辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5428号上诉人（原审被告）：大连海岸东方置地有限公司，住所地辽宁省大连市金州区。法定代表人：朱香明，该公司执行董事兼总经理。诉讼代表人：大连海岸东方置地有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：姚佐，辽宁梅隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁义鹏，辽宁梅隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄海军，男，19XX年X月X日生，汉族，住辽宁省北票市。上诉人大连海岸东方置地有限公司（以下简称“海岸东方公司”）与被上诉人黄海军房屋买卖合同纠纷一案，大连市金州区人民法院曾作出（2018）辽0213民初5816号民事判决，黄海军不服，提起上诉。本院作出（2019）辽02民终7384号民事裁定，撤销该一审判决，发回重审。重审后，大连市金州区人民法院作出(2020)辽0213民初1887号民事判决，海岸东方公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海岸东方公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《海岸东方D7号楼认购协议书》无效，《房屋调换协议书》无效。上诉人与被上诉人于2012年4月13日签订的《海岸东方D7号楼认购协议书》中被上诉人明确知悉相关房屋没有办理预售许可，因此不具备履行条件，截止目前相关楼盘依然没有办理预售许可，因此没有和被上诉人签订正式的商品房买卖合同。同样所谓的《房屋调换协议书》在没有正式的商品房买卖合同之前也是无效的。2014年9月1日签订的所谓《房屋调换协议书》中所置换的房屋截止目前也没有办理预售许可，2014年9月1日所置换的房屋已经被法院查封，因此上诉人与被上诉人签订的《房屋调换协议书》也是无效的。二、被上诉人的购房款并没有交给上诉人，因此上诉人不承担任何违约责任。被上诉人在一审中拿出的汇款凭证清晰的载明，被上诉人的购房款汇入了案外人西影名下，具体被上诉人与西影之间存在什么样的法律关系，西影是否有代收房款的权利需要被上诉人进一步举证证明。上诉人自始至终没有收到相关购房款，因此上诉人不承担任何违约责任。黄海军辩称，不同意上诉人的上诉请求，被上诉人是2012年4月13日签订《海岸东方D7号楼认购协议书》，一次性交款，购房后在财务交的款，并开具专用收款收据，财务在认购协议上盖了公章，内部销售协议具有与商品房销售协议同等的效力。黄海军买房子时不知道房子有纠纷，在2014年9月通过海岸东方公司进行调换，在2016年4月11日由上诉人通知办理入住，通过大连枫林公司办理入住手续，并交了两年的物业费、垃圾清运费且有水电费为证。黄海军向一审法院起诉请求：1.要求确认原、被告双方于2012年4月13日签订的《海岸东方D7号楼认购协议书》及2014年9月1日签订的《房屋调换协议书》真实、合法有效；2.要求被告为原告办理房屋产权证；3.要求被告自2016年7月2日起至房屋产权证办理完毕时止，按原告实际交付房屋总价款日万分之一计算，支付逾期办证违约金。一审法院认定事实：2012年4月13日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《海岸东方D7号楼认购协议书》，原告购买被告开发的位于金州区友谊街道的“海岸东方”项目D7栋2单元16层1号房屋，建筑面积约为102.8平方米，总金额512,766元。该协议约定：乙方须在签订本协议同时，一次性付清全部款项512,766元；乙方已知晓该房屋关于预售的相关手续尚未完善，甲方预计于2012年10月31日前办理完毕相关预售手续，如有逾期，乙方可以选择退房，乙方所交款项由甲方在接到乙方书面的退房申请后30个工作日内无息返还给乙方；本协议在正式商品房买卖合同生效时同时失效等。同日，原告向被告交纳购房款512,766元。此后，双方签订备忘录，将认购协议书中甲方办理完毕相关预售手续的截止时间由2012年10月31日延长至2015年10月31日。2014年9月1日，双方签订《房屋调换协议书》，将乙方原购买的D7号楼2单元16层1号房调换为D4号楼1单元13层4号房(面积约为114.77平方米，)，双方同意在所调换的房屋具备办理登记备案条件时双方签订正式商品房买卖合同，同时乙方补齐差价42,490.86元，乙方所调换的房屋存在抵押查封情形，但甲方保证乙方该房最终能达到办理登记备案之条件等。但被告至今仍未按约定通知原告签订正式商品房买卖合同。截止到本案审理终结时，被告尚未取得商品房预售许可证。另查，2019年5月20日，大连市中级人民法院依法裁定受理了海岸东方公司破产清算一案，并决定指定海岸东方公司清算组为管理人，王蔚为负责人。一审法院认为，已生效的民事判决书具有即判力，对于本案的事实认定及法律适用具有指导作用。本案中，根据已生效的(2017)辽0213民初4700号民事判决书中对于案件事实部分的认定，且原、被告双方签订的《海岸东方D7号楼认购协议书》及《房屋调换协议书》无合同无效的法定情形，系双方真实意思表示，合法有效。故原告要求确认原、被告双方于2012年4月13日签订的《海岸东方D7号楼认购协议书》及2014年9月1日签订的《房屋调换协议书》真实、合法有效的诉讼请求，应予以支持。本案中，原告要求被告依法为其办理房屋产权证的诉讼请求，经查认为，因被告尚未取得商品房预售许可证，存在无法克服的事实与法律障碍，故该项诉请一审法院不予支持。