湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1912号上诉人（原审原告、反诉被告）：周彦君，女，1965年1月15日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：怀化市轻化建材总公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路282号物资大楼2楼，注册号431200000031396。法定代表人：黄涧，该公司负责人。委托诉讼代理人（特别授权）：吴玉文，湖南泰阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭群英，湖南泰阳律师事务所实习律师。上诉人周彦君因与被上诉人怀化市轻化建材总公司（以下简称轻化公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院作出的（2020）湘1202民初5540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周彦君上诉请求：请求撤销（2020）湘1202民初5540号民事判决，依法改判轻化公司将案涉仓库继续出租给上诉人，并补签书面租赁合同。事实和理由：1.一审法院已经确认轻化公司单方解除合同对上诉人不发生法律效力，上诉人有权要求轻化公司补签下一年度书面租赁合同。上诉人承租案涉仓库19年，并不是每年都会签订租赁合同，大部分是继续沿用上一年度租赁合同，按照交易惯例，上诉人有权按照上一年度租赁合同继续承租案涉仓库。2.一审法院认定轻化公司损害上诉人优先承租权，应当判决轻化公司将案涉仓库出租给上诉人。根据《场地出租协议书》第一条约定，上诉人有优先承租权，现轻化公司损害上诉人优先承租权，上诉人有权要求继续租赁案涉仓库。如轻化公司执意收回案涉仓库且决不对外出租的话，就应当补偿上诉人的损失。3.上诉人不存在不愿支付租金事实，而是轻化公司拒收租金。上诉人支付租金历来是一年一付，因疫情期间轻化公司表示不急于收取租金，上诉人才未付2020年第一季度租金，并非上诉人不愿支付租金。轻化公司辩称：1.被答辩人上诉请求不能成立，是否出租及签订租赁合同系民事主体的意思自治，答辩人有权按照自己意思设立、变更、终止民事法律关系。2.被答辩人主张其与答辩人存折合法有效租赁关系不能成立。双方所签租赁合同已于2019年12月31日到期，随后双方并未签订新的租赁合同，双方之间已转为不定期租赁，答辩人可以随时要求解除不定期租赁合同。本案中答辩人于2020年4月13已通知被答辩人解除租赁合同，因此双方之间不存在租赁关系。3.被答辩人主张继续承租案涉仓库于法无据。被答辩人依据优先承租权主张继续承租案涉仓库，属于对该权利错误理解，答辩人已在合理期限内通知被答辩人解除不定期租赁合同，该行为符合法律规定。周彦君向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告将案涉仓库以同等条件继续出租给原告，并签订房屋租赁合同；2.判令被告承担本案诉讼费用。轻化公司向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人2020年一季度房屋租金12270元，扣除被反诉人押金4100元，应实付反诉人8170元；2.本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院查明：2001年5月15日，怀化市鸿达纸箱制品包装厂（周启德、周彦君)作为乙方与怀化建筑材料有限责任公司作为甲方签订一份《联营协议书》，双方约定甲方提供案涉仓库一栋供乙方使用，联营期间，乙方享有自主经营，独立行使法人资格的权力和承担民事责任的义务，甲方不得干涉，乙方向甲方每年上交生产利润额6800元。同时，为适应生产需要，周启德向怀化市电力有限责任公司申请用电审批，并签订了《供用电协议》。据钦代富陈述：轻化公司是国有企业，那时侯是计划经济向市场经济过渡，企业经济效益不好，员工工资都发不出来，到1998年企业内部改制，改制以科室为单位成立有限公司，每个科室连人和仓库一起带走，但财产所有权还是轻化公司，这种模式运作了八年时间，并产生了许多矛盾，2006年之后又将独立出来的科室合在轻化公司，2006年之后，轻化公司才与周彦君签订合同，合同是一年一签，那时仓库年久失修，路也不好，只要能收到租金就可以了，不管租户怎么用这个仓库，轻化公司有很多仓库，对出租的仓库有转租的情况，轻化公司也是同意和默许的。