北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终6811号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩天竹，女，1987年11月5日出生，汉族，北京北图文化发展中心职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：苏燕英（韩天竹之母），住北京市昌平区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姜虎明，男，1986年6月13日出生，汉族，安道斯软件（北京）有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：申滢鋆（姜虎明之妻），住北京市昌平区。上诉人韩天竹因与被上诉人姜虎明房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初17236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人韩天竹及其委托诉讼代理人苏燕英，被上诉人姜虎明及其委托诉讼代理人申滢鋆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩天竹上诉请求：1.撤销一审法院判决第一、二、三、四项；2.姜虎明归还拖欠的剩余物业保证金25556.6元；3.姜虎明支付2020年7月30日至判决生效之日所欠物业保证金的每日万分之三作为违约金。事实和理由：1.北京市昌平区202房屋（以下简称涉案房屋）欠付的供暖费不应由韩天竹承担；2.韩天竹没有过错，不应支付违约金；3.确认书条款属于格式条款，应为无效。姜虎明辩称，同意一审判决。韩天竹向一审法院起诉请求：判令姜虎明返还韩天竹剩余物业交割保证金25556.6元。庭审中，韩天竹增加诉讼请求：1．姜虎明给付韩天竹逾期付款滞纳金（以25556.6元为基数，自2020年7月30日至实际付清之日止，按照万分之三的标准计算）；2．判令使《物业交割确认书》第一条括号中的后半句话“且不论该笔费用是否由出售人使用产生均需结清”不成为该确认书的内容。姜虎明向一审法院反诉请求：1.判令韩天竹补缴欠付电费4443.4元、供暖费15898.81元（以上费用暂计至2020年11月2日）及随后产生的滞纳金；2.判令韩天竹支付违约金（自2020年7月30日起，每日按照总房款的万分之五计算）；3.判令韩天竹将私自拆除的客厅书柜及榻榻米恢复原状。庭审中，姜虎明撤回前述关于电费4443.4元的相关反诉请求和第三项反诉请求。之后，姜虎明变更第一项反诉请求为：判令韩天竹结清2020年7月30日前涉案房屋欠缴的供暖费及滞纳金。一审法院认定事实：2020年1月1日，韩天竹（甲方）与姜虎明（乙方）在北京链家置地房地产经纪有限公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，约定姜虎明购买韩天竹所有的坐落于北京市昌平区202房屋（建筑面积108.24平方米），交易价格4050000元。其中对于“物业交割”一节双方约定：乙方从成交价中留存30000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方为保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准，该保证金在双方办理完毕物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。同日，双方签订《物业交割确认书》，其中第一条约定：“一、关于办理物业交割手续前交易房屋存在的全部需要结清费用（包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电话通信等，且不论该笔费用是否由出售人使用产生均需结清），甲、乙双方同意按如下方式处理：由出卖人于办理物业交割前1日内结清相关费用，如逾期未缴纳的，买受人有权自出卖人逾期当日起，用留存的物业交割保证金向相关单位缴纳欠缴费用，清缴后剩余的物业交割保证金买受人应按合同约定方式支付出售人。不足清缴部分，买受人可选择代缴，并有权向出卖人追偿。同时，逾期交纳欠费的，出卖人需向买受人承担总房款万分之五/日的违约责任。”之后，双方依约履行了前述《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议。2020年7月30日，双方在进行物业交割时，发现并确认前述买卖标的房屋尚有供暖费及相应滞纳金欠缴。当日，韩天竹承诺其会对相应供暖费及滞纳金进行处理，双方未结算物业交割保证金。次月25日，韩天竹明确表示因所欠费用并非由其使用产生，其拒绝补缴所欠费用。之后，双方经多轮协商，未能达成一致。一审法院认为，韩天竹与姜虎明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议等一些列文件，包括《物业交割确认书》，均系当事人的真实意思表示，合法、有效。韩天竹主张依据我国《民法典》第四百九十六条中关于“格式条款”的规定，《物业交割确认书》中的“且不论该笔费用是否由出售人使用产生均需结清”约定不应成为该确认书的内容。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《物业交割确认书》系北京链家置地房地产经纪有限公司拟定，其并非该确认书的合同一方当事人。该确认书仅一页，规定了两项内容，其中主要内容均由黑体字书写，包括“且不论该笔费用是否由出售人使用产生均需结清”的文字。且韩天竹在协商之初并未对由其承担欠缴费用结清义务提出异议，应当可以说明其当时对于该条款约定是明晰的，不存在未经协商的情况。因此，对于韩天竹要求确认相应约定不成为该确认书内容的诉讼请求，没有事实基础，法院不予支持。鉴于韩天竹与姜虎明签订的《物业交割确认书》有效，当事人应当依约履行其约定的义务。因此，韩天竹应当依约结清前述涉案房屋欠缴的供暖费。在欠付供暖费未结清前，韩天竹无权要求姜虎明支付剩余物业保证金。故对于韩天竹要求姜虎明支付物业保证金及相应滞纳金的诉讼请求，没有事实基础，法院不予支持。相应的，依据双方在《物业交割确认书》中的约定，姜虎明可以用留存的物业交割保证金支付相关欠费，但亦可要求韩天竹结清所欠费用。故对于姜虎明要求韩天竹结清房屋交割前所欠供暖费用的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。韩天竹未能依约履行义务，构成违约，但双方之间对于违约金约定的标准过高，且姜虎明没有相应证据证明其实际损失，故法院应当予以调整。鉴于前期韩天竹对于合同理解有误，且姜虎明未受到直接经济损失，同时为了督促韩天竹履行约定义务，法院酌情调整违约金为本判决生效前的违约金为2000元，本判决生效后的违约金为每日100元至欠费结清之日止。综上，韩天竹构成违约，姜虎明的反诉请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、韩天竹于本判决生效后三日内结清2020年7月30日前坐落于北京市昌平区202房屋欠缴的供暖费及滞纳金；二、韩天竹给付姜虎明违约金2000元，于本判决生效后七日内支付；三、韩天竹给付姜虎明违约金（自本判决第一项确定债务履行期限届满后至本判决第一项确定债务履行完毕之日止，每日按100元计算），于本判决第一项确定债务履行完毕后次日支付；四、驳回韩天竹的诉讼请求；五、驳回姜虎明的其他反诉请求。本院二审期间，韩天竹提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，韩天竹未提供证据证明《物业交割确认书》并非其真实意思表示，且其中第一条的约定并非姜虎明向韩天竹提供的格式条款，该约定合法有效。韩天竹应当按照确认书的内容履行。所欠供暖费最终是否应由韩天竹承担，与姜虎明无关，也不属于本案审理范围。韩天竹应当依照其与姜虎明的约定先结清相关费用，韩天竹如认为不应由其承担可另行解决。韩天竹违反合同约定，应当承担违约责任，一审法院已考虑了其主观因素，酌定减少了其应付违约金数额，并督促其判后及时履行义务，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，韩天竹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费489元，由韩天竹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘 芳审 判 员  赵 蕾二〇二一年九月二十三日法官助理  李昊婷书 记 员  张 一