新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民事判决书（2021）新02民终459号上诉人（原审被告）：王伟，男，1979年11月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。    委托诉讼代理人：尹秀荣，新疆尹秀荣律师事务所律师。    委托诉讼代理人：陈昌军，新疆坤辰律师事务所律师。    被上诉人（原审原告）：新疆鸿升企业集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市。    法定代表人：马奎，该公司经理。    委托诉讼代理人：李克磊，男，该公司员工。    委托诉讼代理人：范锴，新疆惠和律师事务所律师。    上诉人王伟因与被上诉人新疆鸿升企业集团有限公司（以下简称鸿升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人王伟之委托诉讼代理人尹秀荣、陈昌军，被上诉人鸿升公司之委托诉讼代理人李克磊、范锴参加调查。本案现已审理终结。    王伟上诉请求：撤销一审判决第一项、第五项、第七项，改判驳回鸿升公司要求解除双方于2018年6月5日签订的二份《房屋租赁合同》，并驳回鸿升公司关于律师代理费的主张。事实与理由：一、案涉《房屋租赁合同》系鸿升公司起草，合同约定明显对王伟不利。因《房屋租赁合同》约定租赁期限至2025年11月15日，王伟按照十年租期对房屋进行装饰装修，亦按合同约定按季度缴纳房租，现二层的房租缴纳至2019年11月30日，三层房租缴纳至2019年12月。因2020年1月爆发新冠疫情后政府要求停业，属于合同约定的不可抗力。二、《房屋租赁合同》约定出租人行使解除权的条件为“拖欠房租超过90天（因不可抗力除外）”，从2019年12月1日至2020年3月31日为90天，王伟拖欠租金并未超过合同约定的90天。疫情结束后，王伟多次主动与鸿升公司沟通，确定应缴纳的房租金额及减免的金额，但鸿升公司一直不予答复。因新冠疫情属于情势变更事项，王伟可以据此与鸿升公司重新协商租金事宜。一审法院未考虑客观实际情况，判决解除合同错误。三、关于律师代理费，双方在诉讼中均委托了律师，均产生了律师代理费，且本案的实质并非王伟拖欠房屋租金导致，故鸿升公司支付的律师代理费不应当由王伟负担。四、一审判决未对王伟投入案涉房屋的装饰装修损失进行处理，且在王伟提出反诉后要求另案主张，未从根本上解决双方的矛盾。    鸿升公司辩称，一、《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，王伟以疫情为借口恶意拖欠房租19个月，应当承担违约责任。王伟于2021年4月9日收到诉状，一审法院确认该日为合同解除之日正确。《房屋租赁合同》解除后，王伟应当返还承租的案涉房屋。二、双方于2017年12月20日签订的《〈房屋租赁合同〉相关问题补充协议》约定，如乙方（王伟）不按约定支付租金，甲方（鸿升公司）向乙方追要上述费用等产生的诉讼费、律师费由乙方承担。一审庭审中，鸿升公司提交了律师委托代理合同、代理费发票、中国银行支付业务收款回单，故一审法院判决王伟承担律师代理费合法有据。三、关于王伟主张的装饰装修损失，双方于2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》第九条第2款约定，因承租方违约，出租人解除合同的，承租人不得损坏装修物品，并无偿交付出租人。故其主张赔偿损失无合同依据。    鸿升公司向一审法院起诉请求：1．请求确认双方《房屋租赁合同》自起诉之日解除；2．判令王伟按照合同第九条第2款约定腾退（交还）租赁房屋；3．判令王伟支付截止2021年4月30日拖欠房屋租金及房屋使用费1，706，498元（已扣减因疫情影响一个月房租95，930元）、利息56，883元；4．判令王伟承担违约损失95，930元（一个月租金）；5．判令王伟支付自2021年5月1日至实际腾退房屋之日的房屋占用费；6．判令王伟承担律师代理费81，900元、诉讼保全费5，000元、诉讼保全担保费3，660元。    一审法院认定事实：2015年5月12日，鸿升公司与王伟签订合同编号为2015-015的《房屋租赁合同》，约定由王伟承租坐落于克拉玛依区幸福路236-301号商铺1间，建筑面积1，935.58平方米，租赁期限自2015年11月16日至2025年11月15日，共10年。