北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8144号原告（反诉被告）：张耀洋，男，1994年5月9日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：王龙，男，1982年1月5日出生，汉族，现住北京市朝阳区。第三人：北京市朝阳区东坝乡农工商总公司，住所地北京市朝阳区红松园16号。法定代表人：赵强，经理。委托诉讼代理人：陆斌，男，该公司员工，现住北京市朝阳区。原告（反诉被告）张耀洋（以下称姓名）与被告（反诉原告）王龙（以下称姓名）、第三人北京市朝阳区东坝乡农工商总公司（以下简称农商总公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。张耀洋，王龙，农工商总公司之委托诉讼代理人陆斌参加了诉讼。本案现已审理终结。张耀洋向本院提出诉讼请求：1.确认张耀洋、王龙于2018年12月25日签订的《店铺门面租赁合同》无效；2.判令王龙赔偿张耀洋损失25万元(包括装修费4.5万元、机器设备8万元，以及从2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金12.5万元)。事实与理由：张耀洋与王龙于2018年12月25日签订了《店铺门面租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。合同约定王龙将拥有的位于北京市朝阳区某处门面房（以下简称涉案房屋）租赁给张耀洋用于经营，该房屋建筑面积为40平米。王龙必须保证对所出租的房屋享有完全的所有权。合同租赁期为2年，2019年1月1日至2020年12月31日止。年租金为125000元，每12个月支付一次。后张耀洋要求王龙出具相关手续办理营业执照，但王龙一直不予配合，至今张耀洋依然无法办理营业执照、无法正常经营。2019年5月，农商总公司告知张耀洋涉案房屋是其所有的房产，王龙与其签订的合同已逾期，王龙未支付租金给农商总公司，农商总公司要求张耀洋搬离。张耀洋为经营对涉案房屋进行装修，花费4.5万元，购置货物和机器设备8万元，现因王龙的原因，致使张耀洋无法对涉案房屋进行经营使用，造成极大的经济损失。张耀洋多次找到王龙要求配合办理营业执照及排除干扰，王龙均不予理会，故诉至法院。王龙辩称，不同意张耀洋的全部诉讼请求。张耀洋是否装修不清楚，装修前需经过物业同意。张耀洋经营就需要进货，其所称设备及货物可以自行搬走，且两年前张耀洋就已经在涉案房屋开始经营。王龙自农商总公司租赁涉案房屋，后将房屋租给张某某，王龙向张某某说过不负责办理营业执照。2015年，张某某与张耀洋就涉案房屋签订租赁合同，2019年，王龙与张耀洋签订续租合同。2019年，王龙向农商总公司交纳租金，双方对租金进行协商。王龙称张耀洋2020年的房租至今未交纳，涉案房屋一直由其使用经营，且2019年1月起至今的水电费，张耀洋也未支付，据此提出反诉请求：1.判令张耀洋按照每月10416元的标准支付自2020年1月至实际交付房屋之日止的租金；2.判令张耀洋支付水电费共计7500元，按照每月500元标准，自2019年1月起算15个月；3.判令张耀洋腾空交还涉案房屋。张耀洋针对王龙的反诉请求辩称，不同意王龙的全部反诉请求。张耀洋称《租赁合同》无效，不应支付房租及水电费。张耀洋称判决作出后才予以交还涉案房屋。农商总公司述称，不知晓王龙将涉案房屋租给张耀洋，对王龙的转租行为不予认可。农商总公司与王龙之间的租赁合同于2017年12月31日到期，曾要求王龙腾退并返还房屋。农商总公司称王龙的反诉请求与其无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无争议的事实主要有：2010年，王龙自农商总公司承租包括涉案房屋在内的房屋。2016年10月，何某某自张某某处承租涉案房屋，租期为2016年10月20日至2018年12月31日。张耀洋称其与何某某系姐弟关系。王龙称其将涉案房屋出租给张某某。2018年12月25日，王龙作为出租方（甲方）与张耀洋作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租给乙方，建筑面积约40平方米，租赁用途为商业门面使用，甲方必须保证对涉案房屋享有完全的所有权。《租赁合同》第三条约定，租期为两年，2019年1月1日起至2020年12月31日止。第四条约定，年租金125000元，租金每12个月支付一次，提前一个月交付。租赁期内，因租赁门面所产生的水、电由乙方自行承担。第八条第2款第（2）项约定，承租期间，如甲方因涉案房屋与第三人发生纠纷，致使乙方无法正常营业超过20天的，乙方有权解除合同。2018年12月26日，张耀洋向王龙交纳房租12.5万元。承租后，张耀洋在涉案房屋经营眼镜店。2019年5月14日，农商总公司在涉案房屋张贴腾退通知。2020年1月至3月期间，王龙曾到涉案房屋找张耀洋商谈。诉讼中，本院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称规自委朝阳分局）调查涉案房屋建设规划情况，规自委朝阳分局回函：涉案房屋已核发建设工程规划许可证。