上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终7025号上诉人（原审被告）：智德诺誓（天津）商贸有限公司，住所地上海市静安区南京西路1788号1601室。法定代表人：张兰，执行董事。委托诉讼代理人：崔志华，上海市信本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海帝泰发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴西路168号。法定代表人：李绍祝，董事长。委托诉讼代理人：应骏，男，上海帝泰发展有限公司员工。委托诉讼代理人：张睿敏，女，上海帝泰发展有限公司员工。上诉人智德诺誓（天津）商贸有限公司（以下简称智德公司）因与被上诉人上海帝泰发展有限公司（以下简称帝泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初58794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。智德公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：1.2018年6月，被上诉人在未告知上诉人的情况下，对租赁场地长期大规模翻新翻修，导致租期内租赁物业内客流量大幅下降，从而影响到上诉人的经营销售，导致合同目的无法实现，上诉人方才无奈解除租赁合同。2．上诉人已于2019年11月5日向被上诉人发函撤店，要求其开具出门单，以便上诉人清空物品，但被上诉人并没有开具出门单，亦未安排人员办理房屋的交接手续，相反加设围挡致上诉人迟迟无法将柜台撤走。且根据租赁合同第10.2条约定，只要满足合同附件二载明的交付条件，视为合同项下房屋恢复原状。被上诉人亦应采取措施防止损失的扩大，否则不得就扩大部分损失请求赔偿。3．一审判定的违约金过高，且未考虑疫情期间对经营性用房的免租政策。被上诉人帝泰公司辩称，1．被上诉人仅对租赁场地进行过部分修缮，未对公共部位进行过装修，各店铺内的装修不影响其他店铺经营。2．上诉人收到函件后迄今未支付任何费用，未将房屋恢复原状，未办理房屋交接手续，亦未提交口头或书面申请要求被上诉人开具出门条。被上诉人大概在2019年12月才对店铺加设围挡以减少空铺对商场造成的影响。后续以口头电话方式催促上诉人结清款项尽快搬离。3．相较合同约定，一审判定的违约金已酌减。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。帝泰公司向一审法院起诉请求：1．判令帝泰公司、智德公司签订的《上海正大广场房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及相关协议于2019年11月15日解除；2．判令智德公司支付2019年9月至2019年11月的租金382，304.71元，2019年9月至11月的物业费19，775.62元，2019年7月至11月的市场推广费12，416.26元；2019年7月至11月电费12，167.38元，及由此产生的滞纳金23，575.66元（以未付款为本金自应付之日起至合同解除日2019年11月15日止按日千分之一标准计算）；3．判令智德公司支付违约金483，821.94元；4．判令帝泰公司无需退还智德公司支付的租赁保证金496，963元；5．判令智德公司将房屋恢复原状或承担房屋恢复原状所产生的相关费用；6．判令智德公司按每日10，892.36元标准支付2019年11月16日至房屋恢复原状、将房屋返还帝泰公司之日期间的占用费；7．判令诉讼费智德公司承担。一审法院认定事实：帝泰公司、智德公司于2018年4月19日就租赁上海市浦东新区XX路XX号XX广场XX层XX房屋（以下简称系争房屋）事宜签订了《租赁合同》及《正大广场电子销售数据和对账服务协议》（以下简称《协议》）。《租赁合同》约定：帝泰公司将系争房屋出租给智德公司，房屋类型为商业，租赁面积68.59平方米，智德公司承租系争房屋用于经营“roseonly，鲜花饰品等”；租赁期限自2018年5月15日起至2021年5月14日止；租赁保证金数额相当于智德公司租赁期内最高年度月含税固定租金和月含税物业管理费之和的三倍金额，智德公司应于本合同签订之日向帝泰公司支付租赁保证金496，963元；租赁期限内，系争房屋的租金按照固定租金与提成两者取高的方式收取；固定租金，自2018年6月15日至2019年5月14日，日固定租金为每平方米每日68元（不含税），即月固定租金为141，867元；第二阶段，自2019年5月15日至2020年5月14日，日固定租金为每平方米每日70元（不含税），即月固定租金为146，040元（不含税）；第三阶段，自2020年5月15日至2021年5月14日