上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7462号上诉人(原审原告)：上海意晟物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈根深，执行董事。委托诉讼代理人：杜志恩。委托诉讼代理人：余岚，上海至合律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：许传亮，男，1968年10月1日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：潘思佳，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾华军，上海市锦天城律师事务所律师。原审第三人：上海览海物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：茅惠岳。上诉人上海意晟物业管理有限公司(以下简称意晟公司)因与被上诉人许传亮、原审第三人上海览海物业管理有限公司(以下简称览海公司)物业服务合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2021)沪0151民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。意晟公司上诉请求：撤销原审法院(2021)沪0151民初187号民事判决，改判支持意晟公司原审诉讼请求。事实与理由：原审法院在认定意晟公司是否为本案适格主体的问题上，认定事实不清、定性不准确。原审法院认为，由于生效判决撤销了业主大会重新聘请物业公司的决议，故意晟公司主张物业费已无合同依据。但基于意晟公司事实上的管理服务，应可对已经付出管理服务的期间享有报酬。原审法院的此番认定系结果倒推认定，结果导向的错误思维导致定性不准确。原审法院直接忽略了意晟公司系通过公开招投标的方式公开投标并中标后且经主管部门备案的全部合法事实经过，作为从公开途径获取《览海高尔夫别墅》项目物业管理招标公告后投标并中标的意晟公司，完全有理由、有充分的依据相信是在公开合法的程序下入驻A小区开展物业管理服务的。为此，即便生效判决撤销了业主大会的相关内部决议，也不能对抗作为善意相对人的意晟公司。意晟公司入驻服务至今，除开发商外的其他84.13％的业主已按期缴纳物业管理费，大多数对意晟公司提供的服务表示满意。其他极个别未及时缴纳物业费的业主也陆续在诉讼中达成调解协议并全额缴纳。意晟公司主张物业费有合法依据，系基于物业服务合同而非事实上的管理服务。关于原审法院认定本案所涉物业费已经通过抵扣的方式支付的问题，本案现有的证据以及案件事实根本无法支撑原审法院认定的观点。涉案《补偿协议》的协议双方系许传亮和开发商上海东滩湾房地产开发有限公司(以下简称东滩湾公司)，从某种角度来说，双方均系业主，两业主之间协商抵扣归属于第三方的物业费的约定效力存疑。该份协议的落款日期为2020年6月19日，意晟公司于2020年5月1日入驻小区并开展物业服务活动，许传亮是在明知意晟公司已开展物业服务的情况下与开发商签订该份协议，其行为是与开发商越权处分他人债权。览海公司虽在书面意见中陈述许传亮应承担的物业费应由览海公司收取，且明确开发商已根据补偿协议与览海公司另行结算许传亮应承担的物业费用。但览海公司未到庭参加庭审，无法确认其陈述的真实性，且览海公司未提供开发商替许传亮缴纳物业费用的发票及相关财务凭证，即便抵扣是合法的，也没有任何证据证明许传亮拖欠的物业费已经进行了实际抵扣。意晟公司系通过公开招投标中标后入驻A小区进行物业管理，即便撤销了业主大会的相关内部决议，也不能对抗作为善意相对人的意晟公司。许传亮作为业主在享有意晟公司提供物业管理服务期间，应按时缴纳物业服务费用。许传亮应当依法直接向意晟公司缴纳拖欠的物业管理费和滞纳金，许传亮与任何第三人无权擅自越权处分意晟公司在物业管理期间所应当收取的物业管理费用。原审法院错误认定事实和适用法律，请求二审法院查明事实，依法改判，维护意晟公司的合法权益。被上诉人许传亮辩称：意晟公司签署物业服务合同的基础是业主大会决议，而该业主大会决议违反了法律的强制性规定，而意晟公司作为长期从事物业服务的专业物业公司不可能不知道。览海公司作为前期物业公司，自业主大会后，直到2021沪02民终1810号民事判决书生效之日，一直在主张业主大会的决议是违法无效的，其与意晟公司多次交涉提出异议，但意晟公司仍然强行入住了该小区，并提供物业服务，这证明意晟公司的恶意很明显，绝非善意相对人。东滩湾公司与许传亮签订补偿协议的身份为开发商并非业主，意晟公司对该协议的理解有误，并且许传亮在签约时并不明知到底是哪个物业公司在实际开展物业服务。况且根据生效判决，业主大会的决议无效，物业服务合同也无效，东滩湾公司与许传亮处分的是许传亮和览海公司之间的债权债务，而非处分意晟公司的债权，因此意晟公司提出许传亮与开发商越权处分他人债权这个说法是错误的。览海公司作为物业费的债权人，已自认了许传亮的物业费已抵扣，该自认并不需要提供任何财务凭证，债权人对于债权消灭的自认是不需要相关凭证的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原审第三人览海公司未作陈述。意晟公司向原审法院起诉请求：1、判令许传亮支付所拖欠的自2020年5月1日至2021年3月31日期间的物业费29131.08元；2、判令许传亮支付自2020年5月1日至2021年3月31日，按日千分之三计算的违约金14594.67元。