上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7923号上诉人(原审被告)：上海赟鑫酒店管理集团有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴忠秀，总经理。委托诉讼代理人：吴晓平，上海王新律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海凯顿酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邸元，董事长。委托诉讼代理人：杨成义，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人上海赟鑫酒店管理集团有限公司(以下简称“赟鑫公司”)因与被上诉人上海凯顿酒店管理有限公司(以下简称“凯顿公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初47972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人赟鑫公司委托诉讼代理人吴晓平、被上诉人凯顿公司委托诉讼代理人杨成义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赟鑫公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判将租金金额予以适当减免，房屋使用费按照原租金标准计算，滞纳金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，保证金人民币(以下币种均为人民币)601，600元予以退还。事实和理由：一、关于租金减免问题。受新冠疫情影响首当其冲的是餐饮等服务业，赟鑫公司将所租房屋用作餐饮企业员工宿舍，在此情况下经营必将受到影响，且新冠疫情对社会经济生活造成的重大伤害众所周知，作为酌定事由，应适当减轻从事旅馆业的赟鑫公司的租金责任。二、关于1.1倍房屋使用费问题。本案合同提前解除很大原因是凯顿公司提供的房屋存在渗漏水及霉变问题，导致赟鑫公司不能实现合同目的，也是赟鑫公司要求解除合同的事由，责任在于凯顿公司，故适用1.1倍使用费的惩罚性责任对赟鑫公司不公平。三、关于滞纳金问题。由于疫情导致服务业营业额大幅减少，支付租金必定受其影响，属于不可抗力因素。但一审将滞纳金标准在LPR利率基础上翻了一倍多，再次显示其超大惩罚性，且缺乏法律依据。四、关于保证金不予退还问题。一审在判决赟鑫公司承担惩罚性滞纳金的同时，认定押金系作为解约违约金性质不予退还。该认定有违当事人约定押金不予归还条件的意思自治，即因合同解除，造成凯顿公司经济损失，押金系作为损失赔偿的性质，本案不存在凯顿公司其他损失问题，而一审判决以此再次加重赟鑫公司承担的违约责任。且合同提前解除，并非赟鑫公司一方责任。凯顿公司辩称，不同意赟鑫公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。赟鑫公司租用房屋的利用率高，其是盈利的，不应该减免租金。涉案租赁房屋没有质量问题。关于房屋使用费和滞纳金，双方在合同中有明确约定，应当按照合同约定标准计算。且一审中凯顿公司已经降低了滞纳金标准，远低于合同约定。关于保证金，双方合同约定系解约违约金，合同因赟鑫公司违约解除，其应该承担违约金，故保证金不予退还。请求驳回上诉，维持原判。凯顿公司向一审法院起诉请求：1．赟鑫公司支付到期租金2，336，400元；2．赟鑫公司支付违约金513，600元(暂计至起诉之日止)；3．赟鑫公司承担本案诉讼费用。一审审理中，凯顿公司变更诉请为：1．确认双方签订的租赁合同于2021年3月5日解除；2．赟鑫公司支付租金2，865，200元；3．赟鑫公司支付房屋使用费，按每月341，880元的标准自2021年3月6日起计算至实际搬离之日止；4．赟鑫公司支付滞纳金，按每日621.6元的标准自2020年3月10日计至实际支付之日止；5．赟鑫公司支付的保证金601，600元不予退还；6．赟鑫公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月18日，案外人上海家饰佳建材商场有限公司(以下简称“家饰佳公司”)与凯顿公司签订《租赁合同》，约定家饰佳公司将其所有的上海市静安区灵石路1181、1189、1197号3层中心线以东面积3300平方米的商场出租给凯顿公司，租期自2017年6月2日至2019年6月1日，每3年续租一次，直至2027年6月1日；凯顿公司只有权以分租的形式使用租赁的房产或其中任何部分。2017年11月1日，家饰佳公司出具物业租赁情况说明，表示就上述租赁部位合同期自2016年3月1日至2027年6月1日，同意凯顿公司对外经营和转租。