浙江省宁波市中级人民法院   民事判决书   （2021）浙02民终3375号     上诉人（原审被告）：宁波房江湖网络科技有限公司，住所地宁波保税区兴业大道2号A812室（甬保商务秘书公司托管D69号）。       法定代表人：罗林洪，该公司总经理。       委托诉讼代理人：杨晓栋，浙江和义观达律师事务所律师。       被上诉人（原审原告）：宁波恒庆康房产经纪有限公司，住所地宁波市北仑区新碶街道庐山东路523号二层-2。       法定代表人：江学军，该公司执行董事兼总经理。       委托诉讼代理人：饶进平，浙江亚辉律师事务所律师。       委托诉讼代理人：孔梦珍，浙江亚辉律师事务所律师。       上诉人宁波房江湖网络科技有限公司（以下简称房江湖公司）因与被上诉人宁波恒庆康房产经纪有限公司（以下简称恒庆康公司）合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2021）浙0206民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。       房江湖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回恒庆康公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、房江湖公司与恒庆康公司约定的付款条件尚未成就，一审判决要求房江湖公司支付经纪代理服务费无事实依据。根据房江湖公司与恒庆康公司之间的《房江湖分销合作框架协议》第三条第一款第二、三项约定，恒庆康公司带看的客户需要遵守楼盘的案场管理制度，且客户需要经过楼盘的负责人及主场确认后方视为有效。另外，根据《房江湖分销合作框架协议》第四条第二款分销经纪代理服务费支付第二项，房江湖公司支付分销经纪代理服务费的前提是：（1）客户购房成功；（2）恒庆康公司提供签署完备的推荐客户成交确认单、房江湖分销商对账单等结算资料；（3）房江湖公司全额收到开发商支付的对应的经纪代理服务费。另外，房江湖公司向恒庆康公司通过房源纸、贝壳独家盘聚焦群明确，案涉楼盘需要提前30分钟报备并以驻场回复有效时间为准。且微信群带看规则明确，不足30分钟的，禁止出现在售楼处任何地方，包括外围，也不要排队。一审判决书罔顾恒庆康公司未能满足双方合同约定的付款条件的情况，未能尊重各方在房产代理销售过错中的规则；二、一审判决将开发商审核滞后以及客户强行进场排队等候的过错行为产生的不利后果，强行要求房江湖公司承担，于法无据。根据房江湖公司与恒庆康公司之间签订的《房江湖分销合作框架协议》和房源纸第四条报备及带看规则，明确报备有效时间以开发商案场负责人或者房江湖公司的驻场（派驻现场的员工）回复的有效时间为准，房江湖公司员工在微信聊天过程中反复强调有效的进场时间是9点32分以后，且多次提出提前进场就会被判客无效。但恒庆康公司经纪人许发英却不顾上述不利后果，自甘风险，因此，该不利后果需要由恒庆康公司自行承担。       恒庆康公司辩称：一、恒庆康公司报备及带看均严格遵守双方合同约定。根据双方合同约定，客户报备规则，以甲方所承接楼盘的案场管理制度为准，而房江湖公司发放给恒庆康公司的房源中明确报备及带看规则是需提前30分钟向房江湖公司的APP进行报备。事实上恒庆康公司于当日上午8：34在房江湖公司的APP上进行报备，受国庆节的影响报备系统审查滞后，后来经恒庆康公司的多次催促，线下于上午8：58通过了恒庆康公司的报备。根据房江湖公司的作业记录显示，恒庆康公司的看房时间为9：30，中间相隔30分钟以上，完全符合双方关于报备带看的相关约定，房江湖公司的作业记录也显示经审核报备有效，带看有效；二、一审法官询问房江湖公司，其延后30分钟进场看房，如此约定的目的是什么？房江湖公司答是为了防止经纪人在房屋销售现场截客拉客，恒庆康公司于上午8：34报备，预估看房时间9：16，已经充分预留了时间，可排除现场截客的可能性。从一审房江湖公司提交的证据即双方聊天记录也可以看到，恒庆康公司说明了客户的来源，该客户是恒庆康公司凭借自身努力而来，也不违反双方合同约定的目的，一审判决第七页认为恒庆康公司的行为符合合同约定，房江湖公司应当按照合同约定支付代理服务费，认定事实清楚，证据确实充分，应予维持；三、房江湖公司支付代理服务费的付款条件已经成就，房江湖公司以其未全额收到开发商支付的对应的经纪代理服务费为由，抗辩其付款条件未成就，无事实和法律依据。首先，合同具有相对性，开发商付款与否取决于房江湖公司与开发商之间的合同约定，开发商的主观因素，房江湖公司无法控制，该条款明显对恒庆康公司不公平，应属无效。其次，如果按照房江湖公司的观点，现在开发商明确表明拒不结佣，那恒庆康公司永远都没有办法获取涉案的这两笔代理服务费。