辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1355号上诉人（原审原告）：丹东振兴区惠通小额贷款有限责任公司，住所地丹东市振兴区七经街8号。法定代表人：刘佰山，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡冀东，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐家升，男，1988年12月4日出生，汉族，无职业，现住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：王青山，辽宁圣权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丹东市万宝贸易有限公司，住所地丹东市振兴区沿江开发区房坝7号727室。法定代表人：高勤学，该公司经理。被上诉人（原审被告）：丹东天然供热有限公司，住所地丹东市振兴区福春街春四路2号。法定代表人：高勤学，该公司经理。被上诉人（原审被告）：丹东景程房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区九纬路87号312室。法定代表人：高勤学，该公司经理。上诉人丹东振兴区惠通小额贷款有限责任公司（以下简称惠通小贷）因与被上诉人徐家升、丹东市万宝贸易有限公司、丹东天然供热有限公司、丹东景程房地产开发有限公司（以下简称景程房地产）执行异议之诉一案，不服辽宁省丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠通小贷的委托诉讼代理人胡冀东、被上诉人徐家升及其委托诉讼代理人王青山到庭参加诉讼。被上诉人丹东市万宝贸易有限公司、丹东天然供热有限公司、景程房地产经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠通小贷上诉请求：一、撤销丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初1931号民事判决，依法改判继续执行丹东市振兴区2号2单元1504号（江左之星大厦1号楼2单元1504号房屋）或发回重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人徐家升对于被执行房屋并无所有权或物权期待权不能排除强制执行行为。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议若干问题规定）第二十八条系认定事实有误，适用法律错误。具体理由如下：一、被上诉人徐家升与被上诉人景程房地产之间并无房屋买卖合同关系，其不符合《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条适用房屋买卖合同法律关系前提条件。（一）被上诉人徐家升与被上诉人景程房地产之间并无房屋买卖合同关系。被上诉人徐家升只是被上诉人景程房地产履行与案外人李丹抵债协议的指示交付受让人。被上诉人徐家升参与的是被上诉人景程房地产与案外人李丹之间的代物清偿法律关系，并不是房屋买卖合同关系。被上诉人景程房地产是为了消灭其与案外人李丹因建设工程施工合同所产生的金钱债务，并不是为了向被上诉人徐家升让渡房屋所有权，因此，被上诉人徐家升与被上诉人景程房地产之间无房屋买卖合同关系。《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条第一项规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，即适用该规定前提是徐家升与景程房地产之间有房屋买卖合同关系。而根据上述法律关系分析可知，被上诉人徐家升只是景程房地产与案外人李丹的债务清偿关系中的指定受让人，其与景程房地产之间并无房屋买卖合同关系。因此一审法院适用《执行异议和复议若干问题规定》第28条认定事实有误，适用法律错误。（二）即使认定被上诉人徐家升系依据商品房买卖合同关系取得案涉房屋，那么被上诉人徐家升受让涉案房屋时的《商品房认购协议书》也是无效合同。被上诉人并未对涉案房屋取得任何有效合法权利。根据一审法院查明事实可知，在2017年1月14日案外人李丹在《商品房认购协议书》上备注“同意过户给徐家升”时，仍然是未取得商品房预售许可证的状态，故该协议属于无效合同。即该协议在查封前并未产生合同效力，被上诉人徐家升也不享有合同权利。而即使该协议效力事后得到恢复，但是在取得有效要件之前其仍然处于合同效力待生效状态，不能等同于有效合同的效力。而且当事人不应当通过违法行为获得利益，违法利益也不应得到司法保护。被上诉人景程房地产将未取得房屋预售许可证的房屋抵顶给徐家升，本身就已经违反了我国的房地产管理规定，损害了房地产市场中消费者的利益，而一审法院认为该协议在起诉前已取得商品房预售许可，属于有效合同可以排除执行，无异于保护了开发商的违法行为，使得所有被法院查封的财产都可以通过这种行为逃避执行。二、退一步讲，按照代物清偿关系审理。代物清偿的债务受让人也不适用《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条规定。通过上述法律关系分析可知，被上诉人徐家升是基于代物清偿合同而主张权利，而且其与被上诉人景程房地产之间并无房屋买卖合同关系，而即使认定双方具有代物清偿关系，那么一审法院适用《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条也是错误的。徐家升辩称，一、徐家升与景程房地产之间具有房屋买卖合同关系，且合同有效。二、徐家升与景程房地产之间是买卖关系，不是代物清偿关系。三、徐家升与景程房地产签订的是买卖协议，不是抵债协议，应当列入物权期待权的保护范围。四、徐家升的物权期待权符合《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条的规定，其权利足以排除强制执行。丹东市万宝贸易有限公司未到庭参加诉讼未提交答辩意见。