上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终10054号上诉人（原审被告）：上海晏邦装饰设计工程有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区蔡伦路85弄95号1幢2楼C区201室。法定代表人：冯东明，总经理。委托诉讼代理人：谢迎雨，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区富特西一路471号33号综合楼3层。法定代表人：张浩，董事长。上诉人上海晏邦装饰设计工程有限公司（以下简称晏邦公司）因与被上诉人上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司（以下简称外高桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2021）沪0115民初8125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人晏邦公司的委托诉讼代理人谢迎雨到庭参加诉讼。被上诉人外高桥公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。晏邦公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，将本案发回一审法院重审或依法改判上诉人应支付的租金和房屋占用费并按被上诉人起诉时的一年期LPR利率标准计算逾期付款违约金。事实和理由：1、上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称涉案房屋）实际承租人为案外人久酝国际贸易（上海）有限公司（以下简称久酝公司）而非上诉人，只是因上诉人公司的大股东奚某与久酝公司的大股东朱某在其他项目上有合作关系，故应朱某的要求由上诉人公司出面承租了涉案房屋。2、上诉人与被上诉人间的租赁合同早于2018年9月30日解除，双方已办理完毕退租手续，被上诉人公司员工接收了商铺的钥匙。3、被上诉人在长期未收到租金，早就享有合同解除权的情形下，既不催讨租金，又不行使合同解除权，有违常理。以此可以印证双方已于2018年9月30日解除了房屋租赁合同并办理了房屋交接手续之事实。故现被上诉人再向上诉人主张返还房屋支付租金显失诚信。一审法院未能全面审查本案事实，导致判决显失公正。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。外高桥公司书面辩称，其系与上诉人签订的涉案房屋租赁合同，上诉人从未向被上诉人披露过实际承租人为案外人，被上诉人对此亦不予认可。在合同租赁期限到期后，上诉人并未与被上诉人办理过交接手续。双方是在一审法院的主持下当庭确认了房屋交接的时间，故上诉人所提出的上诉理由均没有事实依据。其不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。外高桥公司向一审法院提出诉讼请求：1、晏邦公司支付房屋租金219，000元（人民币，以下币种同）；2、晏邦公司支付迟延支付租金的违约金（以27，375元为基数，按每日万分之四的标准，分别自2017年9月1日、2017年12月1日、2018年3月1日、2018年6月1日、2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日起计算至实际支付之日止）；3、晏邦公司支付自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按日租金的1.5倍计算）；4、晏邦公司返还租赁的坐落于上海市浦东新区外高桥保税区XX路XX号XX区XX层XX部位房屋。一审认定事实，涉案房屋的权利人为上海XX股份有限公司，用途为工业、仓储；其中四层建筑面积为2，911.94平方米。上海XX股份有限公司委托外高桥公司经营管理物业进行招商洽谈，期限为2015年1月1日至2022年12月31日。2017年7月，甲方外高桥公司（出租方）与乙方上海XX有限公司（承租方）签订《D8-39#房屋租赁合同》，约定由晏邦公司承租涉案房屋用于自用办公、展示，房屋建筑面积200平方米，租期自2017年9月1日起至2019年8月31日止；年租金109，500元，租金每三个月支付一次，先付后用，每个支付周期首月的10日之前支付，首期租金（2017年9月1日至2017年11月30日）为27，375元在2017年9月10日前支付；合同生效后10天内乙方须一次预付3个月的租金为押金，计27，375元；甲方于2017年9月1日前依双方约定的程序将房屋及配套设施交付乙方；租赁期满后不续期的，于2019年8月31日前乙方将所租赁的房屋经甲方验收合格后完整地交还给甲方。第九条违约责任约定，2．乙方有下列情况之一的构成违约：B．未按合同规定按期如数缴纳租金的；C．