北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5614号上诉人（原审被告，反诉原告）：北京昆玉河游艇俱乐部有限公司，住所地北京市海淀区学清路甲18号西小楼一层1208室。法定代表人：邰哈森高娃，经理。委托诉讼代理人：许睿，北京市高默克律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：北京京城水系旅游开发有限公司，住所地北京市海淀区万寿路甲2号滨角园码头三层办公楼。法定代表人：刘建成，经理。委托诉讼代理人：卓别峰，北京东然律师事务所律师。委托诉讼代理人：宿轩，北京东然律师事务所律师。上诉人北京昆玉河游艇俱乐部有限公司（以下简称游艇公司）因与被上诉人北京京城水系旅游开发有限公司（以下简称京城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初34978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。游艇公司的委托诉讼代理人许睿、京城公司的委托诉讼代理人卓别峰、宿轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。游艇公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回京城公司的诉讼请求并支持游艇公司的反诉请求。事实和理由：一、一审法院法律适用错误。1.游艇公司合法行使先履行抗辩权，不属于违约行为。京城公司自2019年2月单方停止涉诉房屋的供电，已在先违反了《房屋租赁协议》第5.2条、第5.4条的约定。在其不能进行整改或依约履行的情况下，游艇公司有权行使合同法第六十七条规定的抗辩权，拒绝支付租金。2.京城公司作为违约方，不享有约定的或法定的合同解除权。京城公司单方面停电的行为已违反合同义务，在其不能将房屋恢复到合同约定的使用条件前，游艇公司有权拒绝履行交付房租的义务，该行为不构成违约，不属于《房屋租赁协议》第8条约定的京城公司可以解除合同的情形。京城公司作为违约方，不享有法定解除合同的权利，也不符合可予支持的违约方请求解除合同的条件。京城公司与案外人的债务纠纷与本案及游艇公司无关，京城公司单方断电且拒绝与案外人就恢复供电事宜进行沟通，主观上具有恶意。而如果贸然解除合同，会使游艇公司前期建造的码头、购买的船舶完全丧失使用价值，对游艇公司造成实质不公。游艇公司要求继续履行合同不违反诚实信用原则。二、一审法院认定事实不清。1.京城公司为《房屋租赁协议》项下实质违约方。2.《房屋租赁协议》的法律关系并非难以维持。京城公司不履行生效判决认定的其对案外人所负债务，导致案外人对涉案房屋停电。只要京城公司与案外人沟通，恢复供电并非不能实现。游艇公司可向案外人支付房屋租金，以使其恢复供电。3.一审法院对租金数额认定错误。《房屋租赁协议》约定租金为每年268275元，但实际履行过程中，双方已口头协商将租金调整为每年26万元。自2015年协议签署至今，京城公司对此均无异议。三、一审法院举证责任分配错误。停电影响日常经营属于免证事实，一审法院认为游艇公司对此未能举证存在错误。四、一审判决严重侵害了游艇公司的合法权益，造成了实质不公。因为京城公司违约，游艇公司已建造的码头泊位、已购买的游艇均无法使用，而京城公司将从其违约行为中获利。双方将产生更大的经济纠纷。京城公司辩称，同意一审判决，不同意游艇公司的上诉请求。具体答辩意见：1.本案纠纷是房屋租赁合同纠纷，争议的内容为京城公司要求游艇公司腾房并支付房租，不涉及其他河道问题。河道问题应另案处理。2.不能供电并非京城公司原因所致，而是案外人行为所致。案涉房屋所有供电线路、设施设备完好，如供电机构供电便能够正常使用。案外人北京市城市河湖管理处（北京市河湖经营公司注销后承继单位，以下简称河湖管理处）曾系京城公司股东，后因退资与京城公司引发纠纷，于2019年2月26日将涉案房屋断电。京城公司无法操纵河湖管理处控制的配电箱，对断电一事无过错及重大过失。游艇公司如主张赔偿损失应另案起诉河湖管理处。断电属于不可抗力，断电后京城公司为游艇公司提供了发电机供电设备，游艇公司接受、使用，未提出异议。3.