北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12630号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京独门蜜餐饮有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：董文达，经理。委托诉讼代理人：李军，北京济和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国科学院微电子研究所，住所地北京市朝阳区。负责人：戴博伟，副所长。委托诉讼代理人：张志鹏，男，该所员工。委托诉讼代理人：杨天胜，北京市铭泰律师事务所律师。上诉人北京独门蜜餐饮有限公司（以下简称独门蜜公司）因与被上诉人中国科学院微电子研究所（以下简称微电子研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初10963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。独门蜜公司上诉请求：依法撤销原判发回重审或依法改判驳回微电子研究所的诉讼请求、支持独门蜜公司的反诉请求。事实和理由：1.原审法院未依职权对案涉合同效力依法进行认定，且未对出租的违章建筑被拆除后的应付租金进行任何调整，显属认定基本事实不清，适用法律错误。原审判决依据双方提交的证据及当庭陈述，认定独门蜜公司与微电子研究所之间的租赁合同所涉的租赁物为上下两层（面积330平方米)、其中的二层为“违建”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条对该种情况下的合同效力有明确规定，但原审判决却堂而皇之的认定双方签订的《房屋续租合同》“不违反相关法律规定，合法有效”。该认定不仅与原审判决确认的事实自相矛盾，而且严重违反最高人民法院关于人民法院应依职权对合同效力进行审查的司法观点。更有甚者，原审法院在确认微电子研究所出租的租赁物二层为“违建”且于2018年6月21日被拆除的事实后，并未据此对后续两年半的租金进行任何调整，原审法院这种法律逻辑的割裂程度以及对微电子研究所的袒护程度，令人咋舌。2.原审判决以主观臆测代替现场勘验，并据此不予支持独门蜜公司的反诉请求，违反基本审判实务。原审判决以“双方合同已到期终止”及“不能充分证明其实际装修情况及费用”为由不支持独门蜜公司的装修损失反诉请求，而事实是，租赁物二层因属违建被拆除时，双方的租赁合同续签不过3个月，且证人证言对当时装修的项目、费用等均做了详细陈述及说明。同时，原审判决认定独门蜜公司“主张的物品损失6万元未提交证据”，而且独门蜜公司与微电子研究所对二层违建拆除的部分有异议。由于二层违建被拆除后，双方未能达成一致意见，故现场仍保留原样。因此，确认上述事实的方式极其简单，只要原审法院依法进行现场勘验，即可发现租赁物二层被拆除后的基本情况及装修损失、物品损失的现状，而且，独门蜜公司及代理人亦多次提出相应申请，但原审法院置若罔闻，最终未进行任何现场勘验。3.微电子研究所自认独门蜜公司的经营因“疫情停了俩月”，原审判决完全照搬微电子研究所的说法，“酌减对应两个月的租金”，有意偏袒微电子研究所。众所周知，疫情对餐饮行业的影响是巨大的，绝不是微电子研究所所轻描淡写的“停了俩月”。原审判决虽然引用了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》作为判决依据，但其显然并未领会该指导意见的精神，否则就不会完全以微电子研究所自认的情况作为减免租金的唯一依据。试问，在此种情况下，又何需原审人民法院的酌定呢？4.原审法院严重违反法定程序，对独门蜜公司正当的鉴定申请不予支持。独门蜜公司与微电子研究所分别提交的双方于2018年3月10日签订的《房屋续租合同》原件，在租赁物范围描述、代表人笔迹等方面均存在重大差异。而原审判决却认为仅仅是“略有不同”，对独门蜜公司提出的鉴定申请不予支持，纵容、掩盖了伪造、变造证据的一方歪曲事实的动机及妨碍司法公正的目的。