辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13783号上诉人（原审被告）：张亚丽，女，1962年6月11日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳麦恩物业有限公司，住所地沈阳市大东区东望花南街25-3号。法定代表人：孙华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘成达，男，1957年1月18日出生，汉族，该公司经理，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：李晓玲，女1965年10月1日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。上诉人张亚丽因与被上诉人沈阳麦恩物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初11884号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张亚丽上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.阳台门关不上，用木棒绑上，冬天有缝很冷。2.玻璃大部分透气。3.主体墙下沉造成厨房瓷砖裂缝划手。4.窗户潮湿有黑毛，污染卧室空气，开发商答应给修，一直没修，后答应给补偿款2万左右，让去物业领钱，物业没给，所以物业费没交。后把阳台墙拆了，厨房瓷砖全拆，厨房和阳台重装一次（原装修费一万八九千元，后来装修将近三万左右）。女儿结婚，因没交物业费不让进婚车，不让租车位。电动车、凤凰车、电瓶2个丢失，走廊不打扫，灯泡坏不给换，楼顶瓦全部扒掉，房价下降，门卡不给办理。沈阳麦恩物业有限公司辩称，请求维持原判。一、房屋出现质量问题不是答辩人责任。5年内由开发商维修，超过5年动用维修基金。答辩人已尽到及时沟通义务。二、被答辩人向答辩人索要2万左右补偿款，与本案不属于同一法律关系，可另诉。这个事实不存在，答辩人从没收到过这笔补偿款。三、业主财物丢失与本案不属于同一法律关系，可另诉。无法查明电动车、自行车是在园区内丢失，被答辩人无证据证明。答辩人已尽到维护小区公共秩序和日常巡视义务，并非是对小区特定的人财物予以管理。四、被答辩人所述楼道内数月无人打扫不存在，答辩人对每栋楼道卫生都有专人负责每天清理。沈阳麦恩物业有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2007年12月1日至2020年12月31日物业费16239元及滞纳金16753元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告麦恩物业与赛维莱房地产开发有限公司签订《锦绣江南小区前期物业管理服务合同》，合同期限：自2007年9月26日起至小区业主委员会成立并与物业公司签订“物业管理委托合同”生效时终止。2010年12月1日原告麦恩物业与锦绣江南业主委员会签订《锦绣江南小区物业管理服务合同》，合同期限：2010年12月1日-2015年11月30日。之后，于2016年5月5日，原告麦恩物业与锦绣江南业主委员会又签订另一份《锦绣江南小区物业管理服务合同》，服务期限：2016年5月5日-2021年5月4日。物业费为每平米1元（不包含电梯费）或1.2元（包含电梯费）。物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。原告麦恩物业依据其提供的合同的服务期限为：2007年9月26日至2015年11月30日，2016年5月5日至2021年5月4日。合同期间不连续，其中有6个月未签订物业委托合同，故应将该6个物业费不予计算到欠缴物业费中。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。故从2007年12月1日至2020年12月31日（共计157个月，扣除未签订物业委托合同的6个月，拖欠物业费151个月）被告拖欠物业费共计15617元（103.43平方米×1元/平方米/月×151个月）。关于被告抗辩原告服务不达标，园区停车位规划不合理，影响正常通行，消防设施存在隐患等问题。被告所述房屋存在质量问题，楼上下雨漏水导致其房屋被淹，长时间未解决等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由被告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据一审法院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费14055元（15617元×90%）。关于被告提出的其他抗辩问题，因缺乏事实及法律依据，故一审法院不予采信。一审法院判决：一、被告张亚丽于判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳麦恩物业有限公司2007年12月1日至2020年12月31日物业费14055元；二、驳回原告沈阳麦恩物业有限公司、被告张亚丽的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费312元（已减半收取），由被告张亚丽负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人与涉案房屋的开发单位签订的《锦绣江南小区前期物业管理服务合同》及与锦绣江南业主委员会签订的《锦绣江南小区物业管理服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。现被上诉人已按约定为园区提供物业管理服务，而作为案涉园区业主的上诉人在接受被上诉人提供的物业服务后理应交纳物业费，故一审法院判决上诉人继续履行交纳物业费义务并无不当。关于上诉人主张走廊不打扫，灯泡坏不予更换，楼顶瓦全部扒掉等的问题，因上诉人并未提交充分证据证明该主张，即便被上诉人服务存在瑕疵，亦不构成拒交物业费的正当理由。一审法院根据掌握情况认定被上诉人履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，根据收取费用与服务质量相适应原则，酌定上诉人按欠费金额的90%交纳物业管理费并无不当，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张窗户上有黑毛，透气，阳台门关不上，开发商承诺上诉人去物业公司领取补偿款等问题，因前述主张与本案不属于同一法律关系，本院不予审理，对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人张亚丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由上诉人张亚丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月二十六日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。