中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2021）最高法民申5252号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：长沙嘉亨茂商业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼3009号房。法定代表人：杨学宁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王力，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晨，北京市两高律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省益阳市金山南路702号。法定代表人：吴建国，该公司董事长。诉讼代表人：唐敏，该公司清算组组长。二审上诉人（一审被告、反诉第三人）：湖南万隆房地产置业有限公司，住所地：湖南省湘乡市望春门办事处东风路3号万隆中央广场27楼。法定代表人：杨学宁，该公司执行董事。一审第三人（反诉第三人）：上海喜盈门建材有限公司，住所地：上海市徐汇区宜山路299号。法定代表人：魏锦标，该公司总裁。再审申请人长沙嘉亨茂商业管理有限公司（以下简称嘉亨茂公司）因与被申请人益阳嘉和日盛房地产开发有限责任公司（以下简称嘉和日盛公司）、二审上诉人湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆公司）、一审第三人上海喜盈门建材有限公司（以下简称喜盈门公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院（2020）湘民终1733号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。嘉亨茂公司申请再审称：原判决符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，请求再审。理由：（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。嘉亨茂公司未向嘉和日盛公司支付剩余款项系在行使抗辩权，二审法院认定“从上述协议约定内容及三份协议形成原因、经过来看，嘉亨茂未按照合同约定的时间节点支付购房款显然构成违约”，并据此判决嘉亨茂公司承担违约责任缺少证据支持，属事实认定错误。1.嘉亨茂公司签署和履行《房产及附属设施转让协议》（以下简称《转让协议》）的合同目的是取得银色现代城13号楼及其附属设施的所有权，实际占有和使用案涉房产及其附属设施，为此《转让协议》特别明确约定案涉房产及其附属设施的移交条件和移交程序。2.二审判决已查明嘉和日盛公司“主要合同义务为向嘉亨茂公司移交案涉房产相关权利凭证及实物”及嘉和日盛公司未向嘉亨茂公司移交案涉房产及其附属设施的事实，且嘉亨茂公司有权拒绝接受嘉和日盛公司、喜盈门公司移交的不符合《转让协议》约定的案涉房产及其附属设施。3.在《关于银色现代城房屋设施转让补充协议（二）》（以下简称《补充协议二》）签署前后，嘉亨茂公司不存在违约行为，二审判决认定“嘉亨茂公司未按时付款系本案形成的主要原因”缺少证据支持。4.根据《补充协议二》的约定和履行情况，可明确认定嘉和日盛公司履行交付案涉房产及其附属设施的义务在先、嘉亨茂公司履行付款义务在后，嘉亨茂公司行使抗辩权而未支付剩余款项，不构成违约，二审判决认为嘉亨茂公司行使抗辩权无合同依据并据此认定嘉亨茂公司承担违约责任系事实认定错误。5.二审判决一方面认定“补充协议二第六条约定的付款顺序不明，对此双方均有过错”，另一方面却认定“嘉亨茂公司未按时付款系本案形成的主要原因”，属二审判决认定事实不清。（二）二审判决适用法律确有错误。二审判决嘉亨茂公司按照《补充协议二》约定的过高的违约金标准向嘉和日盛公司支付违约金，远超其实际损失，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十六条的规定。（三）在嘉和日盛公司未履行主要义务，案涉房产及其附属设施不符合交付条件的情况下，二审判决嘉亨茂公司向嘉和日盛公司支付《转让协议》约定的剩余全部价款，未予以扣减，有违公平原则，应予以纠正。