原审法院经审理查明，许传亮为上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区133号房屋的所有权人，览海公司系A小区的前期物业公司。2020年1月，A小区业主大会及业主委员会发布览海33业字(2020)第002号业主大会第一次会议决议公告：同意在遵从《前期物业合同》中约定的收费标准、服务等级、收费方式(酬金制)的框架下进行公开选聘新的物业服务企业。此后，A小区业主大会与意晟公司签订物业服务合同，合同服务期自2020年5月1日至2023年4月30日止，意晟公司据此合同也已实际进场履行服务义务，大多数业主已开始向意晟公司缴纳服务费。原审法院另查明，2020年6月19日，许传亮与案外人东滩湾公司(开发商)签订《补偿协议》，协议确定由开发商支付许传亮逾期交房违约金及面积补差金额，合计185276.4元，上述费用用于抵扣许传亮应付的有线电视初装费550元、维修基金12268.57元，剩余172457.83元，用于抵扣许传亮应支付的2015年6月至2021年3月的物业管理费。审理中，览海公司表示，确认许传亮与开发商签订的补偿协议内容，对于许传亮应承担的物业费用，开发商已与览海公司另行结算。原审再查明，(2020)沪0151民初1779号民事判决书判决主文第二项撤销了关于上海市崇明区览海国际高尔夫社区A小区业主大会通过的览海33业字［2020］第002号决议。(2021)沪02民终1810号民事判决书于2021年4月2日作出维持原判的终审判决。原审法院认为：关于意晟公司是否为适格主体，虽然意晟公司表示其请求权基础系基于物业服务合同，由于已有生效判决撤销了业主大会重新聘请物业公司的决议，故意晟公司主张物业费已无合同依据。但意晟公司同时也表示，意晟公司作为物业公司实际上已经对A小区进行了事实上的物业管理服务。意晟公司是否具备A小区物业公司的资格暂且不论，但其基于事实上的管理服务，应可对已经付出管理服务的期间享有报酬，故意晟公司仍可成为本案适格主体。关于许传亮是否就2020年5月1日至2021年3月31日期间物业费还要向意晟公司履行的义务，经过查明的事实及览海公司的确认，足以认定许传亮应付的2020年5月1日至2021年3月31日期间的物业费已通过抵扣的方式予以交付，该时间段的物业费应视为已由览海公司收取。同时，即使该抵扣行为发生在意晟公司进驻小区之后，由于意晟公司失去合同基础，该合同对许传亮没有约束力，不能成为许传亮抵扣不当的理由。但意晟公司作为实际管理服务者可向览海公司结算或另行主张。览海公司无正当理由未到庭参加诉讼，视作其对相关诉讼权利的放弃。原审法院据此判决：驳回意晟公司要求许传亮履行2020年5月1日至2021年3月31日期间物业费及逾期支付利息之诉讼请求。案件受理费894元，由意晟公司负担。本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：意晟公司系经览海国际高尔夫社区A小区业主大会选聘的物业公司，因此进入A小区提供物业服务。因览海国际高尔夫社区A小区业主大会选聘物业公司的相关决议被撤销，由此引发涉案物业服务合同的效力争议。意晟公司以其为善意相对人主张涉案物业服务合同有效，对此，本院不能认同。囿于撤销选聘物业公司决议的生效判决，既存法律关系的消灭不仅及于撤销权的权利主体和相对人，撤销的后果还涉及其他民事主体。A小区业主大会系基于被撤销的决议与意晟公司订立物业服务合同，依据被撤销的决议所建立的合同关系应为无效。即便基于善意相对人的身份，以及实际提供物业服务的事实，也不能改变涉案物业服务合同无效的法律后果。因此，原审法院基于意晟公司实际服务的事实，确认意晟公司为本案适格主体，本院予以认同。原审法院在确认意晟公司为适格主体的同时，未支持意晟公司追讨物业服务费的诉讼主张，其理由是意晟公司主张的费用已被许传亮以抵扣的方式予以支付。原审法院在此所作认定的诉讼逻辑是许传亮对开发商东滩湾公司持有债权，览海公司认可许传亮和东滩湾公司所达成的关于以物业服务费抵扣逾期交房违约金及面积补差金的协议，览海公司因物业服务对许传亮又持有债权。前述认定如果不发生物业服务的中断，其诉讼逻辑成立。但是，因意晟公司的入驻，自2020年5月1日起实际是由意晟公司提供事实服务，览海公司并未提供相应的服务，其无权在未提供服务的情况下向业主收取物业服务费。即便认定涉案物业服务合同无效，所派生的后果是业主大会重新决议选聘物业公司，并不意味着前期物业合同的自然恢复。原审法院认定意晟公司服务期间的费用应由览海公司收取，而后由意晟公司与览海公司另行结算，该认定缺乏法律依据，本院不予认同。基于以上理由。本院认为意晟公司要求许传亮支付物业服务费的诉讼主张可以成立，关于逾期缴纳所引发的违约金，因相应合同被确认无效，违约金条款不能再行适用，故对意晟公司的该项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市崇明区人民法院(2021)沪0151民初187号民事判决；二、许传亮应于本判决生效之日起十日内向上海意晟物业管理有限公司支付自2020年5月1日至2021年3月31日期间的物业费29131.08元；三、对上海意晟物业管理有限公司其余诉讼请求不予支持。一审案件受理费894元，由上海意晟物业管理有限公司负担294元，许传亮负担600元；二审案件受理费894元，由上海意晟物业管理有限公司负担294元，许传亮负担600元。本判决为终审判决。审 判 长  汪 毅审 判 员  郑 璐审 判 员  黄 亮法官助理  冯则煜书 记 员  孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……