上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终11415号上诉人（原审被告）：飞立股份有限公司，住所地江苏省南通市苏通科技产业园纬14路11号。法定代表人：严林飞，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陶树年，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔晓青，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海枫林科创发展有限公司（原上海普天科创电子有限公司），住所地上海市徐汇区宜山路700号。法定代表人：张哲，执行董事。委托诉讼代理人：李涛，北京市浩天信和（上海）律师事务所律师。上诉人飞立股份有限公司（以下简称飞立公司）因与被上诉人上海枫林科创发展有限公司（以下简称枫林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2021）沪0104民初9268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。飞立公司上诉请求：撤销原判第一项，改判双方房屋租赁合同于2020年10月15日解除；撤销原判第二项，改判上诉人在原判基础上减少支付一个月租金；撤销原判第四项；撤销原判第五项，改判被上诉人枫林公司返还保证金；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原判按疫情影响仅减免上诉人二个月租金，不符合国务院、上海市减免三个月租金的相关政策，被上诉人作为国有企业应执行国家政策。本案租约解除系因疫情之不可抗力及双方协商一致，双方互不承担违约责任，所谓上诉人承担违约责任的认定违反最高人民法院关于疫情问题的司法解释，应予纠正。枫林公司辩称，不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。事实和理由：1．双方从未达成解除合同的一致。2．自2020年2月起上诉人即拖欠租金，至今仍然未付，可见其没有解决纠纷之意愿，上诉系为获取不当利益。3．上诉人所谓提交的文件依据，被上诉人没有收到，也不具有强制性，仅系参考性文件。4．疫情刚发生时，双方协商过减免房租，被上诉人要求上诉人减免租金前先将欠付租金全部付清，但是上诉人迟迟不支付，故被上诉人未同意上诉人提出的减免条件。5．本案系发回重审后再次上诉的案件，案件事实已经多次庭审查明，事实认定清楚。本案一审判决已经考虑到疫情影响，为上诉人减免租金、减轻违约责任。双方签订《房屋交接确认书》仅为证明房屋交接事宜，减少损失扩大，不表明被上诉人放弃追究上诉人违约责任，上诉人据此主张双方协商一致解除合同并以该日作为合同解除日期，缺乏依据。综上，本案历经两次一审程序、一次二审程序，原判查明事实清楚，适用法律正确。枫林公司向一审法院起诉请求：1．判令枫林公司与飞立公司间的《房屋租赁合同》自2020年9月9日起解除；2．判令飞立公司支付拖欠2020年2月28日至9月8日间房屋租金、物业费合计为1，103，520元；以及以172，425元为基数，分别自2020年2月28日、3月28日、4月28日、5月28日、6月28日、7月28日起，以68，970元为基数，自8月28日起，按日千分之三计至实际付清为止逾期付款违约金；3．判令飞立公司支付拖欠2020年9月9日至10月15日间的房屋占用费、物业费合计206，910元，并支付逾期返还房屋违约金413，820元（日租金和物业费的两倍）；4．判令飞立公司支付拖欠2020年2月1日至10月15日间的电费合计42，579.67元，以及以42，579.67元为基数，自2020年10月16日起按日千分之三计至实际付清为止逾期付款利息；5．判令飞立公司支付的租赁保证金490，941元归枫林公司所有，不予返还以及请求判令飞立公司支付违约金468，786元；6．判令保全费、诉讼费由飞立公司承担。一审法院认定事实如下：上海普天科创电子有限公司系上海市徐汇区XX路XX号房屋权利人。2016年11月1日，枫林公司（出租方、甲方）与飞立公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将上海市徐汇区XX路XX号C2幢楼北幢601、602、603、604单元，对外推广使用地址为上海市XX路XX号XX楼XX幢XX、XX、XX、XX单元出租给乙方办公使用。租赁期限自2016年12月1日起至2020年11月30日止，第三年至第四年每月租金为156，262元，每月物业管理费为16，163元；由甲方开具付款通知书，乙方必须在该期租金应付款日到期之前10天内支付缴清。乙方向甲方支付490，941元作为保证金。本合同租赁期满或按约终止后，乙方返还租赁单元及设施设备、结清相关费用，并办理完以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续后，乙方将该租赁保证金收据退还甲方，甲方将该租赁保证金在依照本合同约定扣除相关费用之后的余款在15个工作日内无息退还给乙方。