黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1005民初843号原告：黑龙江千惠房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区天安路58号。法定代表人：王鸿纯，总经理。委托诉讼代理人：李秀，男，黑龙江千惠房地产开发有限公司员工。被告：张世龙，男，1965年1月18日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：沈丽，黑龙江大正律师事务所律师。被告：朱传高，男，1980年10月20日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市西安区。原告黑龙江千惠房地产开发有限公司与被告张世龙、朱传高抵押合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序于2021年6月10日公开开庭进行了审理，双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。原告黑龙江千惠房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法认定担保合同无效；2.依法认定商品房认购协议书无效；3.依法认定赔偿责任；4.诉讼费由二被告承担。后原告撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2019年1月8日，被告朱传高向被告张世龙借款10万元整，借款期限2个月，在本金中扣除利息0.8万元，实得借款9.2万元，原告以签订商品房买卖合同形式为借款提供担保，担保房产为悦翔名苑小区*******79.8平方米、***********62.63平方米、*************48.02平方米。结合以上事实，原告认为其与被告张世龙虽然名义上签订的是商品房买卖合同，但双方没有房屋买卖合意，也没有互为对价和对房屋具体购买事宜进行磋商，双方真实合意为借款提供担保，名为买卖、实为借款担保。原告所提供的担保财产在抵押之前就已经出售，意思表示真实是民事法律行为生效的要件之一。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定，原告与被告张世龙签订的商品房认购协议书应为无效，同时也应认定担保行为无效。依据《中华人民共和国民法典》第三百八十八条的规定，设立担保物权应当依照本法和其他法律规定订立担保合同，担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同，担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。此项法律规定明确了非典型担保合同的效力，只要与之相关的担保合同都是主债权债务的从合同。从法律层面认可了有担保功能的非典型担保合同的效力，担保合同的范围不再仅限于抵押合同、质押合同等典型担保合同。所以非典型担保应受我国民法典相关法律制约和调整。被告张世龙辩称，一、原告的诉请没有事实及法律依据。2018年1月8日，被告朱传高向被告张世龙借款16万元，不是原告所称的10万元，被告张世龙有转账记录，证人出庭作证。借款期限是4个月，也不是原告所称的2个月，借条并非是捏造借款本金20万元，而是被告张世龙担心被告朱传高无法给付利息，在借款中优先扣除。借条中约定，如果到期不归还此借款所抵押的房产归张世龙所有。原告与被告张世龙签订了三套商品房认购协议书，并开具了三张发票。借款到期后，被告朱传高未履行还款义务，按照借条中约定，该房产应归被告张世龙所有，该商品房购房协议是双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规规定的强制性条款应认定合法有效。该协议属于债务到期后双方达成的以房抵债协议，而非原告主张的担保。案涉房屋并非抵押物，故不适用于我国担保法及相关司法解释的规定。应当依法确认商品房认购协议书的效力，原告应按该协议履行相关义务。二、关于原告主张的赔偿责任。原告作为房地产开发商，对自己的房屋信息最为清楚，原告称其所担保的财产已在抵押之前出售，其就案涉房屋存在一房二卖的行为，原告存在获取不正当利益的故意，也是产生本诉的原因，如果原告所诉属实，就是原告明知案涉房屋出卖给第三人，仍愿意承担高风险，与被告张世龙签订商品房认购协议书，那么如该行为导致商品房认购协议书无法履行，原告应依法承担相应的后果。