贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6598号上诉人（原审原告）：林全龙，男，1980年12月10日出生，彝族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘鑫，贵州恭信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞彬，男，1982年7月23日出生，黎族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审被告）：李登凤，女，1986年4月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人林全龙因与被上诉人庞彬、李登凤债权人撤销权纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2021）黔0112民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展诉讼程序繁简分流改革试点的工作决定》，依法适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。林全龙上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求；二、一、二审案件费用由二被告承担。事实及理由：1、一审法院认定事实错误，本案中，不动产登记中心备案的合同具有对外公示公信的效力，应当以备案合同为认定相关事实依据。2020年12月24日，二被上诉人之间签订《房屋买卖合同》，并于同日将该合同在不动产中心备案，作为不动产变更登记的依据。上诉人依据不动产登记中心备案的合同成交价认为被上诉人以远低于市场正常价格的价格转移房屋、逃避债务，因此向人民法院起诉请求撤销该合同，该行为应得到信赖。此外，被上诉人主张的之所以在不动产登记中心合同备案价款远远低于实际成交价款系为了逃避相关税费，该行为是为了逃避国家关于税费税收征缴管理的强制性规定，该行为也不具有合法性；2、被上诉人庞彬的主观具有转移财产、逃避债务的故意，法律应当予以否定评价。被上诉人庞彬是在上诉人林全龙向法院提交诉讼材料后，法院适用诉请调解程序至法院正式立案采取保全措施前转移房屋，与被上诉人李登凤签订《房屋买卖合同》，且其在庭审中主张的以正常市价出让房屋所得款120万的价款，该价款并未用来偿还所欠原告借款。根据庭审情况，被告庞彬于2020年12月24日至少收到房款109万，但是法院实际保全金额仅为3686元，被上诉人庞彬出卖自身房屋所得的价款并未实际用于清偿上诉人借款，其具有明显的转移财产、逃避债务的主观故意。综上，被上诉人因故意转移自身财产、逃避债务而签订的《房屋买卖合同》，降低了债务人的责任财产，实质损害了债权人利益，且尚在撤销期限内，应当予以撤销。被上诉人庞彬答辩称：我们的债权借款合同与本案没有直接关系，我出售给李登凤的房产属于合法的交易。该房屋当时抵押过，后因疫情不能还款才把涉案房屋出售，并非恶意转移财产。被上诉人李登凤答辩称：我出于自身改善需要从2019年通过房屋中介找房源，到2020年11月28日通过中介与庞彬签订了《房屋买卖合同》，合同约定价款为110万元，办理过户手续时签订过一份协议，该协议约定价款为70万元，但该合同仅用于办理过户手续，实际履行的是金额110万元的《房屋买卖合同》，在过户交税时完税金额并非按照70万元金额缴纳，而是按照不动产中心评估118万元缴纳税费，本案房屋买卖是按照市场金额转让购买的，并非按照低于市场价购买。本人在购买房屋之前并不认识庞彬，是通过中介完成了房屋买卖交易行为，不存在恶意串通的行为，我购买房屋的行为合法有效，应当受到法律的保护。本案是因林全龙与庞彬民间借贷纠纷引起的，与我没有直接关系，让我承担诉讼费我不予认可。林全龙向一审法院起诉请求：一、撤销二被告于2020年12月24日签订的《房屋买卖合同》；二、案件受理费由二被告负担。一审法院经审理认定事实如下：2019年7月19日，庞彬向林全龙借款30万元，并向林全龙出具了借条。