贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6721号上诉人（原审被告）：贵阳商业贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区青云路182号。法定代表人：肖江柱，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：胡佳冀，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦宜，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳协力成物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区青云路117号贵阳特兴营业中心B栋2单元3楼。法定代表人：邹伟锦，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈强，男，该公司工作人员。原审被告：贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区青云路117号三层2-11、161-169、174-182、211-220号。法定代表人：邹文刚，该公司执行董事。原审被告：福建宏仕建材贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五一北路106号新桥联广场1号楼九层。法定代表人：陈德乐，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余晓津，男，该公司工作人员。上诉人贵阳商业贸易有限公司（以下简称商业公司）因与被上诉人贵阳协力成物业管理有限公司（以下简称协力成公司），原审被告贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司（以下简称蔚蓝公司）、福建宏仕建材贸易有限公司（以下简称宏仕公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初7797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常委会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人商业公司上诉请求：1．撤销原判第一项，改判蔚蓝公司向协力成公司支付2019年1月1日至2020年5月30日的前期物业管理费158,146.10元；2．撤销原判第二项，改判蔚蓝公司向协力成公司支付物业管理费违约金以158,146.10元为基数计算；3．撤销原判第五项并依法改判；4．撤销原判第六项并依法改判；5．撤销原判第七项，改判宏仕公司、商业公司按照各自物业面积比例对蔚蓝公司欠付的款项按份承担偿还责任；6．案涉诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审庭审后，2020年11月25日上诉人收到被上诉发来的2019年1月-2020年12月的缴纳物业物管费催收函载明物管费收费标准为5元/平方米/月，且经上诉人核实，被上诉人物管费收取标准一直为5元/平方米/月，一审中被上诉人主张按合同约定计费，但实际并未按照合同执行。一审认定蔚蓝公司应支付的物业费为316,292.20元认定事实错误，违约金也应以实际收费标准为基数计算；2．根据相关规定，被上诉人向所有终端用户收取的电费总和不得超过其向供电部门缴纳的总电费，若被上诉人收取的物业费等已包含公共部位、公共设施的日常运作维护费用，其不得再向终端客户分摊公共部位、共用设施电费，一审判决按照被上诉人主张的定价＋电损费用＋公摊电费所得价格计算不当，电费资金占用费也应重新计算；3．被上诉人分别与上诉人和宏仕公司签订《前期物业服务合同》，蔚蓝公司租赁上诉人和宏仕公司的商铺用于经营，上诉人和宏仕公司应按照出租面积对蔚蓝公司欠付款项按份承担责任，一审判决上诉人连带缴纳全部债务不当。被上诉人协力成公司辩称，按照被上诉人与商业公司达成的和解协议标准收取。原审被告宏仕公司述称，按照被上诉人与商业公司达成的和解协议标准收取，承担30%连带责任。原审被告蔚蓝公司未到庭陈述意见。协力成公司向一审法院起诉请求：1．判令被告一蔚蓝公司向原告协力成公司支付2019年1月1日至2020年5月30日拖欠的物业管理费384,069元，水电费263,978元；2．判令被告一蔚蓝公司向原告协力成公司支付违约金，违约金以拖欠的物业费、水电费为基数，按年利率24%支付至被告一蔚蓝公司还清之日止，暂计到2020年5月30日为：220,336元；3．判令被告二宏仕公司、被告三商业公司按照其物业面积比例，各自对被告一蔚蓝公司拖欠的物业管理费、水电费、违约金、承担连带偿还责任（暂计为：241,375.739元、627,007.261元）；4．