河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终4554号上诉人（一审被告）：闫亚辉，男，汉族，1977年9月26日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：史振宇，河南仙源律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司，住所地：鹿邑县西关鸣鹿北段紫气大道口。法定代表人：王雪霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄力，浙江浙杭律师事务所律师。上诉人闫亚辉因与被上诉人鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司（以下简称：鹿邑鑫顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省鹿邑县人民法院（2021）豫1628民初3483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫亚辉的委托诉讼代理人史振宇，被上诉人鹿邑鑫顺公司的委托诉讼代理人黄力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫亚辉上诉请求：1、撤销（2021）豫1628民初3483号民事判决，改判上诉人支付被上诉人租金和物业管理费10303元，不承担商业管理费和违约金（不服金额6429.2元）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，上诉人不应该向被上诉人支付商铺管理费和违约金。1、上诉人提出的诉讼时效抗辩是上诉人与被上诉人签订的期间2017年5月1日-2018年4月30日的合同涉及的权利义务，上诉人对于2018年5月1日-2019年4月30日签订的合同设计的权利义务没有提诉讼时效抗辩，一审认定上诉人提起的是2018年5月1日-2019年4月30日诉讼时效抗辩，属于认定事实错误。2、2017年5月1日-2018年4月30日签订的商铺管理合同和商铺租赁合同显示，最晚付款时间是每季度提前30日缴纳，就是按照租期最后一天2018年4月30日计算，被上诉人起诉时间是在2021年6月10日，相应的债权已经超出诉讼时效，费用不应得到支持。3、上诉人签订的2018年5月1日-2019年4月30日合同，租赁的建筑面积是78.05㎡，租金标准为每月10元／月／㎡，商业管理费标准为每月15元／月／㎡，物业管理费标准为每月1元／月／㎡。依此计算，上诉人应向被上诉人缴纳2018-2019年度费用租金9366元、商业管理费14049元、物业管理费937元，共计24352元。一审法院支持了租金、商业管理费、物业管理费是11500元。上诉人认为应当扣除商业管理费14049元，上诉人仅应该向被上诉人支付租金和物业管理费10303元，不应该支付11500元。本案是合同纠纷，上诉人支付商铺管理费的前提是被上诉人尽到商铺管理义务。在一审开庭中，被上诉人没有提供任何证据证明其尽到商铺管理义务。合同既然有约定，只有在被上诉人履行了商铺管理的情况下，上诉人才有义务给商铺管理费，不能说只要签合同，上诉人就要给钱。通过商铺管理合同第一条1-2显示，被上诉人应承担合同约定的义务一共9项，在被上诉人没有提供证据证明其尽到商铺管理职责的情况下，一审法院判决上诉人支付商铺管理费显然没有事实和法律依据。而且因为商铺管理合同上分别显示有商铺管理费用和物业管理费用，上诉人要求被上诉人解释物业管理费和商铺管理费的区别，被上诉人也回答不了。所以说，在被上诉人没有提供证据证明其履行了商铺管理职责的情况下，上诉人不应该承担商铺管理费。在被上诉人没有尽到商铺管理责任违约的情况下，上诉人也不应该承担违约金。综上所述，原审法院认定事实错误，被上诉人没有按照约定履行合同内容，已经违约，上诉人不能给付其商业管理费和违约金。鹿邑鑫顺公司辩称，第一，一审认定事实正确，闫亚辉应当向鹿邑鑫顺公司支付商业、物业管理费。首先，商业管理费、物业管理费的约定系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。其次，鹿邑鑫顺公司依约向闫亚辉提供了合同约定的商业、物业管理服务，履行了相应的职责，闫亚辉称鹿邑鑫顺公司并未尽到商铺管理义务的说法是错误的，鹿邑鑫顺公司在商铺所在地，即鹿邑县西关顾家建材城10号楼三层市场部设立了相应的部门并配备相关人员从事管理行为。闫亚辉及其他所住的其他商户均享受到鹿邑鑫顺公司提供的商业管理及物业管理服务。2017年-2018年度，闫亚辉依约向鹿邑鑫顺公司支付了商业管理费和物业管理费，以行动表示对鹿邑鑫顺公司商业管理行为、物业管理行为的认可，且在租赁期限届满后，又与鹿邑鑫顺公司续签了相关合同，若鹿邑鑫顺公司未实际提供商业管理行为、物业管理行为，闫亚辉为何要与鹿邑鑫顺公司续签？