辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初15566号原告：沈阳麦恩物业有限公司，住沈阳市大东区望花南街253号。法定代表人：孙华，系董事长。委托诉讼代理人：李伟君，该公司员工。被告：佟阳，女,1970年8月17日出生，汉族，住址沈河区。委托诉讼代理人：何大胜（佟阳丈夫），1968年5月28日出生，汉族，住址沈阳市。原告沈阳麦恩物业有限公司与被告佟阳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳麦恩物业有限公司的委托诉讼代理人李伟君，被告佟阳及委托诉讼代理人何大胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳麦恩物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、诉求判令被告支付自2010年1月1日起至2020年9月25日期间的物业管理服务费共计25155元及滞纳金4845元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2007年1月1日起入住航萃园小区，先后与几届业主委员会签订物业管理委托合同，由原告为航萃园小区提供物业服务。合同约定，按建筑面积每平方米每月收取物业管理费1.2元，物业服务费用按年交纳，逾期不交纳物业服务费的，从逾期曰起按日3%。交纳滞纳金。被告房屋面积162.74平方米，从2010年1月1日一2020年9月25日被告共欠物业管理费25155元及滞纳金4845元，共计30000元。在被告欠款期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列物业管理工作，在原告提供服务之同时被告一直未交纳物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。根据相关法律规定及双方约定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告佟阳辩称，1、原告起诉我要求支付2010年1月1日至2020年9月25日期间的物业管理服务费已超出了诉讼时效，应为无效诉讼。2、物业费问题：2009年，我家北面平台窗户外墙墙砖开裂，北卧室窗户从外墙往内墙壁渗水，我向当时物业杨经理多次登记报修，他答应维修，但一直也未来人维修。到年底收缴物业费时，我怕交了物业费后，问题更得不到解决，就与杨经理协商可否缓交，他同意物业费可以在维修后再交，可是让我没有想到的是麦恩物业公司直到撤出航萃园小区也没人来家里看过一次，更没有解决问题。致使北阳台外墙开烈越来越严重，夏天漏雨冬天灌雪外墙保温参中，窗户与墙体之间出现很大缝隙，窗户变形，窗框弯曲，室内台板冻裂，墙壁瓷砖多处裂。北卧室窗户、窗台板下面渗水越来越严重，到处是浸水、长毛、掉皮、开裂，期间我曾提出自行维修，费用由麦恩物业负责报销的办法，但麦恩物业杨经理说需请示上级领导批准，但最终也没有给我答复。正是麦恩物业的不作为，造成了问题越来越严重，迟迟得不到解决，已严重影响我家的居住环境和身体健康，致使我家已6年无法再此居住。3、航萃园业委会未与麦恩物业有限公司签订物业承包合同，其在园区的合法性受到质疑。无合同存在，业主的合法权益无法得到法律保障。航萃园业主在无合同期间一旦出现人身伤亡事故，物业无法承担法律责任。4、麦恩物业有限公司常年以来的不作为情况：园区内私搭乱建、圈占公共绿地现象严重；园区一直处于不封闭状态；长年没有摄像监控，多次出现偷盗现象无法提取证据；园区内广告收入从未公示；园区公共设施损害严重没有及时维护、更换；维修基金使用、管理不当；园区保洁、保安配备不完善，卫生和安全无法得到保障；消防设备配备不全，消防通道被堵。更令人气愤的是：由于麦恩物业公司服务质量差，2010年因物业费问题经法院裁决过。当时业主就麦恩物业公司对航萃园小区管理不善问题，提出过整改方案并得到了物业认可，双方签字确认。可麦恩物业不但没有兑现承诺，反而变本加厉，管理水平每况愈下，造成航萃园一共500多户业主，有400多户不认可麦恩物业有限公司的服务。直至麦恩物业不得不撤离航萃园，麦恩物业的管理情况与其服务协议中的承诺严重不符，不但影响了业主的居住环境，降低了房屋的交易价值，还给业主身心和经济上造很大伤害。这足以说明麦恩物业公司的不作为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月11日，沈阳市新家庭房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，合同期限为：从签字之日起（2007年1月11日）至小区业主委员会成立并与物业公司签订“物业管理委托合同”生效时终止。2013年5月2日，原告与航翠园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同期限为：2013年5月至2018年5月。航翠园业主委员会于2020年9月26日出具证明“物业管理合同已于2018年5月到期，因业主大会一直未作出决定，所以物业公司延续服务至今。现经业主大会投票，不能与麦恩物业公司续签合同。因此物业公司决定服务到2020年9月25日，并结束该小区的物业管理工作”。原告提供物业服务至2020年9月25日，2020年9月26日撤园。合同约定物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。物业费标准为1元（不含电梯费）和1.2元（包含电梯费）每月每平方米。被告系案涉房屋的业主，被告以原告提供的物业服务不合格为由，自2010年1月1日至2020年9月25日未缴纳物业管理费。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”2018年5月物业服务合同到期后，因业主大会一直未作出决定，物业公司延续服务至2020年9月25日，此期间内原物业服务合同继续有效。故原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。从2010年1月1日至2020年9月25日，被告共计拖欠物业费128个月零25天，经计算，原告主张被告共计拖欠物业费25155元，符合事实及法律规定。关于被告抗辩的原告服务不到位的问题。作为服务企业，原告为园区服务多年，对于园区管理存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据本院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费22639.5元（25155元×90%）。关于被告提出的时效问题，结合原告向法庭提交的催缴照片，可以证明原告一直向被告催缴物业费的事实，故对被告此项抗辩，本院不予采纳。关于原告要求被告支付滞纳金的问题，因原告提供的物业服务的确存在服务瑕疵，导致被告拒不缴纳物业服务费，故该责任在于原告，对原告要求被告支付滞纳金的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条、第九百四十八条之规定，判决如下：一、被告佟阳于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳麦恩物业有限公司2010年1月1日至2020年9月25日的物业管理服务费22639.5元；二、驳回原告沈阳麦恩物业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由被告佟阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王畅二〇二一年九月八日书记员  刘程