河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终8804号上诉人（原审原告）：周黄平，男，1985年8月21日出生，汉族，住安徽省广德县。被上诉人（原审被告）：河南中青国际旅行社股份有限公司，住所地郑州市政三街5号河南省石化大厦8层。法定代表人：康海浦。上诉人周黄平因与被上诉人河南中青国际旅行社股份有限公司（以下简称河南中青旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2021）豫0103民初6730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人周黄平到庭参加诉讼，被上诉人河南中青旅公司经传唤未到庭，本院依法按其缺席审理。本案现已审理终结。周黄平上诉请求：一、撤销一审判决；二、被上诉人赔偿上诉人租金滞纳金13720元；三、被上诉人支付2019年10月至2020年4月的租金14000元；四、被上诉人赔偿上诉人超过违约金部分损失89600元；五、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人逾期未缴纳租金，应当支付滞纳金。二、2019年10月至2020年4月的租金补充协议未作约定，但补充协议系被上诉人提供的格式条款，应作出有利于上诉人的解释。三、上诉人的损失超过违约金数额，应当弥补。河南中青旅公司未到庭发表答辩意见。周黄平向一审法院起诉请求：1．依法判令解除原告与被告签署的委托托管经营合同及补充协议；2．依法判令被告立即将位于郑州市房屋返还给原告；3．依法判令被告退还原告预缴软装款30000元；4．依法判令被告按每平方米每月2.2元的标准支付给原告2019年10月至返还房屋之日的物业水电费，截止到起诉之日暂定2166元；5．依法判令被告支付2019年10月至2020年4月房屋租金14000元；6．依法判令被告按每月2000元标准支付2020年10月16日至返还房屋之日的房屋租金及租金违约金，截止到起诉日暂定12000元；7．判令被告支付原告违约金12000元；8．依法判令被告赔偿原告超过违约金部分的损失，截止到起诉日暂定91200元，以上总计161366元；9．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月25日，原告周黄平与河南豫发集团有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买二七区××、漓江路南锦荣中心五区15层1522号办公用房，面积40.87平方米，2019年10月1日前交房。2018年5月10日，原告周黄平作为委托方（甲方）与被告河南中青旅公司作为托管方（乙方）签订《委托托管经营管理合同》一份，约定甲方将自己购买的案涉房屋委托乙方全权经营和管理，委托托管期限自2019年10月1日起至2029年12月31日止，其中2019年10月1日至2019年12月31日为免租期，不支付房租，用于乙方酒店装修升级及各种证照办理；租金支付：第1-5个委托管理年（2020年1月1日至2024年12月31日），租金为2000元／月，第6-10个委托管理年（2025年1月1日至2029年12月31日），租金为2200元／月，按季度支付，每季度最后一个月的最后一个工作周支付本季度房租。若乙方未及时支付租金，须在15日内支付租金并按照每日未付总租金金额的1%支付滞纳金，若超过15日仍未支付，视为乙方违约。甲方在本合同签订时向乙方交纳30000元的费用，用于本合同项下房屋的硬装升级改造和家具、家电、布草等软装费用，用于该房屋内的装修装饰升级、消耗品、工艺品的购买；托管期满且甲方无违约责任，乙方在托管结束日起的15个工作日内退还50%该款项并将家具家电赠送给甲方。如乙方在托管期间内违约，乙方需赔偿甲方本合同项下违约时房租标准的6个月房租，同时乙方退还甲方所缴纳的预缴软装款，并将乙方新增软装设施及后期添置的家具家电全部无偿移交给甲方。本合同签订并在甲方支付30000元软装费到达乙方时生效。2018年5月10日，原告刷卡支付30000元，被告出具收到软装升级费的收据一张。2019年10月，原告从河南豫发集团有限公司收取案涉房屋，并将房屋交付给被告使用。2020年4月21日，原告与被告签订《锦荣中心五区项目委托托管经营管理合同补充协议》一份，约定因新冠肺炎疫情影响和政府对旅游度假行业管控要求，以及托管房屋硬装修复提升等原因，一致同意对2018年5月10日签订的托管合同进行变更：免租期为5个半月（2020年5月1日至2020年10月15日），不支付租金；第1-5个委托管理年（2020年10月16日至2025年10月15日），租金为2000元／月；第6-10个委托管理年（2025年10月16日至2030年10月15日），租金为2200元／月；其中2020年10月16日至2021年10月15日期间的租金，按照合同约定支付70%（即1400元／月），剩余30%未付租金顺延至2023年11月至2024年10月支付（即此期间2600元／月）。租金支付方式变更为按月支付，即次月15日前支付上月房租，若乙方未及时支付租金，每日按未付租金的1%支付滞纳金，若超过15日仍未支付，则视为乙方违约，按照违约责任条款执行。甲方预缴的2020年5月至2020年9月份的物业水电费，乙方在第一次返租金时返还。