湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2827号上诉人(原审原告)：湖南省雅瑞投资管理有限公司，住所地长沙市雨花区高桥东二环一段632号3楼307室。法定代表人：陈亮，系公司执行董事。委托诉讼代理人：周灵灿，湖南闻胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：章熊，湖南金厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前路497号。负责人：袁爱吾，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李建平，湖南祈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亚芳，湖南祈安律师事务所律师。上诉人湖南省雅瑞投资管理有限公司、中国人民财产保险股有限公司岳阳市分公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湖南省雅瑞投资管理有限公司上诉请求：1、请求判决撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院作出的（2020）湘0602民初3007号民事判决书第二项内容，并依法改判为：由被上诉人向上诉人支付2015年6月至2019年5月的物业服务费331200元。2、请求判决撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院作出的（2020）湘0602民初3007号民事判决书第三项内容，并依法改判为：由被上诉人向上诉人支付2015年6月至2020年4月10日物业服务费的违约金86259.2元，并以后续（2020年4月11日后）欠付物业服务费用（不包括2015年4月前的保洁费用）为基准，在2020年4月11日至2020年8月19日期间按年利率24%计算，在2020年8月20日起按年利率15.4%计算至实际清偿之日止。请求判决撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院作出的（2020）湘0602民初3007号民事判决书第四项内容，并依法改判为：由被上诉人向上诉人支付2015年垫付的空调使用费62060元。4、请求判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人物业服务合同纠纷一案，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院作出了（2020）湘0602民初3007号民事判决书。上诉人认为一审判决第二、三、四项部分内容缺乏事实和法律依据，应当依法予以撤销。理由如下：一、一审判决实际已经查明涉案物业合同中约定费用标准仅为6900元/月，远远低于市场标准，且根本不足以弥补上诉人聘请服务人员的实际报酬，在上诉人提供服务期间，被上诉人办公区域并未因上诉人原因发生过安保事故，表明上诉人已经提供了符合合同约定的合理服务，一审判决在此情况下，还将本就十分低廉的劳务费用调低为6000元/月，不符合公平及对价原则。首先，被上诉人中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司与长沙美仑和一酒店有限公司（以下简称“美仑公司"）于2013年10月17日签订了《房屋租赁合同》，因《房屋租赁合同》中明确约定被上诉人将财保办公大楼的物业管理服务全部交由美仑公司或美仑公司委托的公司负责。在此情况下，为方便物业管理，美仑公司全资控股成立了上诉人公司。2015年5月，上诉人与被上诉人正式签订《办公场所管理服务劳务承包合同》，由上诉人为被上诉人办公区域（一楼出单和理赔中心、五至七楼）提供物业管理服务，服务费仅6900元/月，上诉人聘请了保洁、保安、工程等人员提供服务。根据一审查明情况，6900元/月完全不足以构成合同约定服务事项的市场标准对价，也不足以用于支付上诉人工作人员的实际报酬。其次，根据租赁合同的约定，被上诉人的财保办公大楼的大部分区域实际出租给美仑公司经营酒店，酒店经营已经配备了24小时的值班，涉案物业合同中关于24小时值班，也主要是要求做好外来车辆进出和人员的安全进出，酒店实际已经协助上诉人完成了安保工作，不能仅以上诉人只发放了一名安保人员的工资来片面判断服务未达到标准，且在上诉人提供服务期间，被上诉人办公区域并未因上诉人方原因出现安保事故，被上诉人也从未提出过上诉人方的服务不符合要求。因此，在被上诉人仅支付远低于市场标准的服务对价情况下，从实际履行情况可见，上诉人已经完成了符合合同约定的合理服务，且在2015年6月至2019年5月间，上诉人因物价上涨，在后期提高了服务人员的报酬，上诉人也仅要求按6900元/月支付服务费，完全符合公平原则，被上诉人依法应当按6900元/月向上诉人支付2015年6月至2019年5月的物业服务费331200元。