辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5829号上诉人（原审原告）：翟界文，男，1988年2月2日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审被告）：大连天豪房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区祥溢园81-1号。统一社会信用代码91210200669237317E。法定代表人：杨传来，该公司董事长。委托诉讼代理人：于桂萍，女，该公司职员。委托诉讼代理人：曲贺，女，该公司职员。上诉人翟界文因与被上诉人大连天豪房地产开发有限公司（以下简称“天豪公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟界文上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持翟界文的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由天豪公司承担。事实与理由：1.翟界文与天豪公司签署的商品房买卖合同提到，天豪公司应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记。后经双方协商，约定天豪公司在商品房交付使用后2年内办理权属登记。但天豪公司仍然不能履行合同。案涉小区房屋被查封，是因为天豪公司经营出现问题，无法偿还债务，故将房屋抵押给于盛，导致小区部分房屋被查封，天豪公司应当负有全部过错责任。2.天豪公司在一审提供的证据部分是有错误的。天豪公司声称碧水轩亭小区内第2号楼1-4单元的52套房产和案涉小区全部土地因于盛涉嫌刑事犯罪在2016年被鞍山市人民检察院查封，而翟界文查询到鞍山市人民检察院协查通知书中只对52套房产进行了查封，并没有查封土地。3.翟界文通过中国裁判文书网查到，大连市中级人民法院作出的（2018）辽02民初1131号之五民事裁定书，裁定解除对天豪公司名下位于大连市甘井子区棠刘路西侧，面积22076.2平方米，权证号大甘国用（2013）第40034号土地使用权的查封。由此可见，办理权属登记的土地使用权已经解封，天豪公司以土地查封为由推脱责任，不能成立。4.目前天豪公司已经可以协助翟界文办理房屋产权证了，如果天豪公司在法院判决其协助翟界文办理产权证之后，仍未履行协助办证义务，翟界文要求天豪公司按合同约定的违约金标准支付逾期办证违约金。对于此前因房屋所在地块被查封导致案涉房屋不能办理产权证的违约金，翟界文认可一审判决的按照日万分之零点五的标准计算。天豪公司辩称，不同意翟界文的上诉请求。天豪公司现已可以为翟界文办证，目前办证的顺序是从1号楼开始按顺序办理，翟界文是6号楼的业主，轮到6号楼业主办证的时候，天豪公司会通知翟界文办理房产证。违约金截止日期为天豪公司将办理权属登记需要由翟界文提供的资料报送至权属登记部门备案登记之日止。翟界文向一审法院起诉请求：1.判令被告立即办理商品房所有权初始登记；2.判令被告为原告办理土地使用权证和房屋所有权证；3.判令被告支付自2020年4月15日至2020年11月27日的逾期办理房屋所有权证的违约金16447元；4.判令被告支付2020年11月28日至被告履行完毕办理房屋所有权证义务止的逾期办理房屋所有权证的违约金；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月15日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定：原告出资购买被告开发的位于辽宁省大连市甘井子区（项目工程号为碧水轩亭一期第4幢1单元7层1号）、建筑面积77.91平方米的商品房，房屋总价款为724563元整；办理案涉房屋所有权登记的期限为两年，自案涉房屋交付之日起计算，由原告负责办理，如果因被告责任，自房屋交付之日起超出两年，原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告承担已收房款的日万分之一的违约金，直至可以办理该房屋所有权登记日止；合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约交付房款724563元。2018年4月15日，被告将案涉房屋交付原告居住使用至今。另查，2015年11月2日，被告与于盛签订协议，议定：被告将碧水轩亭小区内第2号楼1-4单元中的52套房屋（总的建筑面积为4490.98平方米）折价抵给于盛，已偿还拖欠于盛的股权转让款及其他债务。2017年4月，检察机关以于盛涉嫌犯罪为由，将上述52套房产全部查封，同时被查封的还有案涉小区所占用的全部土地。目前，检察机关的查封措施尚未解除，翟界文至今没能取得案涉房屋的权属证书。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，出自双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人双方均应按照上述商品房买卖合同全面完整地履行自己的义务。合同签订后，原告即按合同支付全部房款，履行了自身义务。被告收款后，即应按合同约定按期交房并配合原告办理案涉房屋的权属登记。现被告未能在合同约定的期限内即2020年4月15日前将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案，构成违约且已经造成原告利益受损，依法应当承担相应的违约责任。现原告请求判令被告支付逾期办证违约金，理由正当且证据充分，予以支持。关于立即协助办证一节，考虑到案涉小区所占用的土地以及小区部分房屋目前仍处在被查封状态，该司法强制措施直接影响案涉小区各楼盘权属登记的正常办理，该查封行为何时才能得以解除，原告也无法提前预判。因此，立即协助办证在客观上暂时无法实现，原告此项请求属于结果不能，利害关系人可待办证条件成就时另行主张。关于违约金的适用标准一节，如前所述，查封行为客观上直接制约办证行为的实现，其不以被告的意志为转移，更不是被告主观追求的结果，因此，从过错程度分析，被告对此并不应当负有全部过错。结合案情，应由被告按日万分之0.5为标准承担逾期办证违约金更为恰当。至于被告当庭提出的相关抗辩意见，理由适当，予以考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告大连天豪房地产开发有限公司支付原告翟界文逾期办证违约金（自2020年4月15日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料完整报送到权属登记部门备案之日止，按总房款724563元的日万分之0.5为标准计算）。