北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12512号上诉人（原审原告）：崔晋军，男，1979年11月23日出生，汉族，住山西省襄垣县，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张少峰，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭元福，男，1968年2月15日出生，汉族，住重庆市江津区。原审第三人：北京国润富力酒店物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街48号208号楼。法定代表人：苏军波，物业总监。委托诉讼代理人：张彬，男，北京国润富力酒店物业管理有限公司员工。上诉人崔晋军因与被上诉人彭元福及原审第三人北京国润富力酒店物业管理有限公司（以下简称富力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初17376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人崔晋军及其委托诉讼代理人张少峰，被上诉人彭元福及原审第三人富力公司之委托诉讼代理人张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔晋军上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判彭元福支付我设备损失746638元，并支付我违约金100000元；本案一、二审诉讼费由彭元福承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，我已经提交另购设备证据材料。1.我向一审法院提交了自行新购1台烫平机的发票（70000元）、2台折叠机的发票（85000元）及2台冷气机的合同（15000元），上述共计170000元。2.我向一审法院提交了通过彭元福购买的新增设备的证据，即彭元福签字的《崔晋军欠款明细》，该明细明确另外增加的设备有4台洗衣机，价值160000元，2台熨平机，价值60000元，1台折叠机，价值70000元，以上共计290000元。3.以上设备为新购设备11台，共计460000元。结合转让洗衣房时共同确认的设备550000元。共计1010000元。二、一审法院认定过错的比例存在严重错误。我不存在违约行为，但判决我承担60%的责任，彭元福构成根本违约，却仅承担40%的责任，有违公平原则。一审法院认定我不存在违约情形，彭元福存在根本违约导致合同无法继续履行。彭元福未经我同意，与酒店方确认作为彭元福的废弃物处置，对损害后果是有预期的。因彭元福原因导致合同无法继续履行，应当由彭元福按照“完全赔偿”原则对我的损失进行赔偿。三、一审法院认定违约金标准过高，没有法律依据。违约金过高应当由彭元福主张并承担举证责任，彭元福并未向法庭举证。合同约定每年租金150000元，每月的水电费约15000元，我投入的机器设备约1000000元。因彭元福根本违约导致我的投入血本无归。合同履行中，我并无违约行为，导致损失产生完全是由彭元福造成的。案涉损失即便按照我主张的（评估机器设备损失）740000元计算，违约金约定100000元并未超过损失的30%。综上，一审法院认定的违约金过高显然无法律依据，也不具有合理性。彭元福辩称，同意一审判决，不同意崔晋军的上诉请求。我转让给崔晋军的550000元的设备，《崔晋军欠款明细》中的物品也包含在550000元中，我转让的设备中崔晋军已经自行变卖一部分，其自行购入的设备我不清楚，也不认可。鉴定报告书完全是依据崔晋军提交的物品清单制作的，与现场实际存放物品不符，与鉴定机构出现场时要求双方见证签署的物品清单不符，没有参考价值。崔晋军提交的另购物品发票是案外人的署名，与本案无关，不能证明该物品使用租赁房屋的经营使用。一审法院在证据不充分的情况下酌情考量崔晋军300000元损失已经完全覆盖其可能实际发生的损失。