河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀08民终2577号上诉人（原审原告、反诉被告）：丛艳丽，女，1986年7月4日出生，满族，现住丰宁满族自治县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河北晨阳房地产开发有限公司，住所地承德市双滦区双塔山镇单塔子村晨阳汽配城B4栋三层。法定代表人：陈彦岗，执行董事。委托诉讼代理人：孙继英，河北华川（宽城满族自治县）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯梓蕃，河北华川律师事务所实习律师。上诉人丛艳丽因与被上诉人河北晨阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2021）冀0803民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丛艳丽、被上诉人河北晨阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙继英、冯梓蕃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丛艳丽上诉请求：1．撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求、驳回被上诉人的反诉请求；2．本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。一、原判对付款方式认定事实不清，适用法律错误。原判认定了上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效，并认为双方均应该按照合同的约定诚信履行。那么，判决时就应该尊重意思自治，尊重双方当事人对于合同内容作出的选择。既不能对当事人的选择进行曲解，也不能进行突破。在付款方式这方面，依据上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同第七条（二项）付款方式一共分为四种，分别为1、全款支付；2、分期支付；3、付首付款后银行按揭贷款支付；4、其他方式：即如因买受人原因导致贷款不能如约发放，买受人应补足贷款剩余金额。该四种付款方式属于独立的、并列的内容，相互之间并不存在谁包含谁、谁作为谁的补充的情况。当事人选择了哪一种或几种付款方式，自然就排除了其他付款方式的适用。具体到本案中，上诉人与被上诉人仅仅选择第3种付款方式，即银行按揭贷款方式。这种付款方式也是绝大多数购房人的不得已的选择。没有谁愿意背负十几二十几年的债务，也没有谁愿意支付银行接近贷款本金数额的利息。原因无他，只是因为自有资金不足，靠一己之力根本无法实现买房的愿望，只能通过银行按揭贷款方式。这就是绝大多数人的生活实际。原判既要求双方当事人诚信履行合同，又不尊重合同双方当事人的意思自治，没有依据当事人选择的付款方式进行判决；既对生活实际进行不切实际的美好判断，又未体察民生之多艰。上诉人办不了贷款，就要求把贷款剩余金额一次性交清，原判过度高估了上诉人的经济实力。第二、原判对上诉人与被上诉人对于退房退款协商一致未予认定，属于认定事实错误，适用法律错误。上诉人向被上诉人销售人员表明退房退款，被上诉人的销售人员表明可以退房，但房款的退款时间不确定，这实属于店大欺客的耍无赖行为。房子退回去，被上诉人没有任何损失，可以再卖给其他人；但是退房款时间遥遥无期，房款却变成了被上诉人公司的周转款，被上诉人公司可以无限期免费使用。原判在当事人就解除合同达成合意的前提下，就不应该再对解除合同的后果是否达成一致吹毛求疵，那是解除合同之后的事，又有谁能精准预见呢。每一个案件都关系着民生，包含着当事人的悲欢离合甚至生离死别。被上诉人没能帮上诉人办下贷款也就罢了，把房子退回去还要求上诉人接受退房款的遥遥无期，于心何忍。审判要兼顾天理、国法、人情。综上，在上诉人显然不具有继续履行合同的经济能力下，合同目的已然无法实现，并且上诉人与被上诉人的销售人员已经就退房事宜达成合意。在如此情况下，再判令双方当事人继续履行合同，于法理有悖、于人事不通。请求二审法院纠正原判的错误，为上诉人主持公道，依法撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。河北晨阳房地产开发有限公司辩称，首先，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。上诉人主张其贫困户原因不能办理按揭贷款，该主张能够证实，贷款未能办理的原因系其个人原因，系单方过错。不符合商品房买卖合同解释中第十九条规定的情形。在被上诉人与上诉人之间签订的合同是国家相关部门提供的标准文本，涉案商品房买卖合同中付款方式中3、4的划线部分标准文本都是空白，需要双方议定填充。涉案合同双方在签订合同时约定了按揭付款方式，在其他方式当中，也约定了如按揭贷款不能的情况下，双方履行合同的替代性方式。是双方真实的意思表示，并不像上诉人所称具有排他的并列条款，如果像上诉人所说，第4项其他方式就没必要填写，直接留空白就可以。一审法院判定上诉人主张违背了生活实际并无不当。其次，协议解除的特点是合同的解除取决于当事人双方意思表示一致，而不是基于当事人一方的意思表示，也不需要享有解除权，完全是以一个新的合同解除原合同。但由于双方未能达成一致意见。据此，双方所协商解除的内容对双方当事人均不产生约束力。其中房款的退还以及退还时间是新合同体现解除的主要内容，是双方对解除合同达成一致意见的体现。上诉人混淆了双方达成解除合同意向和正式签订解除合同（包括口头）的区别，同时上诉人混淆了享有法定解除权人通知发生解除合同效力和协议解除一方发出解除通知不产生解除合同效果的法律规定，本案上诉人不具有法定解除权，其解除通知到达对方之日起不发生原合同解除的效果。再次，鉴于双方签订的合同当中，未对履行剩余房款相关事宜作出约定。