广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1805号上诉人（原审原告）：许艺敏，女，汉族，1988年2月3日出生，身份证住址：广东省东莞市。委托诉讼代理人：温东强，广东普翼律师事务所律师。被上诉人（原审被告一）：袁宏花，女，汉族，1980年11月2日出生，身份证住址：湖南省衡南县。被上诉人（原审被告二）：惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司，住所地：博罗县园洲镇深沥管理区上沙公路，统一社会信用代码：91441322MA527UJY72。法定代表人：邱清水。被上诉人（原审被告三）：邱清水，男，汉族，1975年11月14日出生，身份证住址：江西省上饶市广丰县。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。上诉人不服一审判决，上诉请求：依法判决撤销（2020）粤1322民初3823号民事判决书，并改判为：一、被上诉人袁宏花应于本判决发生法律效力起10日内向上诉人许艺敏支付2020年12月5日起至2020年4月30日期间占有使用费/租金人民币283900元整及逾期付款利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中人民币46000元从2019年12月2日起计算至清偿之日止，人民币61000元从2020年1月2日起计算至清偿之日止，人民币61000元从2020年2月2日起计算至清偿之日止，人民币61000元从2020年3月2日起计算至清偿之日止，人民币54900元从2020年4月2日起计算至清偿之日止）。二、依法判决被上诉人袁宏花支付上诉人许艺敏租赁保证金人民币183000元。三、依法判决被上诉人惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水对被上诉人袁宏花上述债务承担连带清偿责任。四、本案一审、二审诉讼费由被上诉人袁宏花、惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水承担。上诉请求的话，我们是对于2020年5月1日之后的占有使用费，我们是需要添加进去，要继续被上诉人支付，因为我们一审的时候是有后续的占有使用费的。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。（一）上诉人袁宏花至今仍未向被上诉人许艺敏履行租赁保证金人民币183000元的支付义务。1、被上诉人袁宏花与案外人陈小敏于2018年8月23日签订《厂房租赁合同》并约定由被上诉人袁宏花承租“惠州市园洲镇深沥村上沙路224号厂房”，虽后续上诉人许艺敏从案外人陈小敏处接手承租涉案租赁标的物，并上诉人许艺敏与被上诉人袁宏花于2018年9月17日签订新的《厂房租赁合同》，以及该二份《厂房租赁合同》约定租赁标的物虽具有同一性，但该二份《厂房租赁合同》系独立存在的合同。2、被上诉人袁宏花即使按照其与案外人陈小敏间《厂房租赁合同》向案外人陈小敏履行三押二租合计人民币305000元（租赁保证金183000元+两个月租金122000元）的缴纳义务，但被上诉人袁宏花向案外人陈小敏支付三押二租行为并不等同于“其向上诉人许艺敏履行2020年9月17日签订《厂房租赁合同》约定三押二租支付义务”。3、被上诉人袁宏花至今“未提供向上诉人许艺敏支付租赁保证金人民币183000元，以及（2018年10月5日至2018年12月4日期间）两个月租金人民币122000元的支付记录，或提交案外人陈小敏已将该“三押二租款项人民币305000元”转交由上诉人许艺敏的支付记录”。（二）原审法院认定“被上诉人袁宏花已将涉案厂房的押金支付给案外人陈小敏，该押金系上诉人许艺敏与案外人陈小敏之间的纠纷”错误。1、根据被上诉人袁宏花于一审阶段提交《袁宏花与陈小敏的微信对话记录》《袁宏花与陈小敏的微信通话录音》可以证实，被上诉人袁宏花虽自述已向案外人陈小敏履行三押二租支付义务，但案外人陈小敏自始至终“未确认已将该三押二租款项人民币305000元（租赁保证金183000元+两个月租金122000元）转交上诉人许艺敏”。再者，如被上诉人袁宏花委托案外人陈小敏向上诉人许艺敏履行该三押二租款项支付义务，则应以案外人陈小敏实际履行为准，并该支付行为得到上诉人许艺敏的确认。显然，被上诉人袁宏花并未督促案外人陈小敏向上诉人许艺敏履行/落实该三押二租款项人民币305000元的支付义务。2、根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同系“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，上诉人许艺敏根据与被上诉人袁宏花于2018年9月17日签订《厂房租赁合同》收取租金/占有使用费、租赁保证金系其订立合同的根本目的，被上诉人袁宏花使用案涉租赁标的物依法支付租赁保证金、租金/占有使用费系其合同基本义务，原审法院将“被上诉人袁宏花与案外人陈小敏间经济纠纷”错误认定为“上诉人许艺敏与案外人陈小敏间经济纠纷”，明显忽略被上诉人袁宏花合同违约行为，并给上诉人许艺敏平添义务，有违司法中立及公平公正原则。3、原审法院认定“该押金人民币183000元系上诉人许艺敏与案外人陈小敏之间的纠纷”同时突破了合同相对性原则，并将被上诉人袁宏花未予支付三押二租的违约行为错误归责为上诉人许艺敏，但原审法院要求上诉人许艺敏突破合同相对性原则向案外人陈小敏请求支付该三押二租款项显然无任何事实基础和法律依据。（三）原审法院在本案“将被上诉人袁宏花应支付的占有使用费/租金款项直接扣除租赁保证金人民币183000元”错误。1、根据现有证据以及原审法院查明事实基本可以确定“被上诉人袁宏花已向案外人陈小敏支付了三押二租款项人民币305000元”，但并无“被上诉人袁宏花向上诉人许艺敏支付三押二租款项人民币305000元”记录。故，原审法院“认定被上诉人袁宏花已向上诉人许艺敏支付租赁保证金人民币183000元”错误。2、原审法院基于“认定被上诉人袁宏花已向上诉人许艺敏支付租赁保证金人民币183000元”的错误前提，继而在本案中“将被上诉人袁宏花应予支付的占有使用费/租金款项直接扣除租赁保证金人民币183000元”同样缺乏事实基础和法律依据。