北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0105民初13307号原告：孙荣华，男，1964年8月27日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：霍春霞，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芳霏，北京市格平律师事务所律师。被告：王威，男，1975年2月10日生，汉族，住北京市朝阳区。原告孙荣华（以下简称原告）与被告王威（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李芳霏、霍春霞到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令1.被告立即向原告腾退位于北京市朝阳区十里堡甲3号7号楼4层05G房屋，并按照《房屋交割清单》向原告返还房屋附属家具、电器及其他设备设施。2.被告以日租金283.33元（8500元/月÷30天）为标准，向原告支付自2020年5月1日至8月17日期间的房屋占有使用费22332.74元（其中2020年5月1日至5月31日期间的房屋占有使用费233元；2020年6月1日至8月17日的房屋占有使用费22099.74元）；3.被告以日租金566.67元为标准，向原告支付自2020年8月18日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（高出日租金283.33元的部分为违约金）。事实和理由：2019年1月18日，原被告签署《北京市房屋租赁合同》（合同编号为JZL2213317ZY，以下简称《租赁合同》），约定原告将位于北京市朝阳区十里堡甲3号7号楼4层05G的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告居住使用，房屋租赁期自2019年2月1日起至2020年1月31日止。租金标准为8500元／月，支付方式为押二付一，各期租金支付日期为：2019年2月1日，2019年3月1日，2019年4月1日，2019年5月1日。同时约定，租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。被告不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及被告未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。租赁期内，被告即存在多次迟延支付租金的情形，均已达到《租赁合同》约定的解除条件，原告考虑到被告的实际困难及双方友好合作的目的，没有强制解除《租赁合同》，在被告补交了租金后，暂时放弃了追究其逾期支付租金违约金的责任。但《租赁合同》于2020年1月31日到期终止后，被告并未按合同约定向原告腾还房屋，在其多次作出腾房承诺后出尔反尔，以各种理由一再拖延。原告无奈下多次给予被告腾退宽限期，原告最终同意被告最晚必须于2020年8月17日前完成腾房。但被告仍未按其承诺向原告腾还房屋，且占有使用至今，仅支付了部分占有使用费。《租赁合同》第十条第（四）款约定，被告未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。原告认为，《租赁合同》的上述约定应是双方就逾期腾还房屋约定的占有使用费标准。鉴于此前在被告的多次要求下，原告同意其最终腾退时间为2020年8月17日，原告仅按《租赁合同》约定的原租金标准主张了自2020年2月1日起至2020年8月17日期间的房屋占有使用费。但自2020年8月18日，因被告多次违反承诺，恶意拖延腾还房屋，原告依据《租赁合同》约定的逾期腾退违约金标准主张被告支付自2020年8月18日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于法有据。被告未到庭，但于庭后提交《应诉答辩举证》，载明：“1.房屋租赁合同约定期限为2019年2月1日至2020年1月30日止本人王威已完全履行合约义务，并结清全部房款；2.2020年2月，房东孙荣华与本人口头商定每月租金为8500以继续租用房屋（房东孙荣华为避免中介费用，特此提出口头协定）；3.疫情结束后，直至2020年5月房东提出涨房租为每月9000元，本人不同意此协商金额，决定不再续租，并开始寻找房源。找房期间每月仍按8500元支付。4.2020年8月22日双方明确约定，房东孙荣华将于2020年8月24日-2020年8月25日开发票，开完发票并通知本人于三日后一手交房一手交发票。5.直至2020年8月底房东孙荣华仍未提供任何发票，本人在此期间与房东孙荣华联络，其拒不接电话，也从不回电话……”该意见中附微信聊天截图打印件一张，载明：微信名为“Milton房东”的用户于2020年8月22日22：30称：“一、周一或周二我会去开发票，开完发票我通知你，三天后一手交房一手交发票；二、合同里没有关于开具发票的约定，合同约定的价格不包括开具发票；三、大家严格按照合同约定来处理，包括验收。同意以上三条的请回复确认。”，2020年8月26日10：35，被告回复：“今天周三了，你的发票开好了吗？”。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤未到庭，视为其放弃了举证、质证的权利，经审查，本院对于本案事实和证据的认定情况如下：2019年1月18日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（合同编号：JZL2213317ZY，以下简称《租赁合同》），约定被告租赁原告所有的涉案房屋，房屋租赁期间自2019年2月1日至2020年1月31日。合同约定：“第四条租金及押金（一）租金标准为8500元/月，租金总计102000元。支付方式：押二付一，各期租金支付日期为：2019年2月1日，2019年3月1日，2019年4月1日，2019年5月1日。（二）押金：17000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方……第十条违约责任……（四）甲方未按约定交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金……本合同生效后，各方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。”