贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5221号上诉人（原审被告）：贵州广源沣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区中山东路中东大厦11层1号。法定代表人：毛世锋，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张鸿，贵州恒格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史文璨，男，1981年7月5日生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司与被上诉人史文璨商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9586号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员邹爱玲对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判并依法改判。2.上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决第一项内容不在被上诉人诉讼请求范围内，超出了被上诉人诉讼请求，违反了不告不理的诉讼原则，属程序违法。2.被上诉人2017年10月12日实际收房，根据《商品房买卖合同》补充协议第十三条第2款约定，上诉人向被上诉人交付办理商品房权属转移登记的有关文书期限至2019年12月10日，因而一审法院认定自2018年12月31日起计算上诉人此项违约责任，属事实认定错误。3.一审法院认为《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十三条第2款属于格式条款中排除被上诉人权利的内容而未适用该约定，属于法律适用错误。案涉商品房买卖合同及附件补充协议虽是格式条款，但该条款已经主管部门备案并按规定于销售场所进行公示，内容并不违反公平原则；在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》前言部分，上诉人已特别提示，符合格式条款关于提示和说明的要求；补充协议虽作为商品房买卖合同附件，但由被上诉人单独签字确认，被上诉人作为具备完全民事行为能力合同当事人，对此应当承担相应法律后果；逾期提供办理权属转移登记文件违约责任本身属于议定之责，《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十三条第2款仍然确定了上诉人逾期责任，因而并未加重被上诉人作为买受人的责任、未排除其权利。被上诉人史文璨答辩称，上诉人第一项诉请是其混淆概念，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。史文璨向一审法院起诉请求：1、按购房合同约定办理房屋不动产登记证，并按合同约定赔偿原告史文璨延期违约金至实际完成办理并交付原告方为止（截止2020年6月26日，应支付违约金55978.09元）；2、赔偿原告因迟延交房导致不动产登记证办理延期，原告的银行贷款不能顺利转换为公积金贷款所产生的利息差损失至交付完成办理的不动产登记之日止（截止2020年6月26日，应支付赔偿金为15947.40元整）；3、诉讼费用由被告贵州广源沣房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实，2017年4月24日原被告双方签订《商品房买卖合同》合同约定原告以1029009元向被告购买被告开发的位于南明区房屋，首付款为309009元，余款720000元以银行按揭方式支付。该房屋建筑面积为153.8平方米，套内面积为131.43平方米。合同第二十二条第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第二十九约定：“......双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准......”。双方《补充协议》第十三条第二款约定：“2、双方同意以交房日之次日为办理所有权初始登记期限的起算日。出卖人承诺于房屋交付后540个工作日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”双方在签订《商品房买卖合同》时同日还签订了《产权办理协议》，该协议对办理产权事宜进行了相应约定。后，因被告未按合同约定按时办理房屋不动产登记证、逾期违约金及原告的银行贷款不能顺利转换为公积金贷款所产生的利息差损而诉至法院，提出诉请如前。以上事实有当事人陈述，以及相关证据在卷佐证，一审法院依法予以确认。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表乐，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。就本案，对于原告诉请：“按购房合同约定办理房屋不动产登记证，并按合同约定赔偿原告史文璨延期违约金至实际完成办理并交付原告方为止（截止2020年6月26日，应支付违约金55978.09元）”。原、被告签订《商品房买卖合同》时明确约定了办理商品房所有权初始登记及转移登记的时间期限，现该期限明显已过。且双方在签订《商品房买卖合同》的同日还签订了《产权办理协议》。而被告所诉辩的：“办理产权证后也是要抵押给银行的，那么迟延办理产权证不会给原告造成实际损失”及“在《补充协议》当中对转移登记时间的起算日进行了变更”。对于双方签订的《补充协议》第十三条以及该条第二款变更了《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定。根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，一审法院认为，对于《补充协议》第十三条第二款的约定，认定为属于不合理的减轻了被告责任的条款，应当排除适用。原告诉称中表示是依据双方《商品房买卖合同》第二十二条之约定来进行主张的逾期违约金55978.09元，且上述双方合同第二十二条所作约定的转移登记之目的是为了让原告办理房屋产权证的愿望得以实现，而逾期办理商品房转移登记必然影响转移登记后所进行的房屋所有权登记。