广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂13民终727号上诉人（原审被告)：来宾市兴宾区总工会，住所地：广西来宾市兴宾区工人文化宫五楼，统一社会信用代码：13451302007809128F。负责人：张海，工会主席。委托诉讼代理人：莫肯，广西共益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩向前，男，1960年7月25日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：凌通，北京大成（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许钟暾，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告)：广西嘉美房地产开发有限责任公司，住所地：广西来宾市东二路180号嘉美商业中心4-2号，统一社会信用代码：91451300768920904J9。法定代表人：李星怡，董事长。上诉人来宾市兴宾区总工会因与被上诉人韩向前、广西嘉美房地产开发有限责任公司（以下简称兴宾总工会）案外人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初6323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷和询问当事人，认为案件基本事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。来宾市兴宾区总工会上诉请求：一、依法撤销来宾市兴宾区人民法院作出的（2020）桂1302民初6323号民事判决第一项，并依法改判。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人（原审原告）承担。事实和理由：2021年4月27日，来宾市兴宾区人民法院作出的（2020）桂1302民初6323号民事判决书，判决执行案外人韩向前对来宾市8套商品房拍卖所得款享有优先受偿权，属于适用法律错误。具体表现：2015年3月16日李星怡所立《欠条》字据，欠唐锦惠人民币600万元，属于个人行为而非嘉美公司行为。由于李星怡未能按时归还欠款，2015年7月16日，李星怡、唐锦惠、广西嘉美房地产开发有限责任公司和被答辩人韩向前四方签订《债务抵偿协议书》，协议约定：广西嘉美房地产开发有限责任公司自愿以自有位于来宾市代李星怡偿还欠唐锦惠部分欠款2019416．00元，唐锦惠指定韩向前作为购房人与广西嘉美房地产开发有限责任公司签署《商品房买卖合同》，以合同约定的房屋总价2019416．00元抵扣李星怡所欠唐锦惠部分欠款。2015年7月16日，韩向前与广西嘉美房地产开发有限责任公司分别签订上述八套《商品房买卖合同》，属于预售商品房。2015年7月17日，韩向前到来宾市房产管理局对上述八套房产进行备案。尽管李星怡是广西嘉美房地产开发有限责任公司法定代表人，但公司与法定代表人是不同的两个独立法律主体，未按照公司章程和未通过股东会议决定，不管李星怡擅自处置公司资金偿还个人债务，还是广西嘉美房地产开发有限责任公司无偿偿还李星怡个人欠款，都会损害公司的利益，都违反《中华人民共和国民法典》及相关法律规定，属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益和以合法形式掩盖非法目的，是无效法律行为。因此，四方所签订《债务抵偿协议书》和韩向前与广西嘉美房地产开发有限责任公司分别签订上述八套《商品房买卖合同》均属于无效协议和合同。无效协议或合同自始至终都没有法律效力，当事人因协议或合同所取得的财产，应返还给对方。本案中，《商品房买卖合同》无效，用于买卖的八套商品房所有权归广西嘉美房地产开发有限责任公司。而《债务抵偿协议书》无效，八套商品房所有权也归广西嘉美房地产开发有限责任公司，李星怡个人除了还10万元外，仍然欠唐锦惠人民币590万元。一审法院认为韩向前与嘉美公司签订商品房买卖合同，构成一种非典型性担保物权，即让与担保，判决韩向前对来宾市8套商品房拍卖所得款享有优先受偿权，是错误的。因为来宾市8套商品房不是李星怡个人所有的财产，而是嘉美公司的财产，李星怡个人不能拿他人的商品房来担保。嘉美公司对外出售1503号、1909号、2005号、2205号、2208号、2803号、2908号、3101号8套商品房是买卖关系而非担保关系。综上所述，不管是四方签订《债务抵偿协议书》，还是双方签订《商品房买卖合同》都违反法律规定，都是无效的。李星怡无权拿嘉美公司的商品房了抵扣个人债务，法院判决属于适用法律错误，恳请贵院依法审查，依法改判，维护上诉人的合法权益韩向前辩称，1、案涉本案因李星怡签订的八套商品房合同，可以确定嘉美公司的股东没有提出异议，商品房合同签订的日期早于上诉人与兴宾区总工会签订的日期，不可能侵犯到上诉人的权益，案涉的买卖合同基于真实的意思表示，没有违反规定；2、被上诉人就案涉的房屋有权拍卖，理由根据九民会议纪要规定，有关担保制度的解释由于嘉美公司签订的合同，被上诉人对案涉的八套房在房产管理局进行了登记，符合规定，被上诉人对案涉房屋进行拍卖属于合法；3、在庭审中嘉美公司未到庭参加诉讼，也没有答辩，视为放弃权利。被上诉人有权就八套房屋有权拍卖、有权优先受偿。因此一审法院认定事实清楚，判决正确，应驳回上诉人的全部上诉请求。韩向前向一审法院起诉请求：1．请求确认位于来宾市房屋归原告所有，并判决被告嘉美公司将上述房屋交付给原告；2．判决不得执行位于来宾市房屋，并解除对上述房屋采取的查封、拍卖措施；3．本案诉讼费用、保全费、保全保险费由二被告承担。原告韩向前在诉讼过程中，增加一项诉讼请求：如不解除对上述房屋的查封、拍卖，则应确认原告对上述房屋拍卖所得款享有优先受偿权。