北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10366号上诉人（原审被告）：郭建升，男，1956年11月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：王靖，女，1976年9月11日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：刘保国，男，1945年7月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。二被上诉人委托诉讼代理人：刘勇，北京奥北律师事务所律师。原审被告：王子墨，女，1987年5月6日出生，汉族，户籍地吉林省吉林市船营区。原审第三人：京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘平君，总经理。委托诉讼代理人：李伟，男，1989年8月9日出生，汉族，京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司职员。上诉人郭建升因与被上诉人王靖、刘保国，原审被告王子墨，原审第三人京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司（以下简称京城亿墅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初44846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭建升上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回王靖、刘保国全部诉讼；2．本案诉讼费用由王靖、刘保国承担。事实和理由：王靖、刘保国事实上已收回房屋。只是由于疫情，工人无法进入小区，致使修复未果。况且王靖、刘保国已完全控制房屋并进行出租，只是因为疫情未能租出。房屋在王靖、刘保国控制下，因疫情原因未能租出，而且多次有租户与王靖、刘保国洽谈租房事宜。强行要求郭建升支付未租出房屋的租金，有悖常理。王靖、刘保国辩称，同意一审判决，不同意郭建升上诉请求，请求驳回郭建升的上诉请求。王子墨述称，对一审判决无异议，对郭建升上诉没有异议。京城亿墅公司述称，同意一审判决，请求二审维持原判。刘保国、王靖向一审法院起诉请求：1．判令解除各方当事人签订的《北京市房屋租赁合同》；2．判令郭建升与王子墨向刘保国、王靖支付自2019年12月1日至2020年8月10日期间房屋租金320000元；3．判令郭建升与王子墨向刘保国、王靖支付违约金40000元；4．判令郭建升与王子墨向刘保国、王靖支付房屋恢复原状费用30000元；5．诉讼费用由郭建升、王子墨负担。一审法院认定事实：2018年5月15日，刘保国、王靖（出租人、甲方），与王子墨（承租人、乙方），京城亿墅公司（居间人、丙方），共同签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称涉诉租赁合同），约定：房屋坐落在北京市朝阳区高碑店×号。租赁用途办公，人数7-10人。租赁期自2018年6月5日至2023年6月4日，其中免租期为15日，免租期自2018年5月22日至6月4日。年租金48万元。押金4万元。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期限内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。乙方不按照约定支付租金达七日的，欠缴各项费用达一千元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方有该情形的，应按月租金100%向甲方支付违约金。此外，涉诉租赁合同第2页承租人王子墨下方处有郭建升签字，第3页支付方式处有手写文字“经乙方要求，甲方同意租金支付方式改为季付，即从2019年6月1日起每季首日付款”，文字下方处有刘保国、郭建升签字，标注日期为2019年5月29日。对于前述签字，郭建升认可其中第三页签字真实性。经法院释明，刘保国、王靖与郭建升均表示一审、二审不对签字提起鉴定申请。王靖与郭建升之间通过微信进行多次沟通，主要内容：1．2019年12月7日郭建升：租房一事和中介说了，昨天他们来了二拨看房的，说回去商量。您放心我会尽力想办法帮您把房租出去，并全力配合，有消息第一时间告知。2．2019年12月8日王靖：谢谢郭先生帮我们积极想办法，但是下半年的租金已经产生，还希望您能把租金先交一下。3．2019年12月17日王靖：郭先生，您那边确定不续租了。您看您何时搬家，搬走后还得麻烦您帮我把一楼那间卧室恢复原样。郭建升回复：好的。4．2020年1月5日王靖：您好，11：30有人去看房，您能给开门吗？5．2020年1月7日，郭建升：那个搬完了，我这一半天，我把卫生整个再打扫一遍吧，因为我前两天就出了一趟门，我去趟山东，这刚回来，今天刚回来啊。王靖：门厅鞋柜，厨房，一楼卧室开始修了吗？您也不能这么拖着呀，有问题咱们得尽快解决不是吗？6．2020年1月15日，王靖：您好，房子恢复了吗，您打算什么时候还给我。郭建升回复：不好意思，一直在忙，未能及时回复。年前工人不太好找。7．2020年3月28日，郭建升：最近又找了几波租房的，但是都没有定下来，多种因素，向下你看如何？是否办个交接？王靖回复：改修的您都修了吗？郭建升发：无法修复，小区内无法进入，没有工人。王靖：那咱们是找人作价，你直接把修复费用给我吗？8．2020年4月24日，郭建升：租房合同并非与郭建升所签，故协议内容并不知晓。我只是代办，以尽全力帮忙协调所处理能做到之事情。