安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖12民终5619号上诉人：阜阳市利华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处人民西路****，统一社会信用代码913412006897546884。法定代表人：王光伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉洁、刘若男，该公司员工。被上诉人：余秀敏，女，1964年1月14日出生，汉族，住安徽省临泉县。被上诉人：张西，男，1963年4月21日出生，汉族，住安徽省临泉县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。上诉人阜阳市利华置业有限公司（以下简称利华公司）因与被上诉人余秀敏、张西房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2021）皖1221民初5754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利华公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并请求支付贷款担保金6926元；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。余秀敏、张西辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一审法院查明事实：2015年6月1日，余秀敏、张西与利华公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定余秀敏、张西购买利华公司建设的位于临泉县，合同约定面积108.11平方米，单价每平方米4880.4元，合同实际总价款人民币527620元。合同第六条约定，2015年6月1付首付款167620元整，剩余房款360000元整办理按揭贷款，贷款资料需在3日内备齐并办理按揭贷款手续。合同第八条约定，利华公司应于2016年9月30日前将涉案房屋交付给余秀敏、张西。合同第十五条约定，利华公司需在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。《合同补充协议》第一条约定，买受人选择按揭贷款方式支付的，买受人首付房款交清后，签订合同时应向出卖人提供办理按揭贷款所需的材料，并按银行要求办理贷款手续，因买受人责任，导致30天内按揭手续未能完成，主合同付款方式自动转为一次性付款，买受人在出卖人通知7日内付清全部购房款，同时买受人应承担主合同第七条规定的逾期付款的违约责任。合同补充协议第五条约定，买受人同意出卖人采取报纸公告等当时通知办理房产证，公告日即为送达日。因买受人原因延期办理房产证的，买受人承担一切责任。补充协议第九条约定，按揭贷款的买受人，因出卖人为买受人向贷款银行支付了担保金，该商品房的产权证须有出卖人统一办理，买受人将办理产权证的相关资料，在接到通知15日内向出卖人提供，对逾期不能提供证明材料的，买受人须向出卖人按同期两倍银行利率支付贷款担保金利息，否则构成违约，一切责任由买受人承担。并约定，买卖双方一切有关该商品房的责任，均以主合同和补充条款为依据，其他任何口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。2018年6月15日，余秀敏、张西与利华公司签订《合同补充协议》，约定经确权后，涉案房屋建筑面积为105.06平方米，双方确认合同约定的建筑面积比确权面积多3.05平方米，商品房单价4880.4元，出卖人应退买受人房价款14885元，双方最终确认总房价款为512735元。余秀敏、张西于2016年7月1日接收房屋。2018年6月8日，余秀敏、张西接收利华公司于2018年6月4日邮寄的办理房产证通知书。2019年6月24日，余秀敏、张西申请办理案涉房屋不动产权属证书。另查明：利华中央公馆21＃楼于2016年5月11日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字［2016］278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。2017年5月4日，利华中央公馆21＃楼竣工验收备案。2017年5月4日，利华公司委托阜阳市金正房地产测绘有限公司临泉分公司对涉案小区进行面积实测，2017年7月该测绘公司资质到期，终止业务办理，利华公司又委托阜阳朋和测绘有限公司对涉案小区进行面积实测。2018年7月23日，临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县不动产登记的情况说明》，说明利华公司于2018年1月11日向不动产登记中心提供有关资料申请利华中央公馆小区18＃-22＃栋房屋的所有权首次登记，于2018年2月5日、6日完成了上述建筑的登记事项。2018年12月6日，临泉县房地产管理局出具证明，临泉《利华?中央公馆》项目具办人员于2017年5月4日向该局申请产权登记备案，该局要求其缴纳房屋质量保证金，该项目提交资料审核后于2017年5月10日缴纳了房屋质量保证金439万元。再查明，2021年6月24日，临泉县人民政府信访局出具情况说明，2018年1月至2月临泉县利华?中央公馆小区高层业主集体多次到该局反映“利华?中央公馆开发商水电不立户、不提供办理不动产登记”的信访事项，因人数众多，按照信访条例有关规定，由来访者集体推举孙如南为业主代表进行信访事宜。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案余秀敏、张西与利华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。