北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终12931号上诉人（原审原告）：北京富饶房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。法定代表人：邓天志，职务：董事长。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘小寅，男，1962年12月4日出生。上诉人北京富饶房地产开发有限公司（以下简称富饶公司）因与被上诉人刘小寅民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初26872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富饶公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持富饶公司的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由刘小寅负担。事实和理由：1.《收房确认书》未限制刘小寅看房验房的权利，《收房确认书》中的履行完毕是指交房行为履行完毕，并非是减轻或免除富饶公司的其他合同义务，不存在限制刘小寅权利的情形；2.经北京经中太联物业管理有限公司证明，刘小寅撬门的时间为2018年3月29日，而非2020年6月16日。刘小寅未按原协议和通知要求缴纳剩余购房款并办理入住以及强行撬门进入应视为富饶公司已履行交房手续，且刘小寅应当承担由此给富饶公司造成的损失。刘小寅辩称，同意一审判决，不同意富饶公司上诉请求。富饶公司向一审法院起诉请求：1．判决刘小寅向富饶公司办理北京市西城区右安门内大街1单元3层b号（富饶家园301号）房屋交接手续；2．判决刘小寅赔偿因其强行撬锁换门入住及装修给富饶公司造成的损失6万元。3．判决刘小寅赔偿因未办理交接手续而给富饶公司造成的2017年8月1日至2019年12月31日的物业费损失9114.29元，4．诉讼费由刘小寅承担。一审法院认定事实：2010年4月7日刘小寅（乙方、被拆迁人）与富饶公司（甲方、拆迁人）就上述房屋签订了《北京市宣武区右安门内大街XX号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：419）即《房屋拆迁回购住房协议》。上述协议内容为：根据北京市宣武区京建宣拆字［2007］第409号《房屋拆迁许可证》批准，北京富饶房地产开发有限公司委托北京拓荒牛拆迁有限公司对北京市宣武区右安门内大街XX号院内房屋及附属物进行拆迁。经甲乙双方协商一致，就拆除乙方原有房屋和乙方自愿回购新建住房事宜达成如下协议。第一条：甲方需拆除乙方房屋：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区右安门内大街XX号院／号／楼202号的住房3居室，合计使用面积／平方米，建筑面积75.93平方米交由甲方拆除。第二条：乙方回购新房及周转期：1．乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区右安门内大街XX号院内建设的新住宅3层b号3居室，建筑面积112.03平方米。超出乙方原有面积36.10平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2．乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2010年4月7日至2013年4月6日。三年周转期自乙方实际腾空房屋交甲方拆除之日起计算。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限：1．乙方回购新房建筑面积超出原建筑面积25平方米，按北京市政府和北京市发改委京发改［2007］79号批准的经济适用房房价4750元／建筑平方米结算。2．回购新房应缴纳房款人民币118750元。大写壹拾壹万捌仟柒佰伍拾零元零角零分。（新房建筑面积减去原住房建筑面积乘以4750元／建筑平方米。实际房款以房屋竣工后房屋管理部门出具的实际测量面积为准，多退少补）。3．被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30％，于本协议签订后30日内付清，合计人民币35625元。剩余房款共计人民币83125元。4．回迁居民购房选择一次性付清全部房款的，可优惠5％。5．回迁居民购房选择分期付款的，首付30％，剩余70％房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。第四条：拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币175724元，其中包括：1．一次性搬家补助费：1519元；2．提前搬家奖励费：5000元；3．工程配合奖：20000元；4．自行周转补助费：3居室2500元／月，×24个月＝60000元。5．电话移机费：235元。6．空调移机费：1200元。7．有线电视费：300元。8．热水器移机费300元。9．装修补偿费11240元。10．其他：75930元，停产停业补助。第五条：房屋交接手续：1．