北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终11617号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京泰美味餐饮管理有限责任公司，住所地北京市丰台区马家堡东路101号院10号楼地下一层102。法定代表人：汪秀英，执行董事。委托诉讼代理人：黄忠川，男，北京泰美味餐饮管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：聂本勇，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江银泰百货有限公司，住所地杭州市延安路530号。法定代表人：陈晓东，董事长。被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司，住所地北京市丰台区马家堡东路101号院10号楼。负责人：扈佳娜，总经理。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王甲举，男，浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司法务。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈**，女，浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司法务。上诉人北京泰美味餐饮管理有限责任公司（以下简称泰美味公司）因与被上诉人浙江银泰百货有限公司（以下简称银泰公司）、被上诉人浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司（以下简称银泰大红门分公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2021)京0106民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。泰美味公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我公司的全部诉讼请求并驳回银泰大红门分公司的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由银泰公司、银泰大红门分公司承担。事实和理由：一、一审法院认定各方未就涉案房屋续约条件达成一致，认定我公司不享有优先续约权属于事实认定错误。事实是双方就涉案房屋由“美食广场”升级为“创意美食街区”的经营业态已经达成一致的续租意见，我公司也已经基于合理信赖做了充分准备工作。但银泰公司、银泰大红门分公司违反诚信原则，恶意将经营业态改为“零售业态”（但最终还是用于餐饮用途），以达到其恶意逃避违约责任的非法目的。1.根据2014年8月15日签订的《租赁合同》的第二条2.3、第三条3.1、第十一条11.4及11.6的具体约定内容整体看，我公司享有2年优先续约权，我公司承租涉案房屋时同意支付65万元的转让费用，并在承租后投入大量的财力物力对租赁场地进行装修改造，是得到了银泰公司、银泰大红门分公司给予我公司5年租期满后给予我公司2年优先续约权的肯定性承诺和保障。一审法院未能正确认定“同等条件”的含义，请二审法院依法改判。2.一审法院根据双方往来函件认定我公司未与银泰公司、银泰大红门分公司就续约条件协商一致，因此我公司不享有优先续约权，认定事实错误。一是我公司原本享有当然的2年优先续约权，我公司提交的证据能够充分证明我公司在银泰公司、银泰大红门分公司违背2年优先续约保障承诺的情形下，双方提前沟通并就涉案房屋由“美食广场”升级为“创意美食街区”达成一致续租意见。二是一审法院对银泰公司、银泰大红门分公司提交的2019年9月5日的《回函》、2019年9月11日的《沟通函》、2019年9月18日的文件和2019年9月30日的《沟通函》的真实性问题没有进行认定，庭审中我公司明确质证未收到前述文件，对方也未提交已向我公司送达的证据。3.一审期间银泰公司、银泰大红门分公司自认《租赁合同》是其制作提供的格式合同文本，根据《合同法》第四十一条的规定，“同等条件下”优先续约权和违约赔偿条款的效力问题不应当由提供格式条款的银泰公司、银泰大红门分公司任意解释，而应当作出对其不利的解释。二、一审法院认定《租赁合同》到期终止，我公司应当向银泰公司、银泰大红门分公司交纳2019年9月25日至2020年1月19日的场地占用费，明显属于事实认定错误、适用法律错误。依据《租赁合同》的约定和事实证据我公司应当享有2年优先续约权，故银泰公司、银泰大红门分公司无权要求我公司承担场地占用费。