安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖03民终2287号上诉人（原审被告）：蚌埠百乐门置地有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路1757号投资大厦403室，统一社会信用代码91340300578516601M。法定代表人：刘铁伟，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：胡敏，安徽华扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金善，该公司员工。被上诉人（原审原告）：高妮，女，1996年10月6日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：周二福，安徽明都律师事务所律师。原审被告：中国工商银行股份有限公司蚌埠中山支行，住所地安徽省蚌埠市中兴街95号，统一社会信用代码91340300X103543479。负责人：马皖苏，该行行长。委托诉讼代理人：周剑，安徽治邦律师事务所律师。上诉人蚌埠百乐门置地有限公司（以下简称百乐门置地）因与被上诉人高妮、原审被告中国工商银行股份有限公司蚌埠中山支行（以下简称工行中山支行）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2021）皖0303民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月20日公开开庭进行了审理。上诉人百乐门置地的委托诉讼代理人胡敏、被上诉人高妮的委托诉讼代理人周二福、原审被告工行中山支行的委托诉讼代理人周剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人百乐门置地上诉请求：1、维持原判第一、二项，撤销第三、四、五项，依法改判百乐门置地仅偿还高妮已付购房款、已付及未付银行贷款本金，并驳回高妮的其他诉请；2、上诉请求第一项对应的诉讼费由高妮承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误，应认定迟延交房属于不可抗力。2012年11月份，案涉项目的规划就已审批完成，百乐门置地在编制规划方案时参考了2011年发布的《蚌埠市城市园林绿化建设管理办法》第二章第十一条“鼓励社会单位或个人采取多种绿化形式进行城市绿化。除平面绿化外，建设项目采用垂直绿化、屋顶绿化等形式绿化的，可以按照城市绿化行政主管部门规定的标准折算绿化面积”，百乐门置地规划设计了蚌埠首家大型屋面空中花园，属于采用垂直绿化、屋顶绿化的绿化形式，其绿化面积达一万多平米，结合地面绿化面积，已经达到了《蚌埠市城市园林绿化建设管理办法》规定的绿化要求，符合验收条件。然而在绿化完毕提请验收时，除地面绿化外均未计算绿化面积，导致无法验收。之后，百乐门置地一直在与相关部门积极沟通，目前仍在协调过程中。因此，绿化未能验收的责任不在上诉人，政府部门验收标准的变化应当属于不可抗力及政策、法规变动引起的逾期交付，属于合同第八条的规定，百乐门置地可以延期交付。2020年新冠疫情的发生也对案涉房屋交付具有重大影响，亦属于不可抗力。2020年1月25日，蚌埠市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部启动蚌埠市突发公共卫生事件一级相应，对案涉项目的交房时间也产生了重大影响，延期期间应扣除合理的疫情防控期间。基于上述两点，百乐门置地无法按合同约定交付属于不可抗力，且责任不在百乐门置地。故高妮要求支付违约金并赔偿相关损失的诉求无依据，应依法驳回。被上诉人高妮辩称，案涉小区绿化无法完成验收是百乐门小区绿化低于国家标准，不属于不可抗力，百乐门置地应于2019年12月31日前交房，新冠疫情并不是其延迟交房的理由。百乐门置地延期交房构成违约，应当依法依约承担责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，百乐门置地的上诉请求和理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。原审被告工行中山支行述称，高妮、工行中山支行、百乐门置地三方于2018年7月27日签订的《个人购房借款/担保合同》第30.1条已明确约定“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。”若高妮和百乐门置地签订的《商品房买卖合同》被依法解除，会导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，在此情况下，工行中山支行同意解除《个人购房借款/担保合同》。在案涉《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》被解除后，高妮及百乐门置地应将已收到的购房贷款本金扣除已偿还部分本金偿还给工行中山支行并支付提前还款违约金13655.05元。高妮在一审的诉讼请求：1、解除高妮与百乐门置地签订的《商品房买卖合同》；2、解除高妮与工行中山支行、百乐门置地签订的《个人购房借款/担保合同》；3、判决百乐门置地退还高妮已付房款306548元及至判决生效日止高妮已付银行贷款本金（以工行中山支行于判决生效当月出具的还款明细单为准）；4、判决百乐门置地赔偿高妮支付的首付款利息损失（以306548元为本金自2017年5月31日起按银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至已付房款退还日止）；5、判决百乐门置地赔偿高妮自2018年8月1日起判决生效之日止已向工行中山支行支付的贷款利息（以工行中山支行于判决生效当月出具的还款明细单为准）；6、判决百乐门置地向高妮支付违约金10060元；7、判决百乐门置地向工行中山支行偿还高妮自判决生效日起就《个人购房借款/担保合同》剩余贷款本息；8、本案诉讼费由百乐门置地承担。