安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2034号上诉人（原审原告）：周秀娟,女,1980年5月4日出生,汉族,住上海市闸北区。被上诉人（原审被告）：固镇白马环球港商业管理有限公司,住所地安徽省蚌埠市固镇县城关镇谷阳路与东菜市交口,统一社会信用代码91340323395311910G。法定代表人：吴同和,该公司总经理。委托诉讼代理人：马斌，该公司员工。委托诉讼代理人：邱坤明，安徽振固律师事务所律师。上诉人周秀娟因与被上诉人固镇白马环球港商业管理有限公司（以下简称白马公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。周秀娟上诉请求：撤销一审判决，支持周秀娟一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由白马公司负担。事实与理由：一、周秀娟对案涉商铺享有独立产权，有权要求返还商铺、恢复原状。一审认定周秀娟对白马环球港一期商铺2层2254号具有独立产权，但同时又认为案涉商铺无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，前后认定存在矛盾。实际案涉商铺并非产权式商铺，而是有物理隔离的独立产权商铺。案涉商铺有明确位置，有墙体分割，形成了独立的封闭使用空间，返还商铺，不会损害其他商铺业主的合法利益。二、《会议纪要》不具有法律约束力，不能作为继续履行租赁合同的依据。固镇县市场监管局、商铺业主代表、固镇淮弘置业有限公司、白马公司形成的《会议纪要》不应作为继续履行租赁合同的依据。2021年5月27日固镇县市场监督管理局作出《关于白马环球港一期商铺租赁及收益分配会议纪要的有关说明》，该文件明确表示市场监管局并不参与监管租赁收益费用的分配。其次，参与会议的业主代表未经过其他代表的合法授权，其所作的意思表示不能作为所有业主的意思表示或者绝大部分业主的意思表示。政府以组织协调会的形式参与市场活动，介入当事人之间的合同履行，所形成的会议纪要不能作为民事合同来看待。因此，白马公司所依据的《会议纪要》而行使的继续租赁案涉商铺的行为是违反相关法律及当事人意思自治的，白马公司无权继续占用案涉商铺。同时，白马环球港一期尚未成立业主大会，因此白马公司与其他业主签订的后期租赁合同不适用于周秀娟。三、租赁合同涉及格式条款，限制周秀娟物权，应属无效。周秀娟与白马公司签订的《商铺租赁经营管理合同》中约定，该合同终止日前，周秀娟、白马公司双方就合同到期后继续合作的相关事宜，需在合同到期前6个月洽谈完成。为保持商铺的统一经营、统一管理，应采取少数服从多数原则。该条款明显为限制周秀娟权利的格式条款，在签订合同时白马公司未提示周秀娟注意该条款。同时一审法院认为上述约定是对包括周秀娟在内的业主租赁期限届满后租赁物的使用方式的限制，即对业主物权的限制。基于上述情况，该条款应属无效。四、一审适用法律错误，白马公司已陷入履行不能。（一）本案属于租赁合同纠纷，应适用《中华人民共和国民法典》合同编关于合同解除及其法律后果的条款。周秀娟与白马公司签订的《商铺租赁经营管理合同》已于2021年1月29日到期，双方未就租赁合同的延续达成一致意见，且周秀娟多次催告白马公司支付租金，白马公司在合理期限内均未履行法定给付义务，故周秀娟有权解除租赁合同。白马公司无法定理由，继续占有周秀娟享有所有权的商铺，明显违反了《中华人民共和国民法典》的相关规定。（二）白马公司拖欠租金的行为已构成根本违约，且其涉及多起执行案件并存在信用风险，案涉合同已无履行之必要。白马公司辩称，一、周秀娟要求分割商铺将严重影响商铺的经济价值，损害整体商铺业主的合法利益，客观现状也无法实现分割。案涉固镇白马环球港商铺，无墙体分割，无单独的使用通道，无单独的水电和消防设施，系未作实体性分割的产权式商铺，具体坐落位置无法确定，不能单独经营。现商铺经营状态是在白马公司的统一管理设计和投资装修后，经政府相关部门同意批准，统一规划，各商业领域统一划区布局经营的综合体，各商铺经营是按商业综合规划体系整体布局统一决定，如果商铺业主各自独立对外经营和招租，商业综合体的整体规划、聚集力优势将完全丧失，商铺的经济价值也将大大降低，各自为战势必影响损害整体的利益；固镇白马环球港商场统一经营的格局已经形成，从商铺铺位平面图可以看出，实际上现状无法分割，一旦分割水电和消防无法通过验收，消防验收通不过，经营户无法办理营业执照，导致单独商铺无法使用，将失去经济价值。二、周秀娟与白马公司签订的《商铺租赁经营管理合同》，为维护整体业主利益，已经对业主的物权行使进行了限制性约定，周秀娟不能违反该约定。