四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川17民终203号上诉人（原审被告）：四川天泰置业发展有限公司，住所地：达州市通川区西外马房坝社区五一花园1幢。法定代表人：赵俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李其林，男，1970年2月20日出生，汉族，户籍地四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：王伟，四川法尊律师事务所律师。上诉人四川天泰置业发展有限公司（以下简称“天泰置业”）因与被上诉人李其林房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天泰置业上诉请求：一审判决认定事实不清、证据不足，应予撤销并依法改判。事实和理由：逾期办证和逾期交房均非上诉人的原因，被上诉人也未举证遭受的实际损失，其不应该承担违约责任。李其林答辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李其林向一审法院起诉请求：1.判决天泰置业为李其林立即办理“天泰•凤翎锦绣”项目1号楼31层1号房屋的房产证和土地使用权证；2.判决天泰置业支付因逾期办理“天泰•凤翎锦绣”项目1号楼31层1号房屋的房产证和土地使用权证的违约金（自2013年12月1日起计算至实际办妥为止）；3.判决天泰置业支付因逾期交付“天泰•凤翎锦绣”小区18号楼8层3号房屋的违约金（自2015年1月1日起计算至实际交付房屋为止）。庭审中，李其林将其中第2项逾期办理两证的违约金明确为2万元，将第3项逾期交房的违约金明确为4万元。一审法院认定的事实，天泰置业因建设“天泰•凤翎锦绣”项目，于2009年8月13日与职业学院、被拆迁户代表签订了《达州职业技术学院C校区教职工住房整体拆迁安置过渡协议》，并进行了公证。该协议对拆迁范围、安置房范围（1栋1单元）及面积、天泰置业的义务进行了约定。2011年10月29日，上述三方又签订了《达州职业技术学院C校区教职工住房整体拆迁安置补充协议》，该协议进一步对拆迁范围、被拆迁人腾交被拆迁房及相关证件、安置比例、安置房范围、安置房交付期限、违约责任等进行了约定。同年11月12日，天泰置业（拆迁人、甲方）与李其林（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：被拆迁房系李其林所有，位于职业学院C区教职工住宅楼2幢2单元5层9号、建筑面积100.74平方米；甲方安置住房总面积196.44平方米；乙方选择安置房位于天泰•凤翎锦绣1号楼31层1号(建筑面积116.75平方米)及18号楼8层3号(建筑面积68.25平方米)；签约时乙方应将房产证、国土证的复印件等相关资料交给甲方，乙方向甲方交旧房及钥匙时将国土证原件交给学院相关部门保管，在甲方将1幢房（1号楼）的安置房及钥匙交给乙方时，乙方将旧房房产证原件交给甲方，并配合甲方办理原房产证、土地证的注销手续，乙方不承担相关费用；1号楼最迟不超过2012年5月31日交房，18号楼最迟不超过2014年12月31日交房；若18号楼的安置房因甲方原因逾期交付，甲方按每逾期一天300元标准向乙方支付违约金，逾期3个月仍不能交房，乙方要求退房时，甲方必须按照乙方所选房屋当时市价的三倍金额赔偿；甲方向乙方交付1号楼所选定的安置房后18个月内，必须为乙方办妥房产证和土地使用权证，逾期未办妥，按每逾期一天300元的标准支付违约金给被拆迁人，逾期六个月未办妥两证，如被拆迁人选择退房，则可要求拆迁人按所选房屋当时市价的三倍金额赔偿，如因乙方未按规定交旧房房屋产权证和土地证原件等相关资料影响甲方及时办理两证，则甲方免责；乙方未按约定腾交旧房及相关证件原件，按按逾期一天300元的标准向甲方交付违约金；乙方应在收到甲方安置通知后10日内与甲方办理安置经济结算手续，逾期不办理的甲方有权不予安置乙方入住新房，其责任由乙方承担，甲方并有权要求乙方按乙方应补缴金额的3%承担违约责任，其超期过渡费用由乙方自行承担；乙方不承担1号楼安置房的大修基金；本项目1号楼、8号楼各自经工程竣工验收后18个月内，由甲方代乙方办理房屋产权证和土地使用证，乙方必须配合和提交相关资料，税费按国家规定由双方各自承当应付部分；甲方的通知通过登报的方式的，登报之日，视为送达日期……。