江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5936号上诉人(原审原告)：赵云，女，1960年1月11日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：张开华，男，1958年10月11日出生，汉族，住沛县。被上诉人(原审被告)：徐州风光物业服务有限公司，住所地沛县新沛路北侧东环路西侧。法定代表人：刘培信，该公司经理。委托诉讼代理人：邓永庆，男，1976年2月18日出生，汉族，住沛县。上诉人赵云因与被上诉人徐州风光物业服务有限公司（以下简称风光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2020)苏0322民初5340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人赵云的委托诉讼代理人张开华，被上诉人风光物业公司的委托诉讼代理人邓永庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵云上诉请求：不服风光物业公司多收取11.33平方物业费380元及利息545元，合计925元，撤销一审判决。事实和理由：依据《江苏省物业服务收费管理办法》第十二、十四条，《中华人民共和国民法典》物权第二百八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《沛县物业服务收费实施办法》第五、九条。赵云的产权面积是96.78平方米，储藏室11.07平方米，依据《江苏省物业服务收费管理办法》2013年版的第十二条，2018版的第十四条，《沛县物业服务收费实施办法》第五条、第九条。赵云的储藏室11.07平方米没有产权，是不计收物业费的，赵云的产权面积是96.78平方米，风光物业公司收取97.04平方米的物业费，多收0.26平方米，以上合计多收11.33平方米的物业费及利息925元，请求判令风光物业公司违法多收925元的物业费及利息退回。风光物业公司辩称，按照国务院《物业管理条例》第四十二条，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。赵云在风光地带购买的住宅、储藏室，有购买合同及缴费依据。赵云于2007年9月22日上房通知单中注明了住宅面积97.04平方米、储藏室11.07平方米，证明储藏室是赵云的房产，并不是附属房屋，且赵云在上房时签订了储藏室管理特殊约定，储藏室过道里安装了声控灯，物业公司水电工常态化检查并维修，保洁员每天都打扫进行服务，有服务事项就要有收费。赵云的住宅和储藏室是在徐州三友置业有限公司分别付款，签订两份合同购买取得。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，赵云两份购房合同上注明了规划和土地手续，该储藏室是购买房屋建筑面积之外的个人使用空间，已登记备案取得物权。赵云是房屋所有权人，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。所谓的附属房屋是小区根据住宅配套的房屋，起到补充小区使用功能，不需要另行签订合同再次付费。根据国家房屋测量规范有关规定，此储藏室是计入产权面积的。此外，在物业服务合同、物业公共服务收费备案登记表中，房产、物价部门明确了收费标准，风光物业公司合情合理合法的收取费用。再者，赵云物业费从2007年9月22日上房交至2012年9月22日止正常交纳，从2012年9月22日至2020年12月31日止，总共交纳物业费2900元，实际应交纳物业费3979元，还远远不够交纳物业费数额，何谈多收物业费，赵云应该补交下欠的物业费。综上，赵云应当按照《江苏省物业管理条例》和物业服务合同的约定，缴纳物业服务费，才能确保物业公司提供相应的服务。请求二审法院依法驳回赵玉的上诉请求，维持原判决。赵云向一审法院起诉请求：依法判令风光物业公司退还多收取的11.33m2（含储藏室11.07m2）的物业费380元，利息545元，合计925.50元。一审法院认定的事实：2006年10月8日，赵云与徐州三有置业有限公司签订商品房买卖合同，约定由赵云购买徐州三有置业有限公司开发的沛县风光地带小区19号楼3单元201室房屋，产权面积96.94平方。2007年9月24日赵云领取涉案房屋及19号楼49室储藏室上房通知单。2012年3月12日，赵云取得涉案房屋产权证，载明房屋建筑面积：96.78m2。2010年3月23日风光物业公司法人魏守雨针对涉案风光地带小区服务管理服务合同向沛县房管理局、沛县物价局申请备案登记，登记表中收费标准载明：多层住宅0.28元/m2，车库0.28元/m2，储藏室0.28元/m2。一审法院认为，赵云系沛县风光地带小区的业主，事实上接受了风光物业公司提供的物业服务，应向风光物业公司交纳物业服务费。《江苏省物业管理条例》第四十八条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用…。赵云所有的储藏室位于沛县风光地带小区19号楼，风光物业公司作为该小区的物业服务企业，其实际为赵云所有的储藏室提供了物业服务，而赵云也实际向风光物业公司交纳了储藏室物业费，风光物业公司亦向赵云出具收据。虽然赵云依据江苏省物价局江苏省住房和城乡建设厅发布的《江苏省物业服务收费管理办法》，认为储藏室属于“未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积”，不应收取物业服务费。但《江苏省物业服务收费管理办法》系行政规范性文件，且赵云实际已经完成了储藏室物业费交纳，视为其对自己权利的放弃，该收费收据中就交费面积予以明确，应视为双方对物业费收取标准和面积达成了合意，该合意并不违反法律、行政法规、部门规章的规定，因此，对赵云要求返还储藏室物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，遂判决：驳回赵云的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，就所诉的物业费收取情况，赵云一审举证了其支付的风光物业公司于2020年9月13日出具的19-3-201号物业费收款收据2400元，载明物业费（97.04+11.07）×0.28×60（应为1816.248元）、公共水电垃圾费10/月×60（应为600元）…（2015、12、31-2020、12、31），该收据实际共收取2400元。二审还查明，案涉物业服务合同第十九条（一）约定：住宅、车库。乙方按业主房产建筑面积每月每平方米0.28元向业主或物业使用人收取。风光物业公司二审陈述，对于物业费收费面积，如果没有提交房产证则按照上房通知单上的面积收取，对于赵云房产证一审才看见，以后按照房产证面积计算。二审查明的其余事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，风光物业公司基于与案涉房屋所在的沛县风光地带业主委员会签订的物业服务合同而为案涉小区提供物业服务，赵云作为案涉小区业主，亦实际接受了风光物业公司的物业服务，故无论依法还是依约赵云均应交纳相应的物业服务费用。本案中，赵云所诉请返还的费用包含储藏室及房屋产权面积多收取的物业费。就储藏室而言，并非附属于业主所购房屋，而是独立于房屋单独购买并基于单独的发票及上房通知而上房并使用，结合案涉物业服务登记中所载明的储藏室收费标准及实际提供该物业服务，及赵云亦已实际缴纳该储藏室物业费的实际情况，赵云诉请返还该已付的储藏室物业费用，不能成立。就房屋产权面积，案涉合同明确约定按房产建筑面积收取，而赵云案涉房屋产权证载明房屋建筑面积为96.78平方米，风光物业公司以开发商上房通知单载明的97.04平方米收取不当，所多收取的0.26平方×0.28元/月.平方×所交的60个月应为4.368元，而赵云一审所举证的2020年9月13日已交付风光物业公司物业费计算方式虽为（97.04+11.07）×0.28×60（经计算为1816.248元），加上公共水电垃圾费10/月×60（经计算为600元），经计算风光物业公司该收据合计应收2416.248元，但实际收取2400元，风光物业公司该实际所收取款项并未超出赵云应交的数额，故上诉人该项上诉理由成立，但一审判决结果并无不当。综上所述，赵云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵云负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汤孙宁审判员  汪佩建二〇二一年九月二十七日书记员  彭 璐