广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15716号上诉人（原审被告）：冼耀忠（曾用名：冼亚保），男，1969年3月26日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：麦理艳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗娜，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：陆瑞营，女，1967年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄贵勇，广东公忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：许佳彬，广东公忠律师事务所实习人员。原审被告：邓湛杜，男，1953年9月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审被告：张顺彩，女，1952年3月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审被告：邓碧梅，女，1981年11月5日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审被告：邓雪棉，男，1983年12月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。四原审被告共同委托诉讼代理人：麦理艳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。四原审被告共同委托诉讼代理人：罗娜，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。上诉人冼耀忠因与被上诉人陆瑞营及原审被告邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初15118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冼耀忠上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回陆瑞营第二项、第三项诉讼请求；2.判令陆瑞营就其违规和加建及不当装修造成房屋质量受损且拆除装修物以恢复涉案房屋原状承担折价补偿，其中应退还定金5万元予以抵扣，不足部分仍需向冼耀忠支付人民币7万元；3.一、二审诉讼费由陆瑞营承担。事实和理由：涉案房屋为村宅基地房屋，不得非法转让本村集体以外的人员，冼耀忠受让涉案房屋并将房屋转让给陆瑞营，因冼耀忠与陆瑞营并非村民，依据土地管理法规定不得受让涉案房屋，双方签订的《定金协议书》中关于涉案房屋买卖的内容无效。一审法院未对冼耀忠的反诉申请予以处理，损害冼耀忠的诉讼权利，增加诉累，且对合同签订相关事实、款项支付性质认定不清，房屋装修、违建事实认定有误，致使在双方过错、责任承担及具体赔偿金额等问题的认定上有失公平，法律适用错误，且程序违法。（一）陆瑞营仅支付购房定金5万元，一审法院判决冼耀忠返还购房款404957元没有事实和法律依据。陆瑞营于2017年7月31日至8月29日向冼耀忠共计出借95万元，从双方出借及履行情况来看，双方履行的是该协议约定的借款义务，一审法院认定为购房款与事实不符。陆瑞营支付给王某文的154900元是受冼耀忠指示支付的，该笔款项与涉案房屋无关，目前没有任何证据证明该款项为购房款，一审法院认定该款项为购房款系对事实认定不清。（二）涉案房屋的交易系陆瑞营主动联系冼耀忠而一力促成的，其在签订涉案合同前清楚知道涉案房屋的权属情况，一审法院以冼耀忠赚取差价为由认定冼耀忠过错程度更大，并无依据。（三）对于涉案合同无效后的处理，一审法院适用法律错误，且判令单方返还存在不公；在未查明双方损失的情况下要求冼耀忠赔偿损失，并不公平。一方面，一审法院认定合同无效，却基于《中华人民共和国合同法》第五十八条判令冼耀忠赔偿陆瑞营损失，属于适用法律错误，双方具有同等过错，应当各自承担相应的责任，一审法院在分配过错及损失承担上认定错误。