为发挥固镇白马环球港商铺最大经济价值，整个商场采用整体分区，统一管理的模式，白马公司出资2000余万元，进行统一布局和装修，为维护整体业主利益，防止个别业主损害整体规划和布局，双方《商铺租赁经营管理合同》第二条2.3条款也约定：为了保持商铺的统一经营，统一管理，应采取少数服从多数原则，商铺业主按建筑面积行使投票权，决定是否有答辩人继续租赁。该条款就是为了保障整个商业综合规划体系而设定。同时第十一条11.2条款约定：如甲方单方终止合同，未征得乙方书面同意，甲方应承担违约责任，按当年标准的12个月租金向乙方支付违约金，并按照年租金三倍的标准承担乙方对该商铺的装修之费用，赔偿乙方全部损失，同时合同应继续履行。这两条约定，系双方自愿签订，具有法律约束力，周秀娟不能随意违反。三、绝大多数商铺业主同意白马公司继续进行租赁经营管理，2020年12月22日已经达成《会议纪要》合法有效，应当履行。目前提出结束解除租赁关系要求分割商铺的周秀娟等业主，只是1100余户商铺中的极少部分，所占建筑面积也远远不足半数，按照少数服从多数的原则，应当服从绝大多数业主意愿。针对以上可能发生的分割商铺导致的现场经营户闭店引起的整体固镇白马环球港商场关门，影响周秀娟和其他1000多户业主利益的危机，固镇县政府高度重视，由固镇县市场监督管理局牵头主持，白马公司、商铺业主代表、固镇县重点工程建设中心和房地产开发企业固镇淮弘置业有限公司（其未售自持商铺占总面积35.77%）参加协商，于2020年12月达成《会议纪要》，决定继续委托白马公司统一进行租赁经营管理，管理期限三年，现管理期限未满，白马公司在继续履行租赁管理职责。目前，《会议纪要》已经贯彻执行，2021年1月29日前全体172家经营户签订了后期租赁合同。白马公司也按照《会议纪要》要求在政府和业主代表监管下支付给周秀娟实际收取的经营户租金。四、周秀娟要求返还商铺，势必损害其他业主合法利益，违背《中华人民共和国民法典》规定，该诉求不应支持。周秀娟等人要求分割商铺，改变白马公司的管理权，应当取得《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的多数业主的同意，现要求解除租赁管理关系的业主没有达到上述多数要求，其主张不能得到支持。五、周秀娟要求按《商铺租赁经营管理合同》中最后年度租金标准，支付后期租金和损失费，没有事实和法律依据，白马公司同意依据《会议纪要》约定，按照管理的白马环球港商业整体出租实际收益，参照商铺面积占比进行分配。六、白马公司已经支付周秀娟2020年度6个月租金并支付2021年实际管理租金部分收益，正在积极履行租赁管理义务，维护周秀娟等业主利益。2021年2月和6月白马公司联系房产开发企业固镇淮弘置业有限公司和政府部门积极筹措资金，协调政府用代建回迁房工程款支付周秀娟及所有商铺业主6个月租金。后期租金正在政府的帮助下逐步落实解决，2021年后期租赁管理租金收益已经开始支付，白马公司从来没有恶意占有和拖欠业主费用。综上，请求驳回上诉，维持原判。周秀娟向一审法院起诉请求：判令白马公司将白马环球港一期商铺2层2254号商铺腾空、恢复原状；判令白马公司支付自2020年11月1日至2021年2月1日期间的租金15290元及逾期付款违约金171.25元（以15290元为基数，按照日万分之一计算，自2020年11月1日起计算至实际付清为止，暂计算至2021年2月20日）；判令白马公司支付合同到期后占有使用费3397.78元（2021年2月1日至2021年2月20日，以后继续计算至实际腾空为止）；本案诉讼费由白马公司承担。一审法院认定事实：周秀娟、白马公司于2015年4月28日签订《商铺租赁经营管理合同》，合同约定，周秀娟为甲方，白马公司为乙方。甲方同意将其位于白马环球港一期商铺2层2254号租赁给乙方，甲方在本合同签订之日已与固镇淮弘置业有限公司（出卖人）签订该商铺《商品房买卖合同》，并向相关部门办理备案手续，《商品房买卖合同》已列明该商铺交付时间及办理房屋产权证时间，甲方将商铺交给乙方统一租赁经营管理，租赁期限为五年，自白马环球港一期统一开业日始（最迟日期为2016年2月7日，但甲方未从出卖人处办理房屋交付手续的除外，此种情形从实际办理完房屋交付手续时起计算租期及租金）。租金计算标准：第一年38225元、第二年45870元、第三年53515元、第四年61160元、第五年61160元。租金支付方式：前三年租金乙方一次性支付予甲方，直接冲抵购房款。后两年租金按季度予以返还，打入甲方书面指定的银行账户。乙方逾期支付租金，除仍应补交所欠租金外，并按日租金万分之一以天数计算向甲方支付违约金。