北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10772号上诉人（原审原告）：北京旭天恒置业有限公司。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洪越，北京泓聚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：孙东辉，女，1973年4月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：孟庆军（孙东辉之夫），1972年11月16日出生。委托诉讼代理人：杨尚英，北京市隆平律师事务所律师。上诉人北京旭天恒置业有限公司（以下简称旭天恒公司）因与被上诉人司孙东辉商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初7774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旭天恒公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持旭天恒公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由孙东辉承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，错误认定涉案房屋不符合交付条件。1.根据旭天恒公司提交的证据显示，涉案房屋于2017年11月至2018年5月相继取得《建设工程规划核验（验收）意见》《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》《商品房面积测算技术报告书》。在旭天恒公司向孙东辉发入住通知时，涉案房屋已满足《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下称《预售合同》）第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；退一步讲，根据《预售合同》第十条约定，即便未满足第十条出卖人承诺的条件，旭天恒公司与孙东辉之间已经明确约定“不构成出卖人违约”。2018年12月21日，旭天恒公司按照《预售合同》第十一条的约定，向孙东辉发出入住通知书，孙东辉于2018年12月22日签收了入住通知书。据此，旭天恒公司已经履行了通知交付的义务，涉案房屋已符合交付条件，且旭天恒公司已履行交付义务。2.一审判决错误认定《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》为交付条件。旭天恒公司认为一审判决的认定不符合合同约定。事实上，《预售合同》第九条只是约定“出卖人还应提供”《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，并未约定《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》为交付条件，所以无论旭天恒公司是否提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，所提供的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》是否存在问题，都不影响涉案房屋已符合交付条件的事实。3.涉案房屋已经竣工验收，无需再次进行竣工验收。同一个工程只能一次竣工验收备案，只要该竣工验收备案表没有被撤销，就不能再进行第二次竣工验收备案，涉案房屋就具备交付条件，不存在孙东辉不受《竣工验收备案表》约束的情形。4.一审判决在没有经过专业鉴定的情况下，错误认定涉案房屋存在主体结构质量问题。旭天恒公司认为，无论是孙东辉所称的管线问题，还是垛子墙问题，均不属于房屋主体结构质量问题，孙东辉不能以此为由拒绝收房。如孙东辉认为涉案房屋存在主体结构质量问题，应当申请鉴定。二、一审判决适用法律错误。1.错误的认定《预售合同》附件条款为无效条款。附件十二《补充协议》第四条第（二）项不存在显失公平的情形；格式条款已尽到了提示义务，且未加重孙东辉的责任；认定《预售合同》附件条款为无效条款与一审判决对于合同效力的认定相矛盾，与另案判决对于合同效力的认定相矛盾；即使显失公平也不能导致条款无效的法律后果。2.一审判决错误地认定孙东辉不承担违约金。孙东辉逾期收房，旭天恒公司需对房屋进行看管，此增加了旭天恒公司的看管义务；如果在此期间，涉案房屋发生损毁灭失，无疑会加重旭天恒公司的责任。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持旭天恒公司的全部诉讼请求。孙东辉辩称，同意一审判决，旭天恒公司的上诉主张不能成立，涉案房屋至今仍不符合交付条件，请求二审法院予以维持一审判决。旭天恒公司向一审法院起诉请求：1.