上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7988号上诉人(原审原告)：董瑛，女，1963年10月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：王媛媛，女，1987年9月29日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：董震洋，男，1985年8月31日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：徐建辉，男，1960年6月16日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：张某，女，1974年11月6日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：陈某某，女，2007年6月29日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。法定代理人：张某(系陈某某之母，本案上诉人之一)。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：曹燕平，女，1965年11月29日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：陆善荣，男，1964年1月8日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：杨林根，男，1964年6月9日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：薛家英，女，1963年4月29日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：杨某2，男，1988年3月4日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：杨某1，女，2012年8月20日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。法定代理人：杨某2(系杨某1之父，本案上诉人之一)。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：王斌，女，1987年6月8日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：江某某，女，1979年10月10日出生，汉族，户籍地安徽省池州市。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审原告)：姚某某，男，2004年12月16日出生，汉族，户籍地安徽省池州市。法定代理人：江某某(系姚某某之母，本案上诉人之一)。委托诉讼代理人：赵凤英，上海耶林律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋堃，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海市青浦区角里祥和坊小区业主委员会，地址上海市青浦区。负责人：凌芳，主任。委托诉讼代理人：张云沙，上海垄千律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海深和平物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杜成寅，董事兼总经理。委托诉讼代理人：姚燕萍，女。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。上诉人董瑛、王媛媛、董震洋、徐建辉、张某、陈某某、曹燕平、陆善荣、杨林根、薛家英、杨某2、杨某1、王斌、江某某、姚某某(以下简称“董瑛等十五人”)因与被上诉人上海市青浦区角里祥和坊小区业主委员会(以下简称“角里祥和坊业委会”)、上海深和平物业管理有限公司(以下简称“深和平物业公司”)确认合同无效纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2021)沪0118民初6340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。董瑛等十五人上诉请求：撤销一审判决，改判支持董瑛等十五人一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、角里祥和坊业委会、深和平物业公司于2018年7月31日签订《角里祥和坊物业服务合同》(以下简称“2018年物业服务合同”)系无效合同。本案中，2018年物业服务合同签订前是否召开过业主大会或业主委员会会议、2018年物业服务合同是否为凌芳个人利用职务之便私自签订是首先应当查明的问题，一审法院有意模糊事实。