北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12206号上诉人（原审被告）：孙超，男，1981年12月3日出生。委托诉讼代理人：曹慧敏，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍雨佳，北京瀛和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王春雨，男，1974年5月18日出生。委托诉讼代理人：任立安，北京兴创律师事务所律师。上诉人孙超因与被上诉人王春雨房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙超上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判一审判决第二项为支付王春雨违约金25000元。诉讼费由王春雨承担。事实和理由：涉案房屋买卖合同缺少合同共有权人签字，合同未成立，故未生效；房屋买卖合同未能履行的主要原因在于中介公司未尽到提前审核告知义务，导致共有权人一方签字问题成为合同生效及履行障碍，我对此无过错；王春雨不符合行使不安抗辩权的法律规定的情形；涉案房屋买卖合同没有签订成功，法院判决王春雨支付给中介公司的50000元中介费并非完全由我造成的。另，一审法院判决由我承担全部诉讼费，有违公平原则。王春雨辩称：同意一审判决，不同意孙超的上诉请求。2021年1月，王春雨向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2018年1月9日签订的北京市存量房屋买卖合同；2.判令孙超向王春雨支付违约金300000元；3.判令孙超向王春雨支付居间服务费50000元；4.本案的诉讼费由孙超负担。一审法院认定事实，2018年1月9日，王春雨（买受人）与孙超（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出售房屋坐落于北京市大兴区×××1号院8号楼7层2单元702室，房屋建筑面积128.97平方米，房屋规划用途为住宅，成交价格为1740000元，合同中第一条（三）中所列的物品经双方协商作价2540000元，以上两部分总计4280000元。买卖双方采取自行交割的付款方式，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》（附件一），本合同签订日买受人向出卖人支付购房定金500000元。第五条违约责任，第（三）项根本违约责任，约定除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。第十一条生效及变更，约定本合同自双方签字或盖章之日起生效，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容通过书面协议进行变更或补充。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。上述合同签订当日，双方签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》（附件一），但附件二《共有权人同意出售证明》，孙超妻子不同意签署，王春雨考虑到共有权人未签署的风险，未按约于合同签订当日支付定金及后续房款。2020年4月21日，法院作出（2019）京0115民初28240号民事判决书，查明：2018年1月9日，孙超（甲方、出卖人）、王春雨（乙方、买受人）与北京市兴商房地产经纪中心有限公司（以下简称兴商地产公司）（丙方、居间人）签订《居间服务合同》。内容为：第一条，甲乙双方经丙方居间服务，于2018年1月9日签订坐落于大兴区×××1号院8号楼702的房屋（以下简称涉案房屋）存量房屋买卖合同（以下简称房屋买卖合同）；第二条，丙方已为甲乙双方提供如下居间服务：提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人实地看房，斡旋议价服务，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同；第三条居间服务费，因双方买卖房屋属于住宅，经各方友好协商，同意乙方应按照住宅买卖成交价格的2.2%向居间人支付居间服务费，并应于房屋买卖合同签订当日向丙方支付；第四条，居间服务完成标准：甲乙双方签订房屋买卖合同时，居间服务完成；第五条，甲乙双方共同委托丙方为该套房产的网签、过户、贷款、结房提供服务需另行签署委托协议；第七条，甲方或乙方违反本合同约定，导致房屋买卖合同不能继续履行的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用。已收取的居间服务费无须退还；第八条，与本合同相关的任何争议，三方应协商解决，协商不成的，由丙方住所地即北京市大兴区人民法院管辖。同日，孙超（出卖人）与王春雨（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定涉案房屋的成交价格为4280000元，并对付款方式、房屋交付、双方权利义务、违约责任等进行了约定。