北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终6298号上诉人（原审被告）：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：张泽贤，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑龙飞，北京德和衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：肖磊，男，1988年11月8日出生，汉族，深圳奇智创新科技有限公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邓哲，北京观稻中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璇，北京观稻中茂（上海）律师事务所律师。上诉人华润置地发展（北京）有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人肖磊商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2021）京0109民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘磊独任审理，于2021年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人华润公司之委托诉讼代理人张泽贤，被上诉人肖磊之委托诉讼代理人邓哲、李璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回肖磊要求华润公司赔偿燃气未开通造成的损失280629元的诉讼请求；3.请求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，改判华润公司向肖磊支付因其防止损失扩大而支出的合理费用3000元（暂估金额，具体金额以肖磊举证证明金额或者司法鉴定金额为准）。事实和理由：1.燃气未开通有替代解决办法，合理费用不应高于3000元；2.肖磊未就燃气未开通的实际损失举证证明；3.一审未经鉴定而自由裁量的损失数额过高；4.一审未考虑新冠疫情对燃气开通的客观影响；5.房屋交付为毛坯房，燃气未开通不影响业主进行装修。肖磊辩称，不同意华润公司上诉请求，同意一审判决。一审判决已经酌情降低了赔偿损失的数额，肖磊提交了租房合同等证明实际损失。肖磊向一审法院起诉请求：请求华润公司向肖磊赔偿损失280629元（计算方法为：房屋总价款乘以百分之三，即9354300元乘以百分之三）。一审法院认定事实：2017年11月6日，出卖人华润公司与买受人肖磊签订预售合同，该合同第三条约定，商品房规划性质为普通住宅，商品房坐落为润西山苑502号（以下简称涉案房屋），房屋预测建筑面积为176.49平方米。第六条商品房房价每平方米65676.47元，总价9339851元。第九条商品房交付条件，该商品房交付应当符合下列第1、2、3项所列条件，同时出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》《建筑房屋使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划验收合格文件和建设工程竣工验收合同证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十条商品房相关设施设备交付条件，（一）燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，★以补充协议约定为准。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）★出卖人负责继续完善并不承担违约责任，详见补充协议。第十一条交付时间和手续，（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。★详见补充协议。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照预期时间，分别处理1.逾期在九十日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。2.逾期超过九十日买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日，按照本合同签订当日中国人民银行公布的同期贷款基准利率，计算支付利息；同时，出卖人按照全部房价款的万分之叁向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。预售合同补充协议（附件十二），第七条约定对主合同【商品房交付条件】的补充修改如下：★1.该商品房交付时应当取得《规划验收意见书》和《建设工程竣工验收备案表》，出卖人取得《规划验收意见书》和《建设工程竣工验收备案表》，即视为具备交房条件，买受人不得拒收房屋。第八条对主合同【商品房相关设施设备交付条件】的补充和修改如下：★1.合同约定的该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件是指买受人能够正常使用该商品房直接相关的基础设施设备和公共服务及其他配套设施，因项目分期或分批次开发，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人对此不承担违约责任。2.鉴于本小区位分期开发建设、分期交付使用。根据政府批准的规划方案，基础设施与本小区红线内的公共配套建筑也将分期建成交付，但最迟应与最后一期商品房同时交付使用，买受人知悉所购买房屋所在项目系分期开发、分期交付的，可能会对该房屋使用、经营产生一定影响（包括人流、动线、采光、施工噪音等），买受人承诺不因分期开发给买受人带来的影响而向出卖人提出索赔或其他任何要求。……3.2如政府或有关配套设施经营管理单位承担的基础设施及配套设施（包括但不限于供水、排水、供电、宽带网络、电话通信、有线电视、燃气、供暖等）在入住时不能交付使用或因入住户数比例达不到要求在入住时不能开通的，出卖人不承担任何责任，不得作为买受人拒绝或延迟接收该商品房的理由。第九条对主合同【交付时间和手续】的补充及修改如下：★1、关于交付时间，双方同意，a.2019年12月30日之前，主合同以及补充协议签订并生效，且买受人所付全部房款到达出卖人账户二十五个工作日以上的，出卖人在2019年12月30日前交付房屋。b.2019年12月30日后主合同及补充协议签订并生效，或买受人所付全部房款达到出卖人账户距离2019年12月30日不足二十五个工作日或在2019年12月30日之后款清的，则出卖人应于买受人全部房款达到出卖人账户且主合同及补充协议已经生效两个条件全部成就后二十五个工作日内向买受人交付房屋。