上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终8734号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海露曦服饰有限公司，住所地上海市松江区新桥镇春申村春业路1号。法定代表人：张士英，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈幸根，上海市汇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶冰忻，上海市汇中律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海崇善物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区正博路1881号13幢1层。法定代表人：李三林，执行董事。委托诉讼代理人：张斌，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙宝奇，上海市君悦律师事务所律师。上诉人上海露曦服饰有限公司（以下简称露曦公司）与上诉人上海崇善物业管理有限公司（以下简称崇善公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初13961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。露曦公司上诉请求：撤销原判第九项，改判驳回崇善公司该项一审反诉请求，并由之承担一、二审诉讼费用。事实和理由：本案合同无效项下损失不应得到支持。一、设计图纸与设计合同约定不一致，有为应付诉讼事后补做的嫌疑；二、崇善公司支付设计费与本案租赁标的间的关联性存疑；三、崇善公司委托策划、设计未经得露曦公司同意，即使确有设计成本产生，也应由崇善公司自行承担。崇善公司上诉请求：发回重审或撤销原判第二、三、四、九、十项判决，改判支持崇善公司一审反诉请求第三、四、六、七项。事实和理由：原判认定事实、适用法律错误，违反法定诉讼程序。一、一审法院判定双方对租赁合同无效产生的损失承担“同等责任”没有事实依据。租赁合同无效系由被上诉人单方原因导致，上诉人在签署租赁合同时已尽到善良承租人应尽的合理注意义务，租赁合同无效与上诉人无关；一审法院仅以无效合同倒推双方责任，无视其它关联证据，明显低估了被上诉人的主观恶意，属认定错误。二、一审法院未查明系争房屋的实际使用情况。次承租人上海A有限公司（以下简称A公司）系本案判决结果的直接利害关系人，一审法院在上诉人多次申请下未追加其为第三人明显违反法定程序，直接导致一审判决认定事实不清。三、因被上诉人过错造成房屋无法经营使用，一审法院依据司法解释的相关规定“机械”地判令上诉人支付巨额占用费，不符合立法意图，明显有悖公平合理，公然使无效合同有效化，纵容了被上诉人恶意欺骗善意当事人合法权益的非法行为。四、一审法院遗漏查明《承诺书》这一重要事实，仅基于租赁合同无效而认定违约金条款亦无效、不予支持上诉人的违约金主张的做法。明显违反当事人的真实意思表示，亦违反我国《民法典》的相关法律规定。露曦公司、崇善公司均不同意对方上诉请求，并坚持己方请求。露曦公司向一审法院起诉请求：1、确认露曦公司与崇善公司于2019年11月12日签订的《房屋租赁合同》以及2019年12月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；2、判令崇善公司迁出并向露曦公司归还上海市松江区新桥镇春申村XX路XX号大院内西南侧车间一至五层（房屋租赁合同中简称2幢）和西北角五层小楼整幢（房屋租赁合同中简称3幢）的房屋，并自2021年1月28日起按照日租金8，373.23元（6，977.69元＊1.20元／平／天）的标准支付房屋使用费，直至迁出并向露曦公司归还房屋之日止；3、判令崇善公司向露曦公司支付2019年12月1日至2020年5月31日以及2020年7月1日起至2020年8月31日期间的房屋使用费2，890，800元，2020年9月1日起至2021年1月27日期间的房屋使用费1，770，120元；4、判令崇善公司向露曦公司支付2020年5月份至2021年1月欠付的水费、电费合计15，682.44元；5、判令崇善公司退还露曦公司代付的租赁押金60，000元。