贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5190号上诉人（原审原告）：王福浩，男，1977年3月22日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：毛永俊，贵州无方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪，贵州无方律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：戴鑫，男，1982年10月9日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈明楷，贵州富迪律师事务所律师。原审第三人：贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际金融中心二期商务区N2栋25层1号。法定代表人：詹从军，该公司董事长。委托代理人：时锦麟，男，1989年4月23日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系该公司员工。上诉人王福浩与被上诉人戴鑫以及原审第三人贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年05月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王福浩上诉请求：1、撤销一审判决书；2、判决被上诉人返还上诉人的转让费和认购款11万元；3、判决被上诉人赔偿上诉人可得利益损失616，820元；4、本案的诉讼费用及评估费10，315.00元由被上诉人负担。事实和理由：1、本案中，被上诉人应当就其违约行为给上诉人造成的可得利益损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。”本案中，由于被上诉人戴鑫拒绝履行合同的行为，直接导致上诉人未能获得本应获得的案涉房屋增值价值，遭受了可得利益损失，被告应当就该部分可得利益损失承担赔偿责任。2、本案中上诉人的可得利益损失为616，820.00元，并非110，000.00元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加．．．．．．”之规定，本案中，虽然上诉人与被上诉人在《购房权转让协议书》中明确：“甲方（被上诉人）违约，不再把购房权转让给乙方（上诉人），除退还乙方（上诉人）所交认购金和转让费外，另行赔偿乙方（上诉人）11万元．．．．．．”但是上诉人与被上诉人之间签订的《购房权转让协议书》已经贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6793号《民事判决书》确认为有效，则若上诉人选择要求被上诉人继续履行协议书，则上诉人将获得案涉房屋的全部增值价值。因此，虽然本案中，上诉人与被上诉人签订的《购房权转让协议书》约定的赔偿范围是110，000.00元，但是上诉人产生的可得利益损失已经远远超过110，000.00元，即2019年9月9日，被上诉人戴鑫与第三人签订的购房合同时的房屋价值与该房屋在价值时点（2020年11月6日）未设立法定优先受偿权下的公开价值为921，500.00元之间的差额616，820.00元。因此，被上诉人应当按照房屋评估价值和其购买房屋时的差价对上诉人承担赔偿责任，而非合同约定的110，000.00元。3、一审法院遗漏上诉人诉讼请求，属事实认定不清。在一审审理过程中，上诉人向一审法院申请对被上诉人名下的案涉房屋进行评估，并由上诉人预付了10，315.00元评估费。上诉人预付的评估费属于本案诉讼费用的组成部分，并且上诉人在一审也将评估费的发票以及评估报告作为证据向一审法院提交，但一审法院在判决中并未在上诉人的提交的证据中列明，也未将评估费作为诉讼费用进行判决，一审法院遗漏诉讼请求属认定事实不清。本案因委托贵州弘业百成房地产土地评估有限公司对案涉房屋进行价值评估产生的评估费10，315.00元应当由被上诉人承担。综上，因被上诉人戴鑫违反与上诉人王福浩签订的《购房权转让协议书》，造成了可得利益损失616，820.00元，被上诉人应当对此承担赔偿责任。本案因评估产生的诉讼费用10，315.00元，也应当由被上诉人负担。戴鑫答辩称：1、涉案协议的交易标的是购房权，不是房屋。根据《购房权转让协议书》第一条和第二条的约定，上诉人支付的11万元是购房权转让的对价，而非房屋转让的对价。协议签订时，上诉人只是基于教职工的身份享有购房权。协议的名称和内容表述都表明双方当事人在签订协议时是以购房权为合同标的的。购房权买卖不能等同于房屋的买卖。《购房权转让协议书》签订时，案涉房屋的位置、价款、房号、面积等均未确定，房屋也未开工建设，被上诉人基于教职工的身份享有的购房权，仅仅是一种购房资格，并不代表其最终能够顺利购买房屋。上诉人认为被上诉人拒绝履行合同直接导致被上诉人未能获得案涉房屋的说法没有事实依据。2、《购房权转让协议书》的法律性质是预约合同，不是本约合同，应适用不同的违约责任。首先，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约贵任。”其次，本案中，购房权为被上诉人基于教职工身份享有的，《购房权转让协议书》第二条也约定了由被上诉人代交十万元认购金，可见案涉房屋只能以被上诉人的名义进行购买，学校的相关政策规定也只允许教职工用本人名义与房开公司签订购房合同。被上诉人与上诉人签订《协议》后要想实现房屋买卖的目的，还需在未来一定期限内签订房屋买卖合同办理相关过户手续才能实现。故《购房权转让协议书》在实质上约定了未来签订合同办理过户事项的内容，属于预约合同。最后，《购房权转让协议书》第五条已约定了违约责任，一审判决被上诉人承担该预约合同的违约责任11万元并无不当。3、本案不涉及可得利益损失，即便存在也不超过11万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定。可得利益损失是违约方订立合同时可以预见或应当预见的损失，是根据订立合同时的基本情况，可以确定的利益损失。但本《协议》订立时，涉案房屋尚未建造，户型、面积、单价、位置等核心要素均未确定，无法确定房屋价值，不存在可预见、可确定的损失。《购房权转让协议书》第五条约定了违约金条款，任何一方违约都将损失11万元，这是违约方在订立合同时可以预见的损失，符合可得利益损失的法律规定，故本案即便存在可得利益损失也不会超过11万元的定金。