山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民再157号上诉人（原审被告）：王建中，男，1965年5月29日出生，汉族，住山东省青岛市。上诉人（原审被告）：李春九，女，1969年4月9日出生，汉族，住山东省青岛市。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙冠英，山东海利丰律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张杰生，山东海利丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴华庆，男，1953年11月12日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：赵萌萌，山东新亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐建荣，男，1988年4月23日出生，汉族，原济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店经营者，住山东省济南市。委托诉讼代理人：王晓鹏，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩云琦，山东瀛岱律师事务所实习律师。上诉人王建中、李春九因与被上诉人戴华庆、徐建荣房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民再11号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人王建中及王建中、李春九的共同委托诉讼代理人孙冠英、被上诉人戴华庆及其委托诉讼代理人赵萌萌、被上诉人徐建荣的委托诉讼代理人王晓鹏、韩云琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建中、李春九上诉请求：1.请求依法纠正（2020）鲁0102民再11号民事判决关于合同各方责任、违约金、房屋溢价损失及其承担等错误认定，撤销该判决第四、五、六、七、八、九项，依法改判驳回被上诉人戴华庆针对上诉人王建中、李春九违约金及损失（房屋溢价款、律师费、评估费）的诉讼请求；2.请求依法认定戴华庆构成违约；3.本案原一审、二审、再审及本次重审一审、二审的诉讼费用等全部由戴华庆及中介方承担。事实与理由：一、上诉人认为一审判决“关于王建中的责任认定”错误，应依法予以纠正。王建中确实签收过另案承办法院的保全裁定，但裁定书中未写明保全财产明细，且涉案房屋多年前已归李春九所有。李春九作为另案案外人，其财产被违规查封显然是王建中所不能明知的。王建中曾分管过合同工作，每年经手审查的经济合同不计其数，如果明知房屋存在查封情形，其不可能签订该合同。因此，一审对相关事实的认定没有排除合理怀疑。王建中依约于2015年12月25日同戴华庆去办理网签手续，履行了其合同义务，因房屋被另案法院违规查封而无法办理，按照合同第十二条第1项规定，若发生权利限制情况，由上诉人负责解决，并且有证据证明上诉人履行了其合同义务，采取各种措施积极争取解封，该房屋于2019年4月解封证明了这一点，另外王建中也没有违反合同其他条款，一审以“房屋被查封阻却了合同的履行”为由，主观地认为王建中“构成违约”是错误的。二、一审判决上诉人支付戴华庆违约金348000元明显过高。自2015年11月28日合同订立至同年12月25日知悉房屋存在限制情形期间房价并无变动，且戴华庆仅交了2万元定金，如果其及时行使解除权，则不会发生实际损失，上诉人也只是在2万元定金范围内承担责任。戴华庆明知合同存在可能无法履行风险却不及时解除，其未交纳首付款，未履行其合同义务，其主张的违约金明显过高。依据合同法及相关司法解释，违约金应以实际损失为限，即以戴华庆所支付的2万元定金及其在该时间段的损失为限。三、上诉人对“房屋溢价损失”的发生没有过错，完全是戴华庆没有采取适当措施防止损失扩大造成的，依法不应得到支持。戴华庆于2015年12月25日办理网签时得知房屋存在查封情形，依照合同约定即完全拥有解除权，但其明知合同可能存在无法履行风险却不解除，而是选择继续履行，王建中只好建议其抓紧去买别的房子，有看好的该买买，双方把合同作废，戴华庆对此表示同意（中介罗峰与王建中2016年1月20日的通话录音可证明）。戴华庆既未及时行使解除权，也未采取其他措施以防止损失扩大，故“房屋溢价损失”完全是由戴华庆自身原因导致，其不得就扩大的损失主张权利。四、戴华庆没有履行合同义务，构成违约。戴华庆网签时得知房屋存在查封情形，明知合同可能存在无法履行风险却没有解除，而是选择了继续履行，该合同作为依法成立的有效合同对各方当事人均有法律约束力，均应严格履行合同义务，否则应承担相应的民事责任。