北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10082号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京盛隆裕餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区天辰东路8-10-12号地下一层×号。法定代表人：刘玉友，经理。上诉人（原审被告）：闽香（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：刘玉友，经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚琳，女，1973年7月26日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张晨，上海汉盛（北京）律师事务所律师。上诉人北京盛隆裕餐饮有限公司（以下简称盛隆裕公司）、闽香（北京）餐饮管理有限公司（以下简称闽香公司）与被上诉人龚琳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初36002号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛隆裕公司、闽香公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回龚琳的全部诉讼请求并支持盛隆裕公司的反诉请求；二、一、二审诉讼费由龚琳承担。事实和理由：1.盛隆裕公司在签订涉案转租合同前确已征得房东和物业同意，从龚琳办理了进场施工手续，并实际进行了施工可以佐证。在出租权方面和电量需要增容方面，龚琳以此提出解除合同，一审法官明确不予支持，但一审也未认定龚琳为过错方，希望法院基于公平原则重新认定龚琳为解除合同的过错方。2.盛隆裕公司在解除合同中是无过错方，但一审法院对盛隆裕公司的所有主张均没有支持，尤其认定2020年3月20日为合同解除日期对盛隆裕公司极不公平。龚琳虽然提出解除合同，但事实上却一直占用盛隆裕公司的店铺，影响盛隆裕公司的正常经营，直到2020年7月28日法院要求龚琳腾出交还盛隆裕公司为止，龚琳实际解除合同的时间为2020年7月28日，这段时间的实际占用费用（从4月1日起算，合计为3个月28天）龚琳理应支付给盛隆裕公司。盛隆裕公司本着疫情期间大家都很困难，应当互相帮助，互相体谅，所以在一审反诉中未主张，但一审结果对盛隆裕公司极为不利，盛隆裕公司现着重提出这一权益，望法院在审理过程中能依据公平原则，对此依法改判。盛隆裕公司在反诉中主张龚琳补交免租期期间的租金合法有据。合同中的免租是针对龚琳正常履行整个合同的，虽然合同中未明确说明若龚琳提前解除合同，需要补交租金，但基于公平原则，龚琳享受完盛隆裕公司给予的优惠政策，然后就解除合同，对盛隆裕公司极不公平。因此，盛隆裕公司主张龚琳补交2020年1月13日至2020年1月31日期间的租金20900元。关于合同解除时间，盛隆裕公司、闽香公司不认同一审认定为3月20日。在一审认定的微信聊天记录中，刘玉友是说3月20日为接受龚琳提交解除合同的申请日期，要求按合同6.4条进行解除合同，即龚琳必须提前2个月提出解除合同申请，5月20日为合同实际解除日期，这是双方签合同时同意并在合同6.4条中体现的。依据公平原则，希望法院能重新认定合同解除日期为5月20日，并判定龚琳补齐这期间的租金。合同6.4条明确约定，若龚琳未提前2个月提出书面解除合同申请，需要赔偿盛隆裕公司一年的租金作为赔偿盛隆裕公司因此产生的损失，这条赔偿金额虽然看上去很高，却是对等的，盛隆裕公司也有相同赔偿条款，这是对双方能正常履行合同的约束，以降低因解除合同给对方造成的损失。龚琳未正常履行合同，又未提前2个月提出申请，一审法院认定2020年3月20日为合同解除日，没有认定龚琳为过错方，没有要求龚琳赔偿盛隆裕公司的任何损失，对盛隆裕公司不公平。