四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13960号上诉人（原审被告）：成都中粮悦街企业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区大悦路518号。法定代表人：田维龙，总经理。委托诉讼代理人：樊锦荣，男，系公司员工。委托诉讼代理人：刘璐，女，系公司员工。被上诉人（原审原告）：成都凯乐娱乐有限公司，住所地四川省成都市武侯区大悦路518号大悦城3F－J11号。法定代表人：晏继光，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石慧，四川严睿律师事务所律师。原审第三人：晏继光，男，1965年3月3日出生，汉族，住四川省营山县。委托诉讼代理人：石慧，四川严睿律师事务所律师。上诉人成都中粮悦街企业管理有限公司（以下简称中粮公司）因与被上诉人成都凯乐娱乐有限公司（以下简称凯乐公司）、原审第三人晏继光房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中粮公司上诉请求：1.依法撤销一审判决发回重审或改判驳回凯乐公司的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费由凯乐公司承担。事实与理由：一、一审判决认定中粮公司与凯乐公司于2018年6月6日签订的《补充协议》表明中粮公司对凯乐公司之前的违约责任不予追究属事实认定错误。补充协议中并未有任何条款涉及到中粮公司对凯乐公司违约行为的豁免，且双方签订的租赁合同也未约定对凯乐公司在租赁合同期内违约行为的豁免。二、一审判决认定中粮公司无任何损失实属错误，实际上中粮公司的损失已超过租赁保证金的金额。首先，由于凯乐公司的违约行为导致案涉合同解除，中粮公司商铺空置期长达1年以上，凯乐公司应当支付中粮公司闲置期间的租金损失；其次，案涉合同解除后，凯乐公司未按照合同约定将商铺归还中粮公司，其应当支付中粮公司占用案涉商铺期间的租金、物业管理费和违约金；最后，依据案涉合同约定，在租赁期内若因凯乐公司的原因导致合同解除，其不应当享受免租装修期的免租优惠，故凯乐公司应当依照合同约定支付中粮公司免租期租金、物业管理费、推广费，共计121231.1元。三、双方对履约保证金处理方式的约定真实有效，一审法院对此予以认可，且履约保证金兼具违约金与履约担保双重性质，判决退还缺乏依据。综上，一审判决在事实认定和法律适用上都存在错误，请求予以改判。凯乐公司辩称，首先，2018年5月中粮公司向凯乐公司发出解约告知书解除租赁合同后，双方又于6月6日签订补充协议，约定合同终止日期为2018年11月17日，在剩余租赁期务必按照合同支付租金，若出现逾期行为，则有权解除合同。此表明双方在解除租赁合同后重新达成协议，中粮公司对凯乐公司之前的违约责任不予追究，仅确定凯乐公司之后如果拖欠租金，中粮公司可以扣除保证金作为违约金，且2018年7月3日，中粮公司扣除了租赁保证金。其次，租赁合同系由中粮公司提供，且为格式合同，大部分条款加重了凯乐公司的义务，增加违约责任。中粮公司未对相关条款加以明示，且中粮公司主张的违约金明显过高，根据违约赔偿损失相当的原则，一审判决事实认定正确。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。晏继光述称，同意凯乐公司的答辩意见。凯乐公司向一审法院起诉请求：1.判令中粮公司返还租赁保证金146104.1元及资金占用利息（以所欠租赁保证金146104.1元为基数，从2018年5月18日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）；2.判令中粮公司退还2018年5月18日至31日的租金、物业管理费及推广费22839.40元，并支付资金占用利息（以应退还租金为基数，从2018年5月18日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）。