浙江省温州市龙湾区人民法院民事判决书（2021）浙0303民初727号        原告：季文清，男，汉族，1958年10月21日出生，住浙江省温州市瓯海区。                委托诉讼代理人：程鹏，北京德恒（温州）律师事务所律师。                委托诉讼代理人：朱利明，北京德恒（温州）律师事务所律师。                被告：温州洲亿国际大酒店管理有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道永宁西路503号101室，统一社会信用代码91330303051322106D。                法定代表人：孙国敬。                委托诉讼代理人：张奕，浙江联英律师事务所律师。                委托诉讼代理人：叶超，浙江联英律师事务所律师。                原告季文清与被告温州洲亿国际大酒店管理有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序审理，于2021年3月25日公开开庭进行了审理，原告季文清及其委托诉讼代理人程鹏、朱利明到庭参加诉讼，被告温州洲亿国际大酒店管理有限公司委托诉讼代理人张奕、叶超到庭参加诉讼；于2021年6月11日转为普通程序，组成合议庭并于2021年7月23日第二次公开开庭进行了审理，原告季文清委托诉讼代理人程鹏、朱利明到庭参加诉讼，被告温州洲亿国际大酒店管理有限公司委托诉讼代理人张奕、叶超到庭参加诉讼。应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即停止占用温州洲亿国际大酒店一层中大堂、商务中心、西餐厅和咖啡厅及其他业主共有部分进行酒店经营的侵权行为；2．判令被告对温州洲亿国际大酒店一层中大堂、商务中心、西餐厅和咖啡厅及其他业主共有部分排除妨碍，恢复原状；3．本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼求情：1．判令被告停止占用温州洲亿国际大酒店一楼的消控中心；2．判令被告对温州洲亿国际大酒店管理有限公司的消控中心排除妨碍并恢复原状；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与万康置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购入坐落于温州洲亿国际大酒店（以下简称洲亿酒店）14层1410号房产，于2014年9月24日办理了《房屋所有权证》，载明房产的权利人为季文清，房屋建筑面积119.08㎡。《商品房买卖合同》第四条约定，除车位、车库为出卖人所有外，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。2013年1月26日，原告与被告签订《委托经营管理协议书》，约定原告将坐落于洲亿酒店建筑面积为119.08㎡的房屋，委托被告作为宾馆房客经营管理。委托经营管理期限自2013年1月1日起至2020年12月31日止。《委托经营管理协议书》到期后，原告不再与被告续约，停止将洲亿酒店14层1410号房屋委托被告经营管理使用，然而至今洲亿酒店仍然占有使用酒店一层中原告与其他业主的共有部分，也即消控中心。原告系洲亿酒店14层1410号房屋的建筑物区分所有权人，对其房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共有管理的权利。酒店一层除被告专有部分以外的房产为原告与其他业主共同所有，洲亿酒店自委托经营管理协议到期后，仍然将酒店一层中的大堂等建筑物区分所有权人的共有部分作为酒店的经营管理使用，将原消控中心改建并出租给月子中心，系擅自占有共有部分。洲亿酒店建筑层数地上十五层，由原告与其他业主区分所有，各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权，又对整幢房屋及其共有部分享有共有权。对共有部分的任何改动、使用，应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及有关共有和共同管理权力的其他重大事项，应当由业主共同决定。被告在《委托经营管理协议书》到期以后，仍然将酒店一层中原告与其他业主共有部分房产作酒店经营使用的行为，妨碍了原告正常生活秩序，影响到全体区分所有权人的共同利益。原告为此起诉。                被告答辩称：一、原告无诉讼利益，主体不适格。消控室属于全体业主共有，本案的诉讼目的是为了维护全体业主的共同权益，本案的审判结果对相关全体业主均有约束力，诉讼利益和风险也归属于相关全体业主，因此作为业主共同权益诉讼事项，显然属于业主的共同管理事项之一。