辽宁省抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0403民初1377号原告:李爱春，男，汉族，身份证住址为抚顺市东洲区。被告：抚顺森源绿都物业服务有限公司，住所，抚顺市东洲区平山一街17-1号楼。法定代表人：郭永志，该公司总经理。委托代理人：王帅，该公司员工。原告李爱春与被告抚顺森源绿都物业服务有限公司（以下简称森源物业）合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李爱春、被告森源物业的委托代理人王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年4月25日，被告通知原告办理入住手续，并收取原告物业费等相关费用，共计：4125元，但原告于2019年4月25日后才办理入住，此前发生的费用不应当由原告承担，因此请求被告返还多收取的一年零四个月的物业费832.89元以及电梯费277.67元；还有被告收取的不合理费用：装修垃圾清运费160元，原告装修垃圾自己清运的，并未用物业公司清运、房屋拆改保证金800元，原告并未对房屋进行拆改，保证金应退还、高层运装物品费800元，该收费项目不合理、预存水费200元、预存电费500元，水费、电费应由供水公司及电力部门收取，不应由物业公司收取。综上，请求法院判令：1、被告返还多收取的物业费832.89元、电梯费277.67元、装修垃圾清运费160元、房屋拆改保证金800元、高层运装物品费800元、预存水费200元、预存电费500元及返还多收取的2018年11月至2019年4月的一年暖气费2256元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告是回迁安置购买的4号楼房屋，而且4号楼房屋统一的入住时间是在2018年1月份。但是有些人的入住时间就是来取钥匙，是在5月份或者是6月份。原告李爱春是因为他个人的原因一直没有来取钥匙没有进行配户而导致的产生的物业费与当年暖气费。建筑垃圾清运费是指原告在装修期间遗留在往外清垃圾之后造成楼道或者是电梯间的遗留的垃圾的清运费是160元。房屋拆改保证金，是原告没经我方同意封闭阳台，而这800元保证金，我方已以收取电费的方式返还了他800元。我们是临时用电，电费是由我方收取，他现在已经使用电费是两千多。他以这800元钱来抵扣他使用的电费。高层运装物品费800元，是指原告在装修期间所有的装修材料及搬家期间的物品的电梯使用费。预存水费200元我方现在已经陆续在返，原告没有来到公司办理此费用，200元钱是已经返了，他得拿东西来到我公司，他没有来。预存电费500元，因为我们是临时用电，没有正式用电，我们的收费标准是先用电后交费。所以我们先收取了500元钱的押金，等到转为正式电的时候，500元钱押金扣除他使用的费用剩钱返还。原告的房子早就选完了，他在2018年就可以取钥匙了，但是必须得先交入住费之后才能取。暖气费两年是建筑行业硬性规定，入住费就包括暖气费物业费，这些费用因为我们是在5月份就通知他，但原告不来，整个回迁那一块是整个万新一部分就是好几千户一起回迁，我们交付是统一这一栋楼，这两栋楼一起入住，所以入住时间都应该是一样的。经审理查明：被告于2015年10月15日中标了“森源绿都家园”商住小区前期物业服务项目。中标通知书载明：中标的物业服务费标准为：高层住宅（商品住宅区）1.00元/平方米/月、（回迁住宅区0.70元/平方米/月），电梯服务费0.30元/平方米/月等等。2019年4月25日,抚顺森源房地产开发有限公司向原告李爱春出具的入住通知书载明：原告购买的房屋已具备入住条件，请您于2018年1月1日之前到物业公司办理入住手续。如不按期办理入住手续，所发生的物业费及造成的设备损失均由业主负责。同日，原告与被告签订了前期物业管理服务协议书，主要内容包括：原告所购房屋房号为B4号楼1单元4层01号,建筑面积为86.76㎡；物业管理服务费用标准按物价上涨或降低调整（按国家相关规定执行）；每次交纳费用时间为上年度交费前一个月交纳全年费用；其他有偿服务费用当中装修垃圾：多层、高层、带电梯洋房、别墅：81㎡-120㎡160元。建筑垃圾：100㎡以下多层、洋房、高层800元（3车）等等。同日，被告出具的业主入住缴款明细（代收据）载明，业主姓名：李爱春，住宅：公园4号楼1单元401室，面积：86.76平方米。收费项目：一、物业费：收费标准：金额0.60元/㎡、年度金额624.67元，预收2年，时间：2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日，合计1249元；二、电梯费：收费标准：0.20元/㎡、年度金额208.22、预收两年，时间：2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日，合计416元；装修垃圾清运费160元、房屋拆改保证金800元、高层运装物品费800元、预存水费200元、预存电费500元。费用合计4125元。