山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终8425号上诉人（原审原告）：青岛富华汽车销售服务有限公司，住所地青岛市城阳区重庆北路360号甲。法定代表人：王守东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任利，男，该公司员工。委托诉讼代理人：董奇，国浩律师（青岛）事务所律师。上诉人（原审被告）：青岛市城阳区流亭街道夏家庄社区居民委员会，住所地青岛市城阳区流亭街道夏家庄社区。法定代表人：崔加桥，主任。委托诉讼代理人：高飞华，山东海桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：史玉欣，山东海桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔盛初，男，1975年11月15日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：高飞华，山东海桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：史玉欣，山东海桥律师事务所律师。上诉人青岛富华汽车销售服务有限公司（以下简称富华公司）、上诉人青岛市城阳区流亭街道夏家庄社区居民委员会（以下简称夏家庄居委会）因与被上诉人崔盛初租赁合同纠纷一案，均不服青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初4836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富华公司上诉请求：1、一、撤销一审判决第二项，改判由夏家庄居委会赔偿因无故停电给其造成的经济损失37379元，由崔盛初返还私自收取的自2019年4月至2020年4月的租赁费13万元；2、确认夏家庄居委会、崔盛初返还非法占用的C座后停车场；3、判令夏家庄居委会、崔盛初承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1、自2019年12月14日起，因夏家庄居委会无故给富华公司租赁的厂房场地停电，致使富华公司无法正常经营，迫不得已只能租赁发电机进行供电，损失应由夏家庄居委会承担。2、2020年1月，富华公司通过海成汽修给夏家庄居委会转账49999元(当日限额)，交纳2019年至2020年的租赁费，次日准备继续转账时，崔盛初拿出一份其与夏家庄居委会签订的租赁合同，称富华公司所租赁的停车场区域已由夏家庄居委会租赁给崔盛初，迫于崔盛初和原夏家庄居委会主任(2019年下半年被免职)在当地的一定影响力，只能由崔盛初强势收走厂房停车场区域的合作租金13万元，崔盛初私自收取13万租金没有任何依据，该款项应予以返还。3、夏家庄居委会、崔盛初应返还占用的停车场。该停车场为富华公司与夏家庄居委会之间租赁合同范围内，崔盛初与强行占有该区域，并与夏家庄居委会串通签订虚假合同，以达到合法占用的目的。夏家庄居委会答辩称，富华公司在一审中提交的发动机和发动机租金收条，以及打油票发票一宗，夏家庄社区对收条的真实性不予认可，而且发票中的客户名称是青岛海成汽车销售服务有限公司。与本案无关，而且富华公司也没有证据证实该柴油用在燃油发电上，更无证据证实是夏家庄给富华公司断电，其损失与夏家庄无关。富华公司要求返还占用场地、占用停车地无任何依据。2018年9月10日，崔盛初与夏家庄社区签订的租赁合同中所涉的重庆北路C座停车场与富华公司承租的重庆北路网点C座后土地并非同一场地，富华公司对C座停车场不享有任何权益。另夏家庄社区对C座停车场的招租是经过社区两委会决议，并经流亭街道办事处批准后进行的。崔胜出与夏家庄社区签订的租赁合同合法有效，并不存在双方串通签订虚假合同的情况，而且富华公司提交的2013年9月6日其与夏家庄社区签订的租赁合同明确载明土地四至及建筑物平面图1份。但其却不能提供承租土地的具体位置，因此富华公司应当承担举证不能的责任。