北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10635号上诉人（原审被告）：北京繁星旅游有限公司，住所地北京市房山区河北镇李各庄村村委会南500米。法定代表人：邹慧芳，董事长兼经理。委托诉讼代理人：李钰，北京市普华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘守豹，北京市普华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市房山区河北镇李各庄村经济合作社，住所地北京市房山区河北镇李各庄村。法定代表人：段致龙，社长。委托诉讼代理人：刘庆，北京开宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：付彬，北京开宗律师事务所实习律师。上诉人北京繁星旅游有限公司（以下简称繁星公司）因与被上诉人北京市房山区河北镇李各庄村经济合作社（以下简称李各庄经合社）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。繁星公司上诉请求：1.撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初12251号民事判决，发回重审或者依法改判驳回李各庄经合社全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李各庄经合社承担。事实与理由：1.一审法院不仅违反法律规定在一个案件中并案处理了两种不同的法律关系，还遗漏了诉讼当事人，程序违法，依法应当撤销原判、发回重审。（1）本案李各庄经合社要求解除的《战略合作协议》《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》（以下简称《主体变更协议》）及其附件，属于彼此独立的不同法律关系，对应不同的诉讼标的，合同履行、适用法律、管辖等均不同，《主体变更协议》解除还涉及案外第三人中夏国际投资发展有限公司（以下简称中夏公司）。（2）一审遗漏了必须参加诉讼的当事人。中夏公司系《主体变更协议》的附件《荒山荒地租赁合同》《转让协议》的合同相对人，李各庄经合社主张解除《主体变更协议》及其附件所产生的法律后果涉及原承租人中夏公司，涉及中夏公司是否同意恢复租赁关系、其与繁星公司之间转让对价如何阶段等，繁星公司虽多次申请追加中夏公司为本案被告或者第三人，但一审法院未予准许，直接确认合同解除属于程序违法。2.一审法院未对证据审核认定，违反民事诉讼证据规定，导致重要事实未予认定，错误判决解除合同。繁星公司在一审中提交了39份证据，但一审判决仅罗列了几份合同证据，但对于证明繁星公司已经履行给付租金义务及投资开发义务、非因繁星公司原因导致至今未能完成开发、李各庄经合社签订合同目的已经实现等证据均未提及，导致重要事实未被认定，错误判决解除合同。李各庄经合社没有任何证据证明繁星公司存在违反合同约定的行为，相反，其在提起本案诉讼后仍然收取了租金并开具发票，因此其行使解除权没有依据。3.一审法院回避了《战略合作协议》《主体变更协议》相互独立的主张及证据，混淆了二者关系，对两份合同的关系认定错误。（1）繁星公司已经举证证明李各庄经合社同意《主体变更协议》方案，并无通过《战略合作协议》进一步细化租赁合同用途及目的的任何条件，《战略合作协议》《主体变更协议》彼此独立，一审判决故意回避相关证据事实未予审核认定，不仅违反法律规定，还导致案件重要事实未被认定。（2）《战略合作协议》签订在先，《主体变更协议》并未将《战略合作协议》作为附件，更没有约定通过《战略合作协议》予以变更或者补充，根据合同法第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定未变更。一审判决认定《战略合作协议》是对《主体变更协议》合同用途和目的的进一步细化没有事实和法律根据。《战略合作协议》早于《主体变更协议》签订，且《主体变更协议》并未将《战略合作协议》列为合同附件，亦未约定通过《战略合作协议》变更或者补充《主体变更协议》及其附件，《战略合作协议》只是在租赁合同关系的基础上拓展了双方合作领域的安排。《战略合作协议》约定双方尊重《荒山荒地租赁合同》，但并未约定《战略合作协议》是签订租赁合同的前提或者基础，更未约定一旦《战略合作协议》无法履行则解除租赁合同。