辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2150号上诉人（原审被告）：陈猛，男，1983年4月29日出生，汉族，个体业主，现住辽宁省营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口加伦置业有限公司，住所地：辽宁省营口市站前区太和北街19-甲28号。法定代表人：孙晓惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾超然，女，1991年1月17日出生，汉族，公司员工，现住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：原宁，女，1979年9月10日出生，汉族，公司员工，现住大石桥市。上诉人陈猛因与被上诉人营口加伦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈猛的上诉请求：1、请求撤销一审判决。2、请求上诉人在站前法院等待另案判决下来，相互抵顶完事以判决为准，上诉人认可5个月违约金，不服6个月违约金，上诉金额56679元，最终以实际判决为准。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审认定事实不清、故请求予以撤销，并依法改判，具体理由如下：一、营口市中级人民法院（2020)辽08民终3659号裁定书意见“从本案原审法院认定的事实看，是被上诉人一消不合格而导致上诉人自己进行装修和整改后才符合经营条件的，由此给上诉人造成营业损失和对维修费用如何分担问题双方没有达成一致，导致上诉人以此为由而迟付或不付租金属正当理由。上诉人亦称本无恶意欠租，只是希望对停业损失和维修费双方确定抵消后再支付租金，因此原审法院仅以逾期15日未付租金即判令解除合同，属于对法律理解和适用不当，存在对一方当事人不公平的可能，另有消防整改引起的停业经营损失和维修费以及维修费用的纠纷，应在本案中一并查清解决，原审法院应主动引导双方当事人在一案中共同解决上述纠纷，另诉不仅增加诉累，也不利于一揽子平衡解决矛盾，达到案结事了。”从此案结果来看，上诉人在与被上诉人的案件审理中，另案中的赔偿纠纷一案还没有结案，怎么能判定上诉人拖欠房租不交，应该解除合同呢？二、一审判令上诉人给付违约金，适用法律错误。被上诉人诉请的滞纳金和违约金都是基于上诉人存在违约的情形才要求给付的，但如前所述，是被上诉人违约在先，后又由于双方一直在诉讼未审结中，上诉人才没有给付租金，所以上诉人欠付租金的行为不应被认定为违约，上诉人不应承担违约责任。综上，请求撤销一审判决并依法改判。被上诉人营口加伦置业有限公司辩称，上诉人在一审中已明确表示同意解除合同，且合同约定逾期付款15天，被上诉人可解除合同，上诉人应承担6个月租金金额的违约金。上诉人上诉仅为不履行生效判决、不腾空房屋拖延时间。上诉人在正常营业且另案索赔的情况下仍然拒不支付租金理应按照合同约定承担违约责任，一审判决已酌定免除了逾期付款违约金，最终仅支持6个月租金的解约违约金，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院维持原判。原告营口加伦置业有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告陈猛签订的《商铺租赁协议书》及其补充协议解除；2、判令被告陈猛立即返回营口市站前区东升路（锦联经典汇24#-1-2、2-2、2-3、2-4）；3、判令被告陈猛向原告支付拖欠的2018年1月1日至实际交还房屋之日止的租金和占有使用费（暂计算至2020年2月28日为1230534.72元）；4、判令被告陈猛向原告支付以1230534.72元为本金从2018年1月1日至实际付款之日止按年利率24%计算的滞纳金（暂计算至2020年2月28日为355863.95元）根据法律规定变更，滞纳金利率变更为按照同期LPR的4倍；5、判令被告陈猛向原告支付违约金6个月租金309160.32元；6、诉讼费由被告承担；以上诉请的合计为1,895,559元。