上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7190号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海衡山餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：吴艳明，董事长。委托诉讼代理人：奚征宇，上海润一律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海英柘体育管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张金鑫，执行董事。委托诉讼代理人：陈支平，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李白扬，上海汉路律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：延安英柘体育管理有限公司，住所地陕西省延安市。法定代表人：吴晟，总经理。上诉人上海衡山餐饮管理有限公司(以下简称“衡山公司”)、上海英柘体育管理有限公司(以下简称“上海英柘公司”)因与被上诉人延安英柘体育管理有限公司(以下简称“延安英柘公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初35137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。衡山公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，发回重审或依法改判支持衡山公司全部本诉请求，驳回上海英柘公司全部反诉请求；本案一审、二审诉讼费用由上海英柘公司、延安英柘公司承担。事实和理由：一审法院遗漏关键事实，部分事实认定错误，且适用法律错误，具体如下：一、一审法院遗漏关键事实，且部分事实认定错误，应当予以查明及纠正。1．一审法院遗漏了产权证载明的关键事实，上海英柘公司存在故意隐瞒上海市静安区灵石路XXX号XXX幢XXX室、XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)二楼房屋无产证的相关事实，且衡山公司已尽到合理审查义务，上海英柘公司应当承担合同无效之过错责任。在双方签署租赁协议之前，衡山公司要求查阅且上海英柘公司向衡山公司出示了《上海市房屋产权证》(即上海英柘公司在一审中提供的第一组证据)。该产权证中清晰标注：“幢号：709号71幢”“室号部位：全幢”，且上海英柘公司并未向衡山公司指出涉案房屋二楼部分属于无证面积。在此情况下，衡山公司有理由相信租赁房屋所在的整栋楼均属于产证范围之内。在衡山公司查阅了上述产证后，即承租方已某尽到了合理的审查义务。此外，虽然衡山公司与上海英柘公司于2018年8月21日签署了《补充协议》(该协议中涉及“非产权面积”的相关问题)，但是从协议的签署时间不难发现，双方于2018年4月28日签订《租赁意向协议书》而主协议《房屋租赁合同》签署于2018年6月15日，但是《补充协议》签署于几个月之后，即2018年8月21日。上述客观情况进一步证明，衡山公司在2018年4月28日签订《租赁意向协议书》以及2018年6月15日签署《房屋租赁合同》时，对于“二楼房屋属于非产权面积”并不知情，即上海英柘公司在签署《租赁意向协议书》以及《房屋租赁合同》时故意隐瞒了该节重要事实，从而导致二楼部分的租赁合同无效。2．一审法院在事实认定部分遗漏了谈话录音这一关键事实。上海英柘公司在录音中自认了相关违约事实，应当由上海英柘公司承担不利后果。一审中，衡山公司向法院提交了2019年7月19日(衡山公司提交的《补充证据目录》(二)证据2)以及2019年11月12日(衡山公司提交的《证据目录》证据11)的两组录音证据。在相关录音证据中，出租方代表多次确认了自身的合同义务以及违约事实。此外，出租方代表确认对于二楼无产证房屋可能对衡山公司造成的损失承担赔偿责任。出租方代表在录音中的上述自认对本案中的过错责任分配以及损失承担具有直接影响。3．一审对于免租期间之认定完全错误，应当予以纠正。根据衡山公司提供的相关证据，双方对于免租期的约定及承诺具体如下：(1)《租赁合同》第三条约定，自房屋交付之日起至2018年9月1日为免租期；(2)《补充协议》第1条约定，免租期顺延至2018年9月30日；(3)上海英柘公司向衡山公司发送的《关于〈租赁合同项下严重违约及尽快交付租赁房屋相关事宜〉的复函》(以下简称“《复函》”)中上海英柘公司进一步同意，免除衡山公司停工期间的房租，且在租赁合同约定的免租期基础上进一步免租至餐厅正式开业(但最晚不得晚于2019年9月30日)。鉴于上述情况，双方确认涉案房屋的免租期至2019年9月30日。即便假设衡山公司存在过错需要向上海英柘公司支付租金／房屋占用使用费，也应当自2019年10月1日起开始支付。