安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终1371号上诉人（原审被告）：张德芝，女，1963年4月15日出生，汉族，住安徽省和县。上诉人（原审被告）：刘凤，女，1978年10月25日出生，汉族，住安徽省和县。委托诉讼代理人：张**，系刘凤丈夫，男，1971年2月12日出生，汉族，住安徽省和县。被上诉人（原审原告）：和县住房保障中心，住所地安徽省和县历阳西街。法定代表人：夏为民，该中心副主任。委托诉讼代理人：李有超，安徽天行剑律师事务所律师。上诉人张德芝、刘凤因与被上诉人和县住房保障中心房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省和县人民法院（2021）皖0523民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。张德芝、刘凤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回和县住房保障中心的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定2020年4月1日至2021年1月31日期间，双方未续签租赁合同，张德芝、刘凤未腾让案涉房屋已构成违约，与客观事实不符。实际情况为原租赁合同到期后，张德芝、刘凤要求续签合同，但和县住房保障中心以改革租赁合同签订程序，采取拍租方式签约为由，拒绝续签合同，且未要求立即腾房。在原合同到期后，拍租合同尚未签订的情况下，张德芝、刘凤已腾空房屋，未占房经营。但和县住房保障中心未收回房屋并采取措施防止损失扩大，而在拖延10个月后将该房屋重新拍租给张德芝、刘凤。二、一审以原来的租金标准和10个月空置时间计算房屋占用费显失公平。案涉房屋拍租成交的租金标准低于原来的租金标准，如仍按原标准计算合同终止后的租金损失，违背了平等、自愿、公平原则，以10个月的政策调整过渡期计算房屋占用费也有违公平原则。三、一审判决将刘凤列为共同被告有误。在租赁合同到期前，刘凤已退伙将案涉房屋交由张德芝独自经营，租赁合同到期后的占房问题与刘凤并无关系。和县住房保障中心辩称，一、原租赁合同到期后，张德芝、刘凤未与和县住房保障中心进行房屋交接而占用房屋，构成对案涉房屋的事实占用，按照合同约定，实际占用费应高于房屋租赁费。如经营状况不良且达到房屋闲置状态，张德芝、刘凤应及时沟通或自行搬离房屋，解除占用状态。二、案涉房屋原租赁合同由张德芝、刘凤共同签订，刘凤是否实际经营与和县住房保障中心并无关联。原租赁合同到期后，刘凤未与和县住房保障中心就续租进行协商，亦未办理案涉房屋的腾让手续，应视为与张德芝共同对案涉房屋占用。和县住房保障中心向一审法院提出诉讼请求：1.判令张德芝、刘凤支付拖欠的租金190992元（自2020年1月1日至2021年1月31日，按租金176300元/年计算）；2.判令张德芝、刘凤承担逾期支付租金的违约金（违约金标准按1469元/日，自2020年1月1日计算至实际付清租金之日止）；3.诉讼费由张德芝、刘凤承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，和县房地产经营管理中心（甲方）与张德芝、刘凤（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于和县方，房屋性质为国有，房屋间数为6间，房屋建筑面积为320.63平方米，租赁性质为经商。该合同第三条租赁期限约定，房屋租赁期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止，共计3年36个月。该合同第四条租金及押金约定，（一）租金为每年176300元，按季度支付，本合同在第2、3年4月1日前支付租金，续签租金不变，每逾期一日，乙方需按月租金的10%支付违约金。该合同第八条合同解除约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1.乙方累计拖欠租金达30天的。合同第九条违约责任约定，（一）乙方的行为给甲方造成损失的，甲方有权要求赔偿损失；（三）因甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按20%的标准支付违约金；（四）租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的10%向对方支付违约金（最高不得超过30%），属于甲方责任的，甲方还应退还相应的租金和押金；（六）租赁期满，乙方未能按时提出书面要求的，视为其放弃续租优先权，甲方有权收回房屋并出租给其他人使用，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按月租金的5%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；（七）租赁期满或甲乙双方解除本合同后，乙方应将其承租的房屋及附属设施归还给甲方，否则，乙方应按本合同约定的月租金额的2倍向甲方承担违约金，乙方完全结清水、电、气等费用的情况下，在退租两个月后，甲方退还保证金。