山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁09民终2480号上诉人（原审被告、申请执行人）：马丽丽，女，汉族，1978年5月20日出生，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：邵景全，北京市凯天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：艾荣强，男，汉族，1968年5月25日出生，住山东省泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：张兴明，泰安泰山徐家楼法律服务所法律工作者。原审第三人（被执行人）：王在峰，男，汉族，1970年12月10日出生，住泰安市岱岳区。原审第三人（被执行人）：济南万泉房地产开发有限责任公司，住所地山东省济南市长清区万德街道办事处马套村彩石溪山庄3号楼102。法定代表人：王在峰，总经理。上诉人马丽丽因与被上诉人艾荣强、原审第三人王在峰、第三人济南万泉房地产开发有限责任公司（以下简称万泉公司）案外人执行异议之诉一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2021）鲁0911民初2881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马丽丽上诉请求：撤销原判，予以改判或发回重审，一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定的主要事实缺乏证据支持，属于认定事实错误。1、一审法院认定“侯玉平作为出卖方与艾荣强作为买受方签订的《二手房销售合同书》”为“合法有效的书面买卖合同”缺乏事实及法律依据，属于认定事实的错误。房屋买卖合同双方在购买房屋过程中，应当在房管局进行登记备案，或者进行网签等程序，而本案中侯玉平作为出卖方与被上诉人艾荣强仅签订了一份《二手房销售合同书》，并没有在房管局进行登记备案，也没有进行网签等程序，很明显其双方在很大程度上就是为了排除合法权利人的执行，进一步达到逃避债务履行责任的目的，进行恶意串通，虚构双方的买卖事实，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”之规定，双方签订《二手房销售合同书》应当认定为无效，而且其双方又故意订立此合同来侵害债权人的利益，其双方订立买卖合同的行为也是不合法的。2、一审法院认定“买方艾荣强已经完整、全面的履行了支付价款的义务”是缺乏事实依据的，首先，可以从转账记录看到的二者之间实际发生转款行为的数额仅为20万元，而且买受方艾荣强并没有向出卖方侯玉平直接进行转账，而是转到了侯玉峰的账户中，并且被上诉人在庭审过程中，主张其转账后，却由佳森公司出具了收款收据，被上诉人一方面作为买受人，付款人，却由其代表的佳森公司出具收款收据，是极其不合理的；其次，其余剩余房款的支付，却以工程款的方式进行抵顶，其中对39000元工程款的认定，一方面被上诉人艾荣强作为佳森公司的代表与万泉公司签订承包改造工程的合同书，另一方其又作为乙方与佳森公司作为甲方签订补充协议，约定净收取管理费2%，也就是说佳森公司出具的任何说明和材料是可以由被上诉人艾荣强控制的，而且补充协议对应的权利义务主体和本案的被执行人没有任何关系，因此对于佳森公司出具的任何说明其真实性和合法性是无法进行认定的，其他的多笔工程款也均是如此情况，并不是直接发生在被上诉人艾荣强与万泉公司之间，均有佳森公司的参与，因此一审法院认定“买方艾荣强已经完整、全面的履行了支付价款的义务”是缺乏事实依据的。3、一审法院认定“涉案房屋未办理过户登记并非买受人自身原因”是没有事实依据的。一审法院陈述其向泰安市不动产登记中心调查了案涉房屋所在土地权属情况，根据不动产中心工作人员的答复，此种情况无法办理不动产权证，但并不能因此就认定对涉案房屋未办理过户登记并非买受人自身原因，因为作为善意的房屋买受人最关心的问题就是能否取得房屋所有权证，办理过户登记，一方面面对如此大的不能取得房屋所有权的风险，被上诉人艾荣强没有考虑，其主观上也是有一定过失的，另一方面被上诉人艾荣强丝毫没有追究对方没有配合办理过户登记的责任，其为帮助被执行人逃避执行的意图存在很大可能性，另外被上诉人艾荣强仅是口头上说由于政策的原因，并没有拿出足够的证据来证明这一事实，其没有提供其曾经向泰安市不动产登记中心提出申请过户的证明，也不可以直接认定其对涉案房屋未办理过户登记并非是其自身的原因，因此一审法院的认定是不合理的，没有事实依据的。