二、被上诉人自接受物业服务起就从未支付过物业服务费，严重违约，按合同约定本应按日千分之三的利率标准支付违约金，上诉人在起诉时自愿降低为按年利率24%计算相应违约金。一审法院参照民间借贷利率标准调整为年利率15.4%，但依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020第二次修正）》第三十一条“2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。”之规定，一审法院参照民间借贷利息标准确定违约金利率标准，依法在2020年8月19日前应为年利率24%，在2020年8月20日起才为年利率15.4%。三、2016年1月5日，上诉人为被上诉人垫付了2015年的空调使用费62060元，该费用系在上诉人提供物业服务期间产生的，且被上诉人在一审时也表明同意在标准明确情况下支付，为避免讼累，明确空调费标准可以依法进行核算，恳请法庭予以查明支持。依据被上诉人与美仑公司租赁合同的约定，由美仑公司租赁该房屋出租楼层所设立的酒店自试营业之日起向被上诉人办公、经营区域供冷、供暖，并保证正常供应。乙方向甲方供冷、供暖采用流量计费方式，其价格为成本价且低于市场均价。具体收费标准、权责利等事项由甲、乙双方另行签署合同明确。2014年6月5日，财保大楼的一楼大堂、二楼、九至十六楼由郭跃飞、刘名文开办维也纳酒店，郭跃飞、刘名等便于2015年1月投资设立了岳阳市泰汇酒店管理有限公司。2015年2月酒店试营业后即开始启用中央空调为被上诉人办公区域供冷、供暖。2015年5月，上诉人与被上诉人签订的《办公场所管理服务劳务承包合同》约定由上诉人在对被上诉人办公区域的中央空调进行管理。为确保空调正常运行，2016年1月5日，上诉人向泰汇酒店公司代交了被上诉人办公区域2015年度的空调使用费62060元。当时空调费标准口头约定在4-5元每立方米，低于市场价，2016年后被上诉人自行向泰汇酒店公司缴纳的费用高于该标准。一审判决暂因证据不足建议上诉人充实证据后另行主张，因该费用实际是因物业管理服务而产生，被上诉人也表示同意在标准明确情况下支付，明确空调费标准可以依法进行核算，上诉人为避免讼累，恳请法庭予以查明支持。综上，上诉人认为一审判决存在认定事实错误、适用法律错误，特依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定向贵院提起上诉，请求贵院判决撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院作出的（2020）湘0602民初3007号民事判决书第二、三、四项内容，并依法改判，以保护上诉人的合法权益，维护法律的公正与严明。中国人民财产保险股有限公司岳阳市分公司辩称，1、关于物业服务费用6900元每月，降低过少，我们不应当照此标准，财保公司将大楼出租给美仑公司，所以美仑公司在物业中约定了各项费用，双方达成协议后，雅瑞公司与财保公司签订了一年的物业服务承包合同，但雅瑞公司并未按照此约定提供服务，完全达不到合同约定的服务标准，经财保公司多次提出，雅瑞公司并没整改，因此在合同到期后财保公司明确提出不续签合同并不同意雅瑞公司继续提供服务，整个合同就是一年的服务期间，雅瑞公司仅提供了三位人员服务，事实上只有两位，三位是雅瑞公司自己说的，只有一个保洁和一个门卫提供收发服务，门卫为财保大楼的门卫，雅瑞公司是美仑公司成立的，作为二房东管理其物业所成立的公司，其为财保大楼配备的门卫并不是只为财保公司办公区域提供服务，而且该门卫也仅为财保公司提供收发服务，并未提供其他服务。一位保洁系雅瑞公司陈亮的母亲，其在财保公司提供保洁，也在雅瑞公司管理的财保大楼的其他公司提供服务，而雅瑞公司所述工程人员不属实，实际上该工程人员为美仑酒店公司作为二房东管理租赁的管理人员，没有为财保公司服务，因此在此期间，雅瑞公司仅提供一名保洁、一名门卫，却要求财保公司按照约定支付6900元每月，明显与约定的服务范围严重不对等，财保公司拒付合同约定的6900元每月的服务费用合理合法，雅瑞公司未按合同约定提供办公区域共有设备设施管理、维护办公区域的公共秩序、安保等服务，因此一审法院仅减少900元每月的物业服务费用与事实不符，损害了财保公司的权益。财保公司与雅瑞公司的物业期限是一年，合同到期后，财保公司明确拒绝与雅瑞公司续签合同并拒绝其提供服务，因为其强制提供服务，财保公司只能报警处理，相关证据已经提交一审法院。财保公司在合同到期后还另外聘请了保洁人员服务，因为雅瑞公司不退场，导致保洁人员无法服务，因此在合同期内财保公司应付的费用不应当超过3000元每月，合同到期后不应再支付服务费用，雅瑞公司不能因强迫我们消费而支付费用。财保公司自2016年7月就另外聘请了安保公司为财保办公区域提供服务，提供了保安合同和付款凭证证明上述事实。