重庆市渝北区人民法院重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初23821号 原告:辛渝乐，女，汉族，1983年7月28日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：蒋丽，重庆泽渝律师事务所律师。被告:重庆远香房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区天龙路8号2幢商业1至商业9，统一社会信用代码:91500000MA5U733C7U。法定代表人:李雪峰，经理。委托诉讼代理人：胥毅，男，汉族，系被告公司员工。    原告辛渝乐与重庆远香房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年6月1日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辛渝乐及其委托诉讼代理人蒋丽,重庆远香房地产开发有限公司委托诉讼代理人胥毅庭参加诉讼。本案现已审理终结。     原告辛渝乐向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告继续履行双方于2018年7月22日签订的重庆市商品房买卖合同，对案涉房屋进行维修整改至达到交付标准。庭审中原告明确交付标准指合同约定的清水房交付清单标准，未明确整改内容；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金计算方式为自2020年1月1日开始至实际交付之日止，每日按照已付房款万分之二计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原被告于2018年7月22日签订了《重市商品房买卖合同》，约定原告以总价       1 850 157元购买被告位于重庆市两江新区XX组团X标准分区XXX-X/XX地块XX幢X-X商品房屋，《合同》约定被告应当在2019年12月31日前将商品房交付原告使用。涉案商品房屋存在质量问题，无法达到交付标准，直至2020年4月6日，双方才正式验房，在验房过程中，涉案房屋仍然存在许多质量问题，被告后期也未积极进行整改，导致原至今无法如期接房，造成原告受到损失。故向贵院起诉，请求人民法院依法判决。   重庆远香房地产开发有限公司辩称:1、案涉房屋在2020年1月15日取得竣工备案登记证明，因此案涉房屋已经达到了交房标准。2、被告于2020年1月20日通知原告2020年1月31日接房，原告也收到了该通知，被告逾期交付责任应当截止至2020年1月31日，按合同约定原告未在该时间办理接房手续，案涉房屋应当视为交付。3、原告的诉请是要求房屋达到交付标准，交付标准是房屋取得竣工备案登记，对于原告提出一些质量整改问题，并非不符合合同约定的交付标准，且被告已经完成了整改。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性无异议的证据，包括原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、交付通知书及邮寄凭证、微信聊天记录、房屋现状照片、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、本院对前述证据真实性予以认可。原告另举示查验记录报告1份，系原件，本院对其形式真实性予以认可，其他文后详述。被告另举示腾基物业出具的案涉房屋整改登记表，系原件，本院对其形式真实性予以认可，其他文后详述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：2018年7月22日，原告辛渝乐与重庆远香房地产开发有限公司签订了《重庆市商品买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆市两江新XX组团X标准分区XXX-X/XX地块XX幢X-X号房屋，建筑面积127.34平方米，房屋总价格1 850 157元，按揭付款，签约当日支付1 300 157元，余款55万元贷款支付。合同首部原告地址为：重庆市江北区XXX号XX单元X-X，电话为：1592324XXXX。第七条约定：（一）属预售商品房的，甲方应在2019年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不接抗力，甲方应在发生之日起30内书面否知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程工验收备案登记证》。第八条约定：1、甲方应于确定交房的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交付时，甲方应当出示《重庆市建设工程工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、天的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况，甲方如未按本合同约定的期限将该商品交付乙方使用逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实交付之日起30日内向乙方支付违约金。附件五补充协议（一），第五条约定：5.1在商品房达到交付使用条件后，除乙方按合同约定付清房款、税费和违约金外，甲方应与乙方办理房交付手续。甲、乙双方同意，对于买卖合同第八约定的房屋交付书面通知方式按照本补充协议第十七条之之约定为准。5.4乙方办理房屋交付手续时，若甲方交付的房屋符合买卖合同第七条约定的交付条件，且甲方在交付房时按约提供了《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，及出示了《重庆市建设工程竣工验收案登记证》，乙方须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费等用自买卖合同约定房屋交付日起由乙方承担，房屋质量保修期开始起算。房屋交付时，如乙方发现交付的商品房有任何瑕疵或任何非属主体结构性的质量问题，应记录在交接文件中。属于保修范围内的，由甲方按买卖合同约定和《新建商品房屋质量保证书》的规定履行保修义务，在合理期限内进行整改，但乙方不得以此为由延迟或拒绝办理商品房的交接手续。因乙方原因致使商品房未能按时交付的，甲方担延期交房的责任，且自买卖合同约定的交房之日起，与该商品房有关的一切税费、风险、责任和物业服务费等乙方承担。5.7乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：5.7.1不可抗力导致乙方无法按期与甲办理房屋交接手续的；5.7.2该商品房不符合合同第七条第（二）款约定的交付条件；5.7.3甲方未在交付现场展示市设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》的。