陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕09民终1074号上诉人（一审被告）：黄绪余，男，1974年12月24日出生，汉族，住陕西省安康市高新区。委托诉讼代理人：刘金成，陕西金庆律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王华，男，1976年9月8日出生，汉族，住安康市汉滨区。委托诉讼代理人：韩妮君，陕西邦彦律师事务所律师。上诉人黄绪余因与被上诉人王华房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2021）陕0902民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄绪余及其委托诉讼代理人刘金成、被上诉人王华及其委托诉讼代理人韩妮君均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。黄绪余上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回王华的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由王华负担。事实与理由：1.一审法院认定黄绪余在实际履行房屋租赁合同过程中改变了租金支付时间错误。双方合同约定“租金按年结算，乙方应当在到期前两个月将租金交付给甲方”，因此，房屋租金交付方式为先用房后付款，即黄绪余每年度交付租金的时间为该年度结束前两个月。双方系朋友关系，王华因为资金需要要求黄绪余提前交付房租，黄绪余出于朋友关系确实提前交付过房租，这种支付方式具有暂时性和帮助性，但并未改变合同约定的租金支付时间。一审法院据此认定双方改变合同内容错误。2.一审法院认定黄绪余违约并判决解除合同既无事实依据，亦无法律依据。按照合同约定，2021年度的租金交付时间应当为2021年底，黄绪余不存在迟延交付的行为。黄绪余提前交付房屋并没有改变合同约定时间。3.王华并未按照《房屋租赁合同》第九条的约定程序和法律规定程序主张权利，其请求应被依法驳回。王华是基于黄绪余没有按期支付租金存在违约行为请求解除合同，按照《房屋租赁合同》第九条约定，若黄绪余未按时交纳租金，王华应先行催告，在催告的合理期限内仍未交纳的，王华才有权单方解除合同。本案未到交付租金时间，即使到了交付时间，王华也未履行催告程序，故无权单方解除合同。4.一审法院程序违法，黄绪余将租赁房屋除了自用之外长期出租给他人使用，转租期限均在租赁合同期内，转租合同有效。一审法院未追加次承租人为本案当事人，程序违法。王华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王华向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方之间的《房屋租赁合同》，由黄绪余立即搬离租赁房屋；2.依法判令黄绪余支付2021年3月1日至实际搬离之日的租金；3.依法判令黄绪余依合同约定支付违约金共计20万元整；4.依法判令黄绪余支付王华为本案委托律师的代理费2万元整；5.本案诉讼费由黄绪余负担。一审法院认定事实：2014年11月，王华通过参与竞拍方式与汉滨区XX村、XX村、XX村、XX村四村村民代表（共计286户村民）签订高新区XX社区1、7、8号楼经营性用房租赁合同，取得总计面积为7668.78㎡经营性用房12年的租赁经营权，期限自2015年3月1日至2027年2月28日止。王华取得前述房屋租赁经营权后，将其中1号楼整层建筑面积共计2800平方米转租黄绪余经营，租赁期限为2015年3月1日至2027年2月28日。王华、黄绪余的合作期分为两个阶段，第一阶段为2015年3月1日至2017年2月28日，黄绪余在这一合作期内提前一次性支付租金；第二阶段为2017年3月1日至2027年2月28日，年租金为65万元。这一合作期内双方签订的《房屋租赁合同》对房租支付方式、违约责任等做了详细约定。合同第二条规定“租金按年结算，乙方（黄绪余）应在到期前两个月将租金交给甲方（王华）”。合同第七条规定“如某方单方原因需撤销合同或者无法履行十年合同，需按交款期限提前两个月通知对方，并征得对方书面同意，并且对对方赔偿人民币伍拾万元整，如有造成重大损失双方协商解决赔偿”。双方2018年6月13日至2021年3月27日期间的微信聊天记录显示，黄绪余就2018年房租65万元在2018年7月4日之前支付31万元，剩余34万元是在王华催要后不定期分批次支付，2019年房租65万元在5月14日之前支付30万元，剩余35万同样在王华多次催要之下支付。2021年2月7日16:59王华向黄绪余发微信称：黄总XX社区1号楼2021年3月1日至2022年房租租金到了已经该交的时间了。望尽快安排。2021年3月2日10:37，王华称：黄总您好，2021年房租已经到期。今年65万一定要全部付清。黄绪余称：好的，最近来想办法。