湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂03民终643号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北诚品地产发展有限公司。住所地：湖北省十堰市武当路*号。法定代表人：司马萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李长征，湖北武当律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，湖北武当律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹某1，女，汉族，2010年2月18日出生，学生，住湖北省十堰市。法定代理人：邹某2，女，汉族，1981年7月4日出生，干部，住湖北省十堰市。委托诉讼代理人：史月丽，湖北嘉略律师事务所律师。上诉人湖北诚品地产发展有限公司（以下简称诚品公司）因与被上诉人邹某1商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2017)鄂0302民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成由审判员尚郧生担任审判长，审判员王广泉主审、审判员王宇鹏参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为案件基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。诚品公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邹某1的一审诉讼请求，判令被上诉人继续履行《产权商铺预定诚意金认购协议》及《产权商铺租赁投资合同》，并向本公司支付29400元违约金。事实和理由：一、一审适用简易程序属于程序违法。二、一审认定事实不清，适用法律明显错误且属于常识性错误。1、关于本案事实。第一，一审没有查明双方关于权证办理、交付的具体约定；第二，本案的关键事实是：万秀城工程竣工验收尚未办理完成，目前只办理了一期住宅验收，本案的房产属于二期，目前正在办理验收期间；第三，双方对违约金数额有特别约定即房款的20%，一审按照一倍判令赔偿违反合同约定。2、关于法律适用问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的核心条件是：商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋。本案案涉房屋虽然办理了在建工程抵押，但没有导致合同目的不能实现。第一，本案在建工程抵押专门约定了不限制出卖人出售，出卖人取得了《预售许可证》。一审法院认为在起诉前不能办证即属于合同目的不能实现、无法取得房屋的情形是错误的。退一步说，本公司的解押手续是起诉后办理的，这也证明了判决前办证是没有障碍的。第二，买受人签订买卖合同的目的之二是投资收益，本案协议签订后，本公司履行了物业交付义务，已累计支付产权收益484180元（含A355、A356、D50），投资使用权也可以实现。第三，目前，买受人取得房屋没有任何制约。三、案涉协议签订后，本公司履行了物业交付义务和投资收益金的支付义务，并多次要求被上诉人签订《商品房现售合同》和办理权证，被上诉人一直拒绝配合并单方面宣布解除合同，已经构成根本违约，应当承担违约责任。邹某1口头答辩称：一审判决正确、请求二审维持原判。1、万秀城二期工程无法办理竣工验收备案登记是因为涉及超面积超规划等原因。2、认购协议中约定的违约责任不是赔偿责任，本案中上诉人存在司法解释规定的根本违约行为，应当承担赔偿责任。3、上诉人存在将出售的案涉房屋再行抵押和一房二卖等情形，导致被上诉人的合同目的无法实现。邹某1向一审法院起诉请求：1、判令解除邹某1和诚品公司的商品房买卖合同；2、判令诚品公司返还邹某1已支付的购房款147000元及利息；3、判令诚品公司按照已付购房款的一倍向邹某1承担赔偿责任；4、判令诚品公司赔偿邹某1房屋差价损失81870元；5、判令诚品公司自2014年3月11日起至判决履行完毕之日，按照已付购房款总额参照金融机构逾期贷款利息标准承担赔偿责任；6、本案的诉讼费用由诚品公司承担。诚品公司向一审法院反诉请求：1、判令邹某1继续履行《产权商铺预定诚意金认购协议》及《产权商铺租赁投资合同》；2、判令邹某1向诚品公司支付29400元违约金；3、邹某1在收到法院裁决书10日内到诚品公司办理签约事宜。