山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初8866号原告：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市历城区。统一社会信用代码：913701008634001659。负责人：张本存，行长。委托诉讼代理人：李军，男，该行风险管理部法律事务人员。被告：吕军，男，1971年12月21日出生，汉族，户籍所在地济南市长清区。原告中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农行历城支行）与被告吕军金融借款合同纠纷一案，本院于2021年9月6日立案后，于2021年9月13日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行历城支行的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼，被告吕军经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行历城支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告吕军立即偿还剩余二手房农民安家贷本息余额合计755258.76元(截至2021年8月2日，其中本金717348.59元、利息合计37910.17元)；自2021年8月3日起，按担保借款合同约定的利息(含罚息、复利)继续计算，并追偿被告至本息全部付清之日止；2.原告(抵押权人)主张，因涉案房产坐落于济南市长清区XXX已办理不动产的抵押登记，对其拍卖、变卖或处置所得款项，依法享有优先受偿权；3.本案诉讼费5676元由上述被告承担。事实与理由：2018年11月28日，被告吕军与原告签约《个人购房担保借款合同》，申请并办理二手房农民安家贷75万元，购买济南市长清区XXX，等额本息还款，期限21年(2019年1月2日至2040年1月1日)。该涉案房产已办理不动产的抵押登记证明XXX，原告为抵押权人，主张对该房产依法拍卖、变卖或处置所得款项，在诉讼请求范围内，享有优先受偿权，截至2021年8月2日，被告二手房农民安家贷剩余本息合计755258.76元。截至2021年8月，被告拖欠原告二手房农民安家贷月供达10期，经多次催收无效，已形成不良。因被告拒不履行合同约定的还款义务，原告根据借款合同中违约责任的约定，宣告本借款合同提前到期，被告立即偿还剩余的二手房农民安家贷本息，诉求法院支持原告的上述诉讼请求。吕军未做答辩。本院经审理认定事实如下：为购买坐落于济南市长清区XXX及地下室（总价款125万元，建筑面积129.06平方米），吕军向农行历城支行提出个人信贷业务申请，填写了《中国农业银行个人信贷业务申请表》，并同意以贷款所购房屋设定抵押。2018年11月28日，农行历城支行（贷款人）与吕军（借款人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定以下内容：“借款金额为人民币75万元整，借款用途为购买住房，购买的房产位于长清区XXX及地下室。借款期限264个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。本合同项下借款按实际天数计算利息，计息公式为利息=本金×实际天数×日利率，日利率的换算公式按人民银行相关规定执行。合同履行期间，如遇国家调整贷款利率或计息管理办法并应适用于本合同项下借款时，各方按调整后的规定执行。本合同记载的借款金额、借款期限、利率（利率调整按本合同约定规则执行）等与借款凭证（或贷款人业务系统产生的相关电子记录）记载不一致时，以借款凭证记载为准。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。本合同项下借款采用抵押的担保方式。抵押物为吕军所有的坐落于济南市长清区XXX及地下室【房产证号：XXX】。抵押财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。第十一条借款人、担保人的违约责任11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，罚息利率根据本合同约定的借款执行利率的浮动方式相应调整。11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。”2018年12月11日，双方就上述抵押房产办理了不动产登记证明，他项权证号为XXX。上述合同签订后，农行历城支行于2019年1月2日向吕军发放贷款750000元，《借款凭证》载明“到期日期2040年1月1日，正常执行利率5.635%，逾期利率8.4525%”。合同履行过程中，吕军逾期还款，农行历城支行根据《个人购房担保借款合同》的约定，要求吕军立即偿还剩余的贷款本息。截至2021年8月2日，吕军欠付剩余借款本金717348.59元、利息合计37910.17元，共计755258.76元。本院认为，农行历城支行与吕军签订的《个人购房担保借款合同》为有效合同，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。农行历城支行按约向吕军发放贷款后，吕军理应按约偿还借款本息。吕军未按约定按期足额偿还借款，根据借款合同的约定，农行历城支行宣布借款提前到期，并要求吕军立即偿还借款本息的诉讼请求，符合合同约定的内容，本院予以支持。关于农行历城支行主张的2021年8月2日起的利息，本院支持按照《个人购房担保借款合同》第十一条11.1、11.3约定的标准计算。农行历城支行要求对吕军所有的坐落于济南市长清区XXX及地下室享有优先受偿权，符合《个人购房担保借款合同》的约定，且该房屋已办理抵押登记，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、限吕军于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司济南历城支行借款本金717348.59元、利息合计37910.17元（截至2021年8月2日），共计755258.76元；二、限吕军于本判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司济南历城支行利息（自2021年8月3日起至实际给付之日止，以本息755258.76元为基数，按照年利率8.4525%计算）；三、中国农业银行股份有限公司济南历城支行有权就吕军所有的坐落于济南市长清区XXX及地下室【房产证号：XXX；他项权证号：XXX】申请法院拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿；四、驳回中国农业银行股份有限公司济南历城支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5676元，由吕军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  龚       纬二〇二一年九月十六日法官助理  赵田田书记员吕英姿