四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终14281号上诉人（原审被告）：王九庆，男，1961年6月26日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：白磊，成都市武侯区正言法律服务所工作者。委托诉讼代理人：谢明，成都市武侯区正言法律服务所工作者。被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司成都分公司，住所地成都市成华区双林北支路473号。法定代表人：喻云华，总经理。委托诉讼代理人：黄志承，四川运逵律师事务所律师。原审第三人：成都宣夷慕德酒店管理有限公司，住所地成都市武侯区武侯大道双丰西路1号23栋1楼13-14号。法定代表人：唐博，总经理。上诉人王九庆因与被上诉人中国电信股份有限公司成都分公司（以下简称中国电信成都分公司）、原审第三人成都宣夷慕德酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初10113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王九庆上诉请求：1.（2020）川0107民初10113号判决认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判；2.本案一审、二审的诉讼费由中国电信成都分公司承担。事实与理由：一、王九庆根据与中国电信成都分公司合同约定数额支付租金符合约定和常理，且中国电信成都分公司未提出异议，视为对年租金的认可。现中国电信成都分公司主张按到期合同约定的上涨比例计算租金不成立，一审认定该事实不清。二、合同到期后，王九庆在使用租赁物期间按照最后一年的年租金标准向中国电信成都分公司支付租金，金额清楚明确，中国电信成都分公司未提出异议，不存在《中华人民共和国合同法》第六十一条对价款约定不明的情形。一审认定中国电信成都分公司对租金递增有合理期待不成立。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。中国电信成都分公司辩称，一审查明事实清楚，法律适用正确，请求依法驳回王九庆的上诉请求。成都宣夷慕德酒店管理有限公司未发表陈述意见。中国电信成都分公司向一审法院起诉请求：1.判令其与王九庆之间的房屋租赁关系于2020年12月17日解除，王九庆向其腾退租赁房屋；2.判令王九庆向其支付占用期间未付占用费（暂计至2020年5月31日为140931.5元，2020年6月1日起按照82080.8元/月标准计算至腾退之日）；3.判令王九庆向其支付违约金191354元（按占用期内租金总额的10%计算）。一审法院认定事实：2014年7月15日，中国电信成都分公司（甲方、出租人）与王九庆（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将坐落在成都市门面37.81平方米部分及2-6楼1883.15平方米部分的房屋出租给乙方作营业和办公用房使用；租赁期限5年，2013年6月1日起至2018年5月31日止；第一年租金700000元，第二年租金在第一年租金基础上上涨5%（年租金735000元），以后每年租金在上一年度基础上上涨5%，第三年为771750元，第四年为810338元，第五年为850854元；租金按年结算，由乙方在每年度第1个月的30日前以转账方式缴付下一结算周期的租金；租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金，否则甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。2018年10月25日，王九庆向中国电信成都分公司转款709045元，并备注“18年6月至19年3月31日房租”；2019年6月3日，王九庆向中国电信成都分公司转款212713.5元，并备注“4、5、6月房租”；2020年6月19日，宣夷公司向中国电信成都分公司转款850854元，并备注“电信路一号房屋租金（2019年7月1日-2020年6月30日）”。一审法院认定上述事实主要采信了《房屋租赁合同》、房权证、对账单、付款回单及当事人陈述等证据。一审法院认为，中国电信成都分公司与王九庆签订《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于合同何时解除的问题。《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，王九庆继续使用案涉房屋，中国电信成都分公司未提出异议，该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现中国电信成都分公司通过起诉当庭要求解除合同，应视为其以该种方式向对方发出解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，本院确认双方租赁合同于2020年12月17日解除。租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，王九庆应向中国电信成都分公司腾退房屋。王九庆应按照何种标准支付租金、占有使用费。《房屋租赁合同》约定租金在租期内逐年递增，租赁期限届满后王九庆继续使用案涉房屋，中国电信成都分公司对租金递增享有合理期待，其要求王九庆继续按照租金逐年递增5%支付具有合理性，本院予以支持。2018年6月1日至2020年5月31日期间应付租金为1831463.24元（850854元×1.05+850854元×1.05×1.05），王九庆支付该期间租金1772612.5元（709045元+212713.5元+850854元），尚欠付58850.74元。之后产生的租金及占有使用费按照2570.05元/天（850854元×1.05×1.05÷365天）计算至腾退之日止。关于违约金应否支付的问题。中国电信成都分公司基于《房屋租赁合同》中关于租赁期届满后双方未另订合同且租赁关系未延续，其有权要求王九庆在宽限期内搬迁完毕并将交回房屋，否则其有权收取占用期内租金总额10%的违约金。双方租赁关系延续至2020年12月16日，其基于此要求王九庆支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、中国电信股份有限公司成都分公司与王九庆签订的《房屋租赁合同》于2020年12月17日解除；二、王九庆于判决生效之日起十日内向中国电信股份有限公司成都分公司腾退位于成都市门面（37.81平方米部分）及2-6楼（1883.15平方米部分）房屋；三、王九庆自判决生效之日起十日内支付中国电信股份有限公司成都分公司截至2020年5月31日的租金58850.74元，之后产生的租金及占有使用费（从2020年6月1日起按照2570.05元／天标准计算至腾退之日止）；四、驳回中国电信股份有限公司成都分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12149元，由王九庆负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。另查明，《房屋租赁合同》第八条约定，如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，租赁期内双方继续履行本合同约定，直至双方重新签订租赁合同或一方依据法律规定或本合同约定解除本合同为止。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是中国电信成都分公司与王九庆签订的《房屋租赁合同》期限届满后，双方形成不定期租赁关系期间，王九庆应当以何标准支付租金。现就争议焦点评述如下：根据《房屋租赁合同》约定，租赁标准呈逐年上涨的趋势，具体为每年租金在上一年租金基础上上涨5%。因合同到期后，双方并未再行签订租赁合同，王九庆继续使用案涉房屋的行为实质为续租的行为，在双方未对续租期间的租金标准有明确约定的情况下，本院认为应当延续《房屋租赁合同》中对租金标准的约定，即每年上浮5%。双方对此亦应当有合理预期。故，本院认为王九庆主张租金不应当逐年递增的理由不成立，本院不予采纳。另外，在不定期租赁期间，王九庆按照《房屋租赁合同》第五年的租金标准向中国电信成都分公司支付了租金。对于中国电信成都分公司收取租金的行为是否视为认同租金标准的问题。本院认为，王九庆系通过转账方式支付的租金，其付款前并未与中国电信成都分公司协商租金标准等事宜，中国电信成都分公司属于被动收款，收款行为不能作为其认可租金标准的意思表示。王九庆主张中国电信成都分公司认可租金金额的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，王九庆的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12149元，由王九庆负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  王晓川审判员  胡晓红二〇二一年九月十八日书记员  罗 芳