山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8025号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东万粟商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯彦斌，经理。委托诉讼代理人：曲春悦，山东崇耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾靖博，山东崇耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李某某，男，1978年2月23日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：石某某，女，1979年2月22日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘恒，山东国曜琴岛（济南）律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：魏光芳，山东国曜琴岛（济南）律师事务所律师。上诉人山东万粟商业管理有限公司（以下简称万粟管理公司）因与被上诉人李某某、石某某房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。万粟管理公司上诉请求：1.撤销济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初3759号民事判决；2.本案诉讼费用由李某某、石某某承担。事实和理由：1、一审法院认定《房屋租赁合同》于2021年3月30日解除，无事实和法律依据，双方之间的合同实际为居间服务，合同解除时间应为2020年6月底。万粟管理公司与李某某、石某某之间的《房屋租赁合同》名为房屋租赁合同，实际上是万粟管理公司为李某某、石某某提供居间服务，因该《租赁合同》第四条第（一）项中明确约定：“租赁事项完成后，甲方向乙方一次性支付服务费4023元”，而如果实际为租赁合同，出租人不可能向承租人支付服务费。而且万粟管理公司员工吕成阳与李某某的微信聊天记录中也显示，吕成阳向李某某告知深海云公司不再承租，2020年6月底搬出去，李某某还要求吕成阳继续出租或者给卖出去，李某某还表示早出租出去会给大红包。如果是实际的租赁合同关系，出租人不会要求承租人负责给其卖房子。因此实际是万粟管理公司为居间人，李某某、石某某为委托人，深海云公司为第三人，当深海云公司不再承租涉案房屋，居间人进行了告知义务，李某某、石某某已经表示同意，因此深海云公司的该项居间服务已经结束。李某某、石某某不应再要求万粟管理公司支付2020年7月之后的房租。2、即便法院认定双方之间为租赁合同关系，那么依据《房屋租赁合同》条款，该合同也于2020年7月解除，一审法院判决万粟管理公司承担2020年8月1日至2021年3月30日租金无事实和法律依据。《房屋租赁合同》第六条第（五）款规定，如乙方拖欠房租达30日时，则视为乙方自动放弃租赁房屋。第六条（九）项约定“乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方应按照本合同约定向甲方支付一个月房租违约金。由以上合同条款可知，乙方可以不经甲方同意擅自提前解约，只需承担违约责任即可。合同自由原则是民法的基本原则之一，当事人有订立合同的自由，也有解除合同的自由。万粟管理公司提前解约，固然应该受到惩罚，但对于违约方的惩罚应主要体现在违约赔偿上，不应以禁止解约为手段，且《房屋租赁合同》已经约定了提前擅自解约的违约赔偿，应该允许万粟管理公司单方解约，这样才符合双方订立合同的目的及合同自由原则。李某某、石某某主张2020年8月至10月的租金应在2020年6月30日前支付，那么到7月30日万粟管理公司仍未支付房租，已经视为自动放弃租赁房屋，因此依据上述合同条款，万粟管理公司承担了违约责任，双方之间的合同已经解除。3、依据李某某、石某某陈述，2020年8月至10月的租金应在2020年6月30日前支付，但时隔9个月李某某、石某某才提起诉讼，对于损失扩大部分不应判决由万粟管理公司承担。公平原则贯穿合同存续的全过程，当合同履行过程中出现双方利益失衡时，应在符合一定条件的情况下予以再平衡，情势变更原则是公平原则调整合同状态的体现。在违约方能够承担赔偿责任以弥补守约方损失情况下，完全拒绝给违约方进行选择的机会，进而可能进一步扩大损失，是有违公平原则的。2020年7月之后，深海云公司已搬离李某某、石某某的房屋，万粟管理公司也未实际占有使用该房屋。万粟管理公司对此于2020年6月亦告知过李某某、石某某，因此对于损失扩大部分判决由万粟管理公司承担违反公平原则。二审期间，万粟管理公司补充如下意见：2019年12月，全国疫情爆发，众多企业停工停产，万粟管理公司对于2020年1月至7月的房租始终未要求李某某、石某某进行减少，均按时足额支付。在解除合同时，万粟管理公司已履行了提前告知义务，李某某、石某某在明知2020年7月不再租赁房屋的情况下，一直拖到2021年3月才起诉要求支付2020年7月以后的租金违反了公平原则。李某某、石某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李某某、石某某向一审法院起诉请求：1.判令解除李某某、石某某与万粟管理公司双方签订的《房屋租赁合同》，万粟管理公司返还李某某、石某某房屋并恢复原状；2.判令万粟管理公司立即向李某某、石某某支付欠付房屋租金47,340元及利息（利息计算方式：以47,340元为基数，自起诉之日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令万粟管理公司向李某某、石某某支付违约金5260元；4.本案诉讼费由万粟管理公司承担。一审法院认定事实：2019年4月12日，出租方石某某（甲方）与承租方万粟管理公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：“第一条，出租房屋及出租期限，房屋地址：历下区泺源大街29号圣凯财富广场1-551产权证号：2009051900004094301519号，权利人：石某某，出租期限：2019年4月1日至2021年4月30日，共计25个月。免租期为：2019年4月1日至2019年4月30日，共计1个月。免租期内，乙方无需支付租金。第二条，租金及支付方式，……2、房租出租租金为每年人民币67,870元……应付甲方租金金额为63,119元。3、本合同房屋租金按（季度）结算，金额为15,780元。……5、房屋租金由乙方于租赁季度到来前30天支付给甲方。第三条，押金，（一）押金人民币5578元交于甲方保管。（二）该押金甲方应于租赁期满，乙方腾空交还房屋并已结清租金、水电煤气费、物业管理费、暖气费、宽带费、电话费、电视费等费用后当日无息返还乙方。（三）当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该押金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足。