关于违约，我提交了2016年6月13日的收款收据及2016年8月30日的收款收据，可以看出崔晋军交纳花费超出约定期限，但基于我已经与富力公司签订解除合同协议书，合同也确实无法履行，崔晋军与我签署的欠款协议至今没有履行完毕，为了使案件尽快解决，我服从一审判决，但并非是我违约。崔晋军收到富力公司解除合同的通知，在富力公司拆除设备时其在现场却没有阻拦，不采取积极措施防止损失扩大，更是对搬出来的设备置之不理，崔晋军更应该承担损失后果。我没有违约，且崔晋军基于鉴定报告计算的违约标准更是无从谈起，我在一审中对鉴定报告提出了充分的推翻鉴定结论的依据。法院对双方约定的违约金有调整的权力，一审法院适用法律正确。富力公司述称，同意一审判决，我公司仅与彭元福存在合同关系，与崔晋军没有任何关系，对崔晋军的上诉不发表意见。崔晋军和北京鑫彤日科技有限公司（以下简称鑫彤日公司）曾以房屋租赁合同纠纷为案由共同向一审法院起诉彭元福。一审法院审理后作出（2018）京0111民初5384号民事判决书。判决后，崔晋军、鑫彤日公司不服上诉至本院，本院审理后作出（2020）京02民终6968号民事裁定书，裁定：撤销（2018）京0111民初5384号民事判决书，将本案发回一审法院重审。一审法院重新组成合议庭审理了本案。鑫彤日公司自愿撤回对彭元福的起诉。崔晋军向一审法院明确起诉请求为：1.判令我与彭元福之间2014年6月5日签订的《洗衣房租赁合同》于2016年9月20日解除；2.判令彭元福向我支付违约金100000元；3.判令彭元福向我赔偿价值746638元机器设备损失；4.判令彭元福向我支付6个月的寻找替代房屋周转期间所受损失75000元；5.判令彭元福承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月1日，富力公司（甲方）与彭元福（乙方）签订了《北京金桥国际酒店公寓洗衣厂转让承包合同》，主要内容有：富力公司同意转让，彭元福同意承包北京市房山区长阳镇昊天北大街48号金桥国际酒店公寓C座地下一层洗衣厂，使用面积482平方米；承包期10年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止；彭元福只可做针织洗涤经营，未经富力公司书面同意彭元福不得改变经营项目；除富力公司书面同意外，彭元福不得通过出租或转让本合同而允许第三方（合作除外）转包使用；未按本合同规定交纳任何一期承包使用费或相关费用连续超过30天，富力公司有权单方终止或解除合同，而无需向彭元福作出任何赔偿。双方还对装修、布置、承包优先权及转包、权利义务及责任等其他内容进行了约定。2014年6月5日，彭元福（甲方）与崔晋军（乙方）签订了《洗衣房租赁合同》，主要内容有：根据国家及北京市有关法律规定，甲、乙方在平等、自愿、协商的基础上就甲方承租富力公司洗衣房转租给乙方事宜达成一致意见，特订立本合同，以兹双方共同遵守。第一条承包范围、面积、承包期及经营项目：1.1甲方同意转租，乙方同意承租北京市房山区长阳镇昊天北大街48号金桥国际酒店公寓C座地下一层洗衣房（即富力公司洗衣房），使用面积为482平方米（该层平面图标示部分）。1.2承租期自2014年6月5日起至2024年3月31日止。1.3经营项目：乙方只可做针织洗涤经营，未经甲方书面同意乙方不得改变经营项目。第二条租金及其它费用：2.3自合同生效之日起洗衣房所使用的能源费用由乙方自行承担。甲方必须保障水、电各项表的独立使用。第三条租金、其它费用的支付方式：3.2甲方交付乙方场地设备时，对洗衣房水、电表进行核查。由于天然气先购买后使用，因此乙方自行与燃气公司进行结算。所产生的水、电、电话及网络费由业主酒店方客服每月收取。第四条甲方移交条件：4.1甲方交付乙方场地内清单上的设备属乙方一次性购买。第八条乙方权利、义务及责任：8.1乙方须按约定时间缴付租金、乙方使用的一切其他专项服务的费用。第九条合同的终止：9.1乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方做出任何赔偿。9.1.3未按合同第二条、第三条的规定交纳任何一期承包使用费或相关费用连续超过30天。第十一条违约责任：11.甲、乙双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同规定除合同终止应承担违约责任，违约方向守约方支付100000元的违约金。