贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终5352号上诉人（原审原告）：申某1，女，2008年12月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。法定代理人：郭某，女，1976年7月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系申某1之母。法定代理人：申某2，男，1975年5月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系申某1之父。被上诉人（原审被告）：武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区洛解村长江路。法定代表人：何艳苹，该公司经理。委托诉讼代理人：秦疆飚，男，1967年2月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区，系公司员工。被上诉人（原审被告）：贵阳创元房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区省府西路峰会国际23层3号。法定代表人：吴忠友，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：颜仕武，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾盛兰，贵州富迪律师事务所律师。上诉人申某1因与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称万科物业贵阳分公司）、贵阳创元房地产开发有限公司（以下简称创元房开）确认合同无效纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初16123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。申某1上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在一审诉状中提出的第一、二、三、四、九项关于恢复原状的诉请，是基于合同无效而提出，应该在一审审判中进行审理，但一审法院不予审理。二、上诉人在一审诉状中第五、六、七、八项诉请，是基于无效合同中，要求被上诉人返还上诉人被侵占的合法利益。本应在一审中审理，但是一审法院却不予审理。三、上诉人与被上诉人贵阳创元房地产开发有限公司是2014年8月30日签订的《商品房买卖合同》，而一审法院所认定的创元房开和万科物业分公司签订的《万科公园五号前期物业合同》是2014年10月13日。一审法院所认定的《中标通知书》是由被上诉人武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司作为证据提交，且该上诉人仅提供仅仅一页的《中标通知书》，没有提供其他任何证据。一审法院认定的《万科公园五号前期物业合同》仅由被上诉人贵阳创元房地产开发有限公司作为证据提交。而被上诉人贵阳创元房地产开发有限公司作为甲方，未提交聘用前期物业的关于招投标的相关证据，作为甲方没有任何招投标的行为，且乙方是武汉市万科物业服务有限公司，一审法院认定的《万科公园五号前期物业合同》中也未提及武汉市万科物业服务有限公司是委托武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司进行物业合同的签订。且根据《中标通知书》和《万科公园五号前期物业合同》中的中标金额，与中标物业面积和收费标准计算之后并不相符合，基于两被上诉人签订的《万科公园五号前期物业合同》时间在被上诉人贵阳创元房地产开发有限公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》之后一个半月，且双方都不能提供完整的招标文件，再者《万科公园五号前期物业合同》是并未向主管部门备案。因此该《中标通知书》、《万科公园五号前期物业合同》不具备合法性、有效性。四、一审法院认定的《万科公园五号前期物业合同》所签订的相关条款，只有对上诉人的违约责任，没有对物业公司提出任何违约责任，基于现实情况即上诉人必须支付每月每平方2.8元（远远高于贵阳市物业管理协会制定贵阳是物业行业收费一类物业收费标准2.05元，万科物业是该协会会员），但是被上诉人武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司可以不提供基本的物业服务，且不提供物业服务也没有任何违约责任。