山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终3298号上诉人（原审原告）：付哲，女，1984年4月21日出生，汉族，住址山东省东阿县。委托诉讼代理人：李孝杰，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东天乐置业有限公司。住所地：山东省聊城市东昌府区柳园办事处星光山水文园小区**楼****。法定代表人：赵道印，执行董事。委托诉讼代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘书利，山东万航律师事务所律师。上诉人付哲因与被上诉人山东天乐置业有限公司（以下简称天乐置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2020）鲁1524民初3477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人李孝杰、被上诉人天乐置业公司委托诉讼代理人殷志强、刘书利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付哲上诉请求：1.依法撤销山东省东阿县人民法院（2020）鲁1524民初3477号民事判决书，依法将本案发回重审或改判被上诉人向上诉人按照合同约定向上诉人支付自2015年1月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、山东省东阿县人民法院（2020）鲁1524民初3477号民事判决书对本案关键证据未予采信，也未阐述未予采信的理由。上诉人在山东省高院再审本案过程中提交了涉案房屋的《建设工程竣工验收备案证书》照片打印件，该证据载明涉案房屋的验收日期为2017年11月22日，这一证据是山东省高院将本案发回重审的关建证据。本案重审过程中，上诉人又将该证据予以提交，被上诉人在质证过程中，对该证据的真实性予以认可，并提交了该证据的原件，但山东省东阿县人民法院（2020）鲁1524民初3477号民事判决书，并未将被上诉人提交的该证据列明，也未对是否采信该证据以及不采信该证据的理由进行评述。二、山东省东阿县人民法院（2020）鲁1524民初3477号民事判决书将涉案房屋验收合格日期认定为2014年12月31日，属于认定事实错误，涉案房屋的竣工验收时间应该为2017年11月22日。（一）本案重审过程中，东阿县人民法院错误的理解山东省高院（2019）鲁民586号民事裁定书的内容，将裁定书中被上诉人涉案房屋于2015年4月9日竣工验收的答辩意见，理解为山东省高院认定的事实，为核实上述“事实”东阿县人民法院调取了存放于东阿县建设工程服务中心的涉案房屋的《建设工程竣工验收报告》，该报告与被上诉人在一审过程中提交的验收报告完全不一致，该验收报告载明涉案房屋于2014年12月31日竣工，但组织竣工验收的时间却是空白的，该验收报告验收意见一页载明的日期为2017年11月22日。根据国务院住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条，建设工程竣工验收的程序为在建设工程竣工之后，先由施工单位提交工程竣工报告，申请进行验收，建设单位收到竣工报告后组织施工、设计、勘察、监理等单位组成验收组，并制定验收方案，然后建设单位需要至少提前7个工作日将验收的时间、、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构最后由建设单位组织进行竣工验收。由该规定可以看出，建设工程的竣工验收需要复杂的流程，不可能在竣工当天即完成竣工验收。东阿县人民法院（2020）鲁1524民初34777号民事判决书将涉案房屋的竣工日期认定为验收合格日期，没有事实及法律依据，属于混淆了竣工日期与验收合格日期的概念。（二）竣工验收报告是对竣工验收是否合格的证明，验收报告的形成时间也就是竣工验收的时间，而根据东阿县人民法院调取的《竣工验收报告》来看，涉案房屋竣工验收时间不可能是2014年12月31日，而应该是2017年11月22日。首先，被上诉人一审过程中提交的涉案房屋的《建设工程竣工验收备案证书》中明确载明涉案房屋的竣工验收时间为2017年11月22日。其次，该验收报告明确载明形成时间为2017年11月22日，与涉案房屋的《建设工程竣工验收备案证书》中载明的竣工验收时间相一致。最后，在验收报告中工程竣工验收组成员名单上不仅有监理、勘察、设计方人员的签字还加盖了相关人员的执业印章，其中设计单位聊城市规划建筑设计院有限公司项目负责人宁改存的执业印章显示其为一级建筑师，其执业印章的有效期至2018年12月，而根据《中华人民共和国注册建筑师条例实施细则》（中华人民共和国建设部令第167号）第十九条“注册建筑师每一注册有效期为二年。