一审法院认定事实：嘉美公司的法定代表人李星怡在2012年至2013年间多次向唐锦惠借款，2015年3月16日，李星怡向唐锦惠出具欠条，确认欠唐锦惠600万元，并承诺按计划分期归还。2015年7月16日，李星怡、唐锦惠、被告嘉美公司、原告韩向前分别作为甲、乙、丙、丁四方签订债务抵偿协议，约定甲方于2015年3月16日出具给乙方的欠条，2015年3月16日甲方已偿还乙方10万元，甲方尚欠乙方590万元。现丙方嘉美公司自愿以自有房产八套，代甲方偿还乙方部分欠款201.9416万元，即乙方指定丁方韩向前作为购房人与丙方嘉美公司签订商品房买卖合同，以合同约定的房屋总价款和办理房屋备案等各项手续费用抵扣甲方所欠乙方的上述部分欠款。丙方用以代偿还甲方欠乙方欠款的自有房产八套分别为：坐落于广西来宾市房屋。2015年7月16日，韩向前与嘉美公司签订了上述八套商品房买卖合同。2015年7月17日，上述涉案的八套商品房买卖合同在来宾市房产管理局办理了备案登记。另查，兴宾总工会与嘉美公司有一件合同纠纷案，经法院作出（2018）桂1302民初1913号一审民事判决，判决内容：一、嘉美公司向兴宾总工会偿付拆迁安置补偿款1099.27743万元；二、嘉美公司向兴宾总工会支付违约金379.85542万元。2018年11月29日，来宾市中级人民法院二审判决维持法院一审判决。兴宾区法院在执行兴宾总工会与嘉美公司合同纠纷一案中，因被执行人嘉美公司未履行生效法律文书确定的义务，法院于2020年6月16日作出（2020）桂1302执恢186号之一执行裁定，查封被执行人嘉美公司开发的坐落于来宾市房屋。2020年7月2日，法院作出（2020）桂1302执恢186号之二执行裁定，拍卖被执行人嘉美公司的上述八套房产。2020年9月30日，韩向前以案外人的身份对此提出书面异议。法院于2020年10月14日作出（2020）桂1302执异80号执行裁定，驳回了案外人韩向前的异议请求。韩向前对裁定不服，遂提出本案诉讼。一审法院认为，原告韩向前与被告嘉美公司签订商品房买卖合同，并且办理备案登记的行为，是以所有权转移为手段实现债权担保之目的，构成一种非典型性担保物权，即让与担保。原告韩向前要求确认房屋归其所有，并要求被告嘉美公司交付房屋，其请求没有事实和法律依据，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告韩向前与被告嘉美公司之间签订的商品房买卖合同，并非合法有效的买卖合同。故韩向前对登记在被执行人嘉美公司名下的商品房提出异议，要求排除执行，亦没有事实与法律依据，不予支持。根据各方抵偿债务的约定，在嘉美公司拒不还债或者无力还债的情况下，债权人韩向前有权利以拍卖或变卖等方式就合同项下的商品房行使权利，实现其担保债权利益。相对于一般债权而言，原告韩向前对上述涉案的八套房屋拍卖所得款享有优先受偿权。原告请求确认其优先受偿权，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十六条、第三百八十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、原告（执行案外人）韩向前对被告（被执行人）广西嘉美房地产开发有限责任公司的坐落于来宾市房屋拍卖所得款享有优先受偿权；二、驳回原告（执行案外人）韩向前的其他诉讼请求。案件受理费22075元，由原告（执行案外人）韩向前负担21975元（已交纳），被告（申请执行人）来宾市兴宾区总工会负担负担100元（于判决生效后七日内缴纳）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因嘉美公司的法定代表人李星怡向唐锦惠借款600万元未归还。2015年7月16日，李星怡、唐锦惠、嘉美公司、韩向前四方签订债务抵偿协议，约定嘉美公司自愿以本案的八套房屋，代李星怡偿还唐锦惠部分欠款（201.9416万元），即唐锦惠指定韩向前作为购房人与嘉美公司签订商品房买卖合同，以合同约定的房屋总价款抵扣李星怡所欠唐锦惠的上述部分欠款，并于2015年7月17日在房屋管理部门办理备案手续，已合法占有该八套房屋。而兴宾区法院在执行上诉人兴宾总工会与嘉美公司合同纠纷案中，于2020年6月16日查封被执行人嘉美公司名下的已备案给韩向前的八套房屋。这八套商品房是嘉美公司经过四方协议签订的债务抵偿，且抵偿债务的商品房早于兴宾区总工会申请查封的日期，也是嘉美公司的意思表示。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，韩向前对案涉八套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人认为嘉美公司未按照公司章程和未通过股东会议决定，是李星怡擅自处置公司资金偿还个人债务，会损害嘉美公司的股东利益。应认定嘉美公司抵偿债务的“四方协议”无效，没有事实和法律依据，本院不予采信。依据《最高人民法院关于使用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条规定，一审判决韩向前对案涉房屋拍卖款享有优先受偿权不符合法律规定，本院予以纠正。综上所述，来宾市兴宾区总工会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于使用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释第三百一十二条》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初6323号民事判决。二、不得执行韩向前已在房屋管理部门备案的坐落于来宾市房屋。二审案件受理费22075.00元，由来宾市兴宾区总工会负担（已交纳）。来宾市兴宾区法院（2020）桂1302执异80号执行异议裁定于本判决书送达当事人时自动失效。本判决为终审判决。审 判 长 田宁芳审 判 员 黄启平审 判 员 覃学敏二〇二一年九月十四日法官助理 张 茜书 记 员 覃兰惠