湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2802民初5778号原告：利川市怡家物业服务有限公司。住所地：利川市南滨大道66号（南滨花园5-1-105室）。统一社会信用代码：914228025597319986。法定代表人：鄢伟，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：文悦芳，湖北丽川律师事务所律师，特别授权代理。被告：段小红，女，生于1983年4月7日，汉族，湖北省利川市人，户籍地利川市，现住利川市。原告利川市怡家物业服务有限公司（以下简称怡家物业）与被告段小红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法由审判员赵红玲适用简易程序，于2021年7月13日公开开庭进行了审理，原告怡家物业的委托诉讼代理人文悦芳、被告段小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告怡家物业诉称，原告系专业的物业管理服务公司。2014年5月原告与利川市力拓置业发展有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，委托原告对利川市南滨花园小区进行物业管理并收取物业费。在被告入住小区时，双方单独签订了《南滨花园前期物业服务协议》，合同约定住宅物业服务费按1.45元/月/平方米计收；按年度收取；如果业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金。在合同履行过程中，被告拒不缴纳后期物业服务费，经原告多次催收未果，根据相关法律规定，向法院起诉。诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费用3682元（2020年1月6日至2022年1月5日）；2、判令被告承担违约责任，即从2020年1月6日起至2021年1月5日止、以1841元为基数、按日3‰标准支付违约金；从2021年1月6日起2022年1月5日止、以3682元为基数、按日3‰标准支付违约金。3、诉讼费由被告承担。被告段小红辩称，欠物业费属实，期间我去交过几次，物业公司那里没人上班，现在同意交纳所欠的物业费，但不同意支付违约金，因为我屋外安装空调挂外机的管道漏水物业公司没有处理，楼道的电灯损坏未维修，而且物业公司通过停水的方式催缴物业费。经审理查明：2014年5月1日，原告（乙方）与利川市力拓置业发展有限公司（甲方）签订了南滨花园《前期物业管理委托合同》，合同约定甲方将南滨花园小区委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为委托物业的全体业主和物业使用人，委托物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任等等内容。2017年4月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《南滨花园前期物业服务协议》，合同载明乙方的房屋位置为1栋3单元1703号，建筑面积为105.83平方米，双方约定“第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安管、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……二、乙方的权利和义务……4、依据本协议按时、主动足额向甲方交纳物业服务费用……第二条物业管理服务内容……第三条物业管理服务质量……第四条物业管理费用（不包括共享部位及共享设施设备大中修、更新、改造等费用）一、1、住宅物业服务费：1.45元／月／平方米（按建筑面积算，房产证未办理出来前，按《商品房买卖合同》中的预售面积计，房产证办理后，按房产证面积计）……八、物业服务费于业主收楼时预收一年费用，之后按年度收取，每年度底预交下个年度的物业服务费用。九、物业服务费按约定由乙方交纳，若乙方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，乙方负连带责任。乙方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金；情况严重的，甲方可依法向人民法院起诉。……第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期仍未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之三的比例缴纳违约金，并采取必要的催缴措施（如公布欠费名单、暂停服务等）；如通过诉讼追缴的，乙方还应承担甲方因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公某等）……第二十一条本协议自双方签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止。”被告及小区的所有业主还未组织成立业主委员会，原、被告签订的《南滨花园前期物业服务协议》一直未解除，原告一直在持续地给被告及小区其他业主提供物业服务。自2020年1月6日开始，被告未按照约定支付物业费，共计24个月（2020年1月6日至2022年1月5日），按照1.45元／月／平方米105.83平方米，欠付的物业费为3682.884元。原告向本院提交了缴费催款通知单，但未通过有效方式向被告送达。对被告反映的楼道灯具损坏、管道漏水等问题，本院责令原告提交了维修记录，且到现场予以查看，楼道灯具损坏后原告已经及时维修，被告屋外管道漏水问题不是原告公司服务范围，但原告同意帮被告维修。以上事实有原告提交的南滨花园前期物业服务协议复印件、缴费催款通知单照片复印件、物业维修记录、被告提交的视频光盘、本院现场查看照片及笔录，以及当事人陈述在卷证实，足以认定。本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实持续至民法典施行后，依照该规定，应当适用民法典的规定。本案中，原、被告签订了前期物业服务协议，均应当按照约定履行自身的义务，原告提供了相应的物业服务，被告作为业主，应按协议约定及时支付物业费，被告辩称原告提供物业服务方面存在一些问题，如楼道电灯损坏、屋外管道漏水，经本院现场查看核实，楼道灯具损坏后原告已及时维修，管道漏水不属原告物业服务范围，但原告同意进行维修。故被告的抗辩理由，本院不予采纳。因此，对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告实际欠付物业费3682.884元，原告主张被告支付3682元，是原告对其权利的处分，本院予以确认。对原告主张违约金的诉讼请求，双方签订的前期物业服务协议约定，逾期未支付物业费的，按日3‰的标准支付违约金。因该协议属格式合同，约定的违约金的支付标准过高，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，本院予以适当调整，减少为约定的15%，即按月1.35%的标准支付违约金。对违约金的计算期限，因原告向本院提交的缴费催款通知单照片，未提供相应证据证明向被告送达，视为原告未有效向被告催收，现原告通过诉讼方式要求被告支付物业服务费，视为有效催收。被告应选择合理期限即判决生效前支付物业费，判决生效后仍未支付的，应计算违约金。故违约金的起算日期以本判决生效之日起开始计算。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告段小红于本判决生效之日起三日内向原告利川市怡家物业服务有限公司支付2020年1月6日至2022年1月5日的物业费3682元，并从本判决生效之日起按月利率1.35%的标准支付违约金至付清之日止。二、驳回原告利川市怡家物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，依法减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵红玲二〇二一年九月三日书记员  王 珍