且一审法院对涉案房屋的返还与否等相关事实并未查明，房屋未经冼耀忠和陆瑞营交接确认，房屋因控停而空置并不等同于陆瑞营已交还房屋。另一方面，一审法院未全面查清涉案房屋违建情况、装修情况，未真实查明双方的损失。在城管部门就涉案房屋未按照村民建房规范进行建设而发出责令限期改正通知书后，冼耀忠已予以改正，一审法院未查明该事实。涉案房屋的违建情况系陆瑞营自行造成，该部分加建本属违法，其不但应自行承担加建的费用，还应承担拆除加建部分的费用。一审法院根据王某文的工程款结算表认定陆瑞营提出的装修损失，实属证据不足，有违事实，且陆瑞营在一审庭审中确认未实际支付装修款，不应认定为实际产生的损失。另外，冼耀忠与陆瑞营均非村民，冼耀忠受让的涉案房屋终归将因合同无效而返还邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉，届时，合同无效下因加建费用和装修的实际损失等问题也应予以考量，一审法院单就陆瑞营主张的损失予以处理，冼耀忠承担更大的损失显失公平。一审法院采信陆瑞营主张的装修损失663237.9元完全违背事实。（四）一审法院未就冼耀忠所提反诉申请予以处理，属程序违法，损害冼耀忠的诉讼权利，应予以纠正，并在二审中一并处理。冼耀忠基于涉案合同向陆瑞营交付房屋，而确认合同无效后理应就房屋返还及有关赔偿一并处理，一审法院未受理反诉申请属程序违法，且未公平合理地认定损失和分配责任，直接损害了冼耀忠的诉讼权利和合法权益，应予纠正。陆瑞营二审答辩称，（一）不同意冼耀忠的第二项上诉请求，该诉讼请求超出了一审审理范围，该请求只是冼耀忠在一审期间的抗辩理由，该理由不成立。本案是买卖合同关系，不是侵权法律关系，其无权对案涉装修提出恢复原状的请求。（二）一审法院查明的事实清楚、适用法律正确，不应撤销。（三）冼耀忠对购房款提出异议没有事实依据，一审法院已经查明，冼耀忠在开具收据时确认了购房款的性质，现在其否认该事实明显属于违反民事诉讼法诚实信用原则的行为。一审法院对案涉115万多元中75万元属于借款、404957元属于购房款的认定很清楚。冼耀忠对陆瑞营支付给王某文的款项提出异议，而王某文一审时已经提供证明给陆瑞营，证明其收到的款项是冼耀忠支付给王某文的工程款，所以404957元属于购房款无任何可质疑的。（四）陆瑞营一审时主张的装修款项属于添附的法律关系，陆瑞营装修的价值添附在房屋上，为房屋添加了价值，作为被添附方应将添附价值返还给陆瑞营。法院在作出判决时以赔偿损失为由对款项作出了划分，一审判决划分的理由也有正确之处，冼耀忠并非案涉房屋合法的所有权人，其作为外村村民，为购买案涉房屋的无权人，其无权将案涉房屋转卖给陆瑞营，其之所以转让是为了获取更高的利润，因此，作为无权人的冼耀忠，其对转让应承担更大的责任。另外，冼耀忠在转让案涉房屋给陆瑞营后，2018、2019年广州房价上升非常高，导致冼耀忠提出要解约，证明冼耀忠为了获得不正当的利益，选择不正当的手段要求提前解约，其不诚信的行为应承担更大的责任，一审法院要求冼耀忠承担六成责任也是合理的，虽然陆瑞营认为添附价值应属于陆瑞营，但由于陆瑞营放弃上诉，陆瑞营认为一审判决的认定并无过错。房屋现在实际由冼耀忠控制，之所以产生诉讼，是因为冼耀忠在房屋价值上涨时强行将房屋控制在其手上不让陆瑞营装修。陆瑞营向当地司法所、城管部门提出异议，由当地部门进行调解。但由于冼耀忠不守信，一直拖着不处理，以资金周转困难为由未达成协议。双方在协商过程中对装修款没有任何异议，只是冼耀忠为了自身利益拖延诉讼、拖延时间，造成陆瑞营极大的损失。（五）对于冼耀忠认为一审法院没有受理其反诉违反程序的主张，实际上冼耀忠没有权利提起反诉，其是无权人，并非案涉房产的合法所有权人，无权对房屋返还或侵权问题提起反诉，其一审提出恢复原状也是侵权的法律关系，与本案并非同一法律关系，一审法院有权不受理反诉，冼耀忠的该主张不符合法律规定。综上，请求法院驳回冼耀忠的上诉请求，维持原判。邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉二审述称，认可冼耀忠的上诉请求，同意由冼耀忠代表邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉就房屋返还问题提出索赔主张。