陕西省西安市灞桥区人民法院民 事 判 决 书 (2021)陕0111民初7341号原告：长城物业集团股份有限公司西安分公司，住所地西安市高新区。负责人：董庆强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：封罗，男，1998年5月3日出生，汉族，住西安市灞桥区，系该公司员工。被告：韩庆辉，男，1978年3月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：阮四化，男，1980年3月25日出生，汉族，住陕西省礼泉县。原告长城物业集团股份有限公司西安分公司（以下简称长城物业西安分公司）诉被告韩庆辉、阮四化物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长城物业西安分公司的委托诉讼代理人封罗、被告韩庆辉到庭参加了诉讼，被告阮四化经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求: 1.判令被告向原告支付物业管理相关费用共计3598.65元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金451.13元（违约金暂计算至2019年6月30日，最终应当计算至实际支付之日）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用，包括案件受理费、保全费和其他费用。事实及理由：2012年，西安振业房地产开发有限公司与原告签订了《振业•泊墅一期项目前期物业服务委托合同》，约定由原告对振业•泊墅一期提供前期物业服务，委托管理期限自2012年6月30日起（或实际入伙时间）至首届业主大会成立，业务委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告依约为振业•泊墅提供了物业服务，但被告自2018年10月1日至2019年6月30日未缴纳物业管理相关费用，经原告催要无果。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告韩庆辉辩称，其从阮四化处购买的案涉房屋，2019年7月1日案涉房屋过户，2018年10月1日至2019年6月30日期间案涉房屋所有权人为阮四化，该期间的费用应该由阮四化承担。被告阮四化未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕其诉讼请求依法向本院提交证据，本院依法组织当事人进行了证据交换及质证，被告阮四化未到庭视为对其质证权利的放弃。其他当事人对真实性无异议的证据如下：《振业•泊墅一期项目前期物业服务委托合同》、《西安市物业服务及代收代缴价费公示牌》、业主信息单、（2018）陕0104民初6040号民事判决书、（2019）陕01民终4507号民事裁定书、（2019）陕0104执1885号执行裁定书、缴费通知单、长城物业集团股份有限公司收据、不动产权证书等，结合当事人庭审陈述以及当事人提交的其他证据，本院对上述证据的真实性本院予以认可。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院查明以下事实：案涉西安市灞桥区XX路XX号XX小区XX号楼XX室房屋原业主为被告阮四化，房屋建筑面积261.34平方米。2018年4月18日，韩庆辉、陈芙蓉作为买方，被告阮四化、赵某某作为卖方就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，约定阮四化、赵某某将案涉房屋出售给韩庆辉、陈芙蓉。后双方在该合同履行过程中产生纠纷，韩庆辉、陈芙蓉诉至西安市莲湖区人民法院，西安市莲湖区人民法院于 2018年12月21日作出（2018）陕0104民初6040号民事判决书，判决：“一、原告韩庆辉、陈芙蓉与被告阮四化、赵某某于2018年4月18日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、原告韩庆辉、陈芙蓉于本判决生效后十日内支付被告阮四化、赵某某剩余房款60万元；三、被告阮四化、赵某某于本判决生效后十日内将位于西安市浐灞生态区XX路XX号（振业•泊墅）1幢22301室（建筑面积为261.34㎡）房屋产权登记过户至原告韩庆辉、陈芙蓉名下；四、被告阮四化、赵某某于本判决生效后十日内支付原告韩庆辉、陈芙蓉违约金14万元……”该判决书已经生效。韩庆辉、陈芙蓉于2019年向西安市莲湖区人民法院申请强制执行，西安市莲湖区人民法院作出（2019）陕0104执1885号执行裁定书。2019年7月1日案涉房屋过户至韩庆辉、陈芙蓉名下。另查，XX房XX城XX小区签订了《振业•泊墅一期项目前期物业服务委托合同》，XX城XX小区提供前期物业管理服务，该合同第七条约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行缴纳义务，应按时足额缴纳。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按欠交费用的0.1%的标准向乙方支付违约金。后原告一直为案涉小区提供物业服务。阮四化向原告缴纳了2018年9月30日之前案涉房屋的物业费、公共能耗费。因阮四化与韩庆辉在案涉房屋买卖过程中存在纠纷，故二被告均未向原告缴纳2018年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、公共能耗费。经原告催要未果。再查明，案涉房屋系高层，物业费为1.5元/平米·月，公共能耗费0.48元/平米·月。案涉房屋在原告处登记的原业主登记信息为阮四化，现业主登记信息为韩庆辉。庭审中，原告陈述本次诉讼请求仅涉及2018年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、公共能耗费，同时主张物业服务费按照案涉房屋物业服务费的70%计算，即1.05元/平米·月。被告韩庆辉陈述，2018年10月1日至2019年6月30日期间被告阮四化将房屋门锁换了，其无法办理入住，其于2019年7月1日拿到房产证后去原告处办理相关手续的。故2018年10月1日至2019年6月30日期间结清物业费的义务应该由阮四化承担。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业及业主均应该按照约定履行。阮四化、韩庆辉均未约定案涉房屋过户之前物业服务费用的承担责任方，结合当事人庭审陈述及在提交的证据，案涉房屋所有权于2019年7月1日由原业主阮四化变更为韩庆辉、陈芙蓉，故自2019年7月1日起的物业费应由韩庆辉、陈芙蓉承担，自2018年10月1日至2019年6月30日期间物业服务费、公共能耗费应由原业主阮四化承担，原告要求被告韩庆辉支付自2018年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、公共能耗费，无事实依据，本院不予支持。原告依约向被告阮四化提供物业服务，被告阮四化应当依约向原告交纳相应的费用。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”原告主张物业服务费按照案涉房屋物业服务费的70%计算，即1.05元/平米•月。本院予以确认，原告要求被告阮四化支付自2018年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费：1.05元/平方米/月×261.34平米×9个月=2469.66元；公共能耗费：0.48元/平方米/月×261.34平米×9个月=1128.99元，以上共计3598.65元，于法有据，本院予以支持。根据《振业•泊墅一期项目前期物业服务委托合同》第七条约定：“物业服务费用按月交纳，业主货物业使用人应在每月5日前履行缴纳义务，应按时足额缴纳。”及第二十九条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按欠交费用的0.1%的标准向乙方支付违约金。”关于原告要求被告支付违约金之诉请，因原告主张的违约金计算标准过高，根据公平原则，并结合合同履行情况、双方的过错程度及被告违约对原告造成的损失等，本院酌情将该违约金调整至年利率3.85%，以每月应付未付物业服务费、公共能耗费的总和为基数，自每月逾期之日起分段累计计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阮四化于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司西安分公司支付自2018年10月1日至2019年6月30日期间物业服务费2469.66元、公共能耗费1128.99元，共计3598.65元；二、被告阮四化于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司西安分公司支付2018年10月1日至2019年6月30日期间拖欠物业服务费、公共能耗费的违约金，以每月应付未付物业服务费、公共能耗费的总和为基数，按照年利率3.85%自每月逾期之日起分段累计计算至实际给付之日止；三、驳回原告长城物业集团股份有限公司西安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告已预交，由被告阮四化承担，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员  李琼蕾 二〇二一年九月十日 法  官  助  理  鱼  婷书    记    员  赵逸冰