贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终7166号上诉人（原审被告）：贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省贵安新区白马大道碧桂园贵安1号商业街6号楼2楼12号。法定代表人：欧阳腾平。委托诉讼代理人：张莲莲，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯元梅，女，1988年11月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：焦景，男，1982年9月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。二被上诉人委托诉讼代理人：石建卫，贵州善卫律师事务所律师。原审第三人：贵阳银行股份有限公司贵安分行，住所地贵州省贵安新区临时行政中心金融配套服务区。负责人：胡霄怡。上诉人贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）因与被上诉人冯元梅、焦景及原审第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行（以下简称贵阳银行贵安分行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初10160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年06月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员邹爱玲对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人碧桂园房开公司上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，《补充协议》第十六条是对未约定解除权行使期间情形的约定，与第六条明确约定逾期交房合同解除行使期间的情形并无矛盾冲突。被上诉人未在逾期交房合同解除权行使期限解除合同，其合同解除权已消灭。合同解除权行使期间的约定系双方真实意思的合意，依《合同法》第八条的规定，该依法成立的合同应受法律保护。《补充协议》十六条是对没有另行约定合同解除权期限情形的补充，与第六条明确约定逾期交房解除合同的情形并无冲突。被上诉人未在合同解除权行使期限内及时解除合同，合同解除权消灭；合同解除权行使期间系除斥期间，不存在中止、中断和延长的情形。2.一审法院适用法律错误，判决的第五项、第七项既不符合《商品房买卖合同》的约定，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定问题的解释》第二十五条规定。银行按揭部分是单独依该规定处理的，是明确上诉人应当承担被上诉人银行按揭部分全部的已还和未还的本息损失，并未提出可以分割处理，且被上诉人付给银行的按揭本息与商品房买卖合同系不同法律关系；在已经承担被上诉人贷款本息的情况下，要上诉人再支付全房款15%的违约金，已远超被上诉人实际损失的30%，与自有资金购房人对比存在明显不合理；违约金是对被上诉人解除购房合同损失的弥补，实际损失未超违约金约定则不应要求上诉人在违约金外，再承担额外损失赔偿。被上诉人冯元梅、焦景答辩称，案涉合同补充协议系格式条款，上诉人在主合同没有限制购房者行使解除权期限，补充协议规定被上诉人的解除权期限，导致双方权利义务不对等，应属无效条款；上诉人把商品房买卖合同与贷款合同混为一谈，上诉理由不成立。原审第三人贵阳银行贵安分行未到庭应诉亦未提交书面陈述意见。冯元梅、焦景向一审法院起诉请求：1.请求解除原被告于2017年6月25日签订的《商品房买卖合同》、解除原被告和第三人签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》；2.被告向原告退还购房首付款429122元、维修基金8391元，并支付违约金125868.3元（总房款的15%）；3.被告支付原告已向第三人支付的银行按揭贷款本息149396.61元及资金占用期间的利息损失6386.71元（自违约之日其暂计算至2020年7月31日，最终以第三人于判决生效当月出具的对账单为准）；4.被告向第三人承担《商业用房贷款借款（抵押）合同》剩余的贷款本息、补偿金、违约金等全部合同义务；5.被告向原告支付逾期退款的资金占用利息，以首付房款、维修资金、违约金的总额563381.3元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮20%的标准从2017年6月25日起计算至退款之日止；6.本案诉讼费、保全费、保函保险费由被告承担。一审法院认定事实，2017年6月25日，原告焦景、冯元梅与被告碧桂园房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ＢＧＹＧＡ-ＸＹＷ-02Ｈ-ＤＳ-110），该合同主要约定一、焦景、冯元梅向碧桂园房开公司购买其开发的位于贵安新区商铺，建筑面积51.24平方米，房屋总价款839122元，原告应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款429122元，余款41万元以银行按揭贷款方式支付；二、买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。三、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。四、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同附件十二补充协议第六条“关于逾期交付责任”部分约定，逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；第十七条“关于合同解除”部分约定，买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。上述解除权的有关约定，并未进行特别提示。补充协议第十七条约定，合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收取银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给按揭银行。原被告双方在补充协议中约定了各自的通讯送达地址。合同签订后，原告按约定于2017年6月25日向被告支付了购房首付款429122元（含合同签订之前已支付的定金5万元），支付了房屋维修基金8391元，并办理了商品房预售合同备案登记手续，登记号为Ｙ00008394。2017年7月16日，冯元梅为借款人、被告碧桂园房开公司作为保证人与贵阳银行贵安分行签订了《商业用房贷款借款（抵押）合同》，约定焦景、冯元梅为购买本案房屋并用该房屋作为抵押，向贵阳银行贵安分行贷款41万元，借款期限120个月，采用每月等额本息还款，贷款年利率5.88%，贷款以原告名义划入碧桂园房开公司开立的售房专户内，2017年10月31日，该41万元贷款已实际发放。