山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终9534号上诉人（原审被告）：刘文花，女，1950年12月16日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。上诉人（原审被告）：张仁迪，男，1978年4月12日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。上诉人（原审被告）：张爱苹，女，1979年10月3日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。上诉人（原审被告）：张雪琴，女，1976年11月21日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。四上诉人共同委托诉讼代理人：苑广英，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。四上诉人共同委托诉讼代理人：刘纯炜，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张仁国，男，1958年10月3日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。委托诉讼代理人：王琳俐，山东文鼎律师事务所律师。上诉人刘文花、上诉人张仁迪、上诉人张爱苹、上诉人张雪琴因与被上诉人张仁国农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2020)鲁0282民初9837号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘文花、张仁迪、张爱苹、张雪琴共同上诉请求：1、依法撤销青岛市即墨区人民法院作出的（2020）鲁0282民初9837号民事判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人刘文花、张仁迪、张爱苹、张雪琴与被上诉人张仁国之间的农村房屋买卖合同纠纷一案，一审法院认定事实不清，适用法律错误。具体理由如下：一、该案2019年3月25日被上诉人与张合显（已去世，是上诉人刘文花的丈夫、张仁迪的父亲）、上诉人张仁迪签订的协议其性质为赠与协议，而不是一审法院认定的有关涉案宅基地房屋（集体土地使用证号：即集建91号第1××6号）拆迁后获得拆迁利益分配方案。该赠与协议在2019年5月13日已经被撤销，被上诉人一审的诉请失去法律依据，应依法驳回。1、1993年被上诉人将房屋以12000元的价格卖给了张合显、刘文花夫妇，当时双方签订了买房契约、刘文花、张合显缴纳了契税，手续合法，自此至房屋拆迁长达26年之久上诉人一直居住在该房屋内，对房屋进行了装修、扩建、翻建、维护、管理，对房屋享有完全所有权。2、现在被上诉人早已经不是本村村民，失去享有宅基地的权利，而宅基地上的房屋已经出卖给了上诉人，也无理由要求宅基地上的房产拆迁利益。3、即便是因为上诉人不是下河北村村民，导致房屋买卖合同无效，在被上诉人没有起诉要求确认合同无效的情况下，一审法院超诉请范围认定合同无效，违反了不告不理的民事诉讼基本原则，并在认定合同无效的基础上，认为双方2019年3月25日签订协议是对拆迁利益的分配方案，而否认赠与协议的性质，导致事实认定错误，适用法律错误。二、即便认定1993年房屋买卖合同无效，被上诉人也无权要求拆迁后的90平米的房屋。1、2019年3月25日，张合显与张仁国签订拆迁补偿协议的背景是：下河北村的主任张军显是张仁国的亲姨表兄弟，张仁国知道房屋要拆迁，张军显跟张合显说因为是外村人购买的房子，必须要给张仁国90平方的楼房，否则不负责拆迁。协议是由被上诉人张仁国事先起草好的，在张合显家中，刘文花不在场不知情的情况下签订的，该协议不是张合显、张仁迪真实意思表示，也存在欺诈、显失公平的问题。张合显、张仁迪签订该协议不是因为房屋买卖合同无效进行的拆迁利益分配方案，张合显一家就是平民百姓，为人老实厚道，并无多少法律知识，不可能知道合同可能存在无效的情况，更不可能清楚合同如果无效了该如何分配利益，完全是张仁国、张军显误导下签署的该协议，后在2019年5月13日知道真实情况后撤销该协议，符合法律规定。2、按照法律规定，合同无效应当返还财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应该各自承担相应的责任。