新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院执行裁定书(2021)新0203执异41号案外人：黄冬冬，女，1986年1月1日出生，汉族，个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。    委托诉讼代理人：杨春华（案外人黄冬冬之夫），男，1981年6月25日出生，汉族，新疆油田应急抢险救援中心九分公司职工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。    申请执行人：克拉玛依市三联建材有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市塔河路145号。    法定代表人：赵万军，该公司总经理。    委托诉讼代理人：黄智熠，女，1972年4月3日出生，汉族，克拉玛依市三联建材有限公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。    委托诉讼代理人：王艳梅，新疆炎黄律师事务所律师。    被执行人：克拉玛依市宝融房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市油建北路8-5-1号。    法定代表人：曹苏琴，该公司董事长。    委托诉讼代理人：郑晓敏，女，1986年9月23日出生，汉族，克拉玛依市宝融房地产开发有限责任公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。    在本院执行申请执行人克拉玛依市三联建材有限公司（以下简称三联公司）与被执行人克拉玛依市宝融房地产开发有限责任公司（以下简称宝融公司）买卖合同纠纷一案中，案外人黄冬冬于2021年9月26日对执行标的克拉玛依区×××号商铺所有权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年9月27日进行了听证。案外人黄冬冬及其委托诉讼代理人杨春华，申请执行人三联公司之委托诉讼代理人黄智熠、王艳梅，被执行人宝融公司之委托诉讼代理人郑晓敏参加了听证，并向法院提交了相关证据材料。现已审查终结。    案外人黄冬冬称，请求法院依法撤销（2021）新0203执恢63号执行裁定书，终止对克拉玛依区×××号商铺的执行。事实与理由：2021年1月1日案外人黄冬冬与被执行人宝融公司的员工李立鸣签订《房屋订购协议》，约定黄冬冬购买克拉玛依区×××号商铺，总价款为1，805，019元。黄冬冬按照约定于2021年1月1日支付定金365，019元，1月8日支付900，000元，以后分七次每月支付45，000元，合计已支付房款1，580，019元。2021年6月10日黄冬冬从宝融公司取得商铺钥匙，开始进行装修，现已装修90％产生费用近300，000元。2021年8月17日装修工人告知黄冬冬商铺门上贴有（2021）新0203执恢63号的执行裁定书，黄冬冬才得知克拉玛依区×××号商铺已以物抵债的方式归申请执行人三联公司所有，且商铺被锁无法进入。后案外人了解到克拉玛依区×××号商铺于2020年10月已被法院查封。案外人认为，在法院对案涉商铺评估拍卖之前，其已与宝融公司签订房屋购买协议，支付房款近1，600，000元，并对商铺进行了装修。由于被执行人宝融公司恶意隐瞒商铺已销售的事实，法院在没有调查清楚房屋现状，没有对房屋实地查封，也没有在房屋所在地张贴拍卖公告的情形下，单方听取申请执行人的陈述，草率评估并拍卖案涉房屋侵害了黄冬冬的合法权益。故案外人提出异议，请求依法撤销（2021）新0203执恢63号执行裁定书，终止对×××号商铺的执行。    申请执行人三联公司称，案外人的异议请求不能成立，应当予以驳回。理由如下：1．案外人所提异议不能排除执行。2021年1月1日案外人与被执行人宝融公司员工签订《房屋订购协议》，并于2021年6月10日从宝融公司取得案涉商铺钥匙。而案涉商铺自2018年8月3日起就已被法院合法查封，远远早于《房屋订购协议》签订时间。2．案外人没有与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。3．案外人未支付全部购房价款，或者按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。