江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5622号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴静，女，1985年10月28日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱广辉，江苏昭鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜浩冉，男，1993年3月27日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张延琰，男，1990年6月23日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人吴静因与被上诉人杜浩冉、张延琰房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴静及其委托诉讼代理人朱广辉，被上诉人张延琰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴静上诉请求：1.撤销一审判决，发回重申或查清事实后依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求。2.一、二审诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人是基于被上诉人违约而行使的单方合同解除权，一审法院将上诉人解除合同的行为，解释为双方协商解除，依据《合同法》第九十三条第一款处理本案，属于法律适用错误。1.根据《合同法》第九十三条第二款规定，合同双方可以约定解除合同的条件，在条件成就时，合同一方可单方行使合同解除权。2.本案属于房屋租赁合同纠纷，上诉人作为房屋出租方，收取租金是合同目的，被上诉人作为承租方交付租金是其主要义务。双方在《房屋租赁合同》第十条约定，在被上诉人拖欠租金累计达10天时，上诉人有权解除合同并收回房屋。被上诉人第二期租金的缴纳时间应在2019年4月20日届满，被上诉人未按约履行交付租金义务，上诉人在多次催促未果后，在2020年1月13日，行使合同解除权，并向被上诉人履行通知义务。因此上诉人解除案涉合同的行为是单方解除行为，一审法院认为合同解除属于双方协商解除，显然是对事实的错误认定，导致本案后续责任的认定和法律的适用存在着严重的偏差。二、一审判决第五项错误，本案应判决被上诉人支付房屋占有使用费110114.4元(并自2021年5月1日起按每月7083元标准继续支付至实际返还房屋之日止)。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。在本案中，张宜孝虽然在2020年9月17日表示不再将房屋租给上诉人，要求上诉人在2020年11月9日撤离涉案房屋，但张孝宜的该表示没有给被上诉人的权利造成任何实际影响，直到本案上诉状递交之日涉案房屋仍在被上诉人的控制和使用之下。另外，一审法院已查明张宜孝在2019年即知道转租的事实，但此后张宜孝并未与上诉人终止房屋租赁合同，直到2020年9月17日张宜孝才作出意思表示，此时已超过六个月的权利行使期，为此，一审法院认定张宜孝的行为不必然导致上诉人与被上诉人之间的合同解除。一审法院既论证了张宜孝的行为不必然导致案涉双方解除合同，同时判令减免被上诉人一半的房屋占用费明显矛盾。根据民法原理，任何人不能因为自己的违约行为而获利。在2021年1月25日，全国为防控疫情进行了相应的社会管控，在正常情况下，基于公平原则由案涉双方分担损失本无可厚非。但在本案中，因被上诉人的违约行为，造成上诉人解除合同，被上诉人本可将案涉房屋交付给上诉人以避免自身损失，在上诉人解除合同通知送达被上诉人后，被上诉人对房屋的占有已属于非法占有状态。