四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12137号上诉人（原审原告）：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所地：成都市高新区锦城大道666号2栋5层1号。法定代表人：吴煜，总经理。委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石青青，女，1984年5月2日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：卢瑶，北京德恒（成都）律师事务所律师。上诉人成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称奥克斯公司）因与被上诉人石青青房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。奥克斯公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7930号民事判决；2.改判支持奥克斯公司一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费由石青青承担。事实与理由：一、一审判决认定石青青无须向奥克斯公司承担违约责任系认定错误。双方签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）系双方真实意思表示，应当依约履行，石青青未能按照合同约定的时间和金额履行合同已构成违约，且针对新冠疫情的客观影响，奥克斯公司已主动减免石青青半个月的租金并就2-3月的租金延迟收取两个月，但即便疫情构成不可抗力，因疫情导致的经营状况不佳和缴费困难属商业风险，在奥克斯公司主动减轻石青青负担部分变更合同的情况下，石青青仍未按照减免后的金额及时缴纳租金，一审法院认定石青青迟延和未足额缴纳租金的行为无须承担违约责任于法无据，有违公平原则。二、一审判决不予支持石青青占用案涉房屋期间的房屋占用费系认定错误。案涉合同约定无论合同因任何原因解除，石青青均应向奥克斯公司交还承租房屋，奥克斯公司在石青青欠付租金等费用的情况下，基于法律规定和合同约定，依法有权对石青青提前搬离物品不予准许，双方至2020年9月15日才完成案涉房屋的交还，在合同解除至案涉房屋交还的期间，石青青应当承担占用案涉房屋的占用费。三、一审判决认定以履约保证金金额冲抵石青青欠付租金属事实认定错误。案涉合同明确约定，因石青青违约而提前终止合同的，奥克斯公司有权没收合同履行保证金，本案客观上系石青青违约导致合同解除，奥克斯公司作为出租方既无法获得租金又无法收回房屋，依约没收履约保证金符合公平原则，一审判决认定实属不当。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求予以改判。石青青辩称：一、在石青青因受××疫情影响导致经营出现严重困难的情形下，一审判决石青青承担支付违约金10000元的违约责任，符合合理兼顾各方利益的公平原则，同时也足以弥补奥克斯公司所遭受的损失，应当予以维持。二、对租赁房屋的占用系因奥克斯公司一直阻碍石青青搬离造成的，石青青不应就此向奥克斯公司支付房屋占用费，同时，奥克斯公司在合同解除后一直怠于履行及时收回案涉房屋防止损失扩大的义务，因此扩大的损失不应当由石青青承担，一审判决合理合法应当予以维持。三、一审判决关于以履约保证金冲抵石青青欠付租金的认定事实清楚，应当予以维持。根据《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》约定的内容可知，双方约定的履约保证金具有担保性质和违约金性质，一审判决已经支持了奥克斯公司关于租金和违约金的诉讼请求，已足以弥补石青青应当赔偿的损失，奥克斯公司继续要求没收履约保证金不符合双方订立合同的目的和公平原则。且，关于没收履约保证金的条款属于奥克斯公司作为提供格式条款一方单方加重石青青责任的格式条款，根据相关法律规定，应当认定为无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且合理兼顾各方权益，应当予以维持。奥克斯公司向一审法院起诉请求：1.判令奥克斯公司与石青青签署的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》于2020年5月7日解除；2.判令石青青向奥克斯公司支付租金88312元，并按每日百分之一的标准支付迟延履行违约金114584.82元（延迟履行违约金自2019年12月26日计算至付清拖欠的租金之日止，暂计至2020年6月15日）；3.判令石青青腾退占用的奥克斯公司的租赁房屋并恢复至出租前清水房状态；4.判令石青青按照《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》租金标准200%即每月66234元支付房屋占用费（房屋占用费从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）；5.判令石青青向奥克斯公司支付所在租约年六个月租金198702元作为违约赔偿。