贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2873号上诉人（原审原告）：杨莉，女，1989年12月7日出生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。特别授权委托诉讼代理人：惠天艺，系贵州勤维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。一般授权委托诉讼代理人：石镇，系贵州黔鹰（南明）律师事务所律师。上诉人杨莉因与被上诉人六盘水实地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2021）黔0201民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨莉上诉请求：1、请求撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2021）黔0201民初30号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认为被上诉人将未竣工房屋交付给上诉人使用属于适用法律错误。根据《民法典》第146条、153条的规定，被上诉人具有规避法律的故意，法院认定被上诉人在未取得商品房竣工验收备案表且在上诉人不知晓被上诉人未取得商品房竣工验收备案表的情形下收房装修，被上诉人方本身就是欺诈行为且根据《中华人民共和国民法典》第七百九十九条、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条，同时结合双方的商品房买卖合同第十四条的约定，可以明显看出被上诉人将没有取得竣工验收备案表的房屋交付给买受人使用违反的是法律禁止性规范，同时也是符合民法典以合法形式掩盖非法目的，被上诉人交付的房屋的确是法律明令禁止交付的房屋同时至今未取得竣工验收备案表无法具备交付条件已构成根本性违约；二、即便房屋交付，被上诉人依然违反了双方签订的商品房买卖合同第二十二条第3款，出卖人应当在2020年5月30日将商品房的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；同时约定逾期180天的，买受人有权利退房；同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，截止今日，被上诉人因无法取得竣工验收备案表等相关证书，无法具备交付条件也无法办理商品房转移登记的有关文书已构成根本性违约，上诉人当然有主张解除合同并要求赔偿损失的权利。六盘水实地房地产开发有限公司辩称，一、上诉人认定事实和适用法律错误。1、上诉人所指的2020年5月30日系《商品房买卖合同》第二十二条第3款约定的取得所有权初始登记，并将办理商品房转移的有关文书交付给上诉人的时间，而并非双方约定办理不动产登记的日期，况且该条款其后已被双方签订的附录三《委托办理权属登记协议书》第二、第四条所变更，变更为了被上诉人向不动产登记部门交付资料，交付的时间为条件成就之日起270日内，且附录三也并未约定“未办理产权登记而解除合同”的条款。另《委托办理权属登记协议书》的条款通过有别于其他条款的字体进行了明示，该条款本身并不存在理解方面的困难或歧义，也并非格式条款。2、《商品房买卖合同司法解释》第十五条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。根据该条文表述，只有当合同双方明确约定在办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因出卖人的原因导致买受人无法办理所有权登记，该合同应当解除；或者符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的情形，合同应当解除。而同时《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府公司行政管理部门责令停止房地产开发经营活动……”本案中，合同既未明确约定“未办理产权登记而解除合同”的条款，被上诉人也不是“未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营”的情形，故不能适用该规定解除合同，否则与民法典保护交易安全和维护社会经济秩序稳定的立法目的及相关司法解释的精神相悖。二、未取得竣工验收合格证明文件而交房违反的系管理性禁止规范，并非效力性禁止规范，答辩人已向原告履行了交房义务，原告现已实际占有并使用该房，已达到双方订立合同的目的。根据最高人民法院颁布的《合同法》司法解释（二），“强制性规定”，是指效力性强制性规定。与之相对的则是管理性强制性规定，民事法律行为违反管理性强制性规定，并不当然无效。管理性禁止规范的目的是为了实现管理需要而设立的，是为了限制行为主体资格，并不指向法律行为本身，违反管理性禁止规范，所受到的应当是刑事和行政处罚责任，并不导致民事法律行为的变更。原告以答辩人未取得竣工验收合格证明为由请求解除与答辩人签订的《商品房买卖合同》系根据《建筑法》及《城市房地产经营管理条例》的相关规定来主张的，而该相关规定却是管理性禁止规范，答辩人即使有违反有关管理性禁止规范的行为，应当受到的系行政机关的处罚，并不指向民事法律行为本身。