广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终3169号上诉人（原审被告）：鹤山市中悦发展有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：冯荣标。委托诉讼代理人：谭彩杏，广东卫斯理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李婉华，男，1977年11月27日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：曾超英，广东方尚律师事务所律师。上诉人鹤山市中悦发展有限公司（以下简称中悦公司）因与被上诉人李婉华商品房销售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中悦公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项；2.本案一、二审诉讼费用由李婉华承担。事实与理由：1、关于涉案房屋是否存在虚假宣传的问题。首先，李婉华所提交的12组证据中，拟证中悦公司宣传二期楼盘有“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”的证据主要是以下三项：其中证据4中一张宣传单上载有“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”字眼；证据6即2017年7月21日在江门日报上对某甲小区项目的宣传介绍；证据8即2020年7月7日在门户网站上“楼盘相册”中有一张宣传单载有“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”字眼。上述证据4和证据8的宣传单内容并未出现二期楼盘等特定主语。证据6的采访内容均是针对整个项目(包含第一、二、三期楼盘)的介绍，其中有提及涉案二期楼盘的介绍内容体现在第10段，但整个第10段内容均没有提及过二期楼盘有“巴比伦式空中花园式园林”，在采访内容的第11段谈及整个项目优势的时候，提及“园林项目涉及为巴比伦式空中花园式园林”的主语为“帕佳图.某甲小区项目”。从涉案的全部宣传资料可以看出，涉案“某甲小区”的宣传销售策划自始至终都是针对整个项目进行打造的，并对该项目的特色及优势进行不同“主场”内容的介绍，并未有任何宣传字眼直接指向涉案的二期楼盘。李婉华提供的以上证据中并无任何一项证据证明是针对二期的特定宣传，不能以此认定中悦公司宣传销售行为存在欺诈。其次，根据一审调查查明事实可知，涉案“某甲小区”一共三期，其中一期、二期均有销售宣传的“空中花园”，因此，中悦公司在宣传资料上载明涉案项目有“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”的宣传内容与事实相符，并不存在虚假宣传。李婉华仅仅因为自己所购买的二期未能规划空中花园则认为中悦公司对整个项目的宣传属于欺诈明显不符合事实。2、关于涉案宣传资料属于要约还是要约邀请的问题。中悦公司在对外销售某甲小区二期房屋时曾宣传二期楼盘有“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”属于要约邀请，并非要约，更不是中悦公司对双方订立《商品房买卖合同》的说明和允诺，一审法院错误认定该宣传内容的法律性质从而认定合同订立存在欺诈属于事实认定错误。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”因此，一般的销售广告和宣传资料能认定为要约必须具备两个构成条件：一是内容需要具体确定；二是要约需要被对方明确承诺。本案中，一方面“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”的描述属于“某甲小区”整个项目的销售广告和宣传资料，并未对“巴比伦空中花园”的具体规划情况、所在位置、花园配套等内容进行任何说明，该宣传内容并不确定。另一方面，在李婉华提供的“帕佳图某甲小区宣传单”均载明“本页中对项目周围环境、交通及其他公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不视为对此作出了承诺”、“注：本图并非交楼标准，仅供客户参考。相同户型单位因楼栋、单元、楼层等不同，在局部结构、局部面积等方面存在稍微不同。具体以《商品房买卖合同》为准，最终解释权归发展商所有”以及中悦公司提供的证据明确注明“本广告仅为要约邀请，图文及文字仅供参考，所有细则最终以政府批文为准”。