山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终10903号上诉人（原审原告）：高杰，女，1978年2月9日出生，汉族，住山西省绛县。委托诉讼代理人：傅海波，山东谦炜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛华丽广场房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市铺集镇铺上一村。统一社会信用代码：91370281724037466Y。法定代表人：夏乃林，总经理。委托诉讼代理人：徐仁旭，山东康元律师事务所律师。上诉人高杰因与被上诉人青岛华丽广场房地产开发有限公司（以下简称华丽广场公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2021）鲁0281民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人高杰的委托诉讼代理人傅海波，被上诉人华丽广场公司的委托诉讼代理人徐仁旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由华丽广场公司负担。事实和理由：本案争议的焦点在于：逾期交房违约金明显偏低是否能申请人民法院调整。一、涉案商品房预售合同关于违约金的条款系华丽广场公司拟定的格式条款且违约金明显偏低（同小区逾期违约金相差10倍）。在合同起草过程中，华丽广场公司未就违约金等重要条款与高杰进行协商，而是自行拟定完毕后直接交由高杰签字。同时在合同签订过程中，华丽广场公司也未采取合理的方式提示高杰注意免除或者减轻华丽广场公司责任等与高杰有重大利害关系的条款。虽然在合同中华丽广场公司对一些条款填加了下划线，但是该提示方式并不合理，华丽广场公司在合同中使用了大量的下划线，而导致与高杰有重大利害关系的条款并不突出，事实上无法起到应有的提示作用。高杰没有注意到这些条款而直接签署了合同，涉案合同并非高杰的真实意思表示。二、一审判决认定事实错误，断章取义，涉案商品房预售合同中有关购房人逾期付款及开发商逾期交房的约定实际双方权利义务并不对等，甚至严重失衡，意思自治的前提应基于公平和诚信原则。本案违约金可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整。涉案合同第七条约定：乙方（高杰）若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（华丽广场公司）支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之0.1计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。贰、甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房价款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。如甲、乙双方协商同意继续履行合同，甲方有权要求乙方按照合同总价款日万分之五的比例，支付自本合同约定的应付款期限之第二天至乙方实际付款之日止的违约金。若乙方采用银行按揭方式支付房款，未按借款合同约定偿付欠款，导致甲方向银行承担连带责任，则甲方代为清偿欠款后，有权向乙方追索本金、利息、赔偿金、违约金及追索权的费用，并有权解除购房合同将房屋另行出售，且甲方可从乙方购房款中直接抵扣上述费用。乙方须按总房款的5%承担赔偿金，并按欠款金额日万分之五的比例，向甲方支付自欠款之日起至实际付款之日止的违约金。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.10计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除本合同。贰、甲方向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房款额的日万分之零点一计算。如果仅比对上述两条的第一款，单纯逾期交房或者逾期付款双方确为同等的违约责任，都为日万分之零点一，但是结合后两款来看，高杰逾期付款超过30天，华丽广场公司即有权利解除合同并要求高杰按照按总房款的5%承担赔偿金，并按欠款金额日万分之五的比例，向华丽广场公司支付自欠款之日起至实际付款之日止的违约金。而华丽广场公司逾期交房超过180天，才开始承担违约责任，而且高杰只能接受日万分之0.1的违约金条款而没有权利解除合同。显然权利义务并不对等，显失公平，而且补充协议中高杰的违约责任明显重于华丽广场公司违约的责任，明显违背民法典关于合同权利义务对等原则。三、关于开发商延期交房的违约金计算问题。1、根据商品房买卖司法解释第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，当出现约定赔付的违约金过低的情况时，业主同样可以参照上述标准，向法院主张调整违约金数额。同时从目前司法实践来看，有部分地方法院也会参照银行同期贷款基准利率计算违约金数额。苏州中院将有关案件中逾期交房违约金标准调整为按照银行同期贷款基准利率计算（年利率4.35%，相当于原违约金增加了1.5倍）。在实际案件审理过程中，如果根据合同约定开发商延期交付的，自然要承担违约金，且在购房合同中约定的违约金赔偿标准过低的，人民法院会支持业主的正当诉求，提高赔偿标准，弥补损失。2、江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》对于开发商逾期交房且违约金过低的情况进行了规定，明确：按购房款固定比例计算违约金数额极低的，可视为无效格式条款；逾期交房约金按照银行逾期贷款利息标准计算。合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。综上，请求二审法院在查明事实的基础上根据公平公正原则，对本案明显偏低的违约金予以调整或者发回重审。华丽广场公司辩称，高杰的上诉请求不能成立。一、合同约定是双方真实意思表示，并不存在违法情形，应当尊重契约自由的原则。高杰购买房屋时价格是5000多元/平，现在虽然价格回落，房屋均价也在每平方米10000元左右。二、一审中华丽广场公司向法庭提供了71件相似案例，该71个案例中所签的商品房预售合同与本案大同小异，均支持了当事人的合同约定。高杰所提供的案例只是个别情况，与本案并不相同，不具有参考价值。三、双方商品房预售合同不是格式合同，划线部分不是提示性的划线，而是双方协商约定的条款，是合同双方的意思表示，因此应当尊重合同的约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高杰向一审法院提出诉讼请求：1.