广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终3703号上诉人（原审被告）：连州市润华房地产有限公司，住所地：广东省连州市****。法定代表人：刘炜桓，执行董事。委托诉讼代理人：成辉华，广东北湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧阳伟，男，汉族，1984年5月16日出生，住广东省连州市****。被上诉人（原审原告）：黄爱珍，女，汉族，1985年8月7日出生，住广东省连州市***。两被上诉人共同委托诉讼代理人：余韬，广东朝纲律师事务所律师。上诉人连州市润华房地产有限公司因与被上诉人欧阳伟、黄爱珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2021）粤1882民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序审理了本案，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审认定事实错误。办证期限应自实际交房之日起计算，即应以购房人实际收楼时间作为起算点。一审法院将交物业管理费的时间认定为被上诉人的收楼时间不当。收楼通知书已经证明被上诉人于2017年4月5日收楼，被上诉人提交的物业收费票据出具时间为2017年4月5日，恰恰证实被上诉人2017年4月5日才收楼的，而其缴纳物业管理费的计费时间点并非其真实收楼时间。不能将缴纳物业费的行为与收楼行为混为一谈。二、上诉人对逾期办理房产证没有责任。上诉人将涉案房屋发包给施工单位承建，但施工单位因为与上诉人产生矛盾而违法扣留施工资料，导致上诉人至今未能将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案。上诉人为能够及时将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，积极履行合同义务，已向法院起诉要求施工单位将涉案房屋的权属登记资料交回上诉人报产权登记机关备案。由此可见，本案并非由于工期延误、工程质量存在问题等导致的逾期办证，责任完全在于施工方，应当由施工方承担相应的责任。三、一审法院支持被上诉人调整违约金的诉求没有法律依据，违反法律规定。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已经约定了逾期办证按0.1%计算违约责任，并不属于没有约定违约金的情形，因此，本案应当遵循契约精神按照当事人约定处理。由于被上诉人已经收楼装修入住，上诉人逾期办证不影响其对房屋的占有、使用、收益的权利，并未对被上诉人造成实质性的损失。如被上诉人认为合同约定的违约金低于其实际损失，其应当对其实际损失承担举证责任，否则被上诉人不能依据法律规定请求增加违约金。此外，被上诉人未能举证证明其损失高于约定的违约金，应按“谁主张谁举证”的规定不予支持其调高违约金的诉求。被上诉人未作答辩。一审法院判决：连州市润华房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金34945.85元给欧阳伟、黄爱珍。如果未按判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334.68元，由连州市润华房地产有限公司负担。一审法院认定事实及判决理由和适用法律详见一审判决书。本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据:第一组：（一）3、5、6、8、9号楼《竣工验收报告》《竣工验收备案表》；（二）《申请书》、市住建局《整改通知》及《关于竣工备案问题的说明》；（三）资料移交证明、（2020）粤1882民初1178号民事判决书，上述证据拟证明涉案房屋早在2017年1月20日已经竣工验收合格，因为施工方恶意违法扣押验收资料，导致上诉人迟迟不能办理竣工验收备案，至2020年11月18日才办理竣工验收备案，继而影响按期为被上诉人办证，上诉人在与施工方建设工程合同纠纷中积极提请法院优先处理，让施工方移交竣工验收材料为业主办证。第二组：2021年8月18日清远58安居客网站“金汇湾豪庭”的二手房及价格行情页面截图。拟证明被上诉人没有损失反而有房屋溢价收益。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明，一审查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：一、房屋实际交付时间如何认定;二、上诉人是否可免于承担涉案逾期办证的违约责任；三、一审判决确定的逾期办证违约金的计算标准是否正确。关于争议焦点一。上诉人主张签署收楼表的时间为实际收楼时间，被上诉人主张支付首月物业管理费的时间为实际收楼日。结合日常生活经验，房屋买受人一般是在收楼后开始缴纳物业管理费，因此，一审法院认定支付首月物管费时间为收楼时间较为合理，本院予以维持。关于争议焦点二。本案中，上诉人未按合同约定时间将案涉房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，构成违约。上诉人上诉认为系因施工单位扣押施工资料导致其未能及时将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，故其无需承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，上诉人关于其应予免责的请求依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学、产权变更等事宜具有密切联系。虽然双方在合同中对逾期办证违约金的数额作出了约定，但合同约定的金额为固定金额，仅为已付房款的0.1%，该违约金约定过低，难以弥补业主的损失，也达不到督促上诉人履行义务的目的。故对上诉人认为房屋已经装修入住，逾期办证未对被上诉人造成实质影响的理由，本院不予采纳。一审判决对违约金数额进行调整符合本案事实。关于违约金调整的标准，结合清远地区实际，逾期办证违约金约定过低的，调整为按已付房款为基数，以年利率2%的标准计算较为合理。上诉人主张按年利率1%计付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决按照年利率2%的标准调整案涉逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。综上所述，连州市润华房地产有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费669.36元，由连州市润华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二一年九月九日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终3703号上诉人（原审被告）：连州市润华房地产有限公司，住所地：广东省连州市****。