海南省高级人民法院民事裁定书（2021）琼民申1109号        再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：何泽秀，女，1978年4月21日出生，汉族，住海南省儋州市。            委托诉讼代理人：何泽芳，女，1982年7月1日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。系何泽秀同胞妹妹。            委托诉讼代理人：陈诤，海南正益律师事务所律师。            被申请人（一审原告、二审上诉人）：吴益祥，男，1991年9月12日出生，汉族，住海南省儋州市。            委托诉讼代理人：吴鹏，海南云联律师事务所律师。            原审第三人：海南汇瀚房地产经纪有限公司。住所地：海南省儋州市水榭丹堤**铺。            法定代表人：符震雷，该公司总经理。            委托诉讼代理人：梁恒新，系该公司员工。            再审申请人何泽秀因与被申请人吴益祥、原审第三人海南汇瀚房地产经纪有限公司（以下简称汇瀚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省第二中级人民法院（2020）琼97民终2355号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。            何泽秀申请再审称，（一）首付款和房款分两次支付的支付方式，证实了双方签订和实际履行完毕的是交易价格为45万元的买卖合同，该合同是双方真实意思表示。合同签订当日，在中介公司工作人员陪同下，何泽秀到银行给吴益祥汇首付款，履行合同。经中介公司中介人员劝说，说如果手上还有余钱就可以提高一下首付的额度，首付支付越多，贷款就可以越少，需要还的利息就越少。因此何泽秀从银行柜员机上汇款15万元作为首付款给吴益祥（由中介公司工作人员输入数额和备注信息“和信经典1栋2单元302首付款”，何泽秀核对数额后输入密码，这个操作过程在庭审过程中中介公司的实际操作人出庭应诉，并未对这个操作过程进行否认）的同时，又再向吴益祥汇款了20万元（由中介公司工作人员输入数额和备注信息“和信经典11栋2单元302首付款”，何泽秀核对数额后输入密码，这个操作过程在庭审过程中中介公司的实际操作人出庭应诉，并未对这个操作过程进行否认）。何泽秀用同一张卡分两次共向吴益祥支付了首付款15万元和房款20万元。作为一个初中没毕业，没有职业的全职家庭主妇来说，并不具备区分支付房款时备注“首付款”或者“房款”的专业知识，二审法院依此认定何泽秀实际共支付了35万元是符合吴益祥主张的，交易价格为65万元的买卖合同的约定的，从而认定交易价格为65万元的买卖合同是双方真实意思表示，无端提高了一个普通公民的注意义务，是不合理合法的。（二）两份交易价格为45万元合同的签订和履行证实了双方签订和实际履行完毕的交易价格为45万元的买卖合同是双方真实意思表示。二审判决认定支付完首付款后才签订的合同没有任何依据，本案中合同签订当日（2019年10月22日）即支付了首付款。二审判决以《存量房买卖合同》写的首付款支付数额与何泽秀主张的45万元交易价格的《二手房买卖合同》数额不同，推出何泽秀主张的45万元交易价格的《二手房买卖合同》不是双方真实意思表示是错误的。《存量房买卖合同》是双方已经支付完首付款后，在办理房产过户过程中，办证机构要求签订的格式合同，办证时需要签订的手续很多，该格式合同只是其中的一项，签订合同过程中办事机构的工作人员只要求核对交易价格，因为交易价格涉及到税费的缴纳问题，因此，买卖双方在确定交易价格后即在办证机构签订了该份合同，该合同经双方亲自签名捺印确认，进一步认证了该房屋的实际价格即为45万元。（三）中介费的收取为随意收取，不能证明双方交易价格。二审法院不顾这一事实，强行认定中介公司收取中介费是依照《海南省物价局关于房产交易中介服务收费标准的批复》的标准进行收取的。而且海南省物价局关于房产交易中介服务收费标准的批复》的标准还是有一个0.5％-1.5％的幅度收取的，且9700元这个数字根本对不上汇瀚房地产公司收取本案买卖双方中介费采用的标准。（四）吴益祥朋友圈的广告证明了双方的交易价格为45万元。吴益祥朋友圈发布涉案房屋的卖房广告交易价格为58万元。通过常识我们就知道，买卖的成交价格只可能低于广告发出的价格，不可能高于广告发出的价格。（五）吴益祥主张的交易价格为65万元的合同何泽秀从未见过，也从未履行，不是双方真实意思表示。本案中，吴益祥未能提供任何一份有效证据证明，其主张的交易价格为65万元的合同为双方实际履行的合同。（六）交易价格为45万元的《二手房买卖合同》双方签字捺印，并且在接下来的贷款、办证过程中多次使用，双方多次认可，该合同现已履行完毕，是双方真实意思表示，应予维持。综上，二审判决在认定事实和适用法律错误，何泽秀根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。            吴益祥提交意见称，何泽秀的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。            汇瀚房地产公司提交意见称，何泽秀的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。            本院经审查认为，（一）关于分两次支付首付款的支付方式，能否证明双方签订和实际履行完毕的是交易价格为45万元的买卖合同问题。