中华人民共和国北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0117民初3248号原告：赵春兰，女，1949年1月29日出生，汉族，北京市海淀区居民，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：康杰（赵春兰之女），1975年6月24日出生，汉族，北京市海淀区居民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李玉林，北京市两高律师事务所律师。被告：陆大元（美国籍），男，1951年2月6日出生，住×××SANFRANCISCO.CA94112U.S.A(中文美国加利福尼亚州旧金山市×××街×××号，邮编CA94112)。被告：吴亚文，男，1986年7月29日出生，汉族，北京市平谷区村民。身份证号：×××原告赵春兰与被告陆大元、吴亚文确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵春兰的委托诉讼代理人康杰、李玉林，被告吴亚文到庭参���诉讼。被告陆大元经本院域外送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵春兰向本院提出诉讼请求：请求确认陆大元与吴亚文签订的以北京市西城区×××大街××××××号楼×××层×××门×××号室（以下简称涉案房屋）为标的物的房屋买卖合同无效，并将涉案房屋恢复登记至陆大元名下；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：陆大元与赵宝兰系夫妻关系，我与赵宝兰为姐妹关系。2007年，陆大元因要去美国购置房产需要资金，遂将涉案房屋卖给我，并将与涉案房屋有关的手续材料全部交付给我。我与家人在涉案房屋生活居住至今已近10年，但因种种原因，一直未办理过户手续。2016年，我要求陆大元履行过户手续，但陆大元拒绝配合办理。2016年9月30日，我将陆大元诉至北京市西城区人民法院，要求陆大元继续履行合同并���助办理过户手续。案件审理过程中，陆大元恶意补办了新的不动产所有权证。后陆大元与吴亚文恶意串通，将涉案房屋过户到吴亚文名下。2017年4月5日上午，吴亚文纠集社会闲杂人等至涉案房屋，强行让我搬出。我报警，西城区月坛派出所民警出警并将双方带到派出所处理。此时我才得知陆大元将涉案房屋过户到吴亚文名下。2017年4月5日下午，我及家人因事外出，吴亚文纠集社会闲杂人等私自将门撬开，将我及家人的物品全部搬出，并更换门锁。我再次报警。我认为，陆大元与吴亚文恶意串通，严重损害了我的合法权益。故诉至法院，要求判如所请。陆大元经本院域外送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。吴亚文辩称，我是通过北京市链家房地产经纪有限公司买的房子，手续齐全。购房款总共480万元，其中前期给���陆大元20万元定金，后来通过建委的资金监管一次性给付陆大元450万元，还有10万元物业保证金未支付，因为无法与陆大元取得联系。另，我并不知道陆大元已经将涉案房屋卖给赵春兰，是在我们发生纠纷报警的时候，她女儿告诉我，说陆大元将房子卖给他们了，并已经起诉陆大元了，所以我是善意的第三方，故我不同意赵春兰的诉求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.赵春兰提交（2016）京0102民初27333号案件的民事判决书、庭审笔录、生效裁判证明，证明陆大元以鉴定笔迹为由拖延诉讼，后将房屋以超低价格卖给吴亚文实属恶意。吴亚文对此证据以自己不知情为由，不认可其证明目的。本院对该组证据的真实性予以确认，同时该组证据能够证明陆大元于（2016）京0102民初27333���案件审理过程中将涉案房屋另售他人，故陆大元系为恶意。吴亚文是否存在主观恶意，本院将结合其它证据做出综合认定；2.赵春兰提供涉案房屋在链家网站的交易信息网页打印件，证明涉案房屋成交价为480万元，均价9.5050万元，挂牌及签约时间均为2017年3月5日，成交周期为1天，实地带看0次。因吴亚文于庭审中的陈述与该组证据相吻合，故本院对该组证据的真实性及证明目的予以确认；3.赵春兰提供我爱我家网站的网页打印件，证明当时涉案房屋同小区的房屋价格超过14万元/平米，远高于陆大元、吴亚文恶意串通协商确定的价格。因该组证据所显示的是与涉案房屋同小区房源的挂牌价格，并非实际交易价格，其不能直接证明涉案房屋的成交价格显著低于市场价格，故对赵春兰该组证据的证明目的不予采信；4.赵春兰提供房天下网站及58同城网站出售涉案房屋的网页���印件，证明吴亚文以480万元的价格购买涉案房屋后又以700万元的价格出售，存在恶意。因该组证据显示的是涉案房屋的挂牌价格，并非实际交易价格，且购买房屋的目的系用于出售获利与吴亚文在购买涉案房屋时存在恶意之间并不存在必然联系，故本院仅对该组证据的真实性予以确认，对于该组证据的证明目的不予确认；5.赵春兰提供中国电信股份有限公司北京分公司电信业务专用收据，证明陆大元在房屋买卖合同中所留的联系电话133XX****XX实际用户是李丽华。该组证据与李丽华的陈述相一致，本院予以确认；6.赵春兰提供北京市公安局呼家楼派出所暂住人口信息查询打印表、献县公安局临河派出所户籍证明信、照片、视频，证明李丽华、宋林、宋鸽的身份证号，宋林与宋鸽系姐妹关系，李丽华与宋林系夫妻关系以及韩赛的身份证号和户籍信息。吴亚文称其系在购��涉案房屋的过程中结识李丽华，其不认识宋林、宋鸽，并称该组证据与本案无关，对其证明目的均不予认可。