北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终12109号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东开慧教育科技有限公司（原山东开慧教育科技股份有限公司），住所地山东省临沂市兰山区柳青街道算圣路中段德居一品西区7号楼301室。法定代表人：李宗伟，总经理。委托诉讼代理人：孙金亮，北京市冠腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京建投嘉昱资产管理有限公司，住所地北京市西城区南滨河路7号。法定代表人：韩少卿，董事长。委托诉讼代理人：王乔光，男，北京建投嘉昱资产管理有限公司资产经营部经理。委托诉讼代理人：李**，北京嘉润律师事务所律师。上诉人山东开慧教育科技有限公司（以下简称山东开慧有限公司）因与被上诉人北京建投嘉昱资产管理有限公司（以下简称北京建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初1667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。山东开慧有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判确认《房屋租赁协议》于2020年8月21日解除，山东开慧有限公司不腾退房屋，不支付占有使用费，不支付违约金，并支持山东开慧有限公司的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由北京建投公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）北京建投公司未交付房屋，构成违约。北京建投公司未按照法律规定和合同约定交付房屋。一审法院仅以北京建投公司交付过房屋钥匙为由就认定其已经履行房屋交付义务，认定事实错误。北京建投公司交付山东开慧有限公司钥匙不是为了交付房屋，而是为了让山东开慧有限公司打扫卫生，方便办理交接手续。（二）一审法院对北京建投公司签订合同前是否如实告知与社区居民早已存在纠纷，是否因此导致山东开慧有限公司无法实现合同目的的事实认定错误。《房屋租赁协议》第一条黑体字部分载明：承租人确认在签署本协议前已经了解并接受了该房屋的全部现有状况，不得以房屋用途无法实现为由拒绝履行本协议。一审法院以该条内容否定山东开慧有限公司因社区居民与北京建投公司早已存在纠纷无法实现合同目的，该认定与事实不符。合同履行过程中，山东开慧有限公司发现社区居民阻挠建幼儿园，要求建养老机构，该重大情势变化，导致山东开慧有限公司无法实现合同目的，有权请求法院解除合同。（三）北京建投公司迟延履行房屋交付义务，山东开慧有限公司发函催告要求延期履行合同，但北京建投公司未在合理期限内履行合同，一审法院对此并未认定，山东开慧有限公司享有法定合同解除权。二、一审法院查明的事实不全。（一）对于《房屋租赁安全协议书》第2条关于“交接”的约定，一审法院在判决书中始终没有进行认定，但该条约定是双方争议的焦点问题。（二）一审法院未允许证人出庭作证，未查明如下事实：北京建投公司与社区居民发生纠纷的时间，山东开慧有限公司知道北京建投公司与社区居民发生纠纷的时间，山东开慧有限公司进入涉案房屋打扫而不是装修时受到居民的反对和围堵，未追加中国建银投资有限责任公司为第三人。（三）未查明山东开慧有限公司自合同签订后至2020年6月，一直积极做北京建投公司交付房屋后的装修准备工作，但是最后合同目的已不可能实现。（四）没有查明《房屋租赁协议》的签订时间，该时间关系到双方履行合同的起始时间，关系到违约方违约的时间问题。三、一审判决适用法律错误。一审判决违反了民法公平原则。一审判决没有考虑新冠肺炎疫情不可抗力因素。北京建投公司在签订合同前没有如实告知其与社区居民早已存在纠纷，导致山东开慧有限公司无法入住，遭受巨大损失，北京建投公司违反先合同义务，应承担缔约过失责任。本案应适用民法典而不应适用已经废止的合同法进行判决。北京建投公司辩称，同意一审判决，不同意山东开慧有限公司的上诉请求和理由。一、一审判决对案件事实认定清楚正确，北京建投公司已向山东开慧有限公司交付房屋，山东开慧有限公司亦接收了房屋，北京建投公司不存在违约行为。二、山东开慧有限公司所谓“排除社区居民干扰”并非北京建投公司的法定义务和合同义务，亦未导致双方合同目的无法实现，山东开慧有限公司该项上诉理由不能成立。山东开慧有限公司于合同签订前即已了解涉案房屋现状及社区居民意愿。租赁期限内，山东开慧有限公司所谓的社区居民“强烈反对”的情况并不存在，仅是个别居民反对，北京建投公司亦多次帮助山东开慧有限公司协调，希望尽快推进项目。