上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初67065号原告（反诉被告）：王梓祎，女，1984年7月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告（反诉原告）：杨宏斌，男，1967年9月14日出生，汉族，住上海市长宁区。被告（反诉原告）：杨潇雨，女，1999年5月17日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：杨宏斌（本案被告），住址同上。原告（反诉被告）王梓祎与被告（反诉原告）杨宏斌、杨潇雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王梓祎，被告（反诉原告）杨宏斌（暨杨潇雨的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王梓祎向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租赁押金3,100元；2.被告退还原告2021年4月21日至5月10日的租金2,240元。事实和理由：原告自2014年9月28日至2021年4月20日期间租住两被告名下位于上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），期间所产生的租金均已付清，并已超额支付，水电费已结清。双方在承租期间已约定退租时租金按实结算。原告于2021年4月19日搬离了系争房屋，4月20日交还房屋钥匙。退房当日，被告以原告打破了一扇橱柜玻璃为由拒绝退还原告租赁押金3,100元以及多支付的租金2,240元。因双方多次沟通无果，故提起诉讼。杨宏斌、杨潇雨辩称，未退还押金和剩余租金金额属实，剩余租金的周期应为2021年4月21日至5月11日。由于原告在承租期间多次逾期支付租金，产生逾期付款违约金10,736.67元；承租期间房屋屋顶漏水，原告未及时告知被告，产生维修费700元；屋内衣柜门损坏，产生维修费200元。前述费用均应由原告承担，押金和剩余租金可在原告应承担的费用中抵扣。反诉请求：1.反诉被告支付逾期付款违约金10,736.67元；2.反诉被告支付屋顶维修费700元；3.反诉被告支付衣柜门维修费200元。针对反诉，王梓祎辩称，同意承担衣柜门维修费200元，不同意其余反诉请求。原告交还房屋时，被告仅提出衣柜橱门（玻璃门）损坏，要求原告赔偿，原告当时予以认可，但被告提出需暂扣押金600元，原告认为金额过高，双方争执不下。原告承租系争房屋近7年，双方签订过三份书面合同，此后一直通过微信联系续租事宜。原告因工作原因可能随时退租，被告也表示接受，同意租金可以按实结算。在长达7年内被告从未对付款时间提出过异议。从本次诉讼被告提供的材料反映，被告仅在2019年7月催付过一次租金，原告当时认为付款时间是每季度的10日，被告予以认可。另合同约定的违约金计算标准过高，应予调整。2019年某个工作日，系争房屋天花板出现渗漏水，原告联系了物业，物业表示修理需与房东联系，该周末原告联系被告，经被告同意原告联系物业上门，维修费150余元由原告垫付，在下期应付租金中已抵扣。漏水并非原告的责任，不应由原告承担修理费。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记于杨潇雨名下。2014年10月12日起，原告向被告承租系争房屋用于居住，双方曾签订数份租赁合同，最后一份书面续租合同约定租期自2015年10月12日至2016年10月11日，月租金3,100元、押金3,100元。租金每三个月结算一次，支付时间为该期首月的七日前。乙方应按合同的规定按时支付租金及其他费用，未经甲方同意，如有拖欠超过贰天，甲方有权收回房屋。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。合同另对其他事项作了约定。前述合同到期后，原告继续承租系争房屋，约定租金为每月3,200元，双方未再签订书面续租合同，原告仍按季向被告支付租金。被告确认原告曾支付押金3,100元，已支付租金至2021年5月11日。2018年4月，原告于微信中称由于工作原因，可能随时搬去其他城市，询问被告能否按月支付租金等。被告回复称最好仍预付三个月，若原告离开上海，可提前通知、据实结算，退还多余部分（租金）。此后被告收到每季租金，均在微信中发文确认。2019年3月23日，原告发送微信称家里厨房间棚顶持续一直漏水，想周末找物业来维修，之前物业说可能是阀门坏了，询问被告是否同意维修。当日，维修人员上门，发生维修费（更换热水器零件）150元，原告将垫付维修费凭证以及厨房顶的照片发送被告。该款已在应付租金中抵扣。2019年7月6日，被告发微信催付租金。原告回复称以为是10号才需支付。被告“按合同应该每次到期前一周支付，也就是应该在五号前，只是我们没按照执行。不过十号付也可以啊，我没问题。”7月9日，原告付了当季租金。被告发文确认收到2019年7月12日-2019年10月11日租金9,600元。2021年4月初，原告称近期可能搬走。被告要求预付一个月，具体搬后结算。原告支付了2021年4月12日至5月11日的租金3,200元。2021年4月20日，原告向被告交还了系争房屋。审理中，被告提供了其计算逾期付款违约金的计算表，自2016年7月7日起至2021年4月11日，每季付款日期均在10日左右，按当季5日前为支付日期即每期逾期数天不等。其中2020年1月起的付款时间分别为2020年1月12日、4月9日、7月12日、10月12日，2021年1月11日、4月11日。按日租金标准，被告主张违约金合计10,736.67元；2021年4月22日拍摄的系争房屋厨房间顶棚照片及4月22日的收据一份，证明原告搬离时厨房间顶棚需要维修，发生费用700元。经庭审质证，原告对租金支付时间无异议，认为被告每次收款后均予以确认，从未曾对付款时间提出异议，被告在微信中认可10号付款；原告发现漏水后已通知过物业，且已进行维修，未因延迟通知而发生损失扩大；原告同意承担300元逾期付款违约金补偿给被告，在押金中抵扣。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。租赁合同租期届满后，双方未再签订书面续租合同，原告继续使用租赁物，被告未持异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现双方确认系争房屋已于2021年4月20日交还，原告已结清了租期内的全部租金，其在被告处的租赁押金以及剩余未使用的租金，被告应予退还。在不定期的合同履行期间，原告按季向被告支付租金，被告收款后未持异议，并在每次收款后发文确认。在2019年7月的微信沟通中，被告亦表示可以于每季10号支付租金。可见，双方在数年的合同履行期间对付款时间并无争议，被告反诉主张的逾期付款违约金金额，与事实不符，本院难以支持。考虑到2020年起的每季租金，原告有数次付款时间超过该季10号一、二天不等，原告认为合同约定的违约金标准过高，其仅同意承担违约金300元，本院予以准许。被告反诉请求中的维修费200元，原告确认应由其承担，应予支付。厨房屋顶漏水系热水器故障所致，热水器系被告提供，被告并无相应证据证明由于原告怠于通知维修而导致损失扩大。被告维修屋顶花费的费用应由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨宏斌、杨潇雨于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）王梓祎押金3,100元；二、被告（反诉原告）杨宏斌、杨潇雨于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）王梓祎剩余租金2,240元；三、反诉被告王梓祎于本判决生效之日起十日内支付反诉原告杨宏斌、杨潇雨衣柜门修理费200元；四、反诉被告王梓祎于本判决生效之日起十日内支付反诉原告杨宏斌、杨潇雨逾期付款违约金300元；五、驳回反诉原告杨宏斌、杨潇雨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨宏斌、杨潇雨负担。反诉案件受理费减半收取计45元，由反诉原告杨宏斌、杨潇雨负担35元，反诉被告王梓祎负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉书记员  李 源附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。