山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终11726号上诉人（原审原告）：王**斌，男，1995年12月15日出生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：管涛，山东润涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬会敏，山东润涛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：青岛中南锦程房地产有限公司，住所地青岛市黄岛区江山中路193号汇智广场。统一社会信用代码：91310120MA1HN0CC4C。法定代表人：施锦华，总经理。委托诉讼代理人：王黎明，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。上诉人王**斌因与被上诉人青岛中南锦程房地产有限公司（以下简称中南锦程公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初15841号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王**斌及其委托诉讼代理人管涛、邬会敏，被上诉人中南锦程公司的委托诉讼代理人王黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王**斌上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判中南锦程公司退还王**斌实际购房价格与承诺的以备案公示价格九五折销售的差价款48751元及利息，中南锦程公司赔偿王**斌实际装修价值与约定装修价值差价款，差价暂计2000元/平方米，共计158540元（具体金额以法院委托的装修造价评估机构鉴定结果为准）；2.一、二审诉讼费、评估鉴定费由中南锦程公司负担。事实和理由：一、中南锦程公司虚构原价、虚构优惠折价的行为构成价格欺诈，对此产生的差价款应予退还，一审法院对此事实认定错误，适用法律错误。1、本案中，“备案价格”即为“原价”，一审判决认定“备案价格”不等同于“原价”没有事实和法律依据。根据国家发展改革委关于《禁止价格欺诈行为的规定》有关条款解释的规定：“原价”是指经营者在本次促销活动前七日内在本交易场所成交，有交易票据的最低交易价格；如果前七日内没有交易，以本次促销活动前最后一次交易价格作为原价。涉案房屋所在楼盘是首次对外销售，从未有过销售记录，根据上述规定和实际情况，涉案房屋是首次开盘定价，从未有过销售记录，其备案价格即为原价。2、中南锦程公司的行为构成价格欺诈。《禁止价格欺诈行为的规定》第七条规定：“经营者收购、销售商品和提供有偿服务，采取下列价格手段之一的，属于价格欺诈行为：（一）虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，谎称降价或者将要提价，诱骗他人购买的；（二）收购、销售商品和提供服务前有价格承诺，不履行或者不完全履行的。”《商品房销售规定》第十五条规定：“商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。”中南锦程公司以“销控单价”“原单价”等进行价格标示，开盘前以9.5折优惠进行虚假折价承诺，实际上却是先提价后打折，9.5折后的价格“恰巧”与政府备案价相同，且在庭审中中南锦程公司也没有明确回答9.5折优惠的价格标准是什么，具有明显的欺诈故意，中南锦程公司虚构原价、虚假优惠折价的行为构成价格欺诈。综上，中南锦程公司应退还王**斌实际购房价款与承诺的以9.5折销售的差价款及相应利息。二、一审法院认为合同约定的装修价值并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，认为约定的装修价值高于实际交付的装修价值符合市场运行规律，没有法律依据。在双方签订的《青岛市商品房预售合同》明确载明“装修标准3000元/m2”，在合同附件三对住宅装修标准等进行约定，中南锦程公司应当交付符合合同约定的装修标准。王**斌委托有资质的评估鉴定机构对涉案房屋装修价值进行评估，评估结果为每平方的装修单价1512元，该评估价值中已经包含合理的利润空间，并非只是对装修单项的累加。中南锦程公司所交付的房屋装修与合同约定的装修标准相差甚远，一审法院认定符合市场规律没有法律依据。三、王**斌依据双方签订的合同约定，申请对涉案房屋装修价值评估鉴定，一审法院未予以鉴定，违反法定程序。双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十七条约定“...