贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6955号上诉人（原审原告）：何建设，男，1979年7月16日出生，汉族，住四川省蓬溪县。上诉人（原审原告）：吴左兰，女，1982年1月8日出生，汉族，住四川省蓬溪县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：崔耕梅，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。上诉人何建设、吴左兰因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2021）黔0102民初1572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年06月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人何建设、吴左兰上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费、保全费等诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为被上诉人未在约定时间内解除案涉房屋的抵押登记属于延迟履行主要债务行为，并不必然导致上诉人合同目的无法实现，从而认定上诉人未获得法定解除权，系认定事实错误。上诉人与被上诉人签订案涉《商品房买卖合同》及其《补充协议》的目的是为了取得案涉房屋的完备所有权，而所有权包括占有、使用、收益及处分等权能。其中，处分权作为所有权人的积极权能，是决定其财产事实上及法律上命运的权能，也是所有权的核心权能、基础权能。根据《中华人民共和国民法典》第209条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”之规定，上诉人要取得案涉房屋所有权的前提是依法完成案涉房屋的登记手续，但案涉房屋因被上诉人未依约解除抵押登记而无法登记在上诉人名下，且至一审庭审结束被上诉人仍未解除案涉房屋的抵押登记，庭审中亦不能明确何时能解除抵押登记。被上诉人的违约行为致使上诉人对案涉房屋不能享有完整所有权，更无法行使处分权。现被上诉人延迟履行主要债务的时间已达18个月（被上诉人应当在2019年10月23日解除抵押登记），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋产权登记的时间期房的为交房后90日内，现房的为合同订立之日起90日内，据此，上诉人基于订立合同而产生的目的已经不能实现，因此，上诉人有权依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款的规定行使法定解除权。退一步说，即便一审法院认定本案上诉人行使法定解除权的条件尚不成就，那么，根据双方签订的案涉《补充协议》第二条的约定，上诉人从签订本补充协议之日起十年内，对案涉《商品房买卖合同》及补充协议享有任意解除权。在法定解除权不成就的情况下，上诉人也有权依据合同约定行使任意解除权，解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议；2、一审法院认为上诉人未举证证明已催告被上诉人履行义务，且双方已经约定了未解除抵押登记后的违约责任，故对上诉人以法定解除权提起的诉求不予支持，这是对民事法律的错误认识。上诉人认为，催告形式有多种形式，只要送达给对方即可。本案中，上诉人通过起诉的方式催告被上诉人履行义务亦符合法律规定。从被上诉人接到上诉人一审民事起诉状副本至一审庭审结束，被上诉人仍未能解除案涉房屋的抵押登记，且庭审中其亦不能明确何时能解除抵押登记。即上诉人已通过提起诉讼的方式催告被上诉人履行其合同主要义务，经过合理期限被上诉人仍未履行且不能明确履行时间，如果这种情形下，一审法院都认为上诉人不享有法定法定解除权，那么，一审法院的此种认定显然是背离了法律的规定，损害了上诉人的合法权益，此种认定是对法定解除权的错误认识，法律的生命在于正确的实施，错误的实施法律将会导致当事人对司法权威不服从和支持。上诉人与被上诉人在补充协议第一条第二款中约定的被上诉人承担违约责任的情况，其前提是在被上诉人未在约定期限内办理房屋登记时，上诉人依然选择继续履行合同的情况下适用。但上诉人行使的解除合同而不是继续履行合同。一审法院以双方当事人在补充协议第一条第二款的约定来认定上诉人不享有法定解除权，显然是错误。当事人是否享有法定解除权应当依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定在结合合同的履行情况，当事人对合同是否继续履行的意愿来综合认定。综上所述，上诉人为维护自己的合法权益和法律的正确实施，特依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定提起上诉，请求依法纠正一审法院的错误判决，支持上诉人的上诉请求。法律的生命在于正确的实施，错误的实施法律将会导致当事人对司法权威不服从和支持。何建设、吴左兰向一审法院起诉请求：1、判令解除原告吴左兰、何建设与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年4月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号257747）及补充协议；2、判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司退还原告吴左兰、何建设已支付的购房款329640元及利息（利息以329640元为基数，按中国人民银行公布的一年期贷款利率从2019年4月24日起计算至2019年8月19日为4660.29元，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止）；3、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告全额承担。