辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5744号上诉人（原审被告）：大连长策房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区同聚街48号2单元5层2号。法定代表人：姜凤娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：于国海，辽宁箴言律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲妍，辽宁箴言律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙荣祥。委托诉讼代理人：田晓亮，国浩律师（大连）事务所律师。委托诉讼代理人：祝樊迪，国浩律师（大连）事务所律师。原审第三人：大连盛道集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区昆明街36号。法定代表人：刘丽春，该公司董事长。委托诉讼代理人：周涛，男，该公司员工。上诉人大连长策房屋开发有限公司（简称长策公司）与被上诉人孙荣祥、原审第三人大连盛道集团有限公司（简称盛道公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2018年11月29日作出（2018）辽0202民初8109号民事判决，孙荣祥不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日作出（2019）辽02民终2550号民事裁定，撤销原审判决，将该案发回重审。大连市中山区人民法院重审后追加盛道公司为第三人，并于2020年7月16日作出（2019）辽0202民初7254号民事判决。长策公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长策公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙荣祥的诉讼请求。事实和理由：1.长策公司与孙荣祥签订的《房屋转让协议》合法有效，因案涉房屋系国有企业改制过程中的历史遗留问题，故处理产权变更事宜相当复杂，对上述情况在合同签订时孙荣祥即有充分了解。双方在协议中没有约定具体的过户时间。签订《房屋转让协议》的目的是为了规划拆迁，且已经进入实际操作阶段，由于客观条件变化，案涉房屋暂时不具备拆迁条件引发本案。本案发回重审后长策公司及盛道公司均积极努力为产权过户事宜多方奔走，但由于解决历史遗留问题涉及多个主管部门协调，需要搜集历史资料等诸多工作，且遇到政府主要领导工作调整，新冠疫情爆发等诸多不可抗力情况，产权过户事宜至今没有完成。经了解，产权过户事宜现已进入实质性操作阶段，预计在几个月内案涉房屋就应当具备过户条件，届时长策公司和孙荣祥就可以按照合同约定履行各自权利义务，长策公司也会积极配合孙荣祥办理具体过户事宜。2.即使案涉房屋因客观原因无法办理产权过户手续，一审认定自2017年10月1日开始计算利息也没有事实与法律依据。依据一审查明的事实，早在2013年12月29日孙荣祥与盛道公司签订的协议中已经载明案涉中山区秀月街安定巷X号已经交付给孙荣祥，该协议有盛道公司和孙荣祥的签名盖章且经过公证，能证明案涉房屋已经交付孙荣祥的事实。（2017）辽0202民初47号民事判决认定案涉房屋无人居住和使用，并没有否认孙荣祥实际接收案涉房屋的事实。孙荣祥购买房屋的目的是为了拆迁规划，案涉房屋不是住宅不存在有人居住的问题，孙荣祥不使用案涉房屋不能否认其已经接收房产的事实。在盛道公司与孙荣祥签订的协议上说明案涉房屋已经交付，一审认定长策公司未提供已将案涉房屋交付的证据，显属认定事实错误。一审判决长策公司需自2017年10月1日支付年利率24%利息没有事实与法律依据。即使案涉房屋确因客观原因无法办理过户需要解除合同，也应自孙荣祥将案涉房屋交还次日起开始计算利息。3.案涉房屋在2016年已进入规划程序，2016年大连市规划局出具了“选字第21020220160002号规划条件”，只是后期因政策变化等客观原因暂时无法进行改造，案涉房屋属于国企改制历史遗留问题，各种手续等详细情况双方都是明知且认可的，长策公司没有隐瞒。