江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终3112号上诉人（原审被告）：严静，女，汉族，住所地连云港市海州区。委托诉讼代理人：管兵，江苏善典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩海良，男，汉族，住所地连云港市海州区。委托诉讼代理人：管兵，江苏善典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港乐鑫房产经纪有限公司，住所地连云港市海州区解放东路1号1幢1层东至西第二间。法定代表人：周清，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛尚美，江苏云台山律师事务所律师。上诉人严静、韩海良因与被上诉人连云港乐鑫房产经纪有限公司（以下简称乐鑫公司）中介合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2021)苏0706民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人严静、韩海良的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对“跳单”违约的裁判规则，与最高人民法院指导案例1号相违背。一审法院以中介公司是否提供了中介服务来认定买方是否构成“跳单”，显然与指导案例1号确定的裁判规则相违背。故根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条：“最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照”的规定对一审判决应予以撤销。二、一审法院认定上诉人的行为构成“跳单”，系认定事实错误。1.一审法院认定被上诉人在上诉人与原房主之间开展周旋、磋商、谈判使得双方合同基本达成，与事实不符。本案中，被上诉人虽与原房主进行了磋商，但连最基本的房屋成交价都没有谈妥，而作为房屋买卖合同最重要的价格要素都没有，又如何能认定双方合同基本达成。2.一审法院认定上诉人与原房主的签约行为与被上诉人提供的媒介服务之间存在因果关系，系认定事实错误。2020年8月31日原房主即已拒绝了与被上诉人就案涉房屋的交易继续进行商谈，而上诉人在2020年11月底方与原房主达成交易合意，相差了近3个月时间，且成交价格、付款方式等均是上诉人自行与原房主协商达成，因此上诉人与原房主达成交易和被上诉人提供的中介服务之间不存在因果关系。3.一审法院认定上诉人没有提供充足证据证明自己是通过其他公众可以获知的正当途径获得房源信息，系认定事实不清。首先，上诉人在一审中向法庭提交了与原房主的微信聊天记录，该组证据显示在上诉人与原房主完成交易后，上诉人发现该房源信息没有从网站上撤回，特别提醒原房主让其从网站上撤回房源信息，由此可以证明上诉人知道房源信息发布的网站，是通过网站获知了房源信息。其次，原房主也出具了情况说明，证明了其发布的房源信息是通过网络发布，没有委托任何中介，任何人都可以通过网络轻易获知该房源信息。最后，通过被上诉人与原房主的微信聊天记录也可以证明，在被上诉人带看房屋时，同时有多家中介机构在带看房屋，该房源并非被上诉人独家房源，且被上诉人也认可该房源信息是其从网络获知。因此，上诉人通过网络获知房源信息，既有证据予以证明，也符合生活常理。三、一审法院认定双方对中介费的约定为按房屋成交价1%的八折计算，没有事实与法律依据。1.上诉人与被上诉人并未就购买房屋达成任何书面协议，根据《房地产经纪管理办法》第十六条“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同”。因此，一审法院以双方的微信聊天记录认定双方已经形成居间合同，没有法律依据。2.上诉人与被上诉人在微信聊天记录中，并没有对中介费用作出过约定，一审法院仅凭被上诉人的陈述就认定中介费的标准，没有事实依据。综上，一审判决认定事实不清，证据不足。请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人乐鑫公司二审答辩称，一、一审判决中查明的事实和认定的事实足以支撑一审判决，上诉人的上诉理由与事实不符，特别是在上诉状第二页中关于房屋买卖合同价格要素都没有的陈述是虚假的，在一审中已经查明2020年8月26日乐鑫公司已经告知上诉人严静将涉案房屋谈到308万元的事实，所以其上诉理由是虚假的。二、对于房源的信息问题，本身房源信息基本上都是通过网络进行公布和通过中介进行成交的，在本案中，上诉人通过微信和被上诉人员工进行了全面、有效的沟通，上诉人严静为了表明自己是个守法公民，多次在微信内容中强调自己有契约精神，会遵守约定，只是在约定的1%中介费用上要求被上诉人适当照顾，在聊天中被上诉人也同意按照八折的方式进行优惠，这些内容在微信中都有证明。三、关于合同问题：上诉人需要买房，向被上诉人提出要求看房、买房的请求，前后经过几个月的微信聊天，并且被上诉人带着上诉人到现场看房，现场看房等事实内容已经确定了双方之间存在符合法律规定的合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。