租赁期的前180天作为承租人的装修期，免收租金。年租金为635，838元。租金每年可分2次支付，每年10月16日前支付前半年租金，4月16日前支付后半年租金。2015年5月16日，鸿升公司与王伟签订合同编号为2015-0517的《房屋租赁合同》，约定由王伟承租坐落于克拉玛依区幸福路236-201、202、203、204、205、206、207号商铺7间，建筑面积1，129.48平方米，租赁期限自2015年11月16日至2025年11月15日，共10年。租赁期的前180天作为承租人的装修期，免收租金。年租金为515，326元。租金每半年付一次，每半年租金257，663元。合同签订后，鸿升公司将租赁房屋交付给王伟。王伟在克拉玛依区幸福路236-201、202、203、204、205、206、207号商铺经营克拉玛依区宾之尚烧烤海鲜自助火锅之城，在克拉玛依区幸福路236-301号商铺经营克拉玛依区金芒果酒店。2017年12月20日，双方就承租期间地暖漏水维修、停电等相关损失补偿、租金等费用交纳事宜，达成协议，并签订《〈房屋租赁合同〉相关问题补充协议》，约定由王伟负责租赁商铺三楼40间房屋的地暖改造施工，鸿升公司向王伟支付地暖改造的材料费、人工费和装修等成品保护费用共计400，000元。2015年5月12日至2017年5月12日期间房屋租金、物业费、暖气费给王伟的补偿费用，双方均已相互支付完毕。鸿升公司以2017年5月13日至2018年5月31日期间金芒果酒店、宾之尚烧烤海鲜自助火锅之城二楼、三楼的租金1，217，393.82元、物业费110，342.20元、暖气费205，972元和2018年6月1日至2018年12月31日期间金芒果酒店三楼的租金369，308.94元，共计1，903，016.96元，抵付王伟要求鸿升公司承担的经营损失、相关漏水维修费用共计1，420，181元和三楼、二楼暖气改造为明装暖气期间的损失。自2018年6月1日，王伟按原《房屋租赁合同》、《物业服务合同》约定的租金标准和支付期限，向鸿升公司支付二楼租金，向克拉玛依市鸿升物业服务有限公司支付二楼、三楼承租房屋的物业费、暖气费。自2019年1月1日，王伟按原《房屋租赁合同》约定的租金标准和支付期限，向鸿升公司支付三楼金芒果酒店的租金。若王伟不按本条约定支付房屋租金、物业费、暖气费，鸿升公司向王伟追要上述费用等的诉讼费、律师费由王伟承担。2018年6月5日，鸿升公司与王伟再次就克拉玛依区幸福路236-201、202、203、204、205、206、207号商铺签订2018-0605号《房屋租赁合同》，约定租赁期限7年5个月从2018年6月1日起至2025年11月15日，租金每季度一付，年租金515，326元。2018年6月5日，鸿升公司与王伟再次就克拉玛依区幸福路236-301号商铺签订2018-0606号《房屋租赁合同》，约定租赁期限6年10个月从2019年1月1日起至2025年11月15日，租金每季度一付，年租金635，838元。双方于2018年6月5日签订的两份《房屋租赁合同》均约定承租人负责出租房屋的水费、电费、燃气费、电话费、暖气费、光缆电视收视费、宽带入网费及物业和卫生费。租赁房屋的用途为经营快捷宾馆。合同第九条第二款规定：“租赁合同期满或解除合同，租赁房屋的装修。改善增设他物的处理：如双方不再续签租赁合同，或因承租人违约出租人解除合同的，或承租人提前解除合同的，承租人不得损坏上述物品，并无偿交付出租人。”合同第十五条合同解除的条件约定：“有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达叁个月以上；2、承租人所欠各项费用达贰万元以上；……”合同还约定了其他事项。合同第十七条违约责任约定：“3、承租人如提前解除合同，须提前3个月申请出租人同意，已交纳的租金不予退回，承租人还应支付一个月租金的违约金。”之后，王伟支付了租金1，116，633元（773，768元＋342，865元），剩余租金至今未付，故鸿升公司诉至一审法院。另查，1．鸿升公司同意以其在王伟处办理的宾之尚自助火锅卡金额17，000元、薛君秀（办卡电话139XXXXXXXX）名下宾之尚自助火锅卡20，000元、鸿升公司在金芒果酒店的客房住宿消费30，594元共计67，594元折抵房屋租金。2．