上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终8717号上诉人(原审原告)：尹海涛，男，1986年3月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人(原审原告)：杨宛云，女，1991年2月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：尹海涛(系杨宛云丈夫。被上诉人(原审被告)：上海南尚置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：董华威，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。上诉人尹海涛、杨宛云因与被上诉人上海南尚置业有限公司(以下简称“南尚公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2021)沪0118民初8963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹海涛、杨宛云共同上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持尹海涛、杨宛云一审全部诉讼请求。事实和理由：一、根据双方就上海市青浦区朱家角镇新塘港路1199弄《青泰名邸》16号1201室(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)第十三条、补充条款一第8.5条等条款的约定，是先验房再收房，但是南尚公司单方面制定违反预售合同约定的交房流程，要求“物业费收取、领取钥匙”在验房之前，会导致伪造在任何情况下都已完成交房的假事实。另外，南尚公司要求先行支付物业费作为房屋交付的前置条件，亦不符合预售合同约定。尹海涛、杨宛云是根据预售合同约定，拒绝按照南尚公司单方提供的违反合同约定的流程履行系争房屋交付。在第一次验收时拒绝收房后的几个月中，尹海涛、杨宛云没有系争房屋所有权、也没有使用权，故不能认定南尚公司于2018年12月20日完成交房义务。在2020年3月8日后，尹海涛、杨宛云才能随时进出系争房屋，取得房屋的实际控制权，因此2020年3月8日才为系争房屋的交付日期。鉴于南尚公司的原因造成系争房屋的实际延期交付，故尹海涛、杨宛云有权要求南尚公司承担逾期交房违约金。二、在第一次验房后，南尚公司拆除了三个卧室的地板和踢脚线，在随后的几个月中都没有重新修复，所以系争房屋始终不具备入住条件，南尚公司理应为此承担责任。亦因南尚公司上述拆除行为，导致尹海涛、杨宛云无法进行司法鉴定。从2019年12月20日至2020年3月8日间，系争房屋的三个卧室都没有地板，不具备入住条件，也处于未交房状态，南尚公司应该赔偿这两个月的物业费。三、因南尚公司交付的系争房屋有严重质量问题，在拆除地板和踢脚线后南尚公司又不及时整改，迫于无奈，尹海涛、杨宛云在2020年3月22日后才铺设地板。因房屋不具备入住条件，期间维修发生的地板材料费、工人施工费及租金损失应由尚公司承担。四、关于系争房屋一系列的质量问题，应由南尚公司限期整改。请求支持尹海涛、杨宛云的上诉请求。南尚公司辩称，一、系争房屋交付不存在逾期。1．尹海涛、杨宛云与南尚公司签订的预售合同是双方真实的意思表示，内容不存在违反法律、行政法规和社会公序良俗之处，对合同双方当事人具有法律约束力，理应得到双方共同遵守；2．南尚公司按时取得了系争房屋交付使用许可证，并在约定交房时前通知了尹海涛、杨宛云收房，该房屋不存在主体结构质量不合格而不能交付的情况。尹海涛、杨宛云因所谓地板、踢脚线平整度问题而拒绝收房，导致交付不成，显非法定拒收理由，因此南尚公司认为，其主张南尚公司逾期交房违约是不成立的。二、更换地板、空置房屋是尹海涛、杨宛云自行选择，与南尚公司无关。南尚公司认为，系争房屋地板不存在重大质量问题，尹海涛、杨宛云也未通过司法鉴定证明这一点，但其自作主张自行调换了地板，由此造成的材料费、施工费、租金损失等等，应由其自行承担，与南尚公司无关。至于物业费，是与物业公司关系，也与南尚公司无关。请求驳回尹海涛、杨宛云的上诉请求。尹海涛、杨宛云向一审法院起诉请求：1．判令南尚公司赔偿延期交房违约金人民币(以下币种均为人民币)37，742元，(以总购房款4，777，488元为本金，按每日万分之一，从2019年12月20日起计算至2020年3月8日止共79天)；2．