北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10140号上诉人（原审被告）：褚月娥，女，1965年6月21日出生，汉族，住浙江省常山县。被上诉人（原审原告）：林占斌，男，1959年4月3日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗素华（林占斌之妻），住北京市丰台区。原审被告：褚尚虎，男，1967年12月12日出生，汉族，住浙江省临海市。上诉人褚月娥因与被上诉人林占斌、原审被告褚尚虎房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。褚月娥上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：1.一审判决我向林占斌支付2020年7月1日至2020年8月2日的租金4400元明显错误。2020年6月，我因疫情期间严重影响收入要求林占斌根据国家政策减免两个月房租，后双方未达成一致意见，故我于2020年7月要求解除《房屋租赁合同》，林占斌口头同意解除，并要求我8月份搬离。之后我于8月2日根据林占斌要求及时搬离了房屋。我在林占斌处尚有3500元押金，根据合同约定，合同解除后押金可以抵房租，故押金可以抵付我7月1日至8月2日应付房租（约4258元），一审没有判我将不足部分补齐，却错误判决我再支付一个月房租4400元是错误的。我预交的电费还余200多元也可抵付不足部分租金。2.一审判决认定我终止合同构成违约没有法律依据，判决我支付违约金10000元错误。2020年受疫情影响，我补贴家用的收入几乎为零，这才向林占斌提出减免2个月租金的合理请求。林占斌虽然未同意减免房租，但已同意解除合同，基于双方解除合同的合意，我按期搬离房屋，不构成违约。我搬离后，涉案房屋半个月内就出租给第三方，即使我违约，也只是轻微违约，最多只能按照合同约定向林占斌支付一个月房租的违约金，一审判决10000元违约金显失公平。3.一审判决我承担林占斌的装修费用10000元显失公平。林占斌为重新出租对房屋进行简单装修，应视为其为更有利于房屋出租或收取更高租金进行的必要投资。我家人（4虚岁和2虚岁的小孩）只在墙面上画一些图画，虽对房屋墙面造成一定的破坏，但只是对墙面的整洁产生影响，造成损失微乎其微，其他如房屋下部墙体脱落、下水道堵塞等是房屋陈旧产生的自然损耗，不应由我承担责任。林占斌本次装修房屋总共花费15198元，一审在没有对墙面损失进行合理评估的情况下就判决我承担近三分之二装修费，显失公平。林占斌辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。褚月娥的上诉请求没有事实法律依据，应予驳回。褚尚虎述称，关于押金问题，他们协议终止，就不承租了。林占斌向一审法院起诉请求：1.解除林占斌与褚月娥、褚尚虎签订的《房屋租赁合同》；2.褚月娥、褚尚虎支付租金27500元（即2018年12月1日至12月31日3500元、2020年7月1日至12月31日24000元）、逾期付款违约金11520元（按照合同约定年租金48000元×24%计付）、合同解除违约金20000元，赔偿承租房装修费15198元，以上共计74218元。一审法院认定事实：2017年11月26日，林占斌与褚月娥签订《北京市房屋租赁合同》，约定：出租人林占斌，承租人褚月娥，居住人褚尚虎、徐××、陈××及子女。出租人（甲方）林占斌，承租人（乙方）褚月娥、褚尚虎、徐××、陈××。房屋坐落于北京市丰台区××平房43号（以下简称43号），建筑面积40平方米。租赁用途居住，居住人数为5，最多不超过6人。房屋租赁期自2017年12月1日至2018年11月30日。租金标准及支付方式：3500元/月，租金总计：21000元，支付方式银行汇款，押一付六，各期租金支付日期：2017.5.1。押金：3500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的30日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第九条，合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第十条，违约责任。（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。林占斌在出租人处签字，褚月娥在承租人处签字。2017年11月27日，林占斌与褚月娥签订补充协议，约定：甲方：林占斌，乙方：褚月娥，褚尚虎，徐××，陈××。甲、乙双方明确该租赁房屋用途为6人居住，不得从事生产、加工、储存易燃易爆物品、赌博等违法活动。否则，由此产生的一切后果，由承租人承担（包括赔偿损失、承担违约责任、甲方不退押金）。甲、乙双方现场拍照确认该租赁房屋门、墙体、厨具、卫生间、热水器，均为新物件，承租期内，若乙方对上述物品造成损毁、损坏，应承担赔偿责任。正常折旧磨损除外。林占斌在甲方处签字，褚月娥在乙方处签字。2018年12月11日，林占斌与褚月娥签订《房屋租赁合同》，约定：出租人（甲方）林占斌，承租人（乙方）褚月娥。房屋租赁期限，自2019年1月1日至2020年12月31日。租金及支付方式，租金每年50000元（含水费），每一个月租金4000元，每半年支付一次。通过银行汇款或网银转账方式，提前一个月支付租金。到期不支付的，按年租金24%计付逾期付款违约金。甲方双方在租赁房屋现场全面检查确认该房屋是新装修的，其房屋建筑结构安全可靠，门窗完好，门墙全新，上下水通畅，供电正常。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力（天灾、部队回收）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金20000元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金20000元。