西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终891号上诉人（原审原告、反诉被告）：西藏俊龙矿业有限公司，统一社会信用代码91540125321396763E。        法定代表人：廖某。        委托诉讼代理人：杨某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。        委托诉讼代理人：曹某，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。        上诉人（原审被告、反诉原告）：西藏顺通房产置业有限公司，统一社会信用代码91540195686837509Y。        法定代表人：钱某，该公司董事长。        委托诉讼代理人：秦某，西藏博炜律师事务所律师。        委托诉讼代理人：张某，西藏博炜律师事务所律师。        第三人：王某，其他情况不详。        上诉人西藏俊龙矿业有限公司（以下简称西藏俊龙公司）因与上诉人西藏顺通房产置业有限公司（以下简称西藏顺通公司）、第三人王某商品房预售合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人西藏俊龙矿业有限公司的委托诉讼代理人杨某、曹某，上诉人西藏顺通房产置业有限公司的委托诉讼代理人秦某、张某到庭参加了诉讼，第三人王某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。        西藏俊龙公司上诉请求：1．请求撤销拉萨市堆龙德庆区人民法院作出的（2020）藏0103民初1622号民事判决，并依法改判；2．二审诉讼费由西藏顺通公司承担。事实和理由：一、一审法院认定错误。1．双方签订的《购销合同》第五条约定：付款方式为一次性；第六条约定：在本次协议签订同时，乙方即向甲方支付定金7518000元，在双方签订合同时，就以书面合同形式确认西藏俊龙公司已经全款支付完毕。2.2016年6月17日西藏顺通公司出具的《收据》明确载明交款单位：西藏俊龙矿业有限公司，款项内容：写字楼B1301-B1310房款，金额7518000元，并加盖由西藏顺通公司财务专用章，同时备注：更名：原收据日期2015年1月17日。该份收据能与西藏俊龙公司提交的收据形成印证。如果西藏顺通公司没有收到房款，怎么会给西藏俊龙公司两次出具收据，并且期间也同意将认购房屋从7楼换到13楼。3．西藏顺通公司提交的两份收据的原件装订在西藏顺通公司财务账上，并对其进行了做账处理，并且将7518000元登记为借方（进账的意思）。二、一审法院认定西藏俊龙公司购买房屋必须以转账方式支付房款，没有转账凭证，属于事实认定错误。根据市场交易习惯，买小件东西不需要收据，只有在购买大件的情况下，会要求收款方出具收条，西藏顺通公司已经向西藏俊龙公司出具了盖有西藏顺通公司财务专用章的《收据》，足以证明西藏俊龙公司已经支付了相应款项。        西藏顺通公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审判决1、2、3、4项，驳回西藏俊龙公司的上诉请求。        西藏顺通公司上诉请求：1．改判对拉萨市堆龙德庆区人民法院作出的（2020）藏0103民初1622号民事判决第五项；2．一审、二审诉讼费由西藏俊龙公司承担。事实和理由：双方公司之间的合同关系经过一审的庭审已经查明，且得到双方公司的认可，一审法院在认定西藏俊龙公司违约行为的情况下，却对西藏顺通公司的违约金不支持，只因西藏顺通公司把房屋出售给了第三人，一审法院仅看到了西藏顺通公司出售房屋，却未考虑西藏顺通公司为何出售案涉房屋。        西藏俊龙公司辩称：西藏顺通公司的上诉请求不能成立，请求予以驳回。        王某未出庭应诉，亦未向本院提交答辩意见。视为其放弃答辩、举证、质证等权利。        西藏俊龙公司向一审法院起诉请求：1．确认双方于2015年1月16日签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》合法有效；2．判令西藏顺通公司继续履行合同，并将拉萨市柳梧新区团结路以南、察古大道以西顺通冈仁国际综合楼13层B1301、B1302、B1303、B1304、B1305、B1306、B1307、B1308、B1309、B13010号房屋交付给西藏俊龙公司并办理过户登记；3．