北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6759号上诉人（原审被告）：张林林，男，1984年7月11日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李军，北京大铭（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何曙程，男，1969年2月4日出生，住北京市石景山区。上诉人张林林因与被上诉人何曙程房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2021）京0107民初6703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月27日、2021年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人张林林及其委托诉讼代理人李军，被上诉人何曙程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张林林上诉请求：同意一审判决第二、四项，撤销一审判决第一、三项，发回重审或依法改判：1.张林林支付何曙程房屋租金37833元；2.张林林给付何曙程房屋租金（自2021年1月1日始以37833元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）的利息。事实与理由：2020年1月到6月，北京由于新冠疫情实施了防控措施对张林林的经营情况产生了影响，张林林实际只营业了1个月的时间，因此张林林希望请求法院对租金进行酌情的减免。《美容美发厅停租协议》（以下简称停租协议）是格式文本，其中第二条显失公平，将未使用房屋的租金不合理地分配给了张林林，使张林林承担了疫情影响的全部租金，此约定依据民法典的相关规定属于无效条款应当认定为无效。停租协议签订的背景是因为疫情爆发初期，张林林从事美容美发行业受到的冲击比较大，在承担高额房租的情况下又无法经营没有营业收入，张林林为了止损与何曙程协商退租事宜，而何曙程利用其房东的地位要求张林林必须签署退租协议才可以离场，并且不让张林林将自己的美容美发产品搬离。同时，停租协议备注“协议第二项，与北京君美浩业美发厅，再进一步协议解决”，说明停租协议只是就退租事宜达成了合意，对租金的支付未达成一致意见。一审法院认定张林林未能证明其为房屋装修及屋内物品的所有权人，不予抵扣租金，属于认定事实不清。在承租房屋期间，屋内物品一直为张林林占有和使用，并享有收益和处分权，并不因退租而改变张林林对上述物品所有权的事实。何曙程辩称，同意一审判决，不同意张林林的上诉请求及理由。按照双方签订的房屋租赁合同，2020年2月、3月、4月房租应在2020年1月15日之前支付给何曙程，彼时疫情还没有开始，张林林属于拖欠房租。疫情不是承租人拖欠房租的理由，更不是拒绝支付房租的理由。合同履行的情况下才能享受房租的减免，事实上张林林2020年4月11日强行将钥匙交回，要求退房。2020年4月至今何曙程的房租收入是0，这部分也是损失，等于张林林把损失强加给了何曙程。何曙程是在迫不得已的情况下才与张林林签订了停租协议。何曙程认为应当认定张林林是强行退租的，一审法院没有认定，但何曙程也认可了一审判决。何曙程向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令张林林支付何曙程2020年2月至2020年4月房屋租金113500元；2.请求法院判令张林林向何曙程支付2019年5月至2020年4月的物业费合计4342.08元；3.请求法院判令张林林向何曙程支付以113500元为基数，自2020年1月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息；4.请求法院依法判令本案的诉讼费由张林林承担。一审法院认定事实：2019年4月22日，何曙程（甲方）与张林林（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同载明：“一、甲方将位于北京市石景山区景阳东街XXX的房屋中已做隔层的一层铺面出租给乙方经营美容美发使用，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日，共计5年。二、本房屋第一年的季租金为人民币113500元，押金30000元。按每三个月付一次房租，乙方于2019年4月15日前付第一次房租共计113500元。第二次房租于2019年7月15日前支付、第二年起的每年租金按上一年的5％递增。