四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终17017号上诉人（原审原告）：成都宏达中北饭店管理有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区火车北站西二路30号。法定代表人：赵秀兰，董事长。委托诉讼代理人：周勔，四川熙然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马蕾，女，1975年1月23日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。上诉人成都宏达中北饭店管理有限责任公司（以下简称宏达中北公司）因与被上诉人马蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2021）川0106民初3115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏达中北公司上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、请求依法改判支持宏达中北公司一审要求马蕾支付装修补偿和停业损失的诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由马蕾承担。事实和理由：一、合同中约定了装修不可拆除，但并未在任何文件或合同中明确表示放弃装修物的所有权，也未对装修物的损失达成一致意见；同时，该约定仅仅是一个行为的约定，并不是对损失或者所有权、归属权的约定，所以该约定并不能代表宏达中北公司放弃对装修物损失的赔偿或补偿。首先，《房屋租赁合同》中仅约定合同终止或解除时，宏达中北公司不得拆除房屋内部装修，并未约定内部装修的归属权以及马蕾是否对此进行补偿，不能代表宏达中北公司放弃了对其的所有权及求偿权。若本次纠纷并不是在宏达中北公司经营数年后，而是装修后一两个月便面临拆迁终止合同，按照一审法院的观点也无需对宏达中北公司进行赔偿或补偿，将直接导致宏达中北公司数百万元损失，马蕾却从中获取巨大装修价值收益，这显然是极不公平的。因此，基于常识性理解，该条款应当是针对合同到期终止或者宏达中北公司违约而终止的情形，并不能适用于合同因马蕾原因或不可抗力而终止的情形，否则马蕾可以在任何时候利用该条款侵占宏达中北公司的装修财产，这显然不符合合同订立的初衷和基本目的。故《房屋租赁合同》应当视为对装修装饰物的处置没有约定或约定不明，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”之规定，宏达中北公司认为马蕾未投入任何款项用于装修并没有任何损失，但宏达中北公司却花费大量金钱用于装修，在此对比下宏达中北公司损失重大，应当按照公平原则将装修补偿款支付给宏达中北公司。二、一审法院虽然适用了公平原则，但对于装修补偿、停业损少部分的判决并不具有公平性，马蕾本身就不存在装修或停业的损失而是从补偿款中获得了利益，反而宏达中北公司遭受巨大损失，故这两部分补偿款项应由宏达中北公司获得。1、装修补偿部分：根据宏达中北公司提交的证据及意见可见，马蕾在购买房屋后当天即将房屋出租给宏达中北公司作为酒店使用，其没有时间进行任何装修，《房屋租赁合同》中所谓的精装房其实就是上一个酒店自2005年重装后遗留下来的残值。另外，《房屋租赁合同》中明确约定了马蕾给予宏达中北公司两个月的免租装修期，进行安装设备和改造，若真像马蕾所述的系精装房，又何来免租装修期呢？这进一步说明在合同签订时马蕾也明确知晓该房屋需重新装修后才能使用。宏达中北公司承租酒店后，经马蕾认可分别于2010年、2017年对酒店整体以及所有房间进行了两次全面装修，装修范围包括拆墙、加墙、水电、乳胶漆、贴砖、防水、地板、窗帘、家具、淋浴房、坐便器等几乎是从清水到入住所需的全部装修，同时这也说明了上一个酒店所遗留的装修残值已经全部消失。马蕾自始至终都未真正出资进行过装饰装修。现拆迁后，由于装饰装修都属于宏达中北公司添置的，实际损失全是宏达中北公司的，马蕾没有进行过装修故尔没有因为装饰装修被拆除而产生任何损失，反而因房屋内有装修而获得了装修补偿款，所以根据公平原则其不应当获得装饰装修补偿款，而是应由实际损失人宏达中北公司获得补偿。2、停业损失部分：案涉房屋的拆迁必然导致宏达中北公司短期内无法正常经营，实际上宏达中北公司自将房屋交予拆迁单位后至今数月也未能重新营业，期间产生人员费用、置换场地费用若干，也正是基于上述原因，国家相关部门才会考虑到企业这种状况规定了对停产停业损失进行补偿。