重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民终239号上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路121号12楼1207、1208、1209室，统一社会信用代码9150010305481670X2。法定代表人：夏文，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘云飞，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：文睿，重庆中钦国彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：肖家红，男，1976年1月18日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：雷啟发，男，重庆市开州区郭家镇团包村村民委员会推荐。被上诉人（原审第三人、被执行人）：陈兴会，女，1978年2月16日出生，汉族，住重庆市开州区。被上诉人（原审第三人、被执行人）：王文全，女，1970年6月17日出生，汉族，住重庆市开州区。被上诉人（原审第三人、被执行人）：王智勇，男，1975年8月18日出生，汉族，住重庆市开州区。被上诉人（原审第三人、被执行人）：王海清，男，1977年6月7日出生，汉族，住重庆市开州区。上诉人重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司（以下简称兴农投小贷公司）因与被上诉人肖家红、陈兴会、王文全、王智勇、王海清案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院(2017)渝05民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。上诉人兴农投小贷公司的委托诉讼代理人刘云飞，被上诉人肖家红的委托诉讼代理人雷啟发,被上诉人王智勇到庭参加了诉讼。被上诉人陈兴会、王文全、王海清经本院传票传唤，未到庭参加诉讼,本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。兴农投小贷公司上诉请求：1.撤销重庆市第五中级人民法院(2017)渝05民初1340号民事判决，改判继续执行重庆市开县郭家镇大桥街3号第三层三号房屋（312房地证2013字第00414号）；2.本案一、二审案件受理费由所有被上诉人承担。事实和理由：1.一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误；2.肖家红一审举示的两份《房屋买卖合同》，合同签订人并未取得房屋登记所有权人王智勇的授权或追认，该合同对王智勇无约束力；3.肖家红一审举示的取款凭据不能证明王智勇已收到购房款；4.肖家红一审举示的电费发票等虽载明系郭家镇大桥街，但没有具体门牌号，不能证明其占有案涉房屋；5.肖家红未催告王智勇办理案涉房屋过户登记，存在过错。肖家红答辩称，张桥是受王智勇委托签订《房屋买卖合同》，张桥、王海清收款后出具收据，肖家红已占有案涉房屋，曾经电话催促王智勇办理过户，肖家红没有过错。肖家红提起诉讼请求：1.撤销（2017）渝05执异1016号执行裁定；2.中止对王智勇修建的重庆市开县郭家镇大桥街3号第三层三号房屋（产权登记号：312房地证2013字第00414号）的执行；3.本案诉讼费由兴农投小贷公司承担。一审法院认定事实：2011年11月3日，买受方肖家红（乙方）与出卖人王海清（甲方）的代理人毕某某签订了一份《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于郭家大桥街3号位于第三层西户靠公路房屋，建筑面积约110平方米，用途为住宅，房屋总价款为220000元。该协议约定：乙方应于本合同生效之日向出卖方支付订金100000元，余款在甲方通知乙方交房之日起15日内将该房屋全部价款付给出卖方，乙方可留5000元待房产证交付之日付清。肖家红于2012年1月20日取款100000元用于支付房款。2012年4月7日，对2011年11月3日签订《房屋买卖合同》所涉价款等条款进行协商变更后，买受方肖家红（乙方）与出卖方王智勇（甲方）就同一套房屋又签订了一份《房屋买卖合同》，约定肖家红购买王智勇修建的位于重庆市开县郭家镇大桥街3号第三层三号房屋，建筑面积约106平方米，用途为住宅，房屋总价款为212000元。该合同约定，肖家红可留5000元待房产证交付之日付清，合同落款的出卖方处加盖郭家镇大桥新房销售部财务专用章和张桥个人印章。同日，郭家镇大桥新房销售部及张桥向肖家红出具收款收据，载明肖家红支付房款100000元及105000元，共计205000元。2016年6月28日，开县撤县升区，设立开州区。2017年3月6日，重庆市开州区不动产登记中心出具一份《无房证明》，载明：经查本中心土地房屋权属登记数字档案信息系统，肖家红等人截止2017年3月6日在开州区无住房权属登记记录。重庆市开县郭家大桥街3号第三层三号房屋与重庆市开县郭家镇东里街0号8（3-3）房屋系同一标的物，房地产证号为312房地证2013字第00414号。该房屋登记在王智勇名下。2014年3月31日，王智勇与兴农投小贷公司签订重行农投（2014）抵字第24号《抵押合同》，约定：王智勇用其所有的位于重庆市开县郭家镇东里街0号包括312房地证2013字第00414号在内的30套房屋作为王文全向兴农投小贷公司借款的抵押担保。上述房屋于2014年4月2日办理了抵押登记。兴农投小贷公司与王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、陈兴会、陈阳珍借款合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2015年1月29日根据（2015）渝五中法民保字第00022号、00023号民事裁定书及协助执行通知书，查封了王智勇所有的位于重庆市开县郭家镇东里街312房地证2013字第00414号等30套房屋。并于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00443号民事判决，判令王文全偿还兴农投小贷公司借款本金5500000元并支付违约金、律师费、保全担保费，聚兴房地产公司、泰德商贸公司、王智勇、陈兴会对王文全的上述债务承担连带清偿责任，兴农投小贷公司有权就王智勇、陈阳珍提供担保的抵押物、质押物拍卖、折价、变卖所得款项在上述两项债务范围内优先受偿等内容。