北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6542号上诉人（原审被告）：赵振海，男，1949年9月25日出生。被上诉人（原审原告）：北京东羊坊一号物业管理有限公司，住所地北京市延庆区旧县镇东羊坊村一区三巷一号。法定代表人：蔡淑红，总经理。委托诉讼代理人：宋秀云，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：周东升，男，该公司法律顾问。上诉人赵振海因与被上诉人北京东羊坊一号物业管理有限公司（以下简称东羊坊物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2021）京0119民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郭勇独任审理，于2021年9月8日公开开庭审理了本案，上诉人赵振海、被上诉人东羊坊物业公司的委托诉讼代理人宋秀云、周东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵振海上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回东羊坊物业公司的全部诉讼请求；2．一二审诉讼费由东羊坊物业公司承担。事实与理由：我们小区的物业费是2．55元/平方米，我们认为小区物业费单价过高，业主没有享受到相应服务，而且服务态度和服务质量是最差的。物业公司从2017年6月-2020年10月31日解聘之日，物业公司在我们小区几乎是没有作为，且还乱作为。在这个期间视业主生命当儿戏，没有设置消防器材，没有消防线，地下室的消防设备陈旧，没有更新，如果发生火灾直接会导致事故发生；2019年年底、2020年初，疫情发生期间，市政府要求物业公司派人进行值守，但是物业公司没有去值守，本来人员应当是物业公司出人的，但是物业公司没有出，也是视小区业主生命财产于不顾；物业公司入住以后，我们一点不了解物业公司的入住，没有公示，没有服务标准，也没有一块公示牌，对服务没有一点印象，什么时候入住的都不知情，也没有跟每一个业主签订任何物业服务合同。物业公司的资质我们也不知道，有没有执照、有没有批文、我们都非常的怀疑。还有底商的道路物业公司划了线，设置了17个车位，13号楼后面5个车位，一共22个车位物业公司进行划线收费，按照北京市物业管理条例，这块应当不收费，即使收费也应当将所得收回反馈给业主所有。物业公司的服务态度问题，业主找物业公司修理换灯泡，也不给换，都是我们自己换的；化粪池满了，清淤也是业主自己出资清理，要求物业公司修理楼梯也没有解决；路灯物业公司也说换不了修不了，后来我们业主委员会就找的街道处理的，换了一些，到现在还有18盏没修；还有我们业主委员会要求物业公司2020年10月31日撤场，结果物业公司一直不走，贴了好几次告知书，也不走，最后是几个职能部门强行迁出，这是非常严重的一个问题。还有我的地下室漏水，我叫了物业公司来看，物业公司来看了但一直没修，我的财产受损失了，泡了，物业公司去看了看就走了。电梯维修费、电费这么多年都是政府垫资的，电梯养护费还有电灯费物业公司不出钱，电梯多次伤人，因为没有维修费，电梯公司都不来修理。小区值守人员都没有特种证件，这个非常危险；绿化问题，绿化养护树木枯萎、绿化荒芜、树枝枯死、东门也无人值守；物业公司在小区就四个人，物业服务人员安排不合理，那么大一个小区就一个人打扫卫生，这么多年造成小区环境不好，是因为物业公司的不作为、乱作为，从开发商开始就是这样。小区外墙皮脱落，小区种植的7颗大树，物业公司就砍伐了，物业公司完全没有按照北京市物业管理条例执行。物业公司利用公共区域所获得的收入要公示，电梯的广告费用要公示，服务项目的收支情况和收支预算要公示，水电费分摊情况、物业费、物业服务专项维修基金、物业车辆车位租赁情况等、要求物业公司提供专业服务的客观、真实的物业报告。东羊坊物业公司答辩称，同意一审判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判定赵振海交纳物业费正确。东羊坊物业公司向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令赵振海交纳拖欠2017年6月至2020年12月的物业管理费共计23405．49元、违约金7830．55元，合计31236．04元。一审法院经审理查明：中源凯佳公司系北京市延庆区妫水北街2号（现名称：世爵华府小区）的开发建设单位，小区内共有199户。