上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2565号上诉人(原审原告)：陈某某，女，1962年7月18日出生，住浙江省嘉兴市。委托诉讼代理人：周洪恩，上海金松律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海鑫意房产经纪事务所，住所地上海市普陀区。法定代表人：刘玉喜，经理。委托诉讼代理人：江敏，上海市信能仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈加全，上海市信能仁律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘磊，男，1982年2月16日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：江敏，上海市信能仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈加全，上海市信能仁律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：底兴华，女，1979年8月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人陈某某、上海鑫意房产经纪事务所(以下简称鑫意事务所)因与被上诉人刘磊、被上诉人底兴华恢复原状纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初14958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈某某一审提出的全部诉讼请求。事实与理由：一、刘磊和鑫意事务所侵权行为成立，应当承担连带赔偿责任。根据案号为(2017)沪0107民初17408号案件庭审笔录可知，刘磊承认鑫意事务所实施了侵权行为，侵占了陈某某的套内部分。作为鑫意事务所投资人和实际控制人，刘磊应当以个人财产对企业债务承担无限责任。二、排除套内专用部分妨碍且恢复到原有位置墙体具有可行性。根据一审法院从上海市普陀区住房保障和房屋管理局调取的上海市普陀区新会路131-139(单)号106室房屋(以下简称系争房屋)的竣工验收平面图，恢复陈某某套内被侵占部分具有实际可操作性。且操作简单方便。此外，刘磊和鑫意事务所将公用部位和陈某某的套内部位进行侵占且对外出租的行为本身违法。恢复陈某某套内部位对相邻租户使用所产生的影响应由过错方即刘磊和鑫意事务所承担相应的责任。三、陈某某并未对解决公共面积部分侵占、破坏问题提出诉请，故超出了本案的审理范围，一审法院不应自行作出处理意见。综上，一审判决有误，应予改判支持陈某某全部诉讼请求。鑫意事务所上诉请求及对上诉人陈某某上诉请求答辩称：撤销一审判决第一项，改判鑫意事务所无需赔偿陈某某自2017年4月23日起至2020年10月20日止期间的租金损失250，000元。不同意陈某某的上诉请求。事实与理由：一、鑫意事务所不存在侵权行为。虽陈某某已取得房地产权证，但系争房屋具有一定的特殊性，交付时房屋事实上并未进行物理分割，而是“虚拟分割”的状态。因此，鑫意事务所存在侵权行为且对系争房屋进行恢复原状均无事实依据。一审判决仅根据案号为(2018)沪0107民初13532号案件审理中，陈某某与底兴华确认的系争房屋内于2017年4月23日新砌形成的墙体导致系争房屋实际使用面积减少10.788平方米的陈述，确认鑫意事务所实施了侵权行为，属于事实认定不清。二、即使鑫意事务所侵权行为存在，应当按照租金标准计算赔偿金额。租金的计算面积以建筑面积为准，而非套内面积。综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误，应予改判。被上诉人刘磊辩称：陈某某的上诉请求与事实不符，应当全部驳回。刘磊并未实施侵权行为，不应当承担恢复原状和损害赔偿的责任。被上诉人底兴华述称：请求法院依法判决。陈某某向一审法院起诉请求：一、判令底兴华、刘磊、鑫意事务所立即拆除系争房屋内的侵占陈某某合法产权面积的新砌墙体，并将房屋外墙位置恢复原状；二、判令刘磊、鑫意事务所从2017年4月24日起至停止侵占陈某某系争房屋套内面积之日止，按照每日200元的标准支付赔偿金。