河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终1515号上诉人（原审第三人）：上海家合酒店管理有限公司，住所地上海市南京西路931、933、941号。法定代表人：FISCHJACOBALEXANDER。委托诉讼代理人：黄尊发、胡刚，北京卓纬律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：东航天合汽车运输服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区杨高路2268号。法定代表人：李奇师。委托诉讼代理人：施耀华，上海瀛泰律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：上海金威物业有限公司，住所地上海市静安区华山路303弄10号5幢1-3层。法定代表人：李自勇。委托诉讼代理人：吴豪，上海市佳信达律师事务所律师被上诉人（原审原告）：商丘市融世物业管理有限公司,住所地商丘市梁园区金桥路与陇海路交叉口西北角凯泰国际汽配城A区106号。法定代表人:赵飞。委托诉讼代理人：郭坤，河南辰正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商丘市天主教教务委员会，住所地商丘市睢阳区中山南二街34号。法定代表人：高海昌，主任。委托诉讼代理人：刘童阳，男，系委员会副主任。委托诉讼代理人：张然,上海市捷华律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：上海利丰达房地产开发经营有限公司，住所地上海顺义路18号绿地同创大楼1508室。法定代表人：黄黎明。委托诉讼代理人：霍运海，系公司员工。上诉人上海家合酒店管理有限公司(以下简称家合酒店)、东航天合汽车运输服务有限公司（以下简称东航运输公司）、上海金威物业有限公司因与被上诉人商丘市融世物业管理有限公司（以下简称融世物业）、商丘市天主教教务委员会(以下简称商丘天主教会)、上海利丰达房地产开发经营有限公司（以下简称利丰达公司）合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初8324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人家合酒店的委托诉讼代理人胡刚，东航运输公司的委托诉讼代理人施耀华，金威物业的委托诉讼代理人吴豪，被上诉人融世物业的委托诉讼代理人郭坤，商丘天主教会的法定代表人高海昌及委托诉讼代理人刘童阳，利丰达公司的委托诉讼代理人霍运海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家合酒店上诉请求:依法撤销(2020)豫1402民初8324号民事判决书第二项关于家合酒店应于判决生效之日起三十日内向被上诉人(一审原告)融世物业交付上海市静安区南京西路931、933、941号、泰兴路171、175、179号房产管理权的判决并改判或者发回重审。事实和理由:一、一审判决事实认定不清,应在查清事实的基础上依法改判或发回重审。家合酒店依法签订租赁协议而取得对争议房屋的管理权,并经房屋所有权人商丘天主教会书面认可,有效期间至2023年6月30日,因此融世物业无权要求家合酒店向其交还管理权。在本案一审中,家合酒店已向一审法院提交了相关证据,证明家合酒店依法享有诉争房屋的租赁权、管理权,其中包括商丘天主教会出具的两份书面确认文件:(1)2004年1月1日,商丘天主教会向上海东方航空酒店集团公司(以下简称“东航酒店”)签发《确认书》,确认:在2067年6月30日以前,东航酒店有权就争议房屋(即中央公寓)进行招商、引资、出租或者经营权承包等经营活动。并且东航酒店有权以自己名义就上述经营活动签署法律文件,自行决定该等文件的内容和形式。(2)2005年8月18日,商丘天主教会向东航酒店出具《确认书》,同意东航酒店与利丰达公司2005年4月15日签订《中央公寓转租合同》,将中央公寓自2005年1月1日至2023年6月30日租赁给利丰达用作酒店和商业用途,利丰达在在转租期满前有权决定中央公寓的招商、引资、出租等经营活动。商丘天主教会所作出的前述两份《确认书》合法有效,属于商丘天主教会的确认和承诺,一经作出即对其具有法律约束力,未经权利人同意,商丘天主教会不得撤回、否认。