上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6235号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海玉意实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周学俊，总经理。委托诉讼代理人：黄玲玲，上海世韬律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：李永安，男，1981年12月29日出生，汉族，户籍地黑龙江省。委托诉讼代理人：赵春雷，浙江泽颂律师事务所律师。上诉人上海玉意实业有限公司(以下简称“玉意公司”)、李永安因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初9432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玉意公司上诉请求：撤销一审判决第五项。事实和理由：一审法院查明玉意公司与李永安签订的《绿色米兰广场商铺租赁合同》真实有效，李永安拖欠租金，无故单方解除合同，实属违约。依据合同约定，李永安违约，玉意公司有权不退还租赁保证金。一审判决没有按双方约定处理，与合同约定不符，有悖诚信原则，系适用法律不当。李永安辩称，同意撤销一审判决第五项。李永安支付的钱款均是租金，没有支付过保证金，也没有收到玉意公司开具的保证金收据。李永安上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五、七项，改判李永安向玉意公司支付租金人民币(以下币种均为人民币)42，095.5元，玉意公司赔偿李永安装修各项损失509，165.3元。事实和理由：李永安在一审时提供的图纸，证实租赁建筑面积是263平方米，不可能是371平方米。一审法院认定月租金按照90，555元计算，属于认定事实错误。《绿色米兰广场商铺租赁合同》附件一明确写明玉意公司承诺该物业可经营餐饮(烧烤类)，而其出租给李永安的房屋没有烟道，违反合同约定，一审法院未认定玉意公司违约，属于认定事实错误。玉意公司对最终合同解除，至少应当承担70％的责任。玉意公司辩称，玉意公司与李永安签订合同时没有实际测量租赁面积，双方均到现场确认租赁部位并交付，李永安没有提出异议。合同约定的租金是整套按月收取，不是按面积来计算的，与真实的面积大小没有关系，不认可李永安的租金计算方式。李永安自身的装修设计不符合环保要求，导致排烟污染到其他租户而被物业整改，之后才得以正常营业。李永安正常营业，也印证了玉意公司承诺的可以做烧烤的约定。合同解除的直接原因是李永安逾期缴纳房租，其应当承担违约责任。玉意公司向一审法院起诉请求：李永安支付所欠租金566，475元、违约金100，000元、赔付预期收益损失(相当于3个月租金)271，665元、支付律师费15，000元。李永安向一审法院提出反诉诉讼请求：玉意公司赔偿装饰装修残值损失268，365.3元、空调费48，300元、监控设备12，180元、设计费55，300元、赔偿加建烟道费用53，760元、赔偿营销推广损失71，260元、返还应承担的物业管理费18，000.8元。一审法院认定事实如下：上海市国权路39、69号面积1070.24平方米产权属上海上风科盛投资有限公司。2010年1月10日，上海上风科盛投资有限公司与上海大宁城市奥莱经营管理有限公司就上海市国权路XXX号签订《财富广场场地租赁合同》。2010年5月1日，上海上风科盛投资有限公司出具《证明》和《授权书》，将产权属于其的国权路XXX号等商铺的经营管理权交由上海米岚城市奥莱企业管理有限公司(上海大宁城市奥莱经营管理有限公司、上海上风科盛投资有限公司为股东)负责，并授权该公司处理包括国权路XXX号等的所有对外租赁事宜。2019年3月26日，上海米岚城市奥莱企业管理有限公司与上海众道餐饮有限公司签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》，租赁使用面积337.65平方米，租赁用于餐饮，上海众道餐饮有限公司拥有转租权。2019年5月9日，上海众道餐饮有限公司与玉意公司签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》，由玉意公司承租经营餐饮使用，建筑面积600平方米，租赁期限2019年5月13日至2023年5月12日，玉意公司有权转租。