一审法院认定事实：2017年7月17日，奥克斯公司（出租方、甲方）与石青青（承租方、乙方）签订《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》约定：1、奥克斯公司将其所有的位于成都高新区，门牌号××号、xx号商铺出租给石青青用于餐饮经营，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日止；2、计租面积为399平方米，租金计算为：2017年9月1日至2020年8月31日，月租金为33117元，年租金为397404元；2020年9月1日至2021年8月31日，月租金为36708元，年租金为440496元；2021年9月1日至2022年8月31日，月租金为40299元，年租金为483588元；3、租金支付方式为先付后用，以每个季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向甲方一次性足额支付下个月缴租期租金。首期租金在开业前五个工作日内支付；4、在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付66234元作为乙方在本合同项下的履约保证金。如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、违约金或其他应付款项，甲方可以直接将等额的履约保证金冲抵前述款项。在乙方按本合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履行本合同其他义务后90天内，甲方须将乙方剩余的履约保证金无息退还乙方；5、本合同项下的进场日为2017年7月15日，开业日为2017年9月1日。从进场日至开业日前一天为免租装修期；6、双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿；7、双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将该房屋按照附件三标准交还甲方。在交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件及复印件，并使该房屋符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过甲方的验收。无论任何原因，在交还期满未交还或未按要求交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金。合同末尾处有奥克斯公司公章及石青青签字捺印。《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》附件三载明案涉房屋天花、地面、墙面等均为“按现状交付”。合同签订后，石青青按照合同的约定向奥克斯公司支付了履约保证金50274元，及2020年1月31日前的房屋租金。一审庭审中，石青青认可未支付2020年2月1日后的房屋租金。2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日起实施，解禁时间另行通告。2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。石青青提供的其员工同奥克斯公司的微信聊天记录载明，2020年3月17日，石青青因为经营困难，向奥克斯公司发出了关闭店面的申请。3月18日，石青青门店正式闭店。3月24日，奥克斯公司向石青青门店员工发送《商户扶持方案补充协议》，一审庭审中，奥克斯公司认可减免半个月的房屋租金，并对2020年2、3月份应缴租金、物管费延迟2个月收取。4月7日，石青青向奥克斯公司申请撤场未果。4月10日，奥克斯公司向石青青发送了欠费函告。4月13日，石青青向奥克斯公司微信发送《终止合同申请书》。2020年4月23日，奥克斯公司向石青青微信送达了《关于成都广场步行街商户川渝壹号解除租赁合同的函告》，该函告载明“前期我司下发函件要求贵司缴纳合同约定的履约保证金及租金，但截至今日，贵司仍未缴纳。现贵司履约保证金差额欠费：15960元，2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金欠费：66234元，已逾期超30天。按照合同约定，我司有权单方解除合同。鉴于此，我司依照《租赁合同》条款相关之约定，并结合贵司违约事实。正式函告贵司，予以解除双方合作关系，双方签订的《租赁合同》至2020年4月20日正式解除”。石青青收到该函告当日询问是否可以搬走房间内的东西，奥克斯公司回复“不可以”。石青青另提供2020年1月至4月的营业收入、纳税记录，拟证明因受疫情影响，商铺无法经营。一审另查明，一审庭审中，双方当事人约定一审庭审后进行房屋腾退，2020年12月10日，双方当事人向一审法院陈述案涉房屋已经腾退并交付。一审法院认为，石青青与奥克斯公司签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。关于合同的解除。按照双方签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》第21条第4项的约定“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用......延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同”；《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。