广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初3003号原告：张敬晓，女，1996年4月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：张清平（原告张敬晓的父亲），男，1970年10月23日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托代理人：姜春华、孙晶梅，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：李丽萍，女，1963年4月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：胡莲娣、崔荣欣，均系广州金鹏律师事务所律师。第三人：深圳市优你家互联网科技有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区先烈中路69号2821房。法定代表人：王碧珊。原告张敬晓诉被告李丽萍、第三人深圳市优你家互联网科技有限公司广州分公司（简称优你家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年7月27日公开开庭进行了审理。原告张敬晓及其委托代理人张清平、姜春华，被告李丽萍的委托代理人胡莲娣到庭参加诉讼；第三人优你家公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张敬晓诉称：一、合同签订情况。2020年6月1日，被告书写授权委托书，委托姐姐李某就出售广州市天河区兴民路xx房代为签署居间、买卖合同及相关协议。被告将书写授权委托书的录像发给第三人员工肖某后，原告与被告代理人李某、第三人签订了《房屋买卖（居间）合同》及补充协议。合同约定原告向被告购买广州市天河区兴民路xx房：1、房屋成交价格878万元，原告在签订合同2日内支付购房定金50万元，剩余购房款828万元在房管局交易过户成功当天支付给被告。2、房屋带租约出售，租期于2020年7月7日到期，被告承诺于2020年7月8日将此房交给原告装修，原告应从2020年8月8日开始每月支付租金8000元，直到买卖双方办理过户交易手续终止为止，原告租金最多支付到2020年12月31日；如2020年12月31日后因疫情情况导致买卖双方未办理正常过户手续，原告不需支付租金给被告，原告可以正常使用房屋。同时，原告与被告签署了《房屋产权查询信息确认书》、《交易信息确认书》，被告确认单身、案涉房屋证满5年、房屋属被告在广州的唯一住房、房屋不存在抵押、不存在银行贷款等情况。二、合同履行情况。1、2020年6月1日双方办理了网签手续。2、2020年6月2日原告向被告名下银行账户转让支付定金50万。3、2020年7月8日被告将案涉房屋交付给原告，原告开始对案涉房屋进行装修。4、2020年8月开始，原告每月按时向被告支付租金8000元直至2020年12月31日，租金通过银行转账方式汇入被告名下银行账户。5、原告已完成房屋装修并实际入住，剩余购房款828万元早已准备妥当，随时等待被告通知办理房屋过户登记手续。由于被告在国外受疫情影响无法回国办理房屋过户登记手续，第三人一直积极想办法协助原告、被告办理公证委托手续。三、被告已明确表示违约。2020年11月27日，被告通过微信告知第三人员工肖某：“我已经叫人放盘，如果我回国前可以超过一千二百万卖出就取消合同，将卖给新买家。”同时，让肖某暂时不要告诉原告。2020年11月29日，肖某已经落实好可以在厦门公证处办理公证委托，但是被告一直拖着不办。2020年12月2日，肖某联系被告办理委托公证的事，被告开始不理会肖某。2020年12月8日原告父亲张清平联系被告办理公证委托，被告一直不予理会。2021年1月9日，肖某再次催促被告办理委托公证委托，被告表示：先不用办委托，等着卖给别人1300万元，届时可以向原告赔付违约金；如果原告想继续履行合同，需要额外支付380万元。2021年1月11日，被告向肖某表示原告给1250万元就马上办，并表示“合同系保障双方的，你情我愿，双方都有违约的权力。我无可能有钱唔赚”。综上所述，被告因房价持续上涨而故意拖延办理公证委托手续，导致迟迟无法办理房屋过户登记手续，2021年1月已多次明确表示违约。原告认为《房屋买卖（居间）合同》合法有效，被告应恪守履行。原告购房用于自住，现已装修入住，原告有足够的经济实力在办理房屋所有权转移登记时支付剩余购房款，被告却因房价上涨有利可图而迟迟不办理房屋过户登记手续的公证委托，现明确向第三人表示要将案涉房屋以更高的价格卖给别人，其行为已侵害原告的合法权益。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续，将广州市天河区兴民路xx房的不动产权证过户登记至原告名下。