上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7922号上诉人(原审被告、反诉原告)：邓璐琦，男，1978年12月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王鹰，上海川汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海经佳文化产业投资股份有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：赵丽佳，董事长。委托诉讼代理人：周海霞，上海智众律师事务所律师。上诉人邓璐琦因与被上诉人上海经佳文化产业投资股份有限公司(以下简称“经佳公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2021)沪0110民初5762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓璐琦上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判经佳公司就上海市杨浦区控江路XXX号A座601房屋(以下简称“系争房屋”)已收取的租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)33，960元、物业管理费保证金4，246元、公用事业费保证金582元，予以返还；2．撤销一审判决第三项，改判邓璐琦应予判决生效之日起十日内支付经佳公司2020年6月1日至2020年6月10日的租金3，773元；3．撤销一审判决第四项，改判邓璐琦应予判决生效之日起十日内支付经佳公司2020年3月1日至2020年6月10日的物业管理费共计7，076元。事实与理由：1．根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》中关于合同案件的审理第六条规定，不管是承租国有还是非国有房屋，都有一定的可能获得租金减免。而一审法院在已调查清楚，确实有实际承租人获得租金减免的情况下，仅以“原告口头答复已经过申请时间，不再审批”为理由，判决作为实际承租人的邓璐琦不能享受租金减免，有失公平。2．即使法院判决让邓璐琦缴纳租金，也不应认定邓璐琦违约而判决没收邓璐琦缴纳的保证金。邓璐琦自愿缴纳2020年6-7月份的租金，经佳公司却拒绝收取，还在邓璐琦根本不知情的情况下锁门，不让邓璐琦使用房屋，这才是真正的违约行为。3．经佳公司违反不可抗力的合同约定违法锁门，已经是违约；根据经佳公司一审中提供的催缴通知函，可以认定2020年3月1日起经佳公司已经不允许邓璐琦使用房屋。因此，判定邓璐琦缴纳房屋占用费至2020年6月23日显然偏向于经佳公司。经佳公司辩称：2020年7月份之后，大房东有相应的减租政策，要求租户提供租金减免申请材料，经大房东审核后做出相应的减免金额。并不是邓璐琦可以直接在与经佳公司没有经过协商一致的情况下就直接拒绝支付房屋租金。邓璐琦将租金计算至2020年6月10日毫无依据，6月10日是经佳公司发出解约的时间，并非是邓璐琦将其物品搬离租赁房屋的时间。故不同意邓璐琦的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经佳公司向一审法院提出的诉讼请求：请求判令经佳公司、邓璐琦之间的《房屋租赁合同》已于2020年6月10日解除；判令经佳公司不予返还租赁保证金33，960元及物业管理费保证金4，246元、公用事业费保证金582元；邓璐琦支付2020年3月1日至2020年6月10日租金37，733元、物业管理费7，076元；按日租金372.16元的200％为标准支付2020年6月11日至2020年6月23日的延期返还房屋期间的占用费9，676.16元；按日物业管理费69.8元的200％为标准支付2020年6月11日至2020年6月23日的延期返还房屋期间的物业管理费1，814.8元；支付以44，809元为本金，按照日万分之五的标准支付滞纳金，自2020年4月10日起计算至实际付款之日止；支付合同解除月租金和月物业管理费之和的三倍计违约金40，329元。