北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10751号上诉人（原审被告）：何博远，男，1958年9月26日出生。委托诉讼代理人：舒克建，北京市慧学律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人：陈常伟，执行董事。委托诉讼代理人：吕红梅，北京卓纬律师事务所律师。上诉人何博远因与被上诉人北京恒富物业服务有限公司（以下简称恒富物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法由审判员胡新华独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人何博远的委托诉讼代理人舒克建，被上诉人恒富物业的委托诉讼代理人吕红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中昂物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回恒富物业的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由恒富物业承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当依法予以纠正。1.一审判决错误认定恒富物业物业服务范围，恒富物业应当对何博远2011年装修损失承担赔偿责任。恒富物业提交的《富力湾前期物业服务合同》签署于2008年7月23日，约定恒富物业在2008年7月23日以后至2010年何博远购买入住涉案房屋前对涉案房屋具有维护义务，庭审证据证明，恒富物业在向何博远交房前未处理涉案房屋的地基问题，未尽到合同约定的维护义务，交房时也未向何博远释明房屋地基可能存在的质量隐患，导致何博远的装修因地基塌陷损失巨大，因此，恒富物业应当对何博远的装修损失承担赔偿责任；2.一审判决错误认定何博远与恒富物业关于装修损失抵扣和免除物业费用的约定。一审判决以何博远提供的证据中恒富物业人员均未表示承诺减免物业费用以冲抵房屋维修费用为由，认定何博远关于减免物业服务费用冲抵房屋维修费用的抗辩意见无事实和法律依据，但是一审中，何博远提交的其与恒富物业原物业经理贾小黎通话录音（2020年9月3日）中，贾小黎明确承认何博远关于免除物业费用冲抵房屋装修费用；3.恒富物业在一审中涉嫌提供虚假证据，导致何博远未能依法提出诉讼时效抗辩，一审判决认定何博远应当支付2012年以来的物业费用超出了法律规定的诉讼时效。根据何博远对恒富物业提交的缴费通知单上的签名比对，2020年3月2日缴费通知单（该张通知单不是石佳的签名）填写内容与2012年11月28日缴费通知单（签名为石佳）笔迹明显为同一人所写，因此，何博远有合理理由确信恒富物业提交一审法庭的缴费通知单和照片并非自2012年以来制作的，而是为了提起本案诉讼故意制作的虚假诉讼时效证据，因此，恒富物业一方提交的缴费通知单不能作为其主张一直催要物业服务费的证据，一审判决认定何博远应当支付2012年以来的物业服务费没有有效证据支持。4.由于一审判决错误认定本案相关事实，在应当确认恒富物业承担何博远装修损失且以物业服务费冲抵的情况下，错误采信恒富物业的虚假证据，错误适用合同法、民事诉讼法、最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定判决何博远向恒富物业支付2012年以来的物业服务费。5.恒富物业的原工作人员石佳已经于2018年5月离职，不可能签订2018年11月的缴费通知单，恒富物业在一审中提交伪造证据，且该伪造证据直接影响何博远的抗辩，申请对该证据的真实性予以鉴定。恒富物业辩称：同意一审判决，不同意何博远的上诉请求。恒富物业向一审法院起诉请求：判令何博远向恒富物业交纳2012年1月8日起至2020年3月31日期间的物业费257152.45元及滞纳金202654.2元。一审法院认定事实：何博远为坐落于北京市顺义区马坡顺安南路×号的业主，该房屋建筑面积为520.73平方米。2010年1月9日，恒富物业与何博远签订了《富力湾前期物业服务合同》，约定由恒富物业为涉诉房屋所在小区提供物业服务。物业费的交纳标准的为5元/平方米/月，物业费交纳时间为每年1月1日前、7月1日前分别交纳下一期（6个月）物业服务费用。在违约责任条款中约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照应交费日期次日起（每日万分之五）的标准承担滞纳金。现何博远未交纳2012年1月8日至2020年3月31日期间的物业费257152.45元。一审庭审中，恒富物业提交缴费通知单及将缴费通知单张贴在何博远家大门口的照片，欲证明恒富物业每年定期向何博远催缴拖欠的物业服务费。