北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10679号上诉人（原审原告）：孙鹏云，女，1970年11月22日出生，汉族，住址北京市西城区。委托诉讼代理人：马木军，北京市汇昕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号。法定代表人：牛成立，董事长。委托诉讼代理人：马豹，北京秉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖静，北京秉理律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：潘学进，女，1964年6月11日出生，汉族，住址北京市西城区。上诉人孙鹏云因与被上诉人中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）、被上诉人潘学进案外人执行异议之诉一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初17106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙鹏云上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙鹏云的诉讼请求。事实和理由：孙鹏云与潘学进存在真实的房屋租赁关系。孙鹏云长期使用涉案房屋，物业公司对此已经证明。孙鹏云提供了使用涉案房屋以来的房屋租赁协议，潘学进予以认可，证实了房屋租赁协议的真实性。关于房屋租金的支付，法律并没有特别规定，孙鹏云与潘学进按照二人之间的交易习惯支付租金，只要双方认可，即可确认支付的真实性。一审法院认为用修房、租车费用折抵房租，难以证明其真实性。民间交易的自由性决定了交付房租形式的多样性。孙鹏云已经提供了相关的证据，不能证明其为虚假证据，即应推定其为真实证据。孙鹏云是否实际交付租金，属于孙鹏云与潘学进之间债权债务关系，一审法院不应据此否定孙鹏云与潘学进之间房屋租赁关系的真实性。综上，在孙鹏云实际占有使用涉案房屋，且提供了房屋租赁协议的情况下，应当认定孙鹏云的诉讼请求成立。中诚信托公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回孙鹏云的上诉，维持一审判决。潘学进辩称，同意孙鹏云的上诉请求，不同意一审判决。从2009年开始，潘学进就将涉案房屋出租给孙鹏云的公公吴东明，承租人通过各种方式支付租金，有银行转账等证据证明。2014年潘学进与孙鹏云续签了房屋租赁合同，双方还签订了一份协议，要将涉案房屋出售给孙鹏云。孙鹏云向一审法院起诉请求：中止法院依据（2019）京0102执7851号执行案件对位于北京市西城区冠英园西区15号楼1层4门101号房屋（以下简称101号房屋）的执行，孙鹏云在租赁期内不向受让人移交该房屋。一审法院认定事实：2017年12月28日，中诚信托公司（贷款人）与潘学进（借款人）签订《信托贷款合同》，约定由潘学进向中诚信托公司贷款954万元，贷款期限为6个月，自2017年12月28日至2018年6月28日等内容。该《信托贷款合同》由中诚信托公司向北京市中信公证处申请公证，北京市中信公证处于2018年1月18日作出（2018）京中信内经证字11887号《公证书》，赋予《信托贷款合同》强制执行效力。2017年12月28日，潘学进（抵押人）与中诚信托公司（抵押权人）签订《抵押合同》，约定潘学进以其名下101号房屋作为抵押物，向中诚信托公司提供抵押担保，担保《信托贷款合同》的主债权本金数额为954万元。该《抵押合同》由中诚信托公司向北京市中信公证处申请公证，北京市中信公证处于2018年1月18日作出（2018）京中信内经证字11888号《公证书》，赋予《抵押合同》强制执行效力。因潘学进未能按期偿还贷款，中诚信托公司于2018年10月25日向北京市中信公证处提出申请出具执行证书。2018年11月15日，北京市中信公证处作出（2018）京中信执字01763号《执行证书》，确定执行事项包括：被执行人潘学进，借款本金954万元以及自2018年7月6日起至全部债务实际偿还之日止的违约金（以借款本金为基数，按照每日千分之一计算）以及公证费9540元。中诚信托公司持上述《执行证书》向一审法院申请执行。执行过程中，吴相儒（自述为孙鹏云的配偶）向一审法院提出101号房屋由其一家承租使用，孙鹏云自2014年9月13日开始承租101号房屋。一审法院执行部门工作人员向其告知，依照法律相关规定，将对其承租权予以保障，并询问其是否在房屋拍卖时主张优先购买权。吴相儒明确提出要主张优先购买权。