贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初14194号原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码：91520502095476975B。法定代表人：赵春元，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈泽森、欧阳斌，该公司员工。被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋2楼，统一社会信用代码：91520500709666272G。法定代表人：王程，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈秋婷，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（下称“龙腾物业公司”）与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（下称“桂华房开公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告龙腾物业公司的法定代表人赵春元及其委托诉讼代理人陈泽森，被告桂华房开公司的委托诉讼代理人陈秋婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙腾物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2019年1月1日起至2021年7月31日止共计32个月物业费，一层商场总面积4928㎡-1477㎡（柴火鸡508㎡+台球室395㎡+百利家超市134㎡+足疗城440㎡=1477㎡”）=3451㎡”；3451㎡×1.5元×32×70%=115953.6元；其中中铁国新（从2020年5月31日入住至2021年7月31日止）面积为400㎡×1.5元×14=8400元，一层商场空置房所欠物业费115953.6元-8400元=107553.6元。二层商场总面积4928㎡，4928㎡×1.5×32×70%=165580.8元，合计空置房所欠物业费273134.4元。并支付以该款为本金基数，按照清偿之日止的资金占用利息（至今为止暂计50000元）；2、判决被告从2021年7月31日起按规定持续支付原告物管服务期间上述空置房的物业费，即每月应当支付额为：7979㎡×1.5元/㎡×70%＝8378元；三、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实及理由：被告公司是七星关区玫瑰花园小区的房屋建设及房屋开发商单位，而原告公司则是该小区业主委员会选聘的物管服务企业。于2018年12月30日，原告公司与七星关区玫瑰花园小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，其中的合同条款特别约定由原告公司对玫瑰花园整个小区提供物业管理服务，服务期限为三年，即从2019年1月1日起至2021年12月31日止，物业服务费按住宅房每月每平方米1.20元收取，商铺及住改商按每月每平方米1.50元收取，此外，该份合同还约定了双方其他方面的权利和义务。合同订立后，原告公司垫资了几十万元的成本费用，并依约于2019年1月1日正式入驻玫瑰花园小区提供正常的物业服务，而涉案共计7979平方米空置房是被告公司在该小区开发的一、二层商铺房，这些空置商铺房屋不但坐落于玫瑰花园小区，而且还是在原告公司依约提供物管服务的范围之内，从2019年1月1日起至今，原告公司也是按照约定和相关规定对这些空置房屋切实提供了正常有效的物管服务，这些空置房根据贵州省工程设计质量监督站审批（玫瑰花园项目）图纸编号为B-04修，B-05修，时间2012年8月佐证。原告公司在对上述空置房管理服务期间，曾经多次与被告公司协商处理关于这些空置房物管费的问题，但被告公司总是寻找各种理由搪塞，导致协商处理无果，于2021年3月31日，原告公司向被告公司发出书面《联系函》，要求其提供空置房部分买受人业主的信息及划分图纸，以便于原告公司向购房业主催收被告公司已售出商铺的物管费，而被告公司于2021年4月1日收到原告公司发出的《联系函》后，仍是置之不理，至今未给原告公司回复。据此，原告公司有理由认为上述空置商铺房竣工后，被告公司尚未出售或尚未交付物业买受人，故该空置房所欠的物业服务费用理应依法由被告公司承担，并由被告公司支付后仍需向原告公司继续按月缴纳。为此，原告公司依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、《物业管理条例》第四十一条第二款、《贵州省物业管理条例（附收费标准）》第六十七条之规定及《物业服务合同》的相关约定，原告公司特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求法院依法判如所诉为谢。被告桂华房开公司答辩称：一、原告主张的一层商场以及二层商场总建筑面积合计为8737平方米，现已出卖并交付的面积为7246.62平方米，对于被告已经出卖并交付的商铺，被告没有缴纳物业服务费用的义务，故原告主张按照7979平方米的面积向被告收取物业费没有事实依据，且被告未出售的房屋属于空置房，根据质价相当原则，原告应当在合同约定的收费标准上予以调低。2017年12月，毕节市房地产交易市场受被告的委托对玫瑰花园房屋面积进行实测，经测算统计，原告主张的一层商场总面积为4224.73平方米，二层商场总面积为4512.27平方米。在案涉商铺竣工验收后，该商场中一部分商铺通过以物抵债的方式交付给施工方抵扣欠付的工程款，另一部分以对外销售的方式出卖给商铺买受人。现在尚未出卖的商铺面积仅仅为1490.38平方米。故，对于被告已经出卖并交付的商铺因没有享受相应的物业服务，相对应的也没有缴纳物业服务费用的义务。