广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂12民终1076号上诉人（原审原告）:谢润康，男，1958年12月23日生，汉族，住河池市金城江区。被上诉人（原审被告）：河池市大数据发展局(原河池市政务服务监督管理办公室)，住所地:河池市金城江区百旺路13号，统一社会信用代码：11451200MB0506896Q。负责人:殷智，局长。委托诉讼代理人：陆敏，男，该局干部。委托诉讼代理人：韦凤金，广西皓辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:河池市公共资源交易中心，住所地：河池市金城江区城东新区肯旺桥(五桥)西侧北面，统一社会信用代码：12451200081194176A。法定代表人:韦蓄芳，主任。委托诉讼代理人：曾朝勇，男，该局干部。上诉人谢润康因与被上诉人河池市大数据发展局、河池市公共资源交易中心房屋租赁合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初3700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢润康上诉请求：1.支持上诉人二楼房屋占用费56760元的诉讼请求；2.支持上诉人七楼整修费用7000元的诉讼请求；3.支持上诉人要求被上诉人拆除租赁房屋二楼内自建公厕，恢复房屋结构，并修复天花板及地板墙面的诉讼请求；4.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在租赁合同到期后并没有向上诉人交付房门钥匙，经过上诉人多次催促被上诉人仍派人交接房屋，上诉人二楼房屋大门（电闸门）不能正常开启，导致二楼房屋不能正常使用。二、被上诉人搬离上诉人房屋时因被上诉人原因造成上诉人的房屋遭受损坏，上诉人已告知被上诉人前来核验，但被上诉人并未理会，上诉人只好请装修公司前来整修，整修费用应当由被上诉人承担。三、在签订租赁合同时己明确约定不能改变房屋结构，但被上诉人未经上诉人同意，擅自私建公厕，应由被上诉人恢复原状。河池市大数据发展局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。河池市公共资源交易中心辩称，同意河池市大数据发展局的意见。谢润康向一审法院起诉请求：1.判令被告共同支付2019年8月1日至2020年7月31日共12个月的二楼房屋占用费56760元给原告；2.判令被告共同支付原告七楼整修费共计7000元；3.判令被告共同拆除租赁房屋二楼内自建的公厕，恢复租赁房屋的结构，并修复租赁房屋的天花板、地板及墙面；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定：被告河池市大数据发展局系原河池市公共资源交易管理局、河池市政服务监督管理办公室在政府机构改革后成立的政府机关，被告河池市公共资源交易中心为被告河池市大数据发展局开办的事业法人单位，因办公及开展职能服务需要，向外租赁办公用房及河池市公共资源交易中心办公场所用房。2013年7月4日，原告谢润康及案外人梁忠明、韦贞、韦莲英作为出租方（甲方）与承租方河池市公共资源交易管理局（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：原告谢润康及案外人梁忠明、韦贞、韦莲英将位于河池市金城江区上任新城区（市行政办公中心正大门左边第一排）的二楼总面积737平方米（四户联排，二楼相通）房屋出租给乙方，用途为：“河池市公共资源交易中心办公场所”，其中，原告谢润康的房屋（毛坯房）面积为215平方米，梁忠明的房屋（毛坯房）面积为185平方米，韦贞的房屋（毛坯房）面积为170平方米，韦莲英的房屋面积为167平方米（已铺好地砖尚未抹灰）；租赁期限为五年，从2013年8月1日至2018年7月31日；租金标准为20元/㎡/月，其中谢润康房屋每月租金为51600元，房屋租金按年交纳，每户押金为5000元，该押金不能抵扣租金；合同解除或终止的，乙方在结清租金及其他费用并按期迁出后，甲方即将押金无息全额退还给乙方。房屋返还：租赁合同终止后，乙方必须在15日内迁出并将相关办公设施和杂物全部搬走，如合同终止后15日内仍然留下物品不搬走的，则视作乙方自动放弃，甲方可全权处置，乙方不得有任何异议。