一审法院经审理查明：百乐门置地系蚌埠市蚌山区百乐门文化经贸广场的房地产开发企业,2017年取得该项目预售许可证。2017年5月21日，高妮向百乐门置地预付30000元购房订金，同年5月31日，高妮（买受人）与百乐门置地（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号201705310034），约定买受人向出卖人购买位于蚌埠市蚌山区房屋；房屋建筑面积为146.29平方米，每平方米建筑面积单价人民币6880.5元，买受人购买该房屋的总房价款为1006548元；买受人支付首付房款206548元（后改为306548元），余款以银行按揭贷款方式付清；出卖人定于2019年12月31日前将该房屋交付给买受人，该房屋的交付必须符合下列条件：该商品房经验收合格；出卖人如未在本合同约定期限内将房屋交付买受人，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的交付期限之日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，高妮向百乐门置地支付了首期购房款306548元，并作为借款人与工行中山支行（贷款人）、百乐门置地（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款金额为70万元，贷款期限为360个月，自2018年7月27日起至2048年7月27日止；借款人应将借款用于购置位于蚌埠市蚌山区房屋；贷款人将贷款资金划入百乐门置地名下账户。贷款以等额本金方式偿还；借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保；百乐门置地为本合同项下高妮的全部债务提供阶段性连带责任保证担保。2018年7月27日工行中山支行向百乐门置地发放贷款70万元。高妮自2018年8月1日起逐月向工行中山支行归还贷款本息至今。因百乐门置地未能按合同约定于2019年12月31日前交付房屋，逾期交房超过180日，高妮多次与百乐门置地协商解除购房合同未果。一审法院认为：各方当事人之间签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》中约定百乐门置地交付房屋的期限，交付条件及逾期交房的违约责任。按照合同约定百乐门置地应在2019年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给高妮，但百乐门置地至今未能交付房屋。高妮要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故高妮要求解除与工行中山支行、百乐门置地签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，予以支持。因为百乐门置地违约，按照合同约定应按高妮累计已付款的1%向高妮支付违约金。因为约定的违约金低于造成的损失，高妮要求百乐门置地赔偿高妮支付的首付款利息损失的诉讼请求就是增加违约金的请求，对该诉讼请求中合理部分予以支持。《蚌埠市城市园林绿化建设管理办法》（蚌政办〔2011〕22号）第十条规定：新建、改建、扩建工程建设项目，其绿化用地面积与总用地面积比率应当符合下列规定：……（二）新建居住区（含居住区、小区、组团，下同）绿地率不低于30%，其中居住区内公共绿地面积应当符合国家《城市居住区规划设计规范》规定的标准；……。《城市居住区规划设计规范》第2.0.32规定：绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率（%）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。《蚌埠市城市园林绿化建设管理办法》第十一条是针对绿地率已达到第十条规定的绿化标准的情形下，鼓励社会单位或个人采取多种形式增加绿化面积。本案案涉小区绿化无法完成验收的原因是该小区的绿化率低于国家规定的标准，不属于不可抗力。故百乐门置地关于迟延交房属于不可抗力，不应支付违约金并赔偿相关损失的辩称理由不成立，不予支持。工行中山支行提出支付提前还款违约金的请求，因其没有提起反诉，不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条的规定，判决：一、解除高妮与蚌埠百乐门置地有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除高妮与中国工商银行股份有限公司蚌埠中山支行、蚌埠百乐门置地有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；三、蚌埠百乐门置地有限公司于本判决生效之日起十日内退还高妮已付房款306548元及高妮已付银行贷款本金和利息（以中国工商银行股份有限公司蚌埠中山支行出具的还款明细单为准）；四、蚌埠百乐门置地有限公司于本判决生效之日起十日内支付高妮违约金（其中以206548元为本金自2017年5月31日起至2020年8月19日止按银行同期贷款利率计算，自2020年8月20日起按银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款退还日止，以100000元为本金自2018年4月27日起至2020年8月19日止按银行同期贷款利率计算，自2020年8月20日起按银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款退还日止）；五、蚌埠百乐门置地有限公司于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司蚌埠中山支行偿还高妮剩余贷款本息（以中国工商银行股份有限公司蚌埠中山支行出具的明细单为准）；六、驳回高妮其他诉讼请求。