湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0781民初443号原告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市××社区××道××道交汇处。法定代表人：张治华,该公司经理。委托诉讼代理人：王业植，湖南津正律师事务所律师。被告：齐华，男，1989年8月5日出生，汉族,津市家居建材广场经营户，住湖南省新田县。原告津市智博商业管理有限公司与被告齐华租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告津市智博商业管理有限公司（下简称智博公司）委托诉讼代理人王业植、被告齐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智博公司向本院提出诉讼请求：1.要求齐华立即支付拖欠的租金、市场管理费374690元，违约金74938元，合计449628元；2.要求齐华承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月3日智博公司与齐华签订一份商铺租赁合同，约定：齐华租赁智博公司具有出租、管理权的位于津市家居建材广场（以下简称建材广场）的3栋二层201-220号、9栋二层201-220号商铺，面积1076.72平方米，租期5年，租金共计422298元，每年一付。智博公司与齐华另签订了建材广场物业管理合同，约定市场管理费每平方米每月1元，计费面积1076.72平方米，合计64605元，每年一付。合同签订后，智博公司按约交付了商铺，齐华仅交纳2019年之前的部分租金及2020年之前的市场管理费，其余拖欠至今未付，经智博公司多次催讨未果。现智博公司为保护自身合法权益，特具状起诉。齐华辩称：欠智博公司房租是事实，但物业费应该交清了。智博公司就其诉讼主张向本院提交如下证据：1.智博公司营业执照及法定代表人身份证，拟证明智博公司主体资格；2.齐华身份证复印件，拟证明齐华的主体资格；3.建材广场商铺委托经营管理协议，拟证明智博公司对本案商铺享有出租权；4.商铺租赁合同，拟证明智博公司与齐华签订商铺租赁合同及约定双方相关权利义务的事实；5.建材广场物业管理合同、消防责任书及治安、消防责任赔偿规定，拟证明智博公司与齐华签订物业管理合同及约定双方权利义务的事实；6.招商算价单，拟证明智博公司出租商铺租金明细。齐华除庭审陈述外，未向本院提交证据。以上智博公司提交证据，经质证齐华对以上证据均没有提出异议。经本院审查，以上证据来源与形式合法，内容真实，与本案具有关联性，系合法有效证据，本院依法予以采纳。本案诉讼过程中，本院依法调取了本院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告博联公司、被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书。该判决书均系生效判决，本院依法在本案中直接予以采纳。根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：智博公司于2015年11月17日依法登记成立，住所地为津市××社区××道××道交汇处，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。智博公司分别与彭国民等18名业主签订建材广场商铺委托经营管理协议，取得建材广场3栋二层201-220号、9栋二层201-220号商铺的出租权。2016年1月3日智博公司与齐华签订了一份建材广场商铺租赁合同，主要约定：齐华承租建材广场3栋二层201-220号、9栋二层201-220号商铺，面积1076.74平米，租期2016年11月1日至2021年10月31日，租金共计422928元，每年一付。其中合同第六条第10约定“因租赁期满或其他原因乙方（齐华）不再承租本合同项下的铺位，乙方应将铺位完整的交给甲方（智博公司），乙方对铺位进行装修、装饰所产生的增值部分，不得主张任何权利，其所有权无偿归甲方所有”，第九条第1约定“租赁期满或合同依法解除，乙方应于合同终止之日起24小时内，将其一切物品设备（不包括乙方装修和改善租赁物增设的附属物）等全部搬离清场，将租赁物完好移交甲方”。合同所附招商算价单明确每年租金金额为：第一年27437元，第二年61336元，第三年101694元，第四年111385元，第五年121076元。同日智博公司与齐华签订一份建材广场物业管理合同，主要约定齐华承租商铺的物业管理费为每平方米每月1元，建筑面积为1076.72平方米平方米，每年12921元，五年共计64605元；物业管理费每年一付，于每年11月1日付清下年度费用。上述合同签订后，智博公司将出租商铺交付给齐华，齐华承租后进行家俱经营。经营期间，齐华第一年交纳租金27437元、物业管理费12921元；第二年交纳租金7029元，物业管理费12921元；第三年物业管理费6291元，之后未再交纳租金及物业管理费。智博公司对齐华减免第二年租金13718.5元。另查明，智博公司主张的市场管理费即前述物业管理费。还查明，本院（2020）湘0781民初129号原告刘清梅与被告智博公司租赁合同纠纷一案民事判决书对津市市家居建材广场未能实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态，因流通妨碍造成刘清梅的损失按租金的10%进行判决外，还判决津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失，截至2020年8月5日止，由博联公司与智博公司连带赔偿3384.22元（42302.70元×8%）；从判决之日至合同履行完毕，津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模的违约事实造成刘清梅的经济损失继续由博联公司与智博公司按照双方租赁合同约定租金8%的金额予以即时连带赔偿。该判决已依法发生法律效力。齐华与刘清梅均属建材广场商铺承租者，上述判决所查明的刘清梅、智博公司之间津市家居建材广场不能达到10万㎡建设规模的违约事实与本案齐华、智博公司之间的违约事实基本类同。本院认为，本案属租赁合同纠纷。齐华与智博公司签订的商铺租赁合同及物业管理合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，依法应受法律保护。智博公司已经按合同履行交付商铺合同义务，齐华应履行交纳租金与物业管理费的合同义务。双方约定租金一年一付，未定具体日期，故智博公司对当年租金主张后齐华即应在合理准备期后予以支付，物业管理费按合同约定时间支付。智博公司基于本院原告刘清梅与被告智博公司租赁合同纠纷判决，就津市家居建材广场未能达到10万㎡建设规模，主动按照8%的额度对齐华减收租金的权利处分，本院依法予以认可。故对智博公司要求齐华支付拖欠租金与物业管理费诉讼请求，本院依法予以支持。齐华在庭审中提出物业费已经交清的抗辩主张因未向本院提交相关证据，本院不予采纳。齐华在本案中虽未提出相关抗辩主张，但已有人民法院就原告刘清梅与被告智博公司租赁合同案作出生效判决认定智博公司未能实现津市家居建材广场10万㎡建设规模属于对商铺租赁合同义务的违反，且本案的租赁事实与刘清梅、智博公司之间的租赁事实基本类同，故本院在本案中亦予以相应认定，即齐华未及时交纳租金与物业管理费存在智博公司违约在先的行为，故本院亦依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，认定智博公司违约在先的行为虽不构成齐华拒交租金与物业管理费的合法事由，但亦不能要求齐华因未及时交纳租金与物业管理费而承担支付违约金的违约责任，对智博公司要求齐华支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案争议在民法典施行前双方已经发生，故依法适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、齐华尚欠津市智博商业管理有限公司租金341680元、物业管理费32472元（均计算至2021年10月31日止），合计374152元，于本判决生效之日起五日内对津市市智博商业管理有限公司一次性付清；二、驳回津市智博商业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8044元，减半收取4022元，诉讼保全费2770元，合计6792元，由津市智博商业管理有限公司负担1132元，齐华负担5660元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 李平章二〇二一年九月三日法官助理 王茜茜书 记 员 刘雨薇附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。