北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6953号上诉人（原审原告、反诉被告）：张绍林，男，1946年8月25日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李杨，北京金标律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾志新，女，1960年10月19日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘永志，北京市昌平区小汤山镇法律服务所法律工作者。上诉人张绍林因与被上诉人贾志新农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初1808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张绍林的委托诉讼代理人李杨，被上诉人贾志新及其委托诉讼代理人刘永志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张绍林上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回贾志新的一审反诉请求，支持张绍林的一审诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由贾志新承担。事实与理由：1.一审法院以宅基地区位补偿价作为农村房屋买卖确认无效案件信赖利息损失的计算标准，存在严重错误，没有法律依据。信赖利益损失包括所受损害和所失利益，损失赔偿数额以不超过履行利益为限。本案中涉案院落尚未列入拆迁范围、没有进入拆迁程序、宅基地补偿并不存在，即便涉案合同履行，涉案宅基地区位补偿也不存在，一审法院以宅基地区位补偿价作为信赖利益损失的计算标准严重超过履行利益，且客观上造成贾志新因违法买卖农村房屋而获得巨额利益。本案买卖双方均非本村村民，未经区县政府批准，是不享有宅基地补偿利益的，宅基地区位补偿并非贾志新所受损害和所失利益。2.一审法院在评估报告超过有效期已失效、明显存在程序违法、依据不足等情形下，不予准许重新鉴定存在严重错误。3.张绍林已经提供《村民建房用地申请审批表》证明涉案宅基地于1985年12月批准宅基地面积193平方米，一审法院认为应以“合法批准时间为1982年前”存在严重错误。4.一审法院判令先后履行顺序，没有法律依据，造成双方利益失衡，违反公平原则。贾志新辩称，同意一审判决，不同意张绍林的上诉请求。关于区位补偿价，一审处理得当。张绍林称评估报告过期，一审法院已经给出明确答复，不影响报告的真实性和准确性。评估报告并不是对于市场价作出评估，报告可以采用。张绍林称其宅基地面积是193平方米与事实不符，193平方米只是批准建房面积。一审认定以1982年之前标准是没有错误的。双方当事人义务是双向的，应当同时进行，如果贾志新腾退了，张绍林无力支付是不公平的，一审判决是公正的。张绍林向一审法院起诉请求：1.贾志新将位于北京市昌平区崔村镇西崔村98号[《集体土地建设用地使用证》编号为昌集建（94宅地）字第19-04-××号]宅院及宅院内的房屋腾退并返还给张绍林；2.诉讼费用由贾志新承担。贾志新向一审法院反诉请求：1.张绍林返还购房款42000元；2.张绍林支付购房入户费8000元；3.张绍林支付房屋“煤改电”费用9300元；4.张绍林支付区位补偿价主要部分1560484.8元（2229264元*70%）、房屋重置成新价及附属物补偿费175941元、评估费8000元；5.本案诉讼费由张绍林承担。一审法院认定事实：2001年7月8日，张绍林与贾志新签订《卖买房屋协议书》（以下简称《协议书》），约定张绍林将位于北京市昌平区崔村镇（以下简称崔村镇）西崔村（以下简称西崔村）主巷中段道北宅院北房四间卖给贾志新所有，双方商定作价为42000元（宅院面积为277.5㎡），本协议签字后贾志新即付清全部房款，贾志新付清房款后，房屋所有权随之转移给贾志新所有，并取得宅基地使用权（宅基地面积以集体土地建设用地使用证为证）。