江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏06民终2732号上诉人（原审被告）：龚健华，女，1986年12月19日生，住江苏省南通市海门区。委托诉讼代理人：徐辉，江苏东洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张陈琴，女，1965年8月6日生，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：曹洪霞，江苏清竹律师事务所律师。上诉人龚健华因与被上诉人张陈琴房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市海门区人民法院（2020）苏0684民初5703号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龚健华上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回张陈琴的诉讼请求；本案诉讼费由张陈琴负担。事实和理由：1.本人与张陈琴签订房屋买卖合同非双方真实意思表示，合同无效。双方订立合同时均不知房屋被查封事实，否则不会签订买卖合同。本人应承担缔约过失责任而非违约责任。2.即使协议有效，也非因本人过错或者故意违约导致无法履行。本人代案外人龚洪发归还银行借款后，取得龚洪发拆迁安置权利，并选择讼争房屋作为拆迁安置房。但因龚洪发的债务，一审法院早在2018年12月3日向海门市城建指挥部发出协助执行通知书查封安置房屋，导致案涉合同无法履行。又因具体实施拆迁补偿安置的海门高新区管委会不清楚该查封事实，在2019年2月1日将补偿安置协议更名至本人名下，并交付购房核准单，本人不清楚房屋被查封。本人在2019年5月与张陈琴签订合同，时间在法院查封之后，无法对抗查封，并非怠于行使权利。本人知晓后及时告知张陈琴，张陈琴因此没有支付剩余购房款，不是本人拒绝领受。如果张陈琴真想履行合同，其完全可以通过转账、中介转交等方式付款。张陈琴未支付购房款，应认定其未按约全面履行合同义务，无权要求本人承担违约责任。3.即使协议有效，约定的违约金明显过高。本人在2019年7月已经告知张陈琴因客观原因合同无法履行，距离合同订立仅有两个月，期间房屋价值上涨有限。按照法律规定，违约金不得超过损失的1.3倍。张陈琴主张违约金213600元，一审对违约金不作调整错误。张陈琴辩称，1.案涉房屋买卖合同真实有效。2.本人及本人方中介不知房屋权属状况，龚健华方中介在聊天中多次表示房屋权属没有问题。3.本人积极要求履行付款义务，中介也通知龚健华收款并要求其答复、提供银行卡号，龚健华没有提供。本人起初不知龚健华电话，无法与其联系。4.龚健华没有及时告知本人权属情况，也没有采取积极措施，房屋始终处于查封状态，龚健华构成违约。一审中龚健华没有提出违约金过高或者要求调整，且考虑到过错程度等，一审判决正确。张陈琴向一审法院起诉请求：1.判令解除本人与龚健华于2019年5月24日订立的售房协议书。2.判令龚健华返还定金10000元，赔偿违约金213600元，支付中介费8000元。一审法院认定事实：2018年8月20日，龚洪发与海门高新区管委会签订拆迁补偿安置协议，同意其位于海门街道××村××组面积99.61平方米的私有房屋拆迁，拆迁补偿款为241597元，选择调换都市五星北区的政府安置定销房。2019年2月2日，龚洪发向龚健华出具借条一份，载明借到170万元，用于向银行还款。2019年2月15日，龚健华与龚洪发签订协议书一份，内容为龚洪发向龚健华借款170万元用于归还银行贷款，故龚洪发将其名下位于海门市××村××组99.61平方米的房屋拆迁安置补偿转于龚健华，作为对170万元的还款，安置房由龚健华出资购买并享有房屋所有权。2019年2月19日，龚洪发、顾建芳与龚健华、严锦春签订协议书一份，内容为案涉房屋拆迁利益由龚健华享受，房屋所有权归龚健华所有，龚洪发、顾建芳的住房、生活、医疗等费用由龚健华负责。2019年4月11日，龚健华据上述协议选房，选定海门市高新区都市五星北区7号楼1802室、海门市××华府小区××号楼××室，目前案涉拆迁安置房尚未交付。2019年5月24日，龚健华、张陈琴订立售房协议书一份，约定由龚健华将坐落于××花园现××幢××室房屋出售给张陈琴。