上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6358号上诉人(原审原告)：上海远龙房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：鲍惠明，董事长。委托诉讼代理人：孙晨荻，上海邦景律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海家饰佳建材商场有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：成雪刚，执行董事兼总经理。被上诉人(原审被告)：上海聚奇市场经营管理股份有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐玉兰，董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈丙斌，上海铭森律师事务所律师。上诉人上海远龙房地产开发有限公司(以下简称远龙公司)因与被上诉人上海家饰佳建材商场有限公司(以下简称家饰佳公司)、上海聚奇市场经营管理股份有限公司(以下简称聚奇公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初47928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远龙公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持远龙公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：家饰佳公司非法占用远龙公司上海市静安区灵石路某号房屋地下室(系争地下室)，应当依法腾空并交还系争地下室；地下室与一楼间楼板两处破洞是家饰佳公司和聚奇公司所为，家饰佳公司与聚奇公司应停止侵权并承担恢复和赔偿责任。被上诉人家饰佳公司、聚奇公司共同答辩称，不同意远龙公司的上诉请求，一审判决事实查明清楚，适用法律正确，应予以维持。空调机冷却塔在2005年时就放置在地下室了，是基于合同的约定，且经过了远龙公司的同意。远龙公司称是在2017年例行检查的时候才发现了空调机组的事情，显然是有违事实的，与逻辑不符。远龙公司所说的混凝土楼板被凿洞，并非家饰佳公司和聚奇公司所为，所以也不应由家饰佳公司和聚奇公司修复。家饰佳公司使用地下室是合法使用，不应当承担任何的使用费，但尊重一审判决。关于司法鉴定费用，该费用家饰佳公司和聚奇公司坚持一审判决的认定和判决结果。远龙公司向一审法院提出诉讼，请求判令：1．家饰佳公司、聚奇公司停止侵权行为，将擅自放置在系争地下室内空调机冷却塔迁移腾空；2．家饰佳公司、聚奇公司对上海市静安区灵石路某号商场一楼与系争地下室间混凝土楼板被凿洞损坏部位予以修复并恢复原状；3．要求家饰佳公司支付空调机冷却塔在系争地下室的占有使用费(从2015年1月1日起计算至实际交还之日止，以260.27平方米×1.5元／平方米／天×实际天数)；4．家饰佳公司、聚奇公司共同承担房屋司法鉴定费人民币(以下币种均为人民币)54，000元；一审法院认定事实：2002年2月8日上海龙潭实业股份有限公司(甲方，转让方，以下简称龙潭公司)与上海家饰佳实业有限公司(乙方，受让方)签订《房地产转让协议》，约定甲方以每平方米叁仟陆佰伍拾元的单价向乙方转让其所属的灵石路XXX号、XXX号、XXX号，一、二、三楼面积约为壹万柒仟捌佰平方米的综合用房，双方以交付时的实测平方米数乘以单价的计算方式予以决算。甲方承诺在房屋交付前，须成就以下交付条件：…4．与房屋周围的邻居做好协调工作，以确保乙方在楼顶和外墙长期安装户外广告、空调外机。2002年4月19日，远龙公司(卖方，甲方)与上海家饰佳实业有限公司(买方，乙方)就上海市灵石路XXX号、XXX号、XXX号商业用房签订《商业用房的出售合同》一份，双方约定，由上海家饰佳实业有限公司向远龙公司购买灵石路XXX号、XXX号、XXX号整幢一至三层的商业用房，测绘机构测量该房屋建筑面积为17，817.95平方米。合同补充条款甲方承诺条件第4条约定，甲方具有与房屋周围的邻居做好协调工作的责任和义务，以使乙方在楼顶和外墙长期安装户外广告、空调外机和确保乙方营业前装修改建的顺利进行。第6条约定，地下室3000平方米左右(以实测为准)由乙方代为出租，租金收益归甲方，单价与仓位面积由甲方确定。