辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11077号上诉人（原审原告）：闫素英，女，1951年9月20日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：王永远，辽宁众来律师事务所律师。委托诉讼代理人：海宇增，辽宁众来律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：陈铁军，男，1976年4月29日出生，汉族，住沈阳市浑**.委托诉讼代理人：王永远，辽宁众来律师事务所律师。委托诉讼代理人：海宇增，辽宁众来律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：陈丽宏，女，1978年6月3日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王永远，辽宁众来律师事务所律师。委托诉讼代理人：海宇增，辽宁众来律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：陈丽萍，女，1974年2月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王永远，辽宁众来律师事务所律师。委托诉讼代理人：海宇增，辽宁众来律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：沈阳市省体大院食品厂，住所地沈阳市浑**东湖社区王宝石寨村.投资人：何胤宽，该厂厂长。委托诉讼代理人：赵连伟，沈阳市皇姑区三洞桥法律服务所法律工作者.被上诉人（原审被告）：何胤宽，男，1969年3月30日出生，汉族，住沈阳市和平区.委托诉讼代理人：赵连伟，沈阳市皇姑区三洞桥法律服务所法律工作者。上诉人闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍、沈阳市省体大院食品厂因何胤宽房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初3894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。上诉人闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍诉请求：上诉请求1.撤销一审判决第一项，改判陈连禹与被上诉人签订的租赁协议、租赁补充协议和更改租赁租金协议于2019年11月9日解除;2.撤销一审判决第四项，改判被上诉人向上诉人承担租金的利息损失，分别从2019年1月1日，以拖欠租金20000元为基数、从2020年1月1日起，以拖欠租金90000万元为基数、从2021年1月1日起，以每日租金246.6元计算至实际搬离之日止租金为基数，均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至实际付清全部欠款时止。沈阳市省体大院食品厂、何胤宽辩称：不同意四上诉人的上诉请求，依据双方签订的租房协议，合同到期日是2023年7月1日，目前为止合同没有到期，虽省体大院拖欠部分上诉人房租，但是是由于疫情等不可抗拒的原因造成的，并不是解除合同的理由。沈阳市省体大院食品厂上诉请求：1.请求二审法院依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同合法有效，且租期未到，所以不应该解除。在上诉人仅仅拖欠两个月房租的情况下，被上诉人多次对上诉人承租的厂房采取关大门，不让货物进出、威胁辱骂上诉人的工作人员等方式干扰上诉人的生产经营，同时，被上诉人在上诉人的厂区内故意堆放大量的建筑垃圾，至今仍未清理，上诉人作为食品生产企业，安全卫士环境受到了严重影响，给上诉人造成了严重的经济损失和不良影响。闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍辩称：省体大院长期拖欠租金，经我方多次索要，仍拖欠2019年度房屋租金两万元，2019年11月9日陈铁军、闫素英以微信及贴门方式通知省体大院，该日省体大院收到通知，依法双方租赁合同解除。闫素英、陈铁军等并不存在关大门不让省体大院进出等事实，闫素英、陈铁军等也未在厂区内故意堆放建筑垃圾。相关事实已经经过两级法院裁判认定。何胤宽辩称：意见同省体大院意见。闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍向一审法院诉称，1、要求被告立即搬离租赁场所；2、要求被告向原告支付租金7,178元、占有租赁场所使用费（以约定的租金90,000元/年为标准，从2019年11月10日计算至被告搬离租赁场所之日）以及赔偿原告利息损失5,000元；3、要求被告将厂房房顶墙面车间、院内地面及原有水井恢复原状。（暂计2,000元）；4、要求被告将工商登记住所从租赁场所迁出；5、要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：陈连禹（甲方）与被告何胤宽（乙方）于2013年3月22日签订租赁协议，约定:甲方将位于沈阳市东陵区住宅和土地租给乙方使用，租期为十年，从2013年7月1日到2023年7月1日，年租金100,000元，付租方式为首付2013年7月1日至2013年12月31日租金50,000元，乙方租期内应按时缴纳租金，不得私自转让、出租和出兑房屋，甲方在租期内不得私自增加房费，不得无理收回住房和干扰乙方正常经营，厂房使用面积为1,100平方米，房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。