该两份《确认书》不仅确认了东航酒店的管理权,更直接明确同意利丰达在2023年6月30日前对中央公寓有转租权,并有权决定中央公寓的招商、引资、出租等经营活动,因此,家合酒店基于以上事实而从利丰达取得对诉争房屋的租赁权、管理权合法有效。在一审当中,商丘天主教会表示要在庭后对前述《确认书》进行核实,但上诉人并未收到商丘天主教会的核实结果,一审法院在此核心事实未核实清楚的情况下即作出判决、要求家合酒店向融世物业交付诉争房屋管理权,属于事实认定不清,并直接导致判决不公。二、一审法院要求家合酒店向融世物业交付上海市静安区南京西路931、933、941号、泰兴路171、175、179号房产管理权,于法无据。融世物业在其《变更诉请申请书》中,要求确认金威物业对外转租的行为无效,家合酒店已经在一审程序中,明确指出:融世物业的该等要求违反了《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款关于房屋租赁合同纠纷应当按照不动产纠纷来确定管辖法院的规定,融世物业应向争议房屋所在地的法院另行起诉主张权利。一审判决未对此管辖权异议要求进行审理,违反了前述司法解释的规定,于法无据。融世物业并不是金威物业对外转租、家合酒店承租系争房屋法律关系的当事人、相对方,无权要求家合酒店向融世物业交付上海市静安区南京西路931、933、941号、泰兴路171、175、179号房产管理权。即便融世物业与商丘天主教会2020年6月18日《委托管理协议》被法院认定为有效,也并不必然导致金威物业对外转租的行为无效,一审法院亦无权对融世物业的该主张进行审理。一审判决驳回了融世物业要求确认金威物业对外转租行为无效的主张,但却又另行要求家合酒店向融世物业交付上海市静安区南京西路931、933、941号、泰兴路171、175、179号房产管理权,其判决不仅自相矛盾,且要求家合酒店交付诉争房屋的判决超出了一审法院的管辖范围,亦超出、破坏了金威物业对外转租法律关系的相对性,于法无据。三、一审判决在对涉及家合酒店的租赁权具有关键意义的核心事实认定不清的情况下做出判决,将导致家合酒店无法正常经营,产生重大损失,对家合酒店极为不公。家合酒店自取得中央公寓的租赁权后,持续对中央公寓投入巨资进行装修和改造升级,到2015年12月底,对中央公寓累计投资超过8400万元,已合法占有、使用系争房屋超过14年。一审法院在认定事实不清、于法无据且超管辖权限的情况下,判决家合酒店向融世物业交付系争房屋将给家合酒店造成无法挽回的巨大损失,并造成对家合酒店的重大不公。并且,商丘天主教会已出具《确认书》确认了利丰达有权对外进行转租,一审法院仅以商丘天主教会每年就系争房屋实得收益约为120万元、与家合酒店2020年支付给利丰达的租金差距较大,就作出明显侵犯商丘天主教会的权益的认定,没有任何事实和法律依据,无视商丘天主教会已作出的书面确认,将给家合酒店造成重大损失。东航运输公司辩称，认可家合酒店的上诉请求和理由。金威物业辩称，无异议。一审提出管辖异议以后，不理不睬，程序严重违法，我们对管辖权保留进一步申诉提出异议的权利。在实体上，我不因为同意了，或者对他们的实体上的上诉请求没有提出异议，就放弃了对程序上的管辖异议的抗辩权利，因为法律上有个规定，你去应诉了你的程序上的管辖异议就不存在了。所以我要强调的是这一点，不因为我实体上涉及到一些实体问题了，对程序的管辖异议的权利就不存在了。东航运输公司上诉请求：1、依法撤销梁园区人民法院(2020)豫1402民初8324号民事判决书,改判驳回被上诉人融世物业的诉讼请求；2、本案二审受理费由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决查明事实不清。二、原审判决适用法律错误。三、原审程序错误。四、判决结果侵害上诉人合法权益。家合酒店辩称，无异议。金威物业辩称，无异议。金威物业上诉请求，二审法院撒销原判,并将本案移送至上海市静安区人民法院管辖。事实和理由:原审向上诉人送达诉状、传票后,上诉人依法提出了管辖异议,认为原审中的原、被告均对其双方签订的《委托管理协议书》无任何争议,无诉讼的必要性,原审中原告提出的确认《委托管理协议书》有效之诉请实为其为规避法定管辖而虚设的诉讼请求;而原审原告的另一项所有第三人向其交还上海市静安区南京西路931、933、941号及泰兴路171、175、199号全幢房产管理权之诉请显属专属管辖,依法应移送上海市静安区人民法院审理。但原审既未裁定支持上诉人的管辖异议,亦未裁定驳回上诉人的管辖异议,而是仍按传票原定时间开庭,因此上诉人认为原审程序不合法,并进而影响到原审庭审及判决的合法性。