湖南省祁阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1121民初2657号原告：张超，男，1986年11月2日出生，汉族，居民，住湖南省祁阳市。委托诉讼代理人（特别代理）：何鹏程，祁阳县大众法律服务所法律工作者。被告：刘伟，男，1980年5月26日出生，汉族，居民，住湖南省祁阳市。被告：谢琼瑶，女，1988年2月8日出生，汉族，居民，住湖南省祁阳市。原告张超与被告刘伟、谢琼瑶确认合同有效纠纷一案，本院于2021年8月23日立案受理后，依法由审判员谢玉迁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张超的委托诉讼代理人何鹏程到庭参加诉讼，被告刘伟、谢琼瑶经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张超诉称，1．请求法院判令确认原告与二被告于2020年1月16日签订的《房屋买卖合同书》有效，并判决二被告腾出所出售的房屋配合原告办理不动产过户登记手续，且承担办理不动产过户登记手续过程中的一切税费；2．请求法院判令二被告支付原告逾期交房及办理产权过户的违约金6万元；3．本案的诉讼费用及保全费用由二被告承担。事实与理由：2020年1月16日，原告与二被告签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：二被告将其共同所有的位于祁阳县祁羊路20X号第二层房屋出售给原告，双方约定房屋总价款为32万元，在签订买卖合同时原告支付房屋定金30万元，剩余2万元待房产证和土地证过户后全部付清；合同还约定二被告应于2020年4月17日将该房屋腾出交付给原告占有、使用；合同第五条约定：二被告应在《房屋买卖合同书》签订之日起三个月后的第一天携带相关资料配合办理房屋所有权转移登记，且办理产权交易过户手续所产生的税费由二被告承担。签订《房屋买卖合同书》后，原告张超依约于2020年1月16日一次性将30万元支付到二被告共同指定的谢琼瑶银行账户中。二被告收到购房定金款后却迟迟不履行房屋过户登记义务，也未按时腾出房屋，而且二被告隐瞒原告将该房屋于2021年3月11日在湖南祁阳农村商业银行进行了抵押登记用于贷款，后于2021年3月22日解除了该抵押。被告刘伟于2021年4月27日以买受的形式将该房屋过户给了被告谢琼瑶一人所有，现该房屋的所有权证号为：湘（2021）祁阳县不动产权第00046XX号。二被告对该房屋进行的抵押及转让等行为，明显无意为原告办理该房屋的不动产登记手续，而且至今未将该房屋交付给原告。二被告的行为已经构成了根本性的违约，被告至少应按原告已交30万购房定金的20%承担违约责任。为此，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求依法判处。被告刘伟、谢琼瑶未予答辩称。经审理查明，由于原告父亲在黎家坪开了一个玻璃厂，因被告刘伟在玻璃厂上过班而认识。2020年1月16日，原告与二被告签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：二被告将其共同所有的位于湖南省永州市祁阳县祁羊路201号第二层房屋出售给原告，用途为住房，权属为私产，该房地产建筑面积为119.19m2，附随该房屋其建筑范围内的土地使用权和房屋赠送面积及阳台、车位一并转让的设施、设备包括装修。双方约定该套房屋总价款为32万元，该成交价款包括附随房屋一并转让的设施、设备价格和房屋维修基金，被告过户给原告名下之前的所有费用，后期不得再以任何形式追加任何费用。原、被告双方约定采取以下付款方式：一次性付款，原告应于双方完成房屋产权交易过户申请手续签字之日一次性付清。为督促被告及时履约，原告先付房屋定金叁拾万元整，剩下人民币贰万元整，待房产证和土地证过户后全部付清给被告，同时双方约定原告在该合同内的所有款项均以转账方式转入被告方谢琼瑶的银行账户中。合同第五条约定：二被告应在《房屋买卖合同书》签订之日起三个月后的第一天携带相关资料配合办理房屋所有权转移登记，且办理产权交易过户手续所产生的税费由二被告承担。合同第六条约定：二被告应于2020年4月17日将该房屋腾出交付给原告占有、使用，并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志，并将落户于该房屋的户籍关系迁出，并无条件把水、电、燃气、物业的开户名到开发商、物业处改至原告名下。交付日前房屋所产生的水、电、有线电视、通讯、物业等各项费用由被告承担，应在房屋交付前结清以上费用，并将付款凭证交原告查验。如有未清事项，原告有权从房款中直接抵扣上述欠费。交付日后所产生费用由原告承担。合同第七条双方约定了违约责任：被告故意隐瞒该房屋己出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后被告又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，原告有权退房。被告应自退房通知送达之日起三个工作日内退还原告全部己付款，并按照原告已付购房款的两倍支付违约金，赔付原告的装修费用和支付在该房屋上花费的一切费用，并赔偿该房屋房价上涨等一切损失。合同第九条其他条款约定关于本合同的文书均可按照合同载明的通信地址寄送，任何一方变更地址应当书面通知对方，否则，按照原地址（或身份证地址）交邮后3日内视为送达，无论邮件是否退回或拒收。签订《房屋买卖合同书》后，原告张超依约于2020年1月16日一次性将30万元支付到二被告共同指定的谢琼瑶银行账户中，二被告收到购房定金款后没有履行房屋过户登记义务，也未按时腾出房屋；而且二被告于2021年3月11日将该房屋在湖南祁阳农村商业银行进行了抵押登记用于贷款，后于2021年3月22日解除了该抵押；且被告刘伟于2021年4月27日以买受的形式将该房屋过户给了被告谢琼瑶一人所有。原告得知后逐向本院提起了诉讼，要求两被告履行合同，并按原告已交30万购房定金的20%承担违约责任。以上事实有如下证据：1、双方签订的《房屋买卖合同书》，证明双方约定了房屋交付时间、过户时间，违约责任及双方的其他权利和义务等基本事实；2、银行转账记录，证明原告已履行支付房款义务；3、涉案房地产权登记信息，证明二被告行为严重违反了合同约定，应当承担违约责任，上述证据确凿，本案事实清楚，足以认定。本院认为，原、被告签订，《房屋买卖合同书》合法有效，虽合同内容无标的物产权证明，但事后不动产登记部门，对其合同的标的物的产权证明予以了确认。原告按合同内容履行了给付金钱的义务，被告应当将标的物交付并过户给原告，被告不履行合同所确定的义务，应承担继续履行并承担违约责任。双方的合同中，既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金的数额由当事人约定，本案合同中约定的先付房屋定金为叁拾万元，约定的定金高于法律规定，即不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。合同中约定的违约金按已付购房款的两倍支付，同样超过法律规定的上限，故原告选择要求被告承担已付价款的百分之二十即6万元的违约责任，符合法律的规定，故原告的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十八条、第五百八十六条、第五百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张超与被告刘伟、谢琼瑶于2020年1月16日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、限被告刘伟、谢琼瑶于本判决生效后一个月内腾出所出售的房屋并协助原告张超办理不动产过户登记手续，且承担办理不动产过户登记手续过程中的一切税费；三、限原告张超在承担办理不动产过户登记手续时支付被告刘伟、谢琼瑶未付的房屋价款2万元；四、限被告刘伟、谢琼瑶于本判决生效后十日内支付给原告张超逾期交房及办理产权过户的违约金6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,400元，减半收取计1,200元，财产保全申请费2,120元，合计3,320元，由被告刘伟、谢琼瑶承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 谢玉迁二〇二一年九月十六日法官助理 谢 静书 记 员 奉 睿附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。