四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12261号上诉人（原审原告）：张发，男，汉族，1991年6月15日出生，住四川省南部县。委托诉讼代理人：唐坤，男，汉族，1990年7月10日出生，住四川省剑阁县，系社区推荐。被上诉人（原审被告）：成都市首信置业有限公司，住所地：四川省成都市成华区龙潭路33号2栋9楼。法定代表人：卞民庆，系公司总经理。委托诉讼代理人：邱琴，女，汉族，1993年10月1日出生，住四川省简阳市，系公司员工。上诉人张发因与被上诉人成都市首信置业有限公司（以下简称首信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初13117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员公开开庭独任进行了审理。上诉人张发及其委托诉讼代理人唐坤，被上诉人首信公司的委托诉讼代理人邱琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张发上诉请求为：撤销一审判决，依法改判支持张发的全部诉求或发回重审，赔偿逾期交房损失13111.56元。事实与理由：1.一审认定事实错误。首信公司在另案中提供证据证明案涉小区（单项工程）竣工验收报告取得日期为2018年7月20日。本案中出示的该楼栋（单位工程）取得竣工验收报告的时间为2018年11月8日，单位工程居然在单项工程竣工验收之前，不符合逻辑及事实，说明首信公司在另案提供虚假材料，认定事实错误，不应该沿用另案确定事实，同时一审也未出具另案竣工验收材料供张发查阅、质证，属于认定事实错误；2.一审适用法律错误。当事人签订买卖合同约定交付条件之一为取得建设工程竣工验收合格证明，补充协议又约定该证明是指所在楼栋取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》，竣工验收报告还应当包含公共配套等公共设施建筑验收合格，楼栋合格不代表所在小区合格，该约定明显违反法律法规强制性规定，首信公司提供的竣工验收备案时间为2019年10月8日，交房时间2019年1月31日前尚未取得竣工备案。一审认定交房时间适用法律错误；3.一审法院认定事实不清。依照《建设工程质量管理条例》第十六条，首信公司未能满足本条例规定的竣工验收条件，一审确认首信公司已经履行义务，该认定不符合法律法规设定的竣工验收条件，逾期交房应当从2018年7月1日计算至2019年3月12日。首信公司辩称，1.原审法院认定事实清楚正确，根据（2019）川0188民初8256号及（2019）川01民终16852号判决查明的事实，案涉小区取得竣工验收报告时间为2019年7月20日，是明确清楚的；2.原审法院适用法律正确，根据张发与首信公司签订的商品房买卖合同明确约定商品房交付条件为取得建设工程竣工验收合格证明及实测报告，现行法律法规并未明确规定竣工验收备案表为商品房交付的强制性要件，首信公司按照约定交付商品房符合合同约定及法律法规的规定。张发向一审法院提出的诉讼请求为：1.判令首信公司立即出示成都市成华区长融东三路155号“香山长岛”xx号房所购房小区的《建筑工程竣工备案表》等；2.判令首信公司支付逾期交房损失13111.56元（计算时间2018年7月1日起至2019年2月28日止，逾期250天）。一审法院查明：2016年2月14日，张发和首信公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定张发购买首信公司开发的位于成都市成华区房屋一套，建筑面积90.3平方米，房屋总价款为713726元。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网；具体交付标准以买受人的合理使用需求为准，但非因出卖人原因导致的，出卖人不承担责任；车位、商铺不单独提供供水排水设施。2、供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；达到使用条件，因项目分期建设在交付时可能暂未达到一户一表标准；商业、车位（不单独提供照明及户表）、办公用房不提供一户一表。3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；仅规划用途为住宅的物业提供燃气，其他用途物业不提供燃气；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2项由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项由出卖人安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1、规划的绿地率：2018年6月30日达到使用条件；2、规划的非市政道路：2018年6月30日达到使用条件；3、规划的车位、车库：2018年6月30日达到使用条件；4、规划的物业服务用房，2018年6月30日达到使用条件；5、配置的电梯、消防、安防等设备设施：2018年6月30日达到使用条件。第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任：（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人支付万分之零点一的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任。（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（二）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：第1、2、3、4、5项未按时达到交付使用条件的，买受人允许出卖人在90个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自90个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人支付10元／天的违约金，但买受人同意不以此为由拒收房屋且出卖人不承担逾期交房的法律责任。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；1.不可抗力；2.法律政策变动的限制、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备；3.因买受人原因房屋被查封。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。……买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付时间届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。《补充协议》约定：出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或者多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份地址为送达地址。同日签订的补充协议第四条约定，对合同第十五条商品房交付条件的补充约定：合同所约定的“建设工程竣工验收合格证明”，指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。五、对合同第十六条该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件的补充约定：合同约定的该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件是指买受人能正常使用该商品房直接相关的基础设施和公共服务及其他配套设施，因项目分期或分批次开发，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人不因此承担违约责任。