1.合同第四条第（二）款对戴华庆支付首付款的时间节点和数额有明确规定，且没有除外情形。戴华庆除了2万元定金，首付款均未支付，构成违约。2.得知房屋存在查封情形后，戴华庆选择继续履行，应严格履行合同义务。戴华庆未支付首付款，戴华庆既不及时行使解除权，也没在合理期限内解除合同，同时不停地查看其他房子却没及时购买，导致损失扩大，构成违约。3.合同第十一条规定“甲方于收到全款通知乙方进行房屋验收交接”，第十三条第4款规定“于银行贷款审批通过五日内办理房屋过户手续”，即先付房款后办过户，这也是房产交易的惯例。本案中，戴华庆并不具备行使不安抗辩权的条件，法律规定构成不安抗辩权的事由，必须是合同成立后发生的事由，但上诉人不能为对待给付的现实危险发生在合同成立之前，且办理网签时戴华庆已得知房屋存在限制情形，其完全可以解除合同，但其没行使解除权，应视为其明知房屋存在查封情形仍然缔约，其自愿承担不能得到对待给付的风险，法律并无必要对其进行特别保护。另外，但戴华庆自始至终没有与上诉人就其不支付首付款进行过任何沟通，依法应承担违约责任。五、一审判决并未查明造成律师费损失的责任方，判决上诉人单方面赔偿戴华庆律师费损失有失公允。本案历经原一审、二审、再审、发回重审及本次二审，一个并不复杂的案件导致如此多的诉讼程序，根源在于中介方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、恶意促成合同的订立导致纠纷的发生。被上诉人戴华庆明知“房屋溢价损失”完全是由于自身原因造成的，却故意对上诉人及原一审、二审法庭隐瞒其已另购他房事实，企图通过恶意诉讼牟取不当利益。戴华庆原一审时没有在举证期限内向法庭提出鉴定申请，在诉讼程序中存在重大失误，导致多次诉讼程序，浪费司法资源，耗费各方时间精力，造成各方律师费损失等。戴华庆为此支出的律师费不应由上诉人承担，且上诉人因此产生的诉讼费、律师费等应全部由中介方及戴华庆承担。六、一审判决“关于徐建荣的责任认定”不当，没有将中介方作虚假陈述等违法行为予以认定，应予以纠正。1.高院再审及本案一审庭审时，中介方出庭并称其在签订合同前就已经知道房屋存在权利限制情形，中介方隐瞒事实，没有告知买卖双方，恶意促成合同订立，导致买卖双方发生纠纷，给上诉人造成重大经济损失，中介方应当承担上诉人因此遭受的全部损失。2.中介方在合同订立前已知悉房屋存在权利限制情形但没有告知王建中以核实情况，并且在庭审中作虚假陈述。3.戴华庆及其代理人明知中介方对其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害其利益，却在一审庭审时明确表示不追究中介方的责任，上诉人有理由认为戴华庆与中介方存在相互串通情形，企图通过恶意诉讼、虚假陈述等方式损害上诉人的利益，其行为严重妨碍和干扰法庭对案件的审理，已涉嫌犯罪。七、关于《房地产评估报告》及评估费的承担。关于《房地产评估报告》，上诉人王建中、李春九始终不予认可：一是对戴华庆申请鉴定的时间节点2017年7月11日不予认可，该时间节点没有依据，应以戴华庆实际支付的2万元为基数、2015年11月28日至2015年12月25日为时间节点，鉴定计算其实际发生的损失；二是“房屋溢价损失”完全是由于戴华庆没有采取及时行使解除权、及时购买他房等适当措施而扩大的损失，且超过了法律规定的限额，上诉人不应对戴华庆主张的损失承担任何责任，本案评估费用也应由戴华庆自行承担。戴华庆辩称，一审法院认定事实部分清楚，一审法院判决认定责任比例分配对被上诉人不公平，应当按照合同约定承担律师费及诉讼费的损失，不应当按过错比例承担。但为尽快息诉止纷，被上诉人认可一审法院判决结果，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。徐建荣辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。戴华庆向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的编号为0001333的《房屋买卖合同》;2.判令被告王建中与被告李春九返还原告支付的定金2万元；3.判令被告王建中与被告李春九共同向原告支付违约金348000元；4.判令被告王建中、被告李春九承担原告损失共计1071143元(其中取暖费2011元，一审、二审、再审及发回重审的律师费125000元，交通费532元及房屋溢价损失943600元)；5.判令被告徐建荣返还原告中介服务费18000元，并自2015年11月28日起按银行同期贷款利率计算利息至还清本息之日止;6.判令被告徐建荣对第3、4项承担连带责任；7.本案一审、二审、再审及发回重审后所有诉讼费用及诉讼保全费、保全担保费、鉴定费均由被告承担。