陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕05民终1694号上诉人（原审原告）：党陈锋，男，1992年3月15日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：党兴虎，陕西炳辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何宝仓，男，1971年6月15日出生，汉族，农民。被上诉人（原审被告）：樊红琴，女，1971年12月15日出生，汉族，农民。被上诉人（原审被告）：何保民，男，1965年6月14日出生，汉族，农民。被上诉人（原审被告）：王网洞，女，1975年2月25日出生，汉族，农民。上诉人党陈锋因与被上诉人何宝仓、樊红琴、何保民、王网洞房屋买卖合同纠纷一案，不服合阳县人民法院(2020)陕0524民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人党陈锋的委托诉讼代理人党兴虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人党陈锋上诉请求：1、撤销一审判决主文第一、二、三项；2、改判被上诉人向上诉人交付房屋，并承担逾期交付违约金（每日200元，自2019年农历12月10日始，到实际交付之日止）；3、改判被上诉人给上诉人办理房屋过户手续，并承担逾期过户违约金（每日200元，自2019年12月10日始，到实际过户之日止）。事实和理由：1、错误认定房屋交付事实，交付钥匙的行为不等同于交房屋；2、错误认定交付房屋尾款时间。被上诉人未能履行交付房屋义务，上诉人依据相关法律有拒绝交付尾款的先行抗辩权；3、一审适用《不动产登记暂行条例》否定被上诉人给上诉人过户的合同义务，该条例仅仅是房屋产权人办理物权登记的程序规定，不能构成被上诉人不履行房屋过户义务的法律障碍。上诉人党陈锋向一审法院起诉请求：1、要求被告依据《二手房买卖合同》为原告办理房屋的过户登记手续（房屋位于合阳县金都花园6号楼西单元8楼东户）；2、要求被告支付原告未交付房屋的逾期违约金53800元，未办理过户登记手续的逾期违约金53800元（自农历2019年12月10日至公历2020年9月29日，共计269日，未交付房屋逾期每日200元，未办理过户登记逾期每日200元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：被告何宝仓、樊红琴系夫妻，被告何保民、王网洞系夫妻，被告何保民系被告何宝仓之兄。2017年6月13日，被告何宝仓购买陕西金鹏程投资发展有限公司位于金都花园小区6号楼1单元1-803号房，面积为135.88平方米，价款为332906元；交付首付款后，被告何宝仓、樊红琴以该房抵押于同年6月19日与中国邮政储蓄银行股份有限公司合阳县支行签订《个人消费贷款及担保合同》，办理按揭贷款230000元，贷款期限180个月。此后被告何宝仓装修并入住该房屋。2018年8月被告何宝仓、樊红琴将金都花园小区6号楼1单元1-803号房出售给原告党陈锋，受被告何宝仓、樊红琴委托，同年8月10日被告何保民、王网洞经中间人党建英、张振民说事，与原告党陈锋签订《二手房买卖合同》。合同内容如下：一、甲方何保民自愿将自己拥有的坐落在合阳县金都花园6号楼西单元8楼东户，面积135.88平方米的现房（包括房内的装修、家具及洗衣机、空调、墙面上的一切固定物等，以叁拾陆万元整（360000.00元）的价格卖给乙方党陈锋。二、本合同签订当天，乙方一次性支付给甲方壹拾壹万元整（110000.00元）定金。三、本合同签订5天之内，乙方支付给甲方房款壹拾伍万元（150000.00元）整（采取银行转账方式），剩余房款壹拾万元整，在甲方交房当天乙方一次性结清。四、甲方必须在2019年农历12月10日前将自己名下的银行房贷还清，并将此房之前产生的水费、电费、物业费等结清，让乙方验收房内设施与之前的约定相符后，将房过户给乙方。该房屋过户产生的总费用甲方承担5000元，超出部分由乙方承担。五、违约责任：甲方未按时交房，每逾期一天，应支付给乙方违约金贰佰元整；甲方如果不愿意将此房卖给乙方，除退回乙方所有款项外，还必须付给乙方违约金壹拾万元整；甲方如果不按约定时间给乙方办理过户手续，每逾期一天，必须支付给乙方违约金贰佰元整。乙方如果不愿意购买此房，必须承担壹拾万元整的违约金。此合同一式四份，双方签字后生效。被告何保民、王网洞在合同甲方处签名捺印，原告党陈锋在乙方处签名捺印，党建英、张振民在中间人处签名捺印。此后，原告党陈锋通过党建英、党建科向被告何保民、王网洞支付房款，被告何保民、王网洞收款后给原告出具了两份收条，一份内容为：今收到出售金都花园购房定金壹拾壹万元正（110000）元正，收款人：何保民、王网洞。一份内容为：今收到出售金都花园购房款壹拾伍万元正（150000）元正，出售人：何保民、王网洞。被告何保民、王网洞分别在前述两份收条上其签名处捺印。两份收条均未载明日期。约定交房日期届满后，原告多次催促被告交房，被告何保民在2020年农历正月初二将案涉房屋钥匙交给原告父母，但没有清理房屋中的个人物品。原告家人在案涉房屋居住了一星期左右，原告父亲在同年3月26日晚上更换了案涉房屋门锁。被告至今未将案涉房屋的银行房贷还清。原告党陈锋亦未将剩余的房款100000元支付给被告。