北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7197号上诉人（原审被告）：北京瑞君阁商务服务有限公司，住所地北京市海淀区北洼路26号平房。法定代表人：李淑君，经理。委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：北京市海淀区东方悦稚幼儿园，住所地北京市海淀区双槐树电站392号。法定代表人：白云，园长。上诉人（原审第三人）：北京东方悦稚艺术培训中心，住所地北京市海淀区双槐树电站392号。投资人：李驰，总经理。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张健，北京市信达立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市城市河湖管理处，住所地北京市海淀区万寿路街道翠微路甲3号。法定代表人：易忠，主任。委托诉讼代理人：罗丹，北京中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗书键，北京德恒律师事务所律师。上诉人北京瑞君阁商务服务有限公司（以下简称瑞君阁公司）、北京市海淀区东方悦稚幼儿园（以下简称东方幼儿园）、北京东方悦稚艺术培训中心（以下简称东方中心）因与被上诉人北京市城市河湖管理处（以下简称河湖管理处）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初46807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞君阁公司的委托诉讼代理人郑瑞、上诉人东方中心的投资人李驰、上诉人东方幼儿园、东方中心的共同委托诉讼代理人张健、被上诉人河湖管理处的委托诉讼代理人罗丹、罗书键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞君阁公司上诉请求：撤销一审判决，改判瑞君阁公司于判决作出后60日内将位于北京市海淀区行集寺路与永定河路交叉口的双槐树电站内的9号建筑电站退水渠北侧约220平米的二层房屋拆除，并承担拆除费用；瑞君阁公司于东方幼儿园与东方中心腾退一审判决第二项内容后的60日内将1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋，4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋，5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋、8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋拆除，并承担拆除费用。上诉费由河湖管理处承担。事实与理由：1.瑞君阁公司虽未取得涉案房屋的建设手续，但并非私自搭建；2.一审判决瑞君阁公司于判决生效后30日内拆除房屋存在困难，请求判令在60日内拆除。河湖管理处辩称，1.根据双方约定，瑞君阁公司可以改造房屋，所有建设手续应由其自行完善。2.30日期限是合理的，拆除没有障碍。东方幼儿园、东方中心述称，瑞君阁公司的上诉请求不涉及东方幼儿园及东方中心，对瑞君阁公司的上诉请求没有意见。东方幼儿园上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回河湖管理处请求东方幼儿园、东方中心协助腾退占有使用的双槐树点站内4处房屋的诉讼请求，二审诉讼费由河湖管理处、瑞君阁公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。涉案房屋是河湖管理处主张修缮改造的，并非瑞君阁公司私自搭建，涉案房屋在被认定为违建后，河湖管理处向上级单位申请保留，该单位对诉讼事项有重大过错。东方幼儿园、东方中心与瑞君阁公司的委托人之间的租赁合同尚未被确认无效或解除，仍在履行之中，东方幼儿园与河湖管理处之间的《房屋使用协议》也未被确认无效或解除，河湖管理处无权要求东方幼儿园、东方中心协助腾退房屋。2.一审判决第二项超出河湖管理处的诉讼请求，河湖管理处的诉讼请求是东方幼儿园、东方中心协助腾房，而一审直接判决限期腾房。3.一审判决第二项未列明适用的法律依据。东方中心的诉讼请求及事实理由与东方幼儿园一致。河湖管理处辩称，同意一审判决，不同意东方幼儿园及东方中心的上诉请求和理由。1.涉案房屋置换协议已经解除，瑞君阁公司建造违建，构成根本违约，导致涉案协议无法继续履行。2.东方幼儿园、东方中心的主张没有事实和法律依据。3.瑞君阁公司同意自行拆除并承担费用的情况下，一审法院适用民法典认定腾退和拆除房屋符合法律规定。4.河湖管理处与东方幼儿园不存在免费使用房屋的法律关系。5.东方幼儿园、东方中心与瑞君阁公司之间的租赁合同是否无效或解除，并非本案审理范围。瑞君阁公司辩称，服从二审法院判决。河湖管理处向一审法院起诉请求：1.