北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6005号上诉人（原审被告、反诉原告）：付某1，男，1944年11月4日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：付某2，女，1972年8月22日出生，汉族，住北京市西城区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：李德伟，北京凯耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董某1，女，1956年12月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：姜伟，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘道博，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。原审被告：付某3，男，1970年6月13日出生，汉族，住北京市海淀区。原审被告：吴某1，女，1973年10月14日出生，汉族，住北京市海淀区。原审被告：王某1，男，1969年2月22日出生，汉族，住北京市海淀区。原审被告：王某2，女，1996年5月15日出生，汉族，住北京市海淀区。原审被告：付某4，男，1994年8月23日出生，汉族，住北京市海淀区。原审被告：付某5，男，2008年2月27日出生，汉族，住北京市海淀区。原审第三人：北京颐泉房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北坞村东500米平房。法定代表人：简永刚，经理。委托诉讼代理人：赵世博，北京市则度律师事务所律师。上诉人付某1、付某2因与被上诉人董某1，原审被告付某3、吴某1、王某1、王某2、付某4、付某5，原审第三人北京颐泉房地产开发有限公司（以下简称颐泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初47895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。付某1、付某2上诉请求：撤销一审法院判决，将本案发回重审或依法改判驳回董某1的一审全部诉讼请求，支持付某1、付某2的一审全部反诉请求；一、二审诉讼费用、保全费、公告费均由董某1承担。事实与理由：1.一审法院以相关安置房屋的位置、张某1等人的居住情况及张某1等人长达九年未提出异议为由，推定张某1等人知道付某3将北京市海淀区402号房屋（以下简称402号房屋）出售给董某1，并以张某1等人未提出异议推定为对付某3无权处分行为的追认，没有足够的前提事实，不符合推定的经验法则和逻辑规则，且董某1明知或应当知道402号房屋产权与张某1相关却一直未就购房事宜征求张某1的同意；2.根据物权法关于无权处分的规定，即使房屋买卖合同有效，如果属于无权处分，则房屋所有权不能转移，房屋产权人有权追回房屋，守约方亦有其他的救济途径，一审判决适用法律错误；3.双方之间并不存在法定违约金或者约定违约金，且付某1、付某2并非合同相对人，一审判决付某1、付某2支付10万元违约金没有事实和法律依据；4.董某1关于付某3与张某1等人恶意串通的主张不符合常理，存在逻辑瑕疵。董某1辩称，同意一审法院判决，不同意付某1、付某2的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.双方签订房屋买卖合同时，张某1是明确同意的，并表示由付某3代表其签订合同；2.双方签订房屋买卖合同时，402号房屋的产权并未登记在张某1名下，而付某3、吴某1也是被拆迁房屋的被安置人，付某3是张某1唯一的儿子，付某1、付某2亦表示当时张某1将402号房屋交给付某3管理，那么付某3就是有代理权的，董某1作为善意的房屋购买人，有理由相信付某3有代理或代表的权限；3.402号房屋原为毛坯房，张某1从未出资进行过装修，也没有参与收房，甚至从未到过402号房屋，张某1就住在402号房屋相邻的楼内，所以付某1、付某2主张只是将房屋交给付某3出租，不符合常理；4.一审判决的推定基于董某1提交的完整证据链条，是正确的；5.张某1称在2018年3月就发现402号房屋被卖，但未提出任何异议，并在诉讼期间将房屋登记在了张某1名下，现付某1、付某2、付某3等人反悔，违反诚信原则，可能存在恶意串通。付某3、吴某1、王某1、王某2、付某4、付某5未发表意见。颐泉公司述称服从一审法院判决。董某1向一审法院起诉请求：1.依法确认董某1与付某3于2010年12月8日签订的《房屋买卖合同》有效；2.付某3等人履行上述合同义务，将402号房屋登记在董某1名下；3.颐泉公司协助办理上述过户登记手续；4.判令付某3、吴某1、付某1、付某2支付违约金432万元；5.