北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10808号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨亚萍，女，1988年1月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曾达前，北京维卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：戴维，男，1962年4月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：戴艺（戴维之子），1988年12月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人杨亚萍因与被上诉人戴维房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初60568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨亚萍上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三、四、六、七、八、十项，发回重审或者依法改判；2．要求戴维退还杨亚萍押金2000元；3．诉讼费由戴维承担。事实与理由：1．一审法院对不采信杨亚萍关于2019年合同系2018年合同的变更的主张是错误的。2．一审法院关于未至合同履行不能程度的认定是错误的。根据一审杨亚萍提供的证据来广营地区新冠肺炎疫情防控期间门店现有人员排查及发证申请表、杨亚萍上岗证等能证明疫情期间，合同是履行不能的，因此应认定疫情期间已至合同履行不能的程度。3．一审认定合同有效部分于2020年7月14日解除的证据不足。4．一审法院酌情确认房屋占用费为每月8000元是为所欲为地错误确认，是无稽之谈。5．一审法院认定戴维有权扣留押金是错误的，请二审法院判决退回杨亚萍2000元押金。6．一审法院判定戴维赔偿杨亚萍因拆除违建时500元损失和断电后经营损失5000元是错误判定，严重不符合事实且十分不公平。戴维辩称：同意一审判决，不同意杨亚萍的上诉请求。戴维向一审法院起诉请求：1．解除戴维、杨亚萍于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》；2．杨亚萍腾空位于北京市朝阳区来广营红军营青年城小区商业×1号楼一层西侧房屋（以下称租赁房屋），将上述房屋返还戴维；3．杨亚萍给付戴维租金（自2020年2月1日起至计算至实际腾空返还之日止，按每月一万元计算）；4．杨亚萍给付戴维逾期付款违约金（以欠付租金为基数，自逾期之日起计算至实际给付之日止，按年租金的日千分之三计算）。杨亚萍向一审法院反诉请求：1．确认戴维、杨亚萍于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》无效；2．戴维退还杨亚萍押金2000元；3．戴维赔偿杨亚萍因拆除违建而导致的门窗装修损失5000元；4．戴维赔偿杨亚萍因拆除违建导致的五天经营损失2500元；5．戴维赔偿杨亚萍因断电导致的经营损失34000元；6．戴维赔偿杨亚萍因漏水导致的货物损失12000元。一审法院认定事实：戴维、杨亚萍于2018年10月29日签订《房屋租赁合同》，约定杨亚萍承租戴维租赁房屋，本合同租赁期限为3年，从2018年11月5日起至2021年11月4日终止；租金：12万/年×3年=36万元；租金支付方式：按季度支付，付款日期提前7日内支付到戴维指定账户；租赁期间房屋修缮由杨亚萍自行负责，租赁期间杨亚萍实际使用的水费、电费、燃气费及供暖由戴维收取；杨亚萍需付戴维押金2000元；杨亚萍在合同约定的缴款日超过15日未交付租金的，如逾期15日未付视为违约，违约滞纳金每日按年总租金的3‰支付，逾期15日合同自动解除，戴维将不退还押金，戴维应书面通知杨亚萍解约，该通知在戴维发出后发生效力；若租赁合同期满终止，因杨亚萍逾期不搬迁，戴维有权采取停电等措施、收回房屋，戴维因此而造成的所有损失均由杨亚萍负责赔偿；房屋新建及装修期间如因杨亚萍原因造成相关部门责令停工及整改一切损失由杨亚萍自行负责，如因戴维原因造成杨亚萍停工及整改，所产生的损失由戴维负责；杨亚萍所租房屋如遇不可抗力因素或国家拆迁时，双方无条件服从，戴维不收其租金且合同自动解除。