上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6700号上诉人（原审被告）：上海粤新餐饮有限公司，住所地上海市静安区江宁路428号底层西-1。法定代表人：蔡美英，执行董事。委托诉讼代理人：钱逸，上海勤宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晨全，上海勤宸律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海昊扬餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区庙镇宏海公路1825号2幢111室。法定代表人：高俊磊，董事长。委托诉讼代理人：王越霆，上海都邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海承望资产管理有限公司，住所地上海市崇明区富民支路58号D1-1907室。法定代表人：王一中，董事长。委托诉讼代理人：陈令，该公司工作人员。委托诉讼代理人：傅霞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人上海粤新餐饮有限公司（以下简称粤新公司）、上海昊扬餐饮管理有限公司（以下简称昊扬公司）因与被上诉人上海承望资产管理有限公司（以下简称承望公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初78926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。昊扬公司上诉请求：撤销原判，改判支持昊扬公司在一审时提出的反诉请求。事实与理由：公司由于疫情原因无法正常经营，并非昊扬公司恶意违约，该部分利息不应支付；相应租金也应当按照承望公司曾承诺的原租金的60％进行计租。昊扬公司在一审时提出的反诉请求应当予以支持。粤新公司上诉要求：撤销原判第七项，不同意对昊扬公司的债务承担连带清偿责任。事实与理由：粤新公司并未与承望公司签订租赁合同及补充协议，也未与承望公司、昊扬公司签订租赁合同主体变更协议，也未被通知租赁期延长的情况，承望公司与昊扬公司之间的纠纷与粤新公司无关，粤新公司不应当承担连带责任。昊扬公司不同意粤新公司的意见。承望公司辩称：2014年3月27日承望公司与粤新公司签订租赁合同及补充协议，同年5月22日三方签订主体变更协议，约定承租人变更为昊扬公司，粤新公司承担担保责任，不同意粤新公司的上诉意见；承望公司与昊扬公司并未就2020年6月至9月租金打6折达成一致，仅同意减免3月份的租金，不同意昊扬公司的上诉意见，要求维持原判。承望公司向一审法院起诉请求：判令昊扬公司支付2016年10月26日至12月25日期间的租金7，070元，2020年2月26日至12月25日期间的租金959，409元（已减免2020年3月租金）；支付2014年6月1日至7月31日期间的管理费64，460元，2020年3月1日至12月31日期间的管理费193，380元（已扣除支付的6月至9月管理费）；支付2020年度九宫格广告位费用3万元；支付逾期付款滞纳金（以64，460元为本金，自2014年5月26日起至实际支付日止；以7，070元为本金，自2016年10月26日起至实际支付日止；以171，061元为本金，自2020年2月26日起至实际支付日止；以245，432元为本金，自2020年4月26日起至实际支付日止；以213，202元为本金，自2020年6月26日起至实际支付日止；以245，432元为本金，自2020年8月26日起至实际支付日止；以277，662元为本金，自2020年10月26日起至实际支付日止；均按日万分之五计算）；支付律师费56，000元；同时要求粤新公司对昊扬公司的上述付款义务承担连带责任。一审法院查明事实：2014年3月27日，承望公司（甲方）与粤新公司（乙方）签订《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》，约定粤新公司承租上海市浦东新区XX路XX号、XX号浦东南路1068号、1078号中融国际商城第二层01-01场地；期限自2014年8月1日至2020年7月31日，计租起始日为2014年8月1日；甲方于2014年5月1日前交付租赁场地，管理费的缴付起始日为进场装修之日起计；按基本租金收取租金，日基本租金为4.5元／平方米／天，年基本租金1，160，278元，月基本租金96，690元，基本租金递增：首年租金打9折，第二年租金打9.5折，第三年、四年在正常租金基础上递增5％，第五年在上年租金基础上递增5％，其中2018年8月1日至2020年7月31日月租金106，601元；合同期内，乙方须每日按建筑面积支付每平方米1.5元的管理费，据此计算，年管理费金额386，759元，每月管理费金额32，230元；乙方先付后租，每个支付期支付2个月的基本租金和管理费；乙方须于签约后5日内向甲方交纳租赁押金96，690元作为履约保证，乙方须在进场装修之前向甲方支付2个月的租赁押金193，380元；乙方须2014年6月1日前向甲方交纳首期2个月租金及管理费238，502元。甲方提供九宫格三楼中间一块广告位供乙方使用，该广告位第一年免费，第二年起每年支付甲方3万元。