并由双方签字按手印确认。而后，陈连禹与被告沈阳市省体大院食品厂于2014年5月5日签订租赁补充协议，约定：甲方（出租方）陈连禹，乙方（承租方）何胤宽自愿签订租赁协议所产生的部分补充内容，乙方所租场地应由乙方单独使用，甲方在未经乙方同意下不得随意在所租赁场地内摆放或添加任何设施，甲方应配合乙方保护租赁场地内所有房屋设施，甲方应积极配合乙方提供办理租赁场地的全部材料；同时，甲方（出租方）陈连禹与乙方（承租方）被告何胤宽、沈阳市省体大院食品厂于2014年5月28日签订更改租赁租金协议，约定：因甲方与南边邻里多年房产问题导致乙方在生产过程中难以开窗，影响正常工作经甲乙双方协商更改租金，原有租金100,000元下调为90,000元，以解决邻里纠纷，以后再发生类似纠纷，甲方概不负责。并由甲、乙双方和沈阳市省体大院食品厂签字盖章确认。在合同履行过程中，原告按约定将涉案房屋交付给被告，被告按约定的期限向原告交纳租金，从2018年开始，被告存在开始陆续拖欠原告租金问题，经原告以微信等形式催要，被告陆续支付2019年租金70,000元，尚欠2019年租金20,000元及至今的租金未能给付，原告于2019年11月9日以微信通知和在被告经营场所张贴通知的方式通知被告解除双方签订的租赁协议，但被告一直在租赁场地生产经营，为此，双方产生纠纷，原告诉至本院。另查明，涉案房屋的所有权人陈连禹已故，陈连禹系原告闫素英的丈夫、原告陈铁军、陈丽宏、陈丽萍的父亲。四原告系陈连禹的合法继承人。被告沈阳市省体大院食品厂成立于2013年12月9日，备案登记住所地是沈阳市东陵区，企业类型为个人独资企业，被告何胤宽系被告沈阳市省体大院食品厂的投资人。另查明，被告何胤宽曽于2020年3月9日以原告闫素英、陈铁军影响其经营为由诉至我院，我院作出（2020）辽0112民初2169号民事判决书，驳回被告何胤宽的诉讼请求。一审法院认为，陈连禹与被告签订的租赁协议及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，均应自觉遵守履行。本案争议焦点之一：双方是否应当解除合同、被告是否应当向原告交付租赁房屋、是否应将工商登记住所地从租赁场地迁出等。经审查，结合已查明的事实，从原告提举的租赁协议及补充协议、微信聊天记录、照片等证据显示，租赁协议的履行期限从2013年7月1日到2023年7月1日，在履行期限内，原告陈铁军、闫素英因拖欠租金问题多次向被告何胤宽催要，截止到2019年末，被告尚欠2019年租金20,000元未付，为此，原告于2019年11月9日以微信通知和在被告经营场所张贴通知的方式通知被告解除双方签订的租赁协议；被告何胤宽于2020年3月9日以闫素英、陈铁军影响其经营为由诉至我院，我院作出（2020）辽0112民初2169号民事判决书，驳回被告何胤宽的诉讼请求。并且，被告何胤宽在上一案件的审理过程中，也承认原告通知其解除双方签订的租赁协议这一事实，但至今被告未能向原告交付拖欠的租金，属于恶意拖欠，同时，考虑到双方因拖欠租金及租赁合同在履行过程中产生的纠纷，已无法再继续履行租赁合同，所以，原告主张解除双方所签订的租赁合同，符合合同解除的法定要件，应依法予以解除。解除合同后，被告应向原告交付所租赁的房屋，同时，被告应协助原告将沈阳市省体大院食品厂在沈阳市浑**市场监督管理局备案登记住所地即沈阳市东陵区办理迁出重新备案手续。关于原告认为是于2019年11月9日通知被告时已经解除双方签订的租赁协议问题，由于双方未能对此明确约定，并且，从通知之日起，应给付被告合理的准备期限，再考虑到合同期限未届满等因素，故对原告主张的解除合同时间，依据不足，本院不予支持。本案争议焦点之二：被告是否存在违约行为、被告如何给付拖欠原告租金、被告是否应当承担拖欠租金利息损失等。经审查，结合已查明的事实和双方所提举的证据显示，虽然被告在2019年尚有租金20,000元未能给付，但是否达到付款的条件，对此，双方没有明确约定，原告以此为由，于2019年11月9日通知被告解除合同，没有合同约定和法律规定作为依据，显然欠妥，原告应对此承担相应责任；被告拖欠原告2019年至今的租金未能及时给付，对此，亦应承担相应的责任。因双方在合同中未对给付租金的期限明确约定，从双方实际履行情况考虑，应于同年12月31日前付清当年全部租金，现被告尚欠原告已到期租金为110,000元（其中，2019年租金为20,000元、2020年租金为90,000元），应立即付清，2021年的租金应从2021年1月1日起到合同解除被告实际搬离之日止，按照每日租金246.6元（90,000元/年÷365天/年）计算；由于双方对拖欠租金是否应当承担利息损失没有明确约定，应从租金实际到期日顺延至第二日和搬离之日分别起算。本案争议焦点之三：被告如何将涉案房屋恢复原状。经审查，结合已查明的事实和原告所提举的现有证据，不能证明被告在使用期间已经改变租赁房屋的主体结构和损害的事实，并且，双方对此未作明确约定，故对原告的此项主张，本院不予支持。本案争议焦点之四：关于二被告承担责任的主体问题。经审查，结合本案已查明的事实及所提举的证据显示，在被告何胤宽签订租赁协议时，被告沈阳市省体大院食品厂尚未成立，在被告沈阳市省体大院食品厂成立后，以被告沈阳市省体大院食品厂的名义签订租赁补充协议，并且，被告何胤宽系被告沈阳市省体大院食品厂个人独资企业的投资人。