江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2447号上诉人（原审原告）：江苏博迪机械制造有限公司，住所地金湖县公寓园区神华大道**。管理人：江苏瀛广达律师事务所。委托诉讼代理人：路丹，江苏瀛广达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉瑞，江苏瀛广达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：江苏鑫垚电子科技股份有限公司，住，住所地金湖县吕梁镇工业园区**/div>法定代表人：周俊峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐国华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴家宝，金湖县建设法律服务所法律工作者。上诉人江苏博迪机械制造有限公司(以下除判决主文外简称博迪公司)与上诉人江苏鑫垚电子科技股份有限公司(以下除判决主文外简称鑫垚公司)排除妨害纠纷一案，双方均不服江苏省金湖县人民法院（2021）苏0831民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。博迪公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.鑫垚公司使用博迪公司的厂房及土地事实清楚。鑫垚公司自2016年6月20日起开始占用博迪公司厂房及土地，其主张因经营不佳并未全面使用，但未提供相关证据。2.鑫垚公司主观上不构成善意。鑫垚公司曾与相关银行签订债权转让协议，试图取得合法管理博迪公司厂房的资格，但鑫垚公司并未履行付款义务。鑫垚公司在双方债权转让合同解除之后，仍继续占有博迪公司厂房，且经多次催促仍不搬离，属于恶意。3.案涉厂房的所有权人为博迪公司，博迪公司并未与鑫垚公司签署租赁合同，鑫垚公司也未向博迪公司交纳租金，而其余任何人无权替博迪公司作出决定，鑫垚公司以取得相关部门许可为由主张占用厂房及土地即合法缺乏依据，此外，鑫垚公司私自违法建造了宿舍楼，侵害博迪公司的合法权益。鑫垚公司针对博迪公司的上诉答辩称：1.博迪公司未提供证据证明，也无法说明鑫垚公司占用的起始时间和面积，应承担举证不能的法律后果，一审法院应当驳回博迪公司的诉讼请求。2.博迪公司在2020年8月11日才由一审法院指定破产管理人，在此之前鑫垚公司与一审法院相关部门已经达成协议：如果鑫垚公司使用该烂尾楼及厂房，需每月缴纳租金12800元；如果不使用就不需要交租金，这是政府与法院协调的结果。3.鑫垚公司之所以不搬离，是因为双方未协调好鑫垚公司机器设备及自建厕所、办公楼等补偿事宜，而非恶意拒不搬离。鑫垚公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回博迪公司对其诉讼请求；2.判令博迪公司将鑫垚公司所建的彩钢瓦厕所拍卖所得返还给鑫垚公司；3.将鑫垚公司对厂房办公楼、下水道、电力设施等维修所花费的75万元在本案中一并处理。事实和理由：1.一审法院认定案涉厂房的使用时间和面积事实不清、证据不足，滥用自由裁量权。2016年6月，鑫垚公司是通过金湖县人民政府招商引资新开办的企业，经过有关部门协调进驻到博迪公司处，当时博迪公司处于无人管理的状态，厂房也是烂尾，鑫垚公司进驻时仅使用两间办公室。后与一审法院相关部门达成共识：如鑫垚公司需要使用厂房和办公室，每月需向法院交纳房租12800元。因此，鑫垚公司于2016年7月29日向一审法院交纳12800元，并于2017年对博迪公司部分破损、漏雨的厂房进行了修建、整改（屋面换瓦及防水、下水道疏通改道、维修破碎窗户第），并增添了供电设施准备使用，在该情况下，鑫垚公司于2017年7月20日向一审法院交纳了两个月的租金。因效益一直不好，鑫垚公司处于半停产状况，故此后没有向一审法院缴纳租金，一审法院也未催要。