四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川34民终661号上诉人（原审原告）：西昌海河天街置业有限公司，住所地：四川省西昌市海河天街C区C2-7。法定代表人：淡纯平，公司总经理。委托诉讼代理人：洪峰，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：凉山州素色餐饮有限责任公司，住所地：四川省西昌市海河天街C4-3。法定代表人：段海波，公司总经理。上诉人（原审被告）：田波，男，1972年5月出生，汉族，四川省德昌县人，住四川省成都市武侯区。原审被告：凉山州素色餐饮有限责任公司西昌海河轩分公司。住所地：四川省凉山彝族自治州西昌市海河天街C4-3。负责人：纪金波，系该公司负责人。二上诉人和原审被告共同委托诉讼代理人：卢欣，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。二上诉人和原审被告共同委托诉讼代理人：李超，四川谦亨（德昌）律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人西昌海河天街置业有限公司（以下简称海河公司）与上诉人田波、上诉人凉山州素色餐饮有限责任公司（以下简称素色公司）、原审被告凉山州素色餐饮有限责任公司西昌海河轩分公司（以下简称海河轩分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初2705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海河公司上诉请求：撤销原判第六项，改判田波对全部款项承担连带清偿责任。事实与理由：一、一审适用法律不当。被上诉人田波与原审被告素色公司构成并存的债务承担，根据上诉人与田波签订的《合同书》及补充协议的签约主体、条款内容，本案田波是承租人，素色公司系租赁房屋实际使用人，根据合同相对性，双方未另行签订过主体变更协议将合同权利义务转移至实际使用人，轻易否定合同相对性原则让合同当事人不担责有失公允。本案上诉人从未作出同意由实际使用人替代签约承租人作为承租人的意思表示。合同主体的变更是对合同内容的实质性变更，出租人出具相关费用发票或函件中抬头的行为，并不能当然认定为出租人同意变更承租人主体的意思表示。根据《公司法司法解释三》第二条的规定，上诉人有权同时要求田波及房屋实际使用人素色公司共同承担合同义务。素色公司作为房屋实际使用人在合同实际履行及一审庭审中自愿主动加入债务，构成并存的债务承担。本案被上诉人田波依法应当与素色公司承担连带清偿责任。上诉人素色公司、田波辩称：田波及素色公司均认为一审判决田波承担连带责任及分段承担连带责任是错误的,田波是公司发起人,根据公司法的规定,发起人从事民事活动,法律效果归于公司，同时田波成立素色公司的时候，公司为有限责任公司，后公司的股东内部对股份进行处置，及转让不影响公司的成立形式，仅仅是股东内部构架的变换，并且公司注册资本一百万元，其在经营过程中所有的投资均是以公司的名义投资，田波作为股东并未挪用公司的任何资产，或未对公司履行股东义务，没有发生公司资产与股东个人资产混同的情形，故一审判决错误。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并撤销一审法院判决田波承担分段连带责任的判决。上诉人田波、素色公司共同上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定法律关系错误。上诉人与被上诉人之间系联营关系而不是租赁关系，本案基本事实是基于被上诉人取得了海河天街Ｃ区的18栋房屋的租赁权及分拆招租权后，被上诉人找到上诉人，提出用自己拥有分拆招租权的房屋作为投资，上诉人田波设立公司联合经营。上诉人田波在公司设立前与被上诉人于2015年10月27日签订《合同书》及两份补充协议，上诉人田波发现里面很多内容被上诉人用手写进行了修改，与双方协商一致的内容有不同之处，于是又在2015年10月20日重新签订了《补充协议3》，进行了修改及补正。被上诉人于2016年3月将案涉房屋交付给上诉人，上诉人田波及案外人王坤在被上诉人交付房屋后成立了素色公司，并开始进行施工，2018年7月开始正式营业。正式营业后在转营业款时发现被上诉人的资金账户因与其他案外人发生争议，己被法院查封冻结，为了保障双方联营合作的资金安全，因此未将联营款转入被上诉人账户。一审法院错误的将与本案无关的案外人市国资公司协调上诉人被被上诉人无故断水断电的问题所签订的《会议纪要》作为对上诉人不利的表述从而认定上诉人与被上诉人系租赁关系。其次，从合同书内容来看，被上诉人以房屋作为出资，上诉人田波成立公司以现金投入按照海河天街整体规模和规划进行装修装饰，完成正式营业后双方按照约定的比例收取各自的效益;双方联营合作方式及结算方式为被上诉人对经营的实体店进行统一管理、统一收款、统一受理及解决消费者投诉等经营风险。被上诉人收取自己的收益后，将剩余款项转入上诉人素色公司在南充市商业银行设立的账户中;从以上内容可看出，被上诉人在双方的合作期间的义务并不仅是单纯的处理消费者投诉举办宣传活动等行为，同时也按照联营合作关系在营业后可以分配相应利润，符合共同投资、利润共享、风险共担的联营标准。再次，从双方来往函件中可以看出，双方发生争议的时间均是在2Ｏ18年8月以后，从2016年5月1日至2018年8月长达两年的时间里，被上诉人从未向上诉人素色公司主张过应当支付欠付租金的问题。反而是2018年7月上诉人素色公司正式营业后，才向上诉人素色公司提出要求缴纳相应款项的主张。二、关于素色公司的正式营业时间，上诉人素色公司与被上诉人存在违约情形、被上诉人能否按照合同约定分配利益及起算时间的问题。一审根据合同书及补充协议3认定上诉人素色公司存在违约行为而应当向被上诉人支付利益分配及承担违约责任。首先，根据素色公司提交的营业收入、完税证明、税务申报证明、来往函件可以看出素色公司的试营业时间为2018年5月，2018年7月正式开始营业。就算本案素色公司的举证不足以证明营业时间，那么从一审法院对被上诉人的证据认定来看人素色公司的营业时间也应为2018年6月统一安装收银系统。再次，根据约定，上诉人素色公司向被上诉人分配利益的时间是在正式营业后开始计算，一审法院却以约定不明视为未改变约定为由改变了基本事实，明显事实认定错误和适用法律不准确。一审法院根据该错误的事实认定来认定上诉人素色公司存在违约行为。最后，被上诉人享有利益分配权的时间系上诉人营业之日起，但被上诉人违约导致合同不能按约定履行。合同约定的房屋交付时间为2015年10月27日前，但被上诉人直至2016年3月才交房;其二被上诉人交付的房屋因为存在严重质量不合格且设计不合理部分导致上诉人素色公司花大量时间及金钱重新设计；其三被上诉人在与田波签订合同前就因拖欠案外人西昌市及海河文化公司的房租事宜，被起诉至法院。这一事实在签订合同初期，被上诉人未告知上诉人导致上诉人对整个合同内容及投资项目判断失误；其四在上诉人素色公司按照合同约定转款入被上诉人账户时，发现被上诉人账户已被冻结，导致上诉人素色公司无法也不敢将营业收入打入该账户；其五被上诉人借系统升级为由将上诉人素色公司在内的海河天街Ｃ区商家的水电全部截断。被上诉人与案外人市国资委和海河文化公司未妥善解决之前，上诉人可以行使抗辩权进行对抗。上诉人素色公司不存在任何的违约行为，因此不可能将上诉人所缴纳的5Ｏ万履约保证金等同于违约金对上诉人素色公司应按照合同及补充协议3约定分配给被上诉人的利益中进行抵扣。故，由于被上诉人存在诸多违约行为导致了被上诉人素色公司损失惨重无法挽回，据此上诉人依据上述情况不将营业款转入被上诉人账户是维护自身合法杈益的表现。三、关于田波的法律责任问题。上诉人田波系素色公司的股东之一及原法定代表人，一审法院既然认定了上诉人田波签订合同的行为系代公司履行职务行为，且素色公司也对该事务进行了追认，根据《公司法》及《民法典》，该法律效果就该归于依法设立后的公司。其次，素色公司系有限责任公司，2016年7月4日股东间内部处置自己股份的行为并未改变公司的性质，即有限责任公司。再次，素色公司作为有限责任公司，股东不管股份多少，以出资额为限承担有限责任。田波以其认缴的出资额为限对公司承担有限责任并不当然的等于股东田波对有限责任公司承担的责任应承担连带责任。上诉人田波不应对素色公司所应负担的义务承担连带责任。四、关于合同解除后房屋是否应当返还问题。本案在上诉人与被上诉人法律关系及违约责任和结算金额没有计算清楚前不应当解除，房屋更不应当进行返还。上诉人认为，依法签订的合同只要不违反法律法规的强制性规定，对双方均有约束力。到目前为止，是被上诉人未按照合同约定履行其应履行的义务，而并非上诉人未按照约定履行义务，所以一审判决解除合同明显是显失公平。在事实都没有查清的基础上，就认定素色公司未缴纳物管费、电费、材料费等明显违背本案的基本事实。其次，本案的合同能否解除要以被上诉人与案外人海河文化公司的案件裁判结果为基础，若判决解除了被上诉人与案外人的合同关系，那么被上诉人当初与上诉人据以合作的基础都不存在了，当然应当解除本合同及补充协议后在讨论被上诉人因其他案件履行不能导致上诉人损失的问题。本案中，上诉人素色公司如约履行投资义务，将被上诉人交付的房屋打造成了海河天街的商业服务餐厅，而被上诉人仅仅因为联合经营期间其自身原因导致的的问题就将上诉人起诉至法院甚至解除二者之间的合作关系且要求返还房屋，根本不谈上诉人的投入返还问题，后续的清算问题，这明显对上诉人不公平。再次，就算上诉人与被上诉人签订的合同及补充协议解除了，上诉人素色公司都不应返还房屋。上诉人在与被上诉人签订合同及补充协议后，前后花了两年多的时间打造案涉房屋，由于疫情影响，也遇到困难。