租金和物业管理费以每壹个月为壹期支付，乙方必须在该期租金应付日到期之前10天内支付缴清。乙方逾期缴付，则每逾期一天，需按应付金额的3‰支付违约金。合同约定，乙方不支付或者不按照合同约定时限支付租金和物业管理费，逾期达连续30日，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，甲方无需承担任何违约责任，并不予以退还租赁押金。甲方根据上述条款解除本合同的，乙方应补足欠缴的租金、物业管理费等各项费用，租赁押金不予退还，同时乙方还应承担相当于叁个月租金额的违约金。乙方未按约返还租赁单元，每逾期1天，按日租金和日物业管理费总额的2倍向甲方支付违约金，但逾期日期自本合同终止日起不得超过15天。如逾期日期超过15天，则甲方有权处理乙方留在租赁单元内的一切物品。合同另就其他事项作了约定。2016年12月23日，双方签订补充协议，约定将起租日延长至2016年12月28日，原合同中有关起租日的相关条款均相应顺延。合同订立后，枫林公司交付了房屋，飞立公司支付了相应的租金和押金等。2020年2月17日、3月17日，枫林公司分别向飞立公司发催款单，飞立公司则表示要免2个月房租，枫林公司回复称暂未收到租金减免相关细则，所以还是按原来的付款方式付款，等实施细则公布后执行。后因飞立公司未支付2020年2月28日起的租金、物业管理费及电费等，枫林公司于2020年6月23日向飞立公司发出律师函，要求其支付拖欠的费用共计874，016.37元。双方协商未果，枫林公司遂起诉提出如上诉请。另查明，飞立公司于2020年9月9日收到枫林公司的起诉状副本等，枫林公司确认双方解除合同的时间为2020年9月9日。本案双方于2020年10月15日办理房屋交接，确认至2020年10月15日，飞立公司总计未结电费42，579.67元。上海普天科创电子有限公司于2021年3月2日变更企业名称为上海枫林科创发展有限公司。上海枫林科创发展有限公司的股东为上海XX集团）有限公司、上海XX有限公司，上海XX集团）有限公司股东为徐汇区国有资产监督管理委员会，上海XX有限公司股东为上海XX集团）有限公司。国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，全市取消各类大型公共活动。2020年5月9日国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会国家税务总局，国家市场监督管理总局联合发布“关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见”（发改投资规（2020）734号），内容为，（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。（二）中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。…（十）在受疫情影响缴纳租金确有困难时，承租人与出租人在遵守合同协议的前提下，本着平等协商的原则稳定租赁关系，出租人可适当减免或延期收取租金。国资委办公厅于2020年4月3日发布关于支持中小微企业和个体工商户发展、积极减免经营用房租金的通知（国资厅财评42号）、于2020年5月20日发布“关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知”（国资厅财评（2020）158号）、2020年7月28日上海市经济和信息化委员会，上海市发展改革委员会，上海市商务委员会，上海市科学技术委员会，上海市A局，上海市B局，上海市C局，上海市国有资产监督管理委员会发文《关于加大支持本市中小企业平稳健康发展的22条政策措施》的通知等，均规定对经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。一审审理中，枫林公司表示，在双方沟通过程中，枫林公司表示可以减免2个月的租金，但必须付清所拖欠的费用，飞立公司拒不支付相应的租金，以实际行动拒绝了枫林公司的减免政策。飞立公司为证明其为小微企业，提供了1．小微企业名录及详情；2．吴晓东与王让琳微信聊天记录拟证明飞立公司一直是在积极履行合同，因为受到疫情的影响，协商解约，曾提出由飞立公司承租小一点场地，但最终协商未成，并非飞立公司恶意违约；3．纳税申报表。经质证，枫林公司表示，真实性不认可，证明目的也不认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。关于因疫情减免租金之争议焦点，国家卫生健康委员会于2020年1月20日发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施；2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，全市取消各类大型公共活动，根据飞立公司提供的因疫情减免租金的政策系2020年2月起出台，飞立公司曾申请减免2个月租金，但双方协商未成，而根据双方间租赁合同的约定，飞立公司未按约支付2020年2月28日起至2020年10月15日交还系争房屋止的租金等费用，飞立公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。