西安市莲湖区人民法院民事判决书                            （2021）陕0104民初8514号原告：李朋超，男，1990年9月2日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：西安创恒房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：张龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：师明明，男，1985年11月25日出生，汉族，住西安市灞桥区，该公司员工。原告李朋超诉被告西安创恒房地产开发有限公司（以下简称创恒地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员王援独任审判，公开开庭进行了审理。原告李朋超、被告创恒地产公司委托诉讼代理人师明明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李朋超向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违规交房的违约金25323.71元（暂定自2020年7月1日起至2021年5月12日止共318天），并从2021年5月13日起向原告支付逾期交房违约金每日79.6343元直至达到交付条件为止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月原被告签署《商品房买卖合同（预售）》约定，原告向被告购买坐落于西安市莲湖区XX路恒大翡翠龙庭商品房一套，总房款796343元，交房日期为2020年6月30日前。合同签订后，原告已按照合同约定履行完毕付款义务，现交房日期已过，被告因未取得建设工程竣工验收备案证明文件，商品房仍未达到合同约定的交房条件，无法按照合同约定交付房屋，已构成违约。为维护原告合法权益，诉至人民法院。被告创恒地产公司辩称，原告已于2021年5月13日收房，即使计算违约金，也应计算至2021年5月13日止，从5月13日之后不产生逾期交房的违约金。根据合同补充协议附件12第六条的约定，逾期交房承担违约金支付总额不超过房屋总价的2%，因超过180天，应当按照总房款的2%计算违约金15926.68元。原告要求继续支付5月13日收房后的交楼违约金，没有事实及法律依据，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2018年1月1日，原被告签订《商品房买卖合同》约定，原告按揭购买位于西安市莲湖区XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积87.25平方米，单价为9127.14元，总价款796343元。《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付时应当符合：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定：（一）基础设施设备1、供水、排水：按设计要求施工，交付时达到使用条件；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件；3、供暖：交付时供热系统符合供热配件标准，使用集中供热的纳入城市集中供热管网，暖气管道及设备在商品房交付使用后第2个采暖季，具体使用条件以供暖部门要求为准；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市管网连接、保证燃气供应，燃气管道在商品房交付使用时安装完毕，且达到供气部门的要求（如入住率、缴费率及办理相关手续等）后满足使用条件；5、6、7、电话通信、有限电视、宽带网络：交付时线路敷设到户；上述1、2、3项由被告负责办理开通手续并承担相关手续费用；第4、5、6、7项需原告自行办理开通。如在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照附件五约定方式处理。附件五关于本项目相关设施、设备的具体约定2中其他约定：（一）双方同意合同第十条变更如下：1、供水、供电在商品房交付使用时达到使用条件，根据商品房规划用途，买受人按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用。2、电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通，并按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用。如在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理：1、非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或者未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；2、出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。（二）鉴于项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于该项目最后一期竣工交付的时间。公共配套建筑的竣工并达到使用条件，投入使用（如商铺开业）具体时间由买受人或者经营者最终确定。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当于2020年6月30日前向原告交付商品房。在达到交付条件后，出卖人在交付期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带证件材料的通知书送达原告。买受人未收到交付通知书的，以合同约定交付地及交付日期届满之日为办理交付手续的地点及时间。交房时出卖人应出示满足第九条约定的证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（四）查验房屋：1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费和签署物业管理文件作为查验和办理交付手续的前提条件；2、买受人查验时存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3、查验商品房后，应当签署交接单。因买受人原因导致商品房未能按期交付的，自约定的交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已经符合交付条件，并已经实际交付，同时应向出卖人选聘的物业管理公司交物业管理费及相关费用。