重庆市第四中级人民法院重庆市第四中级人民法院民事判决书  (2021)渝04民终1173号 上诉人（原审被告）：重庆罗林房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区铁塔巷2号一单元6-3号，统一社会信用代码91500102572110467P。管理人：重庆海川企业清算有限公司，住所地重庆市江北区建新北路38号2幢14-1号、14-2号、14-13号，统一社会信用代码915001057717739927。主要负责人：张海，该公司破产管理组组长。委托诉讼代理人：张喜荣，男，重庆海川企业清算有限公司职工。委托诉讼代理人：蒋双双，女，重庆海川企业清算有限公司职工。被上诉人（原审原告）：朱祥红，女，1969年10月19日出生，土家族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上诉人重庆罗林房地产开发有限公司（以下简称罗林房地产公司）因与被上诉人朱祥红商品房销售合同纠纷一案不服重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2021）渝0243民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼中，本院于2021年9月2日对上诉人罗林房地产公司的委托诉讼代理人张喜荣、被上诉人朱祥红进行了询问调查。本案现已审理终结。罗林房地产公司上诉请求：1.撤销重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院（2021）渝0243民初3007号民事判决；2.确认罗林房地产公司对琳海花园XX号房屋享有所有权；3.确认朱祥红与罗林房地产公司就前述房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除；4.朱祥红立即向罗林房地产公司腾退其占用的房屋，并交付房屋钥匙；5.一、二审诉讼费由朱祥红承担。事实和理由：罗林公司在2013年至2014年间向民间融资，向大量债权人出具借条，由于部分财务资料缺失，民间借贷债权真实性有待查证。一审法院仅凭朱祥红单方陈述及其向罗霞个人的转账记录认定朱祥红、严乾忠与罗林公司之间存在借款合同关系，证据不足，认定事实不清，本案缺乏以物抵债成立的基本条件。况且在罗林房地产公司进入破产清算程序的情况下，贸然认定以物抵债成立将会对其他债权人利益造成损害。根据《企业破产法》第18条规定，双方的房屋买卖合同已经解除，朱祥红应当腾退其占用的案涉房屋并交付钥匙。被上诉人朱祥红答辩称，2013年1月25日罗林房地产公司确有向朱祥红借款20万元，并以开发项目24楼X号房屋作为债务担保。2013年1月26日，罗林公司向严乾忠借款20万元，以房产项目25楼X号房屋作为担保。前述两笔借款都是通过朱祥红的账户按罗林房地产公司要求打入指定账户，借款期限均为9个月，利息标准为月息2.5%，按季付息。朱祥红与严乾忠是夫妻关系，借款到期后要求罗林房地产公司立即归还借款，因罗林房地产公司没有现金归还，经多次协商，公司同意以XX房屋抵债给朱祥红，并签订《重庆市商品房买卖合同》，同时出具收据一张，载明房屋全款423270元，税费6349元，大修基金5669元，印花税、交易税、办证费505元共计435793元，清偿借款后，不足部分朱祥红以现金方式一次性支付给罗林房地产公司。合同第五条明确载明付款方式为一次性付款，商品房总成交金额为423270元。2015年7月1日，罗林房地产公司给物管公司出具同意进入装修的书面文书。2015年7月10日，朱祥红与物管公司签订装修管理服务协议并缴纳相关费用，然后领取钥匙进行装修并入住至今，期间的物管费、水电费全部由朱祥红缴纳，以房抵债成立，买受人一方的义务已经履行完毕，罗林房地产公司虽已交付房屋，但并未办理房产证，构成根本性违约，依照合同法规定，违约方无权单方解除合同，即使进入破产程序，仍应当承担罗林房地产公司的合同权利义务。破产管理人发出的债权异议复核通知书不能视为解除合同的通知，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。朱祥红向一审法院提出诉讼请求:罗林房地产公司为朱祥红办理XX号房屋产权证。一审法院认定的事实：朱祥红与严乾忠系夫妻关系。2013年1月25日、26日，罗林房地产公司分别向朱祥红、严乾忠出具借条各一张，均载明借款20万元，月息二分五，按季结息，借款时间9个月，朱祥红于两日各向罗霞（罗林房地产公司原法定代表人罗前林的女儿、公司财务人员）转账支付20万元。2015年1月1日，朱祥红作为乙方与罗林房地产公司作为甲方签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定罗林房地产公司将其位于彭水苗族土家族自治县绍庆街道的XX房屋一套（建筑面积94.48㎡）出售给朱祥红，房屋总价款为423 270元。合同第七条约定交房期限为2014年7月1日前。合同第十三条就办理产权登记约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同60日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”第二十四条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1.