湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终9125号上诉人（原审原告）：彭佳，女，1988年4月23日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人（原审被告）：陈志钊，男，1956年4月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周继平，湖南仲声律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏巧，湖南仲声律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴**珍，女，1954年5月7日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周继平，湖南仲声律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏巧，湖南仲声律师事务所律师。上诉人彭佳因与上诉人陈志钊、吴**珍侵权责任纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭佳上诉请求：1、改判陈志钊、吴**珍赔偿房屋装修损失（维修、电线电路、天花板吊顶、墙体墙纸等装潢修复费用）80000元和财物损失17410元（详见损失清单），合计97410元；2、改判陈志钊、吴**珍赔偿因其房屋漏水持续两年来对彭佳造成的1个月误工费6108元（按2019年长沙市在岗职工月平均工资标准）；3、改判陈志钊、吴**珍赔偿因其房屋长期漏水造成的租金损失320000元（上诉人三层房屋月租20000元／月，赔偿自2018年12月22日起至2020年4月共16个月，损失暂计至上诉人原审起诉时）；4、改判由陈志钊、吴**珍承担原审全部诉讼费3828元、打印费200元；5、由陈志钊、吴**珍承担二审全部诉讼费、鉴定费及其他所有费用。事实和理由：彭佳为长沙市雨花区人民中路392-396号三层业主（原人民路33号302），陈志钊、吴**珍为上诉人房屋漏水楼上的邻居，系402房主。2018年11月27日至今，大量积水多次长期沿被上诉人房屋地坪自上而下流入彭佳三层房屋，天花板、墙体等均大面积渗水，致使彭佳两张真皮沙发等大量物品设施受潮湿、水浸损坏，天花板装饰装修严重损坏，房屋至今无法出租，损失巨大。2018年11月27日，彭佳发现后便报告窑岭社区，经过社区工作人员检查发现，房屋漏水系从四楼402房漏下。彭佳与陈志钊联系后，经其自查，陈志钊告知系其家漏水，家里卫生间、厨房、客厅地板大量积水导致直接渗漏至彭佳房屋。从2018年11月发现漏水至今两年来，漏水问题一直未解决，积水至今从陈志钊、吴**珍家地面往下漏，陈志钊、吴**珍亦不处理。2019年6月28日，因长期渗水问题实在太严重，给彭佳造成巨大损失，彭佳联系陈志钊、吴**珍，陈志钊与窑岭社区工作人员周乐一同前往彭佳房屋及402房查看，发现此次严重漏水是从陈志钊、吴**珍家厨房地板往下渗漏，陈志钊、吴**珍家虽然住着人，但无人处理地板上的积水，而是任由其全部往下渗漏到上诉人房屋。2020年4月8日，彭佳发现三楼天花板又开始大面积漏水，于是联系陈志钊、吴**珍，陈志钊、吴**珍拒不作出任何处理，且态度极其恶劣，故意任由其家中积水全部往楼下大面积渗漏，给彭佳造成巨大损失。彭佳的房屋系用于出租的高档装修房，两年来持续漏水，期间有很多老板打电话要租门面，但三楼现场这么严重的漏水问题且一直未解决，导致彭佳根本无法将房屋出租出去，给彭佳直接造成巨大财产损失。