北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0106民初15333号原告：北京众合祥华建筑节能工程有限公司，住所地北京市房山区拱辰南大街1号6层617。法定代表人：张秀茹，董事长。委托诉讼代理人：高岩，北京市京师（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐靖，男，1981年6月23日出生。被告：青旅文化产业发展（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：卢丹，总经理。委托诉讼代理人：史记，北京理道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兵奇，男，1988年1月19日出生。原告北京众合祥华建筑节能工程有限公司（以下简称众合公司）与被告青旅文化产业发展（北京）有限公司（以下简称青旅公司）合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众合公司的委托诉讼代理人高岩、徐靖，被告青旅公司的委托诉讼代理人史记、刘兵奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众合公司向本院提出诉讼请求：1．要求解除原被告双方签订的《租赁意向书》；2.要求被告返还原告支付的定金74667.14元；3．要求被告向原告支付违约金74667.14元；4．要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2018年3月21日共同签订了《租赁意向书》，双方在意向书中约定：原告作为承租人，承租被告位于北京市丰台区长辛店杨公庄x号中车二七xxxx科技文化创新城xx栋，面积818.27平方米，租赁期限为三年，租赁房屋的用途为办公，租金3元/天/平米，装修期为4个月以及相关违约责任等内容。根据约定，原告于签约当日向被告支付定金74667.14元。之后，被告通过微信方式向原告提供了《房屋租赁合同》电子版，在该份合同中，被告单方无故变更和取消了以下内容：1.租赁合同的出租方变更为北京长丰新车科技发展有限公司，但是根据意向书第7.1条约定“在本意向书有效期内，乙方应与甲方协商并签订正式的《房屋租赁合同》”。也就是说，如果原告与第三方签约，即属原告违约。2.经原告实地测量，出租房屋面积应为700多平方米，与双方约定的818.27平方米相差100多平方米。3.因实际租赁面积变小，直接导致出租房屋每日每平米的租金提高，在未经双方协商一致的情况下，被告存在变相涨价的行为。4.被告将租赁期限由三年（即36个月）变更为32个月，此举将使原告在对出租房屋进行装修后，减少4个月的实际承租期，变相增加了原告的损失。之后，原告多次主动找被告沟通、协商，在达成统一共识无望的情况下，原告要求与被告解除意向书，并要求被告返还定金。被告反而以原告不按照约定签订房屋租赁合同为由，生搬硬套意向书的违约条款，拒绝返还原告支付的定金。原告认为，双方签订的《租赁意向书》系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。被告应当按照约定履行自己的义务。现被告单方变更合同主体、租赁期限、租金价格，且房屋实际面积不符合约定，已构成违约。因此，原告有权要求被告按照法律规定和相关约定，返还定金并支付违约金。青旅公司辩称：一、《租赁意向书》生效日期为乙方支付定金之日，即2018年3月21日。根据意向书第七条约定：本意向书自生效之日，有效期为2个月，即有效期截止日为2018年5月20日。被告与原告签署意向书后，积极履行协议，根据双方确定的商务条件，草拟正式《房屋租赁合同》后发至原告，请求其确认。原告收到合同后，不仅拒绝商谈及签署合同，而且提出与我方商谈解约事宜，要求我方返回其已支付的定金。根据意向书第7.2条约定，在本意向书有效期内，如乙方未能同甲方签订正式《房屋租赁合同》的，乙方支付的定金甲方不再返还。另外，我方曾于2018年4月25日以EMS形式向原告邮寄了《签署正式租赁合同通知函》，2018年4月26日，原告单位签收，该行为明确表明被告在积极履行意向书约定事宜。