北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12090号上诉人（原审被告）：北京雅晟房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼2层2014。法定代表人：钟毅，总经理。委托诉讼代理人：王淼，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谭非凡，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：杨肖，女，该公司工作人员。上诉人北京雅晟房地产开发有限公司（以下简称北京雅晟公司）因与被上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称北京麦田公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初3896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。北京雅晟公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回北京麦田公司的全部诉讼请求。事实和理由：北京麦田公司主张的客户未在约定期限内签订认购书，不符合合同约定的有效推荐的标准，我公司不应支付佣金。北京麦田公司辩称，不同意北京雅晟公司的上诉请求，同意一审判决。北京麦田公司向一审法院起诉请求：1．判令北京雅晟公司支付销售代理佣金514631元；2．判令北京雅晟公司支付逾期付款违约金（以514631元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月1日至实际给付之日止）；3．案件受理费由北京雅晟公司负担。一审法院认定事实：2020年4月7日，北京雅晟公司（甲方）与北京麦田公司（乙方）签订《销售代理合同（二手、分销）》（合同编号：#雅字（2020）北雅晟销第0034，以下简称0034合同），约定甲方委托乙方为雅居乐京华雅郡提供销售代理服务，建筑面积12．2万平方米，委托期限自2020年3月25日起至2020年5月31日止。合同第二条约定，合作周期内，甲方可根据实际情况中途终止合作，委托期限前乙方为甲方现场推荐带访之客户成绩不计乙方业绩。乙方客户保护期为委托期限届满后30天内，保护期内乙方仅能接待在委托期限内经过甲方按本合同附件2推荐确认流程之客户到访及案场客户登记环节登记确认的客户，若乙方客户在前述保护期内签署《认购书》，则视为乙方推荐客户。若乙方客户在委托期限之保护期内签署《认购书》，同时满足乙方客户首次到访后30个自然日内或开盘后30个自然日内成交的条件，则视为乙方推荐客户，方可计入乙方业绩。如甲乙双方签署间断性续约合同（委托期限断开，不论断开天数的长短），发生本委托期限与过往合同委托期之保护期重叠，则以客户报备且首次到访时间所处的委托期限判定适用的合同。关于代理佣金标准，代理佣金=委托期内乙方在明源云客系统推荐客户的实际签约金额×计提比例。实际签约金额指客户签署《商品房买卖合同》（即客户与甲方签订网签备案版《商品房买卖合同》，并且已在当地住建/房管局系统生成网签合同编号，且双方签字盖章，方视为签署成功）时的合同金额，退定、挞定的单元除外；客户签署《商品房买卖合同》后任一方解除的，该单元的签约金额不计入乙方销售业绩。退定、挞定单位不计提代理佣金给乙方，退定是指客户与甲方签订《认购书》并交纳了定金或只交纳了定金后，因客户或甲方原因，导致双方解除房屋认购，甲方将定金退回客户的情形，挞定是指客户与甲方签订了《认购书》并交纳了定金或只交纳了定金后，因客户违约，甲方没收客户已交纳的定金的情形。关于佣金付款方式，甲方于每月20日前计算上月符合结算条件之单位明细、佣金金额提供给乙方，乙方应于每月25日前完成复核与确认，佣金明细表经甲乙双方盖章确认后，乙方应于每月30日前按双方确认的佣金金额出具等额有效之增值税专用发票，甲方于收到发票后60个工作日内支付。关于佣金结算条件，一次性付款的单位、分期付款的单位、按揭付款的单位，客户签署《商品房买卖合同》草签合同并交齐总房款的30%首期房款后，甲乙双方可针对该单位结算80%佣金，待客户网签后，结算20%佣金。