河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终2452号上诉人(原审原告、反诉被告)：许昌市翰风工贸有限公司，住所地：河南省许昌市八一路金色家园13幢5层。法定代表人：李京宇，任该公司董事长。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱乾坤，男，汉族，1989年7月8日生，住陕西省西安市阎良区，现住许昌市东城区。上诉人许昌市翰风工贸有限公司（以下简称翰风工贸公司）因与被上诉人朱乾坤租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2021）豫1002民初1779号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翰风工贸公司的法定代表人李京宇，被上诉人朱乾坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翰风工贸公司上诉请求：一、撤销魏都区人民法院（2021）豫1002民初1779号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定被上诉人所称：双方已达成协议，自2020年5月1日起对租金情况进行变更，由半年交纳一次改为一月一付，被上诉人并未提供证据证明，与真实情况不符。上诉人为照顾被上诉人经营，口头约定自2020年5月1日起至2020年12月31日止，房租由半年交纳一次改为一月一付，自2021年元月1日起，恢复合同约定半年交纳一次。根据约定在2021年元月20日被上诉人应交纳半年房租，到期后经多次催交，直至超过约定房租交纳时间三个多月上诉人诉至法院之后，被上诉人仍未缴纳，严重违约。二、一审法院发出的举证通知书明确指定本案举证期限为2021年5月14日届满，上诉人于5月15日前往一审法院申请查阅被上诉人所提交的证据，一审法院明确告知被上诉人在举证期限内未提交证据。庭审当天对被上诉人提供的证据，上诉人以过举证期限为由当庭不予质证，但一审法院对其证据全部采纳。三、双方签订的租赁合同，应依据《合同法》第二条、第三条、第六条第二款之规定，支持上诉人上诉请求。综上，一审事实认定错误，程序违法，请求支持上诉请求。朱乾坤辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确,判决公正合法，上诉人的上诉请求不能成立。在2020年5月1日起双方对房租支付方式进行了变更，由原来的每半年支付改为每月支付，被上诉人每月都是按照合同约定缴纳房租，上诉人主张后又改为半年支付房租的主张没有证据，应当驳回上诉，维持原判。翰风工贸公司向原审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告签订的租赁合同，判令被告立即归还原告许昌市魏都区分割出的560平方米以及楼顶部分广告位的房产使用权，并向原告支付非法占用期间的三倍房屋租金直至将涉案租赁物归还给原告为止。截止立案之日占用房屋一个月三倍租金42000元；2.判令被告立即向原告支付拖欠的水电费等各种费用，水电费3000元；3.诉讼费由被告承担。朱乾坤向原审法院提出反诉请求：1.依法判令被告翰风工贸公司赔偿原告经济损失人民币三万元整，并要求被告尽快对本案所涉房屋漏水部位进行修复；2.依法要求被告出示2017年12月1日至2021年4月1日期间向原告常年收取的电费、维保费、消防维护费等相关票据、依据及详细收费账务说明。庭审过程中明确为：2017年12月1日至2021年4月1日，反诉被告所收取的电梯维保费、消防维护费、电梯电费的公摊费这三项的票据；3.诉讼费由被告承担。一审法院查明：2017年12月7日原告（反诉被告）翰风工贸公司作为出租方（甲方）与被告（反诉原告）朱乾坤作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定:一、甲方有一处租赁房产，位于许昌市魏都区，根据乙方需要，现分割560平方米（此面积包括实际使用面积以及20%的公摊面积）以及提供楼顶部分广告位给乙方使用。二、租期自2018年2月20日起，至2028年2月19日止，时间为十年。双方商议租金如下：每平方米每月租金为二十五元人民币，具体每年租金如下：自2018年2月20日起至2022年2月19日，每年租金168000元；自2022年2月20日起至2024年2月19日，每年租金178000元；自2024年2月20日起至2026年2月19日，每年租金188000元；自2026年2月20日起至2028年2月19日，每年租金198000元。此价格为不含税价格，乙方如果需要发票，自行承担相关税费。支付方式：现金支付或者乙方转入甲方指定账号。三、乙方应自合同生效之日起7日内向甲方指定账户支付半年的房屋租金84000元整，在约定期限内如未缴纳，甲方可自行终止此合同，以后房租每半年缴纳一次，缴纳时间为上一期房租到期前一个月。甲方在收到乙方房租后应按时将乙方承租的房屋面积交付给乙方使用。甲方给乙方装修期为自合同生效之日开始，到2018年2月19日止，甲方不再要求乙方支付相对应装修期间的房租。五、租赁物使用及修缮维护责任。1、租赁期间，租赁物及其附属设施由甲方承担修缮、维护责任。五楼电梯、消防设施的维护、保养、使用的相关费用，公共卫生间、公共区域的水电及保洁费用，由五层各个租赁单位按照租赁面积比例共同均摊。乙方自己使用的水电费按照实际使用数量按时交纳。六、违约责任。1、乙方在使用租赁物期间，如发生损害租赁物，违法使用租赁物情况时，应当在30日内予以整改；逾期整改则甲方有权解除本协议，乙方并应承担赔偿甲方恢复原状的费用损失。2、租赁期限届满或甲方依法解除合同后，乙方应在7日内返还租赁物，逾期不返还，应按照原租赁费标准的3倍，支付实际占用期间的不定期租赁费用。