浙江省嘉兴市中级人民法院    民事判决书    （2021）浙04民终2128号     上诉人（原审原告）：陈亮亮，男，1982年6月27日出生，汉族，住浙江省桐乡市。。       委托诉讼代理人：殳征军，浙江金麟律师事务所律师。       被上诉人（原审被告）：嘉兴尼可尔服饰有限公司。住所地：浙江省桐乡市屠甸镇三门街南路。统一社会信用代码：91330400795597313A。       法定代表人：周永仁，执行董事兼总经理。       委托诉讼代理人：朱树兴，浙江丛典律师事务所律师。       委托诉讼代理人：姚凯燕，浙江丛典律师事务所律师。       被上诉人（原审被告）：周永仁，男，1966年2月25日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。。       委托诉讼代理人：胡丽倩（系周永仁妻子），住址同周永仁。       委托诉讼代理人：朱树兴，浙江丛典律师事务所律师。       上诉人陈亮亮因与被上诉人嘉兴尼可尔服饰有限公司（以下简称尼可尔公司）、周永仁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2021）浙0483民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。       陈亮亮上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判；2．诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。“合同签订后陈亮亮得知作为自然人其无法直接过户工业厂房，并且政府对工业厂房买卖的实体企业有税收、产值环保等方面的政策要求，需要立项，作为自然人无法满足上述要求，合同目的根本不可能达到。”这一事实有2020年4月份和屠甸镇政府负责人的电话录音予以证明，但一审未采纳该证据，请求二审向屠甸镇政府核实。二、尼可尔公司系外国自然人独资企业，其转让厂房和股份必须先转为内资才能转让，但该手续因政府原因上诉人至今无法提供。三、案涉房屋系工业厂房，必须发挥工业功能，不是过户就能达到合同目的，前述电话录音亦可证明上诉人购买房产是为生产熔喷布，但依据一审判决，案涉房产不能立项不能发挥经济效益，该判决脱离社会实际。四、合同解除时间为2020年11月29日不符合法律规定。依据《合同法》第九十六条之规定，上诉人对解除权有异议故向法院诉求，但被上诉人未诉讼确认2020年11月29日解除合同，故不符合法律规定。       尼可尔公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、2020年1月21日上诉人与尼可尔公司签订《工业房地产转让合同》，之后除向尼可尔公司支付购房定金200万元外，上诉人经尼可尔公司多次催促，未按合同约定如期支付剩余款项。故尼可尔公司于2020年11月20日发出《解除合同通知书》，催告上诉人限期一周内付款否则即行解约，但上诉人仍未付款，构成严重违约，按照定金罚则，其无权要求返还定金。三、上诉人称“本案事实不清”“不能实现合同目的”，无任何依据。首先，本案系房屋买卖合同纠纷，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应严格履行。法律、行政法规并未强制性规定自然人不能购买、受让工业厂房，上诉人可以购买受让涉案工业厂房以达到合同目的。上诉人所提供的录音材料，亦无法得出上诉人不得向尼可尔公司购买受让案涉厂房的结论。政府也没有对案涉厂房交易有禁止买卖过户的任何限制或障碍。因此，不存在上诉人所谓合同目的不能实现的说法。其次，尼可尔公司系外资企业，国家并未出台任何法律法规规定外资企业禁止转让厂房，故尼可尔公司的企业类型并不影响工业厂房的转让。再次，一审认定合同解除时间为2020年11月29日正确，符合双方合同约定及相关法律规定。按照《民法典》第565条第1款之规定，以及《工业房地产转让合同》第七条“违约责任”的约定，上诉人逾期未付清款项，尼可尔公司多次催讨无果后催告上诉人限期付款否则即行解约事宜，于2020年11月20日发出《解除合同通知书》，告知上诉人在收到通知后一周内及时付款，否则尼可尔公司有权在上诉人收到通知一周届满之日解除合同。