安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2262号上诉人（原审原告）：娄洋，男，1954年5月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：吴桂侠（娄洋的妻子），女，1954年2月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。被上诉人（原审被告）：施玉兰，女，1965年1月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被上诉人（原审被告）：邵家佳，女，1999年5月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。上诉人娄洋因与被上诉人施玉兰、邵家佳确认合同效力纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2021）皖0303民初2156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人娄洋及其委托诉讼代理人吴桂侠，被上诉人施玉兰到庭参加诉讼。被上诉人邵家佳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。娄洋上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由施玉兰、邵家佳承担。事实和理由：一、2014年9月29日，娄洋因朋友投资房地产需要资金周转，向施玉兰借款，施玉兰要求办理委托房屋出售手续。授权委托公证也是施玉兰操作办理，虽房产办理公证、声明、全委托出售手续，但这种授权范围并不是可以随意买卖，应是代理人在代理买卖时出售的房产价格应与同期市场价格相符。二、涉案房屋实际成交价格是262000元，远远低于同期市场价格（40～45万元左右）。涉案房屋是施玉兰、邵家佳私自买卖，并不是通过法院拍卖或抵债。施玉兰与邵家佳父亲之间的抵扣事实不存在，没有证据证明施玉兰曾将向邵家佳父亲借款。实际交易价格是262000元，明显低于同期市场价格，施玉兰与邵家佳系恶意串通，损害娄洋的合法利益，应认定买卖合同无效。邵家佳因该行为取得的群力小区2＃6-601房屋，应当返还，将权属恢复至娄洋名下。综上所述，《蚌埠市存量房买卖合同》（合同编号：BBJZ-2020-041127)应确认无效，一审判决认定事实不清、适用法律错误。施玉兰辩称，2014年9月29日，娄洋和施玉兰签订借款协议，约定娄洋向施玉兰借款20万元，月息2分，期限一年，并以涉诉房抵押，且在公证处办理了委托售房手续。但借款到期后，娄洋未能按时还款，施玉兰多次要求还款，在2016年6月21日，双方达成还款协议，娄洋保证在2016年9月30日前还款，如果违约施玉兰出售涉诉房屋。其后，娄洋违约，施玉兰以民间借贷纠纷起诉至龙子湖区人民法院，一审判决后娄洋未上诉，也没有履行判决义务，施玉兰申请强制执行。执行期间，法院对被涉诉房进行了评估和拍卖，拍卖分别以40万元、35万元的底价流拍。法院提出以房抵债，施玉兰和另一个申请执行人均认为该房不值35万元，没有同意。执行法院要求施玉兰自行卖房，房屋买卖合同签订后法院可以解封。此时，邵家佳的父亲找到施玉兰要求归还其借款，并告知施玉兰他准备给邵家佳买套房子，施玉兰就建议他去看看涉诉房，最后，双方以335000达成协议，在法院对涉诉房进行解封后，到房地产交易中心办理了产权过户手续。第一，施玉兰有权售房。施玉兰售房，是经过娄洋授权，且经过公证处公证，具有售房、收取房款的权利。第二，施玉兰售房得到了执行法院的授意，是执行行为的延伸。房屋买卖合同是在娄洋履行借款合同违约、施玉兰起诉且经法院确认判决、进入执行程序后签订的，且得到执行法院的授意。因涉诉房被轮候查封，如果没有法院授意，施玉兰不可能完成产权过户手续的。而且，施玉兰售房之后，根据执行法院的指示，将售房款打入了法院账户。第三，房屋买卖合同约定的价格合理，不违法公平原则。