一审法院认定事实：2017年1月6日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订了《商铺租赁协议书》（以下简称“租房协议”），约定甲方将位于营口市站前区太和北街路北、东升路交汇处的锦联经典汇项目24#楼第一层（24#-1-2）的商铺（建筑面积240.14平方米）租给乙方，用于经营洗浴中心，租期十年，即2017年4月1日至2027年3月31日；甲方于2017年4月1日前将承租商铺交付给乙方，乙方在2017年10月1日前正式开业；自租房协议签订之日起，乙方向甲方一次性缴纳首期租金，以后租金以季度预付的方式提前30日支付，若逾期一日，按欠缴费用总额的5‰支付滞纳金，逾期15日未付的，甲方有权解除协议；租赁协议履约保证金为11526.72元，乙方于协议签订当日一次性支付。责任划分：甲方只负责根据乙方的要求提供租赁商铺所在单体楼的环保、规划、消防等验收手续，乙方自行办理与租赁商铺有关的符合国家规定的消防、环保审批、规划、工商审批、卫生等验收手续，并承担费用。违约责任：因乙方原因解除合同的，除合同另有约定，乙方应结清租金及其他应付费用外，已付履约保证金及其他费用不予退还，乙方还须支付甲方相当于协议解除当月租金的6倍作为违约金，违约金不足弥补损失，甲方有权追究一切损失。商铺交还：乙方应当于租赁商铺租期期满的次日（本协议提前解除的，乙方应当于本协议解除之日起7日内），将租赁商铺及其设施、设备保持完好交还甲方，乙方的财产由乙方自行运出租赁商铺，并拆除乙方的各种标识等，同时交出房屋钥匙。甲方给予乙方六个月的免租期，免租期间不收取租金，但物业费正常缴纳。消防要求：乙方承租的建筑物区域内的所有设施、通道必须无条件符合国家消防要求，未经消防部门许可，乙方不允许改动甲方已施工完毕的消防、通风等公共部分设施，否则乙方承担责任；由甲方负责根据乙方要求提供租赁商铺所在单体楼的环保、规划、消防等验收手续，乙方自行办理与租赁商铺有关的符合国家规定的消防、环保审批等验收手续并承担费用。租房协议附件二的工程交付标准中约定消防由甲方负责一次消防的工程及相关报审工作，验收合格后交乙方，二次消防系统报验由乙方自行解决。附件三约定2017年4月1日至2020年3月31日（30个月）总租金为345802元，2020年4月1日至2023年3月31日（36个月）总租金为456458元，2023年4月1日至2027年3月31日（48个月）总租金为669472元，付款方式为季度支付，即每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付租金。同日，原被告签订了第二份《商铺租赁协议书》，约定原告将位于营口市站前区太和北街路北、东升路交汇处的锦联经典汇项目24#楼第二层（24#-2-2、24#-2-3、24#-2-4号）的商铺（建筑面积1377.34平方米）租给乙方，用于经营洗浴，租期十年，即2017年4月1日至2027年3月31日，履约保证金为33333.33元，租金为第一年（2017年4月1日至2018年3月31日）40万，免租期6个月，2017年实收租金10万元；第二年（2018年4月1日至2019年3月31日）租金44万、第三年（2019年4月1日至2020年3月31日）租金48万元、第四年（2020年4月1日至2021年3月31日）租金52.8万元……，付款方式为季度支付，即每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付租金；协议其他内容同第一份租房协议。另查，2018年7月24日，陈猛出具一张欠条，载明：陈猛欠锦联2018年1月1日至2018年12月31日租金538320元，承诺于7月24日至12月31日分期还清，具体明细如下：消防验收之前7月25日缴纳租金9160元，8月开业一周内缴纳租金1万元，8月底之前缴纳租金5万元，9月10月底前每月各缴纳租金10万元、最迟10月底前交清20万元，12月底前将2018年三、四季度261960元租金缴纳完，以上节点未到期结清，其中约定的19610元租金视为违约金，同意罚没，不算为租金。之后，原告（甲方）与被告陈猛（乙方）于2018年8月13日签订了《营口锦联经典汇租赁协议书之补充协议》，对上述欠条内容再次确认。2018年3月8日，原告向被告陈猛送达《缴费通知书》，要求其于2018年3月15日前缴付租金134580元；2018年3月28日，原告向陈猛送达《缴费通知书》，要求陈猛于2018年4月1日前缴付租金269160元；2018年7月17日，原告向陈猛送达《通知函》，载明“1、自通知函送达之日，解除《租赁协议书》，由陈猛承担解除责任；2、陈猛于本案送达之日起七日内付清欠交的租金及物业费，以及欠缴费用总额5‰缴纳租金滞纳金及物业费滞纳金……”；2018年9月15日，原告向陈猛送达《缴费通知单》，要求陈猛于2018年9月30日前支付租金169160元。