辽宁省辽阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽10执复54号复议申请人（异议人、被执行人）：房吉成，男，1959年7月25日出生，汉族，住址灯塔市。委托诉讼代理人：李凤艳，女,1958年12月1日出生，汉族，住址同房吉成，系房吉成妻子。复议申请人（异议人、被执行人）：李凤艳，女,1958年12月1日出生，汉族，住址同房吉成。申请执行人：房秀英，女，1955年8月10日出生，汉族，住址辽阳市白塔区。复议申请人房吉成、李凤艳不服辽阳市白塔区人民法院（以下简称白塔区法院）（2021）辽1002执异87号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人房吉成、李凤艳称，请求撤销白塔区法院于2021年6月18日作出的（2021）辽1002执恢2号之一执行裁定书，停止对异议人所有的集体土地××于灯塔市××区农村住宅（有照80平方米、无照房屋134.59平方米、院内厕所1处、大门1扇、彩钢棚1处及院内围墙）的拍卖行为。异议人没有城镇房屋，只有一处坐落于集体土地上位于灯塔市××区的农村住宅（有照80平方米、无照房屋134.59平方米、院内厕所1处、大门1扇、彩钢棚1处及院内围墙），根据法律规定，集体土地上的房屋不准许交易，同样不准许通过强制执行的方式变相进行交易。根据《土地管理法》第九条第二款规定，建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。国务院《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》国办发[2007]71号：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。最高法院作出决定，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋合同认定为无效。根据上述规定，农村集体上的房屋不准许转卖给城镇居民或有房屋的村民，但贵院于2021年6月18日作出（2021）辽1002执恢2号之一执行裁定，拍卖异议人所有的位于佟二堡镇××区住宅（房证号：101402410、80平方米）一处及院内无证房产，对异议人所有的唯一集体土地上的住宅进行公开拍卖，违反了上述法律规定，损害了异议人的合法权益。特依法提出执行异议，请求撤销贵院作出的停止（2021）辽1002执恢2号之一执行裁定，停止对该房屋的执行。申请执行人房秀英辩称，一、《土地管理法》第九条第二款的规定集体成员可以内部转让、置换。申请执行人房秀英不是本集体组织成员，但是不影响法院审查核实房屋的信息，不影响法院正常的查封、拍卖等相关程序，拍卖时可以对购买人条件作出范围限制。二、依据我国相关法律的规定，债务人不还款的，集体土地上的房屋可以强制执行清偿债务的。据申请执行人了解，被执行人不止一处房屋，而且在佟二堡还有商铺，诉讼过程中转移300多件貂皮。2021年初又以其他人名义经营熟食店铺。被执行人故意规避债务转移资产，损坏申请执行人的利益，造成申请人利益无法保障。因此申请人请求人民法院对被执行人采取强制措施，保障申请人的合法利益。白塔区法院查明，原告房秀英与被告房瑞、房吉成、李凤艳民间借贷纠纷一案，该院于2019年7月30日作出（2019）辽1002民初1524号民事判决：被告房瑞、房吉成、李凤艳给付原告房秀英本金人民币700,000.00元及利息（自2017年5月8日起，至实际给付之日止，按月利息5,800.00元计算）。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,170.00元，减半收取6,085.00元；保全费4,840.00元，均由被告房瑞、房吉成、李凤艳共同负担。申请执行人房秀英依据以已经发生法律效力的该院（2019）辽1002民初1524号民事判决书为依据，向该院申请强制执行。该案在执行过程中，该院于2021年6月18日作出（2021）辽1002执恢2号之一执行裁定：拍卖被执行人房吉成名下位于佟二堡镇××区住宅（房证号101402410号、80平方米）一处及院内无证房产。被执行人房吉成、李凤艳以案涉房屋系农村自建房，法院不应当拍卖集体土地上的农村房屋为由，向该院提出异议申请。白塔区法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”因被执行人房吉成、李凤艳、房瑞未能履行法院判决书所确定的偿还义务，该院依法对其名下的财产予以查封、评估、拍卖，程序合法。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第24条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”该院已与案涉房屋的产权登记机关灯塔市自然资源局进行沟通，灯塔市自然资源局复函：如法院对该房产进行拍卖，需严格审查竞买人的竞买资格等。