陕西省柞水县人民法院民事判决书                           (2021)陕1026民初712号 原告：邓倩，女，1974年7月10日出生，汉族，住陕西省柞水县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：陕西海涛房地产有限公司，住所地：陕西省柞水县，统一社会信用代码91610000694919264D。法定代表人：王锡林，总经理。委托诉讼代理人：丁妍，陕西锦园律师事务所律师。原告邓倩与被告陕西海涛房地产有限公司（以下简称“海涛房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓倩，被告陕西海涛房地产有限公司的委托诉讼代理人丁妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓倩向本院提出诉讼请求：1.判令被告海涛房产公司立即向原告邓倩交付坐落在柞水县XX镇XX社区XX组XX苑XX单元XX号的房屋；2.请求判令海涛房产公司立即履行配合邓倩办理涉案房屋不动产权变更登记的合同义务；3.请求判令海涛房产公司向邓倩支付自2017年7月31日起至实际交付涉案房屋的逾期交房违约金（暂计算至提起诉讼2021年6月30日）55170.4元（继续逾期交付房屋期间仍应继续支付逾期交房违约金）；4.本案诉讼费用、诉前财产保全费用、保险费用由海涛房产公司负担。事实与理由：2011年10月10日，原告邓倩与被告海涛房产公司签订《清算协议》，原告邓倩将《房屋联建合同》、《补充合同》、《联合建房协议》中约定分配给原告的五套房屋出售给海涛房产公司，总价款贰佰万元人民币。2011年12月20日被告海涛房产公司向原告付款壹佰万元；2012年12月20日前被告海涛房产公司向原告付款壹佰万元，2012年7月1日至2012年12月20日期间按月息1.5分/元计息；并约定“本协议是原签订协议和合同的清结，双方应全面履行，不得违约，任何一方违约不再重新清算，对违约方按照债权债务的相关规定提起诉讼”。被告海涛房产公司2014年12月19日单方结算后确认：截止2014年12月19日尚拖欠邓倩出借款本金80万元，利息7万元。因海涛房产公司不能按约清偿借款，2017年7月12日采用向邓倩出售柞水县XX镇XX社区XX组XX苑XX单元XX号XX房，以售房价款抵偿借款386077元的方式，清偿部分借款。为此，双方签订了第134号《商品房买卖合同》，该合同第八条第一款约定：海涛房产公司应当在2017年7月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位及监理单位验收合格条件的商品房交付邓倩使用。但海涛房产公司仅将登记在海涛房产公司名下的位于柞水县XX镇XX社区XX组XX苑XX单元XX号房的陕（2016）柞水县不动产权第0000195号《不动产权证书》原件交给邓倩，至今没有向邓倩实际交付涉案房屋。《商品房买卖合同》第九条第一款第一项第一目约定：海涛房产公司如未按合同规定的期限向邓倩交付商品房，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海涛房产公司按日向邓倩支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。邓倩多年来数十次的向海涛房产公司催促交房，但海涛房产公司以各种理由推诿，自合同约定的2017年7月30日最后交房期限届满至今，已长达三年零11个月（1429天）,期间发生合同约定的逾期交房违约金55170.40元。被告海涛房产公司辩称：1.涉案房屋在商品房买卖签订时就已经交付给原告，合同签订时，随同合同一起交付的还有房屋钥匙和房屋不动产权证，故不存在再次交付房屋和逾期交房违约金的情况；2.房屋买卖合同中没有出卖方协助办理房产证的义务，所以出卖方无需协助原告办理房产证等相关事宜；3.本案诉讼费、保全费、保险费是原告的涉诉费用，被告均不承担。原告邓倩围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组：1.邓倩身份证复印；2.国家企业信用信息公示系统公示的陕西海涛房地产有限公司信息，证明原、被告的身份信息。第二组：3.登记在陕西海涛房地产有限公司名下的水岸嘉苑B192号商品房的《不动产权证书》原件；4.陕西海涛房地产有限公司2017年7月12日与邓倩签订的B192号商品房《商品房买卖合同》，用以证明原告与海涛房产公司签订商品房买卖合同抵偿386077元借款；5.陕西海涛房地产有限公司2012年11月14日向邓倩出具的结算证明，王锡林、王海霞2012年11月14日向邓倩出具的结算，王海霞2013年12月19日、2014年12月19日向邓倩出具的结算复印件，用以证明王海霞向原告出具了借条，证明房屋买卖合同原件由陕西海涛房地产有限公司收回；6.陕西海涛房地产有限公司2011年10月10日与邓倩签订的《清算协议》，用以证明42万元借条是从200万元倒下来的。第三组：7.柞水县住房和城乡建设局2012年8月24日柞政建发（2012）198号文《关于水岸嘉苑限价商品房项目选址的批复》；8.柞水县国土资源局2012年10月28日与柞水县乾佑镇仁和社区第二居民小组及原土地使用者邓倩、戴某某、陈某某、詹某某签订的《国有土地使用权收回协议》；9.柞水县发展改革局2012年4月10日柞发改发（2012）117号文《关于对水岸嘉苑限价商品房建设项目备案的通知》；10.陕西海涛房地产有限公司2009年10月15日与邓倩、陈博签订的《联合建房协议》；11.陕西海涛房地产有限公司2008年7月17日与邓倩、陈博签订的《补充合同》；12.陕西海涛房地产有限公司2008年4月21日与邓倩、陈博签订的《房屋联建合同》；13.陕西海涛房地产有限公司2008年4月21日与邓倩、陈博签订的《补充合同》，证明借条的源头来源。被告海涛房产公司未提交证据。被告海涛房产公司对原告提交的第一组证据的真实性及证明目的均认可。对第二组证据中房屋不动产权原件予以认可，证明目的也认可。