辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终2939号上诉人（原审原告）：臧洪锁，男，汉族，1966年9月7日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王野，辽宁仁锦合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山居然之家购物中心有限公司(曾用名：鞍山居然之家家居建材有限公司)，住所地鞍山市千山区四达路65号。法定代表人：殷德峰。总经理。委托诉讼代理人：赵晓倩，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王松，男，汉族，1970年11月17日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审被告）：郑杰奇，女，汉族，1983年9月24日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。上诉人臧洪锁因与被上诉人鞍山居然之家购物中心有限公司（以下简称居然之家公司）、王松、郑杰奇案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省鞍山市铁西区人民法院(2019)辽0303民初2500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。臧洪锁上诉称：1、请求撤销鞍山市铁西区人民法院作出的(2019)辽0303民初2500号民事判决书，并依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人在原审所提出的执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四项规定，上诉人原审诉讼请求应当得到法庭的支持。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”的规定。上诉人与被上诉人王松于2015年7月1日签订了本案争议房屋的买卖协议，该房屋买卖协议签订的时间早于法院查封该房屋的时间，符合该条法律规定。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。该房屋于2015年7月1日交付给上诉人，由上诉人占有及使用。对此在一审上诉人提交了收条(房屋交付凭证)、钥匙、进户卡、物业费发票一张、煤气费、水费缴纳收据证据为证，事实上该房屋至今一直由上诉人占有，房屋的交付人与接收人均认可该交付的事实，不存在一审判决所认定的没有证据证明交付时间的问题。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款“已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。1、收条(5万)，证明2015年7月1日为了履行双方所签订的房屋买卖协议，上诉人支付给被上诉人王松5万元，该笔付款与买卖协议中的付款方式相一致。2、转账凭证(王燕转被上诉人王松204540.56元)、中国建行转账凭条四张(被上诉人王松转建行204540.56元)、结婚证、收欠款收据(鞍山置业担保有限公司)及银行交易明细，可以证明上诉人的配偶王燕为了履行该买卖协议于2015年7月1日转给被上诉人王松204540.56元，该笔款项用于替被上诉人王松偿还该房屋在银行的按揭贷款，转款数额与被上诉人王松欠付银行的按揭贷款数额相一致，上诉人于2015年7月1日从自己名下的银行账户提取4万元现金，用于替被上诉人王松支付其在鞍山市担保股份有限公司的欠款36145.43元，该两笔款项的支付与买卖协议中约定的付款方式相一致，可以证明房屋买卖协议的真实性及上诉人已经履行该买卖协议，实际向被上诉人王松支付了购房款。该两笔款项共计：241716.99元。3、瑞丰小贷公司情况说明、借款凭证一份、还款凭证两份，证明被上诉人王松及其配偶郑杰奇于2011年3月2日从鞍山市千山区瑞丰小额贷款股份有限公司借款10万元，截止于2015年6月29日本金、利息及监管费用共计欠款182170元。由于被上诉人王松、郑杰奇无力偿还该笔贷款，故由上诉人购买其所有的房屋，并由上诉人代其偿还全部欠款，以此种方式了结被上诉人王松所欠贷款公司的全部欠款。该笔款项的支付与房屋买卖协议中约定的支付方式相一致，可以证明上诉人已经向被上诉人王松实际支付了购房款182170元。4、物业费发票一张、煤气费、水费缴纳收据，证明上诉人替被上诉人王松缴纳所欠物业费、煤气费、水费共计4486.70元，该款项抵顶上诉人应当支付给被上诉人王松的购房款。上述四组证据可以证明上诉人以买卖合同约定的方式共计向被上诉人王松支付购房款：478373.69元。余款21626.31元是用于替被上诉人王松支付办理产权过户的相关费用，如有剩余上诉人同意按照法院要求交付执行。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款：“非因买受人自身原因未办理过户登记的”规定。