广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂04民终875号上诉人（一审被告）：梧州市桂宏达房地产开发有限公司，住所地：广西藤县藤州镇宏达广场开发区B1-1号第三层，统一社会信用代码：91450422595122081R。法人代表人：杨振军，董事长。委托诉讼代理人：黄德健，男，1969年9月26日出生，汉族，广西梧州市人，公司员工，住梧州市万秀区。被上诉人（一审原告）：魏振森，男，1990年3月1日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。被上诉人（一审原告）：郭云娇，女，1991年1月29日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。二被上诉人委托诉讼代理人：陈照光，广西建梧律师事务所律师。上诉人梧州市桂宏达房地产开发有限公司（以下简称桂宏达公司）因与被上诉人魏振森、郭云娇商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院(2020)桂0422民初3085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。桂宏达公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审将新冠疫情造成延期交房的时间认定为30天错误。广西于2020年1月24日启动新冠疫情防控应急I级响应，2月24日调整为Ш级响应。根据梧州市住房和城乡建设局相关文件及通知，房地产企业从2月20日起可以复工；施工单位提出复工申请，经检查符合开工要求方可复工。上诉人按要求做好准备后于3月5日编制复工申请报告向主管部门申请复工。据此，上诉人受新冠肺炎疫情影响可以顺延交房的天数最低应为42天（2020年1月24日至3月5日），上诉人按照合同约定可据实迟延交房的天数应该是188天而不是一审法院认定的70天；2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第六条“关于付款方式及期限”提供了三种方式供被上诉人选择，上诉人也采取合理方式履行了充分告知义务，被上诉人选择了对自己资金给付压力最少的首付＋余款银行按揭款方式。该方式对上诉人而言，是压力最大的回款方式，上诉人所收被上诉人的款项是要专款专用于被上诉人所购商品房项目的工程建设，资金回款速度和工程建设进度密切相关。因此，合同约定60日的银行贷款到账期限合情合理。被上诉人于2018年3月19日签订《商品房买卖合同》，其2018年5月1日才到银行办理按揭贷款手续，提交材料后50天才通过银行审核，2019年1月3日银行贷款才发放到上诉人的“商品房预售款专用账户”，超过合同约定时间的225天。故根据合同的约定，被上诉人应承担违约责任。综上，一审认定事实错误，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。魏振森、郭云娇辩称，一审法院判决认定事实清楚，程序合法,适用法律基本正确。一审判决逾期交房违约金年利率4.05%，被上诉人认为不够妥当,应该根据双方合同的约定，按照每天万分之五计算逾期利息。请求二审法院能够在驳回上诉人的上诉请求的基础之上，纠正逾期违约金计算的标准。魏振森、郭云娇向一审法院提出诉讼请求：桂宏达公司向魏振森、郭云娇支付逾期交房违约金28412元。一审法院认定事实：2018年3月19日，原告魏振森、郭云娇与被告桂宏达公司签订《藤县商品房买卖合同》（该合同编号：TX2018022653)。合同约定：魏振森、郭云娇以总价款376317元购买桂宏达公司位于藤县藤州镇田寮大道1号桂宏达.畔山居商住小区3、5栋及商业3B、C区5#1单元2201号商品房一套，双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限及交付条件、出卖人逾期交房的违约责任等均作了约定。其中合同第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：…2.（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，将该商品房另售他人，不再另行通知。买受人已交房款不予退还。”；第八条约定：“出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：…5.该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.(1)非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、市政施工、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因及其他政府行为导致工期延误的;(2)因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；…（3）气象部门记录平均风力达到六级（或以上）或日降水量4小时内降水量达到30毫米（或以上）的天气；…（7）买受人未按照合同约定按时交付房款的：买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时；或买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的，出卖人有权延期交房（出卖人不再另行通知交房时间）。