北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7648号上诉人（原审原告）：北京弘祥盛物业管理有限公司，住所地北京市大兴区采育镇西营二村北京市双品科技有限公司院内1幢平房105室。法定代表人：贾绍安，经理。委托诉讼代理人：刘阳，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄聪聪，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市门头沟区王平镇安家庄村股份经济合作社，住所地北京市门头沟区王平镇安家庄村。法定代表人：李素芳，主任。委托诉讼代理人：郭金梅，北京市京典律师事务所律师。上诉人北京弘祥盛物业管理有限公司（以下简称弘祥盛公司）因与被上诉人北京市门头沟区王平镇安家庄村股份经济合作社（以下简称安家庄经合社）合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2021）京0109民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘国俊独任审理，于2021年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人弘祥盛公司之委托诉讼代理人黄聪聪，被上诉人安家庄经合社之委托诉讼代理人郭金梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘祥盛公司上诉请求：撤销原判第二项，发回重审或者改判安家庄经合社返还弘祥盛公司已支付的租金415000元，安家庄经合社赔偿弘祥盛公司已支付的设计费17500元，安家庄经合社向弘祥盛公司支付相应资金占用损失（其中，195000元资金占用损失的计算标准为：以195000元为基数，自2019年12月21日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；220000元资金占用损失的计算标准为：以220000元为基数，自2020年8月14日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；17500元资金占用损失的计算标准为：以17500元为基数，自2020年5月17日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.弘祥盛公司与安家庄经合社未能签订《安家庄村精品民宿项目合作协议书》，安家庄经合社违背诚实信用原则，导致协议未成功签订，应承担缔约过失责任，一审判决遗漏基本事实查明，明显适用法律错误。2.安家庄经合社应对弘祥盛公司因信赖而发生的损失承担赔偿责任，包括租金支出、设计费。意向性房屋租赁合同不是独立的合同，系弘祥盛公司未签订《安家庄村精品民宿项目合作协议书》作出的准备工作。安家庄经合社辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。双方未签订合作协议书是因为弘祥盛公司，安家庄经合社不存在违反诚实信用原则的行为。弘祥盛公司已经被列入经营异常名录，双方未订立协议的原因是弘祥盛公司没有经济实力。弘祥盛公司向一审法院起诉请求：1.判令解除弘祥盛公司与安家庄经合社签订的《北京市门头沟区王平镇安家庄村乡村精品民宿项目合作框架协议》（以下简称《合作框架协议》）；2.判令安家庄经合社返还弘祥盛公司已支付的租金415000元；3.判令安家庄经合社赔偿弘祥盛公司已支付的设计费17500元；4.判令安家庄经合社向弘祥盛公司支付相应资金占用损失（其中，195000元资金占用损失的计算标准为：以195000元为基数，自2019年12月21日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；220000元资金占用损失的计算标准为：以220000元为基数，自2020年8月14日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；17500元资金占用损失的计算标准为：以17500元为基数，自2020年5月17日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。一审法院认定事实：2019年1月24日，甲方安家庄经合社与乙方弘祥盛公司签订《合作框架协议》，约定：1.