判令孙东辉支付逾期收房违约金(以3370886元为基数，按每日万分之三的标准计算，即每日1011.27元，自2018年12月23日起至实际收房之日止)；2.案件诉讼费由孙东辉承担。一审法院认定事实：2017年3月21日，孙东辉（买受人）与旭天恒公司（出卖人）签订《预售合同》，约定：买受人购买涉案房屋，总价款3370886元，该商品房的规划性质为商业。合同第九条关于商品房交付条件载明：该商品房交付时应当符合以下1、2、3所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的市政基础设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件载明：出卖人承诺本合同附件五载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的相关设施设备的交用日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：3.供暖交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。如在约定的期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：即如在约定期限未达到条件，如该房屋具备临时用水、临时用电条件的，视为该项市政基础设施达到合同约定的使用条件。附件五关于本项目内相关设施、设备的具体约定中载明：相关设施的位置及用途─商业服务用房、警务室等，以及锅炉房、换热站、泵房等。合同第十一条关于交付时间和手续其中载明：（一）出卖人应当于2018年5月1日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验；2.买受人查验的该商品房存在下列（即屋面、墙面、地面渗漏或开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、电气设备不能正常使用）除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人负责修复，修复后再行交付。3.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）见附件十二补充协议约定。该补充协议第四条中（一）交付标志和前提载明：买受人【签署商品房确认单】或完成领取钥匙，本合同项下房屋即交付于买受人；（二）当房屋符合交付条件后，出卖人有权书面通知买受人。《入住通知书》送达买受人后，买受人应按通知中规定的时间和地点办理房屋查验和交接手续；如买受人未在上述日期内办理房屋查验和交接手续，则出卖人不承担逾期交房的违约责任，且视为从通知办理交接手续期限届满之日起该商品房已符合交付条件，并已交付买受人。出卖人自该日起按照《房屋建筑质量保证书》中约定的内容承担保修责任，除此不承担其他任何责任。同时，自通知办理交接手续期限届满之日起至买受人实际办理交接手续之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之三作为违约金。与预售合同同时签订的《特别约定》第三条（二）载有：如该房屋存在主体结构以外的质量问题，认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定情形，应在完成交付后按法规和合同约定处理，经鉴定机构鉴定，确属保修期内保修范围，出卖人以合同约定承担保修责任，买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已经交付，买受人承担逾期收房违约责任；如买受人认为该商品房存在的工程质量问题达到有权解除合同程度从而拒绝收房，买受人应于实地检查后3日内向出卖人发出书面通知确认其拒绝收房，如果买受人既不发出确认拒绝收房的书面通知又未按合同规定办理收房手续，视为买受人无正当理由拒绝收房，并按照合同第十一条及附件第十二补充协议约定处理；《特别约定》第四条2载有：如房屋设备标准达不到合同约定的，首先由出卖人修复、整改等，买受人不得以此拒绝或延迟办理交付手续。合同第二十九条载明：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订补充协议（补充协议见附件十二）；补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。建设工程主管机关对涉案房屋所在楼栋整体于2017年12月14日进行竣工验收备案；建设工程规划行政机关于2017年11月23日对涉案房屋所在楼栋整体进行规划核验，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》；合同约定的测绘单位经竣工实测于2018年5月21日对包括涉案房屋等出具《房屋面积测算技术报告书》。庭审中，双方有关举证、质证情况：1.