北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12779号上诉人（原审被告、反诉原告）：陆晶,女，1966年7月9日出生,汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：袁京，北京恒都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈前火，男，1965年5月4日出生，汉族，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：杨建垒，北京市中闻律师事务所律师。上诉人陆晶因与被上诉人陈前火租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。陆晶上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判不予返还陈前火押金68000元。2.一审、二审的诉讼费用由陈前火承担。事实和理由：1.双方微信聊天记录中陆晶表示陈前火提出的合同解除不合理，明确提出了异议，一审法院以双方微信聊天记录及补充协议认定双方于2020年8月份协商一致解除合同属于事实认识错误、适用法律错误。一审法院判决第11页倒数第9行和第3行以双方微信聊天记录及补充协议认定于2020年8月25日为双方约定的解除时间，且双方解除合同过程中陆晶未提出问题为由完全属于事实认识错误。2020年8月10日陈前火给陆晶提出合同解除协议双方签字生效后原租赁合同作废，2020年8月13日的聊天记录中陆晶表示对陈前火提出的以上合同解除条件不合理，明确提出了异议。从中可以看出陆晶完全没有同意陈前火提出的解除合同条件，在协商未果后陈前火未经陆晶同意单方违约于2020年8月30日自行搬离。2020年8月陈前火主动打电话给陆晶要求解除双方的房屋租赁合同，因陈前火在租赁期间经常拖欠租金、又违反合同约定非法转租，陆晶为了避免以后继续出现纠纷，双方对是否解除、解除的条件和事项进行了沟通，但在双方以上的微信聊天记录中，并未对解除合同达成一致意见。协商一致必须满足以下条件：双方对协商内容达成一致意见，双方认可；双方按照协议约定完全履行完毕。以上缺少一项都不成立协商一致，陈前火自行提出于2020年8月25日前完成租赁房屋的腾退并恢复原状，并于2020年9月20日完成注销租赁房屋的各类证件，但陈前火至2020年9月也未完成腾退房屋，未恢复原状，于2021年6月9日才完成注销租赁房屋的各类证件，导致陆晶房屋各项经济损失。以上均不属于达成一致解除合同情形。双方租赁合同第12条约定：本合同生效后，各方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。根据此条规定，双方就算达成变更或补充协议，也应当采取书面形式，且与本合同具有同等的法律效力，而并非变更或补充协议完全替代原合同，况且并无证据双方达成一致意见，完全是陈前火未提前60日通知陆晶单方违反合同约定解除合同。2.一审法院认定陈前火未及时履行注销烟草专卖手续及工商登记并未给陆晶造成经济损失属于事实认识错误、适用法律错误。一审判决中第12页正数第5行至第9行认定陈前火未及时履行注销烟草专卖手续及工商登记未给陆晶造成经济损失属于基本事实认定错误，陈前火注册地址为大兴区XX路X号院XX号楼X层XX-2,在陈前火未经陆晶同意自行搬离之后，其烟草专卖及工商手续仍在以上地址中，一直占用且不注销其烟草专卖及工商手续，至2021年6月9日才注销完成，导致下一个租户无法在XX-2注册，己经严重影响陆晶正常出租房屋，直接影响租金收益，造成严重损失。一审法院认为陆晶并未提供充分证据证明房租损失，违背基本常理，陆晶的房屋属于商铺，出租对象仅对公司经营使用，而不针对个人租赁，陈前火搬离后长期不注销其在租赁房屋内的烟草专卖及工商手续肯定会导致下一个公司实体无法注册进来，严重影响陆晶正常的房屋出租经营，造成严重损失。3.一审法院认定酌情返还陈前火押金68000元属于事实认识错误、适用法律错误。一审判决第12页正数第10行至13行认定酌情返还陈前火押金68000元属于事实认识错误，在双方2020年8月10日的微信聊天记录中陈前火明确：承租方于2020年8月25日前完成房屋腾空、9月25日前完成房屋注册的各类证件，在承租方完成以上内容后返还承租方的押金,后陈前火单方违约，自行搬离，且自2021年6月9日才完成注销烟草专卖及工商手续，期间一直占用租赁房屋注册地址（大兴区XX路X号院XX号楼X层XX-2)长达10个月之久，导致陆晶无法正常出租给其他公司注册登记使用，造成严重损失。双方的房屋租赁合同明确约定：陈前火如提前退租，应当提前60日通知陆晶，否则应按月租金的100%支付违约金，陆晶并可要求将房屋恢复原状或赔偿相应损失。根据此条规定，陈前火在双方并未协商一致的情况下，私自搬离，己经构成违约，应当按照以上合同条款承担违约责任，陆晶不予返还押金。