然而，在一审法院对免租期进行认定时，却遗漏了上述第(3)项《复函》所涉免租期事项，仅仅认定“免租期双方已某协议延长至2018年9月30日，剩余未支付部分为2018年10月1日期至2019年11月12日止的租金和占有使用费”，显然属于事实认定错误，对衡山公司应当支付的租金／房屋占用使用费产生重大影响，应当予以纠正。二、一审法院适用法律错误。上海英柘公司存在故意隐瞒涉案房屋二楼房屋无产证的相关事实且衡山公司已尽到合理审查义务。根据《合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，衡山公司对于合同无效不存在任何过错，应当由过错方上海英柘公司向衡山公司赔偿相应损失，而不应当由双方各半承担。退一万步说，姑且不论出租方故意隐瞒导致合同无效之事实，由于法院已某认定涉案房屋一楼部分的租赁合同有效而二楼部分的租赁合同无效的情况下，双方也仅应当对二楼部分的损失各半承担。对于一楼部分合同之解除责任，一审法院已某认定“上海英柘公司迟迟未完成公共就餐区域的装修和天然气接驳到厨房，未按照合同的约定交付房屋，构成违约”，根据《合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因此，应当由上海英柘公司承担一楼部分的所有损失。而一审法院对于一楼及二楼的全部损失采取一刀切的处理方式，显然与《合同法》第五十八条以及第一百零七条之规定相悖，应当予以纠正。一审法院对于一人有限责任公司财产独立的举证责任分配错误，应当由上海英柘公司承担举证不利之法律后果。在本案中，考虑到延安英柘公司为上海英柘公司之唯一股东，因此衡山公司在一审诉请中要求延安英柘公司对上海英柘公司之债务承担连带责任。而一审法院以“衡山公司并未举证证明存在原始出资未到位、抽逃出资或公司财务混同的情况”为由，认定延安英柘公司不应当承担责任，衡山公司认为属于法律适用错误。根据《公司法》第六十三条之规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”即，对于一人有限责任公司财产的独立性，应当由该公司的股东承担证明义务。而在本案中，延安英柘拓公司缺席审理且未提交任何书面证据。依照“谁主张，谁举证”的民事诉讼基本举证制度，延安英柘公司应当承担举证不能之不利后果。请求支持衡山公司的全部上诉请求。针对衡山公司的上诉请求，上海英柘公司辩称，一、上海英柘公司从未隐瞒关于涉案房屋中的201室不具备产证的事实。双方在2018年8月14日签订《补充协议》已证明双方均确认了201室不具备产证的事实，因此导致合同无效的原因衡山公司也要承担一定责任。二、在衡山公司提交的录音中，上海英柘公司的工作人员在对话中作出的表述是带有一定的协商目的，并非对本案待证事实的认可，也并非是对衡山公司主张的赔偿责任的确认，该部分录音也没有经过被录人的同意，本身是属于无效的证据。三、免租期延长到2019年9月30日只是上海英柘公司出于友好协商以及推动合同继续履行而作出的有限让步，并非是放弃收取该期间的租金。双方签订的《补充协议》中仅将免租期延长到2019年9月30日，在合同部分无效以及解除后相应的房屋租赁的免租期条款也随之解除和无效。四、衡山公司对于合同部分无效以及部分解除应当承担更多的责任乃至全部责任。因衡山公司明知是无产证标的物仍签订本案涉诉合同以及相关的补充协议，对涉案房屋进行了使用和装修，而且也没有提交证据证明相应的产权证在使用的过程中存在实质性的障碍，因此应当对合同解除以及合同部分无效承担相应的责任。根据本案的事实，衡山公司作为专业的经营性公司，理应对自己导致合同无效部分所产生的损失承担责任。五、虽然上海英柘公司是一人有限责任公司，但是本案中上海英柘公司以自身的名义签订合同以及收取相应款项，在交易过程中不存在与股东之间有人格混同或财产混同的情况，衡山公司未尽到初步关于财产混同和人格混同的举证义务，因此该项主张请求法院予以驳回。上海英柘公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第二项，改判衡山公司支付上海英柘公司租金、占有使用费合计人民币(以下币种均为人民币)1，150，024元［具体计算方式为：租金221，952元(即136＊4＊408，期限为2018年10月1日至2019年11月12日)、占有使用费1，314，000元(657＊4＊500，期限为2018年7月1日至2019年11月12日)，两项合计1，539，952元，扣除衡山公司已某支付的385，928元，即1，539，952元－385，928元－1，150，024元］，物业管理费191，467.10元，能耗费132，963.30元；2．依法撤销一审判决第三项，判令上海英柘公司不予赔偿衡山公司损失；3．依法撤销一审判决第四项，改判上海英柘公司不予返还衡山公司租赁保证金200，000元；4．依法支持上海英柘公司一审反诉要求衡山公司支付的解除合同违约金192，964元以及装修损失780，403.03元。