以上宣传资料所注明的内容可以证明，中悦公司进行对外宣传时已经明确该宣传内容仅仅为对涉案项目的整体宣传介绍，中悦公司并未对该宣传内容作出承诺，甚至注明“不视为承诺、属于要约邀请”，根本不符合要约的构成条件。鉴于涉案宣传资料属于要约邀请，并不能自然成为合同的一部分，也不具有法律效力，因此不能作为撤销涉案合同的事实依据。3、涉案《商品房买卖合同》的订立是否存在欺诈情形。中悦公司所开发的“帕佳图.某甲小区”项目规划分三期开发建设，一、二、三期的公共配建、园林绿化均是按有关规定涉及规划，总规划平面图在销售期间在销售中心进行公示，同时根据该总平面规划图制造楼盘沙盘模式在销售中心进行展示。总平面规划图以及楼盘沙盘均真实反映了整个项目的公共绿化和配套资源情况，李婉华在对涉案房屋进行了解及购买的过程中完全具备对楼盘情况进行全面了解的条件和义务。根据一般的认知，购房者必定对房屋自身品质作出了全方位的考察，不可能仅凭整个项目的宣传资料决定购买。因此，双方订立的《商品房买卖合同》不存在任何欺诈情形。4、鹤山市市场监督管理局作出的(2019)345号《行政处罚决定书》认定的虚假广告与本案无关。如一审判决所述，中悦公司于2017年进行项目第二期的销售，在宣传时也只是提及一、二、三期整个项目设计有空中花园，并没有单独说明二期有空中花园。2018年3月12日，李婉华与中悦公司签订《商品房买卖合同》。《行政处罚决定书》查明，中悦公司于2018年12月制作派发宣传单张，并于2019年12月5日作出处罚决定。由此可见，签订《商品房买卖合同》时，中悦公司尚未印刷派发宣传单张，两者时间相差9个月之久，《行政处罚决定书》不具备证明中悦公司存在虚假广告宣传并误导李婉华签订合同的证明力，一审判决认定《行政处罚决定书》与本案关联，属于逻辑错误。5、李婉华提起本案诉讼的起因是鹤山房价下跌。从政府住建部门的数据以及各种网络信息可知，鹤山城区的房价在2018年达到一个高峰，此后因政府调控、市场变动等原因，鹤山城区的房价有所回落，其幅度约为20%。若房价下跌就可以支持买方撤销合同，那么在房价上升时卖方是否也可以撤销合同如此一来，整个交易秩序必将受到极大破坏。6、是否符合撤销合同的法定条件。首先，涉案宣传资料并非虚假宣传；其次，仅仅属于中悦公司的要约邀请，且该宣传也并非对购房者所作的承诺；第三，本案中，并没有证据证实双方签订的合同并非李婉华的真实意思表示，涉案合同的条款均经双方协商一致订立，属于双方的真实意思表示，且不存在任何导致合同无法继续履行的情形。因此，李婉华主张撤销合同的诉讼请求理据不足，应当驳回。被上诉人李婉华辩称：一、中悦公司在销售涉案房屋存在虚假宣传的行为，显属欺诈，一审法院认定事实正确。本案中，李婉华已经提供充分的证据证明中悦公司在销售涉案房屋时存在虚假宣传的行为，李婉华提交的证据4至证据10及证据12均能证明中悦公司存在虚假宣传的行为，现逐一说明如下：（一）证据4《帕佳图某甲小区宣传单张》：中悦公司认为该宣传单张并未注明二期楼盘特定主语，因此就认为该宣传不是针对二期，该观点是不能成立的：（1）该宣传单上所介绍户型A9-2就是某甲小区二期的户型（不涉及一期或者三期的宣传介绍），中悦公司在该二期户型宣传单上明确注明有巴比伦空中花园式园林，毫无疑问，中悦公司就是在宣传二期楼盘有“空中花园”设计。（2）从常理上来说，中悦公司在销售二期房屋时宣传楼盘有“空中花园”设计，一般的消费者也会认为是二期楼盘有“空中花园”，该宣传显然是针对二期楼盘。本宣传单张是李婉华购买涉案房屋时售楼部的销售人员给李婉华的，而中悦公司在一审期间对该宣传单张的真实性合法性及关联性均表示没有异议，可以有力反映中悦公司在销售某甲小区二期时，在向李婉华销售涉案房屋时确实派发了印有楼盘有“空中花园”的宣传单张。且鉴于某甲小区一、二、三期分阶段推出，并非同时销售，李婉华购买涉案房屋时就只有二期在售，此种情况下（即在销售二期楼盘时宣传有空中花园），一般的消费者均会认为是二期楼盘配有空中花园。（二）证据5《关于某甲小区二期部分业主相关问题的回复》第一点第二段陈述“经慎重考虑，决定参照沙盘模型的示意位置，在二层商铺平台处适当添置绿化”，可以证明当时在二期楼盘销售现场的沙盘模型中也是有空中花园的设计展示的，足以让购房者相信二期楼盘有空中花园。（三）证据6《（2020）粤佛岭南第5027号公证书》中，中悦公司的营销总监陈某1在接受江门日报采访中提到近日推出的二期面积为82-130平方米房全对流产品，且该编报道刊登的时间是2017年7月21日，且从时间上可以印证当时只有二期楼盘在售。