北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11670号上诉人（原审被告）：北京联优生活物业管理有限公司，住所地北京市海淀区清河西三旗东新都东站南22幢平房09。法定代表人：付瑞宇，经理。委托诉讼代理人：彭陈子，男，1996年6月25日出生，汉族，系单位职工。被上诉人（原审原告）：尚卫，男，1973年2月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吕轶（系尚卫配偶），女，1975年5月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128。法定代表人：耗顺花，经理。原审被告：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区果园南街1号院1号楼1至4层（1幢415）。法定代表人：吴才发，经理。上诉人北京联优生活物业管理有限公司（以下简称：联优生活）因与被上诉人尚卫、原审被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称：美丽屋公司）、原审被告北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称：易鸿悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初8825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。联优公司上诉请求：1．请求二审法院维持一审判决第一项；2．请求二审法院撤销一审判决第二项，改判为联优公司不支付尚卫违约金8000元；3．请求二审法院撤销一审判决第三项，改判为联优公司不支付尚卫房屋占用使用费15066．67元；4．请求二审法院撤销一审判决第四项，改判为不支付尚卫卫生费、换锁费、更换水龙头费670元；5．请求二审法院撤销一审判决第五项，改判为不支付尚卫财产损失2000元；6．请求二审法院撤销一审判决第六项，改判为不支付尚卫房屋恢复原状费1000元；7．一、二审诉讼费由尚卫承担。事实与理由：2019年6月9日，尚卫将涉案房屋委托于联优公司，并与联优公司签订了北京市通州区*房屋的《资产管理服务合同》。尚卫与联优公司签订《资产管理服务合同》后，涉案房屋一直由联优公司提供服务，该房屋的租赁相关事宜有联优公司处理，同时有联优公司向尚卫支付房屋相关费用。联优公司与尚卫签订的《资产管理服务合同》为电子线上签约，尚卫进行实名认证后阅览合同内容后，确认合同条款可接受，以静默签的方式在电子合同上进行签字，签字后由第三方电子签约平台进行签名审核，签名文档无修改、无BUG等情况确认后，对该签名颁发CA电子证书，确认签名的真实性，办法过电子证书后的文档无法进行修改。尚卫与联优公司签订的《资产管理服务合同》为真实有效的生效合同。一审法院认定事实错误，具体如下说明：1．2020年1月，由于全国范围爆发新型冠状病毒性肺炎疫情，导致联优公司业务无法正常开展，使联优公司经营出现重大亏损远远超过了联优公司正常经营风险抵抗范围。联优公司已尽解除告知义务，有权解除双方之间签订合同。联优公司要求疫情严重期间的租金进行部分或全部减免。2．联优公司延迟支付租金为疫情导致，双方系委托关系，应共同承担疫情和房屋空置的损失，应不算作违约。一审法院认为联优未按时支付租金构成合同解除要件的事实认定错误，一审法院认为因此尚卫获得合同的单方解除权或合同的法定解除条件不合理。3．一审法院判决前，联优公司已支付尚卫剩余租金至2021年1月14日，根据合同中的第2．6、2．7条可抵扣至2021年6月14日，不应算作违约，且房屋已空置7个月之久，我公司付款租金至1月14日，已足以弥补尚卫的损失，后有权威性录音证据证明该房屋空置与尚卫的骚扰客户有着直接关系，一审法院要求双方与2021年3月29日解除合同，却要求支付占用使用费始于1月4日，无任何事实依据法律依据，一审法院要求联优公司承担2012年1月4日至2021年5月7日的房屋占有使用费15066．67元，属于重复计算损失费用和违约责任。4．双方签订的合同中约定的违约金数额明显过高。尚卫已实际收到所有租金，尚卫无实际损失，如法院认定有实际损失，应当按照欠付金额，要求联优公司支付该期间的资金占用利息，利息为尚卫的实际损失，联优公司要求人民法院予以调整。6．尚卫提出的多项损失及损失的计算方法，不存在任何的法律、事实依据。尚卫辩称，不同意联优公司的诉讼请求。北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司未出庭答辩。