山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终6364号并案上诉人（原审并案原告、原审并案反诉被告）：济南北斗星商业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄立仁，董事长。委托诉讼代理人：苑强，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。并案上诉人（原审并案被告、原审并案反诉原告）：山东诚信农业科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔刚，总经理。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何纪聪，山东舜祥律师事务所律师。并案上诉人（原审并案被告）：崔刚，男，1973年12月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。并案被上诉人（原审并案被告）：崔娟，女，1969年7月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹圆，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。并案上诉人济南北斗星商业有限公司（以下简称北斗星公司）因与并案上诉人山东诚信农业科技有限公司（以下简称诚信农业公司）、崔刚、并案被上诉人崔娟房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院一审判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚信农业公司上诉请求：1.撤销济南市天桥区人民法院一审民事判决，依法予以改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由北斗星公司承担。事实和理由：一、北斗星公司的合同解除权已经明显的过期失效，且其在先主张的要求诚信农业公司给付2018年度及此前租金的请求属于继续履行合同的意思，其后增加解除合同的请求，前后诉讼请求相矛盾，违反了诚信诉讼的基本原则，应当驳回其请求解除合同的诉讼请求。一审判决关于解除涉案合同及补充协议的裁判错误，应予纠正。北斗星公司主张的其解除合同的权利依据就是讼争《房屋租赁合同》第3条第8款赋予其的约定合同解除权。根据民事诉讼不告不理的基本属性及民事诉讼当事人有权自由处分自己民事权利的民事诉讼基本原则，法院审查北斗星公司解除合同的诉讼请求是否应予支持的要件事实范围，应为且仅限于讼争《房屋租赁合同》第3条第8款约定的北斗星公司的合同解除权的法定行使要件。根据讼争《房屋租赁合同》第3条第8款和第4条第3款约定，承租方逾期给付当年度的租金超过45天，出租方即有权解除合同。但是，任何权利都不是无限期受法律保护的。尤其是合同解除权属于形成权，可凭单方意志实现，该权利的行使会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，会使合同关系长期处于不确定状态，影响交易双方权利的行使和义务的履行，故其行使应在合理期限内。且该期间为除斥期间，不存在中止、中断的情形，期限届满，该权利即消灭。根据《中华人民共和国合同法》第95条规定的解除权行使期限，逾期即权利失效。对该合理期限的判断，应当综合合同性质、履行情况及对方的合理信赖利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以认定。根据讼争《房屋租赁合同》第3条第8款、第4条第3款约定的本旨足以确定，该约定合同解除权行使期限最长不能超过一个租赁年度期间。否则，将会使合同始终处于不确定状态，影响当事人的合理预期，损害交易效率。根据讼争《房屋租赁合同》第3条第2款约定，2018年2月1日至2019年的1月31日为2018年租赁年度。据此，就2018年租赁年度及其此前诚信农业公司的持续违约事由北斗星公司行使约定解除权的合理期限最晚应在2019年1月31日前，逾期即失效。北斗星公司于2019年8月16日才通过诉讼就诚信农业公司于2018年度及此前的逾期履行违约行为行使约定的合同解除权，其该解除权明显已经过期失效，其终极的丧失了该年度的合同解除权，应当驳回其诉讼请求。至于2019年度的履行情况，因已经处在诉讼期间，不得以诉讼期间发生的事实作为判断诉讼当事人是否违约的事实要件，此乃基本法律常识。因此，2019年度的合同履行事实，应当排除在审理范围之外。况且，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第3条及《中华人民共和国民法典》第564条的规定，讼争《房屋租赁合同》未约定合同解除权行使期限，当时有效的相关法律法规也未规定该期限。按照上述法律及司法解释的规定，北斗星公司应当在知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使解除权，逾期即权利失效。根据已查明的事实，北斗星公司就其主张的诚信农业公司违反2016-2018年度租金给付义务的解约事由，其应当最迟于2017年12月31日后推45天即2018年2月14日，就应当知道合同解除的事由。自此起算，其应于1年内行使解除权，即其应于2019年2月14日前行使该解除权，逾期即权利失效。北斗星公司于2019年8月16日才通过诉讼行使该解除权，明显已经过期，当然应当驳回其解除合同的诉讼请求。即使按照一审判决认定的北斗星公司于2018年12月25日向法院提交了增加解除合同诉讼请求的申请，因解除权属于形成权，自解除通知到达相对人时才生效，北斗星公司通过诉讼行使解除权，按照《民法典》确立的原则，诉状送达相对人时视为解除通知送达，即产生合同解除效力。亦即，此种情形下，法院相当于解除权人的通知送达辅助人。据此，法院亦应将解除权人请求解除合同的诉状于解除权行使期限内送达相对人方才产生解除效力。一审判决认定北斗星公司于2018年12月25日即向法院递交了增加解除合同请求的申请，但法院却于2019年8月16日才向诚信农业公司送达该申请书，明显不合常理。且，即使该事实确实属实，法院的送达时间亦严重违反了《民事诉讼法》第125条规定的法院应当在受理之日起5日之内将起诉状送达对方当事人的法律规定，如将一审法院的该严重违法行为的后果责成由诚信农业公司承担而视为北斗星公司已于解除期限内行权，势必将严重侵害诚信农业公司依法享有的期限利益，明显导致司法不公。更何况，合同解除权属于形成权，不存在中止、中断的情形，即使北斗星公司确实于2018年12月25日向一审法院递交了解除合同的申请，亦不因此产生解除权行使期限中止、中断的法律后果，至其该表示解除合同意思的申请于2019年8月16日经一审法院送达诚信农业公司时，早已超过了一年的解除期限半年有余，其该权利已经消灭，当然不产生合同解除的法律效力。另外，北斗星公司于2018年9月提起诉讼时，其诉讼请求仅有要求诚信农业公司给付2016年-2018年度的租金及违约金，而2018年度的租金包括了至起诉时尚未履行的截止2019年1月31日的租金，因此，北斗星公司该诉讼请求的真实意思即为要求继续履行还未履行完的合同、给付已到期的租金、放弃解除合同的表示。诚信农业公司基于该表示，形成合理信赖，相信北斗星公司不会再解除合同。北斗星公司于此后再增加解除合同的请求，违反诚实信用原则，属于权利滥用，势必损害诚信农业公司的信赖利益，同时也造成了前后两个并列的诉讼请求相互矛盾，无法裁判的局面。因此，亦应驳回北斗星公司此后增加的解除合同的诉讼请求。二、讼争合同属于典型的复合合同，其中既包括房屋租赁合同关系，亦包括物业管理服务合同关系。北斗星公司未举证证明其已相应履行了为诚信农业公司提供物业管理服务的合同义务，显然其无权要求诚信农业公司对待履行给付物业管理费（亦即合同约定的“管理费”）的合同义务，故应驳回北斗星公司要求诚信农业公司给付管理费（物业费）的诉讼请求。根据已查明的事实确定，本案讼争合同项下的租赁物系位于济南市北园大街548号的嘉汇环球广场小区商业、居住综合体的地下负一层、地上一至三层，业主系山东嘉汇房地产开发有限公司（以下简称嘉汇公司）。北斗星公司系嘉汇公司的独资子公司，二者法定代表人均为黄立仁，北斗星公司与诚信农业公司订立的本案讼争合同系嘉汇公司委托北斗星公司对外出租案涉租赁物的结果。基于北斗星公司与嘉汇公司的身份关系，就与管理案涉租赁物相关的事务二者对外表示的意思具有同一性。2015年9月30日，济南市天桥区嘉汇环球广场小区业主委员会（甲方，以下简称“嘉汇业委会”）与济南天保益康物业管理有限公司（乙方，以下简称“天保物业公司”）签订了《物业管理合同》。此后每当合同到期双方即及时续约，始终未曾变更过合同主要条款，该合同关系延续至今。王登峰以天保物业公司代表人的名义在每一期的合同上均予以签名。2015年12月19日，诚信农业公司与北斗星公司订立了本案讼争的《房屋租赁合同》，承租了案涉租赁物。2016年1月10日，嘉汇公司（甲方）与天保物业公司（乙方）签订一份《合作管理协议》，王登峰以天保物业公司代表人的名义在该合同上予以签名。从上述系列合同订立的过程来看，彼此存在着相互牵连关系。当事人之间存在具有牵连关系的多份合同时，除需要考察每份合同具体条款外，还应根据该多份合同体现的当事人真实合同目的及具体履行情况等综合确定当事人之间权利义务。根据天保公司与嘉汇业委会订立的《物业管理合同》的约定，嘉汇公司（亦即北斗星公司）作为案涉租赁物的业主、诚信农业公司作为承租案涉租赁物的非业主使用人，均应受该《物业管理合同》的约束。据此，本来应由天保公司为案涉租赁物提供物业服务，由嘉汇公司（亦即北斗星公司）作为业主或由诚信农业公司作为非业主使用人就案涉租赁物向天保公司缴纳物业费。但是，嘉汇公司（亦即北斗星公司）通过订立《三方协议》、《合作管理协议》，以向天保公司每年缴纳100万元服务费的代价，换取了天保公司授权其就案涉租赁物向承租人诚信农业公司提供物业服务而向诚信农业公司收取物业服务费的资格（若无此协议约定授权，北斗星公司作为不具备物业服务资质的非物业服务企业，既无为诚信农业公司提供物业服务而向诚信农业公司收取物业费的法定资格，其自主的向诚信农业公司收取物业费更违反其应恪守的天保公司与嘉汇业委会签订的《物业管理合同》的约定）。按照《三方协议》的约定，北斗星公司负有向天保公司缴纳服务费的合同义务，天保公司则负有对待履行向北斗星公司转让就案涉租赁物提供物业服务、收取物业费的资格，双方就此成立了转让物业服务资格的合同关系；北斗星公司负有就案涉租赁物向诚信农业公司提供物业服务的合同义务，诚信农业公司负有对待履行向北斗星公司缴纳物业管理费的合同义务，但因双方于此《三方合同》中尚未就物业费的标准、交付时间等影响合同履行的主要条款达成一致，故双方就此建立的应为物业服务合同的预约合同关系，据此约定双方应于此后再订立关于物业服务的本约合同。北斗星公司与诚信农业公司之间的物业服务合同关系的建立系以天保公司与北斗星公司之间的物业服务资格转让合同的成立为前提基础条件的。按照《三方协议》的约定，北斗星公司如果不按约定向天保公司缴纳管理费，天保公司即有权解除与北斗星公司的物业服务资格转让合同，北斗星公司即永久的丧失了向诚信农业公司收取物业费的资格，北斗星公司与诚信农业公司间的物业服务合同亦因此解除，取而代之的是天保公司再按照与嘉汇业委会订立的《物业管理合同》的约定，为案涉租赁物提供物业服务，并向非业主使用人即承租人诚信农业公司收取物业服务费。根据上述逻辑分析足可得出以下事实判断：就案涉租赁物，北斗星公司与诚信农业公司之间除了存在一个双方自主建立的房屋租赁合同关系之外，还应存在一个经天保公司许可而建立的物业服务合同关系。北斗星公司与诚信农业公司之间的房屋租赁合同关系，以本案讼争合同的名称即为《房屋租赁合同》的表象事实明确表明即表示于该合同文本的具体条款当中，但双方却并未另行订立一个独立的名称为物业服务合同的合同文本来表示双方之间的物业服务合同关系，而根据前述《三方协议》的约定，双方又确实还应存在一个物业服务的本约合同，唯一的解释结论即应为双方之间关于物业服务合同关系的表示包含于双方订立的本案讼争合同《房屋租赁合同》文本之中，讼争的《房屋租赁合同》实质为包含租赁合同关系和物业服务合同关系的复合合同。联系上述分析结论，再结合对本案讼争合同的合同文本中就“管理费”与“物业管理费”两个概念所适用于不同条款场合下所表示的意思的合理解释，足以得出如此结论：在讼争的《房屋租赁合同》合同文本的语境下，“管理费”与“物业管理费”两个概念通用，含义完全相同，该合同中有关管理费的约定，即为双方关于双方之间的物业服务合同关系的表示。理由如下：根据讼争《房屋租赁合同》第3-3条约定内容，在此场合中“管理费”与“物业管理费”系同义概念。讼争《房屋租赁合同》合同文本的第4条标题即为“租金、物业费支付方式和期限”，从该标题的文义即可判断出，该合同条款项下的约定内容即为合同双方当事人关于该合同项下租赁物的租金、物业管理费如何支付所达成的一致意思表示。该条款的具体内容明确约定：“甲方、承租方约定，承租方租用甲方商场，除了需要向甲方缴纳租金之外，还需要向甲方或甲方指定公司缴纳管理费，两个费用缺一不可……”由该约定内容判断，就案涉租赁物，承租方需向出租方缴纳“租金”和“管理费”两种并列的完全不同的合同价款。顾名思义，租金就是出租人为取得对租赁物的使用权而向出租人支付的合同对价；管理费就是接受了管理服务的一方当事人向付出了管理服务的一方当事人支付的合同对价。此两种合同价款列示在标题为“租金、物业费支付方式和期限”的合同标题项下，在此场和下，此处所使用的“管理费”概念，按照法律解释方法中的当然解释规则，顺理成章的自然应当解释为“物业（管理）费）”，此种解释亦符合一般人的理性认知。讼争合同文本的前款第3-3条中将“管理费”与“物业管理费”作同义使用的曾经做法，与后款第4条中亦将“管理费”与“物业（管理）费”混用的继续做法相联系，足以断定，在此合同文本的语境下，“管理费”与“物业（管理）费”两个概念含义完全相同，将该两个概念通用系合同双方于此合同中达成一致的习惯做法。再将此联系《三方协议》中约定双方还应当订立一个关于物业服务的本约合同的事实进行分析，足以断定，讼争《房屋租赁合同》中关于“管理费”的约定，即为双方关于双方之间的物业服务本约合同的表示形式。讼争合同虽然名称为《房屋租赁合同》，但确系《房屋租赁合同》与《物业服务合同》并存的复合合同。至于讼争的《房屋租赁合同》中约定的管理费明显高于天保公司与嘉汇业委会订立的《物业管理合同》约定的物业费标准，此正是北斗星公司以100万元管理费为代价购买天保公司转让的物业服务资格所追求的合同目的。一审判决据此价差作出否定讼争《房屋租赁合同》中约定的管理费即为物业管理费的判断，从而否定北斗星公司与诚信农业公司间存在的物业管理合同关系的事实是错误的。