江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0802民初2342号原告：吉安宏泰物业服务有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区跃进路21号创天丽景城59号楼1-102房，统一社会信用代码：913608007542125017。法定代表人：史志强，总经理。委托诉讼代理人：陈文华，公司员工。被告：贺亮，男，1978年3月17日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被告：刘世兰，女，1978年1月20日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。原告吉安宏泰物业服务有限公司（以下至判决主文前简称宏泰物业公司）与被告贺亮、刘世兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏泰物业公司的委托诉讼代理人陈文华、被告贺亮到庭参加诉讼。被告刘世兰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宏泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2011年6月15日至2017年12月14日期间的物业服务费4173元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月1日及2015年8月1日，原告分别与开发商、业主委员会签订《前期物业委托服务合同》和《物业服务合同》。2011年6月15日至2017年12月14日，被告共拖欠原告物业费4173元。被告的行为损害了原告及小区其他业主的利益，故依据相关法律规定，诉请维权。被告贺亮辩称，被告仅与深圳建东物业管理有限公司（以下简称建东物业公司）存在物业服务合同关系，被告对原告的诉请主体资格存有异议；穗华名郡业主委会员成立不合法，受诉业主对此不知情且未与原告签订物业服务合同；原告在提供物业服务时，未对公共部位设施进行有效养护，门禁装置损坏后未得到及时维修，业主家中财物及放置在外的电瓶车电瓶因此被盗，出现汽车车漆被刮、玻璃被砸等情况；原告未对小区卫生清洁和保安巡查尽到管理、服务职责，小区花草得不到修剪维复，公共绿地被占，少数业主圈养家禽、种植蔬菜、晾晒衣被、随意搭建等问题层出不穷，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告刘世兰未向本院提交答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：前期物业委托服务合同、物业服务合同、房屋详细信息表、吉安市吉州区物价局关于穗华名郡小区物业服务收费标准的批复、业主委员会成立备案信息表，结合本院对张小卫制作的调查笔录及建东公司与张小卫签订的转让协议书、庭审笔录、询问笔录等，可以认定以下事实：2010年1月1日，吉安市穗华房地产开发公司（以下简称穗华开发公司）与宏泰物业公司签订《前期物业服务合同》，由后者为前者开发的吉州区吉州大道30号穗华名郡小区提供前期物业服务，双方约定物业服务内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集清运及雨、污水疏通；公共绿地养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。双方约定的收费方式为：多层住宅按0.5元/月/㎡收取，前期物业服务期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止。上述合同签订后，穗华名郡小区物业管理服务工作仍由穗华开发公司同时选聘的建东物业公司负责。2012年11月26日，建东物业公司将穗华名郡一期物业管理以及后续二期物业管理转让给张小卫，由后者指定宏泰物业公司为穗华名郡小区继续提供物业服务。建东物业公司与张小卫约定2012年12月31日为物业费、电梯运行费、停车占道费等各项收费的结算日，逾期收取的各项费用应全额移交给张小卫指定的物业公司。2015年8月1日，吉安市穗华小区业主委员会（以下简称业委会）与宏泰物业公司签订《物业服务合同》并约定，自2015年8月1日起至2018年8月1日止，由宏泰物业公司为穗华名郡小区提供物业服务，服务内容包括小区房屋建筑本体共用部位、共用设施设备，小区物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施，环境卫生清扫保洁，进出小区外来人员、车辆登记，车辆停放管理等，收费标准为：多层住宅按建筑面积0.5元/月/㎡收取。2014年5月20日，吉安市吉州区物价局就穗华名郡小区2014年5月1日至2015年4月底期间，小区物业服务收费标准向宏泰物业公司作出批复，多层住宅（7层以下）物业管理公共服务收费标准均为每月每平方米0.5元（建筑面积）。被告贺亮、刘世兰系吉州区吉州大道30号穗华名郡10幢1-201室业主，房屋建筑面积107.6㎡。宏泰物业公司以被告未缴纳2011年6月15日至2017年12月14日期间物业服务费为由，向本院提起诉讼。在庭审过程中，宏泰物业公司委托诉讼代理人对被告提交的、反映其物业服务存在问题的证据三性亦予认可。综合集中开庭审理质证的全案证据，本院确认原告为穗华名郡小区提供的物业服务存在一定程度缺陷。在庭审过程中，部分集中开庭审理的涉案业主向本院提交了由“穗华名郡物业服务中心”落款盖章、载明相关业主已缴纳物业费至2013年3-4月底的收款收据，业主辩称该穗华名郡物业服务中心为第三方机构，原告主张该机构为宏泰物业公司下属项目办事机构，并将该公章出示交于本院备查。本院认为，综合原、被告诉辩及全案证据材料，可将双方的争议焦点概括并评析如下：（一）关于原告的诉讼主体资格问题。