江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终7194号上诉人（原审被告）：太仓国联置业有限公司。委托诉讼代理人：周时兵，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永盛，上海君澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高淑玲。委托诉讼代理人：钮玲，上海市中天信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：来增日。委托诉讼代理人：钮玲，上海市中天信律师事务所律师。上诉人太仓国联置业有限公司因与被上诉人高淑玲、来增日商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初7730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。太仓国联置业有限公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判太仓国联置业有限公司赔偿高淑玲、来增日损失金额为76618.1元，具体为：扣减评估报告中的第15项、第16项，并对13、14、17、18、19项进行调低，扣除鉴定费用37200元，扣除租金损失或将租金损失调低为8500元。事实和理由：一、一审法院关于维修费用直接采信评估报告所确定的金额，但评估报告中的部分金额与本案无直接关联性，不应直接计取。二、损失评估鉴定费用7200元并非必要支出，不应当由太仓国联置业有限公司承担。三、高淑玲、来增日提供虚假或伪造的租赁合同，未能提供实际收取租金的相关凭证，租金损失不应得到支持。即使法院认定租金损失，该标准过高，损失期限应在17个月的基础上扣减50%计算，租金标准应调整为每月1000元。高淑玲、来增日二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鉴定费用属于诉讼费用，应当由败诉方承担。维修费已经法院委托专业评估公司进行鉴定，程序合法，并无不当。租金损失一审法院认定并无不当。高淑玲、来增日向一审法院起诉请求：1.判令太仓国联置业有限公司赔偿高淑玲、来增日维修费114018.10元、水电管道安装及材料费10000元及鉴定费37200元；2.判令太仓国联置业有限公司支付高淑玲、来增日违约金21440.40元；3.判令太仓国联置业有限公司赔偿高淑玲、来增日租金损失45000元及物业费损失2682元；4.判令太仓国联置业有限公司支付高淑玲、来增日律师费20000元。一审法院认定事实：2015年10月28日，高淑玲、来增日作为买方、太仓国联置业有限公司作为卖方签订《商品房买卖合同》，高淑玲、来增日向太仓国联置业有限公司购买坐落于太仓市××河镇滨江丽都2幢1层102号的房屋，房屋建筑面积89.10平方米（套内建筑面积72.78平方米，分摊建筑面积16.32平方米），总价605001元；双方在合同中约定“第十六条商品房质量……（二）其他质量问题该商品房质量应当符合国家颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，出卖人按买受人已支付房款的3%支付违约金，合同继续履行。……第十七条保修责任……（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人15日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。”。合同履行过程中，高淑玲、来增日实际支付太仓国联置业有限公司房价款714680元。2016年10月26日，太仓国联置业有限公司交付涉案房屋。高淑玲、来增日于2018年1月1日将涉案房屋中的客厅、次卧、厨房及卫生间出租给案外人使用，月租金1750元。租赁期间，案外人发现涉案房屋存在发霉、渗水等问题，无法正常使用，高淑玲、来增日遂与案外人解除了租赁合同，案外人于2019年7月31日将涉案房屋返还给高淑玲、来增日。高淑玲、来增日与物业公司就房屋质量问题进行了沟通，物业公司进行了维修，但未解决渗水问题。2019年8月5日，高淑玲、来增日委托律师事务所致函太仓国联置业有限公司，要求太仓国联置业有限公司进行修缮，太仓国联置业有限公司未及时处理，高淑玲、来增日遂向太仓市人民法院提起诉讼，并申请对房屋质量问题的成因及损失金额进行了鉴定。中国建材检验认证集团江苏有限公司对涉案房屋大部分墙体地步潮湿发霉的原因进行了鉴定，鉴定认为：根据检测结果分析，太仓市××河镇郑和东路22号滨江丽都2幢102室导致大部分墙体底部潮湿发霉的主要原因为：东卫生间、西卫生间、南阳台，实测地砖标高高于设计完成面标高；东卫生间、西卫生间、南阳台、客厅地砖下为细砂且呈潮湿状；卫生间所测位置防水材料高出地面314mm，且门洞处未发现向外延伸。判断：（1）因地面做法不符合要求，导致日常生活用水逐渐下渗至地砖下细砂层并缓慢累积。（2）由于地面标高及防水做法不符合要求，使得卫生间门洞处砖下细砂层与客厅地面下细砂层相连接，日常生活用水下渗累积至一定程度后，从卫生间细砂层向各处扩散并渗入楼板标高最低的阳台处形成积水。