北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11073号上诉人（原审被告、反诉原告）：天玖实业集团股份有限公司，住所地北京市西城区右安门内大街65号2幢221室。法定代表人：董波，总经理。委托诉讼代理人：刘路，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁妍，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京南方弘泰投资经营有限责任公司，住所地北京市西城区右安门内大街65号。法定代表人：武华军，经理。委托诉讼代理人：刘旭，男，该公司职工。委托诉讼代理人：贺晨晨，女，该公司职工。上诉人天玖实业集团股份有限公司（以下简称：天玖实业集团）因与被上诉人北京南方弘泰投资经营有限责任公司（以下简称：南方弘泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初6145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天玖实业集团之委托诉讼代理人宁妍，被上诉人南方弘泰公司之委托诉讼代理人刘旭、贺晨晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天玖实业集团上诉请求：撤销一审判决，改判驳回南方弘泰公司的诉讼请求，并支持我公司的反诉请求。事实和理由：一审未查明关键事实、已认定的基本事实错误。1.一审判决割裂了本案三个月期的合同与此前双方之间五年期的合同关系，未查明和认定南方弘泰公司隐瞒房产证办理进展且不提供房产证以供我公司变更住所地址到案涉租赁房屋的违约事实。案涉三个月期的租赁合同，是在双方此前签订的五年期租赁合同期间内重新签订的，要查清本案的真实情况，需要先查明五年期租赁合同的履行情况。《补充协议》涉及的租赁合同系虚假租赁材料，且协议明确说明提供给董波临时用于工商注册使用，待供销弘泰大厦取得房产证再办理注册地址变更，南方弘泰公司并未履行约定义务，隐瞒了涉案房屋产权证已办理下来的客观情况；且南方弘泰公司认为其没有为我公司办理注册地址变更到租赁房屋的义务，充分暴露了其违约的主观心理。涉案房屋长达数年未能办理产权证，我公司一直无法在该房屋注册、无法办公经营，南方弘泰公司不应按合同标准收取租金，双方就此发生争议，南方弘泰公司对租赁房屋断水断电，更换门锁控制了租赁房屋，并将屋内部分家具搬至地下车库，在此情形下，双方重新签订了涉案3个月期的租赁合同。本案合同履行过程中，南方弘泰公司依然违反合同，隐瞒产权证办理情况，不提供房产证以供我公司变更注册地，致使我公司仍然无法使用房屋办公经营。2.提供房产证以让我公司能够使用房屋办公，是南方弘泰公司应先履行的义务，在其违反先履行义务的情况下，我公司依法享有先履行抗辩权，无须按照合同标准支付租金。且根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第6条之规定，本案租金应予减免；减免后，我公司已交纳的租金足够涵盖5年期和3个月期的合同，大大超过了应付标准，南方弘泰公司还应将不合理收取的租金予以返还，我公司不存在欠付租金的情况。本案合同租金合计32470.4元，我公司已付28829元，远超应付金额。3.我公司不存在违约，不应当支付违约金。退一步讲，在不考虑我公司是否应付违约金的情况下，一审支持的违约金标准仍然过高，应当依法予以调整。4.直至本案一审诉讼中，在法院一再要求下，南方弘泰公司才同意打开租赁房屋让我公司搬出室内物品，充分说明合同期满后南方弘泰公司自行控制涉案房屋，并强行处置和扣押室内物品，并非我公司不愿腾退，一审法院认定我公司“未及时腾退、交付房屋”系认定事实错误。5.本案系国企的出租人与民企的承租人基于国企违约未提供合同用途的房屋从而引发的纠纷，请求法院从保障营商环境的角度，惩罚不诚信行为，保护弱势承租人的合法权益。6.本案应与其他三件关联案件整体考虑，涉案三个月期的合同违反常理，南方弘泰公司在五年期合同的案件和三个月租期的案件中均将《补充协议》作为证据提供，可见其认可该协议系两个合同的补充协议，南方弘泰公司称需要董波先提出申请，与其关于没有为我公司变更注册地之义务的陈述相矛盾。南方弘泰公司辩称，1.