青海省高级人民法院民事裁定书（2021）青民申528号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：仇建平，女，1971年8月24日出生，住青海省西宁市。        委托诉讼代理人：郭健康，陕西金镝律师事务所律师。        委托诉讼代理人：王建武，陕西金镝律师事务所律师。        再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：青海帝玛尔藏药药业有限公司，住所：青海生物科技产业园经三路25号。        法定代表人：李耀华，该公司董事长。        委托诉讼代理人：郭健康，陕西金镝律师事务所律师。        委托诉讼代理人：王建武，陕西金镝律师事务所律师。        再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：蔡雪菲，女，1983年12月8日出生，住青海省西宁市。        委托诉讼代理人：郭健康，陕西金镝律师事务所律师。        委托诉讼代理人：王建武，陕西金镝律师事务所律师。        被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：许国镇，男，1964年6月24日出生，住浙江省东阳市。        委托诉讼代理人：钟汝超，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。        原审第三人：青海新田房地产开发有限公司，住所：青海省西宁市城西区昆仑路1号1号楼151室。        法定代表人：朱省英，该公司经理。        再审申请人仇建平、青海帝玛尔藏药药业有限公司（以下简称帝玛尔公司）、蔡雪菲因与被申请人许国镇及原审第三人青海新田房地产开发有限公司（以下简称新田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2021）青01民终563号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。        仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲申请再审称，一、二审对下列事实认定不清。1．关于蔡雪菲、仇建平向许国镇转款140万元及仇建平向许国镇转款200万元后又转回的问题。二审认为蔡雪菲自行转回与事实不符。许国镇交给蔡雪菲身份证是授权办理转账业务。《更名协议》签订后，仇建平给许国镇转款200万元，实际履行改变《补充协议》付款时间和金额，许国镇对《补充协议》不具备履行条件对140万元转回认可。2．《不动产测量报告》对涉案房屋测量的实际面积为1505.51平方米，新田公司盖章是知情并认可的。二、关于主体如何确认。二审认为，《更名协议》是对《协议书》《补充协议》有变更且《更名协议》签订后蔡雪菲并无参与，蔡雪菲没有主体资格，属于法律关系认定错误。《协议书》蔡雪菲没有签字，但蔡雪菲是实际履行人，许国镇是知情并认可的。三、案涉合同应否解除。《补充协议》是对《协议书》的变更和补充，《补充协议》虽约定仅对《协议书》第三条付款方式和金额进行变更，但实际上还对违约责任进行了变更。《更名协议》是双方及第三人签订的，《更名协议》不能改变房屋买卖合同买方、卖方的权利和义务，再审申请人在合同履行中不存在违约情形。《协议书》签订后蔡雪菲向许国镇交了20万元订金，蔡雪菲、仇建平向许国镇转款140万元，仇建平向许国镇转款200万元后，许国镇同意转回，并不存在违约情形，二审认定再审申请人的不安抗辩权不成立错误。再审申请人为交易安全，案涉房屋不能交易过户及时撤回房款，符合法律规定的不安抗辩权。相反是许国镇不愿意出售房屋构成违约。谢海红作为新田公司会计在《协议书》作为丙方签字，该证人证言应被采用。关于再审申请人付款是否逾期60日，达到合同约定解除的条件的问题。《协议书》约定：买方逾期付款超过60日的，卖方有权解除合同，但是《补充协议》重新约定违约责任，已经被覆盖失去效力。二审认定再审申请人没有履行付款460万元，实属断章取义。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。        本院经审查认为，一、关于案涉合同应否解除的问题。根据查证的事实，案涉《协议书》第五条对合同解除有明确约定，即“乙方（李耀华、仇建平）如不按合同约定向甲方（许国镇）支付房款的，每逾期一天，承担余款万分之七的违约金，逾期达到60日，甲方有权解除本合同。如果因为甲方原因导致房屋手续无法正常办理或有房屋经纪纠纷情况发生，交款之日起，甲方按照日违约金交款额度的万分之七支付给乙方，超过60日，乙方有权解除本合同，甲方退还乙方已交房款及违约金”。《补充协议》明确是仅对《协议书》第三条中的付款方式及金额做了变更，而《更名协议》明确购房事宜是出卖方和买受人自行协商约定的，其不对双方约定担责，故《协议书》第五条应当作为判断案涉合同应否解除的依据。根据西宁市房地产交易管理所生物科技产业园区分理处房产交易系统显示2018年4月18日17：33分已经受理出卖人为新田公司，买受人为许国镇的期房签约注销，4月19日10：07分该业务办结，2018年4月19日仇建平向许国镇转款200万元，同日该系统11：53分受理申请房屋分割，13：30分办结该业务，2018年4月20日系统显示14：56分受理出卖人为新田公司，买受人为仇建平、买受共有人为杜荣文的期房网上签约，15：22分该业务办结，后15：47分受理出卖人新田公司，买受人为仇建平、买受共有人为杜荣文的期房签约注销，该业务15：50分办结，同日仇建平也将200万元转回本人账户。从以上履行的情况看，新田公司根据双方交易指示可以办理期房签约注销、期房网上签约等业务，从该案后期执行的情况看也不存在因许国镇的原因导致房屋手续无法正常办理的事实，案涉《补充协议》对《协议书》第三条中的付款方式及金额做了变更，根据《补充协议》第三条的约定出卖人收到买受人付款2小时内办理出卖人预售合同撤销手续，《补充协议》第一条对付款的金额明确约定为460万元。而合同履行事实是买受人中只有仇建平支付了200万元购房款且其还撤回了付款，帝玛尔公司并未付款。仇建平等买受人辩称由于许国镇撤回了期房网上签约，故行使不安抗辩权撤回了资金，但是根据《补充协议》约定，付款460万元是买受人的先合同义务，只有收到该款项后，许国镇才需在2小时内办理出卖人预售合同撤销手续，且从房产交易系统显示许国镇作为出卖方在4月18日未收到购房款的情形下已经履行了此项义务，此后只有仇建平支付了200万元，在未全额收到购房款的情形下，出于交易安全的考虑，许国镇有理由撤回履行。仇建平等买受人逾期60日仍未按约定支付房款，《协议书》第五条约定买受人逾期付款达60日的，出卖人可以解除合同，因此许国镇反诉提出解除合同符合法律规定和合同约定，其解除合同的请求应予支持。仇建平等主张不安抗辩权无事实及法律依据，其要求合同继续履行的理由不能成立，故二审对其请求判令许国镇承担迟延履行违约金及承担保全费用的请求不予支持并无不当。再审申请人的此项申请再审理由不能成立。        二、关于本案主体如何确认的问题。2017年12月6日签订的《协议书》中，甲方是许国镇，乙方是李耀华、仇建平。2018年4月8日签订的《补充协议》中，甲方是许国镇，乙方是李耀华、仇建平、蔡雪菲。2018年4月19日签订的《更名协议》中，甲方是许国镇，乙方是仇建平、帝玛尔公司，丙方是新田公司。三份协议的买受人不同，原审认定房屋的购买人仇建平、蔡雪菲、帝玛尔公司有权提起诉讼，新田公司作为第三人参加诉讼并无不当。        综上，仇建平、帝玛尔公司、蔡雪菲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。        依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：        驳回仇建平、青海帝玛尔藏药药业有限公司、蔡雪菲的再审申请。        审判长    高兴岭审判员    吴蓓审判员    陈晓莉二〇二一年九月七日法官助理    刘智婕书记员    崔雪莹