2017年3月27日，中源凯佳公司（甲方）与东羊坊物业公司（乙方）签订了《北京市前期物业服务合同》，双方约定，由东羊坊物业公司为世爵华府小区提供物业服务；乙方提供的物业服务包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，公共绿地、景观的养护，清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等，协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理，协助做好安全防范工作，消防服务，包括公共区域消防设施的维护，依法对物业装饰装修提供服务等；前期物业服务期限为2年，自2017年3月27日至2019年3月26日；物业服务费应当从甲方通知乙方进场办理承接查验、收房之日起计收，甲方在通知乙方办理承接查验、收房前30日支付半年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为上一半年截止前5个工作日支付；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：其中多层住宅3元/平方米/月，停车服务费按露天停车场车位150元/个/月、地下停车库、停车楼车位100元/个/月；甲方应按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用；甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；乙方的服务标准为不低于《住宅物业服务等级规范（三级）》；乙方按照服务标准提供物业服务，收取物业服务费；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费仍由甲方按合同的约定标准交纳；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照延迟撤出期间物业服务总费用的二倍向甲方支付违约金。另外，双方还在合同中约定了其他事项。合同签订前，东羊坊物业公司已提前进驻世爵华府小区提供物业服务，合同签订后，东羊坊物业公司继续为世爵华府小区提供物业服务。赵振海购买了世爵华府小区5号楼2单元401室房屋，于2017年6月23日拿到了房屋钥匙，成为该房屋的业主，该房屋建筑面积185．25平方米（房屋面积171．59平方米、储藏室面积13．66平方米）。东羊坊物业公司为赵振海提供了物业服务。赵振海交纳了其房屋储藏室2017．5．17-2018．5．16期间的物业费491．76元。之后，东羊坊物业公司向赵振海催要物业费，赵振海拒绝给付。2020年10月12日，世爵华府小区业主委员会给东羊坊物业公司发了解聘通知书，要求东羊坊物业公司于2020年11月30日撤场交接，但东羊坊物业公司拒绝撤出小区。2021年3月5日，东羊坊物业公司诉至一审法院，请求法院判令赵振海缴纳拖欠2017年6月至2020年12月的物业管理费共计23405．49元，违约金7830．55元。庭审中，东羊坊物业公司以诉称理由，坚持诉讼请求；赵振海称其于2017年6月23日领取了房屋钥匙，同时称其未办理房产证，以辩称理由，不同意东羊坊物业公司的诉讼请求。另查明，因中源凯佳公司欠付东羊坊物业公司2017年3月27日-2018年9月26日期间的物业服务费，东羊坊物业公司于2018年9月将中源凯佳公司起诉至一审法院，请求判令：1．中源凯佳公司给付拖欠的自2017年3月27日-2018年9月26日共18个月的前期物业服务费1783311．60元；2．中源凯佳公司给付逾期支付2017年3月27日-2018年9月26日期间物业费的违约金297000元（根据合同约定，违约金按照日万分之五计算，约为330000余元，按照9折主张）。该案案号为（2018）京0119民初9190号，该院认定涉诉小区地下建筑（储藏室）面积为4435．40平方米、地上建筑面积为26550平方米，总面积（未包含车库）为30985．40平方米，系东羊坊物业公司提供的物业服务。2019年12月1日，该院作出（2018）京0119民初9190号民事判决书（以下简称9190号判决书）判决：一、中源凯佳公司给付北京东羊坊物业公司2017年3月27日至2018年9月26日期间的物业服务费共计1783311．60元（于判决生效后十日内给付）；二、中源凯佳公司给付北京东羊坊物业公司因拖欠2017年3月27日至2018年9月26日期间物业服务费而产生的违约金297000元（于判决生效后十日内给付）。该判决现已生效。