二、一审判决“一、泰安市房产（房产证号：泰房权证泰字第2××2号）为原告艾荣强所有；二、不得执行泰安市房产”适用法律错误。1、一审判决仅仅根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于适用解释》第三百一十二条第二款，就直接判决“泰安市房产（房产证号：泰房权证泰字第2××2号）为原告艾荣强所有；”是适用法律错误，缺乏法律依据的。（1）依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法典》第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，不动产发生物权变动是需要进行登记的，同时物权变动的起始点应当是从记载于不动产登记簿时发生效力，而在本案中，被上诉人艾荣强并没有取得涉案房屋的产权证，也没进行不动产登记，因此并没有发生物权变动，因此一审法院直接判决涉案房屋归被上诉人艾荣强所有适用法律错误，缺乏法律依据。（2）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”根据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除法律另有规定外，只有在不动产登记簿上记载后，买受人才能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案显示的情况来看，涉案房产至今未变更登记在被上诉人荣强名下，案涉物权变动并未完成，被上诉人艾荣强尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，因此从这一点来讲，一审法院直接判决涉案房屋归被上诉人艾荣强所有适用法律错误，缺乏法律依据。2、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决“不得执行泰安市房产”，适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被执行人不动产上的物权期待权欲产生排除强制执行的效力，该条规定的四个要件必须同时具备，缺一不可。本案中被上诉人艾荣强与侯玉平签订的买卖合同是否合法有效都存疑的情况，被上诉人艾荣强又没有足够的证据证明其符合上述规定（二）（三）（四）项的情况下，一审判决直接判决“不得执行泰安市房产”适用法律错误，因此被上诉人艾荣强所称的对涉案房屋享有的权利，并不足以解除对涉案房产的查封、停止对涉案房产强制执行。补充上诉理由：1.本案第三人万泉公司与被上诉人之间的抵顶工程款方式所涉及的佳森公司与万泉公司其实际控制人均为王在峰，故佳森公司为本案出具的有关证据不能排除受王在峰指示，为对抗执行而做出，故此，上诉人提供的证据不能排除行为人与相对人恶意串通损害申请执行人的合法权益，故此，在执行异议诉讼中，佳森公司出具的有关证据不能直接作为认定本案事实的依据。2.本案被上诉人在其向岱岳区人民法院提出执行异议的过程中，其提供的证据仅包括涉案房产所有权证复印件、转款20万元的凭证等5份证明，而在执行异议被驳回后，在执行异议之诉的诉讼过程中，其提供了除该5份证据之外的证据，但其未提供这些证据在执行异议阶段未能提出的理由，因此其在执行异议之诉诉讼过程中新提出的证据，未排除被上诉人与被执行人王在峰、万泉公司之间恶意串通对抗执行的嫌疑，不具有直接作为认定本案证据的合理性，因此被上诉人提出的证据不足以排除申请执行人马丽丽对王在峰、万泉公司的执行，其诉讼请求应依法驳回。艾荣强辩称：一、涉案《二手房销售合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依据民法典第一百四十三条规定，合法有效。上诉人上诉称买卖双方恶意串通，属个人主观臆断，没有任何证据和法律依据。二、一审法院判决不得执行涉案房产正确。