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己支付房价款万分之五的违约金”。合同签订后，原告按合同约定交清了首期款76317元，并于2018年5月1日向中国农业银行股份有限公司藤县支行提交按揭贷款资料，2018年6月19日，中国农业银行股份有限公司藤县支行批复同意原告贷款，2019年1月3日，中国农业银行股份有限公司藤县支行同意放款并将按揭贷款转到被告的“商品房预售款专用账户”。被告在庭上也承认已收到原告全额购房款。2020年7月20日，被告通知原告于7月31日收房。2020年11月9日，原告以被告未按合同约定时间交付讼争商品房为由诉至该院，要求被告支付相应的逾期交房违约金。据被告提供的证据证实，2021年2月23日被告桂宏达公司的企业法定代表人尹立鹏变更为赵森。另查明，2018年9月15日，根据藤县住房和城乡建设局《关于我县在建工地在重大气象灾害（台风）Ⅱ级应急响应期间全面停工的紧急通知》要求，桂宏达.畔山居商住小区的建设受台风“山竹”影响于2018年9月16日、17日停工2天。根据藤县气象局统计，藤县气象局发布重大气象灾害（暴雨）II级应急响应导致停工的天数为2天，分别是2019年6月23日、24日。从2018年3月19日起至2020年3月30日间当日降雨量大于30毫米（或以上）的天数共计20天，分别是2018年5月9日、6月13日、7月7日、8月28日、31日、9月1日、10月15日、2019年2月18日、23日、3月7日、4月14日、5月8日、28日、30日、6月23日、24日、8月18日、26日、9月9日、2020年3月4日、24日。因2019年6月23日、24日这两天与（暴雨）II级停工的时间重合，故实际因降雨量大于30毫米（或以上）导致停工的天数是18天。根据藤县水利供水有限公司发布的停水通知，从2018年3月19日起至2020年3月30日间藤县县城停水天数共计8天，分别是2018年7月29日、9月15日、11月11日、2019年5月11日、18日、8月30日、11月10日、12月26日。根据藤县水利电业有限公司发布的停电通知，从2018年3月19日起至2020年3月30日间藤县县城停电区域在被告所在的小区范围共4天，分别是2018年4月28日、2019年4月14日、11月17日、30日。根据藤县住房和城乡建设局《关于2018年高考期间考试环境治理的通告》及《关于在高考期间县城及周边在建工地停止施工的通知》要求，被告于2018年、2019年的6月6日至8日因高考而停止施工的天数共6天。根据梧州市人民政府办公室《梧州市人民政府办公室关于有效应对疫情保障我市房地产市场平稳运行的通知》，因新冠肺炎疫情造成在建项目不能如期竣工验收及交付的，可以顺延交付的时间暂定1个月，综合藤县的疫情情况，该院认定被告因新冠肺炎疫情影响可以顺延交房的时间为30天。综上，被告按照合同约定可据实迟延交房的天数共计70天。一审法院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.被告应否承担逾期交房的违约责任；2.关于原告是否逾期支付购房款的问题；3.被告应支付多少逾期违约金给原告。1.关于被告应否承担逾期交房违约责任的问题。该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律强制性规定，也不损害社会公共利益，应属合法有效的合同。原、被告双方应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。根据原、被告签订的《藤县商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2019年12月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。另根据合同约定，被告可以因自然灾害、高考、停水、停电、新冠肺炎疫情等签订合同时约定及无法预见、无法控制的客观原因据实延期交房70天，故被告最迟应于2020年3月9日前将达到合同约定交房条件的讼争商品房交付给原告使用。但被告于2020年7月20日才通知原告于7月31日来收房，故被告存在逾期交房给原告的事实，实际逾期天数为144天（从2020年3月10日起计至2020年7月31日止），被告应承担逾期交房144天的违约责任。2.关于原告是否逾期支付购房款的问题。根据合同第六条第3种方式约定：“首期款：自本合同网上签订之日起当日内，付清房屋总价20.18%，人民币76317元……买受人应于签订本合同之日起10日内，提交符合商业银行或住房公积金管理中心要求的全部资料及缴纳相关费用，办妥商业银行或公积金按揭贷款手续，并在签订本合同之日起60日内，按揭贷款发放到出卖人商品房预售款专用账户……”，现被告主张原告未按合同约定将按揭贷款转入到被告账户。