租期结束时如装修无损坏，返还押金。三、乙方租赁期间，水费、电费等由乙方负担，物业费甲、乙双方各承担一半。租赁结束时，双方须结清。四、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金30000元。”…。2019年11月22日，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司向北京首治智达科技有限公司开具的《北京增值税普通发票》载明：企业物业管理服务物业费及生活服务生活垃圾清运合计8684.36元。何曙程据此主张物业费数额8684.16元，张林林应承担一半，张林林对此表示认可。2020年4月11日，何曙程与张林林签订的停租协议载明：张林林因疫情原因，于2020年4月11日提出停止租用该房屋。张林林及北京君美浩业美发厅承诺：1.所欠会员会费，均由他们自己承担，并会在不长时间，自己负责处理。2.所欠房屋租金（2、3、4月），年底前向何曙程付清，何曙程退回租房押金30000元。3.因会员会费处理不力，如影响何曙程继续出租该房屋或正常经营，均由张林林及北京君美浩业美容厅承担责任。2020年1月24日至6月5日，北京市因新冠肺炎疫情先后实施一级和二级疫情防控措施，新冠肺炎疫情对各项社会活动及经营行为带来不同程度的影响。庭审中，双方均认可在2020年4月11日张林林已将房屋钥匙交给何曙程。何曙程认为，关于疫情原因减免租金的事情，张林林应该在2020年1月15日就给何曙程房租，那时疫情还没开始。即使是疫情期间，也不能不付房租，疫情不可能导致合同不能履行。国家是为了维护经济正常的秩序，鼓励减免房租，国有企业对减免房租是要求必须继续经营。2020年4月11日当天张林林通知把钥匙给何曙程，实际上把疫情期间所有的租金损失都转给何曙程了，何曙程的损失主要由张林林造成的，何曙程要求张林林继续履行合同也是有理由的。张林林如果正常继续租赁减免租金是应当的，但是张林林中间退租了，把所有的损失都转嫁给何曙程，如果再给张林林做减免是不应该的。2、3、4月份是可以正常营业，刚来京就是到居委会报到，居委会没有说不允许开业。张林林应该在2020年12月31日前给何曙程租金，张林林没有给，所以何曙程也不同意退还押金。押金可以抵租金也可以抵违约金，张林林提前终止合同是违约的。张林林提出终止合同当天就把钥匙给何曙程了，应该算强行终止。张林林认为，双方退租时间是2020年4月11日，张林林应该只支付实际租用的租金到4月11日；鉴于疫情原因不可抗力，租金请求法庭酌情减免；还有3万元押金希望从租金中抵扣。停租协议证明由于疫情原因双方终止了合同、关于租金支付、押金退还是双方协商的结果，双方没有其他争议。张林林主张，房屋内物品和装修的40多万元从租金中抵扣，并提供清单、照片及录像证明其损失。何曙程表示，装修与物品是在张林林租房之前就存在，与张林林的合同是2019年签的，房屋内物品跟张林林没有关系。房内物品不是张林林的，是上一个承租人的。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2019年4月22日，何曙程与张林林签订的《房屋租赁合同》及2021年4月11日的停租协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。2020年1月24日至6月5日，北京市因新冠肺炎疫情先后实施一级和二级疫情防控措施，新冠肺炎疫情对各项社会活动及经营行为造成不同程度的影响。张林林请求法院因疫情原因予以酌减租金，何曙程不同意法院予以酌减。法院认为，停租协议中载明“所欠房屋租金（2、3、4月）年底前向何曙程付清”，说明双方已根据疫情的影响及合同的实际履行情况，就合同的终止、租金的支付时间及押金的返还问题达成了合意，双方均应遵守协议约定。何曙程不同意返还押金并自2020年1月15日起计算利息的主张，以及张林林关于租金应支付至2020年4月11日并请求酌减租金的意见，均无事实及法律依据。张林林在庭审中表示，停租协议证明由于疫情原因双方终止了合同、关于租金的支付、押金退还是双方协商的结果，双方没有其他争议。且张林林未能证明其为装修及承租房屋内物品的所有权人。张林林关于房屋内物品和装修的40多万元从租金中抵扣的主张，缺乏事实依据，法院无法支持。张林林关于在应付租金中对押金30000元进行抵扣的意见，法院予以认可。对于何曙程主张的物业费4342.08元，张林林同意给付，法院不持异议。