江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2735号上诉人（原审原告）：刘立春，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵晞越，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰淇，男，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：周钲凯，男，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：全先举，江苏四季青律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梦吟，女。住连云港市赣榆区。被上诉人（原审被告）：连云港百邦家政服务有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇文化路丽云小区E栋8#商铺底楼。法定代表人：王**，该公司经理。委托诉讼代理人：徐浩宇，男，汉族，住连云港市赣榆区，该公司员工。上诉人刘立春因与被上诉人周钲凯、连云港百邦家政服务有限公司（以下简称百邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘立春上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判支持一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、涉案《门面房租房合同》并未于2020年6月22日协商解除。一审判决根据刘立春儿子刘钰淇与周钲凯的聊天记录推定已协商一致解除涉案合同属认定事实不清。首先，聊天记录形成于刘钰淇与周钲凯之间，庭审时刘立春明确表示，房屋的租赁事宜并未委托刘钰淇处理。因此，刘钰淇与周钲凯的对话并不能代表刘立春的意思表示。其次，在2020年5月15日聊天记录中，刘钰淇与周钲凯协商的是由周钲凯设立的连云港久光家政服务有限公司（以下简称久光公司、已注销）的转让事宜，并非涉案房屋的转让事宜。一审法院明显将二者予以混淆作出错误认定。第三，在2020年6月26日聊天记录中，刘钰淇仅向周钲凯表示如其不租，需要归还钥匙。该对话无法证明双方已经协商一致解除合同。在周钲凯擅自违约解除合同、并严重破坏房屋装修后离场的情况下，索要房屋钥匙只属于善后的救济方式，并未说明刘立春已同意其解除合同，更未说明刘立春放弃追究其责任。因此，一审判决根据聊天记录推定双方已经协商一致解除合同的认定与事实不符，应予纠正。2、百邦公司实际使用了涉案房屋。周钲凯承租房屋后，将其设立的久光公司注册于涉案房屋，同时在房屋张贴百邦公司的招牌，以百邦公司为名开展经营，百邦公司、久光公司与周钲凯均为房屋的实际使用人。一审庭审时，百邦公司亦认可周钲凯系其法定代表人的女婿，故同意周钲凯利用百邦公司名义对外开展经营。因此，百邦公司作为房屋的实际使用人之一，应当尽房屋的维护义务。在其占用期间，对房屋进行严重破坏，应当承担赔偿责任。3、一审判决未认定周钲凯违约属查明事实不清。周钲凯在未征得刘立春同意的情况下，不仅擅自将承租的房屋交由百邦公司使用，且其并未根据涉案合同约定，在2020年1月1日的30个工作日前足额缴纳2020年的租金，已属违约。此后，其擅自离场并破坏涉案房屋，导致合同无法继续履行，已属于根本违约行为。在此情况下，其保证金显然不应退还，同时应追究其违约责任。一审判决对其违约事实未予认定明显不当。4、一审判决未查明维修清理的赔偿金额。根据合同7.6条约定，房屋内的损失上诉人有权选择向被上诉人收取恢复工程实际发生的费用，现上诉人即已对房屋进行了修复，所花费的金额并未超出一审的诉求请求，请求法院对于维修的金额予以支持。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决应判令解除涉案合同，并继续计算租金至涉案房屋维修完毕之日。在双方未协商一致解除合同且周钲凯擅自撤场的情况下，一审法院应当根据合同约定及当事人一方违约致使合同目的无法实现的规定判令解除合同。上诉人于2021年6月完工后于6月15日签订租赁合同，租金同样为一年88000元，由于被上诉人的行为导致房屋不能出租，因此房屋在案件审理以及修复前的损失应当由被上诉人承担，该事实也说明了房屋不存在不能出租的情况，请求法院判令被上诉人对2020年7月撤场至2021年6月间的损失承担赔偿责任。