合同第二十一条第一款约定，乙方应于2014年9月1日前开业经营，如延期开业则支付违约金，违约金=延期日期×日租金。新开业项目，若因甲方原因调整开业日期，则租赁期、租金起租日、物业费缴付日等作相应调整。合同第二十九条第6款约定，在租赁期限内，因乙方逾期支付租金及各项费用而违约，逾期超过30天，如继续履行本合同，甲方有权要求乙方缴清欠款并加收滞纳金，滞纳金为应付金额×0.05％／日×逾期天数。合同第三十条第三款约定，因履行本合同发生争议导致涉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本次诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费、诉讼费等全部费用。2014年5月22日，承望公司（甲方）和粤新公司（乙方）、昊扬公司（丙方）签订《租赁合同主体变更协议》，约定应工商登记的要求，需变更租赁主体为昊扬公司，甲方承诺合同相对方变更为丙方后，原合同权利义务不变，丙方承诺积极履行合同约定的权利义务，乙方承诺对丙方及工商设立之后的公司主体的权利义务承担担保责任。2014年12月5日，承望公司（甲方）和昊扬公司（乙方）签订《物业租赁合同补充协议二》，约定：1、租赁XX层XX室XX层XX室场地使用面积由第二层01-01室场地423平方米变更为第二层01室场地423平方米。2、双方签约的二层平面布置图中乙方铺位号由2F-01-01变更为2F-01。2014年12月26日商场开业。2019年2月28日，承望公司（甲方）和昊扬公司（乙方）签订《物业租赁合同补充协议三》，同意将租赁合同期限延长至2021年3月31日，合同延长期间（2021年1月1日至2021年3月31日）的租金支付标准为106，601元／月、管理费支付标准为32，230元／月，其他事项仍按原合同条款执行。2016年2月、2017年12月、2018年12月、2019年12月、2020年6月、2020年10月，承望公司多次发函催讨租金、管理费和广告位费。2020年3月，承望公司向昊扬公司发函，决定减免1个月租金。2020年4月3日，昊扬公司回函希望减免2个月租金及物业管理费。2020年4月13日，昊扬公司又发函，关于租金减免事宜提出两个方案。2020年4月22日，昊扬公司发函，表示决定闭店关门，之前缴纳押金放弃，关于3月管理费和4月份的租金与管理费希望予以免除。2020年4月24日，昊扬公司又提出两个方案。2020年5月12日，昊扬公司发函表示希望双方进一步沟通商议租金减免事宜。2020年6月2日，承望公司回复称，双方多次当面沟通中，我司希望贵司尽快开业，但贵司以租金协商未果至今仍拒绝开业，相应损失由贵某贵司自行承担。同日，昊扬公司回复，贵司前几日提出给予6月至9月租金打6折的扶持方案，我司接受，希望双方尽快签订相应补充协议。2020年6月4日，昊扬公司回复决定2020年6月5日起恢复营业，并就租金及物业费的支付提出意见。2020年6月18日、6月28日，昊扬公司发函要求双方协商租金事宜。2020年7月3日，昊扬公司针对收到的租金催告函进行回复，并提供昊扬公司于2016年10月24日出具的说明一份，内容为：对于2016年8月11日1088广场空调水管爆裂致使空调无法使用从而导致我店铺损失合计7，370元，经双方友好协商，此笔费用暂由2016年11月-12月的租金中扣除予以赔偿，后续事宜如有变化，双方再行商讨。2016年10月31日，承望公司工作人员牛某牛庆丽在该说明书写以下内容：我司会将上述损失向相关责任方追责，待事情有结果后再与贵司就损失金额、损失赔偿问题一一解决。2020年9月，承望公司聘请律师，支付律师费4万元，后又增加支付律师费16，000元。一审中，承望公司提供2020年12月拍摄的广告位照片，证明昊扬公司使用九宫格一块广告。双方确认合同租期本应到2020年7月31日，由于商场实际于2014年12月26日开业，故租期延长至2020年12月31日。关于2014年6月1日至7月31日的管理费，承望公司表示装修期免除支付租金，但管理费不予免除，按照2个月计算，原本2014年9月1日开业，实际于2014年12月26日开业，故自该日起算租金，管理费自2015年1月1日起算，装修期间的管理费按照2个月计算。粤新公司成立于2011年12月21日，系有限责任公司（自然人投资或控股），原法定代表人为周某周琪，2015年8月27日变更为杨海丰，2016年3月31日变更为蔡美英。昊扬公司成立于2013年11月19日，系有限责任公司（自然人投资或控股），该公司股东为周某周琪、倪某倪钰华。一审法院认为，昊扬公司作为承租人，应按约支付租金。关于2016年10月26日至12月25日的租金7，070元，承望公司一直通过催款函的方式予以催讨，昊扬公司辩称用于抵扣水管破裂费用，但并无充分证据证明双方就此达成一致，故不予采信，昊扬公司应支付上述租金。关于2020年2月26日至12月25日的租金，昊扬公司主张2020年6月至9月租金打六折，无充分证据佐证，不予支持。但昊扬公司系从事餐饮行业，确因疫情的影响而致其营收减损，故根据公平原则酌减租金2个月（含承望公司自愿减免的3月份租金），故昊扬公司应支付承望公司租金852，808元。