辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初4288号原告：盛京银行股份有限公司沈阳市松陵支行，住所地辽宁省沈阳市于洪区黄河北大街88号。负责人：刘政希，该单位行长。委托诉讼代理人：易秀石，辽宁众顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹彤，辽宁众顺律师事务所律师。被告：何彦辉，男，1977年9月15日出生，满族，住辽宁省开原市城东乡狮子沟村二组42号。被告：沈阳明华恒基房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈北新区沈北路33-3号。法定代表人：刘然华，该公司经理。委托诉讼代理人：史旭颖，辽宁权兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娜，辽宁权兴律师事务所律师。原告盛京银行股份有限公司沈阳市松陵支行（以下简称盛京银行松陵支行）与被告何彦辉、被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人易秀石、曹彤，被告何彦辉，被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司委托诉讼代理人史旭颖、徐娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告何彦辉、被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司于2013年12月10日签订的《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》[编号：3831192314000187]；2.请求法院判令被告何彦辉还原告借款本金169509.14元（正常本金164794.27元、呆滞本金2335.17元、逾期本金2379.7元），利息4055.74元（应收应计利息168.34元、应收欠息1975.79元、催收欠息1911.61元），罚息144.45元（应收应计罚息3.77元、应收罚息14.25元、应计复息6.37元、催收应计罚息3.7元、催收罚息55.44元、复息60.92元）。（以上本金及利息截止日为2021年5月28日），并自2021年5月29日起，按《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》约定的计息办法给付原告逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告何彦辉名下位于沈北新区沈北路33-24号（1-1-3），建筑面积为69.24平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司在对被告何彦辉应支付的上述款项承担连带保证责任；5.请求法院判令被告何彦辉、沈阳明华恒基房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2013年12月10日，原告与被告何彦辉、沈阳明华恒基房地产开发有限公司签订《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》[编号：3831192313000001]；2.贷款本金：债权本金22万元（摘自合同第1页第五条）；3.贷款期限：20年，即从2013年12月10日起至2033年12月9日止（摘自合同第1页第六条）；4.合同执行利率：本合同贷款年利率为6.55%。本贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下季度第一个结息日开始，按相应档次利率执行新的利率；但借款期限在1年以内（含1年）的，执行本合同利率，遇法定利率调整时不调整合同利率。（摘自合同第1页第七条）；5.逾期利率标准：借款到期，甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按本合同第七条约定贷款利率或调整后利率的1.5倍计收逾期利息（摘自合同第10页第四十条第二款）；6.还款方式：采用等额还款方法，还款日为每月20日（摘自合同第2页第十一条和第3页第十二条）；7.欠款情况：截止2021年2月3日，被告何彦辉尚欠原告借款本金170278.44元，利息2331.67元，罚息38.94元，已逾期还款3期；8.解除依据：借款期间，甲方连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的；甲方卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿还能力的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任（摘自合同第10页第四十条第四款第三项和第十一项）；二、抵押合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2013年12月10日，原告盛京银行股份有限公司沈阳市松陵支行与被告何彦辉、沈阳明华恒基房地产开发有限公司在《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》[编号：3831192314000187]中签订了抵押条款；2.主债务：债权本金22万元（摘自合同第1页第五条）；3.担保范围：抵押担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、甲方应支付的赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）（摘自合同第5页第十八条）；4.抵押物：沈北新区沈北路33-24号（1-1-3），建筑面积为69.24平方米；5.抵押登记手续：2013年12月19日，经沈阳市房屋登记中心办理抵押网上预告登记手续，编号为：沈房预中心字第××号；三、保证合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2013年12月10日，原告盛京银行股份有限公司沈阳市松陵支行与被告何彦辉、沈阳明华恒基房地产开发有限公司在《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》[编号：3831192314000187]中签订了保证条款；2.主债务：债权本金22万元（摘自合同第1页第五条）；3.保证范围：保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用（摘自合同第6页第二十六条）；4.保证责任方式：连带责任保证(摘自合同第6页第二十五条)；5.保证期间：保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止（摘自合同第6页第二十七条）。被告何彦辉辩称，因为被告何彦辉出了交通事故导致贷款发生了逾期，资金比较紧张，申请与银行进行调解，先偿还逾期利息，剩余的贷款还按照正常的合同履行。被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司辩称，一、被告何彦辉的案涉房屋早已具备办理房屋产权证书的条件，是由于其自身拖欠银行贷款的行为导致未能办理。二、原告也已从被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司账户中扣划了本应由何彦辉偿还的贷款本息（截至2021年4月原告已从被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司扣划了应由何彦辉偿还的贷款本息共计74178.53元）。并且被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司已在贵院提起追偿权诉讼。即被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司也是受害者。综上，被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司认为与被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司无关，不应由被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司承担责任。