北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12900号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京联创聚兴科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路24号院1号楼十层1001。法定代表人：李海鹏，总经理。委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京国中泰晟文化发展有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街1号1号楼6层6A106。法定代表人：黄振华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖峰，该公司员工。委托诉讼代理人：王松涛，该公司员工。上诉人北京联创聚兴科技有限公司（以下简称联创聚兴公司）因与上诉人北京国中泰晟文化发展有限公司（以下简称国中泰晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。联创聚兴公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决其他各项，改判支持我公司的一审全部诉讼请求并驳回国中泰晟公司的一审全部反诉请求；一、二审诉讼费由国中泰晟公司承担。事实和理由：1.本案纠纷产生的根本原因系国中泰晟公司的严重过错及恶意，致使我公司承租租赁标的从事美食城模式餐饮经营的合同目的无法实现，我公司的全部投入失去价值，应以该事实为基础对合同解除的后果予以处理。国中泰晟公司在明知我公司从事“熊猫星厨”品牌的美食城餐饮经营的情况下，未如实披露或告知涉案房屋自2016年始即无法作为美食城注册经营，一审法院虽认定了上述解除理由，但在合同解除后果的处理上就部分事实认定错误。2.一审判决部分事实认定错误。我公司于2020年2月14日行使合同解除权不存在任何过错，租赁标的对我公司无任何使用价值，国中泰晟公司应退还我公司已支付的全部房屋租金；退一步讲，即使一审判决认为我公司实际占用了租赁标的应支付一定租金，亦不应按照涉案租赁合同约定的原租金标准计付，而应大幅度调低。涉案租赁标的已于2020年2月14日之前移交给国中泰晟公司，我公司不应承担移交之后的任何房屋租金或房屋使用费，国中泰晟公司应退还我公司已支付的保证金。涉案租赁合同因国中泰晟公司原因解除，国中泰晟公司返还我公司已付装修押金100000元和装修管理费94900元的条件已经成就。我公司就租赁标的进行的相应装修系对合同履行的必要准备工作，装修工作系办理经营执照手续及实现经营的前提基础工作，一审判决认定的国中泰晟公司仅对我公司不能经营承担责任，而对经营之前的工程建设不承担责任是完全错误的。案涉租赁合同的解除及本案纠纷均系国中泰晟公司存在严重过错及恶意所致，我公司不存在过错，我公司因此支出的律师费应由国中泰晟公司承担。国中泰晟公司答辩并上诉称，1.在一审中，我公司已经充分阐述了涉案合同1.3、2.3、5.2.2、5.2.6、6.2、7.1、9.1、9.6及10.2条作了严格的免责约定，联创聚兴公司作为专门的餐饮经营企业，应当知晓并具备办理餐饮业经营证照的条件和经验。涉案合同明确约定，如果承租人的经营项目不符合工商、税务、消防等行政管理部门的规定，相关责任由联创聚兴公司自行承担。且我公司已经按照联创聚兴公司的要求积极提供办理证照所需要的场所使用证明和资料。我公司并无违约的动机、故意和行为，亦无从知悉已经逐步限制美食城经营的情况。2.联创聚兴公司违反涉案合同11.2.3、12.3之约定，严重违约。联创聚兴公司自认2019年7月即已获悉涉案房屋不能办理美食城类食品经营许可证，但始终未提出解除合同主张，继续委托第三方对涉案房屋进行内部拆除作业，还向我公司提出变更经营模式的想法，改变设计并要求我公司提供7个拟注册公司的场所使用证明材料，长时间恶意占用涉案房屋。3.联创聚兴公司因在其他项目中经营不善，后续投入资金严重短缺等多种不利因素，才向我公司提出恶意解约。2019年11月22日，我公司向联创聚兴公司发出《催款公函》，要求其交纳2019年11月15日至2020年2月29日的房屋租金和其他费用，联创聚兴公司既未提出异议，亦未告知或者主张涉案合同解除，直至2020年1月24日新型冠状病毒感染肺炎爆发、政府做出停工停业通知后，才于2020年2月14日发函解约。