北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12619号上诉人（原审原告）：彭晨，女，1987年9月23日出生，汉族，中国民生银行股份有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：熊李力（彭晨之夫），住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地：北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，执行董事。委托诉讼代理人：解紫东，男，北京自如生活企业管理有限公司法务经理。上诉人彭晨因与被上诉人北京自如生活企业管理有限公司（下称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初5201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月13日立案后，依法组成合议庭公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭晨上诉请求：撤销一审判决，依法改判自如公司向我补齐租金差额57662元，并以此金额为基数，自2020年10月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期利息453元。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均存在错误。一、事实认定方面。1.一审判决未查明我没有收到电子锁密码短信。自如公司提交的自如平台发送短信记录不符合证据的“三性”要求，一审判决却判定自如公司发送电子锁密码短信的时间为解约日，存在错误。2.一审判决未查明自如公司获取密码是否正当。3.一审判决未查明发送密码与实际行动解除合同之间的关系，将发送密码视为自如公司以实际行动解除合同并搬离房屋，存在错误。4.一审判决将“明码”错误认定为“永久密码”。因双方合同约定的租赁期限已经届满，我认为应属于合同到期日即2021年7月19日终止。二、法律适用方面。1.自如公司无合同解除权，也未通过正当途径向法院起诉申请解除合同。2.所谓的“以实际行动解除合同并搬离涉案房屋”是不能作为合同解除依据的，自如公司通过自己的平台发送明码式的“电子锁密码”更不应作为合同解除时间点。三、一审判决的社会效果差。1.自如公司违约成本大大降低，将继续扩大违约波及面。2.违约方无需再通过起诉的方式来依法打破合同僵局。3.违约方为长租公寓市场可持续发展带来巨大的威胁。4.以判决生效之日为合同解除之日可以更好地实现服判息诉。自如公司辩称：同意一审判决，不同意彭晨的上诉请求和理由。关于电子锁及密码下发的问题。一审法院对此事实认定准确，彭晨提起诉讼后，我公司因准备收集诉讼相关材料及证据，使用相对特殊的权限联系锁具供应厂家才获得的电子锁密码，我公司至今仍然掌握着北京市东城区沙子口路甲48号院3号楼6层6单元706号房屋（下称涉案房屋）的智能锁电子密码，密码的下发是因我公司无法与彭晨达成降低租金或者解除合同的一致意见，而实施的单方解约行为，目的是为了避免双方损失扩大。双方沟通的过程以及我公司所采取的谈判措施等，在一审法院认定事实部分有完整的表述。此外，我公司与涉案房屋锁具生产厂家是买卖关系，因彭晨与我公司解约事宜已在我公司系统内单方办理完毕，因此经我公司邮件通知，案外锁具生产厂家就密码锁的密码控制权限进行了冻结，密码锁的下发是为了保证双方及时的履行，避免损失的进一步扩大。我公司认为一审法院就双方法律关系以及合同解除权利及合同解除效果的相关认定均符合合同法及民法典的相关规定，不存在适用法律错误。关于社会效果问题，我公司认为由于本案处理的房屋租赁合同纠纷在2021年全北京市范围内已经形成了具有大量规模的类案效果，各级人民法院经过充分的研讨，目前的裁判思路和判决结果符合个案公平的社会效果，本案和类案发生的根本原因在于疫情对于住房租赁行业企业的实际影响。目前类似案件已经不会再新增。彭晨向一审法院起诉请求：1.判令自如公司继续履行编号为BJGYW12906613的《资产管理服务合同》；2.判令自如公司向我补齐租金差额57662元，并以此金额为基数，自2020年10月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期利息453元。一审法院认定事实：彭晨系涉案房屋的所有权人。2019年3月7日，彭晨与自如公司签订了《资产管理服务合同》（合同编号为BJGYW12906613），彭晨委托自如公司进行管理运营上述房屋，管理期限为2019年6月10日起至2021年7月19日止，预期合理收益为每月9500元，自如公司管理运营标的资产所实际代收资产使用人的租金为实际收益，自如公司在每个结算周期结束后从实际收益中扣除其应得的增值收益分成及各项彭晨应付费用，将剩余收益部分支付给彭晨。首个管理周期空置期为25天，第二个管理周期起每个管理周期空置期为15天。结算方式：双方认可自2019年7月5日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，首个结算日为2019年8月4日，收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。