浙江省金华市中级人民法院    民事判决书    （2021）浙07民终3565号     上诉人（原审被告）：陈斌，女，1973年3月11日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。       被上诉人（原审原告）：王慧莉，女，1986年5月8日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。       委托诉讼代理人：郑钱法，浙江川丰律师事务所律师。       原审第三人：金华市房博士房产代理有限公司和悦路分公司，住所地：浙江省金华市婺城区苏孟乡和悦路733号。       法定代表人：易思晨，总经理。       上诉人陈斌因与被上诉人王慧莉及原审第三人金华市房博士房产代理有限公司和悦路分公司（房博士和悦路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2021）浙0702民初2445号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。       上诉人陈斌上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回王慧莉一审提出的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由王慧莉承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1、房博士和悦路分公司未取得陈斌的合法授权，应为无权代理。房地产经纪管理办法第十六条第一款规定“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。”民法典第一百六十五条规定，委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。本案中，即使陈斌因个人原因当时无法出具书面授权，房博士和悦路分公司完全可以在后期提供书面经纪服务合同及授权委托书要求陈斌进行确认并签订，但房博士和悦路分公司却罔顾法律的规定，仅以微信聊天的形式与陈斌进行确认。从房博士和悦路分公司的员工洪有和陈斌的聊天中可以看出，陈斌明显对房屋买卖的过程缺乏基本认知，对案涉签署的文件等存在重大误解，故房博士和悦路分公司并未取得陈斌关于涉案房屋买卖合同签订的合法授权，其无权代陈斌与王慧莉签署《房地产买卖（居间）协议》。2、陈斌只是通过微信与房博士和悦路分公司员工洪有联系，自始并未与房博士和悦路分公司形成任何书面授权协议，在《房地产买卖（居间）协议》中代陈斌签字的也是洪有，并非房博士和悦路分公司，洪有在微信中发送的不具备任何效力的授权委托书也是授权委托洪有代签协议。故房博士和悦路分公司未取得陈斌的合法授权，应为无权代理，房博士和悦路分公司员工洪有也未取得陈斌的合法授权，属无权代理。二、涉案《房地产买卖（居间）协议》并未对陈斌发生法律效力，陈斌不受此协议的约束。民法典第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。第五百零三条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。本案中，陈斌并未书面授权房博士和悦路分公司、洪有进行合同签订。陈斌于2021年1月13日明确告知房博士和悦路分公司不再出售涉案房屋，此表示系明确对房博士和悦路分公司代理行为的否认，且涉案房屋的定金、首付款（2021年1月18日开立）均由房博士和悦路分公司进行收取，陈斌始终未收取任何款项，故对陈斌来说涉案合同始终未对其发生法律效力，陈斌也无义务配合王慧莉进行涉案房屋的过户以及违约金的支付等。三、陈斌并未对合同内容确认无误。10月22日的聊天记录中，从16：32开始到17：22左右结束，共约50分钟。陈斌对合同范本中的“交付押金”充满疑惑，用一个18秒的语音讲自己对于“交付押金”的理解。17：07洪有直接出示一段文字：本人陈斌……，然后洪有说（7秒）：“看一下这段文字还有什么疑问，你现在看一下有没有问题，没有问题我们就视频一下。”在以上的过程中，陈斌未确认合同内容，洪有也未要求确认，此外，洪有对视频要做什么也没有解释，直接要求“……没有问题我们就视频一下”。