未按合同规定将所租房屋交还甲方的；……构成违约的一方，应向另一方支付违约金，违约金按日计算，计算方法为日违约金（月租金的0.05％）×违约天数（自违约事实发生之日起至纠正违约事实完毕之日止所历天数）。合同第十三条约定，5．在租赁期内，一方由于特殊原因需要变更或终止合同，必须提前60天书面通知另一方，并征得另一方同意后，方可变更或终止合同。一方给对方造成损失的应于赔偿，一方免除责任的除外。6．乙方有下列情形之一的，甲方有权通知乙方解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失：……D．乙方拖欠租金累计达1个月的。合同补充条款约定：2.2租赁合同终止时的租赁房屋的交接程序即由乙方自动向甲方联络，由双方同时派出代表在场依照租赁合同对租赁房屋及状况逐一清点、校对、登记、制作交接清单，经双方代表签字并盖章，移交租赁房屋后，视为租赁房屋交接完毕。否则，若乙方在合同终止未按时与甲方办理交接手续的，则每逾期一日支付一日半的租金。8．若因乙方原因不向甲方支付应付未付租金达一个月，甲方可视同乙方擅自退租。甲方有权单方面终止合同，有权要求乙方按本补充条款第6.2．C条款（剩余租期10％-20％租金的违约金）要求乙方承担违约责任；并可将乙方在租赁房屋内的所有设备、财产等移至他处或就地封存，由此引起的费用由乙方承担。9．乙方在租赁合同规定支付期限的最后一日未支付足或未支付租赁房屋租金的，每逾期一日按逾期付款金额的万分之四的比例支付滞纳违约金。《营运中心对外服务合同／协议评审会签（绿色通道）》客户名称为上海XX有限公司，联系人为朱某。上海XX有限公司2014年11月25日成立；于2018年1月3日名称变更为晏邦公司，法定代表人由奚某变更为周某，投资人由奚某变更为奚某、周某、魏某、顾某；2018年7月6日，法定代表人由周某变更为申金琴，2019年12月12日再变更为刘某，2020年6月18日又变更为冯东明；2019年12月12日投资人由奚某、魏某变更为奚某、魏某、刘某，2020年6月18日再变更为奚某、魏某、王某。久酝公司于2017年7月17日成立；2018年10月22日法定代表人由朱某变更为张某，投资人由朱某、奚某变更为张某、奚某。2020年4月24日，投资人由张某、奚某变更为张某。2020年5月29日，外高桥公司通过EMS快递方式向上海XX有限公司（收件人为奚某，收件地址为XX路XX弄XX号2楼C区20120）发送《催款函》，要求其支付欠付租金219，000元。2020年5月30日，该函件显示“已收寄，他人代收：李”。晏邦公司质证称，未收到上述催款函，且签收人是李某，非晏邦公司员工。双方对付款情况产生争议。外高桥公司主张，晏邦公司未支付系争合同项下的任何款项。晏邦公司则主张，晏邦公司支付了押金27，375元及9个月租金（含支付给朱某的27，375元）。据此，晏邦公司提供：奚某于2017年7月10日支付给外高桥公司的27，375元转账明细、奚某于2018年9月4日支付给朱某的37，500元（晏邦公司称其中27，375元为租金，余款为借款）转账明细、奚某与久酝公司薛慧婷的微信聊天记录（聊天记录显示奚某发送外高桥公司账户等信息，以及数额“54750”）。外高桥公司认可收到奚某于2017年7月10日支付的27，375元。2021年5月21日，奚某出具情况说明，2017年7月10日的27，375元系其代晏邦公司支付的押金。一审另查明，2017年7月6日，外高桥公司与案外人久酝公司签订《D8-39#房屋租赁合同》，约定由久酝公司承租上海市浦东新区外高桥保税区XX路XX号D区8地块第四层453-454部位，建筑面积200平方米，租期自2017年9月1日起至2019年8月31日止。晏邦公司另提供涉案房屋现场照片及奚某与朱某的微信聊天记录，以证明涉案房屋实际承租人为久酝公司。外高桥公司则不予认可，主张此系晏邦公司与案外人之间的，与外高桥公司无涉。2021年3月2日庭审时，晏邦公司明确表示涉案房屋内留存的物品视为遗弃物，可由外高桥公司自行处理。据此，外高桥公司表示其可在该日收回涉案房屋。一审法院认为，外高桥公司与晏邦公司签订的《D8-39#房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。晏邦公司辩称房屋实际由久酝公司承租。首先，从晏邦公司与久酝公司的企业公示信息可见，在租赁期限内，奚某曾系晏邦公司的法定代表人，同时也是晏邦公司、久酝公司的投资人；其次，从晏邦公司、久酝公司与外高桥公司签订的两份租赁合同而言，签约时间相近、租赁标的物相邻、租赁期限相同；故仅仅从晏邦公司提供的照片、微信聊天记录等不足以证明涉案房屋实际承租人仅是久酝公司，因此，对晏邦公司该抗辩意见一审法院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。晏邦公司称，由于经营不善，晏邦公司于2018年4月欲退租，但朱某要继续经营，就代替晏邦公司继续承租涉案房屋，后朱某于2018年9月底将房屋钥匙交付给外高桥公司工作人员韩某，故双方之间的租赁合同即已终止。