现闫亚辉陷入经济困难，故产生此种说辞，与客观事实严重不符。再次，鹿邑鑫顺公司为闫亚辉提供商业管理、物业管理为商铺租赁行为的应有之义，但凡出租商铺的，均需要提供相应的商业管理、物业管理行为。既然上诉人质疑鹿邑鑫顺公司是否真正从事商业管理行为，为何不质疑鹿邑鑫顺公司是否真正从事物业管理行为，为何闫亚辉认可了物业管理费，却不认可商业管理费？闫亚辉的上诉理由，显然前后矛盾。闫亚辉称鹿邑鑫顺公司无法区分商业管理行为、物业管理行为，鹿邑鑫顺公司认为，商铺管理合同第一条1-2条更多是出于对商业管理行为的约定，合同第七条更多的是出于对物业管理行为的约定。二、合同并未因协商而解除，闫亚辉仍应按照合同支付相应费用，且鹿邑鑫顺公司已尽到相应的提示义务，租金、管理费的产生系闫亚辉拒不退铺导致，与鹿邑鑫顺公司无关。首先，闫亚辉未能在合同约定的时间向鹿邑鑫顺公司支付租金、商业管理费、物业管理费，鹿邑鑫顺公司多次要求闫亚辉申请退铺，闫亚辉拒不申请，合同并未因协商一致而解除，鹿邑鑫顺公司的租金成本、商业管理行为、物业管理行为仍在继续，闫亚辉应向鹿邑鑫顺公司支付租金及相关管理费用。其次，退一万讲，闫亚辉若因经营不善出现亏损，也是有闫亚辉单方面造成，鹿邑鑫顺公司多次要求闫亚辉申请退铺无果，已尽到足够的提示义务，鹿邑鑫顺公司主观上不存在过错。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。鹿邑鑫顺公司向一审法院起诉请求：1、依法判令闫亚辉支付鹿邑鑫顺公司租金19427.6元，商业管理费、物业管理费52072.4元及违约金33090.2元（以欠付租金、商业管理费、物业管理费71500元为基数，按日万分之四的标准，自2018年5月1日暂计至2021年6月30日，实际计算至闫亚辉付清之日止），上述暂计104590.2元；2、本案诉讼费由闫亚辉承担。庭审中，鹿邑鑫顺公司变更诉讼请求：依法判令闫亚辉支付鹿邑鑫顺公司租金、商业管理费、物业管理费共计11500元及违约金5322.2元（以11500元为基数，按日万分之四的标准，自2018年5月1日暂计至2021年6月30日，实际计算至闫亚辉付清之日止）。一审法院认定事实：2017年5月1日，鹿邑鑫顺公司与闫亚辉签订商铺租赁合同，约定鹿邑鑫顺公司将位于河南省鹿邑县出租给闫亚辉使用，期限为一年，自2017年5月1日至2018年4月30日止，建筑面积364.35平方米，租金标准每平方米每月6元，每月费用2186元，一年费用26233元，如若闫亚辉逾期支付租金的，每逾期一日，鹿邑鑫顺公司有权向闫亚辉以拖欠金额的万分之四计收违约金。同日，鹿邑鑫顺公司、闫亚辉签订了商铺管理合同，约定闫亚辉将租用的上述商铺的管理公共事务委托鹿邑鑫顺公司管理。合同的履行期限为一年，自2017年5月1日至2018年4月30日止，商业管理费的标准为9元每月每平方米，每月费用3279元，一年合计费用39350元，物业管理费的标准为1元每月每平方米，每月费用364元，一年费用合计4372元。如若闫亚辉逾期支付租金的，每逾期一日，鹿邑鑫顺公司有权向闫亚辉以拖欠金额的万分之四计收违约金。2018年5月1日，鹿邑鑫顺公司与闫亚辉签订商铺租赁合同，约定鹿邑鑫顺公司将位于河南省鹿邑县出租给闫亚辉使用，期限为一年，自2018年5月1日至2019年4月30日止，建筑面积78.05平方米，租金标准每平方米每月10元，每月费用781元，一年费用9366元，如若闫亚辉逾期支付租金的，每逾期一日，鹿邑鑫顺公司有权向闫亚辉以拖欠金额的万分之四计收违约金。同日，鹿邑鑫顺公司、闫亚辉签订了商铺管理合同，约定闫亚辉将租用的上述商铺的管理公共事务委托鹿邑鑫顺公司管理。合同的履行期限为一年，自2018年5月1日至2019年4月30日止，商业管理费的标准为15元每月每平方米，每月费用1171元，一年合计费用14094元，物业管理费的标准为1元每月每平方米，每月费用78元，一年费用合计937元。如若闫亚辉逾期支付租金的，每逾期一日，鹿邑鑫顺公司有权向闫亚辉以拖欠金额的万分之四计收违约金。合同签订后，鹿邑鑫顺公司按照合同约定将租赁物交付闫亚辉并按约定进行了管理，闫亚辉欠鹿邑鑫顺公司租金19427.6元，商业管理费、物业管理费52072.4元，2018年12日，闫亚辉交付鹿邑鑫顺公司租金及管理费60000元，下欠11500元未付，酿成纠纷。一审法院认为，鹿邑鑫顺公司、闫亚辉签订的商铺租赁合同及商铺管理合同，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违约应承担违约责任。鹿邑鑫顺公司以将租赁物交付闫亚辉，并按合同约定履行了相应管理义务，鹿邑鑫顺公司要求闫亚辉支付下欠租金及管理费等11500元，并按合同约定支付违约金，一审法院应予支持。