吉林省公主岭市人民法院民事判决书 （2021）吉0184民初1467号 原告（反诉被告）：黄某，男，1963年9月10日出生，汉族，公主岭市人，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：苏磊，系北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩某，男，1967年10月20日出生，汉族，公主岭市人，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：高广权，系吉林权杰律师事务所律师。原告（反诉被告）黄某与被告（反诉原告）韩某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理，原告（反诉被告）黄某的委托诉讼代理人苏磊、被告（反诉原告）韩某的委托诉讼代理人高广权均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄某向本院提出诉讼请求：1.判决确认黄某与韩某之间的房屋买卖合同无效；2.判决韩某向黄某退还购房款45.2万元；3 .判决韩某向黄某赔偿房屋装修款8 万元，自建库房 18万元；4判决韩某向黄某支付上述费用的利息,按中国人民银行同期贷款利息计算，自立案日起至实际清偿日止；5.判决韩某承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年9月30日，黄某向韩某支付购房定金1万元， 2011年10月6日，支付定金2万元，用于购买被告位于公主岭市杨大城子镇自来水道口对面两间门楼。 2011年11月15日，韩某将毛胚房交付黄某，因房屋不具备入住条件，黄某进行装修,花费8万元，并自建库房，花费18万元。后黄某一直要求韩某协助办理产权过户手续，包括补签房屋买卖合同，但韩某总是搪塞或拖延。2018年11月28日，韩某出具欠条一张，写明房屋总价70万，原告已支付45.2万，余款24.8万元未支付，并要求黄某签字。2020 年8月，黄某再次与韩某沟通办理产权过户事宜，此次,韩某委托其弟韩坤力出具收条一张，载明黄某如在 2022年末未能将余款付清，则应支付自2011年至今的利息，按一分息计算，但对办理产权过户事宜却只字不提,并将韩某手中所有的收条原件收回作废。在本案起诉前，原告找到韩某，要求协助办理过户,韩某通过中间人于胜基提供给黄某一份《建设用地规划许可证》及一份《建设项目选址意见书》，黄某持两份文件到当地房屋交易中心咨询过户事宜，被相关工作人员告知因证件、手续等问题无法办理。几年来,因顾虑韩某在当地的影响力,黄某一直采用主动沟通协商的方式解决问题，但始终无果，实属无助无奈，为维护黄某自身合法权益，特具状诉讼，望予支持。韩某辩称，一、双方房屋买卖关系有效，在黄某购买案涉房屋时，房屋尚未全部建成，审批手续尚未完成，黄某对此是明知的，并且对当时的现状是认可的。而且双方已经明确约定房屋手续由黄某自行办理。所以黄某无权再以房屋手续不全为由要求确认房屋买卖合同关系无效，韩某也不应退回黄某的购房款。二、2018年11月28日黄某已经为韩某出具了尚欠房款34.8万元的欠条，说明在当时黄某也是对房屋买卖合同关系的认可，再次确认了拖欠韩某房屋价款的事实。三、2011年11月，韩某将案涉房屋交付给黄某后，黄某为了达到起使用目的进行了装修，至今已经使用了十余年，所以起诉主张返还装修费损失没有任何法律依据。另外其在房屋外侧自行修建了其他库房，与韩某无关，韩某也不应给付黄某此款。四、双方买卖合同关系已经成立并履行了十余年，韩某不同意承担黄某各项主张的利息。综上，请求判决驳回黄某的诉讼请求。韩某向本院提出反诉请求：1.请求判决黄某继续履行房屋买卖合同，给付房屋价款24.8万元本金及利息，利息从2011年10月6日起按照月利1分的标准计算至本金全部给付完毕时止，截止到2021年5月6日利息计285200元，本息合计533200元；2.诉讼费、反诉费由黄某负担。事实和理由：2011年9月30日，双方商定黄某购买韩某建设的杨大城子镇自来水道口道南一、二楼房屋，总价款70万元，并向黄某支付定金1万元。2011年10月6日支付房屋价款2万元，同时明确约定由黄某自行办理房屋手续。2011年11月韩某向黄某交付了毛坯房屋。黄某前后陆续给付价款共计45.2万元，尚欠24.8万元。2018年11月28日黄某为韩某出具了欠条，并约定如不按约定给付的，从2011年起按一分标准计算利息。现黄某已经起诉要求确认合同无效，即已经明确表示不再继续履行房屋买卖合同，故诉至法院，要求依法判决黄某继续履行合同，给付剩余房屋价款。黄某辩称，1、韩某出售的房屋为无产权证房屋，根据法律规定《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》14条、《城市房地产管理法》第38条第6项，未依法领取权属证书的，房地产不得转让。2、根据合同法，本案的产权主体有问题，合同无效。3、关于利息问题，对2020年签署的收条，此收条因黄某不认可，黄某并未签字，故主张利息无法律依据。