湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终2099号上诉人（原审被告）：欧阳庆德，男，1962年1月16日生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：朱立武，湖南尚友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱小娥，女，1977年7月11日生，汉族，住湖南省桂阳县。被上诉人（原审原告）：王衍光，男，2001年9月28日生，汉族，邱小娥之子，住湖南省桂阳县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：卓赴会，广东金鹏律师事务所律师（实习律师黄佳珊协助）。被上诉人（原审被告）：桂阳县聚宝房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道培才路渠道西。法定代表人:栗海军，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：栗海军，男，1979年9月7日生，汉族，住湖南省桂阳县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李小龙，桂阳县泰安法律服务所法律工作者。上诉人欧阳庆德因与被上诉人邱小娥、王衍光、桂阳县聚宝房地产开发有限公司（以下简称聚宝房产公司）、栗海军委托合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2021）湘1021民初600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷和通知各方当事人接受本院组织的调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人欧阳庆德及其委托诉讼代理人朱立武，被上诉人邱小娥及邱小娥与王衍光的共同委托诉讼代理人卓赴会，聚宝房产公司与栗海军的共同委托诉讼代理人李小龙参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。欧阳庆德上诉请求：1.撤销一审判决，依法确认《商品住宅房预定合同》及《委托代理销售房屋协议书》无效，并判决驳回邱小娥、王衍光的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由邱小娥、王衍光、聚宝房产公司、栗海军负担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应予撤销。1.《商品住宅房预定合同》因违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，属无效合同。因委托代理事项违法，导致《委托代理销售房屋协议书》无效。（1）具备房地产开发资质的企业从事房地产开发，应依法取得《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》后，方可开工建设。在取得《商品房预售许可证》后方能开始销售。本案中，出让人桂阳县某某局与受让人栗海军、邓某某签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让宗地坐落于桂阳县某某街道某某路某某路段西侧。受让人仅支付236万元，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《国有建设用地使用权出让合同》的规定，受让人因未付清土地出让款，不能取得《国有土地使用权证》，因此也依法不能取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。受让人在没有取得《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》的情况下就开工建设。依据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条之规定，其行为属于非法占用土地，应当责令退还非法占用的土地，限期拆除或没收建筑物，对相关人员给予处分，严重的追究刑事责任。