一审法院认为陈前火虽然延迟，但也确实履行了义务，属于事实认定错误。2020年8月10日聊天记录中陈前火给陆晶提出合冋解除协议双方签字生效后原租赁合同作废，2020年8月13日陆晶明确表示合同解除条件不合理，提出了异议，并未对解除协议协商一致，根据以上情况，原租赁合同并没有因解除协议被修改及作废，原租赁合同中的违约条款仍然有效，陈前火仍然对其私自退租行为承担违约责任，并承担违约金。陈前火私自退租撤场，未完成其单方承诺的注销烟草专卖及工商手续，不属于完成了履行义务，陆晶不应当返还其押金。一审法院认定了其调取的房屋租赁合同和陈前火提交的房屋租赁合同属于事实认识错误、适用法律错误。一审判决第7页正数第5至9行中认定房屋租赁合同中甲方有权解除合同：乙方不按照合同约定支付租金达0日的属于事实认定错误。一审庭审中，陈前火提交了一份伪造、涂改的房屋租赁合同，把第九条合同解除项中的乙方不按照约定支付租金达10日进行了涂改和伪造，明显为了逃避合同第十条违约责任规定的乙方有不按照约定支付租金达10日的应当按月租金100%支付违约金，从中可以看出其为了掩盖拖欠第4季度少支付一个月租金及违约金的事实真相。房屋租赁协议属于三方协议，由陆晶、陈前火及中联公司三方签署，但一审法院调取的合同和陈前火提交的房屋租赁合同，都对第9条进行了涂改，把10日涂改掉了，根据房屋租赁合同第12条约定：本合同生效后，各方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。根据此条规定，三方就算达成变更或补充协议，也要经三方协商一致，并采取书面形式，陈前火及中联公司在未经陆晶同意的情况下，单方变更合同条款不具有法律效力。如一审法院采纳认可陈前火及中联公司提交的变更后的房屋租赁合同，那么陈前火涂改后将不按照约定支付租金达10日改成了0日，实际上对陆晶有利，因为按照陈前火涂改后，只要其未按合同支付租金或欠缴费用就构成违约，不用达到一定时限，那么之前陈前火多次未按照合同约定日期支付租金，按照更改后的合同条款就没有拖欠租金的时限了，只要在合同约定日期未支付租金既构成违约，至此，一审法院如认定以上情形，应当完全支持陆晶的反诉请求，否则，属于事实认识错误。5.一审法院以双方协商一致解除租赁合同认定不予支持陈前火支付拖欠第4季度2020年2月份租金属于事实认定错误、适用法律错误。在双方的微信聊天记录中，陆晶并未同意陈前火提出的合同解除协议中双方签字生效后原租赁合同作废的主张，原房屋租赁合同仍然有效，陈前火仍然要支付拖欠的2020年2月份的租金及承担违约责任。在2020年2月份疫情期间，陈前火以疫情为由要求减免租金，对于2月份是否减半收取还是全部免除，双方无论通过微信聊天记录或其他方式都未达成协商一致，且陈前火违反合同约定非法转租给一名炸鸡排商户使用，疫情期间炸鸡排生意未受影响，何况陈前火经营类型为超市，作为一个地区的超市，承担周边人群日用品的消费需求，就算2月份疫情严重，周边人群也要为了生活购买日常用品，且陈前火无证据证明2020年2月份疫情期间经营受到严重损失。6.一审法院对双方合同履行期间陈前火非法转租的事实未予认定，属于事实未查清。一审判决中，对于陈前火违反合同约定非法转租给炸鸡排商户的事实未予认定，在一审庭审中，陆晶提交的微信聊天记录显示2020年5月20日向陈前火提出过其非法转租的异议，一审判决中陈前火非法转租的事实未予认定，属于事实未查清。陈前火辩称，1.同意一审判决，请求法院予以维持。2.不同意陆晶上诉状内容，上诉状内容记载存在回避事实、避重就轻等情形。双方之所以解除租赁合同是因为陆晶已经找好了下一个租户，陆晶率先提出要解除合同，时间是2020年8月5日，此后双发经过了几次微信聊天，双方达成了同意解除合同的一致意见，我方搬离涉案房屋。我方在搬离之后将近一年的时间里陆晶都没有提出过任何意见，可见陆晶已通过默认的态度认可了我方的搬离，但是我方搬离后陆晶没有全额退还押金。3.我方认为陆晶不存在任何的损失，下一个租户是北京谊品弘公司，租金高于我方，通过该公司的工商注册可以看出该公司注册时间是2020年9月24日，根据常识一个新公司的注册登记需要经历很多个阶段，大约需要两个月左右的时间，我方在8月31日全部搬离结束，说明陆晶与谊品弘公司进行联系应该是7月5日左右，也就是在陆晶与谊品弘公司有了出租的意向后，陆晶才向我方提出了解约的请求，陆晶存在主动解除租赁合同的动机，可见陆晶是主动违约、率先违约。关于损失，我方的损失要远远大于陆晶。关于陆晶主张的合同被篡改问题，是陆晶不尊重事实不尊重法官，我方的合同与法官调查的合同完全一致，真实可信。4.我方不存在任何拖欠租金的行为，陆晶所说的拖欠一个月租金是第四次支付时涉及到疫情，我方一审提交了证据，疫情给各行各业造成巨大的影响，在微信聊天中可以体现，陆晶明确表示愿意将2月份的租金减半，后来我方不同意，对方又同意减免租金一个月，在我方2月28日将租金支付完毕之后，陆晶明确表示“收到谢谢”，据此可以看出我方不存在任何租金的拖欠，双方在2020年8月解除租赁合同之前不存在任何的争议。