浙江省义乌市人民法院    民事判决书    （2021）浙0782民初10287号     原告：徐晶，女，1983年1月8日出生，汉族，住江苏省大丰市。       委托诉讼代理人：吴艳红、滕露露，浙江神美律师事务所律师。       被告：朱林瑞，男，1946年1月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。       被告：朱林铨，男，1957年11月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。       被告：杨冬香，女，1949年7月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。       被告：楼慧琴，女，1962年5月31日出生，汉族，住浙江省义乌市。       四被告共同委托诉讼代理人：周英萍，浙江冠森律师事务所律师。       原告徐晶为与被告朱林瑞、朱林铨、杨冬香、楼慧琴合同纠纷一案，于2021年6月15日向本院提起诉讼，本院受理后，根据原告申请，本院依法查封了被告朱林铨、楼慧琴所有的义乌市XX镇置换权益面积【权益证号：100（2021）XX，安置区块：XX·XX区块】。本案依法适用简易程序由审判员陈琳独任审判，于2021年7月13日公开开庭进行了审理。原告徐晶的委托诉讼代理人滕露露，被告朱林瑞、朱林铨、杨冬香、楼慧琴的共同委托诉讼代理人周英萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。       原告徐晶向本院提出诉讼请求：1．判决确认原告与被告朱林瑞、朱林铨在2019年8月15日签订的《房屋权益面积买卖合同（居间）》有效；2．判决四被告配合原告办理义乌市XX镇晓联村70平方米的权益面积变更过户手续。事实与理由：2019年8月15日，原告与被告朱林瑞、朱林铨签订《房屋权益面积买卖合同（居间）》一份，约定：朱林瑞、朱林铨将其所有的义乌市XX镇晓联村的权益面积70平方米出售给原告，成交总价为504000元。同时朱林瑞、朱林铨保证对上述权益面积享有合法的权利，出售行为是合法的，并无条件配合原告在权益证下发之后20个工作日内到相应部门办理权益证所有权转移手续。合同签订后，原告依约向朱林瑞、朱林铨支付定金10万元，并由朱林瑞、朱林铨向原告出具定金收据一份。后权益凭证下发，原告多次催告，被告迟迟不肯履行案涉权益证的变更过户义务，严重违约。经开具调查令查询得知，朱林瑞出售的权益证系与被告杨冬香登记在一个权益证中【权益证号为100（2020）XX】，朱林铨出售的权益证系与被告楼慧琴登记在一个权益证中【权益证号为100（2021）XX】。       被告朱林瑞、朱林铨、杨冬香、楼慧琴共同辩称，1．本案双方转让的权益面积是被告朱林瑞、朱林铨母亲的份额，双方签订合同时都是确认的。2．由于涉案权益面积是被告朱林瑞、朱林铨母亲的份额，现母亲不同意过户，因为被告朱林瑞、朱林铨母亲年事已高，被告朱林瑞、朱林铨的姐妹考虑到其母亲今后的住房问题，也阻止被告朱林瑞、朱林铨将其母亲的份额转让给原告。3．由于转让的是被告朱林瑞、朱林铨母亲的份额，所以被告杨冬香、楼慧琴在签订合同时并未参与，对于转让事项，被告杨冬香、楼慧琴至今也没有参与其中，如果转让的是被告朱林瑞、朱林铨自己的份额的话，签订合同时也未与被告杨冬香、楼慧琴协商。也没有被告杨冬香、楼慧琴的签字。而且虽然合同上写的是被告朱林瑞、朱林铨的名字，如果按照原告的说法，转让的是被告朱林瑞、朱林铨的份额的话，也不符合常理，被告朱林瑞、朱林铨是两个各自不同的家庭，没必要共同签字出卖各自的份额。合同中也没有写明被告朱林瑞、朱林铨各自出售的面积，所以虽然合同写的是被告朱林瑞、朱林铨的名字，但根据签订合同时双方的真实意思表示转让的是被告朱林瑞、朱林铨母亲的份额。所以原告要求被告朱林瑞、朱林铨转让其份额没有事实依据，请求法庭予以驳回。       原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：       1．房屋权益面积买卖合同（居间）一份，证明：被告朱林瑞、朱林铨将70平方米的权益面积转让给原告的事实。       2．定金收据一份，证明：原告向被告朱林瑞、朱林铨交付定金10万元的事实。       3．义乌不动产登记中心集聚置换权益档案证明二份，证明：四被告享有权益面积的事实。       四被告质证认为，对证据1，真实性没有异议，但该合同签订的时候转让的份额是被告朱林瑞、朱林铨母亲的份额。合同没有被告朱林瑞、朱林铨母亲的签字，应当以双方当时签订合同时的真实意思表示作为合同转让的依据。对证据2、3，没有异议。       四被告为支持其抗辩主张，向本院提交电话录音文字整理资料、光盘各一份，证明：涉案合同标的系被告母亲的权益面积。       原告质证认为，形式上的真实性没有异议，对合法性、证明目的有异议，被告出售的是被告自己的平方，从双方签订的合同中也能体现，这两个录音是被告明显在恶意诱导取证，不能作为证据采信。       根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：       原告提供的证据中，对证据1的真实性予以确认，可以证明原告与被告朱林瑞、朱林铨于2019年8月15日签订涉案《房屋权益面积买卖合同（居间）》。