一审法院认定事实：王建中和李春九原系夫妻关系，二人婚姻关系存续期间参加房改购买了济南市历下区经十路77号6号楼1单元501室房屋，并于2001年11月3日取得房屋所有权证（证号为：省直字第076895号），房屋所有权人为王建中，共有人为李春九。2013年9月18日，王建中和李春九因感情破裂在济南市历下区民政局协议离婚，约定涉案房屋归李春九所有，但双方并未办理产权过户登记手续。2015年11月，戴华庆通过凯润盛房产咨询中心明湖店得知王建中出售涉案房屋信息，2015年11月28日王建中（出卖人、甲方）与戴华庆（买受人、乙方）在凯润盛房产咨询中心明湖店（居间人、丙方）签订了编号为0001333的《房屋买卖合同》，约定甲方自愿出售济南市历下区经十路77号6号楼1单元501室房屋，建筑面积87.11平方米，地下室面积6平方米……该房屋无抵押、无租赁，甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷……，乙方对甲方转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买上述房产。双方约定成交价格为116万元，其中乙方在合同签订时向甲方支付定金2万元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。关于付款方式，双方约定：乙方于2015年12月25日前，将首付房款70万元（含定金）存入甲方指定账户；剩余房款46万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付……,甲方承担营业税，乙方承担个税、契税、中介费及过户产生的费用……。合同十一条约定，甲方收到全款通知乙方进行房屋验收交接……；十二条关于违约责任，双方约定：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况）由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准的损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同……；5.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的2%）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。合同十三条关于其他事项，双方约定：……二、甲方保证产权人同意出售此房屋，无产权纠纷，债务纠纷……；四、甲乙双方协商于2015年12月25日前办理网签面签手续，于银行贷款审批通过5日内办理房屋过户手续……（其余内容略）。合同签订后，戴华庆依约向王建中支付了定金2万元，王建中于2015年11月29日出具了《购房定金收条》；与此同时，戴华庆向凯润盛房产咨询中心明湖店交纳了房屋佣金（含评估费、过户服务费）共计28000元，中介出具了佣金确认书。2015年12月25日，戴华庆与王建中、李春九及凯润盛房产咨询中心明湖店工作人员依约到济南市房产交易中心办理网签时，得知该房产已被上海市黄浦区人民法院查封，网签手续未能办理，戴华庆应付的68万元（除定金外）首付款未再支付。庭审期间，戴华庆自认王建中在2016年2、3月份将涉案房屋钥匙交付本人，后因涉案房屋未能解封，戴华庆于2017年3、4月份将钥匙退还王建中，并另行购买了其他房屋；另，戴华庆自认2017年3月份中介退回服务费和评估费共计1万元。此后买卖双方就涉案房屋的溢价损失协商不成，戴华庆于2017年7月11日诉至一审法院，要求：1.判令解除原、被告签订的编号为0001333的《房屋买卖合同》；2.判令王建中与李春九共同向戴华庆支付违约金348000元；3.判令王建中、李春九承担戴华庆损失共计837853元(取暖费2011元、律师费4万元、交通费532元、房屋溢价795310元)；4.判令凯润盛房产咨询中心明湖店返还原告中介服务费18000元，并自2015年11月28日起按银行同期贷款利率计算利息至还清本息之日止;5.判令凯润盛房产咨询中心明湖店及经营者徐建荣对第3、4项诉讼请求承担连带责任；6.诉讼费用由王建中、李春九、凯润盛房产咨询中心明湖店承担。一审期间，法院根据戴华庆的申请，轮候查封了涉案房屋（期限自2017年8月2日起至2020年8月1日止），戴华庆支付保全费5000元。一审法院审理认为，戴华庆和王建中、李春九以及凯润盛房产咨询中心明湖店三方签订的房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，内容亦不违反国家强制性法律规定，为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力。