辽宁省辽阳市宏伟区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽1004民初208号原告：辽阳天瑞物业管理有限公司，住所地：辽阳市宏伟区学院路12-29号。法定代表人：薛娜，公司经理。委托诉讼代理人：陶东艳，公司职员。委托诉讼代理人：毛慧宁，公司职员。被告：吕志全，男，1967年4月30日出生，满族，辽化员工，住辽阳市宏伟区。原告辽阳天瑞物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告吕志全物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辽阳天瑞物业管理有限公司委托诉讼代理人陶东艳、毛慧宁、被告吕志全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽阳天瑞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付从2010年1月1日至2017年12月31日期间拖欠的物业管理费用19631元（物业费17959元，车库费1672元）；2、依法判令被告从2010年1月2日起向原告支付拖欠物业管理费用的滞纳金至付清之日起止（滞纳金按每天3‰计算）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是西苑绿舟小区的物业管理公司，被告是西苑绿舟小区80号楼2单元15室的业主，被告住宅的建筑面积为233.84平方米。2005年11月1日被告办理房屋入住手续与原告签订了《前期物业管理服务协议书》、《业主公约》等手续，按约定物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米0.8元计算。协议签订后，被告按期向原告缴纳了2005年11月至2009年12月期间的物业管理费用，此后便一直未缴纳后续相应年度的物业管理费用，原告虽多次催要但被告至今未缴，现原告为维护合法权益特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告吕志全辩称：不同意原告请求，因为房顶漏水，物业没有尽到义务，所以没有交物业费，如果物业给房屋修好，我就交物业费。1、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，给我造成了经济损失。2、物业公司违反了2005年11月1日双方签订的《物业管理服务协议》第一款甲方的权利义务第一项、第二条物业管理服务内容的第一款房屋共用部位的维护和管理。我家为顶层，从2008年夏天起，屋顶、侧墙开始漏雨，2009年开春雪水消融，屋顶开始滴水、返潮发霉、墙皮大面积脱落，同时车库也出现了漏雨的问题，我向物业反复报修、沟通无果，2009年夏天我又重新装修。大雨过后，屋顶严重漏水，再次造成屋顶、墙皮脱落，室内财产损害，当我再次找到物业，物业答应可以负责室外屋顶、外墙、车库屋顶漏雨的维修。但此后多次催促维修，物业至今未对漏雨问题进行维修处理。2010年，我同样与物业提出漏雨问题已经报修快2年了，继续与物业公司落实维修计划、时间、方案时，物业无人出面协调解决，没有明确答复，无奈下，我停止交物业费。每当下雨时，家里都用桶接水、并长时间伴随墙皮粉化、脱落、发霉、年年报修，但物业公司没有进行任何维修行动，漏雨问题已经10年未得到解决。3、被告主张履行抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，我有权拒绝支付物业服务费用，并要求赔偿相关经济损失。经审理查明：被告吕志全是西苑绿舟小区80号楼2单元15号的业主，房屋面积为233.84平方米。被告吕志全在该小区另有两个车库，一个建筑面积21.9平方米，另一建筑面积21.68平方米。2005年11月1日，被告吕志全（乙方）与原告物业公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：第一条甲乙双方的权利和义务，一、甲方权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、公共区域环境卫生、公共秩序、绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理；……第二条物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结果部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。……第四条物业管理服务费用，（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造费用），……二、住在按建筑面积每月每平方米0.8元收缴。三、商业网点、汽车库按住宅物业管理费标准的50%收缴。……第五条维修基金的管理与使用……二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。原告物业公司（乙方）与西苑绿舟小区业主委员会（甲方）于2007年8月18日签订了《西苑绿舟小区物业管理服务委托合同》，合同委托期限是五年，自2007年8月18日起至2012年8月18日止，后又于2012年9月8日续签了该合同，约定：第一条，甲方将“西苑绿舟”小区委托给乙方实行物业管理，订立本合同。……第四条，房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。……第十五条，委托管理期限为五年。自2012年8月18日起至2017年8月17日止。……第二十条物业管理服务费1、物业管理费每季度交纳一次，住宅按建筑面积每月平方米08元收缴，乙方出租物业的物业管理服务费用由乙方交纳。……3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可采取适当措施处理，包括但不限于以下处理方式：（一）从逾期之日起按每天应交管理费0.3%交滞纳金。……第二十一条，房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护用费：1、房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担；大中修费用、更新费用由全体业主承担或从专项维修基金中支付。原告物业公司在上述《西苑绿舟小区物业管理服务委托合同》到期后至今一直在为西苑绿舟小区提供物业管理和服务。被告吕志全自2010年1月1日至2017年12月31日未缴纳物业管理费（包括物业费和车库管理费）。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原、被告形成物业服务合同关系后，被告应当按期交纳物业服务费。本案中，物业服务合同约定对房屋共用部位，原告有维护和管理的义务，但仅限于小修，对于需要大中修的，需要全体业主或从维修基金中支出费用，另外，原告与被告在2005年签订的《物业管理服务协议》中约定“对维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨”，本案中，被告家屋顶漏雨，需要启动维修基金，原告对于维修基金的启用负有向主管部门提出申请的义务，原告在庭审中仅口头陈述其向维修基金部门提出过申请，但没有被批准，并未提供充分的证据证明其尽到该项义务，因此原告对其提供的这项物业服务没有积极履行，存在部分违约，应在物业费中给予适当扣除，但因该项服务仅为物业服务项目中的一小部分，故本院酌定物业管理费扣减10%。因被告对原告提供的其他物业服务均表示认可，因此被告应按照物业合同的约定给付物业管理费。被告欠缴的物业管理费总计19631元（包括物业费17959元和车库管理费1672元）。被告应给付原告物业管理费19631元×90%=17667.9元。关于原告要求的滞纳金，物业服务合同约定的滞纳金条款应是以原告完全履行合同为前提，因原告存在部分违约，故不应适用滞纳金的约定，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告吕志全于本判决发生法律效力之日起三日内一次性给付原告辽阳天瑞物业管理有限公司物业管理费（包括物业费和车库管理费）共计17667.9元；二、驳回原告辽阳天瑞物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元（原告辽阳天瑞物业管理有限公司预交），减半收取145元，由被告吕志全承担130元，由原告辽阳天瑞物业管理有限公司承担15元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  王宁宁二〇一八年六月四日书记员  崔 越