青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1553号上诉人（原审被告）：陈永福，公民身份号码XXX，男，汉族，无固定职业，1962年4月3日出生，住西宁市城东区。        委托诉讼代理人：钟生吉，青海朔山律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：陈雷，公民身份号码XXX，男，汉族，1977年7月16日出生，住西宁市城西区。现在西宁监狱服刑。        上诉人陈永福因与被上诉人陈雷租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭负责审理。后因陈雷无法参加诉讼，亦无法委托代理人参加诉讼，本案中止审理。恢复审理后，于2021年9月7日公开开庭审理了本案。上诉人陈永福及其委托诉讼代理人钟生吉、被上诉人陈雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        陈永福上诉请求：1．撤销青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初1772号民事判决，并驳回陈雷的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由陈雷承担。事实及理由：1．一审法院认定部分事实错误。2018年9月8日后，陈雷承诺涉案房屋租金从500000元／年降至450000元／年（即37500元／月），并由双方平均分担，即每人每月承担18750元租金，由此陈永福应承担的2018年9月8日至12月15日的租金应为75000元，扣减已交纳的56250元租金，陈永福应承担的剩余租金为18750元。陈永福向房屋所有权人已交纳了56250元租金，故陈雷与陈永福之间签订的合同已失去效力。2018年12月底，陈雷与陈永福口头协议约定陈永福退出合伙经营，且双方结清了租金、水电等费用。2．一审法院适用法律错误。关于双方损失的承担不应依照双方手写协议，该手写协议为无效协议，且违约责任在双方签订的合同中已有约定，应以该约定为准，不应以双方事后多次约定的最后一次为准。双方对滞纳金的约定不合理，不符合滞纳金的计算方式和标准。        陈雷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。        陈雷向一审法院起诉请求：1．解除陈雷与陈永福于2017年10月15日签订的《房屋租赁合同》，并由陈永福向陈雷移交涉案房屋；2．陈永福向陈雷支付租金375003元、承担损失142500元、承担滞纳金120000元，以上合计637503元；3．本案诉讼费用由陈永福承担。        一审法院认定事实：2017年10月15日，陈雷与陈永福签订《房屋租赁合同》约定：陈永福承租陈雷位于西宁市城东区建国路（西宁大厦）61号商业用房；租期为2017年10月15日至2020年9月8日，年租金为500000元，每月租金计41667元；租金的支付方式为先交租金后使用的原则。同时约定：拖欠租金15天，陈雷有权终止合同，每逾期支付租金一日，陈雷有权按日租金0.5％要求陈永福承担滞纳金。另外，双方在合同的备注中特别约定：如果因陈永福原因导致合同无法履行，陈永福双倍承担陈雷每年90000元亏损，合同同时约定了其他权利义务。合同签订后，陈雷将该房屋交付给陈永福，2018年9月份之前，陈永福按合同约定交纳应交纳的全部租金。自2018年9月之后，陈永福开始拖欠租金。2018年12月15日，双方经过算账，陈永福向陈雷交纳了2018年9月8日至2018年12月15日的房屋租金56250元、暖气费19800元、水电费5463.3元，陈雷为陈永福出具了收据一张。后陈永福退出酒店经营，陈雷接管酒店开始经营。陈雷以陈永福违约为由向一审法院提起诉讼，被判决驳回其诉讼请求，后陈雷又向一审法院提起本次诉讼。        一审法院认为，陈雷与陈永福之间签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议。现陈雷提出解除双方签订的租赁合同，陈永福同意解除，实际上，陈雷在2018年12月底已经接管了陈永福经营的酒店，双方合同已经实际解除，对此予以确认。陈雷主张陈永福应当承担2018年9月8日-2019年6月8日的租金375003元的诉讼请求，因从2019年1月1日起，陈雷自行经营，全部营业收入也均归陈雷，故其要求陈永福承担自2019年1月1日之后租金的请求不成立，不予支持。对2018年9月8日至2018年12月15日的剩余房屋租金68751元，陈永福应当支付。陈雷的部分诉求成立，予以支持。陈雷于2018年12月15日向陈永福出具的收据，只能证明陈雷收到了2018年9月8日至2018年12月15日的房屋租金56250元。