既然讼争《房屋租赁合同》系《房屋租赁合同》与《物业服务合同》并存的复合合同，合同中约定的诚信农业公司应向北斗星公司缴纳的管理费实质为物业管理费，则该管理费的支付义务即应与提供物业服务的义务构成合同对价关系。如果北斗星公司向诚信农业公司主张物业服务费，其即应向诚信农业公司对待履行提物业服务的合同义务，否则其即无权向诚信农业公司主张物业服务费。但是诉讼中，北斗星公司也根本未提供其向诚信农业公司履行提供物业服务合同义务的任何证据，反而自始至终否认管理费就是物业服务费的事实，其该意思就是表明其无需履行提供物业服务的义务就理应收取管理费，其收取管理费的权利与其是否履行物业服务义务无关。由此更印证了其根本未曾向诚信农业公司履行过物业服务义务的事实，且自租赁合同签约至今，北斗星公司从未向诚信农业公司收取或者主张过管理费；故其根本无权向诚信农业公司主张管理费亦即物业管理费。2016年8月1日，天保公司向北斗星公司寄送了《关于解除之告知函》，诚信农业公司作为《三方协议》的合同当事人，当然负有严格履行的义务。天保公司依据《三方协议》自2016年8月1日起要求诚信农业公司缴纳物业费，而北斗星公司又不能证明其已向天保公司履行了合同义务而据此涤除天保公司向诚信农业公司收取物业费的权利，诚信农业公司自然应当履行自2016年8月1日起向天保公司缴纳物业费的义务。而依据《三方协议》的约定，自此北斗星公司则永久的丧失了向诚信农业公司收取物业费的资格。王登峰作为天保公司授权的执行《物业管理合同》的委托代理人（王登峰以在每期《物业管理合同》上代表天保公司签名的形式表象明示了其代理人的身份），诚信农业公司有合理的理由相信王登峰有权代表天保公司收取关于案涉租赁物的物业费。因此，崔刚以诚信农业公司名义按照王登峰的指示将其应交的物业费及代北斗星公司支付的以前所欠的管理费交付王登峰个人，应当产生对天保公司付款的法律效果。且天保公司以于此后出具收据的形式认可了王登峰的代理行为。一审判决否定诚信农业公司对天保公司付款的事实，明显与客观事实及法律规定相悖。且即使诚信农业公司于2016年8月1日起未履行向天保公司给付物业管理费的义务，其仅对天保公司构成违约，与北斗星公司无任何关系。综上，北斗星公司未曾履行为诚信农业公司相应提供物业服务的合同义务，且其于2016年8月1日起即永久的彻底丧失了为诚信农业公司提供物业服务、收取物业费的资格，故其根本无权向诚信农业公司主张管理费（亦即物业费）。因此，必须驳回北斗星公司要求诚信农业公司给付管理费的诉讼请求，维护司法裁判的尊严。三、一审判决关于诚信农业公司承租房屋的实际面积的认定，严重偏离客观事实，应予纠正。应当认定诚信农业公司实际承租的地上1-3层的面积为总计21537.73平方米（25150-3612.27）。1、正如一审判决的认定，关于租赁面积的单位面积计算标准问题《房屋租赁合同》第四条明确约定应以建筑面积为准，就此诉讼双方当事人并无争议。所以，关于排除租赁范围之外的面积和合同附件中所列的扣除部分当然亦以建筑面积计算。但是，对建筑面积当中对应的公摊面积如何认定、计算，则属于专业技术层面的专业判断问题，亦可由争议当事人自由处分协商确定，但绝对不能由法院作为事实判断进行裁判（法官并不具备该方面专业知识的职业要求），此为众所周知的常识问题。而一审判决直接将2、3层的“东西向南墙走廊”认定为公摊面积，应予纠正。房屋租赁合同的核心内容是固定应交付承租方使用的房屋部位，排除不应交付承租方使用的部位。因此，在合同中表明的无论是应交付的部位，还是不应交付的部位，均应指的是可独立发挥房屋使用功能的专有部分，而非作为仅起辅助功能的公摊部位。固定了专有部分后，以该专有部分的实际面积乘以所在的整个建筑的公摊系数，即为实际承租的建筑面积。如果合同当事人真的合意把某一部分公摊面积排除在承租范围之外，作为违背一般常识性作法的特例，应当在合同中明确予以标明该部分为公摊面积，否则，该部分即应认定为专有部分。一审判决亦已认定“在合同（即讼争的《房屋租赁合同》）签订之前双方对商场的原有规划明确知悉，对商场格局与原规划设计已经有较大变动的情况知悉”。双方当事人对此均无异议。在此事实基础上，讼争《房屋租赁合同》的当事人双方在合同附件中明确约定的“商场租赁范围未租赁面积”中，将“光大银行内铺”“南边广告公司内铺”“鸿翔办公室”“嘉汇办公室”此类一般人凭常识亦可判断出明显属于案涉租赁物所在的整个建筑中的主要专有部位，与2、3层的“东西向南墙走廊”齐列并举（并未特别标明该部分为公摊部分），共同排除在案涉租赁物面积之外，充分说明双方当事人已将改变了原规划后的现格局中的2、3层的“东西向南墙走廊”作为了专有部分对待，并特别约定排除在承租范围之外。因此，应严格按照讼争《房屋租赁合同》附件的约定将2、3层的“东西向南墙走廊”的实测面积作为专有部分面积排除在案涉租赁物之外。根据一审法院委托作出的鉴定报告，2、3层的“东西向南墙走廊”的实测面积分别为388.71平方米和295.34平方米，该部分共计684.05平方米应当由合同预估租赁面积中扣减。2、一审判决将“济南宏翔实业有限公司（以下简称宏翔公司）直接租赁的南侧商铺”共计472.22平方米面积直接裁判为嘉汇公司所有，据此认定该部分属于北斗星公司交付诚信农业公司的承租面积，在该部分面积的权利关系人宏翔公司未参加本案诉讼的情形下，既严重损害了案外人宏翔公司的合法权益，属于超范围裁判，更颠倒了北斗星公司与诚信农业公司之间就此所负的举证责任，导致事实认定错误，应予纠正。据此，应当以北斗星公司举证不足为由，将该部分面积排除在案涉租赁物之外，于合同约定的预估租赁面积中扣减该部分面积472.22平方米。北斗星公司与诚信农业公司争议的“济南宏翔实业有限公司直接租赁的南侧商铺”部分，无论诚信农业公司什么时间指认过，均不能改变该部分的实际所有人的所有权归属。诚信农业公司已经就该争议部分提供了相应证据证明其系由宏翔公司处租得，这些证据对目标房产所在位置的描述，与产生争议的该部分租赁房产的位置具有一致性的可能，且足以证实该房产产权应当还没有由嘉汇公司转移登记于宏翔公司名下。据此，应当对出租人北斗星公司主张的该部分系其出租给诚信农业公司的事实形成合理怀疑。作为就争议部分房产主张出租人身份的北斗星公司因负有就该部分向诚信农业公司交付的义务，故其即负有就该部分面积排除其无权出租的合理怀疑的举证义务。其未就此举证，应当承担不利后果，据此应当排除该部分属于案涉租赁物范围。一审判决仅依目前该争议部分的产权仍登记在嘉汇公司名下的表象，以诚信农业公司不能证明该部分确系宏翔公司所有为由，即认定该争议部分为嘉汇公司所有，该做法既属于超范围裁判确权，侵害了案外权利人宏翔公司的合法权益，更是颠倒举证责任，错误认定事实。据此，应当以北斗星公司就争议部分的权属举证不足为由，于合同约定的预估租赁面积中予以扣减。一审判决已经认定有2451平方米的面积应排除在案涉租赁物的范围之外，诚信农业公司对此认定无异议。但是，一审判决认定的应排除部分与上述两项诚信农业公司认为应排除的面积无重合之处，因此应当合并排除。据此，应当认定于合同预估的1-3层总面积25150平方米中应当扣减的总面积为3612.27（2451+684.05+472.22）平方米，即1-3层的实租面积为21537.73平方米（25150-3612.27）。四、诚信农业公司就本案讼争《房屋租赁合同》项下2016年-2018年度的租金交付义务未构成根本违约，一审判决关于诚信农业公司此违约行为满足了合同约定的解除条件的认定，缺乏事实依据，应予纠正。诚如前述，法院审查本案讼争合同是否满足了解除条件的要件事实范围应当限于2018年9月北斗星公司提起本案诉讼之前发生的法律事实，一审判决亦系采用此观点作出的裁判结果。依据前述分析，北斗星公司根本无权向诚信农业公司主张管理费，应驳回北斗星公司关于管理费的诉讼请求。因此，诚信农业公司是否交纳管理费不能作为考量讼争合同是否应予解除的要素。另外，2018年5月4日，济南市中级人民法院向诚信农业公司送达了（2014）济中法执字第549号民事执行裁定书及协助执行通知书，明确要求诚信农业公司将所应支付北斗星公司的到期租金620万元提取、交付给济南市中级人民法院。《最高人民法院关于适用的解释》第501条第1款规定：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第45条、第67条的规定，被执行人的债务人在收到人民法院协助执行通知书后，即负有不得向其债权人即被执行人履行的义务，否则在已履行的财产范围内，与被执行人承担连带清偿责任，人民法院亦可追究其妨碍执行的责任。诚信农业公司于2018年5月4日收到有关法院作出的执行裁定及协助执行通知书，要求冻结并提取北斗星公司在该公司享有的租金收益，诚信农业公司即负有依法执行法院生效裁判的义务。故根据上述司法解释的规定，诚信农业公司于2018年5月即存在向北斗星公司履行支付620万元到期租金合同义务的法律上的障碍，其未履行支付该租金义务的行为不应认定为违约。至于诚信农业公司亦未依照人民法院协助执行通知书的要求在执行程序中交付租金的问题，属于执行法院与诚信农业公司之间执行法律关系的范畴，可由相关执行法院在执行程序中解决。据此，即使按一审判决认定的截止2018年9月诚信农业公司尚欠北斗星公司到期租金6631309.03元计算，扣除上述诚信农业公司法定不应履行的620万元到期租金，构成逾期履行的租金仅还有431309.03元。而根据天保公司出具的证明，诚信农业公司于2017年1月2日代北斗星公司支付了所欠天保公司的款项692683.68元。据此相互冲抵后，应认定诚信农业公司于2018年9月提起本案诉讼前已无任何到期租金付款义务。再退一步讲，即使不算济南中院要求协助提取的620万元到期租金，而按照前述认定的应当自合同约定预估面积中扣减的面积计算，诚信农业公司每年度实际应交租金比较预估应交租金减少1120706.76元。而一审判决认定的截止2018年9月本案诉讼时尚欠的6631309.03元租金系按照合同预估面积计算的2016-2018年度三年的总欠租数额，扣减按实际租赁面积计算的该三个年度的租金差额3362120.3元（1120706.76元×3年），再扣减诚信农业公司代北斗星公司向天保公司支付的692683.68元，截止2018年9月实际仅欠租金2576505.05元。根据《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。据此，即使认定2018年9月起诉时诚信农业公司尚欠租金2576505.05元，比较北斗星公司以收取租期20年总计超过1.6亿元巨额租金的长期合同目的来讲，该次欠款数额已经微不足道了，根本不会实质影响北斗星公司以收取20年的租金为目标的合同目的的实现。还有，根据讼争《房屋租赁合同》第1.2条和第7条约定，合同约定的租赁物面积为预估面积，诚信农业公司应于交付后的30日内对租赁物的实际面积进行测绘以确定是否符合合同约定面积，此既系诚信农业公司的合同义务，更系其权利。根据《中华人民共和国合同法》第157条、第158条规定、第174条规定，作为有偿合同的租赁合同，因未就承租人检验租赁物是否适约的行为规范作出规定，当然应当参照适用买卖合同中有关买受人对出卖人交付的标的物进行检验的有关法律规范。如果承租人在约定期间或合理期间内怠于行使对租赁物是否适约的检验权，则其承担视为租赁物完全符合约定、应按约定面积、质量、数量等交纳租金的不利后果；如其在期限内行使了检验权，对交付的租赁物提出了异议并提供了证实其异议的表面证据后，至此，承租人即已正当行使了法律赋予的检验权。反驳出租人的检验异议、证实租赁物确实适约的证明义务即应转移给负有交付适约租赁物义务的出租人。出租人应当就承租人提出的检验异议，履行其反驳检验异议、证明其已交付的租赁物确实适约的证明义务，而非仅对承租人的检验结果予以否认即可。既然对租赁物适约性检验是承租人的权利，因此，对约定的检验机构的含义应当秉承诚实信用原则作合理的扩大解释，即诚信农业公司应当有权委托任意一个有合法资质的测绘机构辅助其进行测绘检验，否则即为不当限制权利人的权利，应予排除适用。诚信农业公司于2016年1月11日在合同约定的检验期限内通知了出租人北斗星公司，告知其已委托了济南市房产测绘研究院的专业人员辅助其进行实租面积的测绘，但为了节约费用不要求测绘单位于测绘报告上面加盖单位印章、不要求出具测绘费用收款发票。北斗星公司接通知后于第二天即回函诚信农业公司，并未对诚信农业公司委托的测绘人员的专业资格提出异议，也未对诚信农业公司告知的结果不加盖测绘单位印章、不出具收款发票的情形提出异议，只是要求让测绘人员出具书面的测绘报告及图纸。测绘中，北斗星公司的经办人张文等人亦全程参与了测绘。经实地测绘出具了测绘报告及图纸，诚信农业公司将测绘报告及图纸送交了北斗星公司，并据此向北斗星公司主张应按该测绘结果结算租金及管理费。至此，诚信农业公司已正当行使了其对已交付租赁物的适约性进行检验提出异议的权利。接下来，反驳诚信农业公司的检验结果、证实其已交付租赁物适约的证明责任即应转移给了负有交付适约租赁物义务的出租人北斗星公司。但是，在诚信农业公司将测绘报告及图纸送交北斗星公司后，北斗星公司未对测绘人员的专业资质、测绘方法、测绘目标租赁物提出异议并举证反驳，仅以测绘报告及图纸未加盖公章、诚信农业公司未能提供测绘机构出具的测绘费用收款发票为由，否认该测绘结果。诚信农业公司作为负有对已交付的租赁物进行检验验收权利的承租人，已经提供了表面的检验验收证据，证明了其检验意见，完成了对其权利主张的证明义务，据此对其检验意见应当形成合理的相信。北斗星公司作为负有交付适约租赁物义务的出租人，未能履行举证反驳诚信农业公司的检验验收异议意见、证明其交付的租赁物确实适约的证明责任，应当承担对其不利的法律后果。据此，应当认定诚信农业公司提供的测绘结果正确，应当将该测绘结果作为讼争租赁合同双方结算租金、管理费的依据。按照诚信农业公司于约定期限内委托测绘结果结算，截止诉讼时止其并不欠租金，因此其不应承担违约责任。至于诉讼中经法院委托测绘的结果与诚信农业公司委托测绘的结果确实存在误差的问题，系北斗星公司未及时行权举证反驳诚信农业公司的测绘结果所造成的该误差事实迟延被发现，北斗星公司应当就此承担不利后果，而不应由诚信农业公司就此承担违约责任。故，因此导致的经诉讼才得以确定的诚信农业公司至诉讼时尚欠租金二百余万元的不利后果应由北斗星公司承担，诚信农业公司不应因此承担逾期履行支付该二百余万元租金的违约责任，更不能因此解除合同。更有，根据讼争的《房屋租赁合同》第3条第3款规定，诚信农业公司负有于合同解除后将商场内正常经营的全部商户迁出的义务。现在案涉租赁物上承载的商场内通过诚信农业公司招商入驻的业户达数百家，讼争合同如果真解除，势必致该数百户商户无处安置经营。综上，一审判决关于截止北斗星公司主张解除讼争合同时诚信农业公司已经严重拖欠租金及管理费构成根本违约、满足了合同约定解除条件的事实认定，与客观事实相悖，其据此判令解除讼争合同的错误裁判应予纠正。五、一审判决认定双方并未就负一层的用途作出明确约定，与事实不符。诚信农业公司因负一层实际不满足预定用途而反诉要求变更合同价款，符合合同约定，应予支持。