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的结合其它证据做出综合认定。吴亚文针对辩称提供了买卖定金协议书、房屋买卖合同及补充协议、房屋交易保障服务合同、涉案房屋完税证明、丰台区×××号楼×××层×××门×××号房屋的税收缴款书、托管资金缴存凭证（转账凭证）、一般缴款书、不动产权证书。赵春兰对买卖定金协议书、房屋买卖合同及补充协议、不动产权证书、房屋交易保障服务合同、涉案房屋完税证明、托管资金缴存凭证（转账凭证）、一般缴款书真实性认可，对税收缴款书不认可，并称与本案无关。本院对吴亚文提交的上述证据的真实性予以确认。另，根据赵春兰申请，本院依法调取了西城区不动产登记材料、月坛派出所卷宗材料、吴亚文婚姻登记信息、陆大元银行账户信息、吴亚文银行账户信息，赵春兰、吴亚文对该组证据的真实性均表示认可，本院对该组证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陆大元与赵宝兰系夫妻关系，赵春兰与赵宝兰系姐妹关系。2002年，陆大元全家移居美国，涉案房屋由赵春兰进行代管。2007年9月5日，陆大元、赵宝兰夫妇与赵春兰签订协议约定：陆大元夫妇将涉案房屋（北京市西城区×××大街×××-×××-×××）作价90万元卖给赵春兰，房款已经结清。涉案房屋的买卖合同、支付购房款的银钱收据、房屋所有权证、北京市房屋租赁居间合同及北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）、物业服务合同、各种缴费票据和收据原件均由赵春兰保管，涉案房屋由赵春兰管理使用，赵春兰与物业公司、供暖公司分别签署了《临时管理规约》、《北京市居民供热采暖合同》。但双方一直未办理房屋过户登记手续。赵宝兰于2015年11月6日因病在美国去世。2016年9月，赵春兰起诉陆大元、陆旸（陆大元之子）、陆晖（陆大元之子）、陆漫（陆大元之养女）、齐世兰（赵春兰之母）要求确认陆大元、赵宝兰于2007年9月5日与赵春兰签订的房屋买卖协议有效。北京市西城区人民法院于2017年7月3日判决：赵春兰与赵宝兰、陆大元于2007年9月5日签订的买卖北京市西城区×××大街×××-×××-×××号房屋的买卖合同有效。该判决已于2017年7月27日发生法律效力。2017年3月5日，陆大元（甲方）与吴亚文（乙方）签订《买卖定金协议书》约定：“……交易房屋坐落于北京市西城区××××××大街×××号楼×××层×××门×××，产权证明文件所载建筑面积50.50平方米，房产���号：京（2016）西城区不动产权第XXXX号，产权人：陆大元；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币480万元整的总价款购买该房屋，此价款不包括依国家规定应当由甲方承担的税费；甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币20万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据……”根据本院调取的陆大元、吴亚文银行交易信息，吴亚文于2017年3月5日通过中国工商银行向陆大元转账20万元。根据当事人陈述，吴亚文于签订合同前，并未实际进入涉案房屋看房。2017年3月5日，陆大元与吴亚文签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：“……经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币450万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价人民币30万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人”。陆大元、吴亚文及北京链家房地产经纪有限公司签订《补充协议》约定：“乙方于过户前五个工作日将第一笔购房款人民币450万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方”根据吴亚文提交的中国工商银行托管资金缴存凭证及本院调取的陆大元、吴亚文银行交易信息，吴亚文于2017年3月29日向北京市西城区房屋管理局缴存托管资金450万元。陆大元于2017年3月31日收到该笔房款。根据吴亚文提交的完税证明，其已于2017年3月29日缴纳契税、印花税共计4.5005万元。同日，陆大元、吴亚文与北京链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》约定居间代理费为9.6万元，该笔费用由吴亚文承担。2017年3月5日，陆大元、吴亚文与北京方源房地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障服务合同》约定陆大元、吴亚文委托北京方源房地产咨询服务有限公司办理后续交易事宜，保障服务费2.4万元由吴亚文承担。根据吴亚文提供的一般缴款书及不动产权证书，涉案房屋于2017年3月31日过户至吴亚文名下。在审理中，赵春兰向本院提出财产保全申请，并以中国大地财产保险股份有限公司保险金额480万元的保单函提供担保。本院于2017年4月7日对涉案房屋作出了查封三年的保全裁定书，财产保全费5000元，由赵春兰负担。本院调取的吴亚文银行信息显示，李丽华于2017年3月5日（吴亚文向陆大元支付20万定金之前）向吴亚文转账20万元。