上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7490号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海迪嘉餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈冰，执行董事。委托诉讼代理人：谢静，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王界，上海众华律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海嘉永实业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：胡林，执行董事。委托诉讼代理人：樊人瑜，女。上诉人上海迪嘉餐饮有限公司(以下简称“迪嘉公司”)因与被上诉人上海嘉永实业发展有限公司(以下简称“嘉永公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初10918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人迪嘉公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实与理由：1．一审法院以迪嘉公司不缴纳租金为由，判令租赁合同于2020年7月1日解除是错误的，实际上是嘉永公司违约；2．嘉永公司一直未交付房屋的全部面积，尚有38平方米房间未交付；3．嘉永公司的诉讼请求是租赁合同于2020年6月30日解除，支付租金人民币(以下币种均为人民币)15万元，而一审法院判决超出嘉永公司的诉讼请求。被上诉人嘉永公司辩称：1．一审法院认定租赁合同于2020年7月1日解除合法有效；2．迪嘉公司要求嘉永公司返还已支付的租金及物业管理费、维修费、赔偿损失、律师费无事实和法律依据；3．一审法院判决并未超出嘉永公司的诉讼请求；4．迪嘉公司拖欠租金构成违约，应承担违约责任，双方约定的违约金并没有过高。请求驳回上诉，维持原判。嘉永公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．确认嘉永公司与迪嘉公司间的租赁合同于2020年6月30日解除；2．迪嘉公司腾空并返还上海市东宝兴路XXX号DIG嘉杰国际广场店三楼西侧群房(以下简称“系争房屋”)；3．迪嘉公司支付2019年10月1日起至2020年6月30日期间的房屋租金15万元；4．迪嘉公司支付2019年10月1日起至2020年6月30日期间的物业费4，500元；5．迪嘉公司支付房屋占用费，按月租金的2倍即33，333元的标准从2020年7月1日起计算至实际返还房屋之日止；6．迪嘉公司支付嘉永公司的保证金6万元不予退还，迪嘉公司另支付嘉永公司违约金6万元；7．迪嘉公司支付迟延支付租金、物业管理费的逾期付款利息，以154，500元为本金，按照每日万分之五的标准，从2020年7月1日计算至实际支付之日止。迪嘉公司向一审法院提出反诉，请求判令嘉永公司：1．返还已支付租金及物业管理费96，042.89元(其中包含：自2015年4月1日至2019年9月30日期间，应返还超额支付租金及物业管理费84，755.22元；因系争房屋维修及浸水期间无法正常使用：以20天为计算基数，按照年租金20万元、月物业费500元为标准，应返还租金及物业费11，287.67元)；2．支付垫付的系争房屋维修费用144，300元(包含空调维修及改造费用119，900元、厕所维修费21，400元)；3．支付损失赔偿75，000元(包含雨水倒灌损失11，000元；冷库损失35，000元；2015年4月1日至2020年2月29日期间电费损失33，660元：其中2015年4月1日至2020年1月31日以500元／月为标准计算，2020年2月按2，660元计算，2020年3-6月按500元／月标准计算)；4．支付律师费20，000元。一审法院经审理查明：2015年，嘉永公司(转租方、甲方)与上海迪格投资管理有限公司(承租方、乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定租赁期限自2015年4月1日起至2023年3月31日止；每年租金20万元，物业管理费为每月500元；合同签订后三日内乙方支付保证金6万元及第一个季度租金和物业费51，500元，甲方如违约，需退还乙方保证金，并按保证金金额的一倍赔偿乙方，乙方如违约，则保证金不退，并按保证金金额的一倍赔偿甲方。2016年6月3日，上海迪格投资管理有限公司变更企业名称为迪嘉公司。2019年12月，嘉永公司向一审法院提起诉讼，要求迪嘉公司支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金222，037.65元、物业费25，803元及水电费、仓库费等。2020年1月22日，嘉永公司与迪嘉公司经法院主持调解达成调解协议：迪嘉公司支付嘉永公司房屋租金、物业费、水电费、仓库费共计267，430.15元。后迪嘉公司履行了调解协议，未再支付过系争房屋租金、物业费。迪嘉公司分别于2020年3月17日、4月2日向迪嘉公司发送催款函，催缴迪嘉公司所欠租金、物业费等费用。