重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0111民初5128号 原告: 重庆岭寓物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区丹龙路88号1栋三楼，统一社会信用代码91500108554071070E。法定代表人：郭勇，系总经理。委托诉讼代理人：陈丽，女，1988年5月1日出生，汉族，系公司员工，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：周良六，男，1984年8月7日出生，汉族，系公司员工，住重庆市铜梁区。被告：曹前英，女，1986年2月8日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：黄光强，男，1987年6月22日出生，汉族，住重庆市大足区。原告重庆岭寓物业管理有限公司与被告曹前英、黄光强物业服务合同纠纷一案,本院于2021年7月28日立案后,依法由审判员胡孝松适用小额诉讼程序于2021年8月10日公开开庭进行了审理。原告重庆岭寓物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈丽、周良六、被告曹前英、黄光强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆岭寓物业管理有限公司向本院提出诉讼请求: 1、判令被告立即支付2020年1月至2021年5月期间的物业管理费2420.1元，2020年6月至2021年4月期间的水电公摊费48.7元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款违约金至缴清物业管理费之日止，截止2021年5月31日应支付的违约金为1767.4元;3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由:被告系原告所管理的××小区的业主，被告与重庆亿超置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购得××房，建筑面积91.81㎡。重庆亿超置业发展有限公司与原告于2014年6月18日签订了《前期物业服务合同》，全面委托原告对其开发的××小区进行物业管理。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.6元/㎡的标准缴纳物业管理费。逾期缴费的,应按每日百分之一的标准向原告支付违约金。原告依约履行了物业服务义务，但被告从2020年1月1日起未向原告缴纳物业管理费。截止2021年5月31日，被告欠物业管理费2420.1元。因原告考虑到《前期物业服务合同》中约定的违约金计算标准过高，现主动调低违约金，要求被告按每日千分之三的标准计算向原告支付违约金，其违约金计算至2021年5月31日为1767.4元。原告多次向被告书面及上门催缴，均无效果。为维护自身合法权益，特提起以上诉讼请求，望判如所请。 被告曹前英、黄光强在庭审中答辩称：对原告起诉其拖欠物业管理费的时间节点无异议，但原告的服务质量达不到三级物业服务质量的要求，主要表现在:1.配套设施不达标。小区的固定活动场所不足100㎡，小区保安不足5人；2.物业服务不到位。物业管理公司未及时公布集体收入情况，对业主反映的问题处理不及时，员工有在岗时打瞌睡和玩手机的情况等等，综上，其物业管理费应降低，原告以1.6元/㎡/月的标准收取物业管理费过高，被告愿意按1.2元/㎡/月的标准交纳；3.关于违约金，被告不愿意支付。针对被告的答辩，原告在庭审中回应：原告已按前期物业合同为被告所在的小区进行了物业服务，该合同是2014年就签订的，2017年才开始有服务等级，故，被告以服务等级拒交物业服务费的理由不成立。原告围绕诉讼请求依法提交了物业公司营业执照复印件、《前期物业服务合同》及备案证明、被告房屋产权登记资料、物业管理费欠费明细、水电公摊明细表及公示照片、××业主公摊费缴费收据、违约金计算明细、催费通知、清洁服务合同、化粪池清掏合同、绿化养护承包合同、物业服务简报、公区收益公示内容及图片、监控室值班记录、来访人员登记表、电梯巡查检查表、生活水泵房记录、发电机房巡查表、重庆市建设工程质量检验报告、告知函及协调照片、会议纪要等证据，倪证明，原告系合法经营的主体，其按约向被告所在的小区提供了物业服务，被告应当按约支付物业管理费、公摊费及违约金。被告围绕其答辩意见依法提交了一组照片、大足发改[2018]48号重庆市大足发展和改革委员会、重庆市大足区国土资源和房屋管理局关于贯彻《重庆市物业服务收费管理办法》有关问题的通知等证据，拟证明原告的服务质量达不到该文件中所要求三级物业服务质量的标准，应降低物业管理费。经审理查明:2014年6月18日,原告与重庆亿超置业发展有限公司签订了《白鹭洲前期物业服务合同》,约定:原告对重庆亿超置业发展有限公司开发的××小区提供物业服务，合同期限为2016年12月31日至2019年12月30日。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中住宅物业服务费（含电梯费）为1.6元/㎡/月,水电公摊费实行据实分摊等。物业服务费按月交纳,业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务。逾期缴费的,应按每日百分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告为芸峰白鹭洲小区提供物业服务至今。被告曹前英、黄光强系××房屋的所有权人，该房屋建筑面积91.81㎡。从2020年1月至2021年5月期间,被告未向原告交纳相关的物业服务费、水电公摊等费用,经原告多次催收,被告至今未向原告交纳，现原告起诉来院,提出上述诉讼请求。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告与重庆亿超置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，根据相关法律规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力，该合同应认定为合法有效，各方当事人均应按照合同的约定享有权利并履行义务。物业服务针对的是小区整体范围，具有整体性，物业服务费用对小区全体业主而言亦具有集体性，与小区全体业主的利益息息相关，也是小区物业服务能够持续良好开展的必要基础，合同签订后,原告按照合同约定为该小区提供物业管理服务,被告作为该小区的业主,事实上也接受了原告提供的物业服务,但被告未按合同约定给付原告物业服务等费用，违背法律的规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。对于二被告辩称原告的服务质量不达标，应降低物业管理费的意见。经查，从被告举示的证据照片来看，原告的服务质量不存在有严重瑕疵的情况，其举示的文件中也明确提到：住宅前期物业服务收费标准实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，服务标准及收费标准严格按照合同约定执行；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原告按照合同约定对被告所在的小区进行了物业服务，故被告要求降低物业管理费的意见本院不予采纳。被告曹前英、黄光强应交2020年1月1日至2021年5月31日期间的物业服务费为1.6元/㎡/月×91.81㎡×17月=2497.23元，现原告主张2420.10元，本院予以支持。二被告在2020年6月至2021年4月期间拖欠原告的水电公摊费为48.7元。对于原告要求被告支付违约金的诉求，虽合同中约定逾期缴费的,应于约定欠费之日起按欠费总额每日百分之一的标准支付违约金，且原告在起诉时将该标准主动降低为按每日千分之三的标准计算，但本院认为原告要求主张的违约金仍然过高，应予以下调，违约金从物业管理费欠费之日起，即2020年1月10日至付清款时至，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。综上,依照《中华人民共和国民法典》第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条、第九百五十条、《中华人民共和国民法诉讼法》第一百六十二条之规定,判决如下：一、被告曹前英、黄光强于本判决生效后十日内给付原告重庆岭寓物业管理有限公司从2020年1月1日至2021年5月31日期间的物业服务费2420.10元并承担违约金（该违约金从物业管理费欠费之日起，即2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至付清款时止）、支付拖欠的2020年6月至2021年4月期间的水电公摊费48.70元；二、驳回原告重庆岭寓物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告曹前英、黄光强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元,由被告曹前英、黄光强负担。 本判决为终审判决。                          审    判    员      胡孝松                            二〇二一年九月七日 书    记    员      肖  莉      - 1 -