福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终1938号上诉人（原审被告）：漳州市芗城区城市建设开发总公司，住所地漳州市芗城区钟法路1号，统一社会信用代码913506021566119911。法定代表人：高志毅，公司总经理。委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建恒和泰物业服务有限公司，住所地漳州市芗城区丹霞路官园城堡新村2幢5号内街店面，统一社会信用代码91350602753114619T。法定代表人：杨金福，公司总经理。委托诉讼代理人：周安喜，公司职员。委托诉讼代理人：陈少志，福建乐博律师事务所律师。上诉人漳州市芗城区城市建设开发总公司（以下简称芗城开发总公司）因与被上诉人福建恒和泰物业服务有限公司（以下简称恒和泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初4609号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人芗城开发总公司的委托代理人胡先文，被上诉人恒和泰公司的委托代理人吴育林、周安喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芗城开发总公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回恒和泰公司的一审诉讼中不合理的诉讼请求。二、一、二审诉讼费均由恒和泰公司承担。事实和理由：一、一审对本案案由认定错误，本案案由应为委托合同纠纷，双方当事人之间不存在双务有偿的对等权利义务关系。双方当事人之间签订的案涉合同为涉案小区的潜在业主选聘前期物业服务企业，不是为芗城开发总公司自己选聘物业服务企业。对恒和泰公司受托事务是否完成的评价，是案涉小区的潜在业主，不是芗城开发总公司。涉案合同是案涉小区的潜在业主向恒和泰公司支付物业服务费用，芗城开发总公司无需向恒和泰公司支付物业服务费用。即恒和泰公司与芗城开发总公司之间不是物业服务的提供者与接受者的关系。二、涉案合同因政府政策变化而解除，芗城开发总公司无过错，无需承担赔偿责任。因国有企业改制，芗城区人民政府成立漳州市芗江物业服务有限公司，负责对芗城区国有企业开发的项目物业进行统一服务。因政府政策变化导致涉案合同无法继续履行，该事由系芗城开发总公司无法预见、无法控制的客观原因，不是芗城开发总公司主观原因导致合同不能继续履行而解除。三、一审判决芗城开发总公司赔偿恒和泰公司损失合计863449.40元，没有事实和法律依据，适用法律错误。1.物业用房装修工程款111070元，不符合事实，也不符合及时止损的商业规则。根据涉案合同第十条规定，芗城开发总公司应当在本物业承接查验协议签订后十日内向恒和泰公司移交物业管理用房。恒和泰公司没有证据证明双方签订了物业承接查验协议后向其移交了物业管理用房。又根据涉案合同第十九条规定，本物业承接查验协议作为本合同的补充协议。很显然，物业承接查验协议应系芗城开发总公司与恒和泰公司签订，而非案外人福建省第五建筑工程公司与恒和泰公司签订的。从恒和泰公司提供的装修合同看，装修工期前期（2020年3月4日前）在疫情期间不能施工，装修工期后期（2020年3月4日至2020年3月31日工程验收），又在芗城开发总公司发出合同解除通知之后。很显然，该物业用房的装修不符合事实，也不符合及时止损的商业规则。2.工作人员工资及福利301479.4元及解除劳动合同补偿金40900元，没有实际发生。根据涉案合同第二条规定，合同日期自首套物业交付之日起算。至芗城开发总公司发出解除通知、乃至恒和泰公司提起本案诉讼时，涉案小区尚未交房，芗城开发总公司与恒和泰公司签订的合同还没开始履行，恒和泰公司无需支付人员工资及福利。从恒和泰公司提供的证据看，也不符合客观事实。首先，支付工资及福利的形式不符合公司财务制度。员工工资用恒和泰公司的法定代表人杨金福的个人账户支付，不符合员工工资用公司账号发放的规定。同时杨金福担任法定代表人的公司除了恒和泰公司外，还有恒和泰公司漳州高新区分公司等多家公司。恒和泰公司没有确实充分的证据证明这16名员工仅仅是为涉案小区提供物业服务的员工。其次，这16名员工，除聘用的退休人员外，包括项目经理郑惠美在内均没有交纳社会保险的记录，这不符合常理。再次，物业管理用房装修验收日期也能验证恒和泰公司并未实际履行物业服务。