湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初8881号原告：长沙市苗圃（长沙园林生态园），住所地湖南省长沙市开福区捞刀河镇罗汉庄村。法定代表人：樊伟。该单位主任。委托诉讼代理人：王丹艳，湖南弘天律师事务所律师。被告：唐国文，男，汉族，1965年10月21日出生，户籍地湖南省长沙市开福区。原告长沙市苗圃（长沙园林生态园）与被告唐国文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙市苗圃（长沙园林生态园）委托诉讼代理人王丹艳，被告唐国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市苗圃（长沙园林生态园）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付合同期内租金50,000元；2、请求判令被告支付实际占用四间办公用房期间（2019年9月16日-2020年12月16日）不定期租金62,500元；3、请求判令被告立即腾退占用的新河路71号一间办公房；4、请求判令被告支付实际占用一间办公房期间不定期租金6,250元（按照12,500元/年的标准自2020年12月31日起计算至实际腾退之日止，暂计算至2021年6月30日）；5、请求判令被告支付逾期付款违约金23,750元。事实与理由：2015年7月14日，被告以政协长沙市开福区经科委委员工作室名义与原告签订《办公用房使用协议》，约定租用原告新河路71号四间办公房，租期为2015年9月16日至2019年9月15日，租金为50,000元/年，10月底前支付到位。协议还对违约责任进行了约定。协议签订后，原告依约将办公用房交付给被告使用，但被告长期拖欠租金，特别是自2018年开始拒不支付租金，合同期满后仍继续占有、使用四间办公室至2020年12月。经原告多次催告，被告于2020年12月腾退三间办公房，但仍继续占有、使用一间办公房，且拒不支付租金。原告认为，被告在租赁期内拒不支付租金的行为违反了双方的协议，损害了原告的合同权益。被告在租赁期满后继续占有、使用原告办公房且拒不支付不定期租金的行为，侵犯了原告的财产权益。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告唐国文辩称：1、原在紫凤公园办公是历史形成，开福区新河街道【（中国人民政治协商会议）工作联络处】政协委员工作站、政协长沙市开福区经科委员工作室在此办公，由长沙市园林管理局长沙市沙湾公园管理处免费提供，后因工作需要，几个机构一套人马，共建共管达成目标，并成立了：长沙市开福区新河街道工委和长沙市紫凤公园共建共管办公室，由新河街道快乐联盟志愿者服务中心（后期通过社会组织孵化注册成立：长沙市心飞快乐联盟志愿者服务中心）负责日常工作，联合办公，真实达到政府主导、政协委员和社会组织齐抓共管，实现公园文化、文体活动的有力推动，不断提升了公园的文化内涵和品位（一年一届长沙琼花艺术节、党建公园、体育公园等）；2、租金一事不明；按原使用协议只为提供共建共管资金，没有租金一说；3、在免费提供办公用房期限内，社会组织联合办公并针对公园的维护、管理、共建上提供了大量的人力、物力；4、由于公园的产权属性根据政府多次变换调整，联合办公室在对接上没有知晓其状况，不存在占有，在公园提质改造前，主动地进行腾退了三间办公室。另外一间在批准的前提下，存放原办公用具；5、社会组织机构不属于营利单位，也是公益性，况且我们承接的是为广大人民群众做服务性工作；6、当前的联合办公室也失去原有的功能，无法合作；7、在共建共管中出现漏水、冰灾导致房屋的损失都是由我们社会组织单位承担的。经审理查明：被告唐国文系开福区第四届政协委员。