原告在有效期内，本应与被告积极商谈正式签署《房屋租赁合同》事宜，但却在2018年4月27日直接向法院起诉，此行为足以从根本上证明原告本意就是想拒绝与被告签署正式《房屋租赁合同》。因此，根据意向书第7.2条约定，被告不再返回原告定金合理合法。二、本案原告的诉讼理由有三条：1．被告发给原告的合同没有用被告的名义，而是拟用北京长丰新车科技发展有限公司的名义签约，不符合意向书的约定；2.被告给原告提供的出租房屋，经原告自行测量后认为面积不足；3．原告认为出租时间是32个月，不是合同约定的36个月。对于上述三条理由，被告答辩意见如下：1.被告之所以用长丰新车的名义与原告签订正式租赁合同，是因为长丰新车是该项目的项目公司，根据被告与产权方中车北京二七机车有限公司签订的《启动区租赁合同》的约定，待项目公司成立后，可全面承接被告的权利义务。被告于2017年10月24日成立项目公司长丰新车，2018年2月20日被告即向长丰新车出具委托书，授权长丰新车可以与新客户签约。因此，用长丰新车签约，恰恰是为了更好保障承租人的权益，使合同能够顺利执行下去。另外，被告注册地在北京市朝阳区，该项目位于北京市丰台区，根据丰台区地税局的要求，为方便被告后期纳税，要求被告在该项目所在地成立项目公司。2.关于面积的问题，被告不认可原告的测量结果，因为该测量结果中不含公摊面积。根据意向书的约定，被告给予原告的房屋面积是建筑面积，即含有公摊的面积，这是行业惯例，被告没有违约。3.关于租赁期限问题，在拟签订的租赁协议中，被告给了原告36个月的租期，但只收了32个月的租金，另外4个月是免租期，给对方装修之用，这是本行业给予常年租赁的大客户（一般为承租5年以上的客户）的优惠惯例，而原告只承租了三年，也享受到了这个优惠，可以说是占了便宜。综上，被告在履行合同中没有任何违约行为，是原告在收到被告的协议后采取各种手段拒绝商谈及签约，实际上已构成根本违约。根据意向书第7.2条约定，被告有权不予返还定金，故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：青旅公司（出租人、甲方）与众合公司（承租人、乙方）签订《租赁意向书》，约定：乙方拟承租房屋位于丰台区长辛店杨公庄1号中车二七厂xxxx科技文化创新城xx栋，面积818.27平米（租赁房屋的具体位置及范围见本意向书附件）；租赁期限为三年，乙方租赁房屋的用途为办公，品牌为北京众合祥华建筑节能工程有限公司，乙方改变租赁房屋的用途，或变更、增加经营的品牌的，均应当事先通知甲方并取得甲方书面同意；租金3元/天/平米，第三年递增百分之五，付款方式押三付三；装修期为4个月，自甲乙双方约定的基础设施（水电燃气）改造完成、具备进场装修条件之日起开始计算；双方约定，本意向书签订的同时，乙方向甲方支付相当于1个月租金的人民币74667.14元作为定合金，本意向书自生效之日起，有效期为2个月，在本意向书有效期内，乙方应与甲方协商并签订正式的《房屋租侍合同》；在本意向书有效期内，如乙方未能同甲方签订正式《房屋租赁合同》的，乙方支付的定金甲方不再返还，在本意向书有效期内，如甲方未能同乙方签订正式《房屋租赁合同》或者甲方在未得到乙方放弃租赁的明示确认情况下擅自将租赁房屋另行出租的，则甲方应双倍返还乙方已支付的定金（注：如因中车二七厂未按时交付房屋给甲方，造成甲方无法履约，则甲方将意向金无息退还乙方，双方互不承担违约责任）；本意向书自甲乙双方签字盖章且乙方支付全部诚意金之日起生效。2018年3月21日，众合公司向青旅公司支付定金74667.14元。2018年3月22日，青旅公司向众合公司出具定金收据。租赁意向书签订后，青旅公司向众合公司发送《房屋租赁合同》初稿，初稿显示：出租方（甲方）为北京长丰新车科技发展有限公司，承租方（乙方）为众合公司；乙方承租甲方位于丰台区长辛店杨公庄1号中车二七1897科技文化创新城N39栋1层整层2层整层，建筑面积为818.27平方米，承租用途为办公；租赁期限自2018年4月15日起至2021年4月14日止，租金总计为人民币2430410元，不含任何其它费用。