浙江省台州市中级人民法院    民事判决书    （2021）浙10民终1871号     上诉人（原审被告）：台州市路桥自力房地产开发有限公司，住所地：浙江省台州市路桥区桐屿街道立新村11区41号。       法定代表人：陈秋妹，执行董事兼经理。       诉讼代表人（破产管理人）：台州市路桥自力房地产开发有限公司管理人，住所地：浙江省临海市古城街道白云三巷58号耀达大厦20楼。       负责人：李宏伟。       委托诉讼代理人（特别授权）：俞洁琼，浙江全力律师事务所律师。       被上诉人（原审原告）：童培禹，男，1970年3月3日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。       委托诉讼代理人（特别授权）：项子昇，浙江新台州律师事务所律师。       委托诉讼代理人（特别授权）：叶炜，浙江新台州律师事务所律师。       上诉人台州市路桥自力房地产开发有限公司因与被上诉人童培禹房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2021）浙1004民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。       上诉人台州市路桥自力房地产开发有限公司上诉请求：1、请依法撤销台州市路桥区人民法院作出的（2021）浙1004民初2875号民事判决，并依法改判或发回重审。2、依法判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。首先，管理人通过核查上诉人公司银行账户后发现，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人将合同约定的首付款支付至上诉人的账户，随即将该款转给上诉人的法定代表人陈秋妹，陈秋妹将款项转回给被上诉人。管理人认为，被上诉人并未实际支付购买房屋的首付款，未履行《商品房买卖合同》约定的义务，故于2021年3月25日向被上诉人寄送通知，要求被上诉人支付首付款。一审法院认为，潘自力与黄雷鸣签订了《协议书》，约定将本案所涉房屋在内的四套房屋以团购价格出售给被上诉人等四人，陈秋妹将首付款返还给被上诉人的行为系实际履行《协议书》，是对事实的错误认定。该协议书仅有潘自力的签字，潘自力未获得自力房产公司的授权，擅自与黄雷鸣签署该协议，且在协议签订后上诉人也未对该协议进行追认，故该协议对上诉人不发生效力。因此，被上诉人理应按《商品房买卖合同》的约定，足额向上诉人支付购买房屋的首付款。其次，根据被上诉人的笔录，以及童雪妮案件庭审记录，被上诉人在法官向其核实时，对相关事实予以否认，理应是被上诉人的真实意思表示，其后果应由被上诉人承担，而不应采纳被上诉人时隔十多天以后的笔录所陈述的意见。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用《合同法》。如前所述，潘自力与黄雷鸣签订的《协议书》对上诉人不发生效力，且该协议被上诉人也是不予认可的。但是上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方均认可的合同，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”之规定，被上诉人理应按合同约定向上诉人支付购房首付款185189元，上诉人在被上诉人未支付该款项之前，有权拒绝向被上诉人交付房屋。综上所述，上诉人认为，被上诉人未按《商品房买卖合同》约定支付首付款，上诉人有权拒绝向其交付房屋。一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。       被上诉人童培禹辩称：一、上诉人所谓的“一审法院认定事实错误”实际上就是2015年5月16日的《协议书》对双方有无约束力的问题。1、上诉人认为潘自力未获得上诉人授权，其无权代表上诉人签订2015年5月16日的《协议书》。被上诉人认为，潘自力有权代表上诉人签订2015年5月16日《协议书》。理由：（1）股权结构关系。A浙江自力建设集团有限公司的股东为陈秋妹和潘自力，其二人为夫妻关系。B台州市黄岩自力房地产开发有限公司的股东为陈秋妹和浙江自力建设集团有限公司。C上诉人台州市路桥自力房地产开发有限公司的股东为台州市黄岩自力房地产开发有限公司。（2）根据（2019）最高法民再372号案的意见，夫妻拥有公司全部股权，有可能被认定为一人公司，故此浙江自力建设集团有限公司有被认定为一人公司的可能。（3）上诉人有关股东会的职权实际由台州市黄岩自力房地产开发有限公司行使。上诉人系一人公司。根据公司法第六十一条的规定，一人有限责任公司不设股东会，股东会行使的职权，应当采用书面形式，由股东签名后置备于公司。故上诉人有关股东会的职权实际由台州市黄岩自力房地产开发有限公司行使。而潘自力是台州市黄岩自力房地产开发有限公司的法定代表人，是执行董事和经理，故上诉人有关股东会的职权由潘自力代表台州市黄岩自力房地产开发有限公司来行使。（4）根据公司法第二百六十一条的规定，潘自力与上诉人有关联关系。2、上诉人以实际履行的方式对潘自力于2015年5月16日签订《协议书》的行为进行追认。（1）路桥商品房2015年市场价也就是5000元左右。（2）陈秋妹将首付款支付到童效禹账户系其本人的真实意思表示，上诉人未举出陈秋妹受到胁迫等非真实意思表示的证据。