一审法院并未割裂本案合同关系与此前五年期的合同关系，而是充分予以考虑，天玖实业集团于2020年3月25日、2020年12月10日缴纳的40万应当认为系缴纳五年期合同的房租，至此五年期合同约定的房租仍未交齐，且天玖实业集团支付时并未说明前述租金所对应的租期，天玖实业集团并未缴纳本案房租。2.我公司并未隐瞒房产证办理进度，涉案合同1.1明确约定天玖实业集团对房屋现状及权属充分了解。《补充协议》中也明确告知天玖实业集团房产证在办理中。我公司与天玖实业集团在一栋楼里办公，房产证办理下来后我公司工作人员当面通知了董波，且北京市棉麻公司一直都是涉案房屋的实际所有人，北京市棉麻公司与我公司有合法真实的委托经营协议，我公司对涉案房屋享有出租权，天玖实业集团此前亦严格按照合同约定支付租金及其他费用，并一直占有使用涉案房屋，我公司已完全履行合同义务与《补充协议》的义务。我公司并不负有给天玖实业集团办理注册地的义务，天玖实业集团自述的损失与我公司无关，何况天玖实业集团提供的证据并不能证明因注册事宜实际遭受的损失，且天玖实业集团被列入经营异常名录也不发生在此租赁合同期间内，与本案无关。3.天玖实业集团称案外人天源高科技公司因异地办公被列入经营异常名录，系董波自己的愿意所致，与我公司无关。4.天玖实业集团主张我公司多次断水、断电并非事实，天玖实业集团亦未提供证据。我公司于2020年12月2日才将涉案房屋换锁，此前天玖实业集团始终能够自由进出涉案房屋并正常使用。我公司确实搬走其部分桌椅，但原因是2020年9月对方已无力继续承租整层房屋，改为半层，这也是本案合同签订的原因，并非天玖实业集团所述出于无奈与威胁，天玖实业集团亦表示放弃物品权利，且自天玖实业集团一审提供的图片可见，我公司只是将桌椅整齐的安置在地下车库，并无任何损坏，并非天玖实业集团所述不允许搬走。真实情况是天玖实业集团始终占用涉案房屋亦不缴纳房租，严重侵害我公司合法权利，其主张的装饰装修损失更不应由我公司承担。5.天玖实业集团所述的经营模式、盈利与亏损等，我公司无权亦无义务干涉，更不应由我公司承担损失，绝非天玖实业集团不缴纳租金的理由。6.天玖实业集团主张涉案合同有履行先后顺序并非事实，涉案租赁合同并不涉及先合同义务，合同并没有约定我公司有注册义务，系天玖实业集团始终欠缴房租亦不办理注册，其以注册事宜作为不缴纳租金的理由不成立，自起租日至腾退房屋，天玖实业集团始终占用房屋，合同目的已经实现，我公司合同义务已履行完毕。7.我公司并非纯粹意义上的国有企业，没有权利也没有义务给天玖实业集团减免房租。即便出租方系国有企业，亦须天玖实业集团提出申请，经审核符合减免条件才能走审批流程，天玖实业集团意图以营造我公司强势地位的方式拒绝缴纳房租不合理也不合法。南方弘泰公司向一审法院起诉请求：1.判令天玖实业集团支付我公司2020年8月14日至2020年11月13日的租金32470.4元；2.判令天玖实业集团向我公司支付租金的违约金，以欠付租金32470.4元为基数，按照日千分之五的标准，自2020年8月14日至实际给付之日止（暂计算至2021年1月7日为23703.39元）；3.判令天玖实业集团支付我公司2020年11月14日至2020年12月2日的房屋占有使用费13521.92元（19天×2倍日租金711.68元）；4.判令天玖实业集团承担本案全部诉讼费用。天玖实业集团向一审法院反诉请求：判令南方弘泰公司赔偿我公司损失28829元。一审法院认定事实：2020年8月13日，出租方南方弘泰公司（甲方）与承租方天玖实业集团（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于北京市丰台区北京南站路2号院一号楼供销弘泰大厦10层1003房屋，乙方对租赁该房屋的现状及权属已有充分了解，自愿承租该房屋，甲方同意向乙方出租该房屋用于办公，租赁面积为64平方米，起租日为2020年8月14日，终止日为2020年11月13日，租期为3月。该房屋的租金基数为5.56元/平方米/日，物业管理费与公用事业管理费含在租金内，租金总额为32470.4元。乙方同意按租金标准向甲方缴付该房屋租金，支付方式为按季度缴付。支付时间为本合同签订之日起七日内或约定起租日前（以先到日为准）。若乙方有违反本合同的行为，届时甲方或甲方之代理人在通知乙方后，乙方未予限期纠正的情况下，即可自行或委托管理公司采取包括但不限于中断该房屋的水、电、热力、电话供应等方式，敦促乙方更正其违约行为，并赔偿相应的损失。