北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12443号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京廉廉果超市管理有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：刘云香，总经理。委托诉讼代理人：包亮亮，北京市元吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新华书店总店有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：茅院生，执行董事。委托诉讼代理人：赵煦，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘烨，北京嘉润律师事务所律师。原审第三人：中新华（北京）教育科技有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：吴焱，执行董事。委托诉讼代理人：田万勇，男，该公司员工。上诉人北京廉廉果超市管理有限公司（以下简称廉廉果超市）因与被上诉人新华书店总店有限公司（以下简称新华书店）、原审第三人中新华（北京）教育科技有限公司（以下简称中新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初1927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。廉廉果超市上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回新华书店的全部诉讼请求；2.依法撤销一审判决第五项，依法改判支持廉廉果超市的全部反诉请求；3.或依法撤销一审判决，发回重审；4.一审、二审案件受理费由新华书店承担。事实和理由：1.一审审理程序明显严重违反法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼的情形之一为：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”。2018年11月5日，北京市第二中级人民法院受理第三人中新华公司与新华书店之间关于《框架协议》及相关房屋租赁合同纠纷案件，本案所涉房屋在上述《框架协议》范围内，而上述案件的争议焦点为中新华公司对本案所涉房屋所在的XX号院房屋是否享有出租权，对本案影响重大，是本案审理的依据和前提。该案经贵院审理后作出相应判决，新华书店不服提出上诉，北京市高级人民法院将上述案件发回贵院重审，目前该案仍在贵院审理之中。因此，现该案尚在审理中，应当根据法律规定中止诉讼，但一审法院仍径直对本案作出判决，属于程序严重违法。2.一审法院认为新华书店与中新华公司之间的纠纷与廉廉果超市无关是错误的。中新华公司与新华书店签订的《框架协议》包括涉案房屋在内，涉及中新华公司是否按照协议约定享有整个XX号院20年的出租权益，上述纠纷正在贵院审理中，若判决该协议有效并继续履行，则中新华公司对涉案房屋享有出租权，廉廉果超市应与中新华公司继续履行房屋租赁合同，而非将涉案房屋返还给新华书店。3.一审法院认定新华书店与中新华公司之间的《房屋租赁合同》“未实际履行”，且据此判决廉廉果超市应当将涉案房屋交还给新华书店是错误的。第一，一审法院已认定了新华书店分别与中新华公司、廉廉果超市签订了两份存在冲突的房屋租赁合同，并未否认中新华公司与廉廉果超市之间的《房屋租赁合同》无效，并且认为新华书店存在过错所以未支持其主张的违约金和律师费。第二，新华书店未按照约定向中新华公司交付涉案房屋的行为属于严重违约，新华书店违约在先的行为造成中新华公司未向新华书店支付租金。一审法院不能以此认定双方的《房屋租赁合同》未实际履行而判决廉廉果超市应向新华书店返还涉案房屋。第三，既然一审法院未否认两份互相冲突的房屋租赁合同的效力，那么仅因认定的新华书店与中新华公司之间的《房屋租赁合同》“未实际履行”就作出此判决，毫无事实和法律依据。新华书店辩称，1.本案一审判决程序合法，依法不属于中止审理的情形，一审法院在查清案件事实的情形下依法作出的判决，不存在违反法律规定的情形。2.廉廉果超市取得案涉房屋的承租权系基于其与新华书店签署的房屋租赁合同。在合同期满的情形下，一审判决判决其将案涉房屋交还给新华书店符合法律规定及双方之间的合同约定。3.