借条系打印填充式借条，载明“现借款人庞彬因个人财务紧张，向出借人林全龙借款300000元，借款种类为现金，借款日期为2019年7月19日，借款期限为两个月，还款日期为2019年9月19日前，借款利息按月利率2%计算。若逾期不还，借款人除承担约定的利息外，每逾期1天，应支付未还金额1‰的违约金。”。收到林全龙出借的现金后，庞彬在前述借条落款旁手书了“现金叁拾万元收讫”，并签名盖印。2020年4月15日，林全龙与庞彬协商，庞彬支付前期所欠利息后，提前归还林全龙借款5万元，并于同日向林全龙转账95000元。同时，庞彬向林全龙重新出具了落款日期为2019年7月19日的借条，该份借条除落款借款人处“庞彬”为签名盖印之外，其余内容均系打印字迹，借条载明“现借款人庞彬因个人财务紧张，向出借人林全龙借款300000元，借款种类为现金，借款日期为2019年7月19日，借款期限为一年，还款日期为2020年7月18日前，借款利息按月利率2%计算，利息按月支付。借款人以位于贵州省贵阳市乌当区的自有房产为上述债务提供抵押担保，若借款人逾期未还清上述借款本息，出借人有权处置该处房产抵扣所欠借款人本息。若借款人违约的，出借人行使债权的一切费用（包括但不限于律师费、保函费等）均由借款人承担，律师费计算标准按《黔发改收费［20161559号文》和《筑律协［201716号文》规定进行计算。……”。重新出具借条后，林全龙与庞彬并未按该份借条约定办理案涉房屋的抵押登记手续。之后，庞彬未按约定时间偿还借款，林全龙遂将庞彬诉至本院，要求庞彬偿还借款250000元并支付利息，同时承担律师费20000元，法院以（2021）黔0112民初417号案件立案受理。法院经审理后，认定庞彬支付给林全龙的95000元中除本金50000元外，以借款300000元为本金从2019年10月19日至2020年4月15日按月利率2%计算的利息为35200元，多支付的9800元应当扣减本金，截止2002年4月15日，庞彬欠林全龙借款本金240200元。2021年3月2日，法院作出（2021）黔0112民初417号民事判决，判决书主文载明“一、被告庞彬于本判决生效之日起五日内偿还原告林全龙借款本金240200元及利息（利息以240200元为计算基数，按年利率15.4%标准从2020年4月16日起计算支付至240200元付清时止。）二、被告庞彬支付原告林全龙律师费20000元；三、驳回原告林全龙其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2868元，保全费1998元，共计4866元，由被告庞彬负担（此款原告已预交，被告负担部分在履行上述给付义案件义务时一并支付给原告）”。在审理该案过程中，林全龙向法院申请了财产保全，保全过程中，林全龙得知庞彬已将案涉房屋转让给了李登凤。另查明，李登凤因购房需求，在保利温泉新城小区寻找二手房源。2019年2月4日，李登凤添加了在该小区从事房屋中介的案外人“小姚”的微信。因庞彬将其案涉房屋委托房屋中介出售，2020年11月17日，案外人“小姚”在其微信中朋友圈发布了案涉房屋的出售信息“单价6700／平米急售精装大4房，保利温泉新城三期，164平精装，产权在手，110万，中间楼层，要求全款，价格全市超低……”，同时附了房屋内部照片。同日，李登凤在微信中与案外人“小姚”联系，向其了解了案涉房屋的具体情况并表示是否可以看房，案外人“小姚”回复可以并表示联系好钥匙后通知李登凤，次日，李登凤到现场看房后决定购买案涉房屋。2020年11月28日，在房屋中介贵州房易通置业有限公司居间介绍下，庞彬作为出卖人、李登凤作为买受人签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：1.庞彬将其位于贵阳市乌当区建筑面积165.03平方米房屋转让给李登凤。2.案涉房屋已经设定抵押，抵押权人一为中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行，抵押金额为400000元（合同中笔误为40000元），抵押期限为30年，抵押登记日期为2011年11月30日；抵押权人二为贵州乌当农村商业银行股份有限公司南明支行抵押金额为450000元，抵押期限为5年，抵押登记日期为2019年12月30日。3.