一审法院于2019年12月3日作出《公告》，内容为：一审法院依法查封了登记在潘学进名下101号房屋，公告如下：一、对被执行人潘学进名下101号房屋依法予以拍卖；二、被执行人及其他实际占有使用人于公告之日起七日内将上述房屋腾空后交付一审法院，逾期人民法院依法强制执行，由此造成的损失由被执行人及实际占有使用人自行承担等。之后，孙鹏云以案外人身份，向一审法院提出执行异议，要求法院中止对潘学进名下101号房屋的执行。一审法院经审查后，于2020年4月30日作出（2020）京0102执异193号执行裁定书，裁定：驳回案外人孙鹏云的执行异议请求。孙鹏云不服该裁定，在法定期限内向一审法院提出本次案外人执行异议之诉。本案一审审理中，孙鹏云为证明与潘学进存在101号房屋的租赁关系，向一审法院提交《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，落款日期为2014年9月13日。合同中约定的房屋租赁期自2014年9月13日至2020年9月12日，租金标准为每年16万元。在合同结尾处有手写的内容：如双方未能在约定期内办理完成买卖房屋产权过户手续，此北京市房屋租赁合同将有效期延至2030年9月12日止。手写部分内容有孙鹏云和潘学进的签名，签名日期为2014年12月17日。孙鹏云提交落款日期为2014年12月17日，有潘学进和孙鹏云签字的《协议（合同）》一份，内容为潘学进向孙鹏云出售101号房屋，价格为：以办理过户手续时，前后30天内市场销售价下浮5%-10%，作为双方接受的出售价格标准。协议还约定，此协议与北京市房屋租赁合同具有同等法律效力，在协议与北京市房屋租赁合同有效期内，最终双方办理完成买卖房屋产权过户手续，该协议与北京市房屋租赁合同自动失效；如双方未能在约定期内办理完成101号房屋产权过户手续，北京市房屋租赁合同有效期延至2030年9月12日。但是，协议中没有对房屋过户的期限及房屋价格进行明确约定。孙鹏云提交落款日期为2017年9月13日，有潘学进和孙鹏云签字的《补充协议（合同）》一份，内容为：2016年12月份出租人潘学进将101号房屋作了抵押，给承租人孙鹏云及全家人生活和精神上带来诸多困扰；租金标准由每年16万元，改为每年13万元；原租房押金7000元，以冲抵房租形式，现改为预付房租，从即日起不再另行支付任何租房押金等内容。关于房租的支付，孙鹏云提交有潘学进签字的收条，其中记载有：“今收到孙鹏云支付2014-2015-2016两年房屋在人民币叁拾贰万元（￥320000）整”以及“今收到孙鹏云支付2017年9月13日（年/房租金）壹拾叁万元（￥130000）整。注：上述房租已全部结清，无任何争议”等内容。关于2017年9月至2018年9月的房租，孙鹏云提交有孙鹏云和潘学进签字的《协议（合同）》一份，内容为，孙鹏云自己名下的车牌为×××的别克君越牌汽车一辆的所有权及车辆归潘学进所有，该车售价为15万元，潘学进应在5日内将现金交付给孙鹏云，或以冲抵与潘学进的房租债务。协议签订日期为2018年7月10日。孙鹏云主张2017年9月至2018年9月期间的房租以车辆租赁费用进行冲抵。关于2018年9月至2019年9月期间的房租，孙鹏云提交修房证明以及蒋毅君的身份证和银行卡等证据，用以证明孙鹏云为潘学进垫付了修理回龙观风光雅园房屋的修理费55259．75元，冲抵了部分房租；因潘学进的银行卡被冻结，故双方协商向潘学进的母亲蒋毅君支付了房租45000元，视为支付给潘学进房租。孙鹏云提交其名下中国农业银行交易明细显示，孙鹏云在2019年6月12日至2018年8月15日向对方户名蒋毅君转账三笔，分别为2019年6月12日4800元，2019年7月29日500元，2019年8月5日8500元。孙鹏云提交与潘学进签订的《补充协议（合同）》，落款日期2019年3月11日，协议内容为：双方共同承诺自进入2019年3月份以来应尽快办理，买卖双方房屋产权过户手续；鉴于出售方已于2016年与其他金融机构违规操作办理了抵押贷款，致使现在双方不能正常办理房屋产权过户手续，双方同意修改违约处罚条款等内容。孙鹏云提交潘学进的银行交易明细，称明细中2013年9月15日、2014年11月24日、2015年7月23日、2018年10月11日以及2019年1月22日的转账记录，都是向潘学进支付房租的记录。但其中仅有2018年10月11日和2019年1月22日两笔转账，分别为3000元和5000元，显示对方户名为孙鹏云，其余转账记录均未显示对方户名。中诚信托公司对孙鹏云提交上述证据的真实性、证明目的均不予认可，称孙鹏云提交的书面协议均是与潘学进自行约定，明显是针对中诚信托公司与潘学进之间签订的合同，房屋租赁价格与市场价格不符，是有针对性签订的协议，孙鹏云向蒋毅君转账无法证明支付的是房租，而孙鹏云向潘学进的转账记录，显示对方户名的只有两笔，且支付的方式及金额也不符合双方所述的一年支付一次房租的形式。