湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1831号上诉人（原审被告）：株洲大西洋房地产开发有限公司。住所地：湖南省株洲市渌口区。法定代表人：罗林，系公司董事长。委托诉讼代理人：王渡华，男，该公司员工。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：陈智杰，男，1999年5月8日生，汉族，湖南省株洲市石峰区人，公司员工，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：周喜，女，1973年12月8日生，汉族，湖南省株洲市石峰区人，家庭主妇，住湖南省株洲市石峰区。系原告陈智杰母亲。上诉人株洲大西洋房地产开发有限公司（以下简称大西洋公司）因与被上诉人陈智杰商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2021）湘0221民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大西洋公司上诉请求：依法撤销原判第一项、第二项，改判上诉人仅需承担90天的逾期交房违约金3145.64元。事实与理由：1.根据合同效率原则，补充条款的效力优于主合同效力，合同附件十一第六条已明确约定被上诉人单方行使解除权的期限为逾期90天届满次日起30天内，超过30天不行使的该解除权消灭，且上诉人承担延迟交房违约金最高不超过90天，一审判决计算的逾期交房违约金是错误的；2.办理房产证并非开发商的法定义务，办证费用1000元/户是双方真实意思表示，应受法律保护，一审法院认定上诉人需退还办证费920元是错误的；3.被上诉人没有按照合同约定2018年6月之前支付房款，直至2019年11月7日才交清房款。缴纳房款逾期515天，相应的交房时间也要调整至2021年2月28日。所以逾期交房的时间为2021年3月17日计算至2021年11月9日，一共是186天。被上诉人陈智杰辩称，延期交纳房款是上诉方自己同意的，如果不同意也不会延期交纳房款。交房款的发票是后面补发的，实际付款的日期是2019年4月份，有银行流水证明，当时开发商称只交纳20000元，就可以在一年之内缴纳剩余房款，在此期间，并没有电话催缴房款。陈智杰向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告退回多收的购房费用20000元;2.判令被告向原告支付延期交房的违约金31491元(从2018年10月1日应交房次日至2021年3月17日，共延期交房901天)；3.判令被告向原告返还多收的办证费920元；4.判令被告协助原告办理房屋产权证并交予不动产权所有人；5.判令被告承担本次诉讼的诉讼费。以上合计金额为52411元。一审法院认定事实：原告陈智杰与被告大西洋公司于2018年6月12日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告陈智杰购买被告大西洋公司开发建设的位于湖南省株洲市渌口区××镇××工业园××栋××号房屋，合同第三章商品房价款第六条计价方式与价款2约定:按照建筑面积计算,该商品房毛坯单价为每平方米3509.2元,毛坯总价款为349516元，总房款为349516元。合同第七条付款方式及期限（二）约定：买受人采取下列第1种方式付款:1、一次性付款。买受人应当于2018年6月12日前支付该商品房全部价款。合同附件四亦有关于付款方式和期限的约定，即：乙方自愿选择以下第1种付款方式：一、一次性付款：签订合同之日付清全部房款人民币349516元。---。关于付款方式的特别约定：5）不管乙方采用何种方式付款，乙方收房时未能将购房余款交到甲方（即被告大西洋公司，下同）账户上，甲方有权拒绝交付房屋。合同第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件约定：（一）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收报告，并经过相关部门联合验收合格；2、该商品房已取得房屋实测报告。（二）商品房基础设施设备交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。4、电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。（三）商品房公共服务及其他配套设施已经取得株洲县联合验收合格证明文件。合同第十条交付时间和手续第（一）约定：出卖人（即被告大西洋公司，下同）应当在2018年9月30日前向买受人（即原告陈智杰，下同）交付该商品房。但被告大西洋公司直到2021年5月18日才向原告陈智杰交付所购房屋。合同第十一条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在30日之内，----。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。---。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。---。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金。合同第二十八条补充协议约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十一补充协议第六条约定：对《株洲县商品房（预）销售合同》第十一条补充约定：乙方行使单方解除权的必须在逾期90天届满次日起的30天内行使，超过30天不行使的该解除权归于消灭，且甲方承担的延迟交房的违约责任最高不超过90天。原告陈智杰与被告大西洋公司签订《商品房买卖合同（预售）》当日，原告陈智杰向被告大西洋公司缴纳了所购2栋604号房款349516元，开票日期为2019年11月7日。于2018年6月12日缴纳服务费20000元和办证费1000元。在诉讼过程中，原告委托诉讼代理人周喜向本院举出了一份未加盖收款人印章的服务费20000元的收据。一审法院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：原告陈智杰的诉请是否有事实和法律依据的问题。针对这一争议焦点，一审法院评述如下：原告陈智杰与被告大西洋公司于2018年6月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。从审理查明的案件事实来看，原告于2018年6月12日即原告与被告大西洋公司签订《商品房买卖合同（预售）》的当日，在明知双方已确定所购房屋单价及总房款的情形下，自愿缴纳团购费20000元（原告提供的团购费收据上未加盖收款人印章），系原告自行处分民事权利的行为。且原告提供的团购费收据上未加盖收款人印章，被告大西洋公司否认收到过原告缴纳的团购费，原告主张系被告大西洋公司向其收取团购费要求被告公司予以返还缺乏证据证实，原告依法应当承担举证不能的不利后果。