陕西省宝鸡市中级人民法院民事判决书 (2021)陕03民终1464号上诉人（原审被告、反诉原告）：宝鸡市名流海鲜农副产品市场有限公司，住所地宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码91610302MA6X91NH5A。法定代表人：颜玉芳，任总经理。委托诉讼代理人：王涛，陕西渭塬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张同悦，陕西渭塬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宝鸡市名流家具有限公司，住所地宝鸡市（名流家居汇展中心），统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1975。法定代表人：徐道良，任董事长。    委托诉讼代理人：杨文杰，陕西炎城律师事务所律师。    上诉人宝鸡市名流海鲜农副产品市场有限公司（以下简称：宝鸡名流海鲜公司）因与被上诉人宝鸡市名流家具有限公司（以下简称：宝鸡名流家具公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服渭滨区人民法院（2020）陕0302民初5494 号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人宝鸡名流海鲜公司委托诉讼代理人王涛、张同悦，被上诉人宝鸡名流家具公司委托诉讼代理人杨文杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宝鸡名流海鲜公司上诉请求：1、撤销渭滨区人民法院（2020）陕0302民初5494 号民事判决，依法发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人返还被上诉人XX路XX号房屋，存在事实及适用法律上的错误；二、一审法院认定上诉人违约，并判决上诉人支付违约金十万元，存在事实及适用法律上的错误；三、一审法院判决上诉人按每平米40元的标准计算4080平米的房屋租赁费，没有事实及法律依据，且该判决有违《民法典》公平原则；四、一审法院判决驳回上诉人的反诉请求，没有事实及法律上依据，并且存在程序违法。宝鸡名流家具公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由均不能成立。宝鸡名流家具公司向一审法院起诉请求：1、判令被告交回租赁的房屋；2、判令被告支付拖欠的半年租赁费和占用费108万元，同时租赁费和占用费应交至交还房屋止；3、判令被告支付延期支付租金的违约金18万元（按照年租金的20%支付违约金）；4、判令被告承担本案诉讼费。      宝鸡名流海鲜公司向一审法院反诉请求：1、依法判令原告返还2019年4月1日至2020年4月1日多收取的租赁费用1719784元，并从反诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付被告利息至返还之日止；2、判令诉讼费用由原告承担。原审法院查明，2016年4月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于XX路XX号房屋，包括：（1）、XX层XX城，面积4080平方米的房屋；（2）、原火锅店，一层56平方米、二层707平方米，面积763平方米的房屋。一二层共计4843平方米房屋；签订本合同时，被告已经接收出租房屋，并进行改造。XX层XX城XX层钢结构房屋；其中一楼作为市场使用，二楼作为停车场使用。原火锅店由被告继续作为饭店经营；租赁期限三年，自2016年4月1日至2019年3月31日；租金为原告税后净得租金收入，XX层XX城，面积4080平方米的房屋第一年年度租金为150万元，第二年度租金为160万元，第三年度租金为180万元；原火锅店，面积763平方米的房屋第一年租金按每月每平方米30元计算，第二年租金按每月35元平方米计算，第三年按每月每平方米40元计算；租金按半年为期交纳，先交租金后使用；合同签约时，被告向原告交纳保证金人民币15万元，如被告提前解除合同，则不予退回，合同期满后，如被告不再续签合同，被告经营中无遗留问题后，此押金无息退回；合同期限届满双方未续签，或因被告原因、国家政策和政府原因，本合同终止时，被告应将租赁房屋无条件返还原告，被告遗留的改造物、装修等一切添置物视为被告放弃，无偿归原告所有、处置，被告不向原告主张装修或其他权利。合同签订后，被告向原告交纳了15万元的履约保证金。2016年4月，被告在原太平洋电脑城旧址出资自建宝鸡市XX市场。2019年4月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于XX路XX号房屋，包括：（1）、XX层XX城，面积4080平方米的房屋；（2）、原火锅店，一层56平方米、二层707平方米，面积763平方米的房屋。