北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7029号上诉人（原审被告）：石利，男，1980年6月7日出生，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：马喜顺，男，1962年7月10日出生，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。原审第三人：北京市昌平区城南街道水屯股份经济合作社，住所地北京市昌平区城南街道水屯村。法定代表人：王振元，社长。委托诉讼代理人：席国旗，北京都安律师事务所律师。上诉人石利因与被上诉人马喜顺、原审第三人北京市昌平区城南街道水屯股份经济合作社（以下简称水屯经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初19166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石利，被上诉人马喜顺之委托诉讼代理人申艳，原审第三人水屯经济合作社之委托诉讼代理人席国旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石利上诉请求：同意一审判决第一、三项，撤销一审判决第二项，依法改判石利不向马喜顺腾退房屋，不向马喜顺支付房屋占有使用费。事实与理由：马喜顺和北京晋顺发经贸公司（以下简称晋顺发公司）的承包经营合同于2020年7月1日终止。马喜顺收取石利的房租到2020年9月30日，因石利已经多交了3个月的租金，所以要求马喜顺退还。腾退房屋之前应当先把这3个月的租金退给石利。马喜顺和晋顺发公司的合同是2020年7月1日终止，此后马喜顺没有向晋顺发公司交承包费，也没有向水屯经济合作社支付土地使用费，马喜顺作为个人已经失去了收取房屋使用费的权利。应当是晋顺发公司或者水屯经济合作社收取房屋使用费，石利已经向水屯经济合作社交了土地使用费。马喜顺辩称，同意一审判决，不同意石利的上诉请求及理由。涉诉房屋是晋顺发公司所建，晋顺发公司将涉诉房屋承包给了马喜顺，涉诉房屋没有拆除之前相关的权益应当归晋顺发公司及马喜顺所有，石利理应向马喜顺进行腾退及支付房屋使用费。石利陈述已经向水屯经济合作社支付了土地使用费，马喜顺不清楚是否属实，即便是支付了也是支付的土地使用费而非房屋的使用费。一审过程中石利不向马喜顺腾退房屋的原因是因为水屯经济合作社已将房屋收回，但通过石利向法院提交的北京市昌平区人民法院出具的执行裁定书可以看出，水屯经济合作社已经向晋顺发公司申请执行，要求晋顺发公司腾退，证明石利没有将房屋交还水屯经济合作社。目前石利仍在使用涉诉房屋，马喜顺所进行的诉讼是在履行腾退义务，将房屋拆除后将场地还给水屯经济合作社。水屯经济合作社述称，不同意一审判决，但未上诉。同意石利的上诉请求及理由。晋顺发公司把涉案房屋租给马喜顺，水屯经济合作社和晋顺发公司的租赁关系于2020年6月底终止，水屯经济合作社已经向法院申请执行要求将房屋拆除，法院已经立案受理。石利从马喜顺处租赁房屋的日期也已经届满，即便原房屋的所有权、使用权存在，也应当是返还给晋顺发公司而不是返还马喜顺。从这个角度讲一审法院要求石利把房屋返还给马喜顺，物权的接受主体不适格。房屋没有相关部门审批，属于违建，各方对于违建的事实没有争议。既然是违建，马喜顺没有理由要求石利支付房屋使用费。马喜顺向一审法院起诉请求：1.判令解除马喜顺和石利于2016年11月21日签订的房屋租赁合同；2.判令石利将位于北京市昌平区水屯村临384号院1号房屋（以下简称涉案房屋）腾退给马喜顺；3.判令石利支付自2020年10月1日至实际腾退房屋之日的房屋占用费，按每日104.1元支付；4.本案诉讼费由石利承担。一审法院认定事实：1994年7月1日，昌平县昌平镇水屯村经济合作社（出租方）与晋顺发公司签订了一份《房屋场地租赁合同》，约定出租方将位于北京市昌平区城南街道水屯村南水南路口通水屯路西方四间门房一间及院内全部空闲地、大队部院和二间办公房及大队部东侧六间房和前院5米后院9米宽的场地租给晋顺发公司使用，租期自1994年7月1日至2020年7月1日。2002年8月2日，昌平县昌平镇水屯村经济合作社与晋顺发公司又签订了一份《补充协议》，约定原《房屋场地租赁合同》所规定的租赁范围变更为现在的北院，租赁费调整为年租金2万元，补充协议自2002年1月1日起执行，补充协议未规定的事项以原《房屋场地租赁合同》规定为准。之后，昌平县昌平镇水屯村经济合作社的名称变更为水屯经济合作社。