1.2018年物业服务合同违反法律强制性规定，包括：《中华人民共和国物权法》第七十六条；《物业管理条例》第十一条、第十三条；《中华人民共和国民法典》第二百七十八条。2.2018年物业服务合同违反《角里祥和坊小区业主大会议事规则》第七条、第八条第二款、第十六条；《角里祥和坊小区管理规约》第十八条第二款、第二十条。3.2018年物业服务合同未加盖业主大会印章，违反《角里祥和坊小区管理规约》第十八条第二款，形式不合法。二、选聘物业公司系业主大会的权利，业主委员会未经业主大会授权签订的物业服务合同无效。本案中，业主委员会主任凌芳甚至未召集业主委员会会议，而是利用保管公章的职务之便，擅自加盖角里祥和坊业委会公章，2018年物业服务合同自始无效。1．“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”系业主大会不可让渡的专属权利，业主委员会无权替代业主大会作出相应决定。2．三位业主委员会成员就2018年物业服务合同签订前是否召开过业主委员会会议出具了两份内容完全相反的证明。一审法院向其核实相关情况时应当首先确认这一问题，而一审法院故意含糊其辞。三位业主委员会成员出具的证明属于证人证言，应当要求其出庭作证，一审法院仅通过电话方式核实，也未组织相应质证程序，违反法律规定。三、角里祥和坊小区业主支付物业费的行为，不能认定为对2018年物业服务合同的追认。深和平物业公司一直为角里祥和坊小区提供物业服务，大部分业主对业主委员会主任在未召开业主大会或业主委员会会议的情况下擅自签订2018年物业服务合同的事实并不知情，其按照惯例向深和平物业公司支付物业费的行为不能视为对2018年物业服务合同的追认。四、一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致错判。1．一审法院未充分查明物业服务收费标准备案情况。青浦区物价局仅对角里祥和坊小区“住宅物业”收费标准进行备案，未对“商业物业”收费标准进行备案。住宅物业人民币(以下币种均为人民币)2.50元／月／平方米的收费标准已属于超标准，商业物业10元／月／平方米的收费标准更属于畸高，却从未进行备案。此外，无论收费标准备案与否，均不影响2018年物业服务合同的效力认定。2．无效法律行为自始无效。无论业主是否追认，均不影响2018年物业服务合同的效力认定。无论本案是一位业主起诉，还是十五位业主起诉，也均不影响2018年物业服务合同的效力认定。3．业主是否有其他合法途径解聘深和平物业公司，并非一审法院回避合同效力认定的理由。4．一审法院以“维护社会稳定”为由驳回董瑛等十五人的诉讼请求系枉法裁判。法院应当在充分查明案件事实的基础上作出裁判，而非以维护社会稳定为借口混淆事实，助长恶意串通的当事人持续侵害业主权利。五、一审法院举证责任分配错误。角里祥和坊业委会和深和平物业公司明知选聘物业公司的程序，却未按照法律规定进行公示并召开业主大会进行决议，还以“物业公司原经理陆某涉及刑事犯罪导致相关资料遗失”为由，企图蒙混过关。然，陆某系物业公司原经理，而业主大会和业主委员会相关会议记录应当由业主委员会保存，这一理由显然难以令人信服。根据举证规则，角里祥和坊业委会和深和平物业公司主张陆某涉及刑事犯罪导致相关资料遗失，应当予以举证。综上，请求支持董瑛等十五人的上诉请求。角里祥和坊业委会辩称，不同意董瑛等十五人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当维持。深和平物业公司辩称，同意一审判决，不同意董瑛等十五人的上诉请求。2018年物业服务合同签订前，角里祥和坊业委会已征求业主意见，只是资料保存不当导致目前无法找到。选聘物业公司的程序属于管理性规定，不属于效力性规定。选聘程序存在瑕疵并不导致2018年物业服务合同无效。深和平物业公司自2013年开始为角里祥和坊小区提供物业服务，期间收费标准从未发生变化，深和平物业公司也始终按约提供物业服务，从未损害业主利益。2018年物业服务合同签订后，2019年和2020年业主的物业费缴费比例超过了2／3，可见大部分业主认可深和平物业公司提供的物业服务。董瑛等十五人仅系小区少部分业主，无法代表小区多数业主的意见。如果董瑛等十五人对深和平物业公司的物业服务质量及收费标准存有异议，可以通过合法途径解聘。本案诉讼的起因是董瑛等十五人认为商业物业的收费标准过高，要求降低收费标准，并非对2018年物业服务合同的效力存在异议。董瑛作为业主委员会副主任，2018年已知晓续聘深和平物业公司的情况，却直到2021年才提起本案诉讼，深和平物业公司认为其提起诉讼的目的不正当。董瑛等十五人向一审法院起诉请求：确认2018年物业服务合同无效。一审审理中，董瑛等十五人增加诉讼请求：要求深和平物业公司将物业服务用房、相关设施和物业服务资料移交给角里祥和坊业委会，撤离角里祥和坊小区。一审法院认定事实：董瑛等十五人均系上海市青浦区角里祥和坊小区的业主。2013年3月19日，青浦区物价局对上海骏源房地产开发有限公司申报的角里祥和坊小区的物业服务收费标准予以确认。