阜新市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0902民初571号原告：关某某，女，1990年9月28日出生，锡伯族，现住阜新市细河区。委托代理人：孙迪，系辽宁双迪律师事务所律师。被告：辽宁朵朵童世界商业管理有限公司阜新分公司，住所地：阜新市海州区中华路128号-12门，统一社会信用代码：91210902MA0TPERF2H。负责人：盛杨，系该公司总经理。委托代理人：张弢，系辽宁弘立律师事务所律师。原告关某某与被告辽宁朵朵童世界商业管理有限公司阜新分公司（以下简称“朵朵童世界”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法在组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告关某某及其委托代理人孙迪与被告辽宁朵朵童世界商业管理有限公司阜新分公司的委托代理人张弢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关某某诉称，1、判令解除2017年4月27日原、被告签订的《朵朵童世界租赁协议》以及2019年5月20日签署的《补充协议》；2、判令被告赔偿原告承租的阜新市海州区中华路128-12门（宝地太阳广场）一层1002号商铺的内部装修费用307,625元，以及门头广告装饰费用20,000元，可爱可亲品牌加盟费99,800元，货品损失76,904元，并退还原告履约保证金15,840元，上述费用合计人民币520,169元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系婴幼儿生活用品和食品的专卖店的经营者，阜新宝地置业有限公司系阜新市海州区中华路128号宝地太阳广场（简称“宝地广场”）产权人，2016年11月14日阜新宝地置业有限公司将宝地广场出租给被告经营管理。2017年4月27日原、被告签订了《朵朵童世界租赁协议》，协议约定：被告将宝地广场一层1002号商铺（简称“1002号商铺”）出租给原告，1002号商铺面积为235.6平方米。协议签订后，原告开始对1002号商铺进行装饰装修，累计支付内部装饰装修款307,625元、门头广告装饰费用20,000元。2017年4月28日，原告委托刘润泽与广州乐欣母婴用品有限公司（简称“广州乐欣公司”）签订了《特许经营合同》，原告支付广州乐欣母公司加盟费99,800元。同年10月1日原告进入1002号商铺营业，专营婴幼儿生活用品和食品等货物。2017年11月1日供暖期开始后，原告发现1002商铺室内温度始终处于16度以下，于是原告多次找到被告解决供暖问题，被告也多次派人检查维修，但始终未能解决，于是原告只能使用电暖风等设备，不但给原告增加了成本支出，而且室内温度还是达不到16度。2019年5月20日原、被告签订了《补充协议》，约定：乙方（原告）经营面积由原235.6平方米缩减为132平方米。2020年春节后由于“新冠”疫情暴发，被告将宝地广场朵朵童世界商场关门停业，直至2020年11月初被告才将大门打开允许营业，但被告还是没有按时供暖，不能给予基础的物业服务，至此造成原告所购进的大量货物过期和临期，给原告造成了巨额经济损失以及信誉丧失。此后，原告向被告提出解除合同以及赔偿装修损失，并要求被告返还履约保证金，遭到被告拒绝。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提起诉讼，请求人民法院查清本案事实后，依法公正裁判。被告朵朵童世界辩称，一、原告的第一项诉讼请求，没有事实和法律依据，原告无权要求解除租赁合同。根据双方签署的房屋租赁合同第三章第一条第3项约定，原告应当每三个月为一期，提前一个月向被告支付一次租金和物业费。但原告没有按照合同约定的期限及时支付租金和物业费，原告从合同签订后就从未按照合同约定支付租金，截至2021年3月16日，应付租金￥512,563元，实际支付租金￥105,356.4元，拖欠租金额达￥407,206.6元。