北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11113号上诉人（原审被告，反诉原告）：赵子意，男，1959年10月12日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘金，北京实嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社。合作社社长：王学权。委托诉讼代理人：刘国辉，山东国宗律师事务所律师。上诉人赵子意因与被上诉人北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社（以下简称后石门经合社）合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2020)京0111民初393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人赵子意及其委托诉讼代理人刘金、被上诉人后石门经合社的委托诉讼代理人刘国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵子意上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判后石门经合社退还赵子意地上物（原有树木）收购款246488元；2.判令后石门经合社退还赵子意已交纳的2017年、2018年土地租赁费788516元；3.一审、二审诉讼费用由后石门经合社负担。诉讼过程中，赵子意将上诉请求变更为：1.撤销一审判决第二项，改判赵子意不支付2020年全年的土地占有使用费；2.一审、二审诉讼费用由后石门经合社负担。事实和理由：一、关于合同解除原因，以及违约责任的承担问题。赵子意认为，合同解除原因是合同目的已无法实现，且建坟行为导致地貌严重破坏。1.赵子意与后石门经合社签订的《农村土地租赁经营合同》（以下简称合同）第一条对合同目的有明确约定：“用于观光旅游、采摘、设施农业、种植农作物、植树等”，而且该合同经过了北京市房山区大石窝镇审批备案。赵子意为此与合作方签订了合作协议，准备搞观光旅游、设施农业等项目，并投入了不少前期资金，也向北京市房山区大石窝镇后石门村（以下简称后石门村）进行了项目申报，并要求后石门村上报，但是申报的项目从来没被大石窝镇政府、房山区政府批准，主要原因就是土地性质是林地、农用地，不让搞建设。那么后石门经合社在明知土地性质的情况下，仍然同意在合同中列入“观光旅游、设施农业”，且项目上报得不到批准的情况下，应当及时告知赵子意，赵子意才能决定是否继续经营以及经营项目的调整、投资方向等，但是赵子意从来没有在后石门经合社处得到过相关信息。到了2018年底事情已经非常明确，该地块确实搞不了“观光旅游、设施农业”，也就是合同目的不可能实现，此责任应当由后石门经合社承担。赵子意在一审提交的第三份证据中明确显示，经管站、大石窝镇政府签署的意见是禁止非农建设，也就是说在签署合同之后，在政府审批的过程当中，实际上已经明确了不让搞非农建设，但是合同的条款中，明确写明了可以搞观光旅游设施农业。从这个时候开始，实际上合同的合同目的已经无法实现，但是后石门经合社没有向赵子意明确这个事实，导致赵子意一直蒙在鼓里，仍然在进行招商引资等活动，继续往里投入、继续交的租金，实际上合同目的根本无法实现。2.2016年下半年，后石门村部分村民在赵子意租赁的地块大兴土木、搞祖坟建设，占了大面积土地，立起高大的墓碑，导致该地块风貌被极大破坏，赵子意的合作方知情后，立即停止了投资。赵子意也曾想过其他办法吸引投资，但是因为大面积坟地的存在，使人望而生畏。赵子意也曾多次找后石门村协商，要求给与解决，但是后石门村不予理睬。赵子意认为以上两点是合同解除的根本原因，责任在后石门经合社。因此，违约责任应当由后石门经合社承担，后石门经合社应当退还2017年、2018年租金并承担违约责任。二、关于支付2019年租金以及合同解除后的土地占有使用费。赵子意认为一审判决赵子意支付2019年租金以及解除合同后至2020年12月21日土地占有使用费有误。赵子意知道坟地建设的事情后，曾经几次到村委会找书记和主任交涉、协商，明确要求解决项目审批、坟地墓碑拆除、减免租金等问题，但一直没有得到明确答复。因此赵子意心灰意冷，知道无法再经营下去，只能是越赔越多。过了2019年春节后，就没再到租赁地块去，土地控制权实际已经不在赵子意手里。2020年12月21日一审法院去现场勘查时，赵子意才第一次回去，看到上山的路口有路障和保安看守，西侧的房子已经被全部拆除，上山的道路旁边的坑里倾倒了很多建筑垃圾。一审法院判决赵子意在2020年12月21日前都要支付土地占有使用费，显然是不尊重客观事实的主观臆断。赵子意在2019年初后就没再回租赁地块，早已失去控制权，让赵子意再支付土地占有使用费显然没有事实依据。另外，2020年疫情，直到下半年才有所缓解，国家政策明确疫情期间应当减免租赁费，让赵子意支付全年土地占有使用费，显然与该政策不符。