恒和泰公司提供的物业管理用房的装修于2020年3月31日才竣工验收。假如这16名物业管理人员从2019年9月就开始到涉案小区上班，那上班地点在何处？复次，恒和泰公司提供的员工用工信息也互相矛盾，存在不实之处。在恒和泰公司提供《下碑新村岗位人员配置》中载明何天德，任机电主管，入职时间系2019年9月1日。但在何天德的《解除劳动关系协议书》上载明其入职时间是2019年8月，明显不同。最后，涉案小区物业尚未移交，恒和泰公司聘用16名员工工作，尤其是保安员有10名，也不具有客观性和真实性。退一步讲，即便恒和泰公司在项目交房前确实进场，也不需要16名员工。参照恒和泰公司一审补充提交的证据《关于白云小区一期前期物业接收管理的通知》，项目交房前的物业服务按照最低配置管理人员（即：主任1人，客服兼出纳1人，机电维修人员1名，保安员4人，共7人），也仅需要7名，而不是16名。3.一审判决间接损失及可得利益损失30万元，适用法律错误。首先，恒和泰公司与芗城开发总公司之间不是涉案合同物业服务的提供者与接受者的关系，不存在双务有偿的对等权利义务关系。芗城开发总公司签订本涉案合同不以营利为目的，也不曾盈利。其次，从合同解除的原因看，芗城开发总公司不应赔偿间接损失。如前所述，因政府政策变化导致本案合同解除，依法应属于情势变更，属于合同当事人意志之外的客观情况发生重大变化的情形。因解除合同造成的损失，应该仅限于恒和泰公司在合同解除之前为履行合同实际发生的费用、损失，而不能计算尚未履行部分的可得利益损失，即间接损失不在赔偿之列。一审判决支持可得利益损失30万元，不仅适用法律错误，也违反了公平原则。再次，芗城开发总公司在签约、履约过程中，始终积极作为。在合同因政府政策变化不能继续履行需要解除时，芗城开发总公司亦及时告知了恒和泰公司，不存在基于过错责任的损失赔偿，更不应该赔偿可得利益损失。一审法院适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条的规定进行裁判，任意扩大了本案赔偿的损失范围，适用法律错误。《合同法》第一百一十三条规定的违约方赔偿守约方的损失，可以包括可得利益损失，主要是针对因主观过错不履行合同的行为作出的规定。本案系因政府政策原因导致合同无法履行，芗城开发总公司没有主观过错，可得利益损失不应赔偿。最后，恒和泰公司计算的可得利益损失，没有任何依据。恒和泰公司与案外人漳州市鑫旺成建材有限公司签订《沙土经营场地租用服务合同》约定的违约赔偿金损失，该服务合同因履约保证金30万元未实际交付致履约保证金条款不生效。更何况涉案物业没有交付，业主还没有装修用沙的实际需求，案外人也不存在任何损失。恒和泰公司主张的三年物业服务利润，更是没有任何依据。恒和泰公司按照未来三年全部业主均入住、全部停车场均投入使用的理想蓝图来计算利润，也不符合客观事实。综上，一审判决认定事实和适用法律均错误，请求二审法院予以改判。恒和泰公司答辩称：一、本案为物业服务合同纠纷，而非委托合同纠纷，一审案由认定正确。本案双方当事人签订的《下碑新村项目前期物业服务合同》（以下简称“《物业服务合同》”）约定了双方相应的权利与义务，且第五条第（九）款约定，（甲方即芗城开发总公司）按照福建省发展和改革委员会《福建省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理有关问题的通知》规定，全额支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费。恒和泰公司合同签订后即招聘人员开展工作，且已履行了前期物业服务的物业接收、装修物业服务用房等工作，因此本案属于物业服务合同纠纷。二、芗城开发总公司属于无正当理由提前解除合同，应当向恒和泰公司承担违约赔偿责任。根据双方签订的《物业服务合同》第14条第3项、第5项的约定，任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付10万元违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿。本案合同签订开始履行后，芗城开发总公司以“国有企业改制，拟对国有企业开发的项目物业进行统一服务”为由解除合同，该理由属于企业内部决定，不能以此为由对抗法律规定及合同的约定；且本案并不存在相关政府政策公告文书，不属于情势变更，故芗城开发总公司应当承担违约赔偿责任。