建设单位依法与原告签订的协议书，以及业主委员会与原告签订的物业管理服务合同书，合法有效，双方应按约全面履行。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，本院不予支持。业主对建设单位与原告签订的协议书真实性提出异议，但未提供相应反证或对协议落款公章的真实性提出鉴定申请，应由此承担抗辩不力的后果。原告自认其于2012年底进驻涉案小区，并于2013年1月1日起向涉案小区提供物业服务，有建设单位与原告签订的前期物业合同及本院向案外人张小卫制作的调查笔录及建东物业公司与张小卫签订的转让协议书为证，综合原告作为建设单位指定的前期物业服务企业，继建东物业公司后于2012年底进驻涉案小区，故原告依法有权就其提供的物业服务向被告收取相应费用。（二）关于收费期间的问题。被告未提供证据证明其已缴纳原告诉请期间的物业费，故原告主张被告支付自2011年6月15日至2017年12月14日的物业费，品除2013年1月1日之前的部分，本院予以支持。（三）关于收费标准的问题。建设单位与原告签订前期物业服务合同时，双方约定的收费标准与物价部门的批复标准一致。且物价收费标准试行期满后，原告按照与业委会的约定，继续为该小区提供物业服务，原告主张维持各方约定及物价部门批复的收费标准计算服务费，本院予以支持。（四）关于服务质量的问题。原告物业管理的职责是对小区建筑本体的公共部位及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。本院在审理原告与小区业主偿付物业服务费系列案件过程中，经集中开庭审理，到庭涉诉业主均反映原告的服务管理不到位，并提交相关证据材料以印证其抗辩主张。综合业主提交的证据材料、原告的质证意见、原告提供的物业管理服务已幅射全体业主且不可反割等特点分析，本院确认原告在履行小区共用部位维护、共用设施管理、公共场所清洁卫生、安全防范协助管理等合同义务时，其合同行为有一定缺陷且未能得到相关业主的认可，故本院酌定对原告诉请的物业服务费扣减25％，被告仅需向原告支付应缴75％的费用计2400.83元（59.5月*0.5元*107.6㎡*0.75）。（五）关于房屋维修和安保义务的承担问题。房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务；在房屋质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务，物业服务企业履行义务时，可使用小区的住宅专项维修基金。商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。开发商与物业公司是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任。因此，被告以商品房存在质量问题的抗辩，本院不予支持，就未尽维修义务的问题，如前所述，本院已酌定核减。就安全保障问题，物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义务。若业主有充分证据证明物业服务企业存在违反约定或者法定的安保义务，那么当物业服务企业向业主行使物业费请求权时，业主可以以物业服务企业未尽到安保义务，是对合同义务的不完全履行，属于违约行为由进行抗辩。但未尽到安保义务一般情况下不构成根本性违约。综合原告自接手以来实际为业主提供物业管理服务，物价部门已批复穗华名郡2014年5月1日至2015年4月底收费标准，涉案集中审理的被告仅口头主张物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修义务和安保义务，本院已综合全案证据，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少物业费，被告以原告提供的物业服务存在严重缺陷，拒付全部物业服务费的理由不足，本院不予支持。（六）关于业主抗辩的其他问题。被告主张宏泰物业公司收取了小区私自搭建违章建筑业主费用以及业委会非法成立等问题，因未提交相应证据，且与在案证据相左，如符合起诉条件，均可另觅途径解决，对不属于本案审理范围的抗辩主张，本院不予支持。最后，需要指出的是，若物业公司在对小区进行服务的过程中出现缺陷和瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此循环，明显有碍于小区管理秩序，亦侵害了已缴费业主的合法权益。当出现以上情况，业主应主动的向业委会、物业公司以及行政主管部门反映，相关责任主体亦应就存在的问题予以改正，以提高服务水平。同时，业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳全部物业服务费。被告刘世兰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证及抗辩的权利。综上所述，原告诉请被告偿付物业服务费，部分期间及金额具有法律和事实依据，本院予以支持。被告提出的抗辩主张，部分于法有据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：被告贺亮、刘世兰偿付原告吉安宏泰物业服务有限公司物业服务费2400.83元，限本判决生效后七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告宏泰物业公司负担15元，被告贺亮、刘世兰共同负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王国勇二〇一八年六月二十八日书记员  张诗雪法条链接：一、《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《诉讼费用交纳办法》第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。