房屋已经设定抵押，庞彬应当于2020年12月31日前向房屋贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2021年1月31日前办理完毕注销登记手续，提前还款产生的利息和费用由庞彬自行承担。4.房屋成交价为1100000元，由李登凤采取全款方式支付，李登凤于2020年11月28日以理房通资金存管方式向庞彬支付定金10000元，过户当日将购房款1090000元以理房通资金存管方式支付庞彬。合同还对其他相关内容进行了约定。还查明，2020年11月28日，庞彬、李登凤、贵州房易通置业有限公司签订《居间服务合同》，约定庞彬、李登凤委托贵州房易通置业有限公司作业交易居间人，该公司提供居间服务，庞彬、李登凤应向该公司支付居间代理费28050元，该款由李登凤于该合同签订合同当日支付；同时，李登凤承担该公司代办房屋权属登记的过户服务费500元。同日，李登凤通过银行转账方式向贵州房易通置业有限公司支付了前述28550元。2020年12月9日，庞彬、李登凤、北京理房通支付科技有限公司、中信银行股份有限公司通过线上方式共同签订《理房通—中信银行房屋交易资金存管服务协议》，就相关交易资金的支付及存管事宜达成协议，中信银行股份有限公司受庞彬、李登凤授权及委托负责存管资金的保管和安全，北京理房通支付科技有限公司受庞彬、李登凤授权和委托负责审核房屋交易相关证明材料，并向中信银行股份有限公司发送存管资金划转让或退回的电子指令；在交易过程中，庞彬、李登凤分别授权北京理房通支付科技有限公司将其相关资料提供给中信银行股份有限公司，中信银行股份有限公司为庞彬、李登凤专门建立用于记载二人资金变动明细台账。2020年12月9日，李登凤通过工商银行贵阳分行将购房款1090000元支付至贝壳找房科技有限公司，同日，贝壳金服旗下的北京理房通支付科技有限公司向李登凤出具电子回执单，回执单载明“付款方（李登凤）基于买卖双方签署的《房屋买卖合同》（合同编号：100007704924），于2020年12月9日支付人民币1090000元，该款由理房通进行代为收付。”次日，北京理房通支付科技有限公司将前述1090000元转至李登凤在中信银行股份有限公司的银行账号。之后，在贵州房易通置业有限公司居间服务下，案涉房屋的两笔按揭贷款于2020年12月15日全部结清，抵押登记因此解除。最后查明，2020年12月24日，庞彬、李登凤另行签订了交易金额为700000元的《房屋买卖合同》用于办理过户手续。该合同载明，庞彬将其位于贵阳市乌当区建筑面积165.03平方米［产权证号：黔（2019）乌当区不动产权第0027788号］出售给李登凤；成交价格为700000元；交易过程中产生的双方税、费由李登凤全部承担；庞彬于90日内将上述房屋交付给李登凤。虽然庞彬、李登凤依据价格为700000元的《房屋买卖合同》办理过户手续，但在过户当日双方办理交税事项时，国家税务总局贵阳市乌当区税务局向庞彬出具的《税务事项通知书》中，载明案涉房屋计税价格申报纳税的金额为1179844.03元（建筑面积165.03平方米，评估单价7149.03元），李登凤依据其与庞彬的约定缴纳了税款103236.44。税款缴纳后，庞彬、李登凤依据交易金额为700000元的《房屋买卖合同》办理了过户手续，李登凤取得黔（2020）乌当区不动产第0011840号不动产权证书。中信银行股份有限公司亦于同日将李登凤银行账户中的房屋买卖交易资金划转至卖方庞彬的银行账户。之后，林全龙认为庞彬以明显低于市价的价格将房屋转让给他人，导致其自身财产价值减少，其行为明显损害债权人债权的实现为由诉至法院。一审法院认为，本案是债权人撤销权纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”规定，债权人行使撤销权，前提为因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产，或者以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害。本案中，庞彬、李登凤就案涉房屋办理过户手续的《房屋买卖合同》载明的金额为700000元，但该金额并非双方的真实交易金额，双方之间签订用于办理过户手续的《房屋买卖合同》之前还签订了交易金额为1100000元的《房屋买卖合同》，实际履行的也是金额为1100000元的《房屋买卖合同》，且在办理过户交税事宜时，完税金额亦并非700000元。