四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0304民初1606号原告：冯瑞雪，女，1990年10月26日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：袁正洪，四川贡安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽，四川贡安律师事务所实习律师。被告：自贡鑫茂置业有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会3组。法定代表人：周照勇，总经理。委托诉讼代理人：刘航宇，男，1989年5月29日出生，汉族，该公司工作人员。第三人：中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行，住所地四川省自贡市大安区广华路58号附2号。负责人：彭媛，行长。委托诉讼代理人：黄红宇，男，1968年3月24日出生，汉族，该行工作人员。原告冯瑞雪与被告自贡鑫茂置业有限公司（简称鑫茂公司）、第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行（简称农行盐都支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月27日立案受理后，依法适用简易程序于2021年8月23日公开开庭进行了审理。原告冯瑞雪及其委托诉讼代理人袁正洪，被告鑫茂公司委托诉讼代理人刘航宇，第三人农行盐都支行委托诉讼代理人黄红宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯瑞雪向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告鑫茂公司于2018年9月10日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及《自贡恒大未来城商品房买卖合同补充协议》（该两份合同文本在下文统称为《商品房买卖合同》）于2021年1月31日解除；2.判决二被告连带退还原告购房款798959元、维修资金5209.05元、转移登记费80元并支付资金占用损失以及利息损失，资金占用损失以首付款及截止至2021年1月31日原告实际向第三人偿还的借款本金之和403402.17元为基数，从2021年1月31日起计算到被告实际还清购房款之日止，利息损失则为第三人收取的自2021年1月31日起至购房款实际还清之日止的借款利息；3.判决在原告因本案相关联的借款合同中欠付第三人的全部借款本息的范围内，由被告直接向第三人支付，被告支付给第三人的本息在被告应退还原告的购房款中进行扣除；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月10日，原告与被告鑫茂公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于自贡市大安区凤凰坝马吃水片区E2-15-1地块上的恒大未来城（一期）住宅小区第1幢1单元12层1-12-47号的房屋，建筑面积为94.71平方米，总价为798959元，付款方式为按揭。签订合同当日，原告与被告签订了《无理由退房协议书》，约定若原告在履行购房合同的过程中不存在任何违约行为的，则自签署购房合同及退房协议书之日起到办理入住手续前的任何时间内，原告享有无理由退房的权利。原告于签订合同当日向被告支付了首付款248959元并缴纳了转移登记费80元，同年9月25日缴纳了维修基金5209.05元，9月30日与第三人签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（简称《借款合同》），办理完成了按揭手续。原告依约履行了全部合同义务且无违约行为，有权要求无理由退房，但自原告2021年1月31日向被告提交无理由退房审批表后，被告至今仍未向原告履行退款义务。被告鑫茂公司辩称，双方签订了《商品房买卖合同》属实，双方确于2021年1月31日解除了《商品房买卖合同》，被告也确实收到了购房款798959元，但双方对退款事宜达成了协议，约定了退款时间为6个月，并应扣除佣金；被告同意原告主张的在原告欠付第三人贷款本息范围内直接向第三人支付。第三人农行盐都支行述称，第三人没有意见，也同意被告直接向第三人清偿贷款。本院经审理认定事实如下：2018年9月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的坐落于恒大未来城第1幢1单元12层1-12-47号的房屋，总价款为798959元，付款方式为按揭，首付部分为248959元。当日，原、被告签订了《无理由退房协议书》，约定如原告没有任何违约行为的，在办理入住前，享有无理由退房的权利，同时约定，被告仅退还购房款本金，且原告通过“恒房通”平台推荐认购或者由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，应扣除被告已支出的佣金或者奖励金。同系当日，原告向被告支付了首付款248959元以及转移登记费80元。2018年9月25日，原告交纳了维修资金5209.05元。2018年9月30日，原告与第三人签订了《借款合同》，办理了上述房屋的按揭贷款。签订《借款合同》后，第三人已将按揭款550000元转入被告账户。