乙方同意，甲方采取上述措施并不被视为甲方原因迫使乙方停业或解约，且甲方上述措施造成乙方损失的，乙方应自行承担一切责任与费用，概与甲方无关。若乙方未能依约按期向甲方支付租金、租赁保证金或物业管理费或其他费用的，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期未能缴付的，逾期超过30日仍未能缴付的，乙方应支付未缴金额30%的违约金（或应自逾期之日起按照应付未付金额每日千分之五的标准计算至实际支付完毕之日，以金额较高计算标准为准）。合同一旦解除或终止，乙方应在解除或终止之日起7日内（以下简称返还期），将房屋及其附属设施、设备恢复原状后（房屋无法恢复原状且甲方认可现状的除外）无条件归还甲方，同时乙方应当将自身物品清理移除。租赁期届满或返还期届满后乙方仍未能将符合要求的该房屋返还甲方的，则自租赁期届满日或返还期届满之日的次日起，乙方应当按照本合同约定的当年租金标准的双倍向甲方支付租金，并承担相关的其他费用，直到乙方按照合同要求返还该房屋为止。坐落于北京市丰台区北京南站路2号院1号楼-2至16层101房屋（建筑面积14638.3平方米）于2020年7月17日登记权利人为北京市棉麻公司。2020年8月5日，北京市棉麻公司将上述房屋委托给南方弘泰公司以该公司的名义对外出租及管理，委托期限自2020年8月5日至2025年8月4日。庭审中，南方弘泰公司提交2016年9月26日《房屋租赁合同》、10层历年费用清单、客户收付款入账通知、国内支付业务付款回单，其中，国内支付业务付款回单载有：日期2020年12月10日，金额200000元，用途支付物业房租，附言支付物业房租，拟证明双方曾签订租赁期为2016年9月26日至2021年9月25日的房屋租赁合同，天玖实业集团仅支付租金至2019年9月25日。天玖实业集团认可上述证据，但表示2020年12月10日200000元中的28829元系该公司交纳本案2020年8月13日租赁合同的租金，因南方弘泰公司长期违约，致使该公司无法使用房屋办公经营，故天玖实业集团无义务按合同支付租金。南方弘泰公司对此不予认可。经查，南方弘泰公司与天玖实业集团于2016年9月26日签订的合同纠纷正在本院审理中。庭审中，天玖实业集团表示2020年11月11日南方弘泰公司更换承租房屋门锁，致使该公司无法使用承租房屋。南方弘泰公司对此不予认可，表示其在2020年12月2日对租赁房屋进行换锁，在此之前，天玖实业集团人员可以随意进出租赁房屋。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人应当按照期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，南方弘泰公司与天玖实业集团于2020年8月13日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。天玖实业集团称系被迫签订上述合同，但未就此向本院提交充足、有效的证据，法院对此不予采信。合同签订后，天玖实业集团应按照约定履行支付租金的义务，故对南方弘泰公司要求天玖实业集团支付租金的诉讼请求，法院予以支持。天玖实业集团未按合同约定支付租金，构成违约，应向南方弘泰公司支付违约金。关于具体金额，南方弘泰公司主张的违约金过高，结合违约情况及造成的损失，法院对违约金计算标准予以调整。合同终止后，天玖实业集团应于终止之日起7日内清理移除自身物品并将房屋交付给南方弘泰公司，现天玖实业集团未及时腾退、交付房屋，应自合同终止日后7日即2020年11月21日起向南方弘泰公司支付房屋占有使用费。天玖实业集团称南方弘泰公司于2020年11月11日已更换房屋门锁，但未向本院提供相关证据证明，故法院以南方弘泰公司认可收回房屋之日即2020年12月2日计算房屋占有使用费。经计算，天玖实业集团应向南方弘泰公司支付自2020年11月21日至2020年12月2日期间的房屋占有使用费共计7828.48元。天玖实业集团辩称系因南方弘泰公司违约未办理房屋产权证，致使公司无法实际经营，合同目的无法实现，根据现有证据及当事人陈述，租赁房屋在本案租赁合同签订前已办理产权登记，故对天玖实业集团的该项辩称，法院不予采信。