四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12763号上诉人（原审原告、反诉被告）：成都宝驰悦鑫汽车销售服务有限责任公司，住所地：成都市武侯区武青南路32号。法定代表人：王文良，经理。委托诉讼代理人：朱阳，四川海峡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都小鹏汽车销售有限公司，住所地：成都市双流区东升街道龙桥路6号51栋2层1号。法定代表人：朱艳华，总经理。委托诉讼代理人：孟凡东，女，系公司员工。上诉人成都宝驰悦鑫汽车销售服务有限责任公司（以下简称宝驰悦鑫公司）因与被上诉人成都小鹏汽车销售有限公司（以下简称小鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12505号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝驰悦鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判支持宝驰悦鑫公司原诉讼请求中除违约金外的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由小鹏公司承担。事实和理由：一、宝驰悦鑫公司在一审判决书下达后才发现案涉房屋无产权证，因此双方签订的合同系无效合同，双方的违约金条款均无效。违约金的功能是弥补损失，不具有惩罚性，一审法院既判决宝驰悦鑫公司承担小鹏公司所有的装修损失，又全额判决宝驰悦鑫公司承担合同约定的20000元违约金，显然是不对的。二、宝驰悦鑫公司不知2019年8月16日成都市武侯区人民政府办公室发布的成武府办发[2019]48号文件，即在宝驰悦鑫公司区域内禁止进行销售及维修，理由如下：1.上述文件发文单位只是政府办公室，宝驰悦鑫公司区域所在街道等相关部门从未到宝驰悦鑫公司处宣传上述文件内容，不能仅凭武侯区官网上有就推定宝驰悦鑫公司知道，此类文件不是法律、行政法规，即便是法律法规，也有一个宣传、过渡时间。2.小鹏公司称办不了证，但其未提供街道以上述内容为由拒绝为其办证的书面回复，即便有回复，小鹏公司也没有行使救济权利。且其办证内容涉及销售和维修，违反了双方合同所指的展厅。不能以合同之前双方在微信上的一些内容作为合同内容，最终应以合同内容为准，因签订合同之前，双方谈判过程中有反反复复的一个过程。即便在签订合同后，也有一些单方面增加的内容。3.在宝驰悦鑫公司与小鹏公司谈判阶段，宝驰悦鑫公司的房屋仍处于租赁状态，即宝驰悦鑫公司出租给余相潼，当小鹏公司确定承租后，考虑到小鹏公司是一家大公司，不排除有合作的可能，宝驰悦鑫公司在支付了余相潼200000元违约金的情况下解除合同，将房屋出租给了小鹏公司，并与小鹏公司签订合同，从这个角度讲，宝驰悦鑫公司不知文件内容，且善意的、真诚的。4.宝驰悦鑫公司以自己的名义进行装修备案申请，实际上是基于小鹏公司委托，帮助而为，内容也系展厅需要，与双方合同约定的展厅相吻合。三、关于小鹏公司装修费用等事宜。1.小鹏公司与装饰公司另签订合同，但二者间存在长期合作，不能证明小鹏公司为此支付了378000元，且材料余值也只是小鹏公司单方面的统计。另外，在确定小鹏公司不租房屋后，宝驰悦鑫公司多次催促其将材料拉走，虽然小鹏公司称时间太仓促了，但宝驰悦鑫公司等不起，不然损失将更大。2.装修材料，宝驰悦鑫公司认定是小鹏公司的，在其未出具书面的委托书等文件原件的情况下，要求其提交是基于一般安全需要而为，本身无过错。小鹏公司辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。一、案涉合同是在双方平等自愿的基础上签订的，内容合法，故合法有效。宝驰悦鑫公司在一审审理中已提交了案涉房屋相关权属证据，且法庭调查时明确表示案涉房屋有产权证，宝驰悦鑫公司现在所说的一审判决书下发之后才知道案涉房屋没有产权证纯属是为了逃避责任。即便案涉房屋没有产权证也不等于租赁合同无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效的规定，没有房屋证不导致租赁合同无效的法律后果，案涉房屋已纳入武侯工业园管委会的管理中，如果是违建建筑，行政机关早已进行相关的拆除措施。