山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初7441号原告：胡春丽，女，1980年7月21日出生，汉族，户籍所在地济南市槐荫区，现住济南市高新区。委托诉讼代理人：赵志刚，山东尚明律师事务所律师。被告：中铁置业集团济南有限公司，住所地山东省济南市历城区。法定代表人：李正光，董事长。委托诉讼代理人：王斌，北京德和衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，北京德和衡（济南）律师事务所实习律师。原告胡春丽与被告中铁置业集团济南有限公司（以下简称中铁置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年7月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡春丽及其委托诉讼代理人赵志刚，被告中铁置业公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加审理。本案现已审理终结。胡春丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《中铁城商品房认购书》；2.判令被告返还原告缴纳的定金20000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2021年4月24日，原告与被告签订了《中铁城商品房认购书》，原告购买被告开发的中铁城房屋一套，面积128.93平方米，单价12909.46元/平方米，房屋总价1664412元。同时，认购书约定原告付清首付款504412元，尾款116万元办理银行按揭。原告于2021年4月24日缴纳了定金2万元，因原告与被告在首付款比例及涉案房屋采暖问题等条款上未达成一致意见，形成本案诉讼，请求法院依法裁决。中铁置业公司辩称，一、涉案商品房认购书已因原告的违约行为而解除。原告所诉双方签订认购书的事实属实，但原告违约未在认购书约定的时间内与被告签订《商品房买卖合同》，经被告催告后，原告仍拒不履行认购书义务，故被告委托北京市炜衡律师事务所于2021年6月29日向原告送达《律师函》，依法依约解除了认购书，原告再次主张解除认购书缺乏事实和法律依据。二、原告要求返还定金没有法律依据。如上所述，原告并未按照认购书约定期限与被告签订《商品房买卖合同》，严重违反了双方合同约定，按照认购书第四条约定及《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，原告无权主张请求返还定金。综上，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2021年4月24日，胡春丽（买方、乙方）与中铁置业公司（卖方、甲方）签订《中铁城商品房认购书》一份，约定以下内容：“乙方于2021年4月24日自愿认购甲方开发的位于经十东路南力诺科技园东的中铁城房屋一套，建筑面积128.93平方米，单价12909.46元/平方米，房款1664412元。乙方于签订本认购书当日支付定金2万元整，甲乙双方签订《济南市商品房买卖合同》后，该定金转为购房款。乙方须于签订本认购书7日内，付清首付款504412元，并签署《济南市商品房买卖合同》，按照甲方提供的办理银行贷款所需资料清单，完整、准确提供贷款资料，剩余房款1160000元办理银行贷款，贷款金额、贷款年限以银行最后审批为准，如银行审批的贷款金额减少，则乙方应于银行审批结果由银行或甲方告知乙方起三日内，交齐应增加的首付款项。乙方应在2021年4月30日之前到中铁城销售中心一次性付清全部房款或一次性付清首期房款或一次性交齐该房屋银行贷款首付款，并签订《济南市商品房买卖合同》，需贷款客户应于签约当日带齐相关贷款资料。若乙方在本认购书规定的时间内未提交符合银行要求的全部贷款资料或未签定《济南市商品房买卖合同》，将被视为自动放弃其所认购住宅之权利，甲方有权将乙方所认购的商品房另行出售，乙方所交定金不予退还。甲方在签署本合同之前已在销售现场向乙方充分展示了《济南市商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》等所有双方应当签署的文件以及交易条件，乙方已认真阅读并完全接受。乙方对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。如乙方以对上述内容有异议为由拒不签署上述相关合同、协议等，则甲方有权解除本合同并不返还定金。”该认购书落款处加盖中铁置业公司销售合同专用章，并有销售顾问申志惠的签名。当日，胡春丽通过银行汇款方式向中铁置业公司支付2万元定金。中铁置业公司向胡春丽出具收据一份，加盖中铁置业公司财务专用章。2.2017年4月19日,济南市人民政府办公厅发布济政办发〔2017〕13号《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知规定,第二套住房贷款首付款比例最低为60%。胡春丽提交结婚证及不动产权属证书各一份，其与其丈夫霍安鹏共同共有坐落于历下区工业南路的房屋一套，其认购的涉案房屋属于第二套房。