事实和理由：一、一审法院关于上海英柘公司未按照合同约定交付房屋，属于认定事实错误。上海英柘公司与衡山公司于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同》中附件二关于“现有装修、附属设施、设备状况等有关事宜”，是双方对交付当时的房屋状况以及房屋交付后双方应履行的装修义务的约定而非交屋当时即具备装修完成后的状况。1．在2018年6月15日双方签订《房屋租赁合同》时，上海英柘公司还未对涉案房屋201室进行装修及附属设施、设备进行安装，铺设。衡山公司对此是明知的，因衡山公司在签订该份《房屋租赁合同》时，亦未开始对涉案房屋进行装修，根据附件四《食堂经营细则》第9条约定：“食堂内部一切装修及设备等由乙方(指衡山公司)负责。双方施工人员在彼此充分沟通后再进行食堂区域的施工”表明，房屋装修及设施铺陈是需要双方互相配合的工作，装修施工是在房屋交付后产生的后续义务，而非房屋交付的先前条件和交付标准。2．《房屋租赁合同》第三条3-1款约定：“租赁期为2018年7月1日至2028年6月30日，在本协议签署且乙方(指衡山公司)支付合同第5-1条约定的房屋租赁保证金及第一期租金、能耗费后，甲方(指上海英柘公司)应向乙方交付该房屋……”根据该条款，涉案房屋的交付即是将钥匙交付给衡山公司，将未开始进行装修的房屋交付给衡山公司即视为交付。3．《租赁意向协议书》第8条(1)约定：“……甲方(指衡山公司)自交房之日起45天内完成装修”。根据该约定，亦可知上海英柘公司在交房后进行装修而非装修完成才进行交付房屋。二、一审法院关于合同无效部分中衡山公司不支付免租期内的房屋占有使用费属于适用法律错误。无效房屋租赁合同案件中约定的免租期条款应同时无效。承租人应返还免租期内占有房屋所获取的利益，即出租人有权基于不当得利向承租人主张该期间的房屋占有使用费。一般情况下，出租人在免租期内的收益实质体现在租赁期内所收取的租金总额中，如在租期履行完毕的情形下，可理解为出租人已实际实现免租期的收益，故其无权再行主张。但本案中，衡山公司并未履行完毕整个租赁期间，因此上海英柘公司并未实现免租期的收益，该部分免租期内的占有使用费衡山公司应予以支付。三、一审法院关于合同无效部分衡山公司只承担一半的房屋占有使用费属于适用法律错误。合同无效情形下房屋占有使用费的认定并无绝对标准，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。涉案房屋并不存在质量瑕疵，造成衡山公司租赁房屋无法使用或者使用受限，从衡山公司提交涉案房屋目前已某有第三方在经营使用的情况下，可以确定涉案房屋可以正常使用，在此情形下判决衡山公司只承担租金一半的房屋占有使用费有违最高人民法院的司法解释之规定。本案造成衡山公司在长达一年的时间内迟迟无法开张经营的根源在于衡山公司在装修施工(安装隔油池)的过程中造成地下渗水，该安装隔油池的义务在于衡山公司，因此，无法使用涉案房屋的责任在于衡山公司而不应归责于上海英柘公司。同时，上海英柘公司亦积极对漏水问题进行了维修并解决，上海英柘公司对此没有过错，不应由上海英柘公司承担一半的房屋占有使用费。四、一审法院认定合同无效部分对合同有效部分的履行可能造成影响，因此各半承担责任属于主观臆断，并无事实依据。衡山公司主张解除合同的理由在于201室房屋没有产权证，造成衡山公司无法办理经营许可证和食品经营许可证，因此签订租赁合同目的无法实现。事实上201室没有产证并不能必然导致无法办理经营许可证和食品经营许可证。客观情况是案外人已某在涉案租赁物内开展餐饮的经营活动。五、一审法院对双方的损失事实未查清，关于应支付或退还的费用认定有误。(一)上海英柘公司支付的招商服务费96，482元、燃气排管施工费184，536.80元及装修工程施工费499，384.23元应认定为合同损失。上海英柘公司因信赖租赁合同能够履行，合同目的能够实现而支出上述费用，其中燃气排管及装修工程的施工均与本案的租赁合同有着特定的、密切的关联，此外，不同承租人对承租部位的装修会有不同的要求，并非可以再次利用，故而在租赁合同中才会约定房屋返还时应恢复原状。一审法院简单地以系争房屋已某由新的承租人使用且同为经营餐厅为由，不予认定为损失，导致当事人之间利益失衡，违背了合同公平原则。(二)一审法院对衡山公司主张的损失事实未调查清楚。衡山公司所主张的装饰装修物以及设施设备损失中，与租赁房屋未形成附合关系的部分尚可以分拆使用，作为装饰装修物和设施设备的所有权人，衡山公司可以自由享有处分权，无论租赁是履行期满，还是合同无效或解除，均可自行取回或放弃，不应列入其损失范围。对于已形成附合的装饰装修物，应当在评估其残值损失后按各方责任比例承担。本案中，衡山公司未举证证明其主张的装修损失中存在形成附合的财产，也未证明装修物的实际剩余价值。一审法院对于衡山公司的装修损失主张也未充分调查核实，简单以合同及付款凭证来认定损失金额，缺乏事实依据。