由于案涉房屋被上海市黄浦区人民法院查封无法进行网签，合同无法继续履行，戴华庆主张解除房屋买卖合同，符合法律规定，法院应予支持，戴华庆支付的2万元定金应予返还。同时法院认为，戴华庆作为购买人应尽到谨慎注意的义务，购房前应对房屋的各种情况进行全面了解，其未能及时了解到涉案房屋被查封的情形，对由此产生的后果应自行承担相应的责任。戴华庆签订合同后一个月内即2015年12月25日已经了解到案涉房屋被查封的事实，自该日起戴华庆对于房屋买卖合同可能无法继续履行以及可能出现的问题应当有一定的预期。考虑合同签订之日至戴华庆明知查封事实之日时间间隔较短，以及戴华庆仅支付2万元定金的事实，且王建中、李春九对于合同无法继续履行并无主观上的恶意，酌定王建中、李春九向戴华庆支付违约金2万元，对于超出部分的违约金以及房屋溢价损失，法院不予支持；对于戴华庆主张的取暖费2011元，并无事实和法律依据，不予支持；对于戴华庆主张的交通费损失532元，因未能说明火车票的发生与本案之间的关联性，法院不予支持；对戴华庆主张的律师费4万元，戴华庆与王建中、李春九虽在合同中有相关约定，但根据相关收费标准并结合本案的具体情况，酌定王建中、李春九支付戴华庆律师费5000元。此外一审法院认为，凯润盛房产咨询中心明湖店作为专门从事居间活动的单位，应尽到必要的、谨慎的审核义务，其未能核查案涉房屋已被查封的事实，导致房屋买卖合同无法继续履行，应承担相应的责任，故对戴华庆主张凯润盛房产咨询中心明湖店返还18000元中介服务费的诉讼请求，予以支持；对戴华庆主张的利息，因没有事实和法律依据，不予支持。关于戴华庆要求凯润盛房产咨询中心明湖店及其经营者对违约金和损失承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院于2017年10月11日作出（2017）鲁0102民初4077号民事判决，判决：一、原告戴华庆与被告王建中、李春九、济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店2015年11月28日签订的房屋买卖合同予以解除；二、被告王建中、李春九于本判决生效之日起十日内向原告戴华庆返还定金2万元；三、被告王建中、李春九于本判决生效之日起十日内向原告戴华庆支付违约金2万元；四、被告王建中、李春九于本判决生效之日起十日内向原告戴华庆支付律师费5000元；五、被告凯润盛房产咨询中心明湖店于本判决生效之日起十日内向原告戴华庆返还中介服务费18000元；六、驳回原告戴华庆的其他诉讼请求。案件受理费15990元，由原告戴华庆负担1万元，被告王建中、李春九、凯润盛房产咨询中心明湖店共同负担5990元；财产保全费5000元，由原告戴华庆负担。戴华庆不服一审判决，提出上诉。二审法院审理认为，根据合同约定，违约金为涉案房屋款的30%，即戴华庆主张的348000元，戴华庆主张的房屋溢价款795310元，实质上是戴华庆认为违约金不足以弥补损失而增加的违约金。王建中、李春九将存在查封的涉案房屋售予戴华庆，导致合同不能继续履行存在过错。网签时，双方均已知道房屋存在查封，合同无法继续履行，虽然戴华庆对损失扩大存在过错，但王建中知道房屋被查封后，仍承诺自己能够解决房屋查封事宜，致使戴华庆没有及时解除合同，故王建中对损失的扩大存在主要过错。二审法院综合双方存在的过错、房款的交付及房屋升值情况，酌定王建中、李春九向戴华庆支付违约金70万元；对于戴华庆主张王建中、李春九返还暖气费2011元，二审法院认为并无不当，予以支持；对于一审法院判决凯润盛房产咨询中心明湖店返还18000元的中介费，并无不当，予以支持。据此，济南市中级人民法院于2018年3月7日作出（2018）鲁01民终480号民事判决，判决：一、维持济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初4077号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初4077号民事判决第三项为：被告王建中、李春九于本判决生效之日起10日内向原告戴华庆支付违约金70万元；三、被告王建中、李春九于本判决生效之日起10日内向原告戴华庆支付暖气费2011元。一审案件受理费15990元，由戴华庆负担1万元，王建中、李春九、凯润盛房产咨询中心明湖店共同负担5990元；财产保全费5000元，由王建中、李春九负担。二审案件受理费15990元，由上诉人戴华庆负担1万元，王建中、李春九负担5990元。王建中、李春九不服二审判决，向山东省高级人民法院申请再审。2019年5月31日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民申756号民事裁定，提审该案。后经审理认为：戴华庆原审期间没有主动要求增加违约金，二审法院将其主张的房屋溢价款列入违约金综合考量，且在未对房屋溢价损失给予明确认定的情况下，即将其作为违约金数额进行酌定，缺少依据，一、二审判决认定基本事实不清。