广西壮族自治区来宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂13民终882号上诉人（原审原告）：廖勇，男，1986年10月6日出生，壮族，居民，住广西武宣县。委托诉讼代理人：黎涵，广西欣源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王锦平，男，1954年6月24日出生，壮族，来宾日报报社退休干部，住广西武宣县。被上诉人(原审被告)：广西武宣广福房地产开发有限责任公司，住所地广西武宣县武宣镇城北路332号（临街门面四层综合楼304号），统一社会信用代码：914513236777203929。法定代表人：张家雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃炳飞，广西仙城律师事务所律师。上诉人廖勇因与被上诉人王锦平、广西武宣广福房地产开发有限责任公司（以下简称广福公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区武宣县人民法院（2021）桂1323民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，认为案件基本事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。廖勇上诉请求：依法撤销广西壮族自治区武宣县人民法院（2021）桂1323民初97号民事判决书，改判撤销武宣县人民法院作出的（2020）桂1323执异25号执行裁定，准许执行广西武宣广福房地产开发有限责任公司名下位于武宣县。事实和理由：一、一审法院认定事实存在明显错误。1.一审法院认定“在人民法院查封之前王锦平与广福公司已签订合法有效的书面买卖合同”系错误的。2.一审法院认定“王锦平在法院查封之前已经合法占有涉案不动产”系错误的。3.一审法院认为“王锦平已支付涉案不动产的全部合同价款”系错误的。4.一审法院认定“涉案不动产未办理变更登记非因王锦平自身原因造成”系错误的。涉案不动产因相关消防设施未施工和配置完毕等原因未通过消防验收导致无法办理过户登记，但是不影响涉案不动产办理预告登记。5.一审法院认定“广福公司的法定代表人在庭审明确表示已收到所有借款，不存在虚构债务”系错误的。二、一审法院适用法律依据存在明显错误。1.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议规定”）第二十八条系错误的，应适用第二十九条和第三十条的规定正确审理本案。本案所涉及被执行人为房地产开发公司，王锦平提出异议的房产系登记在房产开发公司名下的商品房，因此，根据特别法优于一般法的适用的原则，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条。2.王锦平不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定足以排除执行的条件。一方面，关于王锦平是否已向广福公司支付购房款和其与广福公司签订的商品房买卖合同效力问题在第一点关于事实认定部分已经陈述，在此不再赘述。上诉人认为该商品房买卖合同是无效、王锦平也未向广福公司支付购房款。另一方面，最为关键的是，房开企业与购房人如要适用该条款排除执行的重要条件是，所购房产属于用居住的房产，如果不是，则不能适用该条款进行排除执行。而涉案房产的使用性质属于商铺而不是用于居住，而且王锦平名下还有其它住房，该房产不是唯一的住房。即使该合同真实且款项已经支付的情况下，其不能适应该条款的第（二）项的规定。3.王锦平不符合《执行异议和复议规定》第三十条规定足以排除执行的条件。金钱债权执行中，对办理了受让物权预告登记的被查封的不动产，才可以排除执行。本案房产至今未进行预告登记，故王锦平提出异议不能对抗法院的强制执行。综上所述，一审法院判决在认定本案事实和法律适用均存在严重错误。在证据不足情况下作出诸多错误事实认定，且在明知本案被执行人广福公司系房地产开发企业的情况下，对上诉人及其代理人在庭审中多次强调的《执行异议和复议规定》第二十九、三十条置之不理,并在判决书中未说明不予适用的相应理由，致上诉人的胜诉债权合法权益于不顾，对上诉人是极其不公平和不负责任的。上诉人的诉讼请求均具有事实和法律依据，恳请二审法院公平审理，依法撤销广西壮族自治区武宣县人民法院（2021）桂1323民初97号民事判决书，改判撤销武宣县人民法院作出的（2020）桂1323执异25号执行裁定，准许执行广福公司名下位于武宣县。王锦平辩称不同意上诉人的请求，请求法院驳回上诉人的上诉请求，事实和理由在一审时提交证据已说明，没有补充。广西武宣广福房地产开发有限责任公司辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。