贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7782号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘天翔，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈健，贵州鼎晋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁友良，男，汉族，1981年4月13日生，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：严红霞，女，汉族，1984年5月8日生，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：梁朝友，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：范静宇，贵州黔信律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人袁友良、严红霞商品房预售合同纠纷一案，上诉人贵阳新世界房地产有限公司不服贵阳市观山湖区人民法院（2021）黔0115民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年07月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员刘妍独任审理。上诉人新世界公司的委托诉讼代理人陈健，被上诉人袁友良、严红霞的委托诉讼代理人梁朝友、范静宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金15172元（或者改判由上诉人支付被上诉人逾期交房违约金共计15804元）；2．改判由上诉人支付被上诉人逾期办证违约金共计1067元；3．一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决逾期交房违约金按日万分之三的计算标准过高，上诉人逾期交房系因案涉房屋所在项目进行整体收购后进行大量投资，在投资过程中非上诉人自身原因导致逾期交房，上诉人不存在恶意或者故意逾期交房的行为，上诉人收购后的投资行为避免了案渉房屋所在项目烂尾情况的出现，这是上诉人履行社会责任的体现。上诉人请求法院结合案渉项目客观实际，类似诉讼将会有几百或上千起，从优化营商环境保企业主体，保居民就业、保基本民生、稳投资、为服务地方经济发展的角度等因素综合考虑，本案中上诉人在逾期交房的过程中不存在故意或恶意逾期的行为，且逾期办证也未给被上诉人造成损失，本案按日万分之0.5的标准计算违约金较为公平合理。2．一审将补充协议第五条认定为格式条款属于认定事实及法律适用错误，应尊重契约精神，按照补充协议第五条逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%作为本案裁判的依据。根据双方所签订的补充协议第十五条第5款的约定，双方在签订《商品房买卖合同》及补充协议时，上诉人已经对被上诉人采取合理的方式提请其注意，并对被上诉人已进行了特别的解释说明。补充协议第十五条第5款也明确约定，被上诉人进一步确认，已知悉并认可《商品房买卖合同》及补充协议之全部条款内容，是双方真实意思的反映。故本案中逾期交房违约金支付比例不超过房屋总价2%的约定，依法不属于格式条款。应对双方具有法律约束力。被上诉人袁友良、严红霞辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持原判。上诉人上诉状中的理由不属于法定及约定事由。袁友良、严红霞向一审法院起诉请求：1、被告支付逾期交房违约金94349元及相应利息至全部款项付清之日止（利息以94349元为基数，自2019年12月4日起，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准暂计算至2021年1月10日为4112元）；2、被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金至实际交付之日止（违约金以已付房款790195元为基数，自2020年5月1日起，按万分之一每日标准，暂计至2021年1月10日为20150元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由2015年12月28日，原被告双方签订《商品房买卖合同》约定被告将其开发建设的位于观山湖区，房号为（8）1-12-3号房屋以790195元价格出售给原告，被告应于2018年10月30日、2020年4月30日向原告交付该房屋及办理该商品房转移登记的有关文书。逾期交房的，自2018年11月1日起至实际交房之日止按已付房款的万分之三每日标准支付违约金，并在实际交房后的15日内支付；逾期交付办理该商品房转移登记的有关文书的，自2020年5月1日起至实际交付之日止，按已付房款的万分之一每日标准支付违约金。前述合同签订后，被告逾期在2019年11月18日向原告交付了案涉房屋，至今未向原告交付办理该商品房转移登记的有关文书，也未向原告支付相关违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判决如诉所请。被告辩称，逾期交房事实无异议，违约金计算起止时间无异议，违约金标准过高请求予以调整，逾期办证违约金起算时间以合同约定为准，终止时间应为2020年5月27日，违约金标准过高请求予以调整。双方当事人对签订《商品房买卖合同》及合同约定、原告已支付购房款，被告逾期交房等事实均无异议，一审法院对此予以确认。对双方存在争议的事实，一审法院认定如下：双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第二十一条双方的其他约定21.1就合同及附件履行的有关事宜，出卖人可采取下列任意一种方式通知买受人：21.1.1按照《商品房买卖合同》中买受人通讯地址或身份地址邮寄送达；21.1.2按照合同中买受人电话通知或短信通知；21.1.3在《贵阳晚报》、《贵州都市报》或《贵州商报》中任一种报纸上发布公告。一审法院认为，本案双方争议的事实发生在民法典施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用民法典施行前的法律、司法解释。双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已按约定履行付款义务，被告未在约定期限内向原告交付房屋及办理产权转移登记的有关文书构成违约，应当承担违约责任。