此外还需说明的是,上诉人系依据外省市在沪宗教房产的归口统一管理部门上海市宗教事业服务中心的委托,且根据其作为签订主体之一与上诉人于2004年1月8日共同签订的《关于确认上海东航酒店集团有限公司中央公寓使用权的会议纪要》而对上海市静安区产行使代理经租的,该会议纪要有效期20年,并且符合国务院［1980］号188文件之精神。家合酒店辩称，无异议。东航运输公司辩称，无异议。融世物业对三上诉人的上诉共同答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法正当，应依法驳回三上诉人的上诉请求。答辩人与被上诉人商丘天主教会的民事权利主体，签订合同也是在自愿平等的基础上签订，合同约定的内容并不违反法律规定，一审判决合同有效正确。二、在答辩人与商丘天主教会签订的委托管理协议书第四条中，双方已经将管理权的内容明确，被上诉人商丘天主教会系涉案房屋合法的物权人。涉案房屋除出售以外的所有权委托给答辩人进行管理。三、在本案中商丘天主教会为涉案房屋的合法所有权人并没有任何争议。各方当事人是基于房屋的管理权产生的纠纷，并不属于物权纠纷，不属于专属管辖范围。本案中答辩人住所地为一审法院管辖范围，委托管理协议书约定的管辖法院为一审法院，一审法院审理符合法定程序。四、东航运输公司提出案涉房屋必须经房管部门代为经租，并没有提供任何证据予以证明。国务院(1980)188号文件是为了我国宗教能够独立自主的健康发展，解决教会的经费问题，防止外国宗教势力渗透，而不是给某些单位或公司牟取利益。一审中被上诉人家合酒店付出的租赁费用高达2000万元，而被上诉人商丘天主教会每年所获得的费用仅为120万元，请问这些钱去哪里了？一审认定商丘天主教会利益受损有何不妥？五、金威物业、东航运输公司、家合酒店等是如何取得案涉房屋的使用权对外出租等权利？在一审中并没有提供有效证据予以证明，属于无权占有，应当将该房屋予以返还。综上所述一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请二审法院查明事实后依法驳回上诉，维持原判。商丘天主教会对三上诉人的上诉共同答辩称，涉案的房产是我们教会的，我们教会有产权证。在2013年的时候我们已经对外撤销了所有宗教房产的委托权。那么三位上诉人已无权占有，我们教会房屋应该予以返还。我们已经与融世物业签订的委托管理协议,这个房屋就应该交给融世物业进行管理。但是三个被上诉人拒不将该房屋的管理权交给融世物业，导致我们教会的一方违约，一审法院判决是合法正当。那么他们应该向融世物业交付管理权也是正确的。那么一审当中的家合酒店已经说明了其交纳的房屋的租金每年大概2000万元左右，但是教会作为房屋所有权人，我们仅收到的是不到120万每年。我们的合法权益受到严重的侵害，那么我们教会保留追究相关单位和个人的权利。那么在庭审以后向有关部门举报。综上所述，一审法院判决是正确的。请驳回上诉，依法维持原判。利丰达公司不作答辩。融世物业向一审法院起诉请求：1、请求确认原被告双方于2020年6月18日签订的《委托管理协议书》有效；2、请求确认第三人金威物业对外转租的行为无效;3、所有第三人向原告交还上海市静安区南京西路931、933、941号及泰安路171、175、199号全幢房产管理权；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、系争房产坐落于上海市，权利人原系商丘市天主教爱国会，2002年权利人变更为商丘天主教会，建筑面积6128.26平方米。2、（2001）沪二中民初字第102号民事判决书及（2002）沪高民一（民）终字第117号民事判决书确认，顺得桥公司基于商丘市天主教爱国会的委托，与上海市中发置业有限公司于1996年11月1日签订的《上海市南京西路931-941“中央公寓”合作开发项目合同》，确认双方上述合同名为合作开发，实际是房产转租合同，关于房产使用的期限，双方上述合同中约定为70年，此约定违反了《中华人民共和国合同法》租赁期限不得超过20年的规定，故上述合同约定使用期限超过20年的部分应属无效。3、商丘天主教会于2013年7月30日及2020年7月13日函告上海市宗教事业服务中心，告知“代理经租”与我国法律严重抵触，严重侵犯教会权益，教会在受欺骗并错误理解的前提下于2001年7月6日对上海市宗教房产联合办公室作出委托授权，教会已于2013年7月30日撤销授权，并与2020年7月13日再次函告并同时告知已将系争房产委托给本案原告管理。