重庆市合川区人民法院民事裁定书  (2021)渝0117民申24号   再审申请人（原审被告）：彭德兰，女，汉族，1957年10月11日出生，住重庆市璧山区。被申请人（原审原告）：重庆艾湾物业管理有限公司，住所重庆市合川区南津街江亭路201号江亭花园小区2-1-8、2-1-7，统一社会信用代码91500117072311123H。法定代表人：曾杰。委托诉讼代理人：罗杰，重庆智权律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍成兵，该公司员工。再审申请人彭德兰与被申请人重庆艾湾物业管理有限公司（以下简称艾湾物业）物业服务合同纠纷一案，不服本院(2021）渝0117民初5022号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人彭德兰申请再审称，1、请求合川区人民法院撤销（2021）渝0117民初5022号民事判决。2、依法改判驳回被申请人的一切诉讼请求。3、本案的诉讼费用及其他费用由被申请人承担。事实与理由：1、请求合川区人民法院撤销（2021）渝0117民初5022号民事判决。及被申请人的所有诉讼请求依照《中华人民共和国民法典》第五百二十五条，同时履行抗辩权，请求法院依法执行，艾湾物业对本小区的消防安全、二次供水维护、安全保障、环境卫生，绿化等相关服务，从未履行职责，请求法院依法追责，艾湾物业利用小区的公共区域私设乱建盈利，请求法院要求艾湾物业如实公示盈利账目，并按《物权法》相关规定，依法制裁。2、本小区与规划局提供的规划图严重不符，因物业费的标准是按公摊费用计价收取的，所以请求法院要求艾湾物业出示公摊明细。本人所住单元楼21栋和相邻20栋被义乌鑫城小区独立出来的，业主所享受的公共区域面积、绿化、各种配套设施永远达不到1.2/平方/月的标准，判决书中酌定80%的服务标准都达不到，请求贵院了解本小区实际情况和合川国土房管发【2017】106号文件的标准拟定，并结合小区实际配套情况制定收费标准。3、对判决书一项，艾湾物业整改的客观事实，本人予以否决，例如消防，灭火器干粉2016年的一直到现在2021年7月20日还在使用，灭火器过期失效3-4年，仍继续使用，很有可能会在使用过程中发生爆炸，以至会对业主人身，财产安全会造成很大的危险。请求法院要求物业出示历年来对本小区服务项目的所有明细，整改时间及内容，物业账目收入支出明细。4、小区内所有的私改乱建要求艾湾物业立即撤出归还原状，特别是小区车库的道闸系统，艾湾物业未经过业主同意私自撤除改变开发商修的道闸系统和岗亭，绿化地安装饮用机，请求法院要求物业限期整改，恢复原状。5、一审庭上艾湾物业除出示营业执照外，拿不出相关资质证书，属非法营业（营业执照真伪有待考证），请法院给予证实，物业管理是政府职业准入资格的一个行业，没有政府强制的准入资格，政府无法把控，业主受损也无法追溯，物业管理作为对公众服务的一个行业，需要营业执照，开户许可证，资质证，注册资金及详情，企业章程，验资证明，企业法人代表的身份证，物业管理企业经理人证书，会计证书，水电工及特种工操作证，安保人员保安证，物业从业证书，历年来工作人员的劳动合同，消防工程师证，二次供水的卫生许可证，防疫部门定期对二次供水的水检报告，从业人员名单，健康合格证明，卫生知识培训合格证明，卫生管理人员卫生合格证明，二次供水历年来的卫生验收认可书等以上请求，请求法院要求艾湾物业出示并依法追责。6、关于前期物业合同本小区接房时，物业强制要求业主必须先签订物业合同，交物业费，出渣费，装修保证金才能完成交房，并未遵守业主自愿，以不交房屋钥匙及正常完善移交业主房产程序为由作为要挟。7、义乌鑫城小区全体业主不满艾湾物业的服务，艾湾物业的工作人员态度极其恶劣，小区业主协商于2019年期间组织成立业主委员会，当时几名组织者透露，物业的周**经理在小区阻扰他们的工作进行，甚至言语恐吓，导致成立业委会工作一度中断，请法院对本小区明察暗访，请求法院对此行为进行判定。入住以来已有多家业主家中被盗，多家业主摩托车油被盗，此情节在合阳派出所，所有刑事案信息可以证明，申请人特申请合川区人民法院向重庆市合川区合阳派出所调取刑事案发信息，以明确艾湾物业不履行义务给业主造成的物质损失以及精神上的不安全感。8、未开通可视对讲系统。各楼户内已安装可视对讲系统，并没有自动开户按钮，直达门禁系统，实际上，可视对讲一直未开通不能使用，申请人保修之后，艾湾物业却一直推脱不来维修。9、对公共区域内私自设置广告的不予制止。