（四）二审在已经查明嘉和日盛公司未履行完毕《转让协议》项下主要义务的情况下，驳回嘉亨茂公司的反诉请求，违背本案事实和《转让协议》的约定，应改判支持嘉亨茂公司的反诉请求。万隆公司提交意见称，二审判决认定万隆公司对嘉亨茂公司承担的给付义务承担连带责任，不符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，属于适用法律错误。请求撤销二审判决，改判驳回嘉和日盛公司的全部诉讼请求。本院经审查认为，（一）关于嘉亨茂公司是否存在违约行为及违约责任的问题。案涉《转让协议》签订后，嘉和日盛公司和嘉亨茂公司签订《益阳商业〈房产及附属设施转让协议〉补充协议》（以下简称《补充协议》），就《转让协议》所约定的房产移交、权证交付、后续价款支付等事项作出变更，并明确由于嘉和日盛公司办证存在延期、嘉亨茂公司付款亦存在延期，双方同意互不追究之前的违约责任。《补充协议》第一条约定，嘉亨茂公司于2014年7月10日前向嘉和日盛公司支付1500万元转让价款，但嘉亨茂公司于2014年8月18日才完成支付；《补充协议》第二条、第三条约定，嘉亨茂公司支付1500万元款项后，嘉和日盛公司办理案涉房产一至三层的土地使用权证并交付嘉亨茂公司，嘉亨茂公司已于2014年8月19日出具收条，注明收到案涉房产101、201、301的房屋所有权证、国土使用权证、销售不动产统一发票；《补充协议》第四条约定，嘉亨茂公司在收到案涉房产一至三层土地权证后60日内向嘉和日盛公司支付全部转让余款及车位款共计3720.4万元，但嘉亨茂公司没有支付后续款项。之后，嘉和日盛公司和嘉亨茂公司签订《补充协议二》，确认嘉亨茂公司仍欠嘉和日盛公司本金3720.4万元及违约金344.2766万元，共计4064.6766万元，约定嘉亨茂公司在该协议签订后45天内向嘉和日盛公司支付违约金344.2766万元，在该协议签订后90天内向嘉和日盛公司支付超出抵押物价值的差额部分320.4万元，嘉亨茂公司在2017年12月31日前向嘉和日盛公司付清所有房款、违约金和利息，但嘉亨茂公司仍未依约支付。因此，原审认定嘉亨茂公司未能按照协议约定的时间节点付款的行为显然构成违约，应当承担主要违约责任，无权行使抗辩权，有事实和法律依据。嘉和日盛公司未按照《补充协议二》的约定办理房产及附属设施移交手续，亦存在违约，但其已将案涉房产的房屋所有权证、第一至三层的国有土地使用证办至嘉亨茂公司名下，嘉亨茂公司已实际使用以上房产进行了融资，嘉和日盛公司对《转让协议》约定的主合同义务已经履行，原审酌情减轻嘉和日盛公司的违约责任，并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。《补充协议二》已明确约定，在嘉和日盛公司需要实现担保权时，有权在抵押担保权和保证担保权中选择行使，不存在没有约定或者约定不明确的情形，故原审判决万隆公司对嘉亨茂公司承担的给付义务承担连带责任，有事实和法律依据。（二）关于原审驳回嘉亨茂公司的反诉请求是否错误的问题。《补充协议》和《补充协议二》具备合同成立的要件，对双方当事人均有约束力，嘉亨茂公司关于两份补充协议不成立的反诉请求不成立。嘉亨茂公司提起反诉还要求嘉和日盛公司按标的物总价款1.2亿元每日万分之三支付违约金，根据《转让协议》，提起该请求的前提是在嘉亨茂公司无违约在前的情况下，嘉和日盛公司延期交付房产或权证。因嘉亨茂公司违约在前，且嘉和日盛公司的主合同义务已经履行，原审对嘉亨茂公司该反诉请求不予支持，并不无当。（三）关于原审判决嘉亨茂公司应支付的违约金是否过高的问题。嘉亨茂公司和嘉和日盛公司在《补充协议二》中约定，截止于2015年7月31日嘉亨茂公司仍欠嘉和日盛公司本金3720.4万元及违约金344.2766万元，利息按《补充协议二》约定的方式计算，并酌情减轻嘉亨茂公司的责任。原审依据《补充协议二》约定的年利率10%、12%、15%、20%计算的是利息，并非违约金。故原审判决嘉亨茂公司所应承担的违约金，并非过高。综上，嘉亨茂公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回长沙嘉亨茂商业管理有限公司的再审申请。审判长  孙祥壮审判员  冯文生审判员  刘少阳二〇二一年九月二十七日书记员  崔佳宁