根据《合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，都不能免除责任，何况被上诉人非法占有的情形。因此一审法院减免被上诉人三个月的房屋占有使用费于法无据。另外，一审法院对2020年1月14日至2020年10月30日止的房屋占用费的计算金额发生错误，应为67744.8元，而非63747元。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条第(二)的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。案涉合同是基于被上诉人违约行为导致解除，上诉人不同意利用的情况下，被上诉人作为承租人无权要求上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。一审法院无视本案的基本事实，判决上诉人承担被上诉人的装修损失65370元，于法无据。且直到上诉之日，被上诉人仍在使用房屋及相应的装修成果，其装修残值每天都在降低，但一审法院将装修残值固定在2021年1月29日，显失公正。四、一审法院以上诉人的原因导致房屋所有权人不同意租赁涉案房屋，被上诉人也未按约履行缴纳租金的义务为由，驳回上诉人的违约金主张不当。如前所述，上诉人解除合同的时间在2020年1月13日，房东主张收回房屋的时间在2020年9月17日，在合同已经解除的情况下，不存在房东的意思表示对被上诉人影响的问题，上诉人对涉案合同的正常履行根本没有过错。即使有过错也是在和房东之间的纠纷中给予认定，在本案中没有适用的余地。被上诉人对上诉人不是房东的事实是明知的，不存在上诉人对其欺诈的问题。被上诉人无合法理由拖延履行合同主义务，应承担违约责任。被上诉人以房屋漏水，上诉人未履行修缮义务为由拒付租金。一审法院亦已认定其抗辩不能成立，被上诉人的行为已构成违约，理应判决被上诉人按照合同约定承担违约责任。张延琰辩称，1.开始向上诉人反映房屋漏水问题时，上诉人答复称让赶紧搬走，我知道上诉人不是房东，但是上诉人告诉我房东委托她租房子，所以后来我一直要找房东处理这些事情。曾询问过上诉人是否有房东的委托书，上诉人是在欺骗我的情况下签订的房屋租赁协议，房屋漏水后也不来处理，故上诉人的上诉没有道理。2.因为我所从事行业的特殊性，有些购买的物品只能在固定的城市固定的地点使用，价值约30万元，现在如果无法协调好这些物品，损失应由上诉人承担。3.关于合同的解除，被上诉人认可拖欠部分房屋未付，原因在于涉案房屋出现严重漏水，因上诉人居住地与涉案房屋相邻，因此每次沟通房屋漏水问题时都是通过面谈，没有留下相应证据，但从一审被上诉人提交的房屋现状照片可以看出，涉案房屋每个房间都存在不同程度的漏水问题，四楼房屋漏水最为严重，地板已经泡水损坏。在签订合同初期通过上诉人提交的微信聊天记录明确记载，被上诉人要求房东出面签订合同，上诉人陈述房东委托其代为出租，但一审房东张宜孝出庭陈述，其将房屋租给上诉人，且合同中明确约定不同意转租，庭审中也明确告知被上诉人要求将房屋收回。在此之前被上诉人从未见过房东。作为房屋租赁合同，签字的主体为上诉人和被上诉人，上诉人并非仅享有收取租金的权利，还应履行房屋修缮义务。作为承租方，被上诉人对于房屋的情况、构造并不知晓，无法在不知道房屋现状的情况下对房屋进行修缮，但是由于房屋长时间漏水，不加以修缮无法使用，故在足额支付租金的情况下，为避免损失扩大，被上诉人才自费修缮了涉案房屋，但仍未从根本上解决漏水问题，故被上诉人支付的上述费用应依法在房租中予以抵扣。4.关于房屋装修，在租赁房屋时就已告知上诉人并得到其认可，而且装修工期长，人员众多，住在附近的上诉人可以知晓涉案房屋已经装修的情况，其表述从未到过涉案房屋，不知晓装修情况，与事实不符。