2021年3月11日王华向法院起诉请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。合同的双方当事人均通过双方实际履约行为变更合同主要条款的，应视为双方就该主要条款达成变更协议，变更协议依法成立受法律保护。本案王华、黄绪余虽然通过协议方式约定租金支付方式为按年支付，期满前2个月支付，但合同实际履行过程中，黄绪余均提前支付部分租金，剩余部分租金也陆续在到期前支付完毕。直到2021年3月2日，王华通过微信告知黄绪余2021年3月1日至次年2月28日租金已到期，黄绪余微信回复“好的，最近来想办法”。可以证实，双方在2021年3月2日对租金支付方式达成变更协议，即在租期开始后第二天支付房租。黄绪余庭审中辩称其多次提前支付租金的理由是基于双方私人朋友关系较好，并不是默认或者同意租金支付方式进行变更，其辩解理由和法院查明的事实不符，也与双方履行合同的外观不符。王华要求与黄绪余解除《房屋租赁合同》，黄绪余截止起诉之日仅向王华支付2021年3月1日至2022年2月28日的租金30万元，下欠35万元未支付。王华要求解除租赁合同系行使单方解除权，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条和第七百二十二条规定的情形，法院予以支持。本案王华未书面通知黄绪余解除合同，直接以起诉方式主张解除合同，故房屋租赁合同自黄绪余于2021年3月24日收到起诉状副本之日时解除。因王华对房租享有租赁权未到期，是房屋的合法使用权人，其要求黄绪余立即搬离租赁房屋，是合法行使物权的表现，符合《中华人民共和国民法典》第三百二十三条规定的“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。法院考虑到黄绪余实际将房屋分别转租给他人经营的事实，搬离房屋需要一定准备时间，故酌情给予30天腾退房屋的时间。王华要求黄绪余依照合同约定支付违约金共计20万元，因黄绪余在2017年至2020年度租金支付不存在违约，所以黄绪余不应承担违约金20万元。王华要求黄绪余按照年租金65万元标准支付租金自2021年3月1日至实际搬离之日止的租金，因黄绪余在2021年3月22日向王华支付租金30万元（即截止2021年8月16日的租金已经支付），且法院已经判决黄绪余限期搬离，因此对于2021年8月17日至实际搬离之日止的租金法院予以支持。王华要求黄绪余承担律师费2万元缺乏合同依据，法院不予支持。黄绪余辩称案涉合同的租金支付方式没有发生变更，且先使用后支付租金的方式是根据签订合同时高新区整体商业氛围不佳决定的，这一辩解意见与本案不具有直接关联性也与法院查明的事实不符，法院不予采信。黄绪余辩称如王华要求解除合同，应提前书面通知且支付黄绪余50万元违约金作为赔付，缺乏合同依据，法院不予采信。因黄绪余系房屋转租人，经法官实地勘察，实际承租的商户有好又多超市等数家规模不等的店铺。黄绪余与王华合同解除，势必会造成前述商户与黄绪余的解约清算问题，根据合同相对性原则，黄绪余与实际承租商户的经济问题难以在本案一并解决，各商户和黄绪余可另行主张。本案庭审过程中经法官向黄绪余行使释明权，告知其主张的损失可进行反诉主张，黄绪余同意反诉，但并未在法院指定期限内提交反诉状、预交反诉费用。经当庭询问，黄绪余同意另案主张，法院予以确认并记录在案。综上，依照《中华人民共和国民法典》第三百二十三条、第四百六十四条、第四百六十五条、第四百六十九条、第五百六十三条第（三）项、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、王华与黄绪余在2017年3月1日签订的《房屋租赁合同》自2021年3月24日解除；二、黄绪余在判决生效后30日内搬离位于高新XX社区1号楼整层建筑面积为2800平方米的房屋；三、由黄绪余在判决生效后10日内按照年租金65万元的标准支付王华自2021年8月17日起至实际搬离承租房屋之日止的租金；四、驳回王华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5330元由王华负担2665元，黄绪余负担2665元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王华提交证据如下：1.2018年2月8日、2019年1月31日、2020年1月20日的客户回单，拟证明王华自2018年至2020年间每年均为下一租期开始前两个月向业主代表转账支付下一年度租金。2.9份银行交易明细，拟证明黄绪余将2020年3月1日至2021年2月28日的租金分七次支付，约定期限内支付25万元，其余40万元在2020年10月10日前分三次支付。黄绪余质证认为，1.三份客户回单真实性无法核实，回单是王华与第三方的租赁合同履行情况，与本案无关联性。2.对银行交易明细真实性无异议但对关联性有异议，微信记录是在合同签订之后形成，微信内容并没有实质性改变合同内容，黄绪余支付租金是应王华要求支付，房屋租金应当是先用房后交租金。本院经审查认为，客户回单系王华与第三方之间的合同履行情况，与本案争议焦点无直接关联性，故不予采信。