甘肃省张掖市甘州区人民法院执 行 裁 定 书（2021）甘0702执异156号异议人（案外人）：张峰，男，1987年1月15日出生，汉族，甘肃省张掖市临泽县人，住该县。申请执行人：甘肃联众建筑设计有限责任公司。地址，张掖市甘州区新闻大厦16楼。统一社会信用代码：91620702767712257T。法定代表人：宋国庆，系该公司经理。被执行人：张掖市海湾房地产开发有限公司。住所，甘州区东北郊开发区下安村。统一社会信用代码：916207025811691450。法定代表人：郝玉萍，该公司董事长。本院在执行申请执行人甘肃联众建筑设计有限责任公司与被执行人张掖市海湾房地产开发有限公司服务合同纠纷一案中，案外人张峰对本院查封的位于甘州区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。异议人（案外人）张峰称：申请执行人甘肃联众建筑设计有限责任公司与被执行人张掖市海湾房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，在执行过程中，甘州区法院于2021年8月25日作出（2020）甘0702执2427号执行裁定，将被执行人位于甘州区房屋予以查封。但所查封的房屋系案外人与被执行人于2021年3月21日签订购房合同，将该涉案房屋出售给案外人，案外人已房屋价款全部支付，被执行人亦将房屋交付案外人，案外人已对该房屋进行装修，现未办理不动产过户登记手续，是被执行人作为开发商对所开发的整个小区房产均未办理相关过户手续，并非案外人的过错。该房屋案外人实际享受所有权。故，请求解除查封，并停止对该涉案房屋的执行。本院查明，申请执行人甘肃联众建筑设计有限责任公司与被执行人张掖市海湾房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理。同年7月24日作出（2019）甘0702民初4056号民事调解书，协议如下：一、被执行人张掖市海湾房地产开发有限公司给付申请执行人甘肃联众建筑设计有限责任公司设计费65000元（扣除诉讼中已付的100000元），于2019年10月30日前一次性付清；如逾期支付，被执行人按总设计费800000元向申请执行人支付设计费；二、申请执行人自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费7506.50元（已减半），由被执行人负担。该调解书生效后，被执行人未按生效法律文书所确定的期间履行义务。申请执行人于2020年5月9日向本院申请强制执行，本院以（2020）甘0702执2427号案件受理。在执行过程中，本院于2020年10月21日作出（2020）甘0702执2427号执行裁定书，裁定查封被执行人名下位于甘州区房屋。但被执行人仍未履行义务，申请执行人书面申请对查封不动产进行评估、拍卖，本院遂于2021年8月25日发出查封令、张贴查封公告。现案外人以涉案房屋系其所有，要求解除查封、停止执行。本案尚在执行中。另查明，2021年3月21日，案外人与被执行人张掖市海湾房地产开发有限公司签订购房合同一份，约定：案外人购买被执行人公司开发的位于甘州区房屋一套（建筑面积121.99㎡），价款238000元（每平方米1950.97元），价款一次性付清，被执行人公司于价款付清时向案外人交付房屋等。合同订立后，案外人于当日支付购房价款238000元，并交纳对讲单元门、水表、电表款计1148元，由被执行人公司向案外人出具相应收款收据后，并将涉案房屋交付案外人。案外人占有后遂对该房屋进行装修，现正在装修中（因被查封而停止）。在审查期间，案外人向本院提交了其与被执行人签订的购房合同一份、交纳购房款及其他款项票据四张、装修证明等。本院认为,发生法律效力的民事判决、裁定和调解书及其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。被执行人未按执行通知履行生效法律文书所确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应履行义务部分的财产。本案中，被执行人未按生效民事调解书所确定的期限履行其义务，申请执行人依法向本院申请执行，符合法律规定，本院受理执行，在执行过程中对登记在被执行人名下的不动产予以查封，并无不当。本案所争执的焦点是案外人是否系本院所查封该涉案不动产的权利人，该权利能否排除执行。从涉案不动产登记信息显示，本案所涉房屋登记在被执行人海湾房地产开发公司名下，即被执行人为涉案不动产的权利人。虽现案外人与被执行人签订了书面购房合同，并支付了涉案房屋的全部价款，由被执行人出具了购房款收款收据；但其与被执行人签订购房合同在本院查封之后，本院对涉案房屋已于2020年10月21日作出执行裁定予以查封，且在执行裁定书中明确告知：查封期间查封财产不得变卖、抵押、转移等行为，而执行中的查封是人民法院在案件执行中，在被执行人不履行义务的情况下，对被执行人名下的财产予以强制性封存的一种强制执行措施，期间被查封人不得处分（包括变卖、抵押、转移等）该查封财产。可作为被执行人海湾房地产开发公司已知涉案房屋已经被人民法院查封而将查封财产（涉案房屋）与案外人签订购房合同出售案外人，其行为违反法律的禁止性规定，该买卖应为无效，由此造成的不利后果，应由被执行人承担。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合规定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。该规定所确定的符合情形中，首先是涉案房屋在本院查封之前，而本案案外人与被执行人所签订的购房合同是在本院查封之后。综上，本院对涉案房产在案外人与被执行人签订书面买卖合同之前已予查封，涉案房产的权利人系被执行人，案外人并不能排除对本案的执行。故，案外人所提异议，不符合法律及相关司法解释的规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人张峰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 陆 军审判员 郑 华审判员 李建华二〇二一年九月十八日书记员 张 慧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。