安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0223民初3562号原告：安徽德众聚兴房地产顾问有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路南学府公馆公寓2503室，统一社会信用代码913401003965543915。法定代表人：王雷，执行董事。委托诉讼代理人：凌定越，安徽耕天律师事务所律师。被告：芜湖欧美嘉置业有限公司，住所地安徽省南陵县籍山镇怡景苑7幢116号，统一社会信用代码91340223054494835W。法定代表人：任震宇，董事长。委托诉讼代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。原告安徽德众聚兴房地产顾问有限公司（以下简称德众房产顾问公司）与被告芜湖欧美嘉置业有限公司（以下简称欧美嘉置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年9月8日公开开庭进行了审理。原告德众房产顾问公司的委托诉讼代理人凌定越、被告欧美嘉置业公司的诉讼代理人余水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德众房产顾问公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告服务费435000元及逾期付款违约金400265.25元(以435000元为基数，自2015年9月1日起按LPR的四倍(15.4%)计算至起诉日，并应当计算至实际付清全部欠款日止)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月27日，原、被告签订了《南陵县欧美嘉庄园项目综合销售服务全程代理合同》，原告于2014年12月1日进场开始项目营销工作，并于2015年8月31日终止项目服务。2015年9月1日，经原告与被告对账确认，被告欠付策划服务费435000元。2018年4月4日，原告与被告签署《南陵县欧美嘉庄园项目结算协议》，协议确认被告欠付原告策划服务费435000元，被告将欧美嘉庄园xx幢xx单元(xx室)交由原告自行销售，被告协助办理签约等事宜，销售所得款项冲抵被告欠付的策划服务费。后原告寻得意向购买人，发函通知被告三日内协助办理签约等事宜，否则结算协议自动解除，但是被告置之不理。现结算协议已经自动解除，被告应当继续支付原告435000元及逾期付款违约金。欧美嘉置业公司辩称：1.原、被告双方签订的销售代理合同及结算协议属实，我公司尚欠原告435000元，我公司愿意支付，但是应扣除原告在代理销售过程中向购房户收取的费用。2.原告要求自2015年9月1日起按LPR的四倍(15.4%)计算逾期付款违约金没有依据，我公司至多从2021年7月22日按LPR计息。欧美嘉置业公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为应扣除原告在代理销售过程中向购房户收取的费用，逾期付款利息应自2021年7月22日起按LPR计算。本院认为，欧美嘉置业公司承认德众房产顾问公司在本案中主张的事实，故对德众房产顾问公司主张的事实予以确认。被告承认欠付原告435000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。本案焦点在于：1.德众房产顾问公司是否向案外人收取了有关费用，如收取有关费用是否应在本案中扣除。2.逾期付款利息计付时间和标准如何确定。关于焦点1。本院认为，第一，被告提交的原告向案外人收取的有关费用证据是复印件，并非原件，原告对其真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。第二，如果原告确实向案外人收取了有关费用，但相关权利人为被收取费用的案外人，与被告无关，故被告无权主张扣除。关于焦点2。本院认为，第一，2015年9月1日，原、被告双方就签署了《南陵县欧美嘉庄园项目对账确认函》，该函确认被告欠付原告435000元。直至2018年4月4日，原、被告签署《南陵县欧美嘉庄园项目结算协议》，该协议约定被告将其开发的欧美嘉庄园xx幢xx单元xx室抵押给原告，原告自行销售(被告协助办理签约等事宜)，销售所得款项冲抵被告尚未支付的全部策划服务费，并约定双方均不再以原合同向对方主张任何权利。这就说明了《南陵县欧美嘉庄园项目综合销售服务全程代理合同》约定的包括逾期付款违约责任条款已经失效，原告不再要求被告支付违约金。第二，《南陵县欧美嘉庄园项目结算协议》没有约定房屋自行销售时间、逾期或无法销售的责任。由于被告开发的房屋不好销售，结算协议签署近三年后即2021年7月22日原告向被告寄送《告知函》，要求被告在收函后三日协助办理签约事宜。同时，由于该房屋因法院查封而无法出售。由此可见，被告主观上无恶意违约。如果让被告从2015年9月1日起承担违约责任，既违反了双方约定，也违反了公平原则。为平衡双方利益，结合原告于2021年7月22日向被告寄送的《告知函》确定的3日履行期，逾期付款损失起算日期为2021年7月31日；对计算标准，参照买卖合同司法解释相关规定，确定为LPR的150%(年利率5.775%)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十八条第四款规定，判决如下：一、被告芜湖欧美嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安徽德众聚兴房地产顾问有限公司435000元，并自2021年7月31日起，以435000元为基数，按年利率5.775%计付利息损失至欠款实际付清之日止；二、被告芜湖欧美嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安徽德众聚兴房地产顾问有限公司保全申请费4720元；三、驳回原告安徽德众聚兴房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费，减半收取计6076元，其中被告芜湖欧美嘉置业有限公司负担3700元，原告安徽德众聚兴房地产顾问有限公司负担2376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 宋代友二〇二一年九月二十二日法官助理 涂消消书 记 员 涂消消附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条…民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条…买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30－50%计算逾期付款损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0223民初3562号原告：安徽德众聚兴房地产顾问有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路南学府公馆公寓2503室，统一社会信用代码913401003965543915。