同时，《民法典》第九百六十五条规定了委托人的义务，即使绕开中介人，直接订立合同，也应当向中介人支付报酬。故上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回上诉人的全部上诉请求。乐鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令严静、韩海良支付房产中介费31000元；2.严静、韩海良承担诉讼费用。一审法院认定事实：严静与韩海良系夫妻关系。2020年8月份左右，严静、韩海良委托乐鑫公司出售房屋，因严静、韩海良也有购买房屋的意向，遂一并委托乐鑫公司。2020年8月22日，乐鑫公司员工通过微信发送给严静颐和花园4-3-501室房屋（以下简称涉案房屋）照片并称：颐和花园（绿园路）高档装修，送全套家具家电，健身设备等，5楼185平，6楼115平，另有70平方露台，小菜园等休闲娱乐场所。同日中午，严静让乐鑫公司与涉案房屋原房主约时间去看房，下午乐鑫公司员工带领严静、韩海良看房。2020年8月22日至2020年8月26日期间，乐鑫公司一直在严静、韩海良与原房主之间就价格进行斡旋、商谈。2020年8月26日，乐鑫公司告知严静其已将涉案房屋价格谈到308万元，各付各的税收，严静、韩海良表示可以定，并让乐鑫公司与原房主约时间。后因严静、韩海良一直推脱，双方未协调好时间。2020年8月30日，原房主对乐鑫公司员工称：“昨天看房看好了，价格也比你说的那个好，他们明天交定金。”乐鑫公司员工回应称:“你那边如果有合适的客户，出了比这边更好的价格，那我也真心恭喜你成交，毕竟这边没交定，我也不能耽搁你，如果你那边没交定，还请于总和我联系为盼，谢谢你。”严静回应称：“那就让他高价卖呗，没有人和钱有仇，反正我的房子也没卖出去，拿不出钱来，更没有竞争力。”后乐鑫公司员工多次联系严静，严静称没有人民币。另查明，2020年11月27日，严静、韩海良与原房主就颐和花园4-3-501室房屋达成交易，成交价为303万元。同日，原房主将发布在网上的房屋出卖信息删除。2021年3月26日，原房主出具情况说明，记载：本人出售的颐和花园4-3-501房屋，系本人在连云港房产网上发布的信息，没有委托任何中介出售，期间有N个中介打电话，一开口基本我就回绝，后来有些中介自行转发我发布的信息、照片对外发布，系中介自行发布，本人和严静达成的买卖也是双方自愿交易。后乐鑫公司员工得知严静、韩海良成交信息后，向严静、韩海良主张中介费未果，遂诉至法院。一审法院认为，本案的争议焦点为严静、韩海良与原房主之间达成的交易是否构成“跳单”。所谓的“跳单”，是在中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务，而甩开中介人私下与相对人订立合同，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的现象。本案中，严静、韩海良作为委托人，委托乐鑫公司帮忙寻找合适的房源，乐鑫公司按约寻找和收集到涉案房产出卖信息并将该房产信息报告给严静、韩海良。为了促成买卖双方之间达成交易，乐鑫公司在双方之间开展周旋、磋商、谈判使得双方合同基本达成。乐鑫公司已经履行了向严静、韩海良提供交易机会或者媒介服务的义务。但是，严静、韩海良却绕开乐鑫公司与原房主签订了合同，该签约行为与乐鑫公司提供媒介服务之间存在因果关系，故严静、韩海良的行为已构成“跳单”。对此，严静、韩海良抗辩称并未与乐鑫公司达成房屋购买中介协议以及乐鑫公司与原房主也未达成房屋出售中介协议。严静、韩海良与原房主自行达成交易不构成“跳单”，涉案房源并非乐鑫公司独家房源，严静、韩海良可通过网络轻易得知该房源信息。一审法院认为，在严静与乐鑫公司员工的通话记录以及微信聊天记录中，严静曾多次让乐鑫公司员工帮忙寻找房源，乐鑫公司员工也按其要求为严静、韩海良寻找到了房源，双方实质上已经形成居间合同法律关系。对于严静、韩海良是否利用乐鑫公司提供的房源信息而最终达成交易问题，严静、韩海良自认最开始确实是乐鑫公司获得涉案房屋信息，也是经过乐鑫公司带看房屋，但后来严静、韩海良在网上发现该房源也获取了原房主联系方式，在乐鑫公司未能与原房主达成一致价格后，严静、韩海良与原房主联系协商价格。但严静、韩海良对其是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息的主张，并未提供充足的证据予以证明，故一审法院不予采信。关于严静、韩海良应当支付给乐鑫公司的报酬数额问题。本案中，严静、韩海良与原房主达成的合同中，房屋成交价为303万元，按照乐鑫公司与严静、韩海良关于中介费的约定，中介费为房屋成交价的1%，乐鑫公司同意按照八折计算中介费，故严静、韩海良应当支付给乐鑫公司的中介费为24240元（303万*1%*0.8）。乐鑫公司要求严静、韩海良支付房产中介费31000元，其中要求严静、韩海良支付24240元的诉讼请求，一审法院予以支持，超出的部分，一审法院不予支持。韩海良经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视其放弃了对乐鑫公司所提供的证据质证、对事实抗辩的权利，不利后果依法由其承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，遂判决：一、严静、韩海良于判决生效之日起十日内给付乐鑫公司中介报酬24240元；二、驳回乐鑫公司的其他诉讼请求。