重庆市垫江县人民法院民事判决书       (2021)渝0231民初2457号 原告：梅徐碧，女，1986年7月27日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：潘伟、孟显荣，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：重庆正江房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂阳街道明月二路215号(松林安置房)13幢6-1，统一社会信用代码91500231MA5UPXQG63。法定代表人：郑伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈洪平、邹婷，重庆启林律师事务所律师。原告梅徐碧与被告重庆正江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖厚权担任审判长与人民陪审员胡开建、金凤飞组成合议庭公开开庭进行了审理。原告梅徐碧的委托诉讼代理人孟显荣（第一次出庭）、潘伟，被告正江公司的委托诉讼代理人沈洪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅徐碧向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2020年7月31日起至2020年12月28日期间的逾期交房违约金40633.8元（违约金按541784元为基数，每日万分之五计提）。事实和理由：2018年12月16日，原、被告订立《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定，被告将其位于重庆市垫江县XX街道XX路XX号XXX府XX幢X单元X0X号房屋以总价541784元出售给原告，被告应于2020年7月30日前将案涉房屋交付给原告，否则被告应承担以已付房款为基数，按每日万分之五计提自2020年7月31日至实际交付期间的违约金。合同签订后，原告依约支付了房款。原告履行支付义务后，被告仍未按照约定时间履行交付房屋义务。原告特此起诉，望判如所请。被告重庆正江房地产开发有限公司辩称，1、在交房期间发生了疫情，属不可抗力的因素，顺延了75天以上；2、原告主张的违约金过高，远超过原告实际损失的30%，原告所受的损失仅为同地段租金损失，请求法庭对本案逾期交房违约金予以调减。    根据原、被告的陈述和举证、质证、庭审认证，本院确认本案的法律事实如下：2018年12月16日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：1、被告将位于重庆市垫江县XX街道XX路XX号XX幢X单元X0X号房屋以总房款541784元出卖给原告；2、购房款于本合同订立之日支付；3、交房时间为2020年7月30日前，如遭遇不可抗力，被告应在发生之日起30日内书面通知原告，被告可据实延期交房；4、由于原告方原因，未能按期交付的，双方同意自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由原告方承担；5、逾期交房的违约责任为逾期在90日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约向被告交付了全部购房款。2020年1月24日，重庆市政府根据《重庆市突发公共卫生事件专项应急预案》决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，重庆市政府决定从2020年3月24日24时起将重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。2020年2月22日，因新型冠状病毒肺炎疫情防控需要，被告方向原告送达《顺延交付通知书》，向原告告知因新冠疫情属不可预见、难以克服的不可抗力事件，工程将延期复工，案涉商品房的交付期限及不动产登记手续办理时间将相应顺延。2020年6月14日，被告发布《关于垫江·丹香御府项目二期房屋顺延交付的通知》，主要内容为：受新冠疫情影响，丹乡御府项目交付时间顺延2.5月即顺延至2020年10月15日前交付。被告通过邮寄方式向原告送达该份通知。2020年12月11日，案涉工程通过竣工验收，并于2020年12月21日进行了备案登记。同日，被告通过邮寄方式向原告送达《入伙通知书》：建议原告于2020年12月28日上午9:00时至17:30时办理该房屋的交房入户手续，集中交付地点为二期39栋商业门市（二期主入口）。原告因故于2021年1月23日接房。现原告以被告延期交房导致其损失为由诉至本院，诉请如前。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，亦未损害国家、社会公共利益及第三人的利益，合法有效，当事人应当按照合同约定行使自己的权利，履行各自的义务。在合同履行中，被告未按双方约定的时间交付房屋，系违约行为，应承担相应的违约责任。现对双方当事人争议的焦点分述于后：一、关于房屋交付时间的问题。2020年12月11日，案涉工程通过竣工验收，并于2020年12月21日进行了备案登记，说明被告开发的房屋质量合格。根据双方合同约定，由于原告方原因，未能按期交付的，双方同意自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。虽然原告因故于2021年1月23日接房，但被告已书面通知原告于2020年12月28日接房，故案涉房屋已于2020年12月28日交付。二、关于新冠疫情是否属于不可抗力及不可抗力期间的问题。2020年初发生的新冠疫情属于重大突发公共卫生事件，符合不可抗力关于不能预见、不能避免且不能克服的特点，应当认定为不可抗力，故，被告主张新冠疫情属于不可抗力，应将该期间从交屋期间中扣出，合理合法，本院予以支持，但该期间应根据重庆市的实际情况而定。重庆市政府决定从2020年1月24日开始启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月24日24时起将重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，该期间为61日。虽然重大突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级后，意味着辖区内的人员可以自由活动，可以进行复工复产，但是重庆市政府也同时要求按照“外防输入、内防反弹”的总体防控策略，对近14天内疫情严重国家和地区来渝或返渝人员实行集中医学观察14天，对非疫情严重国家和地区来渝或返渝人员实行居家或集中医学观察14天，该居家或集中医学观察14天，也应为不可抗力期间。故，本案因新冠疫情不可抗力扣除的期间应截止至外地来渝或返渝人员居家或集中医学观察结束之日止，即为75天，该期间应当作为顺延交房期间。三、关于违约金是否调减的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。违约责任的主要功能以补偿性为主、惩罚性为辅。违约责任的认定一般在填补非违约方实际损失的基础上,根据个案情况体现对恶意违约方适当的惩罚。在本案中，虽然已将新新冠疫情期间从交房期间中进行了扣除，但是也应该看到：虽然我市在很短的时间将新冠疫情的应急响应级别调整为三级，但是考虑到被告作为企业，对该应急响应级别调整时间无法预测也无法确定，且各地调整应急响应级别的时间不统一，即使调整后对人员的流动也有一定的限制，同时建筑行业本身具有务工人员流动性大，人员来源广泛，涉及行业多等特点，建筑行业在复工后也需要一定的时间组织人力、物力才能正常进行施工，客观上也拖延了工期，影响了开发企业交房，被告并不是恶意违约。因此，在综合考虑原告方实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素的基础上,本院根据公平原则和诚实信用原则，将违约金的标准调整确定为被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。综上，双方约定的房屋交付时间为2020年7月30日前，在扣除不可抗力期间75日后，被告应当在2020年10月13日前交房，现被告于2020年12月28日交付房屋，逾期76日。故，被告应当支付给原告逾期交房违约金541784元×76日×0.03%=12352.68元。据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定之规定，判决如下：一、由被告重庆正江房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付给原告梅徐碧逾期交房违约金12352.68元。二、驳回原告梅徐碧的其他诉讼请求。如果被告重庆正江房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费依法收取816元（原告已预交），由原告梅徐碧负担570元，由被告重庆正江房地产开发有限公司负担246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                          审  判  长     肖厚权                        人民陪审员     胡开建                        人民陪审员     金凤飞                          二○二一年八月二十四日                 法官助理    刘  磊                        书 记 员   王  娟 - 1 -