被上诉人租赁房屋用于商业办公，签订为期四年的租赁合同，如不是房屋漏水问题，合同自然到期后被上诉人也无需主张装修损失，一审庭审中涉案房屋所有人已明确表示其是与上诉人签订的租赁合同，知道房屋转租后当庭表示要收回房屋，被上诉人无权继续使用涉案房屋，投入的装修费用也无法得以利用，该部分损失是经过法院委托鉴定得出，上诉人违法转租导致涉案房屋无法使用，应对装修损失予以赔偿。一审法院在认定房屋占有使用费及装修损失时，已考虑到房屋租赁时的主体问题、房屋漏水的现状以及过错认定，已经兼顾公平，被上诉人虽然认为不应赔偿上诉人恢复原状的费用，但仍愿意按照一审判决履行。吴静向一审法院提出诉讼请求：1.解除吴静与杜浩冉、张延琰之间的房屋租赁合同，由杜浩冉、张延琰向吴静完好的返还徐州市泉山区泰山路文化广场4#－07号房屋（包括随房出租的空调等物品）；2.杜浩冉、张延琰支付吴静拖欠的租金60062元（自2019年5月1日至2020年1月13日止），及自2020年1月14日按每月7083元计算至杜浩冉、张延琰实际退房之日的房屋占用费；3.杜浩冉、张延琰将租赁房屋恢复原状，如不能恢复原状，由杜浩冉、张延琰赔偿恢复原状的费用64000元；4.杜浩冉、张延琰支付吴静违约金42500元；5.本案诉讼费用由杜浩冉、张延琰承担。张延琰向一审法院提出反诉请求：1.解除吴静与杜浩冉、张延琰之间的房屋租赁合同；2.吴静支付违约金42500元；3.吴静赔偿张延琰装修损失300000元；4.吴静赔偿张延琰营业损失100000元；5.吴静承担反诉费用。一审法院查明，2017年9月3日，吴静与涉案房屋所有权人张宜孝签订《房屋租赁合同》，约定由吴静租赁张宜孝徐州市泉山区泰山路文化城4#－7号使用面积约400平方米的房屋使用，租赁期限自2017年11月10日至2022年11月9日；年租金75000元；若吴静存在拖欠租金累计达10天、擅自转租他人等情形之一的，张宜孝可以终止合同并收回房屋，造成损失吴静负责赔偿。2018年3月7日，吴静与杜浩冉、张延琰签订《房屋租赁合同》约定，吴静将徐州市泉山区泰山路文化城4#－7号共计面积400平方米的房屋租赁给杜浩冉、张延琰作为商业办公用房使用，租赁期自2018年5月1日起至2022年4月30日，第一年租金83000元，第二年至第四年租金每年85000元，按年付款，每年租期满提前30日天交清下一年度租金；签订合同时付定金20000元，定金可作为第一年租金计算，吴静交房时杜浩冉、张延琰支付第一年剩余租金63000元；租赁期满，吴静有权收回出租房屋；水电押金2000元，于2018年3月20日前办理房屋交接时支付吴静；本合同生效后，吴静需在2018年3月20日前把房屋交付杜浩冉、张延琰；吴静保证在出租该房屋没有产权纠纷；房屋现状：一楼卫生间、三楼卫生间和四楼平台需要修缮，吴静以优惠房租的形式给予杜浩冉、张延琰修缮的让步，吴静不再承担修缮和改造房屋的现状的费用及人工，有一个挂机空调完好；在租赁期间，因杜浩冉、张延琰管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由杜浩冉、张延琰承担责任并赔偿损失；杜浩冉、张延琰不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得吴静书面同意，投资由杜浩冉、张延琰自理。退租时，除另有约定外，杜浩冉、张延琰不得损坏地面墙体吊顶等固定装修，如有损坏，杜浩冉、张延琰负责修整完好；若杜浩冉、张延琰有擅自拆改承租房屋结构、拖欠租金累计达10天情形之一的，吴静要终止合同并收回房屋，造成吴静损失由杜浩冉、张延琰负责赔偿；任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。上述合同签订后，吴静收取了杜浩冉、张延琰2000元水电押金及第一年的租金83000元，并向杜浩冉、张延琰交付了租赁房屋，交付的租赁房屋中有低炮音与影布。