庭审中，戴维、杨亚萍均认可杨亚萍已付押金2000元、租金15万元，认可租赁房屋现仍由杨亚萍占有使用。庭审中，就租赁房屋的具体指向，戴维、杨亚萍均认可为：位于北京市朝阳区来广营红军营青年城小区商业×1-×1号楼一层西侧第一间房屋。另查，戴艺系位于北京市朝阳区北苑中街×1-×1号1至3层的登记所有权人。北京市朝阳区城市管理综合行政执法局来广营执法队于2020年4月20日出具《告知书》，要求对租赁房屋所在×1号楼各门店外接扩建进行整治。庭审中，戴维、杨亚萍认可租赁房屋含一个扩建的玻璃罩门，属于违建，于2020年6月8日拆除，拆除了13．9平方米。拆除后，北京广合诚商贸有限公司（以下简称广合诚公司）于2020年8月5日购买、安装玻璃门，产生费用5000元。审理中，广合诚公司表示同意相关权益由杨亚萍主张。就双方争议的事实和证据。就合同变更一节，杨亚萍向法院提交了：1．戴艺与广合诚公司于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》，显示广合诚公司承租戴艺位于北京市朝阳区北苑中街×1-×1号1至3层（以下简称×1号楼1至3层），租赁期限1年，自2019年4月1日至2020年3月31日，年租金为3．6万元；2．来广营地区“门前六包”责任书，显示广合诚公司地址为租赁房屋；3．广合诚公司工商登记信息，显示变更住所地为×1号楼1至3层。就此，戴维表示对证据真实性均认可，对证明目的不认可，2019年合同系为了给广合诚公司办理注册登记，广合诚公司亦实际注册至该地址，但就该合同，戴维未曾向杨亚萍实际提供任何房屋，亦不再主张收取费用，杨亚萍实际占有使用的就是租赁房屋，应按2018年合同支付租金。就租金标准一节，杨亚萍表示签订合同时租赁房屋约30平方米，扣除拆除的违建13．9平方米，剩余面积为16．96平方米，且疫情构成不可抗力，应予减免租金。杨亚萍并向法院提交了：1．广合诚公司工商登记信息，显示经营面积、使用面积16．96平方米；2．疫情防控期间门店人员排查和发证申请表、杨亚萍上岗证，显示杨亚萍办证日期为4月9日，杨亚萍表示虽一直在京，但未开店营业。就此，戴维表示对证据1真实性认可，对证明目的不认可，租赁房屋未登记面积，不清楚该面积由谁提供，签订合同时租赁房屋约50平方米，含违建13．9平方米，不同意扣除、减免；对证据2真实性不认可，杨亚萍一直在京，且门店一直开门营业。就此，经法院释明，各方均不申请对房屋面积进行测绘。就此，法院前往租赁房屋进行现场勘验，并制作工作记录（略）。就合同解除一节，戴维向法院提交了2020年7月14日《解除合同通知书》及当日在杨亚萍店铺张贴的照片。就此，杨亚萍表示对真实性不认可，没有收到该通知，但认可照片中的店铺系杨亚萍店铺。就杨亚萍经营收益，杨亚萍向法院提交了微信支付交易明细，表示其每日利润约500元，其中晚间利润约200元。就此，戴维表示对真实性、关联性均不认可。就断电、漏水事实，杨亚萍向法院提交了：1．戴维、杨亚萍微信聊天记录截图，显示杨亚萍于2020年6月2日“招呼都没打一个您就让人把我的电给掐了”，于6月9日“门拆了您也不管，还断了我的电”，并发送断电视频；杨亚萍于2018年11月11日、12月6日、2019年7月28日向杨亚萍发送漏水视频，并显示货物损失；2．漏水录像光盘。就此，戴维表示对证据1真实性认可，对证明目的不认可；对证据2证明目的不认可。一审法院认为：就戴维、杨亚萍于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》，戴维、杨亚萍均认可含违章建筑，应认定合同中涉及违建的部分无效。