河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1628民初1725号原告：金庆伟，男，汉族，1989年10月18日出生，住河南省商丘市睢阳区。原告：王妮妮，女，汉族，1989年11月13日出生，住河南省商丘市睢阳区。二原告共同委托诉讼代理人：李长永，河南真源律师事务所律师。被告：河南泰居置业有限公司，统一社会信用代码91411628680776637K，住所地河南省鹿邑县杨湖口镇东经济开发区。法定代表人：薛国杰，系该公司经理。被告：李其民，男，汉族，1965年5月23日出生，住河南省鹿邑县。被告：位工厂，男，汉族，1969年7月5日出生，住河南省鹿邑县。被告：朱子山，男，汉族，1954年12月14日出生，住河南省鹿邑县。原告金庆伟、王妮妮与被告河南泰居置业有限公司、李其民、位工厂、朱子山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告金庆伟、王妮妮共同委托诉讼代理人李长永，被告李其民到庭参加诉讼，被告河南泰居置业有限公司、位工厂、朱子山经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金庆伟、王妮妮向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除2019年12月26日原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求判决四被告退还原告购房款150000元，并按合同约定支付违约金（违约金以150000元为基数，按日千分之三自2019年12月26日起，至房款及违约金全部付清之日止）；3.请求判决四被告赔偿原告装修造成的损失34100元；4.请求判决四被告承担本案诉讼费、律师代理费等所有费用。事实与理由：2019年12月26日原告与被告河南泰居置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第二条约定被告把涉案房屋出卖给原告，合同第五条约定房屋价格总价为21万元，合同第七条规定三被告应在2019年12月27日前将房屋交付给原告，合同第十六条约定被告保证该套房屋无抵押、无查封、无纠纷，如果原告在装修或入住过程中出现纠纷及抵押查封，给原告所造成的损失，由被告李其民、位工厂、朱子山承担全部经济责任，并退还全部房款，按日千分之三向原告支付违约金。签订合同时，双方商定原告先支付150000元装修居住，如无任何纠纷，下欠6万元房款2020年6月份全部付清。签订合同当日，原告以现金形式支付150000元房款，被告出具收款收据一份，在合同最后一页和收款收据上加盖了河南泰居置业有限公司美景小区项目部财务专用章，并当场交付给原告房门钥匙，被告并承诺第二天即可以装修。合同签订后次日原告开始安装电线、做防水，并将抽油烟机、热水器、厨房集成灶运到涉案房屋内。但美景小区的另一股东吴永友称，已将涉案房屋卖给康利利，阻止原告装修，并强行换入户门，将原告所购上述物品锁在屋内。2020年初涉案房屋又被鹿邑县人民法院查封。原告多次与被告协商，被告一直拒不返还原告房款，赔偿原告损失，由此形成纠纷。被告河南泰居置业有限公司、位工厂、朱子山均未作答辩。被告李其民辩称，对签订合同及收到二原告支付房款150000元属实，现涉案房屋已被依法查封，二原告并未占有使用涉案房屋。被告李其民、位工厂、朱子山均系河南泰居置业有限公司股东，被告李其民在公司担任财务会计。被告李其民愿意与二原告解除双方商品房买卖合同并愿意退还购房款，违约金要求法院依法判决，对装修损失一事不知情。原告金庆伟、王妮妮向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同及收据各一份，证明2019年12月26日原被告双方签订商品房买卖合同，双方约定房价为210000元，被告承诺在2019年12月27日前将房屋交付原告，若被告违约，由被告李其民、位工厂、朱子山承担全部经济责任并退还全部房款，按日千分之三向原告支付违约金，签订合同当天原告向被告河南泰居置业有限公司支付150000元现金，被告李其民、位工厂、朱子山均在场。被告河南泰居置业有限公司向原告出具210000元收据一份，原告向被告河南泰居置业有限公司出具60000元欠条一份，欠条在被告李其民手中。经质证，被告河南泰居置业有限公司、位工厂、朱子山未到庭质证，视为放弃质证权利，被告李其民对该组证据的真实性无异议，认为被告河南泰居置业有限公司法人薛国杰的签名系被告李其民代签，李其民、位工厂、朱子山均系本人签字。经审查，对该组证据本院予以确认并在卷佐证。2、销售清单两份，证明原告因装修造成损失为34000元（包含热水器、抽油烟机、集成灶、瓷砖、地砖、脸盆、菜盆、电线等）。