北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12628号上诉人（原审原告）：常双领，男，1975年12月15日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘少冉，北京澜商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪颖，女，1961年4月28日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人常双领因与被上诉人洪颖房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初9841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月14日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人常双领之委托诉讼代理人刘少冉，被上诉人洪颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常双领上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，将本案发回重审或依法改判支持我一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由洪颖承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决未正确查明租赁合同的解除原因。合同履行期间洪颖突然提出卖房，并于2021年1月18日携陌生男子在北京市东城区X0203号房屋（以下简称涉案房屋）门口采取砸门、辱骂、威胁、拉闸断电的方式强烈要求解除合同、收回涉案房屋。因此，租赁合同的解除是因为洪颖强行提前收回房屋的违约行为导致，按照合同约定，洪颖应当向我支付违约金。2.一审判决未正确查明我的合同解除权。洪颖以口头和实际行为提出解除合同，并非我违约提出，我当应享有合同解除权。3.一审判决未正确认定我的资金占用费损失。2021年1月30日洪颖与我解除了租赁合同，但是洪颖未及时向我退还剩余租金、押金、剩余电费、剩余燃气费，我多次催要，洪颖仍拒不归还，洪颖逾期退还相关费用，应向我支付资金占用费。二、一审判决适用法律错误。一审判决未适用《民法典》第五百六十三条、第五百七十八条规定，属于适用法律错误。洪颖采取砸门等方式强烈要求解除合同、收回房屋，表明其不再履行租赁合同约定的提供涉案房屋的义务，其违约行为致使合同目的不能实现，因此，我有权解除租赁合同。洪颖明确以自己的行为表明不履行合同义务，我有权要求其承担违约责任。一审判决未依据上述法律规定判令洪颖向我支付违约金，属于适用法律错误。洪颖辩称，同意一审判决，不同意洪颖的上诉请求。我没有违约，也同意按照一审判决履行。我不同意支付占用费，常双领搬走没有提前通知我，我就卖房一事与常双领商量了3次都没有达成一致，我没有带陌生人去涉案房屋，是带我儿子去的，由于常双领不开门，我才拍门、拉闸，我的错误我承认，但我没有让常双领搬走，因此我没有违约。常双领向一审法院起诉请求：1.确认双方于2020年11月2日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月30日解除；2.判令洪颖支付剩余租期（2021年1月31日至2021年2月2日）房屋租金700元、违约金7000元、押金7000元、剩余电费84.2元、剩余燃气费206.11元（合计14990.31元）；3.判令洪颖支付资金占用费（以14990.31元为基数，自2021年1月31日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）；4.诉讼费由洪颖负担。一审法院认定事实：2020年11月2日常双领（承租人、乙方）与洪颖（出租人、甲方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定洪颖将位于北京市东城区X0203号房屋（即涉案房屋）出租给常双领居住，租期1年，自2020年11月3日至2021年11月2日，每月租金7000元、押金7000元，支付方式押1付3。合同约定双方存在合同约定的违约情形，均按照月租金的100%支付违约金。租赁期内，洪颖需提前收回房屋或常双领需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，洪颖还应退还相应的租金。合同签订当日，常双领向洪颖交付了3个月租金及押金共计28000元。2021年1月18日晚因洪颖要求常双领配合卖房的相关事宜，双方发生矛盾，中途出现过拉闸断电现象，后经报警，当日即恢复供电。