同日，贾志新向西崔村交纳入户费8000元。2017年11月26日，贾志新向浙江正理生能科技有限公司（以下简称浙江正理公司）支付“2017年西崔村煤改电”9300元。2019年8月20日，法院作出（2019）京0114民初12633号民事判决书，判决张绍林与贾志新于2001年7月8日签订的《协议书》无效。2020年5月27日，西崔村村民委员会出具《证明》，主要内容为目前涉案宅基地及房屋并未列入拆迁范围，没有宅基地补偿，也没有宅基地区位补偿价标准，该宅基地将来是否会列入拆迁范围、是否有宅基地补偿以及区位补偿价标准，目前均不确定。庭审中，张绍林与贾志新均提交《村民建房用地申请审批表》，主要内容分别是张绍林在1985年在原有正房三间的情况下因房屋破旧需翻建而申请翻建三间、扩建一间房屋，贾志新在2004年在原有正房四间、厢房三间的情况因房屋破旧翻建而申请翻建房屋。两份材料均有村级和镇级公章，而无“县土管机关审批意见”。在诉讼过程中，贾志新向法院提出申请，请求法院委托评估机构对本案所涉及院落[昌集建（94宅地）字第19-04-××号]的区位补偿价格和所涉及房屋的重置成新价格、装修价格以及院内附属设施、设备等价格进行司法评估。经市高院摇号选定北京中资房地产土地评估有限公司（以下简称中资公司）进行本案鉴定工作。2020年6月5日，中资公司出具《房地产估价报告》。该份鉴定报告的主要内容包括：估价项目名称为西崔村98号房屋重置成新价及土地区位补偿价评估，确定估价对象于价值时点2020年5月20日在现有状态及利用条件下，假定未设定法定优先受偿款和其他应付款项前提下的评估价值为房屋及地上附属物价值为175941元，土地区位补偿价值为假定合法批准时间为1982年前为2229264元、假定合法批准时间为1982年后为1644000元；具体为北房建筑面积73.67平方米评估价值63207元、厢房（西）建筑面积36.72平方米评估价值37519元、厢房（东南建筑面积）20.92平方米评估价值16481元、附属物评估价值58734元；附属物明细包括普通灯7份756元、不锈钢池1个420元、暖气110.39㎡7175元、渗井3座1752元、化粪池2座3812元、水表井1份1166元、铁板门3.37㎡1153元、整砖墙66.66㎡15732元、水泥74.91㎡3371元、插卡电表1块840元、空气源热泵1套6800元、棚8.25㎡1155元、锦砖贴面45.91㎡4545元、隔断2.43㎡683元、树木2棵9374元。为此，贾志新支付评估费8000元。经法庭询问，双方当事人一致认可铁板门和两棵树是买房时就存在的。贾志新表示其他物品都是属于自己的，是自己拆除重盖的，所有东西都是自己买的。张绍林表示除铁板门和两棵树外，还有电表、4个灯、一个上水井、整砖墙的60%、水泥地的1/3、空气源热泵的指标都是自己的。贾志新不认可张绍林的上述陈述。但双方当事人均未对自己主张的物品提交充分证据。张绍林表示自己对空气源热泵并未支出过费用。一审法院认为：农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张绍林与贾志新签订的《协议书》已经被认定无效，贾志新应将涉案房屋及宅院返还给张绍林，张绍林应当返还贾志新购房款并赔偿贾志新因此而遭受的损失。对于贾志新要求张绍林支付购房入户费用的诉讼请求，现贾志新并未提交证据证明张绍林收取了该笔费用，张绍林亦不认可自己收取了该笔款项，且贾志新提交的《收据》在“收款人”处加盖有“西崔村”公章，故法院对贾志新的该部分诉讼请求不予支持。对于贾志新要求张绍林支付煤改电费用的诉讼请求，现贾志新出示的收据中载明收款单位为浙江正理公司，该笔费用并非由张绍林收取，且在《房地产估价报告》中的“附属物明细”中包含有“空气源热泵1套6800元”的内容，现贾志新在要求张绍林给付全部附属物价值之外再行主张“煤改电费用”法院不予支持。对于中资公司在《房地产估价报告》中载明的“本估价报告自出具日起壹年内有效（即2020年6月5日至2021年6月4日），超过期限需要重新进行评估”。