贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6460号上诉人（原审被告）：胡艳，女，1983年1月21日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：李彪，男，1978年3月4日出生，彝族，住贵州省贵阳市花溪区，系胡艳之夫。被上诉人（原审原告）：贵阳美的新时代房地产发展有限公司。住所地：贵州省贵阳市花溪区甲秀南路396号贵志藏珑1号楼A幢1单元2层1号。法定代表人：刘隽，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘其鑫，贵州一苇律师事务所律师。上诉人胡艳因与被上诉人贵阳美的新时代房地产发展有限公司（以下简称美的房产公司）合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认合同无效，驳回美的房产公司其他诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由美的房产公司承担。事实和理由：一、2019年3月开庭美的房产公司同意调解，但并未提出任何调解方案，但本案因当事人申请庭外和解而扣除相应审限，直至2021年再次开庭，买受人没有收到调解方案，故一审程序不合规不合法。二、案涉合同虽然为使用权转让合同但本质是租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限超过20年的部分无效，一审法院认为案涉合同有效错误。美的房产公司辩称，一、案涉美的国宾府《车位使用权合同》《车位款分期付款补充协议》系双方真实意思表示，应属有效。美的房产公司已经按照合同约定向买受人提供车位，买受人应当按约支付剩余车位款及违约金。二、当事人在庭审过程中申请调解或者和解但未能达成一致调解意见正常，并无程序违法事由。三、案涉合同的性质不是租赁合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。美的房产公司向一审法院起诉请求：1.胡艳立即支付美的房产公司第一期车位款13000元及违约金2535元（自逾期付款之日起，按每日3‰标准计算，暂计至2019年1月23日，其后部分违约金以欠款金额为基数按每日3‰标准计算至胡艳债务清偿之日止）；2.本案诉讼费用由胡艳承担。一审法院认定事实：美的房产公司系有限责任公司，成立日期为2016年2月19日，营业期限自2016年2月19日至2036年2月18日，经营范围为法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可的（审批）的，市场主体自主选择经营。（房地产开发、经营、销售、出租、房地产营销策划（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年8月12日，贵阳市城乡规划局向美的房产公司颁发了美的·国宾府项目B32、B33、B35-B39、B50-B52栋《建设工程规划许可证》。贵阳市城乡规划局为该上述楼栋住宅、商业及车库颁发了《贵阳市城乡规划局建设工程规划许可证规模附表》，该附表中显示为6栋建筑配建停车位共计286个。2017年10月26日，美的房产公司作为乙方与甲方贵阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让（补充）合同》，合同约定：乙方通过挂牌出让取得位于花溪区，用途为商业、住宅用地。根据省国土资源厅《关于规范办理改变土地使用条件手续有关问题的通知》（黔国土资发［2008］133号）、市人民政府办公厅转发我局《关于贵阳市中心城区地下空间国有建设用地使用权有关工作的措施的通知》（筑府办函［2016］127号）等文件规定及市规划局意见，对于该地块Ｂ1-Ｂ87栋地下空间（未计入容积率）有关用地手续，经协商达成如下意见：1、地下停车场建筑面积55192.99平方米分摊的国有建设用地使用权乙方按1009.2656万元缴纳出让金；2、地下停车场建筑分摊的国有建设用地使用权出让期限为69年，使用权终止日期为2086年10月17日。双方对于其他的合同权利义务进行了约定。2018年5月20日，美的房产公司作为甲方与乙方胡艳签订合同编号为黔契合字（车）-0583号《车位使用权合同》约定：甲方向乙方有偿提供美的国宾府B32-B52-负1-76号车位壹个，该车位有偿使用费为87472元，付款方式为分期付款，尾款52000元于2020年5月20日前付清，该车位交付时间为2020年5月31日，自车位交付之日起，乙方须向物业公司缴纳80元/月的车位管理费，子母车位按120元/月的标准缴纳物业服务费。甲方应在约定交付之日前7日通知乙方办理接收车位移交手续。该车位仅作为乙方车辆停泊专用，乙方不得任意改变该车位的性质、外观及堆放杂物，本协议签署后，车位一经乙方选定不得退换。