四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终5618号上诉人（原审原告）：贾勇，男，1981年9月5日出生，汉族，住四川省珙县。委托诉讼代理人：邬贵刚，上海段和段（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涵，上海段和段（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川正坤房地产开发有限公司，住所地四川省成都市青白江区青江中路288号。诉讼代表人：刘宁，四川正坤房地产开发有限公司管理人负责人。破产管理人：四川发现律师事务所，住所地四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：谷梦缙，女，1988年6月7日出生，汉族，住成都市青羊区，系破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：谢天，男，1990年11月8日出生，汉族，住山东省单县，系破产管理人工作人员。上诉人贾勇因与被上诉人四川正坤房地产开发有限公司（以下简称正坤公司）破产债权确认纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2020）川0113民初1336号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾勇上诉请求：请求依法撤销成都市青白江区人民法院（2020）川0113民初1336号民事判决书，发回重审或依法改判为：（1）确认贾勇对正坤公司位于成都市青白江区华逸路198路“丹凤朝阳”楼盘xx号（建筑面积167.79㎡，合同签约备案号4xx5）、xx号（建筑面积125.29㎡，合同签约备案号4xx6）、xx号（建筑面积72.83㎡，合同签约备案号4xx8），共计3套房屋享有购房类债权；（2）判令正坤公司继续履行与贾勇于2013年1月31日签订的3份《商品房买卖合同》，条件成就时办理过户手续。事实与理由：一、一审法院本应就购房类债权审查标准、要点进行审查，然后判断贾勇债权是否符合标准，但一审法院在全案审理过程中，未就管理人制定的购房类债权认定标准进行任何审查、评述，也未就管理人在庭审中新增主张的认定标准—“消费性购房者”进行合理性审查，而是径行以该管理人单方新增的标准对上诉人债权进行判定，缺乏事实及法律依据。贾勇所申报债权为房屋买卖合同债权，根据债权审查标准，贾勇只要能提供《商品房买卖合同》、支付购房款凭据、收据，管理人就应当认定双方存在真实房屋买卖关系，将债权认定为购房类债权。但管理人在贾勇完整提供上述材料后，又新增审查标准，认为购房类债权除双方存在真实购房关系外，还需满足债权人属于消费性购房者这一条件，但对于消费性购房者这一标准或条件，管理人在一债会议的债权审查标准中并未有任何规定，对于消费性购房者定义及范围、条件也未明确，因此管理人以该事后自行增加的标准来要求贾勇，欠缺事实及法律依据。二、案涉三套房屋依法不属于破产财产，一审法院将其纳入破产财产范围，存在法律适用错误。就案涉三套房屋，贾勇与正坤公司签订了书面《房屋买卖合同》，并支付完毕所有购房款、办理了网签备案，履行完所有合同义务，后仅因为正坤公司单方原因未完成过户登记。基于特定物买受人支付完所有价款、履行了合同义务，依照《最高人民法院》第七十一条第（五）款规定，依法不属于破产财产，即使所有权名义上仍属于正坤公司，但基于对无过错的房屋买受人的特殊利益保护，正坤公司也不得将其作为破产财产处置，而是应该按照合同约定向贾勇交付。三、无论从正坤公司管理人制定的房屋买卖合同债权审查认定标准、其他类似债权人债权认定结果，还是案涉房屋买卖合同履行情况分析，本案贾勇所申报三套房屋债权均应依法确认为购房类债权，正坤公司应按照合同约定及重整方案继续履行。且参照其他类似购房户债权认定情况，案涉三套房屋应依法认定为购房类债权。此外，贾勇按约支付了所有购房款，履行完毕合同义务，并办理备案登记，其合法取得的该房屋权利应受法律保护，管理人应将贾勇债权认定为购房类债权并继续履行合同，按照四川省高级人民法院关于印发《关于审理破产案件若干问题的解答》的通知（川高法[2019]90号）规定，不构成个别清偿，不影响其他债权人受偿利益。且案涉房屋已经建成只是尚未取得竣工验收而未交付，贾勇无任何过错。四、本案中正坤公司管理人认定贾勇的债权为普通债权，隐含的法律事实是，正坤公司已经单方面宣布解除了贾勇与正坤公司就案涉三套房屋的买卖合同，无论是按照原《中华人民共和国合同法》还是《中华人民共和国企业破产法》第18条的规定，正坤公司都无解除该三套房屋合同的权利。破产法第18条规定，管理人只有对债务人与债权人均未履行完毕的合同才有权决定是否解除，本案正坤公司无权解除案涉三套房屋的合同，应当继续履行合同约定的交付与办证义务，不应当认定贾勇的债权为普通债权。正坤公司辩称，一、关于贾勇提出房屋不属于破产财产。按照物权法的规定，正坤公司对修建的房屋享有物权。贾勇与正坤公司签订房屋买卖合同的备案属于行政监管手段，不能形成物权。案涉房屋属于正坤公司的财产，贾勇不享有取回权。