甲方指定本项目售楼部负责人代表甲方对乙方该项目每月的销售业绩进行签名确认，经该对接人确认的销售业绩视为代理佣金结算的合法依据。乙方应根据上述授权人确认的销售业绩明细编制该项目代理佣金明细表并呈甲方盖章。如甲方如期提供代理佣金结算账目给乙方后，因乙方原因逾期履行账目复核确认工作或提交代理佣金发票工作的，甲方支付乙方佣金的时间相应顺延且无需承担任何违约责任。乙方需按双方确认的佣金金额出具等额有效之增值税专用发票，同时提供对应金额的《收款确认函》。关于乙方推荐带访客户的确定，在委托期限内，乙方需在客户到访前30分钟报备至雅居乐雅居宝系统中。在委托期限内，甲乙双方应在本项目销售现场设置客户登记确认。由甲乙双方各派一名专职人员负责客户确认工作。乙方员工带其客户到达销售现场后，须先到客户登记确认处进行登记确认。乙方员工在填写完《客户带访确认单》后，应向甲方出示工卡并附上其名片一起交甲方确认人。为保证客户的真实性，甲方确认人在核实相关资料后，对真实签名的客户，甲方确认人即可对《客户带访确认单》予以签名确认。《客户带访确认单》一式贰份，双方各保留一份。经甲方确认后，该客户由甲方员工负责跟进该项目的推介及成交，乙方协助跟进。针对0034合同，双方签订《销售代理合同之补充协议二》（合同编号：雅字（2020）雅晟销第3685），对0034合同做出以下调整：甲方委托乙方对雅居乐京华雅郡项目推广代理销售的期限归属于2020年5月1日-2020年5月31日的，代理佣金标准按固定点数计提，产品类型为住宅的，计提比例为3．5%。后双方签订《销售代理合同（二手、分销）》（合同编号：雅字（2020）雅晟销第3741，以下简称3741合同），约定，甲方委托乙方推广代理销售期限为自2020年6月1日至2020年7月31日止。合同其他内容同0034合同一致。针对3741合同，双方签订《销售代理合同之补充协议二》（合同编号：雅字（2020）雅晟销第3741-补-0002），对3471合同做出以下调整：甲方委托乙方对雅居乐京华雅郡项目推广代理销售的业务归属于2020年7月1日-2020年7月31日的，代理佣金标准按浮动佣金方式计提：A级住宅，委托期单月内认购套数小于5套，单月内认购套数计提比例为2．5%；B级住宅，委托期单月内认购套数大于等于5套且小于10套，计提比例为3%；C级住宅，委托期单月内认购套数大于等于10套，计提比例为3．5%。针对上述代理佣金的跳级，双方商定采用如下方式处理：当乙方住宅销售业绩未达到B级时，暂按A级的标准计算代理佣金给乙方。当乙方住宅销售业绩达到B级当月，甲方同意将应付的差额部分连同当月的代理佣金一并结算给乙方，C级及以上按此类推。以上各级别代理佣金计算公式=委托期单月内乙方的签约金额×本级别计提比例。北京麦田公司向法院提交了客户带访确认单、客户银联付款凭证、客户诚意登记凭证、草签确认单、客户房屋建委网签页面，微信聊天记录截图，证明北京麦田公司于2020年7月11日带客户甄珍、程硕到访雅居乐京华雅郡项目房屋11-1-502，后为客户填写了诚意登记凭证。客户于2020年7月16日支付了30000元，于7月18日支付了70000元，于7月26日支付了274000元。北京雅晟公司营销总监徐平平已确认该客户于7月30日完成草签，成交总价为3740000元，佣金点位为2．5%，提佣总额为93500元，案场经理为孙元帅。客户于8月24日联系经纪人王晓波前去支付第二笔首付款问题，且房屋11-1-502在北京市住房和城乡建设委员会房地产交易信息公示栏内显示已办理网上联机备案，故该客户应计入北京麦田公司销售业绩，并已达到支付佣金的条件。北京雅晟公司对此不予认可，其主张补充协议将0034合同的委托期限调整为2020年5月1日-5月31日，故客户甄珍不应计入北京麦田公司销售业绩，客户付款和客户最终实际购房均不是合同约定的认定成功推荐及计提佣金的标准，且无法确定仅有徐平平签字的草签确认单的真实性。另外，北京雅晟公司向法院提交客户甄珍、程硕的认购书及草签合同，证明两份合同的签署时间均为2020年9月25日。北京麦田公司对此不予认可，其主张0034合同的委托期限应自2020年3月25日-5月31日，补充协议仅对委托期限归属于2020年5月1日-5月31日期间的代理佣金标准进行了调整。