北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0111民初1386号原告（反诉被告）：李增琴，女，1949年1月30日出生，住北京市房山区。原告（反诉被告）：刘志义，男，1952年8月29日出生，住北京市房山区。二原告的委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：于春洋，男，1976年12月19日出生，住北京市房山区。被告（反诉原告）：王春梅，女，1977年9月13日出生，住北京市房山区。二被告的委托诉讼代理人：钱树锋，北京市百瑞律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人:左晖，该公司董事长。委托诉讼代理人:樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，该公司法务。原告（反诉被告）李增琴、刘志义与被告（反诉原告）于春洋、王春梅、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘志义及二原告（二反诉被告）李增琴、刘志义的委托诉讼代理人田健壮，二被告（二反诉原告）于春洋、王春梅及其委托诉讼代理人钱树锋到庭参加了诉讼。第三人链家房地产经纪公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李增琴、刘志义向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除李增琴、刘志义与于春洋、王春梅于2017年4月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、请求法院依法判令于春洋、王春梅给付李增琴、刘志义违约金84万元；3、诉讼费由于春洋、王春梅承担。事实与理由：2017年4月23日，双方经过链家公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定李增琴、刘志义将自己所有的北京市房山区良乡地区北潞华×号楼×层1×卖予被告，总价款420万元。合同约定：出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后7个工作日内交付给买受人，并约定自本合同签订之日180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。但于春洋、王春梅在签订合同当日交付给李增琴、刘志义10万元定金后，一直未交付剩余房款。现合同约定的180天期限已过，于春洋、王春梅已构成违约，且李增琴、刘志义得知于春洋、王春梅无履行合同能力，故要求与于春洋、王春梅解除合同，并要求于春洋、王春梅赔偿相关损失，因此诉至人民法院请依法裁决。于春洋、王春梅辩称，我方同意解除合同，不同意李增琴、刘志义第二、三项诉讼请求。双方合同签订后，于春洋、王春梅于当日向李增琴、刘志义支付了定金10万元，并在2017年10月初向李增琴、刘志义提出要求全款尽快履行合同的申请，但是李增琴、刘志义在2017年10月16日提出必须将全款支付到其个人账户，并且不同意任何形式的监管，才同意配合办理过户手续，并声称否则什么都不予办理。后经链家公司多次协调沟通，李增琴、刘志义仍坚持必须全款支付到其个人账户。链家公司于2017年10月26日组织三方当面调解，李增琴、刘志义提出必须赔偿其2017年6月至10月的经济损失10．5万元，并且要求全款必须打到其个人账户，也不接受任何监管。于春洋、王春梅表示不能接受其条件，李增琴、刘志义当日口头通知于春洋、王春梅解除合同，并声称让链家公司再次挂出销售报价515万。2017年10月28日，于春洋、王春梅持有410万存款的银行卡再次要求李增琴、刘志义继续履行合同，但李增琴、刘志义仍坚持上述主张。2017年10月30日，于春洋、王春梅再次书面通知李增琴、刘志义要求继续履行合同，但李增琴、刘志义于2017年11月1日回函明确表示解除合同。于春洋、王春梅认为，在于春洋、王春梅正常履约的前提下，李增琴、刘志义要求其赔偿不合理的10．5万元，是变相增加房屋交易价值10．5万元，并且明确通知其已经解除合同，已经构成了根本违约，按照双方补充协议第四条第二款第四项拒绝将房屋出售给乙方，擅自提交房屋交易价格的行为，属于根本违约，所以请求驳回李增琴、刘志义第二、三项诉讼请求。于春洋、王春梅向本院提出反诉请求：1．依法解除于春洋、王春梅与李增琴、刘志义签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（合同编号为100000854310号）；2．李增琴、刘志义返还定金10万元，并赔偿于春洋、王春梅违约金50万元，中介费损失9．3万元，以上三项合计69．3万元；3．诉讼费由李增琴、刘志义承担。事实和理由：于春洋、王春梅与李增琴、刘志义在链家公司的居间服务下，于2017年4月23日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（合同编号为100000854310号）（上述两个合同以下简称购房合同）。