2019年6月10日，玉意公司、李永安签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》，由李永安承租上海市杨浦区国权路XXX号上海绿色米兰广场王座A1002铺276平方米，李永安经营餐饮使用。租赁期限为2019年6月13日至2023年6月12日。第五条“支付款项”中5.1条约定，李永安以下述方式向玉意公司支付租金：每月租金75，555元(包含商场管理费，不含税，若李永安要求玉意公司开具发票，费用由李永安负担)，押“全”为三个月租金即226，665元，递增为每两年递增6％，首期交付租金为前三个月租金，即226，665元，后期租金为每“陆”个月交付一次即226，665元，李永安须在交付租金期满前15天，向玉意公司交付下期租金，李永安须在本合同签订之日起的3天内“嫩”付三个月租金226，665元，而该租金并不包括李永安另需缴付之推广宣传费、公用事业费及其他费用。5.2条约定，装修免租期为50天，即2019年6月13日至2019年8月2日，装修期间免除李永安租金，但仍需支付水、电、煤气等能源费及商场管理费等费用。第七条“保证金费用”(保证金等同于押金)，第7.1条约定，李永安须在本合同签订之日起的3天内向玉意公司缴付金“频”相当予租“货”期的三个月租金作为租赁保证金，共计226，665元，对此玉意公司应出具收据。玉意公司应于本合同终止且李永安撤“高”该物业三个月后，将该保证金(扣除李永安应付而未付之款项后)无息退还给李永安。第12.3条约定，李永安应按合同规定按时支付租金、商场管理费、推广宣传费、公用事业费及其他费用，如逾期不付，即须“墩”付逾期违约金，按每日千分之一计算；如李永安“途”期5天仍未向玉意公司支付，玉意公司发出通知2天后可暂停煤气、水、电、通讯等公共设施的供应及或暂停对该物业提供服务，直至李永安付清所拖欠的款项、“途”期违约金及其他费用；如李永安逾期超过10天，玉意公司有权解除本合同并收回该物业，不予退还“粗”赁保证金押金，并可向李永安追索其所拖欠的款项、逾期违约“全”及其他费用以及相当于三个月租金的逾期收益损失。第12.4条约定，李永安须承担玉意公司催讨应收款而引起包括但不限于律师费、交通费、差旅费、住宿费、诉讼费、财产保全费等在内的所有费用及开支。合同附件一约定，1．玉意公司须配合李永安餐饮所需的水、电、煤、中央空调、进出口安装、上下水、排烟等所需条件，期间所产生费用(煤气开户费、电力扩容费等)由李永安承担；2．玉意公司提供李永安办理环评、消防、执照、卫生等各类相关证照所需的材料；3．玉意公司承诺该物业可经营餐饮(烧烤类)服务；4．玉意公司有责任配合李永安办理营业执照，并提供办证相关材料；5．该物业建筑面积变更为371平方米，月租金变更为90，555元。合同附件二，注明玉意公司账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行上海市农业银行洋泾支行，户名周秋仁。玉意公司在审理中表示合同附件是在签订合同后一周左右签署，李永安则称是在签订合同当日签署。2019年7月16日，李永安申请注册上海市杨浦区小春烧烤店，类型个体工商户，经营场所上海市杨浦区国权路XXX号一楼65-1号商铺。2020年4月10日核准注销。玉意公司提供周秋仁银行明细，显示由案外人范某某于2019年6月11日转入200，000元、2019年6月14日转入80，000元、200，000元、房屋租金5，000元；玉意公司提供微信截图，显示李永安于2019年6月5日微信转账20，000元、2019年7月18日微信转账两笔各10，000元，2019年10月16日、2019年10月25日、2019年10月26日分别转账各10，000元；玉意公司确认合计收到555，000元。玉意公司提供开具的《收款收据》三张，显示2019年6月14日收到李永安国权路XXX号押金271，665元；二个月租金181，110元；2019年8月14日收到进场费70，000元；玉意公司表示其收取的钱款除收据显示用途外，余额均为李永安支付的二个月以后的租金。李永安确认上述银行明细及微信转账，确认总计交付租金555，000元。对进场费70，000元收据无异议，不认可押金收据和租金收据；该两份收据无盖章无开票人签字，且二份收据总计金额452，775元，收据金额与李永安该日前支付的金额不对应，认为双方事实履行中没有按照合同约定的付三押三操作。李永安支付的钱款分两个时间段，6月14日之前总计50.5万元都是预付款，当时双方签了合同，6月5日的2万元是签订中介合同后支付的意向金，6月11日及6月14日支付的48.5万元是李永安大概支付的数额，没有按合同支付明确为保证金或租金，现李永安主张该48.5万元是租金，6月14日之后微信转账总计5万元都是租金。