贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5222号上诉人（原审被告）：贵州中大房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区见龙洞路31号。法定代表人：胡晶升，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯思思，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：买莉，贵州中孚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：袁应梅，女，1975年9月8日出生，汉族，住四川省泸县。上诉人贵州中大房地产开发有限公司（以下简称“中大房开”）因与被上诉人袁应梅商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初11180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。中大房开上诉请求：撤销原判，并依法改判支持上诉人的诉讼请求，本案的一审、二审诉讼费、保全费、保全担保费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定错误，法律适用错误。1、一审法院错误适用《合同法》第四十条，认为《补充协议》第1.3.3条约定明显加重了被上诉人的责任，减轻了上诉人履行解除合同条款的责任，该条款系格式条款应无效，属于事实认定错误，法律适用错误。2011年11月30日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示下合法有效的合同，《补充协议》第1.3.3条约定“如因买受人逾期偿还银行按揭贷款本息或有其它违约行为，导致银行基于出卖人保证责任的存在而划扣出卖人款项或追究出卖人保证责任的，则出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》”。该条款并未任意加重任何一方的负担，仅是对于被上诉人出现的违约的行为导致合同无法继续履行而赋予上诉人解除合同的权利，该条款的成立是以被上诉人违约在先为前提，并不符合格式条款的认定范围，故一审法院对上述事实认定错误，法律适用错误。2、一审法院认为《商品房买卖合同》主要义务均已履行完毕，上诉人已获得合同的全部请求权利，不应再享有解除的权利。《商品房买卖合同》与《补充协议》实质是两不同的合同，上诉人在承担担保责任后仅能根据《补充协议》享有对被告的追偿权，不能据此解除已履行完毕的《商品房买卖合同》，属于事实认定错误，法律适用错误。上诉人认为，《商品房买卖合同》的履行完毕，在于上诉人能收取全部房款，出卖人才能取得房屋，上诉人的合同请求权利系要求被上诉人支付房款的权利，由于被上诉人未能偿还贷款导致上诉人代偿，事实上已经导致《商品房买卖合同》无法继续履行，当事人合同目的无法实现，不论依据法律规定还是当事人的约定，上诉人都有权请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》。一审法院对上述事实认定错误，并错误适用《合同法》第九十一条、九十四条认为上诉人不再享有合同解除的权利，已侵害上诉人的合法权益。同时，上诉人与被上诉人签订《补充协议》的目的明显是对《商品房买卖合同》中相关事项的补充约定，两个合同实质上是主合同与补充合同的附属关系，并非独立的两个合同，且《补充协议》仅明确上诉人可行使解除权而并非追偿权，一审法院在合同性质已如此明确且还具有约定的情况下仍认定上诉人只能行使追偿权，错误的理解合同内容及性质，认定事实错误。二、一审法院认为，上诉人已装修并入住案涉房屋，解除《商品房买卖合同》将造成更大的损害。未能基于公平原则审理本案，法律应当鼓励诚实守信的行为，而非让不诚信、违反社会公德的一方从不当行为中获利。现案涉房屋仍登记在上诉人名下，在案涉房屋转移权利之前，上诉人仍是案涉房屋的所有权人，当被上诉人违约致使合同目的无法实现，同时被上诉人在明显缺乏清偿能力的情况下，上诉人诉请合同解除是正当权利的行使，被上诉人作为违约方，应当为其不诚信的行为承担责任后果。一审法院仅考虑案涉房屋已装修，如解除合同会造成被上诉人更大的损失，已违背公平原则审理本案，使违约的一方能够在法律的支持下继续享有不当利益，不符合法律规定，无法体现法的价值。袁应梅辩称，不同意解除《商品房买卖合同》，被上诉人房屋装修花费了四十万，被上诉人带着两个小孩，只有这一套房屋居住，上诉人支付的代偿款该给付的还是会给付，但是给付的是债权义务。关于资金占用费，基数高，等到有钱再进行偿还，被告可以将房屋卖了想办法筹款保留房屋的居住权，欠原告的钱该还的还是会还。中大房开向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2020年5月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告向原告归还位于贵阳市云岩区房屋；3、判令被告配合原告办理位于贵阳市云岩区房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；4、判令被告向原告支付违约金122196.9元；5、判令本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于贵阳市云岩区，建筑面积144.88平方米，房屋总价款1077229元，被告以贷款方式支付购房款，于本合同签订之日向原告支付首期房款327229元，余款75万元以银行按揭方式支付，原告应于2013年12月31日向被告交付该房屋，原告承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给买受人。