安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终2750号上诉人（原审被告）：刘雪勇，男，1974年3月15日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：卫保，江苏开承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓燕，女，1981年8月2日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：陆秀玉，安徽三联律师事务所律师。上诉人刘雪勇因与被上诉人张晓燕房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2021）皖1322民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭,经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘雪勇上诉请求：1、撤销一审判决，驳回张晓燕的全部诉讼请求；2、张晓燕承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院对2020年1月7日案外人将刘雪勇经营的KTV消防通道堵死导致刘雪勇无法经营的真实性予以了认定，但否认了关联性。原审法院认可了双方之间的《房屋租赁合同》合法有效，并认为“租金未能依约支付，显然刘雪勇构成违约”。原审法院认定的事实为“无正当理由，刘雪勇未按约定期限交付租金，超过10天以上的，张晓燕有权解除合同。”（租赁合同第10.1.1）。但原审法院显然忽略了被自己认可的消防通道被堵导致刘雪勇无法营业的事实，刻意回避“无正当理由”，就此判定刘雪勇显然构成违约。刘雪勇认为，未按约定期限支付租金是在有正当理由的情况下所做出的行为（第三人加害造成停业），不应适用该约定来判定刘雪勇违约。原审法院对合同解除的适用法律错误。原审法院基于不适当的合同条款得出的刘雪勇构成违约的结论后，依据民法典相关规定判决合同解除时间为2021年1月27日，租赁合同10.35约定，在乙方（刘雪勇）证照齐全的情况下乙方停业的，停业满一个月，仍确定无法继续经营合同自行解除（双方均不承担任何违约款项，但属于一方项下义务或承诺未完全履行导致停业者除外）。原审法院认定“刘雪勇自述其经营的KTV从2020年1月8日已经停业，但其并没有告知张晓燕从2020年2月8日起双方的租赁合同已自行解除，也没有向张晓燕返还房屋，相反从其支付租金至2020年6月7日的行为来看，其并没有解除涉案合同的意思表示，而是有继续经营的意思表示。《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”合同中10.3.5的约定显然是一个附解除条件的合同条款，因第三人于2020年1月7日堵塞消防通道导致无法营业满一个月后的2020年2月8日仍然确定无法营业的合同自行解除条件已成就，双方均不需履行告知义务。因此，租赁合同应当自2020年2月8日起自行解除，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条规定“合同解除的，该合同的权利义务关系终止。”由于附解除条件的合同条款已经成就并自行解除了合同，所以即使刘雪勇有继续经营的意思表示，客观上双方的合同也已经处于解除状态。原审法院基于对违约行为的错误认定和错误的适用法律。合同第2.2.3约定“乙方对其装修、添附在租赁期内享有所有权，本合同终止甲方无权要求乙方就租赁标的恢复原状，一审支持张晓燕要求刘雪勇清空租赁房屋的请求错误。张晓燕辩称：根据涉案房屋租赁合同10.1.1条约定：如乙方（刘雪勇）无正当理由，未按约定期限交付租金，超过10天以上的，甲方（张晓燕）有权解除合同。张晓燕的房屋租金仅支付至2020年6月7日，至张晓燕起诉时远远超过10天的时间，刘雪勇未按约定支付租金，构成违约，张晓燕起诉要求解除合同，一审法院判决起诉状副本送达刘雪勇时合同解除合理合法。刘雪勇提出消防通道被堵不付房租的理由不成立，根据刘雪勇一审提供的《情况说明》，可以证明是第三人堵塞通道，堵塞原因是第三人与刘雪勇之间有其他经济纠纷，该经济纠纷与张晓燕无关，张晓燕也无权干涉，刘雪勇如认为第三人的行为侵害其权益，可以通过法律途径维护自己权益。但刘雪勇一直放任事情的发展，不积极处理问题，刘雪勇自身存在过错，因此通道被堵一事不属于合同约定的正当理由！