大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初3146号原告：大连弘润置业有限公司。委托诉讼代理人：肖经纬，系辽宁纬轩律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：尤龙，系辽宁纬轩律师事务所实习律师。被告：吴丹。委托诉讼代理人：李洁，系辽宁华夏律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：杜宇翔，系辽宁华夏律师事务所实习律师。原告大连弘润置业有限公司与被告吴丹租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连弘润置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付欠缴的租金124,808.34元、物业费1,020元，共计125,828.34元；2.被告支付逾期付款违约金24,490.4元（暂计至2020年10月23日）；3.被告原因导致合同解除的违约金78,582.5元；4.被告支付律师费7,000元；以上第1至4项费用暂合计235,901.24元。事实和理由：原告与被告签署《大连万科生活广场房屋租赁合同》及《大连万科生活广场房屋租赁合同补充协议》，被告承租了原告城市之光生活广场内商铺，租赁期限自2018年12月22日起至2023年12月21日，租金标准为第一年和第二年的保底租金2.5元/天/平方米，商铺面积340平方米。合同履行过程中，被告拖欠了2019年11月1日起至2019年12月31日的租金51,850元，2020年1月1日至2020年3月31日期间，原告考虑到疫情影响减免了此期间的租金,物业费正常收取，但被告仍继续拖欠2020年4月1日起至2020年6月25日的租金72,958.34元、2020年1月1日起至2020年3月31日的物业费1,020元，以上共计125,828.34元。原告曾多次向被告下发商户催缴函，但被告始终未支付欠款。根据合同第14.2.1条，由此产生逾期付款违约金。2020年7月6日，原告向被告发送解约函通知解除合同，并要求被告支付欠款。根据合同15.3款约定，被告应承担导致合同解除的违约金；根据合同第14.2.6条约定，本案的律师费，原告有权要求乙方承担。为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。被告吴丹辩称：不同意原告的诉讼请求。一、2019年11月、12月的租金（51,850元）及2020年1月至3月物业管理费1,020元被告愿意承担，但请求扣除全部定金以偿还部分租金；上述租金和物业管理费约定的逾期付款违约金过高，被告请求法院予以适当减少；依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，因原告未就被告逾期支付违约金造成的损失举证，应当承担不利后果。即使认为被告逾期付款的行为造成损失，也应当参照中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率（一年期LPR）确定原告损失。二、2020年1月至3月是被告依合同约定享有的经营免租期，并非因原告考虑疫情影响减免租金，详见租赁合同21.6约定。至于补充协议中约定的免租期（2019年8月1日至2019年10月31日）系因原告延迟开业而给被告的赔偿，与租赁合同中约定的免租期无关。另外，租赁合同21.10约定了经营免租期物业管理费为1元/月/平方米。从原告主张2020年1月至3月物业管理费的诉讼请求亦可以表明，2021年1月至3月的免租期系被告享有的合同权利。三、被告不承担2020年4月1日至2020年6月25日的租金和逾期付款违约金。国家发展改革委等部门的文件对于房租等问题已有规定，参照文件规定应免除上半年4-6月份的房屋租金和逾期付款违约金。四、被告不承担合同解除违约金和律师费。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条之规定，被告认为因新冠××疫情影响导致合同解除的情形下，不应当由被告承担合同解除的相应违约责任。