一审法院认定事实：2016年8月26日，中粮公司（甲方、出租方）与晏继光（乙方、承租方）签订《【成都】大悦城·悦街商铺租赁合同（双POS/接线版）》，主要约定：甲方将大悦城·悦街【3F-J11】号商铺出租给乙方使用，该商铺租赁面积为533.47平方米；租赁期限为5年；每月的基本租金、物业管理费、推广费之和与抽成租金相比较，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额；基本租金以日保底租金为基数乘以当月相应的天数乘以该商铺租赁面积计算得出；第二个租赁年度日保底租金为0.8元/日/平方米；乙方在签署本合同之日起5日内，应向甲方缴纳相当于第一个租赁年度3个月的基本租金、3个月物业管理费及3个月推广费总和的租赁保证金，合计146104.11元；基本租金、物业费、推广费按月支付，乙方应于每月1日前支付。晏继光支付上述租赁保证金146104.1元。该合同第二部分通用条款载明：“17.4本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为。如甲方收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿；甲方亦有权不终止合同，选择继续履行本合同，但乙方已缴纳的租赁保证金应作为违约金赔偿给甲方。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分：……17.4.5拖欠支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）……17.4.9未经甲方书面同意，乙方在一个租赁年度内中断，停止其业务累计超过3日”。凯乐公司向中粮公司每月缴纳物业费32008.2元、推广费5334.7元。2017年1月18日，中粮公司（甲方）、晏继光（乙方）与凯乐公司（丙方）签订《权利义务转让协议书》，约定甲乙双方同意乙方将租赁合同项下的全部权利义务一并转让给丙方，丙方同意受让签署权利义务。2018年2月6日，凯乐公司向中粮公司发出《申请》，以“经营上人事调整及行业新要求整改的主客观原因，自2017年12月起进入了非盈利经营模式，造成2018年1月2月租金不能缴纳”，申请缴纳租金时间延后到2018年春节后。2018年3月22日，凯乐公司向中粮公司发出《申请》，载有：“我单位之前缴纳的悦街3F-J11号门市2018年1、2月份房租款99865.59元，该款缴纳时已逾期……请贵公司减免我单位的全部滞纳金。在此我单位慎重承诺：……下月10日前保证规模化开业，进入正常经营状态。”2018年5月，中粮公司向凯乐公司发出《解约告知函》，主要载明：凯乐公司应于每月1日前向其支付当月费用（包括但不限于租金、物业管理费、推广费等），但凯乐公司至今未支付2018年4至5月份的相关费用，且凯乐公司于2018年1月至4月期间存在无故擅自停止经营的情况，凯乐公司的行为已经严重违反合同17.4.5条及17.4.9条的约定；自2018年5月17日起，解除与凯乐公司签订的租赁合同；凯乐公司应交清欠款135792.25元并将铺内物品全部搬离。2018年5月14日，凯乐公司向中粮公司支付2018年4月租金、物业费、推广费50146.18元。2018年5月22日，凯乐公司向中粮公司支付2018年5月租金、物业费、推广费50572.96元。2018年6月6日，中粮公司（甲方）和凯乐公司（乙方）签订《补充协议》，主要约定：双方同意将租赁合同约定的租赁终止日期变更为2018年11月17日，在该期限内租赁合同继续有效，乙方在剩余租赁期间内务必按合同约定按时缴纳租金，若再次出现租金拖欠行为，甲方可立即解除合同，且扣除租赁保证金作为违约金。一审庭审后经法院电话核实，中粮公司称因凯乐公司未履行上述补充协议，其于2018年7月3日扣除租赁保证金。一审法院认定上述事实主要采信了《【成都】大悦城·悦街商铺租赁合同（双POS/接线版）》《权利义务转让协议书》《申请》《解约告知函》《补充协议》、收款收据、对公活期账户交易明细及当事人一审当庭陈述等证据。一审法院认为，《【成都】大悦城·悦街商铺租赁合同（双POS/接线版）》《权利义务转让协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：一、2018年5月18日至31日期间的租金是否应予退还；二、租赁保证金是否应予退还，进一步而言即该租赁保证金条款是否无效。一、中粮公司虽向凯乐公司发出《解约告知函》，告知自2018年5月17日起与凯乐公司解除租赁合同，但双方于2018年6月6日签订《补充协议》，就租赁期限重新达成合意，可见凯乐公司至迟2018年6月6日仍在使用案涉铺面，其要求中粮公司退还2018年5月18日至31日租金、物业管理费及推广费的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。