2019年11月3日，案外人微信转账给李永安5，000元、2019年11月7日微信转账20，000元，均用于给李永安支付物业费，李永安对此无异议，并提供上海诚意物业管理有限公司发票二张，显示2019年11月3日李永安物业费22，024.8元、2020年1月13日李永安物业费20，976元，及对应支付凭证，证明李永安支付物业费43，000.8元。玉意公司对此无异议，并同意退还李永安差额18，000.8元。因李永安未履行付租义务，玉意公司出资15，000元律师费，聘请律师诉至法院。2020年4月23日，李永安邮寄《交付商铺钥匙告知函》表示，快递商铺钥匙交给玉意公司，内容中通知合同解除，商铺交接亦于同日完成，其他争议由法院审理。玉意公司确认收到钥匙，并认可当日合同解除。一审法院审理中：1．玉意公司、李永安确认，租赁合同中约定租赁房屋为国权路XXX号上海绿色米兰广场王座A1002铺276平方米，实际租赁部位是国权路65-1，但双方对租赁面积有异议，进而对月租金有争议。关于合同附件所书租金建筑面积变更为371平方米，玉意公司主张系另外出租65-1外的两个储物间。李永安对此予以否认称，是签合同时玉意公司表示原面积计算有误而予以更改，李永安直至装修后才察觉面积错误。玉意公司、李永安均表示，合同未制作部位图，未进行测量面积，双方也未就交房签署任何材料。2．关于进场费70，000元。李永安提供《上海同联商业房屋居间协议》一份，显示甲方为玉意公司(出租方)、乙方为承租方、丙方为上海银满谷商业管理有限公司(居间方)，其中第7条“其他：若乙方违约，该定金贰万元不作退还，若甲方违约，双倍返还定金；该商铺进场费柒万元整；免租期为50天。”该协议落款“协议领取承诺：本协议由宁鑫涛、彭力专领取”。玉意公司对此予以确认，并提供彭力专书面《证明》一份，内容为“上海同联商业经纪人彭力专(上海玉意实业有限公司与李永安房屋租赁的中介人)证明如下事实：李永安交给上海玉意实业有限公司的七万进场费是经三方达成一致的，签合同的时候三方都在现场，七万进场费是包括上下水电的到户，和一次消防的通过和拆除店面前装修等费用，该进场费是不退还的。”李永安质证认为，证人未到庭接受质证，且公司居间行为应由公司名义作证，内容中对7万元进场费用途有明确说明，但消防是李永安自己委托建设单位，拆除店面是装修公司的前期工作(付费超过装修合同金额)，所以李永安认为付了进场费但玉意公司没有做事，应该返还或冲抵租金。玉意公司则认为，本来就是商铺转租，上下水电已到户本来就做好了，所以才要收进场费。3．关于李永安主张因涉案房屋是“科技办公”用途，没有配建开设餐饮店必用的烟道，李永安自行加建烟道，导致物业在2019年10月30日派人拆除烟道，烤吧停业至2019年11月6日。李永安认为，玉意公司作为出租方，明知涉案房屋无法经营烧烤仍出租，责任应由玉意公司承担，要求免除停业8天的租金20，148元。玉意公司意见为，物业要求是将烟道加长至楼顶，根据《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》规定，建筑物高度在24米(含24米)以下的，其油烟排放口不得低于所在建筑物最高位置。而李永安认为，物业整改是要求拆除烟道，但对此未能进一步举证。经查，李永安在根据物业要求整改烟道后继续经营。4．李永安主张2019年11月28日至2019年12月6日停电导致烤吧无法营业，要求该9天租金22，666.5元予以免收。李永安提供2019年10月28日和2019年11月21日《催缴电费通知》，显示户名上海诚意物业管理有限公司拖欠2019年10月电费390，000元。玉意公司对《催缴电费通知》真实性无异议，但表示事实上没有停电。李永安对停电未提供其他证据证明。5．李永安提供微信提出玉意公司曾同意装修延长免租期5天租金14，900元，玉意公司对此表示同意。6．装修押金收据40，000元。玉意公司认为，曾在微信中同意扣除的前提是要求李永安继续付租金，现李永安未履约，故李永安应向实际收款方主张。李永安表示将另案主张。7．因李永安主张装修残值，经法院释明，李永安坚持申请装修残值评估，法院委托上海同济工程咨询有限公司进行工程审价，鉴定意见为：国权路A1002室商铺(晓春烤吧)装修价值的金额为383，379元。针对李永安的反馈意见答复为：地砖已在审价中；关于中央空调、监控设施现场已拆除，无法鉴定；消防工程据李永安现场称不在本次鉴定范围内；设计费不属于本鉴定机构的鉴定范围，由李永安提供相应发生费用的发票等依据由法院裁决。