涉案房屋在查封之前，被上诉人已与侯玉平签订了合法有效的房屋买卖合同，且通过银行转账及工程款抵顶方式支付了全部购房款，在2018年12月份已将涉案房屋出租给丁吉法至今已近3年，不能办理过户的原因一审法院做了细致调查，不能归责于被上诉人，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的四项规定。三、一审法院判决涉案房产为被上诉人所有正确。1、民事诉讼法司法解释第312条在解释执行异议之诉时，明确在其第二款规定：案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判。2、物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法司法解释第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。明确了确权争议中登记的非终局性，本条实际上规定了在具备法定条件时，可以否定不动产登记簿的权利推定效力，即房产部门的登记并非是确定权利人的唯一标准。不动产登记簿虽具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体上的法律关系的存在与否。依据本案一审相应的证据，可以认定被上诉人购买了涉案房产、并实际支付了全部购房款的事实，尽管无法办理过户手续，登记与真实权利状态不符，但被上诉人是涉案房产的购买人及实际所有权人，是真实的权利人。物权法司法解释第二条规定了“有证据证明”，本案一审中被上诉人已经提供了充足的购买证据，符合民事诉讼法司法解释第108条规定的高度可能性。依据物权法司法解释第二条的规定，被上诉人是涉案不动产的真实权利人，请求确认享有物权应予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。王在峰述称：一审法院认定事实正确，艾荣强买卖合同交接、使用都是真实有效的，上诉人上诉称恶意串通是想象的。请求驳回上诉。万泉公司述称意见同王在峰意见。艾荣强向一审法院起诉请求：1、撤销（2020）鲁0911执异151号执行裁定书，停止对原告享有权利的位于泰安市房产（泰房权证泰字第2××2号）的执行，并解除查封；2、确认位于泰安市房产归原告所有；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：泰安佳森建筑装饰工程有限公司（以下简称佳森公司）于2004年5月8日依法登记成立，该公司的法定代表人于2020年10月13日依法由王在峰变更为刘成银。王在峰及其妻子侯玉平同为该公司股东。泰安市伟业苑沿街营业房北段10-2号房产于2015年6月24日登记在侯玉平名下，房权证号为泰房权证泰字第2××2号，共有情况为单独所有。该房屋的大部分坐落于泰土国用（2003）字第0086号土地之上，该土地权利人为泰安市玉环府房地产开发有限公司，土地性质为出让，土地用途为城镇住宅用地。案涉房屋的小部分坐落于泰土国用（2004）字第0444号土地之上，该土地的权利人为山东泰安药材采购供应站，土地性质为划拨，土地用途为仓储用地。2018年5月28日，侯玉平作为出卖方（甲方）与艾荣强作为买受方（乙方）签订《二手房销售合同书》，约定由乙方向甲方购买泰安市伟业苑沿街营业房北段10-2号房屋，房屋建筑面积为114.44平方米，总价款为1497947.44元，房屋内现状转让并不再另外计价。本合同签订时乙方交纳全部房款，甲方负责协调原租赁合同到期后腾空房屋供乙方使用。因开发商土地分割问题，本房产暂时无法过户，待手续齐全能办理过户时，甲方应配合乙方办理房屋所有权证和土地使用权证的过户手续至乙方名下，包括但不仅限于根据登记部门的要求另行签订合同文书、提供身份证明等。原告通过银行转账及以工程款抵顶形式支付购房款，具体如下：（一）2014年10月15日，原告作为佳森公司代表与万泉公司签订合同书一份，约定原告以每户13000元的价格承包济南市长清区万德镇万北村的泰山国际旅游度假村项目室内改造工程。2015年3月17日，佳森公司作为甲方与原告作为乙方签订补充协议一份，该协议约定甲方净收取管理费2%，乙方自主经营自负盈亏。2015年6月26日，佳森公司开具39000元的发票。