安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终1184号上诉人（原审原告）：张婷婷，女，1977年8月6日出生，汉族，住安徽省和县。上诉人（原审原告）：夏寿健，男，1975年11月17日出生，汉族，住安徽省和县。两上诉人共同的委托诉讼代理人：周世雄，北京德和衡（南京）律师事务所律师。两上诉人共同的委托诉讼代理人：刘家奇，北京德和衡（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：和县安居经济适用房开发有限责任公司，住所地安徽省和县历阳镇历阳西路。法定代表人：钟父接，该公司总经理。委托诉讼代理人：张化，安徽天行剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李有超，安徽天行剑律师事务所律师。上诉人张婷婷、夏寿健因与被上诉人和县安居经济适用房开发有限责任公司（以下简称和县经适房开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院（2021）皖0523民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张婷婷、夏寿健上诉请求：1.撤销一审判决，改判和县经适房开发公司支付其逾期办证违约金25502.4元，即支付以147200元为基数,按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算3年的违约金；2.判令案件一、二审诉讼费用由和县经适房开发公司承担。事实和理由：一、一审判决已查明和县经适房开发公司于2005年5月底向其交付了案涉房屋,因案涉房屋所占用的土地权利性质实际为划拨,以致其未能办理案涉房屋土地的产权证。按照案涉商品房买卖合同约定,和县经适房开发公司承担将土地性质为出让的房屋向其交付并协助其办理房屋产权证的义务。由于和县经适房开发公司原因造成案涉房屋未能办理产权证,和县经适房开发公司已构成违约。虽然双方签订的案涉房屋买卖合同未约定和县经适房开发公司承担逾期办证的违约责任,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故和县经适房开发公司应当按照已付购房款总额147200元,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向其支付违约金。二、案涉商品房买卖合同约定,和县经适房开发公司具有将土地性质为出让的房屋向其交付并协助其办理房屋产权证的义务,由于和县经适房开发公司一直未能履行该义务,其合法权益一直在遭受侵害,且其在此期间一直要求和县经适房开发公司履行相应义务并承担违约责任,和县经适房公司也多次就办证问题请求政府部门协助解决,已构成诉讼时效的中断。退一步说,违约责任系以日或月为单位累计计算,属于继续性债权,应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，其要求和县经适房开发公司承担违约责任未经过诉讼时效。三、和县经适房开发公司2018年才获得划拨性质的土地，却一直以“大证不能分割为由”对其欺骗，其直到2020年9月份才知晓案涉土地性质为划拨，而非案涉商品房买卖合同所约定的出让，应当自其得知权利受侵害之日的2020年9月份开始计算诉讼时效。案涉土地直到2020年11月份才具备办证条件，即使其在此之前起诉也是办证不能，一审判决以诉讼时效经过为由减除和县经适房开发公司违约责任，既对其不公，也是对违法行为的纵容。和县经适房开发公司辩称，一、其向张婷婷、夏寿健出售的案涉房屋是具有合法土地手续的，和县国用2003字第23807号国有土地使用证载明，起始时间是2003年3月份，使用权类型出让，表明当时案涉土地性质为出让，并非划拨。其于2006年4月将该土地使用证交还给了和县国土资源局，至于后来为何案涉土地使用权类型变更为划拨，其并不清楚，也非其原因所致，只能归结于有关政府部门的行政行为，不应认定其构成违约，否则对其不公。二、关于补缴的案涉土地出让金，因双方事先无约定，依据公平原则应当由双方共同承担。一审判决由其承担，其尽管有异议，但考虑是政府部门原因导致土地性质发生变化故未提起上诉。