因此，赵子意不应再承担2019年、2020年的租金及使用费。在2019年初的时候，赵子意去大石窝农村信用社以现金的形式向后石门经合社存入了2019年度的租金，因为没有保留相关的票据，现在赵子意无法提供直接证据，赵子意也去大石窝农村信用社据申请调取，但是因为赵子意不是账户的开户人，大石活农村信用社不给赵子意调。所以赵子意要求后石门经合社提交当年的账目，供法院核查。三、关于退还原有树木收购款。根据合同第三条第二款，对于租赁地块原有树木，实际上是一次性买断，在合同未到期解除的情况下，理应退还当初收购款。综上，赵子意认为，无法实现合同目的是合同解除的原因，后石门经合社为此应当承担违约责任，且赵子意在2019年初后已经失去租赁地块控制权，不应再承担租金及后续费用，一审法院认定事实错误，应当予以纠正。故此提出上诉，请求本院依法改判。后石门经合社辩称，不同意赵子意的上诉请求。同意一审判决。后石门经合社向一审法院起诉请求：1.解除后石门经合社与赵子意于2015年7月7日签订的《农村土地租赁经营合同》；2.赵子意向后石门经合社支付2019年的土地租赁费415000元；3.赵子意向后石门经合社支付违约金50000元；4.赵子意向后石门经合社支付滞纳金249000元；5.诉讼费由赵子意承担。赵子意向一审法院提出反诉请求：1.后石门经合社赔偿地上物（赵子意新增部分）损失54589元；2.后石门经合社退还地上物（原有树木）收购款344395元；3.后石门经合社退还赵子意已交纳的三年土地租赁费1182774元；4.诉讼费由后石门经合社承担；5.后石门经合社承担鉴定费10000元。一审法院认定事实：2015年7月，出租方后石门经合社（甲方）与承租方赵子意（乙方）签订合同，约定：“甲方将位于村北的集体所有土地375.55亩（其中含耕地140.03亩，旱地190亩，荒坡45.52亩）出租给乙方租赁经营，用于观光旅游、采摘、设施农业、种植农作物、植树等，租赁土地的四至为：东至绿化带和王宏庄交界，西至南泉水河边，南至云居寺公路、王学翔和王化兴交界，北至唐汝英交界。合同约定租期二十年，自2016年1月1日起至2035年12月31日止；租金计算标准每年为肆拾壹万伍仟元整，从2021年起，每五年增加租金壹万元；租金交付办法为每年12月1日前，乙方将下一年的租金一次性支付给甲方；现有地上物及各种树木共计14278棵，价值344395元，乙方在签字之日起一次性付清，上述地上物树木在租赁期内由乙方负责管理收益，与甲方无关。合同约定甲方协助乙方解决生产经营中的困难，为乙方提供下列服务：1、提供电源和变压器一台，确保设备正常供电（自然灾害除外）。自变压器至租赁区域内的供电设施由乙方负责购买、维护。2、提供乙方生活用水和部分生产用水机井一眼（含水泵一台），保障供水正常。水泵和机井内取水管的更换维修费用由乙方承担。自机井至通往乙方租赁区域内的输水管路由乙方负责购买、维护和保养……该合同就违约责任的约定为：（一）合同双方当事人任何一方违反本合同规定条款，均构成违约，违约方应向对方支付违约金伍万元。如违约金不足以弥补经济损失的，按实际损失赔偿。（二）乙方不按期交纳租金，每天按所欠租金的5‰向甲方支付滞纳金。逾期超过60天时，甲方可书面通知乙方解除合同。合同约定租赁期满后，乙方按本合同签订时地上物及树木的数量归还甲方（因自然灾害、雷击、树木自然死亡等不可抗拒因素造成无法归还的树木数量予以扣除）；乙方租赁期间形成的资产归乙方，若乙方不在租赁所形成的资产全部无偿归甲方所有，归还的租赁土地应地貌良好。”该合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，后石门经合社依约向赵子意交付案涉土地。2016年，赵子意向后石门经合社支付当年土地租赁费404996元、树款246488元。2016年底，后石门经合社根据村民土地流转面积核减土地租赁费，2017年1月，赵子意向后石门经合社支付2017年土地租赁费394258元。2018年2月12日，赵子意交纳当年租赁费394258元。赵子意自2019年至今的租赁费未交纳。一审诉讼过程中，后石门经合社以赵子意逾期交纳土地租赁费为由主张解除合同，赵子意同意解除合同，但主张案涉土地不让搞旅游业，无法做采摘、观光设施农业导致合同目的无法实现，且后石门村于2016年7、8月份在案涉土地范围内建坟导致土地利用出现极大困难，要求退还已交纳的2016年、2017年、2018年土地租赁费。后石门经合社认可案涉土地范围内有本村村民的祖坟，且该村于2016年7、8月份在坟地上竖立石碑的事实，但主张赵子意在合同签订时即知道存在祖坟的事实，且其对立碑的事情知情且同意。赵子意认可于2016年7、8月份知晓立碑的事实，但表示后石门村并未征询其关于立碑的意见。一审诉讼过程中，赵子意陈述，2020年其在案涉土地上种植了农作物。2020年12月21日，一审法院前往后石门村进行现场勘验。经勘验：现场可见两处坟地，墓碑上可见立碑时间，一处坟地于2011年立碑，另一处坟地于2016年立碑；位于一地块树木，可见整齐排列的低矮树木，后石门村表示不清楚树木谁种植，赵子意主张该片树木为由其种植的文冠果树；两根铁管及地下PVC管道，赵子意主张由其铺设，后石门村主张由后石门村铺设。