辽阳市白塔区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽1002执异96号异议人（被执行人）：辽阳浩开房地产开发有限公司，住所：辽阳市白塔区南新华路529-7号楼6号。法定代表人：王韵杰，职务：总经理。委托代理人：孙聪，系该公司员工。申请执行人：方修刚。委托代理人：方潇峥（系方修刚女儿）。申请执行人：王评。本院在执行本院（2016）辽1002民初1444号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2017）辽10民终102号民事判决书，原告方修刚、王评与被告辽阳实正房地产开发有限公司（以下简称“实正公司”）、辽阳浩开房地产开发有限公司（以下简称“浩开公司”）合同纠纷一案中，被执行人浩开公司对本院（2020）辽1002执1314号之十九执行裁定，将被执行人浩开公司名下的14套住宅以物抵债给申请执行人方修刚不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。异议人浩开公司的委托代理人孙聪、申请执行人方修刚的委托代理人方潇峥到庭参加了听证，申请执行人王评经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人浩开公司称，一、请求依法撤销贵院作出的（2017）辽1002执1314号之十九号执行裁定书；二、请求依法撤销贵院将异议人14套房屋作价4,220,375.68元交付给被异议人的执行行为。案涉房屋涉及到的评估报告出具时间已经超过一年，不应当再作为作价依据进行债务抵顶。根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。本次执行程序中所使用的评估报告已经超过最长的一年有效期。如贵院仍按照该评估报告作为作价依据进行债务抵顶会严重损害异议人及异议人其他债权人的合法权益。二、评估报告的评估依据出现重大变化，足以影响房屋价值。案涉房屋在评估时属于在建工程且不具备办证条件，现在案涉房屋已经具备办证条件且园区整体设施已经完善，房屋市场价值已经远超评估时价值。如贵院仍按照该评估报告作为作价依据进行债务抵顶会严重损害异议人及异议人其他债权人的合法权益。综上，为保证异议人的合法权益及其他债权人的合法权益，异议人特向贵院提出执行异议。为证明其主张，异议人浩开公司向法院提交如下证据：《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，证明裁定中评估价格超过时效，且估价对象的市场价格发生较大变化。申请执行人方修刚辩称，辽阳实正房地产开发有限公司、浩开房地产开发有限公司与被异议人合同纠纷执行案，辽阳市白塔区人民法院执行局（2017）辽1002执1314号之十九《执行裁定书》，执行审查程序合法，认定事实与适用法律均正确，其裁定结果应予维持，异议人的上诉请求缺乏事实与法律依据，被异议人请求依法驳回异议人的异议请求，维持（2017）辽1002执1314号之十九《执行裁定书》。被异议人现针对上诉请求及其理由作如下答辩：一、异议人辽阳实正房地产开发有限公司、浩开房地产开发有限公司与被异议人方修刚、王评合同纠纷一案，于2016年11月9日经辽阳市白塔区法院审理查明，（2016）辽1002民初1444号民事判决，被执行人给付申请执行人欠付的本金及利息，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2016年11月20日，异议人辽阳实正房地产开发有限公司、浩开房地产开发有限公司不服白塔人民法院（2016）辽1002民初1444号民事判决，向辽阳中院提起上诉，辽阳中院经过审理，驳回辽阳实正房地产开发有限公司、浩开房地产开发有限公司上诉，维持原判，本判决为终审判决。因为辽阳实正房地产开发有限公司、浩开房地产开发有限公司未自动履行生效法律文书确定的义务，2017年10月11日白塔法院立案执行，2019年12月18日经过辽阳市中级法院系统摇号，中院选中天亿房地产评估有限公司，对案涉20户房屋进行评估，天亿公司组成专门小组，按照国家规定的技术标准和程序，对评估的房地产形成《房地产估价报告》，并且给辽阳中级法院出具《房地产估价报告书》。估价期间，辽阳市住房和城乡建设局、白塔工程质量安全监督站、辽阳供电公司都向辽阳中法出具《情况说明》拍卖房屋配套设施未安装完毕，×××楼×××单元没有供电、供水，未进行竣工核查和备案验收，不具备入住条件。2020年6月12日白塔法院第一次在京东司法平台拍卖出6户，2020年7月在京东司法平台二拍流拍14户的情况下，2020年8月被异议人同意将14户二次流拍房屋进行以物抵债，并在白塔执行局进行了书面认可，白塔法院执行局也已经通知了异议人，异议人也在执行局进行了书面认可，后来是由于异议人自身与其它债权人的一些欠款纠纷，白塔法院保全中止了被异议人的以物抵债行为，影响了被异议人《执行裁定书》的发放。2021年7月份，异议人与其它债权人的案件已经审理完毕，白塔法院恢复了被异议人案件的执行工作。所以，本案白塔法院执行局（2017）辽1002执1314号之十九《执行裁定书》的裁定结果完全正确。至此，案涉房屋拍卖及以物抵债行为没有超过评估报告出具的一年时间，二拍流拍的价格应当作为作价依据，进行债务抵顶，白塔法院（2017）辽1002执1314号《执行裁定书》并无不妥。综上，为保证被异议人的合法权益，请依法驳回异议人的异议请求，维持（2017）辽1002执1314号之十九执行裁定。