（3）上诉人实际履行的商品房单价高于徐屯辉约定的价格，并未损害上诉人的权益。根据潘自力与徐屯辉于2015年5月11日签订的《商品房团购协议书》的约定，90平方米以下的商品房为每平方5000元，100平方米以上的商品房为每平方5976元。以被上诉人实际支付的按揭贷款额计算，黄涛商品房单价为每平方5874元，胡美玲为每平方5874元，童培禹为每平方5808元，童雪妮为每平方6670元，均高于徐屯辉约定的价格。综上，上诉人与被上诉人就龙湖丽景房屋买卖的单价已达成2015年5月16日的《协议书》，且已履行完毕，上诉人以实际履行的方式对潘自力于2015年5月16日签订《协议书》的行为进行了追认，《协议书》对双方有约束力。二、一审法院适用法律正确。台州市路桥自力房地产开发有限公司破产清算由路桥法院于2018年受理，至今尚未清算完毕。本案是该破产清算过程中产生的纠纷，其导火索是2021年3月台州市路桥自力房地产开发有限公司管理人向被上诉人出具关于要求支付房款通知书。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故此，本案应适用《中华人民共和国民法典》。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。       童培禹向一审法院起诉请求（变更后）：一、判令被告向原告交付位于路桥区龙湖丽景小区3幢1单元1702室的房屋并协助转移登记到原告名下；二、案件受理费由被告承担。       一审法院认定事实：2015年5月16日，台州市路桥自力房地产开发有限公司与团购代表黄雷鸣签订协议书，约定经协商约定，以下四套商品房为4人团购房源，且价格与徐屯辉团购房源价格一致。童雪妮1幢1-801，130.07平方米；童培禹3幢1702，74.03平方米；胡美玲3幢1602，85.11平方米；黄涛3幢1502，85.11平方米。潘自力在落款台州市路桥自力房地产开发有限公司签字捺印。2015年5月18日，原告童培禹与被告台州市路桥自力房地产开发有限公司签订浙江省商品房买卖合同，约定由被告将位于路桥区龙湖丽景小区3幢1-1702室的房屋出售给原告，房屋面积74.03平方米，房屋总价615189元；原告于2015年5月18日前支付首付款185189元，余款430000元通过商业银行或公积金贷款的方式予以支付，被告应在2016年12月30日前交房并于2017年3月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。合同另就交付期限和条件、违约责任等一并作出了约定。2015年5月19日，黄涛将从童效禹账户取得185189元作为原告首付款以现金形式存入被告账户。同日，被告将该笔185189元转至其法定代表人陈秋妹账户，同日，被告法定代表人陈秋妹将该笔185189元打还童效禹账户。2015年5月23日，被告向原告出具收据，载明：购房首付款（3#楼1702室）185189元。2015年6月9日，原告与中国工商银行股份有限公司台州黄岩支行签订个人购房借款／担保合同，贷款430000元用于购买上述房产。后原告按约支付按揭款。2016年6月17日，被告向原告开具销售不动产统一发票，其中3-1702预付购房款185189元、430000元。2018年3月8日，该院作出（2018）浙1004破申3号民事裁定书，受理对被告的破产申请。2018年4月9日，该院作出（2018）浙1004破2号指定管理人决定书，为被告指定联合管理人。2020年7月10日，龙湖丽景小区竣工。2021年3月25日，台州市路桥自力房地产开发有限公司管理人向原告出具关于要求支付房款通知书，要求原告在接到通知书15日内向管理人支付合同约定的首付款185189元，如不按期支付，将起诉要求解除原、被告签订的商品房买卖合同。       一审法院认为：本案争议焦点系原告童培禹与被告台州市路桥自力房地产开发有限公司是否就购房团购价达成一致。原、被告现均认可首付款185189元在原告付至被告账户后又返还原告方的事实，被告主张在原告等四人房屋的团购代表黄雷鸣签订的协议书上被告公司未盖章确认，仅有潘自力签字捺印，其不予认可，该院认为，在原告向被告存入首付款185189元的当日，被告法定代表人陈秋妹将该款打回至原告兄弟童效禹账户，被告公司虽未盖章确认，但其法定代表人陈秋妹实际已经履行了团购协议，并将首付款返还原告方，余款430000元原告在向银行贷款后打入被告账户，现原告按约偿还按揭贷款，故该院确认原、被告就龙湖丽景小区3幢1-1702室的房屋买卖达成团购优惠首付的合意并已履行完毕。现龙湖丽景小区已达到交付条件，被告应当向原告交付房产。原告的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条之规定，判决：被告台州市路桥自力房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将坐落于台州市路桥区龙湖丽景小区3幢1单元1702室房屋交付给原告童培禹并协助办理不动产权证相关过户登记手续。案件受理费9952元，依法减半收取4976元，由被告台州市路桥自力房地产开发有限公司负担。       本院二审期间，被上诉人向本院提供二组证据。       第一组证据为浙江自力建设集团有限公司、台州市黄岩自力房地产开发有限公司、台州市路桥自力房地产开发有限公司的工商信息材料，拟证明潘自力有权代表上诉人签订2015年5月16日《协议书》。