《框架协议》是否实际履行与本案无关，不影响廉廉果超市作为案涉房屋承租人履行支付房屋租金、期满腾退房屋等义务。中新华公司述称，我公司在判决中没有承担义务，但是我方认为廉廉果超市与新华书店之间签订的合同应该是无效的合同。新华书店与廉廉果超市订立的合同是在违反与我公司合同约定的基础上签订的。新华书店向一审法院起诉请求：1.请求判令廉廉果超市向新华书店支付欠付的房屋租金1802926.62元（2019年3月1日-2019年5月31日）；2.请求判令廉廉果超市向新华书店支付延迟支付租金的违约金，以1802926.62元为基数，按照日千分之三的标准，自2019年2月1日计算至实际给付之日，其中暂计算至2019年8月14日，违约金金额为：1049303.29元；3.请求判令廉廉果超市向新华书店支付2018年度采暖费185726.14元；4.请求判令廉廉果超市向新华书店支付延迟支付采暖费的违约金，以185726.14元为基数，按照日千分之三的标准，自2018年11月15日计算至实际给付之日，其中暂计算至2019年8月14日，违约金金额为151552.53元；5.请求判令廉廉果超市腾退XX3号楼底商房屋并按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用使用费至实际腾退之日（按照每日6505.4元的标准，自2019年6月1日至实际腾退之日止），暂计至2019年8月14日为487905元；6.请求判令廉廉果超市支付新华书店为本案支出的律师费50000元；7.请求判令廉廉果超市承担本案的诉讼费用。廉廉果超市向一审法院反诉请求：1.请求依法判令新华书店返还廉廉果超市已支付的租金人民币5408779.92元；2.反诉费及其他费用由新华书店承担。一审法院认定事实：2006年8月18日，新华书店（出租方、甲方）与中鼎天投资管理有限公司（承租方、乙方，系廉廉果超市的关联公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于西城区XXX路XX号院XX1号楼，现状建筑面积为5224平方米（含南侧站台、传达室预留位置除外）出租给乙方使用，租赁期限为八年，自2007年1月1日至2014年12月31日。2008年6月6日，新华书店向中鼎天投资管理有限公司出具《同意转租书》，同意转租。2010年12月19日，新华书店与中鼎天投资管理有限公司签订《补充协议（2）》，将租赁期限延长至2015年12月31日。2015年10月10日，新华书店（甲方）与中新华公司（乙方）签订《新华书店总店XX号院改造改建合作框架协议》（以下简称《框架协议》），约定：甲方将西城区XXX路XX号院内1-XX2号自有建筑以租赁使用方式整体交付给乙方出租使用，由乙方负责投资改造改建，双方联合运营。合作期限10年（每栋建筑物按实际交付之日计算）。甲乙双方以每栋建筑物交房时间分别作为起算时间，对每一栋建筑物分别签订《房屋租赁使用合同》。2015年12月24日，中新华公司（甲方）与廉廉果超市、北京中鼎天成投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区XXX路XX号院内XX3号楼出租给乙方使用，该房屋建筑物面积5224平方米。房屋租赁期限四个月，即自2016年1月1日至2016年4月30日。审理中，新华书店主张该单位当时准备根据《框架协议》的约定将案涉房屋交给中新华公司改造改建，所以让中新华公司与廉廉果超市签订了租期为4个月的租赁合同，之后由于中新华公司违约，该单位就没有将案涉房屋交付给中新华公司改造改建，后续继续由该单位与廉廉果超市签订租赁合同。廉廉果超市主张该份租赁合同到期后，新华书店谎称解除了与中新华公司之间的合同，在新华书店的要求下，该单位后续才与新华书店签订房屋租赁合同。中新华公司主张新华书店让该公司与廉廉果超市签订房屋租赁合同，是以实际行为向该公司交付了案涉房屋，但此后新华书店谎称与该公司解除了合同，并与廉廉果超市直接签订房屋租赁合同，导致案涉房屋一直未能移交给该公司。2016年3月22日，新华书店（甲方）与北京中鼎天成投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区XXX路XX号院内XX3号建筑物5154.4平方米及东侧二层部分建筑物360平方米以现状出租给乙方使用。房屋租赁期限自2016年5月1日至2017年4月30日。