湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1855号上诉人（原审原告）：李光荣，男，汉族，1971年12月7日出生，住湖南省邵东市。委托诉讼代理人：张优飞，湖南楚信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邵阳市美地置业有限公司，住所地邵阳市大祥区红旗路195号。法定代表人：曾喜春，该公司负责人。委托诉讼代理人：赵富澄，湖南振威律师事务所律师。上诉人李光荣因与被上诉人邵阳市美地置业有限公司（以下简称美地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2021）湘0503民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李光荣上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持李光荣的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由美地公司承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。李光荣购买的两个商铺共计定金为100000元，一审认定B1315号商铺定金为150000元错误。案涉商铺至今未完成竣工验收备案，没有达到交付使用的条件，一审认定案涉商铺于2020年1月1日交付系认定事实错误。2、双方仅签订了定购协议，并未签订商品房买卖合同，一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条将定购协议认定为商品房买卖合同系适用法律错误。美地公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。李光荣的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。李光荣向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的定购协议；2、请求判令美地公司退还购房款819252元及承担银行同期贷款利息（从2019年12月26日起计算至偿清之日止），以及返还其他购房费用2725元；3、由美地公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：李光荣拟购置美地公司开发建设的“美地公元”项目编号为1155、1156的两个商铺，并分别于2019年11月26日、2019年11月29日就1155、1166号商铺向美地公司各缴纳定金50000元，美地公司亦分别开具了收款收据。后双方经协商确定李光荣定购的商铺调整为第－1层B1315号和第－1层B1326号。2019年11月29日，李光荣（乙方）与美地公司（甲方）签订了两份《美地公元定购协议》，协议分别约定：乙方向甲方定购甲方开发建设的“美地公元”第－1层B1315号商铺［面积：16.64㎡（以产权部门测绘面积为准）；单价：41888元/㎡，总房款：697016元］和第－1层B1326号商铺［面积：13.63㎡（以产权部门测绘面积为准）；单价：36888元/㎡，总房款：502783元］；乙方需在签署定购协议时每个商铺交纳定金50000元，定金在双方签订《商品房买卖合同》时抵作房款；付款方式为分期付款：A．在定购协议签订后3日内双方签署《商品房买卖合同》，根据买受人申请办理银行按揭或公积金贷款事宜；B．根据首付金额，定金采用多退少补方式，在签署《商品房买卖合同》时办理完毕。甲方承诺为乙方所定购房屋自签定本协议之日起保留3日，乙方须在自签定本协议后3日内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖合同》有关事宜，如乙方未能在此期限内与甲方协商签订《商品房买卖合同》，则视为乙方自愿放弃本定购房源，甲方有权对乙方定购的商品房进行处置，乙方原交纳的定金不予退还，乙方不得提出任何异议。定购协议签订当天，李光荣就第－1层B1315号和第－1层B1326号两个商铺又缴纳了定金100000元。2019年12月25日，李光荣（甲方）就上述B1315号、B1326号两个商铺分别与案外人邵阳美地商业管理有限公司（乙方）签订《邵阳市美地公元商铺委托经营管理合同书》，合同约定：1、甲方委托乙方经营的商铺为甲方购买的由邵阳市美地置业有限公司开发的邵阳美地公元项目B1315号商铺和B1326号商铺；2、委托经营期限：甲方向乙方交付商铺的时间以甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的开发商向甲方交付的商铺时间为准，甲方委托乙方收房，签署商品房交接单，甲方同意在商铺正式交付前，乙方可与开发商协商并组织商户提前进场装修，为商场顺利开业作充分准备；委托经营管理期起算日为2019年12月24日，系乙方向甲方支付委托经营收益的起算日；委托经营管理期限为8年，自2019年12月24日起至2027年12月23日止；3、委托经营管理范围：包括但不限于商场定位、业态规划、铺面招租、卖场管理、商场推广、整合商户营销等，在上述范围和本合同约定的委托经营管理期限内，乙方有权根据商场状况选择租赁策略，包括自主进行定位和业态调整，自主确定租金调整政策、商户选择、商户组合出租，自主实行商场统一管理、自主开展整合商户营销等，甲方不得干涉…；4、委托经营管理期内的经营收益（即租金）约定：第一年至第五年的经营收益，即从2019年12月24日起至2024年12月23日止，每年经营收益为40223元，即每月经营收益为3352元…；第六年至第八年的经营收益，即从2024年12月24日起至2027年12月23日止，预测三年经营收益（B1315号商铺为167484元和B1326号商铺为120668元）在本合同正式签订，并甲方付完购房款后7个工作日内由乙方支付给甲方，则在此经营管理时间段内乙方委托经营管理产生的经营收益全部归乙方所有；5、委托经营管理期内的经营收益（即租金）支付约定：根据甲乙双方对经营收益（即租金）约定，第一年至第五年的经营收益由乙方按月支付，按照次月支付上一月租金形式支付给甲方…；合同还对其他事项进行了约定。