一审法院不考虑本案基本事实，要求财保公司支付6000元每月至2019年5月31日没有事实和法律依据，损害了财保公司的合法权益。二、财保公司无需支付逾期支付物业服务费的违约金，基于上述事实，两公司至今未就服务标准达成一致，在金额无法确定的情况下，财保公司未支付该款项符合法律约定。根据雅瑞公司与财保公司签订的《办公场所管理劳务承包合同》第十五条…雅瑞公司经其自认只有一位保洁和保安，严重违反合同约定，也损害了财保公司办公区域的形象，经财保公司多次提出，雅瑞公司均没有整改到位，因此约定在其未整改到位前也可以不支付物业服务费用，且与美仑公司物业服务合同纠纷一案至今未结案，财保公司因美仑公司的承诺函享有先履行抗辩权，可以拒付服务费用，综上，财保公司可以不用支付雅瑞公司违约金。三、雅瑞公司仅凭一张收款收据起诉要求财保公司支付2015年的空调使用费证据不足，一审对其驳回起诉符合法律规定。中国人民财产保险股有限公司岳阳市分公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3007号民事判决书第一项，并依法改判上诉人无需支付办公区域保洁费用36000元迟延支付的资金占用利息；二、请求贵院依法撤销岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3007号民事判决书第二项，并依法改判上诉人无需被上诉人支付物业服务费用或减少支付物业服务费用252000元，或将要本案发回重审；三、请求贵院依法撤销岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3007号民事判决书第三项，并依法改判上诉人无需支付被上诉人迟延支付物业服务费的违约金，或将本案发回重审；四、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决要求上诉人自2015年5月1日起支付被上诉人36000元保洁费用的迟延支付的资金占用利息，属认定事实错误，适用法律错误。被上诉人的公司成立时间为2014年8月11日，2014年8月29日美仑公司向上诉人公司发承诺函，承诺由被上诉人承继《房屋租赁合同》的权利和义务。2013年11月，被上诉人公司尚未成立，如非被上诉人承继了美仑公司的《房屋租赁合同》的权利和义务，该费用不可能由被上诉人来向上诉人起诉主张。被上诉人在法庭陈述中，也提出被上诉人向上诉人2013年11月提供保洁服务就是为了美仑公司《房屋租赁合同》的签订及履行。因上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》纠纷的诉讼还在进行中，被上诉人拖欠上诉人巨额租金未付，上诉人有先履行抗辩权，在被上诉人未支付租金，未返还租赁物时，上诉人无需支付被上诉人保洁费用，也无需支付被上诉人资金占用损失费用。二、一审法院认定被上诉人的物业服务费用自2015年5月至2019年5月按6000元每月计算，共计288000元，认定事实错误，适用法律错误。1、根据庭审过程中被上诉人的陈述，被上诉人在与上诉人签订了物业服务协议之后的1年合同期内，没有按合同约定提供服务，上诉人不需要按6900元／月支付物业服务费用。被上诉人提出：物业服务合同签订之后，被上诉人公司安排了三个人在上诉人办公区域提供服务，一崔某：提供保洁服务；二陈月彬：提供安保服务；三程辉：提供设备管理维修服务，除此之外，被上诉人未再安排他人提供服务。但被上诉人提出的上述三人只为上诉人办公区域提供服务与事实不符。陈月彬是被上诉人公司法定代表人陈亮的父亲，年龄已经有七十几岁，其只在一楼门卫室管理人员进出及报刊收发。程辉是负责财保大楼整栋大楼设备维护、水电费用的收取，是被上诉人公司为管理其转租物业服务而聘请的人员。被上诉人没有为上诉人办公区域提供合同约定的物业服务：安全监控、安全巡视、门卫保安、24小时值班均为合同约定的安保服务。而被上诉人仅有一个在门卫室坐班的陈月彬，年龄已经有七十几岁，根本无法完成合同约定的安保服务。陈月彬并不是为上诉人办公区域提供安保服务，而是为被上诉人转租的财保大楼物业提供服务，在财保大楼一楼门卫室值班，更说明被上诉人未按合同约定提供服务。2、2015年12底，被上诉人母公司长沙美仑和一酒店有限公司（以下简称“美仑公司”）因拖欠上诉人租金，上诉人起诉美仑公司解除《房屋租赁合同》，并要求美仑公司支付拖欠的租金。自2015年年底，上诉人就不再要求被上诉人提供上诉人公司总经理办公室及4个副经理办公室的卫生，并且已经收回了该5间办公室的钥匙。服务区域变小，卫生保洁服务费用当然要相应减少。该事实经被上诉人提供的证人崔某当庭认可，同时也证实被上诉人提供的服务不符合合同约定。因此，在合同期内，上诉人不需要按照6900元／月支付物业服务费用。一审法院以上诉人与被上诉人约定的物业服务内容多，要求高，组织管理难度大，如此高规格的要求，上诉人对相应物业服务支付的对价仅为每月6900元，远远达不到市场标准被上诉人显然无法组织相应的资源完成约定的服务，一审法院明显没站在公平公正的角度考虑双方的合同关系。