4．根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条，当事人、利害关系人提出异议的，应当在执行终结之前提出。（2021）新0203执恢63号执行裁定书是2021年8月6日作出，且案涉房屋已于2021年8月17日登记备案至三联公司名下，而案外人提出异议是在执行程序终结之后提出，不符合法律规定。综上，申请执行人认为法院执行行为合法，请求依法驳回案外人的异议请求。    被执行人宝融公司称，宝融公司没有恶意隐瞒商铺实际情况。自2019年4月8日起三联公司申请法院保全宝融公司的房屋，但宝融公司没有收到相关材料，对房屋保全情况不知晓，并不是恶意隐瞒案涉房屋情况。2019年4月28日三联公司申请查封宝融公司2套房屋，面积约为130平方米；2019年5月13日查封2套房屋，面积约为170平方米；2019年12月20日查封6套房屋，面积约为540平方米；2020年1月14日保全1套房屋，面积约为83平方米。综上，自2019年4月28日至2020年1月14日法院保全宝融公司房屋共计11套，面积约为940平方米。上述11套房屋按照评估公司的评估价近6，500，000元，而宝融公司欠付三联公司债务仅为2，636，300元，三联公司超范围保全。综上，不应对案涉克拉玛依区×××号商铺进行查封，请求法院依法支持案外人的异议请求。    本院查明，2021年1月1日，案外人黄冬冬与被执行人宝融公司签订《房屋订购协议》，约定：案外人黄冬冬购买宝融公司开发建设的克拉玛依区×××号商铺，建筑面积123.26平方米，房屋单价14，644元，总价1，805，019元，协议签订之日交付定金365，019元，2021年1月8日支付900，000元，以后每月支付45，000元，尾款于2021年12月31日前付清。2021年1月1日案外人黄冬冬从其昆仑银行卡通过POS机向宝融公司交纳购房款365，019元，2021年1月8日黄冬冬的丈夫杨春华从其工商银行账户（卡号为×××）向克拉玛依中基商业管理有限公司（账户898650＊＊＊＊0122）支付635，000元，黄冬冬从其昆仑银行卡通过POS机向宝融公司交纳购房款265，000元；黄冬冬的丈夫杨春华于2021年1月25日、3月2日、3月30日、4月28日、5月31日、6月30日、8月1日分七次从其工商银行账户（卡号为×××）向克拉玛依中基商业管理有限公司（账户×××＊＊＊＊0013）转账汇款，每次汇款45，000元，合计315，000元。案外人黄冬冬向宝融公司交纳购房款合计1，580，019元。被执行人宝融公司分别向黄冬冬出具了收款收据，收款收据上加盖了宝融公司财务专用章。宝融公司于2021年6月10日向案外人黄冬冬交付案涉商铺钥匙，随后案外人黄冬冬对房屋进行装修。2021年6月8日黄冬冬的丈夫杨春华从其工商银行账户（卡号为×××）向杨祯的中国建设银行账户（卡号6217＊＊＊＊4417）支付装修押金5，000元及2021年6月10日至2022年6月9日物业费5，621元，克拉玛依中基商业管理有限公司向案外人黄冬冬出具了收款收据。黄冬冬的丈夫杨春华从其工商银行账户（卡号为×××）于2021年6月19日、8月3日分别向杨祯中国建设银行账户（卡号6217＊＊＊＊4417）转账支付电费200元、500元。装修期间，案外人得知案涉房屋已抵偿给申请执行人三联公司，故向法院提起执行异议。    申请执行人三联公司与被执行人宝融公司买卖合同纠纷一案，法院作出（2018）新0203民初1611号民事判决书，因宝融公司未履行生效法律文书确定的义务，三联公司向本院申请强制执行，要求宝融公司向三联公司支付2，636，300.80元，同时承担迟延履行期间的利息435，181元和执行费28，763元。本院于2021年7月2日依法拍卖被执行人宝融公司名下的克拉玛依区油建北路×××，×××号4套商铺，该四套商铺两次拍卖流拍后总价为2，875，439元（分别为586，012元、483，045元、483，045元、1，323，337元），在拍卖过程中，三联公司支付评估费10，465元。申请执行人三联公司同意以该商铺抵偿债务。