2、本案受理费、保全费、担保费由被告承担。被告李丽萍辩称：1、涉案交易是在被告在国外且在疫情期间无法回国的情况下，由被告姐姐签署的房屋买卖合同和补充协议，房屋买卖合同并没有明确约定房屋的过户时间。补充协议约定的过户时间是在疫情结束之后被告可以回国的情况下再办理过户，据此合同的过户时间还未届至。2、涉案房屋实际上是被告在婚姻存续期间的夫妻共同财产，按照婚姻法的相关规定，处置婚姻内夫妻共同财产，应经配偶方同意，否则处置行为无效。因此提醒法院审查协议的效力问题。3、假如法院认为协议有效，被告同意配合办理过户，但按协议的约定，过户时间尚未届至。第三人优你家公司未陈述。经审理查明：被告是广州市天河区兴民路xx房（居住用房，建筑面积83.0342平方米，产权登记时间2009年1月5日，简称涉案房屋）的登记权属人。本案中本院根据原告申请查封了涉案房屋。2020年6月1日，原告（买方）、被告（卖方，李某为被告代理人）、第三人（居间方）三方就涉案房屋签订《房屋买卖（居间）合同》。《房屋买卖（居间）合同》约定：房屋成交价格878万元，原告在签订合同2日内支付购房定金50万元，剩余购房款828万元在房管局交易过户成功当天支付给被告；房屋带租约出售，租期于2020年7月7日到期，卖方同意于2020年7月7日前与租户协商解除原租赁合同，买方对因原租赁合同而产生的纠纷不承担任何责任；卖方于2020年7月8日将涉案房屋交付买方；卖方负担本次交易的个人所得税，买方负担其余交易税费等。同日，原告（买方）、被告（卖方，李某为被告代理人）、经纪方经办人肖某）三方签订《补充协议》。《补充协议》约定：1、因卖方本人现在英国，由于受疫情影响，目前中国未开放外国人入境政策，买卖双方约定如国家政策允许英国人正常合法入境，时间由中海物业肖某负责落实英国人能正常合法入境时间并通知买卖双方，卖方收到通知起60天内完成网上签订买卖合同和配合买方与经纪方办理房屋交易手续事项。2、此房是带租约出售，租期于2020年7月7日到期，卖方承诺于2020年7月8日将此房屋交给买方装修，交楼后房屋产生费用由买方负责，在未过户期间买方不得将房屋出租给第三方，买方应从2020年8月8日开始需支付卖方每月租金8000元，直到买卖双方办理过户交易手续终止为止，买方租金最多支付到2020年12月31日止；如2020年12月31日后因疫情情况导致买卖双方未办理正常过户手续，买方不需支付租金给卖方，买方可以正常使用房屋。3、买方于2020年6月5日前往广州市公安厅办理迁户手续，因买方户口未能在2020年12月31日前办理广州户口，导致房屋交易失败，卖方不得作为违约处罚。4、卖方应在房屋交易之日将户口和学位迁出，若未迁出应作为违约处罚。5、买卖双方合同定金为500000元，买方直接转向卖方账户，在履行合同中，如一方违约，违约方需支付违约金2000000元。6、以上补充协议和房屋买卖合同违约条款约定一致。同日，买卖双方还签订《房屋产权查询信息确认书》、《交易信息确认书》。《交易信息确认书》载明：乙方（原告）确认已知晓国家及地方限购政策并明确具备购房资质，如因乙方不具备购房资质导致合同无法履行的，视为乙方违约，乙方应按原合同约定承担相应违约责任；乙方家庭名下广州市无房且全国范围内无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录；甲方（被告）婚姻情况为单身，甲方保证上述婚姻状况与实际情况相符，如因隐瞒婚姻状况导致纠纷的，由甲方自行处理；甲方购买本房屋的年限（以房产证或不动产权证上记载的时间计算至原合同签署之日为准）为满5年；涉案房屋属于甲方家庭在广州市唯—住房；该房屋不存在抵押等。2020年6月2日，被告代理人李某出具《收款收据》，确认收到原告支付的定金500000元。2021年1月20日，本院立案受理本案。本案中原告、被告共同确认：被告已交付涉案房屋给原告。原告提供房产证、《授权委托书》、居民身份证、视频光盘等，拟证实2020年6月1日被告在英国签署《授权委托书》，就出售涉案房屋委托其姐姐李某代为签署买卖合同及相关协议。被告表示：上述证据没有原件，故不予确认。原告提供其父亲张清平与被告的微信聊天记录，拟证实：2020年8月8日原告已开始装修涉案房屋，原告父亲张清平与被告沟通办理公证委托房屋过户事宜；2020年11月29日居间方已落实好可在厦门公证处办理公证委托，但是被告一直拖着不办，2020年12月8日以后不再理会。该微信聊天记录载明：2020年8月8日被告称“听肖小姐说你的房子已经开始装修工程了，愿一切顺利”；2020年11月18日之后张清平多次敦促被告办理委托公证。针对上述证据，被告表示：按双方的意思表示，涉案房屋是在疫情结束后被告能回国的情况下办理交易，聊天内容关于以办理公证的方式进行交易是原告单方变更交易的履约方式，被告有权不予理会。