山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终5468号上诉人（一审被告）：邢汝东，男，1977年3月26日出生，汉族，住山东省烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：孙志秋，女，1979年7月12日出生，汉族，住山东省烟台市蓬莱区。系邢汝东之妻。被上诉人（一审原告）：蓬莱京安物业管理有限公司，住所地：山东省烟台市蓬莱区锦泰玫瑰园8号楼3单元502室。统一社会信用代码：91370684564090638T。法定代表人：胡玉琳，任经理。委托诉讼代理人：周滨，系该单位工作人员。上诉人邢汝东因与被上诉人蓬莱京安物业管理有限公司（简称京安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市蓬莱区人民法院（2021）鲁0614民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邢汝东上诉请求：撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审;一、二审上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。(一)一审认定的“被上诉人在服务过程中确实存在一定瑕疵，上诉人应根据物业合同约定的违约责任或者其他合法方式主张权益，但上诉人以此为由拒缴物业费，理由不能成立，法院不予支持”是错误的。被上诉人与上诉人之间的物业服务法律关系是基于双方依据国务院、山东省的《物业管理条例》签订的《物业服务合同》而产生的，《物业服务合同》的主要作用就是被上诉人为上诉人提供的服务内容进行约定，被上诉人应按照合同的约定全面履行服务义务，但实际上被上诉人未按照合同的约定为上诉人提供物业服务，整个小区在交付使用时，一片狼藉，物业形同虚设，被上诉人未履行物业服务企业的任何义务，是整个小区业主公认的客观事实，物业提供服务质量之差使得整个小区业主怨声载道，业主多次与物业沟通无果，并不是一审法院认定的“存在一定瑕疵”，属于被上诉人对《物业服务合同》的根本性违约，且被上诉人未向一审法院出示其已全面履行物业服务合同约定义务的任何证据，因此，作为合同相对方的上诉人有权拒绝支付物业费。(二)一审法院认定的“上诉人的物业费应从物业合同签订之日2013年5月5日起计算”是错误的。在一审庭审中，上诉人出示的《逾期交房违约金抵顶承诺书》第四条明确说明“免除上诉人两年物业费及单元门费用500元整”。一审法院认定该承诺书系上诉人与开发商蓬莱锦泰置业有限公司（简称锦泰公司）之间的权利义务关系，与本案处理物业服务合同纠纷无关联性。根据《中华人民共和国民法典》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。签订上述承诺书系开发商锦泰公司承诺给上诉人的交房条件，并由锦泰公司出具格式承诺文本，让上诉人签署，该承诺书对上诉人和被上诉人具有法律拘束力。被上诉人作为与锦泰公司配套的物业服务公司，上诉人完全有理由相信开发商锦泰公司与被上诉人已就逾期交房违约金抵顶物业费事宜达成一致，形成表见代理，且该承诺书内容已经履行，上诉人已按抵顶扣除金额向锦泰公司交纳了剩余费用，同时在另案中(被上诉人与业主刘静物业服合同纠纷一案（2020）鲁0684民初3870号)被上诉人曾出示同样文本的承诺书向其他业主主张权利并认定逾期交房违约金抵顶物业费及延迟交房时间，蓬莱法院判决同样予以认定，而本案同是蓬莱法院处理却因主审法官不同，作出两份不同的证据认定，令人费解。一审法院在审理过程中应遵守诚实信用原则、充分保护上诉人的信赖利益，而不是将两者完全割裂，无视上诉人的权益，将物业费起算时间定认定为2013年5月5日。(三)一审法院认定的上诉人应缴纳电费的计算时间为2015年起至2019年12月，用电量为3255度，上诉人欠电费数为1806.53元是错误的。一审庭审中，上诉人提交了被上诉人拒收电费的录音证据，该份录音证据显示上诉人分别于2021年2月21日、2021年2月28日向物业工作人员提出要缴纳电费，被上诉人处工作人员以未交物业费为由拒收电费。业主用电后缴纳电费是正常的，不应附加任何条件，被上诉人拒收电费的事实表明，被上诉人对于应收取电费的权利表示明确放弃。