湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂02民终683号上诉人（一审原告暨反诉被告）：中国人民解放军湖北省阳新县人民武装部，住所地阳新县兴国镇文化宫路9号。法定代表人：张铓，部长。委托诉讼代理人：段传柏，湖北文光律师事务所律师。上诉人（一审被告暨反诉原告）：刘细桂，女，1957年3月18日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：邓龙重，男,1975年5月19日出生，住阳新县，系刘细桂长子。委托诉讼代理人：司启福，湖北文光律师事务所律师。上诉人中国人民解放军湖北省阳新县人民武装部（以下简称阳新县人武部）因与上诉人刘细桂租赁合同纠纷一案，均不服阳新县人民法院（2017）鄂0222民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年5月3日受理后依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据不开庭审理了本案。本案现已审理终结。阳新县人武部不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第三项，维持第一、二项，判令刘细桂立即支付其租赁费934889.43元。事实和理由：一审判决其补偿刘细桂西餐厅改扩建投资及安装电梯费用934889.43元，缺乏事实和法律依据。根据其与刘细桂之间补充协议约定，其对于刘细桂在其出租场地改扩建工程及装饰装修、购置电器设施相应费用均不承担。租期届满后，对于不动产刘细桂应无偿归还，动产由刘细桂拆除带走，其确需利用的，可折价补偿。但涉及本案动产部分其均不需要，可由刘细桂拆除带走。故一审判决第三项不当，应依法撤销。刘细桂答辩称，补充协议是无效合同，对不动产和动产约定的权利归属亦为无效。新建部分是阳新县人武部要求其出资500万元投资改造，如果涉案合同无效，应退还投资的工程款或者修建的建筑物权属由其享有。刘细桂亦不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判其不承担租金给付义务，判令阳新县人武部支付其建房工程款、装修改造费600万元。事实和理由：?1.签订的租赁协议及补充协议系无效合同。2010年3月12日，双方签订的《军队房地产租赁合同》（下称租赁合同）及《阳新县人武部训练基地责任承包经营补充协议》（下称补充协议）因违反法律的强制性规定，系无效合同。双方在签订上述协议时，租赁的房屋系危房，并没有拆除重建。在拆除重建时，阳新县人武部并未取得建设工程规划许可证。至一审辩论终结前都没有取得建设工程规划许可证及工程竣工验收手续。双方订立的租赁合同无效。阳新县人武部未按照将双方租赁合同及补充协议报经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章，也未严格履行审批手续，实行租赁许可证制度，到军队房地产管理部门办理登记注册手续。2.一审判决确定的房屋占用费标准不妥。因租赁合同无效，依法应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。阳新县人武部至今仍未取得新建租赁房屋的合法产权，其使用行为并不构成侵权。阳新县人武部对其改扩建行为均知情，从未提出异议，主张过增加租金金额，仍按租赁合同约定的标准收取租金。故一审判决采用租金市场评估价计算房屋占有使用费没有法律依?据。应当按照约定每年租金24万元计算自2016年3月28日合同到期之日起至2017年7月14日租赁房屋被法院查封之日止使用租赁房屋的占有使用费。3.一审判决对其改扩建工程所支付工程款和出租房屋装修装饰补偿等问题处理错误。根据阳武[2010]8号文件能证明其出资500万元对承租房屋进行改扩建。一审判决依据依据双方协议约定判令对其主张的投资工程款及装饰装修款不予支持没有法律依据。阳新县人武部答辩称，1.双方签订的租赁合同依法成立，合法有效。刘细桂称签订协议时租赁的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，因此订立的租赁协议无效。该陈述与客观事实不符。其于2010年3月12日与刘细桂签订租赁合同及随后补充协议书时，其房屋完好无损，权属证件齐备。协议明确约定租赁房屋为1500㎡，刘细桂为了6年的租赁期间经营利益，要求改扩建原租赁房屋，扩大经营面积。经刘细桂请求，在不损害其权益情况下，由刘细桂自行扩建装修，即便需办理扩建许可证等手续均属刘细桂承担的义务。