安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖12民终5629号上诉人（原审被告、反诉原告）：阜阳市利华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处人民西路288号602室，统一社会信用代码913412006897546884。法定代表人：王光伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉洁、刘若男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王永云，男，1981年12月1日出生，汉族，户籍登记地安徽省临泉县，住安徽省临泉县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵婷婷，女，1983年4月16日出生，汉族，住安徽省临泉县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。上诉人阜阳市利华置业有限公司（简称利华公司）因与被上诉人王永云、赵婷婷商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2021）皖1221民初5765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利华公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回王永云、赵婷婷的诉讼请求；2、撤销一审判决第二项，改判王永云、赵婷婷支付其逾期办证贷款担保金利息2287元；3、撤销一审判决第四项，改判王永云、赵婷婷支付逾期办证违约金11975元；4、一审和二审诉讼费用由王永云、赵婷婷承担。王永云、赵婷婷辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。王永云、赵婷婷向一审法院起诉请求：1、判决利华公司赔偿其延期办理产权登记的违约金18505元（按中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%从2017年6月15日计算至2018年1月12日，实际应计算至实际履行之日止）；2、利华公司承担诉讼费。利华公司向一审法院提出反诉请求：1、王永云、赵婷婷支付其公司逾期办证违约金11975元；2、王永云、赵婷婷支付其公司逾期办证贷款担保金利息2287元（按贷款担保金18000元建行同期银行贷款利率5.88%的两倍，从2018年3月26日计算至2019年4月19日）；3、诉讼费由王永云、赵婷婷承担。一审法院认定事实：2015年6月23日，王永云、赵婷婷与利华公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定王永云、赵婷婷购买利华公司建设的位于临泉县，合同约定面积105.95平方米，单价每平方米4961.12元，合同总价款525631元。合同第六条约定，2015年6月23日交清首付款165631元，剩余房款360000元办理按揭贷款，贷款资料需在3日内备齐并办理按揭贷款手续。第八条约定，利华公司应于2016年9月30日前将案涉房屋交付给王永云、赵婷婷。第十五条约定，出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。合同附件四《合同补充协议》第（五）条约定，买受人同意出卖人采取报纸公告等方式通知办理房产证，公告日即为送达日。因买受人原因延期办理房产证的，买受人承担一切责任。合同附件四《合同补充协议》第（九）条约定，按揭贷款的买受人，因出卖人为买受人向贷款银行支付了担保金，该商品房的产权证须有出卖人统一办理，买受人将办理产权证的相关资料，在接到通知15日内向出卖人提供，对逾期不能提供证明材料的，买受人须向出卖人按同期两倍银行利率支付贷款担保金利息，否则构成违约，一切责任由买受人承担。并约定，买卖双方一切有关该商品房的责任，均以主合同和补充条款为依据，其他任何口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。王永云、赵婷婷于2016年6月20日接收房屋。2018年5月9日，经双方确认，案涉房屋实测面积是104.92平方米，单价每平方米4961.12元，总房款为520521元。同日利华公司为王永云、赵婷婷补开售房款增值税发票。2018年6月8日，王永云、赵婷婷接收利华公司于2018年6月4日邮寄的办理房产证通知书。2018年8月9日，王永云、赵婷婷提交办理产权的相关资料，申请办理不动产权属证书。利华公司为王永云、赵婷婷在银行按揭贷款的阶段保证人，并提供18000元的担保金。2019年4月19日，银行将担保金18000元退回利华公司账户。一审法院另查明，利华?中央公馆21＃楼于2016年5月11日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字［2016］278号《关于利华?中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。2017年5月4日，利华?中央公馆21＃楼竣工验收备案。