三、一审判决芗城开发总公司赔偿恒和泰公司损失合计863449.40元合法有据，适用法律正确，应当予以维持。1、关于物业用房装修工程款111070元问题。恒和泰公司在2019年8月2日签订合同后，在查验过程中发现物业用房未按《福建省物业管理条例》第四十五条约定装修，芗城开发总公司反馈说由于该项目是安置房，所有的建筑成本已核算，但在核算时未将物业用房装修列入在内，因此无经费再对物业用房进行装修，要求恒和泰公司自行对物业用房进行装修。答辩人于2019年8月2日签订物业服务合同（第一份合同），2019年9月开始进驻项目，2020年1月2日与漳州华典装饰设计有限公司签订物业用房装修合同，日期及时间符合事情发展顺序。芗城开发总公司认为物业用房装修不符合事实，此说法不能成立。2、恒和泰公司的人员工资及福利301479.4元、解除劳动合同补偿金40900元等损失已实际发生。本案合同签订后恒和泰公司按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》（建房【2010】165号）规定，陆续派出工程技术等人员进入小区现场进行项目的查验工作。自2019年9月起，根据承接查验的工作进度，物业服务人员陆续进入项目现场，分别对项目各幢开始进行分户检查，共查验1224户、对项目单体雨、污水管、小区绿化地雨、污水井进行查验，并将查验存在的问题书面反馈给施工单位。同时在合同签定后也对下碑新村项目陆续招聘保安、客服人员进入项目现场熟悉、并培训。这期间的人员工资、福利、以及之后辞退员工补偿款的费用事实清楚，实际损失已发生。芗城开发总公司认为人员工资福利等不符合客观事实，该说法不能成立。首先，杨金福系恒和泰公司的法定代表人，用法定代表人的银行账户发放工资并无不妥。其次，恒和泰公司聘用16名员工没有交纳社保，并不影响人员进驻下碑新村项目进行服务。再次，恒和泰公司进驻下碑新村项目物业管理人员的职责是根据《物业承接查验办法》建房[2010]165号的要求，对项目交房前进行全面的查验，因查验涉及小区共用部份、共用设施设备、土建、水电、电梯、绿化等，需要逐条逐项进行查验；同时物业管理人员还需对项目现场进行熟悉、培训，基本都是在项目现场进行，并不是在办公室里上班，因此本案物业管理用房何时竣工验收并不影响恒和泰公司提供前期物业服务。复次，文书上的入职时间有出入，此属于恒和泰公司的员工填写合同时出现的笔误，对本案并无影响。最后，每个小区规模大小情况不同，物业服务人员配备的数量并不是完全一样，况且恒和泰公司提前进场的查验人员，是根据查验进度逐步进场的，这是正常情况，并无不妥。3、一审判决间接损失及可得利益损失30万元，事实清楚证据充分，应当予以维持。按照漳州市物业管理行情，业主自交房时都有预交1年的物业费，同时在交房时装修，还需要缴交装修保证金，且前二三年房屋还处在质保期内，基本上没有涉及到维修的费用，又因为下碑新村是政府安置房项目，也不存在未销售出去的问题，基本上都是用于安置甚至下碑新村项目1224户还有不够安置的可能性，所以在交房后也就不会有空置及未销售的情况。据此，恒和泰公司的三年利润具有确定性和可预见性，与芗城开发总公司的违约行为具有直接的因果关系。而且芗城开发总公司作为城市建设房产开发有限公司，预见能力显然不同于社会的一般人标准，其擅自更换为芗江物业服务有限公司，必然预见到了未来的预期利润，因此根据《中华人民共和国民法典》第584条规定，芗城开发总公司应当向恒和泰公司赔偿可得利益损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当维持原判，驳回芗城开发总公司的上诉请求。恒和泰公司向一审法院起诉请求：1.判令芗城开发总公司向恒和泰公司赔偿经济损失合计1860928.4元。2.本案诉讼费用由芗城开发总公司承担。一审法院认定事实：2019年6月17日恒和泰公司中标芗城开发总公司开发的漳州市芗城区下碑新村高层住宅小区前期物业服务管理项目，于2019年7月10日支付福建宴圣工程管理有限公司中标费用经纪代理服务费1万元。