福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民终3159号上诉人（原审原告）：许元敬，男，1988年8月11日出生，汉族，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：刘学铨，福建东岸律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：郑庆良，男，1985年12月20日出生，汉族，住福建省福鼎市。被上诉人（原审被告）：林慧，女，1990年6月16日出生，汉族，住福建省连江县。被上诉人（原审被告）：陈家灼，男，1960年4月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：陈建智，福建闽天律师事务所执业律师。上诉人许元敬因与被上诉人郑庆良、林慧、陈家灼房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初3116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。许元敬上诉请求：撤销一审判决，改判支持许元敬的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定双方租赁关系合法有效以及许元敬现合法占有使用涉案房产是正确的，但在认定事实方面存在错误。1、一审认为陈家灼不知道许元敬的租户地位，属于错误认定。一审证人明确表示其已告知陈家灼涉案房产有租户在住，平常看房不方便。陈家灼去往涉案房产现场，也可以实地看出许元敬居住的状况。且从陈家灼与郑庆良、林慧之间的买卖合同可以看出有租户居住。郑庆良也明确表示其向陈家灼告知了许元敬的租户身份及租赁情况。2、一审对陈家灼已支付的款项性质、交易进程认定错误。陈家灼支付的税费、面积差价款及房屋维修基金均为办理涉案房产第一手所有权证的款项，而非办理过户手续的款项。3、一审关于陈家灼“善意购买人”身份认定错误。如果陈家灼仅支付了35000元定金是合理对价，那么许元敬已经支付的100000元租金中未履行的部分远大于此，且涉案房产一直由许元敬在使用。因此，陈家灼不能构成善意购买人。三、一审适用法律错误。1、陈家灼根本构不成善意的条件，一审判决援引《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定驳回许元敬的诉讼请求错误。2、是否解除陈家灼与郑庆良、林慧之间的买卖合同应以确认许元敬与陈家灼之间的优先购买权为前提，而非本末倒置，以是否解除买卖合同来判定优先购买权的是否保护。按照相关司法解释：承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，因此，应确保许元敬的优先购买权，并在保护优先购买权的情况下，解除陈家灼与郑庆良、林慧之间的买卖合同。而一审法院却于2017年12月24日先以（2017）闽0121民初80号民事判决书判决陈家灼双方的买卖合同继续履行，才于30日本案判决驳回优先购买权，程序上存在严重错误。陈家灼辩称，对许元敬的上诉没有意见。林慧未发表答辩意见。陈家灼辩称，一、陈家灼与郑庆良、林慧之间的房屋买卖合同合法有效，且处于正常履行过程中，陈家灼善意购买涉案租赁房屋，并按照买卖合同约定支付了购房定金及缴纳税费、房屋面积差价及房屋维修基金，双方的买卖行为已进入房屋所有权变更登记程序，陈家灼为办理房屋所有权的变更登记作了必要的准备并履行了应尽的义务，应当认定为陈家灼履行了办理房屋所有权登记的必要手续。为保护交易安全，维护市场稳定和交易秩序，房屋买卖合同应当继续履行。许元敬所主张的“优先购买”已没有实现的前提和可能性，其可向郑庆良及林慧主张损害赔偿。二、许元敬与郑庆良、林慧之间的房屋租赁关系疑点重重，不论从租金金额、支付方式、房屋租期、占有使用以及许元敬提出主张优先购买权的时间点等方面分析，均严重违背生活常理及法律逻辑，陈家灼有理由认为系虚假租赁关系。1、陈家灼在2016年7月30日与郑庆良、林慧签订《房屋买卖合同》之前，与麦田房产中介所工作人员均多次实地查看过房屋，《房屋买卖合同》签订后，陈家灼也曾经多次到该房屋处查看，直至许元敬向法院提起本次诉讼之前，陈家灼与麦田房产中介的工作人员均从未见过许元敬，也从未听郑庆良说过房屋出租给许元敬。该房屋出售时确实有出租给他人使用，涉案房屋出售当时，郑庆良明确告诉陈家灼，该房屋是出租给从事理发业务的人使用而绝非许元敬。2、陈家灼与郑庆良、林慧于2016年7月签订涉案房屋的买卖合同，后由于出卖人郑庆良、林慧恶意违约，拒不配合办理过户手续，陈家灼于2016年11月即向一审法院起诉郑庆良及林慧，要求继续履行合同。