安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0603民初4352号原告：张娟娟，女，1989年2月1日出生，汉族，濉溪县司法局科员，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：郭峰，男，1966年12月26日出生，汉族，濉溪县司法局工作人员，住安徽省濉溪县濉溪经济开发区。由濉溪县司法局推荐。被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：胡先会，该公司经理。委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。原告张娟娟与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张娟娟的委托诉讼代理人郭峰，被告东方城市广场公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张娟娟向本院提出诉讼请求：1.依法判决东方城市广场公司支付张娟娟租金20520元及违约金5000元，共计25520元；2.依法判决诉讼费由东方城市广场公司承担。事实和理由：张娟娟和东方城市广场公司于2017年10月30日签订委托经营管理合同。委托经营管理合同约定张娟娟将位于淮北市淮海中路与孟山路交汇处城市方城市广场）X层X号铺位委托东方城市广场公司经营管理，委托经营期限自2017年10月31日至2029年10月30日；东方城市广场公司承诺自托管第四年开始至第五年每年分别按照购房总价的9%、10%支付当年的经营收益；合同约定的支付方式为每三个月支付一次；东方城市广场公司逾期支付经营收益除应补偿所欠经营收益外，按日计算支付应付未付经营收益总额万分之一的违约金。截止至今，东方城市广场公司未支付任何经营收益，已拖欠2020年11月至12月经营收益3420元和2021年1月至3月的经营收益5700元、4月至6月的经营收益5700元、7月至9月的经营收益5700元，共计20520元。张娟娟特依法提起诉讼，请予以判决。东方城市广场公司辩称，一、张娟娟与东方城市广场公司签订的委托租赁管理合同约定：“第四年第五年乙方每年分别按照购房总价的9%、10%支付当年的经营收益”。本案应当以张娟娟实际支付的购房总价为基数计算经营收益，在张娟娟未举证实际支付购房款的情况下，张娟娟的主张租金数额缺乏事实依据。二、从张娟娟诉称看，其诉讼请求的租金、违约金为新冠肺炎疫情期间及后疫情期间的租金、违约金。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求涉案商铺在内诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，属于政府的强制性要求。东方城市广场公司无法经营的情形属于不可抗力，不属于东方城市广场公司责任。3月底开始，商铺虽然部分恢复营业；但是后疫情期间商场仍然有较为严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少。加之电商的冲击，实体店经营受到了前所未有的影响，这是众所周知的事实，也是本案当事人签订委托管理合同时候不可预见的。因此，双方约定的租金明显过高，对东方城市广场公司是显失公平的。东方城市广场公司请求法院结合案件的实际情况，根据不可抗力的规定以及公平原则变更合同，免除疫情期间的租金，变更减少或免除东方城市广场公司疫情以外期间的应当给付部分租金的50%以上并免除全部违约责任。张娟娟单方计算的经营收益、违约金有误，部分计算没有事实根据。综上，张娟娟的部分请求及违约及事实与事实不符，东方城市广场公司请求法院准许部分和全部免除租金并免除违约金，请求法院依法查明案件事实，并依法作出公平的判决。本院经审理认定事实如下：张娟娟系城市广场1幢（东方城市广场）X层X号铺位的业主。购房合同约定的该商铺总价为22.8万元，张娟娟已支付购房款22.8万元。2017年10月30日，张娟娟（甲方、委托方）与东方城市广场公司（乙方、经营方）签订委托经营管理合同。合同约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1栋（东方城市广场）X层X号铺位委托乙方经营，该处商铺建筑面积为11.54平方米，购买合同总价为22.8万元；委托经营期限自2017年10月31日起至2029年10月30日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下，托管的第一年至第三年乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第五年乙方每年分别按照购房合同签约总价的9%、10%支付当年的经营收益，若当年实际物业收益超过当年应付经营收益，超出部分甲方与乙方执行9:1分成；支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金等内容。合同签订后，因东方城市广场公司未向张娟娟支付经营收益，张娟娟遂提起本案诉讼。上述事实，有张娟娟提交的商品房买卖合同、购房发票、委托经营管理合同及当事人陈述在卷予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院认为，张娟娟与东方城市广场公司签订的委托经营管理合同，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，2020年11月1日至2021年9月30日，东方城市广场公司应当按照购房合同签约总价的9%向张娟娟支付经营收益。张娟娟主张的“租金”即合同约定的经营收益。东方城市广场公司拖欠张娟娟自2020年11月1日至2021年9月30日共计11个月的经营收益18810元（22.8万元×9%÷12个月×11个月）没有支付，构成违约。按照合同约定，东方城市广场公司除应补偿张娟娟所欠经营收益外，并按日计算支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金。双方约定经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入张娟娟指定的银行账户。故2020年11月至2021年1月的经营收益5130元应于2020年11月15日前支付，2021年2月至4月的经营收益5130元应于2021年2月15日前支付，2021年5月至7月的经营收益5130元应于2021年5月15日前支付,2021年8月至9月的经营收益3420元应于2021年8月15日前支付。截至张娟娟主张的2021年9月14日，东方城市广场公司应付违约金为335元（以本金5130元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年11月16日起计算至2021年9月14日；以本金5130元为基数，按照日万分之一的标准，从2021年2月16日起计算至2021年9月14日；以本金5130元为基数，按照日万分之一的标准，从2021年5月16日起计算至2021年9月14日；以本金3420元为基数，按照日万分之一的标准，从2021年8月16日起计算至2021年9月14日）。对张娟娟超出上述计算数额的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内支付张娟娟经营收益18810元、违约金335元；二、驳回张娟娟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费438元，减半收取计219元，由张娟娟负担79元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 员  孟 娇二〇二一年九月十五日法官助理  孙乐荣书 记 员  张艺馨附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。