江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2867号上诉人（原审原告）：陈秀梅，女，汉族，住浙江省丽水市莲都区。上诉人(原审原告)：张蓓雷，女，汉族，住浙江省青田县温溪镇。上诉人(原审原告)：孙春娥，女，汉族，住浙江省青田县温溪镇。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港维港汇商业管理有限公司,住所地江苏省连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦第A楼无单元103室。法定代表人：李家路，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，江苏云台山律师事务所律师。上诉人陈秀梅、张蓓雷、孙春娥因与被上诉人连云港维港汇商业管理有限公司（以下简称维港汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈秀梅、张蓓雷、孙春娥上诉请求：1.请求二审法院查清事实，撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决查明事实不清，认定双方构成事实上的委托经营合同关系或租赁合同关系缺乏事实依据。首先，一审判决查明事实部分援引吉德花案件生效判决的部分内容没有依据。上诉人是通过拍卖取得案涉房产，和被上诉人没有任何协议约定。被上诉人和其它案件当事人的约定不能以此对抗上诉人。上诉人从未委托被上诉人对上诉人房产进行委托经营管理，也没有租赁合同关系。且在拍卖公告时明确该房产无租赁，但一审法院强行将上诉人的房产认定成产权式商铺，以“买卖不破租赁”的原则毫无根据。其次，基于上诉人与被上诉人不存在任何合同关系，被上诉人占有使用上诉人的房产对外租赁经营缺乏合法依据。被上诉人所获得的上诉人房产租赁的收益严重侵犯上诉人的合法权益，应当就其违法占有行为所获得的利益支付给上诉人。第三，一审判决对被上诉人就案涉房产进行出租所收取租金的数额没有依法查明，却以被上诉人主张的按吉德花等业主相同的租金标准支付，一审没有就案涉房产具体租金标准、数额进行查明和认定，上诉人对上述标准持有异议，但不能成为驳回上诉人一审诉讼请求的理由。二、一审判决认定上诉人行使权利损害了其他业主整体利益，该认定没有事实依据，更与法不符。首先，上诉人行使权利不构成对其它业主利益的损害，恰恰是被上诉人的行为损害了上诉人及其它业主的合法利益，上诉人所主张的标准是符合类似房产、同类地段租金标准，对其它业主只会提升业主利益价值，而不存在任何损害的基础。其次，一审判决认定上诉人无法行使权利，毫无依据。上诉人通过司法拍卖取得案涉房产，根据不动产登记记载该房产的权利性质是市场化商品房，并非一审判决所认为的产权式商铺，上诉人对该房产享有独立权利，不依附于其它任何业主。上诉人可通过任何方式处置上诉人的财产，享有完全处分权，上诉人行使权利具有合法的依据。第三，一审判决在本院认为部分认定，“其只有在统一规划、整体使用时才能体现价值，如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整体区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。”据此将上诉人获得的房产认定为产权式商铺。该认定并未区分产权式商铺属于独立式或者非独立式产权式商铺，上诉人取得的房产是独立产权，且能够独立区分物理空间，一审对涉案产权式商铺属性的认定也是错误的，且与客观事实不符，适用法律错误。到目前为止，被上诉人均没有达到民法典第二百七十八条所规定的条件。一审判决认定“原告拒绝受领，故本院不判决给付，原告可自行领取”没有法律依据，且系拒绝裁判。首先，在一审庭审陈述“其同意给付，但有一定的标准，2020.7.1-2020.11.30租金为17844.3元”，该标准、金额与所谓一审判决援引吉德花判决所适用的标准严重不符，前述计算金额还是在按照被上诉人自认以及假设成立的前提下得出，二者相差金额甚远，根本无法受领，但却成为一审法院判决拒绝受领判决驳回的依据。