北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终12948号上诉人（原审原告）：北京富饶房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。法定代表人：邓天志，职务：董事长。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：竺青，男，1960年5月8日出生。被上诉人（原审被告）：竺洪，男，1963年6月27日出生。上诉人北京富饶房地产开发有限公司（以下简称富饶公司）因与被上诉人竺青、竺洪民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初26869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富饶公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持富饶公司的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由竺青、竺洪负担。事实和理由：1.《收房确认书》未限制竺青、竺洪看房验房的权利，《收房确认书》中的履行完毕是指交房行为履行完毕，并非是减轻或免除富饶公司的其他合同义务，不存在限制竺青、竺洪权利的情形；2.经物业公司北京经中太联物业管理有限公司证明，竺青、竺洪撬门的时间为2018年3月15日，而非2020年5月31日。竺青、竺洪未按原协议和通知要求缴纳剩余购房款并办理入住及强行撬门进入应视为富饶公司已履行交房手续，且竺青、竺洪应当承担由此给富饶公司造成的损失。竺青、竺洪共同辩称，同意一审判决，不同意富饶公司的上诉请求。富饶公司向一审法院起诉请求：1．判决竺青、竺洪向富饶公司办理XXX28号院内建设的新住宅壹号楼（施工楼号）贰单元拾柒层e号（XXX1704号）房屋交接手续；2．判决竺青、竺洪赔偿因未办理交接手续而给富饶公司造成的2017年8月1日至2019年12月31日的物业费损失9345.8元；3．判决竺青赔偿因其强行入住给富饶公司造成的损失2万元；4．诉讼费由竺青、竺洪承担。一审法院认定事实：2016年3月24日张某（乙方、被拆迁人）与富饶公司（甲方、拆迁人）就上述房屋签订了《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：495）即《房屋拆迁回购住房协议》。上述协议内容为：根据北京市宣武区京建宣拆字［2007］第409号《房屋拆迁许可证》批准，北京富饶房地产开发有限公司委托公司对北京市宣武区右安门内大街28号院内房屋及附属物进行拆迁。经甲乙双方协商一致，就拆除乙方原有房屋和乙方自愿回购新建住房事宜达成如下协议。第一条：甲方需拆除乙方房屋：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区右安门内大街28号院／号／楼1门102号的住房3居室，合计使用面积／平方米，建筑面积92.51平方米交由甲方拆除。第二条：乙方回购新房及周转期：1．乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区右安门内大街28号院内建设的新住宅1号楼（施工楼号）2单元17层E号3居室，建筑面积121.84平方米。超出乙方原有面积29.33平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2．乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2016年3月24日至2019年3月23日。三年周转期自乙方实际腾空房屋交甲方拆除之日起计算。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限：1．乙方回购新房建筑面积超出原建筑面积25平方米，按北京市政府和北京市发改委京发改［2007］79号批准的经济适用房房价4750元／建筑平方米结算。2．回购新房应缴纳房款人民币118750元。大写壹拾壹万捌仟柒佰伍拾零元零角零分。（新房建筑面积减去原住房建筑面积乘以4750元／建筑平方米。实际房款以房屋竣工后房屋管理部门出具的实际测量面积为准，多退少补）。3．被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30％，于本协议签订后30日内付清，合计人民币／元。剩余房款共计人民币／元。4．回迁居民购房选择一次性付清全部房款的，可优惠5％。5．回迁居民购房选择分期付款的，首付30％，剩余70％房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。6．转向费：5万元整。第四条：拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币151901元，其中包括：1．一次性搬家补助费：1850元；2．提前搬家奖励费：／元；3．工程配合奖：／元；4．自行周转补助费：／居室／元／月，周转费止2016年3月底。5．电话移机费：235元。6．空调移机费：1200元。7．有线电视费：300元。8．热水器移机费300元。9．装修补偿费9251元。10．停产停业：138765元。第五条：房屋交接手续：1．乙方应在本协议签订后7日内腾空原有房屋，交甲方拆除。乙方逾期违约，乙方按所拆迁房屋总价值的万分之二向甲方支付逾期搬家违约金，甲方并有权请求房屋所在地人民法院先于执行，强制腾房。2．乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。