天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终5115号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙娜，女，1983年8月11日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：轧宗忻，天津孚惠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司，住所地天津市河北区光复道街翔纬路104号。法定代表人：张景明，董事长。委托诉讼代理人：郝博文，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：赵然，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人孙娜与上诉人天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司（以下简称格调中天公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服天津市河北区人民法院作出的（2021）津0105民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙娜上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判中天格调公司全额退还孙娜首付款3149397元，孙娜不支付违约金150000元；2.撤销一审判决第四项，改判格调中天公司支付自2019年11月13日起至判决生效之日止按照LPR标准计算的利息；3.一、二审诉讼费由格调中天公司承担。事实与理由：1.孙娜与中天格调公司签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系格式合同，部分条款为格式条款，一审判决没有依法认定属于认定事实错误，适用法律不当；2.一审判决认定孙娜违约错误。首先，案涉合同约定首付款交付时间，对于余款只是约定办理贷款，没有约定具体时间。其次，一审判决据以认定孙娜违约的《补充合同》相关条款属于格式合同条款，增加了对孙娜不利和加重责任条款，中天格调公司没有明确告知并进行必要提示和说明，《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》没有给孙娜，一审法院据此判决孙娜违约错误；3.孙娜已经按照格调中天公司的要求和指示进行贷款申报等行为，但其指定推荐银行无法为孙娜办理贷款，贷款不能审批和支付并非因孙娜个人原因，孙娜没有过错，且根据《个人征信报告》孙娜并非因失信导致不能贷款。孙娜在贷款过程中没有过错，不能贷款时因第三方银行流程问题，与案涉双方当事人无关。格调中天公司辩称，请求驳回孙娜上诉请求，支持格调中天公司上诉请求。格调中天公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持格调中天公司一审全部反诉请求；2.一、二审诉讼费由孙娜承担。事实和理由：1.一审判决解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》属于法律适用错误。首先，本案涉及的商品房买卖合同关系中，格调中天公司承担的义务属于金钱债务，应当继续履行，一审所述办理所有权转移等手续，属于孙娜履行付款义务后享有的权利，而非义务；其次，即使认定孙娜承担的部分义务为非金钱债务，本案中孙娜属于违约方，不符合违约方行使解除权的法定条件；第三，本案中孙娜属于恶意违约，严重违背诚实信用原则；2.一审判决调整违约金数额并无法律依据。孙娜辩称，请求驳回格调中天公司的上诉请求，支持孙娜的上诉请求。孙娜向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除孙娜、格调中天公司签订的《天津市商品房买卖合同》；2.依法判令格调中天公司返还孙娜已付购房款3149397元并支付2019年11月13日起至本案判决生效之日止的银行同期贷款利息；3.依法判令格调中天公司返还契税款179697.06元及维修基金24784元；4.本案诉讼费用由格调中天公司负担。格调中天公司提起反诉请求：1.依法判令孙娜继续履行与格调中天公司签订的《天津市商品房买卖合同》；2.依法判令孙娜支付逾期未付的购房款3140000元；3.依法判令孙娜支付逾期付款利息（以3140000元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2020年1月9日至实际付款之日止）；4.依法判令孙娜支付违约金（以3140000元为基数，按日万分之0.15的利率计算，自2020年1月9日至实际付款之日止）；5.本案诉讼费由孙娜负担。一审法院经审理查明，2019年11月8日，孙娜作为买受人（乙方）与格调中天公司作为出卖人（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》（含附件六《补充合同》共13页），约定乙方购买甲方开发建设的坐落河北区，该房屋建筑面积247.84平方米，每平方米价格25376.84元，总房款6289397元。合同第四条约定：乙方应于2019年11月13日前，一次性存入首付款3149397元，其余价款办理贷款。第六条约定：乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按《补充合同》第三条约定追究乙方违约责任。当日，双方一并签订附件六《补充合同》，该《补充合同》第二条关于商品房价款及支付的补充约定中第2.4条约定，乙方选用贷款形式支付房款的，乙方承诺首付款之外的其余价款于买卖合同及补充合同签订后60日内存入甲方的商品房预售资金监管账号。若乙方未按买卖合同及补充合同约定的期限付款，甲方有权按买卖合同第六条及补充合同第三条约定执行。该《补充合同》第三条关于乙方逾期付款的补充约定中第3.1条约定，乙方未按照买卖合同第四条约定的日期付款的，逾期超过30日的，甲方有权解除买卖合同及补充合同。甲方选择解除买卖合同及补充合同的，乙方按全部购房款的20%向甲方支付违约金，甲方有权直接从乙方已付购房款中扣除上述违约金，余款由甲方无息退还乙方；甲方选择继续履行买卖合同及补充合同的，乙方除应继续支付逾期应付购房款外，还应承担如下违约责任：3.1.1支付自应付购房款之日次日起至实际付款之日止的利息，按银行同期贷款利率计算。3.1.2自买卖合同约定的应付购房款期限之次日起至实际支付应付购房款之日止，按日向甲方支付逾期应付款的万分之0.15的违约金。2019年11月14日，孙娜向格调中天公司支付首付款3149397元、契税款179697.06元及维修基金24784元，格调中天公司亦为孙娜开具了收取购房款发票及收取契税款、维修基金的往来收据。2019年11月15日，格调中天公司将收取孙娜及其他购房人的契税款、维修基金分别支付给天津市市区不动产登记事务中心和天津市房屋维修资金管理中心。