河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终773号上诉人(原审原告)：济源升龙置业有限公司，住所地：济源市新愚公众创空间2楼215房间。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李理博，河南精专律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小丽，河南精专律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王伟亮，男，1976年3月15日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审被告）：李长兰，女，1974年7月8日出生，汉族，住济源市升龙城Ａ区。被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司济源分行，住所地：济源市沁园中路98号。负责人：杨友红，该行行长。委托诉讼代理人：卢冬红，该行工作人员。委托诉讼代理人：王金涛，河南剑光律师事务所律师。上诉人济源升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）因与被上诉人王伟亮、李长兰、被上诉人中国银行股份有限公司济源分行（以下简称中行济源分行）合同纠纷一案，不服河南省济源市人民法院（2021）豫9001民初4372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。升龙公司上诉请求：依法撤销一审判决第一、二项，改判支持其一审全部诉讼请求；本案一二审诉讼费由王伟亮、李长兰承担。事实和理由：一、本案已符合合同约定的解除条件，一审法院以案涉房屋已交付为由认为双方已履行了大部分的合同义务，属于认定事实错误，缺乏法律依据。1.2016年9月至2018年2月，因王伟亮、李长兰逾期还贷，升龙公司代偿34508.52元房贷，但通过诉讼行使追偿权并申请强制执行后，并未收到该判决项下王伟亮、李长兰应偿还的代偿款、违约金、诉讼费、公告费和律师费。2018年1月，银行宣布债权提前到期，致使法院判令升龙公司承担449918.31元房款及利息、罚息、诉讼费等。截至目前，中行济源分行已划扣保证金等费用共计556775.3元。因王伟亮、李长兰持续6年逾期还贷，造成升龙公司蒙受654410.1元的重大经济损失，占总房款的91％。如果以交付为由认定合同大部分义务履行完毕，那么相当于王伟亮、李长兰在恶意逾期占用房屋的同时，可以用升龙公司的房产清偿其案外债务，升龙公司的利益将受到严重侵害。在王伟亮、李长兰案外债务较多，房产被轮候查封的情形下，一旦涉案房产进入强制执行程序，则升龙公司将面临不可挽回的巨额经济损失。2.预抵押登记属于《物权法》第二十条规定的不动产预告登记，是登记权利人对购房人享有的债权优先受偿权。预告登记本身并不具有物权变动的效果，仅能限制物权变动。法律没有规定预抵押登记有权限制开发商行使解除商品房买卖合同的权利。3.预查封是人民法院对被执行人享有的可期待物权所采取的司法限制性强制措施。预查封仅能限制物权变动，法律没有规定预查封有权限制开发商行使解除商品房买卖合同的权利，一审法院以案涉房屋存在预查封为由不支持升龙公司解除合同的诉讼请求，缺乏法律依据。4.涉案房产已办理不动产权初始登记，升龙公司已取得涉案房产的不动产权，对涉案房产享有物权，而王伟亮、李长兰对涉案房产仅享有债权。退一步讲，即使房屋已登记在购房人名下、已办理抵押登记、已查封，也不能限制开发商行使解除商品房买卖合同的权利。5.案涉合同均是各方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，且合同相关条款的约定存在于抵押、查封、轮候查封之前，并不损害其他任何人的权益，合法有效。一审法院在认定案涉合同有效的前提下，又以权利受到限制为由认为当事人之间不能合意变更，自相矛盾。二、案涉房屋仍登记在升龙公司名下，合同解除后王伟亮、李长兰返还房屋不存在履行上的障碍。1.案涉房屋仍登记在升龙公司名下，依据《物权法》第九条关于不动产登记的规定以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项关于不动产权利人的规定，升龙公司是案涉房屋的所有权人。2.案涉房屋仍登记在升龙公司名下，本案不涉及合同解除后房屋需要从购房人名下恢复登记至开发商名下，王伟亮、李长兰返还房屋不存在履行障碍。三、解除合同后，重新销售案涉房屋不存在履行障碍。