贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0281民初6167号原告：盘州新德远商业管理有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市亦资街道德远新天地负2-230，统一社会信用代码91520222MA6H694D2H。法定代表人：朱世均，系盘州新德远商业管理有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张蚕青，贵州永达律师事务所律师，执业证号15202201811046077。被告：张丽，女，1988年3月13日出生，汉族，住贵州省六枝特区。委托诉讼代理人：罗军，贵州济元律师事务所律师，执业证号15202202010206891。原告盘州新德远商业管理有限公司诉被告张丽房屋租赁合同纠纷一案，本案于2021年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盘州新德远商业管理有限公司（以下简称新德远公司）的委托诉讼代理人张蚕青，被告张丽的委托诉讼代理人罗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盘州新德远商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除盘州新德远商业管理有限公司与张丽签订的《盘州奥园广场租赁合同》，由被告张丽按《盘州奥园广场租赁合同》第十四条的要求返还原告位于于贵州省盘州市。2、请求判令被告张丽支付盘州新德远商业管理有限公司租金49210.75元、综合管理费5743.2元，律师费6000元，并补交已获得的3个月优惠租金24552元。3、请求判令被告赔偿原告2021年3月12日违约金4380.03元，并以79505.95元为基数按年利率15.4%计算自2021年在6月9日起至被告支付完租金以及管理费之日止的违约金。4、案件受理费由被告承担。当庭申请变更诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为：2、请求判令被告张丽支付盘州新德远商业管理有限公司2020年8月1日至2021年6月9日止的租金84612.55元、综合管理费5743.2元，律师费6000元，并补交已获得的3个月优惠租金24552元，并判决被告以月租金8429.58元为基数支付原告自2021年6月10日起直至商铺返还之日止的房屋占用费。将第三项诉讼请求变更为：3、请求判令被告以90355.75元为基数按照年利率15.4%赔偿原告2020年8月1日至2021年6月9日期间的违约金11894.28元，并以90355.75元为基数按年利率15.4%计算自2021年6月10日起至款项支付完毕之日止的违约金。事实及理由：2018年12月13日，被告张丽作为乙方，原告新德远商业管理有限公司作为甲方（以下简称新德远公司）签订了《盘州奥园广场租赁合同》（以下简称租赁合同）和《盘州奥园广场综合管理服务合同》（以下简称服务合同）。合同约定，由被告张丽向原告新德远公司承租位于贵州省盘州市（实际面积27.28平方米，建筑面积47.86平方米）。主要约定如下：1.租金的计算方式：租赁合同第5.1.2条规定，2019年1月18日至2021年1月17日期间，每月租金为每平方米171元，月租金总额为8184.06元。其中2019年1月18日期至2020年1月17日期间，有条件给予乙方3个月的租金优惠，优惠金额为24552元。第5.1.7条规定，双方确认，乙方按约履行本合同是甲方给予乙方第5.1条项下租金优惠的前提，若因乙方原因导致本租赁合同提前解除／终止时（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），双方均同意租金优惠自动撤销.乙方应在本合同终止后3日内补交对应优惠的全部租金。2.租金的支付方式：租赁合同第5.1.4条规定和服务合同第3.1.3条规定，首期租金应于本合同签订当日支付，除首期租金外，其他交租期租金均按3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金。3.综合管理服务费：服务合同第3.1.1条和第3.1.3条规定，乙方每月合计缴纳2723.4元，支付方式与租金的相同。4.履约保证金：租赁合同第5.2条和服务合同第3.2条规定：本合同签署当日，乙方应向甲方一次性交纳16368.12元的租赁合同履约保证金和1914.4元的服务合同履约保证金，该二笔履约保证金合计为18282.52元，不是乙方预付的租金，仅是乙方履行本合同义务的保证。5.违约责任：租赁合同第20.1条和服务合同11.2条规定，在合同期限内，乙方逾期交付租金货其他约定款项的，每逾期一日，应按逾期支付金额的3‰（千分之三）支付违约金。甲方或商业管理公司有权选择采取制止乙方转移财产、暂停水、电、供应等催缴措施，直至乙方付清为止。6.其他损失：租赁合同第20.8条和服务合同第11.6条规定，甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用，开支包括但不限于律师费、仲裁费、诉讼费、公证费、公告费、保全费、保全担保费、执行费、差旅费、评估费、装修清理费、围蔽费等，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。2020年7月20日后，被告张丽一直拖欠应付的租金49210.753元和管理费5743.20元，已经构成违约。经原告多次催缴后，张丽仍拒不履行义务，故原告依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，特向贵院提起诉讼。