再者，本案租赁合同部分无效，部分有效，对于衡山公司主张的损失也应当相应区分处理。衡山公司对于合同有效部分的解除应承担全部责任，而其主张的损失又均与合同有效部分相关联，对于衡山公司自身违约行为所产生的损失应由衡山公司自负责任。综上，请求支持上海英柘公司公司的上诉请求。针对上海英柘公司的上诉请求，衡山公司辩称，一、关于上海英柘公司未按约定交付房屋的问题，一审法院认定的事实较为清楚，双方在租赁合同附件二中，对于房屋的交付标准进行了明确的约定，并且衡山公司多次通过函件以及律师函的形式，要求上海英柘公司及时交付满足合同约定标准的房屋，上海英柘公司也并未提出过相关异议，在双方此前的当面沟通过程中，通过录音证据可以证明上海英柘公司也自认了相关交付条件以及交付标准的相关事宜。因此对于该节房屋交付的事实，一审法院认定正确。二、关于免租期内的占用费，无论合同涉及二楼部分是否有效，上海英柘公司均明确表达了免收取相关租金意思表示。根据相关诚实信用的原则，并且考虑到相关房屋客观上不能满足承租人占有、使用、收益的客观情形，衡山公司应当不予支付相关免租期期间的租金或者占有使用费。合同无效的主要原因是由于上海英柘公司故意或者误导了承租人，从而导致承租人对于产证的认知存在了错误。因此衡山公司不应当支付任何的房屋占用使用费。请求驳回上海英柘公司的上诉请求。延安英柘公司未参加诉讼，亦未提供答辩意见。衡山公司向一审法院起诉请求：1．确认衡山公司与上海英柘公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月12日解除；2．判令上海英柘公司退还衡山公司已支付的租赁保证金200，000元、租金385，928元、能耗费29，737.50元、物业管理费42，822元；3．判令上海英柘公司赔偿衡山公司装修房屋产生的损失1，537，297.27元(包含咨询服务费200，000元、装修设计费55，300元、施工费715，614.40元、厨房设备费用350，825元、收银设备费用46，312.75元，人员支出169，245.12元)；4．判令延安英柘公司对上海英柘公司的上述付款义务承担连带付款责任。上海英柘公司向一审法院提出反诉请求：1．判令衡山公司支付房屋租金1，196，376.80元(其中包括2018年7月1日起至2018年9月30日的免租期租金289，446元、2019年2月1日起至2019年11月12日的房屋租金906，930.80元)；2．衡山公司支付逾期支付租金的违约金，以906，930.80元为基数，按每日万分之五的利率，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；3．衡山公司支付2018年10月1日起至2019年11月12日的能耗费132，827.50元(以9，912.50元／月计算)；4．衡山公司支付逾期支付能耗费的违约金，以29，737.50元为基数，按日万分之五的利率，自2018年10月1日起计算至实际支付之日止；以29，737.50元为基数，按日万分之五的利率，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止；以29，737.50元为基数，按日万分之五的利率，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；以29，737.50元为基数，按日万分之五的利率，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止；以29，737.50元为基数，按日万分之五的利率，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；5．衡山公司支付2018年10月1日起至2019年11月12日的物业管理费191，271.60元(以14，274元／月计算)；6．衡山公司支付解除合同违约金192，964元；7．衡山公司赔偿上海英柘公司损失780，403.03元(招商服务费96，482元、燃气排管工程施工费184，536.80元、装修工程施工费499，384.23元)；8．上海英柘公司收取的保证金200，000元不予退还。一审法院认定事实：上海市静安区灵石路XXX号XXX幢房屋权利人为上海电气(集团)总公司(以下简称“电气集团”)，用途为厂房。电气集团授权上海共鑫投资管理有限公司(以下简称“共鑫公司”)出租上海市静安区灵石路XXX号，并对外签订合同，享有和承担产生的权利和义务。2017年6月1日，共鑫公司与上海英柘公司就灵石路XXX号XXX幢整幢签订《租赁合同》，用途为工业厂房，租赁期限自2017年6月1日起至2028年12月31日止。共鑫公司同意上海英柘公司按租赁合同约定的用途部分转租，不得整体转租。2018年4月28日，上海英柘公司与衡山公司就涉案房屋签订《租赁意向协议书》，约定衡山公司承租涉案房屋；在本合同中约定之装修区域，上海英柘公司自交房之日起45天内完成装修；上海英柘公司承诺，本协议项下房屋可以用于经营食堂(餐厅)，且可以获得该房屋用于设立及经营食堂(餐厅)所需要的所有证照，上海英柘公司同意协助办理此食堂(餐厅)所需的所有证照。