广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初3057号原告：招商局物业管理有限公司广州分公司，住所地：广州市番禺区东环街东艺路139号26栋（E5栋）703房。法定代表人：肖勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：周芷诺，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕婷，广东经纶律师事务所实习人员。被告：何晓然，男，1989年10月24日出生，汉族，住广州市海珠区。原告招商局物业管理有限公司广州分公司（以下简称招商局物管广州分公司）诉被告何晓然物业服务合同纠纷一案，本院立案后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告招商局物管广州分公司的委托诉讼代理人周芷诺、刘燕婷，被告何晓然经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告招商局物管广州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告按照每月3476.5元的标准向原告支付涉案物业自2019年1月1日起至2020年7月31日期间的物业服务费，共计66053.5元；2.被告向原告支付涉案物业自2018年11月26日起至2020年7月31日的水费，共计6196.3元；3.被告自2019年1月11日起以每月欠缴物业服务费、水费为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付从2019年1月11日起算至实际清偿之日止迟延支付违约金（以每月欠付费用为限），暂计至2021年6月30日为22755.36元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告是广州市番禺区市桥东环街东艺路81号金山谷花园观山街4栋101房物业所有权人（使用权人）。2015年3月11日，被告与原告就涉案物业签订了《金山谷•天骄别墅前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告涉案物业所在小区进行物业管理服务，被告应当按时支付物业管理费。该协议第四条物业服务费约定：1.乙方（即被告）交纳费用的时间为每月10日前；2.别墅住宅的管理服务费按建筑面积每月每平方米5.2元计算交纳；高层住宅的管理服务费按建筑面积每月每平方米2.3元计算交纳；商业物业按建筑面积每月每平方米5元计算交纳。第六条约定：受有关部门或单位的委托，甲方（即原告）可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用，收费标准执行政府规定）。第九条第四点约定：乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方（即被告）补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金，采取合理的催缴措施、申请仲裁、向法院起诉，对乙方连续6个月未交费的，甲方有权向法院申请追缴。被告自2019年1月开始拖欠涉案物业物业服务费、公摊电费、水费等费用，原告已就该欠款事宜通过多种方式向被告催收，但被告始终没有依约履行相关交纳义务。原告认为，被告与原告之间的物业管理协议合法有效，各方均应遵照执行。但被告长期拖欠物业服务费的行为已经构成严重违约，给原告日常物业管理服务及运营造成了严重负面影响。故，原告根据我国合同法有关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益，支持原告全部诉请。被告何晓然未答辩。招商局物管广州分公司围绕本案相关事实提供了《金山谷·天骄别墅前期物业管理服务协议》、《收楼通知书》、《业主基本情况登记表》、《金山谷收费通知书》及投递照片、欠费明细、水费明细表、水费发票及支付银行流水等证据，何晓然未到庭提出抗辩，在没有相反证据的情况下，本院对招商局物管广州分公司提交的上述证据及庭审中的合理陈述予以采信，认定本案事实如下：1.位于广州市番禺区东环街东艺路81号金山谷花园观山街4栋101房所有权人登记为何晓然，建筑面积登记为668.5609平方米。2.2015年3月11日，招商局物管广州分公司作为甲方，与何晓然作为乙方，签订《金山谷·天骄别墅前期物业管理服务协议》，约定：乙方委托甲方对上述涉案物业提供前期物业管理，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；甲方对房屋的共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，依据本协议向乙方收取物业管理费用；别墅住宅的管理服务费按建筑面积每月每平方米5.2元计算……；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定；乙方每月10日前向甲方缴纳相关费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五缴纳违约金，对乙方连续6个月未交费的，甲方有权向法院申请追缴；等等。3.招商局物管广州分公司提供了何晓然拖欠水费的明细，显示何晓然在2019年1月至2020年7月期间拖欠的水费计费时段为2018年11月26日至2020年7月31日，逐月应缴纳的水费为174.2元、252.5元、101元、154元、1376.1元、1416.5元、123.7元、108.6元、136.4元、383.8元、404元、502.5元、252.5元、53元、42.9元、126.3元、164.1元、222.2元、202元。提供的拖欠物业管理费明细显示,何晓然自2019年1月至2020年7月拖欠该时段的物业管理费66053.5元。4.招商局物管广州分公司于庭审中陈述：1.其自2015年进驻涉案小区进行管理，现涉案小区仍未成立业主委员会。2.涉案房屋的物业管理费标准为5.2元/平方米/月，何晓然拖欠自2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费共66053.5元，拖欠2018年11月26日至2020年7月1日的水费6196.3元；2020年7月31日之后的物业管理费、水费等费用，由新租户已缴纳。3.本案主张的水费为自用水费，由于涉案物业为别墅设有泳池，故有几个月的用水量比较大。本院认为，招商局物管广州分公司与何晓然签订的《金山谷•天骄别墅前期物业管理服务协议》是签约双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，签约方均应自觉遵照履行。何晓然作为小区业主，已实际享受了招商局物管广州分公司提供的物业服务，理应向招商局物管广州分公司支付物业服务费。招商局物管广州分公司主张何晓然拖欠2019年1月1日至2020年7月31日的物业管理费66053.5元（5.2元×668.5608平方米×19个月），何晓然未提供证据证明已缴纳上述费用，故对招商局物管广州分公司该项主张，本院予以支持。招商局物管广州分公司主张何晓然拖欠2018年11月26日至2020年7月1日的水费6196.3元，并对大额水费作了合理说明，本院予以采信，何晓然未提供证据证明已缴纳上述水费，故对招商局物管广州分公司该项主张，本院予以支持。根据《金山谷•天骄别墅前期物业管理服务协议》的约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五缴纳违约金。另该协议约定物业服务费缴纳时间为每月10日前。故招商局物管广州分公司应以当月应缴纳的物业管理费、水费为本金，按每日万分之五的标准从逾期缴费之日（即当月的11日）起计算违约金至实际付清之日止，违约金总额不超过每月欠费本金数额。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何晓然应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告招商局物业管理有限公司广州分公司支付2019年1月1日至2020年7月31日的物业管理费66053.5元、2018年11月26日至2020年7月31日的水费6196.3元；二、被告何晓然应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告招商局物业管理有限公司广州分公司支付违约金[以当月应缴纳的物业服务费、水费为本金，按每日万分之五计算，从每月逾期之日（即当月的11日）起各计至实际付清之日止，各月违约金总额以拖欠本金为限]。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1088元，由被告何晓然负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二一年九月十八日书记员  陈冬