山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终1305号上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，女，生于1991年6月26日，公民身份号码为×××，汉族，身份证住址为阳城县凤城镇坡底村坡底小区，现住同上，农民。        被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢某1，男，生于1998年4月29日，公民身份号码为×××，汉族，身份证住址为阳城县蟒河镇邢西村，现住阳城县润城镇旭泰液压有限公司宿舍，阳城县润城镇旭泰液压有限公司职工。        委托诉讼代理人：邢某2，生于1994年10月16日，公民身份号码为×××，汉族，身份证住址为阳城县蟒河镇邢西村，现住阳城县凤城镇砖窑沟村，农民。系邢某1的姐姐。        上诉人李某因与被上诉人邢某1房产买卖合同纠纷一案，不服山西省阳城县人民法院（2021）晋0522民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某、被上诉人邢某1及其委托诉讼代理人邢琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        上诉人李某的上诉请求：撤销原判改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支付上诉人损失费13000元。事实和理由：1、原审认定事实错误。被上诉人支付定金后，不同意按合同约定支付余款，被上诉人一直在与上诉人协商房屋先过户口、搬家还是先交尾款的问题，且4月16日双方依然还在上诉人家中见面协商，被上诉人一再要求赶紧搬家。上诉人认为被上诉人是诚心诚意的，且合同约定4月30日前被上诉人交付剩余房款，故上诉人于4月19日与谈了多次的房东签订了租房合同，租期为2021年4月19日至2022年4月19日，花去租金13000元，可见上诉人租房和房屋买卖合同是有因果关系的，造成上诉人租房损失13000元，应由被上诉人承担。另，被上诉人与上诉人签订合同时，被上诉人的职业是在房产中介上班，就知道房屋是小产权房，现在又以小产权房屋买卖合同不具有合法性提起诉讼，是对合同和诚信的蔑视。2、原审法院适用法律错误。被上诉人诉请的是解除合同，上诉人也同意解除合同，合同本身是双方当事人的真实意思表示，不违反禁止性规定，也没有损害国家、集体或第三人的利益，应当认定合同有效。即使法院认定合同无效，也应根据过错责任由被上诉人赔偿上诉人所造成的损失。        被上诉人邢某1辩称，1、一审法院依法认定涉案合同无效，判令上诉人李某返还10000元，事实清楚，适用法律正确。2021年1月10日双方签订房产买卖合同后，经过询问村民才得知上诉人的房屋没有办理房产证，所以从2021年4月11日开始在微信上发生退房一事争执。2、上诉人要求支付13000元损失费，无事实和法律依据，应驳回此诉求。2021年4月11日李某在微信中明确指出：“你付钱我搬，过户”，从签订合同至今，上诉人一直实际控制、使用着房屋。        邢某1向一审法院起诉请求：1．请求判令解除原被告于2021年1月10日签订的房产买卖合同。2．请求判令被告返还原告已支付的10000元购房款。3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2021年1月10日，原、被告共同签订了一份《房产买卖合同》，同时原告向被告支付了10000元购房款。合同约定被告需配合原告办理过户手续，否则原告有权退费。合同签订后，原告经询问发现被告的房屋根本无法办理房产证，故原告要求被告返还原告已支付的10000元购房款，被告拒绝退还，原告诉至法院。        李某向一审法院反诉请求：1．判决原告赔偿被告损失13000元；2．诉讼费由原告承担。事实与理由：2021年1月10日，原被告签订《房产买卖合同》。2021年4月16日，原告邢某1一再要求被告李某搬家。被告李某于2021年4月19日在××苑租房，租期为2021年4月19日至2022年4月19日，花去租金13000元。《房产买卖合同》约定的付款时间到期后，原告邢某1却未按约定付款，致使合同无法履行。现因原告邢某1造成合同解除，租房损失13000元应由原告邢某1赔偿。        一审法院查明，大约2020年冬天，原告邢某1在阳城县一房产中介公司工作期间获得被告李某出卖阳城县坡底村19号楼1单元403室房屋的信息，经原被告联系、协商后，于2021年1月10日签订《房产买卖合同》1份，合同约定被告以370000元价格将上述房屋出卖给原告。合同签订后，原告邢某1支付了被告李某10000元，被告李某给原告出具了收据，载明：“收据，今收到，邢某1，系付，坡底村19号楼1单元403购房款，人民币（大写）壹万元整，10000，收款人；李某”。交易过程中，原被告因过户手续和支付余款的先后顺序发生争议，原告希望被告先办理过户手续、搬家后付清余款，被告要求原告先付清余款后再办理过户手续、搬家，双方协商未果，原告遂向该院提起诉讼。        另查明，原被告所交易房屋由被告李某于2016年自阳城县凤城镇坡底村一村民处购买取得，系建造于农村集体土地之上，即“小产权房”。        一审法院认为，诉争房屋系建造于农村集体土地上的小产权房屋，系被告李某从他人处购买取得，而原告邢某1并非房屋所在地村集体经济组织成员，不具有购买资格，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”，原被告之间的房产买卖合同已违反了土地管理相关法律法规的效力性强制性规定，依法应认定为无效，故本案中不再对被告李某是否取得房屋的合法权利予以评判。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”因此被告李某应当将因房产买卖合同取得的财产10000元返还原告邢某1。