期间给我公司造成巨大经济损失。4.一审判决错误认定我公司构成违约，判决我公司免除联创聚兴公司于2020年2月14日解除合同前已经拖欠的3个月房租，明显不公。5.一审判决未公允考量合同解除后我公司的替代履行成本。依据涉案合同第8、第12.3.5条款之约定，以及2020年初疫情期间无法施工等因素，联创聚兴公司应该承担的占用费用以及我公司替代履行成本远远超过一个半月租金。且联创聚兴公司发出解约告知函后并未实际向我公司移交场地，涉案场地仍被联创聚兴公司下属施工单位占据。我公司认为按照3个月以上的时间确认占用费损失较为适当。6.免租期对应整个合同租期，且我公司作为二房东，也实际向大业主缴付了对应61天房租，该部分履约成本应由联创聚兴公司承担。故我公司同意一审判决第一项，请求撤销一审判决其他各项，将本案发回重审或改判我公司无需退还联创聚兴公司保证金，一、二审诉讼费由联创聚兴公司承担。联创聚兴公司辩称，答辩意见同上诉意见，另补充认为我公司之所以解除合同，根本原因系国中泰晟公司提供的涉案租赁标的不符合涉案合同约定的合同目的实现，与疫情并无关联。联创聚兴公司向一审法院起诉请求：1.请求确认我公司与国中泰晟公司于2019年签署的《商业场地租赁合同》(合同编号：zhsjzs2019-001)已于2020年2月14日解除；2．国中泰晟公司返还我公司已付首期房屋租金454206元、房屋保证金454206元、装修押金100000元、施工管理费94900元；3.国中泰晟公司赔偿我公司装修费损失341194.7元，排烟装修费损失146500元，消防装修损失105000元，律师费损失30000元；4.案件受理费由国中泰晟公司承担。一审诉讼过程中，联创聚兴公司撤回第一项诉讼请求。国中泰晟公司向一审法院反诉请求：1.判令2019年6月15日签署的《商业场地租赁合同》继续履行；2.联创聚兴公司支付2019年11月15日至2020年7月14日的房屋租金1211216元、基础工程服务费40150元、安保费33000元，2020年7月15日之后的费用按照合同约定的标准支付；3.联创聚兴公司赔偿2019年8月15日至营业日的擅自停业违约金（截止2020年7月14日暂计1665422元）；4.联创聚兴公司赔偿律师代理费40000元；5.本案全部诉讼费用、保全费用由联创聚兴公司承担。一审诉讼过程中，国中泰晟公司变更反诉请求如下：1.请求判令2019年6月15日签署的《商业场地租赁合同》于2020年12月14日解除；2.请求判令联创聚兴公司支付2019年11月15日至2020年12月14日的房屋租金1992432.8元、基础工程服务费58400元、安保费48000元，并支付2020年12月15日至房屋交还日止的房屋占用费、安保费、基础工程服务费，计算标准为房屋占用费每月157453.7元，安保费每月3000元，基础工程服务费每月3650元；3.联创聚兴公司将涉案房屋恢复原状（把打通的房间恢复到图纸中附件一有隔墙的状态，并把原有的烟感和消防喷淋设施恢复原状）返还国中泰晟公司；4.联创聚兴公司赔偿律师代理费40000元；5.本案全部案件受理费、财产保全费由联创聚兴公司承担。一审法院认定事实：2019年，国中泰晟公司（出租方、甲方）与联创聚兴公司（承租方、乙方）签订《商业场地租赁合同》（合同编号：zhsjzs2019-001），内容有：乙方承租甲方商铺经营餐饮，商铺位于北京市西城区新街口北大街1号六层6A201、6A202、6A203、6A204、6A205、6A206、6A207、6A208、6A216、6A111（以下简称涉案房屋），建筑面积730平方米，租赁期限自2019年6月15日至2027年8月14日，甲方给予乙方61天的免租期，作为乙方装修施工期，租金自2019年8月15日起计算，租金第一年每月151402元，第二年起在上一年租金标准基础上递增4%，自本合同签订之日起五个工作日内，乙方向甲方支付三个月租金454206元、保证金454206元，自2019年12月1日起，乙方按照每三个月为一季度，每季度最后一月二十日前支付次季度租金，以此类推。乙方另需承担水费、电费、供暖费、空调费、基础工程服务费、安保费等其他费用。合同届满两个月后，如乙方完全履行本协议无违约情况，甲方将无息返还保证金，如因乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉或因违反装修管理规定、损坏租借器具等而产生的罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间交纳租金等任何费用，甲方可直接从保证金中扣除，无需通知乙方。