四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川34民终1323号上诉人（原审原告）：温其高，男，1973年3月出生，汉族，四川省会东县人，住址：四川省会东县。委托诉讼代理人：刘福梅，四川福智律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：朱**忠，男，1989年11月出生，汉族，四川省会东县人，住址：四川省会东县。被上诉人（原审被告）：张正惠，女，1990年2月出生，汉族，四川省会东县人，住址：四川省会东县。委托诉讼代理人：张正能，男，1964年4月出生，汉族，四川省会理县人，住址：四川省会理县，与张正惠系兄妹关系，代理权限为特别授权。上诉人温其高与被上诉人朱**忠、张正惠合同纠纷一案，不服四川省会东县人民法院(2021)川3426民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。上诉人温其高上诉请求：撤销原判，改判主持上诉人的一审诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、双发签订的《房屋分修合同》真实合法，被上诉人应当依法按约支付上诉人经济补偿。合同约定被上诉人仅能占建成房屋的6套，其余所有房屋均归上诉人占有，被上诉人如超占房屋部分，则其按照超建面积1000元/平方米的价格补偿支付给上诉人；二、本案被上诉人并未对合同提出异议，法院应当遵循当事人的原则，法院主动认定合同不具有合法性，违背了当事人不告不理的原则和当事人意思自治的原则；三、按照合同约定，被上诉人履行完毕修建手续，被上诉人至今未完善手续，系严重违约；四、双方修建房屋的土地，本身就是被上诉人早年的房屋基地，不存在将农用地转化为建设用地的情形；五、即便认定双方修建的房屋不具有合法性，那也是修建房屋行为本身而言，并不包含双方签订的合同，修建房屋不具备合法性并不导致合同不具备合法性，修建房屋是否审批属于行政法调整，而签订合同则属于民事调整，综上所述，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人朱**忠、张正惠辩称：修建房屋的地基，属于答辩人家的地基，即答辩人家承包的土地，约360平方米，双方约定修建的房屋，答辩人占工程的30%，上诉人占工程的70%，在修建房屋的过程中，答辩人不承担修建费用，负责办理修建手续，手续费用由答辩人承担，如遇政府罚款，答辩人承担30%，上诉人承担70%，答辩人要求上诉人修建7楼半，答辩人占六套（含底楼一套），其余房屋属于上诉人所有，在分房的过程中，我所占的房屋从一栋从底楼到顶楼，其余的超占部分，答辩人按照1000元/平方米的价格补偿支付给上诉人，但只限该栋楼的七楼、八楼。答辩人与上诉人分修房屋是按照合同的约定，我并没有超占我不同意支付40000.00元给被上诉人，双方并没有约定答辩人办理手续的期限，答辩人不存在违约的情形。原审原告向一审法院提出诉讼请求：1.请法院依法判令二被告依约向原告给付超占房屋补偿款352，000.00元；2.由二被告将其擅自安装在通往楼顶公众通道处的门拆除；3.依约向原告承担违约责任；4.由二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2014年10月8日，被告朱**忠、张正惠（注：二人系夫妻关系）作为甲方与作为乙方的原告温其高签订《房屋分修合同》，在该合同中约定：一、分修方式甲方将自家的地基位于垭口村砖厂斜对面、堰沟上约360平方米与乙方分修，该工程属三七分成，甲方占该工程的30%，乙方占该工程的70%，在修建房屋中，甲方不承担修建费用，甲方负责办理修建手续，手续费由甲方承担，如政府罚款，甲方承担30%的罚款费用，乙方承担70%的罚款费用，甲方要求乙方修建七楼半，甲方占6套（注：含底楼一套，其余房屋属于乙方所有，在分房过程中，甲方所占房屋一栋的从底楼到顶楼，其余超占的部分甲方按壹仟元一个平方补给乙方，只限该栋楼的七楼八楼）；二、乙方对甲方的要求在修建过程中乙方要求甲方三通一平，甲方做到水通、电通、路通，周边邻居关系，四至界限不得有任何人阻扰乙方施工，如有任何人阻扰乙方施工由甲方自行处理，与乙方无关；三、乙方职责乙方在修建中负责主体工程的费用，外墙装修，三面翻砂，前面10*20的瓷片满贴，天井满贴，走道梯步满贴，主水、主电、窗子包括纱窗，进户门单价为500元一道；四、施工安全，乙方在施工过程中应做好安全教育工作，采取严格的防护措施，如安全措施不力，造成大小事故的费用由乙方自行处理，甲方不得承担任何责任和费用；五、违约责任，此协议自签订之日起生效，双方不得违约，如有一方违约，按照《中华人民共和国合同管理法》规定处罚违约金30万元人民币。双方在该合同书上签字并按印确认。合同签订后，原告温其高随即组织人员进行房屋修建，于次年6月左右房屋主体完工，房屋修建好后的情况：一层共6间门面、二至七层每层共3套住房，八层共2套住房。被告朱**忠、张正惠实际占用一楼门市4间，二屋至八层每层1套住房。原告温其高实际占用一楼门面2间，二至七层每层2套，八层1套。