上诉人海河公司辩称，1、本案的法律关系问题，本案双方签订的经营协议及补充协议不符合法律关系共担风险的法律特征，我方不参与经营，不承担风险，并且按照约定收取固定的，名为联营，实为租赁，不论是根据最高院的规定，还是结合我国各级人民法院针对基础法律关系的认定和典型案例，本案的法律关系系租赁合同关系，一审适用法律正确。2、从双方实际履行合同以及被上诉人一方的真实意思表示来看，田波及素色公司均是以房屋租赁人或房屋使用人认可双方之间的租关系，被上诉人一方认为本案属于联营合同并在此基础之上所提出的相关主张与事实和法律不符，上诉理由不能成立。3、在租赁合同法律关系无争议的前提之上，被上诉人一方认为了接受房屋的具体时间，即2016年3月，已经将租赁的房屋交付给田波，租赁物交付之后，承租人交付相关费用，系承租人的合同及法律义务，原审法院在确定租金以及其他费用，认定事实和适用法律完全正确，被上诉人针对这一点提出的上诉不能成立。4、关于田波的法律责任问题，我们认为本案当中准确的租赁人应当是田波，协议签订之后，合同主体从未发生变更，也没有形成任何的补充协议，或者是进行变更的书面材料，田波从始至终都是以承租人对外进行公示，并对我方做出承诺，即便是根据《公司法》，发起人对外签订合同，合同相对人来变更，人民法院应予以支持，要求田波以及公司承担责任是根据法律相关规定，田波不承担责任的上诉请求均不能成立。原审原告海河公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告田波于2015年10月27日、28日签订的《合同书》及三份《补充协议书》（商管（2015）-1、商管（2015）-2、商管（2015）-3），并判令被告将位于西昌市海河天街C4-3的房屋恢复原状并退还原告；2、判令被告向原告支付2016年5月1日起至2019年5月31日的联营计租收入欠款余额2740000.00元及自2019年6月1日起至上述租赁房屋实际退还之日止的房屋占用使用费（每日标准为3287.67元）；3、判令被告向原告支付2016年5月1日起至2019年5月31日的物业管理费29600.00元及自2016年6月1日起至上述租赁房屋实际退还之日止的物业管理费（每日标准为26.67元）；4、判令被告向原告支付2016年5月1日起至2019年5月31日营销宣传费37200.00元；5、判令被告向原告支付逾期付款违约金（每日违约金为上述三项欠款总额2806800.00元（2740000.00元+29600.00元+37200.00元）的万分之五即1430.40元，自2019年6月1日起付至实际付清该欠款总额之日止）；6、判决被告支付的500000.00元履约保证金归原告所有，原告有权不予退还；7、本案诉讼费用（受理费、鉴定费、评估费等）由被告承担。一审法院认定的事实：2015年1月8日，案外人西昌海河文化产业发展有限责任公司（以下简称：海河文化公司）（甲方、出租方）与原告海河公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》1份，该合同约定，案外人海河文化公司将位于西昌市“海河天街”Ｃ区经营用房（建筑面积约229852.73㎡、共18栋，配套停车场面积约16776.68㎡，占地约74763.20㎡，并包括室外所有公共场地和××天街××区项目的规划范围区）作为租赁物出租给原告海河公司承租；租赁期限从2015年1月8日至2035年1月7日；租赁物用途：商业（旅游购物、餐饮、文化娱乐、住宿、酒吧、演艺等）；该合同有效期内，甲方同意乙方有权分拆招租。2015年1月30日，案外人国资公司向案外人海河文化公司出具《授权委托书》1份，载明：“本授权委托书申明：西昌海河文化产业发展有限责任公司代表西昌市国有资产经营管理有限责任公司与西昌海河置业有限公司签订“海河天街Ｃ区”《经营用房租赁合同》合同相关文书，并负责“海河天街”租赁资产的经营及日常管理工作。特此授权”。被告田波就设立法人占有、使用西昌市海河天街Ｃ4-3房屋从事餐饮经营一事与原告海河公司协商一致后，2015年10月27日，原告海河公司（甲方）与被告田波（乙方）签订《合同书》（合同编号：商管（2015）033）1份，该合同载明：“……一、合作期限：1.1本合同有效期限自2016年5月1日起至2031年4月30日止。备注：甲方和乙方合同签订时间为2015年10月27日，甲方给乙方免租期6个月时间装修，甲方从2016年5月1日开始收取营业额扣点，合同从2015年10月27日正式合法生效。二、合作条件。合作资质证明提供鉴定：2.1合作条件2.1.1.经甲方书面同意，甲方为乙方提供位于西昌，商铺面积2400平方米（按国家标准以实测面积为准），位于Ｃ4-3的整栋楼（见附图，以图为准）。乙方在商铺内经营精品中餐。在双方合作期间，乙方必须遵守国家法律法规，并服从甲方的统一管理。备注：乙方后期业态如有变更需提交书面申请经甲方确认后，甲方会对其变更的业态进行扣点单独核算。2.1.2.乙方须向甲方支付设铺保证金，缴纳时间为本合同签订三日内，金额为人民币50000.00元（大写：伍万元整），待乙方撤离商铺四十天（每个月以财务结算日30日计算，下同）后，经甲方结算且乙方未违约情况下无任何费用需扣除的，甲方全额无息退还设铺保证金。2.1.3.未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变现经营业态或将商铺转让与第三人合作经营商铺业态，乙方不得以转租、分租、合作等形式直接或变相的将商铺转让于第三方。……2.1.5如乙方业态不适合在甲方经营，乙方书面申请撤铺并经甲方书面同意后，撤铺当月的货款，经甲方确认无乙方应承担的费用，在乙方撤铺60日后予以支付。如撤铺当月营业不足15日，与上月货款一并在撤铺60日以后支付。乙方私自撤铺的货款、租金、保证金甲方有权优先扣除乙方因违约导致的违约金及相关经济损失。2.2.签约商资格鉴定及证明提供；2.2.1.乙方必须为依法登记的个体工商户、企业。2.2.2.本合同签订之后，乙方在商铺开立前必须向甲方提供下列相关证明（包括但不限于）交由甲方审核并保留加盖了乙方公章的复印件：相关证件（1）营业执照正副本；（2）税务登记证正副本；（3）组织机构代码证正副本：（4）一般纳税人资格证；（5）法定代表人或负责人身份证；（6）法人委托证明书等必要证照的复印件；（7）商品资质、质量证明；（8）商品授权经销商证明；（9）卫生许可证；（10）消防许可证；（11）特种行业许可证。……三、联营方式及结算3.1甲方为乙方提供优质服务，为乙方的经营提供推广宣传的专业服务。甲、乙双方的合作经营采取由甲方统一管理、统一收款、统一受理解决消费者投诉的经营方式，甲方拥有对整个海河天街的监督管理权，乙方在与甲方不相抵触的前提下经营管理自己的商铺。甲方有权调整管理乙方的经营行为，乙方有义务服从甲方管理，遵守甲方各项制度和规定，并履行相关义务。3.2结算3.2.1甲方每月从乙方营业收入中按第一年7%、第二年9%、第三年13%比例作为第一年联营扣率收取联营收入。3.2.2经双方协商，乙方需在南充市商业银行设立银行账户，甲方以转账的方式向乙方支付相应款项。3.2.3甲方于次月1-5日期间核对乙方的营业收入，双方确认后，由甲方每月10日前向乙方提供上月的结算单。甲方按联营扣率扣除甲方收入及乙方应承担的相关费用，其余款项由甲方支付给乙方。3.2.4乙方应按甲方的要求安装收银机和统一收银系统，并由甲方安排2名收银人员进行收银操作，收银款由甲方收银人员负责保管存放，收银人员的工资由乙方承担，从每月货款中扣除，每月对账无误后，由甲方代为发放，（同时如在乙方能确保诚信经营、守时缴纳营业款时，甲方也可将此项工作委托乙方自行负责，一旦发现有任何违规现象甲方有权随时收回此权利，并解除合同）。3.2.5甲乙双方对账结算时，乙方营业额以甲方收银记录为准。3.2.6为配合甲方为乙方提供的营销宣传活动，合同第一年乙方同意支付第一年800.00元／月、第二年1000.00元／月、第三年1200.00元／月作营销宣传费用，并由甲方每月在乙方营业额中扣除。第二年及以后营销宣传费用双方另行约定，以补充协议的形式体现。3.2.7合同第一年乙方同意支付给甲方按签约第一年800元／月／平方米（之后根据情况收取）的物业管理费，并由甲方每月在乙方营业额中扣除，第二年及以后物业管理费双方另行约定，以补充协议的形式体现。3.2.8甲方每日根据收银系统计算乙方当日的营业收入，由甲方收银人员负责将当日营业收入存入甲方账户。3.3装修管理3.3.1装修管理适用于乙方进入甲方区域进行装修、改造、撤铺等事项。3.3.2甲方负责为乙方施工提供必要的条件，并根据商铺现有情况，将商铺所处位置的平面图和水电图提供给乙方。3.3.3甲方负责对乙方商铺的装修进行验收，验收合格后，方能对外营业。对不符合消防安全规定的材料、材质、电器设备、安装工艺等，甲方有权要求乙方限期整改。3.3.4乙方负责承担一切设计、施工费用，甲方应于2015年10月27日前将商铺交给乙方，乙方应于2016年5月1日完成装修，达到开业标准。3.3.5乙方负责将设计、施工方案报甲方，经同意后，并在甲方工程部门办理进场手续并签订《进场装修治安、消防安全责任书》后，进场施工。乙方利用甲方现在设备、设施、道具或委托甲方设计、装修、施工，费用由乙方负担。3.3.6乙方进场前需向甲方交纳装修保证金8000.00元（大写：捌仟元整），装修完成后，经甲方验收合格一周后无息返还保证金。3.3.7乙方装修必须按照甲方提供的《装修施工手册》之要求具体实施，原则上不得改变装修区域内的原有设施（包括墙、顶、地面、柱、窗、外立面），如因特殊情况确需改造的，乙方必须以书面形式向甲方提出申请，经甲方审核批准后方可施工。在改造方案中，乙方应尽量避免使用会对周边区域及人员造成安全隐患的材质及施工方案，经乙方施工、改建的区域，施工期间及交付使用直至撤铺的装修质量、安全等一切责任均由乙方承担。