北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9444号上诉人（原审被告）：北京鸿博瑞通投资管理有限公司，住所地北京市西城区莲花池东路甲5号院1号楼3层301-14。法定代表人：郭连存，执行董事。委托诉讼代理人：席剑锋，北京安峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京奥德宇物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北洼路4号办公楼F1-103。法定代表人：李靖宇，执行董事。委托诉讼代理人：宋春阳，北京市汇源律师事务所律师。上诉人北京鸿博瑞通投资管理有限公司（以下简称鸿博瑞通公司）因与被上诉人北京奥德宇物业管理有限公司（以下简称奥德宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初34815号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿博瑞通公司上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；判令被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：一审判决对于案件事实认定有误，判决结果损害了上诉人的合法权益，应依法予以改判。1、被上诉人未能提供符合质量标准的服务，上诉人不应按照合同约定的物业服务费标准付费。依据《物业服务合同》第二章“物业服务内容”的第三条至第十四条、《物业管理服务合同》第三章“物业服务质量”第十五条规定，被上诉人收取物业费的前提条件是其向上诉人提供了符合《商业物业管理示范大厦标准》质量规定的物业服务。被上诉人对其所提供的服务内容及服务质量负有完全的举证责任。本案一审过程中，被上诉人所提交的证据材料不能证明其完成了上述规定的全部物业服务内容，亦不能证明其所提供的服务达到了相应的标准。被上诉人应承担举证不能的不利后果。而通过上诉人所提交的白云时代大厦现场照片可以看出，被上诉人所提供的物业服务根本达不到《商业物业管理示范大厦标准》。在被上诉人的物业服务不符合合同约定的情况下，一审法院却判令上诉人按照合同约定的494640元标准向被上诉人支付物业费，缺乏必要的事实依据和法律依据，严重损害了上诉人的合法权益。2、在《物业管理服务合同》届满之前，物业服务费标准已经下调至每年41万元，上诉人不应按照原合同约定的物业服务费标准付费。在（2017）京0102民初25558号物业服务合同纠纷案件审理过程中，上诉人与被上诉人协商一致调整了物业服务费标准。2017年11月21日开的发票是551424.66元，实际支付物业费为409764元，余款冲抵了装修押金。其后，2017年7月9日至2018年7月8日期间，以及2018年7月9日至2019年7月8日期间的物业服务费均按照每年41万元来实际执行。合同期满，因针对物业服务费标准、服务质量、合同期限等主要合同内容未能达成一致，上诉人与被上诉人未曾续约，亦未签署新的合同。自2019年12月9日起，双方之间已经不存在物业服务合同关系。一审法院“依据公平原则以及本案具体情况，认定物业费标准仍参照原合同标准予以确定”，既无事实依据，亦无法律依据。3、依据《物业服务收费管理办法》之规定，在本案《物业管理服务合同》履行期限届满后双方未协商一致的情况下，被上诉人无权单方制定物业服务费标准并强加于上诉人。奥德宇公司辩称：认可一审判决，但请求二审法院改判支持奥德宇公司2021年2月3日至2021年7月8日的物业费，驳回上诉人的上诉请求。上诉人未能提供证据证明奥德宇公司提供的服务不符合标准，也没有证据证明奥德宇公司提供的服务不符合标准给上诉人造成了损失，因此其无权主张减免物业费。奥德宇公司作为整个白云时代大厦的物业服务公司，对上诉人承租的白云时代大厦1-3层享有物业管理权，同时作为开发商选聘的前期物业服务公司，白云时代大厦的商业办公6元每月每平方米的物业服务费标准不是由奥德宇公司确定。上诉人与奥德宇公司间的物业服务合同虽然于2019年12月8日到期，但上诉人的租赁合同到2027年才到期，其与房屋所有权人的租赁合同约定物业费由上诉人承担，上诉人又一直在使用物业服务，其应按照前期物业服务合同确定的物业费标准支付物业费，其没有任何理由拒交物业费。奥德宇公司从未与上诉人协商变更过物业费收费标准，奥德宇公司也无权变更物业费收费标准，奥德宇公司同意法院的调解和同意给予上诉人总价折扣后缴纳当年的物业服务，均是基于奥德宇公司当时的经营困难，急需资金运营，为了尽快收回物业费，因而对自己收费权利的自行处分，也是实践中物业公司收费的惯例，对自己收费权利的处分不等同于对物业费收费标准的调整，一次收费权利的处分也不等同于对日后收费权利的处分，这是完全不同的两回事。上诉人作为房屋承租人，并不是业主，不是业委会也不是业主大会成员，无权对物业费标准提出异议，其接受还是不接受物业费标准应在承租房屋时向房屋所有权人提出，其承租了该房屋就代表要接受该大厦的物业费标准。奥德宇公司向一审法院起诉请求：：1.鸿博瑞通公司支付2019年7月9日至2020年7月8日的物业服务费494640元，自2019年6月30日起按494640元金额每日千分之五支付违约金，直至付清。2.鸿博瑞通公司支付2020年7月9日至2021年7月8日的物业服务费494640元，自2020年6月30日起按494640元金额每日千分之五支付违约金，直至付清。3.鸿博瑞通公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月8日，奥德宇公司（乙方）、鸿博瑞通公司（甲方）签订了《物业管理服务合同》（以下简称物业合同），约定由奥德宇公司为鸿博瑞通公司租赁的位于北京市西城区莲花池东路甲5号白云时代大厦商业楼一层东南部、二层整层、三层中部区域面积共6870平方米房产资产提供物业管理服务，物业使用性质为商用商品房。