被告朱传高辩称，二被告之间不存在借贷关系，是原告向被告张世龙借款，用案涉的三个房屋做抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告朱传高于2019年1月8日给被告张世龙出具了一份借条，主要内容为被告朱传高向原告借款20万元，借款期限自2019年1月8日至2019年5月8日，借款期限为4个月，如果到期不归还此借款，所抵押的房产（**************）归张世龙所有。同日，原告与被告张世龙就上述借条中的三户房屋签订了三份商品房认购协议书，体现的房屋总价分别为187278元、263757元、311220元。同日，原告给被告张世龙出具了三份房地产开发有限公司销售收款票据，体现的房款价格均为上述价格，且用途均为上述三套房屋的购房款。2015年9月1日，原告与案外人刘宏伟就案涉房屋即*************签订了一份商品房买卖合同；2015年9月19日，原告与案外人徐伟就案涉房屋即****************签订了一份商品房买卖合同；2015年12月31日，原告与案外人潘爱华就案涉房屋即****************签订了一份商品房买卖合同，经本院与房产部门核实上述三份合同已在房产部门办理备案登记，但未办理抵押登记。庭审后，本院曾询问原告的委托诉讼代理人，案外人对该房屋是否已经办理产权证照，原告代理人明确表示未办理，因为房屋所在的工程尚未竣工验收，无法办理产权证照。被告张世龙也认可其未在签订商品房认购协议书时确认该房屋的状态。被告张世龙申请证人伊春良出庭作证，但其证言中涉及二被告之间借款的经过，不是本案审理的范围，故本院对其陈述原告提供上述三套房屋作为被告朱传高向被告张世龙借款的担保财产的事实予以确认。本院认为，通过被告朱传高给被告张世龙出具的借条可知，被告朱传高用***********************三套房屋为借款提供抵押担保，虽然该借条上无原告的盖章或签字确认，但在借条出具的当日，原告与被告张世龙签订了上述三套房屋的商品房认购协议，应视为原告以其名下房屋对张世龙的债权承担抵押担保责任的认可，故本案案由应从保证合同变更为抵押合同。关于原告要求确认担保合同无效、其与被告张世龙之间的商品房认购协议书无效的问题，虽然原告与被告张世龙未签订书面的抵押合同，但双方均认可签订商品房认购协议书就是为被告张世龙的债权提供抵押担保，故原告与被告张世龙形成的是事实上的抵押关系，而不是商品房买卖关系，双方签订的商品房认购协议书应视为另一种形式上的抵押担保合同，在抵押担保范围内是有效的。虽然原告将已经出售的房屋作为抵押财产，但该房屋尚未办理产权变更手续，物权尚未发生变动，原告还是该房屋的所有人，故原告与被告张世龙之间的抵押担保关系也是有效的。但因原告与被告张世龙未对抵押财产办理抵押登记，故被告张世龙对抵押财产的抵押权未设立。综上，原告主张其与被告张世龙之间的合同关系无效于法无据，本院对原告的诉讼请求不予支持。关于原告称二被告之间签订的借条体现的借款数额与实际借款数额不一致的问题，因本案是抵押合同纠纷，二被告之间的借贷纠纷不应在本案进行审理，如今后被告张世龙在主张债权时与被告朱传高及原告发生其他纠纷，双方可另行主张权利。关于被告张世龙主张因被告朱传高未履行还款义务，按照约定，案涉房产应归其所有，该商品房认购协议属于债务到期后双方达成的以房抵债协议，原告与其之间是商品房买卖关系的问题，根据庭审中双方当事人提供的证据及自认可知，原告与被告张世龙签订商品房认购协议书的真实目的就是为了被告朱传高借款提供担保，并非为了实现房屋买卖，且该商品房认购协议书是在被告朱传高出具借款当日签订的，并不是借款到期后签订的，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，如果将原告与被告张世龙签订的商品房认购协议视为被告朱传高给被告张世龙出具借条中抵押约定的追认，那么该约定即“如果到期不归还此借款，所抵押的房产（*******************）归张世龙所有”违反了上述强制性法律规定，应认定为无效，故本院对被告张世龙的上述主张不予支持。综上所述，依照，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十六条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告黑龙江千惠房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2300元减半收取1150元，由原告黑龙江千惠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 员 魏丹丹二〇二一年九月十日法官助理 魏柏松书 记 员 张 磊后附本案涉及的法律条款1.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十条第一款第一项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。