江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终2661号上诉人（原审被告）：韩加州，男，汉族，住江苏省连云港市海州区博纳花园城。上诉人（原审被告）：刘云琴，女，汉族，住江苏省连云港市海州区博纳花园城。被上诉人（原审原告）：董峙磊，男，汉族，住江苏省连云港市海州区一品苑。委托诉讼代理人：孔祥翔,江苏法德东恒(连云港)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王任,江苏法德东恒(连云港)律师事务所律师。原审第三人：海州区徐小明房产信息咨询服务部，住所地江苏省连港市海州区巨龙南路98号御景龙湾内A11-3-01-东门面。主要负责人：徐小明，该公司总经理。上诉人韩加州、刘云琴因与被上诉人董峙磊，原审第三人海州区徐小明房产信息咨询服务部（下简称徐小明房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩加州、刘云琴上诉请求：撤销一审判决，被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.韩加州(甲方)与董峙磊(乙方)在儒房地产总部录像间(丙方)，由该公司于经理起草，签订了本合同，合同约定了9月1日之前交易。我之所以同意乙方延期到9月10日和到9月20日，是因合同有约定，乙方若违约，需要在违约第十五日才能单方解除合同，所以我同意董峙磊延长时间的要求，再继续延长就没有必要了。我同意其延长至10日或20日，并不是重签合同，而是10日或20日前，可以继续履行，乙方在9月2日之后就己经违约了，应当支付违约金，超过15日甲方就可以单方解除合同。我同意继续交易，但对方要承担违约责任。一审法院将“噢，噢”理解为同意延长至9月28日，又不承担违约责任是不符合常理，是错误的。2.对方提供的录音没有转换成文字，上诉人不能及时看清，而且录音多数是对方在说话，有剪辑的嫌疑。3.甲方收取的定金是儒房地产转交的，不是徐小明房产服务部转交的。4.徐小明房产服务部不符合法人资格。被上诉人董峙磊答辩称：1.根据董淑富与韩加州的通话记录，韩加州已经在口头上就延长首付款交付期限与董峙磊达成一致，董峙磊延迟支付首付款没有违约。2020年9月22日及9月29日的录音中已经记录的非常清楚。2.上诉人对被上诉人一审中提交的录音及2021年1月20日情况说明等证据不认可，但未提交相应证据加以证明或提出鉴定申请，应当承担不利的法律后果。3.徐小明房产服务部系加盟儒房地产，注册信息为个体工商户，加盖儒房房地产经纪公司御景龙湾店，具有主体资格。原审第三人徐小明房产服务部未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。董峙磊向一审法院起诉，请求判令：1.韩加州、刘云琴继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》，办理合同约定的房屋过户手续；2.韩加州、刘云琴承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2020年7月10日，韩加州、刘云琴（甲方、出售方）与董淑富作为董峙磊委托代理人（乙方、购买方）、徐小明房产服务部（丙方、中介方）签订《房屋买卖居间合同》，主要约定如下：1.房屋基本情况：甲方自愿将坐落于连云港市新浦区××花园××××××号楼×单元×××室的房屋出售给乙方，房屋丘地号02331xxx-X2，建筑面积273.67平方米。2.成交价格及付款方式：转让价格385万元，乙方应在签订本合同时支付人民币15万元作为定金，转交甲方，其中5000元作为交楼押金暂由丙方保管，待甲乙双方办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方；甲方双方约定自签订本合同30日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款310万元（暂定）打到连云港市房屋产权管理中心，暂定银行贷款金额60万元（贷款金额和贷款利率以银行最终审批结果为准，首付款金额随银行贷款金额变动进行调整，放款时间以银行实际放款时间为准）；如乙方所申请贷款因买方自身的因素未能获银行审批，双方协商终止本合同的履行，甲方收取的定金不予退还，其办理过程中已发生的各项费用（包括中介费用）由乙方承担。3.税费执行情况：甲乙双方各付各税。4.房屋过户手续办理：待银行贷款审批通过五日内甲乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续，待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产交易部门办理抵押手续。一方逾期未配合办理房屋过户的，则守约方有权要求违约方按房屋转让价每日千分之三承担违约金。5.