3.胡春丽提交其与中铁置业公司销售顾问申志惠2021年4月24日的聊天记录一份，该聊天记录中包括以下内容：胡春丽：“六改三办不了是不。”申志惠：“有房无贷是吧。”胡春丽：“能六改三我还能选个高楼层，我有房无贷。”申志惠：“六改三我还不是很懂，我给你推荐个人吧，你问问他，看看你这种情况可以做吗。”申志惠向胡春丽发送案外人王哲的微信名片。胡春丽：“他说可以改。”申志惠：“那就没问题。”胡春丽自述，其向案外人王哲支付定金3000元办理首付款比例由60%改为30%一事，此后其担心该业务办不成，其会被银行扣掉总房款的5%的违约金，故其未再向案外人王哲交纳30000元办理该业务的费用。4.2021年5月10日，中铁置业公司向胡春丽发送催告函一份，载明以下内容：“根据认购书显示，您于2021年4月24日与中铁置业公司签订了《中铁城商品房认购书》，自愿认购中铁置业公司开发的位于经十东路南力诺科技园东的中铁城房屋壹套。您已支付定金20000元，现通知您于收到本函后三个工作日内联系李经理支付剩余首付款484412元，签订《济南市商品房买卖合同》，并按照甲方提供的办理银行贷款所需资料清单，完整、准确提供贷款资料。否则，中铁置业公司不予返还购房定金贰万元并将再次出售该房屋。”胡春丽于2021年5月11日签收该催告函。2021年6月29日，中铁置业公司委托北京市炜衡律师事务所向胡春丽发送律师函一份，载明以下内容：“您未于2021年4月30日按照合同约定支付相应房款并签订合同，为此，中铁置业公司此前层向您发出书面《催告函》，希望您按照合同约定尽快履行付款和签约义务。但截至本函发出之日，您首期房款仍未付清，也未与中铁置业公司签订《济南市商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国民法典》等相关法律、法规规定，您的行为已构成违约。有鉴于此，本所律师在此代表中铁置业公司，郑重通知您：一、自您收到本通知书之日起解除双方签订的《中铁城商品房认购书》，该套房屋一切权益收归中铁置业公司所有。二、您支付的定金20000元中铁置业公司不予退还。三、中铁置业公司保留追究您法律责任的权利。”胡春丽于2021年7月2日签收该律师函。5.胡春丽主张，未签订正式商品房买卖合同的原因在于，其在签订认购书后才知道涉案房屋采用思恒科技进行供暖和制冷，在后期使用过程中买受人需要与第三方签订使用服务协议，其对该合同条款有异议，但商品房买卖合同系中铁置业公司提供的格式文本，不允许进行任何修改，且其认购的是第二套房，属于济南市限购限贷对象，但认购书明确约定首付款比例为百分之三十，在客观上无法实现按揭贷款买房的目的，故双方未签订正式的商品房买卖合同。中铁置业公司对此不予认可，认为商品房买卖合同的文本在售楼大厅进行公示，胡春丽所陈述的供暖和制冷相关的条款均在公示的合同文本中予以记载，关于首付款及贷款比例，认购书中约定实际贷款金额以银行审批为准，双方未签订正式商品房买卖合同是由胡春丽违约导致的。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，中铁置业公司于2021年6月29日委托北京市炜衡律师事务所向胡春丽发送律师函，通知胡春丽解除《中铁城商品房认购书》，胡春丽于2021年7月2日收到该律师函，故涉案《中铁城商品房认购书》于2021年7月2日已经解除。胡春丽再次要求解除《中铁城商品房认购书》的诉讼请求，已无实际意义，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。根据上述法律规定，定金是否应于返还、如何返还，取决于不能实现合同目的是基于哪一方当事人的原因。本案中，根据《中铁城商品房认购书》所约定的内容及胡春丽与中铁置业公司销售顾问申志惠的聊天内容可知，签订《中铁城商品房认购书》时，合同双方均知晓胡春丽此次认购的是第二套房,亦均知晓根据济南市房屋限购政策,胡春丽应当缴纳的首付款比例不低于60%,但双方签订的《中铁城商品房认购书》中仍约定胡春丽缴纳30%的首付款（504412元÷1664412元=0.30）,剩余的70%申请按揭贷款,违反了济南市房屋限购政策。因胡春丽对按揭贷款比例是否能通过银行审批存在担忧及对合同中部分条款内容不认同，双方未签订正式的商品房买卖合同。因此,对于《中铁城商品房认购书》未能继续履行,胡春丽与中铁置业公司均存在过错。对中铁置业公司主张因胡春丽违约，其收取的定金不予退还的抗辩意见，本院不予采信。因涉案《中铁城商品房认购书》已经解除，中铁置业公司应向胡春丽返还定金20000元。对胡春丽的该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、中铁置业集团济南有限公司于本判决生效之日起十日内返还胡春丽定金20000元；二、驳回胡春丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由中铁置业集团济南有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 任雅雯二〇二一年九月三日法官助理 申 林书 记 员 张 雪