虽然独门蜜公司是与微电子研究所签订的案涉合同，但微电子研究所提交的证明其为房屋所有权人的证据与其单位名称并不一致，且无相关文件佐证，原审人民法院对此重要事实未依法查清，径行认定微电子研究所为案涉租赁物的所有权人。微电子研究所辩称，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，独门蜜公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。1.一审判决对双方房屋续租合同关系，认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《房屋续租合同》约定的承租房屋面积为175.10平方米。双方对承租房屋按175.1平方米核定年租金。2.微电子研究所配合北京市政府开展纾解整治工作的范围并非双方合同约定的承租范围，虽然前述整治工作给独门蜜公司的生产经营在短期内造成一定影响，但微电子研究所已出于双方长久合作关系和人道主义精神主动为独门蜜公司减免租金，独门蜜公司理应按微电子研究所减免后的金额向微电子研究所支付租金。3.微电子研究所已为独门蜜公司减免租金，但独门蜜公司逾期未向微电子研究所支付2019年1月1日至2020年13月31日的租金以及2020年11月初至2020年12月底的水电费，且未履行约定的腾房义务，其行为均已构成违约。4.一审判决不予支持独门蜜公司的反诉请求系认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。微电子研究所向一审法院起诉请求：1.判令独门蜜公司立即腾退承租房屋，并将承租房屋恢复原状；2.判令独门蜜公司向微电子研究所支付承租房屋的租金290000元，水电费9619元，及计算至实际腾房之日的逾期腾房占有使用费，以前述款项为基数，自2020年11月15日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息；3.诉讼费由独门蜜公司负担。独门蜜公司向一审法院反诉请求：1.判令微电子研究所向独门蜜公司退还押金13500元；2.判令微电子研究所赔偿独门蜜公司装修损失450000元；3.微电子研究所赔偿独门蜜公司物品损失60000元。一审法院认定事实：微电子研究所系北京市东城区XX胡同X号房屋（161间，建筑面积2445.8平方米）的所有权人。2018年3月10日微电子研究所、独门蜜公司签订《房屋续租合同》，微电子研究所持有的合同中表述“就乙方向甲方承租北京市东城区XXX后街XX胡同X号院东侧平房一事，订立如下协议”；独门蜜公司持有的合同中表述为“就乙方向甲方承租北京市东城区XXX后街XX胡同X号院东侧二层小楼及南房二层西房一事，订立如下协议”，除上述内容不一致外，微电子研究所、独门蜜公司提交的合同内容均一致。双方的合同中均约定租赁房屋：北京市东城区XXX后街XX胡同X号院东侧平房，建筑面积175.1平方米，但双方均认可实际交付的房屋带有二层违建，共计330平方米。租赁期限自2018年4月1日起至2020年12月31日止，年租金为274800元。独门蜜公司每年分两次交付租金，除2018年外其应于每年1月1日、7月1日分别交纳半年的租金137400元。关于押金合同约定独门蜜公司在第一期合同签订后，已向微电子研究所缴纳13500元租房押金，作为独门蜜公司遵守和履行合同内所有义务和规定的保障。如独门蜜公司在承租期内未违反合同规定，且缴清应付租金，则微电子研究所须于承租期届满后五日内无息退还独门蜜公司所支付的全部押金。在承租期内，若独门蜜公司拖欠微电子研究所费用，或独门蜜公司违反合同规定，微电子研究所有权从押金中扣除相应款项。独门蜜公司在原租用期间，已经微电子研究所同意对上述房屋进行了室内外装修、改造。本延续租用合同期内，独门蜜公司如需再装修，应征得微电子研究所同意，在不危及房屋主体结构及市容、防火等法规的前提下进行。在承租期届满时，独门蜜公司应搬走属于自己的物品，在良好、清洁、坚固及维修适宜的状态下将承租房屋交还于微电子研究所。独门蜜公司不得以装修费为理由冲抵或减免房租费。