房屋装修：甲方享有30日装修期，租金从合同生效后30日开始计算；甲方应在合同签订之日起15日内做好地板砖装修工作，费用由甲方承担；甲方同意乙方根据需要对谢润康、梁忠明两户二楼大门进行改造装修，对韦莲英、韦贞两户二楼中间的楼梯进行封盖装修；其他部分装修由乙方负责，但各种装修事前应征得甲方同意，经甲方同意的改造装修，在装修期间甲方不得无故干预、无理取闹，并应就供电安装和相关装修事宜提供便利和支持。双方义务：甲方应当对房屋定期检查，发现房屋主体结构自然损坏的，要及时维修，保证房屋的安全使用；乙方租赁期内，要妥善保管好甲方的各种设施，不得擅自改变房屋结构，不得损伤柱、梁等房屋主体结构。合同还对违约责任和其他事项进行了约定。同日，原告谢润康作为出租方（甲方）与承租方河池市公共资源交易管理局（乙方）签订了另一份《房屋租赁合同》，原告又将其楼房的5、6、7层租赁给被告，该合同约定：原告将位于河池市金城江区上任新城区（市行政办公中心正大门左边第一排）的房屋五楼、六楼、七楼共计500平方米出租给乙方作为“河池市公共资源交易中心办公场所”，租赁期限五年，从2013年8月1日至2018年7月31日，租金标准为10元/㎡/月，每年60000元，乙方交纳5000元押金，同解除或终止的，乙方在结清租金及其他费用并按期迁出后，甲方即将押金无息全额退还给乙方。租赁合同终止后，乙方必须在15日内迁出并将相关办公设施和杂物全部搬走，如合同终止后15日内仍然留下物品不搬走的，则视作乙方自动放弃，甲方可全权处置，乙方不得有任何异议。甲方同意乙方根据需要开通五楼、六楼中间两个门的改造装修。其他部分装修由乙方负责，但各种装修事前应征得甲方同意。甲方应当对房屋定期检查，发现房屋主体结构自然损坏的，要及时维修，保证房屋的安全使用。乙方租赁期内，要妥善保管好甲方的各种设施，不得擅自改变房屋结构，不得损伤柱、梁等房屋主体结构。合同还对违约责任和其他事项进行约定。上述合同签订后，双方均按照租赁合同的约定履行相应约定义务，河池市公共资源交易管理局按约定及办公需要，对租赁房屋大门等进行了相应的综合布局、装修，在对二楼原卫生间改建为公共卫生间时，被告经原告同意后，将二楼公共卫生间的改建装修工程交给原告的儿子谢永乐承建，但双方对二楼公共卫生间的改建装修的事宜，以及租赁合同届满后，改建装修添附物的归属、处理均未能签订书面补充协议进行明确约定，原告庭审时主张，同意被告改建二楼卫生间为公共卫生间是有条件的，就是被告搬离的时候要把改建的卫生间恢复原样。被告完成改建、装修等工作后即对租赁房屋进行了管理，用于行政办公及“河池市公共资源交易中心交易场所”，并安排了门卫保安，该阶段双方没有争议及纠纷。至2014年11月14日，原告谢润康作为出租方（甲方）与承租方河池市公共资源交易中心（乙方）另行签订了一份《房屋租赁合同》，将其楼房的第三层租赁给对方，该合同约定：原告将位于河池市金城江区上任新城区（市行政办公中心正大门左边第一排）的房屋三楼面积200平方米出租给乙方作为河池市公共资源交易中心办公场所，租赁期限从2014年11月14日至2018年7月31日，租金标准为15元/㎡/月，每年36000元，乙方交纳5000元押金，同解除或终止的，乙方在结清租金及其他费用并按期迁出后，甲方即将押金无息全额退还给乙方。租赁合同终止后，乙方必须在15日内迁出并将相关办公设施和杂物全部搬走。如合同终止后15日内仍然留下物品不搬走的，则视作乙方自动放弃，甲方可全权处置，乙方不得有任何异议。其他部分装修由乙方负责，但各种装修事前应征得甲方同意。甲方应当对房屋定期检查，发现房屋主体结构自然损坏的，要及时维修，保证房屋的安全使用。乙方租赁期内，要妥善保管好甲方的各种设施，不得擅自改变房屋结构，不得损伤柱、梁等房屋主体结构。合同还对违约责任和其他事项进行约定。至2018年6月19日，上述第二及第五、六、七层房屋租赁合同即将到期，双方续签了相应的租赁合同。原告谢润康及案外人梁忠明、韦贞、韦莲英作为出租方（甲方）与承租方河池市政服务监督管理办公室（原河池市公共资源交易管理局）于2018年6月19日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告及其他三位案外人将位于河池市金城江区上任新城区（市行政办公中心正大门左边第一排）的二楼总面积737平方米（四户联排，二楼相通）房屋出租给乙方使用，其中谢润康的房屋面积为215平方米，租赁期限为一年，时间从2018年8月1日至2019年7月31日，租金标准为22元/㎡/月，谢润康房屋每月租金为56760元，房屋租金按年交纳，每户押金为5000元。