2019年8月2日乙方恒和泰公司（物业服务企业）与甲方芗城开发总公司（建设单位）签订《物业服务合同》，约定：合同期限3年，合同日期自首套物业交付之日起算，自本合同签订之日起至2023年1月5日；按3级物业服务标准收取物业服务费；甲方提供物业管理用房，位于小区5幢第1层G06、G07号，建筑面积534.01平方米；总物业占地面积53271.29平方米，总建筑面积166962.05平方米；自合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由甲方承担：出售房屋交付之日后的次月至合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；甲乙任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付10万元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿等。随后恒和泰公司招聘人员提前进场进行项目承接查验工作并开展前期物业服务，按要求向政府住建部门办理了前期物业服务备案登记手续。恒和泰公司与漳州华典装饰设计有限公司签订《工程合同书》，装修福建恒和泰物业下碑新村服务中心装修工程，工期2020年1月2日至2020年3月1日，总造价111070元。2020年3月31日工程验收交付恒和泰公司使用，恒和泰公司支付漳州华典装饰设计有限公司装修工程款111070元。恒和泰公司因聘请下碑新村物业服务人员，从2019年9月至2020年3月支付了工作人员工资及福利301479.4元。2019年8月20日甲方恒和泰公司与乙方漳州市鑫旺成建材有限公司签订《沙土经营场地租用服务合同》，约定履约保证金30万元，若提前解除合同或不履行合同，需按本合同履约担保金双倍赔偿乙方。2020年3月4日，芗城开发总公司向恒和泰公司发送《关于终止“下碑新村项目前期物业服务合同”的函》称：现因国有企业改制，芗城区政府成立漳州市芗江物业服务有限公司，负责对芗城区国有企业开发项目物业进行统一服务，须终止与恒和泰公司签订的《物业服务合同》，请在3个工作日内办理终止合同相关交接手续。2020年3月31日恒和泰公司因辞退聘请物业服务工作人员项目经理1名、客户主管1名、工作人员2名、机电工2名、保安10名，共支付解除劳动合同补偿金40900元。2020年8月4日恒和泰公司将下碑新村物业用房及相关物业资料交付芗城开发总公司新聘请的漳州市芗江物业服务有限公司。诉讼过程中，恒和泰公司申请鉴定解除合同造成经济损失及可得利益，鉴定机构答复申请的项目因无市场固定标准无法评估，2020年11月18日恒和泰公司撤回鉴定申请。恒和泰公司向一审法院提交履行该物业服务合同按漳州市住宅物业服务费行业参考价及服务等级标准利润10%计算，1年收费可得利润346126.55元，三年收费可得利润1038379.64元的计算依据和解除合同造成损失的计算清单。一审法院认为：恒和泰公司与芗城开发总公司签订的《物业服务合同》成立并生效。在该合同的履行过程中，芗城开发总公司以事实行为单方解除了双方的合同。依照《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案物业服务合同的性质为双务有偿合同，合同当事人既享有权利也须承担义务。在合同正常履行情况下，权利与义务具有对等性，当事人可依照合同约定主张权利。在合同解除后，合同约定的权利与合同义务的履行处于不对等状态，故不能仅依据合同的权利条款确定当事人享有的权利，还应当审查合同义务的履行情况。其权利义务的约定属概括性约定，在合同持续履行中，当事人之间的权利义务不是固定不变的，而是随着时间的推移和合同的履行不断产生新的内容。在此意义上，约定的权利只是当事人期待实现的权利，而不等同于权利的实现。当事人能够实现多少权利取决于其义务的履行。在被告单方解除合同的情况下，综合考虑合同约定及履行情况、当事人损失情况及预期利益，在法律规定范围内，酌情确定芗城开发总公司应赔偿的损失，对恒和泰公司直接经济损失：中标费用10000元，物业用房装修工程款111070元,从2019年9月至2020年3月支付工作人员工资301479.4元及解除劳动合同补偿金40900元，符合法律规定，应予赔偿；因该项目物业尚未竣工验收、业主尚未交房及正式入住，对恒和泰公司的间接损失及可得利益的损失在30万元范围内予以补偿，加上合同约定解除合同违约金10万元，合计芗城开发总公司应赔偿恒和泰公司损失863449.40元。