协议之间的逻辑关系为：只有建立租赁合同关系，才能实现投资合作关系；即使《战略合作协议》无法实施，双方的租赁合同关系还存在，应该继续履行租赁合同。4.一审法院判决解除《战略合作协议》和《主体变更协议》，并判令繁星公司返还1200亩荒山荒地没有事实和法律依据。（1）一审判决认定李各庄经合社有权解除《战略合作协议》没有事实和法律依据。繁星公司积极履行《战略合作协议》，做了大量工作，因繁星公司不可抗拒的原因，合同目的实现发生了迟延，但并不存在合同目的无法实现的情形，一审法院认定《战略合作协议》合同目的无法实现进而判令解除合同缺乏事实依据，适用法律错误。繁星公司已经提供大量证据证明依约积极履行《战略合作协议》，一审法院认为繁星公司未按照约定对案涉租赁土地进行立项开发利用与事实不符。《战略合作协议》约定的投资计划发生迟延并非繁星公司原因导致，在本案一审开庭时，繁星公司已向法官反映河北镇政府明确表示同意将案涉投资建设项目纳入当地建设规划，以推进项目落地，因此不存在合同目的无法实现的情形。因当地政府政策，案涉投资项目立项建设工作不得不暂时停止，但政策仅是要求暂停并非永久禁止，因此合同目的并非无法实现。一审法院依据合同法第九十四条第四款判决解除《战略合作协议》系适用法律错误。（2）一审法院判决解除《主体变更协议》及其附件、并判令繁星公司返还1200亩荒山荒地缺乏事实和法律依据。《主体变更协议》签订以来，繁星公司严格按照合同约定履行，李各庄经合社正常收取租金，即使在本案诉讼期间，李各庄经合社还收取了2021年租金并开具了相应发票，因此其要求解除租赁合同没有事实及法律依据，且与其行为自相矛盾，繁星公司不同意解除，李各庄经合社无权单方解除租赁合同。李各庄经合社辩称，同意一审判决，不同意繁星公司的上诉请求。李各庄经合社向一审法院起诉请求：1.判令解除李各庄经合社、繁星公司之间的《战略合作协议》及关于《荒山荒地租赁合同》主体变更的专项协议（包括附件）；2.判令繁星公司返还李各庄经合社李各庄村南1200亩承租地；3.诉讼费由繁星公司负担。一审法院认定事实：2008年12月30日，北京市房山区河北镇李各庄村经济联合社（甲方）和中夏公司（乙方）签订《荒山荒地租赁合同》，约定甲方将集体所有荒山荒地1200亩，租赁给乙方经营、管理和使用。租赁用途为文化旅游、文化养生、种植、养殖业及综合开发利用。租赁期限50年，自2008年12月30日起至2058年12月30日止。租赁地1200亩租金额为每年9万元，本合同签字之日乙方向甲方缴纳第一年租金。以后每年12月31日之前交清当年租金，采取上交方式。自本合同生效当年计算，此后每10年在合同规定租金数额基础上，增加土地租金额6%的租金。2016年7月29日，中夏公司（甲方）和福建繁星电子科技有限公司（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将其在与北京市房山区河北镇李各庄村经济联合社于2008年12月30日签订的《荒山荒地租赁合同》中所享有的权利和义务按原合同条款全部转让给乙方。同时备注，乙方正在北京注册繁星公司，注册工作尚未完成，本协议签订且繁星公司成立后，本协议内所有的权利义务都将移至繁星公司。2016年11月29日，北京市房山区河北镇李各庄村经济联合社（甲方）和繁星公司（乙方）签订《战略合作协议》，双方约定：“甲方是拥有李各庄村南1200亩荒山荒地土地所有权的经济联合社。乙方以影视景点开发、影视文化、乡村旅游、特色美丽乡村建设投资为主营的旅游开发公司。目前通过诚通集团受让北京中夏国际投资发展有限公司拥有的李各庄村南1200亩荒山荒地租赁合同。为了甲乙双方协作更好的发展，双方尊重2008年12月30日签订的荒山荒地租赁合同基础上，就有关发展事宜达成以下战略共识：一、甲方协助乙方全力促成乙方将1200亩荒山荒地合理的改造成影视文化基地及乡村旅游景点的项目立项及报批手续，相关报批手续如顺利得到政府立项及审批，甲方将全力配合乙方投资建设，乙方承诺在同等条件下项目建设及用工优先考虑甲方，使双方在此项目中能共同发展，同时乙方按政府报批的立项项目，依据项目进展乙方及时安排资金到位，使项目建设工期如期完成，并尽快进入运营状态。乙方承诺根据项目的建设规模和投资规模，计划本项目的工程实施用3年的时间分期实施完成，并根据资金计划安排分段逐步实施到位，可以较早地获得效益，同时也为后续阶段的实施创造条件。