2012年3月7日，怀化市市属国有企业改革领导小组批准轻化公司等六家企业实施改制。2014年1月1日，轻化公司作为甲方（出租方）、怀化市正茂纸箱生产厂（周彦君)作为乙方(承租方）、怀化市政府驻市轻化建材总公司改制工作组作为丙方(鉴证方）签订一份《仓库租赁合同书》，合同约定乙方租用甲方位于怀化市沿河南路4号仓库954平方米酒精库及车库作为纸箱生产办公及居住用场地，租金共计47067元，租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日，租金为半年收一次，现甲方已进入改制清算阶段，丙方监督甲方资产管理工作，若甲方因改制后续事项需要，甲、丙双方提前一个月书面通知乙方，乙方必须无条件退出并腾空租赁场地，乙方租期满如需续租，甲方应优先安排，乙方在租赁期内未经甲、丙方同意不得转租，否则甲方有权收回。2017年10月19日，怀化市商业企业改制服务办公室下发“怀商改办〔2017〕7号”关于成立怀化市的通知，决定成立怀化市，负责轻化公司、市百货公司等15家已改制企业的改制清算工作，并由黄涧任组长，瞿伟明、李华、王辉三人为副组长，其他成员22人，下设办公室，涂德瑞任办公室主任。2019年1月10日，轻化公司作为甲方（出租方）与周彦君作为乙方（承租方）签订一份《场地出租协议书》，该协议约定甲方将改制企业轻化公司仙人桥库区沿河路建材库北头面积818平方米租赁给乙方使用，租赁时间从2019年1月1日至2019年12月31日，合同到期后，如甲方继续对外出租，乙方又符合招租条件，在同等条件下可优先乙方，按先交租金后使用的原则，年租金共计49080元，在签合同时一次付清，乙方向甲方交租赁押金（已交），本协议租赁场地已列入政府拆迁和改制资产处置范围，如因拍卖或拆除，可提前解除协议，甲方不承担对乙方任何经济补偿，但可提前2个月告知乙方，乙方必须无条件搬出，乙方不得在所租场地乱搭乱建，否则甲方收回场地时（含合同到期或处置资产提前解除合同）无偿交给甲方，不给任何补偿。周彦君通过以上方式自2001年5月起一直占用涉案仓库，并在仓库周边自建和购买了部分临时建筑物，至履行完2019年1月10日所签最后一份《场地出租协议书》，双方并无异议。期间，周彦君自2016年8月12日起至2020年8月12日止，每年又将承租物转租给林老板，前三年每年租金72000元，最后一年租金为90000元，同时有部分建筑物周彦君又出租给倪老板，至2020年8月12日止，并收取了相应的租金。廖洪贵作为轻化公司管理人员，在2019年12月24日与周彦君的微信聊天记录中，有知晓周彦君将租赁标的物转租给他人，并直接向次承租人即现经营户收取水费。2020年起，双方未签订书面的租赁合同。周彦君陈述因新冠疫情轻化公司没有正式上班，2020年3月周彦君去交房租并签订合同，轻化公司并没有讲不再租赁，然后在2020年4月份左右，轻化公司的人突然讲不再租赁。廖洪贵与周彦君的微信记录显示，2020年4月13日，廖洪贵向周彦君发送图片一张，该图片手机载体因时间长现无法正常打开，但廖洪贵于2020年5月30日给轻化公司代理人吴玉文转发了一张图片，用于吴玉文制作律师函，该图片为轻化公司于2020年4月13日出具的通知，载明：“周彦君：你与我公司所签合同已于2019年12月31日到期，你擅自将仓库转租给他人，对我公司造成不好的影响，经商改办领导集体研究决定：我公司不再与你续签合同。并请付清2020年一季度租金12270元（壹万贰仟贰佰柒拾）。特此通知。”轻化公司称该通知就是微信发送给周彦君的图片，周彦君在该图片下方回复“我不同意”。2020年7月27日，轻化公司委托湖南泰阳律师事务所向周彦君出具律师函一份，载明：一、委托人轻化公司给本函署名律师提供了2019年1月10该公司与你签订的“场地出租协议书”一份，以及2020年4月13日通知一份，并陈述2019年签订的“场地出租协议书”已履行完毕。因你未经出租人同意擅自将“场地出租协议书”中约定的租赁标的物转租他人。