北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9555号上诉人（原审原告）：谢承颖，男，1981年12月30日出生，住台湾省。委托诉讼代理人：李同煜，北京市鼎知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜宾红楼梦酒业股份有限公司，住所地四川省宜宾县喜捷镇红楼梦村。法定代表人：文万彬，董事长。被上诉人（原审被告）：浙江凯恩特种材料股份有限公司，住所地浙江省遂昌县凯恩路1008号。法定代表人：刘溪，董事长。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：宫兆明，北京圣伟律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：韩羽嘉，北京圣伟律师事务所实习律师。原审第三人：郭宣成，男，1963年11月22日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李同煜，北京市鼎知律师事务所律师。上诉人谢承颖因与被上诉人宜宾红楼梦酒业股份有限公司（以下简称宜宾红楼梦公司）、浙江凯恩特种材料股份有限公司（以下简称浙江凯恩公司）、第三人郭宣成房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人谢承颖及原审第三人郭宣成之共同委托诉讼代理人李同煜、被上诉人宜宾红楼梦公司、浙江凯恩公司之共同委托诉讼代理人宫兆明、韩羽嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢承颖上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持我一审全部诉讼请求或将本案发回重审；3.本案诉讼费用由宜宾红楼梦公司、浙江凯恩公司承担。事实和理由：本案的争议焦点为浙江凯恩公司与第三人郭宣成是否订立了合法有效之房屋租赁合同，进而确认宜宾红楼梦公司是否系案涉租赁合同唯一的承租人，以最终判定谢承颖诉求能否成立。但一审法院就浙江凯恩公司所提交《北京市房屋租赁合同》之真实性、合法性未予审查，即确认郭宣成与宜宾红楼梦公司之间的租赁合同因浙江凯恩公司交付租金行为而终止，系事实认定错误，应当依法予以纠正。1.案涉房屋的承租人自始至终都应为宜宾红楼梦公司，浙江凯恩公司仅是代为支付了部分房屋租金。《房屋租赁合同》于2019年5月31日到期后，就应当向谢承颖腾退案涉房屋并支付房屋占用费，一审法院认定事实明显错误。本案中，郭宣成与宜宾红楼梦公司于2011年12月23日签订了《房屋租赁合同》，约定郭宣成将案涉XX街XX号四号院出租给宜宾红楼梦公司使用，租赁期限为7年，自2012年5月31日起至2019年5月31日止。2012年3月，谢承颖从郭宣成先生处购买了案涉房屋，继承了上述《房屋租赁合同》中全部的权利义务，合同继续履行。直至2019年5月31日约定的租赁期限届满，案涉房屋的承租人都未曾改变，一直为宜宾红楼梦公司。一审法院对此认定明显错误：首先，浙江凯恩公司仅仅是代宜宾红楼梦公司向谢承颖方支付房屋租金，并非实际的承租人。2015年宜宾红楼梦公司因资金困难延误支付租金后，经双方协商，由自然人王冲代为支付了2015年至2016年的租金；再次延付租金后，宜宾红楼梦公司最终找到了浙江凯恩公司为其代付租金，直至2019年合同租赁期限届满。而谢承颖方系根据实际付款人浙江凯恩公司，为其开具了房屋租金发票，这也符合正常的商业惯例，不能以此证明浙江凯恩公司为所谓的承租人。其次，租赁物的实际使用人并不等同于租赁合同法律关系的当事人。在本案中，宜宾红楼梦公司仅是将案涉房屋交于浙江凯恩公司实际使用，而谢承颖并未与凯恩公司签订过任何房屋租赁合同。