合同签订后，和县房地产经营管理中心按约向张德芝、刘凤交付了租赁房屋，至2020年3月31日合同届满之日，张德芝、刘凤仍欠2020年1月1日至2020年3月31日三个月的租金44075元（176300元÷12×3）至今未能给付。租赁期限届满后，即自2020年4月1日起至2021年1月31日止，张德芝、刘凤未能腾让归还租赁房屋，也未与和县房地产经营管理中心续签租赁合同及支付该期间的房屋占用费。后张德芝于2021年1月28日通过拍租的方式重新租赁了案涉房屋，并于2021年2月1日与和县直管公房管理服务中心签订了《和县县直行政事业单位国有资产租赁合同》。2020年10月9日，张德芝向和县住房保障中心出具了一份《承诺书》，载明：本人张德芝承租嘉和商城（商经房1号）所欠房租十月底付清。一审另查明，2017年10月30日，和县房地产管理局所承担的行政职能整合到和县住房和城乡建设局，和县房地产管理局更名为和县住房保障中心。和县房地产经营管理中心原为和县房地产管理局（和县住房保障中心）下属单位，2020年1月17日，和县房地产经营管理中心变更名称为和县直管公房管理服务中心，但无独立法人资格。一审法院认为，和县房地产经营管理中心变更名称为和县直管公房管理服务中心，且隶属于和县住房保障中心，因和县直管公房管理服务中心无独立法人资格，和县住房保障中心作为原告提起诉讼，符合法律规定。张德芝、刘凤承租了原和县房地产经营管理中心的房屋，并与出租方签订了《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同依法成立并生效。至2020年3月31日合同届满之日，张德芝、刘凤仍欠2020年1月1日至2020年3月31日共计3个月的租金44,075元（176,300元÷12个月×3个月）未能给付。《最高人民法院印发的通知》（法发〔2020〕17号）第6条规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。张德芝辩称，认可欠和县住房保障中心自2020年1月1日至2020年3月31日一个季度的租金，因为该期间正处于疫情期间，国家规定应当减免该期间的租金，和县住房保障中心也实行了该项政策，因疫情属于不可抗力，故酌定免除张德芝、刘凤2020年1月1日起至2020年3月31日止共计3个月所欠和县住房保障中心的租金44075元。案涉租赁合同到期后，自2020年4月1日至2021年1月31日止，双方未续签租赁合同，张德芝、刘凤也未腾让归还租赁房屋，应承担相应的违约责任，赔偿和县住房保障中心房屋占用费，故张德芝、刘凤应赔偿和县住房保障中心自2020年4月1日起至2021年1月31日止共计10个月的房屋占用费146917元（176300元÷12个月×10个月）。和县住房保障中心向张德芝、刘凤主张违约金（违约金标准按1469元/日，自2020年1月1日计算至实际付清租金之日止），显然过高，且房屋占用费具有违约金的性质，故酌定自和县住房保障中心起诉之日起即自2021年5月8日起按年利率3.85%计算房屋占用费146917元的逾期付款利息损失至张德芝、刘凤实际还款之日止。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张德芝、刘凤于判决生效后五日内支付和县住房保障中心房屋占用费146917元及逾期付款利息损失（自2021年5月8日起按年利率3.85%计算至实际还款之日止）；二、驳回和县住房保障中心的其他诉讼请求。案件受理费4120元，减半收取2060元，由和县住房保障中心负担475元，由张德芝、刘凤负担1585元。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘凤提交以下证据：1.房屋租赁散伙合同原件一份；2.营业执照复印件一份，证明案涉房屋仅为张德芝承租，刘凤未承租案涉房屋。本院认证认为，该组证据系刘凤与张德芝内部的约定，对和县住房保障中心不发生法律效力，故不予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，围绕上诉请求，综合各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一审对案涉房屋实际占用费的认定，依据是否充分；刘凤应否承担支付案涉房屋实际占用费的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，不能提供证据的，将承担举证不能的法律后果。本案中，张德芝未提供证据证明其在租赁合同到期后向和县住房保障中心腾让房屋，故自第一次租赁合同到期后，即2020年4月1日至第二次租赁合同签订日的前一日，即2021年1月31日期间的房屋实际占用费，张德芝理应支付。因在此期间，双方第二次租赁合同并未签订，所以该期间的实际占用费依据第一次租赁合同的租金标准计算，符合实际情况，并无不当。因刘凤提供的散伙合同系其与张德芝之间的内部约定，不能对抗和县住房保障中心，故刘凤主张其不应支付实际占用费的上诉理由，不能成立。综上所述，张德芝、刘凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4120元，由张德芝、刘凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹悝元审 判 员 赵丽萍审 判 员 方 芳二〇二一年九月十七日法官助理 李 豪书 记 员 蒋丽芹