崇善公司向一审法院反诉请求：1、确认双方签署的租赁合同、补充协议无效；2、判令露曦公司向崇善公司返还首期租金361，350元、押金1，084，050元；3、判令露曦公司向崇善公司返还物业管理费44，650元；4、判令露曦公司向崇善公司支付资金占用费损失暂计37，565.59元（以1，490，050元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年8月31日止；其中，134，240元的资金占用损失自2019年12月1日起计算至露曦公司返还之日止，261，350元的资金占用损失自2019年12月20日起计算至露曦公司返还之日止，1，084，050元的资金占用损失自2019年12月31日起计算至露曦公司返还之日止，10，410元的资金占用损失自2020年1月6日起计算至露曦公司返还之日止）；5、判令露曦公司向崇善公司返还案外人上海B有限公司已付租金52，825.94元以及逾期付款利息（以52，825.94元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月16日起计算至露曦公司付清之日止，暂计为500元）；6、判令露曦公司赔偿崇善公司各项经济损失共计1，171，350元（包括居间费36万元、策划服务费25万元、设计费20万元、转租损失361，350元）；7、判令露曦公司向崇善公司支付违约金1，734，480元；8、判令露曦公司赔偿崇善公司经济损失暂计103，015.27元（即实际承租人向崇善公司主张的资金占用费损失，最终以另案生效判决金额为准）；9、判令露曦公司向崇善公司赔偿崇善公司租金损失545，631元（即实际承租人向崇善公司主张的预期可得利益损失，最终以另案生效判决金额为准）。一审法院认定事实如下：一、涉案房屋来源、权属及当事人缔约情况（一）涉案土地以及涉案房屋权属、证照情况就涉案土地，露曦公司曾与上海XX公司（以下简称XX公司）签订《土地使用权有偿转让合同》、与上海C有限公司（以下简称C公司）签订《土地租赁协议书》。2003年，露曦公司就涉案土地取得建设用地规划许可证。露曦公司在涉案土地上建造上海市松江区新桥镇春申村XX路XX号大院内东侧办公楼整幢（1幢）、西南侧车间一至五层（2幢）和西北角五层小楼整幢（3幢）。于2006年9月1日通过消防验收。露曦公司未提供涉案房屋的建设工程施工许可证，涉案房屋未在上海市不动产登记簿上获得产权登记。（二）租赁合同的签订2019年11月12日，由露曦公司作为出租方与案外人上海D有限公司（以下简称D公司）就涉案房屋签订租赁合同；2019年12月1日，露曦公司与D公司签订补充协议。2019年12月17日，露曦公司与D公司协商一致将租赁合同承租方变更为崇善公司，D公司的法定代表人也即崇善公司的法定代表人李三林。露曦公司、崇善公司对于双方系涉案房屋租赁合同关系的主体没有提出异议。2019年11月12日，由露曦公司作为出租方、甲方与崇善公司作为承租方、乙方签订租赁合同，约定：1、涉案房屋来源为，2002年至2003年期间，XX公司与甲方签订《土地使用权有偿转让合同》，XX路XX号土地（以下简称“涉案土地”）有偿转让给甲方，甲方在涉案土地上建造了涉案房屋。2015年2月15日，C公司与甲方签订《土地租赁协议书》，该原土地转让转为土地租赁，并确认甲方对涉案房屋的所有权。甲乙双方确认涉案房屋权属清楚，可以作为本案租赁标的。签订本租赁合同前，甲方已经向乙方出示由松江区XX办公室于2019年8月7日出具的房屋产权证明，乙方对于涉案房屋的合法性无异议。签订本合同前，甲方已经明确告知乙方并出示前述合同、协议、房屋产权证明，涉案房屋下的涉案土地由甲方承租，乙方已经在签订租赁合同前实地查看涉案房屋并确认现状，乙方对上述情形予以认可并同意承租，自愿签订本租赁合同。基于上述陈述，甲方将涉案房屋出租给乙方。2、涉案房屋面积：1幢办公楼共计2，922.31平方米（1楼1，407.54平方米、2楼1，301.88平方米、3楼212.89平方米）；2幢办公楼共计5，626.50平方米（XX层XX层面积均为1，125.30平方米，其中一层由案外人戚某承租，租赁期限至2021年5月31日，租赁合同对该部分的租赁合同处理进行约定）；3幢宿舍楼共计1，242.78平方米（1楼299.08平方米，2楼299.08平方米，3楼235.40平方米，4楼207.78平方米，5楼200.84平方米）；配套用房包括门卫、配电间、水泵房共计109.01平方米；以上合计面积9，900平方米，双方同意此面积作为计算租金的依据，今后不再进行重新测绘。甲方按现状出租并交付乙方。