因此，原告主张被告按照7979平方米的面积缴纳物业服务费用没有事实依据。二、原告提供的物业服务完全不符合合同的约定以及物业服务的性质，被告有权以拒交物业费用的方式行使先履行抗辩权，同时原告也应当按照《民法典》第五百八十二条之规定承担减少合同价款或者报酬的责任。根据《民法典》第九百四十二条：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”之规定，原告负有维修、清洁、管理物业服务区域的义务，但自从原告被选任作为玫瑰花园的物业以来，其管理服务的区域常常因未及时清洁、未妥善管理造成小区环境脏乱差。原告的服务不仅仅不符合合同的约定，也不满足作为一个物业服务人最基本的要求。故被告有权根据《民法典》第五百八十二条：“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定选择原告承担减少合同价款或者报酬的责任。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月30日，以原告龙腾物业公司为受委托方（乙方），七星关区玫瑰花园小区业主委员会为委托方（甲方），双方签订《物业服务合同》约定：“甲方选聘乙方为毕节市七星关区玫瑰花园小区提供物业管理服务，物业管理区域以设计图纸或实际管理区域为准。物业服务内容：一、按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准执行，制定物业管理服务工作计划，并组织实施管理与物业相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收材料等。二、共用设施设备的日常维修，养护和管理，共用设施设备，包括共用的上下水管道，共用照明等。三、共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括化粪池、泵房、电路、地下停车场等。四、公区区域的绿化养护与管理。五、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所内的清洁卫化，垃圾的收集。六、维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查。七、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。八、消防管理服务，包括区域内消防设施设备的维护管理。九、电梯、水泵的运行和日常管理。十、房屋装饰装修管理服务。本合同期限3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，乙方在合同期内不得以任何借口涨价物业费。本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，住户按每月每平方米建筑面积1.2元，商铺及住改商按每月每平方米建筑面积1.5元收取，收费时间按每月或季度收取。”《物业服务合同》还就双方权利义务、违约责任等事项进行了约定。签订合同后，原告进入毕节市七星关区玫瑰花园小区提供物业服务。被告桂华房开公司系毕节市七星关区玫瑰花园小区建设单位，其委托毕节市房地产交易市场对玫瑰花园小区进行房屋面积测绘，毕节市房地产交易市场出具《玫瑰花园一期房屋面积实测测绘成果书》载明，一层商业用房建筑面积为4224.73平方米，二层商业用房建筑面积为4512.27平方米。2019年1月1日至2021年7月31日期间，被告未向原告交纳物业服务费。原告向被告发出联系函，要求提供玫瑰花园一期建设的、已竣工的商铺、住房的部分买受人信息及划分图纸，被告未进行回复。之后，原告向被告催要物业费未果，故以前述诉请诉至本院。在诉讼过程中，被告提交玫瑰花园小区一期一层、二层商业用房剩余商铺明细表载明，剩余商铺面积为1490.38平方米。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案中，毕节市七星关区玫瑰花园小区业主委员会与原告龙腾物业公司签订《物业服务合同》，由原告为毕节市七星关区玫瑰花园小区业主提供物业服务。被告作为毕节市七星关区玫瑰花园小区建设单位，其系剩余商业用房的所有权人，该合同对其具有法律上约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”2019年1月1日至2021年7月31日期间，被告未支付物业服务费，原告根据空置房的实际情况，按照合同约定的商铺及住改商按每月每平方米1.5元的70%向被告收取物业管理费，应当予以支持。毕节市房地产交易市场出具《玫瑰花园一期房屋面积实测测绘成果书》载明，一层商业用房建筑面积为4224.73平方米，二层商业用房建筑面积为4512.27平方米。而且，玫瑰花园一期一层、二层剩余商铺明细表载明，被告未销售的商铺面积为1490.38平方米。因此，对原告诉请判决被告支付的物业费，本院予以支持48511.87元（1490.38平方米×1.5元/月/平方米×31月×70%）。因合同未就资金占用费进行约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因原告物业服务尚未明确，故对原告诉请判决被告持续支付物业费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2019年1月1日至2021年7月31日期间的物业管理服务费48511.87元；二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3136元，由原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司负担2630元，被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 肖 滨二〇二一年九月六日书记员 杨云兴