浙江省台州市中级人民法院民事判决书（2021）浙10民终2325号        上诉人（原审被告）：台州市雅祥建材科技有限公司。住所地：台州市海昌路732号5幢。                法定代表人：庄小荣，该公司执行董事。                委托诉讼代理人：林小平，温岭市商汇法律服务所法律工作者。                被上诉人（原审原告）：浙江迅定钢铁有限公司。住所地：台州市海昌路732号。                诉讼代表人：吴晓明，该公司管理人浙江台信资产管理有限公司董事长。                委托诉讼代理人：张梦莎，女，浙江台信资产管理有限公司工作人员。                委托诉讼代理人：徐超，女，浙江台信资产管理有限公司工作人员。                上诉人台州市雅祥建材科技有限公司（以下简称雅祥公司）因与被上诉人浙江迅定钢铁有限公司（以下简称迅定公司）对外追收债权纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2021）浙1002民初3403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。                雅祥公司上诉请求：1．依法撤销椒江区人民法院（2021）浙1002民初3403号第一项判决内容或发回重审；2．被上诉人承担一、二审的诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院已查明2019年11月20日台州自来水有限公司向被上诉人迅定公司发送停水通知单，载明截至当日迅定公司已欠水费2个月，应缴水费7354.71元，将对迅定公司暂停供水，说明被上诉人违约在先，致使上诉人无法正常生产经营，根据《民法典》第526条，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。故一审法院简单地认为上诉人已产生应付租金义务，就应当承担相应租金的支付义务的认定明显不当，不符合事实，明显适用法律错误。二、上诉人与被上诉人合同约定年租金1680000元（含税）。一审法院查明上诉人已按合同约定在2018年12月14日支付一年租金1680000元，但对于被上诉人是否开具了相应税票一事，并未查清，若被上诉人至今尚未开具发票，那么被上诉人在履行过程中同样存在违约在先的事实情况。三、在2019年底至2020年初，系我国疫情爆发时期，全国各地为此无法履行合同，法院对此专门有过规定，即使一审法院认为合同继续履行，上诉人需要支付租金，也应该减免2个月的租金。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故要求二审法院查明事实，撤销一审法院第一项判决内容或发回重审。                迅定公司答辩称，1．根据双方签订的厂房租赁合同第五条第二款，“租赁期间，厂房内所发生的所有水、电、电话通讯等费用按成本价由乙方按月向相关部门交纳”，乙方为上诉人雅祥公司。从租赁开始上诉人未向迅定公司交纳过水电费用，也没有向相关部门交纳，早已构成违约，而且在一审中上诉人是认可的，其在厂房附近挖水井使用，所以上诉人第一点上诉理由不能成立。2．双方未在合同中约定开发票作为前提条件，而且也不是民事义务，上诉人不能以此作为抗辩理由。3．根据双方签订的厂房租赁合同，被上诉人已经给予了上诉人2个月的装修免租金，且在一审中给予上诉人一定的免租金时间，第二年的租赁期已经让步到2020年2月7日起算，疫情期间免租不是强制性规定。4．厂房后期交付给买受人浙江博拓里尼机械股份有限公司，并且后续的租赁费用双方进行了调解，上诉人以设备等抵扣租金，说明上诉人是认可合同约定的付款义务。                迅定公司向一审法院起诉请求：判令雅祥公司向迅定公司支付2020年1月26日起至2020年6月8日止的租金625333.33元。诉讼过程中，迅定公司以租金金额计算错误为由，将诉讼请求中的租金金额减少至621369.86元。                一审法院认定事实：雅祥公司成立于2018年11月28日，成立时的法定代表人为庄德胜。2018年11月26日，迅定公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的庄德胜签订厂房租赁合同，约定，甲方将自己厂房中的6009平方米厂房出租给乙方；租赁期限自2018年11月26日起至2021年11月26日止，租赁期3年；租赁厂房年租金1680000元，房产租赁税由甲方承担；甲方清空厂房后需交付乙方使用，乙方接收厂房后一周内支付厂房租赁款；乙方在签订合同后向甲方一次性交付定金500000元，配合乙方办理相关手续后，乙方再一次性交纳租金时扣除再付剩余租金；甲方需清空厂房后交付乙方，并给予乙方装修期2个月，即交付使用后，租赁期延后2个月。2018年12月14日，雅祥公司向迅定公司支付租金1680000元。租赁合同签订后，承租的厂房由雅祥公司经营使用。2019年2月15日，该院裁定受理迅定公司的破产清算申请。2019年3月7日，该院决定指定浙江台信资产管理有限公司为迅定公司管理人。