2019年10月21日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民再798号民事裁定，裁定：撤销济南市中级人民法院（2018）鲁01民终480号民事判决及济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初4077号民事判决，发回济南市历下区人民法院重审。一审法院重审期间，戴华庆于2020年7月6日提交评估申请书，请求以2017年7月11日为基准日评估涉案房屋的市场价值。一审法院予以准许，并依法委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司进行价值评估。2020年9月2日该公司作出估价报告，认定涉案房屋2017年7月11日的市场评估总价为2103600元，评估费15000元由戴华庆先行支付。评估报告送达各方当事人，均未在指定的期限内提出异议。现王建中、李春九对于戴华庆要求解除房屋买卖合同的诉讼请求无异议，且同意退还定金2万元及暖气费2011元；此外，戴华庆认可二审判决生效后，徐建荣已经退还佣金18000元，并当庭表示放弃第5项诉讼请求。对于违约金348000元。戴华庆要求依合同约定，按照购房款116万元的30%计算；王建中、李春九认为戴华庆没有交纳首付款，也存在违约行为，且认为约定的违约金过高，申请调整并主张以戴华庆交纳的2万元定金为限；徐建荣对戴华庆的主张没有异议。关于经济损失。其中：1.房屋溢价损失943600元，戴华庆要求以法院委托评估价2103600元（起诉日），减去合同价款116万元计算；王建中、李春九认为戴华庆以起诉日确定房产价值不合理，同时认为戴华庆在取得合同解除权并对合同可能无法继续履行及风险有充分认知的情况下，既不提出解除合同，更没有履行其合同义务，房屋溢价损失应由戴华庆自行承担；徐建荣对戴华庆的主张没有异议。2.戴华庆主张律师费125000元，系戴华庆为诉讼先后支付一审、二审、再审及发回重审的律师费4万元、4万元、3万元、15000元；王建中、李春九认为戴华庆由于自身原因造成诉累，该损失应由其自行承担；徐建荣对戴华庆的主张没有异议。3.对于交通费532元，戴华庆称为解决上海法院解封事宜，和中介人员一起到青岛找王建中时的花费；王建中、李春九认为相关票据不能证明与涉案合同有关，不予认可；徐建荣对戴华庆的主张没有异议。4.戴华庆再审时主张保全保险费5000元，但其在一、二审期间均未主张，且未提供相关证据；现王建中、李春九认为该费用为非必要支出，不予认可；徐建荣对戴华庆的主张没有异议。关于上海市黄浦区人民法院对涉案房产的查封问题，戴华庆主张王建中故意隐瞒了相关事实；而王建中和李春九称在办理网签时才得知此事。为进一步查明事实，一审法院依法调取了上海市黄浦区人民法院审理的（2015）黄浦民一（民）初字第667号、668号案卷中的相关材料。查明，王建中因涉诉，黄浦区人民法院于2015年1月23日作出（2015）黄浦民一（民）初字第667号、668号民事裁定书，分别裁定冻结王建中和另一被告名下的银行存款228万元、75万元或者查封、扣押相应价值的财产。法院于2015年2月5日查封了涉案房产，王建中于2015年2月15日签收了法院邮寄的民事裁定书及应诉通知书等诉讼文书。现王建中认可收到了法院送达的民事裁定书，但称对于具体保全了什么财产，本人并不知晓；戴华庆对此不予认可。另，再审期间，徐建荣认可《房屋买卖合同》签订前，其工作人员曾查询到涉案房屋存在限制交易的情况，但无法知晓具体原因，并认可未向戴华庆提及此事；对于中介是否向王建中、李春九提及房屋被限制交易情况，徐建荣称已向王建中说明相关情况，但并未提供证据，王建中也不认可。2015年12月25日未能网签后，王建中、李春九向上海市黄浦区人民法院提出异议并申请解封，未果；2016年6月6日李春九向济南市历下区人民法院起诉，案号为（2016）鲁0102民初3589号，要求确认涉案房屋归李春九所有。2016年7月12日，黄浦区人民法院分别作出（2015）黄浦民一（民）初字第667号、668号民事判决，判决王建中对667号、668号案件债务人所欠本息承担连带保证责任。2016年8月10日，一审法院作出（2016）鲁0102民初3589号民事判决，确认涉案房屋归李春九所有。2019年4月3日，黄浦区人民法院将涉案房屋解封。关于涉案合同是否继续履行问题。戴华庆主张得知房屋被查封后，王建中曾承诺一个月内解封，基于对王建中的信任和其后期的多次承诺才选择等待解封、继续履行合同。对此，戴华庆提交了2016年3月22日至2017年3月28日期间与王建中的短信记录，主要内容为戴华庆向王建中询问黄浦区人民法院案件进展情况并催促王建中尽快解决房屋解封事宜，王建中回复戴华庆：“再等等，很快就解决了”、“可以换锁，其实您开始收拾就可以，房子过户给您肯定没问题”……。