双方签订的《房屋租赁协议》约定年租金为268275元，不认可租金变更为26万元的意见，游艇公司每年按照26万元支付租金构成违约，且其支付租金时间亦有迟延，其不享有先履行抗辩权，京城公司有权解除合同。京城公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除京城公司与游艇公司签订的《房屋租赁协议》；2.游艇公司支付京城公司2019年10月1日至2021年3月1日共17个月房屋租金380056.25元及利息17046.65元，利息以年化6％计算；3.游艇公司腾退位于北京市海淀区玉渊潭南路11号玉渊潭公园八一湖码头配套办公用房并交付给京城公司。游艇公司向一审法院提出反诉，反诉请求：1.京城公司继续履行《房屋租赁协议》，并立即恢复供电；2.京城公司返还游艇公司已支付的自2019年2月19日至2019年9月30日的租金159561.64元。一审法院认定事实：2015年6月17日，京城公司与北京隆源投资管理有限公司（以下简称隆源公司）签订了《房屋租赁协议》，约定隆源公司承租标的物为八一湖码头配套办公用房，租赁期限自2015年10月1日至2025年9月30日共计10年，单价每天每平方米3元，每年268275元……。另有合同显示：京城公司与游艇公司签订了《房屋租赁协议》，标的物、时间、租金同上述合同内容，其中第八条约定有乙方未按协议规定，迟延缴纳房屋租金达30日，甲方有权终止本协议。京城公司、游艇公司均认可双方的租赁关系同上述合同内容，京城主张游艇公司在工商登记前以隆源公司名义签订合同，后又以游艇公司名称签订合同。游艇公司对京城公司的主张亦不持异议。上述合同签订后，游艇公司使用涉案房屋至今。诉讼中，游艇公司主张存在停电情况影响其使用房屋、影响合同目的的实现，因此主张拒绝支付京城公司主张的租金并要求京城公司返还已付租金。但游艇公司未能就未能实现合同目的的情形进行举证。关于涉案房屋停电时间，京城公司主张自2019年2月26日至今，游艇公司主张2019年2月19日至今，游艇公司提交了微信证据，京城公司对此不予认可。微信证据显示2019年2月25日游艇公司“怎么又停电了，咱电费不是交了吗？”京城公司“是交了，但河湖处现在提出来答应去年年底应该给他们的股权款250万还没有付。我安排下午或明天何总去河湖处谈这件事”。另京城公司主张停电的实施人为河湖管理处，并就停电给游艇公司提供了发电船，提交了显示船只的相片，游艇公司对京城公司所述不予认可，对相片亦不予认可。关于欠付租金时间，京城公司、游艇公司均认可游艇公司未支付自2019年10月1日至今租金。对租金标准，京城公司主张依据合同约定每年268275元。游艇公司主张依据委托付款书为26万元整，除此外无其他证据予以佐证。京城公司对此亦不予认可。委托付款书显示现有京城公司委托北京龙禹神州旅游投资有限公司（以下简称龙禹公司），账号×××，代收游艇公司房租26万元整。京城公司加盖了京城公司公章，落款时间为2018年9月26日。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，依据两份协议及双方对实际承租关系的表述，京城公司与游艇公司于2015年6月17日达成租赁的关系，故双方应依约定履行各自义务。关于停电时间，虽对游艇公司提交的微信证据不予认可，但该微信中所示时间与京城公司主张的停电时间一致，即自2019年2月26日起。游艇公司主张停电影响合同目的实现，但未能举证，该院对此不予采纳。依据已查明的事实，游艇公司未缴纳自2019年10月1日起至今的租金，涉案房屋亦存在断电情形数个月，故在京城公司坚决要求解除合同关系的情形下，该院认为合同关系难以维持，对游艇公司要求继续履行合同的主张不予支持，对要求供电的主张不予支持。合同解除后，游艇公司应及时向京城公司返还涉案房屋即海淀区玉渊潭南路11号玉渊潭公园八一湖码头配套办公用房。关于租金，依据双方合同约定年租金为268275元，游艇公司依据委托收款书中显示的26万元主张往期租金亦按照此金额计算，但无相应证据予以证明，京城公司对此亦不予认可，故该院对游艇公司该项主张不予支持。欠付租金应按照268275元计算。现游艇公司未交纳2019年10月1日至2021年3月1日共17个月租金，共计380056.25元，京城公司主张数额准确，该院予以支持。