贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7140号上诉人（原审原告）：邹松，男，土家族，1975年6月17日出生，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：刘长波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄祖兴，男，布依族，1986年3月23日出生，住四川省乐山市市中区，系该公司员工。原审第三人：交通银行股份有限公司贵州省分行，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金融城东三塔。负责人：何睿，该行行长。委托诉讼代理人：王定亮，男，汉族，1991年8月21日出生，住贵州省桐梓县，系该公司员工。上诉人邹松因与被上诉人贵州集成房地产开发有限公司（以下简称：集成房开），原审第三人交通银行股份有限公司贵州省分行（以下简称：交通银行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2021）黔0103民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人邹松上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2021）黔0103民初1535号民事判决，判令支持上诉人一审全部诉讼请求；二、案件一二审涉诉费用由被上诉人承担。理由如下：首先，一审判决适用法律错误，本案中，被上诉人全部采用了格式合同，但一审未适用《民法典》中有关格式合同条款的规定；《民法典》中规定合同解除时限的除斥期间是知道或应当知道权利被侵害后一年内，但一审违法未予采纳。其次，房开规定只能在知道解除事由起一个月内解除合同，此规定对买受人不公；是否适用格式条款系本案争议焦点，一审并未处理该争议。其次，被上诉人从未履行《商品买卖合同》附件12第11条关于合同解除的书面通知义务，购房人可在相当一段时间内任意解除合同。最后，一审未注意到上诉人购房目的没有达到，属案件基本事实未查清。被上诉人集成房开答辩称：1.补充协议关于除斥期间的补充约定不符合格式条款的要件，不存在格式条款的法律效果，是双方对主合同没有约定的内容进行补充；2.根据本案法律事实发生时适用的法律规定，当事人可以对除斥期间进行自由约定；3.本案房屋不存在设计变更，不存在上诉人所述的任意解除权；4.上诉人已经实际收房并进行装修，合同目的已经实现，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求维持原判。原审第三人交通银行答辩称：对上诉人和被上诉人之间的购房合同是否解除无异议，如果购房合同和借款合同解除，被上诉人在退还上诉人购房款是应优先清偿上诉人在第三人处的贷款本息。原审原告邹松诉讼请求：1.判令解除原被告间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字30-18-1527）；2.判令被告立即退还原告购房款1965828元（首付款595828元，按揭款1370000元）；3.判令被告立即支付原告购房贷款利息176854.02元（按揭贷款利息从2019年2月起算，暂算至2021年，至购房合同解除，原告不再支付利息止）；4.判令被告立即支付原告装修房屋损失400000元；5.判令被告承担本案全部涉诉费用。原审经审理查明：2018年11月15日，原告作为买受人与作为出卖人的被告就购买被告修建的云岩区甲秀北路8号恒大帝景项目第18栋1单元27层1号的房屋，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，《商品房买卖合同》第三条、第七条、第八条主要约定：房屋建筑面积232.31平方米，套内建筑面积179.77平方米；房屋总价款1965828元，原告首付款为595828元，余款137万元通过银行按揭支付。第十一条交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；5.第十五条面积差异处理约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1.根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付房款，并按照／利率付给利息。……。第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。附件十二补充协议第十条双方同意本合同第十五条变更如下：3.套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买卖双方同意继续履行合同，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。套内建筑面积误差比=[（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）／预测套内建筑面积]×100%。第十四条其它约定3.按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。2018年12月12日，原告作为借款人、被告作为担保人、第三人作为贷款人签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告为购买涉案房屋向第三人贷款137万元。上述合同签订后，原告根据合同约定通过按揭贷款向被告支付了全部购房款，审理中，双方认可房屋已于2019年4月1日交付原告，且原告进行装修后于2020年9月入住。原告另行提交收货单、收款收据、加工单、转账截图，装修支出统计，拟证明其支付装修款389330元及部分现金支出共计40万元。原告同时提交照片一张及2020年12月28日出具的《解除商品房买卖合同的通知》，拟证明其多次找被告协商解除合同，并将解除通知交付被告工作人员。其中载明：……但在2020年办理产权证时，贵公司却告知本人所购的房屋面积仅有219.61平方米，比原告合同签订面积时少了12.7平方米……。被告表示未收到原告的解除通知，且原告的通知是2020年12月28日。又查明，2020年4月10日贵阳房产测绘队就云岩区甲秀北路8号恒大帝景项目18号楼作出《贵阳房屋建筑面积测绘报告》，其中载明涉案房屋建筑面积为219.61平方米，套内建筑面积为170.56平方米。2020年9月13日被告向原告出具了购房发票，载明：房屋建筑面积219.61平方米，价款1823502元。原审认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按约定履行合同义务。根据双方合同约定的面积误差比计算方式，涉案房屋的面积误差比为【（170.56-179.77）/179.77】×100%=5.12%。本案的争议焦点为：本案是否达到解除的条件？合同是否应该解除？