湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1023民初1959号原告（反诉被告）：陈保国，男，1953年5月9日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。原告（反诉被告）：曹道发，男，1956年11月20日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。原告（反诉被告）：曹金荣，男，1969年2月1日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。原告（反诉被告）：袁晓宏，男，1965年12月1日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。四原告共同委托代理人：曹顽宁，湖南金鸥律师事务所，特别授权。被告（反诉原告）：代永平，男，1975年5月27日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。被告（反诉原告）：代玉元，男，1944年9月29日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县（系代永平之父）。二被告共同委托诉讼代理人：曹继明，永兴县维群法律服务所法律工作者，特别授权。原告陈保国、曹道发、曹金荣、袁晓宏诉被告代永平、代玉元以及代永平、代玉元反诉陈保国、曹道发、曹金荣、袁晓宏合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序于2021年9月23日公开开庭进行了审理，原告陈保国、曹道发、曹金荣及委托代理人曹顽宁，被告代永平及委托代理人曹继明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告依合同约定支付补偿款138764元给原告方；2.判令被告依合同约定赔偿损失100000元给原告方，两项合计238764元；3.一切诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年5月16日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《房地出让协议》，合同约定被告自愿将自家房地出让给原告方进行开发，房地位置坐落在朝阳小学，房地面积为：前排24m×10m，后排被告现有二层平顶老房。合同签订后，原告方投资兴建，房屋建成后，原告依据合同第四条约定，补偿（以房换地）被告临街门面三个，另提供三楼住房一套，需被告补偿（成本价）65000元，限交房时一次性付清，现该房早已交付给被告，但被告至今未支付65000元，加上该房面积比先前约定的120平方米超出了32.8平方米（152.8平方米-120平方米），应补差价65000元÷120平方米×32.8平方米=17754元，合计应支付补偿房款82764元。又根据双方于2009年12月1日达成的补充协议约定，由于被告的旧房未拆除改造，仍在使用，导致未能获得国家补偿款，减少了原告方的利润，被告需补偿原告56000元损失，至今也未能兑现支付。依据合同第7条约定，由于被告不按时支付上述款项，已构成违约，应承担支付赔偿款100000元损失的责任。现经原告多次催讨，被告以种种理由拒付，原告方只好向人民法院提起诉讼，望人民法院判如所请。被反诉人辩称：我方没有违反合同的约定，请求驳回原告的诉请。被告向本院提出反诉请求：一、依法判决被反诉人支付卖房款157500元（3500元/平方米×45平方米）给反诉人。二、判决被反诉人协助反诉人办理房屋产权证。三、本案的一切诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2009年5月16日，反诉人与被反诉人签订《房地出让协议》双方按约定反诉人将位于朝阳小学对面的自家老房屋地出让给被反诉人进行房产开发；被反诉人以新建房临街门面三个，二层作框架式高3.9米和三楼住房一套补偿给反诉人（内容详见协议）。后来双方又签订了《补充协议》，新建房二××××一半归反诉人所有，并签字确认。房屋建成后，被反诉人只是将三个门面、二楼及三楼的一套151平方米的住房（三楼三套住房共393平方米）交付给反诉人，没有按合同约定全面履行义务，而是将三楼的其余两套房屋卖掉，无故把应该属于反诉人的45平方米的卖房款占有。另外，被反诉人也没有按照协议的约定二层框架未达到3.9米，在规定的时间将反诉人的房屋的房产证予以办理，反诉人多次要求处理好相关事宜，被反诉人不予置理。综上所述，被反诉人违反协议约定，不能全面地履行义务，将反诉人的45平方米房屋卖于他人，给反诉人带来巨大的经济损失。为维护反诉人的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决支持反诉人的诉请。反诉被告辩称：一、反诉人的反诉事实不成立，当时分房的时候，反诉原告并未要求要一半，只是想要一套大房子；且三楼的房子并非赠送给反诉原告，而是低价出售给反诉原告。二、办理房产证并非我们不愿意协助办理，而是反诉原告不愿意拿钱出来办证，责任在反诉人自己。三、反诉原告所说的高度，是因为规划部门只能设计建3.6米高，所以不是我方的责任，不存在违约行为。