辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10130号上诉人（原审被告）：沈阳泰和房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街29号。法定代表人：陈远新，该公司经理。委托诉讼代理人：李立新，辽宁宝铎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳万安物业有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路1号(东机大厦310室)。法定代表人：关常儒，该公司总经理。委托诉讼代理人：康娱，北京大成(沈阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，女，该公司员工。上诉人沈阳泰和房地产开发有限公司因与被上诉人沈阳万安物业有限公司服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。上诉人沈阳泰和房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12500号民事判决书，依法改判或发回重审。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一，上诉人与被上诉人物业合同的签订时间、履行时间，被上诉人提供的证据自相矛盾，不属实。1.上诉人沈阳泰和公司2013年4月17日通知，证明地环家园住宅小区正式办理入住手续，2013年5月1日起开始收取物业费。证明物业公司正式进入园区开展服务。2.2014年11月13日协议书2张。证明沈阳市大东区地环家园住宅项目，于2013年4月竣工交付使用。业主委员会备案通知书，证明沈阳市大东区地环家园业主委员会于2018年10月25日成立。被上诉人终止服务，至于被上诉人与新物业公司的物业费交接问题，如何交接，部分业主现在缴费已经包含了2013年5月1日至今的物业费，该笔物业公司收费属于重复收费。一审法院没有查清。二，物业合同的物业费收费标准实际按每平方米1.2元收取，判决按每平方米1.5元收取错误。1.沈阳住宅区前期物业服务招投标费用情况说明，证明物业费：每平方米1.2元/月。计算方式为32748㎡*1.2元/月。2.上诉人提供住户物业费收据登记表表1张，收据5张。证明沈阳市大东区地环家园住宅项目按1.2元收物业费。李**、姚彤专业收款收据2份张，证明地环家园物费应按照每平方米1.2元计算，取消每人每月12元电梯费，将电梯费平均摊派到按平方米计费0.3元每平方米。即1.5元每平方米收费包含了电梯维护等相关费用，并不是单纯的物业管理费，因此原告计算物业费标准错误，请求二审法院核实。三、一审法院认定物业费计算的实际业主居住户数及空置房户数不准确，被上诉人超额计算收取物业费，对空置房应当计算按应当收取物业费的50%收取物业费。地环家园房屋分布情况表，证明总住宅295户，总车库62套，总网点5套。1#楼住宅76户，车库12套。（20层）2#楼住宅76户，车库12套。（20层）3#楼住宅113户，车库5套，网点5套。（20层）4#楼住宅30户，车库20套。（6层）5#楼办公楼，车库13套。（3层）上述车库的钥匙都在被上诉人处占用、使用至今，不应收取物业费。被上诉人对被占用的房屋应当支付房租金。其中4#楼4-7车库，占用时间2013年4月至2020年9月，计89个月，每月租金500元，合计44500元。5#楼5-9车库，占用时间2013年4月至2020年9月，计89个月，每月租金500元，合计44500元。5#楼5-13车库，占用时间2013年4月至2020年9月，计89个月，每月租金500元，合计44500元。3#楼2-1-1，占用时间2013年4月至2019年10月，计77个月，每月租金500元，合计38500元。3#楼2-1-2，占用时间2013年4月至2019年10月，计77个月，每月租金500元，合计38500元。共计：210500元。上述费用应当扣除。四，原告物业公司服务不达标，有判决书为证，对实际居住的业主判决应当收取标准的70%物业费，那么根据相关规定，对空置、闲置房应当收取70%物业费的50%计费收取。五，物业费收取1.5元每平方米是包含了电梯费每人12元，原告取消电梯收费，因此，被告为电梯维护支付的费用应当由原告承担，应当从收取的物业费中扣除。1.上诉人提供电梯变更协议2015年9月1日1张，特种设备过户申请表1张，证明地环家园6台电梯交原告管理，维修费被上诉人承担。各项缴费明细表1张及记账凭证28组，证明上诉人为其垫付的电梯各项电费、维修费等各项费用374946.68元，应当从被上诉人物业费中支付。2.上诉人提供生效判决书1份，证明被上诉人物业服务不达标准，未尽到法定义务，法院已经判决被上诉人对实际居住业主按70%标准收取物业费。被上诉人沈阳万安物业有限公司辩称，一、万安物业物业开始提供物业服务起止时间明确，且已经查证。2012年4月26日，双方签订《前期物业服务合同》，合同约定原告在物业服务区域内提供前期物业管理服务，第六条约定：“本物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1.5元/月.平方米；高层住宅：1.5元/月.平方米；办公楼：0.75元/月.平方米；商业网点：0.75元/月.平方米；车库：0.75元/月.平方米；”第七条约定：“业主应于购房合同签署日起交纳物业服务费用。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因上诉人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由上诉人全额交纳。”2012年10月1日开始提供物业服务一直到2019年10月18日。上诉人主张的起止时间是根据其单方自行制作的材料为依据，与事实不符。二、物业服务的标准为1.5元，不包含电梯费用。泰和房地产承诺对未能按照1.5元收取部分对万安物业进行补偿。该笔款项为63210.74元。三、物业服务没有按照物业收费标准70%的50%收据的事实或法律依据。被上诉人基于合同对包括泰和房地产控制房屋在内的园区提供了物业共用设施设备的运营、维修、清运及公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等物业服务，上诉人应当按照物业服务标准支付拖欠物业费。沈阳万安物业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告628116元，并支付逾期付款利息(自起诉之日起计算至实际支付之日止按日千分之一利率标准支付)；2.请求判令被告支付原告物业费63210.74元，并支付逾期付款利息(自起诉之日起计算至实际支付之日止按日千分之一利率标准支付)；3.请求判令被告支付电梯维修养护年检120672元；4.请求判令被告支付垃圾清运费3000元；5.请求判令本案诉讼费用，保全费用(包括保函费)、执行费用等由被告承担。沈阳泰和房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1.请求法院依法判令反诉被告给付擅自占用车库使用费、管理小区所支付的本应承担的电梯管理费、绿化管理、消防、自来水等等费用19.2万元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定以下事实，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司为位于沈阳市大东区地环家园住宅小区的开发企业，2011年10月17日，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司取得该住宅小区的商品房预售许可证。地环家园住宅小区共有车库62套、商业网点5套、建筑楼5座，其中1号楼、2号楼、3号楼均为高层，4号楼为多层，5号楼为办公楼，高层均有电梯，多层及办公楼无电梯。2012年4月26日，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司中标被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司开发的沈阳“地环家园”小区前期物业服务项目。被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司及招标代理人、行政主管部门向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司发出《中标通知书》，其中记载：沈阳万安物业有限公司：依据有关法律、法规和招标文件的规定，沈阳泰和房地产开发有限公司(招标人)对其在沈阳市大东区开发的沈阳“地环家园”前期物业服务项目(总建筑面积为32，291.26平方米，其中住宅27，867.20平方米、商业用房1，042.79平方米，车库1741.35平方米)采用公开招标方式选聘物业服务企业。