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，因该工程未取得建设工程规划许可证就进行建设，属于无法采取改正措施消除影响的，依法应当限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并可处以罚款。（2）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，从事房地产开发和经营必须是依法设立的房地产开发企业，应当具备相应法定条件，才能从事房地产开发和经营。而本案土地受让人栗海军、邓某某是自然人，依法不能从事房地产开发和经营。依据《城市房地产管理法》第四十五条规定，因其无任何合法手续，根本不能取得《商品房预售许可证》。邱小娥、王衍光与聚宝房产公司、栗海军签订的《商品住宅房预定合同》，因违反法律强制性禁止性的规定，是无效合同。由于委托代理销售的是不受法律保护的违法建筑，因委托代理事项违法，故《委托代理销售房屋协议书》无效。2.在一审中，欧阳庆德提出《商品住宅房预定合同》无效，此为本案的最大争议焦点。一审在未将《商品住宅房预定合同》是否有效列为争议焦点，未对《商品住宅房预定合同》是否有效进行分析评述、阐明理由，就直接判决确认《商品住宅房预定合同》有效，一审判决不具有公正性、合法性。3.一审判决限期交付非法占用土地的违法建筑并协助办理登记手续，完全是无视本案客观事实与法律规定的违法裁判。该诉争房屋没有取得任何合法手续，是非法占用土地的违法建筑，不受法律保护。邱小娥、王衍光辩称，1.本案案由为委托合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定。委托合同是否有效取决于双方是否为真实意思表示及不违反法律法规强制性规定。本案无论是欧阳庆德与聚宝房产公司、栗海军签署的《委托代理销售房屋协议书》，还是聚宝房产公司与邱小娥签订的《商品住宅房预定合同》均是当事人的真实意思表示，且未违反法律规定。欧阳庆德以未取得相关证件来主张合同无效没有事实及法律依据。本案土地是国有土地性质，不涉及安置房的问题。2.邱小娥、王衍光在购买涉案房屋时，房屋是以旧换新的现房，在欧阳庆德与聚宝房产公司、栗海军签署《委托代理销售房屋协议书》时，涉案房屋已经建设完成并交付给欧阳庆德，且已销售绝大部分房屋，不存在预售许可证的问题。在房屋为现房的情况下，邱小娥与聚宝房产公司、栗海军签署的《商品住宅房预定合同》也并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房预售合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百二十五条的规定，是欧阳庆德与邱小娥之间的房屋买卖合同，对于涉案房屋是否为非法占用土地，是否为违法建筑，目前并无相关政府部门的文件定性，栗海军、邓某某是否为违法经营，也属于某某管理的范畴，欧阳庆德对此也无相关的举证。在无举证证明涉案标的违反法律法规的情况下，不能确定本案的合同无效。3.《城市商品房预售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房预售实施预售许可证的规定，其目是为了遏制房地产市场无证售房的乱象，从而保护买受人的权利，该条款是买受人维权的依据，不应当被出卖人恶意利用。本案中，欧阳庆德签署《委托代理销售房屋协议书》后，在诉讼中，又以案涉房屋未取得相关证件为由主张合同无效，无法律依据。即便本案适用上述规定，本案涉案合同的效力以办理房屋相关证件为条件，合同标的物涉案房屋已经交付，并且可以正常使用，实际已经具备办证条件，但涉案房屋暂无相关证件的原因在于欧阳庆德及聚宝房产公司故意不缴纳土地出让金、不办理相关证件。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十九条附条件的民事法律行为当事人为了自己的利益不正当的阻止条件成就的，应视为条件成就。聚宝房产公司为自己的利益不正当的阻止办证条件成就，应当视为条件成就，合同应属有效。4.欧阳庆德辩称的无预售许可证等相关证件是其拒绝履行合同逃避责任的借口，邱小娥、王衍光在本案中主要要求实物交付，权利交付待手续完备后向某某机关申请即可，但某某管理上的相关手续不能影响、也不能阻碍民事责任中关于实物交付的履行，两者是不同的法律关系。5.