河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8650号上诉人（原审被告）：孟建伟，男，汉族，1967年12月31日出生，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：张耀华，河南继春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：漯河市人民政府驻郑办事处招待所，住所地河南省郑州市金水区工人新村29号楼。法定代表人：何朋，经理。委托诉讼代理人：李梓豪，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄晓敏，河南天基律师事务所律师。上诉人孟建伟因与被上诉人漯河市人民政府驻郑办事处招待所（以下简称驻郑办招待所）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初6467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。上诉人孟建伟及其委托诉讼代理人张耀华，被上诉人驻郑办招待所的委托诉讼代理人李梓豪、庄晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟建伟上诉请求：1、请求撤销（2021）豫0105民初6467号民事判决书的第一、二、三、四项判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，与事实明显不符。孟建伟与被上诉人签订2016年5月30日至2017年5月30日的《租赁合同》，经营饭店。2019年9月人民路街道办事处工人新村整体改造，将承租房屋与外界的通道堵上无法使用，并通知该房屋设计用途是其他不是商业不能用于商业经营。为不影响整体改造形象，被上诉人对该房屋从新整改，想经营一家社区便民蔬菜水果超市。关于经营超市，被上诉人找人民路街道办事处协调没有得到批准，故双方一直没有继续签订合同，即自2019年9月至2020年4月30日期间孟建伟与被上诉人并无签订租房合同，孟建伟也并没有使用该房屋。因房屋无法使用，房屋已被被上诉人收回进行改造闲置中，不定期租赁已经解除，双方不存在合同关系，而一审却认定此期间双方有合同关系，判决按之前的合同付租金93333元是认定事实错误之一。2020年5月1日，被上诉人承诺承租房屋可以用于经营，并与孟建伟签订了2020年5月1日至2025年6月30日的《房屋租赁合同》，写明租赁物用于超市，不可以改变用途。孟建伟承租后的5月10日按超市装修后就到人民路街道办事处执法局办理相关申请开业手续，却被告知，依据河南省房屋租赁管理办法第十条第四项违反规定改变房屋使用性质或者用途的不得出租，被上诉人出租的房屋房产证上的性质是其他和住宅不是商业故不能出租进行商业经营，需要被上诉人提供其他的性质是商业用途的证明后方能进行商业经营使用，被上诉人却迟迟不提供相关证明，执法局不给孟建伟办理开业手续。根据孟建伟一审提供的超市图片可知，超市内只有货架，没有任何商品，孟建伟并没有使用承租的房屋，原因正是被上诉人的违法出租行为。2021年5月，孟建伟拿到承租房屋与外界的通道是安全消防通道的证明，把被堵的墙拆除，并于2021年6月18日开业。2021年6月22日郑州市金水区城市综合执法局和郑州市金水区人民路街道办事处就给被上诉人发了限期改正违法行为的通知文件同时也给孟建伟发了情况告知并要求理解并积极配合的致商户的一封信，被上诉人提供的房屋根本不能用于经营，被上诉人没有提供符合约定用途的出租物。第三，诉讼主体权利问题。被上诉人的管理权利是漯河市人民政府驻郑州联络中心授予的，而根据一审判决书所列证明可知，漯河市人民政府驻郑州联络中心的前身是市人民政府驻郑州联络处，而根据2013年12月26日，该房产的所有权人漯河市经济发展投资总公司的证明可知，该房产经漯河市政府协调，一直由漯河市政府驻郑州办事处无偿使用，即便再次授权也应该是漯河市政府驻郑州办事处授权，而非漯河市人民政府驻郑州联络中心的前身市人民政府驻郑州联络处授权，办事处和联络处名字不同，也没有相应名字变更的证明，应不属于同一单位。