文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终8712号上诉人（原审被告）：李健。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锐，江苏孚佑律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄顺翠。委托诉讼代理人：蒋涛，上海兰迪律师事务所律师。上诉人李健因与被上诉人黄顺翠相邻关系纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院作出的(2021)苏0507民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李健上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，一、二审案件受理费由黄顺翠负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，对建筑物构造的独立性以及该栋建筑公共楼梯的通行、疏散存在认识的误区，错误的将该栋具有独立构造功能的建筑物视为多个建筑单位，进而错误的将具有排他性的专有部分视为公共部分。双方并非通行权之争，李健所有的商铺系独立的产权空间，与黄顺翠虽在同一栋建筑物内，但各自所有的商铺为独立的产权单位，且该建筑物为低层建筑、局部四层，在东西两侧设计建造了楼梯，便利二层及以上楼层使用人的通行。另该建筑物二层以上为黄顺翠所有，从使用的实际来看，该栋建筑物东西两侧的楼梯既是建筑物的公共部分，又被黄顺翠单独使用。李健的商铺是从黄顺翠处购买，事实上在李健购买商铺前，该栋建筑物一层至局部四层都是黄顺翠所有。在此期间，黄顺翠将商铺用于出租给不同的承租人经营教育培训、餐饮等经营业态，从该建筑物保留的痕迹现状来看，可以明显看出黄顺翠对原来建筑物的空间格局进行了局部的改动。李健够得涉案一层商铺后，根据自身经营需要对专有部分进行重新规划、在符合消防安全进行改动，系行使自身的处分权，并不存在黄顺翠所谓的影响其通行的问题。二、一审适用法律错误，基于错误的事实认定，将建筑物专有部分视为可予以通行的空间，这是对相邻关系以及业主的建筑物区分所有权法律规定的错误适用。通行权限于土地，而不是具有功能上独立性的建筑物。李健作为涉案商铺所有权人对专业部分享有的权利具有排他性，这种合法权利应当受到法律保护。一审判决由黄顺翠在李健专有部分的空间给予李健通行权利，相当于给李健权利造成损害。双方之间并非相邻关系纠纷，即便如一审判决认定涉及消防安全，也应当由主管消防安全的行政机关处理，而不是由法院来作出裁判。黄顺翠辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案望亭商业广场二幢共有四层规划，两处楼梯，楼梯一位于该建筑物的东面靠北，可以通到二、三、四楼，楼梯二位于该建筑物的北面靠西，只能通到二楼和三楼。该建筑物四楼用户只能通过楼梯一通行。二、根据江苏省商业建筑设计防火规范，相城区房管部门以及望亭建管所的答复，该建筑物必须有两处楼梯保障通行，楼梯一不仅是提供四楼用户通行，也是二、三楼用户享有通行的权利。不仅起到通行的便利，更有预防安全隐患，疏散人群的作用。三、楼梯一出入口连接该建筑物外面的通道是李健拿到房屋时便存在的，李健知道黄顺翠需要通过该通道到楼梯一出入口，在未通知黄顺翠并且未开通其他合理合法通道的情况下，拆除该通道，导致黄顺翠不能正常通行，存在很大的安全隐患。且在一审审理过程中，李健还将楼梯一出入口堵住，主观上存在妨碍黄顺翠通行的故意。综上，李健应该恢复原来的通道，或者开具其他合理合法的通道，并清理楼梯一出入口的障碍物，以方便黄顺翠通行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄顺翠向一审法院起诉请求：1.李健恢复原有安全通道或新开符合安全要求的安全通道；2.李健承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于苏州市相城区望亭商业广场2栋201室、301室、401室房屋的不动产权人均为黄顺翠，权利性质为出让，用途为批发零售用地/商业服务，建筑面积分别为474.45平方米、719.87平方米、84.66平方米，登记时间均为2016年9月30日。苏州市相城区望亭商业广场2栋107室原产权人亦为黄顺翠。