因乙方拖欠房租10天以上或乙方原因单方提前终止本合同并撤场后三日内乙方所有装修及其附着物视为乙方放弃对该财产所有权，由甲方自行处理。乙方对该承包标的进行装修时，须提前10日向甲方提出书面申请，并提交书面的关于装修、布置、设备及附属物设计涉及的装修设计方案、图纸、设计资料、工程预算和施工说明等，在获甲方书面同意后，方可进行。同时，乙方应当交纳装修免租期内的装修管理费、公用设施费用以及装修施工规范中规定的装修保证金。乙方对该商铺进行装修、分隔、修建、安装设备、改建和消防，应当获得必要的政府有关部门的批准、执照或许可证，相关申请费用由乙方承担，甲方应给予积极配合与协助。当承包期届满或本合同因其他原因提前终止，乙方应当三日内按照本合同的约定对自行装修部分进行拆除，并将装修垃圾及其他物品清理完毕，将承租区域交还给甲方，并确保交接时甲方提供的房屋场地及设备设施保持可直接出租状态，三日后未拆除的装修及附着物视为乙方放弃之物，如果乙方应当拆除装修、恢复原状而未予履行义务，甲方有权委托或聘请第三方实施装修拆除工作，因此所产生的费用，全部由乙方承担。第二条租赁用途及使用。2.1用途：甲方同意乙方将该商铺用于经营：餐饮项目。2.2经营品牌：租赁期内，乙方在该商铺内必须以“熊猫星厨”为品牌冠名营业并对外宣传。乙方保证，其推广使用的品牌是其自有创建的。该品牌受到法律保护，不侵害任何第三方的专利、商标、外观设计等知识产权权益。2.3乙方如变更租赁场地经营种类、范围的，应提前一个月以书面形式向甲方提出申请，征得甲方的书面同意后方可变更。未经甲方书面同意，乙方私自变更部分或全部经营种类、范围或品牌的，视为违约。2.4乙方租赁甲方的商铺从事经营行为实行独立经营、独立核算，因经营所产生的各项税费由乙方独立承担，自行缴纳。第六条经营责任。6.1乙方承诺，租赁的场地仅限于本合同约定的用途。若乙方未经甲方同意，自行变更部分或全部租赁用途将视为违约，甲方有权自行终止本协议，乙方需承担违约责任。6.2本合同期间，如工商、税务、消防等行政管理部门检查乙方经营项目时，因乙方的经营项目不符合工商、税务、消防等相关法律法规的规定，且由工商、税务、消防等行政管理部门对甲方作出处罚或罚款决定的，乙方应承担一切法律及直接经济责任。如对乙方作出重大的行政处罚或罚款决定的，乙方应立即停止营业，甲方有权根据行政管理部门的处罚决定作出是否与乙方继续履行本合同的决定。若甲方解除合同，乙方应予以配合，尽快做好缴纳罚款、腾退租赁场地等相关事项。第七条转租。7.1甲方认可乙方（熊猫星厨）的经营模式。在本合同项下的有效租赁期间内，针对该租赁商铺，乙方拥有独立招商的权利即甲方认可乙方有对外转租的权利，并以熊猫星厨的名义对外经营。乙方的经营模式包含共享厨房模式和美食城模式，共享厨房模式是指乙方对租赁房屋统一进行装修，并把租赁商铺分割成若干个独立档口对外招商的模式。第八条商铺的交还。8.1除非双方另有书面约定或签订续租协议，乙方应当于本合同租赁期结束之日起3日内向甲方交还该商铺。8.2如本合同提前解除，则乙方应当在合同解除之日起10日内交还该商铺。如乙方逾期交还该商铺，则每逾期一日，甲方有权按照日标准租金的二倍向乙方收取占用费，并追究相关赔偿责任。8.3交还条件、装修和附属设施/设备的归属。8.4本合同结束时，乙方应按本合同规定的3日内搬离并将该商铺交还甲方；8.5该商铺内凡是由乙方改动、增设的可移动、可拆除部分由乙方负责拆除，但不得破坏原有甲方向乙方交付时的结构，不得损害使用功能，不可移动、不可拆除部分，无偿归甲方所有。如乙方搬离该商铺后时仍有物品遗留或弃置在该商铺，视为乙方放弃上述财物的所有权，并同意甲方对该财物自由处置，包括但不限于抛弃、变卖等方式，由此产生的收益归甲方所有。8.6交还接收：交还该商铺时，甲、乙双方应当签署一份交还文件，并视为双方交还/收回该商铺的义务履行完毕。第九条甲方权利和义务。9.1甲方应该按照本合同的约定向乙方提供拥有合法使用权的租赁区域。甲方保证该租赁商铺具备乙方办理餐饮经营所需证照、资质的能力(包括排污许可及二次消防报批的通过，最终以政府监管部门的要求为准)。甲方提供房屋位置及平面图(该图应标示出消防通道、货运通道、有权使用的公共电梯等设施)。如果乙方对于商标、字号、名称等不具有知识产权，或者经营模式、范围等不符合国家、地方有关规定，或者乙方的装修设计、施工、材质等不符合消防、环保、节能等要求，有关责任由乙方自行承担。