贵州省遵义市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）黔03民终7697号上诉人(原审原告)：遵义市汇川区贵阳路天安罗庄商住小区业主委员会，地址:汇川区贵阳路天安罗庄商住小区。负责人：刘登培，业主委员会主任。委托诉讼代理人：王滢钦，贵州惟瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾婧，贵州惟瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义罗庄市场物业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区香港路罗庄市场6楼，统一社会信用代码：91520301709518157H。法定代表人：应智群，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李达渊，贵州法渡源律师事务所律师。原审第三人：遵义天安房地产开发有限公司,住所地：贵州省遵义市汇川区厦门路天安酒店塔楼26层1号,统一社会信用代码:91520300622282196L。法定代表人:孙玉存，职务：董事长。上诉人遵义市汇川区贵阳路天安罗庄商住小区业主委员会（以下简称天安罗庄商住小区业委会）因与被上诉人遵义罗庄市场物业管理有限公司（以下简称罗庄物管公司）及原审第三人遵义天安房地产开发有限公司（以下简称天安房地产公司）业主共有权纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2021）黔0303民初1893号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天安罗庄商住小区业委会的上诉请求：1.请求撤销一审文书，依法改判或发回重审；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案案涉地块用途一直都是商住，而非商用，上诉人要求的是恢复其使用公共区域的使用权，而非改变该地块用途；2.本案上诉人经行政主管部门合法备案，且经住宅部分业主授权代表业主提起诉讼，主体适格。被上诉人罗庄物管公司二审未作书面答辩。原审第三人天安房地产公司二审未作陈述。天安罗庄商住小区业委会向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告排除妨碍，立即恢复原告对汇川区贵阳路天安罗庄商住小区地面环形公共通道的通行使用权；2.本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定的事实，原告天安罗庄商住小区业委会备案登记成立于2012年8月22日，由天安罗庄商住小区住宅部分的72户业主召开业主大会选举成立。2020年10月2日，天安罗庄商住小区全体业主召开业主大会并形成如下《业主大会决议》：“……对小区全体业主与遵义罗庄市场物业管理有限公司排除妨碍纠纷进行了决议，该会议应到会72人，实到会63人，有效票数63票，经占总票数100%业主同意决议如下：一、授权遵义市汇川区贵阳路天安罗庄商住小区业主委员会全权代表和处理全体业主与遵义罗庄市场物业管理有限公司排除妨碍纠纷的诉讼、调解、协商等事宜。二、授权遵义市汇川区贵阳路天安罗庄商住小区业主委员会并对该公司提起诉讼（包含代表全体业主提起诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提出反诉或上诉）。”被告罗庄物管公司登记成立于1998年4月21日，于2000年12月6日，取得了遵开国用（2000）字第26号国有土地使用证，地号为X-11-65，用途为商业，使用权面积为13,535.13㎡。第三人天安房开公司登记成立于1998年2月19日。2000年12月26日，第三人取得了遵开经复字[2000]162号《关于对遵义天安房地产开发有限公司修建商住楼立项报告的批复》，该批复同意第三人修建商住楼项目立项。2001年9月10日，第三人与被告签订了《联合房地产开发协议》，约定被告将其取得的案涉国有土地提供给第三人，用于联合开发商品房。2000年12月11日，第三人就罗庄电器市场扩建及商住楼项目取得了编号为221号的《建设用地规划许可证》，用地面积为15,000.00㎡。《建设用地规划管理业务处理笺》载明该项目用地性质为商住。后第三人根据《罗庄电器市场二期工程工程设计施工图》完成了案涉商住楼项目的修建，并于2003年3月20日完成了建设工程竣工验收备案。该商住楼负一层、一层、二层为框架部分（所有权人均为第三人，建筑面积合计10,596.88㎡，其中负一层登记的设计用途为营业房，一层、二层登记的设计用途为门面房），三层至八层为住宅部分（共72套住房，建筑面积合计9,757.10㎡，均已售出）。