此外，由于其不存在违约行为，故无需承担违约金，而且双方在案涉商品房买卖合同中并未约定办理土地证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释》第十八条规定的前提条件是由于出卖人的原因导致购房人未取得权属证书，但案涉房屋未办理产权证并非由其所致，即使张婷婷、夏寿健的主张违约金具有相应依据，但其主张已过诉讼时效，张婷婷、夏寿健此前也仅要求办理土地证事宜，关于违约金主张早已过当时法律规定的两年诉讼时效。张婷婷、夏寿健向一审法院起诉请求：1.判令和县经适房开发公司返还其补交的土地出让金3086.72元及税费91元，合计3177.72元；2.判令和县经适房开发公司支付其延迟办理不动产权属证书（土地证）违约金25502.4元[房款147,200元×3.85%(1+50%)×3年]；3.判令案件诉讼费由和县经适房开发公司承担。一审法院认定事实如下：张婷婷、夏寿健与和县经适房开发公司于2005年5月9日签订《商品房买卖合同》约定,和县经适房开发公司将桃花坞二小区10幢501室(现更名为望舒小区13幢501室)商品房以147200元出售给张婷婷、夏寿健。该《商品房买卖合同》第一条项目建设依据载明，出卖人以出让方式取得位于历阳镇团唐路大道编号为和县国用（2003）字第23807号的地块使用权。该合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人按合同约定交纳契税、工本费、测绘费、交易登记费、专用维修基金、装潢保证金等，出卖人协助办理房地产权证。2005年5月底，和县经适房开发公司向张婷婷、夏寿健交付了案涉房屋。张婷婷、夏寿健于2006年办理了房产证，因案涉房屋所占用的土地权利性质实际为划拨，以至张婷婷、夏寿健未能办理案涉房屋的土地使用权证书，后张婷婷、夏寿健通过向和县自然资源和规划局不动产交易中心补交土地出让金3006.72元的方式，将案涉房屋的土地权利性质由划拨变更为出让。经申请，张婷婷、夏寿健于2020年11月20日取得了案涉房屋不动产权证书。2021年5月11日，和县自然资源和规划局出具一份《证明》，载明张婷婷、夏寿健于2020年11月9日已将土地出让金3006.72元上缴和县财政国库支付中心。因当时集中办理、整体入账，无法开据单户发票。2021年5月27日，张婷婷、夏寿健向一审法院提交一份说明，陈述诉请的3086.72元中实际含有土地出让金3006.72元，办证工本费80元，并于当日提交一份申请，要求放弃办证工本费80元、税费91元的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，张婷婷、夏寿健已基于案涉商品房买卖合同取得案涉房屋的不动产权证书，案涉商品房买卖合同合法有效。和县经适房开发公司在该合同中承诺案涉房屋所涉土地使用权系出让取得，实质是承诺就土地使用权已交足了出让金，张婷婷、夏寿健无需在房屋价款外另行交纳土地出让金。但在案涉房屋销售时，案涉土地使用权不符合出让方式取得的条件，土地使用权性质为划拨，如转让并办理土地使用权证登记，需缴纳土地出让金。现张婷婷、夏寿健为办理不动产权证登记手续已补交土地出让金3006.72元、税费91元及交纳办证工本费80元，合计3177.72元，对张婷婷、夏寿健支出的土地出让金3006.72元、税费91元，张婷婷、夏寿健可向和县经适房开发公司追偿。张婷婷、夏寿健申请放弃要求和县经适房开发公司支付税费及办证工本费的诉请，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，应当予以准许。故张婷婷、夏寿健请求和县经适房开发公司给付土地出让金3006.72元，依法予以支持。张婷婷、夏寿健主张和县经适房开发公司延迟办理不动产权属证书，构成违约，应当支付违约金25502.4元[房款147,200元×3.85%（1+50%）×3年]，案涉商品房买卖合同第十五条第3项未约定张婷婷、夏寿健取得房屋权属证书的期限，张婷婷、夏寿健已于2005年将案涉房屋交付给张婷婷、夏寿健，张婷婷、夏寿健称其于2006年办理土地使用权证，因案涉土地使用权系划拨取得，未能办理，现主张和县经适房开发公司支付违约金，和县经适房开发公司辩称张婷婷、夏寿健该诉讼请求已过诉讼时效。当事人应在诉讼时效内主张权利，张婷婷、夏寿健至迟应在自2007年1月1日起至2009年1月1日止主张权利，逾期不予保护。故张婷婷、夏寿健请求和县经适房开发公司支付逾期办理权属证书违约金，不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决：一、和县经适房开发公司于判决生效之日起三日内支付张婷婷、夏寿健3006.72元土地出让金；二、驳回张婷婷、夏寿健其他诉讼请求。