案件受理费15198元，减半收取7599元，高妮负担50元，蚌埠百乐门置地有限公司负担7549元。二审中，各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。高妮和工行中山支行未提交证据。百乐门置地提交蚌埠经济开发区管理委员会《关于百乐门文化经贸广场项目验收情况的报告》复印件一份，证明：1.案涉房屋不能如期交付是因为政策变化原因导致，不是百乐门置地违约造成。该报告明确记载案涉项目的规划设计方案于2011年已经市规委会审议并通过，2012年11月通过规划审批。2.案涉项目已经符合备案条件，可以交房。高妮质证意见：报告是复印件，真实性无法核实。该报告是呈报，并没有得到报送机关的批准，不具有证明力，也达不到百乐门置地的证明目的。依据蚌埠市城市建设管理办法，新建住宅小区绿地率不低于30%，案涉小区无法验收的原因是绿化低于30%，不属于不可抗力。工行中山支行质证意见：认为与工行中山支行无关，真实性请法院核实。本院认证意见：该份证据为复印件，百乐门置地未提供证据原件予以核实，且无其他证据佐证。本院对该份证据不予采信。本院另查明：截至2021年9月1日，高妮已向工行中山支行偿还个人一手住房购置贷款（商业贷款合同号：01303000102018一手贷0000612）偿还本金35168.81元；已还利息额103460.75元；尚欠本金664831.19元。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，以及争议的事实和理由，本案争议的焦点为：一、案涉房屋无法达到合同约定的交付条件是否属于不可抗力的逾期交付。二、百乐门置地是否应当支付高妮违约金并赔偿相关损失。关于案涉房屋无法达到合同约定的交付条件是否属于不可抗力的问题。本案当事人签订的《商品房买卖合同》约定百乐门置地应于2019年12月31日前将房屋交付给高妮，该时间在疫情防控措施之前，案涉房屋至今未交付给高妮，并非因为疫情或者疫情防控措施导致无法交房，系因绿化等原因至今未通过验收，导致百乐门置地无法为高妮办理房产登记手续。现有证据不能证明百乐门置地未依约交房与不可抗力有关，应认定百乐门置地对案涉房屋买卖合同的履行存在逾期交房的违约责任。百乐门置地上诉称迟延交房属于不可抗力的理由不能成立，本院不予采纳。关于百乐门置地是否应当支付高妮违约金并赔偿相关损失的问题。本案当事人签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》合法有效，房屋出卖人百乐门置地负有向房屋买受人高妮交付约定房屋并办理产权证的义务,但百乐门置地未按约定向高妮交付案涉房屋及办理产权证,致使高妮签订《商品房买卖合同》的目的难以实现,百乐门置地已构成根本违约,且当事人均同意解除合同，案涉两份合同依法解除。百乐门置地应向高妮承担违约责任，赔偿高妮的利息损失。一审法院认为双方当事人约定的违约金低于造成的损失，高妮要求百乐门置地赔偿高妮支付的首付款利息损失的诉讼请求就是增加违约金的请求，一审法院对该诉讼请求中合理部分予以支持，并无不当。百乐门置地上诉称其不应承担违约责任、不应支付高妮违约金并赔偿相关损失的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故百乐门置地应将高妮已付首付款306548元及已付银行贷款本金35168.81元、已还利息额103460.75元，以上共计445177.56元返还给高妮；将贷款合同尚欠本金664831.19元及剩余贷款利息返还给工行中山支行。综上所述，百乐门置地的上诉理由不能成立。一审法院认定事实基本清楚，但对高妮已向工行中山支行偿还的住房购置贷款本息未予查清，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初2597号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项；二、变更安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初2597号民事判决第三项，蚌埠百乐门置地有限公司于本判决生效之日起十日内退还高妮已付房款306548元、已付银行贷款本金35168.81元及已付利息103460.75元（利息计算至2021年9月1日）；三、变更安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初2597号民事判决第五项，蚌埠百乐门置地有限公司于本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司蚌埠中山支行偿还高妮剩余贷款本金664831.19元及利息（自2021年9月2日起算至本判决生效之日止，按照案涉《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15198元，减半收取7599元，由高妮承担599元，蚌埠百乐门置地有限公司承担7000元；二审案件受理费15198元，由蚌埠百乐门置地有限公司承担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭晓红审 判 员 李丰年审 判 员 唐红旭二〇二一年九月十七日法官助理 祁克轩书 记 员 刘雨浓附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十五条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。