判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月31日，原告协力成公司（乙方）与被告宏仕公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，双方就各自权利及义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等进行了约定，第四条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大修、中修、更新、改造费用以及公共用水用电的公摊费用）一、根据本物业统一交房时间，对本物业业主确定统一的交纳时间：从出卖人登报通知房屋交付之日起开始计算物业服务费。二、缴纳方式：物业服务费采用先交纳后服务的方式，每年交纳一次，入住时首次交纳十二个月物业服务费，当期物业服务费于前次物业服务时间届满前十日内交纳。三、住宅按建筑面积每月每平方米2元，商铺按建筑面积每月每平方米12元（最终按当期物价局核定标准为准）……8．业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主担负连带交纳责任……”同日，宏仕公司签订《业主临时管理规约》。2018年9月28，原告协力成公司（乙方）与被告商业公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，双方就各自权利及义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等进行了约定，第四条约定：“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大修、中修、更新、改造费用以及公共用水用电的公摊费用）一、根据本物业统一交房时间，对本物业业主确定统一的交纳时间：从出卖人登报通知房屋交付之日起开始计算物业服务费。二、缴纳方式：物业服务费采用先交纳后服务的方式，每年交纳一次，入住时首次交纳十二个月物业服务费，当期物业服务费于前次物业服务时间届满前十日内交纳。三、住宅按建筑面积每月每平方米2元，商铺按建筑面积每月每平方米12元（最终按当期物价局核定标准为准）。”同日，商业公司签订《业主临时管理规约》。2018年10月28日，商业公司（甲方、出租方）与蔚蓝公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：“1．租赁标的1.1甲方拥有合法处置权之青云都汇美食城商业，坐落于贵阳市南明区青云路117号（以下简称“承租场地”）。1.2甲方出租给乙方的位置是三楼…共计36间商铺。1.3乙方承租面积为1,631.26平方米（建筑面积）……5．商业物业管理费及其它费用5.1租赁期间的物业管理费由乙方承担，乙方另行与物管公司签订相关协议。5.2乙方负责在承租场地内单独安装水表、电表等计量器具，费用由乙方承担。5.3除非双方另有书面约定，否则甲方不再承担与场地使用有关的任何其它费用和开支。双方各自负担各自应缴税金……”商业公司与蔚蓝公司均签章确认。2018年11月16日，宏仕公司（甲方、出租方）与蔚蓝公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：“1．租赁标的1.1甲方拥有合法处置权之青云都汇美食城商业，坐落于贵阳市南明区青云路117号（以下简称“承租场地”）。1.2甲方出租给乙方的位置是3楼14号商铺。1.3出租商铺的建筑面积共627.97平方米……5．商业物业管理费及其它费用5.1租赁期间的商业物业管理费、电梯费、水电费、供冷费、停车场费等费用由乙方自行承担，上述费用标准按商业物业管理公司执行的收费规定执行。5.2商业物业管理费及其它费用的交纳方式、时间按物业管理公司收费通知书或其它有关收费单位的要求交纳。5.3乙方负责在承租场地内单独安装水表、电表等计量器具，费用由乙方承担。5.4除非双方另有书面约定，否则甲方不再承担与场地使用有关的任何其它费用和开支。双方各自负担各自应缴税金……”宏仕公司与蔚蓝公司均签章确认。2019年9月23日，协力成公司出具《水电费催缴函》载有：“贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司（青云海汇）：你公司自2019年1月至2019年9月23号止，已用水4272吨，按每吨5.4元计算，（除去贵司2019年三月交水费1,000元），贵公司尚拖欠缴水费22,068.8元。已用电表号为160312442用电47,460（60倍率电表），表号为1603121690用电191,880度（60倍率电表），表号为371710007974用电4,413度。以每度电0.95元计算，（扣除2019年6月缴费30,000元）计欠缴电费201,565.15元。水电总计欠缴223,634.15元。虽然贵公司已缴纳部分水电费欠款但仍然弥补不了我物业公司因你方拖欠所带来的巨大经济压力……”2019年10月21日，蔚蓝公司向协力成公司出具载有：“协力成物业管理有限公司，我公司贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司由于大环境因素一直生意不是很好，前期处于亏本状态，未能按月支付水电费，望贵公司多多理解并予以支持为感！现今开会决定于下月按月支付水电费并于餐饮旺季分期归还前期未付的费用。”蔚蓝公司签章确认。