另查，2020年10月，农商总公司以房屋租赁合同纠纷为由将王龙诉至本院，要求判令双方签订的租赁合同于2019年5月14日解除，王龙支付自2019年1月1日至今的租金及占用费，支付违约金，腾退房屋。张耀洋作为第三人参加诉讼。该案审理中，农商总公司、王龙均确认租金交至2018年12月31日；农商总公司已于2020年5月29日自王龙处收回除涉案房屋以外的部分房屋。该案尚未作出判决。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于合同效力。张耀洋主张《租赁合同》无效，因王龙与农商总公司签订的合同已经到期，王龙没有出租权。张耀洋称王龙曾出示其与农商总公司签订的《房屋租赁合同》，但该合同是假合同，提交《房屋租赁合同》予以证明。《房屋租赁合同》上载租赁房屋位于东坝某处底商3号，使用面积78.41平方米，租赁期限为2011年1月1日至2020年12月31日。王龙认可其篡改合同时间。王龙认为《租赁合同》到期终止，称无论合同是否有效，张耀洋只要使用房屋就应该支付租金。王龙称其自2010年从农商总公司租赁涉案房屋，租期至2017年12月，到期后农商总公司口头同意王龙继续使用，因涉租金调整尚未签署书面合同，2018年、2019年租金已向农商总公司交纳。经询，农商总公司称其与王龙签订的租赁合同已于2017年到期，没有续签合同，王龙没有交纳到期后的租金、也不配合腾退，对王龙与张耀洋签订的《租赁合同》不予认可。结合质证意见，本院对《房屋租赁合同》的真实性不予采信。关于房屋使用情况。张耀洋称合同约定租赁用途为经营，故王龙应当提供相应材料供其办理营业执照。王龙称在签订租赁合同时就已明确告知张耀洋，可以提供营业执照供其使用，但不能再办理营业执照，现有营业执照系张某某承租期间以涉案房屋为注册地办理的营业执照，该营业执照由张耀洋实际使用，提交营业执照副本予以证明。张耀洋称无法核实营业执照的真实性，不认可证明目的。张耀洋称，农商总公司2019年4月开始就要求其搬离，无法正常经营，但王龙承诺能从农商总公司取得转租权。为此，张耀洋提交2019年夏天拍摄的照片若干，农商总公司分别于2019年5月14日、7月4日、11月27日下发的《通知》《关于限期搬离房屋的通知》（以下简称《搬离通知》）《奥园地上房屋收回通知》（以下简称《收回通知》）予以证明。经询，张耀洋称其没有实际使用涉案房屋，因担心王龙处理其在房屋内的货物及设备，故在房屋内看货。照片显示，涉案房屋临街门脸上方挂有“舒适眼睛”字样；眼镜店内两侧有货柜，中间有展示柜，均陈列有眼镜，店内张贴“店面升级”“处理”“赔钱甩货”字样；眼镜店门口停放两辆治安巡逻车辆；眼镜店门口站立一名巡防人员。《通知》上载，农商总公司与租户的合同逾期，未续签，租户部分租金未支付，要求租户2019年5月24日前搬离。《搬离通知》《收回通知》上载，农商总公司要求租户自接到通知书三日内将房屋腾空交还。王龙认可照片的真实性，但称照片是2019年10月拍摄，农商总公司派保安到涉案房屋，没有不让顾客进入；认可三份通知的真实性，但认为清退的对象应当是王龙。农商总公司认可三份通知的真实性，称其张贴通知时口头要求实际使用人停止经营、交付房屋，没有采取其他措施。王龙称2019年5月14日农商总公司张贴通知，张耀洋一直在涉案房屋内经营，提交2019年11月15日至2020年5月11日期间陆续拍摄的照片若干。照片显示，舒适眼镜店处于营业中；其中POS机签购单照片显示，2019年11月28日，舒适眼镜有一笔金额为473元的消费记录。张耀洋认可上述证据的真实性，不认可证明目的。结合质证意见，本院对张耀洋、王龙提交的照片、三份通知的真实性和关联性予以采信。关于装修及设备损失。张耀洋称装修损失包括广告牌、货架、顶灯及灯箱、玻璃门，装修时间是2019年3月12日，并称货架的柜子是打在墙上的，无法搬离，提交装修现状照片若干、《装修合同协议》2份予以证明。2016年11月23日《装修合同协议》上载，甲方为张耀洋，乙方为鲁某某，装修项目包括柜台、货架、吊顶、地砖、广告牌、水电改造、玻璃门、橱窗、灯箱、外墙防水、空调等，装修金额14.5万元。2019年3月12日《装修合同协议》上载，甲方为张耀洋，乙方为鲁某某，装修项目包括新做货柜、货架翻新、更换灯具、重作门面、杂活、垃圾清运，装修金额44960元。王龙认可照片的真实性，但认为是2016年至2017年期间装修的；不认可装修合同协议的真实性，称仅认可张耀洋更换灯泡。王龙不认可张耀洋上述装修，称灯箱是按照规划统一安装，货架和玻璃门是在双方签订租赁合同前就存在的。结合王龙的质证意见，本院对照片的真实性予以采信，在无其他证据佐证的情况下，对两份装修协议的真实性不予采信。经张耀洋申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司（以下简称国宏信公司）对涉案房屋的装修现值及残值进行鉴定。国宏信公司于2020年8月3日出具《价格评估报告》，评估结果为：评估标的在2019年3月12日评估基准日的评估价格为41884元。张耀洋支付评估费5500元。