北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初39006号原告：代来福，男，1982年8月19日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：许正豪，北京市鉴杜律师事务所律师。被告：向长清，男，1976年8月30日出生，汉族，广东康景物业服务有限公司北京分公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李妙扬，女，1987年7月2日出生，湖南省攸县谭桥街道办事处东联社区居民委员会推荐。被告：许平，女，1993年6月16日出生，汉族，广东康景物业服务有限公司北京分公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：安二明，北京市致宏律师事务所律师。原告代来福与被告向长清、许平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告代来福及其委托诉讼代理人许正豪、被告向长清的委托诉讼代理人李妙扬、许平的委托诉讼代理人安二明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代来福向本院提出诉讼请求：1、解除原告与许平之间的有关涉案商铺的租赁合同关系；2、向长清退还原告2017年10月1日至2018年12月28日房租49000元；3、许平向原告退还转让费50000元、赔偿装修费45294元、营业损失20000元、违约金20000元、财产损失17000元；4、诉讼费由许平、向长清承担。事实和理由：2017年4月28日，原告与向长清合伙与许平签订《商铺租赁合同》，租期3年，交纳保证金53550元，承租通州区XXXXXXXXH区1号楼负一层商铺，2017年10月1日向长清退出经营，交由代来福独自经营。2017年10月，许平将商铺上锁，致使原告无法经营，致使合同无法继续履行，由于被告的违约行为给原告带来巨大损失。为了维护公民的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持我的诉讼请求。被告向长清辩称：原告已经出现违约，我们之间的合同已经解除了。原告要求我方退还租金，但我方没有收到原告的任何房租，不予退还。转让费是交给先前商铺的经营者了，与我无关。装修费、营业损失、违约金，我们拒绝给付，财产损失也不存在。我不同意原告的诉讼请求。被告许平辩称：根据约定，装修需经书面同意，物业公司处没有原告任何书面申请。根据第九条违约责任第三款约定，需要提交详细书面材料并经同意方可装修。转让费不是许平收取，合同第十八条约定是新会员可以继续使用，因此许平不承担责任，违约责任在原告。财产损失需要原告举证并根据责任分担。本院经审理认定事实如下：2015年9月22日北京合生北方房地产开发有限公司与刘荣签订《商铺租赁合同》，约定北京合生北方房地产开发有限公司将位于XXXXXXH区一号楼负一层101室（882.71平方米，以下简称“101室”）出租给许平使用，租期自2015年8月1日至2018年7月31日。2015年11月8日，刘荣与许平签订《商铺租赁合同》，约定刘荣将101室出租给许平使用，租期自2015年8月1日至2020年7月31日。向长清与刘荣系夫妻关系。代来福与向长清欲租赁位于101室的原“小时光烤肉”店商铺并用以合伙经营，许平对此知悉，在与代来福商定转让费等事宜之后，许平要求向长清与其签订租赁合同。2017年4月28日，许平（甲方）与向长清（乙方）签订了《商铺租赁合同》。合同第一条约定：许平将101室的一部分（170平方米，原“小时光烤肉”店，以下简称“涉诉商铺”）出租给向长清使用。合同第二条约定：涉诉商铺租期自2017年4月28日至2020年7月31日，免租期为30天。合同第三条约定：乙方在该商铺经营的商铺名称暂未定，该商铺经营范围不限，乙方如改变商铺名称和经营范围，需经甲方的书面同意及工商管理部门许可。合同第四条约定：租金每日每平方米3.5元，签订合同日期起算的第二年开始房租以日租金5%递增。乙方须于每个租金支付期的第一个月的10日前，主动缴纳当期租金，租金以每三个月为一个支付期。合同第六条约定：乙方装修须于施工前15天就有关装修之承包商、设计图纸、材料等提交甲方及物业公司审核，并取得物业公司的书面同意后方可施工；乙方须按照物业公司的要求支付审批费和施工监管费，如需政府监管的项目，还需政府审批后方可施工。乙方装修，如有涉及水、电、煤气、消防、通信、保安防盗及排污等中央系统的接驳，更改或搬迁，必须取得甲方及物业公司书面同意，并由物业公司指定的施工队施工，费用由乙方承担。