贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初10709号原告:胡两元，男，1978年10月21日出生，汉族，住贵州省毕节市。原告:狄倩，女，1979年10月15日出生，白族，住贵州省毕节市。原告胡两元、狄倩的委托诉讼代理人：龙猷（特别授权）、吴齐龄,贵州四立律师事务所律师。被告:张红卫，男，1967年3月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被告:洪梅，女，1970年9月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。洪梅的委托诉讼代理人：舒天海（特别授权）、潘浪,贵州汇能辉律师事务所律师。被告:洪道发，男，1977年2月11日出生，汉族，住贵州省黔西县。被告:朱敏，女，1984年10月13日出生，住贵州省黔西县。朱敏的委托诉讼代理人：洪道发（特别授权）,系被告朱敏之夫。原告胡两元、狄倩诉被告张红卫、洪梅、洪道发、朱敏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2021年8月19日公开开庭进行审理。原告胡两元及其委托诉讼代理人龙猷、吴齐龄,被告张红卫,被告洪梅及其委托诉讼代理人舒天海,被告洪道发到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告胡两元、狄倩向本院提出诉讼请求：一、判决被告张红卫、洪梅、洪道发、朱敏协助原告将位于七星关区碧阳国际城8栋1单元14-2房屋过户登记到原告胡两元、狄倩名下;二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:二原告与被告张红卫系多年朋友关系，2017年，二原告与被告张红卫达成房屋买卖合同，约定二原告购买其位于七星关区，价格为470000.00元，达成协议后，二原告发现房屋产权人并非张红卫，而是张红卫的侄儿洪道发，被告张红卫告知二原告自己因各种原因不能购买该房屋，故而将房屋产权人登记成自己的侄儿洪道发，并向二原告出示被告洪道发出具的授权委托书，二原告基于对被告张红卫的信任依约支付完毕全部购房款，被告张红卫也将房屋钥匙交由二原告，收到钥匙后，二原告于2018年2月左右办理水、电、燃气等入户手续，并开始对案涉房屋进行装修，装修花费30余万元。2021年初，被告洪道发突然告知二原告，自己是案涉房屋的登记产权人，要求二原告腾退房屋。二原告立即要求被告张红卫说明此事，并立即为二原告办理过户登记。被告张红卫于2021年5月8日出具《证明》，对其将案涉房屋出售给原告张红卫的事实进行了确认，同时也对其将案涉房屋登记在其侄儿洪道发名下原因进行了说明。但至今被告依然未将案涉房屋过户登记为二原告，因而引发诉争。原告认为，虽然原告不是案涉房屋不动产登记簿上的登记人，但鉴于不动产登记簿在性质上仅仅是不动产物权的公示方式，而非不动产物权本身，在发生权属争议的情况下，应当根据法律规定的确权规则和当事人之间的基础法律关系认定标的物的权属以及当事人之间的权利义务。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，本案中，二原告才是案涉房屋的真实权利人，有权要求四被告将案涉房屋过户到自己名下有法可依。综上，二原告为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状诉至贵院，望贵院判如所请为谢!被告张红卫辩称,卖房子是事实,但是我没有告知我的妻子洪梅。被告洪梅辩称，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、本案诉争房屋为答辩人洪梅与张红卫的夫妻共同财产。答辩人洪梅与被告张红卫于1991年12月2日办理结婚登记手续，双方婚姻关系存续至今。2011年，经洪梅与张红卫商议，决定以答辩人侄子、侄媳即本案被告洪道发、朱敏名义购买毕节市七星关区碧阳国际城8栋1单元14楼2号房屋。双方约定洪梅、张红卫以洪道发、朱敏的名义购买毕节市七星关区碧阳国际城8栋1单元14楼2号房屋，购房所涉所有款项均由洪梅、张红卫支付，购得房屋后，房屋登记在洪道发、朱敏名下，但洪梅、张红卫为实际所有人。2011年12月19日，洪道发、朱敏与贵州碧阳恒通置业有限公司签订了购买毕节市七星关区碧阳国际城8栋1单元14楼2号房屋的《商品房买卖合同》，随后又与中国农业银行毕节分行签订《个人购房担保借款合同》，办理了按揭贷款。2018年11月20日，该套房屋取得《不动产权证书》，登记权利人为朱敏、洪道发。根据《最高人民法院关于适用物权编的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”，案涉房屋虽然登记在被告洪道发、朱敏名下，但该房屋首付款以及后续按揭贷款均由洪梅支付，且洪道发与朱敏皆认可该房屋系借名购买，真实的所有权人为洪梅与张红卫。因此，该房屋的真实权利人为答辩人与张红卫，系该二人的夫妻共同财产。二、张红卫未经答辩人同意，将房屋擅自出卖给胡两元的行为属于无权处分，且胡两元不构成善意取得。