双方签订的协议系军队房屋租赁格式合同，由省军区、市军分区予以登记发放备案，?并予以登记，在一审市军分区已出具证明证实。因此，刘细桂陈述未予以登记的陈述不真实，更不能以此认定租赁合同及补充协议无效。2.一审判决认定刘细桂应支付租赁费，事实清楚，证据确凿充分。涉案租赁合同合法有效，2016年3月12日租赁期满。此后其多次要求刘细桂返还租赁房屋，而刘细桂强行占用经营15个多月，理应依据市场评估价格承担租赁房屋占有使用费。刘细桂上诉三项请求无事实和法律依据，请求二审驳回上诉。阳新县人武部向一审法院起诉请求：1.判令刘细桂归还租赁期限届满后非法占用的3908.70平方米房屋及门面；2.判令刘细桂支付15个月房屋的租赁费、评估费及律师费损失合计1208610元。3、本案的诉讼费用由刘细桂承担。刘细桂一审反诉请求：判令阳新县人武部支付其经营期间投资长城大酒店的建设费、装修改造费600万元。一审判决认定：阳新县人武部民兵训练基地建于1996年3月，由厨房、综合楼两部分组成，厨房为两层砖木结构房屋，面积712平方米，综合楼为六层框架结构房屋，面积1470平方米。2002年3月，刘细桂开始接手阳新县人武部民兵训练基地经营招待所业务。2010年3月26日，阳新县人武部为减轻维修民兵训练基地的经济负担，拟通过招商引资500万元对民兵训练基地进行投资改造，并以阳武[2010]8号文件向县政府提交请示报告，请求减免相关税费。同年4月9日，县领导作出相关批示。随后，阳新县人武部邀约刘细桂到宜昌等地人武部考察民兵训练基地建设模式。同年刘细桂单方出资对阳新县人武部民兵训练基地进行了改扩建。其中，将阳新县人武部原民兵训练基地两层砖木结构的厨房进行拆除，扩建为三层框架结构的楼房（即如今的中餐厅），建筑面积1107.72㎡；将阳新县人武部原民兵训练基地六层框架结构的综合楼装修装饰成为如今的阳新县长城大酒店客房部。工程施工过程中，双方签订租赁合同，约定的房屋租赁面积为1500㎡，租赁期限2010年3月12日起至2016年3月28日止，年租金24万元，并约定“承租方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构建物。确实需要新建和添建各种临时性的建筑物、构建物必须向阳新县人武部提供建设方案。征得阳新县人武部书面同意，费用自理，权属为阳新县人武部所有。租赁期满后或解除合同时，应当完好无损移交给阳新县人武部。”2010年期间，双方又订立补充协议，约定阳新县人武部民兵训练基地（综合楼、餐厅、停车场、院内建筑物等不动产）租由刘细桂经营管理，协议期满后“不动产”（餐厅、客房、院内建筑物等）均完好由阳新县人武部所有，“可动产”（电梯、发电系统、清洗系统、家电、家具等）若阳新县人武部需要时，则阳新县人武部按当年市场价格折旧后支付给刘细桂费用。2010年12月30日，刘细桂经工商注册登记成立阳新县兴国镇长城大酒店，经营范围：餐饮、咖啡厅、住宿、征兵接待、房屋出租服务。2011年6月，刘细桂为了扩大业务，又在阳新县人武部原民兵训练基地综合楼（即长城大酒店客房部）左侧的门面房屋上进行加层，改建为三层钢结构的西餐厅，建筑面积682.50平方米。建造西餐厅期间，阳新县人武部没有进行制止和干预，双方也没有签订合同对西餐厅投资费用及其归属进行约定。2016年3月28日双方房屋租赁合同期满，阳新县人武部根据中央军委（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，于2016年4月12日通知承租户门面停止租用，已经到期的租赁合同不再续签，租赁房屋在2016年6月收回。同年5月16日阳新县人武部下发通知废除4月12日通知，并限期承租户在4天之内退出门面。2016年12月21日和2017年7月7日阳新县人武部又先后两次委托律师出具律师函通知刘细桂分别在2016年12月26日和2017年7月11日前腾退房屋（期间，阳新县人武部于2017年1月18日委托黄石华浩资产评估事务所对其出租的商业门面及长城大酒店租金进行评估，评估结果为：商业门面面积373.30平方米，月平均租金为每平方米285元；长城大酒店包括含客房部、中餐厅及西餐厅的面积合计3908.70平方米，月平均租金为每平方米20元）。但刘细桂以“经营时间短，其改扩建及装修装饰的项目投资成本与收益有缺口，且经营期间出现亏损”为由，要求阳新县人武部对其改扩建房屋进行补偿并继续占用租赁房屋。双方为此发生诉讼。庭审中，根据刘细桂的申请，一审法院委托黄石华浩建设工程造价咨询有限公司，对其投资的阳新县长城大酒店改扩建工程造价进行司法鉴定。