贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终6520号上诉人（原审原告）：杨利平，女，1972年7月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托代理人：曹玉梅，贵州泽才文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州红星利尔置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区浣纱路壹号综合楼6楼叁号房。法定代表人：薛涛。委托代理人：杨通敏，该公司员工。上诉人杨利平因与被上诉人贵州红星利尔置业有限公司（以下简称：红星利尔公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2021）黔0103民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人杨利平诉讼请求：一、撤销原判第一项、第三项，并依法改判；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由是，一、一审中,上诉人提交的《逾期违约金计算单》有被上诉人工作人员的签名，上面载明的房屋信息、付款情况，总收款等情况与事实相吻合，该证据真实可信，法庭应予以采纳；二、逾期办证违约金的起算点按照合同约定应当自出卖人承诺交付办证资料之日的第二天即开始计算，即从2018年1月1日起算；三、逾期交房违约金应按照合同约定从出卖人承诺交付房屋之日的第二天即开始计算，即从2017年1月1日起算，计算至实际交房之日即2019年2月21日。被上诉人红星利尔公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求。原审原告杨利平的诉讼请求为：一、判令被告支付原告逾期交房违约金66264.49元（违约金自2017年1月1日起按已交房款的万分之二计算至2019年2月21日）；二、判令被告向原告支付逾期未交付办理商品房转移登记文书违约金（违约金应自2017年12月31日起按已交房款的万分之一计算至被告实际交付办理商品房转移登记文书之日止），并积极协助原告办理房屋产权转移登记；三、判令本案诉讼费等相关费用全部由被告承担。原审经审理查明：2016年4月9日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人向出卖人购买云岩区，Ｂ栋（Ｂ）1单元27层5号房，房屋价款按照套内建筑面积计算，每平方米单价为6511.23元，总价款为423686元，第八条约定“买受人采取下列第1种方式付款：1、买受人应当在2016年4月9日前支付全部房价款423686元。”第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房……”。第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过60日，买受人有权退房......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起即日内向买受人支付违约金”。第二十二条第三款约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。附件十二《补充协议》第5.4条约定：“甲、乙双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》的资料提交完毕后，出卖人以书面形式通知买受人，买受人认可出卖人书面通知的信息已传达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。”。第8.4条约定：“买受人保证其提供的《商品房买卖合同》上的联系方式（包含但不限于地址、电话号码等）具备真实性、准确性，并以此作为在履行合同过程中的通讯方式，出卖人按照该联系方式进行相应的通知后，即视为出卖人已按合同之约定履行了相应的通知义务”。合同签订当日，原告向被告支付购房款423686元，被告向原告出具相应的《收款收据》。2016年11月9日，原被告就涉案房屋办理备案登记，登记号为Y16105950。因原告认为被告未按合同约定向其交房并办理房屋产权证书，故将被告诉至原审法院，诉请如前。庭审中，原被告双方一致确认原告收房时间为2019年2月21日；同时，原告提交一份2020年12月28日《逾期交房违约金计算单》（复印件），拟证明被告对原告主张的违约金是认可的，对于诉讼时效应当重新计算。被告表示对该组证据的真实性无法核实，无签章确认，计算的金额是认可的，但是我方仍然主张诉讼时效。但也表示于庭审结束后三日内向原审提交书面意见，核实其中署名人员身份，逾期未提交书面意见则视为是被告公司员工的行为。庭审后，被告未向原审提交书面意见。原审认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。现原告已向被告按约支付购房款423686元，但被告未按合同约定向原告交付房屋并交付办证资料，其行为已构成违约，根据合同约定，被告应向原告承担违约责任。对于逾期交房违约金是否已过诉讼时效问题，庭审中，原告提交的《逾期交房违约金计算单》系复印件，被告虽认可其中署名人员系公司员工，但其并未认可该份证据真实性，故原告提交的该份证据不能达到证明诉讼时效中断的目的。鉴于原告对违约金的请求给付是一种继续性债权，原告均有权随时提出主张，但应当以每个个别的债权分别计算诉讼时效。