一审法院忽视上诉人将财保大楼约13000平方米的物业出租给被上诉人，被上诉人在租金及设备方面均在上诉人处享受了优惠。物业服务内容及物业服务费用是被上诉人与上诉人综合各方面因素考虑确定的，一审法院在被上诉人未按合同约定提供：办公域的共有设施、设备的运行和管理，做好办公区域的安全防范等事项的协助管理，维护办公区域的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗、门卫保安，要求24小时值班，做好外来进入院内车辆、人员的询问、检查、登记，随时指导车辆停放，检查停车场的安全性、严防偷盗和交通事故，随时处理紧急情况和制止突发事件，负责上诉人非上班工作时间内的办公域的巡逻等服务。被上诉人仅做了2项，保洁，门卫收发。一审法院只酌情减少了物业服务费用900元／月，明显对上诉人不公平。应当按公平原则，按照合同约定的服务内容，核算具体比例，扣减合同期内的物业服务合同期内的物业服务费用。3、被上诉人与上诉人签订的《办公场所管理服务劳务承包合同》约定的服务期限为：2015年6月1日至2016年5月31日。合同期限为一年，合同到期后，上诉人明确提出不再续签合同，双方之间的劳务服务关系依法终止。被上诉人在庭审过程中也明确：2016年合同到期后，上诉人要求被上诉人退场，被上诉人拒不退场，双方闹了纠纷，上诉人向站前路派出所报警，站前路派出所进行了调解，要求双方通过诉讼解决纠纷。并由站前路派出所提供了接警记录证实了该事实。上诉人提交了安保服务协议，转账凭证，调查笔录，证实在《办公场所管理服务劳务承包合同》到期后，上诉人另行聘请了安保公司提供安保服务，聘请了8楼食堂工作人员提供保洁服务，虽然保洁人员提供服务遭到了被上诉人的制止后，上诉人未再聘请保洁人员，但上诉人从未同意或者要求过被上诉人继续提供保洁服务。合同到期后，上诉人已经明确提出了不再续签合同，不同意被上诉人继续提供服务的事实有以上证据及被上诉人的陈述证实。被上诉人强行提供服务，与上诉人无任何关联，上诉人不需要支付一分钱费用。一审法院认定被上诉人在2016年6月至2019年5月继续向上诉人提供了物业服务，要求上诉人支付物业服务费用，没有事实及法律依据。4、根据被上诉人全资母公司美仑公司向上诉人出具的《承诺函》：“为方便美仑公司《房屋租赁合同》项目的经营和管理，现成立一家美仑公司控股企业一湖南省雅瑞投资管理股份有限公司（被上诉人），对外负责项目的管理和经营，原合同的权利和义务均由被上诉人享有和承担，美仑公司对前述行为所产生的一切法律后果承担责任。”以及被上诉人提交的美仑公司与上诉人签订的《房屋租赁合同》：第2.3.（7）条：“乙方成立子公司对本合同承担连带责任和义务，且在子公司成立后15日内向甲方出具其与乙方共同遵守本合同约定，同时签署承担本合同约定责任和义务的承诺函。”相互印证，以及被上诉人提交的与上诉人之间的往来函件，证实了被上诉人知晓该《承诺函》，并承继了美仑公司与上诉人签订《房屋租赁合同》的权利及义务。美仑公司欠付上诉人巨额房屋租金至今未付，并侵占上诉人房屋拒不返还。上诉人依据《承诺函》享有先履行抗辩权，被上诉人不支付上诉人租金，上诉人不需要支付被上诉人一分钱物业费用。综上所述，一审法院要求上诉人支付物业服务费用及资金占用损失没有事实及法律依据。应当依法改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。三、一审法院判决要求上诉人支付物业服务费用资金占用损失，没有事实及法律依据。基于上述第二条4点的事实与法律依据，因上诉人享有先履行抗辩权，且至今因被上诉人与上诉人就物业服务费用一事未达成一致，双方争议尚未解决，上诉人不需要支付一分钱违约金及利息占用损失。一审法院判决也是酌情减少了每月的物业服务费用，那么一审法院也认可了被上诉人在物业服务合同期内没有按合同约定提供物业服务，上诉人与被上诉人就物业服务与费用支付存在纠纷，在纠纷未解决，双方没有就支付费用金额达成一致时，被上诉人并没有资金占用损失，上诉人无需向被上诉人支付资金占用损失这是基本的客观事实。综上，请求二审法院查明事实后依法改判支持上诉人的上诉请求。湖南省雅瑞投资管理有限公司辩称，一、一审判决财保公司岳阳分公司应向答辩人支付2013年9月至2015年4月的保洁费用36000元及资金占用利息，明显属事实认定清楚，适用法律正确。答辩人并未继承财保公司岳阳市分公司与长沙美仑和一酒店有限公司（以下简称“美仑公司”）间《房屋租赁合同》的权利义务，房屋租赁合同纠纷的当事人明确是财保公司岳阳市分公司与美仑公司，从此前租赁合同纠纷案件可见，财保公司岳阳市分公司与美仑公司均未认可租赁合同权利义务的转移，答辩人根本不存在拖欠财保公司岳阳市分公司租金。美仑公司与财保公司岳阳市分公司签订租赁合同前，应当时财保公司总经理谭赣和办公室主任郝生用的要求，安排了崔某为财保公司提供卫生保洁服务。