广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终19125号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州德肯投资发展有限公司，住所地广州市海珠区南田路昆仑三街27号自编232室，统一社会信用代码91440101MA5AKLAB5M。法定代表人：欧阳淦，职务总经理。委托诉讼代理人：朱云天、郭敏霞，均系广东天道勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市定胜装卸服务有限公司，住所地广州市海珠区石榴岗路7号大院7号之五101，统一社会信用代码91440105783770895D。法定代表人：黄俊标，职务总经理。委托诉讼代理人：郑碧浩，广东合拓律师事务所律师。上诉人广州德肯投资发展有限公司（以下简称德肯公司）因与被上诉人广州市定胜装卸服务有限公司（以下简称定胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初3902号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。德肯公司上诉请求：一、撤销广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初3902号民事判决第四项、第六项，改判：1.判令被上诉人向上诉人赔偿装修残值损失90000元；2.判令被上诉人向上诉人支付经营损失30186元；3.判令被上诉人向上诉人支付违约金20040元；4.上诉人无需向被上诉人支付2020年12月19日至2021年4月11日期间的占有使用费。二、本案一审诉讼费由上诉人与被上诉人合理分摊，二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决对上诉人要求被上诉人赔偿装修残值损失和营业损失的请求不予支持错误，请求二审法院予以改判。因被上诉人的违约行为致使上诉人租赁案涉房屋的目的不能实现，导致案涉合同解除，被上诉人已被原审判决认定应承担过错责任。在原审庭审中，双方已确认租赁房屋装修残值损失为9万元，故应判决被上诉人赔偿上诉人因合同解除导致的装修残值损失9万元。原审判决却以租赁合同第七条约定不能办理营业执照的后果只是解除合同、退还保证金，上诉人应自行承担装修残值损失的风险，对上诉人要求的装修残值损失未予支持。上诉人认为，原审判决的上述认定，不仅是对租赁合同第七条约定的简单片面理解，而且违反了前述《民法典》第五百六十六条和最高法院司法解释的明确规定，租赁合同第七条只是约定被上诉人未能提供办理营业执照资料导致不能办证，案涉合同取消并退回上诉人交付的押金，但没有约定被上诉人不承担违约赔偿责任，而且案涉合同因被上诉人的违约而解除，造成的装修残值损失依据《民法典》和司法解释的明确规定，被上诉人应承担赔偿责任。原审判决对上诉人的该项诉讼请求不予支持明显没有法律依据，属错误的认定，请求二审法院纠正该错误。对案涉合同第七条约定内容的理解，上诉人认为：除非该条明确约定被上诉人违约导致合同解除，只需要承担退还押金的责任，否则被上诉人就应当依据法律和司法解释的规定承担违约赔偿责任。上诉人已向原审法院提交了由于被上诉人不能提供办理营业执照的必备资料，致使上诉人无法办理营业执照，被迫将已收取的学员学费退回而导致经营损失30186元。该项经营损失同样是被上诉人的违约行为造成的，属上诉人的直接损失，法院应判令被上诉人向上诉人赔偿该经营损失，原审判决对上诉人的该项请求不予支持错误，请求二审法院予以纠正并作出判决。二、原审判决对上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持，属适用法律错误。原审判决已认定上诉人多次要求被上诉人提供办理营业执照所需资料，但被上诉人并未提供，从而认定被上诉人对租赁合同的解除存在过错，因此被上诉人应承担约定的违约责任。三、原审判决判令上诉人向被上诉人支付占有使用费及滞纳金没有事实依据。上诉人从未占有使用案涉房屋，在被上诉人恶意阻挠并拒绝办理场地交接的情况下，要求上诉人支付案涉房屋的占有使用费与本案的客观事实相悖，也对上诉人不公平。综上所述，上诉人特提起上诉，请求二审法院予以改判。定胜公司辩称：第一，关于上诉人提出的一审法院适用法律错误，其中关于民法典第566条和最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第九条，该两条法律依据的前提均是，双方合同没有约定的情况下的处理方式。涉案合同第七条和第九条，对合同解除的处理均有约定。本案一审中，虽然被上诉人同意上诉人装修残值的价格，但并不意味着上诉人同意按该价格支付损失，而且该价格是酌情认定的。