2020年4月13日委托人轻化公司管理人员以微信方式，送达不再与你续签合同，并请你付清2020年一季度租金12700元的通知一份。本函署名律师认为：你与轻化公司2019年签订的“场地出租协议书”已于2019年12月31日到期。该协议到期后双方未续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，到期后双方未续签场地租赁合同，应视为不定期租赁。二、因你违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，未经出租人同意擅自将租赁标的物转租，轻化公司依法行使合同解除权，并于2020年4月13日以微信方式送达给你，且你未在法定时间内对轻化公司解除合同的效力予以确认，因此，轻化公司自解除合同通知送达之日起与你不存在场地租赁关系。三、请你自收到本函之日起七日内一次性付清轻化公司租金12700元，扣除你所交押金4100元后实付租金8600元。周彦君于2020年8月25日签收了该律师函。轻化公司认为自2020年4月13日解除合同通知生效后，便于周彦君转租的经营户林老板直接签订租赁合同至今，并坚决不同意周彦君再续租。双方经多次协商未果，故酿成纠纷。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。轻化公司与周彦君于2019年1月10日签订的《场地出租协议书》，系双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，周彦君虽然在2020年未与轻化公司签订书面租赁合同，但其继续使用租赁物，轻化公司没有异议，双方之间的租赁关系转为不定期租赁。轻化公司反诉要求周彦君支付第一季度的房屋租金12270元，周彦君亦明确同意支付，该院予以确认。本案争议的焦点为：一、轻化公司是否向周彦君送达了2020年4月13日的通知；二、轻化公司是否存在同意或默许周彦君转租的事实；三、2020年4月13日的通知能否达到单方解除合同的效力；四、关于湖南泰阳律师事务所律师函的法律性质；五、本案租赁合同能否继续履行及该不定期租赁关系的终止时间；六、轻化公司是否有损害周彦君优先承租权及后续问题处理。现评述如下：关于焦点一，通过双方的陈述、廖洪贵与周彦君之间的微信聊天记录及廖洪贵与吴玉文之间的微信聊天记录，并结合周彦君签收的律师函内容分析，廖洪贵于2020年4月13日发送给周彦君的图片，虽然现手机载体无法打开，但该图片的内容系2020年4月13日通知的可能性较大，依常理，周彦君手机中亦有该图片，但其并未提交该证据予以反驳，故该院确认廖洪贵于2020年4月13日已通过微信向周彦君送达了2020年4月13日的通知，周彦君认为其并未收到该通知，理由不能成立，该院不予支持。关于焦点二，周彦君使用案涉租赁标的物多年，钦代富于2014年底退休前作为轻化公司的实际管理人，承认轻化公司出租的仓库因多种原因，存在转租的事实，轻化公司对此也是同意或默许的。2016年8月份起，周彦君将所承租的仓库转租给林老板至2020年8月，轻化公司的管理人员廖洪贵一直在向实际经营户收取水费，并在2019年12月24日与周彦君的微信聊天记录中，亦表明其知晓周彦君转租的事实，另，轻化公司绕开周彦君直接与实际经营户林老板签订租赁合同至今，依日常生活经验法则，可以认定周彦君转租的事实轻化公司至少是默许的，轻化公司陈述其于2020年4月初才发现周彦君有转租的事实，明显与事实不符，该院不予支持。关于焦点三，轻化公司在2020年4月13日的通知中行使单方解除权的理由是周彦君违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，而根据案件查明的事实，轻化公司至少在2019年就已知晓并默认周彦君转租的事实，轻化公司为达到直接与经营户签订租赁合同之目的，又以其在2020年4月初才发现周彦君有转租行为要求解除合同，明显有违诚实信用原则。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第46条规定：“审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。”因轻化公司要求行使单方解除权的事由不能成立，该通知无论周彦君收到后是否提出异议，均不发生单方解除合同的法律效力。