河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终1390号上诉人（原审原告）：姜建淑，女，1985年7月30日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：彭皖江，河南晖特律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丹丹，河南晖特律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：濮阳市永安置业有限公司清丰分公司，住所地清丰县汽车站北四楼。负责人：连开达，该公司经理。委托诉讼代理人：王凯，河南优诚律师事务所律师。上诉人姜建淑因与被上诉人濮阳市永安置业有限公司清丰分公司（以下简称永安置业清丰分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省清丰县人民法院（2020）豫0922民初4078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜建淑及其委托诉讼代理人彭皖江、杨丹丹，被上诉人永安置业清丰分公司的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜建淑上诉请求：1．请求人民法院依法撤销一审民事判决，改判支持姜建淑诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由永安置业清丰分公司承担。事实和理由：一审法院事实认定错误。清丰县人民法院作出的（2020）豫0922民初579号民事判决、濮阳市中级人民法院作出的（2020）豫09民终1199号民事判决，可确定姚孝民已优先取得了案涉东城尚品小区第3幢2单元2层全部房屋。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第六项之规定，姚孝民优先取得案涉东城尚品小区第3幢2单元2层全部房产系无需姜建淑证明的事实。结合原一审法院的现场勘验材料、庭审笔录、永安置业清丰分公司与姚孝民签订《房屋置换合同》的约定，姜建淑所购买案涉东城尚品小区第3幢2单元2—201号房屋，签订房屋买卖合同时，该房屋已置换给了姚孝民。一审法庭认定事实错误。永安置业清丰分公司与姚孝民2020年9月28日签订第三份《房屋置换协议》不应作为定案依据。该房屋置换协议是对永安置业清丰分公司既成违法行为的纠正，永安置业清丰分公司将东城尚品小区第3幢2单元2-201号房产出卖给姜建淑时，即完成了“一房二卖”的行为。因此，2020年9月28日，与姚孝民签订第三份《房屋置换协议》系永安置业清丰分公司作出“一房二卖”的违法行为后形成，不是永安置业清丰分公司“一房二卖”的违法事实及赔偿责任免除条件。故该份协议不是本案有效证据，一审法庭却将此份协议作为定案依据，并以此为由判决驳回姜建淑诉讼请求，明显违反了法院认定证据的相关规定。综上，一审法庭所作判决认定基本事实不清，认定证据错误，请二审法院依法改判，支持姜建淑的上诉请求。永安置业清丰分公司辩称，姜建淑主张的贾良周生效判决书中仅认定东城尚品小区3号楼2单元202号房产姚孝民可以优先取得，并未明确201、203房产的优先权利，且该判决认定202号房产由姚孝民优先取得，是法院推定而非原置换协议明确约定。2020年9月28日永安置业清丰分公司与姚孝民签订了新的置换协议，原置换协议作废，新协议约定由永安置业决定姚孝民置换房屋的具体位置，案涉房产不属于置换房产，姜建淑和永安置业清丰分公司的房屋买卖合同不存在履行不能的情形。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。姜建淑向一审法院起诉请求：1．依法解除与永安置业清丰分公司于2019年1月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：20190121161104；2．要求濮阳永安置业清丰分公司返还房款50,5291元及利息（利息按照房屋在农村商业银行的合同约定的贷款同期利率计算），并要求永安置业清丰分公司惩罚性一倍的赔偿房款损失50,5291元，共计1,010,582元；3.