四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终15618号上诉人（原审被告）：成都市憬运商贸有限责任公司，住所地成都市大邑县晋原镇东濠沟北段6号。法定代表人：陈文荣，执行董事。委托诉讼代理人：梁光超，四川中一律师事务所律师。委托诉讼代理人：何冬，四川中一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：成都汇厦建设投资股份有限公司，住所地成都市金牛区金科东路50号。法定代表人：郑舒，董事长。委托诉讼代理人：戴晓云，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：梁光超，四川中一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄寅丽，女，1949年11月28日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：梁光超，四川中一律师事务所律师。委托诉讼代理人：何冬，四川中一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都润和百通实业发展有限公司，住所地成都市金牛区马家花园路1号。法定代表人：张蓉平，执行董事。委托诉讼代理人：柴佳，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托诉讼代理人：赵文琦，中豪律师集团（四川）事务所律师。上诉人成都市憬运商贸有限责任公司（以下简称憬运公司）、成都汇厦建设投资股份有限公司（以下简称汇厦公司）、黄寅丽因与被上诉人成都润和百通实业发展有限公司（以下简称润和百通公司）共有物分割纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2021）川0106民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。憬运公司、汇厦公司、黄寅丽上诉请求：1．撤销原判，依法改判驳回润和百通公司的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用全部由润和百通公司承担。事实和理由：1．成都市金牛区兴乐幼儿园（以下简称兴乐幼儿园）1998年开始承租案涉房屋。憬运公司、汇厦公司、黄寅丽与润和百通公司均为成都花园福房地产开发有限责任公司（以下简称花园福公司）股东，案涉小区修建之初，为满足业主需求，花园福公司决定购买案涉房屋作为小区配套设施。经申请，金牛区国土局同意仅转让房屋所有权而保留土地使用权的划拨性质，后本案当事人根据其在花园福公司所占股权比例按份取得案涉房屋所有权份额并办理了房屋所有权变更登记。本案当事人继续持有案涉房屋所有权的基础并未改变，若将案涉房屋整体拍卖违背购买案涉房屋初衷和本意。2．案涉房屋最近一次续租期限至2027年12月31日，期间的租金总收益超过润和百通公司主张的70万元/年的标准，租金水平符合市场标准，通过分割租金完全能够满足润和百通公司对房屋所有权的行权要求。3．案涉房屋投资收益率高且稳定，可满足汇厦公司对国有资产保值增值的要求，憬运公司、汇厦公司、黄寅丽强烈希望长期持有物业。4．润和百通公司所占份额为22%，可径行转让享有的所有权分额退出共有关系，其请求判决拍卖变卖案涉房屋，对占有份额达78%的憬运公司、汇厦公司、黄寅丽极为不公。5．《中华人民共和国民法典》规定房产的处分应当经占份额2/3以上按份共有人同意，且应将转让条件及时通知其他共有人，一审适用法律错误。6．一审案件确定的案件受理费承担比例于法无据。润和百通公司辩称，1．案涉房屋已办理所有权证，润和百通公司有权依据《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条规定要求分割产权。2．关于案涉房屋土地问题，由于缺少憬运公司、汇厦公司及黄寅丽的配合，导致案涉房屋无法办理土地出让手续。3．润和百通公司2017年已就份额转让及市场询价问题反复发函给各共有权人，但憬运公司、汇厦公司、黄寅丽均不予回复，润和百通公司主张共有物分割实属无奈之举。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。润和百通公司向一审法院起诉请求：1．对润和百通公司与憬运公司、汇厦公司、黄寅丽按份共有的位于金牛区××街38号房产（产权证号为：成房权证监证字第1××6号）进行拍卖分割、并按照润和百通公司对共有物的份额分割拍卖所得价款；2．本案诉讼费由汇厦公司、憬运公司、黄寅丽承担。一审法院认定事实如下：2009年4月20日，花园福公司作为卖方（甲方）与成都汇厦住房股份有限公司（以下简称汇厦住房公司）、四川省大邑县糖酒公司（以下简称大邑糖酒公司）、润和百通公司、黄寅丽作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：案涉房屋四层，建筑面积1028.84平方米（包括套内面积980平方米，分摊的共有共用建筑面积48.84平方米），用途为幼儿园，出售给乙方。单价每平方米2148元，总价221万元，汇厦住房公司承担39%，即861900元，大邑糖酒公司承担23%，即508300元，润和百通公司承担22%，即486200元，黄寅丽承担16%，即353600元。同月30日，当事人办理产权证（成房权证监证字第1××6号），载明：建筑面积1025.84平方米，套内建筑面积880.74平方米；共有情况：按份共有，黄寅丽所占份额16%，大邑糖酒公司所占份额23%，汇厦住房公司所占份额39%，润和百通公司所占份额22%。但案涉房产至今未办理土地使用权证。