即便被上诉人起诉要求认定房屋买卖合同无效并得到法院支持，按照大量的相关类似案例的审判精神，被上诉人也不可能获得90平米拆迁房屋，更何况该案拆迁房屋还经过上诉人的扩建、装修、翻建。一审法院仅以一份协议就认定合同无效并认定是对拆迁利益的分配，显示公正、有违法律，望二审法院依法改判。三、上诉人1993年以12000元的价格购买了拆迁房屋，后一家人一直在房屋内居住使用到房屋拆迁，在被上诉人户口迁出本村多年后，因为房屋要拆迁被上诉人又想要回早已不属于自己的房屋或者因为该房屋产生的拆迁利益，此行为明显有违诚实信用基本原则，不应被支持更不能被法院以判决的形式鼓励。一审法院判决支持被上诉人的诉请，不符合法律规定，更会无形中助长更多人的这种出尔反尔、不诚信行为。综上，望二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求！张仁国辩称：被上诉人与张合显、上诉人张仁迪签订的协议是拆迁利益分配协议，并不是赠与协议，从协议签订的背景和内容也能看出，该协议不是赠与协议，是双方在对涉案房屋拆迁利益如何分配达成的意见，且双方均已签字，是双方真实意思表示，合法有效，双方应该按照该协议履行，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。张仁国向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令青岛市即墨区灵山镇下河村北（集体土地使用权证号：即集建91字第1××6号）拆迁房屋中90平方米的拆迁权益归其所有；二、本案诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实如下：张仁国系即墨灵山下河北村村民，张合显系即墨灵山中河北村村民。张合显与刘文花系夫妻关系，二人育有二女一子，分别为长女张雪琴、次女张爱苹、儿子张仁迪。张合显于2020年6月21日死亡。1993年，张仁国将登记在自己名下宅基地房屋【集体土地建设用地使用证为即集建（91）字第100256号】出售给张合显，房款为12000元。张合显购得该房屋后，搬至该房屋居住直至拆迁。现原告张仁国认为张合显与其达成了拆迁补偿协议，约定拆迁分得的90平方米的房屋归原告所有，因与被告协商未果，原告诉至法院。2019年3月25日，张仁国（甲方）与张合显、张仁迪（乙方）签订《拆迁补偿协议》一份，内容为：“甲方和乙方自由平等就拆迁补偿达成如下协议：1、如果分的房子甲方分得90平米九十平米大于按官方价补贴给乙方。2、其他所有补偿于（与）甲方无关归乙方所有。”该协议落款处有甲方张仁国、乙方张仁迪和张合显签字及按指印。庭审中，被告抗辩上述《拆迁补偿协议》系原告张仁国欺骗张合显后，张合显作出的意思表示，该《拆迁补偿协议》并非张合显的真实意思表示。后，对下河北村村委书记张旭显进行了现场调查并形成书面调查笔录，张旭显称对张仁国与张合显之间房屋买卖一事知情；在拆迁时张仁国与张合显达成了什么协议，未参与，对此并不知情；后来听说张合显要给张仁国90平方米的房子，后来不知道什么原因又反悔了。下河北村进行旧村改造，涉案房屋予以拆迁。2019年5月14日，张合显（乙方，被搬迁人）与青岛市即墨区灵山镇下河村村民委员会（甲方，搬迁人）签订《灵山镇新型社区建设下河北村集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》一份，主要内容为：1、乙方房屋补偿面积的确定：土地使用面积180.94平方米+奖励面积10平方米（在规定期限内签订补偿协议的），共计190.94平方米。2、乙方选择的安置房屋：A户型（建筑面积79平方米）1套，B户型（建筑面积90平方米）1套。……4、本条甲方共需支付乙方各种费用共计71853.8元。5、乙方选择的安置房屋共2套，总建筑面积169平方米，其中应补偿面积190.94平方米。下靠面积21.94平方米，按照住宅房屋货物补偿价格每平方米5060元结算计111016.4元。5、甲乙双方按照以下方式相互结算账款：甲方支付乙方差价款共计182870.2元。2019年5月13日，张合显与张仁迪共同出具《撤销赠与确认书》一份，内容为：“张合显将下河北房屋（地号J15-6-68）赠与张合显90平方米一事，现张合显决定撤销该赠与”。经质证，原告张仁国认为该证据系复印件，且原告手中并未有该份证据。一审法院认为，根据法律规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。