七、对合同第十九条逾期交房责任的补充约定：买受人查验房屋后，应当与出卖人签署商品房交接单。如果因买受人原因导致商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式进行处理：5.合同正文第十九条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按本补充协议的相关约定处理。（2019）川0108民初8257号判决书（已生效）已查明，该案的原告（甲方）与四川中腾建筑工程有限公司（乙方，以下简称中腾公司）签订了《委托改造协议》载明，甲方已与乙方达成一致，案涉房屋乙方进场改造时间将在该房屋竣工验收合格以后，具体进场改造时间由甲方或开发商代甲方通知乙方，乙方在收到甲方或开发商通知后，可自行确定进场时间，无须另行通知甲方，乙方应在进场后90个工作日内完成全部改造工程。还查明，张发已向首信公司足额支付购房款。2018年5月26日，首信公司取得案涉小区房屋建筑面积测绘成果报告。2018年7月20日，首信公司取得案涉小区竣工验收报告。2018年7月25日，首信公司向中腾公司出具通知函，其上载明我司开发的香山长岛项目已达到改造条件，请贵司于2018年7月26日到现场勘验，勘验后如无异议请进场改造施工。2018年10月27日，首信公司和中腾公司签署《移交确认书》，其上载明“经甲乙双方共同踏勘现场，甲方将香山长岛小区项目正式移交给乙方进行改造工作，甲方已按照乙方要求完成全部整改内容，乙方需按照改造施工图进行改造工作。甲方移交时间为2018年9月30日，乙方需在甲方移交后的90个工作日内完成改造工作”。一审另查明，2019年1月30日，首信公司在成都商报刊登案涉小区收房公告。2019年10月8日，首信公司取得案涉小区竣工验收备案表。庭审过程中，张发明确第一项诉讼请求中“《建筑工程竣工备案表》等”是指《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收报告》，首信公司向张发出具了前述材料。一审法院认为：张发与首信公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行相应权利义务。首信公司未在合同约定期限内履行交房义务的情形，属于逾期交房，依法应承担相应违约责任。关于首信公司延期交房的具体期间的确定问题。根据合同约定，首信公司应于2018年6月30日前向张发交付房屋，但应扣除张发应当预见的90个工作日的改造期间（从2018年7月1日起算至2018年9月29日止）。因首信公司于2019年1月30日通知张发收房，首信公司逾期交房时间应为2018年9月29日至2019年1月29日共计122天。张发主张其与首信公司的合同中约定的交付条件之一“该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明”，因违反中华人民共和国住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条“各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案……”的规定，是无效的。但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用……”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”之规定可知，现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，系建设行政主管部门为加强房地产市场监督，完善商品房住房预售制度发布的指导性文件，并非人民法院认定商品房交付的强制性规范。故张发以此为由主张合同相关条款无效，不能成立，其以条款无效为由进而主张确定的延期交房时间（2018年7月1日至2019年2月28日）亦不能成立。关于损失标准确定问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一审法院依照前述法律规定，结合同类型已生效案件处理结果，综合本案逾期天数、逾期事实以及金额，酌情按照18元/平方米/月的标准确定损失计算依据。故对首信公司逾期交房给原告造成的损失共计6609.96元予以支持。（具体损失计算方式如下：建筑面积90.3平方米×18元/平方米/月÷30天×122天=6609.96元）。因首信公司已逐项出示了《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收报告》，已将诉讼请求第一项履行完毕，故对该项诉请，不予支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.首信公司于判决生效之日起五日内向张发赔偿逾期交房损失6609.96元；2.驳回张发的其他诉讼请求。一审案件受理费减半后收取64元，由首信公司负担。二审中，张发向本院提出以下证据：第一组：1.政府信息公开申请报告书；2.竣工验收报告；3.质量监督报告，拟证明：载明竣工验收合格日期为2018年11月8日；第二组：成都市环保局建设项目环境管理处出具的现场检查记录；拟证明竣工验收时间是2018年11月15日；第三组：成都市公安消防局建设工程消防验收意见书，拟证明竣工验收时间是2019年1月8日。首信公司质证认为，对第一组证据的政府公开申请信息告知书的真实性、合法性无异议，但提请注意该告知书显示首信公司于2019年10月8日，在成都市住建局办理竣工验收备案。对于后附的两份竣工验收报告三性不予认可。对第二组证据两份质量监督报告三性予以认可，对于环保局出具的环保现场检查记录三性予以认可。对第三组证据的消防工程验收意见书三性予以认可。本院对前述证据的认证意见，将结合本院在案其他证据及查明事实综合予以评述。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，2018年11月8日，案涉房屋所在小区楼栋取得成都市建设工程和市政基础设施工程竣工验收报告；2019年10月8日，案涉房屋所在小区1-17号楼取得成都市住房和城乡建设局工程竣工验收备案。本院认为，首先，本案应当查明满足交房条件时间。依照当事人合同约定的竣工验收条件为取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》，一审依据生效判决认定竣工时间为2018年7月20日。张发认为应当按照备案确定竣工时间。本院审查后认为，竣工备案的目的是保护建筑质量、维护公共安全，从建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位验收到备案验收必然有一定时间，其后的备案验收过程中没有发现前述五方验收后，仍然存在质量整改等问题，故此，双方合同约定的交房条件在本案中并未违反法律法规的强制性效力性规定，应当作为判断当事人之间权利义务关系的标准。张发的上诉理由并不成立。关于展示资料的诉讼请求，一审已经处理，不再赘述。其次。关于本案赔偿数额的确定。本案中，首信公司未在合同约定的时间向张发交付符合合同约定及法定条件的房屋，应当承担相应的违约责任。但是，基于双方签订的改造协议，首信公司通知改造方其后开始的改造使张发本身已经事实上享有占有房屋的效果。且按照同一楼盘、同一小区，违约损害赔偿把握基本一致的标准，以达到化解社会矛盾、促进案涉小区的稳定、和谐和追求良好社会效果的价值取向，结合张发并未向本院举示实际损失的证据，以及同一小区多个生效法律文书的认定及案外业主和解情况，综合上述因素、故对一审判决的赔偿数额予以维持。鉴于首信公司存在违约，一、二审诉讼费用确定全部由其负担。综上，上诉人张发的上诉请求不成立，不予支持。原审判决认定事实虽不全面，但适用法律正确，处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取64元，由成都市首信置业有限公司负担；二审案件受理费128元，由成都市首信置业有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 冯 璐二〇二一年九月二十四日书记员 何佳林