鸿升公司为本案支付律师代理费81，900元、保全费5，000元、诉讼财产保全责任保险保费3，660元。3．克拉玛依区金芒果酒店与克拉玛依区宾之尚烧烤海鲜自助火锅之城出具证明一份，载明：“兹有克拉玛依区幸福路236-301号三楼金芒果酒店，二楼宾之尚烧烤海鲜自助火锅之城，为了积极响应克拉玛依市新型冠状病毒指挥部的号召，第一次疫情我店在2020年1月29号正式关门停业，4月30号开门营业；第二次疫情我店在2020年7月27日正式关门停业，第二次营业2020年9月29日，共计停业天数155天。三楼金芒果酒店第一次疫情我店积极配合克拉玛依市新型冠状病毒指挥部的工作部署，我店作为运输隔离店时间为20天，第二次疫情我店在2020年8月3号至9月2号作为克拉玛依市广电记者的工作点。三楼这半年时间都没有正常营业过。特此证明。”证明上还载明：“情况属实西月潭社区阿尔曼江130 XXXXXXXX2021.4.14”。4．王伟于2021年4月9日签收了民事起诉状副本。一审法院认为，租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。鸿升公司与王伟于2015年就位于克拉玛依区幸福路236号的二楼和三楼商铺分别签订了《房屋租赁合同》，因为租赁房屋暖气漏水，双方就赔偿事宜达成协议并签订《〈房屋租赁合同〉相关问题补充协议》，之后双方又在2018年6月5日对租赁房屋重新签订了两份《房屋租赁合同》。2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。本案的争议焦点有二：一、双方签订的《房屋租赁合同》是否符合解除条件；二、鸿升公司要求王伟支付租金、占有使用费、利息、损失、律师代理费、诉讼保全费、担保费的诉求能否得到支持。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，王伟未按期支付房屋租金的期限已超过3个月，所欠租金已超过20，000元。鸿升公司以此为由要求解除合同，符合合同约定。鸿升公司未通知王伟，直接提起诉讼主张解除合同，故双方于2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》应当于王伟签收起诉状副本时即2021年4月9日解除。关于第二个争议焦点。王伟应当按照合同约定全面履行支付房屋租金的义务。其抗辩认为，因疫情导致涉案租赁物资客观上暂时无法使用的合理期间应当予以扣除，不应计算租金。对此抗辩，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。为防控新型冠状病毒肺炎疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界均采取了相应的疫情防控措施，对于因此不能履行合同或者及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力，故因疫情导致租赁物暂时无法使用或者无法返还，主张减免相应租金的，一般应予以支持。鉴于王伟承租的三楼商铺第一次疫情期间20天作为运输隔离店，第二次疫情期间在2020年8月3日至2020年9月2日期间作为克拉玛依市广电记者的工作点，因此王伟要求免除鸿升公司与王伟再次就克拉玛依区幸福路236-201、202、203、204、205、206、207号商铺155天的房屋租金218，837.07元（515，326元÷365天×155天）及克拉玛依区幸福路236-301号商铺104天（155天-20天-31天）的房屋租金181，170.28元（635，838元÷365天×104天），合法有据，依法予以支持。自2018年6月1日至2021年4月8日期间1043天，王伟依据合同应当支付克拉玛依区幸福路236-201、202、203、204、205、206、207号商铺的房屋租金1，472，561.69元（515，326元÷365天×1043天）。自2019年1月1日至2021年4月8日期间829天，依据合同应当支付克拉玛依区幸福路236-301号商铺的房屋租金1，444，136.17元（635，838元÷365天×829天）。鉴于王伟已支付了部分租金、鸿升公司自愿以在金芒果酒店与宾之尚火锅之城产生的费用折抵部分租金、且应当扣除疫情期间的租金，王伟还应当支付涉案租赁商铺自2018年6月1日至2021年4月8日期间的租金1，332，563.51元（1，472，561.69元＋1，444，136.17元-已支付租金1，116，633元-鸿升公司在王伟经营店铺消费费用67，594元-疫情期间二楼的租金218，837.07元-疫情期间三楼租金181，170.28元）。