上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初10600号原告：上海欣周物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：毛逸清，执行董事。委托诉讼代理人：沈坚锋，上海乾业律师事务所律师。被告：陈亮，男，1981年6月12日生，汉族，户籍所在地山西省阳泉市，现住上海市松江区。被告：黄文娟，女，1987年1月30日出生，汉族，户籍所在地江西省，现住上海市松江区。原告上海欣周物业管理有限公司(以下简称“欣周公司”)与被告陈亮、黄文娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告欣周公司的委托诉讼代理人沈坚锋及被告陈亮、黄文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣周公司向本院提出诉讼请求：一、两被告向原告支付自2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费11,483.28元；二、两被告向原告支付逾期滞纳金(自逾期之日2021年4月1日起至实际履行之日止，按照日万分之三计算)。事实和理由：两被告向上海云利置业有限公司购买了位于上海市松江区泗泾镇祥严路XXX弄XXX号XXX室房屋。根据上海云利置业有限公司与原告签署的《前期物业服务合同》,被告所在绿地云雅园小区,由原告对小区住宅提供物业服务,合同约定高层物业费为每月每平方米3.30元,物业服务费按季交纳,业主应在每季度首月的5号前履行交纳义务。被告系小区业主,目前已拖欠2018年1月至2020年12月物业费。原告为绿地云雅园小区提供物业服务,并收取相应的物业管理服务费用,受法律保护。现两被告拖欠物业服务费,原告催讨无果，故诉至法院。被告陈亮、黄文娟辩称，开发商交房后，两被告发现房屋存在质量问题，故通过原告找到开发商进行协商，因房屋卫生间没有做防水工程导致漏水，开发商承诺进行维修，预计施工时间约为10天，两被告无法在房屋内居住故暂住酒店，当时原、被告及开发商协商后达成了一致意见，原告同意将被告的损失与物业服务费抵扣，维修工程已经在2017年10月底11月初施工完毕，实际施工时间为12日，被告同意支付扣除损失费用后的剩余物业服务费，但是现任物业经理对前任经理的承诺予以否认，逃避责任，是原告的失信行为导致两被告逾期支付物业服务费，故不同意支付滞纳金。此外，原告在物业管理的过程中，存在较多不作为的情况，如被告家门口的走廊长期无人打扫、对门住户在走廊内堆放货物堵塞安全通道、电梯缺乏管理、楼道灯不亮、物业收支未公示、小区内投放广告等。本院经审理认定事实如下：原告与上海云利置业有限公司签有《前期物业服务合同》，约定由原告对位于上海市松江区泗泾镇祥严路XXX弄XXX-XXX号、XXX号、XXX号、祥严路XXX号-XXX号、祥严路XXX号-XXX号、XXX号-XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号-XXX号、XXX号-XXX号、XXX号、XXX号、祥严路XXX号、XXX号、XXX号、泗通路XXX号的绿地云雅园小区提供物业服务。物业服务费为高层每月每平方米3.30元，高层底层每月每平方米2.90元，多层每月每平方米3.80元，商业每月每平方米6元，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月5号履行交纳义务。原告的服务期限至2022年6月30日止，合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，合同终止。审理中，两被告向本院提供如下证据：1、落款时间为2017年10月16日的《赔偿费用明细》一份，费用组成为误工费以及因为施工期间家中唯一的卫生间无法使用只能住宿酒店的费用，单日误工费为718元，施工方提交的施工周期10天，施工期间的误工费为718×(10-4)=4,308元；因施工影响住宿酒店的费用：泗泾如家酒店275元×10天=2,750元，合计赔偿费用7,058元。备注说明：1、鉴于物业和绿地售后负责人盛总积极解决问题的态度，业主决定放弃因维修期间长时间请假对年终绩效影响的部分赔付；2、鉴于物业和绿地售后负责人盛总积极解决问题的态度，业主主动配合把工程开始日期放在周末开始，如此只需要6天的误工影响；3、鉴于物业和绿地售后负责人盛总积极解决问题的态度，业主放弃施工期间正常施工产生的水电费用赔偿。该《赔偿费用明细》由盛永平签字并写明“根据实际修理情况确定修理补偿费”。2、被告陈亮与当时任职物业经理“王梅花”的在2017年10月的电话录音，第一次电话录音中王梅花表示：跟您说一下，刚刚我跟孙总打电话联系了，因为他就是说了一点基本上没问题，你不是住如家费用，根据你实际住的天数再定，因为你写了10天有可能是8天的，也有可能是9天的，到时候反正根据实际的操作的天数来定好吧？其他没什么问题……到时候根据你实际弄好以后，你打一份资料给我，然后你这边后续你要签字的，我叫签方也要签字的，然后我要出具一个联系单的，我这边会打印的，联系单打好以后，你不是物业，如果今年交好的，我这个是钱充你物业费的。