辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终10915号上诉人（原审被告）：辽宁民生物业管理有限公司，住沈阳市大东区辽沈二街39号。法定代表人：陆信来，该公司总经理.委托诉讼代理人：王馨平，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵士强，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳房产经理有限责任公司，住所地沈阳市沈河区魁星楼路3号。法定代表人：刘元卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙妍，北京融商（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋星，北京融商（大连）律师事务所律师。上诉人辽宁民生物业管理有限公司因与被上诉人沈阳房产经理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2021）辽0104民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议进行了审理。本案已审理终结。辽宁民生物业管理有限公司上诉请求：1、请求依法撤销沈阳市大东区人民法院(2021)辽0104民初448号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、请求判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误1、一审法院认定，存在抵顶物业费的19户业主实际收费金额较少，仅收取了1040元，但认为该物业费抵减系上诉人与开发公司之间的行为，不应因此影响原告正常提供服务，应当将19户业主实际收取的1040元返还给被上诉人。上诉人认为，一审法院认定事实错误，适用法律错误。该19户业主，存在物业费抵顶情形，根据上诉人与开发公司的约定，该19户业主的部分物业费由开发公司向上诉人支付，但上诉人并未实际受到上述19户业主的抵顶物业费。上诉人在庭审时已经提交了上诉人与开发公司的判决书予以证明，5期业主的抵减物业费，开发公司并未向上诉人支付。同时，上诉人实际收取的物业费，按照天数计算，远远低于上诉人实际提供的服务期限，也就是说，19户业主实际收取的1040元，不足以覆盖上诉人实际服务的期限，因此，上述19户业主实际收取的1040元，不属于上诉人超期、超额收取的物业费，不应当予以返还给被上诉人。2、上诉人与开发公司就19户业主抵减物业费的诉讼判决已经生效，足以证明上诉人就该笔抵减费用并未实际收取，更没有可能再次收取，一审法院又将上诉人没有超期收取的1040元要求返还给被上诉人，加重了上诉人的负担，导致上诉人为上述19户业主提供了物业服务，但在服务期限内的物业费全都交给了被上诉人，明显违反公平原则，也与事实不符。二、一审法院认为，被上诉人向上诉人主张返还物业费的法律依据应当是代为请求权，但代为请求权的基础是被上诉人对业主享有债权、业主对上诉人享有债权，但被上诉人并未举证证明，其对业主还享有债权，因为，被上诉人对案涉园区业主存在重复收费的情形。上诉人认为，被上诉人向上诉人索要物业费的前提，应当是业主不存在重复交费的情形，被上诉人就本次六期97户业主，仅提供了入住通知单，并未提供收款收据及其他证据，不能证明该97户业主同意由被上诉人向上诉人主张索要物业费，更不能证明，针对该97户业主，被上诉人不存在重复收费的情况，否则该97户业主应当将上诉人收取款项的收据向被上诉人提供。同时，上诉人已经提交了被上诉人存在对该园区业主重复的证据，被上诉人为业主开具的收款收据，在上诉人服务期限内应当由上诉人收取的物业费，由被上诉人收取了，这也证明了案涉园区，被上诉人存在重复收取物业费的情形，在此基础上，被上诉人更应承担举证责任，证明其没有重复收费。沈阳房产经理有限责任公司辩称：同意一审法院判决。沈阳房产经理有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：请求依法判令被告履行物业费、车位费、财务账目等物业资料的交接义务；请求依法判令被告将2016年8月20日后向业主预收的物业管理费103，828.7元及利息13549.65元(计算至2019年8月20日，实际数额计算至给付之日)给付至原告，共计117，378.35元；本案诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：被告原系负责中体花园新城的物业公司，2016年8月原告通过竞标的方式成为中体花园新城的物业服务企业，并与开发商沈阳中体房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：本小区物业管理服务费及其他各项有关费用至少每半年或年度交纳一次。每半年或年度第一个月1-10日交纳当期的物业管理费及其他各项有关费用。业主首次入驻时即交纳一年的物业服务费。物业管理服务费中的物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费中不包含中修、大修、正常损耗和专项设备设施的能耗费用等。并约定乙方收取的物业管理费应从2016年8月19日起计。物业服务期限自2016年8月19日起至业主委员会成立后，依法聘请新的物业服务企业为止。现原告起诉要求被告交付其向业主预收的物业管理服务费、车位费及财务账目等物业资料。