北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终13829号上诉人（原审被告）：任利军，男，1984年2月1日出生，汉族，德师傅北京汽车销售服务有限公司总经理，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：孙芳芳，北京振铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛淩，北京振铎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：万秀平，女，1961年5月6日出生，汉族，无业，住北京市怀柔区。被上诉人（原审被告）：北京市宜居万家房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇滨湖小区61号楼104、105、106。法定代表人：冀尧，总经理。委托诉讼代理人：李梓楠，男，1993年8月4日，北京市宜居万家房地产经纪有限公司总经理助理，住北京市怀柔区。上诉人任利军因与被上诉人万秀平、北京市宜居万家房地产经纪有限公司（以下简称宜居万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2021）京0116民初2969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人任利军及其委托诉讼代理人孙芳芳、毛淩，被上诉人万秀平、被上诉人宜居万家公司之委托诉讼代理人李梓楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任利军上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判驳回万秀平的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由万秀平承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因在于万秀平在签订房屋买卖合同过程中将不是满五唯一的房屋说成是满五唯一，任利军知道后当场表示不继续购买，宜居万家公司和万秀平表示可以通过正当渠道解决并按之前谈好的价格购买，且在未征得任利军同意的情况下临时变更银行，是任利军配合万秀平和宜居万家公司实现房屋买卖。万秀平个人原因是涉案房屋买卖合同不能继续履行的主要原因。（2020）京0116民初1518号民事判决书未判决《房屋买卖居间合同》解除，后万秀平也没有要求继续履行合同，且万秀平在2020年8月及2020年10月，分别委托两家中介机构出售房屋，登记号为京经纪（2020）怀字存量房屋出售第×××号，该行为也表明万秀平单方表示不再继续履行合同，而非任利军不履行合同。万秀平的经济损失系涉案房屋非满五唯一及市场行情所致，与任利军无关。宜居万家公司辅助任利军贷款是万秀平隐瞒房屋非满五唯一后的继续履行合同的解决方案。2.万秀平未举证证明其损失数额，一审法院根据签约时的房价和现在房价的差额，酌定损失为30万元，证据不足。万秀平辩称：同意一审判决，不同意任利军的上诉请求。双方通过宜居万家公司提供服务达成的房屋买卖居间合同是合法有效的，可是任利军明确提出不再购买涉案房产，属于违约行为，应承担违约责任。万秀平要求任利军继续履行合同，任利军明确表示拒绝履行，并且双方均认可签订合同时价款与现在房价相比减少了30万元，因任利军的违约行为给万秀平造成的损失，故一审判决认定的损失金额有充分的事实和法律依据。宜居万家公司辩称：同意一审判决，不同意任利军的上诉请求。签订合同时三方都在场，已经说明了价格和违约的问题，买卖双方都认可这个合同，双方均应按照合同约定履行。万秀平向一审法院提出诉讼请求：1.判令任利军立即给付购房首付款68万元，宜居万家公司督促；2.诉讼费由任利军和宜居万家公司负担。如果任利军拒不履行合同，则要求：1.判令任利军承担违约金30万元；2.诉讼费由任利军和宜居万家公司承担。一审法院认定事实：2019年10月30日，万秀平作为出售方（甲方）、任利军作为买受方（乙方），宜居万家公司作为居间方（丙方）共同签订《房屋买卖居间合同》一份，载明：第一部分居间服务合同。第二部分房屋买卖合同第一条买卖房屋的基本情况1.房屋坐落：北京市怀柔区×村×号楼×层×-201。2.房屋建筑面积：68.24平方米。3.房屋所有权人：万秀平；共有情况：单独所有……第二条、房屋价格约定。1.甲、乙双方约定上述房屋成交价款为人民币壹佰柒拾捌万（大写）。合同签订之日，乙方支付给甲方定金壹拾万元（大写）。第三条、房款支付方式。2.本合同签订后由丙方通知三日内，甲方配合乙方向银行申请按揭贷款，且甲、乙双方按以下方式自行划转房款：①乙方于产权过户当日，向甲方交付购房首付款￥680000元，大写金额：零佰陆拾捌万零仟零佰零拾零元整（此款不包含购房定金）；②乙方通过向银行申请壹佰零拾零万元整（￥1000000元）的贷款作为购房尾款，由银行放款时直接划入甲方账户。第四条办理产权过户。甲、乙双方应当于丙方通知之日起叁工作日内，到房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续……第五条甲、乙双方的权利义务规定……⑥甲方有办理房屋产权过户后叁日内将与本房屋相关户口迁出的义务……⑨甲方应于房屋产权过户手续办理完毕后柒日内向乙方交房……第六条、违约及违约责任。1.本合同签订后，若甲方反悔，不再继续履行本合同之约定的，视为甲方违约。则，甲方双倍返还乙方购房定金，且甲、乙双方应支付给丙方的全部佣金均由甲方承担。2.本合同签订后，若乙方反悔，不再继续履行本合同之约定的；视为乙方违约。则，甲方不予退还乙方购房定金，且甲、乙双方应支付给丙方的全部佣金均由乙方承担。3.逾期付款责任乙方未按照本合同约定期限支付房款的，甲、乙双方同意按下列方式分别处理(①和②不作累加)。