且被上诉人提交的电表数值系其擅自更换电表前未与上诉人确认的电表数值，上诉人不认可，被上诉人亦未提交其他充分有效证据证实实际产生的电费，属于证据不足，一审法院不应予以认定，一审法院判决上诉人欠电费数为1806.53元无任何事实依据，无证据支持。(四)一审法院认定的上诉人应支付被上诉人共用电费275.46元是错误的。上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》第四条第一款约定：小区内共用电费、楼道灯电费、楼宇对讲电费等按每月每户3元收取。也就是说共用电费、楼道灯电费和楼宇对讲电费等费用合计的收费标准为每月每户3元，单就共用电费一项费用主张收费标准为每月每户3元无事实依据。上诉人了解，共用电费按烟台和蓬莱现行物业收费规定2014年起亦属于不合理收费。2021年1月29日，烟台市蓬莱区住房和城乡建设管理局又发布《关于开展物业服务收费专项整治行动的通知》(编号为烟蓬市监字[2021]5号)文件中第一条中明确规定：物业服务企业收费未公示、收费公示的内容和方式不规范、在标价之外加价收费或收取未标明费用的属于违法行为，应重点整治。该通知最后部分附有物业服务收费表和烟台市蓬莱区住宅小区物业服务收费公示栏(样本)，物业服务收费公示栏中未列举“共用电费”这一收费项目，《物业服务合同》约定“共用电费每户每月3元”无法律依据。被上诉人本应按照该通知的规定规范物业服务收费行为，但上诉人自2013年5月5日接房、装修并居住至今，被上诉人从未采取任何形式向上诉人催缴过物业费及电费，未向上诉人出示物业服务收费表，更未在小区内对物业服务收费项目进行公示，一审法院判决上诉人支付被上诉人共用电费275.49元无法律依据。一审法院判决支持是错误的。二、一审法院适用法律错误。一审法院未适用诉讼时效规定驳回被上诉人的诉讼请求错误。被上诉人在起诉状中明确写到：“原告(被上诉人)多次电话以及发函给被告(上诉人)，被告(上诉人)均拒绝履行。”诉讼时效应在上诉人第一次表明拒绝交纳物业费等费用时起算，被上诉人并未就原告的拒绝履行行使任何诉讼权利，而是在2021年2月1日向烟台市蓬莱区人民法院提起诉讼，对于被上诉人主张的2013年5月5日至2018年2月1日前的物业费诉讼请求明显超过了诉讼时效，对于该期间部分诉讼请求不应支持。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，分析意见错误。被上诉人京安物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应该驳回上诉，维持原判。一、物业管理区域的清洁卫生、绿化养护是一个连续过程，而不是在一个点上。整个小区800多户，不交物业费的极少，足以说明答辩人已经尽了自己应尽义务。答辩人提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，答辩人已经提供了物业服务，如果说服务不到位，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，被答辩人不能以此为由拒缴物业服务费，否则就会造成答辩人运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，更可能导致服务质量下降，最终损害的是包括正常缴纳物业服务费业主在内的全体业主的利益。二、关于物业费起算时间，上诉人主张可以免除两年物业费及单元门费用500元，开发商与被答辩人签订的合同与答辩人无关，双方在2013年5月签订了物业合同，对物业费等费用的交纳有了明确的规定，被答辩人应该按照该合同交纳费用。三、上诉人所称3870号判决书只是根据承诺书认定交房时间，没有免除物业费。四、答辩人提供的用电表记录了小区业主的用电情况，并依此收取电费，被答辩人在答辩人通知更换电表时却不到场，事后却不认可用电量，亦未提供相反证据证实答辩人提交的用电表存在瑕疵，故其上诉理由不成立。当时去抄的表，根据抄表记录制作了电费明细提交法院。五、双方签订的物业合同约定小区共用电费、楼道灯电费、楼宇对讲电费每户三元，是整体而言，不存在分开来收，被答辩人对该约定理解有误。答辩人以电话或者催缴通知书的方式向被答辩人催要物业费，并不是如被答辩人所讲答辩人未主张权利。我方出示的催缴通知书可以证实催要物业费的事实，至于邢汝东所讲“超过时效”，事实是邢汝东没有去交纳物业费，京安物业公司并未当场拒绝收费。二审法庭调查之后，补充答辩意见：提交2010年11月17日京安物业公司与蓬莱锦泰置业有限公司的物业服务合同、蓬莱市发展和改革局与蓬莱市住房和城乡建设管理局的蓬发改[2020]48号文件《关于明确我市物业服务收费标准等有关事宜的通知》。