湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书湘0503民初2116号原告：刘关银，男，汉族，1978年5月10日出生，住贵州省兴仁县。委托诉讼代理人：张优飞，系湖南楚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，系湖南楚信律师事务所律师。原告：袁丽娟，女，汉族，1978年11月19日出生，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：张优飞，系湖南楚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，系湖南楚信律师事务所律师。被告：李清查，男，汉族，1990年11月4日出生，住湖南省邵阳县。被告：李湘杜，女，汉族，1991年1月15日，住湖南省隆回县。第三人：湖南湘邵福家房产中介有限公司，住所地：湖南省邵阳市大祥区敏州西路华夏公司安置地A栋102门面。法定代表人：蒋小凤。委托诉讼代理人：夏生海，男，汉族，1981年10月5日出生，住湖南省隆回县。系公司员工。原告刘关银、袁丽娟与被告李清查、李湘杜及第三人湖南湘邵福家房产中介有限公司（以下简称湘邵福家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同诉讼代理人张优飞、陈霞以及第三人湘邵福家公司的法定代表人蒋小凤、诉讼代理人夏生海到庭参加诉讼，被告李清查、李湘杜经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘关银、袁丽娟向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《二手房买卖合同》；2、判令被告返还原告剩余定金2万元整，支付原告资金占用损失196元（自2021年4月23日起暂计至2021年7月27日止，顺延照计）；3、请求因不退款造成两次交通往返费用3109元由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2021年4月5日，原告通过第三人湘邵福家公司介绍，欲购买大祥区东方威尼斯住宅小区X号楼住房，第三人告知原告，因被告李清查和李湘杜未在邵阳，已授权第三人公司员工张旺成代为签字。基于信任，原告签订了《二手房买卖合同》的三方协议，并在当日向第三人支付定金5万元。涉案合同约定：1、签署合同当天由原告支付购房定金5万元给第三人，该定金在原告支付首付款时交被告李清查和李湘杜；2、原告委托第三人向银行申请办理银行按揭；3、如因不可抗拒因素贷款审核不通过，被告李清查、李湘杜将定金全部退还给原告，原被告均不负责任等内容。2021年4月下旬，因银行贷款审核未通过，第三人向原告告知该情况，退还原告支付定金中的3万元，并告诉原告剩余的2万元已经支付给被告李清查，合同已经解除。原告认为，根据合同内容的5.2条的三方免责条款，被告应当返还定金2万元，而被告违反诚实信用原则，至今都不愿归还，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告李清查、李湘杜虽经本院合法传唤未到庭，但李清查提交了书面答辩状。被告李清查书面辩称，1、被答辩人刘关银、袁丽娟诉称被告湘邵福家公司未经授权便代为签字不符合事实。第一，答辩人与被答辩人2021年4月5日签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。买卖双方在《二手房买卖合同》中已对房屋状况、房屋价格、税费、付款方式及交易过户时间作出约定。该合同不符合《合同法》明确规定的五种合同无效的情形。第二，答辩人与被答辩人签订的《二手房买卖合同》已经开始履行，买方刘关银、袁丽娟于签署合同当天支付了购房定金5万元整给居间方，居间方将购房定金2万元支付给卖方李清查、李湘杜。《民法典》第503条规定：无权代理人以被代理人的名义签订合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。第三，答辩人在签订《二手房买卖合同》前便一再要求居间方确定好买方是否有购房、贷款资格，并强调如有发生因买方贷款不了的情况卖方是不退定金的。由于买方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违背诚信原则，买方名下多套房产，根本没有贷款资格，被答辩人称2021年4月下旬因银行贷款审核没通过亦足以证明《二手房买卖合同》不能继续履行的责任在于被答辩人刘关银、袁丽娟。2、买方诉称既要撤销（应当解除）《二手房买卖合同》，又要退还定金2万元（含资金占用损失）及交通费用3109元没有法律依据，应当依法驳回。本案中，买卖双方的定金合同关系自买方支付定金时开始生效，对双方均有约束力。根据《二手房买卖合同》的约定，所有的手续最迟需在2021年5月30日前完成。买方作为完全民事行为能力人，应对购房的资格、贷款政策等作相应的了解，并对自己是否符合购房条件作出理性的判断。现买方自认银行贷款没通过，买方理应按照《二手房买卖合同》的约定承担违约责任，合同不能履行的责任在买方，买方却以此为由要求返还定金没有任何法律依据，其诉请不应得到支持。《二手房买卖合同》5.2条明确约定的是：乙方未按本合同规定的付款方式付款，或逾期付款达到约定时间10日以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部税费和佣金，并向甲方支付购房款10%的违约金。买方故意隐瞒其贷款资格，系隐瞒与订立合同有关的重要事实，违背诚信原则，依法应予惩戒，明显不属于合同约定的不可抗拒的因素，不能免除买方的违约责任。