上诉人于2020年11月21日收到该通知，一审经审理确认合同解除有效并认定解除时间为2020年11月29日，有充分的事实与法律依据。       周永仁辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应依法驳回上诉，维持原判。二、周永仁同意尼可尔公司的答辩意见。三、周永仁在《工业房地产转让合同》上签字是作为尼可尔公司法定代表人的身份，系履行职务的行为，但合同主体双方是上诉人与尼可尔公司，与周永仁无关。上诉人将周永仁列为一审被告和二审被上诉人并要求其承担相关责任，无事实与法律依据。       陈亮亮向一审法院起诉请求：1．依法判令解除双方于2020年1月21日签订的《工业房地产转让合同》；2．判令尼可尔公司、周永仁立即归还陈亮亮定金200万元并支付占有使用期间的利息77000元（按照1年期LPR3.85％，自2020年1月21日暂计算至2021年1月20日，直至还清为止）；3．诉讼费、保全费等由尼可尔公司、周永仁负担。       一审法院认定事实：2020年1月21日，陈亮亮与尼可尔公司签订《工业房地产转让合同》一份，合同约定：1．甲方（即尼可尔公司）自愿将坐落在桐乡市屠甸镇万星路111号的工业房地产及厂区内相应建筑物、构筑物、配套设施（配电设备、水设备等）出售给乙方（即陈亮亮）。乙方对甲方所要出售的标的物做了充分了解，愿意购买该标的物。2．价格为1860万元，分四期支付，签约当天支付定金200万元，如双方今后均无违约行为，定金自动转为购房款。甲方指定其股东周永仁账户为收款账户。3．违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方有权没收全部定金，如还有其他损失，并可向乙方主张赔偿全部损失。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起五日内将定金退还给乙方，另再付给乙方相当于定金数额的违约金。若一方未按照合同约定的期限支付价款，甲方有权要求乙方以逾期应付款项按日千分之二支付违约金，逾期三十天，甲方有权解除本合同，没收乙方全部定金，如还有其他损失，并可向乙方主张赔偿全部损失。4．甲乙双方签订本合同后，如由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利转让的，或因不可抗力或政府政策等非归责于双方的客观原因，导致双方无法履行工业厂房出售合同的，双方互不承担违约责任，但甲方应返还乙方已支付的定金或已付房款。合同还约定有其他事项。同日，陈亮亮向周永仁账户转账200万元。       2020年11月20日，尼可尔公司通过EMS中国邮政速递物流（邮件号1135747273475）向陈亮亮发送《解除合同通知书》一份，载明“希望您在收到本公司本通知后一周内及时按照合同约定支付合同款项（包括按照《工业房地产转让合同》第二条所涉的房屋转让款及相应逾期付款违约金），否则，一周届满仍逾期未付的，本公司将于该日（注：您收到本公司本通知后一周届满之日）解除与您的《工业房地产转让合同》，并按照该合同约定，没收您所支付的定金人民币200万元。本公司有关解除合同的意思表示，届时将不再另行书面告知。”次日，陈亮亮收到该快递。       以上事实由《工业房地产转让合同》、转账流水、《解除合同通知书》、物流信息及当事人陈述等予以证实。       一审法院认为，陈亮亮与尼可尔公司签订的《工业房地产转让合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，对双方均有约束力，均应按约履行。周永仁并非涉案合同主体，其签字仅是职务行为，陈亮亮要求周永仁就涉案合同承担相应责任，明显于法无据，不予支持。       陈亮亮认为涉案房产无法直接过户给自然人，且即使过户后自然人也无法通过政府立项，故涉案合同目的无法实现，同时认为合同目的无法实现的原因符合《工业房地产转让合同》第十条“政府政策等非归责于双方的客观原因”的约定，因此尼可尔公司应当向陈亮亮返还定金200万元。