一二层共计4843平方米房屋；原被告双方2016年4月1日签订了《房屋租赁合同》，被告已经租赁使用至今；租赁期限壹年，自原《房屋租赁合同》届满之日即2019年4月1日起算。合同期满，在同等条件下，被告具有优先承租权。期满两个月前向原告提出书面申请，原被告双方再行磋商续签合同。如遇合同期满终止，被告遗留的装修、一切添置物视为被告放弃，无偿归原告所有、处置；4080平方米的房屋年租金为180万元,该租金为原告不含税租金。763平方米的房屋租金按每月每平方米40元计算。该租金为原告不含税租金；租赁费按半年为期交纳，先提前交租赁费后使用；被告已经向原告交纳的保证金15万元，如原告提前解除合同，不予退回。本合同终止，被告无遗留问题时，无息退还；被告逾期30日未交清租金时，原告有权以因被告违约而解除合同，被告应按照年租金20%的标准支付违约金；合同期限届满终止，或因被告原因、国家政策和政府原因，本合同终止时，被告应将租赁房屋无条件返还原告，被告遗留的装修、一切添置物视为被告放弃，无偿归原告所有、处置，被告不向原告主张装修或其他权利。2020年8月5日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明“鉴于双方《房屋租赁合同》于2020年3月31日期限届满，你方未交纳2020年4月1日之后的租金、未续签合同，但仍然继续使用房屋，按照有关规定成立不定期租赁合同，合同内容按照原合同继续执行。考虑双方长期合作和国家“六保”、“六稳”的政策，我方一直宽限你方，为你方垫付电费及转供电服务费。但是，你方却毫无合作诚意，置消防安全这样的头等大事于不顾，毫无根据的称，消防设施归你方所有，要求我方停用。为此，参照原租赁合同相关约定，依据《合同法》，现通知你方：1、双方租赁合同自2020年3月31日届满终止。……自2020年4月1日起至你方实际返还、交付我方之日止，应参照原租赁合同约定的租金标准支付原告房屋使用费。2、……现我方通知你方解除不定期租赁合同，从接到本通知之日起给于30日宽限用于腾空房屋。届期你方应无条件返还原我方租赁财产，返还交回财产范围按照原租赁合同的约定，地上所有建筑物、定着物（包括被告新建物、改造物、消防设施等等，无偿归我方所有，你方不得向我方主张补偿。）3、你方租赁我方房屋时候，我具有符合相关规定标准的完善的消防设施，你方为了扩大自身营利对原消防设施进行改造，按照租赁合同约定，改造后的消防设施设备产权应该属于我方所有，至于我方使用消防设施属于使用我方自己的财产，且当时接入消防系统也是你方同意，并没有提出任何异议。所以，你方无权擅自停用归我方所有的消防设施。……因租赁合同解除，宽限期限届满，我方有权停电，收回租赁物。请你方做好准备”。2020年8月10日，被告向原告发出《关于解除合同通知书的回函》，载明“鉴于贵方向被告发送的解除合同通知书，现回函如下：一、宝鸡市XX市场项下的所有不动产，系我方独立出资、独立承建，其财产的价值与归属，与贵方无任何权利义务关系，贵方要求解除合同并予以返还，没有任何法律上的规定；并且，不动产价值的归属亦不能通过该份通知书来确认，贵方以通知书的形式要求我方返还自有财产，恕我方不能认同。二、宝鸡市XX市场在承建与对外招租时，贵方是明知的，并且是同意的。现市场内仍有大量租户合同未到期，贵方若强行加以阻拦我方的正常营业，所有租户的损失由贵方承担。……四、消防设施系我方在建设海鲜市场建筑物时一体承建。你方一直在免费享受其所带来的便利，从未予以出资维护，我方希望在今后的合作中，贵方能与我方共同维护好消防设施。但我方亦不排除在你方采取极端措施后，我方对消防设施采取的各种措施。……”后原被告因续签合同协商未果，原告诉至本院。又查明，2016年4月1日，原告（出租人、甲方）与案外人宝鸡市正禾企业管理咨询有限公司（以下简称“正禾公司”）、毛某某（原承租人、原乙方）、西安盛秦胡家庙海鲜农副产品市场有限公司（以下简称“盛秦公司”）（现承租方、现乙方）签订《之转让协议》，该合同中案涉主要内容如下：“两份《房屋租赁合同》自2016年4月1日起承租人（乙方）为盛秦公司：2015年10月28日，原乙方租赁甲方位于XX路XX号面积4080平方米的房屋，双方签订了《房屋租赁合同》。2015年11月30日，原乙方租赁甲方位于XX路XX号面积763平方米的房屋，双方签订了《房屋租赁合同》；现三方确认：甲方与原乙方签订的这两份《房屋租赁合同》，自2016年4月1起，原乙方将其剩余权利和义务转让给现乙方，即：原乙方退出合同，不再是承租人，现乙方为合同承租人，与甲方继续履行这两份《房屋租赁合同》”。同日，原告又与案外人盛秦公司签订《协议书》，约定盛秦公司同意宝鸡市名流海鲜农副产品市场有限公司即本案被告作为承租方（现乙方）与出租人（甲方）宝鸡市名流家具有限公司即本案原告另行签订《房屋租赁合同》，盛秦公司放弃相关权利。