2017年5月4日，利华公司委托阜阳市金正房地产测绘有限公司临泉分公司对案涉小区进行面积实测，2017年7月该测绘公司资质到期，终止业务办理，利华公司又委托阜阳朋和测绘有限公司对案涉小区进行面积实测。2018年7月23日，临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县不动产登记的情况说明》，说明利华公司于2018年1月11日向不动产登记中心提供有关资料申请利华?中央公馆小区18＃-22＃栋房屋的所有权首次登记，于2018年2月9日完成了上述建筑的登记事项。2018年12月6日，临泉县房地产管理局出具证明，临泉《利华?中央公馆》项目具办人员于2017年5月4日向该局申请产权登记备案，该局要求其缴纳房屋质量保证金，该项目提交资料审核后于2017年5月10日缴纳了房屋质量保证金4390000元。一审法院再查明，2021年6月24日，临泉县人民政府信访局出具情况说明，2018年1月至2月临泉县高层业主集体多次到该局反映“利华?中央公馆开发商水电不立户、不提供办理不动产登记”的信访事项，因人数众多，按照信访条例有关规定，由来访者集体推举孙如南为业主代表进行信访事宜。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。王永云、赵婷婷与利华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。王永云、赵婷婷已履行全额支付购房款的义务，利华公司应当向其交付符合合同约定的房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任。王永云、赵婷婷要求利华公司赔偿延期协助办理产权登记违约金18505元（按中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%从2017年6月15日计算至2018年1月12日）。利华公司辩称，王永云、赵婷婷主张的延期协助办理产权登记违约金，截止到王永云、赵婷婷诉状起诉时间，已经超出3年的诉讼时效。按日计算违约金可以视为按日产生的相互独立的多个债务，应分别计算诉讼时效，违约金诉讼时效应从债权人主张违约金之日起倒退三年起算，若在起诉前未发生诉讼时效中断情形，则诉讼时效即从起诉之时倒退三年起算。王永云、赵婷婷主张的延期协助办理产权登记的违约金则应从利华公司认可的起诉状载明之日即2020年9月9日倒退三年起算，也即自2017年9月9日起算。故利华公司关于本案超过诉讼时效的辩解意见，不完全采信。临泉县人民政府信访局虽出具“2018年1月至2月临泉县高层业主集体推举孙如南为业主代表进行有关信访事宜”的情况说明，但不能当然推导出王永云、赵婷婷也参与信访的结论。案涉商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。王永云、赵婷婷于2016年6月20日接收房屋，依据合同第十五条约定，利华公司应于2017年6月15日前将办理不动产权证书所需的资料报产权登记机关备案。而不动产登记中心出具的《情况说明》及《不动产权受理通知书》显示，利华公司于2018年1月11日才将所需材料报不动产权登记中心备案，至此利华公司的合同约定产权资料报备义务方履行完毕。故王永云、赵婷婷要求利华公司支付延期协助办理产权登记违约金的合理部分应予以支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，酌定按照同期同类人民银行贷款年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。因此，考虑到诉讼时效，利华公司逾期提供资料的天数应自2017年9月26日计算至2018年1月11日，共计107天，利华公司应支付违约金为9293元（520521元×6.09%×124天÷365天）。利华公司辩称，利华公司已经如约履行合同约定的提供资料义务，在测绘过程中，因业主提出面积异议及测绘机构变更，造成测绘工作延误，故临泉县房地产管理局的测绘时间不应计入利华公司的提交资料时间。利华公司承担的提交资料的义务，应当同时保证提供资料的时效性、真实性和完整性，且合乎报备资料的规范。国务院于2001年4月4日颁布，于同年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产权开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此可见，利华公司应当在商品房交付使用前就应当将实施测绘，并应将测绘报告作为提交产权登记机关备案的资料予以报送。利华公司以业主对测绘面积有异议以及测绘机构变更、重新测绘延误时间不应计入利华置业提交的资料时间为由，认为不应由其承担责任。双方对于合同中的约定系双方的意思自治，对于合同之外的因素导致合同不能履行，除双方另有约定或不可抗力外，不能对抗合同的履行。对于因测绘公司的原因造成其损失的，可另行主张权利。故对利华公司的该辩解，不予采信。利华公司依据合同附件四《合同补充协议》第（五）条，反诉要求王永云、赵婷婷支付逾期办证违约金11975元（按总房款中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%，从2018年3月26日计算至2018年8月9日）。