各单元，外墙及公共区域均不得私自设置任何标志及广告，实际上小区电梯一直有广告牌挂起，申请人及其他业主多次打电话投诉艾湾物业都说不知此事，可见其对小区公共区域完全没有尽到管理职责。10、质量保修期从工程实际竣工验收合格之日算起，具体如下：屋面防水工程有防水要求的卫生间，房间和外墙的防渗漏为5年，装修工程2年。总的来说，艾湾物业拒绝履行其对申请人房屋的维修义务。11、消防安全问题是物业管理中的重中之重，与业主的生命财产安全息息相关，从接房至今物业从未对消防各种设施进行修缮和保护：①接房时两户一个灭火器箱，里面2具干粉灭火器并安放在指定的位置。如今干粉灭火器数量缺失，灭火器过期未及时更换。②消防栓无水（最早2018年已反应给物业，仍未整改）。③安全通道疏散指示牌、安全出口指示牌损坏或不亮，应急灯损坏或不亮。④消防报警系统设备丢失损坏，部分正压送风口的反馈线未接，消防中控室不能及时接受到反馈信息存在严重安全漏洞⑤防火门破损严重未及时更换。⑥消防疏散通道内堆放杂物，易燃物，有焚烧纸钱痕迹。⑦物业没有与业主联系签订《防火安全责任书》。⑧消防设备积灰严重，没有定期检查维修及养护，管理不到位。⑨业主接房至今，物业从未组织业主参加消防安全逃生演练，未见过物业做过消防报警系统的联动测试。⑩小区内车辆乱停放消防通道堵塞，消防通道大门紧锁无人看守，消防车辆，救护车无法通行。监控室设备不能正常使用，电梯内及小区重要部位监控摄像头虚同摆设，个别监控已破损严重。家里可视电话接房至今未开通。（小区内频繁发生偷盗行为）此条所诉近期业主向消防部门投诉，消防部门到小区实地勘察发现诸多问题，监控室经常无人看守，无消防资质证请法院查实并依法判定。艾湾物业与小区开发商金田房地产开发有限公司同属于金田投资股份服务有限公司下属公司。在实际操作中，小区的房屋内部维修一直由物业负责这一点，业主均能证实，如：艾湾物业否认此点，申请人申请法院调取艾湾物业公司的内部工作范围规定（艾湾物业显然是不会主动提供的）足以证实其工作范围包括房屋内部维修。1、户门变形，关不严，关闭后方能伸进手指，锁不完整，锁不到位，不能达到防盗作用，入住后报修，物业一直未维修，致使过了维修保质期。2、外墙开裂，从接房到现在给物业反应多次叫他们维修，拖拖拉拉，不予置理。3、义乌鑫城整个小区绿化无人打理，杂草丛生，经常有蛇鼠出没，小区人员配置不够，无人保洁，随处可见垃圾，垃圾清理不及时，蟑螂白蚁到处都是。4、停车场无安保人员巡逻，业主交了车位费，被划伤爱车，找物业理赔物业置之不理。（注所有公共区域车位归全体业主所有产权《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定，业主共有的地方，物业无权收取停车费，物价部门无批文。）(入住以来小区所有车主向物业交纳停车费，停小车200每月，摩托车20每月，电瓶车未安装闪电充时40每月，有闪电充20每月)，物业向业主一律开具的收据，请法院向工商检举，并承担相应责任。一审审判程序存在瑕疵。1、一审判决审查证据不全面，《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，人民法院应当按照法定程序，全面地，客观地审查核实证据。在一审开庭时，申请人曾将答辩状所附照片提供一审法院审查，但是法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现这一情节，导致认定艾湾物业服务瑕疵不全面。2、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度判决过低。没有义务就没有权利。《合同法》第六十七条规定，当事人有先后履行顺序，先履行一方来履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务，不履行义务。堂而皇之享受权利的现象为法理不容。与法律相符，至民众激愤，纵观今日普遍存在的物业公司推销，服务义务，提供劣质服务之乱状，物业公司的守法意识淡薄，职业道德低下，固然是根本原因，司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，不履行服务义务十分之九的物业公司亦可享受十分之九的物业服务费，本案便是案例，对于物业公司的服务存在严重瑕疵的人民法院应当判决大幅度减免物业费方能刹住物业服务的不正之风。综上所诉，申请人认为，一审判决在审查证据，认定事实，审判程序上均存在错误，合川人民法院应当支持申请人的请求依法改判和发回重审。被申请人艾湾物业提交意见称，生效判决认定的事实清楚，证据充分，依法应当予以维持，驳回申请人的再审申请。