上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终9805号上诉人（原审原告）：王瑜，女，1983年7月10日出生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：朱慧，女，1984年10月24日出生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：廖鹏，男，1985年9月6日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：朱慧（系廖鹏妻子）。上诉人王瑜因与被上诉人朱慧、廖鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2021）沪0117民初5685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王瑜上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：上诉人签署《房屋买卖交接书》时受到了欺骗和威胁，中介人员称如果不免除20，000元，就向上诉人发律师函，影响征信，被上诉人廖鹏威胁称如果不免除20，000元，就去起诉上诉人要求赔偿高昂的精神损失费和误工费。上诉人只同意扣除5，000元，但是被上诉人坚持要求扣除20，000元，由于物业需交接书才能过户房屋，上诉人就先签了交接书打算后续再解决。《房屋买卖交接书》中“双方已结清”指的是双方就水电煤等费用结清，不代表房款已结清，且交接书载明被上诉人确认房地产交付时房屋内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符，内容自相矛盾。上诉人确实违约在先，应按照合同约定承担违约金，扣除20，000元作为违约金远远超出了家电设备的价值，显失公平。被上诉人朱慧、廖鹏辩称，最后一笔房款系基于上诉人按照合同约定交付房屋及附属设备装饰为前提的尾款，由于上诉人违约，双方在中介见证下达成协议，协议明确“双方已结清”，上诉人将私自更换的家电全部拆走，免除了被上诉人20，000元尾款，被上诉人当场支付10，000元尾款，上诉人交付房屋钥匙，交易完成。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。王瑜向一审法院起诉请求：判令朱慧、廖鹏支付王瑜房屋部分尾款16，000元及相应违约金（以16，000元为本金，自2021年1月4日起按每日万分之五计算至付清尾款之日止）。一审法院认定事实：2020年10月13日，王瑜作为卖售人（甲方）与朱慧、廖鹏作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：4092631）一份，合同约定：……第一条甲乙双方通过上海XX事务所公司居间介绍（房地产执业经纪人：周亚运，经纪人执业证书号：83120180441），由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下……（二）房地产座落：松江区新桥镇XX路XX弄XX号XX室……（六）随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二……第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为2，290，000元，（大写）：贰佰贰拾玖万元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确……第五条甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金……附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理。设备：带走客厅沙发、电视机、椅子；主卧床、床头柜、电脑桌、鞋柜；餐厅餐桌椅、冰箱、床头柜；次卧床；阳台洗衣机、跑步机、自行车及私人物品，其他全送。装饰：带走客厅沙发、电视机、椅子；主卧床、床头柜、电脑桌、鞋柜；餐厅餐桌椅、冰箱、床头柜；次卧床；阳台洗衣机、跑步机、自行车及私人物品，其他全送。关于设备及装饰费用按以下第（一）款办理：（一）以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方……附件三付款协议付款方式：1．乙方于2020年10月9日支付甲方定金人民币贰拾万元整（￥200，000元整）。2．乙方于2020年10月13日支付甲方房屋房款人民币玖拾肆万元整（￥940，000元整）。3．乙方于2020年11月30日前支付甲方房屋房款人民币玖拾叁万元整（￥930，000元整）。4．乙方于2020年12月31日前支付甲方房屋房款人民币壹拾玖万元整（￥190，000元整）4．乙方于交房时支付甲方房屋房款人民币叁万元整（￥30，000元整）……合同另对其他事宜进行了约定。同日，王瑜作为卖售方（甲方）与朱慧、廖鹏作为买受方（乙方）签订《补充协议书》，该协议书载明，甲方与乙方就买卖甲方名下坐落于上海市XX路XX弄XX号XX室的房地产（下称“该房地产”），现甲乙双方协商一致就该房地产相关事项作出如下约定：1、甲乙双方确认该房地产的总价款为人民币3，240，000元（大写叁佰贰拾肆万元整）。（1）甲乙双方就该房地产已签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：4092631）（下称“买卖合同”），买卖合同约定房价款为人民币2，290，000元（大写贰佰贰拾玖万元整），乙方依据买卖合同附件三之付款协议所约定的付款方式向甲方支付合同房价款。（2）装修补偿款：计人民币950，000元（大写玖拾伍万元整），此笔款项乙方应于2020年12月31日前支付给甲方……协议另对其他事宜进行了约定。一审审理中，双方共同确认除朱慧、廖鹏还需向王瑜支付的尾款2万元外，其余房款均已支付完毕。2021年1月3日，王瑜（甲方、出售方）、朱慧（乙方、买受方）以及中介方共同签订了《房屋买卖交接书》，交接书载明：甲、乙双方于2021年1月3日对上海市松江区新桥镇XX路XX弄XX号XX室房地产进行了验收交接，双方确认如下：……二、乙方确认，甲方将该房地产交付乙方时，该房屋内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符……四、特别约定：双方已结清。