黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1004民初1457号原告：牡丹江市德信物业管理有限公司，住所地牡丹江市西安区长安街北西十一条路西商品鸿城门市。法定代表人：张骐鲲，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海涛，黑龙江晟博律师事务所律师。被告：曲永明，男，1984年7月19日出生，住牡丹江市爱民区。原告牡丹江市德信物业管理有限公司（以下简称德信物业）与被告曲永明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年8月25日公开开庭进行了审理。原告德信物业的委托诉讼代理人刘海涛、被告曲永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德信物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令曲永明立即支付2018年至2020年物业费1272.50元；2.诉讼费由曲永明负担。事实和理由：德信物业与牡丹江市爱民区物业管理站签订了《物业服务委托合同》，约定德信物业向曲永明所在的兴东小区提供物业管理服务，受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向德信物业交纳物业管理费。合同订立后，德信物业按合同约定履行义务至今。曲永明系兴平小区的业主，物业面积共为96.69平方米，应按约定向德信物业交纳2018年11月至2020年12月的物业管理费1272.50元。经德信物业书面催缴，曲永明仍拒绝交纳物业管理费。故德信物业诉至法院，请求如上。曲永明辩称，兴平小区自2018年底更换物业公司，曲永明不清楚是什么组织与物业公司签订的物业服务合同，合同是如何约定的。2019年初，国家实施“三供一业”改造，小区整体处于混乱状态，设备设施杂乱，小区内无照明，院内建筑杂物及建筑材料严重影响小区业主生活，物业未尽到服务义务。施工期间，物业没有对施工造成的公共设备、设施及公共区域工程质量进行监督，致使1、2、3号楼顶楼因房顶积雪，保温层、防水层被破坏，导致屋内墙角发霉、长毛。自2020年秋季，小区内逐渐恢复正常，各项工作步入正轨，小区物业人员未履行服务责任及相关义务，产生如下问题：1.无管理人员或管理人员离岗；2.无物业服务电话；3.对各种违规、违建没有相应措施；4.清理不及时，清理频率不够，工作人员不上楼；5.冬季清雪由小区业主自行清理；6.无保安人员或保安人员不上岗；7.小区秩序混乱，闲杂人员随意进出；8.消防器材缺失；9.绿化带全是杂草，且堆放杂物等问题。与物业服务收费标准严重不符。本院经审理认定事实如下:曲永明系兴平小区的业主。兴平小区属铁路职工家属楼，原该小区物业归铁路统一管理。2016年，国务院下发《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发[2016]45号），要求2016年开始，在全国全面推荐国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作，交由专业化企业或机构实行社会化管理。国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收。同年8月16日，黑龙江省人民政府办公厅下发《黑龙江省人民政府办公厅关于印发黑龙江省国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案的通知》（黑政办发[2016]88号），通知指出市（地）政府（行署）可成立相应专业企业组织接收，也可指定有关单位接收或由政府接收后委托经营。2018年6月14日，甲方（移交方）：中国铁路哈尔滨局集团有限公司牡丹江房产建筑段，乙方（接收方）：牡丹江市爱民区人民政府，签订了《铁路“三供一业”分离移交协议》，约定甲方将位于黑龙江省牡丹江市爱民区设施设备的管理职能无偿移交给乙方，由乙方按照国家、黑龙江省、牡丹江市有关规定组织分离移交后的铁路职工住宅家属区的物业管理市场化运营工作，物业用房按现状一并无偿移交给乙方。按（国办发[2016]45号）文件要求，此次铁路“三供一业”移交工作，“原则上先完成移交，再维修改造”，本协议生效后，双方要立即启动资产和管理职能移交工作。协议后附移交资产清单、移交费用清单、移交资料清单。2018年11月13日，中国铁路哈尔滨局集团有限公司牡丹江铁路房产建筑段（甲方、移交单位）与牡丹江市爱民区城乡建设局（乙方、接收单位）签订《铁路住宅物业管理职能移交记录》，约定：根据中国铁路哈尔滨局集团有限公司牡丹江铁路房产建筑段与牡丹江市爱民区人民政府签订的《铁路“三供一业”移交协议》，现将爱民区辖区内的兴平一区、二区、兴东物业小区及职工学校住宅、东海林15A住宅楼物业相应的管理职能移交给乙方，定于2018年11月13日18点为移交时限。德信物业（受委托方，乙方）与牡丹江市爱民区物业管理服务站（委托方，甲方）签订《物业服务委托合同》，约定：“物业基本情况：兴平小区、兴平二区、兴东小区。乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。本物业的全体业主、使用人均应履行本合同承担相应的责任。委托管理事项：本物业小区共用部位的维修、养护和管理；本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。包括物业管理办公经营用房、文化体育娱乐场所及设施等；公共绿地、公共场所内的花木、公共场所内的建筑的养护与管理。庭院内的绿地、花木可以应业主要求给予适当管理；公共环境卫生管理。