江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终2352号上诉人（原审被告）：夏守龙，男，1970年9月3日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：翟宴军，宝应县安民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宝应县安宜镇东升村股份经济合作社，住所地宝应县安宜镇兴阳南路东升新村588号。法定代表人：孙纯平，该合作社社长。委托诉讼代理人：许猛林，该合作社主任。委托诉讼代理人：盛金荣，江苏白田律师事务所律师。上诉人夏守龙与被上诉人宝应县安宜镇东升村股份经济合作社（以下简称东升村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2020）苏1023民初5563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏守龙上诉请求：撤销一审判决第一项即夏守龙于该判决生效之日起十五日内给付东升村合作社下欠房屋租金125000元。事实和理由：一审判决认定事实不清，裁定不公。根据《合同法》第二百一十六条规定，出租人应将无安全隐患（漏雨）的房屋交付给承租方。而本案中，因夏守龙与东升村合作社之前曾合作过，故在村领导引荐下通过招投标程序租赁了案涉房屋。因东升村合作社与前承租户有矛盾，致9月份才交付案涉房屋，虽签订了租赁合同，但因合同存在瑕疵，要求签订补充协议，但村领导不同意。在装修过程中发现房屋严重漏水，夏守龙多次向村里反映均未果。考虑到装修投入，故夏守龙自行解决了二楼水沟和大厨房漏雨施工。此后因严重漏水，东升村合作社才进行了屋顶、天沟、搭建物的维修。因案涉房屋多处漏雨，使租赁物无法使用，承租方处于休业状态一年多，故东升村合作社无权主张租金。在合同存续期间内未退租的情况下，已缴纳租金自然转入下一年租金。同时，夏守龙主张以下损失：1.判令东升村合作社于2018年7月9日订立合同收付的15万元按年息6%的标准支付利息，15万元本金转入维修好的第二年租金；2.判令东升村合作社支付承租方因漏雨无法经营产生的损失7万多元、一年多员工工资；3.判令东升村合作社承担夏守龙维修、补漏费用53621元；4.判令东升村合作社承担违约责任12万元；5.判令东升村合作社返还多余租金20万元；6.判令东升村合作社承担因漏雨造成的损失103456元；7.判令上述损失和违约金转入合同存续期间和延期的租金；8.东升村合作社承担诉讼费用。东升村合作社辩称，1.夏守龙的上诉请求无事实和法律依据，且严重背离一审判决，对其上诉请求应不予处理。2.东升村合作社是通过公开招标的方式与夏守龙签订的《集体资产租赁合同》。招标前，夏守龙多次实地查看，如房屋不符合约定用途，无使用价值，夏守龙不可能报名投标。东升村合作社交付的房屋符合合同约定并无漏雨问题，后期出现的漏雨问题系夏守龙破坏性装修所致。3.合同约定维修责任主体是夏守龙，夏守龙即便有损失，也应当由其自行承担。4.东升村合作社出租的房屋属于农村股份经济合作社全体村民，非国有主体，不适用新冠疫情租金减免的相关规定。5.东升村合作社出资对案涉房屋进行维修是好意行为，并不代表东升村合作社对房屋漏雨问题的自认。鉴于夏守龙破坏性装修及怠于维修的行为，案涉房屋屋面维修费用东升村合作社将另行诉讼要求夏守龙负担。6.夏守龙关于“租赁物无法使用也就无出租价值”的观点忽略了造成漏雨的前因，目的是将经营风险转嫁给东升村合作社。东升村合作社向一审法院提出诉讼请求：1.判令夏守龙向东升村合作社支付下欠的房屋租金15万元；2.判令夏守龙承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月9日东升村合作社的前身宝应县安宜镇东升村经济合作社作为甲方与夏守龙作为乙方签订了《集体资产租赁合同》一份，合同约定，由甲方将位于宝应县首的房屋出租给乙方使用，具体地址为邗沟南路16－1号，共四层，面积1500平方米。