山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8695号上诉人（原审被告）：艾春霞，女，1978年9月15日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：刘媛媛，女，1988年12月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张南南，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，山东圣义律师事务所律师。上诉人艾春霞因与被上诉人刘媛媛房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理审理了本案。本案现已审理终结。艾春霞上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初2104号民事判决书，发回重审或依法改判；2.诉讼费由刘媛媛承担。事实和理由：原审判决认定事实有误，刘媛媛支付给艾春霞的42000元款项系装修装饰及添附物品费用，并非房屋租金。刘媛媛一直未支付租金。原审判决将此款项视为租金并要求艾春霞返还，系事实认定错误，应予纠正。原审判决认定事实部分，对于刘媛媛支付艾春霞42000元款项的性质未进行调查核实。艾春霞主张的该费用系装修装饰及添附物品的对价，包括装饰、空调、茶具等，原审判决未予调查核实，便径行判决认定该款项为租金，系认定事实错误。该42000元款项是双方口头达成的关于刘媛媛购买艾春霞上述物品的买卖合同性质的约定，与案涉房屋租赁合同系不同的两个法律关系。若为租金，房屋租赁合同约定的租金为8万元，显然数额也并不相符。刘媛媛在支付上述费用后反悔，以“不值那些钱”为由，拒绝按时缴纳房租，有录音为证。艾春霞为追讨房租，多次催促未果。原审判决艾春霞返还房屋租金，没有事实依据。刘媛媛占用房屋未缴纳房屋租金，应支付艾春霞相应的租金7452元，艾春霞将适时起诉主张该笔费用。刘媛媛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。刘媛媛向一审法院起诉请求，1.判决艾春霞退还租金、押金、转让费共计35400元；2.判决艾春霞赔偿损失6500元；3.判决艾春霞承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月1日，艾春霞（出租方）与刘媛媛（承租方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：第一条租赁房屋坐落地址及商铺面积，商铺坐落地址济南市奥体西路万科城C7-111，商铺面积约67平方米。第二条租赁用途，商铺使用（不含餐饮业）。第三条租赁期限，1、租期三年：2018年5月1日至2021年4月30日。第四条租金和支付方式及租金交纳期限，1、租赁金额：每年80000元整（捌万元整）；2、付款方式：网上转账或银行转账，甲乙双方自签订本合同之日起，三天以内交纳第一次房屋租赁费，以后，乙方每1年一缴纳，每次缴纳必须提前一个月支付房租；3、在签署本合同时，乙方向甲方缴纳5000元的押金。第七条甲方权利和义务，2、甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营或租赁，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿。第九条违约责任和合同终止的赔偿措施，2、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失，并有壹拾万元的违约金。艾春霞在上述合同出租方落款处签字，刘媛媛在上述合同承租方落款处签字。在上述合同尾部手写：“附加：出租方与承租方对待别人和房东说法保持一致（合作）”等内容。刘媛媛于2019年6月21日向艾春霞转款5000元，刘媛媛于2019年6月24日向艾春霞转款3万元，刘媛媛于2019年6月27日向艾春霞转款两笔共计7000元，上述合计42000元。庭审中，艾春霞认可收到刘媛媛42000元款项。另查明，艾春霞于2019年7月1日向刘媛媛交付了涉案房屋；2019年8月3日艾春霞将涉案房屋锁门；2019年8月7日刘媛媛搬离涉案房屋。庭审中，艾春霞提交其（承租人乙方）与案外人尹颂歌（出租人甲方）《商铺租赁合同》，该合同第九条约定若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失，并有壹拾万元的违约金。该合同尾部手写：“附加：出租方与承租方对待别人和房东说法保持一致（合作）”等内容。一审法院认为，本案系买卖房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，艾春霞提交的其与案外人尹颂歌签订的《商铺租赁合同》明确约定“租给他人视为违约”，且艾春霞未提供有效证据证明其有权转租涉案房屋，另外，艾春霞、刘媛媛双方在合同中明确约定“出租方与承租方对待别人和房东说法保持一致（合作）”等内容，作为承租方的刘媛媛应知晓艾春霞没有转租权利，综上，艾春霞与刘媛媛签订的《商铺租赁合同》应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，双方《商铺租赁合同》无效，但刘媛媛已实际占有使用涉案房屋34天（自2019年7月1日至2019年8月3日），可参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，涉案合同约定租金8万元，则刘媛媛应当承担房屋占有使用费7452元（80000元÷365天×34天）。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案双方《商铺租赁合同》无效，艾春霞应返还刘媛媛支付的款项，扣除刘媛媛应承担的7452元占有使用费后，艾春霞应返还刘媛媛34548元。对于刘媛媛主张的损失问题，艾春霞无转租权而转租涉案房屋，存在过错；刘媛媛应知晓艾春霞无转租权仍签订涉案合同，亦存在过错，刘媛媛要求艾春霞赔偿损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、艾春霞于判决生效之日起十日内支付刘媛媛返还款项34548元；二、驳回刘媛媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费848元，减半收取计424元，由刘媛媛负担74元，艾春霞负担350元。二审中，艾春霞提交2019年艾春霞与刘媛媛（昵称：青蛙公主）微信聊天记录截图一份以及2019年7月30日艾春霞与刘媛媛（手机号码：15318851211）的通话录音一份，均保存在艾春霞手机中。证明艾春霞当时通过电话向刘媛媛催要过房租。刘媛媛支付的42000元只是给的店里的地板、空调（价值8000多元）、货架（价款3万元）、门头装修（价值5000多元）、吊顶、饮水机、喝水茶台、吧台、衣服架（价值4000多元）等费用。刘媛媛质证意见：上述证据不属于法律规定的新证据，对于录音的真实性无异议，对证明目的不予认可，录音的内容中并不能体现出艾春霞向刘媛媛索要房租。从录音内容中也可以证实艾春霞没有告知刘媛媛该房屋没有转租权，导致刘媛媛在承租该房屋后的第五天就被次承租人告知房屋艾春霞不能转租，次承租人不认可艾春霞与刘媛媛签订的租赁合同，并且将刘媛媛承租的房屋进行了锁门的行为，影响了刘媛媛的经营；对微信截图真实性不予认可，对证明目的也不予认可。证据无法体现出艾春霞所称的42000元费用的组成。本院认为，艾春霞提交的通话录音经质证真实性无异议，但录音中双方对刘媛媛已付42000元的性质并未予以确定，微信聊天记录真实性经质证有异议，其内容亦不能证明艾春霞关于合同约定租金为商铺装饰装修及添附物对价的证明观点，本院均不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是，刘媛媛主张艾春霞返还款项应否支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，艾春霞与刘媛媛签订《商铺租赁合同》，艾春霞将其租赁的商铺转租给刘媛媛，但艾春霞与案外人尹颂歌签订的《商铺租赁合同》明确约定“租给他人视为违约”，现艾春霞未提供有效证据证明其转租涉案房屋获得追认，故双方之间《商铺租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方在合同中明确约定“出租方与承租方对待别人和房东说法保持一致（合作）”等内容，作为承租方的刘媛媛应知晓艾春霞没有转租权利，故双方对于合同无效均存在过错，对刘媛媛主张返还租金的诉讼请求，一审判决在扣除其占用房屋期间相应占有使用费后，判令艾春霞对剩余款项予以返还并无不当，应予维持。艾春霞主张刘媛媛已付款项为购买商铺装修装饰及添附物品的对价，与合同约定不符，亦无相应证据证明，其以此主张不应向刘媛媛返还款项的上诉理由，不能成立。综上所述，艾春霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费848元，由上诉人艾春霞负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年九月三十日书记员  李敏