新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民事判决书（2021）新02民终448号上诉人（原审原告）：王新旗，男，1970年5月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。    委托诉讼代理人：尹秀荣，新疆尹秀荣律师事务所律师。    上诉人（原审原告）：鲍艳华，女，1979年10月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。    委托诉讼代理人：尹秀荣，新疆尹秀荣律师事务所律师。    被上诉人（原审被告）：马红，女，1980年9月25日出生，回族，系克拉玛依阿帝烧烤经营者，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。    被上诉人（原审被告）：张安清，男，1972年11月14日出生，汉族，现羁押于乌苏监狱。    上诉人王新旗、鲍艳华因与被上诉人马红、张安清房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2020）新0203民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭不公开开庭进行了审理。上诉人王新旗之委托诉讼代理人尹秀荣、上诉人鲍艳华及其委托诉讼代理人尹秀荣，被上诉人马红、张安清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    王新旗、鲍艳华上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，即：1．判令马红、张安清支付租赁费390，000元、利息26，910元、违约金78，000元；2．本案保全费2720元、诉讼保险费880元由马红、张安清负担。事实与理由：王新旗、鲍艳华根据克拉玛依市人民政府【2003】10号、22号、24号、31号等系列《关于西郊水库景区开发有关问题的会议纪要》要求，相应克拉玛依市旅游局的号召，进驻阿依库勒水库景区。景区管委会于2003年7月牵头土地、规划部门会同新疆金文测绘公司对入住商户的区域面积进行划分并绘制了经营范围图，王新旗、鲍艳华按要求在指定位置加盖了蒙古包等设施，后管委会会同供水、供电部门解决了上述设施的水电供应，故王新旗、鲍艳华修建的房屋系经克拉玛依市政府批准的临时建筑。马红、张安清承租案涉场地和设施后，按政府规划要求开办农家乐，无须办理证照，且其自2014年至2019年一直处于经营状态，应当按照约定缴纳租金。一审法院未查明案件事实，导致判决结果错误。    马红、张安清辩称，一、对克拉玛依市人民政府【2003】10号、22号、24号、31号等系列《关于西郊水库景区开发有关问题的会议纪要》要求认可，但因王新旗、鲍艳华出租房屋时未提交房屋的产权信息，导致无法办理餐饮的营业执照。且王新旗、鲍艳华交付的房屋没有水电，也不符合用于餐饮的用途。二、马红、张安清入驻案涉房屋后即进行装饰装修，投资资金80万左右，现房屋被政府相关部门认定为违章建筑而拆除，导致马红、张安清投入的款项无法得到补偿，相应的责任应当由王新旗、鲍艳华承担。    王新旗、鲍艳华向一审法院起诉请求：1．判令马红、张安清支付租赁费390，000元、利息26，910元、违约金78，000元；2．本案保全费2，720元、诉讼保险费880元由马红、张安清负担。    一审法院认定事实：2014年6月1日，王新旗、鲍艳华作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的马红、张安清签订《地产租赁合同》，载明“第一条基本情况。甲方地产坐落于克拉玛依区西郊水库北侧，木头房子一间。第二条租赁用途。该地产用途仅为餐饮经营。除双方另有约定外，乙方不得任意改变用途。第三条租赁期限。租赁期限自2014年6月1日至2019年10月1日。第四条租金。2014年6月1日-2017年6月1日为每年8万元整，2017年6月1日-2019年10月1日为每年10万元整。第五条付款方式。乙方按半年支付租金给甲方。”合同还就其他事项进行了约定。双方均认可涉案租赁房屋为西郊水库“雅丹风情园”，有蒙古包8个、木头房子1间，砖房1间、砖房一排。涉案建筑未办理规划、用地等相关手续。相关政府部门于2019年11月7日发布《关于开展违法建设整治的通知》，涉案房屋后被拆除。另查，鲍艳华在马红、张安清持有的《地产租赁合同》落款下方空白处标注“2014年6月5日付款叁万元整。”2014年11月12日鲍艳华出具收条，载明“今收雅丹风情园租金贰万元整”。2015年10月19日，鲍艳华开具收据2张，金额均为10，000元，并分别注明收款事由为“2014年承包费”“2015年承包费壹万元整欠柒万元整”。庭审中，经一审法院询问，王新旗、鲍艳华称已收取租金为50，000元，马红、张安清认为其实际已交租金为100，000元左右。