广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂11民终867号上诉人（原审原告）：钟宜笑，女，1993年10月20日出生，汉族，户籍地贺州市八步区，现住贺州市八步区（确认为法律文书送达地址）。委托诉讼代理人：叶枫，广西贺瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西普利房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步区太兴街121号。法定代表人：庞毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程达坤，广西桂东律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳文，广西桂东律师事务所实习律师。上诉人钟宜笑因与被上诉人广西普利房地产开发有限公司（以下简称普利房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2021）桂1102民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人钟宜笑上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认为总平面方案和二期建筑设计方案的调整不属于《商品房买卖合同（预售）》中约定的解除合同的条件错误。1.一审查明，2020年8月26日，贺州市自然资源局作出《爱莲湖幸福里总平面调整及二期建筑设计调整方案批前公示》贺自然公示[2020]185号：“广西普利房地产开发有限公司向我局申请批准爱莲湖幸福里总平面调整及二期建筑设计调整方案，本次方案拟在不突破2018年12月26日批复的《广西贺州爱莲湖幸福里项目规划及建筑设计方案》规划指标的前提下，对总平面图及二期建筑设计进行调整，即调整9、10、11、12、13、16#楼建筑设计，新增17、18#楼，调整后容积率、绿地率、停车位数量等指标不变，建筑密度由22%调整为21.3%，户数增加49户，调整后指标满足规划设计要求。”显然，上述公示清楚列明广西贺州爱莲湖幸福里项目规划及建筑设计方案进行调整的详细内容。2.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定“双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同”。显然，买卖合同约定买受人有权解除合同的条件是“涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的”。没有约定各项指标必须调大才可以解除合同，调小就不可以解除合同。也没有约定是否一定要“突破原批复指标”。一审判决以“容积率、绿地率、停车位数等指标不变，调整后指标满足规划设计要求”来认定总平面方案和二期建筑设计方案的调整不属于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定解除合同的条件错误，属于一审在《商品房买卖合同（预售）》外另行增加解除合同的条款及条件。况且，调整后户数增加49户，必然会导致将来居住人口相应增加，也就必然会导致人口毛密度、人口净密度这两项重要指标的改变，也属于《商品房买卖合同（预售）》中“涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容”中“等”字所省略的项目。3.关于一期与二期的关系，从建设的角度讲，爱莲湖幸福里可以分为一期与二期，但是，从爱莲湖幸福里项目规划设计角度来说，爱莲湖幸福里没有一期与二期之分。首先，爱莲湖幸福里小区是一个整体，一期建设的商品房与二期建设的商品房中间并无道路、围墙隔离，建成后同属一个小区；其次，爱莲湖幸福里项目的设计指标是整个项目的指标：用地面积、建筑面积，容积率、绿地率，建筑密度等指标的计算均为整个小区指标，没有一期与二期之分。一审以案涉商品房属于一期，在总平面方案和二期建筑设计方案调整时已经建设，不属于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定解除合同的条件的认定是错误的。二、一审判决没有确认《商品房买卖合同（预售）》已经解除错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。如上所述，爱莲湖幸福里项目规划设计经城乡规划主管部门批准变更，属于《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的“约定一方解除合同的条件”，虽然爱莲湖幸福里项目规划设计变更调整不大，但《商品房买卖合同（预售）》并没有约定规划设计变更要达到什么程度才可以解除合同，而是仅约定经城乡规划主管部门批准变更的，上诉人就可以解除合同，因此，上诉人依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，向被上诉人送达解除合同通知书，被上诉人未向上诉人提出异议，也未在三个月内提起诉讼请求人民法院确认解除合同通知书无效，就应当认为被上诉人认可上诉人的解除合同通知书，接受上诉人的解除合同行为，一审法院就不应当再过度审查合同解除条件，而应当着重审查其不依照规定在三个月内提起诉讼的理由，因三个月的起诉期限属于除斥期间，被上诉人未在三个月内提起诉讼请求确认上诉人向其送达的解除合同通知书无效，则人民法院应当依法确认该解除合同通知书已经发生法律效力，合同已经解除。综上所述，一审判决驳回上诉人的诉讼请求错误。恳请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人普利房地产公司辩称：一、一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。案涉调整方案系对爱莲湖·幸福里项目总平面图及二期建筑设计进行调整，调整并未突破原指标，调整后容积率、绿地率、停车位数量不变，调整后指标满足规划设计要求。被答辩人所购买的爱莲湖·幸福里一期项目X栋X号房屋，属于一期项目，规划调整时，一期项目已建设，被答辩人的房屋完全按照约定的规划设计条件建设，合同约定的该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他赔偿设施等指标没有发生变更。因此总平面方案和二期建筑设计方案的调整不属于答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同（预售）》中约定的解除合同的条件。二、一审没有确认《商品房买卖合同（预售）》已经解除认定事实正确。总平面方案和二期建筑设计方案的调整，不属于案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定的解除合同的条件，即被答辩人所发出的解除合同通知书，不能发生解除合同的法律效力。综上，请二审驳回上诉人的上诉，维持原判。钟宜笑向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告于2019年5月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019XXXXXX）解除；2.判令被告返还购房款797546元并支付利息（利息计算方式：从付清全款2020年1月17日起按照年利率5%计付至返还完毕之日止）及违约金79.7元（违约金计算方式：按照全部房价款的0.01%计付）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告钟宜笑的诉讼请求。一审判决认定的事实和理由详见贺州市八步区人民法院（2021）桂1102民初833号民事判决书。二审中，当事人均未提交有符合法律所规定的新证据，对一审认定的事实均无异议。综合本案的证据材料及当事人对案件事实的陈述，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案中，虽然上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第十四条规划变更中约定：“（一）……双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日做出是否解除合同的书面答复……”，但是，根据贺州市自然资源局的批前公示及批复，案涉调整方案系在不突破2018年12月26日批复的《广西贺州爱莲湖幸福里项目规划及建筑设计方案》规划指标的前提下，对爱莲福·幸福里项目总平面图及二期建筑设计进行调整，即调整二期9、10、11、12、13、16#楼建筑设计，新增17、18#号楼，建筑密度由22%调整为21.3%，户数增加49户，并未突破原批复指标，调整后容积率、绿地率、停车位数量等指标不变，调整后指标满足规划设计要求。如一审判决所述，涉案调整方案不属于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的有权解除合同的条件。况且，涉案调整方案调整范围为爱莲福·幸福里项目的二期项目，而案涉商品房属于一期项目，现有证据材料也未能反映出该调整方案会对上诉人所购买的房屋带来实质性影响。综上，一审不予支持上诉人提出确认《商品房买卖合同（预售）》解除并要求返还购房款、支付利息及违约金的诉请，并无不当。上诉人钟宜笑的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12175元，由上诉人钟宜笑负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 李永林审 判 员 陈小坤审 判 员 周成才二〇二一年九月二十七日法官助理 傅 媛书 记 员 曾俊豪