新华书店提交了2016年4月11日该单位（甲方）与中新华公司（乙方）签订的《有关暂缓交付中新华（北京）教育科技有限公司关于XX号院两家租户房屋补充协议》，内容为：甲乙双方经多次协商，现就乙方未能按框架协议约定按时将第一批项目建设资金全部到位，经甲方多次催促仍未依约履行框架协议，为规避风险达成补充协议如下：一、甲方与承租原食堂的北京凯盛西奥投资顾问有限公司、承租XX1号库的北京中鼎天成投资管理有限公司签订续租合同，由甲方分别对原承租户继续实行管理权限。二、乙方全面履行框架协议约定后，甲、乙双方可协商确定原食堂、XX1号库两家租户租赁合同的具体交付时间及方式。新华书店主张案涉房屋产权证上登记为XX3号楼，平常也被称作XX1号楼或XX1号库，中新华公司改造改建时称作新编XX2号楼，上述补充协议中的XX1号库指的就是案涉房屋。审理中，廉廉果超市、中新华公司对上述补充协议的真实性均不予认可。2017年4月29日，新华书店（甲方）与中新华公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区XXX路XX号院内XX3号楼建筑物以现状出租给乙方使用，房屋建筑面积5224.4平方米。房屋租赁期限自2017年5月1日至2027年8月31日。审理中，新华书店主张该单位与中新华公司签订该份《房屋租赁合同》只是为了办理整个园区的规划手续，实际上该单位从未向中新华公司交付案涉房屋。2017年5月3日，新华书店（甲方）与北京中鼎天成投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区XXX路XX号院内XX3号建筑物5154.4平方米及东侧二层部分建筑物309.22平方米以现状出租给乙方使用。房屋租赁期限自2017年5月1日至2017年10月31日。2017年9月19日，新华书店（甲方）与中新华公司（乙方）签订《新华书店总店XX号院改造改建合作框架协议》之补充协议，约定：甲乙双方一致同意将合作期限修改为20年（每栋建筑物按实际交付之日计算），甲乙双方于2015年10月15日至2017年5月5日根据《合作框架协议》为1-XX1号建筑物签订的11份《房屋租赁合同》，起始时间不变，房屋租赁期限相应变更为20年。2017年12月6日，新华书店（甲方）与北京中鼎天成投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区XXX路XX号院内XX3号建筑物部分4126.93平方米（含地下室超市175.31平方米和东侧小楼1层面积103.32平方米）以现状出租给乙方使用。房屋租赁期限自2017年11月1日至2018年5月31日。2018年6月1日，新华书店（甲方）与廉廉果超市（乙方）签订《房屋租赁合同》（本案案涉合同），内容有：第一条：房屋基本情况。甲方现将北京市西城区XXX路XX号院内XX3号建筑物部分房屋3951.62平方米（含东侧小楼一层部分建筑物103.32平方米）等全部以现状出租给乙方使用。第二条、房屋租赁期限及房屋用途。房屋租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，房屋用途为综合商务用房。第三条、租金标准及租金支付期限、方式。房屋租金标准为5元/平方米/日，全年租金7211706.5元。租金支付方式以3个月为一次交租期，乙方应于本合同签订之日起5个工作日内向甲方一次性全额支付首期房屋租金1802926.64元。……第四期租金支付日期为2019年2月1日，乙方应于房屋租金支付日期前向甲方一次性全额支付房屋租金1802926.62元。……（四）租赁保证金。乙方上期合同支付的租赁保证金670000元自动转为本合同保证金。保证金作为承租该房屋的保证，保证金在退还时不计利息。第四条、房屋租赁期间的其他费用。……（四）供暖费。供暖费支付标准为47元/平方米/供暖期，供暖计费面积3951.62平方米。乙方应于当年供暖期（11月15日）之前10个工作日向甲方一次性全额支付该合同有效期内供暖费185726.14元。……第九条、乙方违约责任。……（二）乙方未按照本合同约定的时间及数额交纳房屋租金的，甲方有权要求乙方按欠付金额的千分之三向甲方支付每日逾期付款违约金。……（三）乙方不按照合同约定时间支付电费、采暖费等费用的，甲方有权要求乙方按欠付金额的千分之三向甲方支付每日逾期付款违约金。……第十一条、其他约定事项。……（五）本合同有效期满后，甲乙双方如未签订新的房屋租赁合同，乙方应当在合同期满后15个工作日内将房屋腾空，同时乙方应按甲方要求办理书面房屋交接手续。