河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫06民终940号上诉人（原审被告）：秦强，男，1991年3月27日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被上诉人（原审原告）：新乡市新鼎物业服务有限公司，住所地新乡市红旗区金穗大道与新二街交叉口东北角迎宾大厦一期公元国际1单元1201号。法定代表人：林娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：姬童童，河南大正永衡律师事务所律师。上诉人秦强因与被上诉人新乡市新鼎物业服务有限公司（以下简称新乡新鼎物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2021）豫0611民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。秦强上诉请求：1.撤销一审判决，改判秦强支付物业管理服务费2072元;2.改判秦强不支付物业管理服务费违约金;3.一、二审案件受理费由新乡新鼎物业公司承担。事实和理由：2017年12月27日新乡新鼎物业公司与鹤壁市淇滨区天润嘉城小区业主委员会就天润嘉城小区的物业服务签订《天润嘉城物业服务合同》，合同约定了服务标准，包括:绿地、水系、园林小品、宣传栏、牌匾等项目，但合同签订后，新乡新鼎物业公司未按照物业服务合同的内容服务，小区内绿化常年没人管理，绿化带常年荒芜，水系有水但常年不更换，水池内杂物漂浮，臭味难闻，路灯、雨水井、排水沟也没有按合同清理等，也没有按照《中华人民共和国民法典》第九百四十三条之规定履行报告义务，秦强多次找新乡新鼎物业公司要求按照服务合同履行服务义务，新乡新鼎物业公司口头答应整改，但至今未整改。一审法院仅依据物业合同，没有采纳秦强的答辩意见及证据，就判决秦强支付物业费和违约金，显失公平，损害了秦强的合法权益。新乡新鼎物业公司辩称，自2017年10月份新乡新鼎物业公司就投入大量人力物力财力，使小区绿化环境、设施等方面均得到改善，已经按照物业服务合同履行义务，该小区大部分业主已交费，但秦强未按合同约定交纳物业费，已构成违约，应按合同约定支付违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。新乡新鼎物业公司向一审法院起诉请求：判令秦强支付物业服务费4145.7元，并支付违约金（按照日息3‰自2017年10月1日起计算至秦强实际履行之日止）。一审法院认定事实：2017年10月27日，新乡新鼎物业公司（乙方）与鹤壁市淇滨区天润嘉城小区业主委员会（甲方）就天润嘉城小区的物业服务签订《天润嘉城物业服务合同》，主要约定合同期限为一年，自2017年10月1日起算，一年到期后，本合同自动延续，时限为三年。物业服务内容：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维护、养护、运行和管理；3、公共设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护和管理；4、共用绿地、花木、建筑小品等的补栽、养护与管理等。2017年10月1日-2019年9月30日期间的物业服务费标准：1-6层住宅：0.7元／月／平方米，7层以上住宅：0.9元／月／平方米；多层电梯维护、年检费：300元／户／年。业主应当按照住宅所登记建筑面积及约定的物业服务费标准向乙方交纳物业服务费。违约责任：经乙方多次催缴物业服务费，业主无特殊理由而未按期交纳物业服务费的，乙方有权自逾期之日按照每日千分之三收取违约金。2019年10月20日，秦强与鹤壁市淇滨区天润嘉城小区业主委员会再次签订《天润嘉城物业服务合同》，由新乡新鼎物业公司对鹤壁市淇滨区天润嘉城小区提供物业服务，合同期限自2019年10月1日至2022年9月30日，物业服务内容比2017年10月27日服务合同增加1项：附属配套建筑和设施的小修、养护和管理。物业服务费标准：1-6层住宅：0.6元／月／平方米，7层以上住宅：0.9元／月／平方米，多层电梯维保、年检费：300元／户／年。其他内容同2017年10月27日合同一致。秦强系鹤壁市淇滨区天润嘉城小区26号楼1单元302室住户，住宅面积为135.24平方米。新乡新鼎物业公司提供物业管理服务期间，秦强拖欠2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费共计4145.76元未支付。经新乡新鼎物业公司催要物业管理费未果，诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……。”本案中，新乡新鼎物业公司与鹤壁市淇滨区天润嘉城小区业主委员会就天润嘉城小区的物业服务签订《天润嘉城物业服务合同》，由新乡新鼎物业公司为秦强居住的鹤壁市淇滨区天润嘉城小区提供物业服务，秦强系鹤壁市淇滨区天润嘉城小区26号楼1单元302室住户，享受了新乡新鼎物业公司提供的物业服务，应按约定交纳物业服务费，秦强未交纳2017年10月1日至2020年9月30日期间物业服务费4145.76元（135.24平方米×0.7元／月×24月＋135.24平方米×0.6元／月×12月＋300元／年×3年），对此应承担责任，新乡新鼎物业公司要求秦强交纳该期间物业服务费4145.7元未超出上述金额，予以支持。关于新乡新鼎物业公司要求秦强按日30‰支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。秦强未按时交纳物业管理服务费，已构成违约，应当承担违约责任，《天润嘉城物业服务合同》约定违约金的计算方式明显过高，结合本案实际，法院对新乡新鼎物业公司主张的违约金计算标准调整为以每年欠付的物业费为基数，分别自2017年10月1日、2018年10月1日、2019年10月1日起按新乡新鼎物业公司起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85％计算至实际履行之日止，经核算截止2020年9月30日的违约金共计324元。秦强辩称新乡新鼎物业公司未按合同约定标准履行服务，但其并未提供充分证据予以证明，且物业服务存在瑕疵不是业主拒交物业费的理由，业主对物业服务企业的服务质量有意见或建议，可以通过业主委员会依法维权，而不能以此拒交物业费。判决：一、秦强于判决生效之日起十日内向新乡新鼎物业公司支付2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业管理服务费4145.7元及违约金324元（自2020年10月1日起的违约金以4145.7元为基数，按年利率3.85％计算至实际履行之日止）；二、驳回新乡新鼎物业公司其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，《天润嘉城物业服务合同》系新乡新鼎物业公司与鹤壁市淇滨区天润嘉城小区业主委员会签订，应属合法有效，对业主具有约束力。新乡新鼎物业公司于2017年10月1日起向天润嘉城小区提供物业服务，业主应基于合同约定缴纳物业服务费用。业主秦强接受了新乡新鼎物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，秦强如认为新乡新鼎物业公司提供的物业服务不符合约定，可主张新乡新鼎物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒交物业费。综上所述，秦强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由秦强负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇二一年九月十七日书记员  申 霞附：本案援引的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。