山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁15民终3773号上诉人（原审第三人）：聊城市方圆典当有限责任公司，住所地：聊城市东昌府区卫育南路西面3号。法定代表人：姜晓梅，董事长。委托诉讼代理人：杨振，山东鲁朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周长顺，男，1969年2月1日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：许成彬，聊城市东昌府区新区法律服务所法律工作者。原审被告：山东省聊城市鲁昌房地产开发公司，住所地：聊城市东昌西路142号。法定代表人：肖传振，经理。上诉人聊城市方圆典当有限责任公司（简称聊城方圆典当公司）因与被上诉人周长顺及原审被告山东省聊城市鲁昌房地产开发公司（简称聊城鲁昌房产公司）抵押权纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2021）鲁1502民初5336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。聊城方圆典当公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人周长顺与原审被告聊城鲁昌房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效属于事实认定错误。1、根据被上诉人提交的与聊城鲁昌房产公司签订的房屋买卖合同显示签订时间为2011年11月，合同约定购房款为一次性付清，但周长顺提交的交款单据显示时间为2017年4月6日，且支付房款的方式为抵货款，但是又未能提交货物买卖关系的证据予以印证，显然不能证明实际履行了付款义务。另外被上诉人提交的所谓抵顶房款的货款单据很多都是实际已经支付过的凭证，且单据均已经划掉作废，被上诉人提交的证据根本不能证明以货款抵顶房款。2、周长顺与聊城鲁昌房产公司签订的房屋买卖合同系恶意串通、损害上诉人合法权益的无效合同。涉案房产2008年为上诉人办理抵押他项权证时的评估价格即达到了每平方5530元，随着房屋价格逐渐增长的现实，2011年底的北关街商铺价格已经高达1万元左右，而双方2011年底签订房屋买卖合同的房屋价格却为每平方4300元，明显不合常理，系被上诉人与聊城鲁昌房产公司恶意串通转移财产行为。聊城鲁昌房产公司系国有企业，其以明显不合理的低价处置国有资产的行为，同时也损害了国家利益。另外，被上诉人与原审被告明知涉案房产已经办理了他项权，仍然签订房屋买卖合同，周长顺的行为不能构成善意取得，其签订的房屋买卖合同应认定为无效合同。二、一审法院认定他项权到期后需要重新签订主合同或延长主合同到期时间，方能使他项权继续有效，以及他项权证到期后，上诉人未注销他项权证，重新办理新的他项权证，也未到房屋行政主管部门办理他项权的续期延展手续，故对抵押物的优先受偿权已经丧失的认定系对《担保法》及司法解释的曲解，适用法律明显错误。1、他项权证中记载的有效期是债务清偿期，并非他项权的有效期。根据《关于房屋他项权证有关问题请示的答复》第1条规定：房屋他项权证中，抵押期限应为抵押合同规定的债务人履行债务的期限，明确了这里的“抵押期限”并非抵押权存续期间，一审法院认定他项权证到期后未续期他项权失效，明显错误。2、国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》没有对房屋抵押登记的具体内容作出明确规定，国土资源部2015年《关于启用不动产登记簿证样式试行的通知》所附“抵押权登记信息”一表中，也没有记载“抵押期限”的栏目。从以上登记主管部门的相关规定和意见可以看出，抵押期限并非他项权必须登记的事项，即便作了登记，其登记的“抵押期限”对抵押权存续期间也不具有法律约束力。3、《担保法》第52条规定：抵押权与担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。同时《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条：当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。本案一审法院查明的事实是上诉人与聊城鲁昌房产公司的债权至今没有消灭，但其得出的抵押权失效的认定明显与法律规定相悖。上诉人债权没有实现前，被上诉人无权向上诉人主张注销登记。三、本案审理程序违法。一审法院并未向上诉人送达开庭传票、起诉状等相关手续，缺席审理本案程序违法，应当依法撤销该判决。综上所述，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人周长顺辩称：请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，理由如下：上诉人上诉状中事实和理由部分的第一项和第二项与本案不是同一法律关系，不应在本案审理。被上诉人与原审被告签订的商品房买卖合同合法有效，在东昌府区人民法院、聊城市中级人民法院、山东省高级人民法院判决和裁定中已明确认定，对此上诉人不应按此程序提出异议。另外上诉人对于涉案房产没有优先受偿权，在上述判决书已经明确认定，本案涉及的仅是抵押权纠纷。