四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9647号上诉人（原审原告、反诉被告）：曹刚，男，1986年8月4日出生，汉族，住四川省江油市。委托诉讼代理人：曹金涛，四川睿之轩律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：霞玉莲，女，1995年8月26日出生，汉族，住四川省江油市。委托诉讼代理人：曹金涛，四川睿之轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都台州商人置业有限公司。住所地：四川省成都市成华区昭觉寺横路80号1幢1单元22层1号。法定代表人：陈顺法，职务不详。委托诉讼代理人：赵建洪，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师。上诉人曹刚、霞玉莲因与被上诉人成都台州商人置业有限公司（以下简称“台州商人公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初15603号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。曹刚、霞玉莲上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初15603号民事判决第一项；2.改判支持曹刚、霞玉莲的全部或者部分诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由台州商人公司承担。事实与理由：一、一审法院认定台州商人公司不存在逾期办理房屋所有权证或不动产权证的违约行为、不承担逾期办证的违约金，属事实认定错误、法律适用错误。根据案涉合同签订时的现行政策、合同约定、本案中已查明的正确事实以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，台州商人公司应于2018年1月1日起，最迟应于2018年2月23日起计算450个工作日甚至自2018年2月23日起计算90日作为台州商人公司为曹刚、霞玉莲办理相关权属证书的时间，逾期办理的应于期满后开始按照合同约定计算违约金。首先，“两证合一”的政策实施是在2016年11月23日，且2016年11月14日已经发布新政策的实施通告，而本案案涉合同在2017年8月10日签订，台州商人公司在其提供的合同范本中仍出现了与现实政策严重不符的约定，即在主合同中约定“房屋所有权证”的办理时间，而在补充协议中约定“国有土地使用权证”的办理时间。这是台州商人公司故意而为之，利用处于弱势地位的买受人的不知情进行欺诈。作为专业售房人，台州商人公司应该熟知实施将近一年的政策，其故意将买受人带入与政策不符的合同陷阱中，延期办证，将买受人缴纳的、办证所需的资金作其他用途争取更多的时间。其次，从合同有关条款的效力上来讲，一方面，案涉主合同及补充协议均系台州商人公司提供的格式合同，合同中关于房屋所有权证以及国有土地使用权证办理的约定属于在房屋交易中与买受人有重大利害关系的重大事项，台州商人公司不仅在补充协议的格式条款中作出了与主合同完全不同的约定，延长为曹刚、霞玉莲办证的时间，减轻了其自身责任，限制了曹刚、霞玉莲及时行使权利，且未履行提示说明义务。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条的规定以及案涉主合同第三十九条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，合同中关于“国有土地使用权证”的约定是属于无效的条款。另一方面，根据当时的政策，“房屋所有权证”以及“国有土地使用权证”已经不存在，那么有关条款的约定自然也是无效的。根据原审查明的有关事实以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，台州商人公司至今仍未给曹刚、霞玉莲办理案涉房屋相关权属证书的行为已然构成违约。台州商人公司应当按照约定的“房屋所有权证”办理时间届满或者按照房屋实际交付后90日期间届满计算应支付的违约金。最后，从合同有关条款的理解上来讲，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释…”本案中，案涉主合同及补充协议均系台州商人公司提供的格式合同，根据合同约定，房屋所有权证的办理是一个时间，国有土地使用权证又是拿到房屋所有权证后的另外一个时间，这是根据合同约定能够作出的一种理解和解释。根据主合同仅约定了房屋所有权证、补充协议中才约定国有土地使用权证这一合同约定，按照正常理解：在先的办证时间就应该被理解为现行政策即不动产权证的办理时间，否则将不合理的放宽了台州商人公司办理相关证书的责任内容，同时给曹刚、霞玉莲迟迟不能对案涉房屋行使完全的权利内容造成阻碍。二、原审法院判决台州商人公司不承担逾期办证的违约责任不符合人民群众对公平正义的期待，有失司法权威，过分保护在房屋买卖中处于优势地位的台州商人公司的利益，未考虑其利用优势地位给弱势的买受人所带来的困境。台州商人公司辩称，其不存在逾期办理不动产权证的行为，曹刚、霞玉莲要求支付逾期办证违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据。