广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终11731号上诉人（原审被告)：张卓根，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何倩琦，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵东明，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告)：陈锡炎，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：徐伟华，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雄坤，广东枫丹律师事务所律师。上诉人张卓根因与被上诉人陈锡炎租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初33213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张卓根上诉请求：1.撤销一审判决第一项判项；2.将第一项判项改判为张卓根应于判决发生法律效力之日起十日内向陈锡炎支付7个月的借款本息1442000元以及7个月10000平方米的土地租金308000元，合计1750000元；3.诉讼费用由陈锡炎承担。事实与理由：《转让协议》和《物业租赁合同》下张卓根和陈锡炎的“售后返租”交易行为实际属于民间借贷法律关系。从两份合同的约定以及合同的实际履行来看，张卓根和陈锡炎签订合同的目的不在于转让和出租仓库，实质上是由张卓根提供涉讼仓库作为从陈锡炎处获取借款并保证其按期还款的非典型担保，属于民间借贷关系。一审法院忽略合同签订的实质，按照租赁合同关系对本案进行审理，属于认定事实不清，适用法律错误，本案应当根据实质法律关系民间借贷进行审理。一、从《转让协议》和《物业租赁合同》的约定可以看出:（1）涉讼土地是张卓根于2006年3月向佛山市南海区大沥镇平某经济联合社（以下简称平某经济社）承租，地上建筑物是张卓根自行建设，水电也由张卓根报装，之后一直由张卓根使用。仓库的使用权原本已经约定由张卓根转移给陈锡炎，但是同日张卓根又通过返租的方式最终获得了仓库的经营使用权，交易前后一直都是张卓根使用；租赁期限与土地的使用期限一致；与仓库相关的税费、保养、维修等原本应当属于出租人的义务均由作为承租人的张卓根负责，仓库的权利义务、经营风险、管理控制均并未转移，不符合交易惯例，也与买卖合同“所有权转移风险随之转移”的性质以及租赁合同的性质不一致。由此可以看出双方真实的意思表示并非售后返租，而是民间借贷。（2）从《物业租赁合同》约定的租金和租赁期限来看，陈锡炎不承担仓库的经营管理风险，而是为了每月获得固定的收益。实际上每月支付的租金在扣除涉讼10000平方米的地租后是偿还借贷本息，即相当于21年1个月内还本付息，符合借款合同的特征和性质。（3）陈锡炎也未全额支付涉讼《转让协议》约定的所谓转让款900万元，交易金额未达到900万元。按常理来说，其未完全付清“转让款”，张卓根是不会协助配合完成所有转移变更手续，也不会返租的。由此可证明双方真实的意思是借贷担保，并非售后返租。实际上，本次民间借贷是900万元的最高额担保借款，陈锡炎实际借款本金只有615万元。二、双方的民间借贷具体内容如下：（1）借款本金:关于本案的最高额担保借款关系，陈锡炎实际向张卓根转账支付了615万元，即借款本金是615万元。（2）借款期限:借款期限即租赁期限20年1个月，自2016年2月1日起至2036年2月28日。（3）由于仓库的租赁期限与土地使用期限一致，根据《有偿使用土地使用权合同书》第九条“土地使用期限届满后，地上兴建的所有建筑物及水电设施无偿归经合社所有”，期限届满后，仓库连同土地归经济社所有，且转让款（借款本金）无需归还陈锡炎，可以证明双方之间的借贷是约定了20年1个月内偿还借款本息。综上，张卓根与陈锡炎双方签订合同的目的不在于转让和出租仓库，陈锡炎不承担经营风险但获得固定的收益，符合民间借贷的特征，实质上是由张卓根提供涉讼仓库作为从陈锡炎处获取借款并保证其按期还款的非典型担保，属于民间借贷关系。双方之间的《转让协议》和《物业租赁合同》是虚假的意思表示，民间借贷是隐藏的真实意思表示。二审法院应当将本案按照民间借贷关系进行审理。三、张卓根、陈锡炎和平某经济社，三方签订的《同意平某下基转名三方协议》应属无效，因为涉案土地属集体用地，根据土地管理法第六十三条规定集体土地使用权出租，应当经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上或者2/3以上村民代表同意。2006年，张卓根与平某经济社签订《有偿使用土地使用权租赁合同》第七条第八项明确约定，如在使用期间转让，他人使用时，必须征得甲方同意。