本案诉讼费、保全费由付某3等人承担。付某1、付某2向一审法院反诉请求：1.请求确认董某1与付某3之间的买卖协议系无权处分；2.判令董某1腾退402号房屋。一审法院认定事实：张某1与付某1系夫妻关系，付某3、付某2为二人之子女。付某3与吴某1系夫妻关系。2009年6月9日，颐泉公司（甲方）与张某1（乙方）签订《北坞村腾退补偿安置协议书》，约定甲、乙双方确认，乙方合法有效的宅基地面积为486平方米，安置人口9人，户主姓名张某1，共居人分别是付某1、付某3、付某4、付某5、吴某1、付某2、王某1、王某2；乙方置换、购买安置房6套，分别是：302号、301号、601号、602号、401号以及402号房屋。2010年11月10日，付某3（甲方）与董某1（乙方）签订《房屋认购协议》，约定甲方将402号房屋出售给乙方，总价款218万元，认购期间自2010年11月10日至2010年12月9日，乙方向甲方支付定金10万元。该协议还就其他事项进行了约定。2010年12月8日，付某3（甲方）与董某1（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将402号房屋出售给乙方，总价款218万元，乙方于2010年11月10日支付甲方定金10万元，于2010年11月29日支付甲方购房款45万元，在本合同签订时支付145万元，于2011年5月30日前支付甲方房款8万元，乙方取得该房屋所有权证后支付剩余10万元；甲方保证对该房屋拥有独立产权，具备房屋销售条件，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷，保证将该房屋按约定价格出售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人，如甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此合同无效，甲方赔偿乙方双倍房款及相关经济损失；甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓，甲方承诺在能办理产权登记时，直接将该房屋产权所有人签署到乙方名下，协助乙方办理产权手续。2010年11月10日，董某1通过工商银行向吴某1转款10万元，于2010年11月29日向吴某1转款45万元，于2010年12月8日向吴某1转款145万元。2010年11月29日，付某3向董某1出具收条，载明收到402号房屋房款45万元；于2010年12月8日向董某1出具收条，载明收到涉案房款145万元；于2011年5月16日向董某1出具收条，载明收到402号房屋房款8万元。2012年5月7日，付某3向董某1出具收条，载明：因卖房人急用钱，提前支付办理房产证款项10万元，特此证明，待房产证办理完毕此收条自动作废。付某3向董某1交付了402号房屋。本案诉讼过程中，张某1办理了402号房屋的产权登记手续，于2019年9月5日取得了该房屋所有权证。张某1于2019年12月31日去世。2019年9月4日，401号房屋登记在了付某3、吴某1名下。另，董某1因本案申请诉讼保全，支出保全费5000元。庭审中，董某1提交了402号房屋验收单、物业管理服务协议，证明付某3以业主名义验收402号房屋并交付，其有理由相信其有处分权；提供了通话录音，证明张某1明确同意将402号房屋转让给董某1。付某3对房屋验收单、物业管理服务协议的真实性无异议，但证明目的不认可，认为被腾退人是张某1，被安置人有9人，没有明确哪一套房屋归付某3，董某1应当知道付某3不具有独立产权仍签订协议，自身存在重大过错；对录音证据，付某3称真实性无法认可，如果是真的，也不是董某1和其他当事人的对话，只是一种传来证据，真实性和证明目的不认可。付某1、付某2认可付某3对房屋验收单、物业管理服务协议的质证意见，对上述录音证据的真实性存疑，证明目的不认可，认为假如该录音是真实的，不能证明张某1同意转让，也不能证明张某1反悔。经董某1申请，证人张某2（董某1之女）出庭作证，张某2称，参与了整个买房过程，2010年11月份其在网上看到付某3发的房源信息，就跟付某3联系，约付某3及其爱人吴某1看402号房屋，觉得房子还可以，初步谈了一个价格，付某3也把房子的相关收房、物业手续出示了，当时付某3也说了没有房产证。第二天叫父母过来，看后也觉得房子不错，之后同学、父母都在场，付某3及其爱人及张某1本人一起过来签订了订购协议，打到吴某1银行卡里10万元，之后签订了买卖合同。这个过程，付某3、张某1、吴某1、付某3的妹妹都见过，在签合同的过程中，张某1都在场，都住的很近，当时都去家里看过了，感觉比较踏实，张某1当时说他们家里都是付某3做主，就这么一个男孩，付某3签合同就行了。之后就履行合同打款，本来有10万元是在办下房本之后才支付的，但是付某3说他比较缺钱能不能提前给，就取出钱以现金的方式支付给了付某3，付某3写了收条，至此218万房款全部付清。