由于陈志钊、吴**珍故意拒不处理且恶劣态度，期间彭佳曾两次报警向110求助。两年来楼上一直大漏小漏不断，陈志钊、吴**珍一直故意不解决，导致彭佳三楼天花板装修等长时间大面积渗漏泡水，造成彭佳各项人工、财产等损失也未有任何赔偿。彭佳多次联系陈志钊、吴**珍处理漏水问题并赔偿损失，但陈志钊、吴**珍拒不解决，还故意增加彭佳诉累，彭佳为维护合法权益，诉至法院。一、原审法院判决认定事实不清部分：1、原审法院判决第4页“经审理查明：……经双方协商，两被告于2019年4月对原告302房屋进行维修”。真实情况是：2018年11月27日，彭佳第一次发现大面积漏水，因为当时楼上渗漏严重，彭佳三楼房屋天花板和家具等长时间浸泡受损严重，无法进行修复，房屋根本无法出租，只能等到长期浸泡后的天花板完全干透才能进行维修。等到受损天花板干透已经到了2019年3月份，期间彭佳多次找陈志钊、吴**珍沟通处理，陈志钊、吴**珍直到2019年4月底才对三楼天花板进行了唯一—次简单维修，对租金损失和财物损失未有任何赔偿，以上有彭佳提交的2018年11月拍摄的大面积漏水照片及庭审记录证明。二、原审法院判决认定事实错误部分2：1、原审法院判决第4页“本案审理过程中：2、……原告认为导致本案纠纷的关键是原告的302房屋于2020年4月9日出现明显渗漏现象”。导致本案纠纷的关键是陈志钊、吴**珍持续一年多来对漏水问题故意拒不解决，且态度恶劣，因其402房屋长期漏水对上诉人造成的巨大损失未有任何赔偿，以上有彭佳提交的各项短信沟通记录证明；2、原审法院判决第5页“被告陈志钊当晚（指2020年4月9日）就联系了原告次日见面。但因疫情期间有事，未与原告碰面；被告陈志钊于晚上去了其402房屋，发现房屋内确实有水，就通过派出所工作人员反复联系原告能否至房屋处。原告当时要求两被告把水清理好，被告陈志钊承诺一定把下水管疏通”。该段陈述与事实不符，真实情况是：2020年4月8日，彭佳发现三楼天花板又开始大面积漏水，于是电话联系陈志钊，并约好第二天上午到现场处理。结果4月9日彭佳早早来到现场，联系陈志钊，他竟然又说有事来不了，在电话中问他怎么办。陈志钊、吴**珍竟然说“没怎么办，你不是喜欢报警吗。有本事你报警吧”。于是，彭佳于当天4月9日向110报警寻求帮助，民警至现场了解，“系四楼陈志钊家里的水渗透在三楼报警人的房屋中”。4月9日晚，朱警官（18817151502）电话通知彭佳，其已与陈志钊沟通，“要求其处理干净家中积水，以免往下渗漏，被陈拒绝”。在庭审中，陈志钊承认其当时拒绝清理家中积水，任由地面大量积水直接往下渗漏。其根本未承诺“一定把下水管疏通”。如果陈志钊、吴**珍积极处理，根本不会造成彭佳这么大的损失。彭佳多次找陈志钊、吴**珍要求其解决好漏水问题并赔偿损失，陈志钊、吴**珍均置之不理。2020年4月19日，漏水又严重了，漏水面积还在扩大，彭佳短信通知陈志钊、吴**珍，其拒不做出任何处理，态度恶劣，故意任由其房中积水直接往楼下大面积渗漏，给彭佳造成巨大损失。以上有彭佳提交的2020年4月9日报警记录、与出警朱警官通话和短信记录、与陈志钊通话和短信记录、漏水照片及庭审记录证明。三、原审法院判决错误认定装修损失和财物损失、租金损失部分：1、原审法院判决错误认定装修损失和财物损失，上诉人提交的《价格评估报告异议书》和庭审中已有说明，在此不赘述。2、上诉人提交了一系列证据证明租金损失，该房屋一直用于出租，提交了在2018年11月27日发现漏水不久前粘贴的几次门面招租广告的照片，证明上诉人一直在积极出租，并于2019年初租出1-2层；提交了租金20000元／月的房屋租赁合同及银行流水；该三层房屋性质系错登为住宅，上诉人购买该三层房屋时也明确是商业性质才购买，长沙市房管局登记部门负责人已核实该三层房屋属于商业办公性质，系错登为住宅。