陈前火向一审法院起诉请求：1.请求依法判决陆晶返还押金91641元及资金占用损失暂计为1000元（以91641元为基础，利率按一年期贷款市场报价利率（LPR），自起诉之日起计算至押金退还完毕之日止);2.要求陆晶给付违约金91641元；3.依法判决诉讼费由陆晶承担。陆晶向一审法院反诉请求：1．请求陈前火支付违反合同约定提前退租未提前60日通知我的违约金79088．3元及利息（以79088．3元为基准,利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)；2．请求陈前火支付违反合同约定超过10日未支付租金的违约金170730．05元及利息(拖欠第一季度租金及第四季度租金的违约金91641．75元加79088．3元)及利息（以170730．05为基数，利息按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止）；3．请求陈前火支付拖欠房屋租金97447．3元（拖欠第一季度租金18359元加第四季度租金79088．3元）及利息(以97447．3元为基准，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)；4．请求陈前火支付违反合同约定私自转租给第三人的违约金91641．75元及利息（以91641．75元为基准，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)；5.请求陈前火支付2020年8月份至2020年10月22日房屋占用使用费244378元及利息（以244378元为基准，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)以上五项诉请共计683285．4元；6.本案本诉及反诉诉讼费用由陈前火承担。请依法予以裁判，驳回陈前火的全部诉讼请求，支持陆晶的全部诉讼请求。一审法院认定事实：2018年7月5日，陆晶取得大兴区XX路X号院XX号楼X层XX-1、XX-2的不动产权证书。2019年4月12日，陆晶（出租人，甲方）与陈前火（承租人，乙方）签订北京市房屋租赁合同，现陈前火与陆晶分别向法院提供了各自的租赁合同，但是双方的合同的内容不一致，法院向当时为双方提供居间服务的北京中联时代房地产经纪有限公司（以下简称中联公司）调取了中联公司留存的房屋租赁合同。法院调取的中联公司留存的北京市房屋租赁合同约定：房屋坐落于北京市大兴区天宫院街道办事处XX路X号院XX号楼X层XX-1,XX-2。房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证。租赁用途商业。房屋租赁期限自2019年4月12日至2029年5月25日，共计拾年。甲方应于2019年4月12日前将房屋按约定条件交付乙方。租金标准及支付方式详见补充协议季付。支付方式押一付三，各期租金支付日期详见补充协议。押金91461元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内的下列费用的承担方式，租赁期内的下列费用中，5、7、8由甲方承担，其它由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。转租除甲乙双方另有约定以外，乙方须事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达0日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达0日的。2、欠缴各项费用达2000元的。3、擅自改变房屋主体结构的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。违约责任（一）甲方有上述情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有上述情形之一的，应按月租金的100%支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付责任但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按标准支付违约金。（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。其他约定事项：合同期满后，乙方须把该房屋的所有证照注销完毕方能退租。房屋租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。补充协议约定：房租支付方式为押一付三，具体支付日期如下：一、第一年房屋租金为1099701元及押金91641元，支付方式季度付款。1、租金支付日期为2019年4月12日支付金额274925元，支付租金日期为2019年4月12日至2019年8月25日。