法定代表人：刘炜桓，执行董事。委托诉讼代理人：成辉华，广东北湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧阳伟，男，汉族，1984年5月16日出生，住广东省连州市****。被上诉人（原审原告）：黄爱珍，女，汉族，1985年8月7日出生，住广东省连州市***。两被上诉人共同委托诉讼代理人：余韬，广东朝纲律师事务所律师。上诉人连州市润华房地产有限公司因与被上诉人欧阳伟、黄爱珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2021）粤1882民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序审理了本案，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审认定事实错误。办证期限应自实际交房之日起计算，即应以购房人实际收楼时间作为起算点。一审法院将交物业管理费的时间认定为被上诉人的收楼时间不当。收楼通知书已经证明被上诉人于2017年4月5日收楼，被上诉人提交的物业收费票据出具时间为2017年4月5日，恰恰证实被上诉人2017年4月5日才收楼的，而其缴纳物业管理费的计费时间点并非其真实收楼时间。不能将缴纳物业费的行为与收楼行为混为一谈。二、上诉人对逾期办理房产证没有责任。上诉人将涉案房屋发包给施工单位承建，但施工单位因为与上诉人产生矛盾而违法扣留施工资料，导致上诉人至今未能将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案。上诉人为能够及时将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，积极履行合同义务，已向法院起诉要求施工单位将涉案房屋的权属登记资料交回上诉人报产权登记机关备案。由此可见，本案并非由于工期延误、工程质量存在问题等导致的逾期办证，责任完全在于施工方，应当由施工方承担相应的责任。三、一审法院支持被上诉人调整违约金的诉求没有法律依据，违反法律规定。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已经约定了逾期办证按0.1%计算违约责任，并不属于没有约定违约金的情形，因此，本案应当遵循契约精神按照当事人约定处理。由于被上诉人已经收楼装修入住，上诉人逾期办证不影响其对房屋的占有、使用、收益的权利，并未对被上诉人造成实质性的损失。如被上诉人认为合同约定的违约金低于其实际损失，其应当对其实际损失承担举证责任，否则被上诉人不能依据法律规定请求增加违约金。此外，被上诉人未能举证证明其损失高于约定的违约金，应按“谁主张谁举证”的规定不予支持其调高违约金的诉求。被上诉人未作答辩。一审法院判决：连州市润华房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金34945.85元给欧阳伟、黄爱珍。如果未按判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334.68元，由连州市润华房地产有限公司负担。一审法院认定事实及判决理由和适用法律详见一审判决书。本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据:第一组：（一）3、5、6、8、9号楼《竣工验收报告》《竣工验收备案表》；（二）《申请书》、市住建局《整改通知》及《关于竣工备案问题的说明》；（三）资料移交证明、（2020）粤1882民初1178号民事判决书，上述证据拟证明涉案房屋早在2017年1月20日已经竣工验收合格，因为施工方恶意违法扣押验收资料，导致上诉人迟迟不能办理竣工验收备案，至2020年11月18日才办理竣工验收备案，继而影响按期为被上诉人办证，上诉人在与施工方建设工程合同纠纷中积极提请法院优先处理，让施工方移交竣工验收材料为业主办证。第二组：2021年8月18日清远58安居客网站“金汇湾豪庭”的二手房及价格行情页面截图。拟证明被上诉人没有损失反而有房屋溢价收益。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明，一审查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：一、房屋实际交付时间如何认定;二、上诉人是否可免于承担涉案逾期办证的违约责任；三、一审判决确定的逾期办证违约金的计算标准是否正确。关于争议焦点一。上诉人主张签署收楼表的时间为实际收楼时间，被上诉人主张支付首月物业管理费的时间为实际收楼日。结合日常生活经验，房屋买受人一般是在收楼后开始缴纳物业管理费，因此，一审法院认定支付首月物管费时间为收楼时间较为合理，本院予以维持。关于争议焦点二。本案中，上诉人未按合同约定时间将案涉房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，构成违约。上诉人上诉认为系因施工单位扣押施工资料导致其未能及时将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，故其无需承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，上诉人关于其应予免责的请求依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学、产权变更等事宜具有密切联系。虽然双方在合同中对逾期办证违约金的数额作出了约定，但合同约定的金额为固定金额，仅为已付房款的0.1%，该违约金约定过低，难以弥补业主的损失，也达不到督促上诉人履行义务的目的。故对上诉人认为房屋已经装修入住，逾期办证未对被上诉人造成实质影响的理由，本院不予采纳。一审判决对违约金数额进行调整符合本案事实。关于违约金调整的标准，结合清远地区实际，逾期办证违约金约定过低的，调整为按已付房款为基数，以年利率2%的标准计算较为合理。上诉人主张按年利率1%计付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决按照年利率2%的标准调整案涉逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。综上所述，连州市润华房地产有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费669.36元，由连州市润华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二一年九月九日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静