辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1771号上诉人（原审原告）：宽甸金秋小额贷款有限责任公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇昌德河畔10号楼16号门市。法定代表人：毕远秋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林杰义，丹东市振兴区法研法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：大连明鑫建设有限公司，住所地庄河市长岭镇长岭村。法定代表人：王明芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：马俊东，系辽宁兴达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。法定代表人：王恩柱，该公司董事长。上诉人宽甸金秋小额贷款有限责任公司（以下简称金秋公司）因与被上诉人大连明鑫建设有限公司（以下简称明鑫公司）、宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初4302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人金秋公司的委托诉讼代理人林杰义，被上诉人明鑫公司的委托诉讼代理人马俊东到庭参加诉讼。被上诉人金远公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。金秋公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判上诉人胜诉。事实与理由：原审判决适用法律错误，属于错判，依法应当纠正。本案系上诉人提起的案外人执行异议之诉案件，明鑫公司因其与金远公司之间的纠纷，申请法院查封了上诉人在金远公司处购买的21套房屋，且该21套房屋上诉人已经依法备案并取得了相应的预告登记证书。根据《最高人民法院》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”之规定，上诉人对涉案房屋所享有的权利足以排除执行。但原审法院在有法不依的情况下，强行援引与本案情况不符的法律规定，判决驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为原审法院违反了民事诉讼法第七条“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”的法院审判原则，在有明确法律规定的情况下，却不依法判决，而是对《最高人民法院》第三十条中所规定的内容进行限缩解释，而后回避该法律的明文规定，援引与本案不符的其他法律条文进行判决。这属于严重的错判，依法应当改判进行纠正。明鑫公司辩称，金秋公司基于涉案21套房屋是与金远房地产公司抵押担保取得，并不是真实的买卖，也不是用于消费居住，在现行的法律框架下，只有具备了“已经交付全部或者大部分所购商品房价款”以及“消费者”这两个条件，房屋买受人的债权才可以排除建设工程价款优先权的强制执行。交款收据只是签订未履行，证明没有交付该款项，也不能证明确认购买，不具有真实性、合法性，不能证明实际交付价款。生效判决及裁定能够证明被上诉人公司就案涉房屋价款具有法定的优先权。金远公司二审未出庭亦未提交书面答辩意见。金秋公司向一审法院起诉请求：依法撤销（2020）辽0624执异186号执行裁定书，停止对涉案21套房屋的执行行为，解除涉案房屋的查封。一审法院认定事实：2012年8月2日，原告金秋公司与被告金远公司签订21套商品房买卖合同，约定将被告金远公司开发建设的宽甸魅力城B区A16号楼3-501、3-502、3-601、3-701、3-702、3-801、3-802、3-901、3-902、3-1001、3-1002、宽3-1101、3-1102和A20号楼1-301、1-302、1-402、2-201、2-301、2-302、2-401、3-301号房屋共计21套商品房预售给原告。同年8月11日，涉案21套房屋办理了预告登记。登记证号分别为：宽房预宽甸镇字第××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号、2012-××号。庭审中，原告金秋公司提供21份收款收据，欲证明其交纳了购房款。2018年1月8日，金秋公司向被告金远公司下达了告知书，其内容为：“告知人金秋贷款公司鉴于贵公司(被执行人)借款期限已经超过5年，本息合计已经超过1861万元而不予偿还；鉴于贵公司主要负责人……如下：一、金秋贷款公司为维护合法权益，自2018年1月10日起，将依法对魅力城小区已经办理预购商品抵押权预告登记的40套商品房，面向社会销售，销售款用于抵顶贷款本息；……上述商品房屋中包括涉案的21套房屋。另查，金远公司欠付明鑫公司工程款一案，本院于2014年12月12日作出(2014)丹民一初字第00024号民事判决，判决明鑫公司对宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区B区A5号、A6号、A9号、A10号、A12号、A16号、A20号、C7号、C8号、C10号、C11号楼享有优先受偿工程折价款或拍卖价款的权利。2018年9月12日，该院作出(2016)辽0624执1463号执行裁定书，裁定查封了宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区的房屋其中包含涉案21套房屋。执行过程中，原告以其享有涉案房屋所有权为由向该院提出执行异议。