9.6甲方不承担乙方的经营风险及责任。9.8甲方保证向乙方提供真实合法有效的房产证复印件、转租手续、消防验收手续、房产信息登记表、房屋结构图、环评验收材料以及需要甲方提供的其他材料等，用以协助乙方办理工商营业执照、食品经营许可证（餐饮类）/餐饮服务许可证、消资质及手续，甲方有向乙方提供办证材料的义务，首先必须满足乙方实际向有关职能部门申请办理餐饮服务经营证照为前提。如果乙方要求甲方提供的材料，并非有关职能部门办理餐饮服务行业经营之需要，甲方有权拒绝向乙方提供，且不承担任何责任。乙方收到甲方提供的材料后，除用于办理餐饮服务行业经营证照使用外，不得用于其他用途，且不得向他人泄露相关材料内容。否则，乙方应当承担全部责任。第十一条合同的变更和解除。11.2合同的解除。11.2.2甲方出现下列情况，乙方有权选择单方解除合同。……5）违反第7.1条、9.8条规定的。11.2.3乙方出现下列情况，甲方有权选择单方解除合同（合同解除三天后全部装修及不可移动设备视为乙方放弃之物归甲方所有）。1）乙方未按照本合同项下条款的约定，单独或累计逾期30日未缴纳租金或其他费用的。第十二条违约责任。12.1一般规定。12.1.1任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费等），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该费用、开支。合同《附件》内容有：4.2甲方现状交房，乙方自行对租区内现有原租户保留墙体、吊顶、顶面管线、地面抬高等装饰结构拆除。5.6装修管理费用。5.6.1装修管理费，每月每平方米65元（施工进场至竣工验收）。5.6.2装修押金，费用十万元。上述合同签订后，国中泰晟公司向联创聚兴公司交付了涉案房屋。联创聚兴公司于2019年6月13日向国中泰晟公司支付了自2019年8月15日至11月14日的房屋租金454206元、房屋保证金454206元，于2019年6月25日向国中泰晟公司支付施工管理费94900元，于2019年7月2日向国中泰晟公司支付装修押金100000元，此后未再支付租金及其他费用。2019年11月22日，国中泰晟公司向联创聚兴公司发出《催款公函》催缴2019年11月15日至2020年2月29日的租金、2019年8月15日至2020年2月29日的基础工程服务费、安保费。2020年2月14日，联创聚兴公司向国中泰晟公司发出《解约通知函》载明：根据租赁合同7.1条约定，贵司认可我司“熊猫星厨”品牌共享厨房和美食城的经营模式，且贵司在租赁合同9.1条、9.8条中承诺租赁房屋具备我司办理餐饮经营所需证照、资质的能力，并保证向我司提供办理食品经营许可证（餐饮类）等相关资格资质及手续的资料。后经核查，贵司提供的租赁房屋无法满足我司办理食品经营许可证（餐饮类）等相关资格资质及手续的条件，导致我司无法正常开展经营，签署租赁合同的目的无法实现，贵司存在根本违约行为，给我司造成严重损失。根据租赁合同及相关法律规定，鉴于贵司存在上述违约行为，我司有权单方解除租赁合同，故我司特函告贵司如下内容：1.租赁合同于本函件发出之日解除；2.我司已将租赁房屋腾空并已交还贵司，自本函发出之日起租赁房屋的使用权归还至贵司，由贵司控制使用；3.烦请贵司于2020年2月29日前返还我司已支付的所有费用及利息；4.我司保留按租赁合同及相关法律规定追究贵司违约责任的权利。国中泰晟公司称其于次日收到该函件。2020年2月21日，国中泰晟公司向联创聚兴公司发出《关于的回函》载明：截止2020年2月15日，贵司累计欠付我司租金、空调费、基础工程服务费及安保费、逾期付款违约金共计1176364元，构成严重违约。贵司解约事由不成立，我司无根本违约行为，理由为：首先，我司认可租赁合同7.1条约定的贵司经营模式，不代表我司应对此承担责任；其次，我司已按租赁合同9.1条、9.8条约定向贵司提供了租赁场地以及办理餐饮业所需房屋手续，且相关场地及手续符合餐饮业经营证照条件，其他商户均已办妥开展经营；再次，根据租赁合同9.6条，我司对贵司经营责任、经营风险不承担任何义务。另查，一、联创聚兴公司主张因涉案房屋无法办理从事共享厨房和美食城经营所需要的食品经营许可证性质导致其合同目的无法实现，据此认为其享有合同约定的解除权。联创聚兴公司向法院提交了北京市西城区人民政府印发的《北京市西城区新增产业的禁止和限制目录（2019版）》和《询征函》，称曾派员到北京市西城区市场监督管理局就涉案执照办理问题进行咨询，并根据咨询情况相应修改了图纸，但得到的答复为西城区禁止新建美食城。