案件受理费518元，减半收取259元，由张婷婷、夏寿健负担59元，由和县经适房开发公司负担200元。二审中，张婷婷、夏寿健为支持其上诉请求，向本院提交了和县自然资源和规划局出具的《政府信息公开办理情况告知书》一份、2018年5月18日的和县土地管理委员会《主任会议纪要一份》复印件一份、《和县解决房地产领域历史遗留“办证难”问题专项治理工作方案》复印件一份，用以证明案涉土地性质为划拨，和县政府相关部门于2018年5月14日以会议纪要的形式对案涉房屋所处小区涉及的土地性质变更、补缴出让金等问题进行了回应，进而证明其违约金的诉讼请求未过诉讼时效。和县经适房开发公司质证认为，对于三份证据的真实性没有异议，但无法达到张婷婷、夏寿健的证明目的。本院认证意见为，三份证据具有真实性、合法性，至于能否达到张婷婷、夏寿健的证明目的，将结合其他证据及查明的事实综合予以认定。二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.张婷婷、夏寿健要求和县经适房开发公司承担逾期办证违约金是否已过诉讼时效；2.和县经适房开发公司应否向张婷婷、夏寿健支付逾期办证违约金，违约金数额应如何计算。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。1.关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在因开发商原因买房人未能办理房屋权属证书的情况下，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张婷婷、夏寿健以该规定为法律依据诉请逾期办证违约金，该法律所规定的逾期办证违约金计算方式是以日或者月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，每日或者每月的违约金属于独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。由于案涉房屋已于2020年11月20日办理了不动产权证书，而张婷婷、夏寿健提起本案一审起诉的时间为2021年4月20日，故应当在张婷婷、夏寿健主张三年期限违约金的基础上减去2020年11月20日至2021年4月20日之间的5个月时间。和县经适房开发公司主张张婷婷、夏寿健逾期办证违约金诉请已过诉讼时效期间，于法无据，不予支持。2.关于和县经适房开发公司应否支付违约金的问题。双方在案涉房屋买卖合同中并未约定逾期办证违约金，但协助办理不动产权证是和县经适房开发公司的合同义务，其未履行合同义务，应承担违约责任。和县经适房开发公司抗辩主张《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用的前提是，因开发商原因导致买房人未能办理房屋权属证书，但案涉房屋权属证书未能办理的原因系相关政府部门的行政行为，故不能本案不能适用该规定。和县经适房开发公司的该项主张不能成立，首先，其未提交充分证据证明案涉房屋权属证书未能办理的原因系相关政府部门的行政行为，其次，根据合同相对性原则，案外人原因也非合同方承担违约责任的阻却事由。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，张婷婷、夏寿健主张违约金数额为21960.4元[房款147,200元×3.85%（1+50%）×（3-5/12）年]，该主张具有法律依据，予以支持。综上，张婷婷、夏寿健的部分上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持安徽省和县人民法院（2021）皖0523民初2122号民事判决第一项；二、变更安徽省和县人民法院（2021）皖0523民初2122号民事判决第二项为“和县安居经济适用房开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付张婷婷、夏寿健违约金21960.4元”；三、驳回张婷婷、夏寿健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计259元，由张婷婷、夏寿健负担25元，和县安居经济适用房开发有限责任公司负担234元；二审案件受理费438元，由张婷婷、夏寿健负担50元，和县安居经济适用房开发有限责任公司负担388元。本判决为终审判决。审 判 长 曹悝元审 判 员 赵丽萍审 判 员 王红伟二〇二一年九月二十六日法官助理 唐 斌书 记 员 易 莉