本案中，张合显在购买张仁国涉案宅基地房屋时，并非涉案宅基地房屋所在的即墨灵山下河北村的村民，因此，张合显与张仁国就涉案宅基地房屋买卖达成的协议因违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿；双方当事人关于补偿达成一致的，应当依约履行。本案中，根据张仁国与张合显、张仁迪签订涉案《拆迁补偿协议》的时间及内容，该《拆迁补偿协议》的性质应认定为双方达成的有关涉案宅基地房屋拆迁后获得的拆迁利益分配方案，是双方关于拆迁利益划分协商结果。关于上述《拆迁补偿协议》的效力，虽然被告抗辩《拆迁补偿协议》的签订存在欺诈等情形，但其未提交证据予以证实，故不予采信，因此，该《拆迁补偿协议》应属有效。根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张仁国与张合显、张仁迪就涉案宅基地房屋面临拆迁时，关于拆迁利益的划分已达成《拆迁补偿协议》，双方均应当按照约定履行自己的义务。故，原告张仁国主张涉案宅基地房屋拆迁获得的拆迁房屋中90平方米的拆迁权益归其所有，符合双方约定，予以支持。因该《拆迁补偿协议》性质并非赠与合同，因此，被告方单方也无权进行撤销，其抗辩已撤销涉案《拆迁补偿协议》的抗辩意见，缺乏法律依据，对此不予采纳。据此判决：位于青岛市即墨区房屋【集体土地使用证号：即集建（91）字第100256号】拆迁获得的拆迁房屋中90平方米的拆迁权益归原告张仁国所有。案件受理费4066元，由四被告负担。二审期间，四上诉人提交如下证据：证据一：财政部1986年12月31日发布的财政部关于契税若干问题的批复，文号：（1986）财农字第400号的文件一份。证明事项：根据该批复的内容，财政部门填发的契证（印契）是房屋产权的合法凭证，该案张合显购买房屋后依法缴纳了契税，当时的即墨县人民政府也出具了房屋买卖印契，张合显与张仁国之间的房屋买卖合同是合法有效的，上诉人依法享有该房屋完全的所有权。证据二：青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终3040号和（2021）鲁02民终1596号民事判决各一份。证明事项：该两份判决中的案件情况与本案极为相似，具有参考性，请法院依法参考并采纳，依法支持上诉人上诉请求，以彰显法律的公平公正，坚决遏制被上诉人这种不诚信的行为，倡导良好的社会价值观和社会风气。证据三：《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订版），该证据表明在房屋买卖当时的土地管理法，并未规定农村宅基地上的房屋不能向本集体以外的人员出售，说明该房屋买卖合同在1993年是有效的。张仁国质证意见：对证据一的真实性没有异议，对其证明的事项有异议，根据法律规定，不动产的所有权是以不动产登记为准，契证并不能证明房屋所有权。对证据二的真实性无法确认，且与本案无关，每个案件都有其不同的法律事实和案件基础事实，且我国不是判例法国家。对证据三真实性没有异议，对其证明事项有异议，农村宅基地不得向集体经济组织外其他人进行出售，是禁止性规定。经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。本院认为，案涉房屋系农村宅基地房屋，原土地使用权登记在张仁国名下，其后于1993年出售给张合显。基于农村宅基地房屋的性质、相关法律法规和政策对买卖转让的限制以及当前该类房屋拆迁政策等因素，在该房屋即将面临拆迁的情况下，张仁国与张合显、张仁迪就拆迁利益的分配问题于2019年3月25日签订了《拆迁补偿协议》。该协议系双方的真实意思表示，且并不违反法律法规的规定，故原判认定其合法有效正确。按照上述协议的约定，张仁国享有涉案宅基地房屋拆迁获得的房屋中90平方米的权益，故张仁国基于该约定所提出的诉讼请求，事实依据充分，应当予以支持。上述《拆迁补偿协议》性质并非赠与合同，上诉人单方无权进行撤销，故原判对上诉人的相关抗辩不予采纳正确。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4066元，由上诉人刘文花、上诉人张仁迪、上诉人张爱苹、上诉人张雪琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 娜审 判 员  王化宿审 判 员  高中日二〇二一年九月二十八日法官助理  宋 甜书 记 员  胡浩东