该院认为，根据该院查明的事实，原告在签订合同后的10日内已经将办理按揭贷款的材料提交给银行，银行在收到原告材料后，银行何时批复及何时放款并非原告可控制。且根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容；格式条款具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形或提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利或提供格式条款一方排除对方主要权利,该格式条款无效。《藤县商品房买卖合同》第六条系被告提供，内容约定“在签署合同之日起60天内需将按揭贷款发放到被告账户”明显加重了原告方的责任,且被告未能提供证据证明其已采取合理的方式提请原告注意,因此该格式条款无效。故该院对被告该主张不予采纳。3.关于被告应支付多少逾期违约金给原告的问题。根据原、被告签订的《藤县商品房买卖合同》中的约定：出卖人逾期超过60日，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告主张合同约定的逾期交房违约金过高，要求按原告已交付房价款万分之一的标准计算逾期交房的违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”的规定,该院衡量原告的实际损失和被告的过错程度等因素,根据公平原则和诚实信用原则作相应调整，将逾期交房的违约金调整为按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年2月20日发布的一年期贷款市场报价利率4.05%。”，以原告已交付的总房价款376317元为基数，按被告实际逾期交房天数144天减去原告逾期提交按揭贷款材料33天，按111天计算，被告应向原告支付逾期交房违约金共计4699.26元[376317元×111天×（4.05%÷360天）＝4699.26元]。综上所述，原告魏振森、郭云娇与被告桂宏达公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，被告逾期交房给原告已构成违约，应向原告支付违约金。被告存在延期交房的约定事由，可依约据实延期交房。被告请求适当减少违约金，符合法律规定，该院依法予以支持。被告主张原告逾期向银行提交按揭贷款手续及逾期交付房款逾期没有事实依据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条、第六百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：桂宏达公司应于本判决生效之日起十日内向魏振森、郭云娇支付逾期交房违约金4699.26元。案件受理费510元(原告已预交），由魏振森、郭云娇负担348元，桂宏达公司负担162元。上诉人桂宏达公司在二审期间向本院提交以下证据：1.《广西壮族自治区藤县住房和城乡建设局关于转发的通知》，拟证明涉案建筑工地延迟复工的依据；2.《梧州市建筑工地春节后复工联合审批表》，拟证明涉案小区新冠肺炎疫情后复工时间。被上诉人魏振森、郭云娇对上诉人桂宏达公司提供的证据经质证认为,首先对两组证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。2020年1月24日广西就已经启动疫情响应，根据梧州市住房和城乡建设局（梧建〔2020〕84号）文件，从2020年2月20日梧州市内的房地产开发企业就可以复工复产，所以说从发生疫情到可以复工复产，时间间隔为一个月。再依据《梧州市人民政府办公室关于有效应对疫情保障我市房地产市场平稳运行的通知》也可以认定上诉人因新冠疫情导致延迟交付的时间也是30天，所以被上诉人认为，上诉人因为新冠疫情影响，能够顺延交房的天数是30天。被上诉人魏振森、郭云娇在二审期间未向本院提交新证据。对上诉人桂宏达公司在二审期间提交的证据，本院认证认为：被上诉人魏振森、郭云娇对上诉人桂宏达公司提供的证据的真实性无异议，上诉人桂宏达公司提供的证据1与本案具有一定关联性，本院将结合在案其他证据作为本案定案参考依据，上诉人桂宏达公司提供的证据2不能证明上诉人桂宏达公司拟证明的目的，也无法证明本案待证事实，故本院不予采信作为本案定案证据使用。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合上诉人桂宏达公司与被上诉人魏振森、郭云娇的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人桂宏达公司是否需要向被上诉人魏振森、郭云娇支付逾期交房违约金，如需支付，违约金的数额应如何确定。关于因暴雨、停水、停电、高考、新冠肺炎疫情等导致延期交房天数问题。上诉人与被上诉人签订的《藤县商品房买卖合同》约定上诉人应当在2019年12月30日前将符合合同约定的商品房交付给被上诉人使用。