因此，答辩人未取得商品房竣工验收合格证明的交付行为，并不必然导致其与原告的交房行为无效。本案中，由于原告在2020年4月3日、4月5日分别在《入住登记表》、《物业及资料移交书》等交房文书中签字并接收房屋，当事人对此无另行约定的情况下，答辩人已向原告履行了交付房屋的义务，原告以此为由要求答辩人承担违约责任和解除商品房合同应当不予支持。三、民法以意思自治为原则，保护交易安全和稳定。答辩人与原告之间的关系，是平等主体之间的民事关系。答辩人未经验收即交付的行为，导致的是行政而非民事责任。原告具有完事民事行为能力，其签订《入住登记表》、《物业及资料移交书》等交房文书的行为系基于真实的意思表示，在没有证据证明其签订时存在胁迫、重大误解等导致民事行为无效的情形的情况下，应当认为此法律行为有效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。杨莉向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令解除原被告双方于2018年6月14日签订的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院判令被告返还原告购房款960415元及房屋维修基金12217.05元，并支付违约金144062元，以上合计：1116694.05元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月11日，原告杨莉意向购买六盘水实地开发有限公司开发的钟山区明湖路北侧六盘水碧桂园（二期）58号楼二单元802室房屋，并于当日向被告支付定金10000元。2018年6月14日，原告杨莉作为买受人与被告六盘水实地房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1806140031）及《补充协议》，合同约定：买受人向出卖人购买其开发的钟山区明湖路北侧六盘水碧桂园（二期）58号楼二单元802室房屋（建筑面积为143.73平方米，套内面积为115.04平方米），单价为每平方米8348.53元，总价款为960415元。付款方式及期限：贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付收起房款290415元，余款670000元以银行按揭支付。出卖人应当在2019年11月30日向买受人交付该房屋。交房逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。第十四条第二款第三项约定：房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查该商品房之次日其日内复制修复，并承担修复费用，由此产生的逾期交付之日由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期定期存款基准利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。第十八条约定：（一）出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房。……（二）出卖人承诺：……6、如交付的该商品房不符合工程质量规划，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）（3）方式处理：（1）及时更换、重做、修理；（3）房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还全部已付款。《补充协议》约定：“如买受人选择合同第八条第3种按揭付款方式的，买卖双方一致同意修改为按如下约定方式支付：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.24%给出卖人，即290415元整，买受人必须于2018年7月14日前，付该商品房总房价款的69.76%给出卖人，即700000元整。关于该商品房的交付条件，买卖双方一致同意将合同第十一，第（二）款的约定变更，按本款约定履行：该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房面积实测技术报告书作为交付条件。相关基础配套设施的交付条件以本条第（二）款约定为准。”2018年6月14日，原告向被告支付购房首付款280415元及支付物业专项维修基金12217.05元；2018年12月5日，原告向被告支付购房款670000元。2020年4月3日，原告杨莉在《入住登记表》《碧桂园物业及资料移交书》《六盘水碧桂园收楼费用确认表》《居民客户供用电协议》上签字；于2020年4月5日在《业主装饰装修资料目录》《碧桂园物业装饰装修承诺书》《（住宅/商铺）临时装修消防安全责任书》上签字。原告装饰装修申报内容为：拆地板、强刷漆、封阳台。后原告对屋内墙面刷漆、封闭阳台，地板拆除后重新贴地板。涉案房屋于2020年10月14日在六盘水市不动产登记中心登记备案，不动产证号为：黔（2020）钟山区不动产证明第0005269号。2020年12月3日，原告杨莉向被告发出解除商品房买卖合同的函，被告于2020年12月7日向原告发出《关于58-2-802户业主要求解除的函件的回复》，内容为：经查询，您已于2020年4月3日自愿办理收房手续，于6月份进行二次装修完毕并已入住，不符合合同约定的退房条件。