2012年4月11日召开了该项目的开评标会议，经评标委员会综合评审推荐后，招标人确认你公司为本项目前期物业服务的中标人。中标的物业服务费标准为住宅每月每平方米建筑面积1.50元、商业每月每平方米建筑面积_元、其他每月每平方米建筑面积元。物业服务时间、服务内容及服务标准按中标人投标文件及《前期物业服务合同》中的相关条款执行。请接到本通知书后，于2012年5月11日前，派法定代表人或授权委托人到沈阳泰和房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。2012年4月26日，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司(乙方)与被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司(甲方)签订《前期物业服务合同-地环家园》，合同约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对地环家园小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第一章物业基本情况第一条物业基本情况：物业名称：沈阳万安物业有限公司物业类型：有限公司坐落位置：沈阳市大东区建筑面积：32291.26m²物业服务区域四至东至：规划路西至：望花南街南至：上园路北至：南卡门路第二章服务内容与质量第二条在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第三章服务费用第六条本物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳。具体标准如下：多层住宅：1.50元/月·平方米；高层住宅：1.50元/月·平方米；办公楼：0.75元/月·平方米；商业网点：0.75元/月·平方米；车库：0.75元/月·平方米。第七条业主应于购房合同签署日起交纳物业服务费用。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按(年/季度)交纳，业主或物业使用人应在(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。第五章物业的承接验收第十四条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、电梯档案等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.工程质量保证金、厂家联系电话。第十五条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第八章违约责任第二十七条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按1%o的标准向乙方支付违约金。第二十八条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第二十九条甲方违反本合同第十五条约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第三十条以下情况乙方不承担责任：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；第九章其他事项第三十一条本合同期限自2012年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，业主委员会未与物业公司签署物业合同前，如乙方仍在提供服务，本合同仍然有效。第三十二条如业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。第三十三条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给新的物业公司或业主委员会；业主委员会尚未成立的，或移交给甲方或_代管。原、被告双方在该物业服务合同落款处加盖公章。该物业服务合同在沈阳市大东区住宅小区管理办公室备案。合同签订后，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司于2012年10月1日进入地环家园小区进行物业服务。2012年4月12日，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司作出沈阳“地环家园”住宅区前期物业服务项目生活垃圾清运补充承诺，内容为：沈阳泰和房地产开发有限公司(以下简称甲方)与沈阳万安物业有限公司(以下简称乙方)就新建“地环家园”前期物业服务合同第五章、第十四条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交完整配套设施及其他资料。因甲方原因，小区垃圾贮存中转设施未完善，经甲乙双方协商决定，甲方将尽快按照《沈阳市城市市容和环境卫生管理条例》和《城镇环境卫生设施设置标准》执行并交付乙方。乙方未能正常使用垃圾贮存中转设施期间，所产生的生活垃圾清运事项及由此产生的一切后果由甲方承担。其他补充事项由双方协商确定。特此说明。2013年6月20日，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司雇佣案外人黄俊启拉运残土，黄俊启因驾驶辽Ａ×××××车辆在大东区无排放手续拉运残土的行为被沈阳市城市管理行政执法局予以行政处罚：责令改正，并处以罚款叁仟元整。原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司为此支付罚款3000元。2012年11月3日，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司出具情况说明一份，内容为：沈阳泰和房地产开发有限公司开发建设项目《地环家园小区》为照顾员工利益，经与沈阳万安物业有限公司友好协商，将该小区招投标项目服务金额1.5/m³(不含电梯费价格)入住时收费亲情调整为高层住宅每平方米1.5/m，包含2人/电梯费，增加电梯使用部分由业主按照电梯运行服务费标准12元/月自行承担；多层住宅每平方米1.2元收取物业费，因此产生的负面影响由泰和房地产开发有限公司向业主做出解释。由此给万安物业有限公司造成的经营困难或亏损，将由沈阳泰和房地产开发有限公司承担或补偿，所有一切产生的问题由泰和房地产开发有限公司向业主做出解释。2013年4月12日，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司(乙方)与被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司(甲方)签订《地环家园小区电梯维修养护责任使用》，双方约定：为保证电梯的正常使用和安全运行，依照《电梯使用规定》及其他有关法律，遵守平等、公平和诚实信用的原则。经甲乙友好协商，就沈阳市大东区“地环家园小区”六部电梯的维修、养护责任，使用责任达成协议如下：一、甲方责任甲方为电梯所有权及电梯使用单位，应对电梯的使用安全负责，承担安全主体责任，自行管理电梯、制定电梯安全管理制度，依法办理电梯维修、养护、年度检验及法规和安全技术规范规定的其他职责。二、乙方责任乙方每天正常的进行电梯日常的巡视工作，做好电梯运行记录、协助甲方及电梯日常维修、养护单位定期检验、监督维修及保养电梯单位的日常维修、养护工作，发现电梯存在事故隐患立即暂停使用并报电梯使用单位，采取相应措施，遇到火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发情况，迅速采取措施停止电梯运行及其他安全技术规范规定的职责。为了延长电梯使用寿命，降低故障率，保证乘客的人身安全，根据“地环家园小区”电梯性能和使用规范，甲、乙按以下要求正确使用电梯：9、如甲方同意业主使用电梯运送沙子、残土、水泥、红砖等粉尘材料，甲方承担此合同签订之日起至今全部的电梯维修、养护、年度检验、质量问题的投诉及法律等全部费用和经济责任、法律责任与物业公司无关。原、被告在该合同上加盖公章。