广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初4083号原告（反诉被告）：徐加兵，男，汉族，1964年2月24日出生，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：吴志强，广东商盾律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州大亚湾德丰投资发展有限公司，住所：惠州大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆26楼2603号房。法定代表人：李想。委托诉讼代理人：麦俊豪，该公司工作人员。委托诉讼代理人：朱垒垒，该公司工作人员。原告（反诉被告）徐加兵与被告（反诉原告）惠州大亚湾德丰投资发展有限公司（以下简称德丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐加兵及其委托诉讼代理人吴志强，被告（反诉原告）德丰公司的委托诉讼代理人麦俊豪、朱垒垒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐加兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年7月2日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告履约保证金3984元；3.判令被告向原告赔偿设备损失31300元、经营损失132708元；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月2日，原告基于与被告间良好的合作关系，续签了《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁至2022年10月31日，双方对履约保证金、被告须保证原告设备正常使用等作出明确约定。续签合同后，原告按期支付租金、水电费等费用从未逾期，但自2021年5月17日起，被告突然关停原告租赁商铺三相电的电力供应，导致原告小型家具厂至今无法正常运营，业务全面停滞。经原告多次催促供电，被告却以三相电用电违规为由不予理会，然而需知当时接电也是被告方物业公司人员帮忙接的，原告也按其耍求标准缴纳了4000元的有偿服务费。原告认为，双方所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性、禁止性规定，依法有效，双方均应予以遵守。被告以三相电用电违规为由停止供电是站不住脚的，被告方对原告使用商铺的目的是明知的，所以才收取原告有偿服务费4000元进行接电。之后被告却又关停原告商铺供电导致商铺无法正常使用，导致合同目的无法实现，属于根本违约行为。原告依法有权解除合同，并要求被告赔偿设备损失以及后续经营损失。为维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求贵院能够判如所请。被告德丰公司辩称，一、原告请求解除房屋租赁合同没有任何事实和法律依据，属于原告单方违约行为，被告无须承担任何违约赔偿责任。1.本案中从《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）可知，原告作为合同承租方在签订合同前己充分了解涉案商铺的实际情况。同时根据合同第六条的约定，原告作为承租人必须合法合规经营，也应保证遵守国家和本市有关房屋管理条例和物业管理的规定使用涉案房屋。2.原告诉称“被告方对原告使用商铺的目的是明知的，所以才收取原告有偿服务费4000元进行接电。”但从原告提交的《房租、水、电费（专用）收据》清晰可见，该收据出具及收款主体并非被告，且被告也自始没有收过原告所谓的水电有偿服务费；同时根据原告陈述的“原告被关停涉案商铺的三相电的电力供应”及由中国南方电网出具的《广东电网公司用电检查结果通知书》，均可从正面充分地印证原告是明知道其存在违规私接乱拉三相电的接电行为，却仍然铤而走险地继续违规使用该电力供应，原告该违规行为完全将整个小区安全甚至小区全体居民的人身及财产安全置之度外。3.涉案商铺被关停切断供电，并非被告所为，系因原告违规私接乱拉用电，导致相关主管部门责令原告切断关停整改。4.根据双方签订合同，原告应当于每月10号前向被告支付涉案商铺租金，原告计至反诉之日尚拖欠被告租金4382元。从上述种种现象及原告违规、单方违约行为清晰可见，实属原告单方违约，同时还一而再地将其自身单方违规、违约问题强行推卸到被告身上，故此原告请求解除房屋租赁合同没有任何法律和事实依据，被告亦无须承担任何赔偿责任。二、原告的诉请没有任何事实和法律依据。1.关于履约保证金。关于履约保证金退还，依据合同约定：在租赁期满，原告如期且按约定条件交还房屋，无拖欠租金且其他应由原告承担的各项费用结清后方可退还，但从原告拖欠被告租金等种种单方违约及违规行为可知，原告要求被告退还保证金属于无理要求，不具有事实与法律依据。2.关于设备损失、经营损失。依据《房屋租赁合同》第六条第1.2款可知，原告承租涉案商铺必须合法合规经营，否则被告有权单方解约并不予赔偿。