关于贾勇提出的2002年破产法司法解释中，关于破产财产的规定，该司法解释虽然没有废止，但在企业破产法司法解释二生效后，第2条已经明确规定了债务人财产的范围。在有新法的情况下，应当适用新法。破产财产与债务人财产只是法律修订后用语规范性的行为，破产财产与债务人财产无本质差别。贾勇一直向正坤公司申报的债权，包括一审、二审过程中贾勇的诉讼请求仍是申报债权，未向管理人行使取回权，这说明贾勇也认可是债权，而非基于物权享有的取回权。二、关于破产债权审查的问题。管理人发布的债权审查标准是在管理人审查债权时对不同类别的合同等法律关系产生的债权需要提供何种证据，以什么样的法律规定进行审查，并不是企业破产法上规定的法定债权类别。法定债权类别只有：有财产担保的优先权、普通债权、职工债权、税收债权、共益债务。所有基于合同产生的，只要不是物权就是债权。贾勇基于房屋买卖合同产生的债权是普通债权，是否属于房屋买卖合同债权的审查类别，与未来是否以交付房屋的方式清偿债务并不完全一致，管理人的债权审查标准中也未明确说房屋买卖合同要继续履行。关于是否属于消费性购房者，消费性购房者不是法定债权类别，本案中是基于保护具有居住属性的债权人，投资人愿意让渡部分利益，以交付房屋的形式进行清偿，不代表是基于履行房屋买卖合同。关于合同解除，管理人不是基于单方解除，双方均未履行完毕合同而解除与贾勇之间的合同，根据《中华人民共和国民法典》563第5款以及企业破产法第16条的规定，如果继续履行房屋买卖合同将构成对个别债权人的个别清偿，与法律规定相违背。贾勇向一审法院起诉请求：1．依法确认贾勇对正坤公司位于成都市青白江区华逸路198号“丹凤朝阳”楼盘xx号（建筑面积167.79㎡，合同签约备案号4xx5）、xx号（建筑面积125.29㎡，合同签约备案号4xx6）、xx号（建筑面积72.83㎡，合同签约备案号4xx8）等3套房屋享有购房类债权；2．判令正坤公司继续履行与贾勇于2013年1月31日签订的3份《商品房买卖合同》，条件成就时办理过户手续；3．判令正坤公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月31日，贾勇与正坤公司签订了3份编号分别为4xx5、4xx6、4xx8的《商品房买卖合同》，主要约定：贾勇购买正坤公司开发的成都市青白江区华逸路198号“丹凤朝阳”xx号（建筑面积167.79㎡、总价1845690元）、xx号（建筑面积125.29㎡、总价1378190元）、xx号（建筑面积72.83㎡、总价801130元）商业用房，付款方式为一次性付款。合同签订后，正坤公司为贾勇办理了上述3份合同的签约备案手续，并出具了3张购房款收据；贾勇于2013年2月4日支付了3套房屋的全部购房款4025010元；正坤公司未向贾勇交付房屋。2018年2月2日，一审法院根据福建海峡银行股份有限公司福州金城支行的申请，裁定受理正坤公司重整一案，并于2018年4月8日指定四川发现律师事务所担任正坤公司管理人。2019年10月22日，一审法院作出（2018）川0113破1号之八《民事裁定书》批准正坤公司重整计划草案，终止其重整程序。重整计划草案的涉及本案的主要内容为：裁定为购房户债权的，正坤公司继续履行原购房合同，并应当交付房屋并协助办理不动产权证，双方各自承担税费，同时正坤公司不再承担违约金、利息、损失赔偿等。尚未裁定确认的购房户债权，投资人对其申报房屋暂时预留并不作处置；裁定属于购房类债权，按照前述方式予以清偿；裁定确认不属于购房债权，按照法院裁定确认的债权性质和金额，依重整计划同类债权清偿。普通债权中的非本金部分，包括但不限于违约金、利息、滞纳金、加倍支付迟延履行期间的债务利息、损失赔偿等孳息与其他不再清偿。贾勇于2018年6月6日就案涉购房合同向正坤公司申报债权，要求按照购房合同处理。正坤公司管理人于2020年4月22日出具《债权审查确认通知书》，认定贾勇申报的债权为普通债权，总金额为4618296.47元（包括本金4025010元、孳息及其他593286.47元）。贾勇提出异议，认为应当为购房类债权；管理人认为异议不成立，不予认定其申报的购房债权。另外，贾勇在2018年9月12日的《债权审查笔录》中称：在购房前不认识陈增兴、陈如群，与正坤公司没有其他债权债务关系；购房是用来投资的，一部分购房款是自有的，一部分是亲友凑的。一审法院认为，审查和确认破产债权应坚持公平受偿、平等保护的企业破产法基本原则。根据原《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”之规定，案涉房屋仅办理了签约备案，并未办理权属变更登记手续，故案涉房屋属于破产财产，贾勇对正坤公司只有基于《房屋买卖合同》的债权请求权。关于贾勇要求确认其购买的商业用房对正坤公司享有的债权属于购房类优先债权问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条规定：“消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，上述规定是为了保护真正购房消费者的生存居住权而设立，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于投资经营。