合同第十五条约定系利华公司延迟交付办理房产需由利华公司提供给产权登记机关的资料而产生的违约责任，对王永云、赵婷婷延期交付资料是否构成违约，如违约，承担何种形式的违约责任均未明确约定。合同附件四《合同补充协议》第（五）条系对主合同第十五条的补充和延伸，该条确定了双方同意以报纸公告等方式为通知办理房产证的方式。同时，该补充条款还约定，因王永云、赵婷婷原因延期办理房产证，王永云、赵婷婷承担一切责任，虽然可因此确认王永云、赵婷婷存在自身原因导致延期办理房产证的情形，但该条款未约定因买受人责任，逾期办证违约金的承担和计算标准。同时，相关司法解释关于逾期办证违约金的支付情况也仅是基于出卖人原因未能办证导致的违约金计算，而未规定买受人原因逾期办证的违约金。故对利华公司的该项反诉请求，不予支持。利华公司依据案涉合同第五条及《合同补充协议》第（九）条，反诉要求王永云、赵婷婷支付贷款担保金利息2287元（按贷款担保金18000元工行同期银行贷款利率5.88%的两倍，从2018年3月26日计算至2019年4月19日）。合同附件四《合同补充协议》第（九）条约定，按揭贷款的买受人，因出卖人为买受人向银行支付了担保金，该商品房的产权证必须有出卖人同意办理，买受人在接收到出卖人办理产权证书的通知后15日内向出卖人提供相关证明资料，逾期不能提供的，须向出卖人按同期两倍银行贷款利率支付贷款担保金利息。利华公司提交2018年3月10日业主微信群通知办证信息截图，但并不能证明该通知到达王永云、赵婷婷，王永云、赵婷婷于2018年6月8日收到利华公司邮寄的办理产权登记的书面通知，故通知时间应为邮寄方式送达时间，即2018年6月8日。王永云、赵婷婷应在收到办理产权登记书面通知后15日内即2018年6月23日前提交办理产权的相关资料。王永云、赵婷婷于2018年8月9日才提交办理产权的相关资料，已构成违约。因合同约定了商品房的产权证必须由出卖人统一办理，而对于王永云、赵婷婷提交办理产权的相关资料申请后由谁办理并完成抵押登记未作明确约定，至于银行于2019年4月19日才将担保金退还利华公司，原因不在王永云、赵婷婷。因此王永云、赵婷婷支付贷款担保金利息应计算至2018年8月9日。自2018年6月24日起至2018年8月9日止，共计46天，以利华公司为王永云、赵婷婷在银行按揭贷款提供的担保金18000元为基数，按同期两倍银行贷款年利率11.76%（5.88%×2）计算，王永云、赵婷婷应支付利华公司贷款担保金利息为267元（18000元×11.76%×46天÷365天）。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十八条的规定，判决：一、阜阳市利华置业有限公司于判决生效之日起十日内支付王永云、赵婷婷逾期办证违约金9293元；二、王永云、赵婷婷于判决生效之日起十日内支付阜阳市利华置业有限公司贷款担保金利息267元；三、驳回王永云、赵婷婷的其他诉讼请求；四、驳回阜阳市利华置业有限公司的其他反诉请求。案件受理费131元，由阜阳市利华置业有限公司负担65元，由王永云、赵婷婷负担66元；反诉费79元，由王永云、赵婷婷负担1元，阜阳市利华置业有限公司负担78元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：王永云、赵婷婷一审时主张的逾期办证违约金是否成立；利华公司主张的逾期办证违约金是否成立。王永云、赵婷婷于2016年6月20日接收房屋，按照合同约定，利华公司应于2017年6月15日前将办理不动产权证书所需的资料报产权登记机关备案。根据临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县不动产登记的情况说明》，利华公司于2018年1月11日才将所需材料报不动产权登记中心备案，利华公司对该《情况说明》提出异议，认为不具备证据效力，但未提供证据证明，亦无法律依据，故利华公司应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。案涉合同虽仅约定了买受人退房的违约责任，未约定买受人不退房的违约责任，但并不能证明王永云、赵婷婷放弃了相关权利，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，酌定按照年利率4.35%上浮40%即6.09%计算违约金并无不当。案涉房屋逾期办证的原因在于利华公司逾期提供给产权登记机关的办证资料而导致，并非王永云、赵婷婷的违约行为所致，且案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未就买受人对逾期办证违约责任的承担及计算标准进行明确约定，利华公司要求王永云、赵婷婷承担逾期办证的违约责任没有事实和法律依据。综上，利华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由上诉人阜阳市利华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶志强审判员  袁理想审判员  黄发全二〇二一年九月二十三日书记员  任浩苇附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。