因此该院依法拍卖被执行人房吉成名下房屋，符合法律规定，对异议人房吉成、李凤艳的异议请求，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条一款之规定，裁定：驳回异议人房吉成、李凤艳的异议请求。复议申请人房吉成、李凤艳称，请求撤销白塔区法院（2021）辽1002执异87号执行裁定书、（2021）辽1002执恢2号之一执行裁定书，停止对其所有的集体土地××于灯塔市××区农村住宅（有照80平方米、无照房屋134.59平方米、院内厕所1处、大门1扇、彩钢棚1处及院内围墙）的拍卖行为。主要理由是：根据法律规定，农村集体上的房屋不准许转卖给城镇居民或有房屋的村民，执行法院对复议申请人所有的唯一集体土地上的住宅进行公开拍卖，违反了上述法律规定，且法院执行案件依法应当给被执行人留有六至八年租房房租，执行法院公开拍卖集体土地上的房屋，未给予复议申请人留有必要的生活费，违反法律规定，损害了复议申请人的合法权益。（2021）辽1002执异87号执行裁定书，裁决理由没有事实依据，且违反法律规定。（2021）辽1002执2号之一执行裁定书未对竞买人进行限制；白塔区法院未对房屋的宅基地的价值进行评估；灯塔市国土部门所谓发函的具体内容，从未告知复议申请人，其该函是否经法定程序作出，均未告知；白塔区法院并未在处理案涉房屋与国土资源管理部门达成一致意见，仅以所谓国土部门发函同意处理为由拍卖复议申请人的执行异议，适用法律错误；案涉土地使用权并未办理土地征用，白塔区法院即进行拍卖，违反法律规定。本院对白塔区法院查明的事实予以确认。另查，2019年7月2日，白塔区法院作出（2019）辽1002民初1524号民事裁定书，裁定：一、查封位于佟二堡镇××区住宅（房证号：101402410，所有权人：房吉成，建筑结构：砖瓦，层次：一，间数：三，建筑面积：80平方米）一处；二、查封位于佟二堡镇××区××世纪××单元××西住宅楼（房产证号10××45，所有权人：房吉成，建筑面积：106平方米）一处；三、查封房瑞名下的车牌号辽Ｋ×××××的速腾牌轿车一辆。2019年7月8日，白塔区法院作出（2019）辽1002执保119号《协助执行通知书》，查封位于佟二堡镇××区住宅（房证号101402410号，所有人房吉成，面积80平方米）一处；查封位于佟二堡镇××区××世纪××单元××西住宅楼（房产证号10××45，所有权人：房吉成，面积106平方米）一处。2021年5月27日，白塔区法院向灯塔市自然资源局发出函，就拟拍卖房吉成名下位于佟二堡镇××区、房证号101402410号、80平方米住宅有关情况函询该局。2021年6月3日，灯塔市自然资源局向白塔区法院作出复函，告知如法院对该房产进行拍卖，需严格审查竞买人的竞买资格等意见。本院认为，根据《民事诉讼法》第二百四十四条的规定，白塔区法院在被执行人房吉成、李凤艳未能履行生效法律文书所确定义务的情况下，该院有权依法对其名下的财产予以查封、冻结、拍卖。根据《民事诉讼法》第二百四十七条的规定，被执行人逾期不履行法律文书确定的义务，人民法院应当拍卖被查封的财产。故白塔区法院作出（2021）辽1002执恢2号之一执行裁定，拍卖已经查封的被执行人房吉成名下财产，符合法律规定。关于复议申请人称，执行法院拍卖其农村集体土地上房屋违反法律规定、国土部门未与执行法院达成一致意见的复议理由，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条的规定，人民法院在处理农村房屋涉及集体土地使用权时，应与当地国土资源管理部门进行协商，取得一致意见后即可执行。本案中，白塔区法院在作出拍卖裁定前，已经就案涉房屋与灯塔市自然资源局进行协商，并取得一致意见，故该院拍卖案涉房屋并不违反法律规定。关于复议申请人提出的执行法院未给其留有必要的生活费、（2021）辽1002执2号之一执行裁定书未对竞买人进行限制、白塔区法院未对房屋的宅基地的价值进行评估、白塔区法院未告知其向灯塔市国土部门发函具体内容、案涉土地使用权并未办理土地征用等复议理由，经查，当事人对同一执行行为有多个异议理由，应当在执行异议审查过程中一并提出，但房吉成、李凤艳在异议审查中并未提出上述理由，故本院在执行复议中对此不予审查。综上，白塔区法院（2021）辽1002执异87号执行裁定裁判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条一款（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人房吉成、李凤艳的复议申请，维持辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002执异87号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  吴 彤审 判 员  高 明审 判 员  梁 军二〇二一年九月二十九日法官助理  陈子菱书 记 员  洪丽媛