首先，从《房屋租赁合同》第5-9条、第6-1条、第6-2条、第1-7条的表述看，负一层原为9000平方米停车场，但约定改造作为商铺使用，即双方对于负一层的“商铺用途”已经作出了明确约定。其次，一审判决的认定忽略了负一层由预定作为商铺使用，与实际履行中变为其他业态使用（仓库或者停车场等），而导致租赁价值重大贬损的客观事实，这也是诚信农业公司主张根据租赁合同第5-9条约定，要求双方另行确定租赁费用的事实基础。再次，根据庭审中提交的证据，最终是因为北斗星公司无法办理负一层的规划变更手续，且因为消防验收问题，导致负一层一直处于无法正常使用的状态。综上，在双方有价格调整的合同约定、但无法就变更价格调整达成一致、且诚信农业公司提出明确反诉的情况下，一审判决应当依法作出认定，或者向诉讼当事人释明是否需要委托租金价格评估等，而非以“诚信农业公司未能提供相应证据证明租金标准的依据”为由，径行驳回反诉请求。六、崔刚个人为诚信农业公司提供经营资金的行为，只能增加诚信农业公司的偿债能力，不可能损害诚信农业公司债权人的利益。一审判决仅以崔刚对外代诚信农业公司付款的事实，认定崔刚应对诚信农业公司的债务承担连带责任，与事实和法律相悖，应予纠正。一审判决援引的最高人民法院《关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》中关于“出借银行账户”的民事责任，出借人承担责任的必要条件为损害债权人利益；而其援引的《公司法》第20条，也有明确具体的适用情形，即只有在“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的”，方才“应当对公司债务承担连带责任”。所有的证据仅可以证明，崔刚作为公司法定代表人及股东，主动替诚信农业公司对外垫付款项，而从来没有任何一笔应付给诚信农业公司的资金或者诚信农业公司的应收款，直接打入过崔刚的账户，一审判决认定崔刚存在“侵害债权人利益”的依据仅是“申请财产保全时未发现诚信农业公司有财产可供执行”的事实表象，即认定崔刚侵占了诚信农业公司的资产。崔刚代替诚信农业公司对外支付款项的行为，非但不会不可能损害诚信农业公司债权人的利益，反而会增强诚信农业公司的偿债能力，应为市场活动所鼓励（即股东主动向公司借款或者替公司偿债，维系公司运营，为公司经营解决经营困难），一审判决据此判令崔刚就诚信农业公司的债务承担连带责任，有违法律维护公平正义的精神。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。北斗星公司辩称：诚信农业公司的上诉请求，无事实和法律依据，依法应当予以驳回。具体事实和理由如下：一、管理费的性质在合同约定中是明确的，与物业公司收取的物业费是不同的概念。1、根据合同的约定，管理费与租金均是应当向北斗星公司缴纳的费用，而物业费是向物业公司缴纳的费用，两者并非同一法律关系，不能等同，另外对于管理费金额的收取，也与物业费标准不一致。2、对于管理费性质的认定，诚信农业公司已经通过反诉的方式予以认定，即根据诚信农业公司的反诉请求第二项可见，诚信农业公司是认可租赁合同中管理费这一事实，只是对收取标准有异议。3、租赁合同中，出租方收取管理费是符合市场交易习惯的，在租赁市场中出租单位往往出于经营的考虑，将租金拆分为租金以及管理费，实质上均属于应当向承租人收取的所有费用。4、根据租赁合同5-7的约定，如第三方收取物业费可从租金中抵扣，而非可以免除管理费可以看出，管理费与物业费并非同一概念。二、以建筑面积作为租金的计算标准不仅仅是租赁合同约定的结果，同时也是双方在庭审测绘前达成一致的结果。1、根据租赁合同第一条的约定，最终租赁面积是以建筑面积为准，该约定明确具体。并且具有可执行性。2、在测绘前，出于对于诉讼成本的控制，也便于测绘机构的测绘便利，双方在前期做了大量的工作，在扣减无异议部分时均以建筑面积为准。测绘结果得出后核算出建筑面积进行扣减也是双方达成的共识，双方对于以建筑面积进行测量是没有任何异议的，测绘结果得出后，诚信农业公司才表示按照占用面积进行核减。是严重的双标行为。3、租赁合同第四、六条已经约定了按照建筑面积计算实际租赁面积及租金。结合现行法律法规，建筑面积本身是包含建筑专有部分面积和公共部分面积，租赁中双方仅能就专有部分进行处分，而专有部分之外的共有部分仅仅是基于法律赋予的共有权，因其随着专有部分权利的转移而转移，所以不能对其单独处分。结合双方对扣除部分标准并无特别约定，应当采用建筑面积标准对此计算。结合租赁商场格局与原规划存在较大变动，对此诚信农业公司租赁时已是明知，结合一审中多次调查、现场勘验及鉴定人出庭接受质询，从专业技术上和实际使用惯例上，均无法界定或区分专有部分与公共面积的一一对应关系。因此诚信农业公司主张北斗星公司将公共部分圈住单独出租给案外人享有租金收益，不应计算在租赁面积之内的主张是不成立的。具体的扣减面积，认可一审法院对该部分事实的认定，诚信农业公司就此所提的上诉请求没有新的理由和证据支持。请贵院驳回其上诉请求。三、针对光大银行、齐鲁银行面积的认定除了依据测绘报告的结论外，一审法院也实地进行了现场勘察，一审法院对上述认定合法有效，应当予以确认。根据北斗星公司一审中提交视频录像证据，中安测绘报告书房屋面积一览表的9、10、13、14项均可以看出从商场外部能够通向商场内部，上述区域不包含在齐鲁银行租赁范围内。中安测绘报告书房屋面积一览表“占用走廊面积”、“占用其他公共面积”分摊在商业部分的分摊面积中，即分摊在本次测绘项目的“占用商业的分摊面积”中，而房屋面积一览表“建筑面积”一栏的计算方法为“占用商业套内面积”加“占用商业的分摊面积”，诚信农业公司无任何证据证明房屋面积一览表中的“占用走廊面积”与“占用其他公共面积”未分摊在“占用商业的分摊面积”中，因此其主张光大银行、齐鲁银行所占商铺的建筑面积（占用商业套内面积+对应的分摊面积）再加上走廊面积不仅会有重复叠加的部分，也没有计算依据。四、南侧六间商铺经测绘人员出庭作证证明，已包含在108房屋内，诚信农业公司指界的区域均在上述面积中，而北斗星公司与宏翔公司的租赁关系已经经过人民法院确认，诚信农业公司当庭认可其与宏翔公司存在其他租赁关系，因此诚信农业公司要求将六间商铺排除在租赁面积之外没有事实及法律依据。1、通过一审现场勘验可以看出诚信农业公司指界的南侧六间商铺中，有一间明显不具备独立使用功能，被包围在商场的商铺中，是商场内商铺的套间，并且中安测绘报告书房屋面积一览表项目“济南宏翔实业有限公司直接租赁的南侧商铺”所测绘范围为诚信农业公司单方指定的，无法证实测绘范围即是其与宏翔公司租赁合同约定的租赁范围。2、诚信农业公司在2021年4月2日的庭审中也认可除了其主张的南侧商铺是从宏翔公司租赁外还有从宏翔公司租赁的其他商铺，不在涉案商场内。诚信农业在庭审中提交的证据不足以证明其观点。五、265、266、2270、信息中心、361、362、363明显不属于走廊性质，不包含在二三层东西向南墙走廊中，并且361、362也属于诚信农业公司的办公区域或放置着诚信农业公司关于家纺城的相关物品，一审现场勘验笔录中均有记载，上述区域租赁合同未排除在租赁范围外，应当予以认定。六、诚信农业公司提出“..走廊南墙为界，南墙之外的房屋显然不可能在租赁范围之内”显然是其主观臆断没有任何依据。诚信农业公司的办公室就在走廊南墙之外。合同中并没有约定具体租赁区域界限。相反合同仅仅约定了排除区域，根据屋内遗留的物品以及北斗星提交的视频能够证明实际使用人为诚信农业公司。三层361、362为办公用房，362门口贴有“管理办公室”的字样，屋内灭火器贴有“三孔桥家纺城”字样，屋内挂有一张标有“地下一层平面图共82家”的图纸，可以证明此处是诚信农业公司在嘉汇环球广场经营家纺城的办公用房。现场勘验时，362房间内放有祝贺家纺城开业周年的条幅。走廊区域，诚信农业公司已经明确指定的具体范围，因此不能按照诚信农业公司的主张自行划界将界外的区域进行排除。七、对于负一层租金、管理费减半的要求没有任何依据。诚信农业公司实际占有使用负一层是客观事实，租赁合同第5-9条并未就负一层的使用用途进行明确约定，从该条文约定可以看出，北斗星公司作为出租方同意诚信农业公司对负一层进行改造使用，并同意提供两个免费铺位作为消防通道使用，如果出现政府或业主强行再改造为停车场使用的，双方可以就租赁费用再行协商。根据北斗星公司提交的证据显示，现负一层仍作为商铺经营使用，并未改造成停车场，另行协商租赁费用的条件不成就，在未重新约定租赁费用之前诚信农业公司仍应当按照原租赁费用支付，另外即使协商，协商定价的原则也应由双方确定，至于协商后租赁费用增减未定、标准未定，诚信农业公司减半的要求没有任何依据。负一层经营状况如何不是诚信农业公司按合同约定支付租金和管理费的前提条件，其不得以此作为拒不按约支付租金和管理费的理由。且诚信农业公司也自认负一层已实际使用并对外出租，根据其提交的与负一层商户签订的《商铺租赁合同》，可见负一层是作为商铺使用的。八、诚信农业公司提出的代付款项抵减抵扣应付租金问题，一审法院对诚信农业公司提供的王登峰出具的收条等证据，结合三方协议约定，无法认定诚信农业公司提交的证据真实性、关联性等，诚信农业公司再次重复提出，且没有新的证据予以佐证，请贵院驳回其上诉请求。九、一审法院判决崔刚对涉案租金和违约金承担连带清偿责任符合事实和法律规定。现有证据对崔刚出借银行账户的事实已经认定，诉讼过程中诚信农业公司向北斗星公司支付租金和管理费以及诚信农业公司所抗辩的应抵扣租金的大部分费用均系通过崔刚个人账户转出，且诚信农业公司经营中一直使用崔刚个人账户，结合诉讼中查明的诚信公司并无经营财产，崔刚又未举证证明其个人财产独立于诚信公司财产，由此看出，其应当流入公司的款项完全由崔刚进行控制，北斗星公司所主张的是出借账户的情况，并没有涉及法人人格否认的问题，根据现行的司法判决，也能认定其出借账户的行为严重影响了诚信农业公司的支付能力，一审法院依据《人民银行结算账户管理办法》第六十五条、《中华人民共和国公司法》第二十条规定，认定崔刚对上述债务承担连带责任是正确的。十、一审法院判决认定双方租赁合同解除是正确的。诚信农业公司逾期支付租金违反了双方租赁合同第十六条“2.无论任何理由，承租方逾期45日仍未足额支付租金及管理费和应当由承租方支付的其他费用款项的”约定，北斗星公司依约解除合同完全符合约定和法定条件，一审法院判决认定正确。双方租赁合同关于租金和管理费支付有明确约定，即便双方未能就租赁面积进行测绘，则也应暂按照合同约定面积计算缴纳租金，承租人以任何原因逾期缴纳租金或管理费的，视为承租方根本违约；从租金缴纳情况来看，诚信农业公司逾期缴纳租金、管理费的行为已经构成根本违约，出租人有权单方解除合同。从实际缴纳租金的数额来看，诚信农业公司属于未依约履行绝大部分合同义务；因为截至2018年12月25日，诚信农业公司应缴纳三个租赁年度租金和管理费39706524.38元，但诚信农业公司实际仅缴纳18588095.21元，尚欠租金、管理费21118429.17元未付，诚信农业公司已严重违反合同约定，且以各种理由和实际行动表明对欠付租金不再履行。对诚信农业以除斥期间为由认定解除双方租赁合同是错误的，这一观点不认可，因为北斗星公司在诉讼中主张解除双方的租赁合同关系完全是基于双方合同明确约定，在合同履行过程中，诚信农业该公司拖欠租金的行为已经查证属实，而且这种拖欠行为属于一种持续客观的过程，无论诚信农业公司以其个人的理解或者观点认为其不应当足额缴纳租金，将无法抗辩实际履行过程中其没有按照合同的约定的租金数额先行缴纳的约定已经属于根本违约。在长达多年的诉讼中诚信农业公司以事实行为表明其不在按照双方合同约定继续缴纳租金，客观上已经符合根本违约的情形，因此，一审法院判决支持解除是正确的。崔娟未发表答辩意见。北斗星公司的上诉请求：1.请求依法改判济南市天桥区人民法院作出的(2020)鲁0105民初5424号民事判决第三项、第四项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十一项；2.重新核算一审、二审案件受理费中北斗星公司的承担比例。事实与理由：一审法院认定事实存在部分不清楚的情形，二审法院依法应当予以纠正。一、北斗星公司对于一审法院核定的租赁面积存在部分异议，该异议面积应当计算租金、管理费：1、双方争议的1-141、1-l42、1-l46商铺应计算租金及管理费，在房屋租赁合同解除后该面积更应当计算租金以及管理费。针对1-141、1-l42、1-l46商铺虽然北斗星公司与诚信农业公司)签订补充协议，约定1-l41、1-l42、1-l46商铺作为消防通道，可免费使用，但是北斗星公司向人民法院提交了照片、视频、购物发票等证据、同时人民法院对现场进行了勘察，上述证据均能够证明1-l41、1-l42、1-l46商铺并未改造成消防通道，并且仍作商铺在使用，这一基本事实北斗星公司以及诚信农业公司均是认可的。北斗星公司与诚信农业公司签订的《房屋租赁合同》目的是收取租金，之所以对1-l41、1-l42、1-146商铺的使用问题上另行签订补充协议，目的是与《房屋租赁合同》相区分，即原1-141、1-l42作为商铺是应予收取租金的，但是因为需要改造为消防通道，诚信农业公司无法转租获利因此将1-141、1-142商铺的租金降为0元，1-146即附件一南侧广告公司原未在租赁范围内，但是因为改造为消防通道需要，补充协议将1-146纳入租赁范围，同样因诚信农业无法转租获利因此将1-146商铺的租金降为O元。因此1-141、1-l42、1-l46商铺免费使用根据补充协议的约定是有条件的，目前客观情况是消防通道已经无法改造完成，该条件并未成就，因此该补充协议不应当生效，l-141、1-l42、1-l46商铺不应免费使用。退一步讲一审法院已判令合同解除，作为从合同的补充协议也应当予以解除，那么1-l41、1-l42、1-146商铺的占有使用人诚信农业应当支付房屋占用费，房屋占用费应当参照合同约定的租金及管理费标准，而不应使用消防通道的免费使用标准，因此1-l41、1-l42、1-l46商铺应当计算租金及管理费。2、崔刚并非租赁合同的相对方，其取得1-114号商铺的方式系通过拍卖，该物权变动应适用“买卖不破租赁原则"，1-114号商铺应当计取租金与管理费用。根据《房屋租赁合同》，崔刚持有的1-ll4号商铺本是包含在《房屋租赁合同》租赁范围内的，后因山东嘉汇房地产开发有限公司与第三方发生纠纷导致该房产被拍卖，崔刚通过拍卖程序取得了该房产的所有权，该房产原所有权人为山东嘉汇房地产开发有限公司已经将房产授权给北斗星公司出租，该授权持续有效，作为非租赁合同主体的崔刚通过拍卖取得所有权后，该租赁关系应当依然有效，因此作为承租人的诚信农业应当向北斗星公司支付该房屋租金。目前的房屋产权人崔刚并非租赁合同的相对人，其在本案中并未提出权利主张，因此崔刚对该房产的权益应当另案处理。二、一审法院按照执行笔录认定诚信农业公司向冯其峰、张玲等返租户支付的款项直接抵扣l088805．