其他合同内容系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就杨亚萍所述戴艺与广合诚公司于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》，合同相对人、标的房屋地址均与2018年《房屋租赁合同》不符，房屋租金标准与涉案租赁房屋市场行情差距过大，合同中亦未显示系对涉案2018年《房屋租赁合同》的变更，杨亚萍主张2019年合同系2018年合同的变更，应根据2019年合同履行，法院难以采信。戴维表示2019年合同仅为广合诚公司办理注册使用，结合广合诚公司登记注册情况，其陈述具备合理性，双方如就该合同存争议，可另行解决。就戴维第一项诉讼请求，现杨亚萍已付租金15万元，根据2018年合同，应认定其已付租金至2020年2月4日。根据合同附件的约定，杨亚萍应于1月29日支付下一季度的租金，已构成逾期支付。杨亚萍虽主张疫情构成不可抗力，但考虑到涉案合同性质、租赁期限、杨亚萍店铺经营种类等，未至合同履行不能的程度，法院对此难以支持．戴维就此享有解除权。现戴维已提交证据证明其于2020年7月14日将解除合同通知书张贴至杨亚萍店铺，杨亚萍虽表示没有收到，但认可确属其店铺，应认定戴维解除合同通知已送达杨亚萍，合同中有效部分已于2020年7月14日解除。就戴维第二项诉讼请求，现合同解除，杨亚萍应腾空返还房屋，法院予以支持。就戴维第三项诉讼请求，杨亚萍应予支付自2020年2月5日起至实际腾空之日止的租金（合同解除后为房屋占有使用费，以下称仅租金），就租金标准，截止2020年6月8日违建拆除前的租金，虽然相关合同无效，但杨亚萍仍应支付相应的房屋占有使用费，就6月9日后的租金，应扣除违建部分对应租金，法院结合现场勘验情况予以酌定。此外，考虑到受疫情及防控政策影响，合同履行的客观情况确发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。就租金标准，法院酌情确认为每月8000元。就戴维第四项诉讼请求，基于上述认定，综合考虑疫情影响，戴维要求杨亚萍给付逾期付款违约金，法院不再予以支持。但相关诉讼费仍由杨亚萍负担。就杨亚萍第一项反诉请求，如上所述，含违建部分应属无效，其他部分有效。就杨亚萍第二项反诉请求，现合同因杨亚萍违约解除，戴维有权扣留押金。就杨亚萍第三项反诉请求，门窗系经营用房必要的设施，现因戴维玻璃罩门属于违建被拆除，就杨亚萍自行安装的玻璃门，戴维应予负担费用。考虑折旧等因素，法院酌情判定戴维赔偿损失4000元。就杨亚萍第四项反诉请求，拆除违建确会一定程度上造成经营损失，现双方均未举证证明拆除期间，法院酌情判定戴维赔偿损失500元。就杨亚萍第五项反诉请求，现戴维、杨亚萍均认可存在断电事实，根据合同约定，杨亚萍需向戴维支付电费，亦约定有戴维断电的救济措施，且戴维作为房屋提供方，应保障房屋用电．戴维虽主张并非由其断电，但未就此举证，法院难以支持。就此，法院酌情判定戴维赔偿杨亚萍损失5000元。就杨亚萍第六项反诉请求，结合杨亚萍提交的微信聊天记录，租赁房屋确多次发生漏水，但杨亚萍未就其损失充分举证，法院酌情判定戴维赔偿损失2000元。综上，一审法院判决：一、确认戴维与杨亚萍于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》中有关违章建筑的部分无效；二、确认戴维与杨亚萍于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》有效部分于二〇二〇年七月十四日解除；三、杨亚萍于判决生效之日起七日内腾空位于北京市朝阳区来广营红军营青年城小区商业×1号楼一层西侧第一间房屋，将上述房屋返还戴维；四、杨亚萍于判决生效之日起七日内给付戴维自二〇二〇年二月五日起计算至实际腾空房屋之日止的租金（合同解除后为房屋占有使用费），按每月八千元计算；五、戴维于判决生效之日起七日内赔偿杨亚萍玻璃门损失四千元；六、戴维于判决生效之日起七日内赔偿杨亚萍因拆除违建导致的经营损失五百元；七、戴维于判决生效之日起七日内赔偿杨亚萍因断电导致的经营损失五千元；八、戴维于判决生效之日起七日内赔偿杨亚萍因漏水导致的经济损失二千元；九、驳回戴维的其他诉讼请求；十、驳回杨亚萍的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，杨亚萍主张2020年12月26日杨亚萍已将涉案房屋腾退交还给戴维。