请求一次性处置被告何彦辉的案涉房产，一次性解决拖欠银行贷款及偿还被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司的垫付款事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月10日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告何彦辉（甲方、借款人、抵押人）、被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司（丙方、保证人、即开商或售房单位）签订《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（合同编号：3831192314000187），合同第四条约定：本借款用于购买沈阳市沈北新区沈北路33-24号1-1-3（以下简称“涉案房屋”）。合同第五条约定：乙方向甲方提供人民币贷款贰拾贰万元，￥220000元。合同第六条约定：本合同约定借款期限为借款期限为贰拾年，即从2013年12月10日起至2033年12月9日，自乙方将借款划入到甲方所指定，并经乙方认可的账户之日起计算。合同第七条约定：本合同贷款年利率为6.55%。合同第八条约定：甲乙双方约定采取签订《委托扣款授权书》的方式，即乙方将贷款直接划入甲方在乙方开立的玫瑰卡账户后，按《委托扣款授权书》的约定，同步将款项从甲方账户划入丙方在乙方开立的存款账户内。合同第十条约定：甲乙双方约定甲方按月还款。甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为240期。合同第十五条约定：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证指乙方以甲方提供的所购住房作抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向甲方发放贷款的方式。合同第十七条约定：本合同中的抵押物是指甲方向乙方借款所购买的住房。房屋座落：沈北新区沈北路33-24号113室。建筑面积69.24平方米。房地产价值324779元。合同第十八条约定：抵押担保的范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚息）、甲方应支付的赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用(包括处分抵押物的费用等)。合同第二十五条约定：在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方不能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。合同第二十六条约定：保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等。合同第二十七条约定：保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。合同第四十条约定：甲方的违约责任：二、借款到期，甲方未按合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按本合同第七条约定利率（或调整后利率）的1.5倍计收逾期利息。三、本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按本合同第七条的贷款利率计收利息，对未收取利息部按本合同第七条的贷款利率计收复利。四、发生下列情况之一时，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任：3、借款期间，甲方连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的。合同签订后，原告于2014年4月17日向被告何彦辉账户发放了贷款220000元。另查明，2013年12月19日，原告完成了涉案房屋预购商品房抵押权预告登记（沈房预中心字第××号）。2020年4月24日，被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司完成了涉案房屋不动产首次登记证明。截止至本案庭审，被告何彦辉尚未办理涉案房屋所有权证，原告亦未完成涉案房屋的抵押权登记手续。另查明，截止至2020年5月28日，被告何彦辉共偿还原告本金50490.86元，尚欠原告本金169509.14元，利息4055.74元、罚息144.45元。截止至2021年2月3日，被告何彦辉已经连续3月未偿还借款本息。本院认为，公民、法人的合法权利受到法律保护。本案中，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，系缔约各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，且没有损害国家、集体或者第三人的合法权益，应为合法有效。缔约各方均应积极全面的履行合同义务。合同签订后，原告已依约履行了向被告何彦辉发放220000元贷款的义务，而被告何彦辉未能按合同约定按时足额偿还借款本息，且截止至2021年2月3日，被告何彦辉已经连续3个月未偿还借款本息。依据缔约各方当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第四十条约定：甲方的违约责任，二、借款到期，甲方未按合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按本合同第七条约定利率（或调整后利率）的1.5倍计收逾期利息。三、本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按本合同第七条的贷款利率计收利息，对未收取利息部按本合同第七条的贷款利率计收复利。四、发生下列情况之一时，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任：3、借款期间，甲方连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。故，被告何彦辉的行为已构成合同中约定的违约情形，且符合约定的合同解除条件。原告亦有权行使合同约定解除权，提前收回已发放的贷款本金，并要求被告何彦辉承担相应的违约责任。因此，对于原告主张解除其与被告何彦辉、被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司于2013年12月10日签订的《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》[编号：3831192314000187]及要求被告何彦辉按合同约定支付贷款本息，并承担相应违约责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告盛京银行松陵支行主张被告何彦辉偿还借款本金及相应利息、罚息具体金额的问题。本院依据原告盛京银行松陵支行提交的2021年5月28日盛京银行贷款业务查询明细，确认截止至2020年5月28日，被告何彦辉已偿还原告盛京银行松陵支行借款本金50490.86元，尚欠原告盛京银行松陵支行借款本金169509.14元，利息4055.74元、罚息144.45元。故，对原告盛京银行松陵支行要求被告何彦辉偿还原告盛京银行松陵支行借款本金169509.14元、利息4055.74元、罚息144.45元（利息、罚息截止日为2021年5月28日）。并自2021年5月29日起，偿还原告盛京银行松陵支行贷款本金169509.14元的逾期利息、罚息(自2021年5月29日起至借款全部还清之日止，按《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》约定的计息办法执行)的主张，本院予以支持。关于原告要求被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司对被告何彦辉的借款债务承担连带保证责任的问题。