湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2957号上诉人（原审原告）：邹立，男，1986年9月8日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李望星，湖南岳州律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司，住湖南省岳阳城陵矶临港产业新区城陵矶片区联港路。法定代表人：邓若伦，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄作贤，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：殷伟，女，该公司营销部经理。上诉人邹立因与被上诉人湖南临港汽车城物流园投资开发有限公司（以下简称湖南临港汽车城开发有限公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2021）湘0602民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹立的委托诉讼代理人李望星，被上诉人湖南临港汽车城开发有限公司的委托诉讼代理人黄作贤、殷伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邹立上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、责令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定基本事实不清，且适用法律错误，应予撤销；上诉人的诉讼请求应予支持。具体理由如下：一、上诉人实际起诉时间为2020年9月3日，一审法院实际立案时间为2021年2月5日，迟延立案原因为一审法院的“案件审理安排及结案压力”。故一审判决认定该事实错误。二、如一审判决所述，本案中被上诉人系案涉预约合同的违约方，上诉人享有法定的合同解除权；但一审判决又以上诉人合同解除权的行使时间超过法定的除斥期间为由，错误驳回了上诉人的诉讼请求。就此，上诉人认为，一审判决未考虑被上诉人的违约行为处于持续状态这一基本事实，从而机械适用除斥期间的法律规定，显属适用法律错误。根据预约合同约定，被上诉人负有于2019年5月31日前向上诉人交付案涉商铺的合同义务，而直至2020年5月9日，案涉商铺始具备法定交付条件。故此，被上诉人的违约行为至少自2019年6月1日持续至2020年5月9日，于此期间，从形成权的法理分析，上诉人的合同解除权相应持续生成，其最后生成的合同解除权的除斥期间应为2020年5月10日至2021年5月9日。据此，应当认定上诉人于2019年9月3日以起诉方式实际行使合同解除权，并未超过法定的除斥期间。三、从反例推断，亦可得出本案中上诉人的合同解除权并未消灭的结论。假设案涉商铺至今未达到法定的交付条件，且预期未来相当长的期限内也无法满足法定的交付条件。那么，按照原审判决的逻辑上诉人的合同解除权已消灭，这时，既不能解约也无法继续履约，上诉人该何去何从?即使不作上述假设，依照原审判决的结论，现在案涉预约合同的履行也可谓极其尴尬：上诉人的合同解除权已消灭，被上诉人（作为违约方）不享有合同解除权，即便享有同理也超过了除斥期间（2020年5月9日至今已逾1年），案涉预约合同无法终止；上诉人基于信赖的缺失明显不会与被上诉人订立本约，被上诉人又无法通过起诉要求强制订立本约，那么案涉预约合同又何以继续履行?案涉预约合同“死活不成”，难道符合法理、符合合同法的价值取向、符合诚信及公平原则?四、本案争议合同为商品房预约合同，人民法院审理本案，应当充分考虑预约合同的特性（如继续履行涉及到本约的订立等），而不是机械地适用法律。湖南临港汽车城开发有限公司辩称，一、预约合同的目的可以实现，上诉人要求解除合同的理由不能成立；二、上诉人解除合同的理由不能成立外，其无权解除合同。邹立向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2018年2月7日签订的《门面定向设计选房协议》（自营）；2、判令被告退还履约保证金15万元，并以履约保证金15万元为基数，按年利率6％标准支付自2018年2月7日起至2020年8月19日止的资金占用利息，按照同期贷款市场报价利率标准（LPR）支付自2020年8月20日起至退还履约保证金之日止的资金占用利息；3、由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年2月7日，湖南临港汽车城开发有限公司（甲方）与邹立（乙方）签订《门面定向设计选房协议》（自营）。协议约定：甲方系湖南临港国际汽车城项目开发商，乙方向甲方委托定向开发并购买湖南临港国际汽车城项目物业，现甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，乙方在详细了解项目信息的情况下。向甲方要求先行选定房屋，并对其所选房屋进行定向设计，待甲方取得《商品房预售许可证》后再与乙方签订《商品房买卖合同》、《补充协议》。乙方购买甲方开发的位于岳阳市门面，门面的面积为154.44平方米，购房总金额为1103628元。乙方向甲方交纳履约保证金150000元。甲方办理好乙方选购房屋的《商品房预售许可证》时间后的10日内通知乙方签订《商品房买卖合同》及相关协议。