江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5656号上诉人（原审被告）：袁震，男，1977年12月24日生，汉族，住徐州市沛县。上诉人（原审被告）：张海丽，女，1984年4月21日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：孙超，江苏尊鼎力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张放，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：管民堂，男，1968年7月22日生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。原审被告：班孝军，男，1976年6月9日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人袁震、张海丽因与被上诉人管民堂、原审被告班孝军确认合同无效纠纷一案，不服江苏省铜山区人民法院（2020）苏0312民初10643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张海丽及其委托诉讼代理人孙超，被上诉人管民堂的委托诉讼代理人赵明浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁震、张海丽上诉请求：1、撤销铜山区人民法院（2020）苏0312民初10643号民事判决，依法改判，或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由管民堂承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、上诉人向一审法院书面申请调取涉案房屋于2011年7月13日的网络备案登记信息，足以证明上诉人在签订房屋买卖合同前已经尽到基本审查义务，其主观和行为均是善意的。而一审法院并未核实，仅凭张海丽庭审中的部分陈述，且在管民堂没有提供足够证据证明上诉人存在恶意的情况下径行判决，应予纠正。2、一审判决将上诉人张海丽于交易次日起诉至法院要求过户的行为，认定为“张海丽对涉案房产存在产权问题是明知的”，与事实不符。上诉人张海丽买房过程中，除了交付定金、晚上去考察了一次房屋坐落情况之外，其他交易过程均是交由其从事房产中介的哥哥张海宾参与办理的。在合同签订、定金支付完成后，张海宾和中介方出于避税的考虑，商定通过法院判决的形式来获得房屋所有权。没有法律常识的普通人，不知道“主体适格”的概念，才会在看过网备证明后仍做出起诉不相干主体的行为，这符合当事人的认知水平，不应当直接作出当事人“明知存在产权问题”的矛盾结论。二、一审判决适用法律错误。被上诉人的诉讼请求是确认涉案合同无效，理由依据《合同法》第五十二条第2项“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”，其举证应当围绕证明上诉人存在“恶意”进行。管民堂并没有提供足够证据证明班孝军的恶意，一审应当根据该条规定驳回其诉讼请求。而一审适用《合同法》第五十二条，同时又援引善意取得制度(该制度规定在《物权法》第一百零六条，现已因《民法典》第三百一十一条的存在而废止)，系适用法律错误。同时，一审违背善意取得的举证责任分配规则，反推作出“无法认定其购买行为出于善意”的结论，是对相关法律规定的错误理解。《最高人民法院关于适用物权编的解释(一)》第十四条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”。上诉人核实确认了转让人班孝军的网备登记，没有理由怀疑国家机关公示的公信力，其符合“不知道转让人无处分权”的要求。该解释第十六条规定：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人有重大过失。”对该条的理解，最高人民法院民一庭编著的《最高人民法院物权法司法解释(一)理解与适用》中(408-409页)做了详细阐述，既要考虑交易习惯所存在的时间要素，也要考虑空间要素和当事人要素。本案中，上诉人张海丽的哥哥张海宾特殊的从业背景(房产中介)结合当年的市场因素，都足以说明张海丽的行为没有违反当时的交易习惯。管民堂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应当依法驳回，维持原判。