期间，阳新县人武部对刘细桂的鉴定申请提出异议，认为刘细桂的申请与本案处理没有因果关系，并拒绝配合参与任何鉴定事宜。2018年1月15日，黄石华浩建设工程造价咨询有限公司根据施工图纸，组织人员现场勘查，并征求当事人意见，按照2008年建筑安装工程费用定额参照2010年市场价格计算而出具了华浩司鉴（2018）第01号鉴定报告，其鉴定结论为：阳新县长城大酒店中餐厅结构部分的工程造价为1395501.91元，西餐厅结构部分的工程造价为588369.59元，中餐厅、西餐厅水电预埋部分工程造价为33459.06元、西餐厅钢结构部分的工程造价为345293.65元，附属结构部分的工程造价为286292元，合计2648,916.21元；待定项目中外墙喷砂涂料81900元，客房电梯160000元，传菜梯24000元，冻库85000元，拆除部分工程的造价为344720元，拆除牌楼、垃圾箱及客房封闭阳台工程的造价为226086元，合计921706元。阳新县人武部质证认为，华浩司鉴（2018）第01号鉴定报告的真实性、客观性、合法性均存在异议。刘细桂对华浩司鉴（2018）第01号鉴定报告没有异议，但对阳新县人武部自行委托评估的ＸＸ资评字（2017）第Y001号评估报告提出异议，认为评估的商业门面与刘细桂租赁的门面不符，且120万元租金超过年租金10%的上涨幅度。一审判决认为，关于刘细桂逾期占用租赁房屋的租金计算问题。双方签订的租赁合同于2016年3月28日到期，之后双方并未续签合同，而刘细桂逾期继续占用租赁房屋应视为不定期租赁。对于不定期租赁，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。阳新县人武部虽然于2016年4月12日下发腾退通知，但其后又在2016年5月16日通知废止，故2016年4月12日的通知不能作为腾退时间起算点。鉴于2016年5月16日通知的腾退时间仅有4天，期限过短，考虑到涉案租赁房屋的腾退规模，酌定腾退期限截止点为2016年8月16日，之后刘细桂仍然拒不腾退房屋则构成侵权。具体租金计算：1、2016年3月29日至5月16日计49天，双方形成不定期租赁关系，租赁面积为3908.70㎡，按照租赁合同1500㎡的年租金240000元的标准计算租金为83956.73元；2、2016年5月16日至2016年8月15日，为腾退房屋的宽限期阶段，此期间的租金不予计算；3、2016年8月15日至2017年7月14日计11个月，为逾期占用租赁房屋期间，其占用房屋面积为3908.70㎡，应按照市场评估价格月租金20元/㎡的标准计算租金为859914元，租金合计为943870.73元。关于刘细桂改扩建的投资费用补偿问题。刘细桂改扩建的投资项目主要涉及中餐厅、西餐厅和电梯三个部分。关于中餐厅的投资是否补偿问题。本案中双方于2010年期间签订的补充协议约定，协议期满后“不动产”（餐厅、客房、院内建筑物等）均完好由甲方(阳新县人武部)所有，“可动产”（电梯、发电系统、清洗系统、家电、家具等）若甲方需要时，则甲方按当年市场价格折旧后支付给乙方(刘细桂)费用。根据本案查明的事实，双方签订合同时中餐厅及电梯处于施工中，故该补充协议内容中涉及不动产部分的“餐厅”应确定为“中餐厅”。对于“不动产”的处理，双方虽然在补充协议中约定，协议期满后“不动产”（餐厅、客房、院内建筑物等）均完好由甲方所有，却没有明确约定无偿归还给阳新县人武部，但依照补充协议条款内容可以看出，既然双方对“可动产”已经约定折价补偿，那么对于“不动产”是否补偿却不予约定，由此可以推定，双方根本没有考虑对“不动产”的补偿。因此，刘细桂要求补偿中餐厅的投资费用，不予支持。关于西餐厅的投资是否补偿问题。经查，军队房地产租赁合同及补充协议签订时间为2010年间，而西餐厅于2011年6月2日才开始修建，所以租赁合同及其补充协议的内容不包括西餐厅，虽然刘细桂建造西餐厅时没有征求阳新县人武部的意见，但阳新县人武部对刘细桂的建造行为一直未进行制止和干预，也没有提出任何反对意见，应视为默认同意，同时由于中餐厅、西餐厅完工后均未办理合法建设手续，且双方对西餐厅的投资费用如何处理也没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，涉及未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。具体涉及阳新县长城大酒店西餐厅、钢结构，按司法鉴定机构认定的工程造价933663.24元作为刘细桂改扩建房屋实际支付的投资费用；涉及水电预埋、附属工程及拆除工程等三项费用的分摊计算，根据司法鉴定机构造价评估，三项工程费用合计664471.06元，而西餐厅在中、西餐厅所占据的面积比例为38.12%，其应分摊数额为253321.66元，两项工程造价额合计1186984.90元，考虑过错原则，酌定阳新县人武部承担70%的责任.