安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终1233号上诉人（原审被告）:马鞍山亿景置业有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区东方明珠世纪花园一村99-115号。法定代表人：盛泽春，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐刚，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏芬，安徽华冶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严园，女，1985年5月24日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人马鞍山亿景置业有限公司（以下简称亿景公司）因与被上诉人严园房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2021）皖0503民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿景公司上诉请求：依法改判驳回严园一审的全部诉讼请求或将本案发回重审；上诉费用由严园承担。事实及理由：一、案涉商品房所涉建设项目在合同约定的交房时间之前早已全部完成项目建设，并满足交付使用条件。2019年10月24日办理了雨污水工程验收证明；已就案涉商品房办理了房屋建筑面积测绘成果书；2019年7月30日办理了有限电视配套设施竣工验收报告；2019年10月完成了配套住宅信报箱建设；2019年10月完成了供电设施验收；2019年10月完成了燃气供气设施验收；2019年10月9日完成了消防验收备案；案涉商品房也已完成了配套的绿化工程验收。上述一系列项目的验收能够证明案涉商品房在合同约定的交房时间之前已具备交付使用条件，完全不会对严园使用房屋造成任何影响。二、亿景公司在合同约定的交房期限届满前向严园发出了交房通知，严园收到交房通知后，于2019年11月3日实际接收了案涉房屋，并办理了收房手续，交纳了相关物业管理费。对此，双方均无异议。三、依据双方签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》第20条约定，对房屋不动产权证的办理，需双方共同申请，亿景公司只起协助义务。严园完成办理不动产权证书的时间为2020年11月11日，结合法庭调查，严园向亿景公司提出协助办证的时间为2020年4月份，按照合同约定的180天协助办证期限，协助完成办证的时间只要在2020年10月底前，都是符合合同约定的，且由于严园自身提供的资料（包括银行付款资料）不全，也在一定程度上耽误了办证时间，所以才于2020年11月11日完成办证，亿景公司并不存在违约情形。即使认定严园完成办证时间存在迟延，主要原因也不在亿景公司。案涉买卖合同第20条约定，只有“因出卖人的原因”导致迟延办证，出卖人才承担迟延办证的违约责任。2019年12月31日前有关部门没有为亿景公司开发案涉小区3#-8#楼办理竣工验收备案表、新建住宅符合交付使用条件证明书，系因规划问题，但这一状况并未对严园2020年4月份提出协助办理权属证明请求后亿景公司在180天协助办证期限内完成办证造成影响，并未造成“迟延协助办证”违约事实的出现。亿景公司按照规划部门的要求拆除案涉小区在建设过程中留有的围墙时恰逢突发新冠疫情，所有工地均停工，围墙无法及时拆除及建设，直至2020年6、7月份，疫情有所缓解、工地逐步复工，相关验收工作才重新启动，竣工验收备案表得以在2020年9月办理，应视为不可抗力因素加以考虑，免除亿景公司的相关责任。四、即使一审认为亿景公司存在违约行为，一审判令的违约金也明显过高，应予以免除或减少。依据相关法律原则，违约金也仅具有补偿性质，系为了补偿守约方所造成的损失，但在本案中，严园已在约定时间内取得了房屋，且占有、使用，亿景公司延迟取得证件的行为并未阻碍严园对涉案房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，因此，相应损失明显不存在，不应给付违约金。综上，一审判决认定事实错误、适用法律不当，请求二审依法裁判。严园辩称，1.2017年5月23日双方签订《《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，案涉买卖合同第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房；第二十条第（二）项约定：因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2019年10月20日，亿景公司向严园寄送交房通知书，通知在2019年10月31日至11月6日期间办理交房手续，2019年11月3日，严园前去办理了交房手续。之后严园一直在等亿景公司的办证通知，直到合同约定的180天期限临近，严园于2020年4月14日通过微信询问亿景公司销售人员办证时间，被告知办证需要延迟一到两个月，具体时间等亿景公司通知。后又经过几次催促，直到2020年10月28日，亿景公司通知严园在2020年11月10日办证，并明确告知办证当天需要开发商提供的材料才可办证，后因亿景公司销售人员与银行沟通有误，最终于2020年11月11日办理了房产证。2.亿景公司在交房时就应完成竣工验收备案，交房时也并未发生新冠疫情，且从交房到约定完成不动产权登记期限届满日有长达180天的宽限期，宽限期结束后，已陆续复工复产。另外，案涉小区围墙违建不能验收也是亿景公司自身原因造成，并非严园不主动要求办证，按照合同约定，亿景公司应承担违约责任。