因此，对被告提出的上述辩称，一审法院不予采纳。综上，因转移登记和初始登记在双方《商品房买卖合同》第二十二条都约定在2018年12月30日前，由于《产权办理协议》上没有约定办理时间，且原被告双方签订《商品房买卖合同》及《产权办理协议》的时间均为同日签订，约定的违约金计算标准也均为“按日支付已付房价款的万分之一”进行计算。对此，以《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记的约定来进行计算其违约金，更符合双方的意思表示。计算的标准以双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“按日向买受人支付已付房价款的万分之一”进行计算，该违约金标准并不明显高于违约行为造成的实际损失。故，被告主张“违约金过高”的辩称，一审法院不予采纳。对于原告的该项诉请中被告支付2018年12月31日截止至2020年6月26日的逾期违约金55978.09元，因符合双方合同约定，一审法院予以支持。对于该诉请中“按购房合同约定办理房屋不动产登记证”，因原被告双方对办理产权事宜签订了《产权办理协议》，故，对于该诉请一审法院依法支持为：被告按照原被告双方签订的《产权办理协议》履行相应义务。对于原告诉请：“赔偿原告史文璨因迟延交房导致不动产登记证办理延期，原告的银行贷款不能顺利转换为公积金贷款所产生的利息差损失至交付完成办理的不动产登记之日止（截止2020年6月26日，应支付赔偿金为15947.40元整）”。原告以提供的“首付款收据”、《个人购房借款/担保合同》来主张证明原告的银行贷款不能顺利转换为公积金贷款所产生的利息差损。在原告提供的《个人购房借款/担保合同》及双方签订的《商品房买卖合同》中均未对“银行贷款不能顺利转换为公积金贷款所产生的利息差损”进行约定。故，原告的上述诉请，既不符合双方合同的约定，原告又未举证证明符合相关法律规定，一审法院对于该项诉请实难支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州广源沣房地产开发有限公司按照原被告双方签订的《产权办理协议》履行相应义务，被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告史文璨支付2018年12月31日起至2020年6月26日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金五万五千九百七十八元零九分（2020年6月26日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以已交付房价款1029009元为基数按每日万分之一的标准计算至被告贵州广源沣房地产开发有限公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。二、驳回原告史文璨其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币799元，由被告贵州广源沣房地产开发有限公司承担621元，由原告史文璨承担178元。二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致，本院予确认。二审中，被上诉人陈述其诉请的办证指的是办理小产权证。本院认为，关于一审判决是否超出原告诉讼请求的问题。原告的第一项诉讼请求是诉请被告按照合同约定办理房屋不动产产权证，原审判项的第一项为：判决被告按照双方签订的《产权办理协议》履行相应义务。虽然原告基于双方签订的《商品房买卖合同》及《产权办理协议》，有权要求被告履行办理小产权证的义务，但因案涉房屋现尚未办理初始登记证，被告至今未取得完整的商品房转移登记的有关文书，原告现要求被告办理房屋不动产权证的诉讼请求无法得到支持。一审判决第一项部分表述存在错误，本院予纠正。关于逾期办证违约金的起点问题，虽然双方合同补充协议将《商品房买卖合同》第二十二条约定的2018年12月30日前取得商品房的初始登记，变更为商品房交付使用后540个工作日取得商品房的初始登记，但是根据双方《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议所作的限制性约定，可知如果补充协议含有不合理的减轻或者免除主合同约定应当由出卖人承担的责任，则仍以主合同为准。双方补充协议关于商品房交付使用后540个工作日取得商品房的初始登记约定事实上规避了上诉人因延期交房进而导致延期办理商品房初始登记的责任，应当排除适用。一审法院以2018年12月30日之次日作为逾期办证的起算时间，并无不妥。关于逾期办证违约金的截止点问题，被上诉人自愿委托上诉人办理小产权证，按《产权办理协议》约定，办小产权证亦需要被上诉人提供相应资料配合各项手续。故，上诉人逾期办证截止点应计算至上诉人取得初始登记证书并通知被上诉人办证之日止。综上所述，上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9586号民事判决第二项；二、变更贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9586号民事判决第一项为：贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向史文璨支付2018年12月31日起至2020年6月26日的逾期办证违约金55978.09元（2020年6月26日之后的逾期办证违约金以已交付房价款1029009元为基数按每日万分之一的标准计算至贵州广源沣房地产开发有限公司取得初始登记证书并通知被上诉人办证之日止）；三、驳回贵州广源沣房地产开发有限公司的其余上诉请求；四、驳回史文璨其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费799元，由贵州广源沣房地产开发有限公司承担621元，由史文璨承担178元；二审案件受理费1598元，由贵州广源沣房地产开发有限公司承担1242元，由史文璨承担356元。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二一年九月十三日书记员  蒲美君