2017年9月，润和百通分别向憬运公司、汇厦公司、黄寅丽发出《关于金牛区××街38号幼儿园房产租赁和销售情况的说明及建议》，载明：对案涉房产销售、租赁、综合情况、幼儿园经营情况方面作了说明。同年11月，润和百通公司分别向憬运公司、汇厦公司、黄寅丽发出《关于金牛区金牛区××街38号幼儿园物业销售和出租事宜的函》，载明：对案涉房产租金65万元-70万元／年、销售方面有意向1000万元作了说明，要求憬运公司、汇厦公司、黄寅丽收到函件后15日内，是否同意出售或者是否同意出租给予书面回复，若不同意上述意向，幼儿园的出租／出售价格不低于该意向方提出的价格。2017年11月24日，润和百通公司与憬运公司、汇厦公司、黄寅丽作为出租方（甲方）与兴乐幼儿园作为承租方（乙方）签订《锦汇花园幼儿园租赁协议》，约定：将案涉房产租赁给乙方，租期2018年1月1日至2027年12月31日止，第一年度租金60万元，第2年开始递增，按照5%增幅逐年递增。同年12月4日，润和百通公司再次向憬运公司、汇厦公司、黄寅丽发出《关于再次催促金牛区金牛区××街38号幼儿园物业租赁及相关事宜的函》，载明：不同意低于70万元租金出租，若共有人坚持较低的标准租给目前幼儿园的承租方，则我公司提出按照不低于242万元的对价转让持有共有物的产权份额，否则将该份额另行转让他人，在12月15日前就是否购买份额书面回复。另查明，大邑糖酒公司于2016年4月18日名称变更为憬运公司。汇厦住房公司于2012年5月25日名称变更为汇厦公司。以上事实有房屋买卖合同、房屋所有权证、《关于金牛区金牛区××街38号幼儿园房产租赁和销售情况的说明及建议》《关于金牛区金牛区××街38号幼儿园物业销售和出租事宜的函》《关于再次催促金牛区金牛区××街38号幼儿园物业租赁及相关事宜的函》《锦汇花园幼儿园租赁协议》、工商登记信息及当事人的庭审陈述在案为证，足以认定。一审法院认为，润和百通公司与憬运公司、汇厦公司、黄寅丽按份共有案涉房屋，黄寅丽所占份额16%，憬运公司所占份额23%，汇厦公司所占份额39%，润和百通公司所占份额22%的事实，予以认定。润和百通公司作为按份共有人，主张分割共有物案涉的房产，根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿”；第三百零四条：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失”之规定，润和百通公司与憬运公司、汇厦公司、黄寅丽作为按份共有人未约定不得分割共有的不动产，润和百通公司作为按份共有人可以随时请求分割，由于分割的方式当事人不能达成协议，鉴于案涉房产难以进行实物分割，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割为宜，由于案涉房屋为不动产难以进行实物分割，故应当采取拍卖、变卖方式进行分割，所得价款扣除所有交易成本后，按照各方占有的比例进行分割，故润和百通公司的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：判决发生法律效力之日起，润和百通公司可依法向法院申请拍卖、变卖案涉房屋，扣除所有交易成本费用后，所得价款由润和百通公司分得22%，憬运公司分得23%，汇厦公司分得39%，黄寅丽分得16%。案件受理费，因适用简易程序审理，减半收取计40900元，由润和百通公司负担22%，憬运公司负担23%，汇厦公司负担39%，黄寅丽负担16%。本院二审期间，润和百通公司提交《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，拟证明案涉房屋不存在憬运公司、汇厦公司、黄寅丽主张的土地瑕疵，因润和百通公司不能单独办理土地出让手续，需憬运公司、汇厦公司、黄寅丽配合。憬运公司、汇厦公司、黄寅丽质证认为，该证据仅能解决土地使用权办证问题，与案涉房屋整体处分无关。上述证据是否采信，本院将结合在案证据及案件查明的其余事实，综合予以认定。本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因本案法律事实持续至民法典实施后，故适用民法典的规定。本案争议焦点为润和百通公司对其与憬运公司、汇厦公司、黄寅丽按份共有的案涉房屋是否有权请求分割。根据一审查明的事实，本案当事人于2009年4月30日办理案涉房屋产权证，载明各方按份共有案涉房屋，润和百通公司占有22%的份额。2017年始，润和百通公司就案涉房屋出租及出售事宜多次向案涉各方发函商议未果，各方就此产生矛盾，且客观上各共有人并未约定共有物不得进行分割。根据《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定，在按份共有人未约定不得分割案涉房屋或对分割条件作出其他约定的情形下，润和百通公司可随时请求分割案涉房产。二审中，各方当事人在本院主持下愿进一步协商，但因各方对分割方式及行使优先权回购等实质问题无法协商一致，协商未果。鉴于案涉房屋的属性及其使用目的等使其难以进行实物分割，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第三百零四条规定，结合润和百通公司诉讼请求，判决采取拍卖、变卖的方式进行分割，在扣除交易成本后对价款按照各方所占比例进行分割并无不当，应予维持。综上，憬运公司、汇厦公司、黄寅丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81800元，由憬运公司、汇厦公司、黄寅丽负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 邱 寒审判员 陈丽华审判员 孙 韬二〇二一年九月十四日书记员 刘 逊