由于邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉与冼耀忠之间的法律关系没有在本案处理，双方的合同没有认定为无效，邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉同意先由冼耀忠就房屋的返还以及相应赔偿问题在本案处理，随后再由邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉与冼耀忠就彼此合同的处理问题进行协商处理。对于陆瑞营所提到的房屋添附价值应该返还问题，目前房屋装修存在两大问题，第一个，陆瑞营自行加建，属于违建建筑，必须拆除，不属于添附部分；第二个，其装修存在质量问题，需要花费更多金钱返修，其所称的添附价值不存在，该价值也是陆瑞营单方主张，并没有证据证明具体金额，且对于装修损失也没有充分证据予以证明，这一部分装修款也没有实际支付给王某文。结合一审期间对于该房屋装修结算金额的举证情况，陆瑞营提交的证据材料极有可能是其与王某文串通制造的证据，王某文单方出具的单据没有相应凭证证明实际工程量的发生，该工程也没有经过验收，实际装修情况也没有查明。在此情况下，简单查明认定陆瑞营主张的装修款或是添附价值，都是没有依据的。对于过错问题，双方交易时已经清楚权属由邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉所有，双方并不存在对该情况的隐瞒。而对于交易的价格也是彼此自愿的，差价也是由于冼耀忠在受让了房屋使用权后自行加建，房屋有所增值后，才与陆瑞营签订合同的，所以差价的存在是合理的。陆瑞营向一审法院起诉请求：1.确认陆瑞营与冼耀忠于2017年7月31日签订的《定金协议书》无效；2.冼耀忠立即向陆瑞营返还房屋转让款404957元及其利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2017年9月25日开始计至清偿之日止）；3.冼耀忠向陆瑞营赔偿装修损失约663237.9元：4.邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉对冼耀忠上述第一、二、三项诉讼请求承担连带责任；5.诉讼费用由冼耀忠、邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉承担。一审法院认定事实：2014年1月8日，邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉（甲方、转让方）与冼耀忠（乙方、受让方）签订《宅基地使用权转让协议书》，约定由乙方在甲方处受让位于广州市番禺区×××号的宅基地及地上建筑物，建筑物已被相关部门评定为危房，并已办理重建报建手续，转让价格63万元。2017年7月31日，冼耀忠（甲方、卖方）与陆瑞营（乙方、买方）签订《定金协议书》，约定：甲方同意出售上述宅基地270平方米及建好的框架的整栋楼（包括周边的烂瓦房）给乙方永久使用，总价格170万元整；乙方先付5万元定金给甲方（可预借50万元），甲方收到定金后负责理顺邻居、周边及相关部门的关系；装修期为3至5个月，甲方包通水通电；甲方负责原地主重新与陆瑞营签订买卖合同，并把所有关于该地的一切相关资料及手续原件交给乙方；签协议进场开工一个月内，乙方同意先借100万元给甲方；剩余款项在完工二个月内付清，到时借据转为收据；等等。2017年7月31日，冼耀忠出具《定金收据》，载明收到陆瑞营支付涉案房屋购房定金5万元。2017年9月25日，冼耀忠出具《收据》，载明收到陆瑞营354957元，其中（付王某文工程款154957元）。同日，王某文出具《证明》，载明陆瑞营代冼耀忠支付154957元工程款，其中154900元转账支付，57元现金支付。陆瑞营提交的建行个人活期账户交易明细显示，陆瑞营向冼耀忠转账的记录：2017年7月31日转账55万元，2017年8月12日转账5万元，2017年9月14日转账10万元，2017年9月25日转账10万元；另，陆瑞营于2017年8月29日向陈水娟转账20万元，2017年9月25日向王某文转账154900元。冼耀忠向陆瑞营交付房屋后，陆瑞营委托王某文对涉案房屋进行装饰装修。陆瑞营主张上述工程款已与王某文结算，结算工程款共663237.9元，陆瑞营提供了王某文出具的《石壁街××村福场北街2号宅基地建住宅楼工程结算表》两份。