2013年4月18日，案外人上海骏源房地产开发有限公司(甲方)与深和平物业公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定乙方对角里祥和坊小区提供物业服务，小区总建筑面积47131.49平方米。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅2.50元／月／平方米，商业10元／月／平方米。物业费按季缴纳。合同期自2014年1月1日至2015年12月31日。合同另约定了其他权利义务。2017年12月，角里祥和坊业委会成立，主任为凌芳，副主任为董瑛。业主委员会成员还包括王德辉、陆志燕、董俊华。2018年5月30日，凌芳给董瑛发微信：“董阿姨，陆经理那里商量了停车位的事，他下次方案弄好后会发群里，大家再看下再定”，董瑛回复：“好的，因为我不是小区的，所以不参加了”。凌芳表示：“下次陆经理那里要签物业合同，要我们两签字的，到时他再联系我们”，董瑛回复：“好的”。2018年7月31日，角里祥和坊业委会(甲方)与深和平物业公司(乙方)签订2018年物业服务合同，约定乙方对角里祥和坊小区提供物业服务，合同期自2018年8月1日至2023年7月31日，合同其他内容基本不变。2019年1月9日至2020年5月9日期间角里祥和坊业委会召开七次会议，针对小区绿化、停车位、消防设施等问题进行商议并确定方案，董瑛参加了部分会议并在会议记录上签名。2021年4月14日，上海沪中会计师事务所有限公司受深和平物业公司委托对角里祥和坊小区2019年度至2020年度物业服务收支进行专项审核并出具《审核报告》，报告显示2019年度小区服务费收入，按权责发生制确认当期物业服务费为2，114，758.02元，按收付实现制确认为1，620，609.11元，两者差额为494，148.91元系应收未收到的物业服务费。2020年度小区服务费收入，按权责发生制确认当期物业服务费为2，114，758.02元，按收付实现制确认为1，709，654.82元，两者差额为405，103.20元系应收未收到的物业服务费。《角里祥和坊小区业主大会议事规则》第七条规定，业主大会依法履行以下职责……(二)决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业……第八条规定，业主大会会议采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。第十六条规定，业主委员会履行的职责包括拟订选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定。《角里祥和坊小区管理规约》第十九条规定，发生下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定选聘物业服务企业的事宜，并将决定书面告知物业服务企业：(一)物业服务合同届满前三个月；(二)物业服务企业书面提出解除合同的。第二十一条规定，各业主授权业主委员会依照业主大会决议，公开、公平、公正地做好选聘物业服务企业的相关工作，并代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。其中物业服务企业提出继续为本物业管理区域提供管理服务并符合选聘法定条件和约定条件的，且业主大会讨论决定采用续聘方式的，业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同，不采用选聘方式的，业主大会采取公开招标的方式选聘物业服务企业，与中标的物业服务企业签订物业服务合同，并授权业主委员会提前三个月通知原物业服务企业做好物业移交和撤离工作。选聘工作完成后，业主委员会应当将选聘结果和物业服务合同在物业管理区域内公告，接受业主查询。一审审理中，杨林根表示自2018年8月1日起未缴纳物业费。其余十四人均表示物业费已经支付至2020年不同时期。一审法院于2021年6月9日拨打王德辉电话，其表示2020年8月10日有人拿了《情况说明》让其签字，其并不知晓用于起诉，糊里糊涂签字了。2021年4月22日《情况说明》是其真实意思，同意由深和平物业公司继续提供物业服务。一审法院拨打陆志燕电话，其表示2018年5月底凌芳确实通知业主委员会成员开会，但是陆志燕和董俊华并未参加，相关的资料因为物业公司陆经理涉及刑事犯罪未妥善保管。其同意由深和平物业公司继续提供物业服务，小区住宅区的业主对物业公司并无什么意见，主要是部分商铺的业主对停车费的收取有异议，认为商铺物业费偏高要求降低物业费，进而不愿意缴纳物业费。一审法院拨打董俊华电话，其表示2020年8月10日董瑛拿了《情况说明》让其签字，其不知晓用于起诉就签字了。2021年4月22日《情况说明》是其真实意思，同意由深和平物业公司继续提供物业服务。续签合同前有无召开业主大会记不清了，物业公司陆经理犯罪，相关的资料已经不齐全了，但是其确实没有参加过业主大会。一审审理中，董瑛等十五人为证明2018年物业服务合同签订前业主委员会没有开会表决，没有征求业主意见，提供了2020年8月10日由业主委员会成员董瑛、王德辉、陆志燕、董俊华签名的《情况说明》。角里祥和坊业委会、深和平物业公司对该份材料不认可。