四川省隆昌市人民法院民 事 判 决 书（2021）川1028民初2700号原告：中国工商银行股份有限公司隆昌支行，住所：四川省隆昌市金鹅街道隆华路一段**。统一社会信用代码：91511028906905420P。负责人：王莉，系中国工商银行股份有限公司隆昌支行行长。委托诉讼代理人：裘丰华，系四川明炬律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘光荣，系四川明炬律师事务所律师，特别授权。被告：李国强，男，1997年12月13日出生，汉族，四川省隆昌市人，住四，住四川省隆昌市div>被告：四川省隆昌凉亭房地产开发有限公司，住所，住所：四川省隆昌市金鹅街道康复路东段div>统一社会信用代码：915110282069088078。法定代表人：郑明，系四川省隆昌凉亭房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：向文敏，系北京大成（重庆）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：钟威，系北京大成（重庆）律师事务所律师，特别授权。原告中国工商银行股份有限公司隆昌支行与被告李国强、四川省隆昌凉亭房地产开发有限公司（以下简称：四川凉亭公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案，依法适用简易程序于2021年8月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘光荣、被告四川凉亭公司委托诉讼代理人向文敏到庭参加诉讼，被告李国强经本院依法传唤未到庭参加诉讼；于2021年8月26日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘光荣、被告李国强、被告四川凉亭公司委托诉讼代理人向文敏通过四川微法院到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司隆昌支行的诉讼请求：1.请求解除《个人购房借款/担保合同》；2.请求判令被告李国强归还原告贷款余款人民币99257.9元及利息（暂计算至2021年5月21日为人民币7819.73元，自2021年5月22日起至付清时止按双方签订的《个人借款/担保合同》计算利息），前述两项合计107077.63元；3.请求判令被告四川省隆昌凉亭房地产开发有限公司对前述债务承担连带责任；4.请求判令原告对被告李国强提供的抵押物拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；5.请求判令本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年1月11日，原告和被告李国强签订《个人购房借款/担保合同》，被告李国强向原告申办购房贷款，贷款金额12万元，以按月等额本金还款法（按日计息），期限15年，贷款利率按照贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮确定。为保证还款，被告李国强将所购房屋（隆昌市龙市镇复生大道龙都丽府小区2幢1单元4层1号）向原告办理了预告登记（川20**隆昌县不动产证明第0004458号）。《个人购房借款/担保合同》第十四条约定“14.1构成违约的情形：L.借款人连续三个月累计六次未足额偿还贷款本息的，可按照14.2采取措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”。原告按照约定向被告李国强发放了12万元贷款。被告四川省隆昌凉亭房地产开发有限公司作为前述债务的保证人，应对前述债务承担保证责任，范围为合同项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用。在合同履行过程中，被告李国强除前期按时履行了还款义务外，已出现多次拒不履行按时偿还剩余款项的行为，截止起诉之日，被告李国强仍未归还剩余款项，被告四川省隆昌凉亭房地产开发有限公司应对前述债务承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。被告李国强答辩称：对原告起诉状中载明的本金金额及利息计算方法没有异议，但在知晓原告起诉后已经偿还完了逾期的本金和利息，大概金额2万余元。被告四川凉亭公司答辩称：1.原告所述的签订个人担保合同及相关事实有待核实，其真实性无法完全确认，若核实后确认属实，被告将承认该事实。根据民法典第392条规定，债权既有人的担保又有物的担保，债务人不履行到期债务的，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明，债务人自己提供物的担保的，债权人应当优先就物的担保实现债权。原告的起诉状明确说明被告李国强将所购房屋办理了抵押登记，则本案中原告即便要四川凉亭公司承担保证责任，也应先就被告李国强的房屋抵押权先行实现债权。原告为支持自己的主张提供以下证据：1.营业执照副本复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告李国强身份证复印件，拟证明原、被告诉讼主体资格；2.个人购房借款/担保合同复印件（合同编号：编号A：[]字[内江分]行[隆昌]支行[2017]年[0000012]号），拟证明原告与被告李国强于2017年1月21日签订了个人购房借款/担保合同，合同约定了本金、利息计付、结算方式、贷款期限、违约责任、担保等内容；3.个人借款凭证复印件，拟证明原告于2017年4月7日按照合同约定向被告李国强指定账户发放贷款12万元；4.银行历史明细表，拟证明被告李国强从2020年7月13日起至起诉之日多次未足额还款，已构成违约；5.