中悦公司的人员在二期楼盘销售期间，宣传楼盘有巴比伦空中花园设计，显然该宣传是针对二期楼盘。（四）证据8《（2020）粤佛岭南第5193号公证书》，能有力证明中悦公司存在虚假宣传行为：（1）该公证书的第13-1至13-8，是公布于“房天下”的关于某甲小区二期楼盘的销售现场图片，拍摄于2017年6月25日，这组图片可以清楚反映在二期楼盘的销售现场，在大幅广告宣传画面的右下方清楚介绍二楼楼盘具备：鹤山市罕有巴比伦空中花园式园林。（2）该公证书的第15-1至15-6的图片为拍摄于2017年6月25日的“帕佳图.某甲小区二期沙盘图”，这组图片可以反映在二期楼盘销售现场的沙盘模型中也是有空中花园的设计展示。（五）证据7《（2020）粤佛岭南第5028号公证书》是在房天下网站上于2017年6月28日报道及图片，与证据8公证书的内容一样，可以反映在二期楼盘的销售现场在大幅广告中清楚宣传二期楼盘有鹤山市罕见巴比伦空中花园式园。（六）证据9《光盘视频、录音文字翻译》：（1）录音中的吴小姐是当时跟进李婉华购买房子的销售人员，李婉华与其谈话内容可以清楚反映，销售人员销售房屋过程中明确称李婉华购买的楼盘有空中花园。（2）中悦公司在一审质证意见中确认了关于其销售部陈经理的这个视频是真实的，而在该视频中，陈经理面向业主的发问，其明确承人在销售二期楼盘时说过有空中花园，当时的宣传口径就是这样，可谓铁证如山。（七）证据10《致鹤山市人民政府文书》：众多二期业主可以证明，中悦公司在销售二期楼盘时，在楼盘显眼位置印有“鹤山罕见巴比伦空中花园式园林”，且销售人员在介绍二期楼盘时，也是明确表示二期有空中花园。（八）证据12《行政处罚决定书》：鹤山市市场监督管理局经调查后认定中悦公司在销售资料中宣称“鹤山罕见巴比伦空中花园式园林”等的宣传广告属于虚假广告。（九）《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条规定：“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作为虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。《中华人民共和国广告法》第三条规定：“广告应当真实合法，符合社会主义精神文明建设的要求”。第四条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”。本案中，不管中悦公司辩解其关于空中花园的宣传是针对整个项目还是单独二期楼盘，但一般的消费者依据其宣传均会认为二期楼盘有空中花园，此种情况下，中悦公司的宣传行为至少也属于引人误解的宣传、误导消费者，也构成欺诈。二、涉案宣传资料属于要约。（1）中悦公司所作的“鹤山罕见巴比伦空中花园式园林”宣传是对商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，对于促成买卖合同订立和认定房屋的价值和使用价值具有重要的作用。此种情况下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，即使“空中花园”未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对中悦公司具有约束力。（2）必须予以澄清的是，李婉华在购房时看到的宣传资料上以及李婉华提供的证据中的宣传图并无注明相关的宣传资料为“要约邀请”，中悦公司在本案中提供的宣传资料并没有在李婉华购房时向李婉华出示，不能作为定案的依据。三、鹤山市市场监督管理局作出的（2019）345号《行政处罚决定书》，认定中悦公司存在虚假宣传的行为，与本案存在关联。（1）《行政处罚决定书》的内容直接反映，鹤山市市场监督管理局认定中悦公司印发内容含有“鹤山罕见巴比伦空中花园式园林”字样的宣传广告单，属于发布虚假广告的行为。即中悦公司在销售二期楼盘时，在明知二期楼盘没有空中花园设计时，仍发布楼盘含有“鹤山罕见巴比伦空中花园式园林”字样的宣传广告的行为即属于虚假宣传（即使中悦公司辩解属于整体项目宣传，市场监督局也仍然将该行为定性为虚假宣传）。（2）关于发布虚假广告的时间问题：该处罚决定书陈述中悦公司于2018年10月开始发布一张内容含有“鹤山罕见巴比伦空中花园式园林”字样的宣传广告，肯定了2018年10月后有这样的虚假宣传的行为，但该处罚决定并没有认定中悦公司在2018年10月之前不存在这样的虚假宣传行为，2018年10月之前是否有发布含有“鹤山罕见巴比伦空中花园式园林”字样的宣传广告的行为，可结合本案的证据进行认定。