本院经审查查明，申请执行人方修刚、王评与被执行人实正公司、浩开公司合同纠纷一案，本院（2016）辽1002民初1444号民事判决，判决：一、被告辽阳实正房地产开发有限公司、辽阳浩开房地产开发有限公司给付原告方修刚、王评人民币3,850,000.00元及截止2015年5月31日前的利息3,385336.99元；二、被告辽阳实正房地产开发有限公司、辽阳浩开房地产开发有限公司给付原告方修刚、王评给付人民币3,850,000.00元的利息（自2015年6月1日起，至实际给付之日止，按月利息2%计算）。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62,447.00元，保全费5,000.00元，均由被告辽阳实正房地产开发有限公司、辽阳浩开房地产开发有限公司负担。辽阳市中级人民法院（2017）辽1002民终102号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。方修刚、王评以本院（2016）辽1002民初1444号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2017）辽10民终102号民事判决书为依据，向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2021年7月20日作出（2017）辽1002执1314号之十九执行裁定：一、将辽阳浩开房地产开发有限公司开发的位于辽辽阳市××区××街××小区××楼××、面积10321平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××2号、作价287,336.64元；×××、面积103.21平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××8号、作价287,336.64元；×××、面积107.8平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××9号、作价303,564.8元；×××、面积103.21平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××0号、作价287,336.64元；×××、面积107.8平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××3号、作价303,564.8元；×××、面积103.21平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××4号、作价287,336.64元；×××、面积103.21平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××6号、作价287,336.64元；×××、面积107.8平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××7号、作价303,564.8元；×××、面积103.21平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××4号、作价287,336.64元；×××、面积107.8平方米权证号辽（×××）×××不动产权第0×××5号、作价303,564.8元；×××、面积107.8平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××1号、作价303,564.8元；×××、面积107.8平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××3号、作价303,564.8元；×××、面积107.8平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××9号、作价386,355.2元；×××、面积102.49平方米、权证号辽（×××）×××不动产权第0×××0号、作价288,611.84元，上述共十四套住宅共计作价4,220,375.68元，交付申请执行人方修刚抵偿债务4,220,375.68元。以上财产所有权自本裁定送达申请执行人方修刚时起转移。二、申请执行人方修刚可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。异议人浩开公司对本院（2017）辽1002执1314号之十九执行裁定书不服，以房屋评估报告已超过1年，房屋现价值已经超过评估价值为由，向本院提出异议申请。另查明，本院于2020年10月20日以笔录方式告知异议人“将流拍的十四套房屋以物抵债给申请执行人”，并在听证审查中，双方对此均已认可。本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条一款规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”本案在执行中，案涉14套住宅房屋经法院两次公开拍卖，均流拍。在评评价报告有效内，申请执行人方修刚同意以第二次拍卖流拍价接收案涉14套住宅房屋，且异议人浩开公司也表示同意以该14套住宅房屋抵债。故异议人的异议请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条一款之规定，裁定如下：驳回异议人辽阳浩开房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽阳市中级人民法院申请复议。审 判 长  徐海红人民陪审员  刘 琦人民陪审员  李传海二〇二一年九月六日书 记 员  富 皎