被上诉人武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司可以违法侵占业主的公共空间，特别是《商品房买卖合同》、《万科公园五号前期物业合同》均对绿化及配套设施的物业维护有明确提及，但是被上诉人却将绿化及配套设施侵占，也未提供相应的物业服务，如此严重缩水的物业服务实属二被上诉人恶意串通损害上诉人合法利益，该物业合同应属无效。五、两被上诉人所提供的《中标通知书》和《万科公园五号前期物业合同》从签订的时间和内容上实属恶意串通第三人利益；被上诉人贵阳创元房地产开发有限公司与上诉人《商品房销售合同》中签订《前期物业合同》是以欺诈手段骗取被上诉人签订，以合法形式掩盖非法目的；《万科公园五号前期物业合同》未经合法招投标手续和向行政备案，违反《物业管理条例》第二十四条、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三十七条、《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条，应属无效合同。武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司辩称：1、上诉人在一审提交的证据中存在冲突，上诉人一审撤销部分诉讼请求符合相关法律规定；2、一审中被上诉人及开发商均向法院提交了竣工备案标的等资料，可以证明物业服务合同符合相关法律规定，一审法院也予以确认；3、上诉人认为在招投标中存在瑕疵，但招投标事项及其过程事项是行政管理的相关事项，不违反民法典的相关规定，不属于合同无效情形，不存在违反法律法规的强制性规定，一审法院予以明确合同依法有效；其次，上诉人也没有证据证明通过招投标方式存在瑕疵的证据。最后，根据民事诉讼法司法解释的第47条规定，上诉人一审的起诉构成重复起诉，在本案一审起诉之前，被上诉人作为原告起诉本案上诉人要求缴纳物业服务费，经云岩区法院判决书2020黔0103民初12785号判决，判决支持了被上诉人缴纳物业服务费的要求并确认了本案被上诉人与小区开发商签订的前期物业服务合同合法有效。本案上诉人在一审中就本合同再次提起确认合同无效，根据民事法解释的规定后诉与前诉相同，后诉的要求实际上否定了前诉的裁判结果及当事人均相同，构成重复起诉。另外，也根据贵阳市中级人民法院就本案涉及的同类物业服务纠纷均认为，小区的物业服务合同是公共性合同，提起确认合同无效及相关诉讼，诉讼主体不适格。贵阳创元房地产开发有限公司辩称：1、虽然上诉人的原审诉请为十项，但只有在确认合同无效的情形下才能支持其他判项，一审认定无误，上诉人的诉请无事实及法律依据；2、认定合同效力只能依据国家效力性法律法规，不能依据部门规章或管理型规定，本案无论是《商品房买卖合同》还是《前期物业服务合同》均是各方真实意思表示，不存在违反法律法规强制性规定的情形。申某1向一审法院起诉请求：1.判令被告创元房开与原告签订《商品房买卖合同》中约定的贵阳市云岩区北京路170号劲嘉·黔灵广场Ａ栋2001号房与万科物业贵阳分公司有关的前期物业服务合同无效；2.诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2014年8月30日，原告与创元房开签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市云岩区房屋一套，建筑面积136.4平方米，《商品房买卖合同》附件十《前期物业服务合同部分》，对前期物业服务企业、前期物业服务内容、前期物业服务质量标准、公共绿化的养护和管理等内容进行约定，约定物业收费标准为：高层住宅2.8元／月／平方米。同时物业合同第一条约定，公园5号项目的前期物业服务企业为万科物业贵阳分公司，合同期限自2014年9月1日起至本合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但是：1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：ａ.物业服务企业同意继续履行本合同；ｂ.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意形成续聘或解聘物业服务企业的决议并签订新的物业服务合同。该《前期物业服务合同部分》落款处，原告确认已阅读物业服务部分，对物业管理费用无异议，并亲笔签名捺印。创元房开亦将《临时管理规约》向原告进行了说明，原告亦在该规约处签名捺印。后创元房开依约向原告交付上述房屋，原告入住并接受万科物业贵阳分公司的物业服务。另查明，经依法招投标后，2014年8月25日，创元房开与招标代理机构即贵州中正物业管理师事务所有限公司共同向武汉市万科物业服务有限公司发出《中标通知书》，明确武汉市万科物业服务有限公司为本次招标项目的中标人。2014年10月13日，武汉市万科物业服务有限公司指派万科物业贵阳分公司（乙方）与创元房开（甲方）签订《万科公园五号前期物业服务合同》一份，约定：甲方委托乙方对万科公园五号提供前期物业服务，双方就物业服务内容与服务标准、合同时效、权力与义务、物业服务用房、物业服务费用、物业的经营与管理等内容进行约定。