在长策公司与孙荣祥及孙荣祥与盛道公司的转让协议中都进行了详细的表述，在两份协议中都明确说明已经将案涉房屋交付给孙荣祥的事实。本案中孙荣祥提供的证据表明其于2019年1月22日才向长策公司发出通知，要求办理房屋过户手续，由于案涉房屋的复杂性需要各部门会商解决，不是一朝一夕就可以完成。接到通知后长策公司也回复办理过户需要双方共同办理，长策公司负有协助义务，根据合同约定，所需的手续及费用需要孙荣祥自行解决。但孙荣祥并未提出进一步的解决方案。为了维护各方权益及交易的稳定性，长策公司与盛道公司已经积极开展了前期工作，积极联系政府部门推动产权变更工作，目前大连市自然资源局中山分局已经正式受理了申请，并已委托评估单位对案涉房屋进行了两次测绘，案涉房屋完全具备办理过户的条件。从本案现有证据看，不能得出案涉房屋无法办理产权变更从而导致协议必须解除的结论。即使案涉协议判决解除，双方承担的也应当是互相返还的民事责任，孙荣祥不能既占用房屋，又向长策公司主张不受法律保护的高利贷利息。孙荣祥辩称，不同意长策公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。主要理由：一、长策公司至今未能将案涉房屋过户至孙荣祥名下，明显违反《房屋转让协议》约定。1.案涉房屋的所有权人实际为盛道公司，另案（2017）辽0202民初47号民事判决已证明该点，孙荣祥从未向大连第四十二中学购买案涉房屋，亦未获得案涉房屋的所有权，长策公司违反了《房屋转让协议》第一条第二款约定。2.长策公司未出具盛道公司与大连第四十二中学出具的放弃对案涉房屋任何权利的书面证明，违反了协议第一条第四款约定。3.自《房屋转让协议》签订之日起至今已过去八年，孙荣祥多次要求长策公司办理案涉房屋产权过户并予以配合，但长策公司始终未为孙荣祥办理，已远超过合理期限，违反协议第四条第二款约定，协议已无法履行，一审判决解除协议、长策公司返还购房款及利息正确，长策公司未在二审中提交证据证明过户事宜有实质性进展。二、长策公司未将案涉房屋移交孙荣祥，（2017）辽0202民初47号民事判决认定大连市中山区安定巷X号处于闲置状态，无人居住和使用。案涉房屋是否移交并不影响长策公司已违反《房屋转让协议》约定义务的事实。依据《房屋转让协议》，长策公司负有将案涉房屋过户至孙荣祥名下的义务，否则将依约承担退还全部购房款并支付利息的责任。盛道公司述称，对长策公司的上诉请求不发表意见。孙荣祥向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋转让协议》；2.判令被告立即返还原告购房款1600万元及给付之日止的利息（按月息2%计算，暂自2013年8月8日开始计算至2019年8月7日，共计人民币2304万元）。一审法院经审理查明：2013年8月2日，原告孙荣祥（乙方）与被告长策公司（甲方）签订一份《房屋转让协议》，协议第一条约定一、房屋坐落在大连市中山区X，本次转让物为该楼房的第一、二层，建筑面积约1450平方米（该房屋产权证为大房执中字第××号）；二、转让房屋所有权人及证载土地使用权人均为大连市塑料工业公司技校，甲方变更手续仍未完成。转让房屋系大连盛道集团有限公司与大连第四十二中学置换。原告保证从大连第四十二中学购买，甲方保证该资产归其所有。三、甲方已如实陈述该厂房权属状况，供水、供电、供暖以及其他设施的状况，甲方保证本协议项下房屋手续真实合法，该房屋没有抵押担保债务，无出租，无任何查封等限制处分情形，乙方对被告上述房屋的所有具体状况已充分了解和认同，自愿买受该房屋。四、甲方承诺大连盛道集团有限公司与大连第四十二中学出具书面证明，放弃对该房屋的任何权利。第二条乙方同意向甲方支付转让价款1400万元，甲方此前向营口佳吉肥业有限公司（以下简称嘉吉肥业）借款尚有人民币1100万元（本息合计）未偿还，双方同意用该1100万元抵顶房屋转让款项。第三条本转让协议书签订后3日内，乙方一次性支付转让抵顶后剩余价款300万元给甲方，甲方开具1400万元收款收据。第四条甲方按现有的该房屋的过户相关材料提供给乙方，且乙方审阅同意，甲方配合乙方共同到大连市房地产交易所窗口办理过户手续，甲方承诺为乙方办理购房相关手续，保证过户到乙方名下，过户相关全部费用由乙方全部支付，如本合同无法正常执行，甲方承诺将向乙方退还全部房款，并支付原借款合同中保证的同样利息，借款金额按全部购房款计付利息。