经审理查明：原告陈保国、曹道发、曹金荣、袁晓宏于2009年通过公开竞拍到永兴县2009号Ｐ09＃-Ａ5宗地，此地位于被告的住房的前面，建房时影响被告的通行、通风，必须拆除被告住房的一部分，为此，原、被告双方于2009年5月16日达成了一份《房地出让协议》，主要内容是：甲方（被告）愿将自家房地出让给乙方（原告）进行开发，经双方协商，达成如下协议，以共同信守。一、甲方房地位置：先锋小学二部（现朝阳小学）工程对面。二、房地面积，前排24ｍ×10ｍ，后排甲方现有二层平顶老房。三、乙方受让后进行房地开发，新建商住楼前栋，双方按协议开发，互不干预。四、受让补偿：乙方以新建补偿甲方，乙方建房后共六个同等宽的门面（除楼梯间），补偿给甲方前栋临街门面三个，中到中，三个门面靠南边的上坡路面起的三个门面，另加第一层作框架式，高3.9ｍ，除楼梯间的所占位置，其余一楼的室内全部归甲方所有。三楼住房一个套间靠南，但此住房甲方需一次性补偿乙方陆万伍仟元整，交房付清。五、双方责任：甲方的责任：1、协议生效后，甲方按出让指定地点的房地产开发，并协助乙方办理建房的相关手续。2、协调好与所在村组和邻居的关系。3、手续齐全后，甲方必须自行解决临时住房问题。由乙方对靠北边一间老屋进行拆除，安全方面甲方概不负责。4、靠南边的上坡路上的消防通道为甲、乙双方前后栋公用，如国家征用、改造，由甲方处理，但先通路才能处理此用路。乙方的责任：1、房地开发的一切手续费用，全部由乙方负责，甲方不承担房屋的开发、建筑等的任何费用。2、乙方建房期限为一年，工期从相关手续齐全，拿到开工报告后算起。3、合同生效时起，乙方需一次性交甲方信誉金肆万元整，如乙方在办手续期间，开工前违约，此款将无偿的归甲方。但工程动工，甲方将立即退还给乙方。如超期两个月未交房，乙方需承担甲方伍仟元／月经济损失。如因甲方的周边关系，及后栋地界等因素的影响工期除外。六、协议未尽事宜，由双方另行协调确定。七、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字生效，甲、乙双方共同遵守。如哪方违约，由违约方承担拾万元损失。同日，双方签订了一份《补充协议》，内容是：1、所有补偿给甲方前栋临街的门面三个，另加第一层楼的室内大厅的前后窗及第三层的住房一个套间的前后窗，乙方补给甲方的窗面积每平方壹佰壹拾元整，给甲方的门面及档子的卷闸门、防盗门由甲方负责。但乙方补偿给甲方门面及房屋的房产权证以及水、电落户的一切税、费由甲方负责。2、排水、排污管以及化粪池及前人行道打坪拉毛由乙方负责做好，并且室内粉刷和乙方的房子一样。3、所有政府部门的补偿费等，全部归乙方（受让方）。但因后栋暂未兴建，旧房的补偿费甲、乙方各进一半。2019年12月1日，双方再次签订了一份《补充协议》，内容是：1、现有国土局所规划临街前排门面二十九米，甲、乙双方各一半（包括楼梯间），再外甲方向规划部门争取到多余的（即29米以外的）但其协调费用由甲方支付，其他国家手续费用和建筑费用等均由乙方负责。2、楼层分配，29米以外的门面归甲方所有，二楼归甲方所有，三楼各一半，但三楼甲方支付乙方每平米肆佰伍拾元整，三楼一半的超出部分按时价购买。3、三楼以上部分全部归乙方所有。4、国家补偿部分，不论甲方旧房屋拆还是不拆，乙方只按前协议，拿旧房国家补偿部分（即伍万陆千元整）。以后老房归甲方。合同签订后，2010年11月30日，原告方所建的房屋地块获得了《湖南省建设工程规划许可证》；2021年12月24日，永兴县建设局发给原告《建筑工程施工许可证》。该许可证记载，建设单位为：陈保国等十人，建设地址：永兴县，建设规模21.89.50，合同价格：124.80万元；设计单位：永兴县建筑勘察设计院；施工单位：永兴县建筑工程公司郴州公司；合同开工日期201-12-28；合同竣工日期2011-12-28.之后，原告依规定进行施工，该工程于2012年4月建成完工，工程完工后，原告依与被告达成的协议，将一楼的四个门面（共八个门面），二楼的房屋移交给被告，将三楼的一套152.80平方米的房屋交付给被告，三楼有三套房屋，除交付给被告的一套房屋外，另二套房屋原告已出售，面积分别为121.19平方米、119.72平方米，总面积为393.71平方米。原告认为被告未按约定支付三楼房屋的购房款65000元，旧房的补偿款56000元，被告已违约。被告认为原告未按约定把三楼的房屋一半交付给自己，少交付房产45㎡，且未按约定协助办理房屋产权证，原告违约，故双方产生纠纷，原告遂诉至本院，要求处理。被告提起反诉，亦要求处理。上述事实有原告提交的《房地出让协议》、《补充协议》两份，永兴县字第20161263号房权证，宗地图、房屋分户平面图，分户面积明细表，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，施工图纸，以及双方的陈述予以证实，足以认定。另查明：2012年原告出售三楼住房的价格每平方米约2000元左右。本院认为：本案的争议焦点是：一、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）是否有违约行为；二、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉讼请求是否支持。阐述如下：关于焦点一：本案系合同纠纷，原告因竞拍到国有土地，在建房时需拆除被告的部分住房，并影响被告的通行与采光，经双方协议，达成了补偿协议及补充协议，该协议及补充协议系双方真实意思的表示，未违反法律及行政法规规定的强制性规定，故该合同合法有效，当事人应依约定全面履行自己的义务。