2019年11月20日，台州自来水有限公司向迅定公司发送停水通知单，载明截至当日迅定公司已欠水费2个月，应缴水费7354.71元，将对迅定公司暂停供水。2019年12月，迅定公司向雅祥公司发送告知函，要求雅祥公司在收到该函之日起5日内向迅定公司支付2019年11月27日起至2021年11月26日的租金。2020年1月15日，迅定公司以雅祥公司为被告向该院提起诉讼，诉请要求解除案涉厂房租赁合同、雅祥公司支付房屋占有使用费等。该院于2020年3月26日作出（2020）浙1002民初365号民事判决，以雅祥公司第二年度租金支付期限未到为由，驳回了迅定公司的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2020年6月8日，迅定公司管理人与买受人浙江博拓里尼机械股份有限公司签订拍卖标的移交确认书，约定迅定公司管理人将包括案涉厂房在内的房屋交付给浙江博拓里尼机械股份有限公司；自移交确认书签署之日起案涉房屋的租金由浙江博拓里尼机械股份有限公司自行向雅祥公司收取。本案审理中，迅定公司与雅祥公司明确案涉房屋交付时间为2018年12月7日。                一审法院认为，迅定公司与雅祥公司签订的厂房租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。厂房租赁合同约定迅定公司给予雅祥公司装修期2个月免租期，结合迅定公司向雅祥公司交付案涉房屋实际时间为2018年12月7日，故租期起算日应为2019年2月7日。鉴于迅定公司已进入破产清算程序，且于2020年6月8日将案涉房屋移交给了新的买受人，故迅定公司有权主张案涉房屋截至2020年6月7日的租金。因此，雅祥公司应当向迅定公司支付2019年2月7日至2020年6月7日期间的租金，雅祥公司已支付第一年租金年度即2019年2月7日至2020年2月6日的租金，故尚需支付2020年2月7日起至2020年6月7日止的租金，考虑到双方合同约定的租赁期限为2018年11月26日至2021年11月26日，其起讫对应日期同一，故2020年2月7日至2020年6月7日的时间应计算为四个月，雅祥公司应付迅定公司本案租金为560000元（1680000元÷12月×4月）。雅祥公司在审理中认为迅定公司未缴纳水费造成停水，雅祥公司无法使用厂房，迅定公司因此构成违约，但其表示保留要求迅定公司返还多付租金并赔偿损失的权利，故该院对此在本案中不予评析和处理，雅祥公司可另行主张。鉴于根据厂房租赁合同约定雅祥公司已产生应付租金的义务，故雅祥公司应当承担相应租金的支付义务。迅定公司诉讼请求的合理部分，该院予以支持，不合理部分，该院予以驳回。一审判决：一、被告台州市雅祥建材科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告浙江迅定钢铁有限公司支付2020年2月7日起至2020年6月7日止的租金560000元；二、驳回原告浙江迅定钢铁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5007元（已减半计算，原告浙江迅定钢铁有限公司已申请缓交），由原告浙江迅定钢铁有限公司负担495元，被告台州市雅祥建材科技有限公司负担4512元。                本院二审期间，当事人没有提交新证据。                本院对一审法院查明的事实予以认定。                本院认为，被上诉人迅定公司根据厂房租赁合同将案涉厂房交付给上诉人雅祥公司经营使用，已完成合同的主要义务，且在被上诉人迅定公司进入破产程序后，管理人对包括案涉厂房在内的房屋进行拍卖处置，厂房租赁合同中出租人的权利义务已由买受人浙江博拓里尼机械股份有限公司承继，因此，上诉人雅祥公司与被上诉人迅定公司之间的租赁关系已终止。在双方租赁关系已终止情况下，双方应当对之前的合同履行进行结算和清理，如果上诉人认为被上诉人在履行合同中存在违约行为，自可向被上诉人主张违约责任，但不存在先履行抗辩问题。关于上诉人雅祥公司主张被上诉人迅定公司未开具租赁发票构成违约的问题，厂房租赁合同约定房产租赁税由迅定公司承担，但未约定开具发票是支付租金的前提条件，且开具发票属于合同履行中的附随义务，上诉人雅祥公司不能以此对抗其支付租金的主要义务。因上诉人雅祥公司未在一审中提起反诉，故对于被上诉人迅定公司是否承担违约责任，不在本案处理范围。关于上诉人雅祥公司因疫情原因减免租金的主张，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人雅祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：                驳回上诉，维持原判。                二审案件受理费9400元，由上诉人台州市雅祥建材科技有限公司负担。                本判决为终审判决。                    审判长钱为民            审判员童明强            审判员叶翔    二〇二一年九月二十六日            法官助理黄正仙            代书记员何金飞