理由有以下几点：1.王锦平和广福公司在人民法院查封涉案的房产之前签订了书面买卖合同，案涉的不动产在2020年9月30日被查封，在2021年就已经签订购房协议书，王锦平和广福公司之间是真实意思表示，所以可以依法认定被上诉人二人在被查封之前，就签订合法有效的书面买卖合同；2.王锦平在查封前就已经合法占有此房屋的不动产；3.王锦平已经全部支付房价款，广福公司向王锦平借款629万元，后广福公司因经营不善，以此为据抵押给王锦平，并且广福公司认可已经收到所有的借款。4.关于涉案的不动产，未办理过登记的原因，是由于涉案的不动产所在的小区因为消防设施未通过消防验收，所以没有办法进行过户登记，在一审期间也向法院提交了相关证据。另外，由于法院查封涉案的不动产也没办法进行过户登记，所以不办理过户登记不在于王锦平，综上所述，上诉人的上诉依据没有事实和法院依据，请二审法院维持原判。廖勇向一审法院起诉请求：1．撤销武宣县人民法院作出的（2020）桂1323执异25号执行裁定，准许执行广福公司名下位于武宣县（以下简称案涉不动产）；2．判令二被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：广福公司系一家经营范围为房地产开发、销售、建筑材料销售等的有限责任公司（自然人投资或控股）。该公司为筹措广福新村项目工程建设资金，委托王锦平向其亲友借款筹资，王锦平筹借到资金后以其名义出借给广福公司。2015年2月至2018年12月间，王锦平以其名义多次向广福公司出借资金共计6290000元，这些资金均按广福公司向王锦平出具的借据中所指定的户名和银行账号进行转账支付。2019年2月10日，广福公司因未能清偿前述债务而向王锦平出具还款承诺书，书面承诺以广福新村项目工程商业部份物产的第二层商场质押给王锦平。广福公司在该承诺书上加盖其公司合同专用章，工程负责人郭义、张家雄、吴飞中在承诺书上签名。2020年1月7日，王锦平以广福公司及相关负责人未如约向其归还借款为由起诉至法院，起诉后双方经协商处理，王锦平于2020年2月撤回起诉。诉讼期间：1．广福公司与王锦平于2020年1月12日签订《购房协议书》，约定广福公司将其开发建设的广福新村房地产二楼北端872㎡（面积以房管所核定为准）的不动产（即案涉不动产）出让给王锦平，售价4200元／㎡，价款总额为3662400元，房屋价款从王锦平出借给广福公司的款项本金中抵扣，广福公司负责办理该不动产的各种相关手续。广福公司在该协议书加盖其公司公章，广福公司的法定代表人张家雄、广福公司的代表吴飞中、郭义和出借人王锦平在该协议书上签名。2.2020年1月15日，广福公司向王锦平出具收款收据，该收款收据载明“今收到王锦平交来购买本公司开发建设的武宣县武宣镇西环路广福新村一期商住楼二楼商业部分874.37㎡商铺款3672354元，日后凭此收据换取正式收款发票。”广福公司在该收款收据上加盖公司公章，该公司的法定代表人张家雄、经办人吴飞中在该收款收据上签名。3.2020年1月22日，王锦平与广福公司就案涉不动产网签《商品房买卖合同（预售）》，该合同内容所涉及的标的物面积、单价、总价与收款收据一致。该合同于2020年12月2日在武宣县房产管理所备案。合同签订后，广福公司将案涉不动产交付王锦平处分。2020年5月2日，王锦平作为出租人与承租人黄树军就案涉不动产订立商铺租赁合同，将案涉不动产出租给黄树军经营家具。2020年9月28日，王锦平作为出租人与承租人苏任环签订商铺租赁协议书，将案涉不动产租赁给苏任环销售家具。2020年12月13日，苏任环出具“关于租用广福新村商铺的说明”，该说明称其向王锦平租赁了案涉不动产来经营家具，但未进场装修经营。2021年1月28日，广福公司向王锦平出具一份证明，证明内容为：2015年2月5日至2018年12月28日我公司先后14次向王锦平借款共6290000元，每次借到的款项都列入公司收支帐户，银行转账凭据原件收作财务记账凭证，公司出具给出借人的《借据》一式两份，其中一份由公司财务保管，另一份给出借人。由于公司经营不善，无力归还借款，2020年元月将广福新村二楼202号房产874.37平方米按4200元／平方米抵债给王锦平，同时又将广福新村地下室停车位21个按大的每个60000元，小的每个50000元抵债给王锦平，总价款是4912354元，公司财务收回了出具给王锦平的《借据》原件10单，借款金额4900000元，尚有12354元从王锦平预付的诉讼费中扣减，公司分别出具了3672354元和1240000元的收款收据给王锦平。至今王锦平仍持有我公司出具的《借据》原件4单，借款总金额1390000元。该公司在该证明上加盖公司的财务专用章。2019年3月14日，廖勇将广福公司及张家雄、郭义等起诉至法院，法院分别作出了（2019）桂1323民初555号、558号民事判决书。