北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京02执异510号案外人：陈将荣，女，1964年7月5日出生，汉族，住河南省洛阳市。委托代理人：周波，河南坤达律师事务所律师。委托代理人：董生华，河南坤达律师事务所律师。申请执行人：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区科技创新城创新二路277号。法定代表人：刘洋。被执行人：河南嘉达棉业有限公司，住所地河南省郑州市金水区纬五路3号7层A-05号。法定代表人：高应模。被执行人：洛阳名众房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路与上阳路交叉口南100米路东。法定代表人：孙群堤。被执行人：河南兴达商业管理有限公司，住所地河南省郑州市金水区纬五路3号7层A-06号。法定代表人：孙群堤。被执行人：名门地产（河南）有限公司，住所地河南省郑州市金水路299号。法定代表人：孙群堤。本院在执行中融国际信托有限公司申请执行河南嘉达棉业有限公司、洛阳名众房地产开发有限公司（以下简称名众公司）、河南兴达商业管理有限公司、名门地产（河南）有限公司一案[执行案号：（2021）京02执406号]过程中，案外人陈将荣向本院提出执行异议，请求中止对河南省洛阳市XXX房屋（以下简称案涉房屋）的执行并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈将荣称，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。事实及理由：一、案涉房屋系案外人在贵院查封之前已经购买的合法财产。1.案涉房屋在案外人购买前的情况。2016年案涉房屋由名众公司出售给曹双权，并于2016年4月12日向曹双权出具了销售不动产统一发票（自开）一份，2016年4月12日向曹双权出具了河南增值税普通发票一份。同时，在洛阳市不动产登记中心办理了备案登记手续。2.案外人购买案涉房屋的情况。2019年11月17日，案外人与曹双权签订购房协议一份，购买案涉房屋，协议约定案涉房屋总价款93万元，同时约定当日支付定金3万元，2019年12月10日前完成曹双权的银行按揭贷款解押手续后支付房款40万元，房屋更名费由案外人支付，曹双权配合案外人完成在名众公司内部更名手续后支付房款30万元，在房管局办理更名手续递交资料完成时支付房款20万元。协议签订后，案外人于2019年12月4日向曹双权支付了40万元，2020年1月22日向曹双权支付30万元，同时，案外人于2020年3月30日还向名众公司支付了1万元更名费，名众公司出具收据一份，2020年7月10日向曹双权支付最后一笔房款20万元，也就是说根据购房协议约定，至2020年7月10日，申请人购买案涉房屋的总价款93万元已经全部支付完毕。案涉房屋在被贵院查封时虽然登记在名众公司名下，但这是由案外人与原房屋产权人曹双权就案涉房屋进行交易时办理更名手续费所需，而并非是名众公司向原产权人回购该房产。案涉房屋登记在名众公司名下时，名众公司并未支付相应价款，不属于名众公司的财产。3.案涉房屋备案登记情况说明。案外人于2020年3月30日向名众公司支付了1万元的更名费后，多次催促名众公司办理备案登记手续，并向名众公司提供了需要更名登记的所有相关资料。2020年7月10日前，案外人、曹双权和名众公司，三方共同到洛阳市不动产登记中心办理了曹双权之前的备案登记注销手续，名众公司表示案外人的备案登记手续，需要回去准备资料，资料齐全后签订合同以及办理备案手续。之后，案外人多次催促名众公司未果，2021年8月17日案外人再次到洛阳市不动产登记中心查询，发现案涉房屋被贵院查封。案外人在贵院2021年4月27日查封前就已购买案涉房屋，并已经支付全款93万元，未能办理备案登记手续，完全是名众公司的原因。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三、四款，请求贵院中止对案涉房屋的执行。二、案外人在贵院查封案涉房屋之前已经合法占有使用至今。