铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1202民初2481号原告：中国工商银行股份有限公司铁岭分行。住所地：铁岭市银州区银州路27号。负责人：何彬，系该行行长（未出庭）。委托代理人：冯春雨，系辽宁十安律师事务所律师。代理权限：代为立案，调取证据，参加庭审，进行法庭辩论，代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉，申请执行，代收法律文书。被告：朱峰，男，1979年9月5日出生，汉族，住址铁岭县，未出庭）。被告：贺林，女，1981年10月16日出生，汉族，住址铁岭市银州区，未出庭）。被告：铁岭市绩益房地产开发有限公司。住所地：铁岭市银州区柴河街龙翔花园23A-1。法定代表人：杨文义，系该公司董事长（未出庭）。委托代理人：宋国忠，系铁岭市铁岭县忠诚法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，代收法律文书。原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行（以下简称工行铁岭分行）诉被告朱峰、贺林、铁岭市绩益房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案受理后，依法适用简易程序在本院公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯春雨、铁岭市绩益房地产开发有限公司委托代理人宋国忠到庭参加诉讼，被告朱峰、贺林经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告朱峰、贺林立即共同偿还贷款本金218321.71元及按合同约定支付利息（包括罚息和复利）直至清偿全部欠款之日止，截止2021年8月25日拖欠本金26252.53元、利息25902.5元；2、请求判令被告铁岭绩益房地产开发有限公司对被告朱峰、贺林的债务承担连带偿还责任；3、请求判令原告对被告朱峰、贺林坐落于银州区房屋拍卖、变卖所得价款具有优先受偿权；4、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年11月17日，原告与三被告签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定:"被告朱峰、贺林向原告借款人民币290000元，用于购买被告绩益公司坐落于银州区的房屋，借期240个月，每月本息累计等额还款；借款利率为基准按揭利率，逾期收罚息和复利；绩益公司对二被告的借款承担《房屋他项权证》交原告前的阶段性连带保证责任，二被告以上述房屋作为抵押物为贷款提供担保，并与原告办理了抵押物预告登记手续。如被告违约，则罚息利率按约定基础利率基础上加收40%，复利以应当按时支付的利息为本金，以罚息利率计收复利。〃合同签订后，原告按约定发放了贷款，二被告却未按合同约定履行还款义务，其未支付贷款本息己连续三期以上，根据14.1条款L项及14.2条款（4)约定，原告宣布借款人未偿还借款立即到期，要求借款人立即清偿全部未偿还借款及利息、罚息。另外，被告绩益公司与原告就龙翔山水馨城住宅小区按揭贷款事宜签订《按揭贷款业务合作协议》。铁岭市绩益房地产开发有限公司同意为购买项目房屋的借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在原告指定账户上存入总额为全部按揭贷款余额5%的款项，作为原告办理贷款项R的质押担保金。现原告起诉时，绩益公司尚未将被告朱峰、贺林的《房屋他项权证》交付原告，故绩益公司应依法律规定及合同约定，对二被告的债务承担连带偿还责任。被告朱峰、贺林未答辩，未提交证据材料。被告铁岭市绩益房地产开发有限公司辩称，不同意共同偿还，应该按照前后顺序偿还，对于朱峰欠款本息数额不清楚，同意按照合同履行。案涉房屋已经实际交付给朱峰使用，能办理房屋所有权证，因为朱峰个人原因没有办理房屋所有权证。对原告举示证据的审核及认定：1、《个人购房借款/担保合同》一份，证明原告与被告约定的权利义务、合同内容、借款本金以及利息的标准、违约责任，被告绩益房地产开发有限公司承担担保责任。被告铁岭市绩益房地产开发有限公司无异议，本院予以采信。2、个人贷款发放凭证一份，证明原告已经于2011年12月8日向被告发放了贷款290000元。被告铁岭市绩益房地产开发有限公司意见为，对放款事实不清楚。本院认为，贷款发放凭证能够证明原告向被告朱峰、贺林发放贷款的事实，予以采信。3、抵押权预告登记证复印件一份，证明本案房屋已经进行了预告抵押登记。被告铁岭市绩益房地产开发有限公司没有异议，本院予以采信。4、自营历史明细表打印件，证明借款人于2015年11月，累计超过6期逾期还款，截止2021年8月25日，欠本金26252.53元，利息25902.5元,按贷款合同14.1条款L及14.2条款（4）约定（合同第6页、第7页），原告有权要求借款人立即清偿全部借款及利息、罚息复利及其他费用。被告铁岭市绩益房地产开发有限公司意见是不清楚，本院认为原告提交的明细打印件能够证明被告朱峰、贺林欠借款本金及利息数额，予以采信。5、按揭贷款业务合作协议、股东会决议各一份均为复印件，证明被告应承担房屋他项权证交付前的阶段性担保责任。被告铁岭市绩益房地产开发有限公司没有异议，本院予以采信。经当事人陈述，举证、质证，本院审查认证，确认如下法律事实：2011年11月17日，原告工行铁岭分行与被告朱峰、贺林、铁岭市绩益房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，被告朱峰、贺林向原告工行铁岭分行借款29万元用于购买房屋，被告铁岭市绩益房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。