2021年1月28日常双领向洪颖发送微信，表示因洪颖的上述行为，构成严重违约，影响其及家人正常生活安宁，为保证人身安全及稳定的生活环境，按照洪颖的要求搬走，要求洪颖于2021年1月30日15时在涉案房屋内办理交房事宜，并主张交房时退还租金700元、押金7000元、违约金7000元。洪颖于2021年1月29日表示“收到，15点到不了，17点至17：30分”。双方认可2021年1月30日双方在涉案房屋内见面，查看了水电表，但因对合同解除原因有争议，洪颖未接收钥匙。另洪颖认为当天房屋内仍有常双领物品，但其认可剩余电费为84.2元、剩余燃气费为206.11元。双方均认可经法院诉前调解后，双方于2021年3月18日交接了钥匙。一审法院认为：双方之间签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，洪颖在双方并无明确约定的情况下，要求常双领配合其相关卖房事宜导致双方发生争执，并短暂断电的行为确有不妥，但上述行为尚未达到影响租赁合同无法继续履行的程度，故常双领并不因此而享有合同解除权。洪颖认为常双领未积极履行配合义务属于违约情形亦不成立。根据审理查明的事实，特别是双方微信记录可以看出，双方曾针对解除合同达成一致意见，并非因违反合同约定而解除，故双方均无需向对方给付违约金，且洪颖应退还常双领交纳的押金。2021年1月30日双方约定交接房屋，洪颖拒绝接收钥匙，其提交的证据无法证明当时常双领尚未搬离，故法院确认双方的合同于该日解除，洪颖应退还2021年1月31日至2月2日期间的租金。双方针对剩余电费、燃气费并无异议，法院予以支持。常双领主张的资金占用费，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认常双领、洪颖于2020年11月2日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年1月30日解除；二、判决生效之日起七日内洪颖支付常双领房租700元、押金7000元、电费84.2元、剩余燃气费206.11元，合计7990.31元；三、驳回常双领其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。常双领提交3份证据，证据一为受案回执，欲证明2021年1月18日晚因租赁合同事宜报警；证据二、证据三为派出所民警分别与洪颖和张洪兴所做的询问笔录，欲证明洪颖因卖房提前收回房屋而解约。洪颖对证据一的真实性认可，表示确实有报警一事；证据二的真实性认可，对证明目的不予认可，表示其当时情绪激动，没有认真看笔录；对证据三的真实性认可，表示张洪兴是其儿子，当晚张洪兴确实去了派出所，但不清楚张洪兴怎么跟警察说的。另，双方就2021年1月18日发生纠纷一事，还有人格权纠纷诉讼尚在法院审理中。本院认为，因双方当事人对于一审判决确认双方于2020年11月2日所签《北京市房屋租赁合同》于2021年1月30日解除均认可，本院对此不持异议，对相关问题也不再进行赘述。现仅就双方争议的合同解除的原因、洪颖是否应当承担违约责任进行分析论述。双方在《北京市房屋租赁合同》并未约定限制出租人在合同履行期间出售涉案房屋，且按照“买卖不破租赁”的原则，即便洪颖将涉案房屋出售导致该房屋产权发生变动，也并不影响常双领按照上述合同约定继续使用涉案房屋，常双领无权阻止洪颖出售涉案房屋，且应给与必要的配合。本案中，通过双方陈述及各自提供的证据可以认定，洪颖在合同履行期间欲出售涉案房屋，并数次向常双领申请带客户看房，被常双领以疫情原因为由拒绝，后又请求常双领拍摄涉案房屋视频，常双领仍未及时予以协助。洪颖于2021年1月18日晚至涉案房屋处找常双领要求其配合卖房，双方产生矛盾，洪颖虽有拉闸断电行为，但经报警，当日已恢复供电。应当指出，洪颖在带客看房的要求被常双领多次拒绝，甚至拍摄视频的要求也不能及时被满足的情况下，争执中提及解除合同，情有可原，而常双领当时并未同意，双方并未就此达成一致，此后洪颖也未再要求解除合同，并明确表示继续履行合同。因此，只能认定双方曾协商解除合同未果。洪颖断电等行为确有不妥，但并不导致常双领的合同目的不能实现。在此情况下，常双领于2021年1月28日以微信形式通知洪颖解除合同，现其要求认定系洪颖违约导致合同解除，显然依据不足，本院难以支持。常双领要求洪颖支付违约金7000元及资金占用损失，亦缺乏事实及法律依据，本院亦无法支持。综上所述，常双领的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由常双领负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 邹 治审判员 白 松审判员 刘慧慧二〇二一年九月二十九日书记员 刘 荧书记员 韩 铮