黑龙江省黑河市爱辉区人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑1102执异74号案外人：黑河华盛中小企业发展投资基金(有限合伙)，统一社会信用代码912311003522005082，住所地黑河市爱辉区幸福乡之路村1号楼1单元17号门市。执行事务合伙人：高玉放，职务总经理。委托代理人：闫燕，该公司职员。委托代理人：张丰，湖南森力律师事务所律师。申请执行人：任伟大，男，1968年1月16日出生，汉族，公司职员，现住黑河市爱辉区。委托代理人：孙波，女，1970年5月7日出生，汉族，职员，现住黑河市爱辉区，系任伟大妻子。被执行人：何德平，男，1955年6月4日出生，汉族，黑河市昌辉房地产开发有限公司法定代表人，现住黑河市合作区中央街电业办公楼东侧昌辉雅典城3号楼。被执行人：黑河市昌辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码91231100772637941W，住所地黑河市合作区中央街电业办公楼东侧昌辉雅典城3号楼。法定代表人：何德平，该公司董事长。本院在执行申请执行人任伟大与被执行人黑河市昌辉房地产开发有限公司（以下简称“昌辉公司”）、何德平借款合同纠纷一案中，案外人黑河华盛中小企业发展投资基金（以下简称“华盛基金”）于2021年8月16日向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。华盛基金称，1.请求终止（2017）黑1102执413号案件的执行，解除对坐落于合作区的房屋代码为23110100550127756687800318（房屋预告登记证号为黑房预合作区字第Ｙ××2号，以下简称“案涉房屋”）建筑物的预查封；2.请求确认华盛基金就案涉房屋的抵押请求权／优先受偿请求权较2016年4月13日后普通债权人的查封请求权具有优先顺位。事实与理由：2016年4月13日，黑河市德盛时代广场有限责任公司（以下简称“德盛公司”）因为经营发展需要，向华盛基金借款3700万元，双方签署了《借款合同》及《房屋抵押合同》。德盛公司向华盛基金提供了编号为ＧＦ2000-0171号的《商品房买卖合同》、昌辉公司出具的《收据》、德盛公司出具的《抵押物权属证明》，据此，华盛基金进行了相关形式审查，与德盛公司就案涉房屋办理了预抵押登记，预抵押登记证明证号为：黑房预合作区字第Ｙ××0号。因德盛公司未按约偿还借款，华盛基金于2019年就《借款合同》提起诉讼，由黑河市中级人民法院调解结案，并于2019年9月20日出具（2019）黑11民初42号《民事调解书》，限期德盛公司在2020年6月13日前履行部分借款本息义务。德盛公司经多次展期，并未按照调解书的约定支付任何款项。2021年6月，华盛基金依法向黑河市中级人民法院申请强制执行。黑河市中级人民法院于2021年6月16日作出（2021）黑11执143号之一《执行裁定书》，查封了案涉房屋。执行过程中，发现爱辉区法院因任伟大与何德平、昌辉公司民间借贷纠纷一案，于2020年5月22日作出（2017）黑1102执413号执行裁定书，对案涉房屋予以预查封。华盛基金认为本企业就该案涉房屋享有实体权益，爱辉区法院的执行行为实质损害了本企业的权益，理由如下：一、根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款、《物权法》第二十条及《民法典》第二百二十一条、《民法典担保制度司法解释》第五十二条第一款等关于预抵押登记的有关规定，并参考最高人民法院民事审判第二庭出版的《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》的有关规定，我们认为：预抵押登记是一项请求权，预抵押权人有权在能够办理抵押登记时90日内请求办理抵押登记，一旦办理正式抵押登记，该抵押权自预抵押登记之日起成立，且人民法院应予支持预告抵押登记权利人就抵押财产优先受偿。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知(法发[2004]5号》第十五条、第十六条规定，在执行过程中为了保障普通债权人的合法权益，在一定条件下，债权人可以申请人民法院对特定财产进行预查封，在预查封期间房屋权属登记在被执行人名下时，预查封登记自动转为查封登记，查封期限从预查封之日起计算。结合本案实际情况，华盛基金提供的《房屋预告登记证明》可以证明案涉房屋已于2016年4月13日办理了预抵押登记。同时，通过向黑河市不动产交易中心了解到爱辉区法院于2020年5月22日办理了案涉房屋预查封措施，查封文号为(2017)黑1102执413号，预查封标的物与预抵押标的物同一。另可知，案涉房屋截至华盛基金提出执行异议之日，暂未办妥建筑物首次登记，因预抵押登记在预查封之前，华盛基金就同一标的物的抵押请求权/优先受偿请求权应在顺位上优先于任伟大的正式查封请求权，在案涉房屋办妥首次登记后，抵押登记应于2016年4月13日正式生效，而任伟大的查封应自2020年5月22日始计算；二、根据《民法典》第三百九十五条规定，案涉房屋系德盛公司的合法财产，构成有权处分，可作为抵押物办理抵押登记。华盛基金作为贷款出借人，在发放贷款时签署了《房屋抵押合同书》，并审查了德盛公司提供的相关文件材料，已尽合理审查义务。此基础上，华盛基金向德盛公司发放借款3,700万元，并办理预购商品房抵押权预告登记，不存在任何过错及违约行为，在案涉房屋进行首次权属登记后，华盛基金有权行使办理抵押权的请求权；三、根据(2019)黑11民初42号《民事调解书》及(2021)黑11执143号之一《执行裁定书》认定，截止到2021年6月11日的债权本息共计115,261,778元。