天玖实业集团称已支付本案租赁合同租金，表示四家公司于2020年12月10日合并支付租金200000元，其中28829元系本案租赁合同租金，因南方弘泰公司与天玖实业集团于2016年9月26日签订过房屋租赁合同，双方就此合同的纠纷正在审理过程中，南方弘泰公司表示天玖实业集团未足额交纳该份租赁合同约定的租金，且200000元的付款回单上未显示具体支付租金期间段，天玖实业集团亦未提交证据证明该笔钱款明确指明系用于交纳本案租赁合同租金，南方弘泰公司亦不予认可，故法院对天玖实业集团的该项辩称，不予采信。关于天玖实业集团反诉要求赔偿租金损失28829元，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、天玖实业集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京南方弘泰投资经营有限责任公司二〇二〇年八月十四日至二〇二〇年十一月十三日的房屋租金32470.4元；二、天玖实业集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京南方弘泰投资经营有限责任公司违约金，以32470.4元为基数，自二〇二〇年八月十四日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准计算至实际给付之日止；三、天玖实业集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京南方弘泰投资经营有限责任公司房屋占有使用费7828.48元；四、驳回北京南方弘泰投资经营有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回天玖实业集团股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，天玖实业集团上诉称南方弘泰公司应当对2016年9月26日签订的五年期的房屋租赁合同期间的租金标准予以减免，故虽然按照该合同约定的租金标准，其所给付的租金确系支付至2019年9月25日，但租金标准酌减后，天玖实业集团已经全额支付了五年期合同期间的房屋租金；故天玖实业集团对南方弘泰公司提供的2016年9月26日签订的《房屋租赁合同》、10层历年费用清单、客户收付款入账通知的真实性认可，不认可证明目的，一审法院查明“天玖实业集团认可上述证据”，记载欠准确。除前述事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。另查，2016年9月26日南方弘泰公司与董波签订《补充协议》一份，内容为供销弘泰大厦已验收完毕，房产证办理当中。现将宣武门右安门内大街65号，右安门大厦2层，第2幢，221/223/230房相关合同及右安门大厦房产证提供给董波临时用于工商注册使用。注册成功后，由原个人名称更改为注册后的公司名称。待供销弘泰大厦取得房产证再办理注册地址变更，本协议失效并将右安门大厦房产证及合同收回。另，天玖实业集团称南方弘泰公司以扣留其物品的方式威胁其签订涉案租赁合同，天玖实业集团未能就南方弘泰公司采用威胁的方式逼迫其签订合同提供证据。一审审理中，天玖实业集团向一审法院提供照片数张，主张南方弘泰公司扣留其物品，南方弘泰公司不予认可；本院对天玖实业集团取得照片的方式进行询问，天玖实业集团称照片中的物品堆放于地下车库，并未上锁，主张南方弘泰公司于2020年8月将前述物品扣留，后来才发现，部分物品丢失，其希望通过签订涉案合同的方式与南方弘泰公司继续沟通解决。天玖实业集团的前述主张缺乏因果逻辑，且从天玖实业集团可自行拍摄物品照片亦可见，南方弘泰公司并未采取天玖实业集团所述的扣留措施，天玖实业集团主张物品丢失亦未提供证据，本院对天玖实业集团的陈述实难采信。此外，天玖实业集团于二审庭审中另提供照片数张和通话录音，欲证明《补充协议》中涉及的221/223/230房屋并未交付天玖实业集团等主体使用，该地址只用于办理注册登记，南方弘泰公司应当将涉案房屋产权证提供给天玖实业集团以办理注册地址变更。南方弘泰公司质证称不认可证据的真实性、合法性、关联性，无法确认照片的拍摄时间和拍摄方式，且无法反映《补充协议》签订当时的客观情况，与本案无关。另查，南方弘泰公司向北京市丰台区人民法院另行提起（2021）京0106民初8420号民事案件，以天玖实业集团欠付租金为由，起诉要求：1.天玖实业集团给付2019年9月26日至2020年7月20日期间的租金238740.98元；2.