湖南省衡山县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0423执异24号案外人：龙光运，男，1968年8月5日出生，汉族，住衡东县。委托诉讼代理人：刘丰云，衡山县光大法律服务所基层法律服务工作者。申请执行人：眭富庭，男，1966年6月5日出生，汉族，住衡山县。被执行人：刘树仁，男，1967年12月14日出生，汉族，住衡东县。在本院执行眭富庭与刘树仁民间借贷纠纷一案过程中,案外人龙光运于2021年8月26日对执行被执行人刘树仁名下位于衡山县（房产号：湘（2019）衡山县不动产权第0002255号）住房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年9月16日举行了听证。案外人龙光运及其委托的诉讼代理人刘丰云、申请执行人眭富庭、被执行人刘树仁参加了听证。现已审查终结。案外人龙光运称：其与被执行人刘树仁于2015年1月1日签订了一份《购房协议》，约定刘树仁父子将工业园内一套住房以全款46万元的价格卖给案外人。其中定金20万元，刘树仁所欠26万元抵购房款。被执行人刘树仁向案外人出具《欠条》一份，双方房屋买卖关系成立。案外人善意取得房屋后进行了装修并实际使用，虽然未办理产权转移登记，但房屋客观产权属案外人实际所有。案外人认为，依法成立的房屋买卖合同，应受法律保护。申请执行人眭富庭申请法院查封或启动执行拍卖程序,刘树仁隐瞒房屋已出卖给案外人的事实真相的行为，严重损害了案外人的合法权益，给社会带来了极其不安定的因素和负面影响。综上，请求：一、依法撤销（2020）湘0423执恢231号《执行裁定书》;二、解除对位于衡山县住房的查封，停止拍卖。申请执行人眭富庭称：一、刘树仁与龙光运签订的购房协议为无效合同，理由有以下三点:1.购房协议的标的物是三楼，刘树仁以二楼交付对方，其标的物与实物不相符；2.刘树仁于2014年向他借款时将该楼房四楼以下一套住房抵押给他，到分房时确认为二楼，并把二楼房产证转交给他，并承诺2015年12月30日前，归还所有借款，如到期未归还，则本抵押房以住房2000元/平方米、门面3000元/平方米计价结算归还所有借款，也就是说该套房从分配之日就抵押给他了。刘树仁不能一房两卖；3.刘树仁与龙光运的购房协议签订日期是2015年1月1日，而他们13人合伙建房于2014年12月6日开工，到2015年6月底主体工程基本完成，房屋权益分配方案于2015年6月22日出台，在房屋权益未分配之前，房屋所有权为13人共有，刘树仁父子无权支配出售。二、2019年房屋落宗办证后，刘树仁再次恳求保留房子门面，承诺2019年8月15日前连本带息一次性归还我所有欠款。三、刘树仁关于申请执行人对其把房子卖给两个案外人知情的陈述不属实，他只知道刘树仁卖了一套房子，但是不知道将该房屋卖给龙光运的事实。被执行人刘树仁称：同意异议人提出的异议主张。1.卖房子的时候，房子还没有建好，被执行人以为自己能够分到3楼，所以协议约定将3楼卖给龙光运，后来房子建好分配的时候，被执行人抓阄分到2楼，龙光运对此表示接受；2.被执行人出售房屋的时候都通过了合伙人，申请执行人眭富庭对此知情；3.眭富庭主张房子抵押给了他，但实际上是其将房产证拿走，并非被执行人自愿把房子抵押给眭富庭。本院查明，眭富庭与刘树仁民间借贷纠纷执行一案，本院于2021年1月26日作出（2020）湘0423执恢231号执行裁定书，裁定查封刘树仁名下位于衡山县的房产，查封期限自2021年1月26日至2024年1月25日。2021年5月21日，本院作出（2020）湘0423执恢231号之一执行裁定，对上述房产进行拍卖。二次拍卖流拍后，本院于2021年8月10日作出（2020）湘0423执恢231号之二执行裁定，将被执行人刘树仁所有的位于衡山县的房产作价1000000元，交付申请执行人眭富庭抵偿民间借贷所欠款项。另查明，刘树仁、刘成（刘树仁的儿子）于2015年1月1日与龙光运签订《购房协议》，将其与眭富庭等人合伙正在建造的位于衡山县工业园内三楼的一套住房出售给龙光运。房屋建好后，刘树仁经抓阄未分配到三楼房屋，遂与龙光运协议将买卖标的房屋变更为其分得的二楼房屋。足以证明该二楼住房即坐落于衡山县的本案执行标的房屋。截至本案审查终结，刘树仁尚未为龙光运办理不动产权证。本院并查明，刘树仁在出售两套房屋之前于2014年10月10日和眭富庭签订《房屋抵押借款承诺》，确定以刘树仁名下位于工业园配套工程项目中两空门面、两套住房作抵押，刘树仁向眭富庭借款人民币70万元整，约定到期未还，则抵押房屋以住房2000元／平方米、门面3000元／平方米计价结算归还所有借款。上述事实，有本院发生法律效力的民事判决书、执行裁定书和案外人提交的《购房协议》《欠条》《收条》、证人冯某、罗某的证言以及申请执行人眭富庭提交的《房屋抵押借款承诺》等证据佐证，本院予以认定。本院认为，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。经查，龙光运系于2015年同刘树仁签订购房协议，约定刘树仁将本案执行标的房屋出售给龙光运。该购房协议系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。眭富庭主张刘树仁出售房屋之前已经将房屋抵押给自己，刘树仁没有处分权，不能一房二卖。本院认为，根据法律规定，即使在一房多卖且先签订的买卖合同已经实际履行并进行了不动产所有权变更登记的情况下，只要不存在法定的无效情形，数个买卖合同依然均合法有效。故眭富庭的该项主张不能成立，本院不予采纳。经查，协议签订后，龙光运以抵充债务的方式分两次支付了全部价款并实际占有了该房屋。听证中，两位证人的当庭证言与龙光运及刘树仁的陈述基本吻合，并与其他证据互相印证，形成证据锁链，足以证明上述事实。虽然《购房协议》约定的标的房屋是“地面上第三层”，但考虑到房屋当时尚未建好，当事人协商一致有权变更合同内容，且两位证人的证言对刘树仁与龙光运买卖房屋的来龙去脉、实际标的均进行了明确陈述，足以证明《购房协议》的实际标的房屋为衡山县。故《购房协议》约定的标的物与实际履行不一致并不影响对双方买卖房屋即本案标的房屋这一事实的认定。综上，龙光运在本院查封执行标的房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同、支付全部价款并实际占有该房屋，其买受房屋以后虽然没有办理过户登记，但系因刘树仁违约所致，并非其自身原因，故其异议主张符合法律规定，依法应予支持。龙光运并请求解除对该房屋的查封。本院认为，本案为执行异议审查，不宜直接解除对该房屋的查封。既然龙光运异议成立，本院自当另行作出解除查封的裁定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对刘树仁名下位于衡山县（房产号：湘（2019）衡山县不动产权第0002255号）住房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向衡山县人民法院提起诉讼。审 判 长  宋德中人民陪审员  彭江仁人民陪审员  罗金平二〇二一年九月二十三日法官 助理  李 娜书 记 员  欧坤焙校对责任人：宋德中打印责任人：欧坤焙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。因案外人提供担保解除查封、扣押、冻结有错误，致使该标的无法执行的，人民法院可以直接执行担保财产；申请执行人提供担保请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。