第二，上诉人营业执照在签署合同时已经办理完成，不存在营业执照办理不下来，运营不正常或不能运营的情况。德肯公司从2020年2月开始就没有按约定缴纳租金，在2020年4月到9月，双方一直电话、微信有沟通，因为上诉人资金周转困难，而与被上诉人协商合作方式，大概的合作方式就是被上诉人不收租金，然后享受经营利润的回报，但10月份因为双方合作意向没有敲定下来，所以上诉人以该理由不缴纳租金。第三，上诉人在撤场时，阻挠其搬离现场的是物业公司，因为其在该租赁物外面的广告牌没有拆除，还拖欠租金，所以物业公司不让其全部搬清，后经过被上诉人的沟通，才同意放行。直至2021年4月11日进行场地交接时，该场所剩余的均是一些小物品，其他物品上诉人已全部搬离。另外，在租赁合同履行过程中，上诉人、被上诉人一直有按照租赁合同的约定履行合同义务，包含办证的过程。2020年10月备案手续已办理下来。在疫情期间，被上诉人也免除了上诉人两个月的租金，所以被上诉人无论从道德、法律层面都已经尽到义务，所有的损失应由上诉人自行承担。德肯公司向一审法院起诉请求：1.判令确认德肯公司与定胜公司签订的《房屋租赁合同》于2020年11月18日解除；2.判令定胜公司退还德肯公司的租赁保证金33400元；3.判令定胜公司退还德肯公司已付租金133600元；4.判令定胜公司支付德肯公司违约金20040元（按合同约定年度租金的10%计算）；5.判令定胜公司赔偿德肯公司支付的居间费用15000元；6.判令定胜公司赔偿德肯公司的装修损失120000元（以评估鉴定为准）；7.判令定胜公司赔偿德肯公司的经营损失30186元；8.判令定胜公司向德肯公司开具已付租金的《广东省增值税专用发票》；9.判令定胜公司承担本案的诉讼费。定胜公司反诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2021年3月31日解除；2.判令德肯公司立即向定胜公司按原状返还租赁场地；3.判令德肯公司向定胜公司支付拖欠的租金102275元（拖欠租金自2020年10月1日起计算至实际返还租赁场地之日止，暂计至2021年3月31日）；4.判令德肯公司向定胜公司支付拖欠的2020年10月1日至2021年3月31日期间的管理费3600元及楼梯电费分摊138.06元；5.判令德肯公司向定胜公司支付拖欠的2020年10月1日至2021年3月31日期间的水电费2193.68元（前述水电费2193.68元仅为2020年9月至11月份水电费，此后的水电费因德肯公司拒绝配合抄表，定胜公司无法获得实际用水用电数据）；6.判令德肯公司向定胜公司已付的租赁保证金33400元不予退还；7.判令德肯公司向定胜公司支付滞纳金105708.3元（暂计至2021年3月31日，并要求算至所有款项实际付清之日止）；8.判令德肯公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年10月28日，德肯公司（乙方、承租方）与定胜公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于海珠区××院××203；租赁期限自2019年10月28日至2024年5月31日；租金为首年每月16700元，每月1号前支付，第二年起每年递增5%；承租期间的相应电费、水费、物业管理费等由乙方支付；签订合同当日，乙方向甲方支付租赁保证金33400元；甲方提供办理营业执照所需资料，如因甲方未能提供办理营业执照资料而不能办证，此合同取消并退回乙方所交的押金；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，没收保证金，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：5.拖欠租金或相关费用累计达1个月；。等。合同签订后，德肯公司向定胜公司支付了租赁保证金34400元。定胜公司依约将案涉场地交付给德肯公司使用。德肯公司接收案涉房屋后对房屋进行了装饰装修。2020年11月18日，德肯公司向定胜公司发出《关于不再继续缴纳租金的函》，主要内容：定胜公司拖延一年时间仍未向德肯公司提供办理营业执照所需的资料，导致德肯公司无法在租赁的场地办理营业执照，无法正常、合法使用该场地开展业务。为此，德肯公司正式告知定胜公司，因定胜公司持续违约，德肯公司不能再继续缴纳租金，并将就定胜公司的违约事实，向法院提起诉讼。德肯公司主张其多次要求定胜公司提供办理营业执照所需资料，但定胜公司迟迟未能提供。为此，德肯公司提供了微信聊天记录为证。微信聊天记录显示：德肯公司分别在2020年4月7日、2020年4月15日、2020年6月2日、2020年7月24日、2020年8月9日、2020年11月8日要求定胜公司提供办理营业执照所需资料，配合办理租赁备案手续，但定胜公司以需要向业主方申请及先办理定胜公司租赁备案为由没有提供相关资料及配合办理德肯公司的营业执照。