根据合同的相对性原则，宜宾红楼梦公司始终为案涉房屋的承租人、租赁合同法律关系中的当事人。最后，至于宜宾红楼梦公司所谓《房屋租赁合同》于2016年5月31日终止之说法更是无稽之谈。如依其主张的终止日期，显然系提前终止，为双方合同履行之重大变更。但宜宾红楼梦公司未能就提前终止的磋商和善后处理等事宜提交任何证据。谢承颖方根本不知晓其何时撤场，其亦从未主张过数十万元的押金处理事宜，这是明显不合常理的。由此可见，双方之间《房屋租赁合同》显然在继续履行中。综上所述，浙江凯恩公司实际使用房屋及代缴房屋租金之行为并不能代表其已承租案涉房屋，案涉房屋自始至终的承租人都应为宜宾红楼梦公司。一审法院认定事实明显错误。现合同中约定的租赁期限早已届满，宜宾红楼梦公司作为承租人，应当向谢承颖腾退涉案房屋并支付超期占用费。而浙江凯恩公司作为实际使用人，对此亦应承担连带责任。2.浙江凯恩公司提交的《北京市房屋租赁合同》明显是伪造的，其已经涉嫌虚假诉讼，而一审法院对此合同真实性、合法性并未予以审查。在本案一审中浙江凯恩公司提交了一份所谓的其与郭宣成于2016年5月31日签订的《北京市房屋租赁合同》，用以证明其已经变更为案涉房屋的承租人之所谓事实。但该份合同明显系伪造，理由如下：首先，该合同并非郭宣成本人所签。郭宣成在一审庭审中明确提出其从未与浙江凯恩公司签约，该合同之郭宣成签名并非其本人签署，对比其与宜宾红楼梦公司《房屋租赁合同》之签名字体，两个签名之行文习惯差异明显。浙江凯恩公司所提交之租赁合同是否真实应系本案之争议焦点，直接关系租赁合同相对方之认定。而最简洁有效的验证方法，仅需对该租赁合同中“郭宣成”进行笔迹鉴定，但一审法院却从未提及于此，导致事实认定错误。其次，该合同之签订及内容存在诸多不符常理之处：第一，浙江凯恩公司未尽最基本签订审查义务不合常理。作为A股上市的浙江凯恩公司，其合同管理应相对规范，在房屋租赁合同的签订中，最基本的注意义务即应审查所租房产的房产证原件及出租人身份证件、并保障出租人合同签字环节的真实性，但浙江凯恩公司竟均未做到。案涉房产在2012年即过户于谢承颖的名下，浙江凯恩公司不知情说明其未审查房产证原件；该合同所附出租人郭宣成的台胞证为废弃证件（2014年6月换发新的台胞证）；该合同并非郭宣成本人签署；上述诸多错误已非疏于审查所能解释，怡怡说明该合同系伪造。第二，该合同所约定内容亦不合常理。该份租赁合同中，竟然未约定押金。结合案涉房屋本身的特殊性、此前与宜宾红楼梦公司签约的押金约定、租金金额等因素考虑，显然是不合常理的。另，租金金额亦是参照郭宣成与宜宾红楼梦公司的租金金额加上百分之五十的租赁税费分担之总额填写，明显不合常理。再次，浙江凯恩公司就案涉房屋装修未经出租人允许。在郭宣成与宜宾红楼梦公司的《房屋租赁合同》附件中，明确约定了案涉房屋的装修范围，但浙江凯恩公司作为所谓新的承租方，却未经出租方许可即大肆改建案涉房屋，这明显不符合租赁关系常理。故，现有证据及事实足以证明浙江凯恩公司伪造了所谓的《北京市房屋租赁合同》。对于浙江凯恩公司没有租赁合同却仍然实际使用案涉房屋唯一行得通的解释，只能是浙江凯恩公司系依据宜宾红楼梦公司与郭宣成先生的租赁合同而实际占有使用案涉房屋。然而，一审法院对上述明显错漏百出的合同竟未予审查。最后，即便认可浙江凯恩公司所提交之租赁合同的真实性，但鉴于届时案涉房屋已变更为谢承颖所有，在谢承颖未授权郭宣成的前提下，浙江凯恩公司所提交之租赁合同显然不具备合法有效性，但一审法院就此并未审查。综上，一审法院在可以证明事实情况最重要的证据存在重大问题的情况下，依然仅以浙江凯恩公司实际使用案涉房屋及支付租金为由，就认定谢承颖方与浙江凯恩公司形成了新的法律关系，明显错误。与此同时，浙江凯恩公司之行为已经涉嫌构成《中华人民共和国刑法》第三百零七条之一中的虚假诉讼罪，对此谢承颖保留进一步追究其法律责任之权利。