关于2021年4月9日之后的占有使用费，王伟自合同解除后继续使用租赁房屋应当按照合同约定支付占有使用费，鸿升公司主张王伟按合同约定支付2021年4月9日至2021年4月30日期间22天的占有使用费69，385.23元［（635，838元＋515，326元）÷365天×22天］及返还租赁房屋之日的占有使用费，合法有据，依法予以支持。关于逾期付款的利息，鸿升公司主张2020年1月1日至2021年3月31日期间每个季度应付租金的利息按年利率5％从每季度首日计算至2021年4月30日。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《房屋租赁合同》均约定王伟应当按季支付房屋租金，王伟未按期支付房屋租金，对鸿升公司造成了损失，鸿升公司要求支付利息，合法有据。但在2019年8月20日，已将“中国人民银行同期同类贷款利率”调整为“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”，故2019年8月20日之后的利息，应当以“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”为基准。《房屋租赁合同》还约定每季度支付一次房屋租金，故利息应当从下一个季度的第一天开始计算。涉案租赁房屋二楼因疫情于2020年1月29号至2020年4月29号停业，三楼金芒果酒店第一次疫情期间作为运输隔离店时间为20天，故王伟于2020年1月1日至2020年3月31日期间应支付的二楼租金39，531.86元（515，326元÷365天×28天）、三楼租金83，617.05元（635，838元÷365天×48天），共计123，148.91元。王伟至今未支付该期间的租金，故2020年1月1日至2020年3月31日期间房屋租金123，148.91元的利息应当从2020年4月1日以2020年3月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05％计算至2021年4月30日为5，397.46元（123，148.91元×4.05％÷365天×395天）。承前所述，王伟应以2020年6月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％支付2020年4月1日至2020年6月30日期间实际经营62天的租金195，540.19元［（635，838元＋515，326元）÷365天×62天］自2020年7月1日至2021年4月30日止的利息6，270.14元（195，540.19元×3.85％÷365天×304天）；以2020年9月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％支付2020年7月1日至2020年9月30日实际经营期间租金142，311.15元（515，326元÷365天×28天＋635，838元÷365天×59天）自2020年10月1日至2021年4月30日止的利息3，182.31元（142，311.15元×3.85％÷365天×212天），以2020年12月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％支付2020年10月1日至2020年12月31日期间租金287，791元［（635，838元＋515，326元）÷4］自2021年1月1日至2021年4月30日止的利息3，642.72元（287，791元×3.85％÷365天×120天），以2021年3月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％支付2021年1月1日至2021年3月31日期间租金287，791元自2021年4月1日至2021年4月30日止的利息910.68元（287，791元×3.85％÷365天×30天）。综上，王伟共计应支付利息19，403.31元（5，397.46元＋6，270.14元＋3，182.31元＋3，642.72元＋910.68元）；超出部分，不予支持。