江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终4920号上诉人（原审被告）：绿地地产集团无锡置业有限公司，住所地无锡惠山经济开发区政和大道。法定代表人：钱伟华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘江波，该公司员工。委托诉讼代理人：赵士国，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈晴，男，1983年4月14日生，汉族，住无锡市惠山区。被上诉人（原审原告）：吴佳易，女，1986年10月17日生，汉族，住无锡市惠山区。上诉人绿地地产集团无锡置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人沈晴、吴佳易房屋买卖合同纠纷一案，不服惠山区人民法院(2020)苏0206民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：双方通过补充协议对交房日期作了宽限期，且其公司已经在宽限期内通知交房，根据双方协议其公司不需要承担违约责任。一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予改判。沈晴、吴佳易辩称，请求驳回上诉，维持原判。沈晴、吴佳易向一审法院起诉请求：1、请求法院判令绿地公司支付逾期交房违约金人民币30689.14元（自2019年6月30日至2020年5月19日，共计322天，按房款的万分之一/天计算）；2、本案诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定事实：2017年12月15日，沈晴、吴佳易与绿地公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：沈晴、吴佳易向绿地公司购买XXXXXX-X幢XXX单元XXXX号商品房1套，总价款953079元。商品房交付条件约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已付清该商品房全部价款。交付时间和手续约定：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，如因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，买受人应支付违约金，同时视为买受人放弃对该房屋验收的权利，并视为出卖人已合格交付，该房屋毁损、灭失的风险自出卖人书面通知中的告知交付之日起由买受人承担，并按政府相关规定支付物业管理费等费用。逾期交付责任约定：出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：按照逾期时间，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求履行合同的，合同履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。就补充协议约定：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；补充协议含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。2017年12月21日，双方另签订补充协议一份。协议第9条约定：甲方应在《商品房买卖合同》第十一条约定的交付期限之前10天向乙方发出交房通知，交房通知中乙方办理交房手续的时间为自甲方交房通知送达之日起15日内，该15日为交房的合理时间，乙方无权依此追究甲方该15日内的逾期交房责任；如甲方不能按照《商品房买卖合同》第十一条约定的期限将该商品房交付给乙方使用，买受人同意给予出卖人90天的宽限期，允许出卖人在该宽限期届满日前具备交付条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，买受人同意宽限期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。2019年7月6日，绿地公司向沈晴、吴佳易发出《绿地“世纪城”交房入住通知》，告知办理交房时间为2019年7月9日，在XXXXX办理入户手续，同时通知物业管理费应缴费用和维修基金应缴费用。一审庭审中，沈晴、吴佳易称收到收房通知书去收房时，要求出具房屋通过验收证明文件，被告知没有，故其认为该房屋不符合交房条件，无法收房。沈晴、吴佳易当时未办入住交房手续，其陈述在2020年12月份左右办理了收房入住手续。审理中，沈晴、吴佳易还提供了无锡市惠山区住房和城乡建设局（以下简称惠山住建局）出具的惠住建信复（2020）1941号信访事项处理意见书，内容为“我局于2019年11月1日收到您提出的“开发商在没有取得综合验收合格证的前提下，违规交房”问题，并于11月11日受理，发出《受理告知书》（惠住建告【2019】41号），后因情况比较复杂，作出《延期办理告知书》（惠住建告（2020）14号）。经了解，该项目在尚未通过交付使用竣工验收的情况下擅自进行交房。7月10日，我局已对开发商进行诫勉谈话，责令立即停止交房，并对违规交房的行为进行立案调查处理。该项目因前期整体车位配建不足，导致无法通过交付使用竣工验收。经多次组织协调，解决方案已基本确定，待属地政府与绿地公司签订协议后，将进入交付使用竣工验收程序……。