效条件而未生效。但未生效合同存在补正可能，其不等同于无效合同”，该项认定属于法律适用错误，在实务将直接产生否定广西区改造项目的相关政策的严重后果。三、一审法院部分事实认定错误。一审法院认定“原告曾于2013年自行出售5间商铺、20个停车位”，该事实与本案无关；所有销售主体显示有上诉人盖章的协议，均严格按照政策规定执行，并经由房改办进行过审核等程序，而非上诉人自行擅自销售。桂林市龙腾房地产开发有限公司辩称，一审法院判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律恰当，充分考虑了案件第三人因困难而实际购房的善意第三人，充分保障了第三人依法享有的参加购房资格审核的权利，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。莫桂珍辩称，本案不存在合同无效的问题，是桂林橡胶制品厂有限责任公司未报送非还建住房购房资格审核认定到市房改办的问题；本人系第三人购买非还建住房，是桂林橡胶制品厂有限责任公司与桂林市龙腾房地产开发有限公司之间有内部矛盾，不应该把善意的第三人牵扯进来；请求保障居住权。桂林橡胶制品厂有限责任公司向一审法院起诉请求：1．确认被告销售桂林市秀峰区甲山路123号29栋2单元501号房屋的行为无效；2．被告立即清退、腾空桂林市秀峰区甲山路123号29栋2单元501号房屋并返还原告。一审法院认定事实：2011年7月5日，原告甲山路123号生活区危旧房改住房改造项目通过桂林市规划局规划定点批复。7月25日，桂林市住房制度改革委员会办公室批复（节录）“你公司申请改造的位于桂林市甲山路123号生活区职工住宅，可按我市棚户区改造的相关政策以限价房的建设方式对上述危旧住房进行改造；新建住房180套（其中还建住房146套，非还建住房36套）；限价房建成后，在满足拆迁安置户和你单位的无房户后仍有富余房源的，剩余的住房由我办按政策规定进行调剂并向符合条件的家庭出售”。11月5日，桂林市发展和改革委员会核准该项目。原告随后与桂林金鼎房地产开发有限公司签订代建协议，2014年终止履行。2014年12月23日，原告为甲方与被告为乙方签订《代建协议书》，约定（节录）“二、总承包内容及拆迁安置补偿1、代建公司（乙方）自筹资金，负责项目的主要投资（除甲方收个人拆迁户的房款外），并负责办理今后的各项手续……并将非还建面积报市房改办审定处置，直至办好房产证和土地使用证等项目改造所有内容……新房竣工验收合格后，以栋为单位交给甲方统一安置拆迁户。2、代建公司（乙方）按拆迁住房产权面积1：1.3的比例进行产权置换，双方互不补差。三、新房标准及房价4、剩余房源，单位职工可优先按限价房价格购买，价格以市房改办审定价格为准，其他相关事宜按国家相关法律、政策执行。6、甲方808平米公有产权住房面积按1：1.3比例还建。四、建设管理2、为便于本项目的财务管理，并与双方各自财务无牵连，双方设立危旧房改造项目部，并开设由房改办备案的专用账户，专款专用、甲方监督（项目费用支出后需告知甲方），独立核算、自负盈亏。该银行专户不得用于与本项目无关的业务往来”。2017年7月11日，桂林市住房制度改革委员会办公室向原告上级单位——中国化工集团曙光橡胶工业研究设计院有限公司发出《关于立即停止甲山路123号危旧房改住房改造项目非还建住房未经批准擅自对社会销售的通知》，要求立即停止未经批准即面向社会销售的行为并退还已收取的购房款。2017年7月25日，中国化工集团曙光橡胶工业研究设计院有限公司回复称“因高额安置补偿费、工期延误、还建户建房款不到位等原因致代建公司建设资金紧张，故项目部对主动购房的买受人进行了预售，现经核查解除了与买受人于爱珍的预售协议”。2019年5月，原告向桂林市住房制度改革委员会办公室报告称“2019年4月中旬，我公司却意外发现代建公司存在违规、违约出售该项目部分住房、车位、商铺的现象，且因此所收取的款项未按规定存入我公司建房专用账户，而是存入代建公司法人代表李三德名下”，请求桂林市住房制度改革委员会办公室予以指导处理。桂林市住房制度改革委员会办公室复函“请你公司立即要求代建公司停止违规向不符合条件的家庭销售非还建住房、商铺及车位，退还已收取的房款，并于6月30日前将整改情况以书面材料报我办”。原告随后向被告发出整改通知，要求被告缴纳土地出让金、将存入被告法定代表人李三德账户的购房款转入专户以及收回向不符合条件买受人销售的非还建住房等。被告复函“我公司共出售了住房5套（均按文件精神，符合条件的购房户）面积390.84㎡，商铺12间（其中顶卖给投资人9间，566.46㎡，共计人民币6012580元）、车位1个，公司收入人民币3997064元。这些收入完全列为我公司的代建利润及管理费9%中（市房改办认可10%）。除代建利润及管理费外，所有商铺、车位销售收入均用于冲减建设成本。待财务审计报告出来后，如有多出部分资金，我们会如数转入项目部账户”。2019年10月23日，案涉项目建设工程获竣工验收备案。同时查明：2017年5月26日，第三人莫桂珍以未享受过房改优惠政策身份与桂林橡胶制品厂有限责任公司危旧房改造项目部及被告签订《限价商品房买卖协议书》，购买了2号楼2栋2单元2-5-1号房（后变更房号为29栋2单元501号），已收房。再查明：2016年始，非还建住房陆续对外销售，并自2018年11月起陆续向买受人交付房屋。根据买卖合同签章显示的销售主体，或为原告与被告（如陆远干户等）、或为被告与项目部（莫桂珍等5户）或系被告单独（如唐家城户），其中被告与项目部共同出售的5套住房的购房款转入被告法定代表人李三德账户。另，原告曾于2013年自行出售5间商铺、20个停车位。