上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初11806号原告：上海江瑞企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吴元勇，执行董事。委托诉讼代理人：王俊香，女。被告：上海璠骋企业管理咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人：潘彪，执行董事。委托诉讼代理人：何怀礼，男。被告：潘彪，男，1962年6月27日出生，汉族，住上海市松江区。两被告共同委托诉讼代理人：王玉龙，上海市志君律师事务所律师。原告上海江瑞企业管理有限公司与被告上海璠骋企业管理咨询有限公司（以下简称璠骋公司）、潘彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、两被告的委托诉讼代理人及被告潘彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海江瑞企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告璠骋公司与原告签订的《房屋租赁合同》于2021年1月6日解除；2．判决被告璠骋公司支付原告2020年12月16日至2021年1月6日期间的租金29，824.08元；3．判决被告璠骋公司支付原告2020年12月16日至2021年1月6日期间的物业费3，733.51元；4．判决被告璠骋公司支付原告电费6.68元；5．判决被告璠骋公司支付给原告的保证金92，791.82不予退还；6．判决被告璠骋公司支付原告违约金123，702.15元；7．判决被告璠骋公司支付原告2019年10月8日至2019年10月15日期间的免租期租金10，845.12元；8．判决被告璠骋公司补足原告疫情减免租金65，460.80元；9．判决被告潘彪对被告璠骋公司上述债务承担连带责任。审理中，原告撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2019年，原告与陈某就上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋签订了《“超级办公室”办公服务合同》，约定陈某向原告承租该房屋，合同期限自2019年10月8日至2021年10月7日，服务费每月41，234.05元，物业费每月5，161.86元，押贰付壹。2019年10月29日，原告、陈某及璠骋公司签订补充协议，约定合同中陈某的权利义务转让给璠骋公司，由璠骋公司继续履行合同的内容，并承担违约的后果。2020年原告与璠骋公司签订补充协议，约定因疫情原因，原告愿意减免璠骋公司2020年4月16至2020年6月15日期间的租金、物业费共计65，460.80元，但若璠骋公司在合同期间违约，则需要向原告补足减免的费用。2021年1月6日，璠骋公司突然向原告提出要求提前退租，并要求原告退还保证金，原告告知璠骋公司相关的违约后果后，璠骋公司均不愿意承担，双方未能就解约事宜达成一致意见。潘彪作为璠骋公司的唯一股东，应对璠骋公司的债务承担连带责任。故原告诉至法院，请求判如所请。璠骋公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方已于2021年1月6日协商解除了租赁合同，原告同意璠骋公司用保证金冲抵欠付的费用，故璠骋公司不存在欠费，亦不存在违约行为，璠骋公司无需承担违约责任。诉请2、3的费用确实没有支付，但璠骋公司经营困难，无力支付。原告无权没收保证金，要求原告返还保证金。即使被告构成违约，原告主张的违约金过高。关于免租期租金减免系陈某使用房屋期间享受，璠骋公司没有享受过免租期权益，故不应补缴免租期租金。即使需要补缴，应按未履行期限和合同期限比例补缴。根据国家政策，疫情期间应该给予租金减免，故不同意补缴疫情减免的租金。潘彪辩称，2020年7月潘彪才成为璠骋公司的法定代表人，开始接手璠骋公司，2020年10月公司经营出现困难，潘彪并没有参与公司管理，亦未取得过工资或分红，故潘彪不应当承担连带责任。本院认定事实如下：2019年9月27日，原告（管理方、甲方）与陈某（入驻方、乙方）签订《“超级办公室”办公服务合同》（合同编号：XXXXXX），约定：甲方向乙方提供上海市徐汇区XX路XX号XX室（以下简称涉讼房屋）作为乙方办公使用，同时甲方为入驻方提供物业等配套服务。服务期限自2019年10月8日至2021年10月7日。入驻搬迁期自2019年10月8日至2019年10月15日止，乙方在入驻搬迁期内除免交服务费外，仍应向甲方交纳应付之物业管理费、水电费以及其它所有应由乙方自负的各项费用。乙方入驻该办公区域与对应服务费用为41，234.05元／月，该服务费按1个支付月度为支付周期，以后乙方应提前10日（即每月15日）支付下期服务费，按先付后用的原则。