孙东辉提交旭天恒公司向其发出的《入住通知书》（落款时间为2018年12月8日），载明：于2018年12月15日的具体时段及地点办理入住手续，包括携带有关材料，确认竣工文件、签署《房屋确认单》《钥匙托管协议》等，签署相关文件，领取钥匙、《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》等资料物品。孙东辉陈述其按通知书载明时间前往办理交接房屋手续时，在旭天恒公司人员陪同下经现场验看房屋，仍在违法施工中，而且合同约定地暖还没有安装，故当场确认涉案房屋不具备交付条件。2.旭天恒公司提交向孙东辉发出（旭天恒公司自述发出时间为2018年12月21日）的另一份《入住通知书》，载明：于2018年12月22日的具体时段及地点办理入住手续，其他内容与孙东辉提交的前一份《入住通知书》相同。孙东辉于当日（22日）中午收到该份通知书。孙东辉表示该份通知书未按合同约定提前10天通知，系无效通知，孙东辉实际还是按通知时间于当日下午四时多赶到旭天恒公司处，而旭天恒公司办公处无人接待，自行前往涉案房屋外发现仍为施工状态，事实不符合交付条件。3.旭天恒公司提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：0885大竣20170148号），《建设工程规划核验（验收）意见》（编号：2017规竣字0069号），《房屋面积测算技术报告书》，用以证明涉案房屋符合合同约定交付条件。孙东辉对以上证据真实性认可，但孙东辉表示在有关部门作出以上文件后，旭天恒公司对涉案房屋违反原有建筑规划设计进行违法改造、影响主体结构安全施工，对该组证据合法性、关联性不认可，故不能证明符合交付条件。4.旭天恒公司提交（本案重审中提交）《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》，与上述3提交证据材料共同证明涉案房屋符合合同约定交付条件；孙东辉从该证据材料提交时间、有关文字内容、所盖公章方面表示不认可该证据真实性、合法性、关联性，不能起到有关的证明目的。本案在审理中，一审法院于2021年4月28日对涉案房屋现场情况进行勘查，并与涉案房屋的建设规划设计进行比对，发现在该房的屋顶楼板处增打多处大小不同孔洞、增设不同规格上下管道，在该房屋南墙处围绕三根上下管道筑有一处墙垛。本案重审过程中，根据旭天恒公司提出的诉讼保全申请，一审法院经依法审查并于2021年3月16日作出（2020）京0115民初7774号民事裁定书，裁定冻结孙东辉银行存款818114.03元。另查明：1.2018年9月，孙东辉因旭天恒公司未按合同约定逾期交付涉案房屋，而将旭天恒公司以商品房预售合同纠纷为案由诉至法院，一审法院于2018年11月30日作出（2018）京0115民初21165号民事判决书，判决旭天恒公司给付孙东辉逾期交房违约金（每日按3370886元的万分之二计算，自2018年5月2日起至实际交房之日止）。该判决已经发生法律效力。孙东辉以该判决为执行依据，已分不同时间阶段向一审法院申请执行相应期间逾期交房违约金，执行部门业已实际执行。2.2021年4月21日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会根据孙东辉信访诉求，出具了关于涉案房屋楼板开洞与验收问题的答复意见中载明：经核实，孙东辉反映的楼板开洞安装上下水管道和地暖施工问题均为工程竣工备案后的改造工程，此改造工程未在该委备案。3.2021年4月21日，北京市规划和自然资源委员会大兴分局根据孙东辉的咨询，为其出具《答复意见书》，载明：我分局在规划验收时，现场与审批一致，×号楼一层屋顶楼板无预留管道孔洞。现有安装管道的打穿一层××号屋顶主体楼板的孔洞应属于在规划验收之后改造的。一审法院认为，旭天恒公司、孙东辉签订的合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据旭天恒公司的诉讼请求，应确定孙东辉是否违反合同约定逾期、拒绝收房，为此分析认定如下：关于孙东辉于2018年12月22日签收《入住通知书》后，是否应认定为旭天恒公司的有效通知交房行为（注：本节论述的是旭天恒公司发出入住通知行为本身效力，是否符合房屋交付实质条件，将在下一节中论述）。旭天恒公司虽按合同第十一条（二）的约定向孙东辉发出《入住通知书》，但未按此约定留给孙东辉不少于10日的期限，对此旭天恒公司的通知存在时间上的瑕疵问题，但考量该《入住通知书》同时还有“为方便您顺利办理入住手续，减少等候时间，请尽量按第1条预约时间前往办理”的内容，故并未排除孙东辉于接收通知书后顺延合理期限前往办理入住手续，这样符合双方所订立合同目的、一般交易习惯以及解决现实问题常理，正如孙东辉所述其克服时间上的困难于当日，以及2018年12月31日前往旭天恒公司和涉案房屋处欲行办理涉案房屋交付事宜，故其主张旭天恒公司本次发出入住通知行为本身无效的抗辩意见，不予采纳。关于涉案房屋是否具备交付条件的争议问题。