关于律师代理费，王伟未按照《〈房屋租赁合同〉相关问题补充协议》的约定按期支付房屋租金，依照该协议的约定应当承担鸿升公司为追索租金产生的律师代理费。关于暖气费和物业费，根据双方签订的《〈房屋租赁合同〉相关问题补充协议》，王伟应当向克拉玛依市鸿升物业服务有限公司支付物业费和暖气费，鸿升公司要求王伟支付暖气费和物业费缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于保全费，根据胜负比例，应当由王伟承担保全费3，854.75元［（1，332，563.51元＋69，385.23元＋19，403.31元＋81，900元）÷1，949，871元×保全费5，000元］。关于诉讼财产保全责任保险保费3，660元，诉讼财产保全责任保险保费并非鸿升公司产生的必要损失，依法不予支持。关于违约损失95，930元，《房屋租赁合同》约定王伟提前解除合同才需要支付违约损失，本案不存在王伟提前解除合同的情形，故对违约损失不予支持。关于返还房屋，依照合同约定合同解除后，王伟应当向鸿升公司返还房屋，鸿升公司要求王伟返还房屋的诉讼请求，合法有据，依法予以支持。综上，一审法院遂判决：一、鸿升公司与王伟于2018年6月5日签订的二份《房屋租赁合同》于2021年4月9日解除；二、王伟向鸿升公司支付2018年6月1日至2021年4月8日期间的剩余房屋租金1，332，563.51元、利息19，403.31元，并支付2021年4月9日至2021年4月30日期间的占有使用费69，385.23元；三、王伟向鸿升公司支付克拉玛依区幸福路236-201、202、203、204、205、206、207号商铺7间自2021年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按年租金515，326元计算；四、王伟向鸿升公司支付克拉玛依区幸福路236-301号商铺自2021年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按年租金635，838元计算；五、王伟向鸿升公司支付律师代理费81，900元；六、王伟向鸿升公司支付保全费3，854.75元；上述第二项、第五项与第六项相加，王伟于判决生效之日起十日内向鸿升公司共计支付1，507，106.80元；七、王伟于判决生效之日起三十日内向鸿升公司返还克拉玛依区幸福路236-201、202、203、204、205、206、207号商铺及克拉玛依区幸福路236-301号商铺；八、驳回鸿升公司的其他诉讼请求。    本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王伟为证实其主张，向本院提交：1.2020年11月10日王伟与鸿升公司工作人员王秀荣的通话录音，拟证实疫情结束后双方就减免房租事宜进行协商，因未达成一致意见，王伟无法按照具体数额缴纳房租。2．收款收据及房屋押金，拟证实疫情发生前，王伟按照双方约定缴纳了房租，抵扣鸿升公司欠付王伟经营店铺的款项及房屋租金，王伟承租的案涉三层房屋租金已缴纳至2019年12月，二层房屋租金缴纳至2019年11月30日。3．新疆维吾尔自治区人民政府办公厅印发《关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业复工复产健康发展的十六条措施》的通知、克拉玛依市扶持中小微企业和个体工商户复工复产政策，拟证实因疫情原因，鸿升公司应当对房租进行减免。4．保险合同及发票，拟证实中国人民财产保险股份有限公司克拉玛依市分公司对王伟经营的案涉房屋进行投保作价，确定房屋评估值为7，121，953元。按照公平原则，鸿升公司应当赔偿。5．照片及录像，拟证实鸿升公司在一审判决未生效的情形下，于2021年6月11日对案涉房屋进行查封。6．电费收据，拟证实2021年5月2日至2021年6月4日期间，鸿升公司利用其优势地位刁难王伟，每次仅给予小额购电。鸿升公司经质证，对通话录音真实性无法确认，但认为录音中“像王秀荣的声音”。同时，从通话录音的内容看，王秀荣亦向王伟催缴房租。对收款收据及房屋押金真实性认可，因该部分款项已由一审法院予以确认，故与二审争议焦点不具有关联性。对支持中小微企业复工复产的文件真实性无法确认，即使是真实的，一审法院在判决中已经对租金予以扣减。