陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2021)陕07民终936号上诉人（一审原告）: 郭骞，男，生于1980年2月14日，住陕西省城固县。上诉人（一审原告）：云景会，女，生于1982年2月18日，住陕西省城固县。共同委托诉讼代理人：张汉成，汉台区法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：聂颖怡，女，生于1969年9月21日，住陕西省城固县。一审被告：李秀文，女，生于1954年1月18日，住陕西省城固县。一审被告：王俊兴，男，生于1984年1月21日，住陕西省城固县。委托诉讼代理人：李秀文，系王俊兴母亲。上诉人郭骞、云景会因与被上诉人聂颖怡及一审被告王俊兴、李秀文侵权责任纠纷一案，不服城固县人民法院(2021)陕0722民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭骞、云景会上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判由被上诉人聂颖怡腾退所侵占的房屋并拆除私自搭建的围墙，恢复原状。2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为上诉人在办理房屋登记时对旧房未作处理，不享有旧房的所有权，无权要求被上诉人聂颖怡交付旧房的认定错误。1、上诉人与王俊兴是同村村民。2020年1月1日，王俊兴将其宅基地〔城博集用（2012）第01130XXXX号〕以及地上房屋一并转让给上诉人，并签订买卖合同。该权属证书上载明了土地面积和案涉房屋面积，房屋面积已经包含了1987年城固县城镇房地产产权管理局颁发的登记在王志清名下的房屋面积。2020年1月23日，城固县不动产登记局将前述土地及房屋变更登记至上诉人名下，权属证书为：陕（2020）城固县不动产权第0000XXX号。上诉人与王俊兴达成的买卖协议是整体转让宅基地以及地上物，房、地是不可分割的整体。一审法院既然承认房随地走，又否认上诉人享有旧房物权，前后矛盾。2、即使上诉人暂时不享有旧房所有权，也不导致该旧房的所有权归属于聂颖怡。无论是1987年的土地房屋权证，还是2012年的土地证、2013年2653号房产证，或者是2020年147号不动产登记证，均未确认聂颖怡对案涉土地、房屋享有权利，因此聂颖怡对案涉房屋属于无权占有。上诉人是案涉土地、房屋的所有权人，有权要求无权占有人腾退房屋。二、一审法院应当对2014年聂颖怡与王俊兴签订的宅基地买卖合同效力作出评价。1、聂颖怡非农村户籍，不是案涉房屋所在地本村村民，依法无权购买农民宅基地，其与王俊兴形成的宅基地买卖合同应属无效。2、2014年聂颖怡与王俊兴签订的宅基地买卖合同仅构成债权关系，并不导致物权变动，聂颖怡可向王俊兴主张债权，而不应非法占有上诉人的物权。被上诉人聂颖怡辩称，案涉旧房是其先占，是有权占有。请求驳回上诉人的所有上诉请求。一审被告李秀文述称，旧房和新房不牵扯，旧房和新房不是一个房产证，旧房2014年就卖给聂颖怡了，卖给上诉人只卖的是新房。新房是我和我老公修起来的，以后不住了是王俊兴的，现在王俊兴只有住的权利而没有卖新房的权利。郭骞、云景会一审诉讼请求: 1、请求人民法院判令三被告停止侵害、排除妨害，使原告的物权恢复至不受侵害状态。2、请求人民法院责令被告王俊兴、李秀文搬离原告拥有所有权的不动产。3、请求人民法院责令被告聂颖怡拆除在涉案不动产院内修砌的围墙，并向原告交付其无权占有的两间半砖木结构旧房及院落。4、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2019年原告与被告王俊兴通过微信广告平台，达成房屋买卖合同。