首先，办证起算时间明确，根据一审相关材料证明应当从2018年2月24日起算。其次，办证截止时间明确，根据补充协议第10条第4款和第6款的约定，本案办证时间应当为获取房屋所有权证后两年内，在“二证合一”政策之后，曹刚、霞玉莲无法单独取得房屋所权证及国有土地使用权证，而是直接获取不动产权属证书，虽然房屋所有权证、国有土地使用权证以及不动产权证名称不同，但是法律属性均为物权凭证，故补充协议的约定实际上是对买受人获取其购买房屋物权凭证的约定，该约定明确具体。根据现行政策，取得不动产权证书必须满足房屋所有证及国有土地使用权证办理条件，其应当适用合同约定的房屋所有权证及国有土地使用权证办理时间限制，故台州商人公司办理不动产权证书时间为办理完毕房屋所有权证后两年。再次，关于补充协议相关格式条款问题，台州商人公司认为上述条款并非格式条款，不存在格式条款无效的适用空间，根据相关法律规定，格式条款的构成要件应当为重复使用、单方拟定、未经协商，曹刚、霞玉莲与台州商人公司签订商品房买卖合同时，曹刚、霞玉莲并未对相关条款提出任何异议，亦未要求台州商人公司调整相关条款，故不符合格式条款关于未经协商的构成要件。即使相关条款被认定为格式条款，其亦不适用格式条款无效的规则，主要在于相关条款并不具有排除对方主要权利加重对方责任的情况，同时，台州商人公司亦进行了加黑加粗的提示。曹刚、霞玉莲向一审法院起诉请求：1.判令台州商人公司向曹刚、霞玉莲支付违约金，从2019年7月26日起至实际完成房屋所有权登记之日止，暂计至2020年8月11日为10813元；2.判令台州商人公司承担本案的诉讼费。台州商人公司向一审法院反诉请求：1.判令曹刚、霞玉莲向台州商人公司支付逾期提交办理房屋所有权转移登记资料的违约金为56616.0元；2.判令曹刚、霞玉莲承担本案诉讼费。一审法院认定事实：曹刚、霞玉莲（乙方）与台州商人公司于2017年8月10日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并作了如下约定：第四条商品房基本情况：（一）该商品房为预售许可证11225号第xx号；（五）该商品房的预测建筑面积共50.55平方米，套内建筑面积40.01平方米。第八条计价方式与价款：（二）按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11200元，总价款为566160元。第九条付款方式及期限（二）买受人采取第3种方式付款：买受人于2017年8月10日前支付首期房款价346160元，占全部房款价的60%；余款220000元向中国建设银行股份有限公司成都第三支行申请贷款支付，期限：10年。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2017年12月18日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人1.不可抗力；2.法律政策变动的限制、红线外市政配套延误导致的交付条件不具备；3.因买受人原因房屋被查封。（二）买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起400个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起日内，将依法由买受人缴交的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。第二十八条房屋所有权转移登记责任处理（一）房屋所有权转移登记违约责任：1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起400个工作日内取得该商品房所有权登记证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不解除合同，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之零点五的违约金。2.因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。第三十六条送达：出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式以邮政快递或邮寄挂号信或电子邮件或手机短信或在房屋所在地报纸发布公告等任一一种方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱等，自变更之日起5日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。曹刚、霞玉莲在案涉合同留存的通讯地址为四川省江油市，电话为159××××5437／159xx。同日，买受人曹刚、霞玉莲（乙方）与出卖人台州商人公司（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》，并作了如下补充约定，本补充协议与合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，合同与本补充和协议有抵触之处，以本补充协议为准。该协议作了如下约定：七、对合同第十八条交付时间和手续的补充约定：2.