广西壮族自治区防城港市防城区人民法院民 事 判 决 书(2021)桂0603民初1238号原告：胡华武，男，汉族，1986年7月8日出生，现住江西省南昌市安义县。委托代理人：孙焕臣，港口区光明法律服务所法律工作者。被告：防城港永利房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区马正开路72号国贸中心广场写字楼一，写字楼二，酒店公寓1层108号商铺，统一社会信用代码91450600566764413T。法定代表人：刘德宽，执行董事。委托代理人：覃晴，广西万益（防城港）律师事务所律师。原告胡华武诉被告防城港永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案受理后，2021年7月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡华武的委托诉讼代理人孙焕臣，被告永利公司的委托诉讼代理人覃晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的商品房买卖合同（预售）。2.请求判令被告返还购房款本金675103.00元，并给付利息85981.62元（此利息按四次付款时间计算）。另外给付违约金6750.00元（计算方法：房款总价1350103.00元0.5%），上述利息计算至给付之日。3.请求判令被告返还维修基金5933.00元。2、3项金额合计：773767.62元。4.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：自2018年5月19日至2018年9月27日，原告向被告支付购房款675103.00元，并签订了商品房买卖合同（预售），购买了被告开发建设的防城港市“永恒财富广场”二期永恒幸福嘉园1号楼1层122号商铺。合同约定，原告选择按揭贷款方式购房，上述675103.00元为首付款，分四次交清，同时交了维修基金5933.00元。原告按照被告的要求，交了贷款所需的一切材料。自签订合同、交清首付款至今，已近三年时间，原告多次催问按揭贷款的落实情况，始终未得到被告合理、准确的答复。被告已构成根本违约，合同的目的无法实现。故请求人民法院判令解除合同，返还购房款675103.00元，维修基金5933.00元。并给付相应的利息：一、2018年5月19日--2021年6月19日，本金10万元年利率4.5%=4500.00元除12个月=375元=13875.00元；二、2018年6月15日--2021年6月15日本金5万元年利率4.5%=2250.00元除12个月=187.50元36个月=6750.00元；三、2018年7月16日--2021年6月16日本金5万元年利率4.5%6-2250.00元除12个月=187.50元35个月=6562.50元；四、2018年9月27日-2021年6月27日本金475103.00元年利率4.5%=21379.64元除12个月=1781.64元33个月=58794.12元；五、违约金：按房款总价1350103.00元0.5%=6750.00元。五项合计：92731.62元。请人民法院判如所请。被告答辩如下：1.涉案房屋至今无法办理商业按揭贷款是银行信贷政策变动导致，不是被告原因导致，且被告同意与原告协商变更剩余房款的支付方式，双方签订的合同可以继续履行。2018年9月27日，原告与被告签订合同，并经防城港市住房保障和房产管理局备案，合同合法有效。2018年5月14日，被告已与信用社签订《按揭贷款业务合作协议》，信用社同意作为被告开发的“永恒幸福嘉园”项目的按揭贷款银行。但是信用社对商业用途商品房的贷款审批非常严格，基于信贷政策变动影响，信用社至今未批准涉案房屋贷款申请，目前被告仍积极与信用社以及其他商业银行协调沟通。同时，为了尽早解决原告支付剩余房款的问题，被告同意与原告协商变更支付剩余房款方式，被告认为，涉案合同可继续履行。2.涉案房屋2021年1月23日通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的五方工程质量竣工验收，被告正在组织竣工验收材料备案，涉案合同可以继续履行。3.涉案合同可以继续履行，被告不同意解除合同。因涉案房屋无法办理按揭贷款是银行信贷政策变动导致，不是被告原告导致，即使法院判决解除合同，依据合同附件四关于银行按揭贷款第七条的约定，被告也只需要退还原告已付房款本金，被告主张按年利率4.5%计算利息以及支付6750元违约金不符合合同约定，依法应驳回。综上所述，涉案房屋已通过五方验收合格，被告同意变更原告支付剩余房款方式，也未给原告造成实际损失，双方签订的合同可以继续履行，请法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年9月27日，原告作为买受人和出卖人永利公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2018075458）。该合同第三条约定：原告购买被告出售的位于防城港市行政中心区，房屋面积59.93平米，用途为商业。合同第六条约定计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22528元，总金额1350103元。合同第七条约定付款方式及期限：买受人应当在2018年9月27日前支付首期房价款675103元，占全部房价款的50%，余款675000元向银行申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。合同第十条约定相关设施设备交付条件，合同第十一条约定交付期限：出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房，由于买受人原因未能按期交付的情况包括买受人未按本合同约定付清商品房总价款及相关费用，……由于买受人原因导致商品房不能按期交付的，出卖人不因此承担合同项下逾期交房的违约责任。