一期工程：基础设施完善。一期工程，总建设期12个月，投资约2亿元，主要完成以下几方面内容：1.完成五通一平等地块基础设施工程，基地内路网建设，各功能板块的地块切分、平整、塑形等工程；2.现有建筑、寺庙、观光亭及接待中心等的修缮工作；3.鸟语林改造修缮工作；4.登山栈道建设及修缮工作；5.植被种植的新方案设计及改造种植的实施工作；二期工程：外景地地下基础设施建设及配套山庄装修改造工程建设。二期工程，总建设期12个月，投资约2亿元……二期工程的完成，鸟语林项目可解决近40-60人的就业问题。三期工程：各功能区建设完成及投入运营。三期工程总建设期12个月，投资约2亿元……三期工程的完成，鸟语林项目再可解决近50-80人的就业问题。整个项目投入运营后可解决百人就业问题。二、乙方如顺利得到政府的立项，乙方会全力打造美丽乡村及旅游、影视拍摄景点及旅游观光，若项目暂时无法得到政府相关职能部门的立项批准，乙方承诺不会让荒山继续荒芜，会以特色农业、种植业、养殖业等把荒山开发运营起来，用工方面优先考虑甲方村民。”2016年12月5日，北京市房山区河北镇李各庄村经济联合社（甲方）和繁星公司（乙方）签订《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》，双方约定：“甲、乙双方对原2008年12月30日签订的《荒山荒地租赁合同》主体变更事宜进行友好协商，并达成如下协议：一、甲方同意原合同承租方北京中夏国际投资发展有限公司变更为北京繁星旅游有限公司；二、原合同承租方北京中夏国际投资发展有限公司在该合同中的全部权利与义务变更之后均由北京繁星旅游有限公司承担。同时甲方确认在签订本协议变更前的所有费用与原合同承租方北京中夏国际投资发展有限公司已结清……四、在原合同第五条条款内容和实质不变的基础上，自2017年1月1日至2026年12月31日，乙方向甲方每年缴纳土地租金人民币壹拾万陆仟元整（注：将原合同租金额每年人民币玖万整增加至人民币壹拾万整）。自2027年1月1日至2058年12月30日止，在增加额度的基础上，乙方向甲方每年缴纳土地租金按每10年增加土地租金额6%租金执行。备注：以上一、二、三、四项原合同均指：2008年12月30日北京中夏国际投资发展有限公司与北京市房山区河北镇李各庄村经济联合社签订的《荒山荒地租赁合同》。五、2008年12月30日，北京中夏国际投资发展有限公司与北京市房山区河北镇李各庄村经济联合社签订的《荒山荒地租赁合同》及2016年7月29日，福建繁星电子科技有限公司与北京中夏国际投资发展有限公司签订的《转让协议》作为本协议的附件，附件为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。”后李各庄经合社将涉案土地交付繁星公司，繁星公司支付相应的租赁费，但繁星公司未按照约定履行荒山荒地开发利用工作。2012年11月30日，北京市房山区河北镇李各庄村经济联合社变更名称为北京市房山区河北镇李各庄村经济合作社。一审法院认为，本案争议的焦点之一是《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》与《战略合作协议》的关系。首先，李各庄经合社与中夏公司于2008年12月30日签订的《荒山荒地租赁合同》中明确土地用途为文化旅游、文化养生、种植、养殖业及综合开发利用；其次，李各庄经合社和繁星公司签订《战略合作协议》中亦明确约定是基于2008年12月30日签订的荒山荒地租赁合同基础上所签订的；最后，李各庄经合社与繁星公司签订的《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》变更了承租方及租金等，但并未对土地用途进行变更。基于以上三点，法院认为，《战略合作协议》与《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》虽是两个不同的合同，但都指向了同一块土地，即涉案租赁土地，所以两个合同应是密切相关，且《战略合作协作》应是对《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》合同用途和目的的进一步细化。现李各庄经合社虽以租赁合同为由诉至法院，考虑到两个合同的签订的甲乙双方相同，为减少当事人的诉累，故法院在本案中一并处理。