3、乙方承诺承租涉案房屋用于老年护理院、办公、培训和简单检验、装配、包装、仓储、会议、销售等，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变涉案房屋的使用用途。乙方使用涉案房屋应自行依法办理工商、税务、卫生、消防等相关行政许可及证照并自行承担相应法律风险及法律后果，甲方协助配合乙方办理相关手续或批文，甲方不承诺也不承担相关证照的办理责任。4、租赁期暂定为二十年，自2019年12月1日至2039年11月30日。5、租金及支付方式。租金为每年4，336，200元，每月361，350元，租金按实际面积计算方式为1.20元／平／天计算。租赁房屋租金自承租日起至2022年9月30日期间不变，从2022年10月1日起每两年租金在前两年租金的基础上递增百分之五。首期一个月的租金为361，350元，乙方应于2019年12月1日前支付，此后的租金每月一付，乙方应于前一个月的23号前支付当月租金；逾期支付，每逾期一天，则乙方需按每期租金的千分之一支付违约金。免租期为10个月，分别为：2019年12月1日至2020年5月31日止，共6个月；2020年12月1日至2021年1月31日，共2个月；2021年12月1日至2022年1月31日至，共2个月；免租期内，乙方享受免付租金，但其他费用包括但不限于水、电、电话等费用需乙方自行承担。如果因乙方逾期支付租金等违约行为导致甲方依照租赁合同的规定行使合同解除权的，或者乙方原因提前擅自终止／解除租赁合同的，乙方无权享受上述免租期。甲方向乙方收取相当于3个月租金的租赁押金1，084，050元，乙方应于2019年12月1日前支付押金。租赁期限内，乙方使用的水、电、电话、宽带费用以及公共卫生、垃圾清运费、环保费用、电梯维修及保养费等其他与使用涉案房屋有关的费用，均由乙方自行承担；自2019年12月1日起，涉案房屋的物业、安保、绿化均由乙方负责并承担相应费用和责任。6、在符合租赁合同第7-2的全部条件的情况下，甲方同意乙方将涉案房屋部分或全部转租给1-3名承租人。租赁合同另对其他事项作了约定。（三）补充协议的签订2019年12月1日，由露曦公司作为出租方、甲方与崇善公司作为承租方、乙方签订补充协议：1、对租赁合同的生效条件作了变更，租赁合同生效条款变更为——经双方签字盖章；乙方于2019年12月1日前向甲方支付定金10万元，于2019年12月20日前支付包括定金在内的首期一个月租金361，350元，于2019年12月31日前按时足额支付租赁押金1，084，050元。2、租赁合同约定的起租日、计租日均不变。3、自2019年12月1日起，涉案房屋的物业管理费用：安保30，000元／月、安保餐费补贴1，240元／月、园丁3，000元／月、水电费等均有乙方承担，乙方应于2019年12月1日前向甲方预付34，240元。补充协议另对其他事项作了约定。（四）涉案房屋的交付以及使用情况露曦公司、崇善公司双方确认，2019年12月31日，露曦公司将涉案房屋交付给崇善公司。关于起租日和免租期，露曦公司认为因崇善公司付款延迟，故起租日不变，免租期仍如租赁合同约定一致；崇善公司认为，实际交付日期为2019年12月31日，故免租期也应该顺延至2019年6月30日。关于截止到2021年1月，崇善公司占有使用涉案房屋期间拖欠的水电费，露曦公司主张合计15，682.44元，崇善公司予以确认。（五）崇善公司向露曦公司支付租金、押金、物业管理费的情况均由崇善公司的法定代表人李三林代表崇善公司向露曦公司指定收款账户即法定代表人张士英的账户转账，全部费用如下：1、2019年12月1日，134，240元（定金10万元以及一个月物业管理费用34，240元）；2、2019年12月20日，261，350元（补足首期一个月租金至361，350元）；3、2019年12月31日722，700元、361，350元，合计1，084，050元（相当于三个月租金的租赁押金）；4、2020年1月6日，10，410元（物业管理费）。除上述钱款外，崇善公司未向露曦公司支付过其他费用。二、露曦公司、崇善公司纠纷的产生2020年5月8日，崇善公司就在涉案房屋上经营获得上海市松江区新桥镇春申地区综合管理委员会出具的《准入意见表》。2020年5月10日，崇善公司向露曦公司提交申请书要求露曦公司出具申请书，主要内容为在申南二路开一个安全消防门且需要正规门牌号，露曦公司出具了该申请书。崇善公司称，因为涉案房屋存在权利瑕疵，导致崇善公司无法办理公司地址迁移及招商，也无法获得再开一个门的审批。