崔盛初答辩称，同意夏家庄居委会的答辩意见。另外，富华公司称崔盛初私自收取的2019年4月到2020年4月的租赁费，认为系崔盛初恶意将修理厂的停车场区域合作费13万元强势收取，崔盛初对该说法不予认可。富华公司没有任何证据证明这一主张，而且也没有证据证实其向崔胜出交付过该笔款项。更没有证据证实该笔款项的性质，因此其所提到的13万元款项与本案无关。夏家庄居委会上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回富华公司对夏家庄居委会的诉讼请求；2、一二审案件受理费由富华公司承担。事实与理由：一审判决夏家庄居委会与富华公司继续履行2013年9月6日签订的《厂房、场地租赁合同》(以下简称“租赁合同”)是错误的，该判决严重地侵害了夏家庄居委会的合法权益，理由如下：一、夏家庄居委会与富华公司签订的租赁合同已经解除。夏家庄居委会与富华公司于2013年9月6日签订的租赁合同已于2018年6月15日解除。夏家庄居委会与富华公司签订租赁合同后，多次迟延支付租赁费。因富华公司未在2017年9月1日支付下年度租赁费(2017年9月至2018年8月)，夏家庄居委会经民主表决程序并经流亭街道办事处批准于2018年6月15日通知富华公司解除租赁合同。通过一审庭审中相关证据及夏家庄居委会与富华公司关于本案事实的陈述足以认定租赁合同解除的事实：1.夏家庄居委会与富华公司解除租赁合同后，将土地及地上建筑通过民主议事程序表决并经流亭街道批准后通过城阳区流亭街道农村产权交易中心公开对外招标出租。案外人杨登东中标取得上述土地及地上建筑的承租权。杨登东与夏家庄居委会于2018年6月19日签订《租赁合同》。该事实业经生效的(2020)鲁0214民初1253号民事判决书认定。2.富华公司在租赁合同解除后再未向夏家庄居委会支付任何租赁费。3.富华公司在合同解除后便未在土地及地上建筑中经营，目前上述土地及地上建筑被非法分割转租给多家公司在其中经营。4.富华公司在第一次庭审中陈述认可“2018年6月15日，原告的职工说被告2通知解除我们的合同”，富华公司股东林鹏在(2020)鲁0214民初1253号民事判决书的答辩中也称：2018年6月份接到村里通知，村里将取消与合作协议要委托竞标。可以得知富华公司对解除租赁合同的通知是知晓的。以上证据及事实足以认定夏家庄居委会与富华公司解除了租赁合同。二、继续履行租赁合同将严重损害夏家庄居委会的权益。1.富华公司拖欠支付租赁费已经构成根本性违约，导致夏家庄居委会集体资产严重损失，夏家庄居委会已经明确主张不同意继续履行租赁合同，一审对富华公司的违约行为不作评价，径直判决继续履行租赁合同，导致夏家庄居委会的损失进一步扩大。2.经查询富华公司连续五年被城阳区市场监督管理局列入经营异常名录，2020年7月21日被山东省市场监督管理局列入严重违法失信企业名单。因富华公司不履行判决其法定代表人王守东已被城阳区人民法院下令限制高消费，富华公司的公司股权已被市南区人民法院冻结。夏家庄居委会已经严重违法失信，不具备继续履行租赁合同的能力。3.如判决继续履行合同，夏家庄居委会仍会以富华公司违反约定转租、未支付租赁费为由起诉解除租赁合同，如此不但浪费了司法资源而且还增加了夏家庄居委会的诉累。综上，请求支持夏家庄居委会的上诉请求。富华公司答辩称，一审法院已经认定双方所签订的厂房场地租赁合同是合法有效的，并且富华公司没有收到相关的合同解除通知书，一审中夏家庄居委会所提供的证据照片中仅有林鹏1人，也没有体现该通知书的文字内容，因此无法证明送达的是合同解除通知书，而且林鹏是富华公司的工作人员和股东，平时不需要到公司上班，并且对公司的经营情况也不是很了解，并且其本人也没有认可任何合同解除的事实。崔盛初陈述称，同意夏家庄社区的上诉意见。富华公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令撤销夏家庄居委会与崔盛初之间场地租赁合同（关系），崔盛初腾出占有的场地；2、夏家庄居委会协助富华公司收回被占有的场地，继续履行与富华公司之间的《厂房、场地租赁合同》；3、案件受理费等费用由夏家庄居委会和崔盛初承担。