广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初19795号原告（反诉被告）：广州聚通达物流有限公司，住所地广州市白云区太和镇黄庄北路121号广州沙太货运站内2A37号铺位。法定代表人：谢思锋。原告（反诉被告）：谢思锋，男，1980年5月12日出生，汉族，身份证住址广东省英德市沙口镇园山村委会留坌组，公民身份号码44182219800512563X。上述两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：聂浩，广东迪恩律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州大驿站物流有限公司，住所地广州市白云区大源街上南路139号2栋228房。法定代表人：相国卿，董事长。委托诉讼代理人：贾鹏程，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周月娇，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）广州聚通达物流有限公司（以下简称聚通达公司）、谢思锋诉被告（反诉原告，以下简称被告）广州大驿站物流有限公司（以下简称大驿站公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢思锋及其与原告聚通达公司的共同委托诉讼代理人聂浩，被告大驿站公司的委托诉讼代理人贾鹏程均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聚通达公司、谢思锋向本院提起诉讼请求并反诉答辩1.认定《仓库租赁合同》第十条无效；2.被告返还两原告租房押金40000元；3.被告赔偿两原告经济损失310000元（含剩余租期租金差额75000元、搬迁费110000元、经济利润损失125000元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：聚通达公司是一家物流企业，主要从事快递的分拣业务，谢思锋为聚通达公司的法定代表人，谢思锋与大驿站公司签订《仓库租赁合同》，租赁场地用于聚通达公司的经营活动，租赁期限从2017年3月1日到2022年2月28日。2020年12月21日，大驿站公司书面通知谢思锋，以政府要整治物流园为理由，强行要求限期退场，并且对物流园停水停电，如果不办理相关手续，押金将不予退还。经大驿站公司反复催促，聚通达公司被迫搬离。聚通达公司认为，租赁合同签订后，聚通达公司对生产经营活动进行了长期的规划和安排，大驿站公司突然单方解除合同的行为，导致聚通达公司大量的投入付之东流，给聚通达公司造成了巨大的经济损失，大驿站公司理应给予赔偿。基于以上事实和理由，恳请法院支持聚通达公司的诉讼请求。不同意大驿站公司的反诉请求，理由如下：两原告确实没有支付2020年12月份的租金，但是两原告在大驿站公司处有押金40000元，大驿站公司主张违约金没有依据。大驿站公司没有向两原告书面或口头主张要租金的意思表示，两原告自然默认该12月份租金在押金中予以抵扣。大驿站公司答辩并反诉称，2017年3月3日，大驿站公司与谢思锋签订了关于广州市白云区太和镇黄庄北路121号广州沙太货运站内2AB28-37号仓库的《仓库租赁合同》。约定大驿站公司将上述仓库出租给谢思锋使用，租赁期间为2017年3月1日至2022年2月28日。合同第十条约定“发生自然灾害等不可抗力事件，由于政府征地、拆迁等政府原因…导致合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任”。合同签订后，大驿站公司依约将仓库交付给谢思锋使用，但未向谢思锋收取履约保证金。在合同履行中，广州市白云区于2020年下发了关于物流园整治的通知，将租赁仓库所在的广州沙太货运站列入清理／收储的范围。大驿站公司收到通知后，自2020年8月份起，即将沙太货运站须在2020年底前关停清理拆除的决定通知了包括两原告在内的所有租户，请各租户于2020年12月31日前搬离。2020年12月31日前，两原告搬离了承租仓库。大驿站公司认为，双方签订的《仓库租赁合同》合法有效，在合同履行中，因政府行为导致合同无法履行，双方均有损失，且大驿站公司损失更甚。根据《仓库租赁合同》第十条的约定，双方互不承担责任。故，两原告要求大驿站公司返还租房押金40000元，赔偿经济损失310000元的诉讼请求，没有事实与法律依据，依法应予驳回。请求法院依法审理，作出公正判决。大驿站公司向本院提出反诉请求：1.聚通达公司、谢思锋向大驿站公司支付2020年12月份租金13230元，并自2020年12月6日起，按日1‰向大驿站公司支付违约金至租金付清止；2.诉讼费由聚通达公司、谢思锋负担。事实理由：2017年3月3日，大驿站公司与谢思锋签订了关于广州市白云区太和镇黄庄北路121号广州沙太货运站内2AB28-37号仓库的《仓库租赁合同》。约定大驿站公司将上述仓库出租给谢思锋使用，租赁期间为2017年3月1日至2022年2月28日。