售房协议书第1条约定“甲方（龚健华）愿将坐落于××花园现××幢××室房屋，面积为约82.35平方米左右，一并出售给乙方（张陈琴），总计人民币（大写）壹佰零陆万捌千元正”。售房协议书第2条约定“甲方保证上述房屋产权权益清楚，若发生有关产权纠纷或债权债务一律由甲方负责，并承担民事诉讼责任”。售房协议书第6条约定“甲方同意乙方缴纳定金壹万元整，余款于：到2019年6月1日前再付29万元，到办理过户时再付26.8万元，余50万元待乙方办好房贷后一次性汇入甲方”。售房协议书第8条约定“过户费用由乙方负责，中介费为8000元由乙方支付”。售房协议书第9条约定“如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担。并支付违约金：总价的20%加中介费”。上述售房协议订立后，张陈琴于当日向龚健华支付定金10000元。同日，张陈琴支付中介费200元。2019年7月26日，张陈琴向龚健华发信息，告知龚健华其已准备好第二笔房款准备按约付款，因当时龚健华称在国外旅游导致无法办成。因龚健华一拖再拖，现再次通知龚健华于一星期内到中介所在场接受房款或作友好商定处理。龚健华于同日回复称，“因为不是我的原因不能履行合同，中介跟你我都已经告知了。”一审另查明：1.案外人陆敏杰曾以龚洪发、顾建芳为达到逃债目的，将案涉拆迁权益无偿转让给龚健华、严锦春，使其无足够财产清偿对陆敏杰的债务，严重损害了陆敏杰对其的债权向一审法院提起诉讼，请求撤销龚洪发、顾建芳与龚健华、严锦春在2019年2月19日协议书中转让坐落于海门市海门街道××村××组龚洪发名下99.61平方米房屋拆迁安置补偿待遇的约定。法院于2020年4月14日作出(2019)苏0684民初5777号民事判决书，认定龚洪发、顾建芳与龚健华、严锦春之间关于案涉拆迁利益的转让并不构成无偿转让，并驳回了陆敏杰的诉讼请求。现该民事判决书已发生法律效力。2.一审法院在执行樊柏峰与龚洪发民间借贷纠纷一案中，于2018年12月3日向海门市城建指挥部发出协助执行通知书，查封了龚洪发名下位于海门镇××村××组××号的拆迁安置房产。3.一审法院在执行王华与龚洪发民间借贷纠纷一案中，于2019年10月31日向海门市住房建设服务中心发出协助执行通知书，查封了龚洪发名下位于海门镇××村××组××号的拆迁安置房产。4.在一审第二次庭审中，张陈琴陈述曾于2019年6月1日、14日通过中介陆文彬（音）和龚健华联系，要求向龚健华支付房款29万元，龚健华当庭否认曾收到过电话。但在法院于2021年1月18日同龚健华所作的谈话笔录中，龚健华陈述张陈琴或中介曾打过其电话要付款，因其人在国外，其回复称回来再处理。5.龚健华陈述其于2019年7月2日缴纳购房款后几天去住房建设服务中心办手续时已知晓拆迁安置房屋已被法院查封，故其在2019年7月26日张陈琴向其发信息后回复称不是其原因不能履行合同。6.张陈琴陈述，在订立售房协议书时，龚健华未出示拆迁补偿安置协议以证明其系相关待出售房屋合法所有人且可以不受约束出售拆迁安置房，张陈琴也未要求龚健华出示相关材料。7.龚健华陈述其选定的××华府小区××号楼××室即是出售给张陈琴的××花园××幢××室。一审法院认为，案涉售房协议书系双方当事人协商一致的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。自张陈琴、龚健华在案涉售房协议书上签字时起，即对双方产生约束力，二人均应按约履行各自合同义务。关于案涉售房协议书是否应当解除的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；﹙二﹚在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”。故张陈琴诉请解除案涉售房协议书的诉讼请求能否得到支持的关键在于龚健华是否存在明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的事实。法院认为，首先，龚健华回复张陈琴称不是其原因不能履行合同，此系龚健华明确表示不履行案涉售房协议书中主要债务的表现。其次，龚健华称因拆迁安置所得的房屋，即售房协议书约定出售给张陈琴的房屋被查封，故无法履行案涉售房协议书中的义务。