管理期间内，彭晨同意自如公司对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但自如公司不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家相应的安全管理规范。管理期间内，彭晨同意授权自如公司代表彭晨管理运营标的资产，签署与标的资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同、补充协议、和解协议、解约协议等相关的协议、文件），自如公司有权收取相应的费用。合同中约定双方协商一致可以解除合同，并约定因彭晨迟延交付房屋等或自如公司迟延支付收益达15个工作日等情形对方可以单方解除合同，并约定应向对方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金。由于不能预见、不能避免和不能克服的不可抗力事件，致使合同不能履行或者不能完全履行时，遇到不可抗力事件的一方，应立即书面通知另一方，并应在不可抗力事件发生后15日内，向另一方提供经不可抗力事件发生地县级以上政府部门出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同，或者部分或全部免除履行合同的责任或者延期履行合同。遭受不可抗力的一方未履行上述义务的，不能免除其违约责任。合同签订后，彭晨按约定向自如公司交付了房屋，自如公司于2020年7月2日支付了服务质量保证金9785元（扣除房屋维修保险金后实际支付8957元），并按月将预期收益交付至2020年9月19日。2020年9月20日之后的预期收益自如公司至今未交付。双方均认可从2020年7月起进入第二个管理年度每月租金为9785元。2019年6月12日永外街道社会管理综合执法组作出《房屋违法出租治理告知书》，表明经对涉案房屋进行检查，发现该房屋存在房屋违法出租行为，责令暂停使用该套房屋并尽快搬离。2020年10月6日自如公司工作人员通过短信方式向彭晨表示因房屋中一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的四居室出租条件客观丧失，且双方无法对房源出租价格调整事宜达成一致，因此自如公司欲解约，双方互不承担违约责任（互不支付违约金），屋内装修不动，租金收益正常计算到解约日，服务质量保证金与正常租金相抵扣。彭晨于10月7日发送短信明确表示不同意自如公司单方面解约，并将提起诉讼。2020年10月14日自如公司向彭晨发送《解约通知函》表示因合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方约定的4居室出租条件客观丧失，自如公司表示于2020年11月14日解除合同，解除日前的租金预期收益正常向彭晨支付。同时表示自如公司将于合同约定的免费腾退期（如有）届满后次日向彭晨下发永久密码（电子智能锁）或以EMS快递形式回寄机械钥匙（机械锁），下发永久密码或签收快递回执将视为彭晨已确认并接收房屋。2020年12月29日自如公司通过平台向彭晨发送涉案房屋电子锁密码。一审法院认为：彭晨与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从合同内容及实际履行情况来看上述合同实质为房屋租赁合同性质。本案中，双方在合同履行过程中，自如公司未按时支付2020年9月20日之后的租金，且其已向彭晨通过短信息及通知函的形式提出解除合同，并于2020年12月29日向彭晨下发电子锁密码，自如公司虽不享有合同单方解除权，但其上述行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。现彭晨坚持要求继续履行合同，考虑到自如公司不愿意继续履行租赁合同，且已实际腾退房屋，该合同性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故法院对于彭晨要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。2020年12月29日自如公司以短信形式向彭晨下发电子锁密码，视为自如公司以实际行动解除合同并搬离涉案房屋，故法院确认双方之间的《资产管理服务合同》于该日解除。自如公司应向彭晨给付2020年9月20日至2020年12月29日期间的租金，并给付相应的迟延付款违约金。考虑到自如公司的违约情形，故迟延付款违约金自2020年10月19日开始计算且不再分段计算。针对合同解除的违约赔偿问题彭晨可另行诉讼解决。据此，一审法院于2021年7月27日判决：一、判决生效之日起七日内北京自如生活企业管理有限公司给付彭晨2020年9月20日至2020年12月29日期间的租金32617元；二、判决生效之日起七日内北京自如生活企业管理有限公司给付彭晨违约金（以32617元为基数，自2020年10月19日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回彭晨其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，彭晨围绕其上诉意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。