现因石青青未按照合同的约定给付房租及其他费用，奥克斯公司作为守约方，具有单方解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，因载明解除合同的意思表示的函告是在2020年4月23日通过微信送达给石青青，故一审法院确认双方签订的合同已于2020年4月23日解除。合同解除后，石青青应当腾退案涉房屋，因事实上双方已经办理了房屋的腾退交付，故对奥克斯公司关于腾退房屋的诉请，一审法院不再评判。对于奥克斯公司主张恢复至清水房交付，因双方合同仅约定“按照附件三标准交还”，而附件三的关于房屋的交付并未明确载明系清水交付，故奥克斯公司并无证据证明需要交付的标准，一审法院对其该项诉讼请求不予支持。关于奥克斯公司要求石青青支付租金和延迟支付租金的违约金的问题。石青青一审庭审中抗辩因为××疫情原因，导致无力经营，要求奥克斯公司减免2月至4月的租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，石青青租赁房屋用于经营餐饮，××疫情确实使其营业收入明显减少，其可以请求减免租金。但奥克斯公司在××疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，奥克斯公司亦产生了一定的损失，且奥克斯公司已经认可减免半个月租金，亦是对承租人损失的补偿，故一审法院根据公平原则，考虑到商场的经营状况和减免政策，仅支持减免半个月租金16558.5元。根据一审查明的事实，石青青未支付2020年2月1日至2020年4月23日（2个月23天）的房屋租金，故此一审法院确认该期间的租金为75065元（33117元／月×2月＋33117元／月÷30天×23天-16558.5元）。由于奥克斯公司出台了2020年2、3月租金延迟两个月收取的政策，加之石青青在闭店后并未恢复营业，考虑到疫情对于石青青的影响程度，一审法院已经支持了相应时间段的租金，对奥克斯公司主张延迟支付租金的违约金，一审法院不予支持。关于石青青支付从2020年4月23日解除之日起至实际腾退之日的房屋占用费的问题。奥克斯公司诉称，石青青未腾退且占有使用案涉房屋，应当按照合同约定按照租金标准的200%支付房屋占用费。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，石青青在2020年3月17日便向奥克斯公司提交了闭店的申请，4月7日石青青又继续申请撤场未被准许，4月13日奥克斯公司收到了石青青方发出的《终止合同申请书》，石青青也在闭店后未再开业。奥克斯公司在明知石青青无继续履行合同的可能性的情况下，却不同意石青青腾退房屋及时止损，反而在起诉后在一审法院要求下于一审庭审后才办理房屋的腾退交付，导致案涉房屋空置许久，在合同解除长达几个月的时间里，未采取适当措施止损，其后扩大的损失应由其自身承担。故对奥克斯公司的该项诉讼请求，一审法院不予以支持。关于奥克斯公司要求石青青承担违约责任的问题。石青青因违约导致合同解除，应当承担违约责任。一审法院综合考虑以下因素，一是石青青确因经营困难而闭店，主观恶意不大；二是已经大部分支持了奥克斯公司关于房屋租金的主张；三是合同已履行近一半期间。故一审法院酌情将解除合同的违约金调减为10000元。关于石青青主张应当品迭履约保证金的问题。租赁合同约定，石青青在按照合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履行合同的义务后90天，奥克斯公司应当将履约保证金在扣除石青青欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还石青青。本合同因石青青的违约而提前终止的，奥克斯公司有权没收本合同履约保证金。上述约定可见，保证金具有担保性质和违约金性质。奥克斯公司主张保证金系解除合同的违约金性质予以没收，一审法院认为，违约金系弥补奥克斯公司的实际损失，本案中，一审法院已支持奥克斯公司10000元违约金、租金等诉请，足以弥补石青青应当赔偿的损失部分，不应再重复计算违约金，故一审法院支持石青青主张以其交纳的履约保证金品迭其应当承担的租金、违约金的主张。品迭后，石青青应当支付给奥克斯公司的租金剩余金额为24791元（75065元-50274元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、奥克斯公司与石青青签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》于2020年4月23日解除；二、石青青于判决生效之日起十日内支付奥克斯公司租金24791元；三、石青青于判决生效之日起十日内支付奥克斯公司违约金10000元；四、驳回奥克斯公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费4225元，由奥克斯公司负担3471元，石青青负担754元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、一审判决石青青承担的违约金是否恰当；二、奥克斯公司诉请的房屋占用费是否应当予以支持；三、一审法院对履约保证金的处理方式是否得当。