由甲方支付至2021年1月1日，物业费由甲方转账给乙方4，446元……另查明，朱慧于2021年1月3日向王瑜支付1万元。2021年4月25日，中介方上海XX事务所出具《情况说明》，载明关于我司居间成功介绍王瑜女士所属位于上海市松江区新桥镇XX路XX弄XX号XX室房屋，其房屋由朱慧女士购买。在此房屋正式交房当天，因王瑜女士私自将房屋内原先的油烟机、热水器、空调、灶具、净水器及龙头等拆走并且换成其他品牌的各类家电重新安装在原来的位置，朱慧女士发现后，告知我司人员，我司人员查看后确认调换过，之后我司人员与双方沟通后，出具两种方案。第一种是王瑜女士将所调换的所有家电全部换回原来的，并安装好，费用由王瑜女士承担；第二种是王瑜女士将所调换的所有家电全部拆走，朱慧女士在买卖合同内约定的交房尾款人民币叁万元整之中，扣除贰万元，以此当做王瑜女士私自拆走原有家电的违约责任。后经三方沟通后，买卖双方均同意按照第二种方案执行，双方无异议。即王瑜女士原本应收的叁万元尾款扣除贰万元的违约金后，实际收到壹万元的尾款，且在当日我司业务人员为双方开具并各自签署了“房屋交接书”，以此证明，此交易结束。一审审理中，王瑜为证明朱慧、廖鹏的实际损失并非2万元，向法院提交了拆走家电的购买发票等凭证、更换的家电照片以及中国XX协会发布的《家用电器安全使用年限标准》及建议折算表，共同证明朱慧、廖鹏因王瑜更换家电的实际损失为3，456.90元，现王瑜自愿按照4，000元的标准予以扣除。朱慧、廖鹏对上述证据的真实性不予认可，请求由法院依法认定。一审庭审中，王瑜另向法院陈述以下事实：1．对于王瑜未按合同约定，在交房前擅自拆走本应与房屋一并出售给朱慧、廖鹏的主卧空调、次卧空调、油烟机、灶具、热水器、花洒以及马桶盖的事实予以确认；2．双方签订《房屋买卖交接书》时，是按照中介出具的情况说明的第二种方案处理的，但当时是王瑜母亲答应的，王瑜并未同意；3．签订《房屋买卖交接书》时，王瑜及王瑜母亲均在场，但当时王瑜是受到了欺骗和威胁才签字的。一审法院认为，王瑜与朱慧、廖鹏签订的《上海市房地产买卖合同》《补充协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。本案的争议焦点在于双方签订《房屋买卖交接书》是否已经对出售系争房屋剩余的尾款进行了结算。根据法律规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则，并且应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王瑜擅自更换本应按合同约定交付给朱慧、廖鹏的家电，王瑜未按合同约定履行自己的义务，已经构成违约。现王瑜、朱慧、廖鹏在中介方的主持下，重新对房屋交接时的剩余尾款的支付金额进行了约定，不违反法律规定，予以确认。对于《房屋买卖交接书》中载明的“双方已结清”的理解，一审法院认为，一方面从王瑜、朱慧、廖鹏庭审中的意见、中介出具的《情况说明》来看，可见当时明确按照2万元的金额在尾款3万元中进行扣除，虽然王瑜陈述其不同意该方案，但其在《房屋买卖交接书》上签字确认；另一方面从朱慧、廖鹏最后一笔尾款的支付时间及金额来看，朱慧、廖鹏系在签订《房屋买卖交接书》当日支付了1万元，该转账行为与《情况说明》陈述的内容相符。故综合上述两方面来看，可见双方之间就尾款支付的问题已经达成了一致意见。至于王瑜提出其系在受到了欺骗和威胁的情况下签订了《房屋买卖交接书》的意见，但王瑜并未提供相关证据，故不予认可。判决：驳回王瑜的全部诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由王瑜负担（已付）。二审中，上诉人王瑜向本院递交：1．上诉人和中介方签署的协议书，证明因买卖双方对房屋总价未达成一致，所以三方约定由中介方将中介费中的15，000元作为房款支付给上诉人，故中介方对上诉人有意见。2．油烟机、燃气灶、热水器、主卧空调、次卧空调的两组照片，证明房屋原本的家电设施与更换后的家电设施差别不大。被上诉人朱慧、廖鹏认为，中介方支付给上诉人15，000元的事情与其无关；确认上诉人更换了上述家电种类，但无法确认照片的真实性。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。本院认为，本案的争议焦点在于双方签订《房屋买卖交接书》是否对系争房屋尾款进行了结算确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人对其擅自更换依约应交付给被上诉人的家电设备构成违约予以确认，但主张应依据双方间《上海市房地产买卖合同》《补充协议书》承担违约责任，按照其更换的家电设备估值的1倍支付违约金；被上诉人主张双方办理房屋交接手续时对上诉人的违约责任达成一致合意，免除了被上诉人20，000元尾款，故被上诉人当场支付剩余10，000元尾款，上诉人交付了房屋钥匙，并以《房屋买卖交接书》的形成进行了确认。对此，本院认为，根据双方当事人陈述，办理房屋交接手续时双方确实就因上诉人的违约行为免除被上诉人20，000元尾款这一方案进行磋商，最终被上诉人支付了剩余尾款10，000元，上诉人交付房屋钥匙，双方共同签署了《房屋买卖交接书》。综合上述过程及《房屋买卖交接书》的内容，应可认定双方当事人进行房屋交接时重新对剩余尾款进行了约定，该约定对双方均具有法律约束力。上诉人认为《房屋买卖交接书》载明的“双方已结清”不代表房款已结清，仅指水电煤等费用结清，但又主张《房屋买卖交接书》系其受到欺骗和威胁的情况下签署，显然自相矛盾，而其主张被上诉人及中介方在磋商过程中态度强硬，但依其所述的内容尚不属于法律意义上的胁迫，且违约金兼具惩罚性功能和补偿性功能，即违约方承担违约金以弥补其违约行为给守约方所造成的损失，另外还需要综合考虑守约方为履行合同而付出的资金成本等因素，故并非以守约方实际损失为限，双方约定房屋尾款20，000元作为违约金扣除，尚属合理，上诉人主张违约金过高显失公平，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币200元，由上诉人王瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙春蓉审 判 员 岑佳欣审 判 员 王韶婧法官助理 孙凯茜书 记 员 孙凯茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……