辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2369号上诉人（原审被告）：赵思靓，女，1984年3月28日出生，汉族，现住营口市老边区。被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司营口分公司，住所地营口市老边区盼盼路南58号甲64、甲72。负责人：谷云燕，该公司经理。委托诉讼代理人：张焕芃，男，1985年5月14日出生，汉族，该公司职员，现鞍山市铁西区。上诉人赵思靓因与被上诉人金碧物业有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2021）辽0811民初1462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵思靓上诉请求：1.对判决中上诉人支付被上诉人自2018年12月1日起至2020年12月31日所欠的物业管理费5930.72元存在异议，一审被上诉人已经承认楼道内饲养动物，才没有提供视频证据，可是判决认定“上诉人提出楼道内饲养动物，针对上诉人这一重大过错，因上诉人提供的证据不足，应由上诉人承担举证不能的法律后果，其以此为由阻却物业费的交纳，依据不足。”；2、因房屋出现质量问题，物业费应由开发商交而不是找业主索要。3、请求同时履行抗辩权。事实与理由：恒大承诺精装房两年内负责维修。办理入住发现水流小、慢、细，影响正常生活，接刷牙水都需十分钟，每天早上上学、上班、上厕所，热水器使用都受到影响，这个问题从入住直到现在物业都没有解决，并且已拖过了两年的维修期，现在就更不修理了。对于房屋存在质量问题，主卧玻璃漏风严重，物业费应由开发商交付，而不是找业主索要。上诉人办理入住就发现楼道内养猫，一到晚上猫就叫，尤其是发情期叫声更大，孩子小被吵醒就哭，全家人都睡不好，都要抑郁了。除猫叫还有猫毛、猫味，上诉人及家人都有过敏性鼻炎，遇猫毛就打喷嚏不断，直到鼻子红肿，严重影响正常生活。物业来了好几批人，但是从入住到现在迟迟不解决问题，对于物业的不作为有意见，物业不要只想着收物业费，不想着解决业主的生活问题。办理入住时，恒大车库没有修建好，对于配套设施不善就要求办理入住，导致车窗被砸，车身被划，车体被刮碰，已报警。物业答应赔偿，但至今没有兑现。金碧物业有限公司营口分公司辩称，根据我司与开发商签订的前期物业服务合同约定，第二章物业服务内容与质量包括以下内容，一、物业共用部位的维修养护管理。二、物业共用设备设施的运行维护、管理。三、物业共用部位的和相关场地的清洁卫生。四、公共绿化的养护管理。五、车辆停放管理。六、物业管理区域内安全防范等事项的协助管理。公共秩序的维护，但不包含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任。七、装饰装修管理服务等。合同内已明确要求相关条款，另根据营口市住房和城乡建设局营筑建[2021]35号文件我司执行一级物业服务标准，收费1.8元每平，已在前台明确公示。规划、设计及房屋质量问题，与本案无关。我司按物业服务合同约定执行服务标准。金碧物业有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告支付物业费6560元（2018年12月1日至2020年12月31日）；二、请求判令被告支付电梯费648元（2018年10月1日至2020年12月31日）；三、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：被告赵思靓系案涉营口市老边区恒大绿洲小区58栋1单元401室（建筑面积145.79平方米）的业主，于2017年10月17日办理入住。被告入住时与原告金碧物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务事宜以及物业费、电梯费收费标准等相关内容（第四条）。自被告入住小区后，由原告作为物业服务提供主体。另查，被告提出有同楼同单元同层的业主在公共楼道内饲养动物，原告表示此事属实，被告于2020年6月向其投诉，其曾协助报警处理，但无果。一审法院认为，原告作为被告入住后，案涉小区的物业服务提供主体，这一事实有据可依，本院对此予以确认。关于原告举证的《前期物业管理服务协议》，被告否认由其签署，考虑到该《前期物业管理服务协议》与经过营口市老边区物业管理处备案认证的《前期物业服务合同》并不抵触，故原告据此向被告主张物业费、电梯费，本院予以支持。对于原告诉请主张被告所欠的物业费，被告未提供确已交纳的证据，其提出房屋装修质量的问题，与本案并非同一法律关系，可就相应损失对责任方另案主张权利，但以此作为拒交物业费的理由，不能成立。关于被告提出车辆停在小区外门市门前受损一节，其可就相关损失向责任方另案主张权利，被告现以此为由阻却物业费、电梯费交纳，证据不足，本院不予支持。被告提出同层业主在公共楼道区域内饲养动物一节，被告应提供证据证明原告存在足以阻却物业费、电梯费交纳的重大过错，被告提供的现有证据不足以证明上述事实，应由被告承担举证不能的法律后果，其以此为由，阻却物业费、电梯费的交纳，依据不足。