提交了该房屋规划审批为商业综合大楼，是商业门面和办公性质；提交了门面拍摄照片，该房屋从建成至今上诉人所有的1-3层一直是商业性质的临街商铺。原审法院以住宅性质认定上诉人租金损失仅为50000元，认定事实错误，严重损害了上诉人的合法权益。四、原审法院判决错误认定误工费部分：上诉人提交了一系列证据，均能证明因被上诉人402房屋长期漏水，给上诉人从2018年11月27日至今两年多来造成了至少1个月误工损失。多次报警记录、多次拍摄房屋漏水照片、多次与被上诉人见面交涉、由于被上诉人一直不清理家中积水任由往下渗漏，上诉人很多次前往漏水房屋接倒水、上诉人因一年多来不堪其扰，不得已向法院起诉所给上诉人造成的人工消耗和精神损害。都足以证明因漏水给上诉人造成的误工费用。因此，被上诉人应承担上诉人1个月误工费6108元。五、原审法院判决错误认定诉讼费和打印费。原审法院判决第6页第（2）条，“主排污管道维护不当或不及时”；判决第8页《鉴定意见书》载明：“402房屋室内为典型的室内下水管道返水引起的渗漏现象，与402户室内对应下层302房屋室内多处存在明显渗漏污损现象”。三层房屋长期漏水原因为被上诉人“对主排污管道402房屋段返积水口维护不当或不及时，对该返积水口疏于管理，加之未对家中返积水进行及时疏通、清理，故沿楼板渗透产生对下层302房间现状渗漏、浸渍污损”。漏水的是被上诉人所有的402房，系被上诉人402房厨房管道返积水，长期不解决致其各房间地面积水，且被上诉人明知家中积水仍故意长时间不清理积水，任由积水往上诉人三层房屋渗漏。被上诉人系该主排污管道402室室内返水口的责任人和维护人，上诉人三层房屋漏水系因被上诉人对主排污管道402室返水口维护不当或不及时，且拒不处理家中地面积水任由积水往下渗漏所致。被上诉人拒不处理家中积水，长期故意不解决漏水问题，本案的责任归属是显而易见的，被上诉人居然还想推脱狡辩，还在电话和短信中拒不作为且态度恶劣，还要上诉人走法律途径，故意增加上诉人诉累，因此被上诉人应承担本案的全部诉讼费3828元。上诉人在原审起诉时已提交本案的打印费票据，在庭审时也已对该证据进行了质证，原审法院认为“无相应票据”系认定事实错误，应由被上诉人承担200元打印费。陈志钊、吴**珍对彭佳的上诉辩称，一、彭佳所说的房屋漏水，事实上是因为房屋顶部的水管年久失修等等的原因所造成的漏水，并不是陈志钊、吴**珍所造成的，客观上是彭佳房屋内的下水管道堵塞造成，确实造成过下水管返水，但返水的原因也是彭佳房屋内部的主管道造成，有相关的鉴定为依据。陈志钊、吴**珍也是受害者，造成损失的问题，应当从根本上分析是什么原因造成的，一审判决片面的认定是陈志钊、吴**珍未清理积水造成的，陈志钊、吴**珍的房子是空置的，也没有人居住。我方认为一审判决认定事实有误。二、本案在二审审理期限，陈志钊、吴**珍把下水封住了，所以水返不上来了，彭佳换了管道以后就没有漏水了。三、彭佳的上诉请求不符合客观事实。其主张的所谓房租损失和装修损失等不符合客观事实，也不是陈志钊和吴**珍造成的。陈志钊、吴**珍上诉请求：1、依法撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3704号民事判决书，依法驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。2、彭佳承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、房屋渗漏水系整栋房屋的主水管堵塞导致上诉人房屋返水所致，并非上诉人室内水管或二次装修水管堵塞、渗漏导致。