同日，谢润康作为出租方（甲方）还与承租方河池市政服务监督管理办公室（原河池市公共资源交易管理局）分别续签了相应的《房屋租赁合同》，合同分别约定谢润康将其楼房的三楼以及五楼、六楼、七楼出租给乙方作为河池市公共资源交易平台集中交易办公场所，其中三楼租金每年39600元，五、六、七楼租金每年66000元，押金共计1万元。双方续订的相应租赁合同与原租赁合同的权利义务内容基本一致。续订的相应租赁合同到期日均为2019年7月31日。合同续签后，被告继续使用原租赁房屋并缴纳相应约定的租金，该阶段双方未有争议及纠纷。至2019年5月，被告方落实了办公场所，即于2019年5月20日开始搬离租赁房屋，合同租赁期内的租金已交清。被告主张当日已将租赁房屋的所有钥匙通过门卫（保安）交给了原告。原告认可被告是从2019年5月份开始搬离，但主张2019年7月31日保安才把租赁房屋的钥匙交给原告。2020年7月30日，被告河池市大数据发展局向原告发出《河池市大数据发展局关于要求退还租房押金的函》，要求原告退还押金，原告谢润康及案外其他房主书面回复被告，要求被告河池市大数据发展局3日内来人对接交房，当面交清办理手续，恢复房屋原样，清除装修所建的墙、吧台、卫生间、修复地板等，并支付从2019年7月31日以后至房屋复原状期间的租金。河池市大数据发展局复函答复，河池市公共资源交易中心已于2019年5月20日从租赁的房屋搬离并移交钥匙，租赁期限已于2019年7月31日届满，合同自然终止，合同未约定房屋的移交方式，移交钥匙即视为移交房屋，原告要求当面交清办理手续的要求与客观事实不符，合同也未约定租赁期限届满后装修物如何处理，亦未约定由承租人将房屋恢复到原状，承租人没有这个合同义务；租赁合同期限届满，且已经从原告房屋迁出并移交钥匙，不需再支付租金。原告谢润康与被告因此产生纠纷，引起本案诉讼。一审法院认为，原告与被告所签订的系列《房屋租赁合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，均为有效合同，合同当事人应诚实信用地按合同约定履行相应义务。本案承租人为行政机关及政府事业单位，其对外租赁房屋的目的和用途是作为河池市公共资源交易中心办公场所，该用房目的已在租赁合同中作了明确的约定，房屋出租人知道亦应当知道，在此基础上双方对各自的权利义务进行了磋商并达成一致，因此，承租人按约定的用途使用租赁物与其应承担的租金、押金等义务是相对应的，双方签订房屋租赁合同后，所达成的合意及由此产生的法律后果双方应予接受。从双方履行合同的情况来看，原告按合同约定向被告提供了相应的租赁房屋，履行了约定的合同义务，被告亦按合同约定将租赁房屋用于约定的用途，并没有改变房屋使用用途，且履行了缴纳押金、租金等相应的义务，对此，双方均无过错。一、关于原告请求被告支付二楼的房屋占用费56760元是否有相应的事实及法律依据的问题。根据本案所查明的法律事实，合同约定的租赁期限为2019年7月31日届满，被告在租期届满之前已于2019年5月20日搬出了租赁房屋，并通过保安将房屋钥匙交给了原告，且已付清了租期的租金，虽然原告否认在5月20日收到钥匙，但认可在2019年7月31日收到了保安交来的钥匙。由于双方签订的租赁合同未对合同到期或终止后如何返还租赁房屋进行具体约定，因此，根据租赁房屋交易习惯和通常规则，承租人搬离租赁房屋，将租赁房屋的钥匙交给出租人，可视为返还了租赁房屋。原告主张二楼的栅栏闸门不能打开，致使其长期不能使用二楼，被告应承担二楼的租金损失，经实地现场勘验，该栅栏门现场无须钥匙可打开通行，根据双方租赁合同的相关约定“租赁合同终止后，乙方必须在15日内迁出并将相关办公设施和杂物全部搬走，如合同终止后15日内仍然留下物品不搬走的，则视作乙方自动放弃，甲方可全权处置”，即便该栅栏门没有钥匙打开或损坏不能打开，原告亦可依约处置。因此，租赁合同到期后，被告已经搬离租赁房屋，并没有继续占用原告租赁房屋的事实，故原告请求被告支付二楼的房屋占用费56760元，没有相应的事实和法律依据，故不予支持。