对于再审中的理由，抗辩权不是法定的申请再审的理由，原审庭审中已经多数给予了解释，比如小区的道闸系统、消防设施、公摊费等问题。被申请人在原审中举示了物业服务的相关证据，服务是到位的，小区的公摊费有合同的约定，也是实际会产生的，比如二次供水，是符合法律规定及合同约定的。关于消防部分，物业公司对于消防设施是维护保养义务，消防设施损坏是基础设施，保修期内应由开发商维修，超出保修期的应动用大修基金，动用大修基金需要严格的程序和时间，且现在物业公司已经将消防栓予以了更换。对于小区的乱打乱建问题，物业公司多次提醒业主整改在业主装修时也告知了业主装修的注意事项，尽到了义务。但鉴于物业公司没有强制执法权，也只能将部分情况汇报给社区，对于乱搭乱建，物业公司已经尽了应尽的义务。指正书我们已经提供，上次开庭因为没有带来，但是也陈述过，在2020年的物业案件中作为证据举示，并且根据现行和物业管理条例等相关条例，对于物业服务也不需要相关资质，事实上被申请人也有相关资质。房屋内部问题，包括门户变形、外墙开裂（上次庭审中已经举示相关证据，也组织了人员维修），房屋内部问题是业主自己的问题，户门不是物业公司的责任，是开发商的责任。小区绿化、清洁卫生、停车的问题，原审中，被申请人举示了相应的绿化清洁、治安巡逻等相关证据，根据业主提供的小区现场图片看，小区清洁是做得比较好的，楼梯内部的清洁，清洁卫生是每天固定打扫了的，不是每天24小时不间断打扫，所以业主举示的照片是片面的，我们也承认物业服务存在一定瑕疵，原审判决也考虑到对物业费进行了打折处理，今年我们举示了物业整改的证据，证明我们对物业进行了整改，所以原审判决是公平公正的。本院经审查认为，再审申请人的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由的，人民法院应当再审。总结再审申请人与被申请人的意见，本案争议焦点1.原审事实是否清楚。原审认定事实，2014年3月1日，重庆金田置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《义乌小商品批发市场二期项目前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方提供前期物业服务，物业名称：义务小商品批发市场二期，物业服务费按建筑面积计算，电梯房3层以上住宅：1.2元/月•平方米（含3层）。物业共用部位、共用设施设备的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，实行包干制收费，高层按10元/月、多层按5元/月缴纳。物业服务费从开发建设单位公示交房日期之日起按季度收取。业主应于每季度15日前向乙方支付物业服务费。业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应从欠费之日起按3‰/日的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。结合被告举示的证据及本案实际情况，原告在2021年1月1日之前所提供的物业服务存在共用设施设备维护不力，清洁卫生、绿化维护不到位等缺陷，2021年之后，原告的物业服务有一定的改进。原审全面、客观地审查核实了双方当事人的证据，依据原审原告提交的物业服务证据、业主反映问题整改对比图等证据，同时采信原审被告与原案相关联的证据及抗辩意见，认定的上述原审事实，故原审事实清楚。本案争议焦点2.原审适用法律是否错误。原审中，原审原告要求原审被告按照合同约定支付全部物业服务费，原审被告抗辩原审原告不完全履行物业服务合同，未完全履行维护、养护、管理和维护义务。本院根据合同的权利、义务对等原则，对原审原告提供的服务瑕疵，酌情调减物业服务费，系法院依法履行审判裁决职权，符合法律规定，原审适用法律正确。再审申请人请求大幅度减免物业服务费，没有法律依据，该辩解理由不成立。再审申请人的其余申请意见，不属于再审申请人与被申请人物业服务合同纠纷一案再审审查范围，本案不予审查。再审申请人以同时履行不安抗辩权为由，请求对原案进行再审，不符合法律规定。综上，再审申请人彭德兰的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回再审申请人彭德兰的再审申请。  审  判  长    王  朗  审  判  员  董文峰  审  判  员    张文智     二〇二一年九月二十六日   法 官 助 理    龙海俊  书  记  员    刘诗绮  - 1 -