依据前述理由，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，同样不予支持，但被告未按照法律规定及双方约定及时办理房屋预售手续，亦未及时为原告办理房屋产权证，有违诚实信用原则，应承担缔约过失责任，赔偿守约方相应损失。因被告的原因导致原告的合同目的无法实现，购房款又长期被被告无偿占用，原告的损失是客观存在的，关于原告资金占用损失的计算标准，经查认为，人民法院受理破产案件后债务人未支付应付款项的滞纳金等不属于破产债权，大连市中级人民法院于2019年5月20日作出(2019)辽02破申6号民事裁定、(2019)辽02破6-1号决定书，本案被告大连海岸东方置地有限公司进入破产清算程序，故本案原告的资金占用损失应以未返还房款为基数，自2016年7月2日起至2019年5月19日止按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算，被告理应按此数额赔偿原告资金占用损失。综上所述，原告的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条、《中华人民共和国企业破产法》第二十条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，一审法院判决：一、原告黄海军与被告大连海岸东方置地有限公司于2012年4月13日签订的《海岸东方D7号楼认购协议书》及2014年9月1日签订的《房屋调换协议书》真实、合法有效；二、被告大连海岸东方置地有限公司于判决生效后十日内给付原告黄海军资金占用损失(损失计算方式：以未返还房款为基数，自2016年7月2日起至2019年5月19日止按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算)；三、驳回原告黄海军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元(原告已预交)，由被告大连海岸东方置地有限公司负担。本院二审期间，上诉人海岸东方公司提交辽宁省高级人民法院（2014）辽执二字第29号执行裁定（复印件），拟证明海岸东方整个楼盘自2012年7月11日始至今都处于被省高院查封状态。被上诉人黄海军未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人黄海军对该份证据的真实性不认可。因上诉人海岸东方公司仅提供复印件，而未提供原件，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：黄海军提交的与《海岸东方D7号楼认购协议书》同日的专用收款收据记载款项数额为512,766元，并盖有海岸东方公司的财务专用章确认。本院确认上述事实有专用收款收据、一审庭审笔录及二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时有效的法律、司法解释的规定。本案中，依据已查明的事实，黄海军与海岸东方公司于2012年4月13日签订的《海岸东方D7号楼认购协议书》中载明房屋的预售相关手续尚未完善，后双方在2014年9月1日签订《房屋调换协议书》，将原《海岸东方D7号楼认购协议书》约定的房屋调换为案涉房屋，并约定待签订正式商品房买卖合同时，黄海军补齐差价42,490.86元。本院认为，尽管双方签订前述两份协议书时，海岸东方公司尚未取得商品房预售许可证且截至二审审理终结亦未取得。但是由于黄海军与海岸东方公司签订的《海岸东方D7号楼认购协议书》以及《房屋调换协议书》均只是双方就预先订购房屋及将来签订正式商品房销售合同的预约合同，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的商品房预售合同仍有本质差别。故海岸东方公司以此为由主张《海岸东方D7号楼认购协议书》及《房屋调换协议书》为无效合同，于法无据，本院不予支持。关于海岸东方公司上诉称其未收到购房款，不应承担违约责任，应驳回黄海军一审主张逾期办证违约责任的诉讼请求一节，本院认为，本案中，黄海军已提交了由海岸东方公司财务专用章确认的专用收款收据以证明其已交纳购房款512,766元，且黄海军与海岸东方公司在2014年9月1日《房屋调换协议书》中所载明的剩余购房款42,490.86元亦系在确认黄海军已交纳购房款512,766元的基础上计算所得。故海岸东方公司辩称其未收到购房款，本院不予采信。但是鉴于，如前所述，黄海军与海岸东方公司尚未签订正式商品房销售合同，现已签订的《海岸东方D7号楼认购协议书》及《房屋调换协议书》中未有办理产权证及逾期办证违约金的相关约定，且黄海军亦未补交剩余房款42,490.86元，故黄海军诉请给付逾期办证违约金，于法无据，而一审判决已作此认定，却在黄海军并未主张资金占用损失的情况下，径行以海岸东方公司应承担缔约过失责任等为由，判令海岸东方公司给付该笔款项，于法无据，显失妥当，本院予以纠正。因此，对于海岸东方公司上诉请求中合理部分，本院予以支持，对于其上诉请求中不合理部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市金州区人民法院(2020)辽0213民初1887号民事判决第一项；二、撤销大连市金州区人民法院(2020)辽0213民初1887号民事判决第二项、第三项；三、驳回黄海军的其他诉讼请求。一审案件受理费1210元，二审案件受理费1210元，合计2420元，由黄海军负担2220元，由大连海岸东方置地有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年九月十五日书记员  杜玉洁