2020年6月23日，崇善公司向露曦公司发函（工作联系函（二））称：1、工商部门告知崇善公司系统内没有XX路XX号地址信息，故无法办理迁址、申办幼儿园；2、涉案房屋对面出租给一家化学品公司，此举影响崇善公司开办幼儿园、开展培训工作；对于上述问题，露曦公司未能予以提供解决方案。露曦公司就此回复称，露曦公司已经履行了出租方的主要义务；崇善公司对于涉案房屋的产权情况是明知的，崇善公司在办证过程中遇到的问题非露曦公司的过错和违约等。2020年7月1日，崇善公司向露曦公司发函（工作联系函（三））称：XX路XX号地址信息不存在，直接导致崇善公司无法继续办理迁址、申办幼儿园办学资质，该等瑕疵系露曦公司造成的。就此函件，露曦公司回复称：XX路XX号地址信息不存在的说法，且露曦公司的注册地址即该地址；申办幼儿园不属于约定的租赁用途；崇善公司应按期于2020年6月23日前支付2020年7月份的租金，否则将承担约定的违约责任。2020年7月14日，崇善公司委托律师向露曦公司寄送了《律师函》称：崇善公司就涉案房屋地址调取了两份《情况说明》证明涉案房屋地址存在门牌号无效的瑕疵，导致阻碍、拖延崇善公司以及其他投资方的后续投资和开发计划等；崇善公司已经为装修设计、保安保洁、营销策划支付了数十万元；请露曦公司在收到律师函之日起30日内纠正地址门牌号无效的重大瑕疵，否则将承担违约责任。崇善公司提供的两份情况说明分别由上海市松江区新桥镇春申地区综合管理委员会于2020年7月6日出具以及新桥派出所于2020年7月8日开具，内容分别为：涉案房屋属露曦公司所有，由崇善公司租赁作为经营使用，因春业路路名冲突，管委会暂无法开具该路名下房屋产权证明，导致崇善公司暂无法办理营业执照，管委会现正与相关部门协调中尽快更换春业路路名；崇善公司租赁涉案房屋，经查，春业路还未得到上级政府职能部门审批备案，故该门牌号（XX路XX号）为无效门牌。针对该律师函，露曦公司回函称：涉案房屋地址门牌号无效，露曦公司不予认可；崇善公司自2019年（双方当事人共同确认应为“2020年”之笔误）1月1日租赁涉案房屋至2020年6月23日期间长期未办理工商迁址，直到2020年6月23日才向露曦公司反应，办证责任由崇善公司自担；露曦公司也与当地政府了解、核实情况，政府部分答复称路名冲突是暂时的，并提出了可以由崇善公司暂时先将注册地址迁址XX镇XX路XX号等的方案；露曦公司将协调配合解决路名冲突问题，请崇善公司支付到期租金、水电费等。该律师函附松江区新桥镇春申地区综合管委会于2020年7月22日的《情况说明》称：就涉案房屋春业路路名冲突，管委会无法开具该路名下房屋产权证明，致使崇善公司暂无法注册至XX路XX号，建议崇善公司先注册至XX镇XX路XX号，等相关部门将路名冲突问题解决后，将公司注册地址变更为现经营地址。崇善公司对该情况说明的真实性予以认可。2020年7月30日，露曦公司起诉请求判令崇善公司支付拖欠的租金、押金等（该案后撤诉）。露曦公司于2020年8月23日向崇善公司寄送《解除合同通知书》告知崇善公司因崇善公司违约行为解除租赁合同及补充协议等。2020年9月2日、9月14日，露曦公司向崇善公司寄送了归还房屋通知书催告崇善公司返还涉案房屋。露曦公司为证明其已经配合处理路名冲突问题还提供以下两份说明：1、松江区新桥镇春申地区综合管委会于2020年8月25日向上海E有限公司出具的《情况说明》，要求对方就崇善公司承租涉案房屋办理营业执照出具相关证明；2、新桥派出所于2020年8月21日出具的《门牌弄证明》称：露曦公司厂房经审核编订为松江区XX镇XX路XX号（临）。露曦公司称，上述两份说明的取得系因崇善公司提出XX路XX号无法注册，XX路XX号进行申报后取得的材料，这样崇善公司可以注册于申南二路65号；露曦公司通知崇善公司来取但遭到崇善公司拒绝。崇善公司表示在诉讼前未收到上述两份材料，且根据落款时间，露曦公司已经于2020年8月23日提出解约主张。三、转租以及涉案房屋的返还2019年11月12日，露曦公司向崇善公司出具《同意转租确认书》及《承诺书》，同意崇善公司对涉案房屋进行转租。2019年11月29日，崇善公司作为甲方、出租人与案外人A公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给A公司，租赁期限为2019年12月1日至2039年11月30日止，租金为每年5，781，600元。本案审理过程中，A公司于2021年3月1日起诉崇善公司房屋租赁合同纠纷一案至一审法院。露曦公司称就次承租人A公司，其不在本案中提出请求。一审审理中，法院向崇善公司释明，基于双方均确认不再继续履行租赁合同，崇善公司应尽快将涉案房屋返还露曦公司以避免损失进一步扩大。