吉林省白城市洮北区人民法院民事判决书（2021）吉0802民初561号原告：程春南，男，1974年9月8日出生，汉族，个体，现住浙江省青田县。        原告：王彩霞，女，1930年12月16日出生，汉族，个体，现住吉林省白城市洮北区。        原告：赵淑琴，女，1939年7月23日生，汉族，个体，现住吉林省白城市洮北区。        原告：王达光，男，1987年1月22日出生，汉族，个体，现住辽宁省沈阳市和平区。        原告：司淑云，女，1951年4月15日出生，汉族，个体，现住吉林省白城市洮北区。        原告：王占海，男，1953年7月28日出生，汉族，个体，现住吉林省白城市洮北区。        原告：初哲辉，男，1968年5月10日出生，汉族，个体，现住吉林省长春市绿园区。        原告：王利勤，女，1969年9月1日出生，汉族，个体，现住吉林省白城市洮北区。        原告：唐琦，女，1984年3月31日出生，汉族，个体，现住辽宁省沈阳市大东区。        九原告委托代理人：李佩璟，系吉林厚合律师事务所律师，代理权限为一般代理。        被告：吴永生，男，1963年5月25日出生，汉族，个体，现住吉林省白城市。        被告：崔树民，男，1971年2月24日出生，汉族，个体，现住吉林省白城市。        被告：白城市由由贸易有限责任公司        法定代表人：吴丹，系经理。        委托诉讼代理人：吴永生，男，汉族，1963年5月25日出生，个体，现住吉林省白城市。        原告王利勤、赵淑琴、唐琦、司淑云、王占海、王彩霞、初哲辉、王达光、程春南诉被告吴永生、崔树民、白城市自由贸易有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日受理后，依法由审判员许峰独任审判，公开开庭进行了审理。原告初泽辉及九原告委托代理人李佩璟，被告吴永生及被告白城市由由贸易有限责任公司委托诉讼代理人吴永生到庭参加诉讼。被告崔树民经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        王利勤、赵淑琴、唐琦、司淑云、王占海、王彩霞、初哲辉、王达光、程春南向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告分别于2014年3月27日、2016年9月9日、2019年12月10日签订的《房屋租赁协议》《房屋租赁合同》；二、判令三被告给付原告房屋租金100万元及利息（利息计算起止日期：自2019年10月1日至给付之日）；三、判令三被告给付原告违约金50万元；四、判令各被告承担诉讼费用、律师费、保全费等一切费用。事实理由：9原告系白城市大众剧场东侧盛世新村综合楼一、二楼房屋所有权人。自2014年3月27日起，被告吴永生、崔树民承租原告上述房屋共同经营被告白城市自由贸易有限责任公司。原告及原告授权人与被告分别于2014年3月27日、2016年9月9日、2019年12月10日签订书面《房屋租赁协议》及《房屋租赁合同》，对涉案房屋租金及违约责任等进行了详细的约定。后三被告不按约定履行给付房屋租金义务，至今共欠付房屋租金75万元。经原告多次催要，三被告拒绝支付，各被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，故原告起诉至贵院。        吴永生辩称，对原告主张的租金100万元不认可，我在2020年4月份就和原告沟通租金过高，我经营不了，我要求解除合同，因为我从崔树民手里头顶账把超市给接过来，我就跟原告沟通，我说我开不了，我也不懂经营管理，你们找下家。我无条件的把这个超市给你们，只要是下家能把我投资的这块钱给我返回来就行，下家也在积极的跟我联系。原告找的下家跟我谈也没谈成。我认为原告租金从去年4月份我就提出来，我要解除这个合同，但是当时他们让我关门，商品都是有保鲜期的商品不能给退回去。我说我就在这块给你开着，所以我认为他们所说提出的100万租金是无须有的，而且我对他们提出来我和由由商贸公司和他们签订的房屋租赁使用合同，这个也不存在的，我是从小崔手里接过来的这个房子，违约金我不认可，我没有违约。        