一审法院另查明，2016年，迪嘉公司出资12，000元维修系争房屋空调，2017年，迪嘉公司出资9，400元维修系争房屋空调。2018年，迪嘉公司出资98，500元更换了系争房屋空调。2019年，迪嘉公司出资21，400元维修系争房屋卫生间。一审法院认为，租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。迪嘉公司在租赁期限内未按时支付房屋租金，嘉永公司曾通过诉讼主张权利。后迪嘉公司仍长期不按时支付租金等费用，经催告无果，嘉永公司有权提前解除租赁合同，解除合同的日期应以起诉状副本送达之日即2020年7月1日为准。租赁合同解除，迪嘉公司应立即搬离系争房屋，并应支付欠付的2019年10月1日起至2020年7月1日期间的房屋租金、物业费。迪嘉公司仍继续使用系争房屋，应支付系争房屋使用费，使用费标准应参照双方租赁合同约定的租金标准为宜。迪嘉公司长期不支付租金致使嘉永公司无法实现合同目的显属违约，理应承担相应的违约责任。嘉永公司与迪嘉公司在租赁合同中明确约定了违约金数额，但该数额与嘉永公司所受损失相比显然过高，迪嘉公司要求予以调整，具有法律依据，将根据迪嘉公司违约情形、嘉永公司所受损失依法予以调整。嘉永公司要求迪嘉公司支付租金、物业费的逾期付款利息，但在支持嘉永公司的部分违约金诉请已足以涵盖其利息损失的情况下，嘉永公司主张迪嘉公司支付违约金之外，另行支付逾期付款利息缺乏依据，不予支持。关于迪嘉公司的反诉请求，迪嘉公司主张系争房屋中部分面积被案外人占据无法使用，但从迪嘉公司陈述来看，该情况自迪嘉公司承租系争房屋即已存在，迪嘉公司也从未主张权利，可见双方对此已达成合意，迪嘉公司以此为由要求嘉永公司退还部分费用依据不足。关于迪嘉公司要求嘉永公司支付损失赔偿的反诉请求，迪嘉公司未能提供证据证明系争房屋发生雨水倒灌系因系争房屋自身原因或嘉永公司过错，未能提供证据证明冷库故障造成损失实际存在，无法支持。关于迪嘉公司要求嘉永公司支付系争房屋维修、改造费用的反诉请求，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。故迪嘉公司对系争房屋空调维修、卫生间维修支出的费用，应由嘉永公司承担。迪嘉公司自行购置的空调的支出，不属于系争房屋设备的维修费用，不应由嘉永公司承担，迪嘉公司自行购置的空调可于其搬离系争房屋时自行处置。关于迪嘉公司要求嘉永公司支付律师费用的反诉请求，该费用并非迪嘉公司应诉主张权利而必然发生，故该诉请并无法律依据，不予支持。据此判决：一、确认上海嘉永实业发展有限公司和上海迪嘉餐饮有限公司于2015年签订的《租赁合同》于2020年7月1日解除；二、上海迪嘉餐饮有限公司应于判决生效之日起10日内携其物品迁出上海市东宝兴路XXX号三楼西侧群房房屋；三、上海迪嘉餐饮有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海嘉永实业发展有限公司2019年10月1日至2020年7月1日的房屋租金150，548元；四、上海迪嘉餐饮有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海嘉永实业发展有限公司2019年10月1日至2020年6月30日的物业费4，500元；五、上海迪嘉餐饮有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海嘉永实业发展有限公司2020年7月2日至实际迁出之日止的房屋使用费(按照年租金20万元的标准计算)；六、确认上海嘉永实业发展有限公司收取上海迪嘉餐饮有限公司的保证金6万元不予退还；七、上海嘉永实业发展有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海迪嘉餐饮有限公司维修费用42，800元；八、驳回上海嘉永实业发展有限公司其他诉讼请求；九、驳回上海迪嘉餐饮有限公司其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，嘉永公司与迪嘉公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。在租赁期限内，迪嘉公司多次延迟支付房屋租金，为此嘉永公司曾提起诉讼。现迪嘉公司仍不按时支付租金等费用，嘉永公司有权要求解除租赁合同。迪嘉公司接收系争房屋后，从未对交付的面积提出异议，即使在前案中诉讼调解时也未提及。现迪嘉公司以交付面积缺少38平方米为由主张嘉永公司存在违约，依据不足，本院不予采纳。一审法院以起诉状副本送达之日即2020年7月1日为合同解除日期，并判令迪嘉公司承担责任，并无不当。迪嘉公司上诉称一审法院判决超出嘉永公司的诉讼请求，与事实不符，本院不予采信。综上所述，上诉人迪嘉公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12，490元，由上诉人上海迪嘉餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 陈 俊审 判 员 俞 璐法官助理 何 倩书 记 员 胡佳捷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……