辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13391号上诉人（原审被告）：沈阳华锐置业有限公司地址：沈阳市于洪区细河南路117号法定代表人：周成斌，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨雨，女，1991年9月8日出生，汉族，系公司法务，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：冯昊，男，1978年8月5日出生，汉族，住沈阳市于洪区3门被上诉人（原审原告）：刘丹，女，1987年9月25日出生，汉族，住沈阳市于洪区委托诉讼代理人：冯昊(系刘丹丈夫)，男，1978年8月5日出生，汉族，住沈阳市于洪区(3门)。原审第三人：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司，住所地沈阳市于洪区汪河路102号8门法定代表人：孙占海，系该公司总经理上诉人沈阳华锐置业有限公司因与被上诉人刘丹、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司、冯昊商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2021）辽0114民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。沈阳华锐置业有限公司的上诉请求：一、撤销(2021)辽0114民初1981号民事判决书，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。二、被上诉人承担全部诉讼费用。一、原审法院认为案涉商品房质量问题达到严重影响正常居住使用，判决我司赔偿损失，认定事实与适用法律错误。2017年4月17日，二被上诉人与我司签订《商品房买卖合同》及附件，购买我司开发的位于沈阳市于洪区3门的房产，按照合同约定，该商品房为-13层。案涉商品房出现质量问题的地点为负一层南墙渗水及顶棚渗漏，并不影响二被上诉人对1-3层进行装修并入住，因此并未达到《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的因房屋质量问题严重影响正常居住使用的条件，原审法院依据该条款判决我司赔偿租房及物业费损失，认定事实与适用法律错误。二、原审法院判决上诉人承担被上诉人的租房损失43200元，没有事实及法律依据。首先，案涉商品房虽存在质量问题，但该质量问题的地点为负一层南墙渗水及顶棚渗漏，并不影响二被上诉人对1-3层进行装修并入住。其次，二被上诉人在庭审中已自述其名下有其他房产，因此租房损失并非因质量问题必须发生的费用，如二被告未装修入住并租房，也系其自身选择，不应由我司承担租房费用。另外，按照二被上诉人提供的证据，租房时间为2018年2月，2019年10月二被上诉人开始装修入住，原审法院判决我司赔偿2年租房损失43200元，不仅金额与原告提交的证据金额不一致，时间也与原告主张的不一致。因此原审法院认定二上诉人租房损失43200元并判决我司承担，没有事实及法律依据。三、原审法院判决上诉人承担被上诉人的物业费损失328766.4元，没有事实及法律依据。2017年8月11日，二被上诉人办理案涉商品房的收楼手续，并缴纳一年物业费16438.32元，之后二被上诉人并未再缴纳过物业费，因此针对物业费的部分二被上诉人的支付的金额仅为16438.32元，并且案涉商品房不存在因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，二被上诉人主张我司赔偿物业费32876.64元，原审法院认定二上诉人物业费损失32876.64元并判决我司承担，没有事实及法律依据。综上，撤销(2021)辽0114民初1981号民事判决书，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。刘丹、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司、冯昊辩称，一审判决正确，应予维持。刘丹、冯昊向一审法院的诉讼请求为:1.判令被告因房屋质量不合格给原告造成的损失43200元(因房屋无法居住在外租房两年的损失)；2.因两年无法居住，物业公司应当减免两年的物业费合计32876.64元，或沈阳华锐置业有限公司赔偿该费用；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月11日，二原告购买了被告华锐置业公司开发的位于沈阳市于洪区(3门)房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积415.11平方米，成交总价2905770元。原告于当日办理了入住手续。同年8月17日二原告取得该房屋的不动产登记证。二原告在购买涉案房屋时向被告华锐置业公司出具《承诺书》一份，记载：“本人在认购该商品房时贵司已告知本人该商品房存在的情况，该商品房的购房款价格也已充分考虑也体现了该等因素的影响，因本人对此完全知悉并自愿购买该商品房，故本人向贵司承诺：本人向贵司购买该商品房后，不就该商品房存在的情况而产生的任何影响向贵司主张任何权利。”2017年8月11日，二原告与被告碧桂园物业公司签订《碧桂园银条城前期物业服务协议》，约定由碧桂园物业公司对二原告所在小区提供物业服务，由碧桂园物业公司对小区的共用部位进行定期检查，及时保养维修，消除危及有利害关系业户的安全隐患，若造成他人利益损害，由碧桂园物业公司承担相应责任等。自2017年8月11日二原告办理入住后，发现房屋存在花园下方棚顶漏水，以及南墙根排水沟处向室内渗水的问题。2019年10月5日，被告华锐置业公司将原告的花园防水问题维修完毕。在此之前因涉案房屋存在漏水情形，原告无法对涉案房屋进行装修施工。另查明，2018年8月13日，原告从案外人金玲处租赁位于沈阳市铁西区建设西路9号1单元6楼5室（房屋面积40平方米）房屋一处，每月租金1800元。一审法院认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求出卖人赔偿损失。本案中，涉案房屋在质保期内存在漏水的情况，致使原告未能按计划对涉案房屋进行装修居住使用，故被告华锐置业公司作为出卖人应当赔偿原告因无法按预期时间居住房屋而造成的损失及物业费损失。被告华锐置业于2019年10月5日就漏水部分维修完毕，原告开始对涉案房屋进行装修，故原告主张因涉案房屋漏水无法正常使用造成共两年的损失，予以支持。无法正常使用涉案房屋的损失参照原告租房发生的费用予以确认，计43200元（1800元/月×24个月），两年物业费的数额经被告碧桂园物业公司确认为32876.64元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告沈阳华锐置业有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿原告冯昊、刘丹无法正常使用涉案房屋的损失43200元；二、被告沈阳华锐置业有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿原告冯昊、刘丹两年的物业费损失32876.64元。案件受理费1702元，由被告沈阳华锐置业有限公司负担。二审中，沈阳华锐置业有限公司提交新证据：照片2张，证明被上诉人家出现质量问题是负一层，并不影响被上诉人居住。冯昊、刘丹质证意见：上诉人所述属实，确实是负一层漏，但是影响装修。如果有质量问题装修公司不能进场装修。本院二审依法确认一审法院查明的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求出卖人赔偿损失。本案中，涉案房屋在质保期内存在漏水的情况，致使冯昊、刘丹无法对涉案房屋进行装修居住使用。且按照日常生活法则，沈阳华锐置业有限公司主张地下室漏水不影响楼上装修入住不合常理。故一审法院认定沈阳华锐置业公司作为出卖人应当赔偿冯昊、刘丹因无法按预期时间居住房屋而造成的损失及物业费损失并无不妥。另，2017年8月11日冯昊、刘丹办理入住，2019年10月5日沈阳华锐置业公司将冯昊、刘丹的花园防水问题维修完毕，且冯昊、刘丹已经提供证据证明租住房屋的标准及物业收费标准，故一审法院对两年期间上述费用予以支持亦无不妥，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1702元，由沈阳华锐置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  范 猛审 判 员  郭 文审 判 员  邰越群二〇二一年九月二十三日法官助理  李 飞书 记 员  赵明川本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。