判令西藏顺通公司承担本案诉讼费用。        西藏顺通公司向一审院提出反诉请求：1．请求人民法院判决解除签订的2015年1月16日签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》；2．请求人民法院确认西藏俊龙公司根本违约并判决支付违约金225540元；3．本案反诉费由西藏俊龙公司承担。        一审法院认定事实：2014年12月16日双方签订《商品房订购协议》约定西藏顺通公司将其写字楼××栋房屋以每平方米7000的价格卖给西藏俊龙公司，建筑面积共1074平方米，房款共计7518000元，在本协议签订同时，西藏俊龙公司向西藏顺通公司一次性支付房款7518000元，并对其他相关权利义务作了约定。        2015年1月16日，双方签订《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定西藏顺通公司将其位于拉萨市××区以南，察古大道以西顺通冈仁国际综合楼13层B1301-B1310号房屋出售给西藏俊龙公司；约定的价格及建筑面积与商品房订购协议一致。并约定西藏俊龙公司于2015年1月17日前向西藏顺通公司一次性支付全部房款；出售该商品房的全部房款应当存入预售资金监管账户，预售资金监管账号为×××；西藏俊龙公司逾期超过90日支付房款，西藏顺通公司有权解除合同，西藏顺通公司解除合同，应当书面通知西藏俊龙公司，西藏俊龙公司应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3％向西藏顺通公司支付违约金，同时，西藏顺通公司退还西藏俊龙公司已付全部房款，合同还对商品房基本状况、质量及保修责任等作了约定。        另查明：2016年5月19日，西藏俊龙公司向西藏顺通公司申请将其购买的房屋由写字楼××栋，西藏顺通公司同意西藏俊龙公司的换房申请。        再查明：2017年8月16日，西藏俊龙公司法定代表人由刘宗俊变更为廖某。2015年1月17日，西藏顺通公司向西藏俊龙公司前法定代表人刘宗俊出具7518000元的《收据》。2016年6月27日，西藏顺通公司将2015年1月17日出具的《收据》收回，另向西藏俊龙公司出具同等数额的《收据》。        还查明：西藏顺通公司已将涉案房屋卖给第三人王某。        上述事实，有双方当事人提交的上述证据和当事人的陈述意见在案佐证。        一审法院认为：双方签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性定，合法有效，故本院对均龙公司要求确认双方于2015年1月16日签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》合法有效的诉讼请求予以支持。        对于西藏俊龙公司要求西藏顺通公司继续履行合同，并将拉萨市柳梧新区团结路以南，察古大道以西顺通冈仁国际综合楼13层B1301-B1310号房屋交付给西藏俊龙公司并办理过户登记的诉讼请求，西藏俊龙公司仅向本院提交了《收款收据》证明其已向西藏顺通公司履行了支付房款的义务，未提交相应的转账凭证。庭审中西藏俊龙公司对其已支付全部购房款的详情陈述如下：2014年12月16日签订《商品房订购协议》前西藏俊龙公司通过其股东及员工向西藏顺通公司股东周建刚转款5000000元（其中西藏俊龙公司股东王晓蓉转款3000000元；公司财务员工马欢转款500000元；西藏俊龙公司原法定代表人刘宗俊转款1500000元）；剩余购房款2518000元于2014年12月16日签订《商品房订购协议》当日以现金方式向西藏顺通公司财务支付。