三、山东开慧有限公司不具有合同解除权，北京建投公司因山东开慧有限公司存在预期违约行为，行使了法定解除权。在北京建投公司依约履行合同义务的情形下，山东开慧有限公司并无权单方解除合同。在山东开慧有限公司已明确表示不继续承租使用情形下，北京建投公司根据山东开慧有限公司存在预期违约行为提出解除合同，一审法院依据合同法的规定判决确认合同解除，适用法律正确。山东开慧有限公司向一审法院起诉请求：1.判令山东开慧有限公司与北京建投公司之间的《房屋租赁协议》（编号BJJT_BJ_20200120_002）于2020年8月21日解除；2.判令北京建投公司退还房屋租金3333333.33元和装修保证金666666.67元；3.判令北京建投公司支付违约金666666.67元；4.北京建投公司承担本案诉讼费。北京建投公司向一审法院反诉请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁协议》于2020年10月27日解除；2.判令山东开慧有限公司向北京建投公司腾退、返还位于北京市丰台区太平桥中里小区17号楼的租赁房屋；3.判令山东开慧有限公司按照每日10958.9元标准支付自2020年11月4日（2020年10月27日的五个工作日后）至实际返还房屋之日止的违约金（暂计至2021年2月4日为1019177.7元）；4.判令山东开慧有限公司按照每日10958.9元标准支付自2021年1月20日（首个租赁年度于2021年1月19日届满）至实际返还房屋之日止的房屋占用费（暂计至2021年2月4日为175342.4元）；5.判令山东开慧有限公司支付预期违约金666666.67元；6.山东开慧有限公司承担本案反诉费用。一审法院认定事实：位于北京市丰台区太平桥建行托儿所（建筑面积3741.5平方米）的房屋所有权人为中国人民建设银行（后名称变更为中国建银投资有限责任公司），土地使用权人为中国建银投资有限责任公司，土地用途为科教用地。中国建银投资有限责任公司于2019年5月15日与北京建投公司签订《资产委托管理合同》，将北京市丰台区太平桥幼儿园委托北京建投公司管理。2019年11月11日，北京建投公司就北京市丰台区太平桥建行托儿所（建筑面积3741.5平方米）房屋租赁招标项目出具《招标文件》，招标项目设计规划为科教，可用于教育培训、科研办公等经营用房，承租日期自2019年12月1日起，承租时间不少于1年，不多于8年。投标保证金100000元。招标保证金缴纳截止时间为2019年11月21日，确定中标人的时间为2019年11月29日前。2019年11月19日，山东开慧教育科技股份有限公司（以下简称山东开慧公司）向北京建投公司支付了100000元。后北京建投公司（出租人）与山东开慧公司（承租人）签订协议编号为BJJT_BJ_20200120_002的《房屋租赁协议》，约定：出租人将位于北京市丰台区太平桥中里小区17号楼，面积3741.5平方米的房屋出租给承租人，签订本协议前，出租人已告知承租人该房屋的现状。承租人确认其所承租的房屋的用途为幼儿园经营。承租人确认在签署本协议之前已了解并接受该房屋的全部现有状况，不得以房屋用途无法实现为由拒绝履行本协议，承租人应自行取得在该房屋内合法经营的全部资质和批准文件，并承担未获得前述资质或批准时的不利后果或损失。租赁期限为8年，自2020年1月20日至2028年1月19日。免租期共4个月，在前2个租赁年度，分别执行2个月的免租期。2020年1月20日至2023年1月19日租金为每年4000000元。承租人应于2019年12月20日之前以银行转账方式向出租人支付完毕首笔租金3333333.33元。于2021年1月30日前以银行转账方式向出租人支付完毕第二笔租金3333333.33元，于2022年1月30日之前以银行转账方式向出租人支付完毕租金4000000元。承租人承诺整体投入19000000元，并向出租人支付666666.67元作为本协议装修保证金。装修完成后，装修保证金转为租赁保证金。租赁期届满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，承租人在租赁期限内对房屋进行的装修、改造或添附物归出租人所有。承租人仍遗留在房屋的物品视为放弃，出租人有权自行处理房屋内的遗留物品。承租人不按时缴纳租金的，除欠缴的租金外，出租人有权按日向承租人收取滞纳金，滞纳金的计算方法为欠缴租金的房屋的日租金×欠缴租金天数。承租人欠缴租金超过30日的，出租人有权解除本协议，收回房屋并要求承租人支付欠缴的租金以及按照上述标准计算的违约金，要求承租人赔偿其他实际损失，不予退还已收取的租赁保证金。