重庆市荣昌区人民法院民事判决书                        （2021）渝0153民初3006号 原告：重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道广场路96号10-4，统一社会信用代码915002266786987995。法定代表人：马晓君，总经理。委托诉讼代理人：陈启均，重庆川伟律师事务所律师。被告：刘君华，男，1955年4月18日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：张远碧，女，1955年12月30日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司（以下简称“菥顺物业”）与被告刘君华、张远碧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案后，原告申请追加张远碧为本案被告，本院予以准许，本案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告菥顺物业的委托诉讼代理人陈启均，被告张远碧到庭参加诉讼，被告刘君华经本院传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告菥顺物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费、电梯费、公共能耗费等合计1120元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费违约金56元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系荣昌区天长·金座X单元X号房屋(建筑面积为90.94/㎡)的产权所有人，系小区的业主之一。重庆市天长房地产开发有限公司将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订《前期物业服务管理合同》。该合同约定物业服务费按0.68元/㎡/月收取，电梯费按10元/人/月收取，公共能耗费按10元/户/月收取，2018年10月1日至2019年7月31日期间被告应交物业服务费等费用620元，电梯费用400元，公共能耗费100元，共计1120元，原告多次向被告催交未果。原告认为，重庆市天长房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对小区业主具有约束力，原告为被告进行物业服务，被告也未提出异议。被告应当依法向原告交纳物业服务费。综上所述，为了维护原告合法权益，依法向贵院提起诉讼。被告张远碧辩称，未交物管费是因为小区停电时用柴油发电机发电产生的柴油尾气会排到我家里，物管未解决，且因原告管理不善，导致被告摩托车被偷。被告刘君华未到庭，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明，认定事实如下：原告菥顺物业系重庆市荣昌区天长·金座大厦的物业服务企业，被告刘君华、张远碧系该小区X幢X单元X号房屋（建筑面积90.93平方米）的产权所有人。2010年1月20日，天长·金座大厦的建设单位重庆荣昌县天长房地产开发有限公司（甲方）与荣昌县春润物业管理有限公司（乙方）签订《天长·金座大厦前期物业服务合同》，委托春润物业对天长·金座大厦提供物业服务管理。合同约定物业费服务费由乙方按以下收费标准（暂定）预收取，具体标准以物价主管部门核定为准：住宅1200元/户，共用设施能源费设独立核算，合理分摊；逾期不交纳物业管理费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。合同期限为2010年9月20日至2015年9月19日。合同期限届满后，原告继续为天长·金座大厦提供物业服务至2019年7月底。天长·金座大厦至今未成立小区业主委员会。2012年1月10日，荣昌县发展和改革委员会印发《荣昌县发展改革委员会关于核定天长·金座大厦物业服务收费标准的通知》（荣发改发[2012]8号），明确春润物业在天长·金座大厦业主委员会成立之前实施物业管理服务时按以下标准收费：高层住宅物业服务费0.65元/平方米·月，公共设施设备日常维修养护费0.20元/平方米·月，小区内业主公用部位，公用设备设施的用水、用电可据实向小区业主分摊；高层住宅电梯费可实行月票和次票。其中月票计算方式有（1）按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3）；（2）按人计算：按常驻人口每人每月10元计收。另查明，2016年7月19日，荣昌县春润物业管理有限公司的名称变更为重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司。被告刘君华、张远碧未交纳2018年10月1日至2019年7月31日的物业服务相关费用。2021年3月5日，原告向被告刘君华邮寄《律师函》，向被告刘君华催收上述欠交物业服务费。上述事实，有原告陈述、《天长·金座大厦前期物业服务合同》、荣发改发[2012]8号文件、准予变更登记通知书、律师函及邮寄单、户室详细情况表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，天长·金座的建设单位重庆荣昌县天长房地产开发有限公司与菥顺物业（原春润物业）签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规规定，该合同合法有效。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。虽然《前期物业服务合同》已于2015年9月19日期限届满且未续签，但菥顺物业继续为天长·金座小区提供物业管理服务至2019年7月底，且原告对被告2018年10月1日至2019年7月31日期间欠交的物业费用进行了催收，被告应支付2018年11月1日至2019年7月31日期间的物业管理费用。被告认为该幢房屋烟道损坏，柴油发电机尾气排到被告家中，影响正常生活，而拒交物管费。烟道属于共用排风设施，原告作为物业管理企业有维修、养护运行和管理的义务。被告反映烟道问题时，已经过了质保期，物业公司提出要解决该问题，需要按照程序动用大修基金。因天长金座小区至今未成立业主委员会，需到社区和街道申请审批等。因未能启动该小区的大修基金，原告无法开展修复工作。物业合同虽然约定了物业公司对共用设施维修养护的义务，但未能启动小区大修基金而进行维修，并非物业公司的过错，因此被告抗辩未解决烟道问题而拒交物管费用的意见，本院不予采纳。被告摩托车被盗问题，被告未举示相应证据，不能成为拒交物管费的理由。被告应交纳的费用如下：1.物业服务费，前期物业服务合同第五章第十七条第一款约定，由物业公司按住宅1200元/户收费标准（暂定）预收取，具体标准以物价主管部门核定为准。荣发改发[2012]8号文件明确天长·金座大厦高层住宅物业服务费0.65元/平方米·月，公共设施设备日常维修养护费0.20元/平方米·月，原告主张按每月每平方米0.68元收取物业服务费符合文件规定，被告应支付2018年10月1日至2019年7月31日物业管理费用618.32元；2.电梯费，前期物业服务合同里未约定电梯费，但约定具体标准以物价主管部门核定为准。荣发改发[2012]8号文件规定，可实行月票和次票。其中月票计算方式有（1）按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3）；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。原告主张以被告家中常住人口为3人计算电梯费，每人每月10元，3层起价，每10层加收5元，但其并未举示二被告家中常住人口为三人的相关证据，且原告“3层起价，每10层加收5元”也不符合文件规定，故本院对原告上述主张不予支持。对于电梯费，本案以房屋档案登记信息按2人按发改委文件按层计算。被告房屋位于22层，一人一月电费费应交15.7元，二被告欠费10个月，应交纳电梯费314元。3.公共能源费，根据合同约定及荣发改发[2012]8号文件规定，共用部位、公用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务费用，可据实向小区业主分摊。物业服务合同约定，应设独立计量表核算，合理分摊计收。原告并未举示相应证据，该项请求本院不予支持。上述费用共计932.32元。对于违约金，原告主张按欠费总额的5%计算违约金。2015年9月19日前期物业服务合同期限届满后，未续签合同，且原告菥顺物业于2019年7月底从天长·金座小区撤场，故原告主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。因本案法律事实引起的民事纠纷发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘君华、张远碧于本判决生效之日起5日内支付原告重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司2018年10月1日至2019年7月31日的物业服务费等共计932.32元；二、驳回原告重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘君华、张远碧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告刘君华、张远碧负担，此款原告已经预交，由被告刘君华、张远碧直付原告重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。  审    判    员      周  阳                          二〇二一年九月一日   法  官  助  理      李小玲书    记    员      陈小玉 - 1 -