湖南省华容县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0623民初2043号原告:原告：曾丽平，女，1974年4月3日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：刘朗，湖南榕城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈然，男，1969年3月16日出生，汉族，居民，住湖南省华容县，系原告曾丽平丈夫。被告：严乐良，男，1960年1月27日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。被告：何忠华，男，1962年7月2日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。两被告委托诉讼代理人：谢飞，华容县秉道法律服务所法律工作者。第三人：赵宏智，男，1965年10月15日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。原告曾丽平与被告严乐良、何忠华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月10日立案后，依职权通知赵宏智作为本案第三人参加诉讼。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾丽平及委托诉讼代理人刘朗、陈然，被告严乐良、何忠华及其共同委托诉讼代理人谢飞到庭参加诉讼，第三人赵宏智经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾丽平向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即为原告办理不动产权证，第三人赵宏智承担协助义务。除契税、水电开户费、房屋维修基金及不动产权证工本费外，办理不动产权证所需要交纳的其他费用由被告承担；2、本案案件受理费由两被告承担。事实与理由：2016年，两被告在华容县中（现华容县城关中心小学）对面，开发建设了一幢商品房楼房。2018年4月21日与5月28日，两被告将该幢楼房的八楼东边套房与九楼两套共三套房屋出售给原告。为此，双方签订了一份《西街六中对面商品房销售合同》、一份《购房合同》，两份合同约定：三套房屋的总价款为693000元，原告在被告合同签订时付清房屋价款610000元，剩余价款83000元待不动产权证办好后全部付清；两被告负责为原告办理不动产证，契税、水电开户费、房屋维修基金及不动产工本费由原告负担。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款610000元，两被告向原告交付了三套房屋后，至今仍未为原告办理房屋不动产权证，被告的行为违反了合同的约定。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告严乐良、何忠华共同辩称，1、同意为原告办理不动产权证。目前没有办理不动产权证，是因为原告没有缴纳其应承担的税费。因为原告没有履行办证所需先期义务，故两被告没有办理不动产权证不构成违约，不应承担本案案件受理费；2、原告提交的《西街六中对面商品房销售合同》、房款收据以及《华容县建设工程规划审批单》已经明确案涉房屋所占土地的使用权限至2063年止，现被告已将原告购买的不动产使用年限延长至2090年，两被告为此多支付了28万多元。该增加利益无合同约定也无法律规定，原告属于不当得利，要求原告和其他房屋买受人按所购房屋建筑面积分摊该费用；3、原告在所购置的第九楼两套房屋中扩建了相关设施，原告在没有征得被告同意的情况下，擅自在九楼进行改建、搭建，占有了所有业主和两被告的共有公共平台，改建了防水层和楼顶的通道，对楼层的压力和楼面防水造成隐患，也加重了房屋的承重，突破了原先的设计建筑，应该予以拆除或向两被告补交相应面积房屋价款；4、《购房合同》约定九楼两套房屋面积210平方米，而实际办证面积为124.9平方米和116平方米，比原有约定面积超出30.9平方米，误差比达到14%，为此原告应当对其多占面积补足房款，并承担被告为此多支付的税款；5、原告购置了三套涉案房屋，其所交契税比例依照相关政策，会调整增高，对此原告的契税缴付金额应适当予以增补。