一审诉讼过程中，赵子意申请就其在案涉土地上种植的文冠果树及修建的灌溉设施进行造价评估。一审法院依法委托北京市京价价格评估有限公司（以下简称京价公司）就赵子意申请的事项进行造价评估。2021年3月24日，京价公司出具价格鉴定意见书，鉴定意见为：价格鉴定标的在价格鉴定基准日的鉴定价格为54589元，其中无异议项（文冠果树）鉴定价格为44952元，有异议项（灌溉设施）鉴定价格为9637元。赵子意自行支出评估费10000元。一审诉讼过程中，后石门经合社主张双方争议的文冠果树由北京市房山区大石窝镇政府种植，向一审法院提交大石窝镇政府出具的《证明》，赵子意认可该证明的真实性，一审法院对于该证据的真实性予以采信。《证明》载明：2016年由区园林绿化局组织实施低效林改造工程，北京兴科绿源绿化工程有限公司作为中标单位，对大石窝镇后石门村北洼水泥路东侧地块进行补植作业，作业面积2000亩，主要栽植山杏、黄栌、侧柏、洋槐等树种。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，后石门经合社与赵子意签订的合同，既涉及赵子意对荒地的农业承包，又涉及后石门经合社对农村土地承包经营权的流转，故一审法院将案由调整为合同纠纷。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据一审法院查明的事实，后石门经合社依约向赵子意交付案涉土地，赵子意应根据合同约定向后石门经合社交付相应租金。根据合同约定，赵子意逾期未交付租金超过60天时，后石门经合社有权解除合同。赵子意未按合同约定于2018年12月1日前支付2019年租金，且至今仍未交纳，已满足合同约定的解除条件，后石门经合社据此要求解除合同，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。后石门经合社未向赵子意发送书面解除通知，一审法院将本案起诉状副本送达赵子意的时间即2019年12月3日确认为双方合同解除的时间。后石门经合社要求赵子意支付2019年1月1日至合同解除之日的租金，于法有据，一审法院予以支持，按照394258元/年的租金标准计算，具体金额为364014元。关于后石门经合社主张的土地占有使用费，第一，赵子意自认2020年在案涉土地上种植农作物的事实；第二，一审法院于2020年12月21日进行现场勘验，案涉土地上的房屋已经被拆除，除双方争议的文冠果树及灌溉设施，未见其他属于赵子意种植的农作物或所建农业设施，结合案涉土地位于后石门经合社所辖范围的事实，可以确认截至现场勘验之日，案涉土地已经处于后石门经合社的管控之下。综合考虑以上两点，一审法院认为后石门经合社主张的土地占有使用费应计算至2020年12月21日为宜，超出该日期的土地占有使用费，一审法院不予支持。一审法院参照394258元/年的土地租赁费标准，确认土地占有使用费的具体金额为414781元。综上，赵子意应付后石门经合社的土地租赁费及土地占有使用费总金额为778795元。赵子意逾期支付土地租赁费，构成违约，应当承担相应的违约责任。后石门经合社要求赵子意根据合同约定支付违约金及滞纳金，赵子意主张违约金与滞纳金性质相同，后石门经合社应择一主张，且标准过高，要求一审法院予以调减。合同中同时约定了违约金与滞纳金，本案中，违约金与滞纳金产生的前提均为赵子意逾期交纳土地租赁费，二者发生重合，滞纳金的本质亦为违约金。赵子意的抗辩意见，一审法院予以采纳。后石门经合社未举证证明双方约定的违约金不足以弥补其损失，故一审法院酌情确定赵子意向后石门经合社支付违约金50000元。赵子意要求后石门经合社赔偿其地上物（文冠果树及灌溉设施）损失，后石门经合社抗辩相关果树系由大石窝镇政府种植，但提交的证据不足以证实其该项主张，该项抗辩意见一审法院不予采纳。后石门经合社主张灌溉设施系由后石门村建设，但未向一审法院提交相应证据，且根据合同约定，自机井至通往赵子意租赁区域内的输水管路由赵子意负责购买、维护和保养，故后石门经合社关于灌溉设施的抗辩意见，一审法院亦不予采信。合同解除后，后石门经合社应对赵子意种植的文冠果树及所建设的灌溉设施进行折价补偿，具体金额依据鉴定意见确认为54589元。根据合同约定，赵子意一次性付清地上物及树木价值344395元后，地上物树木在租赁期内由赵子意负责管理收益，租赁期满后，赵子意按合同签订时地上物及树木的数量归还后石门经合社。赵子意交纳的树款系对合同约定树木进行管理收益的对价。综合考虑合同解除的后果及赵子意实际利用案涉土地的期限，赵子意交纳的树款应在扣除实际利用年限对应款项的基础上，由后石门经合社返还赵子意，具体金额为185170元。