双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。”在双方对涉案房屋装修价值的标准产生争议的情况下，王**斌依据合同约定提出评估鉴定申请该评估鉴定对于本案具有重大意义，是必须查清的基本事实一审法院对此未予以鉴定，违反法定程序。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，必然导致错误判决，请求撤销一审判决，依法改判支持王**斌的诉讼请求。中南锦程公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回王**斌的上诉请求。二、王**斌上诉状中所依据的禁止价格欺诈行为的规定属于管理性规范，不影响双方房屋买卖合同的效力。王**斌应当遵守双方合同的约定。三、关于鉴定的问题。一审法院依据相关法律的规定对王**斌的鉴定申请作出不予准许的决定，符合案件事实，是正确的。王**斌向一审法院提出诉讼请求：1.判令中南锦程公司退还王**斌实际购房价格与承诺的以备案公示价格九五折销售的差价款48751元及利息（自2018年7月19日起支付至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；2.判令中南锦程公司赔偿实际装修价值与约定装修价值差价款，差价暂计2000元/平方米，共计158540元（具体金额以法院委托的装修造价评估机构鉴定结果为准）；3.判令中南锦程公司补偿实际装修价值与约定装修价值的1倍差价款，差价暂计2000元/平方米，共计158540元（具体金额以法院委托的装修造价评估机构鉴定结果为准）；4.本案诉讼费用、评估鉴定费用等均由中南锦程公司承担。一审法院认定事实：一、王**斌提交下列证据：1、2018年7月19日，王**斌与中南锦程公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定王**斌认购中南锦程公司开发的位于青岛市黄岛区房屋一套，合同约定房屋单价12305元／平方米（不包含房屋全装修价），房屋面积79.27平方米，总房价款975417元（不包含房屋全装修价格），全装修总价为1213227元，装修价款237810元，约定交付日期为2020年3月1日前。合同第十七条约定：“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。”第二十八条约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”合同附件三对房屋建筑结构、住宅装修标准、建筑公共部位的装修及设备、户内装修物料品牌等标准进行约定。补充协议第九条关于装饰、设备标准的补充约定：“如房屋设备标准达不到本合同附件三约定的标准，首先由甲方采取修复，整改等方式达到附件三约定标准，如仍无法达到约定标准的，乙方有权要求甲方按实际装修、设备与约定的装修、设备差价款的1倍给予补偿。”双方合同同时详细约定了其他权利义务。2、王**斌提交青岛中南星汇城会员卡“星客汇”一张、购房人与置业顾问微信聊天记录一份、《客户签约申报表》一份、认购房屋确认信息一份，证明：（1）2018年3月6日-3月26日，中南锦程公司为王**斌办理会员卡，会员卡载明持卡会员可在开盘当天享受总房款额外9.8折优惠。（2）2018年5月27日（公开认筹期间）中南锦程公司置业顾问告知购房人持会员卡直接按9.5折优惠，没有卡的9.8折开盘当天持卡人再享优惠后是9.5折优惠价购房。（3）客户签约申报表载明“享受的折扣和优惠为9.5折”。（4）2018年5月30日（发改局要求按备案价整改后公示期间）中南锦程公司置业顾问发送的成功认购房屋的确认信息，王**斌认为，此时的价格依然是先提价后再打折优惠，原单价正好为备案价除以0.95，优惠后的单价实际上就是备案价。王**斌提交以上证据证明中南锦程公司承诺的9.5折优惠价是向王**斌发出的要约，且对价格有重大影响，应作为合同内容，对双方具有约束力，中南锦程公司应退还王**斌实际购房价格与承诺的优惠价差价款48751元。3、王**斌提交《青岛市黄岛区发展和改革局行政处罚决定书》（青黄发改处[2019]001号）一份，其上载明，中南锦程公司“中南星汇城”项目2、3号楼在5月26日—5月27日公开认筹期间，公示的“一房一价”高于备案的价格，5月28日按照不动产登记中心备案价格整改后进行公示，5月29日开始签订《认购协议》。中南锦程公司因“不按规定的内容和方式明码标价的”的价格违法行为受到青岛市黄岛区发展和改革局的行政处罚。该处罚决定书做出的时间为：2019年1月16日。