湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0902民初3082号原告：宋围成，男，1993年2月7日出生，汉族，湖北省红安县人，住红安县。委托诉讼代理人：龚志，男，1994年8月9日出生，汉族，湖北省罗田县人，住罗田县，代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。被告：袁玮，女，1988年10月29日出生，汉族，湖北省孝感市人，住武汉市武昌区。原告宋围成与被告袁玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年8月20日公开开庭进行了审理。原告宋围成及其委托诉讼代理人龚志，被告袁玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋围成向本院提出的诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付应退还的租金及押金共计17193.33元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月份，原告与案外人龚志拟开设一个培训班，拟租赁被告的一个商铺。2020年8月1日原、被告签订商铺租赁合同一份，约定租赁期限为一年，自2020年8月1日起至2021年7月31日止，每年租金为40000元，押金5000元。原告委托龚志支付了一年的租金及押金。由于原告在开设培训班后，一直处于亏损状态，原告与被告沟通并达成一致意见，由原告帮被告找到下一个租户来承接该租赁合同，并约定下一个租户承租后即解除原、被告之间的租赁关系，并退还原告剩余租期所对应的租金以及押金，剩余租期即2021年4月1日至2021年7月31日四个月租金13333.33元以及押金5000元，共计18333.33元，但被告却在与原告寻找新租户签订合同后反悔，收了新租户的租金以及押金的同时又违反与原告的约定，经原告多次催告后只退还了原告1140元，尚欠原告租金以及押金共计17193.33元迟迟不退还，故此原告诉至本院。被告袁玮辩称，1.原、被告双方签订的租赁合同约定，被告未按时缴纳水费、电费、物业费等费用达到一个月，被告有权解除合同；2.合同约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租该商铺，原告租赁内，擅自转租视为违约，原告已交的租金不退回；3.2021年3月29日被告在知道商铺被转让后，明确告知原告要收回商铺，2021年4月1日，原、被告以及承租方三方全部在场的情况下，经协商一致，被告不追究私自转让事宜，原告也同意不再要求退还租金的情况下，与新的承租方签订了《商铺租赁合同》，而原告事后反悔虚假报案；4.被告在扣除一年物业费1461元，宽带费每年360元，茶桌破损修补费用2039元，共计3860元，退还剩余押金1140元。综上所述，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据一、二、五均无异议，对当事人无异议的证据本院依法予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认为，原告提交的证据三证明了原、被告进行协商退租和转租的事实，但双方并未达成退房租的合意，对该证据本院依法部分予以采信；证据四证明了被告与新租户签订租赁合同的事实，但无法达到原告的证明目的；证据六与本案无关联性，对该证据本院依法不予采信；证据七证明了物业费迟交情况，对该证据本院依法予以采信。被告提交的证据一证明了原、被告签订了商铺租赁协议，对该证据本院依法予以采信；证据二证明原告与案外人签订了转让协议的事实，对该证据本院依法予以采信；证据三证明了案涉房屋的空调系被告购置的事实，对该证据本院依法予以采信；证据四证明了原、被告及第三方达成了解除协议，由被告直接与第三方签订租赁合同，被告不退还原告剩余租金的事实，对该证据本院依法予以采信；证据五证明了被告交纳物业费及退还部分押金的事实，但不能充分证明被告的茶桌损失，对该证据本院依法部分予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月份原告宋围成因要开办培训班，意欲租赁被告袁玮的商铺。2020年8月1日原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，由原告租赁被告位于孝感市黄香路湾流汇时代中心区（面积为150平方米）从事培训经营。与本案有关联的合同条款如下：1、租赁期限为1年，自2020年8月1日起至2021年7月31日，每年的租金为40000元，押金5000元。租金于每年6月1日前支付一年度的租金。2、非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本合同且无需承担违约责任。