广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14640号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵伍梅。委托诉讼代理人：熊燕玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州世君房地产咨询有限公司。法定代表人：林蔚。委托诉讼代理人：张志坚，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩加硕，广东广和律师事务所律师。上诉人赵伍梅因与被上诉人广州世君房地产咨询有限公司（以下简称“世君公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初4993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人赵伍梅上诉请求：一、依法改判一审判决第二项，改判驳回世君公司的一审诉讼请求；二、依法改判一审判决第四项，改判世君公司向其赔偿装修损失8984元；三、依法改判一审判决第六项，改判世君公司退还其一次性服务费18000元；四、本案一、二审诉讼费用由世君公司承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误，依法应当予以改判。一审判决认定“由于原告自认与赵伍梅之间就物业服务合同关系另行签订的物业服务合同”的事实认定错误。根据世君公司在一审中提供的《世联永泰里项目物业运营管理服务协议》可知，其与世君公司并未签订《世联永泰里项目物业运营管理服务协议》，其向世君公司支付的一次性服务费18000元是根据世君公司的要求支付的，现由于诉争合同无效，则世君公司依法应当予以退还该笔费用。二、一审判决关于场地占用费计算的事实认定错误。首先，根据其在一审提交的与世君公司的工作人员在2019年11月25日的微信聊天记录可知，其此时已经明确表示撤场，且不会支付任何费用给世君公司，世君公司的工作人员回复仅是向其收取水电费。由此可见，世君公司已然免除了其的租金，其无需向世君公司交付租金，一审法院认定其向世君公司支付场地占用费，没有事实依据。其次，双方签订补充协议后，其从未收到过该补充协议，其并不清楚该补充协议约定的租金优惠政策是否对其生效，且其自此也未收到世君公司的任何催讨通知，对于缴纳多少租金、水电费均不清楚。在此情况下，世君公司以其未交付租金为由撤销给予其的优惠政策，缺乏事实依据。最后，广东省在2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，在2020年2月24日才调整为二级响应，而涉案房屋的用途系用于商业，涉案房屋在2020年1月23日至3月31日的疫情防控期间根本无法进行经营，根据公平原则，涉案房屋在该期间的租金应当予以减免。综上，其应当向世君公司支付场地占用费为31639.48元（2019年6月1日-2019年9月30日：0元；2019年10月1日-2019年10月30日：6555元；2019年11月1日-2020年1月22日：19005.68元；2020年1月23日-2020年3月31日：0元；2020年4月23日-2020年4月26日：6078.8元）。三、一审法院关于世君公司仅应向其赔偿装修损失3000元，事实认定错误，应当予以改判。导致租赁合同无效的主要责任在于世君公司。首先，世君公司在承接涉案物业时已然知晓涉案房屋并未取得规划许可证，并不具备对外出租的条件，在此情况下，世君公司仍然对外出租，本身存在一定过错。其次，涉案商铺所在商场未能盘活主要责任在世君公司。世君公司接盘涉案商铺所在商场时，有众多商家入驻，但世君公司与商家签订租赁合同后迟迟无法开业，致使已经入驻的商家无法开业，其储备的货品过期，无法销售，损失惨重。加之商场开业后人流稀少，商家入不敷出，亏损严重，涉案商场开业后，涉案商铺总是存在楼上漏水浸湿商铺、货物发霉及被盗的情况，其无法经营下去。根据其与世君公司微信聊天记录可知，其很早之前就已经跟世君公司提出撤场，但世君公司一直以减免租金等条件挽留，此行为与常理不符，且是有意加大自己的损失。世君公司称其经营涉案物业时不存在任何过错，显然不属实。即使其存在未谨慎审核涉案商铺是否具备对外出租条件的材料的过错，但一审法院认定其承担合同无效的主要过错责任，该认定明显缺乏公平。请求二审法院支持其的诉讼请求。被上诉人世君公司答辩称：1.赵伍梅主张的装修损失与租赁合同无效不存在因果关系，装修损失是赵伍梅长期拖欠租金导致。赵伍梅将自身经营不善及商业风险归咎于其公司，无任何依据。