青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异303号案外人：马生全，男，回族，1976年10月27日出生，住青海省大通回族土族自治县桥头镇建国西88号7号楼1182室。    申请执行人：赵启成，男，汉族，1954年8月20日出生，住青海省西宁市城西区。    被执行人：易高德，男，汉族，1967年1月23日出生，住重庆市大足县。    被执行人：青海居高房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城东区昆仑东路299号。    法定代表人：余建波，该公司董事长。    在本院执行申请执行人赵启成与被执行人易高德、青海居高房地产开发有限公司（以下简称居高房地产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人马生全对本院查封、拍卖的被执行人青海居高房地产开发有限公司名下，位于青海省大通回族土族自治县桥头镇建国西路88号7号楼1182室不动产强制腾退公告提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。    案外人马生全异议称，你院查封并拍卖的大通县桥头镇建国西路88号7号楼1182室，系案外人合法所有的不动产。2019年11月10日案外人与居高房地产公司签订了《大通县居高财富中心商品房认筹协议》后，一次性支付了全部购房款。2021年2月3日接到开发商入住通知，交纳物业费、垃圾清运费、装修押金等收据，办理了入住手续。经案外人装修后，已正式入住。因该房屋已有开发商与案外人办理了不动产合法买卖手续，已转移至案外人名下，已不属于开发商财产，案外人已合法拥有该不动产。因此，法院错误查封并拍卖了案外人的合法财产。故请求立即解除对案涉房屋强制腾退迁出执行事宜，以维护案外人合法权益。    申请执行人赵启成、被执行人易高德、青海居高房地产开发有限公司均未提交书面答辩意见。    本院查明，赵启成与易高德、青海居高房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，青海省高级人民法院作出（2017）青民终129号民事判决，判决生效后，因易高德、青海居高房地产开发有限公司未按期履行生效法律文书确定的义务。赵启成于2017年11月4日向本院申请强制执行，本院于2017年11月24日向大通县不动产登记中心发出（2017）青01执345号协助执行通知书，将登记在青海居高房地产开发有限公司名下，位于青海省大通县桥头镇建国西路88号的房屋及铺面共计39套不动产登记手续予以查封、冻结；查封期限三年（自2017年11月24日至2020年11月24日止）。上述查封的39套不动产包括本案房屋7-1182室在内。因赵启成与易高德、青海居高房地产开发有限公司在执行中达成执行和解协议，赵启成于2018年6月19日提出撤回执行申请，本院于2018年6月20日作出（2017）青01执345号之一执行裁定，裁定终结青海省高级人民法院（2017）青民终129号民事判决书的执行。因易高德、青海居高房地产开发有限公司未按期履行和解协议，赵启成于2019年3月25日向本院申请恢复执行，本院于2019年4月9日作出（2019）青01执恢36号执行裁定，并于2019年11月8日作出（2019）青01执恢36号评估公告，依法对查封的登记在被执行人青海居高房地产开发有限公司名下，位于青海省大通县桥头镇建国西路88号，包括本案房屋在内的共计39套房屋、铺面进行评估。因双方达成执行和解协议，本院于2019年11月26日作出（2019）青01执恢36号之一执行裁定，裁定终结青海省高级人民法院（2017）青民终129号民事判决书的执行。后因被执行人易高德、青海居高房地产开发有限公司仍未按期履行执行和解协议，赵启成于2020年3月19日向本院申请恢复执行，本院于2020年3月20日作出（2020）青01执恢36号执行裁定，并于2020年10月15日作出（2020）青01执恢36号拍卖公告，依法对查封的登记在被执行人青海居高房地产开发有限公司名下，位于青海省大通县桥头镇建国西路88号的不动产进行拍卖，拍卖标的包括本案房屋在内的共计39套房屋、铺面。本院于2020年10月29日向大通县不动产登记服务中心发出（2020）青01执恢36号协助执行通知书，续封青海居高房地产开发有限公司名下的房屋及铺面共计39套（总面积3873.02㎡），位置位于青海大通县桥头镇建国西路88号；查封期限三年（自2020年11月24日至2023年11月24日止），查封期间不得办理变更、抵押等手续。2020年12月7日第一次网络司法拍卖，竞拍成功1套房屋，其余38套流拍。2021年1月7日第二次网络司法拍卖，竞拍成功27套不动产，涉本案房屋。本院于2021年8月12日以公告方式告知案外人（房屋占有人），必须于公告之日起十日内迁出房屋，若逾期不迁出本院强制腾退，因此所造成的后果由案外人自己承担。案外人马生全得知后，遂向本院提出执行异议。    另查明，案涉房屋于2021年3月案外人西宁皖青建筑劳务分包有限公司向本院提出执行异议。本院于2021年3月29日作出（2021）青01执异46号执行裁定书，驳回案外人西宁皖青建筑劳务分包有限公司的异议请求。后案外人张文吉又对本院查封、拍卖的被执行人居高房地产公司名下，位于青海省大通回族土族自治县桥头镇建国西路88号7栋1单元1182号房屋提出书面异议，请求依法解除查封拍卖案涉房屋。本院于2021年5月24日作出（2021）青01执异89号执行裁定书，驳回案外人张文吉的异议请求。现对案涉房屋马生全提出执行异议。    在执行异议期间，案外人马生全提交甲方为居高房地产公司，乙方为马生全于2019年11月20日签订的《大通县居高财富中心商品房认筹协议》，约定认购房屋7幢-1-1182住宅，预测面积101.65平方米，认筹单价4500元，认筹总价457425元，建筑面积101.65平方米。居高房地产公司于2019年11月11日、20日、21日向出具了房款的收据，未提交银行转账凭证。居高房地产公司于2021年2月3日向案外人马生全出具的入住通知单，确定交房房号为7栋1单元1182号，面积101.65平方米。案外人马生全还提交房屋装修协议、门源县亮媛物业管理有限公司的出具物业费等收据。    本院认为，本案系案外人马生全对本院查封、拍卖被执行人居高房地产公司名下的不动产强制腾退的公告提出异议，属于对执行标的提出的异议。本案争议的焦点为案外人马生全对被执行人居高房地产公司名下，位于青海省大通回族土族自治县桥头镇建国西路88号7栋1单元1182号房屋，是否享有足以排除强制执行的权益。    首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移”规定，本案案涉房屋虽被拍卖，但所有权未发生转移，执行标的未执行终结，案外人马生全依照民事诉讼法的规定提出执行异议，符合法律规定。    其次，本院查封位于青海省大通回族土族自治县桥头镇建国西路88号7栋1单元1182号房屋系被执行人居高房地产公司名下登记的不动产，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封登记在被执行人居高房地产公司名下，位于青海省大通回族土族自治县桥头镇建国西路88号7栋1单元1182号房屋，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封行为并无不当。    再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。及第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，案外人马生全并未在本院查封前签订合法有效的书面买卖合同；也并未在本院查封前合法占有该不动产。故案外人马生全提出的异议请求同时不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。    综上，案外人马生全对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：    驳回案外人马生全的异议请求。    案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。    审判长卓玛审判员许正芳审判员司世江二〇二一年九月二十二日法官助理肖秋葛书记员金婉《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。