新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民事判决书（2021）新42民终1099号    上诉人（原审原告、反诉被告）：王炳福，男，1952年5月11日出生，住新疆维吾尔自治区托里县。    上诉人（原审原告、反诉被告）：刘体荣，女，1953年7月10日出生，住新疆维吾尔自治区托里县。    共同委托诉讼代理人：王明（王炳福、刘体荣之子），住新疆维吾尔自治区托里县。    上诉人（原审被告、反诉原告）：塔城地区正塔房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区塔城市银座东侧。    法定代表人：吉宏云，该公司董事长。    委托诉讼代理人：钟世京，新疆天赛律师事务所律师。    上诉人王炳福、刘体荣因与上诉人塔城地区正塔房地产开发有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区托里县人民法院（2020）新4224民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。  王炳福、刘体荣上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为被上诉人向上诉人支付未办理房产证及土地证的违约金249452元（1425440元×0.5％×35个月）。事实和理由：双方在房屋拆迁补偿安置协议中约定被上诉人于2017年10月30日将房屋及商铺的房产证、土地证办理好交予上诉人，被上诉人至今未办理。双方在协议中对于未办理房产证及土地证的约定属于约定不明，即无约定，并且没有办理产权证给上诉人带来了难以估计的损失，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。     正塔房地产公司辩称，双方在2016年1月11日签订的房屋拆迁协议中，对逾期办证的违约责任已经明确约定，是按照房屋总价的0.3％，是有效约定，不属于上诉人称的无约定或者约定不明的情形。涉案房屋产权证不能办理，不能完全归责于正塔房地产公司，是政府职能因素造成的。且未办理产权证未影响上诉人对房屋的正常使用，也未给上诉人造成经济损失。上诉人提出上诉请求没有法律依据。    正塔房地产公司上诉请求：1．改判一审判决第一项、第二项及第三项数额。2．支持上诉人一审反诉第二项，要求两被上诉人向上诉人支付安置房租金53333元。事实和理由：1．一审数额认定错误，应当依法纠正。（1）门面租金损失多计算1100元，本案实际交付时间是2017年10月6日，晚交付11个月6天，对此多计算11天，按照每月3000元则多计算1100元。（2）违约金按年计算没有合同依据且调整不符合合同法规定，协议约定逾期办证违约金为产权调换房屋市场价格的总价的0.3％，两被上诉人住宅和商铺总价为1264152元，逾期违约金应为3792.46元，一审多计算7584.91元。（3）住宅面积差认定错误。协议约定住宅产权调换不得低于128平方米，括弧备注：上下浮动2平方米，同时约定两被上诉人对超出协议面积不支付差价。上下浮动2平方米则上诉人实际给两被上诉人安置房面积最低为126平方米，低于126平方米才存在面积差，实际面积差为2.6平方米，一审多计算6960元。2．一审不支持上诉人反诉要求上诉人另案诉讼存在错误。因被上诉人在接收产权调换安置房后，主客观上均拒绝按照协议履行退还安置过渡房的义务，而且被上诉人占用安置房达到32个月，在上诉人提出反诉审理阶段，两被上诉人才将2套安置过渡房退还给上诉人，造成上诉人经济损失。上诉人按照市场价值计算2套过渡安置房租金为53333元，提起反诉，并书面申请进行房屋租赁价格评定，一审已经受理并同意鉴定，后未委托鉴定程序不当。    王炳福、刘体荣辩称，房屋交付时间是2017年10月6日。逾期办证违约金约定是总房款的0.3％，未约定是按年还是按月，属于约定不明。按照法律规定，逾期办证的违约金应跟逾期时间挂钩，对后期的违约金我们保留追诉权。合同约定面积差是上下浮动2平米，但被上诉人交付的面积也不足126平方米，应该以合同约定的128平方米计算面积差。对被上诉人主张的过渡安置房的租金，按照协议，上诉人在房屋装修完毕前都可以使用安置过渡房屋，被上诉人提供的安置房是毛坯房，租金很低。