2、周钲凯及其设立的久光公司与百邦公司系人格混同，百邦公司应当对其债务承担连带责任，久光公司系周钲凯设立的一人公司，且已经注销，其对外应承担的责任均应由其股东周钲凯承担。久光公司与百邦公司实际经营地点均在涉案房屋，业务均属家政行业，人事由周钲凯负责，实际上有经营场所、业务、人事混同的情形。因此，周钲凯、久光公司、百邦公司三者人格混同，久光公司虽已注销，但百邦公司仍然应当对于周钲凯的债务承担连带责任。一审判决百邦公司不承担责任，显属适用法律不当。三、一审审理程序违法。一审审理中，刘立春向法院提交了书面的鉴定申请书，请求对于涉案房屋因周钲凯等的破坏所导致的维修费用进行鉴定。如一审法院无法查明装修的数额，完全可以通过鉴定的方式予以明确。但一审法院未移送鉴定，直接将该金额酌定为1万元。该酌定金额明显低于正常的维修价格，无法弥补周钲凯的破坏行为给刘立春造成的损失，审理程序违法。综上所述，一审判决查明事实不清，适用法律错误，审理程序违法，应予纠正。请求依法支持刘立春的上诉请求，维护合法权益。被上诉人周钲凯辩称，一、一审判决事实清楚。1、刘立春的儿子刘钰淇在本案中作为代理人的事实非常明确，房屋租赁事宜一直是刘钰淇实际负责，包括合同签订以后其他事项都是由刘钰淇一手操办的。关于解除合同的事实，不仅和刘钰淇有相关的聊天记录，和刘立春在短信聊天中也有提到，而且2020年6月刘立春就在该房子玻璃上贴上了房屋租赁广告，预留的手机是刘立春本人的手机，该事实一审开庭中已经查明。2、百邦公司没有使用该房屋，签订合同的是周钲凯，后期刘钰淇还帮助周钲凯去申请注册家政服务公司，后期因为生意不好该公司已经注销。3、答辩人没有违约事实，已经协商解除合同，答辩人一直按照约定履行合同，即使在疫情期间也是按约足额缴纳了租金，包括水电费、垃圾费、物业费都于2020年6月30日前结清。答辩人为了装修该房屋花去20多万元，不能继续经营损失巨大，是刘立春不返还押金才导致双方发生矛盾，一审已经查明。二、答辩人没有违约事实，双方已经协商解除合同，一审判决适用法律正确，程序合法。三、答辩人没有造成上诉人房屋的任何损失以及损坏，不存在承担修复费用以及上诉人自行装修的费用，至于双方解除合同后的相关租赁费用与被上诉人无关，不存在由被上诉人承担的事实及法律依据。综上，一审判决事实清楚、适用法律正确、程序合法，应驳回上诉并维持原判。被上诉人百邦公司辩称，本案与百邦公司无关。刘立春向一审法院起诉请求：1.判令解除刘立春与周钲凯于2018年12月13日签订的《门面房房屋合同》；2.判令周钲凯支付刘立春违约金26400元；3.判令周钲凯支付刘立春拖欠的房租22000元；4.判令周钲凯、久光公司、百邦公司共同支付对房屋装饰装修破坏而产生的评估费、修复费用20000元（以鉴定结果为准），以及修复期无法对外出租而产生的损失14666元（至评估报告出具的时间止），上述费用合计83066元；5.判令久光公司变更公司地址；6.诉讼费用由周钲凯承担。一审庭审中，刘立春撤回第5项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年12月13日，刘立春（甲方、出租方）与周钲凯（乙方、承租方）签订《门面房租房合同》约定：1.刘立春将位于连云港市海州区×××路××号×号楼×层××××××号门面房出租给周钲凯，租赁期限自2019年1月1日至2024年12月30日，房屋年租金为88000元，周钲凯采取每年为一期支付的方式向刘立春交付租金，并在每一期到期的30个工作日前向刘立春支付下一期租金。2.合同第五条约定，在双方签订合同后，乙方应于2019年1月1日前支付履约保证金5000元；租赁期满经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还履约保证金（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。如到期10天内不按时交房履约保证金不予退还。3.合同7.6条约定，租赁期满后或租赁期未满提前退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择一下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不承担为乙方变卖、保管、赔偿等责任；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。4.