现王建中认为戴华庆提供的短信不完整、内容存在删减。经查阅比对双方提交的短信记录，戴华庆并未提供双方2017年3月29日以后的短信记录，且已提供的短信中，有部分内容上下不连贯，但是否有删减，王建中并未举证证明。另外，戴华庆提供了其妻子肖丽健给王建中打电话时的通话录音，其中2016年9月19日的录音证明：肖丽健催促王建中抓紧解决房子解封事宜，同时要求李春九在房屋买卖合同上签字追认；王建中回答：“现在不是钥匙都给你了，锁都换了，该怎么干就怎么干，如果这中间出现别的问题，有损失我给你负责”……解封是“早一天晚一天的事……所以你放心，你该设计设计，该装修装修，你干的这个区间可能就解了，把手续办好了，什么都不耽误……”。2016年9月27日，李春九在房屋买卖合同上签字追认，但房屋的解封问题一直未解决。现王建中辩称未承诺过一个月内解封房屋，并称当时已向戴华庆提出可以解除合同并退还定金，戴华庆没有同意。对此，王建中提供了2016年1月20日与中介工作人员罗峰的通话录音，其中王建中说：“我给那个戴老师说了，这期间他如果是着急的话，别的房子他该看看”；罗峰说：“我知道，这个情况他和我说了”……王建中：“他如果有别的房子看好了他该买买，他看好了，咱就把合同作废了，如果是没看见好的，咱们这个合同，我这个可能二月份就能解开了，解开了以后他该买买，这个都好说”……；此外，王建中、李春九还提供了2016年11月4日至2017年5月期间与戴华庆的短信记录，其中2016年11月4日戴华庆给王建中发短信：“王老师您好，房子我们再等等，也许是好事多磨……我们既然等了这么久的时间，孩子还是感觉房子位置比较合适，坚持要再等待解封……请您们再想想办法抓紧解封……”；2017年5月4日王建中发短信：“戴老师你好，……年前咱们去办理网签手续，得知房子被查封，就给你们说过，如果你们看好别的房子随时可以买，然后咱们解除合同，如果没有看好的房子，就等解封了再履行合同，既然你们不想再等了，就抓紧买别的房子吧！……”，戴华庆：“王老师你好，在这期间我们也确实看房子了，但没想到房价这个时期长得这么快，同时也感觉你的房子也快解封了，但没想到到这个局面……你们房子可以解封后继续卖，我们现在就要买房子，差价怎么办？……毕竟房子查封引起合同不能成交……”；2017年5月5日戴华庆：“王老师你们好，现在济南的二手房太贵了，我们无法买了，还是想按我们的协议合同执行，想法购买你们这套房子……”；2017年5月6日李春九短信：“戴老师您好！……年前办理网签发现房子被查封时就告诉您，赶紧看别的房子有合适的您就买，您不要再举棋不定了，你还是赶紧买别的房子吧……”。现戴华庆对王建中、李春九所称不能办理网签时就提出解除合同、返还定金及本人没有同意的主张不予认可。双方就各自主张未再进一步提供证据。一审法院认为，依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力，均应严格履行合同义务，否则应承担相应的民事责任。本案中，戴华庆与王建中、李春九（已追认）协商一致签订房屋买卖合同后，依约交纳了购房定金，合同已经成立并履行。得知涉案房屋被查封后，戴华庆基于对王建中的信任，未及时行使解除权，系当事人对自己权利的处分。后双方就房屋溢价损失协商不成，戴华庆于2017年7月11日起诉要求解除合同，一、二审及再审、发回重审期间，王建中、李春九对于解除合同没有异议，法院予以确认；对于合同解除后，戴华庆要求返还2万元定金及暖气费2011元的主张，王建中、李春九也没有异议，法院应予支持。另，原二审判决后，徐建荣已经退还了中介费18000元，再审期间，戴华庆予以认可并放弃返还中介费及相应利息的诉讼请求，并无不当，一审法院予以准许。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：违约责任的确定及房屋溢价和其他损失的承担。1．关于王建中的责任认定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，王建中2015年2月15日签收了上海市黄浦区人民法院送达的保全裁定，知道或者应当知道其财产已被查封或冻结，即使裁定书中未写明保全财产明细，王建中也可查询到保全情况但怠于查询和落实；同时王建中在出售涉案房屋前，其所涉案件尚未审结，法院的保全措施尚未解除，王建中应对房屋可否正常交易有所预见但未预见，以致因房屋被查封阻却了合同的履行，构成违约，应承担相应的违约责任。由于双方约定了违约金的计算方式，现戴华庆选择按照总房款116万元的30%主张违约金348000元，并无不当，法院予以支持。