购房合同约定于春洋、王春梅购买李增琴、刘志义位于北京市房山区良乡地区北潞华家园×号楼×层×号房屋，房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施总价420万元，其中房屋价格160万元。《补充协议》第四条第2项明确约定“甲方如出现如下情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（4）拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，视为根本违约。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方”。合同签订后于春洋、王春梅于当日向刘志义账户支付定金10万元，并积极履行合同，并于2017年10月初向李增琴、刘志义提出要求全款尽快履行合同。而李增琴、刘志义一再拖延，并在2017年10月16日提出，必须将全款直接支付到其个人账户（不同意任何形式监管），方同意配合办理过户手续，否则什么都不办。后经链家公司多次协调沟通，李增琴、刘志义仍坚持必须全款支付到其个人账户方配合办理过户手续（并且不同意监管）；链家公司又于2017年10月26日再次组织协调，李增琴、刘志义提出必须全款打到其个人账户（不接受监管）并赔偿其2017年6月至10月26日期间的损失10．5万元的要求，如同意才继续履行合同。于春洋、王春梅表示无法接受，李增琴、刘志义通知于春洋、王春梅其决定解除合同，声称让链家公司再次出售，报价515万元。2017年10月28日于春洋、王春梅持有存有410万元房款的银行卡再次要求李增琴、刘志义履行合同，李增琴、刘志义仍明确坚持主张2017年6至10月经济损失10．5万元，并且要求410万元直接打入其个人账户（并不同意任何形式监管），保证其能够自由使用，且李增琴、刘志义明确拒绝继续履行合同。2017年10月30日于春洋、王春梅再次发函要求其继续履行合同，但李增琴、刘志义于2017年11月1日书面回函通知于春洋、王春梅解除合同。于春洋、王春梅认为李增琴、刘志义在合同有效期内不合理要求赔偿其不合理的损失10．5万元，系变相擅自提高房屋交易价格，并已明确拒绝继续履行合同，拒绝将房屋出售给原告，构成明示违约，且属于《补充协议》第四条之2-（4）“拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格”的违约行为，导致合同无法继续履行，故于春洋、王春梅申请法院依法确认双方签订的购房合同解除，李增琴、刘志义返还定金并赔偿于春洋、王春梅的中介费损失，并承担相应的违约金，并依法驳回其全部诉讼请求。李增琴、刘志义针对反诉辩称，同意解除合同，但不同意于春洋、王春梅的第二、三项反诉请求。实际上是于春洋、王春梅在履行合同中违反合同约定的义务，导致合同无法继续履行，给李增琴、刘志义造成损失。于春洋、王春梅在履行合同中不按合同约定支付房款，超过合同规定的最长期限仍没有支付，这是导致合同不能履行，于春洋、王春梅应当承担违约责任的最基础的理由。于春洋、王春梅提出的说李增琴、刘志义不要求监管，李增琴、刘志义一直在履行合同约定的内容，从来没有提出不监管一事，请于春洋、王春梅出示李增琴、刘志义不要求监管的证据。于春洋、王春梅提出的反诉说李增琴、刘志义要求赔偿损失10．5万元，是在2017年10月26日提出的，这个期间提出的要想继续按合同履行就要赔偿这一损失，因为已经超过了合同履行的最后期限。双方是于2017年4月23日签订的合同，合同的日期为180天内双方向房屋产权登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，180天就是10月19日，10月19日为180天，所以10月26日已经超过了合同约定的期限。在提到李增琴、刘志义以515万元让链家公司重挂的一种条件，当时确实这样说过，这个合同解除了，可以再挂为515万，但李增琴、刘志义并没有挂，只是当时的谈话，没有任何事实说明我们挂了515万。依照合同第七条第二款第二项，定金可以退，前提是买受人自解除合同之日起15日内，按照应付款的20%向出卖人支付违约金。是于春洋多次提出更改合同内容，在几天里，反复变化，让我无法相信了。一直到26日当天，于春洋的存款仅有170万元，而且他也没有监管资金。因此，要求法院驳回于春洋、王春梅的第二、三项反诉请求。链家公司述称，针对李增琴、刘志义的诉讼请求和于春洋、王春梅的反诉请求，我方同意解除合同。对于违约金的请求不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．李增琴、刘志义提交的录音材料，于春洋、王春梅提交的录音材料，于春洋、王春梅提交的微信记录，结合链家公司提交的证人证言，可以证明双方在履行过程中因于春洋、王春梅提出变更合同内容发生争议，但对于春洋、王春梅欲证明李增琴、刘志义构成违约的证明目的不予采纳。2．对于春洋、王春梅提交的银行对账单，因其账户余额显示时间为2017年10月28日，已逾合同履行期限，且该证据不能直接证明于春阳、王春梅按照合同约定履行了付款义务，故不予采纳。