这一补偿显然是给予产生停产停业损失的实际经营者的。而马蕾未进行任何经营活动，何来停产停业损失？故而这一补偿更应当补偿给宏达中北公司。另外马蕾的房屋已经经拆迁而消灭，不存在房屋的情况下也不存在租金，更不存在租金损失，故马蕾预期的租金收益实际已经包含在房屋本身的赔偿中，停产停业损失并非补偿的该部分收益。三、停业损失补偿的对象是因拆迁造成停业的实际经营企业，而非房屋业主，并且由于马蕾的行为造成了宏达中北公司经济损失，根据公平原则其获得补偿后也应当支付给宏达中北公司。根据《成都市国有土地上房屋征收评估操作规则（试行）》第七十二条，对于停产停业损失的定义为：“被征收房屋因征收房屋造成的停产停业损失是指被征收房屋在征收过度期间因为停产停业所造成企业客观生产经营利润的损失和企业员工生活补助…”规定，停业停产损失所补偿的对象是因拆迁造成停业的实际经营企业，所补偿的目的是补偿企业停业的损失和员工的生活补助，而并非房屋业主。结合本案，宏达中北公司才是在拆迁房屋实际经营的企业，停业损失补偿的对象应当是实际经营的宏达中北公司，补偿的目的是基于马蕾提前终止合同必然导致无法营业所产生的损失。其次，如果房屋所在地没有企业经营，马蕾的行为没有造成任何人经济损失，那么马蕾自行获取停业补偿无可厚非。但是本案中，因为马蕾提前终止合同的行为而直接导致了宏达中北公司的经济损失，根据公平原则无论其是否获得了补偿，也无论产生的原因是否属于不可抗力，只要是该损失是马蕾造成的，其都应当对造成的宏达中北公司的经济损失进行补偿。而同时拆迁单位又将该部分补偿支付给了马蕾，故马蕾作为非补偿对象更应当将补偿款项交给实际的补偿对象及损失人即宏达中北公司。四、一审法院对于不可抗力的认定与判决结果自相矛盾。一审法院在判决中明确载明“案涉房屋因项目改造，马蕾与金牛国投公司达成搬迁协议系自愿协商签订，不属于法定不可抗力”，同时《房屋租赁合同》中也没有任何特别约定的不可抗力，故而意味着一审法院认为《房屋租赁合同》终止不属于不可抗力。而本案中《房屋租赁合同》系基于马蕾向宏达中北公司送达《终止租赁合同通知》而由马蕾单方面终止。既然一审法院认为该行为不属于不可抗力，那么可以认定马蕾终止租赁的行为属于无故终止。《房屋租赁合同》明确约定“甲方不得无故终止合同，否则要承担乙方实际投入的损失和影响乙方营业所带来的损失，若有其它损失，甲方还应当赔偿”。一审法院既然认为马蕾系无故终止合同，按照上述约定，更应该全额赔偿宏达中北公司全部损失。但一审法院在认为马蕾系无故终止合同的同时，却又拒不适用合同中明确约定的相关条款，属于判决结果与认定标准的自相矛盾。五、宏达中北公司前后投入超过500万元，非自身原因导致合同不能履行，宏达中北公司丧失了可期待利益从而遭受重大损失，本就应当得到合理的补偿。根据宏达中北公司提供的证据足以证明，宏达中北公司在承租后前后投入350多万元对酒店进行了全面装修，另外还投入了数百万元加装了酒店整体的电梯、锅炉、大型电表等设备，现合同因拆迁而无法履行，宏达中北公司也因此丧失了数年的可预期经营收益。在2020疫情下，马蕾不仅未减免任何租金，反而在原基础上递增了10%，给宏达中北公司造成了更大的经济压力，即使如此，宏达中北公司仍严格按合同约定了履行了支付义务，同时，马蕾在未协商一致的情况单方面终止合同，强行闯入经营的酒店，撬开房门搬走房内酒店物品，进一步给宏达中北公司造成了经济损失。宏达中北公司严格遵守并履行合同过程中，却因非自身原因遭受如此巨大损失，无论是拆迁部门还是实际获益的房屋业主，本就应当对宏达中北公司进行合理的补偿。本案中已查明，拆迁部门未对宏达中北公司进行过任何补偿，而是将相关补偿款项发放给了房屋业主，则房屋业主即马蕾便应当对宏达中北公司的损失进行合理的补偿。马蕾答辩称，1、案涉租赁合同系双方意思表示，不违反法律行政法规规定，双方应严格遵守合同约定并受其约束。案涉房屋的装修、设施设备均由出租人提供并承担费用，与宏达中北公司无关。案涉合同明确约定房屋租赁期间宏达中北公司经营产生的水电气费、物业管理费、税收自行承担以及乙方在租赁期间内发生的装修、翻修、维修、电器更新等费用自行承担，与出租方无关。案涉合同第8条第3款因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。本案合同解除或终止系因政府拆迁的不可抗力因素导致，根据合同约定，宏达中北公司不得拆除房屋内的装修。2、根据合同相对性原则及征收补偿规定，补偿协议涉及的补偿范围及内容与宏达中北公司无关。