上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终11411号上诉人（原审被告）：洪茂，男，1964年9月11日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：鹿彦霞（系洪茂之妻），1979年3月13日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李X，上海市纽思达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江素青，女，1964年4月12日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张佳佳（系江素青之女），1988年6月2日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人洪茂因与被上诉人江素青房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2021）沪0105民初9397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。洪茂上诉请求：撤销原判第三、四、五项，改判驳回该三项被上诉人江素青的相应一审诉讼请求。事实和理由：所谓拖欠租金事出有因，被上诉人江素青本案解约属不当解除，在此情形下，原判要求上诉人支付占有使用费、违约金、滞纳金不符合“情理和法理”。即所谓拖欠租金日期是2020年2月至4月，“该时期正处于全城封城，新冠疫情刚爆发时期”。滞纳金具有法定性，要求上诉人承担无法律依据。江素青辩称，不同意洪茂的上诉请求，原判查明事实、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：上诉人洪茂以疫情为由要求不付租金无依据。减免租金需要双方协商一致，被上诉人江素青没有同意减免租金，上诉人即应继续支付；且上诉人欠付物业费，按合同约定也属违约情形。上诉人至今没有支付欠付费用，构成恶意违约，原判正确。江素青向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月29日解除；2．判令洪茂支付拖欠的租金75，833元以及占有使用费4，838.70元（其中，租金期限为2020年2月1日至2020年4月29日，计算标准为25，000元／月；占有使用费期限为2020年4月30日至2020年5月5日，计算标准为1.50倍房租标准）；3．判令洪茂支付违约金50，000元；4．判令洪茂支付自2020年1月22日起至实际支付之日止的滞纳金41，175元（以三个月租金75，000元为基数，按日千分之三标准，暂计算至2020年7月23日）；5．判令洪茂支付物业费11，627.20元（自2017年1月至2020年4月）及水费3，899.14元（水费账单总金额为19，495.70元，因共有5间商铺，故水费主张五分之一即3，899.14元）。一审法院认定事实如下：江素青系上海市徐汇区黄石路22号商铺权利人。2019年10月27日，江素青作为出租方（甲方）、洪茂作为承租方（乙方），签订《商铺租赁合同》，约定有如下内容：甲方将涉讼商铺出租给乙方，面积约为80平方米；房屋租赁期自2019年11月1日起至2022年10月31日止；每月租金25，000元，乙方应每次预付三个月的租金，每次到期前十日内乙方应付清下一次租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之三支付滞纳金；保证金为一个月的租金即25，000元；租赁期间，使用涉讼商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费的费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还涉讼商铺，未经甲方同意逾期返还涉讼商铺的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付涉讼商铺占用使用费；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方逾期不支付租金累计超过十日的；（六）乙方逾期不支付水、电、电话、有线、煤气费、物业管理费的费用累计超过十五天的。2020年4月7日，江素青向洪茂发送《通知函》，要求洪茂支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金75，000元及物业费，否则，将追究违约责任，并根据合同约定行使解除权。2020年4月7日当天，洪茂通过微信向江素青发送如下内容：张老板你好。通知函已收到了，这次疫情我们已深受其害，房租那里都免的，你不要把责任推给我，应该大家承担，实话实说，你看我们在这里挣到钱了吗？这种情况每天都是亏本，如果还你你租的掉吗？我有朋友门面都空了5个多月了，到现在还没有租出去，所以，现在是我们每天帮你承担着，我们已经合作将近20年了，希望大家彼此珍惜，尽可能圆满解决问题，要多为彼此着想。2020年4月8日，江素青通过微信回复：我周边只要是私营的都是不免的，如你不租也要先把租金等结清。2020年4月28日，江素青向洪茂发送《解除合同通知书》，通知洪茂解除合同，要求洪茂于收到该通知书之日起3日内搬离，并支付拖欠的租金，缴清相应的水电费、物业费等。该通知书于2020年4月29日送达洪茂。2020年5月4日20时56分，洪茂通过微信向江素青发送如下内容：搬离通知江素青你好。洪茂已于2020年5月4日搬离黄石路22号，请查收。2020年5月5日9时22分，江素青通过微信回复：什么时候交接、把钥匙给我。另查明，涉讼商铺2017年1月至9月的物业费为2，080.80元，2017年10月至2020年4月的物业费为9，544.90元，以上合计11，625.70元，上海XX有限公司（以下简称XX公司）亦出具了物业费发票。上海市徐汇区XX弄XX号底层2020年3月25日的水费账单金额为19，495.70元。2021年6月15日，XX公司出具《情况说明》，载明黄石路共有五间商铺，截止至2020年4月业主共欠水费19，495.70元，按照五家平均分摊，每家约3，899.14元，故涉讼商铺一共欠水费3，899.14元。又查明，本案原由上海市徐汇区人民法院立案受理（案号为（2020）沪0104民初21603号），后该院向上海市第一中级人民法院报指定管辖，上海市第一中级人民法院于2021年2月23日作出（2021）沪01民辖50号民事裁定，裁定本案由上海市长宁区人民法院审理。在（2020）沪0104民初21603号案件2020年11月11日的审理笔录中，洪茂表示，同意支付物业费，江素青所主张滞纳金标准过高，且洪茂不存在违约，系江素青违约在先。