依据缔约各方当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十五条约定：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。乙方以甲方提供的所购住房作抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向甲方发放贷款的方式。合同第二十五条约定：在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方不能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划。合同第二十六条约定：保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等。合同第二十七条约定：保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方代为保管之日止。故，依据上述合同约定，被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司对被告何彦辉的借款债务承担的是阶段性连带责任保证，即保证人沈阳明华恒基房地产开发有限公司只有在涉案房屋正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务才免除保证责任。截止至本案庭审，被告何彦辉尚未办理案涉房屋所有权证，该房屋亦未完成正式抵押登记手续，原告至今亦未取得涉案房屋的抵押权《不动产登记证明》，故被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司对被告何彦辉的借款债务并未具备免除保证责任的条件。《中华人民共和国民法典》第六百八十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，债务人被告何彦辉未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成违约，债权人原告有权请求保证人被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司在其保证范围内承担保证责任。综上，对原告主张被告沈沈阳明华恒基房地产开发有限公司对被告何彦辉的借款债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求确认对被告何彦辉抵押房屋享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定，有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。本案中，2013年12月10日，原告与被告何彦辉、被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》第十七条约定：本合同中的抵押物是指甲方向乙方借款所购买的住房。房屋座落沈北新区沈北路33-24号113室。建筑面积69.24平方米。房地产价值324779元。2013年12月19日，原告完成了涉案房屋预购商品房抵押权预告登记手续（沈房预中心字第××号）。2020年4月24日，被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司完成了涉案房屋初始登记批复手续。截止至本案庭审，被告何彦辉尚未办理涉案房屋所有权证，原告亦未完成涉案房屋的抵押权登记手续。《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，不动产抵押的应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释[2020]28号）第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。预告登记是为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于本登记而言的登记制度。预告登记失效，意味着预告登记权利人基于预告登记而享有的实现不动产物权本登记的请求权丧失了物权法上的基础，其物权法上的效力确定地消灭。《中华人民共和国民法典》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。预购商品房开发商完成房屋所有权首次登记后，购房人即抵押预告登记义务人，具备了办理房屋所有权证的条件。购房人与开发商办理房屋所有权转移手续，将房屋所有权登记在抵押预告登记义务人名下，由此取得房屋所有权证书，因此也就具备了办理抵押权登记的条件。因此“能够进行不动产登记”是指抵押预告登记义务人能够进行房屋所有权登记，九十日期限应自预购商品房开发商完成房屋所有权首次登记时开始计算。本案中，2013年12月19日，原告完成了涉案房屋预购商品房抵押权预告登记手续，2020年4月24日，被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司完成了涉案房屋不动产首次登记证明，即被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司完成了涉案房屋所有权首次登记，此时即具备了办理涉案房屋所有权证的条件。依据相关法律规定，权利人应于九十日内即2020年7月23日前，申请涉案不动产的所有权登记，否则，预告登记失效。原告作为涉案房屋预告抵押登记权利人，未在法定期限内行使权利，怠于主张诉求，应当认定涉案房屋预告抵押登记失效。因此，其不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释[2020]28号）第五十二条规定的当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，行使抵押权的条件。故，对原告的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第五百六十二条、《中华人民共和国民法典》第六百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条、《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定，判决如下：一、解除原告盛京银行股份有限公司沈阳市松陵支行与被告何彦辉、被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司于2013年12月10日签订的《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（编号：3831192314000187）;二、被告何彦辉于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性偿还原告盛京银行股份有限公司沈阳市松陵支行贷款本金169509.14元及利息4055.74元、罚息144.45元(利息、罚息截止至2021年5月28日)；三、被告何彦辉于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性偿还原告盛京银行股份有限公司沈阳市松陵支行贷款本金169509.14元的逾期利息、罚息(自2021年5月29日起至借款全部还清之日止，按《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》约定的计息办法执行)；四、被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司对上述第二项、第三项判项承担连带给付责任（至案涉房屋完成正式抵押登记手续时止），被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司承担连带给付责任后，在承担责任的范围内，享有对被告何彦辉追偿的权利；五、驳回原告盛京银行股份有限公司沈阳市松陵支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1876元，保全费1383元，由被告何彦辉、被告沈阳明华恒基房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵 萍人民陪审员  黄红敏人民陪审员  陈玉红二〇二一年九月十六日书 记 员  马 姣