湖南省炎陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0225民初556号原告：中国工商银行股份有限公司炎陵支行，住所地炎陵县。负责人：罗利辉，该支行行长。委托诉讼代理人：刘亚斌，男，1987年11月20日出生，汉族，住炎陵县，系该支行员工。委托诉讼代理人：张通，男，1994年12月23日出生，汉族，住炎陵县，系该支行员工。被告：徐春桥，男，1969年2月25日出生，汉族，住攸县。被告：单嫦娥，女，1968年2月7日出生，汉族，住攸县。被告：炎陵和一置业有限公司，住所地炎陵县。法定代表人：尹德和，系该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司炎陵支行（以下简称炎陵工行）与被告徐春桥、单嫦娥、炎陵和一置业有限公司（以下简称和一公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年7月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告炎陵工行的委托诉讼代理人张通、被告徐春桥到庭参加诉讼，被告单嫦娥、和一公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炎陵工行提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，判令被告徐春桥、单嫦娥偿还原告借款本金4324756.58元及应付利息1538854.1元，合计5863610.68元（利息已计算至2021年5月25日，此后发生的利息按借款合同约定继续计算至债务清偿之日止）；2、判令原告对被告徐春桥、单嫦娥名下的位于炎陵县霞阳镇炎陵和一公馆小区二期12栋105、205、106、206、107、207、108、208、109、209、110、210、111、211号（以下简称案涉14套房屋）的房地产享有优先受偿权；3、判令被告炎陵和一置业有限公司对被告徐春桥、单嫦娥所欠原告贷款本息承担连带偿还责任；4、判令由上述被告承担本案诉讼费用及原告实现债权的全部费用。事实与理由：2015年5月25日，被告徐春桥、单嫦娥向原告申请个人房屋按揭贷款2笔共计492万元，当日原告与被告徐春桥、单嫦娥签订两份合同：《个人购房借款/担保合同》商房贷0000007号，约定借款金额271万元，用于购买炎陵县霞阳镇炎陵和一公馆二期12栋105、205、106、206、107、207、108、208号房地产，借款期限10年；《个人购房借款/担保合同》商房贷0000008号，约定借款金额221万元，用于购买炎陵县霞阳镇炎陵和一公馆二期12栋109、209、110、210、111、211号房地产，借款期限10年。上述合同均约定：如借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，借款人构成违约，贷款人有权：1、停止发放尚未发放的贷款；2、宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告和一公司为被告徐春桥、单嫦娥的上述贷款提供连带责任保证，并在合同中盖章予以确认。原告炎陵工行与三被告对被告徐春桥、单嫦娥所有的上述14套房屋办理了商品房抵押预告登记。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告未依约履行还款义务，截止2021年5月25日，商房贷0000007号尚欠贷款本息人民币3362416.06元，商房贷0000008号尚欠贷款本息人民币2501194.62元，2笔合计尚欠贷款本息人民币5863610.68元。原告多次催收未果，故诉至法院。被告徐春桥、单嫦娥书面辩称：1、当时为了在和一公司多揽点工程，我们才同意帮和一公司代办贷款手续，该款实际是和一公司向炎陵工行借的。在办理贷款手续之前的2014年11月13日，我们与和一公司签订了一份《房屋按揭贷款协议》，该协议约定了首付款由和一公司支付、该笔贷款手续的有效期两年，最长不超过五年、房产权属于和一公司在和一公司还清炎陵工行的贷款后，十日内到炎陵县房产局撤销房屋买卖合同，后因和一公司未还清贷款而未撤销房屋买卖合同、房屋贷款及还贷的经济及法律责任由和一公司承担等内容；2、我们从外地来炎陵创业，没有能力一下子买这么多门面，银行工作人员要审核还款能力，理应不会贷款给我们，所以和一公司肯定和工商银行串通好了。这笔贷款应该由和一公司偿还，我们是没有责任的，请法院判由和一公司偿还炎陵工行的贷款，及判处我们与炎陵工行签订的《个人购房借款/担保合同》无效。被告和一公司书面辩称：合同中约定借款人徐春桥、单嫦娥以购买的和一公馆小区二期12栋的案涉14套房屋作抵押担保，由答辩人提供阶段性保证担保。现因抵押物未办理他项权证，答辩人愿依法承担连带偿还责任。根据当事人的陈述及被告的答辩，本院对原告提交的原告营业执照、和一公司的营业执照、身份证、结婚证、《个人购房借款/担保合同》、个人贷款发放凭证、还款账户银行流水的真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证，但原告提交的房屋预告登记证明，本院经审查后认为，根据我国现行法律规定不动产抵押需要办理抵押登记，本案中虽然被告提供了抵押物，但仅办理了预告登记而未到相关产权登记部门办理建筑物所有权登记，不具备办理抵押登记条件，致使抵押预告登记权利人并不能享有优先受偿权，故对该组证据的真实性、合法性，本院予以认定。综上，本院认定事实如下：2015年5月25日，被告徐春桥、单嫦娥向原告申请个人房屋按揭贷款2笔共计492万元，当日原告与被告徐春桥、单嫦娥签订《个人购房借款/担保合同》商房贷0000007号，和一公司为保证人，该合同主要约定：借款金额271万元，用于购买炎陵县霞阳镇炎陵和一公馆二期12栋105、205、106、206、107、207、108、208号房地产，借款期限10年；签订《个人购房借款/担保合同》商房贷0000008号，和一公司为保证人，该合同主要约定：借款金额221万元，用于购买炎陵县霞阳镇炎陵和一公馆二期12栋109、209、110、210、111、211号房地产，借款期限10年。上述两份合同均约定：贷款利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮21%确定；按月等额本息还款，借款到期，利随本清；逾期罚息利率为在原借款利率基础上加收50%；如借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，借款人构成违约，贷款人有权：1、停止发放尚未发放的贷款；2、宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。