银行交易明细真实，且与本案相关，应予采信。经二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，黄绪余就2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金分七笔支付于王华，在2020年1-2月间分四笔支付25万元，剩余40万元于2020年10月10日前支付完毕。本院认为，王华与黄绪余签订《房屋租赁合同》，双方则应依照合同约定履行各自义务，现双方在合同履行过程中发生纠纷，综合黄绪余的上诉意见，本案的争议焦点为：1.双方之间的《房屋租赁合同》应否予以解除，黄绪余应否立即搬离房屋；2.黄绪余应否支付租金。一、双方之间的《房屋租赁合同》应否予以解除，黄绪余应否立即搬离房屋。二审中，王华认为黄绪余持续延期交付租金并长期拖欠物业公司相关费用，导致合同目的不能实现，故其依据《中华人民共和国民法典》第722条之规定行使法定解除权。由此可见，案涉合同应否解除关键应审查黄绪余是否存在持续延期交付租金并长期拖欠物业公司相关费用的行为，从而导致合同目的不能实现。关于租金问题。首先，从合同约定看，双方在房屋租赁合同第二条约定“租金按年结算，乙方应在到期前两个月将租金交付甲方”。王华、黄绪余对该条内容解读不同，分别认为应当是到期前两个月交付下年度租金和本年度租金，即“先交再用”还是“先用再交”。单从字面意思来看，无法判断哪一方说法成立。其次，从双方的实际履行情况来看，双方租赁自2015年3月开始，双方第一合同阶段即2015年3月至2017年2月，该期间租金已经支付，现双方均无法提供该期间的租赁合同。第二合同阶段即案涉合同，自2017年3月1日至2027年2月28日，在此阶段中，截止2021年3月1日前的租金均已交付，除2017年度租金交付双方未提交相应记录无法确定交付时间之外，其他年度的租金基本均分为多次交纳，即黄绪余上半年先交纳一部分，剩余部分下半年王华索要之后分次交纳。在此期间无证据显示双方对租金的支付时间产生过分歧，也无证据显示双方对租金的支付时间进行过明确。由上可知，在双方对租金交付时间理解存在分歧且在履行中王华并未提出异议的情况下，王华认为黄绪余存在持续延期交付租金行为依据不足。第三，2021年2月7日、3月2日，王华两次向黄绪余发送短信索要2021年度租金，3月2日的短信中载明“2021年度租金已到交付时间，今年65万一定要全部付清”，黄绪余答复“好的，最近来想办法”。由此可见，双方对2021年度的租金交付方式约定为先交后用，一次性付清。此后，3月11日王华提起本案诉讼，黄绪余于3月22日交付了30万元租金。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。案涉《房屋租赁合同》第九条约定，若乙方在甲方催告的期限内仍未交纳房租，每逾期一日，乙方自愿向甲方支付违约金1000元，同时甲方可以单方解除合同。因此，王华虽然明确了2021年度的租金交付方式，但并未向黄绪余明确具体的租金支付时间，也未给予合理的支付期限，而是在3月2日发出要求支付租金信息之后在3月11日直接提起本案诉讼。此种情况下，认定黄绪余延期交付租金依据不足。综上，王华现以持续延期支付租金为由要求解除合同依据不足，双方合同尚未到达合同目的不能实现必须解除的地步。关于物业费问题，王华另认为黄绪余长期拖欠物业公司相关费用，因此要求解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案审理中，王华就其该主张并未提交任何证据证实，故应依照上述规定自行承担举证不能的不利后果。二、黄绪余应否支付租金。本案王华已以诉讼方式表示了其因收取租金问题而不愿继续履行合同的意愿，并请求黄绪余支付自2021年3月1日至实际搬离之日的租金。黄绪余若要继续履行合同，以后应按时按约定交纳租金。若双方没有新的约定，则可沿用2021年度租金支付约定并参照合同约定即在每一租赁年度到期前两个月一次性支付下一年度租金。2021年的租金黄绪余已经支付了30万元，黄绪余二审中表示愿意立即支付剩余房租35万元，且该笔款项应予支付，则黄绪余应在本判决生效后十五日内立即向王华一次性支付本年度剩余租金35万元。综上所述，黄绪余的上诉理由成立，应予支持。一审认定事实清楚，但处理结果不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，拟判决如下：一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2021）陕0902民初1743号民事判决；二、由黄绪余在本判决生效后十五日内立即向王华一次性支付2021年度剩余租金35万元；三、驳回王华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5330元，由王华负担，二审案件受理费5330元，由黄绪余负担。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 杜 涛审判员 刘慧琴二〇二一年九月三十日书记员 马晓敏