乙方应在本协议签订后7日内腾空原有房屋，交甲方拆除。乙方逾期违约，乙方按所拆迁房屋总价值的万分之二向甲方支付逾期搬家违约金，甲方并有权请求房屋所在地人民法院先于执行，强制腾房。2．乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。第六条：新旧房屋权属的处理：1．乙方在签订协议时，应将所住房屋产权原件及有关资料交甲方，同意办理注销登记手续。2．乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。3．乙方回购新房的物业管理费按照北京市经济适用房当时的收费标准交纳。第七条：违约责任：1．甲方责任：如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止。2．乙方责任：如乙方未按本协议规定期限交纳回购住房款，逾期三日起按照乙方应交纳欠款的万分之二向甲方支付违约金，否则甲方有权终止协议。第八条、免责条件：本协议生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此均不承担责任。相应的履行期限应予以顺延。第九条：回购住房质量保证：1．甲方严格遵守国家规定和施工程序，组织施工确保工期和质量，新建住房按照普通内装修标准达到住用条件。2．自乙方正式接受回购住房之日起，在保修期内发现房屋存在质量问题，由甲方按照有关规定承担保修责任。在保修期内因不可抗力因素或其它非建房原因造成损坏的甲方不承担责任。（保修期按照国家建设部门的规定期限）第十条：房屋使用约定：1．甲方不得擅自改变与回购房有关联的公共部位及设施的使用性质。2．乙方的回购住房不得改变使用性质，房屋装修必须严格遵守物业管理有关规定。第十一条：争议解决：本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向被拆迁房屋所在地人民法院提起诉讼。第十二条：协议文本：本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报拆迁主管部门备案二份。第十三条：协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。附件：1．回购新房户型平面图。2．被拆迁人身份证、户口本复印件。同日，刘小寅（乙方、被拆迁人）与富饶公司（甲方、拆迁人）又签订了《协议》：乙方因住房困难回购新建住房增加面积超出政策规定25平方米以上11.10平方米，自愿按12000元／平方米购买（附被拆迁人自愿申请）。乙方回购房款人民币133200元。大写壹拾叁万叁仟贰佰零拾零元。乙方自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30％，于本协议签订后30日内付清，合计人民币40099元。剩余房款共计人民币93101元。回迁居民购房选择分期付款的，首付30％，剩余70％房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。乙方回购的这部分新房产权为经济适用房产权管理。协议一式四份，甲乙双方各持一份。报拆迁主管部门备案两份。2017年刘小寅起诉富饶公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，刘小寅要求富饶公司1．立即无条件交付位于北京市宣武区右安门大街XX号院新建住宅3层b号房屋；2．支付逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2013年4月7日至2017年10月1日违约金162389元）；3．赔偿逾期交房经济损失至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2017年8月1日至2017年11月1日，每月3500元房租，房屋租金经济损失10500元）。法院于2019年3月26日作出（2017）京0102民初31745号判决书，判决：一、刘小寅向北京富饶房地产开发有限公司支付购房款十七万六千二百二十六元；二、北京富饶房地产开发有限公司在收到刘小寅上述购房款后起十日内，向刘小寅交付北京市西城区右安门内大街XX号院内建设的新住宅3层b号（富饶家园301号）房屋，刘小寅予以必要配合；三、驳回刘小寅的其他诉讼请求。刘小寅不服法院判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）京02民终15180号民事判决书，判决一、维持北京市西城区人民法院（2017）京0102民初31745号民事判决第一、二项；二、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初31745号民事判决第三项；三、北京富饶房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付刘小寅逾期交付房屋违约金（以355916.5元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2013年4月7日至2017年7月31日止）；四、驳回刘小寅其他诉讼请求。