二、凯乐公司主张通用条款中约定了“租赁保证金”，此为格式条款，该条款内容加重其责任，中粮公司签订合同时未进行特别说明和显著提示，该条款无效。一审法院认为《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。就本案而言，首先，上述违约条款的内容并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的规定。其次，上述条款是对凯乐公司违约责任的约定，但通用条款亦未排除凯乐公司主张对方违约责任的权利。因此，凯乐公司关于上述约定无效的抗辩，一审法院不予采纳。中粮公司和凯乐公司于2018年6月6日签订的《补充协议》表明，中粮公司对凯乐公司之前违约责任不予追究，仅确定凯乐公司之后如果拖欠租金，中粮公司可扣除租赁保证金作为违约金。其后凯乐公司仍未缴纳租金，中粮公司亦因此于2018年7月3日扣除租赁保证金，因该租赁保证金远大于凯乐公司该月应支付的租金，且中粮公司扣除租赁保证金以避免租金损失的继续扩大，凯乐公司应支付2018年6月1日至2018年7月2日的租金、物业费、推广费。经计算该期间每日租金426.78元（0.8元/日/平方米×533.47平方米）、物业费1066.94元（32008.2元÷30天）、推广费177.82元（5334.7元÷30天）。2018年6月1日至2018年7月2日，凯乐公司共计应支付租金、物业费、推广费53489.28元[（426.78元+1066.94元+177.82元）×32天]。案涉租赁保证金具有违约金性质，因凯乐公司对约定的违约金提出异议，中粮公司对其主张的损失不能举证说明，且以年计约高达300%，故一审法院认为约定的违约金过高应予减少。综合考虑涉案合同的履行状况，凯乐公司的违约情形、中粮公司的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，调整为按日万分之五计算。2018年6月1日至2018年7月2日产生的违约金为855.83元（53489.28元×0.5‰×32天）。租赁保证金扣除上述租金、物业费、推广费元及违约金后，中粮公司应向凯乐公司退还91759元（146104.11元-53489.28元-855.83元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、中粮公司自判决生效之日起十日内退还凯乐公司租赁保证金91759元；二、驳回凯乐公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3975元，适用简易程序减半收取计1987.5元，由凯乐公司负担940.5元，由中粮公司负担1047元。本院二审期间，中粮公司提交了证据：1.与案外人签订的《【成都】大悦城·悦街商铺租赁合同》，拟证明租赁合同解除后，案涉商铺于2020年2月10日再次出租，案涉商铺空置期长达588天，并再次给予新承租人长达90天的装修免租期，中粮公司遭受了巨大租金损失。2.损失金额计算表，拟证明凯乐公司欠付的金额及给中粮公司造成的损失合计4258163.98元，凯乐公司交纳的履约保证金远不足以覆盖。凯乐公司、晏继光质证称，对证据1的三性均不予认可。租赁合同的签订人封面为中粮公司与艾乐橙文化传播有限公司，但在合同第7页甲方签章为卓远地产（成都）有限公司合同专用章，甲方主体不一致。该证据是甲方与艾乐橙签订的租赁合同，与本案不具有关联性。对证据2的三性不予认可，这是中粮公司单方计算出的损失，没有任何依据。凯乐公司提交了以下证据：凯乐公司的法定代表人晏继光和中粮公司经办人刘书林的微信聊天记录，拟证明欠付租金的截止日期计算至2018年7月3日，2018年6月25日中粮公司对凯乐公司进行了停水停电。中粮公司质证称，对该证据的三性均不予以认可，该聊天记录内明确载明函件是7月3日发的，故即便该证据真实有效，也仅能证明中粮公司在7月3日向凯乐公司通过发送解除函的方式解除了合同，至于是否在6月进行断水断电得不到核实。晏继光对上述证据无异议且未提交新证据。本院将结合案件事实，在本院认为部分对上述证据予以综合评判。本院二审查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。