①逾期在15日内，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期应付款1‰的违约金。应付款和违约金实际支付后，合同继续履行；②乙方逾期15日后，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期应付款1‰的违约金；甲方解除合同的，甲方应当自通知乙方解除合同之日起5日内将已付房款扣除购房定金、违约金及甲方支付给丙方的佣金后，余款全部退还乙方。2020年3月16日，任利军起诉万秀平和宜居万家公司，要求解除任利军与万秀平于2019年10月30日签订的《房屋买卖居间合同》，并要求万秀平和宜居万家公司返还购房款10万元、居间服务费1.1万元、评估费600元、贷款服务费12万元。怀柔法院经过审理于2020年6月24日作出生效判决，认为万秀平、任利军与宜居万家公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，各当事人均应按照约定履行自己的义务。根据上述合同约定，涉案房屋系“满二唯一住房”，在交易中产生的全部税费由任利军承担，故任利军就交易负有缴纳全部税费的义务。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，杨波原系宜居万家公司工作人员，代表宜居万家公司为万秀平及任利军签订和履行房屋买卖合同提供居间服务，故宜居万家公司应对杨波代表其公司提供居间服务过程中所产生的法律后果承担民事责任。根据任利军向宜居万家公司另行支付所谓“贷款服务费”12万元的事实，以及杨波关于避税的陈述，可以认定宜居万家公司向任利军作出了通过某种手段可以使任利军少缴税费的承诺，且双方就此达成一致。法院认为，该约定属双方为促成房屋买卖合同成立而另行达成的协议，实质上属于中介合同范畴。该协议违反了国家有关税收的强制性规定，系任利军与宜居万家公司恶意串通损害国家利益的行为，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，任利军要求宜居万家公司返还“贷款服务费”的诉讼请求，理由正当，故法院予以支持。对于任利军在办理银行贷款过程中与宜居万家公司所产生的争议，因双方未明确约定在哪家银行办理贷款以及办理期限，且在万秀平、宜居万家公司均表示同意继续履行合同，而任利军亦未举证证明宜居万家公司不履行或者迟延履行主要合同义务的情况下，任利军以宜居万家公司违反约定导致其合同目的无法实现为由主张解除合同，并要求万秀平返还购房款、宜居万家公司返还居间服务费评估费，缺乏事实及法律依据，故法院不予支持。综上所述，法院判决：一、宜居万家公司于判决生效后7日内返还任利军贷款服务费12万元；二、驳回任利军的其他诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点在于，宜居万家公司辅助任利军贷款失败是否构成任利军有权不继续履行合同的免责事由。首先，办理贷款并将款项打入卖方账户是合同约定的买方义务，并非宜居万家公司的居间义务，义务人为任利军，宜居万家公司只是协助任利军办理贷款，其本身并非办理贷款的义务人。其次，（2020）京0116民初1518号民事判决书对此问题作了清晰地阐释：“任利军亦未举证证明宜居万家公司不履行或者迟延履行主要合同义务的情况下，任利军以宜居万家公司违反约定导致其合同目的无法实现为由主张解除合同，并要求万秀平返还购房款、宜居万家公司返还居间服务费评估费，缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。”也就是说，对于该份《房屋买卖居间合同》而言，任利军不享有解约权，其拒绝继续履行合同的行为构成违约。根据签约当时的房价与现在房价的差额，一审法院酌定万秀平的损失为30万元，因任利军已向万秀平支付了10万元定金，该定金不再返还，任利军需向万秀平再行支付20万元赔偿金。综上所述，一审法院判决：一、任利军于判决生效之日起七日内向万秀平支付200000元赔偿金；二、驳回万秀平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，任利军提交两张网页截图，用于证明2020年8月万秀平委托中介公司卖房，系其单方不想履行合同而准备自行出售并非任利军不履行合同。万秀平、宜居万家公司对上述证据均不予认可。万秀平、宜居万家公司没有提交证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，本案中万秀平起诉任利军要求继续履行合同，任利军明确答辩不同意继续履行合同。现任利军上诉主张系万秀平拒绝履行合同，但未提交证据证实万秀平曾向其明示解除合同，其提交的网页截图亦不足以证实万秀平拒绝与其履行合同。任利军的该项上诉主张，证据不足，本院不予采纳。对于任利军不同意继续履行涉案房屋买卖合同的意见，万秀平及宜居万家公司均表示同意解除合同，本院不持异议。根据已生效判决认定，任利军所主张之虚假承诺“满五唯一”，虚假贷款等问题并不导致涉案房屋买卖合同无法履行，合同目的无法实现，该案判决驳回了任利军要求解除涉案房屋买卖合同的请求。现任利军无其他合法依据仍然不同意继续履行涉案房屋买卖合同，应当承担相应的违约责任。结合当事人对涉案房屋市场价格的陈述及在案证据，综合违约事实、期间，过错程度，市场价格波动情况等本案具体情况，一审法院酌定任利军应当负担的赔偿金额适当，任利军上诉认为该金额过高，未提出相应依据，本院不予采纳。综上所述，任利军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由任利军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  闫 慧二〇二一年九月三十日法官助理  肖萌萌法官助理  仉亭方书 记 员  李星月