2015年7月14日，被告唐国文（乙方）与长沙市紫凤园管理处（甲方）签订一份《办公用房使用协议》，该协议约定：1、为打造一个科学先进的综合社会组织管理平台，广泛开发和利用各社会组织对公园文化，文体活动的有力推进，不断提升公园品位及文化内涵，实现齐抓共管，共管共建，真实体现公园和社会组织团队的价值，实现社会效益和经济效益双丰收，达到公园文化和社会组织互利双赢为目的，根据有关法律法规，甲乙双方友好协商后达成本协议；2、甲方将位于新河路71号4间的办公用房提供给乙方使用，面积为60平方米，产权属甲方，用房由甲乙双方共同管理，乙方使用；3、期限4年，从2015年9月16日起至2019年9月15日止；4、乙方每年向甲方提供共建共管资金5万元（十月底前支付到位）；5、乙方对甲方闲置办公用房进行修缮，费用乙方自理；6、协议未到期，不能转租或改作其他用途，乙方如果要求提前终止，一个月前书面通知甲方；7、办公用房仅用于开福区新河街道政协委员工作站、开福区新河街道快乐联盟管理服务中心、共建共管联络处联合办公；8、乙方在进场后，经甲方书面同意，在不违背消防安全规定及损害房屋结构安全的前提下可进行装修，装修按照来修去丢的原则；9、协议期内，除屋面漏水，乙方办公所需用电用水、自行负责购买并在公园指导下安装好计量电表、水表，水电费按公园办公用水用电标准计量收费。上述协议签订后，被告以对房屋的装饰装修折抵了2015年9月16日至2016年9月15日的共建共管费用。2016年9月16日至2017年9月15日期间的共建共管费用由被告唐国文以现金的形式向长沙市紫凤园管理处支付。2016年9月29日，长沙市机构编制委员会下发《关于长沙市紫凤园管理处更名的通知》，该委员会同意长沙市紫凤园管理处更名为长沙市沙湾公园管理处，统一负责沙湾公园和紫凤园的管理。2017年9月16日至2018年9月15日期间的共建共管费用由被告唐国文以现金的形式向长沙市沙湾公园管理处支付。此后，被告并未再缴纳协议中约定的共建共管费用。2020年3月10日，中共长沙市开福区委机构编制委员会下发《关于长沙市苗圃（长沙园林生态园）相关机构编制事项的通知》，明确长沙市苗圃（长沙园林生态园）为开福区人民政府管理的公益二类事业单位，紫凤园和楠木厅由长沙园林生态园管理。2020年4月22日、2020年7月8日，原告两次向被告唐国文送达《催缴通知书》，原告在该通知书上向被告催缴租金（即协议中约定的共建共管费用），被告唐国文已签收。双方均在本案中提交了《办公用房使用协议》。原告在本案中提交的《办公用房使用协议》上，乙方签字处有被告唐国文的签字以及加盖了“长沙市开福区经科委委员工作室”的印章。被告向本院提交的《办公用房使用协议》上，乙方签字处除有被告唐国文的签字及“长沙市开福区经科委委员工作室”的印章外，还有一枚“中国人民政治协商会议长沙市开福区新河街道工作联络处”的印章。政协长沙市开福区委员会办公室于2016年6月29日下发《关于印发〈关于设立线上线下政协委员工作室实施办法〉的通知》，该通知明确政协委员向区政协提交书面申请，经区政协主席会议研究同意后，可挂牌成立线下委员工作室。设立方式遵循委员自愿、设施自备、经费自筹的原则。在本案审理过程中，政协长沙市开福区委员会办公室出具了一份《情况说明》，内容大致为：唐国文为开福区第四届政协委员，政协长沙市开福区委员会办公室从未授权唐国文刻制“长沙市开福区经科委委员工作室”印章，亦未授权其签订《办公用房使用协议》；在《关于设立线上线下政协委员工作室实施办法》实施后，按照委员自愿、设施自备、经费自筹的原则，经唐国文申请，区政协同意其挂牌设立长沙市开福区经科委委员工作室，挂牌地址位于新河路71号唐国文租赁的办公用房处。以上事实有《办公用房使用协议》两份、《关于长沙市紫凤园管理处更名的通知》、《关于长沙市苗圃（长沙园林生态园）相关机构编制事项的通知》、《关于印发〈关于设立线上线下政协委员工作室实施办法〉的通知》、《情况说明》、催款通知书、记账凭证、银行凭证、当事人陈述及庭审笔录予以佐证。本院认为：一、关于本案原、被告主体是否适格的认定。案涉《办公用房使用协议》中提供房屋一方由“长沙紫凤园管理处”加盖公章。根据中共长沙市开福区委机构编制委员会于2020年3月10日下发的《关于长沙市苗圃（长沙园林生态园）相关机构编制事项的通知》，明确了紫凤园由长沙园林生态园管理，故本案原告主体适格。