陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2021)陕07民终1132号上诉人（原审被告）：刘春彦，女，1980年09月20日出生，汉族，陕西省县人，住汉台区。委托代理人：张德坤，陕西南星律师事务所律师，委托权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：汉中市华阳物业管理有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区、18号营业房，统一社会信用代码:XXXXXXXXXXXX12A14。法定代表人：钱征波。委托代理人：冯永杰，系该公司工作人员，委托权限：特别授权。委托代理人：冯善，陕西云昊律师事务所律师，（一般代理）原审第三人：汉中恒和房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区商铺，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXX2022C。法定代表人：李建全。上诉人刘春彦因与被上诉人汉中市华阳物业管理有限公司(以下简称“华阳物业”)、原审第三人汉中恒和房地产开发有限公司(以下简称“恒和房产”)物业服务合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2021)陕0702民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘春彦委托代理人张德坤、被上诉人华阳物业公司委托代理人冯永杰、冯善、原审第三人恒和房产公司法定代表人李建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘春彦上诉请求：一、撤销汉中市汉台区人民法院（2021）陕0702民初2779号民事判决，将本案发回重审；二、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，部分法律适用错误，判决结果显失公平。一、物业服务费标准应按照每平米0.8的基础，在减掉物业服务人未完全履行合同约定义务的费用后才能作为实际产生的物业服务费。1、被上诉人后期对全体业主所作出的物业费用调整为每月0.8元/㎡的公示应当视为对前期物业服务费用的调整；2、一审庭审后上诉人发现被上诉人在本小区所签订的前期物业服务合同中存在服务费用不统一的情形，经了解，2017年12月以前收房的业主均是按照每月1.1元/㎡收取的管理费用，而在2018年1月之后收房的业主却是按照每月0.8元/㎡收取，服务未区分，收费却区分，上诉人作为小区业主，却被收取了超过其他业主30%的人物业费用，故应当调整；3、一审中，法院认定了前期物业服务中因第三人的问题，被上诉人自身提供服务的问题，均未能按照前期物业服务合同全面履行合同义务，根据《民法典》的公平原则，就应当对其物业管理费用进行调整，应当按照每月0.8元/㎡作为调整基数，再结合实际提供物业服务的情况最终确定；4、被上诉人一审中未提交证据证明公共用电、公共用水分摊费用金额，而一审法院却支持了被上诉人的诉讼请求属于违反程序。二、被上诉人所收取的1500元装修押金属于物业服务合同的一部分，应当一并处理。三、第三人应当承担本案正式交房前物业费支付的连带清偿责任。被上诉人华阳物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人与上诉人之间关于1500元装修垃圾的事实属于不同法律关系，上诉人应当另行起诉；恒和房地产公司与上诉人之间签订的协议与被上诉人无关，上诉人应当另行处理。恒和房产公司述称，一审法院判决上诉人缴纳物业费是正确的，上诉人要求恒和公司承担物业费的连带清偿责任没有事实依据。华阳物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即支付2017年9月18至2021年12月31日共计40个月物业费，其中物业管理费6417.00元整。2.生活垃圾费255.00元电梯年检费497.4元；水电公摊费503.63元。3.累计欠费柒仟陆佰柒拾肆点贰伍元整(7674.25)元，依法判令由被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月2日被告刘春彦与第三人恒和房产签订了《商品房预售合同》，该合同约定被告刘春彦购买第三人座落在汉台区XX路XX小区XX号楼XX单元XX室，同时在合同中第二十条约定：本物业由岀卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，服务内容及质量等见附件四；前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.1元/月平方米(建筑面积)，由物业管理企业按年（半年、季)收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。第二十一条物业服务的内容和本物业业主临时公约。买受人己详细阅读本合同附件四有关物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合第二十条约定的价格和方式交纳物业服务费用；并同意遵守业主临时公约。关于房屋交付问题，该合同还约定：第十条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起 15 天内退还全部己付款，并按买受人累计己付 1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一(该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。