一审案件受理费575元，由乐鑫公司负担169元，由严静、韩海良负担406元（乐鑫公司已预交，严静、韩海良在付款时一并支付给乐鑫公司）。二审中，上诉人严静、韩海良向本院提供《江苏省存量房买卖居间合同》复印件一份，证明上诉人与被上诉人达成协议就被上诉人出售上诉人所有的利华花园房屋，双方所约定的中介费仅为7500元，按照房屋成交价135万元计算，该中介费仅为成交价的0.56%，且该中介费是上诉人负担了买卖双方的中介费，因此一审法院仅凭被上诉人的单方陈述就认定双方对颐和花园房屋的中介费是按照1%计算，明显没有事实依据。被上诉人乐鑫公司二审期间并未提交新证据。本院组织当事人进行质证，对于严静、韩海良提供的证据，乐鑫公司的质证意见为：对合同的真实性无异议，但上诉人并未实际履行该合同，上诉人在该买卖合同中已经违约。对于合同中的中介费用问题，是根据双方协商的结果定的，而在本案中根据双方微信聊天的内容，已经确定了是打八折。本院认证意见为：对该证据的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可，与涉案房屋的买卖无关。本院经审理查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人严静、韩海良就涉案房屋与原房主之间达成的交易是否构成“跳单”；如果构成，上诉人严静、韩海良应向乐鑫公司支付的报酬金额是多少。关于争议焦点问题。本院认为，上诉人严静、韩海良与原房主之间达成的交易构成“跳单”。理由：所谓“跳单”又称“跳中介”，是在中介人向委托人提供中介服务后，委托利用中介人提供的服务，而甩开中介人私下与相对人订立合同，或者另行委托其他中介人与相对人订立合同的现象。关于“跳单”违约的构成要件有三：一是委托人接受了中介人的服务，二是委托人利用了中介人提供的信息机会和媒介服务，三是委托人绕开中介人直接订立合同。本案中，关于构成要件一，严静是否接受了乐鑫公司的服务。根据严静与乐鑫公司员工2020年8月-9月的微信聊天记录：8月17日，严静表达了自己在卖房的同时想要买房的想法并要求乐鑫公司员工将某房屋照片发送给自己，后因该房屋已经出售，严静委托乐鑫公司员工看看其他的房子，并说明了自己的购房要求。乐鑫公司员工回复严静的房子卖和买交给其，让严静放心。严静则回复你帮我找找性价比高的。此后严静和乐鑫公司员工就购买房屋又看了其他房产，但是均未达到其预期，其表示希望将卖房和买房同时进行，要有合适的，乐鑫公司的中介费还可以多赚。8月22日-26日间，乐鑫公司员工给严静推荐了涉案房屋，双方一直就涉案房屋的价款、房屋信息、看房、贷款等进行沟通，严静托乐鑫公司员工砍价，后该员工报价308万，严静表示满意并和丈夫韩海良商量后同意定下来。后来因严静一直未交定金，所以涉案房产购买事宜一直未定。虽然上诉人严静、韩海良与被上诉人乐鑫公司并未就买房直接签订书面中介合同，但从上述内容可知，双方已经就买房事宜建立了事实上的中介合同关系，且上诉人接受了乐鑫公司作为中介提供的看房、商谈价款等服务。关于构成要件二，委托人是否利用了中介人提供的信息机会和媒介服务。从聊天内容来看，涉案房屋的相关信息、图片最初是由乐鑫公司员工通过微信发送给严静，并由该员工带其看房、砍价等。严静庭审中亦自认涉案房屋最初确实是乐鑫公司带其看房。严静虽然主张自己是在网上发现房源、获取房东联系方式，但其并未提交证据证明其是在乐鑫公司员工向其发送涉案房屋相关信息前即已经在网上发现房源，且严静亦自认其是在乐鑫公司未能与涉案房屋原房主达成一致价格后方与原房主联系。因此，上诉人利用了被上诉人提供的信息机会和媒介服务。关于构成要件三，委托人是否绕开中介人直接订立合同。本案中，乐鑫公司员工和涉案房屋原房主谈定价格为308万，严静、韩海良已经同意该定价，但因为严静一直未交定金，所以涉案房产购买事宜一直未定。虽然乐鑫公司并未直接促成上诉人严静、韩海良与涉案房屋原房主之间的购房交易，但通过乐鑫公司提供的信息机会或媒介服务，上诉人严静、韩海良与涉案房屋原房主之间就购房事宜已经基本达成一致。后严静绕开乐鑫公司与涉案房屋原房主直接订立合同，构成跳单。关于上诉人严静、韩海良向乐鑫公司支付的报酬金额。根据《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”第四百二十七条规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”虽然乐鑫公司并未直接促成严静、韩海良与涉案房屋原房主的房屋买卖交易，但乐鑫公司已经提供了相应的中介服务，且严静、韩海良的行为构成跳单，因此上诉人应当向乐鑫公司支付相应的报酬。虽然上诉人与被上诉人未就报酬金额达成一致意见，但综合考虑涉案中介合同履行情况，当事人过错程度，兼顾公平原则和诚实信用原则等因素，本院认为一审认定的报酬金额并无不当。综上所述，上诉人严静、韩海良的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由上诉人严静、韩海良负担。本判决为终审判决。审 判 长  任 慧审 判 员  周文元审 判 员  孙潘红二〇二一年九月二十六日法官助理  杨 冲书 记 员  许黎明法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……