湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1598号上诉人（一审被告）：罗晓烽，男，1972年3月27日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。上诉人（一审被告）：王栎端，女，1977年5月3日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。被上诉人(一审原告）：醴陵市瑞和物业管理有限公司，住所：醴陵市滨河路9号。法定代表人：程南林，该公司经理以及法定代表人。上诉人罗晓烽、王栎端因与被上诉人醴陵市瑞和物业管理有限公司（瑞和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2021）湘0281民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗晓烽、王栎端上诉请求：1.撤销（2021）湘0281民初1696号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.判令被上诉人退还违规收取的垃圾清运费、电梯使用费、楼道恢复费等合计人民币903元，退还非法侵占的公共收入以及多收的物业费14.72元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审对瑞和物业公司的管理合法性未予认定（瑞和物业管理公司没有三级物业管理资质），对物业管理合同的合法性认定有误，遗漏被上诉人重复收费、违规收费的事实，对被上诉人违规占用的12个停车场车位、电梯间以及公共厕所的事实未体现，对被上诉人的财务公示情况认定与事实不符，对上诉人不作为的情况未予支持，对上诉人的车辆受损未予认定，对法律条款适用错误。瑞和物业公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。瑞和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令罗晓烽、王栎端共同向瑞和物业公司支付自2019年9月1日起至2021年3月30日止的物业费3180.13元、逾期违约金1211.79元，合计4391.92元；2.判令罗晓烽、王栎端共同承担该案诉讼费。一审法院认定事实2014年10月29日，瑞和物业公司通过招投标被选定为醴陵市瑞和新都前期物业管理公司。罗晓烽、王栎端原系醴陵市Ａ栋2208号房屋业主，房屋建筑面积为140.02㎡。2017年3月9日，王栎端（甲方）与瑞和物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议主要内容为：1.前期物业管理服务时间是指：自房屋出售之日起至小区业主委员会成立后与乙方签订《物业管理委托合同》时止。2.物业名称：瑞和新都小区，地址：醴陵市，甲方房屋坐落位置Ａ栋2208号，住宅建筑面积140.61ｍ2。3.委托管理事项：（1）房屋建筑共同部位的日常维修、养护和管理；（2）共用设备、设施的运行、日常维护和管理；（3）园艺及环境卫生；（4）公共秩序及消防；（5）档案资料；（6）房屋装饰装修管理。4.甲方的权利及义务：（1）监督乙方的物业管理、就物业管理的有关问题向乙方提供意见和建议；（2）残疾业主代表大会、享有选举权、被选举权和监督权；（3）遵守《临时管理规约》和小区的有关物业管理规定，以及本协议有关物业管理之条款；（4）依据本协议向乙方交纳物业服务费用及其他费用；（5）转让物业时，事先通知乙方并告知受让方与乙方签订本协议；（6）转让物业时交清转让前的物业服务费及其他代收代缴费用；（7）法律、法规规定的其他权利和义务。5.乙方的权利及义务：（1）对本物业共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目按照合同约定进行日常维护、修缮、服务与管理；（2）制止违反本协议和《临时管理规约》和物业管理制度的行为，对甲方的违约行为依据本协议收取违约金或赔偿金；（3）依据本协议向甲方收取物业服务费及其他费用。（4）法律、法规规定的其他权利和义务。6.乙方在本物业区域内提供的物业管理服务质量标准为三级。7.物业服务费：（1）（高层）住宅1.2元／ｍ2／月；（2）计费时间：按照开发商合同约定时间（已电话、短信、书面通知时间为准）通知业主办理交房手续时起60天后开始计算物业服务费；（3）物业服务费交纳时间：业主办理交房手续签订本协议时，预缴1年的全额物业服务费，以后每年／半年度前1个月预缴物业服务费；（4）物业服务费收费面积以《房屋买卖合同》确认的产权面积为计费依据。8.违约责任：（1）甲方违反本协议不按约定的收费标准和时间交纳物业费和相关费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按欠费总额的0.3%交纳滞纳金（注：最高不超过标的金额）；（2）乙方违反本协议未达到物业管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的乙方应承担相应的法律责任。合同还对双方其他权利义务等内容进行了约定。