买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人处办理交付手续。3.出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述通知方式的一种或者多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中列明的买受人通讯地址或买受人身份证地址（单位注册地址）为送达地址，出卖人以该通讯地址或者身份证地址（单位注册地址）寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达。八、对合同第十九条逾期交房责任的补充约定：2.买受人逾期办理房屋交接手续，属于未尽到配合受领标的物的义务，每逾期一日，买受人应按照该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金。4.买受人未与出卖人办理房屋交接手续的，该商品房所有权转移登记的时间相应顺延。十、对合同第二十七条、第二十八条房屋所有权转移登记及责任的补充约定：1.买受人以贷款方式支付房款且由出卖人为贷款部分提供担保责任的，买受人应当委托出卖人办理房屋所有权转移登记。2.如果买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，买受人应当在合同约定的交房时间以及出卖人通知的交房时间内提交办理房屋所有权转移登记的必要登记资料并支付相应的税费。买受人以贷款方式支付房款且由出卖人为贷款部分提供担保责任的，如买受人未完整提供相关资料或费用逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额8%的违约金；逾期达15日以上，出卖人有权解除合同，同时买受人应承担合同总额10%的违约金。4.买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，在买受人提交必要登记资料和支付完毕相应税费之后400个工作日内，出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人缴纳完毕全部税费且提交资料被房屋登记机构受理后，非因出卖人原因导致买受人不能交付之日起450个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。5.买受人应当提交的“必要登记资料”，包括但不限于买受人应当配合签署的《面积结算协议》《房屋所有权转移登记申请》《诚信保证书》（税务核税使用）和户口薄、身份证、结婚证明（单身证明）等按照税务和房管部门要求应当提供的资料、文件。买受人委托出卖人办理的，还包括书面委托书。买受人应当“支付的相应税费”包括但不限于房屋维修资金、契税和办证手续费等。6.国有土地使用权转移登记约定：（2）因出卖人原因致使买受人不能在房屋所有权证书取得后2年内取得该房屋国有土地使用证书的，出卖人按照房款总额每日万分之0.5的标准向买受人支付违约金，买受人不解除合同。7.买受人取得房屋所有权证书或者国有土地使用权证书，是指房屋或者土地登记机构完成不动产登记并颁发证书，买受人所购买的商品房所有权或者国有土地使用权登记在买受人名下，该房屋权属证明上记载的登记时间即视为买受人取得房屋权属证书的时间。合同签订后，曹刚、霞玉莲按约定支付案涉房屋首付款，剩余房款通过银行按揭贷款方式支付，贷款银行放款时间为2018年1月30日。曹刚、霞玉莲于2018年2月23日前往台州商人公司处办理案涉房屋交房手续并于当日支付案涉房屋的相关契税、房屋维修基金、不动产登记费用、印花税、工本费，并和台州商人公司签订面积确认书、契税委托书、以及办理案涉房屋转移登记委托书、不动产登记与房屋交易申请书，领取案涉房屋钥匙。一审法院另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。一审庭审中，台州商人公司陈述已经于2020年12月2日向房屋登记机构申请办理包括案涉房屋所在楼栋的房屋初始登记手续。一审法院认为，曹刚、霞玉莲与台州商人公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。针对本诉和反诉请求，分别评判如下：一、本诉部分。关于逾期办理房屋所有权证违约金问题。案涉合同约定，第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2017年12月18日前向买受人交付该商品房。第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起400个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起日内，将依法由买受人缴交的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。曹刚、霞玉莲和台州商人公司签订的补充协议约定：七、对合同第十八条交付时间和手续的补充约定：2.买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人处办理交付手续。而曹刚、霞玉莲购买案涉房屋系贷款购买，贷款银行放款时间为2018年1月30日。按照前述补充协议约定，交房日期应顺延至2018年1月30日。