邓璐琦向一审法院提出的反诉请求：判令经佳公司返还租赁保证金33，960元、公用事业费保证金582元，并要求以34，542元为基数，自2020年7月10日起按银行间贷款市场利率支付资金占用费；赔偿邓璐琦另行租赁房屋所支出的居间费5，750元。一审法院经审理认定事实如下：上海市杨浦区控江路1553、1555号建筑面积49，028.80平方米，权利人登记为上海市邮政局。经佳公司曾就上海市杨浦区控江路1553、1555号“华升大楼”中的部分物业(含系争房屋)与上海邮政实业开发总公司签订租赁合同，租赁期限十年，自2014年7月1日至2024年6月30日，如本合同约定的租赁期限按约延长的，本合同于2029年6月30日终止。经佳公司享有转租权。后经佳公司与相关公司签订《房地产租赁合同出租方变更之协议书》，约定出租方变更为中国邮政集团公司上海市分公司，在合同约定的期限内(2019年4月1日起至2029年6月30日止)，同意经佳公司进行转租。2019年12月16日，经佳公司、邓璐琦就系争房屋签订《房屋租赁合同》，建筑面积116.3平方米，租赁仅限作为办公(非商业经营、非金融)使用。租赁期限2019年12月17日至2020年12月16日止；租金约定2019年12月17日至2020年12月16日为135，841元／年，即每月11，320元；邓璐琦应在本合同生效后三个工作日内向经佳公司支付首期租金2019年12月17日(合同中笔误为2020)至2020年2月29日28，118元；租金实行先付后用，首期租金之外每期租金按二个自然月为一个结账期，邓璐琦应在以后每个结账期内的最后一个月的10日前向经佳公司支付下一个结账期的租金；邓璐琦应当向经佳公司支付的租赁保证金为33，960元，因合同期满而终止或因本合同约定的其他原因提前终止且双方无其他争议的，经佳公司应当在邓璐琦按照合同约定交还房屋之日起30日内将保证金一次性无息退还邓璐琦。邓璐琦逾期支付其应支付的款项(包括但不限于租金、物业管理费、租赁保证金、物业管理费保证金、公用事业费保证金及其他费用或违约金、损害赔偿金)，则每逾期一天，邓璐琦应当按照应付未付款项的万分之五向经佳公司支付滞纳金；逾期超过20天，经佳公司有权采取停水停电及停止其他设备等方式催收款项，且该等权利的行使不影响经佳公司在此期间向邓璐琦收取租金和管理费的权利，经佳公司对邓璐琦因此而蒙受的任何损害不承担任何责任；逾期超过25天，经佳公司有权解除本合同，邓璐琦应当按照合同第8.2款的约定承担违约责任和赔偿责任，即按照合同解除当年月租金和月物业管理费标准计，三个月的租金和物业管理费之和作为违约金；已经支付的租金、物业管理费、租赁保证金、物业管理费保证金、公用事业费保证金(包括已经支付或应当补足的保证金)作为违约金；违约金不足以赔偿损失的，应当补足赔偿全部损失：包括合同提前解除而形成该房屋空置期(如有，按实际空置期计算，但最长不超过6个月)的租金和物业管理费、经佳公司其他损失和支出的合理费用。当发生邓璐琦逾期支付租金、物业管理费、公用事业费、租赁保证金、物业管理保证金、公用事业费保证金以及逾期支付本合同约定的应由邓璐琦支付的其他任何款项时间超过25天(日历日)的情形，经佳公司有权书面通知邓璐琦解除合同，邓璐琦按约定承担违约责任和赔偿责任，合同自经佳公司的解除合同的书面通知送达邓璐琦之日起解除。关于房屋返还，合同第10.2条约定下列条件全部满足之日为邓璐琦向经佳公司实际履行返还房屋义务之日：邓璐琦已经将经经佳公司同意而添附的属于邓璐琦的添附物以及邓璐琦的其他物品搬离该房屋(包含该房屋所在大楼的公共区域及相关设备设施区域)，将该房屋恢复至交付给邓璐琦时的正常使用状态，但经佳公司免除邓璐琦恢复义务的除外；双方共同对该房屋及其附属设施设备进行验收，邓璐琦对损坏部分(自然磨损者除外)进行了必要的修缮或赔偿；双方签署书面交接单，邓璐琦退出该房屋并将房屋及钥匙交还给经佳公司；邓璐琦返还的房屋未同时满足上述条件的，视为邓璐琦未返还该房屋，经佳公司有权按照第10.4条的约定追究邓璐琦的违约责任。