合同第五条车位使用年限约定“乙方已经充分知晓并理解该车位为无产权车位，不具备产权办理条件，乙方不得以任何方式向甲方主张车位产权办理义务，车位与房屋享有同等使用年限的使用权”；第六条车位的交付标准及保修约定“交付的车位达不到交付标准的，买受人有权要求出卖人就未达标准部分进行整改。对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。但买受人明确表示不接受这部分装置、装修、装饰的，出卖人有义务对其加以拆除”。双方还对其他的合同权利义务进行了约定。同日，美的房产公司与胡艳双方签订《车位款分期付款补充协议》约定：双方已签订黔契合字（车）-0583号《车位使用权合同》，由胡艳向美的房产公司购买B32-B52负1-76号车位，合同总金额为￥87472元，已支付金额为35472元，余款52000元分四期支付：第一期还款时间为2018年11月20日前，还款金额13000元；第二期还款时间为2019年5月20日前，还款金额13000元；第三期还款时间为2019年11月20日前，还款金额13000元；第四期还款时间为2020年5月20日前，还款金额13000元。如胡艳逾期未足额支付上述任一期款项的，每逾期一天，胡艳按应付未付款（含利息）的3‰向甲方支付违约金，合同继续履行。双方还对其他的合同权利义务进行了约定。上列合同签订后，胡艳向美的房产公司支付了案涉车位的首付款35472元，其余款项未付。胡艳陈述，美的房产公司已按合同约定时间交付车位给胡艳使用至今。另查明，美的房产公司向一审法院提交了案涉车位的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》《共有建筑面积分层汇总表》《分摊系数列表》《房屋建筑面积分户汇总表》《房屋分层分户平面图》，上述文件均由贵州天地通科技有限公司制作，该公司加盖了“贵州天地通科技有限公司权籍测绘成果专用章”，并加盖有“花溪区房地产交易中心房屋备案平面图专用章”以及“花溪区不动产权中心审图专用章”字样的印章，文件中载明美的国宾府B32-52栋地下室的专有建筑面积以及分摊建筑面积，案涉车位的面积均记载于房屋建筑面积分户汇总表中，在汇总表中显示了包含案涉车位在内的套内面积、共有建筑面积，该面积与车位的《房屋分层分户平面图》中载明的专有建筑面积和分摊建筑面积一致。经一审法院向花溪区人民政府人防办查询案涉项目A、B区人防地下室设置情况，花溪区人民政府办公室向一审法院出具《花溪区美的国宾府项目A、B区人防地下室设置的说明》，说明载明美的国宾府项目A区人防工程分别设置在A11-A18项目地下室5层，面积为7617平方米和A30-33、A35-39、A50-52、S10#、S11#、地下室地下中水处理站、大堂项目负二楼，面积为6280平方米。战时功能为人员掩蔽所、电站，平时使用功能均为地库。B区无设置人防工程。一审法院认为，根据美的房产公司、胡艳的诉辩意见、举证质证意见，结合一审法院查明的案件事实，本案争议的焦点问题一是案涉《车位使用权合同》与《车位款分期付款补充协议》的效力是否合法有效，美的房产公司、胡艳之间的实际法律关系是什么、车位有偿使用费的具体性质是什么，美的房产公司、胡艳在签订合同时是否存在重大误解、显失公平；二是美的房产公司主张的车位款胡艳应否支付；三是美的房产公司主张的违约金是否应当支持。关于焦点一。根据美的房产公司提交的《建设工程规划许可证》和《贵阳市城乡规划局建设工程规划许可证规模附表》，美的房产公司开发建设的美的国宾府项目合法配建停车位共计286个，该车位系为项目商品房合法配备的地下停车位，案涉车位并非人防车位，法律并未禁止转让销售，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主公摊”的规定，案涉车位属于建筑规划范围内，且属地下车位，并未占用业主共有道路或者其他场地，亦非计算在公摊面积内，故美的房产公司将案涉规划的车位通过转让使用权的方式交与胡艳使用，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故美的房产公司、胡艳签订的《车位使用权合同》《车位款分期付款补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性和禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。胡艳辩称合同无效的意见，一审法院不予采纳。对于案涉《车位使用权合同》及《车位款分期付款补充协议》所约定的是转让车位使用权还是车位所有权，《车位使用权合同》和车位有偿使用费的性质问题，虽然合同的名称是车位使用权，约定的款项名称为车位有偿使用费，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条第一款规定，案涉车位可以作为建筑物专有部分成就独立的所有权。美的房产公司系案涉国宾府项目开发建设单位，其对案涉地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过出售、附赠或出租等方式约定其全部或可区分为“专有部分”的部分车位。