山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8013号上诉人（原审原告）：崔兆金，男，1974年11月12日出生，汉族，住山东省汶上县。委托诉讼代理人：韩永青，北京伦辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南易捷购商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：李士杰，经理。委托诉讼代理人：焦方法，山东公孚律师事务所律师。上诉人崔兆金因与上诉人济南易捷购商贸有限公司（以下简称易捷购公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。崔兆金上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判；诉讼费由易捷购公司承担。事实和理由：由于崔兆金对法律规定的理解有偏差，导致本应起诉合同撤销而误诉了合同无效，易捷购公司反诉合同解除，崔兆金表示认可。但是，即使崔兆金需承担诉讼请求错误带来的不利后果，也不能改变本案对事实部分的查明。本案纠纷的关键问题是易捷购公司有无涉案房屋的转租权，这直接关系到崔兆金不安抗辩权的行使以及是否需要承担违约责任。一审查明，崔兆金与易捷购公司签订合同的日期是2020年12月21日，易捷购公司与铁路公司签订合同的日期是2021年1月1日。可见，易捷购公司与崔兆金签订合同的时候尚未取得涉案房屋的承租权。易捷购公司与济南铁路远行劳动服务公司（以下简称铁路公司）签订的合同中明确约定“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋”。易捷购公司将无权处分的房屋出租给崔兆金的行为，属于《中华人民共和国民法典》第五百条规定的“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，是严重违背诚信原则的行为。承租人占有、使用、收益租赁物是租赁的本质所在。承租人租赁目的的实现，有赖于出租人依约交付租赁物，并随时保持租赁物适合于承租人使用的状态。易捷购公司擅自将第三人所有的房屋出租，该第三人如果主张所有权，崔兆金无权对抗，因为根据合同的相对性，铁路公司行使解除权时，通知易捷购公司即可，而无需通知崔兆金。崔兆金不是合同相对方，只要铁路公司解除合同的意思表示到达易捷购公司即可，何时到达或者是否到达崔兆金均不影响铁路公司解除权的效力。而崔兆金无权针对铁路公司解除合同向法院或仲裁机构起诉。所以，崔兆金停止装修是为了防止损失扩大，拒付履行保证金和租金是因为心中不安。但是《中华人民共和国民法典》第五百二十八条对不安抗辩权行使做出了限制“中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任”。该条款中的“合理期限”具体是多长时间法律没有明确规定，故崔兆金尚不具备单方解除权。2021年1月6日，易捷购公司以取营业执照为由将崔兆金手里唯一一把涉案房屋的钥匙取走，没有送回。从此刻起崔兆金便不再占有该房屋，判决崔兆金支付2021年1月6日之后的租金和占有使用费是不合理的。崔兆金认为，本案中易捷购公司起诉解除合同的行为可视为“自己的行为表明不履行主要债务”，酌定2021年1月26日为合同解除之日更为合理。综上所述，易捷购公司在签订合同时故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，即易捷购公司尚未取得涉案房屋的承租权，也不具有转租权，该情形足以导致合同不成立，易捷购公司对合同解除有过错。崔兆金自2021年1月6日起没有实际占有涉案房屋，不应承担一审判决的给付责任。易捷购公司辩称，一、崔兆金的上诉请求没有事实和法律依据，虽然涉案合同于2020年12月31日签订，但易捷购公司在一审时已提交证据证明自2018年6月4日起已承租涉案房屋，易捷购公司将涉案房屋转租给崔兆金，转租期限并未超过剩余租赁期，且涉案合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不具备合同无效的情形。且铁路公司将火车站沿街商铺出租后承租人将商铺转租的行为，铁路公司从未提出过异议，铁路公司允许转租的行为是众所周知的事实，且崔兆金也多年承租火车站沿街商铺，其对该事实是知晓的，崔兆金明知事实仍自愿签订租赁协议并实际使用房屋其主张合同无效既违反诚实信用原则，又没有法律依据。二、涉案房屋自2020年12月1日交付给崔兆金，崔兆金自2020年12月23日在涉案房屋内经营，且已采购桌椅、空调、后厨设备并完成装修，崔兆金主张12月25日停止装修没有实际经营为虚假陈述。