，日固定租金为每平方米每日72元（不含税），即月固定租金为150，212元；本合同签订时租金适用的增值税率为5％；每月物业管理费为7，483元（不含税）；本合同签订时物业管理费适用的增值税率为6％；帝泰公司对系争房屋的市场推广费按照智德公司每个日历月的含税营业额的1.5％计算，本合同签订时市场推广费适用的增值税税率为6％；智德公司应于本合同签订之日，按本合同约定的租金、物业管理费标准向帝泰公司预付首月的租金及物业管理费，其后各期的租金及物业管理费，应由智德公司于每月25日或之前向帝泰公司付清下一个月的租金及物业管理费；智德公司应于每月25日或之前向帝泰公司付清上月的市场推广费；智德公司应在每月25日前向帝泰公司支付上月的电费；前述所有智德公司应向帝泰公司支付的租金、物业管理费等一切费用涉及的税额均由智德公司承担；智德公司逾期支付租金和本合同约定的各项费用（包括未足额支付或未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期支付之款项的0.1％向帝泰公司支付违约金；智德公司未征得帝泰公司书面同意或者超出帝泰公司书面同意的范围和要求装修系争房屋或者增设附属设施的，帝泰公司有权按照租赁期间的最高年度日租金和日物业管理费之和的三倍之标准向智德公司收取每日违约金，直至智德公司支付完毕增加的费用或完成恢复原状；智德公司未于租赁期届满之日或本合同提前解除之日（取适用）将系争房屋恢复原状并向帝泰公司交还系争房屋的，每逾期一日，除应按租赁期间的最高年度日租金和日物业管理费之和的两倍之标准向帝泰公司支付超期占用系争房屋期间每日的占有使用费外，还须承担因占用系争房屋所发生的一切其他费用，直至智德公司将系争房屋恢复原状并由帝泰公司收回系争房屋；智德公司逾期支付租金或其他任何应付款项累计超过三十日的，或者智德公司未经帝泰公司事先书面同意停止营业连续达到三日（含）以上或累计达到十五日（含）以上或已实际撤离系争房屋的，帝泰公司均可书面通知智德公司解除本合同，智德公司已支付的所有租金以及租赁保证金、公用事业费保证金和其他费用均不予退还，同时，智德公司还须支付给帝泰公司相当于本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金；在租赁期届满之日前或本合同提前解除之日前（取适用）智德公司应自担费用将其添置的可移动物品搬离系争房屋并将其添置的与系争房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使系争房屋恢复原状，本合同附件二载明的交付条件是智德公司向帝泰公司交还系争房屋的验收依据，视为本合同项下的将系争房屋恢复原状；……。智德公司于2019年9月2日向帝泰公司出具《撤店申请函》，主要内容为：因正大广场长期、大面积装修严重破坏了商场购物环境及销售氛围，影响了智德公司店铺的销售业绩，智德公司多次向帝泰公司提出降租请求又遭拒，故智德公司向帝泰公司提出合同于2019年9月30日提前终止，并要求帝泰公司退还保证金、赔偿损失等。帝泰公司于2019年10月25日向智德公司出具《关于“roseonly”履行租赁合同相关义务之公函》，要求智德公司于2019年10月31日之前缴付所有应付款项，并告知智德公司将承担相关违约责任。智德公司于2019年11月9日签收。智德公司于2019年11月5日向帝泰公司出具《撤店公函》，称因帝泰公司刻意隐瞒大规模装修事宜及收到智德公司发出的《撤店申请函》后消极解决争议的态度，导致双方无法继续友好合作，在2019年11月8日前，如仍未收到帝泰公司正式的书面答复且与智德公司达成一致意见，智德公司将于当日营业结束后正式闭店，并要求帝泰公司配合协助智德公司开具出门条、退还保证金、赔偿损失等。帝泰公司于2019年11月14日向智德公司出具《关于租赁合同提前终止及善后事宜之公函》，因智德公司欠费严重及擅自撤离等违约行为，且经帝泰公司敦促未予纠正，故通知智德公司于2019年11月15日解除帝泰公司与智德公司之间的租赁合同，并要求智德公司限期前付清欠费、不予退还智德公司保证金、返还房屋及注销各项证照等。智德公司于2019年11月15日签收了上述函件。帝泰公司庭审中称智德公司于2019年11月15日起停止经营，房屋至今处于空置状态，智德公司的一些物品仍在系争房屋内。智德公司称智德公司自2019年11月9日起就停止经营，智德公司尚有一些货架留在系争房屋内。智德公司停止营业前未与帝泰公司办理过房屋交接手续。帝泰公司、智德公司庭审中确认：智德公司已支付到2019年8月31日止的租金、物业管理费；已支付到2019年6月底的市场推广费和电费。智德公司未按约于2019年8月25日支付2019年9月的租金及物业管理费。一审法院认为，帝泰公司、智德公司之间关于系争房屋的《协议》系对《租赁合同》的补充，应当视为《租赁合同》的一部分。