湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2782号上诉人（原审原告）：湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司，住所地岳阳城陵矶临港产业新区城陵矶片区联港路。法定代表人：邓若伦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄作贤，该公司副总经理。委托诉讼代理人：殷伟，女，该公司营销部经理。被上诉人（原审原告）：蒋灿红，女，1963年4月15日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李要然，湖南湘之说律师事务所律师。上诉人湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司（以下简称临港汽车城）因与被上诉人蒋灿红商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2021）湘0602民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人临港汽车城的委托诉讼代理人黄作贤、殷伟，被上诉人蒋灿红的委托诉讼代理人李要然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。临港汽车城上诉请求：一、查明事实之后依法改判；二、由蒋灿红承担诉讼费用。事实与理由：一、《商品房买卖合同》第九条约定，房屋取得竣工验收备案和测绘报告即具备交付条件，涉案房屋的竣工验收备案时间为2020年5月7日，测绘报告的出具时间为2020年5月23日。涉案房屋具备交付条件的时间应当是出具测绘报告的2020年5月23日。测绘报告系国家住建主管机关的公文，应当自公文形成之日起生效，而不是行政相对人领取时生效。尽管现有证据证明临港汽车城于2020年10月28日才领取测绘报告，但是房屋于2020年5月23日已经具备交付条件。二、在买受人收到交房通知而故意不收房的情况下，交房时间应当是房屋具备交付条件的时间。一审法院计算256天的逾期交房违约金没有依据，也不符合合同约定。临港汽车城发出交房通知时，已经完成了所有房屋测绘在等待出具测绘报告，交房通知并非无效通知，而只是通知程序瑕疵。交房是一种双务的行为，必须双方配合完成。蒋灿红在收到交房通知之后置之不理，无法进行证明文件的查验。由于蒋灿红一直无理由拒绝收房，从未提出过查验证明文件的要求，因此，房屋交付时间应当是房屋具备交付条件的2020年5月23日，而不能计算到2020年10月28日。蒋灿红辩称，一、依照合同约定，案涉商品房的有效交付时间为临港汽车城取得房屋测绘报告之后，房屋测绘报告于2020年5月23日出具，临港汽车城于2020年10月28日领取。当临港汽车城通知收房时，应当出示房屋测绘报告，临港汽车城不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，蒋灿红有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由临港汽车城承担。二、临港汽车城于2020年10月28日才领取房屋测绘报告，在此之前，临港汽车城都无法满足合同约定的交房条件，且临港汽车城也没有提供证据证明通知了收房。蒋灿红向一审法院起诉请求：1、判令临港汽车城支付逾期交房违约金33979.29元。2、判令临港汽车城支付一层层高少一米给蒋灿红造成的损失46232.68元。一审法院认定事实：2018年9月27日，蒋灿红与临港汽车城签订了一份《商品房买卖合同（预售）》约定，蒋灿红购买临港汽车城第17幢01层118号房、02层218号房，建筑面积共84.78平方米，总金额663658元。蒋灿红应于签订合同当天支付全部房款。逾期付款在90日之内，蒋灿红按日计算向临港汽车城支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期付款超过90日，临港汽车城有权解除合同。临港汽车城不解除合同的，蒋灿红按日计算支付逾期应付款万分之二的违约金。临港汽车城应当在2019年12月31日前交付商品房。商品房交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。交付商品房时，临港汽车城应当出示满足约定的证明文件。临港汽车城不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，蒋灿红有权拒绝接收。由此产生的逾期交付责任由临港汽车城承担。逾期交房在90日内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，临港汽车城按日计算向蒋灿红支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过90日后，蒋灿红有权解除合同。蒋灿红要求继续履行合同的，合同继续履行。临港汽车城按日计算向蒋灿红支付全部房价款万分之二的违约金。蒋灿红、临港汽车城保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。合同附件十一《补充协议》第一条约定，蒋灿红在签订本合同前，已对商品房所在的位置、楼层、层高、宽度、进深、通风采光效果、领近通道等现状均进行了详细的了解和查看，自愿接受并予以认可。第六条约定，双方的权利义务，仅以本《商品房买卖合同》及附件和本补充协议的约定及规划最后审批和房屋现状为准。临港汽车城在签署本合同及补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中与本项目有关的一切销售广告、宣传资料及建模型和样板间均仅供参考，不构成合同的组成部分，其所述内容，不作为确定双方权利义务的依据。合同签订后，蒋灿红按约支付了全部房款。2020年5月7日，工程竣工验收备案。2020年5月23日，岳阳市不动产测绘中心出具了临港汽车城17栋的测绘验收报告。2020年10月28日，临港汽车城在不动产测绘中心领取了测绘验收报告。2020年5月13日，临港汽车城以短信的方式通知蒋灿红收房。