不动产预抵押登记证明书复印件（编号：川（2017）隆昌县不动产证明第0004458号），拟证明原告对被告的抵押物拍卖、变卖后的价款有优先受偿权；5.不动产产权证书复印件（编号：川（2017）隆昌市不动产权第0014777号）、不动产抵押登记证明书复印件（编号：川（2017）隆昌市不动产证明第0017785号），拟证明原告对被告李国强抵押的房产享有优先受偿权。被告李国强通过四川微法院出示了还款凭证照片三张，拟证明本案审理过程中已向原告还款2万余元。因通过四川微法院无法看清楚内容，也无法核实其证据的真实性，法庭要求其庭审后三日内向法庭提交还款凭证的原件，被告李国强于2021年8月30日提交了2021年8月6日还款凭证一份，拟证明已还款2万余元。四川凉亭公司未向法庭提交证据。本院出示了依职权调取的隆昌市不动产登记信息摘要。被告李国强对原告提交的证据均无异议。被告四川凉亭公司对原告提交的证据发表如下质证意见：1.对营业执照副本复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告李国强身份证复印件、不动产产权证书复印件及不动产抵押登记证明书复印件无异议；2.对个人购房借款/担保合同复印件的真实性不予认可；3.个人借款凭证复印件、银行历史明细表、不动产预抵押登记证明书复印件（编号：川（2017）隆昌县不动产证明第0004458号）与四川凉亭公司没有直接联系，不予质证，三组证据的真实性由法庭核实。原告以被告李国强出示的证据无法看清拒绝质证。被告四川凉亭公司对李国强出示的证据以无法看清为由，申请法院予以核实。原告、被告李国强、被告四川凉亭公司对本院依职权调取的隆昌市不动产登记信息摘要的“三性”均无异议。对原告提交的证据，经本院审查后认为符合证据“三性”，本院予以采信。对被告李国强于2021年8月30日补提交的还款凭证，经本院审查后认为符合证据“三性”，本院予以采信。对本院依职权调取的证据，经本院审查后认为符合证据“三性”，本院予以采信。根据上述有效证据及原、被告各方的法庭陈述，本院认定以下法律事实：原告中国工商银行股份有限公司隆昌支行成立于2003年5月9日，其经营范围包含发放贷款。2017年1月11日，作为贷款人的原告与作为借款人和抵押人的被告李国强，作为保证人的四川凉亭公司签订了一份《个人购房借款/担保合同》（合同编号：编号A：[]字[内江分]行[隆昌]支行[2017]年[0000012]号）。原告与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定有以下内容：1.原告同意向被告李国强发放购置住房贷款，贷款金额12万元；2.贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；3.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定；4.还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）；5.罚息利率按合同第四条约定利率基础上加收30%确定，借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；6.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人可以解除个人购房借款/担保合同；7.李国强作为抵押人自愿将坐落于隆昌市龙市镇复生大道西段118号2-1-4-1号的房屋作为抵押物向贷款人提供抵押担保，担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，双方如未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物；8.四川凉亭公司作为保证人，承担阶段性连带保证责任，在隆昌市龙市镇复生大道西段118号2-1-4-1号房屋办理了正式抵押登记手续后，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人从满足条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任。除上述内容外，原告与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》还就放款、还款、提前还款、违约及违约责任、扣收、费用、抵押物、质物、转让、保险、公证、通知、保密等进行了约定。2017年3月27日，原告与被告李国强将坐落于隆昌市龙市镇复生大道西段118号2-1-4-1号的房屋办理了抵押预告登记（编号：川（2017）隆昌县不动产证明第0004458号），后双方于2017年11月30日办理了正式的抵押登记（证书编号：川（2017）隆昌市不动产证明第0017785号），不动产登记证明书载明抵押权人为原告，义务人为被告李国强，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为12万元。2017年4月7日，原告按照合同约定向被告李国强指定账户汇款12万元，并在个人借款凭证上确定了利息计付执行年利率4.9%。发放贷款后，被告李国强在2019年5月7日前均按约履行还款义务，截止2019年12月13日，被告李国强断断续续偿还了部分借款本金及利息，其后未再履行还本付息的义务。截止2021年5月21日,被告李国强尚欠原告借款本金99257.9元，利息7819.73元。另查明：1.被告李国强已累计18个月未足额偿还原告借款本息；2.坐落于隆昌市龙市镇复生大道西段118号2-1-4-1的房屋（不动产产权证号：川（2017）隆昌市不动产证明第0017785号）系被告李国强单独所有；3.被告李国强于2021年7月14日收到本案起诉状副本；4.被告李国强于2021年8月6日偿还原告借款本金13258.07元，利息8816.87元；于2021年8月7日偿还原告借款本金666.67元，利息351.17元；5.