一审法院认为，原告系危旧房改住房改造项目的建设单位，虽委托代建单位实施改造项目，但项目审批、立项、报建、拆迁补偿安置、限价房销售，对外均需以建设单位名义进行。因改造项目所需资金除拆迁户房款外由代建单位出资，故代建单位成本的弥补及利润的获取需来源于非还建住房、商铺、车位的销售收入。根据原、被告在未获核准的情况下自2016年始出售非还建住房，原告上级单位——中国化工集团曙光橡胶工业研究设计院有限公司于2017年对桂林市住房制度改革委员会办公室责令停止违规销售行为通知函复称知晓代建单位的对外销售行为并已整改，以及自2018年11月起陆续向买受人交付房屋的事实，应当认定原告对被告销售非还建住房的认可，原告系因购房款未入专户而否定被告的处分权。案涉危旧房改住房改造项目经审核按照棚户区改造的相关政策以限价房的建设方式进行，享受政策扶持、资金补助及各项税费减免，故满足原房改住房产权人、建设单位符合条件职工需求后的剩余非还建住房的对外销售需符合相关规章、政策要求，房屋售价、供应顺序、买受人条件等均需获得当地住房制度改革委员会办公室的前置审核。因此，案涉限价房买卖合同属于经批准方生效的合同，未经批准的合同因欠缺特别生效条件而未生效。但未生效合同存在补正可能，其不等同于无效合同，故原告请求确认案涉限价房买卖协议无效并返还房屋的诉讼请求不成立，该院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告桂林橡胶制品厂有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费6404元（原告已预交），由原告桂林橡胶制品厂有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人桂林橡胶制品厂有限责任公司提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人桂林橡胶制品厂有限责任公司提交了以下证据：证据一、桂林橡胶制品厂有限责任公司甲山路123号生活区危旧房改造项目情况请示报告，拟证明上诉人就一审判决内容向房改办进行书面请示，房改办口头回复按照政策办理。证据二、非还建户购房报名通知、第一阶段选房情况记录、第二阶段选房情况记录、第三阶段选房情况记录、桂林橡胶制品厂有限责任公司危旧房改造项目部公示、桂林橡胶制品厂有限责任公司甲山生活区危旧房改造非还建户购房名单及住房状况表、广西壮族自治区住房制度改革委员会办公室《申请购买非还建住房职工家庭（查询参加市场运作建房情况）汇总表》、桂林橡胶制品厂有限责任公司甲山生活区危旧房改造非还建户购房名单及住房状况表网上公示单、公示照片，以上证据拟证明根据一审判决书查明事实部分，买卖合同签章显示的销售主体为上诉人的，上诉人均严格按照法律及政策规定履行申请-批准-公示程序，被上诉人所销售的非还建户住房并未履行相应程序，损害社会公共利益，违反政策规定，应属无效。证据三、陆远干《限价商品房买卖协议书》，证明协议相对人为阳双燕（系陆远干岳母）在选房之时按照相关政策规定进行，故签署的协议加盖了上诉人印章，但被上诉人擅自将购房者更改成陆远干并加盖被上诉人印章，因此阳双燕不在市房改办公示名单之内。被上诉人桂林市龙腾房地产开发有限公司质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性不予认可；因证据二举证超过时效，没有法律效力，与本案非还建房没有任何关系，不能证明本案中没有违规售房；对证据三的真实性、合法性、关联性不予认可，该合同是上诉人单方签订的，称被上诉人变更无任何依据。被上诉人莫桂珍未提交质证意见。本院认为，上诉人桂林橡胶制品厂有限责任公司提供的证据与本案无关联性，本院不予采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：案涉《限价商品房买卖协议书》的效力如何认定；上诉人诉请要求清退房屋是否有事实和法律依据。关于案涉《限价商品房买卖协议书》效力认定的问题。案涉房屋为非还建住房，购买该类住房实行申请、审批和公示制度。本案《限价商品房买卖协议书》由桂林橡胶制品厂有限责任公司危旧房改造项目部、桂林市龙腾房地产开发有限公司、莫桂珍三方签章确认，莫桂珍已收房。《限价商品房买卖协议书》第一条对限价商品房销售对象有明确规定，莫桂珍自愿购买表明其愿意承担该条约束。按照相关法律、行政法规的规定，案涉合同应当办理批准手续，在经批准生效的情况下，批准是合同的法定生效条件，未经批准的合同，属于生效条件未成就的合同，故案涉合同属于未生效合同。至于莫桂珍是否具有购买非还建住房的资格应由住房制度改革委员会办公室审核确认，但目前莫桂珍的购房资格材料尚未报送至该部门审核，如若审批机关予以批准，案涉合同发生完全的法律效力，未与批准，意味着合同嗣后履行不能，当事人可以解除合同。因此，桂林橡胶制品厂有限责任公司提出要求确认本案销售行为无效的主张暂不能成立。因案涉《限价商品房买卖协议书》未生效且有待审批生效之可能，桂林橡胶制品厂有限责任公司诉请要求清退房屋的事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，桂林橡胶制品厂有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6404元，由上诉人桂林橡胶制品厂有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕秀文审 判 员 王治斌审 判 员 梁 露二〇二一年九月十四日法官助理 郑 欣书 记 员 申峰峰