辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终1685号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐世彪，男，1962年4月4日出生，汉族，住址铁岭市银州区。上诉人（原审被告、反诉原告)：张秀华，女，1962年1月28日出生，汉族，住址铁岭市银州区。被上诉人（原审原告、反诉被告)：郭馥妮，女，1989年8月9日出生，汉族，住址铁岭市银州区。委托诉讼代理人：孙智博，男，1986年10月18日出生，满族，住址同上。上诉人徐世彪、张秀华因与被上诉人郭馥妮房屋租赁合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2021）辽1202民初777号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人徐世彪、张秀华、被上诉人郭馥妮及其委托诉讼代理人孙智博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐世彪、张秀华的上诉请求：一、2012年9月15日何永林承兑开始租房子时，我方存有到2013年4月1日的物业费。何永林没有给我，同意每年4月1日交一年的物业费，用来抵顶。2018年5月25日郭馥妮在何永林手上承兑租房子，接续了何永林的权利和义务，在2020年9月27日郭馥妮实际交回房屋时，物业费却只交到了2020年10月1日，欠交了2020年10月1日到2021年4月1日的物业费。二、郭馥妮在交房租时拒不交足租金，在交2019年9月20日至2020年9月20日租金时，少交租金3000元。我方多次催要，赖着不给，在起诉前，己经失去要来的信心，既然己经起诉，今请法院主持公道，判决交齐。三、郭馥妮在交回房屋时，电表卡内应存余40元电费，结果电费存余为零，应判决给我40元电费。四、郭馥妮在交回房屋时，只交回卷帘门遥控器一把，弄丢的那把应赔偿150元，结果只认同赔偿50元，尚需赔偿100元。五、王丹凤、王满柱这两个人我从未见过，与本案关联不上，他们的证言怎能作为证据采用？至于刘丽，我只是在2020年8月7日被约去与李光见面谈兑房子的事才见到的，她说之前郭馥妮把房子的经营权转给她。我与郭馥妮房租的事与她也关联不上，她的证言怎能采用？被上诉人答辩：物业费我们已经超出两月支付，不应承担2020年10月至2021年4月，因已兑出。对方承诺优惠三千，当时写的是房屋尾款六千，对方也无异议，现又反悔。多次沟通房屋押金事宜。我兑给别人了，与我无关。钥匙赔偿接受50元一把，或者要钥匙，我能提供案涉二人打工资证明。郭馥妮向一审法院提起诉讼：请求依法判决被告退还租房抵押金3，000.00元；被告承担诉讼费用。徐世彪、张秀华向一审法院提起反诉：1、判决郭馥妮应交2020年10月至2021年4月(半年的)物业费525元；2、郭馥妮不履行合同约定，少交2019年9月20日至2020年9月20日房屋租金3000元，合同约定59000元，实交56000元，请法院判决其补交；3、郭馥妮2020年9月27日交回房屋时应留余40元电费，缴费单上显示只剩余不足1.82元，实际上为欠费，请法院判决其归还40元电费；4、郭馥妮2020年9月27日交回房屋时，应交回卷帘门遥控器两把，实际只交回一把，需赔偿配遥控器钱150元，请法院判决赔偿。此外，致我方身心疲惫，请法院判决其向我方道歉。一审法院认定事实，被告(反诉原告)徐世彪、张秀华系夫妻，有一登记在张秀华名下的房屋，为铁岭经济开发区××街××小区×号组团×号门市，该房屋于2017年9月16日出租给案外人何永林，双方签订了租房协议，租期至2020年9月20日。在协议中，约定年租金59000元，上打租；物业费由承租方负担，并约定承租方在交房时应按出租方原留存的40元电费数额留存电费。后承租方何永林于2018年将房屋转兑给原告(反诉被告)郭馥妮。该年5月25日本案双方当事人签字确认了转兑的事实。2019年9月到2020年9月的租金，原告(反诉被告)郭馥妮只交纳尚交纳56000元；尚欠的3000元，双方约定减免。除租金外，原告(反诉被告)郭馥妮另向被告(反诉原告)徐世彪、张秀华交抵押金3000元。在原告承租(近两年半时间)期间，原告已实际交付两年半的物业费。2020年8月17日，因原告(反诉被告)郭馥妮确定不再续租，被告(反诉原告)徐世彪、张秀华与案外人李光签订房屋租赁合同一份，将该房屋租赁给李光，租期自2020年9月21日起，年租金30000元。同日，被告(反诉原告)徐世彪向原告(反诉被告)郭馥妮出具欠条一张，内容为：“欠郭馥妮转兑房押金叁仟元整(3000.00元，待物业费结清后反还。”落款处注“徐世彪代张秀华”及时间。