2020年5月18日，黄顺翠与李健签订房屋买卖合同，将2栋107室出售给李健，约定成交价格为480万元，合同第四条第2款约定：“楼梯口改造应按房管局房产分层分户平面图备案的图纸改造，改造费用由买受方承担”。2020年8月6日，该房屋不动产转移登记至李健、张芳芳名下，共同共有，权利性质为出让，用途为批发零售用地/商业服务，建筑面积为409.26平方米。又查，李健取得相城区望亭商业广场2幢107室房屋后，于2020年9月起进行装修。在装修过程中，李健将其房屋连通建筑体内部的楼梯出入口进行了隔断。黄顺翠发现后，认为该行为妨碍了自身通行权利，遂提起诉讼。双方一致确认，就2幢107室所涉纠纷如需承担责任，由李健一人承担即可。审理中，一审法院至现场查勘发现，苏州市相城区望亭商业广场位于苏州市相城区××路××街区域，整个商业体内有多栋建筑。其中，苏州市相城区望亭商业广场2栋位于该商业体北侧。整个建筑体呈连通的“”型结构，北侧靠东角为四层（第4层为阁楼，即401室），其余为三层。建筑体北面的东西两侧各有一个楼梯间。涉案107、201、301室房屋位于该建筑体北侧靠东角，分别在1至3楼，同时1至3楼的各楼层还有其他商铺若干；涉案401室房屋位于北侧靠东角4楼。涉案房屋所在区域的楼梯间在东侧，位于建筑内部，需自107室房屋穿行进入楼梯间，由该楼梯上至北侧2至4楼，亦可通过该楼梯旁边的另一出入口进入北侧靠西区域的其他商铺，且只有东侧楼梯间可以到达4楼；另一侧即西侧楼梯仅能到达3楼，相距401房屋较远，如从西侧楼梯进入，需穿越中间若干商铺后到达东侧楼梯再上4楼。从2栋107室房屋大门的卷帘门安装情况及室内屋顶隔断遗留痕迹分析，该东侧楼梯在107室房屋的出入口正对房屋大门的直线路径显示有隔断通道的遗留痕迹，约有1米余宽，对应大门处有相应宽度的一扇卷帘门，可独立使用。一审法院另就涉案纠纷向相城区住建部门进行了咨询，其回复称须保留有两个出入口。上述事实，由当事人提供的不动产权证书、规划平面图、房屋照片、房屋买卖合同、规划图、房产分层分户平面图等以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。黄顺翠主张，涉案房屋系经拍卖取得，原先平面图虽显示无隔断，但实际其取得时107室房屋时，该房屋已经单独分隔出一个自大门（中间位置的卷帘门）对应楼梯间出入口的专用直线通道，长度6.43米，宽度1.5米，两边砌墙隔断，可自由使用该通道出入楼梯间。其将107室房屋出售给李健时，亦明确告知其须经107室进入楼梯间，允许李健进行改造，但李健必须保留符合消防安全和通行要求的专门通道。从房屋买卖合同对于改造进行了约定亦可印证这一点，只是当时双方对于平面图内容不清楚，不能确定如何规划安排符合要求，所以如此约定。但李健装修时拆除了原隔断，用墙体阻断了进出楼梯间的出入口，也未采取其他措施开设符合要求的新通道，导致其无法正常使用楼梯间，造成201、301和401室房屋通行不便。其要求李健恢复原有通道或者新开符合要求可独立使用的新通道，可考虑在107室内从楼梯间出口往北侧靠墙留宽度1.2米的通道直达室外，通道另一侧加墙体隔断。李健认为，通行权仅限于土地，不能在建筑物内设定通行权。本案中,按照黄顺翠陈述，影响最大的是401室，但该401室建筑面积仅为84.66平方米，如在107室开辟通道则需要使用107室专有面积约20平方米左右（包含公摊面积），这是不恰当的，也不符合相邻关系中对权利人的保护。另外，通行权一般是长期的，对途经之处不发生固定的、全面的占有，仅是路过性质。如开辟专门的通道，显然是固定的、全面的占有，实际是排他性的，排除了李健对于其部分物权的权利，是失衡的。房屋分户平面图中并没有所谓通道，其房屋买卖合同约定的按照分户平面图改造就是排除对原通道的使用。房屋买卖合同对于改造的约定，实际是当时黄顺翠承诺可以将楼梯间内的外墙直接打通成为通道，费用由李健承担的意思。一审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则、正确处理相邻关系。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。本案中，根据平面图及现场查勘情况可以认定，涉案东侧楼梯间位于建筑内部，楼梯间内无直达室外的出入口，导致使用东侧楼梯间直达室外需自107室房屋穿行，且这种情况的发生是因该建筑本身设计建造原因导致。受客观情况限制，与107室毗邻的不动产权利人在使用其不动产时，特别是需要自东侧楼梯间进出室外的时候，必然需要利用107室房屋权利人所有或使用的相应专有面积。