给对方造成经济损失的，应赔偿损失。双方还对甲方移交条件、装修、布置、承包优先权及转包、争议解决等其他内容进行了约定。该租赁合同签订后，彭元福向崔晋军交付了涉案场地，并向崔晋军转让了550000元的设备，崔晋军按照合同约定履行了相应的义务。2014年6月6日，彭元福向富力公司提出书面《关于洗衣房转租的申请》，富力公司在该申请上盖章。2014年12月16日，富力公司与彭元福就北京市房山区长阳镇昊天北大街48号金桥国际公寓酒店C座地下一层洗衣房的承租重新签订了《酒店底商租赁合同》，除租期未变，仍是10年，即自2014年4月1日起至2024年3月31日止，其他内容均有变更，其中第十条合同终止：乙方在出现下列任何一种情况下，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方做出任何赔偿：10.1.3未按本合同第二条、第三条的规定交纳任何一期租金或相关费用连续超过15天。2016年6月14日，富力公司向洗衣房发出《付款通知书》，告知交纳2016年5月水费6985.02元，电费7423.5元及2016年4月电话费31.55元，共计14440.07元。2016年7月8日，富力公司向彭元福发出《解除合同通知书》，主要内容为：《租赁合同》签订后，富力公司如约交付了底商，但彭元福未按合同约定按期支付相关费用，在历次的交费过程中有多次拖欠现象。2016年4月电话费和5月能源费在富力公司向彭元福下发《付款通知书》及多次催交后，彭元福至今未付，已经连续超过15天，该行为已经构成违约，根据《租赁合同》第10.1.3款的约定，解除双方于2014年12月16日签订的《酒店底商租赁合同》，请彭元福于2016年7月20日前向富力公司结清一切费用，并将底商内物品腾空，将人员、物品撤离完毕，办理完毕交接手续。如届时未搬清底商内物品，则视为自动放弃，富力公司将按废弃物处置底商内所有物品，且不向彭元福承担任何责任。2016年7月15日，富力公司向彭元福发出《敦促函》，催促彭元福于2016年7月23日前交清欠费、腾空物品，协商解决酒店C座北侧保温层外墙损坏等问题。崔晋军、彭元福在该函上签字确认。2016年8月10日，富力公司与彭元福签订了《解除协议》，约定解除双方签订的《酒店底商租赁合同》，彭元福于2016年8月31日前结清一切费用，物品搬空，完毕交接手续等内容。其后，富力公司又多次向彭元福发出通知，催促彭元福履行。同年8月19日，洗衣房交清了2016年5月1日至7月31日期间的电费、水费及2016年4月1日至6月30日期间的电话费。2016年9月20日，洗衣房中的物品被拆除并放置在富力公司酒店停车场处，拆除当日，崔晋军在场并报警，彭元福未在场。2016年9月22日，彭元福与富力公司的工作人员签署了《交接函》，将场所交还富力公司。崔晋军认为其没有违约，但彭元福违反合同约定，强行拆除机器设备，导致租赁目的无法实现，故诉至法院，要求解除《洗衣房租赁合同》，判令彭元福承担违约责任，并赔偿损失。诉讼中，经崔晋军申请，法院委托国宏信价格评估集团有限公司对北京市房山区长阳镇金桥国际公寓C座的财产损失进行评估，价格评估的基准日为2016年7月8日，2019年10月11日，该评估机构作出《价格评估报告》，结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为746638.00元。经审理，法院作出（2018）京0111民初5384号民事判决书，崔晋军不服，上诉至本院，经审理，本院作出（2020）京02民终6968号民事裁定书，撤销（2018）京0111民初5384号民事判决书，并发回重审。一审审理中，崔晋军认可其亦收到了富力公司于2016年7月8日向彭元福发出的《解除合同通知书》，且于7月10日前去交费，但富力公司拒绝收取，并就此提供了视听资料予以佐证，富力公司称“因为他们已经违约了，才来交这个费用，当时在违约状态，事情没有解决完”。崔晋军称洗衣房经营主体实际系北京鑫彤日科技有限责任公司，北京鑫彤日科技有限责任公司自愿撤回对彭元福的起诉，并将权利让与崔晋军，彭元福对此未提出异议。