关于焦点四，湖南泰阳律师事务所受托向周彦君送达的律师函，从内容上看并非行使单方解除权，只是对2020年4月13日所发通知的解释与说明，故周彦君请求本院确认轻化公司于2020年8月25日向周彦君送达律师函解除双方不定期租赁合同的解除行为无效没有事实依据，该院不予支持，该律师函明确周彦君应付2020年第一季度租金可予扣除押金4100元，周彦君并无异议，该院予以确认。关于焦点五，轻化公司在其认为2020年4月13日的通知生效后，就与周彦君的经营户林老板（次承租人）直接签订租赁合同，并坚决不同意周彦君续租，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项之规定，本案属于非金钱债务法律或事实上的不能履行，故对周彦君要求继续履行合同并签订房屋租赁合同的诉求，该院不予支持。虽然律师函没有单方行使解除权的意思表示，但是在该律师函中明确表示不与周彦君再签订合同，那么在轻化公司与次承租人林老板直接签订合同时，依不定期租赁，当事人在给予合理期限时可随时解除合同之规定，足以认定双方不定期租赁关系已解除，终止时间该院酌定为周彦君收取林老板租金截止日期即2020年8月12日。关于焦点六，虽然双方于2019年1月10日所签《场地出租协议书》已履行完毕，但之后未签订租赁合同所形成的不定期租赁关系，其内容依然按原租赁合同执行，该协议第一条明确约定如轻化公司继续对外出租，周彦君又符合招租条件，在同等条件下可优先，该约定确定周彦君享有优先承租权，轻化公司以周彦君违法转租不符合招租条件，依上文论述，理由并不充分，周彦君在享有优先承租权的条件下，轻化公司与经营户直接签订合同，庭审中，即便周彦君表示可以自用不再转租，轻化公司亦坚决不同意再续租，明显损害了周彦君的优先承租权，因本案本诉与反诉请求均未涉及损害优先承租权的赔偿及2020年4月1日至8月12日所产生的租金问题，当事人可另行处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一款第一项、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、周彦君于本判决生效后十日内向怀化市轻化建材总公司支付2020年第一季度房屋租金8170元（该租金已扣减周彦君房屋押金4100元）；二、驳回周彦君的本诉请求。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费25元(已减半收取)，共计105元，由周彦君负担。二审中上诉人周彦君与被上诉人轻化公司均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案周彦君与轻化公司于2019年1月10日签订的《场地出租协议书》第一条约定：租赁期限为2019年1月1日至2019年10月31日。合同到期后，如甲方（轻化公司）继续对外出租，乙方（周彦君）又符合招租条件，在同等条件下可优先乙方，租金标准按同地段价格参照执行。周彦君承租案涉仓库期间，又将案涉仓库进行了转租，轻化公司知晓并默认周彦君转租的事实，合同到期后周彦君继续使用租赁物，轻化公司未提出异议，双方之间的租赁关系转为不定期租赁。2020年4月13日轻化公司在未征求周彦君是否继续承租案涉仓库的情况下，直接与次承租人签订了租赁合同。根据《场地出租协议书》第一条的约定，轻化公司的行为损害了周彦君的优先承租权，但本案中周彦君提出的诉讼请求为继续承租案涉仓库并签订房屋租赁合同，而案涉仓库已经被轻化公司实际出租给次承租人，轻化公司与次承租人之间的租赁关系尚未被在法律上作出处分，且该租赁关系不属于本案审理范围，鉴于同一租赁标的在事实上不可能被同时出租给两个承租人，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项之规定，周彦君的诉求属于事实上的不能履行，故本院对其该诉求不予支持。综上所述，周彦君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周彦君负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈利建审 判 员 曹 阳审 判 员 夏英姿二〇二一年九月二十九日法官助理 陈若愚书 记 员 张妍瑞