案外人与曹双权正式签订购房协议后，于2019年11月24日入住案涉房屋，并从2020年1月开始缴纳物业费至今，因为名众公司内部更名和备案登记等原因，2020年1月-7月物业费凭证只能出具曹双权姓名，但物业费实际缴纳人为案外人，直到2020年7月洛阳市不动产登记中心办理曹双权注销手续后，物业费凭证才出具案外人姓名。也就是说案涉房屋在贵院查封前的2019年11月24日至今，一直由案外人合法占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款规定，贵院应中止对案涉房屋的执行。综上，案涉房屋在贵院查封前，案外人已经购买并支付全款，从2019年11月24日入住，合法占有使用至今，未能办理备案登记，不是案外人原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求贵院中止对案涉房屋的执行并解除查封。本院查明，中融国际信托有限公司申请执行河南嘉达棉业有限公司、名众公司、河南兴达商业管理有限公司、名门地产（河南）有限公司一案，北京市高级人民法院经审理，于2018年7月3日作出（2017）京民初48号民事调解书。北京市高级人民法院于2021年2月20日对上述案件立案执行，并于2021年2月23日裁定：北京市高级人民法院（2017）京民初48号民事调解书由北京市第二中级人民法院执行。本院于2021年3月4日以（2021）京02执406号立案执行。另查明，本院于2021年4月27日向洛阳市不动产登记中心发送（2021）京02执406号协助执行通知书，查封名众公司名下包括案涉房屋在内的位于河南省洛阳市XXX部分房产，查封期限三年，自2021年4月27日起至2024年4月26日止。本院审查过程中，案外人陈将荣提交如下证据用以证明其主张：第一组证据，两张发票及一张物业费收费专用凭证，证明案涉房屋于2016年由名众公司出售给曹双权，曹双权为房屋实际所有人并实际占有；第二组证据，曹双权与案外人签订的购房协议、收条、银行交易明细清单三张，证明2019年11月17日，案外人与曹双权签订购房协议，当日支付3万元定金，约定购买案涉房屋。协议签订后，案外人于2019年12月4日向曹双权支付房款40万元、2020年1月22日向曹双权支付房款30万元、2020年7月10日向曹双权支付最后的一笔房款20万元，至2020年7月10日，案外人购买案涉房屋总价款93万元已经全部支付完毕，并且缴费凭证与购房协议约定的内容能够相互印证；第三组证据，居住证明、物业费专用收费凭证八份、名众公司收取案外人备案注销手续费1万元的收据、内部更名后名众公司向案外人出具的专用收据，证明：1.案外人与曹双权签订购房协议后，于2019年11月24日入住案涉房屋，并从2020年1月开始缴纳物业费至今，因为名众公司内部更名和备案登记等原因，2020年1月-7月物业费凭证只能出具曹双权姓名，但物业费实际缴纳人为案外人，直到2020年7月洛阳市不动产登记中心办理曹双权注销手续后，物业费凭证才出具案外人姓名。也就是说案涉房屋在贵院查封前的2019年11月24日至今，一直由案外人合法占有使用。2.案外人依据购房协议办理房屋内部更名手续，于2020年3月30日向名众公司支付了万元更名费。3.依据购房协议关于名众公司内部更名的约定，案外人向名众公司支付1万元更名费后，于2020年6月18日，就案涉房屋以案外人姓名出具专用收据；第四组证据，个人房屋信息查询情况表、房屋记载表，证明2021年8月17日案外人到洛阳市不动产登记中心查询，洛阳市不动产登记中心出具的个人房屋信息查询情况表显示，案外人名下房屋信息仍然为0件登记信息，案外人出示名众公司的收据后，洛阳市不动产登记中心出具房屋记载表，显示案涉房屋被贵院于2021年4月27日查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人陈将荣在本院查封案涉房屋之前，未直接与被执行人名众公司签订合法有效的购买案涉房屋书面合同，亦未向名众公司支付购房价款，现其主张的对案涉房屋所享有的权利并不符合上述法律规定的情形、不足以排除执行。综上，陈将荣对案涉房屋主张所有权并请求中止执行的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人陈将荣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  姜高华审判员  贾奕良审判员  曾小华二〇二一年九月二十六日书记员  桑 林