北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终6093号上诉人(原审原告)：李现超，男，1986年7月2日出生，住北京市石景山区。被上诉人(原审被告)：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼(京汉大厦)**。法定代表人：孙航，总经理。委托诉讼代理人：马克，北京实法律师事务所律师。上诉人李现超因与被上诉人乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2021）京0107民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李现超上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持一审除第三项诉讼请求之外的其他全部诉讼请求，其中第十一项诉讼请求一审判决存在笔误，应为判令乐生活公司就“8号楼北侧违法建设”违约，并赔偿李现超违约金4000元。一审第三项诉讼请求不再主张。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，违反“处分原则”“辩论原则”。本案是合同纠纷，一审庭审中，双方认可物业服务合同的主体为自然人李现超和乐生活公司，合同合法有效。本案诉讼请求第一项至第四项系请求乐生活公司继续履行物业服务合同义务，诉讼请求第五项至第十一项系请求乐生活公司承担违约责任，即减少物业费价款。李现超提起诉讼是为保护个人权益，违约与侵权竞合的事项属于案外事宜。自物业服务合同签订之日起，李现超已累计支付合同款19194.04元，但乐生活公司履行物业服务合同中存在重大的瑕疵，存在明显的违约行为。李现超为保护个人权益，以物业服务合同为基础行使违约请求权，主张乐生活公司承担违约责任。一审判决中所提及的其他事项与本案诉求有竞合的情况，但属于案外事宜，不应在本案内考虑。综上，一审法院变更李现超的“诉讼请求类型”，强制将“违约”变更为“侵权”，违反“处分原则”，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定；2.乐生活公司违约，应当继续履行并依法承担违约责任。当前存在四项明确的违约行为，根据物业服务合同第四条约定，乐生活应当为李现超提供《北京住宅物业服务标准中》二级物业服务标准提供前期物业服务。李现超第一项至第四项诉讼请求均存在明确的事实与证据。乐生活公司的行为违反了二级物业服务标准中对应的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条，乐生活公司应当承担继续履行的违约责任。针对当前及物业服务合同履行期间的违约责任，乐生活公司应当减少价款或报酬。除上述四项违约行为外，在物业服务合同履行期间，乐生活有其他几项违约行为，包括“擅自利用公共区域经营”“侵占8号楼、7号楼自行车库、4号楼水泥台”“沙坑”“8号楼北侧违法建设”。上述全部违约行为，事实清楚，证据充分，乐生活当庭自认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第三条，乐生活公司应当承担继续履行的违约责任（减少价款或者报酬），支付李现超违约金合计11000元。乐生活公司辩称，同意一审判决，不同意李现超的上诉请求和理由。坚持一审答辩意见，公共设施属于小区业主共同所有，李现超是单一业主不能代表整体业主行使整体业主的权利，本案关于整体业主的一些诉讼请求，李现超作为原告主体不适格。物业服务合同没有约定违约金的条款，李现超提出关于违约金的诉讼请求没有法律依据和合同依据。李现超向一审法院起诉请求：1．判令乐生活公司立即按照规划设计图纸恢复小区内草坪灯；2．判令乐生活公司立即拆除4号楼东南角水泥台；3．判令乐生活公司立即恢复8号楼2单元门口与西侧（8号楼至10号楼间）绿化；4．判令乐生活公司立即安排小区正北门（人行门）保安岗；5．判令乐生活公司就“擅自拆除草坪灯”赔偿李现超违约金1000元；6．判令乐生活公司就“小区绿化问题”赔偿李现超违约金900元；7．判令乐生活公司就“正北门无保安岗”赔偿李现超违约金1100元；8．判令乐生活公司就“擅自利用公共区域经营”赔偿李现超违约金1300元；9．判令乐生活公司就“侵占8号楼、7号楼自行车库、4号楼水泥台”赔偿李现超违约金700元；10．判令乐生活公司就2019年“沙坑”违约，赔偿李现超违约金2000元；11．判令乐生活公司就“8号楼北侧违法建设”违约，并赔偿李现超违约金4000元。一审法院认定事实：李现超是北京市石景山区xxxxxx小区8号楼x单元xxx的业主，乐生活公司是该小区的物业服务企业。庭审中，乐生活公司对李现超的前四项诉讼请求进行了答辩，认为：1．小区内的草坪灯是为了美观绿化，不是照明设施，不影响小区正常的适用，且相关图纸不在被告处，无法进行维修和维护；2．