江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终4994号上诉人（原审被告、申请执行人)：中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行，住所地江苏省无锡市东亭开发区南区间横路4号。负责人：陈志良，该行行长。委托诉讼代理人：单科琳，江苏漫修律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：秦雪，女，1988年9月4日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：周国栋，江苏法瞻律师事务所律师。原审被告（被执行人）：无锡市银仁房屋开发有限责任公司管理人，住所地江苏省无锡市县前西街99号五楼。诉讼代表人：徐泽新。委托诉讼代理人：吴庆，江苏品悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：白景龙，江苏品悦律师事务所律师。原审被告（被执行人）：江苏银仁集团有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区县前西街99号银仁大厦5楼。法定代表人：沈笑安，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：银仁国际钻石（上海）有限公司，住所地上海自由贸易试验区日樱南路15号二幢一层106室。法定代表人：沈笑安，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：银仁钻石交易无锡有限公司，住所地江苏省无锡市箭河街3006。法定代表人：沈笑安，该公司董事长。第三人（被执行人）：沈笑安，男，1959年9月9日生，居民身原审份证号码××，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原审第三人（被执行人）：唐晓晔，女，1970年12月11日生，汉族，住上海市黄浦区。原审第三人（被执行人）：上海银房实业发展有限公司，住所地上海市闵行区北松路3589号908座。法定代表人：沈笑安，该公司董事长。上诉人中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称农行锡山支行）与被上诉人秦雪、原审被告无锡市银仁房屋开发有限责任公司管理人（以下简称银仁公司管理人）、江苏银仁集团有限公司（以下简称银仁集团公司）、原审第三人银仁国际钻石（上海）有限公司（以下简称银仁国际公司）、银仁钻石交易无锡有限公司（以下简称银仁交易公司）、上海银房实业发展有限公司（以下简称银房公司）、沈笑安、唐晓晔案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）（2020）苏0205民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。农行锡山支行不服一审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销(2020)苏0205民初87号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：诉争房屋的执行程序已因破产程序而中止，被上诉人要求停止执行的诉请一没有实质意义，一审法院对缺乏诉的利益的请求作出裁判，明显不当。且被上诉人享有的权利不能对抗上诉人的抵押权。一、诉争房屋的执行程序已因破产程序而中止，上诉人的诉请一没有实质意义。2020年1月21日，无锡市梁溪区人民法院受理对无锡市银仁房屋开发有限责任公司（以下简称银仁公司）的破产清算申请，涉案房屋登记在银仁公司名下，属于破产财产。后对该房屋的执行因破产法的相规定而中止，执行程序终结，本案申请人执行异议之诉亦无存在的程序性基础，且被上诉人要求停止执行房屋的的主张已经实现，即丧失了诉的利益。故一审法院应当驳回其诉讼请求。一审判决书认为“银仁公司虽被裁定受理破产程序，但尚未被宣告破产，其破产清算程序的最终走向还存在不确定性，可能会因为法定情形出现导致批产程度不再继续进行，由此执行异议之诉仍有审理之必要。”根据该理解，本案即使审理也应当待破产程序不在继续进行，恢复执行后再行审理。且上诉人因银仁公司破产相关的执行程序已经中止，上诉人作为国有银行已经受损重大，在本案中，上诉人亦无过错，一审法院对已经停止执行的房屋再行判决停止执行，并将因此产生的诉讼费损失判决上诉人承担，显然不当。二、被上诉人不符合买受人物权期待权的构成要件针对物权期待权及《异议复议规定》第二十九条的理解与适用，本案中，一审法院未查明事实，也未对上诉人提出的被上诉人配偶、未成年子女名下房屋的情形进行查询，显然不当。