审理中，原、被告一致确认，案涉商住楼以及罗庄电器市场主楼，修建在同一宗国有土地上，即修建在被告罗庄物管公司取得的遵开国用（2000）字第26号国有土地使用证中载明的X-11-65号国有土地上。一审法院经审查认为，原告以案涉争议区域属于业主共有的建筑区划内道路，被告擅自设立门禁对住宅业主的车辆通行进行妨碍，侵犯了住宅业主对通道的使用权为由提起本案诉讼。但本案实为同一宗国有土地上的住宅业主与商业业主之间，因对大家共有的建设用地使用权上的空地如何使用而引发生的纠纷，因此本案应为业主共有权纠纷。引发双方当事人纠纷的法律事实持续至民法典施行后，法律、司法解释对本案的法律适用也另无规定特殊规定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》及相应的司法解释来评价。首先，案涉商住楼以及罗庄电器市场主楼修建在同一宗国有土地上，而不是两宗不同的国有土地上，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”之规定，X-11-65号国有土地上除属于业主专有的整栋建筑物的规划占地以及城镇公共道路、绿地的占地以外的占地，应当由该地块上的全体业主共同享有建设用地使用权。这里的全体业主，既包括罗庄电器市场主楼的业主，也包括案涉商住楼的全体业主。原告及其背后的住宅业主，作为X-11-65号国有土地的建设用地使用权的共有权人，当然对该宗建设用地使用权享有权利。那么，原告享有的权利是否是排他的、独占的、不受限制的呢？对此，本院认为，原告对该宗国有土地享有的权利仅仅是建设用地使用权的共有权，因此，原告的权利并非排他的、独占的，而是受到一定的限制的——受到其他共有权人的限制。从现场勘察的情况来看，天安罗庄商住楼的负一层至二层为营业房，三层至八层为住宅，系商住一体的一幢建筑物。也就是说，天安罗庄商住楼的业主在购买该商住楼的住宅时，即已知晓其购买的住宅与商业区域是连在一起的。从历史的角度来看，原告所主张的“地面环形公共通道”，在过去的十几年的时间里一直是按照取得该地块的用途用于商业；原告及其背后的住宅业主，对该情形也一直是知晓的；原告现在提出该诉请的目的，不仅仅是为了住宅业主在相应区域能够进行人员通行，更是为了实现住宅业主在其享有共有权的土地上进行停车的权利；原告这种想要借此解决“停车难”问题的心情是可以理解的，但是原告该项诉讼请求的实质是想要改变共有部分的用途，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：……（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。……”之规定，变共有部分用途的事项应当由X-11-65号国有土地上的所有业主——既包括原告所代表的住宅业主，也包括天安罗庄商住楼负一层至二层的商业业主（即本案第三人），还包括罗庄电器市场主楼的商业业主来共同决定，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。然而，从审理情况来看，本案原告及其所代表的住宅业主、本案被告以及第三人并未共同召开业主大会来对该事项进行讨论和表决；原告及其所代表的住宅业主的专有面积仅为9,757.10㎡，既未达到天安罗庄商住楼建筑面积的四分之三，更未达到X-11-65号国有土地上的所有建筑物的建筑面积的四分之三，故原告的诉讼主体不适格，其起诉不符合法律规定。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回原告遵义市汇川区贵阳路天安罗庄商住小区业主委员会的起诉。案件受理费30元，依法予以免收，在本裁定生效后退还给原告遵义市汇川区贵阳路天安罗庄商住小区业主委员会。本院认为，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”之规定，案涉争议地应当由该地块上的全体业主共同享有，既包括罗庄电器市场主楼的业主，也包括商住楼的全体业主。上诉人享有的仅仅是建设用地使用权的共有权，所主张的“地面环形公共通道”的用途为商业，现诉请的实质是想要改变共有部分的用途，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：“下列事项由业主共同决定：……（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”之规定，上诉人所代表的住宅业主的专有面积未达到法律所规定的比例，一审法院认定上诉人的诉讼主体不适格并无不当。综上所述，上诉人遵义市汇川区贵阳路天安罗庄商住小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 谭应勇审 判 员 施正高审 判 员 杨恩高二〇二一年九月二十六日法官助理 侯振伟书 记 员 胡汝静