对保险合同中加盖有保险公司印章的内容真实性认可，但合同是保险公司基于保险目的签署，不能客观反映资产目前的实际价值，且根据鸿升公司与王伟的合同约定，王伟无权对装修主张权利。对房屋查封照片真实性认可，证明目的不认可。对电费收据真实性认可，但售卖水电是鸿升物业公司的行为，系因王伟长期拖欠物业公司费用导致，与本案不具有关联性。鸿升公司未提交新证据。    结合双方的举证质证意见，对王伟出示的证据：1．与王秀荣的通话录音，鸿升公司经质证虽然对真实性持有异议，但未否认系与王秀荣的通话，且王伟出具了该录音原始载体，故对真实性本院予以确认。但从录音内容看，双方仅就房租是否减免进行协商，未达成一致意见，不能证实王伟的主张，本院不予采信。2．鸿升公司对房租收款收据和房屋租金收据真实性认可，本院予以确认。该证据可以证实王伟租金缴纳情况，与本案双方争议因欠缴租金主张解除合同具有关联性，本院予以采信。3．对支持中小微企业复工复产的文件，结合疫情的影响，真实性本院予以确认。但该证据仅是政府部门对复工复产的规范性指引，不能证实与本案的关联性，本院不予采信。4．鸿升公司对保险合同及发票真实性认可，本院予以确认。王伟拟以保险合同中认定的保额作为其主张案涉房屋装饰装修损失的依据，因其在本案中并未提出该项反诉主张，故该证据与本案审理的房屋租赁合同是否应当解除不具有关联性，本院不予采信。5．鸿升公司对案涉房屋查封照片真实性认可，本院予以确认。但查封行为系一审判决送达后作出，与本案不具有关联性，本院不予采信。6．鸿升公司对电费收据真实性认可，本院予以确认。因电费收据由鸿升物业公司出具，与鸿升公司系两个独立的主体，不能证实与鸿升公司行为的关联性，本院不予采信。    本案经过本院二审审理，查明的事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。    另查明，2020年11月，鸿升公司向王伟送达催款律师函，要求王伟缴付租金。王伟称因鸿升公司不同意减免房租，故未签收该律师函。二审庭审中，王伟明确表示其缴纳的房屋押金不要求在本案中扣减，鸿升公司亦陈述根据双方《房屋租赁合同》的约定，该押金为装修押金，是对房屋租赁合同履行情况的担保，且《房屋租赁合同》第十四条规定，如拖欠租金超90天，出租方有权解除本租赁合同，收回房屋不予退还押金。    本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，双方当事人对王伟欠付鸿升公司2018年6月1日至2021年4月8日期间房租1，332，563.51元、利息19，403.31元均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：1．双方当事人于2018年6月5日签订的二份《房屋租赁合同》是否应当解除；2．鸿升公司要求王伟负担本案律师代理费81，900元是否具有法律依据。    针对第一个争议焦点，即“双方当事人于2018年6月5日签订的二份《房屋租赁合同》是否应当解除”问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”双方于2018年6月5日签订的二份《房屋租赁合同》第十五条均约定，“有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1．承租人不交付或者不按约定交付租金达三个月以上；2．承租人所欠各项费用达（大写）贰万元以上；…”现根据本院查明事实，因王伟欠付租金，鸿升公司于2020年11月向王伟送达律师函进行催缴，王伟欠付租金的数额已超过20，000元，鸿升公司享有约定解除权。再者，王伟自认案涉二层房屋仅交付租金至2019年11月30日、三层房屋租金交付至2019年12月，根据《房屋租赁合同》约定，王伟应当按季度交付租金，但至鸿升公司向一审法院起诉，仍未按约定缴纳租金，亦符合《房屋租赁合同》第十五条第1项约定的情形，故鸿升公司据此诉至一审法院，主张解除双方于2018年6月5日签订的二份《房屋租赁合同》，符合双方合同约定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。因鸿升公司认可于本案诉讼前未向王伟主张解除合同，一审法院以起诉状送达之日确定为合同解除之日，符合法律规定。案涉《房屋租赁合同》解除，王伟作为承租人，应当将租赁房屋返还鸿升公司。    