二、洲亿酒店消控中心现在所处的位置是符合《建筑设计防火规范》且经消防部门验收合格的，是合规合法的。根据《消防法》的相关规定，酒店类商业建筑需经过两次消防验收手续，第一次是施工前应经消防设计审查通过，第二次是投入使用、营业前应当经消防安全检查。2012年2月绘制的《房屋建筑面积测绘成果书》中，原消控室位置不符合《建筑设计防火规范（GB50016-2006）》中11.4.4消防控制室的设置应符合下列规定：7.2.5与其他部位隔开，并应设置直通室外的安全出口。故被告在2013年设计装饰装修方案时对消控室作出调整，将自持一楼的面积为72.173㎡的专有部分用作现消控中心，最终通过消防验收并投入使用，而原消控室的面积仅为40.335㎡。恢复原状已不符合消防相关规定。三、被告对消控中心的变更是获得原告概括性授权，也是为了原告的经济利益考虑。双方签订委托经营协议，委托经营管理期限自2013年1月1日起至2020年12月31日止，协议上明确原告委托被告经营管理并装修，被告保证房产安全并持续性收益，但当时酒店大楼并未获得土建消防验收，被告接管酒店时也并不知情，因此被告开始着手土建消防验收手续。全体业主均委托被告经营管理酒店，为了全体业主的共同利益以及符合法律规范，被告调整消控室的位置，于2017年完成室内装修并通过消防验收，现消控中心一直承担案涉建筑大厦的消防安全职能，并未侵犯全体业主的利益，不应认定为妨碍。故请求驳回原告对被告的诉请。                审理中，原告补充称：一、原消控室是符合消防规定的。依照规定，必须经过消防验收后，业主才能办理房屋产权证。这与装饰装修需要通过消防验收并不冲突。被告无法提供消防部门出具的整改通知书，系其擅自调整消控中心位置。二、原告于2013年1月26日在签订商品房买卖合同的当天，就委托被告管理其房屋。委托管理协议实际上是租赁协议，并不存在概括性授权。而原告对酒店以及原告所享有的房屋的装修不清楚，故对被告2013年调整消控中心的位置并不知情。三、原消控中心的面积为40.335㎡，而现消控中心面积仅有23.87㎡，并非被告所述的72.173㎡，可见消控中心面积缩小，被告已侵占全体业主共有部分。                审理中，被告补充称：一、原告办理房产证时，案涉酒店大楼的土建消防验收并未通过，实际上是于2016年才通过。二、2013年全体业主委托被告管理经营洲亿酒店。现洲亿酒店由浙江瑞都商务酒店管理有限公司管理经营，除原告及小部分业主之外，大部分业主已和浙江瑞都商务酒店管理有限公司续签房屋租赁协议，其中包括持有较大专有面积的被告及被告法定代表人孙国敬；另有部分小业主已将房屋出租给温州冰壶楼餐饮服务有限公司。据被告了解，案涉酒店大楼共有专有面积物业373间，总专有面积51410.35平方米，目前没有签约的物业有102间，未签约占比27.34％；未签约面积6156.08㎡，占比11.97％。                本院经审理认定事实如下：原、被告均系龙湾区永中街道永宁西路503号洲亿酒店的业主，案涉建筑规划用途为商业，地类（用途）为住宿餐饮用地。                2013年1月26日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订一份《委托经营管理协议书》，载明“一、甲方将拥有完全产权的坐落于温州市龙湾区温州洲亿国际大酒店14层1410号建筑面积为119.08平方米的房屋，委托乙方作为宾馆客房经营管理。委托经营管理期限从2013年1月1日起至2020年12月31日止，共八年。二、由于甲方向房开公司购买的上述房产为毛坯房，因委托乙方作为宾馆客房经营须统一装修。双方约定该房屋由乙方进行装修，装修费用为476320元人民币，该装修款暂由甲方借给乙方，甲方于本协议签订之日将上述装修借款直接支付给乙方。三、乙方承诺自2017年起，分四年八次归还甲方的房屋装修款，即从2017年至2020年每年的2月1日和7月1日由乙方分二次每次归还甲方装修款59540元人民币。四、温州洲亿国际大酒店系各业主共同委托乙方统一经营管理的酒店，双方同意采取固定回报方法由乙方支付甲方酒店经营管理收益。即从2017年至2020年每年的2月1日和7月1日由乙方支付甲方分二次每次固定经营管理收益22751.04元人民币……六、温州洲亿国际大酒店系各业主共同委托乙方统一经营管理的房屋，在酒店运营期间所产生的装修及翻新费用由乙方负责”等。双方均开始履行协议，被告出资按酒店功能对案涉建筑进行整体装修。                