合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除：乙方未按时交纳水费、电费、物业费等费用数额达一个月租金，甲方有权解除合同；乙方擅自将商铺再转租的。3、租赁期间，乙方承担使用该商铺所发生的水、电、煤气、空调、通讯、设备等费用，按其独立安装的表具度数和政府规定的标准计算。4、未经甲方书面同意，乙方不得转租商铺。5、租赁期间，乙方应服从物管公司统一的物业管理，并承担物业管理费（包括：公共区域提供水、电、清洁、保安、园艺、垃圾清运、房屋管理所需的费用），物业管理费按照物业公司的要求收取。6、租赁期间，乙方中途擅自退租、转租、改变经营范围视为违约，已交纳的租金不退回。案涉合同在签订的前后，原告向被告支付了一年的租金40000元及押金5000元。由于原告在开设培训班后，一直处于亏损状态，2021年3月原告（通过龚志）多次通过微信与被告沟通，要求转租和退房租。2021年3月31日，原、被告及案外人李柯三方达成口头协议，被告不退还原告所交纳的租金，双方解除合同，原告退出案涉租赁商铺，再由被告与李柯签订商铺租赁合同，由李柯继续租赁案涉商铺（同日，被告与李柯签订了商铺租赁合同）。2021年5月27日，被告在扣除一年的物业费1461元，宽带费每年360元，茶桌破损修补费用2039元，共计3860元，退还原告剩余押金1140元。后双方因退还租金及押金发生争执，以致成讼。另查明，2021年3月29日原告与案外人李柯签订一份《店铺转让协议书》，原告收取李柯转让费10000元。被告交纳了案涉商铺一年的物业管理费1461元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律效力性强制性规定，真实、合法、有效。原告将案涉房屋交于被告使用，被告按时交纳了租金和押金，双方实际履行了合同。在合同履行过程中，由于原告经营亏损需提前解除合同或转租，从双方的微信聊天记录中显示，被告同意直接与第三方签订租赁合同的前提是不退还原告的租金，三方形成合意，原、被告之间的租赁合同协议提前解除，且被告不退还原告剩余的房屋租金。故对原告诉请由被告退还剩余的房屋租金13333.33元，本院依法不予支持。关于押金问题。原告交纳押金5000元，合同解除后，被告在扣除相应费用后应予退还。其中物业费，由于案涉合同约定由原告交纳，但原告实际只使用8个月案涉商铺，应只交纳8个月的物业费用974元（1464元除以12个月乘以8个月）。其中宽带费用，由于案涉合同没有相关约定，其费用不应扣减。其中茶桌破损修补费用2039元，被告没有充分的证据证明其损失状况，其费用亦不应予以扣减。故被告应退还原告押金4026元（5000元-974元），除去已退还1140元，还应退还2886元。故对原告诉求退还押金，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告袁玮于本判决生效之日起三日内向原告宋围成退还剩余押金2886元。二、驳回原告宋围成的其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，适用简易程序减半收取计115元，由被告袁玮负担15元，由原告宋围成负担100元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  董劲松二〇二一年九月十三日书记员  黄思怡附相关法律条款：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附证据目录：原告宋围成证据目录：证据一：袁玮的身份登记信息。拟证明被告的主体资格。证据二：案涉房屋的不动产登记证书、商铺租赁合同、转账记录。拟证明原告租赁被告商铺，并支付租金40000元、押金5000元。证据三：原告的合作伙伴龚志与被告的微信聊天记录。拟证明原告于2021年3月初，与被告进行沟通转租和退租事宜，双方一致意见由原告帮被告找到下一租户后，退还原告剩余房租和押金，原告只退还了1140元，尚欠原告租金及押金17193.33元未退。证据四：被告与案外人李某于2021年3月31日签订了案涉商铺的租赁合同。拟证明原告已按双方约定为被告找到了新的租户，并协助新租户与被告签订了租赁合同。证据五：营业执照复印件、企业工商登记信息以及案外人龚志的身份证复印件。拟证明原告租赁案涉商铺系用于与案外人龚志开设培训班。龚志的缴纳租金及与被告沟通的行为，被告认可为原告的行为。证据六：宋美龄与新租户的聊天记录。拟证明原告没有转让房东的空调。证据七：被告的聊天记录。拟证明物业费是房东说不交的。被告袁玮证据目录：证据一:商铺租赁合同。拟证明原、被告签订合同，合同对双方的权利和义务进行了约定。证据二:店铺转让协议书。拟证明原告已转租案涉商铺，构成违约。证据三：发票五张。拟证明案涉租赁房屋中的空调系被告购买的事实。证据四：聊天记录截图一份。拟证明双方协商一致，是被告不退还原告租金，被告与新租户签订新的商铺租赁合同。证据五：相关费用发票及照片。拟证明1、被告已支付一年的物业费用；2、被告已退还原告的押金1140元；3、破损茶桌的损失。