吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1845号上诉人（原审被告）：吉林鑫和塑业有限公司，住所地吉林市吉林高新技术产业开发区紫金·江尚1号楼0单元1层008号A8商铺。        法定代表人：郑上旺，董事长。        委托诉讼代理人：赵金库，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。        委托诉讼代理人：刘艳秋，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。        被上诉人（原审原告）：吉林市通达汽车附件制造有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区小白山乡榆树村。        法定代表人：刘世芳，董事长。        委托诉讼代理人：杜劲松，男，该公司经理。        委托诉讼代理人：马伟刚，吉林市丰满区金泰法律服务所法律工作者。        上诉人吉林鑫和塑业有限公司（以下简称鑫和公司）因与被上诉人吉林市通达汽车附件制造有限公司（以下简称通达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2021）吉0211民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫和公司的委托诉讼代理人赵金库、刘艳秋，被上诉人通达公司的委托诉讼代理人马伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        鑫和公司上诉请求：撤销一审判决，驳回通达公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。鑫和公司不存在逾期租金的行为，已经按约定支付租金从未逾期。事实上2018年12月换锅炉已抵押租金2.5万元，是双方认可的。2018年4月13日，鑫和公司与通达公司签订《房屋租赁合同》约定：租期五年，年租金30万元，按季度交纳租金。通达公司为鑫和公司提供厂房的供电、供水、供热设施。鑫和公司一直按合同约定的一个季度7.5万元交纳租金，持续至2020年1月31日。租赁期间，鑫和公司未逾期支付租金，通达公司始终收取租金并未提出异议。说明：1．双方签订的合同一直在履行。2．《房屋租赁合同》租金中包括通达公司给鑫和公司提供供热设施的使用。一审可以认定通达公司的锅炉不能使用，鑫和公司为了不使损失扩大，另行安装锅炉费用为2.5万元。通达公司在租赁期间将其原锅炉按废品出售，至今厂房被留用的仍是鑫和公司当时购置的锅炉。由此可见，鑫和公司当时安装锅炉并折抵租金的情况通达公司是认可并知情的。现通达公司又以此事向鑫和公司提出违约金的诉讼与理于法无据，该锅炉因为安装时双方已经用租金折抵购锅炉、安装款。锅炉留在通达公司处，鑫和公司由此支付的2.5万元已经折抵租金。依据《中华人民共和国民法典》第七百零八条、第七百一十三条的规定，鑫和公司没有违约行为，更不存在恶意逾付租金行为，不应承担违约金15万元。3．本案已经查清通达公司持续收取鑫和公司租金，鑫和公司按双方签订《房屋租赁合同》的约定已经交纳租金到2020年1月31日。2020年1月8日，通达公司却擅自单方封锁租赁房屋，单方终止租赁合同，造成鑫和公司停工无法生产产品的巨大经济损失。综上，鑫和公司没有单方违约及弃租的行为，原审法院认定事实不清未与查明。且双方在《房屋租赁合同》中约定的违约金数额超过法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于所造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。原审法院应予以调整违约金数额。请求二审人民法院依法撤销一审判决，驳回通达公司一审的全部诉讼请求。        通达公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。        通达公司向一审法院起诉请求：1．解除通达公司与鑫和公司签订的《房屋租赁合同》；2．鑫和公司支付通达公司至搬迁之日止的租金及电费900元；3．鑫和公司支付通达公司违约金150，000元；4．鑫和公司协助通达公司变更用电户名称。        一审法院认定事实：2018年4月13日，通达公司与鑫和公司签订房屋租赁合同，通达公司将其所有的坐落于吉林市丰满区小白山乡榆树村的厂房3号楼租赁给鑫和公司，租赁期限从2018年5月1日起至2023年4月30日止。每年租金30万元，每三个月支付租金一次，逾期缴纳租金按银行贷款利息4倍支付滞纳金。通达公司为鑫和公司提供厂房的供电、供水、供热设施。为方便鑫和公司办理业务，通达公司将用电户名更至鑫和公司名下。租期内，通达公司不能另租他人，鑫和公司不能弃租，违约者需付半年租金给对方损失补偿。鑫和公司出入该厂的道路为该厂东侧北门。2018年8月13日至2019年初，双方就供热问题进行协商。2018年11月，鑫和公司自行安装电供热设施，花费25，000元。通达公司租赁房屋内的供热锅炉为2001年购买的4吨蒸汽炉，后改造成2吨温水炉，租赁给鑫和公司前2年未使用该锅炉。2019年8月至9月份，通达公司将原来的锅炉拆除。2020年1月8日，因鑫和公司未按时交纳租金、电费及搬运设备，通达公司将该厂东侧北门上锁，禁止鑫和公司向外搬运设备。2020年1月9日，鑫和公司将剩余的租金及滞纳金给付通达公司。租赁期内，鑫和公司逾期支付租金及滞纳金。因此，通达公司于2018年12月1日、2019年2月28日向鑫和公司提出解除合同限期搬出，但鑫和公司一直使用上述房屋至2020年1月8日。现租赁房屋2、3层空置，鑫和公司的剩余设备（自动印刷机1套、手动印刷机1套、吹膜机1套、自动打边机2台、叉车1辆、切袋机1台、造粒机1套、丁醇4桶、翻膜机1台、热合机1台、打包机2套、扫雪机1台、印刷机铁桶1套、黄粉1桶）放置在1层。        一审法院认为，通达公司与鑫和公司签订房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。双方应按合同的约定全面履行各自的义务，通达公司应按约定将符合约定的房屋交付给鑫和公司，鑫和公司应按合同的约定使用房屋并按时支付租金。租赁期间，因鑫和公司逾期支付租金，通达公司因此向鑫和公司提出解除合同，但鑫和公司未明确表示并继续使用上述房屋，通达公司未提出异议，视为双方继续履行原合同。2020年1月8日后，鑫和公司不再使用上述房屋进行生产，以其行为表明不再继续履行合同，故此，鑫和公司应按双方的约定支付通达公司半年租金。通达公司主张解除与鑫和公司签订的《房屋租赁合同》，2020年1月8日后，鑫和公司已不在使用上述房屋，此时，双方的合同已经实际不能履行。通达公司主张鑫和公司支付通达公司至搬迁之日止的租金，2020年1月8日前，鑫和公司已陆续搬出部分设备，通达公司将该厂东侧北门上锁，禁止鑫和公司向外搬运设备，故此，此后占用租赁房屋的费用，不应由鑫和公司承担。鑫和公司对于给付电费900元及协助通达公司变更用电户名称无异议，予以支持。        一审法院判决：一、解除通达公司与鑫和公司签订的房屋租赁合同；二、鑫和公司于判决生效后10日内给付通达公司违约金15万元及电费900元；三、鑫和公司于判决生效后10日内协助通达公司办理用电单位名称变更登记手续；四、驳回通达公司的其他诉讼请求。        本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，鑫和公司与通达公司签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的租赁期限为2018年5月1日起至2023年4月30日止，且违约责任明确约定租期内通达公司不能另租他人，鑫和公司不能弃租，违约者需付半年租金给对方损失补偿。2020年1月8日后，鑫和公司不再使用案涉房屋进行生产，以其行为表明不再继续履行合同，一审法院认定鑫和公司应按照合同约定的半年租金标准支付违约金15万元并无不当。        综上所述，通达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费3300元，由吉林鑫和塑业有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    张利宏审判员    刘卓审判员    郭立坤二〇二一年九月十六日书记员    赵鹏