江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初1773号原告：龚某某，女，1973年9月7日出生，汉族，住金湖县。原告：柏某某，男，1972年10月11日出生，汉族，住金湖县。二原告委托诉讼代理人：陈勇，江苏和成律师事务所律师。被告：某房地产开发有限公司金湖分公司，住所地金湖县黎城街道人民路78号。负责人：黄士忠，该公司总经理。被告：某房地产开发有限责任公司司，住所地盱眙县盱城商贸中心T号楼。法定代表人：黄士忠，该公司总经理。原告龚某某、柏某某与被告某房地产开发有限公司金湖分公司（以下至判决主文前简称世豪房产金湖分公司）、某房地产开发有限责任公司司（以下至判决主文前简称世豪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，依法适用简易程序于2021年8月23日公开开庭进行了审理。原告柏某某、原告龚某某和柏某某的共同委托诉讼代理人陈勇、被告世豪房产金湖分公司的法定代表人黄士忠、世豪公司的法定代表人黄士忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚某某、柏某某向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与世豪房产金湖分公司签署的《商铺委托租赁合同》，并要求其按《商品房买卖合同》实际成交价120%即154274.4元回购位于金湖县；2.要求世豪房产金湖分公司按每月964元的标准给付租金（从2019年6月起至实际回购之日止）；3.要求世豪房产金湖分公司承担违约金41652元；4.要求世豪公司对世豪房产金湖分公司承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2011年5月1日，因原告拟购买被告开发的位于华润苏果金湖购物广场1号楼2379号商铺，原告龚某某与世豪房产金湖分公司签订了一份《商铺委托租赁合同》，双方约定，原告全权委托世豪房产金湖分公司出租商铺，委托期为18年，至2029年7月31日止；年租金为11570元，每半年支付一次租金，前2年的租金从房款中直接抵扣；双方还约定，在协议履行至第10年时，原告有权向世豪房产金湖分公司提出回购申请，世豪房产金湖分公司无条件的以该商铺实际成交价120%的金额回购该商铺；同时还约定，逾期支付租金半年的，应承担18年租金全部收益的20%的违约金。从2018年起世豪房产金湖分公司一直延期支付租金，截至目前，世豪房产金湖分公司租金仅支付至2019年5月止。原告催要租金未果，遂诉至法院。世豪房产金湖分公司辩称，起诉后付给原告5494元，尚欠原告部分租金是事实，原告要求回购，目前因经济困难暂无能力，明年8月份后可以谈回购事宜。按18年计算违约金过高，希望与原告协商。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻。2011年5月1日，被告世豪房产金湖分公司与原告龚某某签订《商品房买卖合同》一份，约定原告龚某某以总金额105422元价格购买被告世豪房产金湖分公司开发的位于华润苏果金湖购物广场1#楼2379号商铺并一次性支付全款。同日，原告龚某某与世豪房产金湖分公司签订《商铺委托租赁合同》一份，约定：甲方（委托人）龚某某将其购买的由乙方（代理人）开发的位于华润苏果金湖购物广场1楼2379号建筑面积为14.95㎡的商铺全权委托乙方代理出租商铺，并以乙方名义与承租人签订租赁合同。商铺出租的委托期间从2011年5月1日起至2029年7月31日，共计约18年。合同还对商铺出租的条件、甲乙双方的权利义务、商铺产权的转让、租金的支付、出租房租金税收、违约责任、争议的解决等作了约定。其中，关于甲方权利义务，双方约定本协议履行至第5年、第10年时，甲方有权向乙方提出回购申请，乙方承诺在该商铺无任何法律及产权纠纷前提下无条件以该商铺《房屋买卖合同》实际成交合同价的110%、120%回购商铺。关于租金支付，双方约定乙方需按本合同约定向甲方每年固定支付11570元，即964元/月，在甲乙双方签订购房合同时，乙方一次性将前两年的租金从甲方房价中直接抵扣。乙方向甲方支付合同期内剩余租金时间为自2011年5月1日计起次月15日前，乙方每半年向甲方支付当半年度的租金。关于租金税收，双方约定甲方出租收入发票由乙方代开，租金税收在乙方支付甲方房租中扣除。关于违约责任，甲乙双方还约定，乙方逾期向甲方支付租金，每逾期一日，乙方按年租金的2‰向甲方缴纳滞纳金。