湖南省临武县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘1025执异37号案外人：雷兴发，男，1963年10月3日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：雷志文，临武县舜安法律服务所法律工作者，一般代理。申请执行人：陈金良，男，1972年5月11日出生，汉族，住湖南省临武县。被执行人：曾全兴，男，1953年10月20日出生，汉族，住湖南省临武县。在本院执行申请执行人陈金良与被执行人曾全兴民间借贷纠纷一案中，案外人雷兴发对本院以（2016）湘1025执90号之一执行裁定，查封了登记在曾全兴名下坐落于湖南省临武县塔桥洞，产权证号分别为临房权证初始字第**、第××号、第××号住房及临房房权证初始字第**、××号、第××号、第××号杂房不服，于2021年8月25日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人雷兴发称，请求法院中止对案外人购买的坐落于湖南省临武县塔桥洞，产权证号分别为临房权房权证初始字第**、×号、第××号住房及临房权证房权证初始字第**、号、第××号、第××号杂房的执行，并解除以上房屋的查封。事实与理由：2012年12月30日，曾全兴以904430元的价格将涉案住房及杂房转让给了案外人，双方签订了《房屋买卖合同书》。成交后，曾全兴向案外人出具了购房款收据，同时交付了房屋钥匙及杂房。2013年11月13日曾全兴将涉案住房及杂房的房产证交付给了案外人。2014年案外人先后将三套住房装修完工。同年春节，案外人及其家人入住先装修完工的两套住房，后完工的一套住房则转让给了案外人的亲戚唐宋江。2015年案外人曾多次找曾全兴协助办理涉案住房及杂房的产权过户登记手续，但曾全兴推诿不去办理。2016年年初至今，案外人一直联系不上曾全兴。案外人在涉案住房及杂房居住使用多年，从未听说房屋已被法院查封，2021年7月22日，案外人的从同栋买房的邻居处获悉，案外人的房屋已被法院查封。以上事实有案外人提供的《房屋买卖合同书》、曾全兴交付给案外人的房屋所有权证、曾全兴出具的收款收据三份等证据予以证实。为此，请求法院解除对涉案住房及杂房的查封。本院查明：本院在审理原告陈金良与被告曾全兴民间借贷纠纷一案中，本院于2015年12月8日作出（2015）临民初字第467号民事判决，内容如下：限被告曾全兴于本判决生效之日起十日内支付原告陈金良借款本金人民币100000元及利息人民币14000元，共计人民币114000元。判决生效后，因曾全兴未按期履行，陈金良于2016年5月12日向本院申请强制执行，本院以（2016）湘1025执90号立案执行。2018年8月15日，本院作出（2016）湘1025执90号之一执行裁定，冻结、划拨被执行人曾全兴的银行存款壹拾壹万捌仟柒佰伍拾（118750元）；（其中：1、欠款100000元及利息14000元，2、受理费2580元及公告费560元，3、执行费1610元）；如存款不足则扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入，或查封、扣押被执行人价值相当的其他财产，拍卖或变卖后提取价款偿付欠款。并于2018年8月30日依据该裁定查封了登记在被执行人曾全兴名下坐落于湖南省临武县塔桥洞，产权证号分别为临房权证初房权证初始字第**、、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号的房屋及杂房。另查明，2011年，曾全兴因兴建临武县塔桥洞处房屋资金短缺而向案外人雷兴发借款800000余元，该笔借款案外人以现金方式支付给了曾全兴。后双方口头约定将涉案住房及杂房转让给案外人，同年11月，曾全兴将涉案住房及杂房交付给了案外人，后将涉案房屋的水电落户到案外人名下。2012年，曾全兴向案外人补写了三张落款日期分别为2012年7月22日、2012年12月18日、2012年12月30日的《收条》，确认收到涉案住房及杂房购房款共计904430元。该笔购房款包括曾全兴因建房所借800000余元款项用于抵扣部分购房款及案外人另行现金支付的100000余元。上述款项付清后，双方于2012年12月30日补签了《房屋买卖合同书》，该合同约定将曾全兴所有的位于临武县塔桥洞的大套二楼、三楼、小套三楼、2号杂房、3号杂房、5号杂房、8号杂房以总价904430元转让给雷兴发。2014年案外人将涉案房屋中三套住房装修完工，于2014年春节入住其中两套房屋，另外一套则转让给了案外人的亲戚唐宋江。2015年，案外人曾多次找曾全兴要求其协助办理过户登记，但其推脱未去办理，自2016年年初至今案外人无法联系上曾全兴。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条规定，案外人主张对涉案住房及杂房享有排除法院强制执行的权益，需同时满足以上四个构成要件。本案中，案外人与曾全兴补签的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方约定将曾全兴所借款项用于抵扣部分购房款，并由案外人另行支付剩余购房款的行为亦不违反法律规定，本院予以认可，故应认定案外人已按双方约定支付全部价款。虽然涉案住房及杂房仍登记在被执行人曾全兴名下，但曾全兴已向案外人交付房屋，案外人亦装修入住至今，故应认定案外人已合法占有涉案住房及杂房。因曾全兴未按约定协助办理过户登记，导致涉案住屋及杂房至今未变更过户登记，非买受人自身原因。故案外人所提执行异议符合上述法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条规定，裁定如下：中止对登记在曾全兴名下坐落于湖南省临武县塔桥洞，产权证号分别为临房权证初始房权证初始字第**、第××号住房及临房权证初始字房权证初始字第**、××号、第××号杂房的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长 王  芳  国审 判 员 黄  君  其审 判 员 李  旭  盛二〇二一年九月七日法官助理 李  碧  霞书 记 员 李碧霞（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。