关于2014年6月1日至7月31日的管理费，根据承望公司所述，实为装修期间的管理费按2个月计算。昊扬公司称已支付，但未提供证据，不予采信，其应支付上述管理费。关于2020年3月1日至12月31日的管理费，昊扬公司同意支付，予以照准。关于广告位费，根据承望公司提供的证据，该广告位一直由昊扬公司使用，其应按约支付相应费用。昊扬公司称已要求撤回，但无证据佐证，不予采信。关于逾期付款滞纳金，昊扬公司确实存在逾期支付合同期内的租金及物业费的情形，承望公司主张滞纳金，依约有据，予以支持。但金额过高，根据昊扬公司应支付的租金及管理费数额及案件实际情况酌情计算至2020年12月31日的滞纳金为10万元，自2021年1月1日起至实际支付之日止的滞纳金则以1，117，718为基数，按照日万分之三的标准计算。关于律师费，承望公司主张依约有据，且金额合理，予以支持。关于连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第十六条的相关规定，公司为他人提供担保，必须以股东（大）会、董事会等公司机关某1关的决议作为授权的基础和来源。法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表，债权人善意的，合同有效；反之合同无效，存在即便债权人知道或者应当知道没有公司机关某2关决议也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示、合同有效的特殊情形除外。粤新公司与承望公司签订物业租赁合同及补充协议在先，之后又与承望公司、昊扬公司签订《租赁合同主体变更协议》。粤新公司作为租赁合同的原债务人，经承望公司同意而将合同的的权利义务一并转让给昊扬公司。《公司法》第十六条的规定是基于公司对外提供担保可能会给公司增加额外的债务，而粤新公司若不为昊扬公司提供担保，其将继续作为债务人履行合同，实质上并未给粤新公司增加额外的负担，故即使未经公司机关某2关决议，亦可认定为符合公司的真实意思表示。因此，承望公司主张粤新公司对昊扬公司的付款义务承担连带责任，予以支持。关于反诉部分，昊扬公司要求变更《物业租赁合同补充协议三》中关于2021年1月1日至2020年3月31日期间的租金支付标准，但其无充分证据证明双方就租金打6折达成一致，故其要求变更租金标准，缺乏依据，不予支持。至于新冠疫情因素，因国内疫情防控得力，企业复工复产，昊扬公司也开业经营，其未有证据证明继续履行补充协议三约定的租金标准将导致利益明显失衡，如不依法调整，将违背公平原则，故不予支持。判决：1、昊扬公司于判决生效之日起十日内支付承望公司2016年10月26日至2016年12月25日租金7，070元；2、昊扬公司于判决生效之日起十日内支付承望公司2020年2月26日至2020年12月25日租金852，808元；3、昊扬公司于判决生效之日起十日内支付承望公司支付装修期间的管理费64，460元、2020年3月1日至2020年12月31日期间的管理费193，380元，合计257，840元；4、昊扬公司于判决生效之日起十日内支付承望公司九宫格广告位费用3万元；5、昊扬公司于判决生效之日起十日内支付承望公司逾期付款滞纳金：其中截至2020年12月31日的滞纳金为10万元，并以1，117，718元为基数，按照每日万分之三的标准，自2021年1月1日起计算至昊扬公司实际支付租金及管理费之日止；6、昊扬公司于判决生效之日起十日内支付承望公司律师费56，000元；7、粤新公司对昊扬公司的上述第一至第六项判决内容承担连带清偿责任；8、驳回昊扬公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计8，296.50元，由承望公司负担1，216元，昊扬公司负担7，080.50元。反诉案件受理费减半收取3，773.50元，由昊扬公司负担。保全费5，000元，由昊扬公司负担。二审中，双方均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：昊扬公司应履行承租人按约支付租金的义务，承望公司通过催款函的方式向昊扬公司催讨2016年10月26日至2016年12月25日的租金7，070元，昊扬公司认为水管破裂可以抵扣租金，但无双方协商一致的证据可以证明；关于2020年2月26日至同年12月25日的租金问题，昊扬公司称承望公司同意对2020年6月至9月租金打六折，但无充分证据佐证，一审法院考虑到疫情对餐饮业的影响，根据公平原则已酌减了2个月的租金，并根据查明的事实认定昊扬公司按照合同约定所应承担的租金等相关偿付义务，其对判决理由已经进行了逐项阐述，本院予以认同。粤新公司系租赁合同的原债务人，其经出租人同意将合同的权利义务一并转让给昊扬公司，并为昊扬公司提供了担保，粤新公司应按照合同约定对昊扬公司的债务承担连带责任。综上所述，粤新公司、昊扬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37，548元，由上诉人上海粤新餐饮有限公司负担18，774元，上诉人上海昊扬餐饮管理有限公司负担18，774元。本判决为终审判决。审 判 员 沙茹萍法官助理 庄人杰书 记 员 庄人杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……