二、宝驰悦鑫公司所称不知道[2019]48号文件，与事实情况不符。宝驰悦鑫公司在一审开庭审理中已明确表示对于文件是知晓的，该文件涉及到宝驰悦鑫公司的经营业务，宝驰悦鑫公司不可能不知晓该文件的存在。在小鹏公司进行装修时，宝驰悦鑫公司主动提出帮小鹏公司去街道办和城管中心进行备案，而后告知小鹏公司装修可以进行，并称以宝驰悦鑫公司的名义申请装修的，故小鹏公司就必须授权。宝驰悦鑫公司以自己的名义进行备案的做法，就是为了规避该文件的禁止性规定，故其对于该文件及文件内容是明确知晓。三、宝驰悦鑫公司的行为已经构成根本违约，应按照合同约定支付违约金。1.该违约金金额是合同约定的，且是针对双方约定的，并非只有宝驰悦鑫公司违约时需给付小鹏公司200000元，同理在小鹏公司违约时也需给付宝驰悦鑫公司违约金200000元，因此该条款的约定是公平的，不具有惩罚性。本案因宝驰悦鑫公司的违约导致小鹏公司开店受到延后，小鹏公司前期为开店所付出的成本以及逾期开店所遭受的损失已远远超过200000元违约金的金额。2.宝驰悦鑫公司2020年9月20日将房屋收回并另行租赁给他人，一审法院确定小鹏公司给付租金至2020年9月14日与事实相符，一审判决书中确定的宝驰悦鑫公司返还金额为26200元，是小鹏公司给付的50000元意向金扣除房屋租金后的金额。3.宝驰悦鑫公司通知小鹏公司可以进行装修后，小鹏公司委托案外人明驰公司对案涉房屋进行装修，2020年9月14日宝驰悦鑫公司收回钥匙，并阻止小鹏公司拉走装修物料，明驰公司对剩余物料进行了清点，宝驰悦鑫公司的法定代表人王文良就在现场。一审判决中确认的装修损失金额均为小鹏公司向明驰公司支付的装修费减去一审开庭后宝驰悦鑫公司与小鹏公司对装修物料进行交接时小鹏公司收回的物料的价值所得，而未收回的物料，小鹏公司已用于其新的承租人的装修中。且因宝驰悦鑫公司无故扣留装修无效长达两个多月，一审开庭后小鹏公司拿回的装修物料已经没有使用场景，此部分损失由小鹏公司承担，并未向宝驰悦鑫公司另行主张。四、宝驰悦鑫公司在合同签订之初就隐瞒房屋用途的限制，在一审开庭审理过程中，其多次不如实陈述情况、不如实回答法庭问题，无奈之下小鹏公司提交多份证据用于证明其在说谎，现在其又在上诉状中提出判决书下达后才发现房屋没有产权证、不知[2019]48号文件，这样前后矛盾，其已违反最基本的诚实信用原则。宝驰悦鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决小鹏公司给付宝驰悦鑫公司租金暂定为95200元以及违约金200000元及恢复原状损失费（暂定100000元，最终以鉴定评估机构鉴定结论为准），以上共计395200元及利息（截止起诉时利息暂为800元），以上共计396000元。2.本案诉讼费、保全费由小鹏公司承担。小鹏公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令宝驰悦鑫公司立即返还小鹏公司意向金50000元。2.依法判令宝驰悦鑫公司立即给付小鹏公司违约金200000元。3.依法判令宝驰悦鑫公司立即赔偿小鹏公司装修损失378000元。4.依法判令宝驰悦鑫公司立即返还扣留在案涉房屋内的装修工具、材料。5.案件受理费、保全费由宝驰悦鑫公司承担。一审法院认定事实：一、2019年5月27日，案外人成都大港科技发展有限公司与宝驰悦鑫公司签订房屋租赁合同，宝驰悦鑫公司租得该案外人公司所有的位于成都市武侯区武青南路32号车间一700平方米厂房，租期自2019年6月1日至2027年5月31日。2020年8月18日，双方签订补充协议，同意宝驰悦鑫公司在合同正常执行期间可以将房屋部分分租给第三方。二、2019年8月16日，成都市武侯区人民政府办公室发布成武府办发[2019]48号《关于修改的实施细则>相关条款的通知》，其中禁止在武侯工业集中发展区内相关工业用地及工业项目上进行汽车销售及维修。三、2020年6月9日，小鹏公司员工邹美红通过微信向宝驰悦鑫公司负责人王文良发送文件《小鹏汽车业务合作协议书（钣喷类）》，该文件明确载明业务合作内容为为车辆提供钣喷及维修服务；2020年7月10日，宝驰悦鑫公司法定代表人王文良通过微信告知小鹏公司工作人员“诚意金一打过来，我这边就可以直接跟现租客说定了，然后我们就可以理合同，你们也可开始设计进厂装修”。