对此，一审法院认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。2016年5月30的《租赁合同》用途是饭店，2020年5月1日签订的《房屋租赁合同》，写明租赁物用于超市，是用于商业经营，而被上诉人的房产证上的用途一部分是住宅，一部分是其他，根本没有商业用途，基于此执法局无法给孟建伟办理开业手续，无法开业经营，强行开业不久就被责令改正，被上诉人无法保持租赁物符合约定的用途，没有尽到民法典要求的最基本的出租人义务，而被上诉人对出租房屋不是商业用途是明知的，具有故意的重大过错，对双方的损失应承担全部责任，故而不但不应收租，还应赔偿上诉人60多万的装修损失。本案中，被上诉人没有提供约定用途的出租物，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因没有提供约定租赁物违约的应承担赔偿责任的是被上诉人，故其无权要求解除合同、要求孟建伟搬离和没收孟建伟2万元保证金，孟建伟2020年5月1日签合同时已经预付被上诉人3个月租金57500元，租金应从被上诉人提供符合约定条件的出租物时开始收取，且被上诉人还应承担提供符合约定的出租物前的损失，故法院应判决驳回被上诉人一审全部诉讼请求。本案是被上诉人的过错及疫情和政府管理行为等不可抗力的综合原因造成，被上诉人也知情，故在第二次签合同时不收2019年9月之后的租金，2万元保证金也延到了第二个合同上，孟建伟作为受害人无任何过错不应承担所有损失。驻郑办招待所辩称，一、被上诉人有权对案涉房产进行出租,其诉讼主体适格,并有权利要求上诉人缴纳房屋租金。涉案房屋产权所有人通过政府公文授权被上诉人对涉案房屋进行管理及出租。二、上诉人自2019年9月1日起至2020年4月30日期间并未缴纳任何租金，且在被上诉人通知其限期搬离后，仍非法占用涉案房屋拒不搬离，严重损害被上诉人合法权益。双方于2016年5月30日签订的《租赁合同》到期后，上诉人仍然使用房屋并按原租金价格缴纳至2019年8月31日。在2019年9月1日至2020年4月30日期间，上诉人拒不缴纳任何租金，非法占用房屋共计8个月。自2020年5月1日签订新的《房屋租赁合同》后，上诉人自2020年10月1日起一直非法占用房屋。三、根据涉案房屋现场查看，上诉人所开设的超市并非独立经营，而是将超市改造成隔断进行了非法转租，并对外发布“少量摊位对外招租”的出租信息，严重违反《房屋租赁合同》中乙方不得将租赁物以任何形式进行转租、分租的约定，否则甲方有权随时单方解除本合同，并没收已经收取的租赁物保证金。除长期拖欠租金外，基于上诉人违约转租行为，被上诉人也有权利要求解除合同。驻郑办招待所向一审法院起诉请求：1．被告与原告于2020年5月1日签署的《房屋租赁合同》解除；2．被告腾空搬离位于郑州市金水区房屋；3．被告向原告支付拖欠的房屋租金170000元（暂计至2021年1月31日），之后按照2020年5月1日签署的《房屋租赁合同》计算至房屋实际返还之日止；4．确认原告有权利没收被告缴纳的租赁保证金20000元；5．被告向原告支付因维权产生的律师费10000元；6．本案诉讼费由被告负担。以上金额暂合计200000元。一审法院认定事实：1、郑房权证字第××号房产证显示，坐落于郑州市金水区的房屋所有权人是漯河市经济发展投资总公司，建筑面积204.75平方米，设计用途为其他。2、2013年12月26日，漯河市经济发展投资总公司出具《证明》一份，载明“兹有位于郑州市金水区驻郑州办事处房产（房产证号：郑房第字××、××号，土地证号郑国用【2010】第××号），面积1981㎡，产权属于漯河市经济发展投资总公司。经漯河市政府协调，一直由漯河市政府驻郑州办事处无偿使用。特此证明”。3、2019年1月24日，漯河市机构编制委员会出具漯编【2019】52号文件，显示市人民政府驻北京联络处更名为市人民政府驻北京联络服务中心，市人民政府驻郑州联络处更名为市人民政府驻郑州联络服务中心，市接待办公室更名为市接待服务中心。4、2019年7月23日，漯河市人民政府办公室作出漯政办文［2019］12号文件，显示市政府驻郑州联络服务中心更名为市政府驻郑州联络中心等内容。5、2021年2月18日，漯河市人民政府驻郑州联络中心出具《证明》一份，主要载明“兹证明漯河市人民政府驻郑办事处招待所为漯河市人民政府发起设立，系我单位下属单位，授权其自成立以来经营管理证号为郑房第字××号、郑房第字××号的房产。”