福建省武夷山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0782执异34号异议人（被执行人）：武夷山龙鑫房地产有限公司，住所地武夷山市度假区天游峰路3-8号，统一社会信用代码91350782796076165D。法定代表人：蔡海虎，董事长。委托诉讼代理人：何进宝（，男，1983年10月2日出生，汉族，住武夷山市。申请执行人：吴连玉，男，1960年7月26日出生，汉族，住武夷山市。委托诉讼代理人：陈泽山，福建本末律师事务所律师。被执行人：林秀英，女，1947年1月9日出生，汉族，住厦门市湖里区。被执行人：童梓德，男，1970年6月6日出生，汉族，住厦门市。在本院执行申请执行人吴连玉与被执行人武夷山龙鑫房地产有限公司（以下简称龙鑫公司）、林秀英、童梓德合同纠纷一案中，异议人龙鑫公司对本院扣划其建设银行尾数2625账户上资金323608.63元不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭进行书面审查，并于2021年8月26日举行了听证，异议人龙鑫公司的委托诉讼代理人何进宝，申请执行人吴连玉及其委托诉讼代理人陈泽山参加了听证，被执行人林秀英、童梓德经传唤未到庭听证，现已审查终结。异议人龙鑫公司称，1.根据武建〔2020〕299号《武夷山市住房和城乡建设局转发〈南平市住房和城乡建设局关于加强商品房预售资金监管工作的通知〉的通知》要求，异议人于2021年2月与监管银行建设银行武夷山支行及监管机构武夷山市房产交易中心签订《预售款监管协议》，明确异议人开立于建设银行尾数2625账户为商品房预售资金专用账户，必须专款专用，专项用于支付预售项目工程建设费用，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息等。2.贵院于2021年8月13日作出（2021）闽0782执1174之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖异议人用于担保的坐落于武夷山旅游度假区××期××10＃-1房产，该房产的价值达209万元，足以清偿申请执行人吴连玉根据生效判决确认的债权1135500元。综上，贵院裁定拍卖、变卖的房产足以清偿债务的情况下，仍扣划专项用于支付项目工程建设费用的预售款监管账户内的资金，于法不符，故提出异议，请求立即返还该预售款监管账户内被扣划的323608.63元资金。申请执行人吴连玉称，1.生效的（2020）闽0782初1532号民事判决书确认申请执行人的债权金额为1135500元，而本案进入执行程序后，龙鑫公司仍未能履行生效判决确定的义务，法院按照《民事诉讼法》第二百四十二条规定，对被执行人龙鑫公司的财产采取划拨、变价等执行方式符合法律规定。而且《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》是规定在不影响执行效率和效果的前提下合理选择执行的财产，本案中龙鑫公司账户有现金可供执行，当然应当先执行，所以法院冻结、扣划其银行账户存款323608.63元，于法有据。2.有关商品房预售款账户监管，是规范房地产经营企业必须专款专项使用，不得挪作他用，但并不限制法院执行，执行的相关法律和司法解释并没有规定商品房预售款监管账户不可执行。3.龙鑫公司称被法院查封的XX御园（XX期）10#-1房产价值200多万元，但该房产尚未竣工验收，是期房，实际价值不能确定。而且需要强调的是，该房产不可分割，根据法律规定不属于超标的查封。综上，我们认为龙鑫公司未能履行生效判决确定的义务，在此前提下法院扣划龙鑫公司的银行存款，符合法律规定，而且在存款不足的情况下，法院查封的不可分割房产不属于超标的查封。龙鑫公司提出异议，只是在拖延执行，阻碍干扰执行，请求法院依法驳回异议人的异议申请。被执行人林秀英、童梓德均未提交书面答辩材料。本院查明，2020年8月24日，本院立案受理原告吴连玉与被告龙鑫公司、林秀英、童梓德合同纠纷一案。2020年9月11日，吴连玉向本院提出财产保全申请。当日，本院作出（2020）闽0782民初1532号民事裁定书，冻结龙鑫公司在兴业银行开立的尾数8209账户存款150万元。2020年10月21日，龙鑫公司向本院提供武夷山XX御园（XX期）10＃-1房产作为其他等值担保财产，请求变更保全标的物。本院经审查认为，龙鑫公司的请求符合法律规定，遂于2020年11月2日作出变更保全标的物民事裁定书，裁定解除对龙鑫公司的兴业银行尾数8209账户存款150万元的冻结，查封龙鑫公司用于担保的武夷山XX御园（XX期）10＃-1房产（预售许可证号：武房预售证2××7号），查封期间上述房屋应继续按规划设计建设，不得有转让、抵押、提存等处置不动产权的行为等。2020年12月30日，本院作出（2020）闽0782民初1532号民事判决书，认为“吴连玉等人与龙鑫公司之间就案涉地块合作开发建设的意思表示是真实存在的，双方形成合作合同关系，吴连玉等人所享有的合法权益应受法律保护”等，遂判决解除于2006年10月6日签订的《协议书》，龙鑫公司应于判决生效之日起十日内赔偿吴连玉经济损失1135500元，林秀英、童梓德承担连带赔偿责任等。