当日，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司向沈阳市大东区住宅小区管理办公室出具沈阳“地环家园”住宅区前期物业服务项目电梯费补充承诺，内容为：沈阳“地环家园”住宅区项目电梯费按政府规定标准每人每月12元向业主收取，但经过测算，电梯费支出大于收入，处于亏损状态，故经过沈阳万安物业有限公司与沈阳泰和房地产开发有限公司协商决定，电梯费实际亏损部分全部由沈阳泰和房地产开发有限公司承担，补充方式由双方协商确定，补充期限至该园区业主委员会成立。特此说明。该补充承诺由被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司加盖公章。被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司当日制定《关于有偿使用电梯管理办法》。2013年4月18日，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司在涉案园区内张贴通知，内容为：地环家园业主：根据业主强烈要求，为了解决广大业主在装修期间，搬运装饰材料所遇到的困难。经开发公司与电梯厂家协商，派专职人员看护电梯，业主(每周1-周5)到售楼处办理搬运材料申请，电梯看护人员收到申请后，在专职人员指导下，所运材料(沙子、水泥、残土等)必须装袋不得外露，做到轻拿轻放，否则不予使用；车辆不得与货品同时推进电梯吊箱内，违者罚款。目前该电梯试运行期间，所以其他时间暂停使用，谢谢配合，望多多谅解。2013年4月17日，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司在涉案园区内张贴通知，内容为：地环家园业主：地环家园住宅小区已具备入住条件，现正在办理入住。到目前为止还有部分业主拖欠房款未交，不仅影响公司资金周转，同时也损害了已交齐房款业主的利益，为使该项目正常运转，尽早办理产权证等相关工作。请按以下要求到地环家园售楼处办理手续：一、凡在地环家园取得房权的业主限在本月30日前办理入住并补齐所欠房款。二、物业公司已进入园区开展正常服务业务，凡五月一日以后办理入住的一律从五月一日开始收取物业费。三、需要出售或转让的在本月二十三日之前公司负责帮助办理相关手续。五月一日以后仍不补交欠款也不办理入住的，公司不在给办理产权备案手续及更名。由此产生的税费等均由个人承担，希望广大业主积极支持和配合。四、办理入住需带本人身份证，购房协议，交款收据。2014年1月3日，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司(乙方)与被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司(甲方)签订《协议书》，双方约定：经甲乙双方友好协商，乙方协助甲方办理地环家园小区自维电预付款业务，乙方在沈阳供电局预存自维电费肆万元整，名头系沈阳泰和房地产开发有限公司，待沈阳供电局将地环家园自维电系统调试完毕后正式启用，电费从零算起，甲方在自维电站正式启用后，应及时将自维电系统档案名头更改为沈阳万安物业公司，并移交给乙方，以便今后交费顺利。如果甲乙双方任何一方未按本协议执行或违约(例如电费计算日期、档案名头更改等)将赔偿对方全部电费肆万元的双倍八万元整。原、被告双方在该协议书落款处加盖公章。2014年3月6日，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司向被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司发出催告函，内容为：我公司与贵公司在2014年1月份签订了地环家园小区(位于沈阳市大东区自维用电过户协议，我公司已先行在沈阳供电公司预交电费肆万元整，但贵公司至今尚未将地环家园小区自维用电手续过户到我公司，造成我公司2014年2月份自维用电费用无法入账(自维用电发票名头还是沈阳泰和房地产开发有限公司)，望贵公司在接到本公司催告函之日起一周内及时办理地环家园小区自维用电过户手续，以免造成其他不良影响。2013年9月3日，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司因购买垃圾桶支付5850元；2013年12月10日，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司因购买安装监控设备支出39100元；2014年6月24日，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司因购买门禁控制器支出1050元。2014年11月13日，案外人沈阳市大东区城市管理局征收管理所、大东区城市管理局上园环境卫生管理所(甲方)与被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司(乙方)签订《协议》一份，内容为：依据《沈阳市城市市容和环境卫生管理条例》第三十八条、第四十条及《沈阳市城市环境卫生设施配套建设规范》之规定，沈阳市大东区城市管理局征收管理所对你单位环卫设施进行验收，并协商达成如下协议。一、乙方在沈阳市大东区开发建设“地环家园”住宅项目，总建筑面积3.1万平方米，4栋单体楼，295户，2013年4月竣工交付使用。二、根据政府相关规定，新建小区环卫配套设施应与主体工程同时设计、施工，并在居民入住前建设完成。由于该项目前期规划时未预留建设环卫设施用地，导致居民入住后生活垃圾排放受到影响，经甲方提出申请，并结合园区实际情况，由乙方自行将垃圾清运至甲方提供的垃圾收集站。三、乙方向甲方缴纳垃圾托运壹拾万元。四、商业网点部分由辖区环卫负责收费管理。五、本协议经双方确认无异议后于2014年11月14日起正式生效。庭审中，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司提供通用记账凭证、发票等证据用以证明其于2013年5月29日至2015年6月8日期间，因电梯的使用、检验，地环家园小15区园区内井盖、照明、消防配电箱、地下室管网、电力等设施、设备的维修共计支出194938.08元。2015年9月1日，原、被告双方签订《电梯变更协议》，内容为：经双方申请，沈阳市质量技术监督局回复，将地环家园6台电梯由沈阳泰和房地产开发有限公司变更为沈阳万安物业有限公司。自2015年9月1日起，该6台电梯交给沈阳万安物业有限公司管理，沈阳泰和房地产开发有限公司同时解除一切相关责任和义务。2016年至2020年1月29日期间，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司支付电梯维护保养费用86400元及电梯年检费34272元。2017年6月2日，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司出具《关于地环家园工程项目消防工程情况说明》，内容为：该项目始建于2008年，于2012年完工，2013年入住。目前消防验收手续正在积极办理之中。2019年1月17日，沈阳市大东区上园街道办事处作出编号为上园18-02的业主委员会备案通知书，其中记载：沈阳市大东区地环家园小区第一届业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，经审查，符合《物业管理条例》和《业主大会规程》的有关规定，现将有关事项告知如下：一、给予你会第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2018年10月25日，任期为5年。三、你会在向公安部门申请办理印章刻制手续后，请将印章样式报我处备案。2019年9月25日，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司向被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司邮寄物业缴费催告函，其中记载：经沈阳万安物业有限公司通知并多次催缴，贵公司长期拖欠空置房物业费，由于以上物业费的拖欠，给物业公司日常运营带来了困难，同时也损害了广大业主的利益。一、欠空置房物业费时间：(2012.10.1日至2019.9.30日)二、欠费共计金额：628，116.00元。大写人民币金额：陆拾贰万捌仟壹佰壹拾陆元整。三、按照前期物业服务合同及《物权法》、《物业管理条例》、《新建住宅小区收费办法》贵公司拖欠沈阳万安物业有限公司空置房物业费每天按3%o收取滞纳金。在此，沈阳万安物业有限公司郑重提示沈阳泰和房地产开发有限公司于2019年9月30日前，将所拖欠的空置房物业费(共计金额：物业费金额：628，116.00元。大写人民币金额：陆拾贰万捌仟壹佰壹拾陆元整)以现金方式或房产顶账方式支付沈阳万安物业有限公司，如逾期未缴，将按照法律程序承办。望贵公司慎重考虑，尽快解决拖欠的物业费。此函一式贰份，沈阳万安物业有限公司、沈阳泰和房地产开发有限公司各执一份。