2018年5月，杜浩冉、张延琰要求吴静提供签字授权，吴静告知杜浩冉、张延琰“房东说房证都拿来了，不需要授权的”。2019年4月22日，吴静向杜浩冉、张延琰催要第二年度房租；2019年8月27日，吴静再次向杜浩冉、张延琰催要第二年度房租，并告知杜浩冉、张延琰关于其提出的房屋修缮问题在合同中已提前告知。2020年1月13日，吴静向杜浩冉出具《解除房屋租赁合同通知书》，要求、张延琰5日内缴清拖欠租金及违约金。张延琰当日回复，要求见到房屋所有权人，对房屋违建质量问题保留诉权。因吴静认为杜浩冉、张延琰一直使用租赁房屋且未按合同约定支付租金属于违约，遂以诉称理由诉至法院。庭审中，吴静提供出租的室内物品清单一份，主张向杜浩冉、张延琰交付租赁房屋内同时交给其空调挂机一台、红木办公桌一张、白色屏风卡位办公桌三张、音响投影布一套、灰色办公桌一张、长条桌二张、藤椅四把。该清单无双方签字。经质证，杜浩冉、张延琰对空调挂机一台、红木办公桌一张、音响投影布一套、藤椅四把予以认可，对白色屏风卡位办公桌三张、灰色办公桌一张、长条桌二张不予认可。庭审中，杜浩冉、张延琰提供2018年3月9日徐州艺楚传媒文化有限公司与徐州报业传媒有限公司签订的合作协议一份（协议显示合作期限2018年3月－2019年12月，押金100000元），证明因为房屋漏水，致3、4楼表演培训无法进行，造成杜浩冉、张延琰所缴纳的押金100000元未予退还，该损失吴静应当赔偿。经质证，吴静对该证据的三性均不予认可。同时，吴静陈述，2018年杜浩冉、张延琰刚租赁房屋时曾给吴静说过在三楼的天花板上开了个洞，且更换了楼梯方向，之后吴静未到涉案房屋看过，2020年1月漏水时到现场看过。本案一审审理过程中，涉案房屋所有权人张宜孝2020年9月17日到庭陈述，其与吴静签订租赁合同时约定不允许吴静转租，如果转租要以书面形式告知其同意才行。2018年吴静曾向其拿过房证，说是要办相关证件和什么公司。大概2019年，吴静和转租方发生争议让其出面，其才知道吴静转租之事，当时其就告知吴静不同意再把房子租给吴静。现不同意将涉案房屋租赁给吴静以及杜浩冉、张延琰。关于三层以上所接的一层砖混房屋60平方已盖了十几年了，四层的水池2017年交给吴静是不漏水不渗水的。2020年9月17日当日，张宜孝出具书面通知，要求吴静于2020年11月9日前补齐房租并撤离涉案房屋。本案审理过程中，吴静申请对房间内部整体刷白、一二层及楼梯拆除附加形成的隔断、三层至四层的楼梯恢复到原方向（楼梯转向后扶栏的拆除及安装费用）、顶层大棚的拆除费用及水泥的恢复费用、顶层房间镶嵌镜子的拆除费用及墙面的修补费用、拆除添附设施的垃圾处理费用进行评估。经法院委托徐州安永资产评估事务所对涉案房屋恢复原状的费用进行鉴定，徐安永评报字（2021）第008号资产评估报告示：截止评估基准日2021年1月19日，装修拆除费用的评估价值为64000元。吴静为此支出评估费3000元。杜浩冉、张延琰申请对涉案房屋1－4层自2020年11月17日至2022年4月30日装饰装修残值进行鉴定。经法院委托徐州安永资产评估事务所进行鉴定，徐安永评报字（2021）第007号资产评估报告示：截止评估基准日2020年11月17日，委托资产的评估价值为73650元；按照评估基准日2021年1月29日重新计算为65370元。其中2018年6月装修原值经评估为22980元（镜面玻璃为14365.8元、复合地板为8614.50元），以2021年1月29日为评估基准日，其残值率35.5%，残值为8160元。杜浩冉、张延琰为此支出评估费4000元。一审法院认为，吴静与杜浩冉、张延琰签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立且对合同双方具有约束力。虽涉案房屋所有权人张宜孝2020年9月17日到庭表示，不再同意将涉案房屋租赁给吴静。