杭州市萧山区人民法院    民事判决书    （2021）浙0109民初13461号     原告：杭州住邦房产代理有限公司，统一社会信用代码913301096652397619，住所地浙江省杭州市萧山区永久公寓3#楼14号。       法定代表人：郑海涛，公司执行董事兼经理。       委托代理人：陈允周、魏天白，浙江泽大律师事务所律师。       被告：沈园国，男，1979年11月11日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。       被告：关建红，女，1981年10月3日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。       被告：薛以军，男，1986年9月18日出生，汉族，户籍所在地江苏省睢宁县。       原告杭州住邦房产代理有限公司（以下简称住邦房产）诉被告沈园国、关建红、薛以军中介合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法由审判员王大伟适用小额诉讼程序于2021年8月20日公开开庭进行了审理。原告住邦房产委托代理人陈允周，三被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告住邦房产诉称：2021年4月4日，经住邦房产居间，沈园国、关建红（卖方、甲方）与薛以军（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》一份，由薛以军购买沈园国、关建红位于杭州市萧山区明江苑1幢3单元502室的房屋，成交价为2550000元。签订合同当天，三被告与住邦房产签订《委托代理合同》一份，确认：1．薛以军在签订网签合同之日向住邦房产支付服务代理费25500元、他项权证代办费500元、公积金代办费1000元；2．三被告任何一方逾期支付代理费或双方均逾期支付代理费，每逾期一天向住邦房产支付200元违约金；3．若因三被告单方或双方原因，导致《委托代理合同》、《房地产买卖合同》不能履行，违约方应当支付住邦房产完成此次交易的应收的双方合计代理费及咨询服务费的总额作为代理费。现因三被告的原因，目前《房地产买卖合同》《委托代理合同》不能履行。住邦房产认为，因三被告违约导致合同不能履行，特向三被告主张居间服务费。故起诉请求法院判令被告三被告支付代理费及咨询服务费25500元。       被告沈园国、关建红共同辩称：沈园国、关建红委托住邦房产销售案涉房产，薛以军已支付定金6万元，依据沈园国、关建红与薛以军签订的《房地产买卖合同》第二条中款项支付的约定，薛以军应当在2021年4月13日前付清剩余房款2490000元。2021年4月11日，各方在住邦房产协商，薛以军明确因资金问题、无法购买案涉房产，各方同意解除房产买卖合同、不退定金，但住邦房产以未收取中介费为由不同意解除房产买卖合同，此后搁置。沈园国、关建红于2021年5月初向住邦房产收回了案涉房产的房产证，住邦房产没有做任何协调工作，是沈园国、关建红与薛以军自行于2021年5月22日达成了《解除合同协议书》，各方同意解除房产买卖合同、不退定金。综上，沈园国、关建红不存在违约行为，住邦房产的中介费明确约定由薛以军支付，请求依法判决驳回住邦房产对沈园国、关建红的诉讼请求。       被告薛以军辩称：同意沈园国、关建红的上述答辩意见，薛以军眼睛患有视神经萎缩症状，当时没有看合同条款，且已经损失了定金6万元，住邦房产中介人员确实有过几次带看，但并没有实际促成交易，也没有做实质工作，故薛以军可以支付2000元的辛苦费。另就案涉房产的买卖，住邦房产中介人员明知薛以军没有付款能力，并承诺薛以军以银行垫资形式支付购房款，详见微信聊天记录。       对三被告的上述答辩意见，住邦房产回应称，相应中介人员已经离职，无法核实具体情况，但是从薛以军提交的微信聊天记录来看，是薛以军以微信形式告知中介人员，经营贷款不能办理，可以证明是薛以军自行联系的，与住邦房产无关。本案系因三被告原因导致房产买卖无法履行，故住邦房产依据《委托代理合同》第五条第三款违约责任的约定，主张三被告支付代理费及咨询服务费25500元。       经审理，本院认定以下事实：       2021年4月4日，经住邦房产居间，沈园国、关建红（卖方、甲方）与薛以军（买方、乙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定薛以军购买沈园国、关建红位于杭州市萧山区明江苑1幢3单元502室的房屋，成交价为2550000元，付款方式为一次性付款，薛以军于合同签订之日支付定金6万元，于2021年4月13日前付清剩余房款2490000元。       