辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13349号上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁佳移科技有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街19-1号（2-11-2）。法定代表人：喻永玲，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：代文波，辽宁华恩（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕斌，女，1978年5月18日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳茂业置业有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街185-2沈阳茂业中心7楼。法定代表人：张静，该公司董事长。委托诉讼代理人：周莉娇，女，1983年10月6日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：夏闻，男，1988年10月3日出生，满族，该公司员工，住沈阳市铁西区。上诉人辽宁佳移科技有限公司因与被上诉人沈阳茂业置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初10207号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁佳移科技有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求，驳回被上诉人反诉请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、上诉人已提供充分证据证明被上诉人所提供的房屋冬季供暖不达标且被上诉人已自认。首先，被上诉人有义务保证房屋满足供暖需求。上诉人已提交与物业人员微信聊天记录、大厦租户业主微信聊天记录以及被上诉人自认供暖不达标，足以证明房屋冬季供暖不达标。上诉人解除合同完全符合合同约定。一审法院将保证室内温度的责任强加于承租业主，是无稽之谈。其次，一审法院认为上诉人冬季使用租赁房屋已达两个月后主张供暖不达标导致无法办公有违常理更是常识错误。东北季节虽在11月开始供暖，但最冷月份在1、2月，上诉人坚持到1月，仍不能达到供暖要求，遂提出解除租赁合同符合常理。再有，一审法院认为双方未约定涉案房屋采暖季的供暖温度标准且大厦供暖不达标并非被上诉人导致，认定事实适用法律错误。虽然租赁合同中无约定温度标准，但冬季供暖温度都有国家标准，应按照国标标准执行且被上诉人已承认温度不达标。大厦供暖虽然由第三方提供，但上诉人与被上诉形成租赁关系，双方受租赁合同的约束，与第三方的供暖关系无关。而且同样的供暖单位的周边商住大厦并不存在室内温度不达标情况，是被上诉人房屋设计问题。一审法院以供暖不达标并非被上诉人原因导致，便剥夺了上诉人解除合同的权利，明显认定事实、适用法律错误。二、一审法院依据租赁合同第30条第3款约定，支持被上诉人反诉请求认定事实错误，应予以改判。租赁合同第30条第3款的约定适用于任何一方无任何正当理由单方提出解除合同的情形，而如前所述，上诉人系因被上诉人所提供的租赁房屋冬季供暖温度不达标而提出解除合同，并非无因解除。沈阳茂业置业有限公司辩称，请求维持原判。辽宁佳移科技有限公司向一审法院起诉请求：1.被告返还租金、物业费21195元；2.被告双倍返还租金、管理费保证金82500元；3.诉讼费由被告承担。沈阳茂业置业有限公司向一审法院反诉请求：1.被反诉人支付代通知金41250元；2.被反诉人支付补偿金41250元；3.诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实，2019年，被告沈阳茂业置业有限公司（出租方、甲方）与原告辽宁佳移科技有限公司（承租方、乙方）签订《茂业中心写字楼正式租赁合同》，约定甲方将坐落于沈阳市沈河区青年大街185-2号“茂业中心”31层H单元出租予乙方使用，该房屋建筑面积150平方米。甲方将该房屋出租予乙方作：办公用途。乙方向租赁期限自2019年8月1日起至2022年7月31日止，装修期自2019年8月1日至2019年8月15日止。租金按建设面积每平方米每年人民币764元；年租金总额人民币114600元。本合同租期内，租金固定不变，租金中不含管理费。物业管理费按建筑面积每平方米每年人民币336元，年管理费总额人民币50400元。第二十五条约定因下列情形之一，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿：（一）于2019年8月1日前，甲方必须交付该出租房屋，如延期壹个月以上，乙方有权取消此合约，甲方必须将乙方已缴纳的所有保证金于三十日内无息退还予乙方；（二）甲方违反本合同第四条约定，使乙方无法按其用途继续使用出租房屋；（三）甲方违反本合同第十八条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的；（四）未经乙方同意及有关部门批准，甲方将出租房屋进行改建、扩建或装修。乙方因上述（二）-（四）之理由单方面解除合同的，应当于迁离前十五日前书面通知甲方，并按照迁离日期即时迁出出租房屋，并有权要求甲方双倍返还保证金以及退还未发生的预缴款项。第三十条约定甲、乙双方其中任何一方如在本合同租期内要求提前解约，需提前叁个月以书面形式（需盖公章）通知对方，或支付叁个月租金及物业管理费作为代通知金，并支付叁个月租金及物业管理费作为提前解约给对方造成损失的补偿。合同签订后，原告交付被告租金保证金28650元，物业费保证金12600元，并向被告支付物业费、租金至2021年2月15日。2021年1月4日，原告辽宁佳移科技有限公司向被告沈阳茂业置业有限公司发出《退租申请书》，载明“我司自2018年8月租用至今，目前由于如下原因，已经达不到正常的办公环境所需条件，故申请将租金退还。1、供暖问题。从今冬供暖季开始，供暖时好时坏，始终不能达到22摄氏度，一直就在14摄氏度左右，而且更为严重的是12月下旬开始已经停供了，员工无法正常办公，有些已经感冒发烧了。……我公司已付款至2021年2月16日，决定至2021年1月4日起不再租用贵司的房屋。请退还剩余租金和押金，谢谢！”2021年1月25日，原告搬离承租房屋，被告工作人员于同日向原告出具《物业服务中心物品放行条》。庭审中，被告沈阳茂业置业有限公司表示因惠天热电供暖不足，导致供暖不达标。