其次，一审法院未查明涉案房屋的查封情况。《异议复议规定》第二十九条的规定，被上诉人应当在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，被上诉人诉请中，明确贵院于2018年3月28日轮候查封了涉案房屋，说明当时已有其他法院查封在先，被上诉人一审提供的证据，无法证明其在2015年6月4日签订购房协议时，涉案房产上不存在法院查封。故从一审现有证据看，被上诉人的情形并不符合《异议复议规定》第二十九条的规定，被上诉人不具有物权期待权。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，证据不足，恳请依法改判。被上诉人秦雪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人所称因银仁公司破产而终止诉讼理由没有实质意义这一点，在一审法院判决书已经明确说明了相关理由，被上诉人完全同意法院意见。二、上诉人所称的被上诉人不符合消费者物权期待权构成要件，被上诉人在一审中已经提供了秦雪的离婚证，证明秦雪目前处于单身未婚状态，秦雪和三个小孩目前在无锡无其他居住用房的住房，由相关信息查询证明。三、银仁公司管理人提供的名下房产抵押查封情况说明（由无锡市不动产中心出具），已经明确证明案涉房屋的查封情况。证明2015年6月4日秦雪与银仁公司在签订案涉房屋买卖合同时，该房屋上没有查封，现查封是在2018年3月23日设立。秦雪的情况完全符合执行异议复议规定第二十九条的规定，符合消费者物权期待权的条件，秦雪享有物权期待权优先于并可以排除农行锡山支行实现抵押权的强制执行。请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。原审被告银仁公司管理人述称，请法院依法裁决。其余原审被告二审中均未发表意见。经审理查明，锡山法院于2018年3月立案受理农行锡山支行诉银仁公司、银仁集团公司、银仁交易公司、银仁国际公司、银房公司、沈笑安、唐晓晔金融借款合同纠纷36案。在该批案件审理过程中，该院依农行锡山支行申请于2018年4月查封了无锡市御墅花园61-301号房屋（以下简称涉案房屋）。2018年8月，该院就该批案件作出判决，包括（2018）苏0205民初1714号民事判决书在内的多份判决均确认农行锡山支行有权就银仁公司设立抵押的涉案房屋变价款优先受偿。（2018）苏0205民初1714号民事判决书判决的主文为银仁公司向农行锡山支行返还借款本金3500万元及逾期利息等，农行锡山支行有权以银仁公司设立抵押的包括涉案房屋在内的94套不动产的变价款优先受偿等。后因银仁公司未履行生效判决确定的付款义务，农行锡山支行遂向锡山法院申请强制执行。另查明，涉案房屋登记在银仁公司名下，农行锡山支行于2012年9月在涉案房屋上设立抵押（该抵押已注销）。2015年11月20日、2016年8月11日农行锡山支行又分别在涉案房屋上设立了抵押。2015年6月4日，秦雪与银仁公司签订一份《商品房买卖合同》，约定秦雪以190万元购买涉案房屋，银仁公司出具书面承诺将在2015年10月15日签订商品房网上备案合同，若逾期愿意支付违约金。秦雪同日即一次性付清全部购房款并由银仁公司出具了购房发票。后银仁公司向秦雪交付了涉案房屋。2016年3月，秦雪以银仁公司未按约办理涉案房屋网上备案合同需支付违约金为由诉至无锡市梁溪区人民法院。该案经二审判决支持秦雪关于违约金的诉请。后在执行中双方达成执行和解，银仁公司同意支付违约金30万元并承诺在2017年9月30日前办理商品房买卖合同网上备案并在备案后协助秦雪办理过户手续。后因锡山法院在执行案件中查封了涉案房屋，秦雪遂向该院提出执行异议，该院经审查于2019年9月16日作出（2019）苏0205执异93号执行裁定书，驳回秦雪的异议请求。秦雪不服该裁定，提出执行异议之诉。秦雪向锡山法院提起执行异议之诉称：秦雪与银仁公司在2015年6月4日签订了一份商品房买卖合同，约定以190万元的价格购买涉案房屋并支付了全部购房款，后银仁公司在同年7月2日办理了房屋交接手续后该房屋就由秦雪占有并进行装修。因多次要求银仁公司办理过户手续未果，秦雪在2016年3月6日将银仁公司诉至法院，后在执行过程中双方达成和解，银仁公司同意支付违约金并承诺为涉案房屋办理网上备案的手续并配合秦雪办理过户手续等。但银仁公司在2015年11月20日、2016年8月11日都为向农行锡山支行贷款在涉案房屋上设立了抵押。后锡山农行支行向法院提出金融借款合同纠纷案，法院经审理作出（2018）苏0205民初1714号民事判决书，判令银仁公司向农行锡山支行归还借款本金3500万元及利息等，并有权就包括涉案房屋在内的94套房屋的变价款优先受偿。后银仁公司申请强制执行，在执行程序中又查封了涉案房屋。秦雪知晓该查封后随即提出执行异议，但被驳回，故提出本案诉讼。