上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、情况说明、物业服务费收款收据、入住通知书、物品领取确认单、业主刘明明的业主入住手册、业主缴费确认单，被告提供的物业服务费收款收据、民事判决书、撤园交接清单、双方当事人陈述及庭审笔录经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。一审法院认为，原告作为中体花园新城的物业服务企业，有权按照物业服务合同收取物业费，而案涉物业费在被告提供物业服务期间已经预收，被告有义务在物业服务合同解除后将预收部分返还给业主，原告提供的业主委员会出具的《情况说明》证明了中体花园新城业主委员会授权原告通过诉讼的方式代为主张权利，故原告在业主怠于行使权利的情况下有权行使代位请求权主张权利。另，根据辽宁省物业管理条例34条规定，前物业公司应当向后物业公司交接相关材料，并移交物业费。故本案原告主体适格，享有诉权，被告有义务将物业管理所需资料、预收的物业服务费与原告进行交接。关于原告主张的物业管理服务费超收部分金额的确定，原告提供了黄克文、王学、李梦岩、李延良等38户业主缴纳物业服务费的收款收据、韩秀杰、安素荣、迟贺芳、张奎元、孙龙珠等97户业主的入住通知书和物品领取确认单、被告向业主刘明明出具的业主入住手册，对于上述证据的真实性、合法性，被告予以确认，根据业主入住手册中“各业主在房屋验收进住前向物业管理公司预交下年度的物业费”的规定、物业服务行业惯例及被告在其提供的逾期收款统计明细中除被告主张的19户存在物业服务费抵减情况，其余115户实收金额与每年应收物业费金额均相等，故认定被告在每户业主入住时存在预收下一年度(按365天计算)物业服务费的情况，故对于被告超额收取上述业主物业服务费的事实，予以认定。因被告提供的侯文韬、李春兴、刘长伟、乔晶晶等18户业主的物业服务费收款收据上载明“房证违约金抵物业费”字样，且收款金额确为抵扣后金额，可以证明在被告提供物业服务期间存在开发公司违约，物业服务费抵减等相关情况导致物业服务费没有足额收取，认为应当按照被告实际收取的物业服务费金额计算超收金额并进行返还。而原告仅提供了38户业主的物业服务费收款收据，且收据记载金额模糊不清，难以辨认具体数字，故按照被告自认的超收数额进行认定。金额应当按照：被告实收金额/365天*超收天数的计算方式进行计算，而19户存在抵减情况的，根据被告提交的收款收据和逾期收款统计明细可以看出，被告收取物业服务费的日期临近原告进场日期，实际收取物业服务费天数均远超过一年，而实际收取的物业服务费金额较少，认为物业服务费抵减系被告与开发公司之间的行为，不应因此影响原告正常提供物业服务，被告应将19户实收的物业服务费全额移交给原告。经计算，19户存在抵减情况的应返还金额共计1040元，115户不存在抵减情况的应返还金额共计64153.95元，合计应返还金额为65193.95元。对于原告要求被告进行车位费、财务账目等物业资料的交接，因原告未提供证据证明，故不予支持。对于原告要求被告支付利息，原被告双方不存在债权债务关系，原告要求被告支付利息于法无据，故对此项主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：被告辽宁民生物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈阳房产经理有限责任公司给付超额收取的物业服务费共计65193.95元.驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费2425元，由被告辽宁民生物业管理有限公司负担。二审中，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，上诉人陈述19户违约金抵顶业主名单详情：1侯文韬，物业费每月单价1.5元，房屋90.77平方米，一个月共计136.16元，实际收取108元。收取物业费时间是2016年6月30日到2017年11月29日。2张莉，物业费每月单价1.5元，房屋41.78平方米，一个月共计62.67元，实际收取61元。收取物业费时间是2016年6月30日到2018年3月29日。3李春兴/王增杰，物业费每月单价1.5元，房屋41.78平方米，一个月共计62.67元，实际收取27元。收取物业费时间是2016年6月30日到2017年12月29日。4刘长伟/赵凤丽，物业费每月单价1.5元，房屋76.09平方米，一个月共计114.14元，实际收取63元。收取物业费时间是2016年6月30日到2017年11月29日。5李刚/许丽霞，物业费每月单价1.5元，房屋76.09平方米，一个月共计114.14元，实际收取11元。收取物业费时间是2016年6月30日到2017年11月29日。6于丽，物业费每月单价1.5元，房屋90.77平方米，一个月共计136.16元，实际收取88元。收取物业费时间是2016年6月30日到2018年11月29日。7乔晶晶，物业费每月单价1.5元，房屋90.77平方米，一个月共计136.16元，实际收取48元。收取物业费时间是2016年6月30日到2018年11月29日。8杨振宇，物业费每月单价1.5元，房屋76.09平方米，一个月共计114.14元，实际收取59元。收取物业费时间是2016年6月30日到2017年12月29日。9苏星耀，物业费每月单价1.5元，房屋76.09平方米，一个月共计114.14元，实际收取36元。收取物业费时间是2016年6月30日到2017年12月29日。10曹阳，物业费每月单价1.5元，房屋76.53平方米，一个月共计114.8元，实际收取13元。收取物业费时间是2016年6月30日到2017年11月29日。