山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终7807号上诉人（原审被告）：段成兰，女，1984年8月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高磊，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王临霞，山东昌平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东师范大学，住所地山东省济南市。法定代表人：曾庆良，校长。委托诉讼代理人：施慧芳，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁黎丽，山东京鲁律师事务所实习律师。上诉人段成兰因与被上诉人山东师范大学房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初3799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。段成兰上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.本案一审、二审诉讼费用由山东师范大学承担。事实和理由：一、段成兰与山东师范大学签订的两份《山东师范大学房屋租赁合同》第二条第二款均约定“甲方如需继续出租，同等条件下，段成兰享有优先承租权，经原批准机构批准，双方另行签订租赁合同”。然而，2020年6月15日山东师范大学未告知段成兰的情况下，将其承租的房屋对外公开招标，并将房屋出租给济南超越乐器有限公司。山东师范大学的这一行为，损害了段成兰的优先承租权，因段成兰未寻得其他租铺，租赁合同到期后，为保证店铺的正常经营，无奈下只能暂时使用涉案房屋，因此被山东师范大学对此亦有过错。发生争议期间段成兰曾与山东师范大学负责人沟通，表示要继续承租涉案房屋，然而双方一直协商未果。二、一审判决第四项由段成兰按照每日1165元标准向山东师范大学支付房屋占有使用费依据不足。山东师范大学主张按照每日1165元标准计算，此依据为山东广泰土地房地产评估测绘有限公司于2019年9月30日出具的估价报告（鲁广泰评房咨字（2019）第928号），该评估的租金价格时间点为2019年9月6日，该报告使用期限为自报告出具之日起一年。该评估报告价值时点为2019年9月6日的，而距今本案山东师范大学主张的占用时间2020年10月1日时间跨度大，租金价格浮动明显，况且该估价报告已过使用期限，不能作为计算标准的依据。即便山东师范大学提供其与济南超越乐器有限公司签订的房屋租赁合同，但该合同的真实性无法确认，而且该合同并未实际履行，无法作为认定损失多少的依据。三、一审判决第五项由段成兰向山东师范大学支付房屋占有使用费的利息超出了山东师范大学的实际损失，该判项缺乏事实及法律依据。一审判决书已判令段成兰向山东师范大学支付房屋占有使用费，足以弥补段成兰占有房屋期间产生的房屋损失，若再判令支付该部分的利息，则违背民事损害赔偿的“填平原则”。对山东师范大学要求房屋占有使用费的利息请求不应予以支持。四、一审判决第六项由段成兰向山东师范大学支付本案诉讼保全保险费用，该判项缺乏事实及法律依据。对于被山东师范大学支付的诉讼保全保险费用双方并无合同约定由段成兰承担，亦无法律规定，该费用不应由段成兰承担。山东师范大学辩称，1.段成兰上诉的事实与理由与本案查明的事实严重不符，没有事实和法律依据，依法应予以驳回；2.一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。事实和理由：段成兰在双方租赁合同履行过程中，长期拖欠租金。因考虑疫情，山东师范大学主动为租户减免了三个月租金，虽然段成兰违约，但是山东师范大学也同样为其减免三个月租金8.75万元。即便如此，段成兰仍然拖欠山东师范大学租金高达43.75万元。合同期内山东师范大学多次通知催缴租金，段成兰拒不履行支付租金义务。段成兰称未告知其涉案房屋进行对外公开招标系虚假陈述，段成兰不仅对涉案房屋公开招标知情，还参加了涉案房屋的公开招标，但因其长期拖欠租金不符合投标资格，而丧失投标资格系其自身过错导致（有招标公司提供的说明为证）。关于2020年10月1日至实际腾房日的房屋占用费的标准问题，系根据涉案房屋公开招标后的成交价格425200元/年确定的，山东师范大学已提供充分证据。一审法院在判决书第7页也对此进行了充分论述，对于判决书中判决段成兰向山东师范大学支付房屋占有使用费的利息及诉讼保全保险费，一审法院在判决书中亦已阐述十分清楚，且适用法律正确，不再一一赘述。山东师范大学向一审法院起诉请求：1.请求依法判令段成兰将坐落于济南市文化东路102号房屋腾空返还山东师范大学；2.