辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终1884号上诉人（原审被告）：朱丹华，男，1985年3月11日出生，汉族，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：匡澜，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宏菊，女，1980年2月19日出生，汉族，住辽宁省昌图县。被上诉人（原审原告）：田亮，男，1982年9月22日出生，汉族，住辽宁省昌图县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：付丽丽，铁岭市铁岭县忠诚法律服务所法律工作者。上诉人朱丹华因与被上诉人王宏菊、田亮房屋买卖合同纠纷一案，不服昌图县人民法院（2021）辽1224民初4278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱丹华的委托诉讼代理人匡澜，被上诉人王宏菊、田亮及其共同委托诉讼代理人付丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱丹华上诉请求：1.撤销（2021)辽1224民初4278号判决书。2.判决驳回二被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、双方在磋商过程的表述并不能认定已经就合同解除达成一致。二、房屋没有交付朱丹华没有过错，是房屋承建人的责任。三、房屋虽然没有如约交付，并非导致合同目的无法实现，房屋延迟交付只是履行合同过程中的瑕疵，不应以此为由解除合同。四、一审朱丹华就提出退还部分欠款的行为是在胁迫之下的行为，法院不应以胁迫的结果作为裁判依据。五、一审法院要求朱丹华返还购房款的做法极其不当，利息也无法律依据。朱丹华多次说明所谓购房款全款中有一部分是债务。即使双方解除房屋买卖合同，也应该恢复到初始状态，即一部分首付款现金及一部分债务。王宏菊、田亮辩称，请求驳回上诉，维持原判。朱丹华与王宏菊微信聊天中多次说到“钱到了都给你”，并在后续返还45,000元，可以认定朱丹华已同意解除房屋买卖合同。房屋已经建成并入住，我方有售楼处售楼员录音及照片予以证明。双方约定交房时间为2018年11月1日前，朱丹华迟迟不交付，经催告朱丹华返还45,000元，朱丹华以自己的行为表明不履行合同。在被上诉人作出不当索款方式前，朱丹华已自愿返还45,000元。按照商品房买卖合同司法解释的规定，逾期交付房屋的，应该承担相应利息。王宏菊、田亮向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原被告签订的房屋买卖合同。2.判决被告返还原告购房款135,000元及利息25,650元。3.由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：二原告原系夫妻关系，2016年11月，二原告共同从被告处购买坐落于昌图县老城镇玉明华府顶账楼房一套，约定价款180,000元，二原告以现金50,000元及转让债权130,000元，向被告支付购房款后，被告一直未向原告交付楼房。2018年5月11日，被告给原告出具收条（购房协议）一份，载明：今收到田亮玉明华府购房款180,000元，经双方协商，以玉明华府一座二（层）楼（为买卖房），每平方米2600元，2018年11月1日前交付（楼房），以楼房实际面积为准，（房款）多退少补。收款人朱丹华。其后，因被告未如期交付原告楼房，被告同意返还原告购房款，并陆续返还二原告45,000元，剩余135,000元经原告索要未果。另查，被告占用原告购房款期间，中国人民银行一至五年贷款基准利率为年利率4.75%，在诉讼过程中，原告表示同意放弃部分利息，仅要求被告按年利率4.75%支付相应利息。一审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同部分内容不明确，在履行过程中，原告按约定交付被告购房款，被告未按约定期限交付原告楼房，属迟延履行合同义务，原告可以主张解除合同；本案被告在迟延履行合同义务后，经与原告协商，双方已就合同解除初步达成一致，且被告已实际返还原告部分购房款，故原告主张解除该合同符合相关法律规定和本案实际，一审法院应予支持；合同解除后，被告尚未交付原告楼房不再履行交付义务，被告收到原告的购房款扣除已返还部分，其余应予返还，并应按有关法律规定支付相应利息，原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率（年利率4.75%）支付相应利息，符合相关法律规定，一审法院应予支持。对被告辩称收到原告购房款50,000元，其余为债权转让款，一审法院认为，债权转让符合相关法律规定，应视为原告交付购房款；对于被告辩称的系受原告胁迫给原告出具收条，一审法院认为，被告未提供相关证据，且被告出具的收条（购房协议）内容并无违法情形，故对被告辩称不予采纳；对被告辩称原告王宏菊到被告单位闹事，被告出于无奈才返还原告部分购房款一节，一审法院认为，原告王宏菊索款方式不当，可由相关部门依法处理，至于被告是否自愿返还原告购房款，并不影响一审法院对案涉事实及双方权利、义务的认定，故对被告辩称意见不予采纳。