3、原审法院虽可依职权对案涉《厂房租赁合同》效力进行审查或认定案涉《厂房租赁合同》效力，但原审法院继续适用《合同法》第五十八条并判决“在被上诉人袁宏花应予支付的占有使用费中扣除租赁保证金人民币183000元”已超出了上诉人许艺敏的诉讼请求，并违背了民事诉讼法“不告不理、不诉不审原则”。（四）原审法院认定“被上诉人袁宏花代上诉人许艺敏向房东吴沛权、梁干楚支付了2020年4月份租金29200元”错误。1、被上诉人袁宏花于一审阶段提交《2020年6月15日的银行转账记录》用以证实其于2020年6月15日向案外人吴沛权支付人民币29200元，但该转账记录“并未附言代交许艺敏4月部分租金”，并且房东吴沛权至今未向上诉人许艺敏确认已收取案涉租赁标的物2020年4月5日起至2020年4月30日期间部分租金人民币29200元。2、依据被上诉人袁宏花于一审阶段提交证据《2020年6月15日签订的房屋租赁合同》以及陈述等表明，被上诉人袁宏花于2020年6月15日就案涉租赁标的物与房东吴沛权、梁干楚另行签订了《房屋租赁合同》，以及双方约定需支付厂房押金、租金等金额，故，被上诉人袁宏花于2020年6月15日向房东吴沛权支付人民币29200元应为履行“《2020年6月15日签订的房屋租赁合同》”，而非代上诉人许艺敏向房东吴沛权支付4月部分租金人民币29200元。二、原审法院适用法律错误。（一）原审法院适用《合同法》第九十一条第二款、第一百零七条认定案涉《厂房租赁合同》无效错误。根据《合同法》第九十一条第二款以及第一百零七条规定可知，该两条款内容系“合同解除”及“合同解除后违约责任”的规定，并非合同无效关联法律条文，该两法律条文适用与原审法院出具判项前提“认定合同无效”相互矛盾。（二）原审法院实际上适用《合同法》二百二十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条认定案涉《厂房租赁合同》无效亦存在错误。1、根据《合同法》二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”规定可知，法律仅明确“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，但并未规定“如未经出租人同意，承租人转租合同无效”。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”规定可知，认定转租合同无效权利人仅限于出租人，次承租人或原审法院依职权依据该条文认定“转租合同”无效明显欠缺法律依据。另，根据被上诉人袁宏花提交并来源于房东吴沛权、梁干楚关于“上诉人许艺敏与二手房东符德勇签订的《合作工厂协议书》”证实，房东吴沛权、梁干楚对“符德勇转租案涉租赁标的物”属于“应当知道”范畴且在6个月内未提出异议，故，案涉《厂房租赁合同》并不能依据该司法解释条文认定为无效合同。三、被上诉人袁宏花应支付上诉人许艺敏2019年12月5日起至2020年4月30日期间占有使用费283900元，以及租赁保证金人民币183000元。（一）被上诉人袁宏花支付上诉人许艺敏2019年12月5日至2020年1月4日期间部分租金人民币15000元后，至今未支付2019年12月5日至2020年4月30日期间剩余占有使用费人民币283900元，具体为：1、2019年12月5日至2020年1月4日期间剩余占有使用费人民币46000元；2、2020年1月5日至2020年2月4日期间占有使用费人民币61000元；3、2020年3月5日至2020年4月4日期间占有使用费人民币61000元；4、2020年3月5日至2020年4月4日期间占有使用费人民币61000元；5、2020年4月5日至2020年4月30日期间占有使用费人民币54900元。（二）被上诉人袁宏花应支付上诉人许艺敏租赁保证金人民币183000元。1、上诉人许艺敏于2018年9月17日签订案涉《厂房租赁合同》当日虽向被上诉人袁宏花出具租赁保证金183000元、2个月租金122000元的《收款收据》，但上诉人许艺敏实际未收取上述款项，被上诉人袁宏花亦未提供证据证实其向上诉人许艺敏支付了上述款项，故，被上诉人袁宏花应支付上诉人许艺敏租赁保证金人民币183000元。2、因上诉人许艺敏于一审阶段仅要求被上诉人袁宏花支付租赁保证金人民币183000元，对于被上诉人袁宏花未予支付的（2018年10月5日至2018年12月4日期间）两个月租金人民币122000元，以及免租期2018年8月23日至2018年10月4日期间占有使用费均未予追偿，故上诉人许艺敏将考虑另行起诉并要求被上诉人袁宏花补足支付该两阶段占有使用费/租金人民币203333.33元（203333.33元=122000元+61000元/月÷30天/月×40天）。综上所述，请贵院依法查明案件客观事实，并依法撤销一审判决，判决支持上诉人许艺敏全部上诉请求。被上诉人未到庭参加查询，亦未提交书面答辩意见。原审原告向一审法院起诉请求：一、判决被告一支付原告2019年12月5日起至2020年5月4日止的占有使用费290000元及逾期付款利息人民币1737元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中46000元从2019年12月2日起计算至清偿之日止，61000元从2020年1月2日起计算至清偿之日止，61000元从2月2日起计算至清偿之日止，61000元从3月2日起计算至清偿之日止，61000元从4月2日起计算至清偿之日止；现暂合计至2020年5月1日利息为1737元）。二、判决被告一按月61000元向原告支付租赁标的物自2020年5月5日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费。三、判决被告一支付原告租赁保证金183000元。四、判决被告二对被告一上述债务承担连带清偿责任。五、判决被告三对被告二上述债务承担连带清偿责任。六、本案诉讼费由三被告共同承担。一审法院认定事实：2015年10月12日，案外人梁干楚、吴沛权与案外人符德勇签订涉案厂房的《房屋租赁合同》，合同约定梁干楚、吴沛权将涉案厂房出租给符德勇，租赁期限自2016年1月1日至2030年1月31日，约定该房屋未经梁干楚、吴沛权书面同意，符德勇不得转租。符德勇与原告与2018年8月15日签订合作工厂协议书，约定双方合作经营涉案厂房，合作期限自2018年8月15日至2028年8月14日，由原告对该工厂进行管理。