3．李增琴、刘志义提交的回函、快递单以及于春洋、王春梅提交的催告函、催告函（复函）的真实性及关联性予以采纳，对合法性将在“本院认为”中予以阐述。本院经审查认定事实如下：2017年4月23日李增琴（出卖人）与王春梅、于春洋（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定出卖人所售房屋坐落为房山区良乡地区北潞华家园×号楼×层×。产权载明所载建筑面积共160．93平方米，该房屋所有权证证号为X京房权证房字第XX**号。出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为160万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为260万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定，将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为120万元。逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。同日，李增琴（出卖方、甲方）与王春梅、于春洋（买受方、乙方）经链家公司（居间方、丙方）居间签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为420万元。乙方于签约当天将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方。乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款40万元，以建委监管支付的方式支付甲方，乙方于过户前5个工作日内将第二笔首付款249万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于出网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在公积金批贷后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方如出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方，或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:（1）提供的证件等各方所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。甲乙双方协商一致，关于首付款约定如下：过户后理房通解冻后由乙方如期将首付249万付款至甲方账户，过户后30个工作日内若乙方贷款未获批准，无法支付贷款金额，由乙方自行筹集120万尾款支付给甲方。2017年4月23日，于春洋、王春梅给付刘志义购房定金10万元。2017年10月20日于春洋、王春梅通过购房资质审核。李增琴于2011年1月10日取得涉案房屋的房屋所有权证书，房产证号为X京房权证房字第XX**号，其中登记规划用途为“经济适用住房”。后涉案房屋未通过房屋核验，理由为核实规划用途。2017年10月27日李增琴重新取得涉案房屋的不动产权证书，房产证号为京（2017）房不动产权第XX**号。在合同履行中，于春洋、王春梅提出变更合同内容，但双方未协商一致。2017年10月30日于春洋、王春梅发出《关于房屋买卖合同的催告函》，内容为：李增琴女士您好（并刘志义先生）：关于我方（于春洋、王春梅）与贵方于2017年4月23日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（合同编号为100000854310号，简称购房合同），我方一直真心诚意的想购买您位于北京市房山区良乡地区北潞华家园×号楼×层×号房屋，并一直在积极履行合同，在现有住房没有出售的情况下通过向亲友借款方式履行。为表达我们购房的诚意，我们在2017年10月初提出，可以将原来通过贷款方式分期支付的方式改变为全款支付，并在房屋中介链家进行了三方沟通。这期间，贵方提出要继续履行合同必须将410万元直接打入贵方个人账户（并不同意任何形式监管）的要求，对此我方认为按购房合同应该将款项打入链家理房通账户，这样对双方都是保障。对此，贵方一直以要商量或者出去旅游为由，不予明确答复。2017年10月20日链家业务郭杰再次催促贵方按合同办理相关手续，贵方仍坚持必须全款支付到其个人账户方配合办理过户手续（并且不同意监管）。为能尽快继续履行合同，2017年10月26日、10月28日三方两次在链家继续沟通，我方说明全款早已经准备好，希望贵方履行合同，以办理核验网签等手续，但贵方明确表示必须先将410万元直接打入贵方个人账户才履行合同，并要求增加房屋价款10．5万元（6到10月损失）。我们表示这不符合合同约定，贵方当场表示解除合同，不再履行合同，并声称让链家地产再次将房屋挂出出售，报价515万元。