还查明，2016年11月4日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将XX路XX号名流国际家具后厅一层，现火爆焰酒城后半部分1000㎡房屋租给被告做仓储场所使用。另查明，案涉房屋土地系原告从案外人宝鸡渭滨区神农镇姜城堡村村委会承租用于建办家具建材市场，租期为20年，自2003年7月1日起至2023年6月30日止。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     原审法院认为，2016年4月1日，原告与案外人正禾公司、毛某某、案外人盛秦公司签订位于XX路XX号面积4080平方米的房屋、面积763平方米房屋的《之转让协议》，约定自2006年4月1日起，原乙方正禾公司、毛某某将其剩余权利和义务转让给现乙方盛秦公司，盛秦公司为合同承租人，与原告继续履行2015年10月28日、2015年11月30日签订的《房屋租赁合同》。同日，原告又与盛秦公司签订《协议书》，约定盛秦公司同意宝鸡市名流海鲜农副产品市场有限公司即本案被告作为承租方（现乙方）与出租人（甲方）宝鸡市名流家具有限公司即本案原告另行签订《房屋租赁合同》，盛秦公司放弃相关权利。虽然宝鸡市名流海鲜副食市场系被告自建，但被告概括承受了盛秦公司的权利义务。同日原被告签订为期三年的《房屋租赁合同》，到期后双方又于2019年4月1日签订了《房屋租赁合同》，上述两份《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，依法成立，合法有效。合同于2020年3月31日到期后,双方再未续签租赁合同，租赁的房屋仍由被告占有使用,原告亦未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定,案涉租赁合同履行期限届满后，原、被告未再续签合同仍然履行，视为双方之间形成不定期的租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除,但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。本案中,原告已于2020年8月5日向被告送达通知，要求解除不定期租赁合同，并给予被告30日宽限腾空房屋，被告亦于2020年8月10日对原告的解除合同通知书进行回函。作为原告方已给予其相应的合理期限时间,即原告已履行提前告知、给予了合理期限的义务。故原被告间不定期租赁合同于2020年9月9日解除，《房屋租赁合同》约定：“合同期限届满终止，或因被告原因、国家政策和政府原因，本合同终止时，被告应将租赁房屋无条件返还原告，被告遗留的装修、一切添置物视为被告放弃，无偿归原告所有、处置，被告不向原告主张装修或其他权利。”故原告请求被告交回租赁房屋的请求，符合法律规定，予以支持；同时，被告应支付2020年4月1日至截止解除之日即2020年9月9日的租金，一审法院考虑到新冠肺炎疫情因素，酌情扣减两个月房租361040元（1800000元/年÷12月×2月+763㎡×40元×2月），扣除被告交纳的保证金150000元，故被告应向原告支付租金443671.27元（1800000元/年÷365天×161天+763㎡×40元×5月+763㎡×40元÷30天×8天-361040元-150000元），逾期未搬离还应参照“4080平方米的房屋年租金180万、763平方米的房屋租金每月每平方米40元”的标准支付占用费至交还房屋之日止。对于原告该项超出部分的诉讼请求，不予支持。被告未按合同约定期限向原告支付租金，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。本案中，原告要求被告支付延期支付租金的违约金180000元，不违反2019年4月1日双方签订的《房屋租赁合同》约定，予以支持。综上对被告提出双方系土地租赁关系的辩解意见及被告要求原告返还2019年4月1日至2020年4月1日多收取的租赁费及利息的反诉请求，一审法院不予采信和支持。关于被告提出其2020年7月起至2020年12月每月向原告支付租赁费并提交用途为“租赁费”的转账凭证，原告认为被告交纳的是其租赁原告仓储场所的租赁费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。被告提供的证据不足以证明其2020年7月起至2020年12月向原告支付的是本案案涉房屋的租赁费，故对于交纳的该部分租赁费，原被告可协商处理或另案诉讼。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告（反诉原告）宝鸡市名流海鲜农副产品市场有限公司于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）宝鸡市名流家具有限公司返还位于XX路XX号的房屋。