一、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第20条规定，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请，而本案中上诉人并未在法定的期限内向一审法院提出调查取证的申请，另外即使上诉人在法定的期限内提出了调查的申请，一审法院也并非必然接受其申请。《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第二款规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据或人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集，而本案中上诉人申请的证据并不符合上述条件。另外，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第三条规定，在诉讼过程当中，一方当事人陈述的与己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明，一审法院根据上诉人在一审的陈述而进行相应认定，并不存在上诉人所说的认定事实不清的情况。二、上诉人购买涉案房屋时并非善意取得。善意取得系法律对诚信之人的一种特殊保护，而法律上的诚信之人首先应当是一个尽到合理审慎义务之人，故不具有某种程度以上的过失应当认定为一个善意的重要标准。《最高人民法院关于适用物权编的解释(一)》规定，受让人不知道转让人无处分权且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，上诉人张海丽不符合善意的法定构成要件。1、上诉人和班孝军之间的房屋交易过程不符合正常的交易习惯。一审庭审时上诉人张海丽的陈述证明上诉人购买涉案房屋之前，并未进入房屋内部进行查看，对于购买购房者而言，在购买二手房存在装修折价的情况下不对房屋的户型、设施、装修等进行查看，也没有看见到房主房产证的情况下，便决定购买二手房并交付购房定金，是极不符合交易习惯的。张海丽的看房时间、看房地点、定金交付的过程，均有异于常规的正常的买受人，上诉人存在明显的故意，已经严重超出法律规定的重大过失的程度。一审法院据此就以上事实认定上诉人购买涉案房屋时不存在善意于法有据。2、张海丽在将定金交付给班孝军后的第二天，就起诉中住公司要求其配合办理相应的过户手续，可以认定上诉人明知涉案房屋存在产权问题。在此种情况下，上诉人的行为符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编的解释一》第15条第四款，受让人知道登记簿上记载的权利主体错误，应当认定为不动产受让人知道转让人无权处分。三、上诉人张海丽并未支付合理对价。2009年3月12日，中住公司在客户签约后换房申请单中确认房屋连排16号-102及地下室总价为1046446元（毛坯）。但2018年6月21日，袁震、张海丽和班孝军签订存量房买卖合同时，此时的房屋已经进行了装修，花费在200万元左右，而双方之间约定价格仅为113万元。这和房屋价格持续上涨的客观情况是明显相悖的。四、一审法院并未要求上诉人去证明其善意，而是根据被上诉人提供的证据材料，并结合上诉人在庭审当中的陈述，确认了上诉人并非善意。管民堂向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认班孝军和袁震、张海丽之间就徐州市泉山森林海别墅区LP16-102及102号地下室签订的《存量房买卖合同》无效；2、判令班孝军、袁震、张海丽协助将徐州市泉山森林海别墅区LP16-102及102号地下室过户至管民堂名下；3、本案诉讼费、保全费等费用由班孝军、袁震、张海丽承担。一审法院认定事实如下：管民堂以工程款抵账和另付部分现金的方式购买中住公司开发的泉山森林海YF28-1-101、YF28-1-102室房产。2008年9月29日，中住公司为管民堂开具销售不动产统一发票二份，分别为中新泉山森林海YF28-1-101室，金额433508元，收款款项性质为预售购房款（发票号码：00118199）；中新泉山森林海YF28-1-102室，金额402580元，收款款项性质为预售购房款（发票号码：00118200）。中住公司另收管民堂燃气初装费3200元。后管民堂和中住公司协商，欲以上述房产换取LP16-102及102号地下室。2009年3月12日中住公司为管民堂制作了《徐州泉山森林海客户签约后换房申请单》，该单载明原购房产YF28-1-102室总价款402580元，所换房屋LP16-102及102号地下室总价1046446元，最终签署意见为“同意，快将差价款收回来”。管民堂于2010年期间对涉案房屋进行装修，2012年开始实际居住。