原告提供第三人经办人肖某与被告的微信聊天记录，拟证实：2020年11月15日至12月22日期间，被告向肖某表示打算违约不卖了，被告已叫人放盘，等待愿出价1200万元购买的人，被告甚至让肖某暂时不要告诉原告；2020年12月2日肖某联系被告办理委托公证，被告开始不予理会；2020年1月9日肖某再次催促被告办理公证委托，被告表示先不用办委托，等着卖给别人1300万元，届时可向原告赔付违约金。该微信聊天记录载明：11月26日被告称“要是我不卖给他，他也不能强迫我呀，我肯定找到好的价格出售啦”，肖某回复称“本楼价878万，违约方需按合同成交价20%赔偿，装修违约金250万，然后中介费3%。李小姐真的不建议你违约，如果划算你还可以考虑”；11月27日被告又称“我已经叫人放盘，如果我回国前可以超过千二万就取消合同”，肖某回复称“昨天晚上，我也和张总说了，张总说你赔1500万给他，他都不会取消合同”。针对上述证据，被告表示：根据该微信聊天内容，我方最后明确表示同意进行交易，因疫情原因暂时无法回国，到时再办理过户手续。原告另提供《诉讼保全委托担保合同》及诉保费《收款收据》（金额7000元），拟证实其本案财产保全支出担保费7000元。被告表示：对该证据的真实性、合法性无异议，关于该费用的负担问题由法院认定。被告提供如下证据：结婚证及公证翻译文件、不动产登记查册表，拟证实被告于1989年9月28日在英国登记结婚，涉案房屋购于2009年，属被告夫妻共有财产。针对上述证据，原告表示：1、对结婚证及公证翻译文件的真实性不予确认，即使真实，也无法证明被告于2020年6月1日签署房屋买卖合同时的婚姻状况；我方在购房前已认真了解、核实被告的婚姻状况，已尽审慎义务，属于善意购买人。2、对不动产登记查册表无异议。被告亦提供其与第三人经办人肖某的微信聊天记录，拟证实：其未拒绝履行合同，其同意在可入境时回国配合办理过户登记手续，现履约条件和期限未届至。该微信聊天记录载明：2021年1月30日被告称“肖小姐，我经过考虑清楚，现时的市场波动性较大，我会按照买卖合同的原则进行交易，因为国外疫情严重，在人力不可抗拒的情况下，暂时不能回国，到允许我入境时，我就会回国办理过户手续，请告知张先生，谢谢”。针对上述证据，原告表示：真实性无异议，该聊天记录形成于本案诉讼并采取诉讼保全措施之后；被告表示在允许其入境时回国办理过户手续，以此表示被告没有违约的意思，但事实上，在2020年11月被告已多次通过明示方式表示过要取消合同，卖给他人赚取差价，在此情况下原告不得已才起诉。关于剩余购房款8280000元，诉讼中原告已交至本院代管账户。另，2021年9月7日广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》，确认原告具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为：本次房屋交易系通过作为专业中介机构的第三人居间促成，被告在签订房屋买卖合同同时签署《交易信息确认书》，确认其未婚，原告对此已尽审慎审查义务，现被告事后又称其已婚及未经配偶方同意出售房屋的处置行为无效，显然违反自身承诺及诚信原则，本院不予采信。李某作为被告代理人与原告签约的法律后果依法约束被告。原告、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》合法有效，双方应秉持诚信，依约履行。按查明的事实，合同签订后原告已依约支付定金500000元，被告亦将涉案房屋交付原告使用。根据原告提供的微信聊天记录，签约后被告因房价上涨向第三人的经办人表示反悔不卖，在此情况下原告及时提起本案诉讼，要求被告继续履行合同，理据充分。合同约定剩余购房款8280000元的付款时间为涉案房屋成功过户当日，本案中原告已将剩余购房款8280000元交至本院代管账户，表明原告具有履约能力，合同继续履行不存在障碍，本院对原告要求被告协助其办理涉案房屋过户手续的诉请依法予以支持。关于原告主张的其因本案财产保全而支出的担保费7000元，因双方合同对此无明确约定，故原告该项诉请理据不足，本院不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于的解释》第二百四十条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告李丽萍协助原告张敬晓到广州市房管部门办理广州市天河区兴民路221号之一2503房产权过户至原告张敬晓名下的手续。原告张敬晓于被告李丽萍协助其办妥上述房屋产权过户递件手续当天，向被告李丽萍支付购房款余款8280000元。驳回原告张敬晓的其他诉讼请求。本案受理费73260元、财产保全费5000元，均由被告李丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李新程二〇二一年九月十三日书记员  梁炎梅王悦判决书已于2021年9月日送达