另查明，原、被告修建争议的该房屋至今未办理建房审批手续。庭审中，被告答辩时，同时提起反诉，要求原告给付其修建地基时的20万元费用并支付违约金30万元。我院向其释明反诉应先预交诉讼费用后，被告当庭表示撤回反诉请求。现原告向我院诉讼被告朱**忠、张正惠，认为二被告按照房屋分修合同中的约定，其只能占六套房屋，而实际占有了八套房屋，超出的面积部分，7楼按1000元/平方、八楼按1600元/平方，补偿给原告。一审法院认为，依法成立的合同，对合同签订的当事人才具有法律的约束力，签订合同的当事人才应当履行合同，不履行合同或者履行合同义务不符合合同约定的，还应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等责任。本案中，原告及其委托代理人诉请和辩论中坚持认为《房屋分修合同》是合法的、有效的，对当事人具有约束力，双方应当按分修合同约定分配房屋，被告按合同多占用了房屋，应补偿原告经济损失。而被告辩称，分修合同中约定工程三七分成，我们占30%部分，现占有的房屋未超出总工程的30%，所以不应补偿原告损失。这才是本案争议的主要焦点问题。从原、被告签订的《房屋分修合同》中“甲方（注：本案被告）将自家位于垭口村砖厂斜对面、堰沟上约360平方的地基与乙方（注：本案原告）分修，工程属于三七分成······”等约定来看，甲方出修建房屋的地基，并负责办理房屋的修建手续，修建手续的费用由被告承担；乙方出资金并进行房屋的修建工作。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第五十九条：乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。第六十二条第一款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第三款：农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。本案原、被告在签订房屋分修合同时双方都是知道房屋修建应当先行办理审批手续的，并在合同中订立了办理手续的系被告，如政府罚款，如何分担该罚款也同时进行了约定。但直到房屋修建完毕，双方发生纠纷诉至法院时，仍未办理任何的房屋修建审批手续。故其房屋的修建未按土地管理法的规定，办理审批手续，房屋修建不具有合法性，在房屋修建不具有合法性的前提下，自然原、被告签订的《房屋分修合同》一定不具有合法性，未依法成立的房屋分修合同当然不受法律的保护，该分修合同的条款对当事人不具有约束力；反之，如果我们判决时认定原、被告签订的房屋分修合同有效，双方应当按合同约定分配已建成的房屋，则违反房屋修建应“先审批，后修建”的法律和行政法规的规定，变相许可了、支持了双方“先修建、后审批”的违法修建行为。故综上所述，虽本案的原、被告签订了《房屋分修合同》，并对建成后如何分配房屋进行了相应的约定，但因修建房屋未取得合法审批手续，违反土地管理法的相关规定，合同不具有合法性，对双方不具有约束力，我院不予支持原告的诉讼请求。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决，驳回原告温其高的诉讼请求。本案案件受理费6580元，减半收取计3290元，由原告温其高负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明，修建案涉房屋的土地性质为农业用地，至今未办理土地性质用途变更的相关审批手续；建设完成的房屋内部各套房屋的实际面积差异，被上诉人占有的四间门市算作双方约定的一套房屋。上诉人占有的两间门市算作一套房屋，被上诉人实际占有8套房屋。本院认为，案涉双方签订的《房屋分修合同》虽系双方真实意思表示，但合同约定用于修建房屋的土地性质为农用地，故根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的规定，双方应将合同约定的用于建房的土地依法办理转用审批手续，但双方至今也未办理相关建房审批手续，故案涉已修建的房屋属违法建筑，而双方订立的合同因违反法律规定的强制前置程序，故案涉合同也应属无效合同，一审就合同效力所作的认定正确，予以维持。上诉人的该上诉理由不成立，不予支持。虽然上诉人一审未主张合同效力问题，但人民法院基于国家利益及公共利益主动对合同效力进行审查不违反法律规定，故上诉人认为人民法院违背了“不告不理”和当事人“意思自治”原则的主张不成立，不予支持。由于合同系无效合同，合同无效，自始无效。故无效合同的相关约定对双方并不完全具有约束力。故上诉人基于无效合同的约定而提出的主张，不能成立。上诉人因此主张被上诉人支付其超占房屋补偿款352，000.00元的请求，本院不予支持。综上，上诉人的主张均不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，580.00元，由上诉人温其高承担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 坚审 判 员  刘 莉审 判 员  刘志涛二〇二一年九月二十二日法官助理  巫 兵书 记 员  吴佳琦