2019年10月15日，沈阳市大东区地环家园小区第一届业主委员会向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司发出告知函，其中记载：沈阳地环家园住宅小区于2019年10月9日经公开招投标选聘地环家园住宅小区物业服务企业，由辽宁零壹云物业服务有限公司中标。地环家园第一届业主委员会按照公17开招投标结果现与辽宁零壹云物业服务有限公司已签订物业服务合同，已按照公开招投标要求在有关部门进行备案。现通知贵公司在接到通知后于2019年10月18日前安排交接撤场。2019年10月18日，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司撤离涉案园区。2020年10月23日，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司作出说明，内容为：沈阳万安物业有限公司于2012年10月24日经招投标服务于地环家园小区，办理新房入住代收沈阳泰和房地产开发有限公司水费、电费、煤气费三项缴费：住宅900元/户，非住宅600元/户，截止2013年10月22日代收费共计金额：219000元。庭审中，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司提供待泰和房地产补偿差额物业费明细表一张，其中记载30户居民按照每平方米1.2元收取物业费，与物业服务合同约定收费标准存在差额，故要求被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司支付该30户居民物业费差额共计63210.74元。原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司另提供入住通知单132份，用以证明上述业主在入住之前的物业费共计801116元应由被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司承担。原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司同时主张因其代被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司收取水、电、煤气费用219000元，故自认该部分费用应从其诉讼请求中的物业费中予以扣除。原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司多次以邮寄信函、电话通知等方式向被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司催要欠缴的物业费。因认为被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司欠付物业费，故原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司于2019年10月12日诉至我院。案件审理过程中，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司申请财产保全，并提供华安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险单作为担保，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司为此支付保险服务费1256.23元。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司与被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同-地环家园》依法成立，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应按照该合同的约定履行各自的义务。关于本案所涉前期物业服务合同实际履行期限问题。原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司主张涉案物业服务合同履行期限为自2012年10月1日起至2019年10月18日止，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司对此予以否认，主张原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司实际提供服务的时间为自2013年5月1日起至2018年10月止。首先，根据原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司与被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于2012年4月26日签订《前期物业服务合同-地环家园》的约定，涉案前期物业服务合同的有效期为自2012年10月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。结合沈阳市大东区地环家园小区第一届业主委员会于2019年10月15日向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司发出的告知函中“现通知贵公司在接到通知后于2019年10月18日前安排交接撤场”的记载内容以及原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司自认于2019年10月18日撤离涉案园区的事实，应认定《前期物业服务合同-地环家园》的实际履行期限为自2012年10月1日起至2019年10月18日止。其次，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于庭审中提供于2013年4月17日张贴的通知以及其于2013年11月13日与案外人沈阳市大东区城市管理局征收管理所、大东区城市管理局上园环境卫生管理所签订的《协议》，用以证明地环家园住宅小区于2013年4月竣工交付使用及正式办理入住手续、收取物业费时间为2013年5月1日。第一，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于2013年4月17日张贴的通知系被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司单方制作，并无原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司的确认，且在该通知中被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司自述“物业公司已进入园区开展正常服务业务”，由此可知原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司已于2013年4月17日前提供物业服务。被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司依该通知主张原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司实际提供物业服务的时间为2013年5月1日系属证据不足且明显存在矛盾；第二，虽然在被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于2013年11月13日与案外人沈阳市大东区城市管理局征收管理所、大东区城市管理局上园环境卫生管理签订《协议》中记载地环家园住宅小区于2013年4月竣工交付，但因该协议的内容为垃圾清运问题，并非竣工验收报告，无法证明地环家园住宅小区的实际竣工交付时间，且根据被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司庭审中自行提供的业主入住通知单记载，涉案园区部分业主于2013年4月之间已经办理入住。被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司提供的证据明显自相矛盾，故对于被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司主张原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司于2013年5月1日提供物业服务的主张，不予采信；最后，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司提供业主委员会备案通知书用以证明地环家园业主委员会于2018年10月25日成立，原告停止物业服务。