贵州省桐梓县人民法院行 政 判 决 书（2015）桐法行初字第41号原告娄方照，男，1973年2月17日生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县。委托代理人冯於平，桐梓县司法局公职律师。被告遵义市住房和城乡建设局，住所地贵州省遵义市人民路241号。法定代表人颜建和，局长。被告桐梓县国土资源局，住所地贵州省桐梓县海校街道办事处河滨北路。委托代理人周德俊，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。委托代理人张鹏，贵州名城（桐梓）律师事务所实习律师。第三人樊洁，女，1971年7月21日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托代理人廖锦荣，贵州崇尚律师事务所律师。原告娄方照诉被告遵义市住房和城乡建设局、第三人樊洁城乡房屋行政登记一案，本院于2014年12月4日作出（2013）桐法行初字第18号行政判决，被告遵义市住房和城乡建设局不服，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，该院以（2015）遵市法行终字第47号行政裁定书，撤销原判发回本院重审，本院依法重新组成合议庭公开开庭审理了本案。因房屋权属登记职能机构的变更，本院追加桐梓县国土资源局为被告。原告娄方照及其委托诉讼代理人冯於平，被告桐梓县国土资源局特别授权委托诉讼代理人周德俊、张鹏，第三人樊洁委托代理人廖锦荣到庭参加诉讼。被告遵义市住房和城乡建设局经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。被告遵义市住房和城乡建设局于2005年7月向第三人樊洁颁发了遵房权证桐梓私字第××号房屋所有权证。被告于2013年10月8日向本院提供了作出被诉具体行政行为的依据、证据。法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》第四条第二款及登记的相关规定，证明被告有权进行房屋登记及登记行为合法。证据：1.贵州省房屋所有权登记申请表，证明被告是根据第三人的申请进行的登记；2.买卖房协议、房地产买卖契约，证明原告及其妻子与第三人签订的买卖合同；3.特别委托书，证明原告特别授权杨春花处理房产事宜，杨春花处分有效；4.遵房权证桐梓私字第××号房产证及房地产平面图，证明买卖双方提交的房产证；5.房地产转移估价书及完税证，证明交易通过评估及完税；6.城市房屋登记管理办法，证明被告登记行为合法。被告桐梓县国土资源局在重审的举证期限内重新提交了被告遵义市住房和城乡建设局提交的以上证据，并补充提交了两组桐梓县房屋所有权变更登记表。原告娄方照对被告遵义市住房和城乡建设局所举证据的质证意见为：1.对1号证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；2.对2-3号证据的三性有异议；3.对4号证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；4.对5号证据的三性无异议；5.对6号证据的真实性、合法性无异议，但不能达到原告的证明目的。对被告桐梓县国土资源局补充提交的证据的质证意见为：对第一组桐梓县房屋所有权变更登记表的真实性、合法性、关联性无异议；对第二组桐梓县房屋所有权变更登记表的真实性、合法性、关联性均不认可。第三人樊洁质证认为，对被告提交证据的三性无异议。原告娄方照诉称，原告娄方照与杨春花于2003年9月28日登记结婚，2012年3月6日经法院判决离婚。原告用婚前财产购得位于桐梓县武装部住宅区四单元五楼左套房屋（遵房权证桐梓私字第××号），建筑面积为128.36平方米的，并登记在原告的名下。后原告在2004年因犯盗窃罪入狱11年5个月，于2013年5月20日假释出狱。