3.实际支付租金金额与合同约定金额部分不符的原因系税费承担所致，谢承颖方与宜宾红楼梦公司显然一直在履行《房屋租赁合同》。本案中，案涉房屋出租予宜宾红楼梦公司后，在租赁期的前四年中，谢承颖方收到的租金金额与《房屋租赁合同》中约定的租金金额一致，即第一年、第二年为1500000元，第三年、第四年为1620000元，系因宜宾红楼梦公司未要求开具发票。而后，在租赁期的五至七年中，《房屋租赁合同》中约定的租金金额为1717200元。宜宾红楼梦公司因资金困难，找到浙江凯恩公司代其支付租金并要求谢承颖方为浙江凯恩公司开具发票，根据该合同第十条（二）项之约定，双方对5%的税费各承担一半，即42930元。故谢承颖方在之后实际收到的浙江凯恩公司代付的租金为合计的1760130元，其中2016年至2017年度分两张开具了总额180万元的整数发票，因此与实际收到的租金不相符，亦与伪造的合同不符，足以证明该发票是应浙江凯恩公司的要求所开具，不能作为认定合同之依据。其余年度则完全按照1760130元的金额向浙江凯恩公司开具了发票。因此，谢承颖方与宜宾红楼梦公司显然一直在履行《房屋租赁合同》，而这也是浙江凯恩公司伪造合同中租金金额之由来。宜宾红楼梦公司辩称，1.郭宣成与浙江凯恩公司自签订涉案房屋的租赁合同之日起（2016年5月31日），宜宾红楼梦公司与郭宣成之间的房屋租赁合同即终止，宜宾红楼梦公司不再是涉案房屋的承租人。2.宜宾红楼梦公司未实际占有涉案房屋，无腾退房屋的义务，亦无支付涉案房屋占用费的义务。一审判决认定事实清楚，法律适用准确，请求驳回上诉。浙江凯恩公司辩称，1.谢承颖称郭宣成与浙江凯恩公司签订的《北京市房屋租赁合同》系伪造的说法毫无根据，没有证据支持，理应承担举证不能的后果。2.浙江凯恩公司与郭宣成之间的《北京市房屋租赁合同》一直实际履行，双方对合同义务的履行便是存在涉案房屋租赁合同关系这一事实最好的佐证。3.浙江凯恩公司与郭宣成签订《北京市房屋租赁合同》时尽到了注意义务，谢承颖不应将己方的欺瞒苛责为浙江凯恩公司的未察觉。4.《北京市房屋租赁合同》实为《房屋租赁合同》的变更和延续，系三方协商的结果。郭宣成述称，同意谢承颖的上诉请求。谢承颖向一审法院起诉请求：1.判令谢承颖与浙江凯恩公司、宜宾红楼梦公司的租赁关系于2019年5月31日解除；2.请求判令浙江凯恩公司、宜宾红楼梦公司立即腾退位于北京市东城区XX街XX号房屋；3.请求判令浙江凯恩公司、宜宾红楼梦公司共同支付谢承颖自2019年6月1日至实际腾退之日的占用费用；4.判令浙江凯恩公司、宜宾红楼梦公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月23日，郭宣成（甲方）与宜宾红楼梦公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将其所有的位于北京市东城区XX胡同XX号，建筑面积437.52平方米，房屋29间，新翻建中式古建，出租给乙方，用途为办公、会所。租赁期间2012年5月31日至2019年5月31日。租金第一年和第二年每年150万元，第三年和第四年每年162万元。第五年、第六年和第七年每年1717200元。甲方应于2011年12月31日前将房屋按照约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应当结清各自应当承担的费用。经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。本合同实际为7年+3年租赁期限，在本合同7年租期到期后如甲方不自用，后3年乙方为第一承租人。本合同三方签字盖章生效后5个工作日之内乙方需将第一年租金150万元加房屋保证金25万元转账给甲方。