107室房屋权利人在行使权利过程中应当为相邻权利人留出能够正常使其出入的通道，不得对楼梯间出入口进行封堵，造成相邻权利人通行困难，甚至无路可走。而且，封堵东侧楼梯间直达室外的出口，必然导致该建筑体仅能从另一侧楼梯间出入室外，该建筑体内商铺众多，一旦发生险情，后果将不堪设想。因此，李健该行为也必然违反消防安全要求，存在严重的安全隐患，亦有可能侵害到其他相邻权利人的合法权益。一审法院认为，李健应采取必要合理措施，保证黄顺翠等其他相邻权利人的合理通行权。该通行权并非是固定、全面、长期占有李健不动产所涉专有面积的土地，仍应属路过通行性质。黄顺翠称该房屋交付李健时，自该房屋大门（即中间位置的卷帘门）对应楼梯间出入口有专用直线通道的陈述，与一审法院现场勘察情况发现的房屋状况及遗留痕迹相一致，李健亦未能提供相应证据予以反驳，故一审法院予以认定。虽然黄顺翠要求李健恢复原状，势必会造成李健部分专有面积使用受限，但考虑涉案建筑设计建造的本身客观限制，该方案应为此前房屋权利人深思熟虑、权衡再三后的选择。采用此方式，虽然会造成该通道内相应区域的使用受限，但实际更有利于李健对该房屋内其他专有区域的独立使用，具有一定的合理性。而且，李健也未能提供能够确保黄顺翠顺利通行的其他合理方案。综合上述情况，一审法院认定李健应承担恢复原有通道或者采取其他合理措施以确保黄顺翠可自107室进出东侧楼梯的通行权利。至于李健与黄顺翠之间就房屋买卖合同的纠纷，与本案并非同一法律关系，应由其另行处理。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条、第二百九十一条之规定，判决：李健于本判决生效之日起十日内恢复位于相城区望亭商业广场2幢107室内的原有通道（即自东侧楼梯间在107室的出入口与该107室大门中间位置的卷帘门之间的直线通道），或采取其他合理措施以确保黄顺翠可自107室进出东侧楼梯的通行权利。本案案件受理费收取为80元，由李健负担（李健负担之款，黄顺翠已自愿垫付，一审法院不再退还，李健在判决生效后十日内给付黄顺翠）。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，黄顺翠提供照片一份，以证明李健在一审期间不只是拆除通道，导致黄顺翠通行不便，更是直接将楼梯出入口堵住，让黄顺翠不能通行，存在故意阻碍通行的行为，该行为也存在严重的安全隐患。李健质证认为真实性无法确认，与本案没有关联性。李健向本院出具相邻关系纠纷情况说明一份，内容是：李健向涉案建筑的物业管理人、辖区的综合执法管理部门问询，回复是可在该幢建筑物朝向东侧停车场防卫，在既有的楼梯结构基础的门窗位置加高、加宽，然后外挂5-6个台阶的钢结构或符合防火等级的楼梯，满足二层以上的通行；但申请的主体应为该建筑物二层及以上业主，即本案被上诉人黄顺翠一方，缘由在于李健的房屋107室位于地面一层，其自身的通行、疏散并未受阻。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则、正确处理相邻关系。本案中，根据平面图及现场查勘情况可以认定，涉案东侧楼梯直达室外需自107室房屋穿行是因建筑本身设计建造原因所致，而该穿行必然需要利用107室房屋权利人所有或使用的相应专有面积。在107室、201室、301室、401室房屋均由黄顺翠所有时，该穿行问题导致的对107室专有面积利用的矛盾尚不凸显，但在107室房屋由黄顺翠转让给李健后，该矛盾就凸显出来。虽双方在房屋买卖合同中约定了对楼梯口的改造以及费用由李健负担的内容，但对楼梯口如何改造并未形成明确可实施的改造方案。李健在未解决楼梯口改造的情况下直接将原通行方案所涉的通道拆除，导致毗邻的不动产权利人在使用东侧楼梯时受阻，存在严重的安全隐患。一审法院据此判令李健应承担恢复原有通道或者采取其他合理措施以确保黄顺翠等相邻不动产权利人可自107室进出东侧楼梯的通行权利并无不当。至于李健与黄顺翠之间的房屋买卖合同纠纷，可由双方另行处理。综上所述，李健的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李健负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 徐 辉审判员 杨 兵二〇二一年九月十七日书记员 山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。