河南省巩义市人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0181执异169号异议人（案外人）：钟西宾，男，汉族，1966年2月7日出生，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：巩义市东区。申请执行人：河南宝瑞通典当有限公司，住所地：巩义市桐本路1号第一幢3层301室。统一社会信用代码：91410181341759584D。诉讼文书送达地址：巩义市滨河路一品城东苑东商业309。法定代表人：康海峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚鹏林，上海兰迪（郑州）律师事务所。委托诉讼代理人：贺皓，上海兰迪（郑州）律师事务所实习律师。被执行人：郑州市坤贝房地产置业有限公司，住所地：河南省巩义市新市街33号。统一社会信用代码：91410181672852118A。法定代表人：张雅博，该公司董事长。被执行人：巩义市建筑工程公司，住所地：巩义市区新市街33号。统一社会信用代码：91410181170485098A。法定代表人：张建敏，该公司董事长。被执行人：河南近博矿山工程有限公司，住所地：巩义市夹津口镇丁沟村十二组拐李沟4号。统一社会信用代码：9111410181MA4535WP7J。法定代表人：董晓星，该公司董事长。被执行人：张建敏，男，1964年12月5日出生，汉族，住河南省巩义市。被执行人：董晓星，男，1991年8月20日出生，汉族，住河南省巩义市。被执行人：贺慧君，女，1963年10月13日出生，汉族，住河南省巩义市。被执行人：张雅博，男，1986年5月8日出生，汉族，住河南省巩义市。本院在执行河南宝瑞通典当有限公司（以下简称宝瑞通公司）与河南近博矿山工程有限公司（以下简称近博公司）、郑州市坤贝房地产置业有限公司（以下简称坤贝公司）、巩义市建筑工程公司（以下简称巩义建筑公司）、张建敏、董晓星、贺慧君、张雅博典当纠纷一案中，案外人钟西宾向本院提出书面异议，请求停止位于巩义市新市查封执行，宣告房产抵押无效，确认该房产的所有权。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人钟西宾称，法院在执行坤贝公司时查封拍卖位于巩义市新市【不动产权证号：豫（2017）巩义市不动产权第××号、豫（2017）巩义市不动产权第××号】，该房产虽登记在坤贝公司名下，但在2014年11月已将房产出售给异议人，异议人向开发商支付全部购房款53433642元，且已实际占有多年，开发商已丧失权利，无权将房产抵押，应属违规抵押。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定应停止对案涉房产的执行，宣告抵押登记无效，确认异议人为房产权利人。申请执行人宝瑞通公司质证称，不动产物权的设立、变更、转让及消灭应依照法律规定进行登记，未经登记不发生效力，异议人与坤贝公司转让并不能影响抵押权的效力。异议人适用法律错误，应适用异议复议规定29条，异议人未积极办理过户登记存在过错，坤贝公司自2016年始就取得了房产初始登记，异议人也未行使权利。被执行人公司借款时办理了抵押登记，并对外公示，异议人请求停止执行不符合相关法律规定，应当驳回异议人的请求。被执行人河南近博矿山工程有限公司、郑州市坤贝房地产置业有限公司、巩义市建筑工程公司、张建敏、董晓星、贺慧君、张雅博未到庭，亦未提交书面意见。本院查明，河南宝瑞通典当有限公司与河南近博矿山工程有限公司、郑州市坤贝房地产置业有限公司、巩义市建筑工程公司、张建敏、董晓星、贺慧君、张雅博典当纠纷一案，诉讼中，本院2020年5月28日作出（2020）豫0181民初762号之一民事裁定书，依据该裁定查封了坤贝公司位于巩义市新市，巩义市新市街59号2号楼1层002号、003号、004号、005号、006号、007号房产。本院2020年5月8日作出（2020）豫0181民初762号民事判决书，判决如下：“一、被告郑州市坤贝房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河南宝瑞通典当有限公司支付当金6000000元及利息（2019年8月24日至2019年8月28日期间利息为30625元；2019年8月29日至2019年11月28日期间的利息以6000000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、原告河南宝瑞通典当有限公司有权对被告郑州市坤贝房地产置业有限公司抵押的房产（位于巩义市新市，巩义市新市街59号2号楼1层002号、003号、004号、005号、006号、007号）折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；三、被告巩义市建筑工程公司、河南近博矿山工程有限公司、张建敏、董晓星、贺慧君、张雅博对本判决第一项确定的给付义务承担连带清偿责任，并可在承担保证清偿责任后，在清偿范围内向被告河南近博矿山工程有限公司进行追偿；四、驳回原告河南宝瑞通典当有限公司的其他诉讼请求。”