由此可见，原告拖欠高额租金，已经严重违约在先，结合《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》中第48条的规定“违约方不享有单方解除合同的权利”，原告严重违约在先，无权起诉被告主张解除双方签署的租赁合同。二、原告的第二项诉讼请求，没有事实和法律依据，被告不应赔偿原告主张的各项损失。关于履约保证金。原告要求返还履约保证金15,840元的请求与事实不符，原告仅缴纳了1万元的定金，其主张的返还金额与事实不符。双方签署的《朵朵童世界租赁协议》第七章第三条第7项的约定，“乙方单方面终止协议，或因乙方原因导致协议提前解除，甲方有权直接扣除乙方缴纳的履约保证金抵扣拖欠的各项应缴费用”，根据上述约定及原告拖欠租金的事实，被告有权拒绝返还履约保证金，用以抵扣欠缴的租金。关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，被告作为出租人已经履行了提供租赁商铺的义务，不存在违约的行为，而原告作为承租人拖欠租金不支付，已经违约在先，不享有合同解除权，因此原告要求被告赔偿其装修损失没有法律依据，不应得到法院支持。关于原告主张的温度不达标问题，被告将向法院提供原告关某某本人签名的测温记录表，用以证明原告关某某在起诉状中主张室内温度达不到16度的情况不属实。关于原告关某某在诉状中主张的疫情影响问题，被告将向法院提供原告关某某在2020年12月25日、29日和30日还在营业的图片，用以证明其主张的事实不成立。关于门头广告费，加盟费，货物损失。门头广告费是原告关某某为了宣传自己店铺花费的广告费用，该费用要求被告承担没有事实和法律依据。加盟费是原告关某某为了营业花费的必要费用，属于自己应当承担的经营成本，不应算原告关某某的损失，更不应该由被告承担。原告关某某经营的是妇婴用品，不是易过期变质的物品，其目前仍能够继续进行销售，即使产生货物积压的问题也是疫情和其自身销售策略的问题，与被告无关，因此上述全部费用均不应由被告赔偿。综上，被告认为原告关某某拖欠高额租金，严重违约在先，在此情况下不思考如何弥补自己的过错，反而在法院恶意诉讼向答辩人索赔，其诉求没有任何事实依据，严重违反了公平正义原则，被告为了维护自身权益，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，原告关某某作为乙方（承租人）、被告朵朵童世界作为甲方（出租人），于2017年4月27日签订《朵朵童世界租赁协议》，约定乙方承租阜新宝地太阳广场店一层1002号商铺（出租面积235.6平方米），从事孕婴店业务；租期自2017年6月1日起至2022年5月31日止；装修期2个月，自2017年6月1日至2017年7月31日止；第1年租金2元/平米/日，第2年租金2.1元/平米/日，第3年租金2.2元/平米/日，第4年租金2.3元/平米/日，第5年租金2.4元/平米/日。甲乙双方签订协议当日，乙方需支付10,000元（大写：壹万元整）定金，并于协议签订之日当日内交纳第一笔租金和物业费。乙方交纳第一笔租金和物业费后该定金自动转为履约保证金。乙方应于本协议有效期内按3个月为一期提前一个月向甲方支付租金和物业费，每期缴纳的费用按当期甲方向乙方发放的《缴款通知单》为准。乙方向甲方一次性缴纳履约保证金28,664.7元，作为乙方履行本协议的担保。在协议期内，如协议期内乙方有违约行为，甲方有权从该履约保证金中扣除相应的违约金，协议期满后乙方无违约行为并结清一切费用后，履约保证金无息退还乙方，否则，履约保证金不予退还。双方签订协议后，原告缴纳相关费用，被告将约定的房屋交由原告使用。2017年4月28日，案外人刘润泽（与原告系夫妻关系）与广州乐欣母婴用品有限公司签订了《特许经营合同》，加盟费为99,800元。之后原告对承租场地进行装修。