另外，依据合同约定，龚琳的解除合同通知和盛隆裕公司对解除合同通知的回复签收记录，可知4月21日双方收到相互给对方的合同解除书，解除时间最早也应当是2020年4月21日，一审法院认定2020年3月20日为双方合同解除日期是错误的。龚琳和盛隆裕公司在合同中约定，龚琳撤出后必须恢复原状或者不影响盛隆裕公司正常使用或者再次正常出租。由于龚琳和盛隆裕公司是共用厨房，而龚琳的工程施工到一半时解除合同，严重影响到了盛隆裕公司的正常使用，包括后厨设备报废和前厅就餐区域拆改破坏，造成无法使用等损失。按公平原则，龚琳有责任弥补盛隆裕公司因此产生的巨额损失。损失总计59068元，具体明细已在一审的反诉中提交给法院，对此一审法院未予支持，希望法院能重新认定。3.闽香公司虽然是盛隆裕公司的唯一股东，但双方在经营、财务财产方面都相互独立，在财务上没有与盛隆裕公司有账务混淆，闽香公司为此提交了相关财务证明。闽香公司作为盛隆裕公司的股东，已经完成了作为股东的权利义务，为盛隆裕公司完成了注资，因此盛隆裕公司在经营中产生的各种债务权益与闽香公司无关，因此，龚琳和盛隆裕公司的合同纠纷与闽香公司无关。龚琳辩称，同意一审判决，不同意盛隆裕公司、闽香公司的上诉请求，请求驳回盛隆裕公司、闽香公司的上诉请求，维持原判。龚琳向一审法院起诉请求：一、判决解除龚琳与盛隆裕公司签订的《商铺租赁协议书》。二、判令盛隆裕公司返还龚琳保证金9.9万元、租金6.6万元。三、判令盛隆裕公司支付龚琳保证金、租金的利息,利息计算方式以16.5万元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月20日至实际付清之日止的利息(暂计算至2020年4月20日为556元)。四、判令盛隆裕公司支付因盛隆裕公司违约给龚琳造成的损失,其中装修费2万元、律师费1万元、订制厨具费25060元、装修设计费1.1万元、垃圾清运费3025元及违约金95040元(违约金的计算方式以年租金39.6万元为基数按照年24%计算),合计164125元。五、判令闽香公司对盛隆裕公司前述债务承担连带责任（本判决书中的货币均为人民币）。盛隆裕公司向一审法院反诉请求：一、判令盛隆裕公司与龚琳2020年1月9日签订的《商铺租赁协议》于2020年4月21日解除。二、判令龚琳支付盛隆裕公司租金23100元及滞纳金24948元(2020.4.1-21日期间)。三、判令龚琳支付盛隆裕公司违约金79200元(按年租金20%计算)。四、判令龚琳赔偿盛隆裕公司经济损失55468元(包括自2020.1.13-31日期间租金20900元,房屋分租中介费3000元及龚琳装修过程中对盛隆裕公司现有装修的破坏恢复成本31568元)。一审法院认定事实：2020年1月9日，盛隆裕公司(出租方、甲方)与龚琳(承租方、乙方)签署《商铺租赁协议书》,约定:甲方将×号商铺(靠南侧部分)出租给乙方经营餐饮（凤起游龙包子铺）使用；商铺面积85平米，使用面积55平米；租期自2020年1月13日至2021年6月24日;2020年1月13日-31日为免租期；2020年2月1日至2021年1月31日期间,租金为3.3万元/月,保证金9.9万元；2021年2月1日至2021年6月24日期间,租金为34650元/月，保证金在合同期内由甲方保存，不计利息，合同期满，甲方确认乙方无违约行为及欠缴税费后，保证金无息退还乙方；租金由乙方每2个月支付一次,乙方须在每个周期前3天缴纳下一周期租金；甲方收款账户为甲方法定代表人刘玉友名下银行账户；甲方保证对商铺享有合法的出租权；甲方在商铺内为乙方提供乙方经营所必要的上下水、电、排烟系统、消防等基础设施，其中双方约定甲方提供电容50kw,如果电容不符合要求的需要确保增容能达到乙方标准,相应费用(增容费)由甲方承担，若因甲方原因超过15日仍未完成改造的，则乙方有权提前终止协议，甲方应支付月租金六倍的违约金，返还保证金、剩余期限租金和其他款项并赔偿损失（包括但不限于装饰装修费）；乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，不赔偿乙方的经济损失：……乙方拖欠租金累计达到30天，除甲方收回商铺外，乙方应向甲方支付3个月租金作为违约赔偿金；乙方逾期交付租金,除应如数补交外,还要按年租金日千分之三标准向甲方支付滞纳金；若任何一方违约导致本合同不能履行给对方造成损失的,违约方除赔偿损失外,应以年租金为标准作为违约赔偿金。