鉴定费17，742元由李永安预付。玉意公司、李永安对此均无异议。李永安表示不再主张消防工程费用。8．李永安认为，玉意公司在其交还钥匙后，处理了空调和监控设备，要求玉意公司赔偿空调费用和监控设备费用，并提供上海鼎珏电器制冷设备有限公司《中央集成系统报价书》预算汇总79，777元，及银行回单和微信支付明细，显示2019年7月15日支付63，000元、2019年9月19日支付6，000元；2019年9月20日上海友递安防设备有限公司公共安全设备＊监控发票一张，金额17，400元；李永安主张赔偿70％。玉意公司不同意赔偿，且不认可由其在收房后拆除上述设备，并认为无法核实李永安真实装修情况。9．李永安主张玉意公司赔偿加建烟道费用，并提供微信明细，显示交易对方上海源赣暖通设备有限公司有2019年8月4日金额4，900元；2019年8月8日金额100元和10，000元；2019年8月17日金额10，000元；2019年8月31日金额10，000元；2019年12月4日金额5，000元；2019年12月7日金额4，000元；2019年12月17日金额4，000元；2020年1月11日金额5，000元；2020年1月15日金额1，800元；2020年3月9日金额5，000元；另有交易备注“排烟”为2019年9月12日金额5，000元；2019年10月1日金额3，000元和9，000元，以上合计76，800元，李永安主张赔偿70％。玉意公司不同意赔偿，认为合同附件约定玉意公司仅配合李永安餐饮所需中央空调、排烟等所需条件，期间所产生的费用由李永安承担，且拆除烟道也非玉意公司所为，李永安实际安装等真实性无法核实。10．李永安提供微信转账，显示转账给美团／大众点评2019年9月16日至2019年12月6日合计44，800元、转账给案外人程某、小某，2019年9月27日至2019年10月21日合计57，000元，总计101，800元。李永安主张该费用是李永安承租后广告推广费，但因为烟道拆除，10月30日至11月7日无法营业，没有起到营销的效果，故主张赔偿70％。玉意公司不同意赔偿，认为营销是李永安自有行为，与本案无关，且无法核实真实性。一审法院认为，玉意公司、李永安签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现玉意公司、李永安对合同提前解除的后果达成一致，故本案争议在于违约责任的认定及合同解除后的处理。关于违约责任，李永安主张玉意公司未提供可用于经营烧烤餐饮服务的房屋，但李永安亦确认在其按规重新排设排烟管道后经营，故李永安此项辩称，法院不予采信。玉意公司主张李永安未按约支付租金。关于租金的计算，首先涉及月租金金额的认定。虽然合同写明场地276平方米，月租金75，555元；但合同附件更改为371平方米，月租金90，555元。双方现对租赁面积产生争议，因无房屋交接材料而未能切实证明各自主张，鉴于玉意公司称另租两小间给李永安使用，现因李永安提前还房已无法提供证明；而李永安则仅表示系玉意公司签合同时口称面积有误遂更改；在无进一步证据证明的情况下，李永安显然应提供更使人确信其当时签字同意确认面积更改，进而同意月租金增加的理由，而李永安在承租后与玉意公司的沟通中未见有此异议，直至诉讼才提出，故李永安之辩称，法院难以采信，月租金应按90，555元标准计取。其次，双方对于收到李永安总计55.5万元无异议，但对款项支付目的意见不一。法院认为，除进场费7万元外，李永安虽然支付的时间、金额与约定均不一致，但在未协商改变合同约定钱款目的的情况下，仍应按照合同约定支付钱款顺序认定。第三，关于进场费7万元，并未约定在双方租赁合同中，仅在居间协议中约定为租赁合同外的其他款项，对此李永安未在反诉中提出诉请，仅表示应该返还或冲抵租金。现李永安对玉意公司提交的中介人员证明效力提出异议，但又认为玉意公司未完成证明中所指向的进场费用途，鉴于进场费在居间协议中明确涉案房屋系李永安转承租，李永安承租支付此笔款项系为完成租赁合同期限。现提前解约，为避免诉累该笔款项一并处理，结算时仍应参考完成的合同期占比及提前解除合同的原因等综合酌情考虑。第四，双方租赁期间涉及2020年新冠疫情，李永安申请疫情期间因不可抗力租金请求减免，李永安首先应对其在疫情前已未按约付租有所认知，同时法院考虑到玉意公司亦享受到其出租人减免的优惠，故法院综合考虑本次租赁的具体情况予以计算租金。第五，李永安主张烟道被拆除、改造期间的租金予以免除。