浙江省台州市中级人民法院    民事判决书    （2021）浙10民终2504号     上诉人（原审被告）：浙江省三门新城投资开发有限公司，统一社会信用代码913310226716162609，住浙江省三门县海润街道滨海新城泰和路9号。       法定代表人：林津津。       委托诉讼代理人：叶燕飞，该公司员工。       被上诉人（原审原告）：林祖友，男，1969年1月2日出生，汉族，住浙江省三门县。       被上诉人（原审原告）：林香莲，女，1968年12月24日出生，汉族，住浙江省三门县。       两被上诉人共同委托诉讼代理人：林江辉（系两被上诉人儿子），男，1989年3月12日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。       上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司因与被上诉人林祖友、林香莲商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2021）浙1022民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。       浙江省三门新城投资开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决书中第一项判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案，经三门县人民法院审理做出一审判决，上诉人对该案判决不服，认为一审法院程序违法，对事实认定不清，适用法律错误，判决显失公正，主要在于：1、《商品房买卖合同》是由浙江省工商行政管理局和建设厅共同制定的，设定的完成权属首始登记90日的时间是明显不够的。根据三门县公示的《不动产批量受理登记暂行规定》，千户以上房屋的初始登记证，登记部门是没有规定时间。2、在双方签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条第三项中明确约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。3、上诉人在完成集中办理房屋交接后，于2019年7月23日即向三门县房屋产权部门申报了房屋产权初始登记，于2019年8月15日前具备了所有办证的必须资料：2019年5月22日《房屋建筑面积测绘成果书》、2019年6月26日《浙江省建设工程规划核实确认书》、2019年6月28日《竣工验收备案表》、2019年8月13日宗地图，2019年8月15日《土地复核意见书》。4、法律规定办证主体是政府产权登记部门不是开发商，开发商职责是申报产权初始登记。本案中，开发商已经履行了申报义务，产权登记部门在受理资料后，因办理产权登记部门人手少，工作量大，办理产权初始证程序多，不能完成办证工作，有初始证上宗地图的时间为2019年8月13日为证，有2019年9月29日三门县不动产权登记中心的证明为证。2019年11月22日三门县房屋管理处发函也可以证明，被上诉人申报初始证的资料已齐全，只差物业维修基金发票，按照规定物业维修基金发票不是办理房屋初始证的必要条件。故不能按时完成首始登记证是因为政府主管登记部门的原因，属于合同双方约定的延期交付权属证书范围，不承担违约责任。综上所述，权属证书不能及时拿到的原因不是我们，是政府主管部门原因造成，属于双方约定和法定的延期范围。因为政府主管部门的原因造成的不能领证，根据买卖合同补充约定第六条和疫情不可抗力因素，我公司在本案中不应承担任何违约责任。一审法院在本案判决中认定事实不清，适用法律错误，案件审理程序违法，判决显失公正，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。       林祖友、林香莲答辩称，上诉人认为疫情等原因导致政府办证延误的理由不能成立。根据合同约定，被上诉人延期交证，应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。       林祖友、林香莲向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办证违约金，违约金自2019年10月1日起以已付购房款人民币697324元为基数，按照每日万分之一计算至实际交证之日止约计人民币26498元；2、本案诉讼费用由被告负担       一审法院认定事实：2017年12月17日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号为2017331022YS0009445），约定由原告林祖友、林香莲向被告新城公司购买位于三门县滨海新城君临城邦三期君临豪庭15幢1单元0401室商品房，建筑面积138.4平方米，总价697324元。其中合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交证权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1％承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。合同签订后，原告付清了房价款697324元。2021年1月15日，被告向原告开具购房全额发票。同日，原告办理了涉案房屋的权属登记。另查明，原三门县自然资源和规划局最早于2020年1月19日受理了被告提交的君临豪庭2幢等产权首次登记申请。2020年5月14日，被告在君临城邦微信公众号向购房业主发布通知，领取不动产权初始登记证。       一审法院认为，本案事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用行为发生时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案争议焦点：被告是否逾期交证。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条明确约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋初始登记的权属证书，但被告于2020年5月份后才通知原告领取不动产权初始登记证书，于2021年1月15日向原告开具购房全额发票，已构成逾期交证事实。至于被告逾期办证是否属于双方在合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定的因政府主管部门的原因造成不能及时领取权属证书的免责事由，被告就其主张的抗辩事由负有举证责任，但未向一审法院举证证明，而根据一审法院在（2020）浙1022民初703号案件中核实的情况，产权登记部门首批正式受理君临城邦三期君临豪庭房屋初始产权登记申请时间是2020年1月19日，故应认定被告逾期交证，构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告主张的要求被告支付逾期交证违约金26498元的诉讼请求，根据双方在合同中的约定，逾期交证90日以后，原告有选择退房或不退房的权利，现原告选择不退房，按合同约定：“出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，但考虑到被告在原告起诉前的疫情期间通过努力取得了案涉商品房的首次登记权属证书，已消除了违约状态，被告逾期交证对原告造成的损失也相对较少，原、被告约定的逾期交证违约金在违约时间不长的前提下，更多体现的是惩罚功能，不宜过高，故一审法院综合本案各种因素，酌情调整由被告按原告已付房价款的1％向原告支付逾期交证违约金。综上所述，一审法院对原告主张的合理部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告浙江省三门新城投资开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告林祖友、林香莲逾期交证违约金6973.2元；二、驳回原告林祖友、林香莲的其他诉讼请求。       二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。       本院认为，上诉人与被上诉人的商品房买卖合同虽然是按照政府有关部门提供的范本签订的，但交付产权证的时间是双方自行约定的。因此，上诉人主张合同是政府有关部门制定，设定的完成权属初始登记90日的时间是明显不够的上诉理由不能成立。在双方签订的《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条第三项中确实约定因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，上诉人可不承担逾期办证的违约责任。但前提是上诉人“能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件”。但三门县房地产管理处给上诉人的函明确载明，至2019年11月22日上诉人申报初始登记的资料中欠缺维修基金发票，要“待物业维修基金全部交存完毕才可以进行不动产权初始登记”。原三门县自然资源和规划局《君临城邦三期办理不动产证情况说明》也载明：“2020年1月19日三门不动产登记服务中心收到开发公司第2幢共34套房屋首次登记资料。”因此，上诉人称其于2019年8月15日前具备了所有办证的必须资料，与其自己提供的上述《函》、《说明》相矛盾。上诉人没有“能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件”，其不承担逾期办证的违约责任的条件没有成就。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费460元，由上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司负担。       本判决为终审判决。       审判长陈微春     审判员朱贤和     审判员李霞     二0二一年九月二十四日     代书记员赵灵仙