上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6222号上诉人(原审被告)：金卓虎，男，1976年11月2日出生，汉族，户籍地浙江省临海市。委托诉讼代理人：洪蔚芳，上海申伦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张顺法，男，1959年3月18日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。被上诉人(原审原告)：林杏珠，女，1962年3月7日出生，汉族，户籍地浙江省温岭市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：张慧慧(系两被上诉人之女)，女，1988年5月24日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。上诉人金卓虎因与被上诉人张顺法、林杏珠房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初6366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人金卓虎及其委托诉讼代理人洪蔚芳、被上诉人张顺法及被上诉人张顺法、林杏珠的共同委托诉讼代理人张慧慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金卓虎上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法予以改判。事实和理由：一审法院关于金卓虎租金支付期间的认定有误。双方合同约定，租金交纳时间为每半年第一个月的前三十天，即提前三十天支付半年的租金，事实上合同履行期间每年9月份和3月份支付其后半年的租金，银行流水也证明如此。据此，2017年9月份金卓虎支付的租金为2017年10月至2018年3月的租金。根据双方通话录音显示2018年4月至2018年10月份租金，金卓虎与张顺法、林杏珠协商与借款相抵扣，即使法院认定抵扣未达成一致意见，也应当从2018年4月份起计算租金，而非从2017年9月26日起计算。金卓虎于2014年8月20日支付给被上诉人女儿张笑20万元转让费，既然一审法院判令解除双方租赁关系，应当对金卓虎支付的押金5万元和转让费20万元做出处理，或返还金卓虎，或抵充相应租金，以解决争议。被上诉人张顺法、林杏珠辩称：金卓虎支付房屋租金到2017年9月25日。金卓虎支付给上海鼎香餐饮有限公司(以下简称“鼎香公司”)的转让费20万元与本案无关，其支付的押金5万元已经与租金部分抵扣。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。林杏珠、张顺法向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1．林杏珠、张顺法与金卓虎订立的《房屋租赁合同》于民事起诉状副本送达金卓虎之日解除；2．金卓虎支付2017年9月25日起至实际搬离之日止的租金(按合同约定的租金标准计算)；3．金卓虎支付逾期支付租金的滞纳金(以欠付租金金额为本金，自2017年9月25日起，按合同约定的标准分段计算至付清之日止)；4．金卓虎支付逾期支付租金违约金(以欠付租金金额为本金，自2017年9月25日起，按月利率2％计算至付清之日止)；5．金卓虎支付自2014年10月10日起计算至搬离之日止的物业管理费(按每月480元计)；6．金卓虎搬离上海市虹口区汶水东路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“案涉房屋”)，结清水电煤费用、将房屋恢复至竣工图纸记载的原状后交还林杏珠、张顺法。一审法院认定事实如下：上海市虹口区汶水东路XXX号XXX-XXX层(建筑面积170.09平方米)权利人为林杏珠、张顺法。上海市虹口区汶水东路XXX号XXX-XXX层房屋(建筑面积246平方米)原权利人为林杏珠、张顺法。