除前述正当理由外，乙方以其它何理由和原因未按期履行接房义务，自合同或甲方确定的交付期限届满之日起视已交付，甲方不承担逾期交付的责任。第十条约定：10.2交付本商品房时，若本商品房符合同第七条第（二）款的约定即表明本商品房已达到交付条件，甲方应当与乙方共同查验收房。接房查验时，发有其他问题的，乙方仍应在合同约定的交时间内办理完毕接房手续，甲方应按照国家强制性规范和标准修复，乙方应积极配合修复事项的完成。10.3甲方在合同约定期限内具备了符合合同第七条第（二）款约定的房屋交付条件，即使在房屋交付时或交后发现上述及其他质量问题，甲方应按上述约承担整改责任，但甲方不承担逾期交房责任。第十七条约定：1以本合同为目的或与之相关的任何文件通知，均应以亲自递交、邮递、特快专递或传真发至买卖合同文首列明的联系地址和/或联系方式，否则不发生效力。合同签订后，原告支付首付款1 300 157元，余款55万元通过在招商银行股份有限公司重庆分行办理个人购房借款及担保方式付清，并办理了相应抵押登记，抵押金额55万元。被告于2020年1月17日取得案涉房屋《重庆市建设工程工验收备案登记证》。被告已取得案涉房屋《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。2020年1月20日，被告向原告邮寄《交付通知书》，通知原告于2020年1月31日起办理房屋交付手续。该通知书邮寄地址为：重庆市江北区XXX号XX单元X-X，电话为：1592324XXXX。原告举示的分别于2019年12月、2020年3月、2020年4月、2020年7月、2021年7月拍摄房屋照片显示案涉房屋有漏水等问题。其中2021年7月2日两张照片显示有墙皮渗水、掉皮开裂现象。2020年3月28日的照片显示，原告在房屋验收意见表中登记验房情况：1、入户门没有锁、2、景观阳台上方漏水严重；3、客厅边上房屋窗子外面漏水。2020年4月，海草（重庆）科技有限公司出具验房报告，显示案涉房屋有整改问题17项。2020年5月，原告与微信名称为“鸳鸯九公子维保中心魏思芸”的人员聊天，内容体现原告报修窗框歪斜，漏水问题。腾基物业出具的案涉房屋整改表格显示，案涉房屋登记53处（包括公区报修）整改问题，报修时间截至2021年5月13日，已全部整改完成，整改完成时间截至2021年6月12日。另查明，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月24日发布了《关于做好突发公共卫生事件应急响应有关工作的通知》，决定从2020年1月24日起，在全市启动突发公共卫生事件1级响应。2020年3月24日24时起，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。庭审中原告陈述，1、疫情期间原告无法去接房。2、竣备证及两书被告未出示。3、物业报修台账没有请业主去验收，被告举示的整改台账中报修事项认可，但已经完成不认可。被告陈述，原告知晓的房屋质量瑕疵已经进行了整改。   本院认为：本案引起纠纷的法律事实持续至民法典施行后，应适用《中华人民共和国民法典》的规定。原被告自愿签订《重庆市商品房买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。关于整改问题，原告举示证据显示原告已报修3项内容，现原告认可物业报修台账载明的报修事项，故本院认定原告报修内容为物业报修台账载明事项。对于整改是否已完成，本院认为：第一、报修台账载明的报修时间截至2021年5月31日，显示整改已完成，整改完成时间截至2021年6月12日。第二、原告未对2021年7月2日的两张照片所反映问题是否系报修台账中已载明的问题进行说明；第三、除2021年7月2日的两张照片之外，其他照片及验房报告反映的是均2020年5月前的房屋情况，原告未举示证据证明2021年6月12日后报修台账上的问题仍未整改。综合以上情况，本院认为原告已报修的问题已整改完毕。2021年7月2日照片所显示的问题，尚未达到影响房屋使用的程度，原告诉请中也未明确现案涉房屋截至目前存在何种具体问题需要整改，故本院对原告该诉请不予支持。对新发问题，原告可另行报修处理。关于逾期交房。第一，根据双方合同约定，房屋交付条件为取得《重庆市建设工程竣工验收案登记证》，房屋交付时有质量问题，被告应承担整改责任，但不承担逾期交房责任。现案涉房屋已取得《重庆市建设工程竣工验收案登记证》，符合合同约定的交付条件，原告第一项诉讼请求中主张的整改问题，不构成逾期交房。第二，原告主张被告未出示《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》、《重庆市建设工程竣工验收案登记证》，但被告通知原告交房时已取得前述资料，不进行出示有违常理，本院对原告该主张不予认可。第三，原告主张通知接房时间系疫情期间无法接房。该主张符合合同附件第五条5.7款约定的原告逾期办理交接手续的正当理由。被告在交付通知书中未明确无法按约定时间接房情况下的交房安排，也未举示证据证明在疫情发生后另行通知原告再次安排交房事宜。故本院认为，现双方对房屋交付时间属约定不明。不可抗力原因消除后，原告可随时要求被告交房，若被告未能在合理期限内交付房屋，则构成逾期交房违约。从本案查明事实看，重庆市于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，2020年3月25日不可抗力原因消除后，被告于2020年3月28日接待原告看房，属合理期限。原告于2020年3月28日看房时，房屋实际上具备交付条件，原告因个人原因未办理接房手续。故本院对原告该主张不予支持。第四、合同约定的房屋交付时间为2019年12月31日，被告通知的房屋交付时间为2020年1月31日，逾期31天，该逾期发生在新冠疫情发生之前，不因不可抗力扣减。综上，本院认定被告逾期交房事实成立，逾期时间31天。双方合同约定的违约金标准日万分之二未明显过高，本院予以支持。故被告应支付原告逾期交房违约金11 471元。（1 850 157元×0.0002×31天，四舍五入取整）    据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百一十一条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下:      一、重庆远香房地产开发有限公司于本判决生效后的三日内支付原告辛渝乐逾期交房违约金11 471元；    二、驳回原告辛渝乐的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。    本诉案件受理费21 451.41元，减半收取10 725.71元，由重庆远香房地产开发有限公司负担。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。                                   审  判  员   李逸豪                                    二〇二一年九月一日                                    书 记 员  柯雪梅- 1 -