被告张丽辩称，被告方同意解除涉案合同。被告在本案中，并无违约行为，虽然合同明确约定了房屋租金给付期限，但被告在疫情过后经营困难，仍然主动找到原告经营部工作人员伊丙旭协商延迟租金给付事宜，经原告工作人员伊丙旭同意，于2020年8月17日支付2020年8、9、10三个月的租金，但在2020年8月17日原告方就将水电断开，导致被告无法开门（门店的门为电子锁）经营，因此被告才未支付原告房租。被告未支付房租的后果系为原告引起，所以被告不应该承担合同的违约责任。且被告保留另案向原告主张因其断水电导致被告无法经营的损失。基于此，原告已优惠的租金、律师费、违约金、2020年8月1日之后的租金，被告不承担责任。本案经审理认定事实如下：2018年12月13日，被告张丽作为乙方与原告新德远公司作为甲方签订《盘州奥园广场租赁合同》及《盘州奥园广场综合管理服务合同》。合同约定，由被告张丽向原告新德远公司承租位于贵州省盘州市（实际面积27.28平方米，建筑面积47.86平方米），租赁合同对租赁期限、租金支付方式、履约保证金、违约责任等进行了明确约定，其中租金支付方式约定，商铺租金按商铺承租建筑面积计算，从第3年起在上年月租金标准上每年递增3%，首期租金应于本合同签订当日支付，其他租金按每3个完整自然月为一个交费期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交费期的租金，租金计算方式为按建筑面积计算，并列明了第1年至第3年的租金计算标准（2019年1月18日至2021年1月17日，月租金均为8184.06元；2021年1月18日至2022年1月17日月租金为8429.58元），为扶持乙方经营，甲方同意在约定租金的基础上，给予乙方首年3个月的优惠，优惠租金共计24552元；合同5.1.7条约定“双方确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方5.1.2条项下减免租金的前提，若因乙方原因导致本租赁合同提前解除／终止时（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），双方均同意租金扶持优惠自动撤销，则乙方应在本合同终止后3日内补交减免的全部租金。”；第20.1条约定“在合同期限内，乙方逾期交付租金和／或其他约定款项的，每逾期一日，应按逾期支付金额的3‰（千分之三）支付违约金。甲方或商业管理公司有权选择采取制止乙方转移财产、暂停水、典供应等催缴措施，直至乙方付清，或按第20.4条约定解除本合同。因采取上述催缴措施造成的一切后果由乙方自行承担”；第20.4条约定“在合同期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止合同，并依照本合同约定收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；第20.4.5约定拖欠支付租金、综合管理服务费及其他费用达到30日；第20.4.8约定乙方中断、停止经营连续15日以上的”。第20.8约定“甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支包括但不限于律师费、仲裁费、诉讼费、公正费、公告费、保全费、保全担保费、执行费、差旅费、评估费、装修清理费、围蔽费等，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支”。管理服务合同约定，管理费按每平方米每月20元计算，案涉商铺每月管理费为957.2元，支付方式与租金支付方式一致。违约责任约定，第11.2条约定“乙方未按本合同约定交付相关费用的，乙方须在甲方催告后7日内及时付清，并按所欠费用总额每日3‰标准支付滞纳金，滞纳金自所欠费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所欠费用的本金、滞纳金和其他相关的费用；超过合同约定缴纳日期14天或经甲方催告后7日乙方催告后乙方仍未支付相关费用的，甲方有权选择或”同时采用以下措施：11.2.1停水、停电等催缴措施，由此造成的损失由乙方承担，甲方无需为该措施的结果承担任何责任；11.2.4解除与乙方的商铺租赁合同，追究有关的违约责任，并同时解除本合同。”。签订合同后，被告支付租金及管理费元至2020年7月30日，因被告未按约定交付2020年8月至10月期间的租金，被告的丈夫与原告的工作人员伊丙旭以微信聊天方式协商被告尚欠租金事宜，双方未达成一致意见，原告于2020年8月17日停止了被告案涉商铺的水电供应，被告租赁商铺被停水停电后，未能继续经营，但仍占用着案涉商铺，原被告双方均未能及时协商处理商铺事宜。故原告诉至法院，要求解除合同及要求被告继续支付租金及管理费等诉请。原告为实现债权委托律师出庭，产生律师代理费6000元。认定上述事实的证据有：原告的陈述及其提交的租赁合同、综合管理服务合同、委托合同及发票，被告的答辩及其提交的微信聊天记录，上述证据均在卷佐证。对于原告提交的租金催收通知，拟证明原告向被告催要尚欠租金及管理费的事实，被告质证认为被告未收到该通知，不认可通知签收人“余亚平”系被告的员工。本院认为，因被告不认可收到该通知，原告未能提交其他证据予以佐证，该证据不能作为本案的定案依据。本院认为，原被告签订的案涉《奥园广场租赁合同》及《奥园广场综合管理服务合同》均系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同，对双方具有法律约束力。本案原被告签订的租赁合同及管理服务合同约定租金及管理费支付方式为：除首期租金及管理费外，其他租金及管理费均按3个完整月为一个交租期，被告应在每个交租期最后一个月的20日前向原告一次性足额交付下个交租期的租金及管理费。