合作内容：乙方负责对安家庄村的民宿项目进行整体规划和投资运营，乙方经甲方同意且办理好相关审批手续后，对双方合作涉及的宅基地、房屋及集体土地进行升级改造、开发建设；2.合作方式：依法依规将村民的宅基地和房屋流转到村集体，共同设立合营公司或项目公司，进行民宿项目投资、改造、建设和运营，具体事宜在合作协议中再作约定；3.甲方权利与义务：3.1甲方负责宅基地及地上房屋的权属合法性、权利主体的确认工作，调查、整理本合同约定土地权属、房屋状况、地上附着物状况、权利主体状况；3.2甲方积极协助乙方及项目公司、合营公司与各级政府相关部门的沟通与协调，协助办理乙方投资、开发、运营过程中所需的，以及政府扶持申请必要的审批手续；3.3甲方做好与村民的沟通协调工作，并协调合作协议履行过程中发生的纠纷；5.4.本协议签订后，双方就进一步实施本协议进行协商和明确，签署正式合作协议，甲乙双方一致同意，本协议为意向性质，具体事宜在今后的合作协议中再作约定。协议后附甲乙双方盖章及负责人员签字。2019年12月21日，弘祥盛公司法定代表人贾绍安委托他人，以贾绍安个人名义分别与安某、李某1、李某2签订《房屋租赁合同》及《附加合同》。《房屋租赁合同》约定：1.房屋院落位置为王平镇安家庄村*号院，租赁期限自2020年4月1日至2035年3月30日，房屋经双方交验签字并移交房门钥匙以后视为交付完成；2.租金每年40000元不等，以现金或微信方式支付；3.此协议作为意向合同，最终以合作社（合作公司）签署正式合同为准，在合作社（合资公司）注册完，签署正式合同。《附加合同》约定，甲方位于王平镇安家庄村院落租赁给乙方做民宿使用，付款方式（为）以安家庄框架协议与租赁意向协议签署后，先支付两年租金，上完平台签完正式合同三日内付三年租金，付款方式为五年一付。签订合同当日，弘祥盛公司分别通过个人账户向安某支付80000元，向李某1支付15000元，向李某2支付100000元。2020年8月14日，弘祥盛公司再次向安某支付120000元，向李某1支付100000元。同日，安家庄经合社主任李素芳向弘祥盛公司出具收据，载明：“今收到弘祥盛公司支付民宿项目租金415000元，其中安国权（与安某系父子关系）200000元、李某1115000元、李某2100000元。落款：安家庄经合社李素芳”。该收据上未加盖安家庄经合社的印章。李素芳表示，该收据系其代理三位收取租金的村民向弘祥盛公司出具的，与安家庄经合社无关。关于弘祥盛公司要求解除其公司与安家庄经合社签订的《合作框架协议》一节，弘祥盛公司在起诉书中明确提出该项诉讼请求，安家庄经合社在2021年5月13日庭前会议时明确表示，同意解除该《合作框架协议》，双方就解除《合作框架协议》达成一致意见，一审法院亦不持异议，一审法院确认双方签订的《合作框架协议》于2021年5月13日解除。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方所签《合作框架协议》解除后，安家庄经合社是否为房屋租金的返还主体；二、对于双方未能签订正式合作协议，安家庄经合社是否构成缔约过失责任；三、安家庄经合社是否存在违反《合作框架协议》的违约行为。对此，一审法院作如下认定：一、双方所签《合作框架协议》解除后，安家庄经合社是否为房屋租金的返还主体弘祥盛公司表示，按照相关民宿业务开展的规定及《合作框架协议》的约定，应当由安家庄经合社与村民签订租赁合同，为推进《合作框架协议》，其法定代表人贾绍安与村民签订了意向性《房屋租赁合同》，并向村民支付了租金。其法定代表人与村民所签意向性租赁合同与双方所签《合作框架协议》并非两个独立的法律关系，其公司向村民所支付的租金实际上是代安家庄经合社支付，且在其公司支付相关租金后，安家庄经合社向其公司出具了收据，故在《合作框架协议》解除的情况下，安家庄经合社应当将租金返还。对于弘祥盛公司的该项主张，安家庄经合社表示，弘祥盛公司法定代表人贾绍安与村民签订《房屋租赁合同》，据此形成的法律关系系弘祥盛公司与第三人所形成的租赁关系，与双方所签《合作框架协议》系两个不同的法律关系，与其经济合作社无关，对安家庄经合社不产生约束力。安家庄经合社不是租赁合同的主体，故不同意承担返还租金的义务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，首先，贾绍安代表弘祥盛公司与村民签订了《房屋租赁合同》，在安家庄经合社未对《房屋租赁合同》进行确认的情况下，依据合同相对性的原则，弘祥盛公司与村民之间所签的《房屋租赁合同》，对安家庄经合社无约束力，故弘祥盛公司仅以安家庄经合社知晓并认可其公司与村民签订《房屋租赁合同》，而推定安家庄经合社为《房屋租赁合同》主体，该项意见，缺乏事实依据。