上诉至郑州市中级人民法院后，（2020）豫01民终7635号民事判决书判决如下：“一、河南省巩义市人民法院撤销（2020）豫0181民初762号民事判决书；二、被告郑州市坤贝房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河南宝瑞通典当有限公司支付当金6000000元及利息（2019年8月24日至2019年8月28日期间利息为30625元；2019年8月29日之后的利息以6000000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日止）律师费14000元；三、原告河南宝瑞通典当有限公司有权对被告郑州市坤贝房地产置业有限公司抵押的房产（位于巩义市新市，巩义市新市街59号2号楼1层002号、003号、004号、005号、006号、007号）折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；四、被告巩义市建筑工程公司、河南近博矿山工程有限公司、张建敏、董晓星、贺慧君、张雅博对本判决第一项确定的给付义务承担连带清偿责任，并可在承担保证清偿责任后，在清偿范围内向被告河南近博矿山工程有限公司进行追偿；五、驳回原告河南宝瑞通典当有限公司的其他诉讼请求。”执行中，本院2020年9月8日作出（2020）豫0181执2064号之一执行裁定书，评估、拍卖上述房产。案外人钟西宾向本院提出书面异议，请求停止位于巩义市新市查封执行，宣告房产抵押无效，确认该房产的所有权。异议人钟西宾向本院提交以下主要证据：2014年11月6日钟西宾与被执行人坤贝公司签订《商品房买卖合同》两份，约定房款2685580元、2658062元，商品房销售依据为（2010）巩房管预销字第0020号，出卖人在商品房交付使用后360日内办理权属登记备案。坤贝公司收钟西宾收款收据显示，2014年11月6日民和苑2号楼3B铺款2658062元；2014年11月8日民和苑2号楼4号商铺款2685580元。钟西宾银行转账流水显示，2014年10月28日向贺慧君转款150万元；2014年10月28日向贺慧君转款10万元，转款用途购坤贝公司新寺街房产；2015年11月4日向贺慧君转款75万元，转款用途购坤贝公司新寺街房产；2014年11月6日向贺慧君转款265528元，转款用途购坤贝公司新寺街房产；2014年10月28日向贺慧君转款128万元，转款用途购坤贝公司房产；2014年10月28日向贺慧君转款122万元，转款用途购坤贝公司房产；坤贝公司收钟西宾收款收据显示，2014年11月6日民和苑2号楼3B商铺款2658062元；2014年11月6日民和苑2号楼4号商铺款2685580元。2019年11月1日坤贝公司致函钟西宾在2020年4月30日前办理产权登记。2014年12月10日坤贝物业公司、崔洪博与钟西宾三方补租赁合同，因2014年11月6日将案涉商铺出售给钟西宾，相关租赁事宜与钟西宾协商处理。钟西宾与他人租赁合同数份、租金水费等证据。宝瑞通公司质证称异议人商品房买卖合同未经备案登记不予认可。异议人将款转给贺慧君没有契税不认可转款真实性。异议人提交录音证据在抵押之后，真实性无法核实。异议人租赁合同与坤贝公司抵押贷款租赁合同相互矛盾不能证明其实际占有。申请执行人宝瑞通公司提交了2019年7月25日在不动产管理部门办理的就位于巩义市新市共计6套房产的抵押权证、2017年8月9日坤贝公司办理的案涉房产不动产权证，宝瑞通公司与坤贝公司、租户三方房产抵押三方协议等证据。钟西宾质证称，坤贝公司无权将已出售房产抵押，更无权抵押担保，抵押时案涉房产正在使用，宝瑞通公司三方房产抵押协议中出租户不是真实租赁方。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。案外人对已登记不动产的异议，按照不动产登记簿判断是否权利人。案涉房产产权登记权利人为坤贝公司，坤贝公司向宝瑞通公司借款时办理了抵押登记，该抵押登记具有公示效力。坤贝公司在2017年8月9日已办理完案涉房产权属登记，证明案涉房产已具备不动产登记条件，异议人钟西宾与坤贝公司在2014年11月6日签订商品房买卖合同，合同中明确有商品房预售许证号证明可以办理预售备案登记，但异议人未到不动产管理部门办理产权预告登记备案。异议人合同后即接收案涉房产，合同约定在交付房产使用后360日办理权属登记，异议人仍未办理转让备案登记，异议人在不动产交易中在已具备办理登记条件后怠于行使备案登记的权利自身存在过错，自行承担未备案登记的相应风险。2019年7月25日坤贝公司又将案涉房产抵押给宝瑞通公司并在不动产管理部门办理了抵押登记，且宝瑞通公司抵押权已经郑州市中级人民法院生效的（2020）豫01民终7635号民事判决书判决确认，异议人对不动产主张的权利不能对抗已登记的抵押权公示效力。另异议人提出宣告房产抵押无效，确认该房产所有权的请求，因不属在执行异议中确定的事项，本案不予审理，异议人该项权利通过其他法律途径解决。故对钟西宾所提执行异议本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条（一）项、第二十七条之规定，裁定如下：驳回钟西宾的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  康译方审判员  王景峰审判员  徐卫兵二〇二一年九月三日书记员  王 含