2018年4月17日北京市东城区城市管理综合行政执法监察局做出《案件协查函》，表明微电子研究所涉嫌在北京市东城区XX胡同2号门口的“北门张家饭店”和“独道牛板筋火锅”西侧部分和二层部分存在违法建设，该违法建设用于经营使用，要求针对上述建设的有关是否经规划等问题进行协查。同日北京市规划和国土资源管理委员会向城管执法局发送函件，表示经查位于北京市东城区XX胡同X号院1号房、2号房的第二层建筑物未依法取得建设工程规划许可证。2018年6月19日微电子研究所向独门蜜公司发送《关于配合东城区城管部门拆除违建的通知》，表明根据市规划和国土自愿管委会等函件精神，定于2018年6月21日对独门蜜公司承租的房屋进行违建部分拆除。2018年8月3日微电子研究所向独门蜜公司发送《关于东城区XX胡同2号1幢大门的说明》，表明微电子研究所于2018年6月23日配合完成了违法建设拆除工作，后续将全力配合整治违法开墙打洞，该单位建议将附图中标记3号位置搭建部分拆除，并预留为进入该房内的大门。2020年11月6日微电子研究所向独门蜜公司发送《缴款通知及不再续租的告知书》，表明因配合整治开墙打洞和背街小巷疏解整治工作，独门蜜公司经营受到较大影响，且一直未能全面恢复。经独门蜜公司申请，微电子研究所决定将2019年1月1日至2020年12月31日期间的房租减少为年租金145000元，合计租金290000元，要求独门蜜公司接到通知后于2020年11月15日前缴纳全部款项。租赁期满后，微电子研究所将收回租赁房屋，要求独门蜜公司于2021年1月1日前将租赁房屋区域内的独门蜜公司物品清空，并确保在房屋原状、结构功能良好、清洁、坚固和安全及维修适宜的状态下将承租房屋交还于微电子研究所。2020年12月25日微电子研究所向独门蜜公司发送《到期终止合同的告知书》，表明合同到期之日（即2020年12月31日）起与独门蜜公司解除《房屋续租合同》，要求独门蜜公司在收到告知书起7日内给付290000元房租及在收到水电费缴费通知书后7日内支付2020年11月初至12月31日的水电费，还要求独门蜜公司在租期届满时，将租赁房屋区域内的独门蜜公司物品清空，并确保在房屋原状、结构功能良好、清洁、坚固和安全及维修适宜的状态下将承租房屋交还于微电子研究所。2020年12月7日微电子研究所委托北京市铭泰律师事务所向独门蜜公司发送《律师函》，表明租赁面积175.1平方米，实际使用面积为330平方米，年租金274800元。因配合疏解整治工作，独门蜜公司经营活动受到影响，微电子研究所同意减免2018年下半年的房屋租金，并将2019年1月1日之后的租金减少为年租金145000元，但独门蜜公司尚未给付。该函件告知独门蜜公司在收到函件7日内向微电子研究所交付290000元房屋租金，到期解除合同，另独门蜜公司于到期之日起5日内搬离承租房屋，并将房屋恢复原状，确保承租房屋结构功能良好，保证承租房屋清洁、坚固、安全且维修适宜。微电子研究所工作人员与独门蜜公司法定代表人董文达的微信记录显示，微电子研究所方曾多次催促独门蜜公司交纳房租，但独门蜜公司以一直无法正常营业为由表示拒绝并要求续租三年。微电子研究所工作人员表示两年间独门蜜公司一直在营业，疫情停了俩月。独门蜜公司提供证人赵某的证言，欲证实其在2017年11月至2018年3月期间多次装修改造共支付费用458000元。赵某出庭作证称其于2017年11月至2018年疏解整治之前曾给独门蜜公司做过几次装修，独门蜜公司法定代表人董文达实际给付其装修费450000元，且均为现金。另双方均认可微电子研究所于2021年1月5日将承租房屋张贴封条，微电子研究所表示曾通知独门蜜公司取物品但独门蜜公司拒绝，独门蜜公司表示因微电子研究所张贴封条故不应向其主张占有使用费。双方亦均认可二层拆违并非全部被拆除，微电子研究所表示仅拆除了约20%，独门蜜公司表示拆除了大约一半，但城管部门表示随时还会拆。独门蜜公司表示对微电子研究所主张的水电费9619元的数额予以认可。一审法院认为，微电子研究所、独门蜜公司双方之间签订的《房屋续租合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方持有的合同内容虽略有不同，但根据合同实际履行情况及双方陈述，可以认定合同中虽约定承租房屋建筑面积175.1平方米，但实际交付的房屋带有二层违建，共计330平方米。