山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)鲁01民终8609号上诉人（原审原告）：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王大鹏，董事长。委托诉讼代理人：贾明凯，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：胡金柱，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：梁建刚，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金存，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。上诉人济南天建房地产开发有限公司(以下简称天建公司)因与被上诉人胡金柱房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初6046号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。天建公司上诉请求：1.撤销一审民事裁定书；2.改判令天建公司与胡金柱2003年12月12日签订的《商品房购销合同》无效并向天建公司返还房屋或指定天桥区人民法院重新审理本案；3.依法判令胡金柱承担全部诉讼费用。事实与理由：天建公司与胡金柱于2003年12月12日签订《商品房购销合同》，约定胡金柱向天建公司购买天建公司开发建设的天和园小区春园健身中心。该健身中心为小区配套公共建筑，无任何规划手续，也无商品房销售许可证，根本不具备办证条件。天建公司被罢免的原法定代表人石玮华在被罢免前十天故意与胡金柱签订《协议书》，因房屋无法办理房屋产权登记，补偿胡金柱板房建设费及使用费等，因涉案房屋根本不具备办证条件，再支付延期办证违约金对天建公司显失公平。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，涉案房屋至今没有预售许可证明等手续，故该《商品房购销合同》应为无效合同。一审法院作出的(2021)鲁0105民初6046号民事裁定书中载明“本院认为，涉案房屋已交付使用近15年之久，购房款已足额支付，故天建公司不具有诉讼的利益，显然与事实不符，且有违法律之规定。如根据一审法院所判，天建公司因无法给胡金柱办理房屋产权登记，那么天建公司就永远向胡金柱支付延期办证违约金，胡金柱可以租赁房屋获取收益的同时收取天建公司违约金，如此对天建公司显失公平，且有违法律。时间长久并不是合法的理由和依据。胡金柱辩称，一、涉案房屋买卖合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，自成立时生效，不存在无效情形。（一）涉案合同系胡金柱与天建公司基于真实意思表示签订，购房款早已足额支付，房屋已经交付使用15年之久，主要权利义务已履行完毕。2003年12月12日，天建公司将涉案房屋出售给胡金柱，购房款以天建公司拖欠胡金柱的工程材料款冲抵。2005年11月23日，天建公司在冲抵结清房款后开具了购房款发票。2006年11月6日，涉案房产交付后一直由胡金柱控制、占有、使用，案涉房屋已经交付使用15年之久。2019年1月15日，天建公司与胡金柱签订《协议书》，处理涉案房屋逾期办证违约赔偿问题；该《协议书》被历下区人民法院（2021）鲁0102民初1803号生效判决确认合法有效，基于案涉房屋买卖合同而签订的《协议书》被法院认定为合法有效，那么案涉房屋的买卖合同也应当是合法有效的。前述种种事实，无不证明胡金柱和天建公司之间一直以来都不存在本案争议，天建公司始终愿意出售房屋，敢于担责。但现在天建公司罔顾事实，突然翻脸毁约，纯属无信无德、唯利是图。（二）涉案房屋不属于出让土地上的预售商品房,不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定。首先，案涉房屋的土地使用权类型是划拨，是政府无偿提供给天建公司的，划拨土地的性质属政策性用地，一般情况下只能用于公益事业和基础设施建设工程等，不会用于商业目的建设。天建公司在一审庭审中也陈述过，涉案房产同地块出售的一些住宅房屋，也不是按普通商品房出售的，是依据经济适用房政策办理的出售。总而言之，划拨土地上不能够建设商品房。其次，根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定，“商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”。