三、崔兆金一直占用涉案房屋直至2021年7月4日，易捷购公司在收到一审判决后才收回涉案房屋。易捷购公司上诉请求：撤销一审判决第二、第三、第五项，并依法改判支持易捷购公司一审全部诉讼请求；本案一审、二审全部诉讼费用均由崔兆金承担。事实和理由：一、易捷购公司对涉案房屋不存在权利瑕疵，一审法院认定事实错误。易捷购公司承租涉案房屋后，将涉案房屋出租给崔兆金使用，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定。首先，《房屋租赁协议》中易捷购公司将涉案房屋转租给崔兆金，转租期限并未超过易捷购公司剩余租赁期限；其次，以未经出租人同意为由请求解除转租合同或者认定转租合同无效，应由出租人主张；最后，崔兆金明知易捷购公司系无权转租，仍自愿与易捷购公司达成租赁协议，并实际使用涉案房屋经营，又以无权转租主张合同无效，既违反诚实信用原则，又无法律依据。在案证据证明，易捷购公司自2018年起即承租涉案房屋，并将涉案房屋转租其他人经营。事实上，铁路公司将火车站沿街商铺出租给承租人，虽然涉案合同约定不得对外转租，但承租人将涉案商铺转租的行为，铁路公司均未提出过异议。铁路公司事实上允许转租的行为已是众所周知的事实。且，崔兆金也多年自铁路公司承租火车站商铺，其对该事实是知晓的。退一步讲，即使易捷购公司无权转租涉案房屋，也不会造成崔兆金损失，崔兆金亦无权主张解除合同或主张合同无效。事实上，崔兆金承租涉案房屋后，因其个人原因，不愿继续履行合同。其恶意主张合同无效，企图将违约责任推给易捷购公司，低成本的终止合同，明显违背诚实信用原则。二、涉案房屋一直由崔兆金占用，其应支付房屋占用使用费，一审法院适用法律错误。易捷购公司自交付涉案房屋后，该房屋一直由崔兆金占用。崔兆金自2020年12月份在涉案房屋内经营。结合庭审证据，崔兆金已对房屋进行装修，并采购灯具、桌椅等设备设施。至一审判决前，崔兆金的餐桌及后厨内物品均在涉案房屋内，涉案房屋一直由崔兆金占用，一直未将涉案房屋与易捷购公司进行交接。崔兆金将涉案房屋上锁，易捷购公司无法进入涉案房屋内。截止本案开庭前，崔兆金仅是主张涉案租赁合同无效及赔偿，并未主张解除涉案合同。在2021年4月13日开庭时，崔兆金自认涉案房屋内物品并非其所有，且对解除涉案合同没有异议。在崔兆金占用房屋，易捷购公司无法收回房屋且向出租人持续交纳房租的情况下，一审法院认为易捷购公司未采取适当措施防止损失过大，适用法律错误。三、因崔兆金违约行为致使本案合同被解除，易捷购公司应支付解除合同违约金且赔偿免租期损失。因崔兆金逾期交纳房租，致使涉案合同被解除，依据涉案《房屋租赁合同》第五条第2款的约定崔兆金应按年租金总额的30%向易捷购公司支付违约金。且涉案房屋自2020年12月1日交付崔兆金使用，2020年12月21日开始计算房租，共有20天的免租期。免租期是针对整个租赁期限履行完毕情况下出租人给予承租人的租金优惠，是附义务的赠与。承租人违反租赁合同约定，出租人可以撤销赠与，要求承租人赔偿免租期的损失。因此，崔兆金需赔偿免租期的损失。四、易捷购公司转租涉案房屋不存在权利瑕疵，崔兆金无权行使不安抗辩权中止履行，一审法定适用法律错误。易捷购公司不存在《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定的经营状况严重恶化等情形，崔兆金无权中止履行。且崔兆金从未主张中止履行，其主张的是合同无效并要求易捷购公司承担赔偿责任。一审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百二十八条规定，认定崔兆金有权中止履行明显适用法律错误。五、一审法院判决10天的占用使用费，认定事实不清，适用法律错误。签订租赁协议后，涉案房屋一直由崔兆金占用，易捷购公司无法进入涉案房屋，更无法知道涉案房屋内是否有崔兆金的贵重物品。且崔兆金从未主张过合同解除或终止，其仅是在2021年4月13日开庭时，自认涉案房屋内物品并非其所有，且对解除涉案合同没有异议。《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。崔兆金主张合同无效，其并未主张合同解除，更没有腾退房屋给易捷购公司，易捷购公司无法采取“适当措施”防止损失扩大。在崔兆金一直占用涉案房屋的情况下，一审法院支持判决10天的房屋占用使用费明显适用法律错误。六、崔兆金抗辩其不存在违约行为，且主张涉案无效。