故恒和泰公司请求芗城开发总公司赔偿损失中的863449.40元，证据充分，理由正当，予以支持；恒和泰公司超出863449.40元的诉讼请求，理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、漳州市芗城区城市建设开发总公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿福建恒和泰物业服务有限公司损失863449.40元；二、驳回福建恒和泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21548.3元，按照简易程序审理减半收取计10774.15元，由漳州市芗城区城市建设开发总公司负担6217.25元，福建恒和泰物业服务有限公司负担4556.9元。对于一审查明的事实，芗城开发总公司对恒和泰公司支付的物业服务人员工资及福利301479.4元及支付的解除劳动合同补偿金40900元均有异议，认为没有实际发生，不应该认定；恒和泰公司与漳州市鑫旺成建材有限公司签订《沙土经营场地租用服务合同》也没有实际履行，不应认定，其他事实没有异议。恒和泰公司对一审查明的事实没有异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认；对当事人有争议的事实，将结合争议焦点予以分析认定。二审期间，芗城开发总公司补充举证一份2020年8月29日漳州市芗城区人民政府形成的《专题会议纪要》，欲证明案涉合同不是芗城开发总公司主观故意解除的，确实是因为政府方面的原因才解除合同，属不可抗力的因素，不应承担恒和泰公司员工工资及逾期可得利益损失。恒和泰公司认为已超过举证期限，经与原件核对后附条件质证，对真实性予以认可，但对关联性及证明的内容有异议，认为该纪要形成的时间为2020年8月29日，是在芗城开发总公司于2020年3月13日向恒和泰公司发函解除前期物业合同后的几个月形成的，政府会议纪要不能作为本案合同解除的法定理由，芗城开发总公司主张是政府的政策原因才提前解除合同的说法不能成立。对于芗城开发总公司二审补充提供的证据，恒和泰公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认，能否证明芗城开发总公司的主张将结合争议焦点分析认定。本案争议的焦点：一、本案是物业服务合同纠纷还是委托合同纠纷？二、芗城开发总公司提前解除案涉物业服务合同是否需承担赔偿责任?如果需要承担赔偿责任，赔偿数额应如何认定？（具体包括：1.物业用房装修工程款111070元；2.工作人员工资及福利301479.4元及解除劳动合同补偿金40900元；3.间接及可得利益损失30万元等能否成立。）本院分析认定如下：一、本案是物业报务合同纠纷还是委托合同纠纷？本院认为，恒和泰公司中标案涉小区的物业服务后，即与芗城开发总公司于2019年8月2日签订了《物业服务合同》，后为了到主管部门备案，双方又于2020年1月6日重新签订了一份《物业服务合同》，重新签订的合同对双方相应的权利与义务进行了约定，根据该合同第五条第九项约定，芗城开发总公司应按照福建省发展和改革委员会《福建省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理有关问题的通知》规定，全额支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费；第十四条第五项约定，……任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付10万元违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当赔偿。本案中，双方签订前期物业服务合同后，恒和泰公司已履行了前期物业服务的物业清点、接收、管理并装修物业服务用房等工作，但在业主未开始进驻小区时，芗城开发总公司即于2020年3月4日向恒和泰公司发函要求提前终止双方签订的物业服务合同，为此，恒和泰公司要求芗城开发总公司赔偿因提前解除物业服务合同造成的各项费用损失，双方因此产生纠纷，本案双方确系因履行《物业服务合同》而产生纠纷，应属物业服务合同纠纷。芗城开发总公司主张系委托合同纠纷缺乏事实和法律依据，不能成立。二、对芗城开发总公司提前解除案涉《物业服务合同》是否需承担赔偿损失责任?如果需要承担，赔偿损失的数额应如何认定？本院认为，因双方当事人签订及履行本案讼争合同产生的纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，有关纠纷的解决应适用当时的法律、司法解释的规定。