6、2016年5月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于郑州市金水区，出租房屋面积共约205平方米；该房屋租赁期为1年，自2016年5月31日起至2017年5月30日止。该房屋年租金14万元，乙方每三个月向甲方交纳一次房租，租金为年租金的四分之一，待下一次交纳房屋租金时须提前一个月（水电费每月按使用量交纳一次）。乙方应向甲方交纳2万元押金，乙方若不能按本合同规定如期如数交纳租金，其不足部分甲方有权从乙方交纳的押金内扣除抵补。甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响乙方经营的，乙方有权解除合同。房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋并不退还乙方所交押金。乙方在租赁期间若出现经营不善，无故停业等情况，甲方有权收回出租房，乙方须无条件交还给甲方，且不能无故破坏现有房屋结构及装修，同时，对乙方不做任何补偿等。7、2020年3月13日，原告在被告租赁处张贴《限期搬离通知》，主要显示：双方的《租赁合同》已于2017年5月30日到期，你方若需要租赁我单位房屋的请于2020年3月31日前与我司联系签署《租赁合同》，如不需要租赁的尽快搬离，并支付足额的占有使用费等内容。8、2020年5月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：租赁物位于郑州市金水区，乙方租用甲方租赁物的期限为五年，自2020年7月1日起至2025年6月30日止；乙方承租甲方的租赁物用于超市，未经甲方书面确认同意，乙方不可以改变租赁物的用途。首年租赁物的租金标准为每季度：5.75万元整，全年租金：23万元整。甲乙双方共同确认，乙方承租租赁物的保证金数额为2万元整，与每季度租金标准一致，乙方应于本合同签订之日一次性向甲方全额支付。乙方应于已付租金到期前5日向甲方支付下一季度租金。租赁期限内，乙方使用租赁物所需的任何其他费用均由乙方自行承担。乙方应根据本合同约定及时足额向甲方支付租赁物保证金、租金以及相关费用，如乙方逾期支付前述费用的，自每逾期一日，乙方应向甲方支付未付款项每日2‰的滞纳金，逾期超过十天的，甲方有权单方面解除本合同，并没收乙方的租赁物保证金。甲方根据本合同约定或根据法律规定行使解除权的，甲方应以书面形式通知乙方，通知的送达地点可为本合同约定的送达地点，亦可为租赁物内，如乙方拒收或无人签收，甲方可将通知张贴于乙方承租的租赁物上，张贴后次日即视为送达，合同解除日以甲方书面通知记载的日期为准。双因本合同纠纷而诉讼所产生的包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、差旅费、保全费、担保费等费用均由败诉方承担。若因政府有关租赁行为的法律法规的修改或变更甲方无法继续履行本合同时，双方可另行协商修改相关条款，同时免除甲方的相关法律责任。本合同提前解除的，乙方应于合同解除之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应双倍向甲方支付实际占用期间的租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，直接将租赁物内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，由此造成的损失均由乙方自行承担等等。9、2021年2月18日，原告与河南天基律师事务所签订《委托代理合同》一份，主要约定由该律师事务所指派律师代理原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，律师代理费1万元。2021年2月22日，河南天基律师事务所向原告出具发票一份，显示民事代理费1万元。10、庭审中，原、被告均认可自2011年开始双方就存在房屋租赁合同关系，双方签订多份《租赁合同》；被告不同意解除涉案《房屋租赁合同》，称人民路办事处于2020年5月1日因郑州市住改商、旧城改造等原因不让被告经营，2020年5月10日被告开始装修涉案房屋，2020年7月1日通知被告不让经营。