包括公共场所、场地的清扫保洁及垃圾的收集；巡视物业管理区域内的共用部位和共用设施设备，发现有危及人身、财产安全的险情时，及时排险；协助公安部门维护小区公共秩序；进一步完善物业档案管理；房屋自用部位、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一定的费用；规劝制止业主、使用人违反《小区业主管理归约》和业主大会决议及物业管理有关规定的行为。委托管理期限暂定为3年，服务标准按照《牡丹江市区住宅物业服务收费指导标准》二级服务标准，按业主房屋建筑面积每月每平方米0.56元向业主（物业使用人）收取。第一年的前半年为过渡期，按业主房屋建筑面积每月每平方米0.36元向业主（物业使用人）收取；以后按业主房屋建筑面积每月每平方米0.56元向业主（物业使用人）收取。物业管理服务质量及标准：（一）房屋及共用设备管理，1.小区园区、房屋栋号、户号有明显标志，设有引导方向平面图、指路牌和引导牌；2.物业服务企业对本企业上岗人员进行岗前培训；3.行业协会组织对项目经理以上人员定期进行培训；4.进一步完善房屋档案资料，包括按幢、户立档，设备图纸、档案资料齐全，设备台账记录清晰，便于查阅。（二）共用设施管理，1.小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用；2.公共照明设备设施齐全，运行正常；3.保持道路畅通；4.污水排放畅通，沟道无积水；5.危险部位标志明显。（三）绿化及养护管理，绿化由专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶，每年修剪。（四）环境卫生管理，1.小区内环卫设施完善，合理设置垃圾箱等保洁设施；2.道路、公共绿地、公用场地，保持清洁；3.雪后及时清扫小区内道路积雪，雨后及时清理污水；4.公共部位及场地的乱堆、乱放、乱贴、乱画现象要及时发现并制止，不能及时处理的要向有关部门报告；5.发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻并制止，并向有关管理部门报告。（五）小区秩序维护，1.小区内实行24小时值班巡逻制度，严禁脱岗；2.值班人员统一着装，熟悉小区情况，工作规范，责任到人，有值班巡逻记录，各项管理措施落实；3.进一步完善小区内的监控工作，监控设备完好，监控画面保持清晰，无特殊情况监控7天有效，设施设备的完善，改造或更新，需要动用维修资金的按照以上相关条款执行。（六）消防，1.消防系统标志明显，设备完好，可随时启用；2.配备兼职消防管理人员；3.及时清除小区内的易燃、易爆等危险品，占用消防通道。（七）公共文体娱乐场所原则上仅对小区业主及物业使用人开放。合同下方无签订时间，德信物业称系2018年11月签订，签订合同后即接收该小区。德信物业接收兴平小区后，张贴了物业费收费标准，交纳了该小区物业服务范围内声控灯的电费，支付了清雪及清掏垃圾的费用。通过了爱民区物业小区环境卫生考核及物业服务项目疫情防控工作检查。德信物业分别于2019年、2020年向曲永明书面催交了相应的物业费。以上事实有德信物业举示的物业服务委托合同、文件、物业移交协议、移交记录、物业费催缴通知单、公示板照片、物业服务项目疫情防控工作检查评分表、爱民区物业小区环境卫生考核表、电费发票、下水清掏票据及铲车清雪收据予以佐证。本院认为，本案系因履行物业委托服务合同持续至民法典施行之后，应适用民法典的规定。德信物业依据相关指导文件及移交记录与牡丹江市物业管理服务站签订物业服务委托合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定的情形，应认定为合法有效，且该合同效力对兴平小区业主具有约束力，曲永明作为该小区业主，在德信物业履行了物业服务的主要义务后，应承担给付相应物业费的义务。本案中，德信物业举示了相关证据，能够证实其履行了物业服务的义务，并对相应收费标准进行了公示，且在诉前对曲永明进行了书面催缴，符合相应法律规定，故本院对德信物业主张曲永明支付物业费的诉请予以支持。德信物业主张曲永明的房屋建筑面积为96.69平方米，依据物业服务委托合同约定，第一年的前半年为过渡期，按房屋建筑面积每月每平方米0.36元计算物业费，过渡期后每月每平方米0.56元计算物业费，计1237.63元（0.36元/平方米×96.69平方米×6个月＋0.56元/平方米×96.69平方米×19个月），本院予以支持，超出部分不予保护。因物业服务存在特殊性，物业公司提供的物业服务是面向整个小区的，若部分业主不交纳物业费的行为会影响到交费业主的利益，且物业服务在时间上具有持续性，曲永明举示的证据是某一天或某一时间段的物业服务片段，不能以此作为评价整个合同期间物业服务质量，至于“三供一业”改造施工产生的问题，全部归咎于物业公司也不尽合理。故对物业服务质量瑕疵的评价不宜根据某一短暂时期的服务质量或者单个、局部问题来认定。且在疫情来袭的特殊期间内，各小区的主要防控力量来自于物业，兴平小区在牡丹江市爱民区铁北办事处疫情防控工作检查中符合标准，在牡丹江市爱民区环境卫生考核中也属合格，说明德信物业尽到了一定的物业服务义务，其收费标准也符合二级物业服务收费标准，故本院对曲永明的抗辩主张不予采信。综上事实及理由，本院对德信物业主张曲永明支付2018年11月至2020年12月的物业费1237.63元的诉讼请求予以支持，驳回德信物业的其他诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条，第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：一、被告曲永明于本判决生效后五日内支付原告牡丹江市德信物业管理有限公司2018年11月至2020年12月期间的物业费1237.63元；二、驳回原告牡丹江市德信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告曲永明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曲永明负担。本判决为终审判决。审判员  邓卫平二〇二一年九月二十七日书记员  张家颖