自原告提起诉讼之日2020年11月17日倒推三年2017年11月17日起算逾期交房违约金至被告实际交付房屋之日2019年2月21日，为39064元（423686×万分之2×461），自2018年1月12日起算逾期办证违约金，暂计至2021年1月12日，为46395元（423686×万分之1×1095），之后违约金以已付购房款为基数，按每日万分之一计至实际交付办理商品房转移登记的有关文书被告发出通知之日止。对原告主张被告协助办理房屋产权转移登记的诉请，因双方均未举证证明被告具备向其交付上述资料的条件，均应承担举证不能后果，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”之规定，原审对原告该诉请不予支持，原告可待具备办证条件后另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告杨利平逾期交房违约金39064元；二、被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告杨利平逾期办证违约金46395元（违约金暂计至2021年1月12日，之后违约金以已付购房款为基数，按每日万分之一计至实际交付办理商品房转移登记的有关文书被告发出通知之日止）；三、驳回原告杨利平的其余诉讼请求。案件受理费728元（已减半收取），由原告负担299元（已预交），由被告负担429元（原告已预交）。二审中，上诉人杨利平提交一组新证据，一张光盘、案涉合同原件、逾期交房违约金计算单，证明目的：双方至交房之日起违约金的结算应按合同约定及逾期交房违约金计算单的约定。被上诉人红星利尔公司质证意见：逾期交房违约金计算单无法核实其真实性，并且无公章，无法达到对方的证明目的。本案其余事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。因本案法律事实发生在《民法典》实施之前，因此本案应当适用当时的法律规定，一审适用《民法典》的规定不当，本院予以纠正。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅就杨利平的上诉主张进行审理。首先，杨利平提出的逾期交房违约金主张未超过诉讼时效的问题，双方在《商品房买卖合同》第十三条中约定：“......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起即日内向买受人支付违约金”，也就是说，出卖人支付违约金的时间为实际交付房屋之日即杨利平实际收房的2019年2月21日，故本案诉讼时效的起算时间应当为2019年2月22日。本案杨利平起诉时间为2020年11月17日，故未超过法律规定的诉讼时效期间，原审按照违约时间而未按照双方约定的违约金的支付时间确定诉讼时效的开始时间不当，本院予以纠正。即自2017年1月1日起算逾期交房违约金至被告实际交付房屋之日2019年2月21日，为66179.75元（423686×万分之2×781）。关于逾期办证违约金问题，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定：“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。……2．约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，则红星利尔公司应当按照已付房价款的日万分之一承担自2018年1月1日后至将应当由出卖人提供的办证资料实际交付给买受人之日止的违约金。原审对于逾期办证违约金的起算点认定不当，本院予以纠正，暂计算至本判决作出之日即2021年9月14日，逾期办证违约金为57282.34元。关于杨利平要求人民法院判令红星利尔公司交付办理产权登记资料的问题，因本案中的交付行为可能存在客观不能的情形，而对于“行为”的履行，不具有强制执行性，因此，红星利尔公司应当就其不能交付的违约行为承担支付违约金的法律后果，直至具备交付办证资料时止，原审未强制红星利尔公司交付办证资料的处理方式是正确的。综上所述，原判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2021）黔0103民初992号民事判决的第三项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2021）黔0103民初992号民事判决的第一项为：贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付杨利平逾期交房违约金66179.75元。三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2021）黔0103民初992号民事判决的第二项为：贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付杨利平逾期办证违约金57282.34元（违约金暂计算至2021年9月14日，之后的违约金以已付购房款为基数，按每日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日为止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。一审案件受理费1456元，减半收取728元，由杨利平负担50元，由贵州红星利尔置业有限公司负担678元；二审案件受理费776.6元，由贵州红星利尔置业有限公司负担726.6元，杨利平负担50元。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年九月十五日书记员  张鑫