旭天恒公司虽然提交了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建设工程规划核验（验收）意见》《房屋面积测算技术报告书》，形式上满足了合同第九条关于该商品房交付时应当符合的1.2.所列条件，但涉及1.2.所列条件对应证明文件系旭天恒公司通知孙东辉办理房屋交付手续前的半年及一年前形成，而此间，旭天恒公司对涉案房屋进行了楼顶板开洞、安装上下管道和铺设地暖、增建墙垛的施工行为，此施工行为改变了涉案房屋原已通过的工程竣工验收和工程规划验收合格的事实状态，使该房屋是否仍符合上述1.2.所列条件，即证明文件依法所能体现的涉案房屋质量、规划、面积之状况处于买受人无法确定状态，其中亦包括主体结构的质量状态；合同第九条约定商品房交付条件中，旭天恒公司同时应当提交的《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》，是本案重审中旭天恒公司所提交，且该《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》从内容、形式上均不具有证明效力，孙东辉对此提出异议，故旭天恒公司仍以上述证明文件来证明满足且符合房屋交付条件的主张，法院不予支持。而双方争议中关于合同第十条适用问题，根据该条所载明内容，并结合合同附件五关于本项目内相关设施、设备的具体规定中载明内容，可以看出，该条款是对涉案房屋本身以外的市政设施设备以及涉案房屋所在小区设施设备、功能用房的约定，与双方就本案涉案房屋交付条件争议事实无关，故该条款约定内容在本案中尚不适用。关于违约金的约定，合同附件十二《补充协议》第四条第（二）项约定有买受人延迟收房“按日向出卖人支付房价款的万分之三违约金”内容，但作为涉案房屋买受人即使逾期收房，根据一般生活常理判断，不会因此造成房屋出卖方实际损失，且该约定加重买受人单方责任，再结合合同第二十九条内容，故该条款中确定孙东辉承担违约金数额标准，显失公平，应为无效。综上所述，孙东辉多次前往涉案房屋以及与旭天恒公司就交付涉案房屋因改造施工发生交付争议过程看，不能适用旭天恒公司发出、孙东辉收到《入住通知书》即适用视为交付情形，而应维护孙东辉依据合同第十一条约定现场查验房屋后，在切实符合合同第九条约定交付条件后办理交付房屋的权利。据此，一审法院判决：驳回北京旭天恒置业有限公司的诉讼请求。二审中，旭天恒公司提交了北京维拓建筑设计股份有限公司出具的《关于×号院××号楼×××室顶板下水孔洞说明》，用以证明涉案房屋顶板孔洞，依据国家的相关标准，对原结构安全无影响。孙东辉对该说明不予认可。孙东辉提交了北京市大兴区住房和城乡建设委员会于2021年7月21日出具的答复意见，主要内容为：本机关调查情况：旭辉七号院工程于2017年12月14日取得竣工备案表。竣工备案后改造的内容未在我委备案，不在我委监管范围内。本机关认为：竣备后结构工程被改造，旭辉七号院工程于2017年12月14日取得的竣工备案文件不能作为改造后工程交付使用的证明文件。旭天恒公司对此不予认可。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。旭天恒公司与孙东辉签订的涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。2018年12月8日、21日，旭天恒公司分别向孙东辉发出《入住通知书》，现主张孙东辉逾期收房，要求孙东辉支付违约金。孙东辉认可收到了两份通知书，但主张旭天恒公司交付的涉案房屋不符合合同约定的条件。诉讼中，旭天恒公司提交了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：0885大竣20170148号）《建设工程规划核验（验收）意见》（编号：2017规竣字0069号）《房屋面积测算技术报告书》等证据，用以证明涉案房屋符合合同约定的交付条件。孙东辉则表示在涉案房屋进行竣工验收备案后，旭天恒公司违反原有建筑规划设计对涉案房屋进行改造，破坏主体结构。虽然旭天恒公司提交了相关证据欲证明涉案房屋已进行了竣工验收备案，符合交付条件，但一审法院于2021年4月28日进行涉案房屋现场勘查，经与涉案房屋的建设规划设计比对，发现旭天恒公司房屋屋顶楼板处存在多处大小不同的孔洞、不同规格的上下管道，在该房屋南墙处围绕三根上下管道筑有一处墙垛，结合本案现所查明事实，旭天恒公司主张涉案房屋符合合同约定的交付条件，与事实不符，本院不予采信。一审法院认定本案不能适用旭天恒公司所诉其发出《入住通知书》、孙东辉收到即视为交付房屋的情形，据此未支持旭天恒公司要求孙东辉支付逾期收房违约金的处理，并无不当。综上所述，旭天恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由北京旭天恒置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 刘 琨审判员 霍翠玲审判员 李 淼二〇二一年九月二十七日书记员 王薇中书记员 霍伯韬