北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6376号上诉人（原审原告）：集美控股集团有限公司，住所地北京市丰台区永外大红门西马场甲14号。法定代表人：赵建国，董事长。委托诉讼代理人：王景，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯冀雁，北京市中银律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京祥利华商贸有限公司，住所地北京市昌平区鼓楼西街16号楼1层11号。法定代表人：陈萌，董事长。委托诉讼代理人：康万福，北京市昆仑律师事务所律师。原审第三人：昌平市场服务管理中心，住所地北京市昌平区水屯村南。法定代表人：刘进玉，主任。委托诉讼代理人：吕辉，男，昌平市场服务管理中心党支部书记。委托诉讼代理人：贾东初，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人集美控股集团有限公司（以下简称集美公司）、上诉人北京祥利华商贸有限公司（以下简称祥利华公司）均因与原审第三人昌平市场服务管理中心（以下简称市场中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初11146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人集美公司的委托诉讼代理人王景、侯冀雁、上诉人祥利华公司的委托诉讼代理人康万福，原审第三人市场中心的委托诉讼代理人贾东初、吕辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集美公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判祥利华公司给付集美公司房屋补偿款7915907元、装修补偿及附属物补偿16187111元、2010年12月6日后建设房屋装修及附属物补偿1423462元、资产评估补偿897213元、搬家费805771元、空调移机费87600元、一次性腾退综合补助9588670元，以上共计36905734元，扣除各项税款861759元，剩余补偿款36043975元；本案一、二审案件受理费由祥利华公司负担。事实与理由：1.一审法院关于房屋补偿款与集美公司无关的认定，明显与现有证据不符，将房屋补偿款全部判归祥利华公司所有，显失公平，应当改判集美公司分得30%。2.一审法院认定集美公司分得一次性腾退综合补助的17%无任何依据，集美公司是涉案房屋的实际使用人，系停产停业损失的主要承担人，应享有较大比例的腾退补偿款，应当改判集美公司分得70%。3.一审判决未能将搬家费、空调移机费全部判归集美公司所有，属于是非不分的模糊判决，涉案房屋腾退前完全由集美公司实际经营使用，祥利华公司无任何需要搬离的物品，涉案场地内也没有祥利华公司的一个空调。祥利华公司辩称，不同意集美公司的上诉请求及理由。市场中心述称，同意一审判决。祥利华公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判祥利华公司不向集美公司支付装修补偿及附属物补偿16187111元、资产评估补偿897213元、一次性腾退综合补助2328677元，本案诉讼费及保全费由集美公司承担。事实与理由：1.祥利华公司以盈利为目的将涉案房屋出租给集美公司以收取租金，一次性停产停业综合补助是发放给房屋实际所有人，也就是祥利华公司的，该补助与集美公司并不存在法律关系，一次性腾退综合补助不应对集美公司进行分配。2.一审法院将签订租赁合同的过程加入到拆迁补偿方案的整体推定中，属于适用法律错误；集美公司并未提及相关装修改造施工的付款凭证发票有违常理，不能证实一系列装修改造合同的真实性，封面中加盖祥利华公司公章，并非祥利华公司的真实意思表示；双方签订租赁合同时，涉案房屋各种设备齐全，已经是一个规范经营的家具市场；一审法院仅凭借一个封面就推定祥利华公司对于该一系列装修、改造、施工予以认可，有违常识常理，装修补偿及附属物补偿不应对集美公司进行分配。3.双方签订租赁合同时，涉案房屋各种设备齐全，而且合同约由祥利华公司保证供水、供电，因此祥利华公司已经为集美公司提供了供电设施，因此资产评估补偿不应对集美公司进行分配。