山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8613号上诉人（原审原告、反诉被告）：王术宝，男，汉族，住吉林省德惠市。委托诉讼代理人：龚涛，济南长清天恒法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：济南天人置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张鹏，经理。委托诉讼代理人：李玉法，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王扬春，男，该公司工作人员。上诉人王术宝因与被上诉人济南天人置业有限公司（以下简称天人公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2021）鲁0113民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。王术宝上诉请求：1.撤销一审民事判决书第三、四项判决；2.改判天人公司以1042630.1元为基数，向王术宝支付债务利息。其中580000元贷款自2019年10月8日至2021年1月8日利息32317.68元（王术宝实际偿还的贷款利息），自2021年1月19日至判决书生效之日止以356025.19元为基数按照年利率4.995%支付利息，首付款430000元自2019年3月8日至2021年1月18日按立案之日中国人民银行授权全国银行业间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利息，提前还款100000元自2020年5月6日至2021年1月18日按立案之日中国人民银行授权全国银行业间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利息。提前还款110000元自2020年10月23日至2021年1月18日按立案之日中国人民银行授权全国银行业间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利息。自2021年1月19日至判决书生效之日止以686604.91元为基数按立案之日中国人民银行授权全国银行业间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利息，自2021年1月19日至判决书生效之日止以356025.19元为基数按照年利率4.995%支付利息；3.上诉费由天人公司承担。事实和理由：王术宝在与天人公司签订《济南市商品房买卖合同》时，合同的买受人实际为王术宝、刘非非二人，当时因天人公司操作错误，在为王术宝办理商品房买卖网签合同时的录入错误，遗漏了购房人刘非非的信息录入，直接造成了《济南市商品房买卖合同》约定的按揭贷款未能如期办理，后来在天人公司改正错误将刘非非加入买受人后顺利的办理按揭贷款。因此本案王术宝逾期办理按揭贷款的行为是由天人公司失误造成的，而不应当认定为王术宝违约，因此应当撤销一审判决书第四项判决。一审判决书第三项判决，天人公司应当支付王术宝的债务利息中，因其中的580000元是王术宝的按揭贷款，贷款利率是年息4.995%，王术宝实际支付的贷款利息高于中国人民银行授权全国银行业间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利息，因此在计算王术宝债务利息时，对于贷款部分的利息应当按照王术宝实际支付（包括未偿还的贷款利息）的利息计算。其次，判决结果错误原审法院因对第一项事实认定错误，原本是天人公司错误造成的迟延付款，认定成为了王术宝的违约，判决王术宝因此项违约承担违约金，应予纠正。天人公司在一审中提出的反诉请求是要求王术宝承担违约金17920元，而按照判决书第四项判决计算的利息是45089.56元，判决结果超出了反诉人的诉讼请求。该项判决错误，并且原审判决书中计算的违约金利息远高于天人公司的反诉请求。因一审法院未查明王术宝实际支付的贷款利息，对上诉人主张权利前实际支付的贷款利息未予审查。王术宝支付的贷款利息都是因为与天人公司之间签订《济南市商品房买卖合同》产生的，因为天人公司的违约，给王术宝造成了实际的利息损失，因此王术宝主张天人公司承担的债务利息应当包括王术宝购房款自交付天人公司开始至返还期间的利息。综上所述，请求二审法院依法支持王术宝的诉求。天人公司辩称，一、一审法院认定事实正确，王术宝称一审法院认定事实有误没有任何依据。天人公司与王术宝于2019年3月8日签订《济南市商品房买卖合同》，合同的主体为出卖人天人公司，买受人王术宝，合同为王术宝一人签订，刘非非并不是该合同的买受人，在王术宝起诉状及提交的证据及一审质证过程中双方均承认该合同合法有效，并且在一、二审过程中，原告和上诉人均为王术宝一人，刘非非并没有作为原告和上诉人出现。天人公司依据合同双方当事人录入信息，不存在录入错误。