原告从2017年11月20日开始还款，每月等额偿还本息4527.17元。截至2019年6月30日房屋交付期限届满时及之后的90日，被告未能向原告交付房屋，截至本案开庭审理时（2020年12月23日），被告亦未取得案涉房屋的竣工验收备案手续，原告亦未收房。2020年7月22日，原告按照补充协议上被告的地址邮寄了退房通知书，邮件查询记录显示于2020年7月29日“他人代收徐青青”。诉讼过程中，一审法院根据原告的申请，对被告价值818178.88元的财产采取了保全措施。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据、刷卡凭条、商业用房贷款借款（抵押）合同、还款清单、邮件查询记录等证据在卷作证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行之前的法律事实引起的民事纠纷案件，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定进行处理。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，不履行或不按合同约定履行义务的，应当承担违约责任。本案中，原被告签订合同后，原告已经向被告支付了房款，但被告并未在合同约定的2019年6月30日及其之后的90日内向原告交付符合合同约定条件的房屋，且截至本案审理时亦未取得房屋竣工验收备案手续，已构成违约，被告应当承担违约责任，原告据此要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原被告约定的交房时间为2019年6月30日，故合同解除条件达到的时间为2019年9月28日，自此原告有权单方解除合同。关于解除权期限，买卖合同补充协议中“逾期交付责任”条款部分约定的期限为30天，而在“合同解除部分”条款部分约定的期限为一年，关于合同解除权行使时间出现了矛盾的约定，因该合同系被告提供的格式条款，被告在协议中并未对此进行明确提示，按照不利于提供格式条款一方的解释和原被告关于合同解除权行使时间应当对等的原则，一审法院认定解除权的行使期限为一年。因此，买受人解除合同的，应当在达到解除合同条件之日起一年内行使。原告在2020年7月22日向被告送达解除合同通知书，主张解除合同的时间在一年的解除权行使期限内。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，故双方签订的商品房买卖合同已于2020年7月29日解除。《商品房买卖合同》解除后，《商业用房贷款借款（抵押）合同》已无履行的基础，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，故原告请求一并解除借款合同的请求，一审法院予以支持。关于商品房预售合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，双方承担相互返还义务，违约方还需承担违约责任。因此，被告需将向原告收取的首付款429122元退还原告。原告交纳的房屋维修基金8391元系由被告直接收取，被告并未提交证据证明已经转交给第三方，故应由被告直接向原告进行返还。若被告收取的该维修基金确已交给第三方，被告在向原告退还该房屋维修基金后，可向收取该费用的第三方申请退还。关于原告主张的违约金，因被告不能按期交房的违约行为致使合同解除，必然给原告造成资金占用的利息损失和预期利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告应当承担违约金赔偿责任。双方已经明确约定被告逾期交房导致原告解除合同的，被告需承担房款的15%的违约金，该违约金属于双方事先约定违约金，可以起到督促当事人履行合同的作用，具有担保债务履行的作用，该标准与逾期付款的违约责任对等，不存在有失公平的情况。综合合同的履行情况、原告的资金占用损失和预期利益损失、被告违约的过错程度及占用资金的时间等因素，一审法院认为该违约金标准并不畸高。因此原告要求被告按照已付房款的15%的标准赔偿违约金125868.3元（839136元×15%）的请求，符合双方的约定，一审法院予以支持。关于贷款合同解除后的贷款本息问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，被告应将原告已偿还给第三人的贷款本金返还给原告，将尚未偿还的贷款本金及相应利息支付给第三人。关于原告要求被告赔偿截至本判决生效月的贷款利息问题，贷款利息属于原告的损失范畴，截至合同解除时（2020年7月29日），原告已还32个月的贷款利息约为57857元，原告首付款429122元，从2017年6月25日至2020年7月29日共1130天，按照年利率4.75%的标准计算，资金占用费约为63104元，上述利息损失总计120961元。前述判决125868.3元违约金足矣弥补该贷款利息损失和首付款资金占用利息损失，故对原告要求被告赔偿合同解除前的贷款利息损失的请求，一审法院不予支持。在合同解除后，原告已向第三人支付的利息，属于被告未按约向原告退款，给原告多造成的实际损失，故在合同解除后原告已偿还的贷款利息应由被告赔偿给原告。由于本判决生效的时间和被告何时按照人民法院的生效判决履行义务的期限未知，原告基于贷款合同的约定和自身征信的考虑而按约持续向第三人进行还款，故上述被告应支付给原告和第三人的贷款本息金额在本案中无法明确具体金额，一审法院确定以第三人出具的截至本判决生效当月的还款对账单载明的金额为准。关于原告主张被告赔偿逾期退还首付款429122元、已偿还贷款本息、违约金和维修资金的资金占用利息。一审法院认为，原告已经按合同约定的时间向被告送达了解除合同的通知书，合同已经解除。根据合同约定，被告应当在收到解除合同通知之日起30日内（即2020年8月29日之前）向原告退还首付款，但被告并未按照该约定向原告退款，其继续占用原告房款的行为，不符合诚实信用原则的要求，也必然给原告造成资金占用损失，被告也会因自身拖延退款的违约行为而获利，明显有失公允，故对原告要求被告支付逾期退款利息中从2020年8月29日之后的部分请求，一审法院予以支持，并认定计算逾期退款利息的基数为首付款429122元，利率标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。为避免该逾期退款资金占用利息和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定的迟延履行期间的债务利息重复计算，故一审法院确定资金占用费的计算截止时间为本判决指定的履行期间届满之日。因按揭贷款涉及原被告和第三人的结算问题，被告在收到解除合同通知书后，并不清楚原告已偿还的贷款本金数额及是否应当直接返还给原告，对贷款部分未进行返还存在合理理由，故对原告要求被告承担已还贷款本息资金占用费的请求，一审法院不予支持。