廖勇不服上诉，来宾市中级人民法院经审理，作出（2020）桂13民终490号、491号民事判决书，该两份判决书已生效。2020年7月7日，廖勇依据生效的（2020）桂13民终490号、491号民事判决书向法院申请执行。2020年9月30日，法院作出（2020）桂1323执766号之三执行裁定书，裁定查封被执行人广福公司名下预告登记的十宗不动产，其中一宗即案涉不动产。王锦平对此不服，对该执行标的提出书面执行异议，请求解除对案涉不动产的查封。法院受理后，经审查，认为王锦平对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由成立，遂于2021年1月6日以（2020）桂1323执异25号执行裁定书裁定中止对案涉不动产的执行。为此，廖勇提起申请执行人执行异议之诉，并请求法院判如所请。另查明，武宣县武宣镇西环路广福新村小区因相关消防设施未施工和配置完毕尚未通过消防验收，尚不具备交付条件和办理产权转移登记条件，但该小区有部分业主已经实际收房，并装修入住。2020年12月11日武宣县住房和城乡建设局向该公司下发了责令限期改正通知书，指出该小区存在的消防安全问题并限于2020年12月31日前改正。一审法院认为，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决驳回原告的诉讼请求。本案中，案涉不动产系广福公司所开发楼盘的不动产，该不动产已于2020年12月2日在武宣县房产管理所办理了备案登记，购房人系王锦平。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，法院认定王锦平对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、案涉不动产于2020年9月30日被法院查封，在此之前，广福公司与王锦平于2020年1月12日就案涉不动产已签订《购房协议书》，广福公司已于2020年1月15日向王锦平出具案涉不动产的收款收据，并于2020年1月22日就案涉不动产网签《商品房买卖合同（预售）》。王锦平与广福公司所签订的以上协议，系他们的真实意思表示，内容未违反法律法规规定，并且签订时间都早于法院查封时间，据此可认定在人民法院查封之前王锦平与广福公司已签订合法有效的书面买卖合同。二、关于王锦平在法院查封之前是否已合法占有案涉不动产的问题。对此法院认为，商品房的合法占有和依法交付是两个不同的概念。虽然案涉房屋因各种原因尚未具备法定交付条件，但广福公司和王锦平均承认案涉不动产已在订立买卖合同后交付王锦平处分，且从王锦平在有实际处分权后与案外人黄树军、苏任环就案涉不动所签订的租赁协议的时间上看，以及该小区部分业主已经实际收房、装修和入住等事实，可以认定王锦平在法院查封之前已经合法占有案涉不动产。三、关于是否已全部支付房价款问题。对此法院认为，2015年2月5日至2018年12月28日期间，广福公司先后向王锦平借款共计6290000元，这些借款均通过银行转账的方式转入广福公司指定的银行账户，并且广福公司确认由于公司经营不善，无力归还借款，自愿以案涉不动产及其他不动产抵债4912354元，为此广福公司已于2020年1月15日就案涉不动产向王锦平出具了收款收据。因此，法院认定王锦平已支付案涉不动产的全部合同价款。四、关于未办理过户登记原因的问题。法院认为，王锦平与广福公司就案涉不动产签订买卖合同后，案涉不动产所在小区因相关消防设施未施工和配置完毕等原因未通过消防验收，且于2020年12月11日还收到责令限期改正的通知书，可见，该小区的商品房尚未具备法定的交付条件和办理产权转移登记条件。另外，2020年9月30日，法院对案涉不动产进行了查封，因此客观上案涉不动产亦无法办理产权转移登记手续。由此可见，案涉不动产未办理变更登记非因王锦平自身原因造成。五、关于王锦平与广福公司是否存在恶意串通转移财产、损害廖勇权益的问题。对此法院认为，王锦平向广福公司出借资金在2018年12月底前，虽然有部分款项不是转入广福公司的对公账号，但亦是按广福公司在借据中所指定的账户支付，且广福公司的法定代表人在庭审明确表示已收到所有借款，不存在虚构债务。其次，双方就案涉不动产所签订的相关买卖协议亦在法院查封之前。再有，原告对其该主张并未能向法院提供相关证据证实王锦平与广福公司有恶意串通情形。故此，对原告该主张，法院不予采信。综上所述，王锦平对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益，廖勇要求撤销法院作出的（2020）桂1323执异25号执行裁定书、对案涉不动产恢复执行的诉讼请求没有事实根据和法律依据，法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告廖勇的诉讼请求。