2020年12月17日，佳森公司对此出具情况说明一份，载明上述项目施工过程中，给原告增加三个现浇面的工程施工，合计工程款39000元。（二）2015年2月8日，原告作为佳森公司代表与泰石岩棉有限公司签订《泰石岩棉有限公司厂区零星工程施工合同》，约定由佳森公司承包泰石岩棉公司院内原料库、熔制楼改造等工程。据原告在庭审中陈述，该份合同仅为双方经济往来的凭证之一。2015年2月5日，泰石岩棉有限公司向佳森公司账户转账50万元；2015年2月11日，泰石岩棉有限公司向佳森公司账户转账220万元；2015年2月12日，侯玉锋向原告账户转账687454.03元。2015年2月12日，佳森公司向原告出具50万元收据一份，注明：借款，月息1分。庭审中，原告陈述该收据系佳森公司分数次以泰石岩棉有限公司转款中部分应支付原告的款项向原告借款累计形成，2016年10月31日，佳森公司通过侯玉锋账户向原告还款20万元。（三）2018年4月16日，原告作为佳森公司代表与万泉公司签订《室外工程及会议室钢构工程结算协议》，协议中明确双方就泰山国际旅游度假村项目室外工程进行结算，结算方式为实际工程费加酬金，双方确认实际工程费为84.8万元，扣减相应费用后为80.4万元，加酬金4.6万元，合计结算值为85万元。（四）2018年5月29日，原告为佳森公司出具收到条两份，内容分别为：今收到存款利息150960元，今收到本金257987.44元。对于该150960元收到条的形成过程，原告陈述为佳森公司欠原告的利息。对于该257987.44元收到条的形成过程，原告陈述如下：2017年2月20日，佳森公司为原告交纳养老保险费13823.56元，于2016年10月31日偿还原告20万元借款，另外扣除原告部分管理费，该三项共计242012.56元，与佳森公司欠原告的50万元欠款相抵，尚欠原告257987.44元，原告在购房时以此债权抵顶购房款。（五）2018年5月2日，原告向第三人指定的侯玉锋账户转账10万元，次日由佳森公司出具10万元收款收据，注明：伟业苑沿街10-2号房款；2018年5月29日，原告向同一账户转账10万元，由佳森公司出具10万元收款收据，注明：伟业苑沿街营业房北段10-2号房款。同日，佳森公司为原告出具1297947.44元收款收据，注明：伟业苑沿街营业房北段10-2号房款。综上，原告以转账形式及以工程款抵顶的形式支付购房款的明细如下：2018年4月16日结算工程款85万元、2015年6月26日工程款39000元、2018年5月29日存款利息150960元、2018年5月29日佳森公司欠款257987.44元，2018年5月2日转账10万元、2018年5月29日转账10万元，共计1497947.44元。2018年12月18日，原告作为出租方（甲方）与丁吉法作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落在泰安市泰山区荣疗东路伟业苑沿街营业房第三个门头房出租给乙方使用，租期为一年，甲方自2018年12月23日起将出租房屋交付乙方使用至2019年12月23日，年租金为3万元，每年交租一次。2019年12月23日，双方续签了租赁合同，内容与上述合同一致。2019年12月24日，丁吉法通过ATM存款向原告交纳租金3万元。2021年1月6日，丁吉法通过银行转账及支付宝转账形式向原告交纳租金3万元。一审法院另查明，马丽丽诉王在峰、万泉公司等民间借贷纠纷一案审理过程中，一审法院于2019年5月13日依法查封了涉案房产，并向泰安市自然资源和规划局送达民事裁定书及协助执行通知书，后一审法院依法作出（2019）鲁0911民初3018号民事判决书。判决生效后，马丽丽作为申请执行人向一审法院申请强制执行，一审法院以（2019）鲁0911执2149号立案执行。艾荣强对涉案房产的执行提出异议，一审法院于2020年11月3日作出（2020）鲁0911执异151号执行裁定书，驳回艾荣强的异议请求。艾荣强对裁定不服，故提起本案诉讼。庭审中，王在峰认可原告提交的证据，原告确实与其存在经济往来，确实是以工程款抵顶了房款，打款主体及分包行为虽有瑕疵，但仅是公司管理问题，不影响合同事实。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案中依法查明的事实，在2019年5月13日一审法院查封涉案房屋之前，原告已与第三人之妻侯玉平签订合法有效的房屋买卖合同。