经质证，被告河南泰居置业有限公司、位工厂、朱子山未到庭质证，视为放弃质证权利，被告李其民对该组证据真实性无异议，关联性有异议，无法证明以上物品用于涉案房屋装修。经审查，被告异议成立，该组证据在无其他证据印证的情况下无法证明系二原告装修使用，对该组证据本院不予采信。被告河南泰居置业有限公司、李其民、位工厂、朱子山均未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告河南泰居置业有限公司系房地产开发商，以招投标方式取得位于华庭郡府西侧土地使用权出让证号为LY2012-22的土地使用权，经批准被告在上述地块上建设商品房（美景小区）。2019年12月26日，原告金庆伟、王妮妮与被告河南泰居置业有限公司签订商品房买卖合同，双方约定如下：原告金庆伟、王妮妮购买被告河南泰居置业有限公司开发的美景小区第2幢3单元702号房屋，该房屋面积127平方米，总房款210000元，第一期付款160000元，第二期付款60000元；被告河南泰居置业有限公司承诺于2019年12月27日交付房屋；被告河南泰居置业有限公司保证涉案房屋无抵押、无查封、无纠纷，如原告在装修或入住过程中出现纠纷及抵押查封，给原告造成的经济损失由被告河南泰居置业有限公司委托代理人承担全部经济责任，并退还全部房款，按日千分之三向原告支付违约金；被告李其民、位工厂、朱子山以被告河南泰居置业有限公司委托代理人身份在该合同上签名。被告李其民作为被告河南泰居置业有限公司美景小区项目部会计自认持有被告河南泰居置业有限公司美景小区项目部财务专用章在涉案合同上加盖该印章。当日，原告向被告河南泰居置业有限公司支付第一期房款150000元，被告河南泰居置业有限公司向原告出具210000元收据一份，原告向被告河南泰居置业有限公司出具60000元欠条一份，现该欠条由被告李其民持有。被告河南泰居置业有限公司将涉案房屋交付给原告后，被告河南泰居置业有限公司工作人员将房门钥匙更换导致原告无法对涉案房屋正常使用。被告李其民自认涉案房屋已经鹿邑县人民法院查封。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。涉案纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，涉案房屋已被法院依法查封，被告河南泰居置业有限公司无法完成涉案合同约定的交付义务，致使合同目的不能实现，二原告要求解除与被告河南泰居置业有限公司2019年12月26日签订的房屋买卖合同，符合法律规定，对二原告该项诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二原告已向被告河南泰居置业有限公司交付购房款150000元，涉案合同解除后，被告河南泰居置业有限公司应将该款返还给二原告。被告李其民、位工厂、朱子山以被告河南泰居置业有限公司委托代理人身份在该合同上签名，并约定因二原告装修或入住过程中出现纠纷及抵押查封给二原告造成的经济损失由被告河南泰居置业有限公司委托代理人承担全部经济责任，并退还全部房款，按日千分之三向原告支付违约金。对原告要求被告河南泰居置业有限公司、李其民、位工厂、朱子山退还购房款150000元的诉请，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案原、被告双方约定被告按日千分之三向原告支付违约金，被告认为该违约金约定过高，本院认为该违约金约定超过原告损失的30%,应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌情认定违约金按年利率10%自交付房款之日起计算。对二原告要求四被告以150000元为基数、按日千分之三自2019年12月26日起至房款全部付清之日止的诉请，本院予以部分支持。对二原告要求四被告赔偿装修造成损失34100元的诉请。因二原告未能提供证据证明其花费与涉案房屋装修具有关联性，对二原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、解除原告金庆伟、王妮妮与被告河南泰居置业有限公司于2019年12月26日签订的商品房买卖合同；二、被告河南泰居置业有限公司、李其民、位工厂、朱子山退还购房款150000元于本判决书生效之日起十日内向原告金庆伟、王妮妮退还购房款150000元，并按照150000元为基数、年利率10%自2019年12月26日起至购房款全部付清之日向原告金庆伟、王妮妮支付违约金；三、驳回原告金庆伟、王妮妮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3982元，由被告河南泰居置业有限公司、李其民、位工厂、朱子山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  叶杨杨人民陪审员  朱国印人民陪审员  张 华二〇二一年九月二十九日书 记 员  丁 焱