上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终11428号上诉人（原审原告）：吴志浩，男，1978年7月12日生，汉族，住上海市静安区。上诉人（原审原告）：林锋，男，1963年3月9日生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审原告）：林铮，女，1969年10月10日生，汉族，住上海市闵行区。三上诉人共同委托诉讼代理人：杨舒，上海德禾翰通律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：李世刚，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈敏，女，1978年2月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邹纬，上海市淮海律师事务所律师。上诉人吴志浩、林锋、林铮因与被上诉人陈敏房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2021）沪0115民初33777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴志浩、林锋、林铮共同上诉请求：撤销原判，支持其一审诉讼请求。事实和理由：原判查明事实、适用法律均有误。一审证人与本案有利害关系，证言不应采信；双方税费问题来自居间人的告知，但后者从未提供交易中心相关税费计算依据，原判亦未查明；上诉人如实向居间人、被上诉人陈述了标的房屋相关信息，不存在任何隐瞒，造成误解的是信息提供方居间人，被上诉人应按约履行，并承担对上诉人的违约责任。陈敏辩称，不同意吴志浩、林锋、林铮的上诉请求。一审法院对基本事实作出了清晰调查，上诉人所谓中介不能作为证人、证词不能采纳，缺乏依据；本案中介证词符合基本逻辑与事实，一审法院采纳合理，故请求驳回上诉、维持原判。吴志浩、林锋、林铮向一审法院起诉请求：1．判令解除吴志浩、林锋、林铮与陈敏于2020年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；2．判令陈敏支付吴志浩、林锋、林铮违约金56万元；3．判令陈敏清退上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋租客，并将该房屋交还吴志浩、林锋、林铮。一审法院认定事实如下：2020年7月17日，吴志浩、林锋、林铮被核准登记为系争房屋权利人（共同共有），所有权来源为继承。2020年8月3日，林铮与陈敏经上海XX有限公司居间介绍，就系争房屋买卖事宜签订《房地产买卖合同》，载明出售方（甲方）为林锋、林铮、吴志浩，买受方（乙方）为陈敏；落款处甲方签名为“林铮代：林锋、吴志浩”。该合同第二条约定，该房屋的房价为280万元；第三条约定，3.1网签时间：为办理交易过户手续之需要，双方同意于本合同签署后30日内前往元亿地产签约中心签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。3.2房款的支付方式：甲、乙双方约定定金总额为5万元；待甲、乙双方签订网签合同后当日内，乙方向甲方支付首期房价款150万元（含已付定金）；乙方以贷款方式支付房款100万元；双方定于2020年10月20日前办理交易过户手续，同时双方同意在过户时互相积极配合办理审税等申报手续；乙方应于2020年10月20日前支付甲方房价款30万元。第四条约定，4.1乙方承担双方全部交易税费，但若甲方4.3款义务未能履行的，则因此无法减免的税费由甲方自理。4.3甲方承诺其房屋为满五年（勾选），唯一住房（未勾选）。2020年8月30日，吴志浩、林锋、林铮（卖售人、甲方）与陈敏（买受人、乙方）就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》（即网签合同），该合同第二条约定，系争房屋转让价款为200万元；第四条约定，甲方于2020年8月31日前腾出该房屋并通知乙方验收交接；第六条约定，2020年10月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款（一）第9条约定，在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为延迟履行违约金；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20％计或要求违约方继续履行本合同且支付迟延履行违约金直至恢复履行之日止。附件三付款协议约定，签订本合同当日内，乙方应支付甲方首期房价款71万元（含已付定金5万元）；待不动产登记事务中心出具产权过户的收件收据前，乙方应支付甲方第二期房价款29万元；待上海市XX中心出具以乙方为所有权人的房地产权证以及以贷款银行为抵押权人之他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将100万元的贷款直接支付至甲方账号作为第三期房价款。