2018年8月23日，原告（甲方）与案外人陈小敏（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定甲方将惠州市园洲镇深沥村上沙公路224号厂房租赁给乙方，面积约5300㎡，租赁期限为6年即2018年8月23日至2024年8月22日止，前40天为装修期，装修期免收租金，正式起租时间为2018年10月5日，租金按每平方米11.5元即每月租金为61000元，租金每三年递增10%。双方在签订合同时，乙方向甲方支付保证金183000元，乙方应于每月1人前向甲方交付租金，逾期10天未付租金，甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方自行负责。合同还约定其其他事项。合同签订被告一于2018年8月19日至24共计通过支付宝及银行转账方式向案外人陈小敏转账310000元，陈小敏于2018年8月23日向被告一出具收款收据，确认收到被告一厂房两个月租金122000元及三个月押金183000元。2018年9月17日原告（甲方）与被告一（乙方）签订《厂房租赁合同》，该合同约定与被告一与案外人陈小敏签订约定一致。2018年11月23日，原告与被告签订《厂房租赁合同补充协议》，约定将租赁期间延长至2030年10月31日，其余事项与《厂房租赁合同》一致。2018年9月17日，原告向被告出具收款收据，确认收到被告一租厂房两个月租金122000元，并于同日出具收款收据，确认收到被告一租赁厂房押金183000元。另被告一与被告三系夫妻关系，被告三系被告二的法定代表人。一审法院认为，关于原告与被告一于2018年9月17日签订的《厂房租赁合同》，原告在未取得涉案厂房的实际房东的书面同意前，与被告一签订该合同，该合同应为无效合同。被告一在原告前与案外人陈小敏签订的《厂房租赁合同》，后与原告签订的案涉合同，在签订合同后，被告按合同约定向陈小敏支付厂房租金及押金共计310000元，陈小敏也向原告出具押金及租金的收款数据，在与原告签订涉案合同后，原告也向被告一出具了收款收据，确认收到被告一的厂房押金183000元及两个月租金122000元，现原告向一审法院陈述，并未收到原告的押金，但根据原告及三被告提供的证据，原告与被告一签订合同是在被告一与案外人陈小敏的合同之后，被告一已将涉案厂房的押金支付给案外人陈小敏，该押金系原告与陈小敏之间的纠纷。故原告向本院起诉要求被告一支付厂房租赁押金，一审法院不予支持。关于涉案厂房的场地占用费，被告一向与原告签订后，被告一已按合同约定向原告支付押金，但被告一向一审法院陈述自2019年12月5日后仅向原告支付过15000元租金，另代原告向房东吴沛权、梁干楚支付了2020年4月份租金24200元，涉案厂房的房东已于2020年6月15与被告二签订房屋租赁合同，租赁期限至2020年5月1日至2026年4月30日，故原告实际已于2020年4月30日丧失对涉案厂房的实际使用权，其诉请的也应至2020年4月30日止，因双方签订的合同属于无效合同，被告一支付的183000元的押金应在租金中予以扣除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定。综上，原告诉请的被告一尚欠租金为71700元（298900-183000-15000-29200），关于逾期付款利息，无相关事实和法律依据，一审法院不予支持。关于2020年5月5日之后的占有使用费，因原告方已丧失对案涉厂房的使用权，原告无权再要求被告一支付案涉厂房的相关收益，故对原告该请求，一审法院不予支持。关于要求被告二、被告三承担连带责任问题，被告一与被告三系夫妻关系，被告三系被告二法定代表人及股东，该债务发生在双方夫妻关系存续期间，且被告三未提交证据证明被告三的财产独立于被告二，故被告二、被告三应对被告一的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、被告袁宏花应于本判决发生法律效力起10日内向原告许艺敏支付房屋占有使用费71700元。二、被告惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水对被告一袁宏花上述第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告许艺敏的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8422元，由原告许艺敏承担7346元，被告袁宏花、惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水共同承担1076元。二审中，被上诉人提交新证据：《民事起诉状》《参加诉讼通知书》，拟证明上诉人另案作为原告起诉陈小敏，并追加被上诉人袁宏花作为第三人参加诉讼，该案已经博罗县人民法院立案受理。上诉人在该案起诉中，确认与陈小敏存在租赁合同转让关系，陈小敏将与袁宏花的租赁合同出租人的权利义务作价1531000元转让给上诉人，扣除陈小敏原已收取袁宏花的三押二租共305000元，上诉人实际支付陈小敏1226000元（1531000元-305000元），证明袁宏花已向许艺敏支付了租赁合同约定的押金183000元和二个月租金122000元的事实，上诉人称没有收到三押二租不是事实。上诉人针对上述证据发表以下质证意见：一、确认《民事起诉状》真实、合法性，不确认关联性。理由：（一）《民事起诉状》是上诉人许艺敏与本案案外人陈小敏等人转租租赁合同关系提起的民事诉讼【案号：（2021）粤1322民初560号】，但该案件目前在管辖权异议审查处理期间，并未有生效裁判文书确定“上诉人许艺敏于该案已经受偿，或收到被上诉人袁宏花、新高鼎公司、邱清水租赁押金人民币183000元、首二月租金122000元”的事实。（二）依据本案双方举证证据证明，上诉人许艺敏确实没有收到被上诉人袁宏花、新高鼎公司、邱清水缴纳的租赁押金人民币183000元、首二月租金122000元；而且，被上诉人袁宏花、新高鼎公司、邱清水于本案一审期间明确陈述“其将租赁押金人民币183000元、首二月租金122000元交付予案外人陈小敏”；故，上诉人许艺敏实际没有收到该“租赁押金人民币183000元、首二月租金122000元”，其于本案主张该费用当然有理有据。二、确认《参加诉讼通知书》真实、合法性，不确认关联性。理由：（一）该证据仅是证明博罗县人民法院依据（2021）粤1322民初560号案件的起诉、审理确定通知被上诉人袁宏花参与该案件诉讼，但该案件目前在管辖异议审查处理期间，并未有生效裁判文书确定“上诉人许艺敏于该案已经受偿，或收到被上诉人袁宏花、新高鼎公司、邱清水租赁押金人民币183000元、首二月租金122000元”的事实。