在租赁期内，如甲方出售房屋或因任何原因更换产权人，乙方都不会干涉，但甲方须保障乙方在本合同规定下期限的完全使用权，甲方不得以此为由推卸甲方所有义务。2012年3月26日，郭宣成与谢承颖签订《存量房屋买卖合同》，郭宣成将位于北京市东城区XX街XX号房屋（简称涉案房屋），产权证号为X京房权证东字第XXXX号，出售给谢承颖，价款1500万元。谢承颖于2012年4月23日取得涉案房屋的产权证。直到2019年，谢承颖和郭宣成才将涉案房屋产权变更事宜告知宜宾红楼梦公司和浙江凯恩公司。上述房屋租赁合同签订后，郭宣成将涉案房屋交付宜宾红楼梦公司使用。宜宾红楼梦公司按照上述租赁合同约定的租金数额向郭宣成交纳了2012年5月31日至2016年5月31日期间的房屋租金，并实际使用涉案房屋至2016年5月31日。之后，涉案房屋由浙江凯恩公司使用至今，浙江凯恩公司以自己的名义向郭宣成缴纳租金，郭宣成亦向浙江凯恩公司开具发票。一审庭审中，浙江凯恩公司还提交了其与郭宣成就涉案房屋于2016年5月31日签订《北京市房屋租赁合同》，租期为2016年5月31日至2019年5月30日，同时注明本合同实际为3+3租赁期限，在本合同到期后如不自用后3年浙江凯恩公司为第一优先承租人。但对于该租赁合同，谢承颖和郭宣成均称郭宣成未签订该合同，不认可“郭宣成”的签字。浙江凯恩公司庭审中称，其履行自己与郭宣成之间的租赁合同，并按照合同约定的租金数额向郭宣成交纳租金。基于浙江凯恩公司实际占有涉案房屋并以自己名义缴纳租金等法律行为，承办人向当事人释明，浙江凯恩公司与谢承颖、郭宣成之间法律关系，跟谢承颖与宜宾红楼梦公司之间的法律关系并非同一法律关系，本案仅审理谢承颖与宜宾红楼梦公司之间的房屋租赁合同关系，谢承颖、郭宣成与浙江凯恩公司之间的法律关系另案解决。基于此，浙江凯恩公司撤回反诉请求。另，宜宾红楼梦公司对本案的谢承颖提出反诉请求，但宜宾红楼梦公司逾期未交纳反诉案件受理费用。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据查明事实，郭宣成就涉案房屋与宜宾红楼梦公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。租赁期间，郭宣成将涉案房屋出售给谢承颖，根据“买卖不破租赁的原则”，上述租赁合同对谢承颖发生法律效力。上述租赁合同履行过程中，自2016年5月31日起，宜宾红楼梦公司不再使用涉案房屋，涉案房屋实际由浙江凯恩公司使用，浙江凯恩公司以自己名义向郭宣成交纳租金，郭宣成也向浙江凯恩公司开具发票。虽然谢承颖和郭宣成不认可与浙江凯恩公司重新签订房屋租赁合同，但郭宣成收取浙江凯恩公司支付的租金并向其开具发票的行为，至少说明郭宣成对其与宜宾红楼梦公司之间的租赁合同终止履行知情并同意。基于此，可以认定郭宣成与宜宾红楼梦公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年5月31日解除。因郭宣成与谢承颖未将房屋产权变更事宜告知宜宾红楼梦公司，该解除对谢承颖发生法律效力。宜宾红楼梦公司并未拖欠使用涉案房屋期间的租金，现也不占有使用涉案房屋，谢承颖要求宜宾红楼梦公司交纳租金及腾退房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。宜宾红楼梦公司逾期未交纳反诉案件受理费，按其自动撤回反诉处理。谢承颖、郭宣成与浙江凯恩公司之间的法律关系，跟谢承颖与宜宾红楼梦公司之间的法律关系并非同一法律关系，浙江凯恩公司是否应当交纳租金及腾房的问题，应另案解决，本案不予处理。据此，一审法院于2021年3月判决：一、谢承颖与宜宾红楼梦酒业股份有限公司之间的租赁合同关系于2016年5月31日解除；二、驳回谢承颖的其他诉讼请求。