意向书签订后，衡山公司支付租赁意向金200，000元。2018年6月15日，上海英柘公司(甲方、出租方)与衡山公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租上海市静安区灵石路XXX号XXX幢201室(建筑面积657平方米)，71幢123室(建筑面积136平方米)，共计793平方米。乙方向甲方承诺租赁房屋仅限于经营餐厅，租赁期限自2018年7月1日起至2028年6月30日止；在本协议签署且乙方支付约定的房屋租赁保证金及第一期租金、能耗费后，甲方应向乙方交付该房屋，甲方交付该房屋之日起至2018年9月1日为免租期，免租期内的能耗费、水费、电费、物业服务费及其他费用由乙方承担；2018年7月1日起至2020年6月30日期间租金为4元／平方米／天，月租金96，482元；第一期租金(2018年9月1日至2018年12月31日)385，928元应于签订合同后3个工作日内支付，之后的租金应于每个自然季度开始前的10日内向甲方支付该自然季度的租金，乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的万分之五支付逾期违约金；租赁保证金为200，000元；若乙方未经甲方同意提前退租，则保证金不予退还；本协议签署后一个工作日内，乙方应当与甲方指定的物业管理公司签订《物业管理服务合同》，并按约定支付物业管理费(第一年18元／平方米／月)；能耗费(12.5元／平方米／月)由乙方承担，按自然季度支付，应于每个自然季度开始前的10日内向甲方支付该自然季度的能耗费29，737.50元，乙方逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付能耗费的万分之五支付逾期违约金；乙方入住时，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；除本合同附件(二)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意并办理相关手续；乙方逾期不支付保证金、租金、能耗费、水费、电费等任何应当由乙方承担的费用累计超过30天的，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分；租赁期间，由于房屋性质或质量问题被相关行政部门认定乙方不能在该租赁房屋进行餐厅经营的，甲方应向乙方赔偿相应损失，并退还乙方所有已支付但未使用的费用，若支付的违约金不足抵付乙方直接损失的，甲方还应负责赔偿；租赁期间乙方中途退租的，乙方应支付甲方两个月租金作为违约金，且租赁保证金不予退还。合同附件二载明租赁房屋现有装修、附属设施及设备状况：1．装修：公共就餐区域装修；2．设施与设备：公共就餐区域就餐桌椅；煤气、电、水、排烟排气管道安装至厨房区域；……；5．租赁房屋已某通过消防部门的验收，允许用于商业用途；乙方自行装修前须向甲方提供装修设计方案并征得甲方书面同意后方可施工，乙方装修结束后须及时向甲方提供竣工图。合同签订后，衡山公司支付了2018年7月1日起至2018年9月30日的能耗费29，737.50元，并向上海韵友物业管理有限公司(以下简称“韵友公司”)支付2018年7月1日起至2018年9月30日物业管理费42，822元，并支付了自2018年9月1日起至2018年12月31日止的租金385，928元。后再未支付。2019年3月7日，衡山公司向上海英柘公司、延安英柘公司发送《律师函》，载明，租赁合同项下的房屋用于餐厅经营所必须的相关餐饮基础设施包括天然气接驳、排烟管道安装等仍未竣工，且相关公共就餐区域的装修仍未完成，导致衡山公司在已某投入巨资对房屋进行装修并订购了大量厨房设备的情况下，至今无法正常使用房屋。衡山公司已某完成的工作：厨房施工完成90％；由厨房设备已全部订购，在等厨房装修完毕后即可安装；所有厨房餐具及厨杂饮品已全部订购；餐厅智盘收银系统及部分软装物品已订购；餐厅重要管理人员已于2018年10月15日进岗。上海英柘公司未完成的项目至少包括：餐厅基础装修工程未完工；天然气未接驳至厨房进口端；排油烟管道未铺设至厨房进口段；隔油池未安装完毕；餐厅营业执照因贵司原因未能办理。此外，关于隔油池渗水，当时施工队在开挖时采用人工开挖，当时开挖点有大量积水，工程部解释为园区地下排污管道漏水，因时间久远，无法找出漏点，属历史遗留问题，要求工程队买水泵一边抽水一边开挖，且开挖位置没有任何管道。但开挖地点离消防管道有一段距离，施工队施工不会碰到消防管道，故贵司提出消防水费飚高是否有其他原因造成，望尽快进行查证。