二、被告（反诉原告）宝鸡市名流海鲜农副产品市场有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告（反诉被告）宝鸡市名流家具有限公司截止2020年9月9日的租金443671.27元及违约金180000元。三、被告（反诉原告）宝鸡市名流海鲜农副产品市场有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告（反诉被告）宝鸡市名流家具有限公司自2020年9月10日起至交回房屋之日止按照“4080平方米的房屋年租金180万、763平方米的房屋租金每月每平方米40元”标准计算的占用费。四、驳回原告（反诉被告）宝鸡市名流家具有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）宝鸡市名流海鲜农副产品市场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16140元，反诉受理费9315元，由原告原告（反诉被告）宝鸡市名流家具有限公司承担6500元，由被告（反诉原告）宝鸡市名流海鲜农副产品市场有限公司承担18955元。二审期间，上诉人宝鸡名流海鲜公司提交通话录音、EMS通知各一份，拟证明双方库房租赁合同已经终止及上诉人2020年7月至12月交纳租金不是库房租金，XX路XX号房屋的租赁费。被上诉人宝鸡名流家具公司质证称，上诉人从未向被上诉人交接过库房钥匙，库房至今仍由上诉人占有使用，对该证据证明目的不认可。结合当事人质证意见，合议庭经分析认为，上诉人提交的该组证据不能证明待证事实，故不予采信。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。就本案而言，双方于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效合同。案涉《房屋租赁合同》租赁期间届满后,上诉人作为承租人仍继续使用租赁物，被上诉人作为出租方没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，本案应当依据该《房屋租赁合同》确定各方的权利义务。关于租赁标的物及租金标准问题，案涉《房屋租赁合同》第一条明确约定：“1、乙方（宝鸡市名流海鲜农副产品市场有限公司）承租甲方（宝鸡市名流家具有限公司）位于XX路XX号房屋，包括：（1）、XX层XX城，面积4080平方米的房屋；（2）、原火锅店，一层56平方米、二层707平方米，面积763平方米的房屋。一二层共计4843平方米房屋。2、甲乙双方2016年4月1日签订了《房屋租赁合同》，乙方已经租赁使用至今。”第三条约定：“1、4080平方米的房屋年租金为180万元,该租金为甲方不含税租金。763平方米的房屋租金按每月每平方米40元计算，该租金为甲方不含税租金。”另外，上诉人自2016年4月1日起已经承租案涉房屋，并依约支付租金至2020年3月31日，期间上诉人对租赁标的物及租金标准并未提出异议。据此，原审法院认定本案双方系房屋租赁关系，依据合同约定判决上诉人支付相应费用，并驳回上诉人反诉请求，于法有据;上诉人关于本案双方系土地租赁关系，应参照被上诉人承租时价格计算租赁费的上诉主张，既无事实依据，也无合同依据，本院不予支持。关于返还房屋的问题，案涉《房屋租赁合同》第八条约定：“合同期限届满终止，或因乙方原因、国家政策和政府原因，本合同提前终止时，乙方应将租赁房屋无条件返还甲方，乙方遗留的装修、一切添置物视为乙方放弃，无偿归甲方所有、处置，乙方不向甲方主张装修或其他权利。”故合同终止后，上诉人理应依约返还房屋。至于上诉人所称其与被上诉人2016年4月1日签订合同时，房屋已经被拆除的理由，本院认为，即使2016年4月1日签订合同时房屋已经被拆除，但根据上诉人陈述，其对该情形是明知的，在此情况下，上诉人仍然自愿与被上诉人签订案涉《房屋租赁合同》，并实际进行了履行，同时还约定了房屋返还事项，可见上诉人接受并愿意概括承受原承租人关于返还房屋的合同义务。故原审法院对此认定并无不当，上诉人应当依约返还房屋。关于违约责任问题，本案上诉人作为承租方，支付租金系其根本合同义务，但根据查明事实，上诉人在被上诉人向其送达书面催收租金通知书的情况下，仍未依约支付租金，构成根本违约，其应当承担违约责任，支付相应违约金。至于上诉人所称被上诉人多收电费的问题，属于另一法律关系，不能作为其拒交租金的合法理由。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25455元 ，由上诉人宝鸡市名流海鲜农副产品市场有限公司承担。本判决为终审判决。 审  判  长    邱有前审  判  员    李宝萍    审  判  员    彭  澍二〇二一年七月二十六日法官助理   王家英                               书  记  员    刘宜卓