北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终7293号上诉人（原审原告）：杨朝辉，女，1953年6月23日出生。委托诉讼代理人：王瑞斋，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰阳，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李秀兰，女，1931年5月28日出生。被上诉人（原审被告）：邢玉芬，女，1955年12月3日出生。被上诉人（原审被告）：孙邢（兼邢玉芬、李秀兰委托诉讼代理人），男，1983年8月30日出生。三被上诉人共同委托诉讼代理人：蒲春燕，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。上诉人杨朝辉因与被上诉人李秀兰、邢玉芬、孙邢房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初1801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨朝辉的委托诉讼代理人王瑞斋，被上诉人孙邢、邢玉芬、李秀兰的共同委托诉讼代理人蒲春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨朝辉上诉请求：同意一审判决第一项，要求撤销一审判决第二项，改判支持杨朝辉全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院未向在京中央和国家机关住房交易办公室调查北京市海淀区11号房屋（以下简称涉案房屋）的性质、能否上市交易以及优先购买权情况导致案件基本事实认定不清，申请二审法院调查上述情况。二、涉案房屋不具备继续履行的客观条件，合同继续存续将导致双方合同目的均无法实现，争议双方签署的买卖合同依法应予解除。生效判决已确认房屋买卖合同无法继续履行，涉案房屋依法不能公开出售，只能由中央民族大学回购。合同继续履行将导致双方的合同目的均不能实现。三、杨朝辉有权基于情势变更原则请求解除合同。四、孙邢、邢玉芬、李秀兰就产权过户事宜在法律和事实上已经不能继续要求杨朝辉履行。五、双方就合同解除后的处理已经作出约定，“如遇无法抗力的原因，如拆迁等，导致乙方未能获取房产过户事实，则甲方必须按原价回购”。六、本案合同不具备一般合同的基本特征。七、合同解除有助于维护社会的稳定。孙邢、邢玉芬、李秀兰辩称，同意一审法院判决。签订协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，涉案房屋现在无法上市，但之后能否履行还处于待定状态。杨朝辉向一审法院起诉请求：1．判令解除杨朝辉与孙连武2006年7月28日签订的《协议书》；2．判令孙邢、邢玉芬、李秀兰将涉案房屋返还给杨朝辉；3．判令孙邢、邢玉芬、李秀兰按照每月6450元标准向杨朝辉支付2006年7月28日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；4．判令孙邢、邢玉芬、李秀兰向杨朝辉支付垫付电费6418.84元。一审法院认定事实：2005年11月21日，杨朝辉（乙方）与中央民族大学（甲方）签订《公有住宅买卖契约》，双方约定：甲方同意将涉案房屋出售给乙方，总房价款40629元；根据教计［1995］1号、教发［1998］23号文件精神，乙方经甲方主管部门审批同意后可依法出售所购住房，但必须优先卖给甲方。2006年7月28日，杨朝辉（甲方）与孙连武（乙方）签订了《协议书》。双方约定：甲方自愿将涉案房屋以30万元卖给乙方孙连武，孙连武获得产权，但因甲方原因房产证暂无法过户，故乙方在未取得房产证时先行支付甲方25万元；甲方在具备过户条件时应及时无条件办理过户手续，一旦过户成功，乙方应无条件支付甲方余款5万元。上述协议签订当日，孙连武给付杨朝辉购房款25万元，杨朝辉将涉案房屋交付给孙连武。此后，双方一直未办理房屋产权过户手续。2006年4月26日，涉案房屋登记在杨朝辉名下。2012年12月30日，孙连武去世。李秀兰系孙连武之母，邢玉芬系孙连武之妻，孙邢系孙连武之子。孙连武之父已于2005年6月7日去世。2014年，孙邢、邢玉芬、李秀兰向法院起诉杨朝辉、杨旭要求过户涉案房屋。在该案审理过程中，法院曾向中央民族大学资产管理处调查有关上述房屋的性质、上市交易及优先购买权情况，该校答复如下：涉案房屋属于央产房，目前学校暂不允许上市交易，并将该意见在“在京中央和国家机关住房交易办公室”备案；如果房屋允许上市交易学校是否行使优先购买权正在研究，目前无确定意见。法院后于2016年6月16日作出（2014）海民初字第18802号民事判决书，认为“孙连武与杨朝辉签订的《协议书》中约定买卖的房屋原属中央民族大学的自管公有住房，后由杨朝辉与中央民族大学签订合同以成本价购买，该房屋性质为中央在京单位已购公有住房，即俗称的‘央产房’。有关部门对于央产房的上市交易有严格规定，未经批准，不能随意买卖。杨朝辉与中央民族大学签订的公有住宅买卖契约中亦有明确约定，杨朝辉需经中央民族大学主管部门审批同意后方可依法出售所购住房，但必须优先卖给中央民族大学。经本院查实，中央民族大学目前并不同意涉案房屋上市交易，但同时声明不排除今后上市交易的可能。基于以上情况，孙连武与杨朝辉所签订的合同效力尚处于待定状态，孙连武的继承人孙邢、邢玉芬、李秀兰的诉讼请求本院不予支持”，并判决驳回孙邢、邢玉芬、李秀兰的诉讼请求。杨朝辉不服上诉，请求改判《协议书》无效。2017年6月21日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4061号民事判决书，认为“孙连武与杨朝辉就涉案房屋买卖签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。