判决书中所说：“洪有告知陈斌需要通过视频录像形式确立委托关系”不存在。此后，合同条款再未得到确认，10月23日20：38，陈斌又通过微信对合同条款提出异议。洪有代签合同，陈斌完全不知情。洪有并未在10月22日当天把签过字的合同发给陈斌，在以后长达三个月的时间里，洪有未有提及此事，直至2021年1月13日，陈斌提出房子不卖以后，1月16日，洪有才将他代签的合同发给陈斌。也就是说居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。四、陈斌与洪有的微信视频长达6分零3秒，而洪有提供的微信视频只有1分36秒，另外的4分25秒讲了什么？掐头去尾的视频无法反映当时的真实情况，陈斌自我意志表示部分完全被剪去。故此视频无法作为陈斌真实意愿表达的委托证据。五、洪有还存在故意隐瞒、欺诈行为。1、房屋已被洪有网签，而这一情况陈斌完全不知情。2、洪有编造全金华都是100万元以下房产佣金1万元，又编造双中介的名头，最终以商讨后的优惠价收取12000元佣金。陈斌向金华建设局反映情况后，建设局明确所有说法都不成立，只需看是否符合店内公示的标准。店内公示的佣金是1％，洪有意欲收取双倍还多。另外，这一点也反映在合同条款中，佣金一栏写“按约定”；在视频委托过程中，为掩盖违规欺诈高额佣金的事实，试图以“奖金”代替“佣金”混淆视听。根据合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。民法典第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，洪有欺诈获取高额佣金，并企图通过合同和委托视频达到合法化；在长达三个月的时间里，隐瞒代签合同的事实、隐瞒网签等重大订立合同的有关事项，违背陈斌真实意思的情况下实施的民事法律行为应为无效行为，请求人民法院予以撤销。六、卖方房产证、共有权证、土地使用权证及契税证自始至终未交付、未委托保管。七、民事诉讼法第一百五十条第一款明确规定：有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。本案虽是陈斌和王慧莉之间的法律关系，但双方之间在2020年10月22日前都无任何联系。因此先要处理的是陈斌和洪有、房博士和悦路分公司的合同是否成立的问题。陈斌已另案起诉洪有、房博士和悦路分公司，法院也已受理。八、本案中，王慧莉并未举证证明支付律师代理费的凭证，故在未实际发生该项费用的情形下判决陈斌承担律师代理费属认定事实不清、适用法律错误。且王慧莉律师代理费35000元，不仅超出正常收费标准，且本案《房地产买卖（居间）协议》并未对陈斌发生法律效力，陈斌不受此协议的约束。故王慧莉的律师费不应由陈斌承担。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误等情形，判决严重侵害了陈斌的合法权益。请求二审法院查明事实，依法改判支持陈斌上诉请求，以维护陈斌的合法权益。二审庭审中补充：王慧莉在2020年10月22日并未准备好首付款，是到2020年11月12日才准备了首付款。       被上诉人王慧莉答辩称，1、针对代理权问题。陈斌作为完全民事行为能力人，其与房博士和悦路分公司的工作人员洪有之间以视频形式一对一聊天，并由陈斌宣读关于涉案房屋的一切信息，包括房产信息、委托信息、居间费金额、法律事项后果等内容，以书面形式出具授权委托书，以上行为已对书面内容进行明确，并同意由洪有代为签名，已经形成书面授权。2、陈斌与房博士和悦路分公司之间的关系，中介费用是各方协商决定的，并不存在违法违规的情况。3、一审法院认定事实清楚，程序合法。本案并不是必须以另一案审结结果为依据，且陈斌在另案提起诉讼的诉请是其与房博士和悦路分公司之间是否有构成代理权。4、律师费的主张是依据陈斌与王慧莉之间的合同约定，在违约情况下，由违约方承担律师费。一审判决的律师费金额35000元，系王慧萍及代理人在一审中对律师费予以退让的结果。若按照标准，一般要收取5万元。5、关于首付款的问题。根据各方约定，支付首付款是在2020年12月25日，在此之前王慧莉筹集款项符合合同约定。       原审第三人房博士和悦路分公司称，同意王慧莉的答辩意见。委托售房有速销协议，在协议中约定中介公司可以收取房价一个点的佣金，还有一个点的佣金是给另一个售卖方，每人一半并非是由一个中介公司全额收取。