但2016年平某经济社、张卓根、陈锡炎三方签署的《同意平某下基转名三方协议》，只有平某经济社负责人签字和加盖公章，并未按照规定进行村民表决。因此《同意平某下基转名三方协议》，因为未经平某经济社村民代表表决，违反法律法规的强制性规定，应属无效。张卓根、陈锡炎以及平某经济社明知土地租赁使用权转让的必要流程，但正是因为张卓根与陈锡炎之间签订转让协议，平某经济社与陈锡炎签订《有偿使用土地使用权租赁合同》的目的，仅仅是作为借款的担保。陈锡炎仅是土地的名义使用权人，所以陈锡炎才会不按正常流程受让土地的使用权。四、2006年张卓根向平某经济社承租土地后，在其中1314平方，长是73米，宽是18米土地上修建了1栋4层楼的办公楼，在另外10074平方米，长138米、宽73米土地上修建了一个一层仓库，而且办公楼与仓库相互独立，而张卓根与陈锡炎签订了转让协议，约定转让1万平方土地及上盖物及装修的附着物指向不明，这表明陈锡炎并未实际看过仓库或者进行相关的测量，双方都没有转让仓库的真实意思表示。转让协议只是张卓根向陈锡炎提供1万平方米仓库作为借款的担保。五、关于仓库的转让和返租，由于转让和返租合同没有报建而无效，然后关于土地的转让是因为没有村民表决而无效，所以由此可见双方的转让和返租均无真实的意思表示，只是一个虚假的意思表示，而且合同无效的一个结果就是恢复原状，所以土地跟仓库的权利人都是张卓根，而不是陈锡炎。综上，一审法院认定事实不清，为了维护张卓根的合法权益，张卓根请求二审法院依法改判，支持张卓根的上诉请求。陈锡炎辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张卓根的全部诉讼请求。陈锡炎向一审法院起诉请求：1.张卓根立即向陈锡炎支付2020年6月至2020年12月共7个月按250000元/月的标准计算的仓库租金1750000元，并从立案之日起至清偿之日止以实际所欠租金金额1750000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；2.张卓根立即向陈锡炎支付2020年6月至2020年12月共7个月按6107.2元/月（4.4元每月每平方米×1388平方米）计算的土地租金42750.4元，并从立案之日起至清偿之日止以实际所欠租金金额42750.4元为基数按金国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；3.本案的诉讼费用全部由张卓根承担。一审法院认定事实：位于南海区大沥平某村平某经济社土名为“下基”的土地已取得土地使用权证，土地使用权人为平某经济社，使用权面积30818.85平方米，地类工业用地。2016年1月28日，平某经济社（甲方）和张卓根（乙方）签订《终止土地租赁合同》，约定甲乙双方终止双方于2006年3月8日签订的，租赁期限为10年自2026年3月1日至2036年2月28日的租赁合同，该合同约定租赁面积的11388平方米，双方同意于2016年2月28日终止合同。同日，平某经济社（甲方）、张卓根（乙方）与陈锡炎（丙方）签订《同意平某“下基”（土名）转名三方协议书》，约定乙方将平某“下基”（土名）面积11388平方米的商铺转租给丙方，甲方同意该转租行为，从2016年3月1日起甲方按甲乙签订的合同条件向丙方收取租金。同日，平某经济社（甲方）与陈锡炎（乙方）签订《有偿使用土地使用权租赁合同》，约定甲方将平某村“下基”（土名）租赁给乙方作厂房用途，该物业面积为11388平方米，使用期限为十年，从2016年3月1日至2026年2月28日止，承接日期自2016年3月1日起，该日按现状交付物业给乙方使用；乙方所续约的物业使用权公开交易成交价为3.6元/月/平方米，2017年3月1日逐年递增0.2元/月/平方米（其中2020年3月1日至12月31日期间为4.4元/月/平方米）；等等。同日，陈锡炎（乙方）与张卓根（甲方）签订《转让协议》，载明甲方于2006年7月26日与平某经济社签订《有偿使用土地使用权合同书》后，甲方在承租土地已加盖建筑物，甲方拥有上述土地的使用权及上盖物使用权，约定甲方将其所有的位于佛山市南海区大沥镇平某村土名“下基”其中的10000平方米土地及上盖物转让给乙方；由于平某经济社的原因不能分开租赁，故协商由乙方的名义承接《有偿使用土地使用权合同书》项下的权利与义务，但该11388平方米土地及上盖物其中的10000平方米土地及上盖物由乙方所有，其中的1388平方米土地及上盖物由甲方所有；就10000平方米土地及上盖物以及装修的附着物，甲方于5个工作日之办理过户手续并向乙方交付，双方不再另行办理移交手续；转让款总额900万元于过户手续完成之日起5个工作日付清。等等。