审理中，该院依职权调取了由世爵华府业主委员会成员（赵振海为业主委员会委员）制作并上门征求意见的《世爵华府小区物业征求意见表》，上述征求意见表上共列有171户业主，其中签名字同意解聘东羊坊物业公司的有78户，划对勾的有21户，签“同意”的有7户，表示需先聘请新物业公司再解聘前期物业的有1户，弃权的有1户，未发表意见的有63户，在签“同意”和“划对勾”的业主中，普遍存在在其他事项上签名字，而在“解聘前期物业、聘请正规新物业”项下未签名字而仅签“同意”或者“划对勾”的情形，签名字同意解聘东羊坊物业公司的业主未过半数，赵振海自认在签名字的业主中存在别人代签的情况。上述事实，有《北京市前期物业服务合同》、催缴物业费通知单、催缴短信及照片、9190号判决书及执行裁定书、赵振海交纳地下室物业费清单、世爵华府小区物业征求意见表、薪资表、照片及当事人的陈述等在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点主要有以下三点：一、赵振海向东羊坊物业公司交纳物业费的期间；二、是否应对赵振海应交纳的物业费予以酌减；三、东羊坊物业公司诉请的违约金应否支持。关于赵振海向东羊坊物业公司交纳物业费的期间问题。1．关于东羊坊物业公司诉请赵振海支付2017年6月至2018年9月26日期间的物业费问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中源凯佳公司与东羊坊物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，对赵振海产生约束力。9190号民事判决书确认，2017年3月27日东羊坊物业公司与中源凯佳公司签订《北京市前期物业服务合同》时，东羊坊物业公司已经提前进场提供物业服务，赵振海在庭审中自认于2017年6月23日拿到了房屋钥匙，应当按照合同约定的标准交纳物业服务费。根据中源凯佳公司与东羊坊物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》第十三条的约定，中源凯佳公司应按时缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因中源凯佳公司原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用。因此，世爵华府小区内已竣工但尚未出售区域的物业费应当由建设单位中源凯佳公司承担，小区内的楼房出售并交付给业主之后，业主所居住楼房的物业费就应当由业主承担。东羊坊物业公司在庭审中称2017年3月27日至2018年9月26日期间的物业服务费虽然已被9190号民事判决书确认应由中源凯佳公司承担，业主也应同时向其公司交纳该期间的物业费，该主张无事实和法律依据，故东羊坊物业公司要求赵振海支付2017年6月至2018年9月26日期间物业费的诉讼请求，该院不予支持。2．关于东羊坊物业公司诉请赵振海支付2018年9月27日至2019年3月26日期间的物业费问题。因上述期间仍处在《北京市前期物业服务合同》约定的期限内，该期间内世爵华府小区业主大会未选聘新的物业服务企业，根据《北京市前期物业服务合同》第十八条的约定，该前期物业服务合同继续有效，东羊坊物业公司在世爵华府小区提供了事实上的物业服务，故赵振海应向东羊坊物业公司交纳该期间的物业费。3．关于东羊坊物业公司诉请赵振海支付2019年3月27日至2020年11月30日期间的物业费问题。2019年3月26日《北京市前期物业服务合同》到期后，世爵华府小区没有其他物业服务企业进驻，东羊坊物业公司也未与赵振海签订《物业服务合同》，但东羊坊物业公司在此期间提供了事实上的物业服务，赵振海认可，故赵振海应交纳该期间的物业费。4．关于东羊坊物业公司诉请赵振海支付2020年12月1日至2020年12月31日期间的物业费问题。根据物权法第七十六条的规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利。选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述《世爵华府小区物业征求意见表》上显示的情况，仅签“同意”和“划对勾”无法客观地反映业主的真实意思表示，而签名字同意解聘东羊坊物业公司的业主未超过全部业主总人数的半数，故该院认定《世爵华府小区物业征求意见表》关于解聘东羊坊物业公司未形成有效决议，世爵华府小区业主委员会于2020年10月12日向东羊坊物业公司发出的解聘通知书不符合解聘物业公司的法定程序。解聘通知书上确定的交接日期到期后，东羊坊物业公司继续在世爵华府小区内提供物业服务，故赵振海应当支付2020年12月1日至2020年12月31日期间的物业费。综上，赵振海应支付2018年9月27日至2020年12月31日期间的物业费。关于赵振海应交纳的物业费应否予以酌减的问题。