关于利息，合同未对此进行约定，京城公司主张欠付租金的利息，无相应依据，该院不予支持。关于游艇公司主张退还已付租金，其理由为涉案房屋被断电，没有实现合同约定的目的，对此，游艇公司未能进行举证证明，无相应证据显示其无法办公或利益受损，因此游艇公司主张返还租金，依据不足，该院不予支持。同时，游艇公司以上述理由作为拒绝支付京城公司租金的抗辩主张，该院亦不予支持。综上所述，该院对京城公司的诉讼请求予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.解除京城公司与游艇公司双方签订的《房屋租赁协议》；2.游艇公司于判决生效后七日内支付京城公司租金380056.25元；3.游艇公司于判决生效后一个月内腾退位于八一湖码头配套办公用房并交还原告；4.驳回京城公司其他诉讼请求；5.驳回游艇公司全部反诉请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。京城公司提交了如下新证据：证据1.照片，证明京城公司提供的发电船还在游艇公司处，因案外人对涉案房屋断电，京城公司为继续履行合同向游艇公司提供了发电船。证据2.北京市人民政府会议纪要、北京市水利局向市规划局发的函、首都规划建设委员会会议纪要、建设工程设计合同、施工合同、监理合同、监理派遣函、监理委托书，证明涉案房屋系根据相关指示设计修建，进行了相应的规划审批，京城公司对涉案房屋拥有合法的所有权，有权收取房屋租金。证据3.水表登记表，证明游艇公司未缴纳租金期间占用使用诉争房屋。游艇公司提交了以下新证据：证据1.《工程施工承包合同》，证明游艇公司为经营游艇生意，在承租涉案房屋后，新建河面浮箱、定桩，花费187.7万元；证据2.照片，证明京城公司将房屋断电至今，游艇公司至今无法营业，以及游艇公司在租赁房屋前的河面修建了大量浮箱、定桩；证据3.纳税人缴款信息查询、欠税信息查询，证明游艇公司自2019年被断电后无法正常经营，无经营收入，无企业所得税纳税记录；证据4.房租缴纳证明，证明自2015年至2018年，游艇公司均按照年租金26万元标准缴纳房租，双方实际变更了合同租金为26万元；证据5.视频，证明涉案房屋因无法继续营业，长期处于空置状态。游艇因长期未使用，出现损坏、进水情况。游艇公司在涉案房屋前新建大量浮箱、定桩；证据6.游艇公司与北京京城水系航运旅游开发股份有限公司（系京城公司关联企业，以下简称京城股份公司）签订的《合作协议》，证明京城公司将涉案房屋出租给游艇公司是为了履行《合作协议》，京城公司知晓游艇公司租赁房屋系用于经营河道游艇生意。游艇公司对京城公司提交的证据发表质证意见称：证据1真实性认可，不认可证明目的，该发电船以柴油为动力，违反北京市相关规章政策，不能解决供电问题。证据2与游艇公司无关，游艇公司认可京城公司对涉案房屋拥有合法所有权，认可房屋并非违章建筑。证据3不认可，系京城公司单方制作，不具讨论意义。京城公司对游艇公司提交的证据发表质证意见称：对证据1真实性不认可，涉案房屋是否租赁与河道设施修建无直接联系，双方系单纯的房屋租赁合同关系。对证据2真实性认可，证明目的不认可，无法看出游艇公司停止经营的原因，不能证明其停止经营与京城公司有关。京城公司提供的供电线路、设施设备完好，能够正常使用，断电系案外人原因所致。断电后京城公司及时提供了发电设备，游艇公司接受并使用，此前未表明发电船不能使用。游艇公司占用房屋而未支付房租或房屋占有使用费。对证据3不认可，不能证明游艇公司没有经营收入的原因是京城公司导致的。涉案房屋断电并非京城公司原因所致，京城公司已经在案外人对房屋断电后提供了发电船。如游艇公司主张赔偿因断电造成的损失，应另案起诉案外人。对证据4真实性认可，不认可关联性及证明目的，不足以证明双方变更过合同约定，该证据印证游艇公司未及时、未足额缴纳房屋租金。对证据5真实性认可，不认可关联性及证明目的，不能证明游艇公司停止经营的原因，其相关损失是案外人造成，与京城公司无关，其建设浮桥、定桩的行为与京城公司无关。对证据6真实性认可，京城公司知晓《合作协议》，但并非《合作协议》的签订主体，该协议与《房屋租赁协议》无关，京城公司不负有保障游艇公司正常经营的义务。