法定代表人：王雷，执行董事。委托诉讼代理人：凌定越，安徽耕天律师事务所律师。被告：芜湖欧美嘉置业有限公司，住所地安徽省南陵县籍山镇怡景苑7幢116号，统一社会信用代码91340223054494835W。法定代表人：任震宇，董事长。委托诉讼代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。原告安徽德众聚兴房地产顾问有限公司（以下简称德众房产顾问公司）与被告芜湖欧美嘉置业有限公司（以下简称欧美嘉置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年9月8日公开开庭进行了审理。原告德众房产顾问公司的委托诉讼代理人凌定越、被告欧美嘉置业公司的诉讼代理人余水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德众房产顾问公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告服务费435000元及逾期付款违约金400265.25元(以435000元为基数，自2015年9月1日起按LPR的四倍(15.4%)计算至起诉日，并应当计算至实际付清全部欠款日止)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月27日，原、被告签订了《南陵县欧美嘉庄园项目综合销售服务全程代理合同》，原告于2014年12月1日进场开始项目营销工作，并于2015年8月31日终止项目服务。2015年9月1日，经原告与被告对账确认，被告欠付策划服务费435000元。2018年4月4日，原告与被告签署《南陵县欧美嘉庄园项目结算协议》，协议确认被告欠付原告策划服务费435000元，被告将欧美嘉庄园xx幢xx单元(xx室)交由原告自行销售，被告协助办理签约等事宜，销售所得款项冲抵被告欠付的策划服务费。后原告寻得意向购买人，发函通知被告三日内协助办理签约等事宜，否则结算协议自动解除，但是被告置之不理。现结算协议已经自动解除，被告应当继续支付原告435000元及逾期付款违约金。欧美嘉置业公司辩称：1.原、被告双方签订的销售代理合同及结算协议属实，我公司尚欠原告435000元，我公司愿意支付，但是应扣除原告在代理销售过程中向购房户收取的费用。2.原告要求自2015年9月1日起按LPR的四倍(15.4%)计算逾期付款违约金没有依据，我公司至多从2021年7月22日按LPR计息。欧美嘉置业公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为应扣除原告在代理销售过程中向购房户收取的费用，逾期付款利息应自2021年7月22日起按LPR计算。本院认为，欧美嘉置业公司承认德众房产顾问公司在本案中主张的事实，故对德众房产顾问公司主张的事实予以确认。被告承认欠付原告435000元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。本案焦点在于：1.德众房产顾问公司是否向案外人收取了有关费用，如收取有关费用是否应在本案中扣除。2.逾期付款利息计付时间和标准如何确定。关于焦点1。本院认为，第一，被告提交的原告向案外人收取的有关费用证据是复印件，并非原件，原告对其真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。第二，如果原告确实向案外人收取了有关费用，但相关权利人为被收取费用的案外人，与被告无关，故被告无权主张扣除。关于焦点2。本院认为，第一，2015年9月1日，原、被告双方就签署了《南陵县欧美嘉庄园项目对账确认函》，该函确认被告欠付原告435000元。直至2018年4月4日，原、被告签署《南陵县欧美嘉庄园项目结算协议》，该协议约定被告将其开发的欧美嘉庄园xx幢xx单元xx室抵押给原告，原告自行销售(被告协助办理签约等事宜)，销售所得款项冲抵被告尚未支付的全部策划服务费，并约定双方均不再以原合同向对方主张任何权利。这就说明了《南陵县欧美嘉庄园项目综合销售服务全程代理合同》约定的包括逾期付款违约责任条款已经失效，原告不再要求被告支付违约金。第二，《南陵县欧美嘉庄园项目结算协议》没有约定房屋自行销售时间、逾期或无法销售的责任。由于被告开发的房屋不好销售，结算协议签署近三年后即2021年7月22日原告向被告寄送《告知函》，要求被告在收函后三日协助办理签约事宜。同时，由于该房屋因法院查封而无法出售。由此可见，被告主观上无恶意违约。如果让被告从2015年9月1日起承担违约责任，既违反了双方约定，也违反了公平原则。为平衡双方利益，结合原告于2021年7月22日向被告寄送的《告知函》确定的3日履行期，逾期付款损失起算日期为2021年7月31日；对计算标准，参照买卖合同司法解释相关规定，确定为LPR的150%(年利率5.775%)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十八条第四款规定，判决如下：一、被告芜湖欧美嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安徽德众聚兴房地产顾问有限公司435000元，并自2021年7月31日起，以435000元为基数，按年利率5.775%计付利息损失至欠款实际付清之日止；二、被告芜湖欧美嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告安徽德众聚兴房地产顾问有限公司保全申请费4720元；三、驳回原告安徽德众聚兴房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费，减半收取计6076元，其中被告芜湖欧美嘉置业有限公司负担3700元，原告安徽德众聚兴房地产顾问有限公司负担2376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 宋代友二〇二一年九月二十二日法官助理 涂消消书 记 员 涂消消附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条…民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条…买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30－50%计算逾期付款损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。