一审法院认定事实如下：系争房屋登记权利人为陈某某，建筑面积314.63平方米，房屋类型及用途均为商业。该房屋不动产登记相关档案显示，套内面积为156.14平方米。该房屋为上海市普陀区新会路131-139(单)号建筑的一层沿街商铺，北临新会路，西临过街通道，东侧与隔壁商铺(105室)及建筑一层公共部位(走道)相邻。2014年8月8日，陈某某(甲方)与底兴华(乙方)就系争房屋租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同》，主要约定如下内容：甲方将系争房屋出租给乙方，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途；甲方于2014年8月8日前向乙方交付房屋，租赁期限自2014年8月8日起至2024年8月7日止；2014年8月8日至2017年8月7日期间月租金为76，000元，2017年8月8日至2020年8月7日期间月租金为79，800元。2017年4月8日，陈某某收到隔壁商铺107、108室业主发来的短信，告知其已将107、108室出租给刘磊，因陈某某的租客多占用商场面积，导致刘磊无法正常用，要求租客立即拆除多占用部位，否则将强行拆除并追究损失。陈某某收到短信后即转发底兴华。2018年6月6日，法院受理陈某某与底兴华房屋租赁合同纠纷一案，该案审理中，底兴华提起反诉。法院于2019年11月20日作出(2018)沪0107民初13532号民事判决，判决载明：“……2019年8月19日，底兴华将涉案房屋返还陈某某……陈某某、底兴华确认：2018年4月23日(应为2017年)，案外人刘磊因所有权争议将涉案房屋一堵墙敲掉并向内推进重新砌了一堵墙，自翌日起底兴华租赁涉案房屋的实际使用面积为145.356平方米，相比原使用面积156.144平方米减少了10.788平方米”，依据查明的事实，法院认为，“底兴华确认陈某某交付的涉案房屋符合双方租赁合同约定，根据底兴华提供的短信记录显示，底兴华占用了涉案房屋外的公用部位，相邻房屋权利人要求拆除，双方为此产生争议，后案外人刘磊将涉案房屋一堵墙敲掉并向内推进重新砌了一堵墙，导致底兴华租赁房屋实际使用面积减少，显然双方纠纷的起因是底兴华占用公用面积，底兴华实际使用面积的减少并非陈某某的过错所致……底兴华自2017年8月起以实际使用面积为标准计算支付陈某某相应租金，明显违约……关于租金，陈某某认可自2017年4月24日起底兴华租赁涉案房屋的实际使用面积相比原使用面积有所减少，底兴华要求减免租金并无不妥，但并不能以实际使用面积作为计算租金的标准，结合双方租赁合同约定租金自2017年8月8日起有所上涨，故法院对于2017年4月24日起的租金酌情予以减免，酌情确定2017年4月24日至2017年8月7日期间月租金为70，000元，2017年8月8日至2018年7月28日期间月租金为73，500元……”，据此，判决确认陈某某与底兴华签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月28日解除，并判令双方各自承担金钱给付义务。当事人对一审判决不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2020年5月27日作出终审判决，驳回上诉、维持原判。另查明，鑫意事务所为个人独资企业，成立于2009年3月10日，原投资人为刘磊，于2017年12月29日变更投资人。上海市普陀区新会路131-139(单)号103室房屋由刘磊于2015年4月1日起自案外人处某某，其余系争房屋所在建筑一层的商铺由鑫意事务所先后承租；自2017年4月起，上海市普陀区新会路131-139(单)号除系争房屋以外的一层商铺，均由鑫意事务所在重新改造后统一作为“鑫意商业广场”对外招租。一审审理中，经实地踏勘系争房屋，现场确认系争房屋东侧与原建筑公共走道部位的相邻墙体(东南方位拐角位置)存在移位情况，墙体向系争房屋内部缩进。以上事实，有《上海市不动产登记簿》、《上海市房屋租赁合同》、(2018)沪0107民初13532号民事判决书及当事人当庭陈述等证据予以证明，法院予以认定。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。