要求：上海英柘公司于2019年4月30日之前，完成隔油池、天然气接驳、排烟管道安装等餐饮基础工程，以及租赁房屋相关就餐区域的装修即配套设施设备的安装；上海英柘公司的行为构成严重违约，要求将免租期进行延长，延长至所有工程完成之日起2个月；如未能及时纠正违约，衡山公司将采取解除租赁合同、提起诉讼、追究违约责任的措施。2019年6月18日，衡山公司向上海英柘公司发送《律师函》，载明：涉案房屋存在严重漏水问题，且该等漏水的情况使得租赁房屋地基下存在大面积积水，目前已导致房屋整体沉降。贵司表示，相关漏水及沉降问题的维修工作最快将持续至2019年10月底方能完成。该漏水情况已某导致房屋无法正常使用，衡山公司已某投入巨资对房屋进行装修并订购了大量厨房设备。该等漏水问题经询问物业工程部，工程部解释为园区地下排污管道漏水，因时间久远，无法找出漏水点。2019年7月10日，上海英柘公司向衡山公司复函，载明：衡山公司于2018年9月21日开始开挖隔油池后一直漏水，灌满整个基坑的情况，才导致隔油池无法继续施工，为了解决漏水问题，上海英柘公司先后重做了附近区域的化粪池、上下水管道，已某花费了数万元，仍无法解决(当时怀疑是地下水水位过高，同时因为进博会禁止施工，导致施工进一步延后)。后经消防用水的管理单位向上海英柘公司出具了消防漏水的水费收费单(2018年9月420元、10月4，440元、11月5，460元)及整改通知，上海英柘公司才知道隔油池开挖处附近消防水管破裂漏水。目前，消防水管漏水问题已某得到解决。在租赁合同的履约过程中，上海英柘公司并不存在违约行为，考虑到衡山公司在此期间确未开展经营，上海英柘公司同意作出如下让步：免除衡山公司停工期间的房租；在租赁合同约定的免租期基础上进一步免租至餐厅正式开业(但最晚不得晚于2019年9月30日)；上述让步仅限双方友好协商的目的，而非对相关权利的放弃。上海英柘公司房屋已交付，不存在再次交付的问题，衡山公司可以随时开展正常的餐厅经营活动。2019年11月12日，衡山公司发送关于解除《房屋租赁合同》的相关事宜的律师函，认为租赁合同项下的房屋用于餐厅经营所必须的相关餐饮基础设施，包括供电、天然气接驳、排烟管道安装等经多次催促，至今仍未竣工，且相关公共就餐区域的装修和就餐桌椅仍未完成，导致至今无法使用涉案房屋，此外，该房屋无法整体办理食品经营许可证，导致无法开展餐饮活动，故要求于上海英柘公司收到本函之日起，《房屋租赁合同》立即解除；衡山公司已于2019年11月12日将位于公司提供的租赁房屋的钥匙交还上海英柘公司；上海英柘公司在收到本函之日起3个工作日内，立即退还租赁保证金、租金、物业费；上海英柘公司按照租赁合同支付违约金，衡山公司保留追究相关实际损失的权利。上海英柘公司于当日收到本解除函。一审另查，上海英柘公司向景瑞公司发送《共管账户扣款通知函》，载明涉案房屋自2018年10月1日起至2019年11月12日拖欠的物业管理费为191，271.60元，根据《关于大宁项目之物业管理服务合同》约定，将欠缴费用列入当年度应支付物业管理成本项目，从双方的共管账户扣除相应金额支付给景瑞公司。一审再查，衡山公司代理人于2020年12月18日至涉案房屋，发现二层由BUFF＋员工餐厅经营。一审审理中，衡山公司认为，因上海英柘公司违约造成了衡山公司的损失，包含了：1．涉案房屋的隔油池、新风系统、变频风机、煤气表进户、协调餐厅装修即争取合理免租期等的咨询服务费200，000元；2．白领餐厅的室内设计服务，包括厨房及取餐区的整体形象设计，衡山公司实际已某支付55，300元；3．白领餐厅装修施工项目的室内装饰装修，衡山公司实际已支付715，614.40元；4．厨房设备费用350，825元及收银设备费用46，312.75元；5．支付给员工的工资169，245.12元。针对衡山公司的损失，上海英柘公司认为：1．装修设计开始时间早，至衡山公司提出解约，装修是否完成无法看出；2．厨房设备采购费无法体现实际发生的损失，即使发生也与上海英柘公司无关；3．衡山主张曹建国和邹玉梅的员工工资支出，工作地点不明确，且从两人的社保缴费凭证看出两人系与劳务公司存在劳务合同，无法体现衡山公司主张的劳务费用是否包括了两人的工资，另，装修未完成，不可能存在员工工资损失，故不予认可。上海英柘公司认为，因衡山公司的违约行为导致了损失，包括：1．为涉案房屋支付96，482元招商服务费；2．为涉案房屋的燃气排管工程支付施工费184，536.80元；3．为涉案房屋二楼白领餐厅就餐区装修工程支付施工费499，384.23元。对于上海英柘公司主张的损失，衡山公司认为，系因上海英柘公司违约导致的，不应由衡山公司承担。本案的争议焦点为：1．就涉案房屋签订的租赁合同中关于二层的部分是否无效及责任承担。衡山公司认为，租赁合同为有效。上海英柘公司故意隐瞒二层无产权，衡山公司以为整栋均有产证。衡山公司在办证过程中才了解到二层无产权，即便二层部分无效，责任也在于上海英柘公司。上海英柘公司认为租赁合同有效，虽然二层无产证，无规划许可证，但是政府发文认可，如二层部分无效，一层部分合同仍有效。上海英柘公司未向衡山公司隐瞒二层无产权的情况，且在补充协议签订时，衡山公司明知二层无产权。