根据湖南大学《土木建筑工程鉴定意见书》鉴定结论：（2）该前栋东单元户室渗漏的主要原因为房屋下水设施老旧，年久失修，由于主排污管道维护不当或不及时，各户厨房排出污水中所含废弃杂物易于堆积堵塞，下水主水平管段淤塞时，管内水流回流或堵塞溢满时会产生下水顺接入弯头倒灌入通口，即产生室内突发性上（返）涌溢水现象…该份鉴定意见中：4、下水管道堵塞原因分析：“……该402房屋厨房下水道连接的排污主管道经对应3楼户室顶板连通至该栋建筑后部（南部）室外立管，该排污主管经过对应3楼户室顶板时一段长水平管，该排污管由东单元4层至7层共同使用；故经从上述勘验结果分析，该前栋东单元402户室所连接的下水管道堵塞的主要原因为该排污主管道由7层竖直到达3层顶板后，转成一段约9米的水平管，在该水平管位置，各户厨房排出污水中所含废弃杂物易于堆积堵塞，由于主排污管道维护不当或不及时，当管内水流回流或者堵塞满溢时会产生下水顺接入弯头倒灌入通口，即会产生402室内突发性上（返）涌溢水现象，进而漫积至室内各房间……”。从此份鉴定书中可以看出，导致402房出现渗漏现象的主要原因是位于被上诉人302房屋顶的排污主管道的水平管堵塞，该水管是整个单元所共用的。事实上，上诉人也是受害者。二、案涉发生堵塞的排污主管道属全体业主共有，理应由全体业主共同管理，共同承担修缮义务。《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。案涉发生堵塞的排污主管道显然属业主共有，亦应由权利业主共同管理，共同承担修缮义务。但一审判决确违法判决上诉人对业主共有的排污主管道独自承担修缮管理义务，独自承担所谓损失，完全是错误的。三、上诉人对案涉房屋渗漏水不存在过错。上诉人402号房屋自2018年10月以来，除2019年6月至9月有人短暂居住外，至今一直空置无人居住，水闸关闭。现有证据以充分证明案涉房屋渗漏水并非上诉人室内水管或二次装修导致渗漏水，上诉人在得知因楼栋主排污管堵塞的情况下，采取了积极措施，通知楼上单元暂停用水，采取有效措施尽量减少损失。并一直向被上诉人提出，要解决问题，必须要疏通其三楼顶部的排污主水管，才能彻底解决问题。事实上，被上诉人2020年9月23日、11月14日亦声称两次漏水，但上诉人查看402房屋并未返水渗漏，可见，一旦管道堵塞，水首先是从被上诉人三楼顶部水管连接处流出，只有不及时疏通水量大时才会有大量的下水返水到402房屋。被上诉人完全可以在第一时间发现渗水，并及时疏通，避免损失。因此，上诉人对案涉房屋渗水不存在任何过错，不应承担任何责任。四、一审判决关于租金损失的认定明显错误。被上诉人房屋原本处于空置状态，即便未空置，也不能局部房屋渗漏水擅自放任损失扩大而主张房屋空置租金损失，更何况房屋主排污管属于全体业主共有，应由全体业主共同管理，共同修缮。如有相关损失（包括上诉人损失），亦应由全体业主共同承担。五、一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人，违反法定程序。一审法院对漏水原因未予查清，责任主体认定错误，未追加与案涉房屋有利害关系的所有业主为本案当事人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（四）项，原判决遗漏当事人的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重新审判。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十七条规定：“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。”综上所述，一审判决不分青红皂白，简单粗暴判决上诉人应负责修复、处理经过被上诉人3楼房顶的业主共有的水平主管道，并赔偿所谓损失，明显不公。