辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2144号上诉人（原审原告、案外人）：郭祥茹，女，1963年9月25日出生，无职业，现住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：代俊（上诉人女儿），1987年1月6日出生，汉族，住营口市站前区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘新全，男，1963年10月18日出生，汉族，无职业，现住辽宁省营口市站前区。被上诉人（原审第三人、被执行人）：王威，男，1984年1月26日出生，汉族，无职业，现住大石桥市。被上诉人（原审第三人）：王霞，女，1979年7月1日出生，汉族，个体业主，现住大石桥市。上诉人郭祥茹因与被上诉人刘新全、王威、王霞案外人执行异议纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭祥茹及其委托诉讼代理人代俊到庭参加诉讼。被上诉人刘新全、王威、王霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人郭祥茹上诉请求：1、请求法院撤销营口市站前区人民法院（2021)辽0811民初429号民事判决书，并解除对位于营口市站前区房屋的查封。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1、上诉人与第三人王威签订的房屋买卖合同合法有效。第三人王威与被上诉人刘新全，发生借贷时间是2015年，而上诉人与第三人王威房屋交易时间是2014年。上诉人系第三人王威亲姨。2014年7月9日，第三人王威、魏国丽与代金彪、上诉人和公证人在场情况下签订房屋买卖合同，约定将第三人王威个人所有的坐落于营口市站前区房屋，面积87.9平方米，出售给上诉人，价格为38万元。双方以公平合理的价格达成交易，此合同系双方真实意思表示，不存在规避法律的行为。原审法院已经认定上诉人与第三人王威不存在恶意串通的情形，双方签订的房屋买卖合同合法有效。2、上诉人在法院查封前长期使用该不动产。2014年7月份，上诉人购买案涉房屋后占有使用至今，拥有对该房产的管理和支配权。庭审中上诉人提供房屋钥匙；物业费、水电费、取暖费、宽带网线的缴费票据；室内购买大宗家电的消费凭据；小区物业的证明；邻居的证人证言等证据来证明上诉人长期占有使用案涉房屋的事实。3、上诉人按合同约定支付第三人王威房屋价款。上诉人按照房屋买卖合同约定，以银行转账及支付少部分现金的方式（向王威转账13万元人民币及支付2万元现金）向王威支付了15万元人民币购房款。其余23万元房贷由上诉人继续还贷，第三人王威给上诉人出具收款凭证。王威将房屋钥匙交给上诉人，上诉人入住案涉房屋，按月向银行偿还贷款。4、案涉房屋未办理更名过户非因上诉人过错原因。案涉房屋出售于上诉人不久，第三人王威与前妻魏国丽离婚，该房更名需要双方同时到房管部门，上诉人买房后，曾多次与第三人王威沟通要求一次性还清贷款并办理更名，而二人迟迟不配合。2019年4月，第三人王威与刘新全签订的还款协议，若房屋所有人是王威，其不可能明知面临涉诉的情况下不及时办理更名过户手续，这明显有悖常理。甚至被上诉人刘新全于2019年起诉王威时，上诉人仍然按时向银行偿还贷款，直至刘新全查封房屋，上诉人无法缴纳房贷为止。庭审中，第三人王威也自认是其自身过错导致案涉房屋未过户到上诉人名下。以上四点说明上诉人提供的证据已形成完整的证据链，达到排除合理怀疑的民事证明标准，足以认定上诉人所主张其为案涉房屋所有人的事实。二、原审法院适用法律错误。原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”中的第（三）项认定只有全部清偿完银行贷款，方能认定上诉人已经付清全部购房款，因上诉人未全部缴纳购房款，故不能排除执行。但该条后半段规定了按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行也亦可以排除执行，庭审中上诉人就表示愿意向法院交付剩余房款，但原审法院未予采纳。上述法律规定所要保护的是上诉人的物权期待权，即保护上诉人物之交付的债权是优先于其他金钱债权的。在被上诉人刘新全提起诉讼之前案涉房屋已不属于第三人王威的财产，而是上诉人财产。原审法院审理过程中认定事实不清、适用法律错误，将上诉人的财产予以查封，严重损害其财产权益，望贵院查清事实，撤销营口市站前区人民法院（2021)辽0811民初429号民事判决书，并解除对位于营口市站前区房屋的查封。