但张宜孝也陈述其2018年将房屋所有权证交给吴静办理相关手续，2019年亦知道吴静与杜浩冉、张延琰发生争议，但此后张宜孝并未与吴静终止房屋租赁合同。且吴静亦在协议签订后将涉案房屋交予杜浩冉、张延琰实际使用，杜浩冉、张延琰亦进行了装修实际经营。因此，张宜孝的行为并未必然导致吴静与杜浩冉、张延琰解除《房屋租赁合同》。故，根据合同相对性原则，吴静与杜浩冉、张延琰均应按照双方签订的《房屋租赁合同》约定履行义务。因本案纠纷的法律事实发生于民法典施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。（一）关于吴静要求解除双方之间的房屋租赁合同诉请问题，因杜浩冉、张延琰庭审中表示同意解除合同，且2020年1月13日吴静亦向杜浩冉、张延琰发出《解除房屋租赁合同通知书》，故，双方之间的房屋租赁合同于2020年1月13日解除。（二）关于吴静要求杜浩冉、张延琰返还徐州市泉山区泰山路文化广场4#－07号房屋及随房出租的空调等物品诉请问题。因双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，杜浩冉、张延琰即应当将涉案房屋返还，并应返还吴静随房屋租赁时交予杜浩冉、张延琰使用的物品。因吴静提供的物品清单在房屋交接时未经双方签字确认，且杜浩冉、张延琰对白色屏风卡位办公桌三张、灰色办公桌一张、长条桌二张不予认可，吴静不能证明该部分物品实际向杜浩冉、张延琰予以交付，故对吴静要求杜浩冉、张延琰返还的该部分物品诉请，不予支持。（三）关于吴静要求杜浩冉、张延琰支付拖欠的租金60062元及自2020年1月14日按每月7083元计算至杜浩冉、张延琰实际退房之日的房屋占用费诉请。因杜浩冉、张延琰一直占有使用涉案房屋，故杜浩冉、张延琰应当依约定向吴静支付至解除合同之日止的房屋租金。经计算，自2019年5月1日至2020年1月13日的租金为59733元，予以支持。因双方签订的房屋租赁合同约定为房屋现状交付，且约定一楼卫生间、三楼卫生间和四楼平台需要修缮，吴静以优惠房租的形式给予杜浩冉、张延琰修缮的让步，吴静不再承担修缮和改造房屋的现状的费用及人工。且杜浩冉、张延琰亦认可签订合同时吴静告知其存在卫生间漏水与四楼平台挖了一个水池要求由杜浩冉、张延琰自行处理的事实。故对杜浩冉、张延琰要求扣减因房屋漏水致使其无法使用房屋的相应租金、2019年1月漏水又重新装修为由拒绝支付租金的抗辩主张，不予采信。由于租赁合同已经解除，出租人不能依据已经解除的合同要求承租人支付租金，承租人实际使用租赁物的，应当支付相应的使用费。因杜浩冉、张延琰自评估勘验现场后一直未返还涉案房屋，故吴静要求杜浩冉、张延琰自2020年1月14日起按每月7083元计算房屋占有使用费有事实与法律依据。但考虑到张宜孝2020年9月17日到庭表示不再同意将房屋租赁给吴静，要求吴静于2020年11月9日撤离涉案房屋的行为，确给杜浩冉、张延琰的权利实现造成一定的影响，故法院酌定对自2020年11月1日之日起至杜浩冉、张延琰实际退房之日的房屋占有使用费，由吴静与杜浩冉、张延琰平均分担，即由杜浩冉、张延琰按每月3541.5元标准向吴静进行支付。经计算，自2020年1月14日起至2020年10月30日止的占有使用费为63747元，自2020年11月1日至2021年4月30日期间的占有使用费为21249元。因2020年春节确实出现疫情，导致租赁房屋无法使用，故占有用费应相应扣除。结合疫情营业场所的恢复情况，并衡平当事人双方利益，法院酌情扣减杜浩冉、张延琰三个月的费用21249元，扣减后为63747元，予以确认。（四）关于吴静要求杜浩冉、张延琰将租赁房屋恢复原状，如不能恢复原状，由杜浩冉、张延琰赔偿恢复原状的费用64000元诉请。双方签订的房屋租赁合同约定，杜浩冉、张延琰不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得吴静书面同意，投资由杜浩冉、张延琰自理。