彭佳对陈志钊、吴**珍的上诉辩称，一、造成我方三层房屋装饰装修、房租等财产损失的原因，系陈志钊、吴**珍402室内积水向我方房屋长期渗漏所致，是事实清楚、证据确凿的。二、陈志钊、吴**珍系402房屋的所有人、对402房屋及厨房下水排污管道402房屋返水扣负有管理职责，应由陈志钊、吴**珍对402房屋采取有效措施，排除对彭佳三层房屋的漏水妨害。三、由于陈志钊、吴**珍疏于管理和不作为，造成和加大了彭佳的经济损失，陈志钊、吴**珍应承担全部赔偿责任。四、陈志钊、吴**珍明知该三层房屋一直是用来商业出租的高档装修房，长期疏于管理、不作为甚至故意拒不作为，致使漏水经常性发生，造成漏水的面积越来越大，给房屋的损害越来越严重，因长期漏水致使三层房屋根本无法出租，给彭佳造成了巨大的房租和财产损失。五、陈志钊、吴**珍系402房屋的所有人，对402房屋厨房排污管道返水口负有管理职责，由于陈志钊、吴**珍疏于管理和不作为，导致彭佳三层房屋长期渗漏水，造成巨大的经济损失，应由陈志钊、吴**珍承担全部责任。彭佳向一审法院起诉请求：1、陈志钊、吴**珍限期对渗漏水问题进行维修和处理，立即清理积水，停止侵害，排除对彭佳房屋漏水妨碍；2、陈志钊、吴**珍赔偿彭佳房屋维修、电线电路、天花板吊顶、墙体墙纸等装潢修复、复原费用人民币80000元；3、陈志钊、吴**珍赔偿彭佳财物损失17410元、1个月误工费6108元，合计人民币23518元；4、陈志钊、吴**珍赔偿自2018年12月22日起至今16个月的房租损失人民币320000元；5、判令陈志钊、吴**珍承担本案的诉讼费、鉴定费、打印费等其他合理应承担的费用。一审法院认定事实：彭佳系长沙市雨花区人民路33号002栋东301房、302房业主，彭佳将301、302房屋打通为整体房屋。陈志钊系长沙市雨花区人民路33号002栋东402房业主，陈志钊、吴**珍均陈述两人为夫妻关系，与彭佳系楼上楼下的邻居关系。2018年11月27日，彭佳发现其302房屋顶板有渗漏现象，系陈志钊、吴**珍的402房屋内有返水、漫水导致。经双方协商，陈志钊、吴**珍于2019年4月对彭佳302房屋进行维修。2019年6月27日，彭佳又发现其302房屋有渗漏现象，陈志钊、吴**珍随后请人对其402房屋厨房相应管道进行疏通。因陈志钊、吴**珍就其402房屋于2019年6月27日漏水导致彭佳302房屋天花板受损未协商一致，彭佳于2019年10月9日报警。2020年4月9日，彭佳的302房间内出现大面积渗水，彭佳与陈志钊、吴**珍协商未果，遂于2020年4月23日诉至法院，请求判如所请。本案审理过程中，1、彭佳明确诉讼请求中的鉴定费5000元、打印费200元。2、彭佳称：2019年12月30日，陈志钊、吴**珍的房屋厨房位置再次漏水，导致其302房屋的天花板已经被滴穿。因为彭佳已于2019年10月就房屋漏水事情进行报警，双方矛盾很深，故没有告知陈志钊、吴**珍此次漏水情况，并提交相应照片拟证明当时的漏水情况。陈志钊、吴**珍抗辩称：这段时间，402房屋属于空置状态，并不知晓彭佳所陈述的漏水情况。彭佳认为导致本案纠纷的关键是彭佳的302房屋于2020年4月9日出现明显渗漏现象。彭佳发现402房屋漏水位置对应彭佳的302房屋位置均有渗水，当时彭佳就使用塑料桶接水，也主动联系陈志钊，但陈志钊、吴**珍一直未清理积水。直至彭佳起诉至人民法院，陈志钊、吴**珍于2020年5月5日清理了积水，并于2020年5月21日请人疏通了402房屋厨房管道，彭佳的302房屋才未出现渗水情况。陈志钊、吴**珍认为，当时402房屋早已处于空置状态，402房屋无任何生活用水。陈志钊当晚就联系了彭佳次日见面。