河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终3987号上诉人（原审原告）：贾文君，女，汉族，1988年12月27日出生，住安徽省涡阳县。上诉人（原审原告）：施亮，男，汉族，1988年2月20日出生，住河南省淮滨县。共同委托诉讼代理人：杨洋，湖北勤楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：信阳鹏飞房地产开发有限公司，住所地：淮滨县北城白露河路西侧朝阳街北侧锦绣龙城11号楼13号商铺法定代表人：代朋飞，董事长。委托诉讼代理人：王**，河南文开律师事务所律师。委托诉讼代理人：华金雷，系公司经理。上诉人施亮、贾文君因与被上诉人信阳鹏飞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2021）豫1527民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月6日公开进行了开庭审理。上诉人施亮、贾文君的委托诉讼代理人杨洋，被上诉人信阳鹏飞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王**、华金雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施亮、贾文君上诉请求：1、查清事实依法改判被上诉人退还多收取的房款41000元。2、撤销淮滨县人民法院（2021）豫1527民初562号民事判决书第一项判决，改判被上诉人立即将符合法律规定交付条件的房屋交付给上诉人。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人不应当退还41000元，属于事实认定错误。上诉人将46000元转给了郑晓慧，被上诉人郑晓慧系销售人员，并且将其中的5000元支付给了被上诉人。但一审法院并没有就郑晓慧收钱是否构成表见代理予以认定。上诉人认为郑晓慧接受转账的行为符合表见代理，郑晓慧接待看房、介绍项目基本情况、确定房屋的面积及楼层，负责上诉人买房的全过程，签合同也是售楼部由郑晓慧的指导下完成，整个交易过程让一般人相信郑晓慧就是被上诉人的代理人，跟郑晓慧之间的买房行为可以视为与被上诉人之间的行为。另外上诉人在买房时，郑晓慧一直声称房屋总价75万多，但只开了713000的发票，被上诉人应当返还多收房款。一审法院判决交房，但未明确房屋状态。根据相关法律规定，开发商交付的房屋必须经过竣工验收合格方能交付，如果被上诉人不能交付经过验收合格的房屋，那么被上诉人在一审开庭以后依然要承担违约责任。所以请求二审法院依法改判被上诉人立即将符合法律规定交付条件的房屋交付给上诉人信阳鹏飞房地产开发有限公司辩称，被答辩人所称上诉理由与事实不符。1、上诉人在上诉状中诉说将46000元转给了郑晓慧个人，这是个人行为，与公司没有关系，公司不应返还；郑晓慧是负责推销房屋的，不负责接收房款，41000元没有转到公司的公账，正常购房逻辑是把钱款转到公司账上，后期上诉人也是把余款交到公司，说明上诉人明白购房款应该走公司公账。其在签订购房合同时就应知道购房款是多少，应及时沟通协调，而非现在起诉答辩人违约金时来主张权利。上诉人应该就现有证据向关联人主张权利。2、答辩人已经向上诉人发送了交房通知，上诉人迟迟不接房，答辩人因疫情和当地政府大气环保政策等原因延迟了验收合格，但并不影响房屋的正常交付和装修入住，已有业主装修入住。一审法院已判决高昂违约金，我司也受到制约，答辩人希望上诉人尽快领取钥匙装修入住，早日住上新房。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。贾文君、施亮向一审法院起诉请求：1、判令被告立即交付符合法律法规规定并符合合同约定的房屋；2、判令被告向原告支付违约金暂计39000元。（违约金暂计算至2021年4月7日，并且违约金按照房屋总价款日万分之一计算至被告交付合格房屋之日止）；3、判令被告退还多收取的房款41000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告信阳鹏飞房地产开发有限公司取得淮国用（2014）第110号土地使用权，在上述地块上建设商品房，定名为中银国际，建设工程规划许可证号为41152720150058，施工许可证号为2016001，商品房预售许可证号为（2017）淮房预售证第010号。2018年10月15日原告与被告公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告公司开发建设的第6幢3单元10层1009号房屋。