丹东天然供热有限公司未到庭参加诉讼未提交答辩意见。景程房地产未到庭参加诉讼未提交答辩意见。惠通小贷向一审法院起诉请求：继续执行丹东市元宝区人民法院（2018)辽0602执第867-869号民事裁定对丹东市振兴区2号2单元1504号(江左之星大厦1号楼2单元1504号）房屋的执行行为。一审法院认定事实：惠通小贷为与丹东市万宝贸易有限公司、丹东天然供热有限公司、景程房地产借款合同纠纷，于2016年8月16日向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年1月26日作出（2016）辽0602民初1111号民事调解书。调解书生效后，各被告未按调解履行给付义务，惠通小贷向一审法院申请强制执行。在执行期间，一审法院于2018年10月31日作出（2018）辽0602执第867-869号民事裁定，裁定查封被执行人景程房地产所有的位于丹东市振兴区江左之星小区包括涉案房屋在内的20套房屋。徐家升提出执行异议，一审法院于2020年10月16日作出（2020）辽0602执异54号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。惠通小贷不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。景程房地产因欠付案外人李丹工程款，双方于2015年12月21日签订1份商品房内部认购协议书，约定李丹认购涉案房屋，建筑面积为107.90平方米，单价为每平方米5500元，房屋总价款为593450元等内容。协议第一条：“内部认购金：本协议签订时，甲方须向乙方一次性支付内部认购全部房款。”后手写括注“（顶工程款）”字样。此后，徐家升决定购买案涉房屋，经与李丹、景程房地产协商一致，2017年1月14日，徐家升向李丹支付了购房款，李丹在商品房内部认购协议书尾部写明：“同意过户给徐家升”，协议书的买受人部分填加了徐家升的信息，景程房地产在其上加盖了印章，并给徐家升出具了593450元的购房款收据，收款日期填写为2015年12月21日。2017年5月，徐家升向丹东景程物业有限公司交清了物业费、取暖费、垃圾清理费等进户费用。2017年6月5日，景程房地产为徐家升出具了入户通知单，徐家升入户装修居住至今。由于案涉房屋被查封等原因，徐家升至今未能办理过户登记。一审法院认为，案外人李丹与景程房地产之间是以房抵债关系，徐家升与李丹及景程房地产之间均无债权债务纠纷，徐家升购房的对象是李丹，目的是用于居住，景程房地产只是为双方买卖的达成提供了便利，故本案应按照《最高人民院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对徐家升取得涉案房屋的事实能否排除对该房屋的执行进行审查。案涉房屋被查封前，徐家升通过与李丹、景程房地产协商一致，在《商品房内部认购协议书》中填加、备注内容的方式，与李丹建立了书面买卖合同，因案涉房屋在诉讼前取得了商品房预售许可证明，买卖合同属有效合同。徐家升已向李丹支付了全部房屋价款，向物业公司交纳了进户相关费用并实际入住至今，只是因景程房地产的原因未能办理房屋权属证书。故本案符合《最高人民院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，徐家升对涉案房屋享有物权期待权，其权利能够排除对案涉房屋的执行。惠通小贷关于徐家升与景程房地产之间是代物清偿关系而非商品房买卖关系，不适用《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋没有物权期待权或其他优先权利，不能排除强制执行行为的主张，缺少事实基础和法律依据，不能成立。综上所述，惠通小贷的请求不能予以支持。一审法院判决：驳回原告丹东振兴区惠通小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告丹东振兴区惠通小额贷款有限责任公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间争议的焦点问题为徐家升对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。惠通小贷主张徐家升与景程房地产之间不存在房屋买卖合同关系，徐家升不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用房屋买卖合同法律关系前提条件。经查，景程房地产先与李丹签订载有案涉房屋的坐落、面积、房屋单价、总房屋款等基本情况的商品房内部认购协议，将案涉房屋抵顶给李丹。之后李丹将该房屋出卖给徐家升，在商品房内部认购协议头部甲方李丹后方载有“徐家升辽宁省丹东市振安区九连城镇委九连城委3组010131210604198812041611”，景程房地产在上述内容上盖章，李丹在该内部认购协议上补签“本人同意过户给徐家升”。徐家升依据该内部认购协议支付了全部购房款，景程房地产为徐家升出具购房款收款收据，景程房地产依据内部认购协议为徐家升办理了入户手续。上述行为均发生在案涉房屋查封之前。上述事实可以认定徐家升在人民法院查封案涉房屋前已订立合法有效的书面买卖合同，且景程房地产将案涉房屋交付徐家升，徐家升实际入住该房屋，案涉房屋未办理过户手续并非徐家升的原因，故徐家升符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。另外，惠通小贷虽然提出案外人李丹在《商品房认购协议书》上备注“同意过户给徐家升”时，仍然是未取得商品房预售许可证的状态，该协议属于无效合同，但在本案起诉前景程房地产已取得商品房预售许可证，依据法律规定，一审认定商品房认购协议有效并无不当。综上所述，惠通小贷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由丹东振兴区惠通小额贷款有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维刚审 判 员 张春霞审 判 员 张惠清二〇二一年九月二十九日法官助理 王 蕾书 记 员 王 阳