但因疫情期间有事，未与彭佳碰面；陈志钊于晚上去了其402房屋，发现房屋内确实有水，就通过派出所工作人员反复联系彭佳能否至房屋处。彭佳当时要求陈志钊、吴**珍把水清理好，陈志钊承诺一定把下水管疏通。陈志钊、吴**珍认为其房屋的积水不是生活用水，系外面连接其402房屋厨房的返水导致。3、经彭佳申请，法院委托湖南公信致同房地产土地资产评估有限公司对位于长沙市雨花区人民中路392-396号三层房屋（原人民路33号302房屋）财产损失进行评估。湖南公信致同房地产土地资产评估有限公司于2020年9月3日作出《价格评估报告》，载明：评估人员于2020年6月22日会同申请人双方进行现场勘验，具体损失情况如下：（1）评估标的天花板、墙纸、隔音板可见明显的漏水痕迹，部分区域有霉斑，吊顶有部分脱落现象；（2）窗帘有渗水迹象、现场勘验时沙发可见渗水痕迹；（3）评估项目由申请人双方签字予以确认，申请人双方对沙发滴水后的折损存在争议，被申请人认为沙发损失系申请方在发生漏水情况时未及时挪动沙发导致，本次评估仅对沙发损失情况进行价格评估，是否属于被申请方赔偿范围由委托方在审理过程中予以裁判。就装饰装修损失部分评估值为4250元，就灯具、家具部分的损失为5015.5元，综上，评估标的在评估基准日的评估值为装修损失部分及物品部分之和，即9266元（4250元＋5015.5元）。就该《价格评估报告》，彭佳质证认为三性均有异议，且装修装饰部分评估损失与实际市场价格差距巨大，家具部分的沙发受损程度与评估报告中的折损率严重不一致。陈志钊、吴**珍质证认为三性均无异议。4、经陈志钊、吴**珍申请，法院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对陈志钊、吴**珍名下位于长沙市雨花区人民路33号前栋东侧单元的漏水原因进行鉴定。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司于2020年8月3日出具《土木建筑工程鉴定意见书》，载明：根据对长沙市雨花区窑岭社区前栋东单元402号陈志钊、吴**珍房屋现状现场检测和相关规范，可得出如下鉴定意见：（1）402房屋室内墙面底部粉刷层表面存在浸渍湿污等渗水留痕、粉化及局部脱落现象，该房屋带有水渍污损痕迹墙面主要处于室内墙体底部，呈上返型浸渍、表面破损状态，为典型的室内下水管道返水引起的渗漏现象，与402房屋对应下层302房屋室内多处存在明显渗漏污损现象。（2）该前栋东单元户室渗漏的主要原因为房屋下水设施老旧，年久失修，由于主排污管道维护不当或不及时，各户厨房排出污水中所含废弃杂物易于堆积堵塞，下水主水平管段淤塞时，管内水流回流或堵塞溢满时会产生下水顺接入弯头倒灌入通口，即产生室内突发性上（返）涌溢水现象，进而漫积至室内各房间，加之未对返积水进行及时疏通、清理，故沿楼板渗透产生对下层302房间现状渗漏、浸渍污损。（3）建议对该房屋厨房排污下水进行改道修整。就该《土木建筑工程鉴定意见书》，彭佳质证认为三性均有异议，排污管道设计构造和房屋设施老旧并不导致房屋漏水，也不是本次漏水的主要原因，反而证明陈志钊、吴**珍未及时疏通积水，导致彭佳房屋受损；陈志钊、吴**珍质证认为三性均无异议。5、彭佳陈述其以收取房租作为生活来源，主张301、302房屋打通为整体，一直用于出租，并提交粘贴门面招租的照片、银行流水，拟证明租金损失。陈志钊、吴**珍对彭佳的租金主张不予认可，认为彭佳自2015年7月之后就没有再将301、302房出租。另查明，1、彭佳所有的涉案302房，登记的规划用途为住宅，建筑面积为174.16㎡；涉案301房，登记的规划用途为住宅，建筑面积为55.36㎡。2、涉案的402房屋登记在陈志钊名下，建筑面积68.67㎡。