贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初11468号原告：王在银，男，1970年8月10日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。原告：李兰，女，1975年12月21日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：王在银，与原告李兰系夫妻关系。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。原告王在银、李兰与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王在银（亦即原告李兰的委托诉讼代理人），被告博泰房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王在银、李兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告交房违约金共计人民币24488.59元（逾期935日）；2、判令被告履行《商品房买卖合同》义务，将毕节市七星关区博泰美欣明珠6栋1单元13层1号房屋所有权转移登记给原告；3、判令被告支付原告逾期办理房屋转移登记的违约金人民币23100.36元（逾期暂计882日）；实际赔偿数额待被告将房屋所有权转移登记给原告后另行计算；4、判令被告退还非法收取的“三通费用”；5、判令被告退还多收购买车位款20000元；6、本案诉讼费用由被告承担。（前述费用暂总计67588.95元）。（庭审中，原告将第1项诉讼请求中的逾期交房违约金计算明确为“以总房款261910元为基数，按日万分之一的标准从2014年10月1日计算至2018年8月1日”；原告将第2项诉讼请求中的房屋所有权转移登记明确为“办理房屋不动产权证书”；原告将第3项诉请中的逾期办理房屋转移登记的违约金计算明确为“以总房款261910元为基数，按日万分之一的标准从2019年1月21日起暂计算至2021年6月20日”；原告将第4项诉讼请求明确为“退还水、电、闭路电视、燃气入户费共计12568元”。）事实及理由：2014年8月2日，二原告向被告购买了原告开发的位于毕节市七星关区陈家祠堂（东客站）博泰·美欣明珠6栋1单元13层1号房，与被告签订了《商品房买卖合同》（本文以下简称《买卖合同》），合同编号：（ＢＴ-6-1-1301），建筑面积为112平方米，商品房总价款为261910元。2014年10月1日原告向被告支付了总房款261910元，同时原告向被告提交了原告的《身份证明》、《户口证明》、《结婚证明》和《原告所有房屋登记情况证明》；原告已履行完《买卖合同》约定的相应义务。至2018年7月24日被告违约交房。根据《买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定：逾期交房超过60日，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。关于房屋登记的约定，《买卖合同》第二十二条第二项约定：出卖人负责在商品房实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。该条第三项约定：出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期届满之次日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。被告实际交房时间是2018年7月24日，根据原被告双方签订的《买卖合同》约定的交房时间2015年12月31日，被告违约逾期交房时间为935天，按原告所交购房款261910元的万分之1／每天乘以935天计算，被告应向原告支付逾期交房违约金24488.585元。根据原被告双方签订的《买卖合同》约定的在实际交房之日2018年7月24日起180日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的文书，交付给买受人。因此，被告将该商品房转移的文书交付给原告的时间应当是2019年1月20日前。被告至今仍未履行该义务，故被告自2019年1月21日起就应承担逾期未将转移登记的文书交付给原告的违约责任，暂计截止至2021年6月20日被告违约逾期未将转移登记的文书交付给原告的时间为882天，按原告所交购房款261910元的万分之1／每天乘以882天计算，被告应向原告支付逾期未将转移登记的相关文书交付给原告的违约金23100.46元。另2014年10月1日根据被告指令要求，以办理房屋产权证需要交纳了该套房屋的水、电、燃气、通讯、有限电视等设施的建设安装和开户费和相关契税等款项合计12568元。被告要求原告交纳的水、电、燃气、有限电视开户费用已经包含在购房总款中，不应再单独收费，且根据法规、合同约定和规范性文件规定房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。另2014年10月1日被告承诺原告购买毕节市七星关区陈家祠堂（东客站）博泰·美欣明珠车位时优惠20000元，实际并未优惠。综上所述，被告迟迟不履行原被告双方签订的《买卖合同》所约定的义务造成原告合法使用和处置财产不能，根据《民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，原告请求法院依法判令被告依法履行义务，赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。被告博泰房开公司答辩称：一、本案房屋已经于2018年7月24日交付给了原告，本案逾期交房并非是由于被告原因造成，应当扣除施工过程中出现的恶劣天气，法定节假日，中高考放假等因素后再予以计算。二、双方合同约定，关于办理商品房转移登记有关文书的违约金标准为已付购房款的百分之一，原告主张的违约金计算标准及起算时间均不符合双方合同约定。涉案房屋至今未取得初始登记证书，不能办理转移登记，现无法为原告办证。三、原告诉称三通费并非系由被告方最终所有，该费用包含了契税、印花税、房屋维修基金、办证费等，并非原告主张的三通费，其主张退还于法无据。最后，原告要求退还多收购买车位款20000元，于法无据，且与本案无关联性，不应退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：以原告王在银、李兰为买受人，被告博泰房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区陈家祠堂（东客站旁）博泰?美欣明珠（二期）第6幢1单元13层1号房，该商品房建筑面积112平方米，套内建筑面积95.35平方米，总价款为261910元。商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人应当在2014年10月1日前支付全部房价款。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电、燃气、有线电视，交付时达到使用条件。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：（一）出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得办理该商品房所有权转移登记的有关文书，并应买受人的要求将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、超出约定日期起逾期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）和（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照买受人已支付房款的1%支付违约金，给买受人造成其他损失的，由出卖人承担赔偿责任。（2）买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，相关产权登记费用由买受人依法承担。”合同签订后，二原告向被告支付了全部购房款261910元。同时，被告向二原告收取闭路电视入户费365元、管道煤气入户费2500元。2018年7月24日，原告收取涉案房屋并装修入住。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。原告认为，被告在商品房买卖合同履行过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按合同约定支付了全部购房款，被告亦应按合同约定履行相应的义务。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。原告于2018年7月24日收取涉案房屋并装修入住，被告逾期交房期间为2016年1月1日至2018年7月24日，共计逾期935日。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，被告应承担逾期交房的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。故对原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持24488.59元（261910元×0.01%×935日）。对于原告诉请判决被告支付的逾期办理房屋转移登记违约金的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得办理该商品房所有权转移登记的有关文书，并应买受人的要求将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。原告于2018年7月24日收取涉案房屋并装修入住，被告应于2019年7月19日向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，被告应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超出约定日期起逾期180日以后买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。故对原告诉请判决被告支付逾期办理商品房转移登记违约金的请求，本院予以支持2619.10元（261910元×1%）。对原告诉请判决被告交付涉案房屋不动产权证书的请求，因涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件，故本院不予支持。原告可待条件成就后，另行主张权利。对原告诉请判决被告退还多收的购买车位款20000元的请求，因双方就购买车位另行签订了协议，该项诉请属另一合同关系，原告应另行主张权利。对于原告诉请判决被告退还水、电、燃气、闭路电视入户费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。在案证据显示，被告向原告收取的是网络电视入户费365元、管道燃气入户费2500元。虽然被告辩称原告主张退还于法无据，但是根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告网络电视入户费365元、管道燃气入户费2500元的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告退还。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王在银、李兰逾期交房违约金24488.59元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王在银、李兰逾期交付办理商品房转移登记违约金2619.10元；三、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告王在银、李兰网络电视入户费365元、管道燃气入户费2500元；四、驳回原告王在银、李兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费745元，由原告王在银、李兰负担470元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 肖 滨二〇二一年九月二十二日书记员 杨云兴