第二次电话录音中，陈亮：我为什么让你拍个图片，我主要是想看一下他到底签了什么字。王梅花：根据实际修理情况确定修理补偿费，就这样，然后他名字、日期都写好的……就在你写的单子下面写的……你的陈亮的名字旁边写的，就这一张纸上……所以我故意留这张纸，你知道是写在你的这张纸上面的，然后他签字的这份给你……明天我把单子放在我们前台……陈亮：我不知道说因为他单子上只是说说赔偿，没有说你比如说我修完之后，他确保说我修完了，好我们这边赔偿就单子给你批下来了，还有说你好，修完了你就等着我，不知道何年何月给你批下来，这个单子。王梅花：不会，我不是说出联系单，到时候会补充在你的物业费里面的……陈亮：因为我这边我要讲清楚是说我的钱是实打实，我自己真金白银花出来的……实际上我是为了你们方便，所有我没有让你们用现金的方式来支付，我为了你们方便你们自己走账是吧。王梅花：后续我来跟进好吧，我来跟你联系在什么时候给……3、住宿费发票，证明两被告因住宿支付住宿费2,921元,住宿时间为2017年10月22日至11月4日。4、照片、物业交流群微信截图，证明对门住户经常将货物堆放在楼道和安全出口，被告向保安投诉后，保安找到对门住户，见对门发火后保安就走了，后引发了被告与对门的冲突，同时证明楼道保洁没有做到位，电梯故障频发，不明人员在小区张贴广告等。5、被告与现任物业经理张小青的谈话及账单详情，证明两被告已经缴纳了2021年1月及2月的物业管理费，被告并不想拖欠物业服务费，也试图与原告沟通冲抵物业费的事情，但是张小青说公司没有备份记录，仍然于2021年3月5日上门贴催款单。原告对被告提供的证据发表质证意见为：1、赔偿费用明细系被告自行制作，签字人员“盛永平”是开发商的一位副总，内容为被告与开发商协商漏水赔偿事宜，被告应向开发商索赔，而不是向原告主张该费用；2、被告提供的录音没有提供具体的形成时间和地点，仅表明在2017年10月，录音中对“王梅花”的身份没有进行固定，即便通话方为物业公司人员，内容也是在为被告方协调漏水事宜，造成漏水系房屋质量问题，被告应向开发商索赔；3、住宿费发票真实性、合法性予以认可，但与本案没有关联性；4、照片形成时间无法确定，没有提供原始载体，被告发现楼道堆物后，物业人员也上门处理了，之后该住户未再堆物，微信群记录不完整，没有核实真实人员信息，对于业主反映的电梯问题、小区广告问题、保洁问题等，物业均有处理和维护；5、确认被告缴纳了2021年1月及2月的物业服务费。另查明，两被告系上海市松江区泗泾镇祥严路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的预购房屋权利人，2016年12月25日两被告签署《商品房结算及进户凭证》，载明房屋建筑面积为96.66平方米。庭审中，双方确认原告已经缴纳了2017年12月31日前的物业服务费。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、商品房结算及进户凭证、上海市不动产登记簿、物业费缴费通知单、张贴照片等，被告提供的《赔偿费用明细》、电话录音、照片、微信截图、住宿费发票、账单详情级当事人陈述等予以佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业服务单位，为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，两被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。对于两被告因房屋维修而产生的损失，原告认可当时参与了协调工作，开发商负责人也书面确认给与相应补偿，具体金额根据实际情况确定，现两被告未能提供具体的误工损失证明，本院结合住宿时间及本市职工收入情况，酌情确定补偿金额为6,000元。维修工程已在2017年底结束，因原告承诺补偿金在物业服务费中予以抵扣，导致两被告未及时支付物业服务费，且开发商至今未向两被告履行付款义务，故两被告主张补偿金在物业费中抵扣，本院予以准许。两被告应支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费11,483.28元，扣除补偿金后，还应支付5,483.28元。同理，原告主张的逾期滞纳金，本院不予支持。原告作为物业服务企业，应认真履职，不断提高自身的管理和服务水平，努力与业主构建起和谐稳定的服务与被服务关系。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告陈亮、黄文娟于本判决生效之日起十日内支付原告上海欣周物业管理有限公司自2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费5,483.28元；二、驳回原告上海欣周物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由被告陈亮、黄文娟负担10元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。本判决为终审判决。审判员 凌 莉书记员 周莉莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。