本院分别认定如下：一、关于一审判决的违约金是否恰当的问题，奥克斯公司主张违约金的合同依据为《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》第21.4条和21.8条，该两条分别约定：“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金”、“任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿”。本院认为，石青青承租案涉房屋系用于经营餐饮行业，而餐饮行业的消费弹性较大，新冠疫情对石青青的经营收入确有明显影响，石青青因经营困难而闭店，违约的恶意不大，一审亦已判令其支付疫情期间的大部分租金，在此情形下，一审酌情将违约金调整为10000元并无明显不当，本院予以维持。二、关于房屋占用费的问题，本案中，石青青在2020年3月17日便向奥克斯公司提交了闭店的申请，4月7日石青青又继续申请撤场未被准许，4月××日奥克斯公司收到了石青青方发出的《终止合同申请书》，石青青也在闭店后未再开业，奥克斯公司亦于2020年4月23日发出了解除通知。奥克斯公司既发出了解除通知，且发出解除通知时已经明知石青青停止经营，而其却在石青青收到解除通知当日询问是否可以搬走房间内东西时明确表示“不可以”，并未采取止损措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故一审将占用费计算至奥克斯公司拒绝石青青搬走房内物品之日，具有事实和法律依据，本院予以维持。三、关于一审对履约保证金的处理方式是否得当的问题，租赁合同约定，石青青在按照合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履行合同的义务后90天，奥克斯公司应当将履约保证金在扣除石青青欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还石青青。本合同因石青青的违约而提前终止的，奥克斯公司有权没收本合同履约保证金。上述约定可见，保证金具有担保性质和违约金性质。因一审已判决石青青另行向奥克斯公司支付违约金，保证金的违约金功能已经实现，故不宜再以没收保证金的形式对石青青重复科以违约责任，而只需实现其担保功能，即以保证金优先抵付石青青欠付的租金等费用，一审以保证金品迭欠付费用的处理方式符合合同约定，并无不当，本院予以维持。综上，奥克斯公司的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8450元，由成都奥克斯财富广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 王 果审判员 何广智审判员 赵 韬二〇二一年九月二十六日书记员 袁 敬四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12137号上诉人（原审原告）：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所地：成都市高新区锦城大道666号2栋5层1号。法定代表人：吴煜，总经理。委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石青青，女，1984年5月2日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：卢瑶，北京德恒（成都）律师事务所律师。上诉人成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称奥克斯公司）因与被上诉人石青青房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。奥克斯公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7930号民事判决；2.改判支持奥克斯公司一审全部诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费由石青青承担。事实与理由：一、一审判决认定石青青无须向奥克斯公司承担违约责任系认定错误。双方签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）系双方真实意思表示，应当依约履行，石青青未能按照合同约定的时间和金额履行合同已构成违约，且针对新冠疫情的客观影响，奥克斯公司已主动减免石青青半个月的租金并就2-3月的租金延迟收取两个月，但即便疫情构成不可抗力，因疫情导致的经营状况不佳和缴费困难属商业风险，在奥克斯公司主动减轻石青青负担部分变更合同的情况下，石青青仍未按照减免后的金额及时缴纳租金，一审法院认定石青青迟延和未足额缴纳租金的行为无须承担违约责任于法无据，有违公平原则。二、一审判决不予支持石青青占用案涉房屋期间的房屋占用费系认定错误。案涉合同约定无论合同因任何原因解除，石青青均应向奥克斯公司交还承租房屋，奥克斯公司在石青青欠付租金等费用的情况下，基于法律规定和合同约定，依法有权对石青青提前搬离物品不予准许，双方至2020年9月15日才完成案涉房屋的交还，在合同解除至案涉房屋交还的期间，石青青应当承担占用案涉房屋的占用费。三、一审判决认定以履约保证金金额冲抵石青青欠付租金属事实认定错误。案涉合同明确约定，因石青青违约而提前终止合同的，奥克斯公司有权没收合同履行保证金，本案客观上系石青青违约导致合同解除，奥克斯公司作为出租方既无法获得租金又无法收回房屋，依约没收履约保证金符合公平原则，一审判决认定实属不当。