确认其单位与瑞君阁公司之间的房屋土地置换使用协议已经于2019年11月6日解除；2.瑞君阁公司自行承担费用拆除位于海淀区行集寺路与永定河路交叉口的双槐树电站内的5处违章建筑，包括：1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋，4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋，5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋，8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋，9号建筑：电站退水渠北侧约220平米的二层房屋；3.东方幼儿园、东方中心协助腾退其占有使用的4处房屋，包括诉讼请求2确定的1号建筑、4号建筑、5号建筑和8号建筑；4.同意在合同解除并腾退其诉讼请求2涉及房屋的基础上把置换的北京市海淀区北洼路48号西南侧建筑面积900平方米的房屋交还给瑞君阁公司；5.瑞君阁公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年6月1日，河湖管理处（甲方）与瑞君阁公司（乙方）签订房屋土地置换使用协议，约定：瑞君阁公司将位于北京市海淀区北洼路48号西南侧建筑面积900平方米的房屋提供给河湖管理处作职工食堂使用，并以此置换河湖管理处位于海淀区双槐树电站院内的管理房；瑞君阁公司置换河湖管理处的房屋后，根据自己的需求自行改造，所有建设手续自行完善；在建设工程时，瑞君阁公司须按河湖管理处要求对双槐树电站现有的部分管理用房、设施、设备用房进行改造，改造后交河湖管理处使用，改造费用由瑞君阁公司承担；置换期限原则定为30年，2010年6月1日至2039年5月31日。河湖管理处主张置换协议签订后，瑞君阁公司在未取得相关必要合法建设手续的前提下，私自搭建了逾5000平方米的违章建筑。河湖管理处就此提交北京市规划委员会于2011年8月向该单位出具的责令停止建设通知书，北京市海淀区城市管理监察大队于2011年12月向该单位出具的京海城管罚字（2011）180181至180186号等六份限期拆除决定书，北京市海淀区城市管理监察大队于2012年2月、4月向该单位出具的催告书，要求限期拆除违法建设。河湖管理处另提交了2017年10月16日北京市严厉打击违法用地违法建设指挥部办公室针对此问题作出的专项行动会议纪要，载明：鉴于永引河海淀段双槐树电站管理站周边违法建设，属于市水务部门管理范围内，请市水务局按照全市严厉打击违法用地违法建设专项行动要求，解除合同，依法予以查处，消除违法建设状态。北京市水务局2017年11月10日的会议纪要，载明：“一，按照2017年10月16日北京市严厉打击违法用地违法建设指挥部办公室工作会议纪要的要求，河湖管理处依法解除与瑞君阁公司签署的房屋土地置换使用协议；……三、针对瑞君阁公司的转租行为，河湖管理处要了解清楚出租、转租情况，依法依规要求当事人限期腾退出租、转租的房屋，要求当事人限期自行拆除并明确拆除时限。”瑞君阁公司认可其自行搭建了约5000平方米的违法建设，已拆除部分房屋，现本案诉争的5处系尚未拆除的违法建设，即1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋，4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋，5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋，8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋，9号建筑：电站退水渠北侧约220平米的二层房屋，该公司将其中4处（除9号建筑）转租给了东方幼儿园、东方中心，瑞君阁公司同意拆除上述5处违法建设并承担费用。瑞君阁公司及河湖管理处均同意将置换给河湖管理处的位于北京市海淀区北洼路48号西南侧建筑面积900平方米房屋的交还工作在本案中一并处理。一审庭审中，所有当事人均认可上述5处建筑的表述及坐落地点。2015年12月1日，东方中心与瑞君阁公司的受托方北京圣鼎物业管理有限公司（以下简称物业公司）签署房屋租赁合同，约定物业公司将双槐树电站东院B座约3000平方米房屋及约500平方米户外面积出租给东方中心，租赁期限自2015年12月1日起至2035年5月31日止。2017年4月6日，东方中心与物业公司签署房屋租赁合同，约定物业公司将双槐树电站西院约1200平方米房屋出租给东方中心，租赁期限自2017年7月1日起至2035年6月30日止。2018年12月1日，物业公司、东方中心与东方幼儿园签署补充协议，将上述房屋的承租人由东方中心变更为东方幼儿园。东方中心、东方将幼儿园认可上述1号建筑、4号建筑、5号建筑、8号建筑现由其共同使用，用于开办私立幼儿园，幼儿园现正常运营。