付某3对上述证人证言内容的真实性不予认可，认为该证人系董某1的近亲属，与董某1具有利害关系，不能作为认定案件事实的证据，且其自述借董某1名义购买402号房屋，与本案审理结果具有利害关系，不具有证人资格，仅可以按当事人陈述对待；付某1、付某2对该证人证言的真实性不予认可，认为证人张某2系董某1之女，与董某1具有法律上的利害关系，证言内容与客观事实不符，无其他证据佐证的情况下不应被采信。对于是否居住在同一小区，董某1称，其与张某1、付某1等都住在同一个小区，离得很近；付某1认可住在同一小区，付某3则称不清楚。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案当事人签订《房屋买卖合同》是当事人各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。董某1依据上述合同取得402号房屋，具有合法依据，故法院对付某1、付某2要求董某1腾退402号房屋的反诉请求不予支持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。402号房屋系拆迁安置房，与其他拆迁安置房屋均位于同一小区，张某1、付某1、付某3等均被安置在前述安置房屋内居住，401号房屋与402号房屋甚至位于同一单元、同一楼层，自涉案402号房屋出售至提起本次诉讼，长达九年的时间里，未有证据显示张某1、付某1、付某2等人对402号房屋出售事宜提出异议，应当视为对付某3出售402号房屋行为的确认。付某1虽称付某3一直对其称402号房屋对外出租，但付某1或者付某3及其他当事人并未提供付某3向相应权益人分配租金收益或者协商出租事宜等事实的相应证据，包括付某1在内的其他当事人亦未对此提出异议，故法院对此不予采信。综合以上事实，结合本案相关证据，法院对付某3、付某1、付某2关于张某1及其他家人对402号房屋出售并不知情、付某3属于无权处分的辩称不予采信，对付某1、付某2关于要求确认董某1与付某3签订的买卖协议系无权处分的反诉请求不予支持。董某1已经按照合同约定支付了全部购房款，涉案402号房屋已交付给董某1多年，合同已实际履行，付某3、付某1、付某2作为张某1的合法继承人理应依据诚实信用原则继续履行未完成的合同义务，将402号房屋过户至董某1名下，故法院对董某1关于要求付某3等人履行合同义务将402号房屋过户至其名下的诉讼请求予以支持。付某3、付某1、付某2未按照约定履行合同义务，应当承担相应的违约责任，但董某1主张的违约金标准过高，且未就其相应损失提供证据，法院对该项主张金额予以调整。现402号房屋已过户至张某1名下，不涉及颐泉公司协助办理过户的问题，故法院对董某1关于判令颐泉公司协助办理过户的诉讼请求不予支持。董某1关于付某3、付某1、付某2之外其他当事人履行协助办理过户义务以及承担相应违约责任的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。吴某1、王某1、王某2、付某4、付某及颐泉公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了相应的诉讼权利，法院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、董某1与付某3于2010年12月8日签订的《房屋买卖合同》有效；二、付某1、付某3、付某2于本判决生效之日起七日内协助董某1将北京市海淀区402号房屋过户登记至董某1名下；三、付某1、付某3、付某2于本判决生效之日起七日内向董某1给付违约金10万元；四、驳回董某1的其他诉讼请求；五、驳回付某1、付某2的全部反诉请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院补充查明如下事实：《房屋买卖合同》第三条第3款约定，本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税收、费用，由甲方承担。办理产权证时所发生的契税、印花税等费用由乙方承担。董某1在二审中表示，如法院支持其过户请求，其自愿承担402号房屋过户至其名下的所有费用，包括但不限于法律规定应由出卖人支付的土地出让金等全部税费。董某1一审提交的装修竣工验收单、物业费收据、电费发票等材料载明的业主姓名、付款单位等为张某1。二审中，付某1、付某2陈述，被拆迁房屋系张某1继承得来，安置房屋交给儿子付某3打理。董某1在二审中表示，其主张违约金的依据系《房屋买卖合同》第三条第1款，付某1、付某3、付某2的行为属于合同约定的反悔，但合同对此违约行为的违约金标准没有明确约定，请求法院依法酌定。