之后王术宝由于个人征信有问题不能办理按揭贷款，王术宝申请加入刘非非，办理了按揭贷款。买受人签订合同主体为一人或数人是当事人自主选择，天人公司对买受人是否能办理按揭贷款不具有审查的义务，没有过错，王术宝是否成功办理按揭贷款不应作为免除王术宝逾期付款违约责任的抗辩事由。对于王术宝的逾期付款的违约行为，一审判决王术宝“按立案之日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算”违约金没有错误。首先，在王术宝2019年4月到10月的违约期间，正值济南市长清区商品房市场价的高位运行期，待2020年8月份交房时，济南市场房价回落，王术宝因价格回落拒绝收房，违反契约精神，将降价的巨大损失转嫁到了天人公司头上。第二，王术宝逾期付款期间天人公司因此承担了相应的财务费用、场地、物业消耗、工资等分摊费用等合计已超过逾期金额的年化20%。第三，违约金适当调整是法官的自由裁量权的范围，我们在一审庭审和反诉状上的要求均为日万分之五计算违约金，一审法官依裁量权限做出上述判决并无不当。二、上诉请求超出一审起诉的范围，二审法院对于新增加的诉讼请求不应进行审理。王术宝一审起诉状没有明确要求天人公司支付债务利息金额，更没有提到让天人公司承担银行按揭贷款的利息，也没有就利息部分缴纳案件受理费用，并且在庭审过程中未也提到要求利息的金额或利息的计算方法。因此，就支付利息的请求，一审法院已经按自动撤回起诉处理，未有列入一审起诉、审理和判决的范围。王术宝在二审当中提出独立的支付利息的请求，已经超出二审审理的范围，按照民诉法解释328条的规定，二审法院不应当进行审理。另外，就王术宝利息请求，需要向法庭说明的是，双方并未有就该利息有相关的合同约定，在法院判决双方合同解除之日前，不应按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利息。并且截至2021年7月底前经天人公司不懈的努力，政府拆迁问题已经完成拆迁，依天人公司在一审中提交的商业计划书，天人公司能够按计划完成地下车库的建设，保证项目通过综合验收，按合同约定如期办理不动产证。综上所述，请求二审人民法院驳回王术宝上诉，维持原判。王术宝向一审法院起诉请求：1.依法判令解除王术宝与天人公司签订的商品房买卖合同；2.判令天人公司返还购房款1043729元及支付利息；3.本案诉讼费用及其它费用由天人公司承担。天人公司向一审法院反诉请求：1.判令王术宝支付逾期付款违约金17920元整；2.判令王术宝承担本反诉的诉讼费用和其他必要支付的费用。一审法院认定事实：2019年3月8日，王术宝与天人公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定：王术宝购买天人公司开发的位于文昌片区莲台山路以西、玉符街以北、湄湖街以南，楼号为X，建筑面积为111.75平方米，总价款：1010673元。合同第六条约定付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式签订《商品房买卖合同》当日买受人支付首付款人民币430673元（大写：肆拾叁万零陆佰柒拾叁元），其余房价款人民币580000元（大写：伍拾捌万元）采用银行按揭贷款方式应于本合同签订之日30日内付清。第七条买受人逾期支付的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：详见附件五《商品房买卖合同补充协议》。该《商品房买卖合同补充协议》第六项关于本合同第九条约定：2.出卖人超过本合同上述规定期限6个月仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应在本合同约定的交付次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同签订后，王术宝将房款1010673元全部付清。同日，王术宝与天人公司再次签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定：王术宝购买天人公司开发的位于文昌片区莲台山路以西、玉符街以北、湄湖街以南，楼号：X，建筑面积为11.13平方米，总价款33056元。合同第六条付款方式及期限：买受人按下列方式按期付款：分期付款买受人于2019年1月18日前支付首付款￥9917元；余款￥23139元于2019年7月17日前付清。该份合同对买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任以及交接的约定与上述购买房号为X房屋的《济南市商品房买卖合同》约定内容一致。合同签订后，王术宝于2019年1月18日、9月1日将储藏室款33056元付清。天人公司根据储藏室的实际测绘面积于2020年8月14日、8月25日退还王术宝储藏室款1098.9元。2020年7月17日，天人公司向涉案房屋所在的畅博尚都花园小区的业主发出《畅博尚都花园入住通知书》，该通知书载明王术宝购买的涉案房屋交房时间为2020年8月1日下午。