现枫林公司起诉要求解除合同，飞立公司于2020年9月9日收到诉状副本，故一审法院确认双方的租赁合同于2020年9月9日解除。本着疫情期间出租人与承租人共克时艰、共担风险的原则，根据枫林公司表示可以减免2个月租金，现枫林公司不同意减免租金显属不当，飞立公司至今未提供疫情期间不能使用系争房屋的充分证据，现飞立公司对枫林公司主张电费的数额无异议，故枫林公司要求飞立公司支付2020年2月28日至2020年4月27日期间的租金之诉讼请求，难以支持；飞立公司应向枫林公司支付2020年4月28日至2020年10月15日间租金、房屋使用费、2020年2月28日至2020年10月15日间的物业管理费及拖欠2020年2月1日至10月15日间的电费合计42，579.67元。飞立公司已经办理了房屋交接，飞立公司认为双方系协商退租，但未提供证据证明枫林公司同意免除其相应违约责任，对飞立公司的辩称不予采信。考虑到飞立公司未支付租金系受到疫情的影响，飞立公司亦已经返还房屋，本着共克时艰、共担风险的原则，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对枫林公司主张的逾期付款违约金、逾期返还房屋违约金413，820元（日租金和物业费的两倍）之诉讼请求，不予支持。枫林公司主张逾期付电费的利息，缺乏依据，不予支持。关于解除合同的违约金酌情调整为飞立公司已支付的租赁保证金490，941元归枫林公司所有不予返还同时飞立公司向枫林公司支付解除合同的违约金234，393元。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年7月15日作出判决：一、上海枫林科创发展有限公司（原上海普天科创电子有限公司）与飞立股份有限公司签订的房屋租赁合同于2020年9月9日解除；二、飞立股份有限公司于判决生效之日起十日内向上海枫林科创发展有限公司（原上海普天科创电子有限公司）支付2020年4月28日至2020年10月15日止的房屋租金、使用费计875，067.20元及2020年2月28日至2020年10月15日止物业管理费计122，838.20元；三、飞立股份有限公司于判决生效之日起十日内向上海枫林科创发展有限公司（原上海普天科创电子有限公司）支付2020年2月1日至2020年10月15日止的电费42，579.67元；四、飞立股份有限公司于判决生效之日起十日内向上海枫林科创发展有限公司（原上海普天科创电子有限公司）支付违约金234，393元；五、飞立股份有限公司已支付的保证金490，941元归上海枫林科创发展有限公司（原上海普天科创电子有限公司）所有；六、驳回上海枫林科创发展有限公司（原上海普天科创电子有限公司）其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计26，997元，上海枫林科创发展有限公司（原上海普天科创电子有限公司）负担8，569.80元，由飞立股份有限公司负担18，427.20元；财产保全费5，000元，由飞立股份有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人飞立公司与被上诉人枫林公司2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》、2016年12月23日签订的补充协议系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同约束当事人按约履行。查本案租约履行期间，承租人飞立公司未支付2020年2月28日起至2020年10月15日交还系争房屋止的租金等费用，按照双方上述合同约定，出租人枫林公司有权据此解除合同。飞立公司原一、二审及本案一、二审期间坚持主张欠租、解约系新冠疫情之不可抗力造成，其不应承担违约责任。根据查明事实，2020年2月17日、3月17日，枫林公司分别向飞立公司发催款单，飞立公司表示要免除2个月房租，枫林公司回复称暂未收到租金减免相关细则，按原来的付款方式付款，等待实施细则公布后执行。双方就立即免除2个月租金磋商未果，值得注意的是，即使2月租金免除属合理范围，但承租人（其余）租金支付义务仍然存在，飞立公司拒不履行显然不具有合法抗辩理由，应承担实质性违约责任，本案一审于此认定准确，本案租约因上诉人违约解除，本院应予维持。基于上述违约行为，上诉人应承担本案项下违约责任，租金、违约责任部分查一审判决已考虑相关疫情政策因素，在租约约定范围内斟酌确定，应属合理范围，本院应予维持。综上所述，飞立公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13，839.90元，由飞立股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 建审 判 员  胡桂霞审 判 员  叶振军法官助理  王 力法官助理  朱晨阳书 记 员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……