如甲方需要自行经营，则乙方确保其正常通行。合同签定后，双方办理了房屋交接手续。上海家饰佳实业有限公司要求将系争房屋过户至家饰佳公司名下，2004年1月9日系争房屋产权登记在家饰佳公司名下。2016年9月5日龙潭公司与聚奇邮币卡公司(聚奇公司前身)就系争地下室东西侧共二处签订《房屋租赁合同》，该合同约定：坐落地址为上海市静安区灵石路某号地下室东西侧共二处。租赁面积为2700平方米。租赁期限从2016年10月1日至2021年9月30日。前三年每年租金为150，000元／年(2016年10月1日至2019年9月30日)，后二年为每年250，000元／年(2019年10月1日至2021年9月30日)。2017年11月14日，龙潭公司起诉至法院［案号为(2017)沪0106民初42964号］，诉请为：1．依法判令龙潭公司与聚奇公司于2016年9月5日就系争地下室东西侧共二处签订的房屋租赁合同解除；2．请求判令聚奇公司将已割断的地下室与一层楼面间开口等部位恢复原状交还龙潭公司；3．请求判令聚奇公司支付龙潭公司逾期租金75，000元；4．请求确认聚奇公司已付的履约保证金25，000元不予返还；5．请求判令聚奇公司支付龙潭公司3个月免租期租金37，500元。2018年1月3日，经法院协调，龙潭公司与聚奇公司自愿达成如下协议：一、龙潭公司与聚奇公司于2016年9月5日就上海市静安区灵石路某号地下室东西侧共二处签订的房屋租赁合同于2018年1月3日解除；二、聚奇公司应于2018年1月10日前支付龙潭公司房屋租金50，000元；三、聚奇公司应于2018年3月31日前将上海市静安区灵石路某号地下室东西侧共二处清场并腾空后返还给龙潭公司；四、双方无其他争议。2018年6月1日龙潭公司作为原告向法院提起诉讼［案号为(2018)沪0106民初21016号］，诉请为：1．要求家饰佳公司、聚奇公司共同停止侵权行为，并将擅自放置在系争地下室内空调机冷却塔迁移腾空；2．要求家饰佳公司支付空调机冷却塔在系争地下室的占有使用费427，493元(260.27平方米×1.5元／平方米／天×365天×3年，从2015年1月1日起至判决生效之日止)，聚奇市场公司对家饰佳公司应承担的占有使用费负连带清偿责任；3．家饰佳公司、聚奇公司对上海市静安区灵石路某号商场一楼与系争地下室间混凝土楼板被凿洞损坏部位予以修复并恢复原状；4．案件诉讼费、律师费、鉴定费由家饰佳公司、聚奇公司共同承担。经法院审理，认为现有证据不足以证明龙潭公司对系争地下室享有所有权，龙潭公司并非与该案有直接的利害关系，故龙潭公司的诉讼主体不适格，于2019年5月30日作出(2018)沪0106民初21016号之一民事裁定，驳回龙潭公司对家饰佳公司、聚奇公司的起诉。龙潭公司不服提起上诉。2019年9月4日上海市第二中级人民法院经审理，作出(2019)沪02民终7955号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。在该案中龙潭公司称，远龙公司系其全资子公司，且于十几年前即已停业，系争地下室一直由龙潭公司代为管理及收益。远龙公司亦出具情况说明一份，对龙潭公司代为管理行为予以认可，并称远龙公司的全部事项均由龙潭公司处理。2019年1月上海房屋质量检测站出具沪房检司鉴字2018-78号司法鉴定意见书，鉴定意见：1．经现场检测分析，被鉴定灵石路XXX号、XXX号、XXX号房屋一楼商场与地下室两处楼板被损(局部板、梁被切除)情况属实，两处楼板被损均系人为切割而成，系为安装空调冷却塔等设备(南侧)、出入地下室钢楼梯(北侧)所致。2．修复方案：被切除的楼板、梁及钢筋的修复参照原竣工图纸，按照《混凝土结构加固设计规范》要求进行加固修复。目前这两处洞均已用木板封闭。远龙公司在本次诉讼中向法院提交上海市不动产登记簿，显示房屋坐落于灵石路XXX号、XXX号、XXX号，其中部位由“1-3层”手写更改为地下室，建筑面积由“10930.90”手写更改为“5841.79”，变更处均加盖了静安区不动产登记资料查阅专用章，备注：地下室5，841.79平方米，权利人为远龙公司。家饰佳公司确认自2005年起空调冷却塔等设备即放置在系争地下室，其所占用的系争地下室房屋实际使用面积为260.27平方米。一审法院认为，本案系争地下室的产权属远龙公司所有，家饰佳公司确认冷却塔等设备系其放在地下室内供系争房屋一楼使用。