华丽广场公司配合高杰验收交接房屋；2.华丽广场公司支付自合同约定的交房之日至房屋实际交付之日按照日万分之一的利率交付违约金，暂时计算至2021年1月11日为22568元；3.本案的诉讼费由华丽广场公司承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，高杰与华丽广场公司签订青岛市商品房预售合同，约定高杰购买华丽广场公司胶州市香港路38号东湖郡·普罗旺斯小区19号楼2单元11层1102户，房屋面积为108.09㎡，单价为4756元/平方，总价款为514076元。双方合同第七条约定，高杰若未按本合同约定的时间付款，应当向华丽广场公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之零点一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十一条约定，华丽广场公司定于2019年10月31日前将房屋交付给高杰，除不可抗力外。合同第十二条约定，华丽广场公司如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付高杰，应当向高杰支付违约金，违约金按高杰已支付的房价款日万分之零点一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180天，高杰有权选择下列第二种方案追究华丽广场公司责任：1、高杰有权单方面解除本合同。2、华丽广场公司向高杰支付违约金，违约金按高杰已支付房款额的日万分之零点一计算。合同第十三条约定，该房屋符合本合同约定的交付条件后，华丽广场公司应在交付之日前7天书面通知高杰办理交付该房屋的手续，高杰应在收到通知之日起7日内，会同华丽广场公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为以华丽广场公司在相关媒体发布公告为准。根据华丽广场公司向法院提交的房屋建筑工程竣工验收备案表、青岛日报、房屋交接书各一份，可证明涉案房屋竣工验收，已达到交付标准，且华丽广场公司在青岛日报上刊登了交接房屋的公告，通知业主2020年12月30日正式交房，并有部分业主已经交接了房屋。一审庭审中，华丽广场公司主张因青岛举办上合峰会及2019年4月份的海军节，华丽广场公司的施工工地在管控停工范围内，造成两次停工，是造成华丽广场公司逾期交房的根本原因。一审法院认为，高杰、华丽广场公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定行使权利、履行义务。高杰主张的逾期交房天数是自2019年10月31日起暂算至2021年1月11日，但是从华丽广场公司提交的证据材料可以看出，华丽广场公司于2020年12月30日已在青岛日报公示了交付房屋的信息，故逾期时间应计算至2020年12月30日止（共计逾期425天），且在华丽广场公司施工过程中因青岛上合峰会曾停工，根据当时为配合青岛上合峰会顺利进行，出台的限行停工方案，停工时间为2018年5月26日至7月12日，共计48天，该峰会的举办系众所周知的事实，符合属于双方在合同第十一条的约定，故一审法院依照双方约定予以扣除。至于华丽广场公司主张的海军节对施工造成的影响，导致延期交房，华丽广场公司未能提供相关证据证明，一审法院不予认定。故一审法院认定华丽广场公司实际违约天数应为377天（425天-48天）。高杰主张违约金的计算方式应参考其他判例及结合当地实际租房标准，故主张华丽广场公司应按房价款的日万分之一计算，但合同中有关购房人逾期付款及开发商逾期交房的约定是同样的违约责任，双方权利义务对等，双方签订合同的行为表明其认可合同中关于违约金的约定，故，涉案合同条款系双方合意而成，该违约条款基于双方的意思自治，且综合合同全文，并未加重或减轻任何一方的责任，亦不违反法律规定，双方均应基于合同的权利义务受到合同条款的相应约束。故高杰主张的以日万分之一计算违约金，依据不足，一审法院不予支持，其诉求的违约金应以总房款514076元为基数，自2019年10月31日起至在青岛日报公示交付房屋之日止，按日万分之零点一计算，即1938.07元（514076元×0.00001×377天）。华丽广场公司已履行涉案房屋的验收义务，亦无证据证明华丽广场公司拒不交接房屋，故对高杰该项请求依法予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，一审判决：一、青岛华丽广场房地产开发有限公司支付高杰逾期交房违约金1938.07元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回高杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元，减半收取182元，由青岛华丽广场房地产开发有限公司负担150元，高杰负担32元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，高杰与华丽广场公司签订的涉案房屋商品房预售合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无证据显示涉案合同并非高杰的真实意思表示，故该合同应认定为合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。高杰主张双方合同关于违约金条款系格式条款，依据不足，本院不予支持。高杰依约支付了全部购房款，华丽广场公司未按照合同约定的时间交付涉案房屋，违反了双方合同约定，应当承担违约责任。一审依据双方合同约定及本案实际案情判令华丽广场公司支付高杰相应的逾期交房违约金，并无不当，本院予以确认。双方合同关于高杰逾期付款违约金与华丽广场公司关于逾期交房违约金的约定均为日万分之0.1，涉案合同对双方的违约责任约定是对等的，且高杰未提交有效证据证明因华丽广场公司逾期交房给其造成的实际损失，高杰亦未行使双方合同约定的合同解除权，而是选择继续履行涉案合同，故高杰主张双方合同关于违约责任不对等、应按照已付房款的日万分之一计算逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人高杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364元，由上诉人高杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 喆审 判 员  齐 新审 判 员  甘玉军二〇二一年九月十三日法官助理  于遨洋书 记 员  贾 立书 记 员  于国英