合同第6.4条约定：“在合同期内,乙方提前退租,需提前2个月以书面形式通知甲方,解除日期以获得甲方书面确认之日为准，乙方配合甲方再次出租工作，如看房提供相关材料等，否则视为乙方违约，应向甲方支付一年租金作为违约金。”《商铺租赁协议书》签署后,盛隆裕公司向龚琳交付了房屋，龚琳向合同约定的刘玉友银行账户支付了2个月的租金6.6万元、保证金9.9万元，盛隆裕公司给龚琳出具了收据。2020年4月14日，龚琳向盛隆裕公司发送《解除合同通知书》，主要内容为：据本人签订合同后了解，盛隆裕公司并无转租权；盛隆裕公司提供的电源无法满足本人生产需求，也未在15天内增容，盛隆裕公司已违约；本人多次与贵公司沟通解除合同事宜，贵公司拒不协商，且表示已开始转租，以实际行动表示不再继续履行合同；现通知贵公司，双方签订的《商铺租赁协议书》于2020年4月14日起解除，贵公司应退还16.5万元、承担违约损失164125元。2020年4月21日，盛隆裕公司向龚琳发送《解除合同通知函》（落款日期为4月16日），主要内容为：贵方于2020年1月9日与我方签订租赁协议。于1月16号在物业处办完手续进场施工，1月20号停止施工至今。3月中旬,贵方以我方提供的电容不足协议要求的50kw为由,口头提出解除合同,要求全额退还所交的2个月租金6.6万元,3个月押金9.9万元和所交的5个月垃圾处理费3025元,合计168025元。我方代表刘玉友于3月20日在微信上答复贵方,从3月20日算收到贵方的解除合同申请,一切按合同条款执行。自此我们双方于1月9日签署的租赁合同正式解除。在贵方提出解除合同后,我方一直提议可以把店铺转让出去,以减少违约损失,但贵方不接受,只是一直要求退钱。由于贵方未能履行合同,使用不合理,不存在的借口提出解除合同,多次到我方店铺及工美商业街无理取闹,打砸我方收银设备,扯坏我方人员工作服,并在商场大声污蔑辱骂我公司及人员,损害我方声誉,严重影响我方和商场的正常运营秩序，经商场物业,我方房东及警察多次调解,均无理要求我方退还钱款,不接受其他方案。因此,我们双方解除合同的所有责任由贵方承担。对于贵方提出的电容不足50kw，并且没能在15天内提供。该理由根本不成立。签合同时双方就达成一致,贵方使用是靠南侧的部分,即我方现在蒸饭这半边,为了节省装修费,使用的是我方目前的电路,电线也都是6分的纯铜线,完全够贵方的设备使用,都不需要改动,这当时也得到贵方设计师的肯定,需要改造的电路是我方现有设备搬迁后使用的电路。对于两家总电容量不足问题,在贵方施工进场前看现场时,我方也才接到物业电工口头通知,若是电路改造,现有电路最多只能使用50kw，但这50kw也完全达到贵方的要求,而且当时贵方和贵方项目承包负责人也在场。对于增容走线问题,当时物业电工要求从我方房东处接电,当时也得到我方房东同意(在他3月份出面协调我们之间矛盾时也告诉贵方,可以增容,物业领导当时在场也同意增容),我方代表与物业电工和贵方电工三方都一起实地勘察和设计过,并且还做出了报价,只是没有最后决定什么时候开始接线。在我方电路改造完成前(目前只在墙上开槽布线一部分),即使没有接线增容,也不影响给贵方提供的50kw的电量,因为贵方使用的是我方现在使用的电路,不存在电量不足问题。所以,电容不足和15天增容到50kw的问题,完全都是贵方为了解除合同,又不想承担任何责任的无理借口。对于我方有无权出租店铺问题,我方在出租前已得到房东和物业的同意,并且物业还给贵方办理了进场施工许可证。所以,贵方说的我方无权出租的问题都是贵方为了解除合同又不承担责任寻找的不存在理由。我方现要求贵方按原租赁合同6.4和6.6条执行。