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，原、被告均应当依约行使权利、履行义务。原告现以被告未按约交纳租金为由，主张解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，根据合同约定，“乙方应根据本合同约定及时足额向甲方支付租赁物保证金、租金以及相关费用，如乙方逾期支付前述费用的，自每逾期一日，乙方应向甲方支付未付款项每日2‰的滞纳金，逾期超过十天的，甲方有权单方面解除本合同，并没收乙方的租赁物保证金”，现被告拖欠租金时间较长，符合约定的解除条件，对于原告该主张，一审法院予以支持。原、被告之间的租赁合同解除，原告诉请被告腾空搬离承租的房屋，一审法院予以支持。被告辩称合同不应解除，依据不足，一审法院不予采信。原告诉请被告支付欠付的房屋租金，被告主张不欠付原告租金，但是未提交证据予以证明，故对该辩称意见，一审法院不予采信。关于原告主张的租金，2019年9月1日至2020年4月30日之间共计8个月的租金，根据2016年5月30日原、被告双方签订《租赁合同》，该期间年租金为14万元，原告主张该期间租金93333元，符合约定，一审法院予以支持。由于2020年初新冠疫情属于不可抗力，原告主动免除2020年5月1日至2020年6月30日两个月租金，原告自认收到被告在2020年5月1日后支付的一个季度租金57500元，并认可系支付的2020年7月1日至2020年9月30日之间的租金。原告诉请2020年10月1日至2021年1月31日的租金，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，该期间年租金为23万元，该期间租金共计76667元，一审法院予以支持。原告主张自2021年2月1日之后的租金按照年租金23万元的标准计算至被告实际交还房屋之日止，一审法院予以支持。原告主张保证金2万元归原告所有，符合合同约定，一审法院予以支持。原告主张律师费10000元，未按该院要求提交律师费转账凭证，一审法院不予支持。被告辩称因该租赁物本身建设违章占用消防通道等权属及建设瑕疵问题导致被告遭受经济损失，要求原告赔偿损失，证据不力，且双方存在长期租赁关系，被告对租赁物的情况充分了解，对该辩称意见，一审法院不予采信。被告辩称原告因招待需要自2018年2月份至2019年2月份期间从被告处购买大量酒水，一直未向被告结算相关货款，经过初步统计共计人民币45000元，与该案不属于同一法律关系，一审法院在该案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告漯河市人民政府驻郑办事处招待所与被告孟建伟于2020年5月1日签订的《房屋租赁合同》于判决生效时解除；二、被告孟建伟于判决生效后十日内腾空并搬离位于郑州市金水区房屋；三、被告孟建伟于判决生效后十日内支付原告漯河市人民政府驻郑办事处招待所租金共计170000元，并自2021年2月1日起按照年租金23万元的标准支付至被告实际交还涉案房屋之日止；四、被告孟建伟交纳的保证金20000元归原告漯河市人民政府驻郑办事处招待所所有；五、驳回原告漯河市人民政府驻郑办事处招待所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，由被告孟建伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，关于诉讼主体的问题。涉案房屋产权所有人漯河市经济发展投资总公司出具证明载明涉案房屋由漯河市驻郑办事处使用，漯政办文[2019]6、9号文能够证明漯河市驻郑办事处与漯河市人民政府驻郑州联络中心的名称变更以及权利继受情况，该联络中心出具的证明能够佐证漯河市人民政府驻郑州办事处招待所有权对涉案房屋进行管理使用。故对孟建伟诉称诉讼权利主体认定错误的上诉理由，本院不予支持。孟建伟与驻郑办招待所签订的2016年5月30日签订《租赁合同》以及2020年5月1日签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方2016年5月30日签订的《租赁合同》租赁期限届满后，孟建伟作为承租人继续使用租赁物，驻郑办招待所作为出租人没有提出异议，当事人双方各自以自身实际行动表明2016年5月30日《租赁合同》继续有效，但是租赁期限为不定期。