本院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后代理订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，《北坞村腾退补偿安置协议书》的被腾退人为张某1，402号房屋的装修竣工验收单、物业费、电费凭证等载明的业主、付款人为张某1，后续又登记在张某1名下，依据董某1的陈述，其在与付某3签订合同时，知晓付某3系张某1唯一的儿子，认为其有权代表或代理签订买卖合同。因此，付某3系作为张某1的代理人，以自己的名义与董某1签订《房屋买卖合同》出售402号房屋，董某1亦对此知情，该合同约束董某1与张某1。付某3与董某1签订《房屋买卖合同》并将房屋交给董某1居住使用至今，张某1、付某1与董某1居住在同一小区，但并无证据证明在长达九年的时间里张某1、付某1或付某2曾过问过402号房屋的事宜或就402号房屋的出售向董某1提出异议。综合上述事实，足以认定付某3系经张某1等人同意将402号房屋出售给董某1，张某1等人应当履行付某3与董某1所签《房屋买卖合同》中约定的过户义务。退一步说，即使付某3确未得到出售402号房屋的授权，但付某3系张某1唯一的儿子，付某1、付某2在本案中亦表示张某1将402号房屋交给付某3打理，付某3还以业主的名义验收402号房屋并交付给了董某1，故董某1有理由相信付某3具有代理权，付某3签订《房屋买卖合同》的行为亦对张某1等人发生法律效力。双方合同约定办理产权证时的契税、印花税等费用由董某1承担，董某1在二审中亦同意承担402号房屋过户所需的全部费用，因此，一审法院确认董某1与付某3于2010年12月8日签订的《房屋买卖合同》有效，并判决付某1、付某3、付某2协助董某1将402号房屋过户登记至董某1名下是正确的，应予维持。付某1、付某2上诉主张付某3与董某1签订《房屋买卖合同》的行为系无权代理，据此为由不同意履行合同义务并要求董某1腾退402号房屋，与事实不符，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，董某1依据合同第三条第一款约定主张违约金，该条约定“甲方……保证将该房屋按约定价格出售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人，如甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此合同无效，甲方赔偿乙方双倍房款及相关经济损失”。对此本院认为，张某1一方拒绝协助董某1办理402号房屋过户的行为虽然构成反悔，但从合同条款的结构及语义分析，双方对“反悔”的违约行为应支付的违约金标准的约定不够具体明确，董某1亦认可双方对此违约行为未约定具体的违约金标准，现董某1并未提供充分证据证明其实际损失，在此情况下，董某1关于违约金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决付某1、付某3、付某2支付违约金10万元，依据不足，本院予以纠正。付某1、付某2上诉不同意支付违约金，本院予以支持。综上所述，付某1、付某2的部分上诉请求成立，应予支持，其上诉请求中的不合理部分予以驳回；一审判决对违约金的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十九条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初47895号民事判决第一项、第五项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初47895号民事判决第三项、第四项；三、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初47895号民事判决第二项为付某1、付某3、付某2于本判决生效之日起七日内协助董某1将北京市海淀区402号房屋过户登记至董某1名下，过户所需的全部费用（包括但不限于应由出卖人支付的各项税费等）由董某1负担；四、驳回董某1其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57300元，由董某1负担38082元（已交纳24240元，余款13842元于本判决生效后七日内交纳），由付某3、付某1、付某2负担19218元（本判决生效后七日内交纳）。反诉费35元，由付某1、付某2负担（已交纳）。一审公告费260元（董某1已预交），由付某3、付某1、付某2负担（本判决生效后七日内给付董某1）。保全费5000元（董某1已预交），由付某3、付某1、付某2负担（本判决生效后七日内给付董某1）。二审案件受理费25110元，由付某1、付某2负担24012元（已交纳），由董某1负担1098元（本判决生效后七日内交纳）。二审公告费300元，由付某1、付某2负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 悦审 判 员  刘国俊审 判 员  刘佳洁二〇二一年九月九日法官助理  王湘羽书 记 员  赵梦芸