文书内容湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1775号上诉人（原审被告）：株洲上景房地产开发有限公司，住所地:株洲市渌口区渌口镇漉浦广场上景领秀时代小区。法定代表人：邵银军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖洪日，湖南一星（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：张敏，男，1983年8月9日出生，汉族，湖南省株洲市渌口区人，自由职业，住湖南省株洲市渌口区。被上诉人（原审原告）：朱子英，女，1987年10月30日出生，汉族，湖南省株洲市渌口区人，自由职业，住湖南省株洲市渌口区。委托诉讼代理人：张敏（朱子英丈夫），男，1983年8月9日出生，汉族，湖南省株洲市渌口区人，自由职业，住湖南省株洲市渌口区。代理权限为特别授权。上诉人株洲上景房地产开发有限公司（以下简称上景公司）因与被上诉人张敏、朱子英房屋买卖合同纠纷一案，不服株洲市渌口区人民法院（2021）湘0221民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人上景公司上诉请求：一、请求撤销一审判决书的判决内容，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或改判双方继续履行合同，上诉人承担合同约定的继续履行的违约责任；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定上诉人未按合同约定条件交房系上诉人违约造成，上诉人认为是认定事实错误，真正原因系新冠疫情所致；二、一审判决解除双方购房合同，上诉人退还被上诉人的全部房款620453元是错误的。被上诉人张敏、朱子英答辩称：渌口区去年一直没有出现新冠病例，疫情的原因不是停工的理由，延期交房的事宜上诉人一直没有与我沟通过，而且若房屋达不到交付条件，物业费是不需要交的。被上诉人张敏、朱子英一审诉讼请求：1、被告退还全部房款620453元；2、被告支付原告利息83606元(2018年9月至2021年5月，620453元×4.9％(央行5年期房贷基准利率)÷12月×33月)；3、被告向原告支付违约金6204.53元；4、由被告限期配合原告办理税费8,863.61元及维修基金7,717元，退还手续；5、诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2018年9月1日，原告张敏、朱子英购买被告上景公司开发的位于株洲市渌口区××镇××广场××期××栋××号房，双方于同日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：预测建筑面积116.93平方米（分摊16.26平方米，层高2.9米），毛坯单价为每平方米5306.19元，总价款为620453元，签订合同支付首付款270453元，余款350000元通过商业银行按揭贷款的方式支付；房屋交付时应当已经取得建设工程竣工验收报告，并经过相关部分联合验收合格；出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致未按期交付的，双方同意自合同约定的交付期限届满之日或出卖人通知的交付时间届满之日起视为已经交付，该商品房毁损灭失风险以及物业费的交纳均由买受人承担，房屋保修期开始计算；买受人查验后提出合同约定的相关质量方面整改要求，经出卖人确认确属未达到规范标准的，由出卖人报修责任进行修复，在收到出卖人复验通知后（通知形式包括但不限于电话、短信、微信、函件等），应在三日内复验，否则视为复验合格并已完成交付，该商品房毁损灭失风险以及物业费的交纳均由买受人承担，房屋保修期开始计算；除不可抗力外，出卖人未按照约定时间交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，应当书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。原告张敏于签订合同当日支付首付款270453元。2018年9月7日，原告张敏、朱子英（借款人）以所购房屋作为抵押与中国银行股份有限公司株洲县支行（贷款人）、上景公司（保证人）共同签订《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款350000元；贷款期限总月数240月，按月付息。2018年9月3日，原告向国家税务总局株洲县税务局缴纳契税8863.61元，同时缴纳物业专项维修资金7717元。2020年12月5日，被告上景公司、湖南湘银物业服务有限公司共同向张敏出具《上景领秀时代入伙通知书》，称已经竣工验收合格，具备交付条件，拟于2020年12月30日交房。2021年4月8日，原告向被告上景公司邮寄书面的《解除合同通知书》，称上景公司至交房日期2020年12月30日前未取得且逾期90日后还未取得建设工程验收报告并经相关部门联合验收合格，请求在收到本通知之日起15日内退还全部房款并支付利息及违约金。该通知书于2021年4月9日由被告公司法定代表人邵银军签收。原告于2021年6月17日诉至本院，酿成本案纠纷。一审法院认为：本案案由系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点：1、原告诉请解除合同并由被告退还全部房款620453元，支付利息83606元、违约金6204.53元的认定；2、原告诉请被告限期配合原告办理税费8863.61元及维修基金7717元有无事实和法律依据；3、被告是否担责及如何担责。针对本案的争议焦点，该院评定如下：该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，未违反法律相关规定，合法有效，受法律保护，双方均应按照合同履行各自的义务。