北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终12514号上诉人（原审被告）：詹维佳，男，1959年7月29日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：余其俐，北京市德鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京兴华会计师事务所，住所地北京市西城区裕民路18号北环中心2206室。法定代表人：张恩军，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：张柯楠，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹宇，北京市京悦律师事务所实习律师。上诉人詹维佳因与被上诉人北京兴华会计师事务所（以下简称兴华会计师事务所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初4783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人詹维佳之委托诉讼代理人余其俐，被上诉人兴华会计师事务所之委托诉讼代理人张柯楠、曹宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹维佳上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判詹维佳退还兴华会计师事务所剩余押金23904.37元。事实和理由：一审判决认为詹维佳主张从押金中扣除拆除部分装修损失、逾期占用房屋期间租金及物业费的抗辩意见，因未提起反诉，本案对此不作处理，系适用法律错误。根据双方于2018年8月27日订立的房屋租赁合同第4.2条、4.3条约定，退还押金的前提条件是双方结清各项费用，依据合同约定，詹维佳有权从押金中扣除部分装修损失5000元、逾期占用房屋期间租金28310.5元及物业费661.13元后再退还剩余押金，故一审法院在未对装修损失、逾期占用房屋期间租金及物业费进行处理的情况下，径行判决詹维佳返还押金，侵犯了詹维佳的合法权益，不符合合同约定。抵销权既可以通知的方式行使，也可以提出抗辩或者提起反诉的方式行使，现詹维佳依法提出抗辩，一审法院不予处理，不符合相关司法解释的规定。兴华会计师事务所辩称，同意一审判决，不同意詹维佳的上诉请求和理由。兴华公司不存在占用房屋的行为，合同到期后，8月26日兴华会计师事务所已经将房屋交还给詹维佳，不应该承担房屋到期后的租金和物业费损失。抵销的前提是双方互负到期债务，兴华会计师事务所对詹维佳享有债权，但不负任何债务，詹维佳应将押金及时返还。双方明确约定物业费由兴华会计师事务所直接向物业公司交纳，对于押金的使用合同中有明确的约定。詹维佳主张的装修损失、房屋租金和物业费损失都是不成立的，不具备抵销的基础条件。兴华会计师事务所向一审法院起诉请求：1.判令詹维佳向兴华会计师事务所退还房屋押金57876元；2.判令詹维佳以57876元为基数，按照每日万分之一的标准向兴华会计师事务所支付滞纳金至实际返还之日止；3.本案诉讼费由詹维佳承担。一审法院认定事实：2016年8月17日，詹维佳之配偶邓名霞与兴华会计师事务所签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定：邓名霞将北京市西城区裕民路18号北环中心2305号房出租给兴华会计师事务所，该房屋装修状况为精装修，双方在合同第十条房屋的交付及返还中约定兴华会计师事务所添置的新物（办公家具、电器等可动产）可由其自行收回，而对于兴华会计师事务所装饰、装修部分，兴华会计师事务所放弃收回。上述合同签订后，兴华会计师事务所经邓名霞同意后对2305房间进行了装修。上述合同到期后，兴华会计师事务所作为承租方（乙方）于2018年8月27日与詹维佳（出租方，甲方），再次就2035房间签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租房屋座落于北京市西城区裕民路18号北环中心2305室，出租方将该房屋及相应设备在良好状态下租给乙方作为办公使用；租赁期限为2018年8月27日至2020年8月26日。租赁期满，出租方有权收回该房屋，承租方应如期交还……；月租金为56621元，此租金含供暖费，租金半年支付。租赁期间，每月的电话费、物业管理费、电费、网络使用费由承租方支付；承租方支付给出租方57876元押金，承租方已支付。