……乙方如逾期交还房屋，除按房租支付标准的1倍支付房屋占用费，保留并向甲方赔偿由此导致的一切经济损失……上述《房屋租赁合同》签订后，廉廉果超市按照合同约定支付了前三个季度的租金。2018年11月15日前，廉廉果超市应向新华书店支付供暖费185726.14元。2019年2月1日前，廉廉果超市应当支付2019年3月1日至2019年5月31日期间的房屋租金1802926.62元。廉廉果超市未向新华书店支付上述供暖费及房屋租金。审理中，廉廉果超市主张该单位交纳完毕前三期租金后，中新华公司多次向该单位发函索要租金，并向该单位提供了新华书店与中新华公司之间的协议，该单位认为新华书店已经将案涉房屋出租给中新华公司，租金、供暖费应该交给中新华公司，故未向新华书店交纳第四期租金及供暖费。廉廉果超市提交了以下函件：一、2019年6月25日中新华公司向廉廉果超市发送的《租金催缴函》，主要内容为：2015年10月10日，中新华公司与新华书店签订了框架协议，2017年9月19日，中新华公司与新华书店签订框架协议之补充协议。2016年1月1日，新华书店“以指定贵司与我司签订《房屋租赁合同》的实际行为”将贵单位承租的XX2号楼（西城区XXX路XX号院内XX3号楼）交付我单位，我单位对该建筑享有唯一的出租权和收益权，但是，自2017年5月1日后至2019年5月31日，贵单位未向我司支付租用XX2号楼的租金、物业费等费用。据此，请贵单位收到本通知后，积极履行租金支付义务。二、2019年7月5日，廉廉果超市向中新华公司出具的《复函》，主要内容为：一、因新华书店虚构事实，隐瞒客观真相，向我司虚构其只与贵司签订4个月租赁合同。故此，致使发生我司后来与新华书店签订租赁合同，并向其支付租金的重大错误。这是新华书店虚构事实，涉嫌实施合同诈骗所致，贵我双方均是受害者，请贵司予以理解。二、我司郑重承诺就新华书店涉嫌的违法行为，我公司在确认上述事实的情况下将依法追究其法律责任。新华书店对上述两份函件的真实性不予认可。中新华公司对上述两份函件的真实性予以认可。三、2019年6月27日，廉廉果超市、北京中鼎天成投资管理有限公司向新华书店发送的函件及邮件交寄单，函件主要内容为：中新华公司向我公司举证，根据2015年10月10日新华书店与中新华公司签订的合同框架协议第二条约定甲方（新华书店）将41955.7平方米建筑物整体交付给乙方（中新华）出租使用，显然这个整体中包含了XX3号楼。新华书店虚构事实，一房二租，造成我公司向贵店支付租金的重大错误，贵店需退还上述自2017年5月1日起至2019年5月31日止的全部向贵店缴交的租金。审理中，新华书店主张该单位并未收到该份函件，对真实性不予认可。中新华公司对该函件的真实性予以认可。廉廉果超市主张该单位知道中新华公司有权出租案涉房屋后，与中新华公司签订了房屋租赁合同，并支付合作意向金和预付租金共计2580000元。廉廉果超市提交了以下证据予以证明：一、2019年6月1日中新华公司（甲方）与廉廉果超市、北京中鼎天成投资管理有限公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市西城区XXX路XX号院内XX3号楼出租给乙方使用，甲乙双方共同确认该房屋建筑物出租面积为5224平方米，房屋租赁期限3年，即从甲方交付房屋时起算；二、支票存根、收据、委托收款函，显示：中新华公司于2019年8月5日向廉廉果超市出具收据，载明收到廉廉果超市交来合作意向金500000元、预付房屋租金2080000元。审理中，新华书店主张对上述证据的真实性不清楚，但中新华公司无权出租案涉房屋。中新华公司对上述证据的真实性予以认可。另查：一、廉廉果超市及其关联公司将案涉房屋进行了转租，共涉及五份转租合同。第一份：2017年9月8日，廉廉果超市与七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店签订的《租赁合同》，租赁标的为XX3号楼首层100平方米及2、3层的全部，租赁面积2700平方米，租赁期限为2017年10月1日至2027年9月30日；第二份：2009年8月27日，中鼎天投资管理有限公司与曲江签订的《房屋租赁合同》，租赁标的为XX3号楼首层第5轴往东至外墙，E轴往南至平台外沿，租赁面积约680平方米，租赁期限为2009年10月26日至2019年10月25日；第三份：2018年6月1日，北京中鼎天成投资管理有限公司与北京香品居餐厅签订的《房屋租赁合同》，租赁标的为XX3号楼首层南侧，建筑面积约305平方米，租赁期限为2018年5月20日至2019年5月31日；第四份：2018年6月1日，北京中鼎天成投资管理有限公司与北京安康盛达宾馆签订的《房屋租赁合同》，租赁标的为XX3号楼东侧小二楼首层，建筑面积83平方米，租赁期限为2018年6月1日至2019年5月31日；第五份：2018年6月1日，北京中鼎天成投资管理有限公司与北京安康盛达宾馆签订的《房屋租赁合同》，租赁标的为XX3号楼首层北侧（宾馆九道），总建筑面积约600平方米，租赁期限自2018年5月20日至2019年5月31日。