其次，按照法律规定，法院不得拒绝裁判的规则，任何一方提出具体明确的诉讼请求，或另一方能够证明按照标准能够向相对方支付，人民法院也应当在查实后作同具体的裁判，也不能因为一方不同意或者不认可而作出驳回。本案中，被上诉人在无合法依据的情况下占有使用上诉人的房产，其应付的占有使用费不论基于事实或者法律，不论在其是否同意的情况下，都应当判决其支付占有使用费，不论金额大小。四、一审剥夺上诉人的鉴定权利，程序违法。上诉人在一审主张的占有使用费的标准需要参照同地段类似房产租金标准进行计算，在此情况下，上诉人在一审要求鉴定，没有给予任何评价。在一审法院审理（2019)苏0706民初971号杨帆诉连云港广盛元一案中，杨帆诉请要求支付逾期交房违约金，与案涉商铺的同地段同类房屋租金价值毫无关联，一审法院同意对案涉商铺的同地段同类房屋租金价值进行评估。本案中，上诉人主张的房屋占有使用费，与案涉商铺同地段同类房屋租金价值和裁判结果存在直接关联，而一审法院以单个业主无法行使权利为由，拒绝委托评估鉴定，剥夺了上诉人享有的诉讼权利。被上诉人维港汇公司答辩称：1.涉案商铺是虚拟商铺，开发商只对商铺进行概念上的面积划分，不确定四址，也没有明确标识，产权式商铺不违反法律法规的强制性规定。产权式商铺的特点决定只有市场统一规划，布局才能获更大利益，个人业主与整体利益发生冲突时，应当从整体利益考虑。2.本案中，上诉人的所有权不是绝对的，应当受到相邻关系的限制和所有权行使方式的限制，不得滥用权力损害他人利益。目前90%出租户同意被上诉人对外经营，取得产权不是业主的目的，获取商业利益才应当是业主的利益。陈秀梅、张蓓雷、孙春娥向一审法院起诉，请求判令：1.维港汇公司支付自2020年7月1日至2020年11月30日期间的位于连云港市海州区×××路××号××××大厦×楼×单元×××室××××室房屋占有使用费暂计214208.33元。2.维港汇公司自2020年12月1日起按照同类地段同类房屋租金标准按月向陈秀梅、张蓓雷、孙春娥支付上述房屋占有使用费用直至不再占有使用之日止。3.维港汇公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2020年6月30日，陈秀梅、张蓓雷、孙春娥通过司法拍卖网络平台分别以101.8万元、192万元的价格竞得一审法院拍卖的位于海州区×××路××号××××大厦××楼×单元×××号××××号商铺。陈秀梅、张蓓雷、孙春娥在支付了全部拍卖款后，于2020年8月31日取得不动产登记证书。上述商铺在拍卖前已由维港汇公司统一对外出租。陈秀梅、张蓓雷、孙春娥取得所有权至今，维港汇公司尚未支付陈秀梅、张蓓雷、孙春娥租金，故陈秀梅、张蓓雷、孙春娥诉至一审法院。一审法院另查明，维港汇公司与吉德花等业主签订有商铺租赁合同或者商铺委托租赁管理协议书，约定该公司承租各业主购买的商铺，将国际商务大厦裙楼1-3层商铺整体对外招商，并向业主支付租金。其中，吉德花（乙方）与维港汇公司（甲方）签订的协议书套用了深圳维港汇公司的格式，协议第三章商铺收益第一条约定：商场开业时根据甲方同第三方商户的租赁合同约定的租金数额，租金收益中的40%归甲方，60%归乙方，商场整体年租金达到850万（不含850万）以上时，在商场正式开业的第三年起（二年后的开业对应日），租金收益中的30%归甲方，70%归乙方。商场整体年租金达到1000万（不含1000万）以上时，在商场正式开业后第二年起（一年后的开业对应日），租金收益中的30%归甲方，70%归乙方。上述合同签订后，维港汇公司将国际商务大厦裙楼1-3层整体对外招商经营，并按约定向业主支付租金。2018年11月起，吉德花等业主向一审法院起诉维港汇公司，要求排除妨害、赔偿损失。2019年3月27日，一审法院作出（2018）苏0706民初9591号民事判决书，以案涉产权式商铺整体招租符合法律规定为由驳回吉德花的诉讼请求。连云港市中级人民法院二审经审理认为，吉德花与维港汇公司签订的协议书合法有效，租金支付标准应按此协议确定。案涉商铺一楼租赁价格2019年每平方米为2000元左右，维港汇公司按支付的租金与案涉商铺租赁客观情况基本相符。