同日，陈锡炎（出租方，甲方）与张卓根（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将物业的使用权出租给乙方，租赁面积为10000平方米，用途为仓库，租赁期限为20年1个月，从2016年2月1日至2036年2月28日止，租金按20元/平方米起租，2016年2月1日至2018年8月31日租金20万/月、2018年9月1日至2026年2月28日租金25万/月、2026年3月1日至2036年2月28日租金30万元/月；乙方每月1日交租；乙方在签订合同之日向甲方交付60万元作为履约保证金，甲方收取的履约保证金在本合同终止后，如乙方无违约及清缴完应向政府部门缴交的费用、办理营业执照注销或变更地址登记手续及无劳资纠纷的情况下，不计算利息如数退还给乙方；租赁物于2016年2月1日交付乙方使用；因甲方原因未按时向佛山市南海区大沥镇平某村平某股份经济合作社缴交租地租金，造成乙方无法使用上述仓库的，应作出两倍保证金的赔偿；等等。针对900万元的转让款，陈锡炎分别于2016年1月29日、2016年1月30日转账支付300万元和315万元共计615万元予张卓根。2016年1月30日，陈锡炎出具单据确认已收取张卓根涉讼合同押金60万元，陈锡炎称该款张卓根并未实际支付，该押金60万元和首月租金20万元是在陈锡炎应支付的900万转让款中予以扣减。另外，陈锡炎在（2020）粤0605民初12156号案答辩意见中针对本案涉讼合同交易事宜中陈述2014年7月1日转账出借给张卓根的200万元作为抵扣900万元的部分转让款，陈锡炎在本案中再次确认该陈述属实。诉讼中，陈锡炎、张卓根均确认：11388平方米的土地租金均由陈锡炎支付予平某经济社，其中10000平方米对应的土地租金由陈锡炎出资，1388平方米对应的土地租金由张卓根出资。张卓根陈述：其于2006年向平某经济社承租土地后在其中1388平方米土地上修建了一栋四层的办公楼，在另外的10000平方米土地上修建一个一层仓库；建筑物均没有办理规划报建手续；办公楼和仓库均由张卓根使用至今；2016年陈锡炎、张卓根签订涉讼合同后，仓库部分由张卓根自用，部分用于出租，大约有十个分租户在使用，分租租金根据出租期限的长短租金有变动，大概10元至30元每月每平方米，长租户一次性缴纳租金在10元每月每平方米左右。陈锡炎主张涉讼合同所涉的租赁物在2016年的租金为20元每月每平方米左右，2020年是30元以上每月每平方米。2020年12月22日，陈锡炎提起本案，一审法院立案受理。一审法院认为，张卓根主张本案双方并不存在租赁合意实为民间借贷关系，一审法院具体分析如下：首先，法律法规并未明文禁止不动产出售后再行返租，基于经济原则和避免空租期损失的考虑，陈锡炎将租赁物直接返租予张卓根使用，合乎情理。其次，张卓根在签订涉讼合同后实际占有使用了租赁物，确存在租赁事实，张卓根理应支付相应的使用对价。而综合涉讼合同对租赁对价、租期的约定、陈锡炎、张卓根对租金标准的陈述和张卓根转租租金收取的情况，一审法院认定涉讼合同约定的租赁对价构成合理，并不存在明显畸高的情形。最后，陈锡炎、张卓根之间除了本案租赁合同关系外也存在其他包括民间借贷等的经济关系，张卓根虽主张在签订涉讼合同后已付陈锡炎款项已达700多万，但张卓根不能举证明该些款项的性质，无法反映该些款项实为支付张卓根主张的高额借贷利息。综上所述，一审法院对张卓根该项答辩意见不予采纳，陈锡炎、张卓根就涉讼该合同成立租赁合同关系。陈锡炎和张卓根签订的涉讼合同约定租赁标的物是张卓根在涉讼土地上建设的厂房，张卓根自认涉讼厂房没有办理规划报建手续，陈锡炎未举证反驳，涉讼合同所涉的租赁物标的物不符合法律规定可出租的强制性规定，双方签订的涉讼合同无效。涉讼合同虽无效，但张卓根作为承租人仍应支付相应使用期间的使用费予陈锡炎，陈锡炎诉请张卓根按照涉讼合同的租金标准支付2020年6月至12月的仓库使用费175万元，张卓根未举证证明已履行相应付款义务，应承担相应举证不能的后果，对陈锡炎诉请，一审法院予以支持。至于陈锡炎支付转让款的情况，结合双方举证和陈述，陈锡炎实际已转账支付615万元、同意抵扣张卓根租赁保证金60万元、首月使用费20万元和借款200万元，以上合计895万元，至于剩余的5万元，陈锡炎未能提交充分有效证据证明该款已支付或双方协商一致以其他款项予以冲抵，对陈锡炎主张已支付该5万元，一审法院不予采纳，但鉴于陈锡炎已支付了大部分的转让款且张卓根未就该5万元提起主张，本案对此不作处理，双方可另行结算。陈锡炎、张卓根签订的补充协议约定1388平方米土地及上盖的办公楼由张卓根使用，张卓根亦确认该部分的土地租金由张卓根支付予陈锡炎，陈锡炎转付予平某经济社，但张卓根未举证已向陈锡炎支付2020年6月至12月的办公楼土地租金42750.4元，张卓根应支付给款予陈锡炎，对陈锡炎该诉请，一审法院予以支持。张卓根逾期支付仓库使用费175万元和办公楼土地租金42750.4元，确造成陈锡炎利息损失，陈锡炎的利息主张符合法律规定，计付标准合理，一审法院予以照准。