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求予以改判。石青青辩称：一、在石青青因受××疫情影响导致经营出现严重困难的情形下，一审判决石青青承担支付违约金10000元的违约责任，符合合理兼顾各方利益的公平原则，同时也足以弥补奥克斯公司所遭受的损失，应当予以维持。二、对租赁房屋的占用系因奥克斯公司一直阻碍石青青搬离造成的，石青青不应就此向奥克斯公司支付房屋占用费，同时，奥克斯公司在合同解除后一直怠于履行及时收回案涉房屋防止损失扩大的义务，因此扩大的损失不应当由石青青承担，一审判决合理合法应当予以维持。三、一审判决关于以履约保证金冲抵石青青欠付租金的认定事实清楚，应当予以维持。根据《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》约定的内容可知，双方约定的履约保证金具有担保性质和违约金性质，一审判决已经支持了奥克斯公司关于租金和违约金的诉讼请求，已足以弥补石青青应当赔偿的损失，奥克斯公司继续要求没收履约保证金不符合双方订立合同的目的和公平原则。且，关于没收履约保证金的条款属于奥克斯公司作为提供格式条款一方单方加重石青青责任的格式条款，根据相关法律规定，应当认定为无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且合理兼顾各方权益，应当予以维持。奥克斯公司向一审法院起诉请求：1.判令奥克斯公司与石青青签署的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》于2020年5月7日解除；2.判令石青青向奥克斯公司支付租金88312元，并按每日百分之一的标准支付迟延履行违约金114584.82元（延迟履行违约金自2019年12月26日计算至付清拖欠的租金之日止，暂计至2020年6月15日）；3.判令石青青腾退占用的奥克斯公司的租赁房屋并恢复至出租前清水房状态；4.判令石青青按照《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》租金标准200%即每月66234元支付房屋占用费（房屋占用费从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）；5.判令石青青向奥克斯公司支付所在租约年六个月租金198702元作为违约赔偿。一审法院认定事实：2017年7月17日，奥克斯公司（出租方、甲方）与石青青（承租方、乙方）签订《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》约定：1、奥克斯公司将其所有的位于成都高新区，门牌号××号、xx号商铺出租给石青青用于餐饮经营，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日止；2、计租面积为399平方米，租金计算为：2017年9月1日至2020年8月31日，月租金为33117元，年租金为397404元；2020年9月1日至2021年8月31日，月租金为36708元，年租金为440496元；2021年9月1日至2022年8月31日，月租金为40299元，年租金为483588元；3、租金支付方式为先付后用，以每个季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的二十五日前向甲方一次性足额支付下个月缴租期租金。首期租金在开业前五个工作日内支付；4、在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付66234元作为乙方在本合同项下的履约保证金。如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、违约金或其他应付款项，甲方可以直接将等额的履约保证金冲抵前述款项。在乙方按本合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履行本合同其他义务后90天内，甲方须将乙方剩余的履约保证金无息退还乙方；5、本合同项下的进场日为2017年7月15日，开业日为2017年9月1日。从进场日至开业日前一天为免租装修期；6、双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿；7、双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将该房屋按照附件三标准交还甲方。在交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件及复印件，并使该房屋符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过甲方的验收。无论任何原因，在交还期满未交还或未按要求交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金。合同末尾处有奥克斯公司公章及石青青签字捺印。《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》附件三载明案涉房屋天花、地面、墙面等均为“按现状交付”。