（二）该《参加诉讼通知书》与本案裁判结果没有必然关联性。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2019年10月3日至10月9日，许艺敏与袁宏花的微信聊天记录显示：“袁宏花：不用逼这么紧吧，现在是资金紧张，还有3个月房租押金183000元押在你那里，有钱会马上付给你，还有房租发票的事还没有解决，符总的原房东收据有没有给你。许艺敏：老板娘，你要明白押金是押金，怎么代替得了租金！我已经给你那么长时间了，你越拖越久，真的很过分了，打你电话也不接。”另查二，2020年9月7日，陈小敏与袁宏花微信语音记录显示：“袁宏花：之前我们有签约房屋租赁合同，我的（3个月）押金与2个月房租都转给了你，是不是？陈小敏：是，已经全部转给了许艺敏，这个跟我没有任何关系了。……”本院认为，本案系租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案租赁合同是否无效，在租金中直接扣除租赁保证金183000元是否妥当，被上诉人是否代上诉人向房东支付2020年4月租金29200元。具体评述如下：关于案涉合同效力问题。许艺敏与袁宏花签订案涉合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为有效合同，一审以许艺敏在未取得涉案厂房的实际房东的书面同意下与袁宏花签订涉案合同为由认定合同无效，处理不当，本院予以纠正。鉴于双方无法协商一致，合同目的无法实现，且涉案厂房的房东吴沛权、梁干楚已于2020年6月15日与邱清水、惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司签订《房屋租赁合同》，故结合本案案情，涉案合同应予解除为宜。合同解除后，被上诉人仍应向上诉人支付2019年12月5日起至2020年4月30日止的租金。因被上诉人与房东吴沛权、梁干楚另行签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2020年5月1日至2026年4月30日，故上诉人诉请被上诉人支付2020年5月5日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费，缺乏事实与合同依据，本院不予支持。关于被上诉人欠付上诉人多少租金的问题。本案中，双方签订《厂房租赁合同》后，袁宏花向案外人陈小敏支付310000元，陈小敏于2018年8月23日向袁宏花出具收款收据确认收到两个月租金122000元及三个月押金183000元。根据陈小敏与袁宏花微信语音记录，陈小敏称已将厂房押金及2个月租金转给许艺敏。2018年9月17日，许艺敏向袁宏花出具两份收款收据，分别确认收到袁宏花租厂房两个月租金122000元以及租赁厂房押金183000元。现上诉人否认收到上述租金及押金，上诉人作为完全民事行为能力人，对于自己出具收款收据并确认收到租金及押金的行为所意味的法律责任与后果，理应能作出合理预测。结合双方的微信聊天记录，袁宏花提及“还有3个月房租押金183000元押在你那里”时，许艺敏并未予以否认，故上述证据之间能否互相印证应认定被上诉人对其实际支付两个月租金122000元及押金183000元的事实已经完成举证责任，一审认定押金183000元已实际支付，并直接抵扣租金，并无不当，本院予以确认。被上诉人虽然于2020年6月15日向房东吴沛权、梁干楚支付了29200元，但并没有提供证据证明其系代许艺敏向房东支付租金，许艺敏对此不予认可，且2020年6月15日被上诉人与房东吴沛权、梁干楚另行签订《房屋租赁合同》，不排除这笔款项是被上诉人在履行与房东之间的《房屋租赁合同》而支付的金额，故在本案租金中不予扣除该笔29200元。被上诉人袁宏花向一审法院陈述自2019年12月5日后仅向许艺敏支付了15000元租金，许艺敏认为在未扣除上述15000元的情况下2019年12月5日起至2020年4月30日期间的租金是298900元，经核查，上述期间的租金应为296866.7元[2019年12月5日至2020年1月4日租金61000元+2020年1月5日至2020年4月4日租金183000元+2020年4月5日至2020年4月30日租金52866.7元]。因此，扣除被上诉人已付的15000元租金以及183000元押金，2019年12月5日起至2020年4月30日被上诉人尚欠上诉人的租金为98866.7元（296866.7元-15000元-183000元）。一审对欠付租金的认定不当，本院予以纠正。综上所述，原审判决对合同效力以及欠付租金的认定不当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初3823号民事判决第二项；二、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初3823号民事判决第三项及诉讼费负担部分；三、变更广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初3823号民事判决第一项为：袁宏花应于本判决发生法律效力起10日内向许艺敏支付房屋租金98866.7元；四、驳回许艺敏的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8422元，由许艺敏负担6632元，袁宏花、惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水共同负担1790元；二审案件受理费8304元（许艺敏已预交），由许艺敏负担6539元，袁宏花、惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水共同负担1765元，本院退回1765元给许艺敏，袁宏花、惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水应于收到本判决之日起七日内向本院缴交二审案件受理费1765元。逾期不交，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 严丽芳审 判 员 黄宇乐二〇二一年九月一日法官助理 雷彩霞书 记 员 刘惠芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1805号上诉人（原审原告）：许艺敏，女，汉族，1988年2月3日出生，身份证住址：广东省东莞市。