……4.1.2甲方应建立双方合作的经营档案；协助乙方管理、进行现场检查，并督促整改；先行处理顾客投诉。4.1.3甲方应按本合同规定扣率按期与乙方进行结算，并有权向乙方收取保证金及本合同规定的应由乙方支付的其他费用。4.1.4甲方提供相应的物业管理、有偿提供以下服务及设施：水、电、照明、公共卫生间设施及其他必要的营业设施，并使公共设施处于合理使用状态。非经书面同意，乙方不得在户外单独安装其他设备、设施。任何户外设备、设施是安装应根据甲方的要求进行。4.1.5乙方授权甲方交涉与消费者发生的质量争议并且乙方认可甲方对争议的处理结果；接受技术监督部门、工商、物价、药监局、卫生防疫站等部门的监督抽查，并及时知会乙方。……4.1.9为使乙方的经营得以发展，甲方举办各种宣传推广活动（包括各种媒体的广告宣传、展览、表演、赠品等），乙方应全力配合。4.1.10甲方双方应当对营业指标进行约定，并分解到月，乙方累计三个月达不到约定的营业指标时，甲方有权对乙方的面积及经营位置进行调整，或单方面解除本合同并不承担任何责任。对于甲方上述面积或者位置调整，乙方应当配合，并自行承担搬运、重新装修、宣传费用。4.1.11甲方针对乙方现有人均消费、商品定位在根据市场专业情况评估对乙方所经营商品、定位有监督权及调整权（甲方会根据市场依据来进行及时监督、及时建议调整来保障乙方的正常经营）。4.2乙方的权利义务……4.2.4乙方按时结算，按时交付甲方相关管理费用以及其他应支付费用。4.2.5乙方应接受甲方代表在处理顾客投诉案件中的意见和处理措施。若消费者对甲方提起仲裁或诉讼，乙方应积极配合甲方应诉。4.2.6因乙方商品或服务不符合国家对质量、计量、价格等规定的相关问题，造成第三方投诉、人身伤害或财产损失的，乙方应承担赔偿责任。4.2.7乙方负责其营业场地的自有财产安全、消防、清洁，服从甲方管理，并应为其营业场地内自有财产购买一切险和公众责任险，包括但不限于所有家具、固定设备、装置、商品、动产、模特、个人财产等。……4.2.15乙方所有商品及服务营业行为，需统一通过甲方的收银系统实现（甲方负责收银系统的安装以及调试，乙方在配置收银系统时应确保以下硬件；专用收银ＰＯＳ主机、专用小票打印机、点菜宝／平板电脑点菜系统须购买甲方指定品牌）并出具甲方统一营业凭证给予顾客，乙方不得私收营业款及漏开或出具非甲方统一营业凭证，否则视为违约。因私收营业款、漏开或错开营业凭证而产生的法律责任由乙方承担，乙方自愿向甲方支付以该漏开凭证或私收营业款金额贰拾倍的违约金（违约金不低于贰万元整），并且该私收银金额亦应计入乙方营业余额，并乙方自愿放弃对本违约金的调整权及任何抗辩权力。因此使甲方发生的一切损失由乙方承担，甲方有权终止合同并不承担任何责任。4.2.16乙方于本合同正式签定后，三日内向甲方交纳物业管理保证金50000.00元（大写：五万元整），作为乙方履行本合同的保证，如乙方擅自解除合同或不履行合同，甲方收取此保证金作为乙方的违约金之一，保证金不予退还；合同解除或终止后且乙方未违约的前提下，在债权债务结算支付完毕办理撤铺或离店手续后，甲方40天内不计息退还给乙方。……4.2.19乙方撤铺后应在3日内将商铺的自有设备、设施及其他财产按甲方要求清理完毕，若超过限定期限不处理，甲方有权对乙方尚留商铺内的设备、设施及其他财产进行处理，乙方不得提出任何异议，且甲方处理的费用由乙方承担。4.2.20乙方委托代理人或受雇关系人之行为，视为乙方的行为。五、违约责任5.1乙方应在约定日期（2016年5月1日）前开立商铺，开铺时间超过约定时间30日以上，甲方将一次性收取乙方交纳的全部设铺保证金，且甲方有权解除本合同，并保留追究乙方因违约给甲方造成是其他损失。5.2甲乙双方对本合同条款如有违反行为，本合同条款中对具体违约行为约定了违约金的按具体条款执行，未约定具体违约金的按对守约方予以赔偿经济损失并承担本协议所有保证金20%的比例执行。5.4合同期满或终止后，乙方应在7日内清偿各项费用，逾期甲方将按费用总额日加收万分之五的违约金。5.5乙方应保证按本合同的规定存入当日的营业收入，逾期甲方将按当日营业收入总额日加收万分之五的违约金。5.5乙方应保证按本合同的规定存入当日的营业收入，逾期甲方将按当日营业收入总额日加收百分之拾的违约金。六、合同的解除和终止6.1本合同期满前，乙方如需续签合同，应于合同期满两个月前以书面形式向甲方提出，甲方同意续签的由甲方安排签订时间并由双方重新签订合同。6.2经双方协商一致，可以解除本合同。6.3本合同有效期内，乙方不得将本合同的权利义务全部或部分转让给第三人，否则甲方有权解除合同。6.4任何一方违反本合同条款及补充协议相关条款或违法经营的，守约方有权解除合同。6.5因不可抗力、国家政策原因，导致不能实现合同目的，可以解除合同。甲乙双方均不承担由此造成的损失，但不影响履行本合同规定双方应承担的法律效力。6.6合同到期后，在同等条件下，乙方有优先续签权。七、其他7.1本合同履行中的一切通知均采用书面形式。7.2本合同的附件、补充协议与本合同具有同等效力。7.3因本合同发生争议时，双方应协商解决，协商不成任何一方可以向合同履行地的人民法院提起诉讼。7.4甲乙双方确认对本合同的条款系统充分协商和完全理解，是双方平等自愿的真实意思表示，对合同所有条款均无任何歧义……7.6本合同未尽事宜，可由甲乙双方共同协商达成补充协议，补充协议中如有与本合同实质性条款不同的内容，以补充协议为准。……。”2015年10月27日，原告海河公司（甲方）与被告田波（乙方）就双方已签订的《合同书》（合同编号：商管（2015）033）签订《补充协议书》（协议书编号：商管（2015）-1号），该协议约定：“甲方为乙方提供位于西昌，位于Ｃ4-3的整栋楼，乙方在商铺内经营精品中餐。经甲乙双方协商，同意对《合同书》中条款进行变更和补充，签订本协议。备注：乙方后期业态如有变更需提交书面申请经甲方同意确认后，甲方会对其变更的业态进行扣点单独核算。一、具体补充内容如下：4.2.20乙方本合同签订时向甲方交纳合同履约保证金，缴纳时间为本协议签订三日内，金额为人民币700000.00元不计息）（大写柒拾万元）作为乙方履行本合同的保证，如乙方擅自解除合同或不履行合同，甲方收取此保证金作为乙方的违约金之一，保证金不予退还；合同解除或终止后且乙方未违约的前提下，在债权债务结算支付完毕并办理撤铺或离店手续后，甲方40天内不计息退还给乙方。二、上述内容自2015年10月27日起执行，《合同书》中的其他条款继续有效并遵照执行。……”。同日，原告海河公司（甲方）与被告田波（乙方）就双方已签订的《合同书》（合同编号：商管（2015）033）签订《补充协议书》（协议书编号：商管（2015）-2号），该协议约定：“甲方为乙方提供位于西昌，位于Ｃ4-3的整栋楼，乙方在商铺内经营精品中餐。经甲乙双方协商，同意对《合同书》中条款进行变更和补充，签订本协议。备注：乙方后期业态如有变更，需提交书面申请经甲方同意，确认后，甲方会对其变更的业态进行扣点单独核算。一、本补充协议自2016年5月1日到2031年4月30日有效，《合同书》中的其他条款继续有效并遵照执行。（注：前三年扣点已确定，从2019年5月1日-2031年4月30日扣率按13%执行，止损线根据市场收入情况不低于之前止损即可。）二、具体变更补充内容如下：1、《合同书》第3.2.1条进行变更：原条款：3.2.1甲方每月从乙方营业收入按第一年7%、第二年9%、第三年13%比例作为联营扣率收取联营收入。变更为：3.2.1为达到甲乙双方双赢目的，甲方根据乙方所经营业态、面积、营业收入作为前提，对乙方经营精品中餐业态的联营扣点核算相应标准上限为8%-20%扣点标准，甲方可根据市场变化对乙方业绩销售目标或保底营业收入进行相应调整。根据乙方的场地面积和甲方的运营成本，甲方第一年每月从乙方营业收入中按7%比例作为联营扣率收取联营收入，乙方同意保证年保底营业收入为8000000.00元（大写：捌佰万元整），如年实际营业收入低于年保底营业收入时，按年保底营业收入收取。第二年及以后联营扣率与保底营业收入由甲乙双方在本协议到期前三个月签定新的补充协议进行双方约定。三、《合同书》中涉及的联营扣率均按本补充协议变更后的联营扣率执行。四、本补充协议壹式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，与《合同书》具有同等法律效力。”2015年10月28日，原告海河公司（甲方）与被告田波（乙方）就双方已签订的《合同书》（合同编号：商管（2015）033）签订《补充协议书》（协议书编号：商管（2015）-3号）该协议约定：“甲方为乙方提供位于西昌，位于Ｃ4-3的整栋楼，乙方在商铺内经营精品中餐。经甲乙双方协商，同意对《合同书》中条款进行变更和补充，签订本协议。一、具体补充内容如下：1、乙方于本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金人民币500000.00元（不计息）（大写伍拾万元整），缴纳时间为本协议签订后三日内。如乙方擅自解除合同或不履行合同，甲方收取此保证金不予退还；合同解除或终止后且乙方未违约的前提下，在债权债务结算支付完毕并办理撤铺或离店手续后，甲方40天不计利息退还给乙方。2、乙方后期业态若需调整，乙方把调整后的经营业态以书面形式报给甲方备案。甲方对其变更或增加的业态不再单独核算扣率。3、第一年的扣率按7%执行，核定的保底营业收入为8000000.00元。第二年的扣率按9%执行，核定的保底营业收入为10000000.00元，第三年起统一按10%扣率执行，核定的保底营业收入为12000000.00元。4、甲方按合同约定扣率收取联营收入的时间从乙方装修完毕投入营业之日起计算。甲方收取合同约定的款项时，必须出具与之匹配的发票。