增加的诉讼请求为：夏家庄居委会赔偿因无故停电给富华公司造成的经济损失37379元，崔盛初返还私自收取的2019年4月至2020年4月的租赁费13万元。一审法院查明事实，一、2013年9月6日，富华公司与夏家庄居委会签订《厂房、场地租赁合同》，该合同最后一页明确载明附土地四至及建筑物平面图一份，但各方均未向一审法院提交。该合同中约定由夏家庄居委会（甲方）将位于夏家庄重庆北路网点C座后土地及地上建筑租赁给富华公司（乙方）使用，租赁期为12年，自2013年10月1日始至2025年10月1日止，年租赁费为人民币16万元，每三年递增5%，第一年度的租赁费乙方于本合同签订之日起2日付清，今后年度租赁费乙方在每年的9月1日前一次性付清；乙方逾期支付租金超过六个月，甲方有权直接通知乙方解除合同，乙方应在甲方通知后一个月内交还租赁的建筑物及土地，乙方经济损失自负；甲乙任何一方单方提出解除合同，至少应提前三个月通知对方，经对方同意后方可解除；经双方协商一致可以解除合同；等等。合同签订后至2017年期间，富华公司与夏家庄居委会依约履行义务。根据富华公司提交的3张收款收据，租赁合同中约定的2016年10月2日至2017年10月1日该年度的租赁费为168000元（递增5%），富华公司分别于2016年12月31日支付80000元、于2017年4月24日支付88000元，夏家庄居委会亦出具收据收到该年度租赁费168000元（80000元+88000元）。2017年10月2日至2018年10月1日该年度租赁费仍为168000元，但富华公司于2018年4月2日支付夏家庄居委会租赁费84000元，于2019年10月31日通过青岛海成汽车销售服务有限公司支付夏家庄居委会租赁费49999元，之后夏家庄居委会未收到富华公司支付的租赁费。根据合同约定，富华公司应于2017年9月1日前一次性付清下年度租赁费168000元，但其未全面依约履行付款义务。2017年7月15日富华公司与青岛海成汽车销售服务有限公司共同盖章出具的变更证明，确认名称变更为青岛海成汽车销售服务有限公司，自2017年7月15日开始公司将启用新的名称对外开展工作，原公司名称停止使用。2018年12月24日，青岛市城阳区市场监督管理局办理了青岛海成汽车销售服务有限公司的营业执照，但目前该两家公司分别系独立的法人，各自的法定代表人亦非同一人。二、富华公司称自2016年6月份以后，夏家庄居委会的主任通知富华公司，以后的租金由崔盛初来办理，所以后期的租金都是支付给崔盛初，但其未提交书面证据佐证，且夏家庄居委会和崔盛初均不认可该事实。富华公司还称自2019年12月14日起，夏家庄居委会无故给富华公司租赁的厂房场地停电，致使富华公司无法正常经营，迫不得已只能租赁发电机进行供电，并向一审法院提交发电机租金收条一份及打油票发票一宗，主张损失费用共计37379元，要求夏家庄居委会和崔盛初赔偿。但夏家庄居委会和崔盛初认为该费用与本案无关，不能证明其给富华公司断电造成损失，因为自2018年6月15日之后富华公司便不在案涉土地上生产经营。三、2018年3月30日，经夏家庄居委会两委人员及党员代表、居民代表开会决议，确定富华公司未按照合同约定缴纳C座烧烤街即案涉土地的租赁费，将单方面解除与富华公司之间的合同，另行按照街道工作流程进行招租，并于同年4月13日向流亭街道办事处报告。2018年6月15日，夏家庄居委会作出《合同解除通知书》，载明富华公司逾期支付租金超过六个月，该社区直接解除租赁合同，并缴纳房租及归还租赁的厂房、场地等。夏家庄居委会称当日已经派工作人员向富华公司的股东林鹏送达了该合同解除通知书，并提交拍摄的照片佐证，但富华公司称没有收到该合同解除通知书，照片中仅林鹏一人，照片中没有体现该通知书的文字内容，无法证明送达的是合同解除通知书，而且林鹏是富华公司的工作人员和股东，不需要天天来公司上班，对公司的经营情况不是很了解，林鹏也没有认可合同解除的事实。夏家庄居委会未提交向富华公司邮寄该合同解除通知书的证据，也没有提交富华公司直接签收该合同解除通知书的证据。