请求依法判令段成兰向山东师范大学支付2018年10月1日到2020年9月30日期间欠付的租金共计437500元；3.请求依法判令段成兰向山东师范大学支付2020年10月1日至其实际腾房之日的房屋占有使用费(计算方式：按每日1165元计算，自2020年10月1日起计算至实际腾房之日，截至起诉前暂计104850元)；4.请求依法判令段成兰向山东师范大学支付滞纳金43750元(计算方式：以欠付租金437500元为基数，按拖欠租金的10%计算)；5.请求依法判令段成兰向山东师范大学支付资金占用费(计算方式：按照拖欠租金和占有使用费的实际期限，以拖欠租金175000元为基数，自2019年9月21日起算至实际支付日止；以262500元为基数，自2019年11月1日起算至实际支付日止；以占用费的实际金额为基数，自2020年10月1日起算至实际支付日止；均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；6.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等全部诉讼费用均由段成兰承担。一审法院认定事实：山东师范大学与段成兰先后签订两份《山东师范大学房屋租赁合同》，约定段成兰承租山东师范大学所有的位于济南市历下区文化东路102号、使用面积180平方米的房屋经营眼镜店；租赁合同期限分别为2018年10月1日至2019年9月30日和2019年10月1日至2020年9月30日；每年租金35万元；2018年10月1日至2019年9月30日的租金应于2019年9月20日前一次性付清，2019年10月1日至2020年9月30日的租金应于2019年10月30日前一次性付清。同时，合同第十条第(三)项约定，如段成兰逾期不向出租方支付房屋租金，除应如数补交外，还应支付应付金额10%的滞纳金。合同履行过程中，段成兰未按时足额支付租金。2020年6月3日，山东师范大学与段成兰签订补充协议，约定段成兰租赁的涉案房产年租金35万元，原合同期为2018年10月1日至2020年9月30日，总租金70万元，已交齐租金175000元，根据学校(疫情期间)免除三个月租金的意见，经双方协商一致，决定免除合同期内三个月的租金，合计免除87500元，尚欠租金437500元。原租赁合同到期时间不变。2020年6月15日，山东师范大学通过山东省采购与招标网发布山东师范大学2020年第二季度商业房租赁项目竞争性磋商公告，其中，段成兰承租的商业房以山东广泰土地房地产评估测绘有限公司评估的425079元为年租金底价。段成兰参加了报名，但经磋商小组评审，认为段成兰在以往的租赁活动中有长期拖欠房租情形，其提供的《诚信守法无拖欠承诺书》不真实，不符合报名资格。经过竞争，济南超越乐器有限公司为成交人，成交金额为425200元/年。2020年9月22日，在租赁合同即将到期前，山东师范大学向段成兰发出房屋租赁费催缴通知单和出租房屋腾退通知，要求段成兰尽快缴纳2018年10月1日至2020年9月30日未缴纳的租金437500元，并要求段成兰在2020年10月3日前腾空涉案房屋。段成兰在出租房屋腾空通知上表明，因涉案房屋存有争议，暂缓交回，待争议解决后，立即腾空交回。2020年10月7日，山东师范大学与济南超越乐器有限公司签订《山东师范大学房屋租赁合同》约定将涉案房产出租给济南超越乐器有限公司，租期三年，每年租金425200元。一审法院认为，山东师范大学与段成兰签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应自觉履行合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”山东师范大学与段成兰的房屋租赁期间于2020年9月30日届满，段成兰应在期间届满后将涉案房屋返还给山东师范大学。因此，山东师范大学要求段成兰返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定；一审法院予以支持。段成兰在合同履行过程中长期拖欠租金，经山东师范大学催要后，于2020年1月14日仅支付了17.5万元，仍欠付租金52.5万元。后考虑疫情影响，山东师范大学同意减免段成兰三个月租金87500元，减免后段成兰仍拖欠山东师范大学租金437500元。因此，山东师范大学要求段成兰支付所欠租金，并按合同第十条约定支付滞纳金43750元，理由正当，一审法院予以支持。对于山东师范大学要求段成兰支付2020年10月1日至其实际腾房之日的房屋占有使用费的诉讼请求，山东师范大学与段成兰签订的租赁合同期限于2020年9月30日届满，山东师范大学又在2020年9月22日向段成兰发出房屋腾退通知，因此，段成兰应当及时腾退涉案房屋。但段成兰没有积极履行腾退房屋的义务，并一直占用涉案房屋，因此段成兰应当支付自2020年10月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。