国中泰晟公司认为上述西城区禁限目录印发时间为2019年12月18日，但双方合同签订于2019年6月15日，联创聚兴公司有充足时间办理各项手续，但联创聚兴公司未予办理，对《询征函》的真实性不予认可。国中泰晟公司另表示新建餐饮中每个档口超过60平方米是可以获批的，其向法院提交了双方微信聊天记录，证明联创聚兴公司在签订合同前其已充分了解涉案房屋情况，联创聚兴公司在沟通中提出每个档口要求面积60平方米，且其已准备好出租人需要提供的办证手续，履行了合同约定的协助义务。联创聚兴公司对微信聊天记录的真实性予以认可，但表示其于2019年7月向西城区市场监督管理局咨询时得知上述西城区禁限目录印发之前已经不能新建美食城，且经修改图纸依法未能获批。法院依联创聚兴公司申请，前往西城区市场监督管理局就涉案房屋办照事宜进行调查，该局答复称，西城区行政范围内自2016开始对新建美食城办理相关证照进行严格控制，此后未审批过新建美食城，并非2019年西城区禁限目录印发后才禁止新建，该禁限目录已于2020年6月废止，但目前仍然不能审批新建美食城，对于新办餐饮全类热食类制售项目需要使用面积在60平方米以上；联创聚兴公司曾于2019年夏天向该局咨询过美食城食品经营许可证办证事宜，该局明确告知其西城区不新批美食城，但联创聚兴公司未提出办理申请，未进入受理程序。二、联创聚兴公司占有涉案房屋后进行了装修。联创聚兴公司向法院提交其与承包方就涉案房屋签订的相关施工合同及银行电子回执，载明：2019年6月25日其与案外人签订《装修装饰工程合同》，约定工程名称为熊猫星厨新华百货店，工程面积607平方米，合同价款974842元，工期为2019年7月1日至2019年9月8日，其于2019年6月28日向案外人支付441194.7元；2019年7月8日其与签订《消防工程合同》，约定工程名称为熊猫星厨新华百货店，价款210000元，工期为2019年7月9日至2019年8月7日，其于2019年7月18日向案外人支付105000元；与案外人签订《厨房排烟系统工程合同》，约定工程名称为熊猫星厨新华百货店，合同价款293000元，工期为2019年8月1日至2019年8月30日，于2019年8月15日向案外人支付146500元。国中泰晟公司对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。国中泰晟公司提交了涉案房屋装修工程对接群微信聊天记录，证明其安排专人负责配合联创聚兴公司进行装修，且联创聚兴公司于2019年7月8日表示拆除工作已基本完成。三、国中泰晟公司提交了涉案房屋的照片及视频，证明涉案房屋同层及其他楼层均有美食城经营以及联创聚兴公司破坏了涉案房屋内的墙体、门窗、电路开关、喷淋烟感设备等且未予清运装修垃圾。联创聚兴公司认可该组证据的真实性，对证明目的不予认可，并表示楼宇内有无其他美食城经营与本案无关，此外其对涉案房屋的装修仅限于依据合同拆除原租户遗留的墙体和地面抬高装饰结构，并未破坏其他设备设施、亦未开始对消防及厨房排烟进行施工。联创聚兴公司另表示其已于2020年2月14日搬离涉案房屋，国中泰晟公司应予收回。国中泰晟公司称因联创聚兴公司无解约权且交还的房屋不符合约定，故未收回房屋。经询，国中泰晟公司表示在联创聚兴公司清运建筑垃圾并将涉案房屋恢复原状的前提下，其同意解除合同、收回房屋。联创聚兴公司不予认可。四、庭审中，联创聚兴公司向法院提交了法律服务合同、银行付款回单、增值税发票，证明其为本案诉讼支出律师费30000元。国中泰晟公司向法院提交了法律服务合同及增值税发票，证明其为本案诉讼支出律师费40000元。诉讼过程中，法院依国中泰晟公司申请，于2020年7月28日作出（2020）京0102民初22055号民事裁定书，裁定冻结了联创聚兴公司名下存款2000000元。国中泰晟公司支付保全费5000元。一审法院认为，本案争议焦点为双方合同解除的原因及解除时间，而合同解除的原因不仅对合同解除时间的认定具有直接影响，亦是合同解除后责任的重要依据。因此，应对双方合同解除的原因进行确认。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，国中泰晟公司与联创聚兴公司签订的《商业场地租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方合同约定房屋租赁用途为餐饮，经营模式为“熊猫星厨”，并明确该种经营模式包含共享厨房模式和美食城模式，同时约定了出租人的协助办理证照义务。