另查，经原被告举证及双方在庭审中自认，陈猛已交租金明细为：2016年8月15日付租金34580.16元、2016年12月28日付租金60000元、2017年3月27日付租金40000元、2017年8月8日付租金10000元、2018年7月24日付租金9160元，已付租金合计为153740.16元；同时，陈猛于2016年8月15日支付保证金11526.72元、2017年3月27日支付履约保证金33300元，已付保证金合计为44826.72元。又查，2015年11月9日，原告取得了建设工程竣工验收消防备案凭证，载明了包含本案租赁房屋在内的“建设工程备案材料齐全，依法核发备案凭证，已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）的，应当依法申报消防设计审核或者备案；属于公众聚集场合的投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”。被告陈猛租赁案涉房屋用于经营营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆，并于2017年12月18日办理了工商登记；租赁协议签订后，因案涉房屋所在的锦联经典汇24#楼整体消防出现问题，陈猛无法办理二次消防验收手续，2018年9月26日，因消防不合格，被告陈猛经营的汗蒸馆被辽宁省营口市站前区公安消防大队罚款3万元；且根据双方庭审陈述可以认定，被告经营的店铺于2018年6月20日至2018年12月8日（共计171天）为停业状态，后期，陈猛自行修复消防设施设备，并于2019年1月16日为营口市站前区海岛蝶湾汗蒸水汇馆办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。另查，本案一审审理过程中，原告对另一被告崔杰栋提起共同诉讼，后又向本院撤回了对被告崔杰栋的起诉。被告陈猛在一审庭审前向本院提出反诉，后在庭审中申请对反诉中的请求另案起诉，现查明陈猛要求赔偿损失已在本院另案诉讼当中。一审法院认为，两份《商铺租赁协议书》是原被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力，现原告依约交付了房屋，被告应当按照约定支付租金。根据协议对租金支付的约定，被告现应当支付2020年9月30日前的租金，具体包括240.14m2店铺的租金421,878元（即2017年4月1日至2020年3月31日的345802元+2020年4月1日至2020年9月30日的76076元）以及1377.34m2店铺的租金1,384,000元（即2017年4月1日至2018年3月31日的200,000元[已扣除六个月免租期租金]+2018年4月1日至2019年3月31日的440,000元+2019年4月1日至2020年3月31日的480,000元+2020年4月1日至2020年9月30日的264,000元）,两处房屋的租金合计为1,805,878元，扣除被告已经支付的租金153,740.16元，被告未付租金数额为1,652,137.84元。而根据庭审中查明的事实，被告经营的店铺于2018年6月20日至2018年12月8日（共计171天）为停业状态，停业原因为消防验收不合格，对于消防设施问题，据原被告协议关于消防问题“消防由原告负责一次消防的工程及相关报审工作，验收合格后交被告，二次消防系统报验由被告自行解决”的约定，本案租赁店铺所在的24#整栋楼房，因为个别承租商户入住装修擅自改动消防报警设施，造成消防报警设备无法与消控室进行联动，整栋楼的消防存在问题，也导致了被告承租房屋后二次消防验收不合格并因此停业，故对于停业期间的租金，因原告并未交付合格的房屋，造成被告订立协议的目的无法实现，虽然被告后期向原告出具的欠条和补充协议，但相关协议订立初衷是以商铺消防验收合格、可以正常经营为前提的，现上述补充协议签订后，店铺的消防验收不合格，被告的店铺未能按时开业营业，故属原告未能履行交付合格房屋的义务，故对于被告停业期间的租金，因原告先行违约，房屋未达到交付条件，该部分租金271839元（240.14m2租金[1.6元/日/平*240.14m2*171天]+1377.34m2的租金[440000元/365天*171天]）不应支付，故被告现欠付租金为1,380,298.84元（1,652,137.84元-271839元），应予支付。