合同第10.4条约定从租赁期限届满当日或提前解除合同当日邓璐琦未返还房屋的，则自租赁期限届满或提前解除之日起，邓璐琦须同时承担下列责任：以合同约定的合同终止(或解除)日相对应之日租金、物业管理费标准为基数，以该基数的百分之二百计，向经佳公司支付延期返还期间内该房屋每天的占用费、物业管理费，并据实支付其他水电天然气通讯设备等各项费用；保证金(包括租赁保证金和物业管理保证金、公用事业费保证金)作为违约金归经佳公司所有，经佳公司无须归还。关于不可抗力，合同第12.1条指出本合同所述之不可抗力，指在本合同签署日之后发生的双方不能预见、不能避免、不能克服，且导致受影响方在本合同下的协议全部或部分履行不能的客观情况，此类客观情况包括但不限于地震、火灾……国家紧急情况、大规模流行性疾病、交通灾难、恐怖活动以及阻碍本合同目的实现的法律上的变化。第12.3条约定因不可抗力导致的延期履行、不完全履行或者不能履行合同义务视不可抗力的影响程度免予承担全部或部分违约责任。合同附件三双方签署房屋交付确认书，日期为2019年12月16日。同日，双方签订《物业管理合同》，约定物业管理保证金以二个月的物业管理费计4，246元，物业管理费为每月每平方米18元，按建筑面积116.3平方米计算，每月固定的物业管理费2，123元，以房屋交付日为起算日。公用事业费保证金582元。合同生效后三个工作日内向经佳公司支付首期物业管理费，即2019年12月17日至2020年2月29日计5，274元。之后物业管理费为每二个月支付一次，于每个结账期内的最后一个月的10号前支付。电费计量如无独立电表则由物业管理部门统一分摊核算，邓璐琦每月按照物业出具的缴费通知上的金额向经佳公司缴纳费用。邓璐琦逾期支付其应支付的任何款项，每逾期一天，邓璐琦应当按照应付未付款项的千分之一向经佳公司支付违约金，逾期累计超过20天，经佳公司有权采取停水停电及停止其他设备等方式催收款项且该等权利的行使不影响经佳公司在此期间向邓璐琦收取租金和管理费的权利。经佳公司对邓璐琦因此而蒙受的任何损害不承担任何责任；逾期累计超过25天，经佳公司有权解除本合同，按照租赁合同第8.2款的约定承担违约责任和赔偿责任。2019年12月19日，邓璐琦向经佳公司支付28，118元的首期二个月的租金。2019年12月23日，邓璐琦与案外人张莉签署《承诺书》，内容为：本人张莉(身份证编号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)与上海经佳文化产业投资股份有限公司签订的租赁合同(合同编号：JJWH-信息-VII-2018-12-09)，位于杨浦区控江路XXX号A座601单元，于2019年12月16日正式到期，到期后该单元由邓璐琦(身份证编号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)与贵司签订新的租赁合同，原单元内的租赁保证金及物业保证金共计人民币26，886元(大写：人民币贰万陆仟捌佰捌拾陆元整)全部转为下家承租人邓璐琦所承租该单元的保证金中，不足部分由承租人邓璐琦自行补足，特此申明。2019年12月27日，邓璐琦支付租赁保证金、物业管理保证金、公用事业费保证金的余额11，902元。2020年2月24日，经佳公司发出《催缴通知函》，内容主要包括“截止2020年2月24日，贵户尚欠2020年3月1日至2020年4月30日租金22，640元；物业管理费4，246元……请于2020年2月29日前付清以上费用，逾期未付的，将按照租赁合同约定的权利，于2020年3月1日停止贵司使用该房屋，并且停止贵司承租范围的水电供应，我司亦会按租赁合同约定追诉贵司相关违约金及滞纳金”。该函件显示2020年2月28日已签收。