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条规定:民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律，司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据原施行的《物权法》第九十七条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。及《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;”同时，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十条规定:一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，张红卫未经洪梅同意即转让属于夫妻共同所有的房屋，系典型的无权处分。同时，胡两元的行为也不构成善意取得，原因如下:1、胡两元在起诉状中自称与张红卫系多年朋友关系，不可能不知道洪梅与张红卫的夫妻关系，为何在购买房屋时未征求答辩人的意见，或要求提供答辩人的授权委托其行为在主观上明显不构成善意;2、案涉房屋的购房合同由洪道发及朱敏所签订，登记的房屋所有权人也为洪道发和朱敏，胡两元在无任何权利外观可以信赖的情况下，为何会相信案涉房屋为张红卫所有，且未要求洪道发进行确认3、案涉房屋至今仍登记在洪道发名下，并未过户登记到胡两元名下。综上，本案被答辩人胡两元、狄倩购买案涉房屋的行为，主观上不构成善意，且未办理房屋过户登记手续，其购买该房屋的行为尚不满足善意取得要件，其未取得该房屋的所有权，故答辩人洪梅仍为该房屋的所有权人，被答辩人无权要求其办理房屋过户登记手续。三、根据物权变动的法律原理，即使张红卫与胡两元之间的房屋转让合同有效，胡两元也不能依法取得房屋所有权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，即使被答辩人与张红卫之间存在房屋买卖合同且有效，但因张红卫未取得案涉房屋处分权，被答辩人也未善意取得该房屋，不能产生物权变动的法律后果。被答辩人只能根据前述司法解释的规定要求张红卫承担违约责任。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回。被告洪道发辩称,房子确实是张红卫与洪梅共同购买的,并且他们把房子登记在我们的名下,是因为洪梅要申请廉租房。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张红卫与洪梅于1991年12月2日结婚,系夫妻关系;洪道发与朱敏系夫妻关系;洪道发是洪梅的侄子。2011年12月19日,被告张红卫与洪梅因申请廉租房,故以洪道发与朱敏的名誉与贵州碧阳恒通置业有限公司签订《商品房买卖合同》,合同约定,买受人洪道发、朱敏购买贵州碧阳恒通置业有限公司开发的位于毕节市,建筑面积：136.25平方米,总价款：349114.00元,首期付款105114.00元,余款244000.00元以银行按揭的方式支付。2012年5月12日,洪道发、朱敏与中国农业银行股份有限公司毕节分行签订《个人购房担保借款合同》,合同约定,借款金额：244000.00元,借款期限自2012年5月21日至2022年5月20日止。张红卫与洪梅是涉案房屋的实际所有人。2017年,被告张红卫与原告胡两元口头约定,张红卫将其购买的位于毕节市以47万元卖给胡两元,胡两元按约支付了张红卫全部房款,张红卫于2018年将涉案房屋交付给胡两元,胡两元己将涉案房屋进行装修并己实际居住。另查明,涉案房屋于2018年11月20日办理了不动产权证书,权利人为洪道发、朱敏,不动产权证号为：黔（2018）毕节市不动产权第××号。由于被告张红卫未将涉案房屋过户登记到原告胡两元、狄倩名下,原告为维护其合法权益，因此诉至本院。上述事实，有原、被告的陈述以及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定,本案应适用原来的法律,根据原施行的《物权法》第九十七条规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。及《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定之外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记,不需要登记的己经交付给受让人。”之规定,本案中,原告所举证据不能证明被告洪梅同意被告张红卫将涉案房屋卖给原告的事实,被告张红卫将夫妻共同财产即涉案房屋卖给原告的行为属于无权处分,且被告洪梅未追认该买卖行为。另外,原告所举证据亦不符合上述法律规定取得涉案房屋所有权的情形。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。故原告要求判决被告张红卫、洪梅、洪道发、朱敏协助原告将位于七星关区碧阳国际城8栋1单元14-2房屋过户登记到原告胡两元、狄倩名下的诉请无法律依据,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡两元、狄倩的诉讼请求。案件受理费人民币25.00元，由原告胡两元、狄倩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周松二〇二一年九月七日书记员  王磊