即贵方没有提前2个月提出解约行为,要求马上解约,而且因为贵方装修导致我方各种设备设施破损,影响我方正常营业,就要承担原合同解除的全部责任,赔偿我方相当于年租金的违约金,及其他损失约59068元,包括:店铺出租中介费3000元,贵方装修将我方4.8米长大理石收银台截除一半并砸坏边角(制作费25668元),前厅中线半截高隔断被锯除1.2米左右(制作费约2000元),前厅塑钢板整体墙壁开孔布线被锯开4个控(制作2平米约600材料费),明厨亮灶设备被拆除(再次安装费300元),后厨瓷砖墙壁开槽埋管(8米长左右)后一直裸露着,电表箱安装上去后,也一直没装好,敞开裸露着(后厨补墙预估3000元)。为了把厨房腾空,我方低价卖掉液体导热锅2个,四门冰箱一个,卧式冷藏冰箱一个,2米高立式展示柜一个(电器损失约2000元),4人座餐桌9套(损失约900元)。这些做了半截的装修,严重影响我方正常经营和再次出租,相关损失预估21600元(270元/天,计算80天。按9张桌算,疫情期间每张最多坐2个人,一人按京东标准15元/人,所以一天270元,80天是从3月1号开始,3月20号解除合同,另有两个月记60天的缓冲时间,合计80天。年前先不记算了)。贵方应赔偿我方损失合计:39.6万元+59068=455068元。其中39.6万元为一年租金,59068元为签约中介费和贵方施工给我方店铺造成的损失。扣除贵方之前所交租金押金合计:9.9万元＋6.6万元＋3025-2.2万元＝146025元。其中9.9万元为3个月押金,6.6万元为预付的2个月租金,3025元为预交的垃圾清运费,2.2万元为3月1日至3月20日20天的租金。贵方应再支付我方违约金:455068-146025=309043元,请于2020年5月16日前付清。盛隆裕公司提交刘玉友与龚琳2020年1月30日至2020年4月17日期间的微信聊天记录，主要内容显示：双方从2020年1月30日开始沟通办理装修人员返京登记工作，到2020年3月初，双方还在沟通准备测温枪一事。3月20日，龚琳问考虑好了吗？刘玉友建议把店铺和包子加盟权转让出去。龚琳不同意，并称“合同上写了我15天就单方可以解除合同”。刘玉友称：“我现在当作收到你的提出解除合同的告知。按照合同6.4条约定执行。2个月后我收回店铺使用权。我收回店铺时，按照合同第十条执行。”龚琳称：“我只知道你在15天内电量不够，没达到我的要求，我就可以要求退租……你当时跟我签合同时，你说你够一百的电量大家一块对吧，现在你什么都没有”。龚琳提交2020年4月5日龚琳的代理律师张晨、吴某与盛隆裕公司刘玉友在涉诉商铺的对话录音，证明盛隆裕公司自认其是第五次承租人，×号商铺已经过多次转租，且盛隆裕公司自认×号商铺总功率为50kw，但为两户公用。在该录音中，刘玉友对龚琳的代理人称，我本来用的电就是总共110kw，但我的电是从物业接的，现在物业新的规定要求只要装修改造电线路必须重新走，我签合同之前去物业咨询时物业没有这么说，所以我让龚琳装修时直接接我原来的电，我原来的电足够50kw，不用增容，随时都够用，不用等15天，等龚琳装修完，我再从房东那里接电给我自己用，接电走线的施工由龚琳负责，费用由我出，物业电工报价大概9000元，龚琳的电工报价1万元到1.1万元，差了2000块钱，但是龚琳春节以后没有再施工。因龚琳申请，与其签署装修合同的北京超凡印象装饰工程有限公司法定代表人王世超到庭作证称，我们进场后第二天，也就是1月17日，物业的电工、物业的负责人和我的工人、还有盛隆裕公司经营酱骨的刘老板一起去看了电容量，物业的人说电容不足，两家一起用肯定要增容，要再拉一根线，不然物业不同意。我的电工算了一下增容费用连工带料大概2万元，因为费用是额外增加的，我们施工里没有这项，我问了物业增容费用谁出，物业说费用是商铺出。我问酱骨老板，酱骨老板说他肯定不出这个费用。我就给龚琳说没人愿意出这个费用，正好过年了，建议他们先沟通再施工。龚琳一共给我付了2万元定金，装修费还差一万多，合同上的内容有好多都没做，已经做的部分大概2万多。