现我方再次向贵方提出履行合同要求，为表示诚意我方可以提前将房款付到链家理房通监管，但需要您配合。为证明我方的购房能力，后附银行对账单（账户余额4101713元），如您同意继续履行合同，请在两日内予以明确回复，如果贵方未在两日内回复，我方将视为您拒绝继续履行合同，拒绝将房屋出售给我方。届时本催告函将自动转为解除合同通知，该购房合同至两日期满之日解除，由此产生的一切损失将由相关的责任方承担；同时，请您将已经收取我方的10万元定金退还给我方，否则我方将依法采取法律措施追索，并追究贵方的违约责任。李增琴、刘志义于2017年10月31日收到该催告函。2017年11月1日，李增琴、刘志义发出复函，内容为“于春洋先生及王春梅女士：您好！我方于2017年10月31日收到贵方发来的关于房屋买卖合同的催告函，现对该催告函作出如下回复：你方所述均为无理捏造，我方不认可你方说法，自2017年4月23日签订合同至今，你方没有购房资金，更没有按约定办理相关手续，系严重违约，因你方一直未履行买卖义务，给我方造成极大经济损失，现我方决定解除与你方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并要求你方承担赔偿责任并赔偿我方损失”。于春洋、王春梅于2017年11月2日收到该复函。本案审理中，经本院询问，双方均认可《房屋买卖合同》的出卖人为李增琴、刘志义。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，李增琴、刘志义与于春洋、王春梅签订的《房屋买卖合同》以及李增琴、刘志义与于春洋、王春梅、链家公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，李增琴、刘志义与于春洋、王春梅未能按照合同约定，自合同签订之日起180日内申请办理房屋权属转移登记，系因于春洋、王春梅提出变更合同内容，在双方协商未果后，于春洋、王春梅亦未按照合同约定给付价款，故于春洋、王春梅已构成违约，李增琴、刘志义以此为由，于2017年11月1日发出解除通知，要求解除合同，理由正当，自于春洋、王春梅于2017年11月2日收到解除通知之日起，涉案房屋买卖合同及补充协议已经解除。同理，李增琴、刘志义要求于春洋、王春梅给付违约金，予以支持；具体违约金的数额，经本院释明，因双方约定标准过分高于于春洋、王春梅的违约行为给李增琴、刘志义造成的实际损失，故本院综合考虑合同的履行情况、当事人的违约程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对双方约定的违约金予以适当酌减。于春洋、王春梅主张李增琴、刘志义构成违约，本院不予采纳，理由如下：第一，于春洋、王春梅主张因房屋所有权证书存在瑕疵，李增琴、刘志义构成违约，但根据本案查明的事实，双方约定甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致于春洋、王春梅无法取得房屋所有权时李增琴、刘志义才构成违约，但根据本案查明的事实，双方涉案房屋买卖合同未履行的原因并非系房屋所有权证书存在瑕疵所致；第二，于春洋、王春梅主张李增琴、刘志义拒绝出售房屋，擅自提高房屋交易价格，并以李增琴、刘志义发出的解除合同通知作为证明，但如前所述，李增琴、志义发出解除通知的行为系行使单方解除权的行为，于法有据，故其发出解除通知的行为不构成违约；关于提高房屋交易价格，根据证人陈述及双方提交的录音材料，李增琴、刘志义所提损失问题，系在于春洋、王春梅未按合同约定给付首付款，合同履行期限已超，双方协商过程中。据此，于春洋、王春梅要求解除合同，赔偿违约金，赔偿中介费损失，不予支持。因合同已解除，于春洋、王春梅要求李增琴、刘志义返还定金10万元，理由正当，予以支持。李增琴、刘志义所辩因定金罚则，定金不应予以返还，因其已主张于春洋、王春梅按照双方的违约条款承担违约责任，故对其所辩不予采纳。链家公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认李增琴、刘志义与于春洋、王春梅于二〇一七年四月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李增琴、刘志义与于春洋、王春梅、北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年四月二十三日签订的《补充协议》于二〇一七年十一月二日解除。二、于春洋、王春梅于本判决生效后七日内给付李增琴、刘志义违约金十万元。三、李增琴、刘志义于本判决生效后七日内返还于春洋、王春梅定金十万元。四、驳回李增琴、刘志义的其他诉讼请求。五、驳回于春洋、王春梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万零二百元，由于春洋、王春梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二万零二百元，由于春洋、王春梅负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇一八年六月二十八日书记员 孙震颐