鉴于原告自认上述事实存在，且未能提供其已按《前期物业服务合同》第八章第三十五条第6项规定“业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内规章制度的行为，经乙方（物业）采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的”尽到相关义务，除原告自述曾协助报警外，原告未能提供证据证明其为此采取过其他有效的措施，或与相关当事方尽到沟通、协调的义务，故原告的陈述不足以免除其物业服务的自身职责，可认定存在服务瑕疵。结合本案实际情况，酌定对2020年物业费减免20%。关于被告提出的电梯广告收益一节，该问题属于业主大会、业主委员会或法定代行相关职责的部门议事范畴，被告可依法依规促成上述部门对该问题作出处理，其于本案中主张该部分收益应归业主或折抵物业费的主张，依据不足，本院不予支持。对于被告在本案中提出拒交物业费、电梯费的其他问题，被告应提供证据证明原告在相应的问题中存在重大服务瑕疵，其未能证明，故相应答辩意见，本院不予采纳。综上，被告应给付自2018年12月1日起至2020年12月31日的物业费5930.72元（145.79平方米×1.8元×13个月+145.79平方米×1.8元×12个月×80%）、电梯费648元，两项合计6578.72元。视本案具体情况，依照《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、被告赵思靓给付原告金碧物业有限公司营口分公司自2018年12月1日起至2020年12月31日所欠的物业管理费5930.72元。二、被告赵思靓给付原告金碧物业有限公司营口分公司自2018年10月1日起至2020年12月31日所欠的电梯费648元。三、驳回原告金碧物业有限公司营口分公司的其他诉讼请求。上述判决主文确定款项于本判决生效后五日内付清。逾期给付,以6578.72元为基数，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵思靓负担。二审期间，上诉人提供三组证据。证据一打印图片3张。证明房屋内自来水水流非常小、邻居养猫，严重影响日常生活。被上诉人质证，上诉人主张我司承接质保期内维修无事实依据，令房屋我司仅提供物业服务，不提供房屋质量问题等相关问题维修，该证据与本案无关联性；该证据收集时间与我司起诉物业费区间无关联性，不能证明是我司起诉物业费区间。证据二业主群的微信聊天记录一份。证明被上诉人垃圾处理不及时，且日常卫生打扫不干净。被上诉人质证，聊天记录的第1到11页，仅能证明该时间点发生的卫生问题，不能证明我司未提供物业服务，12到22页，该位置为市政管理区域，非物业管理区域我司不提供卫生清扫服务。证据三微信聊天记录截图一份。证明小区三期施工噪音影响了日常生活。被上诉人质证，该证据仅凭业主说辞无事实依据，无法证明施工噪音，另施工噪音为未交付物业区域，我司不提供物业管理。被上诉人提供两份证据。证据一营口市住房和城乡建设局文件《关于印发的通知》及附件指导意见。证据二物业公司日常提供服务的工作照片指导意见和物业公司日常提供服务的工作照片。两份证据共同证明根据此通知我司提供一级物业服务标准即一级物业服务标准的相关证明材料。不局限于服务内容基础管理客户服务小区标识，共用部位设备设施管理，其中第11页15页16页有对宠物管理的相关通知及要求。其中第21页至26页有我司日常清洁维护相关证明材料。根据当事人的举证、质证及陈述，本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。即依约交纳物业服务费是业主的法定义务，被上诉人实际为恒大绿州小区提供了物业管理服务，上诉人作为小区业主之一，在享受被上诉人提供物业服务的同时，应依法向被上诉人交纳物业服务费。关于上诉人主张的房屋装修质量的问题及车辆受损问题，一审已予以释明与本案非同一法律关系，上诉人可就相应损失向责任方另案主张权利，该两项上诉理由本院不予支持。关于上诉人主张因同层业主在公共楼梯养猫，被上诉人应每年减免20%物业费直到走廊里不再养猫为止，经审查，上诉人于2020年6月向被上诉人投诉，而被上诉人只诉请2018年12月1日至2020年12月31日的物业费，2020年之后的物业费不在本案审理范围内，故一审法院只判决减免2020年物业费并无不当，该上诉理由本院不予支持。关于上诉人拒交物业费、电梯费所主张的其他问题，因上诉人未能提供充分证据证明在相应的问题中被上诉人存在重大服务瑕疵，一般情形下的服务瑕疵不足以构成上诉人拒绝交纳物业服务费的合法依据，故本院均不予支持。综上，赵思靓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵思靓负担。本判决为终审判决。审 判 长 孟宪云审 判 员 姚 望审 判 员 徐 丹二〇二一年九月八日法官助理 冯 帆书 记 员 苏嘉诺