广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0902民初5759号原告：张祖权，男，1972年9月18日出生，汉族，身份证住址：广西玉林市玉州区，现住玉林市玉州区。被告：吕家华，女，1982年8月8日出生，汉族，身份证住址：广西玉林市玉州区，现住玉林市玉州区。委托诉讼代理人：覃鹏，玉林市煜焜法律事务所法律工作者。原告张祖权与被告吕家华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月4日公开开庭进行了审理。原告张祖权、被告吕家华的委托代理人覃鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告付清4066.89元给原告，原告为被告垫付的办理被告过户手续所需缴纳的税费；2、判令被告违约责任，支付给原告违约金28188元；3、本案受理费、财产保全费、执行费由被告承担。事实与理由：原告于2020年6月24日通过银行支付为被告垫支了4066.89元。原告垫付时被告当场说领取乙方的《不动产权证书》时当即付清，另根据《房地产买卖合同》“第五条第3.约定办理好乙方的《不动产权证书》48小时内付清各种税费。”但被告匀以种种理由和借口至今未付。根据原告与被告签订的《房地产买卖合同》“第五条第3.约定如办理好乙方的《不动产权证书》超48小时（注：以首页公章处日期为准）不付清全部房款及第三条所约定的各种税费的，视乙方违约，乙方继续付清房款，并另外赔偿上述所存房款20%作为违约金”。另根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条和第五百八十五条的约定，现原告要求被告赔偿原告按房款（人民币140940元)的20%支付违约金28188元。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决，判如原告所主张。原告对其诉称的事实在起诉时（即2021年6月18日）向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《居民身份证》复印件一份，欲证明被告的诉讼主体资格；3、《房地产买卖合同》复印件一份，欲证明原告与被告所签订的合同内容；4、《不动产权证书》复印件一份，欲证明原告为被告办理好了《不动产权证书》；5、《税收完税证明》复印件三份、《票据》复印件三份，欲证明原告为被告所交的费用；6、《支付回执》复印件四份，欲证明税费为原告所交；7、《统田里8号过户费用明细》复印件一份，欲证明被告应承担的费用。原告当庭向本院提交的证据有：《土地使用权转让合同》、《说明》、《房地产结清收据》、《房地产买卖合同》复印件各一份，欲证明涉案房屋的土地是欧某某转让给原告的，房屋是原告出资所建。被告吕家华辩称：一、原告不是桂（2020）玉林市不动产权第××号《不动产登记权属证书》的买卖房地产合同的卖方，欧某某才是玉林市玉州区房屋的卖方，原告不具备本案的诉讼主体资格，不是适格的原告。二、本案原告出卖的房屋为玉高附属中学学区房，属欺诈行为，所签订的合同无效。2020年6月19日，被告经中间人文某介绍了解在玉州区有玉高附中的学区房出售，原告亦称咨询过教育局，该地段读书，教育局只认户口。被告因相信原告的话才与原告签订《房地产买卖合同》，并付清了总房款140940元，且多付了9000元给原告。但事后被告的小孩以购买该房屋的地段户口报读玉高附中，却被玉林市教育局告知不能按地段生就读。因此，原告以玉高附中学区房为由出卖房屋给被告，属欺诈行为。三、被告没有违约，不应支付违约金给原告。原告与被告于2020年6月18日签订的《房地产买卖合同》是无效的，不合法的。且被告与牟科成等十五人与欧某某于2020年6月24日签订的《房地产买卖合同》中明确约定原告12%的房产份额不转让。另外，原告办理不动产证书程序违法，不具备合法性。且存在同一时间将同一地点房屋出卖给十五个人，一房多卖。原告没有出售商品房的预售证，不具备出售房屋的资格。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告吕家华于2021年7月12日向本院提交的证据有：1、《建设工程规划许可证》、《私人住宅建设工程规划审批单》复印件各一份，欲证明被告受让的房屋原所有权人为欧某某，不是原告；2、《房地产买卖合同》复印件一份，欲证明卖方是欧某某，不是原告；3、《不动产权证书》复印件一份，欲证明卖方是欧某某，不是原告；4、《玉高附中的学区房的微信聊天记录》复印件二份，欲证明原告推介房屋时承诺属玉高附中的学区房，但实际玉林市教育局不认可；5、《答复》复印件一份，欲证明玉林市教育局关于玉州区张祖权来信的答复、玉林市教育局对地段生入学的界定；6、《中国银行交易流水明细清单》复印件一份，欲证明被告的丈夫卢某某于2020年6月24日向原告转账支付房款140940元；7、《微信支付转账电子凭证》复印件一份，欲证明被告的丈夫卢某某于2020年6月24日向原告转账支付办理税费9000元，原告已多收6904.8元；8、《不动产权证书》复印件一份，欲证明原告与被告签订合同时房屋的产权证上记载了五个人为所有权人；原告没有预售证，与被告签订的房地产买卖合同是无效的合同；9、《照片》复印件二份，欲证明原告出卖的玉州区房屋不符合建设完备门和房屋内墙体批灰等建设部门规范要求。