江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2670号上诉人（原审原告）：杨维静，女，汉族，住河南省郑州市二七区。被上诉人（原审被告）：刘世浩，男，汉族，住江苏省连云港市赣榆区。上诉人杨维静因与被上诉人刘世浩房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2021）苏0707民初2846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨维静上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.请求依法判令被上诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：一审判决事实查明不清，裁判依据有失偏颇，适用法律不当，依法应予以纠正。一、上诉人与被上诉人双方买卖的标的系车位的所有权，而非使用权。上诉人与被上诉人于2020年8月10日签订了《房屋买卖居间合同》，合同第十条补充条款约定了关于被上诉人所有的车位买卖条款。根据约定，由上诉人在被上诉人未能在约定期限内出售车位的情况下，应自行出资购买。该约定可以看出，购买的标的即是被上诉人的车位所有权，被上诉人及第三方中介从未告知过，被上诉人仅有车位的使用权，而没有所有权。且如果转让的是使用权，合同中应明确使用权的具体期限。二、被上诉人对买卖标的物未尽充分说明义务，对于无法交付车位所有权应承担主要违约责任。从合同约定上看，被上诉人作为出售一方，对车位的情况是十分清楚的，而上诉人作为购买一方，难以了解到车位的现状，故被上诉人应将车位的现状充分和明确告知上诉人。被上诉人未履行告知义务，应属合同履行违约，上诉人按照合同约定，本意是购买车位（也就是车位所有权），但被上诉人显然无法交付车位的所有权，而只能将其所有的使用权转让，属于履约不能，应承担违约责任。三、被上诉人转让车位使用权也存在权利瑕疵，本案所涉及的争议标的系无产权证的车位，该车位由小区开发商享有车位的专有权，从权利从属性和位阶角度而言，被上诉人所享有的使用权，应属于车位所有权的衍生权利。在合同履行中，上诉人经向小区物业和开发商了解，车位的使用权不能转让。因此，被上诉人车位使用权的转让能否成立也存在权利瑕疵。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中载明涉案的车位属于附属车位，但是实际上该车位为该小区的地下停车位，是被上诉人在开发商处购买的，不属于附属车位。并且该车位距离上诉人房屋较远，给上诉人的生活、出行带来极大的不便。且不应判决即支付违约金，又判决履行合同。综上所述，上诉人与被上诉人签订的合同不能成立，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法撤销或改判。被上诉人刘世浩辩称：一审判决正确，上诉人的上诉不能成立，请求维持原判。刘世浩向一审法院起诉请求：1、依法判令杨维静继续履行合同支付50000元车位款及利息；2、依法判令杨维静支付5000元违约金；3、诉讼费由杨维静负担。一审法院经审理查明，2018年1月18日，刘世浩在购买连云港赣榆连隆房地产开发有限公司开发的位于连云港市赣榆区××镇××××小区××幢×××室商品房时，刘世浩作为乙方，与作为甲方的连云港赣榆连隆房地产开发有限公司签订《上元福邸小区地下停车位使用权转让协议书》。该协议书中载明，乙方同意购买由甲方建设的位于上元福邸2#地下停车场B区第29号停车位的使用权；乙方确定该停车位后，应向甲方支付该停车位使用权转让金50000元；该停车位使用权限与本小区住宅使用年限等同。协议并约定了其他事项。协议双方在协议上签名或加盖合同专用章。刘世浩于协议签订同日缴纳了协议约定的使用权转让金50000元，出让人向刘世浩出具了《收据》，并在《收据》上加盖该公司的财务专用章。2020年8月10日，刘世浩作为甲方与作为乙方杨维静，通过作为丙方的案外人连云港中居不动产经纪有限公司（以下简称“中居经纪公司”）居间中介，并经三方协商一致，签订格式《房屋买卖居间合同》。合同中约定，房屋位于连云港市赣榆区××镇××××××幢×××室；建筑面积91.02平方米；该房屋转让价格550000元；自签订本合同后于2020年8月20日前双方代其有效证件到丙方指定银行办理乙方银行贷款手续，并按该银行规定将首付款170000元打到甲方指定账户；补充条款：甲乙双方协商同意，甲方的附属车位可以自主出售，若在6个月内未出售，则乙方以人民币伍万元购买；乙方未按本合同约定期限支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限第2日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付到期未付款金额的5‰的违约金。合同并约定了其他事项。