并且开发商的判定错误，房江湖公司不仅应当向开发商充分说明真实的情况，也应当积极地向其主张权利，包括向法院起诉，但房江湖公司自己怠于主张权利，不正当阻止恒庆康公司结佣条件成就，应当视为付款条件已经成就。最后，恒庆康公司已经努力履行经纪职责，为开发商进行房屋促销，也成功销售两套房屋，若允许开发商及房江湖公司凭借其优势地位，轻易不支付佣金，肆意毁约，不符合民事活动中诚信公平的基本原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。       恒庆康公司向一审法院起诉请求：1．判令房江湖公司立即支付恒庆康公司代理服务费60000元；2．判令诉讼费由房江湖公司承担。       一审法院认定事实：2020年3月1日，恒庆康公司与房江湖公司签订《房江湖分销合作框架协议》，合同主要条款约定，房江湖公司（甲方）授权恒庆康公司（乙方）参与房江湖公司承接楼盘的销售合作，销售范围包含合作期内合作项目的所有在售房源，具体销售合作项目以甲方佣金告知函为准。房江湖公司以房江湖平台系统（以下简称“房江湖”）数据为分销经纪代理服务费结算依据，恒庆康公司必须按照房江湖公司平台操作流程，将客户在系统中进行报备、确认带看，如恒庆康公司未按系统流程操作，房江湖公司将不予恒庆康公司进行业绩确认及佣金结算。具体合作项目及分销经纪代理服务费结算以恒庆康公司佣金告知函为准。主要操作流程为：“（1）乙方按报备规则通过甲方平台报备，带看成功后并填写《客户看房确认书》；（2）乙方带购房者经甲方所承接楼盘的负责人及甲方驻场人员确认后，方可视为有效带看；（3）客户报备规则以甲方所承接楼盘的案场管理制度为准。”合同期内，房江湖公司下发的《贝壳／舟山保利自在海房源纸》，有位于舟山市普陀区朱家尖“舟山保利自在海度假村”房屋对外销售，其中载明销售房江湖公司承接的“舟山保利自在海度假村”项目的所有可靠房源，佣金标准客户为舟山人士30000元／套，宁波人士50000元／套。《报备及带看规则》约定：“1．报备需提前30分钟A＋或者房江湖APP，手机号码前三后四，以驻场回复有效时间为准（报备成功是以报备甲方系统时间为准），报备有效期为3天，带看有效期为30天。2．带看流程：经纪人必须陪同客户到案场，否则视为无效客户，己来访客户均为无效客户……甲方客户永久保护……5．严禁在朱家尖拓客、截客，严禁经纪人返佣，每发现一次罚金1万元等。”2020年10月7日，恒庆康公司携带舟山籍人士袁某某即将到房屋销售处看房，并向房江湖公司预先备案，房江湖公司APP《作业记录》显示：“（预估）看房时间：2020-10-709：16：00；报备时间：2020-10-708：34：52；审核时间：2020-10-710：25：42；客户报备姓名袁先生，客户手机号135XXXXXXXX；报备人：许发英-房江湖店东。”系统显示：“报备-有效。”同日上午8：58，《贝壳保利自在海报备群》显示，经对恒庆康公司报备情况审核，确认“自在海项目查无此姓名，自在海项目查无此号码，于2020年10月7日，带访有效。”恒庆康公司申请报备后，与客户袁某某等依约前往房屋销售现场。房屋销售处门口录像截图显示，当日9：24，恒庆康公司工作人员与客户袁某某在门口处排队进入现场。同日，房江湖公司APP《作业记录》显示：“带看时间：2020-10-709：30：00首访带看单详情；审核时间：2020-10-801：02：24；客户手机号135XXXXXXXX；带看人：许发英-房江湖店东；操作人许发英-房江湖店东”。确认：“普通带看--有效”。客户袁某某分别于10月7日、10月16日完成认购手续和购房合同的签订，先后购买“保利自在海度假村”房产约38.23平方米的房屋两套。因房江湖公司以恒庆康公司未按规定在报备后30分钟内不得提前入场为由拒绝支付服务费，恒庆康公司提起诉讼。       一审法院认为：恒庆康公司与房江湖公司间签订的《房江湖分销合作框架协议》及附件《贝壳保利自在海报备群》《报备及带看规则》，系双方真实意思表示，内容合法，形式要件完备，合同合法有效，双方应按合同履行义务和享有权利。恒庆康公司联系客户、带客看房、并签订购房合同，在履行义务中因在客户进场时间没有完全超过30分钟以后，有一定的瑕疵，所以产生争议。故案件争议焦点系客户进场时间是否违反约定。合同约定了报备成功30分钟后客户进场的约定，经恒庆康公司解释，是防止经纪人在房屋销售现场截客、拉客，延后30分钟进场便于辨别是否违约，故在《报备及带看规则》第5条约定：“严禁在朱家尖拓客、截客，严禁经纪人返佣，每发现一次罚金1万等。”一审法院认为，双方签订合同，并制定《报备及带看规则》，合同约定的目的是促使经纪人以自身的努力，规范经营获取佣金，同时为开发商进行房屋促销。