逾期付款责任：乙方未按本合同约定期限支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之三作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过十五日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同，并书面通知乙方，乙方所交纳的定金不予返还，并承担违约责任（总房价款的20%），同时由乙方支付丙方全部中介费用（房屋转让价2%），合同终止。合同签订后，双方口头约定首付款最迟履行日期为2020年9月1日。合同签订后，董峙磊按照合同约定支付了定金15万元。2020年9上旬，因资金紧张，董峙磊父亲董淑富数次联系韩加州请求延期支付首付款，韩加州均表示同意，双方协商履行期限延迟至2020年9月20日。9月22日，董淑富电话联系韩加州，告知其正在想办法筹款，快的话争取这个星期，或者节前（指国庆节）付款，请韩加州理解，韩加州回复“噢、噢”。9月28日，董峙磊根据徐小明房产服务部要求在建设银行连云港陇海办理开户，并将首付款310万元存入该账户。9月29日，董淑富与徐小明房产服务部工作人员共同到韩加州家中，请求韩加州一起到房产交易部门办理手续。韩加州认为董峙磊延期付款构成违约，要求没收15万元定金继续交易。董淑富表示己方延期付款经过韩加州同意，韩加州不同意继续履行合同构成违约，不同意加付15万元。双方经协商未能达成一致，致使董峙磊诉至一审法院。一审诉讼中，董峙磊将370万元房款交至一审法院银行账户。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系因韩加州、刘云琴不同意继续履行合同引发的纠纷，该法律事实发生于民法典生效前持续至民法典施行后，故本案应当适用民法典的规定。根据《中华人民共和国民法典》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告与第三人签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于董峙磊延期付款是否构成违约？关于首付款支付期限，董峙磊认为韩加州已同意延期至2020年国庆节前，并提供了董淑富与韩加州9月22日的通话录音予以证实，录音中，董淑富提出争取这个星期或者节前付款，韩加州未明确表示反对，而是回答“噢、噢”，应构成同意延期的意思表示。并且，至董峙磊9月28日款项到位前，韩加州从未明示表达认为董峙磊延期付款构成违约而要求解除合同。因此，董峙磊与韩加州已就变更首付款支付期限达成了口头协议，延长至2020年国庆节前。董峙磊在9月28日将310万元首付款交至徐小明房产服务部指定的账户，系在合同约定期限内履行，不构成违约。而韩加州以此为由拒绝继续履行合同构成违约，董峙磊有权要求韩加州、刘云琴继续履行合同。刘云琴经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未进行答辩、举证、质证，视为其对诉讼权利的放弃，依法应当承担不利后果。现董峙磊已将全部剩余购房款370万元交至一审法院账户，故其要求韩加州、刘云琴继续履行合同，并办理房屋不动产权变更登记手续的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审判决：一、韩加州、刘云琴继续履行与董峙磊、徐小明房产服务部于2020年7月10日签订的《房屋买卖居间合同》；二、韩加州、刘云琴于判决发生法律效力后十日内协助董峙磊为坐落于连云港市海州区××花园××××××号楼×单元×××室的房屋（丘地号02331014-32）办理不动产变更登记手续。一审案件受理费36400元、保全费5000元，合计41400元，由韩加州、刘云琴负担（董峙磊已预交，韩加州、刘云琴于判决生效后十日内给付董峙磊）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。因上诉人韩加州、刘云琴在2021年8月4日庭审笔录中确认追加连云港儒房房地产经纪有限公司御景龙湾店（以下简称儒房房地产经纪公司御景龙湾店）为第三人的作用是还原事实真相，因为于洋知道全程事实。所以，本院依职权通知于洋于2021年9月3日到本院进行谈话。于洋称此前一直在徐小明房产服务部供职，算是徐小明房产服务部的兼职店长，徐小明房产服务部是连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房房地产经纪公司）的加盟店。加盟店有业务谈好了要去儒房房地产经纪公司总店签合同，总店有监控等设备，在那边签合同是为了保证各方利益。一切按照三方居间协议执行，如买卖双方不能履行的，双方自行协商。本次交易是李铖联系的买卖双方，李铖认识买家所以没有收取中介费，只让买家给店里交了5000元跑手续的费用。