北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终14078号上诉人（原审被告）：北京京北鑫民房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇经纬工业区。法定代表人：刘振辉，总经理。委托诉讼代理人：刘国胜，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：彭玉龙，男，1990年7月14日出生，满族，住北京市怀柔区。上诉人北京京北鑫民房地产开发有限公司（以下简称京北鑫民公司）因与被上诉人彭玉龙房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2021）京0116民初3250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法适用二审独任制，由本院审判员咸海荣公开开庭进行了审理。上诉人京北鑫民公司的法定代表人刘振辉及其委托诉讼代理人刘国胜，被上诉人彭玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京北鑫民公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回彭玉龙全部诉讼请求。2.本案一审、二审案件受理费由彭玉龙承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致判决结果错误。彭玉龙与京北鑫民公司于2015年9月29日签署了位于北京市怀柔区东关一区63号楼2单元×室《商品房现房买卖合同》合同编码：XF578470，并且如期履行了交房的合同义务，在合同中彭玉龙选择了京北鑫民公司代收契税，由北京双赢房地产经纪有限公司（以下简称双赢公司）代办房屋产权证，（后又改为和谐置家（北京）房地产经纪有限公司）。故此京北鑫民公司将契税款转交给了和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称和谐置家公司），至此京北鑫民公司完全履行了合同义务。办理房屋产权证的几大要素：房屋买卖合同，购房发票，个人资料。房屋买卖合同和购房发票京北鑫民公司都向彭玉龙提供了，而彭玉龙个人资料交给了代办公司。故彭玉龙有关办理房产证延期责任应向代办公司主张权利。彭玉龙同意一审判决，不同意京北鑫民公司的上诉请求，针对京北鑫民公司的上诉，答辩称：房屋买卖合同虽约定由双赢公司为彭玉龙办理产权证，但是彭玉龙和双赢公司之间没有签订过任何协议，也没有交给双赢公司任何费用。合同约定房屋交付后730日办理房产证，但京北鑫民公司并没有办理。彭玉龙不存在迟交材料的情况，买房人自己迟延办理房产证也不符合常理，京北鑫民公司所述的第三人与本案没有关联性。彭玉龙向一审法院起诉请求：1.请求依法判决京北鑫民公司向彭玉龙支付违约金共计438000元；2.本案诉讼费由京北鑫民公司负担。一审法院认定事实：涉案北京市怀柔区东关一区63号楼2单元×室登记在彭玉龙名下。2015年9月29日，京北鑫民公司与彭玉龙签订《北京市商品房现房买卖合同》，该买卖合同第十八条权属转移登记第三项约定，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。彭玉龙向京北鑫民公司支付购房款200万元，2015年12月5日，编号为0095942的收据载明：“今收到彭玉龙交来东关一区63号楼2单元×维修基金、契税38324元”，加盖京北鑫民公司财务专用章。2019年11月19日，彭玉龙取得契税税收完税证明，2019年12月23日，涉案北京市怀柔区东关一区63号楼6层2单元×室取得京（2019）怀不动产权第XXX号不动产权证书，权利人为彭玉龙。后因双方对违约问题产生争议，彭玉龙诉至法院，要求京北鑫民公司支付违约金。案件审理过程中，京北鑫民公司持答辩意见，不同意彭玉龙的诉讼请求。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。涉案房屋买卖合同系京北鑫民公司与彭玉龙的真实意思表示，且其内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。《买卖合同》第十八条权属转移登记第（三）款约定“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理1、如因出卖人的责任，买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”。现彭玉龙支付了全部购房款，并向京北鑫民公司交纳契税等费用，双方均认可涉案房屋交付时间为2015年10月，京北鑫民公司应按《买卖合同》的约定，在约定的期限内为彭玉龙办理涉案房屋的不动产权证书。现涉案房屋直至2019年12月23日才登记至彭玉龙名下，故京北鑫民公司存在违约情形，京北鑫民公司虽辩称系彭玉龙同意委托第三方办理房产证，且未能全部提交办理涉案房屋不动产权证书的相关材料，导致涉案房屋未能在约定的730日内办理不动产权证书，但彭玉龙向其公司交纳了契税，京北鑫民公司未能向法庭提供证据证明自己的主张，故本案一审法院对京北鑫民公司的上述辩称意见不予采信。彭玉龙要求京北鑫民公司支付延期办理不动产权证书违约金的请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院据此判决：京北鑫民公司于判决生效之日起十日内给付彭玉龙延期办理不动产权证书的违约金438000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，京北鑫民公司与彭玉龙于2015年9月29日签订的《北京市商品房现房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应遵照履行。该合同第十八条权属转移登记第（三）款约定“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理1、如因出卖人的责任，买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”。因此，在因出卖人的责任导致彭玉龙在合同约定的期限内未取得房屋所有权证书的，彭玉龙有权向京北鑫民公司主张逾期办证违约金。本案二审审理期间的争议焦点是彭玉龙未在合同约定的期限内取得房屋所有权证书的原因是否在于京北鑫民公司。对此，本院认为，京北鑫民公司与彭玉龙签订的合同第十八条关于权属转移登记一节中，约定买受人同意委托双赢公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元。庭审中，彭玉龙称其并未委托双赢公司办证，也未交纳委托费用。经查，彭玉龙于2015年10月15日向京北鑫民公司交纳了案涉房屋的维修基金和契税。京北鑫民公司称实际委托办证的是和谐置家公司，京北鑫民公司曾委托和谐置家公司销售房产，案涉房产的大产权证在2016年就办下来了，彭玉龙的房本随时都可以办。基于此，本院认为，京北鑫民公司称其向彭玉龙售房后房本可以随时办，但其没有证据证明其已通知彭玉龙办证，却收取了彭玉龙交纳的房屋维修基金及契税，京北鑫民公司称实际委托办证的是和谐置家公司但在与彭玉龙签订的房屋买卖合同中约定的委托办证方为双赢公司，约定不明是导致彭玉龙无法办证的原因之一。即使京北鑫民公司实际委托办证的公司是和谐置家公司，其也没有完成向和谐置家公司的通知义务并与和谐置家公司协调完成关于彭玉龙的办证事宜，基于此，一审法院认定由京北鑫民公司承担逾期办证的责任并无不当，本院对此予以确认。综上所述，京北鑫民公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7870元，由北京京北鑫民房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 咸海荣二〇二一年九月二十四日法官助理 张 羽法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