在原告入狱期间，杨春花伪造原告的委托书，将原告的上述婚前财产转卖给第三人樊洁，在转卖原告上述房产时，被告未尽到最起码的审查义务，在原告没有到场、授权委托书的真伪没有审查出来的情况下，就办理了房屋转让过户登记，使原告无法追回自己的房屋，造成直接经济损失40万元，对此被告负有不可推卸的责任。原告为此提起诉讼，请求撤销遵义市住房和城乡建设局作出的遵房权证桐梓私字第××号房产登记行为，诉讼费及其它相关费用由被告承担。原告娄方照提供了以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告的主体资格；2.转移登记资料，证明诉争房屋转移登记的情况；3.集资建房协议，证明房屋系原告第一次合法取得房屋；4.买卖房协议，证明房屋转让的事实；5.特别委托书，证明被告与第三人依据虚假证据对原告房屋进行转移登记的事实；6.假释证明书，证明原告提起行政诉讼未超过诉讼时效。在重审中，原告提交（2016）黔0322民初3594号民事判决书及生效证明，证明《房地产买卖契约》已被（2016）黔0322民初3594号民事判决确认无效。被告桐梓县国土资源局质证认为，对原告提交的1、2、4、5、6号证据，以及（2016）黔0322民初3594号民事判决书、生效证明无异议；对3号证据的真实性无法确认。第三人樊洁质证认为，同意被告的质证意见。被告桐梓县国土资源局辩称，被告遵义市住房和城乡建设局尽到了合理的审查义务：1.基于杨春花与原告的夫妻关系，杨春花提交的房产证的原件和有原告签字捺印的特别授权委托书，且该委托书加盖国家机关的印章，他人有理由相信其真实性。2.就原告所说未就授权委托书上原告的签名与初始登记时原告的签名进行对比，被告认为无进行对比的义务，因为签字习惯可能在几年间完全改变；原告认为被告并未对买卖协议和授权委托书上的原告的签名进行比对，是因为授权委托书加盖国家印章，使得被告有理由相信委托书的真实性。请求驳回原告的诉讼请求。第三人樊洁述称，第三人的购买行为系善意取得：1.第三人是在街上看到原告妻子的邀约才进行买房行为，原告妻子提供了结婚证和权限为全权代理、加盖看守所公章的委托书，结合原告在看守所，妻子生活困难等，使得第三人有理由相信原告妻子处理该房屋是原告的真实意思表示及原告妻子有处分权利；2.第三人以8万元购得房屋，且办理了过户手续，第三人买卖合法且善意，请求驳回原告的诉讼请求。第三人樊洁提供了（2015）桐法民初字第3274号和（2016）黔03民终2166号民事判决书，证明《房屋买卖协议》有效。原告娄方照对（2015）桐法民初字第3274号和（2016）黔03民终2166号民事判决书真实性、合法性无异议，但认为与被告的登记行为无关。被告桐梓县国土资源局对（2015）桐法民初字第3274号和（2016）黔03民终2166号民事判决书无异议。本院依原告娄方照申请，向福建省泉州市看守所调查取证，泉州市看守所回复：1.娄方照2004年9月14日因涉嫌盗窃被羁押于泉州市看守所，2005年6月30日送福建省莆田监狱服刑；2.特别授权委托书上“福建省泉州市看守所专用章”印章不是由该所加盖；3.泉州看守所没有“福建省泉州市看守所专用章”的印章，请求人民法院依法追究当事人伪造印章的法律责任。经庭审质证，本院对证据作如下确认：原告娄方照、被告桐梓县国土资源局、第三人樊洁提供的证据符合法律规定，本院予以确认；本院依原告申请调取的证据经当事人质证均无异议，本庭予以确认。经审理查明，2002年，原告娄方照通过集资建房，以4.16万元的价格购得位于桐梓县文化路武装部家属院四单元五楼住房一套，建筑面积为128.36平方米，2004年3月28日补签集资建房协议，并于同年7月向被告遵义市住房和城乡建设局申请初始登记，被告遵义市住房和城乡建设局向原告娄方照颁发了遵房权证桐梓私字第××号房产证，该证载明房屋所有权人为娄方照，共有人栏空白。2005年，原告娄方照因犯盗窃罪经福建省高级人民法院判处有期徒刑15年，实际执行11年5个月。