（3）积水在地面细砂层扩散过程中引起墙体返潮，导致大部分墙体底部潮湿发霉。浙江安信保险公估有限公司苏州分公司对涉案房屋的损失金额进行了公估，公估认为：“江苏省太仓市滨江丽都2幢102室”因交房后房屋墙体底部潮湿发霉造成的财产损失，确认的全部损失金额为RMB114018.10元。因为公布报告中的未明确合理的修复期间，高淑玲、来增日申请太仓市人民法院函告浙江安信保险公估有限公司苏州分公司进行答复，浙江安信保险公估有限公司苏州分公司函复称装修期间为100天。涉案房屋物业费为每月149元。为支持诉讼，高淑玲、来增日聘请了上海市中天信律师事务所的律师，并支付律师费20000元。对当事人有异议的事实，一审法院认定如下：关于高淑玲、来增日主张的涉案房屋所在小区类似房屋的月租金标准，太仓国联置业有限公司不予认可，高淑玲、来增日未提交确切证据予以证明，一审法院不予认定。一审另查明，一审在审理关联案件（2019）苏0585民初6811号原告高淑玲、来增日与被告太仓国联置业有限公司商品房销售合同纠纷一案中，高淑玲、来增日提出对涉案房屋门槛凿开处积水水位上升且地面潮湿，并要求对漏水位置及原因进行补充鉴定，一审法院致函中国建材检验认证集团江苏有限公司沟通，该公司函复一审法院称“关于申请人高淑玲、来增日与被申请人太仓国联置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，我公司于2020年8月17日接到法院要求复勘的电话通知，并安排2020年8月19日至现场复勘，申请方、被申请方及法院三方均到场。据申请人高淑玲口述，从我公司2020年3月10日第一次到现场勘查至今，近5个月的时间，在无人居住的情况下，太仓市××河镇滨江丽都2幢102室新增用水量3m³。我公司现场复勘时，勘察户内墙壁仍未见明显的渗水点，该户的水表表盘处于静止状态或肉眼无法观察的动态，但表盘数值确由鉴定时的166m³滚动至如今的169m³（附水表照片）。通过对申请方及被申请方的询问，双方均无法提供该户的水电管道走向图，且管道属于隐蔽工程，在目前条件下无法对渗漏情况做出明确判断。”。一审法院认为，高淑玲、来增日与太仓国联置业有限公司之间的销售合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。高淑玲、来增日依约履行付款义务的同时，太仓国联置业有限公司应当按期向高淑玲、来增日交付符合合同约定的房屋。太仓国联置业有限公司交付涉案房屋后，涉案房屋在高淑玲、来增日正常使用过程中发生渗水、发霉等质量问题，根据中国建材检验认证集团江苏有限公司所作出鉴定结论，涉案房屋出现前述质量问题的原因在于地面做法不符合要求，在无其他相反证据推翻的情况下，一审法院认定太仓国联置业有限公司未向高淑玲、来增日交付符合合同约定的房屋，构成违约，应当承担违约责任。从高淑玲、来增日的诉讼请求看，高淑玲、来增日要求高淑玲、来增日承担两种形式的违约责任，即支付违约金（即第2项诉讼请求）及损失赔偿（即第1、3、4项诉讼请求，包括维修费损失、水电管安装费及材料费损失、鉴定费损失、租金损失、物业费损失及律师费损失），而根据《中华人民共和国合同法》的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，因此，在确定太仓国联置业有限公司应承担的违约责任时，需对高淑玲、来增日主张的违约金及损失赔偿加以综合考虑。关于违约金金额，高淑玲、来增日主张的违约金金额符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，即21440.40元（714680×3％=21440.40）。关于损失赔偿金额，一审法院对高淑玲、来增日主张的损失项目分别予以说明：1.维修费。根据一审法院查明的事实，高淑玲、来增日发现涉案房屋存在质量问题后一直与太仓国联置业有限公司沟通，太仓国联置业有限公司虽曾安排维修，但始终未能完成维修并使涉案房屋满足正常使用条件，现高淑玲、来增日拟自行委托第三方维修，并向太仓国联置业有限公司主张维修费损失，符合高淑玲、来增日与太仓国联置业有限公司在《商品房买卖合同》中相关约定，一审法院予以支持；浙江安信保险公估有限公司苏州分公司出具的《公估报告》中对损失情况作出了评定，太仓国联置业有限公司虽提出部分项目与本案无关、部分项目评估金额过高的答辩意见，但未提供任何依据佐证其答辩意见，亦未提供任何相反证据推翻前述公估报告，故一审法院对太仓国联置业有限公司的相应答辩意见不予采纳，并根据前述《公估报告》，认定维修费114018.10元。2.水电管安装费及材料费。高淑玲、来增日主张该项损失的依据在于涉案房屋在无人使用情况下新增用水量、门槛凿开处积水水位上升且地面潮湿，而根据中国建材检验认证集团江苏有限公司复函，无法对前述情况的成因作出明确判断，在原因不明的情况下，无法认定对应损失应由太仓国联置业有限公司负担，且高淑玲、来增日主张的损失金额亦缺乏证据佐证，故一审法院对高淑玲、来增日主张的该项损失不予认定。3.鉴定费。为明确涉案房屋质量问题的成因及相应的损失金额，依高淑玲、来增日申请而委托专业机构进行了鉴定及公估，并随之产生了鉴定费；一审法院认为，从本案的相关事实来看，对质量问题成因及损失金额进行评定，确系厘清民事责任所需，鉴定费支出确属必要，一审法院认定鉴定费37200元。