同日，王栎端签署了致罗晓烽、王栎端的《承诺书》，确认已收到并详细约定业主临时管理规约，同意遵守并督促其他与该物业有关使用人履行、遵守临时管理规约及前期物业管理合同中规定业主和物业使用人的所有责任和义务。上述合同签订后，瑞和物业公司依约为醴陵市提供了服务，罗晓烽、王栎端交纳了截至2019年8月31日止的物业费，但自2019年9月1日起至2020年12月31日止的物业费未交纳。另查明，醴陵市瑞和新都A栋2208号房屋登记所有权人已于2020年11月30日由罗晓烽、王栎端变更为邹权、周意，罗晓烽、王栎端于2020年12月将房屋转让事宜告知瑞和物业公司。一审法院认为：该案系物业服务合同纠纷。瑞和物业公司系醴陵市物业服务企业，罗晓烽、王栎端系该小区Ａ栋2208号房屋业主，双方签订的《前期物业管理服务协议》，合法有效，对罗晓烽、王栎端具有法律约束力。瑞和物业公司在提供物业服务后，罗晓烽、王栎端应当依约交纳相关费用。该案中，罗晓烽、王栎端房屋系高层电梯房，房屋面积为140.61㎡，其自2019年9月1日起至2020年12月31日止未交纳物业费，期间瑞和物业公司在醴陵市提供物业服务属实，罗晓烽、王栎端应向其交纳相应的物业费。即罗晓烽、王栎端应向瑞和物业公司交纳物业费2699.71元（1.2元／㎡／月×16月×140.61㎡）。对于瑞和物业公司要求罗晓烽、王栎端支付自2021年1月1日起至2021年3月30日止的物业费的主张，因案涉房屋登记所有权人已于2020年11月30日变更为案外人邹权、周意，且罗晓烽、王栎端于2020年12月将房屋转让事宜告知瑞和物业公司，瑞和物业公司亦表示案外人邹权、周意愿意交纳该部分物业费，故瑞和物业公司该部分主张，于法无据，该院不予支持。对于瑞和物业公司要求罗晓烽、王栎端支付逾期违约金1211.79元的主张，因瑞和物业公司在小区西侧临滨河路供居民休闲娱乐的绿化广场区域安装隔离柱进行封闭，其中包含规划的4个停车位，该行为虽基于公共利益考虑，但未事先征求所有业主意见，在履行物业服务合同中存在一定瑕疵，罗晓烽、王栎端抗辩理由成立，故对瑞和物业公司该项诉讼请求，该院不予支持。关于罗晓烽、王栎端辩称瑞和物业公司物业服务收费标准过高的问题，瑞和物业公司的收费标准由醴陵市发展和改革局下发的《住宅前期公共性物业服务收费审核通知单》醴发改价[2016]4号确定，且罗晓烽、王栎端提供的证据不足以证明瑞和物业公司的服务未达到相应标准；关于罗晓烽、王栎端辩称广告费收入未公示的问题，瑞和物业公司提交的小区公共收入开支明细显示，支出已超过收入，且瑞和物业公司亦进行了公示；关于罗晓烽、王栎端辩称小区电梯内有小广告、垃圾桶未清理、车辆乱停乱放的问题，罗晓烽、王栎端提供的照片不足以证明瑞和物业公司未对上述问题进行处理。故罗晓烽、王栎端上述抗辩理由不成立，该院不予支持。王栎端经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、罗晓烽、王栎端于本判决生效后五日内支付醴陵市瑞和物业管理有限公司自2019年9月1日起至2020年12月31日止的物业费2699.71元；二、驳回醴陵市瑞和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按判决履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定由义务人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由罗晓烽、王栎端负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。罗晓烽、王栎端提交了业主签名、聊天记录以及图片，拟证明瑞和物业公司不作为。瑞和物业公司提交了相关资质证明、业主签名、图片、发票、合同、醴陵房产测绘报告以及聊天记录，拟证明物业公司已经履行了物业服务义务。讼争双方均不认可对方所提供的证据。本院对上述证据认定如下：罗晓烽、王栎端提交的证据不足以达到证明目的，本院不予采信。瑞和物业公司提交的证据可以相互印证，能够证明公司已经履行物业服务义务，本院予以采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：罗晓烽、王栎端是否应向瑞和物业公司支付物业费2699.7元，现综述如下：依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。本案中，讼争双方签订了《前期物业管理服务协议》，对服务时间、服务标准与费用等事项作出了约定，该合同合法有效，双方应如约履行义务，一审法院根据合同约定认定罗晓烽、王栎端应支付瑞和物业公司自2019年9月1日起至2020年12月31日止的物业费2699.71元，并无不当，本院予以支持。上诉人诉称被上诉人缺乏资质、违规收费、非法侵占公共收入以及不作为，应当退还相关各类费用，但其所提供的证据不足以证明被上诉人存在上述情况，其主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人罗晓烽、王栎端的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人罗晓烽、王栎端负担。本判决为终审判决。审 判 长 段郴雯审 判 员 彭德华审 判 员 肖 晶二〇二一年九月七日法官助理 铁 麟书 记 员 谢艳丽