该房屋总价款713,000元，合同约定房款支付方式为分期付款，买受人于合同签订之日首付房款223,000元，剩余房款490,000元办理公积金。原告贾文君第二笔房款于2019年6月14日银行贷款支付。合同第八条约定被告应当在2019年12月31日前，按照第一款约定商品房经验收合格后交付商品房给买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任约定，不超过90日的，按照已付房价款万分之一承担违约金，超过90日的，合同继续履行的违约金出卖人按日支付已交付房价款承担不小于逾期90日的违约金约定。在庭审中，原告与被告公司对违约金同意按照日万分之一进行计算。另查明，原告所诉其多交给被告公司46,000元，在庭审中，经原、被告对账，该46,000元是原告通过支付宝、微信转账给了个人账户，没有转入被告公司账户。被告公司认可该个人代原告交付了5,000元的购房意向金。下余41,000元未显示被告公司收取。一审法院认为，原告与被告信阳鹏飞房地产开发有限公司之间签订了商品房买卖合同，双方应按照合同约定各自履行义务。原告依照合同约定履行了付款义务，被告应按照合同约定于2019年12月31日前将案涉房屋交付给原告。被告公司未按时交房，应当按照合同约定的日万分之一支付违约金。从被告公司举证材料看，该小区的其他业主已经领取钥匙入住，且与原告同时提起诉讼的业主也大多与被告公司关于逾期交房违约金达成了和解协议。综合中银国际小区的整体交房情况及因2020年1月开始，全国爆发了新型冠状肺炎疫情，致使被告在后续交房中遇到了困难，无法及时采取措施完成交房，对原告要求的合理期限法院予以认可，酌定逾期交房违约金39000元。原告称被告公司销售人员多收的41000元，系其工作人员的职务行为，构成表见代理，对多收的费用，应当由被告公司退还的诉求，因该笔款是原告通过支付宝、微信直接付给个人账户并未进入被告公司账户，被告不应承担退款责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、第五百九十条的规定，判决如下：一、被告信阳鹏飞房地产开发有限公司于判决生效后十日内将位于中银国际小区第6幢3单元10层1009号商品房交付给原告贾文君、施亮。二、被告信阳鹏飞房地产开发有限公司于判决生效十日内支付原告贾文君、施亮逾期交房违约金39000元。三、驳回原告贾文君、施亮的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，由原告贾文君、施亮负担1025元，被告信阳鹏飞房地产开发有限公司负担775元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明事实和一审一致。根据双方当事人上诉、答辩情况并经双方同意，本院归纳本案的二审争议焦点为：信阳鹏飞房地产开发有限公司是否应退还案外人郑晓慧收取的41000元，是否应改判信阳鹏飞房地产开发有限公司交付符合法律规定的房屋。本院认为，施亮、贾文君上诉认为郑晓慧作为被上诉人公司的销售人员其收取41000元构成表见代理应由公司退还，经审查，郑晓慧收取该款时并未向施亮、贾文君出具代收房款收据，施亮、贾文君亦未要求信阳鹏飞房地产开发有限公司开具预收房款收据，其签订房屋买卖合同时，房屋价款、已付款、按揭款数额明确，并未体现该41000元为房屋的预收款，施亮、贾文君未及时向信阳鹏飞房地产开发有限公司主张权利，付款时也未备注用途，其仅以郑晓慧在该公司售楼部售房不足以证实该笔钱款属于购房款应由信阳鹏飞房地产开发有限公司予以偿还，其该项上诉理由不能成立。其就该41000元可以另行主张权利。经二审庭审确认，案涉房屋确未竣工验收，但一审法院判决的逾期交房期间是在综合考虑疫情及大气污染防治等因素后酌定的信阳鹏飞房地产开发有限公司自逾期交房始至符合法定及约定交房条件止的期间，逾期交房违约金亦是在此基础上的酌定的金额，如二审法院改判信阳鹏飞房地产开发有限公司交付符合法律规定的房屋，还需就逾期交房期间重新调整，且一审法院仅判决信阳鹏飞房地产开发有限公司交付商品房是基于平衡各方利益，减少当事人诉累的考虑，处理适当，故施亮、贾文君上诉认为应改判交付符合法律规定房屋的上诉理由不能成立。综上，施亮、贾文君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由施亮、贾文君负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二一年九月十五日书记员  王怡超