严园向一审法院提出诉讼请求：1.判令亿景公司立即支付2020年5月3日至2020年11月11日的违约金10048元；2.案件诉讼费由亿景公司承担。一审法院认定事实如下：2017年5月23日，严园与亿景公司签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，购买亿景公司开发的位于马鞍山市，房屋总价520629元。合同第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房；第二十条约定：房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。2019年10月20日，亿景公司向严园寄送交房通知书，通知在2019年10月31日至2019年11月6日期间办理交房手续，2019年11月3日严园办理了交房手续。2020年4月严园曾提出办理不动产权证要求。交房时海棠湾家园小区3＃-8＃楼虽已具备交房其他条件，但因小区围墙属违建，一直不能通过竣工验收，直至2020年9月14日马鞍山市住房和城乡建设局才予以竣工验收备案，发放房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2020年11月11日严园办理了不动产权证。一审法院认为：严园与亿景公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应严格按约履行。合同中约定在案涉商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，严园于2019年11月3日办理房屋交接手续，按约应在2020年5月2日前取得不动产权证书，逾期如是出卖方原因造成的则应承担违约责任，如因买受人原因，则出卖方不承担责任。在交房时，海棠湾家园小区3#-8#楼因小区围墙属违建，没有通过竣工验收，直至2020年9月14日马鞍山市住房和城乡建设局才予以竣工验收备案，是导致严园不能及时办理不动产权证书的直接原因，显然亿景公司违约，按约应承担2020年5月3日至2020年9月14日期间共计134天的违约金，按全部房款520629元的日万分之一计算为6976元。严园未能举出足够证据证明2020年9月15日至2020年11月11日期间不能及时办理不动产权证书的原因是由亿景公司造成的，故严园要求亿景公司承担2020年9月15日至2020年11月11日期间的违约金，证据不足，不予支持。亿景公司交房时就应完成竣工验收备案，交房时也并未发生新冠肺炎疫情，且从交房到约定完成不动产权登记期限届满日有长达180天的宽限期，宽限期结束后，已陆续复工复产。另因小区围墙违建不能验收也是亿景公司自身原因造成，即使是规划部门原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定也应由亿景公司对严园承担违约责任。综上，对亿景公司关于应自2020年4月严园要求办证时计算180天宽限期、因规划部门原因延迟验收、因爆发新冠疫情属不可抗力应免除其相应违约责任等，因而造成逾期办证的主要原因不在亿景公司的答辩意见，因不符合合同约定，亦无法律依据，不予采纳。综上所述，严园主张判令亿景公司支付2020年5月3日至2020年11月11日违约金10048元的诉讼请求，只支持其中2020年5月3日至2020年11月11日的违约金6976元，超出部分，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、亿景公司于判决生效之日起十日内给付严园违约金6976元；二、驳回严园其他诉讼请求。案件受理费52元，减半收取26元，由亿景公司负担16元，严园负担10元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实除和一审相同外，另查明，本院于2021年7月21日所作出的(2021)皖05民终1080号民事判决确认案涉同一小区海棠湾家园3#-8#楼房屋交付时间为竣工验收备案表所确立的时间即2020年9月14日，严园主张房屋延期交付的违约金从现场交付的时间起计算至实际交付之日即2020年9月14日。本院认为，双方当事人所签订的合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人双方均有约束力。案涉合同第十二条约定了逾期交房的违约责任，第二十条约定了逾期办证的违约责任，当事人均可以依照案涉合同约定的条款行使诉权。但是本案系群体性纠纷案件，本院(2021)皖05民终1080号民事判决确定房屋实际交付期限为办理竣工验收备案之日即2020年9月14日，依照案涉合同第二十条约定应在竣工交付之日起180日内办理不动产权证，而严园已于2020年11月11日办理了案涉房屋所有权证书，该期限是在房屋实际交付之后180日之内，上诉人亿景公司对此不构成违约。为尊重生效裁判的既判力，统一裁判尺度，妥善保护各方当事人合法权益，严园如认为自身合法权益受到损害，可参照(2021)皖05民终1080号案件向亿景公司主张逾期交房的违约责任。鉴于本案的发生并非严园的过错所造成，一、二审诉讼费用应由亿景公司负担较为合理。综上，一审判决认定事实虽然清楚，但部分法律适用不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院（2021）皖0503民初1563号民事判决；二、驳回严园一审诉讼请求。一审案件受理费52元，减半收取26元，二审案件受理费52元，均由马鞍山亿景置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  钟 源审 判 员  王红伟审 判 员  方 芳二〇二一年九月十五日法官助理  陈 刚书 记 员  温 芳