合同8.2条约定，租赁未满而乙方打算提前终止对该房屋的租赁，需提前两个月向甲方书面申请，乙方的实际对该房屋的租赁时间，算至甲方书面同意乙方退租后的两个月。合同签订后，周钲凯于2018年12月18日向刘立春支付租房押金5000元，支付2019年1月1日至2019年12月31日房屋租金86000元。周钲凯于2019年12月31日与2020年1月3日合计向刘立春支付租金44000元，租金对应租期为2020年1月1日至2020年6月30日。2020年5月15日，周钲凯与刘立春儿子刘钰淇微信聊天记录显示，周钲凯询问房屋不再使用，是否好转让，刘钰淇回复可以转。2020年6月22日，刘钰淇微信催促周钲凯交钥匙，刘钰淇称既然不租的话，把钥匙拿过来，方便其发布信息以及安排别人看房子。一审法院认为，刘立春与周钲凯签订的《门面房租房合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，刘立春、周钲凯均应按照合同约定履行各自的合同义务。刘立春之子刘钰淇于2020年6月22日向周钲凯索要钥匙，并认可周钲凯不再租赁房屋，其将发布招租信息安排别人看房子，因此可推定最迟为2020年6月22日，刘钰淇已同意周钲凯提前退租，故涉案租房合同已由刘钰淇与周钲凯于2020年6月22日协商一致解除。涉案房屋租赁过程中发生一些问题，由刘钰淇与周钲凯沟通解决，且刘钰淇为刘立春之子，周钲凯有理由相信刘钰淇有权代理刘立春处理本案租房合同事宜，故刘钰淇与周钲凯协商一致解除合同对刘立春有效。涉案房屋租赁合同已于2020年6月22日协商一致解除，对于刘立春主张判令解除刘立春与周钲凯于2018年12月13日签订的《门面房租房合同》的诉讼请求，一审法院不再处理。根据合同8.2条约定，租赁未满而周钲凯打算提前终止对该房屋的租赁，被告的实际对该房屋的租赁时间，算至刘立春书面同意乙方退租后的两个月。涉案租房合同于2020年6月22日协商一致解除，根据合同约定，刘立春有权将房租计算至2020年8月22日，故周钲凯还应支付刘立春房租12540元（88000元÷12月×1.71月）。关于房屋装饰装修破坏的损失，墙面污损系周钲凯造成，周钲凯应对此负赔偿责任。另刘立春未提供证据证明租赁房屋交付时房屋的装修情况，对于房屋其他部分包括地板、窗户、洗手间的损坏无法证明系周钲凯造成，周钲凯对其他部分的损失亦不予认可，故一审法院酌定周钲凯赔偿刘立春墙面污损的修复损失及租赁房屋清理损失10000元。关于刘立春主张房屋修复期间的房租损失，房屋是否能租出处于不确定状态，且刘立春未提供证据证明其实际损失，故对于刘立春的该项诉讼请求，一审法院不予支持。租房合同系刘立春与周钲凯协商一致解除，故提前解除合同双方均不涉及违约，刘立春主张周钲凯支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，刘立春亦无权以周钲凯违约导致合同提前解除为由不予退还周钲凯租房保证金5000元。涉案房屋租赁合同系刘立春与周钲凯签订，刘立春与百邦公司既无合同关系，也未提供证据证明房屋损坏系百邦公司造成，故刘立春主张百邦公司承担房屋损坏责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，周钲凯应向刘立春支付房租12540元及房屋损失10000元，扣除押金5000元，周钲凯还应向刘立春支付17540元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、周钲凯于判决生效之日起十日内给付刘立春17540元；二、驳回刘立春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1877元，由刘立春负担1481元，周钲凯负担396元。二审期间，上诉人刘立春向本院提交以下证据：1、材料费票据8张，证明上诉人为了维修涉案的房屋共支出材料费10882元；2、2021年6月10日个人房屋装修合同，证明上诉人为了维修涉案房屋共支出人工费6900元；3、2021年6月15日门面房租房合同，证明涉案房屋维修后于2021年6月15日签订租赁协议，租期自2021年6月26日起至2023年6月25日止，损失计算的时间应当截止到2021年6月26日；涉案房屋在维修完毕后即已出租，房屋并非处于出租不确定的状态，一审认定与该事实不符，应当予以纠正。4、出庭证人郭某证人证言，证明2021年6月中旬刘立春在沈圩桥找郭某去修缮门面房，工钱6900元，主要施工内容为铲除墙面的黑漆、修补门和瓷砖以及卫生间四个灯、垃圾搬运等。