乙方入驻该办公区域物业管理费为每月5，161.86元，该物业管理费按1个支付月度为支付周期，以后乙方应提前10日（即每月15日）支付下期物业管理费，按先付后用的原则。甲、乙双方约定，乙方应于本合同签署后贰天向甲方交付办公服务保证金，保证金为2个月的服务费和物业管理费，即92，791.82元。服务期内，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同的，甲方有权没收保证金，同时乙方应按叁个月服务费标准向甲方承担违约金。服务期内如因乙方原因导致本合同提前解除的，本合同解除之日起五日内乙方应向甲方补足入驻搬迁期内免收的服务费。2019年10月18日，璠骋公司注册成立，类型为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为陈某。2019年12月2日，原告（甲方、出租方）、陈某（乙方、承租方）、璠骋企业（丙方、受让方）签订《补充协议》（以下简称补充协议一），约定：甲、乙、丙三方经过友好协商，就甲、乙双方签订的约定由乙方承租甲方位于涉讼房屋的《房屋租赁合同》合同编号：XXXXXX（以下简称“租赁合同”）项下承租方变更事宜达成以下补充协议。自本补充协议签订之日起，甲、乙、丙三方同意，乙方作为承租方在《租赁合同》项下的所有权利义务整体转让给丙方。甲方与丙方双方均同意按照《租赁合同》的有关规定，继续履行《租赁合同》项下出租方和承租方的权利和义务。且丙方已明确全部审阅租赁合同完毕，在合同期内如有违约，丙方按合同约定向甲方补足乙方的免租期租金并承担其它违约责任。2020年，原告（甲方、出租方）与璠骋公司（乙方、承租方）签订《补充协议》（以下简称补充协议二），约定：由于疫情影响，甲方同意给乙方减免部分费用，2020年4月16日至2020年5月15日减免32，730.40元，2020年5月16日至2020年6月15日减免32，730.40元。乙方享受费用减免的条件是正常履行《服务合同》，若乙方在合作期间严重违约或者因乙方原因导致合同提前解除的，乙方仍应支付减免的费用，不享受减免的条件并承担相应的违约责任。2020年7月6日，璠骋公司法定代表人及股东由陈某变更为潘彪。自2020年12月15日起，被告未再支付租金、物业费。2021年1月6日，璠骋公司向原告提交《退租申请书》，内容大意为由于疫情原因公司经营困难，申请解除合同，申请给予免责处理，并希望原告退还押金92，791.82元。原告告知璠骋公司解约将承担违约责任。当日，原告收回涉讼房屋。嗣后，原告要求璠骋公司支付相关费用无果，遂诉至本院。审理中，双方确认合同于2021年1月6日解除，但双方就解约方式各执一词。原告认为因被告中途擅自退租，其按约行使解除权导致合同解除，原告未放弃追究被告违约责任；璠骋公司则主张是双方已就合同解除达成一致意见，璠骋公司无需再承担违约责任。原告为证明其主张，出示其员工与璠骋公司员工潘某、何怀礼的微信聊天记录及2021年1月6日张贴在涉讼房屋上的公函。璠骋公司认为，原告出示的微信聊天记录不完整，双方曾就合同解除达成一致意见，但其后原告又称要追究被告违约责任，公函在被告搬离后张贴在涉讼房屋处，被告未见过。原告为证明其损失，提交房屋出租给璠骋公司向中介公司支付的佣金凭证以及璠骋公司搬走后房屋再次出租给他人所支付的佣金凭证。被告对此不认可。璠骋公司提供银行业务回单，拟证明潘彪进入公司后，公司已陷入经营困难，潘彪没有取得任何分红，两者未产生财产混同。原告认为银行回单仅为公司部分流水，无法证明璠骋公司经营状况。原告称涉讼房屋系从房屋权利人承租而来，疫情期间，涉讼房屋权利人减免了原告5、6月的租金共计65，460.80元。收回涉讼房屋后，原告于2021年2月1日将涉讼房屋重新出租，但新租客自2021年3月18日才开始支付租金。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的《超级办公室办公服务合同》、补充协议一、补充协议二、退租申请书、公函、微信聊天记录、银行业务回单等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或者解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与陈某及璠骋公司就涉讼房屋签订的《超级办公室办公服务合同》及补充协议等均系各方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效。璠骋公司替代陈某成为涉讼房屋承租人，故原告、璠骋公司均应恪守上述协议，切实按约履行。但璠骋公司在合同履行过程中要求提前退租，单方终止合同的履行，其行为构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。