上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初28076号原告：盐城东方投资开发集团有限公司，住所地盐城开发区松江路XXX号。法定代表人：张振国，董事长。委托诉讼代理人：张颐，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘润，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：上海弘智嘉利房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：宋瑾伟。委托诉讼代理人：冯莹，女。原告盐城东方投资开发集团有限公司(以下简称盐城东方公司)诉被告上海弘智嘉利房地产经纪有限公司(以下简称弘智嘉利公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月29日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月21日公开开庭进行了审理。原告盐城东方公司的委托诉讼代理人张颐、刘润，被告弘智嘉利公司的委托诉讼代理人冯莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盐城东方公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金120,534.92元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金，以120,534.92元为基数，按日千分之一的标准，自2020年7月1日计算至实际支付之日。事实和理由：2018年6月3日，原告和被告签署了《金融街静安中心房屋租赁/预租合同》，约定原告将位于上海市静安区万航渡路XXX号XXX层(大楼名义楼层8层)的房屋出租给被告用于办公，租赁期限自2018年8月15日起至2021年8月14日止。在租赁期内，被告因自身业务调整，向原告提出终止《租赁合同》。后双方于2020年3月签订《租赁合同提前终止协议》，约定《租赁合同》于2020年3月31日提前终止，同时被告欠付的租金187,902.38元需在2020年6月30日前完成支付，被告逾期支付的，每逾期一日，应按未支付金额的千分之一支付违约金。2021年1月14日，被告向原告出具《承诺函》，确认未支付租金120,534.92元，并承诺于2021年3月31日之前支付60,267.46元，于2021年6月30日前支付60,267.46元，但被告至今未支付上述款项，为维护原告合法权益,现提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告弘智嘉利公司辩称，首先，被告对于欠付租金的事实及金额120,534.92元均无异议，但目前没有能力支付，一方面是承租期内爆发疫情，给被告的经营活动造成影响，为减少损失才与原告协商退租；另一方面，被告目前也在积极催讨到期债权，因回款存在一定障碍，故没有能力向原告履行付款义务。其次，对于原告主张的逾期付款违约金，不同意支付，且原告主张的违约金标准过高，要求法院调整。依据是被告公司规模较小，在疫情的冲击下经营困难，目前已经开始缩减员工规模，对部分员工进行劝退或采取停薪留职等措施。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盐城东方公司(出租方、甲方)与弘智嘉利公司(承租方、乙方)就上海市静安区万航渡路XXX号XXX层(即注册地址)名义楼层8层(以下简称涉案房屋)签署的《上海市房屋租赁合同》载明，甲方作为权利人于乙方建立租赁关系，甲方于2018年6月15日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2018年8月15日至2021年8月14日；月租金120,534.92元。合同补充条款12-7第(5)项约定倘乙方向甲方拖欠支付任何款项包括但不限于租金、管理费或其他费用等各项费用超过14天，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付日息3‰的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用。合同附表一第五部分约定租赁保证金416,828.19元。2020年3月18日，弘智嘉利公司向盐城东方公司发出《退租申请函》，表示因公司业务发展的情况，资金不足，无法继续承租，决定于2020年3月31日起不再租赁涉案房屋。嗣后，盐城东方公司(甲方)与弘智嘉利公司(乙方)签署《租赁合同提前终止协议》，约定：《上海市房屋租赁合同》将于2020年3月31日提前终止，届时双方于该合同项下的全部权利义务同时终止；乙方承诺于2020年3月31日日前将涉案房屋现状返还甲方；涉案房屋租金及物业费用结算日为2020年3月31日，即在本协议生效之日起，乙方还应向甲方支付租金187,902.38元，其中120,534.92元甲方同意乙方分2期支付，首期60,267.46元在2020年5月31日前完成支付，第二期60,267.46元在2020年6月30日前完成支付，剩余67,367.46元甲方同意乙方在租赁保证金中抵扣；根据《租赁合同》，乙方应承担违约责任，现经双方协商同意，乙方所付租金保证金将全额抵扣，扣除乙方应付租金后剩余294,237.3元；乙方应严格按照本协议向甲方及物业公司支付相关费用，若乙方逾期支付的，则每逾期一日，应按未支付金额的千分之一支付违约金。2021年1月14日，弘智嘉利公司向盐城东方公司出具《承诺函》表示，关于未支付费用包括所租赁涉案房屋的租金120,534.92元，承诺将分两次支付结清：于2021年3月31日之前支付50%，即60,267.46元；于2021年6月30日之前支付50%，即60,267.46元。审理中，弘智嘉利公司表示，其系因受疫情影响，资金周转困难方才与盐城东方公司解除租赁合同，且是出于顺利解约的目的，目前被告仍经营困难，请求法院酌情调整违约金。盐城东方公司表示，违约金的计算标准是双方协商一致的结果，因弘智嘉利公司迟延支付租金，给盐城东方公司造成租金占用等损失，且违约责任本身具有惩罚性，故弘智嘉利公司应按约定的日千分之一的标准支付逾期付款违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告已经就涉案房屋租赁合同的解除及解除后果达成一致，于法无悖，本院予以确认。原告要求被告支付欠付租金120,534.92元，具有合同及法律依据，本院予以支持。根据《租赁合同提前终止协议》的约定，被告逾期支付租金的，应当支付逾期付款的违约金，现被告并未按约履行，且在多次承诺后仍未履行付款义务，应承担相应违约金。原告主张按照约定的未付金额的日千分之一计算违约金，被告抗辩过高，要求法院予以调整。本院认为，根据法律规定，违约金兼具补偿性与惩罚性的双重属性，应符合补偿性为主，兼具惩罚性的原则。本院根据公平及诚实信用的原则，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及违约造成的损失等因素，对逾期付款违约金予以调整，即被告应以未付租金120,534.92元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年7月1日计算至实际支付之日。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、被告上海弘智嘉利房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城东方投资开发集团有限公司租金120,534.92元；二、被告上海弘智嘉利房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城东方投资开发集团有限公司逾期付款违约金，以120,534.92元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年7月1日计算至实际支付之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,721.78元，减半收取计860.89元，由被告上海弘智嘉利房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  董 锟法官助理  乔续宁书 记 员  乔续宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。