原告通过政府服务热线向六盘水市住房和城乡建设局反馈碧桂园二期房屋质量有问题、违规交房，该局答复：经其核实，房屋质量问题基本属实，并要求六盘水碧桂园二期房开商对存在质量问题限期整改，房开公司承诺2020年8月15日前整改完成，经六盘水市住房和程序建设局于2020年8月31日取证，该公司未按照要求整改到位并且未取得竣工验收备案表已违规交付使用，该局将相关情况函告六盘水市城市综合执法局。现原告以所交付房屋经多次维修仍存在严重影响正常居住的质量问题为由，诉至法院。一审法院认为，原告杨莉与被告六盘水实地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。原告按合同约定全面履行了付款义务后，被告六盘水实地房地产开发有限公司应当在合同约定期限内将符合约定条件的房屋交付给原告杨莉。被告通知原告接收房屋后，原告杨莉于2020年4月3日实际接收了房屋，并对屋内部分装修进行改动，应视为交房条件已经成就。虽然该房屋在交付时尚未取得竣工验收合格证明，但原告可以根据《商品房买卖合同》的约定，要求被告予以出具，否则可以拒绝接收房屋。现原告接收房屋后进行了部分装修，应当视为对被告交房行为予以认可。原告主张所交付房屋经多次维修仍存在严重影响正常居住的质量问题，现其提交的证据虽能证明该房屋存在质量问题，但不足以证明质量问题经修复后或多，维修仍存在严重影响正常居住使用的情况，故对其所提解除双方签订的《商品房买卖合同》及返还购房款、房屋维修基金并支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》之规定，判决如下：驳回原告杨莉的全部诉讼请求。案件受理费14850元，由原告杨莉负担（原告杨莉已预交）。二审中，上诉人杨莉未向本院提交证据。被上诉人六盘水实地房地产开发有限公司向本院提交如下证据：证据一：贵州省建设工程竣工规划认可证、特殊建设工程消防验收意见书，拟证明案涉房屋已经通过消防验收并取得了规划许可。上诉人杨莉质证认为，对该证据的三性不予认可，因被上诉人未在规定的举证期内提交，竣工规划认可证及消防验收意见书均是在2021年7月才取得，同时，规划认可证是竣工验收备案表的前提条件之一，该证据可以证明被上诉人至今未取得竣工验收备案。该组证据可以证明案涉房屋已取得建设工程竣工规划认可及消防验收意见书的事实，对上述证据的三性本院予以确认。证据二：《贵州省住宅专项维修资金专用收据》，拟证明被上诉人收取的维修基金12217.05元系代住建部门收取，被上诉人并非退还维修基金的主体。上诉人杨莉质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，但如果合同解除，被上诉人应当配合我方进行退费办理。该组证据可以证明上诉人已将收取的物业专项维修基金代为缴纳的事实，故对其三性本院予以确认。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺在2020年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办商品房转移登记的有关文书交付给买受人。并对逾期办理的违约责任进行了约定，其中对出卖人不能在约定日期起180日以后，交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任约定为“双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第七条对逾期交付责任约定为“买卖双方一致同意对合同第十三条进行以下补充和变更：1、买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定选择解除合同的，买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人，买受人逾期未通知的，则视为买受人同意继续履行合同。2、买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。”《商品房买卖合同》附录三《委托办理权属登记协议书》中约定由买受人委托出卖人办理所购房屋的权属登记事宜，对权利义务约定为“二、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交买受人或房地产管理部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项：2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房屋所有权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明、登记申请书等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、己完成本协议第一条第2款约定事项。三、出卖人于领取该商品房的《房屋所有权证》（以出卖人在产权登记部门领取该商品房的《房屋所有权证》的签收日期为准）起210天内，将办理该商品房《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交买受人或房地产管理部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《国有土地使用证》所需的税费代缴给相关部门。