2019年5月20日，原、被告之间达成补充协议，内容如下：甲方（出租人）：被告朵朵童世界，乙方（承租人）：原告：关某某。……经友好协商，就《朵朵童世界租赁协议》签订补充协议，并与《朵朵童世界租赁协议》具有同等法律效力，与《朵朵童世界租赁协议》有不同处，以补充协议为准。补充协议如下：1、双方约定自2018年9月1日开始起租。2、自2019年4月1日起，乙方经营面积由原235.6㎡缩减为132㎡，其余面积由甲方重新招租，乙方需在此日期前退还该面积，同时配合新商户入场装修。3、原乙方经营保证金28,665元变更为15,840元，乙方同意将差额部分12,825元转为缩减面积后的商铺租金向甲方支付。4、其他未尽事宜，须双方平等协商解决。另查明，2021年3月5日，原告关某某，向本院申请对其承租的宝地太阳广场一层1002号商铺的内外装修价格，以及剩余商品货物价格进行评估。2021年5月12日，经辽宁中泰房地产土地资产评估有限公司出具辽中泰阜评报字（2021）第007号资产评估报告书，评估结论为：委托资产于评估基准日2021年3月25日的装修及外部广告装饰评估结论为人民币148,636元；库存商品评估结论为人民币35,289元。2021年6月15日，被告朵朵童世界，对辽中泰阜评报字（2021）第007号资产评估报告书向本院提出异议，异议内容包括：一、4-6-1项的成新率没有事实和法律依据，同时评估基准日计算错误。二、4-6-2项协议外装修不应当被计算为原告关某某的装修损失。三、4-6-3项库存商品应当由原告关某某自行搬离，不应该由被告赔偿。2021年6月30日，辽宁中泰房地产土地资产评估有限公司对被告的异议做出回复，回复内容为：1、关于基准日的问题回复:资产评估机构接受客户的委托评估任务后，确定委托评估对象于某一日的公允价值。是按照法院委托函的时间确定的。构建时间是按照2017年计算的。成新率并没有按照基准日计算。2、关于剩余租期的问题回复:我所评估的是申请方的装修所需的价值，至于剩余租期的问题与装修时所需的价值并不存在联系。3、关于成新率的问题回复:根据现场实地勘察时乳胶漆墙面及地面等未见损坏，营业场所较干净整洁，保养较好，属于低损耗物品故给出100％成新率，其余采用综合成新率的方法确定，综合成新率的确定方法为年限成新率×权重40％+勘察成新率×权重60％。4、电路铺设得问题回复:电路铺设并非指132平米铺满电路，是把金额平均到132平米体现出来的。其中包括走线、穿管、埋线、人工及材料费。5、关于协议外装修不应当被计算的问题回复:现场由申请方、被申请方及法院方一同确认，协议外部分暂做评估，是否参与计算由法院最后裁定，所以评估明细表分为协议内装修明细表和协议外装修明细表两部分。6、关于库存商品应撤离的问题回复：我们接受的委托是评估商铺内部的装修损失、外部广告装饰损失、未出售的货物损失，我们仅按照评估要求对需要评估的项目做出评估，核实涉案资产价值为案件提供价值参考，最后是否需要进行赔偿还由法院做出裁定。被告朵朵童世界并未再对异议函提出异议。再查明，1002号商铺在进入供热期后室内温度不能达到正常供热标准。上述事实，有原告陈述、被告答辩、《朵朵童世界租赁协议》、补充协议、光盘、履约保证金收据、特许经营合同、结婚证、房屋装修合同、门头牌匾工程施工承包合同、测温表等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原告关某某与被告朵朵童世界在平等自愿的基础上签订《朵朵童世界租赁协议》，合同合法有效，受到法律保护，其法律后果应由原、被告双方承担。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定租赁房屋目的为从事孕婴店业务。被告应在租赁期间保持租赁物即1002号商铺符合约定的用途，并对出租房屋负有维修义务。本案争议焦点为合同应否解除及朵朵童世界应否赔偿装修损失，责任如何承担、履约保证金应否返还的问题。（一）合同应否解除。