现合同已于2020年12月31日到期终止，故独门蜜公司应按合同约定搬走属于自己的物品，腾退承租房屋。合同虽约定独门蜜公司在良好、清洁、坚固及维修适宜的状态下交还房屋，但双方并未约定独门蜜公司到期交还房屋时应将房屋恢复原状，且微电子研究所未举证证明原状的具体指向，故法院对其要求独门蜜公司将承租房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持，独门蜜公司可以承租房屋的现状交还微电子研究所。因开墙打洞、违建拆除等因素，微电子研究所已自愿为独门蜜公司减少部分租金，但未体现因疫情影响的因素，故法院根据合同实际履行状况、租金减少情况、独门蜜公司实际经营情况，酌减对应两个月的租金。按照合同约定独门蜜公司应于每年的1月1日、7月1日分别交纳租金，但独门蜜公司自2019年1月1日起未再交纳租金。微电子研究所曾于2020年11月6日明确通知独门蜜公司将2019年1月1日至2020年12月31日期间的房租减少为年租金145000元，合计租金29万元，要求独门蜜公司接到通知后于2020年11月15日前缴纳全部款项，但独门蜜公司至今未交纳，故微电子研究所要求独门蜜公司自2020年11月15日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息的诉讼请求，法院予以支持，但需说明的是计算基数为扣除疫情因素后的数额。独门蜜公司对拖欠的水电费数额予以认可，法院针对微电子研究所主张水电费9619元的诉讼请求，予以支持。合同到期后独门蜜公司仍未腾退房屋，其应支付相应的占有使用费，占有使用费的标准参考年租金145000元予以确认。但2021年1月5日起因微电子研究所将承租房屋张贴封条，导致独门蜜公司无法进入承租房屋，故自该日期起至法院判决其腾退之日期间的占有使用费不应支付。如独门蜜公司逾期未予腾房应按照上述租金标准继续交纳至实际腾房之日止期间的占有使用费。针对独门蜜公司的反诉请求，虽然微电子研究所不认可独门蜜公司交纳押金的情况，但根据双方合同记载可认定独门蜜公司曾在之前的合同履行中向微电子研究所交纳过押金13500元，但根据合同约定押金应用于拖欠费用的折抵，故独门蜜公司要求退还押金的反诉请求，法院不予支持。鉴于双方合同已到期终止，且独门蜜公司提交的证据不能充分证明其实际装修情况及费用，故法院针对其要求微电子研究所赔偿装修损失450000元反诉请求，法院不予支持。独门蜜公司针对其主张的物品损失60000元未提交证据，亦未提供合法依据，法院亦不予支持。据此，一审法院于2021年7月判决：一、判决生效之日起七日内北京独门蜜餐饮有限公司携带其物品自其承租的北京市东城区XXX后街XX胡同X号房屋搬离腾退，并将上述房屋以现有状态交还中国科学院微电子研究所；如逾期腾退则按照年租金145000元的标准给付自逾期腾退之日至实际腾房之日期间的占有使用费；二、判决生效之日起七日内北京独门蜜餐饮有限公司给付中国科学院微电子研究所2019年1月1日至2020年12月31日期间的租金265833元（可用押金折抵上述款项中的13500元，剩余款项为252333元）；三、判决生效之日起七日内北京独门蜜餐饮有限公司给付中国科学院微电子研究所自2020年11月15日起以265833元为基数按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止期间的利息；四、判决生效之日起七日内北京独门蜜餐饮有限公司给付中国科学院微电子研究所自2021年1月1日至2021年1月4日期间的房屋占有使用费1611元；五、判决生效之日起七日内北京独门蜜餐饮有限公司给付中国科学院微电子研究所水电费9619元；六、驳回中国科学院微电子研究所其他诉讼请求；七、驳回北京独门蜜餐饮有限公司全部反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。独门蜜公司对于一审判决其腾退涉案房屋没有异议，但是对于房屋占有使用费的标准、欠付租金的计算标准以及计算利息的租金标准有异议，认为每年的年租金应为76938元。