申请重庆仲裁委员会仲裁；2.依法向人民法院起诉。”罗林房地产公司罗林房地产公司法定代表人罗前林在甲方处签名并加盖公司公章，朱祥红朱祥红在乙方处签名并捺印。当日，罗林房地产公司罗林房地产公司向朱祥红出具收据一份，一份载明“收到朱祥红购XX房屋全款423 270元，以及税、大修基金、印花税、办证费等，共计435 793元”。2015年7月1日，罗林房地产公司向朱祥红交付涉案房屋，朱祥红开始进行房屋装修，后于2016年4月开始入住至今。另查明，一审法院于2018年2月22日作出（2018）渝0243破申1号民事裁定书，裁定受理申请人敖国敏对被申请人罗林公司的破产清算申请。2018年3月27日，一审法院作出（2018）渝0243破1号决定书，选定重庆海川资产清算服务有限公司担任罗林公司的破产管理人。2019年4月11日，重庆海川资产清算服务有限公司名称变更登记为重庆海川企业清算有限公司。2021年6月2日，彭水苗族土家族自治县规划和自然资源局向罗林房地产公司颁发不动产权证书，将位于彭水苗族土家族自治县绍庆街道A项目登记在罗林房地产公司名下。一审法院认为，朱祥红与罗林房地产公司签订的涉案《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，协议合法有效。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”朱祥红及其丈夫与罗林房地产公司之间的转款记录，以及被告罗林房地产公司出具的借条，能够形成证据锁链，足以证明朱祥红夫妻二人与罗林房地产公司之间存在真实借款关系，借款本金为40万元，月利率为2.5%。后朱祥红通过以该借款抵扣部分房款及实际支付部分房款的方式交纳了全部购房款，并交纳了相关契税，罗林房地产公司向原告出具的收据能够反映双方达成了以房抵债的合意并实际履行，即朱祥红已经全面履行完了自己的合同义务，管理人无权依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定单方决定解除合同。双方签订的涉案合同对各方当事人均具有法律约束力，现朱祥红根据合同约定主张罗林房地产公司为其办理房屋产权证，因办理不动产权证系不动产登记部门的法定职权，故朱祥红的该诉讼请求实际系由罗林房地产公司协助其向不动产登记部门提出为朱祥红办理房屋产权证的申请并按规定提交相关办证资料，该请求符合商品房买卖合同约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：被告重庆罗林房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告朱祥红向不动产登记部门提出为原告朱祥红办理前述房屋的所有权证申请并按规定提交相关办证资料。案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交40元），由被告重庆罗林房地产开发有限公司负担。二审诉讼中，双方当事人均未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：涉案《重庆市商品房买卖合同》应否继续履行。首先，朱祥红、严乾忠、罗林房地产公司之间的借款合同均已经到期，其出借的款项均是通过转账支付给罗林房地产公司当时的财务人员罗霞，罗林房地产公司已经实际收到了该2笔借款共计40万元。其次，在前述借款到期后，由于罗林房地产公司无法清偿，朱祥红与罗林房地产公司协商签订的《重庆市商品房买卖合同》，房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效。罗林房地产公司以前述借款抵扣朱祥红应付罗林房地产公司的购房款，并向朱祥红出具了收款收据，罗林房地产公司于2015年7月向朱祥红交付了琳海花园锦绣阁29-7号房屋。第三，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，涉案《重庆市商品房买卖合同》中朱祥红已经交付了全部房款，而罗林房地产公司只是交付了房屋，并未依照约定办理房产证产权过户登记给朱祥红。在购房人朱祥红已经履行合同中全部义务后，即使罗林房地产公司在之后申请破产，但管理人不得主张解除合同，应当继续履行合同义务。罗林房地产公司拒绝协助办理涉案房产证的行为已构成违约，朱祥红要求罗林房地产公司继续履行合同，为其办理房产证的诉讼请求，应予支持。综上，罗林房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆罗林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。                       审 判 长  黄  飞                     审  判  员  彭松涛                     审  判  员  刘文玉  二○二一年九月八日           法官  助理    魏国君                                书  记  员    吴松涛  - 1 -