涉诉房被查封后，在执行法院委托两轮拍卖，第二轮拍卖价格35万元流拍，而两债权人均不愿意以房抵债，说明该涉诉房的价值低于35万元。且该房房龄长、结构不甚合理、楼层高（六楼、无电梯）、房屋本身缺陷较多。因此房屋买卖价格基本合理，不存在低价出售和恶意串通。综上，施玉兰和邵家佳签订的《房屋买卖合同》，得到了娄洋的授权，不违反法律规定，且合同价格合理，没有恶意串通之意。邵家佳未作答辩。娄洋向一审法院起诉请求：1.依法确认娄洋、施玉兰与邵家佳签订的《蚌埠市存量房买卖合同》（合同编号:BBJ22020041127）无效。2.案件受理费、评估费及其它费用由施玉兰、邵家佳承担。一审法院认定事实：2014年9月28日，娄洋向施玉兰出具委托书，委托施玉兰代理其转让蚌埠市龙子湖区房屋，并于2014年9月30日对委托行为申请安徽省蚌埠市众信公证处进行了公证。2014年9月29日，娄洋、吴桂侠夫妇与施玉兰签订借款协议，约定娄洋、吴桂侠向施玉兰借款人民币20万元，借款时间2014年9月29日至2015年9月28日，期限壹年，每月利息贰分。为确保按时还款付息，协议同时约定：用座落在蚌埠市龙子湖区房屋作抵押，现房产办理公证、声明、全委托出售手续。借款到期后，娄洋未能按时还款。2016年3月8日，施玉兰以民间借贷纠纷为由将娄洋和吴桂侠起诉至龙子湖区人民法院，龙子湖区人民法院于2016年8月15日判决娄洋、吴桂侠偿还施玉兰借款本金20万元及利息。诉讼期间娄洋与施玉兰又于2016年6月21日，再次签订协议约定:娄洋保证2016年9月30日前全部付清借款计人民币20万元，施玉兰保证在此期间不得出售娄洋群力小区2楼6601号房屋，如过期违约在（再）出售。其后，娄洋既未按龙子湖区人民法院判决也未按双方2016年6月21日签订协议履行偿还借款义务。施玉兰申请强制执行。执行期间，龙子湖区人民法院对被涉诉房屋进行了评估和拍卖，于2018年8月21日、9月13日两次进行了拍卖，分别以40万元、35万元的底价流拍。2020年5月25日，施玉兰与邵家佳签订房屋买卖合同，将涉案房屋以335000元价格转让给邵家佳。双方约定付款方式为先付定金73000元，剩余262000元办理过户或公证手续时付清。另在其他约定项下约定：房款抵扣邵家佳父亲欠款73000元。为办理房产过户，2020年7月29日双方签订编号为ＢＢＪ22020041127号的《蚌埠市存量房买卖合同》，合同约定房屋买卖价款为262000元。一审法院认为，娄洋通过公证委托的形式委托施玉兰代理其转让蚌埠市龙子湖区房屋，且在借款协议中也明确约定有“为确保按时还款付息，用座落在蚌埠市龙子湖区房屋作抵押，现房产办理公证、声明、全委托出售手续”等内容，双方的真实意思在于通过委托公证卖房的方式达到担保借款债务履行的目的，即在借款人娄洋不能按期归还借款时，借款债权人施玉兰可以根据委托授权出售约定的房产以偿还债务。而且双方在2016年6月21日签订的协议再次约定:“娄洋保证2016年9月30日前全部付清借款计人民币20万元，施玉兰保证在此期间不得出售娄洋群力小区2楼6601号房屋，如过期违约在（再）出售。”上述事实充分说明双方对委托售房的目的、性质、条件、法律后果是明确知晓的，该委托授权售房行为是双方真实一致意思表示，是双方当事人实现权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的民事法律行为。根据娄洋的授权委托，施玉兰具有蚌埠市龙子湖区房屋转让代理权，在娄洋不能按约履行归还借款义务时，可以行使代理权，代理娄洋卖房还债。本案中，娄洋诉请的一个主要理由为：施玉兰、邵家佳以明显不合理的低价交易涉案房屋，买卖关系中存在诸多疑点和不合常理之处，存在恶意串通，损害了娄洋的合法利益。根据双方举证、质证及本院查明事实来分析，从时间节点上看，施玉兰出售该房屋的时间是2020年5月，施玉兰并没有在龙子湖区人民法院判决生效后或双方协议约定的2016年9月30日后立即实施房屋转让行为，而是在龙子湖区人民法院对被涉诉房屋两次拍卖流拍之后，在不能通过司法拍卖程序实现债权的情况下才代理娄洋实施了房屋转让行为；从房屋价款确定上看，施玉兰与邵家佳2020年5月签订的房屋买卖合同约定的房屋价款为335000元，虽然施玉兰与邵家佳于2020年7月29日签订的编号为BBJ22020041127号的《蚌埠市存量房买卖合同》载明房屋买卖价款为262000元，但双方在诉讼中明确一致认可房屋买卖价款为335000元，其中73000元抵扣了施玉兰对邵家佳父亲的欠款，该262000元只是实际付款数额。