2018年5月31日，凯顿公司(甲方)与赟鑫公司(乙方)签订《长包房租赁合同》，约定甲方将上海市静安区灵石路1181、1189、1197号3层中心线以东甲方已装修好的188间客房长期承包出租给乙方，建筑面积3300平方米；本合同签订后，乙方向甲方支付押金600，000元；租赁期限自2017年12月15日至2027年5月31日；本合同生效条件为乙方支付相当于5个月租金1，504，000元，其中2个月租金为押金，3个月租金为预收租金；2017年12月15日至2019年12月13日期间，每月租金300，800元；每两年租金递增5％，即2019年12月16日至2021年12月15日每月租金315，800元等；租金每3个月支付一次，先付后租，在每月10日前支付；乙方逾期交付租金的，每逾期一天，需按月租金的0.2％支付滞纳金；房屋所有设备交接时按现状移交乙方使用后，所有维修、保养等费用由乙方承担；乙方应爱护并合理使用租赁房屋及附属设施，保护该房屋的内部结构及附属设施的完好，并采取合理的措施使该房屋及附属设施免受火灾、暴风、台风、下雨或相类似情况的损坏；乙方有权根据其实际经营需要，但需向甲方报备同意的情况下对该房屋内原有装修和附属设施重新进行部分或全部装修、装潢及对内部设施作任何更改或添加、减少，乙方增加的设备如空调、监控设备等设施在租期结束后乙方可拆除；租赁协议期满或因其他原因提前终止租赁合同时，乙方不能按时交还房屋的，则每逾期一天应向甲方支付日租金1.1倍的房屋使用费；甲方疏于维护、维修、保养而致使房屋结构有严重缺陷并危及乙方安全的，乙方有权终止本租赁协议，甲方应支付乙方违约金；乙方逾期交付租金超过20天的，甲方有权单方解除本协议，乙方所交的押金作为给甲方的损失不予退还，因此造成的一切后果由乙方自行承担。赟鑫公司实际支付保证金601，600元。2018年11月1日，凯顿公司(甲方)与赟鑫公司(乙方)签订《房屋租赁补充协议》，约定甲方同意将租赁房间总数由188间变更为185间，故2017年12月15日至2018年6月30日，租赁房间总数为188间，每月租金300，800元；2018年7月1日至2018年10月15日，租赁房间总数为187间，每月租金299，200元；2018年10月16日至2019年12月15日，租赁房间总数为185间，每月租金296，000元；2019年12月16日至2021年12月15日每月租金310，800元，以后每2年递增5％；其他事项和条款与原签合同相同。2018年11月8日，因部分房间功能改变，凯顿公司(甲方)与赟鑫公司(乙方)重新签订《租赁合同》，约定甲方将位于本市静安区灵石路1181、1189、1197号3层中心线以东甲方已装修好的185间客房长期承包出租给乙方，建筑面积3300平方米；2017年12月15日至2018年6月30日，租赁房间总数为188间，每月租金300，800元；2018年7月1日至2018年10月15日，租赁房间总数为187间，每月租金299，200元；2018年10月16日至2019年12月15日，租赁房间总数为185间，每月租金296，000元；2019年12月16日至2021年12月15日每月租金310，800元，以后每2年递增5％。该合同包括押金、滞纳金、房屋及设施的修缮责任、房屋逾期交还使用费、违约责任在内的其他约定均与2018年5月31日签订的《长包房租赁合同》相同。2020年7月，凯顿公司向赟鑫公司发送催租函，表示赟鑫公司2020年2月16日至2020年8月15日期间共欠租金1，143，200元，要求赟鑫公司在收到本函3个工作日内，支付上述期间内2个月租金521，600元，凯顿公司同意免1个月租金310，800元，缓1个月期限1个月租金；如赟鑫公司未在上述期限内支付521，600元，则凯顿公司不同意减、免、缓租金，同时将通过法律途径追究违约责任，直至解除租赁合同。赟鑫公司于同月21日收到该函。2021年3月，凯顿公司向赟鑫公司发送解除合同通知书，载明因赟鑫公司未支付租金，通知解除双方于2018年5月31日签订的《长包房租赁合同》、同年11月1日签订的《房屋租赁补充协议》、同年11月8日签订的《租赁合同》；赟鑫公司应于收到通知后3日内腾空租赁房屋，按原样返还等。该函于2021年3月5日送达。一审法院另查明：赟鑫公司依约支付租金至2020年2月15日。对于2020年2月16日起的租金，赟鑫公司共支付1，071，600元，系于2020年4月至11月期间陆续支付。现系争房屋仍由赟鑫公司占有并实际经营。一审审理中，赟鑫公司表示系争房屋主要长租给餐饮企业作为员工宿舍使用，新冠肺炎疫情爆发期间，未被采取限制措施，但因餐饮业受疫情影响较大，赟鑫公司因此也受到了影响。赟鑫公司提供发票一组，表示凯顿公司根据赟鑫公司支付的租金开具对应发票并备注对应的租期，凯顿公司未开具部分租赁期间的发票，证明双方已就减免2个月的租金达成一致。凯顿公司对此表示，其从未同意减免租金，赟鑫公司未付租金，才未开具相应期间的发票。一审法院认为，凯顿公司与赟鑫公司签订的《长包房租赁合同》合法有效。