对证据2的真实性予以确认，可以证明被告朱林瑞、朱林铨向原告出具定金收据一份。对证据3的真实性予以确认，可以证明被告朱林铨、楼慧琴已取得位于XX·XX区块权益面积210平方米的权益凭证【权益证号：100（2021）XX】，其中可转让高层公寓面积150平方米，不可转让高层公寓面积60平方米；被告朱林瑞、杨冬香已取得位于XX·XX区块权益面积210平方米的权益凭证【权益证号：100（2020）XX】，其中可转让高层公寓面积150平方米，不可转让高层公寓面积60平方米。       对被告提供的证据真实性予以确认，其证明力本院将综合全案证据进行认定。       经审理查明，被告朱林瑞、朱林铨系兄弟关系，被告朱林瑞、杨冬香系夫妻关系，被告朱林铨、楼慧琴系夫妻关系。2019年8月15日，原告徐晶与被告朱林瑞、朱林铨签订《房屋权益面积买卖合同（居间）》一份，约定：甲方同意将义乌市XX镇晓联村的权益面积70平方米出售给乙方，该权益面积所有权人朱林瑞、朱林铨；甲乙双方同意，该权益面积的成交总价为504000元，该权益证过户的相关税费由乙方承担，甲方不承担任何费用；甲乙双方同意于甲方权益证下发之后20个工作日到相应部门办理权益证所有权转移手续，将权益证办理至乙方名下；乙方应在2019年8月15日签订本合同之时支付给甲方第一笔款项10万元作为定金，第二笔款项404000元于甲乙双方约定权益证过户时交付给甲方，由甲方向乙方出具收款凭条。合同亦约定了双方其他权利义务相关事宜。同日，被告朱林瑞、朱林铨向原告出具定金收据一份，载明：本人朱林铨系义乌市XX镇晓联村集聚户权益证的所有权人，现收到徐晶交来用于购买本人上述权益证的定金10万元。另查明，被告朱林铨、楼慧琴已取得位于XX·XX区块权益面积210平方米的权益凭证【权益证号：100（2021）XX】，其中可转让高层公寓面积150平方米，不可转让高层公寓面积60平方米；被告朱林瑞、杨冬香已取得位于XX·XX区块权益面积210平方米的权益凭证【权益证号：100（2020）XX】，其中可转让高层公寓面积150平方米，不可转让高层公寓面积60平方米。       本院认为，原告与被告朱林瑞、朱林铨签订涉案《房屋权益面积买卖合同（居间）》系双方真实意思表示，经双方签字、捺印确认，内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形，该合同合法有效，对签订双方均具有约束力。对原告第一项诉讼请求，本院予以支持。合同签订双方均应按约履行，现原告已按约支付权益面积购买定金10万元，被告朱林瑞、朱林铨亦应按约协助原告办理涉案权益面积变更登记手续。被告朱林瑞、朱林铨的权益面积系分别获得，结合二人的身份关系及权益面积获得情况，本院酌定对涉案70平方米权益面积，被告朱林瑞、朱林铨各协助原告办理35平方米权益面积的变更登记手续。本案中，被告朱林瑞的权益面积系与被告杨冬香共同审批获得，为二人共同共有；被告朱林铨的权益面积系与被告楼慧琴共同审批获得，亦为共同共有。虽然被告杨冬香、楼慧琴未在涉案合同落款处签字，但涉案合同系由朱林瑞、朱林铨两兄弟签字，兄弟间都对涉案合同进行了沟通商量确认，作为家庭关系更加紧密的夫妻，对涉案合同也应是知情的。故本院确定被告杨冬香、楼慧琴作为共同共有人也应协助原告办理涉案权益面积的变更登记手续。对原告第二项诉讼请求，本院予以支持。四被告辩称朱林瑞、朱林铨出售的系其母亲的权益面积，未提供充分证据，首先，涉案合同系由被告朱林瑞、朱林铨签订，其母亲并未对合同进行签字确认或追认，合同内容亦明确“该权益面积所有权人朱林瑞、朱林铨”，即从合同条款中并不能体现朱林瑞、朱林铨处分的是其母亲的权益面积；其次，根据被告提供的电话录音，原告说“你妈妈的平方拿不到，我要从你这里35（平方）要过来的”、“如果你妈妈这个事情你们解决不了，你跟你哥哥一人拿35个平方给我就行”，可见原告与被告朱林瑞、朱林铨确实曾商议过以二人母亲的70平方米权益面积作为履行合同标的这一方案，但原告同样明确了若上述方案不能实现，则朱林瑞、朱林铨仍应按约履行合同义务，并非如被告所称合同标的即为二被告母亲的权益面积，故对四被告该项抗辩，本院不予支持。综上，原告诉讼请求合理合法，应予以支持。另，按照合同约定，原告应在权益面积变更登记完成当日付清转让尾款404000元，为避免诉累和一次性解决矛盾纠纷，本院在本案中一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：       一、原告徐晶与被告朱林瑞、朱林铨于2019年8月15日签订的《房屋权益面积买卖合同（居间）》有效。       二、被告朱林瑞、杨冬香于本判决生效后十日内协助原告徐晶办理位于XX·XX区块35平方米高层公寓权益面积【权益证号：100（2020）XX】的变更登记手续；被告朱林铨、楼慧琴于本判决生效后十日内协助原告徐晶办理位于XX·XX区块35平方米高层公寓权益面积【权益证号：100（2021）XX】的变更登记手续；原告徐晶于上述变更登记完毕当日支付被告朱林瑞、朱林铨权益面积转让尾款404000元。       如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费4420元，保全费3040元，由被告朱林瑞、朱林铨负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。       审判员陈琳     二○二一年九月一日     法官助理倪淑萍     书记员丁建建