二、驳回原告翟界文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39元（减半收取，原告预交），由被告担负，此款应于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，翟界文依法提交了一份其称来源于大连市不动产登记中心网页的打印件，拟证明翟界文购买的案涉房屋已经具备办证条件，可以办理房屋产权证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天豪公司对上述网页打印件没有异议，认可案涉房屋于2021年6月中下旬可以办理产权证，并提交辽（2021）大连市内四区不动产权第00133881号不动产权证，证实案涉房屋所在的甘井子区取得商品房首次登记。鉴于天豪公司对翟界文提供的大连市不动产登记中心网页打印件的真实性及证明内容没有异议，天豪公司也举证证明案涉房屋所在楼盘已取得商品房首次登记证明，故本院对上述证据的真实性及拟证内容予以确认。鉴于此，本院查明：2021年6月7日，天豪公司就坐落于甘井子区的房屋取得辽（2021）大连市内四区不动产权第00133881号不动产权证，该证为商品房首次登记证明。根据翟界文一审提供的商品房买卖合同，本院补充查明：天豪公司与翟界文于2018年3月15日签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，天豪公司认可案涉房屋于2021年6月已经具备办理产权证的条件，但称办理案涉房屋产权证还需其向翟界文提供案涉房屋权属登记申请书、到公积金办理手续的相关材料以及商品房销售统一发票。翟界文认可天豪公司已经为其开具了商品房销售统一发票，其他手续还需要天豪公司协助办理。本院认为，翟界文与天豪公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。关于翟界文主张天豪公司协助办理土地使用权证和房屋所有权证一节，本院认为，根据案涉商品房买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”有关约定，天豪公司具有协助翟界文办理案涉房屋权属登记的义务。二审中，天豪公司认可案涉房屋于2021年6月已经具备办证条件，且提交了商品房首次登记证明；与此同时，天豪公司也认可翟界文要办理案涉房屋所有权登记，还需天豪公司向翟界文提供案涉房屋权属登记申请书等资料。在此情况下，翟界文要求天豪公司协助办理案涉房屋所有权证的请求，符合合同约定，本院予以支持。至于翟界文要求办理的土地使用权证，因本案双方系商品房买卖合同关系，并非土地使用权转让合同关系，不涉及土地使用权证的单独办理。翟界文的该项诉讼请求，没有依据，本院不予支持。关于翟界文要求天豪公司办理商品房所有权初始登记的诉讼请求，根据本案已查明的事实可知，案涉房屋已经办理了商品房首次登记证明，即商品房所有权初始登记，故翟界文的该项请求，本院无需再行处理。关于天豪公司应向翟界文承担逾期办证违约金的标准如何认定，本院认为，天豪公司此前因案涉房屋所在地块被查封导致其客观上无法办理案涉房屋的权属登记，一审法院当时在考虑案涉房屋无法办证的客观原因和天豪公司的主观过错情况下，认定由天豪公司按日万分之0.5标准承担逾期办证违约金。二审中，双方均认可案涉房屋已经具备办证条件，天豪公司也于2021年6月7日取得商品房首次登记证明。翟界文认可案涉房屋所在地块被查封导致房屋无法办理产权证期间的逾期办证违约金按一审认定的日万分之0.5标准计算，同时表示如果天豪公司在法院判决其协助履行办理产权证义务后仍未履行该项义务，则天豪公司应按合同约定的日万分之一的标准支付逾期办证违约金。本院认为，从翟界文有关逾期办证违约金标准的上述主张来看，对天豪公司应当承担逾期办证违约金之日即自2020年4月15日起，至本判决确定天豪公司协助办理案涉房屋所有权登记手续的期限届满之日，翟界文认可按照一审判决认定的按已收房款的日万分之0.5的标准计算逾期办证违约金。至于天豪公司是否在本判决确定的天豪公司协助翟界文办理案涉房屋所有权登记手续的期限内履行该项义务，以及在此之后是否产生新的逾期办证违约金，尚不确定。故对天豪公司未按本判决确定的期限履行协助办证义务之后产生的逾期办证违约金，翟界文可视天豪公司的履行情况另行主张。关于天豪公司主张违约金应计算至天豪公司将办理权属登记需由其提供的资料报送至权属登记部门备案登记之日止的观点，本院认为，在天豪公司取得商品房首次登记证明后，案涉房屋虽具备了办证条件，但天豪公司也认可其还需向翟界文提供其他一些办理所有权转移登记的手续材料，翟界文才可以办理房屋所有权登记。现天豪公司未提供其所称的其他办证手续导致翟界文未能办理房屋所有权登记，仍属因天豪公司原因导致的逾期办证。依据双方合同约定，天豪公司应承担逾期办证违约金至翟界文可以办理案涉房屋所有权登记之日止。如上分析，考虑到本案实际情况，本案暂判令天豪公司承担逾期办证违约金至本判决确定的天豪公司协助办理案涉房屋所有权登记手续的期限届满之日止。故天豪公司该项意见，与事实不符，本院不予采纳。综上所述，翟界文的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11277号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初11277号民事判决第一项为：大连天豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付翟界文逾期办证违约金（自2020年4月15日起至本判决确定的天豪公司协助翟界文办理案涉房屋所有权登记手续的期限届满之日止，以总房款724563元为基数，按日万分之0.5为标准计算）；三、大连天豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内协助翟界文办理大连市甘井子区房屋所有权登记手续；四、驳回翟界文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39元，由大连天豪房地产开发有限公司负担。二审案件受理费39元，由大连天豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘冬艳审判员  刘小南审判员  刘 畅二〇二一年九月十日书记员  张 宁