一审法院对我公司是否应当承担场地占用费、占用场地的时间、占用费的标准均未查明。1.银泰公司、银泰大红门分公司在未与我公司进行任何沟通的情况下在2019年9月18日自行对涉案房屋和电梯进行围挡并上锁，我公司根本无法进入场地，即自2019年9月18日起涉案房屋已为对方实际控制和支配，不存在我公司违约占用争议场地的问题。2.虽然一审法院对于我公司停止营业时间和停止使用争议租赁房屋的事实作出了正确认定，但仍错误认定我公司存在违约占用涉案房屋的情形。3.一审法院认定双方在2020年1月19日进行了场地交接属于错误的事实认定，2020年1月19日是双方在法院的主持下进行现场勘验，并非现场交接。4.一审法院判决我公司按照《租赁合同》约定日租金的三倍向对方支付占用费亦明显过高、显失公平，应以实际损失为限。首先，我公司根本不存在任何影响对方控制、支配涉案房屋的行为；其次，造成我公司未及时办理场地交接事宜的过错在于对方；最后，场地占用费属于承担违约责任的一种，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，承担违约责任既应考虑双方的过错，也应当有限度。银泰公司、银泰大红门分公司自2019年9月18日起已采取强制手段有效防止了其租金损失的发生，并且依据商业惯例，长期商业租赁通常会有几个月的免租期和空档期，因此银泰公司、银泰大红门分公司基本不会产生租金损失或仅仅发生极小的租金损失。三、一审法院认定我公司未对银泰公司、银泰大红门分公司收取的电费差价问题提出异议，仅依据发票证据即认定双方就电费差价款作为管理费达成了口头约定，属于事实认定错误。首先，签订的《租赁合同》第三条3.4已经明确我公司无需支付管理费；其次，我公司在2018年9月9日的回函中明确表示不同意支付管理费的要求；再次，我公司之所以同意支付电费差价，主要因为我公司需要继续承租涉案房屋而迫于对方的优势地位；最后，我公司的财务凭证上补交的电费登记的名目是电费差价而不是管理费。四、一审法院在判决我公司支付日租金3倍的占用费情况下又再次酌定我公司承担违约金10万元，属于事实认定错误、适用法律错误。我公司对《租赁合同》未能继续履行不存在任何过错，不应承担任何违约赔偿责任。一审法院依据《租赁合同》第11.4.2条约定作出判决，表明法院认可乙方在《租赁合同》约定的5年期满自然终止后违约，但又不予认定甲方在《租赁合同》5年期满自然终止后应承担违约责任，明显自相矛盾。五、一审法院对于我公司要求返还履约保证金、预付卡保证金的诉讼请求，认为应当在双方结清所有款项，预付卡结算手续处理完毕后退回，属于事实认定错误、适用法律错误。首先，我公司享有2年优先续约权，银泰公司、银泰大红门分公司应向我公司返还履约保证金、预付卡保证金。其次，银泰公司、银泰大红门分公司违反《租赁合同》和《预付卡协议》的约定冒充我公司负责人的名义私自张贴退卡通知，导致我公司正常营业期间大量预付卡被退回，严重损害了我公司的正常经营，给我公司造成较大的经济损失，银泰公司、银泰大红门分公司应当向我公司承担违约责任；再次，银泰公司、银泰大红门分公司撕毁同意续约协议后，我公司一直积极履行预付卡退款事宜，因收银系统我公司无法控制，造成极少数客人的退卡退款工作无法完成，但未因预付卡事宜给对方造成任何影响和损失；最后，涉案房屋自2019年9月18日被对方控制，即便我公司同意处理预付卡事宜，也因对方的过错处置行为导致无能为力，故一审法院认定在我公司处理完毕预付卡事宜后再退还预付卡保证金根本无法执行。综上，一审法院对我公司是否享有“同等条件下”的优先续约权事实认定错误，银泰公司、银泰大红门分公司对双方未能达成续约事宜存在重大过错，应当向我公司承担违约赔偿责任，请求二审法院查清事实后依法改判维护我公司的合法权益。银泰公司、银泰大红门分公司辩称，同意一审判决，不同意泰美味公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。泰美味公司向一审法院起诉请求：1.请求判令银泰公司、银泰大红门分公司退还履约保证金300577.50元以及预付卡保证金80000元，赔偿违约金487603元（四个月租金），赔偿设计费20000元，退还多收的电费94420.18元，赔偿转让费650000元，装饰装修家居厨具设备等损失650000元；2.诉讼费由银泰公司、银泰大红门分公司承担。