江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3702号上诉人（原审被告）：无锡百家阁房地产营销策划有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道丹山路173号。法定代表人：姜文熙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴家敏、陆鸿亮，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范省伟，男，1993年12月18日生，汉族，户籍地徐州市沛县，现住常州市武进区。委托诉讼代理人：曹雪瑞，江苏大浔律师事务所律师。上诉人无锡百家阁房地产营销策划有限公司（以下简称百家阁公司）因与被上诉人范省伟房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2021）苏0205民初1492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百家阁公司上诉请求：撇销一审判决，发回重审或者改判驳回范省伟的诉讼请求。事实与理由：一、本案不符合重大误解的民事法律行为可撤销的适用条件，造成重大误解的错误原因在于范省伟。二、从房产买卖的惯例和本案的实际情况来看，贷款的额度、期限等都是由银行方面根据购房者的资信情况进行审批的，审批下来最终的额度和期限具有不确定性，这是范省伟在选择贷款作为支付方式时本身就应当预见到的，其作为房产中介并不能预知最终的审批结果。仅凭双方之间的微信聊天记录，无法达到范省伟存在重大误解的证明目的，本案误解的程度也远达不到重大的程度。被上诉人范省伟辩称，在其与百家阁公司工作人员周丽丽磋商的过程中，当时说明剩下的34万元是按照十年的期限来还的，其当然认为所有贷款都是按照十年来还，按此计算每月还款大概是三千多元，是其当时的经济能力可以承受的，但在后来银行审批的过程中，周丽丽告知其34万元中有19万元是五年的还款期限，另外15万元是十年的还款期限，与其预估的还款金额存在很大的出入，这是其对贷款期限的重大误解，是可撤销的。范省伟向一审法院起诉请求：一、撤销其与百家阁公司签订的项目定单；二、百家阁公司返还定金5万元。事实和理由：2020年11月21日，其与百家阁公司签订《项目定单》，确认其认购由百家阁公司代销的五洲·广益轩公寓（房号XXX-XXXX），房屋总价款为39万元，定金5万元（可抵冲首付款），剩余房款以贷款形式支付。在了解其经济状况后，百家阁公司工作人员向其介绍了贷款情况，但与银行实际审批情况差距较大，其无法负担。其认为因为百家阁公司工作人员的失误造成自己重大误解，才签订定单，支付定金。故依据《民法典》第一百四十七条之规定提起本案主张。一审法院认定事实：2020年11月21日，范省伟和百家阁公司签订“《五洲·广益轩》项目定单”，载明认购房号为XXX-XXXX，最终成交价为39万元，定金为5万元，首付金额为5万元，贷款金额为34万元，付款方式为贷款。同日，范省伟通过微信支付向无锡市兴楚房产咨询有限公司（以下简称兴楚公司）分4笔共计支付5万元，百家阁公司出具收款收据，载明收到范省伟交纳的“XXX-XXXX定金”5万元。范省伟陈述其交纳定金时，百家阁公司拿了POS机收款，其不知道兴楚公司与百家阁公司是何关系。一审中，范省伟提供：1.其与“周丽丽”于2020年12月7日的微信聊天记录，载明周丽丽陈述：“你这个贷下来每个月还款差不多要六七千了，有问题吗?”范省伟：“不是10年吗”，周丽丽：“最长的10年，你要贷34万，10年的只能贷15万，剩下的19万是5年的，所以前五年每月还贷差不多要六七千，后五年就少了，一个月一千多”，范省伟：“姐，当时付定金的时候，怎么不说”、“我一个月工资5千，现在还款6千，7千，我有钱吗”，周丽丽：“当时你不是说跟女朋友一起还的吗?月供我们都会说的，而且会说我们算的跟银行实际批的会稍微有点浮动”、“你不是说父母不想你贷款的吗?要不你就全款付吧”，范省伟：“姐，你没说34万贷款，要分开计算”、“现场是我自己还”、“家里不给钱”、“谁知道贷款钱，要分开计算”、“你当时也没说，月供还多少钱”、“也没计算清楚呀”，周丽丽：“目前你这个贷款要贷的话基本就是这样的情况了，月供太高的话，你可以考虑多加点首付，贷款部分少一点!”，范省伟：“这个月供太高，工资都还不起，要是首付高，也不会买公寓了”。范省伟陈述周丽丽系百家阁公司售楼处的工作人员，拟以此证明其交定金的时候百家阁公司工作人员没有向其说明34万元贷款是分5年和10年还清的，当时预估是每月还款3000多元，实际前五年的还款金额是6000多元，超出了其还款能力，且百家阁公司是等银行审批的时候才向其说明的，造成重大误解。2.《挞定涵》照片打印件，拟证明百家阁公司通知其不退定金。上述事实，有范省伟的项目定单、收款收据、微信支付凭证、微信聊天记录、挞定涵及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖、并造成较大损失的，可以认定为重大误解。基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院予以撤销。本案中，范省伟和百家阁公司就案涉房屋款项的支付约定为定金及贷款的形式，故贷款的具体情况直接影响了范省伟购买案涉房屋的行为。范省伟主张其在与百家阁公司磋商购房事宜时，百家阁公司工作人员未向其明确贷款需分为5年和10年的两部分，致使其认为所有贷款均为10年还款期限，其考虑到自身的承受能力，接受了通过贷款支付剩余房款的方式，然实际情况却因34万元的贷款分为两个部分，导致其还款压力骤加，其无力承担，其对贷款，即房款支付存在重大误解。范省伟据此提出撤销“《五洲·广益轩》项目定单”，并提供了微信聊天记录等证据。通过微信聊天记录等证据，初步可以认定范省伟对其购买案涉房屋所涉贷款确实存在错误理解。百家阁公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应诉讼权利，对范省伟的意见予以采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百四十九条、第一百五十二条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、撤销范省伟和百家阁公司签订的“《五洲·广益轩》项目定单”；二、百家阁公司于判决生效之日起十日内返还范省伟定金5万元。一审案件受理费减半收取3950元，由百家阁公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据范省伟和百家阁公司签订的《五洲·广益轩》项目定单，双方达成了范省伟认购五洲·广益轩公寓XXX-XXXX房屋的意向，约定房屋总价款39万元，其中定金5万元（可抵冲首付款），剩余房款34万元以贷款形式支付。后经银行审核，范省伟如要贷款34万元，十年期的只能贷15万元，另19万元只能贷五年。由于个人购房贷款的额度、期限等由银行根据购房者的具体情况审批决定，并不取决于当事人的个人意愿，范省伟在选择贷款作为支付方式时无法预知银行的审批结果。范省伟在得知银行审批结果后，已向百家阁公司明确表示该贷款方式非其经济能力可以承受，该贷款方式显然超出了范省伟对全部贷款十年偿还的预期。范省伟不同意接受该贷款方式，属不可归责于双方的事由，由此导致双方未订立正式的商品房买卖合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，百家阁公司应当将定金返还范省伟。百家阁公司提出案涉项目定单不能撤销，定金不应返还的上诉主张，本院不予支持。综上所述，百家阁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人百家阁公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年九月二十六日书记员  李 睿