2.买受人未签收或拒绝签收《交付通知书》，或买受人无正当理由拒绝接收房屋，或买受人未在通知的入住期限内对房屋进行验收交接的，该商品房的交付时间为出卖人通知的交付截止日期或合同约定的交付截止日期，两者先到达者为准。★9.如遇下列特殊原因，致使出卖人无法按期交付该商品房的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期，不构成出卖人逾期交付：9.5因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、公告、要求等造成交房迟延；或市政配套设施接通迟延、政府部门验收迟延、市政规划变更导致的延期。合同签订后，肖磊支付房屋价款，华润公司于2019年12月28日发出收房通知书，肖磊于2019年12月29日收到收房通知书，于2020年1月4日办理房屋验收手续。肖磊收房后，发现涉案房屋燃气未开通，导致其无法实际在此居住。双方认可涉案房屋是毛坯交付（未装修），燃气于2020年11月4日具备开通条件。对于华润公司延迟开通燃气的行为，是否承担逾期交房的违约责任，肖磊认为涉案房屋未开通燃气长达近一年时间，构导致肖磊长达近一年的时间内无法正常使用房屋，法院向肖磊释明诉讼风险后，肖磊变更诉讼请求为要求华润公司支付房屋未达到居住使用条件造成的损失，金额不变。华润公司表示，预售合同及补充协议约定，包括燃气开通在内的基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人继续完善不承担违约责任，故燃气延期交付不承担预售合同第十二条约定的违约责任；补充协议已经约定燃气设施设备作为公共基础设施可能与最后一期商品房（2020年9月30日）同时交付，肖磊购房知悉且同意，并明确表示不追责，燃气设施设备属于政府或有关配套设施经营管理单位承担的基础设施及配套设备，在入住时不能交付使用的，出卖人不承担责任，买受人也不得拒绝收房，该工程的延误不由出卖人承担责任；燃气未接通属于合同约定的不可抗力；肖磊并未因燃气交付出生损失，主张的损失过高且缺乏证据证明，实际损失应当以燃气的替代性措施为限。法院查询了涉案房屋小区或者户型近似小区的租房费用，月租金约8500元至11000元，法院向金城阜业询问润西山苑附近170平方米左右的房屋的租赁价格，其表示目前月租金8000至10000元。肖磊与华润公司对该证据的真实性均认可，但均主张该证据与本案没有关联性。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，肖磊与华润公司签订的预售合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，涉案房屋于2020年1月4日交付后，燃气未实际开通。虽然燃气开通不属于合同约定的交房条件，但仍属于华润公司应尽的合同义务。预售合同约定，如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人负责继续完善并不承担违约责任，该条款属于不合理免除己方责任，加重对方责任的格式条款，当属无效。华润公司应当承担逾期开通燃气的违约责任。案涉小区燃气开通时间是2020年11月4日，晚于交付房屋约定时间约10个月，华润公司应在房屋交付之前保证燃气供应。肖磊购房目的是居住，燃气未实际开通，影响其正常居住使用，有实际损失，华润公司应当赔偿因燃气逾期开通造成的经济损失，法院参照同地段商品房的租金市场价格，酌情确定经济损失为80000元。肖磊主张超过该损失的部分，缺乏依据，法院不予支持。华润公司主张燃气未按时开通是因为第三方原因，但这不是免除其责任的理由，对该项答辩意见，法院不予采纳。对于华润公司主张燃气替代性措施作为实际损失计算方式的主张，没有依据，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、华润置地发展（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向肖磊赔偿经济损失80000元；二、驳回肖磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，华润公司提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《预售合同》明确约定，商品房相关设备交付条件以补充协议约定为准，补充协议对商品房交付条件和商品房相关设施设备交付条件分别作出约定，上述约定均有星号重点条款提示，应当理解为系双方真实意思表示。燃气虽是居民生活中的重要设施，但也并非不可替代，开发商为降低风险，避免不必要的损失，提前在合同中对交付条件作出约定，并进行了重点提示，不属于“不合理地免除或减轻己方责任”，上述约定应属有效。根据上述约定，基础设施最迟应与最后一期商品房同时交付使用，如政府或有关配套设施经营管理单位承担的基础设施及配套设施在入住时不能交付使用或因入住户数比例达不到要求在入住时不能开通的，出卖人不承担任何责任，不得作为买受人拒绝或延迟接收该商品房的理由。但本案最后一期房屋交付时间为2020年9月30日，而燃气开通时间为11月4日，华润公司逾期开通燃气构成违约，华润公司应承担逾期开通燃气的违约责任。因合同未对该情况下的违约金作出约定，故华润公司应赔偿因燃气迟延开通给肖磊造成的经济损失。本院参照租金标准酌定华润公司赔偿肖磊自2020年10月1日至2020年11月4日期间因逾期开通燃气造成的损失10500元。综上所述，华润置地发展（北京）有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，不合理部分，应予驳回。本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2021）京0109民初1313号民事判决第二项；二、变更北京市门头沟区人民法院（2021）京0109民初1313号民事判决第一项为华润置地发展（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内向肖磊赔偿经济损失10500元；三、驳回肖磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2755元，由肖磊负担2652元（已交纳），由华润置地发展（北京）有限公司负担103元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1800元，由肖磊负担1564元（于本判决生效后七日内交纳）；由华润置地发展（北京）有限公司负担236元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 磊二〇二一年九月二十七日法官助理  李昊婷书 记 员  张 一