贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终6475号上诉人（原审第三人）：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1（贵阳都会）栋1单元26层19号房（花果园社区）。法定代表人：宋红波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李黔豫，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：侯丹霞，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:王洗秀，女，1976年9月16日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：李昭，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴强，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路139号兰馨桂馥花园20栋。法定代表人：郭福兰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师。委托诉讼代理人：常红芳，贵州衡一律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，该公司公司执行董事兼总经理。上诉人贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）因与被上诉人王洗秀、贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众横城公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判上诉人不承担团购费的退还责任，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、案涉团购费属于佣金范畴，且团购费已实际从购房款中扣除。麒鑫公司委托伟庭公司独家销售案涉房屋，伟庭公司又将独家销售权转委托给众横城公司，伟庭公司向众横城公司支付销售提成服务费，销售提成服务费由佣金、溢价佣金和团购费组成，故团购费属于佣金范畴。且众横城公司与王洗秀签订居间服务协议时已明确知晓，也享受了团购优惠；2、众横城公司系接受转委托销售房屋，一审法院滥用合同相对性原则，判决麒鑫公司、伟庭公司不承担责任错误；3、经核查，王洗秀并未与麒鑫公司达成退房协议，众横城公司已经恪守合同约定履行完毕争取团购优惠的义务，不应承担退还团购费的责任；4、现在房地产销售市场基本都是采取案涉委托销售模式销售房屋，原判的处理结果会引发大量的返还团购费诉讼。王洗秀答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。麒鑫公司答辩称：1、案涉房屋买卖合同纠纷、独家销售代理合同是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。居间协议并非双方当事人的真实意思表示，应认定为无效；2、团购费由伟庭公司及众横城公司收取，应当由其两方予以退还，众横城公司将团购费解释为购房款并要求麒鑫公司承担退还责任没有法律依据，麒鑫公司不应当为伟庭公司及众横城公司的违法行为承担责任；3、麒鑫公司为了恢复住建局正常办公秩序、安抚群众而出具《承诺函》，出具《承诺函》并非麒鑫公司真实意思表示。伟庭公司未到庭参加答辩，亦未提交书面答辩状。王洗秀向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告麒鑫公司、伟庭公司返还原告支付的团购费6万元，并支付资金占用费（资金占用费按照同期银行贷款利率计算，从2020年1月16日开始，计算至被告全部履行完毕之日止）；2、办案诉案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，被告麒鑫公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询；销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。第三人众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫公司（甲方）与被告伟庭公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%，乙方35%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭公司（甲方）与第三人众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。一审法院审理的涉案楼盘同类型已生效系列案件中查明：对团购费的分配，伟庭公司及众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队；麒鑫公司陈述未对购房人所购买的案涉房屋给予任何优惠。2017年7月1日，原告王洗秀向第三人众横城公司缴纳团购费30000元，第三人出具收据，注明“兹收到王洗秀商铺B2-1024交来团购费叁万圆整”。2017年7月2日，原告王洗秀向第三人众横城公司缴纳团购费30000元，第三人出具收据，注明“兹收到王洗秀商铺B2-1020交来团购费叁万圆整”。2017年7月9日，原告王洗秀（买受人）与被告麒鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-184），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代?麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区幢负1层Ｂ2-1024号房，建筑面积共计15.96平方米，商品房单价均为每平方米16231.45元，总金额为259054元，买受人支付总房款50%首期款金额为139054元，尾款金额120000元办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。”同日，原告王洗秀（买受人）与被告麒鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-185），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代?麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区幢负1层Ｂ2-1020号房，建筑面积共计13.51平方米，商品房单价均为每平方米16313.62元，总金额为220397元，买受人支付总房款50%首期款金额为110397元，尾款金额110000元办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。”另查明：1.案涉房屋销售时被告麒鑫公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第079号，有效期从2019年6月28日起。2.诉讼中，原告主张第三人承担共同付款责任，第三人陈述原告未退房不应退还团购费。一审法院认为，结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫公司委托被告伟庭公司独家销售，被告伟庭公司又将案涉房屋交由众横城公司销售执行。众横城公司为促销房屋销售，向原告收取团购费60000元，该费用的收取由众横城公司出具收据收取后由其与伟庭公司进行分配，该团购费并未计入购房款项，且麒鑫公司陈述并未在伟庭公司进行售房的过程中因购房人支付团购费给予任何购房款的优惠，因此即使原告并未退房，被告及第三人亦未给予原告优惠或举证该优惠经房屋开发商即麒鑫公司的认可和追认，故一审法院认定原告在向麒鑫公司购买案涉房屋的过程中并未实际享受购房优惠，故众横城公司收取团购费不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入麒鑫公司账户及麒鑫公司与众横城公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫公司无返还义务，该款项应由众横城公司予以返还。众横城公司与被告伟庭公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，伟庭公司并不是原告交纳该费用的相对方，众横城公司与伟庭公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。因此，对原告要求众横城公司返还团购费60000元及从2020年1月16日起支付资金占用费，符合法律规定，一审法院予以支持。对原告要求被告麒鑫公司及伟庭公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2020年1月16日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、第三人贵州众横城房地产顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王洗秀团购费60000元及支付资金占用费（自2020年1月16日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告王洗秀的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由第三人贵州众横城房地产顾问有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。众横城公司称因王洗秀签约单遗失无法提交，故提交与B2-1020、B2-1024同为负一层相邻的B2-1023、B2-1021两个商铺的签约确认单两份。拟证明王洗秀享受了B-1020、B-1024两个商铺的16313.62元每平方、16231.45元每平方的优惠价格，两个商铺原价格约为2.4-2.6万元每平方。王洗秀称不认可众横城公司的说法，认为众横城公司定的原价是销售的宣传或手段，商品房买卖合同上的价格就是实际上的价格。众横城公司先将价格提高然后再以居间服务的方式来降低价格购买。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中王冼秀陈述未申请退房。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案中王洗秀与众横城公司签订了居间服务协议，约定王洗秀就购买案涉B1-1020和B1-1024商铺分别享受交3万元服务费抵8万元购房款的优惠，共计交纳6万元，并且居间服务协议第4条还特别说明成功购房，即签订商铺购买合同后，居间服务全部结束，支付的服务费不予退还。虽然上诉人称王洗秀的签约确认单丢失无法提交，但其提交了相邻B1-1023和B1-1021房的签约确认单，可以佐证案涉商铺在优惠前单价为2.5万元每平方米左右，王洗秀与麒鑫公司签订的B-1020《商品房买卖合同》、B-10240《商品房买卖合同》中约定的房屋单价为分别为16313.62元每平方、16231.45元每平方米。由上述事实可知，王洗秀在交纳团购服务费时即应知道其参加了众横城公司作为中介方才享有的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向众横城公司支付的团购服务费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可认定王洗秀在购买案涉房屋时，应当知道双方所约定的房屋价款是众横城公司收取团购服务费之后承诺优惠之价格。其次，麒鑫公司委托伟庭公司对案涉房屋进行推广宣传及销售，伟庭公司又再次委托众横城公司销售案涉房屋，王洗秀在参与团购，接受众横城公司服务的过程中自愿向众横城公司支付了团购服务费，系其真实意思表示，王洗秀在接受众横城公司服务后并根据优惠价格签订了买卖合同，王洗秀现不申请解除《商品房买卖合同》，仅要求众横城公司退还团购服务费依据不足，对该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初1747号民事判决；二、驳回王洗秀的全部诉讼请求。一审案件受理费1300元，由王洗秀负担；二审案件受理费1300元，由王洗秀负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  程 奕审判员  田镇华二〇二一年九月二日书记员  曹 然