另外，一审程序完全合法，开庭手续已经送达上诉人工作人员，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。聊城鲁昌房产公司未答辩。周长顺向一审法院起诉请求：依法判令被告、第三人协助注销聊城市东昌府区房屋抵押登记手续。一审法院认定事实：2012年8月，被告欠第三人8025480元，给第三人出具了欠款手续，2012年9月份被告以其鲁昌运河人家五号楼商业和住宅抵顶第三人欠款。2008年被告与第三人对聊城市东昌府区房屋办理了他项权证，抵押时间自2008年6月11日至2011年6月11日。2011年12月原告与被告签订房屋买卖合同，被告将他项权证交予原告，2017年4月6日，被告给原告出具加盖公章的收据，注明以抵货款的形式原告交纳房款1214449元。被告和第三人之间的房屋抵顶欠款的协议未履行，2016年鲁昌运河人家五号楼被拆除，被告没有偿还第三人的款项，故第三人未对涉案房屋他项权证予以注销。2019年6月5日，被告给原告出具情况说明，对欠第三人款项及抵顶情况予以说明，因涉案房屋未办理他项权证注销故未协助原告办理房屋变更登记。原告于2019年6月6日诉至一审法院，要求判令被告及第三人协助办理聊城市东昌府区房屋更名等一切手续，一审法院作出（2019）鲁1502民初5187号民事判决书，判令被告向原告履行聊城市东昌府区房屋的更名手续。第三人不服提起上诉，聊城市中级人民法院作出（2020）鲁15民终740号民事判决书，维持（2019）鲁1502民初5187号民事判决。该案现进行执行程序。2020年5月29日，本案第三人作为原告起诉本案被告，要求1.依法判决被告立即支付原告借款8025480元及利息；2.判决原告有权在古楼办事处北关路3号房屋所有权证号0××4号房产拍卖、变卖所得价款范围内优先受偿。一审法院作出（2020）鲁1502民初6510号判决书，认定被告办理他项权证中抵押权人为原告的部分房产已归周长顺所有，对原告主张在古楼办事处北关路3号（房屋所有权证号0××4号）房产拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求，一审法院不予支持。一审法院认为，被告与第三人之间存在债权债务关系，以涉案房屋作为抵押并进行了抵押登记，办理了他项权证书。担保合同是主合同的从合同，他项权证到期后应重新签订主合同或延长主合同到期时间，方能使他项权继续有效。否则就必须在他项权利有效期间提起诉讼，否则就丧失对抵押物的优先受偿权。涉案房屋他项权证到期后，第三人未注销他项权证，重新办理新的他项权，也未到房屋行政主管部门办理他项权利的续期延展手续，故其对抵押物的优先受偿权已丧失。现法院已判令被告及第三人协助办理聊城市东昌府区房屋更名等一切手续，注销房屋抵押登记手续亦是被告与第三人应协助的合同义务之一。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决：被告山东省聊城市鲁昌房地产开发公司、第三人聊城市方圆典当有限责任公司于本判决生效后十日内协助原告周长顺注销聊城市东昌府区房屋抵押登记手续。案件受理费50元，由被告山东省聊城市鲁昌房地产开发公司、第三人聊城市方圆典当有限责任公司负担。本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为：周长顺与聊城鲁昌房产公司于2011年12月5日就买卖案涉聊城市东昌府区房屋而签订的合同合法有效，且聊城方圆典当公司已丧失了对该房屋的优先受偿权，上述事实已由生效的聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初5178号民事判决及聊城市中级人民法院（2020）鲁15民终740号民事判决明确认定。聊城方圆典当公司虽就上述判决提起再审申请，但亦被山东省高级人民法院裁定驳回。聊城方圆典当公司在本案中再次对该合同效力及优先受偿权问题提出异议，属于重复主张，本院不予支持。聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初5178号民事判决及聊城市中级人民法院（2020）鲁15民终740号民事判决已判令聊城鲁昌房产公司向周长顺履行案涉聊城市东昌府区房屋的更名手续，周长顺在本案中所主张要求的注销案涉房屋的抵押登记，亦是聊城鲁昌房产公司应协助办理案涉房屋更名手续的前提。一审判决聊城鲁昌房产公司、聊城方圆典当公司协助周长顺注销聊城市东昌府区房屋的抵押登记手续，具有事实及法律依据。另外，经向一审审判人员核实，一审已于开庭之前向聊城方圆典当公司邮寄送达了起诉状、开庭传票等材料，且由聊城方圆典当公司的工作人员予以签收，聊城方圆典当公司称在本案一审开庭之前并未收到起诉状、开庭传票等材料，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，聊城方圆典当公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人聊城市方圆典当有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙久强审 判 员 石 鑫审 判 员 郭召勇二〇二一年九月十日法官助理 马 征书 记 员 肖天一