江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初2029号原告：范萍，女，1969年10月28日出生，汉族，个体户，住金湖县。被告：高健，女，1970年7月10日出生，汉族，无业，住金湖县。委托诉讼代理人：高云，系被告哥哥，1968年2月27日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：柏玉潭，江苏柏玉潭律师事务所律师。原告范萍与被告高健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月2日、8月27日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告范萍、被告高健及其委托诉讼代理人柏玉潭、陈逍（被告高健于2021年8月27日辞去委托）到庭参加诉讼；第二次庭审，原告范萍、被告高健及其委托诉讼代理人柏玉潭、高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范萍向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告承担租赁合同中第七条违约金10000元；2.判令被告承担由于违约对被告造成经济损失2630元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月3日签订了一份《租用门面房协议》，约定原告将其所有的桓裕广场xx门面房租赁给被告用于经营，租期从2018年6月1日至2024年6月1日，前三年租金为60000元/年，后三年租金为65000元/年。合同履行过程中，被告于2021年5月31日单方面违约停交租金，使门面房16天空置，造成直接经济损失2630元。原告为维护其合法权益，故诉至本院。高健辩称，1.被告提前解除双方于2017年5月3日签订的《租用门面房协议》实为迫不得已之举，因受新冠疫情影响，造成停业，之后虽复工复产，但经营仍受到很大影响，无法继续经营，并非被告单方面擅自解约，而属于不可抗力或情势变更，且被告提前解约已向原告履行了告知义务，也得到原告同意。故被告并未违约，不应承担违约责任，应免责；2.退一步讲，即使在本案中需要承担一定的责任，被告认为双方约定的违约金明显过高，要求予以调整，应与实际损失相对应，且原告诉讼请求前两项存在重复主张的问题，对原告主张的实际损失2630元不可认可；3.2020年疫情发生期间，被告停工，原告应给予减免三个月的租金即15000元，但未予减免也未退还被告，且被告在租赁期间装修的门头12000元，安装了电动卷帘门6500元，押金500元，合计19000元，原告应折价支付给被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2017年5月3日，原、被告签订一份《租用门面房协议》，约定：被告（乙方）租赁原告（甲方）位于桓裕广场XX门面房一间，时间暂定为6年，从2018年6月1日至2021年6月1日，每年租金60000元，从2021年6月1日至2024年6月1日，每年租金65000元，一年一付；乙方租用门面房时需交500元押金，租期满后甲方归还；一切装修经营费用与甲方无关，如乙方不续租，甲方不承担乙方任何装修费用；乙方在租用期间及期满后不得损害房屋主体结构和附属设施，除移动货架、货品、灯具、门头字等。还约定：乙方承租到期后，应向甲方移交空门面房，在协议租用时，双方不得单方面变更协议精神，乙方不得用承租房屋抵押或担保；本协议经双方协商一致订立，双方各执一份，双方签字后生效，甲、乙双方应共同遵守，如有一方违约，违约方应承担对方的损失，并承担违约金壹万元整。2021年3月6日被告向原告提出受疫情影响，已无法继续经营为由，提前三个月请求协商解除租赁合同，但原告认为租赁合同未到期，被告单方面违约，双方产生争议。2021年4月25日，被告将案涉门面房钥匙交给原告即离开，原告退还给“虫XX院”工作人员（原系被告雇佣），工作人员拒收并于次日交还给原告。另查明：2021年6月18日，原告与案外人杨XX签订了一份《门面房租用协议》，约定案外人杨XX从2021年6月18日至2023年6月18日租用案涉门面房，每年租金60000元，一年一付等。该协议已开始履行。上述事实，有原告提供的租用门面房协议2份、录音资料1份、被告提供的微信聊天记录及当事人陈述等在卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《门面房租用协议》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。被告于2021年3月6日向原告提出退租的请求，原告未同意，被告又于2021年4月25日向原告送交案涉门面房钥匙，后原告于2021年6月18日与案外人签订了《门面房租用协议》，双方的合同目的已无法实现，故原、被告双方于2017年5月3日签订的《门面房租用协议》已解除。被告抗辩提前解除合同是受疫情的影响，导致经营难以继续，属于不可抗力或情势变更，不应承担违约责任，并要求减免疫情期间的三个月租金15000元的问题。本院认为，江苏省从2020年1月24日24时开始在全省实行最严格的科学防控措施，疫情对经营活动产生较大影响，而江苏省突发公共卫生事件一、二级响应时间为两个月。疫情期间当事人应本着风险共担、共渡难关的原则，充分保障双方的合法权益。双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷，并非被告所抗辩的不可抗力或情势变更的情形。涉案《租用门面房协议》期限为六年，疫情及疫情防控措施并非致使涉案租赁合同后续无法履行，也不必然导致合同目的无法实现。被告一方不享有合同解除权，其单方退租，理应承担相应的违约责任。减免租金是建立在双方继续履行合同的前提下的，原告在被告提出解除合同时也明确表示如果被告继续履行合同则每年减免租金5000元，而被告一方因经营困难无法继续履行合同，原告也无需再履行减租承诺，但可以酌情考虑。被告抗辩违约金与损失重复计算以及违约金过高要求调整，及在租赁期间装修门头12000元，安装电动卷帘门6500元，押金500元，合计19000元，应折价支付的意见。本院认为，首先，双方签订的《门面房租用协议》第二条已明确约定，被告要求折价支付，于法无据，且也不符合租赁经营门面房交易习惯，故对该意见不予采纳。其次，违约金的调整以补偿实际损失为原则，兼具惩罚性功能，需要考量实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素进行综合认定。原、被告双方约定“违约方承担对方损失，并承担违约金10000元”，确实存在部分损失重复计算的情形。案涉协议履行过半，原告因被告一方退租而不得不另行招租，产生17天空档期，损失租金2630元，故对原告的该项主张予以支持。原告主张的预期利益损失即未继续履行合同的部分租金损失、材料打印费、关门营业损失，因未提供证据证明，本院酌情予以支持。根据公平原则和诚实信用原则，本院适当减免被告一方的违约责任，综合考量后酌定违约金为2500元。综上，原告的诉讼请求合理部分，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告高健于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告范萍2021年6月1日至2021年6月17日租金2630元；二、被告高健于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告范萍违约金2500元；二、驳回原告范萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，减半收取58元，由原告负担24元，被告高健负担34元。本判决为终审判决。审 判 员 李月琴二〇二一年九月十三日法官助理 崇会娴书 记 员 戴森申附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。