对于原告解除两份租赁协议并返还房屋的诉请，在原一审中被告不同意，但本案发回重审期间被告又同意解除合同并在另案中对其他损失进行了诉讼，因此双方合同应予以解除。关于原告主张的滞纳金和违约金，根据租房协议的内容，既约定了逾期支付租金的滞纳金，其标准为每逾期一日缴纳租金应按照欠付费用总额的5‰支付，又约定了解除协议的违约金，即因被告原因解除协议的，按照协议解除平均月租金的6倍作为违约金，现原告依据上述内容要求被告支付滞纳金和违约金，被告抗辩未付租金系因原告交付的房屋消防验收不合格、且违约金数额过高，对此，本院认为，滞纳金具有惩罚性质，属于行政机关的执行惩罚措施，本案租房协议中约定的滞纳金实际是违约金性质，现被告逾期支付租金，其要承担支付“滞纳金”的违约责任，同时，因被告逾期支付租金导致协议解除，其还要承担支付违约金的违约责任，则相当于被告逾期支付租金的一个违约行为要承担两份违约金，属于重复赔偿，且两类违约金数额合计值过高，故本院综合考虑合同的履行情况、双方过错程度、原告的实际损失等因素，认为被告承担解除合同的违约责任后，不应再支付滞纳金，即被告应向原告支付租房协议解除时六倍的月租金340076元（即按照当期租金计算的标准：240.14m2的76076元+1377.34m2的264000元）作为违约金。对于被告已经支付的44826.72元保证金，在被告支付全部欠款后，原告应当返还。关于被告主张疫情期间免除租金的请求，本院认为疫情期间未能营业属于经营风险，且被告未提供其承租店铺享受免租政策信息，并且，被告在疫情之前已经拒付租金构成了违约，故其情况不适用不可抗力条款。对于被告提出的装修和营业损失，被告已另案诉讼处理，本案不予审查。判决：一、解除原告营口加伦置业有限公司与被告陈猛在2017年1月6日签订的两份《商铺租赁协议书》；二、被告陈猛于本判决生效之日起三十日内返还原告营口加伦置业有限公司租赁的房屋（位于营口市站前区太和北街路北、东升路交汇处的锦联经典汇项目24#楼第一层（24#-1-2）和第二层（24#-2-2、24#-2-3、24#-2-4号）；三、被告陈猛于本判决生效之日起三十日内向原告营口加伦置业有限公司支付租金1,380,298.84元（以上租金计算至2020年9月30日），剩余租金按照《商铺租赁协议书》的约定支付至实际交还房屋之日止；四、被告陈猛于本判决生效之日起三十日内向原告营口加伦置业有限公司支付违约金340,076元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费21860元（原告已预交），由原告承担1577元、被告陈猛承担20283元并给付给原告。二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定事实与一审法院一致。本院认为，首先，上诉人陈猛提出的装修和营业损失已经另案诉讼，其判决结果与本案判决结果并不矛盾，上诉人要求另案判决抵消后再支付租金没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，上诉人陈猛主张认可按照5个月的租金计算违约金，被上诉人营口加伦置业有限公司同意，双方意思表示真实有效且达成一致，故上诉人应当支付被上诉人违约金283397元（6个月租金340076元÷6×5）。综上所述，上诉人陈猛的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初1042号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、变更营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初1042号民事判决第四项为被告陈猛于本判决生效之日起30日内向原告营口加伦置业有限公司支付违约金283397元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。原告营口加伦置业有限公司预交的一审案件受理费21860元由原告承担1577元，被告陈猛承担20283元；上诉人陈猛预交的二审案件受理费1217元由上诉人陈猛承担608.5元，由被上诉人营口加伦置业有限公司承担608.5元。本判决为终审判决。审 判 长 赵洪骥审 判 员 盖国林审 判 员 关春秋二〇二一年九月二十七日法官助理 徐叶纭书 记 员 翟健含