《前期物业服务合同-地环家园》中约定本合同的终止时间为业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司以业主委员会成立时间主张涉案物业服务合同终止不符合双方约定，且无法定事由，故对于被告(反诉原告)主张原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司于2018年10月停止物业服务的主张，因无事实和法律依据，不予采信。关于被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司是否应向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司支付物业费以及物业费数额问题。原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司诉请中的物业费包含两个部分，一部分是地环家园小区4号楼全体业主自办理入住之日起截止至2019年9月30日期间的物业费差额，另一部分是地环家园小区部分房屋在业主办理入住前的物业费。第一，关于地环家园小区4号楼物业费差额问题。原、被告双方签订的《前期物业服务合同-地环家园》第三章第六条约定：本物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳。具体标准如下：多层住宅：1.50元/月·平方米；高层住宅：1.50元/月·平方米。后被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于2012年11月3日作出情况说明一份，其中自述将涉案小区招投标项目服务金额1.5/m³(不含电梯费价格)调整为多层住宅按照每平方米1.2元收取物业费，并承诺由此给沈阳万安物业有限公司造成的经营困难或亏损，将由沈阳泰和房地产开发有限公司承担或补偿。因地环家园4号楼为多层住宅，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司单方面将该楼宇全体业主的物业费由每月每平方米1.5元的标准降低为每月每平方米1.2元的标准，对于由此给原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司造成的物业费损失差额，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司应承担补偿责任，故对于原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司主张的该部分物业费差额63210.74元，予以支持。第二，关于地环家园小区部分房屋在业主办理入住前的物业费承担问题。原、被告双方签订的《前期物业服务合同-地环家园》第七条约定：业主应于购房合同签署日起交纳物业服务费用。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。根据该约定，结合原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司提供的由被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司出具的入住通知单记载，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司应承担向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司支付该部分房屋自原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司进驻地环家园小区直至房屋出售办理入住之前的物业费共计801116元。因原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司自认应扣除其代被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司的收取水、电、煤气费用219000元，该主张系属原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司对自己权利的处分，予以支持，该部分费用应从物业费中予以扣除，故被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司应向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司支付空置房物业费582116元(801116元-219000元)。第三，关于被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司主张原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司提供的物业服务不达标准，未尽法定义务，应按照物业费70%的50%收取物业费的主张。首先，庭审中，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司提供民事判决书一份，用以证明生效的裁判文书认定因原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司提供的物业服务不达标，故物业费应按照70%收取。被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司提供的民事判决仅能证明原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司在对该案被告提供物业服务过程中未尽到合同义务，并不能证明原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司在履行《前期物业服务合同-地环家园》过程中存在严重瑕疵或未尽到合同约定的主要义务。且在原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司起诉地环家园小区业主的其他案件中，并未认定原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司提供的物业服务存在瑕疵。同时，因物业服务系一种持续性、长期性的服务过程，无法以某一时间段的事实情况认定物业服务企业的全部物业服务行为，仅根据被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司提供的一份民事判决无法认定原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司在履行物业服务合同过程中存在未尽合同义务的行为；其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”的规定，因被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司未提供证据证明其与原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司之间存在空置房按照50%交纳物业费的约定，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司该项主张无事实和法律依据，故对于被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司该项主张，不予采信，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司应按照《前期物业服务合同-地环家园》约定的标准全额交纳物业费。第四，关于被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司主张原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司代收的水、电、煤气费为231300元一事。庭审中，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司提供自行制作的汇总表一份及明细表，但因该组证据系被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司自行制作，并无原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司的确认，且被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司并未提供其他证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张有责任提供证据”的规定，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司应承担举证不能的不利后果，故对于被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司该项主张，不予采信。