集美公司辩称，不同意祥利华公司的上诉请求及理由。市场中心述称，同意一审判决。集美公司向一审法院起诉请求：1.判令祥利华公司应获得的腾退房屋（即水屯市场内的集美家居广场）的房屋装修、设备及附属物补偿款人民币24547906元(装修补偿及附属物补偿23124444元和2010年12月6日后建设房屋装修及附属物补偿1423462元)全部归集美公司所有。2.判令祥利华公司应获得的腾退房屋的房屋重置成新价款26386355元的60%即15831813元归集美公司所有。3.判令祥利华公司获得的资产评估补偿897213元、搬家费805771元、一次性腾退综合补助13698100元、空调移机费87600元全部归集美公司所有。4.判令祥利华公司将其已实际取得的腾退补偿款(暂计民币780万元)全部支付给集美公司。5.判令市场中心按照法院确定的腾退补偿款分配比例或数额，将应归集美公司的腾退补偿款直接支付给集美公司。6.本案全部诉讼费用由祥利华公司承担。一审法院认定事实如下：2010年3月6日，北京集美家居市场集团有限公司（以下简称集美公司）与北京祥利华家居用品市场有限公司（以下简称祥利华公司）签订《租赁协议》，协议约定：甲方：祥利华公司，乙方：集美公司。甲乙双方就甲方家居广场场地及地上建筑整体租赁经营一事，达成如下协议：一、家居广场坐落北京市昌平区水屯村南批发市场内，占地面积66.89亩，建筑面积32078平方米，各种设施齐备是一个规范经营的家具市场，现出租率92%。二、租赁年限12年，从2010年3月6日开始至2022年6月30日。三、年租金及免租期。1.年租金650万元，每满三年递增一次，递增率5%，首期递增从第四年开始，免租期为1.5个月，自实际交付之日起至2010年6月30日止。第十条、在经营期间，如遇国家占地拆迁及不可抗力等，甲乙双方必须无条件服从，原有资产拆迁补偿全部归甲方所有。乙方经营期间，新建、扩建资产，拆迁补偿归乙方所有。协议中还约定了其他权利义务。当日，双方签订《补充租赁协议》（一）和《补充租赁协议》（二），补充协议就乙方支付甲方综合服务费和广告设施使用费分别进行了约定。上述协议签订后，双方开始逐步交接，2011年2月28日双方签订《交接协议》，协议签订后，集美公司对其承租的场地及房屋进行了改造和装饰装修，并增建了房屋。合同履行期间，因北京市昌平区城南街道水屯市场实施自主腾退，致使双方合同无法继续履行，2019年1月至2020年7月，集美公司承租的涉案场地及房屋陆续被拆除，并撤离承租场地。期间，北京铭嘉房地产开发有限公司（以下简称铭嘉公司）委托北京首佳联合资产评估有限公司对涉案场地内房屋和装修、设备及附属设物进行评估，评估结果为，祥利华公司出租给集美公司的房屋（1-4号房屋，7-15号房屋，20号房屋）重置成新价37694793元，集美公司增建的房屋（5号、6号和19号房屋）重置成新价1748304元，合计39443097元，涉案场地及房屋的装修、设备及附属物价格为23124444元。2019年8月27日，北京市昌平区城南街道水屯股份经济合作社（以下简称水屯经济合作社）、市场中心、祥利华公司、铭嘉公司签订《昌平城南街道水屯市场项目水屯村非住宅房屋腾退补偿协议》（以下简称补偿协议），补偿协议约定：甲方：水屯经济合作社，乙方：市场中心，丙方祥利华公司，丁方铭嘉公司。一、房屋、附属物及土地概况：1.腾退房屋及附属物位于北京市昌平城南街道水屯市场南侧。经确认，本协议项下腾退标的物土地面积66.89亩，建筑面积33756.83平方米，其中，2010年12月6日后建筑面积1526.01平方米，剩余均为2010年12月6日前建筑面积。2.本协议签署时，甲乙丙三方已经就解除租赁协议达成一致意见，并且签署了相关协议。二、腾退补偿方式：1.本次腾退采取一次性货币补偿的方式。三、腾退补偿、补助及奖励：1.经第三方评估及拆迁公司确认，本协议项下腾退标的物应获各项补偿、补助及奖励款项如下：(1)房屋补偿：26386355元；(2)装修补偿及附属物补偿：23124444元；(3)2010年12月6日后建设房屋装修及附属物补偿：1423462元；(4)资产评估补偿：897213元；(5)搬家费：805771元；(6)一次性腾退综合补助：13698100元；(7)空调移机费：87600元；以上各项补偿、补助及奖励的费用共计人民币66422945元。