该合同签订后，万科物业贵阳分公司即依约为“万科公园五号”小区提供物业服务。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点在于：本案所涉及的前期物业服务合同是否合法有效，是否存在法律规定的无效的情形。本案中，原告与创元房开签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且双方已按合同履行各自主要义务，该合同应系合法有效的合同。万科物业贵阳分公司经招投标获得案涉小区物业服务权，并与开发建设单位创元房开签订《万科公园五号前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，《前期物业服务合同》对包括原告在内的该小区全体业主具有约束力。且《前期物业服务合同》《临时管理规约》物业相关内容进行了约定并进行了详细说明，原告亦在相应落款处均签名捺印确认阅读知晓并同意按此规定履行。根据《前期物业服务合同部分》第一条之约定，《前期物业服务合同》并未达成终止的条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，该《前期物业服务合同》不存在无效的情形，亦不存在违反法律法规的情况，因此，《前期物业服务合同》系有效合同。综上所述，对原告请求判令被告创元房开与原告签订《商品房买卖合同》中约定的贵阳市云岩区北京路170号劲嘉·黔灵广场Ａ栋2001号房与万科物业贵阳分公司有关的前期物业服务合同无效的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告申某1茜的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告申某1茜负担（已预交）。本院二审期间，上诉人提交了以下证据材料：1、（2020）黔0103民初12785号判决书，拟证明由于云岩法院强行进行小额诉讼，作为业主在被迫提出合同无效及相关的诉讼，且云岩法院查明的事实已经证明万科物业在整个物业服务中存在瑕疵，但这种瑕疵是否涉及合同无效并没有明确约定，因为前面的诉讼导致业主基本权利的丧失。万科物业贵阳分公司质证如下：在该判决书的理由部分，根据最高院的物业服务解释的规定，前期签订物业服务合同对业主具有约束力。基于合同有效的前提，正好反映了被上诉人在一审时上诉人的起诉属于重复起诉。2、创元房开公司内部章程，拟证明实际控股的股东是万科地产。万科地产与万科物业的关系也能证明其未经招投标签订前期物业服务合同。万科物业贵阳分公司质证认为该证据与本案没有关联性，不予质证。房开公司与物业公司是独立的法人主体，两家公司没有隶属关系。3、业主与万科公司工作人员手机通话录音，拟证明万科物业公司为了承接鸿基物业将整个小区的环形通道也是消防通道、绿化带、消防的登高面未按照物业管理条例，进行万科公园5号的四个方向的承接，也达不到物业与地产公司交接物业项目的要求，由此可以证明前期物业合同，以合法的形式侵占业主的利益，也是恶意串通、损害业主的共同利益。万科物业贵阳分公司质证称：该400电话是万科统一的客服服务电话，上述内容是服务事项的沟通，与本案没有关联性。4、万科公园5号现状的视频，拟证明万科公园5号没有物业的基本服务，物业服务是创元地产公司、万科物业公司的套路合同，该合同形成了虚假物业服务合同，没有约束力，前期物业服务合同无效。万科物业贵阳分公司质证称本视频属于小区现场服务反应视频，和本案确认合同无效无关联性，三性不予认可。5、业主群对话视频，拟证明:1.所有的水电、电梯设备没有相应的维护，和前期物业服务合同不符；2.万科物业贵阳分公司对于小区服务是没有的，出现相关小区的利益受损时，万科物业以没有执法权为由拒绝提供基本物业管理服务，物业管理条例明确规定，物业对于涉及行政机关管理的违法违规事项，物业是有义务向相关职能部门进行处理的，但是万科物业以地产签订的前期物业服务合同为由，将该条款改为物业可以不向职能部门上报；3.万科物业的工作人员在业主群，对于业主提出的相关问题采取了不予理睬的方式，上诉人的个人信息被万科物业恶意泄露，业主通过向他们公布的40095××××1电话要求保护个人信息隐私，万科物业工作人员随意在他们系统里截取业主信息，公布在业主群里，对他们的违法行为拒不整改，且要求业主向警方报案。业主只能向贵阳、深圳两地警方求助进行处理，现贵阳、深圳警方均已受理。万科物业贵阳分公司质证对微信聊天群主体合法性不予认可，对群里面的成员无法核实、身份关联性不予认可，该群的聊天记录是对于服务合同履行过程中相关问题的聊天，和本案确认合同无效没有关联性。创元房开对于以上证据的质证意见和万科物业贵阳分公司意见一致。法庭调查后，上诉人还补交了以下证据：1.