2021年8月6日，本院作出（2021）新0203执恢63号执行裁定书，裁定如下：一、将宝融公司名下克拉玛依区油建北路×××，×××号4套商铺作价2，875，439元，交付申请执行人三联公司抵偿2，636，300.80元债务、评估费10，465元，迟延履行期间的利息228，673.20元。克拉玛依区油建北路×××，×××号4套商铺所有权自交付起转移给三联公司。二、三联公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。    克拉玛依市住房和城乡建设局出具的《房屋（未办证权属登记）信息查询回执单》载明：克拉玛依区×××号商铺，买受人为克拉玛依市三联建材有限公司（克拉玛依区法院2021新0203执恢63号），身份证明号×××B，网签合同编号KW2019-×××，备案时间2021年8月17日。查封信息一栏中载明……2．查封机关克拉玛依市克拉玛依区人民法院，查封文号（2019）新0203执325号，查封时间2020年10月15日，查封期限为2020年10月15日至2023年10月14日……。    另查，2020年10月15日，本院向克拉玛依市自然资源局（中心城）分局发出（2019）新0203执325号协助执行通知书，告知克拉玛依市自然资源局（中心城）分局，本院在执行三联公司与宝融公司一案中，因办案需要，请该局协助执行以下事项：冻结被执行人宝融公司名下的克拉玛依区×××号房屋，冻结期限为三年（2020年10月15日至2023年10月14日），查封时该房屋无抵押、无查封、无出售。    另查，案涉房屋克拉玛依区×××号商铺所在的宝融商业街建设工程至今未通过竣工验收。    上述事实，有经当庭出示并质证的《房屋订购协议》、房屋交接验收单、黄冬冬昆仑银行账户明细对账单、杨春华工商银行借记卡账户历史明细清单、宝融公司出具的收款收据、境内汇款电子回单、POS小票、克拉玛依中基商业管理有限公司出具的收款收据、银行转账截图打印件、照片打印件、（2021）新0203执恢63号执行裁定书、阿里拍卖截图打印件、评估鉴定报告、房屋（未办证权属登记）信息查询回执单、（2019）新0203执325号协助执行通知书等书面证据及当事人的当庭陈述在案予以证实。    本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”之规定，本院于2020年10月15日查封了登记在被执行人宝融公司名下的克拉玛依区×××号商铺，冻结期限为三年，而宝融公司在本院冻结案涉房屋期间仍与案外人黄冬冬签订《房屋订购协议》，将案涉房屋出售给案外人黄冬冬，并收取购房款1，580，019元，其行为严重违反了法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列条件的，仍享有排除强制执行的权利：（一）在人民法院查封之前，被执行人已与案外人签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前案外人已合法占有该不动产；（三）案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）未办理过户登记并非案外人的原因造成。首先，本案中案外人黄冬冬虽与被执行人宝融公司于2021年1月1日签订《房屋订购协议》，但未签订合法有效的书面买卖合同；其次案外人黄冬冬虽交付1，580，019元，宝融公司亦向其出具了收款收据，但根据黄冬冬提交的昆仑银行账户明细对账单、杨春华工商银行借记卡账户历史明细清单、境内汇款电子回单等证据可以证实案外人黄冬冬至今未交纳全部购房价款，且房款未交到宝融公司账户，亦没有交到法院指定的账户，而是交给了案外人克拉玛依中基商业管理有限公司，因此不能确定此款是否是购买案涉房屋的款项。最后，案涉克拉玛依区×××号商铺所在的宝融商业街建设工程至今未通过竣工验收，故案外人黄冬冬至今未对案涉商铺合法占有。综上，案外人黄冬冬的异议请求不能成立，本院依法不予支持。    依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：    驳回案外人黄冬冬的异议请求。    案件受理费250元，由案外人黄冬冬负担。    案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院提起诉讼。    审判长    牛燕华人民陪审员    陈克明人民陪审员    杨波二〇二一年九月二十九日书记员    古雯琴