贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4301号上诉人（原审被告）：陈秀，女，1980年6月6日出生，住贵州省贵阳市开阳县。委托诉讼代理人：林志嵩，贵州铭和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐阳，贵州铭和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州易缆网络科技有限公司，住所地贵州省贵安新区政务服务大厅2楼办公室。法定代表人：周全。委托诉讼代理人：张雄涛，北京风展律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵靖博，北京风展律师事务所实习律师。原审被告：陈冲，男，1986年12月2日出生，住贵州省贵阳市南明区。原审被告：李鹃，女，汉族，1976年7月25日出生，住贵州省贵阳市南明区。原审被告：蒋某1，男，汉族，2013年10月31日出生，住贵州省贵阳市南明区。原审被告：蒋某2，女，汉族，2010年1月23日出生，住贵州省贵阳市南明区。上诉人陈秀因与被上诉人贵州易缆网络科技有限公司（以下简称易缆网络公司）、原审被告陈冲、李鹃、蒋某1、蒋某2租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈秀上诉请求：1．依法撤销原审判决，依法驳回原告的诉请或发回重审；2．本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院基本事实认定不清、法律适用错误，并且超诉请进行的判决，具体如下：第一、一审原告向法院的诉请系确认陈冲与蒋蜀兴于2017年5月15日签订的合同无效，但原审法院却判决解除陈秀、陈冲与蒋蜀兴于2017年5月15日签订的合同，这一判决明显属于超诉请判决系程序违法，二审法院应当发回重审；第二、原审法院以《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项及合同违反法律、行政法规强制性规定认定合同无效，系适用法律错误。本案中被告陈秀不存在任何违反法律、行政法规强制性规定的情形，陈秀将房屋出租给陈冲系有权的转租行为，该行为在陈秀与蒋蜀兴的主合同中予以明确，陈秀的转租权并没有违反法律、行政法规强制性规定。因此，原审法院适用法律错误；第三、陈秀是合法的承租人。上诉人一审时提交了早在2015年8月2日其与当时的房屋所有权人蒋蜀兴签订了房屋租赁合同，合同约定上诉人享有承租权和转租权，租期为2015年8月3日至2021年11月18日。被上诉人是在2016年12月14日才获得案涉房屋所有权，根据买卖不破租赁的原则以及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，基于上诉人与蒋蜀兴签订的租赁合同，上诉人对案涉房屋仍然享有房屋承租权和转租权；第四、48万元租金系陈秀依据合法有效的租赁合同取得的，原审法院判令陈秀向原告返还48万元租金系认定事实错误。同时，此时间段被上诉人也没有向上诉人主张过权利，上诉人与陈冲签订《租赁协议》时主观上都是善意的。因此，上诉人与陈冲在2017年5月15日签订的《租赁协议》合法有效，由于上诉人已经向蒋蜀兴支付了租金，上诉人当然也有权收取陈冲的房租。一审法院判决陈秀向原告返还48万元租金无法律依据。贵州易缆网络科技有限公司辩称，1．原审判决未超诉请且不存在程序违法，上诉人的上诉请求于法无据；2．原审法院以违反法律、行政法规强制性规定认定该房屋转租协议无效，适用法律无误；3．上诉人对涉案房屋不享有房屋承租权和转租权，且该租赁关系不适用买卖不破租赁原则；4．上诉人的转租行为无效，应当将48万元租金返还给被上诉人；5．根据合同的相对性原则，蒋蜀兴与陈秀签订的主租赁合同仅对签约双方有约束力，不能对抗合同之外的第三人，被上诉人通过买卖方式取得涉案房屋，即具有物权权利，排他性是物权的基本属性，由于没有进行他项权利登记亦不能对抗被上诉人享有的物权。陈冲、李鹃、蒋某1、蒋某2未到庭答辩。易缆网络公司向一审法院起诉请求：一、判令被告陈秀、被告陈冲与死者蒋蜀兴于2017年5月15日签订的房屋转租协议无效；二、判令被告陈秀将收取被告陈冲的480000元人民币租金款返还给原告；三、判令被告陈冲和被告李鹃、被告蒋某1、被告蒋某2对被告陈秀租金未能返还部分承担赔偿责任；四、判令被告陈冲将位于贵阳市南明区房屋腾退；五、本案诉讼费由被告承担。