房博士和悦路分公司并不存在欺诈行为。网签是在房屋成交后，避免出现房东一房多卖的情况而进行网签，这样过户就只能过户到与我方签署的卖家名下，并不存在隐瞒陈斌的情况，是正常的操作流程。       王慧莉向一审法院起诉请求：1、判令陈斌立即履行王慧莉与陈斌之前签订的《房产买卖（居间）协议》所涉房产所有权的过户转移手续，并支付逾期违约金4462.5元（逾期违约金自2020年12月26日暂算至2021年1月19日止）、律师费人民币50000元，合计人民币54462.5元；2、该案诉讼费、保全费由陈斌承担。       一审法院认定，陈斌有意将涉案房产出售，但因其身处外地，不方便到金华带客户看房，办理签订合同等事宜，遂通过与房博士和悦路分公司的工作人员洪有多次微信聊天沟通委托售房事宜。直到2020年10月22日，洪有召集买方即王慧莉一起，协商房屋购买事宜，洪有也将《房地产买卖（居间）协议》（无王慧莉、陈斌签字）1份拍照发送给陈斌，《房地产买卖（居间）协议》的主要内容为：1．甲方（陈斌）同意将其享有合法转让权的坐落在八一南街银泰广场D幢711室，建筑面积约29.05平方米的房屋所有权（以房产证面积为准）及土地使用权转让给乙方（王慧莉）。所有权人陈斌，房产证号（不动产证号）：浙（2017）第0021469，土地使用性质为出让。卖方房产证、共有权证、土地使用权证及契证委托居间方保管至产权过户手续办理完毕。2．签订此协议当天，由乙方付给甲方人民币50000元作为购房定金，并委托居间方保管至该房过户手续办理完毕。如甲、乙双方均履行协议，该款即用来抵充房屋首付款。如悔约，甲、乙双方仍应按协议约定时间、数额支付中介费，由居间方直接从定金中扣除甲、乙双方应付佣金后，剩余部分支付给守约方，不足部分由违约方支付给守约方。3．房价与付款方式：经双方商定，该房总价为人民币595000元，分二期付款，首付款人民币355000元（含定金）由乙方在2020年12月25日前付给甲方，同时甲方协助乙方在2020年12月25日前办理该房的相关房产过户手续。余款：人民币大写贰拾肆万元整（小写240000元），通过银行商业贷款方式一次性支付给甲方。4．违约责任：1．如未付房款只是支付定金：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途毁约，甲方在毁约之日起三天内将定金退还乙方，另支付定金数额的违约金。同时违约方必须在解约当天向居间方支付双方应支付的佣金。2．乙方已支付全款或支付部分房款；甲方违约，甲方应该三天内退回已收到的全部房款给乙方，并支付乙方因此产生的所有损失及费用不得低于总房款的30％；乙方违约，待甲方同意后可由甲方扣除不得低于总房款的30％后，将多余房款退回乙方，如不够乙方须补足相应金额。3．乙方不能按期付款，应每逾期一日支付未付房款总额的万分之三给甲方作为滞纳金；甲方不能按期向乙方过户或交付房产或者退款，每逾期一日应支付乙方万分之三给乙方作为滞纳金；4．甲乙双方已经完成过户及交接房产后双方不能毁约，合同履行完毕。5．如果守约方及居间方因追诉违约方而产生的诉讼费、律师费、交通费、误工费等费用由违约方承担等内容共计17条。陈斌对以上内容确认无误后，洪有告知陈斌需要通过视频录像形式确立委托关系。然后，合同下方甲方一栏陈斌的签名由房博士和悦路分公司的工作人员洪有代签，乙方一栏由王慧莉签名，居间方一栏由房博士和悦路分公司所盖公章。房博士和悦路分公司工作人员洪有又将拟好的书面委托书的模板发给陈斌，经陈斌与洪有多次协商修改，形成委托书1份，具体内容为：本人陈斌（身份证XXX）因有事不能到场办理八一南街银泰广场D幢711室签定售房合同自己代收收取定金人民币伍万元整，特委托洪有（身份证XXX）作为我的代理人代为办理相关事宜，委托该房屋价位为人民币大写伍拾玖万伍仟元整，本人净拿人民币伍拾捌万叁仟元整，多余壹万贰千元给予居间方作为佣金。对委托人在办理中所签署的相关协议，收取定金予以认可，并承担相应的法律责任。委托人：陈斌2020年10月22日。陈斌与房博士和悦路分公司工作人员洪有就上述委托内容在微信中进行视频，陈斌看过后照着该委托内容宣读一遍后未提出异议。签订协议当日，王慧莉将50000元购房定金汇入房博士和悦路分公司账户，并由房博士和悦路分公司保管至今。2020年12月25日之前，王慧莉通过房博士和悦路分公司多次要求陈斌办理过户手续并收取购房首付款，陈斌不予回应。