根据查明的事实，现并无证据证明因估价报告超过有效期，对案涉房屋及地上附属物价值、土地区位补偿价值的估价结果产生明显影响，导致必须要重新调整估价的情形。故法院参考《房地产估价报告》中的意见确定贾志新的相关损失数额。对于张绍林认为中资公司存在评估程序严重违法、评估意见明显依据不足的情形而要求重新鉴定的意见。首先，中资公司在《对于张绍林关于的回复》中对相关内容意见作出了合理答复，并列明了评估报告作出的程序及依据。其次，鉴定人员在本案诉讼过程中出庭回答了张绍林的相关询问。最后，张绍林的现有证据不足以认定鉴定机构存在程序违法或依据不足的情况。综合全案情况考虑，法院对张绍林的重新鉴定申请不予准许。对于贾志新要求张绍林支付区位补偿价的诉讼请求，法院综合考虑合同无效对双方当事人的影响，平衡买卖双方的利益，根据双方的过错程度及评估价值酌情予以确定。对于张绍林主张的涉案院落及其所属村庄目前尚未列入拆迁范围、没有进入拆迁程序、宅基地补偿并不存在、自己不能获得利益、区位补偿标准不明确的意见，因审判实践中均以宅基地区位补偿价作为农村房屋买卖确认无效案件信赖利益损失的计算标准之一，故张绍林的该部分意见法院不予采信。在评估报告中，中资公司按宅基地合法批准时间以1982年为划定界限确定了两种情况的宅基地区位补偿价。对此，法院认为应以“合法批准时间为1982年前”的2229264元的标准。首先，涉案宅院的集体土地建设用地使用证中记载的“用地面积”为277.5㎡，且并未记载有该院落存在超占的情况；其次，现有证据无法确认涉案院落存在有1982年之后划定宅基地的情形。综合全案情况，法院确定张绍林支付给贾志新的宅基地区位补偿价为1560484.8元。对于贾志新要求张绍林支付房屋重置成新价的诉讼请求，具体分析如下：首先，根据《房地产估价报告》列明的价格，北房的评估价值高于张绍林与贾志新在《协议书》中约定的北房价格，而《协议书》中未记载有北房的装修情况，故法院认定贾志新在购房涉案房屋后进行了装修，使涉案北房的价值得到了增长，故张绍林理应将增值部分给付贾志新。其次，关于厢房（西）和厢房（东南）的价值，因张绍林与贾志新在《协议书》中未约定有上述房屋的存在，而张绍林在庭审中陈述的西面有一个简易的房子、一个猪舍、一个厕所、东南院子拆了建的房的情况并未提供相关证据予以证明，且贾志新亦不认可张绍林的陈述并表示自己在2004年建造上述两处厢房，故法院认定张绍林理应将上述房屋的价值给付贾志新。对于贾志新要求张绍林支付附属物的诉讼请求，具体分析如下：首先，对于双方当事人一致认可的购房时存在的铁板门及两棵树，因上述物品在贾志新购买涉案房屋及宅院时已经存在，且贾志新并未提交证据证明其对上述物品进行了添附进而使相关物品的价值得到了提升，故法院对贾志新的该部分诉讼请求不予支持。其次，对于普通灯、不锈钢池、暖气、渗井、化粪池、水表井、整砖墙、水泥、插卡电表、空气源热泵、棚、锦砖贴面、隔断的价值，因张绍林与贾志新在《协议书》中未约定有上述附属物的存在，而张绍林并未提交充分证据证明上述物品在其将涉案房屋及院落交付给贾志新时已经存在，贾志新亦不认可张绍林的相关陈述，故法院对贾志新的该部分诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、张绍林于本判决生效后三十日内返还贾志新购房款42000元；二、张绍林于本判决生效后三十日内给付贾志新北京市昌平区崔村镇西崔村98号[《集体土地建设用地使用证》编号为昌集建（94宅地）字第19-04-××号]房屋重置成新价格75207元、附属物价值48207元、宅基地区位补偿款1560484.8元；三、张绍林给付贾志新购房款，房屋重置成新价格，设备、附属物及装修价格，宅基地区位补偿款后三十日内，贾志新将位于北京市昌平区崔村镇西崔村98号[《集体土地建设用地使用证》编号为昌集建（94宅地）字第19-04-××号]宅院及宅院内的房屋、附属物腾退给张绍林；四、驳回张绍林的其他诉讼请求；五、驳回贾志新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。一审期间，贾志新提交2020年5月20日录音光盘，内容是涉案院落评估当日各方交谈内容，其中张绍林儿子张某称，这是我太太的太太的宅子。