注册建筑师注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期届满三十日前，按照本细则第十五条规定的程序申请延续注册。延续注册有效期为二年”的规定，宁改存取得竣工验收报告上加盖的执业印章的时间应该在2016年12月份，所以该竣工验收报告的形成时间应该是在2016年12月到2018年12月之间，也可以印证涉案房屋的竣工验收时间为2017年11月22日。因此，东阿县人民法院（2020）鲁1524民初3477号民事判决书认定事实错误。三、被上诉人依法应按照合同约定支付上诉人自2015年1月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金。（一）被上诉人通知上诉人于2015年2月10日收房时，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件1、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定，上诉人交房条件为“验收合格”，对于双方约定“验收合格”的理解，东阿县人民法院限制解释为被上诉人自行组织的竣工验收是错误的，双方约定的“验收合格”应该是涉案房屋取得建设行政主管部门或者其他部门备案证明，因为依照（中华人民共和国国务院令第279号）《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为，责令停止使用，重新组织竣工验收”。因此，建筑工程是否验收合格，最终有审查和监督权的是建设行政主管部门，而东阿县人民法院调取的《建设工程竣工验收报告》为上诉人自行组织施工、监理、勘察、设计等单位进行的验收，未经建设行政主管部门或者其他有关部门进行审核，无法排除竣工验收过程中存在违反建设工程质量管理规定的行为，存在被要求重新组织竣工验收的可能，不能作为涉案房屋竣工验收合格的证据。根据在案证据可以证明，涉案房屋的竣工验收时间为2017年11月22日，取得《建设工程竣工验收备案证书》的时间为2017年11月28日，均晚于2015年2月10日，被上诉人要求上诉人接收房屋时，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件。二）因为在2015年2月10日之前，涉案房屋并未验收合格，因此被上诉人也不可能按照合同第十二条的约定向上诉人出示验收合格的证明文件和提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，上诉人有权拒绝接收涉案房屋，并要求被上诉人承担逾期交房的违约责任。综上所述，东阿县人民法院（2020）鲁1524民初3477号民事判决书认定事实错误，特上诉至贵院，请依法裁判。被上诉人辩称。付哲向一审法院起诉请求：1.被告支付逾期违约金155,832.67元；2.本案一切诉讼费用均由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月8日，原告付哲与被告山东天乐置业有限公司签订了《天乐汇景国际房屋认购协议书》。该协议第一条约定原告自愿认购该小区2号楼1单元1101室楼房，该商品房的建筑面积约为136.32平方米，单价为4768元/m2，房屋总价为人民币649974元；储藏室41号，面积约为20.24m'，储藏室总价为36432元；选择25号车位，车位总价85000元。第二条约定原告自愿交纳20000元作为认购定金，在交纳房款时该定金自动转为房款并享受该套房屋5000元的优惠。第三条约定原告自本协议签订七日内交纳主房款首付30%以上，可享受20元/m2的优惠。第四条约定如原告采用银行按揭贷款方式付款，须于本协议签订之日起七日内交齐所选房屋首付款及车位款，并—5一提供房屋按揭贷款所需全部资料，同时与被告正式签订《商品房买卖合同》。第五条第3项约定，本协议签署后，原告未按本协议第四条约定办理相关手续的，视为原告违约，被告有权将该房屋另行出售，定金概不退还；第5项约定此认购协议一式二份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。待原告与被告签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。原告未按协议约定期限交纳首付款，2013年10月31日原告向被告履行了交款义务，当日被告为原告出具了238679元的交款收据，并在原告的合同付款单中注明含定金20000元。