现因涉案房屋的客观条件导致联创聚兴公司无法办理经营美食城等相关经营证照，国中泰晟公司反驳称双方于2019年6月签订租赁合同至2019年12月西城区颁布禁限目录期间，联创聚兴公司有充足时间办理各项手续却未予办理，但根据法院调查情况，双方合同签订时，涉案房屋已经不能办理美食城的食品经营许可等相关经营执照，故国中泰晟公司构成违约，且合同约定的联创聚兴公司单方解除权条件成就，联创聚兴公司于2020年2月14日向国中泰晟公司发出的《解约通知函》发生合同解除的法律后果，双方合同于国中泰晟公司收到该函件之日，即2020年2月15日解除。国中泰晟公司反诉要求确认合同解除时间为2020年12月14日解除，缺乏依据，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。国中泰晟公司虽将不符合约定用途的房屋出租给联创聚兴公司存在过错，但应对联创聚兴公司不能经营承担主要责任，而非应对联创聚兴公司在未取得经营证照的情况下、经营之前的工程建设承担主要责任。关于联创聚兴公司主张的装修费损失、排烟装修费损失、消防装修损失。首先，根据国中泰晟公司提交的微信聊天记录可知，联创聚兴公司在签订租赁合同之前曾对涉案房屋进行考察，且其作为商事主体，理应对涉案房屋能否办理符合其经营模式的食品经营许可证等证照提前进行了解和确定。联创聚兴公司在相关审批程序尚未办理或确定是否可以办理的情况下，就开始进行拆除施工，存在过错，其应当对其建设投入的损失承担风险。其次，联创聚兴公司已于2019年7月得知涉案房屋无法办理食品经营许可证，其自述仅进行了部分拆除工作，未对消防设施设备、厨房排烟系统进行施工，因此，其支出的工程款是否形成实际损失尚未确定。综上分析，法院对联创聚兴公司主张的上述损失不予支持。合同解除前，联创聚兴公司已实际支付房屋租金至2019年11月14日。关于联创聚兴公司要求国中泰晟公司退还全部租金，以及国中泰晟公司反诉要求联创聚兴公司支付2019年11月15日至2020年12月14日的租金、2020年12月15日至房屋交还日止的房屋占用费的诉讼请求，法院认为，虽租赁物不能办理符合合同约定用途的经营证照，导致联创聚兴公司不能进行营业，但联创聚兴公司并未及时解除合同避免损失扩大亦应承担相应责任，故对于2019年8月15日至2020年2月15日之间的租金，法院考虑合同解除的客观原因及双方当事人的过错酌情确定由双方平均负担，对联创聚兴公司要求国中泰晟公司退还2019年8月15日至2019年11月14日租金的诉讼请求不予支持，对国中泰晟公司要求联创聚兴公司支付2019年11月15日至2020年2月15日租金的反诉请求亦不予支持。合同解除后，联创聚兴公司应依约向国中泰晟公司返还房屋，根据国中泰晟公司提交的照片及视频显示，联创聚兴公司返还的房屋内遗留大量建筑垃圾且轻体墙钢筋裸露，显然不符合合同约定的“可直接出租状态”，国中泰晟公司有权要求其拆除装修、恢复原状。但合同亦约定，如果联创聚兴公司未予履行该义务，国中泰晟公司有权替代履行并由联创聚兴公司承担因此所产生的费用。故，在联创聚兴公司拒绝恢复的情况下，国中泰晟公司应采取替代履行方式避免损失扩大。对于国中泰晟公司在诉讼过程中仍坚持要求联创聚兴公司恢复原状后返还房屋的反诉请求，鉴于联创聚兴公司明确表示不予修复，为避免因诉讼期间造成损失不断扩大，法院对国中泰晟公司的该项反诉请求不予支持，同时考虑到装修押金的性质，法院对联创聚兴公司要求国中泰晟公司退还装修押金的诉讼请求亦不予支持，国中泰晟公司可在替代履行后就相关费用与联创聚兴公司进行结算或另行主张。关于国中泰晟公司主张的2020年2月15日之后的租金、占用费，实为联创聚兴公司返还房屋不符合约定给其造成的租金损失，法院为避免诉累对此一并处理，并综合考虑当事人过错及修复期间酌情确定租金损失为一个半月的租金，从联创聚兴公司已付保证金中进行折抵，剩余保证金国中泰晟公司应予退还，对国中泰晟公司相应反诉请求的合理部分及联创聚兴公司要求退还保证金的合理部分予以支持。国中泰晟公司要求联创聚兴公司支付基础工程服务费、安保费，法院不予支持。关于施工管理费，因双方在合同附件中明确约定了施工管理费的标准，且国中泰晟公司亦提供了相应服务，故联创聚兴公司要求国中泰晟公司返还，缺乏依据，法院不予支持。关于律师费，因双方对本案纠纷的产生均有过错，对联创聚兴公司和国中泰晟公司关于律师费的相关请求，法院均不予支持。