原告提交的《办公用房使用协议》中房屋适用方的签字处由被告签名，并加盖了“长沙市开福区经科委委员工作室”的印章。经查，“长沙市开福区经科委委员工作室”并非独立的法人单位，亦非经有关机关批准的非法人组织，而是被告唐国文作为政协委员时设立的个人工作室，故唐国文作为本案被告的主体适格。被告提交的《办公用房使用协议》上还加盖了“中国人民政治协商会议长沙市开福区新河街道工作联络处”的印章，“中国人民政治协商会议长沙市开福区新河街道工作联络处”亦非独立的法人单位，且与原告提交的合同不一致，原告亦并无与“中国人民政治协商会议长沙市开福区新河街道工作联络处”形成合同关系的意思表示，“中国人民政治协商会议长沙市开福区新河街道工作联络处”即便为开福区新河街道的某机构部门，但无相关授权的情况下，亦不产生合同效力。故案涉《办公用房使用协议》的合同主体为原告与被告，原告的起诉并无主体不适格的情况。二、关于被告是否应当向原告返还房屋的认定。双方在签订《办公用房使用协议》后，长沙市紫凤园管理处依约提供了位于新河路71号的四间办公用房，被告已于2020年12月向原告返还了其中三间。双方在协议中约定合同期限为2015年9月16日至2019年9月15日，现房屋使用期限已届满，被告应向原告返还尚未返还的一间办公用房，故对原告的该项诉请本院予以支持。三、关于本案双方在协议中约定的共建共管资金的性质及应付款项数额的认定。双方在协议中约定由被告每年向原告提供共建共管资金5万元。双方在协议中并未明确该款项系租金，但原告在数次向被告催缴款项时已明确了该款项系租金，且被告签收时并未对此提出异议，双方协议的内容亦符合租赁合同的构成要件，故本案双方约定的共建共管资金应认定为租金，被告应依约支付。现被告于2018年9月16日至2019年9月15日期间未支付租金5万元，故本院对原告的该项诉请予以支持。被告在合同期满后，仍占有使用该四间房屋至2020年12月，且仅在2020年12月向原告返还了其中三间，仍有一间至今未返还。故双方的租赁合同关系应自2019年9月16日起转为不定期租赁合同关系。原告主张被告系2020年12月返还三间，故租金计算至2020年12月16日，被告并未对该日期提出异议，本院予以支持，按照双方约定的标准，被告应付该期间的租金为62,500元。原告主张按照双方约定租金标准的四分之一计算未返还的一间办公室自2021年12月31日起至实际返还之日期间的租金并无不妥，本院予以支持。双方在协议中并未约定违约金，故本院对原告提出的违约金诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零四条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告唐国文于本判决生效之日起十五日内向原告长沙市苗圃（长沙园林生态园）返还占用的位于新河路71号的办公室一间；二、被告唐国文于本判决生效之日起十五日内向原告长沙市苗圃（长沙园林生态园）支付2018年9月16日至2019年9月15日期间的租金5万元；三、被告唐国文于本判决生效之日起十五日内向原告长沙市苗圃（长沙园林生态园）支付2019年9月16日至2020年12月16日期间的租金62,500元；四、被告唐国文于本判决生效之日起十五日内向原告长沙市苗圃（长沙园林生态园）支付实际占用的位于新河路71号的一间办公室自2020年12月31日起至实际返还之日止的租金（按照12,500元/年的标准计算）；五、驳回原告长沙市苗圃（长沙园林生态园）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,150元，因适用简易程序减半收取1,575元，由被告唐国文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  许洪源二〇二一年九月二十六日代理书记员  邝艳芳附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。