冼耀忠对工程结算表真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为陆瑞营的装饰装修存在违法建造夹层需要恢复原状、门框变形、瓷砖空鼓、排水管渗漏等诸多质量问题。一审庭审中，陆瑞营主张冼耀忠于2018年9月份收回涉案房屋。冼耀忠主张房屋没有办理交接手续，至今空置。诉讼中，一审法院向广州市番禺区城市管理和综合执法局发函询问涉案房屋的查处情况。广州市番禺区城市管理和综合执法局出具复函，函复内容如下：涉案房屋系石壁街××村村民邓湛杜所有，用地性质为集体宅基地，属于旧房拆建，邓湛杜于2011年1月经石壁街住宅建设备案，并取得番禺区村民建房信息牌后开始动工建设；2014年10月21日，我局执法人员巡查发现该在建房屋未按照村民建房规范进行建设，我局执法人员立即责令现场停工，并立案调查，向当事人发出询问通知书、责令限期改正通知书等；2018年1月31日，我局执法人员跟进检查发现该房屋在首层位置加建夹层，再次责令停工，目前，该房屋控停中。一审法院另查明，陆瑞营于2018年7月2日以民间借贷案由向一审法院提起诉讼，要求冼耀忠偿还75万元借款本金及利息。一审法院以（2018）粤0113民初6133号案件立案审理，该案查明以下事实：1.2017年7月31日，冼耀忠向陆瑞营出具《借据》，载明“今有陆瑞营借到人民币伍拾万元正给冼耀忠。如工地一个月内无法开工，以后借款按银行利息的2倍计给陆瑞营，如正常开工利息不计，以后借据转地款收据”。2017年8月11日，冼耀忠出具《借据》，载明“今借到陆瑞营人民币：伍万元正（￥：50000.00）”。2017年8月29日，冼耀忠出具《借据》，载明“今借到陆瑞营人民币贰拾万元正（￥200000）”，该《借据》上并备注“此单，9月14日陆瑞营转10万，8月29日潘某辉转10万”。该案判决结果：1.冼耀忠偿还借款本金75万元及利息，2.驳回冼耀忠其余诉讼请求。冼耀忠不服提出上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终23604号民事判决书，对冼耀忠因应偿还的本金75万元予以维持，但对利息部分作出了变更判决。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋为石壁街××村宅基地房屋，不得非法转让本村集体以外的人员，冼耀忠、陆瑞营并非石壁街××村村民，依据上述法律规定不得受让涉案房屋，因此邓湛杜四人将涉案房屋出售给冼耀忠后，冼耀忠与陆瑞营签订的《定金协议书》中关于涉案房屋买卖的内容无效。《定金协议书》约定房屋转让价款170万元，现陆瑞营提交的转账记录显示陆瑞营共向冼耀忠及冼耀忠指定的账户转款共1154957元，其中75万元，陆瑞营主张为出借给冼耀忠的借款，一审法院、广州中院已作出生效法律文书支持该部分借款，陆瑞营本次起诉主张剩余款项404957元均为支付的房款，请求冼耀忠予以返还。冼耀忠确认其中5万元为购房定金，但主张另外354957元为借款，不是房款，不应当在本案中处理。一审法院认为，双方借款关系、买卖关系均体现在《定金协议书》中，且该协议还对借款在特定情况下转化为房款进行了约定。根据已查明事实，冼耀忠对于陆瑞营支付的属于借款部分的款项共出具了三份《借据》，三份借据均明确对款项表述为借款。而冼耀忠于2017年9月25日就354957元出具的《收据》，载明“收到陆瑞营款”，明显不同于《借据》表述的借款内容，且该部分款项并未在前案中作为借款处理，故对于冼耀忠关于该款项为借款性质的抗辩理由，一审法院不予采纳。鉴于上述款项中部分款项表明为代冼耀忠向王某文支付的工程款，故可以推断该款项与涉案房屋有关，陆瑞营主张该款项为向冼耀忠支付的房款，可信度较高，在无相反证据情况下，一审法院对陆瑞营的关于房款的主张予以采纳。即，陆瑞营已向冼耀忠支付的购房款为404957元。因双方签订的《定金协议书》中关于房屋买卖的协议无效，故基于房屋买卖无效而支付的房款404957元，应由冼耀忠退还给陆瑞营。关于利息部分，因双方均不属于涉案房屋所属村的集体成员，造成合同无效双方均有过错，故对于陆瑞营要求自起诉之日起支付的利息，一审法院予以支持，起诉日之前的利息，一审法院不予支持。关于陆瑞营主张的装修损失663237.9元，陆瑞营提交了王某文的工程款结算表予以证明。