江苏省沛县人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0322执异280号异议人（案外人）：陈侠，女，汉族，1965年2月17日生，住沛县。申请执行人：南通四建集团有限公司，住所地：南通市通州经济开发区。法定代表人：瞿羌军，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨明阳，江苏智临律师事务所律师。被执行人：徐州锦汉房地产开发有限公司，住所地沛县。法定代表人：林界望，该公司董事长。本院在执行南通四建集团有限公司（以下简称四建公司）与徐州锦汉房地产开发有限公司（以下简称锦汉公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，异议人陈侠向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2018年12月17日，本院对原告四建公司与被告锦汉公司、林界望、江苏汉唐纺织服饰有限公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）苏0322民初6556号民事判决书，判决：一、被告锦汉公司于本判决生效后十日内支付原告四建公司工程款28702508.62元并支付利息（计算至2018年6月10日的利息为1259706.79元，之后利息以按年利率4.35%继续计算至付清之日止）；二、反诉被告四建公司于本判决生效后十日内支付反诉原告锦汉公司违约金3280000元；三、驳回原告四建公司其他诉讼请求及反诉原告锦汉公司其他诉讼请求。四建公司不服判决，上诉至徐州市中级人民法院，2020年6月28日，徐州市中级人民法院作出（2019）苏03民终1570号民事判决书，判决：一、维持江苏省沛县人民法院（2016）苏0322民初6556号民事判决第二项，即：四建公司于本判决生效后十日内支付锦汉公司违约金3280000元；二、撤销江苏省沛县人民法院（2016）苏0322民初6556号民事判决第一项，即：锦汉公司于本判决生效后十日内支付四建公司工程款28702508.62元并支付利息（计算至2018年6月10日的利息为1259706.79元，之后利息以按年利率4.35%继续计算至付清之日止）；三、撤销江苏省沛县人民法院（2016）苏0322民初6556号民事判决第三项，即：驳回四建公司其他诉讼请求及锦汉公司其他诉讼请求；四、锦汉公司于本判决生效后十日内支付四建公司工程款33706894.9元并支付利息。自2015年6月27日起以1063万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率支付利息至2016年1月28日；自2016年1月29日以803万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率支付利息至2016年2月3日；自2016年2月4日以753万元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率支付利息至2018年3月28日；自2018年3月29日以32888832.61元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率支付利息至2018年6月10日；自2018年6月11日以33706894.9为本金，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率支付利息至2019年8月19日；自2019年8月20日以33706894.9为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率支付利息至实际给付之日止；五、林界望对上述锦汉公司所负债务承担连带责任；六、驳回四建公司其他诉讼请求及锦汉公司其他诉讼请求。2018年3月21日，根据四建公司的申请，本院作出（2016）苏0322民初6556号之三民事裁定书：一、查封锦汉公司开发的沛县帝王大厦A幢1单元301号、402号、702号、803号、902号、1002号，B幢1单元605号、704号共8套房产，查封期限三年；二、解除对本院已冻结汉唐公司征收补偿款46352492元中1000万元的冻结。当日制作协助执行通知书，于2018年3月30日送达沛县不动产交易中心。根据四建公司的申请，本院于2020年8月13日立案强制执行，案号为（2020）苏0322执2324号。于2021年4月8日本院作出（2020）苏0322执2324号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。异议人陈侠向本院提出异议称：1、帝王大厦A幢1单元301号房产为异议人购买，申请执行人对此明知。2018年3月20日经徐州市中级人民法院判决，四建公司请求撤销异议人与被执行人关于帝王大厦A幢1单元301号房买卖合同被中院驳回，说明四建公司知道该房产为异议人购买。