张绍林对录音内容不认可，不申请鉴定。针对涉案院落宅基地使用权的来源，张绍林提供1985年的《村民建房用地申请审批表》，该表记载，申请理由：房屋破旧需翻建。占地类型：原宅院。二审中，当事人没有提交新证据。另查，张绍林一审提交编号为昌集建（94宅地）字第19-04-××号的《集体土地建设用地使用证》载明，土地使用人张绍林变更贾志新经手人：张某12001.7.8，地址：崔村乡西崔村，用地面积：277.5㎡。中资公司出具的《房地产估价报告》载明：根据估价委托人提供的《集体土地建设用地使用证》[昌集建（94宅地）字第19-04-××号]复印件，估价对象中宅基地合法批准时间未能确定，根据北京市昌平区人民政府关于印发《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》的通知（昌政发[2017]××号），昌平区的宅基地合法批准时间以1982年为划定界限，本次评估中宅基地区位补偿价以1982年为划定界限，出具两个宅基地价值，供估价委托人参考。估价方法：根据以上文件，昌平区规定：1982年以前经合法批准的宅基地，可按照每户最高不超过0.4亩（折合267平方米）的标准认定，面积超出控制标准的部分，按照拆迁地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。1982年以后划定的宅基地，以合法批准的宅基地面积为准，且每户最高不超过0.3亩（折合200平方米），面积超出控制标准的部分不予补偿。……最后确定估价对象在价值时点2020年5月20日的估价结果为：（币种：人民币）其中：土地区位补偿价值假定合法批准时间实际面积（平方米）核定面积（平方米）超出面积（平方米）单价（元/平方米）补偿价（元）1982年前277.526710.5822022292641982年后277.520082201644000本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张绍林与贾志新签订的《协议书》已经被认定无效，贾志新应将涉案房屋及宅院返还给张绍林，张绍林应当返还贾志新购房款并赔偿贾志新因此而遭受的损失。关于土地区位补偿价值，在评估报告中，中资公司按宅基地合法批准时间以1982年为划定界限确定了两种情况的宅基地区位补偿价。对此，本院认为应以“合法批准时间为1982年前”的2229264元的标准。首先，涉案宅院的集体土地建设用地使用证中记载的“用地面积”为277.5㎡，且并未记载有该院落存在超占的情况，张绍林主张按照1985年的《村民建房用地申请审批表》确定宅基地面积，该表为对建房用地的审批，不是宅基地使用权确权的依据，故对其主张不予采纳；其次，张绍林对于涉案宅基地使用权的申请、取得时间未提供证据证明，现有证据无法确认涉案院落存在有1982年之后划定宅基地的情形。一审法院综合全案情况，确定张绍林支付给贾志新的宅基地区位补偿价为1560484.8元正确，本院予以确认。关于房屋及地上附属物价值，一审法院根据《房地产估价报告》确定的价格，判决张绍林将北房的增值部分、厢房的价值及附属物部分价值扣除铁门、树木后赔偿给贾志新，具有事实依据，本院予以确认。张绍林主张《房地产估价报告》已过有效期，即2020年6月5日至2021年6月4日，超过期限需要重新进行评估。根据查明的事实，《房地产估价报告》系针对涉案院落在2020年5月20日现状条件下的房屋重置成新价及土地区位补偿价，估价时点是固定的，并无变化，估价依据亦未失效，现并无证据证明因估价报告超过有效期，对案涉房屋及地上附属物价值、土地区位补偿价值的估价结果产生明显影响，导致必须要重新调整估价的情形。故一审法院参考《房地产估价报告》中的意见确定贾志新的相关损失数额，并无不当，本院予以确认。综上所述，张绍林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10517元，由张绍林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘 芳审 判 员  刘 磊二〇二一年九月三十日法官助理  李 想书 记 员  杨梓薇