对此，应分2种情形予以讨论。如果龚健华并非案涉售房协议书约定出售房屋的合法所有人，则其违反了案涉房屋售房协议书第2条“甲方保证案涉房屋产权权益清楚，若发生有关产权纠纷或债权债务一律由甲方负责，并承担民事诉讼责任”的约定，理应承担本案的违约责任，向张陈琴支付违约金。如果龚健华系案涉售房协议书约定出售房屋的合法所有人，则其在2019年7月上旬支付完相应购房款即已知晓案涉售房协议书约定出售的房屋已被法院查封的情况下，理当积极采取措施以解除相关的查封行为，消除妨碍协议履行的障碍，以便取得房屋后履行售房协议书约定的义务，将房屋交付给龚健华。但事实上，龚健华直至现在，未采取任何措施应对相应的查封行为，以致案涉房屋至今仍处于查封状态，龚健华怠于行使权利的消极行为是其不能履行相应义务的原因。龚健华怠于行使权利，不积极采取措施以解除相关查封措施的行为，表明其无意通过自己行为履行主要债务，亦属于违约行为。综上，龚健华主观上无积极履行售房协议书的意愿，客观上无积极履行售房协议书的行为，此种情况下，张陈琴诉请解除双方之间订立的的售房协议书符合法律规定，法院予以支持。关于张陈琴要求龚健华返还购房款10000元的问题。法院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案张陈琴在案涉售房协议书订立后，向龚健华付款10000元，现案涉售房协议书已解除，故张陈琴要求龚健华返还已经支付的购房款10000元，符合法律规定，故对张陈琴要求龚健华返还购房款10000元的诉讼请求予以支持。关于张陈琴要求龚健华赔偿违约金213600元及支付中介费8000元的问题。法院认为：首先，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款约定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，龚健华、张陈琴在售房协议书中约定的违约金为总房价的20%，即236000元，外加中介费8000元。对于张陈琴主张的龚健华支付中介费8000元，依据案涉售房协议书第8条约定“过户费用由乙方负责，中介费为8000元由乙方支付”，但本案张陈琴提供的证据只能证明其已支付的中介费是200元，故法院认定张陈琴已支付的中介费为200元。对于张陈琴要求龚健华赔偿违约金236000元的诉讼请求。该金额系双方在售房协议书中明确约定，即双方在订立案涉售房协议书时已经可以预见到一旦违约所要面临的违约金金额，且该金额不违反法律法规的规定，故法院对该违约金金额基数不作调整。但考虑到张陈琴在订立案涉售房协议书时，在未认真审核龚健华是否系拆迁补偿安置协议明确的拆迁安置对象的情况下直接签订售房协议书，导致因龚洪发所涉债务致拆迁补偿安置协议所涉及的拆迁安置房屋被查封，张陈琴在售房协议书订立过程中自身也未尽到合理审查义务，存在一定的过失。关于龚健华提到的张陈琴未按协议约定付款290000元的问题。现有证据可以证明，张陈琴曾主动联系龚健华要求付款，龚健华回复人在国外，回来再处理。由此可见，张陈琴愿意支付290000元购房款，因龚健华原因没有支付成功。综上，法院对龚健华应承担的违约金适当予以下调，即由龚健华赔偿张陈琴售房协议书确定的违约金金额的70%，即149520元。同理，张陈琴已支付的中介费200元，由龚健华支付140元，其余60元由张陈琴自行负担。据此，一审法院判决：一、解除张陈琴、龚健华于2019年5月24日签订的售房协议书。二、龚健华于判决生效之日起十日内返还张陈琴购房款10000元。三、龚健华于判决生效之日起十日内支付张陈琴违约金149520元。四、龚健华于判决生效之日起十日内支付张陈琴中介费140元等。二审中，龚健华向本院提交以下证据：2019年2月21日住宅房屋补偿安置协议，以及2019年4月11日拆迁安置购房核准单，以证明海门高新区管委会不清楚查封事实，将协议更名至龚健华名下并交付核准单，龚健华不清楚房屋被法院查封。对于案涉房屋买卖合同无法履行，龚健华不具有过错。法院正常查封应至海门高新区管委会查封，不应向拆迁指挥部查封。龚健华所选房源恰好系市政府开发而非海门高新区管委会开发，龚健华去市政府相关部门办理手续才发现房屋被查封。张陈琴质证认为：对证据真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明龚健华不清楚房屋被查封、因政府原因导致其违约。