4、上诉人未主张评估费用，一审判决未遗漏上诉人的诉讼请求，判决合理。根据《诉讼费用交纳办法》第六条规定，当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。因此诉讼费用有明确范围，评估费用并不属于诉讼费用，评估费用应当像其他诉讼请求一样，由债权人作为其一项损失向法院提出诉讼请求，法院才能以判决方式进行解决，而不应由法院主动依据《诉讼费用交纳办法》相关规定来判决由谁负担。上诉人在一审中并未主张评估费用，一审法院未做判决符合法律规定。综上所述，被上诉人愿依法承担合理合法的违约责任，但上诉人的诉请无事实依据及法律依据，请求依法判决驳回上诉人的上诉请求。贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司述称，贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司是对贵阳学院定向销售房屋，根据贵阳学院提供的相关的销售名册进行备案登记和合同签订的工作，对上诉人和被上诉人之间的交易行为并不知情。王福浩向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间于2014年12月19日签订的《购房权转让协议书》；2、判令被告戴鑫返还原告支付的转让费和认购款11万元；3、判令被告戴鑫赔偿原告可得利益损失（以法院委托评估机构评估的评估市场总价与原告应支付实际总房款之间的差价为准）；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月19日，原被告双方签订《购房权转让协议书》，合同约定：“经甲乙（原被告）双方共同协商，甲方（被告）愿将其在贵阳，包括所附带车位，转让给乙方”。合同签订当天原告王福浩向被告戴鑫转款10万元作为购房认筹款。另，原告王福浩向被告戴鑫支付1万元作为购房转让金。合同签订当天被告戴鑫也向原告王福浩出具2张收条，用以证明其已经收到上述款项的事实。庭审中，一审法院也依法向被告戴鑫核实是否收到上述款项，戴鑫也明确表示其已经收到上述款项的事实。现原告王福浩以被告戴鑫不按协议履行为由诉至法院，提出诉请如前。上述事实有当事人陈述以及《购房权转让协议书》、收条2张、银行流水等相关证据在卷佐证，一审法院依法予以确认。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就本案而言，对于原告的第一项诉讼请求即判令解除原被告之间于2014年12月19日签订的《购房权转让协议书》。庭审中，一审法院依法向被告戴鑫是核实是否同意解除《购房权转让协议书》，被告戴鑫表示同意解除。因此，在原被告双方均表示要解除《购房权转让协议书》情形下，一审法院对原告王福浩主张解除原被告之间于2014年12月19日签订的《购房权转让协议书》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于原告王福浩的第二项诉讼请求即判决被告戴鑫返还原告支付的转让费和认购款11万元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定。因此，在解除原被告双方签订的《购房权转让协议书》后，被告戴鑫应当依法返还原告王福浩向其支付的转让费1万元与认购款10万元。故对于原告这一主张一审法院依法予以支持。对于原告的第三项诉讼请求即判决被告戴鑫赔偿原告可得利益损失（以法院委托评估机构评估的评估市场总价与原告应支付实际总房款之间的差价为准）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失”之规定。根据《购房权转让协议书》所载明的内容：“经甲乙（原被告）双方共同协商，甲方（被告）愿将其在贵阳，包括所附带车位，转让给乙方”可知，原被告双方之间转让的只是将认购权名额转让并非是将房屋的所有权进行转让。因此，原告王福浩的损失应当是被告戴鑫违反《购房权转让协议书》约定对其造成的损失。另查，《购房权转让协议书》第五条也对双方的违约责任进行明确约定即：“甲方（被告戴鑫）违约，不再把购房权转让给乙方（原告王福浩），除退还乙方（原告王福浩）所交认购金和转让费外，另行赔偿乙方（原告王福浩）11万元，乙方（原告王福浩）违约，主动放弃购房权，甲方（被告戴鑫）不退乙方（原告王福浩）所交认购金及转让费”。根据一审法院所查明的事实来看，系被告戴鑫单方面违约导致此次诉讼的产生。因此，被告戴鑫应当按照双方所签订的《购房权转让协议书》所约定的违约责任的内容承担相应的违约责任即被告戴鑫应当赔偿原告王福浩损失人民币11万元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除原被告双方于2014年12月19日签订的《购房权转让协议书》；二、判令被告戴鑫于本判决生效之日起十日内返还原告王福浩支付的转让费和认购款共计人民币11万元；三、判令被告戴鑫于本判决生效之日起十日内赔偿原告王福浩可得利益损失人民币11万元。案件受理费人民币2,500元，由被告戴鑫承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。双方对一审判决解除合同并无异议，本案二审争议焦点为：王福浩主张的损失如何认定。本案中，戴鑫未按《购房权转让协议书》约定将购房权转让给王福浩导致双方签订的《购房权转让协议书》解除，戴鑫的行为已构成违约，本院对此予以确认。戴鑫应当承担赔偿王福浩相应损失的责任。关于王福浩主张的损失，双方签订的《购房权转让协议书》对于戴鑫未将购房权转让给王福浩如何赔偿损失已进行约定，即除退还所交认购金和转让费外，另行赔偿王福浩11万元，考虑到本案系购房权的转让，与一般的房屋买卖在履行方式、履行时间、交易风险、期待利益等方面存在一定差异，综合考量，一审依据双方约定判决戴鑫另行赔偿王福浩11万元并无不当。评估费可视为诉讼费的组成部分，一审判决对于评估费未进行分担存在不当，考虑到戴鑫违约系引起本案纠纷及诉讼的根源，本院酌情认定由戴鑫全额承担评估费，并在二审案件受理费分担部分进行明确。综上所述，上诉人王福浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审评估费10,315元，由戴鑫负担（由戴鑫直接支付给王福浩）；二审案件受理费2,500元，由王福浩负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年九月六日书记员  鄢 塽