关于原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司要求被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司支付物业费利息的主张。利息系法定孳息，是债务人逾期履行金钱给付义务时应承担的法律责任。虽然《前期物业服务合同-地环家园》仅约定物业费应按年/季度缴纳，并未明确约定具体缴纳期限，但根据物业服务企业行业惯例，物业费应先行缴纳，因原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司直至起诉之日仍持续为地环家园小区提供物业服务，故其要求被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司自起诉之日起支付物业费逾期利息符合法律约定予以支持。关于利息的计算标准，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司主张利息按照日千分之一计算，但该主张并无合同或法律依据，对于利息计算标准，酌定按照原告起诉之日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年4.25%计算，故被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司应按照年利率4.25%的标准向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司支付自起诉之日起至实际支付之日止的利息。关于原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司要求被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司支付电梯维修养护费用及年检费120672元的问题。原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司与被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于2013年4月12日签订的《地环家园小区电梯维修养护责任使用》约定，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司为电梯所有权及电梯使用单位，应依法办理电梯维修、养护、年度检验，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司应承担的责任为每天进行正常的电梯日常的巡视工作，协助被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司及电梯日常维修、养护单位定期检验、监督维修及保养电梯单位的日常维修、养护工作。根据该约定，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司应承担电梯维修养护费用及年检费。但根据原、被告双方于2015年9月1日签订的《电梯变更协议》记载，自2015年9月1日起，涉案园区6台电梯交给沈阳万安物业有限公司管理，沈阳泰和房地产开发有限公司同时解除一切相关责任和义务，故自2015年9月1日起涉案园区内电梯的维修养护及年检费用应由原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司自行承担。原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司要求被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司承担2016年至2020年1月期间的电梯维修养护费用及年检费无法律依据，不予支持。关于原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司要求被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司支付垃圾清运费3000元的问题。2012年4月12日，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司作出沈阳“地环家园”住宅区前期物业服务项目生活垃圾清运补充承诺，承诺因其原因导致小区垃圾贮存中转设施未完善，在原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司未能正常使用垃圾贮存中转设施期间，所产生的生活垃圾清运事项及由此产生的一切后果由被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司承担。本案中，因被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司原因，地环家园小区垃圾贮存中转设施未完善，导致原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司雇佣的司机黄俊启在无排放手续拉运残土过程中被行政处罚3000元，对于由此给原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司造成的损失，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司应承担赔偿责任，故对于原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司的该项主张，予以支持。关于原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司要求被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司支付垫付的刷卡系统、监控、垃圾桶等费用46000元的问题。原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司提供发票用以证明其在为地环家园小区提供物业服务期间因购买垃圾桶、安装监控设备、门禁控制器等设施支出相关费用。根据原、被告签订的《前期物业服务合同-地环家园》约定，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司负责物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通以及公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。根据该约定，购买垃圾桶、门禁控制器、监控设备等设施设备系属原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司履行物业服务合同约定的义务，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司主张要求被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司承担上述费用无事实和法律依据，故对于原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司该项主张，不予支持。关于原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司要求被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司支付保险服务费1256.23元的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保，因被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司违约引起本案诉讼，原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司为此向保险公司交纳的保险服务费系原告支出的合理必要费用，属于原告的损失，故该费用应由被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司承担给付责任。