赵伍梅在拖欠租金情况下正常使用租赁物业从未提出过解除合同等权利主张，现其公司提起本案诉讼后赵伍梅才主张合同无效，明显违背诚实信用原则。2.关于涉案物业的历史问题早已客观存在，不是违法建筑，也不存在政府部门查封、拆迁等行政行为，从未影响过相关商铺的经营。目前仍在涉案物业承租的商户按约支付租金正常使用商铺，租赁合同的效力并未使其他租户遭受任何损失。3.赵伍梅上诉主张的一次性服务费属于物业服务合同项下的款项，双方签订的租赁合同并没有约定该款项，该费用与本案租赁合同法律关系不存在关联，不宜在本案进行处理。综上，请求驳回赵伍梅的上诉，维持一审判决。世君公司向一审法院提出本诉请求：1.赵伍梅向其公司支付2019年5月27日至2020年4月26日止的租金65151元；2.赵伍梅向其公司支付物业管理费4389元；3.赵伍梅向其公司支付水电费4505.6元、垃圾费320元；4.赵伍梅向其公司支付违约金1851元（以74365.6元为本金，按万分之一的标准，自2020年4月26日暂计至2020年12月31日，实际计至清偿之日）；5.本案诉讼费用由赵伍梅承担。赵伍梅向一审法院提出反诉请求：1.其与世君公司签订的《世联永泰里项目商铺租赁合同》无效；2.世君公司向其赔偿占用租赁保证金13908元、一次性服务费18000元及利息（以31908元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年6月28日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日计至世君公司退还上述费用之日止，暂计至2021年3月9日为4146.93元）；3.世君公司赔偿其经济损失161133.81元；4.本案本诉、反诉受理费均由世君公司承担。一审法院经审理查明：2018年6月28日，世君公司（甲方，出租方）与赵伍梅（乙方，承租方）签订《世联永泰里项目商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区的世联永泰里一层C2-113号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；该商铺的建筑面积为57平方米，使用面积为35平方米；乙方租用该商铺的期限自该商铺交付之次日起36个月，从2018年9月1日至2021年8月31日止。该租赁期限包含免租装修期。乙方享有30日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算；该商铺只供乙方用作经营化妆品；乙方应付租金按以下方式计取：首年租金为6555元/月，从第二年开始，每年租金递增率为上一年租金的7%。2018年9月1日至2019年8月31日，6555元/月；2019年9月1日至2020年8月31日，7014元/月……固定租金支付方式：首月租金于计租日支付，其余月份由乙方于每月第7日前支付当月的租金；乙方应向甲方交纳租赁保证金，租赁保证金13908元；租赁期内，乙方逾期交付租金和/或运营服务管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金等。上述合同签订后，世君公司向赵伍梅交付了涉案商铺，赵伍梅将涉案商铺用于经营化妆品店。期间，赵伍梅向世君公司支付保证金13908元，首期租金6555元。2019年10月14日，世君公司（甲方）与赵伍梅（乙方）签订《补充协议》，约定：一、双方确认并同意：该商铺的交付时间为2019年4月27日，免租装修期为2019年4月27日至2019年5月26日，租金自免租装修期届满之日起计算。二、甲方同意给乙方一定的租金优惠，具体优惠时间即金额如下：2019年5月27日至2019年9月30日减免27094元，减免后应付月租金0元；2019年10月至2019年11月30日期间，每月减免费用各3277.5元，减免后应付月租金各为3277.5元。三、甲乙双方的权利义务……乙方应在签订本协议后5日内，向甲方支付拖欠应缴租金、管理费、水电费等费用，并按时足额支付租赁期内各项应缴款项，若乙方逾期支付前述及后期应付租金等费用的，甲方有权终止本协议，取消给予乙方的免租期优惠及租金优惠并按原租赁合同条款执行，以及追缴乙方拖欠相关租赁款项等。上述协议签订后，赵伍梅未向世君公司支付欠付费用及后续费用。一审诉讼中，世君公司表示涉案商铺所在的“永泰里项目”只有集体土地使用权证，无法提供项目所在楼宇的宅基地使用权证等材料。一审法院就“永泰里项目”所在的建筑物向广州市规划和自然资源局发函查询该建筑物的产权和规划报建情况。