江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5783号上诉人（原审被告）：李春平，男，1979年2月2日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：王丽，女,1978年9月20日生，汉族，系李春平之妻，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘民，江苏觉悟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王瑞兰，女，1953年12月16日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李海燕，徐州市泉山区老年人法律援助中心法律工作者。上诉人李春平、王丽因与被上诉人王瑞兰房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初4501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李春平、王丽的委托诉讼代理人刘民，被上诉人王瑞兰的委托诉讼代理人李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春平、王丽上诉请求：1、撤销徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初4501号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一、二审案件受理费由王瑞兰承担。事实与理由：1、该案诉争系拆迁利益纠纷，王瑞兰非徐州市云龙区长山**的村民，购买七组的农村房屋显然无效。依据土地法及物权法的规定，农村房屋宅基地属农村集体所有，且宅基地使用权具有人身属性。因此，王瑞兰购买七组房屋应为无效的民事行为。诉争商品房系农村宅基地房屋衍生而来，诉争商品房系拆迁所得，被上诉人无权享有该拆迁利益。该房并非上诉人取得后，以商品房买卖而出售给王瑞兰的。2、王瑞兰无论对上诉人宅基地上的房屋，还是诉争的商品房，均未向上诉人给付购房款。即使双方存在买卖房屋的合同关系，也因王瑞兰未给付购房款而不成立或依法解除。3、王瑞兰诉称的是经过张庆营、丁志銮购买上诉人的房屋并支付了13.5万元的购房款，其诉称无任何事实依据。4、李春平与王瑞兰出具的书面协议既不符合事实，上诉人王丽也没有认可。5、涉案房屋尚未登记在上诉人名下，上诉人也无权给被上诉人过户。王瑞兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王瑞兰向一审法院提出诉讼请求：1、判令李春平、王丽继续履行协议，并立即协助王瑞兰办理徐州市云龙区坝山新苑1-1501、1-1502、1-111三处房产过户登记。2、诉讼费用由李春平、王丽负担。一审法院认定事实如下：2011年2月26日，徐州市云龙区翠屏山街道办事处长山村村民委员会（拆迁人、甲方）与李春平（被拆迁人、乙方）签订《徐州市城市住宅房屋拆迁产权交换安置协议》，约定因和平路东延二期建设项目需要，甲乙双方就补偿安置事项达成如下协议：乙方被拆迁房屋合法建筑面积192㎡，乙方同意与甲方座落在坝山新苑小区1幢1单元1502室，建筑面积90.71㎡和1幢1单元1501室，建筑面积90.71㎡、地下室**，27.11平方米调换产权。甲方提供的产权交换房屋总房款为505141元，乙方拆迁补偿应得款为639931元，产权交换后甲方应向乙方支付差价款134790元。2014年3月5日，李春平、王丽作为甲方与王瑞兰作为乙方签订《协议书》一份，内容为：鉴于2007年，乙方从张庆营和丁志銮手中购买了登记在甲方名下的、原位于徐州市云龙区的房子（原面积：约124.8平方米）。甲乙双方共同确认：甲方与张庆营之间系亲戚关系，张庆营、丁志銮以甲方名义取得了建房许可证并出资建房，甲方并未实际出资，乙方已经向张庆营、丁志銮付清了全部购房款壹拾叁万五千元整。2008年乙方在原房屋宅基地上出资加盖现有房屋（加盖规模：约70平方米，拆迁时房屋约为208平方米）。2011年上述原房屋被政府依法实施拆迁，甲方授权张庆营以甲方名义办理了拆迁安置的相关手续，期间乙方予以了配合。鉴于上述原房屋已被政府实施拆迁，按照拆迁安置补偿标准，可以获得两套安置房屋，分别位于徐州市云龙区（建筑面积90.71平方米+地下室27平方米，最终以房产证登记面积为准）和1幢1单元1502室（面积90.71平方米，最终以房产证登记面积为准）。