辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11362号上诉人（原审被告）：陈勇，男，1989年2月16日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审原告）：李成哲，男，1972年12月26日出生，朝鲜族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：史鹏飞，辽宁科泰（丹东）律师事务所律师。原审被告：许娅娅，女，1990年10月12日出生，汉族，住安徽省肥东县。上诉人陈勇因与被上诉人李成哲、原审被告许娅娅房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初12447号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈勇上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，上诉人没有违约行为，被上诉人违约在前。一、上诉人没有实际收取订金20,000元，被上诉人也没有实际支付第二次买卖合同的订金20,000元（合同约定为定金）。2020年7月21日上诉人、被上诉人及中介签订《商品房买卖合同》，后被上诉人违约，明确表示不买房。7月24日上午，定金作为违约金由中介微信转账给上诉人，双方第一份合同履行完毕。7月24日下午双方签订了第二份《房屋买卖合同书》，上诉人出具定金收条，被上诉人并没有实际支付定金。另外，上诉人从未表示该定金由原第一份合同的违约金转化而来。因此，上诉人没有违约，被上诉人没有支付定金违约在先；二、上诉人一直积极配合被上诉人履行合同，但被上诉人因沈阳市出台房产调控政策，其为避税单方不再履行合同，构成根本违约。上诉人出售的房屋恰好受房产新政影响，不符合之前的免征增值税条件，被上诉人因此违约不再购买。经过三方沟通，被上诉人明确表示不再购买，因此上诉人没有在2020年9月10日前结清贷款并取出房证，上诉人已没有必要解除抵押。9月10日后，上诉人一直愿意积极履行合同，被上诉人却不予答复或置之不理，被上诉人的行为已构成根本违约。李成哲辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。许娅娅经依法传唤未到庭发表答辩意见。李成哲向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.二被告双倍返还购房定金40,000元；3.二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2020年7月21日签订房屋买卖合同一份，约定购买沈阳市浑南区全运路135-21号2-9-1房屋。中介沈阳鸿易房地产经纪有限公司于2020年7月21日出具《收条》一份，载明代收定金20,000元，房主陈勇同意中介代收，2020年7月21日客户交10,000元，2020年7月22日客户交10,000元，合计20,000元。2020年7月24日，原、被告签订《解除买卖合同协议书》一份，约定原告支付给被告陈勇违约金20,000元。当日，由中介工作人员微信转账给被告陈勇并注明客户李哲成的违约金20,000元。同日，原、被告还签订《房屋买卖合同书》一份，约定原告向被告购买沈阳市浑南区全运路135-21号2-9-1房屋，建筑面积91.63平方米，总价935,000元。并约定在签订本合同当日，原告向被告支付购房定金20,000元，在原告支付第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款，房屋交易涉及的税费全部由原告承担。并约定，被告将贷款结清并取出房证交付给中介监管，2020年9月10日前办理完贷款结清取出房证，若被告未按期办完视为违约；原告使用公积金组合贷款，若组合未办理成功，使用商业贷款，若原告自办贷款出现问题，原告负相应责任；取到房证后，于2020年9月30日前一同到房产交易部门办理更名过户手续，在原告新契税证明下发当日，原告付给被告第一笔购房款285,000元；同时双方须将第一笔购房款全部存入房产局办理资金监管，当原告新房证下发后3个工作日内资金监管部门直接下发给被告第二笔房款650,000元；被告应在收到上述款项后3个工作日内结清所有陈欠，并将房屋交付给原告使用。另约定，被告未按约定办理产权过户或未按约定时间交付房屋，视为被告违约，被告应向原告支付违约金，每逾期一日，违约金按交易价格的千分之一计算。逾期超过十五日，原告有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，如解除合同，被告应将原告的已付款和利息（按同期贷款利率核算）一并返还原告，并由被告承担此次交易中原、被告双方已发生的必要费用。合同上出卖方为二被告，被告许娅娅的签字由被告陈勇代签。合同签订后，被告陈勇出具《收条》一份，载明“今收到李成哲房屋订金20,000元”。2020年9月26日，被告陈勇明确表示房子还没解贷，房子不卖了。此后双方由于定金返还问题发生纠纷，原告诉至法院。庭审中，被告明确表示希望给其45天时间处理抵押贷款，并陈述房子是二被告共同所有，二人于2018年5月离婚，2019年5月到小额贷款公司做抵押，金额530,000元。一审法院认为，关于解除合同问题。