该局复函表示暂未查到该项目《建设工程规划许可证》相关信息，无房屋产权登记记录。赵伍梅表示其使用涉案商铺期间，涉案商铺曾于2019年5月29日至31日、6月4日期间多次漏水导致其货物损失的情况，其曾于世君公司工作人员沟通退场事宜，但世君公司一直拖延，拒绝沟通，现世君公司主张支付租金不公平，并提交其与世君公司工作人员的微信聊天记录证明其上述陈述。世君公司对上述微信聊天记录的中聊天对象确认是其工作人员，但不认可漏水影响赵伍梅对商铺实际使用的事实，并表示商铺确有过轻微漏水，但其已即时派人维修处理，对赵伍梅经营商铺并未造成影响。另表示涉案商铺自2019年4月27日即已可正常经营，赵伍梅承租商铺后迟迟不经营，而选择将商铺当做仓库使用，由此导致的损失应由其自行承担。另赵伍梅明确其反诉主张世君公司赔偿的经济损失包括装修费损失8984元和加盟费损失152149.81元。为证明其装修损失，赵伍梅提交微信转账记录和申请证人蒋某出庭作证，拟证明其支出涉案商铺装修8984元。世君公司对上述微信转账记录表示无法确认，对证人证言认为根据证人陈述，涉案商铺四周是空的，隔档只有柜台，故赵伍梅并不存附属的装修损失。一审另查，世君公司与赵伍梅就涉案商铺的物业管理服务另行签订了《世联永泰里项目物业运营管理服务协议》，该协议约定赵伍梅需向世君公司支付一次性服务费18000元。一审法院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。因无证据证明涉案商铺所在的建筑物有合法的产权和有办理合法的规划报建手续。故双方就涉案商铺签订的《世联永泰里项目商铺租赁合同》无效。现赵伍梅要求确认上述《世联永泰里项目商铺租赁合同》无效于法有据，一审法院予以支持。合同签订后，赵伍梅向世君公司支付了合同保证金13908元，该保证金属于保证合同履行的费用，现合同无效，世君公司应向赵伍梅退还该保证金，故现赵伍梅要求世君公司退还保证金13908元有据，一审法院予以支持。赵伍梅对于租赁合同无效亦存在过错，赵伍梅要求世君公司支付应退还费用的利息缺乏依据，一审法院不予支持。虽租赁合同无效，但世君公司有权向赵伍梅主张实际占用涉案商铺期间的场地占用费，故世君公司主张的租金实为场地占用费。关于场地占用费计付时间和标准的认定问题。（1）双方确认涉案商铺的交付时间为2019年4月27日，赵伍梅在签订合同后，已向世君公司支付首月租金，故现世君公司主张场地占用费自2019年5月27日起算有据，一审法院予以采纳。赵伍梅的现有证据不足以证明2020年4月26日前赵伍梅已搬离涉案商铺，且涉案商铺存在客观上无法经营使用的障碍，赵伍梅抗辩其无需向世君公司支付场地占用费的意见理据不足，一审法院不予采信。故一审法院对世君公司主张场地占用费计至2020年4月26日的意见予以采纳。（2）虽双方曾签订《补充协议》对部分月份的租金约定了优惠标准，但由于该补充协议同时约定，如赵伍梅未在协议签订后5个工作日内支付前述及后续应付租金，世君公司有权取消该优惠，并按原合同条款执行。该补充协议签订后，赵伍梅并未依约支付费用，故现世君公司主张场地占用费参照租赁合同约定的租金标准计付有据，一审法院予以采纳。赵伍梅抗辩世君公司曾承诺免除租金的意见依据不足，一审法院不予采信。赵伍梅提交的证据确实能够反映涉案商铺曾存在多次漏水的情况，一审法院结合赵伍梅举证漏水的期间，认定免除2019年5月27日至31日的场地占用费。综上，世君公司要求赵伍梅支付2019年6月1日至2020年4月26日期间的场地占用费有据，一审法院予以支持。经核算，世君公司主张的65151元未超出前述认定标准和期间计算的总额，此属世君公司对自身诉讼权利的处分，一审法院予以准许，故一审法院对世君公司主张赵伍梅支付欠付租金共计65151元予以支持。因双方签订的租赁合同无效，世君公司对此亦存在过错，故世君公司要求赵伍梅支付逾期支付租金的违约金一审法院不予支持。关于赵伍梅反诉要求世君公司赔偿经济损失的问题。（1）关于赵伍梅主张赔偿装修损失的问题。根据双方的陈述，赵伍梅在承租涉案商铺期间，确实有装修的事实。现双方的合同在届满前即终止履行，赵伍梅依法有权要求世君公司按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。虽世君公司对赵伍梅提交的证明其装修损失的相关证据表示无法确认。但赵伍梅提交的微信转账记录与证人陈述和出示的微信聊天记录能够相互对应，赵伍梅对于涉案商铺的装修属于小工程，未签订书面合同的解释也合理，故一审法院对赵伍梅主张对涉案商铺支出装修款8984元的意见予以采信。鉴于赵伍梅已使用涉案商铺一段时间，且对于签订合同的前期，涉案商铺确实因世君公司的原因未经营使用商铺，另双方对租赁合同无效均存在过错，结合前述因素考虑，一审法院认定世君公司应向赵伍梅赔偿装修损失3000元。