湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初2136号原告：邵阳市乾泰房地产开发有限公司，住所湖南省邵阳市大祥区桃花社区乾道南院售楼部门面。法定代表人：杨宸,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘品，湖南大行律师事务所律师。被告：黎恢尚，男，汉族，住所湖南省隆回县。被告：蔡松英，女，汉族，住所湖南省隆回县。原告邵阳市乾泰房地产开发有限公司（以下简称乾泰公司）与被告黎恢尚、蔡松英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾泰公司的委托诉讼代理人刘品到庭参加诉讼，被告黎恢尚、蔡松英经本院传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告乾泰公司向本院提出下列诉讼请求：判令解除原、被告双方于2020年6月10日签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》；判令被告共同归还原告代为偿付的银行按揭款28238.78元，暂计算自2021年2月26日至2021年9月27日（以应代偿金额为准），并向原告支付违约金172518元；判令原告代为清偿被告在中国邮政储蓄银行股份有限公司邵阳市分行（以下简称邮政储蓄银行）的按揭贷款且在诉争房屋的预抵押登记解除后，被告于三个工作日内协助原告办理解除或撤销诉争房屋的网签备案登记及预告登记手续，办理上述手续的全部费用由被告承担；本案诉讼费用全部由二被告承担。事实与理由：原被告双方于2020年6月10日签订了《商品房买卖合同》及《补充合同》，合同约定原告将其开发的“乾道桃园府”项目中第x栋x单元xx层012xxxxx号房出卖给被告，房屋价款总计575060元。被告以银行按揭付款的方式向原告支付了首付款115060元，余款460000元由被告在邮政储蓄银行处办理了个人住房抵押贷款，以涉案房屋作为抵押，并由原告作为保证人提供了担保。同时，双方签订的《补充合同》约定了违约金。以上合同签订后，被告方自2021年1月起就未如期归还银行按揭贷款本息，导致原告存于第三人处的保证金因此被第三人多次划扣，经原告多次催要无果。综上所述，被告违反合同约定，已构成根本违约，原告为维护自身的合法权益，现依据双方签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》有关条款提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告黎恢尚、蔡松英未作答辩。本院经审理查明事实如下：2020年6月10日，被告黎恢尚与原告乾泰公司签订了编号为SF-2020-8107的《商品房买卖合同》（含四个附件），该合同约定：被告黎恢尚购买被告乾泰公司位于大祥区西湖南路与桃花路交汇处乾道桃源府第第x栋x单元xx层012xxxxx号商品房，房屋总价款为575060元；买受人应于本合同签订之日一次性付清全部首付款115060元；余款460000元，由买受人向银行申请办理“个人住房抵押贷款”；在房地产权属证书办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到相关政府部门办理解除合同和网签备案的登记手续，相关费用和损失由买受人承担。上述合同在相关部门办理了商品房合同备案。被告黎恢尚于签订合同的当日向原告支付了房屋的首付款115060元，并协同原告在网上对商品房合同进行了备案。2020年7月23日，被告黎恢尚、蔡松英与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司邵阳市分行以及原告乾泰公司签订了《个人购房借款及担保合同》，该合同约定：贷款人邮政储蓄银行根据借款人黎恢尚、蔡松英的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币460000元；保证人乾泰公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用承担连带保证责任。2020年7月30日，邵阳市自然资源和规划局对案涉大祥区西湖南路与桃花路交汇处乾道桃源府第x栋x单元xx层012xxxxx号房屋颁发了湘（2020）邵阳市不动产证明第0018132号不动产登记证明，该证明中权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司邵阳市分行，义务人为黎恢尚。因被告黎恢尚、蔡松英自2021年1月开始未如期归还银行按揭贷款本息，至2021年9月，原告替被告归还了借款本息共计28238.48元，其中替被告偿还借款本金9910.86元、利息及罚息18327.52元。