广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初4287号原告：广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园3座首层，统一社会信用代码91440608314958641F。负责人杨静连。委托诉讼代理人：谢柳云，女，该司员工。委托诉讼代理人：邓桃仪，女，该司员工。被告：杜杏莲，女，1972年3月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司与被告杜杏莲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年9月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢柳云、邓桃仪到庭参加了诉讼，被告杜杏莲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年9月1日暂计至2021年4月30日止拖欠的住宅物业服务费1764.48元(按该物业的房屋建筑面积113.11㎡，每月每平方米1.95元计收，合计该物业每月的物业服务费为220.56元)；2.判令被告向原告支付其逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金220.78元（该违约金以每月所拖欠的住宅物业服务费为基数，按每日1‰为标准，自2020年9月11日暂计至2021年4月30日的违约金为220.78元），实际计算至清偿之日止；3.被告向原告支付拖欠的公共用水分摊费1.68元，公共用电分摊费211.7元，合计213.38元（自2020年1月1日暂计至2021年3月31日）；（上述物业服务费以及违约金、公共水电分摊费合计为2198.64元）4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确违约金的计算方式为：以当月应缴的物业费为本金，由当月的11日开始计算，计算至实际清偿之日止。事实和理由：原告通过合法合规的招投标程序，获得佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园的物业管理服务资格，并与佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订了《佛山市高明区江滨香格里花园前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向被告的佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园X座X梯X单元提供物业服务，被告应每月向原告缴纳220.56元的住宅物业服务费及公共水电分摊费用。如被告未按时交纳物业服务费的，从违约之日起按每日千分之一标准交纳违约金。被告杜杏莲于2015年5月27日购买的江滨香格里花园X座X梯X单元在2017年1月22日已具备交付使用条件。本小区开发商向被告发出的《收楼通知书》载明的收楼时间为2017年10月20日至2017年10月31日。买房时被告签署的《商品房买卖合同》《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》约定如下：1.买受人应当按照出卖人发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续，若买受人未按《收楼通知书》中载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》中载明的收楼时间起，视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。2.商品房物业达到竣工交付使用条件，业主应自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳。业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用。综上所述，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2020年1月1日至今一直拖欠物业服务费及公共水电分摊费用，原告多次向被告催缴，但被告始终没有支付，被告拖欠物业费的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告未作答辩。经审查，原告提交的证据能形成证据链，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院调取的（2020）粤0608民初3216号民事判决书已经发生法律效力，本院予以采信。本院认定事实如下：被告于2017年11月30日登记成为佛山市高明区荷城街道明国路689号X座X梯X房的所有权人，该房建筑面积为113.11平方米。2015年5月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，高层住宅2.43元/平方米/月；甲方应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用；甲方未能按时足额交纳物业服务费用的，违约之日起按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。截至本次诉讼庭审辩论终结时止，被告仍未向原告交纳2020年9月1日起至2021年4月30日期间的物业费1764.48元及2020年3月1日起至2021年3月31日期间的公摊水电费186.41元。另查明，原告于2020年8月7日向本院提起诉讼，要求被告杜杏莲支付2018年11月1日至2020年3月31日的物业费及其违约金、2019年2月1日至2020年2月29日的公摊水电费。本院于2020年10月30日作出（2020）粤0608民初3216号民事判决，判令被告杜杏莲支付2018年11月至2020年3月的物业服务费3749.52元及违约金、2019年2月1日至2020年2月29日的公摊水电费173.17元。其中，2020年1月1日至2020年2月29日期间产生的公摊水电费为26.97元。该判决已经发生法律效力。本院认为，案涉物业管理服务协议签订在民法典施行前并持续履行至今，原告请求被告依协议约定支付的物业服务费既有产生在民法典施行前的，也有产生在民法典施行以后的。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定。关于原告请求被告支付物业费的问题。原、被告签订的《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。在原告已依约履行相应义务的前提下，被告应按照协议约定支付相应的费用。协议约定物业费的交纳标准为2.43元/平方米/月，原告现主张按1.95元/平方米/月计算，是其对自身权利的自由处分，被告应每月向原告缴交物业费220.56元。据此，被告应向原告支付2020年9月1日起至2021年4月30日期间的物业费1764.48元。关于原告请求被告支付逾期交纳物业费的违约金问题。根据《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，被告应在每月10日前交纳当月物业费，逾期未缴纳的，被告自违约之日起按每日千分之一的标准向原告支付违约金。原告未能提供证据证实其损失，上述协议约定的违约金标准明显过高。综合考虑本案的实际情况，本院酌定以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。被告欠缴2020年9月至2021年4月期间物业费产生的违约金，以当月欠缴的物业费220.56元为本金，从当月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止。关于原告请求被告支付公摊水电费的问题。因原告已在另案中主张了2020年1月1日至2020年2月29日期间的公摊水电费，并已得到生效判决支持。故对于原告在本案中重复主张上述时间段的公摊水电费，本院不予支持。经核算，被告应向原告支付2020年3月1日起至2021年3月31日期间的公摊水电费186.41元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：一、被告杜杏莲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司支付2020年9月1日起至2021年4月30日期间的物业费1764.48元及违约金（2020年9月1日起至2021年4月30日的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费220.56元为本金，从当月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止）；二、被告杜杏莲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司支付2020年3月1日起至2021年3月31日期间的公摊水电费186.41元；三、驳回原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告杜杏莲负担。被告杜杏莲负担的受理费25元，由被告在履行上述判项时直接向原告支付，本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 员 彭智聪二〇二一年九月十六日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