合同第九条约定：在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方解除合同，应向乙方返还交纳的租赁保证金，并按租赁保证金的1%向乙方支付违约金。如乙方迟延缴纳租金、物业服务费及其它应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额5%支付违约金，如连续15天未能缴足租金或物业服务费及其他应缴之费，甲方有权单方解除合同，收回店铺，租赁保证金和物业服务保证金不予退还。合同第十八条约定：转让费50000元，转让费含小时光所有设备、桌椅、装修、装饰以及会员，原有会员依就（应为“旧”）可以凭卡消费。合同还约定了其他相关内容。上述合同签订当日，向长清向许平支付了保证金53550元以及2017年5月28日至2018年8月28日的租金54770元。由于许平作为次承租人需要向向长清的妻子刘荣交纳101室的租金，故许平要求代来福将转让费50000元直接交予向长清。代来福于2017年4月29日、2017年5月3日分两次转账给向长清共计46000元，因向长清与代来福之间系合伙关系，二人之间又有经济往来，其余4000元予以了抵消。本案审理过程中，许平认可其将101室分为四部分商铺进行出租，其中一部分即为涉诉商铺。在许平与向长清签订《商铺租赁合同》后，代来福在原“小时光烤肉”店的基础对涉诉商铺进行了装修，此后代来福与向长清在此继续经营“小时光烤肉”店。2017年9月28日，甲方(第一承租人)向长清、刘荣，乙方（第二承租人）许平，租户（第三承租人）赵彩侠、马艳崇、王亚伟、代来福签订《补充协议》，该协议对101室租期、创城期间房租、办证等问题做了相关约定。由于北京市通州区在创城期间对涉诉商铺的经营造成了一定影响，经许平与向长清协商，涉诉商铺2017年8月28日至2017年9月30日期间的租金无需支付。在合同履行期间，由于“小时光烤肉”店的经营情况不理想，向长清终止了与代来福的合伙关系，并于2017年10月1日与代来福签订《房屋租赁补充协议》。该协议约定：向长清从2017年10月1日撤出，后续经营管理等任何责任由代来福方负责；向长清应履行前期房租费用至2018年2月29日，2018年3月1日起房租由代来福负责支付，同时支付房屋租赁押金；2017年10月1日起代来福履行《房屋租赁合同》义务，2017年10月1日起向长清不再承担《房屋租赁合同》义务。2017年10月1日，代来福在《商铺租赁合同》乙方处加上“北京明月堂修脚服务有限公司代来福代签”字样。向长清终止了与代来福的合伙关系后，代来福停止经营“小时光烤肉”店，打算将涉诉商铺用于经营“北京明月堂修脚服务有限公司”。2017年10月10日，代来福就涉诉商铺进行装修时，许平将门上锁，将装修工人锁在了商铺。许平在2018年10月17日再次将涉诉商铺上锁，代来福至此无法使用涉诉商铺。对于上锁原因，许平称系因其并未收到涉诉商铺2017年10月份以后的租金，向长清退出合伙后，代来福并未与其签合同。由此也可以推断，许平对向长清终止与代来福之间的合伙关系一事知情。另外，许平还称，其已于2017年10月21日与向长清解除了《商铺租赁合同》，为此其向本院提交了一份二人签字的日期为2017年10月21日的《解约函》。本案审理过程中，代来福申请对其装修商铺的装修费用进行评估，经评估机构评定，涉诉商铺装修所用费用为44317元，其中不可移动部分的装修费用为34411元，可移动部分的装修及材料、设备所需费用为9906元。另外，因许平将涉诉商铺上锁，致使涉诉商铺内部分食品不能及时利用而损坏。另查，代来福2017年10月装修涉诉商铺并未向物业公司递交申请、图纸及装修押金。上述事实，有《商铺租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议》、视频、录音、微信聊天记录、《小时光室内装修协议》、收条、微信转账记录、收据、照片、现场勘验照片及笔录、《资产评估报告》、证明、证人杨某的证言等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以主张解除合同。当事人对自己的主张有责任提供相应的证据。根据本院查明的事实，向长清与代来福原系合伙关系，共同租赁了涉诉商铺，二人向许平支付了租金、保证金、转让费，虽然《商铺租赁合同》是由向长清与许平签订，但2017年10月1日后，向长清终止了与代来福的合伙关系，代来福继续租用涉诉商铺，故许平与代来福之间实际上存在租赁合同关系。另外，根据代来福提交的2017年9月28日甲方(第一承租人)向长清、刘荣，乙方（第二承租人）许平，租户（第三承租人）赵彩侠、马艳崇、王亚伟、代来福签订《补充协议》，及许平自认的其将101室分为四部分商铺出租的事实，也可以证实许平与代来福之间就涉诉商铺确实存在租赁合同关系。