湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终2031号上诉人（原审被告）:湖南美宜佳便利店有限公司，住所地长沙市宁乡经济技术开发区花明北路66号，统一社会信用代码91430103MA4L241W33。法定代表人：刘云，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘成，湖南锐杰律师事务所律师，执业证号14301200410581659。被上诉人（原审原告）:湖南医药学院，住所地怀化市锦溪南路492号，统一社会信用代码12430000448195184X。法定代表人：何清湖，该院校长。委托诉讼代理人：李惠鸿，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201610884789。上诉人湖南美宜佳便利店有限公司（以下简称美宜佳公司）因与被上诉人湖南医药学院房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初3128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人美宜佳公司上诉请求：1.撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初3128号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，且错误地划分了双方举证责任。1、关于涉案房屋的权属问题，国家机关颁发的权属证书才是证明房屋所有权的合法凭证，且被上诉人在一审中已经明确表示了两处出租房屋均没有房屋权属证书，而一审法院是采取推断的方式，认为被上诉人对涉案房屋具备所有权，显然是不符合法律规定的。被上诉人不能证明其对房屋拥有合法所有权及出租权。双方签订的《租赁合同》应当认定为无效合同。2、关于举证责任划分的问题，一审法院认为应当由上诉人来证明房屋权属问题，属于举证责任划分错误。被上诉人作为房屋出租人，其最主要的义务就是交付合法的房屋给承租人使用。根据民事诉讼法律相关规定，被上诉人应承担对房屋具备所有权的举证义务，而不是由房屋承租人来证明房屋权属问题。3、关于合同效力的问题，涉案房屋所在土地的性质为划拨教育用地。而被上诉人将教育用地用于商业用途，没有经过土地管理部门批准，而且还没有房屋权属证明，此行为违反法律强制性规定，属于无效行为。因此，不论涉案方案是否有房屋权属证书，本案中双方签订的《租赁合同》都应当认定无效合同。二、一审判决适用法律不当，本案双方签订的《租赁合同》因为被上诉人对房屋无合法所有权，且该房屋出租已经违反法律强制性规定，应当认定为效合同。一审法院在认定合同有效的基础上适用的法律条文，自然是适用法律错误。请求二审法院在查明事实的前提下重新适用法律，依法认定合同无效，并驳回被上诉人的全部请求。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人湖南医药学院二审答辩称：一、案涉两处出租的房屋所有权均属于国家所有，被上诉人医药学院对案涉房屋享有占有、使用、管理的权利。二、被上诉人医药学院对案涉房屋是否享有所有权不影响《租赁合同》的合法有效性。三、被上诉人医药学院出租的房屋系经过主管部门批准建设的且并未改变土地的用途，租赁合同合法有效。综上所述，被上诉人医药学院与上诉人美宜佳公司所签订的《湖南医药学院门面租赁合同》合法有效，并不存在违反法律的强制性规定，上诉人的上诉请求不成立，请求二审人民法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。湖南医药学院向一审法院所提诉讼请求为：1.判决被告向原告支付租金384444元及逾期付款违约责任7421元（逾期付款违约责任以384444元为基数，按照一年期LPR利率从2020年7月19日计算至2021年1月18日，实际计算至租金付清之日止）；2.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《湖南医药学院门面租赁合同》，合同约定：经公开招标，甲方将6号门面即超市（含自动售货机业务)租赁给乙方经营，甲方超市门面由二处组成，一处位于学校品雅轩一楼西南角，另一处位于学校人行天桥桥头南，面积共约268平方米，以本合同签署前双方确认状态租赁给乙方，自动售货机业务，甲方允许乙方在校内设5台自动售货机服务点，位于学校至善楼一楼、博学楼二楼、聚贤楼一楼、自强楼一楼、老食堂等场地，自动售货机由乙方自行配备，经营期满，自动售货机归乙方所有；合同期限2年，自2019年7月20日起至2021年7月19日止，每年租金为768888元，第一年租金在合同签订后5天内付清，合同满1年后一个月内缴纳第二年租金，为保障学校和经营户利益，乙方需交合同履约保证金1万元；双方在合同中还约定了其他权利与义务。