东方幼儿园主张在签订租赁合同时，物业公司曾向其提供河湖管理处出具的证明及盖章的房屋所有权证，同意提供涉案房屋用于开办东方幼儿园。东方幼儿园提交的2011年1月13日房屋产权（确认）证明载明“坐落在北京市海淀区四季青乡田村电站的房屋，建筑面积12635平方米，属城市河湖管理处所有”；2017年6月28日的证明载明“我单位北京市城市河湖管理处将位于北京市海淀区双槐树电站392号无偿提供给北京市海淀区东方悦稚幼儿园使用”；房屋所有权证载明房屋坐落为“北京市海淀区四季青双槐树电站392号”，建筑面积2343平方米，所有权人“北京市城市河湖管理处”。上述证据均加盖有“北京市城市河湖管理处”字样公章。培训中心提交了房屋使用合同，载明河湖管理处无偿提供北京市海淀区双槐树电站392号房屋给培训中心用于办理幼儿园和提供教育培训使用；在房屋使用期间，培训中心每年无偿提供50名儿童在幼儿园学习的名额；房屋使用期限自2016年6月1日起至2035年5月31日止。河湖管理处对上述公章真实性不予认可，主张其自2017年1月启用现印章，印章中有编码，其从未向东方幼儿园提供过该证明；对房屋所有权证，经其向海淀区不动产登记事务中心查实，该地址并无房屋所有权证，该证显示的测绘日期是1995年3月1日，但当时根本没有392号这座建筑，对应的房产位置是玉渊潭公园附近，且392号已经被确认为违建，根本不可能取得房产证。就上述问题，原审期间，东方幼儿园提出调查取证申请，法院向海淀区教委进行了调查，调查结果显示海淀区教委档案中确实留存有上述房屋产权（确认）证明、证明及房屋使用合同。一审原审庭审中，瑞君阁公司认可房屋产权（确认）证明系其与河湖管理处签署协议时河湖管理处向其出具，但现在无法找到原件；瑞君阁公司不认可法院自海淀区教委调取的加盖河湖管理处印章的材料系该公司法定代表人李淑君或物业公司向东方幼儿园提供。东方幼儿园及东方中心主张因使用涉案房屋所支出的装修、租金、人力资源等各项成本已超过2000余万元，并就此提交了装修费清单及支付凭证、发票等证据，用以证明为开办幼儿园及培训机构，投入了大量费用。东方幼儿园主张其自2017年开始筹备并招收入学儿童，现有教职工70人左右，大中小班幼儿300人左右，租金一直按照合同约定交给物业公司。另，一审原审2019年11月6日开庭期间，瑞君阁公司表示同意解除双方签订的房屋土地置换使用协议。发回重审期间，东方中心、东方幼儿园向法院提交网上下载文件、刑事判决书及微信证据，证明其合法开办幼儿园。东方中心、东方幼儿园在原审及重审期间提交印章鉴定申请、第三人独立请求民事起诉状、调查取证申请等。一审法院认为，河湖管理处与瑞君阁公司签订的房屋土地置换使用协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定履行。根据查明，瑞君阁公司在履行上述合同期间，自行搭建违法建设，经相关行政部门责令限期拆除，尚有部分违法建设未予拆除，瑞君阁公司并将违法建设委托他人转租给东方中心、东方幼儿园使用至今，东方中心、东方幼儿园抗辩其对于承租房屋为违法建设一事并不知情，且其租用房屋得到了河湖管理处的同意，并在相关部门办理了手续，属于合法使用房屋，故不同意腾退。对此，法院认为，经相关行政部门认定，东方中心、东方幼儿园现使用的房屋属于违法建设，依法应当予以拆除腾退，对于东方中心、东方幼儿园提出的损失问题不属于本案审理范畴，东方中心、东方幼儿园可另行向相关当事人主张权利。综上，法院判令瑞君阁公司自行承担费用拆除位于海淀区行集寺路与永定河路交叉口的双槐树电站内的5处违章建筑，法院按照所有当事人均认可的表述方式确认5处房屋的坐落，5处违章建筑包括1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋，4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋，5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋，8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋，9号建筑：电站退水渠北侧约220平米的二层房屋，东方中心、东方幼儿园协助腾退其占有使用的的4处房屋，包括上述1号建筑、4号建筑、5号建筑和8号建筑，对于腾退时间，法院考虑东方中心、东方幼儿园教职工、幼儿需安置的实际情况予以综合确定。对于房屋土地置换使用协议解除问题，瑞君阁公司一审原审开庭期间同意解除该协议，法院对此不持异议，判令双方签署的上述协议于2019年11月6日解除，鉴于双方协议已解除，经双方当事人同意，法院判令河湖管理处将瑞君阁公司置换给其的北京市海淀区北洼路48号西南侧建筑面积900平方米的房屋交还给瑞君阁公司。东方中心、东方幼儿园提出的相关申请及请求，与本案审理事项不直接相关，法院对此不予准许、不予调取。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，本案适用《中华人民共和国民法典》的相关规定进行裁判。