一审法院经审理查明：2013年12月24日，邹某1和诚品公司签订《产权商铺预定诚意认购协议》。双方约定：邹某1以147000元的价格购买诚品公司万秀城-1楼A355号（此号为出让方自编号，办理产权登记时，商铺位置不变，编号以房管局确权编号为准）建筑面积约14.787平方米的商铺，单价为10500元/平米，折扣后优惠单价为9975元/平米，最终面积以房管局确权报告产权登记面积为准。购置该商铺实行一次性付款，在签订该协议当日，一次性付清所购商铺的认购诚意金147000元。出卖的商铺为全框架毛坯房，交房期按邹某1与湖北景瑞物业管理有限公司（以下简称景瑞公司）或诚品公司指定的物业管理公司签订的《商铺租赁合同》约定的2014年7月1日。邹某1不直接参与收房，并由诚品公司直接交付给承租方景瑞公司或诚品公司指定的物业管理公司。双方还约定，商铺产权登记待万秀城建设项目全部竣工验收，房产主管部门最终确权认定后办理，但邹某1购置商铺的投资收益，不受办理产权证的影响，均按邹某1与景瑞公司签订的《商铺租赁合同》执行。房屋办理竣工验收备案手续后，双方签订正式《商品房现售合同》，本协议自行终止，所有条款及约定以《商品房现售合同》为准。本协议签订生效后，任何一方不得单方解除本协议，否则视为严重违约，由违约方向守约方支付购房总款的20%违约金。合同签订当日，邹某1交纳商铺诚意金147000元，其作为出租方（甲方）、景瑞公司作为承租方（乙方）、诚品公司作为保证方（丙方）签订了《产权商铺租赁合同》。该合同约定：甲方将其购买的上述商铺以租赁权投资的形势租给乙方，并全权委托乙方在合同规定的合同期内处理招租对象及后续各种相关事宜。约定自2014年7月1日起开始计算租赁投资收益。自合同签订之日起至2014年6月30日止为免计收益期。丙方属乙方履行合同的担保人。无论乙方经营出现任何情况，丙方根据《担保法》愿为甲方租赁投资期内的收益提供担保。2014年7月1日起，邹某1开始收取该商铺的租金。另查明，诚品公司于2014年11月20日取得鄂十房预售字（2015）057号商品房预售许可证书。涉案商铺经房管局确权编号为二堰街办人民路93幢2幢-1-644。该商铺于2015年8月17日办理了在建工程最高额抵押设定，于2017年4月27日（一审法院第一次开庭后）解除抵押。一审法院认为：邹某1和诚品公司签订的《产权商铺预定诚意认购协议》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款、交付条件及日期等商品房买卖核心条款作出约定，同时出卖人已经按照约定收受购房款，该协议符合商品房买卖合同的基本特征，应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第1条规定“本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”在法律意义上，其合同目的必须是房屋的实物交付和所有权交付相结合，作为开发商仅仅交房并未完成交易，只有能与商品房价值相对应的保质保量的实现交付，加上权属交付才算全面履约完成，实现购房目的。而本案中，诚品公司未告知买受人将房屋抵押第三人，虽然在第一次庭审结束后于2017年4月27日解除了对涉案商铺的抵押，但是其抵押商铺的行为已经导致邹某1在起诉前无法实现合同目的，无法取得符合合同约定的商铺，诚品公司应当承担违约责任。该商品房买卖司法解释第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，诚品公司订立买卖合同后，未告知买受人将房屋抵押第三人，邹某1请求解除合同、返还购房款，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任符合法律规定，予以支持。故对诚品公司要求邹某1继续履行合同、承担29400元违约金，办理签约事宜的反诉请求不予支持。关于邹某1要求诚品公司按照已付购房款总额的年息8%支付利息的问题。一审法院认为，邹某1要求按照年息8%主张利息损失，实际上是要求诚品公司参照房租水平赔偿原告取得房租的可期待利益的损失，但诚品公司在起诉前已经按时、足额支付了房屋租赁合同的租金，租金已支付至2017年6月30日，所以对于2017年6月30日以前的利息，不予支持。2017年6月30日之后的利息，参照邹某1与诚品公司签订的房屋租赁合同年8%的标准，支付至诚品公司清偿之日止。