贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初12396号原告：贵州创和物业有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办东城印象13栋201号房屋，统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。法定代表人：王祖华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：阳东海、赵蝶，系该公司员工。被告：陈明贤，男，汉族，1978年5月10日出生，住贵州省毕节市。原告贵州创和物业有限责任公司（下称：创和物业）与被告陈明贤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告创和物业的委托诉讼代理人阳东海、赵蝶，被告陈明贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告创和物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈明贤向原告支付（2017年8月1日至2021年6月30日）物业服务费6250.01元；二、判令被告向原告支付欠费时间段资金占用同期银行贷款利息，暂计620元。三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月6日，原告与被告所居住小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅：1.1元/平方米/月。被告所购房屋面积：120.89平方米，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。截至目前，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵法院起诉，恳请依法判如所诉。庭审中，原告创和物业明确诉请第一项物业费的计算方式为：以被告住房建筑面积120.89平方米×1.1元/月/平方米从2017年8月1日计算至2021年6月30日止。第二项诉讼请求计算方式为：资金占用利息以6250.01元为基数，按同期银行贷款利率从2017年8月1日计算至2021年6月30日。被告陈明贤答辩称:2017年8月1日至2021年6月30日期间没有交过物业费，房屋面积120.89个平方米。答辩内容，一、创和公司未提供充分证据证明本案业委会具备代表业主签订合同主体资格。创和公司主张本案物业服务合同对全体业主有约束力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，创和公司有责任提供证据，证明合同甲方业委会具备代表业主签订合同主体资格事实，创和公司举证不能，其主张不能成立。二、本案业委会不合法，不具备代表业主签订合同主体资格，有下列证据证明：1、经过七星关区碧阳街道办事处证实，本案业委会未备案，换届后也未移交档案，无证据证明该业委会经过业主大会选举产生，无证据证明业主大会决定选聘创和公司作为小区物业服务人。2、庭审发现该业委会2018年12月制作的《解除合同情况说明》、《公章管理规定》、《辞职书》三份文件，在文件签署人员名单中亮相的全体业委会成员，均无业主大会选举档案证明其当选，其中，吕某超、成某刚、赵某学、常某菊、彭某明从业主个人代表秒变业委会成员，选举造假痕迹特别明显。未经业主大会选举，当事人秘密签名摁手印自封互封业委会成员事实与其隐匿档案逃避审查动机高度吻合，这种业委会当然不合法。三、创和公司事前知道本案业委会不一定具备代表业主签订合同主体资格，串通其签订合同，损害业主权利。创和公司应该知道，通过当地政府主管部门查询，可以发现合同甲方业主大会成立事实缺乏备案证明，业主委员会并非一定具备代表业主签订合同主体资格，创和公司明知故犯，使用变相贿赂、虚假承诺的手段，串通其冒充业主大会签订合同损害业主共同决定选聘物业服务企业的权利，主观恶意已达排除合理怀疑程度，应当适用当时合同法第五十二条第二项、现行民法典第一百五十四条第二款的规定，判决该合同无效。证明创和公司向非法业委会主任付立全发放费用的《公告》证据、安排该业主委员会成员成某刚、赵某学到公司任职的《值班表》证据、虚假承诺服务事项的《中标后承诺》证据附后（证据清单第1号--第4号），请法庭审查。五、创和公司服务质量恶劣，参按丁级标准收费。1、侵占业主公摊（证据清单第5号--4号）；2、保洁绿化恶劣（证据清单第25号、40号）；3、消防通道堵塞（证据清单第41号）；4、电梯关停常态（证据清单第42号）；5、消防设施破损（证据清单第43号）；6、车辆停进楼道及保安岗亭虚设（证据清单第44--46号）；7、敷衍塞责整改（证据清单第47号）；8、服务质量全部不达标（对照合同第3页--第8页服务标准）。根据《贵州省物业管理收费管理办法》第十二条第三款高层住宅每平方米建筑面积月收费标准规定（含电梯维修养护）：甲级0.6元至0.8元，乙级0.45元至0.6元，丙级0.35元至0.45元，丁级0.25元至0.35元。创和公司的事实服务质量极其恶劣，勉强达到丁级收费标准，不具上浮条件。综合上述，被告向法庭请求：1、依法判决本案物业服务合同无效；2、驳回原告诉讼请求，事实服务费另按丁级标准对待；3、判令原告公布其事实服务过程中使用业主共有部分取得收入明细，并为被告查询和复印相关凭证提供方便；4、诉讼费用由原告负担。本院经审理查明：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所在小区碧阳街道办事处流仓村瑞丰铭城小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修，养护和管理服务，具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.1元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点向原告缴纳；本合同期限为四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除和终止：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区提供物业服务。被告陈明贤系涉案小区业主，住房建筑面积为120.89平方米，按照物业服务合同的约定计算，从2017年8月1日至2021年6月30日期间，被告陈明贤应交纳的物业服务费为6250.01元（120.89平方米×1.1元/月/平方米×47个月）。上述期间，被告陈明贤未交纳物业服务费。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、小区车辆停放管理不规范等问题。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”及第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”之规定，该物业服务合同对被告陈明贤具有法律约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付相应物业服务费。被告辩称原告物业管理存在瑕疵，经查明，涉案物业管理方面存在局部区域污物、垃圾未及时清理等问题。经综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担30%的责任，被告向原告履行70%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为4375.00元（6250.01元×70%）。对原告主张被告支付资金占用利息的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，且双方在合同中也无约定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告陈明贤于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日至2021年6月30日期间的物业服务费4375.00元；二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），由原告贵州创和物业有限责任公司负担9.00元，由被告陈明贤负担16.00元。本判决为终审判决。审判员 杨 婷二〇二一年九月六日书记员 邓理成