2020年7月14日，小鹏公司通过中国工商银行向宝驰悦鑫公司转账50000元，并在摘要中注明：成都武侯店新店租赁意向金。四、2020年8月22日，宝驰悦鑫公司（甲方）与小鹏公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同载明“乙方在充分了解本合同涉及的相关土地、房产等信息后，经双方共同协商一致”，约定宝驰悦鑫公司将位于成都市武侯区武青南路32号车间一前展厅及其附属的办公区（位于武科东××）出租给小鹏公司，租房面积1190平方米，租期自2020年8月10日起至2023年8月9日，免租期为20个自然日，首次支付租金及押金的时间为2020年8月29日前，2020年8月29日至2021年8月9日每月不含税租金47600元，租金半年一付。同时，合同约定合同双方任何一方实质性违约，导致合同解除或无法履行的，应向对方支付违约金200000元。同年9月3日，双方签订补充合同，对租金标准予以了调整，其中2020年8月29日至2021年8月9日租金为含税每月49980元。2020年8月31日，宝驰悦鑫公司以自己公司名义在机投桥街道就案涉租赁房屋的装修予以备案登记，并注明建筑用途为“汽车展厅”。2020年9月1日，宝驰悦鑫公司员工岳静在名为“成都武侯店意向金支付”的微信群中发送“以我们宝驰悦鑫名义申请装修的，所以要卖小鹏汽车，就必须授权”。2020年9月2日，案外人广州市明驰实业有限公司（以下简称明驰公司）按照与小鹏公司签订的《小鹏汽车成都武侯店装修工程施工合同》的约定，并经宝驰悦鑫公司同意，进入案涉房屋进行施工。五、2020年9月12日，小鹏公司向宝驰悦鑫公司邮寄发出《解约通知函》，称小鹏公司在签订合同后启动了房屋装修和公司注册，但被所在街道办和成都市武侯电商产业功能区管委会告知，案涉租赁房屋所在园区禁止经营汽车销售及维修业务，该信息也取得了宝驰悦鑫公司的确认。因该政策导致小鹏公司无法在租赁房屋设立公司，也无法取得开展汽车销售和售后业务所必要的资质和许可，宝驰悦鑫公司隐瞒信息导致小鹏公司作出错误的意思表示，租赁合同项下目的已经无法实现，故提出解除租赁合同，返还全部意向金。宝驰悦鑫公司于2020年9月14日签收该邮件。2020年9月12日，明驰公司与小鹏公司签订终止协议，终止对案涉租赁房屋的装修工程，小鹏公司向宝驰悦鑫公司（此处系笔误，应为“明驰公司”）支付装修费378000元。小鹏公司称结算时宝驰悦鑫公司法定代表人王文良在场，并当场收回钥匙。宝驰悦鑫公司分别于2020年10月1日通知小鹏公司于当天收回仍留置在案涉房屋内的装修材料，小鹏公司提出因正值放假期间，最快在10月9日拖走。2020年10月9日，宝驰悦鑫公司于下午4:16分再次发信息表示，因小鹏公司派出的人员委托手续不齐，不同意其拉走材料，并要求小鹏公司备好授权委托材料于当天拉走装修材料，否则后果自负。一审庭后，双方根据一审法院安排进行了材料移交，并共同签署《收据》对返还的材料数量予以了确认。小鹏公司出具情况说明，以小鹏公司和明驰公司的各材料结算单价计算，返还的材料总价为48706.42元。六、2020年9月20日，宝驰悦鑫公司与案外人四川蓉鼎行科技有限公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给该案外人公司，租期自2020年10月1日至2025年9月30日。以上事实，有《房屋租赁合同》《补充协议》、照片、《装修工程施工合同》及终止协议、结算清单、《解约通知函》及邮寄记录、通知、网上银行电子回单、成武府办发[2019]48号《关于修改的实施细则>相关条款的通知》、企业登记信息、微信聊天记录、收据等书面证据及一审庭审笔录等证据收集在案予以佐证。一审法院认为，宝驰悦鑫公司与小鹏公司签订的《房屋租赁合同》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据查明的事实，宝驰悦鑫公司在与小鹏公司洽谈租赁房屋期间，双方还协商过合作汽车维修业务的事宜。因此宝驰悦鑫公司明知小鹏公司租赁房屋的用途为汽车销售和维修。