经询问，戴维认可2020年12月26日杨亚萍腾退完毕并收到涉案房屋；对于合同解除后房屋占有使用费，同意按照实际腾退的日期2020年12月26日计算。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，关于双方2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》，其中涉及违章建筑的部分应属无效，其他合同内容系双方真实意思表示，应属合法有效。关于杨亚萍主张的戴艺与广合诚公司2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》，合同主体、房屋地址均与2018年《房屋租赁合同》不一致，房屋租金与涉案租赁房屋市场行情差距过大，戴维表示2019年合同仅为广合诚公司办理注册使用，结合广合诚公司登记注册情况其陈述具备合理性，双方如就该合同存争议，可另行解决。关于合同的解除问题。根据双方合同附件约定，杨亚萍应于1月29日支付下一季度的租金，杨亚萍未按时给付构成逾期支付，故戴维享有合同解除权．戴维已提交证据证明其于2020年7月14日将解除合同通知书张贴至杨亚萍店铺，杨亚萍虽表示没有收到但认可确属其店铺，戴维解除通知已送达杨亚萍，根据双方提交的证据，一审法院认定双方合同中有效部分于2020年7月14日解除并无不当。关于押金和逾期付款违约金的问题，杨亚萍逾期支付构成违约，戴维有权扣留押金，但一审法院综合考虑到受疫情及防控政策影响，戴维要求杨亚萍给付逾期付款违约金，不再予以支持并无不当。关于房屋腾退及占有使用费的问题。合同解除后，杨亚萍应腾空返还房屋并支付自2020年2月5日起至实际腾空之日止的占有使用费。关于占有使用费的标准，一审法院考虑到违建部分拆除的时间、疫情及防控政策的影响等因素，酌情降低占有使用费的标准为每月8000元并无明显不当。二审中，杨亚萍主张2020年12月26日杨亚萍已将涉案房屋腾退交还给戴维，经询问戴维认可2020年12月26日腾退完毕收到涉案房屋，故根据一审判决后新发生的事实情况，占有使用费应当支付到双方实际腾退的时间2020年12月26日之日止。关于拆除违建经营损失、断电经营损失、漏水经济损失的问题。因拆除违建带来影响确会一定程度上造成经营损失，但双方均未举证证明拆除期间，一审法院酌情判定戴维赔偿损失500元并无不当。戴维、杨亚萍均认可存在断电事实，戴维作为房屋提供方应承担保障房屋用电的义务，同时根据杨亚萍提交的微信聊天记录，租赁房屋确多次发生漏水，但杨亚萍未就其损失具体内容充分举证，一审法院根据断电和漏水的具体情况，酌情判决戴维赔偿杨亚萍断电经营损失5000元，漏水经济损失2000元并无明显不当。杨亚萍的上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初60568号民事判决第一、二、五、六、七、八、十项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初60568号民事判决第三、四、九项；三、杨亚萍于本判决生效之日起七日内给付戴维自二〇二〇年二月五日起计算至二〇二〇年十二月二十六日止的租金（合同解除后为房屋占有使用费），按每月八千元计算；四、驳回戴维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1025元，由杨亚萍负担（于本判决生效之日起七日内给付戴维）；反诉案件受理费593元，由戴维负担44元（于本判决生效之日起七日内给付杨亚萍），由杨亚萍负担549元（已交纳）。二审案件受理费2050元，由杨亚萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  申峻屹审判员  杨 夏审判员  张 弘二〇二一年九月十三日书记员  张 立