参考黑河市中级人民法院于2020年12月对企联大厦三层的拍卖价格，目前案涉房屋约为6,700元/平方米，建筑物总面积为7,768.69平方米，其市场总价值约为5,200余万元。在预抵押登记有效的前提下，华盛基金的抵押权在顺位上应优于其他普通债权人，并对执行标的享有优先受偿权，而案涉房屋价值不足以覆盖华盛基金的全部债权本息，其他普通债权人不再具有剩余财产可供分配，爱辉区法院继续以他案对案涉房屋组织执行拍卖不再具有现实意义。依据《民事诉讼法》第二百五十七条第(六)款“人民法院认为应当终结执行的其他情形”，裁定对案涉房屋终止拍卖并予以全部解封。根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，华盛基金提出案外人执行标的异议，请求法院尊重预抵押制度的立法本意，在优先积极行使权力的准担保物权人与怠于行使权力的普通债权人之间作出公平权衡，支持异议人的全部请求。任伟大称，不同意华盛基金的执行异议请求。2013年11月6日，其与昌辉公司签订的借款合同，当时借了40万元，有借款的收据和商品房买卖合同，签署的人员是何德平。德盛公司的购房合同、华盛基金的借款合同和抵押时间都晚于任伟大借款时间。任伟大与昌辉公司案件的判决时间是2016年12月，也在华盛基金的判决之前。商品房买卖合同上的德盛公司法人是何健，任伟大签订的合同中法人是何德平。何德平、昌辉公司经本院合法通知未到会参加听证，亦未提交书面答辩意见。本院查明，1.任伟大于2017年5月12日向本院申请强制执行其与何德平、昌辉公司民间借贷纠纷一案。本院在执行过程中，于2020年5月7日作出（2017）黑1102执413号执行裁定书，查封黑河市企联大厦商城共计99户房屋，其中包含本案争议的案涉房屋。该案涉房屋已于2016年4月1日预告登记至权利人德盛公司名下，预告登记证号为：黑房预合作区字第Ｙ××2号；2.2016年4月3日，华盛基金与德盛公司签订《借款合同》，双方于当日另行签订《房屋抵押合同》，德盛公司用案涉房屋抵押并办理预购商品房抵押权预告登记。预告登记时间为2016年4月13日，预告登记权利人为华盛基金，抵押权预告登记证号为：黑房预合作区字第Ｙ××0号；2019年9月20日，黑河市中级人民法院对华盛基金与德盛公司借款合同纠纷一案，作出（2019）黑11民初42号民事调解书：“一、德盛公司应在2020年6月13日前偿还华盛基金借款本息合计5621万元；二、如德盛公司能够在2020年6月13日前履行调解协议第一项，利息由1921万元降至1701万元，即应给付借款本息5401万元；三、如德盛公司未能按调解协议履行第一项给付义务，德盛公司应按借款合同中约定的利息标准和违约金标准，以3700万元为基数计算利息和违约金，利息自2016年4月13日起计算至实际给付之日止，违约金自2016年5月13日起计算至实际给付之日止；四、双方在《房屋抵押合同》中抵押的案涉房屋，如该房产能办理房屋产权登记手续时，德盛公司应当配合办理上述房产的抵押登记；如德盛公司需要出卖该处房产，在经华盛基金同意后，应优先偿还借款本金3700万元及相应的利息和违约金。”因德盛公司未按上述调解协议履行还款义务，华盛基金向黑河市中级人民法院申请强制执行。黑河市中级人民法院于2021年6月16日作出（2021）黑11执143号之一执行裁定书，查封了案涉房屋；3.华盛基金于2021年8月16日向本院提出书面执行异议，以其作为抵押预告登记权利人为由，请求解除本院对案涉房屋的查封并对案涉房屋享有执行优先顺位。本院认为，关于华盛基金提出的第一项“请求终止执行并解除对案涉房屋预查封”的异议请求，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行问题的通知》（法发[2004]5号）的相关规定，被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋，法院可以进行预查封。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权的财产，可以采取查封、扣押措施。故本院查封案涉房屋符合法律规定，华盛基金的该项请求不予支持；关于第二项“请求对案涉房屋的抵押请求权/优先受偿请求权较2016年4月13日后的普通债权人的查封请求权具有优先顺位”的异议请求，华盛基金虽然为案涉房屋的抵押预告登记权利人，但抵押预告登记是在抵押登记暂时无法办理时，当事人为确保将来取得抵押权而办理的一种特殊登记。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款的相关规定，已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应当认定抵押权预告登记权利人对抵押物享有优先受偿权，且抵押权自预告登记之日起设立。故华盛基金对案涉房屋享有自符合办理抵押登记条件时请求办理正式抵押登记的期待请求权，但该项权利应通过诉讼程序对案涉房屋办理抵押登记的条件是否已经具备进行审查，故该项请求不属于执行异议案件的审查范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条之规定，裁定如下：驳回案外人黑河华盛中小企业发展投资基金(有限合伙)的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向黑河市爱辉区人民法院提起诉讼。审判长  王丛斌审判员  范海妮审判员  付琳琳二〇二一年九月十三日书记员  牟鑫湖