虽然庞彬、李登凤据以办理过户手续的《房屋买卖合同》载明的金额低于实际交易金额，但该合同仅仅是用于办理产权过户登记使用，并非双方实际履行的合同，且完税金额已经超过双方实际交易金额，因此，庞彬、李登凤实际交易金额为1100000元，双方之间并非无偿转让房屋，故双方之间的房屋买卖并非以明显不合理低价转让。同时，李登凤是通过房屋中介得知案涉房屋的对外转让信息，并未与庞彬直接联系购买案涉房屋，且并无证据证实庞彬将案涉房屋出售给李登凤时李登凤知道林全龙与庞彬之间存在债权债务关系而庞彬转让房屋系逃避债务，故庞彬、李登凤之间的房屋交易行为并不存在法律所规定的可撤销情形，原告诉请撤销庞彬、李登凤于2020年12月24日签订的《房屋买卖合同》于法无据，法院不予支持。法院同时认为，债权人的撤销权仅针对债务人损害债权的行为，根据已生效的判决，林全龙的债务人为庞彬，李登凤并非林全龙的债务人，未损害林全龙的债权，虽然庞彬向林全龙出具的第二份借条中双方有过庞彬以案涉房屋提供抵押的意思表示，但双方之间并未办理抵押登记，林全龙并非现实的抵押权人，其对案涉房屋并无优先受偿权。综上，林全龙主张庞彬、李登凤恶意串通签订合同以达到庞彬逃避债务的目的无事实依据，其诉讼理由不能成立，法院对其诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，并经法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告林全龙的诉讼请求。案件受理费60元，由原告林全龙负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”之规定，债权人的撤销权是法律为了保障债权人权益、防止债务人恶意转让责任财产而特别设立的一种债权保全制度。但是，因该项权利的行使会在特定条件下干涉或调整他人之间的法律关系，因此，法律对其行使条件具有严格的限制性规定，以在保护债权人权益与维护市场交易稳定、安全之间取得合理的平衡，实现分配的正义。具体到本案而言，上诉人林全龙系以庞彬以不合理低价转让案涉房屋，损害其作为债权人的利益为由，诉请行使法律规定的债权人撤销权。但是，依照前述《中华人民共和国合同法》第七十四条的相关规定并结合本案已查明的事实，林全龙本案主张的撤销权并未达到法定的行使条件，具体理由如下：首先，无论从庞彬与李登凤于2020年11月28日签订的《房屋买卖合同》约定的房屋交易价格，还是李登凤实际支付的交易价款来看，案涉房屋的实际转让价款均为1100000元。虽然交易双方为办理过户手续于2020年12月24日另行签订了交易金额为700000元的《房屋买卖合同》，但从国家税务总局贵阳市乌当区税务局出具的《税务事项通知书》载明的计税价格以及李登凤实际纳税数额来看，案涉房屋办理过户的计税价格为1179844.03元，并未按该合同约定的700000元计算。因此，案涉房屋转让价款应当按照双方之间真实发生、实际交易的1100000元进行认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”之规定，根据案涉房屋交易时交易地同类型房屋的一般市场价格水平，本案房屋的转让价格显然不属于明显不合理低价的情况。其次，从本案整个交易过程来看，李登凤是通过房屋中介获知、磋商、购买案涉房屋，按照一般常理及房地产市场交易惯例，在林全龙针对庞彬享有的债权并未通过设定抵押权或者采取其他具有公示公信效力的保全措施的情况下，李登凤在房屋交易中并不负有对庞斌所负债务进行审查和注意的义务。同时，本案现有证据也无法证明李登凤在交易过程中知晓该交易可能损害林全龙债权的情形。因此，无论庞彬在本案房屋交易中是否存在损害林全龙债权的恶意，但是，因作为交易相对人的李登凤并不存在此种恶意，且其交易行为合理、正常，符合法律规范，因此，李登凤在本案中的合同权益及交易安全利益更应得到优先尊重和保护。林全龙提出的上诉理由因于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人林全龙负担。本判决为终审判决。审 判 员  田 勇二〇二一年九月十六日法官助理  钟 钦书 记 员  骆红梅