4、中南星汇城政府备案资料一份、开盘当天公示牌照片一份，证明：1、开盘当天公示价高于备案价，系在备案价格先提价后再打折优惠，实际成交价即备案价，并未依约按优惠折扣出售房屋。2、备案资料及公示牌中载明“装修标准（按房屋建筑面积计数）3000元/m2。”5、第三方查验房屋质量问题汇总一份、交付房屋装修质量照片一份、与房屋维修工程师微信聊天记录一份，证明：中南锦程公司所交付的房屋装修质量存在诸多问题，达不到合同约定的精装修3000元/m2的标准。房屋装修质量问题频出，中南锦程公司方维修不及时不彻底，怠于履行义务。山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司出具的《价格评估报告》，评估结果：青岛市黄岛区江山中路中南星汇城3号楼1单元1701户的平均每平方米的装修单价在价格评估基准日（2020年6月22日至2020年6月30日）的货币金额为1512元。中南锦程公司不认可。二、青岛中南锦程房地产有限公司提交下列证据：6、土地使用证（复印件）、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，证明：中南锦程公司具备与王**斌签订商品房预售合同的条件。7、《青岛市商品房预售合同》及《补充条款》，证明：（1）双方签订预售合同中明确约定了房屋价格及装修价格，王**斌已完全知悉且理解涉案房屋价格和装修价款，王**斌主张返还涉案房屋购房款差价和装修差价款，不符合合同约定，依据不足。（2）合同附件三约定了涉案房屋的建筑结构、装修和设备标准；（3）补充条款第十五条关于销售广告、宣传资料、销售承诺、示范样板区的效力约定：“双方的权利义务以本合同及其附件以及本补充条款为准，本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次房屋买卖在协商过程中形成的各项口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束效力。”从而证明无论中南锦程公司对王**斌是否存在承诺，双方的权利义务应当按合同约定认定。8、交接表，证明：中南锦程公司已经按约向王**斌交付了房屋，王**斌认可中南锦程公司交付的房屋符合合同约定的装修标准。王**斌认可交房，但不认可交付的房屋符合合同约定的装修标准。9、《客户签约申报表》，证明：中南锦程公司已经告知王**斌涉案房屋的销控价格15795元/平方米，合同单价15005元/平方米，王**斌对销控价格是知情的，中南锦程公司没有价格欺诈的事实，中南锦程公司已经在销控价格的基础上给予9.5折的优惠。王**斌认为，申报表签订的时间大概在2018年3月份，表中的时间不是真实的时间。关于销控价格在商品房预售合同及相关法律规定中均没有该价格的规定或表述，不认可证明内容。一审法院认为，王**斌、中南锦程公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，依法受法律保护，双方均应依约履行。当事人争议的焦点是：1.中南锦程公司是否存在民事上的欺诈以及是否应当退还房屋差价；2.涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及中南锦程公司是否应当退还精装修差价及补偿差价。结合一审法院已经查明的事实以及庭审过程中双方的质证意见，依据相关法律法规规定，一审法院作如下分析判定：一、关于中南锦程公司是否存在民事上的欺诈以及中南锦程公司是否应当退还房屋差价的问题。一审法院认为，双方关于中南锦程公司是否构成价格欺诈的争议根源在于：对涉案房屋打9.5折优惠之前的“原价”到底指哪一个价格的理解和认知存有分歧。王**斌认为9.5折优惠前的“原价”应指备案的价格，而中南锦程公司认为“原价”指其自主制定的销控价格。在这里，1、首先必须析明什么是商品房销售中的“备案价格”。根据《商品房销售管理办法》第八条：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”等相关规定，实践中，房产开发商在首次开盘定价时，必须提前15天到物价部门备案，然后才可以向房管部门申请预销售许可证，备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在实际销售中突破此价格卖房。制定该规定的目的是政府为遏制部分城市房价过快上涨、开发商随意提高售房价格，维护房地产市场的稳定的行政手段。如果开发商在实际销售过程中想提高销售价格，那么必须提前15天到物价部门重新备案，并由房管部门重新在网上公布。2、根据《中华人民共和国价格法》第三条规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。