四、富华公司称2018年9月11日及2018年9月28日，富华公司分两次将现金84000元、现金80000元交给了崔盛初本人，另外自2019年3月28日至2019年4月10日还三次银行转账给崔盛初20000元、20000元、48000元，五次共缴纳租金252000元，用于支付给夏家庄居委会的租赁费。崔盛初称该款项系青岛海成汽车销售服务有限公司向杨登东支付的转租租金，杨登东害怕夏家庄居委会知道转租的事实，然后委托崔盛初收取租金，崔盛初将该款均已交付杨登东。夏家庄居委会称未收到该252000元，崔盛初并不在该居委会任职，且该其从未委托崔盛初收取租赁费。五、2018年6月19日，夏家庄居委会在委托城阳区整体租赁项目进行竞价的方式对外招标出租后，与中标人即案外人杨登东签订租赁合同，租赁场地为重庆北路Ｃ座网点后，每年租金为168000元，租赁期限为2年，即自2018年9月10日至2020年9月9日（2018年6月20日-2018年9月9日为装修期）。夏家庄居委会称杨登东在承租案涉土地后又将该土地转租给青岛海成汽车销售服务有限公司，青岛海成汽车销售服务有限公司对杨登东取得案涉土地的承租权是知情并且认可的。一审法院调查杨登东，杨登东称其与富华公司之间未签订书面租赁合同，只是口头约定一年一租，第一年度租赁费还是168000元，2018年9月份富华公司将租赁费84000元交给崔盛初，崔盛初转交给杨登东，杨登东再向夏家庄居委会交租赁费。后杨登东向富华公司催要租赁费，2019年10月31日富华公司通过青岛海成汽车销售服务有限公司向夏家庄居委会转账支付租赁费49999元，之后再未支付租赁费。六、2018年9月10日，崔盛初与夏家庄居委会签订《租赁合同》，其中约定租赁场地为城阳区重庆北路C座停车场，租赁期限为2年，即自2018年9月10日至2020年9月9日，每年租金4万元。合同签订后，崔盛初按照合同约定将租金共8万元支付至流亭街道经管统计服务中心，两年的租金均已交齐。该租赁合同中约定的重庆北路C座停车场，与富华公司承租的重庆北路网点C座后土地并非同一场地，而是相邻。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。2013年9月6日，富华公司与夏家庄居委会签订的《厂房、场地租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，第一年度的租赁费富华公司于合同签订之日起2日付清，今后年度租赁费富华公司在每年的9月1日前一次性付清，逾期支付租金超过六个月，夏家庄居委会有权直接通知富华公司解除合同。本案中，根据富华公司提交的收款收据，其于2018年4月2日支付夏家庄居委会租赁费84000元，其未按照合同约定于2017年9月1日前一次性付清下年度（即2017年10月2日至2018年10月1日）的租赁费168000元。上述事实清楚，予以确认。2018年6月15日夏家庄居委会作出《合同解除通知书》，载明富华公司逾期支付租金超过六个月，该社区直接解除租赁合同，并缴纳房租及归还租赁的厂房、场地等。关于该通知书是否送达。夏家庄居委会称当日已经派工作人员向富华公司的股东林鹏送达了该合同解除通知书，并提交拍摄的照片佐证，但富华公司称没有收到该合同解除通知书，照片中仅林鹏一人，照片中没有体现该通知书的文字内容，无法证明送达的是合同解除通知书，而且林鹏是富华公司的工作人员和股东，不需要天天来公司上班，对公司的经营情况不是很了解，林鹏也没有认可合同解除的事实。一审认为，夏家庄居委会应当承担合法送达《合同解除通知书》的举证责任，在富华公司否认收到该解除通知书的情况下，夏家庄居委会未提交向富华公司邮寄该解除通知书的证据，亦没有提交富华公司直接签收该解除通知书的证据，故夏家庄居委会辩称双方于2013年9月6日签订的《厂房、场地租赁合同》已于2018年6月15日解除，证据不足，不予采纳。同时案外人杨登东称其与富华公司之间是口头约定一年一租，但未提交书面租赁合同佐证，且富华公司对该事实不予认可，故对该租赁事实亦不予采信。