广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终3307号上诉人（原审原告）：开平市南粤房地产发展有限公司，住所地：广东省开平市三埠街道办事处虹桥路23号二层，统一社会信用代码：9144078379935364X8。法定代表人：李耀洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭春梅，广东潭江律师事务所律师。委托诉讼代理人：许亮安，广东潭江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温能臻，男，1988年12月2日出生，汉族，住广东省开平市。上诉人开平市南粤房地产发展有限公司（以下简称“南粤公司”）因与被上诉人温能臻商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2021）粤0783民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南粤公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项判决，改判温能臻支付违约金222000元给南粤公司；2.本案的一、二审诉讼费用由温能臻承担。事实和理由：原审判决认为本案违约金过高，判决按应付款740000元的13%向南粤公司支付违约金是没有事实根据和法律依据的。第一、《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金并非过高。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第二款规定：“定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”根据南粤公司与温能臻于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条规定“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际己付款的差额”。即温能臻应以尚欠应付款740000元的30%向南粤公司支付违约金，而不是合同总额1062180元的30%支付违约金。虽然，法律没有规定违约金比例，但结合法律规定定金上限，南粤公司与温能臻在《商品房买卖合同（预售）》中约定的违约金并非过高；第二、南粤公司与温能臻签订的《商品房买卖合同（预售）》是中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国市场监督管理总局制定的格式合同，合同的内容没有违背民事活动的公平原则；第三、温能臻的严重违约行为已经造成南粤公司巨大经济损失。损失包括但不限于：价格损失。南粤公司与温能臻于2019年2月25日签订的《商品房卖合同（预售）》售价是每平方米为8198.99元，现在的售价是每平方米7041.12元，差价为每平方米1157.87元。南粤公司价格损失为150002.05元（129.55×1157.87)；利息损失。南粤公司与温能臻约定的付款期限为2019年3月25日，付款金额740000元。按一年期银行间贷款市场报价利率4.25%的四倍计算，计至2021年3月24日，南粤公司的利息损失为251600元（740000×17%×2)；维权费用。南粤公司经二次诉讼，支付律师费68000元（未含本案二审代理费），法院受理费8178.81元。因此，原审判决温能臻向南粤公司支付违约金96200元根本不能弥补南粤公司的经济损失。原审判决认为本案违约金过高没有事实和法律依据，判决按应付款740000元的13%向南粤公司支付违约金明显过低，原审判决错误。温能臻辩称，温能臻所购楼房一直没有交付，按照一审判决不影响南粤公司再次销售，温能臻协助南粤公司处理后，也是可以按照一手楼进行处理，未产生任何税费；南粤公司单独拿同一栋楼的户型进行对比是不合理的，因为可能温能臻买楼的时候价格偏高，另一方面今年的楼价也在一直上升，通货膨胀注定楼价上升，南粤公司拿一间楼说让其有所损失是有失公允。温能臻对一审判决没有意见，一审依据恰当，事实上温能臻有违约，但不是主观违约。本身合同违约条款，合同也是偏向开发商的。南粤公司向一审法院起诉请求：1.判令解除南粤公司、温能臻于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一（合同价值为1062180元）；2.判决温能臻协助南粤公司向开平市住房和城乡建设局办理注销南粤公司、温能臻于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一的备案登记；3.判令温能臻支付违约金222000元给南粤公司；4.判令本案的诉讼费用由温能臻承担。一审法院判决：一、开平市南粤房地产发展有限公司与温能臻于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（附件一至十一）自2021年3月16日起解除；二、自本判决生效之日起七个工作日内，温能臻应协助开平市南粤房地产发展有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》的备案注销手续；三、开平市南粤房地产发展有限公司自本案判决生效之日起七个工作日内返还225980元给温能臻；四、驳回开平市南粤房地产发展有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8178.81元（此款南粤公司已预交），由温能臻负担。开平市南粤房地产发展有限公司已预交的案件受理费8178.81元由一审法院予以退回；温能臻应向一审法院补缴一审案件受理费8178.81元。二审期间，南粤公司提交了以下证据：骏景华庭认购协议书一份、商品房买卖合同（现售）一份、收据两张、银联存根两张、广东增值税普通发票一张，证明南粤公司2021年2月销售与涉案房屋同一楼盘的房屋销售价格7041.13元／平方米，比销售涉案房屋8198.99元／平方米少1157.87元／平方米，南粤公司的价格损失150002.05元。温能臻没有提交新证据。本院组织了各方当事人进行质证。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，对上述证据综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审审理范围仅针对南粤公司提出上诉的问题；对各方当事人没有提出请求的，不予审理。综合各方当事人的上诉、答辩、陈述意见，本案二审的争议焦点为：违约金应当如何确定。虽然南粤公司二审提交了与涉案房屋同一楼盘另一间房屋的认购协议书、买卖合同、发票等证据，但该房屋与涉案房屋并非位于同一幢，且两房屋所在的楼层、面积、户型均不相同，单凭该一间房屋的售价不足以证明涉案房屋当前的销售价格，南粤公司主张以上述两房屋每平方米的差价计算确定涉案房屋的差价损失，理据不足，本院不予认可。南粤公司也未能就温能臻逾期付款行为对其造成损失提交其他相关证据予以证明。综合涉案合同的签订时间以及履行情况；双方已协商一致解除合同，且涉案房屋尚未交付给温能臻，不影响房屋的再次销售；以及温能臻已向南粤公司支付违约金30000元等情况，南粤公司主张按照合同约定标准计算违约金222000元（740000元×30%=222000元）确实过高，一审判决酌情调整违约金的计算标准，确定在不扣减温能臻已付违约金30000元的基础上，由温能臻再向南粤公司支付违约金96200元（740000×13%=96200元），并无不当，本院予以维持。南粤公司主张按照合同约定的累计应付款的30%标准计算违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，开平市南粤房地产发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4630元（已由开平市南粤房地产发展有限公司预交），由开平市南粤房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 徐 闯二〇二一年九月二十三日法官助理 潘丽芳书 记 员 陈国良