张耀洋、王龙对评估报告的真实性予以认可，农商总公司对评估报告放弃质证。张耀洋设备损失包括眼镜及验光设备。经询，张耀洋称该设备可移动。王龙认为张耀洋经营就要进货、购置设备，该项内容不应作为损失。关于水电费。王龙称张耀洋自2019年1月起至今未支付水电费，主张按照每月500元标准计算水电费。经询，王龙称每月500元计算标准系估算，无法提供涉案房屋电表数据。张耀洋不认可上述计算标准，称可据实结算。本院认为，本案争议焦点为涉案合同的效力。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。本案中，王龙未经农商总公司同意，擅自转租涉案房屋，适用涉案合同成立时的合同法第五十一条规定，在农商总公司对王龙的转租行为不予追认的情形下，涉案合同应属无效。然，根据民法典规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本院认为王龙是否取得农商总公司的同意，均不影响涉案合同的效力。依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张耀洋、王龙签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。张耀洋已支付第一年的租金。王龙并非涉案房屋的所有权人，未经农商总公司同意擅自转租涉案房屋，且因其与农商总公司的纠纷对张耀洋的正常营业造成一定影响，本院认为王龙构成违约，张耀洋享有合同解除权。张耀洋虽未主张解除合同，但本院认为其诉讼请求具有合同解除的意思表示，故以该意思表示到达王龙之日，即2019年11月15日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于返还租金一节。合同约定租赁用途为商业，王龙自认涉案房屋无法办理营业执照，其虽称双方已就证照使用协商一致，且已将营业执照交付张耀洋使用，但未充分举证，故本院对王龙的该项意见不予采信。综合考虑王龙的违约情形、房屋使用情况、合同解除等因素，本院对张耀洋主张返还租金的数额予以酌定。关于装修及设备损失一节，本院不予支持，理由如下：其一，张耀洋主张装修损失，但未充分举证其在合同期内进行了装修并支付相应装修款；其二，《价格评估报告》中部分展柜、展台应属于未形成附合的装饰装修，理应可由张耀洋自行拆除；其三，张耀洋在合同解除后并未搬离涉案房屋，截止至法庭辩论终结前张耀洋继续占有涉案房屋，并有一定的经营行为，装饰装修残值在合同期限内应摊销完毕，张耀洋因王龙违约造成合同解除而遭受的损失，本院在租金、占有使用费计付一节充分考虑。张耀洋主张赔偿设备损失，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于王龙的反诉请求。合同解除后，承租人应当返还租赁物。王龙主张腾退并交还涉案房屋，具有法律依据，本院予以支持。经本院多次释明，张耀洋均表示拒绝搬离。王龙主张占有使用费，具有法律依据，本院予以支持，综合房屋的使用情况，本院将使用费标准酌减为每月6000元。关于水电费一节，王龙未就其主张数额充分举证，考虑到张耀洋在使用涉案房屋期间确有该项费用的发生，本院对该部分费用予以酌定。综上，本院对张耀洋的诉讼请求、王龙的反诉请求中有事实及法律依据的部分予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条、第七百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王龙于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）张耀洋租金三万元；二、原告（反诉被告）张耀洋于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区某处门面房腾空交付被告（反诉原告）王龙；三、原告（反诉被告）张耀洋于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）王龙房屋占有使用费（以每月六千元的标准，自二〇二〇年一月一日起计算至实际腾退之日止）；四、原告（反诉被告）张耀洋于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）王龙水电费二千五百元；五、驳回原告（反诉被告）张耀洋的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王龙的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元，由原告（反诉被告）张耀洋负担4444元（已交纳），被告（反诉原告）王龙负担606元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1810元，由被告（反诉原告）王龙负担810元（已交纳），原告（反诉被告）张耀洋负担1000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二一年九月二十日书记员 栾晨焕