北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12546号上诉人（原审被告）：程允渭，男，1970年7月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：于丽红，女，1968年9月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵永智（于丽红之夫），1965年4月16日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人程允渭因与被上诉人于丽红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（以下简称一审法院）所作（2021）京0102民初14559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。程允渭上诉请求：撤销一审判决，改判程允渭支付于丽红24万元整（减免2个月的房租）。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。违约金不应支付，因疫情严重影响工作，两年无法正常办公，应该减免6个月的租金。因业主没有交物业费，造成物业不正常卖电，严重耽误正常办公6个月。于丽红辩称，同意一审判决。于丽红向一审法院起诉请求：1．程允渭向于丽红支付拖欠房屋租金60万元（北京市西城区金融大街33号C602，欠租金起止日期为2020年1月1日至合同租赁终止期2021年8月31日，现程允渭所属公司还在此写字间办公）；2．按合同规定令程允渭支付违约金（合同约定未按合同要求支付租金，逾期按日加付其拖欠租金金额千分之三作为滞纳金，以当期应付的租金为基数，程允渭自2019年9月1日至算至实际付清之日为止，庭后七日内补交违约金计算方法）；3．终止租赁合同，令程允渭立即搬离并立即在西城区工商管理局办理迁移在此写字间注册的公司。一审法院认定事实：2019年8月26日，于丽红（出租方、甲方）与程允渭（承租方、乙方）经北京鼎胜时代房地产经纪有限公司居间，就坐落在北京市西城区金融大街33号通泰大厦C602签订了房屋（以下简称涉案房屋）签订《租赁合同》，约定承租区域为办公用途，租赁期限为两年，自2019年9月1日起至2021年8月31日止，每月租金3万元人民币，租金包括“租金发票、物业费”。租金每三个月支付一次，押金相当于2个月的租金（6万元）。乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付其拖欠租金金额的千分之三作为滞纳金，逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。房屋到期后，如乙方逾期搬出，则每逾期一日，需按日租金的双倍支付占有使用费。房屋交付后5日内，乙方应将租赁房屋注册地址注销或迁出，否则每逾期一日需按照本合同约定的租金标准支付占有使用费。“不可抗力事件”指不能预见、不可避免的客观情况，如：自然灾害、政府行为或社会异常现象；若乙方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，乙方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、延迟，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。关于合同履行情况，双方确认程允渭向于丽红支付4个月租金、相当于2个月租金数额的押金，以及部分物业费。但双方对于租金的支付时间存有争议。为证明租金及物业费支付情况，于丽红提交转账凭证三份用于证明。显示以下内容：1、2021年2月10日，程允渭支付租金3万元；2、程允渭于2020年12月30日向物业公司支付物业费15066．84元，于2021年3月26日向物业公司支付物业费5022．28元。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。2020年4月30日，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。此后，北京市突发公共卫生事件响应级别经历过短暂调整。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。程允渭未按期向于丽红支付租金是不争的事实，故于丽红要求程允渭支付剩余租金理由正当。关于程允渭已支付租金数额，双方确认物业费不应由程允渭承担，且根据合同约定，租金范围包括“房租发票、物业费”，故程允渭支付的租金数额由租金及物业费两个部分组成，一审法院根据双方陈述以及于丽红提交的转账证据确认程允渭已支付租金为140089．12元。考虑到2020年新冠疫情对于商业经营的不利影响，根据公平原则以及本案的具体情况，一审法院认为应酌情减免两个月租金为宜，并对于丽红有关支付租金诉讼请求中的合理部分予以支持。关于违约一节，根据现有证据，程允渭自2019年12月1日起应支付第二期（三个月租金9万元），此时新冠疫情并未在全国范围内出现，故程允渭未支付该期租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，因主张违约金过高，一审法院仍秉持公平原则以及本案的具体情况，酌定该笔违约金以9万元为基础，按照每日约万分之四的标准计算至本案开庭之日。本次诉讼结束后，如该笔租金仍未能及时交纳完毕，于丽红仍可继续向程允渭主张违约金。关于其他租金违约金一节，考虑到新冠疫情系不可避免无法预见的情形，程允渭未能继续支付租金的行为属于事出有因，不应被认定为违约，故一审法院对于丽红主张其他租金违约金的诉讼请求不予支持。关于终止合同一节，基于上述分析的法律事实，程允渭在出现第二期租金违约后，双方并未解除合同。而此后程允渭未如约支付租金的行为，因新冠疫情因素的影响，尚不构成解除合同的条件，故于丽红有关终止（解除）合同及后果的诉讼请求，一审法院均不予支持。综上，一审法院于2021年6月判决：一、自判决生效之日起七日内，程允渭支付于丽红租金519911元；二、自判决生效之日起七日内，程允渭支付于丽红逾期支付租金违约金20000元；三、驳回于丽红的其他诉讼请求；如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，程允渭未按期向于丽红支付租金是不争的事实，双方争议在于程允渭的抗辩是否成立。程允渭上诉主张因业主没有交物业费，造成物业不正常卖电，严重耽误正常办公6个月，未提供证据证明相关事实及事实之间的因果关系，故本院难以采信。关于程允渭已支付租金数额，双方确认物业费不应由程允渭承担，且根据合同约定，租金范围包括“房租发票、物业费”，故程允渭支付的租金数额由租金及物业费两个部分组成，一审法院根据双方陈述以及于丽红提交的转账证据确认程允渭已支付租金为140089．12元，核算无误，本院予以确认。2020年新冠疫情及其管控措施构成商业经营造成不利影响，属于不可抗力；一审法院考虑到此种不利影响，根据公平原则以及本案具体情况，酌情减免两个月租金，并无不妥，本院予以维持。程允渭上诉称违约金不应支付，因疫情严重影响工作，两年无法正常办公，应该减免6个月的租金，超出应当减免的合理范围，本院难以采纳。关于违约责任，根据现有证据，程允渭自2019年12月1日起应支付第二期3个月租金9万元。此时新冠疫情并未在全国范围内出现，故程允渭未支付该期租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院认为于丽红主张违约金过高，酌定该笔违约金以9万元为基础，按照每日约万分之四的标准计算至一审开庭之日，并无不当，本院予以维持。本次诉讼结束后，如该笔租金仍未能及时交纳完毕，于丽红仍可继续向程允渭主张违约金。关于其他租金违约金，一审法院考虑到新冠疫情系不可避免无法预见的情形，程允渭未能继续支付租金的行为属于事出有因，不应被认定为违约，故驳回于丽红主张其他租金违约金的诉讼请求，并无不当，且于丽红未上诉，本院予以维持。关于终止合同，一审法院基于上述分析的法律事实，驳回于丽红有关终止（解除）合同及后果的诉讼请求，并无不当，且于丽红未上诉，本院不持异议，予以维持。综上所述，程允渭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由程允渭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李俊晔二〇二一年九月二十八日法官助理 郝琪琪书 记 员 刘 杉