第三人湘邵福家公司陈述：1、我认同原告的诉讼请求及事实和理由；2、被告答辩状第一条说是口头约定，我们与原告方多次要求被告方提交书面的委托书，但是被告一直不愿意出具，因此我们认为后面签订的合同是无效的；3、我中介公司员工张旺成多次与被告电话沟通:如果原告方的贷款没有通过所有的定金需要返还给原告；4、据我们的了解，被告的房子出现了一房多卖的现象，在本案之前被告与其他中介公司也出现过定金退还的情况；5、原告方贷款没通过，我们及时返还了三万元，但是被告收的两万元没有返还。本院经审理查明：被告李清查、李湘杜夫妻有坐落于邵阳市大祥区东方威尼斯住宅小区X号楼住房一套委托湘邵福家公司居间出售，湘邵福家公司找到欲购买房屋的原告刘关银、袁丽娟夫妻，拟代表李清查、李湘杜夫妻与原告方签订房屋买卖合同。因被告夫妻在外地，湘邵福家公司的工作人员张旺成通过微信与其沟通买卖合同的拟订条款。在被告与湘邵福家公司的工作人员于2021年4月5日微信沟通合同条款的过程中，被告问询“（买房方）贷款有征信问题吗？”，湘邵福家公司的工作人员未作答。当天下午，李清查、李湘杜夫妻（甲方）委托湘邵福家公司的工作人员张旺成与刘关银、袁丽娟夫妻（乙方）签订了《二手房买卖合同》，湘邵福家公司作为居间方（丙方）亦在该合同上签名盖章。合同约定：房屋总价1068000元，乙方于签署合同当天支付购房定金50000元给丙方，定金甲方同意暂由中介方监管，同时委托丙方向银行申请办理银行按揭，丙方将此定金在乙方付首付款时交甲方；乙方未照本合同规定的付款方式付款，或逾期付款达到约定时间10日以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费和佣金，并向甲方支付购房款10%的违约金。如因不可抗拒的因素贷款审核不通过，甲方将定金在银行通知10日内全部退还给乙方，甲乙丙三方均不负责任。合同中李清查、李湘杜（甲方)的签名由张旺成代签。合同签订当天，刘关银向湘邵福家公司的法定代表人蒋小凤转账定金50000元，湘邵福家公司开具收据并注明定金暂由中介方保管，同日，湘邵福家公司将定金中的20000元转给了被告方。另查明，2021年4月14日，刘关银、袁丽娟向中国邮政储蓄银行邵阳市魏源路支行申请二手房按揭贷款，因二人征信问题未通过申请。刘关银、袁丽娟名下各有一起个人住房商业贷款。刘关银的征信报告显示，其办理的个人住房商业贷款最近五年内有两个月处于逾期状态，没有发生过90天以上的逾期；袁丽娟的征信报告显示，其办理的个人住房商业贷款最近五年内有一个月处于逾期状态，没有发生过90天以上的逾期。因原告方贷款申请未通过，湘邵福家公司于2021年4月23日向原告方退还定金30000元，并告知其“你之前的合同就已经取消了。还有另外2万房东已经收走了”，后湘邵福家公司要求被告方退还已收取的原告20000元定金，未果，因此成讼。以上事实，有原被告及第三人身份信息、《二手房买卖合同》、转账记录、收据、贷款申请未通过说明、微信聊天记录等在卷，予以证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人争议的焦点为被告李清查收受的20000元定金是否应该退还。2021年4月5日各方当事人签订的《二手房买卖合同》成立并生效，被告通过微信委托第三人代其签订合同，并直到本次诉讼中一直认可该授权委托行为，故第三人所称的被告未授权、合同无效的观点，不予采纳。三方在合同中约定，“如因不可抗拒的因素导致乙方贷款审核不通过，甲方将定金在银行通知10日内全部退还给乙方”。关于合同中的“不可抗拒的因素”如何理解，被告理解为“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；湘邵福家公司主张其向原、被告说明了“不可抗拒的因素”包括征信问题，但湘邵福家公司并未提供证据证明其向被告告知了上述内容。本院认为，关于征信中已经发生的逾期状态，对于原告方来说并不属于不可预见的客观事件，而是因原告方的主观行为造成的后果，故从通常理解，征信问题并不能归类于“不可抗拒的因素”。但从被告提交的聊天记录中可以看出，被告询问过中介湘邵福家公司原告贷款是否有征信问题，湘邵福家公司并未明确告知，在此情况下被告未再继续追问也未对合同条款中的“不可抗拒的因素”要求湘邵福家公司进行解释说明，依然认可了湘邵福家公司代其签订的合同，故被告方在缔约过程中也存在一定过错，本院酌情判令被告退还原告定金10000元。原告贷款审核未通过后，中介方已经退还了部分定金给原告，原告已收取并诉请要求退还其余定金，被告也已将该房另出售给他人，故合同已通过各方当事人的行为实际解除，原告要求解除原被告签订的《二手房买卖合同》的诉请已无必要，本院予以驳回。原告诉请要求被告承担两次交通往返费用3109元及被告占用定金的资金占用损失，因原告对合同无法履行存在一定过错，故本院对该诉请不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百八十七条、第五百九十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李清查、李湘杜于本判决生效之日起十日内共同向原告刘关银、袁丽娟返还定金10000元；驳回原告刘关银、袁丽娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费200元，由原告刘关银、袁丽娟负担100元、被告李清查、李湘杜共同负担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 刘玉红二〇二一年九月十三日法官助理 高益玉书 记 员 陈璧漩附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百九十二条  当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。