据此，一审法院确定的被上诉人催缴时间为2021年1月1日，即提出反诉之日起开始计算违约金，被上诉人认为并无不当。最后，在一审审理过程中，根据上诉人所提交的证据2能够证实上诉人有能力偿还2年8万余元的车贷，并非没有经济能力继续履行合同。据此上诉人多次无理由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，严重违背交易习惯，不利于市场交易安全。综上，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。丛艳丽向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告双方于2018年9月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20180915072）；2．判令被告退还原告购房支付的首付款158884.00元。河北晨阳房地产开发有限公司向一审法院提起反诉请求：判令被反诉人履行双方签订的《商品房买卖合同》，给付剩余房款140000.00元及违约金59500.00元（以140000.00元为本金，自2018年9月15日起至2021年1月18日止按日万分之五计算）。一审法院认定事实：2018年9月15日，丛艳丽在晨阳公司处购买了位于承德市双滦区晨阳国际汽配城二期（晨阳国际广场）晨阳大厦、晨阳商务中心2幢13层Ｂ1307号公寓式酒店房屋一套，双方签订了商品房买卖合同（预售）（合同编号：20180915072）一份。合同约定：建筑面积为50.62平方米，单价为5904.47元／平方米，总价款为298884.00元。在第七条付款方式及期限约定“……（二）、买受人采取下列第3种付款方式：……3、贷款方式付款：银行按揭。买受人应当于2018年9月15日前支付首期房价款158884.00元，余款140000.00元向承德市郊区农村信用合作联社双滦信用社申请贷款支付。4、其他方式：如因买受人原因导致贷款不能如约发放，买受人应补足贷款剩余金额……”。在第八条逾期付款责任约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：ｌ、按照逾期时间，分别处理【（ｌ）和（2）不作累加】。（1）逾期30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”同时约定商品房的交付时间为2020年10月31日前。2018年9月15日，丛艳丽向晨阳公司交纳购房款158884.00元。2018年12月20日，承德市郊区农村信用合作联社对丛艳丽进行贷款审批，不能批准其贷款购买商业用房。丛艳丽因贷款不能，未向晨阳公司交纳余款。此后，丛艳丽向晨阳公司销售人员表明退房退款，销售人员表明可退房但房款的退款时间不确定，需要等待。一审法院认为，丛艳丽与晨阳公司签订的关于承德市双滦区晨阳国际汽配城二期（晨阳国际广场）晨阳大厦、晨阳商务中心2幢13层Ｂ1307号房的商品房买卖合同成立且有效，双方均应按照该合同诚信履行。丛艳丽因自身原因导致不能通过承德市郊区农村信用合作联社对其的贷款审批获取贷款，则应当继续完成补足房款的交付义务。丛艳丽主张合同仅约定了银行按揭的付款方式，不应当适用其他方式，本院认为该主张违背了生活实际，本院不予支持。对于该合同是否已经解除的问题，尽管从丛艳丽提交的录音片段上分析存在丛艳丽曾向晨阳公司销售人员表明退房退款，销售人员曾表明可退房退款但房款的退款时间不确定需要等待的事实，但该事实并不能反映出双方已经对原合同进行了解除。理由如下：合意解除的实质是在原合同当事人之间成立一个新的合同，该新合同的目的在于解除当事人原先订立的合同关系，使基于原合同发生的债权债务关系归于消灭。合意解除系以合同的形式进行，同样需具备合同的生效要件。当事人仅达成一致同意解除原合同的合意，但对于合同解除的后果未能达成一致意见的，不能产生合意解除合同的法律效果。本案中，丛艳丽在贷款审批未获得通过后长期未交纳剩余房款明显属于违约，应当继续履行原合同并应当承担相应违约责任。故对丛艳丽要求解除合同、返还购房款158884.00元的诉讼请求本院不予支持。对晨阳公司要求丛艳丽给付以140000.00元为本金，自2018年9月15日起至2021年1月18日止按日万分之五计算的违约金59500.00元的问题，考虑合同中对于丛艳丽在贷款不能获得后其应交纳剩余房款的时间没有约定，双方对于合同是否已经解除存在歧义，以及晨阳公司亦未积极进行催缴等客观事实，本院确定丛艳丽承担违约责任给付违约金的起始日为2021年1月1日，根据原告在本案中所诉求的期间，本院确定违约金为1260.00元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、驳回本诉原告丛艳丽的诉讼请求；二、反诉被告丛艳丽于本判决生效之日起十日内给付反诉原告河北晨阳房地产开发有限公司剩余房款140000.00元，并给付违约金1260.00元；三、驳回反诉原告河北晨阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条明确约定：如因买受人原因导致贷款不能如约发放，买受人应补足房款剩余金额，据此，丛艳丽在不能如期取得贷款时，应当补足剩余购房款。现，丛艳丽诉请解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，没有合同和法律依据，本院不予支持。丛艳丽未按照合同约定足额支付购房款，构成违约。河北晨阳房地产开发有限公司反诉请求丛艳丽给付剩余购房款并支付相应的违约金，于法有据，一审法院对本案反诉部分作出的判决，适用法律正确，本院予以确认。综上所述，丛艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5783.26元，由丛艳丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 周亚秋审 判 员 孙琳丽审 判 员 祝宝森二〇二一年九月十八日法官助理 王立娟书 记 员 刘 炯