2021年1月13日，原告要求无理由退房，并在被告提供的《四川公司自贡恒大未来城项目无理由退房审批表》（简称《退房审批表》）上签名。该审批表中“变更原因”一栏有以下记载：“预计退房流程结束到公司结清银行按揭款时间为6个月”；“现客户申请无理由退房并退款：已交房款248959元+已交转移登记费80元+已交维修基金5209.05元+已还按揭153946.91元+预估还款3216元-银行违约金3928元-推荐佣金7990=399492.96元。最终退款金额待我司与银行结清后，以银行出具的结清证明来核算。”原告在《退房审批表》上签名后，被告未退还任何款项。截止至2021年1月31日前，原告已累计返还按揭款本金154443.17元。以上事实有记录本案审理过程的庭审笔录和原告提供的以下证据加以证实：身份证明、企业信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同网上备案表》、《无理由退房协议书》、《退房审批表》、《借款合同》、银行交易明细。原告提供的以上证据客观真实，对方当事人及第三人均未对真实性提出异议，本院予以确认。本院认为：原、被告之间的合同关系经审查未违反法律禁止性规定，合法有效。根据双方签订的《无理由退房协议书》，原告在办理入住手续前无违约行为的，可以行使无理由退房权利。退房后，合同显然不能履行，故无理由退房权利实际上是单方解除合同的权利。原告在被告提供的《退房审批表》上签名即属于行使无理由退房权利以及履行解除合同时的通知义务，被告对此没有异议，故双方的合同于原告在《退房审批表》上签名时即2021年1月31日解除。合同解除后，根据合同法第九十七条的规定，被告即应将购房款退还原告。鉴于被告即便积极作为，也不可能立即将购房款退还原告，故本院酌情确定被告应于2021年2月28日前退还购房款。由于《无理由退房协议书》中约定被告仅退还购房款本金，故被告承担退还购房款责任的同时，并不承担2021年2月28日前的原告资金被占用所产生的损失。对于被告提出的双方已就退款达成协议的主张，由于《退房审批表》中“预计退房流程结束到公司结清银行按揭款时间为6个月”的表述属于告知，而不属于合同条款，不能认为原告认可6个月内不主张权利，故该主张不成立。对于被告要求扣除佣金的主张，虽然双方约定了须扣除佣金，但原告对佣金是否实际支付具有知情权，在被告未对此举证的情况下，该主张不成立。被告在2021年2月28日前并未退还购房款造成了两个后果，第一，被告取得了不应取得的资金利益；第二，原告遭受了资金被占用的损失。因此，根据公平和诚信原则，被告应对原告遭受的损失承担赔偿责任，具体如下：从2021年3月1日起到购房款退还之日，以原告支付的首付款以及偿还的银行借款本金之和403402.17元为基数，按借款市场报价利率赔偿资金占用损失；同时，赔偿第三人向原告收取的从2021年3月1日起开始计算至购房款退还之日的银行货款正常利息。综上，原告要求确认《商品房买卖合同》于2021年1月31日解除以及要求被告退还购房款、赔偿资金占用损失以及利息损失的诉求成立，本院予以支持，但是，资金占用损失以及利息损失应待退款的合理期限届满后开始计算，即从2021年3月1日起开始计算。对于原告要求退还转移登记费和维修资金的诉求，由于被告在制作的《退房审批表》中认可退还，故本院予以支持。对于原告要求被告在原告欠付第三人本息范围内直接向第三人支付的诉求，被告及第三人均无异议，故本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告冯瑞雪与被告自贡鑫茂置业有限公司于2018年9月10日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《自贡恒大未来城商品房买卖合同补充协议》于2021年1月31日解除；二、被告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告冯瑞雪购房款798959元、维修资金5209.05元、转移登记费80元，并支付资金占用损失和赔偿利息损失，资金占用损失的计算方式为：以未退还的购房款403402.17元为基数，自2021年3月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，计算至购房款实际还清之日止；利息损失的计算方式为：第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行基于与本案关联的按揭贷款而向原告冯瑞雪收取的从2021年3月1日起至购房款实际还清之日止的正常贷款利息；三、被告自贡鑫茂置业有限公司采取以下支付方式履行上述第二条确定的给付义务：在原告冯瑞雪欠付第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行与本案关联的按揭贷款全部欠款本息的范围内，直接向第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行支付；剩余部分，直接向原告冯瑞雪支付。四、驳回原告冯瑞雪提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11842元减半收到计5921元，由被告自贡鑫茂置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 员 黄剑波二〇二一年九月二日法官助理 陈 阳书 记 员 游雪婷