从证据显示，恒庆康公司曾于当日上午8：34申请报备，预估9：16进场带客看房，已经预估了报备成功30分钟后将进场的准备，也排除了合同约定的现场拓客、截客的可能性；同时，开发商没有及时进行报备审查，至当日8：58才进行审查，审查时间滞后；恒庆康公司携带客户看房当日，时值国庆节，现场人员较多，客户排队进场，从现场截图照片显示客户进门时间为9：24，但处于排队等待阶段，并没有进行实质性看房、洽谈，而房江湖公司的作业记录显示看房时间为9：30，与开发商8：58审查时间相差32分钟，与合同约定30分钟后进场约定相符。故因开发商的报备审查滞后和客户进场排队等待引起争议，责任主要在开发商准备不足，同时，恒庆康公司的陪同客户看房时间节点，也没有违反合同约定的目的，也没违反法律规定，故恒庆康公司的履行义务情况符合合同约定，房江湖公司应当按约履行支付恒庆康公司经纪代理服务费，按恒庆康公司带看购房两套房屋计算，合计60000元。综上，恒庆康公司的诉讼请求，于法相符，一审法院予以支持。房江湖公司辩称依据不足，一审法院难以采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，判决：房江湖公司应支付恒庆康公司经纪代理服务费计60000元，该款于判决发生法律效力后7日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由房江湖公司负担。       二审期间，恒庆康公司未向本院提供新证据。房江湖公司向本院提交情况说明一份，拟证明因开发商不认可恒庆康公司带看行为有效而不结佣，导致房江湖公司无法向恒庆康公司支付相应的经纪代理服务费。经质证，恒庆康公司认为，该情况说明未列明负责人、经办人及联系方式，导致法院无法查证，不符合证据的形式要件；该情况说明上的印章为销售合同专用章，该章无法代表开发商，且内容与事实完全不符，故恒庆康公司认为房江湖公司不正当阻止结佣，应视为付款条件已经成就。本院经审查认为，该份情况说明缺乏证据形式要件，对于其载明的内容本院难以确认，但从房江湖公司的举证意见及恒庆康公司的质证意见来看，双方对于开发商尚未就涉案两笔房屋销售经纪代理费进行结算这一事实认知一致，而只是对于结佣条件是否成就各执一词，故本院对于开发商未结佣60000元的事实予以确认。       据上，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，开发商尚未就涉案两套已销售房产与房江湖公司结算佣金。此外，根据一审已有证据显示，恒庆康公司与房江湖公司在销售现场的微信聊天内容如下：2020年10月7日上午08：50恒庆康房产许姐“一直不通过的”，房江湖“不能进售楼处”……恒庆康房产许姐“那肯定要进去的”，房江湖“进去就无效了”……恒庆康房产许姐“不可能等半小时”，房江湖“我让他查下怎么样了，等不了半小时就白白送给开发商了”，恒庆康房产许姐“我提前报备的驻场不通过也不能怪我”，房江湖“不是驻场不通过，开发商的人就是9点上班，他们人工审核的”……恒庆康房产许姐“具体几分我可以进去”……房江湖“9：32之后进”……2020年10月7日下午13：01恒庆康房产许姐“时间差几分钟的事情你先别透露出去，到时候看运气，在（再）说”。       本院认为：根据已查明事实，恒庆康公司与房江湖公司并非初次合作，涉案60000元销售代理费至今未能结算的原因，系开发商未能按时与房江湖公司进行结算。根据双方签订的《房江湖分销合作框架协议》，房江湖公司向恒庆康公司支付代理费的前提条件系“客户成功购房、提供签署完备的推荐客户成交确认单、分销商对账单等结算资料齐全且房江湖公司全额收到对应所承接项目所支付的经纪代理服务费”。结合双方工作人员在售楼现场的微信聊天记录，可知恒庆康公司工作人员对于要按照开发商规定的时间带客看房才为有效带看的规则是明知的，且房江湖公司工作人员在当时进行了提醒和告知。涉案《房江湖分销合作框架协议》载明终止期限是2021年2月28日，恒庆康公司起诉时间为4月13日。因双方并未约定结佣的合理期限，故支付条件是否成就等相当于能否结佣的判断条件。现恒庆康公司并无证据证明房江湖公司怠于向开发商行使结佣权利或者故意阻却支付条件成就，故其在房江湖公司尚未收取该笔销售代理费之前即要求结佣，于约无据。       综上所述，房江湖公司的上诉请求成立，应予支持；一审法院未按涉案《房江湖分销合作框架协议》约定裁判，存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：       一、撤销宁波市北仑区人民法院（2021）浙0206民初2673号民事判决；       二、驳回被上诉人宁波恒庆康房产经纪有限公司的诉讼请求。       一审案件受理费1300元，减半收取650元；二审案件受理费1300元，均由被上诉人宁波恒庆康房产经纪有限公司负担。       本判决为终审判决。       （此页无正文）       审判员梅亚琴    二〇二一年九月二十九日     书记员李军英