……第五条，甲方的义务及违约责任……（四）甲方同意乙方将房屋转租给北京深海云课堂教育科技有限公司……。第六条，乙方的义务及违约责任……（五）乙方应按时交付房租，若逾期超过10日，甲方有权扣除一个月租押金，如乙方拖欠房租达30日时，则视为乙方自动放弃租赁房屋，构成严重违约，甲方即可无条件终止本合同。乙方所装修房屋由乙方在拖欠租金之日起60内拆除完毕，房内装修归甲方无条件所有。（九）乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方应按照本合同约定向甲方支付一个月房租违约金……”济南市住房保障和房产管理局出具的济房权证历字第169517号载明：“房屋所有权人系石某某，共有情况为单独所有，房租坐落于历下区泺源大街29号圣凯财富广场1-551，登记时间系2010年5月18日，房屋编号：2009051900004094301519”。另查明，李某某、石某某系夫妻关系。万粟管理公司分别于2019年4月19日、2019年7月3日、2019年10月9日、2020年1月6日、2020年4月5日各向李某某、石某某转账14,546元、15,780元、15,780元、15,780元、15,793.66元。庭审中，万粟管理公司出示缴纳房屋租金明细，主张其按时交纳租金，每季度前30天内缴纳房租，并出示与李某某微信聊天记录，微信聊天记录载明：“2020年6月7日万粟管理公司：‘中间户客户不租了六月底前退出来’……李某某：‘你继续给我们出租吧’……”主张于2020年6月7日告知李某某、石某某7月份不租了，李某某、石某某要求我们继续出租房屋或者是出卖房屋。李某某、石某某对房租缴纳明细无异议，但主张每一笔都有逾期，最长的逾期达10天左右，构成严重违约，且称双方确实有聊天记录，但是主张没有达成解除合同的协议。庭审中，双方同意解除合同。李某某、石某某主张解除合同依据合同第六条第五款，实际上根据合同第二条第五款，2020年8月1日至2020年10月31日的租金应该在2020年6月30日前支付，实际至今未付，逾期超过30天。李某某、石某某对其恢复原状的诉讼请求称无法提供标准，对房租租金主张每月租金5260元×8个月（2020年8月1日至2021年3月30日）=42,080元，利息以5260元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场货款利率计算为599.76元，违约金按照依据合同第六条第五款及第九款计算为一个月的房租5260元。万粟管理公司主张其没有违约，李某某、石某某应当返还7月房租，押金依据合同第二条第五项，李某某、石某某认可已经收取押金5578元，但主张按照合同约定，不应向万粟管理公司返还。一审法院认为，李某某、石某某与万粟管理公司双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行。根据庭审陈述及房屋租金明细，双方同意解除涉案合同，一审法院认定涉案《房屋租赁合同》于2021年3月30日解除，万粟管理公司应向李某某、石某某返还房屋。李某某、石某某未提供恢复原状标准，其要求万粟管理公司恢复原状的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持，其可待证据充分后，另行起诉。因此万粟管理公司应向李某某、石某某支付2020年8月1日至2021年3月30日的房屋租金5260元×8月=42,080元。因李某某、石某某主张因万粟管理公司支付一个月房租作为违约金，因此对其关于逾期支付房租的利息的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金，根据涉案合同第六条（九）规定，因万粟管理公司未按时缴纳房租租金，构成严重违约，李某某、石某某有权要求万粟管理公司向其支付一个月房屋租金为违约金，故万粟管理公司应向李某某、石某某支付违约金5260元，对该诉讼请求，一审法院予以支持。关于反诉请求，因本诉涉案合同于2020年3月30日解除，故对万粟管理公司提出的要求李某某、石某某返还2020年7月的租金一审法院不予支持。关于要求李某某、石某某返还押金5578元的反诉请求，根据涉案合同第六条（五）约定：“乙方应按时交付房租，若逾期超过10日，甲方有权扣除一个月租押金，如乙方拖欠房租达30日时，则视为乙方自动放弃租赁房屋，构成严重违约，甲方即可无条件终止本合同。”因李某某、石某某要求适用拖欠房租达30日构成严重违约的约定，根据合同第六条（九），要求万粟管理公司向其支付一个月房屋租金为违约金，故其要求适用“逾期超过10日，甲方有权扣除一个月租押金”的约定，属于重复主张违约金，李某某、石某某应向万粟管理公司返还押金5578元。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、李某某、石某某与山东万粟商业管理有限公司双方签订的《房屋租赁合同》于2021年3月30日解除；二、山东万粟商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向李某某、石某某返还历下区泺源大街29号圣凯财富广场1-551号房屋；三、山东万粟商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向李某某、石某某支付房屋租金42,080元；四、山东万粟商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向李某某、石某某支付违约金5260元；五、李某某、石某某于判决生效之日起十日内向山东万粟商业管理有限公司返还押金5578元；六、驳回李某某、石某某的其他诉讼请求；七、驳回山东万粟商业管理有限公司的反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取558元，由李某某、石某某负担25元，由山东万粟商业管理有限公司负担533元；反诉费35元，由山东万粟商业管理有限公司负担17元，由李某某、石某某负担18元。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，李某某、石某某与万粟管理公司双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议履行。关于合同解除时间问题，本院认为，合同履行期间，万粟管理公司并未提出解除双方之间合同，亦未向李某某、石某某返还涉案房屋，一审法院根据庭审陈述及房屋租金明细，认定涉案《房屋租赁合同》于2021年3月30日解除，并无不当。万粟管理公司主张涉案合同于2020年7月解除，依据不足，本院不予支持。综上所述，万粟管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1116元，由上诉人山东万粟商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 武绍山二〇二一年九月八日法官助理 李修阳书 记 员 徐 敏