贵阳市云岩区消防救援大队向万科物业贵阳分公司出具的《责令限期整改通知书》，拟证明二被上诉人至今未完成小区消防设备且消防通道和登高面沦为其他小区的收费停车场。万科物业贵阳分公司对该证据真实性予以认可，但认为该证据与本案无关，该份整改通知书对于小区的消防登高面被占用，是现场设施整改的法律关系，与本案的合同是否有效无关联性；2.万科黔灵广场物业服务中心出具的改造公示，拟证明案涉黔灵广场物业服务中心属于外包物业服务公司，并非法使用业主公共收益，未征得业主同意违规修建、改变楼梯间设备，给业主带来安全隐患，万科物业贵阳分公司对该证据真实性予以认可，但认为与本案无关，该公示向小区业主公示，对于相应的设施进行改造，需要从公共收益中进行列支，该份公示属于向业主告知情况。3.定标意向书一份、开标记录表一份、工程报价单两份、工程改造类招标比价需求表一份，拟证明小区物业由黔灵广场物业服务中心承揽，涉及对外招投标未由被上诉人进行，该招投标活动违规违法，侵害业主权益。万科物业贵阳分公司对该证据的真实性予以认可，但是对于本案的关联性不予认可，以上是对美丽社区相关工程的招标资料，仅证明来承接该项工程供方单位，证明物业公司尽到了选任义务。创元房开对上诉人庭后补交的证据未进行质证。万科物业贵阳分公司提交以下证据：贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终5609号民事判决书，在判决理由部分“前期物业服务合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效”。拟证明根据最高院关于类案审判意见，本案中本小区争议的服务合同，已在判决书中已经进行过效力确认，应当予以参考适用。上诉人质证意见如下：该份证据在一审时提交过，从云岩区人民法院（2020）黔0103民初12785号的庭审笔录到本案的庭审，万科物业的代理人针对同一事实有截然不同的相反说法，也正好可以证明万科物业利用一份未经招投标的物业合同、利用物业在小区的垄断地位，不仅不对小区业主提供基本的物业服务，还出卖业主权益，甚至通过虚构事实虚假陈述提起诉讼。创元房开对万科物业贵阳管理公司提交证据的证明目的表示认可。二审另查明，根据一审庭审笔录第四页记载：一审法官向当事人释明，本案审理的是合同效力问题，至于合同履行中产生的其他事项不属于合同无效的范畴，其余诉求请另案主张权利，请原告确认诉请。原告随即当庭陈述称：要求确认合同无效，确认商品房买卖合同中前期物业服务合同无效。本院二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案一审开庭时，上诉人经一审法官释明后确认其诉请为要求确认商品房买卖合同中的前期物业合同部分无效。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”之规定，上诉人有权处分自己的诉讼权利，一审法院基于上诉人在庭审时变更的诉请进行审理和判决并无不当，故上诉人认为一审法院未审理其提出的其余第二、三、四、五、六、七、八、九项诉请的主张，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，前期物业服务合同系法律授权并允许房地产开发企业为保障小区建成、投入使用初期正常的物业管理秩序，在业主尚未形成有效的共同意见表达机制、尚未成立有效的共同利益代表机构的情况下，自行选定物业服务企业并与之签订的物业服务合同，其对小区业主具有法律约束力。因房地产开发企业磋商、选定前期物业服务企业并不属于《中华人民共和国招标投标法》规定的必须进行招标的项目，因此，被上诉人是否能够提供完整的招投标资料等涉及招投标的问题并不能当然的影响本案前期物业服务合同的效力。至于该合同是否备案，属于行政管理的范畴，并非影响合同效力的法定原因。至于上诉人主张二上诉人以欺诈手段骗取被上诉人签订合同、恶意损害上诉人利益的问题，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”以及第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”之规定，因上诉人对其该项主张未能提供充分、有效的证据予以证明，故本院对此亦不予采信。至于上诉人提出的被上诉人万科物业贵阳分公司未履行或未完全履行物业服务义务的主张，并就此提交相关证据材料，但因该事项并不属于本案合同效力的审理范围，故本院对此不予审理。综上所述，申某1的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人申某1负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  颜 云审 判 员  刘 佳二〇二一年九月二十三日法官助理  钟 钦书 记 员  骆红梅