尚卫向一审法院起诉请求：1、请求依法判令联优公司支付尚卫违约金8000元及逾期支付利息（按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的标准计算，自2021年1月4日起至实际支付之日止）；2、请求依法判令联优公司支付尚卫2020年4月份房租4000元及逾期支付利息（按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的标准计算，自2021年1月4日起至实际支付之日止）；3、请求依法判令联优公司支付尚卫房屋从2021年1月4日起的空置期费用及逾期支付利息（按全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的标准计算，自2021年1月4日起至实际支付之日止）；4、请求依法判令联优公司支付尚卫房屋维修费及其他财产损失，*室内丢失的两个沙发和一个大衣柜、一台电视的损失，暂计2000元；5、请求依法判令联优公司将房屋恢复原状；6、本案诉讼费用由联优公司承担；7、请求依法判令上述款项由美丽屋公司和易鸿悦公司承担连带责任。一审法院认定事实：2017年11月19日，尚卫与美丽屋公司、易鸿悦公司签订《北京市房屋出租委托合同》，约定尚卫将其坐落于北京市通州区*室委托给美丽屋公司、易鸿悦公司进行管理，委托期限自2018年1月15日至2025年1月14日，租金标准为：2018年1月15日至2023年1月14日期间的月租金为4000元，2023年1月15日起月租金4300元，其中2017年12月15日至2018年1月14日为免租期。2017年12月15日，尚卫将*室交付给联优公司。2019年6月9日，尚卫与联优公司于2019年6月9日签订《资产管理服务合同》，约定尚卫将*室委托给联优公司进行管理运营，管理期限自2019年7月15日起至2025年1月14日止，租金标准为：2019年7月15日至2023年1月14日期间的月租金为4000元，2023年1月15日起月租金4300元，并约定了首期服务质量保证金12000元，于2019年7月15日支付。尚卫称，系美丽屋公司授权公司的员工刘春莉告知尚卫因公司统一要求需更换合同，尚卫基于对美丽屋公司的信任，尚卫与联优公司签订了上述《资产管理服务合同》。2020年4月15日，联优公司以疫情期间经济不景气为由请求尚卫免除一个月房租，经与尚卫协商，达成《补充协议》：“最后一次支付房租时减免租金4000元（免租天数30天），当期剩余所有租金8000元，在4月15日按时支付。注：2020年4月15日起，任何时候租赁双方违约都需要按照合同支付违约金（包括疫情期间）。”上述事实，有《北京市房屋出租委托合同》、《资产管理服务合同》、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于合同的解除时间。尚卫主张合同应已于2021年1月4日解除，联优公司认为应为2021年5月7日，法院认为，法院结合尚卫提交的证据和双方当事人的庭审意见，并不足以证明案涉合同已于2021年1月4日解除且双方也不认可合同于2021年1月4日解除，故法院对尚卫的主张不予采信；同时，联优公司主张案涉合同于2021年5月7日解除，亦未提交任何证据予以证明，故法院亦不予采信。法院认为，当事人直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，合同自起诉状副本送达对方时解除；本案中，起诉状副本送达之日为2021年3月29日，故法院认定，尚卫与联优公司于2019年6月9日签订《资产管理服务合同》于2021年3月29日解除。此外，本案尚卫虽未明确提出解除合同的诉讼请求，但其坚持认为合同已经解除，故法院依职权查明合同的解除日期并予以确认。关于尚卫请求依法判令联优公司支付尚卫违约金8000元的诉讼请求，法院认为，2020年4月15日，尚卫与联优公司达成《补充协议》：“最后一次支付房租时减免租金4000元（免租天数30天），当期剩余所有租金8000元，在4月15日按时支付。注：2020年4月15日起，任何时候租赁双方违约都需要按照合同支付违约金（包括疫情期间）”，对因疫情的发生进行了协商，并确定了租金的支付截止日期和违约责任，但联优公司未按该约定履行，应按约定承担违约责任。《资产管理服务合同》第7．3条约定，违约金数额为双倍月租金，故一审法院对尚卫的该项诉讼请求予以支持。但对尚卫主张联优公司支付逾期支付利息的诉讼请求，缺乏相关依据，故法院不予支持。关于尚卫请求依法判令联优公司支付尚卫2020年4月份房租4000元及逾期支付利息的诉讼请求，法院认为，2020年4月15日，尚卫与联优公司达成《补充协议》，约定了一个月的免租期，尚卫并未提交充分证据证明其与联优公司协商变更了该《补充协议》，故该协议对双方当事人具有法律约束力，尚卫主张支付房租4000元及利息的诉讼请求不符合该约定，故法院不予支持。