第五条甲方将该房屋的过户手续准备齐全后交给乙方，该房屋风险责任自本转让协议生效之日起转移给乙方。2013年8月8日原告向被告汇款300万元，被告为原告出具收款证明，载明该公司与孙荣祥签订房屋买卖协议（房屋坐落于大连市中山区X，一、二层），该公司共收款人民币1600万元整。其中原公司向嘉吉肥业借款本金1000万元及利息100万元合计1100万元账务抵顶。另公司收到转账两笔合计人民币500万元。另查，2012年5月31日，嘉吉肥业与被告、大连天信典当行、姚兆元签订了借款协议书，被告向该公司借款1000万元，期限三个月，自2012年6月1日至2012年8月31日，借款利率按月2.5%计算。2012年6月1日，被告为嘉吉肥业出具收到1000万元的专用收款收据。2013年12月29日，第三人盛道公司（甲方）与原告（乙方）签订协议，约定：一、盛道公司同意乙方购买位于大连市中山区X，建筑面积2176.88平方米的三层办公用房及土地，产权事宜办理公证，甲方承诺放弃产权补偿费用，成交价格2300万元；二、甲方同意乙方完全拥有该房屋的产权及使用权，乙方可以自由处置该资产，如遇动迁、拆迁改造等事宜，乙方是完全独立责任人，与甲方无关；三、甲方配合乙方办理公证事宜，协助乙方办理各种相关手续；四、甲方承诺该房屋产权如有争议，承担全部法律责任并赔偿乙方全部损失；五、甲方现已将该房屋以现有状态下交接给乙方。2014年1月28日，盛道集团与孙荣祥的代表办理交接手续，将案涉房屋的房屋和土地权证及相关文件全部交付给原告。2017年3月27日，一审法院（2017）辽0202民初47号民事判决书认定大连市中山区安定巷X号现处于闲置状态，无人居住和使用，判决大连市中山区X房屋的物权归盛道集团所有。案涉房屋现登记的所有权人仍为大连市塑料工业公司技术学校。一审法院认为：原、被告签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按约定履行。一审法院（2017）辽0202民初47号民事判决书认定大连市中山区安定巷1号现处于闲置状态，无人居住和使用，被告未提供已将案涉房屋移交给原告的证据，故对被告所辩称的案涉房屋已交付给原告的主张一审法院不予支持。双方签订《房屋转让协议》时，原告对案涉房屋的所有具体状况已充分了解和认同，虽然合同未约定产权证变更登记的具体时间，但双方的协议已签订多年，原告已将购房款交付给被告，且一审法院（2017）辽0202民初47号民事判决书确认大连市中山区X房屋的物权归第三人所有，但因客观原因导致案涉房屋至今未办理产权变更手续，原、被告双方的合同目的没有实现，故原告要求解除合同的主张符合法律规定，应当支持。合同解除后，被告应当将收取的购房款返还给原告。关于原告所主张的购房款利息的处理，应从2017年10月1日起为宜，利率按月息2%计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告孙荣祥与被告大连长策房屋开发有限公司签订的《房屋转让协议》；二、被告返还原告购房款1600万元；三、自2017年10月1日起至1600万元付清之日止，被告按月利率2%给付原告利息。上述二、三项被告应给付原告的款项于判决发生法律效力后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费117,800元、保全费5000元，由被告负担。二审中，上诉人长策公司提交测绘图纸一份，拟证明大连市自然资源局中山分局已经受理了长策公司及盛道公司的申请，开始着手办理案涉房屋的产权登记工作，委托金丰勘察测绘有限公司对案涉房屋进行了勘察测绘，长策公司及盛道公司一直在积极努力地要求政府相关部门办理房屋过户手续，且目前正在办理过程中。孙荣祥认为即使该证据是真实的，对待证事项也有异议，受理申请不等于通过审批。盛道公司对该证据没有异议，过户手续特别麻烦，需要逐步办理。本院认为，该测绘图纸不能证明案涉房屋已经具备办理过户条件，且长策公司、盛道公司对案涉房屋何时能够办理过户仍系不确定，故不能改变长策公司未在案涉《房屋转让协议》签订后的合理期限内将案涉房屋过户至孙荣祥名下的事实，故对待证事项不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。另查，孙荣祥向大连市中山区人民法院提起本案诉讼，该院于2018年7月30日向孙荣祥出具受理案件通知书。