本案的诉讼费应由永安置业清丰分公司承担。一审法院认定事实：2019年1月21日，姜建淑与永安置业清丰分公司签订《商品房买卖合同（预售）》并在清丰县房管局备案。合同约定，姜建淑购买永安置业清丰分公司开发销售的东城尚品第3幢2单元2层2-201号房产一套，房屋面积134.47平方米，房屋总价款为505,291元。第七条付款方式及期限约定，买受人已付首付款155,291元，余款35万元向银行申请贷款，签订合同之日起30日内办理完毕相关手续。第十一条交付时间和手续，出卖人永安置业清丰分公司应当在2019年3月15日前向买受人交付该商品房。姜建淑于2018年8月25日支付了首付款155,291元，2019年2月1日就余款办理银行按揭手续贷款350,000元，后一直偿还贷款至今。2019年9月15日姜建淑从永安置业清丰分公司处领取了本案所涉房产的钥匙，2019年9月16日姜建淑向永安置业清丰分公司缴纳了物业费等其他费用，但未办理房屋不动产权证书。2011年1月3日，时任永安置业清丰分公司的法定代表人端木永杰和姚孝民、清丰县农机修造厂（以下简称农机修造厂）签订一份《房屋置换楼房合同》，约定将姚孝民所有的位于农机修造厂家属院的门面房两层在原址上东、西14米，南、北11.5米置换一层门面房和居住房125-130平米，公摊面积5.5平米，地下室一间；该门面房北侧姚孝民所有的4间上房、一间侧房和大门置换在门面房楼北第一幢二楼居住房125-130平米，公摊面积5.5平方米，地下室一间。2013年3月7日，永安置业清丰分公司和姚孝民签订一份《房屋置换合同》（该合同加盖端木永杰的印章），约定将姚孝民位于农机修造厂家属院现朝阳路东段北侧四间二层楼房及后面四间堂屋一小院房产及土地与永安置业清丰分公司进行置换。乙方增补甲方差价10万元交付钥匙后付款，甲方给予乙方门面房东西长约13.7米，面积约160平方米，二层一梯三户均给予乙方面积约360.98平方米。2020年9月28日，永安置业清丰分公司（甲方）和姚孝民（乙方）达成了《房屋置换协议》：“根据清丰县旧城改造文件拆迁补偿标准并参考甲、乙双方2011年和2013年签订的两份房屋置换合同，经双方友好协商重新达成房屋置换协议如下（原协议全部作废）：一、甲乙双方同意将乙方位于清丰县朝阳路东段北侧原清丰县农修厂家属院四间两层楼房及后全部平房一小院进行置换。．．．．．．五、．．．．．．综合以上数据，乙方应向甲方找补465,360元，经双方协商各做出让步，乙方再向甲方支付30万元后，甲方补偿给乙方三套住宅面积约366平方米，门面房166平方米，并负责将上述房屋网签至乙方名下。六、366平方米住宅暂未确定具体位置，在网签或交付前由甲方决定具体置换位置，置换面积满足标准即可。．．．．．．十、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字或盖章后生效。．．．．．．”。经勘验，案涉房屋“客厅中间部分以东南方向”坐落于案外人姚孝民的原宅基地上。姜建淑在装修其购买的房屋时遭到姚孝民的阻挡。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的纠纷发生于2021年1月1日之前，根据2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。因永安置业清丰分公司于2020年9月28日与案外人姚孝民达成的房屋置换协议（已明确约定原协议全部作废）内，没有明确约定拆迁人（被告）以位置、用途特定的房屋对被拆迁人（姚孝民）予以补偿安置，故姜建淑与永安置业清丰分公司之间签订的《商品房买卖合同》仍具有法律效力，本案没有出现商品房买卖合同无效的法定或约定事由，故姜建淑请求解除与永安置业清丰分公司于2019年1月21日签订的商品房买卖合同的诉讼请求，法院不予支持。根据本案现有证据，同理，无法证明永安置业清丰分公司存在“一房二卖”的行为，故姜建淑请求返还房款、利息及赔偿房款损失的请求，法院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回姜建淑的诉讼请求。案件受理费13,896元，由姜建淑负担。