本案争议的焦点之二是《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》与《战略合作协议》能否继续履行。繁星公司承租该地块后，并未按照约定对涉案租赁土地进行立项开发利用，即使立项项目因其他原因未能立项批准，亦未按照上述两个合同的约定，发展特色农业、种植业、养殖业等开发运营，故而致使租赁合同和战略合作的合同目的均无法实现，现李各庄经合社主张解除《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》和《战略合作协议》并要求繁星公司返还租赁的1200亩土地，于法有据，法院予以支持。同时，李各庄经合社主张《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》的附件文件《荒山荒地租赁合同》和《转让协议》解除，其中《转让协议》已经履行完毕，现李各庄经合社主张其解除，于法无据，法院不予支持；基于《转让协议》和《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》，《荒山荒地租赁合同》的承租方已由中夏公司变更为繁星公司，则由繁星公司承担《荒山荒地租赁合同》的权利义务，现李各庄经合社主张解除《荒山荒地租赁合同》，于法有据，法院予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条之规定判决：一、确认解除北京市房山区河北镇李各庄村经济合作社与北京繁星旅游有限公司于2016年11月29日签订的《战略合作协议》；二、确认解除北京市房山区河北镇李各庄村经济合作社与北京繁星旅游有限公司于2016年12月5日签订的《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》及上述协议的附件《荒山荒地租赁合同》；三、北京繁星旅游有限公司于判决生效后30日内将位于北京市房山区河北镇李各庄村南1200亩的租赁土地返还北京市房山区河北镇李各庄村经济合作社；四、驳回北京市房山区河北镇李各庄村经济合作社的其他诉讼请求。二审中，繁星公司主张根据合同约定，李各庄经合社负有协调协助其对项目进行立项和报批的义务，繁星公司在合同签订后积极与当地镇政府协商影视基地立项、委托第三方对于项目进行规划设计和制定可行性报告并呈报当地镇政府、积极向有关部门咨询林地用地政策并提交特色农业项目规划方案等，据此认为其在合同签订后并非未按照约定履行荒山荒地开发利用工作。李各庄经合社对繁星公司上述主张不予认可，主张合同签订后荒山荒地的状况并未发生改变，既未增加设施也未进行任何改造，不清楚繁星公司所述向有关部门咨询了解项目立项等情况。繁星公司提交其工作人员与当地镇政府相关领导谈话录音，用以证明当地镇政府同意将案涉投资建设项目纳入当地建设规划，因此《战略合作协议》的合同目的并非无法实现；李各庄经合社表示无法核实被录音人的身份，对录音真实性、关联性和证明目的均不予认可。繁星公司提交招商银行付款回单、李各庄经合社出具的收据（均为复印件），用以证明李各庄经合社在诉讼期间正常收取土地租赁费用并出具票据，《主体变更协议》及其附件仍在正常履行，不存在合同目的无法实现的情形；李各庄经合社认可银行付款回单、收据真实性，但主张繁星公司交纳土地租赁费并未提前通知李各庄经合社，而是直接通过转账方式缴纳，其在诉讼中交纳案涉土地租赁费用仅是为制造合同履行的假象，鉴于作为附件的土地租赁合同已经判决解除，李各庄经合社同意退还该费用。经询，李各庄经合社表示其在本案中主张解除案涉合同的原因是因政策调控的不可抗拒原因，导致双方合同目的无法实现；繁星公司表示不清楚李各庄经合社所称不可抗拒因素，且当地镇政府已经表示项目存在继续运作的可能，因此不存在合同目的无法实现的情形。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，2008年12月30日，李各庄经合社前身李各庄经济联合社与中夏公司签订《荒山荒地租赁合同》，约定李各庄经济联合社将案涉土地租赁予中夏公司用于文化旅游、文化养生、种植、养殖业及综合开发利用；2016年7月29日，中夏公司与繁星公司签订《转让协议》，约定将上述《荒山荒地租赁合同》权利义务转让予繁星公司；2016年11月29日，李各庄经合社签订《战略合作协议》，约定繁星公司用3年时间对案涉土地进行开发利用；2016年12月5日，李各庄经合社与繁星公司签订《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》，约定2008年12月30日《荒山荒地租赁合同》承租人变更为繁星公司，同时明确将《荒山荒地租赁合同》作为《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》附件。