5、主合同和其他补充协议的约定条款与本协议的条款相冲突时，以本协议约定条款为准。主合同中包含的所有保证金均包含在乙方交纳的500000.00元履约保证金内，该保证金转入甲方指定的收款人淡纯平账户（农行卡号：6228××××7271）。二、上述内容自2015年10月30日起执行，《合同书》中的其他条款继续有效并遵照执行。……”。上述合同、补充协议签订后，原告海河公司将案涉房屋（西昌市海河天街Ｃ4-3）交付被告田波。被告田波于2015年12月9日向原告海河天街指定的淡纯平账户（农行卡号：6228××××7271）中支付履约保证金500000.00元。被告田波作为股东之一（出资比例51%）与案外人王坤（股东之一、出资比例49%）于2016年3月14日共同成立被告素色公司，并以案涉《合同书》中西昌市海河天街Ｃ4-3房屋作为住所地经营精品中餐。被告素色公司成立时经营范围：中餐，火锅；茶馆服务。（依法须经批准项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），成立时法定代表人系被告田波。2016年4月20日，被告素色公司向原告海河公司通过银行转账方式支付监控系统及收银系统费用3000.00元。2016年7月24日，被告素色公司股东由被告田波（出资比例51%）、案外人王坤（出资比例49%）2人变更为被告田波（出资比例100%）1人，至此被告素色公司变更为自然人独资的一人有限责任公司。2018年6月12日，被告素色公司经营范围变更为：正餐服务：餐饮服务；家禽、家畜养殖、销售；食品、饮料及烟草制品专门零售；酒、饮料及茶叶零售；茶馆服务；销售预包装食品和散装食品；农副食品加工。（依法须经批准的项目，经相关部分批准后方可开展经营活动）。2019年6月11日，被告素色公司法定代表人由被告田波变更为案外人段海波、其投资人（股权）由被告田波（出资比例100%、出资1000000.00元）1人变更为被告田波（出资比例97%、出资970000.00元）、案外人段海波（出资比例3%，出资30000.00元），至此被告素色公司由自然人独资的一人有限责任公司变更为自然人投资或控股的有限责任公司。被告田波在接收案涉房屋后，被告田波、素色公司当庭自认从2016年3月开始对房屋进行装修准备工作，2016年6月正式开始装修。2016年8月10日，案外人西昌市城乡规划建设和住房保障局向案外人国资公司发出《关于西昌市海河天街商铺违规建设装修的函》，载明：“我局于2016年8月3日接到举报，贵公司位于“海河天街”的商铺存在违规建设装修的情况。经调查核实，现有“海河天街”经营性用房Ｃ4-2栋、Ｃ4-3栋、Ｃ2-6栋正在进行违规装修扩建。上述行为已对原建筑造成破坏，影响了城市规划，存在严重的安全隐患。由于“海河天街”Ｃ区经营性用房产权属贵公司，请贵公司对上述商家立即责令停止建设并恢复原貌。同时在今后的工作中加强监督和管理。特此函告。”2016年8月11日，案外人国资公司向原告海河公司发出《关于立即停止海河天街Ｃ区部分经营性用房违规建设、装修的通知》（西市国资［2016］224号），载明：“根据西昌市城乡规划建设和住房保障局《关于西昌市海河天街商铺违规建设装修的函》的要求，现责令你公司立即按照是规建局要求进行整改，内容如下：一、责令海河天街Ｃ4-2栋、Ｃ4-3栋、Ｃ2-6栋房屋承租人，立即停止违规扩建的工程施工，并按照建筑原貌进行恢复。二、你公司须严格按照租赁合同第六条中关于装修、改造事宜的相关约定，将装修改造具体方案报经相关部门审批后方可实施。三、你公司在今后的工作中须加强监督和管理，杜绝此类事件发生。特此通知。”2017年2月28日，被告素色公司向原告海河公司发送《申请》1份，载明：“现我餐厅正门处靠海河方向有围墙一堵，此围墙的存在使得我餐厅地面找平工程存在极大阻碍，且不利于餐厅日后的经营与管理，因此我公司申请拆除此墙。”原告海河公司在收到被告素色公司上述《申请》后，于2017年3月1日向被告素色公司发出《关于恢复Ｃ4-3旁停车场围墙的函》，载明：“贵司于2017年2月28日上午9：00将Ｃ4-3旁停车场海河边围墙擅自拆除，现请贵司于明日（2017年3月2日）上午到我公司妥善解决此事：我公司联系人：阳全，联系电话：186××××8277，顺祝商祺。”2018年2月，被告素色公司向原告海河公司支付配电材料费1911.00元，并预交电费5000.00元。2018年4月10日，被告素色公司成立被告海河轩分公司（类型：自然人独资），登记的经营场所是四川省凉山彝族自治州西昌市海河天街Ｃ4-3，负责人是被告田波，经营范围：火锅；茶馆服务。（依法须经批准项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2018年6月19日，被告海河轩分公司将其经营范围变更为：正餐饮服务；家禽、家畜养殖、销售；食品、饮料及烟草制品专门零售；酒、饮料及茶叶零售；茶馆服务；销售预包装食品和散装食品；农副食品加工。（依法须经批准的项目，经相关部分批准后方可开展经营活动）。自2018年4月起至2018年8月止，被告素色公司或被告海河轩分公司每月向原告海河公司指定的案外人李丽平账号为6230××××9671的银行账户支付（预存）电费2000.00元。2018年6月5日，被告素色公司向原告海河公司指定的案外人李丽平账号为6230××××9671的银行账户支付点位费2000.00元。2019年5月7日，被告海河轩分公司将负责人由被告田波变更为案外人纪金波。2018年5月17日，被告素色公司分别向原告海河公司、案外人西昌市消防大队各发出《凉山州素色餐饮有限责任公司关于对经营场所修缮加固的情况说明》，载明：“凉山州素色餐饮有限责任公司于2015年10月27日与西昌海河天街置业有限公司签订租赁协议，取得海河天街Ｃ4-3号物业租赁权。在对该物业进行装修过程中，我公司发现存在墙体开裂、楼面渗水、外墙及屋顶装饰大面积脱落等严重质量问题，以及基础设施不完善、功能不配套等实际困难。为了满足正常经营需要，我公司向国资公司及相关部门进行了汇报，根据实际情况提出解决方案，在得到认可和允许后，对物业进行了修缮、加固和改建，现将有关情况说明如下：一、地基沉降等原因造成严重的质量问题：该处物业地处海河的河床附近，地基为淤泥层，沉降现象严重。在我公司接手物业准备装修时，即发现整个房屋未作防水处理；地坪大面积开裂；楼高差达20公分；多处墙面开裂和损坏；楼面开裂导致雨水渗漏；外立面墙体装饰瓷砖和屋顶青瓦几乎全部脱落。为了消除质量隐患，我公司及时调整了装修方案，在物业原有基础上进行了合理改建，针对上述质量问题进行修缮和加固，确保投入使用后不出现安全隐患。二、原有设计存在功能不配套等缺陷：我公司拟将租赁物业用于餐饮、茶艺等经营活动。而物业在交付给我公司时，水、电、排污等基础功能完全不具备，排水、排污、排烟、排风、隔油池等功能均难以实现，完全无法满足卫生许可等经营要求。为了完善相应的配套设施，按照卫生部门要求的标准科学排污，在保护环境的前提下为客人提供方便卫生的服务，我公司完善了餐饮业经营必备的配套设施，确保达到安全、卫生经营的条件。……。”2018年7月12日，被告海河轩分公司向原告海河公司发出《工作联系函》，载明：“我公司法定代表人与贵公司签订了《联营合同》，就海河天街Ｃ4-3号物业达成联营协议。目前，该物业的基础设施建设工作已经完成，正在积极推进证照办理、菜品调整、员工队伍组建与培训等工作，力争尽快正式开业。在试菜和员工培训期间，我公司产生了少量收入。按照《联营合同》约定，在该物业开业运行之后，贵公司将按照营业收入的7%提取联营收入。目前我公司尚未正式营业，所实现的收入基本都来源于股东试菜，并非真实的营业收入；而且收入中绝大部分为挂账（占比在60%以上），账款回收期不能确定。为了感谢贵公司的支持，保障贵公司及时体现联营收益，我公司建议每日上午由贵公司与我公司财务人员核对昨日收入总额，无误后按照7%的比例计算联营收入并于当日划转到贵公司指定账户。联营合作的基础在于风险共担、合作共赢。诚挚希望贵公司能继续给予我公司大力支持，协助我公司尽快完成开业筹备工作，正式投入营业。……。”2018年7月24日，原告海河公司针对被告海河轩分公司《工作联系函》向其发出《关于工作联系函的回复》载明：“贵司7月17日送达我司的工作联系函，我司已收到。就贵司在工作联系函上提到的相关事项，与前期签订合同的相关约定不相符，请贵司按照合同约定执行。收函为荷。”被告海河轩分公司工作人员在该回复上书写“已收到，具体事宜由公司领导协商后回复贵公司。”2018年8月24日，原告海河公司向被告素色公司发出《关于要求“海河轩”付清电费欠款的告知函》载明：“贵方现尚欠我司2017年12月电费2166.72元、2018年1月电费5217.70元、2018年2月电费17283.01元，共计欠电费24667.43元。上述费用我司工作人员已多次向贵方作出催收，但至今未付。现请贵方于2018年8月31日前付清上述费用，以免影响双方的正常合作。（具体金额以我司财务核算为准，如贵方有异议请于我司发函之日起3日内前往我司进行核对）。特此告知”。同日原告海河公司向被告素色公司发出《关于要求“海河轩”支付联营计租收入欠款的告知函》载明：“贵方于2015年10月27日与我司签订了相关合同，按照合同约定，贵方应于2016年5月1日起开始营业并向我司交纳每日营业款。与此同时，我司按照合同约定向贵方收取联营计租收入。贵方未能按照合同约定如期开业，已严重违反了合同相关约定。我司在保留追究贵方违约责任的权利下，现要求贵方2018年8月31日前补齐自2016年5月1日起至2018年7月31日联营计租收入共计2089910.00元。（具体金额以我司财务核算为准，如贵方有异议请于我司发函之日起3日内前往我司进行核对。特此告知）”。