一审法院认定事实如下：2014年8月15日，银泰大红门分公司（甲方、出租方）与恒美公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，大致记载：乙方经营档口餐饮，品牌为美食广场；租赁期限自2014年9月15日至2019年9月14日；租赁合同期满，在同等条件下乙方有优先续约权，但应于期满前三个月提出书面申请，续约条件双方商议决定，乙方未在合同约定期限内提出书面申请的，视为放弃优先续约权；合同期满后同等条件下乙方享有2年优先续约权，乙方一次性支付65万元场地转让费、特别保证金3万元（需签署预付卡协议）；乙方须向甲方交纳履约保证金300577.50元，用于乙方对履行本合同各条款之保证；租赁合同期满或提前终止时，乙方结清所有应付费用后，甲方应在30天内将履约保证金无息一次性全部退还给乙方；如乙方逾期支付租金或物业管理费超过15天，则履约保证金抵作相应的租金或物业管理费；乙方与任何第三方发生的债务关系或其他违法经营所造成的法律后果不得影响甲方，如因此导致甲方损失，甲方有权扣除相应的履约保证金以获得补偿；乙方在合同提前终止或期满终止后10日内将租赁场地及甲方提供的配套设施以完好状态交还甲方，如损坏需按价赔偿。如乙方未按照约定日期交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失将由乙方承担。乙方留存于房屋内的财物被视为其放弃所有权，甲方可任意处置且无需承担法律责任，乙方如逾期交还，应按日租金标准的三倍，向甲方支付逾期占用费，并且，乙方需按合同的规定支付逾期腾退期间的物业管理费和实际使用量及损耗量的能源费（如水、电等）。乙方依照约定解除合同（不可抗力除外）或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项。乙方应在合同解除后20日内将租赁场所交还甲方。如果本合同解除时，乙方租赁期限不满六个租赁年度的，甲方除承担11.6.1责任外，还应赔偿乙方相当于4个月租金的违约金。如果本合同解除时，乙方租赁期限满六个租赁年度的，甲方除承担11.6.1责任外，还应赔偿乙方相当于2个月租金的违约金。同日，银泰大红门分公司与恒美公司签订《预付卡协议》，约定在合作期满结算完毕且乙方妥善处理后续使用和办理等相关事宜后1个月内由甲方无息返还给乙方。2014年11月20日，银泰大红门分公司（甲方，出租方）与恒美公司（乙方、承租方）、泰美味公司（丙方、受让方）签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定乙方在2014年8月15日与甲方签订的《浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司房屋租赁合同》，乙方拟将该合同项下权利和义务全部转让至丙方。2017年11月3日，银泰大红门分公司与泰美味公司签订《补充协议》，将原协议中预付卡履约保证金3万元更改为5万元。合同签订后，泰美味公司向银泰大红门分公司支付履约保证金300577.50元，预付卡保证金80000元，合同转让费650000元。2019年4月15日，泰美味公司支付管理费（电费差价款2018.9.16-2019.5.15）共计94420.18元，银泰大红门分公司给泰美味公司开具名称为“企业管理服务*物业费”的发票。2019年5月17日，泰美味公司向银泰大红门分公司提出《续约申请》。6月5日，银泰大红门分公司回复：将会对泰美味公司目前经营的位置进行重新规划，调整为餐饮零售综合创意街区，不再规划美食广场品类。介于泰美味发来的续约申请，银泰大红门分公司会对创意街区进行重新招商，针对规划调整方案会对品牌进行专业衡量，包括设计方案，动线规划，品牌落位，商务条件等多方考量，如果泰美味公司也有做创意的考虑，银泰大红门分公司将会有招商人员进行对接。7月25日，泰美味公司出具《关于泰美味美食城续约申请及情况说明》：泰美味公司已经与银泰大红门分公司就美食广场升级改造成美食街的经营形式达成了共识，升级改造方案也与银泰大红门分公司相关人员进行沟通和商榷，并就相关问题进行了一再整改，形成了比较完善的方案。现就具体如何落实方案，感觉时间紧迫，望银泰大红门分公司就续约问题尽快与泰美味公司商讨，确定。9月2日，泰美味公司出函询问关于两年优先续约权的问题，请银泰大红门分公司于9月14日前给予书面明确答复。9月5日，银泰大红门分公司出具《回函》：特询问泰美味公司是否有意向续租该位置经营零售业态，若泰美味公司同意按照银泰大红门分公司规划经营零售业态，请与招商部门洽谈续约事宜，若泰美味公司不同意经营零售业态，则银泰大红门分公司将重新就该位置进行招租。是否同意续租尽快回复。9月9日，银泰大红门分公司出具《沟通函》：由于泰美味公司未回复，若泰美味公司在9月14日之前仍不回复，银泰大红门分公司将视同泰美味公司放弃续约，双方合同到期解除，请泰美味公司按照合同约定履行解约手续并交还场地。9月10日，泰美味公司出具《公司函》：《租赁合同》明确载明租赁期间为七年，若租赁期间不满七年，将会赔偿至少相当于两个月的违约金。