河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终4089号上诉人（原审原告、案外人）：贾廷学，男，汉族，1958年1月13日出生，住原阳县。委托诉讼代理人：梁莎莎，河南卫宪律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张秀枝，女，汉族，1957年8月6日出生，住新乡市红旗区。原审第三人（被执行人）：新乡市晟源房地产开发有限公司，住所地新乡县七里营镇刘庄路109号，统一社会信用代码914107217191216713。法定代表人：秦书方，经理。原审第三人（被执行人）：新乡市明珠置业有限公司，住所地新乡市红旗区劳动南街108号，统一社会信用代码91410702685671252T。法定代表人：贾继程，经理。上诉人贾廷学与被上诉人张秀枝、原审第三人新乡市晟源房地产开发有限公司（以下简称晟源房地产公司）、新乡市明珠置业有限公司（以下简称明珠置业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2021）豫0702民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人贾廷学委托诉讼代理人梁莎莎、被上诉人张秀枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾廷学的上诉请求：1、依法撤销原审法院(2021)豫0702民初3013号民事判决；2、改判支持上诉人一审诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定上诉人在法院查封之前未签订合法有效的买卖合同，属于事实认定错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本案中上诉人一审提交的商品房内部认购订单，双方对案涉房屋的具体位置、面积、单价、总房款等进行详细的约定，完全符合上述法律规定。上诉人一审时提交的收据及工程决算书证明第三人欠付上诉人工程款，欠付金额远远高于案涉房屋的价值，第三人明珠公司与上诉人签订内部认购订单，并出具房款57万元的收据，这足以证明其对工程款折抵案涉房款予以认可。被上诉人与第三人系民间借贷纠纷，属于债权债务关系，而上诉人与第三人之间形成的是房屋买卖合同纠纷，属于物权，案涉房屋自交付给上诉人后，上诉人一直居住至今，上诉人对案涉房屋的物权期待权优先于被上诉人对案涉房屋的债权期待权。张秀枝答辩称:原审判决认定上诉人贾廷学在法院查封之前未签订合法有效的商品房买卖合同是正确的。张秀枝在一审提交的商品房买卖合同证明张秀枝与明珠置业公司签订的案涉商品房买卖合同(合同编号:2016-0314045)，并作为借款担保登记备案在张秀枝名下。贾廷学购房本应按预售买卖房产操作流程签订商品房买卖合同，并进行备案登记，但贾廷学从2010年11月19日签订内部认购订单至2018年案涉房产查封，期间8年时间一直未签订商品房买卖合同，未办理备案登记手续，对此存在过错。原审法院认定上诉人贾廷学未实际缴纳案涉房款是完全正确的。上诉人贾廷学仅凭收据，没有银行转账凭证不能证明己交了案涉房产购房款。贾廷学与晟源房地产公司没有签订工程款折抵案涉房款57万元协议书。上诉人对案涉房产不享有优先权。贾廷学向原审法院提出诉讼请求:1、不得执行位于新乡市中原明珠花园清华园6号楼西单元27层B2户的房产；2、本案诉讼费由张秀枝承担。原审法院查明：张秀枝与晟源房地产公司、明珠置业公司因民间借贷纠纷诉至该院，该院于2018年7月11日作出（2018）豫0702民初849号民事判决书，判决：一、晟源房地产公司、明珠置业公司于判决生效之日起十日内偿还张秀枝借款本金820000元及利息（2017年12月13日前利息为241647元；自2017年12月14日至全部借款偿还完毕之日止，以本金820000元为基数，按月利率2%计算）。二、驳回张秀枝的其他诉讼请求。因晟源房地产公司与明珠置业公司未按约定履行义务，张秀枝于2019年2月12日向该院申请强制执行，执行案号为（2019）豫0702执193号。执行过程中，该院执行部门执行裁定查封了晟源房地产公司、明珠置业公司备案在申请执行人张秀枝名下位于新乡市（合同编号：2016-0314045）。贾廷学作为案外人认为被查封的房产归其所有，基于实体权利对执行标的提出执行异议。该院于2021年4月13日作出（2021）豫0702执异78号执行裁定书，裁定：驳回贾廷学的异议请求。贾廷学不服，于2021年4月29日向该院提起执行异议之诉。庭审中，贾廷学提交了明珠置业公司2010年11月19日《商品房内部认购订单》一份、交纳房款57万元的收据一份，以此证明签订购房合同和已经全额缴纳房款的事实。贾廷学还提交了晟源房地产公司过程决算书11组，以此证明晟源房地产公司拖欠其工程款、以案涉房产顶账的事实。原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，贾廷学所提交的商品房内部认购单，不是合法有效的房屋买卖合同；贾廷学虽然提交了明珠置业公司的57万元的房款收据，但并未实际交纳，其又提交了晟源房地产公司11组工程决算书，证明晟源房地产公司欠其工程款、以案涉房产顶账的事实，但晟源房地产公司与明珠置业公司系各自独立法人，故贾廷学的主张没有事实依据，该院不予支持。综上，贾廷学在人民法院查封之前没有签订合法有效的买卖合同，且并未实际支付全部价款，故其对案涉房产不享有足以排除强制执行的实体权利，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（2）项、并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回贾廷学的诉讼请求。案件受理费9500元，由贾廷学负担。贾廷学在二审中提交以下证据：第一组：1、新乡市人民政府市长办公会议纪要【2009】7号文件一份；2、新乡市住房和城乡建设委员会延期拆迁公告(新建拆(2013)17号公告)一份;3、商品房预(销)售许可证一份；4、明珠置业公司证明一份。证明目的：经新乡市人民政府批准，晟源房地产限公司对劳动路西侧“中原明珠花园”D区的开发手续变更为明珠置业公司。晟源房地产公司将案涉房产折抵所欠上诉人相应工程款，明珠置业公司对此明知，并给上诉人办理相关手续，将案涉房屋交付上诉人。第二组：判决书两份，案号:(2018)豫0702民初4611号、(2019)豫07民终1221号。证明目的：明珠置业公司在对外销售中原明珠花园清华园房屋时，与买受人签订的是普遍商品房内部认购订单，该内部认购订单经法院生效判决认定属于合法有效的书面买卖合同。张秀枝的质证意见为：对两组证据的证明目的有异议，不能证明上诉人已经交付购房款，以物抵债不能排除强制执行，另外也没有抵债协议。本院认为第一组不足以证明其主张的证明目的，第二组证据与本案缺乏关联性，故均不予认定。本院查明的事实与原审认定一致。另查明：贾廷学提供的建筑工程决算书显示施工单位是原阳县建筑工程总公司第三分公司，建设单位系晟源房地产公司。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，贾廷学提供的证据证明工程款债权债务发生在晟源房地产公司与原阳县建筑工程总公司第三分公司之间，本案房屋买卖主体系上诉人与明珠置业公司，其并未提明珠置业公司承继晟源房地产公司上述债务的相关证据，也未提供原阳县建筑工程总公司同意将其工程款债权转让给贾廷学的证据，亦未提交双方之间签订的以案涉房屋抵顶上述工程款的协议予以佐证，故不足以证实案涉房屋系以工程款折抵购房款的事实，本院对贾廷学主张已支付全部购房款57万元的事实不予认定。退一步讲，即便案涉房屋买卖系以物抵债的情形，但以物抵债系以消灭金钱债权为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人并非上述司法解释规定的房屋买受人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议也并不足以形成优先于一般金钱债权的权益。综上，贾廷学所提交的证据达不到高度可能性的证明标准，其要求排除执行不符合上述司法解释所规定情形，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费9500元，由贾廷学负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二一年九月二十三日书记员  郭盛彧