驳回韩某的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明：韩某、刘亚杰原系夫妻关系，夫妻关系存续期间韩某、刘亚杰自建涉诉房屋，该房屋相关的建设用地规划许可证和建设项目选址意见书上权利人名为刘亚杰。2008年6月10日，韩某、刘亚杰离婚，离婚协议约定一切财产归女方所有，包括动产不动产。离婚后刘亚杰通过中间人对外出售涉诉房屋，2011年9月30日韩某收取黄某定金1万元，2011年10月6日韩某收取定金2万元，约定“手续自己办理”并写在了收条上。除了两张收据，韩某未交付黄某其他手续。双方口头约定，涉诉房屋总价款为70万元。2011年末或2012年初涉诉房屋交付给黄某。黄某对涉诉房屋进行了装修，并在院内建了库房。经多次付款，现黄某尚欠购房款24.8万元。刘亚杰认可收到了韩某代其收取的购房款。2018年11月28日，黄某出具欠条一张，认可房屋总价款70万元，余款24.8万元未支付。2020年8月29日，韩坤力找到黄某，韩坤力给黄某出具收条一份，再次确认了买卖房屋总价款70万元，黄某尚欠24.8万元，并注明余款在2022年末全部付清，如未按期，还款按买房日其（2011年）至今付一分利计息。该收条黄某已经收取。涉诉房屋至今没有办理房屋产权证书。本院认为，庭审后经询问黄某、韩某、刘亚杰，可确认刘亚杰在涉诉房屋买卖合同成立之前已经与韩某离婚三年，且离婚协议明确约定所有财产归刘亚杰所有。刘亚杰在中间人通知房屋已经找到买家后委托韩某收取黄某的购房款，韩某未向黄某披露其系刘亚杰代理人并收取了涉诉购房款，此行为构成隐名代理。经法院披露刘亚杰后，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩”规定，黄某选择向韩某主张权利，本院继续以韩某作为被告进行审理。黄某与韩某（被隐名代理的刘亚杰）订立了口头房屋买卖合同，至今未签订书面合同，黄某购买涉诉房屋的时候，韩某除了两张收款收据外，未给付黄某任何该房屋相关证照，黄某接收并占有了该房屋近十年，且分多次给付购房款45.2万元，并在2018年11月28日出具欠条一张，认可尚欠购房款且未提办理产权证事宜，可见其对于涉诉房屋在购买时没有产权证是知晓并认可的。2011年10月6日的收据上写明“手续自己办理”，庭审中对于此约定双方理解不同，黄某称该约定的意思是韩某负责办理产权证书，黄某负责过户，韩某称意思是由黄某自行办理产权证书。现黄某要求确认涉诉房屋买卖合同无效，称涉诉房屋无产权证，产权不明晰，系违建房屋，故涉诉合同违反法律、行政法规强制性规定，应系无效合同。庭审中黄某未举证涉诉房屋产权存在争议，黄某认可涉诉房屋系韩某在夫妻关系存续期间自建的，刘亚杰对涉诉房屋的买卖合同没有异议，黄某亦未举证其购买涉诉房屋近十年来存在其他权利人对涉诉房屋产权提出过有效主张。黄某庭审中称涉诉房屋没有产权证，应属于违建房屋，但未举证证实涉诉房屋为违建房屋。涉诉房屋自2007年开始修建，现黄某已经购买近十年，黄某未提供证据证实曾有相关部门确认涉诉房屋系违建房屋或要求强制拆除，且韩某庭审中提供了涉诉房屋的建筑用地规划许可证和建设项目选址意见书，故对于黄某称涉诉房屋系违章建筑的主张本院现无法支持。现有证据仅能证实涉诉房屋系没有办理产权证书的无照房屋。依照《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，房屋买卖合同是否有效与交易房屋是否办理了物权登记没有直接关系。庭审中黄某称依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，未取得产权证书的房屋买卖合同无效，但该司法解释第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案涉诉房屋系韩某自建房屋，不是由房地产开发企业修建，不属于商品房，不适用该司法解释的规定。黄某称涉诉三个证书即建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、离婚证均系伪造，但未提供证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，黄某未能提供充分证据证实涉诉合同存在应当确认无效的法定 情形，故对于黄某的诉讼请求本院不予支持。关于被告的反诉，韩某不是涉诉房屋的权利人，仅为刘亚杰的代理人，故韩某无权以自己的名义提出反诉，要求黄某将尚欠房款直接给付韩某，韩某不具有反诉原告的主体资格，本院依法驳回韩某的反诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回黄某的诉讼请求。案件受理费10920元由黄某负担，反诉费4566元退还给韩某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长     顾璟玥     人民陪审员      朱晶波人民陪审员      李艳红 二〇二一年九月二十六日   书 记 员      李俊瑶