租赁期限自2018年8月1日至2022年7月31日止，共4年。双方约定，年租金15万元，合计4年，应缴租金总额为60万元。乙方应于本合同签订之日向甲方交付第一年租金15万元，从第二年起，每年租金在当年8月1日前一次付清，先交租金后使用。合同中，还就甲、乙方权利和义务作了规定，其中提到：……乙方未按规定时间足额交纳应付租金的，经甲方书面通知，仍未交纳的，甲方有权终止合同，收回房屋……乙方负责承担房屋（或场地）的修缮责任，1000元以下的修缮费用由乙方承担，超过1000元的修缮要征得甲方书面同意后，超过部分双方各承担50%，但修缮物属于甲方所有……在第五项违约责任中规定，如一方违约，应按本合同租金的20%向对方支付违约金…合同签订后，夏守龙于2018年7月18日向东升村合作社缴纳了第一年即2018年8月1日至2019年7月31日的租金15万元。夏守龙在接手该房屋后进行了装修并用以从事商业经营活动，由于发现因下雨而产生漏水问题，遂自行进行了部分修缮，并向东升村合作社进行了反映。由于此问题一直未能得到妥善解决，2019年7月，由东升村合作社出面，就案涉房屋屋面维修工程项目进行了招投标，并与江苏安丰建安工程有限公司签订了《建设工程施工合同》一份，约定由该公司于2019年7月30日至2019年8月13日对案涉房屋进行了屋面维修，合同价款95800元。2019年8月18日，东升村合作社就该工程予以竣工验收。由于此前双方就房屋漏雨一事存在矛盾，夏守龙以东升村合作社违约并给自己造成损失为由拒付租金，东升村合作社遂于2020年8月11日向夏守龙发出《催缴房屋租金通知书》，要求夏守龙于接到本通知之日起十日内按约支付2019年8月1日至2020年7月31日的第二年租金15万元及2020年8月1日至2021年7月31日第三年租金15万元。2020年8月22日，东升村合作社向夏守龙发出《解除合同通知书》，认为夏守龙未能按前述通知规定时间缴纳两年租金，故通知于2020年9月1日解除与夏守龙签订的《集体资产租赁合同》。2020年10月9日，夏守龙通过宝应农商银行安宜支行向东升村合作社帐户支付15万元，并在摘要中注明：2020－2021房租款（东升村原综合楼）。此后由于双方就下欠租金仍未达成一致意见，遂引起本诉。另查明，东升村合作社的前身系宝应县安宜镇东升村经济合作社，经宝应县安宜镇人民政府批复同意，于2020年6月19日经宝应县市场监督管理局核准注销，该单位的权利、义务等由新成立的东升村合作社享有、承担。在一审审理过程中，东升村合作社就起诉时诉求进行了调整，原诉求为：1.判令夏守龙向东升村合作社支付第三年的房屋租金15万元；2.判令夏守龙向东升村合作社支付违约金12万元；3.判令夏守龙承担诉讼费用。此后东升村合作社提出就违约金将与东升村合作社代为修缮房屋的费用一并另行主张，故在本案中予以撤回，现就本案诉求明确为：1.判令夏守龙向东升村合作社支付下欠的房屋租金15万元；2.判令夏守龙承担诉讼费用。一审法院经审查认为，此系东升村合作社真实意思表示，依法予以准许，并已向夏守龙进行了告知，同时给予了合理的答辩期间。另经一审法院当庭询问夏守龙，夏守龙明确表示，在法院处理下欠租金时，希望考虑到房屋漏雨给自己造成的损失、因疫情造成的影响等因素予以酌情扣减一定金额，如果最终处理结果不满意，将保留就房屋漏雨给自己造成的损失等事由另行提起诉讼的权利。一审法院认为：东升村合作社、夏守龙之间的房屋租赁合同关系依法成立，由此产生的债权、债务关系应受法律保护。综观本案，结合双方当事人诉、辩称意见及查明的事实，尽管双方就夏守龙于2020年10月9日支付的15万元究竟系第二年还是第三年租金存有争议，但按原先约定，夏守龙至当前仍下欠东升村合作社租金15万元确属事实，而且从夏守龙于2020年10月9日付款时的留言中也能反映出其对该款系缴纳第三年而非第二年租金的明确意思表示，因此一审法院应认定夏守龙至目前下欠的系第二年租金15万元。另根据我国《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。