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”案涉《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，不得擅自变更或者解除。芗城开发总公司于2020年3月4日向恒和泰公司发函要求提前终止双方签订的《物业服务合同》，并于二审补充举证一份2020年8月29日漳州市芗城区人民政府形成的《专题会议纪要》用于证明其提前解除《物业服务合同》的合法性。经审查，漳州市芗城区人民政府形成《专题会议纪要》决定本案讼争的物业项目由漳州市芗江物业服务有限公司服务，但《专题会议纪要》的形成时间为2020年8月29日，显然芗城开发总公司于2020年3月4日向恒和泰公司发函要求提前解除双方签订的《物业服务合同》缺乏合法的依据，且芗城区政府的《专题会议纪要》仅是政府的内部文件，纪要的内容仅对芗城区所属的相关部门有约束力，效力不应及于恒和泰公司，不能以此作为提前解除案涉《物业服务合同》的正当理由。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”另，案涉《物业服务合同》第十四条第五项约定，任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付10万元违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿。因此，芗城开发总公司提前解除案涉《物业服务合同》应承担赔偿损失的责任，恒和泰公司要求芗城开发总公司承担赔偿损失的责任有合同及法律依据，应予支持。关于赔偿损失数额的认定问题。根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……。”本案中，由于芗城开发总公司提前解除案涉《物业服务合同》造成恒和泰公司的损失，应当赔偿。恒和泰公司有权主张赔偿的损失包括直接损失和间接及可得利益损失。（一）直接损失包括：1、中标费用10000元系恒和泰公司通过投标获得案涉小区的物业服务权所支出的费用，芗城开发总公司亦无异议，应予确认。2、物业用房装修工程款111070元能否成立问题。恒和泰公司中标案涉小区的物业服务后，即于2019年8月2日与芗城开发总公司签订《物业服务合同》，2019年9月开始进驻项目，于2020年1月2日与漳州华典装饰设计有限公司签订物业用房装修合同，开始物业用房的装修，现物业用房经装修后已交付现在的物业公司使用，恒和泰公司为此支付装修款111070元，该事实有装修合同、装修费用明细及支付费用发票为证，应予确认。3、支付工作人员工资及福利301479.4元及解除劳动合同补偿金40900元能否成立问题。首先，关于工作人员工资及福利301479.4元问题。恒和泰公司与芗城开发总公司于2019年8月2日签订《物业服务合同》后，即陆续招聘工作人员包括项目经理、客服主管及人员、机电主管及人员、保安主管及保安进行前期物业服务的准备工作，物业服务人员于2019年9月开始陆续进入项目现场，分别对项目各幢开始进行分户检查，共查验1224户、对项目单体雨、污水管、小区绿化地雨、污水井进行查验，并将查验存在的问题书面反馈给施工单位。到2019年10月共招聘工作人员16名，至2020年3月支付工作人员的工资情况分别为：2019年9月16943.7元、2019年10月29321.6元、2019年11月35656.2元、2019年12月40752.2元、2020年1月43259.5元、2020年2月38388元、2020年3月35548.2元，共计239869.4元的事实，有《劳动合同书》《下碑新村分户验收（查验）汇总移交表》《下碑新村单体雨、污水管查验移交表》《下碑新村小区室外雨、污水井查验移交表》《工资表》及银行支付款项凭证等证据为证，因此，恒和泰公司从2019年9月至2020年3月支付给工作人员的工资合计239869.4元，应予确认。其它福利：2019年“国庆节”过节费、2019年“冬至”及“尾牙”、2020年“春节”过节费问题，恒和泰公司虽然提供了明细表，但没有提供具体的银行支付款项凭证，是否有实际产生无法确定，恒和泰公司主张该部分款项支出共计11300元不予确认；2019年终奖问题，经审查，恒和泰公司主张支付工作人员年终奖50310元，提供了发放明细表及银行支付款项凭证为证，该部分主张予以确认。