2005年7月1日，原告娄方照之妻（现已离婚）杨春花（又名杨艳）持委托人为娄方照且加盖有福建省泉州市看守所专用章、行头为泉州市看守所的特别委托书与其签订了《买卖房协议》（甲方为杨春花、娄方照，乙方为樊洁），约定将位于桐梓县文化路武装部家属院四单元五楼，建筑面积为122平方米的住房以8万元的价格卖给第三人樊洁。2005年7月25日，何银生（第三人樊洁的亲戚）以杨春花名义与第三人樊洁签订了《房地产买卖契约》（甲方为杨春花，由何银生代签，乙方为樊洁，建筑面积为128.36平方米，成交价为3.5万元）。同日，何银生代表杨春花为卖方申请人，第三人樊洁为买方申请人向被告遵义市住房和城乡建设局提出房屋所有权变更登记申请，同时提交《买卖房协议》、《房地产买卖契约》。2005年7月26日，桐梓欣源房地产评估事务所作出《房地产转移估价书》，涉案房屋估价为6万元。2005年7月，被告遵义市住房和城乡建设局向第三人樊洁颁发了编号为遵房权证桐梓私字第××号房屋所有权证，将涉案房屋所有人从原告名下过房登记在第三人名下。2015年9月22日，原告娄方照向本院提起民事诉讼，请求确认杨春花与第三人樊洁签订的《买卖房协议》无效，本院于2015年11月16日作出（2015）桐法民初字第3274号民事判决，以第三人樊洁系善意取得为由，驳回原告娄方照的诉讼请求，原告娄方照不服，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，贵州省遵义市中级人民法院于2016年6月27日作出（2016）黔03民终2166号民事判决书，驳回原告娄方照的上诉，维持原判。2016年10月9日是，原告娄方照再向本院起诉，请求确认何银生以杨春花的名义与第三人樊洁签订的《房地产买卖契约》无效，本院于2017年3月30日作出（2016）黔0322民初3594号民事判决，确认《房地产买卖契约》无效，该判决于2017年6月15日生效。本院认为：被告遵义市住房和城乡建设局是当时房屋权属登记管理机关，根据《城市房屋权属登记管理办法》第四条第二款之规定，有权就涉案房产进行登记。但是，被告遵义市住房和城乡建设局作为专业登记机构，负有对相关材料进行审查的职责。根被告桐梓县国土资源局提交的桐梓县房屋所有权变更登记表，案外人何银生代表杨春花作为卖方申请人，第三人樊洁是买方申请人，而何银生是第三人樊洁的亲戚；原告娄方照是涉案房屋初始登记的所有人，案外人银生既无原告娄方照的直接授权委托，又无杨春花的间接授权委托，被告遵义市住房和城乡建设局凭什么证据相信何银生是杨春花的代理人？本案事实上没有出卖方当事人提出房屋权属变更申请；本案是房屋所有权过户变更登记，不是房屋所有权的初始登记，被告遵义市住房和城乡建设局在办理本案房屋产权变更登记时，仅凭买受一方的申请就将原本登记在原告名下的房屋变更登记在第三人樊洁的名下，违反《城市房屋权属登记管理办法》第十三条的规定，属于严重违程反法定程序。根被告桐梓县国土资源局在本案发回重审审理中的陈述以及提交的其他证据，被告遵义市住房和城乡建设局作出遵房权证桐梓私字第××号房屋所有权变更登记的主要依据是案外人何银生代表杨春花与第三人樊洁签订《房地产买卖契约》，而《房地产买卖契约》已被（2016）黔0322民初3594号民事判决书确认无效，被告遵义市住房和城乡建设局在办理本案房屋产权变更登记所依据的主要证据已不存在，因此，被告辩称已尽到合理注意义务的理由不能成立。综上所述，根据《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第十三条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：撤销遵义市住房和城乡建设局于2005年7月作出的遵房权证桐梓私字第××号房屋所有权登记证。案件受理费50元，由被告桐梓县国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  廖洪艾人民陪审员  潘朝举人民陪审员  何文秀二〇一七年八月二十四日书 记 员  刘书剑