因双方已确认租赁部位即营业执照登记的65-1号，故李永安认为玉意公司出租不适用于餐饮烧烤的理由不成立，而烟道改造后可以继续经营亦证明李永安认为系物业要求拆除烟道导致无法营业，故该项辩称，法院不予采信。第六，关于停电，李永安亦无证据证明，故李永安主张停电期间租金免除，法院亦不予支持。第七，玉意公司同意免收装修延长5天的租金14，900元，法院予以支持。合同解除后，应根据违约当事人的违约情况、过错程度、合同约定以及给守约方当事人造成的实际损失等因素来确定违约责任。双方在租赁合同中对违约责任有所约定，虽然其中屡现错别字，但并非不能理解或无法确定真实意思，李永安以此主张作对玉意公司不利解释，法院不予支持。现李永安逾期付租，根据合同约定，租赁保证金不予退还，并应按日千分之一支付逾期违约金及相当于三个月租金的预期收益损失，三者同时并处或完全按照合同中有关违约处理标准过高，综合李永安适逢新冠疫情经营不善和及时提出解除返还钥匙止损等情况，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合考虑，酌定给予相当于3个月的租金金额作为损失赔偿，已支付的租赁保证金在结算时抵扣。律师费根据合同约定系催讨所产生的损失，法院予以支持。因承租人违约导致合同解除，故李永安提出的装修残值、空调、监控设备、设计费、烟道加建费、营销推广损失等，均不予支持。玉意公司同意返还物业管理费18，000.8元，法院予以支持。一审法院判决如下：一、李永安应自判决生效之日起十日内支付上海玉意实业有限公司租金欠款393，853.5元；二、李永安应自判决生效之日起十日内支付上海玉意实业有限公司违约损失271，665元；三、李永安应自判决生效之日起十日内支付赔偿上海玉意实业有限公司律师费15，000元；四、上海玉意实业有限公司其余诉讼请求不予支持；五、李永安已支付上海玉意实业有限公司的租赁保证金271，665元可在履行上述判决主文第一至三项时抵扣；六、上海玉意实业有限公司应自判决生效之日起十日内返还李永安物业管理费18，000.8元，可在履行上述判决主文第一至三项时抵扣；七、李永安其余反诉请求不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，李永安提供国权路XXX号65-1门面面积的《检测报告》，证明该房屋面积是265.7平方米。玉意公司不认可李永安的待证事实，因李永安提供的《检测报告》无法表明检测单位、检测人员的资质，故不具有证明力。一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。玉意公司与李永安签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》附件一约定了租赁房屋的建筑面积变更为371平方米，月租金变更为90，555元。双方均确认是在查看过现场后变更租赁面积，故可以认定变更租金金额是双方当事人的合意，该租金并非以建筑面积单价计算。在李永安支付钱款后，玉意公司确认收到租金和保证金符合合同约定。李永安主张按未变更之前的每月租金75，555元进行结算，法院不予采纳。上述合同约定李永安逾期不支付租金等费用，须缴付逾期违约金，按日千分之一计算。李永安逾期超过10天，玉意公司有权解除合同，收回该物业，不予退还租赁保证金押金，并可向李永安追索其所拖欠的款项、逾期违约金及其费用以及相当于三个月租金的预期收益损失。李永安逾期支付租金，违反合同约定，应承担违约责任。一审法院鉴于合同约定的违约责任过高，综合李永安适逢新冠疫情经营不善和及时提出解除返还钥匙止损等情况，酌定认定李永安向玉意公司支付相当于3个月租金的违约损失，尚属合理。在李永安已承担违约责任的情况下，玉意公司仍坚持主张不退还保证金，法院不予采纳。李永安主张其自行改造烟道系玉意公司交付房屋不符合合同约定，与客观事实不符，一审法院不采纳，本院予以认同。李永安违约致合同解除，其提出的装修残值、空调、监控设备、设计费、烟道加建费、营销推广损失等，一审法院不予支持，符合法律规定。综上，玉意公司、李永安的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23，117元，由上海玉意实业有限公司负担人民币5，375元，由李永安负担人民币17，742元。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  邬海蓉法官助理  万 晶书 记 员  王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……