按双方的约定，原告已将一楼的四个门面以及二楼的住房交付给了被告，三楼交付了一套152.8㎡的住房。但三楼住房的总面积有393.71㎡，依《补充协议》(一)的约定，三楼的住房各一半，故原告少交付了44.06平方米的住房给被告，原告有违约行为，没有全面履行合同的义务。根据合同的约定，原告有协助被告办理房产权证的义务，但办证的费用由被告承担，被告应先交完税费后，原告才能协助被告办理房产权证，被告因未交纳办证的税费，原告无法协助被告办理产权证。原告认为应按协议的约定，三楼住房的最大的一套补偿给被告，没有违约。本院认为，虽然《房地出让协议》约定三楼住房一个套间靠南补偿给被告，但对住房的面积没有约定，且《补充协议》（二）在《房地出让协议》之后，且《补充协议》（二）第二条明确约定，29米以外的门面归甲方所有，二楼归甲方所有，三楼各一半。故《补充协议》的内容是对《房地出让协议》的补充和变更，应以最后的协议为准，故原告的该抗辩理由不成立，本院不予以支持。被告在得到三楼住房152.8㎡的同时，根据《补充协议》（二）的约定，每平方米补偿原告450元，故被告应在接受房屋的同时支付原告分得房屋购买款为68760元（152.8㎡×450元/㎡），但被告至今未支付该补偿款，亦是违约行为。故本案的原、被告在履行合同的过程中，都存在违约行为。关于焦点二：原告要求被告支付补偿款138764元，其中三楼的住房一套65000元，面积比先前约定的120㎡，超出32.8平方米，应补差价17764元（65000元÷120㎡×32.8㎡），合计应支付82764元；12月1日达成的《补充协议》（二）的约定，被告应补偿56000元。本院认为：根据《补充协议》（二）的约定，三楼住房各一半，三楼的住房总面积为393.71㎡，被告应得到196.86㎡，而被告实际得到的补偿只有152.8㎡，按约定，每平方米应补偿原告450元，共应支付给原告68760元。原告认为被告多得到了补偿32.8㎡与本院查明的事实不符，本院不予以支持。根据《补充协议》（一）的约定，所有政府部门的补偿费等，全部归乙方（受让方）。但因后栋暂未兴建，旧房的补偿费甲、乙方各一半。《补充协议》（二）约定：不论甲方旧房屋拆还是不拆，乙方只按前协议，拿旧房国家补偿的部分（即伍万陆千元整）。以后老房归甲方。从协议约定的内容来看，国家对被告的房地补偿必须是国家（政府）已征收了被告的旧房且达成了拆迁协议，才对旧房进行补偿，而被告的旧房至今未被国家（政府）征收，未达成拆迁补偿协议，故双方约定的条件未成就，只有约定的条件成就了，原告才能行使自己的权利，故该请求本院不予支持，原告只能待被告的旧房被国家征收后才能主张自己的权利。另原告要求被告支付违约金100000元，本院认为，在履行合同的过程中，双方都有违约的事实，都应承担违约的责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任，双方的违约责任，本院根据双方违约的情况，后果可以抵消，故原告的该诉请本院不予以支持。反诉原告（被告）要求被告支付卖房款157500元（3500元/㎡×45㎡）给反诉人。本院认为，经本院查明的事实，原告2012年出售的三楼的住房的价格为2000元/㎡左右，本院确定的价格为2000元/㎡，少补反诉原告的房屋面积为44.06㎡，房产的总价款为88120元（44.06㎡×2000元/㎡），而反诉原告应以450元/㎡的价格购买，故反诉原告应补偿给反诉被告的购房款为19827元（44.06㎡×450元/㎡），故反诉被告应补偿反诉原告的房产的价款为68293元（88120元-19827元）。根据双方合同的约定，反诉被告应当协助反诉原告办理所涉案房屋产权证。故反诉原告请求反诉被告协助办理房屋产权证的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第三十二条，第六十条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条；《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、限被告代永平、代玉元于本判决生效后一个月内支付原告陈保国、曹道发、曹金荣、袁晓宏购房款68760元。二、限反诉被告陈保国、曹道发、曹金荣、袁晓宏于本判决生效后一个月内支付反诉原告代永平、代玉元房屋补偿款68293元。三、上述第一项、第二项相抵，被告代永平、代玉元应支付原告陈保国、曹道发、曹金荣、袁晓宏人民币467元。四、限反诉被告陈保国、曹道发、曹金荣、袁晓宏于本判决生效后90日内协助反诉原告代永平、代玉元办理好涉案的房屋产权证。五、驳回原告陈保国、曹道发、曹金荣、袁晓宏的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告代永平、代玉元的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2441元，由被告代永平、代玉元负担760元，由原告陈保国、曹道发、曹金荣、袁晓宏负担1681元，反诉费1725元，由反诉被告陈保国、曹道发、曹金荣、袁晓宏负担755元，由反诉原告代永平、代玉元负担970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  张灿玺二〇二一年九月二十九日书记员  曹女姗附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。