租赁期满或本协议终止后，承租人未根据本协议约定及时交还房屋，出租人有权按日向承租人收取违约金，违约金的计算方式为迟延交还的房屋的日租金×迟延天数。承租人在租赁期内提前解除本协议的，应提前3个月通知出租人，保证金不予退还，且承租人应向出租人赔付不少于2个月租金为提前解除协议的违约金。若违约金不足抵付出租人损失的，承租人还应负责赔偿。如因出租人原因提前解除本协议，出租人需提前3个月通知承租人，并赔付承租人经双方确认的扣除折旧后的装修款及1个月的租金作为出租人重新选址及装修的时间损失。承租人须于出租人同时收回房屋之日将房屋无条件交予出租人。2019年12月18日，山东开慧公司向北京建投公司支付装修保证金566666.67元（后与投标保证金100000元一并转为租赁保证金666666.67元）。2019年12月19日，山东开慧公司向北京建投公司支付房屋租金3333333.33元。2020年1月13日，山东开慧公司向北京建投公司发送函件，表示签署协议一周后派人交接时，遭到社区居民（主要是老年人）围堵，致使其无法正常交接。2020年6月24日，山东开慧公司向北京建投公司发送《协议终止申请》，表示因新冠病毒爆发，无法预估幼儿园确切的交接时间，以及遭到社区居民围堵，无法正常交接，故申请终止协议。2020年9月3日，北京建投公司向山东开慧公司发送关于《协议终止申请》的回函，表示双方应履行双方签署的《房屋租赁协议》。2020年10月27日，北京建投公司向山东开慧公司发送《通知函》，表示该公司已向山东开慧公司交付了房屋钥匙，但双方未就租赁房屋装修、家具和设备进行核对、检查，山东开慧公司不配合办理交接。鉴于山东开慧公司已函告北京建投公司拒绝继续履行合同，故北京建投公司函告山东开慧公司，《房屋租赁协议》自其收到通知函之日起解除。2020年10月29日，山东开慧公司收到此《通知函》。本案审理过程中，山东开慧公司表示承租房屋有三个门，北京建投公司只给过山东开慧公司三次东门的钥匙，前两次山东开慧公司进入承租房屋内打扫，遭到社区居民的围堵和驱赶，后将钥匙归还给北京建投公司，最后一次2020年1月17日进入承租房屋内打扫，因人特别多，不知道将钥匙放在哪了。北京建投公司则表示除了正门（东门）外，其他两个门都是封死的，不能进出，山东开慧公司在2019年12月支付保证金和租金后，北京建投公司就将东门钥匙交给山东开慧公司，后山东开慧公司未将钥匙交还。法院现场勘验涉案房屋，南门、西门均为铁栅栏门，上锁。东门为正门，日常进出为东门，现亦上锁。自东门可见院落内，南侧、西侧、北侧均为两层楼房，中间院落中有杂草。现院落内房屋空置。山东开慧公司和北京建投公司均表示没有大门钥匙。山东开慧公司向法院提交社区居民给太平桥街道写的信、签名表格、证人证言、协调会的内容等，欲证明因社区居民阻挠，造成该公司无法实际使用承租房屋，经太平桥社区主持，该公司与社区居民、北京建投公司召开几次协调会，均无果。北京建投公司向法院提交山东开慧公司工作人员和北京建投公司工作人员微信聊天记录、山东开慧公司发送给北京建投公司的《关于12月26日太平桥中里社区老人诉求协调会后意见反馈》《关于山东开慧教育集团承办太平桥中里建行幼儿园的说明》，证明在双方签订租赁合同前，山东开慧公司即已了解社区居民要求将承租房屋改建为养老院的意愿以及北京建投公司积极协助山东开慧公司处理社区居民事宜。北京建投公司还向法院提交幼儿园设计图纸、微信聊天记录、工程概算总投资表、工程报价单等，证明山东开慧公司已接收房屋并进行打扫、实地测绘，制定了装修设计方案。经法院向北京市丰台区太平桥街道太平桥中里社区党委书记询问，其表示太平桥中里小区17号楼规划用途为教育用地，房屋在空置荒废多年后由北京建投公司按照规划用途出租给山东开慧公司。山东开慧公司入驻准备装修时，受到部分居民反对、围堵，一直未能正常入驻、装修。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，山东开慧公司与北京建投公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守合同，行使权利、履行义务。本案争议焦点为双方签订的《房屋租赁协议》解除时间，山东开慧公司是否享有合同解除权。现山东开慧公司称北京建投公司未向其交付房屋构成违约，但其自认北京建投公司已向其交付过房屋钥匙，山东开慧公司虽表示其已将钥匙返还给北京建投公司，但未向法院提供相关证据，北京建投公司对此不予认可，故法院对山东开慧公司的主张不予采信。