2014年8月18日，林杏珠、张顺法与金卓虎就上述房屋订立《房屋租赁合同》，约定：出租房屋面积417平方米；租赁期限自2014年10月10日至2024年10月9日为期10年；租房押金5万元，金卓虎在任何情况下欠交租金时，林杏珠、张顺法有权直接抵扣租房押金抵充租金，不足部分继续追索；租金应自本合同签字的同时由金卓虎按半年向林杏珠、张顺法交纳，以后的交纳时间为每半年第一个月的前三十天；2014年10月10日至2017年10月10日3年每年租金为41万元，2017年10月10日至2019年10月10日2年每年租金为430，500元，2019年10月10日至2024年10月10日5年每年租金为48万元；若金卓虎迟交租金，林杏珠、张顺法有权向金卓虎收取滞纳金，收取标准为：逾期一个月内的，有权收取日租金的10％乘以迟交天数作为滞纳金、逾期一个月以上的，有权收取日租金的20％乘以迟交天数，且可终止租房协议；在租赁期间，该物业上的水、电、煤气、及物业管理费用、垃圾清扫费等有关费用均由金卓虎承担，并做到按时缴纳，如不按时支付，作违约处理；金卓虎应按合同规定按时交纳租房押金及租金、维护房屋整体结构，不得私自拆除和改建房屋、如需对房屋内的配电设备，给排水设备进行更改对房屋进行装修，须向林杏珠、张顺法提出方案并经其批准后方可进行，批准后的方案若需要更改须重新提出方案并经批准，并承担由此给任何他方造成的损害责任；合同期满不再续租时，须恢复原状，不能恢复的，支付恢复所需的费用，该费用标准由双方协商确定；金卓虎违反本合同中其项下任何一项义务，林杏珠、张顺法均有权解除合同，并有权请求赔偿；订立本合同前，原租赁方为鼎香公司，现原租赁合同已经到期，但鼎香公司留下了开店的全套餐饮设施。为避免纠纷，金卓虎承诺同鼎香公司谈妥原房屋内的设施归金卓虎所有，为此作为转让费补偿鼎香公司贰拾万元整。鼎香公司收到金卓虎承诺支付的贰拾万元整后，林杏珠、张顺法同意签订本房屋租赁合同。(金卓虎同意，该条款作为本合同有效性的必备条款之一)。合同订立后，金卓虎支付鼎香公司转让费20万元，支付林杏珠、张顺法押金5万元及第一期租金。金卓虎自承租案涉房屋起未支付物业管理费，林杏珠、张顺法亦未向物业管理单位支付双方租期内案涉房屋的物业管理费。2016年1月，林杏珠、张顺法将上海市虹口区汶水东路XXX号XXX-XXX层房屋(建筑面积246平方米)产权转让给案外人淮某某代物流有限责任公司(以下简称“淮矿公司”)。双方上述租赁合同中上海市虹口区汶水东路XXX号XXX-XXX层房屋(建筑面积170.09平方米)的权利人仍为林杏珠、张顺法。同年3月，金卓虎与淮矿公司就上海市虹口区汶水东路XXX号XXX-XXX层房屋另立租赁合同。同年2月起，金卓虎按前述租赁合同约定的租金标准，以170.09平方米所占比例向林杏珠、张顺法支付租金。2018年8月，浙江省临海市人民法院(以下简称“临海法院”)受理(2018)浙1082民初9348号，原告朱正设与被告金卓虎、张顺法民间借贷纠纷一案，该案民事判决书认定，2017年12月11日，金卓虎、张顺法向朱正设借款100万元，双方约定月利率为2％。借款后，朱正设于2018年1月22日收到张顺法通过金卓虎向其支付的利息2万元，剩余本息金卓虎、张顺法未偿付。该案判决：金卓虎、张顺法归还朱正设借款本金100万元并支付自2018年1月11日起按2％月利率计算的利息。林杏珠、张顺法向一审法院提起诉讼后，本案起诉状副本于2020年3月25日送达金卓虎。一审庭审中，金卓虎提供其银行转账明细，以证明其与张顺法的多笔资金往来：2016年9月2日，金卓虎向张顺法转账70万元；同月6日，张顺法向金卓虎转账50万元；同月22日，金卓虎向张顺法转账50万元；10月8日金卓虎向张顺法转账84，065元；同月20日，张顺法向金卓虎转账10万元；12月28日，金卓虎向张顺法转账12万元；2017年1月10日，张顺法向金卓虎转账100万元；同月12日，张顺法向金卓虎转账150万元；同月25日，张顺法向金卓虎转账82万元；6月19日，张顺法向金卓虎转账100万元；9月12日，张顺法向金卓虎转账20万元；同月25日，金卓虎向张顺法转账10万元；同月27日，张顺法向金卓虎转账94，600元；11月23日，张顺法向金卓虎转账2万元；12月11日，张顺法向金卓虎转账2万元；2018年1月3日，张顺法向金卓虎转账25，000元；同月22日，张顺法向金卓虎转账2万元。金卓虎还提供其通过支付宝向林杏珠付款21，000元的支付凭证，一审庭审中双方确认，该款项系金卓虎支付另外承租房屋的租金，与本案案涉房屋无涉。另外，金卓虎还提供其与张慧慧自2016年起资金往来凭证，认为因三人的特殊身份关系，其也曾向张慧慧支付案涉房屋租金。对此张慧慧表示，其确实与金卓虎有钱款往来，原因是金卓虎欲购房，但因户籍问题无法向银行贷款，故向其借款用于购房，其与金卓虎之间的往来款项与案涉房屋租金无涉。本案一审审理中，金卓虎已就其与张慧慧借款纠纷向一审法院提起诉讼。一审法院认为，林杏珠、张顺法与金卓虎订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。