被告李某主张因买卖过程中搬家原因另行租房花费13000元，应当由原告邢某1赔偿损失，但从原被告提供的微信聊天记录及双方的争执可知，原被告交易过程中的主要争执便在于过户、搬家及付款的先后顺序，且一直未能协商一致，被告李某从签订合同至今也一直实际控制、使用着房屋，其仅提供的租房协议、收据等证据，无法证明租房花费与房产买卖合同的必然联系，即被告所举证据不足以证明租房损失系因履行房产买卖合同造成且存在必要性，故该院无法支持被告李某的反诉请求。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十五条、第一百五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告（反诉被告）邢某1与被告（反诉原告）李某于2021年1月10日签订的《房产买卖合同》无效；二、被告（反诉原告）李某在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）邢某110000元；三、驳回被告（反诉原告）李某的反诉请求。        二审中，对一审查明的交易房屋由李某自坡底村一村民处购买取得，上诉人李某认为房子不是从村民手中购买的，其有坡底村村委会出具的房款收据；被上诉人邢某1对此不清楚。双方对其余事实均无异议，本院对一审查明的双方均无异议的事实，予以确认。        上诉人二审另提供经整理的双方之间的微信聊天记录，用于证明被上诉人知道是小产权房，违反合同是被上诉人不履行合同，不想付钱反悔了。被上诉人质证认为，认可微信聊天记录的真实性，签订合同后才知道房子根本过不了户，所以反悔了。        对上述证据，当事人对真实性无异议，本院予以采信。结合一审证据及当事人的陈述，二审查明：甲方李某与乙方邢某1签订的《房产买卖合同》约定：房屋建筑面积117平方米，乙方已亲自实地看房，现场查验该房屋所有细节，充分了解上述房产现状，愿意购买该房产；在2021年4月30日之前，乙方向甲方支付剩余房款36万元，甲方全额收到购房款以后，必须积极配合乙方办理更名过户手续，否则乙方有权退费。补充协议约定甲方承诺该房产落过户口，在该房产物业交接后15天之内需迁出户口并配合乙方做过户手续。后2021年3月31日，邢某1向李某提出村里改了名字和物业交接完成给钱，4月8日也在协商，4月11日邢某1提出“要不想卖了钱退了吧”，但紧接着又说“10000块够你搬几次家，你搬了，我们不付钱你10000扣了”，4月16日双方约见面谈，此后一直到4月29日邢某1提出“确实挺想和你交易的，沟通了好久，我爸非得先过户在付钱呀。”；；        同时查明，案涉交易房屋系2016年9月9日阳城县凤城镇坡底村村民吴宁宁与李某签订售房合同书取得。售房合同书明确写明房屋性质为小产权房，为确保各方权益，商请坡底村民委员会为见证单位。同日，阳城县凤城镇坡底村民委员会给李某出具房款收据一支。        本院认为，根据我国土地管理法及农村土地管理政策的有关规定，农村集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中被上诉人虽基于合同有效诉请法院解除合同，但双方买卖转让的“小产权房”，依法依规属于禁止交易，不能得到法律上的肯定与支持，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，人民法院可依职权作出审查认定，并对合同无效的法律后果作出处理，故一审认定的案涉房产买卖合同无效，于法有据，本院予以支持。上诉人提出双方签订的合同有效的意见，本院不予支持。        根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，合同无效后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本院已查明的事实，上诉人、被上诉人对房屋产权性质均是明知的，双方对无效合同的形成均有过错，各自均应承担相应的责任。被上诉人辩称其不知道是小产权房，与其作为房产中介人员获取的房源信息以及房屋价格明显低于同一地区商品房价格等情况不符，本院不予采纳。合同无效是以补偿损失，尽可能地恢复原状为原则，遵循民法的公平原则和诚实信用原则，上诉人退还被上诉人购房定金，并按过错责任赔偿被上诉人资金占用期间的利息损失，但同时考虑到双方进行了合同的签订，一直为履行合同进行协商，所消耗的人力物力会产生一定的费用，且上诉人提出的租房损失，虽存在双方未最终商定之前的草率行为造成，但不能完全排除系上诉人为履行合同所作准备工作的因素，综上，本院酌情认定上诉人应返还被上诉人9000元，剩余的1000元作为上诉人因此产生各项费用的补偿。上诉人提出的不应退还10000元的意见，本院不予支持；其提出被上诉人逾期不付款反悔违约应赔偿其租金损失13000元的意见，本院予以部分支持。        综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但未能充分运用公平和诚实信用原则合理衡平当事人之间的利益，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：        一、维持阳城县人民法院（2021）晋0522民初1148号民事判决第一项，即原告（反诉被告）邢某1与被告（反诉原告）李某于2021年1月10日签订的《房产买卖合同》无效；        二、撤销阳城县人民法院（2021）晋0522民初1148号民事判决第二、三项，即被告（反诉原告）李某在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）邢某110000元，驳回被告（反诉原告）李某的反诉请求；        三、上诉人李某于本判决书生效之日起十日内返还被上诉人邢某19000元；        四、驳回邢某1、李某的其他诉讼请求。        如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费本诉25元，由李某负担25元；反诉费62.5元，由李某负担37.5元，邢某1负担25元。二审案件受理费175元，由李某负担125元，邢某1负担50元。        本判决为终审判决。        审判长    张艳丽审判员    王天明审判员    焦瑛琴二○二一年九月二十九日法官助理    刘婷楠书记员    张智超