一审法院认为：崔晋军与彭元福签订的《洗衣房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案首先需要解决的争议焦点在于，崔晋军在履行《洗衣房租赁合同》中是否存在违约行为，即逾期交纳2016年4月电话费和5月能源费。庭审中，彭元福主张崔晋军违约，并提供了富力公司的《解除合同通知书》、2016年8月30日的收款收据予以佐证其主张的成立，然根据崔晋军提供的2016年6月14日的《付款通知书》、视听资料、2016年8月19日的收款收据、《洗衣房租赁合同》及彭元福提供的《北京金桥国际酒店公寓洗衣厂转让承包合同》、富力公司提供的《酒店底商租赁合同》及庭审陈述可以认定，首先，关于电话费、网络费等相关费用的交纳时限，彭元福与富力公司重新另行订立《酒店底商租赁合同》时进行了变更，即为15天，但《洗衣房租赁合同》中关于交费时限约定系30天，彭元福与崔晋军未再另行约定；其次，崔晋军收到2016年6月14日的《付款通知书》后，于同年7月10日前往富力公司交纳，该时间点未超过《洗衣房租赁合同》中的交费时限，然富力公司依据《酒店底商租赁合同》未予收取，则根据合同相对性的原则，不能认定崔晋军存在未按《洗衣房租赁合同》的约定履行交费义务的事实，故彭元福主张崔晋军违约，缺乏事实依据，法院不予支持。现因崔晋军的经营设备已被拆除，彭元福已向酒店交付涉租场地，《洗衣房租赁合同》已失去履行基础，故崔晋军主张解除《洗衣房租赁合同》的主张正当，法院予以支持。关于《洗衣房租赁合同》的解除时间，崔晋军主张系2016年9月20日，庭审中，崔晋军和彭元福均认可2016年9月20日涉租场地被腾退，相关设备被拆除，则合同目的确已无法实现，故崔晋军的上述主张正当，法院予以支持。针对崔晋军要求彭元福赔偿机器设备损失746638元一节，崔晋军称《洗衣房租赁合同》签订时，其从彭元福处购买了550000元的机器设备，经营过程中，鑫彤日公司另行又购买了450000元机器设备，对上述事实，彭元福仅认可崔晋军购买550000元机器设备的事实，其余事实均不认可。法院认为，首先，从洗衣房被拆除的机器设备的评估价格看，应存在另行购置机器设备的事实，但崔晋军提供的证据不足以证明另购机器设备的价值；其次，《洗衣房租赁合同》因彭元福的原因无法履行，涉案机器设备被拆除后，彭元福未与崔晋军进行清点、确认并协助搬离，则彭元福对涉案机器设备的损失存在过错，应当承当相应的赔偿责任，然崔晋军在机器设备被拆除后，未及时清点、处置，致使现仍放置于富力公司停车场，则崔晋军亦存在过错，其对扩大的损失亦应承当相应的责任。综上，法院参考评估报告的内容、结合双方当事人的过错程度，根据本案合法有效的证据及各方当事人的陈述，酌情确定彭元福赔偿崔晋军机器设备损失共计300000元，同时，上述机器设备崔晋军自行处置。关于崔晋军要求彭元福给付违约金100000元的主张，双方在《洗衣房租赁合同》中有明确约定，但根据本案查明的事实、双方过错程度及损失情况，违约金标准约定过高，彭元福亦申请法院进行调整，故法院酌定彭元福给付崔晋军违约金50000元，崔晋军主张违约金过高的部分，法院不予支持。关于崔晋军要求彭元福支付6个月寻找替代房屋周转期间损失的诉求，因缺乏事实和法律依据，故法院不予支持。据此，一审法院判决：一、彭元福与崔晋军2014年6月5日签订的《洗衣房租赁合同》于2016年9月20日解除；二、彭元福于判决生效后10日内支付崔晋军机器设备损失共计300000元；三、彭元福于判决生效后10日内支付崔晋军违约金50000元；四、驳回崔晋军其他诉讼请求。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。崔晋军认为一审判决并未对其主张的设备损失进行认定，认为除了一审判决已经认定的设备款550000元外，设备损失还包括其一审已提交发票及合同的设备款170000元及《崔晋军欠款明细》中载明的设备款290000元，并称《崔晋军欠款明细》中载明的387846元已经通过调解解决，其中包括部分设备款，一审法院出具（2016）京0111民初8974号民事调解书。