合同第十条约定“发生自然灾害等不可抗力事件，由于政府征地、拆迁等政府原因…导致合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任”。合同签订后，大驿站公司依约将仓库交付给谢思锋使用，但未向谢思锋收取履约保证金。在合同履行中，广州市白云区于2020年下发了关于物流园整治的通知，将租赁仓库所在的广州沙太货运站列入清理／收储的范围。大驿站公司收到通知后，自2020年8月份起，即将沙太货运站须在2020年底前关停清理拆除的决定通知了包括两原告在内的所有租户，请各租户于2020年12月31日前搬离。2020年12月31日前，两原告搬离了承租仓库，但未支付该月租金。大驿站公司认为，双方签订的《仓库租赁合同》合法有效，两原告未支付2020年12月租金已构成违约，两原告除应支付所欠租金外，尚应按日1‰向大驿站公司支付违约金。故今特提起反诉，请求法院依法审理，支持大驿站公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月3日，谢思锋（乙方）与大驿站公司（甲方）签订合同编号：（CK）2017《仓库租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区太和镇黄庄北路121号广州沙太货运站内2AB28-37号仓库（以下简称涉案场地），面积760平方米出租给乙方，仓库租赁期限从2017年3月1日至2022年2月28日止，共五年，月租金12000元，乙方须于每月5日前将当月租金交付给甲方。第三年起每年递增5%，即2020年3月1日起至2021年2月28日止按13230元/月收费。乙方违反约定租赁仓库或拖欠费用达贰拾天的，甲方可以单方提前解除合同，从乙方履约保证金中扣除各项有关费用，并可以收回仓库。如给甲方造成损失的，乙方还应承担损害赔偿责任。乙方不按约交付租金及其他费用，除须补交外，每逾期一天，还需按缴费额的1‰向甲方交付违约金。发生自然灾害等不可抗力事件，由于政府征地、拆迁等政府原因，或上级单位进行基建规划，及其他由于不可预测的因素造成无法防止或避免的事故，导致合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任。审理中，谢思锋向本院提交其于2016年12月7日向大驿站公司法定代表人相国卿支付40000元的银行转账电子截屏，该转账附言“保证金”。谢思锋解释称，其本人支付保证金后，预定了涉案场地，直至2017年3月3日才与大驿站公司签订《仓库租赁合同》。经质证，大驿站公司否认收取谢思锋交付的保证金40000元，抗辩称谢思锋转账支付的款项为向广州恩顺物业管理有限公司（以下简称恩顺公司）缴纳的保证金，由相国卿代为收取。根据谢思锋与恩顺公司于2017年3月3日签订的《仓库场地设施配套管理合同》载明，谢思锋须向恩顺公司交纳场地设施配套管理费并于合同签订之日向恩顺公司支付履约保证金40000元。2017年3月，大驿站公司将涉案场地交付谢思锋使用，谢思锋于2017年9月19日设立聚通达公司，将涉案场地用于聚通达公司经营。审理中，双方当事人均确认两原告与大驿站公司为《仓库租赁合同》的合同相对方。两原告使用涉案场地至2020年12月，交租至2020年11月止。2020年12月21日，大驿站公司向谢思锋发出《通知》，载明：根据广州城市总体规划，依照【穗交运（2020）49号】《广州市交通运输局关于印发2020年广州市物流园区整治提升工作方案的通知》文件要求，沙太市场是被列入今年年底前务必关停清理拆除的对象园区之一，要求谢思锋于2020年12月25日前办理撤场手续。两原告于2020年12月25日搬离涉案场地。两原告向本院提交与案外人签订的《租赁合同》、微信转账截图，用以证明另行租赁场地的租金为33000元/月；向本院提交广州市崇朗机械制造有限公司出具的《BODA-快递分拣输送线制作方案及报价》、国内支付业务付款回单、账单详情，用以证明拆装流水线支出费用110000元，其中旧线拆装76000元、新做流水线34000元。经质证，大驿站公司对前述证据三性不予认可。大驿站公司向本院提交云住建交通【2020】3号《广州市白云区住房建设和交通局关于下达2020年老旧小区微改造及物流园区整治工作计划的通知》、云府工作会纪【2020】186号《白云区物流园整治提升工作联席会议纪要》，用以证明沙太货运市场被列入整治提升工作计划的事实，其中沙太货运市场的改造处置措施为清理/收储；向本院提交《通知》，用以证明多次催促两原告搬离涉案场地的事实。经质证，两原告对前述证据的真实性、合法性均无异议，但认为大驿站公司应当就《仓库租赁合同》解除，给予两原告补偿。关于涉案场地现是否存在征地拆迁补偿问题，大驿站公司表示暂无补偿；两原告不予确认，但无法提交证据证实。