在该时间之后，台州商人公司并未再次通知曹刚、霞玉莲收房，而主张按照合同约定由曹刚、霞玉莲自行前往台州商人公司处办理收房手续，而曹刚、霞玉莲何时前往台州商人公司处办理收房手续属于曹刚、霞玉莲行使合同权利的表现，案涉商品房买卖合同以及补充协议并未对该时间进行明确限定，故应认定为曹刚、霞玉莲可随时办理收房手续并且不构成违约。曹刚、霞玉莲实际于2018年2月23日前往台州商人公司处办理收手续并交纳相应税费、向台州商人公司出具房屋转移登记委托手续等，完成补充协议中的委托办证事宜。根据补充协议约定：十、对合同第二十七条、第二十八条房屋所有权转移登记及责任的补充约定：4.买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记的，在买受人提交必要登记资料和支付完毕相应税费之后400个工作日内，出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人缴纳完毕全部税费且提交资料被房屋登记机构受理后，非因出卖人原因导致买受人不能交付之日起450个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。前述补充条款约定台州商人公司最迟办理案涉房屋转移登记时间为房屋交付之日起450个工作日，本案中即从2018年2月23日起计算450个工作日。同时，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。前述补充协议约定：6.国有土地使用权转移登记约定：（2）因出卖人原因致使买受人不能在房屋所有权证书取得后2年内取得该房屋国有土地使用证书的，出卖人按照房款总额每日万分之0.5的标准向买受人支付违约金，买受人不解除合同。根据前述约定，案涉房屋办理房屋所有权证时间和办理国有土地使用权时间均在前述不动产二证合一政策出台之后。经计算，截止本案一审庭审结束之日止，台州商人公司办理案涉房屋不动产权证时间均没有超过补充协议约定办理国有土地使用权证的期限，因二证合一政策出台，案涉房屋不能单独办理房屋所有权证或国有土地使用权证，故台州商人公司尚不存在逾期为曹刚、霞玉莲办理房屋所有权证或不动产权证的违约行为，曹刚、霞玉莲主张台州商人公司承担逾期办理房屋所有权证违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。二、反诉部分。关于逾期提交办理房屋所有权转移登记资料违约金的问题。案涉合同约定，第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2017年12月18日前向买受人交付该商品房。第二十七条房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起400个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起日内，将依法由买受人缴交的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。台州商人公司和曹刚、霞玉莲签订的补充协议约定：七、对合同第十八条交付时间和手续的补充约定：2、买受人在交付日期届满时有未付清房款或者违约金的，出卖人有权不予通知买受人办理交付，交付日期顺延至买受人付清全部房款或者违约金为止。届时买受人应自行前往出卖人处办理交付手续。而曹刚、霞玉莲购买案涉房屋系贷款购买，贷款银行放款时间为2018年1月30日。按照前述补充协议约定，交房日期应顺延至2018年1月30日。在该时间之后，台州商人公司并未再次通知曹刚、霞玉莲收房，而主张按照合同约定由曹刚、霞玉莲自行前往台州商人公司处办理收房手续，而曹刚、霞玉莲何时前往台州商人公司处办理收房手续属于曹刚、霞玉莲行使合同权利的表现，案涉商品房买卖合同以及补充协议并未对该时间进行明确限定，故应认定为曹刚、霞玉莲可随时办理收房手续并且不构成违约。曹刚、霞玉莲实际于2018年2月23日前往台州商人公司处办理收手续并交纳相应税费、并于当日向台州商人公司出具房屋转移登记委托手续等，完成补充协议中的委托办证事宜，并不构成案涉补充协议第十条第2款约定的逾期提供完整资料或费用的情形，故台州商人公司的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回曹刚、霞玉莲的全部诉讼请求；二、驳回台州商人公司的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费70元，减半收取计35元，由曹刚、霞玉莲负担；反诉案件受理费1216元，减半收取计608元，由台州商人公司负担。二审中，台州商人公司向本院提交以下证据：1.台州商人公司与成都欢喜豆儿房地产信息咨询有限公司于2020年12月14日签署的《台州商人大厦房产信息咨询合同》，拟证明台州商人公司委托成都欢喜豆儿房地产信息咨询有限公司进行成都市不动产登记中心的信息咨询服务以及案涉房屋的不动产权证的取得工作，台州商人公司在积极推动案涉房屋不动产权证书的办理，并无恶意拖延行为；2.川（2021）成都市不动产权第0××2号不动产权证书，拟证明台州商人公司于2021年2月10日取得案涉房屋所在项目的初始登记；3.《增量房申报表》，拟证明台州商人公司于2021年6月22日已办理案涉房屋不动产转移登记的契税完税申报，其积极推动相关不动产权证办理工作并取得相应阶段性进展，并无主观恶意拖延。