综上，一审法院判决：一、确认北京联创聚兴科技有限公司与北京国中泰晟文化发展有限公司于2019年签订的合同编号为zhsjzs2019-001的《商业场地租赁合同》于2020年2月15日解除；二、于判决生效之日起七日内，北京国中泰晟文化发展有限公司退还北京联创聚兴科技有限公司保证金227103元；三、驳回北京联创聚兴科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京国中泰晟文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审庭审中，联创聚兴公司提供：1.照片两张，证明涉案场地已经转租他人，垃圾已经清理完毕，押金退还条件已经具备。2.和解协议一份，欲证明其公司与案外人北京一建装饰工程有限公司就《消防工程合同》解除问题于2021年6月9日签署和解协议，欲证明涉案租赁标的不符合合同约定目的。国中泰晟公司质证称对照片的真实性、关联性、证明目的等均不认可，且照片只是租赁标的外部照片，无法反映内部情况；和解协议真实性不认可，与本案无关。另，国中泰晟公司提供如下证据：1.微信聊天记录，欲证明联创聚兴公司员工于2019年10月12日仍在向国中泰晟公司发送产品介绍，2019年10月19日还在就增大租赁面积进行沟通，直至2020年1月14日并未提出解除合同，联创聚兴公司于疫情后提出解约系因其自身经营问题所致，与能否办照无关。2.联创聚兴公司于2020年6月6日向案外人北京一建装饰工程有限公司发出的《解约函》，函件中载有因北京一建装饰工程有限公司至今未进场进行消防改造，未实际履行合同，要求解除《消防工程合同》，并要求北京一建装饰工程有限公司于2020年6月6日前与联创聚兴公司联系，双方到场对具体工程量进行结算，并要求退还已付工程款；欲证明联创聚兴公司虽然于2020年2月14日向国中泰晟公司发出了《解约通知函》，但其直至2020年6月6日才向案外人北京一建装饰工程有限公司发出《解约函》，在函件中通知双方到现场进行工程结算，可见联创聚兴公司并未将涉案场地交付给国中泰晟公司。联创聚兴公司质证称微信聊天记录不属于新证据，且并非完整的微信聊天记录，因手机信息不全，无法核实真实性，亦不认可关联性和证明目的。对于《解约函》的真实性认可，不认可证明目的，解约函发出的原因系因施工方未实际施工，故联创聚兴公司要求退还已付工程款，最终双方达成和解，由北京一建装饰工程有限公司退还联创聚兴公司70000元。经询，联创聚兴公司称其通过网络平台获知国中泰晟公司出租涉案租赁标的的信息后，与国中泰晟公司接洽涉案租赁标的承租事宜；联创聚兴公司专门从事熊猫星厨共享厨房、美食城经营，并已在北京其他区域开设多家，涉案店铺系西城区第一家。国中泰晟公司不予认可，称涉案店铺并非联创聚兴公司在西城区开设的第一家店铺。庭审中法庭询问联创聚兴公司是否存在其要求国中泰晟公司提供办理经营手续所需材料、但国中泰晟公司未能提供的情况，联创聚兴公司称并非没有提供所需材料，而是涉案房屋根据政策要求实际无法办理美食城。另，联创聚兴公司陈述其公司于2019年7月向相关行政主管部门咨询了经营手续的办理问题，但并未实际操作办理，其得知无法经营美食城后与国中泰晟公司进行过沟通，国中泰晟公司承诺尽最大努力配合办理美食城经营手续，但联创聚兴公司表示均为口头沟通，无法提供证据。国中泰晟公司称联创聚兴公司并未明确向其公司表示过无法办理美食城，直至联创聚兴公司向国中泰晟公司发出解约函之前，始终只是沟通图纸问题，国中泰晟公司于2019年10月还向联创聚兴公司提供了经营场所证明。本院认为，本案中，联创聚兴公司与国中泰晟公司签订的涉案租赁合同合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，双方发生争议，涉案租赁合同无法继续履行，一审法院认定涉案合同于2020年2月15日解除，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。关于涉案合同解除的原因与责任，联创聚兴公司主张系因涉案租赁标的无法用于经营美食城，导致合同目的无法实现，国中泰晟公司故意隐瞒租赁标的无法用于美食城经营的情况，且在已被告知无法办理美食城的情况下承诺为联创聚兴公司办理美食城注册手续，故合同解除的全部责任应由国中泰晟公司承担。国中泰晟公司主张联创聚兴公司因在其他项目中经营不善，后续投入资金严重短缺等多种不利因素，恶意解约。对于双方的诉讼主张，联创聚兴公司提供的现有证据并不足以证明国中泰晟公司存在故意隐瞒之情形，且联创聚兴公司亦未提供证据证明其曾将无法办理美食城的情况向国中泰晟公司进行过告知，更无法证明国中泰晟公司得知后仍向其承诺办理美食城注册手续，故本院对联创聚兴公司关于合同解除原因所持诉讼意见不予采纳。