孟建伟主张涉案房屋自2019年9月被驻郑办招待所收回，不定期租赁已经解除，对此驻郑办招待所不予认可，孟建伟亦未提供充分证据予以证明，现有证据亦不足以证明孟建伟曾向驻郑办招待所做出过解除2016年5月30日《租赁合同》的意思表示，孟建伟应承担举证不利的责任。孟建伟仍应承担继续向驻郑办招待所履行支付租金的义务。本院对孟建伟的该项上诉主张，不予支持。关于租金应当如何支付的问题。当事人在法庭审理，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示认可的，另一方当事人无须举证证明。本案中，出租人驻郑办招待所明确表示免收2020年5月1日至6月30日两个月的房租，本院予以确认。在案证据表明，在2019年9月至2020年4月30日期间双方履约过程中，因执行政府社会管理政策要求，发生当事人订立合同时所不能预见的情况，该情况的出现对租赁合同的如约履行产生重要影响，但双方当事人均未采取有效措施防止损失扩大，结合本案实际情况，应当由双方共同承担因履约而产生的责任。对于2020年5月1日签订的《房屋租赁合同》，驻郑办招待所在明知承租人孟建伟将案涉房屋用于经营超市，其作为出租人应当按照约定将涉案房屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，其负有对出租房屋的瑕疵担保义务，并因此应承担相应的法律后果。同时，孟建伟在签订合同时明知涉案房屋产权性质为其他，其应当对该涉案房屋可能会影响使用目的的实现有明确的预判，但其放弃对合同的审慎审查义务执意签订新的《房屋租赁合同》。双方当事人对合同的签订履行均存在过错，本院酌定当事人双方各自承担同等责任。即对于2019年9月1日至2020年4月30日期间的租金，按原《租赁合同》约定租金金额的50%收取，计46667元（140000/12×8×50%）。对于2020年5月1日至2021年1月31日的租金，按2020年5月双方签订新的《房屋租赁合同》约定租金金额的50%收取，计67083元（230000/12×7×50%）。综上，截止2021年1月31日，孟建伟应向驻郑办招待所支付租赁费用共计113750元，扣除孟建伟在此期间已经支付的77500元（预付三个月房租57500元+保证金20000元），孟建伟尚需支付驻郑办招待所36250元。现因双方共同的过错行为导致合同目的无法实现，且双方当事人各自以实际行为表明不再受2020年5月签订《房屋租赁合同》条款的约束，该合同应当予以解除。合同解除后，孟建伟应及时将涉案房屋交还给驻郑办招待所。若孟建伟不能按时腾空并搬离涉案房屋，应参照年租金230000元的标准支付至其实际交还涉案房屋之日止。综上所述，孟建伟的上诉请求部分成立，一审法院部分事实认定错误，本院予以纠正。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十八条、第一百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初6467号民事判决第一、二项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初6467号民事判决第四、五项；三、变更河南省郑州市金水区人民法院（2021）豫0105民初6467号民事判决第三项为：孟建伟于本判决生效后十日内支付漯河市人民政府驻郑办事处招待所租金共计36250元，并自2021年2月1日起按照年租金230000元的50%标准支付至本判决确定的腾房之日止，自本判决确定的腾房之日次日起参照年租金230000元的标准支付至实际交还涉案房屋之日止。四、驳回原告漯河市人民政府驻郑办事处招待所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2150元，由孟建伟和漯河市人民政府驻郑办事处招待所各负担1075元；二审案件受理费4100元，由孟建伟和漯河市人民政府驻郑办事处招待所各负担2050元。本判决为终审判决。审判员  李庆伟二〇二一年九月二十八日书记员  徐玉立