邓璐琦对此有异议，认为春节后因疫情影响市场无法经营，且当时经佳公司控制人员进出大楼，根本无法正常办公，所以邓璐琦没有收到，但邓璐琦根据函件内容推测经佳公司已于2020年3月1日起停水电，导致邓璐琦此时已无法使用系争房屋。2020年6月8日，经佳公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，显示收件地址即系争租赁房屋。邓璐琦质证表示当时虽然疫情有所缓解，但因没有客户，故邓璐琦也未去办公，收件人是门卫，签收时间是2020年6月10日。一审审理中，1．经佳公司提交照片一张，以此证明2020年6月24日保安在场对系争房屋收房，搬离内设物品，门上加锁。邓璐琦对此有异议，不认可该时间。因经佳公司将邓璐琦设备物品另行安置，经佳公司、邓璐琦于2021年3月将物品交接完毕。2．经佳公司提交2021年2月20日与案外人就系争房屋签署的租赁合同，租赁期限为2021年3月1日起至2023年2月28日。邓璐琦表示经了解，经佳公司在2021年2月前曾对系争房屋临时出租，但无证据证明。3．邓璐琦提交营业执照及利润表，显示上海支提文化传播有限公司(一人有限责任公司)法定代表人即邓璐琦，住所地上海市奉贤区青高路XXX号XXX幢XXX室，经营范围：设计、制作、代理、发布各类广告，自有设备租赁，商务信息咨询，企业管理咨询，企业形象策划，财务咨询，会务服务，展览展示服务，礼仪服务，文化艺术交流策划，计算机、软件及辅助设备、电子产品、办公用品的批发、零售，广播电视节目制作，电影发行，影视策划。利润表显示该公司2020年1月至2020年3月的管理费用中房租费22，640元、物业费4，246元。邓璐琦以此证明其虽然以个人身份与经佳公司签订租赁合同，但实际用于公司经营，且公司属于小微企业，符合政策帮扶对象。经佳公司认为合同相对方是个人，另小微企业疫情期间减免租金须由产权人审核资料后确定，但邓璐琦未在规定时间内递交申请，产权人未对经佳公司进行减免，经佳公司已按其合同约定支付租金，所以也无法减免给邓璐琦。4．邓璐琦提交其与物业工作人员“小童”的微信，显示2020年6月3日，邓璐琦提出“免三个月租金”，小童回复“建议好好研究一下规定或者找律师解读”。经佳公司对此真实性无异议，认为邓璐琦确认未交3月至5月的租金，且就免租双方未达成一致。邓璐琦提交其与“信息大厦物业吴”的微信内容，2020年6月30日邓璐琦发信“6、7月的房租，我会按合同支付，你们先开发票，我见票即付”，对方回答“没有办法先开票后付款的”，邓璐琦“那要写个书面的约定，证明我交的是6、7月房租”，对方“请和姚经理沟通吧”。经佳公司质证表示吴姓工作人员已经离职，无法核实真实性，且即使真实，只能说明邓璐琦在经佳公司锁门后才提出愿意支付租金，违约事实早已成就。5．经佳公司在2020年7月31日邮寄邓璐琦关于中国邮政集团公司上海分公司疫情期间减免政策的通知，并要求提供减免申请材料，经佳公司表示因邓璐琦未按时提出申请，导致未能减免。邓璐琦对此有异议，认为经佳公司在6月下旬已经锁门，邓璐琦根本不可能收到该通知。6．邓璐琦提交《上海市房屋租赁合同》及收据复印件各一份，显示邓璐琦承租上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号501、501A房屋，建筑面积145.26平方米，作为居住使用，租赁期限自2020年8月10日至2021年8月9日，中介费5，750元，收据单位章为上海申易房地产经纪事务所。经佳公司认为无法核实真实性且与本案无关。7．关于租金减免情况，经佳公司表示经询问产权人，回复因已过申请时间、不再审批，故经佳公司未获得减免。一审法院认为，经佳公司、邓璐琦之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，邓璐琦应该在2月10日和4月10日前支付下一期租金，虽然该阶段确实发生新冠疫情，但即使是房屋受疫情影响无法正常使用，承租人也并非当然可以直接拒付全部租金，如果仅基于疫情期间承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务，现邓璐琦在未与经佳公司协商一致的情况下径行不付租金，仍然构成违约。