因陈兴会、王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕、陈阳珍未履行上述生效民事判决书所确定的义务，兴农投小贷公司申请强制执行。重庆市第五中级人民法院根据（2016）渝05执966、967号执行裁定书继续对王智勇所有的位于重庆市开县郭家镇东里街312房地证2013字第00414号等房屋予以查封。案外人肖家红以该房屋系其向王智勇购买为由，提出执行异议，请求中止对该房屋的执行，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05执异1016号执行裁定书，驳回了肖家红的异议请求。肖家红不服该裁定，遂提起本案诉讼。本案一审审理过程中，肖家红已在重庆市第五中级人民法院规定期限内将《房屋买卖合同》中约定的剩余房款7000元缴纳至法院指定的账号。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案外人肖家红以案涉房屋系向王智勇购买为由提出执行异议，而王智勇个人并非房地产开发企业，故应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定评判肖家红享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。因肖家红举示的银行交易明细清单、银行取款凭单中显示的取款时间与其提交的两份《房屋买卖合同》的签订时间较为吻合，两笔款项的总额也与收据上载明的金额一致，因此，对兴农投小贷公司的质证意见不予采纳。诉争房屋签订买卖合同、履行及占有均发生在司法查封之前，肖家红已经按照合同约定支付了205000元房款，且已按照法院要求将剩余房款7000元交付执行，涉案房屋虽未办理过户登记，但并非因肖家红自身原因导致，故肖家红就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，其要求立即停止对该财产的强制执行的理由成立，予以支持。本案系案外人执行异议之诉，故（2017）渝05执异1016号执行裁定书仅存在认定是否失效的问题，肖家红要求撤销（2017）渝05执异1016号执行裁定的请求，不符合相关法律规定，不予支持。综上所述，案外人肖家红要求不得对重庆市开县郭家镇大桥街3号王智勇联建房屋第三层三号房屋（312房地证2013字第00414号）予以执行的诉讼理由成立，予以支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定判决：一、不得执行重庆市开县郭家镇大桥街3号王智勇联建房屋第三层三号房屋（312房地证2013字第00414号）。二、驳回肖家红的其他诉讼请求。案件受理费4480元，由兴农投小贷公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，王智勇陈述，被法院查封的房屋中有13套已对外销售，包括肖家红所购案涉房屋的《房屋买卖合同》均非王智勇本人签署，都是委托王海清和张桥签署，但卖房是王智勇本人的真实意思，并且都收到了购房人支付的房款。二审中，张桥出庭作证称，肖家红举示的2012年4月7日《房屋买卖合同》、205000元房款收据上所盖张桥私章系其加盖。2012年4月10日的水电气安装费收据上签字确系其本人签字。他是帮王智勇签署案涉房屋的合同、收据、办理水电气上户手续。2012年4月7日，买受方肖家红（乙方）与出卖方王智勇（甲方）签订的一份《房屋买卖合同》约定，在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方协助买受方在365个工作日内办理房地产权属证书。兴农投小贷公司在一审举示312房地证2013第00414号产权证及312房地证（押）2014字第01482号他项权证各一份，拟证明该房屋产权于2013年登记于王智勇名下，并于2013年7月31日办理了抵押登记。肖家红在一审举示了2013年3月22日，重庆市开县供电有限责任公司向肖家红出具缴纳开县郭家镇大桥街电费36元的发票一张，同年5月10日，开县东升能源有限公司向肖家红出具其缴纳大桥街气费54元的发票一张。对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是肖家红对案涉房屋是否享有足以排除执行的权益。根据本案查明的事实和证据，应认定肖家红对案涉房屋享有足以排除执行的权益。事实和理由如下：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，第二十八条是前述二十七条的除外规定，一审依据第二十八条评判肖家红享有的权益是否能够排除执行正确。2.根据王智勇二审的陈述，应视为其追认了与肖家红就案涉房屋签订的《房屋买卖合同》，故应认定在人民法院查封之前，肖家红已与王智勇就案涉房屋签订合法有效的书面合同。3.重庆市开州区不动产登记中心出具的《无房证明》证明肖家红截止2017年3月6日在开州区无住房权属登记记录。在兴农投小贷公司未举示相反证据的情况下，应认定一审中肖家红举示的地址为郭家镇大桥街的电费和气费交纳发票系为案涉房屋交纳相关费用，肖家红至迟在2013年3月已占有案涉房屋，早于法院查封。4.张桥虽否认直接收取房款，但认可肖家红举示房款收款收据的真实性，王智勇亦认可已收到肖家红交纳房款。肖家红在一审举示的银行交易明细清单、银行取款凭单中显示的取款时间与前述两份房屋买卖合同的签订时间较为吻合，两笔款项的总额也与收据上载明的金额一致。因此，应认定肖家红已按《房屋买卖合同》约定交纳房款。且一审中，肖家红已按法院要求将剩余房款交至法院指定账户。5.王智勇取得案涉房屋产权登记的时间是2013年，此时案涉房屋才具备为肖家红办证条件。根据兴农投小贷公司一审举示的证据表明，兴农投小贷公司自认案涉房屋于2013年7月被抵押。而肖家红与王智勇约定的办证时间是365个工作日。因此，不能认定案涉房屋未办理过户登记系肖家红自身原因和过错所致。综上，肖家红就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。兴农投小贷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4480元，由重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 徐 宾审判员 谭振亚审判员 周 倩二〇一八年六月二十七日书记员 文婷婷