广西壮族自治区防城港市防城区人民法院民 事 判 决 书(2021)桂0603民初1237号原告：张党生，男，汉族，1970年10月20日出生，现住海南省三亚市吉阳区。委托代理人：孙焕臣，港口区光明法律服务所法律工作者。被告：防城港市泰城房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区马正开路72号国贸中心广场写字楼一、写字楼二、酒店公寓1层108号商铺，统一社会信用代码91450600566764376L。法定代表人：刘德宽，执行董事。委托代理人：覃晴，广西万益（防城港）律师事务所律师。原告张党生诉被告防城港泰城房地产开发有限公司（以下简称泰城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案受理后，2021年7月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张党生及其委托诉讼代理人孙焕臣，被告泰城公司的委托诉讼代理人覃晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的商品房买卖合同（预售）；2.请求判令被告返还购房本金100万元，并给付利息131250.00元（按合同约定，从交款之日计算至起诉之日按年利率4.5%计算），此利息按三次付款时间计算。另外给付违约金6514.00元（计算方法：房款总价1302866.00元0.5%），上述利息计算至给付之日；3.请求判令被告返还维修基金5748.00元（根据房屋面积计算，是按被告要求交纳的，合同对此款并无明确约定）；4.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月，经朋友推荐，原告购买了被告开发建设的防城港市“永恒财富广场”二期泰城幸福雅居5号楼1层117号商铺。自2018年5月10日至2018年7月14日，原告分三次向被告支付购房款100万元，占总房款的80%。2018年7月16日,双方签订了商品房买卖合同（预售）,合同编号：FCG2018067457。合同第十一条约定，2020年3月30日前，向原告交付该商品房，交付的商品房要达到合同第九、十条约定的交付条件。但时至起诉之日，工程尚未完工，交房遥遥无期。根据合同第十二条的约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，返还全部房款。并自付款之日起，按照年利率4.5%计算给付利息。同时，出卖人按照全部房款的4.5%向买受人支付违约金。原告分三次向被告支付购房款100万元，占房款总价的80%。此款应全额返还，另据约定，被告应给付已付房款年利率4.5%的利息131250.00元，同时给付房款总价0.5%的违约金6514.00元。此类案件贵院已有（2020）桂0603民初1123号判例参考。另外，这个维修基金是该物业小区交房后，小区公共部分需要维修改造所需要的费用，由开发商代收，我方已实际交纳。被告泰城公司辩称：对原告诉状上所写事实基本认可。原告的合同约定解除权已消灭，原告没有催告被告履行交付房屋的情况下，直接起诉主张解除合同于法无据。《商品房买卖合同》第十一条约定交付涉案商品房的期限为2020年3月30日前，第十二条约定逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第二条的约定，原告应当在合同解除事由发生之日起15日内必须以书面的形式通知被告解除合同，否则，则视为申请人放弃了合同解除权及要求退房的权利，双方继续履行合同。因此，申请人应于2020年7月15日前行使合同约定解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条:法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。故原告巳超过了双方约定的合同解除期限，其约定合同解除权巳消灭。涉案房屋于2021年5月21日已通过建设工程质量竣工验收，原告合同目的可以实现，涉案合同仍可继续履行，依据中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释（2020年修正）》第十一条第一款“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，即使原告要行使法定解除权，也应当先催告被告在合理期限内交付房屋，被告经催告后仍未履行，原告才能行使法定解除权请求解除合同。但是，原告在没有催告被告在合理期限履行交付房屋的情况下，直接诉至法院请求解除合同，不符合法定程序，依法应当不予支持。2.即使人民法院判决解除涉案合同，也请人民法院以原告实际损失为基础，兼顾被告合同履行过程中受疫情影响且涉案房屋已通过建设工程质量竣工验收情况，对原告所主张的违约金不予支持。自2020年以来，因新冠疫情被告施工受到严重影响，但被告已尽力恢复施工，没有故意拖延履行交付房屋情形，现涉案房屋已通过建设工程质量竣工验收，被告正积极组织材料准备向主管部门申请竣工验收备案。原告主张按照年利率4.5%支付利息损失已明显高于近年来全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故已足以弥补原告实际损失，即使人民法院判决解除涉案合同，也应以原告实际损失为基础，兼顾合同实际履行情况，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》(2020年修正）第十二条之规定，对原告主张的违约金不予支持。