4、甲方保证乙方房屋的正常使用，如房屋屋顶漏水造成乙方损失由甲方负责。甲方提供乙方水电及公共区域的照明正常使用。如因乙方在楼顶安装广告牌造成的房屋漏水及其他所有损失，由乙方自行承担赔偿责任。另查明,涉案场地许昌市魏都区系寇志刚所有，2014年10月25日寇志刚与李京宇签订租赁合同，将许昌市魏都区（及附属地下一层），房权证号：许房权证市字第××号租赁给李京宇，租赁期为18年，租期自2014年12月1日至2032年11月30日止。再查明，翰风工贸公司起诉后，朱乾坤支付房租到2021年4月20日，翰风工贸公司诉请中的水电费3000元，朱乾坤也已支付。自2020年5月1日起对租金支付情况进行了变更，由半年缴纳一次变为一月一付。一审法院认为，依法成立的合同,自成立时生效,翰风工贸公司与朱乾坤于2017年12月7日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,合法、有效。当事人应全面履行自己的义务。协议约定房屋租赁期限为2018年2月20日至2028年2月19日。原告主张的解除租赁合同,是合同有效成立后,因当事人一方或双方的意思表示,使合同关系归于消灭的行为。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定,当事人协商一致,可以解除合同,当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中,翰风工贸公司并未就租赁合同解除与朱乾坤协商一致，不符合协商解除的条件。关于约定解除，《租赁合同》第二条约定，自2018年2月20日起至2022年2月19日，每年租金168000元；第三条约定，乙方应自合同生效之日起7日内向甲方指定账户支付半年的房屋租金84000元整，在约定期限内如未缴纳，甲方可自行终止此合同，以后房租每半年缴纳一次，缴纳时间为上一期房租到期前一个月。庭审过程中，双方均认可自2020年5月1日起对租金支付情况进行了变更，由半年缴纳一次变为一月一付，系双方真实意思表达，应视为对租金支付情况的变更。翰风工贸公司主张2021年1月恢复合同租金支付的规定，但并未提供证据予以证明，且朱乾坤已按月将租金支付至2021年4月20日,案涉合同仍在履行，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，该院不予支持。关于翰风工贸公司主张的水电费3000元，庭审中也认可朱乾坤已缴纳。当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，关于朱乾坤反诉请求的经济损失3万元整，未能提供证据证明其事实主张,应当承担举证不能的后果。关于对房屋漏水部位进行修复的反诉请求，根据《租赁合同》第六条第4款的规定，甲方保证乙方房屋的正常使用，如房屋屋顶漏水造成乙方损失由甲方负责。甲方提供乙方水电及公共区域的照明正常使用。如因乙方在楼顶安装广告牌造成的房屋漏水及其他所有损失，由乙方自行承担赔偿责任，故朱乾坤应当对房屋漏水原因进行举证。关于要求翰风工贸公司出示收取的2017年12月1日到2021年4月1日的电梯维保费、消防维保费、电梯电费的公摊费三项票据的诉讼请求，根据《租赁合同》第五条第1款约定，租赁期间，租赁物及其附属设施由甲方承担修缮、维护责任。五楼电梯、消防设施的维护、保养、使用的相关费用，公共卫生间、公共区域的水电及保洁费用，由五层各个租赁单位按照租赁面积比例共同均摊。乙方自己使用的水电费按照实际使用数量按时交纳。翰风工贸公司与朱乾坤系均摊上述费用关系，翰风工贸公司并非电梯维保费、消防维保费、电梯电费的收取及票据开具主体，朱乾坤可以向物业公司主张出示上述票据或明细。故朱乾坤的反诉请求该院不予支持。据此，判决：一、驳回原告（反诉被告）许昌市翰风工贸有限公司的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）朱乾坤的诉讼请求。本诉案件受理费925元，减半收取计463元，由原告许昌市翰风工贸有限公司负担；反诉案件受理费550元，减半收取计275元，由反诉原告朱乾坤负担。二审中当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一审判决驳回上诉人的诉讼请求是否适当。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定：“当事人协商一致,可以解除合同,当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”本案中,上诉人翰风工贸公司并未就租赁合同解除与被上诉人朱乾坤协商一致，故不符合协商解除的条件。关于是否符合约定解除的问题。《租赁合同》第二条约定，自2018年2月20日起至2022年2月19日，每年租金168000元；第三条约定，乙方应自合同生效之日起7日内向甲方指定账户支付半年的房屋租金84000元整，在约定期限内如未缴纳，甲方可自行终止此合同，以后房租每半年缴纳一次，缴纳时间为上一期房租到期前一个月。因双方均认可自2020年5月1日起对租金支付情况进行了变更，由半年缴纳一次变为一月一付，应视为对租金支付约定的变更。上诉人翰风工贸公司主张自2021年1月起已恢复合同租金支付的约定，但并未提供有效证据予以证明，且朱乾坤已按月将租金支付至2021年4月20日。因此，案涉合同仍在履行中，故一审判决驳回上诉人的诉讼请求，于法有据，并无不当。关于上诉人翰风工贸公司认为一审程序违法的上诉理由，因与事实不符且于法无据，本院不予采信。综上，翰风工贸公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人许昌市翰风工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 朱雅乐审判员 张 靖二〇二一年九月十七日书记员 杨甜甜