合同约定：由王俊兴将自有位于城固县的占地308. 08㎡的院落房产整体出售给原告，由原告支付45万元对价。双方在各自履行合同约定的义务后，分别于2020年1月21日将该308. 08㎡院落房产土地使用权变更给原告（城政地变发（2020)年02号），于次日将上述不动产变更登记在原告名下（陕（2020)城固县不动产权第0000XXX号）。事后被告李秀文以各种理由拒不腾退房屋，至今占据上述房屋。原告受让上述308.08㎡院落及建筑物后得知王俊兴曾与2014年10月11日与何明签订宅基地买卖合同，将案涉庭院中长17米、宽9米，总面积153㎡的两间半砖木结构旧房宅基地以22万对价出售给何明，并与2015年6月21日与何明妻子聂颖怡签订了宅基地买卖补充协议。另查明，王俊兴与何明签订宅基地及房屋买卖合同的房产系旧房，房产证的相关内容为：产权人为王志清，坐落在建江乡东寨村四队砖木结构房产证一份,5间房建筑面积为96.41平方米，发证机关为城固县城镇房地产产权管理局，发证时间为1987年12月22日。一审法院认为：原告郭骞将户籍迁入被告王俊兴户籍所在地的东寨村，与王俊兴签订农村房屋买卖合同，在王俊兴协助下，城固县博望街道办事处东寨村村委会出具了相关证明，原告办理了土地的使用证及房屋的不动产产权证书，已拥有了该房屋的所有权及宅基地的使用权。被告王俊兴、李秀文理应按合同约定将房屋腾退交付二原告。但被告提供的旧房房产证办理在先，两原告的新土地使用证面积包括了旧房的面积，但在办理房产过户时未做处理，根据房随地走的原则，两原告暂不享有旧房的所有权，无权主张要求被告聂颖怡交付旧房。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法典》第二百三十六条之规定，判决：一、依法由被告王俊兴、李秀文在判决书生效后5日内腾退原告购买的新房，交付两原告占有；二、驳回两原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告负担。二审询问中，上诉人提交了以下证据材料：1、王俊兴、郭骞订立的《房屋买卖合同书》复印件一份，王俊兴收到郭骞购房款的《收条》复印件一份，证明目的：郭骞与王俊兴房屋买卖情况。2、土地登记薄相应资料共6页，证明目的：土地证载明所有人王俊兴，土地面积是308.8.平方米，房屋所有权人也是王俊兴，登记时间是2013年，原房产证已经属于无效房产证，按照规定登记新房产证时旧房产证应该交回去，案涉土地和房屋所有权人均为王俊兴，与李秀文无关，王俊兴是有权处分，李秀文是无权处分。3、王俊兴承诺书一份，证明目的：李秀文对于土地房屋买卖不仅知情也是同意的，房屋原始取得是王俊兴，建设人是王俊兴。被上诉人聂颖怡质证意见：对证据1真实性认可，对证明目的有异议，认为这份房屋买卖合同不能说明跟现在诉争房屋有什么关系，这是个无权处分合同，不能发生物权变动，郭骞的房屋合同跟我们的房子没有任何关系；对证据2、3的真实性、证明目的均认可。一审被告李秀文质证意见：对证据1真实性认可；对证据2、3的真实性和证明目的不认可。被上诉人聂颖怡提交了以下证据材料：2014年其丈夫何明跟王俊兴签订的宅基地买卖合同，补充协议及王俊兴的收款收据，证明旧房是自己买的。上诉人质证意见：对证据真实性、关联性、证明目的均不认可，物权以登记生效，即使被上诉人与原审被告签订的合同是真实的，也不导致物权发生变化，这组证据与本案没有关联性。一审被告李秀文质证意见：对证据的真实性认可。上述证据，经过质证，综合全案本院其真实性均予以采信。根据一、二审载卷的证据，结合二审询问，本院查明，上诉人主张腾退的案涉旧房，发证机关为城固县城镇房地产产权管理局，发证时间为1987年12月22日，产权人为王俊兴的爷爷王志清，证载房屋正房3间，东厦房2间，占地96.41㎡。