双方分别在合同上签名，作为房屋买卖中介的案外人中居经纪公司也在合同上加盖该公司的合同专用章。《房屋买卖居间合同》签订后，刘世浩与杨维静均按约开始履行合同。刘世浩向杨维静交付了合同约定的房屋，并办理了房屋所有权的变更登记。2020年9月，刘世浩按合同约定在微信群发消息欲转让合同约定的车位使用权，刘世浩并与两位回复人就出让价格等进行了协商。但至合同补充条款约定的六个月期满，刘世浩未能出让该车位。后刘世浩向杨维静索要车位出让价款50000元未果，刘世浩遂诉至一审法院。一审庭审中，杨维静对刘世浩提交的证据真实性均无异议。双方均认可合同所涉商品房已经办理了所有权变更登记。一审法院认为，刘世浩经作为中介的案外人居间介绍，经三方协商一致，签订了由案外人制作的格式《房屋买卖居间合同》。合同中约定了房屋坐落位置；建筑面积；附属设施；成交价款；违约责任等等。刘世浩、杨维静及案外人分别在合同上签名、捺印或加盖公司印章。刘世浩、杨维静之间的房屋交易已经完成，且已按合同履行，作了房屋所有权的变更登记。刘世浩、杨维静之间包括约定房屋附属设施转让的房屋买卖合同关系依法成立。合同补充条款约定的地下车位，系刘世浩所购商品房所在小区的附属设施。刘世浩与该小区开发商签订了地下车位使用权转让协议，刘世浩依约向开发商缴纳了该车位的使用权转让金。刘世浩已从该小区商品房开发商处合法取得该地下车位的使用权。合同补充条款约定就本案所涉地下车位，在合同约定的期间内，刘世浩按合同约定进行出让。但未能成功。依合同约定，该车位应由杨维静承受，并按合同约定支付车位转让金。杨维静辩称该地下车位无法确立不动产所有权，无法转让。杨维静该辩称与事实不符，与法相悖。购买商品房属重要生活资料交易，杨维静在购买刘世浩转让的商品房时应充分、切实了解该商品房及附属设施的权属及构成。杨维静辩称的自认为该地下车位有产权，是其疏忽大意的过失导致对地下车位权属了解不明确，其本人应承担由此产生的相应责任。因杨维静在合同约定的六个月后未能向刘世浩支付地下车位受让款，应视为杨维静违约。合同约定的逾期付款违约金偏高，现刘世浩要求杨维静按未支付款项的10%支付违约金符合法律规定和相关规定。综上所述，故对刘世浩要求杨维静支付地下车位受让款项及违约金的诉讼请求，一审法院依法应予支持；对杨维静辩称依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条之规定，一审法院判决：杨维静于判决发生法律效力之日起十日内支付刘世浩地下车位转让款50000元及违约金5000元。案件受理费1175元，减半收取588元，由杨维静负担（刘世浩已预交，杨维静于判决生效之日起十日内将上述费用支付刘世浩）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人杨维静与被上诉人刘世浩签订的合同补充条款约定的地下车位，系刘世浩所购商品房所在小区的附属设施。刘世浩与该小区开发商签订了地下车位使用权转让协议，刘世浩依约向开发商缴纳了该车位的使用权转让金。刘世浩已从该小区商品房开发商处合法取得该附属车位的使用权。刘世浩有权出售转让该附属车位的使用权。关于合同效力问题。从立法角度看，合同法根据判断依据不同，将合同区分为两种情况：合同成立和合同生效。其中合同成立是当事人经过要约和承诺就双方权利义务达成意思表示一致；而合同生效是法律赋予了合同强制约束力，约束合同当事人按约定履行合同权利义务。本案中房屋买卖居间合同的出售方发出的要约是出售房屋及附属车位，买房人的承诺是买受房屋及附属车位，双方在签订的协议中对附属车位的买卖意思表示一致，合同成立并且生效。就当地而言，开发商出售车位使用权较为普遍，上诉人认为涉案车位应为所有权的观点不能成立。对于车位与所售房屋较远的情况，作为买受人应当充分了解后签订合同，放弃了解并直接签订合同，视为对合同所约定条款的认可。在合同履行期间再以相距较远为由提出抗辩，理由不能成立。对于一审判决既支持刘世浩主张的违约金，又支持刘世浩主张的车位款是否正确的问题。本院认为，违约责任是指当事人不履行或者不完全履行生效合同所应当承担的法律责任。违约责任的主要内容是指当事人违反合同约定义务时应当承担的财产责任，包括继续履行合同、采取补救措施和赔偿损失三种责任，这三种违约责任形式可根据不同的情况具体适用，既可以单独适用，也可以同时适用两个或全部责任形式。本案中，上诉人不按合同约定支付款项，应承担支付违约金的责任，同时被上诉人要求上诉人继续履行合同支付价款，符合规定。因此，一审判决并无不当。综上，上诉人杨维静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人杨维静负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱培培审 判 员 王学明审 判 员 吴雪莹二〇二一年九月二十七日法官助理 汤馥宇书 记 员 武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。