综上所述，原告的合同约定解除权巳消灭，其在本案直接主张解除涉案合同没有事实和法律依据，涉案商品房巳通过工程竣工验收，涉案合同仍可继续履行，为保障防城港市商品房市场交易的稳定性，请法院依法予以驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告作为买受人和出卖人泰城公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2018067457）。该合同第三条约定：原告购买被告出售的位于防城港市行政中心区，房屋面积58.06平米，房屋总价为1302866元，用途为商业。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付期限：出卖人应当在2020年3月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交房的违约责任：除不可抗力外，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年利率4.5%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的年利率4.5%向买受人支付违约金。另查明，原告于2018年5月10日支付80000元、5月19日支付20000元，2018年7月14日支付900000元,共计向被告支付购房款100万元，2018年7月14日支付了案涉房屋维修基金5748元。截止原告起诉之日，案涉商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件。以上事实，有原告提交的双方当事人身份信息，《商品房买卖合同（预售）》及收款收据，被告泰城公司提交的建设工程质量竣工验收意见书及双方当事人、代理人的庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告张党生与被告泰城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。一、关于原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的问题。合同签订后，原告张党生已经履行了合同约定的付款义务。根据约定商品房交付时应取得并提供建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等文件，以及合同第十一条约定被告泰城公司应当在2020年3月30日前将满足交付条件的商品房交付给原告张党生使用，交付该商品房时出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示或者出示的证明不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条逾期交付责任处理。现被告泰城公司未按合同约定的交房时间交房，至原告起诉时，被告逾期交房长达436天，且至本案法庭辩论终结之时被告仍未提交建设工程竣工验收备案证明文件等材料，仅取得五方工程质量竣工验收初步结论，与合同约定交房条件不符，合同目的不能实现，因此原告拒绝收房属于正当行使合同权利。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，涉案纠纷是由民法典施行前的法律事实所引起，因此本案应适用民法典生效以前的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”。双方在合同中约定被告逾期交房超过90日后买受人有权解除合同,同时约定了解除权行使期限，因原告未按约定期间行使合同解除权，故其约定解除权消灭。但是本案原告未催告对方当事人履行合同义务，所以原告仍在一年内享有的法定解除权。双方约定在2020年3月30日交房，逾期交房超过90日后买受人享有解除权，因此原告于2020年6月29日起其享有解除权。原告在2021年6月10日起诉，系在规定期限内行使解除权，符合法律规定，对被告抗辩原告不具有合同解除权的意见，本院不予采纳。二、关于购房款返还及违约责任问题。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，故案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应将所收取的原告全部房款100万元及房屋维修基金5748元退还原告。根据合同第十二条约定，出卖人自买受人付款之日起按照年利率4.5%计算给付利息。经核算，利息部分以80000元为基数从2018年5月10日起算、以20000元为基数从2018年5月19日起算、以905748元为基数从2018年7月14日起算，按年利率4.5%分别计至清偿之日；关于违约金，原被告双方在合同中约定不明确，原告主张案总房价0.5%计算由被告支付缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告张党生与被告防城港泰城房地产开发有限公司于2018年7月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2018067457)；二、被告防城港泰城房地产开发有限公司向原告张党生返还购房款100万元并支付利息（利息以80000元为基数从2018年5月10日起算、以20000元为基数从2018年5月19日起算、以905748元为基数从2018年7月14日起算，分别按年利率4.5%计至清偿之日止）；三、被告防城港泰城房地产开发有限公司向原告张党生返还房屋维修基金5748元；四、驳回原告张党生的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费15040元，减半收取计7520元，由被告防城港泰城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。审 判 长 唐国超二〇二一年九月八日法官助理 宁丽萍书 记 员 钟朋霏