闽香公司认可该公司是盛隆裕公司的唯一股东。闽香公司提交该公司与盛隆裕公司的税务申报资料，证明两家公司是独立法人，有独立的财产，没有使用相同的账户收付款项，不存在财产混同的情形，闽香公司不应承担连带责任。龚琳对此不认可。龚琳称，盛隆裕公司在微信中称3月20日合同解除，我方认为合同已于3月20日解除，店铺我们直接交还了盛隆裕公司，没办交接手续，我们自己搬走了，盛隆裕公司没有给过我钥匙。盛隆裕公司称现场仍有龚琳购置的吧台收银柜等物品，剩余的装修废料。经法院要求，龚琳于2020年7月28日将其遗留在房屋内的剩余物品运走。经法院询问，龚琳称，承租房屋后没有业主来找我说不允许转租，不允许我使用该房屋。主要是因为盛隆裕公司没有给我增容的问题，双方合同无法履行。盛隆裕公司只是把他租的房屋的一半转租给我，他的房屋总共电容才50千瓦，但我一家就要50千瓦。我是开包子铺，有蒸箱、和面机、冰箱等，都需要大功率用电。我1月15日开始装修，1月17日装修公司跟我说电不够。我跟刘玉友说明过，但他推脱说这个电够用。1月20日装修停工。过年后赶上疫情。过了一个月，我到店里跟刘玉友商量增容的事，他不承认也不同意，他说店铺的电够用。合同约定我的电必须满足50千瓦，他那一半他用作经营酱骨饭，50千瓦只够他现有设备的功率，如果我们两家一起用，50千瓦肯定不够。盛隆裕公司称，北京工美集团有限责任公司新奥工美文化发展分公司(以下称工美分公司)因为疫情影响给盛隆裕公司免了2020年2月份的租金，但条件是盛隆裕公司必须按合同履行完毕且要开门营业，龚琳没有正常营业和履行完合同，所以不能享受2月份免租。一审法院认为，龚琳、盛隆裕公司签订的《商铺租赁协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于龚琳主张盛隆裕公司无权转租一节，无证据证明盛隆裕公司的上家对龚琳使用房屋曾提出质疑，盛隆裕公司是否有权转租并未对龚琳使用房屋造成影响，龚琳以此为由要求解除合同没有依据，该主张法院不予采信。对于龚琳主张盛隆裕公司未按合同约定将电量增容到50kw一节，龚琳未提交证据证明其曾对盛隆裕公司提出过电量不足，且盛隆裕公司拒绝增容或拒绝承担相关费用。龚琳申请出庭的装修公司负责人王世超虽称刘玉友在2021年1月17日拒绝负担增容费，但该证人与龚琳存在利害关系，其证言无法与其他在案证据相互印证，法院不予采信。龚琳与刘玉友的微信聊天记录显示，在2021年1月至2021年3月20日期间，刘玉友与龚琳一直在沟通节后开业和防疫事项，龚琳并未对刘玉友提出其承租店铺存在电容量不足的问题。龚琳对涉诉商铺的装修在1月20日因春节停工，春节后疫情爆发，龚琳未再继续装修施工，龚琳未提交证据证明其停止装修是因盛隆裕公司不配合其进行电路改造增容导致。龚琳代理人与刘玉友的录音显示，在签约后确实出现了物业不同意龚琳直接从盛隆裕公司商铺接电的意外情况，但盛隆裕公司同意由龚琳直接使用盛隆裕公司自营商铺电路作为补救，盛隆裕公司再从房东处接电，费用由盛隆裕公司负担，此种解决方案仍能满足龚琳的用电需求，符合合同约定，龚琳所称盛隆裕公司的自营商铺必须与龚琳的商铺合用110kw的主张没有合同依据。龚琳主张盛隆裕公司未提供电路增容并以此为由要求解除合同没有事实和法律依据，法院不予支持。龚琳在签约后向盛隆裕公司支付了2个月租金，根据合同约定，扣除免租期后，租金从2020年2月1日起算，故龚琳的租金支付至2021年3月31日。根据龚琳与刘玉友的微信聊天记录，可以确认龚琳在3月初至3月20日期间曾向刘玉友提出过解除合同的要求。刘玉友在2020年3月20日微信回复龚琳：“我现在当作收到你的提出解除合同的告知。按照合同6.4条约定执行。2个月后我收回店铺使用权。”2020年4月21日，盛隆裕公司在向龚琳发送的《解除合同通知函》中再次确认：我方代表刘玉友于3月20日在微信上答复贵方，从3月20日算收到贵方的解除合同申请，一切按合同条款执行。自此我们双方于1月9日签署的租赁合同正式解除。