同时，宝驰悦鑫公司以自己名义向所在街办进行装修备案，并要求小鹏公司出具授权委托等手续，也可以推断出其知道小鹏公司租赁房屋的用途存在不符合案涉房屋所在工业园区的政策要求的情形，通过以自己公司名义备案，存在规避该禁止性规定的嫌疑。故宝驰悦鑫公司将不符合租赁用途的房屋出租给小鹏公司，致使小鹏公司最终无法正常使用房屋，合同目的无法实现，构成根本违约，小鹏公司有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，故小鹏公司发出《解约通知函》系行使法律规定的合同解除权。合同自解除通知到达宝驰悦鑫公司即2020年9月14日解除。对宝驰悦鑫公司主张的租金，因双方签订合同后，宝驰悦鑫公司实际交付房屋给小鹏公司，小鹏公司控制占有房屋期间应当支付租金直至房屋交还时止。合同约定免租期为2020年8月10日至2020年8月29日，故应自8月29日开始按税后每月47600元计算租金，对交还房屋时间，小鹏公司称于2020年9月14日交还房屋钥匙，宝驰悦鑫公司对此未予否认，同时宝驰悦鑫公司于2020年9月20日再次签订租赁合同将房屋出租给案外人，可见在此时间时房屋已经收回。因此一审法院确认2020年9月14日合同解除时房屋已经返还。小鹏公司应支付半个月租金23800元。因小鹏公司支付了租房意向金50000元，双方对该诚意金性质未作约定，故一审法院认为该意向金为预付款性质，足以抵扣小鹏公司的应付租金，故对宝驰悦鑫公司主张的租金不予支持。对其主张的恢复原状损失费，因合同解除系宝驰悦鑫公司违约导致，同时其未举示证据证明小鹏公司搬离时造成其损失，故其主张缺乏依据，一审法院不予支持。对小鹏公司反诉主张的意向金，如前所述，意向金作为预付款抵扣小鹏公司应付租金后，一审法院在26200元范围内予以支持。因宝驰悦鑫公司违约，致使小鹏公司租赁合同目的不能实现，故对小鹏公司的200000元违约金的请求予以支持。小鹏公司为使用房屋，经宝驰悦鑫公司同意对租赁房屋进行了装修，现因宝驰悦鑫公司违约致使小鹏公司无法继续使用房屋，故小鹏公司要求宝驰悦鑫公司赔偿装修损失符合法律规定。小鹏公司为装修支付378000元，在双方进行材料返还后，小鹏公司认可返还材料价值为48706.42元，故一审法院对剩余装修价值在329293.58元范围内予以支持。因双方对剩余材料进行了返还，故对小鹏公司反诉主张返还装修材料的请求不再予以处理。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百一十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、宝驰悦鑫公司于判决生效之日起十日内向小鹏公司返还款项26200元；二、宝驰悦鑫公司于判决生效之日起十日内向小鹏公司支付违约金200000元；三、宝驰悦鑫公司于判决生效之日起十日内向小鹏公司支付装修损失费329293.58元；四、驳回宝驰悦鑫公司的其他诉讼请求；五、驳回小鹏公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7240元，减半收取计3620元，保全费2520元，共计6140元，由宝驰悦鑫公司负担。一审反诉案件受理费5040元，由宝驰悦鑫汽车公司负担4458元，小鹏公司负担582元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宝驰悦鑫公司提交的第一组证据：2019年宝驰悦鑫公司与余相潼签订的租赁合同、2020年7月8日宝驰悦鑫公司与余相潼签订的《终止展厅租赁合同协议》、宝驰悦鑫公司向余相潼两次支付了223387元的转账记录，拟证明宝驰悦鑫公司是善意和无过错的，其并不知道［2019］48号文件的内容。第二组证据：电子邮件《关于成都武侯启商务条件确认》，拟证明2020年6月13日，小鹏公司邹美红将《成都武侯店商务条件确认》通过小鹏公司邮箱×××＠ｘｉａｏｐｅｎｇ.ｃｏｍ发给了王文良540133805邮箱以及小鹏公司领导刘传波、向颖等，从该确认单上表明当初租赁地是否需要强制办理商场地点营业执照时，小鹏公司在租赁地使用小鹏公司当地城市总公司营业执照，不需要在租赁地另行办理营业执照。小鹏公司所称的在本案租赁地办理营业执照非双方合同目的、更不是小鹏公司的合同根本目的。