2015年4月5日，财保公司岳阳市分公司与答辩人签订《办公场所管理服务劳务承包合同》前，美仑公司将前期保洁服务费用转由答辩人统一收取，答辩人对此向财保公司岳阳市分公司发出了收取函件，财保公司岳阳市分公司签收后并未提出异议，且一审时其明确认可应付保洁费为36000元。保洁费作为债权，美仑公司转给答辩人，财保公司岳阳市分公司接到了通知且予以了认可，答辩人有权依法向财保公司岳阳市分公司收取相应保洁费用，一审判决对此的判决并无错误。二、根据一审查明事实，答辩人为财保公司岳阳市分公司提供物业服务自2015年6月至2019年5月，物业服务费用标准为6900元／月，远低于市场标准，根据合理对价原则，财保公司岳阳市分公司应按约定标准支付答辩人物业服务费。2015年5月，答辩人与财保公司岳阳市分公司正式签订《办公场所管理服务劳务承包合同》，书面合同到期后，因财保公司岳阳市分公司与美仑公司的租赁纠纷未结束，双方因物业纠纷至派出所调解时，财保公司岳阳市分公司表示待租赁纠纷结束后处理。鉴于此，答辩人继续提供的物业服务，财保公司岳阳市分公司予以了接受，双方间成立了事实物业服务合同。相关事实在一审及此前的租赁纠纷中均有查明，答辩人为财保公司岳阳市分公司提供物业服务至2019年5月。答辩人为财保公司岳阳市分公司办公区域（一楼出单和理赔中心、五至七楼）提供物业管理服务，服务费约定仅6900元／月，合同约定的服务项目较多，上诉人实际聘请了保洁、保安、工程等人员提供服务。上诉人提出的安保服务需24小时值班，合同约定主要是要求做好外来车辆进出和人员的安全进出，且实际财保办公大楼的大部分区域实际出租给美仑公司经营酒店，酒店经营已经配备了24小时的值班，实际已经协助上诉人完成了安保工作，不能仅以答辩人仅发放了一名安保人员的工资来片面判断服务未达到标准，答辩人服务期间，财保公司岳阳市分公司办公区域并未因上诉人方原因出现安保事故。此外，上诉人合同期内自行收回经理办公室钥匙，是其拒绝提供服务条件，且经理办公室仅占极小范围。根据涉案合同的管理服务质量约定，答辩人已经保障了财保公司岳阳市分公司办公区域的公共环境卫生、交通秩序与车辆停放、公共秩序的维护与协助消防，且在2019年5月31日物业服务结束前，财保公司岳阳市分公司也从未提出过服务不符合要求。因此，在财保公司岳阳市分公司仅支付远低于市场标准的服务对价情况下，从实际履行情况可见，答辩人已经完成了符合合同约定的合理服务，依据公平对价原则，财保公司岳阳市分公司依法应当按6900元／月向上诉人支付2015年6月至2019年5月的物业服务费331200元。答辩人也根本不存在拖欠财保公司岳阳市分公司租金，财保公司岳阳市分公司不存在任何先履行抗辩权。三、财保公司岳阳市分公司接受了4年的物业服务，却对物业服务费分文未付，明显严重违约，答辩人在起诉时已经自行调低了违约金标准，财保公司岳阳市分公司应当依约依法支付资金占用损失。以上答辩意见，请合议庭在合议时予以充分考虑，以维护当事人的合法权益，维护法律的公正与严明。湖南省雅瑞投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告财保公司岳阳分公司向原告支付2013年9月至2015年4月的办公区域卫生保洁费用40000元；2、判令被告向原告支付其垫付的2015年空调使用费62060元；3、判令被告向原告支付2015年6月至2019年5月的物业服务费331200元；4、判令被告向原告支付资金占用损失49543元（暂计算至2020年4月10日），后续以欠付费用为基准按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止；5、判令被告向原告支付2015年6月至2016年5月物业服务费的违约金86259.2元；6、判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：判令被告向原告支付2015年6月至2016年5月物业服务费的违约金86259.2元（按月利率2％暂计算至2020年4月10日），后续以欠付费用为基准按月利率2％计算至实际清偿之日止。一审法院认定事实：雅瑞公司和财保公司岳阳分公司签订了一份《办公场所管理服务劳务承包合同》约定：原告为乙方，被告为甲方；合同期限为2015年6月1日-2016年5月31日。甲方将该公司办公大楼之用办公场所的卫生保洁、安全管理等管理服务事项委托给乙方承包。委托管理服务事项包括：办公区域的共有设施、设备的运行和管理，包括中央空调、中央监控设备等；办公区域的公共环境卫生；做好办公区域的安全防范等事项的协助管理，维护办公区域的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗、门卫保安，要求24小时值班，做好外来进入院内车辆、人员的询问、检查、登记，随时指导车辆停放，检查停车场的安全性，严防偷盗和交通事故，随时处理紧急情况和制止突发事件，负责甲方公司内部的信函、报刊、邮件等的收发，并及时送达相关办公室；负责甲方非上班工作时间内的办公区域的巡逻，负责甲方理赔中心和出单中心的大门钥匙保管并做好使用记录；甲方应及时支付劳务费，否则从逾期之日起按所欠服务费每日千分之三的滞纳金，向乙方支付违约金；劳务费用根据服务标准和基本服务人员工资标准制定，并经甲乙双方共同协商确定，每月服务劳务费6900元；劳务费每月支付一次。