具体到本案中，双方当事人在2018年7月9日签订的《集体资产租赁合同》已作明确约定：“……乙方（即夏守龙）负责承担房屋（或场地）的修缮责任，1000元以下的修缮费用由乙方承担，超过1000元的修缮要征得甲方书面同意后，超过部分双方各承担50%，但修缮物属于甲方所有……”因此，根据该约定，在租赁期间的房屋修缮责任在于东升村合作社。但是我国《合同法》第二百一十六条也规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从常理分析，东升村合作社作为出租人，也应负有将无漏雨问题的房屋交付给夏守龙正常使用之义务。根据“谁主张、谁举证”的基本法律原则，夏守龙虽然在答辩中提出因房屋漏雨给其造成损失，但在本案中并未提出反诉，就造成漏雨损失的因果关系、责任大小的认定及损失的具体数额所举证据也不充分，一审法院难以准确认定，故可由其另行主张。综观本案实际情况，就房屋漏雨问题，东升村合作社后来已经出资进行了修缮，该问题得到了基本解决，且夏守龙现在该房屋内继续从事经营活动，双方当事人在诉讼中均无解除合同等相关请求。因此一审法院考虑到在2020年初“新冠”疫情对全社会（包括夏守龙）生产经营活动所造成的影响，就该下欠租金15万元予以酌减，即酌减两个月25000元，就剩余租金125000元，夏守龙仍应负有给付义务。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、夏守龙应于该判决生效之日起十五日内给付东升村合作社下欠房屋租金125000元；二、驳回东升村合作社其他诉讼请求。案件受理费5350元，由东升村合作社负担2000元，夏守龙负担3350元。二审中，围绕上诉请求，夏守龙提交了新证据，本院组织双方进行了质证。夏守龙提交：1.2018年9-10月至2019年9-10月案涉房屋1-4层照片打印件四组，证明案涉房屋大面积渗漏；2.夏守龙就案涉房屋维修协议书、收据、转账记录一组，证明2018年8-10月夏守龙对案涉房屋装修时发现房屋存在大量渗漏情况，夏守龙对渗漏进行了维修。东升村合作社质证认为，第一组证据，所有图片均无拍摄时间且无参照物，无法证明是案涉房屋更无法证明夏守龙所称的房屋漏水情况。第二组证据，三性不予认可，证据为复印件。本院查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。二审争议焦点：夏守龙是否应当给付东升村合作社房屋租金125000元？本院认为，2018年7月9日东升村合作社与夏守龙签订的《集体资产租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，东升村合作社已按照合同约定将案涉房屋交由夏守龙使用，但夏守龙仅支付了租赁期第一年即2018年8月1日至2019年7月31日期间、第三年2020年至2021年期间的租金，对租赁期第二年即2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金至今尚未缴纳，故东升村合作社主张夏守龙给付下欠的租金，有事实和法律依据，应予支持。关于夏守龙主张第一年租赁期内因案涉房屋漏水造成其无法使用，其无需向东升村合作社缴纳租金，并主张东升村合作社应赔偿因漏雨给其造成的损失。对该主张，本院认为，在第一年租赁期内，本案双方因房屋漏雨产生矛盾，但夏守龙未能提供充分的证据证明漏雨问题的形成原因、责任大小，亦未能举证证明因漏雨问题造成其无法使用案涉房屋，且夏守龙在一审期间亦未提起反诉，一审法院已告知其另行主张，本案二审不予理涉。一审法院综合考虑新冠疫情对全社会生产经营活动造成的影响，酌情减免夏守龙两个月租金，并无不当。夏守龙应当向东升村合作社支付剩余租金125000元。综上所述，夏守龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由夏守龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆开存审 判 员 叶 露审 判 员 韩 冰二〇二一年九月十五日法官助理 葛盈盈书 记 员 朱爱娟