湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初9734号原告：郭琪，男，汉族，1998年6月1日出生，户籍地湖南省沅江市。原告：郭学海，男，汉族，1970年2月17日出生，户籍地湖南省沅江市。两原告共同委托诉讼代理人：林瑜樱，广东毅隽达律师事务所律师。被告：湖南晟冉房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区兴联路360号福晟世家小区A1栋101。法定代表人：吴志武，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋亦鸣，系该公司员工。委托诉讼代理人：苏玲芝，系该公司员工。原告郭琪、郭学海诉被告湖南晟冉房地产开发有限公司（以下简称：晟冉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林瑜樱，被告晟冉公司的委托诉讼代理人宋亦鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭琪、郭学海向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除双方于2018年10月8日签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、请求法院判令被告向原告返还购房款、物业维修金、手续费合计463,887元及其利息（以463,887元为本金，自2018年10月8日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；3、请求法院判令被告向原告支付违约金22,869元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年10月8日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》约定：原告购买由被告开发建设的位于长沙市开福区兴联路356号晟冉景苑（钱隆国际）项目商品房；总房价为457,377元；付款方式为一次性付款；交房时间为2020年6月30日；逾期交房超过30日原告有权退房；被告除返还购房款外还应向原告支付已付总房款5%的违约金，合同约定不明或不使用的内容双方可签订补充协议，但补充协议中含有不合理减轻或免除合同中应由出卖人承担的责任仍以本合同约定为准。合同签订后原告依约支付购房款，但被告未能在合同约定交付时间向原告交付上述房屋。现该项目由于被告经营不善已停工多时，原告为此多次与被告协商后仍未有结果。2020年9月11日被告发出《关于钱隆国际项目3#、7#栋因延期交付导致业主投诉问题的解决方案及承诺函》，提出在政府同意其违规提前使用监管资金及销售地下车位的前提下，承诺在2021年5月30日交付原告案涉房屋。被告上述回应已表明被告没有任何诚意解决问题并履行合同，且严重损害原告的合法权益。综上所述，为维护原告自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告晟冉公司辩称：一、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。晟冉公司受新冠疫情的影响，响应国家防疫政策，疫情期间停产停工，导致未能按合同的约定在2020年6月30日前向原告等人交付房屋。原告等人据此向人民法院提起诉讼，要求解除合同、返还购房款并由晟冉公司承担违约责任，不符合上述司法解释的精神，请求人民法院驳回原告的诉讼请求；二、退一步讲，被告晟冉公司迟延交房是受新冠疫情原因影响，应按照不可抗力的事由免除其违约责任，请人民法院驳回原告等人的违约金的诉讼请求。经审理查明：一、2018年10月8日，原告郭琪、郭学海（买受人）与被告晟冉公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（编号：）一份，该合同由主合同和合同附件组成，主合同主要约定：原告向被告购买被告开发的座落于开福区兴联路356号项目名称为“晟冉景苑（推广名：钱隆国际）”的房产，规划用途为办公，建筑面积49.5㎡；房屋总价为457,377元；原告一次性付款457,377元……；出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房……；逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第八条约定的时间及条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理；（1）逾期在30日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金[该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率]，......;（2）逾期超过30日[该时限应当与第七条第1（2）项中的时限相同]后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起（按补充协议约定）日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金……；2、按补充协议执行……；双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明；双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件九），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件九为《补充协议》，该补充协议的第一条（关于商品房的价款及交接的补充约定）约定，……5、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可顺延交房日期，无需承担违约责任……⑷政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；⑸买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、物业维修金等税费）尚未付清……；6、如发生本条第5项[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，出卖人应在发生该情形后30日内通知买受人，如出卖人未履行本项所述通知义务，出卖人不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或买受人原因导致出卖人无法通知的情形除外；7、出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则：（1）买受人给予出卖人30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付给买受人，自本合同约定的交付期限届满后的第31日起，至交付之日止，出卖人应按本合同第十一条的约定承担延期交付的违约责任；宽展期满30日后出卖人仍未将该房屋交付的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，买受人仍有权要求出卖人支付违约金，违约金上限为商品房总价款的1%……；9、买受人采取分期付款方式付款的，则在全部房款付清前，出卖人有权暂缓……并有权拒绝实际交房。