经质证，被上诉人周钲凯质证意见为：对证据的三性均有异议，与本案没有关联。被上诉人百邦公司质证意见为：证据与百邦公司无关。结合双方当事人的质辩意见，本院对上诉人刘立春关于对涉案房屋进行维修及对外出租的事实予以确认，对于维修的金额，因刘立春未能举证证明涉案房屋交付周钲凯使用时的初始状态，本院对其举证的维修费用不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，刘立春认可在周钲凯询问其可否转租时，其要求转租与刘立春本人联系，并在2020年6月底周钲凯要搬走的时候在涉案房屋张贴转租信息，转租信息载明了刘立春的联系电话。2020年7月9日，周钲凯的妻子徐梦吟与刘立春短信联系交还钥匙一事，刘立春同意接收钥匙。本案二审争议焦点为：1、涉案租赁合同是协商一致解除还是周钲凯违约导致解除；2、百邦公司在本案中应否承担责任；3、上诉人刘立春主张的维修清理费用以及租金计算的截止日如何认定。关于久光公司在本案中的诉讼地位问题。本院认为，二审期间，上诉人刘立春表示其在一审中已撤回对久光公司的诉讼请求，对久光公司不再主张权利，撤回对久光公司的起诉。被上诉人周钲凯、百邦公司均同意刘立春撤回对久光公司的起诉，且久光公司在刘立春提起本案诉讼前已注销，一审法院仍将久光公司列为本案原审被告不当，本院予以纠正。关于第一个争议焦点。本院认为，刘钰淇系刘立春的儿子，刘钰淇与周钲凯就退租、交还钥匙进行协商，刘钰淇在微信聊天中表示既然周钲凯不租、把钥匙拿过来好发布相关信息，说明刘钰淇已同意周钲凯提前解除租赁合同。此后，刘立春在涉案房屋张贴此房出租和联系电话，且同意接收涉案房屋的钥匙，说明刘立春已知晓刘钰淇与周钲凯的聊天内容，且对周钲凯提前解除租赁合同并未提出异议，故一审法院认定涉案租赁合同已于2020年6月22日经协商一致解除并无不当。但周钲凯在退租时在涉案租赁房屋喷涂“黑心房东5000血汗钱不退”的字迹，说明双方对于租赁合同解除后是否退还履约保证金并未达成一致意见，周钲凯亦未能举证证明刘立春同意退还履约保证金，故在周钲凯提前要求解除租赁合同且对承租房屋进行损坏、未按租赁合同约定的期限支付2020年度租金的情况下，该5000元履约保证金不应退还。一审法院认定刘立春应退还该5000元履约保证金不当，本院予以纠正。至于周钲凯未按租赁合同约定期限支付2020年度租金应否支付违约金的问题，因本院已认定5000元履约保证金不予退还，故对该部分违约金不予支持。关于第二个争议焦点。本院认为，涉案《门面房租赁合同》系由刘立春作为出租方、周钲凯作为承租方签订，周钲凯系涉案房屋的承租人，与刘立春成立房屋租赁合同关系的相对人亦为周钲凯，刘立春基于租赁合同关系提起本案诉讼，即使百邦公司实际使用了涉案房屋，基于百邦公司并非涉案租赁合同关系的相对人，刘立春要求百邦公司承担赔偿责任没有依据，且刘立春所举证据不能证明百邦公司应对周钲凯的债务承担责任，故本院对刘立春关于百邦公司应当承担责任的上诉请求不予支持。关于第三个争议焦点。本院认为，刘立春与周钲凯就涉案房屋内哪些物品属于周钲凯添置产生争议，现刘立春未能举证证明其向周钲凯交付房屋时的初始状态，一审法院依据本案案情酌定周钲凯赔偿维修清理费用10000元并无不当，本院对此予以维持。上诉人关于一审审理程序违法的上诉理由不能成立。关于租金计算的截止日，本院认为，在刘立春同意周钲凯提前解除租赁合同的情况下，一审法院依据租赁合同的约定判令周钲凯支付刘立春同意退租后的两个月的租金并无不当，刘立春要求周钲凯支付至房屋再次出租之日的租金无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，周钲凯应向刘立春支付房屋12540元及房屋维修清理费用10000元，合计22540元；履约保证金5000元，刘立春不予退还。综上所述，上诉人刘立春的上诉请求部分成立,对其成立部分应予支持；一审判决认定事实部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初6216号民事判决；二、周钲凯于本判决生效之日起十日内给付刘立春22540元；三、驳回刘立春的其他诉讼请求。一审案件受理费1877元，由刘立春负担1300元，周钲凯负担577元；二审案件受理费1877元，由刘立春负担1300元，周钲凯负担577元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年九月二十七日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。