贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6956号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：甄俊，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔仁贵，贵州大谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄振，男，1982年2月6日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。委托诉讼代理人：李娟，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董纯纯，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称）因与被上诉人黄振商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初15615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年06月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上宏益房开上诉请求：1、撤销原判第二项，改判上诉人在判决生效后退还被上诉人购房款1,240,382.92元（计算方式为1259272-1259272×1.5％）；2、一审及二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，裁判结果处理不当，被上诉人行使任意解除权解除合同，应当扣减合同总价款1.5％的退房违约金。1、上诉人与被上诉人签订的花果园G区购物中心商铺《商品房买卖合同》补充协议第一条第2款中约定：“……因前述房屋已设定抵押不能办理房屋登记造成乙方损失的，甲方按日计算向乙方支付已付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际解除抵押之日起30个工作日内向乙方支付违约金。”第二条约定：“自本协议签订之日起十年内，乙方对《商品房买卖合同》及本补充协议享有任意解除权。乙方行使解除权的，应当向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5％的退房违约金。甲方应返还乙方已支付购房款本金（不计利息）”；2、一审中，被上诉人主张解除合同的理由是上诉人逾期解除抵押登记和任意解除权；但是根据补充协议第一条第2款的约定，被上诉人以逾期解抵主张解除合同的理由不成立，合同约定半年内上诉人未能解除抵押给被上诉人造成损失的，被上诉人可主张违约金，而没有约定被上诉人依据此条享有合同解除权，故本案原告解除合同的依据只能是补充协议第二条约定的任意解除权，一审法院对此也进行了认定；3、补充协议第二条已经明确约定了“乙方行使解除权的，应当向甲方支付总价款1.5％的退房违约金”，即本案适用此条解除合同的同时，应当从上诉人退给被上诉人的购房款中主动扣减该退房违约金，而不应当由上诉人在一审中提反诉，一审法院适用该条判决却不同时做出扣减，却以上诉人未提反诉为由不予审查，裁判结果处理不当；4、一审法院同一派出法庭对案件事实相同的案件同案不同判，有违司法裁判的严肃性、权威性和公平性。本案的案件事实与（2020）黔0102民初10565号、（2020）黔0102民初10569号、（2020）黔0102民初10570号案件相同，后三案都已在退还的购房款中扣减了被上诉人应当支付的1.5％的退房违约金，但本案确不予审查，在裁判结果上处理不当，显失公平，恳请法院依法予以纠正，统一裁判标准及法律适用。黄振辩称，被上诉人认为上诉人未能履行双方签订的合同导致我方无法拥有案涉房屋的所有权，其行为已经形成根本违约。其次，被上诉人不应当承担解除合同的1.5%违约金，因为违约方并非被上诉人，补充协议是上诉人为了和不确定的对方拟定的格式条款，该条明显不利于合同相对方，同时签订时也未向被上诉人明示，而一审时一审法官已经当庭明示对方提出反诉，对方予以放弃。故，其上诉理由不成立。黄振向一审法院起诉请求：l、依法判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还原告已付购房款1,259,272元；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月23日，被告宏益房开作为出卖人，与原告作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：257027），合同约定：买受人购买出卖人开发的贵阳南明区房屋，总价款为1259272元，买受人以分期付款方式付款，买受人应当在2019年4月23日前分期支付房价款，预付款378272元整，剩余房款881000元于2019年4月23日付清；出卖人应当在付清全款次日前向买受人交付该商品；还对其他事项进行了约定。同日，原告（乙方、买受人）同被告（甲方、出卖人）还签订补充协议，约定：双方同意在本协议签订后半年内解除上述房屋的抵押登记，如甲方未在《商品房买卖合同》约定办理房屋登记的期限内，因前述房屋已设定抵押而不能办理房屋登记造成乙方损失的，甲方按日计算向乙方支付已交付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际解除抵押之日起30个工作日内向乙方支付违约金；还约定自本协议签订之日起十年内，乙方对《商品房买卖合同》及本补充协议享有任意解除权。乙方行使解除权的，应当向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金。甲方应返还乙方已支付购房款本金（不计利息）。《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，原告即分两次向被告支付全部购房款1,259,272元，被告即日出具两张《收据》给原告。庭审中，原告表示其系依据补充协议中约定的逾期解除抵押登记、任意解除权提起解除之诉，同时提出解除补充协议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。现原告依据补充协议约定的逾期解除抵押登记诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议，经查，双方在补充协议中约定被告逾期解除抵押登记造成原告损失的应当支付违约金，并未约定原告可解除合同，故根据此约定原告未获得解除权；但原告依据任意解除权提出解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议，符合合同约定，一审法院依法予以支持。合同解除后，被告应当将收取的购房款退还给原告，被告提出的原告向被告支付合同约定总价款1.5%的退房违约金的主张，因被告未提起反诉，一审法院不予审查。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条之规定，判决：一、解除原告黄振与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年4月23日签订的合同编号为257027的《商品房买卖合同》及《花果园G区购物中心商铺补充协议》；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还给原告黄振购房款1,259,272元。案件受理费16,134元、减半收取计8,067元，保全费5,000元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，被上诉人是否解除案涉房屋的抵押登记与上诉人能否基于购买行为取得房屋所有权的合同目的存在必然联系。上诉人购买案涉房屋时虽知晓房屋存在抵押的事实，但被上诉人承诺于合同签订后半年内解除房屋的抵押登记，现被上诉人未在约定期限内解除抵押登记已构成违约，被上诉人诉至一审法院后上诉人既未采取补救措施，亦未明确何时能够解除抵押，导致上诉人无法取得房屋权属登记。上诉人提起本案诉讼本就具有催告作用，被上诉人宏益房开迟延履行解除抵押登记的行为属迟延履行主要债务，依照相关法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同目的能否实现不能简单凭借今后仍有取得所有权的可能性进行判定，宏益房开作为出卖人本案并未提交证据证明其迟延履行解除抵押的合同义务并不影响买受人合同目的的实现，宏益房开应当承担举证不利的后果。房屋至今未能解除抵押，使上诉人取得房屋所有权的合同目的事实上陷入高度不确定性的风险中，应认定构成法律上的合同目的不能实现，上诉人诉请解除合同符合法律规定，故本院予以支持。现上诉人对一审判决解除合同无异议，但认为应当由被上诉人按照约定向其支付总价款1.5%的违约金，因上诉人一审未提起反诉，一审法院未予审查并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,963元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年九月二十二日书记员  鄢 塽