经审理查明：原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订大连万科生活广场房屋租赁合同，合同约定：乙方承租甲方“大连万科城市之光集中商业”商铺，租赁面积约为340平方米(以最终实际测绘的套内建筑面积为准)，该商铺行业(或业态)为儿童游乐，商号为XXX；交付日暂定为2018年6月15日；21.6租赁期限为60个月，即自2018年9月30日起至2023年9月29日，其中装修期为97日，自交付日起计算，即自2018年6月15日起至2018年9月20日止，经营免租期为自2019年1月1日起至2019年3月31日及2020年1月1日起至2020年3月31日，开业日期暂定为2018年9月30日，最终以甲方书面通知为准；21.7本合同约定的租赁年度为自计租日起算的连续十二个月，第1至第2个租赁年度保底租金标准为2.5元/天/平方米，第3至第5个租赁年度保底租金标准3元/天/平方米；21.8租赁保证金30,000元；21.9装修保证金20,000元，装修管理费20元/平方米，公共事业费保证金1,000元；21.10经营免租期物业管理费暂定1元/月/平方米，以开业前通知为准；5.5保底租金租金按季(自然季：自每年第1天开始计算，每三个月为一个自然季)计算……乙方应于每个自然季最后一个月25日前支付下个季度的保底租金。6.2.4物业管理费按季支付，乙方应于每个自然季最后一个月25日前支付下个季的物业管理费。14.2.1乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金(包括未补足租赁保证金)或本合同约定的其他费用的，每逾期一日应按逾期付款金额的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果、损失由乙方自行承担。14.2.6本合同项下，甲方所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费和处理费、物业管理费、法院诉讼费、仲裁费、律师费、执行费、保全费等。实际损失超过违约金的，乙方需按实际损失进行赔偿。15.3乙方无合同约定或法律依据单方面提前解除合同，或甲方根据本合同第15.1条的约定解除本合同的，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于一个自然季的租金(按合同解除时前一个自然季乙方应付租金计算，装修期租金按第一年度日保底租金标准计算)和3个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。2019年11月4日，双方签订补充协议，协议约定：一、甲乙双方同意以该商场实际的开业日(即2018年12月22日)作为乙方该商铺的计租日，并调整租赁期限。即将原合同第21.6条变更为“租赁期限为60个月，即自2018年12月22日起至2023年12月21日。其中装修期为97日，自交付日起计算，即自2018年6月15日起至2018年9月20日止。开业日为2018年12月22日，乙方应于开业日按期开业。”二、双方确认，将原合同第21.7条变更为2018年12月22日-2020年12月21日保底租金标准2.5元/元/天/平方米，2020年12月22日-2023年12月22日保底租金标准3.5元/元/天/平方米。三、双方确认，甲方在原合同租赁期限内给于乙方免租期，免租期限自2019年8月1日起至2019年10月31日止。前述免租期限内，乙方无需支付该商铺租金，但乙方需承担该商铺除租金以外的全部费用，包括但不限于物业费(每月0元/m²)、公共事业费、宣传推广费等因乙方使用、经营而产生的所有费用。免租期间内亦由乙方自行负责包括该商铺内、外的保安、保洁等在内的全部物业管理事宜，甲方不提供任何服务。双方确认，甲方给予乙方上述免租期已补偿/赔偿了乙方因包括但不限于开业日期变更等本补充协议签订前因甲方原因给乙方造成的全部损失(如有)；若因非甲方原因导致乙方最终未能享受免租期的，与甲方无关，乙方承诺不再因开业日期变更等前述原因或未享受免租期而向甲方主张违约、赔偿、补偿等任何责任。原告提供一张照片和两份商户催缴函，拟证明原告多次向被告催缴款项。被告不认可该份证据，称原告提供的催缴函复印件上记载的日期为4月8日，当时被告停业，没有看到催缴函。原告提供一份解除房屋租赁合同的通知函件和邮件回执，拟证明2020年7月6日原告向被告发函通知被告解除合同并要求被告支付欠款。被告称对邮件回执真实性无异议，但是回执单并没有注明签收的文件内容，无法证明原告拟证明的事实。原告提供一份律师委托合同和律师费发票，其中记载原告委托律师参加本案诉讼，律师事务所为原告开具7,000元律师服务费发票。被告提供与原告工作人员的微信记录，微信记录中显示2020年5月21日被告希望原告工作人员提供解约申请看下，原告工作人员发送，后被告向原告工作人员发送解约申请；2020年6月10日，原告工作人员向被告发送约谈纪要，称其中记载了解约方案（解约日期和撤铺时间为2020年6月25日，商户可使用保证金抵扣所有欠费，抵扣顺序为2019年12月31日前历史欠费，后抵扣2020年新增欠费，如保证金不足以抵扣所有欠费，商铺需将欠款余额缴齐后，方可进行抵扣）和撤铺标准，后被告表示对终止合同有一些想法；2020年6月15日，被告表示会发书面文件给原告工作人员，希望原告理解商户难处。被告提供一份网页截图显示2020年6月15日发送一份“关于申请减免租金、物业费等相关费……”的文件。