同月26日，陈斌主动提出让洪有把涉案房屋钥匙交给王慧莉，房博士和悦路分公司遂将涉案房屋的钥匙交付给王慧莉，并将该情况告知陈斌，陈斌表示同意。履行协议过程中，陈斌称身体不适不能按约定时间到金华来协助办理过户手续，并称委托其丈夫来金办理过户。期间，陈斌还将该房屋中的电力欠费单发给房博士和悦路分公司，并告知用支付宝交付电费。2021年1月8日，陈斌加了王慧莉微信，并让王慧莉询问一下其在兰州不动产交易中心办理个公证委托是否可行？并协商了办理过户手续事宜。同月13日，陈斌因身体原因无法到场办理银行贷款事宜，故电话与洪有协商公证委托其丈夫到银行办理相关手续，并将贷款款项打入其丈夫卡内，洪有告知陈斌如果贷款款项打入其丈夫卡里，银行需要收取4000元至5000元的手续费。陈斌称并非其贷款，该费用不应该由其承担，并当场提出房屋不卖了。但双方并未将该协商经过情况及结果告知王慧莉。同月18日，王慧莉在中国农业银行将购房首付款305000元开具本票给陈斌，同时交给房博士和悦路分公司保管，房博士和悦路分公司将该本票拍照给陈斌。当即陈斌告知房博士和悦路分公司：不得发微信、短信、打电话给她，更不能未经其同意将其电话给王慧莉。王慧莉为此诉至法院。王慧莉已支付律师代理费50000元。另查明，（1）一审法院审理中，王慧莉表示愿意将剩余的购房款（首付款及尾款）一次性交付给陈斌。（2）一审法院审理中，王慧莉的委托诉讼代理人自认律师代理费中的35000元符合浙江省物价局、浙江省司法厅关于制定律师服务收费标准的通知浙价服（2011）212号文件要求。       一审法院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。该案中，陈斌作为完全民事行为能力人，其与房博士和悦路分公司的工作人员洪有之间以视频形式一对一聊天，并由陈斌宣读以下内容（视频内容中可知）：所要出售房屋具体坐落位置、委托代为办理人信息、涉案房屋出售价格、居间费金额、定金金额、对委托事项法律后果自认等等内容。上述事实清楚，委托内容完整清晰，应视为其愿意承担该行为的法律后果。故房博士和悦路分公司具有代理陈斌买卖涉案房屋的代理权。陈斌抗辩称其在视频中宣读上述内容存在认知上的问题，房博士和悦路分公司未取得居间代理资格，与事实不符，不予采信。房博士和悦路分公司在代理权限内以陈斌的名义与王慧莉签订《房地产买卖（居间）协议》内容合法，不违反法律法规的强制性规定，在价款支付、房屋交付、违约责任等方面的约定亦符合房屋交易习惯，该合同应属合法有效。从合同履行情况来看，合同签订之日，王慧莉即交付了购房定金。2020年10月22日至2021年1月13日期间，陈斌从未提出过“没有委托出售房屋”或“不出售涉案房屋”的意思表示。王慧莉在约定的首付款交付日届满之前多次要求陈斌收取款项，但陈斌一直未回应；陈斌亦从未向王慧莉催要房款。在王慧莉交付首付款到期日2020年12月25日，因陈斌身体原因无法到场办理过户事宜；次日，陈斌通过房博士和悦路分公司主动将该房屋钥匙交付给王慧莉，而且将水电费的缴纳户号告知王慧莉，由王慧莉交纳电费。同时，双方之间于2021年1月8日的聊天记录里亦明确协商办理房屋过户手续。王慧莉于同月18日将购房首付款以陈斌的名义开具本票交付给房博士和悦路分公司。结合上述事实，可以得知双方对履行合同期限的变更无异议，故双方均未违约。王慧莉主张逾期违约金，于法无据，不予支持。陈斌于2021年1月13日提出不出卖涉案房屋，有违诚实信用原则，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。陈斌抗辩称，王慧莉未按合同约定时间支付首付款及因陈斌办理房屋贷款需交付银行手续费用之事发生争议而拒绝履行合同（陈斌认为应由王慧莉支付手续费用），均系王慧莉违约；并称房博士和悦路分公司收取佣金数额不合理等原因也系陈斌拒绝出卖房屋的理由。陈斌抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。一审法院庭审过程中，陈斌提出中止本案审理，经审查，该申请不符合中止事由的情形，故不予采纳。一审法院审理中，王慧莉表示愿意一次性支付剩余所有购房款项（首付款及尾款），该行为系对民事权利的处分，不损害其他人的合法权益，予以认可。王慧莉主张律师代理费，合法有据部分，予以支持。于法无据部分，不予支持。