江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终3797号上诉人（原审被告）：江苏深特置业有限公司，住所地涟水县涟城镇金城南路。法定代表人：王利剑，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱海军，江苏文通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡景华，男，1967年6月17日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告）：苏中香，女，1970年3月5日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：胡景华（系苏中香丈夫），男，1967年6月17日出生，汉族，住涟水县。上诉人江苏深特置业有限公司（以下至判决主文前简称深特公司）因与被上诉人胡景华、苏中香商品房销售合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2021）苏0826民初4524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深特公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判上诉人支付给被上诉人就双方违约责任相互抵销后的违约金2077元；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定主要事实没有错误，上诉人同意一审法院酌定上诉人违约天数54天以及应付违约金3377元。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人并未在相应的时间节点支付房款，双方在2019年9月10日签约，被上诉人应在签约前付首付，上诉人实际于2019年9月18日才支付首付款，余款中300000元于2019年10月16日才打入上诉人账户，其余72000元贷款于2019年11月29日打入上诉人账户。被上诉人构成违约，对此应当承担违约责任。关于按揭贷款、公积金贷款，上诉人只负有协助的义务，责任主体仍然是被上诉人，不能按照合同及时办理贷款也是被上诉人的责任。根据相关法律规定，在双方均应互付违约责任时，性质相同的违约责任可以相互抵销。综上，请求二审法院依法改判。胡景华、苏中香答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。胡景华、苏中香向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告履行1030680002074号商品房买卖合同的交房义务；2、判令被告承担未依约交房违约金22827元（自2020年3月15日起至2021年3月15日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2019年9月10日，原告胡景华、苏中香（买受人）与被告深特公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定胡景华、苏中香购买位于涟城镇圣特南路、尚学路东侧万香国际花园（二期）1幢3单元105号房屋一套，总金额为625400元。合同第六条约定买受人签约前给付首付款253400元，余款372000元在签约后15日内办理完银行按揭贷款手续，并使贷款全额准时到达出卖人的账户。合同第八条约定出卖人应当在2020年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起80日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。本合同所指不可抗力及免责事项范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害；战争、战乱大规模疾病及政府规划调整和法律法规改变等政府行为。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2019年9月18日，原告给付被告案涉房屋首付款253400元，余款372000元原告于2019年9月29日办理公积金及商业混合贷款。一审法院另查明，2020年2月7日，淮安市住房和城乡建设局发布关于进一步加强疫情防控期间建筑工地管控工作的通知，根据市新冠××疫情联控指挥部要求，全市新建、在建建筑工程项目开工，复工时间不得早于2020年2月20日24时。2020年2月19日，被告向涟水县安全监督站提交工程复工申请报告，申请万香二期工程复工，2020年2月24日，万香国际二期项目部向涟水县涟城街道金城社区居委会递交复工申请书，并出具涟水县建筑企业复工疫情防控承诺书。相关监理、设计单位出具单位工程竣工验收证明书，证明万香国际花园二期1#楼开工日期为2019年5月5日，竣工日期为2020年6月6日。2020年8月1日，被告发出交付通知，告知万香国际业主，因新型冠状病毒××疫情影响，我公司因复工后部分施工审批手续进度缓慢，无法按时施工交付房屋，现我公司已加快协调进程，尽最大努力加快施工进度，现6栋多层整体交付时间根据《商品房买卖合同》约定延期至2020年8月。具体交付时间以我公司电话通知为准。2020年8月25日，被告通过电话通知原告2020年8月31日可以交付房屋。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。原告向被告支付购房款，被告向原告履行交付房屋的义务。双方约定的交房时间为2020年3月30日，被告通知原告拿房时间为2020年8月31日，被告延期交房5个月时间。但2020年1月20日，国家已明确将新冠××纳入《××防治法》规定的乙类××。新冠××疫情被列入突发性公共事件，新冠××疫情属于当事人不可预见、不可避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。在疫情期间,被告在较大程度上受延期复工和返工人员隔离而减缓工程效率，一定程度上影响房屋的交付使用，从而影响到商品房销售合同义务的履行，被告未提交充分证据证明其因疫情影响导致逾期交付房屋的实际天数,综合本案案情,根据公平原则，酌定被告的违约天数为54天。原告在接到被告拿房通知后，仍以被告未提供房屋验收合格报告为由拒绝接收房屋，根据合同约定，商品房经验收合格即具备交付条件，案涉楼层已于2020年8月21日经施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，即已经符合交房条件，原告在收到被告通知后不予接收房屋的后果应由其自行承担。对于原告要求被告履行案涉商品房买卖合同交房义务的诉讼请求，虽因原告拒绝接收房屋导致案涉商品房未能完成交房行为，但被告仍负有配合原告办理交房手续的义务，故对原告该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，被告应支付原告违约金数额为625400*0.0001*54=3377元。对被告陈述原告未按约定时间支付购房款应与被告延期交房的违约责任相互抵消以及约定的违约金过高的抗辩，无事实与法律依据，不予采信。一审法院判决:一、被告江苏深特置业有限公司配合原告胡景华、苏中香办理万香国际花园（二期）1幢3单元105号房屋的交房手续。二、被告江苏深特置业有限公司于判决生效后十日内给付原告胡景华、苏中香逾期交付房屋违约金3377元。案件受理费372元，减半收取186元，由被告江苏深特置业有限公司负担25元，原告胡景华、苏中香负担161元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉人对一审认定的事实、酌定的违约天数及其应付的违约金数额均无异议，争议焦点主要在于被上诉人是否存在违约行为以及若存在则因该违约行为产生的违约金能否于本案中相互抵销。案涉买卖合同中虽然约定被上诉人在合同签约即2019年9月10日前支付首付款253400元，余款372000元在签约后15日内办理完银行按揭贷款手续，并使贷款全额准时到达出卖人的账户。但该约定并不合理。首先，商品房销售交易惯例一般为合同签订前支付定金，合同签订后另行约定期限、条件等支付首付款、尾款，本案对于首付款支付的约定不合常理也违反一般交易惯例，被上诉人亦不认可其首付款在签约后支付属于违约行为；其次，购买房屋属于家庭日常生活的重大事项，其支出的款项金额巨大，理应通过稳定安全的交易途径进行，首付款支付约定在签约前对于购房者而言将导致其资金给付的疑虑与风险，则其选择在签约后支付首付款显然更为合理稳妥；最后，对于通过贷款方式支付的尾款，上诉人要求被上诉人在15日内办理完贷款并确保贷款全额准时到达出卖人账户同样不合理，在办理贷款时买受人的义务是积极提供相关资料促进审批完成，而贷款审批发放的时间并非被上诉人所能控制，上诉人通过合同约定的方式将该义务强加于被上诉人，其行为显然不合理。本案中，被上诉人在合同签订后数日内即2019年9月18日支付完毕首付款，且于次日即2019年9月19日提交材料办理房屋贷款，从合同履行过程来看属于积极履行合同义务，并不存在违约行为。上诉人要求抵销因被上诉人违约产生的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。退一步讲，即便被上诉人存在违约行为，在上诉人一审未能提起反诉确定具体违约金额时即要求相互抵销，亦不符合法律规定。综上所述，深特公司的上诉理由不能成立，应予驳回，一审所作判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江苏深特置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  孙 艳审 判 员  王 敏二〇二一年九月二十九日法官助理  张 登书 记 员  史瑞琪