一审法院以合同第10.1.1条作为合同解除的条件，于法有据。涉案房屋租金刘雪勇已经支付至2020年6月7日，说明刘雪勇并没有想要解除合同的意思表示。刘雪勇以合同10.3.5条约定：刘雪勇在证照齐全的情况下停业，停业满一个月确定无法继续经营合同自行解除（双方均不承担任何违约责任，但属于一方项下义务或承诺未完全履行导致停业者除外）刘雪勇称从2020年2月8日，双方租赁合同已经自行解除，但根据一审查明的事实，刘雪勇已经支付房屋租金至2020年6月7日，从刘雪勇继续支付租金的行为来看，刘雪勇仍有继续经营的意思表示，并没有想解除合同的意思表示，刘雪勇从未通知张晓燕合同已解除，并一直占用张晓燕房屋，因此刘雪勇称合同于2020年2月8日已自行解除的观点不能成立。房屋租赁合同解除后，刘雪勇的沙发、桌椅等可以移动，但刘雪勇一直不搬，占用房屋，直至一审开庭时，才告知张晓燕东西不要了。本案是刘雪勇违约在先，根据《民法典》566条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”因此，张晓燕有权要求刘雪勇将房屋恢复原状。合同正常终止是合同到期后自行解除，而本案是因刘雪勇逾期支付房屋租金导致张晓燕不得不诉讼要求解除合同，不属于正常终止，因此，刘雪勇应当按照法律规定将涉案房屋恢复原状。张晓燕向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决解除张晓燕与刘雪勇位于萧县房屋的租赁关系；2.依法判决刘雪勇清空租赁的房屋；3.依法判决刘雪勇支付拖欠的房租14394元（暂定，应算至刘雪勇清空房屋止）；4.本案诉讼费等由刘雪勇承担。一审查明事实：2017年12月7日，张晓燕（出租方、甲方）与刘雪勇（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张晓燕自愿将其所有的位于萧县房屋出租给刘雪勇，用于经营“萧县金色唱响ＫＴＶ歌厅”；租赁期限7年2个月，自2017年12月7日起至2025年2月7日止，租金标准：第一阶段（2017年12月7日至2019年12月7日）4798元／季度；第二阶段（2019年12月7日至2020年12月7日）租金在上一阶段的基础上递增5%，即5037.9元／季度；第三阶段（2020年12月7日至2022年12月7日）租金为在上一阶段的基础上递增7%，即5390.55元／季度；第四阶段（2022年12月7日至2024年12月7日）租金在上一阶段的基础上递增10%，即5929.61元／季度；刘雪勇应当于本合同签订之日将相当于一个月的租金支付给张晓燕作为履约保证金，首季度租金应当于交付日支付，首期外租金按季度支付，刘雪勇应当于当期季度届满10日前向张晓燕支付下一季度的租金；无正当理由，刘雪勇未按约定期限交付租金，超过10天以上的，张晓燕有权解除合同；在刘雪勇证照齐全的情况下停业的，停业满一个月，仍确定无法继续经营合同自行解除（双方均不承担任何违约款项，但属于一方项下义务或承诺未完全履行导致停业者除外）；合同还对双方的权利义务、争议解决方式等其他事项进行了约定。合同签订后，张晓燕将房屋交付给刘雪勇经营，刘雪勇支付了相当于一个月租金的履约保证金，经营期间，支付张晓燕房屋租金至2020年6月7日，此后租金未能按约定支付。张晓燕因要求刘雪勇继续支付租金未果，故提起本案诉讼。另查明，本案向刘雪勇送达起诉状副本日期是2021年1月27日。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，张晓燕与刘雪勇签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效；对双方均有法律约束力，双方均应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，张晓燕依约将涉案房屋交付给刘雪勇使用，刘雪勇依约支付张晓燕履约保证金，并支付房屋租金至2020年6月7日；此后租金未能依约支付，显然刘雪勇构成违约。因张晓燕要求刘雪勇支付租金未果，以致成诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，虽刘雪勇逾期未支付张晓燕租金的违约事实发生在民法典施行前，但张晓燕是以未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，应适用民法典第五百六十五条第二款的规定。