辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0281民初2676号原告：大连腾业房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市瓦房店市永宁镇平家村平屯，统一社会信用代码：91210281679976092C。法定代表人：孙国占，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林红，女，1982年2月8日出生，汉族，系该公司员工，现住辽宁省大连市沙河口区。被告：蒋有杰，男，1993年10月3日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市。原告大连腾业房地产开发有限公司与被告蒋有杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连腾业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林红到庭参加诉讼。被告蒋有杰经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连腾业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201504347)并撤销房屋备案登记；2、请求判令被告腾退瓦房店市房屋;3、请求判令被告向原告支付代为向丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行清偿的款项108992.85元；4、请求判令被告向原告赔偿损失34353.60元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》)，被告购买原告开发的瓦房店市驼山乡“山城富贵园”项目西屏路138号3单元6层3号房屋（下称“该房屋”)，该房屋总价款为171768元，其中首付款68768元，银行按揭贷款103000元。《合同》补充协议第三条约定“如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人作为担保责任人（如有）而承担担保责任的，出卖人有权解除《合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的发生额，并按总房款20%计算出卖人的损失，由买受人赔偿”。2015年10月29日，原、被告双方及丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行（下称“丹东银行”）签订《个人购房借款/担保合同》（下称“《贷款合同》”)，约定丹东银行向被告提供贷款103000元，用于被告购置该房屋，贷款期限180个月，自2015年10月29日至2030年10月28日；被告应将案涉房屋抵押给丹东银行作为其履行《贷款合同》项下义务的担保，同时原告作为保证人对为《贷款合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、案外人丹东银行实现债权的费用和被告所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证，保证期限至抵押财产的正式抵押登记手续办理完毕且丹东银行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。2015年10月29日，丹东银行对案涉房屋办理了预告抵押登记，但一直未办理正式抵押登记手续，至今未能取得房屋他项权证。2015年11月13日，原告向被告交付该房屋。后，因被告未按《贷款合同》的约定向丹东银行履行还款义务，丹东银行将原、被告诉至瓦房店市人民法院。经两审终审后，现（2020)辽02民终7508号民事判决书己生效，由原告、被告向丹东银行履行连带清偿责任。2021年1月19日，原告将判决所有款项全部还与丹东银行，本金、利息、罚息、律师费、案件受理费及保全费合计108992.85元。根据《合同》约定，被告未按《贷款合同》的约定履行还款义务，原告因此向丹东银行履行保证责任，原告有权解除《合同》并向被告追偿因履行保证责任而产生的费用。同时，被告还应按照房屋总价的20%向原告赔偿损失。综上，为维护原告合法权益，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告蒋有杰未到庭，未答辩，未提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据原告的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月17日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201504347），合同约定被告购买原告位于瓦房店市的一处房屋，建筑面积62.28平方米，每平方米2758元，总价款171768元。被告将首付款68768元支付给原告，剩余购房款103000元以贷款形式支付。在该合同补充协议第三条，约定“如买受人未能履行其向金融机构应尽的义务（包括但不限于拖欠金融机构的月供款）而导致出卖人作为担保责任人（如有）而承担担保责任的，出卖人有权解除《合同》，买受人应当偿还出卖人实际承担担保责任的发生额，并按总房款20%赔偿出卖人的损失，由买受人赔偿”。另查，2015年10月29日，被告（借款人、抵押人）与原告（保证人）、案外人丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行（贷款人）签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号：DHWFDGRFD201514401），合同约定案外人丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行向被告提供贷款103000元，用于被告购置住房，贷款期限为180个月，自2015年10月29日至2030年10月28日。合同约定被告以其贷款购买的上述房屋提供抵押。