本法所称经营者是指从事生产、经营商品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人。政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。”根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。”《商品房销售管理办法》第十七条“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。”本案中的商品房并非享受国家优惠政策的居民住宅，王**斌并未提供证据证明涉案房产执行的系政府指导价或政府定价，根据上述规定应推定涉案房产定价是执行市场调节价。因此，作为开发商的中南锦程公司可以自主决定商品房价格。中南锦程公司抗辩其以在“销控价格”基础上打9.5折优惠后的价格进行的备案，此行为并不违反法律、行政法规强制性规定。可见，“备案价格”不等同于“原价”。王**斌理解的应在备案价格基础上进行9.5折优惠，并无充分依据。王**斌亦未能提供证据证实中南锦程公司承诺按照备案价格给予9.5折优惠。3、根据国家发改委《商品房销售明码标价规定》（发改价格[2011]548号）第九条“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”第十三条“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。上述法律规章表明，法条明文禁止的，经营者必须遵守。但商品房按照申报价格明码标价制度，主要规范的是交易行为，而非交易目的，属于行政管理上的规范性要求，并非合同效力的强制性规定。本案中，中南锦程公司不按申报的价格明码标价，公示价格高于备案价格的行为，违反了行政法规的规定，对此，青岛市黄岛区发展和改革局依据《价格违法行为行政处罚规定》对中南锦程公司作出行政处罚。由此可见，中南锦程公司在价格备案中存在的不当行为是违反了相关的行政管理规定，行政部门作出该行政处罚决定是基于行政管理关系，与本案争议的民事法律关系不属于同一法律关系。因此，并不能仅根据中南锦程公司被行政处罚的事实就认定中南锦程公司存在民事范畴的欺诈，认定中南锦程公司是否构成价格欺诈，还是要从民事法律角度出发。4、构成民事上的欺诈行为，需要满足三个要件，一是行为人主观上具有欺诈的故意，二是实施了欺诈行为，三是因欺诈而陷入错误认识，并基于错误认识而作出非真实的意思表示。本案中，中南锦程公司是否存在民事上的欺诈行为可以从以下方面予以考虑。首先，从中南锦程公司主观方面来看，在王**斌提供的《客户签约申报表》、微信聊天记录中，中南锦程公司已明确告知涉案房屋的原价（销控价）和9.5折后的合同价（优惠价），王**斌对涉案房屋优惠前后的价格尤其是最终的成交价是知情的。王**斌无证据证明9.5折优惠是在备案价格基础上给予的优惠，《客户签约申报表》上的“销控单价”、微信中的“原单价”并不等同于“备案价格”，虽中南锦程公司未明确告知，购买人对此理解上有偏差，但不能就此认定中南锦程公司具有欺诈的故意。其次，从王**斌的主观方面来看，中南锦程公司在销售过程中以高于备案价的原价为基础进行打折优惠销售的行为，虽对于王**斌的购房意向确实有一定程度的影响，但中南锦程公司的行为并没有导致王**斌对其实际签订的《商品房预售合同》内容产生错误认识。房产属于价值较大的基本生活资料，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑、反复权衡后才会作出购买与否的意思表示，“原价”及“9.5折优惠”并非直接影响王**斌决定是否购买涉案房屋关键性因素，更非唯一性因素。且中南锦程公司已于2018年5月28日按照不动产登记中心备案价格整改后进行公示，备案价格也完全可以在网上查到，至2018年7月19日签订正式的《商品房预售合同》尚有一段时间，王**斌对此如有异议可以向中南锦程公司提出或主张撤销认购，王**斌并未提交证据证明中南锦程公司的行为使王**斌对其所购房屋的质量、价格、地段等合同内容产生错误认识。故一审法院无法认定王**斌基于中南锦程公司的行为作出了非真实的意思表示，购买了涉案房屋。故，中南锦程公司的行为不构成民事上的欺诈。一审法院认为，虽中南锦程公司存在公示价高于备案价的行为，但该事项属于由行政管理部门予以处理的范畴，不影响案涉商品房买卖合同的效力及履行。涉案房屋的成交价格，不高于备案的价格，亦不构成《中华人民共和国价格法》第四十一条中的“多付价款”，王**斌主张返还差价部分的购房款及利息，证据不足，一审法院不予支持。二、关于涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及中南锦程公司是否应当退还精装修差价及赔偿损失的问题。