被上诉人此项诉讼请求属另一法律关系，不能与本案一同起诉。    王炳福、刘体荣向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付位于幸福花园二期3号楼1层由北向南第3、4、5间，门面的一年租金及利息合计41760元（3000元×12个月＋36000元×0.5％×32个月）；2．判令被告向原告支付因未将安置的房屋及商铺的房地产证及土地证办理下来的违约金249452元（1425440元×0.5％×35个月）；3．请求依法判令被告向原告支付因房屋面积与约定面积差5.06平方米的房款及利息，合计20690元（5.06平方米×3480元＋17609元×0.5％×35个月）。    正塔房地产公司向一审法院提出反诉请求：1．判令被反诉人王炳福、刘体荣立即返还反诉人的临时安置房两套；2．判令被反诉人赔偿其拒不返还临时过渡安置房给反诉人造成的损失53333元（2017年交房32个月每年租金1万）。    一审法院认定事实：原、被告2016年1月22日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，并经托里县公证处公证，原告王炳福、刘体荣将位于托里县幸福路东侧、东邻王坤社家、西邻王国增家，北邻惠正清家、南邻幸福花园二期小区门牌号新疆托里县托里镇幸福路2居0046号，院内共有房屋11间，建筑面积250平方米，房屋使用面积230平方米与被告正塔房地产公司进行置换，协议约定如下：第二条、房屋产权调换补偿：（1）被告正塔房地产公司为原告王炳福、刘体荣在其2016年新建住宅楼中（地点幸福花园二期）9号楼2单元3层302室房屋一套，不得低于建筑面积128平方米（上下浮动2平方米），另带地下储藏室，超出协议面积时王炳福、刘体荣不向正塔房地产支付差价；（2）被告正塔房地产公司为原告王炳福、刘体荣在其2016年新建商业楼中（地点幸福花园二期）3号楼提供1套产权调换补偿门面房，楼房为1层）（由北向南第叁、肆、伍间），门牌号：3-4-5（建筑面积为100平方米的商业门面房，如实际产权调换补偿房屋小于协议面积时被告正塔房地产公司按市场价赔偿原告王炳福、刘体荣，超出调换面积王炳福、刘体荣不向正塔房地产公司支付差价；（3）产权调换补偿房屋交付日期：2016年10月30日前交付，被告正塔房地产公司负责办理产权调换补偿房屋（住宅楼及商业门面房）的房产证和土地使用证，其在办理过程需要缴纳契税、公共设施维修基金、测绘费、登记费、工本费等相关费用均由被告正塔房地产公司承担；（4）产权调换房屋交付原告王炳福、刘体荣后，正塔房地产公司于2017年10月30日前向其交付住宅楼及商业门面房的房产证和土地使用证；……第五条逾期安置的违约责任：（1）如被告正塔房地产公司未按照本合同第二条中第三款的约定向原告交付产权调换房屋，被告正塔房地产公司必须每月5日前按当时市场价格（约3000元／月）支付门面房的租金；（2）如被告正塔房地产公司未按照本合同第二条中第四款的约定向原告交付产权调换房屋的《国有土地使用证》和《房产证》按产权调换房屋市场价格的总价0.3％支付违约金。第六条被告正塔房地产公司关于产权调换房屋标准的违约责任及赔偿，被告正塔房地产公司交付的产权调换房屋标准应符合第二条，第一（房屋产权调换协议内容），第二（产权调换补偿房屋应符合以下标准）。达不到约定标准的，原告王炳福、刘体荣有权要求被告正塔房地产公司按约定标准进行整改，并赔偿人民币600000元。对上述调换补偿房屋，原、被告认可以下交付的时间、面积及约定的价格：被告正塔房地产公司与2017年10月17日交付于原告王炳福、刘体荣，调换补偿房屋价格，住宅房市场价3480元／平方米，门面房8000元／平方米，交付的住宅房面积是123.4平方米，门面房面积是104.34平方米，调换补偿房屋总价款为1264152元。一审法院认为，原、被告双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行其义务。原告按照合同约定将被置换房屋交付被告，被告理应遵守合同的约定。关于原告请求被告支付幸福花园二期3号楼1层由北向南第三、四、五间门面的一年租金及利息合计41760元，涉案的房屋按照合同约定交付日期应是2016年10月30日前交付，实际交付是2017年10月17日，逾期交付11个月零13日，逾期交付产权调换房屋，合同约定按当时市场价格3000元／月支付门面房的租金，故原告的损失为34300元（3000元／月×11个月13日）。