退一步讲合同是否有效，都不影响欧阳庆德对邱小娥、王衍光应当承担的责任，在合同有效的情况下，根据《中华人民共和国民法典》第九百二十五条的规定，欧阳庆德在一审中的答辩及证据清单均已认可邱小娥、王衍光在购房时已知悉欧阳庆德，那么房屋买卖合同则应当约束作为委托方的欧阳庆德与邱小娥、王衍光，欧阳庆德负有交房的义务，欧阳庆德与聚宝房产公司、栗海军之间的债权债务应当另寻法律途径。在假设合同无效的情况下，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效，被撤销或确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或没必要返还的，应该折价返还。有过错方应当赔偿对方由此受到的损失。根据《中华人民共和国民法典》第一百六十七条，代理人知道或应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，被代理人对代理人的代理行为违法未做反对表示，被代理人和代理人应当承担连带责任。因此，从欧阳庆德在一审答辩及上诉状中可以看出欧阳庆德对房屋全部情况是明知的，欧阳庆德在上诉状中称涉案房屋是彻头彻尾的非法占用土地的违法建筑，却在获得房屋后，委托聚宝房产公司进行销售，不仅是违反诚实信用原则，更是对邱小娥、王衍光的损失存在重大且不可推卸的责任。欧阳庆德及聚宝房产公司、栗海军对合同无效均存在重大过错，应当对邱小娥、王衍光的损失存在连带责任。聚宝房产公司、栗海军辩称，1.欧阳庆德与聚宝房产公司、栗海军是拆迁人与安置户的关系，诉争房屋是补偿给欧阳庆德的且已实际交付给欧阳庆德。2.诉争房屋是欧阳庆德委托聚宝房产公司、栗海军对外出售，并自愿签订了《委托代理销售房屋协议书》，聚宝房产公司、栗海军才与本案邱小娥、王衍光签订了《商品住宅房预定合同》，该两份合同没有违反任何法律规定，是合法有效的合同。3.本案实际出售房屋的是欧阳庆德，聚宝房产公司、栗海军只是代理人，因此，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在没有取得商品房预售手续对外出售的相关规定。4.欧阳庆德提出本案的争议焦点问题，而争议焦点是人民法院归纳，当事人有异议，可以向人民法院提出，是否采纳由人民法院决定，但欧阳庆德在一审并未对争议焦点提出异议。5.本案诉争房屋是合法承建，建设房屋是否取得相关证件及欧阳庆德是否收到房款与本案无关，欧阳庆德可另行诉讼主张自己的权利。邱小娥、王衍光向一审法院起诉请求：1.判令欧阳庆德立即向邱小娥、王衍光交付桂阳县某某街道某某路某某路段某某苑第一栋东南面至西北面X单元住房X层XXX房屋;2.判令欧阳庆德、聚宝房产公司、栗海军向邱小娥、王衍光支付未交付房屋期间利息，以已付购房款345,000元为本金，按月利息3%自2019年7月1日计算至实际交房之日截至2021年1月1日暂计为186,300元；3.判令欧阳庆德、聚宝房产公司、栗海军协助邱小娥、王衍光办理不动产权证等相关登记手续；4.本案诉讼费用由欧阳庆德、聚宝房产公司、栗海军负担。一审法院认定事实：欧阳庆德与案外人唐某某签订《以旧换新开发建房合同》，约定由案外人唐某某对欧阳庆德原有私宅进行拆迁建房，由案外人唐某某补偿欧阳庆德总面积为350平方米，楼层分别为二、二、三层，三楼120平方米，二个二楼分别为120平方米，110平方米。后该开发项目转由聚宝房产公司开发建设。2017年10月3日，聚宝房产公司与欧阳庆德签订《受损户安置换房协议》，协议约定乙方（欧阳庆德）与某某苑原负责人或股东签订的《拆迁补偿协议》和2016年9月3日全体拆迁户认可的《某某苑项目买断协议书》，就拆迁户房屋补偿一事达成协议，甲方同意按原《拆迁补偿协议》的约定给乙方兑换房屋，乙方同意甲方在2018年10月31日之前将所兑换的房屋交付给乙方使用。房屋竣工后，聚宝房产公司将某某苑X幢X单元XXX、XXX、XXX号住房以及钥匙交付给欧阳庆德。2019年1月29日，欧阳庆德与聚宝房产公司签订《委托代理销售房屋协议书》，委托由聚宝房产公司将属于欧阳庆德安置房某某苑X幢X单元XXX、XXX、XXX号住房予以出售，总价为1,225,000元，过户手续由乙方办理。