崔树民辩称，1、我不应承担租金责任。我虽然与原告签订过租赁合同，因为欠吴永生的欠款，已于2020年1月9日将包括房屋租赁权在内的整体超市以抵帐的方式转让给吴永生，吴永生及其女儿成立了新的公司白城市自由贸易有限责任公司用于经营超市。在转让给吴永生时，房屋租金并不拖欠，租金已经支付到2020年3月31日。从2020年4月1日起应由吴永生承担支付租金的义务，因为转让给吴永生的事已经告知了原告。原告当时也表示同意，并且在2020年1月9日之后，实际使用租赁房屋的人也是吴永生，因此，无论从合同履行的角度，还是实际使用租赁物的角度，都应由吴永生承担支付的责任。2．我不应承担房屋滕迁的责任。该房屋实际被吴永生占用使用，我没有占用使用该房屋。我不应该也没有能力和义务将房屋腾迁交付原告。因此，该房屋滕迁的责任应由实际占有人吴永生承担。        白城市自由贸易有限责任公司辩称，由由超市当时是崔树民开的，崔树民与吴永生是债务关系，当时是小崔在经营，以由由超市顶债给我了，现在是我开的，超市同意解除房屋租赁合同，不同意给付租金和违约金，去年4月份的时候我们就提出解除合同了，是原告自己要找下家接超市，目前我是负债经营，所说的违约金不存在。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：        王利勤、赵淑琴、唐琦、司淑云、王占海、王彩霞、初哲辉、王达光、程春南向法庭提供了如下证据：        1．房产证3张。证明本案争议的房屋归9原告所有。        吴永生质证没有异议。        白城市由由贸易有限责任公司质证没有异议。        2．原告与被告吴永生于2014年3月27日签订的房屋租赁协议一份。证明原告为被告减免了两年半租金，每年租金为50万，双方约定从2016年开始计算租金，并约定逾期支付租金应当支付租金50％的违约金。证明原告将争议房屋的二楼出租给了被告吴永生，在租赁期限内吴永生逾期缴纳房租，拖欠房租5万元。第二份是原告与吴永生于2016年9月9日签订的房屋租赁协议，为争议房屋的一楼，该协议约定租金为每年50万元，应于当年的5月1日前支付，并约定被告拖欠租金，原告有权解除合同，并主张当年度租金50％的违约金。        吴永生质证认为，合同当时是我签的，在此期间原告与小崔又签订了一份合同，就把我签的这两份合同作废了，该份证据已经没有意义了。当时已经解除合同了，现在起诉我是不对的，5万元给完了。        白城市由由贸易有限责任公司质证认为，同吴永生质证意见一致。        3．原告与被告崔树民于2019年12月10日签订的房屋租赁合同一份。证明该合同约定房屋租金为每年100万元，支付房屋租金的方式为减免半年租金，之后应于2020年3月1日前一次性支付当年剩余的六个月租金，并且在该合同的第九条第五款约定，如被告拖欠租金及其他一切费用，从逾期当日开始，合同自动终止，乙方应当自动停止使用该房屋，因此原告认为被告崔树民从2020年3月1日应当支付租金时，没有支付本合同及已经实际解除，因此租赁所产生的实际的费用应当由实际占有人进行支付，即应当由被告吴永生支付剩余年限的租金，即从2020年4月1日起，由房屋实际占有人吴永生及由由商贸有限公司支付租金。        吴永生质证认为，该份合同取消了我签的两份合同，这份合同是小崔和他们签订的，签订这份合同之后就是把我以前那个合同给自动解除了，原告当时跟我沟通了，我同意解除。至于他们说房租到期了之后，我主动找他们沟通，当时是和他们谈房租，能不能给我减免一部分。在疫情期间他们这几个房屋持有人意见不统一，没达成协议，这样的话我就说我找下家出兑，看谁能接谁能交房租，他说要是找的话还是我们找你没法谈房租，他们找房租。这个事当时从个人感情上来讲，我们感情还不差，当时小初还跟我说他们找的话可以把房租提高，还能给我20万1年，能给我减轻点我的损失，所以我就在积极配合他们找下家街超市，但是通过这1年来的时间，他们也没找到下家，所以我提到这个房租，我就从这点上我就不认可。        白城市由由贸易有限责任公司质证认为，同吴永生质证意见一致。        4．被告吴永生与被告崔树民之间于2020年1月8日，2020年1月9日分别签订的三份协议书。