彭晨提交：1.其与电信公司客服的沟通记录截屏一份，用以证明可能因为信号不稳定、非法关机、在进入或者离开北京时由于受到北京和外省的交换机配合的影响，可能导致个人收不到短信；2.电子锁厂家客服与其聊天记录，证明电子锁厂家说明了是自如公司以解约的名义获得了电子锁密码，但当时彭晨与自如公司并未解约；3.照片，用以证明电子锁上面有锁眼，是存在机械锁的；4.电子锁厂家客服与其聊天记录，用以证明电子锁厂家未收到自如公司的解约通知，同时涉案房屋内一间居室的电子锁密码已经失效，需要自如公司重新发送解约通知才能获得密码。自如公司的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，在一审法院第一次开庭前，我公司就已经将全部的证据材料以纸质和电子版的形式向一审法院和诉讼平台进行了邮寄和上传，因此在一审法院开庭前，彭晨应当清晰了解我公司已经下发了电子锁密码，现在已在二审法院审理阶段，彭晨提交该证据不能说明电子密码短信真实接收状态；对证据2的真实性认可，但不认可证明目的，因为电子锁厂家同我公司之间是买卖合同关系，锁具由我公司采购并安装在涉案房屋处，这个阶段的权限管理都是归属于我公司的。因为我公司与彭晨解约，为了使房屋具有可归还的现实条件，我公司以邮件的形式批量的将类似案件中涉及的解约实际范围的相关房源信息集中发送给了电子锁厂家，在此基础上，电子锁厂家的客服的沟通截图和情况说明共同能够证明电子锁的权限已经转给了房屋的所有权人，我公司不再掌握涉案房屋电子锁的相关权限和密码；对证据3的真实性、合法性、关联性和证明目的均予以认可，但应说明机械锁是根据国家标准和现行有效的关于智能锁的标准设计的，必须配备机械钥匙。为了保证租客和业主的安全，我公司在同锁具厂家签订采购合同的时候就同时签订了关于机械锁钥匙销毁的协议，所以我公司从供应商处取得电子锁之日起，机械锁的钥匙就已经属于被销毁的状态；对证据4的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，该客服回答不属于官方或者经过确认的内容，该证据与彭晨提交的新证据2明显相互矛盾。二审审理中，经本院询问，彭晨称其发现涉案房屋内一间居室的密码失效后联系过自如公司的管家，但自如公司对此不予认可，彭晨就其该项主张未能提交相应证据予以证明。另，自如公司称如果存在密码失效的情况，彭晨可以自行与电子锁厂家联系，因为锁具的所有权和实际控制权现在已经都在业主方。本院认为：彭晨与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同履行各自的义务。关于《资产管理服务合同》是否提前解除及解除时间的问题。本案中，首先，虽自如公司以涉案房屋内1间居室被拆除导致双方涉案房屋出租条件客观丧失为由，单方向彭晨发送《解约通知函》要求解除上述租赁合同，但其行使合同解除权的行为缺乏合同及法律依据；其次，在上述租赁合同中约定，自如公司为涉案房屋安装智能锁具，返还涉案房屋时仅需向彭晨提供智能密码锁密码，在上述租赁合同实际履行中，自如公司确于2020年12月29日向彭晨发送了电子锁密码。考虑到自如公司的以上述腾退涉案房屋的行为再次表明其不再履行租赁合同的意愿，涉案租赁合同亦不宜强制履行，双方签订租赁合同目的均无法实现，故一审法院认定双方租赁合同提前解除，并继而认定2020年12月29日为双方租赁合同解除日，并无不当。彭晨关于不同意双方租赁合同提前解除，租赁合同应为到期终止或法院判决解除的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。另，虽彭晨主张其没有收到自如公司发送的智能锁密码，但自如公司已就其发送智能锁密码提交了平台记录为证，彭晨对此不能作出合理解释；同时，虽二审审理中，彭晨提交了其与电信公司客服沟通记录，也仅能证明可能存在没有接收到短信的原因为“信号不稳定、非法关机、在进入或者离开北京时由于受到北京和外省的交换机配合的影响”，并非自如公司的原因导致，故对彭晨以上述主张为由不同意法院认定双方租赁合同于2020年12月29日解除的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。关于应支付租金及迟延付款违约金的问题。首先，鉴于双方租赁合同于2020年12月29日解除，故一审法院判决自如公司支付2020年9月20日至2020年12月29日期间的房屋租金，事实依据充分。彭晨要求自如公司支付合同解除日之后的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，鉴于自如公司确实存在迟延支付租金的情形，故一审法院酌情确定自如公司支付迟延付款违约金，并无不妥。另，彭晨可就租赁合同提前解除的违约赔偿问题另案予以解决。综上所述，彭晨的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费276元，由彭晨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 何江恒审 判 员 孟 龙二〇二一年九月二十四日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