其中，共有权人同意出售声明上未有涉案房屋共有权人的签字……法院经审理认为，孙超、王春雨与兴商地产公司三方签订的居间服务合同，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据居间服务合同第二条所列明的居间服务内容以及第四条居间服务完成标准的约定，在孙超与王春雨签订房屋买卖合同时，兴商地产公司的居间服务已经完成，居间服务合同已经履行完毕。兴商地产公司提供了居间服务合同中列明的大部分服务内容。但房屋买卖合同中共有权人同意出售声明上并未有共有权人的签字，房屋买卖合同仅有孙超的签字，应视为房屋买卖合同的签订存在瑕疵，兴商地产公司的居间服务并没有完全履行完毕。居间服务合同中第三条居间服务的约定为王春雨应按照住宅买卖成交价格的2.2%向居间人支付居间服务费，并应于房屋买卖合同签订当日向居间人支付。故根据兴商地产公司已提供居间服务的内容，房屋买卖合同签订的程度，以及关于居间服务费的约定，法院酌定王春雨应支付兴商地产公司居间服务费50000元。最终判决：一、王春雨支付兴商地产公司居间服务费50000元；二、驳回兴商地产公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，2020年11月3日，王春雨向兴商地产公司支付居间服务费50000元。另查，孙超称，涉案房屋因孙超与妻子签署离婚协议，于2018年3月18日签订买卖合同出卖，以4400000元的价格出售，但并非王春雨所述的一房二卖。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。王春雨与孙超签订《北京市存量房屋买卖合同》，自双方签字时合同成立，对孙超主张的因附件二未签订，合同未成立，法院不予采信。王春雨与孙超签订《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。根据现已查明的事实，因孙超妻子未配合签署附件二即《共有权人同意出售证明》，王春雨考虑到实际履行中的风险，未按照合同约定于合同签订当日支付定金，并无不妥，现《北京市存量房屋买卖合同》并未实际履行，且涉案房屋已经再次出售，对于王春雨当庭要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。根据合同第五条第（三）项约定“除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。”考虑到王春雨已经及时止损，并未产生较大的实际损失，综合本案的实际情况，法院对王春雨主张的违约金、居间服务费综合考虑，酌定由孙超支付王春雨违约金60000元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十七条、第五百七十七条之规定，一审法院于2021年7月判决：一、王春雨与孙超于2018年1月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年4月26日解除；二、孙超于判决生效之日起十日内支付王春雨违约金60000元；三、驳回王春雨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为《北京市存量房屋买卖合同》是否成立并生效的问题。首先，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签名、盖章或者按指印时合同成立。《北京市存量房屋买卖合同》封面及首部明确载明出卖人“孙超”，已经确定了孙超为合同一方主体，事实上孙超、王春雨业已在合同尾部签字对合同内容进行了确认，该合同自双方当事人签字盖章时即已成立生效。其次，《北京市存量房屋买卖合同》附件二没有涉案房屋共有权人签字，孙超据此主张该合同尚未成立生效。孙超虽不具有涉案房屋完整物权，但其出售房屋之无权处分行为并非导致合同不成立或者无效的法定事由，故孙超的该项主张，本院不予采信。据此《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同成立有效。《北京市存量房屋买卖合同》约定“除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。”经审理查明，因涉案房屋共有权人始终未在《共有权人同意出售声明》签字确认，导致买卖合同并未实际履行，孙超作为卖房人对此负有责任，其虽主张对此没有过错，不应承担责任，但过错并非违约方承担责任的要件，本院对孙超的该主张不予采信。一审法院考虑到合同并未实际履行及房屋已经再次出售的事实，支持王春雨要求解除合同的诉讼请求，处理正确。另考虑到王春雨已经及时止损，并未产生较大的实际损失，及其主张的违约金、居间服务费等情况，一审法院酌定孙超支付王春雨违约金60000元，并无不当，本院予以维持。关于一审诉讼费承担问题，一审法院综合考虑本案的实际情况及王春雨的违约责任，确定由孙超负担6550元诉讼费并无不当，本院不予调整。综上，孙超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由孙超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 刘 琨审 判 员 李 淼二〇二一年九月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天