陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书                    （2021）陕04民终2615号 上诉人（原审被告）：咸阳国金房地产开发有限公司。住所地：咸阳市秦都区。法定代表人：周俊昌，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：张红卫，男，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴建蕊，女，汉族，1975年3月27日生，陕西省咸阳市人，住咸阳市，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：马建平，男，汉族，1974年2月3日生，陕西省咸阳市人，住咸阳市，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系吴建蕊丈夫。原审被告：周俊昌，男，汉族，1945年8月16日生，陕西省乾县人，住乾县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系咸阳国金房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟，男，陕西玖标律师事务所律师。上诉人咸阳国金房地产开发有限公司因与被上诉人吴建蕊、原审被告周俊昌房屋买卖合同纠纷一案，不服秦都区法院(2021)陕0402民初2319号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年7月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人咸阳国金房地产开发有限公司上诉请求：撤销秦都区法院（2021）陕0402民初2319号民事判决，改判上诉人返还被上诉人投资款1008000元及投资收益343148元，并驳回被上诉人其他诉讼请求。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议》不是商品房买卖合同，应属于投资协议，被上诉人向上诉人支付的1008000元属于投资款，并非购房款。该协议第四条约定：“双方以开盘价签订房屋买卖合同，开盘价和认购价的差额部分作为认购收益，由甲方承担。乙方实际以认购价购买开盘后的房屋”第六条保证条款约定：“如甲方未能履行本协议约定的返还认购款及其收益的义务，丙方愿向乙方承担连带责任保证义务”。从以上约定看出，双方签订该协议的目的，并非为了买卖房屋，被上诉人目的是为了获取收益，因此，被上诉人支付的1008000元属于投资款，并非购房款。原审法院将《内部认购协议》认定为房屋买卖合同，是对案件事实的错误认定。原审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经最高院法释〔2020〕17号决定作出修改，将原解释第七条、第八条、第九条、第十四条予以删除，原审判决依照原解释第八条规定做出判决，适用法律错误。请求二审法院依法改判。被上诉人吴建蕊辩称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，上诉人与被上诉人所签《内部认购协议》包含项目名称、具体房号、房屋单价、总房款、房屋具体面积、违约责任等商品房买卖合同主要内容，且上诉人已收受被上诉人支付的全部购房款，因此双方所签《内部认购协议》应该认定为商品房买卖合同，认购协议合法有效。二、上诉人采取《内部认购协议》方式，为了达到融资目的，确保将来建成的房子能够得到尽快得到销售，尽快收回投资。按当时签订的《内部认购协议》的约定，房屋开盘后，即便等于、低于认购价，认购人都得购房，没有选择，与投资没有半点关系。认购协议约定“双方以开盘价签订房屋买卖合同，开盘价和认购价的差额部分作为认购收益由甲方承担。乙方以实际认购价购买开盘后的房屋”，其核心是约定被上诉人签订正式买房合同时对被上诉人提前支付全部购房款购买房的优惠，是以上诉人购买房子为前提，也证明与投资没有任何关系。三、请求依法判决上诉人除返还被上诉人购房款1008000元、承担恶意占用被上诉人购房款至付清之日6%的资金占用费外，赔偿被上诉人再次在相同区域、相同地段买房价格上涨或者说合同履行后上诉人可得利益损失1512000元，以上返还购房款、赔偿损失两项共计2520000元，资金占用费按6%至付清之日，以实际计算数额为准由上诉人支付被上诉人。被上诉人全款认购买房，面临楼盘长期不能建成交付甚至可能烂尾、价格可能下跌等巨大风险，被上诉人获得房屋升值可得利益理所应当。上诉人与被上诉人签订商品房认购协议后，上诉人未经被上诉人同意，私自将认购房屋出卖给第三人，属于典型的一房二卖，甚至与他人恶意串通损害被上诉人利益问题构成根本违约，致使被上诉人不能实现合同目的，给被上诉人造成巨大经济损失，上诉人因过错致使被上诉人购买房屋目的不能实现，由此给被上诉人造成的一切实际损失应由上诉人承担。根据《合中华人民共和国同法》规定的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。最高法审理商品房买卖合同纠纷司法解释规定可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院并未就赔偿被上诉人实际损失进行判决，只是按照惩罚性赔偿责任判决上诉人承担责任。一审判决与被上诉人实际损失存在巨大差距。被上诉人认购房屋楼盘及相同地段楼盘房屋均价已达每平米约1.8万—2.2万元。该地段林凯城、世城滨江两个楼盘所剩个别顶层、一层户型清盘价均为1.5万，涉案楼盘春江花月均价为1.9万元。按照同地段房屋目前市场价格，上诉人违约给被上诉人造成实际损失150余万元。上诉人私自出卖认购房屋获得增值不当得利343148元，恶意占用被上诉人资金长达三年多时间，从中获得资金利息不当得利利益近100万元。虽然上诉人与被上诉人并非借贷关系，但因上诉人违约并恶意占用被上诉人资金的行为，上诉人实实在在从其违约行为中获得了巨额不当得利是事实。为了保证商品房买卖交易秩序和交易安全，维护诚实信用的社会秩序，请求依法维护被上诉人权利。 原审被告周俊昌认可上诉人的上诉请求以及理由。合同保证条款保证的对象就是主合同义务，保证条款明确约定返还投资款和收益，直到2020年12月，被上诉人看到房价上涨才引起本次诉讼。吴建蕊向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2018年4月18日所签订的《内部认购协议》；2、判令被告返还原告认购房款1008000元、返还利息139650元、赔偿损失979200元，承担违约赔偿责任806400元。