乙方在接到甲方的通知后7日内前来甲方湖南临港国际汽车城招商营销中心完善《商品房买卖合同》及相关协议，履约保证金可用于抵扣乙方购买上述物业的首付款。若乙方逾期10日不来与甲方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，则乙方按履约保证金的50%作为违约金支付给甲方，本协议可继续履行；若乙方逾期超过20日，则视为乙方放弃所选定的物业，本协议自动解除，甲方有权将该物业另行处置，乙方所交纳的履约保证金作为违约金处理，甲方不予返还。甲方确保2019年5月31日前向乙方交付其选定房屋。如因政府政策调整、政府行为、各种社会、自然条件因素及其它不可抗力因素影响物业建设进度，乙方同意甲方延迟三个月交付物业。本协议是双方保证今后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的法律文书，本协议已约定的事项双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时应以本协议为准，本协议未约定的事项以《商品房买卖合同》及《补充协议》为准。原告于2018年2月7日支付了履约保证金150000元。2019年5月28日，被告湖南临港汽车城开发有限公司取得临港国际汽车城一期第1栋商品房预售许可证，被告湖南临港汽车城开发有限公司取得涉案1栋商品房预售许可证后十日内未通知原告邹立签订《商品房买卖合同》及相关协议。此后，原、被告就协议的履行发生争议，且经多次协商未果，原告遂向人民法院提起诉讼。另查明，2020年8月15日，被告湖南临港汽车城开发有限公司的员工以短信方式通知原告邹立签订《商品房买卖合同》，通知载明：邹立先生，您于2018年2月7日与我公司签订《定向设计选房协议》（协议编号：MDS1-22ZY），初步选择确定购买我公司开发建设的湖南临港汽车城1栋22号物业。按照协议约定，您应于2019年5月28日之前签订《商品房买卖合同》，但您经我公司工作人员多次催促至今未履约，已构成违约。我公司现再次通知您，请您在接到本通知后7日内来我公司招商营销中心交纳应付款项，签订《商品房买卖合同》。根据《定向设计选房协议》第四条约定，如逾期10日不与我公司签订《商品房买卖合同》，履约保证金的50%部分将作为违约金支付给我公司，协议继续履行。如逾期20日以上，则视为自动放弃所选定的物业，《定向设计选房协议》自动解除，我公司有权将该物业另行处理，您所交纳的履约保证金作违约金处理，不予退还。但原告至今仍未与被告签订《商品房买卖合同》及相关协议。一审法院认为，本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为下列四个方面：一、双方签订的《门面定向设计选房协议》是本约合同还是预约合同。本院审查认为，根据合同约定“协议是双方保证今后签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的法律文书，协议已约定的事项双方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时应以本协议为准，协议未约定的事项以《商品房买卖合同》及《补充协议》为准”，故《门面定向设计选房协议》是预约签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的前置协议，应属预约合同。二、原告是否享有合同的解除权。被告辩称：预约合同没有约定原告的解除权，原告行使解除权没有合同依据。本院审查认为，虽然双方在《门面定向设计选房协议》未约定解除权，但如存在《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定事由，合同双方则可依法行使法定解除权。《门面定向设计选房协议》中约定“甲方（即被告）办理好乙方（即原告）选购房屋的《商品房预售许可证》时间后的10日内通知乙方签订《商品房买卖合同》”。由于在协议中并未明确约定被告应于何时取得商品房预售许可证，且在被告取得商品房预售许可证后，未及时通知原告的情况下，原告无法判断被告应于何时履行合同主要义务。此时，原告的法定解除权尚未形成。但《门面定向设计选房协议》中关于房屋交付的时间明确为2019年5月31日，超过该时间节点，被告仍未能履行交房义务的，原告可根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，依法行使法定解除权。被告的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。三、合同违约方应如何认定。本院审查认为，被告实际于2019年5月28日取得涉案房屋的预售许可证，但被告并未在协议约定的10日内通知原告签订《商品房买卖合同》及相关协议，而是在2020年8月15日才通知原告。此外，《门面定向设计选房协议》关于房屋交付的时间明确为2019年5月31日，而事实上，原、被告双方至今未签订《商品房买卖合同》，被告也未在约定期限内向原告交付涉案房屋，故本院认定被告系合同违约方。四、原告的各项诉讼主张是否应予支持。原告主张解除与被告之间签订的《门面定向设计选房协议》，并由被告返还履约保证金、支付资金占用利息。被告辩称：即使原告享有解除权，但原告未在解除权发生之日起一年内行使，该解除权已消灭。本院审查认为，根据对焦点问题二的分析，被告未在2019年5月31日前向原告履行交付房屋的义务，且本案中没有证据证明存在政府政策调整、政府行为、各种社会、自然条件因素及其它不可抗力因素影响，被告可延迟三个月交付物业的约定情形。