但双方未就I约问题予以追究。2013年11月6日原、被告订立了编号为2-1101《商品房买卖合同》，该合同第三条约定原告购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢1单元11层1101号房，建筑面积136.32平方米，储藏室41号，车位25号。第五条约定该商品房单价为4711.3元/m2，计款642247元，另有储藏室价款36432元和车位价款80000元，合计总房款为758679元。第九条交付期限约定，被告应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；......第十条逾期交房的违约责任中约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：(1)逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的I约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条交接中约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，由此产生的责任，由原告负责。合同订立后，原告向被告支付了剩余房价款。被告未在约定交付期内交付涉案楼房。2015年2月6日被告向买受人发放客户入住通知书，原告未到场，由其同楼住户张艳丽代领。该入住通知书载明：原告应于2015年2月10日在汇景国际售楼中心办理入住手续，被告自愿承担逾期40天交房的违约赔偿金3035元，并要求原告提供所需材料和交纳专项维修基金、物业费、暖气开口费、装修保证金等费用。但原告于交接当日到达现场后，并未与被告办理交接房屋及入住的相关手续。东阿县建设工程服务中心登记公示的《建设工程竣工验收报告》显示“东阿汇景国际小区2#楼。竣工日期为2014.12.31”.《竣工综合验收报告》显示“汇景国际(一期)，1#、2#、3#、4#、5#、6#商住楼，一区、二区门市，竣工日期2014.12”。原告主张未办理交接系因在现场发现房屋不符合交付条件，故未同意接受房屋，延期交房的责任在被告。被告则主张房屋交接时已达到合同约定的交付条件，原告接到入住通知后拒不办理交接手续并领取相关材料，系故意拖延收房的违约行为，责任应自负。2015年9月间，原告将被告诉至本院，请求被告承担自2015年1月1日至2015年10月23日(第一次开庭日)共295天逾期违约金。被告还提起反诉。本院作出(2015)东民处字第1232号民事判决，支持原告2014年12月31日至2015年2月10日共41天违约金3111元，并驳回被告的反诉。原告不服提起上诉，聊城中院经审理作出(2016)鲁15民终1460号民事判决，驳回上诉，维持原判。付哲仍不服，向山东高院申请再审。2018年11月15日，山东高院作出(2018)鲁民申1269号民事裁定提审本案。2019年9月30日，山东高院作出(2019)鲁民再586号民事裁定书，“天乐公司再审提交的涉案房屋所属项目的工程组卷资料-工程竣工验收文件可以证明，涉案房屋所属项目已经于2015年4月9日前竣工，并加盖了建设单位、施工单位、勘察单位、监理单位、设计单位的公章予以确认。可以证明涉案房屋已经于2015年4月9日前达到双方合同约定的房屋交付标准。本院再审认为，原审判决对于涉案房屋竣工验收日期认定事实不清”，故裁定撤销聊城中院作出的(2016)鲁15民终1460号民事判决及本院作出的(2015)东民初字第1232号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告增加诉讼请求至本诉。原被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。一审法院认为，本案的诉争焦点为：被告的交房是否符合合同及法律规定的交付条件，逾期交付违约金的计算？一、原、被告在平等自愿、协商一致的基础上订立了《商品房买卖合同》，系双方意思表示真实，合同内容合法，应为有效合同。双方均应严格按照合同约定履行义务。双方在订立合同时，明确在第九条第一款第1项约定的交付标准为“该商品房经验收合格”。被告提供的《建设工程竣工验收报告》，注明竣工验收日期为2014年10月1日，与登记公示的该报告显示时间不一致，故应以登记公示的竣工时间2014年12月31日为准。因此，被告虽逾期交付，但实际交付时符合合同约定交付条件。二、双方对于房屋交付是否符合法定条件争议颇大。首先、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条的规定，验收合格是商品房交付使用的法定条件。