2019年10月31日，协力成公司出具《水电费催缴函》载有：“贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司（青云海汇）：你公司自2019年1月至2019年10月31号上午9点30止，已用水4,883吨，按每吨5.4元计算，（除去贵司2019年三月交水费1,000元，）贵公司尚拖欠缴水费25,368.2元。已用电表号为160312442用电48,480（60倍率电表），表号为1603121690用电213,540度（60倍率电表），表号为371710007974用电5,162。以每度电0.95元计算，（扣除2019年6月缴费30,000元）计欠缴电费223,822.9元。水电总计欠缴249,191.1元。虽然贵公司已缴纳部分水电费欠款但仍然弥补不了我物业公司因你方拖欠所带来的巨大经济压力……”2019年12月31日，协力成公司出具《水电费催缴函》载有：“贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司（青云海汇）：你公司自2019年1月至2019年12月31号止，已用水5,631吨，按每吨5.4元计算，（除去贵司2019年三月交水费1,000元，）贵公司尚拖欠缴水费29,310元。已用电表号为160312442用电54,120度（60倍率电表），表号为1603121690用电238,860度（60倍率电表），表号为371710007974用电6,253度。以每度电0.95元计算，（扣除2019年6月缴费30,000元、11月缴20,000元、12月缴20,000元）计欠缴电费213,271元。水电总计欠缴242,581元……”2020年5月9日，协力成公司、宏仕公司、商业公司出具《公函》载有：“贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司：自2019年1月1日起，截止2020年4月30日，贵公司青云海汇餐厅，物业管理费共计欠费：361,472元（大写：叁拾陆万壹仟肆佰柒拾贰元）。水电费共计欠费：263,978元（大写：贰拾陆万叁仟玖佰柒拾捌元），物业费及水电费共计欠费为：625,450元（大写：陆拾贰万伍仟肆佰伍拾元）。经业主方福建宏仕建材贸易有限公司及贵阳商业贸易有限公司确认，截止2020年4月30日，青云海汇餐厅场地租金共计欠费：392,345元（大写：叁拾玖万贰仟叁佰肆拾伍元）。另：贵公司欠缴房租明细如下：福建宏仕建材贸易有限公司131,874元（大写：壹拾叁万壹仟捌佰柒拾肆元），贵阳商业贸易有限公司260,471元（大写：贰拾陆万零肆佰柒拾壹元），目前青云海汇餐厅场地租金和物业费及水电费共计欠费为：1,017,795元（大写：壹佰零壹万柒仟柒佰玖拾伍元）。请贵公司于2020年5月20日之前就如何付清欠款予以我们明确答复，否则我们将严格按照合同执行，同时我们将根据具体情况走司法途径维护我们的合法权益。”协力成公司、宏仕公司、商业公司均签章确认。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。首先，本案中，虽然蔚蓝公司没有与协力成物业管理有限公司签订相关的物业服务协议，但是在出租方宏仕公司、商业公司与蔚蓝公司签订的《商铺租赁合同》中约定：“租赁期间的商业物业管理费、电梯费、水电费、供冷费、停车场费等费用由乙方（蔚蓝公司）自行承担，上述费用标准按商业物业管理公司执行的收费规定执行。”，且原告协力成公司对被告蔚蓝公司居住的“青云都汇”提供相应的物业管理服务，蔚蓝公司享受了相应的物业管理服务，双方已形成事实上的物业管理服务合同关系，双方均应按照物业管理服务的相关规定享有权利并承担义务，因此蔚蓝公司应当依照该约定向协力成公司支付物业管理费，蔚蓝公司抗辩对物业服务费不知情的主张，法院不予采纳。关于物业管理费用的问题，根据宏仕公司、商业公司分别与协力成公司签订的《前期物业服务合同》约定，商铺的物业管理费为12元/平方米/月（最终按当期物价局核定标准为准）。协力成公司诉请按照10元/平方米/月的标准计算，法院从其自愿。蔚蓝公司承租宏仕公司的房屋面积为627.97平方米，承租商业公司的房屋面积为1,631.26平方米，因此，作为物业服务实际享受人的蔚蓝公司，应当向协力成公司缴纳的物业费为（627.97平方米＋1,631.26平方米）×10元/平方米/月=22,592.3元/月。2020年受新冠疫情影响，实体经济遭受重创，响应政府号召各实体经济停业避免新冠疫情扩散，且根据蔚蓝公司的电表记录，蔚蓝公司2020年1月、3月、5月的主要经营场所用电记录为0可知，该三个月蔚蓝公司未实际经营，因此法院根据实际情况酌情减免蔚蓝公司三个月物业费，故蔚蓝公司自2019年1月1日至2020年5月30日应当缴纳的物业费为22,592.3元×14个月=316,292.2元。至于2019年1月1日至2020年1月30日的物业费用，蔚蓝公司未依照合同约定按期缴纳构成违约，应当向协力成物业支付违约金，法院根据本案的实际情况，将违约金调整至年利率6%。其次，协力成公司代蔚蓝公司缴纳水电费，蔚蓝公司作为水电费的实际使用者应当向协力成公司支付相关费用。水电费的计算，应当依照国家相关部门公布价格执行，物业公司不允许加收任何手续费。协力成物业不是水电供应部门，亦未提供代蔚蓝公司所缴纳的溢价部分的水电费用发票、记账凭证等加以佐证，故法院对协力成公司所主张的水电费263,978元的金额不予认定。