2019年3月4日，聚宝房产公司与邱小娥、王衍光签订《商品住宅房预定合同》约定，住宅房建筑面积共约119.98平方米，第1栋东南面至西北面X单元住房X层XXX号住宅（该房屋系欧阳庆德委托销售的安置房），双方作价方式为按每平方米建筑面积计价，该住宅房按每平方米3538元出售，所购房款为424,489元，签订合同时预交订金140,000元，在所购该栋楼房建成后售房款交至总房价80%；甲方在房屋竣工并经验收合格后，交付给乙方时，乙方应向甲方交付总房款95%，否则，甲方有权拒绝交房，在房屋土地使用证和不动产权证交付给乙方时，乙方必须交清全部房款，否则，甲方有权扣留二证，住宅房交付使用日期：2019年6月底之前，如未交付使用，则按月利息3%支付乙方。2019年2月25日，邱小娥、王衍光向聚宝房产公司、栗海军交付购房款订金5000元，2019年3月4日，邱小娥、王衍光向栗海军交付购房款340,000元、水电落户费6000元。同日，聚宝房产公司向邱小娥、王衍光分别出具收据，载明邱小娥、王衍光预定X栋X单元住房X楼XXX号房款及水电落户费，两张收据均加盖聚宝房产公司财务专用章及有栗海军签名。邱小娥、王衍光向聚宝房产公司、栗海军交付上述购房款后，因聚宝房产公司、栗海军未按其与欧阳庆德所签订《委托代理销售房屋协议书》的约定将上述购房款交付给欧阳庆德发生纠纷，欧阳庆德未将案涉房屋交付邱小娥、王衍光，由此发生纠纷。一审法院认为，本案系委托合同纠纷，本案争议焦点如下：一、本案中的签订委托销售合同是否有效；二、当事人在履行合同义务中是否存在违约等问题。关于争议焦点一。本案中，欧阳庆德与聚宝房产公司签订《委托代理销售房屋协议书》约定由聚宝房产公司代为出售欧阳庆德位于某某苑X栋X单元XXX、XXX、XXX号房屋，该房屋系欧阳庆德原有私宅因拆迁补偿协议而得安置房，且上述房屋在建设完成后已交付欧阳庆德，并由欧阳庆德占有。因此，欧阳庆德对上述安置房屋已取得相关权利，拆迁补偿安置房屋交付后，欧阳庆德将该房屋委托聚宝房产公司代其销售，该委托销售行为系欧阳庆德处分民事行为，系有权处分，且协议内容系双方真实的意思表示，且不违反相关法律规定，该委托代理合同应认定有效合同。关于争议焦点二。栗海军根据与欧阳庆德所签订委托合同将案涉房屋以聚宝房产公司的名义出售给邱小娥、王衍光，该出售行为虽系由聚宝房产公司与邱小娥、王衍光所签订，但聚宝房产公司的实际控制人及法定代表人系栗海军，该出售行为应认定系栗海军利用聚宝房产公司的法人资格履行了委托代理事项，聚宝房产公司与邱小娥、王衍光签订《商品住宅房预定合同》时，向邱小娥、王衍光出示了其与欧阳庆德的委托合同，已向邱小娥、王衍光披露了委托人的存在，根据《中华人民共和国民法典》第九百二十五条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，该合同应认定直接约束欧阳庆德，现虽因聚宝房产公司及栗海军未依照委托合同向欧阳庆德交付因委托事项产生的购房款，根据双方约定“如未将房款付清给甲方，甲方有权收回房屋”，对该约定内容仅对签约双方具有约束力，本案邱小娥、王衍光将该款项交付于聚宝房产公司及栗海军系根据合同约定履行义务，该履行并无不当，欧阳庆德以此为由拒不交房无法律依据，但其与聚宝房产公司及栗海军的纠纷属于另一法律关系，欧阳庆德可另行诉讼解决，而不能以此为由拒绝履行义务，欧阳庆德拒不交房的行为已构成违约，应承担交付该房屋违约责任。邱小娥、王衍光诉请要求支付违约金，邱小娥、王衍光未及时行使权利，对损失扩大亦存在责任，且该《商品住宅房预定合同》并非预定合同，系委托合同且标的物均已具在，双方仅对委托销售的房屋应否交付产生争议。因此，对此诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百一十九条、第九百二十四条、第九百二十五条、第九百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：“一、确认被告欧阳庆德与被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司及被告栗海军于2019年1月29日签订的《委托代理销售房屋协议书》有效；被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司与原告邱小娥、王衍光于2019年3月4日签订的《商品住宅房预定合同》有效；二、限被告欧阳庆德于本判决生效之日起三日内向原告邱小娥、王衍光交付桂阳县鹿峰街道某某苑X栋X单元XXX号房屋，并协助办理登记手续；三、驳回原告邱小娥、王衍光的其他诉讼请求。