《租赁合同》系双方租赁系争房屋的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。（一）关于帝泰公司要求判令《租赁合同》于2019年11月15日解除的诉讼请求。智德公司逾期支付租金及物业管理费，且未经帝泰公司事先书面同意停止营业连续达到三日（含）以上，至2019年11月15日符合帝泰公司单方行使解除合同的条件。帝泰公司通知智德公司于2019年11月15日解除合同，智德公司也于2019年11月15日签收了解除合同的通知，故《租赁合同》于2019年11月15日解除。因此，帝泰公司要求判决确认《租赁合同》于2019年11月15日解除的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。智德公司所谓帝泰公司大规模翻新翻修导致系争房屋内人流量大幅下降、实质影响到智德公司的经营销售，使得整个合同目的无法实现的意见，因智德公司仅提供了网上下载打印资料，帝泰公司对此有异议，智德公司未能提供其他证据予以佐证，故智德公司的上述意见，不予采信。（二）关于帝泰公司要求判令智德公司支付2019年9月至2019年11月的租金382，304.71元，2019年9月至11月的物业费19，775.62元，2019年7月至11月的市场推广费12，416.26元；2019年7月至11月电费12，167.38元，及由此产生的滞纳金23，575.66元的诉讼请求。智德公司未按约支付自2019年9月1日起至合同解除日止（2019年11月15日）的租金和物业管理费及2019年7月1日起至合同解除日止（2019年11月15日）的市场推广费，现帝泰公司要求智德公司支付上述期间的租金、物业管理费及市场推广费，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于市场推广费的金额，智德公司仅认为自2019年9月起的费用不应支付，未对金额提出异议，而智德公司虽于2019年9月2日曾向帝泰公司提出撤店申请，但智德公司实际经营至2019年11月，因此，智德公司应当向帝泰公司支付2019年7月至11月期间的市场推广费12，416.26元。帝泰公司庭后举证关于智德公司的2019年7月至11月的《仪表数据录入单》，以证明智德公司2019年7月至11月期间使用的电费总计12，167.38元；一审法院向智德公司寄交上述《仪表数据录入单》后，智德公司未提交质证意见，智德公司庭后书面确认其支付至2019年6月的电费，未支付2019年7月至11月的电费；结合帝泰公司、智德公司的意见及帝泰公司举证的上述《仪表数据录入单》，可以认定智德公司未支付帝泰公司2019年7月至11月期间使用的电费总计12，167.38元，因此，帝泰公司要求智德公司支付欠付电费12，167.38元，符合合同约定及法律规定，予以支持。智德公司逾期支付租金、物业管理费、市场推广费及电费，应按约向帝泰公司支付滞纳金。因智德公司提出帝泰公司主张的包括滞纳金在内的违约金等过高，结合帝泰公司的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将约定的计算滞纳金的标准日千分之一酌定调整为日万分之三。（三）关于帝泰公司要求判令智德公司支付违约金483，821.94元及判令帝泰公司无需退还智德公司支付的租赁保证金496，963元的诉讼请求。租赁合同约定，因智德公司违约致使合同解除的，智德公司须支付给帝泰公司相当于本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金，且帝泰公司无需退还智德公司支付的租赁保证金496，963元。智德公司违约致使合同解除，应承担相应的违约责任。没收租赁保证金及支付本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金，两者均是解除违约金，因智德公司提出帝泰公司主张的违约金等过高，结合帝泰公司的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定帝泰公司没收租赁保证金，另由智德公司再支付本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的一倍的金额161，273.98元作为违约金。帝泰公司要求智德公司支付其余违约金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。（四）关于帝泰公司要求判令智德公司将房屋恢复原状或承担房屋恢复原状所产生的相关费用的诉讼请求。合同约定，在本合同提前解除之日前智德公司应自担费用将其添置的可移动物品搬离系争房屋并将其添置的与系争房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使系争房屋恢复原状。