北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12661号上诉人（原审原告）：北京紫金世纪置业有限责任公司北京霞公府万豪公寓式酒店分公司，住所地北京市东城区霞公府街1号。负责人：姬楚，总经理。委托诉讼代理人：杜宝成，北京市融商律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈岚，北京市融商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苗紫薇，女，1996年6月10日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王蕾，北京中银律师事务所律师。上诉人北京紫金世纪置业有限责任公司北京霞公府万豪公寓式酒店分公司（以下简称紫金世纪公司）因与被上诉人苗紫薇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初4392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月14日立案后，依法组成合议庭，经双方当事人同意，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。紫金世纪公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持我公司一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由苗紫薇承担。事实和理由：一、一审判决在没有任何科学依据的情况下认定我公司房屋有“噪音”，从而认定我公司违约，缺乏事实和法律依据。我公司与苗紫薇签订的《房屋租赁合同》合法有效，我公司出租的房屋经过国家及北京市各个管理部门，特别是环保部门验收合格，苗紫薇以其承租的北京市东城区霞公府街1号北门北京万豪行政公寓628号房屋（以下简称628号房屋）有噪音为由拒付房租，理由牵强。苗紫薇以此为由拒付房租是否成立，取决于该声音是否为“噪音”，即该声音是否超过了国家及北京市规定的声音分贝数值，这种固定、持续性的声音源是可以而且需要通过检测机构测定的，而不是法官本人凭感觉认定。因此，一审判决在没有任何科学检测的情况下认定我公司的房屋存在噪音瑕疵，从而认定我公司违约，难以成立。况且，一审审理中苗紫薇提交过鉴定申请，我公司也同意进行专业鉴定。二、苗紫薇在租赁期满后拒不搬离公寓，非法占用房屋近1个月，按照合同约定，苗紫薇应支付占用费36174.19元。而一审法院错误认定是我公司阻止苗紫薇居住，从而不支持我公司占用费的合法要求，不符合事实，于法无据。合同到期后苗紫薇已经无权居住公寓，我公司数次催促苗紫薇将个人物品搬离公寓，但苗紫薇夜间到公寓要求居住，遭到我公司拒绝。一审法院认定我公司暂停苗紫薇出入卡阻止苗紫薇居住，影响苗紫薇搬家，从而减免占用费，不符合事实，我公司从未阻止苗紫薇搬家。三、对于苗紫薇延迟支付租金产生的利息损失，双方在合同10.2条有明确约定，理应得到法院支持。四、一审法院现场勘验认为噪音不影响居住使用，但后又认为噪音影响苗紫薇居住使用，一审法院的认定前后矛盾。我公司向一审法院提出鉴定噪音的申请，但一审法院并未认定，且我公司提交的B2楼7层的房屋噪音证据，一审法院并未进行任何论述。苗紫薇坚持要住625号房屋，不同意更换其他房间，我公司也提供了609号等房屋供苗紫薇使用，但苗紫薇认为这些房间较远，不选择使用这些房间。我公司已经提供了替代房间，苗紫薇自行选择625号房屋，并非我公司过错。一审判决认定我公司阻止苗紫薇进入酒店，实际是我公司与苗紫薇交涉搬家事宜后，苗紫薇4月19日凌晨到酒店要求搬家，我公司无法在凌晨办理搬家事宜，实际合同在3月27日已经终止，没有继续为苗紫薇办理门卡的权限，并非苗紫薇交纳了费用就可以随意出入628号房屋。苗紫薇辩称，同意一审判决，不同意紫金世纪公司的上诉请求。一、一审法院根据我提交的证据及现场勘验情况，认定628号房屋存在噪音，并由此认定紫金世纪公司违约正确。1.噪音开始于2020年7月20日。2.事发时4部泳池泵系同时开启且无法关掉，紫金世纪公司自认存在噪音。3.