涉案合同效力一直处于不确定状态，易捷购公司于2021年7月1日收到一审判决，后于2021年7月4日才将涉案房屋收回，给易捷购公司造成巨大的租金损失，一审法院判决涉案合同于2021年2月10日，判决2021年2月11日至2021年2月20日10天的房屋占用使用费，不符合公平原则。崔兆金辩称，一、易捷购公司无证据证明其有转租权，也没有证据证明崔兆金明知其系无权转租仍自愿与其达成租赁协议，易捷购公司提交的与铁路公司的合同明确约定不得对外转租。二、易捷购公司自2021年1月6日拿走钥匙后再没送回，崔兆金当日便不再占用涉案房屋，是易捷购公司不收房致使损失扩大，应自行承担损失。三、崔兆金虽未主张合同解除，但易捷购公司反诉解除合同，其后因不收房致使损失扩大应自行承担。崔兆金向一审法院起诉请求：1.判令崔兆金与易捷购公司于2020年12月21日签订的房屋租赁合同无效；2.判令易捷购公司赔偿经济损失31,000元；3.判令易捷购公司支付违约金180000元。易捷购公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除《房屋租赁协议》，并限令崔兆金腾空房屋；2.判令崔兆金支付2020年12月21日至2021年1月20日的房租50000元及违约金（自2020年12月22日起至实际付清之日止，按照每日万分之五计算）；并自2021年1月21日起至实际腾空之日止按每日1643.8元向易捷购公司支付房屋占用费；3.判令崔兆金赔偿免租期租金损失32876元；4.判令崔兆金支付合同解除违约金180000元。一审法院认定事实：一、2020年12月21日，易捷购公司（甲方）与崔兆金（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方提供的场所为济南市天桥区车站街30-3号，面积为约123平方米，房屋用途为餐饮；合同有效期限自2020年12月21日至2022年12月20日止；如乙方终止合同、乙方所进行的固定装修不能拆除应无偿转给甲方；租金600000元/年，实行先付后租，按年交纳，每年到期的前一个月交清下年租金,乙方以银行转账方式交付甲方；乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方支付人民币150000元作为履约保证金；逾期30天未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照本合同年租金总额的30%向甲方支付违约金；合作期满、合同解除或终止，乙方需按时交还合作房屋，如乙方逾期不搬迁，应以房屋年租金总额的30%向甲方偿付违约金并赔偿甲方因此造成的经济损失，如乙方搬离合作房屋后7日内房屋仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权进行合理处置。二、合同签订后，崔兆金未交纳履约保证金及房屋租金。2020年12月29日，易捷购公司向崔兆金发出催款通知书，载明：“……你应于12月23日前向甲方支付履行三个月保证金15万元整，同时全年房租60万元整，需交纳上半年租金30万元整，依据房屋租赁合同约定，已逾期6天之久，你现在已严重违约，希望你2012年12月31日前把保证金及半年租金支付给甲方，否则后果自负”。2020年12月31日，崔兆金委托律师向易捷购公司邮寄律师函，载明：“……贵公司签订房屋租赁合同后，一直未向崔兆金履行口头承诺向其出示享有对外转租权利的书面证明，……为保证房屋租赁合同的正常履行，请贵公司于2020年1月4日前向崔兆金或者山东齐邦律师事务所曾凡亮律师出示享有对外转租权利的书面证明，逾期视为贵公司无权转租，双方签订的房屋租赁合同应为无效合同，贵公司应赔偿因你方导致合同无效给崔兆金造成的全部损失。……”，易捷购公司于2021年1月1日签收该律师函。2021年1月12日，易捷购公司委托山东公孚律师事务所向崔兆金发出律师函，载明：“……易捷购公司将济南市天桥区车站街30-3号商铺出租给贵方使用，租赁用途为餐饮，并口头约定20天免租期。易捷购商贸公司于2020年12月1日将商铺交付贵方使用，贵方即开始对该商铺进行装修。……根据房屋租赁协议，合同签订当日，贵方即应支付第一年租金，并于合同签订之日起3日内支付履约保证金。……1.贵方应自接到本律师函之日起3日内向易捷购商贸公司支付第一年租金及履约保证金；2.因贵方迟延付款，贵方应向易捷购商贸公司承担违约责任；3.如贵方到期仍未支付上述款项，易捷购商贸公司有权利用一切必要合法手段予以维权。届时，由此产生的相应损失、费用及一切不利法律后果将可能由贵方一并承担”。三、诉讼中，崔兆金申请证人韩长青作证。