重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初2708号原告：叶江，男，1969年11月20日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：重庆国能投资开发有限公司，住所地：重庆市綦江区（原万盛区）万东北路46号，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华，董事长。委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张远飞，重庆北信律师事务所律师。原告叶江与被告重庆国能投资开发有限公司（以下简称：国能投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。审理中原、被告双方自愿庭外和解1个月，原告叶江，被告国能投资公司的委托诉讼代理人张远飞、阳长荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶江向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付逾期交房违约金2041.02元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告双方于2014年5月21日签订购买座落在重庆市万盛黑山谷假日国际（国能天街）不动产权证为：（万盛区黑山镇金竹路X号X幢X-X-X）商住房（房价款为：147932元）。合同约定被告应于2015年3月31日前将此商品房交付给原告使用，2015年10月30日被告通知原告去接房，但被告交付的房屋存在安全质量问题（甚至三不通，缺水缺电缺气），且尚未进行竣工验收备案登记，也未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，导致原告当天未接到此房屋。之后，被告于2016年3月9日再次通知原告接房，被告经过整改后，房屋才基本符合质量标准，原告才接了此房屋。但被告于2016年3月17日才取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第二项、第九条之规定内自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。被告理应承担因房屋质量造成逾期交房的违约责任，共逾期138日。嗣后，原告积极主动找到被告协商此事，但被告却置之不理，综上所述，为了维护原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告国能投资公司辩称，根据原、被告签订的商品房买卖合同中关于交房的约定，被告交房应以原告完清房款为前提条件，原告于2015年11月14日才完清款项，并于当日接房；且原告与其关于办证违约已经实际处理完毕，因为办证违约是从实际接房起算，交房违约就应该是从2015年11月14日至2016年3月17日被告实际取得建设工程竣工验收备案登记证，与办证违约重合，理应扣除，被告不应当承担违约金。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年11月，重庆市公安局万盛经济技术开发区分局（以下简称：万盛公安局）、万盛经开区规划建设局、财政局三家联合与被告达成万盛经开区黑山谷八角小城旅游地产商品房团购意向。2013年4月8日，万盛公安局代表三家与被告重庆国能投资开发有限公司达成商品房团购协议书，约定共向被告团购770套商品房，单价3100元/m2，万盛公安局于2012年11月20日前向被告支付房款每户4万元，2013年4月20日前支付房款每户6万元，第三次在工程形象进度达到±0平面时支付A户型每户1万元、B户型每户4万元，剩余款项在被告向团购人员签订商品房销售合同时结清。2014年10月3日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买由被告开发建设的位于重庆市綦江区（原万盛区）黑山谷假日国际X幢X-X-X号商品房；房屋建筑面积为47.72平方米；房屋总价款为147932元；乙方于2014年9月28日向甲方支付第一期房款14793元；于2014年11月30日向甲方支付第二期房款133139元。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。第七条交房期限及交付条件：（一）本商品房交房期限…2、属预售商品房的，甲方应当在2015年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：…（2）乙方付清全部房款或无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：…（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：…（2）逾期超过30日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同签订后，原告按照团购协议和商品房买卖合同的约定，于2014年11月30日向被告支付房款43932元，余留4000元在2015年11月14日正式接房时支付完毕（实际只交款2000元）。2015年10月，被告国能投资公司通知原告于2015年10月30日开始交房，要求其携带齐全相关资料及费用和已缴纳款项收据，到小区指定地点办理交房手续。原告在接房过程中发现其不具备交房条件，拒绝接房。2015年11月14日，原告才到场完清房屋尾款2000元并接收了房屋。另查明，2016年3月17日，被告取得重庆市綦江区（原万盛区）黑山谷假日国际X号楼的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。审理中，原告称其交款一直系按被告的安排和团购单位的通知在交纳，并非故意不交的，但无证据证明；原告同时否认2015年11月14日的接房行为是符合规定的正式接房日期，认为其仍然不具备约定的交房条件，被告的实际交房日期应该是2016年3月17日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日。上述事实，有商品房团购协议书复印件1份、《重庆市商品房买卖合同》复印件1份、《不动产权证书》复印件1份、原告缴纳房款收据和发票复印件1份、接房会签单复印件1份、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件1份、本院2017年渝01**民初11072号民事调解书复印件1份等书证和当事人陈述笔录在卷佐证，经当庭质证和本院审查属实，予以采信。本院认为，原告自愿参加重庆市公安局万盛经济技术开发区分局对被告开发的重庆市万盛经开区黑山谷假日国际楼盘的团购活动，并与团购单位签订了认购协议，按照团购协议的要求分二次支付了认购款，并于2014年10月3日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，均是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据本院查明的事实，被告虽然客观上不具备交房条件，未能在合同约定的交房期限内交付房屋，但由于合同第八条第2款（2）约定：“乙方付清全部房款或无银行按揭欠款，方可进行房屋交接”，而客观上原告在接到被告发出的交房通知书和交房须知后至接房前一直未完清全部房款，原告诉称其交款一直是由团购单位和被告的安排，并非故意不交的诉求意见证据不足，不能对抗双方签订的商品房买卖合同对付款期限及交房条件的约定，故被告不具有逾期交房的违约行为。虽然原告在接房时被告仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但原告实际已经接收房屋，视为已经接房，故应当认定双方的交接房时间为2015年11月14日，被告仍不存在逾期交房的违约行为。综上所述，原告要求被告支付逾期交房的违约金2041.02元的诉讼请求，无事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告叶江的诉讼请求。案件受理费25元，由原告叶江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  柳成谦二〇一八年六月二十五日书记员  何宇翔