对海涛房产公司2017年7月12日与邓倩签订的B192号商品房《商品房买卖合同》真实性认可，证明目的不认可，这是海涛房产公司自愿用一套房替王锡林、王海霞偿还386077元的借款，买卖合同的第十五条已经清楚表明被告方没有义务配合原告协助办理房屋房产证及交付税费等事宜，合同签订时，随同合同一起交付的还有房屋钥匙和房屋不动产权证，被告方已经完成房屋交付行为。对第三组证据形成债权的历史文件，被告方认可房屋买卖的真实性。经审查，原告提交证据的真实性，被告均无异议，故以上证据本院予以确认并在卷佐证；被告对于部分证据的证明目的有异议，其证明目的由本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月21日，原告邓倩与柞水县佳苑地产有限责任公司（后变更为陕西海涛房地产有限公司）签订《房屋联建合同》；2009年10月15日，原告邓倩与被告海涛房产公司签订《联合建房协议》，约定双方联合建房，房屋建成后，原告获得在其原有房基地界内所建房屋五套，其余房屋归海涛房产公司所有。后因被告海涛房产公司不能在约定期限内向原告邓倩交付房屋，双方于2011年10月10日就《房屋联建合同》、《联合建房协议》进行清算并签订《清算协议》，约定原告邓倩将应得的五套房屋出售给被告海涛房产公司，总售价为人民币贰佰万元，被告海涛房产公司在2011年12月20日前向原告支付人民币壹佰万元，2012年12月20日前向原告付清下欠的售房款壹佰万元，2012年6月30日前不计利息，2012年7月1日至2012年12月20日期间按照月利率1.5%计算。期间，被告向原告支付了部分款项，2012年11月14日，被告王锡林、王海霞与原告在海涛房产公司办公室对下欠款项进行清算，二人在海涛房产公司向原告出具的一份证明（该证明内容与本案无关）后备注 “清算协议中余款壹佰万元整，到12月20日利息付清，另付贰拾万元，剩余捌拾万元转借陕西海涛房地产有限公司，利息按月息20‰”；2013年12月19日，王海霞继续在证明后备注“利息清止2013年12月20日，本金转借壹年，本金捌拾万元，月息20‰，半年结息”；2014年12月19日，王海霞再次在证明后备注 “2014年12月19日前利息已清，本金转借为捌拾柒万元（其中柒万为利息转本），月息20‰”。2017年7月12日，因被告未按约定清偿借款本息，原告邓倩找到王海霞，经双方协商，以将海涛房产公司位于柞水县XX街道XX社区XX组XX苑XX幢XX单元XX号XX房出售给原告邓倩的方式抵偿债务386077元，海涛房产公司（出卖人）与原告邓倩（买受人）签订合同编号为134的《商品房买卖合同》，海涛房产公司将水岸嘉苑B幢1单元19层B192号房出售给邓倩，房屋单价为每平方米2900元，总金额386077元，邓倩于2017年7月12日前一次性支付总价款386077元。海涛房产公司应当在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位及监理单位验收合格,并符合本合同约定的商品房交付邓倩使用。第十一条对交接的约定为“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第十五条关于产权登记的约定为“出卖人不予办理产权证。如买受人确需办理的，在交房满五年后出卖人配合买受人办理相关手续，税费由买受人承担”。合同签订后，被告立即将B192号房屋的钥匙及陕（2016）柞水县不动产权第0000195号《不动产权证书》，该证书载明“权利人：陕西海涛房地产有限公司，共有情况：单独所有，坐落：柞水县XX街道XX社区XX组XX苑XX单元XX号，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质；出让/商品房，用途：住宅/居住，面积：共用宗地面积1815㎡/房屋建筑面积133.13㎡，使用期限：国有建设用地使用权2016年7月8日起2083年7月30日止”。另查明，案涉的水岸嘉苑B单元B192号房屋因被告海涛房产公司与商洛市融资担保有限公司纠纷案件，于2019年8月被商洛市商州区人民法院以（2019）陕1002执562-1号执行裁定查封，查封期限3年。本院认为，被告海涛房产公司在其对原告邓倩所负债务到期后，为清偿债务，与原告达成以物抵债协议，将案涉房屋折价出售给原告，抵偿部分债务，双方所签订的《商品房买卖合同》无损害他人合法权益等情形，内容不违反法律法规规定，属有效合同，双方应依约履行。合同签订后，被告海涛房产公司将案涉的B192号房屋的钥匙及《不动产权证书》交予原告，表明被告已将该房屋转移给原告占有，应视为被告向原告交付了该房屋。故原告要求被告交付案涉的B192号房屋的主张与事实相悖，其要求被告支付逾期交房违约金的主张也无事实依据，被告此辩解理由成立；《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为“出卖人不予办理产权证。如买受人确需办理的，在交房满五年后出卖人配合买受人办理相关手续，税费由买受人承担”，被告于2017年7月交付房屋，按照合同约定，被告应在2022年7月以后履行配合原告办理产权转移登记相关手续，现在期限尚未届满，原告要求被告立即履行该义务不符合合同约定；基于上述理由，原告要求被告海涛房产公司负担本案诉讼费用、诉前财产保全费用、保险费用的主张亦不能成立。综上，本案属民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条的规定，判决如下：驳回原告邓倩的诉讼请求。案件受理费7918元，减半收取3959元，由原告邓倩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。  审    判     员     刘惠春  二〇二一年九月七日   法  官  助  理      王  丹书    记    员      徐  丽202110267121974071016XXXXXXXXXXXXXXXXXX91610000694919264202106083959001