贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终5224号上诉人（原审原告）：熊伟，男，汉族，1992年8月27日出生，住贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：任梅，女，汉族，1990年11月23日出生，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：熊伟，系与任梅夫妻关系。上诉人（原审被告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层。法定代表人：刘长波，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝北区，系该公司员工。上诉人熊伟、任梅因与上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称：中渝房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初11581号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人熊伟、任梅上诉请求：一、撤销原判，并改判支持上诉人熊伟、任梅的全部诉讼请求；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人中渝房开承担。理由是，一、被上诉人中渝房开至今未按合同约定向上诉人熊伟、任梅交付符合条件的房屋和相关资料手续，其在此情况下通知上诉人熊伟、任梅收房系欺诈，且上诉人熊伟、任梅通过律师函方式明确表示拒绝收房并要求提供完整的收房材料，一审依据商品房交付使用备案证书认定中渝房开满足了约定的交付条件是违背客观事实，判决中渝房开逾期交房的是时间仅为95天是明显认定事实错误，中渝房开一直违约至今，应当承担直至提供符合条件的所有材料之日止的违约金。即便中渝房开具备了合同约定的全部材料，上诉人熊伟、任梅拒绝收房后，中渝房开并未及时通知熊伟、任梅再次收房，合同内已约定了有效的联系方式，中渝房开用登报的方式不特定对外通知，该行为不能作为有效的送达方式，一审以此作为交房截止时间的推定来源系认定错误。二、案涉合同关于封闭阳台的条款清楚明了，另关于样板房的问题，案涉合同内明确约定了样板房的状况并不能成为双方合同约定的内容，双方权利义务以及交付的房屋标准以合同实际约定为准，一审判决认定案涉合同约定的房屋为非封闭阳台也系错误。上诉人中渝房开答辩称：一、中渝房开于2020年9月29日取得案涉房屋交付证书并于2020年10月1日通知熊伟、任梅收房，该日期应作为逾期交房违约金计算的截止时间。二、《商品房买卖合同》第三条并未约定封闭阳台的个数，从合同语义及交易情况均不能看出约定了封闭阳台，该条款不能作扩大解释，附件六仅仅是在主合同约定封闭阳台的情况下，对于使用封闭阳台的材质进行补充约定，既然主合同未约定，则附件六约定的材质则无约束力，因此一审判决就封闭阳台的判决正确。双方之间签订的《商品房买卖合同》约定的预售建筑面积为96.42平米，案涉房屋阳台的预测绘面积及实测绘面积均是按半面积计算（为封闭阳台），上诉人更未支付案涉房屋阳台另一半面积的房款，故未封闭阳台是双方交易的真实意思。三、中渝房开出售的案涉房屋属于精装修房，样板房并未封闭阳台，中渝房开交付的房屋现状与样板房一致，一审中提交的样板房照片熊伟、任梅均表示认可。上诉人中渝房开上诉请求：一、撤销原判第一项，改判中渝房开应承担的逾期交房违约金为6459元；二、本案的一、二审诉讼费用由熊伟、任梅承担。理由是，一、一审已查明事实，认定中渝房开于2020年10月1日通知熊伟、任梅收房，则2020年10月1日为逾期交房违约金的计算截止日。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条、第十四条约定中渝房开应在交房前十日通知买受人办理交接手续，该日期仅为中渝房开通知熊伟、任梅办理收房手续的程序性条款，并不发生支付违约金的法律后果，因此，应按通知之日即2020年10月1日作为止算日，一审在该日期基础上加算15天计算违约金，无事实和合同依据。二、中渝房开在案涉房屋具备交房条件后通知熊伟、任梅收房，已尽到合同约定的通知义务，至于何时办理收房手续由熊伟、任梅自行选择，违约金应计算至通知之日，该事实确定明了，本案不适用“酌情认定违约金截止时间的情形”。三、最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）明确了同案同判思维的审判理念，本案判决违背了同案同判原则。上诉人熊伟、任梅答辩称：违约金计算截止至2020年10月1日没有事实和法律依据，买受人已经明确表示拒绝收房，中渝房开应当以对等的形式予以回复，其登报通知的方式既不是约定也不是法定，其不能证明我方得到了该通知，故至少应当认定至一审庭审时我方才知晓具备相关材料，且至今我方仍然未看到合同约定的全部交付资料，我国并非判定法国家，本案具有特殊性，我方在第一次得到通知后便发出律师函表示拒收，所以其第二次通知应当明确特定的回复，而并非一般商品房收房的普遍情形。原审原告熊伟、任梅诉讼请求：1.判令被告按合同约定将贵阳市观山湖区恒大中央公园Cl地块8栋2单元12层3号商品房的全部阳台进行铝合金封闭，并按照合同约定向原告提供交付商品房应当出具的《建筑工程竣工合格证明文件》、《商品房面积实测技术报告书》、《商品房交付使用备案证书》、《住宅分户验收表》；2.判令被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金（违约金以总价款1218758元为基数从2020年8月9日起按每日万分之一的标准计算至符合上述条件实际交房之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。原审经审理查明:2019年1月16日，原告任梅、熊伟与被告中渝房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买了恒大中央公园8栋2单元12层3号房屋，总价款1218758元。出卖人应于2020年7月31日前向买受人交付该商品房，合同第十四条对房屋交接手续约定为：商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间，买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品交接手续。