因涉案房屋在冼耀忠交付给陆瑞营之前已被城管部门立案查处，责令限期改正，对于房屋可以保留使用部分尚未有最终认定，故对于冼耀忠抗辩要求房屋恢复原状，不具备处理的条件。陆瑞营虽未完全支付工程款，但该装饰装修工程已实际发生，陆瑞营必然需要支付上述工程款。而因涉案房屋买卖无效，且房屋存在违建情形，导致陆瑞营不能继续使用涉案房屋，该装饰装修工程款属于陆瑞营因履行合同而导致的实际损失。如前所述，双方对于合同无效均存在过错，而冼耀忠在向邓湛杜四人受让涉案房屋后，随即再转售给陆瑞营以赚取房屋差价，其过错程度要大过陆瑞营，因此，对于陆瑞营上述装修损失，一审法院酌情支持冼耀忠需承担397943元。根据合同相对性，陆瑞营与冼耀忠之间的房屋买卖关系仅能约束合同当事人，故陆瑞营要求合同之外的邓湛杜、张顺彩、邓碧梅、邓雪棉对冼耀忠上述债务承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年11月4日作出如下判决：一、确认陆瑞营与冼耀忠于2017年7月31日签订的《定金协议书》中关于买卖广州市番禺区石壁街××号的宅基地房屋的转让内容无效；二、冼耀忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向陆瑞营返还购房款404957元及利息（以404957元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算至清偿之日止）；三、冼耀忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向陆瑞营赔偿装修损失397943元；四、驳回陆瑞营的其余诉讼请求。案件受理费20100元，由陆瑞营承担8040元，冼耀忠承担12060元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审法院于2020年4月24日第一次开庭审理涉案纠纷，冼耀忠当庭提交了反诉状，请求：陆瑞营就其违规加建及不当装修造成房屋质量受损且拆除装修物以恢复涉案房屋原状承担折价补偿，其中应退还定金5万元予以抵扣，不足部分仍需向冼耀忠支付7万元。一审法院于2020年8月26日第二次庭审中告知冼耀忠“关于被告的诉讼请求，由于涉案房屋仍处于控停中，行政机关仍未做出决定，本案中不能进行处理，所以对于被告的反诉请求本庭不予受理”，冼耀忠表示清楚，对一审法院不予受理其反诉请求未再提出其他异议。2019年1月7日，（2018）粤01民终23604号案庭询期间，冼耀忠补充上诉意见称：“我方认为双方原先约定的所谓借款已经转为了合同款项，双方存在的并非民间借贷关系，而是合同关系，而且，除了该75万元以外，双方之间还有就定金协议有其他款项的往来，这些款项与75万元均是双方履行定金协议中由被上诉人（陆瑞营）向上诉人（冼耀忠）交付的款项，而且其余款项是在涉案款项交付以后予以分笔交付，由此可见双方对于上诉人向被上诉人交付房屋、履行合同的事实的确认，由此不应该将涉案款项脱离于其他款项，双方就定金协议书有关的款项均属合同款项，应在双方的合同纠纷中予以一并处理……”，并称其与王某文“没有签订书面合同，上诉人与被上诉人签订的定金协议书之前，上诉人有委托王某文对涉案房屋进行装修。”陆瑞营称：“我方买的是毛坯房，房屋是没有装修，毛坯房的建造也是由王某文做的，所以上诉人介绍王某文给陆瑞营认识。”冼耀忠称：“确认被上诉人的陈述。”（2018）粤01民终23604号案中，冼耀忠提供了双方就《定金协议书》有关纠纷调解沟通的微信记录、经陆瑞营委托律师修订的《协议书》及《补充协议》、经冼耀忠委托律师修订的《协议书》及《补充协议》等证据。其中，经冼耀忠委托律师修订的《协议书》中载明“因陆瑞营出资修缮支出的人工、材料、机器设备等工程款，经双方协商确认，由冼耀忠另向陆瑞营补偿675043元。”本案二审期间，冼耀忠称其与王某文之间的款项已经结清，陆瑞营向王某文转的款项是陆瑞营借给其后，其向王某文支付的，是陆瑞营代为支付的款项，该154900元属于其向陆瑞营的借款。