湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1452号上诉人（原审原告）：杨青春，女，1975年12月24日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。上诉人杨青春与上诉人怀化世雄置业有限公司（以下简称世雄公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨青春上诉请求：1.撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1659号民事判决，依法改判世雄公司退还水电开户费3000元或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由世雄公司承担。事实与理由：上诉人多次与世雄公司提出要求退还水电开户费用，但世雄公司均以等办好房产证后再说等理由推脱搪塞。现有文档、视频等为证，一审判决结果显失公平，上诉人不服，请二审法院依法纠正。怀化世雄置业有限公司辩称，上诉人诉请退还水电开户费3000元的请求，已经超过诉讼时效，不受法律保护，一审判决适用法律正确，应予维持。怀化世雄置业有限公司上诉请求：1.请求依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1659号民事判决第二项、第三项，依法改判或发回重审；2.一、二审案件诉讼费用由上诉人杨青春负担。事实与理由：1.杨青春系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2.本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。3.案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。杨青春辩称，1.上诉人世雄公司与政府相关部门因土地出让等相关问题产生的纠纷，与业主购买商品房无关。同时，这种纠纷也不属于合同履行中的不可抗力因素，因此造成相关违约责任也应当由上诉人世雄公司承担。2.《商品房买卖合同书》关于产权登记的约定中违约金的问题。上诉人世雄公司在合同中已明确按揭业主自按揭款到账之日已付清全部房款，杨青春的首付款和按揭款已全部付清给了上诉人世雄公司。上诉人违约应当依照合同约定承担违约责任。3.水电开户费用是双方约定缴纳的问题。这与网签合同有冲突，应当按照网签合同退回3000元。网签合同是保存在第三方房产登记部门的合同。该合同明确规定了购房款中已经包含此水电开户费用。杨青春在不知情的情况下，才与上诉人在签订合同时交了3000元。杨青春是在看到网签合同后才知情，诉讼时效没有超过。上诉人世雄公司违反《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条和2011年4月湖南省物价局《关于印发（湖南省商品房销售明码标价实施细则）的通知》的规定，属于违法收费。上诉人应当退回3000元水电开户费用，且杨青春在2016年至2019年期间多次维权主张权利，请求退还水电开户费的诉讼时效期间没有经过。4.杨青春的诉讼时效没有超过。杨青春一直在维权，期间上诉人世雄公司于2016年10月28日、2018年3月27日、2018年11月12日向维权业主出具了相关承诺书。诉讼时效多次中断，因此杨青春没有超过法定诉讼时效期间。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人世雄公司的上诉请求和理由，依法维持原判。杨青春向一审法院起诉请求：1.判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区404房屋的《不动产权证》；2.请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币7700元整（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算;3.请求法院判定开发商退还代收的水电开户费3000元、维修基金7479元、契税10473元，面积差4662元;4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月31日，原、被告签订《绿海新城售楼合同书》约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市城区，总购房款373054元，优惠后369323元，银行按揭贷款方式支付25万元，余款原告现款支付；原告委托被告办理所购房屋的不动产权证，原告付清全部款项（含房产证、土地证代办费及维修资金等所有费用），该房屋交付给原告后，被告需在365个工作日内代办好房产证，再180个工作日内代办好土地使用证，如因被告原因逾期办证则补偿原告每满一个月100元，以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定。《绿海新城售楼合同书》附件二约定，水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理。原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定,原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于怀化市，购房款369323元，银行按揭贷款方式支付25万元，余款原告现款支付,该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通户”）。原告依约向被告交付了全部购房款、水电开户费3000元及相关办证税费和代办证服务费用。案涉房屋于2020年6月1日取得了《工程竣工综合验收备案表》。供水、供电均已单独开户到户。原告于2014年7月7日收房。因案涉房屋迟迟未办理好不动产权证，原告等业主向被告主张权利，2018年3月27日及2018年11月12日被告均做出了办理不动产权证的流程计划承诺，并承诺如被告未履行职责兑现承诺而影响办证流程进展，则小区业主有权向被告索取误工费。另查明，原告所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市武陵南路茶园垄(绿海新城8栋)4层404号”。根据《全国年节及纪念日放假办法》(中华人民共和国国务院令第513号)、《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》(劳社部发〔2008〕3号)，全年工作日为250天=365天-104天(休息日)-11天(法定节假日)。一审法院认为，《绿海新城售楼合同书》、《怀化市商品房买卖合同》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，原告依约向被告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，被告应予及时代为原告办理好所购房屋的不动产权证。