独门蜜公司主张微电子研究所提交的产权证上的产权人系中国科学院微电子中心，并非微电子研究所，微电子研究所对此提交中国科学院于2003年10月16日发布的科发人教字[2003]287号文件复印件一份，该文件显示中国科学院微电子中心更名为中国科学院微电子研究所。另，独门蜜公司认可涉案房屋二层被拆除之前，其已被提前告知，但未采取相应措施。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中,独门蜜公司与微电子研究所持有的合同仅在合同“前言”部分有关租赁房屋的描述略有不同，但是双方所持合同具体条文的内容均一致，且在第一条中均明确独门蜜公司承租微电子研究所的房屋“位于北京市东城区XXX后街XX胡同X号院东侧平房，建筑面积175.1平方米”，据此，双方所持合同存在的差异并不影响人民法院对事实的认定，一审法院对于独门蜜公司的鉴定申请未予准许，并无不当。虽然独门蜜公司实际使用的房屋带有二层违建，共计330平方米，但双方所持合同约定的租赁标的物均为有证房屋，一审法院据此认定双方所签合同合法有效，本院不持异议，双方均应当按照合同约定履行各自义务。独门蜜公司承租微电子研究所的房屋，应当依约向微电子研究所支付租金及相关费用。合同履行期限内，涉案房屋部分被拆除，微电子研究所考虑前述情况已经免除独门蜜公司2018年下半年房租，且将2019年1月1日之后的年租金减少为145000元，上述减免幅度相对合理，独门蜜公司应当按照减免后租金向微电子研究所支付欠付租金。独门蜜公司认为微电子研究所减免租金的幅度过低，无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院考虑疫情因素，在前述基础上再次免除独门蜜公司两个月租金，并最终确定独门蜜公司向微电子研究所支付2019年1月1日至2020年12月31日的租金共计265833元，是妥当的，本院予以支持。因独门蜜公司仅是对一审判决第二项、第三项的租金计算基数持有异议，在本院认定一审计算欠付租金的基数并无不当的情况下，本院对独门蜜公司相应的上诉请求不予支持。独门蜜公司认可欠付水电费数额，其使用涉案房屋，应当支付其利用期间所实际发生的水电费用，本院对此不再赘述。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，如承租人继续使用租赁物，应当向出租人支付占有使用费。独门蜜公司作为承租人，负有合同到期后的腾退义务，一审判决独门蜜公司腾退涉案房屋，是正确的，本院予以支持。双方合同于2020年12月31日到期，独门蜜公司未将涉案房屋腾退，应当按照合同约定的租金标准支付相应的占有使用费，因涉案房屋部分被拆除，微电子研究所将租金减少为每年145000元，独门蜜公司支付租金标准亦应按此执行。因微电子研究所于2021年1月5日将涉案房屋张贴封条致独门蜜公司无法继续使用涉案房屋，故一审判决独门蜜公司支付2021年1月1日至2021年1月4日之间的占有使用费以及判决腾退之日至实际腾退之日起的占有使用费，是正确的，本院予以支持。独门蜜公司主张其于2020年底就不能使用涉案房屋，但未对此提交任何证据，本院对该主张不予支持。关于反诉请求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于装修损失。独门蜜公司提交的证据不足以证明其在涉案合同履行期间曾对涉案房屋进行过装修，也难以证明其装修发生的具体费用，一审法院判决驳回独门蜜公司关于装修损失的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。关于物品损失，涉案房屋二层被拆除之前，独门蜜公司已明确知晓，但其未采取相应措施防止损失扩大，且独门蜜公司亦未提交充分证据证明其主张的损失金额，一审法院对其该项反诉请求不予支持，并无不当。综上所述，北京独门蜜餐饮有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9036元，由北京独门蜜餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二一年九月三十日法官助理  辛明明书 记 员  史其申