对于合同未及时解除而扩大的损失，法院认为，虽然王建中曾在2016年1月份作出了戴华庆可以另行购买其他房屋的意思表示，但同时也表明如果戴华庆没有看中其他房屋，则可待涉案房屋解封后继续履行合同，且王建中多次承诺能够尽快解决查封事宜，并在戴华庆尚未支付约定首付款的情况下就交付房屋钥匙、让戴华庆收拾（装修）房屋以示卖房诚意，戴华庆选择相信和等待以致没有及时解除合同，王建中应对损失的扩大承担主要责任。关于李春九的责任认定。一审法院认为，李春九与王建中离婚时，约定涉案房屋归李春九所有，但双方并未及时办理过户手续。二人离婚后，王建中因其他案件被上海市黄浦区人民法院采取保全措施，李春九不知晓该房产已被查封，符合常理。李春九得知涉案房屋被查封后，一方面向法院提出异议，另一方面在涉案合同上签字追认，并无不当。一审法院认为，李春九虽然主观上没有过错，但客观上因房屋被查封导致合同无法继续履行，李春九作为房屋共同出卖人，应与王建中对外共同承担相应的民事责任。关于戴华庆的责任认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据交易惯例，买卖双方在办理网签后，买受人应按照合同约定支付首付款。因涉案房屋被查封，无法办理网签，戴华庆对于合同可能无法继续履行应有一定的预期，但戴华庆既未在合理期限内行使解除权，也未按照约定支付首付款以明示要求继续履行合同，以致合同是否继续履行长期处于不确定状态，戴华庆对损失的扩大及纠纷的发生也存在过错，并应承担次要责任。关于徐建荣的责任认定。凯润盛房产咨询中心明湖店作为房屋中介，在合同签订前，已经查询到涉案房屋存在限制交易情形，但未告知戴华庆，以致虽然促成了合同的签订，但发生了履行不能的后果并使买卖双方产生纠纷，凯润盛房产咨询中心明湖店存在过错，也应承担一定的民事责任。因凯润盛房产咨询中心明湖店已注销，相应的法律后果应由其经营者徐建荣承担。2．关于房屋溢价损失的确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，虽然双方约定了违约金的计算方式，但戴华庆以约定的违约金不足以弥补实际损失为由，要求以起诉日作为评估时间节点确定房屋价格及损失，并无不当。评估报告送达后，各方当事人均未在指定的期限内提出异议，且鉴定程序合法，估价结论有依据，法院予以确认。故一审法院认定合同解除时，涉案房屋溢价为943600元（即2103600元-116万元）。对于溢价损失的承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因王建中、李春九不能提供可正常交易的房屋使戴华庆利益受损，除应支付约定的违约金外，还应承担违约金不足以弥补实际损失的部分。综合各方在合同签订、履行中的违约及过错程度，结合房款交付及房屋升值情况，法院酌定王建中、李春九共同承担55%的责任，戴华庆承担40%的责任，徐建荣承担5%的责任。据此，因王建中、李春九支付的违约金348000元不足以弥补其应承担的损失，还应补足差额170980元；对戴华庆主张超出部分，法院不予支持。此外，徐建荣应赔偿戴华庆房屋溢价损失47180元；戴华庆主张超出部分及要求徐建荣对王建中、李春九的违约金及损失承担连带责任的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。关于戴华庆主张的一审、二审、再审及发回重审的律师费共计125000元及评估费15000元，系戴华庆为诉讼的合理支出，一审法院予以确认，各方当事人应当按照一审法院确定的责任比例分别承担。对于戴华庆主张的交通费532元，戴华庆仅提供了火车票，未能证明与本案之间的关联性，一审法院不予支持；对于戴华庆主张的保全保险费5000元，证据不足，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、原告戴华庆与被告王建中、被告李春九及被告徐建荣（原济南历下凯润盛房产信息咨询中心明湖店经营者）签订的编号为0001333的《房屋买卖合同》于2017年7月11日解除；二、被告王建中、被告李春九于本判决生效之日起十日内向原告戴华庆返还定金2万元；三、被告王建中、被告李春九于本判决生效之日起十日内向原告戴华庆返还暖气费2011元；四、被告王建中、被告李春九于本判决生效之日起十日内共同向原告戴华庆支付违约金348000元；五、被告王建中、被告李春九于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告戴华庆房屋损失170980元；六、被告王建中、被告李春九于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告戴华庆律师费损失68750元；七、被告徐建荣于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴华庆房屋损失47180元；八、被告徐建荣于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴华庆律师费损失6250元；九、评估费15000元，由原告戴华庆负担6000元，被告王建中、被告李春九共同负担8250元，被告徐建荣负担750元；十、驳回原告戴华庆的其他诉讼请求。