为完成约定的服务，雅瑞公司雇佣了5人左右开展服务。雅瑞公司提供的工资表（2016年7月开始，至2018年11月）显示，包括工程部经理、会计、门卫、保洁员、司机（前期）工作人员5名，其中门卫一名月工资2000元，保洁员一名月工资2000元，后期有4人生活费1000-1200元每月，端午节等节假日有200元每人，春节加班双倍工资。由于保安力量不足，财保公司岳阳分公司另行雇佣了共泰公司2名保安（时间为2016年7月开始），该两名保安述称“这栋楼的其他保安跟我们不是一起的”。根据岳阳中院2019年3月19日调查显示，双方发生纠纷后财保公司岳阳分公司把总经理和副经理的5间办公室钥匙收走了，不再由雅瑞公司完成物业服务。另查明，雅瑞公司系美仑酒店全资子公司。财保公司岳阳分公司以美仑酒店未全面履行租赁合同付款义务为由（财保公司岳阳分公司与美仑酒店的房屋租赁纠纷已经另外起诉），拒绝向雅瑞公司支付物业服务费。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，雅瑞公司与财保公司岳阳分公司签订的《办公场所管理服务劳务承包合同》存在权利义务失衡的问题，也存在相互违约的问题。双方签订的合同约定，雅瑞公司房屋的项目包括办公区域的共有设施、设备的运行和管理，包括中央空调、中央监控设备等；办公区域的公共环境卫生；做好办公区域的安全防范等事项的协助管理，维护办公区域的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗、门卫保安，要求24小时值班，做好外来进入院内车辆、人员的询问、检查、登记，随时指导车辆停放，检查停车场的安全性，严防偷盗和交通事故，随时处理紧急情况和制止突发事件，负责财保公司岳阳分公司内部的信函、报刊、邮件等的收发，并及时送达相关办公室；负责财保公司岳阳分公司非上班工作时间内的办公区域的巡逻，负责甲方理赔中心和出单中心的大门钥匙保管并做好使用记录。以上约定的物业服务内容多，要求高，组织管理难度大。如此高规格的要求，财保公司岳阳分公司对相应物业服务支付的对价仅为每月6900元，雅瑞公司远远达不到市场标准显然无法组织相应的资源完成约定的服务。以上情况，是发生本案纠纷的主要因素之一。人民法院在处理本案时，当尊重利益衡平原则，对双方诉求和争议进行处理。一、关于2015年6月至2019年5月的物业费。雅瑞公司2019年5月25日告知财保公司岳阳分公司于2019年5月31日停止门卫收发等物业服务。财保公司岳阳分公司2019年5月28日发函认可2016年5月31日之后雅瑞公司提供物业服务（仅提供了卫生保洁和报刊文件包裹收发服务，未提供其他服务）。因此可以认定雅瑞公司2015年6月至2019年5月向财保公司岳阳分公司提供了物业服务的事实，因此对财保公司岳阳分公司关于合同2016年到期后，不应支付也不需要支付被答辩人一分钱服务费用的主张不予支持。雅瑞公司提供的服务达不到约定标准，比如，发放了一名安保人员（门卫）的工资，该配置无法同时满足门卫和巡查保安24小时值班的工作要求。财保公司岳阳分公司雇佣的共泰公司2名保安在中院的工作人员向其调查的过程中，述称“这栋楼的其他保安跟我们不是一起的”，财保公司岳阳分公司未举证证明其他保安的身份，可以认定雅瑞公司继续提供了保安服务。从合同约定服务的事项来看，鉴于雅瑞公司服务不达标，法院酌情核减每月劳务服务费900元。财保公司岳阳分公司在与雅瑞公司发生争议之后，单方面收回5间办公室的钥匙，导致保洁面积减少，但雅瑞公司安排的保洁人员仅有一人，保洁面积减少不会导致雅瑞公司支付的保洁成本再减少，财保公司岳阳分公司可自行承担增加的保洁成本。综上，法院调整原告物业服务费为6000元／月，财保公司岳阳分公司应当支付雅瑞公司2015年6月至2019年5月共4年的物业费共计288000元。财保公司岳阳分公司以美仑酒店未全面履行租赁合同付款义务为由，拒绝向雅瑞公司支付物业服务费，该行为不符合合同法的规定，应当由违约方各自承担违约责任。关于雅瑞公司主张的2013年9月至2015年4月的卫生保洁费用。雅瑞公司的举证不足以证明2013年11月以前提供了保洁服务，应当承担举证不能的责任。财保公司岳阳分公司对2013年11月至2015年4月的保洁费36000元予以认可，该36000元财保公司岳阳分公司应当向雅瑞公司支付。二、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。关于雅瑞公司主张的财保公司岳阳分公司支付2015年6月至2020年4月10日物业服务费的违约金86259.2元（按月利率2％暂计算）。