退租时，除另有约定外，杜浩冉、张延琰不得损坏地面墙体吊顶等固定装修，如有损坏，杜浩冉、张延琰负责修整完好。因杜浩冉、张延琰装修时告知吴静在三楼天花板开了个洞并更换了楼梯方向，吴静对此并未禁止，且杜浩冉、张延琰对1－3层进行装修亦符合合同约定的使用用途，故对吴静要求杜浩冉、张延琰赔偿房间内部整体刷白、一二层及楼梯拆除附加形成的隔断、三层至四层的楼梯恢复到原方向的损失之诉请，不予支持。因杜浩冉、张延琰对四层以上的水池等部位进行改造改变了原房屋使用性质，且未经吴静同意，故对吴静要求杜浩冉、张延琰赔偿顶层大棚的拆除费用及水泥的恢复费用、顶层房间镶嵌镜子的拆除费用及墙面的修补费用、拆除添附设施的垃圾处理等恢复费用的诉请，予以支持。结合徐安永评报字（2021）第008号资产评估报告，并考虑到拆除添附设施的垃圾处理及各项规费，法院酌定由杜浩冉、张延琰赔偿吴静部分恢复原状的费用20000元。（五）关于张延琰要求吴静赔偿装修损失300000元的诉请问题。双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期满，吴静有权收回出租房屋。因合同约定的租赁期限自2018年5月1日起至2022年4月30日，而吴静提出解除合同之日租赁期限并未届满，涉案房屋的装修尚有可利用价值，故对张延琰未能履行期间的房屋装修损失，吴静应当向其赔偿。经鉴定，涉案房屋评估基准日2021年1月29日的评估价值为65370元，应由吴静予以支付。因张延琰主张的四楼镜面玻璃与复合地板的装修系根据其经营所需改造装修，故张延琰要求吴静赔偿其原值费用缺乏依据，不予支持。（六）关于张延琰要求吴静赔偿营业损失100000元的诉请，因杜浩冉、张延琰提供的证据不足以证明其存在营业损失或损失实际情况，且案涉房屋各层均具有独立使用的价值，双方签订房屋租赁合同约定的使用用途为商业办公用房使用。故，张延琰主张因漏水造成其表演培训无法使用而要求吴静赔偿100000元依据不足，不予支持。（七）关于张延琰与吴静分别要求支付违约金42500元的诉请。因吴静的原因导致房屋所有权人不同意租赁涉案房屋，杜浩冉、张延琰在租赁合同履行过程中亦未按约及时缴纳租金，双方对此均存在过错，故对双方各自主张的违约金诉请，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，遂判决：一、吴静与杜浩冉、张延琰之间的房屋租赁合同于2020年1月13日解除；二、杜浩冉、张延琰于判决生效后十日内向吴静返还徐州市泉山区泰山路文化市场4#－07号房屋；三、杜浩冉、张延琰于判决生效后十日内向吴静返还空调挂机一台、红木办公桌一张、音响投影布一套、藤椅四把；四、杜浩冉、张延琰于判决生效后十日内向吴静支付房屋租金59733元；五、杜浩冉、张延琰于判决生效后十日内向吴静支付房屋占有使用费63747元（并自2021年5月1日起按每月3541.5元标准继续支付至实际返还房屋之日止）；六、杜浩冉、张延琰于判决生效后十日内赔偿吴静恢复原状损失20000元；七、驳回吴静的其他诉讼请求；八、吴静于判决生效后十日内向杜浩冉、张延琰支付装修损失65370元；九、驳回杜浩冉、张延琰的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，吴静与张延琰在二审庭审中均认可张延琰于2021年6月3日将涉案房屋交付给吴静。其他事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.一审法院认定的占有使用费数额是否正确；2.吴静应否向杜浩冉、张延琰支付装修损失，如应支付，数额如何认定；3.杜浩冉、张延琰应否向吴静支付违约金。一、关于一审法院认定的占有使用费数额是否正确的问题。