其次，安家庄经合社法定代表人李素芳虽为弘祥盛公司出具租金收据，但该租金收据上未加盖安家庄经合社印章，且租金直接向村民支付，不能据此认定安家庄经合社收取了房屋租金。再次，弘祥盛公司主张其与村民签订的《房屋租赁合同》系其与安家庄经合社所签《合作框架协议》项下的分合同，但未提交证据予以证实，故弘祥盛公司提出的《房屋租赁合同》与《合作框架协议》属于同一法律关系的意见，于法无据，一审法院不予采纳。综前所述，弘祥盛公司要求安家庄经合社在《合作框架协议》解除后返还相应租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。二、对于双方未能签订正式合作协议，安家庄经合社是否构成缔约过失责任弘祥盛公司主张，安家庄经合社在双方签订《合作框架协议》后，未依约签订正式合作协议及成立项目公司，存在违背诚信原则、恶意磋商的行为，应承担缔约过失责任。为证明其上述主张，1.弘祥盛公司向一审法院提交《安家庄村精品民宿项目合作协议书》（以下简称《合作协议书》），证明双方已就合作具体内容达成一致意见，其公司于2020年8月14日已在协议上盖章并于当日向三户村民支付第二笔租金，但安家庄经合社将盖章后的协议拿走后，至今未盖章返还，双方亦未按照该协议成立项目公司，该协议原件被安家庄经合社拿走，故其公司无法提供原件。2.弘祥盛公司申请证人赵向东出庭作证，赵向东向一审法院陈述，其系弘祥盛公司的业务员，主要负责安家庄民宿项目，弘祥盛公司与安家庄经合社签订《合作框架协议》后，弘祥盛公司怕后期房屋出现问题，故弘祥盛公司自己找村民签订了《房屋租赁合同》并向村民支付了部分租金。因弘祥盛公司与安家庄经合社未签订正式合作协议，故弘祥盛公司至今未向村民收房。正常流程应当是弘祥盛公司与安家庄经合社签订合同，安家庄经合社再与村民签订合同，弘祥盛公司知道流程反了，但为了体现合作的诚意，就直接找村民签订合同并支付了租金。2020年8月14日，时任安家庄村书记钟勇向弘祥盛公司提供了最终的《合作协议书》文本，因当日其未携带公司公章，故将《合作协议书》带回公司盖章，于两日后交给李素芳。其后期询问过李素芳，李素芳表示，弘祥盛公司存在欠付村民租金的情况，镇里担心会引发问题，由此对弘祥盛公司不满意。3.弘祥盛公司另向一审法院提交赵向东与李素芳、钟勇的微信聊天记录，证明赵向东就安家庄民宿项目与李素芳、钟勇的沟通过程及安家庄经合社存在违反协议的行为。安家庄经合社表示，其合作社从未见过上述《合作协议书》，该协议书无原件、无安家庄经合社盖章，对其证明目的不予认可。《合作框架协议》签订后，其合作社已按照《合作框架协议》的约定，配合弘祥盛公司开展民宿项目，现项目无法继续进行系因弘祥盛公司自身原因导致，与安家庄经合社无关。对证人赵向东的陈述及微信聊天记录均不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，有违背诚信原则的行为，造成了另一方当事人的损失。根据法律规定，当事人在订立合同过程中，假借订立合同，恶意进行磋商，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。本案中，首先，弘祥盛公司提交的《合作协议书》无原件，其真实性无法核实；其次，合同系双方当事人自愿就设立、变更、终止民事法律关系所达成的一致意见，现双方未签订《合作协议书》，表明双方尚未就订立合同达成一致意见。弘祥盛公司仅以双方未签订《合作协议书》即推定安家庄经合社违背诚信原则、恶意磋商，存在缔约过失责任，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。三、安家庄经合社是否存在违反《合作框架协议》的违约行为弘祥盛公司表示，根据《合作框架协议》第二条“合作方式：依法依规将村民的宅基地和房屋流转到村集体，共同设立合营公司或项目公司，进行民宿项目投资、改造、建设和运营，具体事宜在合作协议中再作约定”，此约定虽未明确将宅基地及房屋流转到村集体的责任主体，但根据相关法律规定，土地流转的主体只能是村集体经济组织，现安家庄经合社未依约将土地及房屋流转到村集体，构成违约。一审法院认为，一方面，上述约定中并未明确应当由安家庄经合社负责将村民宅基地及房屋流转到村集体，且该约定亦载明，“具体事宜在合作协议中再作约定”，弘祥盛公司单方面推定应当由安家庄经合社承担上述责任，缺乏事实依据；另一方面，弘祥盛公司在签订《合作框架协议》后，已与村民签订了《房屋租赁合同》，且根据赵向东的陈述，系弘祥盛公司自行找到村民签订的《房屋租赁合同》，弘祥盛公司再以安家庄经合社未履行房屋及土地流转义务为由要求安家庄经合社承担违约责任，缺乏事实依据。