然晏邦公司未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的后果，晏邦公司上述抗辩意见不予采纳。合同到期后，双方应结清各项费用。鉴于双方已经完成房屋交接，故外高桥公司要求晏邦公司返还涉案房屋的请求，已无处理必要。支付租金是承租人的主要义务。晏邦公司抗辩，其支付了押金27，375元及9个月租金（含支付给朱某的27，375元）。除奚某代晏邦公司于2017年7月10日支付给外高桥公司的押金27，375元外，晏邦公司主张的其他通过第三方转付的费用，遭外高桥公司否认，且晏邦公司未能提供充分证据证明其委托第三方转付的款项已实际支付至外高桥公司，故一审法院难以采纳。晏邦公司又抗辩，其自2018年年底就未实际使用房屋。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。虽然晏邦公司提供的现有证据不能充分证明晏邦公司于2018年年底已实际搬离的事实，但从常理情况看，晏邦公司早已不再使用房屋而外高桥公司在晏邦公司长期未支付租金的情况下未按合同约定解除合同收回房屋，在合同到期后仍长期不闻不问，显然未尽减损义务，故对外高桥公司要求晏邦公司支付租金、房屋占用费的诉请，一审法院酌情支持晏邦公司支付外高桥公司228，125元。外高桥公司要求晏邦公司支付逾期付款违约金，晏邦公司主张该滞纳金标准过高，请求调整。合同约定“租金每三个月支付一次，先付后用，每个支付周期首月的10日之前支付；乙方在租赁合同规定支付期限的最后一日未支付足或未支付租赁房屋租金的，每逾期一日按逾期付款金额的万分之四的比例支付滞纳违约金”。一审法院认为每日万分之四的滞纳金标准确实过分高于所造成的损失，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整。鉴于一审法院双方之间各项费用已处理完毕，故外高桥公司已收取的租赁保证金27，375元应予返还。一审法院判决：一、上海晏邦装饰设计工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司租金、房屋占用费228，125元；二、上海晏邦装饰设计工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司逾期付款违约金（每期以27，375元为基数，按每日万分之二的标准，分别自2017年9月11日、2017年12月11日、2018年3月11日、2018年6月11日、2018年9月11日、2018年12月11日、2019年3月11日、2019年6月11日起计算至实际支付之日止）；三、上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海晏邦装饰设计工程有限公司租赁保证金27，375元；四、驳回上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7，575.98元，减半收取计3，787.99元，由上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司负担1，632元，上海晏邦装饰设计工程有限公司负担2，155.99元。双方当事人二审中均未提交新证据。经审理，一审法院查明事实正确，本院均予确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人是否为涉案房屋的实际承租人，双方是否于2018年9月协议解除租赁合同并办理了房屋交接手续。对此，上诉人认为，虽然其系涉案租赁合同的签约相对方，但其并未实际租赁使用涉案房屋，系代为承租，故其并未实际使用涉案房屋，无需承担作为承租方的义务。同时上诉人还认为，事实上被上诉人的工作人员已于2018年即收取了涉案房屋的钥匙，双方已实际解除了租赁合同，故其亦无需承担之后的承租人之义务。对前述事实，上诉人均未能提供相应的证据材料佐证，被上诉人对此均不予认可。而依据上诉人与被上诉人所签订的《D8-39#房屋租赁合同》，其中所约定的承租方即上诉人公司，租期自2017年9月1日起至2019年8月31日止。故现上诉人欲推翻合同中约定的内容，证明其主张的事实存在，应当对该些事实负有举证证明责任。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，由于上诉人未能依法提供相应的证据以证明其主张的事实，故相应的不利后果由上诉人自行承担。上诉人据此所提出的上诉请求因缺乏依据，本院不予支持。一审法院依据双方签订的合同约定及实际履行情况等事实，对本案所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，411元，由上诉人上海晏邦装饰设计工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 方方法官助理 胡蓉书 记 员 胡蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……