上诉人质证后，认为对该证据的真实性无异议。但如被上诉人所说股东作出决议也应由黄岩自力作出决议或授权潘自力进行签字，或直接以股东公司盖章形式签订协议，而不是以潘自力个人名义签字，故上诉人认为该协议书无效。本院认证认为，对该组工商信息材料的真实性本院予以认定。工商信息反映出浙江自力建设集团有限公司的法定代表人为潘自力，股东为潘自力与其妻陈秋妹；台州市黄岩自力房地产开发有限公司的法定代表人为潘自力，股东为陈秋妹与浙江自力建设集团有限公司；台州市路桥自力房地产开发有限公司的法定代表人为陈秋妹，股东为台州市黄岩自力房地产开发有限公司。据此，可以认定台州市路桥自力房地产开发有限公司系由台州市黄岩自力房地产开发有限公司独资开办设立的控股公司，潘自力作为独资开办设立公司的法定代表人其有权对控股公司的经营活动实施权利。       第二组证据为台州市路桥自力房地产开发有限公司与案外人徐屯辉签订的《商品房团购协议书》，拟证明被上诉人购买商品房的单价超过徐屯辉购买的商品房的单价，上诉人的法定代表人陈秋妹按《协议书》履行，未损害上诉人权益。上诉人质证后，对该证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。       本院除对原审法院认定的事实予确认以外，另认定，台州市路桥自力房地产开发有限公司于2012年4月5日由台州市黄岩自力房地产开发有限公司独资开办设立的控股公司。潘自力系台州市黄岩自力房地产开发有限公司的法定代表人。       本院认为，本案的争议焦点：一、上诉人以黄雷鸣为团购代表于2015年5月16日与潘自力签订的《协议书》是否合法有效及双方在履行过程中是否按该协议书的约定履行。（一）关于《协议书》的效力问题。上诉人认为潘自力非上诉人的法定代表人，其的签名捺印上诉人不认可，对上诉人不具有效力。本院认为，上诉人台州市路桥自力房地产开发有限公司系由台州市黄岩自力房地产开发有限公司独资开办设立的控股公司，潘自力作为独资开办设立公司的法定代表人其有权对控股公司的经营活动实施权利，且上诉人的法定代表人陈秋妹又是潘自力的妻子，故潘自力以上诉人的名义对外实施的行为，对上诉人具有约束力，且该协议内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。（二）关于双方在履行过程中是否按该协议约定履行问题。依照该协议约定，以下4套商品房（1幢1－801130.07平方米、3幢170274.03平方米、3幢160285.11平方米、3幢150285.11平方米）为4人（童雪妮、童培禹、胡美玲、黄涛）团购房源，且价格与徐屯辉团购房源价格一致。二审中被上诉人提供的上诉人与案外人徐屯辉签订的《商品房团购协议书》所确定的价格，上诉人出售给徐屯辉的房屋90平方米以下的团购均价为每平方米5000元、房屋100平方米以上的团购均价为每平方5976元。现双方当事人对首付款185189元在被上诉人付至上诉人账户同日转至上诉人法定代表人陈秋妹账户，同日又由陈秋妹返还给被上诉人方的事实均没有异议，结合被上诉人银行按揭贷款430000元，按照被上诉人购买的3幢1单元1702室74.03平方米计算，涉案房屋每平方为5808.5元，已超过团购出售给案外人徐屯辉每平方米5000元的价格，据此，应认定上诉人法定代表人陈秋妹返还被上诉人首付款185189元的行为系履行潘自力与团购代表黄雷鸣签订的《协议书》的约定。现被上诉人已按约全额履行了付款义务，上诉人再主张被上诉人支付首付款185189元，缺乏依据，本院不予支持。鉴于涉案房屋现已达到交付条件，上诉人应当向被上诉人履行交付房产义务。至于上诉人称被上诉人在另案童雪妮案件中，当法庭向其核实时，其否认4人团购等情况，故本案不能以团购协议来认定。对此，原审法院在庭审后，发现上诉人在另案胡美玲与其房屋买卖合同纠纷中，上诉人提供了涉案以黄雷鸣为团购代表于2015年5月16日与潘自力签订的《协议书》，致使原审法院再向被上诉人本人作了询问笔录，被上诉人认为当时自己否认4人团购系害怕团购无效，事实上团购是客观存在，有团购协议证实，同时明确以其今天所述的事实为准，且该询问笔录已经上诉人质证，据此，原审法院认为被上诉人在询问中所述的事实能与上诉人提供涉案《协议书》相互印证，故对客观存在的团购事实予以认定并无不当。二、关于一审法院适用法律问题。上诉人台州市路桥自力房地产开发有限公司于2018年3月进入破产清算程序，破产清算管理人在清算过程中于2021年3月向被上诉人出具关于要求支付购房首付款185189元，从而引起被上诉人于2021年5月起诉要求上诉人交付涉案房屋并协助转移登记至被上诉人名下的本案诉讼。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故原审法院就本案适用《中华人民共和国民法典》的相关规定进行判决，并不存在适用法律不当。       综上所述，上诉人台州市路桥自力房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费9952元（上诉人台州市路桥自力房地产开发有限公司经审批缓交），由上诉人台州市路桥自力房地产开发有限公司负担。       本判决为终审判决。       审判长徐黎明     审判员陈文杰     审判员张淑娅     二〇二一年九月二十八日     书记员马里