山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终2293号上诉人（原审原告）：毕见民，男，1971年6月1日出生，汉族，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：王世波，荣成好运角法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：谢洪梅，女，1982年5月25日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。原审第三人：威海鲛岛餐饮服务有限公司，住所地山东省威海市环翠区刘公岛刘公街东端。法定代表人：张伟，经理。上诉人毕见民因与被上诉人谢洪梅及原审第三人威海鲛岛餐饮服务有限公司（以下简称鲛岛公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2021）鲁1002民初3289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。毕见民上诉请求：依法撤销一审判决，依法发回重审或改判；一审、二审案件受理费由谢洪梅承担。事实和理由：一审判决错误。毕见民、谢洪梅和鲛岛公司于2018年9月1日签订了位于刘公岛泰祥鲅鱼水饺东南侧的铁板烧小吃点的租赁转让合同。一审法院对于事实部分调查清楚，并认可了该合同合法有效。但根据法律规定，毕见民已经履行了合同义务，把案涉小吃点交付给谢洪梅，谢洪梅在支付了部分款后就不再支付剩余款项，谢洪梅存在违约行为。案涉租赁转让合同是营业场地的转让，应当一次性履行。一审法院认定谢洪梅受疫情影响可减免部分租金不正确，根据疫情减免政策，最多支持1至3个月的减免，一审认定减免剩余租金50%损害毕见民的利益。鲛岛公司在该次疫情期间也未对毕见民进行减免，现在减免的义务都由毕见民一人承担，实属不公。谢洪梅辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。毕见民向一审法院起诉请求：谢洪梅支付转让费85000元，并承担本案诉讼费963元、保全费970元、担保费500元。一审法院认定事实：鲛岛公司拥有位于威海刘公岛上的泰祥鲅鱼水饺店内东门L型场地（营业面积约25平方米）的使用权，该L型场地中有约6平方米的区域为铁板烧小吃区域（以下简称铁板烧区域）。2018年8月25日，鲛岛公司（甲方）与谢洪梅（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将泰祥鲅鱼水饺刘公岛店内东门L型区域（营业面积约25平方米）交由乙方使用经营，乙方自主进货；乙方每年至少完成50万元营业收入，甲方收取30%作为场地使用费及管理费；乙方销售产品必须在甲方经营范围内，且仅限于瓶装饮料、冰棍、水果、铁板鱿鱼、烤肠、加工成品海产品等等。谢洪梅使用该场地几日后，毕见民想承租铁板烧区域，故与鲛岛公司协商，鲛岛公司同意。2018年9月1日，鲛岛公司（甲方）与毕见民（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将泰祥鲅鱼水饺刘公岛店东门内南侧约6平方米的区域交给乙方经营铁板烧，该区域内的既有设备给乙方使用，乙方不得私自挪走；经营期间为二年，每年7月、8月、9月三个月份，从2018年9月1日至2020年9月30日止；乙方需交40000元作为场地使用费及管理费，于合同签订后三日内把保证金5000元汇入甲方帐户等。毕见民与鲛岛公司在诉讼中均认可，毕见民向鲛岛公司支付了两年场地使用管理费80000元及保证金5000元。根据鲛岛公司与毕见民的协议，毕见民在每年7月、8月、9月三个月里可使用铁板烧区域，谢洪梅在这三个月里不能使用该区域，故毕见民与鲛岛公司签约的同时，鲛岛公司（甲方）与谢洪梅（乙方）重新签订《合作协议》。该《合作协议》约定，鲛岛公司将泰祥鲅鱼水饺刘公岛店内东门内侧区域（营业面积约25平方米）交给乙方经营；经营期间约为四年，从2018年9月1日至2020年8月31日止，期间的7月、8月、9月的铁板烧业务不包括在内。2020年10月1日起，铁板烧业务归乙方管理经营，后续场地费用，每年协商解决；乙方从2018年9月1日至2020年8月31日每年交45000元作为场地使用费及管理费，并交付5000元保证金等。根据鲛岛公司与毕见民的合作协议，2018年9月，毕见民使用L型场地中的铁板烧区域。根据鲛岛公司与谢洪梅签订的第二份合作协议，2018年9月，谢洪梅使用L型场地除铁板烧区域之外的场地经营销售水果、饮品等，2018年10月至2019年6月期间，包括铁板烧区域在内的整个L型场地由谢洪梅使用。2019年6月底，鲛岛公司与毕见民协商，让毕见民腾出铁板烧区域，谢洪梅使用整个L型场地经营铁板烧、水果、饮品等，毕见民提出谢洪梅支付租赁费140000及保证金5000元方可，后经鲛岛公司协调，毕见民同意谢洪梅共支付135000元。因此，毕见民、谢洪梅、鲛岛公司三方共同签订《房租租赁转让合同》，内容为：毕见民已承租鲛岛公司门前烤鱿鱼摊位，起始时间2018年9月1日，截止日期2020年8月30日，毕见民已支付鲛岛公司两年房租8万元。现经鲛岛公司同意，毕见民将鱿鱼摊位转让给谢洪梅，谢洪梅付给毕见民135000元，最迟于7月15日结清。谢洪梅在2020年8月30日前无需付给鲛岛公司房租。该合同签订后，谢洪梅向毕见民支付了50000元，毕见民将其向鲛岛公司交押金5000元的单据交给谢洪梅。