河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终5692号上诉人（原审原告）：郭贵霞，女，1967年11月23日出生，汉族，住河北省泊头市。委托诉讼代理人:姜文莹、武腾魁，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北同恒商贸有限公司，住所地：河北省沧州市新华区彩龙国际商贸城二期3#商业综合楼6层601号房，统一社会信用代码：91130902MA07KQ9F3K。法定代表人：王园,该公司总经理。被上诉人（原审被告）：沧州彩龙房地产开发有限公司，住所地：沧州市新华路45号，统一社会信用代码：91130902699211070U。法定代表人：王**,该公司总经理。被上诉人（原审被告）：沧州狮博企业管理咨询有限公司，住所地：河北省沧州市彩龙国际商贸城二期3#商业综合楼3层301号房，统一社会信用代码：91130903MA07NGJ38M。法定代表人：田春玲，该公司总经理。以上三被上诉人委托诉讼代理人：李爱林，河北通和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北禄洪房地产经纪有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区育才街58号开元花园B1-1-1102-01室，统一社会信用代码：91130101MA09C9BJ0K。法定代表人：吕天龙,该公司经理。委托诉讼代理人：刘召亮，河北得正律师事务所律师。上诉人郭贵霞因与被上诉人河北同恒商贸有限公司（以下简称同恒公司）、沧州彩龙房地产开发有限公司（以下简称彩龙公司）、沧州狮博企业管理咨询有限公司（以下简称狮博公司）、河北禄洪房地产经纪有限公司（以下简称禄洪公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2021）冀0902民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭贵霞上诉请求：一、请求依法撤销一审第二项判决,改判由沧州彩龙房地产开发有限公司、河北同恒商贸有限公司、河北禄洪房地产经纪有限公司共同向上诉人退还购房款35000元;二、请求依法撤销一审第三项判决,改判由沧州彩龙房地产开发有限公司与河北同恒商贸有限公司共同向上诉人支付违约金7588.1元;三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人购买案涉商铺系基于对彩龙公司的信任与认可。1、销售在介绍楼盘时，宣讲彩龙公司的实力是多么多么的雄厚,上诉人通过对彩龙公司的背景做过调查了解后,才最终决定购买了该商铺;2、销售现场的布置,包括条幅、广告语等营造的销售主体就是彩龙公司,上诉人无理由不相信销售方为彩龙公司;3、尤其是售楼部悬挂的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》五证,指向的均是彩龙公司,没有任何关于同恒公司的信息;4、签订的《房屋认购协议书》中,约定的预售证号与彩龙公司预售许可证号完全一致,进一步证实彩龙公司是销售主体之一,应该与同恒公司共同承担责任;5、我国法律规定,只有地产开发商才可以采取预售的模式向不特定群体进行广泛的大规模预售销售,预售主体与彩龙公司脱离不了关系。二、违约金应按已付房款的全款为基数,而不能仅仅依据合同约定金额计算。《房屋认购协议书》第九条第(2)项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。一审错误漏算了“服务费”部分的相应的违约金,恳请二审予以纠正。同恒公司、彩龙公司、狮博公司答辩称，我方认为上诉人上诉请求无事实和法律依据，应当依法驳回全部的上诉请求。我公司虽然在本案中未上诉，但对于相同事实的案件已经向省高院提出再审，对本案我公司认为应当参照我公司再审申请由高院作出相应裁决后再次确认相应责任。禄洪房公司答辩称，我方认为一审法院认定事实不清，适用法律错误导致错判，禄洪房地产对其中的3.5万元不承担返还责任。禄洪房地产与上诉人没有直接的法律关系，禄洪房地产不应是本案的被告或者是被上诉人。并且连带责任和共同返还责任在民法属于严苛的民事责任，特别是对连带责任的适用都有明确的法律规定，而本案明显不应适用连带责任，因此禄洪房地产不应返还3.5万元，同时禄洪房地产对类似案件也向省高院提起了再审，为了防止系列错案的出现，请求法院对本案进行中止审理，待再审结果确定后再审理。郭贵霞向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告河北同恒商贸有限公司签订的《枫尚国际城市广场房屋认购协议》;2、请求判令被告河北同恒商贸有限公司、被告沧州彩龙房地产开发有限公司、被告河北禄洪房地产经纪有限公司向原告返还35000元购房款；3、请求判令被告河北同恒商贸有限公司和被告沧州彩龙房地产开发有限公司向原告支付违约金15174.1元；4、依法判令解除原告与被告沧州狮博企业管理咨询有限公司签订的《房屋承租协议》；5、请求判令诉讼费由四被告承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，被告沧州彩龙房地产开发有限公司与被告河北同恒商贸有限公司签订《商品房买卖协议》，约定同恒公司购买彩龙公司开发建设的商品房：彩龙国际商贸城二期3号商业综合楼（即以下所称枫尚国际城市广场）101、201、301、401、501、601及地下101、地下201号房，还约定该商品房用途为商业，属钢筋混凝土结构，建筑层数地上22层，地下2层。2018年5月12日，同恒公司与禄洪公司签订了《沧州枫尚国际独家代理销售合同》，约定就位于沧州枫尚国际物业范围由禄洪公司进行全案代理销售。彩龙公司将3号商业综合楼出售给同恒公司时，该项目的商品房预售证、土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证均已具备。