二、关于原告请求被告共同支付七楼整修费7000元是否有相应的事实及法律依据的问题。虽然被告河池市公共资源交易中心为被告河池市大数据发展局开办的机构，但其具有事业单位法人资格，案涉七楼房屋租赁合同分别为原河池市公共资源交易管理局、河池市政服务监督管理办公室（现被告河池市大数据发展局）所签订，被告交易中心并非该合同的主体，不承担该合同的义务。原告请求被告支付七楼整修费7000元，理由主要为七楼地板损坏，墙壁损坏等，并提供了七楼地板现场照片、视频及原告更换七楼所有地板砖的预算价格作为证据。根据庭前现场勘验的情况，原告已将七楼房屋进行了重新装修出租，原告主张的损坏现场和状态已经不复存在，原告所提供的照片、视频，该证据可以证明相应地板砖存在大面积的整块脱离的事实，但并不能证明地板砖大面积的整块脱离的原因，被告为此抗辩，被告作为政府行政部门，正常办公使用房屋，没有理由、没有必要也不可能存在故意暴力损坏地板的行为，地板砖大面积的脱离属自然现象或原告铺建的质量问题所致。由于原告未能保持其主张的地板损坏现场，其二次装修致使现场灭失，造成地板砖大面积脱离的原因已无法进行相应的司法鉴定，因此，原告主张七楼地板损坏是被告暴力拆除所致，应不予采信，故原告请求被告支付七楼地板重新装修的费用，不予支持。但案涉七楼房屋被告铺设有相对大量的线路及安装监控设备和监视器，在搬离拆除后对原告的房屋墙面及墙体造成一定的损伤，被告未能修复，对此，被告亦予认可，并同意给予适当的补偿。鉴于这些损伤的程度及损失的大小现已无法作出司法评估，基于日常生活经验及公平原则，酌定3500元，由被告赔偿给原告。三、关于原告请求被告拆除二楼公共卫生间及附属设施，恢复租赁房屋原状是否有相应事实和法律依据的问题。首先，被告租赁原告房屋的用途是作为河池市公共资源交易中心办公场所，该用房目的已在租赁合同中作了明确的约定，被告应当知晓。案涉房屋作为大型办公用房及交易中心，势必需对民房进行相应的布局、装修、改建公共卫生间、增设相应配套设施等方能符合使用目的，从原告的请求、主张以及本案所查明的法律事实来看，2013年双方即已经发生了案涉房屋租赁合同关系，被告承租原告的房屋后已按约定用途进行了相应布局、装修、改建公共卫生间、增设相应配套设施等，至2018年7月31日第一期租赁期限届满时，合同已履行了五年，双方在续签租赁合同时并无异议或争议，表现在续签的租赁合同中对本案争议的问题和可能存在争议的问题均没有进行相应的约定或说明，因此，可视为出租人对承租人前期履行合同行为的默认。其次，被告在二楼进行卫生间改建经过了原告的同意，且该改建工程是由原告的儿子承建，该事实原告予以认可，可予以认定。因此，被告将二楼卫生间改建为公共卫生间及增设相应配套设施符合用房目的和需要，亦符合双方签订的《房屋租赁合同》的相关约定，不构成违约。最后，被告改建的公共卫生间及增设的配套设施，在租赁合同终止后是否应当恢复原状，是本案主要争议所在，也是本案双方不可调和的主要原因。该事项对于原告应为重要事项，而该事项在《房屋租赁合同》中却没有约定，根据当时我国《合同法》的相关规定，合同内容没有约定或约定不明的，可以补充约定。原告认可同意被告改建厕所是以被告在租赁结束后拆除改建厕所恢复原状为前提，主张已与被告达成了口头协议，但被告对此不予认可，根据证据规则，原告应对其主张承担相应的举证责任，由于原告未能举出相应的证据，证明双方达成了在租赁结束后应承租人应拆除所改建的公共卫生间及配套设施，恢复租赁房屋原状的补充协议，未能完成举证责任，应承担举证不力的法律后果。因此，被告在租赁结束后是否应拆除所改建的公共卫生间及配套设施，恢复租赁房屋原状，双方没有约定。根据我国《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物，返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态返还。故原告请求被告拆除二楼公共卫生间及附属设施，恢复租赁房屋原状后返还房屋，没有相应的合同依据和法律依据，应不予支持。