湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0502民初1189号原告:湖南百悦商业管理股份有限公司邵阳分公司，住所地湖南省邵阳市双清区东风路商业街****。负责人：陈灿。委托诉讼代理人：王远远，湖南阳邵律师事务所律师。被告:曾和平，男，1965年3月29日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。被告:何小梅，女，1967年2月5日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。原告湖南百悦商业管理股份有限公司邵阳分公司（以下简称百悦邵阳公司）与被告曾和平、何小梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月9日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告百悦邵阳公司的委托诉讼代理人王远远、被告何小梅到庭参加诉讼，被告曾和平经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百悦邵阳公司请求判令：1、判令两被告支付综合管理费32009.84元（自2019年10月1日暂计至2021年4月30日，逾期照计）；2、判令两被告支付原告逾期付费的违约金18245.6元（违约金自愿调整按逾期每日加收应缴额的千分之一计算，自2019年10月1日暂计至2021年4月30日，逾期照计）；3、诉讼费由两被告承担。被告何小梅答辩要点：不交物业费是因为商场漏水到店面造成了损失，且商场方一直不处理；之前和商场方商量好用物业费抵扣损失；原告百悦邵阳公司与邵阳大汉置业公司同属大汉集团公司，原告应对漏水问题承担赔偿责任；原告提交的收款收据上不是自己签字。被告曾和平未到庭答辩亦未提交书面答辩状。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、被告曾和平和何小梅系夫妻关系，是大汉东风商业步行街A幢2层0002092、A幢2层0002093、A幢2层0002095、A幢2层0002096、A幢3层0003088房屋的业主，二人自用上述房产经营邵阳市双清区全城热恋婚纱新概念店。二、2014年9月23日，甲方邵阳大汉商业管理有限公司与乙方邵阳全城热恋婚纱新概念店签订《商业物业管理服务协议》，合同约定物业管理费（综合管理费）收费标准为每平米每月3.5元，计费面积951.88平方米，逾期交费滞纳金（违约金）按逾期每日加收应缴额的千分之三。后在合同履行过程中经协商收费标准为每平米每月2.5元，计费面积按693.46平方米计算。2016年9月起百悦邵阳公司接管大汉东风商业步行街。百悦邵阳公司与两被告继续履行《商业物业管理服务协议》，两被告按协商的每平米每月2.5元，计费面积按693.46平方米标准交费至2019年9月30日。但自2019年10月1日起至今的综合管理费未交纳，算至2012年4月30日止，两被告欠综合管理费32009.84元（因新冠疫情，原告减免2020年1月25日至2020年2月9日综合管理费929.51元）。原告多次书面催收未果。二、2014年4月30日，邵阳大汉置业有限公司与邵阳大汉商业管理有限公司组织相关人员就2011年6月全城热恋婚纱店消防漏水问题召开协调会。2018年6月5日，因天台收缩缝导致全城热恋婚纱店漏水，百悦邵阳公司派人进行处理并赔偿部分损失。2020年7月和10月，婚纱店再次出现漏水问题，曾和平向大汉物业管理公司书面报告漏水问题，请求物业管理公司赔偿因漏水造成的损失。判决的理由与结果本院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务。第六十四条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本案中，两被告作为业主在经营婚纱店期间与邵阳大汉商业管理有限公司签订《商业物业管理服务协议》，后又经协商一致变更收费方式。原告公司成立以后接管大汉东风商业步行街，并与两被告继续履行《商业物业管理服务协议》。原告履行了《商业物业管理服务协议》的义务，对被告房产所在小区进行了管理，两被告作为业主接受了服务，应履行交纳物业费（综合管理费）义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，对原告主张要求被告交纳欠付物业费（综合管理费）的诉讼请求，本院予以支持；但原告在履行物业管理服务中亦存在瑕疵，未与业主建立良好的沟通，一定程度上降低了业主对物业服务的满意度，导致两被告未及时足额交纳物业费，情有可原。故对原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于两被告抗辩，因房屋漏水、财产被盗等造成损失，应由原告承担赔偿责任。不属于本案物业服务合同纠纷审理范围，故不在本案中进行实体审理，两被告如有证据可另行主张权利。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告曾和平、何小梅于本判决生效后七日内向原告湖南百悦商业管理股份有限公司邵阳分公司支付所欠综合管理费32009.84元（自2019年10月1日暂计至2021年4月30日，顺延照计）；二、驳回原告湖南百悦商业管理股份有限公司邵阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由原告湖南百悦商业管理股份有限公司邵阳分公司负担228元；由被告曾和平、何小梅负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 王宇飞二〇二一年九月二日法官助理 朱 砂书 记 员 唐立敏附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条?物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条?业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。