同日，原告海河公司向被告素色公司发出《关于要求“海河轩”支付物业管理费及营销宣传费的告知函》载明：“贵方于2015年10月27日与我司签订了相关合同，按照合同约定，贵方应向我司支付物业管理费及营销宣传费。贵方自合同签订之日至今尚未向我司支付过上述两项费用，该行为已违反了合同相关约定，我司在保留追究贵方违约责任的权利下，现要求贵方在2018年8月31日前付清2015年10月27日至2018年8月26日期间物业管理费171696.00元、营销宣传费33600.00元，共计205296.00元。（具体金额以我司财务核算为准，如贵方有异议请于我司发函之日起3日内前往我司进行核对）特此告知”。同日，原告海河公司向被告素色公司发出《关于要求“海河轩”按时交纳营业收入的告知函》载明：“按照贵方与我司签订的相关合同约定，贵方应于2016年5月1日正式营业，但贵方未能按照合同约定如期开业。直至2018年5月方才开始营业，并于2018年6月安装了我司统一收银系统。由于贵方与我司系联营计租合作关系，安装我司提供的统一收银系统属于双方合作的一个基础，在此感谢贵方对于统一收银工作的支持。同时，按照合同约定，贵方须将每日营业收入交至我司，但贵方至今尚未向我司交纳过任何营业收入，该行为已构成严重违约，为保证双方长期稳定的合作，我司在保留追究贵方违约责任的权利下，现请贵方即日起将每日营业收入如数交至我司财务，以便于双方合作的正常开展。”2018年9月5日，原告海河公司向被告素色公司发出《关于要求“海河轩”支付各项欠款和交纳营业款的告知函》载明：“我司于2018年8月24日给贵司分别发了要求贵司《支付联营计租收入》《支付物业管理费及营销宣传费》《按时交纳营业收入》的告知函，并与贵公司分别约定在三个工作日或七个工作日等不同时间来处理相关告知事宜，但贵方在约定时间内未到我司处理相关告知事宜。从2018年8月20日起我司收费系统升级后，商户在缴纳费用时，费用必须先支付房租，再支付物管费、企划费和水电费。如商户前期有其他费用未缴清的，系统无法对水电费进行收取，现系统对费用收取顺序为：房租费—物管费—企划费—④水电费，商户不能分项选择缴纳欠款费用。现再次函告贵司尽快来我司缴纳相关欠费，以免影响贵方的正常经营。特此告知”。2018年8月29日，被告素色公司向原告海河公司指定的案外人李丽平账号为6230××××9671的银行账户支付欠付电费24667.43元。2018年9月7日，被告海河轩分公司向原告海河公司指定的案外人李丽平账号为6230××××9671的银行账户支付20000.00元，该笔付款摘要备注为支付电费。2018年9月9日，被告素色公司向原告海河公司发出《紧急工作联系函》载明：“近日，贵公司向我公司经营的“海河轩”发来的《关于要求“海河轩”付清电费欠款的告知函》、《关于要求“海河轩”支付联营计租收入欠款的告知函》、《关于要求“海河轩”支付物业管理费及营销宣传费的告知函》、《关于要求“海河轩”按时交纳营业收入的告知函》、《关于要求“海河轩”支付各项欠款和交纳营业款的告知函》均已收悉，在前述五份函件中贵公司要求我公司按照贵公司要求的数额在8月31日前付清电费、联营计租收入（房租费）、物业管理费、营销宣传费（企划费），同时要求将每日的营业收入均全部缴付给贵公司，并声称：从2018年8月20日起，贵公司的收费系统升级后，系统收取费用的顺序为房租费—物管费—企划费—④水电费，各商户不能选择缴纳欠款费用。即：我公司若不按照贵公司要求的数额付清贵公司单方面主张的联营计租收入、物业管理费、营销宣传费，将令“海河轩”无法正常缴纳电费，从而导致被断电而不得不停止经营的严重后果。我公司对来函内容研究后，已委派相关人员到贵公司及时付清电费欠款，但对贵公司来函中的其余要求均有异议。目前我公司已将预充值的电费两万元缴纳至贵公司指定账户，但是贵公司工作人员以系统设定为由拒绝将该笔款项用于“海河轩”的电费充值。情况紧急，为避免不必要的纠纷，现特致函贵公司请求贵公司及时办理电费充值事宜，理由如下：一、我公司认为：贵公司单方面要求我公司按照贵公司要求的数额在8月31日前付清联营计租收入、物业管理费、营销宣传费，并将每日的营业收入均全部缴付给贵公司没有理据，换言之，我公司有充分的理由不向贵公司缴付前述款项，在此不作赘述。二、我公司与贵公司就缴付“联营计租收入、物业管理费、营销宣传费、营业收入”时事项发生的争议，属于双方因履行合同发生的争议，应当通过协商或诉讼途径解决。三、贵公司若认为与我公司协商不成的，应当向人民法院起诉解决相关争议，我公司将尊重并履行司法裁判。贵公司不应当擅自不予充值而导致断电，恶意造成我公司损失，也不应当人为地通过“收费系统升级”，达到贵公司收取相关费用的目的。贵公司若拒绝办理“海河轩”电费充值事宜，导致“海河轩”断电，将造成我公司严重损失（具体详见本函附件《“海河轩”因断电停业的预估损失清单》），对此，贵公司应当承担全部赔偿责任。特此致函！”。2018年9月12日，被告素色公司委托四川万鑫律师事务所向原告海河公司发出《律师函》载明：“本所依法接受凉山州素色餐饮有限责任公司（以下简称：素色公司）的委托授权，就贵公司擅自断电导致素色公司经营的“海河轩”无法营业的有关事项，函告如下：2018年9月9日，素色公司已向贵公司发送了《紧急工作联系函》，在该函中，素色公司向贵公司表达了：素色公司与贵公司就缴付“联营计租收入、物业管理费、营销宣传费、营业收入”事项发生的争议，属于合同双方因履行合同发生的争议，应当通过协商或诉讼途径解决。贵公司若认为与素色公司协商不成的，应当向人民法院起诉解决相关争议，素色公司将尊重并履行司法裁判。同时告知贵公司若贵公司擅自断电，将造成素色公司严重损失。但贵公司收到该函后，不是通过正确合法的途径解决相关争议，而是一意孤行，于2018年9月12日上午正式对“海河轩”断电。贵公司的行为属于侵权行为，素色公司有权要求贵公司停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。但为了避免不必要的讼累。本着“沟通协商优先”的原则，特致函贵公司收到本函后立即恢复对“海河轩”的供电，否则，素色公司将考虑依法向人民法院提起诉讼并申请先于执行。特此致函。”后被告海河轩分公司（乙方）与案外人瑶山棚户区改造安置点项目部（甲方）签订《临时供电协议书》，约定因乙方临时用电需要。需要从甲方接出生活用电线路，本着协助乙方临时解决用电困难，临时供电期限：自2018年9月17日至2018年12月17日止。用电总负荷不得超过150ＫＷ。2020年9月11日，原告海河公司与三被告在案外人海河文旅公司协议下达成一致后签订《会议纪要》载明：“2020年9月11日上午，就海河轩在租赁海河天街房屋时出现的相关问题，经国资公司多次、多方协调后形成解决方案并纪要如下：一、海河天街Ｃ区只能有一个用电户头，在海河文旅公司与海河置业公司《房屋租赁合同》纠纷没有判决前，仍由海河置业公司统一管理。二、海河轩与海河置业公司因房屋租赁产生的物业费、企划费、水电费、停车场等其余事项由海河置业公司与海河轩自行协商解决。三、海河轩的房屋租金，在签订本纪要后5个工作日内，预缴至以下海河文旅公司和海河置业公司开立的共管账户。账号：5105××××0605、开户行：中国建设银行股份有限公司凉山分行、户名：西昌海河文旅投资发展有限公司。首次预缴应结清2020年4月1日以来的拖欠租金，合计63万元（4月1日至9月30日），此后每月25日预缴次月租金。四、海河轩预缴房屋租金按每月105000.00元缴纳。五、共管账户为海河文旅公司与海河置业公司共同设立，专用于收取海河文旅公司与海河置业公司诉讼期间，各商户预缴的房屋租金。待判决结果后各方再对共管账户内的资金进行结算。六、海河轩将预缴房屋租金转入共管账户后，海河置业公司应尽快恢复海河轩正常用电。七、海河轩与海河置业公司的其他纠纷及诉讼，自行协调解决或由人民法院裁决。……海河置业公司及海河轩：接受本会议纪要议定的各项事宜，同意按此履行。”2020年10月23日，被告海河轩分公司按照上述《会议纪要》约定从其银行账户向案外人海河文旅公司账号为5105××××0605的中国建设银行账户转账630000.00元用于支付2020年4月1日至2020年9月30日房租。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：1、本案是房屋租赁合同纠纷还是联营合同纠纷；2、本案中三被告在案涉合同及补充协议中的法律责任；3、原告海河公司是否享有案涉合同及补充协议解除权、被告是否应当将案涉房屋恢复原状退还原告；4、联营计租收入的起算点如何确定。焦点1，案涉《合同书》及其补充协议，虽然多处载明“合作经营”、“联营”，但从合同及补充协议内容来看，原告海河公司所享有的权利是按月收取定额收入，所负义务仅是处理消费者投诉、举办宣传推广活动等，而根据《补充协议书》（商管（2015）-3号）第2条：“乙方后期业态若需调整，乙方把调整后的经营业态以书面形式报给甲方备案。甲方对其变更或增加的业态不再单独核算扣率。”之约定可知，原告海河公司并不直接参与被告的经营管理，被告经营中产生的一切费用均由其自身负担，与原告海河公司无关。该合同的经营风险并非由合同双方共担，不符合联营合同的共同投资、利润共享、风险共担的性质，故案涉《合同书》及其补充协议的性质不是联营合同性质。其次，在2018年5月17日被告素色公司报送给西昌市消防大队的《凉山州素色餐饮有限责任公司关于对经营场所修缮加固的情况说明》及2020年9月12日原告海河公司与三被告形成的《会议纪要》中，被告素色公司、被告田波均认可在2015年10月27日与原告海河公司签订的案涉《合同书》及其补充协议系房屋租赁合同，被告素色公司亦认可取得西昌市海河天街C4-3房屋的租赁权，故本院对被告案涉合同关系为联营关系的抗辩主张不予采信，综上，一审法院认定，本案系原告海河公司将西昌市海河天街C4-3栋房屋作为租赁物交付被告素色公司作为承租人使用、收益，被告素色公司支付租金等费用的房屋租赁合同关系。