本案一审判决认定事实清楚，宏达中北公司的各项主张均于法无据，依法应当驳回其全部诉讼请求。宏达中北公司向一审法院起诉请求：1．判令马蕾向宏达中北公司支付装修补偿31020元（按1000元/㎡×面积）、停业损失10888元（按评估价11700元/㎡×面积×3%）、搬迁费3000元、政策性补偿8000元；2.本案诉讼费用由马蕾承担。一审法院认定事实：2010年5月5日，马蕾（出租方）与宏达中北公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定与本案争议有关的主要内容：1．马蕾将位于成都市的1间房屋出租给宏达中北公司用于开设经济型酒店；2.房屋装修状况为精装房，该精装房里应配置全套豪华酒店家俱、窗帘、酒店床上用品、开水器、装饰品、1.5Ｐ空调、21英寸彩色电视机各一台，合计5000元；3.1.5Ｐ空调、21英寸彩色电视机付款方式：Ａ选择租金中扣除为5000元整；Ｂ选择在签订合同时，一次性将款交给宏达中北公司，由宏达中北公司统一采购为5000元整；4.承租期限为10年，即2010年4月23日至2020年4月23日，马蕾提供精装房两个月的免租金期供宏达中北公司进行安装设备和改造（自交房门钥匙之日起）；5.每月租金900元，每三个月支付一次；6.宏达中北公司在租期内发生的装修、翻修、维修、电器更新等费用由其自行负责，马蕾不再承担费用；7.租赁合同终止或解除时，宏达中北公司不得拆除房屋内部的装修，以及宏达中北公司二次装修均不得拆除；宏达中北公司对其自行安装的设备保留所有权，有权拆除；8.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。2016年6月30日，代祥蓉代马蕾与宏达中北公司签订《补充合同》，约定房屋租赁延长至2025年6月30日止。一审庭审中，宏达中北公司认可马蕾已退还押金及2020年12月23日后的租金。根据宏达中北公司提交的水表用户信息及《四川增值税电子普通发票》显示，案涉房屋水、电开设用户名称均为宏达中北公司。一审法院依职权向成都市金牛国投建设有限公司（以下简称金牛国投公司）调取了一份其与王光全签订的《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿协议（协议搬迁）》（以下简称搬迁补偿协议），约定与本案争议有关的主要内容：1.项目改造范围为火车北站地方配套工程商贸大道北站西二路26号、28号（4-6栋）、30号附条件协议搬迁项目；2.因搬迁房屋造成的通信、水电气、空调移机等政策规定的补偿费用共计8000元；停产停业经济损失费36.91㎡×11,748元/㎡×3%=13009元；搬家补助费3000元。本案审理过程中，经一审法院向金牛国投公司相关负责人核实，查明：1.宏达中北公司承租房屋后为经营酒店所开设的水、电均已销户，且不存在金牛国投公司需就该项目对宏达中北公司进行赔偿的情况；2.本案所涉房屋的《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿协议（协议搬迁）》已签订，约定的补偿搬迁费3000元/户、因搬迁房屋造成的通信、水电气、空调移机等政策规定的补偿费用8000元/户与一审法院调取的《搬迁补偿协议》一致；3.被拆迁房屋为非住宅，不论是否经营，按照政策规定，产权人都享有停业损失补偿。一审法院认为：宏达中北公司与马蕾签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据双方诉、辩意见，本案争议的主要焦点为：宏达中北公司作为承租人，基于租赁合同主张相关损失是否符合合同约定和法律规定。一审法院认为，案涉房屋因项目改造，马蕾已与金牛国投公司达成搬迁协议，该协议系马蕾与金牛国投公司自愿协商签订，不属于法定不可抗力。宏达中北公司作为酒店实际经营者，对承租房屋经营酒店期间的水、电开户进行了必要投资，且在合同终止后履行了腾退租赁房屋的义务，有关前述事宜的补偿问题在马蕾与金牛国投公司签订的《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿协议（协议搬迁）》约定内容中也得到了体现，即马蕾基于宏达中北公司的前述水、电开户费用和腾退房屋行为，已在补偿协议中获得了相应补偿。本着公平及诚实信用原则，补偿协议中确定的搬迁费、政策性补偿应由宏达中北公司享有；宏达中北公司主张搬迁费3000元、政策性补偿8000元，一审法院予以支持。关于宏达中北公司主张装修补偿、停业损失的问题。