四、该案完全符合合同的撤销条件。如前所述，中悦公司存在虚假宣传的行为，李婉华是基于中悦公司宣传的“空中花园”才购买了某甲小区二期的房屋，中悦公司的行为已经构成欺诈，使李婉华非基于真实的意思表示与其签订合同，严重损害了李婉华的合法权益，李婉华有权请求撤销商品房买卖合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回中悦公司的所有上诉请求。李婉华向一审法院起诉请求：1.请求撤销双方于2018年3月12日签订的《商品房买卖合同》；2.请求判决中悦公司立即向李婉华返还购房款1268157元及团购服务费2万元，并按照年利率5.635%的标准从支付之日起计算利息直至中悦公司付清所有款项日止，暂计算至2020年6月17日止为146109元；3.请求中悦公司立即向李婉华赔偿暂定50万元；4.本案的案件受理费由中悦公司承担。一审法院认定事实：位于鹤山市项目，共分三期开发，其中第二期项目包括Ａ9-1、Ａ9-2、Ａ10、Ａ11、Ａ12共五座，Ａ11、Ａ12座商品房项目的建设工程规划许可证为建字第4407********201号，建筑工程施工许可证号为××。2017年，某甲小区楼盘项目二期开盘销售，中悦公司在宣传的户型赏鉴册上载明：“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”、“鹤山罕有花果主题园林，巴比伦空中花园式设计，使氧负离子立体式遍布小区，宁神、舒适！为您的居所营造自然生态”等内容，在宣传网页文章和宣传广告上也多处载明：“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”；中悦公司聘请的销售人员对外销售二期楼盘时也向客户介绍二期楼盘二楼有架空层“空中花园”设计，可供业主进行活动。2018年3月12日，李婉华与中悦公司签订合同编号为2018*****210的《商品房买卖合同（预售）》，约定：李婉华向中悦公司购买位于鹤山市（以下简称涉案房屋），该商品房的规划用途为住宅，套内建筑面积117.84平方米，每平方米单价为10761.685元，总房款合计1268157元，中悦公司应当在2019年6月30日前向李婉华交付该商品房，等等。李婉华先后于2018年3月8日向中悦公司支付购房定金30000元，于2018年3月12日支付首期购房款358157元，后通过银行贷款的方式于2018年8月2日支付购房款880000元。另外，2018年3月8日，李婉华根据中悦公司的要求通过ＰＯＳ刷卡的方式向“江海区品艾贸易部”支付团购服务费20000元。同日，江门市蓬江区博誉信息咨询有限公司向李婉华出具一份《收据》，订明：“今收到李婉华交来某甲小区11幢2904房的团购服务费，折后价1298157元，合同价1278157元。”2019年6月，中悦公司陆续向某甲小区二期的购房业主发出收楼通知书，其中，中悦公司通知李婉华于2019年7月5日办理收楼手续。李婉华和其他购房业主在收楼时发现二期Ａ9-Ａ12的二层没有任何绿化和健身设施，并没有中悦公司宣称的“空中花园”。针对这项与当初宣传内容不符的情况，某甲小区二期几十名业主联名向鹤山市政府信访和投诉。2019年7月23日，中悦公司向某甲小区二期业主发出《关于某甲小区二期部分业主相关问题的回复》，称：“一、关于销售宣传‘空中花园’的情况。某甲小区项目规划三期开发建设，第二、三期于2017年后陆续复建，项目的销售策划都是针对整个某甲小区项目来打造。第一、三期利用半地下层平台打造平台绿化，即销售宣传的‘空中花园’，一、二、三期的业主全部资源共享；二期结构上与一、三期不同，没有半地下层，不能实施‘空中花园’。我司也积极了解客户诉求，经慎重考虑，决定参照沙盘模型的示意位置，在二层商铺平台处适当添置绿化，尽可能提升住户的感观体验。二、二期的最终规划审批方案是否有规划绿化的问题。根据核准的某甲小区二期规划建筑方案图，二期商业与住宅分离，商业与住宅由不同的出入口进入；首、二层为商铺，商铺北侧小区内部连接二层商铺设有露天钢梯，平时仅作二层商铺消防疏散通道使用；二层为商铺屋面，没有规划园林绿化和康乐设施，屋面不纳入住宅面积分摊，即住宅业主无需承担费用；三层及以上为住宅，住宅没有通道或者出口通往二层商铺屋面平台。三、业主提议由三层电梯间或消防钢梯进入二层商铺屋面平台的可行性。1、提议一：由三层住宅电梯间增设楼梯进入二层商铺屋面平台。某甲小区二期建筑设计依据国家有关法律法规强制实施，并已办理竣工验收手续，增设楼梯违反相关法律法规，属违规加建；增设楼梯涉及改变建筑物结构，存在极大的风险安全隐患。