辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13780号上诉人（原审被告）：丁为，男，1970年2月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：牛相芳，女，1984年6月19日出生，汉族，住营口市鲅鱼圈区。被上诉人（原审原告）：沈阳麦恩物业有限公司，住所地沈阳市大东区东望花南街25-3号。法定代表人：孙华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟君，女，1964年4月5日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张涛，女，1967年9月17日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。上诉人丁为因与被上诉人沈阳麦恩物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初10953号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁为上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：被上诉人的物业服务不是部分瑕疵，而是基本没按物业服务协议约定提供物业服务。房屋外观改变，楼顶随意搭建，墙外体更换下水管道后，不及时查看实际情况，管道错位，导致墙面渗水，导致我家阳台长黑毛；走廊门厅杂物到处都是，长年放置无人清理；园区没有照明，一楼绿地全部占为己有，道路坑坑洼洼，自行车丢失，车辆随意进入，垃圾遍地，警卫巡逻更是没有，更谈不上封闭管理；夏天积水，冬天不除雪，儿童滑梯从2014年就坏了，入室盗窃频频发生。航萃园总计586户，有435户欠费。二、部分物业费已过诉讼时效。被上诉人主张的2015年1月1日至2020年9月25日期间，被上诉人未以书面形式向上诉人催缴过物业费，怠于履行权利，2018年1月前物业费已超诉讼时效。三、一审被上诉人提供虚假服务合同，经过航萃园业主与两届业委会主任确认，自2015年航萃园业主就没和被上诉人续签过合同，业主已让被上诉人撤离，被上诉人赖着不走，拖延至2020年9月25日。沈阳麦恩物业有限公司辩称，请求维持原判。一、被答辩人所述不存在，答辩人按物业管理合同约定履行对园区各方面管理工作。二、物业公司作为提供物业管理服务一方，提供服务有整体性、连续性，因该服务产生债务也是整体债务。对整体债务分期履行的，诉讼时效从最后一期债务履行期届满之日起计算。被答辩人欠费期间，物业公司多次不间断以电话和在房屋进户门张贴催缴通知单形式催缴。答辩人有权要求被答辩人支付物业费。答辩人于2013年5月至2018年5月与业委会签订合同。2018年5月初，答辩人也告知业委会主任李程远，李程远说和社区商量。后告知答辩人等疫情结束后签。业委会出具证明可证明答辩人2007年至2020年9月25日一直在园区做物业管理工作。沈阳麦恩物业有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2015年1月1日至2020年9月25日物业费7996元及滞纳金3680元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2007年1月11日，沈阳市新家庭房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，合同期限为：从签字之日起（2007年1月11日）至小区业主委员会成立并与物业公司签订“物业管理委托合同”生效时终止。2013年5月2日，原告与航翠园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同期限为：2013年5月至2018年5月。航翠园业主委员会于2020年9月26日出具证明“物业管理合同已于2018年5月到期，因业主大会一直未作出决定，所以物业公司延续服务至今。现经业主大会投票，不能与麦恩物业公司续签合同。因此物业公司决定服务到2020年9月25日，并结束该小区的物业管理工作”。原告提供物业服务至2020年9月25日，2020年9月26日撤园。合同约定物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。物业费标准为1元（不含电梯费）和1.2元（包含电梯费）每月每平方米。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”2018年5月物业服务合同到期后，因业主大会一直未作出决定，物业公司延续服务至2020年9月25日，此期间内原物业服务合同继续有效。故原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。从2015年1月1日至2020年9月25日，被告拖欠物业费共计7995元（116.17平方米×1元/平方米/月×68个月零25天）。关于被告抗辩的原告服务不到位的问题。被告所述其房屋存在严重漏水等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由原告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据一审法院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费7195元（7995元×90%）。关于被告提出的其他抗辩问题，因缺乏事实及法律依据，故一审法院不予采信。一审法院判决：一、被告丁为于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳麦恩物业有限公司2015年1月1日至2020年9月25日物业费7195元；二、驳回原告沈阳麦恩物业有限公司、被告丁为的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费46元（已减半收取），由被告丁为负担。二审中，上诉人提交照片，证明物业更换雨水管道导致家里长毛、发霉、掉皮，垃圾未及时清理，门锁、椅子坏了不维修、不应在园区内焚烧垃圾，大部分业主欠费，主任证明2015年11月起没有签订过合同，新物业大量改造证明原物业不作为。被上诉人质证意见：真实性有异议，我方维修过雨水管，鉴定是外墙有破损造成的室内长毛，2007年至2020年9月25日没启动维修基金，业主没通过三分之二没启动成功，未焚烧垃圾。2013年合同有效期到2018年，新物业改造不足以证明我方服务不到位。上诉人提交物业管理服务协议，证明物业未履行服务内容。被上诉人质证意见：我方一直按照协议为业主提供服务。上诉人提交业主签字证明，证明物业服务不到位。被上诉人质证意见：证明目的有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人与涉案房屋的开发单位签订的前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现被上诉人已按约定为园区提供物业管理服务，而作为案涉园区业主的上诉人在接受被上诉人提供的物业服务后理应交纳物业费，故一审法院判决上诉人继续履行交纳物业费义务并无不当。关于上诉人主张的杂物无人清理、园区没有照明、绿地占为己有、道路坑坑洼洼、车辆随意进入，无封闭管理、冬天不除雪等问题，上诉人并未提交充分证据证明该主张，即便被上诉人服务存在瑕疵，亦不构成拒交物业费的正当理由。一审法院根据掌握情况认定被上诉人履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，根据收取费用与服务质量相适应原则，酌减物业服务费按欠费金额的90%交纳物业管理费并无不当，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张部分物业费已经超过诉讼时效的问题，因被上诉人提交了催款通知书，是物业公司普遍采用的催缴方式，可以认定构成诉讼时效的中断，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人提供虚假服务合同的问题，因被上诉人提交合同均有相应印章及代表人签字，结合本案现有证据无法确认上述合同存在不真实的情况，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人丁为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由上诉人丁为负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月二十六日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。