上诉人于2020年7月20日才通知被上诉人于7月31日来收房，上诉人存在逾期交房给被上诉人的事实，上诉人应向被上诉人承担逾期交房的违约责任。根据《藤县商品房买卖合同》约定，上诉人可以因自然灾害、高考、停水、停电、新冠肺炎疫情等签订合同时约定及无法预见、无法控制的客观原因延期交房。上诉人上诉认为因新冠疫情影响应当顺延42天，但根据《梧州市人民政府办公室关于有效应对疫情保障我市房地产市场平稳运行的通知》的规定：“因疫情影响造成在建项目或已取得土地待建项目不能按期开、竣工的，开、竣工时间相应顺延，不计违约责任，不能如期竣工验收和交付的房地产项目，交付期限顺延，顺延时间暂定1个月”，故一审法院综合藤县的疫情及本案情况，认定上诉人因新冠肺炎疫情影响可以顺延交房的时间为30天，并无不当。一审法院经核算暴雨、停水、停电、高考、新冠肺炎疫情、逾期提交按揭贷款材料等导致延期交房的情况，认定上诉人可据实迟延交房的天数共计70天，并无不当，本院予以维持。且一审法院在计算逾期交房违约金标准时已对合同约定的“按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”予以调低至“按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年2月20日发布的一年期贷款市场报价利率4.05%计算”，已实际考虑了上诉人桂宏达公司应承担的逾期交房违约责任，平衡了双方的利益，故对上诉人桂宏达公司的上述上诉主张，本院不予采纳。关于被上诉人的按揭款没有按合同约定时间发放到上诉人账户，上诉人能否顺延交付房屋天数的问题。根据上诉人与被上诉人签订的《藤县商品房买卖合同》第六条第3种方式约定：“首期款：自本合同网上签订之日起当日内，付清房屋总价20.18%，人民币76317元……买受人应于签订本合同之日起10日内，提交符合商业银行或住房公积金管理中心要求的全部资料及缴纳相关费用，办妥商业银行或公积金按揭贷款手续，并在签订本合同之日起60日内，按揭贷款发放到出卖人商品房预售款专用账户……”，该条款以黑体字加黑方式作提醒，且作为主要付款条款，被上诉人也应予以注意，上诉人作为出卖人及时收到购房款也是为了施工顺利进行，该条款的约定是公平合理的，应属合法有效条款。一审以合同约定“在签署合同之日起60天内需将按揭贷款发放到出卖人‘商品房预售款专用账户’”明显加重了被上诉人的责任,且上诉人未能提供证据证明其已采取合理的方式提请被上诉人注意,而认定该格式条款无效欠妥，本院予以纠正。同时，根据该合同第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2……（7）买受人未按合同约定按时交付房款的；买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时；……”的约定，被上诉人的按揭贷款应当在2018年5月19日前发放到上诉人的“商品房预售款专用账户”。事实上，中国农业银行股份有限公司藤县支行于2019年1月3日才将按揭贷款转到上诉人的“商品房预售款专用账户”，银行存在超期发放揭贷款228天。因银行按揭贷款发放时间不是双方可以控制的情形，银行超期发放按揭贷款属于不可归责双方的原因造成，但是款项迟延发放确实会影响上诉人工程的施工顺利进行，故上诉人诉请以银行按揭贷款迟延发放为由要求延期交付房屋符合双方约定，也符合常理，应当予以支持。关于上诉人应否支付违约金问题。如上所述，上诉人可以因暴雨、高考、停水、停电、新冠肺炎疫情等签订合同时约定及无法预见、无法控制的客观原因据实延期交房70天，还可以因超期发放按揭贷款顺延交房228天，上诉人可以延期交房总天数为298天，故上诉人最迟应于2020年10月23日前将达到合同约定交房条件的讼争商品房交付给被上诉人使用。上诉人于2020年7月20日通知被上诉人于7月31日来收房，上诉人不存在逾期交房给被上诉人的事实，故被上诉人诉请上诉人应承担逾期交房的违约责任没有事实依据，本院依法予以驳回。基于公平原则，上诉人在要求以超期发放按揭款天数顺延交付房屋天数后，不得再就超期发放按揭款天数作为主张被上诉人逾期付款的依据。综上所述，桂宏达公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实部分不清，导致实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区藤县人民法院（2021）桂0422民初3085号民事判决；二、驳回魏振森、郭云娇的全部诉讼请求。一审案件受理费510元（原告已预交），二审案件受理费510元（上诉人已预交），合计1020元，由被上诉人魏振森、郭云娇负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 斌审 判 员  王益民审 判 员  任 军二〇二一年九月二十六日法官助理  陈露桦法官助理  陈斯婷书 记 员  卢 璐书 记 员  周 柔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。