二、自2019年6月1日起，新华书店与七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店签订《房屋租赁合同》，将XX3号楼整体出租给了七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店。三、2020年10月14日，法院前往案涉房屋现场勘验，XX3号楼2层、3层全部，1层南向西数第一间为七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店使用，1层其余部分仍由廉廉果超市及关联公司原转租户使用。四、2018年11月5日，北京市第二中级人民法院受理中新华公司与新华书店之间关于《框架协议》及相关房屋租赁合同纠纷案件，本案所涉《房屋租赁合同》未在上述诉讼之中。北京市第二中级人民法院经审理后作出相应判决，新华书店不服提出上诉，北京市高级人民法院将上述案件发回北京市第二中级人民法院重审。现北京市第二中级人民法院正在审理之中。五、廉廉果超市主张由于中新华公司与新华书店系列合同的案件尚在审理之中，故有权出租案涉房屋并收取租金的主体尚未确定，廉廉果超市据此申请本案中止审理。六、新华书店要求廉廉果超市支付迟延支付租金及供暖费的违约金，廉廉果超市不认可违约，同时主张违约金过高，请求法院予以调整。七、新华书店提交委托代理协议及发票，用于证明该公司聘请律师支出律师费50000元。一审法院认为，新华书店与廉廉果超市就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。新华书店按照合同约定向廉廉果超市交付了案涉房屋，廉廉果超市亦实际使用了案涉房屋，廉廉果超市应当按照合同约定向新华书店支付租金等相关费用。虽然新华书店与中新华公司就包括案涉房屋在内的XX号院签订了《框架协议》，并就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，但根据各方当庭陈述及在案证据可知，新华书店并未向中新华公司交付案涉房屋，中新华公司亦未向新华书店交纳案涉房屋的租金，故新华书店与中新华公司关于案涉房屋的租赁合同实际并未履行。事实上，新华书店向廉廉果超市交付了案涉房屋，实际履行了与廉廉果超市之间的房屋租赁合同，廉廉果超市应当按照合同约定向新华书店支付租金等费用。新华书店与中新华公司之间的纠纷与廉廉果超市无关，新华书店与中新华公司就《框架协议》纠纷的案件正在审理过程中，该案的审理结果与本案并无直接关系，本案的审理无须等待该案的审理结果，廉廉果超市申请本案中止审理，法院不予准许。新华书店要求廉廉果超市支付房屋租金、供暖费的诉讼请求，存在合同及法律依据，法院予以支持。由于新华书店与廉廉果超市之间的租赁合同已于2019年5月31日期满终止，廉廉果超市应当将案涉房屋交还给新华书店，新华书店已将案涉房屋全部出租给了七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店，由于廉廉果超市未返还房屋，导致新华书店未能将一层部分房屋交付给七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店，现新华书店依据合同约定要求廉廉果超市返还XX3号楼一层除七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店使用部分之外的房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。新华书店要求廉廉果超市按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合合同约定，新华书店主张廉廉果超市未腾退的面积共计1301.08平方米，参考廉廉果超市签订的转租合同中约定的面积，新华书店主张的面积合理，对新华书店要求廉廉果超市按照6505.4元/日标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。