宝驰悦鑫公司无任何隐瞒、过错行为以及小鹏公司在签订租赁合同之前是经过仔细的尽职调查，若小鹏公司果真需要办理营业执照，到当地街办等部门稍加询问并可知晓是否能办证，不存在时空障碍。钣喷合同样本是小鹏公司将未来的钣喷等业务交给宝驰悦鑫公司来完成，在此基础上，宝驰悦鑫公司才与余相潼解除合同并支付了200000元违约金，并非是小鹏公司自己经营钣喷业务。第三组证据：微信聊天记录，拟证明邹美红是小鹏公司的工作人员，也是最初与宝驰悦鑫公司恰谈的人，刘传波是小鹏公司的网络管理总监。小鹏公司质证认为：第一组证据：1.对证据1的真实性有异议，宝驰悦鑫公司未提供合同履行的相关证据予以证明，无法证实该合同是存在并履行的。2.根据证据2终止协议的日期可知，双方于2020年7月8日终止合同，但是小鹏公司与2020年7月14日才向宝驰悦鑫公司支付意向金。所以终止协议的签订与小鹏公司租赁案涉房屋毫无关系，即便合同是真实存在并实际履行，但是终止在前，小鹏公司在其支付意向金在后，无法证明是为了小鹏公司与余相潼解约。3.证据3转账记录为复印件，宝驰悦鑫公司未提供付款账号和付款信息，不能证明是宝驰悦鑫公司向余相潼付款，也无法证明收款人余相潼与租赁合同当中的余相潼是同一人。4.宝驰悦鑫公司是法人主体，是以盈利为目的的公司，通过其与余相潼的租赁合同，其与小鹏公司的租赁合同所确定的租金价格不同，这是其追求高收益的权利，因此该证据与本案无关，更无法证明宝驰悦鑫公司将案涉房屋出租给小鹏公司，是否善意、是否隐瞒、是否诚信，因此该证据无法证明宝驰悦鑫公司所要证明的目的，小鹏公司对该证据不予确认。第二组证据：对邮件的真实性无异议，对该证据中的表格有异议，该表格为复印件，无法核对真实性，该证据中的邮件附件为EXCEL格式，而该证据为打印件，上面有笔迹、有印章的痕迹，明显与双方往来附件中的EXCEL电子表格不符。对关联性有异议，该证据与本案不具有关联性。该邮件产生于租赁合同签订之前，是双方商务洽谈期间产生的，租赁合同中双方的权利义务应以最终形成的租赁合同予以确定，并且该表格中的内容如租赁面积、保证金金额、是否可以转租分租以及意向金等重要问题，均与案涉租赁合同约定不符，该表格不能证明本案租赁关系的商务条件。该表格中“是否需要强制办理商场地点的营业执照”明显是针对租赁场地在商场内而言，与本案租赁场地为独立场地不同，而且该询问是承租人询问出租人（仅限出租场地在商场内）对办理营业执照是否有额外要求、是否必须办理营业地址为商场地点的营业执照，而案涉租赁场地并非在商场内，该条询问不适用于本案情形。本案中，合同目的无法实现的根本原因在于依据政策租赁房屋不允许新的商家进驻经营汽车销售等方面的业务，而非租赁房屋能否办理营业执照。综上，该证据不能证明宝驰悦鑫公司已履行如实告知义务。关于钣金喷漆合作协议，对真实性无异议。该合作协议仅为合同范本，双方在洽谈租赁合同过程中，宝驰悦鑫公司确实有意向与小鹏汽车在钣喷业务上展开合作，恰恰证明了宝驰悦鑫公司对于小鹏汽车租赁用途为开展汽车销售与维修是明确知情的。但是后来双方在此合作上未达成一致，未签订任何合作合同，故该组证据也无法达到其证明目的。第三组证据：对真实性无异议，邹美红与刘传波确实为小鹏公司工作人员，除此之外，该组证据不能证明任何问题。本院经审查认为，宝驰悦鑫公司提交的三组证据均与本案无关，本院不予采信。小鹏公司提交的证据：《收据》《情况说明》，拟证明依据一审法院的要求，双方于2020年11月20日对剩余装修物料进行了清点，双方的工作人员都达到了交接现场，确认了小鹏公司回收后的装修物料、种类及数量。宝驰悦鑫公司质证认为：《收据》上的“王文良”是王文良亲自签的，但对《情况说明》的三性均不认可。1.小鹏公司没有盖章。2.小鹏公司与明驰公司之间是否有装修合同关系，宝驰悦鑫公司不清楚，即使存在有装修关系，宝驰悦鑫公司认为小鹏公司拉到施工现场的材料具体是什么不清楚，系小鹏公司的单方意思表示。3.据悉，小鹏公司与明驰公司是长期合作伙伴关系，小鹏公司的全部或大部分装修都是由明驰公司完成，小鹏公司与明驰公司要在数据、数量上达成所谓的协议是一件非常容易的事情。本院经审查认为，《收据》系一审法院组织双方进行材料移交时，经双方工作人员共同签字确认。