以上事实，有《商品房买卖合同》及相关附件、《个人购房借款及担保合同》、商品房合同备案通知书、预告登记证明、贷款还款单、中国邮政储蓄银行魏源路支行说明以及当事人陈述在卷证实，可以认定。本院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。被告黎恢尚与原告乾泰公司签订的《商品房买卖合同》（含附件）以及被告黎恢尚、蔡松英与原告乾泰公司以及中国邮政储蓄银行股份有限公司邵阳市分行签订的《个人购房借款及担保合同》，是各方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，依法成立，并合法有效。按期归还银行借款是被告黎恢尚、蔡松英应履行的合同义务。因两被告未能按照合同约定按期归还银行借款，致使作为保证人的原告替被告归还了2021年1月到9月的借款本息义务。根据原告与被告黎恢尚《商品房买卖合同》的约定，买受人未按银行、公积金贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。本案被告构成违约，原告乾泰公司依照合同约定，有权解除合同，同时被告黎恢尚应承担相应的违约责任。故对于原告乾泰公司要求解除原告与被告黎恢尚双方于2020年6月10日签订的《商品房买卖合同》（含附件）及要求被告黎恢尚支付违约金172518元诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，被告黎恢尚只交纳了房屋首付款115060元，余款460000元由原告担保办理银行按揭贷款。对于原告要求两被告承担原告代为清偿被告在中国邮政储蓄银行股份有限公司邵阳市分行的借款本息的诉讼请求，本院对原告代为支付的2021年1月至2021年9月的银行利息及罚息共计18327.52元要求被告承担予以支持，对于代为归还的本金部分不予支持，对于2021年9月后原告需代两被告支付的银行利息及罚息因尚未发生，本院未作处理，原告可以另案主张权利。对于因《商品房买卖合同》解除后，被告黎恢尚、蔡松英与原告乾泰公司以及中国邮政储蓄银行股份有限公司邵阳市分行签订的《个人购房借款及担保合同》随之终止，原告作为保证人代替两被告全部归还银行贷款本息后，本案被告黎恢尚购买的房屋应返还给原告。对于两被告已支付的首付款2021年9月11日之后的利息原告可以另行主张权利。由于银行已将发放的个人购置房屋的贷款交付给了原告，故对于本金部分本院不予支持。对被告黎恢尚交纳的房屋首付款及两被告签订合同后向银行归还的借款本金，两被告可以要求原告返还，因两被告未参加诉讼，也没有提出反诉，本院不予处理，两被告可以另案主张权利。在原告作为保证人代替两被告全部归还银行贷款本息后，被告黎恢尚应当协助对于原告办理解除或撤销诉争房屋的网签备案记及预告登记手续。故对于原告要求被告于三个工作日内协助原告办理解除或撤销诉争房屋的网签备案登记及预告登记手续这一诉讼请求，本院予以支持。因办理上述手续的全部费用，尚未实际发生，故对原告要求被告承担办理上述手续的全部费用的诉讼请求，本院暂不支持，但原告可以另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百五十八条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告邵阳市乾泰房地产开发有限公司与被告黎恢尚签订的编号为SF-2020-8107的《商品房买卖合同》（含附件）；二、被告黎恢尚于本判决生效后暨原告邵阳市乾泰房地产开发有限公司替被告黎恢尚、蔡松英归还了本案中银行贷款本息的前提下协助原告邵阳市乾泰房地产开发有限公司注销编号为SF-2020-8107的《商品房买卖合同》的网签备案登记及预告登记手续；三、被告黎恢尚在本判决生效后五日内向原告邵阳市乾泰房地产开发有限公司支付违约金172518元；四、被告黎恢尚、蔡松英在本判决生效后五日内共同向原告邵阳市乾泰房地产开发有限公司支付原告邵阳市乾泰房地产开发有限公司代为其支付的银行贷款利息及罚息共计18327.52元；五、驳回原告邵阳市乾泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取4775元，由被告黎恢尚、蔡松英共同承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  刘 莲二〇二一年九月二十九日法官助理  蔡诗宇代书记员  陈 路附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百五十八条债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。