因涉案房屋已经通过公开招标，公开招标的成交价格425200元/年应当作为计算房屋占有使用费的依据。山东师范大学要求按每日1165元为基数，自2020年10月1日起计算房屋占有使用费，理由正当，一审法院应予支持。山东师范大学要求段成兰支付拖欠租金和房屋占有使用费的资金占用费，实际为资金占用的利息。对于拖欠租金的利息，因已经支持山东师范大学的滞纳金请求，已经能够弥补其利息损失，对拖欠的利息，一审法院不再予以支持。对于房屋占有使用费的利息，根据先交租金后使用房屋的交易习惯，段成兰应当自2020年10月1日起，每满一年，以425200元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。山东师范大学要求段成兰支付诉讼保全保险费1300元，理由正当，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、段成兰于判决生效之日起十日内将济南市文化东路102号房屋腾空并返还山东师范大学；二、段成兰于判决生效之日起十日内支付山东师范大学2018年10月1日到2020年9月30日期间欠付的租金437500元；三、段成兰于判决生效之日起十日内向山东师范大学支付滞纳金43750元；四、段成兰于判决生效之日起十日内向山东师范大学支付自2020年10月1日至实际腾房之日的房屋占有使用费(按每日1165元计算)；五、段成兰于判决生效之日起十日内向山东师范大学支付房屋占有使用费的利息(自2020年10月1日起，每满一年，以425200元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；六、段成兰于判决生效之日起十日内向山东师范大学支付诉讼保全保险费1300元；七、驳回山东师范大学超出部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9662元，减半收取4831元，保全费3770元，均由段成兰负担。本院二审期间，山东师范大学提交了山东省鲁建工程项目管理有限公司提供的详细说明以及招标公司收取段成兰和退还段成兰相关购买招标文件的费用的付款凭证一份，主要内容为：山东省鲁建工程项目管理有限公司在招标报名期间收取了段成兰文件费300元，后经核实，段成兰在以往的租赁活动中有长期拖欠房租情形，其提供的《诚信守法无拖欠承诺书》不真实，不符合报名资格，将段成兰报名资料及300元文件费返还。山东师范大学认为该证据足以说明段成兰对招投标知情，并且是因为段成兰提供虚假的承诺书，不符合报名资格，段成兰没有资格参加投标，根据一审中提供的招投标文件，对于段成兰这种长期拖欠资金的情况是不符合参与招投标的条件的。段成兰质证称，该证据在一审中山东师范大学并未提交，段成兰也未质证，根据该份证据的形成时间为2020年5月26、5月27日，系一审开庭后形成的证据，且为山东师范大学与山东省鲁建工程项目管理公司单方出具的，真实性不认可同时，也不符合法定程序，二审不应予以采信，该份证据也不能说明其剥夺段成兰投标资格的合理性。本院认为，上述证据可以证实段成兰对涉案房屋招投标是知情的，其未能参加涉案房屋招投标系因其自身原因不符合报名资格所致。经审查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，段成兰主张山东师范大学将涉案房屋对外公开招标，并出租给济南超越乐器有限公司，损害了段成兰的优先承租权。经审查，山东师范大学与段成兰的房屋租赁期间于2020年9月30日届满，段成兰在合同履行过程中长期拖欠租金，山东师范大学对涉案房屋公开招标时，段成兰虽参加了报名，但因其在以往的租赁活动中有长期拖欠房租情形，提供的《诚信守法无拖欠承诺书》不真实，被磋商小组作出段成兰不符合报名资格的评审。出租人依法享有对承租人资格审查的权利，根据上述事实，段成兰优先承租权的丧失系其长期拖欠租金，未诚实履行合同所致，段成兰认为损害了其优先承租权的上诉理由，本院不予支持。段成兰在租赁期间届满后应将涉案房屋返还给山东师范大学，其继续占用涉案房屋无事实及法律依据，一审法院根据对涉案房屋公开招标时的成交价格计算房屋占有使用费及利息并无不当。本案诉讼保全保险费用系因段成兰未依约返还房屋产生诉讼引发，一审法院判决段成兰承担亦无不当。综上所述，段成兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9662元，由上诉人段成兰负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘继英二〇二一年九月二十三日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