后双方在履行上述《房屋场地租赁合同》和《补充协议》的过程中产生纠纷，水屯经济合作社诉至法院，一审法院经审理后作出（2012）昌民初字第08372号民事判决书，判决结果为：一、晋顺发公司于判决生效后将承租的北院内四间北平房及门房和锅炉房上新建二层房屋拆除；二、驳回水屯经济合作社的其它诉讼请求。水屯经济合作社不服该判决，提起上诉，在审理期间，经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议。法院于2013年5月22日作出（2013）一中民终字第6657号民事调解书对双方的调解协议进行了确认，内容如下：一、晋顺发公司于二○一三年六月三十日前，将其所承租院内的北房四间及东房一间上面所建的第二层房屋设施全部拆除，排除一切安全隐患，今后保证不能在租赁的场地内私搭乱建；二、晋顺发公司于二○一三年六月三十日前将租赁场地东墙外（不属于租赁范围），水屯村大街西侧的建筑设施全部拆除，保证消防通道畅通，不能在东墙外摆摊设点堆放物品，对外经营，影响人员及车辆的正常通行，服从水屯村民委员会的管理，包括流动人口、生产安全、防火安全、预防煤气中毒和交通安全等；三、晋顺发公司自二○一二年一月一日起向水屯经济合作社交付的租金由原来的二万元提高至五万元，具体交付时间为每年的一月一日前，晋顺发公司要按时交纳租金及各项费用（如水费、卫生费等），并主动对水屯经济合作社开展的向弱势群体献爱心活动捐款捐物（具体数额由晋顺发公司依据自身的经济情况和社会爱心程度自由确定）；四、租赁期限自二○一二年一月一日起至二○二○年七月一日止，晋顺发公司在二○一三年五月十五日以前同水屯经济合作社及村委会签订的合同、承诺书等全部终止，不具备任何法律效力；五、本协议到期终止，如果水屯经济合作社不再继续出租此地，晋顺发公司应于终止前将租赁场地内的所有商户清退，地上物自行无偿拆除，清除所有建筑垃圾，恢复地貌，在水屯经济合作社规定的时间内将租赁物完好的向水屯经济合作社交付，如果晋顺发公司需继续承租，应按照水屯经济合作社民主程序，依集体资产招投标的方式参与投标；六、如果晋顺发公司违反上述任何条款，水屯经济合作社有权立即终止本协议；七、本协议期限以内，晋顺发公司应服从昌平区人民政府及村委会的整体规划，如遇国家占地、政府或村规划，晋顺发公司应无条件服从，水屯经济合作社不负责任何赔偿或补偿，由此产生的任何损失由晋顺发公司自行负担，如遇国家给予适当的补偿时，有关场地及房屋的补偿归水屯经济合作社所有，有关晋顺发公司的建筑物补偿归晋顺发公司所有。2013年5月16日，水屯经济合作社作为甲方、晋顺发公司作为乙方签订了一份《协议书》，主要内容与上述（2013）一中民终字第6657号民事调解书中双方达成的调解协议内容一致。经法院询问，马喜顺称晋顺发公司承租水屯经济合作社上述房屋及场地后，陆续在该场地内新建了部分房屋。2013年7月1日，马喜顺与晋顺发公司签订了一份《承包经营合同》，约定：晋顺发公司将位于北京市昌平区城南街道水屯村南路口通水屯村路西北院内房屋承包给马喜顺，由马喜顺对外进行招租，承包期限于2020年7月1日终止，到期后马喜顺负责向晋顺发公司腾退上述房屋。2016年11月21日，马喜顺（甲方）与石利（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋（建筑面积35平方米）租给乙方经营食品使用。租期初定2016年9月30日起，如国家拆迁、占用等政府行为，合同自动终止。租金为每年28000元整。合同还约定了其他内容。合同签订后，马喜顺将涉案房屋交付给石利使用，石利按约向马喜顺交纳了租金。现石利已交付租金至2020年9月30日。经法院询问，马喜顺和石利认可双方合同中约定的涉案房屋坐落于北京市昌平区水屯村临384号院，系晋顺发公司承租水屯经济合作社的场地后所新建房屋的一部分。且在合同履行过程中，租金变更为每年38000元。石利交付租金至2020年9月30日。本案审理过程中，石利称因马喜顺与水屯经济合作社就涉案房屋的租赁协议到期，涉案房屋已于2020年8月7日由水屯经济合作社收回。为证明该事实，石利向法院提交了水屯经济合作社在涉案房屋上张贴的《通知》、《告知书》、封条等证据。其中《告知书》载明：“致：北京市晋顺发经贸公司（以下简称贵公司）尊敬的马喜顺总经理您好！鉴于贵公司与北京市昌平区城南街道水屯股份经济合作社（以下简称本社）的租赁《协议书》已于2020年7月1日终止，本合作社结合法律的有关规定，依法向贵公司发函如下：一、请贵公司立即从原租赁物中清退一切人员和财产。二、本社不再履行原来《协议书》所确定的义务，并自今日始决定向贵公司停止供水。三、鉴于贵公司未按照《协议书》履行相关的义务，已经对本社造成了侵权的事实，本社将保留继续追究贵公司法律责任的权利。