浙江省金华市婺城区人民法院    民事判决书    （2021）浙0702民初5249号     原告：冯世群，女，1979年12月18日出生，汉族，住浙江省富阳市。       委托诉讼代理人：余建平，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。       委托诉讼代理人：杜智聪，浙江君安世纪（金华）律师事务所实习律师。       被告：金真葳，男，1989年5月24日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。       委托诉讼代理人：姜丽珍，浙江泽鉴律师事务所律师。       第三人：金华市亿星房地产经纪有限公司，住所地浙江省金华市婺城区南苑路142号由西向东第3间。       法定代表人：刘锦花，执行董事。       委托诉讼代理人：张莉（公司员工），女，1986年9月9日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区，公民身份号码：XXX。       原告冯世群诉被告金真葳、第三人金华市亿星房地产经纪有限公司（以下简称亿星房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案。本案于2021年7月20日第一次公开开庭。原告冯世群及其委托诉讼代理人余建平，被告金真葳的委托诉讼代理人姜丽珍，第三人亿星房地产经纪公司的委托诉讼代理人张莉到庭参加诉讼。后，因原告变更诉讼请求，本案于2021年8月12日第二次公开开庭。原告冯世群的委托诉讼代理人余建平，被告金真葳的委托诉讼代理人姜丽珍到庭参加诉讼。第三人亿星房地产经纪公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院曾组织双方多次调解，均未果。本案现已依法审理终结。       原告冯世群向本院提出诉讼请求：1．判令确认原、被告签订的《房屋买卖居间合同》有效；2．判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖居间合同》，立即配合原告办理房产过户登记手续；3．判令被告向原告支付违约金119340元（违约金以234万元为基数，自2021年6月5日起按日千分之三计算，暂计至2021年6月22日，此后仍继续计算至房产过户之日止）；4．判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2021年4月8号，原告与被告经第三人居间，就位于浙江省金华市婺城区德胜街658号金湖雅苑8-2-502号房屋的买卖事宜签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定房屋总价为人民币234万元，原告当日向被告支付10万元购房定金，被告应在2021年5月15日前办理产权变更手续。但5月15日，因被告原因房产未如约过户。5月16日，原告与被告签订《补充协议》，约定被告应于2021年6月5日前与原告完成产权过户手续。另，原告于当日追加定金人民币5万元。至今，被告仍未按约将房产过户至原告名下。原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，被告应当继续履行合同，并承担违约责任。第一次开庭后，原告将其诉讼请求变更为：1．判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》；2．判令被告向原告返还双倍定金30万元。关于变更的理由，原告称：在第一次庭审中了解到涉案房屋已被查封，房屋的权属状况存在争议。       原告冯世群为证明其上述主张，向本院提交了下列证据材料：1．不动产权证登记信息1份，证明涉案房屋权属情况为被告单独所有；2．《房屋买卖居间合同》1份，证明原告与被告签订《房屋买卖居间合同》及相关约定；3．《保管定金》单2份，证明原告已向被告支付15万元定金；4．《补充协议》1份，证明双方签订《补充协议》，约定被告应于2021年6月5日前与原告完成产权过户手续；5．本票照片打印件1份，证明原告已准备足额购房款；6．微信聊天记录截图打印件3份，证明被告拒不配合办理产权过户手续。       