重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书 （2021）渝0116民初14406号 原告：邹华静，女，1988年12月3日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：赵国，重庆海力律师事务所律师。被告：重庆恒渝珞城房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区珞璜工业园B区马宗一期商业体A栋第一层，统一社会信用代码91500116MA5XEMET9P。法定代表人：彭善荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁芯愿，女，该公司职工。委托诉讼代理人：范远旺，男，该公司职工。原告邹华静与被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司（以下简称恒渝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年9月7日公开开庭进行了审理，原告邹华静及其委托诉讼代理人赵国，被告恒渝公司的委托诉讼代理人梁芯愿、范远旺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹华静向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还购房款353382.83元；2.被告向原告支付逾期付款资金占用损失（以353382.83元为基数，自2020年3月23日起，按照年利率6.075%计算至退还所有购房款之日止）。事实与理由：2018年9月12日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号:CQ-203-02053000)，约定原告购买被告开发的位于重庆市江津区珞璜镇园区大道128号11幢(恒大国际文化城A19幢)X1房屋，总成交金额为747307元。同日，原、被告还签订了《无理由退房协议书》，约定原告自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利。原告依约向被告支付了全额购房款747307元。2019年11月，原、被告签订《重庆恒大国际文化城项目解除〈商品房买卖合同〉及〈认购书〉协议》(以下简称《解除协议》)，明确解除编号为CQ-203-02053000的《重庆市商品房买卖合同》及编号为 CQHDGJWHCG0000370的《商品房认购书》，被告合计应退还原告已付购房款747307元，该协议还约定:“乙方(即原告，下同)如期履行完毕本协议约定的上述义务后，以撤销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、解除网签之日(两者若时间不一致，以日期后者为准)为起算日，甲方(即被告，下同)须于5个工作日内按本协议第七条约定，将应退款项无息付至乙方指定账户。”在《解除协议》签订后，原告按照约定将买卖合同、认购书等相关资料原件交予了被告，并于2020年3月13 日与被告一起办理了重庆市江津区珞璜镇园区大道128号11幢 (恒大国际文化城A19幢)X1房屋注销商品房网签手续。但是，被告仅向原告退还了购房款393924.17元(用于抵扣原告在被告处新购买房屋的购房款尾款、契税、大修基金等费用)，被告尚欠原告353382.83元未予退还。原告认为，《解除协议》是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，被告未按合同约定按时向原告退还购房款的行为，构成严重违约。经催收未果，原告遂诉至法院提出上述诉讼请求。被告恒渝公司辩称，第一，原告在换房后，委托被告从应退款中抵扣换购房契税、大修基金等25156.87元，以及房款375607元，尚欠346543.13元。第二，根据《重庆市商品房买卖合同》（合同编号:CQ-203-02053000)附件五补充协议第十八条第四款的约定，原告所举示的证据仅能证明申请办理，不足以证明已解除网签、合同备案。第三，原告按年利率6.075%计算资金占用损失，缺乏事实与法律依据。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：2018年9月12日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号:CQ-203-02053000)，约定原告购买被告开发的位于重庆市江津区珞璜镇园区大道128号11幢(恒大国际文化城A19幢)X1预售商品房（以下简称X1商品房），总成交金额为747307元。同日，原、被告还签订了《无理由退房协议书》，约定原告自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利。原告依约向被告支付购房款747307元。2019年11月，原告（乙方）和被告（甲方）签订《重庆恒大国际文化城项目解除〈商品房买卖合同〉及〈认购书〉协议》，解除编号为CQ-203-02053000的《重庆市商品房买卖合同》及编号为 CQHDGJWHCG0000370的《商品房认购书》，其中约定：“……三、乙方应于2019年11月30日前向恒渝珞城公司提交及填写完整的退房资料，向甲方退还购房发票、收据、买卖合同、认购书等原件。四、乙方须充分、及时地配合甲方至不动产登记中心办理退房相关一切手续。包括但不限于注销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、注销重庆市土地房屋预告登记（预购商品房）、注销重庆市预购商品房抵押权预告登记、解除网签等。……七、甲方退还乙方已付购房款747307元。八、乙方如期履行完毕本协议约定的上述义务后，以撤销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、解除网签之日（两者若时间不一致，以日期后者为准）为起算日，甲方须于5个工作日内按本协议第七条约定，将应退款项无息付至乙方指定账户（略）。”2020年5月27日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号:CQ-203-03181228)，约定原告购买被告开发的位于重庆市江津区珞璜镇园区大道128号6幢(恒大国际文化城A24幢)X2号（以下简称X2号商品房）预售商品房，总成交金额为587029元，并约定：在2019年11月23日前支付首期房款176109元，在2020年5月17日前支付房款117406元、在2020年11月17日前支付房款117406元，在2021年5月17日前支付房款117406元，余款58702元在2021年11月17日前支付。