湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初13583号原告（反诉被告）：吴霞,女，1976年6月9日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。被告（反诉原告）：李韬,男，1985年8月20日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李巨星，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈石英，湖南如金律师事务所律师。原告（反诉被告）吴霞与被告（反诉原告）李韬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案后，依法适用简易程序于2021年9月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴霞、被告（反诉原告）李韬及其委托诉讼代理人陈石英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴霞（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令李韬立即支付房屋占有使用费（从2021年1月21日李韬更换房门锁起至房屋交还之日止，按2550元／月租金标准计算）；2.判令李韬赔偿因其更换房门锁导致吴霞公司无法经营造成的损失30000元；3.本案诉讼费用由李韬承担。事实与理由：2018年1月7日，吴霞与李韬签订《房屋租赁协议》，吴霞租赁李韬位于长沙市芙蓉区的房屋（以下简称案涉租赁房屋）作为经营旅游公司办公场地，租赁期限五年，自2018年1月10日至2023年1月10日。租赁过程中李韬多次无故擅自闯入吴霞租赁房屋，经吴霞报警后，双方于2018年8月1日签订《房屋租赁补偿协议》，明确约定李韬未经吴霞允许不得私自进入租赁房屋。其后，李韬多次对吴霞的租赁房屋采取断水、断电等措施，严重影响吴霞公司的正常经营。2021年1月20日，李韬更换案涉租赁房屋房门锁锁芯，导致吴霞无法进入案涉租赁房屋，旅游公司无法正常经营，给吴霞造成巨大的经济损失。2021年6月1日，李韬以吴霞拖欠房租为由起诉至长沙市芙蓉区人民法院。长沙市芙蓉区人民法院经调解后于2021年6月1日作出（2021）湘0102民初9529号《民事调解书》。对李韬反诉辩称，李韬反诉请求解除双方于2018年1月7日签订的《房屋租赁协议》属于重复诉讼，（2021）湘0102民初9529号《民事调解书》第一条为“李韬与吴霞于2018年1月7日签订的《房屋租赁协议》继续履行至2023年1月10日”，李韬对此提出异议，依法应当依照审判监督程序申请再审，不能另行起诉。即使吴霞未按《民事调解书》履行支付租金的义务，李韬有权申请法院强制执行，实际上李韬已向法院申请强制执行，法院已对吴霞采取了相关执行措施。原告（反诉被告）吴霞向本院提交的证据有：1.《房屋租赁协议》、《协议》；2.张家界学院附属医院住院证；3.微信聊天记录（一）；4.租赁房屋损坏图片；5.租赁房屋室内照片；6.抖音截屏打印的照片；7.微信支付记录截屏、湖南师范大学附属医院住院登记证、湖南省人民医院门诊挂号凭条、物业费交费通知单、长沙市芙蓉区人民法院送达回证；8.微信聊天记录（二）；9.DVD光盘（一张）。被告（反诉原告）李韬辩称：吴霞诉称李韬于2021年1月20日将涉案租赁房屋更换房门锁锁芯与事实不符，李韬于2021年1月20日并未更换锁芯，吴霞主张从2021年1月21日不支付房屋租金没有事实依据。由于吴霞拖欠房屋租金，李韬已向长沙市芙蓉区人民法院起诉一回，法院主持双方调解后于2021年6月1日作出（2021）湘0102民初9529号《民事调解书》，该民事调解书确认双方于2018年1月7日签订的《房屋租赁协议》继续履行至2023年1月10日，并确认截止2021年5月21日，吴霞欠付李韬房屋租金18297元，并约定此后的房屋租金吴霞需要支付。该民事调解书已生效，吴霞应当按照该民事调解书的约定按时支付房屋租金。吴霞主张李韬赔偿更换案涉租赁房屋房门锁导致公司无法经营造成的损失30000元，没有事实和法律依据，李韬并未无故更换锁芯，更未给吴霞造成任何损失，且对此吴霞未提供任何证据证明。李韬反诉请求：1.解除李韬与吴霞于2018年1月7日签订的《房屋租赁协议》；2.本案全部诉讼费用由吴霞承担。事实与理由：李韬与吴霞于2018年1月7日签订《房屋租赁协议》后，吴霞一直存在迟延支付房屋租金的违约行为，足以表明其不履行主要债务，导致合同目的无法实现，李韬有权解除合同，收回案涉租赁房屋，吴霞应依法承担相应民事责任，并赔偿李韬损失。被告（反诉原告）李韬向本院提交的证据有：1.手机截图（聊天记录、通话记录）；2.物业公司出具的《证明》；3.《房屋租赁协议》；4.（2021）湘0102民初9529号《民事调解书》；5.（2021）湘0102执6804号《执行案件受理通知书》。