四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川34民终1153号上诉人（原审原告）：陈永喜，男，1954年8月出生，汉族，四川省西昌市。委托诉讼代理人：姚姝，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：西昌市东城街道柳树林社区尤家屯三组股份经济合作社（曾用名西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组），住所地西昌市东城街道办事处尤家屯村。负责人：杨发志，系该社社长。委托诉讼代理人：王智娴，四川明炬（凉山）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审第三人）：西昌现代妇产医院，住所地四川省西昌市三岔口南路。负责人：杨永华，系该院院长。委托诉讼代理人：马凉平，四川元航律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人陈永喜与被上诉人西昌市东城街道柳树林社区尤家屯三组股份经济合作社、西昌现代妇产医院房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2021)川3401民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈永喜上诉请求：撤销原判，支持上诉人的诉讼请求或者发回重审；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、双方租赁合同特别约定了期满后上诉人对相同租赁范围的房屋享有优先承租权，一审判决对于合同期满、租赁物发生变化就无法履行原合同的认定错误。上诉人与被上诉人于2009年1月1日签订了《房屋租赁合同》第二条：租赁范围和期限中明确约定“租赁期满后，乙方拥有对该房屋续租的优先权”，其中“该房屋”指的就是该租赁合同中由乙方（上诉人）承租的房屋，范围为西昌市三岔口××号综合楼底楼全部门市和东侧副楼的全部房屋以及农贸市场门口青瓦房一间。该合同条款表述清楚，能够体现双方的真实意思表示。优先承租权也是一项形成权，主要权利人提出主张，就应当依法受到法律的强制性保护。二、一审法院未对被上诉人尤家屯的违约行为作出认定。双方在履行合同的过程中，尤家屯三组将其中的两间交给现代妇产医院作为大厅使用，虽然双方达成了补充协议，但是可以看出二被上诉人一开始就存在恶意串通的行为，但一审法院却未对上述事实作出认定。另外，在距离上诉人合同期满尚有一年多的时候，上诉人就提出了续租的请求，但是被上诉人依然与现代妇产医院于2019年12月16日签订了新的租赁合同，将已经出租给上诉人的房屋在次出租给现代妇产医院，这显然再一次侵犯了上诉人承租权的违约行为。三、招投标的过程中还设置了针对特定对象的投标条件（资质只能是具备医疗二级及以上资质的医疗机构），以此限制和排斥上诉人参与投标，完全没有考虑与上诉人的租赁合同关系以及关于优先续租的约定，直接将包含上诉人承租范围在内的所有房屋整体出租给现代妇产医院，尤家屯三组的这一行为均是以合法的招投标形式来掩盖其恶意规避上诉人优先承租权行使的行为，违反了其应当履行的合同义务。四、一审审理的范围超过了原告的诉讼请求，程序违法。本案上诉人主张优先承租权，但一审法院却在被上诉人未提起反诉的情况下主动审查尤家屯三组与现代妇产医院之间签订的合同是否合法有效，以及是否能对抗上诉人的优先承租权问题，故超出了上诉人的诉讼请求。被上诉人西昌市东城街道柳树林社区尤家屯三组股份经济合作社辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，故上诉人的理由不应当得到支持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人西昌现代妇产医院辩称：1.被答辩人是否存在对承租房屋的优先承租权的问题。根据《民法典》第734条第二款的规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”而本案一审证据证明，2019年11月出租人尤家屯三组就对该租赁物进行了公开招投标，招投标文件明确对租赁物进行整体租赁，租赁费也进行大幅提升，被答辩人也收到了招标通知，最后是没有参加招投标，这种自愿放弃的行为，答辩人认为是对该法律规定的同等条件下优先权的放弃。2.被答辩人认为一审判决未对尤家屯三组违约行为作认定，并称答辩人与尤家屯三组恶意串通的行为来侵害被答辩人的权利，这明显不是事实，一审时被答辩人没有作相应的举证，答辩人取得该房屋整体租赁权比被答辩人支付的租赁费高出一倍多。况且，答辩人在与尤家屯××租赁合同××将被答辩人还在××期租金排除除外的，不存在侵害优先承租权，被答辩人不参与招投标，且要求法院按照其十年前的合同租金优先由其租赁，明显不符合事实及法律。