该协议名义上转让的是“车位使用权”，但从协议内容看，美的房产公司不但享有该车位的占用、使用权利，还可以转让、出租等，即亦享有处分、收益等权能，且从美的房产公司、胡艳签订合同的目的、对于价款约定的内容、支付方式、合同的实际履行情况以及《车位款分期付款补充协议》中明确“由胡艳向美的房产公司购买B32-B52负1-76号车位”的约定，双方所约定的车位有偿使用费实际是取得该车位的对价，故案涉车位使用权合同实质上为车位所有权买卖合同，车位有偿使用费实系购买价款，因此美的房产公司、胡艳之间对于案涉车位达成的系买卖的合意，故双方之间实系买卖合同关系。关于案涉合同在订立时胡艳是否存在重大误解以及合同内容是否存在显失公平的问题：首先，重大误解的构成要件为须有意思表示的成立、意思表示的内容与内心的效果意思表示不一致，而表意人并不清楚不一致以及确有重大的误解；其次，认定合同或其条款构成显失公平应同时符合两个要件，即主观要件“合同订立中一方故意利用其优势或者对方轻率、没有经验”，客观要件“合同对一方当事人明显不公平”。其中任一要件不满足的，均不得将合同认定为显失公平。而本案中，因《车位使用权合同》第五条车位使用年限的约定中已经明确该车位为无产权车位，不具备产权办理条件，且经美的房产公司、胡艳双方签字盖章确认，胡艳在签订车位使用权合同时，对该协议的有关条款理应知悉，其作为具有完全民事行为能力人，应对自己所作出的民事行为所产生的法律后果承担责任，且胡艳在本案中并没有提供可证实显失公平的有关依据，胡艳辩称合同应当解除缺乏依据，一审法院不予采纳。综上所述，因案涉《车位使用权合同》《车位款分期付款补充协议》合法有效，不存在无效、效力待定、可撤销的情形，故美的房产公司、胡艳均应按合同的约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，美的房产公司、胡艳双方签署的《车位使用权合同》系双方本着自愿、平等的原则交易，在双方签署合同时双方就表示受该合同的限制和约定，应严格履行合同。案涉车位使用权合同中的车位使用权价格是受市场决定的，而美的房产公司、胡艳之间系公平交易，美的房产公司对于其使用权出让价款降价受市场价格的影响，并未违反法律规定。关于焦点二。因案涉《车位使用权合同》以及《车位款分期付款补充协议》合法有效，美的房产公司、胡艳均应全面完整履行，根据《车位款分期付款补充协议》的约定，第一期还款时间为2018年11月20日前，还款金额13000元，现美的房产公司诉请胡艳支付该13000元款项，一审法院依法予以支持。关于焦点三。对于美的房产公司主张的违约金，根据合同约定，胡艳如逾期支付分期款，每逾期一天，胡艳按应付未付款的3‰向美的房产公司支付违约金，现因胡艳确实存在逾期付款的情形，故应支付违约金，但该违约金的约定过高，综合胡艳的违约持续时间、合同的履行情况、过错程度以及美的房产公司的预期利益等因素，一审法院酌情调整胡艳按欠付款项的10%向美的房产公司支付违约金1300元，对美的房产公司诉请超出部分不予支持。一审法院判决：一、胡艳于本判决生效之日起十日内支付美的房产公司第一期车位款人民币13000元；二、胡艳于本判决生效之日起十日内支付美的房产公司违约金人民币1300元；三、驳回美的房产公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币94元（已减半收取），由美的房产公司负担7元，胡艳负担87元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：案涉合同的性质和效力问题。本案中，买受人主张案涉《车位使用权合同》为租赁合同超过20年的租赁期限无效。美的房产公司配建的车位经相关部门合法批准，其依法享有对建造车位的所有权，美的房产公司有权通过与买受人缔结《车位使用权合同》转让案涉车位的使用权，根据《车位使用权合同》第五条：车位使用年限“乙方已经充分知晓并理解该车位为无产权车位，不具备产权办理条件，乙方不得以任何方式向甲方主张车位产权办理义务，车位与房屋享有同等使用年限的使用权”，买受人通过一次性支付对价享有案涉车位的使用权，买受人仅仅是不能向美的房产公司主张办证义务，其实质对车位享有类似于所有权的占有、使用、收益、处分的权能，故一审认定本案实质为车位所有权买卖合同，并无不当，本院予以维持。因而，买受人主张案涉《车位使用权合同》为租赁合同，缺乏事实依据，本院不予支持。至于上诉人主张一审法院程序违法的问题，2019年4月2日《贵阳市花溪区人民法院民事审判笔录》中双方当事人均同意调解，且本案审理过程中法院依职权向相关部门调取证据，一审法院据此扣除相应审限，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由上诉人胡艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 符黎音审 判 员 程 奕审 判 员 田镇华二〇二一年九月十八日法官助理 赵 渊书 记 员 曾凡青