贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初15468号原告：熊艳，女，彝族，1971年9月14日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：王新智（特别授权代理），系贵州靖毕律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建康（一般特别授权代理），系贵州靖毕律师事务所实习律师。被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500741101589F，住所地贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。法定代表人：路芳成，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权），男，汉族，1972年5月4日出生，系该公司员工。被告：贵州毕节纵骐物业管理有限公司（曾用名：贵州毕节三江商业管理有限公司），统一社会信用代码915205007613770134，住所地贵州省毕节市七星关区“三江城市花园”A栋塔楼四层。法定代表人：赵海浪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡胤举（特别授权），男，汉族，1972年5月4日出生，系该公司员工。原告熊艳与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称“三江公司”）、被告贵州毕节纵骐物业管理有限公司（以下简称“纵骐物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊艳的委托诉讼代理人王新智、胡建康到庭参加诉讼。被告三江公司、纵骐物业公司的委托诉讼代理人胡胤举未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊艳向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告毕节市三江房地产开发有限责任公司为原告办理依山雅苑“A幢3-1104”号商品房不动产权证书并交付原告；二、判令被告毕节市三江房地产开发有限责任公司支付逾期办证违约金，暂计：47000元（该违约金以原告已支付总房款282914元为基数，按日万分之三计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；）三、判令被告贵州毕节纵骐物业管理有限公司退还原告“三通费”共计3360元；四、本案所涉诉讼费由被告承担。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月24日，原告与被告三江公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买位于毕节市新城区房屋（房号为3-1104），该商品房用途为住宅；建筑面积为82.41平方米，套内建筑面积68.52平方米，商品房总价款282914.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于当日支付商品房总价款282914.00元。2015年8月3日，三江公司委托纵骐物业公司向原告收取了电入户费530.00元，电视入户费330.00元，燃气建设费2500.00元。涉案房屋未取得商品房屋综合验收合格备案登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于逾期办证违约金的问题。被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原被告双方合同约定被告应于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，逾期应承担责任。截止2016年7月26日，被告仍未为原告办理房屋产权证书，自2016年7月27日起，被告即构成违约。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告向本院立案之日（即2021年8月26日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年8月26日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。由于原告主张本案的违约金起算时间是2018年8月26日，是对自己权利的处分，本院从其所愿。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述分析已认定本案的违约金起始时间从2018年8月26日开始，不再赘述。由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于违约金计算标准的问题。《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；……（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。……买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担”，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，被告主张该违约金的标准过高请求本院予以调整，综合考量合同的履行情况等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于原告诉请退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告三江公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告三江公司所举证据并不能证明前述事实，应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告三江公司另行收取原告电入户费530.00元，电视入户费330.00元，燃气建设费2500.00元无事实及法律依据，应予退还。被告三江公司虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。对于原告要求被告纵骐物业公司承担赔偿责任的诉讼请求，因该费用系被告三江公司委托纵骐物业公司收取，故该费用应由三江公司退还，故原告此诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊艳支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金，该违约金以已付购房款282914.00元为基数，自2018年8月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；二、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告熊艳电入户费530.00元，电视入户费330.00元，燃气建设费2500.00元，共计3360.00元；三、驳回原告熊艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费529.00元，由原告熊艳负担15.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担514.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  全乾亚二〇二一年九月八日书记员  郑 丹