4.租金损失与物业费。关于租金损失，涉案房屋出现渗水、发霉的情况，势必会影响正常使用，高淑玲、来增日主张无法正常使用期间的租金损失，并无不当，应予支持；高淑玲、来增日按照每月2500元的标准主张17个月的租金损失，综合太仓国联置业有限公司长期未能完成维修及浙江安信保险公估有限公司苏州分公司复函中建议的修复期间，高淑玲、来增日主张的租金损失计算期间并无明显不当之处，但高淑玲、来增日主张的租金标准缺乏确切证据佐证，结合涉案房屋的地理位置、面积、房型、装修情况等因素，一审法院酌情按照每月2000元的标准，认定租金损失34000元。关于物业费，一审法院已对租金损失作出了核定，而租金以房屋正常使用为前提，在此前提下物业费亦属合理支出，故一审法院在对租金损失作出认定的情况下，对高淑玲、来增日主张的物业费不再予以认定。5.律师费。太仓国联置业有限公司提出其所主张的律师费的依据系《商品房买卖合同》第十六条的约定，“在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人15日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。”，一审法院认为，从该条款的内容看，其中的其他损失系维修期间产生的损失，应与房屋维修之间存在一定的关联，律师费支出与房屋维修之间并无直接关联，且律师费并非维权的必须支出，在无其他依据佐证太仓国联置业有限公司负有律师费负担义务的情况下，一审法院对高淑玲、来增日主张的律师费不予认定。综上，一审法院认定高淑玲、来增日的损失包括维修费114018.10元、鉴定费37200元、租金损失34000元，合计185218.10元。庭审过程中，一审法院要求高淑玲、来增日对其主张的要求太仓国联置业有限公司承担违约责任的方式予以明确，高淑玲、来增日提出由法院依法认定。一审法院认为，太仓国联置业有限公司的违约行为给高淑玲、来增日造成的损失金额已远超合同约定的违约金金额，高淑玲、来增日未明确提出调整违约金金额，一审法院按照所核定的损失金额，认定太仓国联置业有限公司赔偿高淑玲、来增日损失185218.10元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决太仓国联置业有限公司赔偿高淑玲、来增日各项损失合计185218.10元，于判决生效之日起10日内支付至高淑玲、来增日共同确认的银行账户。案件受理费5056元，减半收取计2528元，由高淑玲、来增日共同负担658元，太仓国联置业有限公司负担1870元。二审与一审查明事实一致。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中，高淑玲、来增日明确表示，一审其同时主张违约金和损失，而一审法院判决直接支持损失部分，高淑玲、来增日对此无异议。本院认为：高淑玲、来增日与太仓国联置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应恪守。根据合同约定，太仓国联置业有限公司交付的房屋应当符合国家工程质量规范和标准，但太仓国联置业有限公司交付在高淑玲、来增日正常使用过程中发生渗水、发霉等质量问题，根据中国建材检验认证集团江苏有限公司所作鉴定结论，案涉房屋出现上述质量问题在于地面做法不符合要求所致，根据双方合同约定，太仓国联置业有限公司不履行保修义务的情况下，高淑玲、来增日有权自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的损失由太仓国联置业有限公司承担。关于维修费用，一审法院委托浙江安信保险公估有限公司苏州分公司对于案涉房屋装修损失进行鉴定，浙江安信保险公估有限公司苏州分公司通过现场查勘、市场询价、委托材料等方法最终确认室内财产损失为114081.10元，太仓国联置业有限公司主张其中部分维修与本案无关、部分评估缺乏依据或应调低，但对此并未提供任何证据对于鉴定结论予以反驳，故本院对于其要求扣减维修费用的主张不予支持。关于鉴定费用，高淑玲、来增日为确定损失委托专业机构进行公估，从案件情况看，该评估系确定民事责任所必须，该鉴定费用属于必要支出，太仓国联置业有限公司主张其为非必要支出理由不成立，本院不予支持。关于租金损失，根据案件查明情况，案涉房屋出现渗水、发霉等情况已影响到高淑玲、来增日正常使用，高淑玲、来增日主张租金损失符合客观事实和双方合同约定，一审法院综合公估公司确定的修复期限、太仓国联置业有限公司长期未能完成维修以及案涉房屋所处地理位置、面积、房型、装修等情况，酌定租金损失为34000元（2000元/月*17个月），属于合理裁量范围，本院不予调整，太仓国联置业有限公司对于租金损失的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上，太仓国联置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2472元，由上诉人太仓国联置业有限公司负担（太仓国联置业有限公司多缴纳的2584元，由本院予以退还）。审 判 员 王稚群二〇二一年九月十日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