第三人赵宏智未到庭参加诉讼。但在本院通知其作为本案第三人参加诉讼时，赵宏智向本院陈述，涉案房屋所在土地使用权人虽然登记为赵宏智，但该土地使用权及地上不动产早已转让给两被告。因两被告没有办理土地使用权变更登记，两被告在该宗地上进行房屋开发建设时，只能以赵宏智的名义提出建设工程审批申请。虽然该幢房屋开发建设完毕并登记在赵宏智名下，但赵宏智没有投资一分钱，也不对涉案房屋主张所有权。因赵宏智没有对涉案房屋进行买卖并收取价款，也不主张所有权，所以赵宏智也不承担任何责任。原告曾丽平围绕诉讼请求向本院提交了《西街六中对面商品房销售合同》、《购房合同》、被告何忠华与严乐良的两张收条、曾丽平中国建设银行个人活期账户交易明细、赵宏智土地使用权证复印件、《华容县建设工程规划审批单（副本）》等证据。两被告向本院提供了登记在赵宏智名下的（2021）华容县不动产权第××号不动产权证复印件、及以赵宏智名义缴纳土地出让金收据两张等证据。第三人赵宏智向本院提交了与被告何忠华、严乐良签订的《房屋买卖合同》、两被告书面承诺书等证据。为查明案件事实，本院依职权向本县不动产登记中心查询、复制了涉案房屋不动产登记档案。庭审质证时，原告与两被告对上述证据的真实性均不持异议。本院依法确认上述证据为合法有效证据。根据上述质证情况，结合双方当事人陈述，本院确认案件事实如下:2016年7月12日，第三人赵宏智将其位于华容县对面的一宗土地使用权及地上建筑物［土地面积为367平方米、土地使用权证号为华国用（2014）第046号］作价180万元转让给两被告何忠华、严乐良。两被告支付完价款受让土地及地上财产后，一直未办理土地使用权人变更登记手续。2016年10月25日，两被告共同投资，在前述受让土地上以赵宏智名义申请商品房开发建设工程项目审批，2017年12月8日该建设工程项目开工，2021年1月28日建设工程项目竣工验收完毕。房屋建设工程开工后，两被告（甲方）与原告曾丽平（乙方）就该幢楼房中的东八楼住房，于2018年4月21日签订一份《西街六中对面商品房销售合同》,合同约定：房屋面积为129.98平方米，房屋总价款为328000元，乙方在签订合同时付款300000元，剩余价款28000元待不动产权证办好后全部付清；甲方负责为乙方办理不动产证（税费按其说明），契税、水电开户费、房屋维修基金及不动产根（工）本费由乙方负担。同年4月28日，两被告（甲方）与原告曾丽平（乙方）就该幢楼房中的九楼东、西两套住房，又签订一份《购房合同》,合同约定：九楼东边一套房屋面积为100平方米，九楼西边一套房屋面积为110平方米，二套合计210平方米（实际面积按房产局测量为准），房屋总价款为365000元（包括水电入户费用7000元在内），乙方在签订合同时付款310000元，剩余价款55000元待不动产权证办好后一次性付清；甲方负责为乙方办理不动产证从合同签订之日起三年内办理到位，契税、水电开户费、房屋维修基金及不动产权证工本费由乙方负担。同时，两被告附随合同将“华规Ｓ1610002”华容县建设工程规划审批单（副本）、权利人为赵宏智华国用（2014）第046号国有土地使用权证复印件交付给了原告，土地使用权证上载明使用权终止日期为2063年9月26日。合同签订后，原告按约向两被告支付了三套房屋的购房款610000元及水电开户费，两被告也向原告交付了前述房屋，但至今尚未办理不动产权证。原告接受三套房屋后，征得两被告同意，在九楼（顶楼）两套房屋旁空闲的平台上，搭建了遮雨棚，后经城市规划部门通知整改，达到了城市规划部门的要求，与整幢房屋一并获得竣工验收批准。后两被告为了给该幢房屋买受人办理不动产权证，先为该幢商品房办理了不动产权总证，登记在第三人赵宏智名下，不动产权证号为（2021）华容县不动产权第××号。在办理不动产权登记时，两被告因该房屋建设工程超出原审批容积率、土地使用权年限为满足住宅房屋70年产权而延长相应土地使用权期限等原因，向华容县自然资源局补缴了土地出让金285200元。