考虑到新华书店就案涉房屋确实存在同时签订有两份租赁合同的情况，从而导致新华书店、中新华公司、廉廉果超市就案涉房屋产生争议，中新华公司亦向廉廉果超市主张房屋租金，因此，新华书店对于本案争议的产生亦负有一定责任，对新华书店要求廉廉果超市支付迟延支付租金、供暖费的违约金及律师费的诉讼请求，法院不予支持。廉廉果超市要求新华书店返还房屋租金的反诉请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2021年7月判决：一、判决生效之日起七日内，北京廉廉果超市管理有限公司支付新华书店总店有限公司房屋租金1802926.62元、供暖费185726.14元；二、判决生效之日起七日内，北京廉廉果超市管理有限公司将北京市西城区XXX路XX号院XX3号楼一层房屋（包含东侧小楼一层部分建筑物103.32平方米，不包含南向西数第一间七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店使用的房屋）返还给新华书店总店有限公司；三、判决生效之日起七日内，北京廉廉果超市管理有限公司按照每日6505.4元的标准支付新华书店总店有限公司房屋占有使用费（自2019年6月1日起至实际交还房屋之日止）；四、驳回新华书店总店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京廉廉果超市管理有限公司的反诉请求。本院二审期间，各方当事人均未就本案事实提交新的证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，廉廉果超市主张新华书店已将涉案房屋先行出租给中新华公司，故新华书店无权再将涉案房屋出租给廉廉果超市，也无权要求廉廉果超市向新华书店支付租金。根据本案查明事实，虽然新华书店与中新华公司就涉案房屋签订过《房屋租赁合同》，但无证据证明双方签订上述合同后，新华书店曾向中新华公司交付过涉案房屋，中新华公司亦未就涉案房屋向新华书店支付过租金，故一审法院认定新华书店与中新华公司之间就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》未实际履行并无不当。在此基础上，新华书店作为涉案房屋产权人，其与廉廉果超市就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。因新华书店系依据上述合法有效的房屋租赁合同向廉廉果超市提出本案相关诉讼请求，故本案无需以其他案件的审理结果作为依据，如中新华公司认为新华书店未履行双方之间的房屋租赁合同构成违约，可另行主张解决。据此，一审法院对于廉廉果超市申请中止诉讼的请求未予支持，是正确的，廉廉果超市关于一审程序违法的主张不能成立，本院不予支持。廉廉果超市承租新华书店的房屋，应当按照合同约定的租金标准向新华书店支付房屋租金，现廉廉果超市欠付新华书店合同期内的部分租金以及供暖费，新华书店有权要求其支付，一审法院判决廉廉果超市向新华书店支付上述欠付费用是正确的，本院予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，如承租人继续使用租赁物，应当向出租人支付占有使用费。廉廉果超市作为承租人，负有合同到期后的腾退义务，其转租给案外人的房屋应当收回并交还给新华书店，但其并未履行上述交还义务，一审判决廉廉果超市腾退涉案部分房屋，是正确的，本院予以支持。双方合同于2019年5月31日到期后，廉廉果超市一直占用涉案部分房屋，其应当按照合同约定的交费标准向新华书店支付相应占有使用费。一审法院根据涉案面积参照合同标准判决廉廉果超市支付逾期腾退的占有使用费，是正确的，本院予以支持。关于廉廉果超市的反诉请求。如前所述，新华书店与廉廉果超市系在履行双方之间的房屋租赁合同，廉廉果超市亦实际使用了涉案房屋，故对于廉廉果超市主张的退还租金之诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，廉廉果超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72359元，由北京廉廉果超市管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二一年九月三十日法官助理  辛明明书 记 员  史其申