潘学进对孙鹏云提交的证据均予以认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙鹏云主张其是101号房屋的承租人，享有承租权，可以排除中诚信托公司对潘学进上述房屋的执行。对此，孙鹏云提交了其与潘学进签订的多份书面协议、收条及银行明细等证据。但是，孙鹏云与潘学进之间明确的转账记录只有两笔，且转账的时间与双方所陈述的房租交付模式以及金额严重不符。孙鹏云主张通过垫付修房费用、向潘学进出租车辆的费用折抵房租等事实，仅凭修房证明、协议等书证难以证明上述事实确实发生。另外，只有收条证据不足以证明双方之间确实存在长期的房屋租赁关系及交付租金的事实。综上，孙鹏云本案所提交的证据难以证实与潘学进存在真实、合法的房屋租赁关系。故孙鹏云主张其为101号房屋的承租人，起诉请求中止法院依据（2019）京0102执7851号执行案件对位于101号房屋的执行，孙鹏云在租赁期内不向中诚信托公司移交该房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第九十条之规定，判决：驳回孙鹏云的诉讼请求。本院二审期间，孙鹏云围绕上诉请求提交了以下证据：证据一、报刊订阅清单，显示订户姓名为吴东明，收订日期为2019年12月8日；证据二、家庭网络开通订单及中国联通客户账单，显示涉案房屋于2016年开通网络，孙鹏云作为客户交纳了2021年5月的网络费用；证据三、空调及热水器维修收据，显示开具日期分别为2011年8月13日、2016年7月4日，交款人处签写有“潘”字或“潘学进”；证据四、北京市燃气集团有限责任公司燃气缴费通知单，上面加盖有2010年1月17日的银行收讫章；证据五、潘学进与吴东明分别于2011年8月9日、2012年9月13日、2013年9月5日签订的房屋租赁合同；以上证据用以证明孙鹏云及其公公吴东明一直承租并实际居住使用涉案房屋。此外，证人范某出庭作证，证明其曾代理潘学进与吴东明签订过两次房屋租赁合同。中诚信托公司发表质证意见称：对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。潘学进发表质证意见称：对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，孙鹏云以其在涉案房屋被一审法院查封之前一直承租占有使用涉案房屋为由，请求中止对涉案房屋的执行，在租赁期内不向受让人移交涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。一审期间，孙鹏云提交了其与被执行人潘学进签订的落款日期为2014年9月13日的房屋租赁合同，用以证明其承租涉案房屋的期限开始于2014年9月13日，后延期至2030年9月12日。同时，孙鹏云还提供了潘学进签写的收条、潘学进的银行交易明细、其与潘学进签订的协议等证据，用以证明其通过向潘学进交付现金、以车辆租赁费用和房屋修理费用折抵租金、向潘学进及其母亲转账的方式支付了涉案房屋的租金。经审查，孙鹏云与潘学进之间明确的转账记录只有两笔，且转账的时间与双方所陈述的房租交付模式以及金额严重不符；仅凭修房证明、协议等书证难以证明孙鹏云以垫付的修房费用及向潘学进出租车辆的费用折抵房租的事实；此外，仅有收条没有相应的转账凭证，亦不足以证明孙鹏云向潘学进实际交付了高达45万元租金的事实。二审期间，孙鹏云补充提交了报刊订阅清单、家庭网络开通订单、空调及热水器维修收据等证据。经审查，上述证据所显示的付款时间、付款主体，均不能直接证明在一审法院查封涉案房屋之前，孙鹏云即已实际占有使用涉案房屋。孙鹏云补充提交的潘学进与吴东明签订的三份房屋租赁合同以及证人范某出具的证言，因所涉房屋租赁合同的签约主体并非孙鹏云，亦不能达到其证明目的。虽然孙鹏云在一审期间提供了物业公司出具的一份租住证明，但在没有其他充分证据佐证的情况下，不足以证明孙鹏云长期占有使用涉案房屋的事实，故应由孙鹏云承担举证不能的不利后果。鉴于孙鹏云在本案中提出的诉讼请求，不符合上述执行异议司法解释的相关规定，故本院不予支持。综上所述，孙鹏云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由孙鹏云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 欣审 判 员  王 楠审 判 员  王 朔二〇二一年九月二十八日法官助理  苏琪越书 记 员  侯雨欣