贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6591号上诉人（原审被告）：贵阳亚青置业有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区西南环路**。法定代表人：孟德峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚正超，上海中联（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美娟，贵州君跃律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：羊虹，女，1976年8月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵阳亚青置业有限公司（以下简称亚青置业公司）因与被上诉人羊虹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初9849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年06月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人贵阳亚青置业有限公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第一项、第二项判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决解除上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》存在事实认定错误，适用法律不当。一、案涉商品房买卖合同具有可继续履行的可能性，项目即将验收通过并正式营业，并非不能实现合同目的，一审法院以不能实现合同目的为由判令解除合同明显存在事实认定错误。第一，上诉人与被上诉人于2015年3月16日签订《商品房买卖合同》，至今一直在持续履行过程中，双方从签订至今均无任何解除合同的通知或意思表示，上诉人也一直未收到过被上诉人声称的任何解除合同的通知或意思表示。第二，上诉人自施工方开工至今及相关手续的取得，均一直在积极办理工程的各项事宜，从未故意去拖延交房及办理相关证照的时间，在已足额支付工程款情况下因施工方故意拖延配合竣工验收系客观原因所致，且上诉人已多次向施工方积极致函督促完工通过验收，一直在积极履行合同义务，并促进交房条件的成就，并非故意违约。案涉房屋所涉工程目前已仅剩扫尾工程，上诉人一直在力争尽早促成交房条件的成就，《商品房买卖合同》具有继续履行的可能性，并未陷入履行僵局。一审中，上诉人已提交相应图片等反映案涉工程现场情况的证据，证明目前案涉工程正在施工，在相关施工、验收工作完成后即可达到交房的条件。综上，上诉人仅为迟延履行合同义务，且一直在积极促成交房条件的成就，并非如原审法院认定的已导致合同目的不能实现且陷入合同履行僵局，一审法院对案件事实认定存在明显错误。二、一审法院未考虑被上诉人行使解除权已超过法定的除斥期间，以不能实现合同目的为由排除对除斥期间的适用，明显存在法律适用错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。1．被上诉人并未在合同约定的期限内行使解除权。案涉《商品房买卖合同》第十三条约定：被上诉人欲解除合同退房的，应当在约定的交房日期90日后提出，且应书面通知上诉人。案涉房屋约定的交付时间为2017年3月5日，即被上诉人若解除合同退房，应在2017年6月5日提出。被上诉人现诉请解除合同显然已超过合同约定的可退房解除合同的时间。2．被上诉人诉请解除合同的时间已超过法定的除斥期间。首先，被上诉人一审庭审过程中当庭确认自2017年3月5日起就已经知道上诉人逾期交房的事实。但是并未就此提出解除合同要求退房，即一直都没有行使解除权，仅是向上诉人了解、询问交房时间。对此，其行使解除权的最长期限已于2018年3月5日届满。同时，被上诉人并未在该期间内向上诉人发送过解除合同的书面通知，被上诉人提起相应诉请的时间已明显超过法定的除斥期间，被上诉人已不再享有案涉商品房买卖合同解除权。其次，被上诉人主张已向上诉人发送《解除购房合同函》亦不产生解除权成就之效力。第一，上诉人未曾受收到过该份函件，系被上诉人单方意思表示；第二，该解除函的落款时间为2020年亦超过了被上诉人享有解除权的除斥期间，不能发生合同已解除的法律效力。此外，被上诉人提交的其他证据均不能证明其向上诉人已向上诉人传达了解除合同的意思表示。原审法院的判决完全回避以上关于法定除斥期间的认定，而径行依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，认为案涉房屋至今仍不具备交付条件，已经致使《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，判令解除案涉合同关系，明显偏离法律适用方向，且忽视一审中上诉人关于法定除斥期间的抗辩理由。3．一审判决枉顾类案生效裁判案例，违反《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定。参考案例：贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民再26号民事判决书。羊虹答辩称，上诉人是一家不诚信房开公司，对基本事实都予以否认，被上诉人2020年7月曾去被上诉人处送达书面退房通知，上诉人方工作人员拒绝签收，无奈之下只能以留置的方式进行送达并且进行了视频录像，视频在起诉时已经提交给一审法院，上诉人多年来一直未履行合同，被上诉人居住在省外，每次回贵阳探亲都上门与上诉人进行沟通，询问交房日期，上诉人都以近期就要交付给予欺骗性的答复，上诉人对于被上诉人长期的欺骗行为，毫无商业道德的行为实在是忍无可忍，迫不得已才通过法院请求法律保护，上诉人在一审和上诉状中声称未收到过被上诉人的书面退房通知，否认这一基本事实，可见上诉人是一家没有诚信的公司。被上诉人自签订购房合同以来，没有任何违反合同约定的行为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月内的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。被上诉人在2020年7月向上诉人发出书面退房通知即是催告，催告后至一审法院作出一审判决已达近10个月，上诉人仍未能交付房屋，一审法院依法作出判决，支持了被上诉人解除合同的诉求，并无不当。综上所述，上诉人的不诚信，严重损害了被上诉人的合法权益，一审判决并无不当，请求维持原判。