曹刚、霞玉莲质证认为，对《台州商人大厦房产信息咨询合同》的真实性、合法性、关联性均不予认可，曹刚、霞玉莲并非该合同的相对方，对真实性无法核实，且合同中的委托办证事项与本案无关，合同签订于2020年12月14日，晚于案涉商品房买卖合同约定的办证时间，台州商人公司存在恶意拖延行为；对川（2021）成都市不动产权第0××2号不动产权证书的真实性认可，但取得时间为2021年2月10日，该时间不合理地晚于案涉商品房买卖合同约定的办证时间，对该证据的证明目的不予认可；《增量房申报表》可以看出案涉房屋的申报表是在2021年6月22日才提交，结合合同条款，台州商人公司存在恶意拖延办证以及逾期办证的行为。本院经审查认为，对《台州商人大厦房产信息咨询合同》的真实性、合法性、关联性均不予认可，本院不予采信；对川（2021）成都市不动产权第0××2号不动产权证书及《增量房申报表》的真实性予以认可，本院予以采信。本院另查明，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第五条约定，案涉商品房存在抵押，抵押类型为土地使用权抵押，抵押权人为浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行，抵押登记日期为2016年1月14日，债务履行期限为5年。台州商人公司于2018年2月24日向曹刚、霞玉莲出具《收据》，载明收到案涉房屋相关税费18944.93元。台州商人公司于2021年2月10日取得案涉房屋所在项目的初始登记，截至本判决作出时，曹刚、霞玉莲尚未取得案涉房屋的不动产登记证书。本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：台州商人公司是否存在逾期办理不动产登记证书的违约行为。关于本案的法律适用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案中案涉房屋的不动产证书至本判决作出之时仍未办理，故应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。关于曹刚、霞玉莲主张案涉补充协议第十条第4款、第6款约定分别办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书系无效的格式条款问题，本院认为，首先，双方对于补充协议第十条第4款、第6款是否构成格式条款存在争议。《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第一款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，根据该规定，格式条款具有三大特征：一是预先拟定；二是重复使用；三是未经协商。台州商人公司认为补充协议是与购房人协商一致后签订的，以此主张以上条款不属于格式条款。但就商品房买卖的交易习惯来判断，购房人在与开发商订立商品房买卖合同的过程中对补充协议的内容只能全部接受或者拒绝，购房人没有能力去影响条款内容，补充协议实质上是不能协商的，补充协议具备未经协商的特征，综上，本院认定案涉补充协议第十条第4款、第6款属于格式条款。其次，曹刚、霞玉莲主张该条款因不合理地减轻或免除台州商人公司的责任、排除曹刚、霞玉莲的主要权利而无效，对此本院认为，第一，案涉补充协议虽在“二证合一”政策之后仍约定分别办理房屋所有权证及国有土地使用权证，但不动产权证具有房屋所有权证及国有土地使用权证的功能与属性，约定办理双证虽存在不当，但未实质影响曹刚、霞玉莲取得案涉房屋完整的物权登记的权利；第二，案涉《商品房买卖合同》第五条明确约定案涉房屋存在土地抵押的情形，买受人曹刚、霞玉莲对此应予以知晓，且对于其获得案涉房屋完整的物权登记的时间应存在合理预期，虽补充协议单独约定办理国有土地使用权的期限，但基于土地抵押的情况，不存在不合理地减轻或免除台州商人公司责任的情形。故根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利”之规定，案涉补充协议第十条第4款、第6款的约定虽有不当，但不属于以上无效情形，应属有效。关于台州商人公司是否存在逾期办证的违约行为，根据本案查明的事实，曹刚、霞玉莲于2018年2月24日向台州商人公司支付委托办理权属转移登记所需税费，根据补充协议第十条第4款及第6款的约定，台州商人公司办理案涉房屋所有权证的期限从2018年2月24日至2019年11月15日止；办理房屋分户的国有土地使用权证的期限从2019年11月15日至2021年11月15日止。如前所述，“二证合一”政策实施后，不动产权证具有房屋所有权证及国有土地使用权证的功能与属性，因此，本院认为，办理房屋不动产权证的最迟期限应以办理国有土地使用权证的期限的截止日期为宜，故台州商人公司应于2021年11月15日前办理案涉房屋不动产权证。现该履行期限尚未届满，曹刚、霞玉莲要求台州商人公司承担逾期办理不动产权证书的违约金没有事实依据，本院不予支持。综上，曹刚、霞玉莲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由曹刚、霞玉莲负担。本判决为终审判决。审 判 员 白福群二〇二一年九月十四日法官助理 蔡诗言书 记 员 夏玉荣