山东省烟台市芝罘区人民法院山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0602民初8889号原告：烟台维安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路268号附1号。法定代表人：孙维花，经理。委托诉讼代理人：孙群，女，烟台维安物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：姜兆江，烟台芝罘正旭法律服务所法律服务工作者。被告：宋杰，男，1978年9月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙妍（系被告宋杰之妻），住烟台市芝罘区。原告烟台维安物业管理有限公司与被告宋杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台维安物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙群和被告宋杰的委托诉讼代理人孙妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台维安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年1月1日至2020年3月31日的物业服务费3425.80元（1.30元／月／平方米×67.57平方米×312个月）；2.判令被告支付2020年4月1日至2021年3月31日的物业服务费1054.09元（1.30元／月／平方米×67.57平方米×12个月）。事实和理由：原告系烟台市芝罘区白石新城小区的物业管理公司，被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的业主。被告自2017年1月1日至2021年3月31日拖欠物业服务费4479.89元，原告多次催费未果，故成本诉。被告宋杰辩称：1.原告所述“多次下达催费通知，被告均不予理会”不属实，被告从未接到原告的书面催交材料；2.原告主张的2017年1月至2018年9月期间的物业费已过诉讼时效；3.原告违反法律、法规、部门规章规定的收费标准，未尽应尽的服务义务和告知义务，利用业主知情权受限制的不利因素，损害业主的合法利益，包括原告未对年度物业管理、卫生保洁服务、绿化养护服务的支出明细进行公示，原告计算物业费的标准和收取依据不明确，楼宇前绿化被清毁；4.原告明知2017年1月至2020年3月期间的物业费仅能按照0.65元/月/平方米收取，却仍按照1.30元/月/平方米进行起诉，无视法律的严肃性；5.与原告相关的物业服务合同纠纷案件较多，说明绝大多数业主对原告的服务并不满意，且原告也未加之改进。综上，原告明显没有为业主服务的意识，也没有为业主服务的事实依据，原告有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定进行抗辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述、经审查确认的证据和本院发生法律效力的裁判所确认的事实，本院认定事实如下：原告成立于2015年3月18日。烟台市住房和城乡建设局于2016年4月28日为原告下发三级物业资质证书，可在允许的经营范围内开展物业管理服务业务。被告系涉案房屋业主，涉案房屋的建筑面积为67.57平方米。2015年4月1日，原告与烟台市白石新城业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定原告接受烟台市白石新城业主委员会的委托，为位于烟台市芝罘区提供前期物业服务，服务期间自2015年4月1日起至2022年3月31日止；原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，原告有前期投入、法律政策规定应由原告管理服务的其他事项；物业服务费收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米0.80元／月缴纳，小区内所有商铺（包括振华量贩超市）按其拥有物业的建筑面积每平方米2.80元／月缴纳；业主或物业使用人应于物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按每季度一次交纳。2015年10月20日，原告与烟台市白石新城业主委员会签订《补充合同》，约定白石新城小区物业费自2015年10月1日起按建筑面积由每月0.80元/平方米变更为每月1.30元/平方米（含电梯费0.30元/平方米）；提高后的收费标准自2015年10月1日起开始执行，向广大业主公示；该补充合同条款是原《物业管理委托合同》的补充内容，与原合同具有同等法律效力。合同签订后，原告开始为白石新城小区268、272、273号楼提供物业服务，269、370号楼由业主自行管理。2017年2月9日，烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会向小区业主发出公告，告知：目前白石新城小区正处于新的业委会筹备和部分业主对物业公司不信任的敏感时期，为防止出现新的矛盾，确保物业运转规范有序，并打消各位业主的顾虑，社区居委会建议2017年第一季度物业费及2016年年度109户业主所欠物业费及时到居委会缴纳，缴纳资金存放于社区居委会的专用监管账户；特别提醒广大业主：不要将物业费缴纳给物业公司或居委会以外的他人和其他组织。2017年5月15日，烟台市白石新城业主委员会向原告下达了解聘书。《解聘书》下达后，白石新城小区268、272、273号楼亦分别进行了自管。2018年1月3日，本案原告将烟台市白石新城业主委员会诉至本院，要求确认本案原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的物业管理合同合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；烟台市白石新城业主委员会继续履行合同、排除障碍、恢复原状。本院立（2018）鲁0602民初43号案。2018年3月16日，本院出具（2018）鲁0602民初43号民事判决书，判决确认本案原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；驳回本案原告的其他诉讼请求。该判决现已生效。2019年8月16日、2019年8月20日、2020年7月11日、2020年12月9日、2021年2月1日、2021年6月4日，原告通过张贴公告的方式催缴物业费。另查明，本院发生法律效力的裁判确认原告在2017年1月至2020年3月期间为白石新城小区提供了对共用部位、共用设施、车辆停放、安全防范等方面的物业服务，被告所在的268单元的业主自行成立的自管组织自2017年起亦为268单元的业主提供了物业服务，原告应对2017年1月至2020年3月期间业主应交纳物业费适当减收，即按照0.65元/月/平方米的标准收取物业服务费。本院认为，本案原告与烟台市白石新城业主委员会针对烟台市白石新城小区于2015年4月1日签订的《物业管理委托合同》和2015年10月20日签订的《补充合同》，均是双方的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告作为烟台市白石新城小区的业主应受该《物业管理委托合同》和《补充合同》的约束。《物业管理委托合同》明确约定原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等事项。庭审中，原告提交的张贴禁止停车通知和清理环境等为小区提供物业服务的照片、2017年-2018年期间原告交纳公用表电费的短信记录和原告购买履行物业服务相关用品的收据、2018-2020年服务照片等证据，足以证明原告在2017年1月至2020年3月期间为小区提供了对共用部位、共用设施、车辆停放、安全防范等方面的物业服务。原告作为物业服务企业，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务向原告缴纳物业服务费用。同时，被告所在的268单元的业主自行成立的自管组织自2017年起亦为268单元的业主提供了物业服务。结合本院发生法律效力的裁判和本案的实际情况，本院认为原告应对被告2017年1月至2020年3月期间应交纳的物业服务费适当减收，由被告按照0.65元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费为宜，故对原告要求被告支付2017年1月1日至2020年3月31日的物业服务费3425.80元之诉讼请求，本院仅能支持被告向原告支付2017年1月1日至2020年3月31日的物业服务费1712.90元（0.65元/月/平方米×67.57平方米×39个月；超出部分，本院依法不予支持。关于原告要求被告支付2020年4月1日至2021年3月31日的物业服务费1054.09元之诉讼请求，本院认为，虽然被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳该期间物业服务费，但被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业服务费，且原告的行为亦不构成根本违约，故被告的抗辩不足以免除其支付物业服务费用之义务，本院依法不予采信，被告应向原告支付该期间的物业费1054.09元（1.30元/月/平方米×67.57平方米×12个月），但原告作为物业公司，要尽力帮助业主解决问题，不断提供物业服务质量。关于被告辩称2017年1月至2018年9月期间的物业费已过诉讼时效。本院认为，原告提交的催缴证据可以证明其在此期间对物业费进行了不间断的主张，故原告主张2017年1月至2018年9月期间的物业费未过诉讼时效。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告宋杰于本判决生效之日起十日内向原告烟台维安物业管理有限公司支付2017年1月1日至2021年3月31日的物业服务费2766.99元；二、驳回原告烟台维安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告宋杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院（需登录山东法院电子诉讼服务平台进行网上立案）。审判员 王    琳二〇二一年九月二十二日书记员 曲泳美（代）