山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终2177号上诉人（原审被告）：威海新顺意房地产开发有限公司，住所地山东省威海市环翠区孙家疃镇王家村。法定代表人：苏玉霞，总经理。委托诉讼代理人：林彬，河南荣康律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭润苗，河南荣康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈晓萍，女，1973年3月29日出生，汉族，住山东省临沭县。委托诉讼代理人：王倩明，山东业诺律师事务所律师。上诉人威海新顺意房地产开发有限公司（以下简称新顺意公司）因与被上诉人陈晓萍商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2021）鲁1002民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新顺意公司上诉请求：撤销原判，改判新顺意公司不承担违约责任或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由陈晓萍承担。事实和理由：一、涉案房屋已满足合同约定的交房条件，陈晓萍未按合同约定收房，系自行放弃合同权利，原审认定新顺意公司逾期交房错误，应依法改判新顺意公司不承担违约责任。1.涉案房屋早已具备合同约定及法律规定的交付条件。新顺意公司早在2018年10月12日即取得威海市建委出具的《竣工质量验收报告》，通过政府部门竣工验收，通过五大主体即建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收，具备入住条件。且该房屋也已取得威海市环翠区住房和城乡建设局质检站出具的《单体竣工验收备案表》，按照合同第九条的约定，涉案房屋已符合交付条件。按照《威海市环翠区住房和城乡建设局关于进一步规范房屋交付行为的通知》第二条的规定，“对分期开发建设的开发项目，房地产开发企业要按照规划设计方案和项目建设条件意见书的要求，完成了小区公共基础设施、公共服务设施配套建设内容，并与在建工程之间设置安全防护和隔离措施后，可以根据开发建设进度，分期进行综合验收，分期办理房屋交付。”根据相关法律规定，新顺意公司已具备交房条件。2.陈晓萍已在合同约定的交付日期2018年12月23日实际接收了房屋，对该房屋实际控制，新顺意公司完成了交付义务，陈晓萍作为完全民事行为能力人，对自己行为应承担相应责任。二、原审程序违法，新顺意公司多次申请调取证据或申请开律师调查令，但原审法院却拒不调取相关的关键性证据，也不开具调查令。涉案房屋所在楼栋已取得威海市环翠区住房和城乡建设局质检站出具的《单体竣工验收备案表》，原件在质检站，新顺意公司无法取得，申请原审法院依职权调取该证据，申请开具律师调查令，但原审法院未批准，属严重的程序违法。三、即使新顺意公司承担违约责任，也应扣减陈晓萍实际占用期间的违约金。新顺意公司于2018年12月23日将涉案房屋交付陈晓萍，所有权和使用权已经转移，威海市中级人民法院有类似判决。陈晓萍辩称，涉案合同明确约定，房屋交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，必须在交房时向陈晓萍出示，否则其有权拒绝收房并要求新顺意公司支付逾期交房违约金，涉案房屋2021年6月24日前不符合交付要求。陈晓萍向一审法院起诉请求：1.判令新顺意公司支付陈晓萍自2019年1月1日起至2021年6月24日止的逾期交房违约金101360元；2.本案诉讼费由新顺意公司承担。一审法院认定事实：2018年3月6日，陈晓萍（买受人）与新顺意公司（出卖人）就其购买位于威海市房屋（建筑面积共95.27平方米，房屋总价款为1120000元）事宜网签商品房买卖合同（预售）。该合同第九条商品房交付条件约定：商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定：（一）基础设施：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水官网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，如未纳入城市供电网络，出卖人提供用电，买受人按城市用电付费；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，室内供暖范围按施工审批的施工图，超出部分单独约定；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，与城市管网连接，并非出卖人原因造成的延迟除外；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；以上1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意由出卖人提供用电、用水满足买受人正常生活需要，买受人支付的费用不高于其他正式水、电、暖气、燃气的费用；（二）公共服务及其他配套设施：小区绿地率、非市政道路、车位车库于2018年12月31日达到使用条件；物业服务用房于2019年12月31日达到使用条件。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间和地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付违约责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该合同签订后，陈晓萍向新顺意公司交付了全部购房款。2018年12月23日，陈晓萍在涉案房屋的入住验收交接表客户签字处进行了签字确认，但接收后，陈晓萍并未实际装修使用该房屋，该房屋至今为毛坯房状态。另查，涉案伴山伴岛小区-2号住宅楼于2018年10月2日取得了竣工工程质量验收报告，2021年6月25日取得建设工程竣工验收备案证。一审法院认为，新顺意公司与陈晓萍签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违背法律的强制性规定，双方均应依约履行。《商品房买卖合同（预售）》约定，房屋交付的必要条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，并需在交房之时向陈晓萍出示，而新顺意公司在交付房屋之时并未取得《商品房买卖合同（预售）》中约定的证明文件及房屋测绘报告，故新顺意公司交付的房屋并未达到合同约定的商品房交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。虽然陈晓萍在2018年12月23日实际接收了涉案房屋，但新顺意公司在未经竣工验收的情况下通知交房，明显违反合同约定和法律禁止性规定，且未提供证据证实在交付房屋之时向陈晓萍告知涉案房屋尚未竣工验收的事实，故即使陈晓萍已经接收房屋，亦不能视为新顺意公司完成法定或约定的交房义务，事实上，直至2021年6月25日，涉案工程方才取得建设工程竣工验收备案证，故陈晓萍有权按照合同约定要求新顺意公司承担2019年1月1日至2021年6月24日期间的逾期交房违约金。陈晓萍主张的违约金计算方式符合合同约定，亦未超出法律规定，新顺意公司要求调减的请求，无事实和法律依据，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：威海新顺意房地产开发有限公司于判决生效十日内向陈晓萍支付逾期交房违约金101360元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1084元，由威海新顺意房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，新顺意公司与陈晓萍签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。该合同约定，房屋交付条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，并需在交房时向陈晓萍出示，而新顺意公司在交付房屋之时并未取得上述文件，故其交付的房屋并未达到合同约定的商品房交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。是故，虽然陈晓萍在2018年12月23日接收了涉案房屋，但新顺意公司在未经竣工验收的情况下交房，明显违反合同约定和法律禁止性规定，且未提供证据证实在交付房屋之时向陈晓萍告知涉案房屋尚未竣工验收的事实，故即使陈晓萍已经接收房屋，亦不能视为新顺意公司完成法定或约定的交房义务，陈晓萍要求新顺意公司承担2019年1月1日至2021年6月24日期间逾期交房违约责任，应予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年最高人民法院审判委员会第1545次会议通过）第三十一条规定：买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。陈晓萍虽然于2018年12月23日接收涉案房屋，但并未对该房屋进行使用，其究原因，不排除系对未经竣工验收房屋质量等问题的不信任。在此情况下，不宜认定陈晓萍从新顺意公司瑕疵履约的行为中获益，故新顺意公司主张应扣除该部分利益，本院不予支持。此外，新顺意公司主张其于一审中申请调取《单体竣工验收备案表》未被允许，故一审存在重大程序错误。经查，该证据与双方约定的交付条件无关，该证据存在与否，均不影响对新顺意公司违约责任的认定，故一审对新顺意公司的申请不予准许，并无不当。综上所述，威海新顺意房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2169元，由威海新顺意房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 光审 判 员  蒋 涛审 判 员  张丽萍二〇二一年九月二十三日法官助理  宋 杨书 记 员  安圆圆