合同签订后，被告于2019年7月20日向原告交纳第一年租金768888元，原告亦向被告开具租金发票8张，另被告提交的结算收据显示，原告于2019年7月10日收取被告交纳的6号门面保证金1万元。被告承租门面后进行装修运营，适逢2020年新冠疫情，被告称其4个来月未开门营业，并要求减免一定期限的租金。原告于2020年12月17日向被告发出《关于门面租金催缴的函》一份，载明：“……。根据双方于2019年7月签订的《湖南医药学院门面租赁合同》，贵公司应在第1年合同期满后1个月内（即2020年8月）交纳第2年门面租金人民币768888.00元。因受新冠疫情影响，我校积极响应湖南省政府关于《应对新冠肺炎疫情影响促进企业健康发展的若干政策措施》（湘政发〔2020〕3号）等文件精神，并根据湖南医药学院2020年第三次校长办公会决议，决定对贵公司2020年3月份、4月份的门面租金减半收取（学校内商铺每年经营按10个月计算（其中2、8月不计入营业时间），因此2月不存在减免，即3、4月份减收门面租金合计人民币76888.00元），剩余应交纳门面租金人民币692000.00元。……，请贵公司接到本通知起七日内向我校交纳本年度门面租金人民币692000.00元。逾期，我校将采取停水停电之必要措施，……。”2021年1月15日，被告作出《解约通知函》一份，并于2021年1月25日交由原告签收，该通知函载明：“我方于2019年7月10日参加湖南医药学院2019年校本部门面(超市)项目现场竞标，经招标程序确定我方为中标人。因今年疫情影响，我方营业状况惨淡，现我方通知终止合同，理由如下：1、因疫情原因，贵方六月初才开学，学校超市与街边超市不同，学校未开学，校园内空无一人，根本无法营业。此后，根据国家相关政策，我方与贵方积极商讨关于租金减免、商户帮扶等相关事宜。但校方以各种理由推脱，最后仅减免三月份、四月份半个月租金，对我方经营并无太大帮助。2、因学院及疫情原因，2020年度经营时长未满十个月，我方要求在经营环境发生重大变化的情况下，校方并不同意对我方租金进行减免。3、因疫情及学院政策情况，我方在湖南医药学院店的亏损金额达到百万元以上（包括装修损失60万，因疫情导致的货物损失30万，人工损失10万），在学校不同意给予帮扶及租金减免等帮助的情况下，我方的后续经营实在难以为继。4、若校方无异议，因疫情原因属于合同不可抗力条款，双方并未就不可抗力造成的后果处理达成一致，现双方租赁合同自2021年1月18日起解除。最后，在我方中标后，积极配合校方各项工作开展，对校园师生的要求尽量满足，在服务期间获得校园师生的一致好评。疫情当头，本应共度时艰，但校方诚意有限，从未给予我方任何实质性的帮助。现我方实在经营困难，迫不得已发此函，特此通知，终止合同。”原告对于被告要求终止合同没有异议，但要求被告支付至租赁合同终止时的租金。被告工作人员王永华与原告单位贺处长微信沟通中，贺处长于2021年3月18日向王永华发送文件一份，载明：“王总：学校会议研究决定：超市租金按每年12个月计算。湖南美宜佳便利店有限公司应支付2020年下半年租金约为256293元（768880÷12×6-768880÷12×2），即2月全免，3月、4月减半。同意的话，请速来学校办理”。庭审中，双方确认现承租门面已腾空。被告陈述其于2021年1月18日已退还承租门面钥匙，原告现已重新招租。另，对于被告交纳的保证金1万元，双方同意在本案中一并处理。关于租金的减免，双方经多次协商未果，故原告诉至法院，现要求被告按半年租金全额支付并承担相应违约责任。另查明：2020年4月26日，湖南省教育厅向所辖各有关高校及厅直属单位下发《关于上报疫情期间行政事业单位房屋对外出租租金减免有关情况的通知》，明确：“根据省政府关于《应对新冠肺炎疫情影响促进企业健康发展的若干政策措施》（湘政发〔2020〕3号）等精神，支持中小企业共渡难关，对承租行政事业单位国有资产类生产经营用房的中小企业予以免收1个月租金，减半收取2个月租金。即2020年2月份房租免收，3月份、4月份租金减半收取。其中，中小企业应符合《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）规定，同时个体工商户参照该减免政策执行。”再查明：2006年11年15日，原告学生食堂综合楼经怀化市发展和改革委员会立项，总规模为10000平方米，总投资800万元。2007年2月20日，怀化市建设局作出《关于怀化医专高等专科学校后勤中心大楼初步设计的批复》。2008年4月18日，怀化医学高等专科学校综合楼取得《建设工程施工许可证》。2009年8月31日，原告后勤服务中心大楼工程经消防验收合格。原告出租的其中一处门面位于后勤中心大楼，但原告表示尚未办理不动产权证书。原告提交1980年黔阳地区革命委员会基本建设征用土地审批单、1998年怀化市人民政府国家建设征（拨)用土地审批表各一份，用于证实黔阳地区卫生学校、怀化市地区卫校修建职工宿舍，并表示为其中另一处出租门面的来源。原告又提交怀国用（2014）第划52号土地使用权证，用于证实怀化医学高等专科学校使用教育划拨用地71260.38平方米。