证明崔树民欠吴永生欠款，将该超市抵给了吴永生，吴永生是从2020年1月9日接收的该超市，实际占有使用该房屋。        吴永生质证没有意见。        白城市由由贸易有限责任公司质证没有意见。        5．营业执照复印件一份。证明本案的争议房屋由吴丹开了一个超市，登记的名称为白城市由由商贸有限责任公司。        吴永生质证没有意见。        白城市由由贸易有限责任公司质证没有意见。        上述证据均为书证，具有证据属性，符合证据规则规定，故，本院予以采信。        吴永生向法庭提供了如下证据：        陈艳与吴丹签订合伙协议1份、与崔树民签订的协议书3份、固定资产明细表1份。证明从去年2020年的3月份，我和原告沟通租赁合同，他们主动提出找下家来接这个超市，在这1年当中他们只找来这一家就和我签合同，但是因为啥合同没有履行，由原告和你们解释一下子，我也说不清楚。证明我是从小崔手里接过来的签的三份合同，是把当时的债权债务关系都写得很清楚，把装修明细表我也呈现给你们，当时要说的是一共花了400多万，我特意强调小崔，我说你跟他们房屋交接的时候顶账是用哪笔钱顶的账？他说是用你消防设备和变压器台子，我说与投资使用的这个东西有没有关系？他说这个一点关系没有，所以我才把他的东西顶了173万定过来的。        原告质证认为，对于陈艳与吴丹之间签订的合作协议，原告认为与本案租赁合同关系没有任何关联性。对于第二份证据，被告吴永生与被告崔树民之间签订的三份协议书，没有异议。对于固定资产明细表，是崔树民与吴永生之间的债权债务关系，与原告无关。        白城市由由贸易有限责任公司质证没有异议。        上述证据具有证据属性，符合证据规则规定，故，本院予以采信。        崔树民、白城市由由贸易有限责任公司未向法庭提供证据。        本院认为，本案的法律关系是租赁合同关系。本案的争议焦点：第一，原告主张与三被告解除房屋租赁合同是否符合法律规定；第二，原告主张三被告给付租金每年按100万元计算自2020年4月1日起至给付之日的诉讼请求是否符合法律规定；第三，原告主张三被告承担违约金50万元的诉讼请求是否符合法律规定。        根据原告的陈述，被告吴永生、崔树民、白城市自由贸易有限责任公司的答辩，围绕本案争议的焦点问题，本院综合评判如下：        一、原告主张与三被告解除房屋租赁合同是否符合法律规定的问题。        2019年12月10日原告及代表人与被告崔树民签订房屋租赁协议一份，协议约定：“一、甲方与吴永生于2014年3月27日和2016年9月9日就白城市大众剧场东侧盛世新村综合楼一二楼大厅分别签订了两份《房屋租赁合同》，合同中明确约定，在每年的5月1日的一次性付清当年的租金（主合同第四条明确约定），在2019年5月1日，乙方未能按照约定履行义务，并且还拖欠二楼大厅的租金人民币5万元，按照合同约定，甲方有权与吴永生解除租赁合同。合同签订后，该房屋由吴永生租赁给乙方经营使用，考虑的乙方的经营状况，甲方同意与乙方直接签订租赁合同，乙方负责代替甲方向吴永生索要拖欠的5万元房屋租金，乙方与吴永生之间的问题由乙方负责去处理，由乙方与吴永生协谈原租赁合同解除问题以及后续债权债务处理问题，甲方概不参与。所出现的一切问题和后果均由乙方自行负责，和甲方无关。二、房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1．甲方出租给乙方的房屋位于大众剧场东侧盛世新村综合楼一楼、二楼；2．出租房屋面积：一楼面积2740平方米，二楼面积2690平方米（以实际面积为准）。三、租赁期限、用途。1．该房屋租赁期限为叁年。自2019年10月1日起至2022年9月30日止；2．乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为超市卖场使用，不得作为其他用途；3．租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。四、租金及支付方式。1．该房屋租金为人民币壹佰万元每年（1，000，000.00元）；2．