合同签订后，石青青按照合同的约定向奥克斯公司支付了履约保证金50274元，及2020年1月31日前的房屋租金。一审庭审中，石青青认可未支付2020年2月1日后的房屋租金。2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日起实施，解禁时间另行通告。2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。石青青提供的其员工同奥克斯公司的微信聊天记录载明，2020年3月17日，石青青因为经营困难，向奥克斯公司发出了关闭店面的申请。3月18日，石青青门店正式闭店。3月24日，奥克斯公司向石青青门店员工发送《商户扶持方案补充协议》，一审庭审中，奥克斯公司认可减免半个月的房屋租金，并对2020年2、3月份应缴租金、物管费延迟2个月收取。4月7日，石青青向奥克斯公司申请撤场未果。4月10日，奥克斯公司向石青青发送了欠费函告。4月13日，石青青向奥克斯公司微信发送《终止合同申请书》。2020年4月23日，奥克斯公司向石青青微信送达了《关于成都广场步行街商户川渝壹号解除租赁合同的函告》，该函告载明“前期我司下发函件要求贵司缴纳合同约定的履约保证金及租金，但截至今日，贵司仍未缴纳。现贵司履约保证金差额欠费：15960元，2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金欠费：66234元，已逾期超30天。按照合同约定，我司有权单方解除合同。鉴于此，我司依照《租赁合同》条款相关之约定，并结合贵司违约事实。正式函告贵司，予以解除双方合作关系，双方签订的《租赁合同》至2020年4月20日正式解除”。石青青收到该函告当日询问是否可以搬走房间内的东西，奥克斯公司回复“不可以”。石青青另提供2020年1月至4月的营业收入、纳税记录，拟证明因受疫情影响，商铺无法经营。一审另查明，一审庭审中，双方当事人约定一审庭审后进行房屋腾退，2020年12月10日，双方当事人向一审法院陈述案涉房屋已经腾退并交付。一审法院认为，石青青与奥克斯公司签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。关于合同的解除。按照双方签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》第21条第4项的约定“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用......延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同”；《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。现因石青青未按照合同的约定给付房租及其他费用，奥克斯公司作为守约方，具有单方解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，因载明解除合同的意思表示的函告是在2020年4月23日通过微信送达给石青青，故一审法院确认双方签订的合同已于2020年4月23日解除。合同解除后，石青青应当腾退案涉房屋，因事实上双方已经办理了房屋的腾退交付，故对奥克斯公司关于腾退房屋的诉请，一审法院不再评判。对于奥克斯公司主张恢复至清水房交付，因双方合同仅约定“按照附件三标准交还”，而附件三的关于房屋的交付并未明确载明系清水交付，故奥克斯公司并无证据证明需要交付的标准，一审法院对其该项诉讼请求不予支持。关于奥克斯公司要求石青青支付租金和延迟支付租金的违约金的问题。石青青一审庭审中抗辩因为××疫情原因，导致无力经营，要求奥克斯公司减免2月至4月的租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，石青青租赁房屋用于经营餐饮，××疫情确实使其营业收入明显减少，其可以请求减免租金。但奥克斯公司在××疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，奥克斯公司亦产生了一定的损失，且奥克斯公司已经认可减免半个月租金，亦是对承租人损失的补偿，故一审法院根据公平原则，考虑到商场的经营状况和减免政策，仅支持减免半个月租金16558.5元。根据一审查明的事实，石青青未支付2020年2月1日至2020年4月23日（2个月23天）的房屋租金，故此一审法院确认该期间的租金为75065元（33117元／月×2月＋33117元／月÷30天×23天-16558.5元）。由于奥克斯公司出台了2020年2、3月租金延迟两个月收取的政策，加之石青青在闭店后并未恢复营业，考虑到疫情对于石青青的影响程度，一审法院已经支持了相应时间段的租金，对奥克斯公司主张延迟支付租金的违约金，一审法院不予支持。关于石青青支付从2020年4月23日解除之日起至实际腾退之日的房屋占用费的问题。奥克斯公司诉称，石青青未腾退且占有使用案涉房屋，应当按照合同约定按照租金标准的200%支付房屋占用费。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，石青青在2020年3月17日便向奥克斯公司提交了闭店的申请，4月7日石青青又继续申请撤场未被准许，4月13日奥克斯公司收到了石青青方发出的《终止合同申请书》，石青青也在闭店后未再开业。