辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3296号上诉人（原审被告）：中合鞍山盛仕德置业有限公司，住所地鞍山市铁东区深峪路39号四层1号。法定代表人：刘宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘朝东，辽宁助君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙岩，女，1979年12月8日出生，汉族，住鞍山市铁东区。上诉人中合鞍山盛仕德置业有限公司(以下简称“盛仕德公司”)因与被上诉人孙岩商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛仕德公司的上诉请求：一、依法撤销一审民事判决，发回重审或驳回被上诉人孙岩的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、本案无法办理产权证的原因是在被上诉人及相关业主在小区内违法建筑非常严重，私搭乱建，使用不合格的保温材料对外墙加装保温，将半封闭阳台改建成全封闭阳台，造成规划、消防、不动产中心等单位的验收无法进行，完全不是上诉人造成的，上诉人无任何过错和违约行为，以上事实上诉人无数次向鞍山市各个执法部门举报要求解决。庭审中，上诉人向法庭提供了，网上下载的鞍山高新区综合行政执法办公室因上诉人的举报，对民心网投诉4单元6号楼违建的回复，上诉人还向法庭提供了鞍山高新技术产业开发区城市建设办出具的《关于盛仕豪庭二期项目因小区内的违章建筑延期办理产权证的说明》，都能够证明以上事实。上诉人没有违约逾期办理产权证。被上诉人孙岩辩称，同意原审法院判决。一、我房产证无法办理的根本原因是由于开发商资金链发生问题，所有的相关费用无法缴纳，其中就包括不给消防工程队结款，导致工程队不给提供消防图纸等一系列问题。小区二期现在消防设施还不齐全，部分管道无水。经过郭明义主席、韩玉起书记多次与相关部门协调，现在是不动产可以容许办理小区产权证，但也只是小部分业主办理了产权证。还有一大部分业主无法办理。原因是开发商资金不到位，建设银行抵押贷款无法解押，欠税务局1200万元税款，无法开具发票等。二、针对开发商所述把半封闭阳台改成全封闭阳台的问题。开发商的七号楼所有三楼作为精装房出售，他们将半封闭阳台改成全封闭阳台进行售卖。开发商带头违建，所以在此问题引发的后果上应承担全部责任。三、关于开发商所述高新区城建办出具的关于延期办理房产证的相关证明的情况说明：1.城建办不负责办理产权证，无权说明延期是因为违建；2.业主已经跟高新区城建办黄岩局长取得联系。其表明，当时开此证明不是用以证明不能办理房产证是因违建的问题，而且小区不是因为违建才不能办理产权证，如有需要其可以出庭为业主作证。四、针对于开发商所述消防、房产相关部门是因违建而无法办理房产证的说法，请提供其要求办理产权证但被有关部门驳回的材料。至于民心网的投诉，是由于违建影响到其他业主采光及安全。可以向具体投诉人了解。业主需要证据，请开发商向法院提供相关部门的情况说明。孙岩向一审法院起诉请求：1、依法判令盛仕德公司赔偿逾期办理产权证违约金2750元。2、依法判令盛仕德公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月5日，孙岩与盛仕德公司签订《商品房买卖合同》，孙岩向盛仕德公司购买位于鞍山市铁东区，产籍号为42-121-42-1162，建筑面积137.73平方米，总价款为550000元。合同约定：“出卖人应在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或者变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人应按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”。同日，孙岩接收涉案房屋。2016年4月29日，孙岩取得盛仕德公司开具的增值税普通发票，发票金额共计550000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。孙岩、盛仕德公司签订的房屋买卖合同中约定出卖人(盛仕德公司)应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人(盛仕德公司)提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人(盛仕德公司)须在上述期满前告知买受人(孙岩)，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人(盛仕德公司)应承诺新的备案时间。如因出卖人(盛仕德公司)责任，买受人(孙岩)不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人(孙岩)不退房，出卖人(盛仕德公司)应在买受人按已付房款的0.5%向买受人(孙岩方)支付违约金。孙岩于2016年2月5日接收案涉房屋。本案盛仕德公司未举证证明其在交付房屋的720日内，即2018年1月25日前将资料报产权登记机关进行初始登记备案，因盛仕德公司违约致使孙岩不能在规定期限内取得房地产权属证书，在孙岩不退房的情况下，盛仕德公司应按合同约定按已付房款550000元的0.5%即2750元向孙岩支付违约金，故对孙岩要求盛仕德公司赔偿延期办理产权违约金2750元的诉讼请求予以支持。关于盛仕德公司辩称由于业主私自违建导致迟延办理产权证一节，盛仕德公司提交的延期办理房产证说明仅对办理房产证需要满足的条件进行说明，无法证明因违建直接导致无法办理房产证，故该院认为盛仕德公司未提交充分证据证明业主违建与不能办理房产证之间具有因果关系，该院对盛仕德公司此项辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：一、商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院法院关于适用的司法解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，一审法院判决：中合鞍山盛仕德置业有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付孙岩孙岩延期办理产权证违约金2750元。如盛仕德公司未按判决指定的期间履行以上给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(孙岩已预交)，减半收取25元，由中合鞍山盛仕德置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审期间有如下争议焦点：原审判决上诉人支付被上诉人延期办理产权证违约金是否正确。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款约定，上诉人有在房屋交付后720日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案的义务。上诉人在一、二审审理期间均未提供相应证据证明其履行了该项义务，原审判决上诉人承担违约责任事实清楚，应予维持。关于上诉人主张被上诉人存在私搭乱建、使用不合格的保温材料对外墙加装保温等行为，造成规划、消防、不动产中心等单位验收无法进行，房产证无法办理的问题。经查，上诉人一审审理期间提供的《关于盛世豪庭二期项目因小区内的违章建筑延期办理房产证说明》和民心网投诉的回复均不能证明本案的被上诉人存在上述行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，上诉人仍应向被上诉人承担违约责任。综上所述，上诉人中合鞍山盛仕德置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人中合鞍山盛仕德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年九月二十九日书记员 王婧涵