吉林省德惠市人民法院民事判决书（2021）吉0183民初1749号原告：尹光明，男，1973年10月14日出生，汉族，住德惠市。    委托诉讼代理人：李清贵，德惠市岔路口镇法律服务所法律工作者。    被告：吉林省千城房地产开发有限公司，住所地德惠市西六道街城郊市场东50米。    法定代表人：朱海洋，总经理。    委托诉讼代理人：杜凌宇，吉林衡丰律师事务所律师。    原告尹光明与被告吉林省千城房地产开发有限公司（以下简称千城公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹光明及其委托诉讼代理人李清贵、被告千城公司的委托诉讼代理人杜凌宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。    尹光明向本院提出的诉讼请求：1．请求判令被告立即履行原、被告签订的岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书，将德惠市岔路口财富家园小区的回迁房交付原告，具体回迁房屋如下：5栋4单元401东侧93.8平方米楼房一处；6栋北门一门37.7平方米车库、6栋南一门27平方米车库、6栋南二门27平方米车库；2．判令被告立即支付原告从2017年至2021年间租房费用4万元；3．判令被告支付违约金270100元；4．案件受理费由被告负担。事实及理由：被告承建德惠市岔路口镇财富家园小区，占用原告德惠市岔路口镇街道越层门市楼房及前门房，在2016年4月17日，原、被告签订了《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》一份，协议第一条约定：被告将财富家园小区5栋4单元401东侧93.8平方米楼房一处；6栋北门一门37.7平方米车库、6栋南一门27平方米车库、6栋南二门27平方米车库回迁给原告；协议第6条约定，拆迁自开工之日起（以规划部门放线时间为准）12个月内甲方不能将回迁楼房交付给乙方，自超出之日起承担楼房回迁实际价格计算的金额加已交的差价款之和的日万分之五的违约金；因不可抗力造成的延期除外，被拆迁人不接收的除外。在签订协议后原告将上述土地及房屋腾出并交付了被告，被告开始施工建设，现该楼房已承建完毕，被告没有按照约定的期限将上述回迁房交付原告，被告的行为已经构成违约，原告多次找被告协商交付房屋并进行赔偿，被告推托拒绝，故原告向法院提起诉讼。    千城公司辩称，案涉协议应为无效协议，自2011年国有土地征收补偿条例颁布实施后，开发商不能与被拆迁人签订征收补偿协议，涉案协议违反法律法规强制性规定，应为无效；其次，根据原告所举证据，原告在已收到货币补偿80万元后，又与被告签订了另外一份补偿协议即案涉协议，即原告以37万元对价回购案涉回迁房屋，事实上，原告所获拆迁补偿为47万元，货币补偿加上案涉回迁房屋，而根据原告提交的评估报告，原告被签订房屋评估价格为521831元，明显显示公平，根据这一点案涉协议也应予以撤销；最后，针对原告第二项诉请，其所主张的住房费用应提供证据予以支持，第三项诉请违约金过高，请求法院予以调解。    尹光明围绕其诉讼请求向法庭提交证据如下：证据一：2016年3月26日被告公司与原告签订的岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书一份第一条，证明原告被补偿费80万元；证据二：2016年4月18日，原、被告之间签订案涉楼房的补偿协议书，实际为购楼的购买合同，及被告给出具的一张37万元的收款收据，及向该公司法人孙兆军汇款37万的银行流水，证明案件事实；证据三：房屋租赁合同4份，证实原告自与被告签订购楼合同后，被告未按合同约定12个月内交付楼房所产生的租住费用，每年租金为1万元，四年合计4万元。千城公司对岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书真实性及证据证明问题无异议，但认为该协议形成时间为2016年，晚于国有土地征收补偿条例颁布时间，应为无效；对照片复印件有异议，认为无法证实是涉案拆迁房屋，且该笔款项汇入孙兆军个人账户，千城公司并未收到；对4份房屋租赁合同真实性无异议，但对证明问题有异议，认为案涉拆迁补偿协议即使有效，也未对因房屋拆迁所造成的被拆迁人租房损失进行约定，其次，原告仅举证4份租赁协议，没有相关转账凭证或收款凭证，不能证实该租赁行为的真实性。因千城公司对尹光明提交的两份《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》没有异议，本院对尹光明提交的两份《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》予以采信；千城公司对收据真实性无异议，但称该笔款项汇入孙兆军个人账户中，千城公司未收到此款。本院认为，千城公司的该项抗辩主张不能成立，因该收据出具时间为2016年4月17日，当时的千城公司的法定代表人为孙兆军，而收据上盖有千城公司的财务专用章及孙兆军名章，该收据真实有效。故本院对尹光明提交的2016年4月17日的收据及相应银行流水予以采信；千城公司对四份租赁合同有异议，并说明了异议理由，因该四份房屋租赁协议与本案无关，且非因房屋拆迁事宜所产生的必要的合理的费用，亦未在案涉拆迁补偿协议的违约责任条款中作明确约定，故千城公司的该项抗辩主张成立，本院对尹光明提交的四份房屋租赁协议不予采信。    千城公司提交如下证据：证据一：原告给被告出具的2016年3月25日收条1份795000元、2016年4月15日收条1枚5000元；以上两份证据证明是原告收到我方补偿款80万元；证据二：2013年11月16日德惠市房屋征收经办中心委托评估公司出具的，原告被征收房屋预评估明细表一份，证明原告被征收房屋及其他被征收标的价值521831元，而事实上，针对案涉协议及原告已收到80万元货币补偿款的事实，被告以43万元货币补偿及案涉房屋作为对于原告521831元被征收标的的拆迁补偿明显不符合市场规律，显示公平，即使案涉协议为有效协议，该份协议也应予以撤销。