贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021黔04民终1209号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州鸿然达房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区白云镇新场村281黎阳老粮店。统一社会信用代码：9152000058413540XX。法定代表人：王启华，职务：总经理。委托代理人：付忠奇，系贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人：付庆华，贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安顺市平坝区盛世泽惠物业有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平办事处发成大厦25楼2号。统一社会信用代码：915204210677244173。法定代表人：吴泽惠，职务：经理。委托代理人：颜凯，系贵州贵君律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人：孙文淑（实习），系贵州贵君律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人贵州鸿然达房地产开发有限公司（以下简称房开公司）因与平坝区盛世泽惠物业有限公司（以下简称物业公司）不当得利纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2021）黔0403民初115号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年6月21日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人房开公司的上诉请求：1、撤销原判并发回重审或查明事实后依法判决支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：首先，根据上诉人与被上诉人于2017年6月30日签订的《前期物业服务委托合同》，合同约定上诉人将开发的鸿然时代黎阳城前期物业服务委托被上诉人管理，管理服务费采取包干制，由被上诉人按季度向业主收取，前期业务合同期间，业主入住率低于百分之六十之前，被上诉人收取业务服务费低于50000元时，不足部分由上诉人补足50000元。《前期业务服务委托合同》签订后，根据被上诉人提交的《黎阳城控空置房物业费表》和被上诉人在本诉中自认已接房13390.49平方米，每月收取物管费为13390.49元，每季度为40171.47元，上诉人每季度应补贴不足50000元的部分为9828.5元。故截止2021年1月，上诉人应补贴被上诉人的物管费为137599元，而上诉人提交支付凭证证实上诉人向被上诉人共支付物业管理费为598320元，故上诉人超额支付的460721元应由被上诉人返还。其次，上诉人与被上诉人2020年4月27日签订的《协议书》约定由上诉人补贴被上诉人65000元，从超支付的460721元中扣除，被上诉人不当得利部分为395721元。再次，因被上诉人在进行物业管理过程中未尽责，导致上诉人电缆线被盗，2018年经协商，达成《关于鸿然时代黎阳城工程电缆丢失的协议》，由于被上诉赔偿上诉人损失39300元，作为物业补贴，应当计算在上诉人支付的物管费补贴中，另，上诉人为被上诉人垫付了合同约定应由其和业主承担的下列费用：1、公共区域水电费335530.38元；2、电梯检验检查费用17190元；3、公共维修材料费等费用4920元。对于上诉费用共计792661.38元，上诉人没有给付的义务，且上诉人已实际收取了业主公共区域的水电费，被上诉人应当作为不当得利返还上诉人。请二审法院依法予以改判。被上诉人二审答辩称：一审判决结果正确，应予维持，截止2021年4月1日上诉人欠付被上诉人物业费290多万元，被上诉人已经向一审法院重新起诉，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人（原审被告、反诉原告）一审的反诉请求：一、依法判决盛世公司向鸿然达公司返还多支付和垫付的物业管理费792660.96元；二、本案诉讼费用由盛世公司承担。一审法院经审查认定事实如下：2017年6月30日，鸿然达公司与盛世公司签订《前期物业服务委托合同》，约定鸿然达公司委托盛世公司对“鸿然时代黎阳城”进行物业管理，包含小区房屋建筑公用部分的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、电梯、消防设施、防雷设施的一般维护等等。合同期限为2017年7月1日至2019年6月30日，物业费为包干制，前期物业合同期间，物业买受人入住率低于60%前，鸿然达公司将差额补贴给盛世公司，不足5万元的补足5万元等等。在合同履行过程中，鸿然达公司向盛世该公司支付19笔款共计51.22万元，另支付检验费、维护材料费2.211万元，其中2018年10月28日、2018年11月1日支付两笔共计9万元的支付凭证均载明为“物业工资”。另查明，2018年5月24日，因鸿然达公司所有的电缆被盗，盛世公司自愿承担材料损失费39300元，该款从前期物业费中扣除，自2018年3月扣清。2020年4月27日，双方约定鸿然达公司每年向盛世公司支付物管费2万元，不满一年每月按照1800元支付，截止2020年3月，共4.5万元，另支付此前物业经费2万元，合计6.5万元。一审法院认为：原、被告于2017年6月30日签订《前期物业服务委托合同》是双方真实意思表示，内容并未违反法律规定，双方应当受到该合同的拘束。本案鸿然达公司诉请判决盛世公司向鸿然达公司返还多支付和垫付的物业管理费792660.96元，其不仅需要举证证实其已向盛世公司支付款项金额，还需要证实其应当向盛世公司支付的补贴金额。根据双方提交的证据，不能证明盛世公司所服务的物业面积以及鸿然达公司应当支付的补贴金额。故鸿然达公司提出的应当补贴盛世公司总计金额为202599.42元，其已向盛世公司支付90余万，应当由盛世公司返还792660.96元的主张，并无证据证明。故对鸿然达公司的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条之规定，判决：驳回被告（反诉原告）贵州鸿然达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取5,864元，由被告（反诉原告）贵州鸿然达房地产开发有限公司负担。二审中，被上诉人向本院提交案件受理通知书和民事起诉状，拟证实其已经向一审法院就上诉人欠付物业费的问题提起诉讼。被上诉人的质证意见：真实性无异议，但与本案无关联。上诉人向本院提交四份证据：湖南益佳建设监理有限公司的证明，交房名单，入住申请书、应诉通知书等拟证实物管公司管理的房屋未通过竣工验收也未办理局竣工备案，已经领取房屋钥匙的仅有29户，其余未完成交房。本院经审查认为，被上诉人提交的该组证据与本案无关，本院依法不予采信。上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院依法不予采信。本院二审经审理，确认一审查明事实。本案的争议焦点：上诉人诉请的792660.96元是否构成不当得利，应否由被上诉人返还。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”，据此,不当得利请求权构成要件有三:一是一方获得利益;二是一方获益无法律根据;三是一方获益致使对方遭受损失，即获利与损失之间存在因果关系。具体到本案，首先关于物业费的问题。上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业服务委托合同》第七章第二条约定“纳入物业管理范围，达到交房标准和条件，因甲方原因未按时交房的物业，其物业服务费由甲方全额缴纳给乙方”，对该条的理解，上诉人（甲方）认为达到交房条件必须是业主已经入住，被上诉人（乙方）认为达到交房条件仅需房屋完成出售即可。对此本院认为，该合同条款即是对“空置房”物业费由谁缴纳的问题存在理解上的不同。但因上诉人并未提交充分的证据证实已完成交房和空置房的面积，从而不能证实目前一共需要缴纳的物业费总金额，即不能证实“被上诉人一方获益”，故根据“谁主张谁举证”的原则，上诉人应当对此承担举证不能的不利后果。其次关于公共区域水电费、电梯检查费及公共维修材料费的问题。因上诉人在二审中称仅有其单方制作的项目明细表予以证实，并无相应的支付凭证或被上诉人认可的票据支撑，故对于上诉人认为该笔费用构成不当得利的理由，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11728元，由上诉人贵州鸿然达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 玉审 判 员  洪 云审 判 员  陈雯贞二〇二一年九月六日法官助理  周愿垚书 记 员  李 倩