经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、两套安置房屋（含地下室）的所有权均归乙方所有，被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价以及超出面积部分的差价由乙方承担。超出面积部分的购房款由乙方承担。乙方不需再支付甲方任何费用。二、甲方应于接到乙方通知后三日内协助乙方办理两套房屋的上房手续，并将上房手续连同房屋一并交付给乙方使用（包括两套房屋及地下室的钥匙、拆迁房屋调查决算表、上房通知单、用水用电手续等一切和两套房屋有关的文件和票据）。三、在办理上述房屋的所有权证和土地使用权证的条件成就时，甲方应当无条件协助乙方办理两套安置房屋全部的过户手续。具体办理过户的时间，由乙方根据实际情况通知甲方，甲方应当自接到通知之日起30天内协助乙方办理完毕。四、乙方承担办理两套安置房屋（含地下室）过户手续所需缴纳的全部费用。五、甲乙双方签订本合同后，均应依法履行。如有违约，则违约方应向守约方支付交易房屋市场价值的30%作为违约金，并赔偿其他为履行合同所支付的合理费用。本协议自甲乙双方签字之日起双方再无纠纷。该协议书落款甲方处由李春平签字捺印，乙方处由王瑞兰签字捺印，张庆营、张广朋在见证人处签字捺印。2018年1月31日、2018年2月1日，李春平作为买受人与徐州康乐房屋开发经营公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》三份，合同编号分别为0563919、0563921和0563920，约定出卖人将坝山新苑1幢1单元1501号建筑面积为93.46平方米的房屋、坝山新苑1幢1单元1502号建筑面积为93.59平方米的房屋和坝山新苑1幢1单元－111号建筑面积为25.89平方米地下室出卖给买受人。李春平同时办理了上述房屋及地下室的合同网上登记备案、预告登记申请及不动产登记申请。王瑞兰称涉案房屋上房时是李春平带着王瑞兰一起去办的手续，王瑞兰于2014年2月上房后装修居住。另，涉案房屋尚未办理权属证书。2020年8月7日，王瑞兰给李春平打电话要求配合办理过户，李春平称其没有时间。一审法院认为,王瑞兰与李春平之间于2014年3月5日签订的《协议书》系双方自愿达成，不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。王瑞兰虽不是涉案被拆迁房屋所在集体经济组织成员，但李春平在拆迁并取得征收补偿房屋后与王瑞兰签订了该协议，应认定其对自身权利进行处分，王瑞兰按约定支付了相关款项，李春平、王丽亦应按约履行协助过户的合同义务。现因李春平、王丽未履行该协助过户义务，导致王瑞兰无法取得所购房屋的权属证明，李春平、王丽已经构成违约，应承担继续履行的违约责任，故对王瑞兰要求李春平、王丽协助办理涉案房屋登记过户手续的诉请，予以支持。综上，遂判决：判决生效之日起三十日内，李春平、王丽协助王瑞兰办理坝山新苑1幢1单元1501号房屋、坝山新苑1幢1单元1502号房屋和坝山新苑1幢1单元－111号地下室登记过户手续。案件受理费80元，由李春平负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：双方是否存在商品房买卖合同关系，李春平、王丽应否协助王瑞兰办理案涉房屋的过户手续。本院认为：关于双方是否存在商品房买卖合同关系，李春平、王丽应否协助王瑞兰办理案涉房屋过户手续的问题。经查，双方于2014年3月5日签订的《协议书》载明：合同标的物即为案涉两套商品房及地下室，并非上诉人所称的农村宅基地房屋。按照协议约定，王瑞兰不需再支付李春平、王丽任何费用，李春平、王丽应当无条件协助王瑞兰办理两套安置房屋全部的过户手续。该协议系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，属有效合同，双方应全面履行合同约定的义务。故，上诉人关于该案诉争系拆迁利益纠纷、合同双方因非同一集体组织成员而合同无效、被上诉人未支付购房款的主张与合同内容不符，本院不予支持。双方之间系商品房买卖合同关系，王瑞兰的合同义务已履行完毕，李春平、王丽应协助王瑞兰办理案涉房屋的过户手续。综上所述，上诉人李春平、王丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李春平、王丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年九月十三日法官助理  董新西书 记 员  陆滢冰