虽现无证据证明冷却塔等设备放在系争地下室系远龙公司同意，但根据双方所确认的龙潭公司(甲方，转让方)与上海家饰佳实业有限公司(乙方，受让方)签订的《房地产转让协议》、远龙公司(甲方)与上海家饰佳实业有限公司(乙方)之间的《商业用房的出售合同》，甲方均承诺：甲方具有与房屋周围的邻居做好协调工作的责任和义务，以使确保乙方在楼顶和外墙长期安装户外广告、空调外机。根据目前系争房屋现状，如简单要求家饰佳公司将相关冷却塔等设备进行迁移势必会产生其他新的矛盾，不利于社会的稳定，故在双方未能就新安装位置协商一致的情况下，家饰佳公司可继续将相关设备放置在系争地下室内，至更新或弃用设备时止。考虑到地下室属远龙公司所有，家饰佳公司放置相关设备的确会对远龙公司的权益产生影响，故家饰佳公司应支付相应的使用费。至于使用费的支付标准，远龙公司提出按每日每平方米1.5元因缺乏相关依据，难以支持。考虑到龙潭公司与聚奇公司曾就地下室签订过租赁合同，该合同中所约定的价格系双方真实意思表示，故以该合同的价格作为使用费的支付标准较为合理，即2016年10月1日至2019年9月30日为每日每平方米0.15元、2019年10月1日至2021年9月30日为每日每平方米0.25元。对于面积，虽冷却塔等设备实际体积较小，但因设备的放置明显会导致其所放置的房屋无法再作他用，从合理角度上来讲，以该设备所实际占用的房屋面积260.27平方米来计算为宜。关于使用费起算时间，因在龙潭公司提起(2018)沪0106民初21016号诉讼前，远龙公司方从未向家饰佳公司、聚奇公司主张过相关的使用费，故使用费的起算从龙潭公司向法院提起该次诉讼的立案日即2018年6月1日开始为宜。对于远龙公司要求家饰佳公司、聚奇公司对上海市静安区灵石路某号商场一楼与系争地下室间混凝土楼板被凿洞损坏部位予以修复并恢复原状的诉讼请求。一审法院认为，根据本案所查明的相关事实，两处破损的确客观存在，目前均用木板予以封闭。在龙潭公司与聚奇公司的租赁诉讼案件中，龙潭公司曾提出过相关主张，但调解中龙潭公司放弃了该主张，并且明确双方无其他争议。远龙公司现所提供证据均无法直接证明这两处破损系家饰佳公司、聚奇公司所为。综上，对于远龙公司的该项诉讼请求，无法支持。如远龙公司认为两个部位的损坏影响大楼的安全，可自行修复或通过其他合理合法的途径予以解决。对于远龙公司要求家饰佳公司、聚奇公司承担鉴定费54，000元的诉讼请求。一审法院认为，首先该费用并非本案诉讼过程中所产生的费用；其次鉴定报告在本案中系远龙公司所提供的证据，由此产生的费用属当事人为收集证据而支付的费用；第三本案并未支持远龙公司的相关诉求。因此对于远龙公司的该请求，亦不予支持。综上所述，判决：一、上海家饰佳建材商场有限公司应向上海远龙房地产开发有限公司支付上海市静安区灵石路1181、1189、1197号房屋地下室的使用费(2018年6月1日起至2019年9月30日为19，012.72元，2019年10月1日起至实际腾空之日止，以每日每平方米0.25元、面积260.27平方米为标准计算)；二、驳回上海远龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，在龙潭公司与上海家饰佳实业有限公司签订《房地产转让协议》、远龙公司与上海家饰佳实业有限公司之间的《商业用房的出售合同》中，出售方均承诺：出售方具有与房屋周围的邻居做好协调工作的责任和义务，以确保购买方在楼顶和外墙长期安装户外广告、空调外机。自2005年家饰佳公司将就空调冷却塔等设备放置在系争地下室，远龙公司认为其在2017年才知晓显然不符合常理。在远龙公司与家饰佳公司就新安装位置未能协商一致的情况下，一审法院判决家饰佳公司可继续将相关设备放置在系争地下室，并判决家饰佳公司支付相应的使用费，符合法律规定，本院予以维持。至于远龙公司要求修复并恢复原状的诉讼请求，由于远龙公司未提供证据证实凿洞系家饰佳公司和聚奇公司实施，故其要求家饰佳公司和聚奇公司修复，本院难以支持。远龙公司如认为现有的凿洞影响大楼安全，应及时予以修复。综上所述，远龙公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，651.7元，由上诉人上海远龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟法官助理 张文如书 记 员 李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……