故原告诉请要求被告大西洋公司返还团购费人民币20000元的理由依法不能成立，依法不予支持。被告大西洋公司辩称“对原告诉讼请求第一项表示不同意支付。”的意见成立，予以采纳。关于原告向被告大西洋公司主张逾期交房违约金的问题。根据原告与被告大西洋公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告大西洋公司作为出卖人应于2018年9月30日前向买受人即原告陈智杰交付该商品房，原告提交所购2栋604号房款349516元全款购房发票，开票日期为2019年11月7日，被告大西洋公司至2021年3月17日仍未向原告交付所购房屋，故逾期交房为496天。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金及合同第二十八条补充协议约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故原告主张的延期交房违约金应从2019年11月7日计算至2021年3月17日期间的违约金17335.99元（349516元×0.0001×496天=17335.99元），于法有据，依法予以支持。原告计算违约金有误，予以纠正。被告大西洋公司辩称“被告违约也只能计算90天的违约金。”的意见违反合同第二十八条关于补充协议约定及法律规定，该辩称意见依法不能成立，依法不予采纳。关于原告向被告大西洋公司主张返还办证费920元的问题。原告在签订合同当日向被告支付了办证费1000元，尽管被告公司为原告办理产权证的过程中，客观上确实需要付出一定的人力、财力和时间成本，但是按照双方合同的约定，被告公司向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记属于合同中约定的附随义务，故除了代原告交至不动产登记中心的工本费80元，被告另外向原告收取所谓的“办证费”920元显然不符合双方合同中关于“出卖人不得向买受人收取除房价款之外的任何费用”的约定，故被告大西洋公司应向原告退还多收取的办证费920元。被告大西洋公司不同意返还的理由不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第六百零一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告株洲大西洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈智杰支付逾期交房的违约金17335.99元；二、由被告株洲大西洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈智杰返还办证费用920元；三、由被告株洲大西洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告陈智杰办理涉案房屋不动产权利证书；四、驳回原告陈智杰的其他诉讼请求。如被告株洲大西洋房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110.28元，减半收取555.14元，由原告陈智杰负担205.40元，由被告株洲大西洋房地产开发有限公司负担349.74元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，被上诉人陈智杰在庭审后提交了案外人周喜在长沙银行股份有限公司株洲田心支行个人对账单明细表一份以及农业银行手机银行明细查询界面截图一份，用以说明被上诉人在2018年4月29日向上诉人大西洋公司转账79516元，在2018年6月12日向上诉人大西洋公司转账260000元。对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：1.本案逾期交房违约金的数额应当如何确定；2.上诉人收取的办证费用应当如何处理。现分述如下：1.关于逾期交房违约金的确定。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条明确约定除不可抗力外，出卖人未按期交房的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，而该合同第二十八条关于补充协议的约定则明确，对本合同未约定或约定不明的内容，双方可签订书面补充协议，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故上诉人要求根据此后签订的补充协议中逾期交房违约金只能计算90天的约定来确定本案逾期交房违约金数额，没有事实和法律依据，一审判决根据实际逾期天数及双方约定的计算标准确定本案逾期交房违约金，并无不当，二审予以确认。至于上诉人大西洋公司在庭审中称因被上诉人陈智杰逾期缴纳房款所以交房时间也应相应调整的问题，一审法院根据证据查明事实后认定双方签订《商品房买卖合同（预售）》当日被上诉人陈智杰向被告大西洋公司缴纳了所购2栋604号房款349516元，开票日期为2019年11月7日。被上诉人陈智杰庭后提交的案外人周喜（系被上诉人陈智杰母亲）长沙银行股份有限公司株洲田心支行个人对账单明细表以及农业银行手机银行明细查询界面截图，显示周喜在2018年4月29日通过银联POS向上诉人大西洋公司支付79516元、2018年6月12日通过银联POS向上诉人大西洋公司支付260000元。个人对账单明细表还显示2018年4月29日向上海镜澄文化传播有限公司付款20000元，被上诉人陈智杰称此为购房服务费，以上合计359516元。本院于2021年9月30日电话联系上诉人大西洋公司要求到庭质证，但其代理人称在上海无法到庭，本院还要求代理人去大西洋公司财务核对该账目并将核对情况回复本院，但未获回复。本院认为，此两份材料未经质证不能作为证据采信，但该对账单明细表账户名称、证件号码、客户账号、交易流水、自助打印设备编号等内容完整，要素齐全，向上诉人大西洋公司转账的金额与合同金额关联，具备一定的证明力，可以作为还原本案案件事实的参考。上诉人大西洋公司一审既未提出抗辩，也未能提供证据证明其有催收、请求按合同承担延期交款违约责任的行为，故对该上诉理由，本院不予采纳。2.关于办证费用。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，转移标的物所有权是出卖人的法定义务，双方合同对此亦有明确约定，上诉人除收取办证工本费外不得另行加收其他不合理费用。故对上诉人以办证为由收取的1000元，一审判决在扣除80元办证的工本费外，对上诉人多收取的920元责令退还，亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费117.76元，由株洲大西洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 易文胜审 判 员 李少华审 判 员 张晓玲二〇二一年九月三十日法官助理 王 韬书 记 员 郭敏慧