被告金真葳答辩称：一、涉案合同系违反法律的强制性规定，应属无效；相关条款包括定金条款也应属无效，依法不应履行，对于定金罚金依法不应予以支持。原告在签订房屋买卖合同前已明知涉案房屋处于查封状态，有产权争议，且在合同中予以列明。根据城市房地产管理法第三十八条第（二）项之规定“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，查封的房屋是不得转让的，所有权存在瑕疵。原告在此情况下签订的房屋买卖合同违反了城市房地产管理法的强制性规定。根据民法典第一百五十三条的规定“违反法律、行政法规的强制规定的民事法律行为无效”，原告与被告明知房屋存在查封仍签订的房屋买卖合同依法应确认无效。涉案房屋买卖合同无效，合同约定的所有条款自始无效，被告不存在违约行为，原告无权要求被告支付双倍定金。二、退一步说，即使涉案合同合法有效，原告诉请返还定金30万（其中15万元系原告已支付的定金，剩余15万元系原告主张被告承担的违约金）于法无据。首先，对于原告已支付的15万元，被告认为原告应向第三人主张。被告从未实际收到任何款项，该15万元系原告直接支付给第三人（第三人对此也当庭认可，并提供了付款凭证），该款项至今在第三人处。其次，被告不应承担全部的定金罚则产生的法律责任。涉案合同不履行，原告、第三人都存在过错，应承担过错责任，而不是由被告承担所有的违约责任。本案房屋买卖合同与普通的二手房买卖合同有所不同，原、被告双方交易的标的物（房屋）处于查封状态，而涉案合同不能履行的主要原因是因房屋存在查封，无法办理过户手续。但原被告双方对此是明知的，且在合同中进行了确认。被告明知涉案房屋被查封仍出售，且给出错误预判并约定过户日期，对合同不能履行当然存在过错，应当承担违约责任。但原告明知涉案房屋存在查封情况仍购买，即使双方约定过户时间，对涉案合同不能履行也是可预见的、明知的，其对涉案合同的解除也存在一定过错，也应承担相应责任。第三人作为专业的房地产中介机构，明知涉案房屋转让受限，仍积极促成交易，未尽到应尽的义务，对涉案合同不能履行也存在一定过错，应承担一定责任。根据民法典以及涉案合同第十条约定，定金罚则属于违约金性质。根据民法典第五百九十二条规定“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任，当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额”，涉案合同不能履行导致最终解除，三方都存在过错，三方都应当承担责任。对于15万元的损失额，三方应按过错责任进行分摊，而非由被告一人承担。综上，原告的诉请无法无据，请求法院依法判决。       被告金真葳针未在举证期限内向本院提交证据材料。       第三人亿星房地产经纪公司发表意见称：一、对原告要求解除涉案合同和《补充协议》无异议，第三人要求他们支付佣金。二、第三人已应原告要求将15万元返还给原告。       第三人亿星房地产经纪公司向本院提交了下列证据材料：支付宝转账记录，证明第三人应原告要求已于2021年7月30日将15万元通过第三人法定代表人的支付宝账户转账给原告。       庭审过程中，本院将各方当事人提交的证据材料分别交由各方进行质证，根据证据审核的相关规定并结合各方当事人的质证意见，本院认证如下：       1．对原告证据1、2、4，被告提出：对真实性无异议，但双方签订合同时，已经明确该房屋处于查封状态，产权有争议，转让受限，所以合同无效。经查，本院确认该三组证据的真实性。       2．对原告证据3，被告提出：对真实性无异议，但定金在第三人处，被告没有收到；定金是否已经实际支付，应当提供打款凭证。经查，并结合第三人在第一次开庭中的陈述，本院确认被告收到原告支付的15万元定金并实际由第三人保管。       3．对原告证据5，被告提出：从来未收到本票，与被告无关。经查，并经核对原告手机中聊天记录的相关内容，本院确认该证据的真实性。       4．对原告证据6，被告提出：原告称本票于4月27日开出，本票下面的聊天记录中第三人工作人员说8点过户，买方（原告）中介和买方的聊天记录，不能证明已和被告约定好；且双方约定5月15日前办理过户手续，合同约定的时间也未到期。经查，并结合第三人于第一次庭审中的陈述，本院确认原告曾于4月27日开具本票。       