上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终8577号上诉人(原审被告)：楚亚投资管理(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陆璟靓。被上诉人(原审原告)：上海老码头创梦众创空间管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：赵晔，总经理。委托诉讼代理人：亚克，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李睿雅，上海至合律师事务所律师。上诉人楚亚投资管理(上海)有限公司(以下简称楚亚公司)因与被上诉人上海老码头创梦众创空间管理有限公司(以下简称老码头公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。楚亚公司上诉请求：撤销一审判决，改判楚亚公司支付老码头公司2018年5月至2018年6月期间欠付的租金及物业管理费共计人民币(以下币种均为人民币)36，000元。事实和理由：楚亚公司因业务不能顺利开展未及时支付2018年5月及6月的租金及物业管理费，老码头公司在7月初已更改门禁，双方口头沟通后，老码头公司同意解除租赁合同关系，故租赁合同已在7月解除，7月后楚亚公司再也没有进入过租赁房屋。老码头公司负责联络的工作人员也离职了，没有向楚亚公司催要过租金。综上，2018年7月份之后的租金和物业费不应由楚亚公司负担。被上诉人老码头公司答辩称，不同意楚亚公司的全部上诉意见，首先楚亚公司没有提供相关的证据证明2018年7月门禁被更换的事实。因楚亚公司长期违约，所以双方在2018年12月份签署欠款及还款说明，明确楚亚公司拖欠租金和物业管理费共计13万元。如果楚亚公司已于2018年7月与老码头公司解除了租赁协议，则其还在12月份签署欠款及还款说明，是明显不符合常理的。一审法院判决正确，请求二审予以维持。老码头公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．楚亚公司支付2018年1月至2019年1月期间的租金及物业管理费共计人民币13万元，以及该款逾期付款利息，其中以2万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准自2019年1月1日起算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2019年8月20日起算至实际支付之日止，以11万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准自2019年3月1日起算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2019年8月20日起算至实际支付之日止；2．楚亚公司支付解除合同的违约金36，000元。一审法院认定事实：一、上海市黄浦区外马路XXX-XXX号房屋原权利人为案外人上海市第四粮食采购供应站，建筑面积7665平方米，房屋所有权证号：沪房南字第16028号。2005年10月9日，案外人上海市申江两岸开发建设投资(集团)有限公司(甲方)与案外人上海良友(集团)有限公司(乙方)签订《黄浦江两岸综合开发规划范围内国有土地使用权收购补偿合同》，约定，甲方收购乙方四幅地块，包括黄浦区外马路XXX号房屋，建筑面积7665平方米，房屋所有权证号：沪房南字第16028号。2009年12月25日，上海市申江两岸开发建设投资(集团)有限公司(出租方)与上海创邑港企业管理有限公司(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定，出租方将五号仓库出租给承租方，租赁房屋登记于沪房南字第16028号《房屋所有权证》，建筑面积7665平方米；双方约定将在本合同签订后的10年期间内，每2年为一期签订租赁合同，首个租期自2010年1月1日起至2011年12月31日止，租期届满时，在政府对房屋所涉土地未实施城市规划或土地供应计划的前提下，租赁期限自动顺延2年，以此类推，直至政府对房屋所涉土地实施城市规划或土地供应计划，或承租方对房屋的累计租赁时间从起租日起计达到10年。合同还约定，租期内承租方有权不经出租方的事先批准转租上述房屋。2012年1月9日，上海创邑港企业管理有限公司更名为上海老码头文化创意发展有限公司。2015年1月31日，上海老码头文化创意发展有限公司(出租方)与亚蔚思(上海)企业管理咨询有限公司(承租方)签订《租赁合同》(创邑so．cool)，约定，承租方租赁黄浦区外马路XXX号1号楼2楼房屋，建筑面积968.99平方米，租期自2015年2月1日起至2020年1月31日止。同日，上海老码头文化创意发展有限公司(甲方)与亚蔚思(上海)企业管理咨询有限公司(乙方)、上海亚邑资产管理有限公司(丙方)签订《租赁合同补充协议》，约定甲乙双方于2015年1月签订的《租赁合同》，原承租方由乙方变更为丙方，原合同项下乙方所有的权利和义务均由丙方享受与承担。2015年9月18日，上海亚邑资产管理有限公司更名为上海老码头创梦众创空间管理有限公司。