又查明，被告何宝仓、樊红琴购买的金都花园小区6号楼1单元1-803号房未办理房屋所有权登记，亦未办理抵押登记。上述事实有当事人陈述，原告党陈锋提供的被告何宝仓、樊红琴的承诺书、委托书、《二手房买卖合同》、被告何保民、王网洞出具的收条、向被告何保民、王网洞转账的银行明细、证人王三省、张振民的当庭陈述，本院调取的被告何宝仓、樊红琴在中国邮政储蓄银行股份有限公司合阳县支行办理房屋按揭贷款的相关资料以及在合阳县不动产局查询的案涉房产的登记情况，陕西蓝图司法鉴定中心陕蓝司法鉴定中心（2020）痕鉴字第47号司法鉴定意见书等附卷佐证。一审法院认为，本案被告何保民、王网洞受被告何宝仓、樊红琴委托，向原告党陈锋转让房产，经双方协商自愿签订了《二手房买卖合同》。该《二手房买卖合同》所涉房产未办理抵押登记，当事人之间自愿转让房产，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《二手房买卖合同》合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定出卖方须在2019年农历12月10日前交房，但被告何保民是在2020年农历正月初二将房门钥匙交与原告家人，原告家人此后已占有使用该房，故本院认定案涉房屋交房时间为2020年农历正月初二。被告未按期交房，已违约，应承担违约责任。双方合同约定，逾期交房每逾期一天，应支付违约金200元；被告逾期22天交房，应支付给原告违约金4400元。合同约定“剩余房款10万元，在甲方交房当天乙方必须一次性结清”，现被告抗辩请求原告支付剩余房款，应予支持。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”，案涉房屋尚未办理产权登记，故对原告要求被告依据《二手房买卖合同》为其办理房屋过户登记的诉讼请求依法不予支持。原告可在案涉房产取得权属证书后被告不履行过户登记手续时，另案请求办理过户登记并要求被告承担逾期办理过户登记的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告何宝仓、樊红琴向原告党陈锋支付逾期交房违约金4400元；二、原告党陈锋向被告何宝仓、樊红琴支付剩余房款100000元；三、驳回原告党陈锋其他诉讼请求。上述给付内容，在本判决生效后十日内付清。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7507元，减半收取计3753.5元，由原告党陈锋负担3000元，由被告何宝仓、樊红琴负担753.5元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同全面履行相应义务。本案中双方对于房屋的交付时间没有约定，但根据双方的《二手房买卖合同》的第四条：甲方必须在2019年农历12月10日前…将房过户给乙方，双方的交房时间最迟应为2019年农历12月10日。关于案涉房屋是否已经交付的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。上诉人与被上诉人对于案涉房屋的交付没有特别约定，被上诉人2020年农历正月初二将案涉房屋的钥匙交付给上诉人家人，上诉人家人取得钥匙即可以对房屋进行实际控制，上诉人交付钥匙的行为应当认定完成了房屋的交付义务。一审认定案涉房屋的实际交付时间为2020年农历正月初二正确。因被上诉人的实际交付时间晚于约定的交房时间，其应当承担逾期交房的违约责任。关于案涉房屋的过户问题。双方签订的《二手房买卖合同》，明确约定过户的时间为2019年农历12月10日，双方约定“剩余房款壹拾万元整，在甲方交房当天乙方一次性结清。”故上诉人党陈锋支付尾款10万元的时间最迟也应是2019年农历12月10日。因协议约定的过户和尾款最迟支付时间为同一天，被上诉人因上诉人不支付尾款而不予过户的行为，属于正当的行使同时履行抗辩权的情形，上诉人主张要求被上诉人承担逾期过户的违约责任没有事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，党陈锋的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百一十条、五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款，判决如下：一、维持合阳县人民法院(2020)陕0524民初2395号民事判决一、二项（一、被告何宝仓、樊红琴向原告党陈锋支付逾期交房违约金4400元；二、原告党陈锋向被告何宝仓、樊红琴支付剩余房款100000元；上述给付内容，在本判决生效后十日内付清。）；二、撤销合阳县人民法院(2020)陕0524民初2395号民事判决第三项（三、驳回原告党陈锋其他诉讼请求。）；三、被上诉人何宝仓、樊红琴于本判决生效之日起90日内协助上诉人党陈锋办理金都花园小区6号楼1单元1-803号房屋过户手续，过户产生的总费用被上诉人何宝仓、樊红琴承担5000元，超出部分由上诉人党陈锋承担；四、驳回上诉人党陈锋其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计11260.5元，由上诉人党陈锋负担10000元，被上诉人何宝仓、樊红琴负担1260.5元。本判决为终审判决。审 判 长 吴丽宁审 判 员 秦文强审 判 员 李 谦二〇二一年九月九日法官助理 李 鑫书 记 员 徐文晴