二审审理中，为证明涉案合同的履行情况，谢承颖申请证人孙某出庭作证。孙某作证称，其系郭宣成与宜宾红楼梦公司于2011年12月23日签订的《房屋租赁合同》中载明的经纪人，郭宣成与宜宾红楼梦公司签订的合同是7+3的合同，第四年由王冲代宜宾红楼梦公司交纳房租，后三年由浙江凯恩公司交纳房租，浙江凯恩公司实际是为宜宾红楼梦公司缴纳租金，各方履行的均是郭宣成与宜宾红楼梦公司签订的《房屋租赁合同》。浙江凯恩公司曾提出与郭宣成直接签订合同，但双方未能就租金与租期协商一致。之所以给浙江凯恩公司开发票是因为该公司系上市公司并一再要求，所以郭宣成才予以同意。谢承颖、郭宣成对孙某的证人证言质证称，认可孙某的证人证言，涉案合同是郭宣成和宜宾红楼梦公司签订的，浙江凯恩公司仅是代付租金，郭宣成应浙江凯恩公司的要求为其开具发票，并不能证明谢承颖和浙江凯恩公司形成了租赁合同关系，本案始终只有谢承颖和宜宾红楼梦公司之间的合同关系。浙江凯恩公司、宜宾红楼梦公司对孙某的证人证言质证称，涉案合同没有载明孙某的身份证号，孙某也未出示房产经纪相关的证书，对孙某的真实身份无法核实，对其证言的关联性和证明目的均不认可，该证人证言恰恰证明孙某并非涉案法律关系的居间人，实际为郭宣成的代理人。孙某称承租主体和纳税主体一致，但发票却又给浙江凯恩公司出具，其陈述前后矛盾。孙某作为经纪人，其所在经纪公司已经收取了相应的中介费用，但孙某又收取郭宣成的好处费，所以他的证人证言无效，没有法律效力。谢承颖另提交四组证据，第一组证据为2018年8月3日至9月18日期间郭宣成与孙某的微信聊天记录，证明孙某作为中间人，负责开具发票，发票只是应承租方的要求开具，开给谁不代表谁就是承租人，涉案房屋的承租人始终是宜宾红楼梦公司。第二组证据为2019年1月17日郭宣成和孙某的聊天记录，证明郭宣成直到2019年才知道浙江凯恩公司在使用涉案房屋，宜宾红楼梦公司违约转租。第三组证据为郭宣成和孙某2019年2月12日至2月19日的聊天记录，证明开具发票和承租人身份没有关系。第四组证据为收条，证明证人孙某负责开具发票，熟悉合同履行过程。郭宣成认可上述证据。浙江凯恩公司、宜宾红楼梦公司质证称，对于微信聊天记录中孙某的身份无法确认，对于第一组证据，关联性和证明目的不予认可，该证据无法证明浙江凯恩公司代付租金的事实，恰恰证明浙江凯恩公司向郭宣成支付租金并非代付；对于第二组证据，关联性和证明目的不予认可，该证据无法证明郭宣成直到2019年才知道或应该知道浙江凯恩公司实际使用房屋的事实，结合第一组证据可以确定，早在2016年6月17日郭宣成第一次向浙江凯恩公司开具发票时，便知道或应当知道浙江凯恩公司实际使用房屋；对于第三组证据，该份证据的关联性和证明目的不予认可，该份证据无法证明付款方和实际购买方没有关系，恰恰相反，该证据证明浙江凯恩公司向郭宣成支付租金的行为并非代付；对于第四组证据，证明目的不予认可，该证据不仅仅证明孙某熟悉案件，更进一步证明孙某并非案涉法律关系的居间人，而是郭宣成的代理人。关于浙江凯恩公司与郭宣成之间的关系，浙江凯恩公司称系通过中介与郭宣成就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，签订合同的时候郭宣成并未到场，中介公司工作人员提供的合同上面已经有郭宣成的签字。浙江凯恩公司未向本院提供中介公司及工作人员的相关信息。谢承颖、郭宣成不认可上述合同的真实性，并申请对上述租赁合同中郭宣成的签字是否为郭宣成书写申请笔迹鉴定。关于诉讼请求，经本院释明，谢承颖在二审中明确以下问题：一是谢承颖收回涉案房屋系自用，故主张其与宜宾红楼梦公司之间的合同已于2019年5月31日到期；二是关于占有使用费的标准，谢承颖明确要求宜宾红楼梦公司与浙江凯恩公司按照谢承颖与宜宾红楼梦公司之间合同约定的租金标准支付2019年6月1日之后的占有使用费。