其次，关于解除劳动合同补偿金问题，根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十条、四十六条、四十七条的规定，解除劳动关系后，对于聘用时间超过六个月不满一年的劳动者按一年计算一个月工资的经济补偿金；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿金。本案中恒和泰公司虽然提供了其与员工解除劳动关系协议书及明细表，但并未提供具体实际支付经济补偿金的银行支付款项凭证，无法证实恒和泰公司实际支付经济补偿金40900元，恒和泰公司主张因芗城开发总公司提前终止《物业服务合同》而支出经济补偿金40900元，不予确认。综上，恒和泰公司的直接损失合计为10000元+111070元+239869.4元+50310元＝411249.4元。（二）间接及可得利益损失如何认定问题。1、间接损失。恒和泰公司提出因讼争《物业服务合同》的提前解除导致其与漳州市鑫旺成建材有限公司签订《沙土经营场地租用服务合同》未能履行向漳州市鑫旺成建材有限公司支付违约赔偿金300000元，经查，对于该间接损失恒和泰公司并未提供漳州市鑫旺成建材有限公司向其主张违约赔偿及具体支付赔偿金的证据，没有证据证实该部分损失已实际产生，本案不予确认。2、可得利益损失。因其属于合同履行后方可获得的未来利益，只能综合案件的具体情形，如合同实际履行情况、过错大小、行业利润率等，对可得利益损失酌定一个数额进行赔偿。因芗城开发总公司无正当理由提前终止讼争的《物业服务合同》，主要过错在芗城开发总公司，对恒和泰公司造成的可得利益损失芗城开发总公司应予赔偿，但本案讼争的《物业服务合同》双方发生纠纷时，业主尚未入住，且入住后对收取的物业费情况也存在不确定性，对于实际履行完毕能产生多少利润，无法具体确定，恒和泰公司依据《物业服务合同》约定的服务面积及收费标准主张对讼争物业小区服务三年的可得利润为1038379元缺乏事实依据，对于可得利益损失本院酌情在100000元内予以认定。原审对芗城开发总公司无正当理由提前解除讼争的《物业服务合同》造成恒和泰公司的间接损失及可得利益的损失未分开认定，将间接损失及可得利益的损失酌情在300000元范围内予以认定不当，应予以纠正。综上，芗城开发总公司提前解除案涉《物业服务合同》造成恒和泰公司的损失为直接损失411249.4元和可得利益损失100000元，合计511249.4元。另依据案涉《物业服务合同》第十四条第五项约定的，任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付100000元违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿。显然双方约定的提前解除合同应支付的违约金100000元远低于造成的损失511249.4元，超过违约金部分411249.4元，芗城开发总公司应予赔偿。因此，芗城开发总公司应赔偿其提前解除案涉《物业服务合同》造成恒和泰公司的包括违约金在内的各项损失为511249.4元，原审既判决芗城开发总公司应赔偿恒和泰公司包括违约金在内的各项损失，又判决芗城开发总公司应支付恒和泰公司违约金100000元不当，应予纠正。综上所述，芗城开发总公司的上诉请求合理部分予以采纳，其他上诉请求依据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，但对赔偿损失数额的认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初4609号民事判决；二、漳州市芗城区城市建设开发总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿福建恒和泰物业服务有限公司损失511249.4元；三、驳回福建恒和泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费21548.3元，按照简易程序审理减半收取计10774.15元，由漳州市芗城区城市建设开发总公司负担2959.96元，福建恒和泰物业服务有限公司负担7814.19元。二审案件受理费12434.49元，由漳州市芗城区城市建设开发总公司负担7362.48元，福建恒和泰物业服务有限公司负担5072.01元。本判决为终审判决。审 判 长 姚若贤审 判 员 张海泉审 判 员 卢津津二〇二一年九月二十七日法官助理 王玲珊书 记 员 郭少进执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算