甲、乙双方不得以任何形式单方面终止本合同或本合同中任一项委托事项，否则视为违约，违约方须支付本合同十八年全部租金收益额的20%作为违约金赔偿给守约方。如乙方在合同有效期内未按规定足额向甲方支付租金，超过规定付款期限半年，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方并承担本合同第十条第2项、第3项的赔偿责任。截止原告起诉之时，被告世豪房产金湖分公司尚欠2019年下半年、2020年全年及2021年上半年租金。原告起诉后，世豪房产金湖分公司支付了5494元。被告世豪房产金湖分公司尚欠2020年度及2021年度租金。另查明，因合同约定租金税收在甲方房租中扣除，案件审理中，原告同意按照实际履行情况予以处理，故本院认定被告所应支付的半年度租金为5494元。原告方案涉商铺实际成交价为128562元（合同约定价款与两年租金之和）。本院认为，原告龚某某与被告世豪房产金湖分公司签订的商品房买卖合同、商铺委托租赁合同系双方自愿协商签订，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。双方均应按约定全面履行自己的义务。现被告世豪房产金湖分公司未按约定按期支付租金，应支付拖欠的租金并承担相应的违约责任。原告依据案涉合同所主张的违约金过高，被告请求法庭予以调整，考虑到违约金以弥补损失为主，原告的损失主要为利息损失，故本院依照法律规定予以调整，按原告利息损失的1.3倍计算违约金。根据合同约定，乙方支付上半年租金的时间为每年6月15日前，按此推算下半年支付租金应在每年12月15日前，故本院以此时间计算延迟履行租金利息损失。原告与被告世豪房产金湖分公司之间的商铺委托租赁合同履行已至第10年，原告要求被告世豪房产金湖分公司以买卖合同实际成交价的120%予以回购符合合同约定，被告世豪房产金湖分公司在该商铺无任何法律及产权纠纷前提下无条件同意。故对于原告要求被告世豪房产金湖分公司回购案涉商铺并解除商铺委托租赁合同的请求，本院予以支持。世豪房产金湖分公司作为世豪公司的分公司，不具有法人资格，世豪房产分公司独立财产不足以承担责任的情况下，世豪公司应承担补充责任。原告龚某某与被告世豪房产金湖分公司所签《商铺委托租赁合同》因商铺回购而履行完毕，被告世豪房产金湖分公司应支付租金至商铺回购完成之日。综上，对于原告龚某某、柏某某要求被告世豪房产金湖分公司回购案涉商铺并解除商铺委托租赁合同、支付所欠租金及违约金的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告某房地产开发有限公司金湖分公司于本判决生效后三十日内以154274.4元的价格回购原告龚某某、柏某某位于华润苏果金湖购物广场1号楼2379号商铺，并相互配合办理不动产过户手续；二、被告某房地产开发有限公司金湖分公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚某某、柏某某尚欠的租金16482元及违约金（以5494为基数，自2020年6月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以5494为基数，自2020年12月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以5494为基数，自2021年6月15日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、被告某房地产开发有限公司金湖分公司于商铺回购完成之日起十日内按964元/月的标准支付原告龚某某、柏某某自2021年５月1日起至回购完成之日止商铺使用租金；四、被告某房地产开发有限责任公司司在被告某房地产开发有限公司金湖分公司财产不足以承担责任的情况下承担补充责任；五、驳回原告龚某某、柏某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4218元，减半收取2109元。由被告某房地产开发有限责任公司司负担1870.1元，原告龚某某、柏某某负担238.9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××97）预交上诉案件受理费。审判员  高长玉二〇二一年九月六日书记员  孙 旭附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。