根据贵阳北控水务责任公司的规定，非居民用水为4.04元/吨，并实行阶梯计费。截至2020年5月，蔚蓝公司用水5,995吨，应当支付水费5,995×4.04元/吨=24,219.80元，扣减已经支付给协力成公司的1,000元，剩余23,219.80元未支付给协力成公司；按照贵州省南方电网所公布的电价，经一审法院核实蔚蓝公司应当支付电费241,630元，扣减已经支付给协力成公司的70,000元，剩余171,630元未支付给协力成公司。水电费共计尚余194,849.80元未向协力成公司缴纳。蔚蓝公司主张协力成公司收取的电费溢价款，实际上是根据南方电网的定价＋电损费用＋公摊电费所得的最终价格，法院认为该费用是蔚蓝公司在实际用电过程中维护日常经营所应当承担的必要费用，因此对于蔚蓝公司的抗辩法院不予采纳。蔚蓝公司实际使用了水电费，但是未按期缴纳，给协力成物业造成了一定的资金占用损失，法院根据实际情况，将违约金调整至按照年利率6%的标准计算。最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”原告协力成公司要求宏仕公司、商业公司承担连带责任之诉请，法院予以支持。综上，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条之规定，判决：一、贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵阳协力成物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年5月30日的物业管理费316,292.2元；二、贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵阳协力成物业管理有限公司支付物业管理费违约金（以316,292.2元为基数，按照年利率6%的标准，自2020年1月30日起计算至以上物业管理费付清之日止）；三、贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵阳协力成物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年5月30日的水费24,219.8元；四、贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵阳协力成物业管理有限公司支付水费资金占用费（以24,219.8元为基数，按照年利率6%计算，自2020年1月30日起计算至以上水费付清之日止）；五、贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵阳协力成物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年5月30日的电费171,630元；六、贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵阳协力成物业管理有限公司支付电费资金占用费（以171,630元为基数，按照年利率6%计算，自2020年1月30日起计算至以上电费付清之日止）；七、福建宏仕建材贸易有限公司、贵阳商业贸易有限公司对以上欠款承担连带偿还责任。案件受理费12,484元，减半收取6,242元，由被告蔚蓝公司负担，宏仕公司、商业公司承担连带偿还责任。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人商业公司提交下列证据：第一组：协力成公司出具的《关于2019年1月-2020年12月缴纳物业管理费的函》1份和贵阳协力成物业管理有限公司收据1张，拟证明被上诉人是按照每平方5元/月的标准收取物业管理费。第二组：《省市场监督管理局关于转供电主体价格违法行为认定与处理的指导意见》（黔市监办发［2020］33号）、《省发展改革委关于延长阶段性降低企业用电成本政策的通知》（黔发改价格［2020］598号）、《省发展改革委关于明确转供电环节相关电价政策的复函》，拟证明被上诉人向所有终端用户收取的电费总和不得超过其向供电部门缴纳的总电费。第三组：协力成公司与商业公司签订的《和解协议》一份，拟证明上诉人与被上诉人协商达成一致意见。被上诉人协力成公司对以上三组证据的质证意见为：无异议。原审被告宏仕公司对以上三组证据的质证意见为：无异议。原审被告蔚蓝公司对以上三组证据未到庭发表质证意见。本院二审审理查明，被上诉人协力成公司自愿调减物业管理费收费标准为5元/平方米/月，即2019年1月1日至2020年5月30日物业管理费调减为（1,631.26平方米＋627.97平方米）×5元/平方米/月×14个月=158,146.10元，并同意上诉人商业公司、原审被告宏仕公司分别按照出租面积对物业管理费承担连带偿还责任（其中上诉人商业公司连带承担1,631.26平方米×5元/平方米/月×14个月=114,188.20元，原审被告宏仕公司连带承担627.97平方米×5元/平方米/月×14个月=43,957.90元）；对于截止2020年5月30日的电费，被上诉人协力成公司自愿调减为299,233度×0.5706元/度-70,000元=100,742.35元，仅要求上诉人商业公司承担70%连带责任，即100,742.35元×70%=70,519.65元，要求原审被告宏仕公司承担30%连带责任，即100,742.35元×30%=30,222.70元；对于截止2020年5月30日的水费5,995吨×4.04元/吨-1,000元=23,219.80元，被上诉人协力成公司仅要求上诉人商业公司承担70%连带责任，即23,219.80元×70%=16,253.86元，要求原审被告宏仕公司承担30%连带责任，即23,219.80元×30%=6,965.94元；被上诉人协力成公司自愿免除一审判决第二项中的物业管理费违约金，免除一审判决第四项中的水费资金占用费，免除一审判决第六项电费资金占用费。