被告交付租金至2020年7月30日，按双方合同约定被告应于2020年7月20日前交付下个交租期的租金及管理费，即2020年8月至10月的租金及管理费，被告未按约定支付租金及管理费，亦未与原告达成一致意见缓交租金的金额及期限，后原告同意被告先交付20000元租金，但被告未能交付，致使原告于2020年8月17日停送了被告租赁的案涉商铺的水电，为此被告不能继续经营、占用商铺至今。被告拖欠租金的行为已经构成违约，原告要求解除与被告签订的租赁合同，理由成立，且被告庭审中亦同意解除合同，故原告要求被告解除双方签订的《盘州奥园广场租赁合同》并返还租赁商铺的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告支付2020年8月1日至2021年6月9日期间的租金及管理费，被告虽未按约定支付租金及管理费，但原告作为出租人亦不能以停水停电方式处理被告拖欠租金及管理费问题，原告于2020年8月17日停送了被告的水电，系因被告拖欠租金及管理费的行为所致，被告拖欠租金及管理费的行为已经构成违约，停水停电后，被告虽未能继续经营，但仍占用租赁商铺至今，故原告要求被告支付至2021年6月9日期间的租金84612.55元的诉请，理由成立，本院予以支持，庭审中被告同意用被告交付原告的保证金18282.52元抵扣租金，故被告还应支付原告租金66330.03元（84612.55元－18282.52元）；至于原告要求被告以月租金8429.58元为基数支付2021年6月10日至商铺返还之日止的房屋占用费，根据双方租赁合同约定，作为承租人的被告负有返还租赁物的义务，在租赁商铺返还之前，被告理应承担占用原告商铺占用费的义务，故原告该诉请，本院予以支持。对于原告主张2020年8月1日至2021年6月9日期间的管理费5743.2元。因原告自2020年8月17日停止向被告供应水电，被告亦未能再继续使用租赁商铺，不存在管理费的情形，故原告主张管理费的诉请理由不能成立，本院不予支持。对于原告主张要求被告补交已获得3个月优惠租金24552元的诉请，根据双方5.1.7条“双方确认，乙方妥善履行本合同是加分给予乙方5.1.2条项下减免租金的前提，若因乙方原因导致本租赁合同提前解除/终止时（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），双方均同意租金扶持优惠自动撤销，则乙方应在本合同终止后3日内补交减免的全部租金。”之约定，案涉合同解除的原因系因被告未按合同约定履行支付租金及管理费的行为所致，根据上述合同约定，被告应退还已经优惠的租金即24552元，故原告要求被告补交优惠租金24552元的诉请，理由成立，本院予以支持。对于原告要求被告支付2021年6月10日以后的租金，因双方庭审中同意解除合同，本案于2021年6月30日开庭审理，合同解除后不再产生租金及相应费用，故租金仅能计算至双方同意解除合同之日即2021年6月30日，计算方式仍以双方合同约定计算即该期间的租金为5456元（8184.06元÷30天×20天≈5456元）；至于原告要求被告支付2020年8月1日至2021年6月9日及以后的违约金的诉请，双方合同第20.1.条在合同期限内，乙方逾期交付租金和/或其他约定款项的，每逾期一日，应按逾期支付租金的千分之三支付违约金。甲方或商业管理公司有权选择采取制止乙方转移财产、暂停水、典、供应等催缴措施，或按20.4条约定解除合同。......”，被告该期间尚欠原告租金为84612.55元，若根据双方前述约定，每逾期一日，应按逾期天数支付租金的千分之三，被告应支付的违约金远远超过原告主张的违约金金额，故对原告主张按年利率15.4%计算2020年8月1日至2021年6月9日的违约金损失11894.28元，理应成立本院予以支持。2021年6月10日以后的违约孙，因双方庭审中同意解除合同，解除合同后就不再产生违约损失，即2021年6月10日以后的违约损失只能计算至庭审之日2021年6月30日，即为713.99元（84612.55元×15.4%÷365天×20天≈713.99元）。上述违约损失合计12608.27元（11894.28元＋713.99元）。对于原告主张的律师代理费，因被告拖欠租金的行为已经构成违约，原告为实现催要租金产生的律师代理费，理应由被告承担，且原告提交了代理合同及发票证实，费用的实际产生，故原告的该诉请，本院予以支持。综合，综上，依照《中华人民共和国民法典》第一千零七十一条，《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》(法释2020，22号)之规定，判决如下：解除原告盘州新德远商业管理有限公司与被告张丽签订的《盘州奥园广场租赁合同》；由被告张丽于本判决发生法律效力之日起五日内向原告盘州新德远商业管理有限公司返还承租的位于贵州省盘州市；由被告张丽于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告盘州新德远商业管理有限公司租金84612.55元，并支付2021年6月10日至商铺返还之日止的房屋占用费按月租金8429.58元计付。由被告张丽于本判决发生法律效力之日起十五日内补付原告盘州新德远商业管理有限公司优惠租金24522元并赔偿违约金12608.27元、律师费6000元；驳回盘州新德远商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3059元，由被告张丽承担元，原告盘州新德远商业管理有限公司承担元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  丁娅二〇二一年九月五日书记员  王蝶