第六条：新旧房屋权属的处理：1．乙方在签订协议时，应将所住房屋产权原件及有关资料交甲方，同意办理注销登记手续。2．乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。3．乙方回购新房的物业管理费按照北京市经济适用房当时的收费标准交纳。第七条：违约责任：1．甲方责任：如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止。2．乙方责任：如乙方未按本协议规定期限交纳回购住房款，逾期三日起按照乙方应交纳欠款的万分之二向甲方支付违约金，否则甲方有权终止协议。第八条、免责条件：本协议生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此均不承担责任。相应的履行期限应予以顺延。第九条：回购住房质量保证：1．甲方严格遵守国家规定和施工程序，组织施工确保工期和质量，新建住房按照普通内装修标准达到住用条件。2．自乙方正式接受回购住房之日起，在保修期内发现房屋存在质量问题，由甲方按照有关规定承担保修责任。在保修期内因不可抗力因素或其它非建房原因造成损坏的甲方不承担责任。（保修期按照国家建设部门的规定期限）第十条：房屋使用约定：1．甲方不得擅自改变与回购房有关联的公共部位及设施的使用性质。2．乙方的回购住房不得改变使用性质，房屋装修必须严格遵守物业管理有关规定。第十一条：争议解决：本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向被拆迁房屋所在地人民法院提起诉讼。第十二条：协议文本：本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报拆迁主管部门备案二份。第十三条：协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。附件：1．回购新房户型平面图。2．被拆迁人身份证、户口本复印件。同日，张某（乙方、被拆迁人）与被告（甲方、拆迁人）又签订了《补充协议》：乙方因／购买新建住房增加面积超出政策规定25平方米以上4.33平方米，自愿按12000元／平方米购买（附被拆迁人自愿申请）。乙方回购房款人民币51960元。大写伍万壹仟玖佰陆拾零元。乙方回购的这部分新房产权为经济适用房产权管理。协议一式四份，甲乙双方各持一份。报拆迁主管部门备案两份。张某于2016年9月23日去世，张某与竺某夫妇共生有三名子女即竺某一、竺青、竺洪。竺某于1996年去世，竺某一于1970年去世。经一审法庭询问，双方均认可张某的合同权利义务由竺青、竺洪承继。2017年7、8月间富饶公司通知竺青办理交付房屋手续。2018年11月23日，富饶公司作出交房通知书，通知张某于当月30日办理XXX1704号（原1栋2单元17E号房，以下简称案涉房屋）的入住收房手续。2017年5月1日富饶公司与北京经中联物业管理有限公司（以下简称中联物业公司）签订《富饶家园前期物业服务合同》，合同约定富饶公司选聘中联物业公司对右安门内大街28号富饶家园提供前期物业服务，物业服务期限为3年，自2017年5月1日至2020年4月30日……。中联物业公司张贴物业收费明细公示所载回迁房物业费标准为2.67元／平方米／月。2018年9月10日，北京西城区房地产测绘二所出具《房屋面积测算技术报告书》，该报告书所载案涉房屋测绘建筑面积为120.70平方米。2020年11月16日，中联物业公司出具证明，内容为，自2017年8月1日起，富饶公司向物业公司缴纳10栋1单元1704号房间物业费，缴费期间为2017年8月1日至2019年12月31日，缴费标准为2.67元／月／平方米，缴费面积120.70平方米，此期间累计缴费金额为9345.80元。本案审理中，竺青、竺洪向法院提交富饶公司2017年富饶公司格式收房确认书、录像、李金宏证人证言，收房确认书所载，鉴于《房屋拆迁回购住房协议》项下的新房已具备入住条件，北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿费，共计／元，自交房之日起3个月内付清。业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕。竺青、竺洪认为收房确认书影响其权利，如果签署，即不能追究富饶公司的责任，限制了我方的权利。富饶公司则称收房确认书是业主办理入住手续所需提供的一份文件，是证明富饶公司履行交房义务所需正当而合理的手续，业主应配合富饶公司完成交房手续，《收房确认书》中提到的“拿到新房钥匙且收到补偿费后《房屋拆迂回购住房协议》即履行完毕”是指交房义务及晚交房的补偿履行完毕，并没有限制业主对看房验房提出异议的权利。业主仍可在看房验房环节的《验房单》上提出异议，如房屋存在严重质量问题影响居住使用的，可以不领取钥匙，那么收房行为就没有完成，业主可以继续主张相应权利。所以，先签署收房确认书后验房看房的流程设置并未限制业主的权利。对于收房流程，富饶公司向法院提交说明，流程为1、身份验证：查验业主身份证明，查验业主交付应携带文件是否齐全（入住通知书、委托文件）；2．手续办理：签署《收房确认书》；核实《缴费单》；3．财务缴费：按《房屋拆迁回购住房协议》面积结算；4．签署物业文件：发放《住宅质量保证书》《房屋使用说明书》《住户手册》《装修手册》《临时管理规约》各类室内图纸、物品等；签署《服务协议、物品移交确认表》；回收《业主信息登记表》；签署《消防安全承诺书》；5、物业收费：缴付物业费；6．供暖：签署《供暖协议》，缴纳供暖费；7．验房：验房小组人员陪同业主验房；业主签署《验房单》；8．钥匙移交：发放门禁卡、水电燃气表、户门、信报箱等钥匙；签署《钥匙、物品移交确认表》《房屋钥匙托管单》；回收《验房单》。