商品房买卖合同解除后，因升龙公司已经代王伟亮、李长兰清偿了剩余房款，只需让中行济源分行配合办理注销预抵押登记，升龙公司即可通过提出执行异议或执行异议之诉的方式解除预查封。在预查封解除后，升龙公司可以通过让王伟亮、李长兰配合办理注销预告登记或者另行起诉要求注销预告登记，使案涉房屋可以重新销售。四、一审法院为保护王伟亮、李长兰的债权人的权益而严重侵害升龙公司合法权益的做法错误，请二审予以纠正。本案房屋抵押贷款合同不同于普通的借款合同，开发商承担的是阶段性连带保证责任。在涉诉房产存在轮候查封且王伟亮、李长兰自认无经济能力的情况下，中行济源分行已经提前宣布债权到期，强行从升龙公司账户扣除449918.31元房款及利息、罚息、诉讼费。升龙公司通过行使追偿权无果，如升龙公司不能行使合同约定的解除权，对升龙公司严重不公平。综上，本案《商品房买卖合同》属于附解除条件的买卖合同，升龙公司依法依约有权解除涉案合同，涉案房产并没有完成权属转移，房产是否查封并不影响升龙公司行使解除权，一审判决没有法律依据，恳请二审法院改判解除合同，并要求王伟亮、李长兰承担相应违约责任。李长兰辩称，一、升龙公司与王伟亮、李长兰之间的商品房买卖合同合法有效，王伟亮、李长兰已按约定履行了房屋买卖合同项下的全部义务，升龙公司也已实际交付房屋，李长兰已装修入住4年，双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕。二、根据《中华人民共和国担保法》和相关法律的规定，担保人承担担保责任后可行使追偿权。本案商品房买卖合同附件四第五条系格式条款，升龙公司未尽到提示和告知义务，应为无效条款。2018年3月升龙公司已对王伟亮、李长兰诉请了追偿权，案号为（2018）豫9001民初1765号，并据此申请对本案房屋采取了查封措施。由此可见，升龙公司已经通过其真实意思表示和实际行为放弃了解除合同的权利。综上，一审认定事实清楚，判决结果正确，应依法驳回上诉，维持原判。中行济源分行辩称，中行济源分行共扣除升龙公司的金额为556775.3元，同意升龙公司的起诉意见。升龙公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除升龙公司与王伟亮、李长兰于2014年1月2日签订的《商品房预售合同》（编号FG12100716），包含合同附件及补充协议；2、依法判令王伟亮、李长兰腾空、搬离济源市黄河路东段济源升龙城A区6幢2单元2101号房屋；3、依法判令王伟亮、李长兰配合升龙公司办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销及涉案房屋预告登记注销等相关手续；4、依法判令王伟亮、李长兰与中行济源分行配合升龙公司办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续；5、依法判令王伟亮、李长兰向升龙公司支付升龙公司代其向中行济源分行偿还的款项（含罚息）（暂计至2021年5月11日为555664.55元，之后以中行济源分行出具的扣划清单为准）；6、判令王伟亮、李长兰向升龙公司支付因王伟亮、李长兰违约导致《商品房预售合同》解除的违约金28881.39元；7、判令本案的诉讼费、律师费由王伟亮、李长兰承担。一审法院认定事实：2014年1月2日，升龙公司与王伟亮、李长兰签订《商品房买卖合同》（含附件及《合同补充协议》）（编号FG12100716），约定：王伟亮、李长兰购买升龙公司开发的升龙城A区6号楼西单元21层西户房屋一套，总房款718516元，首付218516元，贷款500000元。升龙公司在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格的房屋交付王伟亮、李长兰。合同补充协议约定：如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》，包括合同附件、本补充协议，自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。2014年4月4日，中行济源分行与王伟亮、升龙公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定：王伟亮、李长兰向中行济源分行贷款500000元，贷款期限为240个月，贷款用途为借款人支付其购买位于升龙城A区6号楼西单元21层西户的房屋的购房款。贷款利率采取浮动利率方式。