10、在本合同约定的房屋交付日或出卖人通知的房屋交付日前，若买受人的购房款及相关费用未全额付清……出卖人有权不向买受人实际交房，直至买受人还清所有款项为止……。原告郭琪、郭学海于2018年9月30日向被告晟冉公司支付了购房定金30,000元，于2018年10月8日向被告晟冉公司支付了剩余购房款427,377元；还另行向被告支付了产权登记费、不动产工本费等费用合计570元；向长沙市物业维修资金管理中心支付物业维修基金5,940元。二、2020年9月11日，被告晟冉公司发出《关于钱隆国际项目3#、7#栋因延期交付导致业主投诉问题的解决方案及承诺函》（以下简称：承诺函），表示因受新冠疫情影响，3#、7#栋的建设被迫停工3个月，同时，公司资金短暂紧张导致3#、7#栋施工进度缓慢只能延期交付房屋。被告提出在政府同意其提前使用监管资金及销售地下车位的前提下，承诺在2021年5月30日完成竣工验收并交付原告案涉房屋。三、就涉案项目3#、7#栋的竣工时间问题，本院于2021年4月12日向长沙市开福区住房和城乡建设局发出公函。长沙市开福区住房和城乡建设局对此回函进行了答复。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、收款收据、承诺函、当事人陈述等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为：一、依法成立的合同应当恪守履行。原告与被告晟冉公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，并缴纳了相关费用，被告未按约定交付时间向原告交付涉案房屋。被告晟冉公司提出，未能按约定交付房屋系受到2020年出现新冠肺炎疫情这一不可抗力的影响，被告晟冉公司开发的钱隆国际3#、7#栋工程项目无法正常施工，致使涉案房屋仍未按时完成竣工以及按时交付。本院认为，虽然涉案项目因新冠疫情的原因影响了施工进度，但现已距合同约定的交房时间超过一年，且在被告晟冉公司基于新冠疫情迟延竣工向原告等人发出了书面承诺的情况下，仍未能在承诺时间交付约定的房屋，应构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，原告的合同目的无法实现，故原、被告签订的商品房买卖合同应予解除为宜。二、关于合同解除后的违约责任的处理问题。在商品房买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情形和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、被告晟冉公司收取了原告的房款457,377元以及产权登记费、不动产工本费等费用570元，该款项457,947元（457377+570）被告晟冉公司应当返还原告；被告晟冉公司没有收取原告支付的物业维修基金5,940元，故被告晟冉公司没有返还义务，原告可另行向收费单位主张权利；2、对于利息和违约金的处理。原告要求被告支付已付款项5%的违约金即22,869元，以及要求按已付款为本金、自2018年10月8日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止的利息。本院认为，被告晟冉公司收取了原告的购房款等款项是实，占用了原告资金，应当向原告赔偿因资金占用的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。经核算，原告的利息诉求金额超过了违约金的金额，故本院对于原告要求被告赔偿利息和违约金的诉求采纳其利息的诉求。被告晟冉公司应当向原告支付购房款的利息，该利息的计算方式是，以457,947元为基数，自2018年10月8日（原告最后一笔款项支付之日）起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算（2019年8月20日之前按照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算）至被告实际返还款项之日止。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告郭琪、郭学海与被告湖南晟冉房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号：号）；二、被告湖南晟冉房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告郭琪、郭学海返还购房款等款项457,947元；三、被告湖南晟冉房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内向原告郭琪、郭学海支付利息[以457,947元为基数，自2018年10月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算（2019年8月20日之前按照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算）至被告实际返还款项之日止]；四、驳回原告郭琪、郭学海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8,601元，财产保全费2,954元，合计11,555元，由被告湖南晟冉房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 伟审 判 员  杨 宇审 判 员  许洪源二〇二一年九月七日代理书记员  邝艳芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。