本院二审期间，围绕上诉请求，姜建淑依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜建淑提交证据如下：1、清丰县人民法院（2020）豫0922民初579号民事判决书、本院（2020）豫09民终1199号民事判决书，欲证明案涉房屋系姚孝民置换房屋；2、姜建淑与案外人姚孝民通话录音，欲证明永安置业清丰分公司与姚孝民签订的第三份《房屋置换协议》系为损害姜建淑利益串通签订，对姜建淑不发生效力。永安置业清丰分公司质证意见如下：对证据一真实性无异议，对其证明目的有异议，贾良周相关案件判决仅认定202号房屋由姚孝民享有优先取得的权利，并未对本案姜建淑所购房屋进行认定，且判决认定并非明确约定的事实，仅为法院推定。对证据二的真实性及证明目的均不认可，该录音是姜建淑与他人的录音，无法判断对方的身份，更无法排除姜建淑与案外人恶意串通进行电话录音。对录音中双方描述新的房屋置换合同是为了损害姜建淑的合法利益，永安置业清丰分公司不予认可。新的房屋置换合同依法有效，具有明确的法律效力，已经明确案涉房屋并非姚孝民置换房屋。对于姜建淑提交的两份判决是生效的判书，永安置业清丰分公司没有证据用于否定姜建淑提交的录音证据的真实性，故对姜建淑提交的证据本院均予以采信。对于当事人争议的事实认定如下：1、两份生效的民事判认定东城尚品小区3号楼2单元202号房屋系姚孝民置换房屋，与2013年3月7日永安置业清丰分公司与姚孝民签订的《房屋置换楼房合同》中“二层一梯三户均给予乙方面积约360.98平方米”的约定，以及一审法院勘验结果能够相互印证，姜建淑购买的案涉房屋，系永安置业清丰分公司公司与姚孝民明确约定的拆迁补偿安置房屋，对此本院予以确认。2、经查，本案原一审，即（2020）豫0922民初2154号民事判决宣判时间为2020年9月14日，宣判后的2020年9月28日，永安置业清丰分公司与姚孝民再次签订了《房屋置换协议》。3、姜建淑提交的与姚孝民通话录音分别形成于2020年10月27日、2020年12月17日、2021年2月3日，通话内容涉及争议的房屋及第三次签订的房屋置换协议，对话中姚孝民表示“他现在百分之百许给你，但是我是不让”。“所以说这一套房子真得争嘴吃，他现在也许给我，也许给你这个房子我跟你说，现在法院去判，判给你了这个房子。我给开发商制事”。“是这样说，这个协议是这样走的，但是事实不是这样”。“我没意识到这一点，这就是他钻空子的一个点”。姜建淑：“你的意思是法院这边的人再找你去调查的话，有可能你还要争取这套房子，实在没办法的情况你就放弃了，是这不？”，姚孝民：“我就是按照原来的、双方的合同，你把我利益给我就行了”；姜建淑：“到最后他还得想法把他这两户房子签给你，是那意思不？”，姚孝民：“我跟你说，他不签给我，他画不出句号”；姜建淑：“那他先签给你大的什么意思啊？先稳住你？”，姚孝民：“他是要稳住我，我本意并不想沾他的光，我求够我的本分就行，都是我现在签过1000平方中不中，最后按原合同兑现了我也不吭，所以他现在摁住我，那叫我不能再告他了。我告比你们三家都狠”。除上述事实外，本院对一审法院审理查明事实予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方当事人争议的焦点问题在于：1、永安置业清丰分公司是否存在将已确认的拆迁补偿安置房屋出售给了姜建淑，并具有故意隐瞒行为；2、永安置业清丰分公司与姜建淑之间的商品房买卖合同应否被解除，并由永安置业清丰分公司支付姜建淑主张的返还已付房款、利息及一倍房款的赔偿。根据永安置业清丰分公司于2011和2013年与被拆迁人姚孝民签订的置换合同约定的置换房屋位置，姜建淑提交的民事判决中对安置补偿房屋的认定及一审法院的勘验结果可以证实，涉案的房屋应为永安置业清丰分公司与被拆迁人姚孝民明确约定的拆迁补偿安置房屋。在永安置业清丰分公司于2019年1月21日与姜建淑签订案涉商品房买卖合同,并接受姜建淑交付的房款时，永安置业清丰分公司对于该事实是明知，并且向姜建淑隐瞒了这一事实。后因姜建淑接收并装修房屋的过程中，受到阻拦，才得知并认识到永安置业清丰分公司的故意隐瞒行为，导致其购房目的不能实现的后果。