一审法院认为西藏俊龙公司通过其股东及员工向西藏顺通公司股东周建刚转款5000000仅向本院提交了西藏顺通公司《企业信用信息》，而该证据仅能证明周建刚为西藏顺通公司股东的事实，未向本院提交相应的转账记录，且此支付方式既不符合法律相关规定亦不符合常理，故对此不予采信；对于2014年12月16日以现金方式向西藏顺通公司财务支付购房款2518000元的陈述，一审院认为依据国务院《现金管理暂行条例》第五条之规定，对公司类法人使用现金的范围及金额进行了明确的规定，而本案中西藏俊龙公司支付的范围及数额均不适用现金支付的方式，且依据《现金管理暂行条例实施细则》第十一条之规定，不得从本单元的现金收入中直接支付；开户单位根据需要支付现金，从开户银行提取现金的，应当如实写明用途，由本单位财会部门负责人签字盖章，并经开户银行审查批准予以支付的相关规定，公司使用现金有严格的要求，而西藏俊龙公司的现金支付不符合现金使用的规范，且庭审中西藏俊龙公司对于现金支付的细节无法陈述清楚，而西藏俊龙公司以现金方式向西藏顺通公司财务支付购房款，未要求西藏顺通公司财务当场出具相应的收款凭证，而是于2015年1月17日再要求西藏顺通公司向其出具总的收据，不符合日常的交易习惯，且西藏俊龙公司向西藏顺通公司支付巨额房款后长达5年多的时间再向法院主张权利要求继续履行合同亦不符合常理，故一审法院认为西藏俊龙公司以现金方式向西藏顺通公司支付2518000元购房款的可能性较低。综上，一审院对西藏俊龙公司已向西藏顺通公司全额支付购房款7518000元的陈述不予采信，对西藏俊龙公司的此项诉讼请求不予支持。        对于西藏俊龙公司要求解除双方于2015年1月16日签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》的诉讼请求，一审院认为西藏俊龙公司至今未向西藏顺通公司支付购房款，存在违约，西藏顺通公司要求解除该合同符合相关法律规定，且现涉案房屋已卖给了第三人，该合同无法继续履行，故一审法院对西藏顺通公司的该项反诉请求予以支持。        对于西藏顺通公司要求确认西藏俊龙公司违约并向其支付违约金225540（7518000元x3％=225540元）元的诉讼请求，一审法院认为西藏俊龙公司虽未按约定向西藏顺通公司支付购房款，存在违约，但依据双方签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》，西藏俊龙公司逾期超过90日支付房款，西藏顺通公司有权解除合同，西藏顺通公司解除合同，应当书面通知西藏俊龙公司，西藏俊龙公司应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3％向西藏顺通公司支付违约金的约定，西藏顺通公司应当向西藏俊龙公司书面送达解除合同通知后，才有权主张该约定的违约金，且西藏顺通公司在其未解除此合同的前提下已将涉案房屋出售给了第三人，亦存在过错，故一审法院对西藏顺通公司要求西藏俊龙公司向其支付违约金225540元的诉讼请求不予支持。现根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认西藏俊龙矿业有限公司与西藏顺通房产置业有限公司于2015年1月16日签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》合法有效；二、解除西藏俊龙矿业有限公司与西藏顺通房产置业有限公司于2015年1月16日签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》；三、确认西藏俊龙矿业有限公司违约；四、驳回西藏俊龙矿业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回西藏顺通房产置业有限公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费100元，由西藏俊龙公司承担。本案反诉案件受理费减半收取2341.55元，由西藏顺通公司承担。        二审期间，双方当事人向本院提交以下证据，本院评析如下：        1．西藏俊龙公司提交《西藏俊龙矿业有限公司审计报告》复印件一份，欲证明2017年6月9日，西藏俊龙公司的原股东刘宗俊、王晓荣拟将属于西藏俊龙公司的股份转让给彬州市金贵银行股份有限公司，就委托天分健会计师事务所对西藏俊龙公司的财产进行审计，审计报告第17页、18页均载明，当时西藏俊龙公司价值7518000元的房屋。西藏顺通公司质证称，该组证据并非原件，审计报告中载明的7518000元的款项，该款项只是西藏俊龙公司财务单方制作，并不能证明已经支付该款项，不能作为证据使用，对该组证据三性均不予认可。本院认为该组证据是西藏俊龙公司的内部单方文件，与本案无直接关系，本院对该组证据三性不予认可。        2．