邹某1要求诚品公司支付房屋差价损失、赔偿逾期办证的损失的诉请，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第八条的规定，判决：一、解除邹某1与湖北诚品地产发展有限公司于2013年12月24日签订的《产权商铺预定诚意金认购协议》；二、湖北诚品地产发展有限公司返还邹某1购房款147000元及利息（以147000元本金为基数，按照年8%的标准，从2017年7月1日起计算至湖北诚品地产发展有限公司履行完毕之日止）；三、湖北诚品地产发展有限公司赔偿邹某1147000元；四、驳回邹某1的其他诉讼请求；五、驳回湖北诚品地产发展有限公司的诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元，减半收取1620元，反诉费267元，共计1887元由湖北诚品地产发展有限公司负担。二审期间，邹某1提交了如下证据：“商品房买卖合同备案查询证明”三份，拟证明：诚品公司将案涉商铺另行出卖给第三人。诚品公司质证认为：对证据的真实性无异议，案涉商铺备案给他人属于代持性质，并未另行出卖给第三人。诚品公司提交了如下反驳证据：1、“代持房屋所有权证协议书”两份；2、一审人民法院的六份民事裁定书及一份协助执行通知书，拟证明：该公司的房产被多次查封，故为了保证案涉商铺不被查封，将案涉商铺备案给他人代持，并未另行出卖给第三人。邹某1质证认为：1、对民事裁定书、协助执行通知书的真实性无异议，但该证据与本案无关；2、对代持协议书的真实性、合法性、关联性均有异议，该协议书的内容违反法律规定，亦不能排除案涉房屋已实际出卖给第三人。本院认为：以上证据将结合全案其他证据予以综合认定。经审理查明：一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等事实属实。本院认为：1、本案中，邹某1和诚品公司签订的《产权商铺预定诚意认购协议》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款、交付条件及日期等商品房买卖核心条款作出约定，同时诚品公司已经按照约定收取购房款并转移了案涉商铺的占用，该协议符合商品房买卖合同的基本特征，应当认定为商品房买卖合同。2、案涉《产权商铺预定诚意认购协议》第九条（违约责任）中虽然约定了“本协议签订生效后，任何一方不得单方解除本协议，否则，视为严重违约，由违约方向守约方支付原始购置总额的20%的违约金”，但该条约定作为格式条款，限制或者排除了守约方行使法定解除权的权利，故该条约定属于无效条款。3、本案中，诚品公司在案涉商品房买卖合同订立后未告知买受人邹某1又将案涉商铺抵押给第三人引发了纠纷并导致邹某1提起诉讼，邹某1提起诉讼之时完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。虽然诚品公司在第一次庭审结束后解除了抵押，但是邹某1仍然不予谅解并坚持自己的诉求，因诚品公司的私自抵押行为严重违反了诚实信用原则，损害了买受人的信赖利益并已经破坏了买卖双方的信任基础，一审判决解除合同、返还已付购房款并支付利息并不违法、亦无不当。诚品公司要求判决邹某1继续履行合同、承担29400元违约金、办理签约事宜的上诉请求不予支持。但鉴于诚品公司诉讼中主动解除抵押的实际情况，一审判决诚品公司承担已付购房款一倍的赔偿责任明显过重，可以酌情减轻为承担已付购房款一半数额的赔偿责任。4、本案并不存在排除适用简易程序审理的情形，一审程序并不违法。综上，一审判决认定的基本事实清楚，程序合法，但判决结果不当，应予变更。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院(2017)鄂0302民初1009号民事判决的第一项、第二项、第五项；二、变更湖北省十堰市茅箭区人民法院(2017)鄂0302民初1009号民事判决的第三项为：湖北诚品地产发展有限公司赔偿邹某173500元；三、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院(2017)鄂0302民初1009号民事判决的第四项；四、驳回邹某1的其他诉讼请求。一审案件受理费及反诉费1887元，二审案件受理费5710元，共计7597元，由邹某1负担2000元，由湖北诚品地产发展有限公司负担5597元。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  王广泉审判员  王宇鹏二〇一八年六月五日书记员  刘亚琼