判令南尚公司赔偿延期交房期间的物业费812元(从2020年1月1日起至2020年2月29日止，按两个月计算)；3．判令南尚公司补偿从2020年3月1日起至2020年5月20日止，房屋不具备入住条件期间且维修发生的地板材料费、工人施工费2，000元及租金损失费8，000元(以4，000元／月计算)，共计10，000元；4．判令南尚公司30日内完成整改剩下的房屋质量问题。一审法院认定事实：2018年12月23日，南尚公司(甲方、卖方)与尹海涛、杨宛云(乙方、买方)签订预售合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为116.49平方米；每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为41，012元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为4，777，488元。第十条约定该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》。第十一条约定，甲方定于2019年12月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天后(超过90天的部分)，每逾期一日，甲方应向乙方支付乙方已付的购房款万分之二的违约金直至甲方实际交付房屋之日止。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天内书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接该房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的违约责任由甲方承担。第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。第三十条约定，甲乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。合同补充条款一第1.1条约定，买卖双方已充分知悉本补充协议中涉及的限制各方权利、增加各方义务、免除各方责任以及违约后果、行权期限等条款，双方对此进行了协商，该等条款系买卖双方的真实意思表示，不存在显失公平或重大误解的情形。第8.5条约定，除非出现房屋地基基础、主体结构经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，该商品房出现的建筑工程或装修装饰质量通病(主要指不严重影响功能或安全的常见观感性质量瑕疵)，不属于买受人拒绝收房或退房的事由，买受人拒收房屋期间，不视为出卖人逾期交房期间。但出卖人必须快速履行保修责任，消除前述质量瑕疵以及影响，前述合理维修期间不适用逾期交房的约定。如因出卖人造成买受人实际损失的，由出卖人依法承担赔偿责任。第11.2条约定，《买卖合同》约定的交房时间为最迟交付时间，如买受人未能按期收悉出卖人发出的交房通知，买受人应主动按《买卖合同》约定的最晚交房时限前往该出卖人售楼处办理商品房交接手续。在出卖人如期取得《买卖合同》约定的交付条件的前提下，买受人确认不以未收到《房屋交付通知书》为由向出卖人主张逾期交付的违约责任。第11.7条约定，若出卖人按约交付房屋的，且买受人未按《买卖合同》约定日期办房屋交付手续的，则视为出卖人已于《买卖合同》约定的最后交付期限之前将房屋交付给了买受人，且自《买卖合同》约定的最后交付期限之次日起，有关房屋的所有风险及设施、设备的保养和维护、物业服务费、公共能耗费等由买受人承担。第11.10条约定，除不可抗力外，出卖人未按照《买卖合同》约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意继续履行合同，自买卖合同约定的最迟交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，出卖人每日向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，但上述违约金的总额不超过房屋总价款的10％。第11.11条约定，对买受人逾期收房，出卖人有权利、但无义务发出书面催告函，且出卖人是否发催告函都不影响本补充协议所约定的风险转移节点。第14.1条约定，买受人已签署或将严格遵守《业主临时管理规约》《前期物业服务合同》。