经质证，尹光明对证据一的真实性无异议；对证据二的真实性无法确认，该证据没有出证单位公章和出证人签字且被征收人为任光明，并非本案原告尹光明，与本案原告不相符。    本院经审理认定事实如下：千城公司承建德惠市岔路口镇财富家园小区，该公司承建的德惠市岔路口镇财富家园小区占用尹光明德惠市岔路口镇街道越层门市楼房及前门房，千城公司与尹光明签订了《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》一份，协议第一条约定：乙方房屋及院落的动迁总价为人民币80万元。支付现金80万元整。暂付人民币795000元，余款5000元待迁出、验收合格后给付……。协议落款甲方处有千城公司盖章及当时的法定代表人孙兆军的名章；后千城公司与尹光明签订《岔路口镇财富家园小区拆迁补偿协议书》一份，即案涉协议，该协议第一条约定：被告将财富家园小区5栋4单元401东侧93.8平方米楼房一处；6栋北门一门37.7平方米车库、6栋南一门27平方米车库、6栋南二门27平方米车库回迁给原告；协议第6条约定，“拆迁自开工之日起（以规划部门放线时间为准）12个月内甲方不能将回迁楼房交付给乙方，自超出之日起承担楼房回迁实际价格所计算的金额加已交的差价款之和的日万分之五的违约金。因不可抗力造成的延期除外，被拆迁人不接收的除外。”在签订协议后，尹光明将上述土地及房屋腾出并交付了千城公司，千城公司开始施工建设，现该楼房已承建完毕，千城公司没有按照约定的期限将上述回迁房交付尹光明。2018年，德惠市住房和城乡建设局向千城公司下发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，2019年，德惠市住房和城乡建设局向千城公司下发了商品房销（预）售许可证。现尹光明回迁的门市房、住宅楼和车库均没有被第三人占有。    本院认为，千城公司对尹光明提交的两份《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》没有异议。该协议系尹光明与当时千城公司的法定代表人孙兆军签订的，且盖有千城公司的公章，是尹光明和千城公司的真实意思表示，协议内容合法，不损害第三人的利益。虽然动迁标的物没有通过政府部门拆迁，也在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之后发生的拆迁行为，但相关政府部门仍然为千城公司下发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证。千城公司签订协议后，已将尹光明的动迁标的物拆迁，尹光明回迁的门市房、住宅楼和车库均没有被第三人占有，因此本案中的两份《岔路口财富家园小区拆迁补偿协议书》均合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……。《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，千城公司抗辩称案涉协议无效，且2016年4月7日收据中的37万元汇入孙兆军个人账户，千城公司并未收到改款。本院认为，千城公司的该抗辩主张只能反映原法定代表人孙兆军是否损害公司利益行为，对外不能影响拆迁补偿行为的效力。且千城公司称涉案楼房及三个车库已经建成，手续也已完备，故对千城公司该项抗辩主张不予支持；尹光明依据拆迁补偿协议第6条“拆迁自开工之日起（以规划部门放线时间为准）12个月内甲方不能将回迁楼房交付给乙方，自超出之日起承担楼房回迁实际价格所计算的金额加已交的差价款之和的日万分之五的违约金。因不可抗力造成的延期除外，被拆迁人不接收的除外”主张违约金270100元（37万元＊万分之五＊365天＊4年），千城公司抗辩称违约金过高。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求，予以适当减少。本案千城公司未按照涉案拆迁补偿协议中约定的时间“2016年4月18日前”交付房屋，且不存在案涉协议约定的“不可抗力、被拆迁人不接收”情形，亦不存在法律规定的违约责任免责情形，故千城公司已构成违约。但涉案拆迁补偿协议中的标的总额为37万元，而尹光明主张270100元的违约金明显过高，本院依据千城公司的主张予以调整，以总标的额的20％认定本案违约金，即74000元。    综上所述，尹光明的原有房屋已被千城公司拆迁，土地被千城公司占有，根据回迁协议，千城公司应遵守诚信原则，向尹光明交付位于德惠市岔路口镇财富家园小区5栋4单元401东侧93.8平方米楼房一处；6栋北门一门37.7平方米车库、6栋南一门27平方米车库、6栋南二门27平方米车库。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：    一、吉林省千城房地产开发有限公司于本判决生效后20日内向尹光明交付位于德惠市岔路口镇财富家园小区5栋4单元401东侧93.8平方米楼房一处；6栋北门一门37.7平方米车库、6栋南一门27平方米车库、6栋南二门27平方米车库；    二、吉林省千城房地产开发有限公司于本判决生效后20日内给付尹光明违约金74000元；    三、驳回尹光明的其他诉讼请求。    案件受理费2976元，由吉林省千城房地产开发有限公司负担。    如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。    审判员陈大辉二〇二一年九月二十三日书记员董岢桉