龙鑫公司不服该判决提出上诉，2021年6月17日南平市中级人民法院作出（2021）闽07民终626号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。上述民事判决生效后，吴连玉向本院申请执行，本院于2021年7月12日立案执行，并于7月14日向龙鑫公司及林秀英、童梓德发出执行通知书，责令三被执行人十日内履行生效判决确定的义务。2021年8月9日，本院根据全国法院网络执行查控系统查询的结果，扣划了龙鑫公司在建设银行开立的尾数2625账户上资金323608.63元。2021年8月9日，本院作出（2021）闽0782执1174号之一执行裁定书，拍卖、变卖龙鑫公司用于担保的武夷山XX御园（XX期）10＃-1房产（预售许可证号：武房预售证2××7号）。另查明，2020年12月17日，武夷山市住房和城乡建设局下发武建〔2020〕299号《武夷山市住房和城乡建设局转发〈南平市住房和城乡建设局关于加强商品房预售资金监管工作的通知〉的通知》，要求规范设立预售资金监管专用账户，重点监管资金必须专款专用，专项用于支付预售项目工程建设费用，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息……完成综合验收竣工备案，可申请支取全部监管资金，并解除资金监管等。龙鑫公司因开发武夷山XX御园项目，取得（武）房预售证20XXXX号、20XXXX号商品房预售许可证，并于2021年2月与监管银行建设银行武夷山支行签订《预售款监管协议》，2021年3月监管机构武夷山市房产交易中心在该协议上签字盖章，该监管协议明确龙鑫公司开立于建设银行尾数2625账户为商品房预售资金专用账户等，该项目的预售信息包括预售许可证号、销售统计、监管银行等信息已在武夷山房地产信息网公示，该项目现尚未完成竣工验收，未解除资金监管。本院认为，商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。所以，在2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法〔2013〕17号），其中第五项关于加强市场监管和预期管理中明确规定，“各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法”，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。2020年12月17日，武夷山市住房和城乡建设局下发武建〔2020〕299号《武夷山市住房和城乡建设局转发〈南平市住房和城乡建设局关于加强商品房预售资金监管工作的通知〉的通知》，贯彻落实了上述国务院规定精神。2021年2月，龙鑫公司根据该通知要求，与建设银行签订《预售款监管协议》，并经武夷山市房产交易中心确认，在建设银行开立尾数2625账户为商品房预售资金专用账户，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款关于“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定，确保商品房预售资金专项用于工程施工建设以支付工程款，而不得向非工程建设的其他债权人支付。然而，根据已经发生法律效力的（2020）闽0782民初1532号民事判决书，吴连玉等人与龙鑫公司之间形成的是合作合同关系，判决确认吴连玉对龙鑫公司享有的债权1135500元，为合作合同解除后龙鑫公司应当赔偿的经济损失，该款并非工程进度款。而且，龙鑫公司提供了武夷山XX御园（XX期）10#-1房产用于本案担保，本院亦作出（2021）闽0782执1174号之一执行裁定书，拍卖、变卖该房产，吴连玉有实现其债权的救济渠道。故在案涉项目未完成竣工验收，未解除资金监管之前，本院于2021年8月9日扣划龙鑫公司商品房预售资金专用账户内的资金323608.63元，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定，应予以纠正。综上，异议人龙鑫公司提出的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第三款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第（二）项规定，裁定如下：撤销（2021）闽0782执1174号之四执行裁定书，并在本裁定生效后十日内将扣划的323608.63元退还武夷山龙鑫房地产有限公司在建设银行开立的尾数2625商品房预售资金监管账户。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向南平市中级人民法院申请复议。审判长 徐 欢审判员 彭敬贵审判员 王 斌二〇二一年九月二日书记员 周军军本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第十七条第（二）项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：……（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为……