重庆市渝北区人民法院 民事判决书 （2021）渝0112民初26829号     原告:徐玉梅，女，汉族，1970年7月7日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：洪婷（原告女儿），女，汉族，1993年10月17日出生，住重庆市渝北区。被告:重庆轩客不动产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红锦大道90号中渝广场2幢2808号，统一社会信用代码91500112MA607MJY5H。法定代表人:闻华。原告徐玉梅与被告重庆轩客不动产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐玉梅的委托诉讼代理人洪婷到庭参加了诉讼，被告重庆轩客不动产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐玉梅向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》于2021年 6月16日解除; 2、判决被告支付原告2021年2月租金1980元、4月租金2200 元、5月租金2200元、6月租金2200元 ；3、判决被告退还原告装修款15 000元; 4、判决被告支付原告垫付的2月至6月物业管理费816.8元；5、判决被告支付原告违约金51 000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2020年5月21日签订《房屋租赁合同》，约定原告支付被告装修款51 000元。被告未按约支付租金、水电费及物业费。原告已于2021年6月15日向被告邮寄了书面解除合同通知。原告为维护合法权益，诉至法院。被告重庆轩客不动产经纪有限公司未到庭参加诉讼，亦未向提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加庭审，视为放弃举证质证权利。原告举示的《房屋租赁合同》、《合同补充协议》、收据、微信聊天记录截屏、电子收款凭证、《解除通知书》、邮寄凭证、收据、送货单、微信转账截屏、补充协议、装修材料清单、销售清单、发票、安装单均与原件核对无异或能与其他证据相佐证，对上述证据的真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年5月21日，以原告为甲方（出租方），以被告为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，第一条，甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝北区X大道旭辉X小区X栋X室，房产合作面积为57.85平方米，装修状况清水。第三条，甲方为乙方提供免租期（装修期）2个月；租赁期限：甲方收租期36个月，装修期2个月，合计租赁期38个月，自2020年5月26日起至2023年7月25日止。第四条，1、租金标准：月租金2200元。4、租金支付时间及方式：自本合同签订之日起60日为免租装修期，免租装修期结束后的次月20号乙方向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月20号支付租金。5、租金每三年递增5%。第六条，一、房屋装修：甲乙双方经友好协商，甲方决定委托乙方进行住房装修；1、装修费用按照900元/㎡计算（不足5万元按5万元计算）；2、本房屋装修费用为52 065元；3、装修付款方式：在本合同签订的当日一次性付清。二、费用承担：3、装修期结束后，由乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费。第九条双方责任：三、合同的解除：2、甲方可单方解除的情形：（1）乙方不支付或者不按照约定支付租金达45日的；（2）乙方二次及以上拖欠各项费用达8000元的。第十条违约责任：（四）乙方有本合同第九条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金。同日，原、被告签订《合同补充协议》，抬头载明业主为原告，小区地址为重庆市渝北区X小区X栋X室，业务经理为郑鹏斐。协议还约定，鉴于业主认可公司模式并愿意推广，原基础装修费52065元，给予业主优惠，实收51 000元。支付方式：签订合同支付20000元，于2020年5元28日支付剩余尾款31000元。轩客公寓装修施工及材料清单显示，案涉房屋配置了窗帘、吊顶、地板、马桶、家具、空调、洗衣机、冰箱、热水器、抽油烟机。2020年5月21日，被告盖章出具收据，载明收到原告支付的装修款20000元。2020年5月28日，被告盖章出具收据，载明收到原告支付补齐的装修款31 000元。 上海永升物业管理有限公司重庆分公司出具电子收款凭证，显示原告交纳了2021年2月1日至2021年12月31日的物业费1905.09元。原告陈述，原告当时交的是11个月的物业费，单价是163.39元。2021年6月15日，原告向被告住所地邮寄送达《解除通知书》，以被告拖欠物业费、水电费、租金等为由，解除双方签订的《房屋租赁合同》。物流信息显示，被告于2021年6月16日签收。关于装修款。原告举示了收据、微信转账截屏、销货清单、发票安装单，表明原告支付了窗帘及窗帘安装费、吊顶、地板、马桶、家具、空调、洗衣机、冰箱、热水器、抽油烟机费用，共计15 350.16元。原告陈述，被告进场装修，完成了大约四分之三的工程量，基装已经完成，大约价值35 000元。厕所差马桶和吊顶，地板也未安装木地板，家具家电都没有买，窗帘也未买。因被告的装修工作没有完成，原告自行出资装修完成剩下的装修工作，原告自愿主张15 000元。    关于租金。原告称，合同签订后被告支付过租金。截止至2021年1月20日,被告每月按时支付了2200元。2021年2月拖欠租金，2021年3月又支付了2420元租金，其中包含了2月租金220元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同履行各自义务。被告未到庭，自行承担举证不能的法律后果。被告经本院合法传唤未到庭应诉，应自行承担相应法律后果。被告作为承租人，理应承担支付租金义务。被告未举证证明其履行了支付租金的义务。根据合同约定，被告不按期支付租金达45日的，原告有权解除租赁合同。被告于2021年6月16日收到原告邮寄的案涉合同解除通知，故对于原告请求确认本案租赁合同于2021年6月16日解除，本院予以支持。结合原告陈述，本院认定被告支付了截止2021年1月20日前租金和2月部分租金220元、3月租金，尚欠原告2021年2月租金1980元、4月至6月16日的租金，被告应支付原告租金7553.33元（1980元+2200元/月×2个月+2200元/月÷30天×16天），对于原告诉请超出部分，本院不予支持。物业费每月173.19元（1905.09元÷11个月），原告自愿按每月163.39元主张物业费，系其对自身权利的处分。被告应支付原告2021年2月1日至2021年6月16日的物业费740.7元（163.39元/月×4个月+163.39元/月÷30天×16天）。对原告超出部分诉请，本院不予支持。关于违约金。根据合同约定，乙方不支付或者不按照约定支付租金达45日的，甲方要求解除合同，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金。本案装修款全额为51 000元。如前所述，因被告违约导致原告解除合同，被告应当支付违约金。违约金金额为装修款金额，该违约金金额约定明显过高，本院依法酌情调整为违约金25 500元。关于返还装修款。被告作为装修的义务方，有义务举证证明已完工工程量及对应的款项，却未举证证明，应承担不利后果。原告认可被告完成了大约四分之三的工程量，且基装已经完成。原告为完成剩余装修，自行支出15 350.16元，本案中原告自愿主张被告退还15 000元，对于该主张，本院予以采纳。故被告应退还装修款15 000元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告徐玉梅与被告重庆轩客不动产经纪有限公司于2020年5月21日签订的《房屋租赁合同》于2021年6月16日解除；二、被告重庆轩客不动产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐玉梅租金7553.33元；三、被告重庆轩客不动产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐玉梅2021年2月1日至2021年6月16日的物业费740.7元；四、被告重庆轩客不动产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐玉梅违约金25 500元；五、被告重庆轩客不动产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告徐玉梅装修款15 000元；六、驳回原告徐玉梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取974.32元，由被告重庆轩客不动产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。     审  判  员     叶 胜 利 二〇二一 年 九 月 六 日       法 官 助 理     马 泽 林    书 记 员   李    霞  - 1 -