然而直到2017年7月，许元敬才向一审法院提起本案之诉。3、涉案《房屋租赁合同》约定的租金系以债抵租，即以郑庆良拖欠许元敬的借款本金100000元及利息15000元合计115000元，折抵涉案房屋11年的租金。然而，郑庆良出具给许元敬借条的时间为2014年10月25日，而许元敬通过其配偶邵彬彬（即郑庆良的表妹）转账的100000元款项却是在借条出具后的二个月。这种现象不符合正常的逻辑。借贷行为的真实性难以确定。4、《房屋租赁合同》约定的租金明显低于市场价格，以明显不合理低价承租，租期及支付方式均不正常，严重违背生活常理。同时，考虑到许元敬系郑庆良表妹夫的特殊关系，陈家灼完全有理由认为许元敬与郑庆良、林慧之间串通伪造房屋租赁关系，《借条》及《房屋租赁合同》系倒签时间，其目的在于阻止陈家灼与郑庆良、林慧之间《房屋买卖合同》的继续履行。三、本案房屋租赁实质上是“名为租赁，实为借贷”的“以租抵债”形式的具体表现，并非真实的租赁合同。该“以租抵债”实质上是一种擅自处分郑庆良、林慧名下资产的未来租金收益来提前抵偿许元敬债权的行为，直接损害了陈家灼的合法权益，不得对抗陈家灼与郑庆良、林慧之间的合法的房屋买卖关系。四、一审审判程序正当无误。郑庆良、林慧为了达到恶意阻止陈家灼购买涉案房屋的目的，在涉案房屋买卖合同签订将近一年后，与其表妹夫许元敬策划出来的所谓承租人许元敬主张优先购买权的诉讼，与房屋买卖纠纷同步审理，经一审法院审慎的审理，依法对两个案件作出判决。两案的一审审理程序并无不当。许元敬向一审法院起诉请求：1、依法判令许元敬享有对坐落于福州市闽侯县丹宁顿小镇C区6#楼1802单元房产的优先购买权，并与郑庆良、林慧以683000元的价格形成买卖合同关系；2、陈家灼对郑庆良、林慧的履行义务承担连带责任；3、解除郑庆良、林慧与陈家灼签订的房屋买卖合同。一审法院认定事实：2014年10月25日，郑庆良因资金周转需要向许元敬借款并向其出具借条，载明：“兹向许元敬借100000元，约定月利率1.5%，为期至2015年10月25日，借款到期本息，一次性还清。”许元敬遂委托邵彬彬通过支付宝向郑庆良银行账户转账100000元。借款期限届满后，郑庆良未履行还款义务。2015年10月29日，郑庆良与许元敬订立《房屋租赁合同》，双方约定将位于福州市闽侯县丹宁顿小镇C区（阳光理想城揽月）6#1802单元的房屋出租给许元敬，出租面积64.14平方米，租赁期限11年，自2015年10月29日至2026年10月28日止。该房屋租金为115000元，以租金抵偿债务，具体方式如下：因郑庆良欠许元敬借款债务100000元，拖欠2014年12月25日至2015年10月24日利息15000元，总欠本息115000元；因郑庆良无力偿还该借款债务，双方同意以租金抵偿借款债务，抵偿债务总额115000元，租赁期届满前一个月，乙方需将该债务的借条原件归还甲方或合同期满后自动作废。2016年7月30日，郑庆良与陈家灼经麦田房产中介所提供居间服务，双方就买卖位于福州市闽侯县丹宁顿小镇C区6#楼1802单元的房屋签订房屋买卖合同。双方约定：“甲方：林慧、郑庆良，乙方：陈家灼，一、房屋基本情况：甲方的房屋位于福州市闽侯县丹宁顿小镇C区6#楼1802单元，建筑面积64.14㎡，该房屋的房屋所有权证尚未办理；二、房屋成交价格：房屋按套计价，双方约定成交价为683000元；三、相关税费及费用承担：甲乙双方办理该房屋所有权过户登记所需缴纳税费由乙方承担；四、租赁情况：房屋已出租，租赁关系在该房屋所有权过户后继续存在，甲方保证在该房屋交接前承租人将与乙方按原租赁合同重新签订租赁合同，但承租人主动解除租赁关系的除外。……十二、履约保证：乙方应在本合同签订之日支付购房保证金35000元。十三、违约责任：1、自违约行为发生之日起，违约方应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日超过十日仍未履约，守约方可解除合同。2、除本合同特殊约定外，甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金70000元，同时守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师费。”上述合同签订后，陈家灼缴纳购房保证金35000元。2017年7月4日，许元敬诉至本院，要求确认享有对坐落于福州市闽侯县丹宁顿小镇C区6#楼1802单元房产的优先购买权，并与郑庆良、林慧以683000元的价格形成买卖合同关系以及解除郑庆良、林慧与陈家灼签订的房屋买卖合同。郑庆良确认，其确实与陈家灼签订了房屋买卖合同，在这之前没有通知许元敬，许元敬也确实是涉案房屋的租户。陈家灼辩称，该租赁合同系以租抵债的形式并非真实的租赁合同。