对此上诉人在原审提交了鞍山市所有权房屋交易评估表、发票(评估费1021元)及收款收据(解除银行抵押登记费10元)、房屋产权证一份，可以证明为了履行该房屋买卖协议，上诉人替被上诉人王松偿还了该房屋的按揭贷款及担保公司借款，并且在2015年8月6日解除了该房屋的抵押，房屋解除抵押后房屋产权登记机关需十个工作日重新下发被上诉人王松名下的房屋产权证书，才可办理房屋产权交易。被上诉人王松在2015年8月20日接到取证通知并取到新的产权证，双方在2015年8月21日到房产部门进行了房屋交易，在房产部门缴纳了房屋评估费，并对房屋价格也进行了评估，但在办理过户时，被房产部门告知，该房屋在2015年8月20日被人民法院查封。房屋产权证未过户到上诉人名下是因为在办理更名过程中因法院的查封导致该交易无法完成，同时也可证明2015年7月1日双方所签订的买卖协议及双方买卖该房屋的主观意图是真实的，非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。上述上诉人在原审所提供的全部证据，足以证明在人民法院查封该房屋之前，上诉人与被上诉人王松之间存在真实的房屋交易关系，且上诉人已经按照协议的约定支付了相应的购房款，在法院查封该房之前，该房屋已由上诉人占有、使用，上述事实完全符合最该人民法院关于排除执行的四个情形要件，一审法院不顾证据、不顾客观事实，不依法审判，请二审法院依法予以纠正。居然之家公司辩称，我公司是2015年8月17日申请的财产保全，8月20日法院查封王松名下的房产，四年多没有发生执行异议，案外人臧洪锁申请异议时说，其购买了查封房屋，我们有异议，不同意上诉人的上诉请求。王松辩称，房子确实卖给了臧洪锁，臧洪锁把欠银行和担保公司钱都还了，2015年7月1号后的费用都由臧洪锁负担，在双方办理房产过户时，法院把房子查封了，服从法院判决。被上诉人郑杰奇未答辩。臧洪锁向一审法院起诉请求：1、不得执行坐落于鞍山市铁东区(产籍号为42-108-13-2311)房屋，并解除对该房屋的查封措施；2、请求确认鞍山市铁东区(产籍号为42-108-13-2311)房屋归原告所有。(诉请总计30万元)事实与理由：2015年9月16日鞍山市铁西区人民法院对鞍山居然之家家居建材有限公司与郑杰奇、王松租赁合同纠纷一案作出(2015)鞍西民三初字第680号民事调解书：一、郑杰奇、王松尚欠鞍山居然之家家居建材有限公司租金604319元及滞纳金186814.84元，郑杰奇、王松于2015年10月30日前偿还租金30万元；郑杰奇、王松于2015年12月30日前偿还租金304319元；郑杰奇、王松于2016年3月1日前偿还滞纳金186814.84元。鞍山市铁西区人民法院对该房屋作出了财产保全及执行措施，查封了本案争议的房屋。2019年4月17日案外人臧洪锁对执行标的提出书面异议。鞍山市铁西区人民法院于2019年4月28日作出(2019)辽0303执异14号执行裁定：驳回案外人臧洪锁的执行异议。原告认为，在人民法院查封该房屋之前，原告己经与被告王松签订了合法有效的书面房屋买卖合同；在人民法院查封该房屋之前，原告己经合法占有该不动产；并且原告己经基本支付全部价款。原告的上述理由完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故向贵院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年9月16日，居然之家公司与被告郑杰奇、王松因租赁合同纠纷一案，经该院作出(2015)鞍西民三初字第680号民事调解书，调解协议内容如下：一、郑杰奇、王松尚欠居然之家公司租金604319元及滞纳金186814.84元，郑杰奇、王松于2015年10月30日前偿还租金30万元；被告郑杰奇、王松于2015年12月30日前偿还租金304319元；被告郑杰奇、王松于2016年3月1日前偿还滞纳金186814.84元。二、如被告郑杰奇、王松未能如期履行上述义务，原告可申请执行本调解第一项所确定的其余款项；三、其他无纠葛。案件受理费11442元，减半收取5721元，保全费4340元，合计10061元，被告郑杰奇、王松在2015年10月30日前给付原告5030.5元。因被执行人如期未履行上述法律文书确定的义务，权利人居然之家公司于2015年11月4日向该院申请执行。该院于2018年8月20日查封了案涉房产。另查，2015年8月17日，该院作出(2015)鞍西民三初字第680号民事裁定书裁定：冻结被告郑杰奇、王松银行存款764199.82元或查封相应数额的财产。2019年4月17日，原告以“2015年7月1日与被执行人王松签订房屋买卖协议，其在鞍山市铁西区人民法院查封冻结被执行人的房产前基本支付了全部购房款”为由提出异议。2019年4月28日，该院作出(2019)辽0303执异14号执行裁定书裁定：驳回案外人臧洪锁的执行异议。一审法院认为，本案争议的焦点是本案诉争标的，原告是否是权利人，且原告对本案涉及的执行标的是否享有足以排除法院强制执行的民事实体权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院于2018年8月20日查封了涉案房屋的房籍，而原告臧洪锁并未提供充分的证据证明在法院查封之前其已合法占有该案涉房屋。原告虽提供了《还款凭证》，2015年6月29日偿还鞍山市千山区瑞丰小额贷款股份有限公司人民币182170元的还款人为“王松”，因货币属一种特殊的种类物，货币的所有权不得与对货币的占有相分离，还款人为“王松”。