2020年9月28日，该院作出（2019）苏07民终4619号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审诉讼中，维港汇公司主张按与吉德花等业主相同的标准支付2020年7月1日至12月31日租金21413.20元（126号7713.30元、127号13699.90元），陈秀梅、张蓓雷、孙春娥对此不予认可，并拒绝受领。一审法院认为，陈秀梅、张蓓雷、孙春娥通过司法拍卖的方式取得案涉商铺所有权，虽然其未与维港汇公司无相关协议，但案涉商铺在拍卖成交前已由维港汇公司对外出租，相关生效判决也确认维港汇公司有权对外招租，而陈秀梅、张蓓雷、孙春娥对于所拍得的商铺附有租赁关系是知情的，根据买卖不破租赁的原则，双方构成事实上的委托经营合同关系或者租赁合同关系。陈秀梅、张蓓雷、孙春娥主张按市场价格或者评估价格支付使用费，一审法院认为，案涉商铺作为产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现价值，如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整体区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。因此，陈秀梅、张蓓雷、孙春娥相关权利的行使既要遵循维港汇公司的使用权、管理权，也不能损害其他业主的整体利益。而根据《民法典》第二百七十八条的规定，制定和修改管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主对产权式商铺的权利行使，因涉及建筑区划内重大事项的处分，单个业主无法行使权利。因此，无论陈秀梅、张蓓雷、孙春娥主张财产损害赔偿还是主张更高标准的租金，实质上都是要推翻正在实施的已适用于大部分业主的租金标准，根据上文所述理由，陈秀梅、张蓓雷、孙春娥主张不能成立，一审法院不予支持。鉴于现有租金标准已经生效判决认定符合客观事实，故陈秀梅、张蓓雷、孙春娥有权取得维港汇公司参照其他业主租金标准支付的租金，经释明，陈秀梅、张蓓雷、孙春娥拒绝受领，故一审法院不判决给付，陈秀梅、张蓓雷、孙春娥可自行领取。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：驳回陈秀梅、张蓓雷、孙春娥的诉讼请求。一审案件受理费4513元（陈秀梅、张蓓雷、孙春娥已预交），由陈秀梅、张蓓雷、孙春娥负担。二审期间，上诉人陈秀梅、张蓓雷、孙春娥提交连云港市中级人民法院作出的三份生效判决（2020）苏07民终3116号、（2020）苏07民终3824号、（2021）苏07民终75号，证明位于国际商务大厦其他业主就房屋占有使用费向维港汇公司主张权利。一审审理均被驳回，二审经审理改判，认定维港汇公司应当自试营业时计算占有使用费，并认定维港汇公司存在严重迟延发放租金、漏发租金行为，二审依法撤销一审判决。类似发改案件都作出了类似改判。被上诉人维港汇公司经质证认为，对真实性认可，但维港汇公司已经向江苏省高级人民法院申请再审，且三份判决和吉德花案件不同，相矛盾。不管是吉德花案件还是上述三个案件，2018年之后租金都是一样的处理方法，按照维港汇公司给业主发放租金的支付比例计算，上诉人是2020年7月通过拍卖取得案涉商铺，租金按照其他业主支付比例计算的标准，但是上诉人经过一审法院释明拒绝领取。关于租金调整的是2016年-2017年租金，和2020年之后取得的房产是不矛盾的；2016年-2017年租金调整的是按照2600万调整，和十几万租金明显不符。本院对上诉人陈秀梅、张蓓雷、孙春娥举证证据的认证意见为，对证据的真实性、合法性及关联性予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，本院于2021年5月28日作出的(2021)苏07民终75号民事判决查明，维港汇公司陈述其向业主分配租金时均是将租金收益中的70%向业主进行分配。