北京麦田公司还称北京雅晟公司提供的认购书及草签合同的盖章不一致，北京雅晟公司存在任意更改的可能。北京麦田公司向法院提交了认购确认单、草签确认单、客户房屋建委网签页面、微信聊天记录截图、收款收据，证明北京麦田公司于2020年7月9日、10日带客户夏明远、彭如心到访雅居乐京华雅郡项目房屋6-3-202。客户于2020年7月10日签署了认购确认单。客户于2020年7月10日支付了预约金10000元，于7月11日支付了预约金90000元，于7月19日支付了预约金200000元。北京雅晟公司营销总监徐平平已确认该客户于7月30日完成草签，成交总价为6959524元，佣金点位2．5%，提佣总额为173988元，案场经理为孙元帅。房屋6-3-202在北京市住房和城乡建设委员会房地产交易信息公示栏内显示已办理网上联机备案，故该客户应计入北京麦田公司销售业绩，并已达到支付佣金的条件。北京雅晟公司对此不予认可，其向法院提交了客户夏明远、彭如心的认购确认单、认购书，证明合同的签署时间均为2020年9月12日。北京雅晟公司主张北京麦田公司提供的认购确认单上客户签字与北京雅晟公司提供的认购确认单、认购书及北京市商品房预售合同上的客户签字明显不同，且客户付款和客户最终实际购房均不是合同约定的认定成功推荐及计提佣金的标准。北京麦田公司对此不予认可，其主张北京雅晟公司提交的认购确认单、认购书及北京市商品房预售合同存在让客户补签的可能性，且每份材料中客户夏明远的签字系同一人签署。北京麦田公司向法院提交了认购确认单、北京市商品房预售合同、收款收据、微信聊天记录截图、客户房屋建委网签页面，证明客户贺美丽经北京麦田公司推荐认购了雅居乐京华雅郡项目房屋6-1-601，成交总价为7061233元。客户于6月1日支付定金100000元，支付首期购房款2731233元。房屋6-1-601在北京市住房和城乡建设委员会房地产交易信息公示栏内显示已办理网上联机备案，故该客户应计入北京麦田公司销售业绩，并已达到支付佣金的条件。北京雅晟公司对此不予认可，其向法院提交了客户贺美丽所购房屋的开盘时间证明，客户贺美丽的认购确认单、认购书及草签合同，证明房屋所在楼盘开盘时间为2020年4月30日，三份合同的签署时间均为2020年6月1日。北京雅晟公司还称北京麦田公司提交的认购确认单无法代替认购书，销售代理合同约定认定推荐行为的是签署认购书的时间而非其他文件或支付房款行为，且该认购确认单未填写日期，无法证明应将该客户计入北京麦田公司销售业绩。北京麦田公司对此不予认可，其主张双方提供的草签合同内容完全一致，不同之处在于北京雅晟公司提供的签署了日期，北京雅晟公司存在篡改证据的可能。北京麦田公司向法院提供的其员工李腾飞、孙元帅与北京雅晟公司员工李恭正的微信聊天记录截图，载明2020年8月16日，孙元帅发送“认购人甄珍，2020年7月11日12时5分报备，2020年7月11日14时6分来访，2020年7月16日认购，房号11-1-502，总价3740000元，付款周期7月16日付3万，7月18日付7万，7月26日付10%，8月26日付10%，9月26日付15%。认购人贺美丽，2020年4月11日10时24分报备，2020年4月11日13时2分来访，2020年5月6日认购，房号6-1-601，总价7061233元，付款周期4月11日认筹2万，5月6日认购10万，6月1日补齐40%。认购人夏明远，7月9日13时5分报备，7月9日14时6分来访，7月10日认购，房号6-3-202，总价6959524元，付款周期7月10日付1万，7月11日9万，7月20日20万，8月20日40%起。经理，这3个单子，辛苦你费心了”，8月24日，孙元帅发送“经理，早上好，我们这3个单子，你这个帮忙沟通的咋样了”，李恭正回复“这个还在沟通着，你稍等吧，我这两天还得给集团汇报”。8月26日，李腾飞发送“您好，李总，我是麦田李腾飞，现在和元帅一起负责咱们雅居乐”，李恭正回复“你好”。8月28日，李腾飞发送“李总，您好，我想问一下之前孙元帅和您说过我们家有3个系统提示过期的客户如何解决”，李恭正回复“在我们沟通着流程”。