露曦公司在审理中自认于2021年1月27日收回涉案房屋中的1幢办公楼，面积计2，922.31平方米。就此，崇善公司称知晓露曦公司自行收回了部分房屋，但是具体栋号不能确认；就涉案房屋，因A公司实际占有并拒绝返还，故崇善公司未向露曦公司返还涉案房屋。四、关于崇善公司主张的承租涉案房屋后产生的支出崇善公司为证明其为经营涉案房屋产生的损失提供了以下证据：1、崇善公司与案外人上海A管理中心（以下简称A管理中心）于2019年12月27日签署的《招商策划服务协议》，约定崇善公司授权A管理中心协助处理涉案房屋项目的商业策划、招商等工作，服务期限为2019年12月27日至2020年12月27日，服务费共计30万元，招商成功佣金不超过20万元等。2020年8月24日，崇善公司向A管理中心转账25万元，备注为涉案房屋营销策划服务费。A管理中心向崇善公司开具了开票日期为2020年7月31日、11月9日的发票26张，合计金额25万元。2、崇善公司与案外人上海B管理中心（以下简称B管理中心）于2020年3月27日签订的《协议书》约定：崇善公司聘请B管理中心对涉案房屋项目进行物业管理、居间咨询服务、协助处理租赁事务；服务费为36万元等。崇善公司于2020年5月24日向B管理中心转账36万元，备注为涉案房屋服务费。B管理中心向崇善公司开具了开票日为2020年8月18日的发票36张，合计金额36万元。3、崇善公司与案外人上海F有限公司（吾鲸设计）（以下简称设计公司）于2020年1月10日签订《室内装饰设计委托协议书》约定：崇善公司委托设计公司就涉案房屋进行装修设计、软装饰、灯光设计，总设计费暂计202.50万元等；2020年6月22日，设计公司向崇善公司发出《请款函》，敦促崇善公司支付首期设计费81万元。2020年8月24日，崇善公司向设计公司转账20万元，备注为涉案房屋园区部分设计费。崇善公司为此提供部分设计图纸。设计公司向崇善公司开具了开票日期为2020年8月17日的发票20张，合计金额20万元。露曦公司对于崇善公司所主张的上述损失的真实性不予认可，且认为即便有支出的实际发生也系双方之间其他的合同关系产生。五、关于案外人戚某承租部分涉案房屋的租赁合同解除后双方无争议部分露曦公司与崇善公司在庭审中确认，涉案房屋部分房屋原承租方戚某（上海B有限公司，以下简称戚某方）解除与露曦公司租赁合同关系后，露曦公司退还戚某方的押金6万元，崇善公司同意向露曦公司予以支付；崇善公司退还给戚某方的租金52，825.94元，露曦公司同意向崇善公司予以支付，崇善公司也不再主张利息损失；两者相抵，崇善公司退还露曦公司剩余押金7，174.06元即可。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋既未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，因此，一审法院确认露曦公司、崇善公司之间的租赁合同、补充协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。露曦公司作为涉案房屋的出租方，对于涉案房屋的合法性应当是明知的，其对于租赁合同的无效存在过错；而就涉案房屋的权属状况，在租赁合同中已经做出明确的载明，崇善公司作为承租方对此也是明知的，其对于租赁合同的无效也存在过错。因此，一审法院认为对于因租赁合同无效而产生的损失，应由双方承担同等责任。（一）就露曦公司的本诉请求1、关于涉案房屋的返还。基于租赁合同无效，崇善公司应向露曦公司返还涉案房屋，崇善公司一方面确认未向露曦公司返还涉案房屋，另一方面对露曦公司自认已经收回的部分房屋不予确认，然崇善公司应对此承担举证责任。露曦公司自认于2021年1月27日收回涉案房屋中的“1幢”房屋，并无不当，故露曦公司主张崇善公司返还涉案房屋中的其余部分的请求，予以支持。2、关于自2021年1月28日起至崇善公司实际返还其余涉案房屋期间的房屋占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。露曦公司以租赁合同约定的租金标准，主张崇善公司按照每日8，373.23元（6，977.69元＊1.20元／平／天）的标准支付占有使用费，并无不当，予以支持。3、对于露曦公司主张截止至2021年1月27日的占有使用费。其中包括租赁合同约定的免租期，就此，租赁合同被认定无效后，免租期条款应同时无效，承租方再主张免租期缺乏合同依据。