原告已按照合同约定缴纳首付款并办理房屋按揭贷款，其合法权益受法律保护。被告在合同约定的交房日期截止日即2020年12月30日未向原告交付房屋并出具联合验收报告，原告依据合同约定的“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，应当书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款”，原告向被告邮寄的解除合同通知于2021年4月9日到达被告公司，故原告依据合同约定行使合同解除权具备合法性，双方签订的合同应于2021年4月9日解除合同通知到达被告处视为解除；被告上景公司应至迟在2021年4月24日之前退还买受人全部房款，原告诉请被告退还房款620453元，该院予以确认。原告诉请被告支付利息83606元和违约金6204.53元，该院认为，被告上景公司逾期交房并未按合同约定出具联合验收报告，构成违约，应当承担违约责任。双方签订合同中明确约定了“出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”，故该院核定从2018年9月1日起2021年5月31日止的利息应按合同约定年息4%计算为69146元，原告诉请83606元过高，对超出69146元的部分，本院不予支持。原告诉请按合同约定的全部房价款的1%计算违约金为6204.53元，至于被告上景公司提出现已经具备交房条件，请求继续履行合同的意见，因原告不同意继续履行，故该院对被告的该意见不予采信。至于原告已经缴纳的房屋契税8863.61元、物业专项维修资金7717元，被告上景公司有义务协助原告办理退还手续。综上，原告与被告上景公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2021年4月9日予以解除，被告上景公司应退还原告房款620453元、逾期交房利息69146元，违约金6204.53元，合计695803.53元，原告诉请726844.14元，该院对超出695803.53元的部分不予支持。原告诉请被告上景公司应协助原告办理契税、物业专项维修资金退还手续，该院认为，原告该诉请于法有据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百九十五条、第五百七十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、原告张敏、朱子英与被告株洲上景房地产开发有限公司于2018年9月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2021年4月9日予以解除；二、由被告株洲上景房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内退还原告张敏、朱子英购房款计人民币620453元，逾期交房利息69146元，违约金6204.53元，合计695803.53元；三、由被告株洲上景房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内协助原告张敏、朱子英办理房屋契税8863.61元及物业专项维修资金7717元的退还手续；四、驳回原告张敏、朱子英的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的上述期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11068.44元，减半后收取5534.22元，由原告张敏、朱子英负担237.22元，由被告株洲上景房地产开发有限公司负担5297元。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审一致无异。本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。本案二审双方争议的焦点是：一、双方2018.9.1日签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；二、上诉人是否应当全额退还被上诉人的购房款？本院分析如下：一、关于双方2018.9.1日签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题，根据双方合同约定，在合同约定的交房日期截止日即2020年12月30日未交付房屋并出具联合验收报告，被上诉人依据合同约定的“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，应当书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款”，被上诉人向上诉人邮寄的解除合同通知于2021年4月9日到达上诉人公司，故被上诉人依据合同约定行使合同解除权具备合法性，且二审审理中，上诉人方仍表示目前无法达到交付条件，故双方签订的合同应于2021年4月9日解除合同通知到达上诉人处视为解除；二、上诉人是否应当全额退还被上诉人的购房款的问题，如前所述，双方签订的《商品房买卖合同》已解除，上诉人毫无疑问应当退还全额购房款并承担相应的赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人提出的各项上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10923.84元，由上诉人株洲上景房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 易文胜审 判 员 李少华审 判 员 张晓玲二〇二一年九月三十日法官助理 曾海燕书 记 员 罗茜琼