综上，对弘祥盛公司该意见，一审法院不予采纳。弘祥盛公司亦表示，《合作框架协议》3.1条、3.2条约定，安家庄经合社负责宅基地及地上房屋的权属合法性、权利主体的确认工作，调查、整理本合同约定土地权属、房屋状况、地上附着物状况、权利主体状况。安家庄经合社积极协助乙方及项目公司、合营公司与各级政府相关部门的沟通与协调，协助办理乙方投资、开发、运营过程中所需的，以及政府扶持申请必要的审批手续。现安家庄经合社未积极履行上述义务，构成违约。一审法院认为，上述约定的核心内容为：1.在双方确定民宿项目需利用的宅基地及房屋后，安家庄经合社再进行相应权属合法性及权利主体的确认工作；2.在弘祥盛公司开始办理相应的审批手续时，安家庄经合社负协助义务。即，上述协议内容的履行需以先行为为基础。现《合作框架协议》并未明确需利用的宅基地及地上房屋，弘祥盛公司亦未提交证据证明其公司已开始办理审批手续且在办理过程中安家庄经合社未履行协助义务，故对弘祥盛公司的上述意见，一审法院不予采纳。弘祥盛公司另表示，根据《合作框架协议》约定，安家庄经合社应当“做好与村民的沟通协调工作，并协调合作协议履行过程中发生的纠纷”，现村民未履行《房屋租赁合同》，未将相关房屋交付其公司进行民宿开发建设，安家庄经合社未履行《合作框架协议》中关于协调房屋腾退及交付的约定，应当承担违约责任。一审法院认为，首先，根据《合作框架协议》约定，在弘祥盛公司与村民之间发生纠纷时，安家庄经合社仅负责“沟通、协调”，在安家庄经合社未对《房屋租赁合同》进行确认且未在房屋租金收据上加盖印章的情况下，不能将安家庄经合社的“沟通、协调”之义务扩大至“要求腾退及交付村民房屋”之义务。其次，根据证人赵向东的陈述，弘祥盛公司在与村民签订《房屋租赁合同》后，系因自身原因，未要求相关村民交付房屋；安家庄经合社法定代表人李素芳亦在庭前谈话中表示，《房屋租赁合同》涉及到的房屋均已腾空，但弘祥盛公司未就该项事宜进行相关商洽。综前所述，在弘祥盛公司未依据《房屋租赁合同》要求村民交付房屋的情况下，其依据《合作框架协议》认定安家庄经合社负有腾退并交付村民房屋的义务，并据此要求安家庄经合社履行该项义务，弘祥盛公司的该项意见，缺乏事实依据。故弘祥盛公司以村民未腾退并交付房屋为由，主张安家庄经合社存在违反《合作框架协议》之违约行为的意见，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。综前所述，弘祥盛公司以安家庄经合社构成缔约过失且存在违反《合作框架协议》的违约行为为由，要求安家庄经合社赔偿设计损失费并支付相应利息损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京弘祥盛物业管理有限公司与北京市门头沟区王平镇安家庄村股份经济合作社2019年1月24日签订的《北京市门头沟区王平镇安家庄村乡村精品民宿项目合作框架协议》于2021年5月13日解除；二、驳回北京弘祥盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。弘祥盛公司要求安家庄经合社承担缔约过失责任，须证明安家庄经合社在订立合同的过程中存在违反诚实信用原则的行为，进而导致双方未能订立合同，但根据赵向东的证言及双方提供的其他证据，无法认定弘祥盛公司未能与安家庄经合社订立合作协议是因为安家庄经合社有违背诚实信用原则的行为，亦无法认定双方未能订立正式的合同是安家庄经合社的原因，故弘祥盛公司要求安家庄经合社承担缔约过失责任，缺乏相应事实依据。弘祥盛公司与村民订立租赁合同与《合作框架协议》的约定不符，亦无充分证据表明弘祥盛公司是在安家庄经合社指示下与村民订立合同，根据合同相对性的原则，安家庄经合社并非租赁合同的当事人，亦未实际取得租金，弘祥盛公司要求安家庄经合社返还租金并赔偿损失依据不足。综上，一审法院驳回弘祥盛公司要求安家庄经合社返还租金、赔偿资金占用费损失、设计费损失的诉讼请求正确，本院对此予以确认。综上所述，弘祥盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8120元，由北京弘祥盛物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘国俊二〇二一年九月二十二日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