林占斌在甲方处签字，褚月娥在乙方处签字。2017年11月，褚月娥通过转账支付林占斌24500元。在承租43号房屋期间，褚月娥在房屋内使用缝纫机缝纫衣服。2020年8月2日，褚月娥等人搬离43号房屋。林占斌称褚月娥等擅自改变房屋用途，致使房屋损坏，并就此提交了录像、照片等证据，上述证据显示，43号房屋内的部分墙体表面存在划痕，墙体靠近地面的部分出现明显墙皮脱落等情况，褚月娥等认可墙面的划痕系其租住期间，家里小孩所图画，但认为墙皮脱落系房屋正常磨损。林占斌称其2020年8月3日发现褚月娥搬离43号房屋，8月12日开始对43号房屋进行装修，共计支出15198元，林占斌就此提交了装饰装修施工协议书、收据、银行交易明细。一审法院认为，在林占斌与褚月娥签订的房屋租赁合同中，褚尚虎被列为居住人、承租人，但褚尚虎未在房屋租赁合同上签字，结合双方租赁合同中约定的居住人数以及褚尚虎实际居住情况，难以认定褚尚虎系涉案合同的承租人，故应认定系林占斌与褚月娥二人签订的房屋租赁合同。林占斌与褚月娥签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应遵照合同约定履行。租赁期间，褚月娥单方面提前搬离房屋，导致租赁合同无法继续履行，故对林占斌要求解除双方租赁合同的诉讼请求，法院应予支持。双方租赁合同履行期间，发生新冠肺炎疫情，但43号房屋的租赁用途为居住，在新冠肺炎疫情期间，43号房屋可以正常居住使用，双方的租赁合同未直接受到新冠肺炎疫情影响，褚月娥不应以此要求提前解除合同，故褚月娥提前搬离房屋已经构成违约，应承担相应的违约责任。综合考虑褚月娥单方面提前搬离房屋，林占斌接收43号房屋的时间及对房屋的利用，双方租赁合同剩余的租期等情况，法院依法确定褚月娥支付林占斌违约金10000元。双方在2017年11月签订的合同中，约定的租金支付方式为押一付六，褚月娥于2017年11月支付24500元，其中包含3500元押金。双方在该合同到期后，该押金未予处理，根据该合同的约定，押金宜折抵2018年12月1日至12月31日的房屋租金。褚月娥搬离43号房屋后，林占斌第二天即发现褚月娥搬离的情况，故褚月娥应支付2020年7月1日至8月3日的房屋租金。林占斌要求支付2020年8月4日之后的房屋租金，缺乏依据，法院不予支持。褚月娥逾期支付房屋租金已经构成违约，但考虑新冠肺炎疫情对褚月娥实际履约能力的影响，对林占斌要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院不予支持。双方约定的租赁房屋用途为居住，褚月娥居住在43号房屋内，使用缝纫机缝纫衣服，林占斌称褚月娥擅自改变房屋用途，考虑到日常家庭生活中使用缝纫机的情形以及林占斌明知褚月娥使用缝纫机仍与之续签租赁合同的事实，不应认定褚月娥存在擅自改变房屋用途的情形。褚月娥方的人员在43号房屋的墙面上图画，致使墙面受损，褚月娥应承担违约责任。林占斌提供的证据难以证明43号房屋墙面下部的墙皮脱落系褚月娥不当使用房屋所致，褚月娥无需对此承担责任。因43号房屋墙面受损等原因，林占斌对房屋重新进行装修，褚月娥应赔偿相应的装修费损失，具体数额由法院依法确定为10000元。因褚尚虎并非租赁合同的承租人，故对林占斌针对褚尚虎的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、解除林占斌与褚月娥签订的《房屋租赁合同》；二、褚月娥于判决生效后10日内支付林占斌2020年7月1日至2020年8月3日期间的租金4400元；三、褚月娥于判决生效后10日内支付林占斌违约金10000元；四、褚月娥于判决生效后10日内赔偿林占斌房屋装修费10000元；五、驳回林占斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院对于一审判决认定的事实予以确认。本院认为，褚月娥上诉主张林占斌同意褚月娥解除合同的要求，但是林占斌对此不予认可，且褚月娥未就此提供充分证据予以证明，故本院对于褚月娥该项主张不予采信。褚月娥上诉所述疫情一节，亦不构成其拒绝承担违约责任的合法事由，本院对于褚月娥就此提出的上诉意见不予采纳。一审判决根据现有证据认定褚月娥提前解除合同构成违约，并无不当，褚月娥应当承担相应的违约责任，褚月娥上诉不同意承担违约责任的意见，依据不足，本院不予支持。此外，合同履行期间，褚月娥一方在租赁房屋内图画，致使墙面受损，褚月娥亦应承担相应的违约责任。考虑到褚月娥的违约行为给林占斌造成的损失、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为，一审判决褚月娥承担违约金和装修费，处理结果并无明显不当，褚月娥上诉主张一审判决的金额显失公平，依据尚不充分，本院不予采纳。关于一审判决褚月娥承担2020年7月1日至2020年8月3日期间的租金一节，褚月娥上诉主张押金可以用于折抵该租金。对此，本院认为，首先，褚月娥上诉主张其已经支付2018年12月1日至12月31日的租金，但林占斌对此不予认可，且褚月娥未就此提供充分证据予以证明，故本院对于褚月娥该项主张不予采信；其次，一审法院考虑到双方在2017年11月签订的合同到期后押金未予处理，认定押金宜折抵2018年12月房屋租金，并无明显不当；再次，关于褚月娥上诉主张其预交的电费还余200多元，可抵付部分租金一节，林占斌不予认可，且电费一节并非本案二审处理范围，本院对此不予处理。综上，褚月娥不同意承担2020年7月1日至2020年8月3日期间租金的上诉请求，依据不足，本院亦不予支持。综上，褚月娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费410元，由褚月娥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二一年九月二十八日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石