由于双方的《租赁合同》尚在履行期内，银泰大红门分公司将“档口餐饮”“美食广场”变更为“零售业态”，是对《租赁合同》内容实质性更改。银泰大红门分公司在未经泰美味公司同意的情况下擅自以泰美味公司名义张贴《退卡通知》，实质是在为银泰大红门分公司变更经营范围做准备，该行为违反《租赁合同》，也损害了泰美味公司的合法权益。9月23日，泰美味公司出具《公司函》：不认可银泰大红门分公司提到的合同终止原因，泰美味公司始终认为《租赁合同》尚在履行期间内，不符合任何的解除的条件。《租赁合同》明确约定合作期限为七年，现合约未满，解除合同条件尚未成就。即使银泰大红门分公司认为双方签订的《租赁合同》履行期限届满，泰美味公司也完全按照《租赁合同》中约定的提前三个月书面申请续租，银泰大红门分公司也回函表示同意，此外双方就续租事宜达成多次口头合意，因此没有理由终止协议。9月30日，银泰大红门分公司出具《沟通函》：双方之间的《租赁合同》已于2019年9月14日到期，到期后泰美味公司于2019年9月18日自行停止营业但至今仍未按照《租赁合同》规定向银泰大红门分公司交还场地。特函告1.自2019年9月25日起请泰美味公司按照12023.10元支付场地占用费，2.请泰美味公司尽快交还场地并支付场地占用费及拖欠的水电费费用，3.若泰美味公司接到本函件后拒绝配合，将依法提起诉讼。2019年9月14日，泰美味公司开始撤场，9月18日停业，设备设施未腾退，消费者预付卡退费事宜尚未处理完毕。泰美味公司欠付电费54478元、水费10782.50元。2020年1月19日，泰美味公司与银泰大红门分公司现场勘验，对现场进行交接。2020年8月3日，泰美味公司报警称银泰大红门分公司未经其同意，将其租赁场地内的机器设备、装饰装修私自处置。庭审中，泰美味公司提交微信记录，欲证明银泰大红门分公司同意与泰美味公司续约，为此泰美味公司支付设计费2万元对美食街空间进行设计。银泰大红门分公司对微信记录真实性认可，但其认为恰恰证明双方并未达成续约协议，泰美味公司对美食街空间进行设计是错误的商业判断。另，2015年12月16日，食药监局对泰美味公司蛋糕发霉变质进行处罚；2018年8月13日，食药监局对泰美味公司使用腐败变质、油脂酸败、霉变生虫、污秽不洁、混有异物、掺杂掺假、感官性状异常的食品原料、食品添加剂的违法行为进行罚款、没收违法所得、没收非法财物；2019年7月15日，食药监局对泰美味公司未取得食品经营许可从事食品经营活动，进行罚款，没收违法所得，没收非法财物。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，根据泰美味公司与银泰大红门分公司签订的《租赁合同》，租赁期限自2014年9月15日至2019年9月14日，现该合同已到期终止，对续约条件，双方未商议一致。就泰美味公司称其享有优先续约权，从双方往来函件可以看出，银泰大红门分公司将其欲改变经营业态的决定通知泰美味公司，并询问泰美味公司是否有意向续租该位置经营零售业态，但泰美味公司并未在给定的时间内对此进行回复，银泰大红门分公司作为出租人，有权根据其自身发展考量房屋如何使用，泰美味公司在改变经营业态的前提下，在设计方案，动线规划，品牌落位，商务条件等与其他单位同等条件下，才享有优先续约权。泰美味公司未对银泰大红门分公司的询问积极答复，就续约问题未能达成一致后，又称《租赁合同》租期为7年，该意见法院无法采纳。至于泰美味公司依据《租赁合同》第11.6.2条款，要求4个月的租金作为违约金，纵观双方签订的《租赁合同》，该条款是泰美味公司行使合同解除权时违约金的计算方式，现合同到期终止，不适用此违约金条款。故泰美味公司称银泰公司、银泰大红门分公司违约，要求银泰公司、银泰大红门分公司赔偿违约金、装修设计费2万元的诉讼请求，法院不予支持。关于泰美味公司称银泰大红门分公司多收电费情节，银泰大红门分公司解释为根据《租赁合同》约定电费1.44元/度，后电费下调，双方口头约定电费差价款作为管理费由泰美味公司交纳。2019年4月15日，泰美味公司支付2018.9.16-2019.5.15管理费94420.18元时并未提出异议，且银泰大红门分公司也已为泰美味公司开具了发票，现泰美味拖欠2019.7.16-2019.9.15管理费19883.60元，应当向银泰大红门分公司交纳。故对泰美味公司要求银泰公司、银泰大红门分公司退还94420.18元的诉讼请求，法院不予支持，对银泰大红门分公司要求泰美味公司交纳管理费19883.60元的诉讼请求，法院予以支持。《租赁合同》于2019年9月14日到期终止后，泰美味公司应于10日内将租赁场地交还，泰美味公司未按合同约定腾退场地，双方于2020年1月19日进行场地交接，故自2019年9月25日至2020年1月19日的场地占用费泰美味公司应当交纳。