以上本息、损失、违约责任合计2933250元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2018年4月18日，原告与被告咸阳国金房地产开发有限公司双方签订《内部认购协议》一份，约定由原告购买被告开发的位于咸阳市世纪大道陈杨寨转盘西500米路北绿城春江花月项目楼盘3号楼1单元9层901号房屋一套，房屋面积144㎡，认购价款每平方米7000元，总房款1008000元。协议签订当日，原告一次付清被告全部房款。协议约定，双方以开盘价签订房屋买卖合同，开盘价与认购价的差额部分作为认购收益由被告承担，原告实际以认购价购买开盘后的房屋。如房屋不能按期开盘，原告有权要求解除协议，并要求被告返还购房款。被告咸阳国金房地产开发有限公司未能履行认购协议约定的返还认购款及其收益的义务，咸阳国金房地产开发有限公司法定代表人周俊昌愿向原告承担连带保证义务。2019年6月5日被告咸阳国金房地产开发有限公司将原告购买在先的房屋售予案外人肖某某且已进行了网签备案（出售价：1351148元）。2020年12月22日，原告到被告绿城春江花月项目楼盘售楼部要求签订正式购房合同，售楼部告知原告认购房屋已出售予他人。另查，原告认购房屋楼盘及同地段楼盘房屋均价已上涨至每平方米13000元至16000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告咸阳国金房地产开发有限公司双方在平等自愿基础上签订的《内部认购协议》，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且咸阳国金房地产开发有限公司已经按照约定收受了房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。咸阳国金房地产开发有限公司未经原告同意将原告所购的房屋出售于他人，致使原告的合同目的不能实现，已构成根本违约，应承担相应违约责任。故原告请求解除双方之间的《内部认购协议》应予支持。被告咸阳国金房地产开发有限公司应返还原告的购房款1008000元，并赔偿原告1008000元，还应承担占用原告购房款期间的资金占用费。被告周俊昌对前述款项承担连带责任。原告的其他诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第十九条、第二十一条、2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定》第五条、第八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、解除2018年4月18日原告吴建蕊与被告咸阳国金房地产开发有限公司签订的《内部认购协议》；二、被告咸阳国金房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告吴建蕊购房款1008000元。并承担前述款项从2018年4月18日起至付清款之日止的资金占用费（按年6%计息）；三、被告咸阳国金房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴建蕊支付赔偿款1008000元；四、被告周俊昌对被告咸阳国金房地产开发有限公司的还款责任及赔偿责任承担连带清偿责任；五、驳回原告吴建蕊的其他诉讼请求。案件受理费30266元减半收取15133元由被告咸阳国金房地产开发有限公司、周俊昌负担。本院二审对于一审查明的事实予以确认。上诉人二审未提供新的证据，被上诉人提供案涉绿城春江花月项目2020年7月的置业计划书及绿城售楼部销控表，证明2020年7月该楼盘每平米售价为19000元。被上诉人及原审原告经质证认为，对该证据真实性不认可，涉案楼盘是一房一价，该证据与本案争议无关联性。本院对该证据的真实性及关联性均不予确认。本院认为，本案双方争议的焦点为：上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议》是投资协议还是商品房买卖合同；一审判决合同解除后的赔偿责任是否适当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议》，该协议约定所购楼盘的名称、房屋位置、具体面积、房屋单价及房款、违约责任等内容，该协议已经具备了商品房买卖合同的主要条款，并且上诉人作为出卖人已经按照约定收受了被上诉人的房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。《内部认购协议》第四条是对开盘后，双方签订房屋买卖合同价格的约定，第六条是对上诉人违约后的保证责任约定，上述条款均未反映出投资的意思表示，故上诉人认为被上诉人所交付的1008000元是投资款的上诉理由不能成立。因此，双方签订的商品房买卖合同合法有效，上诉人在未经被上诉人同意的情况下将涉案房屋另行出售，构成根本违约，对此，上诉人在退回被上诉人购房款外，还应赔偿被上诉人的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定》已经于2020年12月23日经过修正，并于2021年1月1日施行，修正后的司法解释删除了原解释的第八条，故一审判决时适用该条款确属错误，对此应予纠正。但上诉人与被上诉人签订合同以及上诉人另行出售涉案房屋时，原《商品房买卖合同解释》法释[2003]7号还在实施，该解释第八条制定的背景及目的，就是在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，针对房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，支持返还已付购房款及利息，并予以赔偿的制度。故咸阳国金房地产开发有限公司作为开发商，应当预见到，如其违反合同约定，其可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。因此，一审法院判处国金公司退还购房款，承担资金占用费及向被上诉人支付相应的赔偿款并无不当。综上所述，上诉人国金公司的上诉不能成立，一审判决适用法律虽有瑕疵，但不影响判决结果，依法应予维持。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元，由上诉人咸阳国金房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。                       审    判    长      陈美丽                        审    判    员      张军海                        审    判    员      韩  瑶        二〇二一年九月三十日                          书    记    员      王  欢      1