江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3692号上诉人（原审原告）：张文娟，女，1982年12月16日生，汉族，住江西省抚州市金溪县。上诉人（原审原告）：高海华，男，1977年1月8日生，汉族，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：钱桦（受张文娟、高海华共同授权委托），上海君澜（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈辉，男，1974年11月21日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被上诉人（原审被告）：缪凯明，女，1976年9月10日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：孟云飞（受沈辉、缪凯明共同授权委托），江苏居和信律师事务所律师。原审原告：江苏斑马国际旅行社有限公司，住所地江苏省靖江市靖城区巧丽公寓**（渔婆南路**）。法定代表人：严明珠，该公司总经理。原审第三人：尤毅峰，男，1971年7月8日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：杨伟星，江苏居和信律师事务所律师。上诉人张文娟、高海华因与被上诉人沈辉、缪凯明，原审原告江苏斑马国际旅行社有限公司（以下简称斑马公司），原审第三人尤毅峰房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2021）苏0213民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文娟、高海华上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判支持其一审诉请。事实和理由：一、2020年1月因全国爆发新冠肺炎疫情，其于2020年1月29日提出门店关闭、解除合同的意思表示后，被上诉人并未提出异议，因此，租赁合同于2020年1月29日解除，因为不可抗力的原因，导致3月1日完成交付，其已经尽到防止损失扩大的义务，一审法院认为案涉租赁合同于2020年3月1日解除系认定事实不清。二、双方签订的房屋租赁合同第九条，约定违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，押金应包含在贰倍月租金的违约金中，违约金和押金总额也应以贰倍房屋月租金为限，且现案涉房屋已出租，并无证据证明自合同解除后直至2020年10月19日案涉房屋仍处于空置状态，被上诉人的损失超过合同约定的违约责任，一审法院认定被上诉人的实际损失已超过六个月，系认定事实错误。三、其解除合同行为完全系不可抗力导致，不应对该违约行为承担责任。被上诉人沈辉、缪凯明辩称，一、一审法院认定涉案租赁合同于2020年3月1日解除正确。二、新冠疫情导致的暂停营业，并未达到导致租赁合同不能履行的程度。请求驳回张文娟、高海华的上诉请求。原审原告斑马公司未作陈述。原审第三人尤毅峰述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。张文娟、高海华、斑马公司向一审法院起诉请求：沈辉、缪凯明返还房屋租金6万元及押金1万元。一审法院认定事实：无锡市县前西街175号的房屋所有权人为沈辉、缪凯明。2018年10月25日，张文娟、高海华、斑马公司通过尤毅峰与沈辉、缪凯明签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，载明的主要内容为：“出租方（甲方）沈辉、缪凯明，承租方（乙方）张文娟、高海华、斑马公司；甲方出租给乙方的房屋坐落在江苏省无锡市北塘区县××街××号，案涉房屋出租实测建筑面积为145.77平方米，房屋用途为办公用途；房屋租赁期自2018年12月1日起至2023年11月30日止；房屋年租金为18万元，租金乙方按年支付；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、气、通讯、物业管理费等费用由乙方承担；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：......（六）乙方合同期未满要求提前结束的；（七）乙方拖欠物业管理费、水电费等累计超过2个月的；......（九）如乙方没有租满五年则押金不退；租赁期间，甲乙双方违反本合同项下约定的，违约方应向守约方支付月租金的2倍违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。乙方违约的，甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；租赁期间，一方违约致另一方行使单方解除权或依法提出相应主张的，违约方还应承担守约方因此而产生的诉讼费、律师费。”租赁合同签订后，张文娟向出租方支付2019年12月1日至2020年5月30日的租金18万元及押金1万元。2018年11月28日，张文娟、高海华在案涉房屋地址办理了南京携程国际旅行社有限公司无锡梁溪营业部的营业执照，该营业部负责人为王金莲。2019年9月11日，张文娟与尤毅峰微信联系房租交纳事宜时，张文娟陈述“我们第一年租您的铺子没有挣到钱”，后张文娟与尤毅峰联系转租事宜，因案外人并未承租，张文娟继续交纳房屋租金。2020年1月24日，江苏省文化和旅游厅发布了《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》（以下简称紧急通知），自2020年1月24日起，全省旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票+酒店”旅游产品。2020年1月28日，张文娟与尤毅峰通过微信联系，张文娟：“房东新年快乐，我们的门店要关闭了，国家文旅局发文，暂停全国旅行社业务，这个属于不可抗力因素，暂时营业不了了，预计要3个月左右恢复，真的不好意思，今天正式和您提出来”。尤毅峰回答：“按照国家规定来呗”。2020年2月16日，张文娟微信联系尤毅峰：“房东，本来计划2月1日搬家的，但是一直被疫情的事耽误了，员工都被困在家里，找搬家公司也找不到，能不能等月底，疫情相对稳定一些我们搬走吧”。