现抵押金未返还。2020年12月4日，本案双方当事人通过微信联系，被告(反诉原告)徐世彪提出：“解决办法一，你若认账，同意把半年的物业费扣下，剩下的押金反给你…。另，庭审中，原告(反诉被告)郭馥妮承认欠被告(反诉原告)徐世彪、张秀华一把门钥匙，价值50元。一审法院认为，本案双方当事人间存在房屋租赁合同关系，在双方结束租赁关系时，被告(反诉原告)方承诺物业费结清后返还抵押金，但原告(反诉被告)方已按约定交纳了实际承租期间的物业费，因双方就物业费并没有特别约定，被告(反诉原告)方主张原告(反诉被告)方应交付三年的物业费没有事实根据，本院不予支持。故被告(反诉原告)方应向原告(反诉被告)方全额返还抵押金，对原告的上述诉讼请求本院予以支持。关于原告(反诉被告)方少交纳的3000元租金，该方三位证人已证明被告(反诉原告)方同意减免。这与被告(反诉原告)方向原告出具的欠条及双方当事人间微信聊天记录相互印证，可以证明在本案诉讼前，双方并不存在上述争议，在发生众所周知的疫情时，减免租金符合常情，从李光承租时的租金水平亦可予以佐证。故对被告(反诉原告)方主张原告(反诉被告)方交付该租金的反诉请求，本院不予支持。关于电费一节，因双方交接时只确认了抵押金及物业费争议，均未提及此争议，原告(反诉被告)方亦不承认，故本院不予支持被告(反诉原告)方的此项诉讼请求；但原告(反诉被告)方承认少交付一把门钥匙，其应予交付；如不能交付，应按其自认的数额赔偿50元。对被告(反诉原告)方要求赔礼道歉的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)徐世彪、张秀华返还原告(反诉被告)郭馥妮抵押金3000元；二、原告(反诉被告)郭馥妮返还被告(反诉原告)徐世彪、张秀华门钥匙一把；如不能返还，赔偿50元损失。上述两项，均于本判决生效后十日内履行；如逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。三、驳回被告(反诉原告)徐世彪、张秀华的其他诉讼请求。案件受理费50元(原告郭馥妮预交)，由被告徐世彪、张秀华负担；反诉费25元(反诉原告徐世彪、张秀华预交)，由反诉被告郭馥妮负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人提交与何永林录音材料一份。上诉人质证认为我与何及被上诉人说过提前多久交有相应优惠，但是对方不符合我说的优惠标准。本院认为，双方对真实性没有意见，对该证据的真实性予以认定。本院认为，上诉人徐世彪、张秀华与被上诉人郭馥妮双方的租赁协议依法应确认有效。结束租赁关系后，上诉人在物业费结清后应当返还抵押金。关于上诉人提出被上诉人欠交物业费一节，依据被上诉人提交的物业费票据，被上诉人已按约定交付物业费，上诉人提出何永林承兑租房时，上诉人存有到2013年4月1日的物业费，在租房协议上并没有明确，且没有提供充分证据予以证明，故该项上诉请求不予支持。上诉人主张的物业费不在被上诉人承租期限内，上诉人可另行向何永林主张权利。关于上诉人提出被上诉人欠付租金3000元一节，有被上诉人提供的证人证言证明上诉人同意减免，又有微信记录，上诉人的该项上诉请求不予支持。关于上诉人提出郭馥妮在交回房屋时，电表卡应存余40元电费一节，何永林与上诉人徐世彪签订的租房协议明确约定房主给租用者电费留40元，租期到期时房屋租用者剩余电费不得少于40元，被上诉人郭馥妮同意按此合同履行，故在租期到期被上诉人应当给付上诉人40元电费。关于上诉人提出证人证言不能采信一节，因除证人证言之外，双方还有微信聊天记录、微信转帐等证据相互印证，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持铁岭市银州区人民法院（2021）辽1202民初777号民事判决第一项，即被告(反诉原告)徐世彪、张秀华返还原告(反诉被告)郭馥妮抵押金3000元；第二项，即原告(反诉被告)郭馥妮返还被告(反诉原告)徐世彪、张秀华门钥匙一把；如不能返还，赔偿50元损失。第三项，即驳回被告(反诉原告)徐世彪、张秀华的其他诉讼请求。二、被上诉人郭馥妮给付上诉人徐世彪、张秀华电费40元。上述款项，均于本判决生效后十日内履行；如逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。一审案件受理费50元，由上诉人徐世彪、张秀华负担。反诉费25元，由被上诉人郭馥妮负担。二审案件受理费50元，由上诉人张秀华、徐世彪负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 晶审 判 员  刘 芳审 判 员  贾春红二〇二一年九月二十三日法官助理  张 颖书 记 员  李金宣