案涉租赁合同及其补充协议系合同双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为有效合同，合同双方均应按约履行合同义务。焦点2，根据本案已查明事实，被告田波系作为被告素色公司的发起人（设立人）之一，设立被告素色公司而实现与原告海河公司签订的案涉《合同书》及补充协议的合同目的，其按照案涉《合同书》第2.2.1：“乙方必须为依法登记的个体工商户、企业”之约定，依法设立被告素色公司实际履行案涉《合同书》及补充协议。从原、被告举证的多份联系函、告知函及银行付款凭证可知，在被告素色公司成立后，原告海河公司均是向被告素色公司及其分公司即被告海河轩分公司主张合同权利，并由被告素色公司或被告海河轩分公司代被告素色公司向原告海河公司实际履行合同义务，故根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”之规定，被告田波与原告海河公司签订案涉《合同书》及相关《补充协议》的民事活动的法律后果应当由被告素色公司承担，同时由于签订案涉《合同书》及补充协议时，原告海河公司明知被告田波将以合同约定设立公司的情况，因此可以推知被告田波作为发起人与原告海河公司就合同主体的变更达成了附生效条件的默示一致：若被告素色公司设立成功，则由被告素色公司概括承受案涉《合同书》及补充协议的权利义务，被告田波作为发起人不再享有合同权利，亦无须承担合同义务。被告海河轩分公司系被告素色公司分公司，其仅代被告素色公司向原告海河公司发出函告或支付款项，被告海河轩分公司不是本案合同相对方不应向原告海河公司承担民事责任；2016年7月24日，被告素色公司股东由被告田波（出资比例51%）、案外人王坤（出资比例49%）2人变更为被告田波（出资比例100%）1人，至此被告素色公司变更为自然人独资的一人有限责任公司。2019年6月11日，被告素色公司法定代表人由被告田波变更为案外人段海波、其投资人（股权）由被告田波（出资比例100%、出资1000000.00元）1人变更为被告田波（出资比例97%、出资970000.00元）、案外人段海波（出资比例3%，出资30000.00元）2人，至此被告素色公司由自然人独资的一人有限责任公司变更为自然人投资或控股的有限责任公司。综上，被告素色公司在2016年7月24日至2019年6月11日期间系一人有限责任公司，被告田波在此期间是被告素色公司占股100%的自然人股东，被告田波未能按照举证责任倒置之规则举证证明在此期间被告素色公司财产独立于其自己财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告田波应当对被告素色公司自2016年7月24日起至2019年6月11日止期间应向原告海河公司承担的债务承担连带清偿责任。焦点3，本案系房屋租赁合同关系，对于出租方原告海河公司来说，其合同目的就是通过出租案涉租赁房屋收取租金，而作为承租方的被告素色公司主要合同义务就是向原告海河公司支付房屋租金等费用。三被告在庭审中自认原告海河公司在2016年3月就已经将案涉租赁房屋交付给被告田波，三被告未举证证明在交付时对案涉租赁房屋质量等提出异议而拒绝原告海河公司交付，故本院认定原告海河公司已履行了向被告田波交付案涉租赁房屋的合同义务，被告素色公司应当向原告海河公司按合同约定履行支付租金的合同义务。但经审理查明，被告素色公司至今一直占用案涉租赁房屋，自2016年3月以来，仅向原告海河公司支付了2020年4月1日至2020年9月30日的房租租金630000.00元及20000.00元款项及部分电费、材料费、点位费，而其余大部分租金、物业管理费等均未按合同约定支付，被告素色公司该行为已严重违约，根据案涉合同书第6.4条：“任何一方违反本合同条款及补充协议相关条款或违法经营的，守约方有权解除合同”之约定，原告海河公司作为守约方享有案涉《合同书》及其补充协议的约定解除权，对于三被告关于案涉租赁房屋存在重大质量问题，被告行使先履行抗辩权不依约支付租金等费用、原告在合同签订后显著缺乏履约能力，被告行使不安抗辩权而不依约支付租金等费用的抗辩理由，因三被告现有证据不足以证明，故本院对三被告上述抗辩理由不予采信。综上，一审法院对原告海河公司要求判决解除与被告田波于2015年10月27日签订的《合同书》（合同编号：商管（2015）033）、2015年10月27日《补充协议书》（协议书编号：商管（2015）-1号）、2015年10月27日《补充协议书》（协议书编号：商管（2015）-2号）、2015年10月28日《补充协议书》（协议书编号：商管（2015）-3号）的诉讼请求予以支持。本案案涉《合同书》及其补充协议解除后，被告素色公司已不具备占用、使用租赁物的权利，故原告海河公司有权要求被告素色公司返还占用的案涉租赁房屋，但因案涉《合同书》及补充协议对合同解除后案涉租赁房屋的返还未作明确约定，且原告海河公司并未提交足够证据证明案涉租赁房屋在交付被告田波时的原状，其亦未提交足够证据证明其对被告素色公司对案涉租赁房屋的改建、扩建已在合理期限内提出异议并要求予以恢复，综上，一审法院对原告海河公司要求被告素色公司返还案涉租赁房屋的诉讼请求予以支持，对要求被告素色公司将案涉租赁房屋恢复原状的诉讼请求不予支持。焦点4，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，合同解除后原告海河公司要求按照案涉《合同书》及其补充协议约定的租金（联营计租收入）计算方式结清欠付租金及房屋占有使用费的主张，一审法院予以采信。庭审中，原、被告对三被告已经向原告支付的部分费用并无争议，争议焦点是应当自何时开始起算支付租金。原、被告对2015年10月28日签订的《补充协议书》（商管（2015）-3号）第4条：“甲方按合同约定扣率收取联营收入的时间从乙方装修完毕投入营业之日起计算。甲方收取合同约定的款项时，必须出具与之匹配的发票”之约定存在不同理解，但对于案涉《合同书》中约定了原告海河公司给予被告6个月免租期，自2016年5月1日开始收取营业额扣点（租金）并无争议。本院认为，上述《补充协议书》（商管（2015）-3号）第4条系对原《合同书》中开始收取营业额扣点（租金）时间点的变更，但该变更内容约定不明确，导致原、被告至今对变更内容理解存在巨大争议，而原、被告均未提交充足证据证明其各自主张，综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”之规定，一审法院推定原、被告未变更原《合同书》中原告海河公司自2016年5月1日开始收取营业额扣点（租金）的约定，被告素色公司应当自2016年5月1日起向原告海河公司支付租金；关于被告田波已向原告海河公司交纳的500000.00元履约保证金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”之规定，及案涉《补充协议书》（商管（2015）-3号）第1条之约定，本案中履约保证金兼具金钱的担保及违约金的性质，案涉《合同书》及其补充协议中又存在违约金条款，一审法院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，原告海河公司一并主张履约保证金不予返还和违约金，属于主张“双重违约金”，其提起的违约损失赔偿请求已明显高于其因被告违约而造成的损失，故在进行结算时，应实现500000.00元履约保证金其金钱担保的性质，用该款项先行抵扣被告素色公司应向原告海河公司支付的合同租金，故原告海河天街要求不予退还履约保证金500000.00元的诉讼请求不再作处理；关于原、被告双方存在争议的2018年9月7日被告海河轩分公司向原告海河公司支付的20000.00元款项的性质是电费还是租金的问题，因该20000.00元系金钱给付，而金钱系种类物，在被告素色公司存在长期未依约支付租金的违约行为情况下，原告海河公司为实现获得租金的合同目的而将该笔款项视为支付租金收取并无不妥，一审法院对原告海河天街该主张予以照准。对于三被告辩称原告海河公司存在恶意断电的违约行为的辩解理由，因三被告提交的证据不足以证实原告海河公司存在恶意断电行为，故一审法院对三被告该辩解理由不予采信。综上，根据案涉《补充协议书》（商管（2015）-3号）及《会议纪要》的约定（2020年9月11日后，被告素色公司应于每月25日预缴次月租金105000.00元），并扣除被告素色公司已支付的2020年4月1日至2020年9月30日租金630000.00元及2018年9月7日被告海河轩分公司向原告海河公司支付的20000.00元和履约保证金500000.00元后，被告素色公司应向原告海河公司支付欠付租金及房屋占有使用费应分段计算：1、2016年5月1日至2020年3月31日欠付租金3240000.00元（8000000.00元×7%+10000000.00元×9%+12000000.00元×10%+12000000.00元×10%÷12×11个月－履约保证金500000.00元-已支付租金20000.00元）；2、自2020年10月1日起至案涉《合同书》及补充协议实际解除之日止，按每月105000.00元标准计算支付欠付租金；3、自案涉《合同书》及补充协议实际解除之日次日起至被告素色公司实际返还案涉租赁房屋之日止，按每月105000.00元标准计算支付房屋占有使用费。被告田波应当对被告素色公司自2016年7月24日起至2019年6月11日止期间向原告海河公司欠付的租金2142666.30元（8000000.00元×7%÷12×9个月6天+10000000.00元×9%+12000000.00元×10%+12000000.00元×10%÷12×1个月10天－履约保证金500000.00元-已支付租金20000.00元）承担连带清偿责任。