原告以两份收条、还款凭证、房屋买卖协议等证据为基础主张其享有执行标的的所有权，显然依据不足。另双方签订的房屋买卖协议表明是合同的转移，而非物权转移，物权转移的条件尚未成就，因此臧洪锁未取得案涉房屋的所有权，其无权提出执行异议，且并不符合上述排除执行的情形，原告异议之诉的主张缺乏事实和法律依据，故一审法院对臧洪锁请求不得执行坐落于鞍山市铁东区房屋并解除对该房屋的查封措施，并确认鞍山市铁东区(产籍号为42-108-13-2311)房屋归原告所有的诉讼请求依法不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定判决如下：驳回原告臧洪锁的诉讼请求。案件受理费5800元(原告已预交)，由原告臧洪锁自行负担。二审期间，臧洪锁围绕上诉请求依法提交了臧洪锁、王艳共有的一份房权证，证明在看到案涉房屋燃气费、水费欠费通告后，上诉人臧洪锁于2015年8月19日在鞍山银行以现金方式同时缴纳了该房产和案涉房产的燃气费，证明在2015年8月20日法院查封前，臧洪锁已从2015年7月1日开始占有案涉房产。本院组织当事人进行了证据交换和质证。居然之家公司对该证据真实性无异议，但不能证明上诉人享有案涉房产所有权，也证明不了案涉房产物权转移达成。王松对该证据认可。本院对该证据的真实性予以确认。本院对一审法院查明的部分案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为臧洪锁对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，臧洪锁需同时符合上述四种情形才能具有排除强制执行的民事权益。首先，从案涉房屋签订买卖合同的时间上看。在诉讼中，臧洪锁提供房屋买卖合同、收条、为涂销按揭抵押上诉人配偶相关银行转款凭证，臧洪锁与王松于2015年7月1日签订了本案争议房屋的买卖协议，该房屋买卖协议签订的时间早于一审法院查封该房屋的时间，符合该条款第一项。其次，从案涉房屋占有的情况看。案涉房屋于2015年7月1日交付给臧洪锁，由臧洪锁占有及使用至今。对此在一审期间臧洪锁提交了收条(房屋交付凭证)、钥匙、进户卡、物业费发票一张、煤气费、水费缴纳收据证据为证，证明该房屋至今一直由臧洪锁占有、收益，房屋的交付人与接收人均认可该交付的事实，符合该条款第二项。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据表明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。第三，从案涉房屋支付价款上看。臧洪锁以各种方式共计向王松支付购房款478373.69元，与按揭房的交易业态相吻合，符合该条款第三项。最后，从案涉房屋产权未及时变更的原因上看。对此，臧洪锁在一审期间提交了鞍山市所有权房屋交易评估表、发票(评估费1021元)及收款收据(解除银行抵押登记费10元)、房屋产权证一份，可以证明为了履行该房屋买卖协议，臧洪锁替王松偿还了该房屋的按揭贷款及担保公司借款，并且在2015年8月6日解除了该房屋的抵押，房屋解除抵押后房屋产权登记机关需十个工作日重新下发王松名下的房屋产权证书，才可办理房屋产权交易。王松在2015年8月20日接到取证通知并取得新的产权证，双方相约在2015年8月21日到房产部门办理相关手续。在房产部门缴纳了房屋评估费，并对房屋价格也进行了评估，但在办理过户手续时，被房产部门告知，该房屋在2015年8月20日被人民法院查封。房屋产权证未过户到臧洪锁名下是因为在办理更名过程中因法院的查封导致该交易无法完成，同时也可证明2015年7月1日签约以来臧洪锁是积极的办理更名手续，符合该条款第四项。至此，臧洪锁已就合同交易的事实完成相应的举证责任，已经达到高度盖然性的证明标准,臧洪锁符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形且其权利能够排除执行的，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。故臧洪锁的上诉请求有理，本院予以支持。关于臧洪锁主张案涉房屋确权的主张，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，臧洪锁的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院》第二十八条，《最高人民法院》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销鞍山市铁西区人民法院(2019)辽0303民初2500号民事判决；二、停止对臧洪锁购买的坐落于鞍山市铁东区（产籍号：42-108-13-2311）房屋的执行。三、确认坐落于鞍山市铁东区（产籍号：42-108-13-2311）房屋归臧洪锁所有。一审案件受理费5800元、二审案件受理费5800元，均由鞍山居然之家购物中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 安审 判 员  王 瑶审 判 员  秦长虹二〇二一年九月二十六日法官助理  刘雪飞书 记 员  谢姝娅