购房的时候房屋已经是现房，中介方曾带去看房，且同拆迁地段可以办理产权证。双方在2019年5月24日签订合同，同年6月1日张陈琴要求付款，但龚健华拒绝收款，称回国后处理。龚健华怠于行使权利，已经构成违约。本院认证意见：张陈琴对龚健华举证的真实性不持异议，本院予以确认。关联性将在裁判理由中分析阐述。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。另查明，龚洪发、龚健华系父女关系。本案二审争议焦点为：1.龚健华、张陈琴订立的售房协议书是否有效。2.龚健华是否构成违约，如有违约，一审关于违约金的认定是否恰当。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，各方应当按约履行。案涉售房协议书合法有效，对龚健华、张陈琴具有约束力。龚健华不能履行合同构成违约，应当依约承担违约责任，一审对于违约责任的认定并无不当。1.售房协议书合法有效。按照法律规定，民事法律行为有效的要件包括行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，以及不违法法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，龚健华、张陈琴作为完全民事行为能力人，二人经协商签订售房协议书，约定龚健华将拆迁安置房屋售予张陈琴，此系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不悖公序良俗，合法有效。龚健华上诉认为合同无效，但未能举证证明合同存在法定无效情形，本院对其该项上诉主张不予支持。2.龚健华不能履行合同构成违约，一审对于违约责任认定正确。本案中，龚健华作为房屋出卖方，负有交付房屋的义务，合同亦约定龚健华应当保证房屋产权清楚，如有纠纷或债权债务应承担责任。现案涉房屋因龚健华之父龚洪发的债务被查封，龚健华无法完成交付，其对售房协议书的相对方张陈琴构成违约。龚健华二审提供拆迁相关材料，认为房屋因龚洪发的债务被查封、其也不知被查封的事实，不具有过错。但按照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。说明违约责任本系严格责任，通常不以存在过错为承担基础。且本案龚健华与龚洪发系父女，龚健华曾协议出借款项给龚洪发用于还贷，同时龚洪发将名下拆迁房屋安置权利转让给龚健华，双方另约定拆迁权利转移后龚健华负担龚洪发的住房、生活、医疗等费用，二人对于家庭房产、钱款、赡养意思联络紧密，龚健华所称不清楚房屋真实状况与常理不符。此外，即使龚健华起初不知房屋被查封，其在张陈琴要求给付购房款、知晓房屋被查封后，也没有积极采取措施消除合同履行的障碍，房屋无法交付的合同责任仍在于龚健华，其二审举证并不能证明其具有充分合理的免责事由。按照售房协议书约定，违约金是合同总价的20%，照此计算违约金为213600元（1068000*20%）。虽然一审法院表述对违约金不作调整，但实际却考量张陈琴在履行中未尽审查义务的过失，将约定违约金调低为149520元（213600元*70%），已依法兼顾双方权利义务平衡。龚健华二审主张违约金过高缺乏证据支持，本院碍难支持。至于中介费问题，售房协议书约定违约方需支付中介费，一审查明张陈琴已付中介费200元、判决龚健华应承担140元合法有据。需要说明的是，根据《最高人民法院关于适用的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。本案系因民法典施行前的法律事实引起的诉讼，且无其他另有规定的情形，故仍应适用当时的法律、司法解释的规定，一审法院适用法律错误，本院依法予以纠正，但裁判结果正确，可予维持。综上，龚健华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当但裁判结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3293元，由上诉人龚健华负担。本判决为终审判决。审判长 朱 艳审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年九月七日书记员 刘 杰