该案件中，本院依职权向连云港市不动产交易中心查询了涉案国际商务大厦1-3层商铺的房间号、实测建筑面积、坐落、丘地号、不动产单元号和权利人信息及对应价格，前述资料显示1-3层商铺被分割为433个铺位，其中4个铺位无权利人，剩余429个铺位售价合计172607035.2元(含维港汇公司自认的未予接收的一楼10个外铺合计价22743609.41元)。因该案件中业主对于维港汇公司提交的2018年、2019年、2020年租金明细表不认可，认为该表系维港汇公司自行制作，对于表中载明的收取商户租金数额（2018年为4830364元，2019年为5062783元，2020年为3851314元）以及维港汇公司实际向业主分配的租金数额均有异议，本院要求维港汇公司提供会计凭证及与租户的合同供业主查询对账。维港汇公司提供资料后，上诉人的代理人组织人员分三次核对誊写了相关资料数据，并向本院提交了数据分析结果，但其汇总的收入均较维港汇公司提供年总租金收入低,也无法提供维港汇租金收入的其他证据。还查明，根据(2021)苏07民终75号案件依职权查询涉案国际商务大厦1-3层商铺的房间号、实测建筑面积、坐落、丘地号、不动产单元号和权利人信息及对应价格。陈秀梅、张蓓雷、孙春娥所有的126商铺价格为2313366元、127商铺价格为4207002元。本案二审争议焦点为：上诉人陈秀梅、张蓓雷、孙春娥主张的占有使用费标准能否成立。本院经审查后认为，陈秀梅、张蓓雷、孙春娥与维港汇公司虽未签订协议书，但涉案商铺属于产权式商铺，需统一规划经营才能产生经济效益，陈秀梅、张蓓雷、孙春娥的铺位与其余业主铺位在区位上近似，可以参照其余业主《协议书》中对于租金的起算时间、租金计算方法一并计算使用费。对于2020年7月1日至2020年11月30日的租金，涉案房屋系上诉人拍卖所得，且拍卖的价格低于本院调取的涉案国际商务大厦1-3层商铺对应的价格，在此情况下应当按照何种价格作为计算依据的问题，考虑到三年使用金均是在原价基础上按固定比例进行计算的，若对涉案商铺进行调整必将影响其他商铺价格的认定，所以本院认为应当按照本院调取的连云港市不动产交易中心显示的实测后数据进行核算，故2020年7月1日至2020年11月30日陈秀梅、张蓓雷、孙春娥应收取的租金为（2313366+4207002）/（172607035.2-22743609.41）×3851314×153/366×0.7=49033.6元。2020年12月1日至2020年12月31日陈秀梅、张蓓雷、孙春娥应收取的租金为（2313366+4207002）/（172607035.2-22743609.41）×3851314×31/366×0.7=9934.91元。综上，2020年7月1日至2020年12月31日陈秀梅、张蓓雷、孙春娥应收取的租金为58968.51元。至于租金计算的截止点，上诉人在一审中请求计算至不再占有使用之日止，即计算至维港汇公司搬离之日止，因涉案合同尚在继续履行中，结合二审审查租金数据及本案实际情况，本院确定暂计算至2020年12月31日，对于2021年1月1日之后的租金收益，上诉人可待条件成熟后另行诉讼。综上，上诉人陈秀梅、张蓓雷、孙春娥的上诉请求部分成立，对成立部分，本院依法予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初598号民事判决；二、连云港维港汇公司商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向陈秀梅、张蓓雷、孙春娥支付使用费58968.51元；三、驳回陈秀梅、张蓓雷、孙春娥的其他诉讼请求。如果在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4513元（陈秀梅、张蓓雷、孙春娥已预交），由陈秀梅、张蓓雷、孙春娥负担1513元，由连云港维港汇公司商业管理有限公司负担3000元；二审案件受理费4513元（陈秀梅、张蓓雷、孙春娥已预交），由陈秀梅、张蓓雷、孙春娥负担1513元，由连云港维港汇公司商业管理有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年九月二十八日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。