买受人同意于该商品房交付时预缴12个月的物业管理费、能耗分摊费及其他必要费用。如买受人无法定理由拒绝收房的，或者购房后将房屋闲置的，仍按前期物业管理单位的要求全额支付物业服务费及能耗分摊费。第15.3条约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备。装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。出卖人未能在90日内完成更换、修理的，出卖人按照实际装饰、设备标准与法律强制性规定或合同约定装饰、设备标准的差额补齐差价，补齐差价后不再执行合同约定的原装饰、设备标准。第15.6条约定，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合《买卖合同》约定标准或存在瑕疵为由拒绝收房或要求解除《买卖合同》。如确实未达到《买卖合同》附件三约定标准的，则出卖人在交房后90天内进行修复或更换。第15.12条约定，买受人向出卖人提出书面维修意见后，对于其中有效的维修要求，出卖人应当立即核实并安排维修。同时，买受人应配合维修。维修完毕后，买受人应于出卖人通知后的3日内对房屋的修复情况进行验收，无正当理由拒不验收或逾期验收的，视同买受人对本次维修结果满意。第20.1条约定，任何一方向对方发出通知或答复的，可以采取专人送达、快递、短信、电子邮件或通过在项目当地主要报广公告等任何一种合理的方式或多种方式并用，所有通讯应以中文为准。第20.2条约定，出卖人通讯送达地址以本项目售楼处地址或者出卖人另行书面指定的地址为准，买受人的通讯信息以《买卖合同》首页所记载或者另行书面指定的通讯信息为准；如果本条约定的送达地址变更的，变更一方应及时将变更后的送达地址以书面或其他有效的方式通知另一方。因被通知方未提供通讯信息、提供的通讯信息不准确、或通讯信息发生变更未提前通知而导致通知未送达的，仍应视为通知已送达。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，尹海涛、杨宛云向南尚公司支付了合同约定的房款。2019年12月，南尚公司向尹海涛、杨宛云寄送《西虹桥壹号(青泰名邸)交房通知书》、入住须知、“管家的一封信”，表明房屋已经竣工验收合格，按照双方合同约定，房屋已经具备交付条件，通知2019年12月20日前往办理房屋交付手续。房屋交付条件：1．按照合同约定，交付房屋之前，须将全部房款及其他相关费用缴清。2．随通知书附上《入住须知》《西虹桥壹号交付缴费清单》，可以从中查阅更为详细的信息和要求，这些资料信息将构成本《交房通知书》不可分割的一部分，与本《交房通知书》具有同等效力。其中《入住须知》载明办理交房手续流程为：第一步资料审核；第二步财务收费，房款补退、维修基金缴纳；第三步物业收费；第四步钥匙、资料及礼品发放，业主信息登记，领取钥匙、门禁卡，两书及回收交房确认书；第五步验房；第六步交房礼品。尹海涛、杨宛云按通知至系争房屋所在处拟验房收房，但因认为房屋存在质量问题而拒绝收房、未办理房屋交付手续。后，尹海涛等业主就系争房屋质量问题向有关部门进行投诉，并自行委托有关单位对系争房屋存在的质量问题进行查验并出具《验收报告》列明了存在的质量问题；但双方始终未就房屋质量问题等问题达成一致意见。一审另查明，2020年3月8日，尹海涛签署《交付流程单》接收房屋，其中业主身份核验处由“刘奇”签名；房屋资料、钥匙、门禁卡的经办人确认处由“画眉”签名；验房处由“任旭东”签名；地产财务处备注“已确认地产收费，该三联单为补单，原单客户遗失，以该份单据为确认单”。2020年3月9日，尹海涛支付系争房屋2020年全年的物业费。一审又查明，2019年12月9日，南尚公司取得系争房屋所在项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2020年6月5日，南尚公司取得系争房屋所在项目的不动产权证书。一审审理中，尹海涛、杨宛云主张：1.2019年12月20日南尚公司要求先收房再验房，自己不同意就没有收房，后来南尚公司召开总经理见面会，明确拟交付房屋存在装修质量问题，且对交付流程进行了调整；到12月22日南尚公司才临时允许先验房，但发现房子有问题所以没有收，验房结束将钥匙归还给了南尚公司，有收条为证；2．经相关验房机构现场验房，发现系争房屋存在诸多的质量问题，如地板塌陷不能摆放家具、踢脚线和墙面是波浪形等，房屋不具备居住条件，不具备交付条件，应由南尚公司进行修复；3．