房屋租金支付方式如下：（1）以前甲方已为乙方完善各种设施免去了二年半房屋租金，先考虑乙方对房屋进行了防水施工，也安装了供热设施设备（接入大供热）、消防设施设备（包括喷淋、消防栓、水箱等）、电梯等经营所需设施设备，上述设施设备柜甲方，甲方同意在第一年的房屋租金中再为乙方减免半年的房租金，即人民币55万元租金（其中包含由乙方代替甲方向吴永生所要的拖欠5万元租金），乙方应当在2020年3月1日前一次性支付完毕。（2）以后各年度租金采取上打租形式支付，在每个合同年度开始前2个月内（即每个合同的9月30日前的2个月内）将租金一次性支付完毕。五、房屋的转租、转借的约定。乙方在房屋租赁期间，不得将房屋转租、转借他人。”2020年1月8日，被告崔树民（甲方）与被告吴永生（乙方）签订协议一份，协议约定：“甲方在签订此协议之前从乙方处借款120万元，拖欠房屋租金40万元，截至签订本协议当日本息合计及房屋租金共计173万元。现甲乙双方就如何还款达成如下协议：一、甲方同意用位于白城市中兴路和青年街交汇大众剧场楼下白城市小崔生鲜百货超市中兴店的室内机械设备及全部固定资产作为该笔债务质押物，从签订本协议当日甲方将质押物交付给乙方。质押物以双方确认的物品清单为准。二、质押期限为二年，从签订本协议之日起计算。三、在两年内甲乙双方同意共同出兑白城市小崔生鲜百货超市中兴店，出兑价格共同协商。在出兑后，甲方用质押物在出兑价格中的价值用于清偿拖欠乙方债务，清偿后实行多退少补。四、在质押期间，乙方可以无偿使用质押物，但乙方不再收取甲方利息。五、如在两年内双方不能将白城市小崔生鲜百货超市中兴店出兑，甲乙双方同意以质押设备作价173万元抵偿乙方全部欠款。六、白城市小崔生鲜百货超市中兴店内货物由甲乙双方共同清点，清点后，由乙方出资购买，乙方直接支付给张柏瑞、郭丽琴、赵宇、李成志35万元，剩余价款支付给甲方，用于甲方给员工开资。”原告与被告崔树民签订的房屋租赁协议，是双方在自愿、公平、合法的基础上签订的，合法有效。被告崔树民租赁后，又将租赁的案涉房屋转租给被告吴永生，庭审中，经法庭询问原告，原告对被告崔树民将案涉的房屋转租给被告吴永生的行为是认可的。故，被告崔树民与被告吴永生的转租协议，合法有效。从原告主张与三被告解除房屋租赁合同的诉讼请求看，原告与被告吴永生、白城市由由贸易有限责任公司没有直接的租赁合同关系。被告吴永生、白城市由由贸易有限责任公司对案涉房屋的使用权是基于与被告崔树民签订的租赁合同，故，原告主张与被告吴永生、白城市由由贸易有限责任公司解除租赁合同，没有事实根据，依法无据，本院不予支持。关于原告主张与被告崔树民解除房屋租赁合同的诉讼请求，被告崔树民抗辩主张：“1、我不应承担租金责任。我虽然与原告签订过租赁合同，因为欠吴永生的欠款，已于2020年1月9日将包括房屋租赁权在内的整体超市已抵帐的方式转让给吴永生，吴永生及其女儿成立了新的公司白城市自由贸易有限责任公司用于经营超市。在转让给吴永生时，房屋租金并不拖欠，租金已经支付到2020年3月31日。从2020年4月1日起应由吴永生承担支付租金的义务，因为转让给吴永生的事已经告知了原告。原告当时也表示同意，并且在2020年1月9日之后，实际使用租赁房屋的人也是吴永生，因此，无论从合同履行的角度，还是实际使用租赁物的角度，都应由吴永生承担支付的责任。2．我不应承担房屋滕迁的责任。该房屋实际被吴永生占用使用，我没有占用使用该房屋。我不应该也没有能力和义务将房屋腾迁交付原告。因此，该房屋滕迁的责任应由实际占有人吴永生承担。”被告崔树民将其租赁原告的房屋转租被告吴永生，原告知道并表示同意，只是认同了转租合同的效力，并不发生原告与被告吴永生产生租赁合同效力。从上述两份合同看，原告于2014年3月27日、2016年9月9日与吴永生签订的合同已经终止。原告与被告吴永生不存在合同关系。按照合同相对性的法理原则，原告只能向被告崔树民主张解除房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告崔树民未按房屋租赁合同的约定给付原告房租金，属违约行为，符合解除合同的法律条件，但鉴于该租赁合同的期限截至2022年9月30日到期，被告崔树民转租给被告吴永生也于2022年9月30日到期。现被告吴永生正在经营超市。原告与被告吴永生没有租赁合同关系，被告崔树民与被告吴永生的案涉房屋转租合同合法有效，原告直接向被告吴永生主张解除房屋租赁合同，不符合法律规定。