合同履行过程中，双方确有案涉房屋租金以外的资金往来，因双方从未就往来款项订立任何形式的合同、协议或可以证明资金性质的契约，一审庭审中林杏珠、张顺法已就双方资金往来原因作出初步陈述。而2017年9月25日之后，金卓虎确再未向张顺法支付任何钱款，且从往来金额看，其余款项确不符合案涉房屋租金金额。至于金卓虎认为2018年10月10日之后，张顺法仍以金卓虎应当承担的案涉房屋租金抵充2017年12月11日其向朱正设借款的本息，依据临海法院判决，该笔借款系金卓虎与张顺法共同向朱正设所借，两者应共同归还本息。对此金卓虎并未提出上诉，亦未就其与张顺法之间责任分担提出主张或诉讼，故对金卓虎的这一辩称意见，一审法院无法采信。就2016年以来，金卓虎与张慧慧之间的多笔资金往来，张慧慧对此已作出解释，虽货币系种类物，但金卓虎并未提供证据证明张慧慧接受林杏珠、张顺法的委托收取案涉房屋租金，或其向张慧慧支付的款项即为案涉房屋租金，且其已就这些款项提起诉讼，另案主张。综上，金卓虎未能就其按期足额履行支付租金的义务提供充分证据加以证明，依据双方租赁合同约定，林杏珠、张顺法主张于起诉状副本送达之日解除其与金卓虎的租赁合同并无不当，法院予以支持。金卓虎亦应按双方合同约定履行支付租金义务。至于林杏珠、张顺法提出的滞纳金和违约金主张，因双方确存在大量资金往来，各自对往来款项均未能在本案诉讼前作出精确确认和核对，且林杏珠、张顺法在2017年9月之后从未向金卓虎主张履行支付租金义务，双方合同亦未有对违约金作出约定，故对滞纳金和违约金主张，一审法院均不予支持。关于物业管理费，因该款的实际收款方系物业管理单位，而林杏珠、张顺法并未向案涉房屋的物业管理单位支付租期内的物业管理费，物业管理单位亦未向其提出相应主张，故对其提出的物业管理费主张，本案中不做处理。至于林杏珠、张顺法提出要求将案涉房屋恢复原状，因双方租赁合同约定金卓虎继受了原租户留下的全套设备，并支付了转让费，加之双方合同约定原租赁面积为417平方米，部分权利转让后双方未重新订立租赁合同，可见金卓虎在承租案涉房屋时并未改变房屋状态，且恢复案涉房屋原状涉及案外人淮矿公司利益，故林杏珠、张顺法要求将房屋恢复原状，一审法院不能支持。一审法院判决如下：一、林杏珠、张顺法与金卓虎于2014年8月18日订立的《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除；二、金卓虎携己物品搬离上海市虹口区汶水东路XXX号XXX-XXX层房屋，同时结清该房屋内发生的水、电、煤气费用；三、金卓虎向林杏珠、张顺法支付2017年9月26日至2020年3月25日期间的租金446，728.61元；四、金卓虎向林杏珠、张顺法支付自2020年3月26日起至实际迁出之日止的房屋使用费(按年租金195，787.05元计算)；上述第二、三、四项于判决生效之日起90日内履行；五、驳回林杏珠、张顺法的其余诉讼请求。本院审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，林杏珠、张顺法与金卓虎订立的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现金卓虎上诉称其已支付租金至2018年3月，且其已与林杏珠、张顺法达成一致，将2018年4月起的租金与双方之间的借款相抵扣，故其并未违约，但林杏珠、张顺法对此予以否认，金卓虎并未提交确凿证据对其主张予以证明，故本院对金卓虎的此抗辩意见不予采纳。金卓虎于2017年9月25日后未再向林杏珠、张顺法支付过案涉房屋租金显属违约，应承担相应的违约责任。一审法院认定双方之间的《房屋租赁合同》解除，金卓虎搬离案涉房屋并支付相应的租金及房屋使用费，合法有据，本院予以认同。关于金卓虎上诉称其支付的20万元转让费与5万元押金，法院应做出相应处理一节。鉴于20万元转让费是金卓虎支付给案外人鼎香公司，涉及案外人的利益，本案不作处理。关于5万元押金，张顺法、林杏珠主张押金5万元已与房屋租金相抵扣，金卓虎亦未提交相反证据予以证明，故金卓虎的该上诉意见依据不足，本院不予支持。综上所述，金卓虎的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，538.81元，由上诉人金卓虎负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 陈 俊审 判 员 俞 璐法官助理 夏 兰书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……