同日，双方亦签订《补充协议》一份，该《补充协议》第1.3.3条约定：如因买受人逾期偿还银行按揭贷款本息或有其他违约行为，导致银行基于出卖人保证责任的存在而划扣出卖人款项或追究出卖人保证责任的，则出卖人可通知买受人解除《商品房买卖合同》，买受人须在出卖人发出解除通知之日起15个工作日内办理完毕解除合同的清理和退房手续，出卖人扣除相关损失（该损失包括但不限于出卖人代为偿还的买受人未偿还的贷款本金、利息、违约金、赔偿金、财产保全费、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费等费用）后将剩余购房款返还给买受人。合同签订后，被告按约定向原告支付了全部购房款。另查明，2012年3月19日，中国银行贵州省分行下属大营坡分理处作为贷款人，被告作为借款人，原告作为保证人共同签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定由被告向中国银行大营坡分理处贷款75万元，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，被告以上述房屋提供抵押担保，原告提供连带责任保证。此后，中国银行大营坡分理处依约向被告发放了贷款。被告于2018年7月起开始逾期履行还款义务，于2019年1月1日起开始停止支付贷款本息。因被告未按时履行偿还银行贷款义务，中国银行贵州省分行于2019年将原、被告起诉至法院，贵阳市南明区人民法院于2019年8月6日作出（2019）黔0102民初8040号民事判决，判决：一、解除中国银行贵州省分行（大营坡分理处）与被告袁应梅于2012年3月19日签订的《个人一手住房贷款合同》；二、袁应梅、郭怀元自判决生效之日起三日内归还中国银行贵州省分行贷款本金588203.41元，并支付截止2019年6月14日的利息及罚息19119.83元（从2019年6月14日起的利罚息按双方合同约定标准支付至借款本金清偿之日止）；三、原告对袁应梅、郭怀元的上述债务承担连带保证责任；四、驳回中国银行贵州省分行其余诉讼请求。此后，被告仍未履行偿还银行贷款本息的义务，原告承担了保证责任并为此支付642198.28元。同查明，案涉房屋按约定交付被告后，被告于2014年5月对房屋进行了装修，并入住至今。一审法院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几方面：一是本案中原告基于代偿行为是否能依据《补充协议》中的约定取得《商品房买卖合同》的解除权；二是《商品房买卖合同》合同是否具备解除的条件；三是被告是否应当向原告返还案涉房屋并支付违约金，是否应该办理案涉房屋注销手续。首先，关于合同效力方面，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效，双方应严格按合同约定履行各自义务。《补充协议》虽系根据《商品房买卖合同》的需要对各自义务的补充约定，亦系有效合同，但《补充协议》第1.3.3条约定明显加重了被告的责任，减轻了原告履行解除合同条款的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，该条款应认定为无效条款。其次，关于本案中原告基于代偿行为是否能依据《补充协议》中的约定取得《商品房买卖合同》的解除权方面。其一，原、被告于《商品房买卖合同》中的主要义务已履行完毕，虽原、告于《商品房买卖合同》中已明确约定被告不按时向原告支付购房款应承担的违约责任，但原告在支付首付款后，以银行按揭贷款的方式将剩余购房款支付给了原告，被告履行了向原告支付全额购房款的义务，原告亦将涉案房屋交付给原告，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……”之规定，双方关于《商品房买卖合同》的合同主要义务均已履行完。其二，原告基于《商品房买卖合同》应享有的权利已全部获得，房屋办理产权证系被告享有的权利，原告系履行其协助义务，原告已获得《商品房买卖合同》约定的全部权利的情况下，不应再享有解除该合同的权利，虽《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，可知，解除权是针对处于履行过程中的合同，且相对方尚有未履行的合同义务，而本案中，《商品房买卖合同》关于被告支付购房款等义务已履行完毕，原告已获得合同下的全部权益，不应再享有解除《商品房买卖合同》的权利。其三，《商品房买卖合同》与《补充协议》虽于同日签订，但实质是两不同的合同，原告在承担担保责任后，仅能根据《补充协议》享有对被告的追偿权，不能据此解除已履行完毕的《商品房买卖合同》，《补充协议》系关于被告向银行贷款，原告承担连带担保责任的约定，原告系基于其与被告及银行签订的《个人一手住房贷款合同》，在承担担保责任后，享有向被告追偿的权利，但该追偿权与其在《商品房买卖合同》因出售房屋而获得购房款的权利系不同性质的债权，且《商品房买卖合同》主要合同义务已履行完毕，原告仅能向被告主张追偿的权利。其四，《补充协议》中关于解除《商品房买卖合同》的约定明显加重了被告的责任，减轻了原告履行解除合同条款的责任，且该协议系原告提供的格式合同，未经国家主管部门核定，系原告处于主导地位而与被告签订，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款应为无效条款。其五，被告以此房屋向银行贷款并办理了抵押登记，虽原告为被告向银行代偿了贷款，但并无证据表明该抵押已解除。其六，虽房屋尚未办理所有权登记，但已办理商品房销售合同备案登记并办理了预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，被告已取得案涉房屋的准物权，该权利具有排他性，具备取得物权的特征。其七，原告已将涉案房屋装修并入住，解除《商品房买卖合同》将造成更大的损害。因此，一审法院认定，原告不享有解除《商品房买卖合同》的权利。再次，《商品房买卖合同》是否具备解除的条件方面。已认定原告不具有行使解除《商品房买卖合同》的权利，因此，原告不能解除《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》不具备解除的条件。