2016年2月4日，温州市公安消防局出具一份温公消验字［2016］第0010号《建设工程消防验收意见书》，载明“温州洲亿国际大酒店管理有限公司：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位申报的温州洲亿国际大酒店管理有限公司温州洲亿国际大酒店建设工程（工程受理凭证文号为温公消验凭字［2016］第0007号，工程位于龙湾行政中心区南侧E01地块，建筑层数地上19层，建筑高度74.85米，使用功能地上一层为酒店大厅、消控室、营业厅、配电房，二层为办公、餐饮，三层为餐饮包厢、综合办公室、宴会厅及设备用房，四层为宴会厅、KTV包厢、多功能厅、厨房及设备用房，五层为办公室、员工活动是、会议室、休息室、配套用房、室外游泳池及功能用房，六至十九层为客房、行政酒廊，建筑面积：39093.29平方米，地下室为地下两层，使用功能为机动车库、设备用房及配套用房，建筑面积：17177.46平方米）进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审建字［2007］第38号、温公消审字［2014］第0143号、温公消审字［2014］第0173号），经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格”等。                2017年，洲亿酒店正式投入运营。                2021年，浙江瑞都商务酒店管理有限公司、温州冰壶楼餐饮服务有限公司分别经营洲亿酒店客房服务部分与餐饮服务部分。                审理中，本院依职权调取位于温州市龙湾区永宁西路503号温州洲亿国际大酒店全部不动产权属登记信息，显示案涉建筑共有373处专有部分。                2021年7月18日，浙江瑞都商务酒店管理有限公司向本院出具一份《情况说明》，载明“温州市龙湾区永中街道永宁西路503号的业主，与我司签约的拥有不动产权证197户，专有部位建筑面积合计12722.48平方米。经了解，消控室自酒店开业初始即为现状”等，并附两份与案外人（其他业主）签订的《房屋租赁协议书》。                2021年7月20日，温州冰壶楼餐饮服务有限公司向本院出具一份《请求稳定营商环境保持消控室现状的报告》，载明“自酒店开业初始，我司就承租了三楼、四楼和五楼用于餐饮经营……1．消控室从开业到现在，一直持续稳定承担消防功能，没有因为消防不过关而停业或者整顿……3．原洲亿酒店与小业主签署的8年合同到期了，2021年1月1日，我司自行与小业主谈判签署了合同，经营得以继续。签约面积为1374.19平方米，产权证为21本”等，并附两份与案外人（其他业主）签订的《房屋租赁合同》。                上述事实有当事人一致陈述及原告身份证、被告企业信用信息公示信息、《委托经营管理协议书》、房屋所有权证、国有土地使用权证、温州市不动产登记信息查询记录、勘验笔录、现场照片及消控中心现状示意图、《情况说明》及《房屋租赁协议书》、《报告》及《房屋租赁合同》等证据在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：                一、关于原消控中心。                （一）原告向本院申请调查令，调取案涉建筑《竣工图》（图号为建施-6修C，编制日期为2011年8月）、《房屋建筑面积测绘成果书》（项目编号为2011-158，测绘日期为2012年2月10日）、现位置为月子中心的照片，证明原消控中心所在位置及面积为40.335平方米、现由月子中心租用的事实。被告质证认为，对证据真实性、合法性无异议，但关联性有异议，图纸及测绘成果书形成时间均早于洲亿酒店装饰装修之前，因原消控中心不符合消防防火规范要求，故在装饰装修时进行修改，被告将自己专有部分的72.173㎡用作消控中心，置换原消控中心位置，故被告将原消控中心位置出租。本院审查认为，《竣工图》、《房屋建筑面积测绘成果书》均调取自温州市城市建设档案馆，真实性予以确认，可以确认原消控中心的位置以及现已出租的事实，至于对本案的影响，下文再行阐述。                （二）被告提供《建筑设计防火规范（GB50016-2006）》，载明“11.4.4消防控制室的位置应符合下列规定：2附设在建筑物内的消防控制室，宜设置在建筑物内首层的靠外墙部位，亦可设置在建筑物的地下一层，但应按本规范第7.2.5条的规定与其它部位隔开，并应设置直通室外的安全出口”等，证明原消控中心位置不符合《建筑设计防火规范》的要求。原告质证认为，对证据真实性、合法性无异议，被告并未提供消防部门出具的相关整改通知书，故无法证明原消控中心不符合《建筑设计防火规范》的要求。本院审查认为，《建筑设计防火规范（GB50016-2006）》真实性予以确认，但原消控中心是否符合相关防火要求，仍需其他证据予以佐证，而被告未提供其他证据证明其主张，故原告的质证意见成立，本院予以采纳。                二、关于现消控中心。                （一）被告提供《一层消防通风平面图》（图号为暖施-03，日期为2013年10月）、《一层平面图》（图号为饰施-01，日期为2013年10月，设计说明：原大楼一层二层为餐饮，门厅、酒店等配套场所，现因实际需要，局部做功能性调整。调整后按实际需要增设防烟楼梯三部，通道隔墙采用耐火极限不小于2小时的实体墙隔断）、《建筑设计防火规范（GB50016-2014）》，证明2013年装饰装修设计时消控中心位置修改为现消控室的位置，不但符合《建筑设计防火规范》2006版也符合2014版的消防要求，并于2016年通过消防部门的验收，现消控室的面积为72.173㎡。原告质证认为，对该组证据三性均不予认可，即便现在的消控室符合消防规定，也无法证明原先消控中心不符合规定，被告变更消控中心的位置可能是出于方便经营，而侵犯了其他业主共有权益。本院审查认为，该组证据真实性予以确认，至于对本案的影响，下文再行阐述。                （二）本院组织原、被告进行现场勘验，并绘制温州洲亿国际大酒店一楼消控中心现状示意图。原告质证认为，现状示意图证明现消控室与原消控中心位置不符，且监控室不属于消控中心。被告质证认为，目前实际使用的消控室即消控中心（含消控室、智慧消防、监控室）的面积远大于原设计、测绘的消控室面积，对案涉建筑所有权人的利益有增益而无减损；原告提供的测绘资料中，消控室就是含监控室的，依据《民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）》“13.11.5消防控制中心宜与主体建筑的消防控制室结合；消防控制也可与建筑设备监控系统、安全技术防范系统合用控制室”的规范要求，消控室也是包含监控室的。本院审查认为，洲亿酒店将消控中心、微型消防站、监控室结合在一起，共同承担案涉建筑电视监控和消防监控职能这一事实予以确认，至于对本案的影响，下文再行阐述。                本院认为，结合双方诉辩意见，本案主要争议在于：                一、关于被告主张原告主体不适格的问题。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。物业管理区域内相关建筑物权属的确认、物上请求权的行使，系为了维护权利的现状、保护权利免受侵害的行为，属于物权的保存行为，对其他共有人即其他业主并无不利影响，其不同于物权的用益、处分行为，单个或部分共有人亦可行使。本案中，原告作为案涉建筑的业主，对建筑区划内的共有部分享有共同管理的权利，本案争议的消控中心系案涉建筑全体业主享有的共有部分，原告作为本案适格原告，有权提起本案诉讼。故对被告的抗辩，本院不予采纳。                二、关于原告主张被告擅自占用全体业主共有部分用于经营性活动，要求被告停止占用、恢复原状、排除妨害的问题。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。首先，一开始案涉建筑全体业主委托被告经营管理案涉建筑并由被告按酒店功能进行整体统一装修，其中也包括对共有部分的装修，被告调整原消控中心的位置，将其一楼靠外墙部位的专有部分面积与原消控中心进行置换，建成现消控中心并通过消防验收，委托管理期间原告及其他业主均未提出异议，自2017年洲亿酒店投入运营起至今，现消控中心一直承担案涉建筑的防火安全管理职责。其次，现在大部分业主已和浙江瑞都商务酒店管理有限公司、温州冰壶楼餐饮服务有限公司签订租赁协议，经调阅相关租赁协议，已签订协议的业主人数已达三分之二以上，可见大部分业主对现消控中心位置未持异议。最后，现消控中心、微型消防站、监控室的位置属于被告专有部分，较原消控中心功能和面积相当，被告本就可以对其原专有部分进行经营性活动，现其将置换的原消控中心位置进行经营性活动，并没有证据显示被告因此而更多获益。综上，被告并非擅自占用共有部分，考虑到大部分业主对消控中心的现状未持异议，恢复原状将造成资源浪费，案涉消控中心没有恢复原状的必要。故原告对被告停止占用及排除妨害、恢复原状的诉请，于法无据，本院不予支持。                依照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十八条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：                驳回原告季文清的全部诉讼请求。                本案受理费80元，由原告季文清负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。                    审判长张清清            人民陪审员张金玉            人民陪审员王聪聪    二○二一年九月十三日            代书记员张素珍