浙江省海盐县人民法院民事判决书（2021）浙0424民初2560号        原告：周佳东，男，1991年2月27日出生，汉族，住海盐县。。                委托诉讼代理人：顾臻凯，海盐县武原法律服务所基层法律服务工作者。                被告：陆群英，女，1974年4月24日出生，汉族，住海盐县。。                原告周佳东与被告陆群英房屋买卖合同纠纷一案，于2021年6月6日向本院提起诉讼，原告诉请判令：1、被告支付购房款480000元并支付违约金（违约金以543000元为基数从2019年3月19日按照日千分之一计算至款项付清之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。本院于2021年6月9日立案受理后依法适用简易程序，于2021年7月12日公开开庭进行了审理。原告周佳东及其委托诉讼代理人顾臻凯、被告陆群英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告诉称：2019年3月15日原、被告签订海盐县二手房买卖合同，合同约定原告将位于海盐县武原街道君原路312号北荡家苑银杏苑小区23幢104室出售给被告，总价543000元，合同约定甲乙方任何一方违约每逾期一天由违约方支付对方房款总价的千分之一的违约金。后原告与被告签订补充协议，约定该房屋租赁给原告2年，租金28000元，原告将房屋过户给被告后，被告仅支付35000元，经核算被告共计支付购房款63000元，剩余480000元一直未支付，协商未果，无奈涉诉。                被告答辩称：1、房款已全部付清，被告通过中介转账支付，都有转账记录证明。2、房子现在返租给原告，租期至2021年3月15日到期。2021年2月开始，经多次提醒催促，以及中介三方协调后原告至今仍未搬出。后由原告领导出面协商支付房租至7月14日，并承诺经由人民法院审理后，立即搬出。3、被告保留要求原告赔偿精神方面的损失及误工费的权利。                原告为支持其诉讼主张，向本院提交海盐县二手房买卖合同一份，证明双方之间存在房屋买卖的事实。对此，被告表示无异议。                被告为支持其抗辩主张，向本院提交下列证据：                1、不动产权证书和户口本各一份，证明房屋已过户。                2、海盐县二手房买卖合同和房屋买卖合同各一份，证明双方实际履行第一份合同及房屋办理相关手续等事实。                3、发票、税票缴款书各二份，证明被告已购买房屋且双方已办理过户手续的事实。                4、房屋租赁协议、补充协议、声明及聊天记录各一份，证明房屋买卖、被告返租以及租金抵购房款的事实。                5、银行及支付宝转账记录一组，证明被告已付清购房款的事实。                原告质证意见：对证据1、证据2、证据3的证据资格和证明力都无异议。对证据4的真实性没有异议，认可房屋买卖、返租以及租金抵购房款的事实，但认为声明是在被告电话威胁的情况下写的。对证据5的真实性没有异议，对证明目的不予认可。                被告陆群英为证明其已付清房款的事实，申请证人沈彩红（女，1970年4月5日出生，住浙江省海盐县武原街道百尺北路219号宜家花城1幢202室，公民身份号码：XXX）、张军华（男，1971年11月25日出生，住浙江省海盐县武原街道南洋村北张家村3号，公民身份号码：XXX）、顾金英（女，1971年12月12日出生，住浙江省海盐县武原街道百尺北路219号宜家花城13幢106室，公民身份号码：XXX）出庭作证。                证人顾金英当庭陈述证言称：2019年3月15日，原告周佳东与被告陆群英在中介处签订房屋买卖合同，当时明确被告把房款转给中介的，原告也清楚且同意。合同签订当天，被告支付给宏雨中介一笔定金，转给张军华一笔定金。过户当天在办证中心的时候，张军华直接把钱转给原告带过来的人。                证人张军华当庭陈述证言称：共收到被告转账购房款515000元及中介费7500元，过户当天在办证中心已经按照原告要求将款项转给原告提供的账号和带来的人，即于2019年3月19日通过支付宝转账给米粒贷共50000元，通过银行转账给蔡国萍282000元、张水冰117800元、通过现金支付的方式交付原告35000元，于2019年3月20日转账给原告30200元。后来原告也并未向自己催讨过购房款。此外，原、被告两人之间还有返租，租金直接在购房款里扣除的。                证人沈彩红当庭陈述证言称：过户当天在办证中心，张军华按原告要求将款项转给原告带来的人。                经质证，原告对被告申请的三位证人的证言认为，三位证人的证言存在自相矛盾的地方，无法采信。                为查明事实，本院向转账当事人之一张水冰（男，1986年10月29日出生，住浙江省海盐县望海街道凤凰社区西杨林25号，公民身份号码：XXX）询问了相关情况并制作询问笔录一份。张水冰陈述称，其认识原告周佳东，系其购买房子的原房东，当初买房时多付了原告114000元，后原告将多付的钱与家具等一起折价，通过中介支付给自己117800元。张水冰同时向本院提供了房屋买卖合同、贷款凭证、收条等证据。对此，原告质证认为，提交证据的房屋并非涉案房屋，而且涉案金额与本案相差巨大，对于该房屋买卖合同真实性认可，关联性不认可；被告质证认为，无异议。                本院认证认为：对原告提供证据的证据资格和证明力予以认定。对被告提供的证据1、2、3、4的证据资格和证明力予以确认，对证据5以及证人顾金英、张军华、沈彩红的证言、张水冰的陈述的证据资格予以确认，对证明力，将结合其他证据及当庭陈述综合予以认定。                