当事人围绕本诉、反诉请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，结合证据质证和当事人陈述，本院查明事实如下：2018年1月7日，吴霞与李韬签订《房屋租赁协议》，约定吴霞向李韬租赁长沙市芙蓉区汇一城小区6栋1单元204号房屋，租赁期限5年，自2018年1月10日起至2023年1月10日止，房屋租金每月2400元，从第二年起每年每月递增50元，租金按季度支付，提前一周支付下期租金，吴霞向李韬交纳押金2400元；租赁期内的水电费、物业管理费、治安费、卫生费、房租税费均由吴霞承担；吴霞无故拖欠租金达一周的，李韬可终止合同，收回房屋使用权，吴霞承担相应责任并赔偿李韬损失。2018年8月8日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定吴霞于每月7日前提前支付房屋租金2400元，每满一年递增50元，若逾期未付房屋租金，李韬有权断水断电换锁或解除《房屋租赁协议》。2021年3月5日，案涉租赁房屋房门缝隙往外冒水，吴霞当时未在房屋内，物业公司工作人员电话联系不上吴霞，为防止给他人造成财产损失，物业公司在征得业主李韬同意后联系开锁师傅将门锁拆卸，进入案涉租赁房屋进行相关维修后更换了房门锁锁芯。2021年4月15日，经双方沟通，李韬将案涉租赁房屋房门锁钥匙交由物业公司代为交给吴霞。其后，因吴霞拖欠房屋租金，李韬于2021年6月1日向本院提起诉讼，本院主持调解后于2021年6月1日作出（2021）湘0102民初9529号《民事调解书》，该民事调解书确认双方于2018年1月7日签订的《房屋租赁协议》继续履行至2023年1月10日。依据《房屋租赁协议》的约定，2021年租金标准为每月2550元，2021年3月5日至2021年4月15日的房屋租金为3485元（2550/月×41天）。本院认为，李韬与吴霞于2018年1月7日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，依法成立有效，双方均应依约履行。关于吴霞诉请李韬支付从2021年1月21日更换案涉租赁房屋房门锁起至交还房门钥匙之日止，按2550元/月的租金标准计算的房屋占有使用费并要求赔偿损失30000元的问题。《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百一十三条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，结合李韬提交的与吴霞微信聊天记录截屏、物业公司出具的《证明》等证据，李韬于2021年3月5日因案涉租赁房屋房门缝隙往外冒水无法与吴霞取得联系，为及时止损和维修对案涉租赁房屋门锁进行了更换，但其更换后未能及时将门锁钥匙交还吴霞使用，客观上影响了吴霞对案涉租赁房屋的使用，后李韬于2021年4月15日经与吴霞沟通，通过将门锁钥匙交由物业公司代为交还的方式向吴霞交还了案涉租赁房屋门锁钥匙，即使吴霞未联系物业公司取回也应视为李韬已经履行将符合约定用途的案涉租赁房屋交还吴霞使用。吴霞诉请李韬支付2021年3月5日至4月15日期间案涉租赁房屋占有使用费，实质是要求李韬减免该期间的房屋租金，根据前述法律规定，李韬应减免吴霞自2021年3月5日起至2021年4月15日止的房屋租金3485元。吴霞诉请李韬赔偿损失30000元，其并未向本院提交证据证明其实际损失的发生，依法应当承担举证不能的法律后果，故对其该项诉请，本院不予支持。关于李韬反诉请求解除《房屋租赁协议》的问题。李韬因与吴霞发生房屋租赁合同纠纷，曾于2021年6月1日向本院提起诉讼。本院受理后，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院据此作出的（2021）湘0102民初9529号《民事调解书》已经发生法律效力。《民事调解书》对“李韬与吴霞于2018年1月7日签订的《房屋租赁协议》履行至2023年1月10日”的调解协议内容予以了确认，李韬反诉请求解除双方签订的《房屋租赁协议》，与本院（2021）湘0102民初9529号《民事调解书》既判力发生冲突，并构成重复诉讼，对其反诉请求本院不予支持，其可通过审判监督程序予以救济。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案所涉房屋租赁协议签订于2018年1月7日，争议事实发生于2021年3月5日，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生于民法典施行后，故本案适用民法典的规定。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第七条、第七百零八条、第七百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款的规定，判决如下：一、确认吴霞不向李韬支付自2021年3月5日起至2021年4月15日止的房屋租金3485元；二、驳回吴霞的其他诉讼请求；三、驳回李韬的反诉请求。本案本诉受理费550元，反诉受理费550元，合计1100元，因适用简易程序减半收取550元，由吴霞负担200元，由李韬负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  江 涛二〇二一年九月八日法官助理  李家成书 记 员  卢 宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国民法典》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。