京安物业公司向一审法院起诉请求：判令被告给付原告2012年11月至2020年12月的物业费14034.71元，共用电费291.6元，卫生费486元，2014年1月至2019年11月电费2289.99元，合计17102.3元，并按照银行贷款年利率6%给付损失费；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、小区物业及业主房产的基本信息。涉案小区系位于烟台市蓬莱区锦泰玫瑰园小区。邢汝东系涉案小区10号楼1单元501室业主，房屋面积为144.39平方米。涉案小区未成立业主大会。二、物业服务合同的签订情况及内容：2013年5月5日，原告蓬莱京安物业管理有限公司与邢汝东签订涉案小区的物业服务合同，物业服务合同约定的收费标准及付款方式为：物业服务费自接到开发商通知交房之日起开始计费，预交半年物业服务费；半年后的交费时间是每季度末月缴纳。住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，非住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元收取；小区内共用电费、楼道灯电费、楼宇对讲电费等按每户每月3元收取；小高层电梯维护费，按物价部门规定收取，小高层电梯电费，按实际发生费用，由本单元业主共同均摊。原告受有关部门或单位委托，可提供电费、垃圾清运费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。违约责任部分约定，原告违反合同未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；物业服务合同约定的服务内容为：一、公共区域卫生清洁与管理。1.楼内公共区域，共用楼道每日清扫一次，地面及楼梯扶手每周清理一次，保持干净，楼道玻璃及雨篷每季度清理一次；2.楼外公共区域，公共场所、道路、停车场每日清扫一次，保持地面清洁；清除小区主要干道的积水、积雪；宣传栏、景观保持清洁；垃圾收集，垃圾箱每周清洁一次，周围无散落垃圾。二、公共区域绿化养护与管理；三、公共区域秩序维护与管理（保安）、房屋部位、共用设施设备及室内设施维修与管理等内容公共区域卫生清洁与管理。三、业主欠付物业服务费的期间及数额。1.物业费：原告主张2012年11月将房屋交付被告，于2013年5月5日与被告签订物业服务合同，被告至2020年12月未交物业费，故法院认为，被告的物业费应从物业合同签订之日起计算，即从2013年5月5日计算，至2020年12月的物业费按每平方米每月1元计13259.33元；2.卫生费：卫生费系原告代环卫部门收取，根据蓬莱市物价局财政局蓬价[2012]26、[2017]42号文件第一条第（一）项规定，城市市区内居民生活垃圾处理费每户每月5元，2013年5月5日至2020年12月卫生费459.15元；3.共用电费：物业服务合同约定共用电费每户每月3元，自2013年5月5日至2020年12月，计275.49元；4.电费：原告主张被告自2014年1月至2019年11月用电量为4126度，庭审中原告自认2014年有电费计算错误，应从2015年起计算电费，原告提交的电费抄表记录证明被告至2019年12月用电量3255度，至2021年2月用电量5776度，与被告提交的其电表照片2021年2月的用电数额5771度基本相符，故可以认定被告至2019年12月用电量为3255度，按每度0.555元计算，被告欠电费数为1806.53元。上述费用合计15800.5元。四、业主提出抗辩理由同答辩意见。一审法院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。被告系锦泰玫瑰园小区的业主，原告具有从事物业服务的资格，被告虽辩称原告提交的《物业服务合同》不是其签字，但被告又辩称要求按《物业服务合同》签订的时间计算物业费，证明被告知晓物业服务合同的内容并接受原告的物业服务，即使双方未签订物业服务合同，双方也形成了事实上的物业服务关系，被告应按照小区物业服务的标准交纳物业费用。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。如果物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费业主在内的全体业主的利益。