本院经审理查明：2019年3月15日，原告周佳东（作为卖方、甲方）、被告陆群英（作为买方、乙方）和中介机构非凡中介（作为丙方、中介方）签订《海盐县二手房买卖合同》，约定：被告同意购买原告坐落于浙江省海盐县武原街道君原路312号北荡佳苑银杏苑小区23幢104室的房产，交易总价为543000元。被告应于合同签订之日（2019年3月15日）支付原告定金50000元，于2019年3月19日前，支付原告房款493000元，于过户当天支付尾款。此外，合同另约定如被告不能按期向原告付清房款，或原告不能按期向被告交房，每逾期一天由违约方向守约方支付房款总价的千分之一的违约金。同日，双方签订《房屋租赁协议》，约定：被告陆群英（作为出租方、甲方）将涉案房屋出租给原告周佳东（作为承租方、乙方），房屋从2019年3月20日起至2021年3月19日止，两年租金共贰万捌仟元整（28000）元，该款项在购房款中予以扣除。被告于2019年3月15日通过支付宝转账给中介（支付宝用户名：宏雨中介，系本案非凡中介的合作方）定金20000元，支付中介张军华（支付宝用户名：原来如此，系非凡中介的中介方）定金30000元，2019年3月19日通过华夏银行转账中介张军华购房款50000元，通过浙商银行转账中介张军华50000元购房款，通过农商银行转账中介张军华5000元及250000元购房款，于2019年3月20日通过农商银行转账中介张军华110000元购房款及7500元中介费，共转账购房款515000元，中介费7500元，返租租金28000元。张军华于2019年3月19日通过支付宝转账给用户名为米粒贷的支付宝用户40000元及10000元共两笔，通过农商卡转账给蔡国萍50000元，通过工商卡转账给张水冰117800元，通过工商卡转账给蔡国萍232000元，于2019年3月20日通过工商卡转账给原告30200元。此外，张军华陈述其于2019年3月19日通过现金支付的方式交付原告35000元，总计支付了515000元。2019年3月19日，为办理过户需要，原告周佳东、周建兴（系原告父亲）、俞玉珍（系原告母亲）与林寒（系被告儿子）就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋卖给林寒所有，但原、被告庭审中一致陈述双方实际按前一份合同履行。同日，双方在办证中心办理房屋过户手续。                庭审中，原告陈述称只收到购房款35000元左右，5000元是中介沈彩红通过支付宝转的，还有30200元是张军华通过工商银行转的，其他都未收到。关于被告是否把购房款转给中介，自己是不清楚的，只清楚5万定金是支付中介的。在办证中心过户以后，问被告购房款，被告说转中介了。过户当天只带了一个姓吴的朋友，没有让中介把钱转给别人，自己也不认识张水冰、蔡国萍等人。                另查明，2019年1月6日，张水冰与原告签订《海盐县二手房买卖合同》，张水冰以786000元的价格向原告购买了北荡佳苑银杏苑30幢302室的房产，双方约定于2019年1月11日前支付原告房款55万元，于银行放款后，通过按揭贷款方式支付原告186000元。后张水冰申请贷款额为300000元。笔录中，张水冰陈述称：自己通过公积金贷款了300000元，购房尾款应该是186000元，自己多支付了114000元。2019年3月19日，自己与原告、原告妻子以及中介在办证中心见面，当时原告将多付的钱与自己先前垫付的钱、家具电器等一起折价，通过中介支付给自己117800元。                本院认为：原、被告签订的《海盐县二手房买卖合同》合法有效，双方均应严格履行。本案的主要争议焦点在于被告陆群英是否已全部履行付款义务。按照合同约定，被告应于合同签订之日支付原告定金50000元，于2019年3月19日前，支付原告房款493000元，于过户当天支付尾款，双方并未在合同中约定付款方式。原告陈述称定金打到中介账上自己是知道且同意的，余款打到中介是不清楚且不同意的。根据庭审调查情况来看，首先，合同签订后，被告将扣除房租之后的购房款共515000元转给中介张军华并在庭上出具了相关转账凭证，中介也确认已收到被告转账的515000元购房款，原告也按照合同约定将房屋过户给了被告。其次，根据中介张军华的证言，515000元购房款已按原告要求通过扫码方式转账给米粒贷、通过手机银行转账的方式支付给原告带来的人提供的银行卡号，其余款项也已通过银行转账及现金的方式支付给原告。最后，虽然原告在庭审中陈述称自己不认识转账涉及的张水冰、蔡国萍等人，自己也并未要求中介转账给他人。但根据张水冰提供的证据与证言，原告与张水冰确实存在房屋买卖关系，且张水冰300000元的贷款金额也明显超过原告与张水冰在合同中约定应支付186000元的贷款金额。张水冰在笔录中也明确已收到中介转账的117800元，是其与原告、原告妻子以及中介在办证中心把多付款项与已垫付费用及家具电器等一起结算之后、原告通过中介将款项转给自己的。反观原告，原告在办理过户手续两年内明知购房款已转中介却一直未催讨，直到房租到期、被告要求其搬出后才起诉，这明显于常理不符。综合以上事实，被告的陈述与证人证言，以及张水冰的陈述与相关证据可以相互印证。综上所述，本院认为被告陆群英已全部履行付款义务，原告要求被告支付购房款480000元并支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。                据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：                驳回原告周佳东的全部诉讼请求。                本案受理费4250元，由原告周佳东负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。                    审判员李亚平    二○二一年九月九日            法官助理屠林妍            书记员马亚军