2.甲乙丙丁四方对本协议约定的评估机构、评估方式、评估结果、补偿方式以及补偿补助金额均予以认可，无异议。四、支付方式：1.甲乙丙丁四方同意，由甲方向丙方支付本协议项下约定各项补偿款项。2.以下支付条件同时具备之日起30个工作日内，甲方一次性向丙方指定的银行账户支付款项共计66422945元。合同中还约定了其他事项。补偿协议签订后，集美公司与祥利华公司因上述补偿款的分割产生纠纷，2020年8月集美公司诉至法院，诉讼请求同诉称。审理中，祥利华公司提出反诉，因拒绝交纳反诉费，法院按其自动撤回反诉处理。集美公司撤回其第4项诉讼请求。另查，上述补偿款66422945元，除集美公司财产保全中法院查封的4500万元外，剩余补偿款已实际支付给祥利华公司，祥利华公司因上述补偿款交纳各项税款共计2667985.11元。再查，北京集美家居市场集团有限公司于2015年1月20日变更为集美控股集团有限公司（简称：集美公司）；北京祥利华家居用品市场有限公司于2021年1月25日名称变更为北京祥利华商贸有限公司（简称祥利华公司）。三查，《城南街道水屯市场腾退实施方案》（以下简称腾退方案）中腾退标准为：（一）对于2010年12月6日前建成的非住宅房屋及附属物，可参照重置成新价予以适当补偿，具体标准如下：1.对于2010年12月6日前所建非住宅房屋，可按重置成新价的70%给予补偿；2.对于2010年12月6日前所建非住宅房屋的附属物，按重置成新价的100%给予补偿。（二）2010年12月6日后建设的房屋及附属物，按以下方式给予补助：1.由村集体按不超过每建筑平米1000元的标准，收回2010年12月6日后建设的砖混、框架房屋所需的资金额。2010年12月6日后建设的其他类房屋及附属物按照附件补助标准核定的资金额。2.对于2010年12月6日后建成的具有相关审批手续的房屋及附属物，可参照本项第一条内容的标准进行补助。（三）对于2010年12月6日前所建对属于村集体经济组织所有的非住宅房屋，因腾退造成经济损失，可按房屋建筑面积×800元/平方米给予一次性腾退综合补助。对不属于村集体经济组织所有的非住宅房屋，因腾退造成经济损失，可按房屋建筑面积×600元/平方米给予一次性腾退综合补助。（四）给予腾退人按房屋建筑面积每平方米25元支付搬家费。（五）树木补偿：散生树木由评估公司评估，占地面积1亩以上的成片树木，可由评估公司评估或聘请专业评估机构进行评估。（七）空调移机费400元/台，有线电视移机补助100元/户，电话移机费150元/部。四查，补偿协议中的“资产评估补偿”项中资产指涉案场地内的机械设备，即变压器、高压配电柜、低压控制柜等配套设施。安装时间为2011年5月。审理中，集美公司提交了《技术咨询合同》《北京市建设工程施工合同》《北京市建设工程委托监理合同》、用电申请、北京市电力公司客户报装供电方案（高压）、信息登记表、电费结算协议、高压供用电合同等，证据上述机械设备产权人为集美公司，资产评估补偿应归属集美公司。祥利华公司质证意见：对上述证据的客观性、合法性、关联性及证明目的均不认可。根据双方的租赁协议，祥利华公司交付的是各种设施齐备的家具市场，出租率为92%，说明祥利华公司提供了供电设施，集美公司承租后，没有增加营业面积，也不需要供电设施改造，故该资产的补偿应归祥利华公司。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，祥利华公司出租的房屋未取得房屋产权证，也未提交规划许可证，故集美公司与祥利华公司签订的《租赁协议》及《补充租赁协议》（一）、（二）均无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，因合同无效，集美公司、祥利华公司各自取得相对方的财产应予返还，祥利华公司给集美公司造成的损失，按其各自的过错承担。祥利华公司作为出租方，明知自己的房屋在未取得房屋产权证等相关审批手续的情况下，将房屋对外出租，应承担主要过错（70%），集美公司在承租过程中，对其承租的标的物也未尽到相应的审查义务，应承担次要过错责任（30%）。根据已查明的事实，集美公司承租的房屋和场地，因自主腾退而被拆除，集美公司因此遭受的损失，依据上述法律规定处理，根据补偿协议，祥利华公司因本次腾退，获得补偿项为：1.房屋补偿（祥利华公司房屋）；2.