43元租金是事实认定不清，诚信农业公司与返租户之间存在的是第三方代偿法律关系，应当以诚信农业公司实际支付返租户的款项数额来认定抵顶金额。返租户对北斗星公司享有的是租赁关系项下的债权，诚信农业公司作为返租户与北斗星公司租赁关系的第三方与返租户达成付款协议，该法律关系应为第三方代偿法律关系，诚信农业公司代偿后对于北斗星公司行使的应为追偿权，该权利与租金支付抗辩权是完全不同的，诚信农业公司代付后提出了具体抗辩，但是人民法院应当根据诚信农业公司实际支付的金额来确定诚信农业公司享有的追偿权的范围，但是本案一审法院仅凭执行笔录就认定了抵顶金额，未具体查明诚信农业公司实际支付的金额，未查明资金流向，是事实认定不清。根据诚信农业公司提交的证据来看，执行笔录的内容与诚信农业公司主张的案件事实是相违背的，执行笔录制作的时间为2017年10月20日，但是诚信农业公司提交的返租户的收据、收到条以及付款凭证时间均在执行笔录制作时间之后，制作执行笔录时诚信农业公司尚未向返租户付款、返还商铺，执行笔录内容与客观实际不符；并且执行笔录中所记载的付款数额未经北斗星公司确认，系由诚信农业公司与返租户单方面计算，现返租户商铺由诚信农业公司继续承租使用，不排除串通的可能，其中邢秀丽于2018年6月29日出具的收据显示2015年4月8日至2017年3月5日的租金为149807元，与执行笔录的数额不一致，可见执行笔录已经脱离客观事实，无法证明代付租金与代付金额的事实，执行笔录载明的内容与金额并不能成为本案定案依据。因此一审法院按照债权金额未按照实际支付金额计算抵顶金额是错误的。三、一审法院判令的违约金计算标准过低，无法弥补北斗星公司的损失。1、北斗星公司与诚信农业公司签订的《房屋租赁合同》对于违约金的计算标准明确约定的，并且违约金计算标准并未过高。根据《房屋租赁合同》约定违约金认定标准应为日万分之五，合计年化利率为l8％，双方签订的合同是2015年，在当时的经济条件下，该违约金标准并不高，并未超过民间借贷年24％的合法保护范围。目前的司法实践以及生效的判决，对于逾期支付资金的违约责任一般掌握在民间借贷合法利率范围内，因此在租赁合同已经有明确约定的情况下，日万分之五的标准并不高。租赁合同已经对于违约金标准有着明确的约定，该约定并不违反法律的强制性规定，依法有效。2、诚信农业公司违约情况严重，给北斗星公司带来了巨大的损失，违约金标准并不高。诚信农业公司严重违反合同约定，以租赁面积未测绘为由拒绝按时支付租金以及管理费，导致北斗星公司经营陷入严重的困难，根本无力完全支付返租户的租金，在诚信农业公司违约期间大量的返租户通过诉讼的方式来维权，直接导致北斗星公司失去了上述业主的承租权，作为诚信农业公司不仅不行使次承租人的合法抗辩权，反而在执行阶段充当好人直接跳过北斗星公司直接向返租户支付租金，在北斗星公司与返租户解除租赁关系后，诚信农业公司又与返租户达成协议继续租赁返租户商铺，通过一系列的操作让诚信农业公司直接由次承租人变为承租人，省去了北斗星公司这一中间环节，诚信农业公司从中获利。违约金具有双重性质，除了弥补损失之外，还兼有一定惩罚性，本案诚信农业公司违约严重，给北斗星公司的后续经营带来了巨大的影响，一审法院适用中华人民共和国合同法司法解释关于买卖合同违约金计算的方式来裁判，显然是错误，该解释是在双方没有约定的前提下可以适用，该案双方具有明确约定，同时诚信农业公司违约情节严重，应当按照租赁合同约定计算违约金。四、对于出借账户的崔娟一审法院未判令其承担责任，显然是错误的。崔刚与崔娟系亲姐弟关系，崔娟从庭审情况来看其并未实际参与诚信农业公司的经营，崔娟的账户却实际为诚信农业公司的经营提供便利，如果一审法院纵容此种出借账户导致企业避税、无法体现企业正常经营情况的行为的，那么经济发展秩序将遭到极大的破坏。另外通过庭审中诚信农业公司提交的账务凭证来看，其账目也是十分混乱的，个人账户被用作企业业务，并没有作出合理的会计处理，因此是典型的出借账户行为，其出借人应当受到制裁。综上所述，一审法院认定租赁面积错误，抵项租金金额计算事实不清，因此应当在一审判决的基础上，将未计算的租金以及多抵扣的租金进行修正，并且充分考虑诚信农业公司的违约行为给北斗星公司带来的影响，按照合同约定标准计算违约金。恳请二审法院采纳上诉请求，公正裁判。崔刚、诚信农业公司辩称：一、1-141、1-142、1-146商铺未能依约改造为消防通道的过错责任在于北斗星公司，这也直接导致了地下部分无法按照商铺使用（消防验收不合格），因此产生的违约责任及不利后果应当由北斗星公司承担。首先，根据《补充协议》的约定，双方之所以将1-141、1-142、1-146商铺改造为消防通道，是根据《租赁合同》第5-9条的约定，北斗星负责完成负一层停车场改造为商铺的需要，最终因北斗星原因负一层消防验收手续无法通过，导致无法进行消防通道改造，也因此直接造成负一层一直处于无法正常使用的状态，负一层约定9000平方米，实际使用和对外出租面积只有4000多平方米，且因为使用不便问题，已出租部分的租金标准也极低，剩余4000多平方米一直处于空置状态。其次，1-141、1-142至今并未使用，不存在任何转租获利，1-146虽然对外出租，但是相对于出租获利，未能改造为消防通道，导致负一层无法正常使用的后果及损失，显然后者更为巨大。最后，租赁合同解除后，房屋占用费是参照原租赁合同履行期间的租金标准和租金约定，原租赁合同既然不作为计租范围，则显然亦不应当收取该部分房屋的房屋占用费。二、执行笔录是自法院系统调取，具备既定公信力，且执行笔录中已经明确诚信农业公司已经基于执行案件是否代付相关款项及具体金额，应当作为认定案件事实的依据，根据发回重审前的原一审案件，对于诚信农业公司代付反租户租金及利息可以自应付案款项中抵扣的事实，法院是予以认可的，当时只是因为个别转账凭证等证据不足，未支持部分金额，所以，诚信农业公司在随后的程序中提交了自天桥区人民法院执行局调取的执行笔录和卷宗材料，用于佐证针对反租户执行案件诚信农业代付的具体金额。关于诚信农业代偿返租户执行案款的具体金额，已经在诚信农业公司调取的天桥区人民法院执行笔录中予以明确体现，且体现内容包括但不限于申请执行人的信息、执行案款对应的民事判决书案号、具体执行案款（欠付租金及利息）的金额，并写明案件已经执行完毕，以上内容为天桥区人民法院执行工作人员的记载，具备既定的公信力，应当作为认定案件事实的依据。三、违约金标准相对合理，因为在诚信农业公司存在逾期支付租金的情形，北斗星公司的损失也仅仅是租金对应的利息损失。根据原《中华人民共和国合同法》第113条、第114条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条等相关规定,人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，适当调整约定违约金并作出裁决。我国对违约金适用“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，守约方也不应通过违约金的约定获得原《中华人民共和国合同法》规定的实际损失（包括可期待利益）之外的额外收益。该案中，应以诚信农业公司的逾期付款行为给北斗星公司造成的实际损失（即资金占用利息损失）为基础进行计算，一审法院认定违约金标准相对合理、客观。四、没有任何证据显示崔娟的对外代付行为，导致诚信农业公司偿债能力降低，造成财产混同，显然崔娟不应当承担任何责任。首先，“出借银行账户”是指将自己的银行账户借给他人使用，账户脱离本人监管，账户的实际使用人为他人，由此可见，“出借银行账户”与“接受他人委托进行收付款”有着本质区别，北斗星公司提交的证据，仅仅可以证明两家公司的相关职务人员之间存在为各自公司进行代为收付款的行为，北斗星公司的法人也存在代北斗星公司代为收款的客观事实，所以在民营企业的经济活动中，法定代表人或财务人员以个人账户代替公司收付款应当属于较为常见的情形，包括天宝易康物业公司的款项其代理人王登峰代为收取是一样的，但是并不能证明崔娟的银行账户脱离了本人控制，完全由诚信公司使用，所以不符合出借账户的情形。其次，根据最高人民法院《关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》，出借人对出借行为承担的是区分不同情况下的过错责任，而不是连带责任。通过查明的事实，所有的证据，仅仅可以证明崔娟作为股东，主动替诚信农业公司对外垫付款项，而从来没有任何一笔应付给诚信农业公司的资金或者诚信农业该公司的应收款直接打入崔娟的账户。再次，崔娟代替诚信农业公司对外支付款项的行为，非但不会导致诚信农业公司债务不能按时清偿的不利影响，而且还增加了诚信农业公司的偿债能力。最后，不能创设性地将《公司法》第63条关于一人公司股东财产混同下的连带责任，与《关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》串联适用，最终凭空得出个人对公司债务承担连带责任的结论。诚信农业公司并非一人公司，其股东为崔刚、崔娟二人。综上，北斗星公司的上诉请求没有任何事实及法律依据，请求依法予以驳回。崔娟未发表答辩意见。北斗星公司向一审法院起诉请求：1.判令诚信农业公司向北斗星公司支付2016-2018年度租金23,448,968元；2.判令诚信农业公司向北斗星公司支付逾期付款违约金5,828,573元（暂计算至2018年9月26日，此后的逾期付款违约金以23,448,968元为基数，自2018年9月27日起至判决生效之日止，按日利率万分之五另行计付）；3.判令崔刚对上述第一、二项诉讼请求承担责任；4.判令诉讼费由诚信农业公司、崔刚和崔娟承担。诉讼中，北斗星公司增加诉讼请求并明确诉求为：1.判令诚信农业公司向北斗星公司支付2016-2018年度租金23,448,968元；2.判令诚信农业公司向北斗星公司支付逾期付款违约金5,828,573元（暂计算至2018年9月26日，此后的逾期付款违约金以23,448,968元为基数，自2018年9月27日起至判决生效之日止，按日利率万分之五另行计付）；3.判令崔刚对上述第一、二项诉讼请求承担责任；4.解除北斗星公司与诚信农业公司签订的房屋租赁合同5.诚信农业公司、崔刚将房屋腾空并交付给北斗星公司；6.崔娟对上述第一、二项诉讼请求承担连带责任；7.诚信农业公司、崔刚和崔娟承担诉讼费、保全费。北斗星公司向一审法院提起并案诉讼请求：1.诚信农业公司支付2019年度租金和管理费、2016年至2018年度管理费共计24671169元；2.崔刚对上述第一诉讼请求承担连带责任；诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，北斗星公司明确并案诉讼请求为：1.诚信公司支付2019年度租金和管理费、2016年至2018年度管理费共计24671169元；2.崔刚对上述第一诉讼请求承担连带责任；3.崔娟对上述第一项诉讼请求承担连带责任；4.诉讼费、保全费由诚信农业公司、崔刚、崔娟承担。同时，北斗星公司明确，如法院判决认定合同已经解除，则北斗星公司变更第一项诉讼请求为：诚信农业公司支付占有使用费，计算方式同变更前请求计算方式。诚信农业公司向一审法院反诉请求：1.北斗星公司依据合同约定为诚信农业公司开具正式发票；2.将济南市嘉汇环球广场负一层的租金标准和管理费标准变更为657000元/年、328500元/年；3.北斗星公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案租赁房屋位于济南市天桥区北园大街嘉汇环球广场地上一至三层，地下负一层。2015年10月12日，山东嘉汇房地产开发有限公司（以下简称嘉汇公司）授权北斗星公司代嘉汇公司行使对商场的租赁及经营管理等权利，可以代表嘉汇公司以自己的名义对外从事民事法律行为，代为出租给第三方并由原告收取租金、代办并使用和保管相关租赁、经营手续。2015年12月19日北斗星公司作为出租方（甲方），诚信农业公司（乙方）、案外人许建辉（丙方）作为承租方，签订《房屋租赁合同》，该合同第一条“出租商铺情况”约定：1-1甲方（北斗星公司）出租给承租方的商场坐落于山东省济南市，为地下2层~地上14层建筑，承租方租赁部分为地下负一层、地上一至三层商场（以下简称商场，租赁范围详见附件一）。1-2商场租赁建筑面积为地下一层（9000）平方米停车场，地上一至三层（25150）平方米。最终租赁建筑面积以济南市房管局测绘机构的测量面积为准。1-3商场用途为商场、停车场，结构为框架。...第三条“交付日期和租赁期限”约定：商场租赁期限为自起租日起20年，自起租日至下一年相应日期的同月同日前一日止为第一个租赁年度，以后的租赁年度依次类推。北斗星公司与承租方初步同意于2015年12月20日商场交付完毕，一层至三层商场自交付之日顺延到2016年1月31日为装修期和试营业期，装修期和试营业期结束后为租金起算日，即租金起算日为2016年2月1日；负一层自2015年11月27日开始享有6个月的免租期，免租期满，自2016年6月1日开始计算租金，租赁年度为周年。房屋交接时，须签署交接备忘录，确认房屋交接情况。第四条约定：商场一至三层年度租金为7,802,787元（一至三层共计25150平方米，每平方米每天0.85元），年度管理费为4,589,875元（25150平方米，每平方米每天0.5元）；地下负一层年度租金1,314,000元（9000平方米，每平方米每天0.4元），年度管理费为657,000元（9000平方米，每平方米每天0.2元），即商场一至三层及地下负一层的年度租金合计为9,116,787元，年度管理费合计为5,246,875元；此处的商场租金、管理费是指实测建筑面积按本合同第六条有关规定计算的结果。商场第一租赁年度租金和管理费考虑到承租方经济压力大，同意分两期缴纳，第一期租金和管理费600万元于签订该合同当日一次性交纳；第二期租金及管理费约600万元，连同负一层租金和管理费约197万元，一共797万元于2016年5月31日缴纳。从第二个租赁年度开始，租金和管理费一年一交，于上一租赁年度届满之日一个月前支付给北斗星公司。承租方承诺，租赁合同约定的租金和管理费，承租方无条件按合同约定时间缴纳，无论任何原因迟延缴纳租金和管理费达45天，属根本违约，北斗星公司可单方解除合同，承租方承担违约责任。第四条第“4-7”款约定：承租方所租赁商场包括商场首层7000平方米，二层8700平方米，三层9450平方米；负一层停车场9000平方米。具体依据房屋平面图。合同第五条“租金缴纳、保证金和其他费用”约定：合同签订之日承租方支付第一期租金和管理费600万元，包括承租方原先支付的200万元诚意保证金中的100万元自动转为租金，余下100万元自动转为合同保证金；租赁合同生效期内，无论任何原因如承租方不按合同约定支付租金或管理费，每逾期一天按年租金及管理费之和的万分之五交付违约金；负一层改造需要增加消防通道，承租方负责办理相关手续并承担费用，北斗星公司负责免费提供两个商铺作为消防通道，消防通道的相关土建改造费用由承租方承担，负一层停车场改造成商铺后，如政府或业主强行再改造为停车场，租赁费用可以另行协商。