原告于2019年11月23日支付了首期房款176109元，剩余410920元经优惠后按375607元于2021年4月21日从X1商品房应退款747307元中进行了扣减。2020年1月3日，原、被告共同申请办理案涉X1商品房的注销登记、预告登记和备案登记。2020年3月13日，原、被告共同申请办理案涉X1商品房注销商品房网签信息。经查询，案涉X1商品房于2020年1月14日解除合同备案，于2020年3月13日解除网签。在审理中，被告举示编号为CQ-203-02053000的《重庆市商品房买卖合同》附件五的补充协议，载明：“十八、关于买卖合同解除的约定：……4.买卖合同解除后，乙方应当在15日内协助甲方到房屋登记机构办理有关解除合同的手续，否则甲方有权不退还剩余款项。因乙方原因致使买卖合同解除的，乙方已付房价款在扣除违约金后，若有剩余款项由甲方在乙方完成配合注销合同登记备案等相关手续后60日内不计利息退还给乙方；若约定的违约金不足以弥补甲方的实际损失的，乙方按甲方的实际损失承担赔偿责任。”另查明，2020年4月21日，原告向被告出具《付款委托书》，载明：“现委托恒渝公司将退还的恒大国际文化城项目19栋1001房的房款747307元转至本人在恒大国际文化城项目购买的24栋2701房的房款共计25156.87元。”2020年6月12日，被告为原告代缴X2号商品房契税10771.17元。另外，双方认可被告为原告代缴X2号商品房大修基金7546元。原告认为，25156.87元仅冲抵了被告代收代缴的大修基金7546元、契税10771.17元，无证据证明还支付了其他款项，剩余6839.7元应作为X1商品房应退款项。被告认为其在代收X2号商品房契税、大修基金时，仅是预收契税、大修基金，无法准确知道具体数额，且被告基于X1商品房退款的账户与基于X2号商品房收款的账户相同，在原告出具《付款委托书》后，10-1商品房应退款中的25156.87元即全部转至X2号商品房已收款中，X2号房于2020年6月12日代缴契税10771.17元，剩余6839.7元应在X2号商品房买卖关系中处理，与本案退款无法律关系。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷所涉法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，原、被告签订《重庆恒大国际文化城项目解除〈商品房买卖合同〉及〈认购书〉协议》，解除编号为CQ-203-02053000的《重庆市商品房买卖合同》及编号为 CQHDGJWHCG0000370的《商品房认购书》，并约定解除后双方的义务，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。关于尚欠应退款项金额及资金占用损失的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告有权主张返还未退还款项和损失。关于尚欠应退款项金额的问题，双方主要争议是6839.7元应如何处理，本院认为，根据原告向被告出具的《付款委托书》，是从X1商品房应退款747307元中转25156.87元作为换购X2号商品房房款，实际用于支付大修基金、契税，在换购X2号商品房时，被告是根据预算代收大修基金和契税，无法准确计算具体金额，由于被告基于X1商品房退款的账户与基于X2号商品房收款的账户相同，在原告出具《付款委托书》后，并不需要实际支付，仅需在财务上做记账处理。因此，原告出具《付款委托书》后，10-1商品房应退款中的25156.87元即全部转至X2号商品房已收款中，6839.7元应在X2号商品房买卖关系中结算，与本案无关。故X1商品房应退购房款747307元，扣减划转至X2号商品房的收款375607元、25156.87元，尚欠应退款金额为346543.13元。关于应退还时间的问题，《解除协议》第八条约定，“乙方如期履行完毕本协议约定的上述义务后，以撤销重庆市预购商品房买卖合同备案登记、解除网签之日（两者若时间不一致，以日期后者为准）为起算日，甲方须于5个工作日内按本协议第七条约定，将应退款项无息付至乙方指定账户（略）。被告主张退还时间应依据附件五的补充协议第十八条第四项确定，本院认为，《解除协议》已对补充协议退款时间进行了变更，应按《解除协议》确定应退款时间。根据查明事实，案涉X1商品房于2020年1月14日解除合同备案，于2020年3月13日解除网签，被告应按《解除协议》约定在2020年3月19日内退还购房款，原告主张从2020年3月23日起计算，本院予以认可。关于资金占用损失计算标准的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕7号）第二十四条第四款规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”上述司法解释，于2020年12月23日修正，修正后第十八条第四款规定,“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，……；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。”本院认为，上述解释是针对买受人逾期付款情形，而本案是买卖合同解除后出卖人逾期退款，原告以此主张上浮50%，本院不予支持，应当按照一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算逾期退款损失。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内退还原告邹华静购房款346543.13元；二、被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告邹华静逾期退款资金占用损失（以346543.13元为基数，自2020年3月23日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至退清之日止）；三、驳回原告邹华静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6602元，减半收取为3301元，由被告重庆恒渝珞城房地产开发有限公司负担。此款原告已预交本院，经其同意，由被告在履行上述判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。   审  判  员    罗  勇                                    二〇二一年九月十四日                       法官助理    王禹婷书  记  员    朱  凤    - 1 –