关于原告海河公司关于物业管理费的诉讼请求，三被告以原告海河天街未履行相应物业管理合同义务为由进行抗辩，但三被告未举证予以证明，故本院对三被告抗辩理由不予采信，根据案涉《合同书》第3.2.7条之约定，合同第一年按每月800.00元收取物业管理费，在之后的三份《补充协议书》中均未对物业管理费收费标准进行变更，故应当继续按照每月800.00元标准计算物业管理费，故一审法院支持被告素色公司自2016年5月1日起按每月800.00元的标准向原告海河公司计算支付物业管理费至被告素色公司实际向原告返还案涉租赁房屋之日止，被告田波应当对被告素色公司自2016年7月24日起至2019年6月11日止期间欠付的物业管理费27653.00元（800.00元/月×2年10个月17天）向原告海河公司承担连带清偿责任。关于原告海河公司要求被告支付2016年5月1日起至2019年5月31日的营销宣传费37200.00元的诉讼请求，因原告海河公司未举证证明其已依约履行上述合同义务应承担举证不利的法律后果，故一审法院对原告海河公司该项诉讼请求不予支持。本案中，被告素色公司存在逾期支付租金、物业费的违约行为，在案涉合同及补充协议解除后，原告海河公司可按照合同中关于违约金的清理条款要求被告素色公司承担违约责任，本案中，原告海河公司因被告违约行为造成的损失实际系逾期付款资金占用利息损失，若依照案涉《合同书》第5.4条约定按逾期付款总额以每日万分之五的标准计算违约金，该标准明显过高，一审法院结合原、被告双方履行合同情况将违约金标准酌减为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日前为中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率）计算逾期付款违约金（逾期付款资金占用利息）。原告海河公司要求以2806800.00元为计算基数，自2019年6月1日开始计算该款项付清之日止的逾期付款违约金，因该诉讼请求不会突破被告素色公司应当支付的全部逾期付款违约金数额，故本院对该计算基数及起算日期予以照准。综上，一审法院支持被告素色公司向原告支付逾期付款违约金（以2806800.00元为基数、自2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告素色公司实际付清欠款2806800.00元之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告田波对被告素色公司自2019年6月1日起至2019年6月11日止期间的逾期付款违约金3391.55元（2806800.00元×4.35%÷12月÷30天×10天）向原告海河公司承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、都一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十七条、第二百三十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决：一、原告西昌海河天街置业有限公司与被告田波于2015年10月27日签订的《合同书》（合同编号：商管（2015）033号）、于2015年10月27日签订的《补充协议书》（协议书编号：商管（2015）-1号）、于2015年10月27日签订的《补充协议书》（协议书编号：商管（2015）-2号）、于2015年10月28日签订的《补充协议书》（协议书编号：商管（2015）-3号）于本判决生效之日起解除；二、被告凉山州素色餐饮有限责任公司于本判决生效之日起15日内，向原告西昌海河天街置业有限公司返还西昌市海河天街C4-3栋房屋；三、被告凉山州素色餐饮有限责任公司于本判决生效之日起15日内，向原告西昌海河天街置业有限公司支付自2016年5月1日起至2020年3月31日止的欠付租金3240000.00元；自2020年10月1日起至上列第一项确定的合同解除之日止按每月105000.00元租金标准计算支付欠付租金；自上列第一项确定的合同解除之日次日起至被告凉山州素色餐饮有限责任公司实际向原告西昌海河天街置业有限公司返还西昌市海河天街C4-3栋房屋之日止按每月105000.00元租金标准计算支付房屋占有使用费；四、被告凉山州素色餐饮有限责任公司于本判决生效之日起15日内，向原告西昌海河天街置业有限公司按每月800.00元的标准计算支付自2016年5月1日起至被告凉山州素色餐饮有限责任公司实际向原告西昌海河天街置业有限公司返还西昌市海河天街C4-3栋房屋之日止的物业管理费；五、被告凉山州素色餐饮有限责任公司于本判决生效之日起15日内，向原告西昌海河天街置业有限公司支付逾期付款违约金（以2806800.00元为基数、自2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至被告凉山州素色餐饮有限责任公司实际付清欠款2806800.00元之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、被告田波对被告凉山州素色餐饮有限责任公司欠付款项共计2173710.85元（自2016年7月24日起至2019年6月11日止期间欠付租金2142666.30元、欠付物业管理费27653.00元、自2019年6月1日起至2019年6月11日止期间逾期付款违约金3391.55元）向原告西昌海河天街置业有限公司承担连带清偿责任；七、驳回原告西昌海河天街置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33254.00元，由被告田波、被告凉山州素色餐饮有限责任公司共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人海河公司向本院提交了一组证据。2018年3月20日证明一份，2018年3月4日田波做出的承诺书一份，证明素色公司向消防部门申请对租赁物进行改造，海河公司出具证明予以同意，但海河公司要求合同承租人田波针对盖章名出具承诺书，田波一直是以承租人的身份履行合同。上诉人田波、素色公司质证，对真实性无异议，对合法性、关联性、证明目的均有异议。上诉人素色公司和田波共同向本院提交了：第一组证据：国资公司的招租文件及公告，中标通知书，海河公司和嘉和置业工商登记情况表。拟证明案涉标的物系西昌市国有资产经营管理有限公司(以下简称市国资公司)所有，市国资公司通过公开招标的方式对案涉标的物的租赁权进行招标；案涉标的物的租赁权中标单位系重庆嘉和置业发展有限公司，西昌海河天街置业有限公司并不是案涉标的物承租主体，一审法院遗漏了本案的关键当事人重庆嘉和置业公司，混淆了海河置业公司与嘉和置业公司的承继关系与中标主体的责任，直接影响次承租人素色公司的合法权益；第二组证据：海河天街c区出租情况统计表，海河天街经营现状报告。拟证明海河置业公司自认海河天街c区中其收取利益的方式为两种，一种是单纯的租赁，一种是联营。素色公司所经营的场所c4-3为海河置业与素色公司联合经营，双方不是单纯的租赁关系；海河置业自认与素色公司所联合经营的c4-3商铺因前期一直处于装修阶段，预计在2018年年底能够投入正常经营，届时海河置业拖欠的西昌市国资公司的租金会在收到该联营收入后得到相应的支付；海河置业公司自认与其联营的商户中，海河置业获取收益的时间均为联营商户正式营业后，开始正式经营时，收银系统要由海河置业统一安装和管理；第三组证据：关于要求海河轩按时交纳营业收入的告知函。拟证明海河置业自认时至2016年5月工日素色公司(海河轩)并未营业；海河置业自认2018年6月才在素色公司经营的海河轩安装了统一收银系统。素色公司所经营的“海河轩”正式营业时间为海河置业安装完收银系统后，即2018年6月以后。第四组证据：海河置业公司出具的情况说明，海河天街C区设计及施工缺陷急需整改工程的请示，关于海河天街c区建筑项目整改的会议纪要，海河公司针对海河天街c区停车场翻砂及冰片石修复整改的函和关于地下停车场尽快验收交付使用的函；西市国资(2016)224号《关于立即停止海河天街c区部分经营性用房违规建设、装修的通知》，《关于立即恢复擅自拆除海河天街c4-2、c4-3处公共围墙的通知》。第五组证据：申请调查取证申请及证人证言、海河置业公司与海河文化公司及市国资公司的涉诉案件材料。拟证明从2016年1月持续到2017年7月15日，海河置业公司自认案涉标的物处一直处于被整改、修建阶段，素色公司是根本无法正常的完成装修装饰工作，也根本不可能在2016年5月1日前投入正常运营的；进一步的证明海河置业公司所交付给素色公司的标的物不符合合同约定，海河置业公司在履行合同中存在大量违约情况导致素色公司无法正常装修完成后进入经营，海河置业公司违反合同约定在先，无法在2016年5月1日前营业的根本原因在于海河置业违反合同约定且案涉标的物一直处于被政府行政职能部门整改修建阶段，责任不在于素色公司；在2018年6月开始营业后，素色公司未转营业款给海河置业的根本原因是因海河置业公司账户被司法冻结，要求素色公司转入其私人账户，素色公司为了双方的资金安全未答应海河置业的要求因此引发本案，此行为不属于素色公司违约；海河置业公司因拖欠海河文化公司及市国资公司租金被起诉要求解除合同收回租赁物并支付租金，这才是导致素色公司与海河置业公司合同无法履行的根本原因，海河置业公司也丧失了与素色公司合作的基础，构成根本违约，致使素色公司损失惨重；第六组证据：素色公司工商信息，素色公司对海河轩的投资、支付工资、损失情况。