广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1769号上诉人（原审被告）：陈伟，男，1989年5月15日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：邹志文，广东承诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁广亮，男，1988年9月25日出生，汉族，户籍所在地：广西灵山县，现住广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：陈成，广东向宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小瑶，广东向宁律师事务所律师。原审第三人：湛江西营味道餐饮有限公司，住所地：广东省湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦首层北门。法定代表人：张琪，经理。上诉人陈伟因与被上诉人袁广亮，原审第三人湛江西营味道餐饮有限公司（以下简称西营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2021）粤0803民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈伟的委托诉讼代理人邹志文，被上诉人袁广亮的委托诉讼代理人陈成到庭参加诉讼。原审第三人西营公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈伟上诉请求：1、撤销一审判决第一项（异议金额：52083.57元），依法改判；2、—审、二审的诉讼费由袁广亮承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、陈伟未与西营公司协商一致，是西营公司单方将涉案商铺出租给黄思龙，与陈伟无关。一审法院认定陈伟与西营公司协商一致，2020年10月25日，西营公司与黄思龙签订《商铺租赁合同》，约定西营公司将涉案商铺出租给黄思龙，租赁期限5年（2020年10月25日至2025年10月24日）。这与事实不相符。理由如下：经一审审理查明，袁广亮早在2020年10月20日己经停止租赁涉案商铺，其向西营公司提交了《终止合同申请表》表示撤场后，西营公司才与黄思龙签订商铺租赁合同。所以不存在陈伟与西营公司协商一致的情形，是因袁广亮自动退场后，西营公司与黄思龙签订商铺租赁合同是西营公司单方的行为，与陈伟无关，陈伟与袁广亮的租赁合同尚未依法解除。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定陈伟、袁广亮、西营公司的行为及涉案商铺已由黄思龙承租的现状是符合当事人一方明确以自己的行为不履行主要债务的，从而适用《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项的规定，认定陈伟与袁广亮签订的《商铺租赁合同》已于2020年10月25日依法解除。这是错误的，理由如下：1、未有证据证明陈伟具有同意由黄思龙直接与西营公司签订《商铺租赁合同》的意思表示。据上所述，陈伟未与西营公司协商一致，是西营公司单方将涉案商铺出租给黄思龙，与陈伟无关。不存在陈伟同意西营公司与案外人签订《商铺租赁合同》的意思表示，未有证据证明。2、当时的合同环境及外部环境不存在陈伟会作出同意西营公司与案外人签订《商铺租赁合同》的意思表示。（1）陈伟与袁广亮签订《商铺租赁合同》是定期合同，双方不能随意提前解除合同，若提前解除合同，则需要承担违约责任。（2）当时还处于新冠肺炎疫情期间，市场环境不好，继续履行合同，对陈伟有利。依据现有证据，袁广亮是单方提前终止涉案租赁合同关系，构成违约行为，作为违约方没有单方解除合同的权利。涉案租赁合同并非不定期租赁，合同双方并不享有随时解除合同的权利，非约定或法定的理由，不可擅自变更租赁期限或解除合同，袁广亮在知悉租赁期限的情况下单方提前终止租赁合同关系，构成违约行为，作为违约方没有单方解除合同的权利，更无权请求陈伟退回保证金。袁广亮辩称：陈伟所述合同相对性因其针对租赁物与袁广亮重合，导致袁广亮使用租赁物，因租赁合同无法实现，即使合同实际解除，一审判决有事实和法律依据。西营公司二审期间既不到庭，也不提交书面意见。袁广亮向一审法院起诉请求：1、判令解除袁广亮和陈伟签订的《商铺租赁合同》；2、判令陈伟返还袁广亮履行保证金、水电费保证金等合计52600元；3、判令陈伟赔偿袁广亮商铺装修费损失、拆卸费、安装广告牌费等合计202780元；4、本案的诉讼费由陈伟承担。