……”。2018年9月11日，上诉人将被上诉人支付的物业专项维修基金12217.05元转交至六盘水市，但上诉人至今未将交费收据转交被上诉人。再查明，上诉人因被上诉人房屋存在质量及违规交房等问题于2020年8月26日向六盘水市政务服务中心进行投诉，并于2020年8月28日向六盘水市住房和城乡建设局申请政府信息公开，六盘水市住房和城乡建设局于2020年9月18日向上诉人进行书面答复。2020年12月3日上诉人以案涉房屋逾期交房等问题为由于向被上诉人发出《关于解除的函》，被上诉人对此进行书面回复并以上诉人自愿办理收房手续为由不同意案涉合同解除。被上诉人就案涉房屋分别于2021年6月17日取得六盘水市自然资源局颁发的《建设工程竣工规划认可证》，于2021年7月2日取得六盘水市住房和城乡建设局颁发的《特殊建设工程消防验收意见书》。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人要求解除案涉合同并返还已支付购房款项和违约金的主张应否予以支持。上诉人以被上诉人存在逾期交房和逾期办理不动产初始登记的理由主张解除案涉《商品房买卖合同》。根据合同及《补充协议》的约定，双方对房屋交付时间、交付条件、逾期交付房屋的违约责任及基于逾期交房所产生的合同解除权的行使时间进行了约定，被上诉人实际交付案涉房屋时并未达到合同约定的交付条件，虽被上诉人与上诉人实际办理了房屋交付手续，但通过现有证据并不能证明上诉人系在认可其知晓且同意在案涉房屋不具备合同约定的交付条件的情况下办理房屋交付手续，房屋是一种特殊的买卖标的物，其是否存在质量问题并不能于收房时即了解，且案涉房屋系装修好的房屋，不能苛求上诉人于交房时即全面验收房屋的质量，结合上诉人收房后很快即向有关部门反映房屋质量问题，后有关部门亦确认所反映的质量问题存在的情况，应认定被上诉人是在房屋不具备合同约定的交付条件且未取得上诉人认可的情况下办理的房屋交付，该交付行为不应认定为合同约定的房屋交付。但在行政主管部门对上诉人进行政府信息公开答复时，上诉人就已经知晓案涉房屋不具备合同约定的交付条件，上诉人基于被上诉人逾期交付房屋行使合同解除权的时间已经超过双方补充协议中约定的“解除条件成就之日起15日内书面通知出卖人”的约定，上诉人基于被上诉人逾期交付房屋所享有的合同解除权已经超过双方约定的合同解除权的行使时间，上诉人的该解除权已经消灭。根据双方关于办理房屋所有权初始登记的约定，被上诉人应在2020年5月30日取得案涉房屋的所有权初始登记，并根据《委托办理权属登记协议书》的约定由被上诉人代为提交办理不动产转移登记手续的资料。但被上诉人至今未取得初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，虽双方并未对逾期办理不动产初始登记情形下的合同解除权进行约定，但办理房屋不动产初始登记是办理不动产转移登记的必经程序，且初始登记的办理亦是被上诉人的合同义务，被上诉人至今未取得不动产初始登记的行为应认定上诉人基于此享有合同的法定解除情形，对上诉人主张解除包含《补充协议》等附件在内的案涉《商品房买卖合同》的诉请本院予以支持。案涉合同解除后，被上诉人应当退还上诉人全部已付购房款项，对上诉人要求被上诉人退还购房款960415元的诉请本院予以支持。对上诉人支付的物业专项维修基金12217.05元，因被上诉人已代为向六盘水市进行了缴纳，被上诉人不承担返还义务，上诉人可在合同解除后另行主张相关权利。对上诉人要求被上诉人支付违约金136467.75元的诉讼请求，因双方并未对逾期办理初始登记所导致合同解除的损失赔偿进行约定，结合本案实际，对被上诉人应承担的违约赔偿金本院以960415元为基数，按年利率3.85％，从本判决确定的被上诉人应承担款项返还之日起计算至被上诉人实际返还款项之日止。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2021）黔0201民初30号民事判决；二、解除上诉人杨莉与被上诉人六盘水实地房地产开发有限公司于2018年6月14日签订的《商品房买卖合同》；三、被上诉人六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人杨莉支付的购房款960415元，（如被上诉人未按上述期限履行，则需以960415元为基数，按年利率3.85％，承担从判决履行期限届满至款项返还之日止的违约金）；四、驳回上诉人杨莉的其余诉讼请求。如被告六盘水实地房地产开发有限公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14850元，二审案件受理费14850元，以上合计29700元，由上诉人杨莉负担2892元，被上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担26808元。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年九月二十四日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