定胜公司对微信聊天记录的真实性认可，并表示办证有先后顺序，但不妨碍德肯公司正常经营，德肯公司之前已取得营业执照，双方只是协商将德肯公司经营场所迁移至案涉场地。定胜公司主张德肯公司自2020年2月起没有按时缴纳租金，且德肯公司支付2020年9月的租金后没有再支付租金，德肯公司在2020年12月撤场时没有将案涉场地交还给定胜公司。德肯公司确认其没有支付2020年10月份的租金，理由是定胜公司没有提供办理营业执照所需的资料，其在2020年12月14日第一次从租赁场地搬离部分物品，但在2020年12月18日再次搬离物品时遭到定胜公司的拒绝。定胜公司提供的微信聊天记录显示：2020年12月18日，定胜公司说“12月9日和贵司李洪伟协商好今天交接二楼锁匙，由于打他电话不接，请你帮忙和他说下，什么时候送钥匙过来”，德肯公司回复“我们为什么交钥匙？我们已经起诉你们，按法院判决执行吧”。当天下午，德肯公司说“现在搬的都是合作商投资的东西，你们要是不给搬，你们现在出一份书面承诺函，承担这次你们不给搬的一切后果和责任。”定胜公司回复“你司请将欠租金水电费先交先，要不就留下锁匙。”双方没有办理案涉房屋交接手续。在庭审中，双方同意共同到场办理房屋交接手续。双方于2021年4月11日签订《退房交接确认书》，载明：德肯公司即日起将房屋退还定胜公司，定胜公司经验收同意以现状接收。在庭审中，德肯公司对定胜公司主张的拖欠2020年9月至11月水电费金额2193.68元予以认可，对2020年10月1日至2021年3月31日期间的管理费3600元、楼梯电费分摊138.06元金额没有异议，但认为2020年11月份之后的管理费、楼梯电费分摊不应由德肯公司负担；认为定胜公司主张滞纳金标准过高，应按LPR标准计算。双方经协商确认德肯公司在案涉房屋装修残值为9万元。定胜公司表示德肯公司拖欠租金费用，如其让德肯公司搬走案涉场地内物品，其将无法维权，故德肯公司搬离时，定胜公司不允许，但后双方微信沟通后让德肯公司搬离并交还场地。德肯公司在法庭调查阶段撤回了第8项诉请“判令定胜公司向德肯公司开具已付租金的《广东省增值税专用发票》”，一审法院当庭裁定准许撤回。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应切实履行。关于合同解除的时间。一审法院认为，德肯公司2020年11月18日发出的《关于不再继续缴纳租金的函》内容并没有明确表示解除合同，仅是对定胜公司没有提供办证资料而停付租金的抗辩，不属于解除合同的通知。但根据微信记录显示双方曾协商2020年12月18日场地交接事宜，且德肯公司明确表示搬离案涉房屋，故应认定双方租赁合同于2020年12月18日解除。根据查明的事实，德肯公司多次要求定胜公司提供办理营业执照所需资料，但定胜公司并未提供。《房屋租赁合同》第七条约定提供办理营业执照资料是定胜公司的义务，经德肯公司多次催促，定胜公司没有在合理期限内提供相关资料，造成德肯公司无法正常使用案涉场地，故德肯公司有权根据《房屋租赁合同》第七条约定解除合同。同时，《房屋租赁合同》第七条已对因定胜公司未能提供办证资料导致合同解除的责任作出约定，即定胜公司退还押金。办理营业执照存在不确定性，德肯公司未在案涉房屋办理营业执照的情况下，对案涉房屋进行装修投入，且双方明确约定不能办理营业执照的后果是解除合同、退还保证金，德肯公司应自行承担装修损失的风险。故，德肯公司要求定胜公司支付违约金20040元、赔偿装修损失、赔偿居间费15000元、经营损失30186元理据不足，一审法院不予支持。由于德肯公司已实际使用房屋，德肯公司要求定胜公司退还已付租金133600元缺乏依据，一审法院不予支持。关于租赁保证金问题。德肯公司逾期交付租金超过一个月，但定胜公司经多次催促仍未提供办理营业执照所需资料，定胜公司对租赁合同解除存在过错，故定胜公司主张没收租赁保证金，一审法院不予支持。租赁保证金33400元应退还给德肯公司。双方已于2021年4月11日办理了案涉房屋交接手续，故定胜公司诉请德肯公司返还租赁场地已无实际意义，一审法院不予处理。关于租金及占有使用费问题。根据微信聊天记录，德肯公司于2020年12月18日搬离案涉房屋时遭到定胜公司以拖欠租金为由的阻扰。德肯公司在解除合同、腾空案涉房屋时应与定胜公司协商合同解除后的清理与结算问题，但德肯公司在搬离时确实拖欠定胜公司的租金、水电费等费用未结清，定胜公司阻止德肯公司搬离属于行使不安抗辩权。定胜公司虽表示其在2020年12月18日后通知德肯公司搬离房屋，但未提供证据予以证实。鉴于此，对于2020年12月18日至房屋交还之日止即2021年4月11日房屋空置的损失，德肯公司、定胜公司均存在过错，应各承担50%责任。