余秀敏、张西已履行全额支付购房款的义务，利华公司应当向其交付符合合同约定的房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任……综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、阜阳市利华置业有限公司于判决生效之日起十日内支付余秀敏、张西逾期办证违约金9325元；二、余秀敏、张西于判决生效之日起十日内支付阜阳市利华置业有限公司贷款担保金利息2213元；三、驳回余秀敏、张西的其他诉讼请求；四、驳回阜阳市利华置业有限公司其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由阜阳市利华置业有限公司负担64元，由余秀敏、张西负担56元；反诉费480元，由阜阳市利华置业有限公司负担456元，由余秀敏、张西负担24元。在二审规定的举证期限内，双方当事人均未提供新证据。综合一、二两审举证、质证情况，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：余秀敏、张西一审时主张的逾期办证违约金是否成立；利华公司主张的逾期办证违约金是否成立。余秀敏、张西已经接收房屋，按照合同约定，利华公司应于2017年9月25日前将办理不动产权证书所需的资料报产权登记机关备案。根据临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县不动产登记的情况说明》，利华公司于2018年1月11日才将所需材料报不动产权登记中心备案，利华公司对该《情况说明》提出异议，认为不具备证据效力，但未提供证据证明，亦无法律依据，故利华公司应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。涉案合同虽仅约定了买受人退房的违约责任，未约定买受人不退房的违约责任，但并不能证明余秀敏、张西放弃了相关权利，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，酌定按照年利率4.35%上浮40%即6.09%计算违约金并无不当。涉案房屋逾期办证的原因在于利华公司逾期提供给产权登记机关的办证资料而导致，并非余秀敏、张西的违约行为所致，且涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未就买受人对逾期办证违约责任的承担及计算标准进行明确约定，利华公司要求余秀敏、张西承担逾期办证的违约责任没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定清楚，适用法律正确，利华公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费151元，由阜阳市利华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶志强审判员  黄发全审判员  袁理想二〇二一年九月二十二日书记员  肖 鹏安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖12民终5619号上诉人：阜阳市利华置业有限公司，住所地，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处人民西路****会信用代码913412006897546884。法定代表人：王光伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉洁、刘若男，该公司员工。被上诉人：余秀敏，女，1964年1月14日出生，汉族，住安徽省临泉县。被上诉人：张西，男，1963年4月21日出生，汉族，住安徽省临泉县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。上诉人阜阳市利华置业有限公司（以下简称利华公司）因与被上诉人余秀敏、张西房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2021）皖1221民初5754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利华公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并请求支付贷款担保金6926元；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。余秀敏、张西辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一审法院查明事实：2015年6月1日，余秀敏、张西与利华公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定余秀敏、张西购买利华公司建设的位于临泉县，合同约定面积108.11平方米，单价每平方米4880.4元，合同实际总价款人民币527620元。合同第六条约定，2015年6月1付首付款167620元整，剩余房款360000元整办理按揭贷款，贷款资料需在3日内备齐并办理按揭贷款手续。合同第八条约定，利华公司应于2016年9月30日前将涉案房屋交付给余秀敏、张西。合同第十五条约定，利华公司需在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。《合同补充协议》第一条约定，买受人选择按揭贷款方式支付的，买受人首付房款交清后，签订合同时应向出卖人提供办理按揭贷款所需的材料，并按银行要求办理贷款手续，因买受人责任，导致30天内按揭手续未能完成，主合同付款方式自动转为一次性付款，买受人在出卖人通知7日内付清全部购房款，同时买受人应承担主合同第七条规定的逾期付款的违约责任。合同补充协议第五条约定，买受人同意出卖人采取报纸公告等当时通知办理房产证，公告日即为送达日。因买受人原因延期办理房产证的，买受人承担一切责任。