新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民事判决书（2021）新02民终370号上诉人（原审被告）：喻丽，女，1991年9月23日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。    委托诉讼代理人：马杰（系喻丽丈夫），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。    被上诉人（原审原告）：新疆零海拔投资有限公司（以下简称零海拔公司），住所地新疆乌鲁木齐市。    法定代表人：唐磊，该公司总经理。    委托诉讼代理人：王松，男，零海拔公司员工。    上诉人喻丽因与被上诉人零海拔公司房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人喻丽及其委托诉讼代理人马杰，被上诉人零海拔公司之委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    喻丽上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初803号民事判决，驳回零海拔公司的诉讼请求。事实和理由：双方当事人于2019年8月12日签订《新疆零海拔投资有限公司房屋租赁合同书》，约定零海拔公司将位于新疆维吾尔自治区克拉玛依市新疆医科大学克拉玛依学院综合楼商铺二楼14、15号租赁给喻丽开设花儿味道餐馆。由于疫情原因以及零海拔公司未告知喻丽该学院的放假时间，因此，该房屋于2020年1月起，喻丽未实际使用。故喻丽不应承担房屋租金及违约金。    零海拔公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回喻丽的全部上诉请求。    零海拔公司向一审法院提出诉讼请求：1．解除双方当事人于2019年8月12日签订的《新疆零海拔投资有限公司房屋租赁合同书》；2．判令喻丽向零海拔公司支付欠付的房屋租金334，067.07元、逾期交付租金违约金22，358.90元，合计356，425.97元；3．喻丽支付自2020年4月8日起至实际搬离案涉房屋之日止的租金，以及自2020年4月8日起至喻丽实际支付拖欠租金之日止按照3.85％年利率×2倍计算的违约金。    一审法院认定事实：2019年8月12日，零海拔公司作为甲方与喻丽作为乙方签订《零海拔公司房屋租赁合同书》一份，约定零海拔公司将位于中国新疆维吾尔自治区克拉玛依市新疆医科大学克拉玛依学院综合楼商铺二楼14、15号，建筑面积210.25㎡的房屋租赁给喻丽用于开设花儿味道餐馆；租赁期限为三年，自2019年8月12日至2022年8月12日止；租赁房屋的年度租金为：单价3.5元／平方／日，总价为268，594元／年；租金及其他费用（综合管理费、暖气费）每半年缴纳一次，于每年8月12日、2月12日前一次性交付；履约保证金（大写）伍万元整。“第九章合同提前终止3．有下列情形之一，则被视为违约，甲方有权提前终止本合同，收回房屋同时并不返还合同履约保证金，并要求乙方赔偿甲方的一切经济损失并承担因违约引起的一切法律后果：（1）承租人不交付或者不按约定期限交付房屋租金达一个月以上；（6）乙方在房屋租赁期内，需按合同约定按时缴纳房屋租金，未按合同约定缴纳房屋租金，则视为乙方退租，甲方有权收回房屋，不承担任何费用。3．依据上述情形提前终止本合同的，乙方应在收到甲方书面终止合同通知书之日起7个工作日内迁离并交回房屋，在迁离期内的租金照实结算，乙方除补交实际所欠租金外，还须赔偿甲方的一切经济损失并向甲方支付总租金20％的违约金。”“第十一章违约责任1．租赁合同履行期间，甲乙双方应严格按照本合同约定条款履行各自的责任和义务，如因一方未能按约履行合同中的条款而给另一方造成经济损失的，违约方应按经济损失额度的双倍对守约方进行赔偿。”合同签订后，喻丽于2019年6月6日支付10，000元、2019年6月24日支付139，700元、2019年12月15日支付9，597元，合计159，297元，至今仍欠付租金334，067.07元。2019年6月6日案外人喻俊（花儿味道合伙人之一）通过微信给零海拔公司转账10，000元；2019年6月24日喻丽通过中国建设银行向零海拔公司支付139，700元、2019年12月16日向零海拔公司支付9，597元，合计159，297元。2020年10月13日，零海拔公司给喻丽《告知书》一份，要求喻丽应在2020年2月2日前交清第一年度房屋租金159，297元，暖气费3，532.2元，综合服务费7，569元，合计170，398.2元，但至今未交。在15个工作日内（2020.10.13-2020.10.27）交清剩余房屋租金及其他欠款，如在规定内仍未交清欠款，零海拔公司将按照合同收回房屋并解除合同追究欠款，承担违约责任。2020年，案外人克拉玛依市城投资产经营有限责任公司作为甲方与零海拔公司作为乙方签订《房屋租赁合同》补充协议二份，约定甲方减免乙方2020年5月至2020年7月、2020年9月及2020年11月15日至2021年1月15日的房屋租金；如甲乙方签订下一年度《房屋租赁合同》，则甲方在下一年度中予以核减，或甲方给予乙方延期使用租赁房屋四个月、两个月；如乙方有转租情形，则须与承接转租的商户签订房租减免协议交甲方备案。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2019年8月12日，零海拔公司与喻丽签订《零海拔公司房屋租赁合同书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据合同约定及疫情至今餐厅未营业的实际，结合2020年10月零海拔公司给喻丽《告知书》的内容，一审法院认定双方的房屋租赁合同于2020年10月27日解除有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，喻丽应当承担相应的法律责任。本案中，零海拔公司按照合同约定向喻丽交付房屋，喻丽应当向零海拔公司支付房屋租金，但喻丽仅支付2019年8月12日至2020年2月12日租金109，297元，尚欠25，000元；2020年2月13日至今未支付租金；且涉案房屋的出租方克拉玛依市城投资产经营有限责任公司已为零海拔公司减免租金，减免期为2020年5月至7月、2020年9月，共计4个月，零海拔公司主张的下半年租金亦在此范围内，应当予以核减，即2020年2月13日至2020年10月27日租金为：134，297元（半年租金）÷6个月=22，383元×4个月=89，532元，故原告主张被告支付租金114，532元（25，000元＋89，532元=114，532元）部分，一审法院依法予以支持。