一审法院认为，关于合同的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，上海市静安区灵石路XXX号XXX幢201室不包括在合法产权证记载的房屋中，且相关当事人均未能提供相关证据以证明涉案房屋属于合法建造的房屋或合法的临时建筑，故根据上述司法解释的规定，应当认定衡山公司与上海英柘公司之间就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，其中就201室签订的部分应属无效，就123室签订的部分仍属有效。对于合同的无效部分，上海英柘公司作为出租人明知无产权还将涉案房屋出租，衡山公司作为专业的餐饮公司在签订合同时应尽审慎的义务，应查看房屋的权属证明，在签署《补充协议》时亦已某明知二层为非产证面积，故衡山公司和上海英柘公司对于合同无效部分均负有责任。2．租赁合同有效部分的解除及责任承担。衡山公司认为，因上海英柘公司违约，衡山公司于2019年11月12日向上海英柘公司发函提出解除租赁合同，主张解除的依据是：1．相关餐饮基础设施(包括供电、天然气接驳、排烟管道安装、隔油池)未竣工，隔油池施工时发现整栋楼存在消防漏水问题，后上海英柘公司对整栋楼消防漏水问题进行维修，故衡山公司无法正常使用房屋；2．公共就餐区域的装修和就餐桌椅未完成，导致涉案房屋无法使用；3．因二层无产证导致无法整体办理食品经营许可证，导致无法开展餐饮活动。上海英柘公司不同意衡山公司解除的理由，认为衡山公司未支付租金及相关费用并提出解约构成违约，对于衡山公司提出的解除理由，认为：1．隔油池安装并非是己方的义务。因消防管道漏水，于2019年1月已某对消防管道进行了修复，修复管道的地点离衡山公司承租的地点不足10米，称因开发导致管道松脱；2．双方并未约定天然气管道接驳作为交付标准，不因天然气管道接驳未完成和公共就餐区域未全部装修完毕而构成未完成交付，上海英柘公司已某交付涉案房屋。公共部位有燃气管道，需要实际使用的餐饮公司自行接入，公共区域的燃气费用600，000元，上海英柘公司已某支付400，000元；3．衡山公司于2018年8月14日之前就已某明知二层无产权的情况，且衡山公司未提供相关政府部门对无法办理许可执照的认定，故不能以此为解除理由。从2018年交房后，主要问题在于隔油池施工无法推进、消防管道破裂、地下水渗漏，并非为无产证、无法办理食品经营许可证。一审法院分析如下：1．关于二层部位无产证的问题，针对该部分的合同应为无效，且双方均应承担责任。故并不存在解除的问题，衡山公司以此为解除理由，并无依据；2．关于相关餐饮基础设施(包括供电、天然气接驳、排烟管道安装、隔油池)，公共就餐区域的装修和就餐桌椅未完成问题，合同附件二约定了涉案房屋现有装修、附属设施包括了公共就餐区域装修和就餐桌椅，煤气、电、水、排烟排气管道安装至厨房区域。但上海英柘公司迟迟未完成公共就餐区域的装修和天然气接驳到厨房，未按照合同的约定交付房屋，构成违约。关于隔油池施工及漏水的问题，隔油池施工在租赁合同中并未约定由何方完成，但衡山公司与案外人签订的施工合同中包含了隔油池。隔油池漏水的原因双方均确认系消防水管漏水导致，在水管漏水的原因无法确认是何方导致的情况下，上海英柘公司对漏水问题进行了维修，并表示漏水问题已某得到了解决，并作出免除租金至开业之日(最晚为2019年9月30日)的表示，衡山公司亦应采取积极的方式继续履行合同，衡山公司以此为由提出解除合同亦有不妥；3．关于租金及相关费用支付问题，上海英柘公司主张衡山公司不支付租金的行为构成违约，然上海英柘公司交付的房屋未符合合同约定的标准，衡山公司尚无法使用涉案房屋，且双方约定了免租期限，故上海英柘公司主张衡山公司违约的主张，并无依据。综上，因双方的原因导致合同部分无效，上海英柘公司未按合同约定交付涉案房屋。但合同无效部分占涉案房屋的大部分面积，而合同约定涉案房屋系用于经营食堂餐厅，该部分的无效对于合同的履行可能造成影响，故对于双方的责任分担，法院酌情确定衡山公司和上海英柘公司应各半承担。针对双方的损失，一审法院认为，衡山公司支付的咨询服务费200，000元、上海英柘公司支付的招商服务费96，482元均应各自承担。衡山公司主张的损失中，员工工资支出140，218.50元无法确认系本案租赁合同解除产生且系衡山公司应支付的正常支出，故不予确认。装修设计费55，300元、施工费715，614.40元、厨房设备费350，825元、收银设备费46，312.75元有相应的合同及付款凭证，法院予以确认。上海英柘公司支付的燃气排管施工费184，536.80元、装修工程施工费499，384.23元，系为涉案房屋的基础设施和基础装修支出的费用，现涉案房屋已某由新的承租人使用且同为经营餐厅，故该两项损失法院不予确认。故上述损失中，上海英柘公司应支付衡山公司584，026元。关于应支付或退还的费用，一、租金部分，房屋租赁合同无效，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。