第六条“交付条件”约定：北斗星公司出租该商场的交付条件系以商场现状交付给承租方，包括电梯、消防、监控、空调、水、电、天花、墙壁、天面、地面、间隔、周停车场，外墙等全部按现状交付给承租方。考虑到承担方实际已经占用本商场一年时间，商场内部装修基本由承租方安装完成的，承租方已经招进部分商户，承租方完全了解北斗星公司所出租的商场的实际情况，并完全同意按现状接受商场以及已经入驻的商户。合同生效后，商场房屋结构是否正常，设备能否正常运行，消防系统能否通过检验，承租方能否办理商场开业手续等，全部与北斗星公司无关。由承租方自行解决，费用自行承担。本租赁合同生效后，北斗星公司、诚信农业公司双方按照合同第三至六条办理商场的交付手续。负一层、商场一层、二层、三层尚有个别铺位原告已经出售给第三方未返租，有些商铺原告原来已经出租尚未收回，该些遗留问题承租方承诺自行和业户商谈租赁问题。本合同租赁面积不包括原告已出售但未返租的面积。负一层原有数户租户和原告有赔偿诉求还未撤出，承租方全部承担将该等租户清偿和垫付责任，其费用经原告确认后可在下一租赁年度租金里扣除。第七条“面积差异处理”约定：承租方应主动联系相关部门对商场面积进行测绘，费用由双方分摊。合同生效后30天，如承租方还未联系相关部门做面积测绘，租赁面积、租金及管理费则按合同第1-2条的面积计算；在房屋实测建筑没有确定前，租金及物业管理费缴纳的金额暂按预测面积计算，待实测建筑面积确定之日起15个工作日内双方结算余额。双方同意，不管测绘与否，结果如何，承租方需要按合同约定日期和双方暂定面积计算交租，否则承租方承担违约责任。第九条“双方的保证和责任”约定：原告的保证和责任：北斗星公司保证根据法律规定拥有与房屋相关的土地使用权及房屋所有权，有权将房屋出租给承租方以用于合同目的，对于北斗星公司权利瑕疵影响承租方对商场的正常使用的，承租方可要求北斗星公司减少租金或者承担赔偿责任；租赁期内，承租方负责承租方承租范围内所有设施设备的日常维修维护，如设施设备出现故障或发生损坏时，承租方应书面通知北斗星公司故障情况方可进行维修，费用由承租方负责，维修结束后，承租方应以书面形式将维修记录发给北斗星公司存档保管。承租方的保证和责任：承租方保证商场所有改造和装修工程设施，需通过济南市主管部门的验收合格，才能使用，否则，承租方承担一切经济和法律责任。承租方有权对承租商场内的保洁、保安及自行投资的设施进行管理；承租方应正常使用并维修、保护商场及其附属设备设施，防止不正常损坏，因承租方原因造成商场及其附属设备设施出现不应有的损坏或者发生故障，承租方应立即通知北斗星公司，并且在损坏或故障发生后进行维修以恢复其正常使用，费用全部由承租方承担；承租方不按时交租金和管理费，合同就不能成立和自动终止。承租期内，承租方不能以商场设备老化或运转问题、维修保养问题、物业服务质量问题、或北斗星公司是否提供足够服务，租赁面积差异问题、甚至自身经营亏损等作为延缓或减少缴纳租金和管理费的理由，否则，按承租方违约处理。第十五条“违约责任”约定：承租方逾期支付租金和管理费的，每逾期一日按应付年租金及管理费的万分之五向北斗星公司支付违约金；逾期第十六天直到第四十五天，每天按照应付年租金和管理费的总金额千分之二支付违约金，逾期超过45天，本租赁合同自动终止，履约保证金不返还，承租方违约，北斗星公司按照本租赁合同第五条第四、五款处理。租赁期间，非本合同规定的情况，如承租方违约或擅自解除合同的，已交给北斗星公司的租金及保证金不予退还，并按照六个月租金及管理费支付违约金给北斗星公司；如北斗星公司违约或擅自解除合同的，北斗星公司须向承租方支付六个月租金或管理费的违约金给承租方，并返还保证金以及适当补偿给承租方装修费用；如任何一方代对方支付垫付款的，对方应当在合同约定时间内予以偿还，否则，每逾期一天，按垫付金额日万分之五向对方支付滞纳金。第十六条“解除本合同的条件”约定：如本合同因北斗星公司违约而提前解除或终止，北斗星公司除根据合同约定承担违约责任或损害赔偿责任外，还应立即退还承租方已向北斗星公司支付但因合同提前解除或终止而实际尚未发生的租金、履约保证金等费用；本协议所涉的承租方应支付的违约金及各种损失，承租方同意北斗星公司直接从承租方已向北斗星公司支付的房租及其他款项中扣除，北斗星公司应向承租方支付的违约金和赔偿金及其他款项，承租方有权以应付给北斗星公司的租金抵顶。第十七条“其他条款”约定租赁期内，双方往来书信、公函、补充协议等，一律需要加盖公章或合同章才有法律效力。该合同还约定了其他内容。合同附件一系租赁范围及为租赁面积进行的说明；附件二系租赁房屋平面图；附件三系北斗星公司已经出售但未返祖的房屋明细；附件四系授权书。2016年1月25日，北斗星公司、诚信农业公司签订补充协议，约定：诚信农业公司根据需要选定增加两处消防通道的外铺位置，即南边外铺1-141、142和1-146，北斗星公司同意免费提供上述三个外铺作为增加消防通道使用，租赁期限为20年。2015年11月30日，崔刚通过其建设银行账户向北斗星公司法定代表人黄立仁转账支付租金、管理费共计100万元，同年12月28日分两次共计转账租金、管理费共计500万元，北斗星公司向诚信农业公司出具收款收据一份。2016年1月11日，诚信农业公司北斗星公司发函，载明诚信农业公司联系了济南市房产测绘研究院相关部门专业测绘人员做涉案商场实际租赁面积的测绘工作，为了节约成本费用，测绘人员以干私活的形式进行专业测绘并提供准确数据，但无法加盖测绘院的公章或提供相关发票。次日，北斗星公司向诚信农业公司回复称要求测绘专业人员给出详细的书面说明，包括测绘原则、测绘方案及测绘完毕后所提供的内容。2016年1月12日，诚信农业公司向北斗星公司发函称测绘完毕后出具相关测绘报告和最终图纸。同年2月1日，北斗星公司向诚信农业公司发函称收到诚信农业公司发来的第一次测绘商场面积和图纸，但对面积测绘的结果不予认同，要求诚信农业公司找济南市房产测绘研究院重新测量，并让测绘专业人员出具最终数据和图纸，开具发票、加盖公章。后北斗星公司、诚信农业公司之间多次就涉案商场实际租赁面积的测绘事宜进行书面函件往来协商，北斗星公司在对诚信农业公司的回函中坚持不认可第一次测绘结果，认为该测绘结果无公章要求寻找测绘机构完成测绘工作。2017年3月15日，北斗星公司向诚信农业公司发出《租金催缴通知》，该通知载明：截至2017年3月15日，诚信农业公司共拖欠商场一至三层租金和管理费18,392,662元，地下一层租金和管理费3,943,000元，逾期付款违约金5,967,227.6元，要求诚信农业公司于2017年4月1日之前付清上述租金及违约金，否则将向法院提起诉讼。2017年3月21日，诚信农业公司回复载明：法院已对诚信农业公司方下达协助执行通知书，通知诚信农业公司不得向北斗星公司支付款项；北斗星公司向诚信农业公司多次借款；房屋租赁面积差异，对租金数额提出异议；负一层的消防问题使得经济效益达不到预期等。诚信农业公司曾向北斗星公司发送《工作联系函》，载明：“...主题：账目与资金往来确认暨司法案件处理一、对账和付款1、双方即日安排各自财务人员就商场支付北斗星款项对账，双方对已发生的费用给予确认。2、鉴于乙方（诚信农业公司）收到济南市中级法院针对甲方（北斗星公司）的协助执行通知书，乙方无法以租金形式支付甲方款项...为解决甲方实际困难，乙方同意以借款方式支付给甲方款项，用于付甲方农村信用社贷款利息。二、司法诉讼案件的处理方案1、关于甲方欠乐天超市款..，乙方出面收购该宗债权，该宗债权的执行标的额由甲乙双方协商，从乙方应交甲方的租金中分批抵销，直至抵销完毕。2、关于甲方欠中建八局款乙方可以与济南市中级人民法院、中建八局签订还款协议，分三年支付完毕，产权仍属嘉汇公司，乙方所支付资金在逐年内分批抵扣完毕。3、关于一楼原返租户已起诉12家，...一是能返租的参照原合同返租，返租所需支付费用在乙方应交甲方的总房租中扣除。二是个别无法调解不同意返租的，参照嘉汇原回购房屋价格...由商场负责出资回购，房产权属嘉汇，乙方为回购所支付资金在三年内抵扣完毕。...现法院已判令嘉汇应支付该十二户所欠房租、利息、违约金可由乙方代为支付，所支付款项按判决书所列金额在总房租中扣除。...”同年8月4日，北斗星公司向诚信农业公司发出《关于工作联系函的回函》，载明：诚信农业公司所发送的《工作联系函》中司法诉讼案件的处理方案双方以协议的方式确定前，诚信农业公司仍应积极履行支付拖欠租金和管理费的义务；诚信农业公司严格按照合同约定完全履行义务是诚信农业公司与北斗星公司洽谈《工作联系函》中司法诉讼案件的处理方案的前提；关于诚信农业公司要求从租金和管理费中代为支付执行款以及返租户的回购、代付租金等问题，北斗星公司另函回复。后双方又对于涉案租赁物的相应问题通过函件沟通。一审法院认为，案件争议焦点为：第一，计算涉案房屋租金所依据的租赁面积应为多少、租赁范围；第二，涉案商场地下负一层的租赁费、管理费计算标准；第三，诚信农业公司抗辩的扣减项目及金额能否成立；第四，是否符合解除条件。关于第一个争议焦点，即合同约定的租赁物的实际租赁面积为何。双方对于以下几个问题存在争议：双方的实际租赁范围为何？租赁面积中应扣除的部分为何？双方一致认可的是实际租赁面积指的是建筑面积。但诉讼中，北斗星公司、诚信农业公司在鉴定时又都提出了公摊的问题，且诚信农业公司认为，北斗星公司将本该是诚信农业公司使用的公摊面积围挡单独出租给案外人，公平角度该部分面积应予扣除。即双方实质上仍对计算实际租赁面积的标准存在争议。一审法院认为，应统一按照建筑面积计算双方的实际租赁面积，理由如下：双方在租赁合同第四条已经明确约定租金计算是指实测建筑面积按照该合同第六条有关规定计算结果，属于明确约定以建筑面积为标准。对于排除租赁范围之外的面积和附件中所列的扣除部分指的是建筑面积还是实际面积未进行特别约定，因此应结合交易习惯、合同对于总租金的计算方式来判断，常理理解，从法律上来讲，当事人仅对自己的专有部分享有绝对的占有、使用、收益、处分的权利，而对公共部分的面积仅享有公共使用，而不能进行圈占等将其设为私人占用，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”因此，不管是作为出租人的北斗星公司，还是作为承租人的诚信农业公司，都只能就专有部分进行处分，而专有部分之外的共有部分仅仅系基于法律赋予的共有权，而不能对其进行处分，对这种公共部分的共有权随着专有部分权利的让渡而让渡。介于共有部分系附随于专有部分，而建筑面积本身是包含建筑物专有部分面积和公共部分面积，故实践中多以建筑面积作为计算依据，故本案中在双方对扣除部分的标准无特别约定的情况下，仍应采取建筑面积标准来计算。关于诚信农业公司主张的走廊中公共面积被北斗星公司单独围隔，应自租赁面积中扣除的情形，一审法院认为，虽然租赁合同附件中约定排除在租赁范围之外的建筑物中确实约定了走廊，但结合鉴定情况及双方一致认可的建筑物建成之初的测绘情况，涉案楼宇建设时的规划情况与后续实际情况有所不同，从鉴定人出庭接受质询的情况及鉴定报告内容可知，双方在附件中约定的走廊等部位原来实际有部分属于专有部分规划，这也是为何在本案鉴定报告中载明了走廊占用了建筑面积。故此，一审法院认为，对于租赁面积的扣除亦仍应以建筑面积作为计算依据。同理，关于北斗星公司提出的一楼应以投影面积计算一楼总面积的主张，因投影面积亦非一楼的建筑面积，一审法院对北斗星的主张亦不予采纳。双方作为出租方和承租方，在合同签订之前已经对商场的原有规划明确知悉，亦对商场格局与原规划设计已经有较大变动的情况知悉，在此情况下仍在签订合同之初未作明确约定，视为双方默认了商场存在的变化，双方对于因采用建筑面积计算方式而可能遭受的利益损失亦都具有各自的过错。结合鉴定人出庭接受质询的情况，从专业技术上亦无法作以下内容的区分，即哪一部分专有部分对应的是哪些部分的公共面积，实际上作该种区分也是与建筑物区分所有权是相矛盾的。对共有部分当事人仅享有公共使用权，即对整个公共区域的使用权。综上，北斗星公司、诚信农业公司争论的实际租赁面积均应以建筑面积为基数，抽离建筑面积这一概念，无论哪一方所主张的计算方式均仅是基于对己方有利的多重标准混合计算的方式，都有失客观公正性。至于诚信农业公司主张的北斗星公司将公共部分圈住单独出租给案外人，享有租金收益，诚信农业公司的此一主张实际上属于其作为专有部分合法使用人，向北斗星公司主张侵权，即诚信农业公司认为其对公共部位享有的共同使用权受到了北斗星公司的侵犯，该主张属于侵权法律关系，与本案租赁合同非同一法律关系，诚信农业公司应另行主张。以下针对各层实际租赁面积进行认定。一、关于地下负一层的租赁面积，合同约定为9000平方米，北斗星公司虽不认可，但未申请司法鉴定，一审法院对北斗星又提出新的面积标准不予采纳，一审法院对诚信农业公司关于9000平方米作为负一层租赁面积的主张予以采纳。二、关于地上一层的租赁范围和建筑面积。按照一审法院前述理由，一楼总面积仍应按照建筑面积计算。在确定建筑面积为计算依据的情况下，一审法院确定一楼租赁面积的计算方式为：规划所载明的一楼总建筑面积，减去不在租赁范围内的部分建筑面积。按照双方一致认可的由济南市房产测绘研究院于2012年12月24日出具《房产测绘实测成果报告书》，一楼总建筑面积为10006.01平方米。其中，对应扣除部分作如下认定：1、济南宏翔实业有限公司办公室所占铺位的建筑面积136.95平方米一致认可予以扣除。2、双方一致认可一楼1-152（建筑面积70.9平方米）、1-161（建筑面积57.49平方米）共计128.39平方米应予排除在租赁范围外。3、工商银行内铺，工商银行所占的房号为1-101、1-102，按照规划，该两铺位建筑面积之和为471.24平方米予以扣除。4、合同附件约定的原邮储银行内铺，该商铺所占铺位为1-130、1-131、1-132、1-154、1-155，建筑面积共计382.59平方米予以扣除。5、合同附件所约定的光大银行一楼内铺，结合评估报告，光大银行一楼内铺所占建筑面积为600.97平方米，应予扣除。6、合同附件约定的齐鲁银行一楼内铺，结合评估报告，该建筑面积为383.06平方米应予扣除。7、双方争议的三个铺位：1-141、1-142、1-146商铺是否属于租赁面积，应否计算租金，其中，合同附件所约定的南边广告公司内铺，双方一致认可指的是1-146，也即双方签订补充协议约定作为消防通道的铺位之一，因合同附件有明确约定排除在租赁范围外，故该商铺面积应予扣除，虽然消防未办理，但双方未进行进一步协商，故仍不算作租赁范围内，双方另行解决。同理，1-141、1-142根据补充协议约定为免费使用，虽然消防未能办理，但双方未就该房屋进行进一步协商，故不算作合同约定内容，双方可另行解决。以上，1-141、1-142、1-146建筑面积共计268.99平方米应予以扣除。8、商场外围商铺部分，该部分双方对于扣除无争议的包括：1-103、1-104、1-105、1-106、1-109、1-115、1-116、1-117、1-118、1-119、1-120、1-121、1-122、1-123、1-124、1-125、1-126、1-127、1-128、1-129、1-133、1-139、1-138B、1-140、1-143、1-144，上述房屋的建筑面积之和为1931.36平方米。