本院经审查，将结合相关事实对在案证据予以综合认定。二审诉讼中，本院就涉案房屋是否取得规划许可、是否涉嫌违法建设一事函询北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委）、北京市规划和自然资源委员会海淀分局（以下简称市规自委海淀分局），市规自委、市规自委海淀分局复函称，原市规划委于2000年向北京市水利局核发了建设工程规划许可证，许可证号2000规建字00211，建筑面积244.69平方米，建筑高度5.7米。经现场核实，建筑现状与规划许可基本一致。京城公司、游艇公司均对复函无异议。本院对复函所载内容予以确认。为查明当事人争议的京城公司与原股东纠纷情形，本院调取了一审法院（2019）京0108民初37920号民事判决书，双方对判决书的真实性均无异议。本院二审期间依法补充查明，1999年1月25日，京城公司作为委托方与承接方签订《建设工程设计合同》，委托承接方承担包括“八一湖码头建筑设计”在内的长河码头建筑工程设计。京城公司另作为发包方与承包方签订“八一湖码头管理房”工程的《建设工程施工合同》、作为业主与监理单位签订《工程建设监理合同》。京城公司（甲方）与游艇公司（乙方）签订的《房屋租赁协议》第三条第2款约定：上述房屋租金的支付方式为：年付，即第一次支付应于本租赁协议签署后的三日内，乙方将年度租金汇至甲方指定账户中；以后每年度的租金，乙方应于每年的9月15日向甲方支付下一年度的租金。第五条约定：1、甲方保证乙方租赁期间，上述房屋不会受到任何第三方主张权利。2、甲方与乙方实际交接的房屋，可达到正常使用的标准及乙方的使用目的……4、甲方负责协调对水、电等设备、管道、线路、设备及系统的管理、维护和保养，产生的相关费用由乙方自行承担。2020年4月30日，一审法院就京城公司与河湖管理处公司减资纠纷一案作出（2019）京0108民初37920号民事判决书，查明：北京市河湖经营公司原为京城公司的股东，实缴出资金额为250万元。后北京市河湖经营公司注销，河湖管理处承继了北京市河湖经营公司的债权债务，成为京城公司的原股东之一。该判决判令京城公司于判决生效后向河湖管理处支付减资款250万元及利息。本案诉讼中，京城公司主张河湖管理处因京城公司未履行前述判决书中的给付义务而对涉案房屋断电。游艇公司对此无异议。因涉案房屋被断电，京城公司于2019年3月1日向游艇公司提供了发电船，该船至今停泊于诉争房屋前面码头处。游艇公司主张河湖管理处口头责令其停止使用发电船发电，发电船不能满足房屋供电需求。游艇公司的股东许淑玲与京城公司的原法定代表人郑波涛微信聊天中，2019年3月4日，许淑玲：“电的事怎么办呀？听公司说还没来。”郑波涛：“目前只能发电机发电，我估计快的话三月底给河湖交了钱就OK了”。2019年4月10日，许淑玲：“什么时候才能来电呀？如果你钱给不上，会不会把我办公室收回呢”。2019年6月26日，许淑玲：“有没有来电的可能了？这样拖死人。”郑波涛：“应该快了。”游艇公司提交的照片及视频显示，诉争房屋内悬挂游艇公司招牌，摆放游艇公司办公家具、宣传海报及杂物，但无人员办公经营。门外张贴落款时间为2019年4月15日的《说明》，载明“该公司因其他原因，暂停止在本场所进行办公”。视频亦可见房屋外部河道有多道浮箱码头。游艇公司提交的2019年2月1日至2021年7月1日的企业税务信息查询记录显示该公司未缴纳企业所得税亦无欠税。另查，2015年7月17日，隆源公司向京城公司支付26万元；2015年7月23日，隆源公司向京城公司支付26万元；2017年10月16日京城公司出具委托收款书，委托龙禹公司收游艇公司房租款26万元，2017年10月27日，游艇公司向龙禹公司支付26万元；2018年9月26日，京城公司出具委托收款书，委托龙禹公司代收游艇公司房租款26万元整，同日，游艇公司向龙禹公司支付26万元。京城公司认可其未曾就合同约定的租金与26万元的差额向游艇公司主张过权利。再查，游艇公司于2015年5月27日与京城股份公司签订《合作协议》，约定京城股份公司同意游艇公司投资建造京城水系昆玉航线知名企业文化船舶20艘。本案诉争的《房屋租赁协议》第七条第2款约定：“鉴于乙方（游艇公司）与京城股份公司于2015年5月27日签署了《合作协议》，为了乙方上述合作项目的经营便利，甲方（京城公司）同意出租上述码头配套用房给乙方办公使用。”