关于原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司主张是否超过诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，因《前期物业服务合同-地环家园》约定物业费应按年/季度缴纳，而被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司欠缴物业费用属连续行为，至原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司起诉时一直延续，因此，本案原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司要求被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司支付物业费并未超过诉讼时效期间。关于反诉原告沈阳泰和房地产开发有限公司主张要求反诉被告沈阳万安物业有限公司给付垫付的电梯电费、检验费160874.08的问题。庭审中，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司提供通用记账凭证、发票等证据用以证明2013年5月28日至2015年6月8日期间，其因电梯使用、检验等支出电费及检验费等共计160874.08元。根据原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司与被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于2013年4月12日签订的《地环家园小区电梯维修养护责任使用》约定，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司为电梯所有权及电梯使用单位，应对电梯的使用安全负责，承担安全主体责任，自行管理电梯、制定电梯安全管理制度，依法办理电梯维修、养护、年度检验及法规和安全技术规范规定的其他职责。因被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司系地环家园小区电梯的所有者及使用单位，故因使用电梯及电梯年检产生的费用，应由被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司自行承担，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司要求原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司承担上述费用无事实和法律依据，故对于被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司该项主张，不予支持。关于反诉原告沈阳泰和房地产开发有限公司要求反诉被告沈阳万安物业有限公司支付维修园区管井、换井盖、维修园区照明设施及换件、维修消防配电箱及配件、维修地下室管网及地面、维修地下室电力设备及配件等费用共计11754元的问题。《前期物业服务合同-地环家园》第十四条约定：乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、电梯档案等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.工程质量保证金、厂家联系电话。第十五条约定：甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。根据上述约定，被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司应按照《前期物业服务合同-地环家园》约定履行向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司移交竣工总平面图、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料以及设施设备安装、使用、维护保养等技术资料，并保证移交的物业符合国家规定的验收标准。被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司提供的发票仅能证明其因维修、更换园区管井、井盖、园区照明设施及换件、消防配电箱及配件、地下室管网及地面、地下室电力设备及配件等设施、设备所支出的费用情况，但因其并未提供证据证明其在支出上述费用前已向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司移交相应的竣工验收资料，且上述设施、设备均已符合国家规定的验收标准，故因其向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司移交的设施、设备尚未竣工验收且符合国家规定的验收标准前提下，其因相关设施、设备的维修、更换所支出的费用应由其自行承担，其要求原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司承担上述费用无合同和法律依据，故对于被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司的该项主张，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百条第二款，《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司支付物业费582116元；二、被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司支付物业费63210.74元；三、被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司支付物业费利息(以582116元为基数，自2019年10月12日起至实际给付之日止，按照年利率4.25%计算)；四、被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司支付物业费利息(以63210.74元为基数，自2019年10月12日起至实际给付之日止，按照年利率4.25%计算)；五、被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司支付垃圾清运罚款3000元；六、被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司支付保险服务费1256.23元；七、驳回原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费14541元，由被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司承担10296元，由原告(反诉被告)沈阳万安物业有限公司自行承担4245元。保全费1869元，由被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司承担。反诉费2070元，由被告(反诉原告)沈阳泰和房地产开发有限公司自行承担。二审中，上诉人沈阳泰和房地产开发有限公司向法院提交以下证据：1.2018年7月11日被上诉人提供的《情况说明》一份（加盖被上诉人公章），该说明第二条称于2012年10月31日招投标进入园区服务，说明不应当于2012年10月1日起收取物业费。其中被上诉人承认该园区于2013年1月办理入住的事实；2.前期物业服务合同的附件一，证明实际上住宅一共是295户，非住宅是67户。被上诉人没有发表质证意见。被上诉人沈阳万安物业有限公司向本院提交2013年3月20日被上诉人向上诉人发出《沈阳万安物业有限公司至泰和房地产公司函》(函件上有上诉人和被上诉人加盖公章)。上诉人对该证据真实性没有异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2013年3月20日，被上诉人向上诉人发出《沈阳万安物业有限公司至泰和房地产公司函》，载明：沈阳万安物业有限公司经过公开招投标，于2012年4月中标“地环家园小区”的物业服务工作，按照前期物业服务合同签订日期，并于2012年10月31日接到贵公司电话通知，万安物业公司正式介入地环家园小区的物业管理工作。2012年11月中旬，物业公司以书面形式报请贵公司与物业公司办理地环家园小区物业接管移交事宜，并附移交明细表。贵公司除移交部分电梯设备资料及业主房屋钥匙，至今未进行其他移交。在物业管理工作中交接环被疏忽，将会给未来工作带来很大的麻烦。