辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0281民初6201号原告：周勇，男，1972年4月24日出生，汉族，户籍地瓦房店市，现住瓦房店市。原告：王晶，女，1975年12月25日出生，汉族，户籍地瓦房店市，现住瓦房店市。以上二原告共同委托诉讼代理人：周翔，系辽宁昌信律师事务所律师。被告：大连隆成地产集团有限公司，住所地辽宁省瓦房店市文兰办事处南共济街二段122-1号。统一社会信用代码：91210200792012965W法定代表人：滕飞，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周传强、于昕，均系辽宁丰源律师事务所律师。原告周勇、王晶与被告大连隆成地产集团有限公司（以下简称隆成地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周勇、王晶共同委托诉讼代理人周翔、被告隆成地产的委托诉讼代理人于昕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周勇、王晶向本院提出诉讼请求：一、请求被告立即为原告办理房屋所有权登记手续（瓦房店市房屋）；二、请求被告立即支付原告自2016年9月14日起至实际办理房屋所有权登记之日止按40%计算的违约金（截至2021年7月4日暂计为77784元）;三、诉讼费用被告承担。事实与理由：2016年6月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买瓦房店市房屋，房款共计567630元，原告己经支付了全部首付款367630元，并办理了公积金贷款，全部房款己经支付被告。但因为被告原因，至今未能办理房屋产权登记，根据法律规定，房屋己竣工的，自合同订立之日起90日内，因出卖人原因不能取得房屋权属证书的，出卖人承担违约责任，被告应当自2016年9月14日承担违约责任，截至2021年7月4日共计1755天。因双方合同没有约定违约金，根据法律规定，原告可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%的标准，即年利率7.125%)计算违约金。因此，被告应当承担违约金194461.87元。（总房款567630元×逾期利率7.125%÷365天×1755天）为维护原告合法权益，现诉至贵院，请依法裁判。被告隆成地产辩称，不同意原告的诉讼请求，针对第一项诉讼请求，被告现在已经具备办证条件，原告的该项诉请无事实及法律依据，所以应当依法驳回原告的该项诉请，对于原告的第二项诉讼请求，原告主张的违约金过高，应当以其损失为依据，现房屋早已交付使用，已完成了房屋的基本使用属性，另外被告计算的方式有误，应当按照LPR分段计算，违约金的计算应当截止至2021年8月18日。当事人围绕其诉讼请求，依法提交了证据材料,经开庭审查，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年6月14日，原告周勇、王晶与被告大连隆成地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市房屋，合同编号为WHT201602269，建筑面积90.10平方米，每平方米6300元，总金额567630元。当日，原告周勇、王晶（买受人）向被告隆成地产（出卖人）支付首付款367630元，剩余房款20万元通过贷款的形式向被告支付。被告于2016年6月28日向原告交付了案涉房屋。另查，在案涉《商品房买卖合同》第十五条中约定：预购商品房预告登记和产权登记的约定。1.在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.×。原告现未取得案涉房屋的权属证书。再查，2021年8月18日，被告隆成地产将新建商品房（隆成壹品四期）1-14、17、D1号楼工程竣工验收备案文件提交瓦房店市住房和城乡建设局。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。因被告隆成地产已将办理权属登记需由其提供的资料报相关机关备案，故对二原告提出被告立即为其提供房屋所有权登记的全部手续的诉讼请求，本院不予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能在合理期限为原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被告为原告办理权属证书的最后时间应确定为：自2016年6月14日（合同订立之日）起90日，即2016年9月12日。被告应自2016年9月13日起向原告支付违约金。原告主张的违约金起算时间是2016年9月14日，系对自己诉讼权利的处分，本院应予支持。因案涉房屋于2021年8月18日已具备办证条件，故违约金的计算期限应为：2016年9月14日起至2021年8月18日止，共计1800天。关于违约金的数额。原告主张按照银行同期贷款利率乘以1.5倍的标准（年利率7.125%）计算，被告提出原告主张的违约金过高，请求人民法院予以减少。对此，本院认为，违约金主要的立法目的和法律属性系赔偿守约方因违约行为所造成的实际损失，故确定违约金数额时，守约方的实际损失应为认定违约金数额的重要基础和衡量标准。本案诉讼中，原告并未提交证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已实际占有、使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按照原告所主张的标准计算违约金，认定的违约金数额将超过已付房款的三分之一比例，确实存在违约金过高的情形。另一方面，违约金虽具有一定惩罚性，但在确定违约责任时亦应充分考虑违约方的过错程度，以期体现民法的诚实信用原则，使惩罚程度与过错程度相适应。故依原告主张的标准计算的违约金数额199448元（总房款567630元×逾期利率7.125%÷365天×1800天）过高，应予调整。本院认为将违约金数额调整为199448元的10%，即19945元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连隆成地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告周勇、王晶逾期办理房屋权属证书的违约金19945元；二、驳回原告周勇、王晶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1745元，原告周勇、王晶已预交，由被告大连隆成地产集团有限公司负担299元，被告大连隆成地产集团有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告周勇、王晶负担1446元，应予退还299元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  胡妮娜人民陪审员  杨桂芝人民陪审员  刘玉洪二〇二一年九月十六日书 记 员  苍 茜