北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终7515号上诉人（原审被告）：沈朋程，男，1966年6月15日出生，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡必发，男，1981年10月2日出生，住安徽省马鞍山市含山县。委托诉讼代理人：易成平（蔡必发之妻），住安徽省马鞍山市含山县。原审被告：张立兵，男，1966年6月13日出生，住天津市。上诉人沈朋程因与被上诉人蔡必发、原审被告张立兵房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初37912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。沈朋程上诉请求：撤销一审法院判决，改判沈朋程无需退还蔡必发房屋租金75337.8元，无需赔偿蔡必发损失7050元。事实和理由：一审法院认定沈朋程未按约定交付房屋属于认定事实错误，对于因蔡必发个人原因导致其未能使用涉案房屋期间的租金，沈朋程不应退还。沈朋程不存在任何违约行为，不应赔偿蔡必发的任何损失，且其损失主张过高与实际不符。蔡必发辩称，同意一审判决。张立兵述称，同意一审判决。蔡必发向一审法院起诉请求：1.请求法院判令各方于2019年12月3日签订的《合作协议》于2020年6月19日解除；2.判令沈朋程、张立兵向蔡必发返还保证金3万元；3.判令沈朋程、张立兵向蔡必发返还未占有使用房屋期间的租金费用96000元，即12万元承包费用中扣除2020年5月18日至2020年6月18日的占有使用费用24000元；以上共计126000元；4.判令沈朋程、张立兵赔偿蔡必发损失共计74529元，按每日营业收入1189元计算，自2020年4月9日至2020年5月17日、自2020年6月19日至2020年7月14日，共计63日。一审法院认定事实：2019年12月3日，甲方沈朋程与乙方蔡必发签订合作协议，约定甲方同意将本人承包的庆丰小吃店早点部分分包给乙方经营，就相关事宜达成以下条款：一，经营期限五个月，即2020年2月15日至2020年7月14日。二，营运时间，前厅每天凌晨一点进场至上午十点清场，乙方必须保证进场和出场时间，做好个人卫生和公共卫生。后厨凌晨一点进场和上午九点清场。三，承包费用，五个月甲方共收取乙方承包费十二万元，风险保证金三万元，签订协议时，乙方一次性付清承包费和保证金十五万元整。四，甲方在承包期内不得随意涨价和收回经营场地，乙方必须完成五个月承包期，如乙方中途退场甲方不退押金和乙方未使用的租金。五，因不可抗力的因素，造成经营终止，使双方造成的损失双方各自承担。六，本协议自签订之日起开始生效。甲乙双方共同遵守执行，双方应本着平等自愿的原则开展合作，谁违约谁负责。七，本协议如有未尽事宜，双方共同协商解决。蔡必发按照沈朋程要求将承包费、保证金共计15万元支付至张立兵账户。庭审中，蔡必发提交与沈朋程、张立兵的短信往来记录及录音，证明沈朋程于2020年5月18日才把房屋钥匙交付给自己，2020年6月19日就被迫清场退出涉案房屋；提交2020年5月26日至2020年6月19日期间的微信支付明细，证明其经营包子铺每日平均盈利是1189元，也是其主张损失的依据。沈朋程认可短信中手机号为其所有，但以眼睛不好看不了不予质证，对于录音则不确定是其在说话，对此未申请鉴定；对于微信支付明细则不予认可。张立兵对蔡必发提交的上述证据除与其短信往来外其余均不予认可。蔡必发还提交其妻易成平火车票，证明其于2020年4月9日来京。沈朋程对此予以认可；张立兵对此不予认可，但未有证据佐证，其称来京后尚需隔离。沈朋程提交张立兵书写材料一份，主张是其与蔡必发签订合同后还有这张张立兵书写的材料。蔡必发认可系张立兵所写，是张立兵说要写个补充协议，当时里面有6条，第7条是后补写的。张立兵认可是其给沈朋程书写的，为了提醒他把合同写全不要有遗漏。对于蔡必发使用房屋期间发生的电费，表示其进入涉案房屋新装了电表，至其搬离涉案房屋，电表读数为932元，其应负担该部分电费以及公摊电费，其同意将应负担电费交给沈朋程。沈朋程则认为蔡必发应负担公摊电费和独立电费，但其不知道具体数额，且其不要电费，蔡必发应将电费支付给张立兵。张立兵表示电费其应从沈朋程处收取，其不要蔡必发的电费。对于蔡必发主张的独立电费，沈朋程、张立兵均不予认可，对于公摊电费，蔡必发、沈朋程、张立兵均未予举证。另查，沈朋程与张立兵就涉案房屋租赁事宜发生纠纷并诉至该院，该院于2021年3月29日出具（2020）京0108民初37881号民事判决书，认定张立兵未能按照约定的期限保证涉案房屋由沈朋程继续使用，故判决张立兵退还沈朋程48822元剩余房屋租金及违约金14105元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，蔡必发与沈朋程签订的合作协议系双方真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应依据合同约定履行义务。本案中蔡必发已经按约履行交纳租金的义务，但沈朋程未按照约定交付房屋以及保证涉案房屋在租赁期间由蔡必发继续使用，故其行为构成违约，其应将蔡必发未使用房屋期间的房租及保证金退还蔡必发并赔偿损失。现蔡必发要求确认其与沈朋程的合作协议于2020年6月19日解除，以及要求沈朋程退还未使用房屋期间的租金及保证金，理由正当，证据充分，该院予以支持；要求支付未使用房屋期间的损失，因2020年5月以前未交付房屋确系疫情原因，沈朋程并非出于故意，故该院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期可得利益情况等因素，并依据公平原则予以酌定其损失数额。因合作协议系蔡必发与沈朋程签订，租金系蔡必发按照沈朋程指示交付张立兵，蔡必发与张立兵之间并不存在房屋租赁合同关系，故该院对于其要求张立兵承担责任的诉讼请求不予支持。