故，张晓燕主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合双方合同约定及上述法律规定，应予支持；合同解除时间为本案起诉状副本向刘雪勇送达日期，即2021年1月27日。刘雪勇辩称根据合同约定其停业满一个月，仍确定无法继续经营合同时双方的合同自行解除，即从2020年2月8日起双方的租赁合同已经自行解除。经审查，刘雪勇自述其经营的KTV从2020年1月8日已经停业，但其并没有告知张晓燕从2020年2月8日起双方的租赁合同已自行解除，也没有向张晓燕返还房屋，相反从其支付租金至2020年6月7日的行为来看，其并没有解除案涉合同的意思表示，而是有继续经营的意思表示。因此，刘雪勇的该辩解理由不能成立，不予采信。关于张晓燕主张刘雪勇清空租赁的房屋的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”基于上述法律规定，既然案涉《房屋租赁合同》应予解除，张晓燕可以请求刘雪勇将案涉租赁房屋恢复原状，结合本案实际情况，张晓燕可以主张刘雪勇将案涉租赁房屋清空。故，张晓燕的该项诉讼请求，于法有据，应予支持。刘雪勇辩称其已将租赁房屋清空交付给张晓燕，且根据合同约定本合同终止甲方无权要求乙方将房屋恢复原状，张晓燕无权要求对租赁房屋恢复原状。经审查，虽案涉合同约定：“乙方对其装修、添附在租赁期限内享有所有权，本合同终止甲方无权要求乙方就租赁标的恢复原状。”但该条是在合同正常终止情况下对房屋内装修、添附所作的约定，并不适用于合同解除时的情形，且房屋内沙发、桌椅等也非装修、添附；即便刘雪勇表示放弃租赁房屋内沙发、桌椅等物品的所有权，但也不能免除合同解除后其应承担的义务，刘雪勇亦没有提供相关证据证明其已将租赁房屋清空交付给张晓燕。因此，刘雪勇的该辩解理由不能成立，不予采信。关于张晓燕主张刘雪勇支付拖欠的房租14394元（暂定，应算至刘雪勇清空房屋止）的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百七十九条规定：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”本案中，刘雪勇未按约定支付张晓燕租金，根据上述法律规定，刘雪勇应承担相应的违约责任。庭审中双方均认可房屋租金支付至2020年6月7日，因此，刘雪勇应支付张晓燕自2020年6月8日起至合同解除时即2021年1月27日期间的房屋租金13031.91元（5037.9元／季度×2个季度＋5390.55元／季度÷3×1个月＋5390.55元／季度÷3÷31天×20天），扣除刘雪勇支付的履约保证金1599.33元，刘雪勇还应支付11432.58元。刘雪勇辩称由于在2020年2月8日双方的租赁合同已经解除，从该日期开始其就没有支付租金的义务，与查明事实不符，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第二款、第五百六十三条第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张晓燕与刘雪勇于2017年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月27日予以解除；二、刘雪勇于判决生效后十五日将位于萧县房屋清空；三、刘雪勇于本判决生效后十五日内给付张晓燕房屋租金11432.58元；四、驳回张晓燕的其他诉讼请求。案件受理费160元，减半收取计80元，由刘雪勇负担。二审中，刘雪勇举证：证据一、视频资料ＶＣＤ一张（2019年12月24日）。证据二、照片一组（2019年12月24日、29日）。证明案外人侵权的事实以及张晓燕自己隔房的事实。案外人吴秀芝、朱长安先是将生活垃圾倒在ＫＴＶ门口，然后将ＫＴＶ主营业大厅用砖封实。2020年1月份的时候刘雪勇的ＫＴＶ已经不能正常经营了。证据三、安徽省萧县法院2021皖1322民初549号民事判决。判决时间是2021年4月7日，是否生效不确定。判决书第六页倒数第二行本院认为部分因涉案侵权行为造成刘雪勇实际无法使用商铺经营的时间为2020年1月7日，此后刘雪勇未能使用商铺进行经营，这是法院查明事实后认定的部分。实际不能使用时间是在2020年1月份。根据合同在2月份刘雪勇与张晓燕根据双方签订合同约定第十条第三款第五项双方已经自动解除了合同。这是早在合同签订前，近十年租赁时间已经履行的无需再次书面通知，且张晓燕仅是租户的极少部分。大部分业主均已经认可了双方合同解除的事实。