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告陈永喜向一审法院提出诉讼请求：1、依据原告与被告签订的房屋租赁合同的约定，判决由原告继续与被告签订房屋租赁合同，租赁范围为：西昌市三岔口南路95（原为59号）号综合楼底楼全部门市和东侧副楼的全部房屋及三岔口农贸市场门口青瓦房一间（期限从2020年1月1日至2030年12月31日止，租金按照之前交纳的标准暂定为每年370352元）,第三人履行配合义务；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，西郊乡尤家屯村三组，现更名为西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组。2009年元月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》主要约定：经双方协商一致，甲方将位于三岔口××号的集体财产综合楼底楼门市和东侧副楼等房屋租赁给乙方。租赁范围和期限，西昌市三岔口××号综合楼底楼全部门市和东侧副楼的全部房屋及三岔口农贸市场门口青瓦房一间，租赁期限为12年，即从2009年1月起至2020年12月31日止。租赁期满后，乙方拥有对该房屋续租的优先权。乙方如需续租，需在租赁期满之前三个月内告之甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金及支付方式，甲乙双方的权利和义务等。2010年11月14日，原告与被告签订《综合楼门市租赁合同补充协议》主要约定：现在“现代妇产医院”大厅左下侧两间门市由甲方安排使用。两间门市的租金，按原合同每年租金总额分摊，在结算时扣除。2019年9月23日，在西郊乡人民政府召开的会议中，相关领导强调：西郊乡各村集体资产，自用地上修建的综合楼出租陆续到期，再次强调各村组必须对外公开招租，以登报的形式对外招租。2019年11月6日，被告向各租房户发出《通知书》载明：三岔口南路95号（原编号为59号）楼是西郊乡尤家屯三组集体自建楼房，现该楼房大部分租赁用房即将到期。为切实保证我组群众切身利益，经研究决定将该楼房整体出租，具体出租事项见《房屋整体出租项目招标公告》。2019年11月9日，被告在《凉山日报》上刊登了《房屋整体出租项目招标公告》载明：我组在三岔口南路房屋一栋（面积4100平方米左右，含停车场附属房屋，一楼部分房屋2020年12月31日租期届满），结合原出租房用途的实际，为切实保证我组群众利益，现西郊乡尤家屯村三组对该楼房屋进行整体出租。西昌现代妇产医院、郑州长江中医院、唐山红十字妇产医院参与了案涉房屋租赁的投标，最终西昌现代妇产医院中标。原告未参与该次案涉房屋租赁的投标。2019年12月16日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》主要载明：乙方于2019年11月15日参加甲方组织的尤家屯三组综合楼整体公开招租，取得租赁经营权。乙方租赁房屋位于西昌市，主体面积约为4100平方米。租赁期限为20年，自2020年1月1日至2039年12月31日止，租赁期满后，乙方在同等条件下有优先承租权。租金自2020年1月1日至2020年12月31日止交清租金80万元整。从2021年1月1日起，每年167.2万元，每5年递增1次10%。从2025年1月1日起，每年应交183.92万元。2030年1月1日起，每年应交200.64万元。2035年1月1日起，每年应交217.36万元。每年租金分两次付清，提前一个月支付租金。合同还约定了履约保证金、双方的权利义务、合同的变更及解除、违约责任及赔偿等。一审法院认为，本案争议的焦点为原告的优先承租权能否对抗被告与第三人签订的《房屋租赁合同》。优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等级条件下有优先于其他第三人承租的权利。优先承租权是一项期待权，优先主要是指在顺序上的优先，同等条件主要是指租赁物、价格、租金的的支付方式、期限等条件。在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。本案中，首先原告与被告于2009年元月1日签订的《房屋租赁合同》中约定了“乙方拥有对该房屋续租的优先权”，那么原告对原租赁物在同等条件下具有优先承租权利，该《房屋租赁合同》的履行期限已届满。其次，被告根据人民政府及相关主管部门对村民集体财产对外出租的基本要求，采取招投标的方式对外公开招租，符合现行法律法规的要求，让整个招租过程公开化、透明化，使村民集体利益得以增加,有利于保护村民的集体财产权益,更有利于维护社会和经济秩序。第三，被告在《凉山日报》上刊登《房屋整体出租项目招标公告》，并通知了各租户。案涉租赁物发生变化，租赁关系的其他条件也发生变化。在此情况下，原告未参与投标,无法与其他投标人形成同等条件,应当视为原告放弃参与投标,故不应当享有优先承租权。第四，第三人按照被告要求，参与投标并最终中标，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效，一审法院予以支持。