另查明，1.《【成都】大悦城·悦街商铺租赁合同（双POS/接线版）》第17.5条约定，甲方依据本合同第17.4条或本合同相关约定单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除。乙方应按本合同相关约定交还该商铺，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。第17.10条约定，甲方一次或多次原谅、宽恕乙方违反或不履行任何其在本合同项下的任何义务，不得构成甲方放弃追究对乙方违反或不履行义务的依据，亦不得在任何方面减损或影响甲方追究乙方持续违反或不履行义务的权利，除非甲方以书面方式作如此表示。第17.11条约定，甲方对乙方作出的任何同意，只构成甲方对某一特别事件的同意，并不构成放弃追究或豁免本合同其他条款的执行。亦不得理解为甲方在同类事件中放弃需获得其特别同意的要求，除非甲方以书面作如此表示。2.凯乐公司在二审调查中陈述“因我方拖欠租金，上诉人于2018年6月25日就对租赁铺面进行断水断电，导致店铺无法进行经营，上诉人于7月1日开始将大门锁闭，我方无法进入，随即我方搬离”。本院认为，本案争议的事实发生在民法典施行前，因此本案应适用当时的法律、司法解释。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.凯乐公司是否应当承担签订补充协议之前的违约责任；2.一审法院认定的退还租赁保证金的金额是否恰当、合理。现就争议焦点评述如下：首先，关于争议焦点一。根据《【成都】大悦城·悦街商铺租赁合同（双POS/接线版）》第17.10条、第17.11条约定的内容可知，即使双方签订了《补充协议》对原租赁合同进行了补充和修改，但不等同于凯乐公司无需承担租赁合同项下的违约责任。加之《【成都】大悦城·悦街商铺租赁合同（双POS/接线版）》第17.5条以及《补充协议》第一条均约定，若凯乐公司出现拖欠租金的行为，中粮公司可以解除合同并扣除租赁保证金作为违约金。就此本院认为，在凯乐公司未按照租赁合同履行支付义务的情况下，双方签订了补充协议，补充协议签订后，凯乐公司仍旧未履行支付租金的义务，故无论是依据租赁合同还是补充协议，中粮公司均有权扣除租赁保证金。一审认定因双方签订补充协议，故中粮公司对凯乐公司之前的违约责任不予追究存在错误，本院依法予以纠正。其次，关于争议焦点二。一审法院认定凯乐公司应当支付6月1日至7月2日的租金、物业费及推广费共计53489.28元。对此，本院认为，结合凯乐公司二审调查时陈述的其搬离案涉房屋的时间以及中粮公司扣除租赁保证金的时间，一审法院认定的上述费用无明显不当，本院予以支持。关于是否应当退还或部分退还租赁保证金的问题。根据租赁合同和补充协议的约定，扣除租赁保证金是凯乐公司承担违约责任的方式之一。就金额而言，租赁保证金相当于3个月的基本租金、物管费及推广费。就因凯乐公司的违约行为给中粮公司造成的损失而言，本院认为应当主要考虑以下因素：一是依据补充协议约定，租赁期至2018年11月17日届满，凯乐公司于7月初搬离案涉房屋；二是因凯乐公司的违约行为导致合同解除后，中粮公司再行出租房屋可能存在的房屋空置期损失。就此，中粮公司也提交了相应的租赁合同证明其再行出租房屋的情况。同时，再结合本院已经认定的应当由凯乐公司支付的租金等费用53489.28元，本院认为，租赁保证金可以覆盖上述费用及中粮公司的损失。一审法院认定中粮公司应当退还凯乐公司部分租赁保证金明显不当，本院予以纠正。中粮公司的上诉理由成立，本院予以支持。关于凯乐公司辩称停水停电的问题。其提供的微信聊天记录中仅是凯乐公司单方陈述，无其他证据印证，本院不予采信。综上，本院认为，中粮公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12030号民事判决第一项“成都中粮悦街企业管理有限公司自判决生效之日起十日内退还成都凯乐娱乐有限公司租赁保证金91759元”；第二项“驳回成都凯乐娱乐有限公司的其他诉讼请求”；二、驳回成都凯乐娱乐有限公司的诉讼请求。一审案件受理费3975元，适用简易程序，减半收取1987.5元，由成都凯乐娱乐有限公司负担。二审案件受理费3975元，由成都凯乐娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年九月二十二日书记员  罗 芳