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、确认北京市城市河湖管理处与北京瑞君阁商务服务有限公司签订的房屋土地置换使用协议已经于2019年11月6日解除；二、北京市海淀区东方悦稚幼儿园与北京东方悦稚艺术培训中心于判决生效后6个月内腾退位于北京市海淀区行集寺路与永定河路交叉口的双槐树电站内的4处违章建筑，包括：1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋，4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋，5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋，8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋；三、北京瑞君阁商务服务有限公司于判决生效后30日内将位于北京市海淀区行集寺路与永定河路交叉口的双槐树电站内的9号建筑电站退水渠北侧约220平米的二层房屋拆除，并承担拆除费用；四、北京瑞君阁商务服务有限公司于北京市海淀区东方悦稚幼儿园与北京东方悦稚艺术培训中心腾退上述判决第二项内容后的30日内将1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋，4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋，5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋，8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋拆除，并承担拆除费用；五、北京市城市河湖管理处于北京瑞君阁商务服务有限公司拆除1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋、4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋、5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋、8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋、9号建筑：电站退水渠北侧约220平米的二层房屋之后10日内将北京市海淀区北洼路48号西南侧建筑面积900平方米的房屋交还北京瑞君阁商务服务有限公司。本院二审期间，东方幼儿园提交田村管理房改造大事记，欲证明河湖管理处对涉案房屋修缮改造知情且认可，涉案房屋被认定为违建后，河湖管理处曾与相关部门进行会议协商，申请保留7处违建，河湖管理处对涉案房屋的保留和使用存在过错。该证据为打印件，无签字或盖章。河湖管理处不认可该证据的真实性、合法性及证明目的，瑞君阁公司不认可该证据的真实性，对证明目的不发表意见，东方中心认可该证据的真实性、合法性及证明目的。该证据从形式上看为打印件，无签字或盖章，东方幼儿园主张系河湖管理处向其提供，但未举证证明，河湖管理处亦不认可，本院对该证据不予采信。东方幼儿园向本院提交调查取证申请，申请向河湖管理处、北京市水务局调取会议纪要或决定、回复或回函、请示、意见、报告等，东方中心申请对房屋使用合同和证明上加盖的河湖管理处的公章与河湖管理处曾经使用的公章一致性进行鉴定。对于该两份申请，本院认为与本案争议焦点缺乏必要关联，没有调取必要，对该两份申请均不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审关于房屋土地置换使用协议效力的认定正确，本院予以确认。瑞君阁公司主张30日内拆除涉案房屋存在困难，应给予其60日期限，缺乏依据，本院不予支持。东方幼儿园、东方中心实际使用位于海淀区行集寺路与永定河路交叉口的双槐树电站内的1号、4号、5号、8号建筑，而上述房屋经相关行政部门认定为违建且责令限期拆除，该二单位关于租赁合同仍在履行、房屋使用协议效力未经确认无效或解除的上诉意见，无法对抗行政机关关于拆除违建的决定，目前情形下，东方中心、东方幼儿园客观上无法继续使用涉案建筑，应当依法予以腾退。关于相关合同效力、合同是否解除及相关法律后果的问题，该二单位可另行主张。综上所述，东方中心、东方幼儿园、瑞君阁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京瑞君阁商务服务有限公司负担35元（已交纳），由北京市海淀区东方悦稚幼儿园、北京东方悦稚艺术培训中心承担35元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘佳洁审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二一年九月十六日法官助理 李 正书 记 员 李佳星