2011年7月13日，中住公司与班孝军签订《商品房买卖合同》，约定班孝军购买中住公司开发的LP16-102及102号地下室总价1046446元，总价款2019800元，买受人签署本合同时一次性付清房款2019800元，出卖人在2014年1月14日前交付房屋。后班孝军欲将该房屋出卖给袁震、张海丽，袁震在2017年9月7日支付中介单世伟购房定金50万元。2017年9月8日，张海丽起诉中住公司至一审法院，请求判决中住公司协助办理徐州市铜山区泉山森林海一期LP16幢102室房屋的过户手续，形成（2017）苏0312民初8243号一案。在该案中，中住公司称“同意协助张海丽办理房屋过户手续，但是现房产仍登记在案外人班孝军名下。涉案房产本来属于中住公司，因中住公司与班孝军存在债权债务关系，故将房屋抵押给了班孝军。但是实际上是以物抵债，把房屋登记在了班孝军的名下。现在中住公司已经将借款还清，班孝军同意将房屋过户给中住公司或者协助中住公司将房产直接过户至张海丽名下”。一审法院裁定驳回张海丽的起诉。2018年4月9日，班孝军取得了中新·泉山森林海一期LP16-102室不动产权证，权证号为：苏（2018）铜山区不动产权第0004334号。2018年6月21日，班孝军与袁震、张海丽签订存量房买卖合同，约定将班孝军坐落于中新·泉山森林海一期LP16-102室面积为204.25平方米的房产，以113万元的价格出卖给袁震、张海丽。2018年9月21日，该房屋由班孝军名下过户至张海丽、袁震名下。张海丽在取得涉案房产产权证书后，更换了房屋门锁并实际占有了涉案房屋。2018年9月29日22时许，案外人吴继芳报警，称在铜山区，其与张海丽因房屋产权发生纠纷。案外人吴继芳系从管民堂处租住涉案房屋居住于此。2017年9月1日，管民堂诉中住公司、第三人班孝军至一审法院，请求依法确认坐落于泉山森林海LP16号楼102室房屋和地下室102室归管民堂所有（房屋价值526596元）；判令中住公司协助办理房屋产权手续，形成（2017）苏0312民初8029号一案。后管民堂于2018年2月12日撤诉。2019年1月9日，管民堂与中住公司、班孝军房屋买卖合同纠纷一案诉至一审法院，管民堂要求确认中住公司与班孝军之间就徐州市泉山森林海别墅区LP16-102及102号地下室签订的房屋买卖合同无效。一审法院作出（2019）苏0312民初547号民事判决书，驳回了管民堂的诉讼请求。管民堂不服该判决上诉至本院。本院作出（2020）苏03民终899号民事裁定书，裁定撤销（2019）苏0312民初547号民事判决书，发回重审。重审过程中，一审法院认为管民堂通过与中住公司换房的方式取得涉案房屋后，中住公司与班孝军就涉案房屋签订商品房买卖合同，且对该合同履行情况班孝军与袁震、张海丽陈述存在明显矛盾，也未提供支付购房款的证据，现有证据难以认定班孝军与袁震、张海丽签订的商品房买卖合同系出于善意。故对管民堂主张确认中住公司与班孝军之间就徐州市泉山森林海别墅区LP16-102及102号地下室签订的商品房买卖合同无效的请求，依法予以支持。2020年12月14日，一审法院作出（2020）苏0312民初5295号民事判决书，确认中住公司与班孝军就徐州市泉山森林海别墅区LP16-102房屋及102号地下室签订的商品房买卖合同无效。2020年11月27日，管民堂再次诉至一审法院，要求确认班孝军与袁震、张海丽之间的《存量房买卖合同》无效，并将涉案房屋协助过户至管民堂名下。庭审中，一审法院对张海丽进行了询问，在询问其是否了解房屋状况时，张海丽陈述“了解，没有人在那住。”“（是否进屋看过？）屋没进，我在外面看的，晚上看的，户型我是知道的，因为我姐在那个小区住。”“给我说的是二手房装修过的，没给说装修折价，就只是给我说装修过的房子，家具家电不是我的。”“晚上（去看的房屋），没人居住。”在询问张海丽为何支付定金第二天就来法院起诉时，其陈述“他（单世伟）给我写了两个东西，一个是房屋买卖合同一个是收据，我看着不对，我让他退我50万，他说没事。合同具体内容我忘了，多少钱记不清了，我当时没仔细看合同，我就知道是买房合同。”一审法院认为，一、关于管民堂的主体资格问题。管民堂基于与中住公司之间购买及换房的事实，于2010年期间对涉案房屋进行装修，并于2012年开始实际居住。班孝军就涉案房产与袁震、张海丽签订商品房买卖合同，与管民堂存在法律上的利害关系，管民堂作为本案诉讼主体适格。二、关于班孝军与袁震、张海丽之间合同效力问题。首先，班孝军与中住公司之间的商品房买卖合同，经一审法院（2020）苏0312民初5295号民事判决书认定，现有证据难以认定中住公司与班孝军签订的商品房买卖合同系出于善意，故该商品房买卖合同无效，因此班孝军对于涉案房产属无权处置。