2、租金支付日期为2019年8月26日支付金额274925元，支付租金日期为2019年8月26日至2019年11月25日。3、租金支付日期为2019年11月26日支付金额274925元，支付租金日期为2019年11月26日至2020年2月25日。4、租金支付日期为2020年2月26日支付金额274925元，支付租金日期为2020年2月26日至2020年5月25日。二、第二年房屋租金为1099701元，支付方式季度付款。1、租金支付日期为2020年5月26日支付金额274925元，支付租金日期为2020年5月26日至2020年8月25日。2、租金支付日期为2020年8月26日支付金额274925元，支付租金日期为2020年8月26日至2020年11月25日。合同签订后，双方按照约定履行各自的义务，陆晶交付了房屋，陈前火交纳了押金91641元及租金。本案在审理过程中，陈前火向法院提供了与陆晶的微信聊天记录，双方在2020年8月，由陆晶提出，双方协商一致解除合同，8月5日陆晶发微信：双方议定：1、承租方同意于2020年8月25日前完成已租房屋腾空并恢复原状。2、承租方承诺在2020年9月20日前完成此房屋注册的各类证件，以不影响下个租户的正常注册及营业。3、出租方同意在承租房屋按期完成上述1、2的工作后，承租方支付房屋押金（押金应扣除未恢复原状出租房屋的维修费用）。陈前火于8月10日微信回复：出租方（甲方），承租方（乙方）经双方议定同意订立如下协议：1、承租方同意于2020年8月25日前完成已租房屋腾空并恢复接手时原状（三个门面玻璃橱窗及后背隔墙拆除）。2、承租方承诺在2020年9月25前完成此房屋注册的各类证件，以不影响下个租户的正常注册及营业。3、出租方同意在承租房屋按期完成上述1、2的工作后，返还承租方合同约定的押金。4、出租方如不履行本协议返还承租方合同约定押金视为合同违约。5、本协议双方签字后生效，原租赁合同作废（失效）。陆晶于8月13日、18日微信回复：1、出租方提出的8月25日完成回复原状并完成撤销注册，是根据租赁合同约定的撤场时间要求。2、出租方同意在承租方按期完成上述的工作后，向承租方支付房屋押金。3、双方对时间和退还押金的约定，并不违反租赁合同规定的各项条款。4、出租房屋不存在的责任，更不能因为双方约定撤场、撤销注册及退还押金就可以作废租赁合同。因此，你提出的合同解除协议是不合理的。陆晶于8月31日发微信：今天8月31日了你啥时能清理完。陆晶9月5日再次发微信：陈老板，你那些证件注销了吗把截屏发给我行吗？陈前火回复：正在注销，税务注完。陈前火10月19日微信：陆总，押金的事你准备怎么解决呀。陈前火提出通过上述微信记录可以证明双方租赁合同已经协商解除，并且其已经于2020年8月30日搬离了涉案房屋，因为新租户和房东要求就基本清理，并未完全恢复原状；同时提供2020年9月10日的烟草专卖零售许可受理单，已经提出歇业，2020年9月30日行政许可决定书批准。还提供了工商注销手续，用以证明所有手续都已经办理，同时提供了谊品弘公司2020年9月已经注册成立，并未受到影响。陆晶提出双方约定25日前搬离，但是陈前火在8月30日搬离，但是也没有对涉案房屋恢复原状，同时烟草许可是歇业不是撤销，工商注销2021年6月9日，都没有按照约定时间完成。同时谊品弘公司本来要注册两间，但是因为陈前火的原因只能注册另外一间，而且我在9月才出租给谊品弘公司的。陆晶提供转账记录和微信记录：1、2019年8月26日、28日向陈前火催缴租金；12月2日向陈前火催缴租金。2、2020年2月21日催促陈前火交纳租金：2月26日-5月25日，超市租金243.2+133.41=376.61,376.61*90*7/天.平米，租金合计237264.3元，2月份减半减租金38226元，2月25日再次向陈前火催缴租金。陈前火微信回复27号转，用以证明陈前火拖欠房屋租金，应承担违约责任。还提供现场照片，用以证明陈前火并未按照约定8月25日完成腾退恢复原状。陈前火的质证意见：对于转账记录真实性、合法性、关联性认可，但是对证明目的不予认可；关于租金支付在微信中已经明确当时协商租金由8元每平米每天，降至7元每平米每天，对于2月份租金因疫情双方已经确定减少租金，且2020年2月28日陆晶微信回复收到房租谢谢。所以租金支付不存在违约。一审法院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈前火与陆晶2019年4月12日签订的北京市房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。根据双方的微信聊天记录可以确定上述租赁合同及补充协议已经双方协商一致解除，解除时间应以双方约定的腾退的时间2020年8月25日解除。