基于上述事由，敬请您在阅到本函之日起，紧急与水屯村民委员会负责人联系，以期协商妥善处理。北京市昌平区城南街道水屯股份经济合作社。2020年7月1日。”马喜顺称石利应将涉案房屋腾退返还给马喜顺，且石利现并未实际腾退房屋，仍在继续占有使用房屋。水屯经济合作社称，其与晋顺发公司于2013年5月16日签订的包含涉案房屋在内的《协议书》于2020年7月1日到期，因与晋顺发公司沟通无果，故水屯经济合作社已于2020年8月7日自行将涉案房屋及《协议书》涉及的所有房屋收回。另查一，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经相关主管部门批准建设。另查二，本案庭审中，石利主张2020年7月到8月涉案房屋被停水，没法经营，故石利搬出涉案房屋，但2020年8月7日后又搬回了涉案房屋，并一直由石利爱人在经营食品。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经相关主管部门批准建设，马喜顺与石利就涉案房屋所订立的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。石利应将涉案房屋腾退返还给马喜顺，现石利主张涉案房屋由其爱人使用并经营食品，故石利应当支付占有使用房屋期间产生的费用，费用的数额法院根据本案事实及证据情况予以酌定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条规定，判决：一、马喜顺与石利就位于北京市昌平区水屯村临384号院一号房屋所订立的《房屋租赁合同》无效；二、石利于判决生效后七日内将上述房屋腾退返还给马喜顺，并支付自二○二○年十月一日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按每日104元计算；三、驳回马喜顺的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。石利提交：证据一、凭证号码为1239757的收据1张，内容为马喜顺退石利9499元（微信支付），但实际上马喜顺并没有支付，这张收据实际上是一张欠条；证据二、北京市昌平区人民法院（2021）京0114执6927号公告1份；证据三、北京市昌平区人民法院（2021）京0114执6927号执行裁定书1份。证据一的证明目的是：马喜顺欠石利9499元房租，马喜顺应当先退还租金，然后石利再腾退房屋。证据二、证据三的证明目的是：法院执行对象是晋顺发公司，马喜顺已经失去了经营使用房屋的权利。马喜顺质证意见：对证据一的真实性、关联性、证明目的不认可，不属于新证据，如果有此证据一审期间石利就应当提出，但石利从未提过。从欠条本身也看不出来和本案具有关联性，上面没有日期亦显示不出是租金。对证据二、三真实性认可，证明目的不认可。水屯经济合作社申请执行的行为和石利陈述其已经向水屯经济合作社交付了土地占有使用费是自相矛盾的。水屯经济合作社质证意见：认可证据一、二、三的真实性、关联性、证明目的。经审查，本院认为，因石利未就退还租金问题提起反诉，本案对该问题不予处理，故本院对石利提交证据一的真实性及证明目的不予认证。证据二、证据三是公告和执行裁定书，均系北京市昌平区人民法院出具，本院对公告和执行裁定书的真实性不持异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经相关主管部门批准建设，故马喜顺与石利就涉案房屋所订立的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。石利应将涉案房屋腾退返还给马喜顺。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现石利主张涉案房屋自2020年8月7日后一直由其爱人使用并经营食品，故石利应当支付占有使用房屋期间产生的费用。石利另主张应由晋顺发公司或者水屯经济合作社收取房屋占有使用费，但上述两主体并非合同相对方，由马喜顺收取房屋占有使用费依据不足，故本院对石利该项主张不予支持。一审法院认定石利按照每日104元的标准向马喜顺支付自2020年10月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。综上所述，石利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由石利负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 瑞审 判 员  朱 华审 判 员  王丽蕊二〇二一年九月二十四日法官助理  范楷强书 记 员  李雅姣