异议人多方借款，共为该房产支付两千余万，该房产为异议人所有是不争的事实，四建公司在明知争议房产归属异议人的情况下，强行要求执行，没有法律依据。2、房产没有过户不是异议人的过错。异议人多次向被执行人主张，将房产过户到异议人名下，但因被执行人因欠税款，导致房屋不能过户。异议人没有任何过错。现异议人已经交清房款，作为购房户已经与开发商签订合同，同时，四建公司提起的诉讼已被二审法院驳回，再要求执行异议人的房产不应得到法律支持。请求：撤销（2016）苏0322执6556号之三民事裁定书，解除对沛县帝王大厦A幢1单元301号的查封。另查明，2015年1月20日，异议人陈侠与锦汉公司签订《商品房买卖合同》，约定异议人陈侠购买锦汉公司开发的帝王大厦A幢1单元301号商服用房，该房建筑面积5213.43平方米，单价2500元/平方米，总金额13033575元。同日由沛县房产服务中心出具商品房预（销售）合同网上登记备案证明，合同号：PX0039110。沛县帝王大厦A幢1单元301号商服用房即是沛县帝王大夏商业裙楼第三层。陈侠在买受人处签字按印，锦汉公司在出卖人处加盖公章。当日锦汉公司向异议人陈侠出具金额13033575元的收据一张，写明大厦商铺A-1-301号，5213.43平方米，收款方式上方写有无凭条字样。2015年7月29日，锦汉公司向异议人陈侠出具金额1275万元的收据一张，写明大厦商铺A-301号，5213.43平方米。还查明，2017年6月7日，异议人陈侠与锦汉公司签订对账证明一份，写明陈侠购买锦汉公司开发的帝王大厦A幢1单元301号房，总房价2578万元，支付方式为（一）、经双方核对，锦汉公司欠陈侠等共计1302万元整，零头另付。（二）、合同签订当日，2015年1月20日陈侠向锦汉汇入购房款542万元，为保证资金安全，双方进行了登记备案，后于2015年1月21日陈侠汇入23万元，2015年1月22日陈侠汇入5万元，2015年1月26日陈侠汇入15万元，2015年1月29日闫新胜汇入390万元，最后一笔于2015年7月29日吴峰汇入300万元。再查明，2015年8月28日，锦汉公司与蔡严亮签订房屋租赁合同一份，约定蔡严亮租赁锦汉公司位于沛县帝王大厦商业裙楼第二层、第三层二个楼层的商业部分及一层门面商铺一间，总面积10300平方米，租赁期限为12年，租金标准为每天每平方米0.6元，每三年递增一次，每次在上期基础上递增5%，租金每月支付一次，乙方应予每月25日前支付甲方下月租金，甲方应在2015年9月30日前将符合本合同约定交房条件的标的房屋交付乙方，合同还对其他事项作了约定。李居荣、陈侠、宁云芝申请执行锦汉公司、林界望民间借贷纠纷一案，在执行过程中，本院于2017年10月10日作出（2017）苏0322执4916号之一裁定书和协助执行通知书，要求沛县鹏泰百货有限公司（以下简称鹏泰公司）将每月租金18万元直接支付给李居荣。后鹏泰公司提出执行异议，本院于2021年2月4日作出（2021）苏0322执异35号裁定书，裁定：中止（2017）苏0322执4916号之一协助执行通知书、（2017）苏0322执4916号之二通知书内容的执行。李居荣、陈侠、宁云芝不服该裁定书，向徐州市中级人民法院申请复议，2021年5月25日徐州市中级人民法院作出（2021）苏03执复115号执行裁定书，裁定：一、驳回李居荣、陈侠、宁云芝的复议申请；二、维持江苏省沛县人民法院（2021）苏0322执异35号执行裁定。沛县帝王大厦A幢1单元301号商服用房于2017年2月22日在沛县不动产交易服务中心登记在锦汉公司名下。本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，异议人陈侠主张沛县帝王大厦A幢1单元301号商服用房已由锦汉限公司出卖给陈侠，该主张能否得到支持，应首先判断陈侠是否享有对涉案房屋排除执行的权利。目前涉案房屋已于2017年2月在沛县不动产交易服务中心登记在锦汉公司名下，异议人陈侠虽提供了双方于2015年1月20日签订的《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同的单价为2500元/平方米，房屋总价13033575元，但又主张总房价为2578万元，而双方对于总房价2578万元并未签订商品房买卖合同，故不能认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；异议人未提供证据所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；异议人也未提供证据证明案涉房屋已交付异议人，综上，故对异议人陈侠的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人陈侠的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 辉审 判 员  张俊蛟审 判 员  花梦莉法官助理  王云云二〇二一年九月十日书 记 员  孙赵莉