补充协议第九条约定，按揭贷款的买受人，因出卖人为买受人向贷款银行支付了担保金，该商品房的产权证须有出卖人统一办理，买受人将办理产权证的相关资料，在接到通知15日内向出卖人提供，对逾期不能提供证明材料的，买受人须向出卖人按同期两倍银行利率支付贷款担保金利息，否则构成违约，一切责任由买受人承担。并约定，买卖双方一切有关该商品房的责任，均以主合同和补充条款为依据，其他任何口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。2018年6月15日，余秀敏、张西与利华公司签订《合同补充协议》，约定经确权后，涉案房屋建筑面积为105.06平方米，双方确认合同约定的建筑面积比确权面积多3.05平方米，商品房单价4880.4元，出卖人应退买受人房价款14885元，双方最终确认总房价款为512735元。余秀敏、张西于2016年7月1日接收房屋。2018年6月8日，余秀敏、张西接收利华公司于2018年6月4日邮寄的办理房产证通知书。2019年6月24日，余秀敏、张西申请办理案涉房屋不动产权属证书。另查明：利华中央公馆21＃楼于2016年5月11日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字［2016］278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。2017年5月4日，利华中央公馆21＃楼竣工验收备案。2017年5月4日，利华公司委托阜阳市金正房地产测绘有限公司临泉分公司对涉案小区进行面积实测，2017年7月该测绘公司资质到期，终止业务办理，利华公司又委托阜阳朋和测绘有限公司对涉案小区进行面积实测。2018年7月23日，临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县不动产登记的情况说明》，说明利华公司于2018年1月11日向不动产登记中心提供有关资料申请利华中央公馆小区18＃-22＃栋房屋的所有权首次登记，于2018年2月5日、6日完成了上述建筑的登记事项。2018年12月6日，临泉县房地产管理局出具证明，临泉《利华?中央公馆》项目具办人员于2017年5月4日向该局申请产权登记备案，该局要求其缴纳房屋质量保证金，该项目提交资料审核后于2017年5月10日缴纳了房屋质量保证金439万元。再查明，2021年6月24日，临泉县人民政府信访局出具情况说明，2018年1月至2月临泉县利华?中央公馆小区高层业主集体多次到该局反映“利华?中央公馆开发商水电不立户、不提供办理不动产登记”的信访事项，因人数众多，按照信访条例有关规定，由来访者集体推举孙如南为业主代表进行信访事宜。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案余秀敏、张西与利华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。余秀敏、张西已履行全额支付购房款的义务，利华公司应当向其交付符合合同约定的房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任……综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、阜阳市利华置业有限公司于判决生效之日起十日内支付余秀敏、张西逾期办证违约金9325元；二、余秀敏、张西于判决生效之日起十日内支付阜阳市利华置业有限公司贷款担保金利息2213元；三、驳回余秀敏、张西的其他诉讼请求；四、驳回阜阳市利华置业有限公司其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由阜阳市利华置业有限公司负担64元，由余秀敏、张西负担56元；反诉费480元，由阜阳市利华置业有限公司负担456元，由余秀敏、张西负担24元。在二审规定的举证期限内，双方当事人均未提供新证据。综合一、二两审举证、质证情况，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：余秀敏、张西一审时主张的逾期办证违约金是否成立；利华公司主张的逾期办证违约金是否成立。余秀敏、张西已经接收房屋，按照合同约定，利华公司应于2017年9月25日前将办理不动产权证书所需的资料报产权登记机关备案。根据临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县不动产登记的情况说明》，利华公司于2018年1月11日才将所需材料报不动产权登记中心备案，利华公司对该《情况说明》提出异议，认为不具备证据效力，但未提供证据证明，亦无法律依据，故利华公司应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。涉案合同虽仅约定了买受人退房的违约责任，未约定买受人不退房的违约责任，但并不能证明余秀敏、张西放弃了相关权利，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，酌定按照年利率4.35%上浮40%即6.09%计算违约金并无不当。涉案房屋逾期办证的原因在于利华公司逾期提供给产权登记机关的办证资料而导致，并非余秀敏、张西的违约行为所致，且涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未就买受人对逾期办证违约责任的承担及计算标准进行明确约定，利华公司要求余秀敏、张西承担逾期办证的违约责任没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定清楚，适用法律正确，利华公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费151元，由阜阳市利华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶志强审判员  黄发全审判员  袁理想二〇二一年九月二十二日书记员  肖 鹏