根据原告提交的租房合同、租金交付凭证等证据，可以确认原告在一审法院查封之前已合法占有案涉房屋。通过原告提交的房款交付证据，可以确认原告已通过银行转账及工程款抵顶形式支付了购房款，王在峰亦认可收到该款项，故原告已按照合同约定支付全部价款。经原告申请，一审法院依法向泰安市不动产登记中心调查了案涉房屋所在土地权属情况，涉案房屋坐落于两处权利人、性质及用途均不同的土地之上，根据不动产中心工作人员的答复，此种情况无法办理不动产权证，故案涉房屋未办理过户登记并非买受人自身原因。综上，根据上述规定，案涉房屋实际为原告所有，原告依法享有对案涉房产排除执行的权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、泰安市房产（房产证号：泰房权证泰字第2××2号）为原告艾荣强所有；二、不得执行泰安市房产；三、驳回原告艾荣强的其他诉讼请求。案件受理费18282元，由被告马丽丽负担。二审中，马丽丽提交万泉公司及佳森公司的企业信用信息公示报告各一份，用以证明万泉公司和佳森公司的实际控制人均为王在峰，佳森公司为本案出具的证据不可信。艾荣强对上述公示报告的真实性无异议，但认为并不能排除一审本案证据的真实性，从公示报告看，王在峰既不是万泉公司股东，也不在董事会，王在峰也不是佳森公司股东。王在峰认可上述公示报告的内容真实，但认为其不是上述两个公司的实际控制人。万泉公司质证意见同艾荣强意见。经审理查明，艾荣强主张以转账形式及以工程款抵顶的形式支付购房款共计1497947.44元。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，综合诉辩意见，双方二审中对以下问题存在争议：一、涉案《二手房销售合同书》是否合法有效；二、艾荣强是否已支付全部合同价款；三、涉案房屋是否因艾荣强自身原因而未办理过户登记；四、一审判决涉案房屋为艾荣强所有是否正确。关于第一个焦点，马丽丽上诉主张涉案《二手房销售合同书》未进行登记备案、未进行网签等程序，据此认为合同双方恶意串通、虚构买卖事实，不能成立。马丽丽主张合同因双方恶意串通、虚构买卖事实而无效，并未提供证据证实。涉案《二手房销售合同书》并不存在无效情形，一审法院认定合同有效正确。关于第二个焦点，艾荣强主张以转账形式及以工程款抵顶的形式支付了全部购房款。对用于抵顶购房款的工程款合法性真实性应进行实质审查，而根据艾荣强的陈述及其提供的初步证据，计算出的数额虽与全部购房款数额一致，但艾荣强并未提供证据证实其对所涉工程进行了实际施工、工程款已实际发生及工程款结算情况，其对工程款真实性并未完成举证责任。在此情况下，艾荣强主张以工程款抵顶了部分购房款，并无充分的事实根据，一审法院认定艾荣强以转账形式及以工程款抵顶的形式支付了全部购房款不当，应予纠正。关于第三个焦点，据一审法院到不动产登记部门调查的情况，涉案房屋因所占用土地问题而无法办理不动产权证，因此，涉案房屋未办理过户登记存在客观原因，并非艾荣强自身原因。关于第四个焦点，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。艾荣强主张已取得涉案房屋所有权，但其并未依法登记，亦不存在法律另有规定的情形，其要求确认涉案房屋归其所有，并无事实根据和法律依据，应予驳回。一审法院判决涉案房屋归艾荣强所有不当，应予纠正。综上，艾荣强对涉案房屋提出异议，但并不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，就涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回。马丽丽的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销泰安市岱岳区人民法院（2021）鲁0911民初2881号民事判决；二、驳回艾荣强的诉讼请求。一审案件受理费18282元、二审案件受理费18282元，均由艾荣强负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 张立胜审判员 薛 茜二〇二一年九月十六日书记员 赵思敏