王术宝以涉案房屋未达到合同约定交付条件，且有延期交房行为，拒绝接收涉案房屋，于2020年12月31日向天人公司发出《解除“商品房买卖合同”通知书》一份，要求与天人公司协商解除商品房买卖合同事宜，王术宝与天人公司未能就解除上述合同达成一致意见。现王术宝诉至一审法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、天人公司返还购房款1043729元并支付利息、由天人公司承担诉讼费用等。一审法院认为，王术宝与天人公司于2019年3月8日签订的两份《济南市商品房买卖合同》，有合同当事人的印章、签字捺印为凭，意思表示真实，合法有效，一审法院予以确认。根据民法典的相关规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，王术宝向天人公司支付了全部购房款，天人公司应当按照合同约定的期限及交付条件向王术宝交付涉案房产。涉案房屋现仍未取得开发项目《综合验收备案证明》，未达到合同约定的交房条件，王术宝无法实现合同目的。因此，王术宝依据双方签订的买卖合同约定，要求解除与天人公司签订的《济南市商品房买卖合同》、由天人公司返还购房款及支付债务利息的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于天人公司的反诉请求，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，王术宝采用银行按揭贷款方式支付的房款580000元，应于合同签订之日起30日内付清，储藏室23139元应于2019年7月17日前付清。王术宝向天人公司交纳上述款项时间分别是2019年10月8日、2019年9月1日，王术宝付款存在逾期，理应按照合同的约定向天人公司支付逾期付款违约金。天人公司要求王术宝给付违约金的请求，合理合法，一审法院应予支持；但要求给付的比率应符合法律规定。判决：一、王术宝与济南天人置业有限公司2019年3月8日签订的合同编号为销售（字）201912514743和销售（字）201912514876的两份《济南市商品房买卖合同》，于判决生效时解除；二、济南天人置业有限公司于判决生效之日，返还王术宝购房款1042630.1元（住房款1010673元+储藏室款31957.1元）；三、由济南天人置业有限公司以1042630.1元为基数，向王术宝支付债务利息，自2021年1月19日（主张权利日）起至判决生效之日止，按立案之日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算；四、由王术宝分别以580000元、23139元为基数，向济南天人置业有限公司支付违约金，分别自2019年4月9日起至2019年10月8日止、2019年7月18日起至2019年9月1日止，按立案之日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算；四、驳回王术宝的其他诉讼请求；五、驳回济南天人置业有限公司的其他反诉请求。案件受理费14194元，减半收取计7097元，由济南天人置业有限公司负担；反诉费248元，减半收取计124元，由王术宝负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王术宝提交商品房买卖合同网上变更信息申请表及相关材料一宗，欲证明在王术宝与天人公司签订房屋买卖合同时是因房地产开发企业工作人员失误，将购房人信息录入错误，致使在房屋签订网签时没有登记刘非非的名字，因这一事实造成了购房贷款一直不能够审批，待网签变更后，王术宝及时的办理了银行贷款，因此造成银行贷款不能够及时办理的原因是天人公司工作人员失误造成的，而非王术宝违约，因此王术宝不应当承担违约责任。王术宝不能办理银行贷款并非是因个人征信问题，而是因为王术宝户口不在本辖区内，不符合贷款买房的条件。天人公司对于王术宝提交的证据及其附件发表意见如下：1、双方确实在2019年8月28日共同申请过网上信息变更，并且签字盖章出具过变更申请表后附文件。此文件在王术宝合同网签备案中增加了刘非非的名字；但文件记载增加刘非非的理由不真实。2、证明文件记载的更名的原因“工作人员操作错误导致购房人录入错误”不真实，根据双方在2019年1月13日签订的商品房认购协议书及2019年3月8日签订买卖合同内容，均载明买受人只有王术宝一人，没有刘非非的名字，且双方时至今日只且只有签订过由王术宝一人署名的合同，没有签订过由王术宝、刘非非共同签订的合同，当时操作人员按双方3月8日的买卖合同内容正确的录入王术宝一人的名字，无论从主观上和客观上均没有录入错误。3、根据双方签订的买卖合同附件补充协议第四、3.（2）项的约定“买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清商品房总房价或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则，买受人自本合同签订之日后的第31日按本补充协议第五条约定承担违约责任”。