委托诉讼代理人：温东强，广东普翼律师事务所律师。被上诉人（原审被告一）：袁宏花，女，汉族，1980年11月2日出生，身份证住址：湖南省衡南县。被上诉人（原审被告二）：惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司，住所地：博罗县园洲镇深沥管理区上沙公路，统一社会信用代码：91441322MA527UJY72。法定代表人：邱清水。被上诉人（原审被告三）：邱清水，男，汉族，1975年11月14日出生，身份证住址：江西省上饶市广丰县。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。上诉人不服一审判决，上诉请求：依法判决撤销（2020）粤1322民初3823号民事判决书，并改判为：一、被上诉人袁宏花应于本判决发生法律效力起10日内向上诉人许艺敏支付2020年12月5日起至2020年4月30日期间占有使用费/租金人民币283900元整及逾期付款利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中人民币46000元从2019年12月2日起计算至清偿之日止，人民币61000元从2020年1月2日起计算至清偿之日止，人民币61000元从2020年2月2日起计算至清偿之日止，人民币61000元从2020年3月2日起计算至清偿之日止，人民币54900元从2020年4月2日起计算至清偿之日止）。二、依法判决被上诉人袁宏花支付上诉人许艺敏租赁保证金人民币183000元。三、依法判决被上诉人惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水对被上诉人袁宏花上述债务承担连带清偿责任。四、本案一审、二审诉讼费由被上诉人袁宏花、惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水承担。上诉请求的话，我们是对于2020年5月1日之后的占有使用费，我们是需要添加进去，要继续被上诉人支付，因为我们一审的时候是有后续的占有使用费的。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。（一）上诉人袁宏花至今仍未向被上诉人许艺敏履行租赁保证金人民币183000元的支付义务。1、被上诉人袁宏花与案外人陈小敏于2018年8月23日签订《厂房租赁合同》并约定由被上诉人袁宏花承租“惠州市园洲镇深沥村上沙路224号厂房”，虽后续上诉人许艺敏从案外人陈小敏处接手承租涉案租赁标的物，并上诉人许艺敏与被上诉人袁宏花于2018年9月17日签订新的《厂房租赁合同》，以及该二份《厂房租赁合同》约定租赁标的物虽具有同一性，但该二份《厂房租赁合同》系独立存在的合同。2、被上诉人袁宏花即使按照其与案外人陈小敏间《厂房租赁合同》向案外人陈小敏履行三押二租合计人民币305000元（租赁保证金183000元+两个月租金122000元）的缴纳义务，但被上诉人袁宏花向案外人陈小敏支付三押二租行为并不等同于“其向上诉人许艺敏履行2020年9月17日签订《厂房租赁合同》约定三押二租支付义务”。3、被上诉人袁宏花至今“未提供向上诉人许艺敏支付租赁保证金人民币183000元，以及（2018年10月5日至2018年12月4日期间）两个月租金人民币122000元的支付记录，或提交案外人陈小敏已将该“三押二租款项人民币305000元”转交由上诉人许艺敏的支付记录”。（二）原审法院认定“被上诉人袁宏花已将涉案厂房的押金支付给案外人陈小敏，该押金系上诉人许艺敏与案外人陈小敏之间的纠纷”错误。1、根据被上诉人袁宏花于一审阶段提交《袁宏花与陈小敏的微信对话记录》《袁宏花与陈小敏的微信通话录音》可以证实，被上诉人袁宏花虽自述已向案外人陈小敏履行三押二租支付义务，但案外人陈小敏自始至终“未确认已将该三押二租款项人民币305000元（租赁保证金183000元+两个月租金122000元）转交上诉人许艺敏”。再者，如被上诉人袁宏花委托案外人陈小敏向上诉人许艺敏履行该三押二租款项支付义务，则应以案外人陈小敏实际履行为准，并该支付行为得到上诉人许艺敏的确认。显然，被上诉人袁宏花并未督促案外人陈小敏向上诉人许艺敏履行/落实该三押二租款项人民币305000元的支付义务。2、根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同系“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，上诉人许艺敏根据与被上诉人袁宏花于2018年9月17日签订《厂房租赁合同》收取租金/占有使用费、租赁保证金系其订立合同的根本目的，被上诉人袁宏花使用案涉租赁标的物依法支付租赁保证金、租金/占有使用费系其合同基本义务，原审法院将“被上诉人袁宏花与案外人陈小敏间经济纠纷”错误认定为“上诉人许艺敏与案外人陈小敏间经济纠纷”，明显忽略被上诉人袁宏花合同违约行为，并给上诉人许艺敏平添义务，有违司法中立及公平公正原则。3、原审法院认定“该押金人民币183000元系上诉人许艺敏与案外人陈小敏之间的纠纷”同时突破了合同相对性原则，并将被上诉人袁宏花未予支付三押二租的违约行为错误归责为上诉人许艺敏，但原审法院要求上诉人许艺敏突破合同相对性原则向案外人陈小敏请求支付该三押二租款项显然无任何事实基础和法律依据。（三）原审法院在本案“将被上诉人袁宏花应支付的占有使用费/租金款项直接扣除租赁保证金人民币183000元”错误。1、根据现有证据以及原审法院查明事实基本可以确定“被上诉人袁宏花已向案外人陈小敏支付了三押二租款项人民币305000元”，但并无“被上诉人袁宏花向上诉人许艺敏支付三押二租款项人民币305000元”记录。故，原审法院“认定被上诉人袁宏花已向上诉人许艺敏支付租赁保证金人民币183000元”错误。2、原审法院基于“认定被上诉人袁宏花已向上诉人许艺敏支付租赁保证金人民币183000元”的错误前提，继而在本案中“将被上诉人袁宏花应予支付的占有使用费/租金款项直接扣除租赁保证金人民币183000元”同样缺乏事实基础和法律依据。