深和平物业公司提供了2021年4月22日由王德辉、陆志燕、董俊华、凌建华签名的《情况说明》，内容为2018年7月小区物业公司续签合同的事情本人是知情并认可的。董瑛等十五人表示不清楚为何出现两份内容不同的材料，由法院核实。深和平物业公司为证明小区业主对2018年7月续签合同知晓并认可，提供了九位业主出具的情况说明，董瑛等十五人对该组证据不予认可，认为属于证人证言，证人未到庭作证，且仅代表部分业主意见，未达到法定标准，其中一个业主是凌芳父亲，有利害关系。深和平物业公司为证明已经将2018年物业服务合同进行公示，提供了照片，董瑛等十五人对照片不予认可，认为无法证明选聘物业公司经过了业主大会的表决程序。深和平物业公司表示根据房管局的要求，物业公司必须在小区张贴合同，合同也在相关部门进行了备案。董瑛表示因为小区物业服务不到位，收费标准偏高，故之前与深和平物业公司协商降低物业费标准，但是因为一直协商未果，提起本次诉讼也是万不得已。一审法院认为，董瑛等十五人认为2018年物业服务合同因没有经过业主大会表决程序，违反了法律强制性规定而无效，对此一审法院认为，深和平物业公司系角里祥和坊小区的前期物业公司，自2013年起一直对该小区提供物业服务，相关的收费标准经过物价部门审核至今未变更。自2018年8月1日至今，该小区一直由深和平物业公司提供物业服务，2019年和2020年该小区业主的物业费缴费比例超过了2／3，故无论2018年物业服务合同的签订是否经过业主大会的表决程序，该小区的大部分业主以自己的行为接受了深和平物业公司的物业服务。一审法院已向其他几位业主委员会成员核实，其均表示认可2018年物业服务合同，同意由深和平物业公司继续提供物业服务。董瑛等十五人仅系小区少部分业主，无法代表小区多数业主的意见。根据董瑛等十五人陈述，董瑛等十五人与角里祥和坊业委会、深和平物业公司矛盾的起因系董瑛等十五人对深和平物业公司的物业服务质量及收费标准存有异议，对此董瑛等十五人可以通过要求召开业主大会进行表决等合法途径决定是否解聘物业公司。为了维护社会稳定，结合上述原因，一审法院对董瑛等十五人的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回董瑛、王媛媛、董震洋、徐建辉、张某、陈某某、曹燕平、陆善荣、杨林根、薛家英、杨某1、杨某2、王斌、江某某、姚某某的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于2018年物业服务合同的效力。董瑛等十五人主张合同无效的主要依据是角里祥和坊业委会签订2018年物业服务合同未经业主大会决议。对此，本院分析如下：首先，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该规定不属于效力性强制性规定，对于该规定的违反并不直接导致物业服务合同无效。其次，根据现已查明的事实，2018年物业服务合同签订后，2019年和2020年角里祥和坊小区业主的物业费缴费比例均超过2／3，可见角里祥和坊小区大部分业主接受深和平物业公司提供的物业服务。最后，根据董瑛等十五人的陈述，角里祥和坊小区住宅建筑面积8014.2平方米，商业建筑面积17125.73平方米，而董瑛等十五人均系商业建筑部分业主，持有专有部分面积2163.49平方米，占商业建筑面积的12.6％。综合上述分析，本院认为，虽然角里祥和坊业委会无法提供续聘深和平物业公司的相关业主大会会议记录，但即便续聘程序确实存在瑕疵，亦不直接导致2018年物业服务合同无效；同时，2018年物业服务合同签订后，角里祥和坊小区大部分业主已经以其实际行为追认该物业服务合同，目前对合同效力提出异议的董瑛等十五人系小区少部分业主，所持专有部分面积尚未达到商业建筑面积的二分之一，更未达到建筑物总面积的二分之一；董瑛等十五人以未经业主大会决议为由，主张2018年物业服务合同无效，本院不予采纳。董瑛等十五人还主张，2018年物业服务合同未经业主大会盖章，形式不合法。然，根据《物业管理条例》的规定，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同系业主委员会的法定职责，董瑛等十五人提出该主张依据的是《角里祥和坊小区管理规约》第十八条第四款，违反该约定并非导致合同无效的事由；董瑛等十五人以形式不合法为由，主张2018年物业服务合同无效，本院亦不予采纳。至于董瑛等十五人提出的商业建筑部分物业费收费标准畸高、角里祥和坊业委会与深和平物业公司恶意串通等主张，因其并未提供相应法律依据或事实依据，本院均不予采纳。综上所述，董瑛等十五人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人董瑛、王媛媛、董震洋、徐建辉、张某、陈某某、曹燕平、陆善荣、杨林根、薛家英、杨某1、杨某2、王斌、江某某、姚某某共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆法官助理 沈 宸书 记 员 董晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……