原告为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证，至抵押财产的正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。被告逾期偿还银行贷款。案外人丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行诉至本院，2020年3月6日，本院作出（2019）辽0281民初2768号民事判决书，判决“一、被告蒋有杰向原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行偿还借款本金90091.85元及至还清欠款之日止的利息、罚息（利息、罚息依案涉《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算）；二、被告蒋有杰向原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行给付律师费1400元；前述第一项、第二项，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告大连腾业房地产开发有限公司就前述第一项、第二项，向原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行承担连带清偿责任；四、驳回原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行其他诉讼请求”。被告大连腾业房地产开发有限公司不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2020年12月15日作出（2020）辽02民终7508号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。再查，2021年1月19日，原告就案涉贷款向案外人丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行代偿103857.85元，其中贷款本金90091.85元，利息13766元（欠息12474.83元、复息1291.17元）。本院认为，原告大连腾业房地产开发有限公司与被告蒋有杰签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效,双方均应依约履行合同义务。现原告主张解除《商品房买卖合同》，撤销房屋备案登记，由被告腾退案涉房屋、支付代偿款项108992.85元、赔偿损失34353.60元。本案中，被告已向原告支付了首付款，且通过银行贷款的形式向原告支付了剩余房款，即被告作为买受人已支付了案涉房屋的全额购房款。被告存在逾期偿还银行贷款的情形，且引起了另案诉讼，但另案诉讼的结果并不影响对“被告已支付了全额购房款”这一事实的认定。原告在被告逾期偿还银行贷款时，其作为借款担保人，仅代偿部分购房款，即主张解除《商品房买卖合同》，虽然符合原、被告补充协议第三条的约定，但在购房款未作处理的前提下，主张解除合同、撤销备案登记、腾退房屋，即恢复至购买前的状态，属权利义务不对等，对被告蒋有杰显失公平，亦不符合我国民法保护民事主体合法财产权益的原则。故对原告提出的解除《商品房买卖合同》并撤销房屋备案登记、由被告腾退案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的由被告支付代偿款项108992.85元、赔偿损失34353.60元。原告作为保证人，承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人即被告追偿，享有债权人对债务人的权利。原告提供的由案外人丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行出具的代偿证明载明的代偿金额为103857.85元。原告提供的网上银行电子回单，原告向丹东银行股份有限公司支付13879元，附言处载明“代邹积臻蒋有杰付起诉费、执行费”。依据该电子回单，本院无法明确原告为被告代偿的起诉费、执行费的实际金额。且收款人是丹东银行股份有限公司，而不是另案诉讼的原告丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行。此外，原告提供的诉讼费、公告费、执行费等票据复印件，因原告未提供原件，本院无法确认其真实性。即使上述费用的票据是真实的，也只能证明丹东银行股份有限公司的交款事实，而无法证明原告就上述费用代为清偿的事实。故对原告提出的由被告支付代偿款103857.85元的诉讼请求，于法有据，本院应予支持；对超出上述金额的代偿款请求，因现有证据无法明确其代偿的金额，本院不予支持。原告可组织证据，另行诉讼。对原告主张的损失，因原、被告在补充协议第三条中约定了“按总房款20%赔偿出卖人的损失，由买受人赔偿”。被告未出庭、未答辩、未提供证据，应承担举证不能的不利的法律后果。故对原告提出的由被告赔偿损失34353.60元（总房款171768元×20%）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百八十五条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋有杰于本判决生效之日起十日内，向原告大连腾业房地产开发有限公司支付代偿款103857.85元;二、被告蒋有杰于本判决生效之日起十日内，赔偿原告大连腾业房地产开发有限公司损失34353.60元;三、驳回原告大连腾业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3167元，原告大连腾业房地产开发有限公司已预交，由原告大连腾业房地产开发有限公司负担113元，由被告蒋有杰负担3054元，被告蒋有杰应于本判决生效之日起七日内向辽宁省瓦房店市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行，应予退还原告大连腾业房地产开发有限公司3054元；公告费600元，原告大连腾业房地产开发有限公司已预交，由被告蒋有杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 高 源人民陪审员 张 瑜人民陪审员 刘玉华二〇二一年九月二十六日书 记 员 苍 茜