上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初9410号原告：吴焕均，男，1952年1月19日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：陆明霞，女，住上海市奉贤区南桥镇育秀东区。委托诉讼代理人：顾燕红，上海知愚律师事务所律师。第三人：潘火云，女，1949年12月22日生，汉族，住上海市奉贤区。第三人：吴月花，女，1973年6月17日生，汉族，住上海市奉贤区。第三人：吴彬，男，1976年5月13日生，汉族，住上海市奉贤区。共同委托诉讼代理人：陆明霞，女，住上海市奉贤区南桥镇育秀东区。被告：胡岳龙，男，1949年3月9日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。原告吴焕均诉被告胡岳龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月28日公开开庭进行审理；后追加潘火云、吴月花、吴彬作为第三人参加诉讼，于2021年8月25日公开开庭进行了审理，原告吴焕均的委托诉讼代理人顾燕红、陆明霞、第三人的共同委托诉讼代理人陆明霞、被告胡岳龙及其委托诉讼代理人汤卫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴焕均向本院提出诉讼请求：1、确认《售房协议》无效；2、判令被告返还动迁所获得的利益2，356，309元。事实与理由：原告为奉贤区光明镇XX路XX号房屋的权利人，1993年获得政府确权发证，宅基地使用证编号奉宅514-13-086。1996年9月14日原、被告签订《售房协议》，约定宅基地房屋作价38，800元转让给被告。被告交付房款后，原告交付房屋。近日，原告了解到上述房屋被拆除，2016年XX镇XX村村民委员会跟被告签订了置换协议，至今被告已经享受了上述房屋及土地的所有动迁利益，数额为2，356，309元，原告向被告主张相关动迁利益的返还，遭到了拒绝。原告认为，根据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅宅基地，被告在XX镇XX村西胡原来拥有一处宅基地，又购买原告宅基地房屋，双方的售房协议违反国家强制性法律规定，应属无效，应恢复至原始状态。鉴于房屋已经拆除，请求被告返还相应动迁利益。被告胡岳龙辩称，第一，原被告双方签订《售房协议》时，双方均为奉贤区光明镇的集体经济组织成员，双方之间《售房协议》合法有效；第二、签订《售房协议》后，原告将涉案房屋交付被告直至本案起诉，从未向被告主张所谓的权利，或者要求确认协议无效，1996年9月14日签订《售房协议》，1996年9年22日交付房屋，直至2021年提起诉讼，显然已经超过诉讼时效，法院应当驳回诉请；第三，原告及其家人将涉案房屋交给被告前居住在房屋内，原告及家属均知晓原告及被告之间房屋买卖关系。基于上述理由，请求法院驳回原告诉请。第三人潘火云、吴月花、吴彬辩称，同意原告的诉讼请求，对事实和理由的意见同原告意见。本院经审理认定事实如下：1996年9月14日，原告吴焕均与被告胡岳龙签订《售房协议》，约定：原告将奉贤区光明镇XX路XX号房屋全部转让给被告胡岳龙，房价38，800元，至1996年9月22日房款全部付清，原告吴焕均将房内物品搬清等。1996年9月14日签订协议当天，被告胡岳龙即付清全部房款，原告吴焕均也将房屋交付被告胡岳龙占有使用。2016年12月17日，被告胡岳龙与奉贤区XX镇XX村委会签订《居住房先搬迁后置换协议书》，约定：村委会先搬迁后置换光明镇XX路XX号（即原光明镇XX路XX号）房屋，在搬迁拆除后8个月内由村委会置换给被告胡岳龙同等面积的居住房屋等。2016年12月原光明镇XX路XX号房屋被拆除。2020年8月31日，被告胡岳龙与奉贤区XX镇XX村委会签订《协议变更补偿协议书》，约定：原协议无法履行，变更为货币补偿，由村委会一次性补偿被告胡岳龙2，356，309元。后来该笔补偿款2，356，309元已经支付给被告胡岳龙。涉案买卖的原光明镇XX路XX号宅基地房屋，1993年颁发的宅基地证编号为奉宅516-13-086，立基人4人，包括原告吴焕均、第三人潘火云、吴月花、吴彬。原告吴焕均与第三人潘火云为夫妻关系，第三人吴月花、吴彬为他们的子女。委托诉讼代理人陆明霞系第三人吴彬的妻子。