经查，李各庄经合社向繁星公司交付了案涉土地、繁星公司向李各庄经合社支付了约定的租赁费用。现李各庄经合社主张繁星公司未履行合同约定义务致使合同目的无法实现，据此提起本案诉讼，要求解除双方之间签订的《战略合作协议》《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》及附件，判令繁星公司返还案涉土地；繁星公司认为两份合同系不同法律关系，不应在同一案件中予以处理，同时认为李各庄经合社无权单方解除上述协议，故不同意李各庄经合社所提诉讼请求。关于案涉合同能否在同一案件中审查处理一节，虽然《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》及附件《荒山荒地租赁合同》约定是案涉土地租赁使用问题、《战略合作协议》约定的是繁星公司与李各庄经合社合作开发事项，但两份协议指向的租赁和建设开发的对象均是案涉土地，且合同约定的租赁土地用途与《战略合作协议》约定内容相互对应，两份协议形成互为基础、互为补充的关系，一审法院结合当事人诉求及本案情况，对两份合同一并予以审查处理并无明显不当。关于双方所签《战略合作协议》应否予以解除一节，根据合同约定，繁星公司应分三期对案涉土地进行建设开发利用，合同对于各阶段应完成的内容均有明确约定。但根据查明的事实，自2016年双方签订《战略合作协议》后，繁星公司工作主要集中在立项论证、协调立项等，并未按照《战略合作协议》在约定期限内对案涉土地进行实质性开发建设和利用，且截至本案诉讼，其所提开发方案尚未获得相关主管部门批准，即截至目前尚无对案涉土地进行实质性开发利用的基础。且，在相关开发方案未能及时获得批准的情况下，繁星公司亦未按照双方《战略合作协议》约定以特色农业、种植业、养殖业等方式对案涉土地进行开发利用，亦未能按照约定解决李各庄经合社村民就业用工等问题。在此情况下，李各庄经合社以未能实现合同目的为由要求解除双方所签《战略合作协议》并无不当。关于双方所签《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》及附件应否予以解除、案涉土地应否返还一节，根据双方签订的合同约定，李各庄经联社与中夏公司所签《荒山荒地租赁合同》中中夏公司的权利义务已由繁星公司继受，在此情况下，繁星公司主张应当追加中夏公司参加本案诉讼缺乏依据，本院不予采纳。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，《荒山荒地租赁合同》约定案涉土地租赁期限为50年，自2008年12月30日起至2058年12月30日，因《荒山荒地租赁合同》约定的租赁期限超过了法律强制性规定，故超过20年部分无效，即2028年12月31日至2058年12月30日期间的租赁无效，一审法院对此未予确认，本院予以纠正。关于2008年12月30日至2028年12月30日期间租赁关系，合同约定不违反法律法规强制性规定，对双方具有法律约束力。基于合同主体变更和权利义务继受，故上述期间《荒山荒地租赁合同》对于繁星公司具有约束效力。根据租赁合同约定，案涉土地租赁用途为文化旅游、文化养生、种植、养殖业及综合开发利用。繁星公司因相关立项等原因，致使案涉土地未按照约定用途进行开发利用，一定程度上造成了案涉土地闲置，在此情况下一审法院判决解除《关于〈荒山荒地租赁合同〉主体变更的专项协议》及附件并判令繁星公司返还土地亦无不当，繁星公司上诉主张，本院难以支持。关于繁星公司所提其已交纳2021年度租赁费用一节，李各庄经合社明确表示同意返还，本院不持异议。综上所述，繁星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京繁星旅游有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年九月二十九日法官助理  李靖元书 记 员  陈 腾