双方有争议的系鉴定报告中对应的“济南宏翔实业有限公司直接租赁的南侧商铺”，该部分建筑面积为472.22平方米是否属于租赁范围内。一审法院认为，综合证据和诉讼情况认定，一审法院对该面积不予扣除，理由如下：第一，从一审法院委托的测绘报告，结合鉴定人的意见，“济南宏翔实业有限公司直接租赁的南侧商铺”在规划上均属于1-108房号内，在诚信农业公司2019年委托的山东正诚土地房地产评估有限公司作出的测绘报告中，在所列的一层商场内铺，即诚信农业公司自行指认的租赁面积中包含了108房号，该测绘的一楼沿街商铺即报告载明为非租赁范围的房号涉及到108的房屋包括1-108-1，面积为64.66平方米，另一列明的与108有关的系1-108-2，该面积为128.21平方米，未再列明其他与108号房屋有关的面积，而却在本次诉讼中委托的测绘时指认了大于其2019年测绘时指认的范围，诚信农业公司称其在2016年即已自宏翔公司租赁该房屋，但却在2019年和2020年的两次测绘时出现自行指认的矛盾，与常理不符。第二，在现场勘验过程中，诚信农业公司主张的自宏翔实业公司租来的一间房屋（鉴定报告的“对应序号”5所示明）被包围在诚信农业公司自北斗星公司租赁的铺位中，诚信称自宏翔公司租来时格局即为现场勘验的格局，即该间房屋的门是向着外面所包围的商铺里头敞开的门，而外面所包围的部分系自北斗星公司处租赁而来。这本身不符合常理，如诚信农业公司自宏翔公司租来，而宏翔公司却将自己的铺位的门朝向北斗星铺位敞开，与常理不符。另，现场勘验来看，该些铺位本身并非与商场内部时完全隔开的，可以通往商场。第三，虽诚信农业公司提交了收据和转账凭证，但收据所述位置模糊，且凭证中金额与其提交的与宏翔公司签订的租赁合同约定金额不一致，且存在租金水平的较大幅度下降，诚信农业公司陈述因物业费变化而导致租金大幅下降亦不能作为合理解释。诚信农业公司所提交其认为系租赁合同的附图，但合同中并未明确该附图。综上，诚信农业公司提交的证据多有矛盾之处，结合北斗星公司提交的权属证明，该房屋权属登记在嘉汇公司名下，故现有证据不足以证明诚信农业公司所指的南六间商铺系在租赁范围之外，故对该面积予以扣除的抗辩意见不予采纳。9、关于一楼1-151，因该房屋权属状况信息显示登记在嘉汇公司名下，合同亦未有明确约定，故该房屋不予扣除。10、关于崔刚持有的1-114房屋的产权证，登记时间为2018年9月7日，诚信农业公司主张应予扣除1-114房屋的建筑面积99.84平方米，因该产权却已发生变更，北斗星公司不再享有该房屋的出租权，故予以扣减，但扣减时间以崔刚取得产权登记之日，即2018年9月7日为准，从该日起自租赁面积中予以扣减。11、对于1-190、1-191、1-192、1-193、安防中心，诚信农业公司在组织鉴定过程中对双方制作笔录时，诚信农业公司认可1-190、1-191、1-192、1-193系在租赁范围内，对安防中心，诚信农业公司未提交相应证据予以排除在租赁范围之外，故对该部分不予扣除。综上，双方签订租赁合同至2017年4月5日判决解除邢秀丽等13户返租户与北斗星公司之间的租赁合同之日一楼租赁面积为5702.46（10006.01-136.95-128.39-471.24-382.59-600.97-383.06-1931.36-268.99）平方米。该租赁面积一直保持至2017年4月5日，判决解除返租户与北斗星公司之间的租赁面积。2017年4月5日起判决生效，解除返租户建筑面积共计585.32平方米，故自该日起，一楼租赁面积变更为5117.14平方米。至2018年9月7日，崔刚取得1-114号房屋（99.84平方米）产权之日起，租赁面积变更为5017.3平方米。自2019年1月29日起，返租户任磊、刘青解除关于1-181号房屋（建筑面积43.47平方米）的判决书生效，故自该日起，面积变更为4973.83平方米。朱月肖1-167号房屋，建筑面积为38.29平方米，法院对该房屋的租赁关系解除的判决于2019年12月5日生效，自该日起，建筑面积变为4935.54平方米。关于二楼的租赁面积，计算方式仍为二楼总建筑面积减去应予扣减部分，二楼总建筑面积为11650.99平方米。其中，对应予扣除部分的认定如下：1、合同附件约定的嘉汇办公室，北斗星与诚信农业公司一致认可的房号为1-2105、1-293、1-2102、1-2104、、1-2103、1-294、1-2101，该房屋面积800.53平方米应予扣除。有争议的为信息中心、1-266、1-2270、265，经现场勘验，1-266、1-2270房屋均锁着门，诚信农业公司认为该房屋在走廊一侧，与商场隔着走廊，故非属于租赁范围，但因双方未在合同中明确约定，亦未在合同中约定诚信农业公司租赁的区域以走廊为界限，且诚信农业公司无有效证据证明该房屋为北斗星公司使用，故不予扣除。对于1-265，属于婚介所，现场勘验非诚信农业公司使用，且北斗星公司亦认可排除，一审法院予以排除。对于信息中心无法证明系嘉汇办公室，不予排除。以上共计1066.74平方米予以扣除。2.齐鲁银行二层，按照建筑面积标准予以扣除租赁面积1395.55平方米。3.光大银行所占二层建筑面积497.15平方米予以扣除。4.对于二楼东西向南墙走廊，经现场勘验，该走廊确与商场存在明显的界限即墙体，但均与诚信农业公司的租赁经营商场有入口，商场人员亦可使用该通道，但租赁合同已经明确予以排除，鉴于交付时已为现有状态，但结合鉴定报告，该部分走廊从建筑最开始规划上已经改变，走廊有部分原来是有规划铺位房号的，故虽然合同约定了排除，一审法院仍然按照建筑面积予以扣除，二楼东西向南墙走廊扣除租赁建筑面积为164.65平方米。故，截至双方签订租赁合同时，租赁面积应为8526.9平方米（11650.99-1066.74-1395.55-497.15-164.65）。李书静（1-2115，建筑面积31.99平方米），判决解除时间在2019年4月24日，故自该日起，二楼租赁面积变更为8494.91平方米。对于返租户张自强（1-2114，建筑面积36.25平方米），因判决生效其解除，时间为2019年5月8日，故在该日起，二楼租赁面积变更为8458.66平方米。关于三楼的租赁面积。三楼总建筑面积为11963.39平方米，实际租赁面积为总建筑面积减去应排除在租赁范围之外的部分。关于应排除的部分的认定：1.关于合同附件中约定的非属租赁范围的嘉汇办公室，北斗星公司、诚信农业公司一致认可的包括396、397、398、399，建筑面积共计687.4平方米。诚信农业公司认为除了以上为房屋为嘉汇办公室，还有362、361、363、387、390，其中，362、361、363系在走廊另一侧，经现场勘验362、363锁着门，双方均称未使用该房屋，361为诚信农业公司实际使用，但在诉讼中庭审时北斗星公司提交了录像两段，证明该三间房屋系诚信农业公司使用，诚信农业公司认为该三间房屋与诚信农业公司租赁区域有明显的界线，但双方合同并未对租赁区域进行明确约定，且结合该录像确实可以认定诚信农业公司使用，虽然现场勘验时双方均称非其锁门，361现场勘验情况为诚信农业公司使用，鉴于合同并未对该三间房屋予以排除，诚信农业公司亦未能提交证据证明该三个房屋系嘉汇办公室使用，故对诚信农业公司要求排除在租赁范围之外的主张不予采纳。对于387，诚信农业公司在一审法院就组织鉴定时制作的笔录中并未提出该两间房屋属于嘉汇办公室，双方仅对361、362、363是否系嘉汇办公室有争议，故对诚信农业公司主张予以排除的主张不予采纳。2、关于三楼东西向南墙走廊，同二楼一致，应扣除建筑面积45.34平方米。3.已出售未返租的房屋，双方一致认可应予扣除的为：1-366（戴文忠，建筑面积279.79平方米），1-367（戴文廉，建筑面积213.83平方米），1-368（许建雄，建筑面积172.47平方米），1-369（刘新宇，建筑面积299.56平方米），1-3100、1-3101（均为刘如江，共计395.28平方米），1-3162（郑国春，建筑面积635.51平方米），以上共计为1996.44平方米。诚信农业公司另主张，其中，1-391，产权证复印件建筑面积103.58平方米，诚信农业公司提交了陈清荣房产证复印件，且提交了陈清荣的说明，房产证虽为复印件，但诚信农业公司提交了陈清荣出具的未出租给北斗星公司的说明，在此情况下，有合理怀疑北斗星公司是否对该房屋有权出租，此时作为出租方北斗星公司应举证证明其有权出租，北斗星公司未能提交相应证据证明其对该房屋具有出租权，故该房屋应排除在租赁面积之外予以扣除，但因陈清荣未到庭接受质证询问，对陈清荣何时取得涉案房屋控制权无法确定，故面积扣除时间应以其办理房屋产权登记时间为准，即2017年6月20日，面积以双方一致认可的济南市测绘院出具的报告上载明的105.04平方米为准。自2017年6月20日起应自租赁面积中扣除。对诚信农业公司抗辩的张军1-317、1-318以及王连德的1-390，虽然诚信农业公司提交的系房产证复印件，但作为出租方的北斗星公司应负举证责任证明其负有合法出租权限，而北斗星公司未能提交证据证明该房屋属于嘉汇公司或其负有合法出租权，故一审法院对诚信农业公司要求将该三套房产面积扣除予以采纳。结合产权证办理时间，签订合同之初即进行扣减，因诚信农业公司提交的产权证复印件，故一审法院按照双方一致认可的测绘报告上载明的上述房屋面积进行扣减为177.62（71.15+62.08+44.39）平方米。4.对于诚信农业公司主张的三楼两岸咖啡，因诚信农业公司未能提交其系自案外人处租赁该房屋，且租赁合同未予排除，对其要求排除该部分面积不予采纳。综上，签订涉案租赁合同时三层租赁面积为9056.59（11963.39-687.4-45.34-1996.44-177.62）平方米。至2017年6月20日起，减去陈清荣1-391（105.04平方米）后租赁面积变更为8951.55平方米。关于第二个焦点问题，关于地下负一层的租赁情况及租赁费计算，诚信农业公司辩称该部分实际仅使用了小部分，但诚信农业公司提交的北斗星公司、诚信农业公司双方于租赁合同签订当日签订的房屋交接协议已经载明北斗星公司已经向诚信农业公司交接负一层9000平方米，综合租赁合同中也已载明诚信农业公司已经在签订租赁合同之前实际占用涉案商场的情况，一审法院认定北斗星公司已经将地下负一层交付给诚信农业公司。同时，从租赁合同第5-9条的约定来看，双方并未就负一层的使用用途进行明确的约定，自该条约定可以看出，北斗星公司作为出租方同意诚信农业公司对涉案负一层进行改造使用，并同意提供两个免费铺位作为消防通道使用，但若因政府或业主强行再改造为停车场，仍然可以作为停车场使用，而并非不可用，只不过双方再就租赁费用进行协商，且该地下一层并未实际改为停车场使用，对于诚信农业公司提出的租金标准，其未能提供相应证据证明租金标准的依据。因此，对诚信农业公司要求地下租金和管理费减半计算的请求不予采纳。关于第三个争议焦点，被告抗辩的扣减项目及金额是否成立的问题。诉讼中，被告抗辩的应扣减项目包括以下几个方面：（一）关于北斗星公司向诚信农业公司的借款应否扣减的问题。对诚信农业公司提交的借款条及交付凭证的真实性予以确认。诚信农业公司提交的借款凭证及相应的交付凭证，可以证明与诚信农业公司之间存在借款关系，各笔借款的凭证上均已载明如北斗星公司无法还清借款，诚信农业公司将在支付租金时予以扣除，即用该借款抵扣租金，该借条系北斗星公司向诚信农业公司出具，应视为原、被告间就借款抵扣租金达成合意，且结合双方之间的函件往来情况可以印证。故一审法院认定该借款应予抵扣诚信农业公司应向北斗星公司支付的租金。结合诚信农业公司提交的证据，北斗星公司自2016年5月至2018年8月累计向诚信农业公司借款11,845,000元。至于该借款如何抵扣租金，因借款条上约定未支付租金时抵扣，故每笔借款应当抵扣诚信农业公司实际北斗星公司给付借款之日的到期租金。（二）关于诚信农业公司抗辩其代北斗星公司向济南天保益康物业管理有限公司支付的物业费230万元，诚信农业公司仅提交了向案外人王登峰的转账凭证及案外人济南天保益康物业管理有限公司出具的收据，但济南天保益康物业管理有限公司作为营业公司，应当对外提供相应的收取物业费用的发票，但诚信农业公司却未有济南天保益康物业管理有限公司出具的发票，无法证明被告已向案外人济南天保益康物业管理有限公司实际支付该物业管理费。其中，王登峰出具的50万元收条及相应的转款凭证均未载明款项性质为诚信农业公司所称的物业费，王登峰出具的收条亦未载明款项性质，无法证明款项性质真实性；2017年1月22日崔刚向王登峰转款15万元，王登峰于2017年1月19日出具收条载明为“补贴款15万元”，无法证明系物业费；2017年5月26日崔刚向王登峰转款30万元，附言为借款，亦无法证明为物业费，虽然诚信农业公司提交了济南天保益康物业管理有限公司出具的说明，但该说明中并未就具体缴纳金额予以明确。综上，虽有三方协议，但诚信农业公司提交的证据不足以证明其支付物业费的实际金额、支付标准等事实，故一审法院对其要求予以扣除租金的意见不予采纳。同时，商场一至三层的租赁面积本身有变化，对于物业费的缴纳的金额亦相应有所变更，关于商场物业费的数额中各方应承担的具体金额应予以结算，诚信农业公司可另行主张其权利。（三）诚信农业公司抗辩的代付北斗星公司应分摊的消防维修费941,555.02元应否扣减的问题，因数额较大而诚信农业公司缺乏相应的付款凭证，故对诚信农业公司要求扣除该款项的意见证据不足，不予采纳。（四）消防电费及差额电费共计586,374.97元，因双方合同约定由承租方承担水电费、消防问题由诚信农业公司自行解决，费用自担的约定，对该费用予以扣除租金的抗辩意见不予采纳。（五）诚信农业公司抗辩的其代北斗星公司垫付的四楼以上消防罚款10万元，消防罚款由相关行政部门收缴，从诚信提交的证据不足以证明罚款情况包括被罚款人、罚款具体数额，不予扣除；诚信农业公司辩称代北斗星公司垫付应缴纳的公共设施维修费103,355元，代北斗星公司支付前物业公司前期的水电费及违约金共计692,683.68元，因该款项双方未有约定，且转款凭证显示为借款，对于诚信农业公司要求抵扣租金不予采纳。（六）诚信农业公司抗辩其代北斗星公司向北斗星公司所回购的商户冯德平需支付的款项1,346,700元应予抵扣租金，北斗星公司亦同意抵扣，一审法院对此予以确认。（七）诚信农业公司抗辩的代北斗星公司向济南宏翔实业公司支付的款项60万元应否抵扣租金的问题。对诚信农业公司提交的授权协议的真实性予以确认。该授权委托书中已经约定由诚信农业公司代北斗星公司向案外人济南宏翔实业公司支付100万元租金，并注明可以在诚信农业公司应付给北斗星公司的租金中抵扣，诉讼中，北斗星公司亦予以认可，故一审法院予以扣减。（八）诚信农业公司抗辩的其代北斗星公司支付被法院查封的执行款项共8,970,784元应否予以扣减的问题。