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和冼耀忠上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、本案所涉404957元的性质；二、冼耀忠应否向陆瑞营返还该404957元及利息；三、冼耀忠应否向陆瑞营赔偿装修损失以及赔偿数额；四、冼耀忠要求房屋恢复原状、折价赔偿的主张应否支持。关于本案所涉404957元的性质。根据陆瑞营提供的转账记录，陆瑞营共向冼耀忠、王某文、陈水娟转账1154900元，王某文另确认收到陆瑞营代冼耀忠支付的现金57元，故冼耀忠共收取陆瑞营1154957元。冼耀忠主张其所收取的款项均属于借款，对此，本院评析如下：首先，（2018）粤01民终23604号案所涉借据中清楚载明冼耀忠系向陆瑞营借款，所借款项共计75万元，而本案所涉《定金收据》、《收据》中并无载明冼耀忠所收到的款项属于借款，可见冼耀忠对其所收款项的性质是清楚并且分别归类的；其次，（2018）粤01民终23604号案仅对冼耀忠出具的借据所涉75万元借款作出认定和判决，本案所涉《定金收据》以及《收据》项下所涉404957元在该案中并未被认定为属于冼耀忠向陆瑞营所借款项；再者，根据冼耀忠在（2018）粤01民终23604号案中的陈述，冼耀忠主张该案所涉75万元与本案所涉404957元均属于陆瑞营履行定金协议向其支付的款项，冼耀忠在本案中又主张涉案款项属于借款，显然与其另案主张自相矛盾，明显有违诚信。据上，一审法院认定本案所涉404957元均属于陆瑞营基于《定金协议书》向冼耀忠支付的购房款，并无不当，本院予以认同。冼耀忠上诉认为涉案404957元中的354957元属于借款而非购房款，理据不足，本院不予支持。关于冼耀忠应否向陆瑞营返还购房款及利息的问题。涉案房屋为宅基地，陆瑞营并非涉案房屋所在集体经济组织成员，故冼耀忠与陆瑞营于2017年7月31日签订的《定金协议书》中关于宅基地及房屋买卖的内容无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如前所述，本案争议的404957元属于购房款而非借款，冼耀忠依据无效合同收取的款项依法应予返还，一审法院根据合同效力以及双方过错，认定冼耀忠应向陆瑞营返还404957元并按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算支付自起诉之日起至清偿之日止的利息，合理有据。冼耀忠上诉认为其无须向陆瑞营返还404957元及利息的上诉请求，不能成立，本院不予支持。关于冼耀忠应否向陆瑞营赔偿装修损失以及赔偿数额的问题。冼耀忠将涉案房屋交付给陆瑞营后，陆瑞营对涉案房屋进行装修，涉案房屋存在违建情形不能继续使用，且因合同无效须予以返还，陆瑞营对涉案房屋所投入的装饰装修属于合同无效所致的损失。一审期间，双方当事人均无申请对陆瑞营投入的装饰装修损失进行鉴定，虽然冼耀忠对陆瑞营就装饰装修投入提供的《工程结算表》等证据不予认可，但未提供相应的反证予以否定。冼耀忠在另案中提供了经其委托律师修订的《协议书》，虽然该份《协议书》并无得到双方最终签名确认，但从该《协议书》关于“因陆瑞营出资修缮支出的人工、材料、机器设备等工程款，经双方协商确认，由冼耀忠另向陆瑞营补偿675043元”的内容来看。双方当事人对陆瑞营投入的装饰装修损失有进行磋商，冼耀忠在其提供的协议书版本中确认的装饰装修费用与陆瑞营提供的《工程结算表》的结算金额相差并不大，一审法院根据合同履行情况以及双方过错，酌情判令冼耀忠需赔偿陆瑞营装修损失397943元，合理可行，本院予以维持。关于冼耀忠要求房屋恢复原状、折价赔偿的主张应否支持的问题。根据本案查明的事实，涉案房屋在冼耀忠交付给陆瑞营之前已经被城管部门立案查处，且2018年1月31日再次被行政机关责令停工，现在仍处于控停之中。一审法院已基于上述情形告知冼耀忠对其本案中的反诉请求不予受理，并无不当，本院对冼耀忠要求本案中一并处理的上诉请求亦不予支持。综上所述，冼耀忠的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实基本清楚，处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12529元，由冼耀忠负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 李 民审判员 唐佩莹二〇二一年九月二十二日书记员 贾 妍古文娜