5．对第三人亿星房地产经纪公司证据，原告无异议。被告提出：第三人是否返还定金，被告不知情，不管第三人还是原告都不曾告知被告；关于定金的收取、保管，被告坚持庭审陈述的意见，返还情况由法院核实；若定金已返还，原告不应再主张返还，但对于违约金，被告坚持认为第三人有一定的过错。经查，本院确认该证据的证明力。       第三人亿星房地产经纪公司在第一次开庭过程中，对原告提交的上述证据（完全相同）均无异议。       根据上述确认证明力的证据及各方当事人的陈述等，本院确认本案事实如下：       坐落于金华市婺城区德胜街658号金湖雅苑8-2-502号房屋登记在被告名下。2021年4月7日，原告在第三人工作人员的陪同下查看涉案房屋。次日晚上，原告（乙方、买方）就向被告（甲方、卖方）购买涉案房屋事宜，在第三人（丙方）的居中下签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，保证已依法取得该房屋的所有权，保证该房屋符合国家及地方上市的有关规定及政策法规，不涉及查封、诉讼等权利瑕疵；乙方对房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议；经甲乙双方同意该房屋的出售总价为234万元，于签订合同当日，由乙方支付甲方10万元作为定金，乙方应于2021年5月15日前，支付甲方首付款224万元；支付甲方首付款当天办理产权变更手续，定于2021年5月15日之前办理产权变更手续。该合同约定：签订后，乙方违约，乙方已付定金不予返还，如果甲方违约，则甲方应向乙方双倍返还定金；甲乙双方任何一方不按期办理付款手续，过户手续、房屋交验手续的，或不提供文件、资料、证件等致使合同无法按期履行的，另一方有权解除合同；甲乙双方可以就本合同未尽事宜签订补充条款，补充条款为本合同不可分割的部分，与本合同有同等效力。该合同第十三条补充条款还特别约定（手写）：①甲乙双方约定积极配合丙方工作；②甲乙双方约定房产过户于2021年5月15日前办理；③甲方已告知乙方该房屋现是查封状态，乙方了解并知晓该房屋的现状，甲方承诺房屋过户至乙方名下并出房产证后，乙方付清房款，过户当天乙方开具好总价为贰佰贰拾肆万元正的本票，该本票由居间方保管。合同还对其他事项进行了约定。当日，原告支付定金10万元给被告，各方签署《保管定金》，载明：收到冯世群购买金真葳金湖雅苑8-2-502室的房产保管定金壹拾万元整（100000.00），由金华市亿星房地产经纪有限公司代为保管。被告在该《保管定金》下方收款人处签字并捺印。4月27日，原告已准备金额为224万元的本票。因涉案房屋不能办理过户，5月16日，原告（乙方）与被告（甲方）、第三人（居间方）签订《补充协议》，载明：由于甲方原因延迟房屋过户，经甲乙丙三方协商，就金华市婺城区金湖雅苑8-2-502室的房屋成交过程中未尽事宜形成共同意见，签署本合同。补充合同内容：1．甲方应于2021年6月5日前与乙方完成产权过户手续，若该日期前未能办理过户手续属于甲方违约；2．乙方于2021年5月16日追加购房定金伍万元整，合计该房定金壹拾伍万元整；3．原合同与补充协议冲突的，以补充协议为准。当日，原告支付定金5万元给被告，各方签署《保管定金》，载明：收到冯世群购买金真葳金湖雅苑8-2-502室的房产保管定金伍万元整（50000.00），由金华市亿星房地产经纪有限公司代为保管。被告在该《保管定金》下方收款人处签字并捺印。       另查明，2021年3月16日，涉案房屋曾被本院（2021）年浙0702民初1905一案保全查封，于6月3日解除查封。2021年6月2日，涉案房屋被本院（2021）年浙0702民初4241一案保全查封，至今尚未解除。       再查明，应原告要求，第三人于2021年7月30日已退还给原告15万元定金。       本院认为，本案的争议焦点有两个：一、涉案房屋买卖居间合同是否无效；二、在合同有效成立的情况下，原告解除合同及《补充协议》的诉请是否应得到支持，及被告是否应向原告双倍返还定金。       关于涉案房屋买卖居间合同是否无效的问题。