关于尚卫请求依法判令联优公司支付尚卫房屋从2021年1月4日起至同年5月7日的空置期费用的诉讼请求，法院认为，联优公司作为承租人，其负有按约支付租金的义务，但联优公司违反该义务，应承担相应的违约责任，尚卫据此请求联优公司参照月租金标准支付占有使用费，法院予以支持，经核算，2021年1月4日起至同年5月7日共计3个月零23天，按每月4000元计算，为15066．67元。但对尚卫主张联优公司支付逾期支付利息的诉讼请求，缺乏相关依据，故法院不予支持。关于尚卫请求依法判令联优公司支付尚卫房屋维修费及其他财产损失的诉讼请求，法院认为，联优公司作为承租人，负有办理房屋交接的义务，而本案联优公司并未证明其已尽到妥善交接房屋的义务，故应承担相应责任；法院结合尚卫提交的证据材料，确认尚卫的相关损失有卫生清理费380元、换锁费用150元、更换水龙头费用140元，共计670元。关于尚卫请求依法判令联优公司赔偿*室内丢失的两个沙发和一个大衣柜、一台电视的损失，法院根据合同附件一《物业交接清单》中所记载的情况，认定尚卫所主张的上述物品确在*室内，联优公司作为承租人负有办理房屋交接并如数返还租赁附属物的义务，而本案中，联优公司并未尽到该义务，故应当承担不利后果；又因尚卫酌情主张赔偿2000元的诉讼请求并不高于市场价值，故法院对尚卫的该项诉讼请求予以支持。同理，关于尚卫请求依法判令联优公司将房屋恢复原状的诉讼请求，联优公司亦未尽到妥善交还房屋的义务，故应尽到恢复原状的义务或承担相应的费用。本案中，法院本着提高诉讼效率、节约当事人诉讼成本考虑，确定由原告自行将房屋恢复原状，酌情确定由联优公司支付恢复原状费用1000元。关于原告请求依法判令由美丽屋公司和易鸿悦公司承担连带责任的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。判决如下：一、尚卫与北京联优生活物业管理有限公司于2019年6月9日签订《资产管理服务合同》于2021年3月29日解除；二、北京联优生活物业管理有限公司赔偿尚卫违约金8000元，于判决书生效之日起七日内执行清；三、北京联优生活物业管理有限公司支付尚卫2021年1月4日起至同年5月7日期间的房屋占有使用费15066．67元，于判决书生效之日起七日内执行清；四、北京联优生活物业管理有限公司支付尚卫卫生费、换锁费、更换水龙头费用共计670元，于判决书生效之日起七日内执行清；五、北京联优生活物业管理有限公司赔偿尚卫财产损失2000元，于判决书生效之日起七日内执行清；六、北京联优生活物业管理有限公司支付尚卫恢复原状费用1000元，于判决书生效之日起七日内执行清；七、驳回尚卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费297元，由尚卫负担63元（已交纳），由北京联优生活物业管理有限公司负担234元，于判决书生效之日起七日内支付给尚卫。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本案中，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。尚卫与联优公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应当遵照合同全面地履行义务。本案中，尚卫提交其与“美丽屋小张”的微信记录，主张联优公司单方通知解除合同构成违约，根据双方合同7．3条约定联优公司应当向其支付违约金8000元。联优公司表示并不知道“美丽屋小张”，其无权代替联优公司通知解除合同。但根据尚卫提交的微信聊天记录内容，能够证明在合同履行期间有关房屋租赁事宜均由尚卫与“美丽屋小张”进行沟通确定，故联优公司的上诉意见，本院不予采纳。联优公司在合同履行期间明确表示不再租赁房屋，提前退租构成违约，应当承担违约责任，一审法院判决联优公司赔偿尚卫违约金，并无不当，本院予以维持。本案中，联优公司实际占有使用涉案房屋至2021年5月7日，一审法院判决联优公司支付尚卫房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。联优公司作为承租人，负有办理房屋交接的义务，而本案中，联优公司并未证明其已尽到妥善交接房屋的义务，一审法院根据在案证据，酌情确定联优公司支付尚卫各项费用及其他财产损失，并无不当，联优公司的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，北京联优生活物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费468元，由北京联优生活物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 弘审 判 员 杨 夏审 判 员 申峻屹二〇二一年九月三十日法官助理 吴 琳法官助理 曾琪惠