一审审理中，双方确认，在（2020）沪0104民初21603号案件庭审时，双方达成保证金25，000元抵充租金的意见。江素青表示，涉讼商铺曾在洪茂搬离后1个月内找到新的承租人，但鉴于洪茂工商地址未迁出，故最终未达成租赁协议，涉讼商铺后于2020年6月中旬再次出租。洪茂表示，涉讼商铺用于经营面包房及足浴店，面包房面积不到30平方米，足浴店面积50多平方米；新冠疫情发生后，面包房虽然经营，但没有生意，足浴店未经营。一审法院认为，本案双方签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。洪茂辩称，合同上江素青签名系由其丈夫所写，合同真实性有问题。对此，一则，并无在案证据证明洪茂的该项抗辩成立；二则，即便合同上江素青签名系由其丈夫代签，考虑到其特殊身份，以及双方在产生纠纷之前，均正常履行合同，未对此提出过异议，也应视为双方对该合同的效力予以确认。综上，对洪茂的该项抗辩不予采信。根据合同约定，租金支付周期为三个月，洪茂应在到期前十日内向江素青支付下一期租金，但是，洪茂并未按约支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金75，000元。洪茂辩称，其因新冠疫情导致租金支付困难，与江素青协商要求缓交或者减免租金，但是江素青不同意。对此，一则，合同所约定的洪茂应支付租金的时间早于上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，洪茂履行租金支付义务应不受新冠疫情影响；二则，在上海市将重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应，以及江素青明确拒绝洪茂减免租金的情况下，洪茂仍未支付租金；三则，洪茂在新冠疫情发生之前，即未履行物业费等费用的支付义务。因此，鉴于洪茂的上述违约行为，江素青有权依照合同约定行使合同解除权。江素青以解除通知送达洪茂之日即2020年4月29日作为合同解除日，于法有据，洪茂对此亦表示认可，一审法院予以确认。关于江素青所主张的2020年2月1日至2020年4月29日期间的租金，考虑到新冠疫情对洪茂经营确会造成一定影响，故相应租金应酌情调整，一审法院酌情确认洪茂应支付上述期间的租金50，000元，本案双方同意就保证金25，000元先行抵充租金，一审法院予以确认。关于江素青所主张的2020年4月30日至2020年5月5日期间的占用使用费，尽管洪茂表示其于2020年5月4日搬离涉讼商铺，但是，并未办理交接手续，故占有使用费应支付至2020年5月5日。就占有使用费的标准，考虑到洪茂在合同解除后不久即自行搬离，并未故意拖延不搬离，故依照租金标准予以支持。经一审法院核算确认，洪茂应支付上述期间的占有使用费5，000元。关于江素青所主张的违约金50，000元，鉴于合同系因洪茂违约而解除，对江素青造成有空置等损失，且合同对此也已明确约定，故予以支持。关于江素青所主张的滞纳金，其每日千分之三的标准过高，酌情以洪茂应付未付的租金为基数，依照每日万分之四的标准予以支持。鉴于本案双方在（2020）沪0104民初21603号案件2020年11月11日的庭审中达成保证金25，000元抵扣租金的意见，故在此之前的滞纳金基数为50，000元，在此之后的滞纳金基数为25，000元。经一审法院核算确认，洪茂应支付截止至2020年11月11日的滞纳金5，880元，并自2020年11月12日起，依照每日万分之四的标准支付租金25，000元的滞纳金，至实际清偿时止。关于江素青所主张的物业费11，625.70元，发生在洪茂实际承租涉讼商铺期间，且洪茂在（2020）沪0104民初21603号案件庭审中也明确表示同意支付，并有物业费收据及发票以证明，故予支持。关于江素青所主张的水费3，899.14元，同样发生在洪茂实际承租涉讼商铺期间，且江素青对该金额产生过程进行了合理解释，并有水费账单及XX公司出具的《情况说明》予以证明，故予以支持。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2021年7月19日作出判决：一、江素青与洪茂签订的《商铺租赁合同》于2020年4月29日解除；二、洪茂应于判决生效之日起十日内向江素青支付租金50，000元（以江素青已收取的保证金25，000元先行抵充，不足部分由洪茂继续清偿）；三、洪茂应于判决生效之日起十日内向江素青支付占有使用费5，000元；四、洪茂应于判决生效之日起十日内向江素青支付违约金50，000元；五、洪茂应于判决生效之日起十日内向江素青支付截止至2020年11月11日的租金滞纳金5，880元，并自2020年11月12日起，依照每日万分之四的标准支付租金25，000元的滞纳金，至实际清偿时止；六、洪茂应于判决生效之日起十日内向江素青支付物业费11，625.70元；七、洪茂应于判决生效之日起十日内向江素青支付水费3，899.14元；八、驳回江素青的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，048元，因本案适用简易程序审理，减半收取计2，024元，由江素青负担600元，由洪茂负担1，424元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人洪茂与被上诉人江素青2019年10月27日签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，查合同内容不违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。查本案履行期间，承租人洪茂并未按约支付2020年2月1日至2020年4月30日期间租金，出租人江素青依法有权按约行使合同解除权，并由洪茂承担解约违约责任。上诉人洪茂一、二审坚持主张租约履行受疫情影响，但正如原判所指出，洪茂按约应付租金时间早于上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，洪茂按约履行应不受新冠疫情影响；在其后双方减免租金磋商遭拒时，实际上述“一级响应”已调整为“二级响应”，上诉人仍拒付租金，即其未履行付租义务不具备法定抗辩理由。加之上诉人在新冠疫情前，即存在未履行物业费支付义务等违约行为等，显然上诉理由不能成立。上诉人履约违约致承担解约违约责任，应支付房屋占有使用费并按约承担违约金、滞纳金。综上所述，洪茂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，402元，由上诉人洪茂负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 建审 判 员  胡桂霞审 判 员  叶振军法官助理  朱晨阳法官助理  王 力书 记 员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……