同日，甲乙双方还签订了《补偿协议》，该协议载明，双方就系争房屋达成的实际总成交价为280万元（该总成交价为甲方净到手价，乙方承担本交易税、费），其中房屋买卖合同约定的成交价为200万元，房屋现有固定装修及搬迁补偿价为80万元（其中乙方于2020年8月30日前支付甲方79万元、于2020年10月20日前支付甲方1万元）。2020年8月3日、2020年8月30日、2020年9月25日，陈敏分别转账支付吴志浩、林锋、林铮5万元、145万元、30万元，至此陈敏已支付吴志浩、林锋、林铮购房款180万元。另外，2020年8月30日，陈敏转账支付赵某20万元。2020年8月底，吴志浩、林锋、林铮将系争房屋交付陈敏。2020年9月30日，中介工作人员代陈敏缴税过程中发现税款高达40多万元，故最终没有缴税，目前系争房屋尚未变更登记至陈敏名下。2020年10月22日，林铮向赵某发送微信：“小赵，我们还是要按合同的约定操作，我们的确是满五不唯一。”2021年1月10日，赵某与林铮微信对话如下，赵某：“然后当时谈的时候，您给我们隐瞒了您哥哥和您弟弟是不唯一的事情，您当时说他们是唯一的，我们给客户算税也是按您自己不唯一来算的。”林铮：“我发给你的微信证明我们一早就告诉你：我们的房子满5不唯一。”赵某：“姐，你不要这么说啊，你可从来没有跟我说过，我们当天谈判的时候，你只跟我说了您是不唯一的，您哥哥和弟弟都是唯一的，现在你过来跟我说，这个你从来没有跟我说过的啊。”“直到过了户我去交税的时候，我才知道这个房子要交40几万的税。”林铮：“这条微信至今保留在我手机里，我也给我们的律师看过。”“是2020年10月22日上午11：55分发给你的。”赵某：“我们是九月份过的户，你十月份给我发的这个你感觉合适吗？”“我们谈的时候，你可不是这么跟我说的哦。”“而且我们过户的时候，你在交易中心写，也不是这么写的”“有些证据的话在交易中心这边都有的，所以的话这个不管你怎么说，这个赖他是赖不掉的。”“我约了你很多次，我不知道是你，因为是房价涨啦，你不愿意碰碰面还是怎么样？是现在房价涨了四五十万了，但是有些问题是想抵赖是抵赖不掉的呀。”林铮：“啊。房价涨啦。我们伟大的祖国形势一片大好呀。我明天有空，我们明天几点见面？”2021年1月25日，吴志浩、林锋、林铮委托律师向陈敏寄送《律师函》，载明由于陈敏在办理系争房屋转让过户手续过程中拒不支付按约应承担之税费，导致交易至今未完成，且陈敏已延期数月未及时向吴志浩、林锋、林铮支付转让价款，吴志浩、林锋、林铮曾多次要求陈敏按约履行义务，陈敏均不予理会，现要求陈敏于收函后三日内办理过户手续、承担全额税费、按约向吴志浩、林锋、林铮支付滞纳金。2021年1月31日，吴志浩、林锋、林铮又委托律师向陈敏寄送《律师函》，载明因陈敏收到前述律师函后仍拒不履行相关义务，陈敏的行为已构成实质违约，故通知陈敏于2021年1月31日正式解除原、陈敏签署的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》。一审审理中，陈敏申请上海XX有限公司工作人员赵某出庭作证。赵某称，陈敏看中系争房屋后，赵某约林铮前来商谈，林铮告知系争房屋系吴志浩、林锋、林铮继承所得；2020年8月3日，林锋和吴志浩均未到场，该日问及系争房屋是否系三人唯一住房时，林铮表示其本人他处有房，但系林锋和吴志浩的唯一住房，故合同上未勾选“唯一住房”，赵某据此核算，交易中将产生个人所得税约133，000元，核税过程林铮也在场，其知晓该款由陈敏负担，否则房价不可能定为280万元；2020年9月下旬，赵某陪同吴志浩、林锋、林铮、陈敏四人至交易中心办理过户手续，吴志浩、林锋、林铮在涉税情况表上均表明在沪他处无房，并签署了唯一住房承诺书；陈敏于网签当日预付赵某税款、中介费共计20万元；2020年9月30日，赵某代陈敏去缴税，核税表显示税款共40多万元，故最终未缴税；之后赵某分别与双方沟通，吴志浩、林锋、林铮数次均表示没空；得知系争房屋价格已上涨后，林铮表示同意见面，但最终双方还是没有见面；2021年春节后，赵某最后一次约林铮，其表示已起诉，故不再约双方见面。陈敏对于证人陈述无异议；吴志浩、林锋、林铮则认为证人与本案有利害关系，其陈述不应予以采信。吴志浩、林锋、林铮称，根据合同约定，税费应由陈敏承担，若税费计算错误的，陈敏应向中介方主张权利，即便吴志浩、林锋、林铮告知错误，也应由中介方向吴志浩、林锋、林铮主张权利。陈敏称，2020年8月3日仅林铮一人到场，双方不直接沟通，陈敏到场时中介工作人员已与其谈妥，即陈敏支付300万元、吴志浩、林锋、林铮到手280万元；陈敏曾告知中介工作人员若总价超过300万元便不愿购买系争房屋；当时考虑继承因素，系争房屋价格才确定为280万元，否则要达300万元多。林铮另向一审法院提交书面材料称，林锋、林铮系同父同母兄妹关系，吴志浩系林锋、林铮同父异母的弟弟，父亲于2015年12月去世、吴志浩母亲于2020年1月去世，此后吴志浩、林锋、林铮继承取得系争房屋；签约前，买卖双方不直接沟通，是通过中介工作人员沟通的，吴志浩、林锋、林铮一方将房屋来源告知了中介工作人员，并告知了自己都有房子；2020年8月30日，中介工作人员只是确保吴志浩、林锋、林铮能拿到多少房款，并未告知陈敏须承担的税额。