第五，现原告关于依据原告与被告签订的房屋租赁合同的约定，判决由原告继续与被告签订房屋租赁合同，租赁范围为：西昌市三岔口南路95（原为59号）号综合楼底楼全部门市和东侧副楼的全部房屋及三岔口农贸市场门口青瓦房一间（期限从2020年1月1日至2030年12月31日止，租金按照之前交纳的标准暂定为每年370352元）,第三人履行配合义务的诉讼请求，与本案审理查明认定的事实不符，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”对此，因被告提供出租的租赁物发生根本变化、租赁关系的其他条件均发生变化，原告主张按原《房屋租赁合同》继续履行的条件已不存在，原告诉请按照原租赁合同享有优先承租权已不具有实际意义，故一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决，驳回原告陈永喜的全部诉讼请求。案件受理费6，855.00元，减半收取3，427.50元，由原告陈永喜负担。本院二审期间，各方当事人均未递交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明，本院在二审期间，被上诉人西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组于2020年9月30日经西昌市农业农村局许可将西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组变更为西昌市东城街道柳树林社区尤家屯三组股份经济合作社。本院认为，本案的争议焦点为西昌市东城街道柳树林社区尤家屯三组股份经济合作社是否应当按照与上诉人约定的优先承租权继续将原合同租赁物出租给上诉人，并继续签订《房屋租赁合同》。针对上诉人主张优先承租权应受到法律强制性保护的问题。2009年1月1日上诉人与被上诉人西昌市东城街道柳树林社区尤家屯三组股份经济合作社（原西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组）签订《房屋租赁合同》时特别约定：“租赁期满后，乙方拥有对该房屋续租的优先权。乙方如需续租，需在租赁期满之前三个月内告之甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同”。可见，优先承租权属于期待权，仅仅是在同等条件上，承租人在顺位上的优先。且优先承租权仍然需要遵循意思自治的原则，需要双方一致认可。因此，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。针对上诉人主张未对被上诉人的违约行为作出认定的问题。经本院审理查明，一审中上诉人并未请求对西昌市东城街道柳树林社区尤家屯三组股份经济合作社的违约行为提出请求，根据“不告不理”的原则，以及本案中双方已经针对该事项签订了补充协议，双方以签订补充协议的方式变更合同内容，是双方的真实意思表示，不存在违约的行为，故一审认定并无不当。针对上诉人提出二被上诉人恶意串通的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人并未向一审法院及本院举证证明二被上诉人恶意串通的证据，应当承担不利的法律后果，故上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。针对上诉人主张被上诉人西昌市东城街道柳树林社区尤家屯三组股份经济合作社招投标设置条件排斥上诉人参与投标的问题。经本院审理查明，2019年9月23日，西郊乡人民政府要求：西郊乡各村集体资产，各村组必须对外公开招租，以登报的形式对外招租。2019年11月6日，被上诉人西昌市东城街道柳树林社区尤家屯三组股份经济合作社向上诉人发出《通知书》告知了相关事项，后被上诉人西昌市东城街道柳树林社区尤家屯三组股份经济合作社按照要求在《凉山日报》上刊登《房屋整体出租项目招投标公告》，故被上诉人公开对租赁物整体招标，满足政府政策的要求，其行为并无不当。同时，现案涉租赁物已经发生根本性的变化，租赁关系也发生了变化，上诉人因此未参与招投标，无法与他人形成优先承租权的同等条件，且优先承租权也不能违背遵循意思自治的原则，故上诉人主张不能成立，本院不予支持。针对一审程序是否违法的问题。经本院审理查明，一审中一审法院将本案争议焦点归纳为“原告的优先承租权能否对抗被告与第三人签订的《房屋租赁合同》”，上诉人对此并无异议，一审法院必然将对被上诉人签订的《房屋租赁合同》阐释说理，故一审法院并不违反法律程序的规定，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予以支持。综上所述，上诉人陈永喜的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3,427.50元、二审案件受理费6,855.00元，均由陈永喜负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 坚审 判 员  刘 莉审 判 员  刘志涛二〇二一年九月八日法官助理  巫 兵书 记 员  吴佳琦