西藏俊龙公司提交《彬州市金贵银行股份有限公司与刘宗俊、王晓蓉关于西藏俊龙公司100％股份转让协议之补充协议》复印件一份，欲证明刘宗俊、王晓蓉与彬州市金贵银行股份有限公司签订的股权转让协议及补充协议，西藏俊龙公司股权发生变更，在交接过程中对案涉房屋进行了交接，案涉房款是西藏俊龙公司的前法人刘宗俊与西藏顺通公司的钱法人周建刚交付的，也是西藏俊龙公司申请周建刚为本第三人的原因。西藏顺通公司质证称，该份证据是西藏俊龙公司内部股权转让协议，与本案无关，该组证据的三性不予认可。本院认为该组证据与本案无直接关联性，对该组证据的三性不予认可。        3．西藏俊龙公司提交《银行转账流水》打印件一份，欲证明2013年9月18日，西藏俊龙公司前法人刘宗俊让马欢给西藏顺通公司股东周建刚转账3000000元，2015年2月8日刘宗俊让王晓蓉给周建刚转账500000元的事实。西藏顺通公司质证称该组证据与本案无直接关联，该款是转给周建刚而非公司，不能证明是购房款，西藏顺通公司一直未收任何房款。对该组证据的三性均不予认可。本院认为，该组证据能与马欢、王晓蓉的证人证言相互吻合，认为该组能够证明刘宗俊给周建刚转款的事实，对该组证据的三性均予以采信。        4．刘宗俊、马欢、王晓蓉、周建刚证人证言，欲证明案涉房款7518000元刘宗俊怎么交付的给西藏顺通公司及款项已经支付完毕。西藏顺通公司质证称其他三名证人与西藏俊龙公司有直接的关系，一审未申请出庭，不具有合法性。证人证明的是周建刚与刘宗俊之间支付款项的事实，与本案无关。本院认为周建刚经本院合法传唤，未到庭参加法庭询问，本院不予认定。其他三名证人证言结合银行转账流水能够证明刘宗俊向周建刚转款的事实，本院对该组证据的三性予以采信。        5．西藏顺通公司向本院提交《快递单》复印件两张，欲证明西藏顺通公司曾向西藏俊龙公司发送催款函。西藏俊龙公司主张称该组证据与本案无关，三性均不予认可。本院认为该组证据与本案无关，对该组证据的三性均不予认可。        本院查明的事实：        2014年12月16日，刘宗俊与西藏顺通公司签订《商品房订购协议》，约定西藏顺通公司将其位于拉萨市××区以南，察古大道以西顺通冈仁国际综合楼A栋7层A701-A710号房屋以每平方米7000的价格卖给西藏俊龙公司，建筑面积共1074平方米，房款共计7518000元，在本协议签订同时，西藏俊龙公司向西藏顺通公司一次性支付房款7518000元，并对其他相关权利义务作了约定。        2015年1月16日，西藏俊龙公司与西藏顺通公司双方签订《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定西藏顺通公司将其位于拉萨市××区以南，察古大道以西顺通冈仁国际综合楼A栋7层A701-A710号房屋出售给西藏俊龙公司；约定的价格及建筑面积与商品房订购协议一致。        2015年1月17日西藏顺通公司向刘宗俊出具商品房A701-A710全款7518000元《收据》。        2016年5月19日，西藏俊龙公司向西藏顺通公司申请将其购买的房屋由写字楼××栋，西藏顺通公司同意西藏俊龙公司的换房申请。        2016年6月27日，西藏顺通公司将2015年1月17日向刘宗俊出具的《收据》收回，另向西藏俊龙公司出具同等数额的《收据》。收据载明：收款单位系西藏俊龙公司，款项内容写字楼B1301-B1310房款，金额7518000元，备注：更名：原收据日期2015年11月17日。        2013年9月18日，刘宗俊委托马欢向西藏顺通公司原股东周建刚借款3000000元，约定月利率为3分（借款时间从2013年8月18日至合同约定的交房时间2016年9月18日）。        2015年2月8日刘宗俊委托王晓蓉向西藏顺通公司原股东周建刚转款500000元。        刘宗俊自2015年1月23日至2017年8月16日担任西藏俊龙公司法定代表人。        一审中，西藏俊龙公司申请追加王某为本案第三人，一审法院同意并追加王某在本案中为第三人，但在一审、二审中均未出庭应诉。        2020年11月18日西藏顺通公司在答辩期内向一审法院提出管辖权异议申请书，于2020年12月3日西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院作出（2020）藏0103民初1622号之一民事裁定书，对西藏顺通公司提出的管辖权异议予以驳回。        