案涉水泥台是社区居委会为了公共设施自建的，后有人投诉该项目就搁置了，被告可以与居委会协调拆除事宜；3．关于8号楼至10号楼间的绿化，被告已经完成，草坪已经恢复，绿化补种并非被告一方即可完成，需要经过政府审批后方可实施；4．关于保安岗设置，该小区主要出入口设在东北侧和西侧，小区正北门并非主要出入口，所以没有专人值守，但该处也配置了人脸识别设备和监控设备，可以确保出行安全。另外，乐生活公司认为小区公共设施属于小区业主共同所有，单一业主不能代表所有业主行使权利，李现超作为本案原告主体不适格。关于李现超的第五项至第十一项诉讼请求，乐生活公司认为李现超对于违约金的诉讼请求缺乏明确的法律依据及合同依据，不予认可。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，李现超要求乐生活公司恢复草坪灯、拆除水泥台、恢复绿化、设置保安岗，实质上系基于其认为被告对小区业主共有部分的损害行为，业主对于共有部分的共有权具有不可分割性，建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。单个或部分业主主张建筑物共有权受到侵害提起诉讼，不具有原告主体资格。现李现超要求乐生活公司恢复草坪灯、拆除水泥台、恢复绿化、设置保安岗，不具有原告的主体资格。关于李现超要求乐生活公司赔偿其违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，且其未提供证据证明，故法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回李现超的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，李现超于二审庭审中认可其与乐生活公司签订有前期物业服务合同中未约定乐生活公司存在履约不足时的违约金赔偿条款，且李现超表示如乐生活公司能够履行本案一审诉讼请求第一项至第四项，则李现超不主张赔偿违约金。二审期间，李现超表示不再主张一审诉讼请求第三项。经本院主持调解工作，乐生活公司就李现超诉请的第一项、第二项、第四项出具书面意见如下：“根据与xxxx小区乐生活物业沟通，小区内部环境改进情况已有所进展。目前，小区内北门已调整小区监控系统，确保北门除原有社区安装的人脸识别门禁系统外，已将小区监控覆盖北门。关于小区内未拆除的水泥台，前期因反复降雨影响，目前小区物业已安排人手进行拆除，十一国庆节前即可完工。关于小区草坪灯，由于该工作未列入本年度预算，原本预计金额较少能快速恢复，经反复测算后金额较高，且由于物业行业第三、四季度财务支出情况比较紧张，年底前可能无法顺利完成。鉴于此种情况物业已计划将该草坪灯恢复工作列入明年的预算中，预计2022年上半年完工。上述情况由物业公司提供相关信息。”经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，李现超与乐生活公司签订有前期物业服务合同，该合同系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规定的效力性强制规定，合法有效。本案中，李现超以物业服务合同纠纷为由起诉主张乐生活公司就小区公共管理区域的草坪灯、水泥台、北门保安岗等环节的履约不足进行相应恢复或拆除等补救措施。虽然李现超诉请的事由既包括乐生活公司存在违约行为，也包括乐生活公司存在侵权行为，李现超自述诉请所依据的法律规范既包括合同法又包括侵权责任法的相关规定，但李现超上诉主张其提出本案诉请系依据双方的前期物业服务合同，案由亦为物业服务合同纠纷，故本院确认李现超在本案中的请求权基础系基于合同的违约之诉。李现超主张的草坪灯恢复、水泥台拆除以及北门保安岗设置的事项，均属于小区公共区域物业服务管理事项，李现超个人不能代替小区全体业主，对于该公共区域具体如何进行修整完善、应具体以何种方式达到何种效果作出决定或具体主张，相关公共区域的补救完善措施应按照法律规定由业主共同决定。本案中，李现超提出的诉请亦未能提供具体的参数、规格、标准及依据，故一审法院对其第一项至第四项诉讼请求未予支持并无不当。因李现超亦认可前期物业服务合同中未明确约定乐生活公司存在履约不足时的违约金赔偿条款，一审法院对李现超一审第五项至第十一项诉讼请求未予支持亦无不当。但出于对涉案小区物业服务秩序保持正常稳定状态的考虑，本院建议乐生活公司及时全面地按照其在庭审中给出的解决方案，积极对本案相关诉争事宜予以修整和完善，对小区业主的监督和建议积极采纳和执行，以实现物业服务企业充分履约与业主积极缴费的良性互动，改善和提升小区的物业管理秩序。综上所述，李现超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由李现超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 陈 伟审 判 员 丁少芃二〇二一年九月二十八日法官助理 陈大林法官助理 谢冰伦书 记 员 姜雨蕾