湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初2370号原告：罗德云，女，汉族，住所湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：段志强，湖南湘誉律师事务所律师。被告:湖南上善置业投资有限公司，住所邵阳市大祥区火车南站站前区25-2#地第5栋1楼。法定代表人:周军。原告罗德云与被告湖南上善置业投资有限公司（以下简称上善置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告罗德云的委托诉讼代理人段志强到庭参加诉讼，被告上善置业经本院传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告罗德云向本院提出下列诉讼请求：判令被告依照《商品房买卖合同》之约定向原告交付房地产权属证书，并支付未按约定按期交证的违约金8000元；判令被告向原告交付原告购买被告所开发的上善珑湖公馆第x#栋x单元xx层012xxxx号房的全款全额购房、契税、专项维修基金、印花税发票原件；判令被告退还原告房贷评估费4000元；判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定房款总价为800000元，采用银行按揭的方式支付房款，原告当日向被告交纳首付款240000元，被告代收代缴税费、维修资金、评估费等费用共计37599元，其中评估费4000元。现商品房已于2019年12月30日交付，但被告并没有按合同约定为原告办理不动产权证书。根据《商品房买卖合同》中有关违约金的约定，由于被告现仍未履行办证义务，因此原告请求人民法院责令被告立即协助原告取得房地产权属证书，并支付未按约定按期交证的违约金8000元有事实及法律依据。至今为止，正规的契税发票、公共维修基金发票等相关票据被告至今未向原告交付。根据相关规定，房贷的评估费应由商业银行承担，被告无权代收代缴此费用，应当予以返还。原告认为，被告未依约履行合同义务不仅违背诚信，也侵犯了原告的合法权益，根据相关法律规定特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉请。被告上善置业在庭前举证期间向本院提交了答辩状，辩称：被告无需支付违约金，购房合同中只对提交办证资料的时间进行了约定，对交房产证的具体时间是没有约定的。提交办证资料的时间不等于交房产证的具体时间。尽管原告所购商品房的不动产登记证书尚未办理，但这不是被告的原因造成的，事实上被告早在2020年6月就已经向邵阳市自规局申请验收办证，但直到2021年7月21日才给我司答复，而且答复函还错误认定被告“上善·珑湖公馆”小区的容积率、违法要求被告补缴土地价款，才致使办证的工作暂时受阻，但被告已在寻求行政救济途径，问题不久会得到解决。原告主张的房屋契税、维修基金发票，被告早已取得，届时将统一发放。原告所购房屋评估费，被告当时只是按照提供按揭贷款的商业银行之要求代收此费，原告也出具了评估报告，且原告与被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议均约定了办理按揭贷款所需费用均由原告承担，评估费即属于前者范畴。对于原告认为评估费应由商业银行承担的观点，被告认为，该主张应在其本人与商业银行签订按揭贷款协议时即提出，如商业银行坚持要求购房人承担，则作为购房人的原告可选择不按揭贷款。被告不用承担评估费。本院经审理查明事实如下：2018年9月20日，罗德云与上善置业签订了编号为SF-2018-20847的《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：罗德云购买上善置业开发建设的第x#栋x单元xx层012xxxx号商品房，商品房的总价为800000元，付款方式为其他方式，首付款240000元于签合同当日付清，剩余房款560000元采用银行按揭方式支付；交房时间：2019年12月30日前；关于产权登记的约定为：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，罗德云足额交清首付款及购房税费，上善置业向罗德云出具了0129002号商品房的收据以及购房税费的收据，其中，购房税费收据中的37599元里包含了上善置业代收的房贷评估费。此后，上善置业按合同约定向罗德云履行了交房义务，但至今上善置业没有为罗德云办理好所购买的上善珑湖公馆第x#栋x单元xx层012xxxx号商品房的不动产登记证书。以上事实，有《商品房买卖合同》SF-2018-20847、上善置业出具的两份收据以及当事人的陈述在卷证实，可以认定。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并合法有效。根据当事人的诉辩主张及理由，本案争议的焦点有：一、被告上善置业是否违约及是否应当支付违约金；二、被告上善置业是否需要退还房贷评估费。一、关于被告上善置业是否违约及是否支付违约金的问题。原告罗德云与被告上善置业签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人未能在规定时间内取得房地产权属证书的，出卖人按已支付房价款的1%向买受人支付违约金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上善置业至今仍没有为罗德云办理好房地产权属证书，无论从双方的约定还是法律的规定，上善置业没有为罗德云办理不动产登记证书已构成违约。关于违约金的计算，原、被告双方虽然对违约金的计算方式进行了约定，但原告没有提交证据证明因被告违约行为所造成实际损失，而且上善置业在答辩状中对评估费提出异议，故本院根据相关法律规定，对于罗德云要求上善置业赔偿违约金的请求，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案原告主张的违约金为8000元，本院酌情认定为3200元。对于原告罗德云要求被告上善置业交付房地产权属证书的诉讼请求，由于罗德云与上善置业暂未到房屋产权管理部门办理好涉案商品房不动产登记证书，原告只能要求被告继续协助其办理商品房不动产登记证书，故对该诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告上善置业是否需要退还房贷评估费的问题。根据查明的事实可知，上善置业已经将代收的评估费代交给评估机构，原告没有证据证明上善置业从中获利。故原告提出的要求上善置业退还评估费4000元的诉请请求，本院不予支持。另，对于原告罗德云要求被告上善置业向其提供全款全额购房、契税、专项维修基金、印花税发票原件的请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，本院依法适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南上善置业投资有限公司在本判决书生效之日起五日之内给付原告罗德云违约金3200元。二、被告湖南上善置业投资有限公司在本判决书生效之日起五日之内向原告罗德云提供全款全额购房、契税、专项维修基金、印花税发票原件。三、驳回原告罗德云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费100元，由被告湖南上善置业投资有限公司承担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  刘 莲二〇二一年九月二十九日法官助理  蔡诗宇代书记员  陈 路附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。