二审查明其余事实与一审判决认定事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人协力成公司自愿调减物业管理费为158,146.10元，调减电费为100,742.35元，免除物业管理费违约金、水费资金占用费、电费资金占用费，仅要求上诉人商业公司和原审被告宏仕公司按照物业出租面积对物业管理费承担连带偿还责任，对水费、电费按照租赁面积占比，由上诉人商业公司承担70%连带责任，由原审被告宏仕公司承担30%连带责任，免除上诉人商业公司、原审被告宏仕公司对一审案件受理费的连带责任，意思表示真实，未违反法律规定，是被上诉人协力成公司在法律规定的范围内对其权利的自由处分，上诉人商业公司，原审被告宏仕公司亦表示认可，且有利于原审被告蔚蓝公司，本院从其自愿。另，原判判令支付水费24,219.80元未扣除原审被告蔚蓝公司已经支付的1,000元，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初7797号民事判决第二、四、六、七项，即“二、贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵阳协力成物业管理有限公司支付物业管理费违约金（以316,292.2元为基数，按照年利率6%的标准，自2020年1月30日起计算至以上物业管理费付清之日止）”“四、贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵阳协力成物业管理有限公司支付水费资金占用费（以24,219.8元为基数，按照年利率6%计算，自2020年1月30日起计算至以上水费付清之日止）”“六、贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵阳协力成物业管理有限公司支付电费资金占用费（以171,630元为基数，按照年利率6%计算，自2020年1月30日起计算至以上电费付清之日止）”“七、福建宏仕建材贸易有限公司、贵阳商业贸易有限公司对以上欠款承担连带偿还责任”；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初7797号民事判决第一项为：贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵阳协力成物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年5月30日的物业管理费158,146.10元，贵阳商业贸易有限公司对其中114,188.20元承担连带责任，福建宏仕建材贸易公司对其中43,957.90元承担连带责任；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初7797号民事判决第三项为：贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵阳协力成物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年5月30日的水费23,219.80元，贵阳商业贸易有限公司对其中16,253.86元承担连带责任，福建宏仕建材贸易公司对其中6,965.94元承担连带责任；四、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初7797号民事判决第五项为：贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向贵阳协力成物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年5月30日的电费100,742.35元，贵阳商业贸易有限公司对其中70，519.65元承担连带责任，福建宏仕建材贸易公司对其中30，222.70元承担连带责任；五、驳回贵阳协力成物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,242元，由贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司负担；二审案件受理费8,255元，由贵州蔚蓝黔言餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  韦 娟二〇二一年九月二十一日法官助理  徐贞兰书 记 员  罗洪佳