关于原告请求被告支付因未将安置的房屋及商铺的房地产证及土地证办理下来的违约金249452元（1425440元×0.5％×35个月），按照合同约定产权证交付的日期为2017年10月30日，时至今日被告仍未将该房屋的产权证交付于原告。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案合同约定按调换房屋总价款的0.3％支付违约金，调换补偿房屋总价款为1264152元，按照合同约定逾期交付产权证的约定明显低于给原告造成的损失，原告主张按月计付违约责任明显过高，酌定按年计付逾期交付产权证的违约损失，截止到日前逾期交付房产证三年，故未将安置的房屋及商铺的产权证办理的违约损失为11377.37元（1264152元×0.3％×3年）。对原告要求被告支付因房屋面积与约定面积差5.06平方的房款及利息，本案被告交付原告的住宅面积123.4平方米，合同约定交付的住宅面积不得低于建筑面积128平方米，故被告正塔房地产公司实际交付的房屋面积少4.6平方米，双方约定的住宅房价格为3480元／平方米，故被告正塔房地产公司应支付交付的面积差16008元。对原告要求上述各项违约责任再计付利息，被告正塔房地产公司辩称对上述计算即是违约责任，又叠加利息不符合规定，对被告正塔房地产公司的辩称意见予以采信，故对原告要求在上述各项款项上再计付利息，不予支持。原告王炳福、刘体荣诉被告正塔房地产公司一案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，反诉原告正塔房地产公司诉反诉被告王炳福、刘体荣一案系返还原物纠纷，系不同的法律关系，故反诉原告诉反诉被告王炳福、刘体荣一案应另案诉讼。判决：一、被告塔城地区正塔房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王炳福、刘体荣门面房的租金34300元。二、被告塔城地区正塔房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王炳福、刘体荣未将安置的房屋及商铺的房地产证及土地证办理下来的损失11377.37元。三、被告塔城地区正塔房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王炳福、刘体荣交付的住宅房屋面积与约定面积差额16008元。四、驳回原告王炳福、刘体荣的其他诉讼请求。    本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。    本院认为，本案的争议焦点是：1．本案逾期办证违约金应如何计算。2．上诉人的反诉请求应否一并审理。    关于逾期办证违约金问题，双方在合同中约定逾期办证违约金为产权调换房屋市场价格总价的0.3％。如按该标准计算违约金，明显过低，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。但上诉人王炳福、刘体荣主张每月支付房屋市场价格总价的0.3％作为违约金，又过分高于给其造成的损失。一审法院酌情调整为按年计付违约损失，符合法律规定，公平合理。    关于上诉人正塔房地产公司的反诉请求，其主张上诉人王炳福、刘体荣返还安置房，并赔偿拒不返还临时过渡安置房给其造成的损失，其依据亦是双方签订的房屋拆迁补偿安置协议，应为同一法律关系引起的纠纷，应当并案审理。但因上诉人正塔房地产公司对其一审主张的损失未提供有效证据予以证实，且一审判决后，上诉人王炳福、刘体荣已向上诉人正塔房地产公司返还了安置房，一审法院并为上诉人正塔房地产公司保留了诉权，应由上诉人正塔房地产公司另诉较妥。  综上所述，王炳福、刘体荣、正塔房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费6395.57元，由上诉人王炳福、刘体荣负担4871.12元，由上诉人塔城地区正塔房地产开发有限公司负担1524.45元。    本判决为终审判决。    审  判  长   范淑桂审  判  员   马桂兰审  判  员   张艳梅 二〇二一年九月二十三日 法 官 助 理   杜慧杰书  记  员   朱**孜