由此也可确认，被告何胤宽是代表被告沈阳市省体大院食品厂行使的职权行为，符合职务代理构成的法定要件，是一种职务代理，因此，承担责任的主体应为被告沈阳市省体大院食品厂，故对原告要求被告何胤宽承担民事责任，依据不足，本院不予支持。综上，对原告诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。被告的抗辩主张，于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第一百六十三条、第一百七十条、第三百八十五条、第五百零四条、第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、陈连禹与被告何胤宽于2013年3月22日签订的租赁协议、陈连禹与被告沈阳市省体大院食品厂于2014年5月5日签订的租赁补充协议、陈连禹与被告何胤宽、沈阳市省体大院食品厂于2014年5月28日签订的更改租赁租金协议等均于本判决生效之日起解除；二、被告沈阳市省体大院食品厂于本判决生效后三十日内向原告闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍交付位于沈阳市东陵区租赁的住宅和土地，并腾空租赁住宅和土地内属于被告沈阳市省体大院食品厂的所有物品；三、被告沈阳市省体大院食品厂于本判决生效后十日内向原告闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍支付拖欠110,000元（其中，2019年租金为20,000元、2020年租金为90,000元），并从2021年1月1日起，按照每日租金246.6元计算至实际搬离之日止，于实际搬离之日起十日内付清；四、被告沈阳市省体大院食品厂向原告闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍承担拖欠租金的利息损失，分别从2020年1月1日起，以拖欠租金20,000元为基数、从2021年1月1日起，以拖欠租金90,000元为基数，均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至实际付清全部欠款时止，于给付欠款时付清；五、被告沈阳市省体大院食品厂应协助原告闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍将其在沈阳市浑**市场监督管理局备案登记的住所地为沈阳市东陵区办理迁出重新备案手续；六、驳回原告闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍的其他诉讼请求。如果被告沈阳市省体大院食品厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,404元，由被告沈阳市省体大院食品厂承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。争议焦点为：房屋租赁合同应否解除以及合同解除时间的问题。法律规定，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人一方可以解除合同。本案租赁协议约定的履行期限从2013年7月1日到2023年7月1日。在履行期限内，闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍因沈阳市省体大院食品厂拖欠租金问题多次向何胤宽催要，但至今未能给付拖欠的租金，双方也因拖欠租金及租赁合同履行中产生纠纷，已无法再继续履行租赁合同。因此，闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍请求解除租赁合同，符合法律规定的解除房屋租赁合同的要件。一审法院判决解除房屋租赁合同并无不当。对于沈阳市省体大院食品厂主张房屋租赁合同并未到期而不应解除，因其在法院审理期间也并未将所欠付的租金给付，因此判决解除合同正确，其上诉理由不成立。关于闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍主张租赁合同解除的时间应为2019年11月9日问题，经查，闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍于2019年11月9日以微信方式通知解除双方签订的租赁协议，而此时沈阳市省体大院食品厂应付租金为2万元。由于案涉租赁合同并未约定租金给付的时间，且沈阳市省体大院食品厂在生产经营状态。此时，不能认定沈阳市省体大院食品厂存在违约行为，不符合法定解除合同的条件。因此，闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍该上诉主张没有事实和法律依据。本院不予支持。综上所述，闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍和沈阳市省体大院食品厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍预交的二审案件受理费1404元，由闫素英、陈铁军、陈丽宏、陈丽萍负担。沈阳市省体大院食品厂预交的二审案件受理费1404元，由沈阳市省体大院食品厂负担。本判决为终审判决。审判长  陈海军审判员  曹 岩审判员  丁广昱二〇二一年九月二十六日书记员  杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。