2020年11月17日，该院作出(2020)辽0624执异186号执行裁定书，驳回原告的异议申请。该执行裁定书于2020年11月23日向原告送达。原告对该裁定不服，于2020年12月7日提起本诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：原告是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告明鑫公司对涉案房屋享有优先受偿权，房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。就本案而言，原告虽与被告金远公司签订了21份商品房买卖合同，但并不符合相关法律规定中作为消费者购买涉案房屋用于居住的法定要件，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，故不能排除被告明鑫公司对被告金远公司的强制执行。判决：驳回原告宽甸金秋小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宽甸金秋小额贷款有限责任公司负担。本院除与一审法院查明的事实一致外，另查明：一审中，明鑫公司提供了金秋小贷向金远公司下达的告知书，但告知书为复印件，且一审中金远公司未出庭对告知书的真实性予以确认，金秋公司对该告知书真实性又不予认可，故本院对该告知书的真实性不予认定。本院认为，本案争议的焦点问题为：金秋公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。金秋公司以其对涉案房屋办理了预告登记为由，主张其权利应当优先于明鑫公司享有的建设工程价款优先受偿权予以保护。预告登记制度设置的目的，是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人，将来实现所有权。因此从预告登记制度设置的目的来看，是以存在真实的商品房买卖关系作为预告登记效力能够排除执行的前提条件。涉案商品房买卖合同虽然办理了预告登记，但现有证据情况下不能认定金秋公司是为了取得涉案房产的所有权而办理预告登记。首先，金秋公司与金远公司虽签订了《商品房买卖合同》，并对涉案21套房屋办理了预告登记手续，但未能提供交付购房款的相关证据，且也不能提供向金远公司转款的财务记账凭证，故仅凭金远公司开具的收据不能客观证明金秋公司已交付购房款的事实。其次，金秋公司一审主张其与金远公司存在真实的商品房买卖合同关系，二审中又主张因双方存在借款关系，因金远公司向其借款后无法偿还用涉案房屋进行抵顶。因其一、二审主张不一致，不能认定双方存在真实的商品房买卖合同关系。再次，金秋公司一审主张其购买涉案房屋是为了投资，而自2012年签订《商品房买卖合同》至今，涉案房屋一直处于闲置状态，如确为投资目的，在长达近十年的时间一直不处置变现显然不符合情理。最后，金秋公司作为专门从事办理各项小额贷款和银行资金融入业务的企业，如其确系购置房产，应当在会计账目或企业固定资产帐中予以体现，但金秋公司不能提供相关证据证明该部分资产已列入企业固定资产账目中。鉴于上述理由，本院不能认定金秋公司与金远公司存在真实的商品房买卖关系。因此涉案《商品房买卖合同》虽然办理了预告登记，但不能认定其真实目的是为了取得涉案房产的所有权，亦不能认定金秋公司是涉案房屋的真实受让人，因此本案并不符合适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的根本前提。故金秋公司主张原审判决适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持。建设工程价款优先受偿权应认定为法定优先权，无须由当事人订立担保合同及进行物权登记，系直接基于法律的特别规定而产生，属于建设工程承包人工程款债权的法定担保。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16]明确规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优先抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可以认定，能够对抗建设工程价款优先受偿权予以保护的仅为交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者，《九民会议纪要》第125条从消费者购房人的物权期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利，因此其有严格的限制条件。即需要符合：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，对此应当明确在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，明鑫公司基于本院作出的(2014)丹民一初字第00024号民事判决书，就其工程欠款对包括涉案建设的B区A16号楼在内的共计11栋楼的工程价款享有优先受偿权。金秋公司虽对案涉21套房屋办理了预告登记，但由于其不符合上述法律规定的商品房消费者身份，故金秋公司不存在对涉案房屋享有排除执行的民事权益。综上所述，上诉人宽甸金秋小额贷款有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宽甸金秋小额贷款有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹立新审 判 员 李秀洁审 判 员 孔亮亮二〇二一年九月二十四日法官助理 张天骄书 记 员 李益宁