经佳公司在6月8日发出了解除合同通知，邓璐琦虽抗辩未能实际收到，但审理中表示因已无继续履行可能而同意确认合同于2020年6月10日解除的结果，故双方对合同解除达成一致，法院可以确认。经佳公司自认6月24日锁门并搬出邓璐琦物品，即已收回房屋，邓璐琦虽不认可该日期，但无证据反驳，邓璐琦直至审理中才取回设施设备物品，本应支付占有房屋的相应对价，显然经佳公司现另行存放物品的行为已减少了邓璐琦的损失，故法院仍以6月24日作为截止日期，此前经佳公司主张租金、房屋占有使用费、物业管理费，可以支持。关于减免租金，根据相关政策，经佳公司系转租，尚未获得出租人减免租金的情况下，邓璐琦亦无法享受相关的优惠。邓璐琦因未按约支付租金构成违约导致合同解除，故相关保证金根据合同约定作为违约金，不予返还，其余经佳公司主张的违约诉请，考虑到双方约定不可抗力可免予承担全部或部分违约责任，均不再支持。邓璐琦反诉主张的居间费，因租赁合同解除起因仍是邓璐琦未按期支付租金，且另外签订的租赁合同目的是用于居住，无法证明与本案关联性，亦不是直接损失，故不予支持。一审法院据此判决：一、上海经佳文化产业投资股份有限公司与邓璐琦就上海市杨浦区控江路XXX号A座601室签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；二、上海经佳文化产业投资股份有限公司已收取的租赁保证金33，960元、物业管理费保证金4，246元、公用事业费保证金582元，不予返还；三、邓璐琦应于判决生效之日起十日内支付上海经佳文化产业投资股份有限公司2020年3月1日至2020年6月23日租金、占有使用费共计42，639元；四、邓璐琦应于判决生效之日起十日内支付上海经佳文化产业投资股份有限公司2020年3月1日至2020年6月23日物业管理费共计7，997元；五、上海经佳文化产业投资股份有限公司其余诉讼请求，不予支持；六、驳回邓璐琦全部反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，经佳公司表示考虑到本案实际情况，自愿对邓璐琦应付租金、占有使用费金额予以减免10，000元。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据对涉案租赁合同效力、合同解除的违约责任等问题所作分析认定，并无不妥，本院予以认同，不再重复。本案中，邓璐琦在未与经佳公司协商一致的情况下径行拒付合同约定的应付租金，应当承担合同解除的违约责任，并依照合同约定支付应付租金等。现邓璐琦上诉主张应当就2020年3-6月的租金予以减免及不应承担2020年6月10日之后的占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。此外，一审法院基于案件的实际情况酌情对邓璐琦应承担的违约责任予以调整，并无不当之处。二审中，经佳公司自愿对邓璐琦应付租金、占有使用费予以减免，本院依法予以准许，相应判决事项予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市杨浦区人民法院(2021)沪0110民初5762号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更上海市杨浦区人民法院(2021)沪0110民初5762号民事判决第三项为“邓璐琦应于本判决生效之日起十日内支付上海经佳文化产业投资股份有限公司2020年3月1日至2020年6月23日租金、占有使用费共计32，639元”。二审案件受理费人民币1，514.38元，由上诉人邓璐琦负担。本判决为终审判决。审 判 长  成 皿审 判 员  徐 江审 判 员  姚 跃法官助理  朱丹丹书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……