彭元福对170000元的设备表示不清楚，但认可《崔晋军欠款明细》中包括4台洗衣机、2台熨平机及1台折叠机，并认可《崔晋军欠款明细》中的费用已经通过法院另案调解解决，调解的根据就是欠款明细。富力公司对上述事实表示不清楚。彭元福称系富力公司委托其找人对崔晋军的设备进行拆除，富力公司对此否认，称系彭元福提供的拆除设备的人。崔晋军称其之所以没有及时接收转移被拆除的设备，是因被拆除设备多且属大型设备，其需要找房周转安置；且被拆除当天就下大雨，设备被淋，拆除当天报警，警察说可以起诉解除纠纷，其向彭元福主张损失后，设备相当于归彭元福了，应当由彭元福进行处理。富力公司认可系其向租户发送《付款通知书》后，租户再行向其交纳水电等费用。本院认为，彭元福同意一审判决，意味着其对一审判决认定的崔晋军不构成违约是认同的；且各方当事人对于一审判决确认的彭元福与崔晋军2014年6月5日签订的《洗衣房租赁合同》于2016年9月20日解除均认可，故本院就相关认定和处理均不持异议，就相关问题也不再进行赘述。现仅就双方争议的合同解除的后果，即崔晋军主张的设备损失及违约金是否应当得到支持进行分析论述。关于崔晋军主张的设备损失。一审法院审理期间已经委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案财产损失进行评估，该事务所出具评估报告确认：评估标的在价格评估基准日的价格为746638.00元。根据双方当事人陈述及相关证据可以认定，上述财产既包括崔晋军从彭元福处受让的设备也包括崔晋军另外购置的设备，虽不能将后购置的设备从上述评估财产中分离出来，但由于评估价格已经是财产现值，故崔晋军以评估价格为其设备损失金额，是有道理的。因彭元福的原因导致双方合同无法继续履行，彭元福安排人员对涉案机器设备进行拆除，其既未与崔晋军进行清点、确认并协助搬离，也未对被拆除的机器设备进行妥善保管，理应对涉案机器设备的损失承担赔偿责任。同时，崔晋军在机器设备被拆除的当天已在现场，也未及时清点、妥善处置被拆除的机器设备，任由机器设备被安置在富力公司停车场，且一直存至今日，亦存在一定过错，应对扩大的损失承担相应的责任。当应当指出，彭元福的责任明显大于崔晋军，一审法院仅判令彭元福承担300000元损失，明显过低，本院根据双方责任及本案实际情况对此依法予以变更，酌定彭元福赔偿崔晋军设备损失500000元。关于崔晋军主张的违约金。因合同解除及设备被拆除搁置在户外，确实给崔晋军造成重大损失。现崔晋军要求彭元福支付违约金100000元，有合同依据。彭元福虽主张违约金过高，但本院考量崔晋军的损失、彭元福的违约责任及本案实际情况，认为违约金并不过高，故一审判决减免部分违约金，判令彭元福承担50000元，依据不足，本院予以变更。综上所述，崔晋军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2020）京0111民初17376号民事判决第一项；二、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初17376号民事判决第四项；三、变更北京市房山区人民法院（2020）京0111民初17376号民事判决第二项为：彭元福于本判决生效后10日内支付崔晋军机器设备损失共计500000元；四、变更北京市房山区人民法院（2020）京0111民初17376号民事判决第三项为：彭元福于本判决生效后10日内支付崔晋军违约金100000元；五、驳回崔晋军其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费10000元，由彭元福负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；一审案件受理费13016元，由崔晋军负担4558元（已交纳），由彭元福负担8458元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费8750元，由崔晋军负担4286元（已交纳），由彭元福负担4464元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 邹 治审判员 白 松审判员 王军华二〇二一年九月三十日书记员 刘 荧书记员 韩 铮