泰美味公司在双方交接后报警称设备被银泰大红门分公司擅自处理，并要求装饰装修家具设备损失65万元，无法律依据，法院不予支持。银泰大红门分公司要求泰美味公司支付自2019年9月25日至2020年1月19日的场地占用费1526933.70元，于法有据，法院予以支持。泰美味公司认可拖欠电费、水费，故对银泰大红门分公司要求泰美味公司支付电费54478元、水费10782.50元的诉讼请求，法院予以支持。待双方结清所有款项，预付卡结算手续处理完毕后，可将履约保证金、预付卡保证金退回，现泰美味公司要求退还上述款项，法院不予支持。因泰美味公司违约，银泰大红门分公司要求按照《租赁合同》第11.4.2条款，要求4个月的租金作为违约金，同理，该条款系银泰大红门分公司行使合同解除权时违约金的计算方式，现合同到期终止，不适用此违约金条款。但鉴于泰美味公司违约给银泰大红门分公司带来的损失，违约金法院进行酌定。泰美味公司要求银泰公司、银泰大红门分公司返还65万元转让费，无法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条之规定，一审法院于2021年6月判决：一、确认北京泰美味餐饮管理有限责任公司与浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司签订的《租赁合同》于2019年9月14日到期终止；二、北京泰美味餐饮管理有限责任公司于判决生效后十日内支付浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司2019年9月25日至2020年1月19日的场地占用费1526933.70元、电费54478元、水费10782.50元、管理费19883.60元；三、北京泰美味餐饮管理有限责任公司于判决生效后十日内赔偿浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司违约金10万元；四、驳回北京泰美味餐饮管理有限责任公司全部本诉诉讼请求；五、驳回浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，泰美味公司上诉要求改判支持其全部诉讼请求并驳回银泰大红门分公司的全部反诉请求。经查，根据泰美味公司与银泰大红门分公司签订的《租赁合同》，租赁期限自2014年9月15日至2019年9月14日，现该合同已到期终止，对续约条件，双方未商议一致。泰美味公司主张其享有优先续约权，从双方往来函件可以看出，银泰大红门分公司将其欲改变经营业态的决定通知泰美味公司，并询问泰美味公司是否有意向续租该位置经营零售业态，但泰美味公司并未在给定的时间内对此进行回复，银泰大红门分公司作为出租人，有权根据其自身发展考量房屋如何使用，泰美味公司在改变经营业态的前提下，在设计方案，动线规划，品牌落位，商务条件等与其他单位同等条件下，才享有优先续约权。泰美味公司未对银泰大红门分公司的询问积极答复，就续约问题未能达成一致后，又称《租赁合同》租期为7年，该意见缺乏充分法律依据及合同依据，本院难以采信。故综合上述情形，一审法院对泰美味公司要求银泰公司、银泰大红门分公司赔偿违约金、装修设计费2万元的诉讼请求均未予支持的处理符合法律规定及本案的实际情况，并无不当，本院予以确认。关于泰美味公司要求银泰大红门分公司退还多收电费并驳回银泰大红门分公司要求其交纳管理费的请求，经查，一审法院系根据本案查明的事实进行的相关认定及处理。本院经审查认为，一审法院上述部分的认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。另查，一审法院结合本案查明的事实、双方陈述及双方交接情形及银泰大红门分公司的实际损失情况，所确认的泰美味公司应支付的场地占用费、电费、水费及违约金均并无不当，符合本案的实际情况，本院予以确认。关于泰美味公司要求退还履约保证金及预付卡保证金的意见，应待双方结清所有款项，预付卡结算手续处理完毕后再行主张，现泰美味公司要求退还上述款项，本院不予支持。另，泰美味公司在双方交接后报警称设备被银泰大红门分公司擅自处理，并要求装饰装修家具设备损失65万元及要求返还65万元转让费的主张，均缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，泰美味公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25040元，由北京泰美味餐饮管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 李俊晔审 判 员 王 元二〇二一年九月二十三日法官助理 黄 骏书 记 员 黄雅楠