一审法院认为，原告辽宁佳移科技有限公司与被告沈阳茂业置业有限公司之间签订的《茂业中心写字楼正式租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。关于原告主张大厦供暖不达标，导致其无法办公，被告构成违约，要求解除租赁合同的问题，首先，原、被告在《茂业中心写字楼正式租赁合同》中约定的用途为办公，本案中，原告未要求供暖公司对涉案房屋的室内温度进行测试，亦未提交充分的证据证明涉案房屋在供暖期的室内实际温度。故原告提交的证据不足以证明供暖不达标已构成“使其无法按其用途继续使用出租房屋”的合同约定的解除条件。其次，即使在室内温度不达标的情况下，原告仍可采用暖风机等其他方式提高室内温度，再另行就采暖费等事项与被告进行协商，室内温度不达标并不必然导致合同无法继续履行。再次，原告于2021年1月向被告发出解除通知，此时供暖期已经过两个月，故原告在供暖期后已实际使用涉案房屋两个月，之后再主张供暖不达标导致其无法办公，明显有违常理。最后，被告虽在庭审中自认供暖温度不达标，但双方未约定涉案房屋采暖季的供暖温度标准，且大厦供暖不达标并非被告原因导致，被告并未存在违约行为。综上，对原告的此项主张，一审法院不予支持。关于反诉原告沈阳茂业置业有限公司主张反诉被告辽宁佳移科技有限公司支付代通知金41250元的问题，根据租赁合同约定“甲、乙双方其中任何一方如在本合同租期内要求提前解约，需提前叁个月以书面形式（需盖公章）通知对方，或支付叁个月租金及物业管理费作为代通知金，并支付叁个月租金及物业管理费作为提前解约给对方造成损失的补偿。”本案中，反诉被告于2021年1月4日向反诉原告发出《退租申请书》，根据合同约定，需提前三个月通知对方，故双方的租赁合同应于2021年4月5日解除。现反诉被告已给付反诉原告租金及物业管理费至2021年2月15日，故反诉被告仍需给付反诉原告2021年2月16日至2021年4月5日的租金15384.6元（114600元÷365天×49天）、物业管理费6766元（50400元÷365天×49天）。因反诉被告已给付反诉原告租金保证金28650元及物业管理费保证金12600元，故上述费用应从保证金中予以扣除，扣除后，反诉原告应返还反诉被告租金保证金13265.4元、管理费保证金5834元。关于反诉原告主张补偿金的问题，根据双方约定，反诉被告应支付三个月租金及物业费作为提前解约给对方造成损失的补偿，故反诉被告应给付反诉原告补偿金经计算为41250元（9550元×3个月+4200元×3个月）。一审法院判决：一、被告沈阳茂业置业有限公司于判决生效后15日内返还原告辽宁佳移科技有限公司租金保证金13265.4元、管理费保证金5834元；二、反诉被告辽宁佳移科技有限公司于判决生效后15日内给付反诉原告沈阳茂业置业有限公司补偿金41250元；三、驳回原告辽宁佳移科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告沈阳茂业置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2374元，减半收取1187元，由原告辽宁佳移科技有限公司负担910元，由被告沈阳茂业置业有限公司负担277元；案件反诉受理费931元，由反诉原告沈阳茂业置业有限公司负担239元，由反诉被告辽宁佳移科技有限公司负担692元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《茂业中心写字楼正式租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。上诉人于2021年1月4日向被上诉人发出《退租申请书》，2021年1月25日，上诉人搬离承租房屋，被上诉人工作人员于同日向上诉人出具《物业服务中心物品放行条》，故2021年1月25日起双方签订的租赁合同不再继续履行，应认定合同解除时间为2021年1月25日。关于上诉人要求被上诉人双倍返还租金、管理费保证金82500元的诉讼请求。上诉人主张大厦供暖不达标，导致其无法办公，被上诉人构成违约，要求解除租赁合同。因上诉人提交证据不足以证明供暖不达标已构成“使其无法按其用途继续使用出租房屋”的合同约定的解除条件，室内温度不达标并不必然导致合同无法继续履行，一审对上诉人该主张不予支持并无不当。在合同解除后，被上诉人应将其收取的租金保证金28650元及物业管理费保证金12600元予以返还。关于上诉人要求被上诉人返还租金、物业费21195元的诉讼请求，在租赁合同解除后，上诉人多给付的2021年1月26日至2021年2月15日的租金6279元（114600元÷365天×20天）、物业管理费2762元（50400元÷365天×20天）被上诉人应予返还。关于被上诉人要求上诉人支付代通知金41250元及补偿金41250元的反诉请求，因代通知金及补偿金的实质均系违约金，违约金不应重复计算，结合本案实际情况，对被上诉人要求上诉人给付补偿金41250元的反诉请求予以支持，对被上诉人要求上诉人支付代通知金41250元的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初10207号民事判决第二项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初10207号民事判决第三、四项；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初10207号民事判决第一项“被告沈阳茂业置业有限公司于本判决生效后15日内返还原告辽宁佳移科技有限公司租金保证金13265.4元、管理费保证金5834元”为“沈阳茂业置业有限公司于本判决生效后十五日内返还辽宁佳移科技有限公司租金保证金28650元、管理费保证金12600元”；四、沈阳茂业置业有限公司于本判决生效后十五日内返还辽宁佳移科技有限公司租金6279元、物业管理费2762元；五、驳回辽宁佳移科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回沈阳茂业置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2374元，减半收取1187元，由辽宁佳移科技有限公司负担617元，由沈阳茂业置业有限公司负担570元；一审反诉案件受理费931元，由沈阳茂业置业有限公司负担465元，由反诉被告辽宁佳移科技有限公司负担466元。二审案件受理费2374元，由上诉人辽宁佳移科技有限公司负担1187元，由沈阳茂业置业有限公司负担1187元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月六日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。