被上诉人刘新全、王威、王霞未到庭答辩。郭祥茹向一审法院起诉请求：一、依法确认原告与王威签订的房屋买卖协议有效。二、解除对坐落于营口市站前区房屋的查封。三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告郭祥茹系第三人王威亲姨。2014年7月9日，王威、魏国丽（甲方）与代金彪、郭祥茹（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将个人所有的坐落于营口市站前区中心街50乙-27号房屋，水御兰庭小区一单元27号房屋，面积87.9平方米出售给乙方，价格为38万元，乙方一次性给付甲方15万元现金，其余23万元房贷由乙方继续还贷，甲方给乙方出具收款凭证。协议签订后，乙方以银行转账的方式将13万元购房款交付甲方，甲方将房屋钥匙交给乙方郭祥茹，郭祥茹入住案涉房屋，每月仍然使用王威的银行卡向银行按月偿还贷款，并交纳相关的水电、物业费用，占有使用至今。经查，郭祥茹至今未偿还完银行的贷款。另查，本案第三人王威、王霞与被告刘新全存在债权债务关系，本院做出（2019）辽0802民初276号民事判决，判决：“1、被告王威、王霞给付原告刘新全借款20万元及利息，利息从2018年4月24日起按月息2%计算至付清之日止；2、上述款项，被告王霞、王威于判决生效后十日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；3、驳回原告刘新全对被告魏国丽的诉讼请求。案件受理费4300元，由被告王霞、王威承担。”上述判决生效后，王威、王霞未履行还款义务，刘新全申请法院强制执行，本院做出（2020）辽0802执字271号裁定书，查封被执行人王威名下位于站前区房屋。原告郭祥茹提出案外人执行异议，以其系房屋的实际所有人且其已实际占有、使用房屋为由，要求解除对该房屋的查封，本院做出（2020）辽0802执异11号裁定书，驳回原告郭祥茹的异议请求。一审法院认为，郭祥茹、代金彪与王威、魏国丽签订案涉房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合同合法有效。现原告郭祥茹要求解除对案涉房屋的查封，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，关于本案房屋买卖，原告郭祥茹符合第（一）、（二）项的要求，但（三）项规定，郭祥茹未符合，原告郭祥茹购买的是尚在按揭贷款期内的房屋，没有通过银行与开发商，双方约定由买受人（郭祥茹）直接将首付款支付给出卖人（王威），并由买受人以出卖人名义继续为其代偿剩余的贷款本息，直至贷款还清后再办理产权更名手续。该房屋转让合同中，买受人的付款相当于分期付款，其付款方式的法律性质系第三人代为履行，即代出卖人（王威）分期偿还银行贷款，只有贷款清偿完毕后，方能认定买受人郭祥茹已经付清全部购房款。因此，虽然原告郭祥茹与王威买卖合同在先并且王威已将房屋交付给郭祥茹占有使用，但郭祥茹并未全部缴纳购房款，也不法办理房屋过户更名，因此其对登记在王威名下的不动产提出执行异议，不能排除法院的查封执行，原告郭祥茹要求解除案涉房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，判决：一、确认原告郭祥茹、代金彪与王威、魏国丽于2014年7月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、驳回原告要求解除对坐落于营口市站前区房屋查封的诉讼请求。案件受理费100元由原告郭祥茹自行承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，上诉人郭祥茹未全部缴纳购房款，致使无法办理过户登记，不符合上述规定中（三）、（四）项情形，故上诉人郭祥茹对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对上诉人郭祥茹的上诉请求和理由，本院不予支持。综上所述，上诉人郭祥茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭祥茹负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 卿审 判 员  唐晓葵审 判 员  周贵祥二〇二一年九月十六日法官助理  张 锐书 记 员  王 静