原、被告于2020年7月24日第二次签订《房屋买卖合同书》后，双方应当严格按照合同约定全面履行各自义务。被告未按约定时间结清贷款，构成违约，并直接导致合同无法继续履行。同时，根据原告提供的录音，被告陈勇亦明确表示房屋没有解贷，房子不卖了。而被告陈勇提出的“原告要求被告承担一半税费并于2020年9月10日表示不愿意买房子”的抗辩，并未提供相应证据。因此，应认定由于被告陈勇的违约行为，导致合同无法继续履行，对于原告主张的解除合同请求，予以支持。关于双倍返还定金问题。原告与被告陈勇于2020年7月24日签订关于第一份房屋买卖合同的解除协议，约定原告给付被告陈勇违约金20,000元，并由中介微信转账给被告陈勇，虽然备注客户李成哲违约金20,000元的是中介，但是由于有此前签订的解除协议，应认定此时该笔款项为违约金性质；而后原、被告再次签订房屋买卖合同书，并且被告陈勇出具收条，载明收到订金20,000元，应当认定被告陈勇认可此前原告支付的违约金20,000元转化为定金性质。另外，虽然被告陈勇出具的收条上写的是收到“订金”20,000元，但是合同中约定原告向被告支付“定金”20,000元，而被告陈勇对于“定金”性质一直未提出异议，因此原告应享有“定金”权利。由于被告陈勇陈述，其与被告许娅娅已于2018年离婚，而合同签订于2020年，现有证据无法证明被告许娅娅对于涉案房屋是否实际享有权益，并且收取款项的是被告陈勇，因此对于原告主张被告许娅娅承担相关法律责任的请求，不予支持。一审法院判决：一、原告李成哲与被告陈勇、许娅娅于2020年7月24日签订的《房屋买卖合同书》予以解除；二、被告陈勇于本判决生效之日起10日内，向原告李成哲返还40,000元；三、驳回原告李成哲的其他诉讼请求。案件受理费1,000元，由被告陈勇承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人陈勇提交新的证据如下：证据一，聊天记录，用以证明2020年9月10日双方在中介沟通，李成哲不同意承担税金，当天没有谈出结果，被上诉人明确表示不想买，上诉人没有去解贷；证据二，证人证言，用以证明合同约定9月10日前结清贷款、办理房证，但由于税费政策出现调整，当时李成哲对税费不认可，双方没有进行买卖；证据三，视频，用以证明9月10日当天双方就税费问题没有达成一致。被上诉人李成哲发表质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，关联性及证明目的有异议。聊天记录日期为2020年9月15日后，晚于合同约定的解贷时间，上诉人没有完成解贷证明上诉人存在违约行为；对证据二没有异议。对证据三的真实性没有异议，但不属于新证据范畴，视频中没有我方明确表明不购买案涉房屋的言论。许娅娅未发表或提交书面质证意见。本院对上述证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释规定。本案二审的争议焦点为本案双方2020年7月24日签订的《房屋买卖合同书》解除的违约责任应如何承担的问题。根据该《房屋买卖合同书》约定，“2020年9月10日前办理完贷款结清取出房证”，否则视为陈勇方违约。陈勇未按合同约定完成房屋贷款结清手续，一审法院认为陈勇存在违约行为并无不当。关于上诉人主张被上诉人李成哲未支付定金违约在先的问题，经查，上诉人出具了定金收条，也无证据证明该收条为虚假，无论上诉人是否作出过此前20,000元违约金转化为定金的意思表示，该收条均表明上诉人认可收取了定金20,000元，因此上诉人该主张不能成立。关于上诉人主张被上诉人李成哲拒绝购买房屋违约在先的问题，经查，案涉《房屋买卖合同书》第二条第3款约定，房屋交易税费由李成哲承担；第二条第5款约定：如在合同签订后办理过户前，遇国家、本地区房产政策调整，造成交易费用增加，甲乙双方协商解决，如果协商不成则按本条第3款承担。而结合上诉人提交的证人证言等相关证据，双方在2020年9月10日因案涉房屋交易税费的负担问题产生分歧，未能协商解决，则此时应按案涉合同第二条第5款约定予以解决，即则由李成哲承担。故由于李成哲未按合同约定履行义务，其对案涉《房屋买卖合同书》未能继续履行也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，并结合公平原则及本案实际情况，本院认为陈勇应返还李成哲20,000元为宜。综上，本院对一审判决的不当之处予以纠正。综上所述，上诉人陈勇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初12447号民事判决第一、三项，即“一、原告李成哲与被告陈勇、许娅娅于2020年7月24日签订的《房屋买卖合同书》予以解除；三、驳回原告李成哲的其他诉讼请求。”二、变更沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初12447号民事判决第二项，即“二、被告陈勇于本判决生效之日起10日内，向原告李成哲返还40,000元；”为“二、陈勇于本判决生效之日起10日内，向李成哲返还20,000元；”一审案件受理费1000元，二审案件受理费1000元，共计2000元，由陈勇负担1000元，由李成哲负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月二十八日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。