本院认为，吴静虽未能提供证据证明其与杜浩冉、张延琰签订《房屋租赁合同》系经涉案房屋所有权人张宜孝同意后转租，但吴静在协议签订后确将涉案房屋交予杜浩冉、张延琰，并由杜浩冉、张延琰装修后实际使用经营。即便张宜孝于2020年9月17日到庭表示不再同意将涉案房屋租赁给吴静会对涉案《房屋租赁合同》的继续履行造成影响，但并不因此必然导致上述《房屋租赁合同》无效或解除。一审法院基于双方合同的履行情况，并结合吴静于2020年1月13日向杜浩冉、张延琰出具《解除房屋租赁合同通知书》行使法定解除权，同时在一审期间双方均要求解除涉案《房屋租赁合同》的事实，认定涉案《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除，并无不当。合同解除后，因杜浩冉、张延琰继续使用涉案房屋，故杜浩冉、张延琰应当自2020年1月14日起支付相应的占有使用费。经查明，张宜孝于2020年9月17日到庭表示不再同意将房屋租赁给吴静，并要求吴静于2020年11月9日撤离涉案房屋。故一审法院认定张宜孝要求吴静交还涉案房屋的行为将对杜浩冉、张延琰的权利实现，即租赁房屋用于经营的合同目的实现造成一定影响，酌定自2020年11月1日之日起至杜浩冉、张延琰实际退房之日的房屋占有使用费，由吴静与杜浩冉、张延琰平均分担，并不违反法律规定，本院予以支持。至于2020年1月14日至2020年10月30日止的占有使用费的计算问题，一审法院按照每月7083元计算并无不当，虽然一审判决书中对于占有使用费数额63747元的表述存在笔误，但鉴于一审法院已经裁定进行补正，本院对此予以确认。此外，2020年春节出现新冠疫情，期间因疫情防控等原因确实对杜浩冉、张延琰租赁涉案房屋用于使用、收益之合同目的的实现造成影响，故一审法院结合疫情期间营业场所的恢复情况，在衡平双方当事人利益的基础上，酌情扣减杜浩冉、张延琰三个月的占有使用费，亦不违反法律规定。二、关于吴静应否向杜浩冉、张延琰支付装修损失，如应支付，数额如何认定的问题。本院认为，吴静与杜浩冉、张延琰之间《房屋租赁合同》约定的租赁期限系自2018年5月1日至2022年4月30日，但吴静于2020年1月13日提出解除合同之日，租赁期限尚未届满。虽然杜浩冉、张延琰存在未按约定支付租金的情形，但因涉案房屋的所有权人张宜孝于2020年9月17日明确表示不再同意将房屋租赁给吴静，并要求吴静于2020年11月9日撤离涉案房屋。据此，涉案《房屋租赁合同》继续履行的基础已不具备，而吴静未经房屋所有人张宜孝同意擅自转租，对此确实存有过错，但房屋的装修尚有可利用的价值。故一审法院依据上述事实，认定吴静应赔偿杜浩冉、张延琰租赁合同未能履行期间的房屋装修损失，本院予以支持。至于涉案房屋装修残值的认定，系鉴定机构依据重置成本和成新率采用年限法分析计算确定，故以现场勘验日即2021年1月29日作为评估的基准日，并无不当。三、关于杜浩冉、张延琰应否向吴静支付违约金的问题。本院认为，吴静与涉案房屋所有权人张宜孝签订的《房屋租赁合同》约定：“若吴静存在拖欠租金累计达10天、擅自转租他人等情形之一的，张宜孝可以终止合同并收回房屋”。而吴静在与杜浩冉、张延琰签订涉案《房屋租赁合同》时，并无证据证明涉案房屋所有权人张宜孝同意其进行转租，以致张宜孝在一审到庭时明确表示不再同意将房屋租赁给吴静，并要求吴静在限定期限内撤离涉案房屋。据此，吴静对其与杜浩冉、张延琰之间《房屋租赁合同》无法继续履行至合同租赁期满，存在过错，故一审法院对吴静要求杜浩冉、张延琰支付违约金的请求未予支持，亦无不当。综上所述，上诉人吴静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2850元，由上诉人吴静负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  李 琳审 判 员  王素芳二〇二一年九月二十八日法官助理  张 蔚书 记 员  陆滢冰