一审法院认定事实：2019年2月，陈伟与西营公司签订《商铺租赁合同》，约定西营公司将位于湛江市霞山区（实用面积约700平方米）出租给陈伟，租赁期限5年（2019年2月25日至2024年2月24日）。2019年11月，陈伟与袁广亮签订《商铺租赁合同》，约定由陈伟将其承租的位于湛江市霞山区其中的340平方米分租给袁广亮，租赁期限5年（2019年11月1日至2024年10月30日），月租金23800元（自2021年11月1日起递增），签订合同后袁广亮向陈伟交付了两押一租（71400元）的履约保证金以及5000元的水电费保证金。双方合同约定违约责任“每月15日前交清当月租金……如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金”。袁广亮经营至2020年10月20日，结清商铺水电费后，向商铺所在的物业提交了《终止合同申请表》以及《退铺流程表》，并于10月22日将商铺清场后退场。经西营公司与陈伟协商一致，2020年10月25日，西营公司与案外人黄思龙签订《商铺租赁合同》，约定西营公司将位于湛江市霞山区（实用面积约700平方米）出租给黄思龙，租赁期限5年（2020年10月25日至2025年10月24日）。袁广亮与陈伟无法达成一致意见，致调解未果，袁广亮遂提起本案诉讼。另查明，2020年10月24日黄思龙向袁广亮支付了20000元的转让空调和通风管费用。黄思龙现系承租位于湛江市霞山区（实用面积约700平方米）的经营者。一审法院经审理认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，各方当事人的争议焦点为：1、袁广亮与陈伟签订的《商铺租赁合同》是否解除；2、袁广亮请求陈伟返还履约保证金和水电费保证金有无依据；3、袁广亮请求的商铺装修费损失等是否依法有理。首先，袁广亮与陈伟签订《商铺租赁合同》后，实际经营至2020年10月，并于10月20日申请退场，于10月22日退场，10月25日后黄思龙继受了陈伟的承租人地位，由黄思龙直接与西营公司签订《商铺租赁合同》承租位于湛江市霞山区（实用面积约700平方米）。袁广亮实际退场的行为以及陈伟同意由黄思龙直接与西营公司签订《商铺租赁合同》的意思表示，均表明了袁广亮与陈伟就双方签订的《商铺租赁合同》达成解除的意思表示，陈伟已实际丧失继续出租340平方米商铺给袁广亮的基础权利，而袁广亮也实际退场并将商铺退还西营公司，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项的情形，故袁广亮与陈伟签订《商铺租赁合同》已于2020年10月25日依法解除。其次，袁广亮退场时虽已交清水电费用，但未与陈伟结算最后一个月的租金情况，存在一定过错；袁广亮退场时拖欠租金未满一个月，而双方的合同已依法解除，故陈伟主张不予退还袁广亮履约保证金71400元以及水电保证金5000元的依据不足，不符合双方约定情形，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，袁广亮实际经营至2020年10月20日，应依据合同约定向陈伟交纳租金，虽然履约保证金中包含了“两押一租”的费用，但并不能以此免除其应依约交纳租金的义务，袁广亮未依约交纳租金的行为，给陈伟造成了租金费用利息的实际损失，可参照年利率6%计算利息费用（2020年10月16日至2021年2月25日，即132天），则袁广亮应向陈伟支付租金及利息24316.43元（23800元+23800元×6%÷365天×132天），抵扣履约保证金后，陈伟应退还履约保证金47083.57元以及水电保证金5000元给袁广亮。最后，关于袁广亮主张陈伟赔偿商铺装修损失、拆卸费、安装广告牌费等共计202780元的问题，根据双方签订的《商铺租赁合同》，并没有就合同解除后有关商铺装修等进行约定，且袁广亮已与案外人黄思龙就空调及通风设备达成转让的事实，袁广亮也于退场时将商铺大部分能够搬离的物品已经搬离，其请求陈伟赔偿上述费用没有直接的证据予以证明该主张依法有据，故一审法院不予支持。综上所述，由陈伟退还履约保证金47083.57元以及水电保证金5000元给袁广亮，驳回袁广亮其他不合理的请求。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、限陈伟于判决发生法律效力之日起十日内退还履约保证金47083.57元以及水电保证金5000元给袁广亮；二、驳回袁广亮的其他诉讼请求。