案件受理费15990元，由原告戴华庆负担6500元，被告王建中、被告李春九共同负担8690元，被告徐建荣负担800元；财产保全费5000元，由原告戴华庆负担2000元，被告王建中、李春九负担3000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，一审法院认定的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审判决确定的违约责任、经济损失赔偿数额及律师费等其他费用承担是否适当。本案中，王建中与戴华庆于2015年11月28日签订《房屋买卖合同》，后李春九在合同中签字予以追认，该合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。关于各方当事人的违约责任。根据原审查明的事实，案涉房屋的所有权人为王建中，李春九为共有人，双方离婚时虽约定案涉房屋归李春九所有，但双方并未办理产权过户登记手续。案涉房屋因被上海市黄浦区人民法院另案查封而无法办理网签。王建中虽主张案涉房屋归李春九所有，其对房屋查封状况不知情，但王建中认可2015年2月15日签收过上海市黄浦区人民法院的保全裁定书，案涉房屋未办理过户，王建中作为房屋所有权人理应预见到该房屋有被查封的可能性。王建中未积极落实其名下财产的保全情况，也未查询案涉房屋权利状态，仍于2015年11月28日与戴华庆签订《房屋买卖合同》，致使房屋不能办理网签，合同无法继续履行，构成违约。李春九作为房屋共有人，在《房屋买卖合同》中作为共同出卖人签字予以追认，李春九应按照合同约定确保案涉房屋无权属或债务纠纷、无查封等权利限制情况，案涉房屋因查封导致合同无法继续履行，李春九也应承担相应民事责任。戴华庆作为买受人，在知晓房屋无法办理网签后，未及时行使合同解除权，也未按照合同约定交纳首付款要求继续履行合同，因戴华庆未积极采取适当措施防止损失扩大，对案涉纠纷发生负有一定过错。凯润盛房产咨询中心明湖店已注销，徐建荣作为经营者，在已知案涉房屋存在限制交易情形下，未告知出卖人及买受人，仍促成案涉合同签订，也应承担相应民事责任。根据合同约定，戴华庆应于2015年12月25日前支付首付款，戴华庆与王建中、李春九于该日办理网签时得知案涉房屋被查封，故未再交纳首付款。后各方一直沟通协商房屋解封事宜，虽王建中曾表示戴华庆可以另行购买房屋或待房屋解封后继续履行合同，并向上海市黄浦区人民法院提出异议申请解封，承诺尽快解封，戴华庆基于信赖选择等待解封而没有及时解除合同，但案涉房产迟至2019年4月3日才得以解封，王建中对于损失的产生及扩大应承担主要责任。一审法院综合各方当事人在合同履行过程中的违约情况及过错程度，酌定王建中、李春九共同承担55%的责任，戴华庆承担40%的责任，徐建荣承担5%的责任，并无不当。案涉《房屋买卖合同》明确约定了违约金的计算方式，戴华庆选择按照合同总房价30%主张违约金，符合合同约定及本案情况。关于经济损失赔偿。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿数额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因房屋未解封无法办理网签，至合同解除之日房屋市场价值增幅较大，导致戴华庆无法按照合同签订时的价格购买房屋，除了违约造成的损失，还造成戴华庆房屋溢价损失。一审中，因王建中、李春九对解除合同并无异议，故一审法院认定案涉合同于起诉日2017年7月11日解除。评估机构以该起诉日作为时间节点对案涉房屋价值进行评估，且各方当事人收到评估报告后，均未在指定期限内对评估价格2103600元提出异议，一审法院对该评估报告予以采信并无不当。一审法院综合各方当事人的合同履行情况、违约过错、房价波动情况及实际损失情况，结合各方当事人承担责任的比例，对房屋溢价损失的责任承担作出认定，符合公平原则及本案具体情况。对于违约金不足以弥补损失的部分，王建中、李春九仍应补足差额。另，戴华庆支出的律师费、评估费均系因诉讼产生的合理支出，一审法院认定各方当事人按照确定的责任比例承担，亦无不妥。王建中、李春九主张其产生的律师费用应由戴华庆及徐建荣承担，但王建中、李春九一审中并未提出反诉，故本院二审不予支持。综上所述，王建中、李春九的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民再11号民事判决。二审案件受理费15990元，由上诉人王建中、李春九负担。本判决为终审判决。审判长  林洁华审判员  蔚大鹏审判员  秦光启二〇二一年九月十四日书记员  顾笑笑