王伟诉称因疫情构成情势变更，其有权要求调整租金，后双方就租金未达成一致意见，导致王伟客观上不能交租，故不构成违约的意见，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”本案合同履行过程中，虽历经疫情，但疫情仅对王伟承租房屋正常经营时间产生影响，一审法院亦对该期间的租金予以扣除。王伟未提交证据证实合同的基础条件就合同订立时发生了重大变化，且王伟在与鸿升公司就租金减免时间未能协商一致后，亦未向人民法院或者仲裁机构请求变更或者解除合同，现仅以情势变更为由不交付租金，与上述法律规定不符，本院不予支持。    关于第二个争议焦点，即“鸿升公司要求王伟负担本案律师代理费81，900元是否具有法律依据”问题。鸿升公司起诉认为，依据双方于2017年12月20日签订的《〈房屋租赁合同〉相关问题补充协议》第三条第4款约定，如王伟未按约定支付租金、物业费、暖气费，鸿升公司追要上述费用等的诉讼费、律师费由王伟负担。后双方又于2018年6月5日重新签订《房屋租赁合同》，但该合同中并未对律师费的承担进行约定，且2017年12月20日的《〈房屋租赁合同〉相关问题补充协议》系对2015年5月16日《房屋租赁合同》的补充，该合同因双方于2018年6月5日重新签订《房屋租赁合同》而作废，故《〈房屋租赁合同〉相关问题补充协议》中租赁事宜的约定亦应当作废。一审法院依据《〈房屋租赁合同〉相关问题补充协议》认定王伟承担律师代理费81，900元错误，本院依法予以纠正。    综上所述，王伟的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：    一、维持新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初863号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项，即“原告新疆鸿升企业集团有限公司与被告王伟于2018年6月5日签订的二份《房屋租赁合同》于2021年4月9日解除”“被告王伟向原告新疆鸿升企业集团有限公司支付2018年6月1日至2021年4月8日期间的剩余房屋租金1，332，563.51元、利息19，403.31元，并支付2021年4月9日至2021年4月30日期间的占有使用费69，385.23元”“被告王伟还需向原告新疆鸿升企业集团有限公司支付克拉玛依区幸福路236-201、202、203、204、205、206、207号商铺7间自2021年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按年租金515，326元计算”“被告王伟还需向原告新疆鸿升企业集团有限公司支付克拉玛依区幸福路236-301号商铺自2021年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按年租金635，838元计算”“被告王伟向原告新疆鸿升企业集团有限公司支付保全费3，854.75元”“被告王伟于本判决生效之日起三十日内向原告新疆鸿升企业集团有限公司返还克拉玛依区幸福路236-201、202、203、204、205、206、207号商铺及克拉玛依区幸福路236-301号商铺”；    上述第二项、第六项金额合计1，425，206.80元（1，332，563.51元＋19，403.31元＋69，385.23元＋3，854.75元），上诉人王伟于本判决生效之日起十日内付清；    二、撤销新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2021）新0203民初863号民事判决第五项、第八项；    三、驳回上诉人王伟的其他上诉请求；    四、驳回被上诉人新疆鸿升企业集团有限公司的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费11，174.42元，由上诉人王伟负担8，167.65元，被上诉人新疆鸿升企业集团有限公司负担3，006.77元。二审案件受理费1，847.50元，由被上诉人新疆鸿升企业集团有限公司负担。    本判决为终审判决。    本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。    审判长    吴婷审判员    李萍审判员    莱提排依米提二〇二一年九月二十六日书记员    吴智超