因涉案房屋性质为中央在京单位已购公有住房，即俗称的‘央产房’，有关部门对于央产房的上市交易有严格规定，未经批准，不能随意买卖。中央民族大学目前并不同意涉案房屋上市交易，但同时声明不排除今后上市交易的可能。基于上述情况，双方签订的《协议书》能否继续履行尚处于待定状态，目前涉案房屋尚不具备产权过户条件，故原审判决驳回孙连武的继承人孙邢、邢玉芬、李秀兰要求办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求正确，但原审判决判理中对于‘合同效力尚处于待定状态’的认定不当，本院对此予以纠正。杨朝辉上诉认为本案所涉房屋买卖《协议书》无效的理由和请求，于法无据，本院不予支持。孙邢、邢玉芬、李秀兰作为孙连武的继承人，有权承继孙连武在涉案《协议书》中的权利和义务，杨朝辉上诉关于孙邢、邢玉芬、李秀兰诉讼主体不适格，无权要求继续履行合同的理由，于法无据，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持；但原审判决判理部分不当，本院予以纠正”，最终判决驳回上诉，维持原判。2021年3月18日，杨朝辉申请就涉案房屋自2006年7月28日至今的房屋占有使用费进行评估，法院依法委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司进行评估，后因杨朝辉拒绝缴纳评估费用，导致该公司不予受理鉴定。本案审理中，经杨朝辉申请调查令对涉案房屋的性质、能否上市交易以及房屋优先购买权情况进行调查取证，中央民族大学资产管理处于2020年9月17日向法院出具说明函，内容如下：你院（2020）京0108民初1801号已收悉，涉案房屋为央产已购成本价，仅限我校内部交易。后经孙邢、邢玉芬、李秀兰申请调查令对中央民族大学在前案中答复是否发生变化进行调查取证，中央民族大学资产管理处于2020年12月9日向法院出具说明函，内容如下：涉案房屋属央产房，目前我校家属区公有住房暂不允许对外上市交易，仅允许我校离退休人员所拥有的成本价住房且在本校职工内部之间交易。法院后于2021年3月2日电话联系中央民族大学资产管理处，就本案审理中该处向双方分别出具说明一事进行询问，该处答复称与涉案房屋类似的房屋最早有上市交易的，但涉案房屋目前仅限于该校职工内部交易，暂不允许上市交易，至于以后能否上市交易以及学校是否行使优先购买权要看学校以后的政策，由学校来定，现在不清楚学校以后的政策。一审法院认为，杨朝辉与孙连武就涉案房屋买卖签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故属合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。孙连武去世后，孙邢、邢玉芬、李秀兰作为孙连武的继承人，有权承继孙连武在涉案《协议书》中的权利和义务。杨朝辉以涉案房屋无法上市交易，且中央民族大学享有优先购买权为由，主张《协议书》无法履行，要求解除《协议书》。本案中，涉案房屋性质为中央在京单位已购公有住房，即俗称的“央产房”，有关部门对于央产房的上市交易有严格规定，未经批准，不能随意买卖。杨朝辉与孙连武在签约时知道涉案房屋的特殊性质，故在《协议书》中约定“但因甲方原因房产证暂无法过户，故乙方在未取得房产证时先行支付甲方25万元；甲方在具备过户条件时应及时无条件办理过户手续，一旦过户成功，乙方应无条件支付甲方余款5万元”，而孙连武在协议签订当日已依约支付购房款25万元，杨朝辉亦将涉案房屋交付给孙连武。根据本案查明事实，涉案房屋目前暂不允许上市交易，至于以后能否上市交易以及中央民族大学是否行使优先购买权取决于该校以后的政策，故《协议书》目前处于暂时无法履行状态，但不排除今后可以履行的可能性，故杨朝辉的上述主张不能成立，法院对于杨朝辉要求解除《协议书》，返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。关于杨朝辉主张的房屋占有使用费，其主张的每月6450元标准缺乏事实依据，且孙连武及其继承人孙邢、邢玉芬、李秀兰系依据《协议书》而合法占有涉案房屋至今，杨朝辉的主张缺乏事实和法律依据，故法院对杨朝辉的该项诉讼请求不予支持。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。孙邢、邢玉芬、李秀兰同意支付杨朝辉主张的电费，不违反法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、孙邢、邢玉芬、李秀兰于本判决生效后七日内向杨朝辉支付电费6418.84元；二、驳回杨朝辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，孙连武与杨朝辉就涉案房屋买卖签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。涉案房屋性质为中央在京单位已购公有住房，即俗称的“央产房”，有关部门对于央产房的上市交易有严格规定，未经批准，不能随意买卖。因杨朝辉提出涉案房屋不能公开出售、只能由中央民族大学回购等主张，一审法院向中央民族大学资产管理处调查了相关情况，经查，涉案房屋目前暂不允许上市交易，但以后能否上市交易以及中央民族大学是否行使优先购买权取决于该校以后的政策。一审法院对此认定事实清楚，本院予以确认，并对杨朝辉二审中提出的调查取证申请不予支持。因合同不能排除继续履行的可能性，本院对杨朝辉以合同目的无法实现、情势变更为由要求解除合同、返还房屋的上诉主张不予支持。综上所述，杨朝辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由杨朝辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  刘 磊审 判 员  赵 蕾二〇二一年九月二十九日法官助理  王 梦书 记 员  马子萌