另根据谢承颖在一审中提交的涉案房屋的所有权证书，谢承颖于2019年3月29日登记为涉案房屋的所有权人。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，郭宣成与宜宾红楼梦公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。该合同履行过程中，谢承颖从郭宣成处购买涉案房屋，并于2012年3月29日取得涉案房屋所有权，谢承颖在取得涉案房屋所有权之时即与承租人宜宾红楼梦公司建立房屋租赁合同关系，双方均应依约履行。根据各方当事人的诉辩意见，各方在二审中的争议焦点如下：一是谢承颖与宜宾红楼梦公司之间的房屋租赁合同是否于2016年5月31日终止；二是谢承颖与浙江凯恩公司之后是否成立新的房屋租赁合同法律关系。谢承颖主张，本案只有谢承颖与宜宾红楼梦公司之间一个房屋租赁合同法律关系，浙江凯恩公司仅是代宜宾红楼梦公司支付租金，并未变更合同关系主体，谢承颖与浙江凯恩公司之间从未形成新的房屋租赁法律关系。宜宾红楼梦公司与浙江凯恩公司则主张宜宾红楼梦公司与谢承颖之间的房屋租赁合同已于2016年5月31日终止，之后浙江凯恩公司与郭宣成之间已经形成新的房屋租赁合同法律关系。本院对此分析如下：首先，宜宾红楼梦公司与谢承颖之间无解除或终止双方之间房屋租赁合同的合意。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。此外，在符合法定解除条件时，当事人也可以解除合同。本案中，在合同正常履行过程中，双方并未行使法定或约定解除权，亦无证据证明双方曾就解除或终止合同达成合意，宜宾红楼梦公司主张双方合同已经终止，但却未提交双方进行交接或结算的任何证据，亦未就合同约定的押金退还或折抵问题作出约定，故本院难以认定双方有提前解除或终止合同的合意。其次，本院难以认定浙江凯恩公司与郭宣成之间订立新的租赁合同关系。本案中，虽然郭宣成收取了浙江凯恩公司支付的租金并向其开具发票，但在经济活动中，承租人承租房屋后又将房屋交由其他主体使用的情况并不鲜见，因其他主体实际使用房屋，故由其他主体交纳房租亦符合情理，但是上述行为并不必然导致房屋租赁合同主体的变更。本案中，虽然浙江凯恩公司实际使用涉案房屋并向郭宣成交纳租金，郭宣成亦向浙江凯恩公司开具发票，但是在无证据证明谢承颖与宜宾红楼梦公司之间的房屋租赁合同已经解除或终止的情况下，浙江凯恩公司支付租金的行为仅是变更了承租人宜宾红楼梦公司支付租金的方式，并不能以此证明浙江凯恩公司与郭宣成之间订立了新的合同关系。虽然浙江凯恩公司提交了其与郭宣成签订的《房屋租赁合同》，但郭宣成不认可该合同上的签名系其所签，而根据浙江凯恩公司的陈述，浙江凯恩公司在签订上述合同时，郭宣成并未在场，浙江凯恩公司亦不能提供签订上述合同的中介人员的相关信息，导致本院无法核实。宜宾红楼梦公司与浙江凯恩公司虽不认可孙某的身份，但又不能提供其主张的所谓“真实”孙某的相关信息，因郭宣成与宜宾红楼梦公司于2011年12月23日签订的《房屋租赁合同》中明确载明孙某为经纪人，且留存了孙某的手机号码，本院在通知证人出庭作证时，亦是通过上述合同留存的手机号码联系孙某，故本院确认孙某身份的真实性。结合孙某的证人证言以及谢承颖在二审中提交的新证据，本院难以认定浙江凯恩公司与郭宣成之间就涉案房屋签订新的房屋租赁合同。最后，谢承颖与浙江凯恩公司之间未成立新的房屋租赁合同法律关系。如前所述，根据现有证据，本院不能认定浙江凯恩公司与郭宣成之间就涉案房屋签订新的房屋租赁合同。即使郭宣成与浙江凯恩公司签订过上述《房屋租赁合同》，因郭宣成在该合同签订之时已非涉案房屋的所有权人，在谢承颖对上述合同不予认可且无其他证据证明郭宣成签订上述合同系经过谢承颖授权的情况下，上述合同对谢承颖亦不具有法律约束力。