本院认为，本案的争议焦点为：1．案涉合同是否有效；2．案涉房款7518000元是否已交付；3．违约责任如何认定。对此，评析如下：        1．关于案涉合同是否有效的问题。西藏俊龙公司与西藏顺通公司签订的《商品房订购协议》《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，本院予以确认。        2．关于案涉房款7518000元是否已经交付的问题。西藏俊龙公司主张案涉房款已经支付完毕，要求西藏顺通公司继续履行案涉房屋交付及登记。西藏顺通公司主张案涉房款为支付，要求解除案涉合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在”之规定，西藏鑫诚公司提交刘宗俊、马欢、王晓蓉证人证言及银行卡流水记录予以证实，案涉购房款中的3000000元系2013年9月18日借给西藏顺通公司的原股东周建刚用于购买案涉房屋的土地，将西藏顺通公司开发的案涉房屋出售给西藏俊龙公司，其中3000000元借款和利息3240000元，组成购房款的一部分，在2015年2月8日转款给周建刚500000元，剩余房款778000元由刘宗俊以现金形式交付给周建刚，并以《商品房订购协议》《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》和《换房申请》及多次更换《收据》的形式予以确认。虽然西藏俊龙公司没有证据证明购房款直接支付给西藏顺通公司，西藏顺通公司也并未提供相反证据予以证明，但结合本案现有证据，能够证实案涉房款已经支付完毕，因此，西藏顺通公司应按照合同约定向俊龙公司交付涉案房屋。对于西藏俊龙公司主张西藏顺通公司办理过户登记的诉请不明确，本院无法予以支持。对于西藏顺通公司主张西藏俊龙公司未支付案涉房款，要求解除案涉合同的该项主张只提交了两张快递单，基于快递单的内容不明，不能达到西藏顺通公司向西藏俊龙公司催缴过案涉房款的事实，因此，西藏顺通公司应当承担举证不能的不利后果，西藏顺通公司主张解除案涉合同的条件未成就，故，本院对该主张不予支持。        3．关于违约责任如何认定的问题。基于以上论述，西藏俊龙公司按照合同约定，案涉房款已经交付完毕，则西藏顺通公司应当按照合同约定履行其交付义务，西藏顺通公司至今未交付房屋实属违约，对此，本院予以确认。        综上所述，西藏俊龙公司的上诉请求成立，本院予以支持，西藏顺通公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回，一审法院认定基本事实错误，适用法律错误，本院依法纠正，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1622号民事判决；        二、确认西藏俊龙矿业有限公司与西藏顺通房产置业有限公司于2015年1月16日签订的《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》合法有效；        三、西藏顺通房产置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向将拉萨市柳梧新区团结路以南、察古大道以西顺通冈仁国际综合楼13层B1301、B1302、B1303、B1304、B1305、B1306、B1307、B1308、B1309、B13010号房屋交付给西藏俊龙矿业有限公司；        四、驳回西藏顺通房产置业有限公司的全部诉讼请求；        五、驳回西藏俊龙矿业有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审本诉案件受理费100元（西藏俊龙矿业有限公司已预交），由西藏顺通房产置业有限公司负担；一审反诉案件受理费依法减半收取2341.55元，（由西藏顺通房产置业有限公司预交），由西藏顺通房产置业有限公司负担；二审案件受理费2441.55元（西藏顺通房产置业有限公司已预交2341.55元，西藏俊龙矿业有限公司已预交100元），由西藏顺通房产置业有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    边珍审判员    达杰审判员    张静二〇二一年九月二十七日书记员    桑杰卓玛>>