噪音问题自2020年7月开始至2020年12月始终未能得到解决，紫金世纪公司对存在噪音的事实是认可的，且明确同意噪音问题没解决之前先不支付租金。紫金世纪公司不能提供适住的房屋，现主张我欠付租金，不仅与事实不符且缺乏合同依据及法律依据。二、紫金世纪公司在一审法院组织的2021年4月9日现场勘验过程中消极配合法院调查，不实陈述，应当承担不利后果。628号房屋在勘验当天仍能明显感受到存在影响承租人正常入住使用的环境噪音。紫金世纪公司拒不配合法院同时开启4部水泵，以还原4部水泵全开运转情况下的噪音状态。紫金世纪公司工作人员称水泵是厂家远程控制，但现场开启了部分水泵，其陈述前后矛盾。紫金世纪公司拒不开启问题最为严重的3号水泵，且无法对不能开启的原因作出合理解释，违反诚信诉讼及公平原则，应当承担不利后果。三、一审法院根据我提交的相关证据认定紫金世纪公司阻止我居住，影响我搬家，认定事实正确。双方商议在4月19日12点前我搬离，但紫金世纪公司不顾双方协商结果，径行停止我628号房屋门禁卡权限，导致我无法正常进入房间按时搬家，最终报警，但紫金世纪公司仍不允许我进入房屋，导致我凌晨无家可归。四、紫金世纪公司不能提供适住房间违约在先，我依法享有拒付租金的抗辩权，紫金世纪公司一直未有效整改，且在双方出现争议后颠倒是非、百般刁难，其无权主张延期支付租金的利息损失。1.紫金世纪公司未能妥善解决游泳池水泵噪音问题，未能提供有效的可替代方案解决我正常入住问题，违约在先。2.2020年11月27日紫金世纪公司工作人员确认我可以不支付房租。3.紫金世纪公司在诉讼中屡次作出不实陈述。五、我对一审法院判令我支付房租及酌定的房屋占有使用费不予认可。六、法官现场勘验时听到的是当天的声音，但法院认定628号房屋有噪音影响的事实是基于我提交的多份证据，不存在紫金世纪公司所述一审判决前后矛盾的情况；紫金世纪公司向我提供的房屋都存在不同程度的问题，明显没有实际解决我入住的问题；我租住的时间长，搬家需要时间，我能够正常出入酒店是能正常搬家的前提。紫金世纪公司向一审法院起诉请求：1.判令苗紫薇向我公司支付自2020年10月27日至2021年2月27日的房屋租金105000元及该款至实际付款之日的利息，暂计至2021年6月11日为12941元；2.判令苗紫薇向我公司支付自2021年3月27日至2021年4月21日期间的房屋占用费36174.19元；3.判令苗紫薇支付律师费10000元；4.案件受理费由苗紫薇承担。一审法院认定事实：2020年3月27日，紫金世纪公司（甲方）与苗紫薇（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同主要内容为：甲方同意将所管理的628号房屋及其设施（包括家具和电器）在良好及可租赁的状态下租给乙方居住使用，该房屋的建筑面积总计约90平方米。在双方签订本合同前，甲方已经取得该物业所有权人的同意，将该物业作为经营性公寓出租给乙方，乙方深知上述授权并对上述授权无任何异议。本合同仅限于同意乙方自遵守合同约定及支付应交租金的情况占用该房屋，而乙方无论是基于本合同还是任何适用的法律，将不享有对该房屋任何其他附加的权利。租赁期限自2020年3月27日至2021年3月26日，退房日期为2021年3月27日中午12：00。如双方未签署续租合同，则租赁期届满，本合同自动终止。甲方有权在合同届满之日收回该房屋，乙方应于租赁期限届满日如期交还该房屋。超过租赁期限，未能交还该房屋的，乙方每延期占用该房屋1天按照当期租金的2倍标准向甲方支付房屋占用金。乙方物品占用该房屋期间，甲方按合同约定清理乙方物品期间均视为乙方占用该房屋。双方确定租金标准每月21000元，包括管理费、水电等共用设施费、宽带，卫星电视，本地电话费，每周5次客房清洁服务、免费游泳等。上述费用已经包括增值税和服务费。乙方需在入住前支付首月租金，乙方需在每月27日前（入住前10天为标准）支付下月房租。本合同签订之日3日起，乙方向甲方支付2个月租金作为保证金，乙方交纳保证金后本合同生效。在租期结束且双方确认出租物业的归还和居住人付清所有相关费用后，甲方将无息退还全部保证金给居住人。除本合同另有约定外，甲方应于租赁期限届满或本合同提前终止后且双方确认该房屋已归还和乙方已付清所有相关费用后的30日内将保证金或保证金余额无息退还乙方。