一审庭审中，易缆网络公司撤回第四项诉讼请求。一审法院认定事实：原告易缆网络公司提供黔（2016）南明区不动产权第××号《不动产房屋权证书》，载明易缆网络公司单独所有坐落于南明区房屋。权利类型，国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权。权利性质，出让／市场化商品房。登记时间为2016年12月14日。2017年5月15日，被告陈秀（甲方／出租人）与被告陈冲（乙方／承租人）以及案外人蒋蜀兴（丙方／房屋所有权人）签订《房屋转租协议》约定：第一条，转租房屋的情况。1、甲方依法从房屋所有权人蒋蜀兴处承租坐落于新华路××大厦××号房屋，经所有权人同意，现甲方将上述承租房屋转租给乙方。第二条，转租期限及交付日期。1、甲乙双方约定，甲方于2017年5月15日前向乙方交付该房屋。转租期为六年。自2017年6月15日起至2023年6月14日止。因乙方转租期限超出甲方与房屋所有权人签订租赁合同的租期，经房屋所有权人同意并认可甲乙双方约定的转租期，但超出甲方与房屋所有权人签订租赁合同的租期的租金，由甲方自行与房屋所有权人另行约定自行结算。第三条，租金、支付方式和期限。1、甲乙双方约定，租金总计24万元／年。第九条，房屋所有权人承诺。以上甲乙双方所约定事宜，本房屋所有权人蒋蜀兴均认可并予以担保。如甲方出现违约责任，本人愿意承担一切甲方所应承担之责任。落款有三方签字及捺印。同日，陈秀向陈冲出具《收条》一张，载明“今收到陈冲房屋租金款24万（大写：贰拾肆万元整）。银行转账”。并有中国建设银行客户回单一份，显示陈冲向陈秀转账24万元。2018年5月16日，陈秀向陈冲出具《收条》一张，载明“今收到陈冲房屋租金款24万（大写：贰拾肆万元整）。银行转账”。庭审中，被告陈冲称其租赁案涉房屋时，案外人蒋蜀兴向其出示的是产权为蒋蜀兴的不动产权证书复印件。陈冲称其在2019年后才知道该房屋所有权人是原告。后与原告重新签订合同，在2016年至2019年期间与原告有口头上交涉过房屋事宜，因有合同关系，没有解除，按照合同约定履行。另查实，案外人蒋蜀兴已于2017年11月20日死亡。被告李鹃系其配偶，被告蒋某1系其子，被告蒋某2系其女。一审法院认为：被告陈秀、陈冲及案外人蒋蜀兴三方于2017年5月15日签订的《房屋转租协议》是否有效取决于出租人是否同意、知道或者应当知道该房屋转租情况。经审查可知，原告易缆网络公司于2016年12月14日取得坐落于南明区案涉房屋所有权。而2017年5月15日签订的转租合同中显示丙方房屋所有权人为蒋蜀兴且合同第九条对房屋所有权人承诺部分条款所示亦为蒋蜀兴。由此可知，签订该合同时房屋所有权人及出租人应为本案原告易缆网络公司而非案外人蒋蜀兴。该转租行为未经原告同意且隐瞒了转租事实，原告在庭审中亦明确表示不同意且不知道转账事实。虽被告陈秀庭后提交书面答辩状称其有转租权，但其未到庭亦未提供证据予以证明，对其答辩因证据不足，一审法院不予采信。故该《房屋转租协议》未经原告同意，违反了法律、行政法规强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）款第五项，一审法院认定被告陈秀、陈冲及案外人蒋蜀兴三方于2017年5月15日签订的《房屋转租协议》为无效合同。因房屋租赁合同无效的法律后果是返还房屋、支付房屋占有使用费、赔偿损失，故原告易缆网络公司要求被告陈秀返还其收取被告陈冲租金480000元的诉请，实为参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，对此于法有据，一审法院予以支持。在庭审中，原告撤回要求被告陈冲腾空案涉房屋的诉请，属于原告自动放弃其诉权，一审法院予以同意。对于原告要求被告陈冲、李鹃、蒋某1、蒋某2对被告陈秀未能返还租金承担赔偿责任的诉请，因于法于事实无据，一审法院不予支持。