但根据双方合同约定，2018年9月8日至2018年12月15日的房屋租金应为125001元，对剩余租金如何处理，该份收据没有记载。陈永福对该收据是最后的结算，剩余租金应当由陈雷自行承担的辩解意见，应当承担举证责任。从陈永福所举的证据工资表、考勤表、结算单、收据中，无法证实陈永福存在共同经营行为，也无法证实陈雷应自行承担剩余租金，故陈永福仍应当承担2018年9月8日至2018年12月15日的剩余房屋租金，对陈永福的此项辩解意见不予采信。关于陈雷要求陈永福承担损失142500元、滞纳金120000元的诉求，因陈永福提前解除合同，应当承担违约责任。其中陈雷主张损失142500元损失的计算依据为双方合同的特别约定：陈雷每年亏损90000元，3年亏损270000元（此处书写为27元，从整个字面理解，应为笔误），陈永福在租赁期内不得退租…如果因陈永福原因导致合同无法履行，陈永福双倍承担陈雷亏损。通过庭审，陈雷陈述每年90000元的亏损来源是陈雷、陈永福为老乡关系，涉案房屋为陈雷从房东处以每年590000元承租，但陈永福每年给陈雷租金为500000元，其中90000元的差价，由陈雷自行承担。根据双方合同中该条特别约定，陈永福对陈雷的该项损失应当明知并认可。双方合同履行期为2017年10月15日至2020年9月8日，截至2018年年底，合同实际只履行了14个月，陈雷实际产生的损失为105000元（90000元÷12个月×14个月=105000元）。对于滞纳金，双方约定为：任何一方违反合同约定，按照年租金的50％为违约金，陈永福逾期未交付租金的，每逾期支付租金一日，陈雷有权按日租金0.5％要求陈永福承担滞纳金。现陈雷主张滞纳金为120000元，根据我国《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，在双方既约定了违约金又约定了损失的计算方法时，应当根据损失填平原则进行确定。本案中，陈雷主张的滞纳金略高于其实际损失，故对陈雷主张的滞纳金120000元予以支持，陈雷同时要求陈永福承担损失142500元的主张，不予支持。遂判决：一、陈雷与陈永福于2017年10月15日签订的《房屋租赁合同》依法予以解除；二、陈永福于判决生效后20日给付陈雷租金68751元，并承担违约金120000元；三、驳回陈雷的其他诉讼请求；案件受理费5088元，由陈永福负担1527元，陈雷负担3561元。        二审经核实，陈永福除对一审认定的自2018年9月之后陈永福开始拖欠陈雷的租金有异议外，陈雷、陈永福对一审认定的其他基本事实均无异议，对双方无异议的事实，二审应予确认。        根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点主要为：陈永福是否构成违约？如违约，违约金的数额应如何计算？        本院认为，二审庭审时，双方对一审认定的陈永福尚欠2018年9月8日至12月15日的租金数额均不持异议，即3个月欠付的租金125001元-56250元=68751元。陈永福认可欠付陈雷的房屋租赁费，故应认定陈永福构成违约。另，双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按照年度须向对方交纳年租金的50％为违约金。陈永福逾期未交付租金的，每逾期一日，陈雷有权按日租金的0.5％向陈永福加收滞纳金。一审时陈雷提交的计算违约金的依据为：以200000元为基数，期间为2019年1月1日至2019年4月30日，即200000元×0.5％×120天=120000元。二审时，陈永福一是不认可其违约，二是认为一审判决超出陈雷的诉讼请求范围，称陈雷主张的是滞纳金，而非违约金，一审法院不应把滞纳金变更为违约金。本院认为，双方签订的房屋租赁合同对违约责任已经明确约定。每逾期一日，陈雷有权按租金的0.5％向陈永福加收滞纳金，虽然滞纳金与违约金的文义有区别，但是双方签订的房屋租赁合同也是将违约金与滞纳金未严格区分，故一审判决由陈永福承担违约金120000元无不当之处，二审予以维持。陈永福庭审时以每日应付租金×0.5％×105天=1389元×0.5％×105天=729元无事实依据，二审应予驳回。        综上，陈永福的上诉理由不成立，二审应予驳回，一审判决认定的基本事实清楚，二审予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费10176元，由陈永福负担。        本判决为终审判决。        审判长    张磊审判员    张薇审判员    左志萍二○二一年九月十三日法官助理    陕珊书记员    雷蕾《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。