竺青、竺洪提交的入住流转单与富饶公司提交的说明内容一致。本案审理中，法院至现场进行勘验，XXX1704号房屋东北侧卧室门在该室南侧，与平面图中东侧开门不符。双方均认可竺青、竺洪撬锁进入案涉房屋，对于撬锁时间，富饶公司称在2019年1月就撬锁进入了，竺青、竺洪称在2020年5月31日撬门进入。双方就其所述均未向本院提供证据。经法院询问，对于富饶公司所主张的交接手续，仅指入住流转单中除验房外的其他内容。本案审理中，竺青、竺洪表示同意办理房屋交接手续。对于富饶公司主张损失一节，富饶公司表示要求竺青、竺洪赔偿入户门损失及其他损失。竺青、竺洪表示只更换了入户门的锁芯，并未更换入户门。对于入户门，富饶公司表示交付前归其所有，交付后归业主所有。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。富饶公司与张某签订房屋拆迁回购住房协议后，张某去世，遗有竺青、竺洪，双方均认可协议由竺洪、竺青承继，法院不持异议。对于富饶公司要求竺青、竺洪办理房屋交接手续一节，竺青、竺洪同意办理房屋交接手续，法院不持异议。对于房屋的交付时间，富饶公司曾于2017年、2018年通知张某办理案涉房屋的入住交接手续，办理入住交接须先签署收房确认书后再办理其他手续，竺青、竺洪以收房确认书中“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回迁住房协议》即履行完毕”内容影响其权利为由拒绝接收房屋。从文义解释上看，《收房确认书》系对一方愿意交付房屋，另一方接收房屋的确认，《收房确认书》系格式合同，合同中附加“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回迁住房协议》即履行完毕”条款系对原协议的变更，合同变更应双方磋商协商一致，竺青、竺洪不同意该条款内容，最终导致富饶公司未向竺青、竺洪交付房屋，竺青、竺洪不接收房屋的行为并无不当，故不应以当日作为接收房屋之日。竺青、竺洪撬门进行案涉房屋，视为其该日接收案涉房屋，故法院认定富饶公司交付房屋时间为竺青、竺洪撬门进入之日。对于交付的具体时间，富饶公司、竺青、竺洪各持一词，双方均未向法院提供证据证明，故法院采纳竺青、竺洪所述撬门时间即2020年5月31日。对于富饶公司要求竺青、竺洪赔偿财产损失、物业费损失一节，鉴于法院上述认定，富饶公司向竺青、竺洪交付房屋后，案涉房屋的财产归竺青、竺洪所有，富饶公司主张赔偿财产损失的诉讼请求，房屋交付后，房屋设施归业主所有，竺青、竺洪撬锁并未造成富饶公司损失，对于富饶公司该项诉讼请求，法院不予支持。对于富饶公司主张2017年8月1日至2019年12月31日物业费损失，法院已经认定富饶公司交付房屋时间为2020年5月，对于交付房屋前案涉房屋物业费应由富饶公司承担。对于富饶公司该项请求，法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，一审法院于2021年6月判决：驳回北京富饶房地产开发有限公司全部诉讼请求。本院二审期间，上诉人富饶公司提交北京经中太联物业公司出具的《证明》及企业信用信息报告，拟证明竺青、竺洪于2018年3月15日实际占有涉案房屋。对此，被上诉人竺青、竺洪的质证意见为：不认可上述《证明》的真实性和证明目的，认可企业信用信息报告的真实性。另查，二审期间，关于办理涉案房屋交接手续的具体内容，富饶公司称包括竺青、竺洪签署收房确认书，签署物业服务协议、签署交房安全承诺书、交付物业费、签署供暖协议、交纳供暖费等。竺青、竺洪称，目前已就涉案房屋与相关单位签署物业服务协议、供暖协议。富饶公司主张，2018年4月曾向竺青寄送交房通知书。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的其他事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，竺青、竺洪是否应当就入住涉案房屋赔偿富饶公司相应损失。本案中，富饶公司主张的损失包括物业费用损失和装修损失两部分，对此本院分析如下：关于物业费用损失。根据查明的事实，竺青、竺洪已自行入住涉案房屋，富饶公司亦在本案中诉请二人办理涉案房屋交接手续，应当视为富饶公司同意向竺青、竺洪交付涉案房屋。关于房屋交付时间，鉴于竺青、竺洪承认于2020年5月31日自行入住涉案房屋，而富饶公司虽在二审期间提供物业公司出具的《证明》，但对竺青、竺洪于上述时间点前即已入住的事实缺乏相应证据佐证。故本院对一审法院确认的涉案房屋交付时间予以确认。富饶公司要求竺青、竺洪支付在交付涉案房屋之前发生的物业费用，依据不足，本院不予支持。关于装修损失。富饶公司向竺青、竺洪交付房屋后，竺青、竺洪即基于富饶公司的交付而有权占有、使用涉案房屋。因此，富饶公司关于竺青、竺洪赔偿其装修损失等主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋交接手续一节。本院考虑到，富饶公司已完成涉案房屋的交付，其要求竺青、竺洪签署收房确认书等文件已缺乏事实和法律依据。此外，富饶公司并非相应法律关系当事人，其要求竺青、竺洪签署物业服务协议、供暖协议，交纳物业费、供暖费的上诉请求亦缺乏依据，本院不予支持。综上，本院对富饶公司要求竺青、竺洪办理涉案房屋交接手续的上诉请求不予支持。综上所述，富饶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费534元，由北京富饶房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 王 佳审 判 员 杨志东二〇二一年九月三十日法官助理 王一洲书 记 员 孙 雯书 记 员 黑梦雪