综合上述情况，可以确认双方签署的租赁合同已于2020年3月20日因双方合意而解除。盛隆裕公司要求确认双方合同已解除的反诉请求有事实和法律依据，但日期不准确，法院确认合同解除日期为2020年3月20日。对于解除合同的原因和责任，龚琳以盛隆裕公司未提供用电增容和违法转租为由解约虽无依据，但双方签约后确实出现了物业不允许龚琳从盛隆裕公司直接接电的意外情况，此情况双方签约时都未预料到，盛隆裕公司虽提出了解决方案，但其在签约前未与物业充分沟通确有不当，并会对龚琳、盛隆裕公司双方正常履约造成一定影响。加上新冠疫情影响，因出现了龚琳在订立合同时无法预料的情况，龚琳提出协商解约的要求属事出有因，盛隆裕公司亦同意解约，依据公平原则，双方合同应视为因协商一致而解除，现有证据无法认定双方中的任何一方存在违约行为，双方要求对方支付违约金的诉讼请求和反诉请求均无事实和法律依据，法院均不予支持。对于龚琳要求盛隆裕公司退还保证金9.9万元、租金6.6万元并支付利息的诉讼请求，以及盛隆裕公司要求龚琳支付2020年4月1日至4月21日期间租金23100元及滞纳金24948元的反诉请求，因双方合同已于2020年3月20日解除，盛隆裕公司要求龚琳支付的2020年4月1日至4月21日期间租金实为房屋使用费。考虑到因双方协商用电增容事项和疫情影响，确会对龚琳正常使用房屋造成不利影响，依据公平原则，应对合同解除前的租赁期内租金以及合同解除后的房屋使用费予以适当酌减。法院综合案情，依据公平原则，对合同解除前的租金以及合同解除后的房屋使用费共计酌定为6.6万元，与龚琳已付租金数额相等。龚琳要求盛隆裕公司退还租金并支付利息的诉讼请求法院不予支持。盛隆裕公司要求龚琳支付租金（房屋使用费）及滞纳金的反诉请求法院不予支持。龚琳要求盛隆裕公司退还保证金9.9万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。因双方对合同违约责任存在争议导致退费迟延，龚琳要求盛隆裕公司支付保证金利息的诉讼请求法院不予支持。对于龚琳要求盛隆裕公司赔偿损失的诉讼请求，其主张的装修费2万元、订制厨具费25060元、装修设计费1.1万元未提供充足证据，且上述费用系其自身经营风险，盛隆裕公司对上述费用的发生没有过错，龚琳要求盛隆裕公司赔偿没有依据，法院不予支持。龚琳要求盛隆裕公司赔偿律师费1万元没有事实和法律依据，法院不予支持。根据现场照片和庭审陈述，龚琳在现场遗留了部分垃圾物品需由盛隆裕公司处理，对龚琳已支付的垃圾清运费3025元，法院酌情判决盛隆裕公司退还1000元。对于盛隆裕公司要求龚琳赔偿损失的反诉请求，2020年1月13日-31日期间是根据合同给予的免租期，双方并未约定在提前解约的情况下需补交免租期租金，盛隆裕公司要求龚琳赔偿此期间租金损失20900元的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。盛隆裕公司在与龚琳签约时应预料到龚琳装修过程中对原有装修的破坏以及再行出租的房屋分租中介费支出，因本案并非龚琳的违约行为导致双方合同解除，盛隆裕公司要求龚琳赔偿上述损失的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。闽香公司作为盛隆裕公司的唯一股东，未能举证证明盛隆裕公司财产独立于股东自己的财产，龚琳要求闽香公司对盛隆裕公司债务承担连带责任的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。一审法院判决：一、龚琳与北京盛隆裕餐饮有限公司2020年1月9日签署的《商铺租赁协议书》已于2020年3月20日解除。二、北京盛隆裕餐饮有限公司、闽香（北京）餐饮管理有限公司于判决生效之日起15日内向龚琳连带退还保证金9.9万元、垃圾清运费1000元。三、驳回龚琳的其他诉讼请求。四、驳回北京盛隆裕餐饮有限公司的其他反诉请求。