上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终8536号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市崇明区牛人渔具商店，经营场所http：／／shopXXXXXXXXX．taobao．com。经营者：马洁。被上诉人(原审被告、反诉原告)：前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陈昌标，董事长。委托诉讼代理人：陈昌瑞。上诉人上海市崇明区牛人渔具商店(以下简称“牛人渔具店”)因与被上诉人前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司(以下简称“安东医疗公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2021)沪0151民初3072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛人渔具店上诉请求：撤销一审判决第五、六项，愿意承担部分分隔施工的装修费用，不应承担违约金。事实与理由：1．双方于2020年11月9日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2021年1月1日起至2022年12月31日止。合同签订后，牛人渔具店向安东医疗公司支付了押金、管理费及半年租金。合同签订前，安东医疗公司曾数次带牛人渔具店看房并一再向牛人渔具店保证租赁房屋无任何气味和噪音，但双方签订合同后，牛人渔具店再次勘察时发现房屋内有明显的浓烈刺鼻的油漆味，且时常有叉车摔放钢管的巨响(噪音通过屋顶的铁皮反射)，经查，系隔壁租客做生锈钢管除锈和油漆加工，并用叉车搬运钢材所致。由于签订合同时隔壁租客还没有入驻，且安东医疗公司一再保证无气味噪音污染，所以签订合同时并没有发现这些问题，安东医疗公司在签订合同前也没有告知牛人渔具店这一情况，导致牛人渔具店无法在涉案场地工作。牛人渔具店在发现上述情况后，第一时间与安东医疗公司沟通希望解决问题或解除合同，但遭拒绝，安东医疗公司称厂房内有一些气味和声音实属正常，如果牛人渔具店实在不能使用就进行转租，牛人渔具店通过各种渠道一边转租一边帮安东医疗公司招商，但未能成功转租。牛人渔具店于2020年12月31日以书面形式发函给安东医疗公司，要求解除上述房屋的租赁合同。牛人渔具店因为缺乏合租经验，草率签字，愿意承担三分之二的违约损失。2．场所改造费用明显高估，要求对场所改造费用进行审价。牛人渔具店愿意承担自己该承担的那部分改造费用。如二审法院不同意进行审价，牛人渔具店愿意负担人民币10，000元(以下币种均为人民币)的改造损失。安东医疗公司辩称，不同意牛人渔具店的上诉请求。1．本案所涉《租赁合同》是双方真实意思表示，不存在欺诈问题，合同应为有效。2．牛人渔具店主张租赁场地有油漆味、有声响不能正常使用，不是事实。牛人渔具店不想继续履行合同的真正原因是另外找到了场地，还和安东医疗公司商量能否不继续租赁涉案场地，故牛人渔具店系故意违约。3．关于气味问题。牛人渔具店提供的空气质量检测报告也显示现场各检测数据均未超过国家标准。至于牛人渔具店称怀孕工人无法在场地工作，系牛人渔具店自行的员工安排问题，与安东医疗公司无关，也不能成为牛人渔具店不履行涉案租赁合同的理由。请求驳回上诉，维持原判。牛人渔具店向一审法院起诉请求：1．判令解除牛人渔具店、安东医疗公司于2020年11月9日签订的《租赁合同》；2．判令安东医疗公司返还牛人渔具店预付的租金104，544元；3．判令安东医疗公司返还牛人渔具店管理费6，000元；4．判令安东医疗公司返还牛人渔具店支付的押金40，000元。安东医疗公司向一审法院反诉请求：1．判令牛人渔具店支付安东医疗公司租金(2021年1月1日起至判决生效之日止)，2．判令牛人渔具店支付安东医疗公司违约金104，544元；3．判令牛人渔具店赔偿安东医疗公司改造租赁场所支付的工程款50，000元。一审法院认定事实：2020年11月9日安东医疗公司作为甲方，牛人渔具店作为乙方签订《租赁合同》一份，双方约定，甲方同意乙方承租长兴镇前卫支路XXX号区域内4号厂房东南面总建筑面积为528平方米厂房。租赁期从2021年1月1日起至2022年12月31日止。年租金为209，088元，租金按先付后用原则，每六个月支付一次。每年安保和公用设施保洁人员管理费12，000元。乙方向甲方支付租赁场所押金为40，000元。合同13.4条约定在租赁期内如甲方或乙方有特殊原因，经双方书面协商一致，可变更或解除合同。合同第14.2条约定：租赁期间如非依合同约定事由，乙方擅自单方解除合同，提前退租的，则乙方向甲方支付相当于六个月租金的违约金。合同还对其他事项做了约定。2020年11月6日，牛人渔具店支付安东医疗公司押金40，000元，同年11月9日牛人渔具店支付安东医疗公司半年租金及管理费110，544元。2020年11月中下旬牛人渔具店认为租赁场所有浓烈的油漆味和噪声后即与安东医疗公司工作人员陈昌瑞提出解除租赁合同，但安东医疗公司不同意解除。后牛人渔具店向安东医疗公司发出落款日期为2020年12月29日的解除合同通知，内容为：经实地考察，我向贵司租赁的厂房内存在严重空气及噪音污染，并且合同还未实际履行，故要求解除合同，自解除通知发出之日生效。庭审中，安东医疗公司认可在12月29日之后收到该通知书。安东医疗公司在2020年11月9日签订《租赁合同》后，对租赁场所进行了分隔施工，方便承租户独立使用，投入资金100，000元，本案所涉费用为50，000元，对此牛人渔具店虽然不予认可改造费用的总价，但不要求对场所改造费用进行审价。一审审理中，牛人渔具店出具书面声明不要求对租赁场所涉及的油漆及噪音污染作环境测评。一审法院认为：牛人渔具店、安东医疗公司于2020年11月9日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，内容也符合法律、法规的规定，为合法有效合同，对双方均有约束力。