3、目前，双方均陈述涉案402房屋已不存在积水，涉案的302房亦未出现渗水情况。一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作为有鉴定资质的鉴定机构，其作出的《土木建筑工程鉴定意见书》，鉴定程序合法，意见客观、公正、合理，法院予以采纳。本案中，双方系上下楼邻居，彭佳的房屋顶部发生渗漏污损现象，根据湖南湖大土木建筑工程检测有限公司作出的《土木建筑工程鉴定意见书》载明：“402房屋室内为典型的室内下水管道返水引起的渗漏现象，与402户室对应下层302房屋室内多处存在明显渗漏污损现象。该前栋东单元户室渗漏的主要原因为房屋下水设施老旧、年久失修，由于主排污管道维护不当或不及时，各户厨房排出污水中所含废弃杂物易于堆积堵塞，下水主水平管段淤塞时，管内水流回流或堵塞满溢时会产生下水顺接入弯头倒灌入通口，即会产生室内突发性上（返）涌溢水现象，进而漫积至室内各房间；加之未对返积水进行及时疏通、清理，故沿楼板渗透产生对下层302房间现状渗漏、浸渍污损。”陈志钊、吴**珍作为402房屋所有者，对其房屋负有管理的义务，因402房屋的返积水未及时清理、疏通，渗漏至彭佳所有的302房屋，客观上造成彭佳的房屋被浸渍污损，陈志钊、吴**珍应当按照司法鉴定意见并参照修整建议，对402房屋厨房排污下水进行处理，并对彭佳合理的损失承担相应责任。关于彭佳主张的各项损失。1、装修及物品损失部分。湖南公信致同房地产土地资产评估有限公司作为有资质的价格评估机构，其作出的《价格评估报告》，评估程序合法，意见客观、公正、合理，法院予以采纳。该评估报告载明彭佳302房屋装修损失部分及物品部分损失共计9266元，法院予以确认。彭佳主张房屋维修、电线电路等其他财产损失，超出的部分，证据不足，法院不予支持。2、租金损失部分。彭佳主张因房屋漏水，导致其301、302房屋整体无法正常出租。本案中，彭佳所有301、302房屋确实为一个整体，虽然彭佳提交的证据不足以证明其具体租金损失，但彭佳302房屋确有房屋渗漏、浸渍污损的情况，影响彭佳将其房屋出租。彭佳301、302房屋产权证上登记的用途为住宅性质，彭佳主张的租金损失是按照每月20000元的标准自2018年12月22日起计算16个月总计为320000元。法院参照同地段住宅租金市场行情，结合双方在庭审中陈述的事实，自2018年11月27日彭佳302房屋渗漏开始，陈志钊、吴**珍曾于2019年4月为彭佳进行维修，后陈志钊、吴**珍亦对402房屋厨房管道进行疏通等处理情况，法院酌情认定彭佳的租金损失为50000元。彭佳就主张租金超出的部分，法院不予支持。3、关于误工费部分。彭佳主张误工费6108元，无事实和法律依据，法院不予支持。4、关于鉴定费及打印费部分。彭佳就损失进行价格评估已垫付评估费5000元，并提交了票据予以佐证，法院予以支持。彭佳要求陈志钊、吴**珍承担打印费200元，无相应票据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、陈志钊、吴**珍于判决生效之日起30日内对位于长沙市雨花区人民路33号002栋东402号房屋的渗漏水问题进行修复和处理，以排除对彭佳使用位于长沙市雨花区人民路33号002栋东302房房屋的妨碍；二、陈志钊、吴**珍于判决生效之日起10日内赔偿彭佳因房屋漏水造成的装修损失及物品损失9266元；三、陈志钊、吴**珍于判决生效之日起10日内赔偿彭佳因房屋漏水造成的租金损失50000元；四、陈志钊、吴**珍于判决生效之日起10日内向彭佳支付其垫付的鉴定费5000元；五、驳回彭佳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序减半收取3828元，由彭佳负担3247元，由陈志钊、吴**珍负担581元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，陈志钊、吴**珍的402房屋多次积水渗入302房屋系不争的事实，本案的争议焦点为彭佳的302房屋因渗漏水造成的损失责任承担以及损失金额认定问题。