2017年3月11日、2018年11月23日，游艇公司就北京市昆玉河码头工程（地址：八一码头一号）、八一湖码头工程定位桩项目分别与案外人签订施工合同，工程价款共计187.7万元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，京城公司与游艇公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，所租赁的涉诉房屋由京城公司依建设工程规划许可证建设，《房屋租赁协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。尽管京城公司与隆源公司亦曾就涉案房屋签订过《房屋租赁协议》，但从合同实际履行情况来看，就涉案房屋实际履行《房屋租赁协议》的合同主体为京城公司与游艇公司。通观双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为，涉案房屋被断电的情况是否属于京城公司违约行为，游艇公司能否因此行使履行抗辩权拒付房租，京城公司能否以游艇公司拒付房租为由解除《房屋租赁协议》。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。原《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据双方《房屋租赁协议》第五条第1款、第2款、第4款约定，京城公司实际交接的房屋，应达到正常使用的标准及游艇公司的使用目的。保证出租房屋能够正常用电，系京城公司的合同义务。本案中，结合在案证据，可以认定涉案房屋于2019年2月26日发生断电的情况。对于该情况，京城公司主张是河湖管理处所为，与其无关，但据京城公司陈述，河湖管理处系因与京城公司的相关纠纷而非因归责于游艇公司的原因而对涉案房屋断电。则，无论案外主体是否有权对涉案房屋断电，无论京城公司是否对断电存在过错，均不能免除京城公司所负合同项下持续地保证出租房屋能够正常用电、正常使用的义务，京城公司应为此情形对游艇公司承担相应合同责任。就京城公司提供发电船能否视为其履行了相关合同义务，本院认为，结合涉案房屋现状及游艇公司2019年2月之后的经营情况，以及游艇公司在接收发电船后仍多次向京城公司主张无法用电的情况，游艇公司主张发电船供电不能达到合同约定的保证房屋能够正常使用的标准，具有高度盖然性，本院予以采信。京城公司未履行供电义务致使游艇公司无法正常使用房屋，应属违约。原《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，游艇公司已支付2019年9月30日之前的房租，而自2019年2月26日起，京城公司未能履行保证房屋正常使用的义务，在此情况下游艇公司拒绝向京城公司支付2019年10月1日之后的房租，符合行使履行抗辩权的法律规定。京城公司作为违约方，以游艇公司未付房租为由主张游艇公司根本违约进而要求解除合同，依据不足。另需说明，游艇公司拒付房租的行为虽具有合理性，但其一方面主张无法利用房屋经营，另一方面持续占有、使用涉案房屋，而完全不支付房租、亦不要求解除合同，其行为明显超过行使履行抗辩权的合理范围。游艇公司应酌情向京城公司支付房租。原《中华人民共和国民法总则》第九条规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”考虑到游艇公司租赁涉案房屋的合同目的与投资建设码头、船舶的行为具有直接关联，且其已为相关建设进行大量资金投入，相关码头配套设施亦已建成，贸然解除诉争合同或造成大量投资建设无法继续使用的浪费，不符合前述法律规定的“绿色原则”。加之双方处于纠纷未决状态，故本院认为京城公司完全未支付房租的行为亦不足以导致合同解除。就京城公司主张游艇公司未按期足额支付合同约定的房租构成违约的意见，本院认为，游艇公司主张双方在实际履行过程中以口头约定的方式，将合同约定的年租金268275元变更为26万元。游艇公司就其主张提交支付凭证及京城公司的委托收款书为证，上述证据可体现双方自合同订立时起一直按照年租金26万元履行合同，京城公司自行出具的委托收款书亦载明委托收款金额为26万元。