天玖实业集团支付违约金369947.1元；3.确认双方于2016年9月26日签订的《房屋租赁合同》已解除；4.天玖实业集团赔偿2020年7月21日至2020年8月13日逾期腾房的占有使用费54549.79元。天玖实业集团持本案反诉理由在该案中提出反诉，要求判令南方弘泰公司退还押金62488元、退还租金1239931.52元、赔偿装修损失262144元。北京市丰台区人民法院经审理后作出判决：一、北京南方弘泰投资经营有限责任公司与天玖实业集团股份有限公司于二〇一六年九月二十六日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年七月二十四日解除；二、天玖实业集团股份有限公司于判决生效后七日内给付北京南方弘泰投资经营有限责任公司2019年9月26日至2020年8月13日租金及占有使用费231625.8元；三、天玖实业集团股份有限公司于判决生效后七日内给付北京南方弘泰投资经营有限责任公司违约金36994.71元；四、驳回北京南方弘泰投资经营有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回天玖实业集团股份有限公司的反诉请求。天玖实业集团不服该判决，向本院提出上诉。本院认为，本案中，南方弘泰公司与天玖实业集团于2020年8月13日签订《房屋租赁合同》，约定2020年8月14日至2020年11月13日期间，由天玖实业集团承租涉案房屋。天玖实业集团主张涉案合同系在南方弘泰公司胁迫下签订，缺乏证据支持；天玖实业集团提出的关于南方弘泰公司扣押其物品的主张，本院已在事实查明部分阐述，在此不再赘述。南方弘泰公司与天玖实业集团签订的涉案合同并不存在法定的无效事由，一审法院认定该合同合法有效，处理正确，双方均应依约履行。关于天玖实业集团上诉提出的南方弘泰公司隐瞒房产证办理进展致使天玖实业集团未能办理注册地变更构成违约一节。暂且不论天玖实业集团既主张合同系受胁迫签订，以意思表示瑕疵为由对合同成立提出异议，又以合同合法有效为前提主张南方弘泰公司构成违约，法律逻辑不统一。单就南方弘泰公司是否在该问题上构成违约来看，涉案房屋租赁合同并未约定南方弘泰公司负有协助天玖实业集团将注册地变更至涉案房屋处之义务，反而明确天玖实业集团对租赁该房屋的现状及权属充分了解并自愿承租。如将注册地办理至涉案房屋处对于天玖实业集团意义重大，无法办理将导致其无法使用房屋办公经营，则如天玖实业集团所述，其并不知晓涉案房屋产权办理情况的前提下，更无理由与南方弘泰公司签署涉案房屋租赁合同，且在涉案租赁合同中亦未将南方弘泰公司需要提供房屋产权证配合办理注册地变更明确为南方弘泰公司的合同义务。显然天玖实业集团的该上诉主张缺乏证据支持，亦明显与本案事实情况不符，本院实难采信。至于天玖实业集团主张南方弘泰公司违反《补充协议》约定构成违约一节，首先《补充协议》签订于涉案房屋租赁合同之前，涉案房屋合同中并未涉及该补充协议的效力是否及于涉案租赁合同的意思表示；其次，《补充协议》的签订主体系南方弘泰公司与董波，并非南方弘泰公司与天玖实业集团；再次，天玖实业集团亦未提供任何其曾向南方弘泰公司主张因注册地问题造成其损失或要求南方弘泰公司配合解决注册地问题的证据，本院对天玖实业集团的诉讼意见难以采纳。关于天玖实业集团是否欠付租金一节。天玖实业集团主张2020年12月10日支付的20万元中的28829元系支付涉案房屋租赁合同租期内的房租，但该笔款项付款回单上并未明确款项用于支付本案租赁合同约定期间所产生的房租，南方弘泰公司亦不认可；另双方就2016年9月26日签订的房屋租赁合同欠付租金事宜尚在诉讼中，一审法院对天玖实业集团要求返还该笔费用的反诉请求未予支持，处理正确。天玖实业集团提出的涉案租期内的租金应予减免的理由不能成立，其未向南方弘泰公司支付租金构成违约。天玖实业集团虽对南方弘泰公司主张的换锁时间提出异议，但天玖实业集团未能提供证据证明其主张的房屋交还或收回时间，应自行承担举证不能的不利后果。综上所述，天玖实业集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由天玖实业集团股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 刘慧慧审 判 员 赵胤晨二〇二一年九月二十七日法官助理 何海云书 记 员 刘 洋书 记 员 陈祉亦