该期间的《办公场所管理服务劳务承包合同》约定，财保公司岳阳分公司应及时支付劳务费，否则从逾期之日起按所欠服务费每日千分之三的滞纳金，向雅瑞公司支付违约金；劳务费每月支付一次。以上约定的违约金标准过高，为减少诉累，法院酌情调整为年利率15.4％。雅瑞公司提交了违约金计算清单，财保公司岳阳分公司在辩论终结前未申请审计，应当承担举证责任，故法院仅对以上计算清单取得的结果适当调整，确定相应违约金为48130元［86259.2＊15.4％／24％＊6000元／6900元］；后续以欠付费用为基准，按年利率15.4％计算至实际清偿之日止。雅瑞公司即已主张2015年6月后发生的物业费的违约金，对其同时主张资金占用利息的诉讼请求不再支持。2015年4月前的保洁费用36000元，并没有约定违约金，故不列入违约金的计算，但可计算资金占用利息（从2015年5月1日起算至债务清偿之日止，按照年利率3.85％计算）。三、关于雅瑞公司主张的空调使用费62060元。合同约定服务事项：办公区域的共有设施、设备的运行和管理，包括中央空调等。原告举证不足以证明财保公司岳阳分公司同意在物业劳务费以外另行支付62060元空调使用费，应当承担举证不能的责任，故对该项诉讼请求不予支持。财保公司岳阳分公司在答辩中同意按照流量表进行计算、结算空调使用费，雅瑞公司应当在证据充分后另行主张权利。鉴于雅瑞公司向财保公司岳阳分公司提供服务直至2019年，雅瑞公司在服务期间持续向财保公司岳阳分公司主张权利符合日常生活经验，对财保公司岳阳分公司关于该项起诉超过了法定的诉讼时效的主张不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司向湖南省雅瑞投资管理有限公司支付2013年9月至2015年4月的办公区域保洁费用36000元及迟延支付的资金占用利息（从2015年5月1日起算至债务清偿之日止，按照年利率3.85％计算）；二、由中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司向湖南省雅瑞投资管理有限公司支付2015年6月至2019年5月的物业服务费288000元；三、由中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司向湖南省雅瑞投资管理有限公司支付迟延支付2015年6月至2020年4月10日物业服务费的违约金48130元，并以后续（2020年4月11日后）欠付物业服务费用（不包括2015年4月前的保洁费用）为基准，按年利率15.4％计算至实际清偿之日止；四、驳回湖南省雅瑞投资管理有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二、三项确定的义务，限于判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8464元，由湖南省雅瑞投资管理有限公司负担2164元，中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司负担6300元。二审期间，双方均未提交新证据。根据双方当事人一审提交的证据，本院二审另查明：人保岳阳分公司（甲方）与美仑公司（乙方）签订的房屋租赁合同里第11.3条约定：人保岳阳分公司的办公大楼的物业管理全部交由乙方美仑公司负责，其物业管理方案事先需报经甲方同意，有重大变化须及时报告甲方。甲方对其物业管理负有监督管理职权。乙方必须服从甲方的监督管理，并对物业管理负全责。经甲方书面同意，乙方可委托有实力的物业管理专业公司进行物业管理，有关物业管理的具体事项由甲乙双方另行签署合同予以明确。本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是1，双方签订的《办公场所管理服务劳务承包合同》的性质是什么？2，合同到期之后，相关的费用如何计算？3，人保岳阳分公司提出的先履行抗辩权是否成立？关于双方签订的《办公场所管理服务劳务承包合同》的性质。根据查明的事实，美仑公司与人保岳阳分公司签订的房屋租赁合同第11.3条约定“人保岳阳分公司的办公大楼的物业管理全部交由乙方美仑公司负责”，雅瑞公司为美仑公司的全资子公司，故雅瑞公司与人保岳阳分公司签订的劳务承包合同其实是美仑公司与人保岳阳分公司签订的房屋租赁合同的一个附随合同，依附在主合同房屋租赁合同之上的从合同。该劳务承包合同约定，人保岳阳分公司将办公大楼办公场所的卫生保洁、安全管理等管理事项委托给雅瑞公司承包，时间为2015年6月至2016年5月。雅瑞公司向人保岳阳分公司提供工程部经理、会记、门卫、保洁员、司机等工作人员5名，负责物业服务，包括卫生保洁、门卫保安、邮件收发等服务。而根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条的规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。