璠骋公司辩称合同解除系双方协商一致的结果，但璠骋公司对其主张的事实却未能提供确实而充分的证据予以证明，本院对此无法采信。璠骋公司的行为构成违约，原告有权行使合同解除权。对于合同解除日期，双方在审理中达成一致意见为2021年1月6日，本院对此予以确认。对于原告主张的租金及物业费，璠骋公司抗辩由保证金抵扣，但合同对此未有约定，璠骋公司亦未提供证据证明原告同意保证金抵扣，璠骋公司的抗辩意见本院无法采信。原告要求璠骋公司支付2020年12月16日至2021年1月6日期间的租金及物业费，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于保证金及免租期租金，合同因璠骋公司违约而解除，原告依据合同约定要求没收保证金并要求璠骋公司支付免租期租金的诉讼请求，具有合同及事实依据，本院对此予以支持。对于原告主张的解约违约金，璠骋公司认为过高，请求予以调整。对此，根据相关法律规定，约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。上述法律规定的目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。本案中，对于璠骋公司的违约行为原告已经主张了没收保证金、免租期租金等，且已得到法院支持，原告的相应损失已经得到一定的弥补。原告在此基础上再行主张相当于三个月租金的违约金，显属过高。为此，本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，同时考虑到违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将该项违约金调整为一个月租金金额41，234.05元。关于疫情减免租金，根据补充协议二的约定，璠骋公司享受费用减免的条件是正常履行《服务合同》，若璠骋公司在合作期间严重违约或者因乙方原因导致合同提前解除的，璠骋公司仍应支付减免的费用，不享受减免的条件并承担相应的违约责任。现服务合同因璠骋公司提前退租构成违约而解除，原告据此要求璠骋公司支付减免的租金的诉讼请求，具有合同及事实依据，本院对此予以支持。潘彪系璠骋公司的唯一股东，根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现潘彪未能就公司财产独立于其自己的财产提供确实而充分的证据予以证明，故原告要求潘彪就璠骋公司的上述债务承担连带责任，具有法律依据，本院予以支持。虽然本院酌情对原告主张的违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，而且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海江瑞企业管理有限公司与上海璠骋企业管理咨询有限公司就上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋签订的《“超级办公室”办公服务合同》、《补充协议》于2021年1月6日解除；二、上海璠骋企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海江瑞企业管理有限公司2020年12月16日至2021年1月6日期间的租金29，824.08元；三、上海璠骋企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海江瑞企业管理有限公司2020年12月16日至2021年1月6日期间的物业费3，733.51元；四、上海璠骋企业管理咨询有限公司已交付上海江瑞企业管理有限公司的租赁保证金92，791.82元不予退还，由上海江瑞企业管理有限公司予以没收；五、上海璠骋企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海江瑞企业管理有限公司违约金41，234.05元；六、上海璠骋企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海江瑞企业管理有限公司免租期租金10，845.12元；七、上海璠骋企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海江瑞企业管理有限公司减免租金65，460.80元；八、潘彪对上述第二、三、五、六、七项判决主文确定的上海璠骋企业管理咨询有限公司的付款义务承担连带清偿责任；九、驳回上海江瑞企业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3，098元，由被告上海璠骋企业管理咨询有限公司、潘彪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊法官助理  胡歆婷书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。