1、对于诚信农业公司提交的（2018）鲁0105执1561-1563号执行案件中一审法院对诚信农业公司送达的协助执行通知书的真实性均予以认定，对崔刚向一审法院账户缴纳提留租金29,812元的转账凭证的真实性予以认定。鉴于该款项诚信农业公司确已代北斗星公司履行北斗星公司的对外债务，应视为向北斗星公司支付租金，故该29,812元应予扣减诚信农业公司应向北斗星公司支付的租金。2、对于诚信农业公司提交的民事判决书、协助执行通知书、民事裁定书等证据的真实性予以确认，关于诚信农业公司抗辩的一审法院因北斗星公司与案外人王林昭等人的租赁合同纠纷产生的执行而协助一审法院向案外人支付的租金、违约金、诉讼费等费用共计1,426,692元应予扣减租金的理由，一审法院调取了返租户与北斗星公司的民事判决书的生效时间，再结合执行笔录，其中，冯其峰判决121,778.3元因申请执行人已经在执行笔录中予以和解，故对该款项予以确认扣除，以执行笔录时间2017年10月20日为准。对张玲56,728.66元、邢秀丽207,476.1元、毛丽84,219.37元、任祥、任子健、张兰英共计392,854元、赵爱丽225,749元，该些款项因执行笔录中申请执行人均认可诚信农业公司已经代北斗星公司支付判决全部款项，故对该款项予以确认扣除租金。对于常金凤，因无相应付款凭证，收条真实性亦无法核实，一审法院不予认定。对诚信农业公司提交的焦本臣的转账凭证，无相应的收据证明该款项性质是否系租金以及缴纳期间，故对诚信农业公司要求该部分予以扣减的理由不予采纳。对于王林昭，因诚信农业公司仅提交了转账凭证，但无法证明该款项性质，故不予扣除。3、诚信农业公司协助一审法院扣留诚信农业公司向北斗星公司应付租金20,200元，无相应的支付凭证，无法证明北斗星公司已实际支出该20,200元，故对其要求扣减该20,200元的抗辩理由不予采纳。4、诚信农业公司协助济南市中级人民法院代北斗星公司向中国建筑第八工程有限公司支付执行款620万元，对该款项诚信农业公司未提交付款凭证或相应的提留、扣划凭证，诚信农业公司自认未向相关部门交付或提留该款项，故对其要求扣减该620万元的抗辩理由不予采纳。后续该执行数额有所增加，但诚信农业公司仍未履行，故对后续增加部分亦不予扣除。5、诚信农业公司协助一审法院代北斗星公司向聂辉兰支付的执行款594,508元、向聂辉明支付的执行款661,372元，以及后续增加的执行数额，诚信农业公司无相应付款凭证，无法证明诚信农业公司已实际支出该款项，故对诚信农业公司要求扣减该款项的抗辩理由不予采纳。但在法院诉讼保全阶段协助可以作为该费用暂不支付不视为对该数额租金的违约。6.诚信农业公司抗辩的协助执行通知中的宏翔实业公司诉北斗星公司的执行款4,221,200元，因诚信农业公司并未按裁定进行提留，故对诚信农业公司要求抵扣租金不予采纳。综上，诚信农业公司抗辩的抵扣租金的所有项目应予扣减的金额合计为14,910,317.43元，其中，2019年1月18日支付的10万元，时间处在合同约定的应支付2019年度租金节点，故予以抵扣2019年度租金。诉讼过程中，诚信农业公司于2019年12月1日向北斗星公司支付400万元，诚信农业公司称该费用系支付租金，结合租金支付进度，该400万元视为抵扣2019年度租金。另查明，北斗星公司、诚信农业公司一致认可租赁合同的实际权利义务主体与合同主体之一的案外人许建辉无关，案外人亦出具证明表明其与北斗星公司、诚信农业公司之间的租赁合同权利义务无关。一审法院对此予以确认。再查明，在本案一审审理过程中，诚信农业公司于2019年8月16日收到北斗星公司关于要求解除涉案租赁合同的增加诉讼请求申请。一审法院认为，本案的争议焦点为北斗星公司、诚信农业公司谁存在违约，北斗星公司与诚信农业公司签订的涉案租赁合同是否符合条件，租金、管理费的计算，以及如果合同解除，占有使用费的计算等问题。一、关于是否符合合同解除的条件，诚信农业公司认为，本案审查是否符合解除条件应以北斗星公司一审起诉时即2018年9月诚信农业公司是否拖欠租金为限的意见。一审法院认为，当事人对自己主张的债权具有选择权，而审查合同是否符合解除条件，应根据双方当事人在履行合同方面是否存在违约，以及违约行为是否达到合同约定的解除条件或法定解除条件。本案中北斗星公司主张解除租赁合同的理由为被告未按合同约定付款，并未限定系北斗星公司欠付至起诉之日的租金，根据合同约定，支付租金和管理费同属于诚信农业公司应当履行的重要合同付款义务，从合同约定内容来看，管理费的费用在租赁合同中的比例虽然低于租金，但占据合同价款的相当部分，且与租金一同有上浮的约定，除了数额低于租金外，与租金并无其他区别。从合同对于解除的约定来看，租金或管理费任一项不按合同约定支付都可以构成租赁合同的解除条件。虽然争议双方已进入诉讼，但并不代表进入诉讼后即不审查合同双方的履行情况，故对于诚信农业公司的抗辩意见不予采纳。基于北斗星公司于2018年12月25日增加诉讼请求要求解除，则一审法院审查，截至2018年12月25日，是否存在合同约定的解除情形。一审法院认为符合解除条件，主要理由如下：根据租赁合同第十六条约定，一方行为符合下列条件之一的，对方有权解除合同，不影响追究违约责任：1.甲方（北斗星公司）没有正当理由未按时交付房屋，逾期15日内仍未交付；2.无论任何理由，承租方逾期45日仍未足额支付租金及管理费和应由承租方支付的其他费用款项的；3.承租方未按照本合同约定范围、方式、权限使用租赁物及附属设施的；4.承租方严重违反第九条规定的任一项义务，只是不能实现合同目的的；5.合同规定或法律允许的其他情形。本案中，对于实际租赁面积双方未能在进入诉讼之前按照合同约定协商一致找到一个均认可的鉴定机构对租赁面积进行测绘，但双方签订的租赁合同已经明确约定，如果未能测绘，则暂按照合同约定面积计算，承租人以任何原因逾期交纳租金或管理费的，视为承租方根本违约，出租人有权解除合同。另，合同约定“最终租赁面积以济南市房管局测绘机构的测量面积为准”。结合以上约定，双方实际已经达成协议，即在未能出具一个双方认可的测绘结果之前，诚信农业公司必须先行按照合同约定面积按期缴纳租金和管理费。故审查合同是否符合约定解除标准，应根据合同约定条件，即诚信农业公司是否按合同约定面积按期缴纳相应的租金和管理费，诚信农业公司已经直接或视同缴纳的租金显然不足合同约定标准。退一步来说，结合诉讼查明事实，即使是按照实际租赁面积，结合双方的合同实际履行情况，截至2018年12月25日，诚信农业公司应缴纳三个租赁年度的租金25,219,404.24元和管理费14,487,120.14元，共计39,706,524.38元。而经一审法院查明部分核算，截至2018年12月25日，诚信农业公司直接支付或视同支付租金为18,588,095.21元（600万元中包含的租金应为3,777,777.78元+14810317.43），尚余21,118,429.17元租金、管理费未支付，诚信农业公司于2019年1月18日向宏翔公司付10万元抵扣租金，2019年12月支付北斗星公司400万元租金，但该支付时间已经滞后于合同约定应支付时间，且至2019年12月，新一租赁年度的租金和管理费已经产生，即使再减去该400万元，仍有较大数额租金和管理费尚未支付，即，即使按照实际租赁面积进行结算，诚信农业公司亦已经违反合同约定，更不论系根据租赁合同约定计算出的应付租金、管理费数额。双方在合同中对于总面积的约定系基于双方在交付时对商场租赁面积的总体性认知，该总体性认知保证的系出租人及时获取出租收益的权利，但合同同时也通过规定据实际租赁面积结算来保证承租人的合法权益。现诚信农业公司未及时缴纳租金和管理费的行为已严重违反合同约定的情况下，且考虑到租赁合同不宜强制履行的情况下，一审法院对北斗星公司要求解除涉案租赁合同及补充协议的请求予以支持，该合同应自2019年8月16日诚信农业公司收到解除合同诉讼请求之日起解除。诚信农业公司虽抗辩执行法院向其下达了协助执行通知，但经一审法院审查，该协助执行的款项数额有限，诚信农业公司仍应及时按照合同约定支付除了法院作出的裁定及协助执行通知书上要求诚信农业公司不得向北斗星公司支付的租金以外的租金和管理费，诚信农业公司未及时支付该超出上述法院冻结、查封数额之外的租金和管理费，且对于大额款项，法院要求诚信农业公司提留该款项，但诚信农业公司亦未按协助执行通知要求提留。另，从诚信农业公司提交的各阶段法院所出具的协助执行通知来看，该些协助执行通知大部分系在北斗星公司或案外人嘉汇公司作为被执行人的案件中出具，并非诉讼财产保全，此时，作为北斗星公司对外的债务已经确定产生，但诚信农业公司作为承租人本应支付北斗星公司租金和管理费，其在此情况下未能实际支付给申请执行人或向执行法院提存，亦即诚信农业公司未能以配合执行的行为消除北斗星公司的对外债务，现再以协助执行通知为由不支付租金或管理费不构成违约，不能成立。综上，诚信农业公司应承担违约责任。关于诚信农业公司主张的商城物业管理费扣减的问题，一审法院认为，首先应当厘清的问题是涉案商场的物业管理费与原、被告租赁合同中约定的管理费是否等同，结合诚信农业公司提交的相关协议和涉案租赁合同对比，商场的物业管理费收费标准与租赁合同约定的管理费收费标准存在明显差异，足可见合同约定的管理费并非等同于物业管理费。但自合同约定可以认定的是涉案商场的物业管理费诚信农业公司在交纳租金和管理费之外无需再向物业公司缴纳物业管理费。诚信农业公司提交的原、被告与案外人济南天保益康物业管理公司签订的三方协议中所约定的抵扣租金，亦不能单纯理解为仅抵扣的是租赁合同中约定的租金而不包含管理费。即使按照诚信农业公司所抗辩的租赁合同约定的管理费就是物业管理费，则抵扣时仅抵扣合同约定的租金，亦不符合合同真正目的，该事实从合同约定的第一笔款项600万元的性质和实收情况可得到印证。合同约定租赁合同签订之日交付600万元，已经明确说明该600万元为第一租赁年度的部分租金和管理费，诚信农业公司庭审举证时亦认可该600万元包括租金和管理费，与合同约定一致，即合同所约定的该费用包含地上一至三层的租金和管理费，按照比例，应包括租金3,777,777.78元，管理费2,222,222.22元。但，自北斗星公司第一期实际缴纳的600万元的收据上，却仅记载为租金，可见双方并未将租金和管理费加以严格界分。对于2019年12月1日诚信农业公司缴纳的400万元，诚信农业公司亦称仅为缴纳租金，但缴纳管理费同为合同约定的诚信农业公司的义务，诚信农业公司在签订合同之初即已了解管理费的计收标准并非等同于物业管理费，而是合同约定的与租金地位一致的合同价款。诚信农业公司如能在另案中证明其确代北斗星公司缴纳物业管理费，也可以据实向北斗星公司追偿，但本案中，诚信农业公司提交的证据包括转账凭证中的款项性质存在合理怀疑，且基于商城租赁面积的变化，物业管理费亦应有变化，诚信农业公司不能确切证明其缴纳的物业管理费数额，故一审法院不予扣减。退一步讲，即使扣减诚信农业公司所主张的230万元物业管理费，至北斗星公司主张合同解除之时，即2018年12月25日，诚信农业公司仍然欠付较大数额租金和管理费，诚信农业公司仍然存在违约，仍不影响本案租赁合同的解除。二、租赁合同解除，诚信农业公司应按合同约定腾退涉案租赁商铺，故对北斗星公司要求被告诚信农业公司向其腾交涉案商铺的诉讼请求，予以支持。对北斗星公司要求崔刚腾房的请求缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。三、关于北斗星公司要求诚信农业公司支付2016至2018年度租金的请求，北斗星公司明确为按照合同约定租赁面积，指的是对于地上一至三层2016年2月1日至2019年1月31日期间的租金，地下一层2016年6月1日至2019年5月31日期间的租金，上述租金共计应为25,219,404.24元，减去诚信农业公司已经缴纳的租金。因诚信农业公司已直接支付或视同支付租金为18,588,095.21元，故，诚信农业公司还应向北斗星公司支付租金6,631,309.03元。四、对于诚信农业公司提出地下负一层租金、管理费减半计算的抗辩意见和并案反诉请求，一审法院认为，因诚信农业公司接收地下负一层时对现状知悉，且已经使用了一段时间，合同亦约定如果消防不通过责任由诚信农业公司自负，且目前涉案地下一层并未改成停车场，诚信农业公司要求减半按停车场标准计算，无事实依据，一审法院不予采纳。五、对于诚信农业公司主张的违约金，北斗星公司明确为是指逾期支付租金的违约金，因合同约定利率过高，一审法院予以调整为按照银行贷款利率的1.95倍计算。诚信农业公司应支付北斗星公司违约金，根据合同约定的支付节点，结合租赁面积变化，计算出应付租金，减去视为支付或直接支付的租金，计算出欠付租金，再结合该阶段的协助执行通知要求暂停支付期间，计算各个时间节点诚信农业公司所欠付租金，乘以违约天数所得，因诚信农业公司提交的保全协执最迟期限至2019年10月24日，故一审法院以2019年10月25日为分段计算点，经计算，截至2019年10月24日的违约金为1,761,162.41元；自2019年10月25日起至判决生效之日止，以6,631,309.03元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。六、对于北斗星公司要求2019年度租金和管理费的请求，北斗星公司指的是地上一至三层自2019年2月1日至2020年1月31日期间租金和管理费，对于地下负一层，则指的是2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金和管理费，但因合同已经在2019年8月16日解除，故仅支持2019年2月1日至2019年8月16日之间的地上一至三层的租金和管理费6,319,048.86元，及2019年6月1日至2019年8月16日期间地下负一层的租金和管理费共计440,748元，该租金和管理费结合各阶段面积的变化计算共计6,759,796.86元。因诚信农业公司于2019年1月18日代北斗星公司向宏翔公司支付10万元，12月1日支付租金400万元，均予以扣减，故还应支付截至解除之日的租金和管理费2,659,796.86元。对于2019年8月17日之后，因为占用使用费，关于该费用计算标准，北斗星公司明确为按照合同约定标准即租金加管理费之和支付，较为合理，一审法院予以支持，该占有使用费结合面积在各阶段的变化予以核算地上一至三层2019年8月17日起至2020年1月31日止的占有使用费应为5,378,179.09元，地下负一层2019年8月17日起至2020年5月31日止的占有使用费应为1,648,512元，共计7,026,691.09元。七、对于并案中北斗星公司主张的2016年至2018年度管理费，同上，北斗星公司明确指的是2016年2月1日至2019年1月31日期间的地上一至三层管理费以及2016年6月1日至2019年5月31日期间的地下负一层管理费。根据查明的租赁面积变化，计算上述期间管理费应为12,264,897.92元。