如果陈伟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2565.35元，一审案件申请费1796.9元，由陈伟负担一审案件受理费523.19元及一审案件申请费1796.9元，袁广亮负担一审案件受理费2042.16元。二审期间，各方当事人均未向本院提供证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明，2019年11月，陈伟与袁广亮签订《商铺租赁合同》第六条“双方责任”第一款“甲方责任”第二项约定：“合同期满时，乙方需在租约起满之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费等费用后十天内，返还乙方所交的保证金”。本院又查明，一审庭审期间，陈伟自认其收到袁广亮缴纳租金到2020年10月15日。本院还查明，一审庭审期间，陈伟自认其与西营公司口头协商一致同意，由黄思龙承租，陈伟退场。西营公司亦称陈伟所述属实。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院对上诉请求以外的部分不予审理。综合各方当事人在二审中的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：1、一审法院认定袁广亮与陈伟签订的《商铺租赁合同》解除是否正确；2、陈伟应否退还履约保证金和水电费保证金给袁广亮。关于一审法院认定袁广亮与陈伟签订的《商铺租赁合同》解除是否正确的问题。陈伟上诉主张其与袁广亮之间的租赁合同尚未依法解除。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，首先，袁广亮与陈伟签订《商铺租赁合同》后，实际经营至2020年10月，并于10月20日提交《终止合同申请表》申请退场，袁广亮已通过其实际行动作出不再继续履行合同的明确意思表示。其次，2020年10月22日袁广亮已实际撤离案涉租赁场所并将商铺退还给西营公司，2020年10月25日黄思龙继受了陈伟的承租人地位，由黄思龙直接与西营公司签订《商铺租赁合同》承租位于湛江市霞山区（实用面积约700平方米）。陈伟、西营公司均认可双方口头协商一致同意由黄思龙承租，陈伟退场。黄思龙进场后，本案租赁合同已无继续履行的现实可能。按照生活常识及经营交易习惯，可以推定陈伟已经知道袁广亮退场的事实，并且在解除合同和要求一方继续履行之间作出解除合同的选择。据此，一审法院认定袁广亮与陈伟签订《商铺租赁合同》已于2020年10月25日依法解除并无不当，本院予以维持。陈伟上诉主张理据不足，本院予以驳回。关于陈伟应否退还履约保证金和水电费保证金给袁广亮的问题。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，基于履约保证金的从属性，合同解除后履约保证金亦应予返还。本案中，袁广亮向陈伟交纳了履约保证金71400元以及水电保证金5000元。现双方合同已经解除，陈伟自认其收到袁广亮缴纳租金到2020年10月15日，故2020年10月25日合同解除时袁广亮拖欠租金尚未达到一个月，不符合合同约定没收保证金的条件；亦无证据证明案涉商铺存在设备损坏或欠缴水电费与物业管理费的情况。在此情况下，返还履约保证金的条件已成就，抵扣租金及利息24316.43元后，陈伟应当向袁广亮返还履约保证金47083.57元（71400元－24316.43元）及水电保证金5000元。虽然袁广亮因经营不善提前退租构成违约，但双方并未约定提前退租时陈伟有权没收保证金，故陈伟仅可基于袁广亮的违约行为请求袁广亮依法承担相应的违约责任，陈伟据此请求没收履约保证金及水电保证金缺乏理据，本院不予支持。综上，一审法院认定陈伟应当向袁广亮返还履约保证金47083.57元及水电保证金5000元并无不当，本院予以维持。陈伟关于不予退还袁广亮履约保证金71400元以及水电保证金5000元的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。综上所述，陈伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1102.09元（上诉人陈伟已预交），由陈伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈志清审 判 员 罗勇峰审 判 员 吴春蕾二〇二一年九月二十二日法官助理 李森凤书 记 员 占 健附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。