赵振海在诉讼中提出的东羊坊物业公司在提供的物业服务过程中存在的诸多问题，达不到《住宅物业服务等级规范（三级）》的标准，该院结合赵振海以及世爵华府小区其他业主的陈述及相关照片，认定东羊坊物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故该院在赵振海应交纳的物业费数额的基础上酌情减少15%。赵振海应交纳2018年9月27日至2020年12月31日期间物业费的金额为12817．46元（15079．37元×85%）。关于东羊坊物业公司诉请的违约金应否支持的问题。根据该院查明的事实，东羊坊物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，赵振海并非恶意不交纳物业服务费，故东羊坊物业公司要求赵振海给付违约金的诉讼请求，该院不予支持。另外，赵振海在庭审中提出其于2019年4月才入住世爵华府小区，故应从2019年4月份开始交纳物业费。因庭审中赵振海认可其于2017年6月23日就已经拿到了房屋钥匙，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故该院对赵振海的该项抗辩不予采信。此外，赵振海在诉讼中提出的小区电梯出现故障造成其人身伤害、地下室被淹等问题，因这些问题与本案并非同一法律关系，不属本案物业服务合同纠纷审理的范围，故赵振海应另行解决。最后，该院指出，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解。在本案的审理中，该院注意到业主一方提出了对物业服务不满意的问题，该院希望东羊坊物业公司重视业主的意见和建议，认真研究完善小区服务的对策，切实提高物业服务质量。小区业主在发现物业公司的服务存在瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但若以此为由拒绝交纳物业费，将导致物业服务质量进一步降低的恶性循环，不利于小区的整体发展。唯有通过双方的共同努力，才能营造更加和谐的小区环境。此外，若小区业主决定解聘现有物业服务企业，需严格遵守《物权法》的相关规定，形成有效的业主大会决议。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、赵振海于判决生效后七日内给付东羊坊物业公司2018年9月27日至2020年12月31日的物业管理费共计12817．46元；二、驳回东羊坊物业公司的其他诉讼请求。本院二审审理中，双方当事人围绕上诉请求提交了新证据。赵振海向本院提交了北京京城华奥实业集团有限公司出具的证明，证明东羊坊物业公司长期不作为、乱作为。东羊坊物业公司表示认可该证明的真实性，但不认可其证明目的。本院认为，赵振海提交的证据无法达到其证明目的，本院不予采信。本案事实尚有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中源凯佳公司与东羊坊物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，对赵振海产生约束力。该合同其中约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：其中多层住宅3元/平方米/月。故东羊坊物业公司按此标准主张物业费，有事实及法律依据。赵振海上诉称东羊坊物业公司存在物业费单价过高、不作为、乱作为、服务质量和态度是差等问题，故要求驳回东羊坊物业公司。对此，本院认为，依据双方当事人的陈述及现有证据，能够认定东羊坊物业公司提供了基本的物业服务，赵振海作为小区业主事实上接受了物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，赵振海应当支付相应的物业服务费，故一审法院判定赵振海应向东羊坊物业公司支付物业服务费并无不当，本院予以确认。赵振海提出的东羊坊物业公司在提供的物业服务过程中存在的诸多问题，结合赵振海以及世爵华府小区其他业主的陈述及相关照片，可以认定东羊坊物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故一审法院在赵振海应交纳的物业费数额的基础上酌情减少15%。本院亦予以确认。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，小区的环境应由业主与物业公司共同维护。业主正常缴纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。综上，赵振海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由赵振海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  郭 勇二〇二一年九月二十四日法官助理  孙沙沙书 记 员  焦 淼