贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0304民初8086号原告：贵州银龙物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号。统一社会信用代码：915203303224906982。法定代表人：武德祥，总经理。委托诉讼代理人：张兴银，该公司监事。被告：陈刚，男，汉族，1979年1月20日出生，遵义市播州区人，住遵义市播州区。原告贵州银龙物业管理有限责任公司诉被告陈刚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州银龙物业管理有限责任公司之委托诉讼代理人张兴银参加了诉讼，被告陈刚经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贵州银龙物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付物业管理费按合同约定以1.5元/平米/月计算，物业费6682.27元，违约金200.46元。共计欠费月数51个月，合计6882.74元。（违约金：从2017年4月9日起至实际偿清之日止，按总金额款的百分之三计算）；2、本案律师费1000元及案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与遵义中山房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，是遵义中山房地产开发小区南湖之春的前期物业服务企业，该小区全体业主购房时承诺遵守《业主管理公约》，业主按房屋面积向物业服务企业支付物业管理费用。被告系遵义中山房地产开发小区南湖之春3栋1单元22-4号房屋业主，物业面积87.35平方米，从2017年4月起开始拖欠物业服务费，截止2021年6月30日累计欠交物业服务费6682.27元及违约金200.46元。合同履行至今，原告按约定为被告所在的南湖之春小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，被告仍未履行，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告陈刚未答辩。根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院经审理认定事实如下：贵州银龙物业管理有限公司系习水银龙物业管理有限公司变更后的名称。2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与习水银龙物业管理有限公司签订《前期物业管理合同》，对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市南部新区（现遵义市播州区）龙坑街道共青社区红军路12号的南湖之春小区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同后本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”，合同第十三条约定:“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元/㎡，电梯房1.5元/㎡，商铺1.8元/㎡，特种行业2.2元/㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费……”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金……”，合同签订后，原告公司对被告居住的小区开始进行物业管理。2019年5月12日，遵义中山房地产开发有限公司与原告贵州银龙物业管理有限公司续签了《前期物业管理合同》，并经遵义市住房和城乡建设局备案，合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止；并约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；其他物业服务费等约定内容、事项未变。现南湖之春小区业主委员会未成立。被告系遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号南湖之春小区3栋1单元22-4号房业主，房屋建筑面积为87.35㎡，其房屋属于物业服务合同电梯房范围，从2017年4月起未向原告交纳过物业管理费，后经原告多次以书面等方式催收，被告一直拒绝交纳。另查明，原告针对主动交物业费的业主按照1元/㎡/月收取物业费，提起诉讼后主动交物业费的业主按照1.2元/㎡/月收取物业费。南湖之春小区业主委员会于2020年8月25日依法成立，但尚未与原告及其他物业服务人签订新的物业服务合同。上述事实，有原、被告双方的陈述、《前期物业服务合同》、《补充协议》、邀标函、开展工作的照片、证明、催款通知，加压费欠费清单，法院依法调取的住建局关于南湖之春小区备案证明等证据在卷佐证，经庭审核实，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款“依法成立的合同，受法律保护”的规定，2017年4月8日原告与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，并经遵义市住房和城乡建设局备案，应为有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力。关于原告的服务期限问题，根据合同约定，原告的服务期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止，并约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。因南湖之春小区业主委员会成立后，尚未与原告签订新的物业服务合同，因此，原告的服务期限已经自然终止。但是，业主委员会也未与其他物业服务人签订物业服务合同，原告仍然在继续为该小区提供物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”的规定，原告继续提供物业服务期间，被告仍然要支付物业费。关于物业费，原告银龙物业公司也对该小区物业提供了物业管理服务，被告未支付物业费，经原告银龙公司通过书面方式催收，被告仍然未支付。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需要接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”的规定，原告请求被告按照合同约定支付物业费，合理部分予以支持。对业主提出原告银龙物业公司服务质量差等问题，并不属于拒交物业费的理由，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业的服务情况进行评价，但物业服务具有不间断、全方位、公共性等过程性的特点，被告主张的物业服务过程中存在的问题并不能反映物业服务的全部内容，被告以此为由拒付物业管理费，一方面对其他已按时交纳物业管理费的业主不公平，另一方面则可能导致原告因资金短缺无力继续提供物业服务，或降低服务能力和服务品质，反过来不利于包含被告在内的全体业主或使用者享受更好的物业服务。因此，被告拒交物业服务费用，既无合法依据，也非明智之举。被告应按照物业服务合同之约定，向原告交纳必要的物业服务费用。关于收费标准问题，因原告与遵义中山房地产开发有限公司签订合同约定1.5元1元/㎡/月，应当从其约定。至于原告按照1元/㎡/月的标准收取物业费是基于主动交费的业主，原告通过诉讼后要求按照合同约定收取物业费，合理合法。应予支持。关于原告请求被告支付违约金的问题，因原告银龙物业公司提供的物业服务质量确系有让小区业主不尽满意之处，本案被告拒交物业服务费之原因主要是对法律规定及服务质量中存在问题所产生的误解，为了双方后续更有效地履行各自的合同义务，本院对原告请求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于律师费，原告提供了本案代理人张兴银代理支付律师费1000元的证据，张兴银是该公司员工，且不具备律师资格，其请求没有法律依据，不予支持。综上，基于原告银龙公司在物业服务方面确实存在较为突出的卫生、管理等问题，本院酌情减少物业服务费，以80%为宜。即从2017年4月1日起至2021年6月30日止共51个月，金额为5345.82元（87.35㎡×1.5元/㎡/月×51个月×80%）。被告陈刚经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席审判。为此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告陈刚在本判决生效后十日内支付原告贵州银龙物业管理有限公司物业管理费5345.82元；二、驳回原告贵州银龙物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由被告陈刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审 判 员 熊其芳二〇二一年九月十八日法官助理 缪瑞青书 记 员 肖 颖