韩长青证称，其给崔兆金供调料有十几年了,认识李士杰也有七八年,与李士杰在一起吃过饭,2021年1月6日上午10:50左右其在崔兆金饭店（天桥区车站街30-7号商铺）看到李士杰来拿天桥区车站街30-3号商铺的钥匙，好像是说来办理营业执照。易捷购公司申请证人徐世强、何国喜出庭作证。徐世强证称，其与李士杰是客户关系，李士杰介绍其于2020年12月6日给崔兆金的店量尺寸做玻璃，次日去安装玻璃，2020年12月19日又去给崔兆金装了门吸；何国喜证称，其与李士杰、崔兆金均是干活认识的，2020年12月2日去崔兆金店里拆油烟机。四、另查明，济南铁路远行劳动服务公司作为甲方、易捷购公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意出租且乙方同意承租位于济南市天桥区车站街30-3号建筑及附件一标明的所有附属物、设备、家具和物品；该房屋租赁期自2021年1月1日起至2023年6月30日止，共30个月；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效。一审法院对崔兆金主张合同无效的诉请不予支持。根据合同约定，崔兆金应在合同签订之日起3日内交纳15万元履约保证金，崔兆金以其行使不安抗辩权为由未予交纳。经审查一审法院认为，易捷购公司自铁路远行公司处租赁房屋并转租给崔兆金，其有保证承租方崔兆金对案涉房屋占有使用的合同义务，但易捷购公司与铁路远行公司签订的房屋租赁合同明确约定未经双方同意不得转租房屋，即在易捷购公司未取得铁路远行公司同意转租的情形下，铁路远行公司有权解除其与易捷购公司之间的租赁合同，该约定使案涉房屋存在权利瑕疵，影响崔兆金对案涉房屋的占用使用，故崔兆金有权行使不安抗辩权中止履行。根据法律规定，当事人中止履行的，应当及时通知对方，对方提供适当担保的，应当恢复履行；中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。崔兆金在2020年12月31日向易捷购公司发送的律师函中要求易捷购公司提供享有对外转租权利的书面证明，逾期不提供合同应为无效，但崔兆金未提出解除合同。证人韩长青虽证称其于2021年1月6日看到李士杰以办理营业执照为由将钥匙拿走，但韩长青与崔兆金存在长年的供货关系，一审法院对该证言难以采信，且该证言无法证实李士杰具有解除合同或收回房屋的意思表示。崔兆金中止履行后，既不解除合同并腾交案涉房屋，亦不按约支付履约保证金及房屋租金，易捷购公司亦有权行使合同解除权。易捷购公司于2021年1月26日向一审法院提交起诉状要求解除合同，一审法院予以诉前调解并向崔兆金送达相关诉讼材料，一审法院酌定该起诉状即解除合同的通知于2021年2月10日送达，并确认双方合同于送达之日解除。易捷购公司主张的2021年1月21日至2021年2月10日期间的房屋占用损失，因该期间内合同并未解除，故应为房屋租金。崔兆金应支付合同履行期间（自2020年12月21日起至2021年2月10日止）的房屋租金83835.62元（60万元/年÷365天×51天）。崔兆金主张双方口头约定20天免租期，案涉房租应自2021年1月1日起计算，易捷购公司主张双方口头约定自2020年12月1日起至2020年12月20日的免租期，崔兆金应支付该时段的租金，因双方对免租期陈述不一且均未提交有效证据，故一审法院对双方陈述均不予采信，双方租赁期间应以合同约定为准。崔兆金在第一次庭审时，即2021年4月13日，自认案涉房屋内物品并非其所有，同时，双方合同亦约定合同解除后崔兆金应按时交还房屋，崔兆金搬离房屋后7日内房屋仍有余物，视为放弃所有权，易捷购公司有权进行合理处置，故易捷购公司可自行收回房屋，一审法院对其要求崔兆金腾交房屋的诉请不予支持。根据双方合同约定，合同解除后崔兆金应按时交还房屋，崔兆金搬离房屋后7日内房屋仍有余物，视为放弃所有权，易捷购公司有权进行合理处置。同时，根据我国法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。易捷购公司起诉要求解除合同后，其根据法律规定及合同约定有权利亦有义务及时收回房屋，易捷购公司对其未及时收回案涉房屋产生的扩大损失应自行承担相应责任。故一审法院对易捷购公司要求崔兆金支付房屋占用使用费的诉请仅予部分支持，并根据双方合同约定及搬出房屋所需时间，酌定崔兆金应支付易捷购公司10天的占用使用费计16438.36元（60万元/年÷365天×10天）。崔兆金以合同无效为由要求易捷购公司对其装修损失31000元予以赔偿，因案涉合同为有效合同，同时崔兆金亦未对其装修损失数额充分举证证实，故一审法院在本案中对此不予处理，崔兆金可另行主张权利。