合同第十二条逾期交付责任：逾期交房在180日之内的，在约定交付期限届满之次日起至实际交付日，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金；逾期超过180日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十二补充协议第四款约定：双方同意合同第九条变更为：（一）被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付原告适用；（二）“该商品房验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；（三）如因不可抗力、政府部门、施工单位等非被告原因导致房屋交房时未取得建设工程竣工验收备案证明的，被告不承担任何责任。合同附件十二补充协议第五款对合同第十一条补充如下：第十一条第（一）款补充如下：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：1、遇不可抗力，且被告在发生之日起60内告知原告的；2、如合同约定的交付期限届满时，原告仍未能向被告支付全部到期款项(包括违约金、税费等)；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等：第（二）款原告自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定的交房日无质量问题，并视为被告已经按期交房屋。第（五）款原告在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝收房，否则，从被告书面通知的原告办理房屋交接手续之日起，视为被告已经交付房屋。但原告接收房屋的，不视为被告应承担保修义务予以免除，被告仍应按照法律法规、规章的规定和合同约定对房屋质量问题进行整改和保修。原告主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得陕西省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在质量问题；第（六）款双方同意对合同第十二条补充如下：逾期超过180天后，原告要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额不超过房屋总价的2%。合同约定了其他事项。同日，原告在合同最后一页内容为“出卖人对补充协议中的以下条款已提请本人注意，本人已仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到合理解释。一、补充协议第二条；二、补充协议第三条第2款；三、补充协议第六条；四、补充协议第十二条第4款、第6款、第7款；”下方买受人处签名并加盖私章，注明日期2017年12月12日。2020年7月31日，被告通知原告收房，原告以房屋未达到收房条件拒收，2021年5月13日原告办理收房手续。2020年10月西安市12345市民热线服务平台针对业主投诉微信回复，回复称：经莲湖区住建局联系开发商询问。开放商表示2016年8月开始建设西安·恒大翡翠龙庭项目，8-11号楼《商品房买卖合同》约定交付时间为2020年6月30日，因项目动工时周边无成熟市政道路，XX道XX沟，用电无法接通，消防无法验收，导致暂无法取得《竣工验收备案表》。目前已经完成五方验收及部分单项验收。两书已经取得，9、11号楼实测报告已经取得、8、10号楼实测报告预计该月取得。预计年底取得《竣工验收备案表》，并表示在取得《竣工验收备案表》前免除业主物业费，现在收房或者取得后收房都可以，业主自愿。被告提供单位工程质量竣工验收记录，显示西安·恒大翡翠龙庭11号楼，开工日期2017年9月3日，完工日期2019年8月30日，经建设单位西安创恒房地产开发有限公司、监理单位广州市恒合工程监理有限公司、施工单位江苏省苏中建设集团股份有限公司、设计单位中联西北工程设计研究院、勘察单位陕西工程勘察研究院，五方验收为合格。本院认为，原、被告在自愿、平等基础上签订《商品房买卖合同》，其内容不违反法律及行政法规，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，按照合同约定被告应于2020年6月30日前向原告交付商品房。关于交付房屋标准，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定被告对重要条款提请原告注意、作出合理解释，而原告亦已仔细阅读并了解内容，故合同关于交房条件按照补充协议第十二条第4款约定履行，即是依照国家和地方人民政府的有关规定，由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位进行工程质量验收后出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，并应取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。如因不可抗力、政府部门、施工单位等非被告原因导致房屋交房时未取得建设工程竣工验收备案证明的，被告不承担任何责任。至今该商品房取得五方验收，但尚未取得消防验收，被告已经构成违约，原告依照合同约定主张逾期交房违约金，本院依法予以支持。违约金以房款796343元为基数，按照日万分之一自2020年7月1日起算，因合同约定逾期交房违约金支付总额不超过房屋总价的2%，故被告应向原告支付违约金15926.86元。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款之规定，判决如下：一、被告西安创恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李朋超违约金15926.86元；二、驳回原告李朋超其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍支付的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费433元，由被告承担(原告已预交，被告在执行本判决时一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                    审    判    员      王  援 二〇二一年九月六日                     书    记    员      王宏杰 1