2018年10月7日，原告与被告同恒公司签订《枫尚国际城市广场房屋认购协议》，购买了枫尚国际城市广场第五层第166号商铺，预售面积11.56平方米，每平方米10099元，总金额116741元；协议第八条约定交付期限，出卖人应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格，2.该商品房经综合验收合格，3.该商品房经分期综合验收合格，4.该商品房取得交付使用批准文件，并约定了出卖人可以延期的特殊原因；协议第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金”；协议第十条还约定了交接，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2018年至2019年，原告郭贵霞分三次向同恒商贸全额给付了购房款116741元。现同恒公司已将购房款116741元全部退还原告。同日，原告与狮博公司签订了《房屋承租协议》，将其购置的上述枫尚国际城市广场第五层第166号商铺委托狮博公司经营管理，双方约定狮博公司拥有该商铺的使用权、经营权、物业管理权、租赁权、收益权、及其他权利，狮博公司接受委托，并自主经营和管理；该委托为不可撤销委托，且不因产权变更而变化；委托期限2019年10月31日起计十周年；“委托期的收益方式：返租基数116741元，首期收取租金时间为2020年12月31日前，以后各期以此类推。第一委托期限为开业之日起前两年，每年的委托经营固定收益如下：第一年租金标准：为商品房返租基数的7%，第二年租金标准：为商品房返租基数的7%……”。2020年6月，同恒商贸通过银行打款向原告郭贵霞给付案涉商铺的租金收益4086元。另查明，案涉彩龙国际商贸城二期项目3号商业综合楼于2019年11月20日竣工，于2019年12月11日验收合格。一审法院认为，案涉《房屋认购协议》、《枫尚国际城市广场委托运营管理合同》、《沧州枫尚国际独家代理销售合同》等，系当事人真实意思表示，原告郭贵霞作为买受人全额给付了购房款116741元，被告同恒商贸作为出卖人应依约向原告交付房屋。被告同恒商贸辩称现在具备交付使用条件，不同于普通房屋的交付，房屋整体具备了交付的条件，但未提交相关证据证实其主张，故一审法院对同恒商贸关于案涉商铺已交付的辩称不予采信。因双方已就案涉商铺交付期限、交接手续在《房屋认购协议》第八条、第十条有明确的约定，被告同恒商贸逾期未按照约定履行交房的义务，其主张的交付方式亦未提交相关证据证明已事前得到原告认可，且未提出协议约定的据以延期的特殊原因，已构成违约。双方签订的《房屋认购协议》第九条关于逾期交房的违约责任的约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”。协议第八条约定交房期限为2019年10月31日前，案涉项目竣工验收合格日为2019年12月11日，届时已具备交房条件，至原告起诉之日2021年3月17日，已逾期交房超过90日，原告依照上述约定主张解除合同，并给付违约金的诉讼请求，符合协议约定及法律规定，一审法院予以支持，但其已收到的租金收益4086元应予扣除。关于违约金，依照上述合同约定总房款为116741元，因此违约金应为116741元×10%＝11674.1元。故双方解除合同后，同恒商贸应支付原告郭贵霞违约金共11674.1元－4086元＝7588.1元。关于原告请求判令解除原告与被告狮博公司《房屋承租协议》，因被告同恒公司已将原告购房款全部退还，故其《房屋认购协议》依法解除，继而原告郭贵霞与狮博公司的《房屋承租协议》亦无法履行，故应依法解除。关于原告主张被告同恒公司、彩龙公司、禄洪公司退还购房款及违约金的请求。同恒公司将其购买的彩龙公司未竣工的预售商品房再行转让的行为，虽不符合建设部门相关规定，但该规定并非法律、法规强制性规定，与原告签订《房屋认购协议》的是同恒公司，彩龙公司并非合同的相对人，不属于本案适格主体，原告要求被告彩龙公司退还购房款及违约金的主张不予支持。关于35000元团购服务费，是在郭贵霞购房过程中按照“3.5万元抵扣5万元房款加9.9折”的优惠政策交纳的，实质为购房款，同恒公司作为房屋买卖合同的出卖人,因房屋买卖合同解除应当承担该部分房款的返还责任,而禄洪公司作为该35000元的实际收取人,直接以团购服务费的名义收取该部分房款没有法律依据,依法应当承担共同还款责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第七条的规定，遂判决：一、确认原告郭贵霞与被告河北同恒商贸有限公司签订的《房屋认购协议》（房产编号5-××6）解除；二、被告河北同恒商贸有限公司、被告河北禄洪房地产经纪有限公司于判决生效后十日内共同退还原告郭贵霞购房款35000元。三、被告河北同恒商贸有限公司于判决生效后十日内支付原告郭贵霞违约金共计7588.1元；四、依法解除原告郭贵霞与被告沧州狮博企业管理咨询有限公司签订的《房屋承租协议》；五、驳回原告郭贵霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1054.35元，保全费521.74元，由原告郭贵霞承担238.3元，由被告河北同恒商贸有限公司、被告河北禄洪房地产经纪有限公司共同承担1099.43元，由被告河北同恒商贸有限公司承担238.36元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，予以确认。本院认为，上诉人郭贵霞主张彩龙公司应与同恒公司、禄洪公司共同向上诉人退还购房款35000元，彩龙公司应与同恒公司共同向上诉人支付违约金7588.1元，但彩龙公司与上诉人郭贵霞并非合同相对人，不属于本案纠纷的适格主体，故上诉人主张被上诉人彩龙公司承担共同责任缺乏相应的证据及法律依据。综上所述，郭贵霞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费952元，由上诉人郭贵霞负担。本判决为终审判决。审判长 高 娜审判员 位海珍审判员 葛淑红二〇二一年九月三日书记员 肖 帅