2019年10月22日，双方当事人在合同签订的当天，何泽秀通过银行分两次转款15万元、20万元，共支付给吴益祥35万元，两次转款均备注为“和信经典1栋2单元302首付款”。何泽秀的转款数额符与65万元买卖合同约定的首付款数额一致。而当天签订的45万元的买卖合同，约定的首付款为15万元，与何泽秀实际履行的情况不一致。这份45万元买卖合同约定30万元余款通过银行按揭贷款支付却与65万元的买卖合同余款支付方式一致，所以，两次付款行为并不能证明双方履行的是45万元的买卖合同。（二）关于两份交易价格为45万元的合同真实性问题。2019年10月22日，何泽秀与吴益祥签订了一份65万和一份45万的《二手房买卖合同》，这份45万元的合同，约定首付款为15万元。何泽秀当日却给吴益祥支付了35万元的首付款，与45万元合同约定的不符。而45万的买卖合同约定的30万元余款通过银行按揭贷款支付却与65万元的买卖合同余款支付方式一致，能证明当时何泽秀是想通过银行按揭贷款支付余款30万元，在何泽秀没有证据证明65万元合同是虚假的情况下，二审对这份45万元的真实性不予认定正确；而2020年1月7日签订的第二份45万元买卖合同（即《存量房买卖合同》）约定付款方式是：2020年1月3日支付20万元，剩余25万元却未约定支付时间，与何泽秀已于2019年7月22日支付了35万元首付款相矛盾。如果是45万元的成交价格，何泽秀不可能在已支付35万元的情况下，仍签订这份还需支付25万元的买卖合同，因此，二审判决认定该45万元买卖合同不是双方真实意思表示正确。（三）中介费的收取标准能否证明合同价款问题。《海南省物价局关于房产交易中介服务收费标准的批复》汇瀚房地产公司对涉案房屋中介费的收取是存在0.5％-1.5％的幅度，但本案确定合同价款并不是只依据中介费予以确定的。二审判决依据证据优势原则，综合本案的各种情况确定合同价款是65万元；（四）吴益祥微信朋友圈发布的58万元能否证明双方的交易价格为45万元问题。朋友圈发布的信息只是一个要约邀请，存在一定的不确定性。二审判决分析了45万元和65万元出售后，吴益祥除去中介费和财产转让个人所得税，认定65万元的出售价格更接近58万元；（五）何泽秀认为吴益祥主张的交易价格为65万元的合同其从未见过，也从未履行，不是双方真实意思表示。但在原一、二审中审理中，何泽秀并没有提交证据证实65万元合同上“何泽秀”的签字不是其本人的签字，也未提交证据证实该合同是伪造、变造或是虚假的。（六）交易价格为45万元的《二手房买卖合同》虽在办证过程中使用过，但并不能证明双方买卖合同的真实价款。因本案出现了三份合同，故二审判决根据当事人提交的证据材料、当事人的履约情况等进行综合评判，认定65万的买卖合同的真实性正确。综上，何泽秀的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定。            依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：            驳回何泽秀的再审申请。                审判长黄爱玲            审判员唐赐伟            审判员邱忠    二〇二一年九月一日            法官助理曾繁胜            书记员冯婉婷            《中华人民共和国民事诉讼法》            第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：            （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；            （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；            （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；            （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；            （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；            （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；            （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；            （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；            （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；            （十）未经传票传唤，缺席判决的；            （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；            （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；            （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。            第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。            当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。