鸿博瑞通公司向奥德宇公司每年交纳费用总计494640元，折合0.2元/日平米，首付日期2014年12月8日下付七个月。第二年物业费的缴纳从2015年7月9日开始提前10日按全年付费。乙方逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用千分之五收取违约金。合同委托管理期限，自2014年12月8日至2019年12月8日止。合同到期日双方无异议，本合同自动顺延。奥德宇公司为证明物业合同到期后，持续向鸿博瑞通公司租赁物业提供物业服务，提交以下证据用于证明：1、北京市电梯日常维护保养合同。2、消防系统保养合同。2、保安劳务服务合同。3、工程部维修记录本。4、白云时代大厦绿化带养护记录。5、奥德宇公司物业公司2019年度消杀记录。6、消毒工作记录表。鸿博瑞通公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，主张奥德宇公司提供的物业服务内容及质量未满足合同约定的标准，且双方物业费标准已调整为每年41万元。为证明其主张，鸿博瑞通公司提交以下证据用于证明：1、民事调解书、发票、付款回单及收据。2、2018年11月16日发票、付款回单。3、2018年12月11日发票、付款回单。4、现场照片14页。奥德宇公司对上述证据的真实性均予以认可，但不认可证明目的。主张之前调解、协商确认的物业费数额是基于奥德宇公司特定时期的让步，不能作为物业费确定标准。照片不能反映物业的相对位置，且基于物业工作的动态特性，无法证明奥德宇公司未提供物业服务。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同期限，合同虽然约定“合同到期日双方无异议，本合同自动顺延”，但经调查可知，鸿博瑞通公司曾连续按照每年41万的标准向奥德宇公司支付物业费，且奥德宇公司对此予认可。显然，鸿博瑞通公司不同意按照合同约定的494640元标准支付物业费的行为，已经构成对合同主要条款的异议，在鸿博瑞通公司提交的证据不足以证明奥德宇公司提供的物业服务不符合合同约定的情况下，法院认定双方在物业合同到期后形成事实上的物业服务合同关系，鸿博瑞通公司应支付相应的物业费。关于物业费标准，奥德宇公司虽然认可鸿博瑞通公司于个别年份减少物业费支付标准，但并不代表双方对于此后发生的物业费标准予以协议变更，法院根据公平原则以及本案具体情况，认定物业费标准仍参照原合同标准予以确定。另外，因双方系事实合同关系，对于未发生的物业费，奥德宇公司应另行向鸿博瑞通公司主张权利，本次诉讼以2021年2月2日（开庭日）计算物业费。关于违约金，涉案房屋系商业用途，因涉案物业合同已于2019年12月8日终止，鸿博瑞通公司仍应支付2019年7月9日至2019年12月8日欠付物业费的违约金，关于违约金数额，法院仍秉持公平原则，考虑奥德宇公司预期利益以及本案的具体情况，酌定违约金数额，并对奥德宇公司诉讼请求中的合理部分予以支持。综上，一审法院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、判决生效之日起七日内，北京鸿博瑞通投资管理有限公司给付北京奥德宇物业管理有限公司2019年7月9日至2021年2月2日物业费777872元；二、判决生效之日起七日内，北京鸿博瑞通投资管理有限公司支付北京奥德宇物业管理有限公司物业费违约金（以206776元为基数，自2019年7月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回北京奥德宇物业管理有限公司其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，奥德宇公司与鸿博瑞通公司签订的《物业管理服务合同》虽然已经于2019年12月8日到期，但根据奥德宇公司提交的相关证据以及法院查明的事实，可以认定奥德宇公司仍继续对涉案房屋提供物业服务。鸿博瑞通公司作为使用涉案房屋的主体，接受了奥德宇公司提供的物业服务，双方之间已经形成事实物业服务合同关系，鸿博瑞通公司应当相应履行交纳物业费的义务。鸿博瑞通公司虽主张奥德宇公司提供的服务质量不符合合同约定的标准，但其提交的证据不足以证明其所主张的质量不符合合同约定的具体情况，亦不足以证明原合同到期后奥德宇公司所提供物业服务质量存在明显下降。在此情况下，一审法院参照原合同标准确定鸿博瑞通应当支付的物业费数额，处理妥当，符合公平原则。一审法院根据鸿博瑞通公司欠付物业费情况，结合奥德宇公司的预期利益对其主张的违约金进行酌定，确定数额合理，本院亦不持异议。综上，鸿博瑞通公司基于物业服务质量问题，对一审法院确认的物业费标准提出异议的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，鸿博瑞通公司上诉称其曾连续按照每年41万的标准向奥德宇公司支付物业费，据此主张物业服务费标准已经下调至每年41万元。但在双方未明确就服务费调整问题协商并达成一致的情况下，奥德宇公司认可鸿博瑞通公司于个别年份减少物业费支付标准的行为不代表双方对于此后物业费标准的变更亦达成合意。本院对鸿博瑞通公司的此节上诉主张不予支持。综上所述，鸿博瑞通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10768元，由北京鸿博瑞通投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  蒋春燕审 判 员  施 忆二〇二一年九月二十九日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