上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初22748号原告：上海汇虹物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：汪术华，总经理。委托诉讼代理人：俞某某，男。被告：曹晓莉，女，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：曹某某(系曹晓莉XX)，住同上。原告上海汇虹物业管理有限公司(以下简称汇虹物业)与被告曹晓莉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年9月9日公开开庭进行审理。汇虹物业的委托诉讼代理人曹速强、曹晓莉的委托诉讼代理人曹某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汇虹物业向本院提出诉讼请求：1．曹晓莉支付自2008年1月至2020年12月止的物业服务费3，817.96元；2．曹晓莉支付逾期付款违约金18，932.40元。事实与理由：曹晓莉系上海市徐汇区XX路XXX弄XXX号XXX室业主，汇虹物业系该小区物业管理者。曹晓莉自2008年1月至2020年12月期间未按约向原告支付物业服务费3，817.96元，经原告多次催讨仍未支付。根据服务合同约定，曹晓莉应承担相应的违约责任。故原告向法院提起诉讼，要求支持原告诉请。曹晓莉辩称，对汇虹物业与小区业主大会(业委会)的物业管理合同存疑，汇虹物业存在私刻公章的问题，被告已向有关部门举报(不是报案)，据被告所知，业委会与汇虹物业之间并没有签过协议。汇虹物业管理期间，未能确切履行应尽责任，存在服务不到位、不作为、管理混乱等问题(如处理被告相邻业主漏水事宜，存在向被告违规收费等问题)。故被告不接受汇虹物业所有诉请。经审理查明，曹晓莉系上海市徐汇区XX路XXX弄XXX号XXX室产权人，建筑面积为42.47平方米，房屋类型为公寓，于2011年7月6日核准产权登记。上海市徐汇区XX小区业主大会(以下简称XX小区业主大会)曾与汇虹物业就XX住宅小区的物业管理签订了《物业管理服务合同》，约定：汇虹物业提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，业主和物业使用人应向汇虹物业支付物业管理费、保洁费、保安费、房屋设备运行费等费用，其中多层住宅的物业管理费支付标准为每户每月5元、保洁费为每户每月6元、保安费为每户每月6元，售后公房的房屋设备运行费为每月每平方米0.15元(余每月每平方米0.40元由维修基金列支)，商品房的房屋设备运行费为每月每平方米0.55元。委托管理期限为五年，自2006年1月24日起至2011年1月23日24时止。此外，《物业管理服务合同》附《补充条款》，其中第4条载明“鉴于XX小区的历史原因，物业管理收费标准偏低，多层收缴率偏低，甲乙双方同意在适当时间，按政策调整小区物业管理费”。合同期限届满后，汇虹物业仍继续提供物业管理服务。2015年11月，XX小区业主大会曾就此节事实出具《证明》予以确认。之后，汇虹物业与XX小区业主大会再次签署《物业服务合同》，约定，多层住宅的物业服务费标准为每月每平方米0.80元。物业服务费用按年交纳，业主应在发布缴费通知之月起履行交纳义务。逾期交纳的，经催缴仍拒付的，将从逾期之月起按日加收千分之三的违约金。合同期限自2014年6月23日起至2017年6月22日止。同时，双方签订的《物业服务合同补充协议》明确，管理服务期限调整延长为，2017年6月23日起至新一届的业主委员会依法成立时止。2018年1月，XX小区业主大会与汇虹物业续订《物业服务合同》，期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。多层住宅的物业服务费标准为每月每平方米0.80元。业主应按年／季交纳，在物业公司发布缴费通知之月起履行交纳义务。物业服务企业发布缴费通知后，业主仍延期支付物业服务费用的，按照每日千分之三计违约金。另，XXX村居民委员会出具书面证明，内容为，汇虹物业自入驻XX小区(XX路XXX弄XXX-XXX号，XX路XXX弄XXX-XXX号，XXX弄XXX-XXX号，XXX-XXX号，XX路XXX弄XXX-XXX号)按照小区物业服务标准提供专业的物业服务，并且每年都在以“公示”及“催款函”的方式向业主催缴物业的租金、保安费、保洁费、物业管理费等物业服务企业合理合法的相关费用。根据《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》沪房管规范物［2012］29号文，自2013年1月起将管理费调整至每户每月12元、保洁费调整至每户每月6元、保安费调整至每户每月9元；此后，又根据《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》沪房管物［2013］385号文，自2014年1月起调整了管理费、保洁保安费。2015年1月起，汇虹物业根据《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》沪房管物［2014］377号文决定，按每月每平方米0.18元、0.26元、0.36元，合计0.80元的标准向业主收取物业服务费；上述期间，房屋设备运行费未做调整。审理中，曹晓莉出示2007年之前支付物业服务费的凭据，证明按期付款的事实。并出示《物业管理服务合同》(2006年1月-2011年1月期间)一份，拟证明汇虹物业存在合同造假嫌疑。由于曹晓莉未向汇虹物业支付2008年1月至2020年12月期间的物业服务费，汇虹物业向本院提起诉讼。以上事实，除当事人陈述一致外，另有物业服务合同、补充协议、证明、不动产登记簿、付款收据、生效判决等证据佐证，本院予以确认。本院认为，汇虹物业于2008年1月至2020年12月期间系XX小区的物业管理者，汇虹物业按约履行了物业管理服务义务，曹晓莉对汇虹物业的管理事实未持有异议，其作为接受了汇虹物业服务的业主，应向汇虹物业缴纳相应的物业服务费用。虽汇虹物业为证明催缴物业服务费的事实，提供了涉案小区所在居委会书面证明，但未有一并提交曾以“公示”或“发布缴费通知”等方式催缴物业服务费的证据佐证居委会证明，举证不充分，不能认定其已就曹晓莉的拖欠付款行为履行了先行催讨程序，故汇虹物业要求曹晓莉支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院难以支持。曹晓莉于诉讼中辩称汇虹物业存在管理瑕疵、私刻公章等情形，但曹晓莉提供的证据不足以佐证其抗辩意见，故本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，以及2007年《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、曹晓莉于本判决生效之日起十日内支付上海汇虹物业管理有限公司自2008年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费合计3，783.84元；二、上海汇虹物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由曹晓莉负担。本判决为终审判决。审判员 徐 汶书记员 范心佩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。．．．．．．。二、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。．．．．．．。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。