3、原审法院虽可依职权对案涉《厂房租赁合同》效力进行审查或认定案涉《厂房租赁合同》效力，但原审法院继续适用《合同法》第五十八条并判决“在被上诉人袁宏花应予支付的占有使用费中扣除租赁保证金人民币183000元”已超出了上诉人许艺敏的诉讼请求，并违背了民事诉讼法“不告不理、不诉不审原则”。（四）原审法院认定“被上诉人袁宏花代上诉人许艺敏向房东吴沛权、梁干楚支付了2020年4月份租金29200元”错误。1、被上诉人袁宏花于一审阶段提交《2020年6月15日的银行转账记录》用以证实其于2020年6月15日向案外人吴沛权支付人民币29200元，但该转账记录“并未附言代交许艺敏4月部分租金”，并且房东吴沛权至今未向上诉人许艺敏确认已收取案涉租赁标的物2020年4月5日起至2020年4月30日期间部分租金人民币29200元。2、依据被上诉人袁宏花于一审阶段提交证据《2020年6月15日签订的房屋租赁合同》以及陈述等表明，被上诉人袁宏花于2020年6月15日就案涉租赁标的物与房东吴沛权、梁干楚另行签订了《房屋租赁合同》，以及双方约定需支付厂房押金、租金等金额，故，被上诉人袁宏花于2020年6月15日向房东吴沛权支付人民币29200元应为履行“《2020年6月15日签订的房屋租赁合同》”，而非代上诉人许艺敏向房东吴沛权支付4月部分租金人民币29200元。二、原审法院适用法律错误。（一）原审法院适用《合同法》第九十一条第二款、第一百零七条认定案涉《厂房租赁合同》无效错误。根据《合同法》第九十一条第二款以及第一百零七条规定可知，该两条款内容系“合同解除”及“合同解除后违约责任”的规定，并非合同无效关联法律条文，该两法律条文适用与原审法院出具判项前提“认定合同无效”相互矛盾。（二）原审法院实际上适用《合同法》二百二十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条认定案涉《厂房租赁合同》无效亦存在错误。1、根据《合同法》二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”规定可知，法律仅明确“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，但并未规定“如未经出租人同意，承租人转租合同无效”。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”规定可知，认定转租合同无效权利人仅限于出租人，次承租人或原审法院依职权依据该条文认定“转租合同”无效明显欠缺法律依据。另，根据被上诉人袁宏花提交并来源于房东吴沛权、梁干楚关于“上诉人许艺敏与二手房东符德勇签订的《合作工厂协议书》”证实，房东吴沛权、梁干楚对“符德勇转租案涉租赁标的物”属于“应当知道”范畴且在6个月内未提出异议，故，案涉《厂房租赁合同》并不能依据该司法解释条文认定为无效合同。三、被上诉人袁宏花应支付上诉人许艺敏2019年12月5日起至2020年4月30日期间占有使用费283900元，以及租赁保证金人民币183000元。（一）被上诉人袁宏花支付上诉人许艺敏2019年12月5日至2020年1月4日期间部分租金人民币15000元后，至今未支付2019年12月5日至2020年4月30日期间剩余占有使用费人民币283900元，具体为：1、2019年12月5日至2020年1月4日期间剩余占有使用费人民币46000元；2、2020年1月5日至2020年2月4日期间占有使用费人民币61000元；3、2020年3月5日至2020年4月4日期间占有使用费人民币61000元；4、2020年3月5日至2020年4月4日期间占有使用费人民币61000元；5、2020年4月5日至2020年4月30日期间占有使用费人民币54900元。（二）被上诉人袁宏花应支付上诉人许艺敏租赁保证金人民币183000元。1、上诉人许艺敏于2018年9月17日签订案涉《厂房租赁合同》当日虽向被上诉人袁宏花出具租赁保证金183000元、2个月租金122000元的《收款收据》，但上诉人许艺敏实际未收取上述款项，被上诉人袁宏花亦未提供证据证实其向上诉人许艺敏支付了上述款项，故，被上诉人袁宏花应支付上诉人许艺敏租赁保证金人民币183000元。2、因上诉人许艺敏于一审阶段仅要求被上诉人袁宏花支付租赁保证金人民币183000元，对于被上诉人袁宏花未予支付的（2018年10月5日至2018年12月4日期间）两个月租金人民币122000元，以及免租期2018年8月23日至2018年10月4日期间占有使用费均未予追偿，故上诉人许艺敏将考虑另行起诉并要求被上诉人袁宏花补足支付该两阶段占有使用费/租金人民币203333.33元（203333.33元=122000元+61000元/月÷30天/月×40天）。综上所述，请贵院依法查明案件客观事实，并依法撤销一审判决，判决支持上诉人许艺敏全部上诉请求。被上诉人未到庭参加查询，亦未提交书面答辩意见。原审原告向一审法院起诉请求：一、判决被告一支付原告2019年12月5日起至2020年5月4日止的占有使用费290000元及逾期付款利息人民币1737元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中46000元从2019年12月2日起计算至清偿之日止，61000元从2020年1月2日起计算至清偿之日止，61000元从2月2日起计算至清偿之日止，61000元从3月2日起计算至清偿之日止，61000元从4月2日起计算至清偿之日止；现暂合计至2020年5月1日利息为1737元）。二、判决被告一按月61000元向原告支付租赁标的物自2020年5月5日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费。三、判决被告一支付原告租赁保证金183000元。四、判决被告二对被告一上述债务承担连带清偿责任。五、判决被告三对被告二上述债务承担连带清偿责任。六、本案诉讼费由三被告共同承担。一审法院认定事实：2015年10月12日，案外人梁干楚、吴沛权与案外人符德勇签订涉案厂房的《房屋租赁合同》，合同约定梁干楚、吴沛权将涉案厂房出租给符德勇，租赁期限自2016年1月1日至2030年1月31日，约定该房屋未经梁干楚、吴沛权书面同意，符德勇不得转租。符德勇与原告与2018年8月15日签订合作工厂协议书，约定双方合作经营涉案厂房，合作期限自2018年8月15日至2028年8月14日，由原告对该工厂进行管理。