在合同履行过程中，双方对房间数量、范围、租金标准进行了修改并重新签订合同，故《长包房租赁合同》已作废，双方自2018年11月8日起实际履行的是新签订的《租赁合同》。赟鑫公司作为承租人，有依约支付租金的义务。根据系争《租赁合同》约定，2019年12月16日至2021年12月15日租金为每月310，800元，但2020年2月16日起的租金赟鑫公司只支付了1，071，600元，严重逾期。凯顿公司于2021年3月发送解约函单方解除合同，符合合同约定及法律规定，并无不当。双方当事人对于合同解除时间并无异议，故依法确认《租赁合同》于2021年3月5日解除。合同解除后，赟鑫公司理应结清合同期内未付租金。依照合同约定的租金标准，2020年2月16日至2021年3月5日期间租金应共计3，916，080元，赟鑫公司已付1，071，600元，故尚欠2，844，480元。赟鑫公司虽辩称应减免租金2个月，但双方当事人均认可系争房屋未被采取限制性的防疫措施，系争房屋主要被赟鑫公司分租用作餐饮企业员工宿舍，故应以长租为主，不必然导致客源锐减；即使客源确有减少，亦不是租金减免的法定事由，赟鑫公司要求减免租金缺乏法律和事实依据，应当足额补足合同期内租金。赟鑫公司至今仍占有使用系争房屋，凯顿公司有权主张房屋使用费。使用费标准合同明确约定为合同租金标准的1.1倍，并无不当，依法予以确认。鉴于赟鑫公司逾期支付租金，凯顿公司有权依约主张滞纳金。合同约定的日滞纳金虽为确数，但综合考虑到租金支付时间、逾期金额总体不断增加、最终逾期金额较大及滞纳金的惩罚性，凯顿公司有关滞纳金的诉请尚属合理，依法予以支持。鉴于合同系因赟鑫公司欠付租金解除，合同约定押金不予退还实际系将保证金抵作解约违约金，保证金金额亦未畸高，凯顿公司有权不予退还。综上所述，对凯顿公司的诉请2金额重新确认，对其余诉请均予支持。判决：一、确认上海凯顿酒店管理有限公司与上海赟鑫酒店管理集团有限公司2018年11月8日签订的《租赁合同》于2021年3月5日解除；二、上海赟鑫酒店管理集团有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凯顿酒店管理有限公司租金2，844，480元；三、上海赟鑫酒店管理集团有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凯顿酒店管理有限公司房屋使用费，按每月341，880元的标准自2021年3月6日计至实际搬离之日止；四、上海赟鑫酒店管理集团有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海凯顿酒店管理有限公司滞纳金，按每日621.6元的标准自2020年3月10日计至实际支付之日止；五、上海赟鑫酒店管理集团有限公司支付的保证金601，600元，上海凯顿酒店管理有限公司不予退还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据赟鑫公司与凯顿公司签订的《租赁合同》约定，2019年12月16日至2021年12月15日，赟鑫公司应按每月310，800元的标准支付租金，但自2020年2月16日起的租金，赟鑫公司仅支付1，071，600元，其逾期支付租金已构成违约，凯顿公司于2021年3月根据合同约定向赟鑫公司发送解约函单方解除合同，该函于2021年3月5日送达赟鑫公司。据此，一审法院对凯顿公司要求确认双方之间租赁合同于2021年3月5日解除的请求予以支持，并无不当。合同解除后，赟鑫公司应当按约支付合同期内的租金。赟鑫公司主张租金应当予以减免，缺乏事实与法律依据。相关理由一审亦作充分阐述，本院不再赘述。赟鑫公司减免租金之主张，本院尚难以采纳。关于房屋使用费和逾期支付租金的滞纳金，凯顿公司要求赟鑫公司按照合同约定之标准支付，即使用费按合同日租金标准的1.1倍支付，滞纳金按每日621.60元标准支付，一审予以支持，亦无不当。赟鑫公司主张按原租金标准支付占用期间的房屋使用费和按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付滞纳金，依据不足，对其主张本院难以支持。双方合同明确约定，在因赟鑫公司逾期支付租金导致合同解除的情形下，赟鑫公司支付的押金作为凯顿公司的损失不予退还，该约定实际系将保证金抵作解约违约金，故一审法对凯顿公司主张不予退还押金的请求予以支持，并无不妥。赟鑫公司主张凯顿公司应当返还押金，无事实与法律依据，对其主张本院不予支持。综上，赟鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29，721.60元，由上海赟鑫酒店管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘海邑法官助理 张黎明书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……