四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终8008号上诉人（原审被告）：成都好房优家豪庭房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道玉龙街6号。法定代表人：田新华，职务不详。委托诉讼代理人：樊波，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈应超，男，1967年9月25日出生，汉族，住四川省蓬溪县。委托诉讼代理人：陈鹏（系陈应超之子），住四川省蓬溪县。上诉人成都好房优家豪庭房地产经纪有限公司（以下简称好房优家公司）因与被上诉人陈应超中介合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。好房优家公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈应超的一审诉讼请求；2.判令陈应超承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：1.该25000元系好房优家公司与案外人张军之间私人资金往来所产生，该款并非好房优家公司收取的《房屋买卖合同》所约定的购房款，在该合同中陈应超与好房优家公司、王丹（房屋卖方）都明确约定由买卖双方自行交接房款（由该交接方式所产生的任何争议和纠纷均与经纪方无关），并且《房屋买卖合同》首页黑字提示“凡本公司员工向你收取任何款项，均须转入公司账户并出具盖有我司财务专用章等《收款凭证》方为有效”，这明确告知买卖双方交款需双方直接交付与好房优家公司无关；2.一审判决认定张军收陈应超30000元款项系代好房优家公司收取，故由好房优家公司承担其代理行为与事实不符，张军的代理行为不符合表见代理的要求，其收取陈应超的购房款没有好房优家公司的授权，并且陈应超与张军都明知其购房款的收付都应是案涉合同的买卖双方，在张军所出具的欠条上也没有好房优家公司事后认可，该款项也未实际流入好房优家公司的账户；3.一审法院没有将张军列为被告属于遗漏必要的被告，进而导致无法全面查清本案，陈应超与张军就张军收取3万元款项一事，先以诈骗罪报案后在派出所调解并以张军个人名义偿还了陈应超5000元，好房优家公司也是在此时才知晓此事，此时陈应超并未要求好房优家公司承担，这充分说明案涉3万元是陈应超与张军之间的债权债务关系，与好房优家公司没有法律上的因果关系。陈应超辩称，认可一审判决，不认可好房优家公司的上诉。陈应超向一审法院起诉请求：1.判令好房优家公司返还陈应超购房款25000元及资金占用利息（以25000元为本金，按商业银行同期同类贷款利率年息8%自2019年12月24日起计算至本息付清之日止）；2.诉讼费由好房优家公司承担。一审法院认定事实：张军原系好房优家公司员工，其在职期间代表公司与陈应超、案外人签订了《房屋买卖合同》。其离职后，好房优家公司并未告知陈应超，仍由张军为陈应超办理合同后续事宜。陈应超有理由认为张军仍有代理权，故张军通知陈应超缴纳3万元尾款，陈应超通过微信向张军进行了转账支付。一审法院认为，张军的行为构成表见代理，该款不应收取而收取，好房优家公司应当对张军的代理行为承担责任，故对陈应超诉请好房优家公司归还陈应超房款的请求，一审法院予以支持。关于资金占用利息，尽管双方并未就利息进行约定，但好房优家公司未退还陈应超款项确实给陈应超造成一定的利息损失，故一审法院结合查明的事实并参照同期同类贷款利率支持自陈应超起诉之日起的利息400元，超出部分不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、好房优家公司于判决生效之日起十日内归还陈应超购房款25000元及利息400元共计25400元；二、驳回陈应超的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取212.5元，由好房优家公司负担。本院二审期间，好房优家公司提交了微信名为“慧姐”的微信名片、好房优家公司和“慧姐”的微信聊天记录、收款人为樊波的收款收据、中国建设银行个人活期账户全部交易明细、卡号为6227××××7225的账户明细，拟证明陈应超通过手机银行向好房优家公司转账支付了中介费，除此之外好房优家公司没有收取陈应超其他款项。