2018年8月23日，原告（甲方）与案外人陈小敏（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定甲方将惠州市园洲镇深沥村上沙公路224号厂房租赁给乙方，面积约5300㎡，租赁期限为6年即2018年8月23日至2024年8月22日止，前40天为装修期，装修期免收租金，正式起租时间为2018年10月5日，租金按每平方米11.5元即每月租金为61000元，租金每三年递增10%。双方在签订合同时，乙方向甲方支付保证金183000元，乙方应于每月1人前向甲方交付租金，逾期10天未付租金，甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方自行负责。合同还约定其其他事项。合同签订被告一于2018年8月19日至24共计通过支付宝及银行转账方式向案外人陈小敏转账310000元，陈小敏于2018年8月23日向被告一出具收款收据，确认收到被告一厂房两个月租金122000元及三个月押金183000元。2018年9月17日原告（甲方）与被告一（乙方）签订《厂房租赁合同》，该合同约定与被告一与案外人陈小敏签订约定一致。2018年11月23日，原告与被告签订《厂房租赁合同补充协议》，约定将租赁期间延长至2030年10月31日，其余事项与《厂房租赁合同》一致。2018年9月17日，原告向被告出具收款收据，确认收到被告一租厂房两个月租金122000元，并于同日出具收款收据，确认收到被告一租赁厂房押金183000元。另被告一与被告三系夫妻关系，被告三系被告二的法定代表人。一审法院认为，关于原告与被告一于2018年9月17日签订的《厂房租赁合同》，原告在未取得涉案厂房的实际房东的书面同意前，与被告一签订该合同，该合同应为无效合同。被告一在原告前与案外人陈小敏签订的《厂房租赁合同》，后与原告签订的案涉合同，在签订合同后，被告按合同约定向陈小敏支付厂房租金及押金共计310000元，陈小敏也向原告出具押金及租金的收款数据，在与原告签订涉案合同后，原告也向被告一出具了收款收据，确认收到被告一的厂房押金183000元及两个月租金122000元，现原告向一审法院陈述，并未收到原告的押金，但根据原告及三被告提供的证据，原告与被告一签订合同是在被告一与案外人陈小敏的合同之后，被告一已将涉案厂房的押金支付给案外人陈小敏，该押金系原告与陈小敏之间的纠纷。故原告向本院起诉要求被告一支付厂房租赁押金，一审法院不予支持。关于涉案厂房的场地占用费，被告一向与原告签订后，被告一已按合同约定向原告支付押金，但被告一向一审法院陈述自2019年12月5日后仅向原告支付过15000元租金，另代原告向房东吴沛权、梁干楚支付了2020年4月份租金24200元，涉案厂房的房东已于2020年6月15与被告二签订房屋租赁合同，租赁期限至2020年5月1日至2026年4月30日，故原告实际已于2020年4月30日丧失对涉案厂房的实际使用权，其诉请的也应至2020年4月30日止，因双方签订的合同属于无效合同，被告一支付的183000元的押金应在租金中予以扣除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定。综上，原告诉请的被告一尚欠租金为71700元（298900-183000-15000-29200），关于逾期付款利息，无相关事实和法律依据，一审法院不予支持。关于2020年5月5日之后的占有使用费，因原告方已丧失对案涉厂房的使用权，原告无权再要求被告一支付案涉厂房的相关收益，故对原告该请求，一审法院不予支持。关于要求被告二、被告三承担连带责任问题，被告一与被告三系夫妻关系，被告三系被告二法定代表人及股东，该债务发生在双方夫妻关系存续期间，且被告三未提交证据证明被告三的财产独立于被告二，故被告二、被告三应对被告一的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、被告袁宏花应于本判决发生法律效力起10日内向原告许艺敏支付房屋占有使用费71700元。二、被告惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水对被告一袁宏花上述第一项债务承担连带清偿责任。三、驳回原告许艺敏的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8422元，由原告许艺敏承担7346元，被告袁宏花、惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水共同承担1076元。二审中，被上诉人提交新证据：《民事起诉状》《参加诉讼通知书》，拟证明上诉人另案作为原告起诉陈小敏，并追加被上诉人袁宏花作为第三人参加诉讼，该案已经博罗县人民法院立案受理。上诉人在该案起诉中，确认与陈小敏存在租赁合同转让关系，陈小敏将与袁宏花的租赁合同出租人的权利义务作价1531000元转让给上诉人，扣除陈小敏原已收取袁宏花的三押二租共305000元，上诉人实际支付陈小敏1226000元（1531000元-305000元），证明袁宏花已向许艺敏支付了租赁合同约定的押金183000元和二个月租金122000元的事实，上诉人称没有收到三押二租不是事实。上诉人针对上述证据发表以下质证意见：一、确认《民事起诉状》真实、合法性，不确认关联性。理由：（一）《民事起诉状》是上诉人许艺敏与本案案外人陈小敏等人转租租赁合同关系提起的民事诉讼【案号：（2021）粤1322民初560号】，但该案件目前在管辖权异议审查处理期间，并未有生效裁判文书确定“上诉人许艺敏于该案已经受偿，或收到被上诉人袁宏花、新高鼎公司、邱清水租赁押金人民币183000元、首二月租金122000元”的事实。（二）依据本案双方举证证据证明，上诉人许艺敏确实没有收到被上诉人袁宏花、新高鼎公司、邱清水缴纳的租赁押金人民币183000元、首二月租金122000元；而且，被上诉人袁宏花、新高鼎公司、邱清水于本案一审期间明确陈述“其将租赁押金人民币183000元、首二月租金122000元交付予案外人陈小敏”；故，上诉人许艺敏实际没有收到该“租赁押金人民币183000元、首二月租金122000元”，其于本案主张该费用当然有理有据。二、确认《参加诉讼通知书》真实、合法性，不确认关联性。理由：（一）该证据仅是证明博罗县人民法院依据（2021）粤1322民初560号案件的起诉、审理确定通知被上诉人袁宏花参与该案件诉讼，但该案件目前在管辖异议审查处理期间，并未有生效裁判文书确定“上诉人许艺敏于该案已经受偿，或收到被上诉人袁宏花、新高鼎公司、邱清水租赁押金人民币183000元、首二月租金122000元”的事实。