一审法院认定事实：2019年4月23日，被告宏益房开作为出卖人，与二原告作为买受人签订合同编号为257747的《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买出卖人开发的本市南明区房屋，总价款为649640元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款329640元，余款320000元以银行按揭支付；出卖人应当在付清全款次日前向买受人交付该商品房；但未对办理转移登记作出约定。合同还对其他事项进行了约定。同日，二原告（乙方、买受人）同被告（甲方、出卖人）签订《花果园G区花果园购物中心商铺补充协议》（以下简称补充协议），第一条第二款约定：“甲方出卖给乙方的前述商品房，在出售乙方时已经设定抵押，乙方对相关情形完全清楚知晓，且不持异议。双方同意：由甲方在本协议签订后半年内解除上述房屋的抵押登记。如甲方在《商品房买卖合同》约定办理房屋登记的期限内，因前述房屋已经设定抵押而不能办理房屋登记造成乙方损失的，甲方按日计算向乙方支付已交付房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际解除抵押之日起30个工作日内向乙方支付违约金。”第二条中约定“自协议签订之日起十年内，乙方对《商品房买卖合同》及本补充协议享有任意解除权，乙方行使解除权的，应当向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金，甲方应返还乙方已支付购房款本金（不计利息）”。补充协议还对其他事项进行了约定。《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，原告即向被告支付首期购房款329640元，被告出具《收据》给原告。庭审中，原告明确表示其以合同目的不能实现之法定解除权为由要求解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议。被告陈述案涉房屋尚未解除抵押。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于案涉《商品房买卖合同》及补充协议应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。”本案中，原告购买房屋的最终目的是取得房屋的所有权，而被告宏益房开未在《补充协议》约定的期限内解除案涉房屋的抵押登记，属迟延履行债务，已经构成违约。但此违约行为并不必然导致原告无法取得案涉房屋的所有权，即不会必然导致原告的合同目的落空，原告未获得法定解除权。双方补充协议中第一条第二款中约定“如甲方在《商品房买卖合同》约定办理房屋登记的期限内…”而《商品房买卖合同》对转移登记并未约定。原告也未提供证据证明其在双方约定解押时间届满后，催告被告履行义务。且双方已经约定了不能解押被告应该承担的违约责任。故针对原告以合同目的不能实现之法定解除权解除《商品房买卖合同》并要求被告退还购房款、支付利息等主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、九十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决：驳回原告何建设、吴左兰的诉讼请求。案件受理费6314元、减半收取计3157元，保全费2192元，由原告何建设、吴左兰负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，上诉人购买案涉房屋时虽知晓房屋存在抵押的事实，但被上诉人承诺于合同签订后半年内解除房屋的抵押登记，现被上诉人未在约定期限内解除抵押登记已构成违约，被上诉人诉至一审法院后上诉人既未采取补救措施，亦未明确何时能够解除抵押，导致上诉人不能及时取得房屋权属登记。上诉人提起本案诉讼本就具有催告作用，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同目的能否实现不能简单凭借今后仍有取得所有权的可能性进行判定。房屋至今未能解除抵押，使上诉人取得房屋所有权的合同目的事实上陷入高度不确定性的风险中，应认定构成法律上的合同目的不能实现，上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，故本院予以支持。一审判决认定上诉人的合同目的不必然落空依据不足，本院予以纠正。合同解除后，被上诉人应当向上诉人返还已支付的购房款。上诉人购买案涉房屋知晓房屋存在抵押的事实，综合考虑，对于上诉人主张利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2021）黔0102民初1572号民事判决；二、解除何建设、吴左兰与贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年4月23日签订的合同编号为257747的《商品房买卖合同》及《花果园G区花果园购物中心商铺补充协议》；三、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向何建设、吴左兰返还已支付购房款329640元；四、驳回何建设、吴左兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3157元，保全费2192元，二审案件受理费6314元，均由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年九月二十三日书记员  鄢 塽