被告主张双方签订合同时均知晓涉案房屋被查封，根据城市房地产管理法第三十八条第（二）项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的”之规定，查封的房地产是不得转让的，双方签订涉案合同违反了上述法律的强制性规定，根据民法典第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制规定的民事法律行为无效”之规定，涉案房屋买卖合同应依法确认无效。原告则主张称，虽然签订合同时知道房屋被查封，但根据物权变动的区分原则，存在查封登记只是不能产生物权变动的效果，不影响合同的效力，合同是否有效应按合同效力的规则判断；城市房地产管理法第三十八条第（二）项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”的规定属于管理性强制性规范，不属于效力性强制性规范，不会对民事法律行为的效力产生影响，双方签订的涉案合同系双方真实、自由的意思表示，仍属合法有效。本院认为，城市房地产管理法第三十八条第（二）项之规定系对房地产被查封期间的所有权转移进行的限制，最终影响的是房地产转让合同的履行，而并不影响房地产转让合同本身的效力。同时，被告也未提供其他证据证明涉案合同具有法律规定的无效情形。故原告关于涉案合同成立并有效的主张，合理有据，本院予以采纳。同理，各方后续签订的《补充协议》也属依法成立且有效。       关于在合同有效成立的情况下，原告主张解除合同及《补充协议》的诉请是否应得到支持，及被告是否应向原告双倍返还定金的问题。在涉案合同及《补充协议》依法成立且有效的情况下，原告称因被告违反约定，迟延履行办理房产变更登记过户手续，致使合同目的不能实现，故要求解除合同及《补充协议》并要求被告承担双倍返还定金的法律责任。被告对于原告要求解除合同及《补充协议》无异议。对此，本院予以确认。但被告抗辩称：一、原告要求返还30万元（其中15万元系原告支付的定金，另15万元系原告主张被告承担的违约金）于法无据，对于原告已付的15万元在第三人处，原告应向第三人主张返还，被告并未实际收到任何款项。二、被告不应承担定金罚则产生的全部法律责任。涉案合同不能履行，原告和第三人对合同及《补充协议》的解除存在一定过错，应承担过错责任，而非被告承担所有的违约责任。根据民法典及涉案合同第十条约定，定金罚则属于违约金性质，对于另15万元的损失额，三方应按过错责任进行分摊，而非被告独自承担。本院认为，双方虽于签订合同明知涉案房屋处于查封状态，但双方在合同中明确约定办理过户的条件系时间且为5月15日，过户后再付款，而非约定过户的条件系查封解除（或查封解除之后若干时间）。在该上述时间前，原告已准备剩余房款相应金额的本票以备履行。在合同约定时间届满后，因房屋仍未能过户，原、被告和第三人再次签订《补充协议》，共同确认系因被告原因延迟过户，并再次约定被告应于6月5日前与原告办理过户手续，逾期不能办理则属于被告违约。该《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。现《补充协议》约定的过户时间届满，被告确仍未能与原告办理过户手续，根据涉案合同及《补充协议》的约定，应属被告一方违约，由此造成的法律后果应由被告承担。故原告要求解除合同和《补充协议》并要求被告承担双倍返还定金30万元的诉请，合理有据，本院予以支持。但鉴于判决前，原告已实际收到第三人返还的定金15万元，故被告仅应再向原告返还15万元。       综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条等规定，判决如下：       一、解除原告冯世群与被告金真葳分别于2021年4月8日、2021年5月16日签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》。       二、被告金真葳应于本判决生效之日起15日内，返还原告冯世群定金15万元。       如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       本案案件受理费13960元（已减半收取，原告已预交），由原告冯世群负担600元，由被告金真葳负担13360元。       如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。       审判员周高华     二〇二一年九月十七日     代书记员蔡甪月