从原告上述种种单方违约、违规行为可见，涉案商铺无法正常经营完全系因原告自身违规行为所导致。在涉案房屋租赁过程中，被告均严格依照合同约定履行合同义务，不存在任何违约行为。现原告将此等费用强加在被告身上，要求被告支付该费用实属无稽之谈，请求法院驳回其诉讼请求。反诉原告德丰公司向本院提出诉讼请求:1.判令反诉被告向反诉原告支付2021年6月和7月拖欠租金4382元及逾期滞纳金（滞纳金以4382元为基数，自当月10日起，按照每日万分之五的标准计至实际清偿之日止，暂计至2021年7月27日，逾期付款滞纳金72.3元）；2.反诉被告违约不继续履行《房屋租赁合同》，请求法院确认反诉被告单方提前解除租赁合同，反诉被告所交保证金不予退还，并责令反诉被告向反诉原告支付提前解除租赁合同的违约金3984元；3.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、反诉被告未按《房屋租赁合同》约定向反诉原告支付租金，应向反诉原告支付逾期滞纳金。双方于2019年7月2日签订涉案合同，约定反诉被告承租反诉原告位于惠州市大亚湾龙山一路33号五月花花园13号商铺（下称“该商铺”）。根据合同第四条第4款的约定，反诉被告应于每月10号前向反诉原告支付涉案商铺租金，但反诉被告于2021年6月起拖欠反诉原告租金。同时根据合同第九条第2款“乙方如逾期支付租金，每逾期一日…须按当期月租金的万分之五支付滞纳金”的约定，结合反诉被告逾期付款时间长达45天，反诉被告应向反诉原告支付逾期滞纳金。截止至2021年7月27日，反诉被告仍拖欠反诉原告租金、及逾期滞纳金费用合计4454.3元。反诉被告的恶意欠租行为，已构成严重违约，严重侵犯反诉原告的合法权益。二、反诉被告违约不继续履行《房屋租赁合同》，属反诉被告单方提前解除租赁合同，应向反诉原告支付提前解除租赁合同的违约金。双方签订的《房屋租赁合同》第九条第2款明确规定，租赁期间内，反诉被告未经反诉原告同意，中途擅自解约、退租的，反诉被告应按照合同月租金的2倍向反诉原告支付违约金（同时履约保证金不予退还）弥补损失。反诉被告因自身违规私接乱拉供电用电导致相关主管部门责令其切断关停整改的情况下，导致经营不善，恶意提起诉讼，单方面终止合同，其行为已构成严重违约，根据双方所签订的《房屋租赁合同》，反诉被告应承担合同月租金的2倍损失的违约责任。综上所述，涉案合同是双方协商一致签订的，也没有违反法律法规的规定，应为合法有效的合同，各方应当严格按照各项约定履行义务。但由于反诉被告自身违规用电行为、单方面解除合同、拖欠租金等种种行为都可证明了反诉被告的不诚信，如今还提起诉讼，找诸多借口，都是反诉被告不良行为的延续，严重侵害了反诉原告的合法权益。现反诉原告根据我国相关法律规定，特向贵院提起反诉，维护合同交易严肃性，维护反诉原告的合法权益。反诉被告徐加兵辩称，案涉合同解除根本原因在于反诉原告，反诉被告在租赁反诉原告案涉房屋之前，已经合作5年时间，该份合同是续租签订的，合同第3条第2款对租赁房屋的用途明确作出约定，即用于加工使用，合同第6条第3.1款约定反诉原告保障租赁房屋处于正常使用状态，但是2021年5月17日案涉房屋管理公司却对案涉商铺予以断电，导致反诉被告无法使用案涉房屋，鉴于此反诉被告多次找到案涉房屋管理方德美物业公司及反诉原告，要求恢复通电未果，因此于2021年6月1日起诉要求双方解除租赁合同，符合《民法典》关于租赁合同不能达到合同目的，可以依法解除租赁合同，因此反诉原告要求反诉被告支付2021年6月份至7月份及以反诉被告提前解约不予退还保证金诉求没有事实和法律依据，请法庭驳回反诉。本院经审理认定事实如下：2019年7月2日，原告（反诉被告）徐加兵作为乙方，被告（反诉原告）德丰公司作为甲方，双方签订一份《房屋租赁合同》（编号：0000185），合同约定：第二条租赁标的：甲方将位于惠州市大亚湾龙山一路33号五月花13号商铺出租给乙方，建筑面积99.6平方米。第三条租赁期限、用途：1.该房屋租赁期共三年，自2019年11月1日起至2022年10月31日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作加工使用。第四条租金及支付方式：1.该房屋租金单价为20元/㎡/月，每月租金1992元。2.合同签订第二年在原基础上涨租10%，第三年起每年以上年标准涨租10%。即第一个租期为2019年11月1日至2020年10月31日止，每月租金1992元；第二个租期为2020年11月1日至2021年10月31日止，每月租金2191元；……3.履约保证金为2个月租金即3984元，租赁期满，乙方如期且按约定条件交还该房屋，无拖欠租金且其他应由乙方承担的各项费用均已结清，则甲方在接收交还的该房屋后将履约保证金无息归还乙方。4.合同签订后五个工作日内甲方一次性收取履约保证金及免租期之后的首月租金共计5976元，此后租金及其他应收款项按月收取（每月10日前）。第六条租赁双方权责：1.2乙方必须按有关规定办齐证照和相关手续，合法合规经营，否则甲方有权单方解约并不予赔偿，如有小区业主投诉或政府部门查处，乙方自行解决。1.3乙方保证遵守国家和本市有关房屋管理条例和物业管理的规定，乙方对房屋管理、营业疏忽出现的安全事故乙方承担责任。