甲方因乙方违反本合同的规定而受的损失，可在保证金中抵扣，保证金不足偿付的部分乙方应在接到甲方付款通知后五日内补足差额及保证金数额。甲方须按时将该房屋以良好可租赁状态交付乙方使用。如甲方无法按合同约定时间交付房屋给乙方，则甲方需提供与承租房屋租金相当的其他房屋或酒店予乙方使用，直至承租房屋交付乙方使用为止。租赁期限届满前，甲方有权提前1个月书面通知乙方解除本合同，甲方支付1个月的租金代替通知解除合同时，甲方须承担乙方找房中介费用和搬家费用。在乙方遵守本合同的条款及按时、足额支付租金的前提下，乙方有权于租赁期内拒绝甲方或其他人不合理骚扰而安静享用该房屋。第8.3条，如本合同以任何理由被解除或租赁期限届满后，以及该房屋因未通知甲方而未被使用或被搁置15日后，甲方可立即或在任何时间内进入该房屋，强制移出乙方全部遗留之个人物品，而无需承担任何赔偿责任。乙方应对甲方因此而产生的损失承担赔偿责任。该赔偿责任应由乙方立即支付给甲方，且乙方亦应承担因甲方移出乙方遗留物品或修复该房屋及再出租所可能发生的法律费用及其他相应费用。第10.1条，甲乙任何一方如未按照本合同的条款履行，构成违约，应承担相应的违约责任，双方同意违约方应赔偿守约方之损失。第10.2条，如租金的全部或一部分，或其他任何费用未按时交纳，或未按照合同约定的方式交纳，则甲方要求乙方支付逾期支付部分的月息为2%利息，利息从本合同约定应交纳租金或费用的日期起算，截至甲方收到该租金或费用之日止。第11.1条，在租赁期限届满日或其他任何租赁合同提前解除日，乙方应搬离该房屋并将房屋及全部设施在良好及修缮的状态下（应为可居住或可出租状态、合理的耗损及自然损坏除外），连同钥匙和全部设施清单等一起交还给甲方。乙方应保证甲方免于任何可能因房屋损坏或延迟交还该房屋所引起的一切损失或赔偿责任，包括但不限于因房屋逾期交还所产生的其他后续居住人的索赔，以及甲方由此而发生的任何延期的费用。第11.2条，如乙方因任何原因于租赁期满或本合同提前解除后未按时搬离该房屋的，乙方需按期实际延期交付天数，依照相当于本合同项下正常租金的双倍标准向甲方支付该房屋实际延期占用费用，该费用应按日计算并在甲方要求时由乙方即时按月支付给甲方。在租赁期限内，乙方有权提前解除本合同，但乙方应提前1个月书面通知甲方，甲方应根据本合同的规定将押金不计利息退还乙方。2020年8月5日，紫金世纪公司委托北京中天云测检测技术有限公司在酒店728房间进行客房噪声检测。2020年8月12日，北京中天云测检测技术有限公司出具《检测报告》，该报告显示，该房间客厅、卧室、浴室、厨房均符合GB37488-2019标准要求。经当庭质证，苗紫薇认为该检测报告系紫金世纪公司自行单方委托所作，苗紫薇对此不认可。苗紫薇持转账记录称，其于2020年3月28日支付2020年3月27日至2020年4月27日租金21000元，于2020年4月24日支付2020年4月27日至2020年5月27日租金21000元，于2020年5月28日支付2020年5月27日至2020年6月27日租金21000元，于2020年9月7日支付2020年8月27日至2020年9月27日租金21000元，于2020年9月27日支付2020年9月27日至2020年10月27日租金21000元，于2020年11月4日支付2020年10月27日至2020年11月27日租金21000元。一审审理中，苗紫薇持与紫金世纪公司员工的聊天记录称：紫金世纪公司酒店的噪音最初发生在2020年7月20日下午，不知道噪音来源，一直持续到晚上9点多还是在响，导致苗紫薇无法睡觉，苗紫薇给前台打电话反映噪音问题，前台值班人员与工程部联系排查噪音来源以及维修，初步排查是泳池泵的问题，并进行了关闭，苗紫薇听到大的机械关闭声音，随后噪音消失，直到第二天白天噪音再次开始，苗紫薇再次反映问题，工程部关闭了泳池泵。2020年7月23日，公寓前台部经理白杨介入此事。苗紫薇之前在该酒店居住4年，从未发生过此类噪音问题。苗紫薇提交与紫金世纪公司员工的聊天记录显示：2020年7月20日，苗紫薇反映噪音问题，紫金世纪公司初步排查是泳池泵问题，但之前泳池也正常运营未发生此类噪音，需进一步排查噪音原因。2020年7月23日，紫金世纪公司关闭泳池泵测试噪音问题，并拆走了1个有问题的泳池泵，留3个开着，苗紫薇仍然认为噪音很大，紫金世纪公司又拆走1个，噪音停了，紫金世纪公司称将拆走的2个水泵拿去维修，大概需要10-20天。