原被告签订的附件十二《补充协议》第十条对主合同第十五条关于面积差异的处理作出了变更，取消了原告在面积误差比超过3%时，原告享有的解除权，该情形属于不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的情形，根据主合同第二十九的约定，应当以主合同的约定为准，应当认定作为买受人的原告在房屋面积差超过3%时，享有合同的解除权。同时，根据该条的约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，而在主合同中，双方并未对买受人行使解除权的除斥期间进行约定，故双方可以进行补充约定，根据双方的附件十二《补充协议》第十四条其它约定3.按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本案中原告在2020年9月13日在办理房屋发票时即已知道房屋面积差异，其应当于之后的30日内行使解除权，但其于2020年12月28日才向被告送达的解除通知书，已超过双方约定的30日解除权行使期间，原告已丧失合同的解除权，故对原告要求解除合同的诉请，不予支持，对原告基于合同解除而提出的退还其房款、支付利息、赔偿装修损失的诉请，一并予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据”之规定，判决：驳回原告邹松的诉讼请求。案件受理费12863元（已减半收取，原告已预交），由原告邹松负担。二审中，各方当事人未提交新的证据，二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，双方于2018年11月15日签订的《补充协议》第十一条约定“双方同意本合同第十六及第十七条变更如下：经规划部门批准的变更、涉及单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人。买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未做书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更”。《商品房买卖合同》第十六条、第十七条系针对规划变更和设计变更的约定。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅针对当事人的上诉主张进行审理。本案二审审理的问题为：一、本案格式合同的效力问题；二、除斥期间的计算问题；三、出卖人的通知义务问题；四、购房人合同目的是否实现的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条“本法自2021年1月1日起施行”，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案中，涉案合同签订于2018年11月15日，即《民法典》施行之前，故对上诉人要求适用《民法典》相关规定的主张，不予支持。本案应当适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》的规定。首先，就上诉人提出的《商品房买卖合同》为格式合同的问题，《中华人民共和国合同法》第三十九条对格式条款的定义及提供格式条款一方的义务进行了规定，即“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。法律未禁止使用格式合同，仅要求提供格式合同的一方采用合理方式对限制对方权利、免除己方义务的条款给予提示和说明。格式合同或格式条款并不必然无效。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》文本是由贵州省工商行政管理局和贵州省住房和城乡建设厅推荐使用的合同文本，主合同的内容系买卖双方协商拟定，故合法有效。对于补充协议中的内容，如果存在变更主合同内容、限制买受人权利且出卖人没有履行告知义务的，应当按照《商品房买卖合同》第二十九条的约定，按照主合同处理。本案中，双方纠纷的起因系集成房开所交付的房屋面积比《商品房买卖合同》中约定的面积少9.21平方米，面积差达5.12%。在主合同中，双方仅以3%的误差比作为退房和补差的标准，但是在补充协议的第十条中，集成房开增加了0.6%范围不予补差的约定，该约定虽然与本案所涉面积差没有关系，但属于限制买受人权利、减轻出卖人义务的条款；另外，补充协议第十条还将面积差绝对比值超过3％时买受人有权选择退房的内容删除，同样限制了买受人权利。按照《商品房买卖合同》第二十九条的约定，双方就面积差问题，应当按照主合同第十五条的约定处理。其次，关于除斥期间的计算问题，《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条规定，“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭”。就本案而言，双方虽然在《商品房买卖合同》第十五条约定了在绝对比值超过3％时买受人有权选择退房，但没有约定解除权的存续期间。由于补充协议是对主合同中没有约定事项的补充，在主合同没有约定的情况下，应当以补充协议为准。本案中买卖双方在补充协议第十四条中，针对可以解除合同的情形约定了解除权的行使期限均为30日，该约定不属于《商品房买卖合同》第二十九条规定的情形，对双方具有约束力。上诉人于2020年9月13日已经知道房屋出现了导致合同可以解除的面积差问题，却未在约定期间内行使解除权，直至2020年12月28日才向集成房开发出解除合同的通知，此时，已经超过30日的除斥期间，按照法律规定，邹松的合同解除权消灭。第三，关于出卖人的通知义务问题，诉讼中，邹松提出按照补充协议第十一条的约定，出卖人负有通知义务，但补充协议第十一条明确是对主合同第十六条和十七条的变更，而主合同第十六条、第十七条则是针对出现规划变更和设计变更时，出卖人负有的通知义务的约定。本案并不存在规划变更和设计变更，故不适用补充协议第十一条的约定。对于出现的面积差问题，集成房开向邹松出具购房发票时邹松已经知道，集成房开无需再行通知。第四，上诉人的合同目的是否实现的问题，对于房屋出现面积差，确系集成房开违约导致，但必然导致当事人的合同目的不能实现以及合同的必然解除，上诉人购买房屋的目的系用于居住使用，现上诉人已经收房且对房屋进行了装修使用，其购买房屋用于居住的目的已经实现。至于集成房开交付房屋可能出现的面积差的问题，双方在签订合同时已经预见，并确定了处理方式，因此，买受人应当按照《商品房买卖合同》第十五条的约定要求出卖人进行赔偿，以实现买受人的权利，而非要求解除合同。综上所述，本院认为，上诉人在已经投入大量资金对房屋进行了装修，合同目的已经实现的情况下，仅以房屋出现了面积差便解除合同并要求赔偿损失，系对社会资源的浪费，有违诚实信用和绿色诉讼原则，本院对邹松的上诉主张不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25726元，由邹松负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年九月十日书记员  张鑫