综合《建设工程质量管理条例》第十六条，《城市房地产经营开发管理条例》第十八条对综合验收的规定，《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条对综合验收进行的细化规定。可以看出，一般来说开发商交付业主使用的房屋不仅要竣工验收合格，还要满足业主的正常居住、生活需求。住宅小区等群体性房地产开发项目验收合格可以交付的房屋应该是完成了竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收合格的房屋；但对分期开发的房屋完成竣工验收、10规划消防等验收，市政公用设施和公共配套设施满足使用功能即可视为验收合格；其他房屋竣工验收合格即可视为验收合格。因此，工程经竣工验收合格方能交付使用是法律规定的保证房屋使用安全的最基本条件。而“综合验收合格”的房屋不仅达到交付标准，且已达到正常入住生活的标准，其要求明显高于“建设工程竣工验收合格”的标准。2004年5月19日国务院发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批予以取消，意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件。因此，工程经竣工验收合格作为最基本条件，属于强制性规定，而综合验收并非强制性规定。而由于楼盘开发综合验收备案周期较长，若以最后备案时间确定竣工时间，显然不利于买卖合同双方利益的均衡保护。当事人明确约定了房屋交付条件，应从其约定。其次、对“该商品房经验收合格”这一条款的理解，必须结合上下文之间的联系、条文本义、合同目的进行综合分析。《商品房买卖合同》第九条第一款的内容分别为：1、“该商品房经验收合格”；2、“该商品房经综合验收合格”；3、“该商品房经分期综合验收合格”；4、“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。在合同中列明四项选择的情况下，原、被告明确约定交付条件为第1项即“该商品房经验收合格”，从而排除了以综合验收为交付条件。双方所订立的“商品房买卖合同”虽属格式合同，但只有在当事人约定不明或对格式条款出现两种以上理解时，才可作出对开发商做不利的解释。本案中双方对商品房的交付条件约定明确，并针对明显不同的交付条件由原告自行选择，该情形应当认定被告尽到了释明义务。在各种交付条件含义清晰明确的情况下，原告再以高标准的交付条件要求被告显然不当，有违契约精神。“建设工程竣工验收报告”证实原告所购楼房竣工验收日期为2014年12月31日，早于商品房交付时间。被告的交付符合合同及法律规定的交付条件。再次、从综合验收的表述看，被告开发的小区为分期开发的综合商住小区，即有住宅也有商铺，综合验收注明的验收时间仅仅精确到月，而没有精确到日，且其日期注明显系最后竣工楼盘的竣工验收日期。作为分期开发的楼盘，由于不同楼房单体竣工验收日期不同，购买方接收楼房的日期也不尽相同。故原被告的约定不违法亦符合生活常理。三、东阿县房地产开发管理办公室出具的“禁止违规交房通知”主张涉案楼房不符合法定和约定的交付条件，该通知是行政部门针对被告没有经过竣工验收备案作出的行政告知，对当事人之间的买卖合同行为并无约束力，更不是否定当事人约12定的法定依据。原告以此为由拒绝接收房屋违反法律规定和双方约定。综上，原告主张被告应按综合验收合格的标准作为交房条件，不符合双方约定。被告按照约定的交房条件向原告提出交接，符合双方约定，亦不违反法律规定，应遵从双方约定。原告收到通知之后拒绝接收，责任并不在被告，由此产生的损失由原告自行承担。合同约定的交房日期为2014年12月31日，交房通知书中的交房日期为2015年2月10日，被告实际延期交房41天，违约金应为3111元。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百六十五条、第四百六十六条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东天乐置业有限公司于本判决十五日内赔偿原告付哲逾期交房违约金3111元；二、驳回原告付哲的其他诉求。案件受理费2641元，由原告付哲负担2600元，由被告山东天乐置业有限公司负担41元。本院二审期间，上诉人未提交新证据；被上诉人提交如下证据：2015年3月15日竣工综合验收报告，证明汇景国际一期工程已经于2014年12月竣工。2015年4月7日东阿住建局规划落实情况盖章验收合格，包括上诉人在内的一期楼已经全部综合验收合格。上诉人进行质证，对该证据的真实性无异议，但是该证据体现日期的部分为被上诉人方自行填写，而相关部门加盖公章处并未体现日期。