2020年8月11日，被告与案外人徐朋辉签订《房屋租赁合同》，将包括案涉房屋在内的19间房屋租给徐朋辉，用于开办二七区仟佰忆住宿酒店，租赁期间自2020年8月16日至2023年8月15日。该酒店出具证明一份，称其从被告处承租案涉房屋时，每套房除一台空调挂机外，被告没有进行任何软装。2021年2月，案外人徐朋辉腾空搬离房屋，留下被告安装的空调一台。截止起诉前，原告于2019年10月2日向河南新豫发物业服务有限公司第一分公司支付物业费1068元、水电费预存300元，并将案涉房屋物业费缴至2020年9月30日。现原告以未收到租金为由，起诉至该院，要求解除合同、返还房屋并支付租金、违约金等。一审法院认为，原告周黄平与被告河南中青旅公司签订的《委托托管经营管理合同》及补充协议，系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律的禁止性规定，属有效合同，双方应依约履行各自的义务。本案中，合同签订后，原告按约定将房屋交付被告，被告至今未按约定支付租金，已构成违约，故原告诉请解除合同及补充协议的主张，于法有据，该院予以支持。合同解除后，被告应当将案涉房屋返还给原告，鉴于被告已经转租且承租人已经搬离，故为减少双方损失，原告自本判决生效后应及时、自行收回房屋为宜。根据双方补充协议之约定，因新冠肺炎疫情影响和政府对旅游度假行业管控要求，以及托管房屋硬装修复提升等原因，双方一致同意对2018年5月10日签订的托管合同进行变更，房屋托管期间自2020年5月1日起至2030年10月15日止，免租期为5个半月（2020年5月1日至2020年10月15日），虽约定2020年10月16日至2021年10月15日期间的租金，按照合同约定支付70%（即1400元／月），但鉴于合同未实际履行至约定期限，依据公平原则，该院认为应当按照原合同约定价款支付，故对原告要求按照每月2000元标准支付自2020年10月16日至房屋实际返还之日的租金的请求，理由正当，依法予以支持；对原告主张被告支付2019年10月至2020年4月房租14000元的请求，因补充协议系对原合同的变更，该期间未明确约定为被告托管期间，故对该项主张，该院不予支持。关于原告要求被告按每平方米每月2.2元的标准支付2019年10月至返还房屋之日的物业水电费的请求，根据补充协议有关约定，该院仅支持自2020年5月起计算至被告实际返还房屋之日止的物业、水、电费，其中物业费按照2.2元／月／平方米计算，水、电费300元。关于原告要求被告退还预交软装款30000元的请求，符合合同约定，该院予以支持。关于违约金及其他损失，因违约金已经具有惩罚性和补偿性，故对原告要求被告支付违约金12000元的请求，该院予以支持，原告主张的其他损失，没有法律依据，该院不予支持。被告河南中青旅公司经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃，应承担由此所产生的不利法律后果。判决：一、解除原告周黄平与被告河南中青国际旅行社股份有限公司签订的《委托托管经营管理合同》及补充协议；二、原告周黄平于本判决生效后五日内将位于郑州市房屋收回，被告河南中青国际旅行社股份有限公司应予以配合；三、被告河南中青国际旅行社股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周黄平软装款30000元，支付违约金12000元；四、被告河南中青国际旅行社股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周黄平支付水、电费300元及租金、物业费，租金按照2000元／月标准支付自2020年10月16日至房屋实际返还之日止，物业费按照2.2元／月／平方米的标准支付自2020年5月起至房屋实际返还之日止；五、驳回原告周黄平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1764元，由被告河南中青国际旅行社股份有限公司承担。二审期间，周黄平提供其最近租房合同、锦荣UI公寓同楼层租房合同、贝壳找房APP搜索的房源信息截图各一份，拟证明市场租金现价。经审查，上述证据无法证明上诉人证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同应当履行。本案中，周黄平与河南中青旅公司签订的《委托托管经营管理合同》及补充协议，系有效合同，双方当事人均应依约行使权利，履行各自义务。现已查明，双方所签补充协议对原《委托托管经营管理合同》进行了变更，房屋托管期间变更为自2020年5月1日起至2030年10月15日止，免租期为5个半月（2020年5月1日至2020年10月15日）。后，河南中青旅公司并未依约向周黄平支付相应租金，存在违约行为。故此，一审法院判令河南中青旅公司按照2000元/月标准向周黄平支付自2020年10月16日起至房屋实际返还之日止的租金以及相应的违约金，并无不当。周黄平称河南中青旅公司应向其支付2019年10月至2020年4月期间的租金，但该主张与双方所签补充协议约定内容不符，一审法院未予支持，亦无不当。关于周黄平主张的租金滞纳金及超过违约金的部分损失，缺乏证据佐证及法律依据，本院不予支持。综上所述，周黄平的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2646元，由上诉人周黄平负担。本判决为终审判决。审判员  姚振勇二〇二一年九月二十八日书记员  周英豪