租赁合同于2019年11月15日解除，智德公司应将系争房屋恢复原状后返还给帝泰公司。因此，帝泰公司要求智德公司将系争房屋恢复原状后返还帝泰公司的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因帝泰公司未发生恢复原状的费用，故帝泰公司要求智德公司承担恢复原状的相关费用的条件未成就。（五）关于帝泰公司要求判令智德公司按每日10，892.36元标准支付2019年11月16日至房屋恢复原状、将房屋返还帝泰公司之日期间的占用费的诉讼请求。租赁合同经一审法院确认于2019年11月15日解除，智德公司应当按约于2019年11月15日将系争房屋恢复原状后返还帝泰公司，但智德公司未举证证明其已向帝泰公司交还系争房屋，应当支付帝泰公司自2019年11月16日起的房屋使用费。关于计算房屋使用费的标准。根据租赁合同约定，智德公司逾期返还系争房屋期间的房屋使用费计算标准为租赁期间的最高年度日租金和日物业管理费之和的两倍；因智德公司认为合同约定的房屋使用费计算标准过高，一审法院已经支持帝泰公司不返还智德公司租赁保证金的诉讼请求并要求智德公司支付帝泰公司解约违约金161，273.98元、按照日万分之三标准支付帝泰公司逾期支付各项费用的滞纳金，故结合帝泰公司的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将计算房屋使用费的标准调整为每日5，446.18元。关于计算房屋使用费的截止日期。帝泰公司庭审中确认智德公司于2019年11月15日就停止经营，这说明帝泰公司自2019年11月15日就知道系争房屋空置，智德公司也曾于2019年11月5日书面通知其将于2019年11月8日撤店，帝泰公司作为守约方也负有减少损失扩大的义务，在智德公司未按约及时恢复原状返还系争房屋时帝泰公司应及时根据合同约定采取自行收回房屋另行出租等措施止损，但帝泰公司至2020年6月才进入诉前调解，帝泰公司对房屋使用费损失的扩大具有过错，故根据合同的剩余租期、双方的过程程度等因素酌定计算房屋使用费的截止日期为2020年5月15日。帝泰公司要求智德公司支付其余房屋使用费的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。判决：一、确认上海帝泰发展有限公司与智德诺誓（天津）商贸有限公司之间关于上海市浦东新区XX路XX号XX广场XX层XX房屋的《上海正大广场房屋租赁合同》及《正大广场电子销售数据和对账服务协议》于2019年11月15日解除；二、智德诺誓（天津）商贸有限公司于判决生效之日起十日内恢复原状并返还上海帝泰发展有限公司位于上海市浦东新区XX路XX号XX广场XX层XX房屋；三、智德诺誓（天津）商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付上海帝泰发展有限公司2019年9月1日至2019年11月15日期间按照月含税租金153，342元计算的租金、2019年9月1日至2019年11月15日期间按照月含税物业管理费7，931.98元计算的物业管理费、2019年7月1日至2019年11月15日期间含税市场推广费12，416.26元及2019年7月1日至2019年11月15日期间的电费12，167.38元；四、智德诺誓（天津）商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付上海帝泰发展有限公司滞纳金（滞纳金的计算方式为：1、分别以153，342元、153，342元、75，620.71元为本金，分别自2019年8月26日、2019年9月26日、2019年10月26日起均至2019年11月15日止，均按日万分之三标准计算的逾期支付租金的滞纳金；2、分别以7，931.98元、7，931.98元、3，911.66元为本金，分别自2019年8月26日、2019年9月26日、2019年10月26日起均至2019年11月15日止，均按日万分之三标准计算逾期支付物业管理费的滞纳金；3、分别以2，954.89元、5，616.53元、1，634.63元、1，876.60元为本金，分别自2019年8月26日、2019年9月26日、2019年10月26日起均至2019年11月15日止，均按日万分之三标准计算逾期支付市场推广费的滞纳金；4、分别以2，422.03元、2，826.67元、2，841.34元为本金，分别自2019年8月26日、2019年9月26日、2019年10月26日起均至2019年11月15日止，均按日万分之三标准计算逾期支付电费的滞纳金；上述1至4的滞纳金之和）；五、确认智德诺誓（天津）商贸有限公司所付的租赁保证金496，963元归上海帝泰发展有限公司所有；六、智德诺誓（天津）商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付上海帝泰发展有限公司违约金161，273.98元；七、智德诺誓（天津）商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付上海帝泰发展有限公司自2019年11月16日起至2020年5月15日止按每日5，446.18元标准计算的房屋使用费；八、驳回上海帝泰发展有限公司的其余诉讼请求。