2014年5月12日，教育部向湖南省人民政府下发了《关于同意在怀化医学高等专科学校基础上建设湖南医药学院的函》。以上事实，有原、被告主体资格资料、《湖南医药学院门面租赁合同》、湖南增值税普通发票、《解约通知函》、基本建设征用土地审批单、国家建设征（拨）用土地审批表、怀化市发展和改革委员会文件、怀化市建设局《关于怀化医专高等专科学校后勤中心大楼初步设计的批复》、《建设工程施工许可证》、《建筑工程消防验收意见书》、怀国用（2014）第划52号土使用证、教育部《关于同意在怀化医学高等专科学校基础上建设湖南医药学院的函》、微信聊天记录打印件、湖南省行政事业单位往来结算收据、湖南医药学院关于2020年春季学期开学的通知、关于2020年暑假放假及开学时间安排的通知及庭审笔录予以证实。对被告提交的便利店从开店到结业每月销售数据，因系被告控股公司单方提供，并无其他证据佐证，本院不予采信；对被告提交的《便利店装修项目服务合作协议》、服务费支付承诺书及湖南捷欣装饰设计工程有限公司的证明，因与本案处理缺乏关联性，本院不予采信。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告所签订的《湖南医药学院门面租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约全面履行合同义务。被告认为原告未能提交出租门面的产权证明，并主张租赁合同无效的观点，通过原告提交的证据及双方的履约情况来分析，被告承租的两处门面及自动售货机服务点均处于原告的管理范围之内，原告提交的土地使用权证明及规划、建设、消防等手续亦可佐证出租的门面由原告占有、管理，即便没有办理不动产权证明，原告亦有权对管理的门面予以出租，被告未能证明原告出租的门面系非法建筑或归属于其他人，应承担举证不能的法律后果，故对被告这一观点，本院不予支持。原、被告双方同意于2021年1月18日终止门面租赁合同，本院予以确认。关于2020年7月19日至2021年1月18日期间的租金，因双方在门面租赁过程中，确实遭遇新冠疫情影响，给承租人的经营造成损失，原告亦根据国家政策讨论通过给予被告1或2个月的租金减免，本院结合双方关于合同的履约情况、新冠疫情对商品零售业的影响及本地实际，酌定由被告支付原告2020年7月19日至2021年1月18日租金256296元，原告请求租金超出部分，本院不予支持。本案双方终止合同履行，系受新冠疫情影响，对于后续租金的支付及减免，双方一直处于协商之中，原告主张被告承担逾期付款责任，过分加大了承租人的责任，也同疫情期间促进企业健康发展，支持中小企业共渡难关的政策相背离，故对原告该主张，本院不予支持。本案中，双方均要求一并处理保证金，因双方终止合同后，被告已腾空退还门面，原告应依约退还保证金1万元，故在被告支付原告上述租金时，应作相应扣减。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第五百九十条、第七百二十一条之规定，判决如下：一、被告湖南美宜佳便利店有限公司于本判决生效后十日内向原告湖南医药学院支付2020年7月19日至2021年1月18日的门面租金246296元（已扣减保证金1万元）；二、驳回原告湖南医药学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7178元，减半收取为3589元，由原告湖南医药学院负担1092元，被告湖南美宜佳便利店有限公司负担2497元。二审期间，被上诉人湖南医药学院提交湖南省非税收入一般缴款书复印件及2019年6月1日至7月31日时间段场地租金汇缴金额明细（均加盖湖南医药学院公章），证明被上诉人有权将房屋对外出租及相关租金已上缴国库。两份证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。原审判决对证据的采信和对事实的认定正确，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人所签订的《湖南医药学院门面租赁合同》系双方真实意思的表示，根据原审和二审查明的事实，上诉人承租的两处门面及自动售货机服务点均处于被上诉人的占有、管理范围之内，门面交付使用后，上诉人亦能够正常运营。案涉房屋虽出租用于开办超市，亦为方便在校师生的日常生活所需，属于学校后勤保障部分，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，上诉人提出的被上诉人对案涉房屋无所有权及被上诉人将教育用地用于商业用途所以合同无效的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7178元，由上诉人湖南美宜佳便利店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨代绪审 判 员 刘士平审 判 员 黄丽霞二〇二一年九月二十四日法官助理 黄良湘书 记 员 戴蚁玲