第十二条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双、方同意按以下方式处理：买受人不享受本合同附件四约定的优惠政策，并按出卖人与物业管理企业的相关物管规定执行。第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.给排水：2017年5月30日达到使用条件；2.电：2017年5月30日达到使用条件；3.燃气：2017年5月30日达到使用条件；4.电视、电话、网络线路在商品房交付时达到工稈竣工条件；5. 以上除1、2项外，笫3、4项的管网建设费包含在房价内，但入户费（第3项为1600元/户）由买受人另行承担              ；如果在规定处理：1.双方协商解决，由出卖人整改达到使用条件（但由于燃气、网络公司的原因除外）。第十七条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围。保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。2017年11月23日第三人恒和房产与华阳物业签订了“前期物业服务合同”，委托管理期限2017年11月23日至2020年11月24日，该合同中还约定了甲方（即恒和房产）的权利义务为：（8）负责确定合同期内本住宅区管理服务费收取标准；（12）负责在交房前按照国家相关小区交付使用验收规定要求完善小区的物业用房、公区给排水、强弱电，安防监控系统，绿化等小区必须完善的配套设施。规定乙方（即华阳物业）的权利义务为：第五条：……，具体目标和服务质量按照2009年陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准“二级”。第六条：物业管理服务的标准和收取方法。1、由乙方直接向业主过使用人收取物业费。收费标准：按建筑面积计算，住宅每平方1.1元/月，……具体以物价局备案后价格为准。2017年11月24日原告华阳物业按规定向汉中市住房和城市管理局对前期物业服务合同进行了报备。2017年9月18日被告刘春彦领取了住房钥匙并向原告交纳了一年的物业费1510元，装修押金1500元及水费充值50元。同时在当日还与原告华阳物业签订了“装修房屋及房屋使用约定及承诺书”、“房屋装饰装修施工管理协议”、“装饰装修施工申报表”，原被告双方约定装修押金退款：装修竣工初验后，乙方（业主）将初验表交给甲方后，发现无后续预留问题后甲方收回押金收据，在第一个采暖期结束后经竣工验收合格15日内，退还装修押金。被告刘春彦入住后自2018年9月18日起再未向原告方交纳物业管理费、生活垃圾清运费、电梯年检费、水电公摊费等相关费用。此间，原告华阳物业也以电话机其他方式向被告刘春彦催交，但刘春彦则以小区公共安全设施未进行维护和启用，电梯无特种设备使用标志、物业服务严重缺位等理由拒交下欠费用。另查，第三人恒和房产在前期预售房屋后存在部分区域下雨后积水排放不畅，个别住户装修垃圾乱放，楼梯消防设施及报警系统不够完善，部分住户燃气挂表未并入挂网通气，部分楼道尚未通畅（需规划审批变更方可实施）等问题，2017年12月20日部分业主向第三人恒和房产提出建议。第三人恒和房产也对住户所提出的问题及时进行承诺，并对所涉及的问题在半年内均予以落实解决。2021年3月11日被告刘春彦所购房屋进行了整体竣工验收。2021年3月12日原告华阳物业向全体业主发出通知：恒和房产目前房屋竣工备案手续已经办理完毕，物业公司也将正常催缴收取物业服务费。标准：0.80元/平方米/月（按年收取）；公共能耗费（据实分摊）。请欠费业主尽快缴纳2020年之前（含2020年度）的物业费，及开始预收2021年度的物业服务相关费用。一审法院认为，一、原被告双方是否存在物业服务合同关系。根据《民法典》第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案原告与第三人签订的《前期物业服务合同》合法有效，且该合同经物业行政主管部门予以备案，同时被告与第三人所签订的《商品房买卖合同》第二十一条也约定了，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按本合同约定的价格和方式交纳物业费用。合同第二十二条还约定，前期物业管理期间，物业服务费价格1.1元/月/平方米（建筑面积），由物业管理企业按年（半年、季）收取。因此原告与第三人签订的《前期物业服务合同》对全体业主均具有约束力。被告以其非合同相对人为由进行抗辩，其理由不能成立。二、交房日期应当以业主实际入住时间为准。物业服务法律关系与业主同开发商之间的商品房买卖合同关系是两个不同的法律关系。因此，不能以开发商与业主之间的法律关系定义物业公司与业主之间的法律关系。房地产开发商与业主之间签订的商品房买卖合同所约定的时间以及延期交房约定的时间约束的是开发商与业主，开发商因延迟交房给业主造成的损失由业主自行向开发商进行主张。而业主与物业公司之间的服务合同关系是自业主入住之日时，物业公司便开始为业主服务。本案中被告刘春彦于2017年9月18日实际领取了住房钥匙并与原告华阳物业签订了“房屋装饰装修施工管理协议”，同时也预交了部分物业费，充分表明了原被告双方对物业服务关系的进一步明确和细化，也是被告刘春彦对原告物业管理行为的认可，故刘春彦应当向原告履行支付物业服务费的义务。三、承诺书是否对原告产生效力。首先，被告方所举证承诺书是第三人向被告进行的承诺，并非原告对被告的承诺，且该承诺未经原告事后追认，故该承诺书对原告不具有法律约束力。其次，该承诺书所产生的原因是由于第三人向业主所交付的房屋及小区施工及配套设施建设过程中所存在的问题。