原告关某某主张在1002号商铺营业期间，店铺内温度始终达不到16度，并提供视频光盘及同为被告朵朵童世界营业者的朱静娇、营业者的亲属孙宇骞加以证明。被告朵朵童世界主张案涉商铺温度是否达标应当由供暖公司进行测温，并提供其为店铺测温表证明，商铺内温度不存在过低的情况。被告提供的2019年11、12月的测温表中，空间温度为13.4度至20度之间。依照《辽宁省城市供热条例》第19条规定，在供热期内，除不可抗力和用户的原因外，供热单位应当保证用户的卧室、起居室温度不低于18℃，其他部位的温度应当符合设计规范标准要求。非住宅供用热双方对供热运行期限、温度标准另有约定的从其约定，但约定应当符合国家标准和规范。综合分析以上证据，被告朵朵童世界提供的1002号商铺供暖大部分时间不能满足原告从事孕婴店业务正常的需要。原、被告双方在合同中虽然没有约定室内温度标准，但被告提供符合条件满足合同目的需要的供暖是被告朵朵童世界的合同义务，1002号商铺在进入供暖期后没达到供暖需要的标准温度，经双方协商检修后仍未达到正常生产生活需要的标准温度，致使原告无法使用该商铺从事孕婴物品售卖经营活动，合同目的无法实现。原告依此请求解除合同，本院予以支持。（二）被告朵朵童世界应否赔偿装修损失，责任如何承担问题。原告租赁1002号商铺是为了售卖孕婴物品需要，朵朵童世界提供的商铺应该满足正常生产生活需要，因冬季温度过低，原告不能正常营业，被告朵朵童世界应承担主要赔偿责任。原告签订合同时未充分了解所租赁房屋的实际情况，原告所租赁的商铺合同期限为五年，其租赁的商铺温度大部分时间不能满足生产生活需要并非全部合同履行期间，且所租赁商铺合同已履行至2020年3月15日，根据双方签订的租赁协议权利义务规定，协议期满原告不再续租，商铺内的基础装修设施无偿归还朵朵童世界，朵朵童世界不予以装修补偿，故原告亦应承担部分装修损失。根据合同履行及双方的过错情况，本院酌定被告朵朵童世界赔偿原告装修损失125,000元（包括门头广告装饰费）为宜。（三）被告朵朵童世界应否退还履约保证金。被告朵朵童世界主张原告存在违约行为，无需向原告退还履约保证金。双方签订的租赁协议第三条履约保证金中约定，在协议期内，如果原告有违约行为，被告朵朵童世界有权直接从履约保证金中扣除相应的违约金。协议期满原告无违约行为并结清一切费用后履约保证金无息退还，否则履约保证金不予退还。因合同解除是因为被告朵朵童世界提供的商铺温度不能满足正常经营活动，从而导致合同目的不能达成，故原告缴纳的履约保证金15,840元应由被告全额退回。关于被告朵朵童世界主张原告关某某未按期支付房租并存在违约行为的辩称，应另案处理。关于原告关某某主张被告朵朵童世界赔偿其可爱可亲品牌加盟费99,800元，货品损失76,904元的诉讼请求，因并无法律依据，故本院不予支持。关于原告关某某垫付的评估费用5,000元，应由被告辽宁朵朵童世界商业管理有限公司阜新分公司负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告关某某与被告辽宁朵朵童世界商业管理有限公司阜新分公司签订的《朵朵童世界租赁协议》及《补充协议》；二、被告辽宁朵朵童世界商业管理有限公司阜新分公司自本判决生效之日起十日内向原告关某某退还履约保证金15,840元、赔偿装修损失125,000元，共计140,840元；三、评估费5,000元，由被告辽宁朵朵童世界商业管理有限公司阜新分公司负担。四、驳回原告关某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,001元，由被告辽宁朵朵童世界商业管理有限公司阜新分公司负担3,117元，由原告关某某负担5,884元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审 判 长  甄铁新人民陪审员  杜秀琴人民陪审员  齐艳玲二〇二一年九月三十日法官 助理  王 琦书 记 员  杨 光