装修补偿及附属物补偿；3.2010年12月6日后建设房屋装修及附属物补偿；4.资产评估补偿；5.搬家费、空调移机费；6.一次性腾退综合补助。关于上述补偿的归属。1.房屋补偿。根据评估报告和腾退补偿标准，该房屋系祥利华公司所建，集美公司虽有装饰等改造行为，但非重建行为，且装饰已另行补偿，故该项补偿与集美公司无关，其要求该项补偿的60%归其所有，法院不予支持；2.装修补偿及附属物补偿。根据集美公司提交的《集美家居水屯店装修改造施工组织设计》及一系列施工合同及结算单据等相关证据，可以证明集美公司对其承租的场地和房屋等设施进行了装修改造，祥利华公司虽予以否认，但前述证据的封面加盖了祥利华公司的公章，故其该项辩解不能成立。因此，该项补偿，根据评估报告、双方的过错、合同实际履行年限，并结合租赁前涉案房屋的装饰情况等，法院酌定该项补偿给予集美公司70%，集美公司要求全部归其所有，法院不予支持；3.2010年12月6日后建设房屋装修及附属物补偿。根据双方的陈述和评估报告，该项补偿是对2011年集美公司增建房屋（5号、6号和19号房屋）及装饰的补偿，因该房系集美公司所建。故集美公司主张该项补偿归其所有，法院予以支持。另，集美公司主张上述房屋评估重置重新价为1748304元，应按该标准给予补偿，而祥利华公司并未全额取得前述重置成新价补偿，同时，集美公司的诉讼请求中也未涉及，故集美公司的该项主张，法院不予采纳；4.资产评估补偿。根据法院调取的《资产评估报告》，该项补偿的资产是指变压器、高压配电柜、低压控制柜等配套设施。双方《租赁协议》中虽约定祥利华公司有供电义务，但未明确约定提供何种供电设施，而集美公司提交的《技术咨询合同》《北京市建设工程施工合同》《北京市建设工程委托监理合同》、用电申请、北京市电缆公司客户报装供电方案（高压）、信息登记表、电费结算协议、高压供电合同等证据，可以证明争议的供电设施投资人为集美公司，因此，祥利华公司仅依据合同不足以推翻集美公司提交的前述证据，故该项补偿应归属集美公司。5.搬家费、空调移机费。集美公司虽在涉案房屋内实际经营，对其搬离费用和空调移机费用，应当提供实际支出的相关证据，而审理中其并未提交，但考虑该项损失客观存在，该损失金额根据双方的过错和租赁前的房屋设施情况，参照补偿协议中该两项补偿金额的70%标准给予集美公司补偿，集美公司要求全部归其所有，法院不予支持；6.一次性腾退综合补助。根据腾退实施方案，该项补偿是因腾退造成的损失，按照一定标准而给予的一次性经济补助，其性质为停产停业补助，双方签订的合同虽属无效，但因腾退，给双方均造成了一定的经济损失，因此，该项补助的分配，应根据双方的过错、双方利益损失程度、合同已履行年限等因素，法院酌定集美公司应分得17%。同时指出，因上述补偿，祥利华公司依法交纳的税款，双方应按照各自取得补偿款的比例分担。此外，根据补偿协议，市场中心非补偿款的付款义务人，故其要求市场中心承担补偿款的给付责任，无合同和法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日）第二条、第五条、第九条和第十四条的规定，判决：一、集美控股集团有限公司与北京祥利华商贸有限公司于2010年3月6日签订的《租赁协议》《补充租赁协议》（一）《补充租赁协议》（二）无效；二、北京祥利华商贸有限公司给付集美控股集团有限公司装修补偿及附属物补偿16187111元、2010年12月6日后建设房屋装修及附属物补偿1423462元、资产评估补偿897213元、搬家费564040元、空调移机费61320元、一次性腾退综合补助2328677元，以上共计21461823元，扣除各项税款861759元，剩余补偿款20600064元，于判决生效后十日内执行；三、驳回集美控股集团有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，按照腾退补偿协议及腾退政策，各项补偿费用应当在双方当事人之间合理分配。关于房屋补偿。补偿协议中的房屋补偿款源于祥利华公司2010年12月6日之前所建非住宅房屋。集美公司上诉虽主张房屋补偿款系根据其改建后的房屋状况进行评估计算而来，其改建对于房屋的重置成新价格评估具有显著贡献；但是，集美公司据以证明房屋改建的证据与其证明房屋装修及附属物情况的证据，存在大量重合，且集美公司二审中陈述其亦无法在提交的证据当中区分房屋补偿对应的证据、装饰及附属物补偿对应的证据，因此在本案已经认定集美公司可以获得装修及附属物补偿的情况下，本院不再支持其要求获得房屋补偿款的诉讼请求。