驳回赵伍梅主张多出上述数额的诉请。（2）关于赵伍梅主张世君公司赔偿加盟费损失的问题。加盟费不属于因合同无效导致的必然损失，且赵伍梅对涉案租赁合同无效亦存在过错，故赵伍梅要求世君公司赔偿加盟费损失缺乏依据，一审法院不予支持。由于世君公司自认与赵伍梅之间就物业服务合同关系另行签订的物业服务合同，物业服务合同法律关系与租赁合同法律关系属于两种不同的法律关系，本案为租赁合同纠纷，对于世君公司主张的物业管理费、水电费、垃圾费及赵伍梅反诉主张的一次性服务费属于双方签订物业协议中约定的费用，本案中不宜一并处理，双方应另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月29日作出判决如下：一、确认世君公司与赵伍梅于2018年6月28日签订的《世联永泰里项目商铺租赁合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，赵伍梅向世君公司支付2019年6月1日至2020年4月26日期间的场地占用费共计65151元；三、本判决生效之日起五日内，世君公司向赵伍梅退还保证金13908元；四、本判决生效之日起五日内，世君公司向赵伍梅赔偿装修损失3000元；五、驳回世君公司的其他诉讼请求；六、驳回赵伍梅的其他反诉请求。一审案件本诉受理费742元，由世君公司负担28元，赵伍梅负担714元；反诉受理费1920元，由世君公司负担111元，赵伍梅负担1809元。由世君公司负担反诉受理费和赵伍梅负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，世君公司提交证据如下：《关于请支持“广东省城中村改造专题培训班（第一期）”现场教学活动的函》及附件《关于举办“广东省城中村改造专题培训班（第一期）”的通知》，拟证明白云区出台三旧工程微改造政策的客观事实，其公司对租赁合同无效不存在过错。赵伍梅质证对证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据并非一审庭审后形成的，不属于新证据，应不予采纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。综合双方的上诉及答辩意见，双方当事人对于一审判决认定涉案《世联永泰里项目商铺租赁合同》无效，并无异议，本院予以确认。对于租赁合同的过错责任认定，世君公司二审答辩虽提出异议主张其公司不存在过错，但鉴于世君公司没有提出上诉，故本院对世君公司提出的该项异议不予审查，相应地，对世君公司二审提供的证据也不作审查评述。针对双方争议的场地占用费计算问题。双方签订《补充协议》的时间为2019年10月14日，而该补充协议明确约定赵伍梅应在协议签订后5个工作日内支付拖欠的租金、管理费、水电费等费用，并按时足额支付后续租赁期内各项应缴费用，否则，世君公司有权取消租金优惠，并按原合同条款执行。上述协议内容具体明确，不存在赵伍梅上诉主张不清楚该补充协议是否生效、不清楚协议如何履行的情形。因赵伍梅在签订补充协议后未依约支付费用，一审采纳世君公司主张场地占用费参照租赁合同约定的租金标准计付，依据充分，处理正确。赵伍梅上诉主张应按补充协议约定给予其租金（场地占用费）优惠，理由不成立，本院不予采纳。赵伍梅自2019年6月起长期拖欠场地占用费，其拖欠费用的原因并非出于疫情防控的客观事实，故赵伍梅上诉主张应免除其2020年1月23日至2020年3月31日的场地占用费，理由不成立，本院不予支持。赵伍梅上诉主张世君公司曾承诺免除其租金（场地占用费），依据不足，本院亦不予采纳。针对双方争议的装修费损失赔偿问题，一审法院综合考虑租赁合同无效的过错责任认定、涉案商铺的具体使用情况等，认定世君公司赔偿赵伍梅装修费损失3000元，属于合理裁量范围，本院予以确认。赵伍梅上诉主张世君公司赔偿全部装修费损失，但未提供新事实、新证据足以推翻一审判决，故本院对赵伍梅该项上诉亦不予支持。赵伍梅上诉主张的一次性服务费不属于涉案租赁合同约定的权利义务范围，世君公司二审答辩坚持认为该项费用属于物业服务合同项下的款项，不同意在本案一并处理，故本院对赵伍梅该项诉请不作调处。一审判决就该项诉请的处理并无不当，本院予以确认。综上所述，赵伍梅的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2028元，由赵伍梅负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二一年九月一日书记员  曾美玲