截止2021年8月7日，被告李国强尚欠原告借款本金85333.16元，没有利息欠付记录。本院认为：原告与二被告就偿还借款本金、利息，承担连带保证责任，对案涉抵押房屋享有优先受偿权等所依据的法律事实均持续至民法典施行后，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定……”的规定，本案适用民法典及司法解释的规定。原告与被告李国强、四川凉亭公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告按约向被告李国强发放了贷款，被告李国强已累计18次未按约足额偿还原告借款本息，其行为已构成违约，且已满足《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1L项、14.2（5）项，即借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权解除合同的约定。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同”、第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，对原告要求解除合同的请求，本院予以支持，原告与被告李国强、四川凉亭公司签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：编号A：[]字[内江分]行[隆昌]支行[2017]年[0000012]号）于2021年7月14日解除。因被告李国强未按约履行还款义务已构成违约，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款“合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告李国强应当承担偿还借款本息的违约责任。经核实，被告李国强尚欠本金85333.16元，本院据实予以确认。原告方庭审中明确陈述诉请的利息不包括罚息、复利，故自2021年8月8日起的利息仍按合同约定的年利率4.9%计付。综上，对原告要求被告李国强偿还借款本金及利息的请求，本院予以部分支持。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，被告四川凉亭公司承担的是阶段性连带保证责任。在案涉房屋竣工已办理产权登记和正式的抵押登记，原告获得他项权证后，即已满足了保证责任的解除条件，被告四川凉亭公司不应再对原告承担保证责任。故对原告要求被告四川凉亭公司承担连带保证责任的请求，本院不予支持。原告与被告李国强在《个人购房借款/担保合同》中对抵押担保进行了约定，并将坐落于隆昌市龙市镇复生大道西段118号2-1-4-1号的房屋办理了抵押登记，此抵押合法有效，受法律保护。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第三款“主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外”、第三百九十四条第一款“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿”的规定，原告作为抵押权人要求对《个人购房借款/担保合同》项下的抵押物拍卖、变卖价款优先受偿的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定……”、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同”、第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”、第五百六十六条第二款“合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外”、第三款“主合同解除后,担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任,但是担保合同另有约定的除外”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第三百九十四条第一款“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿”之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司隆昌支行与被告李国强、四川省隆昌凉亭房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：编号A：[]字[内江分]行[隆昌]支行[2017]年[0000012]号）于2021年7月14日解除；二、被告李国强于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司隆昌支行借款本金85333.16元及利息（利息自2021年8月8日起，按年利率4.9%计付至付清借款本金时止）；三、如被告李国强到期未履行本判决第二项确定的债务，原告中国工商银行股份有限公司隆昌支行在抵押权范围内，对被告李国强所有的抵押房产（不动产权证号：川（2017）隆昌市不动产权第0014777号，不动产登记证明号：川（2017）隆昌市不动产证明第0017785号）拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司隆昌支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2442元，减半收取计1221元，由被告李国强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  黄纯玉二〇二一年九月三日书记员  曾 丽