另查明，陈家灼已经就与郑庆良、林慧所签订的房屋买卖合同履行事宜向法院提起诉讼，要求郑庆良、林慧继续履行合同。陈家灼为涉案房产缴纳税费5685.05元，房屋面积差价2925元，房屋维修基金9621元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点为：首先，租赁合同是否真实存在。本案中房屋买卖合同订立时明确了房屋已出租，双方在庭审中也明确双方之前未碰面，且证人张某的证言也证明买方陈家灼未与许元敬碰面，且从许元敬所提供的证据中可以显示其居住在该涉案房产，故认定该租赁合同有效，真实存在。其次，许元敬主张确认对涉案房屋的优先购买权是否能够得到支持。郑庆良、林慧作为房屋的所有权人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知作为承租人的许元敬，许元敬享有以同等条件优先购买的权利。若第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。法律赋予承租人的优先购买权，属于债权性质，该债权的行使条件并非是绝对的，而是有阶段限制的，优先购买权的行使仅能发生在买卖过程中未办理房屋过户手续前，而非房屋买卖的整个过程中。若买受人系善意且已经办理了所有权登记手续，则承租人的优先购买权丧失。在合理期限内通知承租人的法定义务应当由出卖人承担，而非买受人，本案中，陈家灼并无通知许元敬的法定义务，且陈家灼与郑庆良、林慧之间关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示的结果，约定的交易价格基本符合市场交易规律，陈家灼与郑庆良、林慧达成房屋买卖意向后，郑庆良、林慧、陈家灼依照约定支付了定金并支付房屋缴纳税费、房屋面积差价、房屋维修基金。即陈家灼与郑庆良、林慧就涉案房屋的买卖已经进入房屋所有权变更登记程序，陈家灼为所有权变更登记作出了必要的准备并履行了其应尽的义务，应当认定为陈家灼为购买涉案房屋并履行了办理房屋所有权登记的必要手续，现许元敬主张优先购买权，不利于市场交易的稳定，陈家灼与郑庆良、林慧签订的房屋买卖合同应当继续履行，一审法院对其主张确认优先购买权及与郑庆良、林慧以683000元的价格形成买卖合同关系的诉讼请求依法不予支持。而关于许元敬主张解除双方订立的房屋买卖合同以及陈家灼对郑庆良、林慧的履行义务承担连带责任的诉讼主张，一审法院认为法律中明确规定请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因合同未被确认无效，而合同的解除应符合法定条件，条件未成就，其诉求一审法院不予支持。因合同的解除未得到一审法院支持，故许元敬要求陈家灼承担连带责任的诉讼主张一审法院也不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条规定，判决：驳回许元敬全部诉讼请求。案件受理费10630元，由许元敬负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于程序问题，（2017）闽0121民初80号一案系郑庆良、林慧与陈家灼之间的房屋买卖合同纠纷，与本案许元敬、郑庆良、林慧、陈家灼之间的房屋租赁合同纠纷分属不同的法律关系，一审法院分别依法作出判决系符合法定程序。许元敬以（2017）闽0121民初80号民事判决先作出为由主张一审存在程序错误，明显缺乏依据，本院不予采信。关于《房屋买卖合同》能否解除的问题，许元敬并非《房屋买卖合同》的当事人，其诉请解除郑庆良、林慧与陈家灼签订的合同于法无据，本院不予支持。关于优先购买权能否支持的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?twsy?/?TwsyContent.aspx?gid=A60044&tiao=24”o”释义”t”_blank?)本案陈家灼已依照《房屋买卖合同》约定支付了定金并为涉案房产缴纳税费、房屋面积差价、房屋维修基金，涉案房屋已经进入所有权变更登记程序，《房屋买卖合同》处于正常履行状态，为维护市场交易的稳定，一审对许元敬确认优先购买权及其与郑庆良、林慧以683000元价格形成买卖合同关系的诉请不予支持并无不当，本院予以维持。至于许元敬因优先购买权被侵害而产生的损失，可另行向出租人郑庆良、林慧提起主张。综上所述，许元敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10630元，由许元敬负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 李文颖审 判 员 陈 嘉二〇一八年六月十五日法官助理 刘 奕书 记 员 段 薇