关于何曙程主张的利息，其计算的起止日期应依据停租协议约定，从2021年1月1日起至实际给付之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、张林林于判决生效后七日内支付何曙程拖欠的房屋租金83500元；二、张林林于判决生效后七日内支付何曙程物业费4342.08元；三、张林林于判决生效后七日内给付何曙程房屋租金（自2021年1月1日始以83500元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）的利息；四、驳回何曙程的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张林林提交：证据一、关于中止房屋租赁合同的协议（是一份草稿，是何曙程通过微信形式给张林林发送的照片），用以证明就停租的事情双方已经达成合意，何曙程想用房屋内的设施自己经营美容美发以及停租后对租金另行协商，房屋内的美容美发物品系张林林所有，被何曙程扣留；证据二、微信聊天记录1页，用以证明证据一的协议是何曙程通过微信形式发给张林林的，停租的意向是何曙程发起的；证据三、购买美容美发物品以及加盟费用的单据6页（照片的打印件），用以证明物品是张林林购买的，有购买的凭证。何曙程质证意见：证据一的真实性认可，证明目的不认可。该证据是草稿，当时何曙程是有意向跟张林林签协议，但张林林没签。证据二的真实性认可，证明目的不认可。何曙程发的微信都是在跟张林林协商，张林林当时是跑路了，美发店是预付费的，很多会员、物业、公安、居委会都找上门来，何曙程是迫不得已才经营店面的。何曙程经营这个店主要是为了解决提前收取的会员会费问题。何曙程接手经营期间不但没有挣到房租还搭了人工费。证据三不认可真实性、证明目的。加盟费与店内物品无关。经审查，本院认为，何曙程认可证据一、二的真实性，本院对此不持异议，但证据一中的协议为何曙程单方起草，张林林未签字，该协议未生效，因就停租事宜双方另存在生效协议，故本院对上述证据不予采纳。关于证据三，张林林不能证明单据中的物品为其承租房屋内的物品，加盟费用单据与本案不具关联性，故本院对该证据不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于合同的效力，张林林主张停租协议第二条显失公平，何曙程利用其房东的地位要求张林林必须签署停租协议才可以离场，该条将未使用房屋的租金不合理地分配给了张林林，使张林林承担了疫情影响的全部租金，故此约定属于无效条款。根据查明的事实，停租协议第二条约定“所欠房屋租金（2、3、4月）年底前向何曙程付清，何曙程退回租房押金30000元”。本院认为，民事法律行为成立显失公平的条件包括一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，且要求双方当事人的利益显著失衡，本案中张林林并未处于危困状态或缺乏判断能力，停租协议第二条约定的内容亦未使双方利益显著失衡，故本院对张林林关于该条款显失公平的主张不予采信。对于双方签订的两份协议，即2019年4月22日签订的《房屋租赁合同》及2021年4月11日签订的停租协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。如上所述，停租协议第二条的内容说明双方已根据疫情的影响及合同的实际履行情况，就租金的支付时间及押金的返还问题达成了合意，张林林虽另主张停租协议还备注“协议第二项，与北京君美浩业美发厅，再进一步协议解决”，说明停租协议只是就退租事宜达成了合意，对租金的支付未达成一致意见。但首先，张林林一审庭审中表示停租协议证明由于疫情原因双方终止了合同、关于租金的支付、押金退还是双方协商的结果，双方没有其他争议；其次，停租协议第二条的内容对于租金支付时间及押金返还已经约定明确，备注的内容并未推翻该条约定。故综上，本院对张林林所持租金支付未达成一致意见的主张不予采信。关于房屋内物品和装修一节。张林林未提交充分证据证明其为房屋装修及屋内物品的所有权人，故一审法院认定房屋装修及屋内物品价款不予抵扣租金并无不当。综上，一审法院认定张林林支付何曙程拖欠房屋租金83500元并无不当，本院予以确认，张林林亦应以83500元为基数支付何曙程利息。本院对张林林要求支付何曙程房屋租金37833元及给付何曙程房屋租金（自2021年1月1日始以37833元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）的利息的上诉请求不予支持。综上所述，张林林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费942元，由张林林负担。本判决为终审判决。审 判 员  张 瑞二〇二一年九月二十二日法官助理  范楷强书 记 员  李雅姣