沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0113民初9196号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司沈阳分公司，住所地辽宁省沈阳市沈北新区。负责人：解艳燕，系该公司总裁。委托诉讼代理人：赵瑞，男，系该公司副经理。委托诉讼代理人：刘桐鸣，男，系该公司客服主管。被告：卜森，男，1980年3月11日出生，住沈阳市沈北新区。被告：马莉，女，1979年7月2日出生，住沈阳市沈北新区。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沈阳分公司与被告卜森、马莉物业服务合同纠纷一案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沈阳分公司委托诉讼代理人赵瑞、刘桐鸣，被告卜森、马莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沈阳分公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付所欠2017年10月21日暂计至2021年12月31日的物业服务费14，894.79元，具体计至被告实际交纳物业服务费之日；2．请求判令被告支付所欠2015年10月21日暂计至2021年12月31日的电梯费892.3元，具体计至被告实际交纳电梯费之日；3．请求判令被告支付违约金212.91元，具体计至被告实际缴清所欠物业服务费之日。上述三项合计16，000元。4．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了位沈阳市沈北新区房屋，被告收楼办理入住手续后，由原告为其提供前期物业服务。根据原被告签订的《前期物业服务协议》约定，被告逾期付款，需从逾期之日起每日按应付物业服务费千分之三交纳违约金。自2017年10月21日以来，被告长期拖欠物业服务费，已构成严重违约，为维护原告合法权益，故诉至法院。二被告辩称：对房屋面积、地址没有异议，欠费时间及金额我记不住，但是买房时，原告口头承诺赠送我一年物业费，还有老带新赠送一年，一共赠送两年，另外我收房后一直没在这住，原告没通知我缴费，我也不知道交多少。收房后我没在这住，我家是五楼，有一年窗户没关物业没管，导致把六楼下水管堵了，所以我认为物业有责任。应当折抵我的所有物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告前身经招投标程序为辽宁雅居乐房地产开发有限公司开发的位沈阳市沈北新区”住宅区提供前期物业服务，被告系该小区业主。原、被告双方签订《前期物业服务协议》，协议约定住宅按建筑面积每平方米2.1元/月收取，电梯费按12元/月/人收取。交房后，第一年过后的每季度首月的1日至10日内，业主缴纳本季度的物业服务费和其他费用，电梯费每季同物业服务费一并缴纳。合同还对双方权利与义务、前期物业服务内容、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告系沈北新区住宅业主，房屋建筑面积140.86平方米。被告自2017年10月21日起拖欠物业费，自2015年10月21日起拖欠电梯费。另查：2019年12月原告曾就拖欠物业费起诉案涉园区部分业主，本院经审理后认为原告的服务意识与服务质量确有不足，对部分物业费进行减免，按收费标准的80%支持原告的诉讼请求。本院认为，本案原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。现原告在提供物业服务的同时，被告作为业主负有向原告交纳物业费的义务。关于原告主张的2017年10月21日至2019年12月31日期间的物业费，结合生效判决可以认定原告在上述期间提供的物业服务存在不足之处，本院参照生效判决对原告主张的2017年10月21日至2019年12月31日期间的物业费进行减免，减免后被告应交物业服务费为6，231.65元。2020年1月至2021年9月30日的物业费，结合原、被告陈述及园区实际情况，可以证明园区存在的部分问题长期未得到有效解决，物业公司对此负有沟通协调督促之责，但因部分问题涉及到开发公司，完全将问题归责于物业公司亦不公平，但如让业主全额缴纳物业费亦不公平，为减少双方矛盾，本院酌情对该期间物业费进行减免，故被告应向原告交纳的2020年1月1日至2021年9月30日期间的物业费本院酌定为5，590.73元，被告应交物业费共计11，822.38元。关于原告主张的电梯费，被告应当正常缴纳，故被告应向原告缴纳2015年10月21日至2021年9月30日期间电梯费856元。因双方在《前期物业服务协议》中约定，物业费及电梯费系按季度交纳，每季度首月的1日至10日内缴纳本季度的物业服务费及电梯费，故被告主张的2021年10月1日至2021年12月31日的物业费及电梯费，尚未到缴纳时间，原告可到时另行主张。关于被告主张的买房时赠送物业费及未关窗户导致的损失与本案并非同一法律关系，被告可另行主张权利。关于原告主张的违约金，非业主恶意拖欠，故该项主张本院不予支持。需要说明，业主为维护自身权利应当采取合法适当的方式，如果业主认为原告提供的物业服务不达标，可采取积极推进业主委员会成立或者由业主集体与原告协商，按照法定程序做出决议或提起相关诉讼等方式解决纠纷。业主拒绝支付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，影响物业服务的顺利进行和服务质量标准，最终受损的是全体业主的利益。原告在物业服务过程中应加强与业主的沟通，互相理解、互相尊重，对业主提出的问题应当及时自查，不断提升物业服务水平，与业主共同创建和谐温馨的环境。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告卜森、马莉于本判决发生法律效力后即时给付原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沈阳分公司2017年10月21日至2021年9月30日期间物业费11，822.38元及2015年10月21日至2021年9月30日期间电梯费856元；二、驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沈阳分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元（原告已预交），由原告雅生活智慧城市服务股份有限公司沈阳分公司负担42元，被告卜森、马莉负担58元。本判决为终审判决。审 判 员  臧 丽二〇二一年九月二十七日法官助理  吴 岩书 记 员  吴纤慧本案依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。