该判决本院认为中记载，富饶公司实际于2017年7月3日向刘小寅送达入住通知书，通知其于当月31日办理入住手续，该日刘小寅未交纳剩余购房款，同时富饶公司强行附加要求各业主对其逾期交房之违法责任予以磋商，并以签订《收房确认书》作为交付房屋的条件，致使双方产生争议而未能交接房屋，故刘小寅未付清购房款项的问题不能作为免除富饶公司2017年7月31日前逾期交房之违约责任的理由，刘小寅在该日期后仍未交纳剩余购房款，富饶公司据此主张拒绝交付房屋符合双方协议约定，刘小寅要求富饶公司支付2017年7月31日后的违约金缺乏合同依据。北京市第二中级人民法院作出判决后，刘小寅未向富饶公司交纳购房款。2017年5月1日富饶公司与北京经中太联物业管理有限公司（以下简称中联物业公司）签订《富饶家园前期物业服务合同》，合同约定富饶公司选聘中联物业公司对右安门内大街XX号富饶家园提供前期物业服务，物业服务期限为3年，自2017年5月1日至2020年4月30日……。中联物业公司张贴物业收费明细公示所载回迁房物业费标准为2.67元／平方米／月。2018年9月10日，北京西城区房地产测绘二所出具《房屋面积测算技术报告书》，该报告书所载案涉房屋测绘建筑面积为117.71平方米。2020年4月20日，富饶公司作出《债务抵销通知》，内容为，根据生效的（2019）京02民终15180号民事判决书，截止2020年3月23日，富饶公司应支付逾期交房违约金87210.49元，迟延履行期间的加倍利息为1098.85元，案件受理费2348元，合计90657.34元，您应向富饶公司支付购房款176226元，迟延履行期间的加倍利息2220.45元，合计178446.45元。基于双方互负到期金钱债务，富饶公司特向您发出抵销通知，自您收到该函之日，双方互负债务予以等额抵销，抵销后您应支付富饶公司剩余购房款请及时向富饶公司履行。2020年4月23日富饶公司寄出该通知。2020年11月16日，中联物业公司出具证明，内容为，自2017年8月1日起，富饶公司向物业公司缴纳301号房间物业费，缴费期间为2017年8月1日至2019年12月31日，缴费标准为2.67元／月／平方米，缴费面积117.71平方米，此期间累计缴费金额为9114.29元。本案审理中，刘小寅向法院提交富饶公司2017年收房确认书，收房确认书所载，鉴于《房屋拆迁回购住房协议》项下的新房已具备入住条件，北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿费，共计—元，自交房之日起3个月内付清。业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕。刘小寅称收房确认书是不合理、不合法的，如果签署，即不能追究富饶公司的责任，限制了我方的权利。富饶公司则称收房确认书是业主办理入住手续所需提供的一份文件，是证明富饶公司履行交房义务所需正当而合理的手续，业主应配合富饶公司完成交房手续。《收房确认书》中提到的“拿到新房钥匙且收到补偿费后《房屋拆迂回购住房协议》即履行完毕”是指交房义务及晚交房的补偿履行完毕，并没有限制业主对看房验房提出异议的权利。业主仍可在看房验房环节的《验房单》上提出异议，如房屋存在严重质量问题影响居住使用的，可以不领取钥匙，那么收房行为就没有完成，业主可以继续主张相应权利。所以，先签署收房确认书后验房看房的流程设置并未限制业主的权利。对于收房流程，富饶公司向法院提交说明，流程为1、身份验证：查验业主身份证明，查验业主交付应携带文件是否齐全（入住通知书、委托文件）；2．手续办理：签署《收房确认书》；核实《缴费单》；3．财务缴费：按《房屋拆迁回购住房协议》面积结算；4．签署物业文件：发放《住宅质量保证书》《房屋使用说明书》《住户手册》《装修手册》《临时管理规约》各类室内图纸、物品等；签署《服务协议、物品移交确认表》；回收《业主信息登记表》；签署《消防安全承诺书》；5．物业收费：缴付物业费；6．供暖：签署《供暖协议》，缴纳供暖费；7．验房：验房小组人员陪同业主验房；业主签署《验房单》；8．钥匙移交：发放门禁卡、水电燃气表、户门、信报箱等钥匙；签署《钥匙、物品移交确认表》《房屋钥匙托管单》；回收《验房单》。本案审理中，富饶公司表示待刘小寅交纳购房款后，我方才能办理交房手续。2020年6月16日，刘小寅撬锁进行安置房屋。本案审理中，法院至现场进行勘验，刘小寅将案涉房屋防盗门更换，东南卧室北侧墙体及门拆除，西南卧室与阳台连接处门及部分墙体拆除，卫生间与客厅间墙体封堵并在卫生间南侧开门，厨房东侧、北侧墙体及门拆除，厨房窗门与北卧室连接墙拆除，北卧室南墙及门拆除。对于富饶公司主张办理交接手续的主张，富饶公司表示双方做一个款项的结算，包括应当缴纳的购房款、判决书中涉及的款项，结清款项后签署收房确认书，我方委托物业公司发放钥匙、看房。对于富饶公司主张损失一节，富饶公司表示要求刘小寅赔偿入户门、瓷砖、花洒、部分墙体的损失。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于富饶公司要求刘小寅办理交接手续一节，2017年7月3日富饶公司向刘小寅送达入住通知书，通知其于当月31日办理入住手续，该日刘小寅未交纳剩余购房款，刘小寅以《收房确认中》“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕”限制其权利为由拒绝接收房屋。