羊虹向一审法院起诉请求：一、解除原告羊虹于2015年3月16日与被告亚青置业公司签订的《商品房买卖合同》，责令被告在10日内退还原告的全部购房款项319,787元，并依照双方签订的《商品房买卖合同》约定向原告支付违约金3,190元；二、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月16日，原告羊虹（买受人）与被告亚青置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：20151130），该合同主要约定：一、原告向被告购买经开区小河国际动漫城Ｇ栋1层60号房屋，建筑面积22.39平方米，总价款316621元；二、第十一条，交房时间为2017年3月5日，交房时应当符合下列条件：1、商品房取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、第十二条，上水、下水和供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视和宽带网络交付时线路敷设到户；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。三、第十三条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人逾期交房的按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交房之日起15日内向买受人支付违约金。案涉房屋办理了以原告为购房人的商品房预售合同备案登记手续，预售合同登记号为Y15014616。合同签订后，原告向被告支付了319,787元，被告陈述该款包括购房款316,621元、维修基金3,166元，并提交贵阳市房屋维修基金管理信息系统截图打印件，证明已经将3,166元交纳至相关部门，原告无权要求被告退还该费用。原告提交《解除购房合同函》及视频一份，拟证明其于2020年7月3日向被告亚青置业公司主张解除购房合同，并请求被告在收到该函30日内退还其购房款，并支付违约金。被告对该份证据不予认可，并陈述《商品房买卖合同》第十一条约定房屋交付时间为2017年3月5日，根据合同第十三条约定，被告逾期交房超过90日，原告选择退房，应书面通知被告，且违约金按照已付总房款的0.01%计算。原告若选择退房，应在合同约定的以上期间，书面通知被告，并在2018年6月份之前行使解除权，其认为原告起诉时间已经超过法定除斥期间。诉讼过程中，被告还提交其向施工方发送的《工作联系函》2份、《关于贵州建工集团第八建筑工程有限责任公司（小河）国际动漫城一标段收尾工程施工进度缓慢的函》、《关于由贵州建工集团第八建筑工程有限责任公司承担施工违约金的通知》、案涉工程项目现场图片拟证明逾期交房的结果系第三方原因造成，被告方一直在积极履行催告义务，促进交房条件的成就。原告表示被告提交的上述证据与其无关。另查明，截止至本案开庭之日，案涉房屋仍然未竣工。被告表示目前只剩扫尾工程了，原告表示每年都会去工地看，但被告一直都是在进行扫尾工程，都好几年了。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，原告已按约支付了购房款，被告未按合同约定的条件按时向原告交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任，合同明确约定逾期交房超过90日，买受人有权退房且出卖人按照全部已付款的0.01%支付违约金，故对原告羊虹主张解除商品房买卖合同、被告退还原告购房款并支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。原告向被告支付319,787元，该款包括购房款316,621元、维修基金3,166元，被告已将维修基金3,166元交纳至相关部门，原告可办理完毕退房手续后到专户银行维修资金专柜办理退款业务。关于违约金，按照合同约定，被告应当支付违约金31.66元（316,621元×0．01%）。对于原告主张超出部分的请求，一审法院不予支持。另，案涉房屋至今仍不具备交付条件，何时能具备交付条件亚青置业公司并未提交证据予以证明，故亚青置业公司的违约行为已不只是单纯的迟延履行义务的行为，已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的合同目的不能实现的程度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，从内容看，该解释是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，一年内行使解除权的规定针对的是仅构成迟延履行违约行为的情形，不适用于违约行为已达到合同目的不能实现的情况。亚青置业公司并未提交证据证明案涉房屋何时能够具备交付条件，若适用前述一年解除权除斥期间的规定，将导致买受人既不能行使合同解除权，又无法取得达到交付条件的房屋，合同的履行必然陷入僵局，有失公平。故对被告辩称原告起诉时间已经超过法定除斥期间的意见，一审法院不予采纳。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除原告羊虹与被告贵阳亚青置业有限公司于2015年3月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20151130）；二、被告贵阳亚青置业有限公司于本判决生效后五日内向原告羊虹退还购房款316,621元并支付违约金31.66元；三、驳回原告羊虹其他诉讼请求。案件受理费3,172元（已减半收取），由原告羊虹负担63元、被告贵阳亚青置业有限公司负担3,109元。二审期间，上诉人提交：1、案涉项目主体工程及其他单项工程验收记录；2、贵州建工集团第八建筑工程有限责任公司《关于?关于敦促贵州建工集团第八建筑工程有限责任公司尽快完成（小河）国际动漫城一标段项目施工的函?的回复》；3、申请消防验收申报成功的系统截图，拟证明目前案涉工程主体工程已全部完工，收尾工作正在开展，且已向行政主管部门申请消防验收备案，案涉合同完全具有继续履行的可能性。被上诉人质证称对该组证据的证明目的不认可。在一审时上诉人也未提交该组证据，至今也未通知被上诉人收房。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实基本一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案二审争议焦点为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。关于《商品房买卖合同》是否应当解除，本案双方合同约定的房屋交付时间为2017年3月5日，但截至本案二审审理，上诉人仍未能向被上诉人交付房屋，上诉人本案虽提交了相应分项工程验收资料，但案涉房屋未竣工验收是客观事实，上诉人本案提交的证据亦不足以证明本案具有违约行为法定免责事由，结合逾期交房长达数年，且至今仍未达到约定交付条件等因素，一审判决认定上诉人违约行为已达到导致被上诉人合同目的不能实现的程度并无不当。因本案已非单纯的逾期交房问题，故对于上诉人主张的合同约定逾期交房解除权已过行使期限问题，本院不予采纳。上诉人二审提交的本院其他案件的判决书与本案并非同一小区，亦无证据表明案情完全相同，故本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,344元，由上诉人贵阳亚青置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年九月二十二日书记员  鄢 塽