被告朱峰、贺林购买房屋位于铁岭市市银州区龙翔山水馨城三组团龙翔领峰33-2202，建筑面积94.83平方米，贷款期限为240个月，自2011年11月14日至2031年11月14日。采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月的25日，每月最低还款额为2382元。合同对利率的约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。合同对基准利率调整的约定：贷款发放后，遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日起次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及浮动比例确定并执行新的利率。《个人购房借款/担保合同》关于罚息和复利的约定：未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收40%。合同对保证责任的约定，保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件【本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）。】满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。《个人购房借款/担保合同》对违约责任的约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。合同对抵押物的约定，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见清单。抵押担保范围包括，本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用。被告朱峰、贺林以铁岭市银州区龙翔山水馨城三组团龙翔领峰33-2202号房屋，建筑面积94.83平方米提供抵押担保。被告朱峰、贺林为抵押房屋办理抵押权预告登记。被告铁岭市绩益房地产开发有限公司为被告朱峰、贺林的借款提供阶段性连带责任保证。2011年12月8日，原告工行铁岭分行向被告朱峰、贺林发放贷款29万元。贷款发放后被告朱峰、贺林偿还部分借款后不按约定偿还借款。截至2021年8月25日，二被告欠原告到期借款本金26252.53元，逾期利息25902.5元，尚欠原告借款本金总额为218321.71元。本院认为，原告工行铁岭分行与被告朱峰、贺林签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的自愿真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。原告工行铁岭分行按照约定履行了发放贷款的合同义务，被告朱峰、贺林应当按照合同约定如期还款，现被告逾期还款，根据借款合同的约定原告有权宣布合同项下贷款立即到期，请求被告立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，原告的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告铁岭市绩益房地产开发有限公司作为借款合同的担保人，因案涉房屋并未办理房屋所有权及正式的抵押权登记，抵押权并未设立，按照合同约定仍在保证期间内，应当对借款人的欠款承担连带清偿的保证责任，对原告主张其承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。被告铁岭市绩益房地产开发有限公司承担保证责任后，有权在其承担保证责任范围内向被告朱峰、贺林进行追偿。被告朱峰、贺林经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为放弃答辩权利，应予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，第三百九十四条，第六百六十七条、第六百八十一条、第六百八十八条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱峰、贺林于本判决生效之日起三十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行借款本金218321.71元及截至2021年8月25日的利息25902.5元；并向原告中国工商银行股份有限公司铁岭分行支付自2021年8月26日起至借款本金还清之日止的利息、罚息、复利（按《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准执行）；二、被告铁岭市绩益房地产开发有限公司对本判决第一项内容承担连带偿还责任，在承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向被告朱峰、贺林追偿；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4588元（原告预交），减半收取2294元，由被告朱峰、贺林、铁岭市绩益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人在递交上诉状次日起7日内，向辽宁省铁岭市中级人民法院交纳上诉费，逾期交纳的，按撤回上诉处理。审判员 刘 微二〇二一年九月十五日书记员 樊珈彤