秦雪在无锡本地无其他住房作为支付了全部购房款的购房消费者对涉案房屋享有的物权期待权可以对抗农行锡山支行的抵押权，依照法律规定建设工程价款优先受偿权尚不足以对抗支付了购房款的购房消费者，抵押权作为劣后于建设工程价款优先受偿权的的权利，在与消费者购房权产生冲突时也应该优先保护消费者购房权，且秦雪的情形也符合最高院《执行异议与复议规定》第二十九条规定的排除强制执行的条件，在法院查封以前已经签订合同支付全部价款且实际占有涉案房屋，因此秦雪对涉案房屋的权利足以排除强制执行。请求：1、停止执行无锡市御墅花园61-301号房屋；2、判令农行锡山支行注销在301号房屋上设立的抵押；3、判令银仁公司协助秦雪办理301号房屋的过户登记手续。农行锡山支行辩称，第一，对涉案房屋的执行程序已经因银仁公司进入破产程序而中止，故秦雪的诉讼请求已经没有实质意义；第二，农行锡山支行对涉案房屋的抵押权系依法成立并生效且有生效法律文书予以确认，抵押权不存在注销的法定事由，因此秦雪的诉请不能成立；第三，秦雪对涉案房屋享有的仅是物权期待权，该权利本质上仍为债权请求权，秦雪与银仁公司签订了购房合同但涉案房屋既未办理网签登记也未办理预告登记，房屋所有权尚未发生转移，秦雪并未取得涉案房屋的所有权，故其物权期待权作为一种债权不能对抗农行锡山支行享有的抵押权；第四，秦雪不符合购房消费者情形，秦雪未能提供证据证实涉案房屋被查封时其名下没有其他房产；第五，秦雪在签订购房合同后长达四年多的时间内未办理房屋过户登记手续自身存在一定过错，且即使涉案房屋权属发生转移也不影响抵押权，因涉案房屋担保的主债务尚未清偿，未发生抵押权消灭的原因，故农行锡山支行无需注销对涉案房屋的抵押。银仁公司辩称，秦雪确实购买涉案房屋并已支付全部价款，请求法院依法查明事实作出判决。银仁集团公司、第三人银仁交易公司、第三人银仁国际公司、第三人银房公司、第三人沈笑安、第三人唐晓晔未陈述意见。另查明，一审庭审中，秦雪提供其在2018年1月、2021年4月的不动产查询信息表显示，其在无锡名下无其他住房。还查明，无锡市梁溪区人民法院于2020年1月21日裁定受理银仁公司破产清算一案，并于同年3月20日指定宜兴方正会计师事务所有限公司担任管理人。管理人在庭审中提交了银仁公司房屋的查封情况清单，清单显示涉案房屋仍为由锡山法院查封状态。锡山法院认为，该案系案外人执行异议之诉，应重点审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益，但在审理过程中因被执行人银仁公司进入破产程序，故又引发该案是否有继续审理之必要的争议。对上述两个争议焦点，该院分析如下：首先，关于在被执行人银仁公司已经被裁定受理破产清算的情况下，秦雪提出的案外人执行异议之诉是否已经失去诉的利益。根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条之规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止，由此农行锡山支行主张本院对银仁公司的执行程序已经不再继续进行，秦雪的起诉已经没有实质意义。对此该院认为，第一，执行异议之诉本质上是一个独立的审判程序，虽因执行程序而产生，但又独立于执行程序，秦雪因在执行案件中主张对执行标的享有足以排除强制执行的权益而提出执行异议被驳回后提出执行异议之诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定的起诉条件以及《最高人民法院关于适用的解释》第304条、305条规定的案外人提起执行异议之诉的起诉条件，因此秦雪的起诉符合法律规定的条件；第二，在银仁公司进入破产程序的情况下，虽然依照法律规定也应当解除对银仁公司财产的保全措施并中止对银仁公司的执行程序，但是秦雪是基于认为其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益而提出异议之诉，其目的是在对抗申请执行人并要求不得执行涉案房屋，虽然同为解除对涉案房屋的查封措施，但两种途径的依据不同所带来的法律效果及对各方当事人权益的影响也大为不同；第三，银仁公司虽被裁定受理破产程序，但尚未被宣告破产，其破产清算程序的最终走向还存在不确定性，可能会因为法定情形出现导致破产程序不再继续进行，由此执行异议之诉仍有审理之必要；最后，虽然执行异议之诉裁判的效力范围限于是否得以排除案外人对执行标的的执行，在被执行人进入破产程序后，对执行标的的权利归属认定需要通过破产法规定的其他程序予以完成，但通过执行异议之诉案件的审理对案外人针对执行标的享有何种民事权益加以认定，对于债务人财产范围的确认，具有一定参考价值。综上分析，银仁公司虽在该案审理期间进入破产程序但不影响该案的实体审理。其次，关于秦雪是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。