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，法律事实发生在2021年1月1日民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用民法典施行前的法律和司法解释。本案的争议焦点为：王新旗、鲍艳华主张的各项费用及具体金额是否合法有据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋或未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王新旗、鲍艳华未提交证据证实涉案租赁房屋系按照建设工程规划许可证规定建设的房屋或经批准建设的临时建筑，故根据法律规定，双方签订的《地产租赁合同》为无效合同。虽然上述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但《中华人民共和国合同法》第二百一十六条对出租人基本义务规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方签订的《地产租赁合同》中明确约定马红、张安清租赁房屋的用途为餐饮经营，因涉案租赁房屋无合法产权证明，导致马红、张安清无法办理相关经营证照，不能使用涉案租赁房屋经营餐饮，即不能实现合同目的；且王新旗、鲍艳华作为出租方未履行“在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的基本义务。在此情况下，马红、张安清无法实现合同目的的情况下，王新旗、鲍艳华要求马红、张安清按照合同约定支付租金、逾期付款利息、违约金以及保全担保费，无事实和法律依据，依法不予支持。一审法院遂判决如下：驳回王新旗、鲍艳华的全部诉讼请求。    本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王新旗、鲍艳华为证实其主张，提交：1．克拉玛依市浩瀚绿洲环境工程建设有限公司（以下简称浩瀚绿洲公司）营业执照副本及税务登记证，结合一审中提交的新疆克拉玛依市浩瀚绿洲环境工程建设有限公司开发经营范围图，拟证实王新旗系浩瀚绿洲公司法定代表人，案涉租赁物系浩瀚绿洲公司开发；2．新疆克拉玛依市阿依库勒景观旅游及休闲事业总体规划，拟证实案涉租赁物系由克拉玛依市政府规划，作为游客的旅游休闲区使用；3．克拉玛依市人民政府办公室【2003】10号、22号、24号、31号会议纪要，拟证实涉案租赁物系政府鼓励企业作为农家乐进行投资，在完工之前是免各项费用并且无需办理营业执照。马红、张安清经质证，认为上述证据均系复印件，故对真实性不予认可。马红、张安清针对其抗辩主张未提交证据。    结合双方当事人的举证质证意见，对王新旗、鲍艳华出示的证据，本院经审核认定如下：1．对浩瀚绿洲公司营业执照副本及税务登记证，上述证据虽系复印件，但与本案查询的浩瀚绿洲公司工商信息一致，对该证据真实性予以确认。2．新疆克拉玛依市阿依库勒景观旅游及休闲事业总体规划系复印件，马红、张安清对该证据真实性不予认可，且该证据系对阿依库勒景区的总体规划，本案租赁物虽位于景区内，但总体规划中并未显示对本案租赁物的描述，故与本案不具有关联性，本院不予采信。3．因马红、张安清在答辩中认可克拉玛依市人民政府办公室【2003】10号、22号、24号、31号会议纪要相关内容，故对会议纪要真实性本院予以确认。但会议纪要未显示相关设施由浩瀚绿洲公司或王新旗、鲍艳华开发，亦未载明王新旗、鲍艳华的证明目的，故不能证实与本案的关联性，本院不予采信。    本案经二审审理，查明的事实与一审法院查明事实基本一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。    另查明，马红、张安清于1991年开始经营克拉玛依区阿帝烧烤。《地产租赁合同》签订前，王新旗、鲍艳华将案涉租赁物于2014年5月向马红、张安清交付，马红、张安清随即对上述设施进行装修施工，交付时房屋通水通电。一审庭审中，王新旗、鲍艳华主张利息计算方式为自2015年1月计算至2019年10月，按年利率4.25％计息。二审庭审中，双方当事人均确认《地产租赁合同》涉及总租赁费为440，000元。    为查明案件事实，本院依法向克拉玛依区自然资源局了解情况，其工作人员认可王新旗、鲍艳华一审中出示的《关于开展违法建设整治的通告》的真实性，并陈述案涉租赁物系在该通告下发之后拆除。    本院认为，首先关于法律适用问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。案涉租赁合同签订及履行均在民法典施行前，故应当适用当时的法律及司法解释的规定。王新旗、鲍艳华虽未取得案涉租赁物的合法所有权，但当事人对双方之间形成房屋租赁合同关系，且王新旗、鲍艳华已将租赁物实际交付马红、张安清占有使用均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：1．马红、张安清是否应当支付租赁费及利息，若应当支付，数额是多少；2．马红、张安清是否构成违约，若构成违约，是否应当支付违约金及违约金数额是多少。    