合同第十二条约定逾期交房的违约责任：除不可抗力外，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年利率4.5%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同附件四第7条约定，非因买受人的原因（包括出卖人的原因及第三方的原因）造成按揭贷款申请未获银行批准或未能获得足额贷款的，买受人有权解除合同，出卖人在双方办理完毕合同备案登记注销、解除合同等相关手续后30日内，出卖人在扣除买受人应支付的相关款项后，将剩余房款退还给买受人（不计利息）。合同附件四第8条约定，买受人同意承担因银行信贷政策变动带来的一切风险，贷款的按揭成数、年限及贷款利率将以银行最终批复为准，办理按揭为买受人的义务，与出卖人无关。买受人因上述原因拒绝签订按揭贷款协议的，按照本补充协议第四条第4款执行。另查明，原告于2018年6月15日支付购房款50000元、5月19日支付购房款100000元，2018年7月16日支付购房款50000元，2018年9月27日支付房款475103元，共计向被告支付购房款675103元，2018年9月27日支付5933元房屋维修基金。截止原告起诉之日，案涉商品房未能办理银行按揭贷款手续。以上事实，有原告提交的双方当事人身份信息，《商品房买卖合同（预售）》及收款收据，被告永利公司提交的建设工程质量竣工验收意见书、按揭贷款业务合作协议及双方当事人、代理人的庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，关于解除案涉《商品房买卖合同（预售）》。原告胡华武与被告永利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告胡华武已经履行了合同约定的付款义务。但由于银行信贷政策发生变化，导致涉案房屋贷款申请未能批准，使得购房人无法取得贷款，购房人以贷款方式购买房屋的合同目的无法达到，导致案涉商品房买卖合同无法继续履行，不能实现合同目的。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，涉案纠纷是由民法典施行前的法律事实所引起，因此本案应适用民法典生效以前的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。因此，原告可解除合同，出卖方应将已收取的购房款675103元及房屋维修基金5933元返还购房者。关于利息，虽双方在本案合同附件四第7条约定按揭贷款申请未获银行批准买受人有权解除合同，出卖方将剩余房款退还给买受人，但不计利息。但根据前述法律规定，合同解除后，出卖人应当将本金的利息返还买受人。且本案原告将购房本金支付给被告后，事实上也造成了原告的资金占用损失，故对原告诉请的购房本金利息应当合理赔偿。本案利息应分阶段计算：1.以100000元为基数，从2018年5月19日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；2.以50000元为基数，从2018年6月15日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.以50000元为基数，从2018年7月16日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.以475103元为基数，从2018年9月27日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至至款项清偿之日止。关于原告主张的违约金。双方在合同附件四第8条约定，买受人同意承担因银行信贷政策变动带来的一切风险，贷款的按揭成数、年限及贷款利率将以银行最终批复为准，办理按揭为买受人的义务，与出卖人无关。本案合同解除基于信贷政策变化，不可归责于出卖方，出卖方无需为此承担违约责任，且原告损失也通过利息赔偿得到一定程度弥补，对原告违约金的诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告胡华武与被告防城港永利房地产开发有限公司于2018年9月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2018075458）；二、被告防城港永利房地产开发有限公司向原告胡华武返还购房款675103元并支付利息（本案利息分阶段计算：1.以100000元为基数，从2018年5月19日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；2.以50000元为基数，从2018年6月15日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.以50000元为基数，从2018年7月16日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.以475103元为基数，从2018年9月27日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至至款项清偿之日止）；三、被告防城港永利房地产开发有限公司向原告胡华武返还房屋维修基金5933元；四、驳回原告胡华武的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费11538元，减半收取计5769元，由被告防城港永利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。审 判 员 唐国超二〇二一年九月九日法官助理 宁丽萍书 记 员 钟朋霏