奥克斯公司在明知石青青无继续履行合同的可能性的情况下，却不同意石青青腾退房屋及时止损，反而在起诉后在一审法院要求下于一审庭审后才办理房屋的腾退交付，导致案涉房屋空置许久，在合同解除长达几个月的时间里，未采取适当措施止损，其后扩大的损失应由其自身承担。故对奥克斯公司的该项诉讼请求，一审法院不予以支持。关于奥克斯公司要求石青青承担违约责任的问题。石青青因违约导致合同解除，应当承担违约责任。一审法院综合考虑以下因素，一是石青青确因经营困难而闭店，主观恶意不大；二是已经大部分支持了奥克斯公司关于房屋租金的主张；三是合同已履行近一半期间。故一审法院酌情将解除合同的违约金调减为10000元。关于石青青主张应当品迭履约保证金的问题。租赁合同约定，石青青在按照合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履行合同的义务后90天，奥克斯公司应当将履约保证金在扣除石青青欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还石青青。本合同因石青青的违约而提前终止的，奥克斯公司有权没收本合同履约保证金。上述约定可见，保证金具有担保性质和违约金性质。奥克斯公司主张保证金系解除合同的违约金性质予以没收，一审法院认为，违约金系弥补奥克斯公司的实际损失，本案中，一审法院已支持奥克斯公司10000元违约金、租金等诉请，足以弥补石青青应当赔偿的损失部分，不应再重复计算违约金，故一审法院支持石青青主张以其交纳的履约保证金品迭其应当承担的租金、违约金的主张。品迭后，石青青应当支付给奥克斯公司的租金剩余金额为24791元（75065元-50274元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、奥克斯公司与石青青签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》于2020年4月23日解除；二、石青青于判决生效之日起十日内支付奥克斯公司租金24791元；三、石青青于判决生效之日起十日内支付奥克斯公司违约金10000元；四、驳回奥克斯公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费4225元，由奥克斯公司负担3471元，石青青负担754元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、一审判决石青青承担的违约金是否恰当；二、奥克斯公司诉请的房屋占用费是否应当予以支持；三、一审法院对履约保证金的处理方式是否得当。本院分别认定如下：一、关于一审判决的违约金是否恰当的问题，奥克斯公司主张违约金的合同依据为《成都奥克斯财富广场投资有限公司与石青青关于成都奥克斯广场的租赁合同补充协议》第21.4条和21.8条，该两条分别约定：“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金”、“任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿”。本院认为，石青青承租案涉房屋系用于经营餐饮行业，而餐饮行业的消费弹性较大，新冠疫情对石青青的经营收入确有明显影响，石青青因经营困难而闭店，违约的恶意不大，一审亦已判令其支付疫情期间的大部分租金，在此情形下，一审酌情将违约金调整为10000元并无明显不当，本院予以维持。二、关于房屋占用费的问题，本案中，石青青在2020年3月17日便向奥克斯公司提交了闭店的申请，4月7日石青青又继续申请撤场未被准许，4月××日奥克斯公司收到了石青青方发出的《终止合同申请书》，石青青也在闭店后未再开业，奥克斯公司亦于2020年4月23日发出了解除通知。奥克斯公司既发出了解除通知，且发出解除通知时已经明知石青青停止经营，而其却在石青青收到解除通知当日询问是否可以搬走房间内东西时明确表示“不可以”，并未采取止损措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故一审将占用费计算至奥克斯公司拒绝石青青搬走房内物品之日，具有事实和法律依据，本院予以维持。三、关于一审对履约保证金的处理方式是否得当的问题，租赁合同约定，石青青在按照合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履行合同的义务后90天，奥克斯公司应当将履约保证金在扣除石青青欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还石青青。本合同因石青青的违约而提前终止的，奥克斯公司有权没收本合同履约保证金。上述约定可见，保证金具有担保性质和违约金性质。因一审已判决石青青另行向奥克斯公司支付违约金，保证金的违约金功能已经实现，故不宜再以没收保证金的形式对石青青重复科以违约责任，而只需实现其担保功能，即以保证金优先抵付石青青欠付的租金等费用，一审以保证金品迭欠付费用的处理方式符合合同约定，并无不当，本院予以维持。综上，奥克斯公司的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8450元，由成都奥克斯财富广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 王 果审判员 何广智审判员 赵 韬二〇二一年九月二十六日书记员 袁 敬