二、2017年12月4日，老码头公司(甲方)与楚亚公司(乙方)签订《创梦天地入驻协议》(创意办公服务协议)，约定，乙方租赁本市黄浦区外马路XXX-XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，面积105.53平方米，租期自2018年1月5日起至2019年1月4日止，月租金18，000元(含月物业管理费3，166元)，租金先付后用，乙方应于交房日前3日内支付首期租金，后期租金每2月支付一次，应于每期起始日期前5个工作日支付，租金押金为36，000元，并约定了相关违约责任。三、因楚亚公司未按约支付租金及物业管理费，楚亚公司出具《楚亚投资管理(上海)有限公司欠款及还款说明》一份，主要内容有，楚亚公司欠老码头公司租金及物业管理费共计13万元，经双方协商，制定以下还款计划：2018年12月31日前还款2万元，2019年2月28日前还款11万元，如楚亚公司于2019年2月5日前一次性偿还欠款，只需还款11.7万元。逾期还款将承担法律责任，并偿还利息。《楚亚投资管理(上海)有限公司欠款及还款说明》签订后，楚亚公司未按还款计划还款。四、2021年1月19日，老码头公司向法院提起诉讼。五、审理中，老码头公司确认其与楚亚公司签订的《创梦天地入驻协议》(创意办公服务协议)，其性质实为租赁合同，且该合同已于双方签订《楚亚投资管理(上海)有限公司欠款及还款说明》当日解除。六、老码头公司提供系争房屋现状照片一张，证明黄浦区外马路XXX号与黄浦区外马路XXX-XXX号系同一处房屋。一审法院认为，系争的《创梦天地入驻协议》(创意办公服务协议)系当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，对当事人具有约束力。根据该协议的内容及权利义务规定，该协议的性质为租赁合同，故楚亚公司逾期支付租金及物业管理费的行为已构成违约，老码头公司有权提前解除合同。双方经协商，由楚亚公司出具欠款及还款说明系双方就解除合同后支付欠款达成的新协议，但楚亚公司仍未按约履行还款义务，老码头公司有权向其主张欠付费用及逾期还款利息，故老码头公司的此项诉讼请求，符合协议约定，依法予以支持，虽然双方对利息的标准未做明确约定，但利息系老码头公司的实际损失，且老码头公司主张的标准亦并无不当，予以确认，但利息的金额以本金为限。至于违约金，因双方的租赁合同已解除，双方就债权债务达成了新的还款协议，老码头公司再按原租赁合同的约定主张违约责任，缺乏合同及法律依据，还款计划中虽约定逾期还款将承担法律责任，但未作具体约定，故老码头公司主张违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。楚亚公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响依据查明的事实缺席审判。据此，判决：一、楚亚投资管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海老码头创梦众创空间管理有限公司2018年1月至2019年1月期间欠付的租金及物业管理费共计人民币13万元；二、楚亚投资管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海老码头创梦众创空间管理有限公司上述欠款的逾期付款利息，其中以人民币2万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准自2019年1月1日起算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的标准自2019年8月20日起算至实际支付之日止，以人民币11万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准自2019年3月1日起算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的标准自2019年8月20日起算至实际支付之日止，利息的金额以本金为限；三、上海老码头创梦众创空间管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，楚亚公司与老码头公司之间的租赁合同合法有效，双方均应依约履行自己的义务。租赁合同履行中，楚亚公司逾期支付租金和物业管理费，为此，楚亚公司出具了欠款及还款说明，承诺支付老码头公司2018年12月之前的租金和物业管理费。楚亚公司认为双方租赁合同已于2018年7月解除，且7月份之后老码头公司更换了门禁。对此，老码头公司予以否认，而楚亚公司并未提交相应的证据。此外，楚亚公司陈述的双方已于2018年7月协商解除了租赁合同关系，与其出具的欠款及还款说明中承诺支付2018年7月至12月之间的租金和物业管理费的事实明显不符。综上所述，楚亚公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，900元，由上诉人楚亚投资管理(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟法官助理 张文如书 记 员 李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……