即有第三人管理监督的原因，也有政策规定需要调整的因素，而并非原告的过错行为导致。尽管该承诺书中所反映的问题是短时间内所存在的不足（大致半年），也确实在一定程度上影响了部分业主生活环境的质量。第三人对所存在的问题后期也进行了整改，但不能成为被告刘春彦抗辩不交纳物业费的正当理由。庭审中，原告也自认前期物业服务过程中因诸多原因导致服务有不完全到位之处并进行了积极改进，并同时在后期小区整体验收后也主动调低了物业管理收费，对此应予认可。四、根据原被告双方所形成的物业服务关系所计算出被告刘春彦应交纳的物业管理费用如下：和谐东锦2号楼1401业主刘春彦：房屋面积114.41m2；接房时间：2017.9.18（一）现物业费按0.8元/m2/年收取：1.2017年10月——12月。物业费：114.41m2×0.8元×3个月=274.58元本年物业管理费合计：274.58元+15元垃圾费+16.7×3个月两项公摊费=339.68元；2.2018年1月——2019年12月。物业费：114.41m2×0.8元×24个月=2196.67元本年物业管理费合计：2196.67元+120元垃圾费+400两项公摊费=2716.67元；3.2020年1月——12月。物业费：114.41m2×0.8元×12个月=1098.32元本年物业管理费合计：1098.32元+60元垃圾费+276两项公摊费=1434.32元；4.2021年1月——5月；物业费：114.4lm2×0.8元×5个月=457.64元本年物业管理费合计：457.64元+25元垃圾费+115两项公摊费=597.64元；（二）业主刘春彦2017年9月18日——2021年5月31日的物业管理费合计应缴5088元；刘春彦在2017年9月18日至2021年5月31日这期间预交物业管理费1510元(不含所缴的装修押金1500元)；（三）现截止2021年5月31日业主刘春彦应向汉中市华阳物业管理有限公司实际应缴物业管费3578元。五、被告刘春彦要求返还1500元装修押金一节，庭审中原告对此节事实予以认可，但表示由于被告刘春彦未缴纳物业费意欲抵折。但该1500元是原告与被告在签订“房屋装饰装修施工管理协议”而约定的内容，并非物业服务合同的内容，系不同法律关系，对此原告也表示愿意退还给被告，因被告刘春彦此项权益并未提起反诉，故应另行处理。原被告双方物业服务合同关系合法有效。对于原告所主张的物业管理费1.1元/㎡/月，由于前期物业管理中因为第三人的责任及原告方前期物业管理中所存在瑕疵从而引起部分业主的不满，客观上影响了住户交纳物业费的主动性，原告在后期也公示将物业费调整至0.8元/㎡/月，对此法院予以认可。对于被告刘春彦辩解之理由，法院也依法进行了分析和辩驳。判决：一、限被告刘春彦在本判决生效后十五日内支付给汉中市华阳物业管理有限公司物业费3578元（已扣除刘春彦预交的物业管理费1510元）。二、驳回原告汉中市华阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘春彦负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、上诉人提交华阳物业公司致“和谐东锦”小区全体业主的通知，欲证实该公司物业费每月每平方米收费标准调整为0.8元的通知发出时间为2021年3月12日。被上诉人认为该通知在一审时已经提交，不属于新证据。2、上诉人提交前期物业服务协议（7份）欲证明物业公司在2018年就按0.8元的标准收取部分业主的物业费，但其在一审起诉时却按照1.1元的标准计算物业费。被上诉人质证认为，前期物业服务协议涉及的其他业主与本案无关，对其证明目的不予认可。3、上诉人提交物业费收费收据两张（复印件）欲证明物业公司收费不统一，实际收取的费用为0.35元到0.72元不等。被上诉人质证认为，上诉人所举票据与本案无关，对其证明目的不予认可。对上述证据，本院评判后认为证据1不属于新证据；证据2、证据3具备真实性，但上诉人的证明目的不能得到支持。经审查，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。本院认为，上诉人在与原审第三人签订房屋买卖合同时，已经明知被上诉人即为该小区物业服务人，应按合同约定交纳物业服务费，以保证全体业主均能够享受到较好的物业服务。至于物业服务人在履行义务时有瑕疵，可以通过业主委员会或者业主代表与其进行交涉，敦促其全面履行合同义务。如果物业服务人拒不改善服务质量和标准，业主委员会有权解除物业服务合同。但物业服务人提供了相应的物业服务后，任何业主均不能拒缴物业服务费，否则物业服务人将无法正常运转，从而损害了其他业主的合法权益。华阳物业公司将物业费调整至0.8元/㎡/月，虽然起诉时仍按1.1元/㎡/月计算诉讼请求，但一审法院是按照0.8元/㎡/月进行计算并作出判决的。该判决并无不当，本应予以维持，但物业公司既然同意将装修押金1500元抵扣物业费，为节省司法资源，应一并判决，不宜让当事人另行主张权利。综上所述，刘春彦的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销汉中市汉台区人民法院(2021)陕0702民初2779号民事判决；二、刘春彦在本判决生效后十五日内支付给汉中市华阳物业管理有限公司物业服务费2078元（已扣除刘春彦预交的物业管理费1510元、装修押金1500元）。三、驳回汉中市华阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由上诉人刘春彦负担。本判决为终审判决。  审判长      刘兴平    审判员      陈耀斌    审判员      李  晓 二〇二一年九月二十七日法 官 助 理   康  馨                          书 记 员    高  源