关于第一个争议焦点，即是否应当支付租赁费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方均确认案涉房屋已被行政主管部门认定为违章建筑进行拆除，王新旗、鲍艳华作为案涉房屋的出租人，将未经批准的临时建筑与马红、张安清签订《地产租赁合同》，该合同应当认定无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承前析理，案涉《地产租赁合同》虽然无效，但王新旗、鲍艳华已将合同所涉租赁物移交马红、张安清，马红、张安清虽辩称租赁物不符合合同约定的使用目的，但未向王新旗、鲍艳华返还房屋，直至行政部门进行移除，故马红、张安清应当参照《地产租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费。关于占有使用费的数额，双方一致确认《地产租赁合同》总租赁费为440，000元，根据双方当事人在一审中出示的证据证实，马红、张安清于2014年6月5日向王新旗、鲍艳华支付租赁费30，000元，于2014年11月12日支付租赁费20，000元，又于2015年10月支付租赁费20，000元，故本院认定马红、张安清还应支付租赁费370，000元（440，000元-30，000元-20，000元-20，000元）。关于租赁费利息，《地产租赁合同》第五条付款方式约定“乙方（马红、张安清）按半年支付租金给甲方（王新旗、鲍艳华）”，但二审庭审中鲍艳华称其向张安清催要案涉租赁费时，张安清表示在合同期满后一次性付清，鲍艳华对张安清的主张予以认可。因此，该陈述应当认定为双方对租赁费付款时间的变更，即双方一致确认于合同履行期限届满之日（2019年10月1日）一次性支付租赁费。结合鲍艳华一审主张租赁费利息的计算时间为2015年1月至2019年10月，故对其利息的上诉请求本院不予支持。    马红、张安清辩称交付的租赁物没有水电，且因王新旗、鲍艳华无法提交相应的产权证书，导致无法经营，故不应当支付租赁费的意见，本院认为，首先，本案系房屋租赁合同纠纷，马红、张安清自1991年始从事餐饮经营，理应对所承包设施是否具有相应经营资质及营业条件尽到基本的注意义务。其次，从本案查明事实看，马红、张安清于2014年5月即接手案涉租赁物进行装饰装修，后双方于2014年6月1日签订《地产租赁合同》，说明马红、张安清对案涉地产及设施相关情况应当是明知或应知的，二人仍然愿意作为承租人履行《地产租赁合同》约定的义务，且实际占有使用。再次，一审庭审中，张安清认可王新旗、鲍艳华交付的房屋通水通电，后辩称《地产租赁合同》停水停电，但未提交证据予以证实，亦未提交证据证实其因不通水电问题向王新旗、鲍艳华进行主张或协商，王新旗、鲍艳华对其陈述不予认可。因此，对马红、张安清的该项抗辩意见，本院不予支持。    关于第二个争议焦点，即违约的认定及违约金计算问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。王新旗、鲍艳华作为出租人，依据《地产租赁合同》的约定主张马红、张安清承担违约责任，因《地产租赁合同》系无效合同，该合同自始无效，违约金条款依附于合同约定而存在，因此违约金条款亦因合同无效而失去约束力，故王新旗、鲍艳华据此主张违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。    关于保全费2，720元及诉讼保险费880元，因王新旗、鲍艳华在本案审理中并未申请保全，且诉讼保险费并非本案诉讼必须产生的费用，本院不予支持。    综上所述，王新旗、鲍艳华的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。经本院向克拉玛依区自然资源局核实，其工作人员陈述案涉房屋于2019年11月后拆除，该陈述作为占有使用费计算依据的新证据，导致一审法院认定事实错误，本院查清后予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：    一、撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初1728号民事判决；    二、被上诉人马红、张安清于本判决生效之日起十日内支付上诉人王新旗、鲍艳华占有使用费370，000元；    三、驳回上诉人王新旗、鲍艳华的其他上诉请求；    四、驳回上诉人王新旗、鲍艳华的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费4，361.82元，由上诉人王新旗、鲍艳华负担1，100.88元，被上诉人马红、张安清负担3，260.94元。二审案件受理费8，723.65元，由上诉人王新旗、鲍艳华负担2，201.76元，被上诉人马红、张安清负担6，521.89元。    本判决为终审判决。    本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。    审判长    李德明审判员    吴婷审判员    依力亚尔  乌马尔二〇二一年九月二十七日书记员    郭骁