广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0902民初5758号原告：张祖权，男，1972年9月18日出生，汉族，身份证住址：广西玉林市玉州区，现住玉林市玉州区。被告：覃研，女，1975年3月9日出生，汉族，身份证住址：广西玉林市玉州区，现住玉林市玉州区。原告张祖权与被告覃研房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月4日公开开庭进行了审理。原告张祖权、被告覃研到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告付清4880.26元给原告，原告为被告垫付的办理被告过户手续所需缴纳的税费；2、判令被告违约责任，支付给原告违约金28188元；3、本案受理费、财产保全费、执行费由被告承担。事实与理由：原告于2020年6月24日通过银行支付为被告垫支了4880.26元。根据《房地产买卖合同》“第五条第3.约定办理好乙方的《不动产权证书》48小时内付清各种税费。”但被告匀以种种理由和借口至今未付。根据原告与被告签订的《房地产买卖合同》“第五条第3.约定如办理好乙方的《不动产权证书》超48小时（注：以首页公章处日期为准）不付清全部房款及第三条所约定的各种税费的，视乙方违约，乙方继续付清房款，并另外赔偿上述所存房款20%作为违约金”。另根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条和第五百八十五条的约定，现原告要求被告赔偿原告按房款（人民币140940元)的20%支付违约金28188元。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决，判如原告所主张。原告对其诉称的事实在起诉时（即2021年6月18日）向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《居民身份证》复印件一份，欲证明被告的诉讼主体资格；3、《房地产买卖合同》复印件一份，欲证明原告与被告所签订的合同内容；4、《不动产权证书》复印件一份，欲证明原告为被告办理好了《不动产权证书》；5、《税收完税证明》复印件三份、《票据》复印件三份，欲证明原告为被告所交的费用；6、《支付回执》复印件四份，欲证明税费为原告所交；7、《统田里8号过户费用明细》复印件一份，欲证明被告应承担的费用。原告当庭向本院提交的证据有：《土地使用权转让合同》、《说明》、《房地产结清收据》、《房地产买卖合同》复印件各一份，欲证明涉案房屋的土地是欧某某转让给原告的，房屋是原告出资所建。被告覃研辩称：一、玉林市玉州区的房屋原是由欧某某72%、张祖权12%、黎某某6%、张某某5%、李某某5%按份共有。2020年6月19日，原告张祖权宣称玉林市玉州区的房屋是玉高附中的学区房，被告便与原告当场签订了房地产买卖合同，合同约定原告将玉林市玉州区的房屋转让6%的共有份额（501室）给被告。2020年6月22日，被告和杨玉兰、吕家华等15人与房屋原共有人欧某某又重新签订了一份房地产买卖合同，该合同约定欧某某将其按份共有该房屋的72%份额全部转让给被告和杨玉兰、吕家华等15人，保留张祖权12%、黎某某6%、张某某5%、李某某5%不变，办理过户手续的税费，由甲乙双方按规定各自承担。6月24日，被告与欧某某、杨玉兰等人办理了房屋过户手续，被告受让的是原共有人欧某某72%份额里面的5%（原告等其他4个共有人的份额没变），不动产权证亦明确地记载原告12%的份额是一直保留的。且原告与案外14个人分别签订房屋买卖合同，属于一房多卖，不合法。综上，虽然原告与被告签订了房屋买卖合同，且被告已经按照合同的约定支付了购房款，但实际上原告并没有按其签订的合同转让其共有房屋份额的6%给被告，其份额一直没有变，是原告没有按合同履行在先，所以原告无权要求被告承担相关税费及违约金。二、原告未经其他共有人的签字同意即将房屋转让给被告，该合同是不合法的，无效的。三、本案受理费、财产保险费、执行费应由原告承担。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告覃研于2021年7月12日向本院提交的证据有：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明被告的身份；2、《房地产买卖合同》复印件一份；3、《不动产权证》复印件二份，以上证据2至3欲证明被告受让的是欧某某的份额，原告无权主张税费及违约金；4、《照片》复印件二份，欲证明原告没有按交房标准交房及交房门钥匙；5、《微信记录》复印件二份，欲证明案外人就读玉高附中的情况；6、《答复》复印件一份，欲证明玉林市教育局关于玉州区张祖权来信的答复。本案在审理中，本院依职权到玉林市不动产登记中心调查，取证如下：《不动产查档结果证明书》、《房地产买卖合同》（欧某某与张祖权、张某某、黎某某、李某某）复印件各一份。综合原、被告的诉辩意见，以及全案证据进行分析，本院确认以下法律事实：涉案房屋位于玉林市玉州区，为原告向案外人欧某某买地所建（五层的自建楼房）。原告通过其他途径了解到涉案房屋位于学区房地段，有意向他人出售部分房屋。2020年6月初，为避免出现多次房屋过户而增加税费，原告将涉案房屋的不动产权证办理为由欧某某72%、张祖权12%、黎某某6%、张某某5%、李某某5%按份共有。