上述协议签订后，李其林按约定将原房屋及手续交由天泰置业进行拆迁。2012年6月9日，天泰置业向李其林交付了“天泰•凤翎锦绣”1号楼31层1号房屋。同日，李其林缴纳契税及大修基金等费用5059元，天泰置业至今未给李其林办理该安置房屋的产权证及土地证书，亦未按约定向李其林交付“天泰•凤翎锦绣”18号楼8层3号房屋。2016年10月18日，被告向原告等被拆迁户发出公告，要求各被拆迁户自2016年10月20日起至11月15日止前去办理住房安置结算手续。李其林未前去办理结算接房手续。庭审中，原告认可18号楼8层3号房屋的接房时间为2016年10月20日。其后，原告以被告逾期办理两证违约及逾期交房违约，要求被告赔偿而与被告发生纠纷，致原告诉至法院，主张其诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据协议约定，被告应当在2012年6月9日向原告交付“天泰•凤翎锦绣”1号楼31层1号房屋后的18个月内，即2013年12月9日前负责给原告办妥该房屋的产权证和土地使用权证，逾期按每天300元支付违约金。但至2017年2月24日原告起诉时，被告仍未给原告办理两证，逾期办证三年多时间，已构成违约，被告应当向原告承担违约责任。根据协议约定，被告最迟应在2014年12月31日前向原告交付“天泰•凤翎锦绣”18号楼8层3号房屋，逾期按每天300元支付违约金。被告迟延交房，于2016年10月18日才发布公告要求原告等被拆迁户自2016年10月20日起至11月15日止办理结算接房手续。李其林未按时前去办理结算接房手续，亦未提供未接收该房是因被告过错造成的相关证据，被告交付该房的时间本应确认为公告中载明的办理结算手续的截止时间即2016年11月15日，但原告认可2016年10月20日作为其结算接房日期。故，被告交付18号楼8层3号房屋的时间为2016年10月20日。即便如此，被告逾期交房近两年时间，亦构成违约，应承担违约责任。原告在协议约定的违约金范围内向被告主张逾期办理1号楼房屋两证的违约金2万元，逾期交付18号楼房屋的违约金4万元，系对其民事权利的自由处分，符合法律规定，且应由被告承担逾期办证及逾期交房的过错责任，故原告的该项诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告为其立即办理1号楼房屋的产权证和土地使用权证的诉讼请求，因被告依法负有继续履行合同义务的责任，故予以支持。被告经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，由其自行承担不利的法律后果。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告四川天泰置业发展有限公司在本判决生效后三十日内向相关不动产登记机构提交符合办理不动产权属登记的所有资料，用以为原告李其林办理位于达州市通川区北外胡家坝社区“天泰•凤翎锦绣”1号楼31层1号房屋的不动产权属证书；二、被告四川天泰置业发展有限公司在本判决生效后次日向原告李其林支付逾期办理“天泰•凤翎锦绣”1号楼31层1号房屋的不动产权属证书的违约金2万元及逾期交付“天泰•凤翎锦绣”18号楼8层3号房屋的违约金4万元，共计6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，应收1300元，由被告四川天泰置业发展有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交下列证据：1、四川天泰置业发展有限公司的营业执照；2、建筑工程施工许可证、国有土地使用证；3、达州市国土资源局《关于四川天泰置业发展有限公司办理土地出让手续》的请示、达州市人民政府《关于四川天泰置业发展有限公司办理土地出让手续》的批复；4、达州职业技术学院《关于恳请解决“天泰﹒凤翎锦绣”项目4#、5#、18#楼建设相关问题》的请示、达州职业技术学院《关于天泰﹒凤翎锦绣项目我院职工安置房和团购房边施工边办理建设手续》的报告、达州职业技术学院《关于恳请同意天泰﹒凤翎锦绣项目我院职工安置房和团购房边施工边办理建设手续》的紧急报告；5、达州市住房和城乡规划建设局《关于责令“凤翎锦绣4、5、18号楼”项目停止施工的通知》、《责令停止违法行为通知书》及《责令改正通知书》；6、达州市建设工程质量安全监督站关于贯彻落实《达州市确保实现大气环境质量目标应急攻坚方案》的通知、达州市住房和城乡规划建设局《关于全面停止商混企业和建筑工地施工作业的紧急通知》。