湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0922民初2057号原告：桃江大汉市场经营有限公司，住所桃江县桃花江镇芙蓉路34号。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高寒，湖南联合创业律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：文彩红，女，1982年1月22日出生，汉族，住桃江县。被告：熊婵娟，女，1985年6月28日出生，汉族，住桃江县。被告：詹素芬，女，1978年7月18日出生，汉族，住桃江县。原告桃江大汉市场经营有限公司与被告文彩红、熊婵娟、詹素芬租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桃江大汉市场经营有限公司的委托诉讼代理人高寒到庭参加诉讼，被告文彩红、熊婵娟、詹素芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告桃江大汉市场经营有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原告与被告文彩红于2017年1月24日签订的租赁合同已经解除；二、请求判决被告立即从大汉龙城16＃一层3122号商铺搬离；三、请求判令被告向原告支付租金及物业管理费92317.05元；四、请求判令被告向原告支付违约金39894.67元；五、请求判决三被告对上述债务承担连带责任；六、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月24日，原告与被告文彩红签订租赁合同，约定将位于桃江县出租给被告文彩红，并对租金及各项管理费进行了约定。同时约定逾期支付租金、综合管理费、公共事业费等其他费用的，按照逾期支付金额的千分之二向原告支付违约金。自2020年9月起被告开始拖欠租金及管理费，至今拖欠租金和管理费共计92317.05元，产生违约金39894.67元。依据租赁合同约定，被告逾期不支付履约保证金、租金、综合管理费及其他应支付的费用超过30日的，原告有权解除合同，因被告文彩红拖欠租金等已超过30日，原告已向被告发函解除合同。另，本案三被告系合伙关系，应由三被告对上述债务承担连带责任。被告文彩红、熊婵娟、詹素芬未作答辩，未向本院递交证据材料。原告桃江大汉市场经营有限公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，被告文彩红、熊婵娟、詹素芬无正当理由拒不到庭，视为对质证权利的放弃。原告提交的被告熊婵娟与桃江大汉城镇建设有限公司签订的租赁合同、与原告签订的商业管理服务协议，被告詹素芬与桃江大汉城镇建设有限公司签订的租赁合同、与原告签订的商业管理服务协议，退租申请，营业执照，文彩红退股协议，熊婵娟退股协议均与本案无关，本院不予采信。原告提交的文彩红与桃江大汉城镇建设有限公司签订的租赁合同、与原告签订的商业管理服务协议来源形式合法、内容客观真实、与本案存在关联性，本院予以采信。原告提交的授权证书系孤证，无相应经营管理委托协议佐证，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明事实如下：2017年1月24日，被告文彩红与桃江大汉城镇建设有限公司签订《租赁合同》一份，约定由桃江大汉城镇建设有限公司将桃江县出租给被告文彩红用于经营“狼堡生活馆”，租赁期限为2017年3月1日起至2030年2月28日止。同日，被告文彩红与原告桃江大汉市场经营有限公司签订《大汉桃江假日广场商业管理服务协议》一份，约定：原告为被告文彩红承租的大汉桃江假日广场16栋1层3122号商铺共计200.85平米提供商业管理服务，服务期限自2017年3月1日起至2030年2月28日止，综合管理费收费标准为1606.8元／月（8元／ｍ2／月），综合管理费以及其他应缴费用按每6个月周期结算，被告文彩红应于每周期15日前到原告指定地点缴纳协议周期综合管理费以及其他应缴费用，如缴费期最后一日为公众假日，则顺延至假日后的第一个工作日；如被告文彩红迟延缴纳综合管理费以及其他应缴费用，须向原告支付违约金，违约金从迟交日起算，按日加收所欠缴金额的2‰。庭审过程中，原告认可被告文彩红的综合管理费已经缴纳至2021年2月28日，自2021年3月1日起未缴纳综合管理费。本院认为，本案所涉租赁合同的相对方为被告文彩红与桃江大汉城镇建设有限公司，原告桃江大汉市场经营有限公司既非案涉租赁合同的签订主体，也非大汉桃江假日广场16栋1层3122号商铺的所有权人，其要求确认租赁合同已经解除及要求被告向其支付租金的请求没有依据，本院不予支持。原告桃江大汉市场经营有限公司与被告文彩红签订的《大汉桃江假日广场商业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。《大汉桃江假日广场商业管理服务协议》约定：综合管理费以及其他应缴费用按每6个月周期结算，被告文彩红应于每周期15日前到原告指定地点缴纳协议周期综合管理费以及其他应缴费用，如缴费期最后一日为公众假日，则顺延至假日后的第一个工作日；故被告文彩红应于2021年2月18日前缴纳2021年3月1日起至2021年8月31日止的综合管理费，原告仅要求被告文彩红支付2021年3月1日起至2021年7月31日止的综合管理费8034元，未损害被告文彩红的利益，本院予以认可。关于违约金的计算，本院认为违约金应相当于被告文彩红欠付综合管理费给原告造成的损失，原告的损失应为利息损失，原告主张违约金按日2‰计算，该计算标准过高，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕17号）第二十五条第一款的规定，确定被告文彩红按照一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%支付违约金，原告主张自2021年2月28日起计算违约金没有损害被告文彩红的利益，本院予以认可，计算至2021年7月31日止违约金为518.62元，自2021年8月1日起的违约金应以尚欠综合管理费为基数按年利率15.4%计算至被告文彩红全额付清所欠综合管理费之日止。涉案《大汉桃江假日广场商业管理服务协议》系由被告文彩红签订，原告要求被告熊婵娟、詹素芬承担连带责任没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕17号）第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条之规定，判决如下：一、限被告文彩红于本判决生效后十日内向原告桃江大汉市场经营有限公司支付2021年3月1日起至2021年7月31日止的综合管理费8034元及截至2021年7月31日止的违约金518.62元，从2021年8月1日起至所欠综合管理费全额付清之日止的违约金以尚欠综合管理费为基数按年利率15.4%计算；二、驳回原告桃江大汉市场经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2944元，减半收取1472元，由原告桃江大汉市场经营有限公司负担1377元，被告文彩红负担95元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员 詹凌云二〇二一年九月九日法官助理 欧连花书 记 员 刘 萍附法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕17号）第二十五条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。