贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初5323号原告：廖毓洁，女，1989年6月1日生，布依族，贵州省平坝区人，银行员工，住贵州省安顺市西秀区。被告：贵州好旺佳房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区东关街道横二路万绿城铂瑞兹酒店7层。统一社会信用代码：91520400688440687H。法定代表人：郑世甲，系公司执行董事。委托诉讼代理人：陈贤，男，1994年4月9日生，汉族，贵州省普定县人，系公司员工。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：雷羽，女，1998年7月18日生，汉族，贵州省修文县人，系公司员工。代理权限：一般授权。原告廖毓洁与被告贵州好旺佳房地产开发有限公司（以下简称好旺佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖毓洁、被告好旺佳公司委托诉讼代理人陈贤、雷羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖毓洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理*****房屋的不动产权证书；2、判令被告支付逾期办证违约金（以房屋总价款578888元为基数，自2018年7月1日开始按日万分之0.2自办理不动产权登记证之日为止，暂计算至2021年6月22日逾期办证违约金为12573元）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年12月31日签订商品房买卖合同。约定原告购买被告修建的商品房，总价款为578888元，贷款400000元，约定交付时间为2014年12月31日。合同第二十二条约定被告应于交付房屋之日起90日内取得房屋初始登记，并于取得房屋初始登记之日起90日内申请办理商品房转移登记，否则应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请房屋权属登记。原告于2018年12月28日向西秀区人民法院立案起诉被告，根据（2019）黔0402民初237号民事判决书，被告应向原告支付从2017年4月16日至2018年6月30日的逾期办证违约金2001元，至本次起诉日，被告未支付违约金，原告未申请强制执行。原告认为，合同签订后，原告依约履行了缴纳房款及相关税费的义务，但直至本次起诉之日，被告仍未为原告办理房屋产权证，故向法院提出如前诉讼请求。贵州好旺佳房地产开发有限公司辩称：一、被告逾期办证属实，但根据《商品房买卖合同》补充协议第十二条，被告可以免责；二、违约金应当调减。原告围绕其诉讼请求向本院提交了原告身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、支付购房款票据复印件、（2019）黔0402民初237号民事判决书复印件，被告提交了营业执照复印件、法人身份证复印件、法人身份证明复印件、《商品房买卖合同》复印件、（2020）黔04民再38号民事判决书复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证认证，本院予以采信。对被告提交的《国有土地使用权出让合同》复印件、华西办事处《证明》复印件、2013年7月9日《安顺日报》横二路建设拆迁新闻复印件、国际佳缘项目施工总图复印件、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》复印件、《火灾自动报警系统施工及验收标准》部分复印件、《不动产登记暂行条例实施细则》、《安顺市不动产中心关于进一步做好市级不动产同意登记的公告》，不能证实被告对其存在的逾期办证事实其不应当承担责任或存在免责的事由，故本院不予采信。根据原、被告的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年12月31日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于安顺市西秀区，房屋建筑面积142.06平方米，套内建筑面积111.07平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5211.92元，总价款578888元，付款方式为签订合同之日支付购房首期房款178888元，余款400000元通过按揭贷款支付。合同第八章房屋登记第二十二条第二款约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担”，第三款约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，90日内申请办理商品房转移登记。”，“（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。合同签订后，原告向被告支付购房首付款178888元，之后，原告通过贷款支付购房尾款400000元给被告。该房屋于2016年10月17日交付原告使用。同时查明：一、原告曾于2019年1月8日向本院提起诉讼，主张被告为其办理不动产权证及支付逾期办证违约金。本院经审理作出（2019）黔0402民初237号民事判决书，判决“一、被告贵州好旺佳房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告廖毓洁从2017年4月16日至2018年6月30日的逾期办证违约金2001元。二、驳回原告廖毓洁的其他诉讼请求。”。二、目前该案涉房屋已具备办理不动产权证书的条件。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，当事人双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告办理其购买的商品房的不动产权证的诉请，因被告自认该房屋已经具备办理不动产权证书条件，故原告诉请被告办理案涉房屋不动产权证实的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金应如何计算及按何标准计算的问题。本案中双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺取得初始登记后，90日内申请办理商品房转移登记。被告在2016年10月17日交房给原告，故被告应当在交房后的180日即2017年4月15日前内给原告办理案涉房屋的不动产权证书交付给原告，但是被告至今未办理不动产权证书给原告，存在逾期办证违约行为。被告主张双方合同约定的日万分之一的逾期办证违约金过高，请求调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定及综合本案的情况，逾期办证的责任受多方客观因素影响，并且被告已经将涉案房屋交付给原告使用居住，原告购房目的得到一定的实现。故本院认为，违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，被告虽未举证证实违约金过高，但为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被告违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平及同一小区同类案件的裁判情况等，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之0.15。因原告2019年曾提起诉讼，经审理已对2018年6月30日之前的逾期办证违约金进行裁判，故本案中原告要求从2018年7月1日起计算逾期办证违约金至被告办理不动产权证实交房付给原告之日止的诉讼请求，本院予以支持。本院暂从2018年7月1日计算至2021年8月17日为1143天，按照原告已付购房款578888元为基数，以日万分之0.15计算该1143天的违约金为：578888元×日万分之0.15×1143天=9925元。2021年8月18日后的逾期办证违约金以578888元为基数，按日万分之0.15标准计算至被告办理案涉房屋的不动产权证实之日止。对于被告辩称的其有免责事由不应承担违约责任。虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十二条的约定，其并非出卖人原因所致，根据补充协议的约定，出卖人不承担责任。但该《商品房买卖合同》补充协议系由被告提供的格式合同，而被告并没有提供证据证明其已经按照法律规定对免除或限制其责任内容的合同条款采取了足以引起对方注意的特别标识，并按照对方的要求对格式条款进行了说明，故提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款不发生法律效力。故对被告的辩称，本院不予采信。综上所述，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州好旺佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内为原告廖毓洁办理位于安顺市西秀区的不动产权证书；二、被告贵州好旺佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖毓洁逾期办证违约金（截至2021年8月17日止的逾期办证违约金人民币9925元，2021年8月18日起至被告向原告交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以人民币578888元为基数，按日万分之零点一五计算支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币164元，减半收取人民币82元，由被告贵州好旺佳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审 判 员 顾然然二〇二一年九月三日法官助理 何娇娇书 记 员 章 航