综上所述，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、一百一十二条、二百一十七条、第二百一十八条、二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款之规定，判决：一、由被告河池市大数据发展局支付给原告谢润康赔偿款3500元；二、驳回原告谢润康对被告河池市公共资源交易中心的诉讼请求及其他诉讼请求。一审案件受理费1394元（原告已预交697元），由原告谢润康承担1300元，被告河池市大数据发展局承担94元。二审中，各方当事人均无证据提交。经二审审理查明，一审判决认定“谢润康的房屋（毛坯房）面积为215平方米，……租金标准为20元/㎡/月，其中谢润康房屋每月租金为51600元”有误，应认定为“其中谢润康房屋每年租金为51600元”。一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人谢润康平时居住在其用于出租的房屋四楼。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，谢润康与河池市大数据发展局签订的租赁合同是双方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。本案一审判决后，双方仍对以下问题存在争议，本院综合本案事实评判如下：一、关于二楼房屋占用费56760元是否应予支付的问题。上诉人主张，合同到期后，由于被上诉人拒不派人前来交接房屋，其二楼房屋大门（电闸门）不能正常开启，导致二楼房屋不能正常使用。根据租赁合同约定“租赁合同终止后，乙方必须在15日内迁出并将相关办公设施和杂物全部搬走，如合同终止后15日内仍然留下物品不搬走的，则视作乙方自动放弃，甲方可全权处置”。据此，作为甲方的上诉人，当然可以拆除妨碍通行的二楼大门，行使房屋使用权。更何况，经一审法院现场勘查，该大门无须钥匙即可打开通行。因此，上诉人所主张的妨碍事实并不存在，该诉讼请求显然不能成立。二、关于七楼整修费用7000元是否应予支持的问题。一审判决已根据现场勘验的情况，酌情由被上诉人河池市大数据发展局赔偿给上诉人谢润康房屋墙面及墙体损失费3500元。但谢润康仍上诉主张，被上诉人搬离时，人为造成其房屋损坏，应予赔偿7000元。经二审询问，上诉人表示，被上诉人搬离后，七楼地板砖有的浮起来（脱离楼面），有的被踩烂，为此其支付七千多元维修费。按常识，被上诉人将办公用品搬离上诉人的七楼房间，不会造成地板砖脱离。造成地板砖脱离的原因更可能是铺建地板砖时施工质量不合格等其他原因所致。现上诉人主张被上诉人人为造成其地板砖的损坏，应承担相应的举证责任。但现在上诉人已将七楼房屋重新装修并出租，现场已被破坏而不能恢复，故上诉人请求被上诉人支付七楼地板砖修复的费用，没有事实依据。三、关于拆除二楼公共卫生间及附属设施，恢复租赁房屋原状是否应予支持的问题。首先，从双方签订的房屋租赁合同来看，作为承租人的河池市大数据发展局可以按约定对房屋进行相应改建，以便符合其租赁用途；其次，第一期租赁合同期限届满时，合同已履行了五年，双方在续签租赁合同时对被上诉人的改建行为并无争议；再次，被上诉人的改建工程是由上诉人的儿子承建，且上诉人平时就居住在用于出租的房屋四楼，尽管上诉人表示其儿子的行为不能代表他，但应当认定被上诉人对房屋的改建行为上诉人是知道或应当知道的，在合同履行的数年时间里，上诉人均未对改建行为提出异议，在合同履行终结后才主张被上诉人未经其同意擅自改建房屋，显然没有事实依据。对于在租赁合同终止后是否应当恢复原状的问题，在双方当事人签订的《房屋租赁合同》中没有约定，因此，上诉人请求被上诉人拆除二楼公共卫生间及附属设施，恢复租赁房屋原状后返还房屋，显然没有依据。综上所述，一审法院查明基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。谢润康上诉无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1394元（谢润康已预交），由谢润康负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃   志   凌审 判 员 邵彬审判员廖德旺二〇二一年九月七日法官助理 贲   玉   瑕书 记 员 梁      捷附：本案判决所适用的法律依据1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。