本次交易的顺序是，双方先签订了合同，并注明买家推迟办理手续，到时间后因为买家首付款没有到位也没有办理手续，他们双方私下协商再次推迟付款时间，但到期后买家还是没有筹齐首付款，买家又去和卖家协商时间，后来陆续有类似两三次的协商。但是具体情况我不太了解，我只是催李铖抓紧办手续。之后，买家找到我们说钱齐了想办理手续，但是卖家又不同意了，就约卖家协商。第一次去协商卖家说拖的时间太久不想卖了。第二次去协商，我单独和卖家沟通的时候，卖家透露出把房子卖给别人的意向，但我正式和卖家谈的时候卖家又不明确态度。第三次协商的时候，卖家说如果继续卖给买家是要涨价的，大概40万左右，但具体金额记不清了。买家也是准备买同意涨价的，但是卖家涨的太离谱买家接受不了。后来买家就起诉了。上诉人韩加州、刘云琴对上述证据的质证意见为，于洋在法院的意见与对我的陈述不一致。因于洋早已经离职，所以对其陈述不认可。当法庭通知我进行本次质证后我第一时间联系于洋，问于洋是否把当时跟我的谈话内容如实向法庭陈述，于洋没吱声，所以我认为于洋被对方收买了。我希望追加儒房房地产经纪公司御景龙湾店的原因是合同有三方，儒房房地产经纪公司御景龙湾店是中介是丙方，若没有到庭，就是缺席的当事人。一审判决遗漏了一方当事人儒房房地产经纪公司御景龙湾店，现在于洋已经从儒房地产离职，仅是作为自然人做了陈述，也没有带公章，不能代表儒房房地产经纪公司御景龙湾店，所以对他的陈述我不认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，本案一审判决遗漏当事人，应发回重审。被上诉人董峙磊对上述证据的质证意见为，对证据形式上真实性认可，但对内容上的真实性有异议，该份笔录有明显倾向性，对于洋陈述涉案房屋目前市场价格为2.4万每平方左右，总价为656.8万元不认可，经我方查询同小区120平方左右的房屋售价大概是1.55-1.65万每平左右，且小面积价格较高，实际售价也低于网上挂牌价格。从2021年8月4日第一次庭审看，上诉人此前从未提出加价40万，最多是双方沟通中提出不退还定金，以385万总价继续交易，于洋最后又陈述具体涨价多少记不清了，所以于洋说法前后矛盾。加价40万是在2021年8月4日第一次庭审后二审法院组织调解的情形下上诉人提出的，此时距离双方协商沟通差不多过了一年时间。另外，根据上诉人发表的质证意见，上诉人自认在于洋来法院谈话前和于洋进行了沟通。本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.被上诉人董峙磊是否存在违约行为，上诉人韩加州、刘云琴是否应当继续履行房屋买卖合同；2.是否应当追加儒房房地产经纪公司御景龙湾店作为本案第三人参与诉讼。关于董峙磊是否存在违约行为，韩加州、刘云琴是否应当继续履行房屋买卖合同的问题，韩加州、刘云琴上诉认为，只同意对方延长至2020年9月10日及9月20日，没有同意延长至9月28日，现对方9月28日才支付首付款已经违约。对此，本院认为，从韩加州与董峙磊父亲董淑富9月22日的通话录音中可以听出，韩加州对再次延长首付款支付时间，对对方于本周或国庆节前支付首付款是知晓的，且当时及通话后均未明确表示反对；再结合时任徐小明房产服务部工作人员于洋的谈话及李铖、儒房房地产经纪公司御景龙湾店2021年1月20日出具的情况说明也表明双方均同意延期支付首付款，可以认定双方对再次延期支付首付款已经达成一致，双方均应当遵守履行，董峙磊按约于2020年9月28日支付首付款不存在违约行为。所以，在双方合同不存在其他无法继续履行的情形下，韩加州、刘云琴应当继续履行与董峙磊的《房屋买卖居间合同》，韩加州、刘云琴的上诉请求及理由，与本院查明的事实不符，本院依法不予支持。关于是否应当追加儒房房地产经纪公司御景龙湾店作为本案第三人参与诉讼的问题，韩加州、刘云琴上诉认为儒房房地产经纪公司御景龙湾店作为《房屋买卖居间合同》一方当事人应当追加，本院经审查后认为，韩加州、刘云琴要求追加儒房房地产经纪公司御景龙湾店作为第三人只是为了查清案件事实，并非作为被告承担责任，而儒房房地产经纪公司御景龙湾店已经于2021年1月20日向一审法院提交了情况说明，陈述了本次交易的相关事实，特别是有关买卖双方均同意买方延期支付首付款的内容，本院在二审中也已经通过于洋再次查明本次交易的相关事实，于洋对买卖双方均同意买方延期支付首付款的陈述与儒房房地产经纪公司御景龙湾店、李铖出具的情况说明相互印证，而且韩加州、刘云琴在一审庭审中从未提出过应当追加第三人的问题。综上，本院认为，通过本院已经查明的事实，韩加州、刘云琴要求追加第三人已经没有必要，更不符合法律程序，本院依法不予支持。综上，上诉人韩加州、刘云琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36400元（韩加州、刘云琴已预交），由韩加州、刘云琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年九月二十六日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。