在解决噪音前，为保证苗紫薇的休息，紫金世纪公司提供630号房屋给苗紫薇使用。但2个水泵拆了后，噪音仍然存在，紫金世纪公司推测是管道零件老化的问题。2020年7月26日，苗紫薇因为房间物品太多，不愿意通过换房解决该问题。然而泳池水泵又不能关掉。紫金世纪公司又提供625号房屋给苗紫薇暂住，但625号房间仍然有噪音，但没有628号房屋大。紫金世纪公司将问题最大的水泵换新，其他的还要送检，预计需要半个月。但625号房屋马桶反味大，苗紫薇就去朋友家居住，紫金世纪公司又提供609、611、613及303号房屋供苗紫薇选择。2020年8月6日，所有水泵都已经检修完毕，完全没有声音的房间很少。2020年8月7日，625号房屋马桶反味问题经维修仍未解决，苗紫薇又暂住605号房屋。2020年8月15日，苗紫薇飞往上海。2020至11月26日，苗紫薇飞回北京。2020年11月26日，苗紫薇提供的微信聊天记录显示，紫金世纪公司称，紫金世纪公司员工及财务和苗紫薇商量过噪音没有解决之前，噪音当月的房租先不付，但是财务制度还是按照账面已经产生的费用去催交房租。双方又因催交房租再次发生争议。苗紫薇本来打算交房租，但对紫金世纪公司催交房租不满便停止交纳，并要求关掉水泵解决628号房屋噪音问题，不同意换房间解决问题。之后，紫金世纪公司将苗紫薇诉至法院。2021年4月9日，一审法院到现场勘验。苗紫薇租赁的628号房屋现场有微弱的噪音，不影响居住。8层水泵开启情况，现场只打开了1号水泵。紫金世纪公司的工程部人员称，所有水泵都已经进行了维修，其他水泵备用，之后又表示水泵是电脑控制，循环使用，无法单独打开。但苗紫薇称，昨天房间噪音还很大，之前核查时4个水泵能同时开打，其中3号水泵声音最大，要求工程部人员打开3号水泵。紫金世纪公司工程部人员联系厂家，现场依次打开了1、2、4号水泵，噪音差别不大，但3号水泵无法打开。2021年4月19日，苗紫薇向紫金世纪公司申请于2021年4月19日至21日将个人物品搬离628号房屋，希望紫金世纪公司办理相关退房手续。苗紫薇实际于2021年4月21日全部搬完。紫金世纪公司主张：苗紫薇未支付2020年7月27日至2020年8月27日的房屋租金21000元，所以将苗紫薇于2020年11月4日支付21000元租金抵扣该月房租。苗紫薇则主张：我确实未交纳2020年7月27日至2020年8月27日的租金，因为2020年7月20日开始出现噪音，紫金世纪公司工作人员表示该月房租先不付，2020年11月4日所交21000元房屋租金为2020年10月27日至2020年11月26日期间的房屋租金。紫金世纪公司还称：我公司与苗紫薇之间所签合同到期后，因为苗紫薇拖欠租金，我公司停了苗紫薇的房卡不让其继续居住，但同意配合苗紫薇搬家，系苗紫薇拒不搬离。对此，苗紫薇则称：我东西很多，需要陆续搬，但是紫金世纪公司仍然不给开卡，因紫金世纪公司不配合导致搬家迟延，该部分损失应当由紫金世纪公司自行承担。紫金世纪公司处还留有苗紫薇所交纳的46000元押金。双方均表示：该押金可以抵扣所欠租金。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据查明事实，紫金世纪公司提供628号房屋确存噪音问题影响苗紫薇居住使用，紫金世纪公司提供的替代房间也有卫生间反味等问题，且未彻底解决噪音问题，故紫金世纪公司还应当就其提供的房间影响居住使用的问题承担减免租金的违约责任。关于减免租金的数额，考虑到苗紫薇居住期间，紫金世纪公司就该噪音也积极进行维修处理，并给苗紫薇提供其他房间居住使用，法院综合考虑案件情况酌定减免2个月租金，折抵2020年7月27日至2020年8月27日租金后，苗紫薇尚欠租赁期租金63000万元。因紫金世纪公司处还有苗紫薇所交押金46000元，可予以折抵。苗紫薇因紫金世纪公司提供的房屋存在噪音未彻底解决才未交纳租金，并非恶意不交租金，故对紫金世纪公司主张的违约金不予支持。关于紫金世纪公司主张的租赁期满的房屋占用费一节，租赁期限届满后，紫金世纪公司已经不与苗紫薇续租，苗紫薇应当及时搬离，苗紫薇未及时搬离应当承担占有使用费，但考虑紫金世纪公司暂停苗紫薇出入卡阻止苗紫薇居住，也影响苗紫薇搬家，故法院对该占用费予以酌定。