在(2018)沪0107民初13532号案件审理中，陈某某与底兴华确认系争房屋内于2017年4月23日新砌形成的墙体导致系争房屋实际使用面积减少10.788平方米，结合本案已查明的事实及现场踏勘的情况，与系争房屋现场状况基本吻合，故法院对上述情况予以认定，同时可确认该情况确已造成陈某某作为权利人的合法物权受到侵害。就本案当事人针对侵权行为人及侵权责任承担方式的争议，法院评述如下：一、侵权行为人的认定上述侵权行为发生于陈某某与底兴华的房屋租赁合同履行期间，在双方涉诉的房屋租赁合同纠纷案件中，虽然确认底兴华存在违约行为，但并未查实底兴华实施上述侵权行为，在本案中陈某某亦未举证予以证明，故法院排除底兴华实施侵权行为的可能性。系争房屋所在建筑一层的其他商铺自2017年4月起即由鑫意事务所对外经营，而上述侵权行为恰逢2017年4月23日。鑫意事务所在自其他商铺的权利人处某某房屋后，为统一经营之便，确有重新改造的情况发生，故鑫意事务所存在为有利于经营的目的而实施侵权行为的动机。虽然陈某某、底兴华均确认侵权行为系刘磊实施，但刘磊在侵权行为发生时系鑫意事务所登记投资人，结合鑫意事务所实际经营的情况，可认定刘磊所实施的行为应系作为鑫意事务所投资人的身份实施。故法院认定上述侵权行为系由鑫意事务所实施，应由其承担侵权责任。二、侵权责任承担方式侵权行为人可通过恢复原状、赔偿损失等方式承担侵权责任。结合已查明的事实，导致系争房屋套内面积减少的新砌墙体位于系争房屋与公共走道部位之间，墙体的移位恢复必然导致系争房屋所在建筑的共有部位的面积发生变化，而共有部位由建筑物一层的全体业主共同享有权利。现系争房屋所在建筑一层的其他商铺均已由鑫意事务所统一对外经营，共有部位的变化必然导致其他业主的权利受到影响，且其他商铺目前普遍存在实际经营活动，导致恢复系争房屋的原状存在一定客观障碍。此外，系争房屋的建筑面积包括权利人专有的套内面积，亦包含部分与其他业主共有的公共部位，在公共部位无法恢复的情况下，陈某某仅要求恢复系争房屋套内面积，并非真正实现对原状的恢复。综上所述，法院对陈某某主张恢复原状的诉讼请求难以支持。系争房屋由陈某某对外出租收取租金，而套内面积的减少必然影响其出租收益。结合陈某某与底兴华房屋租赁合同纠纷一案的裁判结果，陈某某已因侵权事实的存在导致租金收益的实际损失。因此，鑫意事务所应对租金损失承担赔偿责任。鉴于用于商业经营的房屋租金标准较易受到市场行情波动的影响，且不排除侵权行为人在将来采取其他措施避免侵害行为的持续发生，故法院仅对陈某某自2017年4月23日起至本案辩论终结之日(即2020年10月20日)止期间实际发生的损失予以处理。考虑权利侵害的程度及房屋出租的经营性风险，法院酌情认定鑫意事务所应赔偿上述期间的租金损失合计250，000元。陈某某对将来发生的损失，可再行诉讼予以主张。一审法院判决：一、上海鑫意房产经纪事务所应于判决生效之日起十日内赔偿陈某某自2017年4月23日起至2020年10月20日止期间的租金损失250，000元；二、对陈某某的其余诉讼请求，不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费5，050元，由上海鑫意房产经纪事务所负担。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院根据查明的事实对本案侵权事实、侵权行为实施人的认定，符合法律的规定，其论述的相关理由，本院予以认同。上诉人鑫意事务所否认其实施了侵权行为，与查明的事实不符，本院不予采信。鉴于系争房屋的侵权状态暂时无法恢复，一审法院根据现场勘查的结果及生效判决的认定参照市场租金酌情确定的损失赔偿标准，并无不妥。上诉人鑫意事务所不同意赔偿的上诉请求，本院不予支持。上诉人陈某某要求恢复原状的请求，因暂不具备恢复的条件，一审法院通过赔偿损失的方法予以适当弥补，符合法律规定，待条件具备后陈某某可另行诉讼。综上，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，对上诉人的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，050元，由陈某某负担50元，由上诉人上海鑫意房产经纪事务所负担5，000元。本判决为终审判决。审 判 长  邬 梅审 判 员  张志煜审 判 员  易苏苏法官助理  严姚萍书 记 员  汪汝珏书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……