……2.1在租赁期内，乙方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由乙方负责，包含各类装修、消防、水电、改造、防水补漏等。第九条双方违约责任处理规定：2.2乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当月租金的5%支付滞纳金。2.4.租赁期间，乙方拖欠房租累计15天以上（含15天）或拖欠租金次数累计达3次（含3次）以上的；或未经甲方同意中途擅自退租的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照合同月租金的2倍向甲方支付违约金（同时履约保证金不予退还）。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告徐加兵向被告德丰公司支付履约保证金3984元，并按期支付租金。2021年4月29日，大亚湾西区供电所对案涉商铺所在小区进行用电检查，发现小区存在私接乱拉现象，遂要求案外人惠州市德美南海物业管理有限公司大亚湾第十分公司予以整改，2021年5月17日，案涉商铺使用的三相电被切断，原告徐加兵因无法使用三相电进行加工作业，多次与被告德丰公司及案外人德美南海物业公司沟通要求恢复通电无果，双方遂酿成纠纷。庭审中，原、被告双方确认原告徐加兵支付租金至2021年5月份，原告徐加兵的物品仍存放在案涉商铺中。另查明，原告徐加兵从2016年开始承租案涉商铺，2016年9月19日，原告徐加兵向案外人惠州市德美南海物业管理有限公司支付水电工有偿服务费4000元。物业公司接装三相电至案涉商铺。本院认为，原告徐加兵与被告德丰公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。引起此次纠纷的原因系由于案涉商铺接装的三相电被切断，原告徐加兵无法使用三相电进行加工作业，经营受到影响。根据原告徐加兵提交的证据显示系其自行找物业公司进行接电，有偿服务费系由案外人惠州市德美南海物业管理有限公司收取，且原告无法证实物业公司收取有偿服务费及接电行为系受被告德丰公司的指示，并且断电亦非被告德丰公司所为，故原告认为是被告德丰公司为其接装三相电、收取有偿服务费及断电，存在违约行为的事实，本院不予采信。相反，根据《房屋租赁合同》约定原告徐加兵应遵守国家和本市有关房屋管理条例和物业管理的规定、保证出租房屋的使用安全，原告徐加兵自行接三相电的行为令案涉商铺存在用电安全隐患，其未安全使用商铺，违反安全使用案涉房屋的约定。但是原告徐加兵从2016年起承租案涉商铺，作为出租人的被告德丰公司将商铺出租给原告徐加兵后在长达5年时间内未对案涉商铺的使用情况进行了解，未加强对商铺使用人的日常监督和管理，未及时制止其拉接三相电的危险和不当使用行为，且管理案涉商铺的物业公司收取三相电服务费，让原告相信可以接三相电，对于原告因断电致使经营受到影响，被告德丰公司也有一定的过错。因原告进行加工作业必须使用三相电，断电导致其租赁案涉商铺的目的无法实现，其主张解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，原告徐加兵应将案涉商铺内的个人物品搬离。合同的解除，原、被告双方均存在过错，应各自承担相应的责任，原告徐加兵请求被告德丰公司赔偿设备损失和经营损失，以及被告德丰公司反诉请求原告徐加兵支付解除合同违约金，本院均不予支持。原告徐加兵请求被告德丰公司返还履约保证金3984元，应予以支持；因至法庭辩论结束2021年6月、7月原告仍占有使用案涉商铺，应支付占有使用期间的租金，被告德丰公司反诉请求原告徐加兵支付2021年6月、7月租金4382元（2191元/月×2个月），本院予以支持。原告徐加兵应支付的租金在扣除被告德丰公司应返还的履约保证金后，原告徐加兵仍应向被告德丰公司支付租金398元。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项、第五百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐加兵与被告（反诉原告）惠州大亚湾德丰投资发展有限公司于2019年7月2日签订的关于惠州市大亚湾龙山一路33号五月花13号商铺的《房屋租赁合同》（编号：0000185）；二、原告（反诉被告）徐加兵于本判决发生法律效力后十日内搬离案涉商铺内的个人物品；三、原告（反诉被告）徐加兵于本判决发生法律效力后十日内向被告（反诉原告）惠州大亚湾德丰投资发展有限公司支付租金398元；四、驳回原告（反诉被告）徐加兵其他的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）惠州大亚湾德丰投资发展有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1829.92元，由原告（反诉被告）徐加兵负担，反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）惠州大亚湾德丰投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年九月十五日法官助理 李红兰书 记 员 宋煜珍