辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初17937号原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街55号，统一社会信用代码91210100001611313A。法定代表人：孙洪波，系该公司总经理。委托代理人：王哲，辽宁申胜律师事务所律师。委托代理人：王书民，男，1961年12月3日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市和平区。被告：孟龙，男，1985年9月11日出生，满族，住沈阳市和平区。原告沈阳绿建物业服务有限公司诉被告孟龙物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王哲及被告孟龙均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年6月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3810元(73.83平方米×1.2元/月/平方米×43个月=3810元)；2、判令被告支付物业费违约金1187元，合计4997元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系位于沈阳市和平区长白东路17-17号长白五街58-10翰逸华园二期房产(建筑面积73.83平方米)的业主。2013年1月，原告沈阳绿建物业服务有限公司(乙方)与被告所住小区业主委员会(甲方)签订物业服务合同，合同约定，甲方翰逸华园业主委员会选聘原告作为翰逸华园小区物业服务机构，自2013年1月起提供物业服务，并约定该小区物业管理费收取标准为住宅1.2元/月/平方米。缴费期一年，上打租收费。逾期交费的，除应补交物业管理服务费外，自逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三收取滞纳金。现被告未按合同约定缴纳物业费，故原告起诉至法院。被告辩称：根据《中华人民共和国民法典》第525条，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。我有权利拒绝物业的服务，依据民法典第942条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。物业服务有重大过失，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第三条第一款及《物业管理条例》第三十六条的规定，我认为物业公司没有按照合同约定履行内容。我家落水管损坏，物业进行过修补，但没有解决防水问题，雨天一直漏水，导致涉案房屋墙体发霉，经沟通物业方也一直没有解决。消防通道内堆积各种垃圾、杂物、消防门经常锁闭的状态，对业主的人身安全造成了安全隐患。园区内杂乱，废品随意堆砌，公共草坪被占用，人工水池从来不换水，臭气熏天，园林景观长年不维护，园区内自行车和电动车等随意停放，压坏草坪，疫情期间外卖随意进入，单元门密码一致，导致外人随意进出，保安形同虚设，楼道拉圾清理不及时，小区管理混乱，公共健身设施被用来晒被，电梯卡录制一卡通，给业主出行造成了限制。楼下废品站虫蚁进入我家，物业答应给我买消杀药，但也没有买，物业在工作中利用职务之便将我个人身份信息手机号泄露给了第三方催天下平台，然后第三方给我发一些短信，我可以称之为威胁，在我安全受到威胁报警的情况下，物业拒不配合，我在园区内遭到打劫以及我家门前墙壁上被标特殊的记号，生活用品失了，物业叫我报警处理，没有配合我和110警察处理，综上，物业服务存在严重瑕疵，导致了我的合法权益造成了严重的损害，沈阳绿建物业服务有限公司不适用于物业服务合同第七章第22条第二款的规定。我要求减免物业费，终止本合同。我对违约金不认可，物业违约在先，同时在合同中没有约定物业的违约责任，所以该滞纳金项目不合法。对于物业服务合同的合法性、有效性问题，法定代表人签字的部分模糊凌乱，无法辨别真实姓名，下面签字的几个名字明显出于一个人的字体且该业主委员会也无权代表我，合同中只单方面载明甲方违约责任，回避自身违约责任，甲方业主委员会只监督业主履行义务，不监督乙方物业公司履行义务；该业主委员会非法成立，没经过业主选举表决，签订的合同不代表全体业主的本人意愿，资质不合格，收费标准无依据。关于物业经营的合法性问题，物业管理人员的职业资格证书，缴款后的发票，物业服务合同，物业营收项目公示。违反公序良俗和侵犯个人隐私权问题，根据民法典第八条、第十条、第一百一十条第一款、第一千零三十二条第一款、第五百零一条的规定，原告在起诉状中故意隐蔽自己的身份证，住址等信息，故意暴露被告身份证，住址等重要个人信息，违反了公序良俗；送达诉讼状是调取了被告档案中的地址电话，严重影响了我的工作生活，对我的名誉权、隐私权造成了侵害，未经我本人允许，在房产局调取我房产信息。物业在经营过程中存在重大过失，造成我重大的人身财产受伤害，合法性也存疑。我愿意缴纳物业费，但是由于物业公司没有完全履行物业合同里的所有规定，所以我请求贵院减免我80%的物业费。经审理查明：被告系位于沈阳市和平区长白五街58-10号17-17幢，建筑面积73.83平方米房屋的所有权人。2016年8月13日，原告沈阳绿建物业服务有限公司（乙方）与涉案房产所在园区业主委员会即翰逸华园业主委员会（甲方）签订《翰逸华园物业管理服务合同书》。合同约定，甲方选聘乙方为翰逸华园小区提供物业管理服务；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为1.2元/月·平方米；业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰向乙方交纳滞纳金；合同有效期为5年，自2016年8月13日起至2021年8月12日止。