贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6643号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘天翔，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈健，贵州鼎晋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴艳，女，1986年10月1日出生，汉族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：何成琴，贵州福万律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人吴艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初13993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘益独任审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金共计22,133元（或者改判由上诉人支付被上诉人逾期交房违约金共计15,981元）;2.本案一审、二审所涉诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于逾期交房违约金按照日万分之一的计算标准过高，本案中上诉人不存在故意逾期或者恶意逾期的行为，根据公平原则，本案违约金以日万分之0.5的标准计算，较为公平合理。二、双方签订的《商品房买卖合同》项下补充协议第五条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，一审法院将该约定认定为格式条款，属于事实认定及法律适用错误，本案应按照补充协议第五条约定进行裁判。三、上诉人对本案一审判决计算违约金的起止时间没有异议，但计算天数是错误的，一审判决计算的是554天，经上诉人核对，一审吴艳起诉的起算时间是2019年9月1日，从2019年9月1日计算到2020年11月4日应为430天。吴艳辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，请求依法驳回上诉人的上诉请求。经当庭计算，从2019年9月1日到2020年11月4日应当是431天。吴艳向一审法院起诉请求：1.判令新世界公司按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，从2019年9月1日起暂计至2020年7月17日（320天），每日按全部已付房款的日万分之一向吴艳支付逾期交房违约金至新世界公司提供符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的房屋时止，违约金为人民币25,569.15元；2.诉讼费用由新世界公司承担。一审法院认定事实：双方当事人对签订《商品房买卖合同》及合同约定、吴艳已支付购房款，新世界公司逾期交房等事实均无异议。另查明，新世界公司于2020年9月15日登报通知收房，但于2020年11月4日方取得商品房交付使用备案证书，符合约定交付条件，于2020年11月6日再次通知收房。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。吴艳已如约支付房款，新世界公司存在逾期交房的违约行为,应当按照约定标准支付违约金，对吴艳要求新世界公司支付逾期交房违约金的诉请，法院予以支持。新世界公司虽于2020年9月15日登报通知办理收房手续，但案涉房屋于2020年11月4日方具备交付条件，法院确认违约金应计算至2020年11月4日，共计554天，违约金计算为44,266.59元。新世界公司请求调低违约金标准无事实基础及法律依据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告吴艳逾期交房违约金44,266.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，对一审判决中双方无异议的事实查明如下：2016年6月8日，吴艳与新世界公司签订《商品房买卖合同》，购买新世界公司开发的位于观山湖区金朱路1号金阳新世界2E地块1-14#及16-26#楼（3）1单元21层2号房，该商品房建筑面积117.74平方米，总价款799,036元。合同约定新世界公司应当在2019年5月30日前向吴艳交付该商品房。合同第十三条约定逾期交房责任：逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过180日，买受人可选择退房或按已付房款的每日万分之一主张违约金。合同附件十二补充协议第五项双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。合同签订后，吴艳按照合同约定支付了购房款，新世界公司未在合同约定的交房时间向吴艳交付该商品房。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。经本院二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为逾期交房违约金的计算标准如何确定的问题。本案中，出卖人未按照合同约定的交房时间向买受人交付房屋已构成违约，依据合同约定，买受人有权向出卖人主张逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条内容，双方当事人约定的逾期交房违约金标准为：自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件十二补充协议针对前述约定内容，将逾期交房违约金限定为支付比例最高不超过房屋总价的2%，若依照该约定，无论出卖人逾期交房违约行为持续多长时间，逾期交房违约金最高仅能计算至房屋总价的2%，补充协议的该项约定明显不合理地减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，限制了买受人的权利，不利于督促出卖人积极履行交房义务，依照《商品房买卖合同》第二十九条约定的内容，若补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准，故本案逾期交房违约金应依据《商品房买卖合同》第十三条予以确定，一审判决以《商品房买卖合同》第十三条约定的全部已付款的万分之一/日的标准计算违约金符合双方约定，本院予以维持。新世界公司上诉主张违约金计算标准应按照每日万分之0.5计算或者违约金最高不超过房屋总价的2%，本院不予支持。二审中，新世界公司对一审判决认定的逾期交房天数554天提出异议，认可本案违约金计算至2020年11月4日，但结合吴艳的诉讼请求，违约金起算时间应为2019年9月1日，逾期交房天数应为430天，一审判决计算为554天有误。经本院计算，本案逾期交房天数应为431天（2019年9月1日至2020年11月4日），故本案逾期交房违约金应为799,036元×0.0001×431=34,438.45元。综上所述，上诉人新世界公司的上诉请求部分成立，一审判决计算违约天数及违约金额错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初13993号民事判决为：贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告吴艳逾期交房违约金34,438.45元；二、驳回吴艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费219元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。二审案件受理费350元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘 益二〇二一年九月三日法官助理  盛 美书 记 员  夏澳翔