贾勇在《债权审查笔录》中表明其购房是用来投资的，故贾勇不属于原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者，正坤公司管理人认定贾勇申报的债权属于普通债权并无不当。因此一审法院对其提出确认购房类债权并继续履行的诉讼请求不予支持。另外，正坤公司称其与贾勇之间的基础法律关系为借贷关系，并提供了陈如群询问笔录、四川融鼎鑫投资理财信息咨询有限公司企业信息、四川省成都市中级人民法院（2017）川01刑终1111号段北平、段学兵、杨李、邓建、杨爱平、董学珍等人非法吸收公众存款罪的《刑事判决书》、四川省眉山市中级人民法院（2014）眉民初字第166号贾勇与眉山贝艾佳置业有限责任公司、董学珍、张润民民间借贷纠纷的《民事判决书》、正坤公司银行流水等证据。经审查，上述证据与本案缺乏直接关联性，对该抗辩及相应证据不予采信。一审法院依照原《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第十三条、第二十五条、第三十条、第五十八条、第九十二条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（三）》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回贾勇的诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。二审另查明：案涉商品房买卖合同签订于2013年1月31日，案涉合同约定付款方式为一次性付款，具体付款方式见附件五，而附件五亦未有约定。且对于案涉房屋产权登记、面积差异补差、违约责任等多处重大条款未在合同中有明确约定，载明见补充协议，本案诉讼中，当事人均未提交补充协议。签订合同当日办理了签约备案手续。正坤公司向贾勇出具的收据日期为2013年2月1日，而贾勇于当月4日通过银行转账方式支付了4025010元。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：贾勇主张要求确认其对案涉3套商业用房享有购房类债权并基于此要求继续履行合同诉讼请求是否成立的问题。本院分述如下：首先，根据原《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因本案诉争商品房权属尚未登记至贾勇名下，贾勇依据备案《商品房买卖合同》仅享有债权请求权，并无相关法律规定在此种情形之下买受人可直接取得房屋所有权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”及《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条关于下列财产不属于破产财产“……（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产……”等相关规定，案涉商品用房仍属于正坤公司的债务人财产。故本院对贾勇主张案涉房屋不属于破产财产的主张不予采纳。其次，购房类债权并非法律规定的法律含义，单从字面解读应理解为因购房产生的债权。但从本案当事人提出的诉讼请求及请求权基础来看，贾勇不认可破产管理人做出的普通债权的认定，其所指购房类债权系法律规定的购房消费者的优先债权，而该优先债权是指在案涉房屋仍属于开发商的破产财产，但基于购房消费者就所购商品住宅对出卖人享有的特殊优先债权。审查和确认破产债权应坚持公平受偿、平等保护的企业破产法基本原则。优先债权是享有破产法所优先保护的生存利益，在可能影响其他债权人受偿权益的情形下，对当事人主张的优先债权应当从严审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，贾勇购买的房屋系商业用房，并非购买的住宅，贾勇也从未实际占有该房屋，结合案涉合同多处未约定与其他案外买受人合同约定情况不一致的问题，贾勇该主张不符合为了保护真正住宅购房消费者的生存居住权的前述法律规定的要件及立法本意。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条关于“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利”之规定，在本案诉讼中，法院审查标准应当以法律规定为依据，至于正坤公司破产管理人是否合理认定其他案外人债权的问题不属于本案审查范围，本院不予评价。如前所述，一审法院对贾勇提出确认购房类债权并继续履行合同的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人贾勇的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由上诉人贾勇负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 赵 锋审判员 冯 璐审判员 白福群二〇二一年九月二十三日书记员 何佳林