据此，谢承颖与浙江凯恩公司之间未成立新的租赁合同法律关系。综上，谢承颖与宜宾红楼梦公司之间的房屋租赁合同并未因浙江凯恩公司向郭宣成交纳租金而终止，谢承颖与浙江凯恩公司之间亦未形成新的房屋租赁合同法律关系。一审法院仅以郭宣成收取浙江凯恩公司租金并向其开具发票为由即认定谢承颖与宜宾红楼梦公司之间的合同于2016年5月31日解除，处理方式欠妥，本院依法予以纠正。根据谢承颖与宜宾红楼梦之间的《房屋租赁合同》，合同履行期限自2012年5月31日至2019年5月31日，虽然合同约定在租赁合同到期且谢承颖不自用的情况下，宜宾红楼梦公司可以作为第一优先承租人继续承租涉案房屋3年，但上述约定的前提是谢承颖不自用。现谢承颖明确表示其收回涉案房屋系自用，故上述合同的租赁期限应于2019年5月31日届满。因租赁合同到期届满，谢承颖要求判令解除合同的请求，本院不予支持。因谢承颖与浙江凯恩公司之间并未形成房屋租赁法律关系，故其要求解除与浙江凯恩公司之间租赁关系的请求，无事实依据，本院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，如承租人继续使用租赁物，应当向出租人支付占有使用费。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。宜宾红楼梦公司与谢承颖之间的房屋租赁合同已于2019年5月31日届满，宜宾红楼梦公司作为承租人应当将其承租的北京市东城区XX街XX号内的所有房屋腾退给谢承颖。因浙江凯恩公司现系涉案房屋的实际使用人，其占有、使用涉案房屋亦无其他合法依据，故其应与宜宾红楼梦公司一并腾退。根据本案查明事实，宜宾红楼梦公司与浙江凯恩公司交纳房屋租金至2019年5月31日，谢承颖要求承租人宜宾红楼梦公司与实际使用人浙江凯恩公司按照合同约定的租金标准一并支付自2019年6月1日至实际腾退之日止的占有使用费，有事实及法律依据，本院依法予以支持。因宜宾红楼梦公司与浙江凯恩公司占用涉案房屋的事实一直持续至今，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，本院统一适用《中华人民共和国民法典》相关条款处理双方关于涉案房屋腾退以及占有使用费支付等问题。综上所述，谢承颖的上诉请求部分成立，部分不成立。对于成立的部分，本院予以支持，对于不成立的部分，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初8801号民事判决；二、自本判决生效之日起三十日内，浙江凯恩特种材料股份有限公司、宜宾红楼梦酒业股份有限公司向谢承颖腾退北京市东城区XX街XX号房屋；三、宜宾红楼梦酒业股份有限公司、浙江凯恩特种材料股份有限公司以每年1717200元为标准，向谢承颖支付二〇一九年六月一日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；四、驳回谢承颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17714元，由浙江凯恩特种材料股份有限公司负担8857元（于本判决生效之日起七日内交纳），由宜宾红楼梦酒业股份有限公司负担8857元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费17714元，由浙江凯恩特种材料股份有限公司负担8857元（于本判决生效之日起七日内交纳），由宜宾红楼梦酒业股份有限公司负担8857元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  赵胤晨审 判 员  梁立君二〇二一年九月二十九日法官助理  辛明明书 记 员  史其申刘梓晨