拟证明1、素色公司系独立法人，有限责任公司，公司对发起人田波的前期民事行为进行了追认，田波在素色公司成立前以发起人的身份所从事的民事行为，法律效果归于素色公司；素色公司后期股东的变更并未引起公司股东资产和公司资产的混同，素色公司注册资本100万元股东全部缴纳完毕，后期素色公司实际投资上千万元均属于公司自己投资，股东田波并未因未缴纳出资或者挪用素色公司资产导致第三人损失，不应承担连带责任；海河置业交付案涉标的物给素色公司的时间为素色公司成立以后，即2016年3月14日之后。上诉人海河公司质证认为对第一组证据真实性无异议，但对关联性、合法性、证明目的均有异议。海河天街置业公司与西昌市海河丈旅公司签订合同这一事实、这一法律关系清晰无异，达不到证明目的；对第二组证据不符合新证据的法律要件，同时对三性和证明目的均不予认可；对第三、四、五组证据与第二组证据质证意见一致。上诉人素色公司申请廖涌顺作为证人出庭作证，证明廖涌顺作为当时素色公司的前期负责人，海河公司交付房屋的时间是2016年3月，由于海河公司当时的负责人李部长要求将联营款转入私人账户，而不是对公账户，出于安全考虑就没有支付，2018年9月海河公司就将素色公司电断了，经过电力公司调解，才恢复临时供电。上诉人田波质证，对证人的陈述无异议。上诉人海河公司质证，对三性均不认可。因双方庭审中对案涉房屋业主方与海河公司发生争议是否对次承租人有影响，本院依职权向业主方海河文旅调取了海河天街中次承租人租金缴纳及共管账户相应设立事宜的情况说明。上诉人素色公司和田波共同质证认为对人民法院依职权调取的共管账户情况说明三性没有异议，并且进一步印证了租赁合同关系，以及不存在主体混同和漏列当事人的情况。上诉人海河公司质证认为对三性无异议，但是该证据正好证实了海河置业与房屋所有权人存在解除租赁合同争议的事实，若不解决该案，势必影响次承租人的权益，该证据与素色公司所提上诉观点正好吻合且一致。本院对被上诉人海河公司、上诉人素色公司和田波提交的证据及廖涌顺的证人证言将结合案件审理情况综合予以认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2018年7月12日，素色公司向海河公司发出《工作联系函》主要载明：“公司在试菜和员工培训期间产生了少量收入，我公司建议每日由贵公司与我公司财务人员核对收入总额无误后按7%的比例计算联营收入”。海河公司回函主要载明：工作联系函已收到，该函提到的事项与前期签订的合同约定不相符，请按合同执行。本院认为，本案当事人争议的焦点为：1、上诉人海河公司与上诉人素色公司是联营关系还是房屋租赁关系。2、上诉人海河公司与田波于2015年10月27日签订的合同及补充协议是否应当予以解除。3、上诉人素色公司是否应当返还海河公司案涉房屋，以及是否应支付欠付的租金、违约金、物业管理费。4、上诉人田波个人是否应对素色公司欠付的款项承担连带责任。针对本案合同书及补充协议是否应当继续履行的问题。上诉人素色公司上诉主张素色公司与海河公系联营关系，海河公司以案涉房屋的使用权作为出资，其不应支付租金及其他费用，请求驳回海河公司的全部诉讼请求。经本院审理查明，关于本案法律关系是联营还是房屋租赁，虽双方签订的《合同书》有表述由海河公司对案涉房屋统一进行物业管理、统一处理消费者投诉、举办宣传推广活动等内容。但海河公司作为海河天街的总承包方，为方便对海河天街进行统一管理而与次承租人租赁合同约定涉及公共管理部分由海河公司统一进行管理符合海河公司作为总承包人的运营模式，本院认为海河公司为自身运营所需对公共部分统一管理的模式并不构成法律上的联营。而素色公司主张海河公司以案涉房屋的使用权作为联营出资的说法，与双方合同及多个补充协议中双方均对房屋租金收取时间、金额进行约定相悖。因此，本院认为一审法院根据查明事实认定双方法律关系是房屋租赁关系的认定与本院审理查明事实相符，本院依法予以支持。其次针对双方合同是否应解除的问题，上诉人海河公司上诉主张素色公司未按合同约定交纳房屋租金构成违约请求解除合同。经审理查明，双方签订合同后，海河公司按期交付房屋，素色公司进行了装修使用，并交纳了部分租金，素色公司未按合同约定按期交纳租金。但本案因海河公司与业主方因房屋租赁发生争议对次承租人有一定影响，素色公司也当庭表示愿意交纳房租，本院认为房屋租赁合同的目的是为了获取租金，现素色公司表示愿意按合同交纳租金，而欠付租金也不必然导致合同解除。合同目的仍然可以实现，因此对海河公司要求解除合同请求不予支持。双方应按双方签订的租赁合同继续履行，素色公司也应按合同向海河公司交纳房屋租金及物业管理费。针对上诉人素色公司应给付多少租赁费及违约金、物业管理费的问题。对房屋租赁费，被上诉人海河公司诉讼主张按合同扣除装修免租期后按约定素色公司应给付2019年5月31日前租金274万元。经本院审理查明，2015年10月27日双方签订合同约定装修免租期6个月，海河公司从2016年5月1日起收取租金。但上诉人与被上诉人2015年10月28日签订的补充协议载明：“海河公司按合同约定扣率收取联营收入的时间从素色公司装修完毕投入营业之日起算。”也即双方补充协议对租金的收取时间进行了变更，因双方均未提供证据证明素色公司正式营业时间，但2018年7月素色公司向海河公司发函认可公司已投入营业并同意按合同交纳租金。因此本院认为素色公司正式营业时间为2018年7月，房屋租金应从2018年7月按合同约定的保底营业收入1200万元，按10%的扣率计付租金。因素色公司2020年9月，素色公司在海河文旅的主持下已按每月105000元交纳了4月至9月的房租。因此本院将双方租金计付至2020年3月31日止。自2018年7月至2020年3月31日一共是20个月，每月10万元，欠付租金为200万元，扣减履约定保证金50万元和已支付的2万元，素色公司还应支付租金为148万元。针对素色公司是否应支付违约金的问题。海河公司主张素色公司违约应按欠付的租金额每日按万分之五计算违约金并不退还保证金50万元。本院认为本案系房屋租赁合同，对于出租方海河公司来说其合同目的就是通过出租房屋收取租金，作为承租方素色公司合同义务就是按期交纳房屋租金等费用。海河公司已履行了交付房屋的义务，素色公司却未按约定支付租金。自2016年3月以来，仅在国资公司协调后支付了65万元的房租，其余大部分租金、物业管理费等均未按合同约定支付，素色公司的行为已构成违约，应承担违约责任。但本案中履约保证金50万按双方合同约定兼具担保及违约的性质，现海河公司主张履约保证金不予返还和按每日万分之五主张违约金，属于主张双重违约金。现海河公司主张的违约损失已明显高于素色公司违约造成的损失，故在计算租金时，宜将500000.00元先行抵扣素色公司的租金。针对素色公司应支付多少违约金的问题，上诉人海河公司主张按合同约定以未付租金为基数按每日万分之五计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和《中华人民共和国合同法解释（二）》第十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，海河公司主张按每日万分之五计算违约金已明显高于素色公司违约造成的损失。因双方合同继续履行，本院根据双方合同的履行情况、当事人的过错程度，本院根据公平原则综合认定违约金为20万元。如前所述，素色公司在品叠后还应支付海河公司2020年3月31日前的房租为168万元。2021年10月1日之后的房租按双方合同书及补充协议履行。针对上诉人田波个人在本案中是否应承担责任的问题。上诉人海河公司上诉主张案涉房屋田波系承租人，素色公司系实际使用人，田波应与公司共同承担责任。经审理查明，田波以个人名义与海河公司签订合同和补充协议。之后田波成立素色公司及海河轩分公司在实际履行案涉合同。根据查明的事实素色公司成立后，海河公司均是向素色公司主张合同权利，诉讼时也是要求素色公司承担责任。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”之规定，海河公司已选择素色公司承担责任，田波作为公司设立人，虽以自己名义签订合同，但签订合同后是素色公司在实际享有合同权利或履行合同义务，其产生的民事责任依法应由素色公司承担，依法田波个人在本案中不应承担责任。上诉人海河公司上诉主张案涉房屋田波系承租人，素色公司系实际使用人，田波应与公司共同承担责任的理由依法不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人海河公司的上诉请求依法不成立，本院不予支持。上诉人素色公司和田波的上诉请求部分成立。一审判决认定事实基本清楚，但适用错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、撤销四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初2705号民事判决；二、由上诉人凉山州素色餐饮有限责任公司于本判决送达之日起十五日内向上诉人西昌海河天街置业有限公司支付2020年3月31日前欠付租金1,480,000.00元，违约金200,000.00，合计1,680,000.00元；三、由上诉人凉山州素色餐饮有限责任公司于本判决送达之日起十五日内向上诉人西昌海河天街置业有限公司自2016年5月1日起按每月800.00元的标准支付西昌市海河天街C4-3栋房屋的物业管理费；四、驳回原审原告西昌海河天街置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33,254.00元，由上诉人凉山州素色餐饮有限责任公司负担。二审案件受理费33,254.00元，由上诉人凉山州素色餐饮有限责任公司负担30,000.00元，上诉人西昌海河天街置业有限公司负担3,254.00元。本判决为终审判决。审判长 刘 莉审判员 郑 坚审判员 刘志涛二〇二一年九月一日书记员 蒋 欢