对于蔡必发使用房屋期间发生的电费，因双方均无充分证据证明应负担的公摊电费数额，且沈朋程及张立兵均不愿收取，故该院在此不予处理，双方可另行解决。沈朋程之辩称，无事实及法律依据，该院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、蔡必发与沈朋程于2019年12月3日签订的合作协议于2020年6月19日解除；二、沈朋程于判决生效后7日内退还蔡必发房屋租金96000元及保证金30000元，共计126000元；三、沈朋程于判决生效后7日内赔偿蔡必发损失7050元；四、驳回蔡必发其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审期间，本院依法补充查明：沈朋程称蔡必发应当自2020年2月15日就开始经营，但是由于疫情其并没有从老家返回北京，没有要经营的意思表示，蔡必发没有要求其交付涉案房屋。蔡必发称其2020年4月3日从安徽来京（其爱人2020年4月9日来京），于2020年4月17日解除隔离措施（其爱人于2020年4月24日解除隔离措施）。沈朋程认可蔡必发及其爱人解除隔离措施的时间。沈朋程称其2020年4月13日从湖北荆州来京，于2020年4月27日解除隔离措施。蔡必发认可沈朋程解除隔离措施的时间。蔡必发称沈朋程于2020年5月18日将涉案房屋钥匙交给蔡必发。沈朋程称其于2020年5月13日将涉案房屋的钥匙交给蔡必发，但并无证据证明。沈朋程称在蔡必发实际接收房屋之前，蔡必发的上一家留存未搬走的东西，但其不清楚是什么，这些东西在沈朋程向蔡必发交钥匙之前两三天才最终由蔡必发的上一家拆走，但沈朋程称不拆除不影响蔡必发经营。蔡必发称上一家有电表、线缆以及排风没有拆，这些东西不拆，蔡必发没有办法经营，蔡必发需要重新安装电与排风；直到2020年5月份上一家的电表、线缆以及排风才拆走，是蔡必发催促沈朋程拆的。二审中，本院询问沈朋程“你2020年4月份才到北京，之前没在现场怎么跟人交接”，沈朋程称蔡必发到北京后可以直接去涉案的房屋，那有一个卖炸鸡排的，不用非得拿到钥匙才能开业。沈朋程亦称从法律上来说卖炸鸡排的不能代表沈朋程与蔡必发交接，但卖炸鸡排的承包了涉案房屋的不同区域，钥匙是一样的。二审中，本院询问蔡必发“你们2020年4月份才来北京，你们说人家没有按期给你们交付房屋，那你自己都没在北京怎么交付？”蔡必发称其春节的时间与沈朋程交流过，问沈朋程什么时候去北京，沈朋程称说不好，蔡必发得等沈朋程到了北京蔡必发才能去，因为沈朋程不去蔡必发没有钥匙。双方均认可合同并未约定交付房屋的具体时间，但约定经营期限为2020年2月15日至2020年7月14日。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，蔡必发与沈朋程签订的协议虽然名为《合作协议》，但是从内容上看实质系沈朋程向蔡必发出租房屋，蔡必发向沈朋程支付租金，因此，双方之间的法律关系的性质应为租赁合同关系，该合同关系是双方真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规的强制规定，应属有效。本案中蔡必发已经按约履行交纳租金的义务，从双方陈述来看，自2020年2月15日起至蔡必发返回北京并解除隔离措施之前（2020年4月17日之前），其客观上也无法接收涉案房屋，因此，合同在此期间不能履行的责任不应完全由沈朋程负担。考虑到蔡必发并未实际使用涉案房屋，此期间属于一、二级疫情防控期间，沈朋程此期间不在北京，而涉案房屋中尚有前一家未拆除的设备等客观情况，对此期间（2020年2月15日至2020年4月16日）的房租本院依据公平原则，综合合同约定的房租标准以及蔡必发若实际在此期间（一、二级疫情防控期间）使用了涉案房屋的房租负担规则及标准，酌情确定此期间蔡必发应参照合同约定标准的四分之一负担此期间的房租损失，经本院计算约为12000元。在蔡必发来京解除隔离措施后，沈朋程并未及时向蔡必发交付房屋，并且房屋中存在他人未拆走的设备，考虑到此期间（2020年4月17日至2020年5月17日）依然处于一、二级疫情防控期间以及沈朋程结束隔离的时间，本院酌情确定此期间房租损失的八分之一由蔡必发负担，经本院计算约为3000元。综合前述实际情况，本院认为沈朋程应向蔡必发退还的租金数额为81000元。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。本院认为一审法院综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期可得利益的情况、依据公平原则酌情确定的蔡必发的损失数额并无不当，本院不持异议。综上所述，沈朋程的上诉请求中的合理部分本院予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实不全面，处理结果部分有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初37912号民事判决第一、三项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初37912号民事判决第二、四项；三、沈朋程于本判决生效后10日内退还蔡必发房屋租金81000元及保证金30000元，共计111000元；四、驳回蔡必发其他诉讼请求。一审案件受理费4308元，由蔡必发负担1772元，由沈朋程负担2536元。二审案件受理费1860元，由蔡必发负担339元，由沈朋程负担1521元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  梁 睿审 判 员  唐述梁审 判 员  张 静二〇二一年九月二十八日法官助理  任可娜书 记 员  段瑞强