因房屋维修资金涉及最终是由政府有关部门实际收取的问题，被告在收到解除合同通知书后，无法确定房屋维修资金的返还主体，故房屋维修资金不应当计算逾期退款利息。房款15%的违约金并不属于原告实际支出的资金，不应再重复计算资金占用费。财产保全保函费并非原告提起保全所必然产生的合理费用，故原告要求被告承担的请求，一审法院不予支持。合同解除后，原被告同时负有互相配合办理注销案涉合同备案登记的义务。为减轻当事人讼累，一审法院一并判决原被告相互配合办理案涉房屋的预售合同备案登记的注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、确认原告焦景、冯元梅与被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于2017年6月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号BGYGA-XYW-02H-DS-110）于2020年7月29日解除；二、解除原告冯元梅、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司与第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行于2017年7月16日签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》；三、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告焦景、冯元梅已付购房首付款429122元，并以应付房款429122元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付从2020年8月29日起至本判决指定的履行期间届满之日止的资金占用利息；四、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告焦景、冯元梅已付房屋维修基金8391元；五、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告焦景、冯元梅违约金125868.3元；六、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告焦景、冯元梅已向第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行偿还的贷款本金（以第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准）；七、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告焦景、冯元梅从2020年7月29日起已向第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行偿还的贷款利息（以第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准，不含逾期罚息）；八、被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行偿还原告冯元梅自本判决生效之日起就《商业用房贷款借款（抵押）合同》剩余的贷款本息及其他费用（以第三人贵阳银行股份有限公司贵安分行出具的截至本判决生效当月的还款对账单为准，按《商业用房贷款借款（抵押）合同》约定计算）；九、原告焦景、冯元梅和被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内相互配合办理注销案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续（备案登记号为Y00008394）；十、驳回原告焦景、冯元梅的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5991元（已减半收取）和财产保全申请费4611元，均由被告贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致，本院予确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、被上诉人是否有权解除合同；2、原审就《商品房买卖合同》及《商业用房贷款借款（抵押）合同》的后果一并处理是否适当；3、合同解除的违约责任如何承担。针对焦点1，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被上诉人在合同约定的解除权条件成就后，送达解除通知虽超过补充协议约定的30日行使期限，但案涉房屋在被上诉人向上诉人送达解除通知时仍未达到约定的交付条件，且至今仍未达到约定的交付条件，故一审判决确认双方签订的《商品房买卖合同》已于解除通知送达之日解除符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同，以及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，故本院对此予以维持。针对焦点2，商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭合同。本案系将商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，原审就商品房买卖合同及按揭贷款合同解除的后果在本案中一并处理并无不当。针对焦点3、双方签订的《商品房买卖合同》约定因逾期交房导致合同解除的，出卖人应当自收到书面退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。双方合同中约定的逾期交房违约金标准与逾期支付购房款违约金标准对等，补充协议中亦再次确认逾期交房违约金为已付房款15%，故前述逾期交房违约金标准系双方真实意思表示，一审判决综合合同的履行情况、买受人的资金占用损失和预期利益损失、出卖人的违约过错程度及占用资金的时间等因素认定该违约金标准并不畸高，故本院对此予以维持。对于合同解除以前的购房款资金占用损失或利息损失，一审考虑到已付房款15%的违约金已足以弥补损失故未予支持，对于合同解除后的购房款资金占用损失，以及偿付银行按揭贷款而支出的利息损失，均系上诉人未按约定的时间退还全部已付款而导致，与上诉人逾期交房致使合同解除按约承担已付房款15%违约金并不重合，一审判决上诉人对迟延退款给被上诉人造成的损失承担责任并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人碧桂园房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用11982元，由上诉人贵州贵安新区碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邹爱玲二〇二一年九月二十三日书记员  蒲美君