2、提议二：利用消防钢梯进入二层商铺屋面平台。露天消防钢梯，平时仅作为二层商铺消防紧急疏散通道使用；再者，非商铺权属人进入二层商铺，牵涉物权利益纠纷。因此，上述业主提议不可行，也不可取……”。2019年12月5日，鹤山市市场监督管理局作出鹤市监处（2019）345号行政处罚决定书，认定中悦公司发布虚假广告及违法广告，该决定书载明：“经查明，当事人于2018年10月开始在其帕佳图某甲小区销售中心内发布内容含有‘一张某甲小区周边地图，图上标有广佛江珠城轨30分钟即达广州市区，江门大道20分钟直达江门中心、30分钟通达大良’墙体平面广告和‘东西双干线15分钟滨江核心生活圈’等字样广告牌。另查明，当事人设计制作好宣传单广告后委托江门市江海区江工印刷厂进行印刷，于2018年12月开始发布内容含有‘地段有讲究，出行不将就，2公里接入江门大道，约20分钟车程即达江门城区……30分钟通达大良’等字样的宣传单广告共3000张……综上所述，当事人发布上述违法房地产广告的广告费用为32200元。当事人设计制作内容含有‘鹤山罕见巴比伦空中花园式园林’等字样宣传单广告完成后，委托江门市江海区江工印刷厂进行印刷，共印刷1000张，单价是0.8元，印刷费用共800元，已支付江门市江海区江工印刷厂广告印刷费用800元，因此发布上述虚假广告的广告费用为800元……”。对于中悦公司上述涉嫌发布虚假广告和涉嫌发布违法房地产广告的行为，鹤山市市场监督管理局对中悦公司作出处罚：一、责令立即停止违法行为并在相应范围内消除影响；二、处以罚款49800元，上缴国库。2020年7月1日，李婉华向一审法院提起本案诉讼。另查明：1、庭审中，中悦公司陈述某甲小区一期和三期有“空中花园”规划，而二期则没有，一期和三期是相连封闭式管理，二期是独立封闭式管理，一、三期与二期中间隔了一条规划的市政路，但一、二、三期属同一小区，是统一管理的；2、李婉华为购买涉案房屋向银行申请中长期个人商品房贷款880000元，该贷款在2018年间的年利率为5.635%。一审法院认为：关于涉案房屋的宣传问题。根据李婉华提供的某甲小区二期的户型赏鉴册、销售中心现场照片、李婉华与中悦公司销售人员的录音、视频以及鹤山市市场监督管理局作出行政处罚决定书等证据，中悦公司在对外销售某甲小区二期房屋时曾宣传二期楼盘有“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”，并且设置在销售中心现场的二期沙盘模型显示某甲小区二期的二层为架空层设计并栽有绿化植物，但事实上，中悦公司在《关于某甲小区二期部分业主相关问题的回复》和庭审中均承认某甲小区二期实际并没有“空中花园”，二期的首层为商铺，二层为商铺屋面，没有规划园林绿化和康乐设施。因此，中悦公司在其宣传广告用语和销售时所表达的意思明显与事实不一致，宣传不实。庭审中，中悦公司辩称“空中花园”的宣传是针对整个某甲小区一、二、三期而言，并非针对二期而言，一、三期才有“空中花园”，但中悦公司在销售二期楼盘期间均以“空中花园”来宣传二期，无论是现场销售还是在二期房屋的销售资料中也宣称“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”等内容，该宣传内容容易误导一般购房者从而使购房者对于是否购买该房屋作出错误的判断。因此，中悦公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。中悦公司的上述宣传内容虽然未载入涉案《商品房买卖合同》，但中悦公司所作的“空中花园”宣传是对商品房规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺，且内容具体明确，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，容易误导一般人对房屋的使用价值、商业价值和价格做出错误的判断。而按常理，住宅小区的坐落位置、房屋布局以及园林绿化、康乐设施等配套设施的建设对购房人决定是否签约购房具有重大的影响。鉴于上述情况，一审法院认为，李婉华主张中悦公司在出售涉案房屋过程中向其宣传与事实不符的内容，导致其对涉案房屋的使用价值、商业价值和价格陷入错误认识，从而作出错误判断与中悦公司签订涉案《商品房买卖合同》，具有相应的事实依据和高度盖然性，中悦公司的行为具有欺诈因素。而事实上，鹤山市市场监督管理局作出的鹤市监处（2019）345号行政处罚决定书也认定‘鹤山罕见巴比伦空中花园式园林’等的宣传广告属于虚假广告。