广州市规划和自然资源局依本院申请作出穗规划资源协查【2021】1482号《关于协助调查的复函》，载明：查有白云区太和镇黄庄北路121号大院第2栋的产权登记信息，产权人为广州市公共交通集团有限公司，该土地利用现状为建设用地，地块范围查有（一）穗规地证字【1998】第519号，用地单位：广州市交通委员会，用地性质为长途货运站用地（U222），货运交通用地（U22）；总用地面积（平方米）：146819；（二）穗规地证字【1999】第3号，用地单位：广州国利经济发展有限公司国利散体物料运输，用地性质为机动车停车场库用地（S31），办公用地（C1）；总用地面积（平方米）：16585；（三）穗城规北片地字【1994】第196号，用地单位：广州市白云区太和镇太源村，用地性质：普通仓库用地（W1），总用地面积（平方米）：3173。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。两原告与大驿站公司履行的《仓库租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。两原告要求确认《仓库租赁合同》第十条无效的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于谢思锋向相国卿支付的40000元的性质问题。本院分析如下：该款项支付在谢思锋与大驿站公司签订《仓库租赁合同》之前，且支付对象为大驿站公司的法定代表人，款项性质明确载明为“保证金”。此后，谢思锋与大驿站公司签订了《仓库租赁合同》，合同中并无约定谢思锋需要另行支付保证金，结合租赁市场需缴纳保证金的商业惯例，现有证据足以说明相国卿代表大驿站公司收取涉案租赁保证金40000元的事实。大驿站公司抗辩该40000元为谢思锋向恩顺公司支付的物业保证金，但相国卿并非恩顺公司的法定代表人或委托收款人，大驿站公司又无法提交证据证明恩顺公司委托相国卿收款以及相国卿将该款项交还恩顺公司，故其抗辩意见缺乏有效证据证明，本院不予采信。根据现有证据及本案查明事实，《仓库租赁合同》因相关政府职能部门对沙太货运市场的清理/收储改造处置措施无法实际履行，应予以解除。合同解除原因系《仓库租赁合同》所约定的“由于政府征地、拆迁等政府原因，或上级单位进行基建规划，及其他由于不可预测的因素造成无法防止或避免的事故，导致合同无法履行”，大驿站公司对此并不负有过错，双方明确约定前述情形下互不承担责任，故两原告要求大驿站公司赔偿剩余租期租金差额75000元、搬迁费110000元、经济利润损失125000元的本诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。两原告没有缴纳2020年12月1日至12月25日期间的租金，大驿站公司要求两原告缴纳欠租的反诉请求合理合法，本院予以支持。经计算，两原告应支付的欠缴租金为13230元÷31×25=10669.35元。关于违约金，《仓库租赁合同》约定两原告应当在每月5日前将当月租金交付给大驿站公司，两原告至今没有支付前述欠付租金，大驿站公司要求两原告支付欠缴租金违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于违约金标准，鉴于大驿站公司并无提供证据证明其损失，两原告亦仅欠付最后一月租金未有支付，大驿站公司主张的违约金标准过高，本院将违约金标准调整为按日万分之五，两原告应付违约金应以10669.35元为本金，按照每日万分之五的标准，自2020年12月6日起算。《仓库租赁合同》约定，两原告欠付租金达20天，大驿站公司有权从履约保证金中扣除相关费用，表明双方已经合意大驿站公司可在两原告欠租20天时，从履约保证金中抵扣租金及违约金。从本案查明的事实来看，大驿站公司在本案诉讼前亦无证据表明向两原告追讨欠租，故应视为双方当事人合意依约履行，两原告欠付的2020年12月租金及违约金应在合同约定的“欠租20天”条件达到时，在履约保证金中进行了抵扣。抵扣欠租和违约金后，因两原告已足额支付租金，故不应再继续计算违约金。大驿站公司应将抵扣欠租及违约金等费用后剩余履约保证金返还两原告。经计算，两原告应支付的违约金为106.69元，抵扣后，大驿站公司应返还两原告的履约保证金为29223.96元。对于两原告所主张的涉案场地存在征地拆迁补偿的问题，鉴于双方当事人对此均无提交任何证据证明，本院不予确认。两原告可另循合法途径解决相关问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告广州大驿站物流有限公司返还原告广州聚通达物流有限公司、谢思锋履约保证金29223.96元；二、驳回原告广州聚通达物流有限公司、谢思锋其他的本诉请求；三、驳回被告广州大驿站物流有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3275元，由原告广州聚通达物流有限公司、谢思锋负担3009.7元，被告广州大驿站物流有限公司负担265.3元并于本判决生效之日起三日内直接支付给原告广州聚通达物流有限公司、谢思锋；反诉受理费100元，由原告广州聚通达物流有限公司、谢思锋负担并于本判决生效之日起三日内直接支付给被告广州大驿站物流有限公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  段静楠二〇二一年九月二日书记员  麦逸纯