合同签订后案涉商铺第四年度租金已支付完毕，第五年度61160元租金，前三个季度的租金原告已于2020年11月24日起诉至固镇县人民法院，固镇县人民法院作出（2020）皖0323民初3261号民事判决，判令白马公司支付周秀娟第五年度前三个季度的租金38539元（其中扣除44天疫情）以及违约金886元（按日万分之一日标准计算）。周秀娟依据该生效判决书于2021年3月29日向固镇县人民法院申请强制执行，案号为（2021）皖0323执597号，申请执行标的为39425元，该执行案件尚未执行到位，周秀娟庭审中明确表示未收到案涉执行案件任何执行款项。2021年2月10日，白马公司向周秀娟支付租金15290元。周秀娟在庭审中也明确表示要求白马公司返还案涉房屋。白马环球港一期开业时间为2016年1月30日，案涉租赁合同期限为2016年1月30日至2021年1月29日。另查，因××我国于2020年1月24日启动重大突发公共事件一级响应导致各地停工停产，至2020年3月15日由一级降为三级，各地政府要求逐步复工复产。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。周秀娟、白马公司签订的《商铺租赁经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应该按约履行。周秀娟已经按照约定将案涉商铺交付于白马公司使用、收益，白马公司理应如约支付相应租金。周秀娟庭审中表示2021年2月10日白马公司给付15290元的租金系案涉房屋第五年度前三个季度的租金，但周秀娟于2021年3月29日就案涉房屋前三个季度租金已全部申请强制执行，并未扣除该15290元，故该院认定白马公司于2021年2月10日给付的15290元租金系案涉房屋第五年度第四季度租金。白马公司已经给付案涉房屋第五年度第四季度的租金，故周秀娟诉请要求白马公司偿还第五年度第四季度租金的诉请，该院不予支持。关于违约金的问题，周秀娟逾期给付第四季度租金，理应按照合同约定承担违约责任。因白马公司第四季度租金已于2021年2月10日给付，故违约金计算起止点为2020年10月30日至2021年2月10日共计103天，案涉房屋第五年度租金为61160元，但因新型冠状病毒性肺炎导致停工停产属不可抗力因素，故扣除44天（2020年2月1日至2020年3月15日）疫情期间的租金即7373元，白马公司理应支付周秀娟违约金554元〔（61160-7373）×0.1‰×103〕。关于周秀娟要求腾空返还房屋并恢复原状以及占有使用费的诉请。白马环球港一期系固镇淮弘置业有限公司开发建设的商业综合项目，总建筑面积44841平方米，涉及包括周秀娟在内的业主1142个，案涉商铺虽然具有独立产权，但系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，且自建成交付开始，包括案涉商铺在内的白马环球港所有商铺为对外统一经营，已被整体分割、规划，形成了所有权与经营权相分离的商业模式，白马环球港一期涉及的业主众多，各个业主拥有商铺面积较小，各业主名下商铺在使用效能上高度依存，业主之间利益密切融合。且根据案涉《商铺租赁经营管理合同》约定：该合同终止日前，周秀娟、白马公司双方就合同到期后继续合作的相关事宜，需在该合同到期前6个月洽谈完成。为保持商铺的统一经营、统一管理，应采取少数服从多数原则（少数服从多数原则指按建筑面积每平方为一个投票权，当超过50%投票权同意乙方续租及续租方案时，拥有剩余投票权的出租人必须服从，由白马公司继续行使统一租赁经营管理权及租赁调解），上述约定应视为包括周秀娟在内的业主基于群体利益对自身权利行使方式即租赁期限届满后租赁物的使用方式的适当限制，故虽然周秀娟、白马公司之间租赁期限已于2021年1月29日届满，但周秀娟主张返还铺位，应征求大多数业主的意愿，否则不利于白马环球港一期所有业主整体利益的保护，若大多数业主均表示不再与白马公司续签租赁合同，周秀娟可再行主张权利，故驳回周秀娟要求白马公司返还房屋并恢复原状以及占有使用费的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、白马公司于判决生效后十日内向周秀娟支付违约金554元；二、驳回周秀娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取136元，由周秀娟负担132元，白马公司负担4元。二审中，当事人围绕上诉请求提供了新证据，本院依法组织证据交换，并进行了质证。