二层部分应支付的为占有使用费(按照租金标准计算)，一层部分支付的为租金。鉴于免租期双方已某协议延长至2018年9月30日，剩余未支付部分为2018年10月1日起至2019年11月12日止的租金和占有使用费，共计793×4×408即1，294，176元，按照双方责任的分担，由衡山公司承担647，088元，扣除衡山公司已某支付的385，928元，衡山公司还应向上海英柘公司支付261，160元；二、虽物业管理费原应由衡山公司向景瑞公司支付，但2018年10月1日起至2019年11月12日期间欠付的物业管理费已某由景瑞公司在共管账户中扣除，应视为上海英柘公司已某代付，故物业管理费衡山公司应向上海英柘公司支付。该期间的物业管理费共计793×18×12÷365×408即191，467.10元，衡山公司应支付95，733.55元；三、能耗费应支付的期间为2018年10月1日起至2019年11月12日，共计793×12.5×12÷365×408即132，963.30元，衡山公司应支付66，481.65元。对于衡山公司主张返还已某支付的免租期期间的能耗费和物业管理费，不予支持。对于上海英柘公司要求支付免租期租金的诉讼请求，亦不予支持。关于上海英柘公司主张衡山公司支付解除合同违约金192，964元，因合同解除上海英柘公司亦应承担责任，故法院不予支持。关于上海英柘公司主张的租金及能耗费的逾期付款违约金，于法无据，不予支持。关于租赁保证金，现合同部分无效，部分已某解除，上海英柘公司应将租赁保证金200，000元退还衡山公司。关于延安英柘公司的责任，上海英柘公司作为有限责任公司应独立承担责任，衡山公司并未举证证明存在原始出资未到位、抽逃出资或公司财务混同的情况，故延安英柘公司不应承担责任。综上，判决：一、上海衡山餐饮管理有限公司与上海英柘体育管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，其中关于上海市静安区灵石路XXX号XXX幢201室的部分无效，关于上海市静安区灵石路XXX号XXX幢123室的部分于2019年11月12日解除；二、上海衡山餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海英柘体育管理有限公司租金、占有使用费261，160元、物业管理费95，733.55元、能耗费66，481.65元；三、上海英柘体育管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海衡山餐饮管理有限公司损失584，026元；四、上海英柘体育管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海衡山餐饮管理有限公司租赁保证金200，000元。五、上海衡山餐饮管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持；六、上海英柘体育管理有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，衡山公司与上海英柘公司一致确认，衡山公司支付租赁意向金200，000元的时间为2018年4月27日。本院认为，涉案房屋中的201室既未取得合法的产权凭证，当事人也未提供已获相应的合法准建手续之证据，根据相关规定，上海英柘公司与衡山公司于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同》中该部分应属无效，其租赁为法律所禁止。因无效的201室面积达657平方米，已某超过整个租赁标的面积(793平方米)的80％，整个租赁合同的目的无法得以实现，故对于剩余有效的123室租赁关系则应予解除。作为出租方的上海英柘公司就未取得合法准建手续的201室与衡山公司建立租赁关系，存在过错。而作为承租方的衡山公司虽然上诉称签约时已查阅了上海英柘公司提供的房产证，但其并未进行仔细审核，未尽审慎的注意义务，且从双方签订的《补充协议》来看，衡山公司在2018年8月14日前已某知晓二层为非产证面积，但未提异议，故其对此亦存在过错。一审法院确定合同双方的上海英柘公司与衡山公司对于《房屋租赁合同》的部分无效和部分解除的法律后果各半承担责任并无不当，据此所作的其余处理亦尚属适当。衡山公司及上海英柘公司的上诉请求，均缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币39，251.42元，由上海衡山餐饮管理有限公司负担人民币19，625.71元，上海英柘体育管理有限公司负担人民币19，625.71元。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟法官助理 朱 敏书 记 员 朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……