所以说张晓燕向法院起诉租金及其相关事项是没有事实和法律依据，也不公平。证据四、与张晓燕的聊天记录。证明张晓燕明知合同已经解除，明确要求隔墙的谈话内容。证据五、2020年6月6日给张晓燕邮寄的停止支付租金的函及回执，告知其无法继续经营的事实。证明刘雪勇已经按照法律履行了通知义务。证据六、刘雪勇与第三方的聊天记录。证明在2020年6月份刘雪勇就已经拆除了空调及音响设备。证据七、房屋租赁合同解除声明，证明刘雪勇与十几位业主均认可房屋在2020年6月解除，且各位业主也不会追究刘雪勇的违约责任。证据八、证人黄某到庭作证。证明张晓燕的房间钥匙拿走了，2020年6月就已拆除电器灯具，接着弄墙打隔断。张晓燕质证意见：证据一视频三性均有异议。视频可以看出民警已经出警并做了询问笔录。双方提交的情况说明是刘雪勇与第三人之间的经济纠纷才导致倒垃圾、垒墙的事件的发生。刘雪勇与第三人有经济纠纷张晓燕无权干涉。证据二照片三性均有异议。照片并未显示拍摄时间，刘雪勇所说的隔房一事，并不是事实。刘雪勇租赁张晓燕房屋均是在二楼。至今房屋仍然保持原状。在第三人倒过垃圾后张晓燕及时清理了垃圾。后期刘雪勇仍然继续营业。证据三判决书真实性请法庭核实，是否生效请法庭核实。该判决书判决查明的事实可以证明是刘雪勇与第三人存在经济纠纷，该经济纠纷张晓燕无权过问。证据四三性均有异议，聊天记录仅是刘雪勇截取的部分内容存在断章取义的可能。另外聊天记录可以显示，直至2020年的10月份双方也没有解除合同。证据五三性均有异议，不能显示寄快递的内容也不能显示张晓燕收到了快递。证据六是刘雪勇与他人的聊天记录与本案无关联。根据查勘现场有桌椅沙发未清空，刘雪勇一直未将房屋交付给张晓燕。证据七三性均有异议，该声明不符合证据形式，属于证人证言，所有证人均应出庭作证，接受质询才可以作为证言使用。证据八证人是刘雪勇的雇员，与刘雪勇存在利害关系，涉案房屋仍是租赁时的原状并未拆除垒墙，证言不能证明刘雪勇将房屋交付给张晓燕。本院认证意见：刘雪勇提供的证据不能证明其与张晓燕的租赁合同已经解除及刘雪勇已将其所租房屋交给张晓燕。对该八份证据不予认定。一审查明事实，本院予以确认。本院认为，张晓燕与刘雪勇签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效；双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，张晓燕依约将涉案房屋交付给刘雪勇使用，刘雪勇依约支付张晓燕履约保证金，并支付房屋租金至2020年6月7日；此后刘雪勇不再支付租金，刘雪勇构成违约。张晓燕要求刘雪勇支付租赁房屋期间的租金，应予支持。因刘雪勇没有按时支付租金，且刘雪勇已不经营，因此张晓燕主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合双方合同约定及法律规定，应予支持；一审确定合同解除时间为本案起诉状副本向刘雪勇送达日期，即2021年1月27日并无不当。《房屋租赁合同》10.3.5条约定：刘雪勇在证照齐全的情况下停业，停业满一个月确定无法继续经营合同自行解除（双方均不承担任何违约责任，但属于一方项下义务或承诺未完全履行导致停业者除外），本案刘雪勇在经营期间，2020年1月8日因他人侵权造成刘雪勇停业，不符合合同约定的停业一个月无法经营合同解除的条件，而且刘雪勇付租金至2020年6月份，刘雪勇上诉称双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月8日解除的理由不能成立，其不同意支付租金，本院不予支持。根据合同约定，租赁房屋内的物品属刘雪勇所有，双方合同解除后，刘雪勇应将属于自己的物品搬出，一审判决刘雪勇清空租赁房屋，并没有要求刘雪勇恢复原状，因此刘雪勇上诉称一审判决刘雪勇清空房司对不符合合同约定的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，刘雪勇的上诉请求不能成立，予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由刘雪勇承担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 强审 判 员  姚 强审 判 员  赵 路二〇二一年九月二十二日法官助理  崔玉凤书 记 员  王思嫚附：适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。