关于装修补偿及附属物补偿。集美公司提交的《集美家居水屯店装修改造施工组织设计》及一系列施工合同及结算单据等相关证据，可以证明集美公司对其承租的场地和房屋等设施进行了装修改造。祥利华公司虽予以否认，但前述证据的封面加盖了祥利华公司的公章，故其该项辩解不能成立。因此，一审法院根据评估报告、双方的过错、合同实际履行年限，并结合租赁前涉案房屋的装饰情况等，酌定该项补偿给予集美公司70%、祥利华公司30%，并无不当，本院予以确认；祥利华公司该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于资产评估补偿。根据一审法院调取的《资产评估报告》，该项补偿的资产是指变压器、高压配电柜、低压控制柜等配套设施。双方《租赁协议》中虽约定祥利华公司有供电义务，但未明确约定提供何种供电设施，而集美公司提交的《技术咨询合同》《北京市建设工程施工合同》《北京市建设工程委托监理合同》、用电申请、北京市电缆公司客户报装供电方案（高压）、信息登记表、电费结算协议、高压供电合同等证据，可以证明争议的供电设施投资人为集美公司。而祥利华公司二审中亦认可其并未提交证据证明其投资安装了上述获得补偿的供电设施，其仅依据合同不足以推翻集美公司提交的前述证据，故一审法院认定该项补偿归属集美公司，并无不当，本院予以确认；祥利华公司该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于搬家费、空调移机费。集美公司虽在涉案场地及房屋内实际经营，但是祥利华公司对于收回涉案场地及房屋并予以交付拆除，亦存在一定的贡献，因此祥利华公司亦可以获得部分搬家费的补偿；由于集美公司、祥利华公司在二审中均认可未提供证据证明所迁移空调的所有权归属，因此本院在无法核实空调所有权人的情况下，酌情在集美公司、祥利华公司之间分配空调移机费。综上，一审法院根据双方的过错和租赁前的房屋设施情况，参照补偿协议中该两项补偿金额的70%标准，酌情确定给予集美公司补偿并无不当，本院予以确认；集美公司该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于一次性腾退综合补助。根据腾退实施方案，该项补偿是对于因腾退造成的经济损失，按照一定标准而给予的一次性经济补助，其性质为停产停业补助。本案中双方签订的合同虽属无效，但因腾退给双方均造成了一定的经济损失，双方均可享受一定的补偿份额。考虑双方当事人在涉案场地及房屋中均存在经营收益的损失，该一次性腾退综合补助应当在双方当事人之间进行合理分配，一审法院酌情确定集美公司应分得17%、祥利华公司分得83%，确有不当，本院对此予以纠正，确定由集美公司、祥利华公司各分得50%。因上述补偿，祥利华公司依法交纳的税款，双方应按照各自取得补偿款的比例分担。综上所述，集美公司的上诉请求中合理部分，本院予以支持；祥利华公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院(2020)京0114民初11146号民事判决第一项；二、撤销北京市昌平区人民法院(2020)京0114民初11146号民事判决第二、三项；三、北京祥利华商贸有限公司给付集美控股集团有限公司装修补偿及附属物补偿16187111元、2010年12月6日后建设房屋装修及附属物补偿1423462元、资产评估补偿897213元、搬家费564040元、空调移机费61320元、一次性腾退综合补助6849050元，扣除各项税款1043617元，剩余补偿款共计24938579元于本判决生效后十日内履行；四、驳回集美控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5000元，由北京祥利华商贸有限公司负担。一审案件受理费321692元，由集美控股集团有限公司负担178377元，北京祥利华商贸有限公司负担143315元；二审案件受理费252741元，由集美控股集团有限公司负担80960元，北京祥利华商贸有限公司负担171781元。本判决为终审判决。审 判 长  朱 华审 判 员  王丽蕊审 判 员  吴博文二〇二一年九月二十八日法官助理  甄乾龙书 记 员  王晓逊