周秀娟提供的证据如下：固镇县重点工程建设中心、固镇县市场监督管理局关于白马环球港一期商铺租赁及收益分配会议纪要的有关说明、信访局材料复印件，证明会议纪要仅用于监管白马公司收取租金使用，不能作为继续履行合同的依据。白马公司质证认为，说明没有出具人签名，不符合证据的形式要件，信访局材料复印件不予质证，真实性无法确定，且该组证据不能达到证明目的，会议纪要的合法性、有效性应由法律来评判，不应该某人和某个机关来评价，该会议纪要已经在履行了，白马公司认为是有效的。本院认证意见，对固镇县重点工程建设中心、固镇县市场监督管理局出具的说明真实性予以认定，对信访局材料复印件不予认定。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，二审的争议焦点为：周秀娟主张返还商铺的请求应否支持；周秀娟主张合同期满商铺的占有使用费的请求应否支持。根据已查明事实及相关法律规定，对上述争议焦点综合分析、评判如下：关于第一个焦点问题。周秀娟上诉称，其对案涉商铺享有独立产权，有权要求返还商铺，且《商铺租赁经营管理合同》第二条2.3的约定系格式条款，限制了周秀娟的物权，应为无效。本院认为，双方当事人签订的本案《商铺租赁经营管理合同》就房屋的位置、面积、用途、租赁方式和期限、年租金等合同内容进行了协商确定，其中部分预先拟订的条款，也是合同的重要组成部分，且没有证据证明未经协商，依法均属于双方协商一致的意思表示，该相关条款并非格式条款，故一审判决对上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁经营管理合同》合法有效的认定正确，该合同对双方当事人具有法律约束力。至于合同终止期限届满，是否应当退还房屋则应当依照合同相关约定，由于双方在租赁开始时就明知采用统一租赁模式，并且约定为保持商铺的统一经营、统一管理，应采取少数服从多数原则为续租基本原则。周秀娟虽提供了不动产权证书证明固镇县白马环球港1号楼2254号商铺归其所有，一期商业平面图对案涉商铺的编号予以标注，但其产权证未载明该商铺的四至界限，平面图中各商铺之间只是用虚线分隔开，实际各商铺之间没有墙体进行物理分割，其购买的面积难以与其他业主购买面积进行区分，且经本院现场勘查发现，白马公司统一管理经营时已对原有商铺的格局进行了重新规划、分割，目前单个业主要求返还房屋就势必会影响到其他业主的共同利益。故本案目前不具备返还房屋的条件。故一审法院未支持周秀娟要求返还商铺的请求，并告知若符合大多数业主意愿的情况下可以另行起诉，处理并无不当。关于第二个焦点问题。本院认为，周秀娟与白马公司签订的《商铺租赁经营管理合同》履行期限已经届满，合同已经终止。本院虽认为按照案涉商铺统一经营的管理模式对于业主的缔约义务予以适当限制，但其作为商铺的所有权人，理应享有收益的权利。在双方签订的合同已经届满的情况下，白马公司未与业主就商铺的合同续签问题积极进行协商，仍占有使用案涉商铺，理应支付占有使用费。周秀娟参照合同约定的上一年度的租金标准计算占有使用费的请求并无不当应予支持，一审法院驳回周秀娟该项诉请于法无据，应予纠正。另，二审法院的审查范围仅限于当事人就一审法院认定事实及法律适用提出的上诉请求。本案周秀娟上诉提出不应将《会议纪要》作为继续履行租赁合同的依据，因一审认定事实及法院认为部分对此均未涉及，故对该内容本院不予评判。综上，周秀娟的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初997号民事判决第一项，即“固镇白马环球港商业管理有限公司于判决生效后十日内向周秀娟支付违约金554”；二、撤销安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初997号民事判决第二项，即“驳回周秀娟的其他诉讼请求”；三、固镇白马环球港商业管理有限公司于判决生效后十日内向周秀娟支付占有使用费，自2021年2月1日起，按年租金61160元计算至不再占有使用房屋止；四、驳回周秀娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费272元，减半收取136元，由周秀娟112元，由固镇白马环球港商业管理有限公司负担24元；二审案件受理费272元，由周秀娟负担72元（已交纳），由固镇白马环球港商业管理有限公司负担200元（于本判决生效后十日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 罗传继审 判 员 穆 莉审 判 员 胡玉巧二〇二一年九月十五日法官助理 田 蕾书 记 员 夏婧楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。