（二）该《参加诉讼通知书》与本案裁判结果没有必然关联性。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，2019年10月3日至10月9日，许艺敏与袁宏花的微信聊天记录显示：“袁宏花：不用逼这么紧吧，现在是资金紧张，还有3个月房租押金183000元押在你那里，有钱会马上付给你，还有房租发票的事还没有解决，符总的原房东收据有没有给你。许艺敏：老板娘，你要明白押金是押金，怎么代替得了租金！我已经给你那么长时间了，你越拖越久，真的很过分了，打你电话也不接。”另查二，2020年9月7日，陈小敏与袁宏花微信语音记录显示：“袁宏花：之前我们有签约房屋租赁合同，我的（3个月）押金与2个月房租都转给了你，是不是？陈小敏：是，已经全部转给了许艺敏，这个跟我没有任何关系了。……”本院认为，本案系租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：涉案租赁合同是否无效，在租金中直接扣除租赁保证金183000元是否妥当，被上诉人是否代上诉人向房东支付2020年4月租金29200元。具体评述如下：关于案涉合同效力问题。许艺敏与袁宏花签订案涉合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为有效合同，一审以许艺敏在未取得涉案厂房的实际房东的书面同意下与袁宏花签订涉案合同为由认定合同无效，处理不当，本院予以纠正。鉴于双方无法协商一致，合同目的无法实现，且涉案厂房的房东吴沛权、梁干楚已于2020年6月15日与邱清水、惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司签订《房屋租赁合同》，故结合本案案情，涉案合同应予解除为宜。合同解除后，被上诉人仍应向上诉人支付2019年12月5日起至2020年4月30日止的租金。因被上诉人与房东吴沛权、梁干楚另行签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2020年5月1日至2026年4月30日，故上诉人诉请被上诉人支付2020年5月5日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费，缺乏事实与合同依据，本院不予支持。关于被上诉人欠付上诉人多少租金的问题。本案中，双方签订《厂房租赁合同》后，袁宏花向案外人陈小敏支付310000元，陈小敏于2018年8月23日向袁宏花出具收款收据确认收到两个月租金122000元及三个月押金183000元。根据陈小敏与袁宏花微信语音记录，陈小敏称已将厂房押金及2个月租金转给许艺敏。2018年9月17日，许艺敏向袁宏花出具两份收款收据，分别确认收到袁宏花租厂房两个月租金122000元以及租赁厂房押金183000元。现上诉人否认收到上述租金及押金，上诉人作为完全民事行为能力人，对于自己出具收款收据并确认收到租金及押金的行为所意味的法律责任与后果，理应能作出合理预测。结合双方的微信聊天记录，袁宏花提及“还有3个月房租押金183000元押在你那里”时，许艺敏并未予以否认，故上述证据之间能否互相印证应认定被上诉人对其实际支付两个月租金122000元及押金183000元的事实已经完成举证责任，一审认定押金183000元已实际支付，并直接抵扣租金，并无不当，本院予以确认。被上诉人虽然于2020年6月15日向房东吴沛权、梁干楚支付了29200元，但并没有提供证据证明其系代许艺敏向房东支付租金，许艺敏对此不予认可，且2020年6月15日被上诉人与房东吴沛权、梁干楚另行签订《房屋租赁合同》，不排除这笔款项是被上诉人在履行与房东之间的《房屋租赁合同》而支付的金额，故在本案租金中不予扣除该笔29200元。被上诉人袁宏花向一审法院陈述自2019年12月5日后仅向许艺敏支付了15000元租金，许艺敏认为在未扣除上述15000元的情况下2019年12月5日起至2020年4月30日期间的租金是298900元，经核查，上述期间的租金应为296866.7元[2019年12月5日至2020年1月4日租金61000元+2020年1月5日至2020年4月4日租金183000元+2020年4月5日至2020年4月30日租金52866.7元]。因此，扣除被上诉人已付的15000元租金以及183000元押金，2019年12月5日起至2020年4月30日被上诉人尚欠上诉人的租金为98866.7元（296866.7元-15000元-183000元）。一审对欠付租金的认定不当，本院予以纠正。综上所述，原审判决对合同效力以及欠付租金的认定不当，二审予以纠正。上诉人的上诉，有理部分二审予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初3823号民事判决第二项；二、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初3823号民事判决第三项及诉讼费负担部分；三、变更广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初3823号民事判决第一项为：袁宏花应于本判决发生法律效力起10日内向许艺敏支付房屋租金98866.7元；四、驳回许艺敏的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8422元，由许艺敏负担6632元，袁宏花、惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水共同负担1790元；二审案件受理费8304元（许艺敏已预交），由许艺敏负担6539元，袁宏花、惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水共同负担1765元，本院退回1765元给许艺敏，袁宏花、惠州市新高鼎艺术陶瓷有限公司、邱清水应于收到本判决之日起七日内向本院缴交二审案件受理费1765元。逾期不交，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 严丽芳审 判 员 黄宇乐二〇二一年九月一日法官助理 雷彩霞书 记 员 刘惠芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。