陈斌抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十一条、第五百七十七条、第九百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条等规定，判决：一、王慧莉、陈斌于2020年10月22日签订的《房产买卖（居间）协议》继续履行；二、陈斌于判决生效之日起七日内协助王慧莉办理位于八一南街银泰广场D幢711室房屋的过户手续；同时，王慧莉一次性支付陈斌购房款545000元（已扣除购房定金50000元）；三、陈斌于判决生效之日起七日内支付王慧莉律师代理费35000元；四、驳回王慧莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费581元（减半收取），由陈斌负担。       二审期间，陈斌向本院提交网签记录一份，证明房博士和悦路分公司隐瞒陈斌对其房产进行网签。       王慧莉质证认为，该证据系复印件，对其真实性请法庭核实。房屋买卖过程中进行房屋网签符合行业交易习惯，是规避风险的行为，不存在任何问题。       房博士和悦路分公司质证认为，对该证据的真实性没有异议，网签是为了防止房东一房多卖，才将房屋进行网签。房屋既然已出售并签订买卖合同，是需要进行网签。       本院认为，结合王慧莉、房博士和悦路分公司的质证意见，对证据的真实性予以认定。       王慧莉、房博士和悦路分公司均未向本院提交证据。       本院对原判认定的事实予以确认。       本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、房博士和悦路分公司在本案中是否具有代理权及是否存在违法行为，案涉《房地产买卖（居间）协议》是否有效，陈斌是否需要承担王慧莉因本案所产生的律师代理费用；二、本案是否存在应中止审理的情形。       关于争议焦点一，1、虽陈斌主张其对由房博士和悦路分公司员工洪有代签房屋买卖合同的行为及合同内容存在重大误解，其并未与房博士和悦路分公司形成任何书面授权协议，房博士和悦路分公司系无权代理，故案涉《房地产买卖（居间）协议》对其不产生约束力。然，根据在卷的陈斌与洪有的微信聊天记录，陈斌对于出售案涉房屋有明确的意思表示，洪有将买卖协议发送给陈斌时称“你看一下没问题我就帮你代签”，二人还以视频形式一对一聊天，并由陈斌宣读相关委托事项，洪有亦将王慧莉交付定金5万元的代保管收条拍照发送给陈斌。后在约定的交付首付款到期日2020年12月25日，陈斌因身体原因无法到场办理过户手续，次日，陈斌通过房博士和悦路分公司将案涉房屋的钥匙交给王慧莉，并让王慧莉用支付宝缴纳相关电费。2021年1月8日，王慧莉与陈斌通过微信聊天协商案涉房屋过户手续。结合前述事实分析，即使陈斌主张，房博士和悦路分公司员工洪有与王慧莉签订案涉《房地产买卖（居间）协议》系无权代理，其亦以自身行为对该房屋买卖合同进行了追认，故一审法院认定洪有签订案涉《房地产买卖（居间）协议》的行为系受陈斌的委托，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，并无不当。2、根据案涉《房地产买卖（居间）协议》第九条约定，“违约责任：……5、如果守约方及居间方因追诉违约方而产生的诉讼费、律师费、交通费、误工费等费用由违约方承担。”本案中，陈斌与王慧莉通过微信聊天对合同的履行期限进行变更，但陈斌于2021年1月13日以王慧莉未按合同约定时间支付首付款、陈斌办理房屋贷款需交付银行手续费用为由而拒绝履行合同。因陈斌明确表示不再出售案涉房屋给王慧莉，其行为违反了合同约定，已构成违约。3、陈斌并无充分提供的证据证明房博士和悦路分公司存在违法行为。故一审判决陈斌支付王慧莉在本案中的律师代理费，有合同依据。       关于争议焦点二，如前所述，案涉《房地产买卖（居间）协议》合法有效，陈斌提出的中止审理申请不能成立，本院不予采纳。       综上所述，上诉人陈斌的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费1162元，由上诉人陈斌负担。       本判决为终审判决。       审判长黄良飞     审判员钱萍     审判员金琳     二○二一年九月三十日     代书记员卢芷忻