根据鉴定意见书可以得出本案的渗水事故是由三个方面原因共同造成：1、房屋下水设施老旧、年久失修，主排污管维护不当或不及时；2、各户厨房排除污水中含废弃杂物堆积堵塞；3、未对402房屋返水及时疏通、清理。现逐个分析如下：首先，房屋下水设施、主排污管道是同一单元业主共用的设施，在涉案小区并未聘请物业公司进行管理的情况下，对相关设施进行维护、修缮、服务和管理的职责，应当由利用该设施的业主共同承担，彭佳、陈志钊、吴**珍和其他相关业主对房屋下水设施未及时维护和修缮，对主排污管道没有尽到定期排查、疏通义务，具有一定过错，均应承担相应责任。其次，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。涉案楼栋单元下水管道被堵塞，必然有住户实施了不当丢弃废物的侵权行为，并给302住户造成了财产损害。由于主排污管道现已疏通完毕，堵塞物被水流冲走无法保留，也无法通过其他证据确定具体侵权人，因此由可能加害的建筑物使用人承担一定的责任，陈志钊、吴**珍在最后一次渗漏事故发生之前长期未使用402房屋，可排除陈志钊、吴**珍的加害可能性，对该部分陈志钊、吴**珍不承担赔偿责任。最后，考虑到陈志钊、吴**珍在明知渗漏已经发生的情况下，一直未对返积水进行及时疏通、清理，直到一个月之后，厨房仍有20-50mm的积水，导致302房屋大面积持续渗漏水，陈志钊、吴**珍在返水后怠于疏通、清理返积水，客观上延长了污水浸泡时间，具有较大的过错，再加上上述分析的陈志钊、吴**珍作为业主应承担的相关设施维护管理责任，本院酌定陈志钊、吴**珍对事故损失一共承担35%的赔偿责任。关于损失金额问题，装饰及物品损失应当以鉴定意见为准，共计9266元；301、302房屋产权证上登记的用途为住宅性质，彭佳主张按铺面计算租金，无事实和法律依据，综合同地段住宅租金市场行情一审院酌情认定彭佳的租金损失50000元，处理并无不当。鉴定费以发票为准计5000元。彭佳主张的其他损失，一审法院均不予支持且已作详细阐述，处理妥当，在此不再赘述。彭佳的以上损失合计64266元（9266元+50000元+5000元），陈志钊、吴**珍应赔偿彭佳各项损失费用22493.1元（64266元×35%）。综上所述，陈志钊、吴**珍的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3704号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3704号民事判决第二、三、四、五项；三、陈志钊、吴**珍于判决生效之日起十日内赔偿彭佳因房屋漏水造成的装修损失、物品损失、租金损失、垫付鉴定费等各项损失22493.1元；四、驳回彭佳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取3828元，由彭佳负担2871元，由陈志钊、吴**珍负担957元。二审案件受理费7656元，由彭佳负担5742元，陈志钊、吴**珍负担1914元。本判决为终审判决。审 判 长 刘应江审判员常晓华审判员高进二〇二一年九月十四日法官助理 何 麟 书  记  员 詹 毅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。