北京盛隆裕餐饮有限公司、闽香（北京）餐饮管理有限公司如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2020年1月9日，盛隆裕公司与龚琳签署《商铺租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行己方义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，根据龚琳与刘玉友的微信聊天记录，龚琳在3月初至3月20日期间曾向刘玉友提出过解除合同的要求。刘玉友在2020年3月20日微信回复龚琳：“我现在当作收到你的提出解除合同的告知。按照合同6.4条约定执行。2个月后我收回店铺使用权。”2020年4月21日，盛隆裕公司在向龚琳发送的《解除合同通知函》中再次确认：我方代表刘玉友于3月20日在微信上答复贵方，从3月20日算收到贵方的解除合同申请，一切按合同条款执行。自此我们双方于1月9日签署的租赁合同正式解除。一审法院根据双方合同履行及沟通联系情况，确认双方签署的《商铺租赁协议书》于2020年3月20日协商一致解除，并无不当。盛隆裕公司上诉主张一审法院认定的合同解除日期有误，但并未提供充分有效证据证明其主张，该主张缺乏依据，本院不予采纳。盛隆裕公司上诉主张其在解除合同中是无过错方，龚琳为过错方，对此，本院认为，2020年4月14日龚琳向盛隆裕公司发送《解除合同通知书》，主张盛隆裕公司无转租权，盛隆裕公司提供的电源无法满足生产需求，也未在15天内增容，盛隆裕公司已违约。关于龚琳主张盛隆裕公司无权转租一节，龚琳称承租房屋后没有业主来找其说不允许转租，不允许其使用该房屋，龚琳并未提交充分有效证据证明涉案房屋的业主对龚琳使用房屋曾提出质疑，且盛隆裕公司是否有权转租并未对龚琳使用房屋造成影响，一审法院认定龚琳以此为由要求解除合同没有依据，并无不当。关于龚琳主张盛隆裕公司未按合同约定将电量增容到50kw一节，《商铺租赁协议书》约定，盛隆裕公司在商铺内为龚琳提供经营所必要的上下水、电、排烟系统、消防等基础设施，其中双方约定盛隆裕公司提供电容50kw,如果电容不符合要求的需要确保增容能达到龚琳标准,相应费用(增容费)由盛隆裕公司承担，若因盛隆裕公司原因超过15日仍未完成改造的，则龚琳有权提前终止协议。现龚琳未提交充分有效证据证明其曾对盛隆裕公司提出过电量不足，且盛隆裕公司拒绝增容或拒绝承担相关费用，亦未提交充分有效证据证明其停止装修是因盛隆裕公司不配合其进行电路改造增容导致。龚琳代理人与刘玉友的录音显示，出现物业不允许龚琳从盛隆裕公司直接接电的意外情况后，盛隆裕公司积极寻求解决办法，提出龚琳可直接使用盛隆裕公司自营商铺电路作为补救，盛隆裕公司再从房东处接电，费用由盛隆裕公司负担，此种解决方案仍能满足龚琳的用电需求，符合《商铺租赁协议书》的相关约定，龚琳以此为由要求解除合同缺乏事实和法律依据。因龚琳主张解除合同的依据并不成立，龚琳不享有合同约定解除权，亦不享有法定解除权。关于解除合同的原因和责任，龚琳以盛隆裕公司未提供用电增容和违法转租为由解约虽依据不足，但双方签约后确实出现了物业不允许龚琳从盛隆裕公司直接接电的意外情况，此情况双方签约时均未预料到，盛隆裕公司虽提出了解决方案，但其在签约前未与物业充分沟通亦有不当，并会对双方正常履约造成一定影响。且由于新冠肺炎疫情的影响，出现了龚琳在订立合同时无法预料的情况，龚琳提出解约的要求事出有因，盛隆裕公司亦发函解约。现有证据无法认定双方存在合同约定的违约行为，一审法院依据公平原则，认定合同因双方协商一致而解除，双方要求对方支付违约金的诉讼请求和反诉请求均无事实和法律依据，并无不当，盛隆裕公司的上述主张缺乏依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《商铺租赁协议书》约定，租期自2020年1月13日至2021年6月24日;2020年1月13日-31日为免租期；2020年2月1日至2021年1月31日期间,租金为3.3万元/月,保证金9.9万元；2021年2月1日至2021年6月24日期间,租金为34650元/月。