综上，原告的诉讼请求符合相关法律规定，一审法院应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百七十条、第五百四十五条、第五百六十三条、第五百六十六条、第六百零一条的规定，判决：一、被告朱丹华返还原告王宏菊、田亮购房款135,000元，限于本判决生效之日起7日内履行完毕；二、被告朱丹华自2018年5月11日起，至上述款实际给付之日止，以135,000元为基数，按年利率4.75%支付原告利息。案件受理费1760元，保全费1324元，均由被告朱丹华负担（原告已预交）本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人朱丹华提交了如下证据：1.2021年6月30日王宏菊朋友圈截图一张，证明王宏菊到朱丹华单位以跳楼威胁，朱丹华只能被迫给田亮和王宏菊返还46,000元。被上诉人王宏菊、田亮质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，无法证明被上诉人以跳楼的方式威胁上诉人。2.张艳证人证言。张艳陈述：朱丹华的欠条是威胁之下打的，亲眼所见王宏菊以跳楼方式威胁。被上诉人王宏菊、田亮质证认为，证人所述完全不属实，证人与上诉人朱丹华是母子关系。3.姜某证人证言。姜某陈述：朱丹华欠孙某（同音）钱，孙某（同音）欠田亮钱，朱丹华和田亮间没有欠款。朱丹华、田亮、孙某（同音）在2016年有一个口头协议，朱丹华当时有个房子要下来，要去顶和孙某（同音）的债。田亮想留房子，朱丹华说房价超出欠款了，田亮说可以拿五万，楼下来就当预付款了，楼下不来再退给我。当时说写个协议，朱丹华说房子不一定什么时候下来，就没写协议。被上诉人王宏菊、田亮质证认为，证人与上诉人朱丹华为战友关系，属于利害关系人。朱丹华与田亮、孙某（同音）协商时，证人并不在场。被上诉人王宏菊、田亮对证人阐述的朱丹华与田亮、孙某（同音）商讨抵顶房屋的过程无异议，对已交付五万元定金无异议。本院认为，因被上诉人对证据1的真实性无异议，故对证据1予以采信。对于证据2因证人张艳为朱丹华母亲，证人所陈述的证言不应予以采信。对于证据3因被上诉人王宏菊、田亮对证人陈述的朱丹华、田亮、孙某（同音）在2016年共同商讨抵顶房屋的过程无异议，故对证人陈述的该项事实予以确认。被上诉人王宏菊、田亮提交了如下证据：1.朱丹华和王宏菊微信聊天记录三份，证明朱丹华承诺给付房屋价款六万八，并承诺第一个把钱给我。上诉人朱丹华质证认为，真实性无异议，朱丹华并没有说要把全部钱包括收到的钱都给被上诉人，五万元可以返还，并不是说要返还给被上诉人十八万元。2.2021年9月6日拍摄照片七张及视频光盘一份，证明售楼处售楼员表示涉案房屋已于2017年7月7日可以入住。上诉人发表质证认为，真实性无异议，和本案没有关联性。本院认为，因上诉人对被上诉人提交的两组证据的真实性均无异议，故对两组证据的真实性予以确认，对朱丹华表示过向被上诉人返钱，及案涉小区部分业主已实际入住的事实予以确认。本院经审理查明，朱丹华、孙某（同音）间存在债务，孙某（同音）与田亮间存在债务。2016年朱丹华、田亮、孙某（同音）三人共同商讨以房屋抵顶债务。对一审法院认定的“二原告以现金50,000元及转让债权130,000元，向被告支付购房款”的事实不予确认，对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人朱丹华是否应返还135,000元并承担相应利息。关于是否应返还135,000元的问题。朱丹华于2018年5月11日出具《收条》，收条载明“今收到田亮玉明华府购房款180,000元，经双方协商，以玉明华府一座二（层）楼（为买卖房），每平方米2600元，2018年11月1日前交付（楼房），以楼房实际面积为准，（房款）多退少补。”可见，收条中已明确写明双方为房屋买卖关系，且支付的是购房款。虽上诉人朱丹华二审期间的证人姜某证实，2016年朱丹华、田亮、孙某（同音）三人共同商讨以房屋抵顶债务。但本案《收条》出具时间为2018年，且《收条》中又明确写明了交房日期，可见双方就买卖房屋已形成合意。现房屋一直未能交付使用，朱丹华应返还相应购房款。关于返还的数额，上诉人朱丹华主张180,000元房款中，被上诉人王宏菊、田亮仅支付了50,000元，且不认可剩余的130,000元债权转让数额，但《收条》中已明确写明房款数额为180,000元，且朱丹华并未举证证明曾对房款数额问题提出过异议，原审法院判决朱丹华给付剩余135,000元并无不当。关于是否应支付利息的问题。因朱丹华未能如期交付房屋导致合同目的不能实现，朱丹华应就自己的违约行为承担违约责任，原审法院认定其承担相应利息并无不当。综上所述，朱丹华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3520元，由上诉人朱丹华负担。本判决为终审判决。审 判 长 宿   中   顺审 判 员 刘芳审判员李雪莹二〇二一年九月二十七日法官助理 高      彤书 记 员 李   金   宣