被告陈冲、李鹃、蒋某1、蒋某2经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）款第五项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、解除被告陈秀、被告陈冲与案外人蒋蜀兴于2017年5月15日签订的《房屋转租协议》；二、被告陈秀于本判决生效之日起十日内向原告贵州易缆网络科技有限公司返还租金480000元；三、驳回原告贵州易缆网络科技有限公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8500元，由被告陈秀负担。本院二审期间，上诉人陈秀提交了以下新的证据材料：证据一：蒋蜀兴与陈秀于2015年8月2日签订的《房屋租赁合同》（打印件一份），拟证明2015年8月2日上诉人陈秀于蒋蜀兴签订了房屋租赁合同，将包括本案案涉的一层2B、2C、2D号房屋租赁给陈秀，租赁期限为2015年8月3日至2021年11月18日。合同中约定在租赁期内陈秀享有转租权，且该转租不需要通过甲方的同意。因此，陈秀与本案另一当事人陈冲签订的房屋租赁合同合法有效。易缆网络公司质证称：被上诉人认为该份证据不属于新证据，租赁合同不是原件对其真实性不予认可，对关联性也不予认可。因该合同不是本案诉争的合同，即使陈秀有了合同的债权，也仅基于陈秀与蒋蜀兴之间，不能对抗被上诉人的物权。对此，上诉人表示可庭后提交该证据原件，经本院询问，被上诉人易揽网络公司表示可由法院对原件进行核对。二审法庭调查后，上诉人陈秀于2021年6月3日向本院提交了该《房屋租赁合同》原件进行核对。证据二：陈秀中国建设银行个人活期账户交易明细和手机支付凭证截图（复印件一份），拟证明在租赁期间内陈秀向蒋蜀兴支付租金共计141.6万元租金，因此陈秀当然享有案涉房屋的所有权，其收取陈冲的48万元租金于法有据。易缆网络公司质证称，该转账记录不是原始载体，对其真实性不予认可，对交易明细的真实性认可，对证明目的不予认可。二审审理中，被上诉人易揽网络公司陈述称：案涉房屋其系通过买卖方式取得。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，虽然被上诉人易揽网络公司对于陈秀二审提交的其与蒋蜀兴签订《房屋租赁合同》的证据形式和新证据属性提出异议，但是，因陈秀已于二审法庭调查后向本院提交了该份合同的原件予以核对，且被上诉人易缆网络公司亦同意由法院进行核对。同时，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持。”之规定，因该《房屋租赁合同》涉及本案基础法律事实，故本院对其予以采纳。因该《房屋租赁合同》签订时间为2015年8月2日，此时蒋蜀兴系案涉房屋的所有权人。该合同约定的租赁期为2015年8月3日至2021年11月18日止。同时，合同还约定了陈秀享有转租权及分租权。此后，陈秀在其承租期限内于2017年5月15日与陈冲签订的《房屋转租协议》，将案涉房屋进行转租。因此，虽然易缆网络公司在2016年12月通过买卖方式取得了案涉房屋的所有权，但是，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”、第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”之规定，案涉《房屋转租协议》未超出主租赁合同租期的部分并不存在法定的无效情形，且易缆网络公司取得案涉房屋所有权的方式亦不属于上述司法解释规定的买卖不破租赁原则的除外情形，因此，案涉《房屋转租协议》未超出主租赁合同租期的部分应为合法、有效。一审判决对此所作认定应属不当，本院依法予以纠正。同时需要指出，易缆网络公司一审诉请为确认陈秀、陈冲与蒋蜀兴于2017年5月15日签订的《房屋转租协议》无效，但一审法院却判决解除该《房屋转租协议》，与诉请内容不符，应属不当，本院依法予以纠正。据此，易缆网络公司以《房屋转租协议》无效为由，诉请陈秀返还陈冲依据该合同约定支付的480000元租金于约于法均缺乏有效依据，本院依法不予支持。综上所述，陈秀的上诉请求成立，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9821号民事判决；二、驳回贵州易缆网络科技有限公司的诉讼请求。一审案件受理费8500元，二审案件受理费8500元，均由贵州易缆网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  颜 云审 判 员  李云鹤二〇二一年九月三日法官助理  钟 钦书 记 员  骆红梅