而至京城公司提起本案诉讼，京城公司未曾就26万元之外的部分主张过权利，亦无法就前述情况做出解释。故本院认为游艇公司的主张具有高度盖然性，对其所称双方已将《房屋租赁协议》中的房租金额变更为每年26万元的意见，本院予以采信。关于付款时间，京城公司于2015年支付了2015年10月1日至2017年9月30日两年的房租，而2017年10月1日至2018年9月30日的房租、2018年10月1日至2019年9月30日的房租虽未于2017年、2018年的9月15日前支付，但均系按照京城公司出具的委托收款书支付，而委托收款书的落款时间亦晚于9月15日。综合前述情况，本院认为双方就实际履行的房租标准和付款时间实无异议，京城公司以此为由要求解除合同缺乏事实依据，且该事由亦并非其提起本案诉讼的基础事由，本院对其该项主张不予支持。通观本案具体情况，本院认为诉争《房屋租赁协议》应继续履行，对游艇公司该项请求予以支持。同时，本院综合考虑双方关于租赁期限、租金的约定、已付租金的情况、2019年2月26日发生断电且至今未能恢复的情况、各方应负的合同责任等情形，酌定游艇公司自2019年3月1日起，按每年26万元的60％的标准向京城公司支付房租，直至涉案房屋恢复供电之日，届时游艇公司应恢复按照每年26万元的标准向京城公司支付自房屋恢复供电之日起至租赁期限届满时止的房租。根据前述认定，游艇公司已付2019年9月30日前的租金，应作为2020年2月29日前的房租予以抵扣[此时尚欠房租：应付（26万元/12*5个月+26万元*60％）-已付26万元=4333元]，故对游艇公司要求退还已付房租的反诉请求不予支持。就京城公司要求游艇公司支付2019年10月1日至2021年3月1日的房租的诉讼请求，为便于计算并符合双方合同约定，本院将2021年2月28日作为房租收取期间的计算结点。如前所述，2020年2月29日前的房租补足4333元后应视为已支付，游艇公司还应向京城公司支付自2020年3月1日至2021年2月28日的房租15.6万元（26万元*60％），2021年3月1日之后的房租，如有必要双方可另行解决。京城公司要求游艇公司支付租金利息的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。就游艇公司要求恢复供电的反诉请求，本院认为，保障涉诉房屋正常使用应属京城公司当然的合同义务，但根据双方陈述，涉案房屋系被案外人断电，京城公司客观上无法控制，故不宜对此单独裁判，尽管如此，京城公司仍应积极协调解决涉案房屋断电事宜。就断电的后果，在游艇公司坚持继续履行合同的情况下，本院已通过酌减房租的方式予以调整。综上所述，游艇公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实存在错误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十六条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初34978号民事判决；二、北京昆玉河游艇俱乐部有限公司于本判决生效后10日内向北京京城水系旅游开发有限公司支付截至2021年2月28日的房租160333元；三、驳回北京京城水系旅游开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京昆玉河游艇俱乐部有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7257元，由北京京城水系旅游开发有限公司负担4354元，由北京昆玉河游艇俱乐部有限公司负担2903元（于本判决生效后7日内交至一审法院）。反诉案件受理费1746元，由北京昆玉河游艇俱乐部有限公司负担。二审案件受理费10492元，由北京昆玉河游艇俱乐部有限公司负担6295元，由北京京城水系旅游开发有限公司负担4197元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二一年九月二十七日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