贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初5526号原告：李宗伦，男，汉族，1973年11月20日出生，住贵州省遵义市红花岗区。原告：冯娜，女，汉族，1979年8月13日出生，住贵州省遵义市红花岗区。二原告共同委托诉讼代理人：郑超然，贵州新活力律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：向雯，贵州新活力律师事务所律师。被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：熊本泉，职务：董事长。委托诉讼代理人：卢永玲，女，汉族，1998年7月16日出生，住贵州省遵义市汇川区，系公司员工。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，职务：董事长。委托诉讼代理人：李有明，男，汉族，1963年11月23日出生，住杭州市西湖区，系公司员工。委托诉讼代理人：饶娇，女，汉族，1997年1月12日出生，住贵州省遵义市汇川区，系公司员工。原告李宗伦、冯娜与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称信本奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李宗伦、冯娜共同委托诉讼代理人向雯、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司委托诉讼代理人卢永玲到庭参加了诉讼，被告贵州聚银投资置业有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李宗伦、冯娜向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司支付原告2019年4月1日至2021年6月30日止的收益金82714元，违约金30787.14元（计算标准见附表），从2021年6月1日起以及按每日1‰承担以82714元为基数至款项清偿之日止的违约金；二、请求判令被告贵州聚银投资置业有限公司第一项请求承担连带清偿责任。三、案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年，原告与被告贵州聚银投资置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买遵义奥特莱斯城市广场的商铺，商铺坐落于遵义市汇川区，建筑面积33.96平方米，合同编号为：2016410499。同时原告与遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》，委托遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司对所购商铺经营管理，合同约定了支付方式及支付期限为：收益金为每季度支付一次，支付方式为每期首月按托管收益标准支付，合同还药定了收益金及逾期未支付收益金的违约金等其他事项。贵州聚银投资置业有限公司作为担保人为该合同提供履约担保。合同签订后，遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于2019年7月31日向原告支付了2019年第一季度部分收益金2322.74元。后再未向原告支付收益金，且在原告的多次催告后仍不予支付，基于被告已构成严重违约，其违约行为给原告的利益造成了严重损害。综上，原告为维护自身合法利益，特向人民法院提起诉讼，望贵院支持原告诉讼请求。被告信本奥特莱斯公司辩称：对原告主张的2019年4月1日至2021年6月30日期间按合同约定计算的尚欠收益金82714元无异议，但我公司不认可这个金额，因我公司处于亏损状态，请求法院对2021年1月1日起的收益金标准进行下调，按照原告实际支付购房款总额的4%计算每一年收益金，且应扣除相应的税款。对原告主张的违约金，计算标准过高，要求进行调整，请求法院按年利率6%来计算。被告聚银公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月2日，原告李宗伦、冯娜与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》，购买位于贵州省遵义市汇川区（建筑面积为33.80平方米）的商业用房，并同时与被告信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）、聚银公司（丙方、担保方）就上述商业用房签订了《遵义奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商业用房委托被告信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，合同的终止时间为2026年6月29日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2016年6月30日开始至2026年6月29日止，共计壹拾年，甲方同意自2016年6月30日至2018年6月29日止的期限内将前述商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，自2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币8681元、自2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币9766元、自2022年6月30日至2025年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币10851元、自2025年6月30日至2026年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币11936元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益以银行转账方式汇入甲方指定银行账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。后原、被告对涉案商铺（实测面积为33.96平方米）的托管收益进行了变更，变更后的托管收益结算标准为：自2016年6月30日至2018年6月29日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币1090元（市场培育期的托管收益在市场期满后第一个季度内一次性支付）、自2018年6月30日至2019年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币6541元、自2019年6月30日至2022年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币9812元、自2022年6月30日至2025年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币10902元、自2025年6月30日至2026年6月29日止的托管收益结算标准为每季度人民币11992元。另查，涉案房屋于2021年5月13日登记在原告冯娜、李宗伦名下，房屋所有权证号为黔（2021）遵义市不动产权第0027853号。本院认为，原告在与被告聚银公司签订《商品房买卖合同》购买商铺的同时，被告信本奥特莱斯公司作为受托方、聚银公司作为担保方即与原告签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，该管理合同虽名为委托经营管理合同,但合同主要内容为被告向原告分期缴纳收益金及明确有收益金标准，并允许被告有权转租该商铺,合同内容并非被告受托处理原告的出租事宜,实质是原告将商铺交付被告使用、收益，被告支付收益金的合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”、《中华人民共和国民法典》第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，该合同实为房屋租赁合同，所涉收益金实为租金，本案实为房屋租赁合同纠纷。同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”之规定，被告信本奥特莱斯公司应按合同约定支付原告2019年4月1日至2021年6月30日期间的尚欠收益金82714元。对于被告提出该收益金应扣除相应税款的抗辩，由于原告才是纳税义务人，如允许被告扣除税款，将会导致原告权利受损，故对被告方这一抗辩，本院不予采信。关于违约金，被告信本奥特莱斯公司因未按约足额支付收益金，其行为已构成违约，应支付违约金，原告主张按每日1‰进行计算，而被告在庭审中提出对违约金进行调整，要求按年利率6%进行计算，因双方约定的支付标准日1‰相当于年利率36%，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合双方约定的计算标准、本案实际情况及被告的违约情节等，本院酌情调整违约金按年利率6%进行计算，根据原告应得收益金的情况，违约金分段计算至2021年6月30日分别为：1、2019年第二季度以4218.26元为基数计算为548.37元（4218.26元×26个月×6%÷12个月）；2、2019年第三季度以9812元为基数计算为1128.38元（9812元×23个月×6%÷12个月）；3、2019第四季度以9812元为基数计算为981.20元（9812元×20个月×6%÷12个月）；4、2020年第一季度以9812元为基数计算为834.02元（9812元×17个月×6%÷12个月）；5、2020年第二季度以9812元为基数计算为686.84元（9812元×14个月×6%÷12个月）；6、2020年第三季度以9812元为基数计算为539.66元（9812元×11个月×6%÷12个月）；7、2020年第四季度以9812元为基数计算为392.48元（9812元×8个月×6%÷12个月）；8、2021年第一季度以9812元为基数计算为245.30元（9812元×5个月×6%÷12个月）；9、2021年第二季度以9812元为基数计算为98.12元（9812元×2个月×6%÷12个月），前述违约金共计5454.37元。从2020年7月1日起的违约金，被告仍应支付，应以尚欠收益金82714元为基数按年利率6%计算至该收益金付清之日止。关于原告主张要求被告聚银公司承担连带清偿责任，双方合同已约定由聚银公司为信本奥特莱斯公司履约提供担保，根据根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，聚银公司应对信本奥特莱斯公司在本案中承担的所有债务承担连带清偿责任。被告聚银公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案依法缺席判决。综上，为保护当事人的合法权利，判决如下：一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李宗伦、冯娜2019年4月1日至2021年6月30日期间尚欠收益金人民币82714元及违约金（1、截止2021年6月30日尚欠违约金5454.37元；2、从2021年7月1日起的违约金，以尚欠收益金为基数按照年利率6%计算至该前述收益金付清之日止）；二、被告贵州聚银投资置业有限公司对上述第一判项承担连带清偿责任；三、驳回原告李宗伦、冯娜其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290元（已依法减半收取），由被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司、被告贵州聚银投资置业有限公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 员 唐凤二〇二一年九月八日法官助理 季琴书 记 员 刘欣