另，上述合同签订后，孙娜即向相应银行申请办理贷款，但均未获批准，亦未在《补充合同》中约定的付款期限内以其他付款形式支付剩余房价款。因孙娜未支付全部房屋价款，双方订立的《天津市商品房买卖合同》（含附件六《补充合同》）仍在格调中天公司处保管。现孙娜以诉称为由起诉来院，要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》并退还已付房款、契税款、维修基金，同时要求支付已付房款的同期银行贷款利息。格调中天公司则主张继续履行合同，支付剩余房屋价款，同时要求孙娜依照《补充合同》约定承担违约责任。上述事实，有双方提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，孙娜与格调中天公司签订的《天津市商品房买卖合同》（含附件六《补充合同》）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，双方均应依约享受权利、承担义务。孙娜申办贷款过程中，格调中天公司并非贷款的审批单位，孙娜作为贷款申请人是否符合相关银行的审批贷款资格与格调中天公司无关，且孙娜既未证实格调中天公司的销售人员对可以正常申办贷款作出过相应承诺，也未能证实双方订立合同后，相关限购、限贷政策存在相应调整，现未依照《补充合同》中约定期限，将余款支付至甲方的商品房预售资金监管账号，已构成违约，要求格调中天公司支付相应已付款利息，一审法院不予支持。由于双方签订的《天津市商品房买卖合同》所涉义务并非单纯的金钱债务，后续会涉及房屋交付、办理所有权转移登记等诸多环节，现孙娜已提起本诉要求解除合同，即明确不再购买涉案房屋，该买卖合同目的已无法实现，因此双方订立《天津市商品房买卖合同》（含附件六《补充合同》）应予解除，但并不影响违约责任的承担。格调中天公司要求继续履行合同、支付剩余房价款及按照继续履行合同情形下约定的违约金、利息标准承担违约责任，一审法院不予支持。至于孙娜提出附件六《补充合同》系由格调中天公司提供，相应条款属格式条款而无效的意见，因该《补充合同》属于《天津市商品房买卖合同》的附件部分，且对于“首付款之外的其余价款于买卖合同及补充合同签订后60日内存入甲方的商品房预售资金监管账号”约定的款项到账期限亦为合理期限，并未加重购买方的责任或限制、排除购买方的主要权利，因此该意见一审法院不予采纳。关于孙娜应承担的违约责任，考虑到双方在合同中约定“甲方选择解除买卖合同及补充合同的，乙方按全部购房款的20%向甲方支付违约金，甲方有权直接从乙方已付购房款中扣除上述违约金，余款由甲方无息退还乙方”，该违约金数额的约定明显过高，孙娜请求人民法院予以调整降低，符合法律规定，一审法院酌定违约金数额为150000元，该违约金依约应从格调中天公司应退还的首付款3149397元中予以扣减，余款2999397元退还孙娜。关于格调中天公司代收的契税款179697.06元和维修基金24784元，亦应由格调中天公司予以退还，至于格调中天公司向相关行政单位申请退款，孙娜应予以协助。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、解除孙娜与天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》（含附件六《补充合同》）；二、本判决生效后十日内，天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司退还孙娜购房款2999397元（孙娜应支付的违约金150000元已扣除）；三、本判决生效后十日内，天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司退还孙娜契税款179697.06元及维修基金24784元；四、驳回孙娜的其他诉讼请求；五、驳回天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费合计34381元，由孙娜承担1751元，由天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司承担32630元。二审中，孙娜提交案外人张帅与格调中天公司签订的《天津市商品房买卖合同》和附件六《补充合同》各一份，证明案涉《天津市商品房买卖合同》和《补充合同》是格式条款。格调中天公司认为真实性无法核实，且认为格式条款的认定应当以是否排除对方主要权利为标准，不认可关联性。本院认为，孙娜二审提交两份合同不能证明其证明目的，与本案不具关联性，对该两份证据本院不予采纳。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，孙娜与格调中天公司签订的《天津市商品房买卖合同》（含附件六《补充合同》）系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。孙娜向相应银行申请办理贷款未获批准，亦未在《补充合同》中约定的付款期限内以其他付款形式支付剩余房款，构成违约，应承担相应违约责任，故其要求格调中天公司支付已付款利息依据不足，本院不予支持。关于案涉合同是否应予解除的争议焦点，案涉《天津市商品房买卖合同》所涉义务并非单纯的金钱债务，后续涉及房屋交付、办理所有权转移登记等诸多环节，现孙娜要求解除合同，明确表示不再购买涉案房屋，该买卖合同目的已无法实现，一审判决双方订立《天津市商品房买卖合同》（含附件六《补充合同》）应予解除，并驳回格调中天公司要求继续履行合同、支付剩余房价款及按照继续履行合同情形下约定的违约金、利息标准承担违约责任并无不当，本院予以维持。关于孙娜提出《天津市商品房买卖合同》，特别是《补充合同》系格式合同，《补充合同》2.4条约定为格式条款，未明确告知孙娜合同内容并进行必要提示和说明，合同和相应条款应属无效的上诉理由，《补充合同》属于《天津市商品房买卖合同》的附件部分，上述合同特别是《补充合同》约定的款项到账期限均未加重购买方的责任或限制、排除购买方的主要权利，孙娜主张案涉合同为格式合同及格式条款的上诉请求依据不足，本院不予支持。关于孙娜的违约责任一节，一审判决结合合同约定内容，综合格调中天公司实际损失以及当事人过错程度，酌情确定违约金数额为150000元，并从格调中天公司应退还首付款中予以扣减并无不当，本院予以维持。格调中天公司应向孙娜退还购房款2999397元，并退还代收的契税款179697.06元和维修基金24784元。综上所述，孙娜、格调中天公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计68762元，由上诉人孙娜负担35242元，由天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司负担33520元。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 王 晶审判员 兰 岚二〇二一年九月二日书记员 张宇尘