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，李婉华作为合同受损方请求撤销涉案《商品房买卖合同》，理据充分，一审法院予以支持。诉讼中，中悦公司抗辩主张李婉华行使的撤销权已超出法律规定的一年期间。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，合同撤销权由具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中，李婉华表示其一直以来是相信中悦公司的宣传，认为涉案房屋所在的二期楼盘是有“空中花园”的，但直至看到中悦公司于2019年7月23日发出《关于某甲小区二期部分业主相关问题的回复》时才知道二期楼盘实际上并没有“空中花园”，李婉华的上述陈述与其所提供的证据相吻合。即李婉华自2019年7月23日后才知道或者应当知道本案合同的撤销事由，其可行使撤销权。李婉华于2020年7月1日提起本案诉讼，并没有超过撤销权的行使期间。中悦公司的该项抗辩意见，理据不足，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，本案中，李婉华有权要求中悦公司返还已收取的购房款、团购服务费并赔偿其因此而受到的损失。根据本案查明的事实，李婉华先后于2018年3月8日、2018年3月12日、2018年8月2日向中悦公司支付购房款30000元、358157元、880000元，合计支付购房款1268157元。此外，李婉华还根据中悦公司的要求于2018年3月8日向“江海区品艾贸易部”支付团购服务费20000元。因此，中悦公司应向李婉华返还购房款1268157元、团购服务费20000元及上述款项从中悦公司收款之日起至款项实际返还之日止所产生的资金占用期间的利息。而对于涉案资金占用利息的计算标准，李婉华主张按其为购买涉案房屋向银行贷款时约定的年利率5.635%计算，合理合法，一审法院予以支持。综上，中悦公司应向李婉华返还购房款1268157元、团购服务费20000元及上述款项的利息（其中购房款30000元和团购服务费20000元的利息从2018年3月8日起计算，购房款358157元的利息从2018年3月12日起计算，购房款880000元的利息从2018年8月2日开始计算；上述利息均按年利率5.635%计算至款项实际清偿之日止）。对于李婉华要求中悦公司支付赔偿金50万元的问题。由于李婉华已提出要求中悦公司赔偿资金占用期间利息损失的诉求，而对于除利息损失之外的其他损失，李婉华并未提供相关的证据证明，因此，李婉华要求中悦公司另行支付50万元赔偿金的主张，理据不充分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、撤销李婉华与中悦公司于2018年3月12日签订的合同编号为2018*****210的《商品房买卖合同（预售）》；二、中悦公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李婉华返还购房款1268157元、团购服务费20000元及上述款项的利息（其中购房款30000元和团购服务费20000元的利息从2018年3月8日起计算，购房款358157元的利息从2018年3月12日起计算，购房款880000元的利息从2018年8月2日开始计算，上述利息均按年利率5.635%计算至款项实际清偿之日止）；三、驳回李婉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22208.39元，由李婉华负担5740.78元，由中悦公司负担16467.61元（李婉华已预交本案受理费22208.39元，一审法院应向其退回受理费16467.61元；中悦公司负担的受理费16467.61元于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）。二审期间，李婉华提交了某甲小区二期业主与销售人员的聊天截图及光盘，证明中悦公司在销售某甲小区二期楼盘时存在虚假宣传的行为。中悦公司对此质证意见认为，李婉华未能提供该聊天记录的原件，无法核实其真实性，且聊天记录中某甲小区销售陈美静的身份以及该某甲小区二期业主的身份不能确认，对该证据的三性不予确认。本院分析认为，上述证据是针对某甲小区二期销售人员的聊天记录的原始载体进行录制，其录制内容连贯，真实性可以确认，能与其他证据相互印证证明中悦公司在销售某甲小区二期楼盘时存在虚假宣传的行为。