之后，原告以转让房屋共有份额的方式陆续向他人出售房屋并办理相应的不动产权证。2020年6月20日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房地产买卖合同》一份，合同约定甲方将玉林市玉州区的房屋转让6%的共有份额（501室，面积为23.49平方米）给乙方；其中约定房屋成交价格为140940元，房款存在乙方指定的中国银行，按中国银行“资金代管”流程办理，办理好乙方的《不动产权证书》时当即交付清房款给甲方（转账）；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方全部承担；如办理好乙方的《不动产权证书》超48小时（注：以首页公章处日期为准）不付清全部房款及第三条所约定的各种税费的，视乙方违约，乙方继续付清房款，并另外赔偿上述所存房款20%作为违约金等内容。2020年6月24日，原告与被告、案外人欧某某等人到玉林市不动产登记局办理涉案房屋过户登记手续，同时各方同时签订《房地产买卖合同》。待被告取得涉案房屋的《不动产权证书》［桂（2020）玉林市不动产权第××号］及办理好户口迁移手续后，被告即将房款140940元转给原告，双方同时交接涉案房屋。当天，原告为办理玉林市玉州区房屋的过户手续缴纳相关税费合计58563.25元，根据被告所占房屋共有份额6%计算及《房地产买卖合同》（2020年6月20日）的约定，被告应承担4880.26元，原告经多次向被告追索未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告覃研之间成立房屋买卖合同的法律关系，有双方签订的《房地产买卖合同》（2020年6月20日）及被告银行转账凭证为据，证据充分，事实清楚，本院予以确认。《中华人民共和国民法典》第五百七十九条：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”；第五百九十五条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，因涉案房屋（玉林市玉州区501房）的买卖而出现了两个合同，综合全案证据，原告与被告实际履行的是2020年6月20日签订的《房地产买卖合同》（以下简称前期合同），且双方已按照该合同约定基本履行完毕：办理登记房屋过户手续及《不动产权证书》、支付房款、交接房屋。至原告提起诉讼时止近一年时间，被告均没有提异议。前期合同才真正体现双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家的法律规定，因此对双方当事人产生法律的约束力。出现2020年6月24日的《房地产买卖合同》（以下简称后期合同），实为原告为避免出现多次房屋过户而增加税费所签订的，以达到一次性过户而缴纳税费的目的；而且双方均没按照后期签订的合同履行各方的义务，被告之前也并不认识案外人欧某某，事后，欧某某也没有持后期合同向被告主张权利催要房款；再者，涉案房屋并不是欧某某交付给被告的；后期合同并不体现双方当事人的真实意思表示，因此，后期合同并不是真实的合同，对原告与被告、案外人欧某某不产生法律的约束力。综上，原告要求被告承担代垫付的税费4880.26元，符合双方自愿签订的《房地产买卖合同》（2020年6月20日）的约定，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修订版）第十八条规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30－50%计算逾期付款损失”。本案中，原告与被告覃研签订的房屋买卖合同是2020年6月20日，虽然双方在合同中已约定逾期付款违约金的计算方式，但至今被告仅拖欠原告垫付的税费4880.26元，根据合同约定的违约金计算过高，且被告提出异议；据上法律的规定及合同第五条约定[如办理好乙方的《不动产权证书》超48小时（注：以首页公章处日期为准）不付清全部房款及第三条所约定的各种税费的，视乙方违约]，及被告取得《不动产权证书》首页公章处日期载明为“2020年6月24日”，被告应向原告支付的违约金本院依法调整为：以人民币4880.26元为基数，自2020年6月27日起至付清之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的150%计算。本案的房屋买卖实际上为房屋按份共有转让，因此，被告辩称原告未经房屋其他共有人同意而转让无效，及原告存在一房多卖而不合法，该辩称与事实不符，证据不充分，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修订版）第十八条的规定，判决如下：一、被告覃研归还垫付税费4880.26元给原告张祖权；二、被告覃研支付违约金给原告张祖权（计算方式：以人民币4880.26元为基数，自2020年6月27日起至付清之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的150%计算）。本案受理费627元，减半收取为313.5元，由原告张祖权负担266.5元，被告覃研负担47元（原告已预交费用，被告在支付上述款项时，一并支付给原告）。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。审判员  包智慧二〇二一年九月十日书记员  吕玉凤