定胜公司主张2020年10月份月租金标准为16700元，2020年11月至2021年4月月租金标准为17115元，少于合同约定的上浮5%即17535元/月（16700元×1.05），属于自行处分权利，一审法院予以准许。经计算，德肯公司应向定胜公司支付2020年10月1日至2020年12月18日期间的租金43753元（16700元+17115元+9938元）及2020年12月19日至2021年4月11日房屋占用费32399元。因德肯公司逾期交租是行使不安抗辩权，但合同解除之日德肯公司应付清租金，故定胜公司要求德肯公司支付逾期交付租金及占有使用费的滞纳金有理，一审法院予以支持，但逾期交租的滞纳金应自合同解除的次日即2020年12月19日起计算，逾期交付占有使用费应自房屋实际交还之日的次日即2021年4月12日起计算。定胜公司主张滞纳金标准每日1%确实过高，一审法院酌情调整为每日万分之三计算。关于水电费、管理费及楼梯电费分摊。德肯公司对定胜公司主张的上述费用金额没有异议，故根据2020年12月18后房屋使用费损失的责任分担，德肯公司应向定胜公司支付2020年9月至11月水电费2193.68元及管理费2532元、楼梯电费分摊97元。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决如下：一、广州德肯投资发展有限公司、广州市定胜装卸服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年12月18日解除；二、在本判决生效之日起10日内向，广州市定胜装卸服务有限公司向广州德肯投资发展有限公司返还租赁保证金33400元；三、在本判决生效之日起10日内向，广州德肯投资发展有限公司向广州市定胜装卸服务有限公司支付2020年10月1日至2020年12月18日期间的租金43753元及滞纳金（以43753元为基数，自2020年12月19日起至实际付清之日止按每日万分之三计算）；四、在本判决生效之日起10日内向，广州德肯投资发展有限公司向广州市定胜装卸服务有限公司支付2020年12月19日至2021年4月11日期间的占有使用费32399元及滞纳金（以32399元为基数，自2021年4月12日起至实际付清之日止按每日万分之三计算）；五、在本判决生效之日起10日内向，广州德肯投资发展有限公司向广州市定胜装卸服务有限公司支付水电费2193.68元、管理费2532元、楼梯电费分摊97元；六、驳回广州德肯投资发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回广州市定胜装卸服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7564元，由德肯公司负担4701元，定胜公司负担2863元。反诉受理费6901元，由德肯公司负担3156元，定胜公司负担3745元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对上述事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。关于德肯公司上诉主张定胜公司未按照合同约定提供相关办理营业执照所需资料，据此诉请定胜公司赔偿装修残值、经营损失和支付违约金等，对此，首先，涉案合同约定“甲方提供办理营业执照所需资料，如因甲方未能提供办理营业资料而不能办证，此合同取消并退回乙方所交的押金”。从该条款约定的内容来看，属于约定解除条款，即因甲方未能提供办理营业资料而不能办证的事由出现时，涉案合同可予以解除，同时，该条款对于合同解除后的责任，亦作了相应的约定，故本案的处理亦应遵循该约定，即定胜公司仅承担退还保证金的责任。其次，根据双方微信记录可知，定胜公司未能及时提供办理证照的资料是客观事实，但在双方签订涉案合同后定胜公司因疫情影响导致经营困难，此后在定胜公司明确表示可办证的情形下，德肯公司选择解除合同，故本案亦存在因德肯公司自身原因解除合同的情况，综上，一审判令不支持德肯公司请求的赔偿装修残值、经营损失和支付违约金，符合合同约定及本案实际情况，予以维持。关于2020年12月19日至2021年4月11日期间的占有使用费，虽然定胜公司对于德肯公司搬离涉案房屋进行了一定的阻挠，但定胜公司在欠付租金的情形下亦不愿将房屋钥匙交还，双方都未恰当合理地解决纠纷，并导致损失的扩大，故一审对此期间的房屋空置损失判令各承担50%的责任，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3105元，由广州德肯投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年九月九日书记员 钟丹霞陈如黛