根据合同13.4条之约定，合同赋予了牛人渔具店可行使合同解除权，现牛人渔具店于2020年12月29日向安东医疗公司发出《解除合同通知书》且在之后通知到达安东医疗公司，故法院确定《租赁合同》于2020年12月31日解除。合同解除后，安东医疗公司应当返还牛人渔具店预缴的租金、管理费、押金。牛人渔具店提出解除合同的理由为租赁场所存在浓烈的油漆味及噪音，影响员工工作，对此牛人渔具店应提交足够的证据予以证明，但牛人渔具店不能提交油漆、噪音影响工作生活的环境测评结论，且安东医疗公司也不同意解除，故牛人渔具店解除合同为单方擅自解除合同，根据合同14.2条的规定应支付安东医疗公司6个月租金的违约金。该约定系双方真实意思的表示，故法院予以尊重。合同签订后安东医疗公司为履行合同对租赁场所进行分隔施工支付的场所改造费系安东医疗公司的实际损失，该损失应由牛人渔具店承担。合同于2020年12月31日解除，故安东医疗公司要求牛人渔具店支付2021年1月1日起至判决生效之日止的租金的诉求不予支持。一审法院判决：一、上海市崇明区牛人渔具商店与前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司于2020年11月9日签订的《租赁合同》于2020年12月31日解除。二、前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司于判决生效之日起十日内返还上海市崇明区牛人渔具商店租金104，544元；三、前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司于判决生效之日起十日内返还上海市崇明区牛人渔具商店押金40，000元；四、前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司于判决生效之日起十日内返还上海市崇明区牛人渔具商店管理费6，000元；五、上海市崇明区牛人渔具商店于判决生效之日起十日内给付前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司违约金104，544元；六、上海市崇明区牛人渔具商店于判决生效之日起十日内赔偿前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司财产损失费50，000元；七、前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，牛人渔具店与安东医疗公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法成立并生效，双方均应恪守履行。牛人渔具店主张因租赁场地存在噪音及浓烈油漆味导致租赁场地无法使用，合同目的无法实现，故向安东医疗公司提出解除合同。安东医疗公司则认为牛人渔具店擅自解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，涉案《租赁合同》于2021年11月9日签订，根据双方之间的微信聊天记录显示，牛人渔具店在签订合同后不久即以现场存在噪音及油漆味与安东医疗公司进行交涉，后又于2020年12月29日向安东医疗公司发送《解除合同通知书》，安东医疗公司自认于2020年12月31日收讫，一审法院据此认定双方合同于2020年12月31日解除，双方均未就此提出上诉，本院对此予以确认。鉴于《租赁合同》于租金起算日前即告解除，牛人渔具店亦未实际使用涉案房屋，故牛人渔具店已预付的租金、押金及管理费应予退还。关于牛人渔具店提前解除合同是否构成违约一节，本院认为，牛人渔具店未能举证证明涉案场地存在的噪音、油漆等足以影响其继续租赁涉案场地，但鉴于双方均认可合同签订前勘察场地时相邻租客尚未进驻场地，牛人渔具店对相邻租客入驻可能对其经营产生不利影响难以预估，且在发现问题后即主动与出租人进行协商。而安东医疗公司作为出租人亦负有保障租赁场地能够被承租人正常使用之义务。本院考虑到安东医疗公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本着公平公正原则，酌情认定牛人渔具店应向安东医疗公司支付三个月的违约金。关于场地改造费用。安东医疗公司认为改造费50，000元系其为履行合同对租赁物进行分割而产生，现合同解除，安东医疗公司因此遭受的实际损失应全部由牛人渔具店承担。牛人渔具店认可改造事实，但仅愿意负担10，000元。本院认为，鉴于双方均认可改造系为履行合同而进行，虽然《租赁合同》中对改造费用的承担未做明确约定，但安东医疗公司确实因合同提前解除遭受了一定损失，故本院酌情判令牛人渔具店应向安东医疗公司赔偿30，000元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市崇明区人民法院(2021)沪0151民初3072号民事判决主文第一、二、三、四、七项；二、撤销上海市崇明区人民法院(2021)沪0151民初3072号民事判决主文第五、六项；三、上海市崇明区牛人渔具商店应于本判决生效之日起十日内给付前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司违约金52，272元；四、上海市崇明区牛人渔具商店应于本判决生效之日起十日内赔偿前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司财产损失费30，000元。一审案件受理费1，655元，由前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司负担。一审反诉案件受理费2，462元，由前卫安东医疗科技发展(上海)有限公司负担767元，由上海市崇明区牛人渔具商店负担1，695元。二审案件受理费1，696.20元，由上海市崇明牛人渔具商店负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆法官助理 张 煜书 记 员 李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……