因此，原告于2019年6月1日起即可行使法定解除权。同时，本案中没有证据证实原告向被告行使了催告的权利，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十一条的规定，原告的法定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使（即2020年5月31日前行使法定解除权），但本案中并无证据证实原告在上述期间行使了解除权。现原告向本院提起诉讼，主张解除《门面定向设计选房协议》的时间为2021年2月5日。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条之规定，原告行使解除权的时间已超过法定期限，其解除权已消灭。综上，原告的各项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。一审认为，根据对焦点问题的分析，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告关于解除权已消灭的抗辩理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告邹立的全部诉讼请求。案件受理费3800元，减半收取1900元，财产保全费1520元，两项合计3420元，由原告邹立承担。双方当事人在本院二审中均未提供新的证据。上诉人提供了类案判决书以供参考。二审查明，邹立向一审法院提交的起诉状落款时间为2020年9月3日，一审法院实际立案时间为2021年2月5日。本院二审对一审法院所查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人在二审中争议的焦点问题是：上诉人邹立要求解除与湖南临港汽车城开发有限公司的《门面定向设计选房协议》，并退还履约保证金15万元及承担相关利息的请求能否得到支持？本院评析如下：一、邹立是否享有合同解除权的问题。邹立与湖南临港汽车城开发有限公司签订的《门面定向设计选房协议》中，对在湖南临港汽车城开发有限公司存在违约情况下，邹立是否拥有合同解除权没有约定，故邹立不能依照该合同约定行使解除权。原法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条明确：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。故在合同没有约定的情况下，如有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，当事人拥有法定的解除权。本案中因湖南临港汽车城开发有限公司存在有违约行为，邹立拥有法定的解除权。二、《门面定向设计选房协议》中约定“湖南临港汽车城开发有限公司办理好邹立选购房屋的《商品房预售许可证》时间后的10日内通知邹立签订《商品房买卖合同》”。由于该约定并未明确应于何时取得商品房预售许可证，且在公司取得商品房预售许可证后，未及时通知邹立的情况下，邹立无法判断公司应于何时履行合同主要义务，此时，邹立的法定解除权尚未形成。湖南临港汽车城开发有限公司实际于2019年5月28日取得涉案房屋的预售许可证，但并未在协议约定的10日内通知邹立签订《商品房买卖合同》及相关协议，而是在2020年8月15日才通知邹立，湖南临港汽车城开发有限公司是违反了该合同约定的。《门面定向设计选房协议》中同时明确，湖南临港汽车城开发有限公司确保2019年5月31日前向邹立交付其选定的房屋。如政府政策调整、政府行为、各种社会、自然条件因素及其它不可抗力因素影响，湖南临港汽车城开发有限公司可延迟三个月交付物业。事实上，涉案房屋不存在可延迟三个月交付的情况，案涉房屋实际是在2020年5月才具备相关交付条件。三、湖南临港汽车城开发有限公司应在2019年5月31日前向邹立交付其选定的房屋，且不存在可延迟三个月交付的情况，故湖南临港汽车城开发有限公司不能交付案涉房屋的违约行为在2019年5月31日时即已发生，邹立的合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，邹立在2019年6月1日起即可行使法定的合同解除权。本案中，因没有发生催告事实，邹立的法定解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即应在2020年5月31日前行使其法定解除权。邹立在2020年9月3日才向一审法院提起的诉讼，明显已超过行使解除权的法定期限，其解除权已消灭。邹立上诉认为案涉房屋直至2020年5月9日才具备法定交付条件，违约行为持续至2020年5月9日，故合同解除权的除斥期间应为2020年5月10日至2021年5月9日的理由，明显与“解除权发生之日起一年内行使”的规定不符，本院不予采纳。综上所述，邹立虽拥有法定的合同解除权，但因其未在解除权发生之日起的一年内行使，其解除权已消灭。故邹立要求解除与湖南临港汽车城开发有限公司的《门面定向设计选房协议》及其他相关请求不能得到支持。邹立的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条，原法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人邹立负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  胡铁霞审判员  胡伏军二〇二一年九月三十日书记员  伏宇恬