对于地下负一层的管理费，诚信农业公司提出反诉请求，要求按照减半标准计算，但其在接受房屋是已经知悉现状，且其目前仍用于商业使用，并未改成车库，其主张按照车库标准计收管理费，无事实依据，一审法院不予支持。八、关于北斗星公司要求崔刚对上述租金和违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院认为，根据《人民银行结算账户管理办法》第六十五条规定，存款人使用银行结算账户，不得出租、出借银行结算账户；同时根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》：出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”结合诉讼过程中诚信农业公司向北斗星公司支付租金和管理费600万元均系通过崔刚账户，诚信农业公司所抗辩的应抵扣租金的大部分费用均系通过崔刚个人账户转出，而非通过诚信农业公司，足以说明崔刚出借账户给诚信农业公司经营使用，同时诚信农业公司作为在营企业，其在公司有经营收入的情况下却一直使用崔刚个人账户，且诚信农业公司在北斗星公司申请财产保全时未有财产可供查封，在此情况下，诚信农业公司或崔刚未能提交证据证明崔刚与诚信农业公司的财产系相互独立，作为股东的崔刚应对诚信农业公司债务承担连带责任。故对北斗星公司要求崔刚对上述租金和违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持。九、关于北斗星公司要求崔娟承担连带责任的请求，崔娟虽然存在偶尔转款的情形，属于授意转账，北斗星公司提交的证据尚不足以证明崔娟个人财产与公司财产混同，故对北斗星公司要求崔娟承担连带责任的请求不予支持。十、关于诚信农业公司要求北斗星公司开具发票的请求，因开具发票属于税务行政部门的相关管辖范围，不属于人民法院民事案件受案范围，故对该请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、济南北斗星商业有限公司与山东诚信农业科技有限公司、案外人许建辉于2015年12月19日签订的编号为BDX-20151218的租赁合同及相应的补充协议于2019年8月16日起解除；二、山东诚信农业科技有限公司于判决生效之日起30日内向济南北斗星商业有限公司腾交济南市天桥区嘉汇环球广场商场一至三层和地下负一层（该腾交范围见附录）；三、山东诚信农业科技有限公司于判决生效之日起10日内支付济南北斗星商业有限公司2016年至2018年度租金6,631,309.03元；四、山东诚信农业科技有限公司于判决生效之日起10日内支付济南北斗星商业有限公司2016年至2018年度未及时支付租金的违约金，该违约金包括：截至2019年10月24日的违约金为1,761,162.41元；自2019年10月25日起至判决生效之日止，以6,631,309.03元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；五、崔刚对上述第三、四项承担连带清偿责任；六、驳回济南北斗星商业有限公司的其他诉讼请求。七、山东诚信农业科技有限公司于判决生效之日起10日内支付济南北斗星商业有限公司2016年度至2018年度管理费12,264,897.92元；八、山东诚信农业科技有限公司于判决生效之日起10日内支付济南北斗星商业有限公司2019年2月1日至2019年8月16日期间的地上一至三层租金、管理费和2019年6月1日至2019年8月16日地下负一层租金、管理费，以上共计2,659,796.86元；九、山东诚信农业科技有限公司于判决生效之日起10日内支付济南北斗星商业有限公司2019年8月17日起至2020年1月31日止期间的地上一至三层占有使用费和2019年8月17日起至2020年5月31日止期间的地下负一层占有使用费，以上共计7,026,691.09元；十、崔刚对上述第七、八、九项承担连带责任。十一、驳回济南北斗星商业有限公司的其他诉讼请求。十二、驳回山东诚信农业科技有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188,190元，财产保全费5000元，共计193,190元，由济南北斗星公司有限公司负担137,812元，山东诚信农业科技有限公司、崔刚负担55,378元，并案案件受理费165,155元，财产保全费5000元，共计170,155元，由济南北斗星公司有限公司负担18,758元，山东诚信农业科技有限公司、崔刚负担151,397元。并案反诉案件受理费6827元，由山东诚信农业科技有限公司负担。二审期间，诚信农业公司及崔刚提交如下证据：证据1.2015年9月30日，济南市天桥区嘉汇环球广场小区业主委员会与济南天保益康物业管理有限公司签订的《物业管理合同》以及2016年、2017的《物业管理合同》三份，证明《物业管理合同》的条款内容及该合同始终未曾变更过主要条款的事实，以及王登峰的职务身份和其代收物业费的职务权限；证据2.2016年1月10日嘉汇公司与天保物业公司签订的《合作管理协议》，证明《合作管理协议》关于涉案房产物业管理的约定，及王登峰在天保物业公司的职务身份；证据3.2016年8月1日天保物业公司向北斗星公司寄发的《关于解除之告知函》及邮寄底单，证明2016年1月10日签订的《合作管理协议》于2016年8月1日解除，天保物业公司收回全部物业管理权，并统一收取物业费；证据4.2019年12月7日天保物业公司出具的情况说明，证明因嘉汇公司严重违约，天保物业公司收回全部物业管理权，诚信农业公司自2016年7月1日至2019年11月31日缴纳相关物业管理费等费用的客观事实以及对王登峰替天保物业公司代收款项的事实予以确认；证据5.山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司出具的报告书（宏翔实业在附件一层附图中签章标注了“济南宏翔实业有限公司直接租赁的南侧商铺”的具体位置）一份，该证据与一审提交的其他证据共同证明部分房产系诚信农业公司直接自宏翔实业租赁而来。北斗星公司质证认为，对证据1-3的真实性无法确认，该组证据系复印件，诚信农业公司租赁宏翔公司的相关区域，其向物业公司缴纳的管理费无法指向涉案房产，且物业费是按平米计算，但诚信公司所缴纳的费用均为整数，又没有相应发票、单据支持；解除函与该案没有关系，且是否解除不应当以天保物业公司的单方文件为准；对于王登峰的身份，虽然其在合同中签字，但并不意味着诚信农业公司与王登峰个人所发生的所有款项均与本案有关。证据4不符合证据形式要件，没有经办人签字和盖章，且收取的款项包含了应由诚信农业公司承担的相关费用，另外该说明显示，诚信农业公司表示是代嘉汇公司代付款项，这与本案租赁关系不一致，且该证据证明了租赁合同中的管理费与物业费是不一致的，天保物业公司收取物业费的对象为嘉汇公司即业主，而租赁合同是北斗星作为租赁管理方签订的，其本身是不需要直接支付物业费的，诚信农业公司将嘉汇公司应支付的物业费与北斗星公司收取的管理费相混同。证据5附图中对宏翔公司在平面图上加盖的公章不认可，该附图红线是测绘公司画出，代表上述区域为争议区域，宏翔公司在该平面图上加盖公章无法证明其有任何意思表示，也不能得出诚信农业公司的证明目的。北斗星公司提交民事判决书十九份，证明因诚信农业公司严重违反合同约定拒绝按时支付租金以及管理费，导致北斗星公司经营陷入严重困难，无力支付返租户租金，大量返租户通过诉讼方式维权，法院判决北斗星公司按照日万分之五的标准向返租户支付违约金。诚信农业公司及崔刚对判决书的真实性没有异议，但认为根据租赁合同的附件四授权书，北斗星公司是基于嘉汇公司的授权对外出租经营该租赁标的，嘉汇公司因与中建八局等施工单位的债权债务被协助执行了涉案租金，以上事实可以证明北斗星公司即为嘉汇公司的授权代表，北斗星公司发生经济纠纷与租金欠付没有必然和直接关联。一审认定事实属实，本院予以确认。本院二审另查明，2015年12月28日，济南天保益康物业管理有限公司（甲方）、北斗星公司（乙方）、诚信农业公司（丙方）签订一份三方协议，其中第4条约定：“乙方、丙方如不能按时交纳所需的费用，本协议与甲乙双方签订的协议立刻终止。乙方未按规定向甲方缴纳管理费之日起，按照甲方与济南市天桥区嘉汇环球广场小区业主委员会签订的《物业管理服务协议》执行。甲方有权向丙方直接收取管理费。”。本院认为，关于涉案合同的法律性质问题。根据涉案合同约定的主要内容，北斗星公司系出租人，诚信农业公司系承租人，北斗星公司的主要义务是将涉案房屋交付诚信农业公司使用，诚信农业公司的主要义务是依约支付租赁费用，合同中并未约定由北斗星公司对涉案房产另行提供物业管理服务。虽然双方约定的费用中含有“管理费”字样，但从涉案双方约定的费用标准及双方合同履行期间实际系由济南天保益康物业管理有限公司对涉案房产提供物业服务的事实来看，涉案房产并非由北斗星公司另行向诚信农业公司提供物业服务，该“管理费”并不等同于“物业管理费”，故双方订立的涉案合同性质仍是房屋租赁合同，并非在双方当事人之间同时存在物业管理服务法律关系与房屋租赁法律关系的复合性质合同，因此，诚信农业公司关于涉案合同系租赁合同与物业服务合同复合合同性质的主张，依法不能成立，本院不予支持。关于涉案房屋租赁合同是否应予解除的问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条:“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案中，涉案双方因履行房屋租赁合同产生争议系发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律规定，即应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。首先，根据涉案房屋租赁合同第十六条的约定，无论任何理由，承租方逾期45日仍未足额支付租金及管理费和应由承租方支付的其他费用款项的，出租方即有权解除合同；同时合同第七条约定，在房屋实测面积没有确定前，租金及物业管理费缴纳的金额暂按预测面积计算，且不管测绘与否，结果如何，承租方需要按合同约定日期和双方暂定面积计算交租。由此可见，在没有涉案双方均认可的测绘结果前，诚信农业公司就应当按照合同约定面积及时限支付租金及管理费，截止本次诉讼，诚信农业公司已长期拖欠北斗星公司近两年以上的租金。因此，一审法院根据已查明的诚信农业公司欠付租金的事实，认定诚信农业公司的违约行为已符合涉案合同约定的解除条件，具有事实和合同依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，涉案房屋租赁合同仅约定了解除条件，并未约定守约方解除权行使的期限，且诚信农业公司作为违约方亦未催告北斗星公司行使解除权，诚信农业公司长期拖欠租金的违约事实一直持续存在，故北斗星公司依法享有合法的合同解除权。综上，一审法院根据诚信农业公司持续拖欠租金的事实，结合双方合同约定的解除条件，认定涉案房屋租赁合同应当予以解除，并无不当。关于诚信农业公司支付的物业管理费能否折抵租金的问题。2015年12月28日，北斗星公司、诚信农业公司及济南天保益康物业管理有限公司签订三方协议，约定济南天保益康物业管理有限公司在北斗星公司未按规定向其缴纳管理费之日起，有权向诚信农业公司直接收取涉案房屋的管理费。此后因北斗星公司未能按照上述约定向济南天保益康物业管理有限公司缴纳物业管理费，诚信农业公司已向济南天保益康物业管理有限公司代交了相关物业管理费，因此，依照上述三方协议的约定，诚信农业公司经本院查明已实际交纳的相关物业管理费可以从其欠付租金中予以抵扣。关于折抵物业管理费数额问题。诚信农业公司在一审中主张其自2016年12月27日至2018年7月9日共向济南天保益康物业管理有限公司支付了230万元物业管理费，并提交了七组转款回单及收条或收据。经审查，2016年12月17日及2017年1月22日的两次转款，仅由王登峰出具收条，未加盖济南天保益康物业管理有限公司的印章，且2017年1月22日的收条记载为补贴款；2017年5月26日向王登峰转款30万元的转款回单附言为借款，这与2017年5月25日济南天保益康物业管理有限公司出具的收据记载内容不一致，故一审法院认定无充分证据证明上述三笔转款系诚信农业公司支付的物业管理费，并无不当。对剩余五笔转款，有转款回单、济南天保益康物业管理有限公司出具的收据及说明能够证实诚信农业公司支付物业管理费的真实性。因此，本院认定诚信农业公司向济南天保益康物业管理有限公司实际支付的物业管理费数额为135万元。为结算方便，该数额可从涉案房屋应交纳的2016年-2018年度的租金中予以扣除。因此，经过抵扣，诚信农业公司应支付北斗星公司2016年度至2018年度租金为5281309.03元（6631309.03元-1350000元）。关于涉案房屋租赁面积的认定、应支付其他期间的租金数额及占有使用费数额、应抵扣其他项目的数额以及违约金、连带责任等其他问题，一审法院已作详细、充分阐述，本院对此予以认可，理由不再赘述。综上所述，北斗星公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；诚信农业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初5424号民事判决第一项、第二项、第七项、第八项、第九项、第十项、第十一项及案件受理费部分；二、撤销济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初5424号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项及第十二项；三、山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付济南北斗星商业有限公司2016年度至2018年度租金5281309.03元；四、山东诚信农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付济南北斗星商业有限公司2016年度至2018年度未及时支付租金的违约金，包括：截至2019年10月24日的违约金1402625.5元；自2019年10月25日起至判决生效之日止，以5281309.03元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。五、崔刚对上述第三项、第四项承担连带清偿责任；六、驳回济南北斗星商业有限公司的其他诉讼请求。七、驳回山东诚信农业科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费713517元，由济南北斗星商业有限公司负担372164元，由山东诚信农业科技有限公司负担341353元。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇二一年九月十八日书记员  李姗姗