因此，天建公司在未缴纳土地出让金变更土地性质为出让之前，涉案房屋并不属于法律上的预售商品房。最后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条，《城市商品房预售管理办法》第二条，预售商品房是指未竣工的正在建设中的房屋。但，涉案房产在涉案合同签订前已建好，可直接交房使用，所以不适用规范商品房预售行为及其合同效力的法律。而涉案合同记载为“期房”仅是因为当时天建公司未办理房屋所有权初始登记等手续。（三）涉案房屋的土地性质为划拨土地，并不影响合同的履行，且作为小区配套公共建筑符合“公建”规划。从《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定看，划拨土地上房屋买卖，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，涉案合同当事人缴纳相应的土地出让金后即可办理过户手续。从最高院的类案司法观点看，未经批准转让划拨土地上的房屋，其买卖合同是有效的。实际上，天建公司不仅将涉案房屋所在原土地近半面积办理了出让手续，还对现划拨土地上涉案房屋临近的公建房屋山东省黄河小清河航务管理处、住宅天和园小区一区X和Y办了证，足以证明天建公司可以办理出让手续实现房屋过户办证。因此，对天建公司诉称合同无效的主张，法院不应支持。二、涉案合同应当继续履行，毁约退房严重有失公允。（一）涉案房屋可以办证，不存在无限延期办证可能，除非天建公司刻意延期。首先，涉案房屋具备“公建”规划，属于合法建筑。依据2003年《关于在市区集中开展清理整顿各类违法建筑工程和违规建筑行为工作的通知》（济政字[2003]34号）的“双清”精神，凡违法工程或违建行为均予以整顿拆除，在涉案房产同地块临近建筑已被拆除整顿的情况下，涉案房产并未受到整顿拆除影响。其次，天建公司可以办理土地出让手续。早在2007年，天建公司就对涉案房屋所在划拨土地近一半面积地块办理了出让手续并办理了抵押贷款，但涉案房屋位于剩余划拨土地范围内。再者，当下具备解决涉案房产无证问题的政策支持。根据2021年《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发[2021]1号文）、《济南市关于妥善解决历史遗留问题无证建筑问题的指导意见》（济遗留字[2021]1号）的精神，天建公司有充分政策条件去解决历史遗留无证建筑办证问题。（二）天建公司没有经济能力承担毁约退房的违约赔偿责任。天建公司诉债累累，丧失偿债能力。近年来天建公司大量无证房屋被出售或抵顶工程款，大量土地、房屋资产被司法拍卖，仅（2020）鲁0102执恢876号一起案件就执行处置了天建公司近亿元的不动产。但这不过是天建公司巨额诉债的冰山一角。据企查查官网公示，天建公司仍有数十起终本案件，执行标的未履行比例100%，未履行金额高达1.68亿元。甚至，天建公司还存在（2018）鲁0191破申1号、（2019）鲁0191破监1号等破产审查案件。本案中，天建公司毫无资产实力来退还上百万购房款及十余年资金占用期间的利息，其诉称合同无效，目的不仅是为了逃避逾期办证违约责任和解除合同违约赔偿责任，更是企图借本案来推翻支持逾期办证违约赔偿《协议书》有效的（2021）鲁0102民初1803号生效判决。对此，胡金柱保留追究天建公司以合同无效之名行解除合同之实的根本违约赔偿责任。综上，又鉴于涉案房屋买卖十余年的历史事实情况，一审裁定明情析理、释法止纷，认定天建公司对涉案房屋合同效力不具有诉的利益而驳回起诉，充分彰显了法律效益与社会效益的有机统一，捍卫社会公平正义。天建公司上诉状中所述其原法定代表人与胡金柱签订的《协议书》是故意签订，与事实不符，该协议书已经法院确认有效。对于是否支付违约金、能否办证均与本案无关，是否能办证、是否符合规划以及原告是否主张违约金都不影响房屋买卖合同的效力，况且根据现有法律规定以及济南市的政策，案涉房屋只要缴纳土地出让金就可以办证。天建公司是开发商，是违约方，不能主动适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，不能基于违约行为获利，在房价上涨的市场背景下，如果判令合同无效并将房屋返还给开发商，没有依法办理预售房产证的房地产开发商借此机会将可能获得巨额利润，而使购房人的利益遭受巨大损失，有违公平原则。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。