该院认为，秦雪与银仁公司已经签订合法有效的买卖合同、支付全部购房款并实际占有使用涉案房屋，其对涉案房屋享有物权期待权，而农行锡山支行对涉案房屋享有合法登记设立的抵押权，故争议焦点在于涉案房屋上的物权期待权能否排除实现抵押权的强制执行。该院认为，第一，金钱债权人之抵押权不能对抗消费者购房人之生存权。秦雪所购房屋系用于居住，现有证据显示其在本院查封前在无锡本地无其他居住用房，符合消费者购房人的情形，涉案房屋对其具有保障生存利益的功能，其生存权应优先予以保护，该理念也契合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于建设工程价款优先受偿权不能对抗消费者购房人的要求。第二，若不优先保护消费者购房人之生存权，将引发一系列社会后果。从秦雪作为消费者购房人的角度来说，其基于对房地产开发企业交易安全的信赖而购房并支付全部房款，若不优先保护其权利，将严重损害消费者对商品房交易安全的信赖，导致信用交易萎缩，严重影响社会生产率；再从交易成本支出的角度来看，购房人作为相对弱势的一方，无法对开发商是否拖欠银行贷款、购房款用于何处等进行调查，若要求购房人在购房前还需对开发商所开发的项目是否存在抵押、是否清偿贷款进行调查也势必影响交易效率，进一步影响房地产企业的可持续发展；反之，银行作为贷款出借方，其较购房人更有能力核查开发商的房屋状况，能够通过对开发商进行相应的制约以保障其设立了抵押权的金融债权之安全，且其实施该控制行为比起购房人而言成本更少效果更好。综上，该院认为秦雪作为商品房消费者生存权的物权期待权可以排除农行锡山支行实现抵押权的强制执行。最后，秦雪关于要求农行锡山支行注销抵押并由银仁公司协助配合办理过户手续的诉请，系实现其不动产所有权的诉请，鉴于其当前仍系基于商品房买卖合同之债权体系下的物权期待权，并非执行异议之诉可审理的确权诉请，不属于执行异议之诉审理范围，应由其另案主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，锡山法院判决：一、不得执行无锡市御墅花园61-301号房屋；二、驳回秦雪的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人对于一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，本院补充查明以下事实：一、被上诉人秦雪与施春光于2017年7月3日登记离婚，秦雪现在的婚姻状况为未婚；二、秦雪及其三名未成年子女施政其、施政青、施政佳名下在无锡市目前均无居住性房屋登记；三、秦雪与银仁公司2015年6月4日签订涉案房屋买卖合同期间，涉案房屋上没有司法查封措施。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，案外人作为被执行人开发的商品房买受人，其主张只要符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。本案中，根据查明的基本事实及证据证明，秦雪向银仁公司购买涉案房屋系不争的事实，且秦雪购买涉案房屋的具体情形不仅符合前述执行异议复议规定的第二十九条，实际亦符合第二十八条规定的条件。综合本案事实，秦雪作为真实的房屋买受人对涉案房产具有足以排除执行的民事权益，能够排除强制执行。对秦雪购买的涉案房屋所具有的物权期待权优先于农行锡山支行在后设立的抵押权予以保护，体现了我国司法制度基于生存权角度，更加注重于保护公民基本居住权的出发点和价值取向。至于农行锡山支行上诉提出因银仁公司进入破产审查程序，秦雪的起诉应当驳回一节，根据我国破产法规定，人民法院在审理企业破产案件时，除破产法有特别规定之外，应当适用中华人民共和国民事诉讼法的一般规定。在破产程序中，对涉及到当事人实体权益争议的，应当实行分别审理，两审终审的纠纷解决机制。因此，秦雪对于涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，符合民事诉讼法及司法解释规定的执行异议之诉案件的起诉条件，应予受理。通过该案的审理，对执行标的的权利归属作出正确的认定及判决，能够对债务人的责任财产即破产财产的范围进行准确的界定，有利于维护各方当事人的合法权益，亦完全符合各方当事人诉讼价值目标，其合法性、合理性、必要性不言而喻。对此，一审判决已作充分阐述，本院不再赘述。综上，上诉人农行锡山支行的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21900元，由上诉人中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行负担。本判决为终审判决。审判长  秦小兵审判员  刘永刚审判员  李锡胜二〇二一年九月十六日书记员  杨钦雅