王术宝2019年3月8日签订合同后没有申请到贷款是由于他自身信用问题引起的，不是录入错误引起的，与录入错误没有关联性，更与逾期付款没有关联性，应当由他自身承担逾期付款的违约责任。因此王术宝不按合同付款，理应承担逾期付款的违约责任。并且王术宝自2019年3月8日就签订了商品房买卖合同，直到2019年8月28日才申请增加刘非非的名字，在长达170天里没有采取积极措施，消极履行合同义务，应当承担对应的违约责任。4、因为此份证据不具备证据的真实性和关联性，该项证据没有买受人王术宝和刘非非共同签订的《济南商品房买卖合同》为基础来相印证，提请法庭不予采纳。天人公司提交2019年1月13日王术宝与天人公司签订的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》各一份，欲证明从双方意向购房到签订协议，并时到今日，双方所有的协议文件等资料均是由王术宝一人签订，没有刘非非的名字。被上诉人根据协议录入信息真实无误。《畅博尚都商品房合同变更书面协议书》只是双方用于在网签备案中补录刘非非的一个临时文件，是给住建局用的，双方手里均没有原件，不能按照双方的真实意思表示来认定。变更书所说的录入错误没有事实和法律根据。（2）认购协议明确王术宝权益不得转让；买卖合同约定王术宝不能取得贷款，不会因为天人公司的原因而免除王术宝的逾期付款责任；均说明了双方合同不得随意变更和悔约，王术宝方不但长期不作为逾期付款，而且在市场下滑情况下找借口解除合同，严重背离了诚实信用的基本社会规则和价值取向。王术宝对认购协议真实性无异议，但是协议第二条付款方式即约定了贷款方式付款，天人公司作为专业的房屋销售，应当对王术宝购买房屋贷款进行指导，王术宝因户口问题未能办理贷款，天人公司应当在王术宝买房初期就明确告知王术宝，让王术宝以刘非非的名义签订合同顺利办理贷款，因此造成违约的很大责任都在天人公司一方。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王术宝与天人公司签订的两份《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应依约履行。本案的争议焦点是：1.王术宝主张的利息有无事实和法律依据；2.王术宝是否应承担逾期付款违约责任。关于利息的问题。涉案合同约定，出卖人应当在2020年6月30日前，将具备取得开发项目《综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人超过上述规定期限6个月仍未交房的，经买受人书面催告交房后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。天人公司虽于2020年7月17日通知收房，但涉案房屋所在项目未取得《综合验收备案证明》，不符合合同约定的交房条件，王术宝有权拒绝收房，且至今天人公司仍未取得《综合验收备案证明》，一审判决解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》并无不当。合同解除后，天人公司占有王术宝房款没有依据，应支付占用期间的利息，天人公司对一审法院自王术宝主张权利之日起算利息的认定未提起上诉，视为对该义务的认可，本院予以维持。关于逾期付款违约责任问题。逾期付款违约责任系基于合同继续履行情形下的违约责任适用，涉案合同已确认解除，合同当事人的权利义务已终止，无需履行义务，天人公司反诉主张逾期付款违约金于法无据，本院不予支持，一审在判决解除合同情形下，支持天人公司主张的逾期付款违约金不当，予以纠正。《诉讼费用交纳办法》第十七条规定：“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。”本案中，王术宝对于购房款的利息及天人公司的反诉请求提出上诉，上诉费用应按照其上诉请求的数额交纳案件受理费，根据王术宝二审诉讼请求的金额，诉讼费应为2542元。综上所述，王术宝的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市长清区人民法院（2021）鲁0113民初2086号民事判决第一项、第二项；第三项、第五项；二、撤销济南市长清区人民法院（2021）鲁0113民初2086号民事判决第四项、第六项；三、驳回济南天人置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14194元，减半收取计7097元，由济南天人置业有限公司负担，反诉费248元，减半收取计124元，由王术宝负担；二审案件受理费2542元，由济南天人置业有限公司负担248元，王术宝负担2294元。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二一年九月十七日书记员  赵雪晗