虽然2020年9月28日，永安置业清丰分公司与被拆迁人姚孝民再次签订的《房屋置换协议》，对确认姚孝民的拆迁补偿安置房屋的方式变更成为：“在网签或交付前由甲方决定具体置换位置，置换面积满足标准即可”，但永安置业清丰分公司并未提交证据证明上述协议履行完毕，即不能证明永安置业公司清丰分公司另行决定了，且姚孝民接受了其他房屋作为拆迁补偿安置房屋。从姜建淑二审中提交的录音证据同样印证了协议并未实际全部履行，且涉案的房屋是否是仍作为安置房屋，姚孝民是否放弃了对涉案房屋的优先取得权，仍在不确定中。又因永安置业清丰分公司故意隐瞒向姜建淑所售房屋为拆迁补偿安置房屋的行为在与姜建淑订立商品房买卖合同是已经完成，上述《房屋置换协议》是在判决永安置业清丰分公司返还房款及利息，并承担一倍房款的赔偿责任的（2020）豫0922民初2154号民事判决宣判后，永安置业清丰分公司才与姚孝民订立，永安置业的目的是在规避自己应当承担的责任。但该协议的订立不能否认永安置业清丰分公司故意向姜建淑隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，该协议的不完全，不确定的履行，同样不能消除姜建淑购房目的不能实现的后果。永安置业清丰分公司与姜建淑因订立、履行商品房买卖合同产生纠纷在2019年，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，本案应适用导致本案纠纷的法律事实发生时正在施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，即适用2020年修改前的该司法解释。据上述司法解释第九条第三项的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在订立涉案的商品房买卖合同时，永安置业清丰分公司具有故意向姜建淑隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的违约行为，导致了姜建淑购房目的不能实现，姜建淑享有法定的合同的解除权，故姜建淑提出的解除与永安置业清丰分公司订立的商品房买卖合同的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，永安置业清丰分公司收取的购房款依法应当向姜建淑返还，并支付相对应的利息。对于姜建淑提出的永安置业清丰分公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，据上述司法解释中出卖人承担的是不超过已付购房款一倍的赔偿责任的规定，综合本案具体案情,永安置业清丰分公司赔偿姜建淑30万元。综上所述，姜建淑的上诉请求部分成立，对其上诉请求合理部分,本院依法予以支持。一审法院认定事实及适用法律不当,本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、解除姜建淑与濮阳市永安置业有限公司清丰分公司于2019年1月21日签订的编号为：20190121161104的《商品房买卖合同（预售）》；二、濮阳市永安置业有限公司清丰分公司于本判决生效后十日内返还姜建淑购房款505,291元；三、濮阳市永安置业有限公司清丰分公司于本判决生效后十日内支付姜建淑上述购房款利息（其中首付款155,291元从2018年8月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以贷款形式支付的房款350,000元从2019年2月1日起按照该房屋在河南清丰农村商业银行股份有限公司贷款合同约定的贷款率计算至付清之日止）；四、濮阳市永安置业有限公司清丰分公司于本判决生效后十日内赔偿姜建淑300,000元。五、驳回姜建淑的其他诉讼请求。如果濮阳市永安置业有限公司清丰分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延付款期间的债务利息。一审案件受理费13,896元，由永安置业清丰分公司负担11,117元，姜建淑负担2,779元；二审案件受理费由永安置业清丰分公司负担11,117元，姜建淑负担2,779元。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二一年九月十日书记员 李淑敏