本案案件受理费2133元(已减半收取)，由原告邱小娥、王衍光负担800元，被告欧阳庆德、被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司承担1333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”本院二审期间，欧阳庆德提交下列证据：桂阳县某某局出具的关于本案诉争房屋土地出让金调查复函，拟证明受让人栗海军、邓某某的桂土挂告字【2017】第010、电子监管号：4310212017ＢXXXXX号、宗地编号为ＧＹ××号地块出让金未缴清，未能取得国有土地使用权证。诉争房屋是在没有取得合法手续的情况下非法占用土地的违法违章建筑，依法应当限期拆除或没收实物或者违法收入，并可以处以罚款。因严重侵害国家、集体和社会公共利益，违反法律效力性强制性规定，因基础法律关系是违法违章建筑，所以针对诉争房屋而签订的《商品住宅房预定合同》《委托代理销售房屋协议书》均为无效合同。邱小娥、王衍光质证认为，对该证据的真实性、合法性不予认可。该复函是桂阳县某某局开发利用和所有者权益股的盖章，且仅有书写的文字，文字下没有书写人的签名及职位。复函的内容没有正式的文件。即便有正式的文件，栗海军是否缴清出让金与本案无关，确因无法缴清出让金而无法获得相关证件，也不能证明该证件并非完全不可取得，涉案房屋是否取得相关证件可能影响在建房屋买卖合同的效力，但不影响本案委托合同及已建设完成、已交付房屋的买卖合同的效力。涉案房屋是否为违法建筑，无相关行政部门的文件定性，也不应在本案中审理。聚宝房产公司、栗海军质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该复函只有桂阳县某某局开发利用和所有者权益股的盖章，没有桂阳县某某局相关负责人的签名。单凭该复函无法证明【2017】第010号建设土地许可证等所涉的房屋是涉案的房屋。双方签订的委托合同及预订合同也没有侵害国家、集体、社会的利益，更没有侵害欧阳庆德的利益，不能证明合同无效。其他均同意邱小娥、王衍光的质证意见。本院结合质证情况，认证如下：对欧阳庆德的证明目的不予认可，对该证据不予采信。本院认为，本案系委托合同纠纷。争议的焦点是：涉案的《委托代理销售房屋协议书》《商品住宅房预定合同》是否有效、欧阳庆德是否应向邱小娥、王衍光交付涉案的XXX号房屋。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。涉案的《委托代理销售房屋协议书》为欧阳庆德与聚宝房产公司签订，该协议约定：欧阳庆德委托聚宝房产公司出售涉案的XXX号房屋，该房屋系欧阳庆德原有私宅因拆迁补偿而取得的安置房，该房屋已建设完成并交付给了欧阳庆德，并由欧阳庆德占有。欧阳庆德对涉案房屋已取得相关权利。欧阳庆德将涉案房屋委托聚宝房产公司销售系欧阳庆德处分自己的民事权利。聚宝房产公司根据欧阳庆德的委托，将涉案房屋出售给邱小娥、王衍光，并签订《商品住宅房预定合同》。该两份合同均是当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应认定为有效合同。聚宝房产公司与邱小娥、王衍光签订《商品住宅房预定合同》时，向邱小娥出示了其与欧阳庆德签订的《委托代理销售房屋协议书》，根据《中华人民共和国民法典》第九百二十五条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，该合同应认定直接约束欧阳庆德与邱小娥、王衍光，因此，欧阳庆德应向邱小娥、王衍光交付涉案的XXX号房屋。欧阳庆德与聚宝房产公司、栗海军之间的债权债务，欧阳庆德可另行主张。关于涉案房屋小区未依法取得《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》等证件的问题，有关行政主管部门可责令建设单位及开发商完善相关手续。欧阳庆德不能以涉案房屋小区未依法取得《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》等证件为由，拒绝交付涉案房屋。综上所述，欧阳庆德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2133元，由上诉人欧阳庆德负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二一年九月十五日法官助理 黄小峰书 记 员 魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。