2017年3月13日至2017年3月29日（吴亚文缴存托管资金之前），李丽华多次向吴亚文转账，数额共计369.07万元。后吴亚文与李丽华之间又存在多次银行往来记录。本院调取的陆大元��行账户信息显示，陆大元于2017年3月31日通过网上银行向宋鸽转账15万元，于2017年3月31日通过网上银行向韩赛转账60万元，于2017年3月31日通过网上银行向吴亚文转账50万元，于2017年3月31日通过网上银行向宋鸽转账135万元，宋鸽于2017年3月31日向陆大元转账20万元，陆大元于2017年3月31日取现10万元，于2017年4月1日取现200万元。另查，本院与李丽华谈话过程中，李丽华称其与陆大元是通过卖房认识的，在吴亚文签完合同给付定金后，还有一拨人去链家闹事，原因是陆大元也把涉案房屋卖给了那拨人且已给付定金，后经协商由陆大元双倍返还定金。李丽华承认宋林系自己的妻子（已于2017年底离婚），宋林与宋鸽系姐妹关系。另，李丽华对与陆大元之间的资金往来记录的解释为：陆大元还欠别人钱，陆大元将钱转到宋林、宋鸽账户，宋林和宋鸽随后将这些钱分别返��给相应的债权人。经本院与李丽华前妻宋林电话联系，宋林称系李丽华借用宋鸽的账户。再查，陆大元于《买卖定金协议书》、《房屋买卖合同》中所留联系方式均为133XXXX****，根据赵春兰提供的电信业务专用收据及本院与李丽华核实的情况，该电话号码系为李丽华所有。2017年4月5日，吴亚文通过开锁公司将涉案房屋的门锁打开，将涉案房屋内的物品搬至吴亚文租用的仓库，并更换门锁。现赵春兰及其家人已经搬离涉案房屋。2017年5月，吴亚文将涉案房屋在房天下、58同城挂牌出售，挂牌价700万元。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案主要争议焦点是陆大元与吴亚文签订的合同是否存在恶意串通损害赵春兰利益的情形。所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人具有损害他人利益的不良动机，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。恶意串通的主观构成要件为双方当事人具有共同的恶意，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益，客观构成要件为合同损害了国家、集体或者第三人的利益。本案中，1.陆大元于西城法院诉讼期间，补办房产证后将涉案房屋出售给吴亚文，而吴亚文未实际进入涉案房屋看房即与陆大元签订合同，此行为不符合购买二手房的生活常理；2.涉案房屋于2017年3月5日在链家地产公司挂牌出售，吴亚文与陆大元当日即签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并交付定金，成交周期很短；3.涉案房屋面积为50.5平方米，成交价格为480万元，单价约为9.5万元/平方米，且尚有10万元尾款至今未支付，吴亚文仅实际给付陆大元470万元。另，9.5万元的单价明显低于当时的市场价；4.李丽华与吴亚文之间存在多笔资金往来，即2017年3月份，李丽华多次向吴亚文转账，数额较大。陆大元收到450万元房款当日，向吴亚文转账50万元，向宋鸽转账150万元，宋鸽又向陆大元转账20万元。同时宋鸽又系李丽华妻姐，且李丽华前妻称系李丽华借用宋鸽账户，此情形也不符合交易常理；5.陆大元于《买卖定金协议书》、《房屋买卖合同》中所留联系方式均为李丽华的手机号码；6.吴亚文对于陆大元向其转账50万元的解释为：2017年3月份，陆大元因欠债被扣在亦庄，其帮助陆大元还债四十多万元，后陆大元返还50万元，多出的部分作为好处费。吴亚文与陆大元于2017年3月相识，相识不久即帮助其偿还巨额欠债不符合一般生活常理，且吴亚文对于偿还该笔欠债的支付方式表述含糊；7.向西城区房屋管理局缴存450万元之前，吴亚文已知晓陆大元将涉案房屋卖给他人且产生纠纷之事实。综合上述情况，本院确信吴亚文与陆大元之间存在恶意串通之事实。现赵春兰请求确认陆大元与吴亚文签订的以北京市西城区×××大街×××号楼×××层×××门×××号室为标的物的房屋买卖合同无效的诉求，于法有据，本院予以支持。因陆大元经本院域外送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视其放弃答辩、质证等权利。另，因北京市西城区人民法院的生效判决确认赵春兰与赵宝兰、陆大元于2007年9月5日签订的买卖北京市西城区×××大街×××-×××-×××号房屋的买卖合同有效，且陆大元如不到涉案房屋的房屋登记机关，涉案房屋无法恢复登记到陆大元名下，故本院对于赵春兰请求将涉案房屋恢复登记至陆大元名下的诉求不予支���。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告陆大元与被告吴亚文于2017年3月5日签订的以北京市西城区×××大街×××号楼×××层×××门×××号房屋为标的物的房屋买卖合同无效；二、驳回原告赵春兰的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告吴亚文负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由原告赵春兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杜德利人民陪审��李启顺人民陪审员  满桂芳二〇一八年六月一日书 记 员  苏建莹