赵子意主张后石门经合社违反合同约定，导致合同目的无法实现，要求返还已支付的2016年、2017年、2018年租赁费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决：一、北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社与赵子意于2015年7月7日签订的《农村土地租赁经营合同》于2019年12月3日解除；二、赵子意于判决生效后十日内给付北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社自2019年1月1日至2020年12月21日期间的土地租赁费及土地占有使用费共计778795元；三、赵子意于判决生效后十日内给付北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社违约金5万元；四、北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社于判决生效后十日内给付赵子意地上物（文冠果树及灌溉设施）折价补偿款54589元；五、北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社于判决生效后十日内返还赵子意树木款185170元；六、驳回北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社其他诉讼请求；七、驳回赵子意其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵子意提交了以下证据：证据1.《协议书》和《解约通知》，用以证明赵子意积极地进行了履约；证据2.《告知函》，用以证明2018年12月29日赵子意曾经要求后石门经合社解决坟地及租金减免等问题。后石门经合社对证据1的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可；对证据2的真实性和证明目的均不认可。本院经审查认为，证据1与本案不具有关联性，证据2当前未能证明已送达后石门经合社，故本院均不予以采纳。后石门经合社未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据赵子意的上诉意见和后石门经合社的答辩意见，本案二审的争议焦点为对于2020年的土地占有使用费用应如何负担。赵子意主张后石门经合社在赵子意不知情的情况下私自在案涉土地上竖立墓碑等建筑，影响了赵子意的权益。对此，本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。现赵子意提交的证据不足以证明其该项主张，故本院对赵子意的此项意见不予采纳。赵子意主张因后石门经合社已于2019年底以起诉的方式向其提出解除合同，故赵子意不应当负担2020年度的土地占有使用费。对此，本院认为，虽后石门经合社在2019年底以起诉的方式向赵子意提出解除合同，但该权利为经合社行使的法定解除权，最终解除日期应以裁判文书中载明内容为准，且赵子意在接到起诉状后并未向后石门经合社正式移交案涉土地，故赵子意在此期间仍需交纳土地占有使用费。但对于此期间的土地占有使用费，结合本案实际情况并综合考虑新冠疫情影响等方面的因素，依据公平原则，对2020年度赵子意应向后石门经合社交纳的土地占有使用费予以酌减。综上所述，赵子意的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2020）京0111民初393号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初393号民事判决第二项、第六项；三、赵子意于本判决生效后十日内给付北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社自2019年1月1日起至2020年12月21日止的土地租赁费及土地占有使用费共计589759元；四、驳回北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8125元，由北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社负担4039元（于本判决生效后七日内交至一审法院），由赵子意负担4086元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。一审反诉案件受理费9518元，由赵子意负担8075元（已交纳），由北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社负担1443元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。评估费10000元，由赵子意负担5000元（已交纳），由北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社负担5000元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费7522元，由赵子意负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周晓莉二〇二一年九月三十日法官助理 贾相力书 记 员 卫梦佳