山东开慧公司称北京建投公司在签订合同前未如实告知北京建投公司与社区居民存在纠纷，导致山东开慧公司无法实现合同目的，但根据双方签订的合同可见，山东开慧公司在签订合同时确认在签署合同前已了解并接受承租房屋的全部现有状况，并承诺不得以房屋用途无法实现为由拒绝履行合同，且北京建投公司将房屋出租给山东开慧公司用于开办幼儿园，符合承租房屋的规划性质、用途，故法院对山东开慧公司的此项主张，亦不予支持。综上，山东开慧公司称北京建投公司未按约定交付房屋，及山东开慧公司无法实现合同目的，均没有事实和法律依据，故山东开慧公司不享有合同解除权。山东开慧公司要求确认双方之间的《房屋租赁协议》于2020年8月21日解除，没有法律依据，法院对此不予支持。根据双方提供的证据及当事人陈述可见，北京建投公司已将房屋钥匙交付给山东开慧公司，山东开慧公司亦对房屋进行了打扫、设计等工作，现双方未就承租房屋腾退及合同解除事宜进行交接，故山东开慧公司要求北京建投公司返还已交纳的房屋租金3333333.33元，没有法律依据。因山东开慧公司于2020年6月24日向北京建投公司发送《协议终止申请》，欲终止双方之间的协议，明确表示不履行合同，故北京建投公司享有法定合同解除权。2020年10月27日，北京建投公司将《通知函》发送给山东开慧公司，山东开慧公司于2020年10月29日收到，故双方签订的《房屋租赁协议》应于此日解除。合同解除后，山东开慧公司应将承租房屋腾退，返还给北京建投公司并支付占有房屋期间的使用费。现北京建投公司按合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，法院对此不持异议。山东开慧公司明确表示不履行合同，构成违约，其应按照合同约定向北京建投公司支付两个月租金作为违约金，保证金不予退还。故对山东开慧公司要求北京建投公司退还装修保证金666666.67元并支付违约金666666.67元的诉讼请求，法院均不予支持。现北京建投公司除主张两个月租金作为违约金外，还要求山东开慧公司按日租金标准支付违约金，约定的违约金标准过高，法院对此不予支持。据此，一审法院判决：一、确认山东开慧教育科技股份有限公司与北京建投嘉昱资产管理有限公司签订的协议编号BJJT_BJ_20200120_002《房屋租赁协议》于二〇二〇年十月二十九日解除；二、山东开慧教育科技股份有限公司于判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区太平桥中里小区17号楼（面积3741.5平方米）的房屋腾退，交付给北京建投嘉昱资产管理有限公司；三、山东开慧教育科技股份有限公司于判决生效之日起七日内按每日10958.9元的标准向北京建投嘉昱资产管理有限公司支付自二〇二一年一月二十日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；四、山东开慧教育科技股份有限公司于判决生效之日起七日内支付北京建投嘉昱资产管理有限公司违约金666666.67元；五、驳回山东开慧教育科技股份有限公司的全部诉讼请求；六、驳回北京建投嘉昱资产管理有限公司的其他反诉请求。本院二审查明，山东开慧教育科技股份有限公司于2016年1月14日成立，2021年4月7日变更名称为山东开慧教育科技有限公司。公司不存在合并或分立的情况。山东开慧有限公司于一审审理期间变更名称，但未向一审法院告知该情况。本院二审查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，山东开慧有限公司与北京建投公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。现山东开慧有限公司上诉主张北京建投公司未向其交付房屋构成违约，但其自认北京建投公司已向其交付过房屋钥匙并进行房屋打扫，山东开慧有限公司虽表示其已将钥匙返还给北京建投公司，但未提供相关证据，北京建投公司亦对此不予认可，故山东开慧有限公司上诉主张北京建投公司未交付房屋，本院不予采信。山东开慧有限公司上诉主张北京建投公司在签订合同前未如实告知北京建投公司与社区居民存在纠纷，导致山东开慧有限公司无法实现合同目的。根据双方签订的合同，山东开慧有限公司在签订合同时确认在签署合同前已了解并接受承租房屋的全部现有状况，并承诺不得以房屋用途无法实现为由拒绝履行合同，且该部分合同内容以黑体加粗文字的形式予以强调，另外，北京建投公司将房屋出租给山东开慧有限公司用于开办幼儿园，符合承租房屋的规划性质、用途，故应当认定，签订合同时山东开慧有限公司对于房屋的全部现有状况应有明确的认知及预期。现山东开慧有限公司上诉主张北京建投公司未按约定交付房屋，及因北京建投公司的原因导致山东开慧有限公司无法实现合同目的，均没有事实和法律依据，山东开慧有限公司不享有合同解除权，其上诉要求确认双方之间的《房屋租赁协议》于2020年8月21日解除，本院不予支持。