租赁期满，承租方如不再续租，双方清算各项费用并交接完毕后，出租方应将押金退还承租方（不计利息），否则，按每日万分之一的标准加付滞纳金；租赁期间，承租方如因故意或因重大过失对该房屋及其设施造成损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失。违约责任：出租、承租任何一方如未按本合同条款履行，构成根本违约，导致中途无法继续履行本合同，则视为违约，双方同意违约金为56621元。若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方应补足支付该差额。上述合同履行过程中，詹维佳预出售涉案房屋，兴华会计师事务所出具了承租人放弃优先购买声明，表示自愿放弃对涉案房屋所现有的优先购买权。涉案租赁合同到期前，兴华会计师事务所将涉案房屋腾空，双方约定于2020年8月26日上午10点办理房屋交接手续，詹维佳委托其兄詹维克到场验房，因兴华会计师事务所将室内隔断进行了拆除，詹维克当日不同意接收房屋，詹维佳因此未将押金退还兴华会计师事务所，兴华会计师事务所未结清租赁期间的物业费用。2020年8月27日，兴华会计师事务所给詹维佳发送微信：“詹先生，昨天维克先生来看房时候，我把电卡钥匙也准备好了，要给维克先生，他没有拿，我们已经在房屋租赁到期前，把23042305两个房间都腾出来了，也不会再用了，您可以对外进行租赁等安排。需要钥匙随时找我，如果有人需要看房，您允许的话我也可以帮忙给开房间门。”2020年9月11日，涉案房屋过户至案外人名下。2020年9月14日，兴华会计师事务所将涉案房屋交付给涉案房屋新的产权人，双方签署了房屋交接单：“交付方与原业主詹维佳之前签订的裕民路18号北环中心2305室房屋租赁合同已于2020年8月26日到期，因双方就押金退还问题未达成一致意见，导致房屋电子钥匙密码仍由交付方保管，因该房屋已于2020年9月11日完成业主变更，为不影响接收方行使对该房屋的所有权益，应接收方要求与交付方于2020年9月14日对该房屋进行交接，现确认如下：1、房屋主体结构完好；2、地面完好；3、门完好；4、窗完好；5、供电正常；6、空调正常。接收方及交付方一致同意，自本交接日起，未经接收方允许，交付方不得再以任何理由进入该房屋，接受方也不再向交付方主张任何房屋修缮责任。接收方对本次交接无异议。”庭审中，詹维佳主张由于兴华会计师事务所在合同到期后未将房屋恢复原状，兴华会计师事务所一直占用涉案房屋，因此，以下费用应从押金中予以扣减：1.涉案房屋2020年1月1日至2020年9月10日期间的物业服务费10456.62元。2.逾期占用房屋期间（2020年8月27日至2020年9月10日）的租金28310.50元。3.室内装饰、装修部分的损失5000元。兴华会计师事务所在本案审理中结清了2020年1月1日至2020年8月26日期间的物业服务费9795.49元，不同意从押金中扣减其腾房后发生的相关费用。一审法院认为，兴华会计师事务所、詹维佳签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方合同到期交房时，因兴华会计师事务所将涉案房屋室内隔断进行了拆除，导致双方产生纠纷，詹维佳提出兴华会计师事务所逾期交房期间的房屋租金损失、物业费及房屋装修损失应从押金中扣除，但詹维佳针对其主张的损失未提出反诉，本案对此不作处理。兴华会计师事务所已将双方合同履行期间的相关费用及租金结算完毕，詹维佳应将押金退还兴华会计师事务所。兴华会计师事务所要求詹维佳支付滞纳金的请求，缺乏合理依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，詹维佳退还北京兴华会计师事务所剩余押金57876元。二、驳回北京兴华会计师事务所其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院认为，兴华会计师事务所、詹维佳签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方合同到期交房时产生纠纷。詹维佳上诉主张兴华会计师事务所逾期交房期间的房屋租金损失、物业费及房屋装修损失应从押金中扣除。因詹维佳针对其主张的损失未提出反诉，一审法院据此在本案中对相关损失不作处理，并判令詹维佳应将押金退还兴华会计师事务所，并无明显不当，亦未影响詹维佳另行主张相关损失的权利，本院对此予以维持。综上所述，詹维佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费649元，由詹维佳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 王军华审 判 员 刘慧慧二〇二一年九月二十八日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越