按月结息和付息，每月的10日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款的偿还由王伟亮按月等额支付本息，本合同项下的担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。升龙公司为王伟亮的贷款提供阶段性连带责任保证，合同约定保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年。担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。合同签订后，中行济源分行按约定于2014年4月17日将500000元直接划至王伟亮、李长兰指定的升龙公司公司账户。李长兰给中行济源分行出具一份承诺书，承诺为王伟亮因购买上述住房所申请的贷款承担共同还款责任。王伟亮、李长兰于1999年登记结婚，于2016年2月25日协议离婚，离婚协议约定升龙城A区6号楼西单元21层西户的房屋归李长兰，每月房贷由王伟亮还清。2016年11月8日，李长兰办理了房屋入住手续，2017年装修入住至今。2016年9月后王伟亮、李长兰未按期还款，截至2017年11月，中行济源分行扣划升龙公司按揭保证金11次共计34508.52元。升龙公司于2018年3月将王伟亮、李长兰诉至济源市人民法院，要求王伟亮、李长兰支付其按揭保证金34508.52元（截止2017年11月，最终以银行实际扣划金额为准）、违约金6100.13元（暂计至2018年2月28日，应按月息2分计算至实际支付之日）、律师费4000元。济源市人民法院于2018年10月19日作出（2018）豫9001民初1765号民事判决书，判决王伟亮、李长兰支付升龙公司代偿款34508.52元、律师费4000元及违约金（截止2018年2月28日为6100.13元，从2018年3月1日起以代偿款34508.52元为基数按月息2分计算至实际付清之日止）。该判决生效后，王伟亮、李长兰未履行判决义务。因王伟亮、李长兰仍未按约定偿还贷款，2018年1月，中行济源分行将王伟亮、李长兰及升龙公司诉至济源市人民法院，主张王伟亮、李长兰于2017年1月开始出现还款逾期，根据合同约定，其有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，要求判令：1、王伟亮、李长兰归还借款本金435698.73元及利息、罚息（利息、罚息的计算方式为按合同约定自2018年9月27日起至实际结清之日止）；2、升龙公司对借款及利息、罚息承担连带还款责任；3、确认中行济源分行对王伟亮、李长兰抵押的房产在债权范围内享有优先受偿权。济源市人民法院经审理于2018年10月25日作出（2018）豫9001民初610号民事判决书，判决：1、王伟亮、李长兰于该判决生效后十日内共同归还中行济源分行借款余额435698.73元及利息、罚息（以435698.73元为基数按合同约定利率自2018年9月27日起计算至实际支付之日止）；升龙公司承担连带清偿责任；2、驳回中行济源分行其他诉讼请求。该判决生效后，王伟亮、李长兰未履行判决义务。中行济源分行扣划了升龙公司保证金，清偿了王伟亮、李长兰欠中行济源分行的所有房贷本息等。中行济源分行扣划升龙公司保证金的金额共计556775.3元，其中包含（2018）豫9001民初1765号民事判决中升龙公司已向王伟亮、李长兰追偿的代偿款34508.52元及（2018）豫9001民初610号民事判决中，判决由王伟亮、李长兰负担并由升龙公司承担连带责任的案件受理费8149元。另，升龙公司因本案诉讼支出律师费15807.35元。另查明，（2018）豫9001民初1765号民事判决生效后，升龙公司申请执行，济源市人民法院作出（2019）豫9001执2996号执行裁定书；王伟亮还存在其他诉讼，济源市人民法院作出（2017）豫9001执4018号、（2019）豫9001执6088号、（2019）豫9001执5258号、（2020）豫9001执5213号执行裁定书，查封了案涉升龙城A区6号楼西单元21层西户的房屋。一审法院认为，升龙公司与王伟亮、李长兰签订的《商品房买卖合同》（含附件及《合同补充协议》），中行济源分行与王伟亮、升龙公司签订的《个人一手住房贷款合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同当事人具有约束力。合同签订后，王伟亮、李长兰支付了首付款，并按照合同约定在中行济源分行办理了银行按揭贷款，但自2016年9月份之后，王伟亮、李长兰未按约偿还银行贷款，导致升龙公司作为连带责任保证人，承担了担保责任，代为偿还了银行贷款本息等。