其中在左上角手写“于2020年4月13日，返房屋保证金480元，于2020年6月25日返房屋拆改保证283元，待返37元”。2019年4月25日，原告李爱春签署高层物品运输协议书，主要内容有：本人同意使用电梯运送装饰材料时按以下标准收取费用：2-4层800元；本人如果不使用电梯运送物品，也可自行雇请吊运公司或通过公共楼梯等内容。同日，李爱春签署房屋装饰装修管理协议书、“物业使用守则”承诺书、装修承诺书、业户入伙资料清单等。2020年4月13日，被告出具收条一张，内容为:今收到抚顺绿都物业服务公司返还4号楼1单元401室建筑垃圾清运费人民币肆佰捌拾元整（¥：480元）。本人自愿用此笔款项抵顶电费4号楼1单元401室电款。收款人：李爱春。2018年11日13日，抚顺森源房地产开发有限公司出具的收款收据，载明李爱春已将172390元安置款交付给抚顺森源房地产开发有限公司。2019年4月24日，抚顺森源房地产开发有限公司出具的业主入住缴款明细（代收据），载明：预收取暖费，金额26元/㎡，年度金额2255.76元，时间：2017-2018年度、2018-2019年度，合计4512元。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、业主入住缴款明细、入住通知书、物业管理协议书、业户使用守则承诺书、房屋交接记录表、房屋装修装饰管理协议书、高层物品运输协议、代缴费收据等证据材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，原告系被告提供物业服务的涉案小区的业主,被告根据双方签订的［森源﹒绿都家园］住宅小区前期物业管理服务协议书,向原告提供了物业服务。2019年4月25日,抚顺森源房地产开发有限公司给原告出具入住通知书，载明了原告购买的房屋已具备入住条件。但是，该通知书中，“请您于2018年1月1日之前到物业公司办理入住手续”这一说法，明显与被告出具给原告的入住通知书的时间相矛盾。况且，原告与被告签订前期物业管理服务协议书的时间，是2019年4月25日。原告李爱春交纳安置款的时间是2018年11日13日。被告并未向本院提供充分的证据证明是由于原告自身的原因导致其晚入住；被告未能举证证明其通知过原告在2019年4月25日之前领取钥匙入住。故应以入住通知书开具时间2019年4月25日为准。2019年4月25日之前的物业费应由抚顺森源房地产开发有限公司承担，共计624.67元/年+（624.67元*114天/365天）=819.77元。同理，电梯费亦然，共计208.22元/年+（208.22元*114天/365天）=273.22元。原、被告签订了前期物业管理服务协议书及房屋装饰装修管理协议书等相关协议，其中明确了如果原告违反约定，被告有权不予返还原告预交的装修垃圾清运费、房屋拆改保证金、高层运装物品费等。故对于原告诉请被告返还装修垃圾清运费、高层运装物品费不予支持。业主入住缴款明细（代收据）、建筑垃圾清运单B等等相关材料上都写有房屋拆改保证金抵顶电费，并有原告签字，表明被告已于2020年4月13日返房屋拆改保证金480元，于2020年6月25日返房屋拆改保证283元，待返37元。故本院对于房屋拆改保证金抵顶电费这一节予以认可，被告应返还给原告剩余未返还的房屋拆改保证金37元。被告作为物业服务公司，有权接受专业经营单位（供水、供电、取暖费等）的委托代收有关费用且被告使用了电力资源，应交纳电费。故对于原告诉请被告返还多收电费500元一节不予支持。关于原告预交的200元水费一节，因在庭审中被告明确表示，包括原告在内的业主均可以到被告处办理退款。故原告可自行前去被告处办理此事宜。2019年4月25日，抚顺森源房地产开发有限公司出具的业主入住缴款明细（代收据），载明：预收取暖费、金额26元/㎡、年度金额2255.76、时间：2017-2018年度、2018-2019年度、合计4512元。原告2019年4月25日才收到入住通知书，同日原告与被告签订了前期物业管理服务协议书。故对于2017-2018年度预收取暖费2256元，被告应返还给原告。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：一、被告抚顺森源绿都物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李爱春返还多收取的物业费819.77元、电梯费273.22元；二、被告抚顺森源绿都物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李爱春返还多收取的取暖费2256元；三、被告抚顺森源绿都物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李爱春返还房屋拆改保证金37元；四、驳回原告李爱春的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），原告已预交，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员  高立峰二〇二一年九月二十七日代理书记员  吴 鹏