一审法院认为，商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，合同约定的装修价值高于实际交付的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。王**斌以“装修标准过低”为由，申请对交付的房屋装修价值进行评估，对本案不具有参考意义，本案也无需对房屋装修价值进行评估鉴定。同时，王**斌没有提供充分证据证明中南锦程公司的房屋装修内容与合同约定的不一致，从而损害其利益，给其造成损失。因此，王**斌主张返还装修差价及补偿一倍差价款的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：驳回王**斌的诉讼请求。案件受理费6787元，由王**斌负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经本院审理查明，2018年7月19日，王**斌与中南锦程公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定王**斌认购中南锦程公司开发的位于青岛市黄岛区房屋一套，合同约定房屋单价12305元／平方米（不包含房屋全装修价），房屋面积79.27平方米，总房价款975417元（不包含房屋全装修价格），全装修总价为1213227元，装修价款237810元，约定交付日期为2020年3月1日前。合同第十七条约定：“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。”第二十八条约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”合同附件三对房屋建筑结构、住宅装修标准、建筑公共部位的装修及设备、户内装修物料品牌等标准进行约定。补充协议第九条关于装饰、设备标准的补充约定：“如房屋设备标准达不到本合同附件三约定的标准，首先由甲方采取修复，整改等方式达到附件三约定标准，如仍无法达到约定标准的，乙方有权要求甲方按实际装修、设备与约定的装修、设备差价款的1倍给予补偿。”双方合同同时详细约定了其他权利义务。上述合同签订后，王**斌依约支付了涉案房屋全部购房款。双方均认可王**斌已接收涉案房屋，涉案房屋已办理产权证。本院查明的其他事实与一审一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1.中南锦程公司在与王**斌签订涉案房屋商品房预售合同出售涉案房屋过程中是否存在价格欺诈行为；2.王**斌主张的装修差价应否支持。关于第一个焦点问题。本院认为，中南锦程公司作为开发商以正常的市场价格出售涉案房屋，属于正常的市场行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的涉案房屋商品房预售合同合法有效，王**斌主张中南锦程公司虚构原价、虚构优惠折价的行为构成价格欺诈，依据不足，具体理由一审已予以详细阐述，本院在此不再赘述。关于第二个焦点问题。本院认为，王**斌与中南锦程公司签订的商品房预售合同系双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，合同对于涉案房屋计价方式与价款均进行了约定，双方均应依约履行。双方合同对装修标准作出了约定，约定交付的房屋和装修标准应达到合同约定的标准。王**斌以中南锦程公司的装修标准与所收取的装修费用不符为由主张返还部分装修差价款，但王**斌不能证明中南锦程公司使用的装修材料、设备等不符合双方合同约定的标准。双方并未单独签订涉案房屋装修合同，涉案装修条款系双方商品房预售合同的一部分，房屋装修利润是中南锦程公司买卖房屋利润的组成部分，双方约定的房屋装修价格并不是装修本身的成本价，不能抛开商品房预售合同总的约定而单独对房屋装修价款进行认定，王**斌以实际装修造价低于约定的装修总价为由要求返还差价款的理由不够充分，其要求中南锦程公司赔偿装修差价，缺乏法律依据，本院不予支持。一审对王**斌赔偿涉案房屋装修差价的请求不予支持，对其提出的对涉案房屋进行装修差价等评估鉴定的申请不予准许并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人王**斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4409元，由上诉人王**斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 喆审 判 员  齐 新审 判 员  甘玉军二〇二一年九月二十六日法官助理  于遨洋书 记 员  王冉冉书 记 员  于国英