而富华公司主张继续履行与夏家庄居委会签订的《厂房、场地租赁合同》，理由正当，予以支持。富华公司与夏家庄居委会签订的《厂房、场地租赁合同》最后一页明确载明附土地四至及建筑物平面图一份，现双方均未提交土地四至图。根据《厂房、场地租赁合同》中约定，案涉场地为夏家庄重庆北路网点C座后土地及地上建筑，即重庆北路网点C座后应为该网点房的西面，而崔盛初与夏家庄居委会签订的《租赁合同》中约定租赁场地为重庆北路C座停车场，与富华公司承租的重庆北路网点C座后土地并非同一场地，而是相邻，互不重叠。故，富华公司请求撤销夏家庄居委会和崔盛初之间签订的场地租赁合同（关系）、崔盛初腾出占有的场地以及夏家庄居委会协助富华公司收回被占有的场地，无事实依据，不予支持。富华公司请求夏家庄居委会赔偿因无故停电给其造成的经济损失37379元，但夏家庄居委会对此有异议，认为不能证明系其断电，该损失与本案无关，富华公司的该主张，证据不足，不予支持。另外，富华公司请求崔盛初返还私自收取的2019年4月至2020年4月的租赁费13万元，认为该13万元系崔盛初恶意将修理厂的停车场区域的合作金13万元强势收走，该项请求证据不足，亦不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、富华公司与夏家庄居委会继续履行2013年9月6日签订的《厂房、场地租赁合同》；二、驳回富华公司对崔盛初的诉讼请求；三、驳回富华公司的其他诉讼请求。案件受理费4248元，由富华公司负担2124元，由夏家庄居委会负担2124元，夏家庄居委会于判决生效之日起10日内将应负担部分直接支付给富华公司。二审经审理查明，富华公司在二审中称，其租赁的是厂房和停车场，其中厂房480平方米左右、停车场4000平方米左右。崔盛初租赁的面积是富华公司租赁的4000平方米左右的停车场，崔盛初没有进入停车场场地。富华公司租赁的停车场是由于健、于涛、任利、陆信德、程小强合伙经营，于健实际负责，后来于健把租金交给了崔盛初，该租金应当交给富华公司。本院二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，富华公司与夏家庄居委会于2013年9月6日签订《厂房、场地租赁合同》后，夏家庄庄委会将涉案房屋场地交由富华公司占有使用至今。虽然夏家庄居委会主张其于2018年6月15日通知富华公司解除合同、并另行出租给案外人杨登东，但其主张的向富华公司送达解除通知的事实未提交充分的证据证明，且涉案房屋、场地至今仍由富华公司占有使用，夏家庄居委会未提交充分证据证明双方的合同确已解除。夏家庄居委会在本案中亦未提出解除双方合同的诉讼请求，一审判决双方合同继续履行，并无不当，本院予以维持。根据富华公司二审中的陈述，其之所以要求崔盛初返还租金，系因在涉案场地经营停车场的经营人将应交给富华公司的租金交给了崔盛初。对此本院认为，即使富华公司陈述属实，经营者未向富华公司支付租金，也是富华公司与该经营者之间的债权债务关系，富华公司要求崔盛初支付，于法无据。至于崔盛初是否收取了13万元，均属于崔盛初与该场地经营者之间的关系，本案不予处理。富华公司在二审中明确确认崔盛初并未进入涉案场地，其要求崔盛初返还场地，无事实及法律依据，本院不予支持。富华公司未提交充分证据证明夏家庄居委会给其租赁的房屋场地断电，其要求夏家庄居委会赔偿损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，富华公司和夏家庄居委会的上诉请求均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6372元，由上诉人青岛富华汽车销售服务有限公司负担4248元，由上诉人青岛市城阳区流亭街道夏家庄社区居民委员会负担2124元。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜审 判 员  王化宿审 判 员  盛新国二〇二一年九月二十七日法官助理  马文淑书 记 员  胡浩东书 记 员  李珊珊