案件受理费17，679元，减半收取计8，839.50元，由智德诺誓（天津）商贸有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。本院认为，本案的争议焦点在于：一、上诉人提前解约违约责任的认定；二、《租赁合同》解除后房屋占有使用费的认定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于争议焦点一，上诉人主张自2018年6月被上诉人在未告知上诉人的情况下，对租赁场地长期大规模翻新翻修，导致租期内租赁物业内客流量大幅下降，从而影响到上诉人的经营销售，导致合同目的无法实现，其享有合同解除权。对此，本院认为，上诉人对于其上述主张未能提供充分有效的证据加以证明，亦无证据证明双方对相关事宜存在明确具体的约定，且上诉人未在其主张的被上诉人的装修行为发生后向其提出异议，时隔一年有余方才提出提前终止合同，与常理不合。综上，对上诉人上述主张本院不予采纳。一审法院认定因上诉人逾期支付租金及物业管理费等行为，符合《租赁合同》约定的被上诉人行使解除权的条件，系争《租赁合同》于解除通知到达上诉人时解除，是为正确，本院予以确认。上诉人另主张滞纳金、违约金及没收租赁保证金均是违约责任的体现，被上诉人相关诉请主张金额过高，要求法院予以酌减。本院认为，滞纳金系因上诉人逾期付款行为导致的违约责任，违约金及没收租赁保证金系因上诉人违约致使合同解除所承担的违约责任，一审已结合被上诉人的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将约定的计算滞纳金的标准日千分之一酌定调整为日万分之三，将约定的没收租赁保证金及支付本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的三倍的金额作为违约金，酌定调整为没收租赁保证金，另由上诉人再支付本合同约定租赁期内最高年度月租金和月物业管理费之和的一倍的金额161，273.98元作为违约金，并无不当，本院予以照准。关于争议焦点二，本案中，《租赁合同》于2019年11月15日解除，因被上诉人对物业的管理规定，上诉人搬离物品需持被上诉人开具的出门条，上诉人于2019年11月5日发送的《撤店公函》中已提出要求被上诉人配合协助开具出门条，现被上诉人主张上诉人未以口头或书面方式申请被上诉人开具出门条，与事实不符。虽此后双方对于合同解除的责任承担未能协商一致，但对于系争房屋处于空置状态被上诉人明确知晓，亦负有减少损失扩大的义务，应积极沟通协调房屋交接事宜或依约采取自行收回房屋等措施，然被上诉人直至2020年5月31日方才提起本案诉讼，期间长达半年之久，对被上诉人未采取适当措施而扩大的损失，应由被上诉人自行承担。故本院酌定上诉人支付房屋占有使用费至2020年3月30日，以一审调整确定的每日5，446.18元标准计算。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，一审判决有欠妥当，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初58794号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初58794号民事判决第七、八项；三、上诉人智德诺誓（天津）商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海帝泰发展有限公司自2019年11月16日起至2020年3月30日止按每日5，446.18元标准计算的房屋使用费；四、驳回被上诉人上海帝泰发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17，679元，减半收取计8，839.50元，由上诉人智德诺誓（天津）商贸有限公司负担；二审案件受理费17，679元，由上诉人智德诺誓（天津）商贸有限公司负担13，600元，被上诉人上海帝泰发展有限公司负担4，079元。本判决为终审判决。审 判 长 孙春蓉审 判 员 岑佳欣审 判 员 王韶婧法官助理 孙凯茜书 记 员 孙凯茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……