升龙公司现要求根据补充协议的约定，解除与王伟亮、李长兰之间签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议。一审法院认为，虽然升龙公司与王伟亮、李长兰在商品房买卖合同补充协议中约定“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》，包括合同附件、本补充协议，自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之三十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”，但作为商品房买卖合同的双方，王伟亮、李长兰的主要义务是按照合同约定支付房款，升龙公司的主要义务是向王伟亮、李长兰交付房屋并协助办理权属登记。在本案中，王伟亮、李长兰已支付了购房首付款并按照约定办理了银行按揭贷款，将房款给升龙公司支付完毕，只是在偿还银行贷款的过程中违约，而升龙公司也已经在2016年11月将房屋交付给王伟亮、李长兰，王伟亮、李长兰也装修入住，双方的房屋买卖合同义务已经大部分履行。根据本案合同履行情况，升龙公司与王伟亮、李长兰的房屋买卖合同不宜再解除。故对于升龙公司要求解除其与王伟亮、李长兰签订的《商品房买卖合同》（编号FG12100716），包含合同附件及补充协议，并办理备案登记注销及涉案房屋预告登记注销等相关手续，王伟亮、李长兰腾空、搬离济源市黄河路东段济源升龙城A区6幢2单元2101号房屋，王伟亮、李长兰与中行济源分行配合其办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续，王伟亮、李长兰向其支付因违约导致《商品房预售合同》解除的违约金28881.39元的请求，不予支持。王伟亮、李长兰未按照和中行济源分行的约定偿还银行按揭贷款，导致中行济源分行扣划升龙公司保证金的金额共计556775.3元，按照约定，升龙公司有权向王伟亮、李长兰追偿。因其中的34508.52元，升龙公司已经起诉主张过，济源市人民法院也作出（2018）豫9001民初1765号民事判决书予以判决，故本案中不再予以处理。王伟亮、李长兰应再支付升龙公司代其向中行济源分行偿还的款项522266.78元。升龙公司要求王伟亮、李长兰支付其因本案诉讼支出的律师费15807.35元，有事实和法律依据，也符合双方约定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、王伟亮、李长兰于本判决生效之日起十日内支付济源升龙置业有限公司代偿款522266.78元、律师费15807.35元；二、驳回济源升龙置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费4822.5元（已减半收取），由济源升龙置业有限公司负担232.5元，王伟亮、李长兰负担4590元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为升龙公司与王伟亮、李长兰签订的《商品房买卖合同》（含附件及《合同补充协议》）是否应予解除。案涉《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对合同当事人具有约束力。作为商品房买卖合同的双方，王伟亮、李长兰的主要义务是按照合同约定支付房款，升龙公司的主要义务是向王伟亮、李长兰交付房屋并协助办理权属登记。本案中，合同签订后，王伟亮、李长兰已支付了购房首付款并按照约定办理了银行按揭贷款，将房款支付完毕。升龙公司也已经在2016年11月将房屋交付给王伟亮、李长兰，王伟亮、李长兰也装修入住，双方的房屋买卖合同义务已经大部分履行完毕。根据本案合同履行情况，一审法院认为升龙公司与王伟亮、李长兰的房屋买卖合同不宜再解除，并无不当。2016年9月份之后，王伟亮、李长兰未按约偿还中行济源分行按揭贷款，导致中行济源分行扣划升龙公司相关款项，升龙公司有权向王伟亮、李长兰追偿。实际上，2018年3月升龙公司也已就部分担保债权向法院起诉行使了追偿权，并已申请强制执行。综上，基于双方房屋买卖合同义务已经大部分履行完毕，升龙公司已通过追偿方式行使权利，升龙公司要求解除合同的上诉理由不能成立，应予驳回。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9645元，由济源升龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 石 林审判员 吕海波二〇二一年九月二十九日书记员 成仁杰