显然综合上述两份合同，335000元价款才是施玉兰与邵家佳双方真实一致意思表示，为双方共同认可。该价款是在涉案房屋最后一次流拍底价35万元基础上经双方协商确定的，没有明显低于流拍底价，难以推定施玉兰与邵家佳之间存在恶意串通的故意和行为。虽然在诉讼中娄洋也提交了群力小区房屋出售信息图片，预证明该小区房屋在2021年4月市场价在44-51万元之间，但该房屋出售信息仅是群力小区部分房屋在交易市场出售时房产出让人的邀约价格，不是真实交易价格。且该证据本身也同时表明同一小区不同位置、楼层的房产市场价格也是不同的。因此，该证据并不能证明涉案房屋的价格，仅凭该证据尚难以认定施玉兰与邵家佳之间存在明显低于市场价格的交易行为，进而推定双方存在恶意串通，故意损害娄洋合法权益的行为。综上所述，娄洋对其所提出的施玉兰、邵家佳以明显不合理的低价交易涉案房屋，存在恶意串通，双方签订的房屋买卖合同应为无效的主张，未能提供充分证据，对其主张不应予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告娄洋的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告娄洋承担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：案涉《蚌埠市存量房买卖合同》是否为无效合同。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。本案中，2014年9月28日，娄洋向施玉兰出具《委托书》，委托施玉兰代理其转让蚌埠市龙子湖区房屋，并于2014年9月30日对委托行为进行了公证。2016年6月21日，双方签订的《协议》亦确认，如娄洋“过期违约”，施玉兰有权出售娄洋委托其出售的案涉房屋。据此，施玉兰有权代理娄洋出售案涉房屋。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条第一款规定：“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”娄洋主张施玉兰与邵家佳之间存在恶意串通的事实，其应当对此主张承担举证证明责任，且需达到该待证事实存在可能性能够排除合理怀疑的程度和标准。娄洋在本案诉讼过程中提交了群力小区房屋出售信息图片，但该图片载明的仅是群力小区部分房屋在交易市场出售时房产出让人的邀约价格，并不能证明该小区房屋在2021年4月的实际交易价格在44-51万元之间，且房屋本身的位置、楼层、装修等因素对交易价格亦产生影响。在其他案件的强制执行程序中，法院对案涉房屋进行司法拍卖，两次分别以40万元、35万元的底价流拍。虽然施玉兰与邵家佳于2020年7月29日签订的案涉《蚌埠市存量房买卖合同》载明房屋买卖价款为262000元，但施玉兰与邵家佳签订的《房屋买卖合同》约定的房屋价款为335000元，且双方在诉讼中一致认可房屋买卖价款为335000元，其中73000元抵扣了施玉兰对邵家佳父亲的欠款，该262000元只是实际付款数额。据此，娄洋所举证据不能证明施玉兰与邵家佳之间存在恶意串通的事实，其应承担举证不能的不利后果。案涉《蚌埠市存量房买卖合同》亦不存在其他法定无效情形，一审法院判决驳回娄洋的诉讼请求并无不当。综上所述，娄洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由娄洋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 洪增余审 判 员 陈二伟审 判 员 罗正环二〇二一年九月二十六日法官助理 马兆云书 记 员 邵荣芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。