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张卓根应于判决发生法律效力之日起十日内支付2020年6月1日至2020年12月31日的仓库使用费1750000元予陈锡炎，并以该款为本金自2020年12月22日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予陈锡炎；二、张卓根应于判决发生法律效力之日起十日内支付2020年6月1日至2020年12月31日的办公楼土地租金42750.4元予陈锡炎，并以该款为本金自2020年12月22日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予陈锡炎。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计10467.38元、财产保全费5000元，合计15467.38元（陈锡炎已预交），由张卓根负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予陈锡炎，一审法院不另收退。二审期间，各方均未向本院提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”围绕着张卓根的上诉请求，二审审查的焦点为：1.双方之间就涉案租赁物形成的为租赁合同关系还是名为租赁实为借贷合同关系；2.双方就涉案租赁物签订的转让协议效力，以及张卓根应否向陈锡炎承担支付仓库使用费、办公楼租金及利息之责任。关于争议焦点一。张卓根上诉主张，双方之间就涉案租赁物签订的《转让协议》《物业租赁合同》为900万元民间借贷之担保，双方签订合同的目的不在于转让和出租仓库，陈锡炎不承担经营风险但获得固定收益符合民间借贷特征，上述合同为虚假意思表示，依法无效，应按照民间借贷关系对本案进行审理。陈锡炎不予认可，认为双方之间为租赁合同关系，张卓根应依约履行相应的义务。对此本院认为，张卓根认为双方之间就涉案租赁物所签订的《转让协议》《物业租赁合同》系900万元借贷关系之担保，其与陈锡炎之间不存在真实租赁合同关系，要求本院依据借贷合同关系对本案进行审查，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”张卓根负有举证义务证实其该项主张。通过张卓根举证及庭审调查进行分析，首先，案涉《转让协议》《物业租赁合同》的有关内容未符合民间借贷还本付息之法律特征，张卓根并无证据证明双方就涉案租赁物签订《转让协议》《物业租赁合同》后，另行签订书面协议或存在口头协议，明确涉案租赁物为900万元借贷关系之担保，其在清偿900万元借款后，再由陈锡炎将涉案租赁物权利人变更至其名下；其次，如一审法院论析，双方之间除了本案租赁合同关系之外，也存在其他包括民间借贷等的经济关系，张卓根主张签订上述合同后已支付陈锡炎款项达700多万元，但不能举证明晰该些款项性质，无法反映实为支付其主张的高额借贷利息；最后，张卓根亦无证据证明陈锡炎支付的租赁物对价过低，且在上述合同签订后至本案诉讼发生前，张卓根也未就双方之间的法律关系及履行问题向陈锡炎提出过异议，其在质证阶段也陈述每月支付的为租金而非偿还利息或本金。基于上述事实，张卓根主张双方之间不存在租赁合意，案涉《转让协议》《物业租赁合同》为民间借贷之担保缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持依据充分，本院予以维持。关于争议焦点二。张卓根上诉主张，其与陈锡炎、平某经济社签订的《同意平某“下基”（土名）转名三方协议书》未经村民会议表决，依法无效。对此本院认为，张卓根未能提交证据证明其在使用涉案租赁物过程中，平某经济社就该租赁物转让的效力问题向其或陈锡炎提出过异议，亦或拒绝履行上述协议内容。张卓根基于上列事由主张三方签订的转让协议无效缺乏理据，本院不予支持。张卓根另主张涉案租赁物未办理规划报建手续问题，因本案诉请未涉及涉案租赁物返还问题，一审法院未就此作出裁决并无不当。关于张卓根应向陈锡炎支付的仓库使用费及办公楼租金具体金额认定问题，基于本院上述论析，张卓根与陈锡炎之间就涉案租赁物成立租赁合同关系，陈锡炎诉请张卓根支付结欠的租金及使用费正当合法。根据租赁合同的约定，结合张卓根已支付的款项，一审法院认定张卓根应向陈锡炎支付2020年6月1日至2020年12月31日的仓库使用费1750000元、办公楼土地租金42750.4元及自2020年12月22日起的利息，各方均未就该金额认定及计算问题提出上诉，本院径予确认。综上论析，张卓根的上诉请求理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20550元，由上诉人张卓根负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年九月二十八日法官助理  杨全欣书 记 员  黄卓敏