关于零海拔公司主张喻丽支付违约金22，358.90元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，零海拔公司主张的违约金按照中国人民银行贷款市场报价利率（1年期LRP为3.85％）的2倍计算符合法律规定，违约金为：自2019年8月12日至2020年10月27日，25，000元×3.85％÷12个月×10个月×2倍=1，604元；2019年2月12日至2020年10月27日，89，532元×3.85％÷12个月×4个月×2倍=2，298元，合计3，902元。因此，零海拔公司主张喻丽支付违约金3，902元部分，一审法院依法予以支持。关于喻丽辩称因为疫情原因及零海拔公司的通知不清楚，其没有复工，不应该交房租的理由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案中，零海拔公司提交的微信聊天记录能够证实其已尽通知复工之责，但喻丽对其辩称理由未提交充分确凿的证据，其应当承担举证不能的责任。综上，遂判决：一、双方签订的《零海拔公司房屋租赁合同书》于2020年10月27日解除；二、喻丽于本判决生效之日起三日内向零海拔公司支付房屋租金114，532元；三、喻丽于本判决生效之日起三日内向零海拔公司支付违约金3，902元；四、驳回零海拔公司的其他诉讼请求。    二审中，上诉人喻丽为了证实其主张，提供如下证据。证据一、马杰与零海拔公司的管理人员、学生会干部以及新疆医科大学克拉玛依校区综合楼的微信截图五组，拟证实零海拔公司的管理人员没有告知其学校放假时间、复工复产具体要求及复工复产后只能外卖不能堂食的事实，要求零海拔公司减免相关费用。证据二、双方2019年6月12日签订的《零海拔公司房屋租赁合同书》一份及装修单据，要求零海拔公司依据合同承担装修费用。经质证，零海拔公司对上述证据不认可，不同意减免相关费用及承担装修费用。本院经审查认为，喻丽提交的微信截图在一审已提交，不属于新证据，因该证据零海拔公司均不认可，本院亦无法核实其真实性，对该证据不予采信。对2019年8月12日零海拔公司与喻丽签订《零海拔公司房屋租赁合同书》的真实性采信，但双方解除合同的约定系喻丽未按期交租，非零海拔公司原因导致，且对装修损失属于反诉内容，零海拔公司不认可，一审喻丽亦未主张，二审对此不予审查，故对该证据与本案关联性不予采信。被上诉人零海拔公司未提交新的证据。    本院二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。    本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案双方的租赁合同关系及产生纠纷均发生于民法典施行前，故应当适用当时的法律规定。2019年8月12日，双方当事人签订的《零海拔公司房屋租赁合同书》，是双方的真实意思表示，系合法有效合同，双方均应依约履行合同义务。双方当事人对一审法院认定双方签订的租赁合同于2020年10月27日解除及喻丽已支付租金159，297元的事实无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一审法院认定喻丽需向零海拔公司支付房屋租金114，532元及违约金3，902元是否合法有据。    根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，零海拔公司依约向喻丽交付房屋，喻丽应依约向零海拔公司支付房屋租金，但喻丽仅支付2019年8月12日至2020年2月12日租金109，297元，尚欠25，000元；2020年2月13日至10月27日止未支付租金。对此，喻丽辩称系疫情等不可抗力，导致其未实际营业，且零海拔公司未履行通知义务，不应支付租赁费及违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。为防控新型冠状病毒肺炎疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界均采取了相应的疫情防控措施，对于因此不能履行合同或者及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力，故因疫情导致租赁物暂时无法使用或者无法返还，主张减免相应租金的，一般应予以支持。经查，根据《新疆维吾尔自治区突发公共卫生事件应急预案》，自2020年1月25日起，新疆维吾尔自治区人民政府决定，启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月25日24时起由自治区重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；2020年3月7日24时起由自治区重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应；2020年3月21日24时起，由自治区重大突发公共卫生事件三级响应调整为四级响应。2020年8月又因为疫情启动应急预案，涉案房屋的出租方克拉玛依市城投资产经营有限责任公司已为零海拔公司减免租金，减免期为2020年5月至7月、2020年9月，共计4个月，故一审法院据此减免喻丽4个月的租金符合法律规定，且零海拔公司亦无异议。在此标准下，一审法院认定喻丽仍需向零海拔公司支付租金114，532元正确，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案系租赁合同纠纷，喻丽作为承租人，其未依约支付租金，应当承担违约责任。一审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度及公平原则和诚实信用原则，认定喻丽应承担违约金3，902元并无不当，本院予以确认。据查明事实，合同约定租金半年交纳一次，在疫情发生前，喻丽已存在欠付租金事实，在疫情结束后，喻丽是否开工及何种方式开工，非零海拔公司决定，其辩称系零海拔公司原因导致未开工营运，未提供充分有效证据予以证实，故对该辩解意见不予采信。    综上，上诉人喻丽的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费2，668.5元，邮寄费42.4元，由上诉人喻丽负担（已缴纳）。    本判决为终审判决。    审判长    李萍审判员    李宁审判员    唐杰二〇二一年九月二十七日书记员    张晓燕