对物业公司及开发公司的工作进行也将造成严重的后遗症。各项工程内容及负责人及联系电话，质保金及保修期限等内容清单的移交是保障物业公司对园区服务的根本。2013年1月31日，园区业主正式办理了入住手续…….该函上加盖有上诉人和被上诉人公章。2018年7月11日，被上诉人向上诉人提供《情况说明》，载明：沈阳万安物业有限公司于2012年10月31日招投标进入沈阳市大东区地环家园园区服务，2013年1月份办理入住。该函件加盖有被上诉人公章。2012年12月1日至2012年12月31日，295个住宅、69非住宅空置房屋物业费金额46982元；2013年1月1日至2013年12月31日住宅及非住宅空置房屋物业费金额237108元；2014年1月1日至2014年12月31日住宅及非住宅空置房屋物业费金额106268元；2015年1月1日至2015年12月31日住宅及非住宅空置房屋物业费金额87216元；2016年1月1日至2016年12月31日住宅及非住宅空置房屋物业费金额75780元；2017年1月1日至2017年12月31日住宅及非住宅空置房屋物业费金额65674元；2018年1月1日至2018年12月31日住宅及非住宅空置房屋物业费金额51164元；2019年1月1日至2019年9月30日住宅及非住宅空置房屋物业费金额35882元。（详见汇总表）上述合计金额为706074元。本院认为，上诉人沈阳泰和房地产开发有限公司与被上诉人沈阳万安物业有限公司之间为前期物业服务合同关系。本案争议焦点一，关于物业费起算时间问题。《前期物业服务合同》约定被上诉人在物业服务区域内提供前期物业管理服务。就其内容看物业服务本身是应当以物业公司进入园区服务开始起算物业费。合同中并未约定以合同期限作为物业费收取起始时间。本案应当以被上诉人进入园区进行物业服务开始起算。不应当以合同约定合同期限作为物业服务的起始时间，也不应以业主入住的时间作为收取物业费的起始时间。关于被上诉人作为物业公司进入园区服务的起始时间问题，从被上诉人向上诉人发出的《沈阳万安物业有限公司至泰和房地产公司函》中载明，被上诉人于2012年11月中旬向上诉人发过书面函件办理小区物业接管移交事宜，并附移交明细表。上诉人除移交部分电梯资料及业主房屋钥匙，未进行其他移交。因双方在物业入驻园区的时间上并未明确作出约定，也未向法院提交移交明细表，本案结合当事人的往来函件以2012年12月1日作为被上诉人进入园区开始物业服务的时间。对于上诉人主张以业主入住开始时间作为物业服务时间，不符合双方合同约定的前期物业服务的本意。因此，上诉人的该上诉主张，本院不予支持。焦点二，关于物业费的计算标准问题。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同约定园区物业费以每平方米1.5元标准计算。对于上诉人主张在招投标文件当中记载物业费是以每平方米1.2元标准计算所进行的招投标事项，应该以该标准为本案的计算物业费的依据，在实际收取物业费过程中，也是以每平方米1.2元收取物业费。招投标文件是属于招投标人的要约邀请文件，并非是双方协商合意内容。而双方在合同中已经明确以每平方米1.5元为物业费收取标准，是双方达成的合意，应以合同约定作为计算的依据。对于向业主收取每平方米1.2元物业费的问题。根据上诉人向被上诉人出具的2012年11月3日《情况说明》看，表述了就高层收费标准由1.5元调整为1.2元，由此产生的亏损由上诉人承担或补偿。由此，上诉人是向被上诉人提出就高层的部分调整1.2元，对其损失由上诉人予以补偿。因此被上诉人在收取物业费过程中存在着以1.2元的标准收取物业费的情况。上诉人主张本案以每平方米1.2元计算物业费，证据不足，本院不予支持。焦点三，关于统计物业费依据问题。因上诉人所承担的物业费是业主入住前的前期物业费。上诉人在销售房屋时向被上诉人交付《业主办理入住通知单》，因此应当以上诉人向被上诉人交付的《业主办理入住通知单》作为业主入住时间作为业主应当交付物业费的起始时间。也即上诉人向被上诉人交付物业费的截止时间，除上诉人向被上诉人做特殊说明的以外。在上诉人没有其他证据证明的情况下，应当以该入住时间作为物业费计算的截止时间。焦点四，关于上诉人应否向被上诉人支付被上诉人诉讼主张的高层4号楼物业费差额补偿问题，根据上诉人在2012年11月3日出具的《情况说明》，被上诉人就高层电梯的向业主收费标准是每平方米1.2元，差额部分由上诉人补偿具有事实依据，上诉人该上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人应当向被上诉人支付物业费487074元（706074元-219000元）。关于被上诉人在申请诉讼保全中向法院提供保险公司出具的保函作为保全担保所发生的保险费是否应当由上诉人承担问题，当事人诉讼保全中用保险公司的保函作为担保非担保的唯一方式。被上诉人选择保险公司保函担保所交付的保险费非上诉人违约行为所产生的必然损失，故不应由上诉人承担该费用的赔偿责任。关于上诉人主张被上诉人服务不达标，应以70%和50%折算物业服务费问，上诉人所提供的证据并不足以证明被上诉人对其前期物业服务标准不达标。上诉人的该主张本院不予支持。关于上诉人诉讼所主张的垫付各项电费、维修费等374946.68元问题，上诉人就其反诉请求主张的是电梯管理费、绿化管理、消防、自来水等费用19.2万元，本案仅围绕起诉请求审查。根据2013年4月12日双方签订的《地环家园小区电梯维修养护责任使用》中约定，上诉人系地环家园小区电梯的所有者及使用单位，故因使用电梯及电梯年检产生的费用，应由上诉人承担，其请求被上诉人承担上述费用无事实和法律依据。根据《前期物业服务合同》第十四条约定：乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、电梯档案等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.工程质量保证金、厂家联系电话。第十五条约定：甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。上诉人未提供证据证明向上诉人移交竣工总平面图、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料以及设施设备安装、使用、维护保养等技术资料。也未提供证据证明其在支出上述费用前已向被上诉人移交相应的竣工验收资料，且上述设施、设备均已符合国家规定的验收标准，故因其未向被上诉人移交的设施、设备尚未竣工验收且符合国家规定的验收标准前提下，其因相关设施、设备的维修、更换所支出的费用应由上诉人承担。一审法院就上诉人的该项诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人沈阳泰和房地产开发有限公司的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12500号民事判决第二项、第四项、第五项；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12500号民事判第六项、第七项、第八项；三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12500号民事判决第一项为沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向沈阳万安物业有限公司支付物业费487074元；四、变更沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12500号民事判决第三项为沈阳泰和房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向沈阳万安物业有限公司支付物业费利息(以487074元为基数，自2019年10月12日起至实际给付之日止，按照年利率4.25%计算)；五、驳回沈阳泰和房地产开发有限公司其他上诉请求；六、驳回沈阳万安物业有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费14541元，由沈阳泰和房地产开发有限公司承担9333元，由沈阳万安物业有限公司自行承担5208元。保全费1869元，由沈阳泰和房地产开发有限公司承担。反诉费2070元，由沈阳泰和房地产开发有限公司自行承担。二审案件受理费10080元，由沈阳泰和房地产开发有限公司负担9080元，沈阳万安物业有限公司负担1000元。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年九月八日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。