关于紫金世纪公司主张的律师费，依据不足，法院亦不予支持。据此，一审法院判决：一、苗紫薇于判决生效后7日内向北京紫金世纪置业有限责任公司北京霞公府万豪公寓式酒店分公司支付拖欠的租金63000元（其中46000元用押金抵扣，尚需支付17000元）；二、苗紫薇于判决生效后7日内向北京紫金世纪置业有限责任公司北京霞公府万豪公寓式酒店分公司支付占用费10000元；三、驳回北京紫金世纪置业有限责任公司北京霞公府万豪公寓式酒店分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，法院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方一致确认：一审判决记载的紫金世纪公司诉讼请求第一项2020年10月27日至2021年2月27日房屋租金105000元存在笔误，应为2020年10月27日至2021年3月26日房屋租金105000元；截至2021年3月26日，苗紫薇未交纳租金的期间合计为5个月。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因双方对于截至2021年3月26日，苗紫薇未交纳租金的期间合计为5个月的事实均予以认可，本院不再对此进行赘述。本案中，双方争议的焦点问题首先是苗紫薇承租的628号房屋是否存在噪音且影响正常使用问题。苗紫薇提供的大量微信聊天记录显示，628号房屋自2020年7月20日起确实存在噪音问题，紫金世纪公司的员工已经确认并采取一定措施对噪音产生原因进行排查、解决，甚至已经提供其他房间供苗紫薇临时居住。现紫金世纪公司否认噪音问题影响苗紫薇正常使用628号房屋，一则，该主张与上述微信记录及其采取的措施明显相悖；二则其提供的检测报告，不仅系检测公司在其已经对原有水泵进行更换、维修后才进行的检测，且系其单方委托进行的检测，苗紫薇也并不认可，故本院无法采信该检测报告的证明效力；三则其认为一审法院现场勘验不能证实噪音问题影响苗紫薇正常使用628号房屋一节，因一审法院进行勘验是在其对水泵进行维修、更换之后，且其并未全部开启水泵，不能由此证实其上述主张成立。基于上述分析，应当认定苗紫薇承租的628号房屋自2020年7月20日起因受噪音影响无法正常使用。至于紫金世纪公司上诉提出的一审法院未进行噪音检测，仅凭主观判断就认定噪音对苗紫薇使用628号房屋造成影响一节，因紫金世纪公司已经对水泵进行更换、维修，已无法对事发时的状态进行检测，只能根据现有证据进行综合判断，故本院对紫金世纪公司所述不予采信。其次，关于双方争议的是否应当减免租金及减免幅度问题。由于紫金世纪公司提供的租赁标的物出现瑕疵，构成违约，应当承担相应违约责任。因紫金世纪公司没有证据证实其已经解决了噪音问题对628号房屋的影响，使得628号房屋可以正常使用；同时，因双方在合同中明确约定租赁标的物系628号房屋，其在事发后虽向苗紫薇提供了其他房间，但租赁标的物的变更系合同主要条款的变更，需要双方当事人协商达成一致，其不能以苗紫薇不同意选择其他房间居住就认为苗紫薇存在过错或免除其责任，且其提供的房间部分存在瑕疵，因此，苗紫薇未按时交纳租金系行使抗辩权，不构成违约，无需承担违约责任。一审法院综合考虑本案实际情况，酌情减免2个月租金，并驳回紫金世纪公司主张的迟延付款利息及律师费的主张，并无不当。紫金世纪公司坚持认为减免幅度过大，并坚持要求苗紫薇支付利息及律师费，明显依据不足，本院实难支持。至于占用费问题，因紫金世纪公司自认其因苗紫薇未支付租金，未给苗紫薇开设628号房屋门卡权限，客观影响苗紫薇腾退，且综合考虑本案的实际情况，一审法院酌情确认苗紫薇实际应当承担的占用费金额，也并无明显不当。紫金世纪公司坚持认为苗紫薇应按照合同约定标准支付占用费，缺乏事实及法律依据，本院无法支持。综上所述，紫金世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3382元，由北京紫金世纪置业有限责任公司北京霞公府万豪公寓式酒店分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 邹 治审判员 白 松审判员 王军华二〇二一年九月三十日书记员 刘 荧书记员 韩 铮