北京市高级人民法院执 行 裁 定 书(2021)京执复252号复议申请人（异议人）：马艳玲，女，1976年2月19日出生，满族，住北京市大兴区xxx。申请执行人：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院4号楼10层1113号。法定代表人：金鹏。被执行人：英联视动漫文化发展（北京）有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：杨帆。被执行人：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张淑贤。被执行人：秦晗，男，1969年7月10日出生，汉族。被执行人：杨帆，女，1980年6月21日出生，汉族。复议申请人马艳玲不服北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）作出的（2021）京02执异361号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。北京二中院在执行北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司（以下简称英联视公司）、联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）、秦晗、杨帆公证债权文书一案[执行案号：（2018）京02执972号]过程中，马艳玲提出书面异议，请求依法认定北京二中院对北京经济技术开发区xxx（以下简称案涉房地产）的查封措施违反法定程序，该查封不应对异议人产生查封的效力。北京二中院查明，北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆公证债权文书一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向北京市高级人民法院申请执行，北京市高级人民法院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由北京二中院执行，该院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，该院于2018年12月3日向北京经济技术开发区房屋和土地管理局送达协助执行通知书，查封了联合创意公司名下的案涉房地产。并经委托评估后，对案涉房地产进行网络司法拍卖。经两次拍卖流拍后，予以变卖，卓兴立海（北京）科技发展有限公司买受。2020年7月22日，该院作出（2018）京02执972号之一执行裁定，裁定案涉房地产所有权自裁定送达时起归买受人卓兴立海（北京）科技发展有限公司所有。另查明，执行过程中，罗德物业公司向该院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，该院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向北京市高级人民法院申请复议，北京市高级人民法院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。北京二中院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。该案中，案涉房地产为已登记的不动产，该院在登记机关办理查封登记，即已完成对案涉房地产查封的公示，产生查封的法律效力。即使该院未在案涉房地产张贴封条或公告，亦不影响该院对案涉房地产的查封效力。因此，异议人所提异议请求，缺乏相应法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回马艳玲的异议请求。马艳玲向本院申请复议称，请求撤销北京二中院（2021）京02执异361号执行裁定。事实与理由是：一、北京二中院拒绝认定本案“未在案涉房地产张贴封条或公告”的事实。仅对其“向北京市经济技术开发区房屋和土地管理局送达协助执行通知书”的行为作出表述，而对其未曾张贴查封封条或公告的事实只字未提。随后仅就此表述为“即使本院未在案涉房地产张贴封条或公告……”，显然是回避其未张贴查封封条或公告，查封措施违反法定程序的事实；二、北京二中院适用法律错误，违法认定查封有效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定明确使用了“应当”二字，表明张贴封条或公告是查封不动产的法定必经程序，查封措施违反法定程序要求，是对复议申请人（承租人）的知情权和及时救济权益的直接侵犯，不能对复议申请人（承租人）发生法律效力。条文规定的目的是为了保障复议申请人（承租人）等利害关系人的知情权，该院仅以“……本院在登记机关办理查封登记，即已完成对涉案房地产查封的公示，产生查封的法律效力……”为由，认定查封有效，曲解了法律；三、按照北京二中院裁定结果倒推，即是要求复议申请人作为已签约付款的承租人，承担定期向登记机关查询所承租房产是否被查封的义务。本案中，张贴查封封条或者公告，实际上是申请人等承租人能够及时知晓案涉房地产被查封从而及时维护自身合法权益的唯一途径。该院并未在执行中就查封对复议申请人（承租人）进行有效公示，要求一个承租人定期去登记机关查看房屋是否被查封有违社会常理。复议申请人于2011年1月签署租赁合同时，案涉房地产尚未办理不动产登记证且价值巨大，申请人作为已经完成签署租赁合同、支付全款并取得房屋的承租人，在不知道联合创意公司对外提供巨额担保的情况下，不会也没有必要定期到登记机关对租赁房屋是否被查封进行查询。况且本案中，联合创意公司以唯一财产即案涉房地产提供担保并积极办理担保执行公证书本来就蹊跷，复议申请人作为承租人，根本无从知晓相关详情；四、北京二中院故意隐瞒案涉房地产查封、拍卖的情况，以协助利益相关方绕开复议申请人等承租人直接对涉案房屋进行处置。近十年来，与该案涉房地产有关的法律纠纷不断出现，由该院审理的亦不在少数，该院明知此案涉及人员众多、房产价值巨大，却未按照法律规定程序执行查封，存在重大错误和渎职行为。后又仅以“已办理查封登记”这一复议申请人等承租人无法知晓的告知途径，来认定查封有效。本院经审查，对北京二中院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于，北京二中院对案涉房地产的查封是否产生法律效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第九条规定：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”据此，人民法院查封不动产时张贴封条、公告，或者通知有关机关办理查封登记，都是对查封行为的公示，均产生查封的法律效力。并且，在有关登记机关办理了登记手续的查封，其效力高于仅张贴封条或者公告的查封。本案中，北京二中院查封案涉房地产时通知不动产登记部门办理了查封登记，即便未张贴封条或者公告，亦已产生查封的法律效力。因此，马艳玲关于北京二中院查封案涉房地产不能对其产生法律效力的复议理由缺少法律依据，对其复议申请应予驳回。北京二中院（2021）京02执异361号执行裁定正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回复议申请人马艳玲的复议申请，维持北京市第二中级人民法院（2021）京02执异361号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 禹明逸审 判 员 齐立新审 判 员 王 峰二〇二一年九月三十日法官助理 袁 楠书 记 员 王 冉