《租赁合同》附件一《房屋交割清单》（合同编号：JZL2213317ZY）记载的“房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施”包括“电视1台、沙发1个、茶几1个、电视柜1个、餐桌1个、餐椅5把、鞋柜1个、门口挂衣柜1个、空调3台、床2个、床垫2个、床头柜2个、衣柜2个、书柜2个、冰箱1个、洗衣机1个、燃气灶1个、油烟机1台、空调遥控器2个、机顶盒1个、电视遥控器2个、电卡1张、燃气卡1张、钥匙5把、门禁卡3张”。关于腾房时间。原告主张《租赁合同》到期后，被告未依约腾房，仍然占有使用。双方经多次协商，未就续租事宜达成一致，双方协商一致被告于2020年8月17日腾房。原告提交其与被告的微信聊天记录（载明：2020年8月6日，被告：“我刚和新房东确认过了。还需要一周左右的时间才能交房。打出点富裕，我最晚本月17号搬出交房。我这边会尽量提前的。不会再延后了”，原告：“周二还说要15号，过了两天就变成17号了？一、先付钱；二、17还交不了房，一切后果和责任由你承担”……），用以证明双方约定的腾房日期为2020年8月17日。被告认可该聊天记录的真实性，本院对此予以确认。关于被告庭后提交的答辩意见及微信聊天记录，原告主张，首先被告在法庭辩论终结后提交答辩意见及证据，法院不应该采信；其次不认可被告主张的腾房时间，双方已经就2020年8月17日腾房达成一致意见，因被告未依约腾房，原告在8月22日同意去询问开发票的事情，但特意提出三项条件，同时注明，如果被告同意以上三条请回复确认。但此后，被告未对上述三项条件作出确认，也并未实际履行，故双方未就8月22日腾房达成一致，腾房时间仍然应该以2020年8月17日为准。关于逾期腾房情况下占有使用费标准，原告主张高于日租金283.33元（8500元/月÷30天）标准的部分系违约金，合同依据为《租赁合同》第十条第四款。关于被告的逾期腾房行为给原告造成的损失，原告主张系涉案房屋房租上涨损失，对其此项主张，原告未提供证据。另，庭审中原告自认合同约定的租赁期内，被告已经足额缴纳房租。涉案房屋占有使用费足额支付至2020年4月（按照8500元/月标准支付），2020年5月的房屋占有使用费已经支付8267元。关于被告缴纳的17000元押金，同意返还，并抵扣被告欠付房屋占有使用费。另查，被告至今仍实际占有涉案房屋。本案法庭辩论终结之日为2021年9月3日。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。引起本案民事纠纷的法律事实发生在民法典施行之前，故应适用当时的法律和司法解释规定。本案中，原告和被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在法定的无效事由，应认定为合法有效，当事人均应按照合同履行义务。《租赁合同》约定房屋租赁期间自2019年2月1日至2020年1月31日。房屋租赁合同履行期限届满，被告应依约腾退涉案房屋。后，双方通过微信协商，就续租问题未达成一致，但多次延长腾退期限，并于2020年8月6日协商一致变更腾房时间为2020年8月17日。被告虽主张2020年8月22日双方已经协商一致变更腾房时间为2020年8月25日，但根据被告提交的微信聊天记录，该日原告提出“三天后一手交房一手交发票”后，被告并未明确回复确认，而是于2020年8月26日回复：“今天周三了，你的发票开好了吗？”。此处被告的回复已经明显超出合理期限，不再发生协商一致变更合同的效力。故，本院对被告的此项主张不予采纳，认定双方协商一致腾房时间为2020年8月17日，现腾房时间已经届满，被告应依约向原告腾退涉案房屋。租赁期限届满，承租人仍占有使用租赁房屋，应当支付房屋占有使用费。双方协商一致约定腾房时间为2020年8月17日，且被告已经按照8500元/标准支付涉案房屋占有使用费至2020年4月，原告对此予以认可，本院对此不持异议。被告已经支付2020年5月的房屋占有使用费8267元，故被告仍应支付原告2020年5月房屋占有使用费233元、2020年6月1日至8月17日期间房屋占有使用费21661.3元（8500元/月*2个月+8500元/31天*17天）。原告同意返还被告已经支付的押金17000元，并在被告应支付的房屋占有使用费中予以抵扣，本院不持异议，并在此项中予以抵扣。经抵扣，被告仍应支付原告2020年5月1日至8月17日期间房屋占有使用费4894.3元（233元+21661.3元-17000元）。关于原告主张的逾期腾房期间的房屋占有使用费。原告主张按照566.67元/日的标准进行计算，但对于超出日租金283.33元/日标准（8500元/月÷30天）的部分，主张实为违约金，合同依据为《租赁合同》第十条第四款规定“乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金”。故，本院认定被告仍按照8500元/月标准支付2018年8月18日以后的房屋占有使用费，对于原告主张的超出283.33元/日标准的部分，依法调整为违约金。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告未按约定时间返还涉案房屋，应根据《租赁合同》约定支付原告违约金。但是，按照原告主张的违约金标准进行计算，截止本案法庭辩论终结之日违约金数额已经达到了107948.73元（381天*283.33元/天），该数额虽低于按照《租赁合同》约定的违约金标准，但仍远超出了被告在与原告签订《租赁合同》时可预见或应当预见到的给原告造成的损失，故本院对违约金数额进行酌减，具体数额本院依据原告的实际损失、被告的违约情形及本案证据情况进行酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王威于本判决生效之日起七日内向原告孙荣华腾退位于北京市朝阳区十里堡甲3号7号楼4层05G房屋，并按照《房屋交割清单》（合同编号：JZL2213317ZY）向原告孙荣华返还房屋附属家具、电器及其他设备设施；二、被告王威于本判决生效之日起七日内向原告孙荣华支付2020年5月1日至2020年8月17日期间的房屋占有使用费4894.3元；三、被告王威于本判决生效之日起七日内向原告孙荣华支付2020年8月18日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照8500元/月标准计算）；四、被告王威于本判决生效之日起七日内向原告孙荣华支付违约金60000元；五、驳回原告孙荣华的其他诉讼请求。案件受理费4882元，由原告孙荣华负担780元（已交纳），由被告王威负担4102元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  于婷二〇二一年九月二十六日书记员  韩迪