时至今日，合同双方未做交接。王靖提交汇款记录，证明2019年5月29日郭建升向刘保国支付24万元。郭建升对汇款记录真实性认可。王子墨提交《申明书》，载明：本人郭建升在此申明，该房屋涉及的相关权利义务自2018年5月15日起均由本人郭建升承担，与王子墨无关。下方处有郭建升签字。郭建升提交《收据》，载明刘保国收到押金40000元，租金480000元。日期是2018年5月15日。尾部有京城亿墅公司的李伟作为见证人签字。经询，王靖主张其在2020年10月28日找到物业人员，与物业人员一起进入涉诉房屋收房。一审法院认为，涉诉租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。法律允许合同一方将权利、义务转让给第三人。本案中刘保国、王靖与王子墨和郭建升之间未签权利、义务概括转移性质的协议。但郭建升在合同中协商改变支付方式并确认签字。结合王子墨提交《申明书》内容，郭建升与王子墨就合同权利、义务转移达成一致。再从履行行为看，郭建升支付了24万元租金行为属于合同履行行为。故法院认定涉诉租赁合同承租主体为郭建升。王子墨无需承担相应责任。关于刘保国、王靖主张的租金一节，法院认为，根据微信沟通内容，王靖始终积极要求收回房屋，但郭建升未予以必要配合，且推诿由王子墨解决争议。王靖向郭建升提出将房屋恢复原状，该权利系王靖作为出租方依据合同所享有的权利，不构成恶意拖延收房情形。郭建升辩称双方曾在2019年12月17日解除合同并完成交接。但根据当日双方微信沟通内容看，缺乏完整前后语境明确表达双方已合意解除合同并完成交接。郭建升辩称王靖曾于2020年1月进入过涉诉房屋，但王靖短暂进入房屋目的并非接收房屋，且未发生房屋控制权转移，也未对郭建升使用、修复涉诉房屋造成客观妨害。郭建升辩称王靖委托郭建升代为出租房屋，但王靖与郭建升之间的租赁关系不因存在委托出租情形而自动终止。综上，法院对郭建升的辩称意见，不予采纳。但是，法院考虑到涉诉租赁合同约定使用目的为办公，且王靖要求郭建升修复房屋完成之后再进行交接，前述办公目的和修复行为，确实受当年年初疫情及防控措施影响，对郭建升一方利益实现形成不利因素。法院根据公平原则，参考北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制时间周期，综合考虑涉诉房屋与普通民宅区别，郭建升租赁房屋目的，所在社区管控措施对房屋利用和修复时间影响，郭建升逾期交接行为的过错程度，综合前述因素对租金标准予以相应调整并认定郭建升应给付的租金数额为280000元。另根据涉诉租赁合同关于押金的约定，当合同解除时，刘保国、王靖诉请的房屋租金应由押金予以抵扣，抵扣之后租金数额为240000元。还需说明，合同具有相对性，且王子墨也当庭表示合同权利、义务全部转移给郭建升，以押金抵扣租金当然属于承租方合同权利、义务的一部分，故郭建升给付租金数额在押金抵扣之后可以相应减少，就押金郭建升与王子墨之间如有利益纠纷，可另行解决。就刘保国、王靖主张解除合同一节，具有合同和事实依据，法院以郭建升收到起诉状时间作为合同解除时间。就刘保国、王靖主张的违约金一节，具有合同和事实依据，且违约金标准适当，法院予以支持。就刘保国、王靖主张的恢复原状费用一节，经法院释明，刘保国、王靖与郭建升均不在本案中申请造价鉴定，并一致认可恢复费用3万元，法院不持异议。判决：一、刘保国、王靖与郭建升、京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司之间的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》自二○二○年八月十日起解除；二、郭建升于判决生效之日起七日内向刘保国、王靖给付抵扣押金之后的房屋租金240000元；三、郭建升于判决生效之日起七日内向刘保国、王靖给付违约金40000元；四、郭建升于判决生效之日起七日内向刘保国、王靖给付房屋恢复原状费用30000元；五、驳回刘保国、王靖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7150元，由刘保国、王靖负担1200元（已交纳），郭建升负担5950元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据微信沟通内容，王靖始终积极要求收回房屋，但郭建升未予以必要配合，且推诿由王子墨解决争议。王靖向郭建升提出将房屋恢复原状，该权利系王靖作为出租方依据合同所享有的权利，不构成恶意拖延收房情形。郭建升辩称双方曾在2019年12月17日解除合同并完成交接。但根据当日双方微信沟通内容看，缺乏完整前后语境明确表达双方已合意解除合同并完成交接。郭建升辩称王靖曾于2020年1月进入过涉诉房屋，但王靖短暂进入房屋目的并非接收房屋，且未发生房屋控制权转移，也未对郭建升使用、修复涉诉房屋造成客观妨害。即使按郭建升所述，王靖存在与租户洽谈租房事宜，因郭建升未依约修复房屋，客观上很难出租，且该行为有利于避免损失扩大，故不能据此认定王靖已实际控制房屋，本院对王靖所提相关上诉意见不予采纳。一审法院根据公平原则，并考虑疫情因素以及郭建升过错程度等，酌情确定郭建升需给付的租金数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，郭建升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由郭建升负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 万丽丽审 判 员 沈 放二〇二一年九月二日法官助理 卢圆圆法官助理 向 玗书 记 员 卢园园