故阳新县人武部应补偿给刘细桂数额为830889.43元。关于电梯的投资费用补偿约定。根据补充协议约定，阳新县人武部按当年市场价格折旧后支付给刘细桂费用，按照司法鉴定意见，当年的电梯造价为160000元，其折旧后残值为104000元，阳新县人武部应予补偿。上述三项合计934889.43元。关于阳新县人武部提出其不应给予补偿的相关辩解是否成立的问题。经查，2010年间，刘细桂除投资房屋改扩建项目外，还投资装修工程。阳新县人武部在签订租赁合同时将当年的24万元租金减免10万元属实，但合同中已经明确约定为“装修减免”，并非房屋改扩建的补偿，因此阳新县人武部辩称已经给予刘细桂改扩建补偿的说法不能成立。而阳新县人武部要求刘细桂支付律师费的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、刘细桂在判决生效之日起十五日内将阳新县长城大酒店面积3908.70平方米房屋及门面交还给阳新县人武部；二、刘细桂在判决生效之日起十五日内给付阳新县人武部租金943870.73元；三、阳新县人武部在判决生效之日起十五日内补偿给刘细桂改扩建投资西餐厅及电梯等费用计934889.43元；四、驳回阳新县人武部的其他诉讼请求及刘细桂的其他反诉请求。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点为：1.双方签订的租赁合同及补充协议是否无效；2.租赁合同届满之日至租赁房屋查封之日期间的房屋占有使用费应如何计算；3.刘细桂改扩建中餐厅、西餐厅及电梯等投资费用的补偿如何确定。关于双方签订的租赁合同及补充协议的效力问题。本案中，刘细桂与阳新县人武部签订租赁合同及补充协议系双方真实意思表示一致的结果，其约定的内容不违反法律效力性强制性规定，应为合法有效。根据该租赁合同约定，租赁标的物为阳新县人武部位于阳新县文化宫9号建筑面积为1500㎡的房屋，由刘细桂承租用于经营餐饮、住宿。该部分出租房屋属阳新县人民政府1996年3月13日向阳新县人武部核发的房屋所有权证登记房产范围，而刘细桂租赁期间投资改扩建的房屋与租赁合同约定的房屋并非同一标的物，作为已合法取得房产权属证书的出租房屋，亦不涉及建设工程规划问题。刘细桂以双方租赁关系存续期间改扩建的房屋未办理相关规划许可，主张双方之间租赁合同无效，混淆了双方租赁合同项下确定的房屋，其理由不能成立。至于刘细桂称租赁合同及补充协议未按照合同约定及《军队房地产经营管理规定》经军队房地产管理部门审查批准办理登记手续，主张合同无效。因《军队房地产经营管理规定》属内部管理性规定，不影响合同效力，且租赁合同双方已实际履行，故刘细桂以此主张合同无效的理由，亦不成立。关于刘细桂还主张租赁合同届满之日至租赁房屋查封之日期间的房屋占有使用费应按照合同约定租金标准计算的问题。因双方合同期满后未签订租赁合同，故至阳新县人武部通知刘细桂腾退房屋期间，双方成立不定期租赁关系。一审判决鉴于房屋腾退规模，酌情确定腾退房屋宽限期3个月后，按照市场评估价格计算至房屋查封期间的占有使用费并无不当，本院予以维持。虽然刘细桂改扩建的房屋系经阳新县人武部同意投资建造，但根据双方租赁合同及补充协议约定，租赁期内，刘细桂对租赁房屋进行改造、装修或增扩设备，或在场地上新建和添建的建筑物、构筑物，费用由刘细桂自理，权属归阳新县人武部。因双方签订补充协议中涉及的餐厅为中餐厅，据此，刘细桂主张改扩建中餐厅的相关费用，一审判决依照双方合同约定，对此不予支持正确，本院予以维持。至于刘细桂改扩建的西餐厅及电梯投资费用，因双方就相关餐厅改造而签订的补充协议所指餐厅为中餐厅，并未涉及后续建造的西餐厅。鉴于双方未约定扩建费用的承担，且未办理合法建设手续，一审判决由双方按过错分担，酌定阳新县人武部对刘细桂给予相应补偿，并无不妥；而对于电梯投资费用按照评估折旧价值，判令由阳新县人武部适当补偿，确定两项共计补偿刘细桂9348**.43元，处理适当。故对阳新县人武部请求撤销一审判决第三项的上诉请求，本院不予支持。综上，阳新县人武部、刘细桂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80186元，由中国人民解放军湖北省阳新县人民武装部负担13148元，刘细桂负担67038元。本判决为终审判决。审 判 长  尹 策审 判 员  乐 莉审 判 员  南又春二〇一八年六月十一日法官助理  周 希书 记 员  孟华飞