尤毅峰回答：“那房租不退的哦”。张文娟：“2月没有办法啊，无锡不让出门，你也知道啊房东，这个属于不可抗力因素，我们有半年营业不了，我们之前的装修花了30多万全部废了，真的损失很惨重”。尤毅峰：“没有退房租的道理的，我已经很好说话了”。2020年2月29日，王金莲将案涉房屋清空并联系尤毅峰拿钥匙，尤毅峰于2020年3月1日拿到案涉房屋钥匙。因张文娟、高海华未交纳2020年1月1日之后的物业费，沈辉、缪凯明交纳了案涉房屋自2020年1月1日至2020年3月31日的物业费837.9元。2020年2月23日，王金莲交纳了案涉房屋电费3679元。2020年9月14日，沈辉、缪凯明交纳了案涉房屋电费230元。2020年3月1日后，尤毅峰发布了案涉房屋的招租信息。2020年10月19日，案外人朱重阳与沈辉签订房屋租赁合同承租案涉房屋，租赁期限为2020年11月5日至2023年11月4日（2020年10月11日起至2020年11月4日为装修免租期，朱重阳不用交纳租金）。审理中，沈辉、缪凯明陈述，案涉房产一直空置到2020年11月5日。上述事实，由房产证、租赁合同、银行转账记录、支付宝转账记录、微信聊天记录、营业执照、紧急通知、招租告示图片、照片、物业费发票、电费发票等证据及当事人陈述在卷证实。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。沈辉、缪凯明与张文娟、高海华、斑马公司签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，沈辉、缪凯明将案涉房产交付张文娟、高海华、斑马公司使用，张文娟亦按约定支付了2019年12月1日至2020年5月30日的租金。关于租赁合同的解除时间问题。法院认为，2020年1月28日，张文娟虽提出案涉房屋注册的门店要关闭了，暂时营业不了，预计要3个月左右恢复，但其并未明确表示要解除房屋租赁合同，尤毅峰亦未同意解除房屋租赁合同，直至2020年3月1日，张文娟、高海华将案涉房屋钥匙交付给尤毅峰，尤毅峰接受了房屋钥匙并对外发布招租信息，故法院认定租赁合同于2020年3月1日解除。关于租金及押金应否退还问题。法院认为，租赁合同约定，租赁期间一方违反合同项下约定的，违约方应向守约方支付月租金的2倍违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。本案中，租赁合同解除后直至沈辉、缪凯明将案涉房屋出租给案外人朱重阳，案涉房屋处于空置状态，沈辉、缪凯明的实际损失已超过6个月房屋租金。张文娟、高海华的损失为2020年3月至2020年5月期间的房屋租金及押金。考虑到租赁合同的租赁期为5年，张文娟提出解除租赁合同时，距租赁期限届满尚有近4年时间，因新冠肺炎疫情导致的3个月暂停营业并未达到导致租赁合同不能履行的程度，张文娟、高海华本可以要求减少租金、延长租期，但其却坚持要求解除租赁合同。现张文娟、高海华拒绝履行租赁合同导致租赁合同解除，张文娟、高海华系违约方，沈辉、缪凯明有权按照合同约定及法律规定要求张文娟、高海华赔偿6个月房屋空置期损失。张文娟、高海华已经交纳的3个月租金及押金并未弥补沈辉、缪凯明的实际损失，故法院根据公平原则，认为沈辉、缪凯明无需退还解除合同后的房屋租金及押金。综上，对张文娟、高海华、斑马公司的诉讼请求，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决:驳回张文娟、高海华、斑马公司的诉讼请求。一审案件受理费1550元，减半收取为775元，由张文娟、高海华、斑马公司负担（已交纳）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。根据张文娟与尤毅峰的微信聊天记录，张文娟于2020年1月28日提出门店关闭，暂时营业不了，预计要3个月左右恢复，该意思表示并非明确要求解除房屋租赁合同，尤毅峰于次日答复按照国家规定来，未作出同意解除合同的意思表示。后张文娟于2020年2月16日提出等到月底搬走，尤毅峰答复房租不退，但双方未就合同解除及已付房租如何处理达成合意。直至2020年3月1日，尤毅峰拿到案涉房屋钥匙，后对外发布招租信息。双方以各自的行为表明不再继续履行合同，故一审法院认定租赁合同于2020年3月1日解除，并无不当。张文娟、高海华认为合同于2020年1月29日解除，没有充分的事实依据，本院不予采信。新冠肺炎疫情或者疫情防控措施会导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，虽属不可抗力，但承租人可请求减免租金、延长租期或者延期支付租金。从张文娟与尤毅峰的微信聊天记录内容来看，在新冠疫情爆发之前，张文娟已因经营不善尝试转租，张文娟、高海华以疫情原因导致其不能实现合同目的为由解除合同，没有法律依据。张文娟、高海华拒绝履行租赁合同导致合同解除，一审法院认定张文娟、高海华构成违约，并无不当。按照租赁合同的约定，违约金按月租金的2倍计算，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。虽然尤毅峰接收房屋后即对外发布招租信息，现有证据表明至2020年10月19日才将案涉房屋租出去，张文娟、高海华未提供证据证明此前的房屋出租状况，故可以认定沈辉、缪凯明的实际损失已超过6个月房屋租金。张文娟、高海华已经交纳2020年3月至5月期间的房屋租金及押金。鉴于租赁合同的租赁期为5年，合同解除时距租赁期限届满尚有近4年时间，且系张文娟、高海华违约导致租赁合同解除，沈辉、缪凯明有权按照合同约定要求张文娟、高海华承担违约责任。张文娟、高海华已交纳的3个月租金及押金不能完全弥补沈辉、缪凯明的实际损失，故一审法院认定沈辉、缪凯明无需退还解除合同后的房屋租金及押金，符合公平原则，本院予以确认。张文娟、高海华要求沈辉、缪凯明退还解除合同后的房屋租金及押金的上诉主张，没有合同依据，也无法律依据，本院不予支持。综上所述，张文娟、高海华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由张文娟、高海华负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年九月二十四日书记员  李 睿