从文义解释上看，《收房确认书》系对一方愿意交付房屋，另一方接收房屋的确认，《收房确认书》系格式合同，合同中附加“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回迁住房协议》即履行完毕”条款系对原协议的变更，合同变更应系双方磋商协商一致，刘小寅不同意该条款内容，最终导致富饶公司未向刘小寅交付房屋，刘小寅不接收房屋的行为并无不当，故不应以当日作为接收房屋之日。法院于2019年3月26日作出（2017）京0102民初31745号民事判决书中判决：一、刘小寅于判决生效之日十日内向富饶公司支付购房款176226元；二、富饶公司在收到刘小寅上述购房款后起十日内，向刘小寅交付案涉房屋，刘小寅予以配合。北京市第二中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）京02民终15180号民事判决书中判决维持一审法院判决第一、二项。根据上述判决，富饶公司应于刘小寅支付购房款后十日内向刘小寅交付房屋。本案审理中，富饶公司表示待刘小寅交纳购房款后，我方才能为其办理交房手续。刘小寅现尚未交纳购房款，案涉房屋尚未具备交房条件，刘小寅不同意办理交房手续，对于富饶公司要求办理交房手续的诉讼请求，法院不予支持。对于富饶公司要求刘小寅赔偿财产损失、赔偿物业费损失一节，根据2017年富饶公司向刘小寅送达入住通知、富饶公司在本案中要求刘小寅办理入住手续，可以认定富饶公司愿意将案涉房屋交付给刘小寅，法院判决书中判决富饶公司待刘小寅交纳购房款后十日内富饶公司向刘小寅交付房屋，刘小寅未交纳购房款，该判决确定富饶公司交付房屋期限未至，刘小寅于2020年6月16日撬门占用案涉房屋，视为其该日接收案涉房屋，故法院认定富饶公司交付房屋时间为2020年6月16日。鉴于法院上述认定，富饶公司向刘小寅交付房屋后，案涉房屋的财产归刘小寅所有，富饶公司主张刘小寅赔偿其在占用房屋后将案涉房屋防盗门更换并对案涉房屋进行装修拆改，并未造成富饶公司损失，对于富饶公司该项诉讼请求，法院不予支持。对于富饶公司主张2017年8月1日至2019年12月31日物业费损失，法院已经认定富饶公司交付房屋时间为2020年6月，对于交付房屋前案涉房屋物业费应由富饶公司承担。对于富饶公司该项请求，法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，一审法院于2021年6月判决，驳回北京富饶房地产开发有限公司全部诉讼请求。本院二审期间，富饶公司提交北京经中太联物业公司出具的《证明》及企业信用信息报告，拟证明刘小寅2018年3月29日实际占有涉案房屋。对此，刘小寅的质证意见为，不认可上述证据。另查，二审期间，关于办理涉案房屋交接手续的具体内容，富饶公司称包括刘小寅签署收房确认书、交清剩余购房款、签署物业服务协议、签署交房安全承诺书、交付物业费、签署供暖协议、交纳供暖费等。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的其他事实无异，本院予以确认。本院认为，综合双方的诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点为刘小寅是否应向富饶公司办理涉案房屋交接手续及刘小寅是否应就入住涉案房屋赔偿富饶公司相应损失。关于涉案房屋交接手续一节。一审中，富饶公司表示交接手续是指双方作款项的结算，包括应当缴纳的购房款、判决书中涉及的款项、缴纳物业费，结清款项后签署收房确认书，富饶公司委托物业公司发放钥匙、看房。就购房款等款项结算问题，此前生效判决已就涉案房屋剩余购房款的支付作出处理，故富饶公司关于刘小寅结清剩余购房款的请求不宜在本案中再次处理，双方可通过其他途径解决。就缴纳物业费问题，现有证据并未显示缴纳物业费属于房屋交接手续的必然组成部分。就发放钥匙、看房等问题，根据在案证据，刘小寅已经自行入住涉案房屋。综合以上情况，一审法院驳回富饶公司要求刘小寅办理前述交接手续的诉请并无不当。富饶公司在二审中对交接手续所陈述的内容超出一审诉讼请求的部分，本院二审不予处理。关于富饶公司要求刘小寅赔偿装修损失一节。根据相关生效判决，富饶公司应当在刘小寅支付相应购房款后再向其交付涉案房屋。现刘小寅已自行入住涉案房屋，富饶公司亦在本案中诉请刘小寅办理涉案房屋交接手续，应当视为富饶公司同意向刘小寅交付涉案房屋。房屋交付后，刘小寅即有权占有、使用涉案房屋。富饶公司要求刘小寅赔偿其装修损失，缺乏事实与法律依据，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。关于富饶公司要刘小寅赔偿物业费用损失一节。刘小寅自认其于2020年6月16日自行入住涉案房屋。富饶公司虽主张刘小寅在此之前已经入住涉案房屋，但其提供的证据不足以证明其上述主张。故富饶公司要求刘小寅赔偿2017年8月1日至2019年12月31日的物业费损失，依据不足，一审法院未予支持，亦无不当，本院亦予以维持。综上所述，富饶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1528元，由北京富饶房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 佳审 判 员  刘丽杰审 判 员  杨志东二〇二一年九月三十日法官助理  王一洲书 记 员  黑梦雪书 记 员  孙 雯