因宏达中北公司与马蕾签订合同时，已明确约定马蕾向宏达中北公司交付房屋系精装房，即便宏达中北公司在后期经营中对案涉房屋进行了一些装饰装修投入，但根据合同约定，在合同终止履行的情况下，宏达中北公司除自行拆除可移动部分设施外，并不享有对装饰装修附着物主张任何赔偿的权利。同时，根据一审法院庭后向金牛国投公司核实情况，马蕾根据搬迁协议获得的停业损失，并不是基于宏达中北公司酒店经营获得，故该项补偿与宏达中北公司酒店经营不具有关联性。综上意见，宏达中北公司前述两项主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、马蕾于判决生效之日起十日内向宏达中北公司支付搬迁费3000元、政策性补偿8000元；二、驳回宏达中北公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费561元，保全费469元，由马蕾负担。本院二审期间，宏达中北公司向本院提交了证明材料一份，为加盖有宏达中北公司印章以及四川秦德建筑拆迁有限公司的证明，内容为“宏达中北公司于2021年1月28日将酒店使用区域整体移交给了成都金牛国投建设，四川秦德建筑拆迁有限公司接收”。宏达中北公司拟以此证明房屋整体由宏达中北公司移交给拆迁单位，搬迁是由宏达中北公司搬迁的，不是由业主搬迁的。马蕾发表质证意见称：对该证据真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，不能证明接收和移交与搬迁有什么关系，其陈述的证明目的与一审查明事实不相符。马蕾一审中也提交了接收单给移交部门。本院审查后认为，一审庭审时间为2021年3月，而该证明材料出具时间为2021年1月28日。宏达中北公司主张系在庭审后取得该材料，但并未提交其他证据印证，故属宏达中北公司未在一审中提交该证据，不属于二审新证据，本院对该份证据不予采信。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人宏达中北公司的上诉请求以及被上诉人马蕾的答辩意见，本案二审争议焦点为：马蕾是否应向宏达中北公司支付装修补偿费、停业损失费、搬迁费、政策性补偿。现就上述争议焦点的认定论述如下。宏达中北公司与马蕾签订的案涉《房屋租赁合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务、行使合同权利。根据本案查明的事实，宏达中北公司租赁的房屋，因出租人马蕾自愿与金牛国投公司达成搬迁协议，故实质上案涉租赁合同和补充合同在客观上已无法继续履行。搬迁协议系马蕾与金牛国投公司自愿达成的协议，并不属于不可抗力的范围，一审法院对此认定正确，本院予以确认。在本案中，宏达中北公司主张在马蕾在搬迁协议签订后应当向其支付装修补偿费、停业损失、搬迁费、政策性补偿费用，理由为其公司与唐佳等业主签订延长租赁期间，并又进行了投入，搬迁协议签订后其公司损失合理预期收益、产生巨大经济损失。本院审查后认为，根据马蕾与宏达中北公司签订的租赁合同的约定，租赁合同终止或解除时，宏达中北公司不得拆除房屋内部的装修，以及宏达中北公司二次装修均不得拆除；宏达中北公司对其自行安装的设备保留所有权，有权拆除。故在出现合同解除的情况下，宏达中北公司可以将安装的可移动设备拆除，并不享有对装修装饰物的赔偿请求权。故在本案中宏达中北公司主张装修补偿费缺乏合同依据，本院对其该项上诉理由不予支持。关于停业损失的问题，因马蕾所获得的搬迁停业损失并非基于其实际经营使用房屋所得，也并非因中宏达中北公司作为承租人实际经营使用案涉房屋而由金牛国投公司作出的补偿，故宏达中北公司主张该部分款项的理由缺乏事实依据，一审法院不予支持正确，本院予以确认，宏达中北公司的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。另，因一审宏达中北公司的诉讼请求得以部分支持，故本院对一审诉讼费、保全费分担情况予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费561元，由成都宏达中北饭店管理有限责任公司负担448元，由马蕾负担113元；一审案件保全费469元，由成都宏达中北饭店管理有限责任公司负担375元，由马蕾负担94元。二审案件受理费1122元，由成都宏达中北饭店管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 锋审判员 冯 璐审判员 白福群二〇二一年九月十三日书记员 方丽雯