因蒋灿红认为临港汽车城未出示合同约定的房屋测绘报告，至今未与临港汽车城办理房屋交接手续。2020年5月13日后，临港汽车城未再通知蒋灿红收房。另查明，1、临港汽车城出具的岳阳市气象资料显示：2018年9月27日至2020年3月27日期间，暴雨天气有四天，八级以上大风天气五天。2、蒋灿红在庭审中陈述，其主张临港汽车城逾期交房256天，系自2020年1月1日计算至2020年10月28日（测绘验收报告取得之日），已剔除疫情期间46天。3．临港汽车城在发出的宣传海报中间位置标明：首层6.8米；该内容下方标明：仅为邀约邀请，不构成要约内容。4．蒋灿红购买的是17幢1、2层（118、218号房）。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第三条约定：该商品房层高为14.8米。其他购买三层的业主，《商品房买卖合同（预售）》同样约定：该商品房层高为14.8米。设计图显示三层层高共14.8米。一审法院认为，蒋灿红与临港汽车城签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方的真实意思表示，合法有效，蒋灿红与临港汽车城均应按约定行使权利、履行义务。关于临港汽车城是否存在逾期交房的问题。根据约定，临港汽车城应于2019年12月31日前交付商品房。2020年5月13日，临港汽车城以短信的方式通知蒋灿红收房，通知收房时，临港汽车城未取得测绘验收报告，不符合合同约定的商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的条件，蒋灿红有权拒绝收房，临港汽车城于2020年5月13日发出的收房通知无效。临港汽车城已构成逾期交房，交房时间应计算至诉争房屋符合交房条件后，临港汽车城实际通知之日。临港汽车城在2020年5月15日后未再另行通知收房，现蒋灿红主张的逾期交房违约责任计算至2020年10月28日（临港汽车城实际取得测绘报告之日），系对自己权利的行使，对逾期交房的截止时间，法院认定为2020年10月28日。临港汽车城称暴风雨11天属于不可抗力，应据实延期。因双方在合同中既没有约定遇不可抗力据实延期交房，也未约定风雨天气顺延交房。而不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、不可避免和不能克服的偶然事件（台风、洪水、在震等）。除此之外，仅有政府行为、社会异常事件（如罢工、战争等）可认定为民事法律关系中不可抗力事由的范畴。风雨天气是常见的天气现象，不具有不可预测和偶然发生的性质，不属不可抗力事由。临港汽车城的该抗辩理由，没有事实和法律依据，不予采信。虽然双方约定的交房日期发生在疫情之前，因蒋灿红对剔减疫情期间46天不持异议，对临港汽车城的交房日期，剔减46天。关于临港汽车城交付的房屋层高是否少一米的问题。虽然临港汽车城在海报上标明了首层层高为6.8米，但是双方在此后签订的合同中明确约定了签署合同之前的海报仅供参考，不构成合同组成，最终应以房屋买卖合同、附件、规划审批和房屋现状为准。双方签订的合同中的14.8米是对整个栋高的统一约定，并没有对每一层的层高作出约定。设计图中确定的也是整栋层高为14.8米。蒋灿红称第一层层高少1米，没有事实和法律依据，不予采信。综上，临港汽车城自2020年1月1日至2020年10月28日，逾期交房301天，减去疫情期间46天，临港汽车城实际逾期天数为255天。双方在合同中约定的逾期交房违约责任为全部房价款日万分之二过高，本院酌情调整为全部房价款的日万分之一。临港汽车城应支付的逾期交房违约金为16923元（255天×663658元×1/10000）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司在判决生效后十日内，向蒋灿红支付逾期交房的违约金16923元。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回蒋灿红的其他诉讼请求。案件受理费1806元，减半收取903元，由蒋灿红承担791元，由湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司承担112元。本院二审期间，上诉人临港汽车城与被上诉人蒋灿红均未向本院提供证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审中，双方当事人对一审确定的违约金计算标准及应扣除的期间未提出异议。本案争议焦点为临港汽车城是否构成逾期交房，如构成，逾期交房的时间如何认定。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，临港汽车城应于2019年12月31日前交付商品房。临港汽车城在该期间内未向蒋灿红交付房产，且无法定事由及合同约定事由可推迟交房，临港汽车城存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。案涉《商品房买卖合同（预售）》明确约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。房屋测绘报告系于2020年5月23日由相关部门出具，临港汽车城于2020年5月13日通知蒋灿红收房时，临港汽车城未取得测绘验收报告，不符合合同约定的商品房交付条件，一审判决认定临港汽车城发出的收房通知无效并无不当。临港汽车城提出测绘报告于2020年5月23日由相关部门出具，就已具备交房条件，迟延履行期间应计算至2020年5月23日，但其未提供证据证实已于2020年5月23日实际取得测绘报告，临港汽车城因自身原因于2020年10月28日才取得测绘报告，故临港汽车城该上诉理由不能成立。一审判决认定临港汽车城逾期交房时间截止至2020年10月28日并无不当。综上，临港汽车城的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费655元，由上诉人湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋立春审 判 员 胡铁霞审 判 员 胡伏军二〇二一年九月二十三日法官助理 许 进书 记 员 伏宇恬