《情况说明》系双方移交材料后，小鹏公司向一审法院出具。本院是否采信，将在后文综合认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明：一审庭审中，宝驰悦鑫公司对成武府办发[2019]48号文件及网站页面的质证意见为：“成武府办发[2019]48号文件及网站页面，真实性无异议。我们认为我们的店是一个展厅，只能做汽车展示，展厅不一定要卖，可能在另一个场地。文件是有，但是不知道无法经营汽车销售及售后服务。”本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。根据双方诉辩观点，本院认为本案主要争议焦点为：1.案涉租赁合同是否有效；2.小鹏公司是否有权解除案涉租赁合同；3.宝驰悦鑫公司是否应返还租金并支付违约金、装修损失费。本院分别评判如下：一、关于案涉租赁合同是否有效。本院认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宝驰悦鑫公司现主张因案涉房屋无产权证导致案涉租赁合同无效的上诉理由，本院不予采纳。二、关于小鹏公司是否有权解除案涉租赁合同。宝驰悦鑫公司上诉称对成武府办发[2019]48号文件不知情。对此，本院查明，其在一审庭审中对成武府办发[2019]48号文件及网站页面的真实性无异议，并称“文件是有，但是不知道无法经营汽车销售及售后服务”，故其不知情的上诉理由不能成立。且宝驰悦鑫公司在双方签订案涉租赁合同前的洽谈中已知小鹏公司租赁房屋的用途为汽车销售和维修，而案涉租赁合同签订后，宝驰悦鑫公司却以自己名义向所在街办进行装修备案，并要求小鹏公司出具授权委托等手续。宝驰悦鑫公司对以自己名义进行装修备案不能做出合理解释，故一审法院认定其存在规避该禁止性规定的嫌疑，将不符合租赁用途的房屋出租给小鹏公司导致合同目的不能实现并无不当。宝驰悦鑫公司构成根本违约，小鹏公司有权解除案涉租赁合同，小鹏公司发出《解约通知函》系行使法律规定的合同解除权。一审法院认定案涉租赁合同自解除通知到达宝驰悦鑫公司即2020年9月14日解除并无不当，本院予以维持。三、关于宝驰悦鑫公司是否应返还租金并支付违约金、装修损失费。案涉租赁合同解除后，依照原《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，小鹏公司有权主张宝驰悦鑫公司返还租金、支付违约金及装修损失。关于租金，根据案涉租赁合同的约定，自2020年8月29日开始按含税每月49980元计算租金，至2020年9月14日合同解除，一审法院认定小鹏公司应付半个月租金23800元、宝驰悦鑫公司不再向小鹏公司收取合同解除后的租金并无不当。小鹏公司已向宝驰悦鑫公司支付租房意向金50000元，因双方对该诚意金性质未作约定，故一审法院认为该意向金为预付款性质并无不当。已付的50000元租房意向金抵扣应付的23800元租金，宝驰悦鑫公司应向小鹏公司退还租金26200元。关于违约金，根据案涉租赁合同“双方任何一方实质性违约，导致合同解除或无法履行的，应向对方支付违约金200000元”的约定，前已论述，宝驰悦鑫公司根本违约致合同无法履行进而导致小鹏公司解除案涉租赁合同，故宝驰悦鑫公司应向小鹏公司支付违约金200000元。关于装修损失，根据已查明事实，小鹏公司委托明驰公司装修案涉房屋并支付装修费378000元，小鹏公司与宝驰悦鑫公司在一审中就装修材料进行移交后向一审法院出具《情况说明》，认可返还材料价值为48706.42元。二审中，宝驰悦鑫公司对该《情况说明》不予认可，但亦无证据证明返还材料的价值，故本院认可小鹏公司自认的48706.42元。抵扣该返还材料价值后，宝驰悦鑫公司应向小鹏公司支付装修损失329293.58元。另外，关于宝驰悦鑫公司主张恢复原状损失费，其在一二审中未举示证据证明小鹏公司搬离时造成其损失，故本院不予支持。综上所述，宝驰悦鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9354.94元，由成都宝驰悦鑫汽车销售服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  胡晓红审判员  王晓川二〇二一年九月二十七日书记员  李春旭