根据查明的事实，《商铺租赁协议书》签署后,盛隆裕公司向龚琳交付了房屋，龚琳向合同约定的刘玉友银行账户支付了2个月的租金6.6万元、保证金9.9万元。根据合同约定，2020年1月13日至1月31日为免租期，龚琳的租金支付至2021年3月31日。关于龚琳起诉要求盛隆裕公司返还租金6.6万元并支付利息的诉讼请求，盛隆裕公司反诉要求龚琳支付2020年4月1日至4月21日期间租金23100元及滞纳金24948元的反诉请求，一审法院综合考虑双方协商用电增容事项和疫情影响，确会对龚琳正常使用房屋造成不利影响，依据公平原则，对2020年4月21日前的租金和占有使用费酌情确定为6.6万元，未支持龚琳要求盛隆裕公司退还租金并支付利息的诉讼请求及盛隆裕公司要求龚琳支付租金及滞纳金的反诉请求，并无不当。《商铺租赁协议书》约定，保证金在合同期内由盛隆裕公司保存，不计利息，合同期满，盛隆裕公司确认龚琳无违约行为及欠缴税费后，保证金无息退还龚琳。如前所述，涉案商铺租赁协议书因双方协商一致解除，现有证据不能据以认定双方存在合同约定的违约行为，盛隆裕公司应将9.9万元保证金退还给龚琳。关于保证金利息，合同约定保证金无息退还龚琳，且双方对合同违约责任存在争议导致退费迟延，一审法院未予支持龚琳要求盛隆裕公司支付保证金利息的请求，合法有据。盛隆裕公司上诉主张龚琳占用盛隆裕公司的店铺至2020年7月28日，应向盛隆裕公司支付占用费，鉴于一审中盛隆裕公司主张龚琳支付租金至2020年4月21日，其上述主张缺乏依据，本院不予支持。关于龚琳要求盛隆裕公司赔偿损失的诉讼请求，龚琳未就其所主张的装修费2万元、订制厨具费25060元、装修设计费1.1万元提供充分有效证据予以证明，且上述费用亦属于经营风险，盛隆裕公司对上述费用的发生并无过错，一审法院对此未予支持并无不当。关于龚琳所主张之律师费，盛隆裕公司并未违约，且龚琳提供盛隆裕公司应向其支付律师费的依据，一审法院未予支持亦无不当。根据现场照片和庭审陈述，龚琳在现场遗留了部分垃圾物品需由盛隆裕公司处理，一审法院根据现场状况、龚琳支付费用的情况，酌情认定盛隆裕公司退还龚琳垃圾清运费，合法有据。关于盛隆裕公司要求龚琳赔偿损失的反诉请求，2020年1月13日至1月31日期间是合同约定的免租期，现合同因双方协商一致解除，双方并未约定在此情况下龚琳需补交免租期租金，盛隆裕公司要求龚琳赔偿此期间的租金损失，缺乏事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。盛隆裕公司上诉主张龚琳应补交免租期的租金，缺乏依据，本院不予采纳。关于盛隆裕公司所主张房屋分租中介费及龚琳装修过程中对盛隆裕公司现有装修的破坏恢复成本，因盛隆裕公司在与龚琳签约时应预料到龚琳装修过程中对原有装修的破坏以及再行出租的房屋分租中介费支出，且本案合同因双方协商一致解除，并非龚琳的违约行为导致合同解除，盛隆裕公司要求龚琳赔偿上述损失，于法无据，一审法院对此未予支持亦无不当。盛隆裕公司上诉主张龚琳应依据公平原则弥补其因此产生的巨额损失，并未提交充分有效证据予以证明，该主张缺乏依据，本院不予采纳。闽香公司作为盛隆裕公司的唯一股东，未能提供充分有效证据证明盛隆裕公司财产独立于股东自己的财产，龚琳要求闽香公司对盛隆裕公司债务承担连带责任的诉讼请求，具有事实和法律依据。盛隆裕公司上诉主张闽香公司作为盛隆裕公司的股东，已经完成了作为股东的权利义务，为盛隆裕公司完成了注资，盛隆裕公司在经营中产生的各种债务权益与闽香公司无关，依据不足，本院不予支持。综上所述，盛隆裕公司、闽香公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3179元，由北京盛隆裕餐饮有限公司、闽香（北京）餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 张印龙审 判 员 周艳雯二〇二一年九月二十六日法官助理 卫孚嘉法官助理 何 平书 记 员 王 艳