两被告为该幢房屋中各套房买受人分别办理不动产权证时，要求各买受人分担前述补缴的土地出让金，遭到包括本案原告在内的所有买受人拒绝，遂引起纠纷。诉讼中，原告和两被告均确认，赵宏智已确认并授权两被告为房屋买受人办理相应的不动产权证，且不动产登记部门已对包括原告在内的所有买受人办理了业主录像、指纹采集等不动产登记备案手续。本院认为,虽然原告曾丽平与两被告签订《西街六中对面商品房销售合同》与《购房合同》，是对登记在第三人赵宏智名下不动产进行的买卖行为，但该房屋实际为两被告投资建设，第三人赵宏智对该房屋产权不主张物权，对两被告的处分行为是明知且授权办理产权过户手续，所以该房屋买卖合同内容并不违反法律规定。该买卖合同的签订是原、被告合意行为，内容不违反法律规定，是合法有效合同。合同双方理应按约履行合同义务。现原告已按约履行了交付房屋价款的义务，按照合同约定，两被告理应为原告办理不动产权证，并承担除约定由买受人承担外的全部费用。原告在接受不动产权证时也应按照合同约定，同时向两被告支付剩余房屋价款。第三人赵宏智没有参与买卖合同的签订，没有收受房屋价款，且已授权两被告为该房屋办理不动产权过户登记手续，不应对本案承担责任。两被告抗辩称契税和办证工本费应由原告负担，而原告没有先行缴纳，导致不动产权证没有及时办理，不应承担违约责任。因原告并未拒绝缴纳合同约定的税费，不动产权证的迟延办理，系两被告要求原告承担补缴的土地出让金引起。两被告是否承担违约责任，在于两被告主张的，由商品房买受人承担其补缴土地出让金的请求是否有法律依据。双方签订的房屋买卖合同明确约定“甲方负责为乙方办理不动产证（税费按其说明）”，两被告补缴的土地出让金，一方面是房屋建设工程超出原来的容积率，另一方面是土地使用权续期费用。显然建设工程超审批规划，责任在两被告，补缴费用应由两被告承担。至于土地使用权续期问题，两被告出售的是居住用商品房，作为商品房的开发商，除非合同有特别约定，通常应为居住用房消费者办理70年产权的不动产权证。原告因买卖新开发的居住用商品房而获取的70年不动产权并非不当之利。两被告为此支付的土地出让金，是其作为商品房开发者必须承担的义务。另外，两被告也没有提供该土地出让金，应由房屋买受人承担的证据。故两被告要求原告承担土地出让金的意见，没有法律依据，本院不予支持。此外，原告在所购置的第九楼两套房屋中搭建的遮雨棚，经过整改后获得了规划部门验收合格，属于合法建筑，故被告要求原告将扩建的相关设施予以拆除的意见，本院不予支持。对于两被告辩称房屋实际办证面积超过与原告合同约定的房屋面积，要求原告对超出合理误差3%的部分补交相应房款的意见，因原告搭建遮雨棚时已经过两被告认可，搭建遮雨棚的行为是由原告自身完成的，两被告并未投资建设，两被告要求补交房屋价款没有法律依据。但如果不动产登记机关在办理不动产权证时，因按实际测量面积办理不动产权证，因此造成超出合同约定面积税费时，超出费用应由原告负担。综上所述，本院对原告曾丽平的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何忠华、严乐良于本判决书生效之日起十五日内为原告曾丽平购买的位于华容县房屋办理不动产权证。在办理不动产权证时，除按照合同约定和法律规定应由买受人承担的契税、印花税、不动产权证工本费等费用（税费额度以征缴部门核定金额为准）由原告曾丽平承担并缴纳外，其余税费由被告何忠华、严乐良负担。经不动产登记中心对房屋面积进行测量，超出合同约定面积的部分在办理不动产权证时需要补缴的相关费用，由原告曾丽平负担；二、原告曾丽平在接收不动产权证的同时应向被告何忠华、严乐良支付房屋剩余价款83000元。本案案件受理费200元，减半收取100元，由被告何忠华、严乐良负担。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 员 刘华平二〇二一年九月十五日法官助理 王雪婷书 记 员 张 巧附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。