沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初7453号原告：任浩，女，1982年8月5日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：马宝刚，系辽宁恒生律师事务所律师。被告：万戈，女，1941年11月16日出生，汉族，沈阳市和平区1。委托诉讼代理人：孙一尧，系辽宁希光律师事务所律师。第三人：沈阳市和平区优信房产信息咨询服务部，住所地沈阳市和平区太原南街218号甲2门，统一社会信用代码:9221010102MAOUAHU81R。经营者：魏忠月。委托诉讼代理人：闫洪伟，男，1985年2月14日出生，汉族，吉林省长岭县组，系该单位员工。原告任浩才诉被告万戈、第三人沈阳市和平区优信房产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告任浩及其委托诉讼代理人马宝刚、被告万戈的委托诉讼代理人孙一尧、第三人沈阳市和平区优信房产信息咨询服务部的委托诉讼代理人闫洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任浩向法院提出诉讼请求:1、请求判决解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、请求判决被告返还定金20000.00元。3、请求判决赔偿中介服务费6050.00元。4、请求判决被告按溢价评估数额赔偿损失。5、请求判决被告承担本案诉讼费、鉴定费、保全费、查封费等合理诉讼费用。事实与理由：2019年12月21日原告方通过沈阳市和平区优信房产信息咨询服务部（房屋中介）与被告方签订了房屋买卖合同，原告方购买该房屋的主要合同目的是为孩子上学（该房屋为134中学总校学区房），合同签订后原告方向被告支付了2万元定金并向第三人交纳了中介费6050元，由于疫情影响未在约定时间内办理完相关手续，随着疫情缓解能够办理相关手续后原告方及第三人（中介方）多次催促被告方履行合同，被告方借口称该房房屋女儿有份额，女儿在国外无法返回，之后又告知我方女儿不同意出售该房屋，我方认为被告方恶意不履行合同的根本原因是该地区房屋价格大大上涨，之后被告方就明确告知我方房子不卖了。原告方欲在该地区购买其他房屋以解决孩子学区问题，发现该区域房屋价格已上涨近50%，由于被告方的不诚信，造成我方严重经济损失，依据相关方法律规定，特向贵院提起诉讼，请求支持我方的诉讼请求。被告万戈辩称：原告诉请无事实及法律依据，应予驳回。理由如下：原被告之间签订的房屋买卖合同属于无效协议。因该房屋系原告即本案被告与其儿子女儿3人共同所有。根据我国民事法律的相关规定，共有人一方或部分单独处理共有财产视为无效所以根据我国关于无效民事合同的法律规定。原告的诉请没有任何法律依据。同时根据缔约过失责任，中介在本案中应付相应的责任其返还中介费应该由其进行返还，被告收取的2万元定金，依据合同无效的规定，应该予以返还给原告，但不应承担定金责任。原因是定金合同适用的范围是合同有效。第三人沈阳市和平区优信房产信息咨询服务部述称：双方在2019年12月21日签署的买卖合同。中介是按照双方的需求提供信息，带甲乙双方看房，协助签订买卖合同及房屋交接，我方在合同履行中没有任何责任，不同意返还中介费。经审理查明:2019年12月21日，原告任浩（乙方）与被告万戈（甲方）、第三人沈阳市和平区优信房产信息咨询服务部（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，内容为“房屋地址：沈阳市和平区新华路136号1单元2楼2室，建筑面积37.8平方米房屋，转让成交价合计陆拾万零伍仟元（60,500元）……，乙方向甲方支付购房定金贰万元整……乙方在签订本合同当日，一次性支付丙方居间服务费陆仟零伍拾元整……甲乙双方商定于2020年3月10日前一同到房产交易部门办理更名过户手续，在乙方新契税证明下发当日，乙方支付给甲方第一笔购房款570,000元，同时甲乙双方需将第一笔购房款存入房产局办理资金监管手续。在乙方新房证下发后5个工作日内，甲方结清所有陈欠，将房屋交付给乙方使用，甲方交房当日，乙方付给甲方购房尾款15,000元。4.3甲方承诺依旧出售该房屋一事取得全体房屋共有人的一致同意，若该房屋需要婚姻析产或继承析产，甲方保证其他权利人积极配合，否则愿意承担违约责任。