何博远对此不予认可，称恒富物业没有催缴过，该份证据系恒富物业自行制作，恒富物业可以随时联系上何博远，没有向何博远催缴过。一审庭审中，何博远提交情况说明、照片及报修记录，欲证明2011年夏季何博远所购买的房屋发生漏雨和地基塌陷的问题，在2011年11月由恒富物业的经理及开发商的负责人（李尚明、陈维）共同确认何博远房屋出现地基下沉等问题，并就维修如何承担进行协商。恒富物业对此不予认可，恒富物业称情况说明中只有陈维是物业公司的员工，且在情况说明中没有陈维签字确认说发生地基下陷的情况是物业公司的责任以及物业公司需要承担物业费用。一审庭审中，何博远提交预结算书及律师函，证明恒富物业及开发商同意何博远自行维修及何博远于2012年1月向开发商发函要求赔偿损失支付维修费用。恒富物业对此不予认可，恒富物业称预结算书由何博远自行制作，也没有实际支付的证据，且该费用与恒富物业无关。恒富物业没有收到律师函，律师函中的开发商也不是本案涉诉房屋的开发商。一审庭审中，何博远提交其与恒富物业的前物业经理贾小黎及李晓艳的通话录音，证明恒富物业提出用物业费冲抵维修费用，恒富物业承认何博远维修的资料现场照片及情况说明在恒富物业档案处。恒富物业对此不予认可，恒富物业称贾小黎及李晓艳已经离职，他们没有权利对物业费进行减免，他们对当时地基下沉等情况也不了解，从录音中看，物业公司人员没有承诺用物业费冲抵维修费用及物业公司需要承担相关责任。上述事实，有恒富物业提交的业户基本情况登记表、富力湾前期物业服务合同、缴费通知单和将缴费通知单张贴的照片、富力湾溪景花园前期物业服务合同，何博远提交的情况说明及照片、报修记录、预结算书、律师函、通话录音以及法院庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。恒富物业与何博远签订了《富力湾前期物业服务合同》，恒富物业为何博远涉诉房屋所在的小区提供了物业管理服务，法院对恒富物业与何博远之间物业服务合同关系予以确认。何博远认可2012年1月8日至2020年3月31日期间的物业费没有支付，亦认可物业费的收取标准。本案的争议焦点在于恒富物业是否向何博远承诺减免物业费用以冲抵房屋维修费用。通过审查何博远提交的通话录音及情况说明等证据，恒富物业人员均未表示承诺减免物业费用以冲抵房屋维修费用，故何博远关于恒富物业承诺减免物业费用以冲抵房屋维修费用的抗辩意见无事实和法律依据，法院不予采信。恒富物业要求何博远给付物业费的诉讼请求，法院予以支持。根据恒富物业及何博远提交的证据，无法断定何博远存在恶意拖欠的行为，故法院对恒富物业主张何博远支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：一、何博远于判决生效之日起七日内给付北京恒富物业服务有限公司2012年1月8日起至2020年3月31日期间的物业费257152.45元；二、驳回北京恒富物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。何博远向本院申请对恒富物业提交的缴费通知单部分笔迹的一致性及书写时间予以鉴定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋业主应当按照国家有关规定和当事人之间的约定及时交付物业费用。根据双方签订的《富力湾前期物业服务合同》，恒富物业为何博远涉诉房屋所在的小区提供了物业管理服务，何博远系涉诉房屋的业主，已实际享受到恒富物业提供的物业服务，何博远理应交纳相应物业费。一审法院审查何博远提交的通话录音及情况说明等证据，未认定恒富物业工作人员承诺减免涉诉房屋物业费用以冲抵房屋维修费用。何博远上诉仍坚持主张恒富物业有减免承诺，其无需支付涉案物业费。何博远对此未提供充分证据予以证明，本院不予采信。对于诉讼时效，双方因物业服务合同履行形成持续性债权债务关系，恒富物业亦提交相关证据证明其未明显怠于行使权利，何博远主张本案已过诉讼时效，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。一审法院根据双方当事人陈述及提交的证据、物业费的收费标准等，认定何博远应支付涉案物业费，具有事实及法律依据。何博远申请对恒富物业提交的缴费通知单进行鉴定，对证明待证事实（本案已过诉讼时效）无意义，本院不予准许。本院希望双方能够通过共同努力，促使案涉小区的物业服务形成良性循环，营造出美好的居住环境。综上，何博远的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5157元，由何博远负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡新华二〇二一年九月八日法官助理 乔文鑫法官助理 张好好书 记 员 陈 萌