虽然双方在合同履行过程中，陈前火存在晚于合同约定时间交房租和少于合同约定数额交房租的情况，根据陈前火提供的微信记录，且确实受疫情影响的实际情况，双方已经通过协商解决，并未产生纠纷，所以双方才于2020年8月开始协商解除合同，且在双方协商解除合同过程中，陆晶并未提出上述问题，视为双方已经协商一致解除合同，所以双方均应按照约定履行合同解除之后的义务，现陆晶认可陈前火在2020年8月30日搬离涉案房屋，虽然陈前火提出系陆晶给予其的免租搬离期及新租户和房东要求未恢复原状，但是并未提供充分的证据予以证明，故对陈前火此主张法院不予采信；陈前火存在逾期搬离及未恢复原状的情形。对于烟草专卖手续及工商登记注销手续，分别于2020年9月30日、2021年6月9日完成，亦未按照双方约定时间完成，亦存在违反双方解除协议的约定。同时陆晶提出因为陈前火未及时履行上述义务，给其造成损失，但是并未提供充分的证据予以证明，法院亦不予采信。对陈前火要求陆晶返还押金91641元的诉讼请求，因为其本身并未完全按照解除协议的约定履行义务，综合考虑陈前火虽然迟延，但是也确实完成了上述约定的义务，法院酌情确定陆晶返还陈前火押金68000元；对陈前火要求陆晶给付资金占用损失暂计为1000元（以91641元为基础，利率按一年期贷款市场报价利率（LPR），自起诉之日起计算至押金退还完毕之日止)及给付违约金91641元的诉讼请求，法院不予支持。因为双方属于协商一致解除房屋租赁合同，且在合同履行过程中及解除合同协商过程中，陆晶均未对转租提出异议的实际情况，综上对陆晶提出要求陈前火支付提前退租未提前60日通知违约金79088.3元及利息（以79088.3元为基准,利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)、超过10日未支付租金的违约金170730.05元及利息(拖欠第一季度租金及第四季度租金的违约金91641.75元加79088.3元)及利息（以170730.05为基数，利息按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止）、拖欠房屋租金97447.3元（拖欠第一季度租金18359元加第四季度租金79088.3元）及利息(以97447.3元为基准，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)、私自转租给第三人的违约金91641.75元及利息（以91641.75元为基准，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)、2020年8月至2020年10月22日房屋占用使用费244378元及利息（以244378元为基准，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)以上五项诉请共计683285.4元的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院于2021年7月判决：一、陆晶于判决生效后十日内返还陈前火押金68000元；二、驳回陈前火的其他诉讼请求；三、驳回陆晶的全部反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，陆晶、陈前火签订的北京市房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，双方在租赁合同履行过程中，陆晶通过微信先行向陈前火表达了提前终止合同的意向，虽然双方在微信中对具体的条款尚未完全达成一致意见，但是双方对于提前终止合同且陈前火应于2020年8月25日腾空房屋并无异议。一审法院据此认为双方协商一致解除合同并确定合同解除时间为2020年8月25日，无明显不妥，本院予以支持。合同解除后，陆晶应当退还陈前火已交纳的押金。陆晶主张陈前火存在欠付租金以及转租等违约行为，故应当用押金折抵违约金，但是根据双方之间的微信聊天记录，在双方协商解除合同之前，陆晶从未提及陈前火欠付第一季度的租金，对于第四季度的租金，因陈前火使用涉案房屋不可避免受疫情影响的实际情况，双方也的确曾对疫情期间的租金减免进行过协商，在陈前火支付第四季度租金后，陆晶亦未对此提出异议，之后亦未再次催缴上述欠付租金。在双方协商解除合同的过程中，陆晶亦从未提出陈前火欠付房租以及需因此承担违约责任的主张，亦未提出陈前火因转租需要承担违约责任的主张，视为双方已经对解除协议之外的纠纷达成了一致意见，现陆晶又再次主张陈前火违约需承担违约责任，并应以押金冲抵违约金，缺乏依据，本院不予支持。一审法院考虑到陈前火未按时履行微信记录中腾退房屋及注销证照之义务，亦未完全将涉案房屋恢复原状，酌情扣减应退还的押金，是正确的，本院予以支持。综上所述，陆晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由陆晶负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二一年九月三十日法官助理  辛明明书 记 员  史其申