案件受理费100元，由原告廖勇负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据1涉案商铺的现场照片、证据2责令限期整改通知书，证明因为涉案房屋因消防设施不合格不符合合法交付的条件，且该房屋至今未实际投入使用，不存在被上诉人合法占有的事实。王锦平质证认为，案涉房子确实没有使用，房屋卖给我之后，我虽然租出去了，但是因为消防没有通过，这个租房的办不了证，而且法院也查封了，所以没有办法装修和使用，但是与涉案房屋的相邻的房屋都在正常使用。广福公司质证认为，对证据1的三性不予认可，因为没有拍摄的时间和何人拍摄证据上没有注明，看不出是否是涉案房屋；对证据2的关联性和合法性没有异议，但是对证明目的有异议。本院认证意见，虽然广福公司对证据1的真实性有异议，但是结合王锦平的陈述以及庭审查明的事实，可以确定案涉房屋已经交付给王锦平，但目前没有正式投入使用。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。另查明，案涉武宣县的用途为商用。本院认为，关于王锦平对涉案房屋是否享有物权期待权，能否排除强制执行的问题。第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般不动产买受人物权期待权，或者第二十九规定的商品房消费者物权期待权，可以排除执行。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用第二十八条，也可参照适用第二十九条。廖勇关于本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条适用前提条件，一审法院适用该规定第二十八条属适用法律错误的上诉主张不能成立。第二，关于廖勇主张被上诉人王锦平未在法院查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。2020年1月22日，王锦平与广福公司就案涉不动产网签《商品房买卖合同（预售）》，该合同内容所涉及的标的物面积、单价、总价与收款收据一致。该合同于2020年12月2日在武宣县房产管理所备案。该份合同是王锦平与广福公司之间真实的意思表示，合法有效。2020年9月30日，法院作出（2020）桂1323执766号之三执行裁定书，裁定查封被执行人广福公司名下预告登记的十宗不动产，其中一宗即案涉不动产。廖勇的上诉主张与本案查明的事实不符，不予支持。第三，关于廖勇主张被上诉人王锦平未在法院查封之前占有涉案不动产的问题。王锦平在与广福公司就案涉不动产网签《商品房买卖合同（预售）》后，广福公司将案涉不动产交付王锦平处分。2020年5月2日，王锦平作为出租人与承租人黄树军就案涉不动产订立商铺租赁合同，将案涉不动产出租给黄树军经营家具。2020年9月28日，王锦平作为出租人与承租人苏任环签订商铺租赁协议书，将案涉不动产租赁给苏任环销售家具。2020年12月13日，苏任环出具“关于租用广福新村商铺的说明”，该说明称其向王锦平租赁了案涉不动产来经营家具，但未进场装修经营。综上，案涉房屋在2020年1月22日后已经交付给王锦平使用，王锦平已经合法占有案涉房屋。上诉人主张王锦平未占有案涉房屋与本案查明的事实不符，不予支持。第四，关于廖勇主张被上诉人王锦平未支付涉案不动产全部合同价款的问题。2015年2月至2018年12月间，王锦平以其名义多次向广福公司出借资金共计6290000元。2019年2月10日，广福公司因未能清偿前述债务而向王锦平出具还款承诺书，书面承诺以广福新村项目工程商业部份物产的第二层商场质押给王锦平。2020年1月15日，广福公司向王锦平出具收款收据，该收款收据载明“今收到王锦平交来购买本公司开发建设的武宣县武宣镇西环路广福新村一期商住楼二楼商业部分874.37㎡商铺款3672354元，日后凭此收据换取正式收款发票。2020年1月22日，王锦平与广福公司就案涉不动产网签《商品房买卖合同（预售）》，该合同内容所涉及的标的物面积、单价、总价与收款收据一致。2021年1月28日，广福公司向王锦平出具一份证明，证明内容其中载明广福公司以房抵债的房屋包括案涉房屋。上诉人主张王锦平未支付案涉不动产的全部合同价款与本案查明的事实不符，不予支持。第五，关于廖勇主张被上诉人王锦平未进行预告登记的问题。预告登记不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九审查的条件，上诉人该项主张理据不足，不予支持。综上所述，廖勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人廖勇负担（本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 田宁芳审 判 员 覃学敏审 判 员 黄启平二〇二一年九月十三日法官助理 张 茜书 记 员 江曼丽