一审法院认为，本案双方约定的系争房屋真实转让价款为280万元，双方通过在《上海市房地产买卖合同》之外另签订《补偿协议》的方式将房价款予以拆分，合同价200万元和固定装修及搬迁补偿价80万元的约定显然系为避税，应属无效，但合同部分无效不影响合同整体效力，双方买卖合同除价格条款之外的其余约定内容均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照总价款280万元切实履行合同。本案争议焦点在于陈敏未缴纳交易税款导致合同中止履行是否构成违约。吴志浩、林锋、林铮认为陈敏应按约缴纳交易中产生的所有税费，陈敏则认为其不应承担林锋、吴志浩对系争房屋不唯一时所对应的个人所得税。对此一审法院认为，双方约定系争房屋交易税、费均由陈敏承担，但具体税款的计算有赖于房屋的实际状况以及中介方相关专业知识。系争房屋是否满五唯一这一基本信息掌握在作为出卖人的吴志浩、林锋、林铮处，但签约过程中买卖双方并不直接沟通，而是通过中介工作人员传达相关信息。作为中介工作人员的证人赵某，参与整个交易过程，其称当时林铮告知系争房屋系其本人不唯一住房，但系林锋、吴志浩唯一住房。吴志浩、林锋、林铮以证人与本案有利害关系为由否认其证言的客观性，但吴志浩、林锋、林铮无证据证明证人与陈敏有恶意串通行为，另结合证人与林铮之间的微信对话内容，一审法院认为证人作为相对独立的第三方所作陈述较为客观真实，予以采信。2020年8月3日，证人依据林铮告知的系争房屋是否系吴志浩、林锋、林铮唯一住房的情况估算了交易中将产生的税款并告知陈敏，故陈敏当时的真实意思表示和预期为仅承担一名产权人不唯一时对应的个人所得税。此后直至缴税时，亦无证据证明吴志浩、林锋、林铮向中介方或陈敏更正过系争房屋是否系吴志浩、林锋、林铮唯一住房的信息且陈敏同意承担多产生的个人所得税。在此情形下，当税务机关的核税结果远远高于陈敏预期时，陈敏不予缴纳税款致交易中止不能视为违约，吴志浩、林锋、林铮以陈敏违约为由发出的解除通知不发生解除合同的效力，对于吴志浩、林锋、林铮的全部诉讼请求，本院均不予支持。对于交易中多出的个人所得税，双方可通过协商或另觅其他合法途径解决。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2021年6月21日作出判决：驳回吴志浩、林锋、林铮的全部诉讼请求。案件受理费9，400元，减半收取计4，700元，由吴志浩、林锋、林铮负担。二审中，各方当事人均未提交有效新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明事实，本案上诉人与被上诉人约定的系争房屋真实转让价款为280万元。双方通过在《上海市房地产买卖合同》之外另以签订《补偿协议》的方式将房价款予以拆分，合同价200万元和固定装修及搬迁补偿价80万元的约定显为避税，属规避法律行为，原审认定“拆分”等行为无效应予维持。合同无效部分不影响交易整体效力，双方买卖合同除价格条款外的其余约定内容均系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋买卖合同法律关系依法有效，双方按总价款280万元履行本案法律关系。本案一、二审争议焦点均在于买方陈敏未缴纳交易税款，导致合同履行中止状态是否构成实质性违约。关于此节事实涉及证人证言证明力的认定。根据查明事实，一审证人赵某系本案房屋买卖中介工作人员，参与本案买卖交易全过程，其证言具备证明交易过程的客观条件；上诉人主张证人与本案利害关系并非否定证明力之当然依据，本院注意到，本案一、二审期间，上诉人始终未就此提交任何证据证明证人与被上诉人存在足以影响其中立陈述之利益关系、行为。另对比证人与林铮微信对话内容与本案证言，原判认定证人证言具备合格之证明力符合法律规定，本院应予确认。关于本案所涉税费计算与履行障碍，根据前述查明事实，2020年8月3日，中介单位依据林铮告知的系争房屋是否系吴志浩、林锋、林铮唯一住房的情况估算了交易中将产生的税款，并告知陈敏。因此，双方签订网签合同时，被上诉人之真实意思表示及其依据之合理预期为仅承担一名产权人不唯一时对应的个人所得税，应该认为此部税费负担总额双方实际未达成一致，由此双方因税费负担争议未能实际完成过户交易至少不能认为被上诉人存在实质性违约，上诉人由之主张解约缺乏事实及法律依据，原判认定准确，本院应予维持。余者原判已阐述详尽，本院不再赘述。综上所述，吴志浩、林锋、林铮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，400元，由吴志浩、林锋、林铮负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 建审 判 员  胡桂霞审 判 员  叶振军法官助理  王 力法官助理  朱晨阳书 记 员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……