保证人和一公司对个人购房借款承担阶段性连带责任保证，即保证人在正式的抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时才可免除本合同项下全部贷款本金、利息、罚息等的连带保证责任。被告徐春桥、单嫦娥为该笔贷款提供了案涉14套房屋作为抵押，但该14套房屋仅办理了抵押预告登记。之后，原告炎陵工行依约向被告徐春桥、单嫦娥发放了贷款。然被告徐春桥、单嫦娥未按时偿还房屋按揭款，截止2021年5月25日，商房贷0000007号合同项下贷款尚欠贷款本息人民币3362416.06元，商房贷0000008号项下贷款尚欠贷款本息人民币2501194.62元，2笔合计尚欠贷款本息人民币5863610.68元。另查明，被告徐春桥、单嫦娥用于抵押贷款的案涉14套房屋至今尚未到相关产权登记部门办理所有权首次登记。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。本案在审理过程中，应当查明的事实：一是原、被告双方的个人借款合同是否合法成立；二是被告借款的本金及利息的具体数额；三是被告和一公司应否对上述债务承担连带责任；四是原告是否享有房屋抵押优先受偿权。我国《民法典》规定，依法成立的合同，受法律保护、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告徐春桥、单嫦娥向原告炎陵工行借款时与原告签订了2份《个人购房借款/担保合同》，被告和一公司自愿对上述款项承担阶段性连带保证责任。合同签订后，原告炎陵工行已按约定向被告徐春桥、单嫦娥发放了492万元贷款，然被告徐春桥、单嫦娥未按合同约定履行按时偿还按揭款的义务，已构成违约，应承担民事违约责任，偿还原告剩余借款本金4324756.58元、利息1538854.1元，共计5863610.68元；同时，被告和一公司与原告签订的担保合同中约定“承担阶段性连带保证责任，即在正式的抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时保证人和一公司才可免除本合同项下全部贷款本金、利息、罚息等的连带保证责任”，然被告徐春桥、单嫦娥位于炎陵县霞阳镇炎陵和一公馆二期的14套房屋因至今未办理不动产产权证而无法办理抵押登记手续，由此被告和一公司连带保证责任的免除条件并未成就，故原告炎陵工行要求被告和一公司对被告徐春桥、单嫦娥的上述借款本息承担连带清偿责任的诉请本院予以支持；再，我国《民法典》规定当事人可以约定一方解除合同的事由、解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案所涉《个人购房借款/担保合同》中即约定了可以解除合同的事由（借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，借款人构成违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同），因被告徐春桥、单嫦娥未按时偿还房屋按揭款，双方约定的合同解除条件已成就，故原告要求解除该合同的诉请本院亦予支持；最后，关于原告炎陵工行对被告徐春桥、单嫦娥借款时所提供的抵押物是否享有优先受偿权的问题，我国《民法典》规定，建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记手续、抵押权自登记时设立。本案被告徐春桥、单嫦娥向原告贷款时虽提供了抵押物，但该抵押物系不动产，且仅办理了抵押预告登记，而预告登记是条件成就时对房屋办理抵押权登记的请求权，并非实现抵押权，且该不动产并未办理不动产产权首次登记，从而导致不具备办理抵押登记手续的条件，故其抵押权并未设立。因此，原告炎陵工行并不享有抵押物的优先受偿权。综上，原告炎陵工行要求解除与被告徐春桥、单嫦娥、和一公司签订的《个人购房借款/担保合同》、要求被告徐春桥、单嫦娥偿还所欠其借款本金4324756.58元、利息1538854.1元，共计5863610.68元，期后的利息按合同约定继续计算至债务清偿之日止）以及被告和一公司承担连带清偿责任的诉讼请求，符合事实和法律规定，本院予以支持；原告炎陵工行要求对被告徐春桥、单嫦娥借款时抵押的房产在其抵押担保范围内享有优先受偿权的诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。本案因被告单嫦娥、和一公司未到庭参加诉讼，本院无法主持调解。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十五条、第四百零二条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百八十八条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司炎陵支行与被告徐春桥、单嫦娥、炎陵和一置业有限公司签订的个人购房借款/担保合同；二、限被告徐春桥、单嫦娥于本判决发生法律效力后三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司炎陵支行借款本金4324756.58元、利息1538854.1元，共计5863610.68元，利息已计算至2021年5月25日，之后的利息按合同约定的年利率5.929%继续计算至债务清偿之日止；三、被告炎陵和一置业有限公司承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司炎陵支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取26422.64元（原告已预交），由被告徐春桥、单嫦娥负担，并随上述款项一并给付原告中国工商银行股份有限公司炎陵支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 员 廖超光二〇二一年九月十四日法官助理 罗慕真书 记 员 陈 洁附：本案适用法律条文《中华人民共和国民法典》第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；海域使用权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百七十四条借款人应当约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限偿还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。