因此就崇善公司在上述期间占有涉案房屋期间产生的使用费，应当予以支付。就该段期间使用费的起算时点，露曦公司、崇善公司均确认涉案房屋的交付之日为2019年12月31日，因此崇善公司支付占有使用费应自2019年12月31日起算。结合租赁合同对于租赁期间（20年）、免租期（合计10个月）的约定以及崇善公司实际承租的期间，露曦公司主张按照租金标准支付上述期间的占有使用费，亦无不当。经核算，该段时间产生的占有使用费为4，668，840元，扣除崇善公司已付租金361，350元，崇善公司还需支付露曦公司截止到2021年1月27日期间的房屋占有使用费为4，307，490元。4、对于截止到2021年1月拖欠的水电费15，682.44元，崇善公司同意承担，并无不当，予以确认。5、对于押金60，000元，崇善公司同意退还，并无不当，予以确认。露曦公司自愿退还崇善公司已付押金1，084，050元，并在崇善公司应付款中予以抵扣，并无不当，予以确定。（二）就崇善公司的反诉请求1、崇善公司占有涉案房屋期间，应当支付相应的占有使用费、物业管理费，因此崇善公司要求露曦公司返还已付的首期租金、物业管理费，不予支持。至于租赁押金，露曦公司同意返还，并无不当，予以确认。2、关于占用资金损失，对于崇善公司按照合同约定已付的租金、押金、物业管理费，属于当时双方履行租赁合同义务的行为，就其中无需返还部分（租金、物业管理费）所产生的利息，露曦公司显然无需承担；就其中基于合同无效应当予以返还的押金所对应的利息，一则押金在应付款中抵扣并无不当，二则也不应从其实际支付之日起算，而是应该自应还而未予返还之日起算，现崇善公司已付押金尚不足以抵扣欠付占有使用费，就该部分利息损失，崇善公司主张也无法无据，不予支持。3、对于返还案外人的租金52，825.94元，露曦公司予以同意，并无不当，予以确认；4、对于崇善公司主张的各项经济损失：（1）关于崇善公司为租用涉案房屋进行招商、设计等花费的居间服务费、策划服务费、装修设计费合计81万元，崇善公司提供相应的合同、付款凭证、发票，可以证明崇善公司已经实际支出上述费用，且与崇善公司承租涉案房屋的用途和目的相当，故崇善公司实际支出的上述费用，在租赁合同确认无效后，应构成崇善公司的实际损失，由过错方予以承担。基于本案双方对合同无效的过错承担同等责任，故露曦公司应承担其中40.50万元。（2）至于转租损失，转租所获得利益不属于因为合同无效而直接造成的损失，故崇善公司主张露曦公司承担该项损失，于法无据，不予支持。5、对于违约金，基于租赁合同无效，其中违约金条款亦无效，崇善公司主张违约金于法无据，不予支持。6、对于崇善公司主张的其可能向A公司承担的赔偿责任，A公司起诉崇善公司的民事案件尚未作出生效判决，崇善公司是否应该承担以及承担几何并未确定，因此崇善公司以尚未确定的债务所提出的请求，难以支持。崇善公司基于此提出本案应中止审理，对此，基于本案系露曦公司与崇善公司之间基于租赁合同而产生的纠纷，双方之间的争议不以另案判决作为依据，故本案无需因此中止审理。崇善公司可待该案做出生效判决后再行主张。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年4月20日作出判决：一、确认上海露曦服饰有限公司与上海崇善物业管理有限公司就位于上海市松江区新桥镇春申村XX路XX号房屋签订的落款日期为2019年11月12日的《房屋租赁合同》以及落款日期为2019年12月1日的《房屋租赁合同补充协议》无效；二、上海崇善物业管理有限公司于判决生效之日起十日内搬离并向上海露曦服饰有限公司返还位于上海市松江区新桥镇春申村XX路XX号大院内西南侧车间大楼一至五层、西北角五层小楼整幢房屋；三、上海崇善物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海露曦服饰有限公司截止至2021年1月27日的房屋占有使用费4，307，490元；四、上海崇善物业管理有限公司于判决生效之日起十日内按照日租金8，373.23元的标准支付上海露曦服饰有限公司自2021年1月28日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；五、上海崇善物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海露曦服饰有限公司截止至2021年1月欠付的水电费15，682.44元；六、上海崇善物业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还上海露曦服饰有