湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0521民初3349号原告：杨佐，男，1985年8月18日出生，汉族，住邵东市。原告：杨静，女，1988年3月17日出生，汉族，住邵东市。系原告杨佐之妻。被告：邵东市海宇置业有限公司。住所地：湖南省邵阳市邵东市大禾塘街道互生北路旁创业新村二期大厦（19栋）11楼。法定代表人：李祥钦，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：颜姜利，湖南白泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凌明，湖南白泉律师事务所实习律师。原告杨佐、杨静与被告邵东市海宇置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告杨佐、杨静、被告邵东市海宇置业有限公司的特别授权委托诉讼代理人颜姜利及委托诉讼代理人周凌明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨佐、杨静向本院提出诉讼请求：一、判令被告依法为原告在被告处购买的房屋办理产权证；二、判令被告支付原告因未在规定期限内取得房产权属证违约金4227元；三、本案诉讼费及维护权利所支出的相关费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年12月28日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告在建中位于创业新村第22栋1单元702号房屋，面积为168.08㎡，房屋总价422651元，交房日期为2017年12月30日前。协议生效后，被告于2019年12月30日向原告交付了该房屋，但被告直到2021年5月26日还未办证。由于被告原因，原告未在约定期内取得房屋权属证书，根据双方合同第十条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内补办权属登记，需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书，双方按第十条第一项规定买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。但被告一拖再拖，至今为止仍未答复。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为要求被告协助原告办理房屋产权证。被告邵东市海宇置业有限公司辩称，一、原告诉称被告未在规定期限内为原告办理房产权属证书不符合双方签订的《商品房买卖合同》约定，且无法律依据，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告只有协助义务，且也符合法律规定，被告无违约的情形。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人，即本案的原告，而房地产开发企业负有的仅是协助义务，即被告仅是负有协助买受人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，并非办理房屋权属证书登记的主要义务。本案中，原告并未提供相应的证据证明其办理房屋所有权登记手续过程中被告未履行协助义务，因此，被告无违约的情形。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条规定，被告在房屋所有权登记中，只是协助原告在栋证办好后365个工作日内协助买受人办理好产权所有权证的义务，办理房屋所有登记需原告向不动产登记机关申请，而非本案被告，结合被告提供的《建设工程竣工验收备案》，本案所涉房产于2019年10月14日经综合验收合格，按照合同第十六条约定的时间，截止到原告起诉时，也尚在合同约定的时间范围内。同时，《商品房买卖合同》第十六条的约定是附条件的民事法律行为，按照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定，涉案地块由于邵东县人民政府常务会议[2015]第21次会议纪要，政府控制性规划变更，涉案房屋初始登记延迟，造成涉案房屋栋证尚未办理，属于《商品房买卖合同》第九条第五项的出卖人免责事由。因此，本案办理房屋所有权登记条件尚未成就，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定，被告不存在违约行为。二、原告要求的违约金过高，且原告主张的损失存在不确定性，也未提供其损失的证据，请求人民法院对原告要求的违约金予以调整至万分之0.1。首先，根据我国民法典关于违约责任的规定，违约责任的主要功能以补偿性为主、惩罚性为辅，违约责任的认定一般在填补非违约方实际损失的基础上，而本案原告主张被告未在合同约定的时间内办理产权证书，从本案标的物即房屋的主要属性及功能是居住来看，产权证书交付并未影响原告的居住，且原告已于2019年装修入住，实际占有并使用本案合同标的。因此，原告的损失存在不确定性，也无法确定损失，其要求的违约金过高。其次，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，对自己提出的主张，有责任提供证据，原告的实际损失，其并未提供证据证实，若按双方签订的《商品房买卖合同》执行，则显失公平，也超出了被告与原告订立合同时的预想和承受能力。因此，请求人民法院根据本案的实际情况，调整违约金。综上所述，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定及《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，被告请求人民法院综合考虑原告的损失存在不确定性，也未提供证据证实，同时，违约金过高也造成被告难以承受，企业将无法生存下去，在也损害其他业主权益的基础上，请求人民法院对原告要求的违约金予以调整至万分之0.1，以利于被告的发展和维护其他业主的利益。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年12月8日，原告杨佐、杨静与被告邵东市海宇置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告向被告购买由被告开发的“创业新村”第22栋1单元702号商品房，建筑面积168.08㎡，总价款422651元。合同第九条对交付期限约定：出卖人应当在2017年9月30日至2017年12月30日内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人使用。合同第十六条约定：出卖人应当在综合验收后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理栋证。栋证办好后365个工作日内协助买受人办理好产权所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按约定付清全部购房款422651元。该工程已于2018年11月29日验收合格，验收备案文件已于2019年10月14日收讫。原告已于2021年3月入住上述房屋。审理中，原告表示不退房，并要求被告继续履行合同。另查明，因创业新村项目用地性质变更的原因，被告邵东市海宇置业有限公司未能在房产管理部门办理初始登记，原告所购房屋22栋的栋产权证尚未办理。以上事实，有原告提供的两原告的身份证复印件、结婚证复印件、被告的企业登记信息复印件、邵东市不动产权信息查询证明、《商品房买卖合同》复印件、《补充协议》复印件，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件、《邵东县人民政府常务会议纪要》复印件、《建设工程竣工验收备案表》复印件以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，可以认定。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。原、被告均应依合同约定，全面履行自己的义务。原告已依约付清购房款及税费，被告应依约如期协助原告办理好房屋不动产权证书。现原告所购房屋22栋的栋产权证尚未办理，被告应在房屋栋产权证办理后继续履行协助原告办理房屋不动产权证的义务。对于原告要求被告支付原告因未在规定期限内取得房产权属证违约金4227元的诉讼请求，根据合同约定，买受人不退房，出卖人应按已付房款的1%向买受人支付违约金，故对原告的该诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称因政府控制性规划变更，涉案房屋初始登记延迟，造成涉案房屋栋证尚未办理，属于《商品房买卖合同》第九条第五项的出卖人免责事由。因此，本案办理房屋所有权登记条件尚未成就，被告不存在违约行为。虽然政府控制性规划变更非出卖人原因，但违约事实存在，且至今时间较长，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、被告邵东市海宇置业有限公司应在22栋栋产权证办理后继续履行协助原告杨佐、杨静办理房屋不动产权证的义务；二、限被告邵东市海宇置业有限公司于本判决生效之日起3日内向原告杨佐、杨静支付逾期办理房屋产权证书的违约金4227元。如被告未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告邵东市海宇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  黄雁二〇二一年九月十四日代理书记员  刘锦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。