六、违约责任：如出现以下任一情形则视为违约，违约方应每日按照房屋转让成交价的1‰向守约方支付违约金，逾期超过十五日的，守约方有权解除本合同：6.1.1甲方未按约定时间办理房屋产权证。6.1.3甲方未按约定时间办理产权过户手续。落款处由甲方万戈签名，乙方任浩签名，中介沈阳市和平区优信房产信息咨询服务部盖章。同日，原告任浩向被告万戈支付定金20,000元，向第三人沈阳市和平区优信房产信息咨询服务部支付中介费6,050元。同日，万戈向任浩出具定金收条一份，内容为“……收到任浩支付的购房定金贰万元整。落款处收款人被告万戈签名、按手印。合同签订后，原告任浩要求被告万戈按照合同约定办理案涉房屋的更名过户手续,被告以其女儿不同意出卖案涉房屋为由，拒绝继续履行该合同。原告同被告及第三人协商未果，故原告起诉至法院。上述事实，有《房屋买卖合同》、定金收条以及各方当事人的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告任浩与被告万戈及第三人沈阳市和平区优信房产信息咨询服务部签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应全面、诚信地履行各自的义务。被告应按照合同约定，配合原告办理房产过户，现被告以其女儿不同意出卖案涉房屋为由拒绝继续履行合同，系违约。被告虽抗辩主张房屋系原告与其儿子女儿3人共同所有，共有人一方或部分单独处理共有财产视为无效。但根据原告提交的不动产电子登记（簿）查询证明，案涉房屋登记所有权人为万戈，原告有理由相信被告有权对外出售案涉房屋。且在合同4.3中已约定，甲方承诺依旧出售该房屋一事取得全体房屋共有人的一致同意，若该房屋需要婚姻析产或继承析产，甲方保证其他权利人积极配合，否则愿意承担违约责任。对于被告该项抗辩，本院不予采信。故对于原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并请求被告向原告返还定金20,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的房屋溢价损失，本案中，原、被告在签订房屋买卖合同后，原告仅向被告支付了定金20,000元，并未继续支付房款亦未交付房屋。在被告拒绝继续履行合同后，原告亦可购买其他房屋。同时，本院认为可得利益损失，是指违约方在订约时能够遇见到的损失，对不可预见的损失并不承担赔偿责任。即使案涉房屋确有升值，也不能证明被告签订合同时能够预见到原告的该损失，所以房屋溢价款难以作为预期可得利益损失予以认定。但根据双方签订的房屋买卖合同约定，甲方不履行合同义务的，应当双倍返还定金，现原告已支付被告定金20,000元，故被告应赔偿原告定金损失20,000元。关于原告主张的被告赔偿中介费6,050元，各方签订的房屋买卖合同中虽约定“本合同签订后，除在本合同另有约定外，丙方不予退还居间服务费。”现因被告万戈违约造成原告中介费的损失，且第三人仅按照合同约定履行了查看房源、协助签订《房屋买卖合同》等合同义务。对于“协助办理过户”、“房屋交接手续”等合同约定义务并未完全履行完毕，结合本案实际，本院酌定由第三人返还原告中介费2,000元，被告万戈赔偿原告任浩中介费4,050元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告万戈于本判决生效之日起十日内返还原告任浩定金20,000元；二、被告万戈于本判决生效之日起十日内赔偿原告任浩定金损失20,000元；三、被告万戈于本判决生效之日起十日内赔偿原告任浩中介费4050元；四、第三人沈阳市和平区优信房产信息咨询服务部于本判决生效之日起十日内返还原告任浩中介费2,000元。五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,111元、保全费1,770元，均由被告万戈承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  陈一鸣人民陪审员  刘陶然人民陪审员  颜巍威二〇二一年九月十八日书 记 员  宋娇娇本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。