并申请法院调取了“江苏1××××”网页截图等证据，证明因绿地公司在尚未通过交付使用竣工验收的情况下擅自通知业主于7月9日交房，7月10日惠山住建局在接到投诉后于当日立案调查，并责令立即停止交房，开发区与绿地公司经过多轮商议，但当时双方暂未能达成一致意见。绿地公司质证后对真实性不予认可，由法院予以确认，其认为市住建局依据地方性规定对其进行处罚，与本案双方之间的合同履行没有直接关联。其违反地方行政规定，承担的仅是行政责任。同时认为在处罚决定下达前绿地公司已具备了合同约定的全部交付条件并已书面通知交房。绿地公司为此提供了无锡市惠山测绘有限公司于2019年5月5日出具的XXXXX住宅小区四期Ｂ区房屋建筑面积测绘报告，以及2019年6月4日向惠山住建局报送XXXXX住宅小区四期工程竣工验收备案文件的登记表。绿地公司提供了部分XXXXX业主2019年7月间的入住手续，据此证明并不影响交房的事实。沈晴、吴佳易另向一审法院提供了惠山住建局于2020年5月19日出具的《关于XXXXX住宅小区X期XX区项目通过交付使用竣工验收的通知》，证明涉案小区于通知当日才通过验收，符合交付条件，才可以交付使用。经质证，绿地公司认为，《通过交付使用竣工验收通知书》仅是无锡市住建局出台的地方政府部门规定，非法律或者行政法规的效力强制性规定，不能约束合同效力，应以合同约定的交付条件为准。以上事实，有商品房买卖合同（预售）、补充协议、购房发票、房屋测绘报告、工程竣工验收备案表、交房入住通知书、邮件记录截图、寄件面单截图、快递流转记录截图、签收信息截图、入住手续办理流程卡、信访事项处理意见书、12345处理结果回复及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同中，交付符合交付标准的房屋是出卖人依据法律规定或约定交付标的物的主要义务。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据沈晴、吴佳易与绿地公司签订的商品房买卖合同，绿地公司在通知交房前已报送工程竣工验收备案文件，并取得了房屋测绘报告，则在沈晴、吴佳易付清商品房价款的情况下，商品房交付条件已成就。但合同约定的交付期限为2019年6月30日前，且需在交付期限届满前10日通知业主查验房屋等事项，绿地公司在7月6日才通知交房已违约在先。办理交付手续前，业主有权先验房，验房不光是查验实体房屋，还应包含查验相关验收允许交付的材料。而沈晴、吴佳易客观上当天未收房，其称就是因没看到通过验收证明文件而未收房，反而是绿地公司与业主办理交付手续时，因不符合相应规定，被建设行政主管部门责令停止交房，故不能办理交房手续系绿地公司的原因造成。沈晴、吴佳易并未收房，绿地公司也并未提供证据证明系沈晴、吴佳易自身原因造成，应由绿地公司承担相应违约责任。而其他业主愿意收房并不代表沈晴、吴佳易在此种情形下也必须进行收房。绿地公司在其提供的格式条款中，就商品房的交付时间约定为出卖人在交付期限届满之日已满足合同约定交付条件的即视作该商品房已按期交付，完全排除了在其违约情况下应承担的责任，则该条款依法应认定为无效。同时，双方签订的商品房买卖合同中约定，补充协议含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。绿地公司提供的补充协议中又约定，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。上述合同与补充协议均为由绿地公司提供的格式条款，鉴于约定内容相冲突，则依法应当作出不利于提供格式条款一方的解释。补充协议中就交付时间所作的宽限期约定明显减轻了出卖人的责任，则应以合同约定交付时间为准。沈晴、吴佳易在XXXXX经建设行政主管部门确认可以交付使用之后办理了收房手续，其按照建设行政主管部门通知同意交付作出的时间期限计算违约金亦合理。综上，绿地公司应支付自2019年7月1日起至2020年5月19日的逾期交房违约金，该院对沈晴、吴佳易的诉讼请求依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：绿地公司自判决发生法律效力之日起十日内向沈晴、吴佳易支付逾期交房违约金30689.14元。如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，由绿地公司负担，该款已由沈晴、吴佳易预付，绿地公司于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给沈晴、吴佳易。二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，绿地公司在没有通过“交付使用竣工验收”前，不符合房屋交付条件，业主可以不接受绿地公司的交付行为。且绿地公司在补充协议约定的宽限期内仍未满足交付条件，而是在宽限期之后的2020年5月份才通过“交付使用竣工验收”，始可依法交付。鉴于绿地公司没有在商品房买卖合同及补充协议约定的期限内将符合交付条件的房屋交付业主，故沈晴、吴佳易可以依据商品房买卖合同约定要求绿地公司承担违约责任。综上，绿地公司认为不需要承担违约责任的上诉意见不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费568元，由绿地公司负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年九月二十三日书记员  华茜渝