2018年4月25日，青旅公司向众合公司发送《签署正式租赁合同通知函》，内容为：“致北京众合祥华建筑节能工程有限公司：我公司与贵司于2018年3月21日签署北京市丰台区长辛店杨公庄x号中车xxxx科技文化创新城xx栋（以下简称该房屋）房屋租赁意向书。贵司于2018年3月21日向我公司支付定金74667.14元，有效期为2个月（详见租赁意向书）。贵我双方在合同商务条款协商一致的情况下于2018年3月27日与我司签署正式租赁合同，并且我公司按照合同约定已将该房屋二层现有装修全部拆除，因贵司未加盖合同骑缝章，我公司于2018年4月8日通过北京鑫盛时代房地产经纪有限公司（中介公司）胡宏伟（电话139XX****XX）将租赁合同一并返还贵司加盖骑缝章，但至今未收到盖章合同，现我公司正式通知贵司：请贵司在收到本通知后5日内向我司提供已签署的完整盖章合同，否则我公司将行使如下权利维护自身合法权益。1、我公司有权将该房屋另租他人，不再另行通知贵司。2、贵司所交纳的定金按协议约定不予退还。3、按照贵司意见进行的装修拆除损失保留追诉权。特此通知！”众合公司认可2018年4月26日收到上述通知函，未予以回复。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。另外，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案具体分析如下：第一，众合公司于2018年3月21日向青旅公司支付定金，双方之间的租赁意向书于该日生效。租赁意向书有效期2个月，现租赁有效期已过。众合公司在租赁意向书有效期内提起诉讼，明确表明不与青旅公司签订房屋租赁合同。故对众合公司要求解除双方签订的租赁意向书的诉讼请求，本院予以支持。第二，众合公司系给付定金一方，青旅公司系收受定金一方。根据租赁意向书的约定，青旅公司不返还定金的条件为“乙方未能同甲方签订正式《房屋租赁合同》”，青旅公司双倍返还定金的条件为“甲方未能同乙方签订正式《房屋租赁合同》”或“甲方在未得到乙方放弃租赁的明示确认情况下擅自将租赁房屋另行出租”。青旅公司不存在擅自将租赁房屋另行出租的情形，而租赁意向书在有关定金的约定中，未具体区分双方未能签订正式房屋租赁合同的原因。在租赁意向书关于定金约定不明确的情况下，应当根据我国合同法关于定金的规定并结合本案具体情况确定未能签订正式房屋租赁合同的责任在谁。第三，租赁意向书签订后，青旅公司作为甲方、出租方，向众合公司发送房屋租赁合同，众合公司称对合同签订主体、房屋面积、租期等事项存有异议，但未举证证明其在租赁意向书有效期内就争议问题与青旅公司积极协商。第四，众合公司称出租方不应为北京长丰新车科技发展有限公司，应为青旅公司，但众合公司未提交相应的证据证明其对此向青旅公司进行协商，亦未提交相应的证据证明青旅公司拒绝对此进行协商。另外，青旅公司当庭表示同意以其名义与众合公司签订房屋租赁合同，但众合公司拒绝签订。第五，众合公司称房屋面积经实地测量为700多平方米，与双方约定的818.27平方米不符，对此众合公司未提交相应的证据对此予以证明，另外，房屋使用面积与房屋建筑面积系不同概念，众合公司未明确其实地测量面积系房屋使用面积抑或房屋建筑面积。第六，众合公司称装修期4个月不应计入租赁期限三年之中，对于装修期是否应计入租赁期限，双方在租赁意向书中未予以明确，对此双方本可在租赁意向书有效期内予以协商，但众合公司未提交相应的证据证明其与青旅公司对此的协商过程。综合以上第二至六项分析，众合公司在租赁意向书有效期内未与青旅公司就房屋租赁合同积极协商，且其关于未能签订正式房屋租赁合同原因的陈述缺乏事实和法律依据，故众合公司对未能签订正式房屋租赁合同负有责任，应属于不履行约定债务一方，故对众合公司要求返还定金、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、北京众合祥华建筑节能工程有限公司与青旅文化产业发展（北京）有限公司签订的《租赁意向书》解除；二、驳回北京众合祥华建筑节能工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1643元，由北京众合祥华建筑节能工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张莉莉二〇一八年六月一日书记员  马文丽