最后，被告是否应当向原告返还案涉房屋并支付违约金，是否应该办理案涉房屋注销手续方面。由于《商品房买卖合同》未解除，原告已获得《商品房买卖合同》约定的应由被告履行的全部权利，被告于履行《商品房买卖合同》中并未违约，因此，原告不能享有要求被告按《商品房买卖合同》约定承担返还案涉房屋并支付违约金的权利，案涉房屋备案登记亦不具有应注销的情形。综上所述，对原告请求判令解除原告与被告于2020年5月26日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请，一审法院不予支持；对原告请求判令被告向原告归还位于贵阳市云岩区房屋的诉请，一审法院亦不予支持；对原告请求判令被告配合原告办理位于贵阳市云岩区房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续的诉请，一审法院亦不予支持；对原告请求判令被告向原告支付支付违约金122196.9元的诉请，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告贵州中大房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费15594元，减半收取7797元，由原告贵州中大房地产开发有限公司负担（已预交）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。根据上诉人一审提交的贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102执1341号执行通知书、两份贵州省行政事业单位资金往来结算票据，另查明上诉人因被上诉人未按期归还中国银行贵州分行贷款被人民法院强制执行款项共计642198.28元，结算票据载明的支出时间为2020年8月21日。上诉人本案预交保全费5000元及支出保全担保费2200元。还查明，双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第5.7条约定，因1.3条导致出卖人解除合同的，买受人除承担该条款约定费用外，还需向出卖人支付总房款10%的违约金，因此产生的费用由出卖人承担。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案争议的焦点是：1、当事人双方签订的《商品房买卖合同》是否应该解除；2、如果《商品房买卖合同》解除，合同解除的法律后果如何处理。关于焦点1，本案中被上诉人因为断供行为导致上诉人向银行承担担保责任，且上诉人代被上诉人归还按揭贷款等各项费用后，被上诉人至今未向上诉人支付相关款项，因被上诉人的违约行为，导致上诉人房屋买卖的合同目的不能实现，上诉人诉请解除合同既符合双方签订的《补充协议》第1.3.3条约定，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，故本院对上诉人要求解除合同的诉请予以支持。关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，上诉人应将已收到的购房款扣除相应款项后退还给买受人，买受人也应将房屋返还上诉人；同时双方还应互相配合办理房屋相关注销手续。对于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求，双方签订的《补充协议》第5.7条虽约定因断供行为导致出卖人解除合同的，买受人除承担该条款约定费用外，还需向出卖人支付总房款10%的违约金，但该约定标准过高，且与《商品房买卖合同》中约定的出卖人逾期交房导致合同解除等情形下出卖人需承担的违约金责任并不对等，上诉人的损失主要为资金利息损失，故本院酌情参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支持，自上诉人代偿642198.28元次日即2020年8月21日起计算至被上诉人实际返还案涉房屋之日止。上诉人应退还被上诉人的剩余购房款金额为：总房款为1077229元-中大房开被人民法院强制执行款项共计642198.28元=435030.72元。上诉人支出的保全担保费2200元非必然损失，故本院不予支持。综上所述，上诉人贵州中大房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初11180号民事判决；二、解除贵州中大房地产开发有限公司与袁应梅于2020年5月26日签订的合同编号为ZZD038的《商品房买卖合同》及《补充协议》；三、袁应梅于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市云岩区房屋返还给贵州中大房地产开发有限公司；四、袁应梅于本判决生效之日起十日内配合贵州中大房地产开发有限公司办理上述房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；五、袁应梅于本判决生效之日起十日内向贵州中大房地产开发有限公司支付违约金，违约金以642198.28元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年8月21日起计算至袁应梅实际返还案涉房屋之日；六、贵州中大房地产开发有限公司于袁应梅履行完毕前述第三项、第四项判决内容当日退还袁应梅剩余购房款435030.72元（本判决第五项的违约金可直接在应退还购房款中进行抵扣）；七、驳回贵州中大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7797元、诉讼保全费5000元，由贵州中大房地产开发有限公司负担1280元，袁应梅负担11517元；二审案件受理费15594元，由贵州中大房地产开发有限公司负担1559元，袁应梅负担14035元。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年九月八日书记员  鄢 塽