限公司代付的租赁押金60，000元；七、上海露曦服饰有限公司于判决生效之日起十日内返还上海崇善物业管理有限公司租赁押金1，084，050元；八、上海露曦服饰有限公司于判决生效之日起十日内返还上海崇善物业管理有限公司代付的租金52，825.94元；九、上海露曦服饰有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海崇善物业管理有限公司损失405，000元；十、驳回上海崇善物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36，020元，财产保全申请费5，000元、反诉案件受理费19，603元、财产保全申请费5，000元，合计诉讼费65，623元，由上海露曦服饰有限公司负担6，911元（已付）、上海崇善物业管理有限公司负担58，712元（已付28，739元，余款29，973元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，2019年11月12日，露曦公司向崇善公司出具《同意转租确认书》《承诺书》。其中《承诺书》载明，“若房屋所有人或公司股东原因使本协议无效或无法履行的，上海露曦服饰有限公司愿意按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任：本承诺书的效力独立于《房屋租赁合同》，即使《房屋租赁合同》无效或被撤销，本承诺书仍然有效。”本院认为，上诉人露曦公司与上诉人崇善公司2019年11月12日签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，查本案租赁标的房屋未取得建设工程规划许可，依法不能用于出租使用，上诉人露曦公司、崇善公司间由之建立的房屋租赁合同关系依法应属无效，原判于此判断准确，本院应予确认。合同法律关系无效，因之取得的财产应予返还或适用价值返还，无效形成的损失，应按过错责任确定。本案租约磋商、签订时，出租方露曦公司对标的房屋性状，特别是上述涉及合法性问题显为明知；承租人崇善公司作为具备正常民事行为能力之企业法人，意思、行为能力俱足，处理包含本案租赁合同在内的民商事交易行为应具备谨慎、合理的注意义务，其对租赁标的房屋的性状、法律性质应予查知。在此情况下，双方仍就未取得建设工程规划许可的标的房屋用作租赁交易用途，双方该等行为的原因力共同形成、导致了本案租约签订及无效行为的形成，原判判定双方具备对等过错判断正确，本院应予维持。根据查明事实，本案标的房屋履行期间已按约交付承租人占有、使用。房屋租赁合同无效，依法当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。承租人崇善公司在知晓房屋的性状、法律性质状态下受让本案房屋后，己方是否出租、如何使用房屋属其单方经营事宜，显然不能以之抗辩房屋占有利益返还，崇善公司相关主张缺乏相应法律依据，本院难予采纳。租约履行中，承租人崇善公司已为招商、设计，该等行为是基于租约正常履行的合理预期所为的正常交易行为，其支出的费用因租约无效依法属于无效合同损失的正当范围。查崇善公司向法院递交了合格之相关证据，露曦公司一、二审期间虽坚持提出异议，但未递交任何有效证据佐证其主张，其所谓原判此部损失查明不实等主张不能成立，本院不予支持。关于上诉违约金主张，崇善公司出具的《承诺书》承诺即使《房屋租赁合同》无效，其仍独立承担合同约定的违约责任等。应该指出，约定、承诺形成之法律关系不应违反强制性法律规定，该等直接基于无效租约约定内容建立的“约定法效”同理因违反强制性法律规定依然无效，“独立”“有效”等承诺显然不具有法外效力从而有效约束双方当事人，相关上诉主张不能成立。另关于本案标的房屋的次承租人、实际使用人等并非本案诉讼标的的必要组成，本案无效租约处理亦与之无直接法律上的关联性，所谓一审请求追加第三人未果显然不能作为一审程序瑕疵的理由，相关程序主张本院不能支持。余者原判已阐述详尽、有据，本院予以确认。综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57，761元，由上海露曦服饰有限公司负担7，375元，由上海崇善物业管理有限公司负担50，386元。本判决为终审判决。审 判 长  何 建审 判 员  胡桂霞审 判 员  叶振军法官助理  王 力法官助理  朱晨阳书 记 员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……