南尚公司拿了房屋钥匙进行维修，但进展很慢，地板拆了到2020年3月8日仍没有铺好，为了避免损失的进一步扩大就自己找人装好，至2020年5月20日才具备入住条件。为此提供：上海市青浦区住宅质量投诉处理登记表、微信聊天记录、新闻采访视频、西虹桥壹号客户报事处理确认单、西虹桥壹号项目召开总经理见面会新闻截图、市民服务热线信访回复、地板安装发票等作为证据。南尚公司对质量投诉处理登记表真实性无异议，但只是业主提出有问题，将自己认为的质量问题登记上去，然后区政府介入，并非双方已对质量问题达成一致；微信聊天记录形式上的真实性认可，但南尚公司没有工作人员与尹海涛就上述问题形成过聊天记录；新闻采访视频中无法确认是尹海涛，即便是，也只能证明向媒体投诉而无法证明新闻中说的问题都存在；客户报事处理确认单真实性认可，但只是尹海涛单方填写的所谓质量问题，不代表南尚公司认可这些问题存在；新闻截图与本案诉请没有直接关系；信访回复形式上的真实性认可，但尹海涛在2019年12月22日的验房问题记录表中已确认房屋没有问题；地板本身没有问题，尹海涛单方要更换地板才自行购买并安装。南尚公司表示：已按照合同约定通知交付房屋，尹海涛自己拒收导致延期，不存在南尚公司逾期交付的违约责任。地板拆装的具体起始时间已无法问询，应当很接近。为此，提供：房屋交付验房问题记录表示，2019年11月22日尹海涛签署，并未提交任何问题记录，也未显示附页记录质量问题。尹海涛、杨宛云质证称，当时发现的问题较多，记录表写不下，所以约定另行提供，后在微信中发给了南尚公司人员“画眉”。一审法院认为，尹海涛、杨宛云与南尚公司签订的预售合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。南尚公司2019年12月9日取得系争房屋的交付许可证，此时系争房屋已符合交付条件。南尚公司已在合同约定的交房日前通知尹海涛、杨宛云收房，尹海涛、杨宛云以交付流程有异议为由拒绝收房，于法无据，法院无法认同，故法院认定系争房屋已于合同约定交房日视为交付，尹海涛、杨宛云诉请逾期交房违约金的主张，法院均不予支持。尹海涛、杨宛云提交的验房报告系其单方委托出具，南尚公司不予认可，尹海涛、杨宛云又未就质量问题申请委托司法鉴定，理应承担举证不能的法律后果，故对尹海涛、杨宛云要求南尚公司承担修复质量问题及自行更换地板的费用的诉请，法院不予支持。物业费系与物业服务公司之间的关系，尹海涛、杨宛云要求南尚公司支付物业费的诉请，法院不予支持。从尹海涛、杨宛云提供的“管家的一封信”、住宅质量投诉处理登记表、交付流程单以及微信聊天记录等证据来看，结合系争房屋所在小区的实际情况，法院有理由相信南尚公司曾为系争房屋进行过修复，但难以认定交房时存在的质量问题的程度及应采取何种必要的修复措施，考虑到修复期间确实对系争房屋的有效或便利使用有一定影响，同时考量双方履约态度、修复的时长等因素，法院认为尹海涛、杨宛云主张的8，000元的空置损失尚属合理，予以支持。判决：一、上海南尚置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付尹海涛、杨宛云8，000元；二、尹海涛、杨宛云的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据一审查明事实，南尚公司已在合同约定的交房日前通知尹海涛、杨宛云收房，尹海涛、杨宛云以交付流程有异议为由拒绝收房，于法无据，一审法院认定系争房屋已于合同约定交房日视为交付，尹海涛、杨宛云诉请逾期交房违约金的主张，一审法院不予支持，并无不当。尹海涛、杨宛云提交的验房报告系其单方委托出具，南尚公司不予认可，尹海涛、杨宛云又未就质量问题申请委托司法鉴定，理应承担举证不能的法律后果。物业费系与物业服务公司之间的关系，尹海涛、杨宛云要求南尚公司支付物业费的诉请，一审法院不予支持，亦无不当。根据一审相关证据，结合系争房屋所在小区的实际情况，有理由相信南尚公司曾为系争房屋进行过修复。一审法院考虑到修复期间确实对系争房屋的有效或便利使用有一定影响，同时考量双方履约态度、修复的时长等因素，支持尹海涛、杨宛云主张的8，000元空置损失，尚属适当。综上，尹海涛、杨宛云的上诉请求依据不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，013.80元，由上诉人尹海涛、杨宛云共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……