对于代来福请求解除其与许平之间的有关涉案商铺的租赁合同关系的主张，因许平将涉诉商铺于2017年10月17日上锁，致使代来福无法正常使用涉诉商铺，故该项主张本院予以支持。对于租赁合同关系的解除时间，代来福主张以2017年10月17日许平将涉诉房屋上锁的时间为准，本院认为双方并未于该时间达成解除租赁合同关系的合意，也无证据表明一方通知对方解除租赁合同关系，故该时间不足以成为租赁合同关系解除的时间；许平主张以2017年10月21日其与向长清签订《解约函》的时间为租赁合同关系解除时间，本院认为，根据代来福提交的微信聊天记录，其对代来福与向长清共同租赁涉诉商铺并合伙经营是明知的，根据许平所述的锁门的理由可以推知许平对向长清终止与代来福之间的合伙关系也是知情的，故如果其想解除涉诉商铺的租赁合同关系，应当与代来福协商或者依约通知代来福，而其主张以其与向长清签订《解约函》的日期为租赁合同关系解除日期欠妥。本院认为，以本判决生效之日作为双方租赁合同关系解除的时间为宜。对于代来福要求向长清向其退还2017年10月1日至2018年12月28日房租49000元，本院认为代来福与向长清之间并不存在租赁合同关系，代来福也未向向长清交纳过上述房租，代来福向向长清主张的上述房租实为向长清终止与代来福之间的合伙关系时，同意支付的涉诉商铺租金。本院认为，就该部分费用所产生的纠纷不属于本案租赁合同纠纷所能解决的范畴，代来福可就此另行处理。对于代来福要求许平退还转让费的主张，根据本院查明的事实，该部分费用确系代来福支付，其中包括小食光烤肉店所有设备、桌椅、装修、装饰以及会员等。因许平尚欠向长清的妻子刘荣房租，故许平要求代来福将该部分费用支付给向长清。许平在2017年10月将涉诉商铺上锁，致使代来福不能正常使用涉诉商铺，故转让费中的部分费用成为代来福的损失。鉴于代来福已两次装修涉诉商铺，将原有装饰装修大部分改动，而可移动的设备、桌椅代来福可以继续使用，原有会员因代来福经营范围的变化而无法继续消费原有餐饮项目。故结合上述情况、综合本案案情，本院对代来福要求许平退还的转让费，酌情予以支持5000元，过高部分不予支持。对于许平有关转让费系向长清支付给王怡的辩解意见，本院认为《商铺租赁合同》中并未约定转让费支付给王怡，王怡亦非上述《商铺租赁合同》的相对人，另外该部分费用也是由代来福实际支付，而向长清以现金方式付给王怡，故本院对许平的该项辩解意见不予采纳。对于代来福所主张的装修费，根据评估机构的评定，涉诉商铺装修所用费用为44317元，该部分费用因许平将涉诉商铺锁门致使代来福无法正常使用涉诉商铺而必然成为其损失，故本院对此予以支持。对于许平辩称的涉诉商铺2017年10月份之后的租金未向其支付故其对涉诉商铺上锁的意见，本院认为，就房租问题以及装修等其他问题，许平可以向承租人依法、依约主张，但采用上锁的方式阻止代来福正常使用涉诉商铺明显不妥，故不能以此为由，免于承担代来福所受损失的赔偿责任。对于代来福主张的营业损失，由于代来福并未提供证据证明涉诉商铺投入经营后其存在盈利情况，相反代来福在庭审中认可涉诉商铺的经营一直入不敷出，故本院对其主张的营业损失不予支持。对于代来福主张的违约金，虽然向长清与许平所签订的《商铺租赁合同》约定“在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方解除合同，应向乙方返还交纳的租赁保证金，并按租赁保证金的1%向乙方支付违约金。”但代来福确实存在违约行为，未在装修前向物业公司递交装修申请、图纸，装修并未取得物业公司的书面同意，故其主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、原告代来福与被告许平有关XXXXXXH区一号楼负一层101室原“小时光烤肉”店的商铺租赁合同于本判决生效之日起解除；二、被告许平退还原告代来福转让费5000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告许平赔偿原告代来福装修费44317元、财产损失200元。于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告代来福的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2160元，由原告代来福负担1641元（已交纳），由被告许平负担519元（于本判决生效之日起七日内交纳）。评估费8000元，由许平负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市是第三中级人民法院。审判员  李宏印二〇一八年六月十八日书记员  侯康丽