原告与第三人庭审中称，原来一家四口一直居住在一起，子女吴月花与吴彬结婚后才与父母分开居住。原告吴焕均提供的旧户口簿显示，原告吴焕均、第三人潘火云户口为农业户口，户籍地在奉贤区XX社XX大队XX队，现在地址为奉贤区XX镇XX村XX号。庭审中原告吴焕均陈述，原告吴焕均、第三人潘火云的户籍地址没有变更过，在与原告签订《售房协议》的时候是农业户口，后来户口变为非农。被告胡岳龙在奉贤区XX镇XX村XX组XX号另有宅基地房屋，1991年颁证时发放了编号为奉宅514-01-056的宅基地使用证，立基人为被告胡岳龙等5人。被告胡岳龙1949年4月9日户口迁入奉贤区XX镇XX村XX号，户别为农业家庭户口，至1998年发户口簿时未变化。后来因村镇合并，原奉贤区XX镇XX村XX号变更为奉贤区XX镇XX村西胡235号。本院认为，原告主张《售房协议》无效，应当有法定的理由。原告就主张的诉请，提出几点理由：第一，被告除向原告购买了原光明镇XX路XX号宅基地房屋，另有XX镇XX村XX号宅基地房屋，违反了《土地管理法》关于一户一宅的规定；第二，被告已经享受了XX镇XX村XX号宅基地房屋移迁政策，享受动迁利益，不能再享受涉案动迁利益；第三，《售房协议》约定购买的是房屋，未约定转让土地，所以土地动迁价值不应由被告享有；第四，被告购买涉案房屋时仅仅支付房价38，800元，而现在的动迁利益巨大，侵害到原告的利益，应当返还给原告；另外，原告今年才获得被告与杨王村委会的动迁协议，获得动迁情况，诉讼时效未过。被告对原告的理由均不认可。本院审查原告的理由认为：第一，1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中原、被告签订《售房协议》于1996年，根据“法不溯及既往”原则，上述《中华人民共和国土地管理法》第62条规定不当然导致本案《售房协议》无效。第二，被告是否享受两处宅基地房屋的拆迁利益，并不是认定本案《售房协议》法律效力的依据，对认定《售房协议》效力没有影响；如果被告凭有效的《售房协议》获得原光明镇XX路XX号宅基地房屋的235万余元拆迁利益，也已经与原告无涉。第三，原告第三点理由与本案《售房协议》法律效力的认定无关；从后果讲，如果《售房协议》有效，根据“地随房走”的原则，原光明镇XX路XX号宅基地房屋拆迁利益包括土地拆迁利益全部归被告所有，符合所有权法律规定。第四，被告1996年时按约支付房屋38，800元，该房价与购买时实际房价相当，同时也是买卖双方合意的结果；被告购买并取得房屋产权后，相应所有权包括收益权归被告所有符合法律规定，并不能认为侵害原告和第三人利益，原告和第三人不能要求被告返还收益。本院另认为，原告、第三人为一家四口，从1996年9月签订《售房协议》并交付房屋，到2016年12月被告与村委会第一次签订拆迁协议后房屋被拆除，以及被告取得235万余元拆迁补偿款，时间相隔二十余年，原告和第三人一直未向被告提出权利主张，可知他们认可《售房协议》的法律效力。现被告获得巨大拆迁利益，原告和第三人诉讼主张《售房协议》无效，没有法律依据。该《售房协议》的内容及实际履行未违反强制性法律规定，没有其他无效的法定情形；该《售房协议》系双方当事人真实意思表示，买卖双方签订该协议时系同一集体组织成员，应认定该《售房协议》有效。依法成立的合同，受法律保护。被告据此获得的235万余元拆迁利益，也与原告和第三人无涉。本案涉及物权，不适用诉讼时效的规则，被告主张诉讼时效已过，不予采纳。综上所述，原告吴焕均的全部诉讼请求于法无据，本院不予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、1987年《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，判决如下：驳回原告吴焕均的全部诉讼请求。案件受理费25，650元，减半收取计12，825元，由原告吴焕均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰书记员  张佳奇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、1987年《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。四、1999年《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。