1998年11月27日王俊兴经审批获得建设工程规划许可证修建修房。为修建新房其拆除了房产证登记为王志清（王俊兴的祖父，已去世）的旧房的东厦房2间及正房东一间的一半，在拆除的旧房地基和院内宅基地原有空地上修建了砖混结构的新房一栋3层。2013年10月8日，王俊兴为新房办理了城固县房权证博望镇第00002XXX号房产证，证载房屋状况为总层数3，建筑面积217.73㎡。2014年4月18日，王俊兴申请城固县人民政府又颁发其城博集用（2012）第011301XXX号土地使用权证，证载使用权面积为308.08㎡，附图显示原旧房占地69.71㎡、砖混房屋占地108.47㎡，院场占地129.9㎡。2014年10月11日，王俊兴与何明签订的宅基地买卖合同，将庭院中长17米、宽9米，总面积153㎡的宅基地（即旧房占地及房前院场）以22万对价出售给何明。后何明已故，2015年6月21日何明之妻聂颖怡与王俊兴签订了宅基地买卖补充协议，案涉争议的两间半砖木结构旧房由聂颖怡管理至今。2020年元月1日，郭骞与王俊兴签订房屋买卖合同书，合同约定：由王俊兴将自有的占地308. 08㎡的院落房产以45万元对价整体出售给郭骞。2020年1月23日，郭骞取得陕（2020)城固县不动产权第0000XXX号不动产权证，证上面积一栏载明：独用宗地面积308.08㎡、房屋建筑面积217.73 ㎡；房屋结构：混合结构，套内建筑面积217.73 ㎡，房屋总层数：3层；不动产权证后所附宗地图上部载明，土地使用权人：郭骞宗地面积：308.08㎡，附图既有新修的砖混房屋也包括了王志清名下房产证拆除后的剩余旧房;其下部房屋分户图仅有新修的砖混房屋，载明：使用权：郭骞，结构：砖混，建筑面积：217.73 ㎡。一审判决认定的其余案件事实,本院予以确认。本院认为，本案的二审的争议焦点是上诉人郭骞、云景会是否有权要求被上诉人聂颖怡腾退旧房。根据《民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本院查明，上诉人郭骞、云景会持有的不动产权证面积一栏载明独用宗地面积308㎡、房屋建筑面积217.73 ㎡，其载明使用权郭骞的砖混结构的房屋建筑面积217.73 ㎡就是新修的砖混房屋，与王俊兴2013年所办的城固县房权证博望镇第00002XXX号房产证上房屋建筑面积217.73㎡相同，而该城固县房权证博望镇第00002XXX号房产证上房屋建筑面积217.73㎡后附房地产平面图仅有砖混结构的新房。据此，可见上诉人郭骞、云景会持有的不动产权证上房屋只载明王俊兴原证载明的总层数3层，建筑面积217.73㎡新修砖混结构房屋，并不包括王志清名下房产证的未拆除剩余的两间半砖木结构旧房。因此，上诉人郭骞、云景会并不享有案涉旧房排他的物权所有权。根据《民法典》第二百三十四条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”故案涉旧房的物权所有权登记在王志清名下，其权属是否存在争议及其权属争议可以通过案涉各方当事人协商、或通过不动产变更登记确权、或其它途径解决，不属于本案审理范围。上诉人郭骞、云景会上诉要求被上诉人聂颖怡腾退旧房，依据不足；关于聂颖怡所建院墙，结合本案争议现状及实际，郭骞、云景会宜在旧房的物权所有权人确定后与其协商或处理。故上诉人郭骞、云景会的上诉请求本院不予支持。综上，一审判决，并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭骞、云景会负担。本判决为终审判决。 审 判 长  张  杪    审 判 员  房建军     审 判 员  岳  媛二〇二一年九月二十四日（院 印）法官助理  李俊杰                                  书 记 员  王  蓓   1