对此，一审法院认为，首先陈亮亮未有任何证据证明涉案房产存在无法过户的情况，其次房屋买卖合同是指出卖人将房屋向买受人销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，故陈亮亮之合同目的应在于取得房屋所有权，并不及于房产过户后作为自然人能否通过政府立项，故陈亮亮主张并不符合《工业房地产转让合同》第十条的约定，陈亮亮未按约定时间支付款项早已构成违约，尼可尔公司依据合同约定行使解除权并没收其已支付的定金，符合合同约定及法律规定，涉案合同已于2020年11月29日依法解除，陈亮亮要求尼可尔公司退还定金并支付占有使用期间利息，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、陈亮亮与尼可尔公司于2020年1月21日签订的《工业房地产转让合同》已于2020年11月29日解除；二、驳回陈亮亮其余诉讼请求。案件受理费23416元，减半收取11708元、保全费5000元，合计16708元，由陈亮亮负担。       二审中，尼可尔公司、周永仁未提交新证据。陈亮亮提交了以下证据：       1．与“章惠锋”的微信聊天记录，证明涉案的厂房不能交易过户。       2．桐乡市屠甸镇城镇总体规划（调整），证明涉案工业厂房坐落在工业区外，属于“退散进集”范围，无法立项开展项目。       3.2018年3月20日浙江日报报道桐乡市“退散进集”，证明位于园区外的工业企业实施腾退，立项为建设用地复垦项目。       4.2019年2月27日浙江日报报道桐乡“退散进集”及实施方案，证明桐乡市2019年退散进集实施方案出台，工业区外低效企业“退散进集”及屠甸镇整治企业200家。       5．桐乡市人民政府官网涉及“退散进集”有822条结果，证明桐乡市“退散进集”是政府行为。       6．嘉兴市人民政府官网涉及“退散进集”有645条结果，证明嘉兴市“退散进集”是政府项目。       尼可尔公司、周永仁质证称，证据1，“章惠锋”的身份信息不明，并且相关陈述系转述他人所言，真实性无法确认。证据2-6，该组证据不属于新证据。同时对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据来源于网络，未经公证，不符合证据的形式要件，真实性无法确认。内容上，该组证据大多为新闻报道或网络搜索信息，是对包括桐乡市在内的一些地区“退散进集”情况或奖励的一般性报道，不能证明屠甸镇政府对涉案交易有明确限制或者禁止。不能证明上诉人的待证目的。       本院认证意见为，证据1中的“章惠锋”身份信息不明，其陈述不能作为认定事实的证据。证据2-6与涉案厂房缺乏关联性，亦不能作为认定事实的证据。       另，陈亮亮申请本院向屠甸镇人民政府调查案涉房屋是否允许向自然人转让、是否允许自然人立项进行熔喷布生产；向屠甸镇人民政府和桐乡市市场监督管理局调查尼可尔公司是否已转为内资进行交易。对此，房屋能否转让属于法律、行政法规规定范畴，不属于我国《民事诉讼法》规定的当事人因客观原因不能自行收集的证据，故对其申请本院不予准许。       经审理，本院对一审查明的事实予以确认。       本院认为，陈亮亮与尼可尔公司签订的《工业房地产转让合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应认定合法有效。陈亮亮诉称相关合同标的不能过户，且即使过户也无法通过政府立项，合同目的无法实现，但未提供任何直接有效的证据。事实上，由于陈亮亮未按约支付款项，双方并未进入办理过户的实质阶段，陈亮亮有关不能过户的理解只是其个人主观臆测，本院不予采信。其在合同签订后，未按约履行支付房屋转让款的义务，在对方催告后仍未履行合同主要义务，根据我国《合同法》第九十四条第三项有关“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，尼可尔公司有权解除合同。具体合同解除的时间，根据尼可尔公司所发催告通知，为陈亮亮收到催告通知后满一周的次日，即2020年11月29日。一审相关认定正确，本院予以确认。同时，根据我国《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。陈亮亮一审起诉要求对方返还定金，理由不能成立，依法应予驳回。       综上所述，陈亮亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费23416元，由上诉人陈亮亮负担。       本判决为终审判决。       审判长刘坤     审判员杨剑     审判员张鑫杰     二○二一年九月十八日     书记员苏轶     书记员王家慧