2020年10月27日，北京建投公司将《通知函》发送给山东开慧有限公司，山东开慧有限公司于2020年10月29日收到，故双方签订的《房屋租赁协议》应于此日解除。合同解除后，山东开慧有限公司应将承租房屋腾退。山东开慧有限公司明确表示不履行合同，构成违约，其应按照合同约定向北京建投公司支付两个月租金作为违约金，保证金不予退还。鉴于上述情形，山东开慧有限公司上诉要求北京建投公司退还装修保证金666666.67元并支付违约金666666.67元，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。北京建投公司已将房屋钥匙交付给山东开慧有限公司，山东开慧有限公司亦对房屋进行了打扫、设计等工作，一定程度上控制了房屋，但山东开慧有限公司始终未能正常经营使用涉案房屋。考虑到房屋无法正常使用系因社区居民围堵等客观原因所致，而非山东开慧有限公司的主观意愿，并根据租赁合同于2020年10月29日解除等情况，基于公平原则，本院酌情确定北京建投公司退还山东开慧有限公司房屋租金200万元。山东开慧有限公司上诉主张退还房屋租金3333333.33元，本院不予全部支持，但对于其中的合理部分，本院予以支持。现涉案房屋及院落空置，山东开慧有限公司和北京建投公司均表示没有大门钥匙。山东开慧有限公司未正常经营使用房屋，并明确表示要求解除合同。租赁合同解除后，对于后续产生的房屋占用费损失，北京建投公司作为出租人亦负有减少损失扩大的义务，故后续占用费损失，应由北京建投公司自行负担。山东开慧有限公司上诉不同意支付房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院对此改判予以支持。综上所述，山东开慧有限公司的上诉请求部分成立，对其中合理部分应予支持。同时，因山东开慧有限公司于一审审理期间变更名称后未向法院告知情况，导致一审法院作出判决时，未将公司名称予以变更，本院对此予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初1667号民事判决第三、五、六项；二、变更北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初1667号民事判决第一项为确认山东开慧教育科技有限公司与北京建投嘉昱资产管理有限公司签订的协议编号BJJT_BJ_20200120_002《房屋租赁协议》于二〇二〇年十月二十九日解除；三、变更北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初1667号民事判决第二项为山东开慧教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区太平桥中里小区17号楼（面积3741.5平方米）的房屋腾退，交付给北京建投嘉昱资产管理有限公司；四、变更北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初1667号民事判决第四项为山东开慧教育科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京建投嘉昱资产管理有限公司违约金666666.67元；五、北京建投嘉昱资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还山东开慧教育科技有限公司房屋租金200万元；六、驳回山东开慧教育科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京建投嘉昱资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费44133元，由山东开慧教育科技有限公司负担25219元（已交纳）；由北京建投嘉昱资产管理有限公司负担18914元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费10775元，由北京建投嘉昱资产管理有限公司负担6915元（已交纳）；由山东开慧教育科技有限公司负担3860元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费50361元，由山东开慧教育科技有限公司负担30474元（已交纳）；由北京建投嘉昱资产管理有限公司负担19887元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 王 磊二〇二一年九月二十八日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越