此外，李婉华申请某甲小区二期业主李某出庭作证，李某出庭作证陈述如下：某甲小区开发商在销售楼房时称二楼有空中花园，但交楼时并没有。李婉华申请某甲小区二期业主侯某出庭作证，侯某出庭作证陈述如下：当时购买某甲小区11、12栋（二期），销售人员承诺有空中花园。本院分析认为，上述证人证言可以作为证据使用，能与其他证据相互印证证明中悦公司在销售某甲小区二期楼盘时存在虚假宣传的行为。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，江门日报在2017年7月21日采访中悦公司营销总监陈某1，采访内容如下（摘录）：“帕佳图.某甲小区项目一期采用……风格，二、三期采用……风格。近日推出的二期面积为……”；“陈某1表示，帕佳图.某甲小区项目的园林设计为巴比伦式空中花园……”。本院认为：本案属于商品房销售合同纠纷。因本案系民法典施行前的法律事实引起的纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合诉辩双方的意见，归纳本案二审争议的焦点为：李婉华主张撤销《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款及利息等请求的依据是否充分。李婉华主张撤销《商品房买卖合同（预售）》的主要理由是认为中悦公司在出售涉案房屋即某甲小区二期房屋过程中向其宣传涉案楼盘有“巴比伦式空中花园”的内容与事实不符，导致其对涉案房屋的使用价值、商业价值和价格陷入错误认识，从而作出错误判断与中悦公司签订涉案《商品房买卖合同》。中悦公司则认为其宣传楼盘有“巴比伦式空中花园”是针对帕佳图.某甲小区整个项目，而非某甲小区二期。对此，本院分析认为，根据李婉华提供的某甲小区二期的户型赏鉴册、销售中心现场照片、宣传单张、李婉华与中悦公司销售人员的录音、视频以及鹤山市市场监督管理局作出行政处罚决定书等证据，中悦公司在对外销售某甲小区二期房屋时曾宣传二期楼盘有“鹤山罕有巴比伦空中花园式园林”，并且设置在销售中心现场的二期沙盘模型显示某甲小区二期的二层为架空层设计并栽有绿化植物，但事实上，中悦公司在《关于某甲小区二期部分业主相关问题的回复》和庭审中均承认某甲小区二期实际并没有“空中花园”，二期的首层为商铺，二层为商铺屋面，没有规划园林绿化和康乐设施。因此，中悦公司在其宣传广告用语和销售时所表达的意思明显与事实不一致，宣传不实。中悦公司辩称其宣传“空中花园”是针对某甲小区整个项目而非某甲小区二期。对此，本院分析如下：1、从李婉华提供的宣传单张来看，该宣传单张是介绍某甲小区二期的户型，而中悦公司在该宣传单张上明确注明有巴比伦空中花园式园林，很明显，“巴比伦空中花园式园林”的内容是针对某甲小区二期作出的宣传；2、2017年7月21日中悦公司营销总监陈某1在接受江门日报采访时先陈述近日推出某甲小区二期，紧接着陈述某甲小区项目的园林设计为巴比伦式空中花园，该陈述内容足以能让一般消费者认为某甲小区二期的园林设计为巴比伦式空中花园；3、二期楼盘销售现场的沙盘模型中的空中花园的设计展示以及现场的大幅广告宣传画，也足以让消费者相信某甲小区二期楼盘有空中花园；4、李婉华与中悦公司销售人员之间的视频和录音亦能反映出中悦公司销售人员在销售某甲小区二期楼盘过程中宣称有空中花园。因此，中悦公司上述抗辩不成立，本院不予采信。中悦公司所作的“空中花园”宣传是对商品房规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺，内容具体明确，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定均有重大影响。因此，李婉华主张中悦公司在出售涉案房屋过程中向其宣传与事实不符的内容，导致其对涉案房屋的价值陷入错误认识，从而作出错误判断与中悦公司签订涉案《商品房买卖合同》，具有相应的事实依据。一审法院据此认定中悦公司的行为具有欺诈因素并依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定判决撤销涉案《商品房买卖合同》以及返还购房款和其他费用并无不当，本院予以维持。综上所述，中悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16393.41元（已由上诉人鹤山市中悦发展有限公司预交），由鹤山市中悦发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年九月十六日法官助理 梁湘源书 记 员 冯雪莹