本案在审理中，本院依职权到玉林市不动产登记中心调查，取证如下：《不动产查档结果证明书》、《房地产买卖合同》（欧某某与张祖权、张某某、黎某某、李某某）复印件各一份。综合原、被告的诉辩意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：涉案房屋位于玉林市玉州区，为原告向案外人欧某某买地所建（五层的自建楼房）。原告通过其他途径了解到涉案房屋位于学区房地段，有意向他人出售部分房屋。2020年6月初，为避免出现多次房屋过户而增加税费，原告将涉案房屋的不动产权证办理为由欧某某72%、张祖权12%、黎某某6%、张某某5%、李某某5%按份共有。之后，原告以转让房屋共有份额的方式陆续向他人出售房屋并办理相应的不动产权证。2020年6月18日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房地产买卖合同》一份，合同约定甲方将玉林市玉州区的房屋转让5%的共有份额（201室，面积为23.49平方米）给乙方；其中约定房屋成交价格为140940元，房款存在乙方指定的中国银行，户名：卢某某（被告的丈夫），账号：62×××93，按中国银行“资金代管”流程办理，办理好乙方的《不动产权证书》时当即交付清房款给甲方（转账）；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方全部承担；如办理好乙方的《不动产权证书》超48小时（注：以首页公章处日期为准）不付清全部房款及第三条所约定的各种税费的，视乙方违约，乙方继续付清房款，并另外赔偿上述所存房款20%作为违约金等内容。2020年6月24日，原告与被告、案外人欧某某等人到玉林市不动产登记局办理涉案房屋过户登记手续，同时各方同时签订《房地产买卖合同》。待被告取得涉案房屋的《不动产权证书》［桂（2020）玉林市不动产权第××号］及办理好户口迁移手续后，被告即将房款140940元及其他款9000元转给原告，双方同时交接涉案房屋。当天，原告为办理玉林市玉州区房屋的过户手续缴纳相关税费合计58563.25元，根据被告所占房屋共有份额5%计算及《房地产买卖合同》（2020年6月18日）的约定，被告应承担4066.89元，原告经多次向被告追索未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告吕家华之间成立房屋买卖合同的法律关系，有双方签订的《房地产买卖合同》（2020年6月18日）及被告银行转账凭证为据，证据充分，事实清楚，本院予以确认。《中华人民共和国民法典》第五百七十九条：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”；第五百九十五条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，因涉案房屋（玉林市玉州区）的买卖而出现了两个合同，综合全案证据，原告与被告实际履行的是2020年6月18日签订的《房地产买卖合同》（以下简称前期合同），且双方已按照该合同约定基本履行完毕：办理登记房屋过户手续及《不动产权证书》、支付房款、交接房屋。至原告提起诉讼时止近一年时间，被告均没有提异议。前期合同才真正体现双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家的法律规定，因此对双方当事人产生法律的约束力。出现2020年6月24日的《房地产买卖合同》（以下简称后期合同），实为原告为避免出现多次房屋过户而增加税费所签订的，以达到一次性过户而缴纳税费的目的；而且双方均没按照后期签订的合同履行各方的义务，被告之前也并不认识案外人欧某某，事后，欧某某也没有持后期合同向被告主张权利催要房款；再者，涉案房屋并不是欧某某交付给被告的；后期合同并不体现双方当事人的真实意思表示，因此，后期合同并不是真实的合同，对原告与被告、案外人欧某某不产生法律的约束力。原告与被告于2020年6月24日按《房地产买卖合同》（2020年6月18日）的约定基本履行完毕，原告当天已收到被告的房款140940元及其他费用9000元是事实，原告亦予确认，现原告没有提供证据证明所得9000元为其与被告另外的约定费用，因此，被告辩称该费用9000元即为向原告支付办理房屋不动产的税费用款，被告不存在违约的行为，要求驳回原告的诉讼请求，被告该辩称，证据充分，理由充足，本院予以采纳；原告的诉请，证据不充分，于法无据，本院不予支持。本案的房屋买卖实际上为房屋按份共有转让，因此，被告辩称原告存在一房多卖而不合法，该辩称与事实不符，证据不充分，本院不予采纳。本案实为个人自建房屋的按份共有转让，并不属于商品房买卖纠纷，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因此，被告辩称原告没有出售商品房的预售证，不具备出售房屋的资格，该辩称于法无据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条的规定，判决如下：驳回原告张祖权的诉讼请求。本案受理费606元，减半收取即303元，由原告张祖权承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。审判员  包智慧二〇二一年九月十日书记员  吕玉凤