原告在服务过程中确实存在一定的瑕疵，被告可以根据物业合同约定的违约责任或者其他合法方式主张权益，但被告以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，法院不予支持。对被告辩称已过诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。原、被告签订的物业服务合同未约定履行期限，且属于连续性服务合同，诉讼时效应从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，故原告的起诉未超过诉讼时效。对被告主张的开发商承诺违约金抵顶物业费的问题，系被告与开发商之间的权利义务关系，与本案处理物业服务合同纠纷无关联性，法院不予支持；对被告主张原告侵占本应属于业主所有的物业经营收益，应抵顶物业费的主张，因被告未提供证据证明，法院不予支持。现被告拖欠原告物业费、卫生费、共用电费、电费合计15800.5元，对于原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，法院予以支持。关于原告主张的损失费问题，因原、被告签订的物业服务合同未予约定损失费，且原告也没有及时书面向被告催收物业费，故结合本案实际，原告主张的损失费法院不予支持。原告作为物业服务部门也应当认真总结服务过程中出现的各种问题，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷发生。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2021年4月19日判决：一、被告邢汝东于判决发生法律效力后十日内支付原告蓬莱京安物业管理有限公司2013年5月5日起至2020年12月的物业费13259.33元，卫生费459.15元，共用电费275.49元，电费1806.53元，合计15800.5元；二、驳回原告蓬莱京安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，减半收取计114元，由原告蓬莱京安物业管理有限公司负担9元，被告邢汝东负担105元。二审法庭调查中，京安物业公司提交2015年12月1日、2018年12月2日物业费催交通知的照片。上诉人不认可该照片。二审法庭调查之后，京安物业公司提交2010年11月17日京安物业公司与蓬莱锦泰置业有限公司的物业服务合同、蓬莱市发展和改革局与蓬莱市住房和城乡建设管理局的蓬发改[2020]48号文件《关于明确我市物业服务收费标准等有关事宜的通知》、双方的物业服务合同、上诉人用电统计表，以证实其主张。上诉人质证称，一、被上诉人提供的用电统计表。对其真实性不予认可，被上诉人提供的用电统计表系被上诉人自己制作，无上诉人签字确认，被上诉人不能证实上诉人的实际用电量，且经上诉人了解，相关供电部门仅统计整个小区用电量，并未记录分户用电量，被上诉人无法证实上诉人的实际用电量。而且被上诉人未明确计算方式，上诉人对3255度的用电量不予认可。通过上诉人在庭审过程中提交的（2021）鲁06民终3684号民事判决书内容显示，一审法院认定的2013年5月5日至2017年12月的电费已经超过了诉讼时效。二、蓬莱市发展和改革局与蓬莱市住房和城乡建设管理局的蓬发改[2020]48号文件《关于明确我市物业服务收费标准等有关事宜的通知》。上诉人认可其真实性，但该份文件中并未体现被上诉人收取共用电费的法律依据，与本案被上诉人的诉讼请求无关联性。上诉人在庭审过程中提交的（2021）鲁06民终3684号民事判决书内容显示，根据《烟台市物业服务收费管理暂行办法》第十四条规定，物业费包含了公用设施设备日常运行费用，被上诉人收取物业费之后另行收取共用电费于法无据，不应得到支持。上诉人自2013年5月5日接房、装修并居住至今，被上诉人从未向上诉人出示物业服务收费表，未在小区内对物业服务费收费项目进行公示，上诉人对其收取共用电费不予认可。一审法院认定的2013年5月5日至2017年12月的共用电费已经超过了诉讼时效，应驳回被上诉人的诉讼请求。二审中双方对彼此提交的证据未提交反证或提出充分的反驳理由，本院予以采信。