崔兆金、易捷购公司均要求对方赔偿违约金，因双方在合同履行过程中均有过错，故一审法院对双方主张的违约金均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百二十八条、第五百六十五条、第五百九十一条、第七百二十三条规定，判决如下:一、解除济南易捷购商贸有限公司与崔兆金于2020年12月21日签订的《房屋租赁合同》。二、崔兆金于判决生效之日起10日内支付济南易捷购商贸有限公司房屋租金83835.62元。三、崔兆金于判决生效之日起10日内支付济南易捷购商贸有限公司房屋占用使用费16438.36元。四、驳回崔兆金的诉讼请求。五、驳回济南易捷购商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2232.5元，由崔兆金负担。反诉案件受理费2525元，由济南易捷购商贸有限公司负担1373元，崔兆金负担1152元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。易捷购公司提交证据如下：证据一、《安全检查巡视记录簿》一份、监控录像截图6张、涉案房屋内监控录像1宗。录像的时间是自2020年12月23日至2020年12月30日的监控录像。证明崔兆金自2020年12月23日起即在涉案房屋内开始经营，且其在2020年12月23日前已采购好桌椅、空调、后厨设备等并完成装修。崔兆金在一审时主张涉案房屋自2020年12月23日交付使用、未实际营业、涉案房屋没有完成装修、涉案房屋内没有可移动物品均是虚假陈述。证据二、录像截图2张、2021年7月4日录像视频一份。证明易捷购公司于2021年7月4日收回涉案房屋，涉案房屋内仍有崔兆金桌椅、空调、后厨等物品。结合崔兆金一审时提交的《销货清单》《发票》等材料，即直至2021年7月4日，涉案房屋一直由崔兆金占用。经质证，崔兆金对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，仅能证明有客吃饭，不能证明已正式营业。对证据二的真实性无异议，证据二显示易捷购公司切割门，破门而入有钥匙也可以这么做，不能证明其主张。本院经审查对上述证据的真实性予以确认。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案《房屋租赁合同》是否解除及解除时间问题，根据已查明事实，易捷购公司与铁路远行公司签订的房屋租赁合同明确约定未经双方同意不得转租房屋，在易捷购公司未取得铁路远行公司同意转租的情形下，一审法院认定该约定使案涉房屋存在权利瑕疵，影响崔兆金对案涉房屋的占用使用，崔兆金有权行使不安抗辩权中止履行，符合法律规定，并无不当。崔兆金中止履行后，其未提出解除合同，也没有证据证明其及时腾交案涉房屋，也不按约支付履约保证金及房屋租金，一审法院认定易捷购公司有权行使合同解除权，具有合同依据，符合法律规定，并无不当。根据本案当事人提起诉讼及起诉状送达情况，一审法院认定该起诉状即解除合同的通知于2021年2月10日送达，并确认双方合同于送达之日解除，符合法律规定，并无不当。关于租金及占有使用费问题。根据涉案《房屋租赁合同》的约定、当事人实际履行情况及上述合同解除时间，一审法院认定崔兆金应支付合同履行期间的房屋租金83835.62元，具有事实依据和法律依据，并无不当。合同解除后，当事人应基于诚实信用原则履行通知、协助等义务，及时办理房屋返还及交接事宜；同时，根据双方合同约定，合同解除后崔兆金应按时交还房屋，崔兆金搬离房屋后7日内房屋仍有余物，视为放弃所有权，易捷购公司有权进行合理处置。一审法院据此认定易捷购公司起诉要求解除合同后，其根据法律规定及合同约定有权利亦有义务及时收回房屋，易捷购公司对其未及时收回案涉房屋产生的扩大损失应自行承担相应责任，并无不当。综合考虑当事人举证情况、房屋未及时交接原因及当事人的过错情况等因素，一审法院酌情确定崔兆金支付易捷购公司10天的占用使用费，不超出合理范围，并无不当。另，易捷购公司主张崔兆金赔偿其免租期损失，证据不足，一审法院对此未予支持，并无不当。又，崔兆金、易捷购公司均要求对方赔偿违约金，一审法院以双方在合同履行过程中均有过错，对双方主张的违约金均不予支持，符合本案实际情况，并无不当。综上所述，崔兆金、易捷购公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8930元，由上诉人崔兆金、济南易捷购商贸有限公司各负担4465元。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年九月七日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