原2018-0199号商铺租赁合同及商铺管理合同，期间均为2018年5月1日至2019年4月30日，鹿邑鑫顺公司提起本次诉讼并未超过3年的诉讼时效，闫亚辉抗辩鹿邑鑫顺公司提起诉讼超过诉讼时效，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：闫亚辉于判决生效之日起十日内支付鹿邑鑫顺公司租金、商业管理费、物业管理费共计11500元及违约金5322.2元（以11500元为基数，按日万分之四的标准，自2018年5月1日暂计至2021年6月30日，以后计算至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2391.8元，减半收取1195.9元，由鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司负担1003.6元，由闫亚辉负担192.3元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明：2018年5月1日至2019年4月30日闫亚辉租赁商铺产生的租金为9366元/年,商业管理费为14094元/年，物业管理费为937元/年，共计24397元。2018年1月12日闫亚辉向鹿邑鑫顺公司交付商铺租金及管理费60000元。本院其他查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点：1、2017年签订的商铺租赁合同和管理合同是否超过诉讼时效；2、上诉人闫亚辉应否向鹿邑鑫顺公司支付商铺管理费及违约金。第一，关于2017年签订的商铺租赁合同和管理合同是否超过诉讼时效的问题。经审查：1、2017年5月1日，闫亚辉、鹿邑鑫顺公司签订《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》，合同约定履行期限为一年，从2017年5月1日至2018年4月30日止。2、鹿邑鑫顺公司向一审法院起诉闫亚辉的时间为2021年6月10日。3、闫亚辉在一审中对2017年5月1日签订的合同提出了诉讼时效抗辩，在二审中再次对此提出诉讼时效的抗辩。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本案2017年5月1日签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》中约定的租金、物业管理费、商业管理费的请求权，已经超过诉讼时效。一审对此没有认定，本院予以纠正。故对闫亚辉上诉主张鹿邑鑫顺公司请求其支付2017年5月1日至2018年4月30日的商铺租金、物业管理费、商业管理费，已经超过诉讼时效，不应支持的请求，本院予以支持。第二，关于上诉人闫亚辉应否向鹿邑鑫顺公司支付商铺管理费及违约金。经审查：1、闫亚辉与鹿邑鑫顺公司2017年5月1日签订了为期一年的《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，在《商铺管理合同》中同时有物业费和商业管理费的相关约定，并且在闫亚辉提供的2018年1月16日收据中的款项内容明确显示为“租金、管理费”，从上述证据可以看出，闫亚辉在2017年的合同履行过程中，并未对合同中约定的商业管理费提出异议，且已经实际交付了部分商业管理费，说明鹿邑鑫顺公司履行了商业管理的义务；2017年5月1日签订的合同到期后，双方于2018年5月1日又重新签订了《商铺租赁合同》和《商铺管理合同》，在《商铺管理合同》中仍有物业费和商业费的相关约定，在合同的实际履行过程中，闫亚辉仍未对商业管理费提出异议。故一审根据《商铺管理合同》的约定，判决闫亚辉支付拖欠的商业管理费，并无不当。2、闫亚辉未按照合同约定支付租金、物业管理费和商业管理费，存在违反合同约定的行为，故一审根据双方合同的约定判决闫亚辉承担违约金，并无不当。3、根据合同约定及本院查明的事实，闫亚辉向鹿邑鑫顺公司应支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的商铺租金、物业管理费、商业管理费共计24397元，因鹿邑鑫顺公司仅向一审法院起诉请求闫亚辉向其支付租金、物业管理费、商业管理费共计11500元及违约金5322.2元。一审法院依据鹿邑鑫顺公司诉请判决，裁判结果正确。综上所述，一审判决认定事实部分清楚，虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对闫亚辉主张2017年签订的合同超过诉讼时效的上诉请求予以支持，对闫亚辉主张不应支付商业管理费和违约金的上诉请求，不予支持；依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由闫亚辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 筠审 判 员  智卫东审 判 员  沈华秋二〇二一年九月十八日法官助理  何琼琼书 记 员  周 坚