2019年7月份起，谢洪梅使用包括铁板烧区域在内的整个L型场地经营铁板烧、水果、饮品的销售，直至2020年春节因新冠肺炎疫情爆发，刘公岛上所有摊位不允许营业。2020年4月1日，随着疫情防控进入常态化状态，刘公岛内摊位可以正常营业，鲛岛公司通知了谢洪梅。但因进入刘公岛的游客极少，谢洪梅一直未进岛经营。6月份，谢洪梅向毕见民提出不再承租铁板烧区域，毕见民要求谢洪梅把剩余的费用结清再谈。谢洪梅又向鲛岛公司提出退租，鲛岛公司同意，后谢洪梅将摊位上的物品搬走，将整个L型场地腾空。谢洪梅未再向毕见民支付转租费用，毕见民故提起本案之诉。诉讼中，毕见民申请财产保全，保险公司为其提供担保，毕见民支出担保费500元。一审法院认为，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释规定。从查明的事实看，鲛岛公司原先将案涉的整个L型场地出租给谢洪梅，因毕见民想承租其中的铁板烧区域，鲛岛公司遂将铁板烧区域出租给毕见民，与毕见民就租赁事宜签订了合作协议。同时，鲛岛公司重新与谢洪梅签订了合作协议，就租赁的场地范围、租赁时间、租金数额均做了明确约定，其中租赁范围不再包括每年7月至9月期间的铁板烧区域，谢洪梅既然与鲛岛公司签订了第二份合作协议，说明其同意对第一份合作协议内容进行变更。鲛岛公司与毕见民的合作协议、鲛岛公司与谢洪梅的第二份合作协议均系当事人的真实意思表示，不具有合同无效的情况，均应认定为合法有效。并且，在2018年9月，毕见民实际使用了铁板烧区域，谢洪梅实际使用了除铁板烧之外的区域，说明毕见民、谢洪梅分别在履行其与鲛岛公司之间的合作协议。因此，谢洪梅主张毕见民与鲛岛公司订立的合作协议因存在恶意串通，损害自己的合法权益而无效的意见，理由不当，不予采纳。毕见民后来将铁板烧区域转租给谢洪梅，在鲛岛公司的参与下，双方签订了《房租租赁转让合同》，明确了转租的期间、价格及租金支付时间，体现了双方的真实意思表示，即使毕见民转租给谢洪梅的价格远高于毕见民从鲛岛公司承租的价格，也不具有合同无效的情形，该份合同合法有效。合同中约定转租价格为130000元（不包括押金5000元），现谢洪梅提出，受新冠肺炎疫情影响，进岛游客极少，其无法继续经营才退租，租金应适当降低。对此，一审法院认为，一方面，谢洪梅承租的铁板烧小吃面向旅游市场，受新冠肺炎疫情的影响显而易见，在疫情环境下，各级政府出台了一系列政策措施，在租赁市场上，对承租公有房产或国有经营性房产的均不同程度地减免了租金，对承租非公有房产或非国有经营性房产的，鼓励出租方适当减免租金，以帮扶困难企业、个体工商户等各类经营主体走出困境。另一方面，也是本案重要的一点，毕见民从鲛岛公司承租的价格仅8万元，租赁期限6个月，分摊到每个月的租赁费为13333元，其在使用1个月之后，剩余5个月的租赁费约为66666元，毕见民以130000元的价格转租给谢洪梅，在上述大环境下，如果仍以毕见民与谢洪梅原来约定的租金数额要求谢洪梅支付剩余费用，双方的利益将严重失衡。因此，根据本案的具体情况，有必要适当降低租金价格，也能体现社会公正、人人友善的社会主义核心价值观。对于降低的数额，考虑毕见民的承租、转租价格、使用期限和谢洪梅的使用期限，以及谢洪梅迟延支付剩余租金给毕见民造成的损失情况等因素，本着公平合理的原则，一审法院酌定谢洪梅再向毕见民支付剩余租金40000元为宜。毕见民已将向鲛岛公司交押金5000元的收据交付给谢洪梅，鲛岛公司对此知悉，表明毕见民将相关权利转让给谢洪梅，故谢洪梅应先向毕见民交付押金5000元。以后谢洪梅可以要求鲛岛公司返还押金。毕见民要求谢洪梅支付担保费的请求，因双方无此约定，且担保费并非必须支出，故谢洪梅不需承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、谢洪梅于判决生效后十日内向毕见民支付转租费用40000元及押金5000元，共计45000元；二、驳回毕见民的其他诉讼请求。本案案件受理费963元，原告负担500元，被告负担463元；财产保全费970元，原告负担500元，被告负担470元。二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明，毕见民从鲛岛公司承租铁板烧小吃摊，承租价格为8万元，租赁期限为7个月，其使用1个月后，剩余6个月租赁费为68571元，一审对该事实认定有误，本院依法予以纠正。本院二审查明的其他事实与一审认定一致，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”根据查明事实,在案涉《房屋租赁合同》履行过程中,受新冠肺炎疫情影响,谢洪梅承租的案涉铁板烧小吃存在营业额减少的情形，其主张减免租金具有一定的合理性。而新冠疫情为双方当事人订立及履行合同时不可能预见的客观情况,且疫情对宏观市场环境的影响、对承租方谢洪梅日常经营业务的影响,及因疫情原因致使谢洪梅不能正常履行与毕见民的租赁合同亦为双方当事人不能避免、不能克服。毕见民主张减免费用过高，未能提供证据证实，且案涉铁板烧小吃谢洪梅承租经营一段时间后新冠肺炎疫情即爆发，一审综合毕见民的承租、转租价格、使用期限及谢洪梅的使用期限等因素，酌情判决谢洪梅支付毕见民剩余40000元租金，并无不当，本院予以维持。综上所述，毕见民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人毕见民负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓 锐审 判 员  刘志敏审 判 员  唐玉沙二〇二一年九月二十八日法官助理  薛淑娴书 记 员  李英男