同时，国中泰晟公司虽主张合同解除的原因系联创聚兴公司自身经营不善等单方原因所致，但亦缺乏相关证据，本院对国中泰晟公司关于合同解除原因的诉讼意见亦不予采纳。本院对涉案租赁合同的解除原因及责任分析如下：涉案合同明确约定租赁用途为餐饮项目，且经营品牌限定为熊猫星厨，“乙方在该商铺内必须以‘熊猫星厨’为品牌冠名经营并对外宣传”，“乙方承诺，租赁的场地仅限于本合同约定的用途。若乙方未经甲方同意，自行变更部分或全部租赁用途将视为违约”等约定均可体现双方缔约之时对于租赁标的的经营用途及范围存在明确清晰的合意。联创聚兴公司作为该品牌的经营者，对于品牌的经营需求及营业条件应当具有理性认知，对于其自行选择的涉案租赁场地是否可以用于其经营应当在订立合同之前做好市场调研和政策研判等准备工作，从其自认于2019年7月自相关行政主管部门处了解到美食城的经营限制一节亦可见，相关政策系可通过有效渠道获取，遗憾的是联创聚兴公司并未在订立涉案合同之前完成前述工作。而国中泰晟公司作为涉案租赁标的的出租主体，订约时对联创聚兴公司的经营用途作出限制性约定，亦应尽到善良、谨慎之义务，尤其是在涉案合同中同时约定“甲方保证该租赁商铺具备乙方办理餐饮经营所需证照、资质的能力”的情况下。故对于涉案租赁合同约定的“熊猫星厨”经营模式无法在涉案租赁标的开展，双方当事人均存在过错。一审法院认定国中泰晟公司违约、联创聚兴公司单方解除权条件成就，认定欠妥，本院予以纠正。对于合同解除的后果，分而析之：关于2020年2月15日合同解除前的租金承担问题，考虑到因双方当事人过错共同导致涉案租赁合同约定的租赁目的最终无法实现，一审法院确定由双方当事人平均分担，处理结果正确。一审法院以国中泰晟公司违约导致解除的认定为前提作出平均分担租金的认定，裁判逻辑欠统一。据此，联创聚兴公司已付租金从数额上看，对应其应承担的截至2020年2月14日前的租金，联创聚兴公司要求退还已付租金、以及国中泰晟公司要求联创聚兴公司支付2019年11月15日至2020年2月14日期间租金的诉讼请求，均不应得到支持。关于联创聚兴公司主张的装修损失、排烟装修损失、消防装修损失，在联创聚兴公司自身对合同解除即存在过错的情况下，其要求国中泰晟公司承担该部分损失，依据并不充分；且联创聚兴公司自述仅对原租户遗留墙体和地面提高装修结构进行了拆除，并未对消防设施、排烟系统进行施工。一审法院对联创聚兴公司该部分诉讼请求未予支持，本院予以确认。关于装修押金，联创聚兴公司在涉案租赁标的遗留大量建筑垃圾且轻体墙钢筋裸露的情况下单方搬离，不符合合同中关于因其他原因提前终止时亦应确保保持可直接出租状态的合同约定。一审法院考虑国中泰晟公司同时负有采取替代理性方式避免损失扩大的合同义务，在联创聚兴公司明确不同意恢复原状的情况下，对国中泰晟公司提出的恢复原状请求以及联创聚兴公司提出的返还装修押金的诉讼请求作出相应处理，并无不妥，本院不持异议。联创聚兴公司二审提供的照片无法反映涉案租赁标的内部情况，其据此主张涉案租赁场地已经恢复，依据不足。至于国中泰晟公司主张的2020年2月14日之后的使用对价利益，一审法院将其性质认定为国中泰晟公司的租金损失，出于尽可能解决纠纷避免诉累之考虑，在本案中一并处理并对数额予以酌定，本院不持异议，酌定数额未见不妥。国中泰晟公司虽上诉主张酌定标准过低，但未能就其实际损失提供进一步证据，本院对其上诉意见难以采纳。一审法院在联创聚兴公司已付保证金中对前述损失抵扣后，对国中泰晟公司应退还的保证金予以确定，本院予以确认。关于联创聚兴公司主张的施工管理费、律师费，国中泰晟公司主张的基础工程服务费、安保费、律师费，一审法院的认定和处理并无不妥，本院不再赘述。综上所述，联创聚兴公司、国中泰晟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决部分事实认定欠妥，但处理结果并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40608元，由北京联创聚兴科技有限公司负担35902元（已交纳18290元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳），由北京国中泰晟文化发展有限公司负担4706元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年九月二十九日法官助理 孙春玮书 记 员 刘 洋