2021年4月4日，沈园国（卖方、甲方）、薛以军（买方、乙方）、住邦房产（代理方、丙方）签订《委托代理合同》一份，约定甲方将座落于杭州市萧山区明江苑1幢3单元502室的房屋转让给乙方，转让总价2550000元，支付方式按照《房地产买卖合同》第二条、第七条履行，甲方愿意在款清之日完成物业交割手续，将上述房屋交乙方验收。乙方应在签订网签合同之日向丙方支付代理服务费25500元、他项权证代办费500元、公积金代办费1000元，丙方应尽快、优质完成甲乙双方委托事项。甲乙双方共同委托丙方办理房屋交易过户手续，交易过户税费于过户当日交由丙方或甲乙双方自行缴纳。甲方或乙方任一方逾期支付代理费或甲乙双方均逾期支付代理费，每逾期一天应向丙方支付200元违约金，若因丙方原因未在约定的时间内完成过户手续，每逾期一天应分别向甲乙双方支付200元违约金；若因甲乙单方或双方原因，导致本合同及《房地产买卖合同》不能履行，违约方应向丙方支付完成此次交易应收的甲乙双方代理费及咨询服务费的总额25500元作为代理费。       薛以军于2021年4月4日按约支付定金6万元。2021年4月6日凌晨，薛以军微信告知住邦房产中介人员，称购房前我们商量全款买进再以经营贷款形式办理贷款，现在银行政策有变动，希望理解。2021年4月10日，薛以军再次微信告知住邦房产中介人员，称房子近早处理，毕竟4号签的合同，5号晚上告知你们买不了。住邦房产中介人员回复称晚上问问房东何时回来。2021年4月11日，住邦房产中介人员微信告知薛以军可以过来谈了。沈园国、关建红、薛以军当天于住邦房产处协商。2021年4月11日晚上，关建红微信告知住邦房产中介人员称，今天谈的意思是薛以军同意定金不退，但是中介费是你们中介和客户的事情，并不影响合同解除的理由，中介费用房子成交与否跟我无关，不是我的原因。住邦房产中介人员回复称，这和你这边没关系的，这合同三方有一方不同意就解除不了，我们也不是不讲道理随便要中介费的。       2021年5月22日，关建红（甲方）与薛以军（乙方）签订《解除合同协议书》一份，载明双方协调后同意终止于2021年4月4日签订的《房地产买卖合同》，上述合同自2021年5月22日解除，自解除之日起，上述合同中约定的双方权利义务终止。因乙方原因造成无法按上述合同条款履行，甲方同意按已交定金6万元作为违约赔偿金。       上述事实，由原告住邦房产提供的《房屋所有权证书》《房地产买卖合同》《委托代理合同》及微信聊天记录，被告沈园国、关建红提供的微信聊天记录，被告薛以军提供的微信聊天记录、《收条》《解除合同协议书》及各方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。       本院认为：案涉《房地产买卖合同》《委托代理合同》均依法成立并有效，各方当事人均应按约履行。本案系中介合同纠纷，住邦房产系提供房屋交易的中介服务方，三被告系房屋交易方，各方当事人签订案涉《房地产买卖合同》《委托代理合同》的目的在于通过住邦房产提供的中介服务完成房屋所有权转移，住邦房产根据其提供的中介服务获取相应的报酬。但从合同实际履行过程来看，薛以军在合同签订次日告知住邦房产无法按约支付剩余房款，且经三被告协商，各方同意解除房产买卖合同、不退定金，故本案系薛以军违约造成案涉《房地产买卖合同》无法按约履行。再结合《委托代理合同》中第五条第三款违约责任的约定，若因甲乙单方或双方原因，导致本合同及《房地产买卖合同》不能履行，违约方应向丙方支付完成此次交易应收的甲乙双方代理费及咨询服务费的总额25500元作为代理费，故住邦房产于本案中主张的代理费25500元实质为违约金，本院并认定薛以军应承担违约责任。至于薛以军应支付的代理费金额认定，综合考量薛以军的违约情形、住邦房产的实际损失、薛以军支付的定金6万元已赔付沈园国、关建红等具体情况，本院酌情认定薛以军支付住邦房产代理费15000元。综上，对住邦房产合理的诉请，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第九百六十一条、第九百六十三条之规定，判决如下：       一、薛以军于本判决生效之日起十日内支付杭州住邦房产代理有限公司代理费15000元；       二、驳回杭州住邦房产代理有限公司的其余诉讼请求。       如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费438元，减半收取219元，杭州住邦房产代理有限公司负担59元，薛以军负担160元。       原告杭州住邦房产代理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告薛以军于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。       本判决为终审判决。       审判员王大伟     二○二一年九月二十六日     书记员张艳