4、2020年6月18日原被告签订《委托管理协议书》，约定自2020年6月18日起授权管理原告系争标的共5+5年，协议约定在管理期限内被告不得委托第三方及由被告自行管理上述物业，管理期限内原告有权以自己名义，因经营管理上述物业需要签订所有对外合同。5、（静）城管责拆决字第（2017）第150057号责令限期拆除违法建筑决定书，内容为上海市静安区城市管理行政执法局于2017年7月5日作出要求本案第三人家合酒店拆除其违章在系争房产搭建的违法构筑物。6、第三人东航运输公司、利丰达公司、家合酒店为系争房产实际使用人，金威物业系出租人，原被告虽然对东航运输公司和家合酒店提供的复印件证件真实性及合约内容不认可，但不否认上述第三人与系争房产的上述关系认定，同时查明被告每年房产收益约为120万元，第三人家合酒店自2020年应支付给利丰达公司租金近2000万元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，依据（2001）沪二民初字第102号民事判决书及（2002）沪高民一（民）终字第117号民事判决书，系争房产有效合同为1996年11月1日签订的《上海市南京西路931-941“中央公寓”合作开发项目合同》，该合同性质经法院认定为租赁合同，且确认有效租赁期为20年。据此，系争房产租赁期间已经到期，第三人金威物业接到本院开庭通知后未应诉。第三人东航运输公司及第三人家合酒店辩称，系争房产系宗教产，按政策应由案外人上海市宗教事业服务中心及第三人上金威物业行使管理权代表被告商丘天主教会对外出租，并提供证据（均为复印件），鉴于（2001）沪二民初字第102号民事判决及（2002）沪高民一（民）终字第117号民事判决均认定，有效租赁合同出租人顺得桥公司的租赁权来自于商丘市天主教爱国会（原房产权利人），而第三人所述的“代理经租”并未被上述两判决认定为宗教产对外租赁的必备要件，且依照立法法规定，法律的效力要高于地方性法律文件，故第三人抗辩理由不成立。结合庭审质证，两出庭第三人均对被告于2013年7月30日及2020年7月13日两次发函上海市宗教事业服务中心撤销对“中央公寓”的委托权既没有口头也没有书面提出异议。被告每年就系争房产实得收益约为120万元，而第三人家合酒店2020年支付给利丰达公司租金近2000万元，两者差额巨大，明显侵犯了被告权益。综上，本案系争房产所有权人为被告，被告对系争房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故原、被告双方签订委托管理书，系双方真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，对原告要求确认其有效及四个第三人向其交付系争房产管理权的诉请，具有事实和法律依据，予以支持。其它诉请因没有提交有效证据，不予支持。四个第三人均没有提交对系争房产拥有管理权的事实证据和法律依据，目前四个第三人无论对系争房产怎样行使管理权，在被告不予认可的情况下，均侵犯了被告的合法权益，对其陈述意见，不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第二百四十条、第四百六十五条、第五百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原、被告双方于2020年6月18日签订的《委托管理协议书》有效；二、第三人金威物业、东航运输公司、利丰达公司、家合酒店应于本判决生效之日起三十日内向原告融世物业交付上海市静安区南京西路931、933、941号、泰兴路171、175、179号房产管理权；三、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由被告商丘天主教会负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提交如下证据：东航酒店已经与融世物业、商丘天主教会和解，故对其提交的证据不再列明、评判。金威物业公司二审提交两份证据，一份是金威物业为什么会将这个房屋出租给东航。就是2004年1月8日由上海市宗教事业服务中心与金威物业、东航酒店等四方签订了一份关于确认上海东航酒店集团有限公司中央公寓使用权的会议纪要。纪要的第三点已经很明确了。根据纪要第三点的规定，我们与东航签订了从2004年4月1日到2024年3月31日的租赁合同。我们以这两份合同来证明我们的代经租行为是符合法律的规定，是有法律依据的，因为我们是100%的国营企业，所以我们所有的资料都是按照档案法的规定进行管理，原始档案不能取出，我们所以所有的文件都加盖了档案查阅专用章。