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：孙荣祥与长策公司于2013年8月2日签订的《房屋转让协议》应否解除；如应解除，则长策公司应否按照月利率2%标准支付利息及该利息的起算时间。孙荣祥与长策公司于2013年8月2日签订《房屋转让协议》，长策公司承诺为孙荣祥办理购房相关手续，保证过户到孙荣祥名下，如合同无法正常执行，长策公司承诺将向孙荣祥退还全部房款，并支付原借款合同中保证的同样利息，借款金额按全部购房款计付利息。该约定系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该协议合法有效，并无不当。虽然双方没有在《房屋转让协议》中明确约定过户的履行期限，但亦应在合理期限内。《房屋转让协议》签订至今已逾八年，但长策公司和盛道公司仍无法确定案涉房屋何时能够办理过户至孙荣祥名下。现客观事实是长策公司仍不能履行《房屋转让协议》关于办理过户至孙荣祥名下的义务，孙荣祥关于签订《房屋转让协议》的目的无法实现，原审支持其关于解除该协议的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”长策公司关于案涉《房屋转让协议》不应解除的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采信。关于利息一节，长策公司承诺如合同无法正常执行，将向孙荣祥退还全部房款，并支付原借款合同中保证的同样利息，借款金额按全部购房款计付利息。长策公司与案外人嘉吉肥业等签订的借款合同约定的利息为月利率2.5%，孙荣祥在本案诉请按月利率2%计付利息，低于借款合同约定利率，该利率标准亦未违反法律、行政法规的强制性规定。关于利息的起算时间，孙荣祥原审诉请从2013年8月8日即长策公司出具收到1600万元收据之日起计算利息，一审判决自2017年10月1日起计算利息，长策公司上诉主张应自孙荣祥将案涉房屋交还次日起计算。本院认为，长策公司主张案涉房屋已经交付孙荣祥，但孙荣祥不予认可，盛道公司庭后提交的“档案、文件移交审批单”仅表明其向案外人移交了案涉房屋的房产证和土地证，并不包括钥匙等，本案现有证据不能证明案涉房屋由孙荣祥占用，故长策公司关于应自孙荣祥将案涉房屋交还次日起计算利息的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予采信。一审判决自2017年10月1日起算利息也没有事实与法律依据。综合考虑案涉《房屋转让协议》未能继续履行的原因、协议关于利息起算时间没有明确约定、给孙荣祥造成的经济损失等因素，依据公平原则和诚实信用原则，长策公司宜从2018年7月30日起向孙荣祥支付上述款项的利息。另，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因本案现有证据不能证明案涉房屋由孙荣祥占用，故无法责令孙荣祥向长策公司返还房屋。如长策公司有新证据证明案涉房屋由孙荣祥占用，其可依法另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初7254号民事判决第一项、第二项。二、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初7254号民事判决第四项。三、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初7254号民事判决第三项为：自2018年7月30日起至1600万元付清之日止，大连长策房屋开发有限公司按月利率2%给付孙荣祥利息。上述大连长策房屋开发有限公司应给付孙荣祥的款项于本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回孙荣祥的其他诉讼请求。一审案件受理费117,800元、保全费5000元，由大连长策房屋开发有限公司负担。二审案件受理费117,800元，由大连长策房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 刘 畅审判员 刘小南二〇二一年九月三十日书记员 任建芳附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。