而本案中，雅瑞公司向人保岳阳分公司提供劳务服务，人保岳阳分公司支付报酬，是劳务服务行为，故该《办公场所管理服务劳务承包合同》虽看似物业服务合同，但其实更符合劳务服务合同的特征。一审法院认定本案为物业服务合同纠纷不当，本院予以纠正。关于本案的处理。双方签订的合同期限从2015年6月1日至2016年5月31日，为期一年，期间的费用为82800元（6900元*12）。合同到期后，人保岳阳分公司明确表示不再续签合同。而雅瑞公司以人保岳阳分公司没有支付劳务费为由，拒不退出劳务服务场所。双方因该劳务纠纷请求派出所调解，证明该劳务服务违背了人保岳阳分公司的意愿，雅瑞公司的后续服务没有法律和合同依据，因此本院认为双方的劳务合同到2016年5月31日已经履行完毕。2016年6月至2019年5月期间的劳务服务，不是合同一方的真实意思表示，违反了合同法关于意思自由的原则，属于强制服务，其权利义务本不应得到法律的保护。但根据双方提供的证据证明，这三年期间雅瑞公司确实提供了部分劳务服务，人保岳阳分公司也实际享受了部分劳务服务成果，按照公平和诚实信用原则，可以酌情对雅瑞公司进行适当补偿，参照双方曾经劳务费6900元/月的约定，结合雅瑞公司提供劳务的实际情况，本院酌定劳务费为4000元/月。但雅瑞公司提供后续劳务没有法律依据，故其主张违约金也没有法律依据。关于人保岳阳分公司提出的先履行抗辩权是否成立。根据审理查明的事实，2015年6月至2016年5月，雅瑞公司提供的服务基本达到了合同要求，人保岳阳分公司应当按照合同的约定支付劳务费82800元，人保岳阳分公司以租赁合同纠纷未解决为由拒绝支付劳务费，并主张先履行抗辩权。而先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行的顺序，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。先履行抗辩权的适用必须基于同一个法律关系，双方约定有履行的先后顺序，在一方不履行义务的前提下才可以适用。本案双方的劳务合同关系与之前人保岳阳分公司与美仑公司签订的房屋租赁合同并不是同一个法律关系，房屋租赁合同的债务与劳务合同的债务不具有先后履行顺序，故人保岳阳分公司提出的先履行抗辩权理由不能成立。关于迟延履行违约金的计算。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，2015年6月1日至2016年5月31日期间，人保岳阳分公司应当支付劳务费为82800元，人保岳阳分公司没有正当理由迟延支付，依约应支付违约金，但双方约定的日千分之三迟延违约金明显过高，一审法院酌情调整为按照年利率15.4%计算并无不当，本院予以支持。故自2016年6月至今，人保岳阳分公司应当支付的违约金为以82800元为基数，按照年利率15.4%计算至实际清偿之日止。此外，雅瑞公司还主张2013年9月至2015年4月的卫生保洁费和空调使用费，但雅瑞公司提供的证据不足以证明2013年之前提供了保洁服务，一审时人保岳阳分公司也只对2013年11月至2015年4月的保洁费36000元予以自认，故人保岳阳分公司只需向雅瑞公司支付该36000元及利息。一审对此处理并无不当，应予支持。雅瑞公司主张的空调使用费，没有提供相关的证据，不能证明在劳务费以外另行支付62060元空调使用费，本院对该项请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，部分处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初3007号民事判决第一项、第五项的内容；撤销第二项、第三项、第四项的内容。二、由中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司向湖南省雅瑞投资管理有限公司支付2015年6月至2016年5月的劳务费82800元，并以82800元为基数，按照年利率15.4%计算支付自2016年6月至实际清偿之日的违约金；三、由中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司向湖南省雅瑞投资管理有限公司补偿2016年6月至2019年5月的劳务费144000元。上述第一、二、三项确定的义务，限于判决生效之日起15日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费8969元，由湖南省雅瑞投资管理有限公司负担3167元，中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司负担5802元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 军审 判 员  许震鹏审 判 员  王延红二〇二一年九月二十八日法官助理  孙 浩书 记 员  许子恒