11焦春成，物业费每月单价1.5元，房屋91.3平方米，一个月共计136.95元，实际收取23元。收取物业费时间是2016年1月2日到2017年4月30日。12杨帆，物业费每月单价1.5元，房屋35.52平方米，一个月共计53.28元，实际收取10元。收取物业费时间是2016年6月30日到2018年1月29日。13徐天一，物业费每月单价1.5元，房屋76.53平方米，一个月共计114.8元，实际收取9元。收取物业费时间是2016年6月30日到2018年8月29日。14孙成龙，物业费每月单价1.5元，房屋90.77平方米，一个月共计136.16元，实际收取27元。收取物业费时间是2016年6月30日到2018年8月29日。15李海荣，物业费每月单价1.5元，房屋90.77平方米，一个月共计136.16元，实际收取117元。收取物业费时间是2016年6月30日到2017年11月29日。16徐丽杰，物业费每月单价1.5元，房屋41.78平方米，一个月共计62.67元，实际收取61元。收取物业费时间是2016年6月30日到2018年1月29日。17花臣，物业费每月单价1.5元，房屋76.09平方米，一个月共计114.14元，实际收取64元。收取物业费时间是2016年6月30日到2017年11月29日。18徐小东/董向枝，物业费每月单价1.5元，房屋90.77平方米，一个月共计136.16元，实际收取201元。收取物业费时间是2016年10月18日到2017年12月17日。19关彦龙，物业费每月单价1.5元，房屋120.41平方米，一个月共计180.62元，实际收取14元。收取物业费时间是2016年6月30日到2018年8月29日。上述19户存在抵减情况，共计交费金额为1040元。115户不存在抵减情况的应返还金额共计64153.95元。名单如下：1、王春玉2、吴桂娟3、王吉冬4、贾志明/庞杰5、王建华6、胡志良、孙艳玲7、迟贺芳8、高莉莉9、王立平10、刘萍11、刘敏12、孙龙珠13、兰绍杰14、韩秀杰15、吕福续16、王东洋16、富国伟18、高桂珠19、杨贵仁20、王喜21、刘松22、佟帅23、杨龙24、王宇25、许晓龙26、孙海涛27、张岩28、杨永强29、唐金龙/徐蒙蒙30、白中华31、代洪鹏32、李浩33、马晓勇34、周刚/赵丹35、杨鑫36、腾野善37、张腾耀38、李玉新39、宋春德40、谭延涛41、李洪臣42、陈建宇43、赵杨44、冯强45、杨东46、宫萍47、周永48、朱向南/吴晓爽49、韩连超50、崔国忱51、杨睿52、田丽53、栾秀娥54、夏海龙55、刘子豪56、娄强57、王景斌58、王宝山59、王单单60、孟召中61、于长生62、刘宇航63、赵立波64、杨桐博65、刘辉66、佟雪亮67、王艳68、于**69、何成光70、齐立军71、候桂龙72、马洪江73、王丹丹74、王超75、黄延76、蒋明辉77、王冬雪78、郑珺79、李贺80、聂成博81、韩强82、史春雷83、刘丽84、赵莉鑫/赵洪涛85、武文阔/杨东辉86、佟思遥87、仲崇清88、郑爱国89、王晓影90、刘明明91、常力/朱红伟92、曲秋丽93、董建伟94、秦显红95、张姝玉96、张桂兰97、王桂静98、王丽君99、祝新100、马国新101、高昆102、吉凤丽103、黄克文104、从凯新105、王学106、戚盛泉107、王丽颖108、李梦岩109、李延良110、辛健111、李忠秀112、王文君113、付贵成/包美玉114、胡世平115、潘娜。本院认为，本案围绕上诉人的上诉请求审理。关于上诉人上诉主张的所收取19户业主1040元的物业费应否给付被上诉人的问题，经查，从该19户缴纳物业费的时间看是在上诉人撤离物业服务之前至期后的一年期的物业，每户收取业主的金额为100元不等，从收据上显示其他费用由上诉人与开发商协商解决。所收取的总金额仅够业主应当缴纳物业费一个月的费用，是在上诉人物业服务期间的费用。上诉人不应当返还19户业主缴纳的1040元物业费。因此，上诉人该部分上诉请求，本院予以支持。对于上诉人主张115户业主中，被上诉人存在重复收取物业费的问题，而不应当返还其收取的物业费。对于被上诉人是否重复收取物业费是被上诉人与业主之间问题，并由被上诉人与业主之间解决。上诉人就收取该115户业主的物业费按照一审法院确定的金额交付与被上诉人。上诉人该部分上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2021）辽0104民初448号民事判决即：“被告辽宁民生物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈阳房产经理有限责任公司给付超额收取的物业服务费共计65193.95元.驳回原告其他诉讼请求”；二、辽宁民生物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向沈阳房产经理有限责任公司给付超额收取的物业服务费共计64153.95元；三、驳回辽宁民生物业管理有限公司其他上诉请求；四、驳回沈阳房产经理有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费2425元，由辽宁民生物业管理有限公司负担2355元，沈阳房产经理有限责任公司负担70元。二审案件受理费2425元，由辽宁民生物业管理有限公司负担2355元，沈阳房产经理有限责任公司负担70元。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年九月二日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。