2020年7月13日，原告工作人员和被告在微信中交流了关于30,000元租赁保证金收据丢失如何补救的事宜。原告对微信记录的真实性没有异议，认为该份证据可以证明由于被告不能按照合同约定支付款项，双方就保证金抵扣事宜达成了一致意见，被告提供的聊天记录不完整，没有提交原告工作人员要求被告支付费用的部分，也没有提交被告确认收到原告解除通知函件的部分，函件中记载了被告欠付各项费用的明细，被告收到后没有做出否定性答复说明原告主张金额与实际一致。双方确认除租赁保证金30,000元外，被告已支付的其他保证金已处理完毕。被告于庭审中表示2020年1月18日停止营业，2020年5月向原告发出解约请求，要去撤店，被告一直没有把东西撤走，案涉商铺现已出租。原告表示，案涉商铺已经出租，不清楚被告的停业时间，但是直到2020年7月6日原告发出解除通知函双方合同才解除。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告在2020年5月向原告工作人员发出解约申请，原告工作人员于2020年6月10日回复约谈纪要一份，其中记载的解约日期为2020年6月25日，故应认定为双方的合同在2020年6月25日解除。被告应该向原告支付2020年6月25日之前的租金。原告主张被告欠付租金的期间为2019年11月1日至2019年12月31日、2020年4月1日至2020年6月25日。被告对2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金51,850元没有异议，再扣除原告尚未返还的30,000元租赁保证金，被告还应支付此期间的租金21,850元。被告对2020年4月1日至2020年6月25日的租金有异议，认为基于疫情等原因应当免除。本院认为，在2020年上半年，因疫情管控原因，在原告主张的此部分租金起止时间内，被告有两个月左右时间无法经营，故依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款之规定，酌定原告应为被告免除此期间4月份的租金，被告应支付此期间的租金47,600元（340*2.5*56）。上述租金共计69,450元。原告关于物业费1,020元的诉讼请求，被告没有异议，本院予以支持。关于逾期付款违约金，原告主张的标准为日千分之一，此标准显然过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，本院将逾期付款违约金的计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。其中2019年11月1日-2019年12月31日的租金21,850元应在2019年9月25日支付，2020年4月1日-2020年6月25日的租金47,600元应在2020年3月25日支付，2020年1月-3月的物业费应在2019年12月25日支付，自支付日届满的次日开始起算逾期付款利息，计算至2020年10月23日，逾期天数分别为394天、211天、303天，2019年9月20日一年期LPR为4.25%/年，2020年3月20日一年期LPR为4.05%，2019年12月20日一年期LPR为4.15%/年，故逾期付款违约金应为2,151.98元（21,850*4.25%/365*394+47,600*4.05%/365*211+1,020*4.15%/365*303）。关于合同解除的违约金，虽然租赁合同中约定了解除合同的相关赔偿标准，但是在疫情对案涉商铺经营的影响之下，按照合同约定标准计算违约金显然并不适宜，而在疫情发生之前被告已经有欠租金行为发生，故被告以疫情为由提出不承担违约金的意见显然也不适宜。原告已经主张了逾期付款违约金和律师费，案涉商铺也已另行出租，原告的损失主要是2020年10月24日开始至被告实际支付欠付租金和物业费之时的利息损失，综合本案实际情况，解除合同违约金酌定为3,000元。关于律师费7,000元，因合同14.2.6对律师费进行了约定，故原告关于律师费的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴丹给付原告大连弘润置业有限公司租金69,450元、物业费1,020元、逾期付款违约金2,151.98元、解除合同违约金3,000元、律师费7,000元，以上共计82,621.98元；二、驳回原告大连弘润置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,839元，原告已预交，由原告负担2,973元，被告负担1,866元并于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  李盼盼人民陪审员  吕秀梅人民陪审员  刘红岩二〇二一年九月二十三日书 记 员  王 健