案涉工程于2018年10月29日取得面积测绘报告；于2020年7月28日办理了竣工备案；于2020年9月29日取得商品住房交付使用备案证书。2020年8月6日，被告登报通知C5-9号楼业主收房。2020年8月8日，被告向原告邮寄收楼通知书，2020年8月14日，原告以被告未对其所购房屋的阳台进行铝合金封闭，地板不平整等为由向被告发出律师函，要求被告及时整改。2020年10月1日，被告再次登报通知C5-9号楼业主收房。原审认为,依法成立的合同，应受法律保护，合同当事人应当按照合同全面履行各自的义务。关于原告要求对所购房屋的阳台进行铝合金封闭的请求，案涉合同附件六对装饰设备标准进行明确约定，住宅室内装修项下“阳台：天花：高级乳胶漆。地面：高级地砖。非封闭阳台墙身：同本层建筑外墙材料。封闭阳台墙身：乳胶漆”，即案涉合同并未明确阳台为封闭阳台。合同附件十二补充协议第十四项第9条的约定，该商品房为项目样板间，按交付时的实际现状交楼。原告也认可其购房时看过样板房，结合被告举证的样板房图片及规划设计图，案涉房屋的阳台应为非封闭阳台。综上，对于原告要求被告封闭阳台的请求，不予支持。关于逾期交房违约金，本案原、被告在合同中约定房屋交付时间为2020年7月31日前，但被告在2020年9月29日才取得商品住房交付使用备案证书，满足合同约定的交付条件，故对于原告主张被告逾期交房的事实依法予以确认。逾期时间，原告主张从2020年8月9日开始计算，系其对诉讼权利的处分，原审从其自愿。截止时间，被告在2020年9月29日满足合同约定的交付条件后于2020年10月1日登记通知收房，再结合合同关于交接手续的约定，酌情认定截止时间为2020年10月25日，为78天。计算为：1218758元×0.0001×78天=9506元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告熊伟、任梅支付逾期交房违约金9506元；二、驳回原告熊伟、任梅的其余诉讼请求。案件受理费125元，由原告熊伟、任梅承担100元，被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司承担25元。二审中，双方均未提交新证据，二审经审理查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅针对当事人的上诉主张进行审理。结合双方当事人的诉辩主张，本案二审审理的主要问题为：一、中渝房开逾期交房违约金的起止时间的确定；二、双方买卖合同中所涉阳台是否为封闭阳台。首先，关于逾期交房问题，在商品房买卖合同中，双方约定了房屋交付的标准，即合同第十一条中约定的：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。在《商品房买卖合同》的第十四条，约定了出卖人应当在交付日的10日前通知买受人验收、交接，但不满足合同第十一条、第十二条约定条件的，出卖人仍然应当承担逾期交房的违约责任，因中渝房开在2020年8月6日登报通知收房时，尚不具备交房条件，因此，不具有通知收房的效力。案涉楼栋在2020年9月29日取得商品住房交付使用备案证书后，中渝房开又于2020年10月1日登报通知买受人收房，此时已经具备合同约定的收房条件，但距合同约定的2020年7月31日交付房屋的日期已经逾期61天，故中渝房开违约。出卖人在房屋具备交付条件的情况下，按照合同约定履行通知义务后，不再承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第十四条第二款“买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续”的约定，约束的是买受人而非出卖人，买受人不及时收房的后果不应当由出卖人承担，一审在中渝房开通知收房时间的基础上增加24天无合同依据，本院予以纠正，中渝房开应当承担的逾期交房违约金为1218758元×0.0001×61天=7434.4元。其次，对于房屋阳台应否进行铝合金封闭的问题，《商品房买卖合同》约定的房屋套内面积为74.83平方米，套内面积单价为16287.02元。在主合同第三条中，对于有几个封闭阳台、有几个非封闭阳台没有约定。在第十八条约定“具体装饰和设备标准的约定见附件六”，在附件六中，虽然有“窗：采用高级隔热铝合金型材多腔密封|中空玻璃窗、飘窗台配铝合金防护栏杆”的内容，但是，该内容指向的是主合同中约定有封闭阳台时所要使用的材料，而非附件六中列举有材料，就必须对阳台进行封闭。对于封闭阳台和非封闭阳台，除了外观不一致之外，根据《房地产测量规范》（GB/T17986.1-2000）第8.2.2第（C）项的规定，“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”，也就是说，区分封闭阳台和非封闭阳台应当以合同约定的套内建筑面积为准，如果出卖人在计价时将阳台的全部面积计入套内建筑面积，则阳台为封闭阳台。贵州黔正测绘有限公司对案涉房屋的测绘报告及说明显示，建筑面积为96.42平方米，套内建筑面积为74.83平方米，该机构对阳台是按照半面积计算，由此可知，案涉房屋的阳台为非封闭阳台。熊伟、任梅以非封闭阳台支付购房款，却要求中渝房开交付封闭阳台，既无合同依据，也不符合交易规则，故熊伟、任梅要求按照封闭阳台进行交付的主张不能成立。综上，上诉人中渝房开的上诉理由部分成立，本院予以支持；上诉人熊伟、任梅的上诉主张，不能成立，本院予以驳回。原判决认定事实基本清楚，但酌情认定逾期交房期间不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初11581号民事判决的第二项；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初11581号民事判决的第一项为：贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向熊伟、任梅支付逾期交房违约金7434.4元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费500元，由熊伟、任梅负担450元，由贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年九月八日书记员  张鑫