对于好房优家公司提交的上述证据，经陈应超质证，对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。陈应超提交了《个人购房、购车借款及担保合同》、中国邮政储银行账户对账单、2019年12月24日的转账截图、刘秋梅（陈应超儿媳）与张军的微信聊天记录、《房屋买卖合同》，拟证明陈应超向好房优家公司的销售员张军支付了3万元的房款，好房优家公司应当承担责任。对于陈应超提交的上述证据，经好房优家公司质证，对上述证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明目的不予认可，不能达到其证明目的，只能证明陈应超与张军之间的借款关系。本院对上述证据评述如下：对于好房优家公司提交的证据，因陈应超对其真实性、合法性、关联性、证明目的均予以认可，故本院对其提交的证据予以采信；对于陈应超提交的证据，本院对其真实性、合法性予以确认，对其关联性和证明目的于本院认为部分结合争议焦点进行评述。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明，1.2019年10月8日陈应超、好房优家公司及案外人王丹签订了案涉《房屋买卖合同》，该合同首页上方加粗字体显示“尊敬的客户：凡本公司员工向您收取任何款项，均须转入公司账户并出具盖有我司财务专用章的《收款凭证》方为有效”。2.案涉合同第4条付款方式载明：（1）定金交付：在本合同签订当日，买方向卖方交付定金50000元……；（2）房款交付（除定金之外的购房款）……由买卖双方自行交接房款（由该交接方式所产生的任何争议和纠纷均与经纪方无关）。3.2019年12月3日陈应超通过案外人向案涉《房屋买卖合同》的卖方以汇款方式支付30万元，2019年12月24日陈应超通过案外人向张军转款3万元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民商事纠纷，且有相应的法律和司法解释予以调整。因此，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。就案涉的争议焦点问题，评判如下：关于案外人张军收取陈应超案涉3万元是否构成表见代理的问题。本院认为，陈应超认为张军收取案涉3万元房款的行为代表好房优家公司，实际系主张张军该收款行为构成表见代理，而表见代理的构成要件之一即合同相对人善意无过失的相信行为人具有代理权。本案中，首先，案涉《房屋买卖合同》首页上方黑体字明确显示“凡本公司员工向您收取任何款项，均须转入公司账户并出具盖有我司财务专用章的《收款凭证》方为有效”，同时，该合同第4条付款方式：房款交付处亦载明“由买卖双方自行交接房款（由该交接方式所产生的任何争议和纠纷均与经纪方无关），”陈应超在该合同上签字确认，故足以认定其明确知晓张军无权代好房优家公司收取案涉房款，其应自行向卖方交付案涉房款。其次，从2019年12月3日陈应超通过案外人向案涉房屋卖方转账支付30万元房款的事实来看，其亦知晓卖方收款账户信息。故，陈应超在明知案外人张军无权代好房优家公司收款及案涉房屋卖方收款账户信息的情况下，仍向张军交付房款，其并未尽到合理的注意义务，且该注意义务并不因好房优家公司未告知其张军已经离职而免除，故陈应超并非善意无过失的合同相对人，并不符合表见代理的构成要件，张军该收款行为的效果并不能归属于好房优家公司。陈应超依据表见代理要求好房优家公司承担返还责任，没有事实及法律依据，本院不予支持；一审法院对此认定错误，本院予以纠正；好房优家公司该上诉请求成立，本院予以支持。关于一审法院是否遗漏必要的被告的问题。好房优家公司主张一审法院未将张军列为被告属于遗漏必要的当事人。对此，本院认为，如前所述，陈应超系要求好房优家公司承担返还责任，是否起诉张军或追加张军为被告选择权在陈应超，且张军是否参加诉讼并不影响本案的正常审理，其并非必须参加诉讼的当事人。综上，好房优家公司关于一审法院遗漏被告的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，好房优家公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初302号民事判决；二、驳回陈应超的诉讼请求。一审案件受理费212.5元，二审案件受理费435元，均由陈应超负担。本判决为终审判决。审判长  袁晟翔审判员  罗 宇审判员  聂彪峰二〇二一年九月十八日书记员  崔金枝