贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初15803号原告：朱永训，男，汉族，1958年7月10日出生，住贵州省毕节七星关区。原告：刘莉，女，汉族，1963年4月2日出生，住贵州省毕节七星关区。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋芳（特别授权），系贵州创驰律师事务所律师。原告朱永训、刘莉诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳恒通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年9月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告朱永训、刘莉，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：一、判决被告贵州碧阳恒通置业有限公司立即向原告支付逾期办证违约金16，438.00元（违约金以购房款200，337.00元为基数，从2016年11月7日起至2018年3月6日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。）；二、判决被告退还已收取的三通费中的闭路电视开户费265.00元、供电局一户一表费520.00元及燃气费2，500.00元（以上三项合计3，285.00元，）并以3，285.00元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍自2011年12月18日起计算资金占用利息至本案履行完毕之日止。本院查明如下案件要素：2011年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，房屋总价款为200337.00元的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2013年7月30日前。原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户300元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2014年4月30日被告将案涉房屋交付。2015年7月22日，被告取得涉案《商品房交付使用屋备案证明书》，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年1月15日被告张贴通知通知原告提交办证所需资料。2018年3月6日，涉案商品房取得《不动产权证书》。2011年12月20日，被告向原告收取电开户费，闭路电视开户费，燃气开户费、水表开户费及交易费，后退还原告交易费及剁手多收的闭路电视开户费，水表开户费，剩余电开户费520.00元，闭路电视开户费265元，燃气开户费2500元尚未退还。另查明，2019年11月7日，原告向毕节市七星关区人民法院就本案开户费及逾期办证违约金提起诉讼，后又撤回关于该两项的起诉。上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《发票联》、《交房情况登记表》、《不动产权证书》等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期办证违约金的问题，被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2014年4月30日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2015年4月25日前为原告办理商品房转移登记。截止2015年4月25日，被告仍未取得转移登记的条件为原告办理房屋产权证书，自2015年4月25日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告所举证据能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院主张权利之日（即2019年11月7日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年11月7日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2016年11月7日开始，不再赘述。案涉商品房于2015年7月22日具备办证条件，2018年1月15日，被告在涉案楼幢张贴通知，通知业主提交资料办理不动产权属证书。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，被告的该通知行为应认定为有效，故违约金应计算至2018年1月15日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。故本案逾期办证违约金计算为：8329.77元（191489.00元×0.0001×435日）。被告抗辩称原被告双方达成口头协议，双方之间形成新的合同关系，原合同关系已经终止，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用书面合同书形式订立合同的，自双方当事人均签字、盖章或者按印时合同成立。在签名、盖章或者按指印前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”的规定，原被告双方在庭审中均认可没有签订书面的协议对原合同进行变更，且被告也未履行支付口头协议中约定的违约金的义务，故对于被告的抗辩，本院不予采纳。关于被告应否返还原告燃气、电、闭路电视开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，故被告另行收取原告各项开户费无事实及法律依据，应予退还。经庭审询问，被告收取的费用剩余电开户费520.00元，闭路电视开户费265元，燃气开户费2500元应予以退还。原告主张资金占用期间的利息，因原被告双方无合同约定，对于该部分的诉请，本院不予支持。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱永训、刘莉逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金8329.77元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告朱永训、刘莉开户费共计3285.00元；三、驳回原告朱永训、刘莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元，由原告朱永训、刘莉负担63.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担87.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  全乾亚二〇二一年九月二十二日书记员  郑 丹