李其林的委托诉讼代理人质证认为：1、对上诉人提交的营业执照的真实性、合法性、关联性没有异议。2、上诉人提交的其他证据是复印件，其真实性无法确认，且与本案没有关联性。3、上诉人提交的证据不能证明其逾期交房和逾期办证系不可抗力和法律规定的免责事由导致。对当事人提交的证据综合分析认定如下：对四川天泰置业发展有限公司的营业执照、建筑工程施工许可证、国有土地使用证予以确认。对达州市国土资源局《关于四川天泰置业发展有限公司办理土地出让手续》的请示、达州市人民政府《关于四川天泰置业发展有限公司办理土地出让手续》的批复，认为不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。对达州职业技术学院《关于恳请解决“天泰﹒凤翎锦绣”项目4#、5#、18#楼建设相关问题》的请示、达州职业技术学院《关于天泰﹒凤翎锦绣项目我院职工安置房和团购房边施工辩办理建设手续》的报告、达州职业技术学院《关于恳请同意天泰﹒凤翎锦绣项目我院职工安置房和团购房边施工边办理建设手续》的紧急报告2份，认为上述文件均系达州市职业技术学院作出，而不是由天泰置业作出，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。对达州市住房和城乡规划建设局《关于责令“凤翎锦绣4、5、18号楼”项目停止施工的通知》、《责令停止违法行为通知书》及《责令改正通知书》，认为停工整改系上诉方导致，且上述文件中已明确上诉人整改后可以施工，因此不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。对达州市建设工程质量安全监督站关于贯彻落实《达州市确保实现大气环境质量目标应急攻坚方案》的通知、达州市住房和城乡规划建设局《关于全面停止商混企业和建筑工地施工作业的紧急通知》，认为上述文件中载明的停工时间为2014年12月1日至2014年12月31日。上诉人与被上诉人于2011年11月9日签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，并约定协议自签字之日起生效，协议载明天泰﹒凤翎锦绣18号楼的交房截止时间为2014年12月31日。2016年10月18日，上诉人发布公告要求被上诉人等在2016年10月24日至2016年11月15日办理“天泰·凤翎锦绣”18号楼结算入住手续。2014年12月1日至2014年12月31日的停工期不能成为上诉人逾期近2年交房的正当理由，本院不予采信。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人天泰置业与被上诉人李其林在平等、自愿、等价有偿的基础上签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，内容真实，没有违反法律、法规强制性规定，应合法有效。按照协议约定，上诉人应当为被上诉人“天泰·凤翎锦绣”1号楼31层1号房屋办理产权证及土地使用权证的截止时间为2013年12月9日，逾期每天按300元支付违约金。上诉人未在前述时间为“天泰·凤翎锦绣”1号楼31层1号房屋办妥产权证和土地使用权证，截止一审起诉时仍未办理上述两证，已构成违约。按照协议约定，上诉人交付“天泰·凤翎锦绣”18号楼8层3号房屋的截止时间是2014年12月31日，逾期每天按300元支付违约金。上诉人于2016年10月18日发布公告要求被上诉人等在2016年10月20日至2016年11月15日办理“天泰·凤翎锦绣”18号楼结算入住手续。被上诉人未在前述时间办理接房手续。由于被上诉人未提供证据证明其不办理接房手续系上诉人过错，且被上诉人认可2016年10月20日作为其结算接房日期，故本院认定2016年10月20日为上诉人交付第二套房屋的时间。上诉人未在合同约定的时间向被上诉人交付“天泰·凤翎锦绣”18号楼8层3号房屋，已构成了违约。上诉人对逾期交房和逾期办证具有过错，应当承担违约责任。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人四川天泰置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇一八年六月二十二日书记员 高 兰