天建公司向一审法院起诉请求：1.依法确认天建公司、胡金柱2003年12月12日签订的《商品房购销合同》无效并向天建公司返还房屋；2.依法判令胡金柱承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年12月12日，天建公司作为出卖人（简称甲方），胡金柱为买受人（简称乙方），双方签订《商品房购销合同》，约定乙方购买甲方开发建设的天和园小区春园健身中心商品房（以下简称涉案房屋）一套，建筑面积1440平方米，售价3900元/平方米，购房金额5,616,000元，乙方支付购房款的方式为乙方首付280万元以材料款形式冲抵，剩余房款2,816,000元以今后材料款或以现金形式支付，该商品房为期房，交付使用时间为2004年7月1日。乙方购房款全部付清后，该商品房产权归乙方所有。按照《商品房销售管理办法》规定甲方应当在该商品房交付使用后，将需要由乙方提供的办理房屋所有权登记资料移交该房屋所在地房地产行政主管部门，甲方协助乙方办理房屋所有权登记手续。如因甲方原因不能办理房屋所有权登记手续，甲方承担相关责任；如因乙方或政府部门的原因不能或延误办理房屋所有权登记手续，甲方不予承担责任。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，胡金柱用材料款抵顶了涉案房屋购房款5,616,000元，天建公司向胡金柱出具了金额为5,616,000元的购房款发票。2006年11月6日胡金柱接收涉案房屋后一直占有使用涉案房屋。2019年1月15日，天建公司（甲方）与胡金柱（乙方）签订《协议书》，载明：“甲乙双方于2003年12月12日签署了商品房购销合同，由甲方购买乙方开发的天和园小区春园健身中心共计1440平方的商品房，因乙方原因未能为甲方办理房产证，给甲方造成了经济损失，现经友好协商达成如下协议：1.2005年3月1日甲乙双方签署的补充协议中约定应由甲方交纳的建设成本2.8万元及以后每年6000元使用费，该款项抵顶因乙方无法给甲方办理房产证造成的甲方损失。2.2007年8月2日，乙方向甲方出具了一份证明，该证明中已明确天和园小区春园健身活动中心西邻两间板房，有70平方米，该房屋由甲方已购买，产权归甲方所有。该两件板房的购房款抵顶乙方无法给甲方办理房产证造成的甲方损失。3.上述条款1和2约定的补偿方式尚不足以弥补甲方的损失，剩余部分的损失，由甲乙双方另行协商。”天建公司以与胡金柱存在合同纠纷为由向济南市历下区人民法院提起诉讼，请求：1.判令胡金柱支付房屋建设费28,000元，使用费90,000元；2.诉讼费用由胡金柱承担。事实与理由：2003年12月12日，天建公司与胡金柱签订天和园春园健身中心《商品房购销合同》，于2005年3月1日签订《补充协议（二）》，该协议约定胡金柱租赁春园健身中心西侧8米以外的临时简易房，合同约定第一年交纳建设费28,000元，以后每年月底前交付6000元使用费，胡金柱使用后未向天建公司交纳任何款项，2020年7月24日，天建公司向被告邮寄了《解除天和园春园临时房租赁关系通知书》，解除了租赁协议但胡金柱拒不支付拖欠的建设费及使用费，故请求判令胡金柱支付房屋建设费28,000元，使用费90,000元。2021年4月26日，济南市历下区人民法院作出（2021）鲁0102民初1803号民事判决书，判决：驳回济南天建房地产开发有限公司的全部诉讼请求。一审法院认为，涉案房屋已交付使用近15年之久，购房款已足额支付，双方的主要权利义务已履行完毕，故天建公司现对涉案房屋提起合同效力确认之诉不具有诉的利益，亦有失公允，故驳回天建公司对涉案房屋提起的合同效力确认之诉。裁定：驳回济南天建房地产开发有限公司的起诉。本院认为：当事人签订房屋买卖合同的主要目的在于出卖人获取房款，买受人收受房屋。本案中，涉案房屋合同签订于2003年，系双方当事人的真实意思表示，各方对该合同约定权利的实现均有明确、合理的预期，胡金柱已履行完房款支付义务，天建公司已于2006年将涉案房屋交付于胡金柱，涉案合同的主要义务已履行完毕，天建公司在合同主要义务已履行完毕十几年后，再提起合同效力确认之诉，有违双方当时交易初衷，也违反了合同的稳定性及诚实信用原则，不利于经济交易秩序的稳定。一审法院以天建公司合同确认之诉有失公允裁定驳回其起诉并无不当，本院予以维持。综上，天建公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  焦玉兴二〇二一年九月十六日书记员  赵雪晗