被告于2019年11月18日实际交房，应支付自2018年10月31日至2019年11月18日期间的逾期交房违约金，共计逾期384天，违约金计算为790195元×万分之三×384天=91030.46元，原告的诉请，一审法院以此予以支持。对于原告主张的逾期交房违约金利息，一审法院此前大量类案生效判决认定被告与业主之间签订的逾期交房违约金标准在日万分之一到日万分之三之间，主要为日万分之一，本案双方合同约定的日万分之三违约金标准远远高于多数业主，可以弥补原告损失，原告要求另行支付利息的诉请，一审法院不予支持。被告于2020年5月18日取得案涉房屋初始登记，于2020年5月27日登报通知可以办理产权转移登记，符合约定的通知方式，则逾期办证违约金应截止2020年5月27日，共计于逾期27天，违约金计算为790195元×万分之一×27天=2133.53元，原告的诉请，一审法院以此予以支持。被告请求调低违约金标准，但并未提供证据证实该违约金明显过高，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，判决：一、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告袁友良、严红霞逾期交房违约金91030.46元；二、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告袁友良、严红霞逾期办理产权转移登记违约金2133.53元；三、驳回原告袁友良、严红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1336元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担1065元，由原告袁友良、严红霞负担271元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明，《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人承诺于2020年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人．．．．．．出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任．．．．．．”。《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本院二审经审理查明的其余事实与一审判决一致。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，关于本案二审程序应否启动的问题，新世界公司虽然在送达被上诉人的上诉状中未盖章，仅有代理人的签名，但该代理人持有新世界公司出具的授权委托书，取得提起上诉的代理权限，新世界公司亦认可其代签行为，且按期缴纳上诉费，因此本案应认定新世界公司提起了上诉，上诉为其真实意思表示。二审程序启动合法，被上诉人关于本案二审程序不应启动的辩称不能成立。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，买卖双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，各方当事人均应当按约履行义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅针对新世界公司提出的逾期交房违约金和逾期办证违约金标准是否过高以及补充协议第五条是否属于格式条款问题进行审理。本案中，出卖人新世界公司未按照合同约定的交房时间向买受人交付房屋已构成违约，依据合同约定，买受人有权向新世界公司主张逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条内容，双方当事人约定的逾期交房违约金标准为：自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》附件十二补充协议针对前述约定内容，将逾期交房违约金限定为支付比例最高不超过房屋总价的2%，若依照该约定，无论新世界公司逾期交房违约行为持续多长时间，逾期交房违约金最高仅能计算至房屋总价的2%，补充协议的该项约定明显不合理地减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，限制了买受人的权利，不利于督促新世界公司积极履行交房义务，依照《商品房买卖合同》第二十九条约定的内容，若补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准，故本案逾期交房违约金应依据《商品房买卖合同》第十三条予以认定，一审判决以《商品房买卖合同》第十三条约定的全部已付款的日万分之三为标准计算违约金符合双方约定，本院予以确认。关于逾期交付办证资料违约金的标准问题，合同第二十二条约定，逾期办证在180个工作日内的，新世界公司按已付房价款的万分之一承担违约责任，本案中，合同约定新世界公司应于2020年4月30日向买受人办理该商品房转移登记的有关文书，新世界公司于2020年5月27日登报通知可以办理产权转移登记，符合约定的通知方式，则逾期办证违约金应截止2020年5月27日，共计逾期27天，逾期天数在180日以内，故案渉房屋逾期办证违约金应为总房价的万分之一，即790195元＊0．0001=79.02元。一审判决按日计算违约金不当，本院对此予以更正。综上所述，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2021）黔0115民初1413号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2021）黔0115民初1413号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2021）黔0115民初1413号民事判决第二项为：贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起五日内支付袁友良、严红霞逾期办理产权转移登记违约金79.02元；四、驳回袁友良、严红霞的其他诉讼请求。一审案件受理费1336元，由贵阳新世界房地产有限公司负担1065元，由袁友良、严红霞负担271元；二审案件受理费用179元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担143元，由袁友良、严红霞负担36元。本判决为终审判决。审 判 员  刘 妍二〇二一年九月二十二日法官助理  沈祥凤书 记 员  夏澳翔