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审争议是，京安物业公司的服务瑕疵是否构成上诉人拒交或减少物业费的充分理由；一审判决认定的物业费的起算时间是否合理；京安物业公司提交的用电统计表可否作为电费的认定依据；一审判决认定共用电费由上诉人支付是否合理；被上诉人主张的2013年5月5日至2018年2月1日物业费、2013年5月5日至2017年12月的电费是否超过诉讼时效。邢汝东主张京安物业公司的服务差、根本违反物业服务合同的约定，多次与物业公司沟通无果，其有权拒付物业费。本院认为，2010年11月17日京安物业公司与蓬莱锦泰置业有限公司订立物业服务合同，蓬莱市发展和改革局与蓬莱市住房和城乡建设管理局的蓬发改[2020]48号文件《关于明确我市物业服务收费标准等有关事宜的通知》规定了物业收费标准。2013年5月5日邢汝东与蓬莱京安物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定了物业管理服务内容、物业服务费收费标准、违约责任等，双方应依约履行。业主自交房之日起，即占有使用房屋，接受物业服务，应交纳物业费。一审判决根据物业服务合同认定物业费的起算时间，合理。《中华人民共和国民法典》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第二百八十五条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。第二百八十七条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。第五百二十五条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据相关法律规定，物业服务收费应当与服务水平相适应，如果物业服务不符合约定，业主可以请求物业公司承担相应责任包括承担违约责任或减少支付物业费。双方的物业服务合同第六条“违约责任”约定，甲方（京安物业公司）违反本合同，未达到服务质量约定目标的，乙方（业主）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。从另案（2021）鲁06民终5467号案刘鸿烈提交的照片及视频、邢汝东一审中提交的照片判断，物业公司未能完全履行其公共区域卫生清洁与管理、公共区域绿化养护与管理等义务，但尚未达到根本违约的程度，一审判决未支持邢汝东关于物业服务存在问题等拒付物业费的抗辩理由，尚合理。根据现有证据判断，此前京安物业公司的服务存在瑕疵，应当反思其服务中的各种问题，提高服务质量，避免再次发生纠纷。邢汝东对电表计数有异议，但未提供相反证据反驳，一审判决根据京安物业公司记录的用电统计表，计算邢汝东应缴纳电费，尚合理。京安物业公司在记录业主用电量时、或更换电表时，应提前通知业主，并提醒业主及时抄录自己的用电量，以便与物业公司的用电量记录核对，或者要求业主签字确认，以免发生类似矛盾。邢汝东主张，另案（2020）鲁0684民初3870号案依据逾期交房违约金抵顶承诺书认定逾期交房违约金抵顶物业费、交房时间。经查，该案中刘静与蓬莱锦泰置业有限公司签订的逾期交房违约金抵顶承诺书确定交房时间为2012年11月24日，且逾期交房违约金也计算至2012年11月24日，法院据此认定刘静认可开发商通知的交房时间为2012年11月24日，物业服务合同约定物业费起算时间为2012年11月24日。而且，本案一审中邢汝东答辩称应以签订物业服务合同的日期即2013年5月5日起算物业费。一审判决从该日起算物业费，并无不当。关于共用电费。双方订立的物业服务合同第四条约定，小区内共用电费、楼道灯电费、楼宇对讲电费等按每户每月3元收取，该约定不违背法律规定，一审判决上诉人支付该费用，合理有据。关于被上诉人主张的2013年5月5日至2018年2月1日的物业费、2013年5月5日至2017年12月的电费及共用电费的诉讼时效问题。京安物业公司出示了张贴2015年12月1日、2018年12月2日催缴通知书的照片，未按照本院要求提交其物业费催缴通知的照片的原始载体及拍摄人等信息，主张曾以电话或者催缴通知书催要物业费，一审判决认定被上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效，合理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由上诉人邢汝东负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二一年九月十五日书记员  吕冠晓