现原告自2016年8月13日起为涉案园区持续提供物业管理服务，被告未缴纳2017年6月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。该物业服务费经原告催缴未果，原告起诉来院。上述事实，有物业管理服务合同、房屋电子登记查询证明、催费照片等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与涉案房产所在园区业主委员会翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告系涉案房屋所在小区的业主之一，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故前述合同对被告具有约束力。原告基于前述合同自2016年8月13日起为被告房产所在小区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任。被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为3810元（73.83平方米×1.2元/平方米/月×43个月）。关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。关于被告提出的我家落水管损坏，物业进行过修补，但没有解决防水问题，雨天一直漏水，导致涉案房屋墙体发霉，所以没有缴纳物业费的辩解，因与本案不属同一法律关系，被告可另行主张，故本院对被告的该项辩解不予采纳。关于被告提出的缴款后的发票的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》以及《中华人民共和国发票管理办法》之规定，税务机关是发票的主管机关，对应当开具而未开具发票的义务人，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收。因此，若原告收取业主物业服务费后应当开具而未开具发票，缴费的业主应当向税务机关反映，以维护其合法权益。关于被告提出的窗改门问题。是否违建属行政职权范畴，不应由本院在民事审判中予以确认。被告若认为其他业主的行为侵犯其合法权益，可通过向有权机关反映情况或向侵权人主张相关权利，维护其权益，而不宜采用拒缴物业服务费方式，故被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出因保洁管理不到位导致园区卫生差，未进行消杀工作，治安管理差，园区存在安保隐患、公共设施被占用、自行车和电动车等随意停放、消防通道不畅通等问题，故不缴纳物业服务费的答辩意见，本院认为物业服务具有公共性，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付相关费用可能影响整个小区的物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡；原告作为实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。庭审中，被告虽提供了证据对其主张予以佐证，但上述证据无法证实原告进行物业服务的整体情况，物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由，故对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的物业利用职务之便将其个人身份信息手机号泄露给了第三方催天下平台，使其受到威胁，违反了公序良俗的答辩意见，因其未提供相应的证据，故本院对被告的该项辩解不予采纳。关于被告提出的对于物业服务合同的合法性、有效性存疑，该业主委员会非法成立，没经过业主选举表决，不代表全体业主的本人意愿，资质不合格，收费标准无依据，我要求终止本合同的答辩意见，因其未提供相应的证据且业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力，为有效的合同，被告无权以其个人的名义要求终止该合同，如被告对合同的签订有异议认为侵害了其权利可向业主委员会等相关部门反映，以维护其合法权益，不应以此作为拒缴物业费的理由，故本院对被告的该项辩解不予采纳。关于被告提出园区的人工水池从来不换水的问题。庭审中，因被告未能提供出相应的证据，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的原告对物业营收项目未公示的问题。首先，被告未提供证据对前述主张予以证明；其次，前述事项涉及到园区业主的整体利益，与本案不属于同一法律关系，也不构成单个业主拒缴物业服务费的理由。综上，对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的送达诉讼状是调取了被告的档案，未经本人允许，在房产局调取我的房产信息，对我的名誉权、隐私权造成了侵害的答辩意见。本院认为依法调取的被告相关信息系案情的需要，不构成侵权，故本院对被告的该项答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孟龙于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2017年6月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3810元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孟龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  郑晓溪人民陪审员  安立娜二〇二一年九月六日法官 助理  李明阳书 记 员  夏子晴本判决所适用的法律依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。