北京雅晟公司对此不予认可，其主张微信聊天记录截图中所指代的客户及付款周期均不明确，北京雅晟公司工作人员仅回复正在沟通，无法证明双方已就支付佣金事宜协商一致。另查，北京雅晟公司开发的北雅嘉苑项目于2020年4月29日取得预售许可证。北京雅晟公司认可上述三套房屋已收到客户支付的购房定金及首付款，并已办理完毕网签备案手续。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。北京麦田公司与北京雅晟公司签订的两份《销售代理合同（二手、分销）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。根据查明的事实，0034合同约定的委托代理销售期限为自2020年3月25日-5月31日，3471合同约定的委托代理销售期限为自2020年6月1日-7月31日，北京麦田公司提供证据证明客户甄珍和程硕（502房屋）、客户夏明远和彭如心（202房屋）、客户贺美丽（601房屋）在合同委托期限内支付部分购房款，北京雅晟公司虽不认可客户甄珍、程硕、夏明远、彭如心、贺美丽系北京麦田公司推荐带访客户，但未提供充足的证据证明其主张，故对于上述答辩意见，法院不予采信。关于客户甄珍和程硕（502房屋）、客户夏明远和彭如心（202房屋）、客户贺美丽（601房屋）是否属于北京麦田公司推荐成功并计入销售业绩的问题。首先，根据销售代理协议约定，若北京麦田公司客户在委托期限或保护期内签署《认购书》，同时满足客户首次到访后30个自然日内或开盘后30个自然日内成交的条件，则视为北京麦田公司推荐客户，方可计入北京麦田公司业绩。需要指出的是，根据众所周知的生活常识和商品房买卖的交易习惯，认购书是商品房买卖双方为将来订立商品房预售合同达成的书面允诺或协议，通常通过买方支付购房定金的方式确定双方买卖商品房的意向。关于客户甄珍和程硕（502房屋），北京麦田公司提供了2020年7月11日的客户带访确认单，2020年7月16日的诚意登记凭证及甄珍和程硕在2020年7月16日至2020年7月26日期间的付款凭证，上述材料能够证明甄珍和程硕系通过北京麦田公司渠道购买涉案房源，甄珍、程硕与北京雅晟公司在合理期限内已经达成购房合意，应视为北京麦田公司推荐客户。北京雅晟公司主张客户带访确认单、诚意登记凭证不等同于认购书，不应视为北京麦田公司推荐且应计入销售业绩条件的答辩意见，证据不足，法院不予采信。关于客户夏明远、彭如心（202房屋），北京麦田公司提供了2020年7月10日的认购确认单，夏明远、彭如心在2020年7月10日至2020年7月19日期间的付款凭证，上述材料能够证明夏明远、彭如心系通过北京麦田公司渠道购买涉案房源，夏明远、彭如心与北京雅晟公司在合理期限内已经达成购房合意，应视为北京麦田公司推荐客户。关于客户贺美丽（601房屋），北京麦田公司提供证据证明贺美丽在2020年6月1日前看房并付款，上述材料能够证明贺美丽系通过北京麦田公司渠道购买涉案房源，贺美丽与北京雅晟公司在合理期限内已经达成购房合意，应视为北京麦田公司推荐客户。北京雅晟公司虽不认可，但未提供证据证明其主张。需要指出的是，涉案三套房屋客户系通过北京麦田公司渠道获得房源信息，客户支付相应购房款项，北京麦田公司在促成客户与北京雅晟公司建立商品房预售合同关系中履行了销售代理合同义务，涉案房屋亦已实际成交。客户未在首次到访后30个自然日内与北京雅晟公司签订《认购书》系不可归责于北京麦田公司原因，北京雅晟公司以此为由拒绝将此计入北京麦田公司业绩，证据不足，法院不予采信。关于客户甄珍和程硕（502房屋），北京雅晟公司提供的《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》均签订于2020年9月25日，但甄珍、程硕的付款时间早于该认购书签订时间；关于客户夏明远和彭如心（202房屋），北京雅晟公司提供的《认购确认单》、《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》均签订于2020年9月12日，但夏明远、彭如心的付款时间亦早于上述材料签订时间。关于客户贺美丽（601房屋），其在签订《北京市商品房认购书》、《北京市商品房预售合同》前已经给付认购款。