《绿海新城售楼合同书》系被告提供的格式合同文本，就免除被告逾期办证违约金的约定内容未向原告予以提示或说明，因此，关于逾期办证违约金约定内容中的“以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定”内容无效。原告等业主就被告的逾期办证违约行为于2018年3月主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过三年诉讼时效期间规定，该院予以支持。原告于2014年7月7日收房，被告需在之后的545个工作日内为原告办理好不动产权证，即被告应在2016年9月10日为原告办理好不动产权证(545个工作日相当于包含节假日在内的796天,796天=365天/年×545天÷250天，2014年7月7日796天之后是2016年9月10日)。被告至今未为原告办理好案涉房屋不动产权证，已构成逾期办证违约，应支付原告逾期办证违约金5400元(2016年9月10日至原告主张的2021年3月2日相差1634天,相当于满54个月=1634天÷30天/月，54个月×100元/月=5400元)。2021年3月3日之后，被告仍应支付原告每满一个月100元的逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》(网签备案合同)约定“该商品房(不含工业厂房)售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称开通户)”，双方对此是明知的，原告于2014年7月6日向被告交纳水电开户费3000元，于2021年3月2日提起本案诉讼，期间并无充分证据证实诉讼时效中断、中止事由，因此，原告要求被告退还水电开户费3000元的诉讼请求已超过法律规定的三年诉讼时效期间，被告据此抗辩于法有据，故，原告要求被告退还水电开户费3000元的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。原告交纳契税、物业专项维修资金是办理不动产权证的必交款项，其委托被告办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，该院不予支持。原告请求被告退还多收取的购房款，但案涉房屋至今尚未办理好不动产权证，房屋面积尚未最终予以物权登记于原告名下而确定，双方可待不动产权证办理完毕后再行结算，该案对此不作处理。被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百二十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十八条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院若干问题的解释》第十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告怀化世雄置业有限公司为原告杨青春办理好所购位于怀化市城区（登记房号为怀化市武陵南路茶园垄4层404号）的不动产权证，于本判决生效后90日内办好；二、被告怀化世雄置业有限公司支付原告杨青春逾期办证违约金5400元，于本判决生效后7日内付清;三、被告怀化世雄置业有限公司支付原告杨青春逾期办证违约金（按每满一个月100元的标准,从2021年3月3日计算至实际办妥不动产权证之日止）;四、驳回原告杨青春的其他诉讼请求。案件受理费减半收取316元，由被告怀化世雄置业有限公司承担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了举证和质证。经评议后，本院认定如下：杨青春提交的《怀化市商品房买卖合同》在一审中已经提交，不属于新的证据，本院不予采纳；《公开信》、微信视频截图、微信绿海新城维权群通知截图、会议记录照片、照片图片等均系复印件，且不能达到证明目的，故本院亦不予采信。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中，世雄公司与杨青春签订的《绿海新城售楼合同书》及《怀化市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。杨青春依约向世雄公司交付了全部购房款（按揭）及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为杨青春办妥相应不动产权证。然而，世雄公司未依约及时办理，构成违约，应当承担相应违约责任。本案中，世雄公司上诉称，依据合同第12条“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定。”之约定，世雄公司不应承担支付逾期办证违约金的责任。经查，《绿海新城售楼合同书》系世雄公司提供的格式合同文本，该合同文本第十二条就免除世雄公司逾期办证违约金的约定内容未向杨青春予以提示或说明，而且该条款内容系不合理地免除世雄公司办证的违约责任，应认定为无效。因此，对于世雄公司的该上诉请求及理由，本院难以支持。世雄公司认为逾期办证的事实系政府原因所致，应当按照《绿海新城售楼合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免除责任。本院认为，当事人对自身提出的请求所依据的事实应当提供证据予以证明，而世雄公司在本案中未能向本院提交充分证据予以证实，故应当由其承担举证不能的后果。因此，本院对于世雄公司的上述意见，不予采纳。关于支付逾期办证违约金与退还水电开户费诉讼时效的问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案中杨青春等业主曾于2018年3月就逾期办证的违约事实向世雄公司主张权利，世雄公司亦予以承诺，因此，杨青春主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间。世雄公司提出的上述诉讼时效抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。杨青春于2016年7月6日向世雄公司交纳水电开户费3000元，于2021年3月2日才提起诉讼，期间并无充分证据证实本案存在诉讼时效中断、中止事由，因此，杨青春要求世雄公司退还水电开户费3000元的诉讼请求已超过讼时效期间，一审法院未予支持，未有不妥。综上所述，上诉人杨青春与上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨青春负担50元，上诉人怀化世雄置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 陈利建审 判 员 曹 阳审 判 员 夏英姿二〇二一年九月十日法官助理 陈若愚书 记 员 张妍瑞