两份《邵阳市美地公元商铺委托经营管理合同书》签订后，李光荣与美地公司就商铺价格进行协商，B1315号（16.64㎡）商铺价格调整为38988.94元每平方米，总价款为648776元（李光荣直接抵扣了定金150000元和委托经营合同中约定的三年预期收入167484元后，另缴纳了331492元，付清了该商铺的购房款）；B1326号（13.63㎡）商铺价格调整为33633.68元每平方米，总价款458427元（李光荣直接抵扣了定金50000元和委托经营合同中约定的三年预期收入120668元后，另缴纳了287760元，付清了该商铺的购房款）。李光荣总共直接向美地公司缴纳了购房款819252元。2020年1月1日，美地公司向邵阳市美地商业管理有限公司交付了商铺。邵阳市美地商业管理有限公司着手管理李光荣的商铺，并按照委托管理合同的约定向李光荣支付商铺租金：其中2020年1月支付了2132.98元，2月因发生疫情没有支付；3、4、5月每月足额支付3999.33元；自2020年6月开始便没再支付租金。2020年12月21日李光荣发函催促美地公司签订商品房买卖合同，美地公司称因李光荣不同意缴纳办证费用及手续费用，双方没有签订商品房买卖合同。2020年12月31日，在网签现场，李光荣不同意在商品房买卖合同上签名，美地公司同意免去李光荣的手续费用，案涉两个商铺办理了商品房合同网上备案，登记在李光荣名下。另，李光荣于2020年8月20日向美地公司缴纳了两个商铺的物业维修资金共计2725元。现李光荣不同意购买美地公司的商铺，请求退还房款，双方经协商未果，李光荣遂提起诉讼。一审法院认为：李光荣与美地公司签订的两份《美地公元定购协议》约定了出卖人、买受人的基本情况，商铺的位置、楼层、房号以及建筑面积、房屋单价及价款总额、付款方式等主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，双方签订的《美地公元定购协议》应认定为商品房买卖合同。李光荣与美地公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力。虽然李光荣后来在办理网签备案登记的《商品房买卖合同（预售）》上没有签名，但这并不影响双方之间已经成立的商品房买卖合同关系。根据审理查明的事实，李光荣委托案外人邵阳美地商业管理有限公司代为收房签署商铺交接单，并经营管理案涉商铺。美地公司于2020年1月1日将案涉商铺交付给邵阳美地商业管理有限公司的行为应当视为向李光荣完成了房屋的交付，同时李光荣已实际收取了案涉商铺的租金，案涉商铺亦已实际网签备案登记至李光荣名下。因此，双方之间的房屋买卖合同关系成立并生效，且双方主要的权利义务已实际履行完毕。邵阳美地商业管理有限公司未能按照委托管理协议的约定向李光荣支付租金的行为与本案双方当事人之间的商品房买卖关系行为主体不同，亦非同一法律关系。故李光荣要求解除定购协议由美地公司退还购房款的诉讼请求于法无据，应不予支持。一审法院据此判决：驳回原告李光荣的全部诉讼请求。二审中，李光荣向本院提交了四组证据，均不属二审新证据，其提交的（2020）湘0503民初2021号民事判决书，虽由一审法院作出，所涉商铺与本案案涉的两个商铺亦均属美地公司开发并销售，但两案的基本事实并不完全相同，该案所涉商铺并未交付使用，也未办理网签，不符合同案不同判的情形。本院经审查认为李光荣二审中所提交的证据既不属二审新证据，也不能达到其证明目的，不予采信。本院对美地公司在二审中提交的《商品房合同备案通知书》及工程质量验收记录的真实性予以采信，美地公司提交的《授权委托书》及商铺租赁合同与本案缺乏关联性。二审查明，李光荣就所购买的两个商铺分别向美地公司交纳了100000元定金，共计定金200000元。一审法院认定B1315号商铺交纳定金150000元有误，但对李光荣直接交纳的购房款总金额计算正确。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点是双方签订的《美地公元定购协议》应否解除及李光荣的购房款应否退还。本案中，双方签订的《美地公元定购协议》系双方真实意思表示，且具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，购买人李光荣已依约向出卖人美地公司支付了全部购房款，案涉商铺亦网签至李光荣名下。一审据此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，认定双方签订的《美地公元定购协议》为合法有效的商品房买卖合同并无不当。上述合同签订后，李光荣又与案外人邵阳美地商业管理有限公司签订《邵阳市美地公元商铺委托经营管理合同书》，委托案外人邵阳美地商业管理有限公司对案涉两个商铺进行经营管理，并委托邵阳美地商业管理有限公司代为收房。邵阳美地商业管理有限公司自2020年1月1日收房后即对案涉商铺进行管理，并依约向李光荣支付了部分租金。李光荣所购买的房屋系商铺，其合同目的是商业经营或出租，根据李光荣将案涉商铺交由案外人邵阳美地商业管理有限公司经营管理并收取租金的事实，可以认定李光荣对案涉商铺行使了管理权，其合同目的已得以实现。李光荣上诉主张解除合同并要求退还购房款，明显违反了诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，李光荣的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12020元，由上诉人李光荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  李玉芳审 判 员  王彦懿审 判 员  周丽红二〇二一年九月十日法官 助理  姜黎青代理书记员  周 鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；