另外，北京雅晟公司认可徐平平系其公司员工，虽不认可徐平平签字的真实性，但未提供充足的证据证明其主张。综上，法院对北京雅晟公司辩称涉案合同不应计入北京麦田公司业绩的答辩意见，法院不予采信。关于北京麦田公司要求北京雅晟公司支付销售代理佣金514631元的诉讼请求，经核算，客户甄珍、程硕计提佣金数额为93500元（2．5%），客户夏明远、彭如心计提佣金数额为173988元（2．5%），客户贺美丽247143元（3．5%），据此，北京麦田公司要求北京雅晟公司支付销售代理佣金514631元的诉讼请求，数额合理，法院予以支持。关于北京麦田公司要求北京雅晟公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，北京麦田公司虽主张北京雅晟公司逾期支付代理费，但未提供证据证明北京麦田公司已按照销售代理协议的约定履行了账目复核确认工作，并已将编制的项目代理佣金明细表呈北京雅晟公司盖章或提交了代理佣金发票，故对北京麦田公司要求北京雅晟公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年6月判决：一、北京雅晟房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付北京麦田房产经纪有限公司代理费514631元；二、驳回北京麦田房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，北京雅晟公司提交了涉案三组客户的收据及案外人黄庆学的收、退费凭据，欲证明其收取的是预约金并非房款，只有签订认购书后才转为房款，预约金是可以退还的。北京麦田公司对于涉案三组客户的收据真实性予以认可，对案外人黄庆学的相关证据的真实性表示无法核实，对于上述证据的证明目的均不予认可。北京雅晟公司提交了与麦田公司之间的结算明细，欲证明除涉案的客户之外其他佣金都已结算完毕。北京麦田公司对结算明细的真实性予以认可，但认为与本案无关。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。北京麦田公司与北京雅晟公司签订的两份《销售代理合同（二手、分销）》及补充协议均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。北京麦田公司主张甄珍和程硕、夏明远和彭如心、贺美丽系其推荐成功的客户，要求北京雅晟公司支付相应佣金。根据北京麦田公司提交的甄珍和程硕的带访确认单、诚意登记凭证、相应付款凭证，能够证明甄珍和程硕系北京麦田公司推荐的带访客户。夏明远和彭如心、贺美丽两户虽未提交带访确认单，但根据一审法院向夏明远、贺美丽了解的情况、北京雅晟公司在一审庭审中的陈述、结合北京麦田公司提交的该两户的付款凭证等相关材料，能够证明夏明远和彭如心、贺美丽亦属于北京麦田公司的带访客户。关于北京雅晟公司主张上述三户均未在合同约定的签约期限内签订认购书一节，应当指出，首先，上述三组客户均系北京麦田公司推荐带访的客户，且均在带访后不久向北京雅晟公司支付了十余万到数十万不等的款项；北京雅晟公司虽主张上述款项仅系可以退还的预约金，并非房款，但根据认购确认单、诚意登记凭证等材料，能够看出，上述购房人系针对特定房屋支付的款项，且最终亦均购买了意向房屋。其次，认购书系由北京雅晟公司提供，由买卖双方签订的合同，该缔约行为不涉及北京麦田公司，且北京麦田公司提交了北京雅晟公司员工徐平平签字的草签确认单，北京雅晟公司虽以该人员已离职为由不认可签字的真实性，但并未就推翻北京麦田公司该主张提供充足的证据予以证明，故对北京雅晟公司该意见，本院不予采纳。原审法院认定上述购房人未在首次到访后30个自然日内与北京雅晟公司签订认购书系不可规则于北京麦田公司的原因造成的，并无不当，本院对此不持异议。北京麦田公司主张的佣金数额具备合理性，本院予以支持。综上所述，北京雅晟公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8946元，由北京雅晟房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  宋 猛审判员  陈 妍二〇二一年九月二十九日书记员  张 璐