那么这个章盖了以后，这个文件就视同为原件。还要补充的四方的会议纪要，实际上东航运输公司今天这个文件里面也有原件，它可以证明这么个事实。我们新的证据主要的就是两份，证明我们的代经租行为是符合法律的规定。家合酒店、东航酒店对金威物业公司的证据认可。融世物业质证认为，金威物业提供的证据为复印件。商丘天主教会质证认为，经与教务委员会工作人员及神父了解，未查询到商丘天主教会曾加盖印章并出具给东航天合的记录，且该印鉴与商丘天主教会印鉴经肉眼识别明显不同，故不确认该证据的真实性及合法性，其也不能证明其所证明的事项。利丰达公司：均无异议。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案在二审审理过程中，东航运输公司、融世物业、商丘天主教会、利丰达公司之间已经达成和解，根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十四条第一款规定，本院另行制作调解书，故对东航运输公司的上诉请求与理由不再评判。原审对管辖权提出的异议处理程序虽有不当,但金威物业原审接到开庭通知后未应诉,未提交证据,二审提出对案涉房产有20年管理期限,融世物业、商丘天主教会诉讼中基本认可了其行使20年管理权;融世物业、商丘天主教会从实体上认可了家合酒店关于租赁期限2023年6月30日到期的主张;融世物业、商丘天主教会与此外的当事人进行了和解,实体上未侵害各方当事人利益。本案虽涉及不动产，但不是产权归属争议，融世物业和商丘天主教会及本案其他当事人之间纠纷为合同纠纷，故原审法院受理本案并无不当。关于家合酒店经营、履行租赁合同问题。融世物业、商丘天主教会二审诉讼中自认家合酒店根据其所签订的租赁合同可经营至2023年6月30日，且后续事宜可再商谈。案涉合同性质为租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”的规定，租赁期不得超过20年。合同法规定租赁期限不得超过20年，但并非实际必然是20年，金威物业自称行使管理权利从2004年1月8日计算20年，但需要当事人提交书面合同证明行使权利期限。案涉房屋实际使用人家合酒店租赁合同经营至2023年6月30日到期，已接近金威物业主张的20年期限至2024年1月8日。融世物业、商丘天主教会二审诉讼中自认家合酒店可使用房产经营至2023年6月30日，金威物业未提交行使管理权至2024年1月8日的书面合同依据,鉴于2023年6月30日距离2024年1月8日时间间隔较短,故金威物业与家合酒店应一并交付案涉房产使用、管理权。如金威物业确有书面合同依据行使管理权至2024年1月8日，可就实际交付房产管理权之日至2024年1月8日之间的损失向商丘天主教会依法主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民调解工作若干问题的规定》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初8324号民事判决第二项、第三项，即“二、第三人上海金威物业有限公司、东航天合汽车运输有限公司、上海利丰达房地产开发经营有限公司、上海家合酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告商丘融世物业管理有限公司交付上海市静安区南京西路931、933、941号、泰兴路171、175、179号房产管理权；三、驳回原告的其他诉讼请求”；二、维持河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初8324号民事判决第一项，即“确认原、被告双方于2020年6月18日签订的《委托管理协议书》有效”；三、上海金威物业有限公司、上海家合酒店管理有限公司应于2023年7月1日起10日内向商丘融世物业管理有限公司交付上海市静安区南京西路931、933、941号、泰兴路171、175、179号房产管理权；四、驳回商丘融世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。一审案件受理费100元，由商丘市天主教教务委员会负担。二审案件受理费200元，由上海家合酒店管理有限公司负担100元，由上海金威物业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 刘一宇审 判 员 李清振审 判 员 张学朋二〇二一年九月十七日法官助理 朱文欣书 记 员 彭 兰