且被告吴永生经营的是超市，生鲜食品居多，处理这些商品也需要一定时间，庭审中，被告吴永生主张同意转让他人，收取地账款173万元，从吴永生的主张看，吴永生与崔树民之间也存在再无关系。本院无法合并审理。因该租赁合同临近合同到期时间仅有1年时间，时间较短。经综合考量上述因素，本院认为，原告主张的与被告崔树民的房屋租赁合同以不解除为宜，故，对原告主张与三被告解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。        二、原告主张三被告给付租金每年按100万元计算自2020年4月1日起至给付之日的诉讼请求是否符合法律规定的问题。        原告与被告吴永生、白城市由由贸易有限责任公司不存在租赁合同关系，故，原告主张被告吴永生、白城市由由贸易有限责任公司给付租金100万元的诉讼请求，依法无据，本院不予支持。2019年12月10日原告及代表人与被告崔树民签订房屋租赁协议约定，该房屋租赁期限为叁年。自2019年10月1日起至2022年9月30日止。租金及支付方式：1．该房屋租金为人民币壹佰万元每年（1，000，000.00元）；2．房屋租金支付方式如下：（1）以前甲方已为乙方完善各种设施免去了二年半房屋租金，先考虑乙方对房屋进行了防水施工，也安装了供热设施设备（接入大供热）、消防设施设备（包括喷淋、消防栓、水箱等）、电梯等经营所需设施设备，上述设施设备柜甲方，甲方同意在第一年的房屋租金中再为乙方见面半年的房租金，即人民币55万元租金（其中包含由乙方代替甲方向吴永生所要的拖欠5万元租金），乙方应当在2020年3月1日前一次性支付完毕。（2）以后各年度租金采取上打租形式支付，在每个合同年度开始前2个月内（即每个合同的9月30日前的2个月内）将租金一次性支付完毕。从上述事实看，原告与被告崔树民存在租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”被告崔树民未按合同约定给付原告租金100万元，属违约行为，故，原告主张被告崔树民给付2020年4月至2021年4月租金100万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告给付租金每年按100万元计算自2020年4月1日起至给付之日的诉讼请求，从合同约定的内容看，2021年至2022年的租金为到2021年9月30日，故，原告主张2021年至2022年的租金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告崔树民将案涉房屋转租给被告吴永生的租赁合同关系，因双方未向法庭提出诉请，本案不予审理，应另案处理。        三、原告主张三被告承担违约金50万元的诉讼请求是否符合法律规定的问题。        原告及代表人与被告崔树民于2019年12月10日签订房屋租赁协议未约定违约金，庭审中，原告也未向法庭提供证明被告承担50万元违约金的证据，故，原告主张三被告承担违约金50万元的诉讼请求，依法无据，本院不予支持。        综上所述，本院为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条的规定，判决如下：        一、被告崔树民于本判决生效后3日内给付原告王利勤、赵淑琴、唐琦、司淑云、王占海、王彩霞、初哲辉、王达光、程春南自2020年4月1日至2021年4月1日房租金100万元；        二、驳回原告王利勤、赵淑琴、唐琦、司淑云、王占海、王彩霞、初哲辉、王达光、程春南其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费8，025.00元，由被告崔树民负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。        本法律文书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行本生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。        审判员    许峰二〇二一年九月二十九日书记员    陈得雨