且管民堂因涉案房产的权属问题已于2017年9月1日将班孝军及中住公司诉至一审法院，班孝军在诉讼期间，对涉案房产权属存在争议的情况下与袁震、张海丽签订存量房买卖合同，无法认定其行为出于善意。其次，对于张海丽关于善意取得的抗辩主张。经庭审询问，张海丽购买涉案房产之前，并未进入房屋内部查看过。对于购房者而言，在购买的二手房存在装修折价的情况下，没有对屋内设施装修等进行查看，仅凭因其亲属住在同一小区，对房型有所了解便决定购买二手房产，并交纳金额为50万元的购房定金，是极不符合正常交易习惯的。张海丽在办理完涉案房屋产权过户手续后，即更换门锁占有涉案房产，而不是从出卖人班孝军手中领取涉案房屋钥匙，且并未对此行为作出合理解释，此行为亦不符合房屋交易常理。袁震在2017年9月7日向中介单世伟支付购房定金50万元，次日，张海丽便将中住公司诉至一审法院，要求协助办理产权过户手续，可以认定张海丽对于涉案房产存在产权问题是明知的，在此情况下张海丽仍执意购买涉案房产，无法认定其购买行为出于善意。因此，从张海丽购买涉案房产的经过以及其向一审法院起诉的时间及理由上来看，无法认定班孝军、袁震、张海丽之间签订量房买卖合同系处于善意，故对于管民堂主张确认班孝军、袁震、张海丽之间就徐州市泉山森林海一期LP16号楼102室签订的存量房买卖合同无效的请求，依法予以支持。三、关于管民堂要求班孝军、袁震、张海丽协助办理涉案房产产权过户手续的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”管民堂基于与中住公司签署的《徐州泉山森林海客户签约后换房申请单》，主张班孝军、袁震、张海丽将涉案房产过户至其名下。根据合同的相对性原则，管民堂与班孝军、袁震、张海丽之间并不存在合同关系，故班孝军、袁震、张海丽没有义务协助管民堂办理过户手续。对于管民堂的该主张，不予支持。综上，遂判决：一、确认班孝军与袁震、张海丽就徐州市泉山森林海一期LP16号楼102室签订的存量房买卖合同无效；二、驳回管民堂的其他诉讼请求。案件受理费13880元，保全费5000元，共计18880元，由管民堂负担4000元，由班孝军负担7440元，由袁震、张海丽负担7440元。本院二审对一审查明的事实予以确认。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：袁震、张海丽是否善意取得，与班孝军之间的合同效力应如何认定。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。具体到本案中，引发双方之间民事纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。故，袁震、张海丽关于一审法院适用《物权法》已废止系法律适用错误的主张，本院不予支持。关于袁震、张海丽是否善意取得，与班孝军之间的合同效力应如何认定的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十五条第一款规定,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。本案中，首先，根据已查明的事实，班孝军与中住公司之间的商品房买卖合同无效，班孝军对于涉案房产属无权处分。其次，袁震、张海丽主张对案涉房屋系善意取得。庭审中，张海丽自认对案涉房屋已装修知情但并未进入室内查看即交付了定金50万元，与正常交易习惯及一般人的认知相悖。再结合张海丽交付定金第二天即起诉中住公司要求办理产权过户手续、过户后即更换门锁而不是与出卖人交接房屋以至与租户发生纠纷等情节，能够认定案涉房屋受让人袁震、张海丽受让该不动产时并非出于善意。再次，中住公司于2009年3月13日出具的《徐州泉山森林海客户签约后换房申请单》载明，案涉房屋（毛坯房）总价为1046446元。班孝军与袁震、张海丽于2018年6月21日签订的《存量房买卖合同》载明，案涉房屋（精装修）总价为113万元。相隔十年并精装修后，以近乎等同的价格购入，能够认定袁震、张海丽并未支付合理对价。综上，袁震、张海丽并不符合善意取得的构成要件，一审法院认定袁震、张海丽并非善意取得、案涉存量房买卖合同无效并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人袁震、张海丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13880元，由袁震、张海丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年九月二十七日法官助理  董新西书 记 员  陆滢冰