而且该竣工综合验收报告中的竣工时间与被上诉人提交的涉案房屋建设工程竣工验收备案证书中所记载的验收时间不一致。该综合验收报告中竣工验收日期为空白，所以该证据并不能证明具体的验收时间。本院对上述证据认定如下：综合验收报告只有填表时间，未记载各单项及整体验收结束时间，与本案没有关联性，对该证据不予采信。本院认为，双方签订的商品房买卖合同第九条约定：依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，……….。可以看到双方约定的商品房交付条件是“验收合格”而非“综合验收合格”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后，方可交付使用。可见，建设工程经验收方可交付使用不仅是当事人的约定也是对开发商的一种强制性规定。本案涉案工程（2#）已经通过验收，符合约定的交房条件。关于涉案商品房(2#)验收时间，天乐置业公司在再审中提交的工程组卷资料中五方质量检查报告检查时间一栏填写的是2015年4月9日，天乐置业公司在一审庭审中不仅没有提交工程组卷资料原件、也没有提交复印件，一审法院经向建委等有关机关核实，也未能从相关部门调取，付哲提交了工程组卷资料复印件，但对真实性不认可。本院认为，首先，对工程组卷资料的真实性无法确认；其次，天乐置业公司解释工程组卷资料里面记载的时间(2015年4月9日)为后续办理综合验收时填写的表格日期，结合天乐置业公司提交的竣工综合验收报告显示的填表日期2015年3月15日，以及东阿县住房和城乡建设局在综合验收报告规划落实情况一栏的签字盖章的时间(2015年4月7日)，可以看出在2015年4月前后包含涉案2#号楼在内的一期工程正在组织综合验收，故2015年4月9日并非涉案工程的验收时间。上诉人主张竣工验收备案表记载的2017年11月22日为工程验收日期，首先，从综合验收报告看，包含涉案工程2#在内的一期工程在2014年12月份均已竣工，如果将2017年11月22日确定为验收时间，在已经竣工的情况下历经三年的时间组织验收不合常理；其次，由于楼盘开发综合验收备案周期较长，若以最后备案时间确定验收时间，显然不利于买卖合同双方利益的平衡保护，且双方约定的是验收合格而非综合验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收..........，天乐置业公司提交的《建设工程竣工验收报告》显示竣工验收时间为2014年10月1日，该验收报告验收意见处盖有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的公章及相关人员签字，形式上符合五方验收的规定。一审法院为查实被上诉人提交的《建设工程竣工验收报告》的真实性，从东阿县建设工程服务中心调取了2#楼《建设工程竣工验收报告》，该报告记载竣工日期为2014年12月31日，验收情况记载了五方的评价，验收意见为具备交工条件，同意通过竣工验收。借鉴《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期。涉案2#工程确已通过验收，结合天乐置业公司提交的《建设工程竣工验收报告》记载的涉案工程验收时间(2014年10月1日)，一审法院将登记公示的验收报告记载的竣工时间(2014年12月31日)确定为验收时间并无不当。付哲称其未按天乐置业公司通知的日期办理交付手续是因为东阿县房屋管理行政部门公示了涉案房屋存在违规交房，但该通知时间是2014年9月19日，晚于涉案工程竣工验收时间(2014年12月31日)，故上诉人理由不成立。付哲称天乐置业公司未出示验收合格的证明文件和提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，上诉人有权拒绝接收涉案房屋。根据上文所述，涉案房屋已经通过验收可以交付使用，具有相关验收报告，且根据双方合同第十二条约定，不出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》不属于上诉人拒绝交接的理由，故上诉人付哲在被上诉人通知其办理交房手续后拒收房屋，责任不在天乐置业公司，由此产生的损失不应由被上诉人天乐置业公司承担。综上所述，付哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2641元，由上诉人付哲负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽珍审 判 员 牛祺忠审 判 员 管玲玲二〇二一年九月十三日法官助理 莫陈愿书 记 员 刘心磊