浙江省海宁市人民法院民事判决书（2021）浙0481民初4567号        原告：陈美丽，住浙江省海宁市。                委托诉讼代理人：陈露津，上海垄千律师事务所律师。                委托诉讼代理人：高韵翔，上海垄千律师事务所律师。                被告：吴江景，住江西省上饶市鄱阳县。                委托诉讼代理人：杨佳斌，浙江靖远律师事务所律师。                委托诉讼代理人：徐中元，浙江靖远律师事务所律师。                第三人：郑立秋，住广东省深圳市龙华新区。                委托诉讼代理人：朱云峰（郑立秋配偶），住广东省深圳市南山区。                原告陈美丽与被告吴江景占有物返还纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后依法适用简易程序进行审理，后经被告吴江景申请，本院依法追加郑立秋为本案第三人。本案于2021年8月3日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人高韵翔，被告吴江景委托诉讼代理人杨佳斌、徐中元，第三人郑立秋及其委托诉讼代理人朱云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告陈美丽向本院提出诉讼请求：请求判令被告吴江景腾退位于海宁市海洲街道钱江西路159、161号二楼房屋。事实和理由：被告与第三人郑立秋于2019年3月25日签订房屋租赁合同，约定将位于海宁市海洲街道钱江西路159、161号的楼上二间出租给被告。但是案涉房屋实际系原告所有，原告对被告与第三人签订合同的行为并不知情，当时只是口头答应暂时使用。后原告多次要求被告腾退房屋，被告均置之不理，其行为已经严重损害了原告的合法权益，原告遂诉至本院。                被告吴江景答辩称：原告对被告与第三人签订房屋租赁合同是知情并认可的，郑立秋有权代理原告签订合同，房屋租赁合同合法有效。被告基于租赁关系占有使用房屋，原告无权要求被告腾退。                第三人郑立秋陈述：第三人与被告签订房屋租赁合同前、签订时，都有及时跟原告配偶韩飞在微信上沟通，合同签订后，被告支付的房屋租金和押金，都第一时间询问韩飞收款账户并转账，2020年由于疫情影响减免了一个月房屋租金，第三人也是及时跟韩飞沟通并对租金进行分配。综上，原告诉称并不属实，请求驳回原告的诉讼请求。                本院经审查确认如下案件事实：                坐落于海宁市海洲街道钱江西路159、161号房屋登记于陈美丽、韩飞二人名下，系二人共同共有，坐落于海宁市海洲街道钱江西路155、157号房屋原系第三人郑立秋与朱云峰共有，原告和第三人由于房屋相邻，自购买上述房屋起，一直作为一个整体共同出租。                2019年3月25日，郑立秋（出租房）与吴江景（承租方）签订房屋租赁合同一份，载明：“第一条、租赁房屋坐落于海宁市海洲街道钱江西路155、157号楼下一间及楼上二间，以及159、161号楼上二间，共计建筑面积约为270平方米。第二条、租赁期限及租金标准、支付方式。租赁期限从2019年5月1日起至2024年5月1日止，租赁期限5年，租金标准为每年壹拾叁万元整，第一年租金于2019年3月26日前付，下一年度租金以此类推，先付后用，直至合同履行完毕，押金壹万元整……”。                根据韩飞与朱云峰的微信聊天记录显示，2019年3月25日下午13：56朱云峰将上述房屋租赁合同的照片发送给韩飞，并说“租金收了10万，后面的他明天给”，韩飞回复“OK”的手势，朱云峰说：“前面那家还有2万水电押金，你那边押了8000，我退12000，我这二天就从这期租金里扣下退她了，多的我回头转你。”韩飞回复：“可以的。”2019年3月26日晚上18：09，朱云峰说：“你之前的收款账号还能收到钱么？8000押金暂时还没退给前租客，她这二天谈转让费，空调那些跟下家没谈拢，说要叫人拆空调那些，我怕她搞破坏，等搞完再退水电押金。这次租金13万，我们楼上二间都按4万，我楼下的按5万，这次给你转40000-8000=32000。”韩飞回复：“可以，还是转以前的卡号。”                原告自认在房屋租赁合同签订后，其已收到2019年5月1日至2021年4月30日期间的租金。                上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、房屋所有权证，被告提交的房屋租赁合同，第三人提交的原告配偶韩飞与第三人配偶朱云峰之间的微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。                本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。案涉纠纷系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故本案仍适用事发当时的法律、司法解释规定。                本案争议焦点是案涉由吴江景和郑立秋签订的房屋租赁合同是否对原告发生效力。原告认为，其对案涉房屋租赁合同的签订并不知情，而陈美丽、韩飞也仅仅是与朱云峰之间达成口头的房屋租赁协议，陈美丽、韩飞同意朱云峰临时使用159、161号楼上二间房屋，原、被告间从未签订任何房屋租赁合同，现原告有权要求被告腾退159、161号楼上二间房屋；被告和第三人认为，原告对被告与第三人签订房屋租赁合同是知情并认可的，原告同意出租159、161号楼上二间房屋，郑立秋也有权代理原告签订合同，房屋租赁合同合法有效。                本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。依该条款文义解释，对于没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，经过被代理人追认，该代理行为的法律后果由被代理人承担。无权代理设立的民事行为，如果经过被代理人的追认，使无权代理性质发生改变，其所欠缺的代理权得到补足，转化为有权代理，发生与有权代理同样的法律效果，等于是有权代理，且效力溯及既往，无权代理行为自始有效，被代理人应当承受无权代理行为所发生的一切后果。本案中，第三人郑立秋与被告吴江景签订房屋租赁合同时，郑立秋在未取得陈美丽、韩飞的授权前提下，将陈美丽、韩飞名下159、161号楼上二间房屋一并予以出租，签订房屋租赁合同时应属无权代理。然而，郑立秋配偶朱云峰通过微信聊天的方式将郑立秋与吴江景签订的房屋租赁合同发送给原告陈美丽配偶韩飞，韩飞作为案涉159、161号的产权人之一，在微信中回复“OK”手势，同时，朱云峰向其告知租金、押金的收取和支付，韩飞也提供相应的银行账户用于朱云峰、郑立秋向其转交房屋租金，庭审中原告陈美丽对韩飞与朱云峰之间的微信聊天真实性无异议，并确认通过朱云峰发送的房屋租赁合同知晓房屋出租事项，以及确认已收取2021年4月底之前的全部租金。上述双方的沟通交流的内容以及陈美丽、韩飞收取租金的事实，可以认定陈美丽、韩飞对被告与第三人签订房屋租赁合同的事实是知情并同意的，虽然陈美丽与韩飞没有在房屋租赁合同上签字确认，但是对郑立秋将其名下159、161号楼上二间房屋一并出租的事项是予以追认的。因此，郑立秋无权代理的行为在经过陈美丽、韩飞的追认后等同于有权代理，郑立秋与吴江景签订的房屋租赁合同对陈美丽、韩飞发生效力，陈美丽、韩飞应受该房租租赁合同的约束。现原告以其与被告间不存在房屋租赁关系为由，要求被告腾退159、161号楼上二间房屋，于法无据，本院不予支持。                综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：                驳回原告陈美丽的全部诉讼请求。                案件受理费80元，减半收取40元，由原告陈美丽负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。                    审判员高苏燕    二○二一年九月十八日            书记员蒋佳莲            附页            1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。            2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。            -6-            -7-