2.一审法院认定鑫垚公司占有使用博迪公司5000㎡、自2017年1月1日起算租金至2021年2月8日依据不足。根据谁主张谁举证原则，博迪公司对鑫垚公司租用厂房的起止时间及使用面积都不能明确，其诉讼请求应予驳回。事实上，鑫垚公司在使用案涉厂房过程中，经常处于停产状态，并未长期使用厂房，更未使用5000㎡的厂房。3.一审法院按每年60元/㎡过高。该标准在金湖县工业园区应适用于设施齐全、标准化厂房，而案涉厂房为烂尾楼，鑫垚公司投入30多万元修建才得以使用；且鑫垚公司与一审法院达成协议，每月支付占用费12800元，故即便应该缴纳，租金也只能按照每月12800元计算。3.被上诉人在该案中原告主体不适格。被上诉人于2020年7月被法院裁定破产，自宣布破产后，上诉人的权利和义务已经终结，在本案中被上诉人以原告的身份参加诉讼不适格。博迪公司针对鑫垚公司的上诉答辩称：1.鑫垚公司使用博迪公司厂房和土地事实清楚。鑫垚公司自2016年6月20日开始占用博迪公司的土地和厂房并对外进行广告宣布，本质上已经因使用博迪公司的厂房获利；鑫垚公司主张并未全部使用案涉厂房应承担举证责任。2.博迪公司按照市场价格主张占有使用费。根据网上检索的材料证明，金湖县区厂房的租金标准为每年80元/㎡，此外一审法院于2021年5月10日在金湖县价格认证中心调查，金湖县城区和乡镇私企厂房租赁标准为每年100元/㎡，故一审法院酌定的租金数额不高。3.一审法院收取的12800元仅是执行款，不能作为房屋占用费的计算标准。4.管理人以博迪公司名义起诉主体适格。博迪公司一审起诉请求：1.判令鑫垚公司支付自2016年6月20日至房屋返还之日止的房屋占有使用费3574483.48元（暂按照建筑面积9574.51㎡、每年80元/㎡计算至2021年2月8日）；2.判令鑫垚公司拆除非法建造的房屋。一审法院经审理查明：1.案涉房屋所涉及的办公楼、1#厂房、3#厂房、车间被鑫垚公司占用时均处于一审法院查封状态。2.一审法院分别于2016年7月29日、2017年1月20日向鑫垚公司出具编号为No.0634674、No.0772484的结算票据，表明收到金额为12800、25600的执行款，其中编号为No.0634674的票据中注明金额12800元为鑫垚公司租用江苏博迪厂办公室租金，编号为No.0772484的票据中注明金额25600元为租原江苏博迪制造土地厂房租金。3.鑫垚公司于2016年6月20日成立，注册，注册地址为淮安市金湖县工业园区神华大道**即博迪公司厂房所在地div>4.受一审法院委托，江苏苏信房地产评估咨询有限公司于2019年11月9日作出博迪公司位于金湖县工业园区（玉环工业园）的不动产《房产评估报告》。报告载明：总建筑面积为9574.51㎡，有证部分为9482.81㎡；无证部分房产面积为91.7㎡。5.案涉不动产已由破产管理人拍卖给金湖华晨新材料科技有限公司，并于2021年2月8日办理产权过户手续。双方确认鑫垚公司已于2021年5月16日搬离案涉厂房。一审法院归纳本案的争议焦点是：鑫垚公司对案涉厂房的占有使用情况以及占有使用费如何计算。一审法院认为，当事人对于自己提出的主张，有责任提供充分证据予以证明。鑫垚公司占用博迪公司厂区房屋的事实毋庸置疑，鑫垚公司应当支付占用案涉房屋的使用费。对于房屋占用情况以及使用费的计算标准，博迪公司提交了天眼上查询鑫垚公司于2016年注册的相关信息以及赶集网、58同城金湖县地区的厂房租赁价格表，以证明鑫垚公司自2016年6月20日始占用博迪公司厂区房屋以及占有使用费按市场租金80元/㎡/年予以计算。该占用费标准符合市场情况，但本案存在特殊情况，应进行综合衡量。首先，鑫垚公司之所以使用案涉厂房，一是有意购买，二是因其支付的相对低价的使用费带来的信赖利益，如以市场价格计算使用费，鑫垚公司有很大的可能性不会使用案涉厂房。其次，天眼所查信息表明的是公司注册信息，只能证明鑫垚公司于2016年6月20日成立，不能证明鑫垚公司于2016年6月20日始占用博迪公司厂区房屋。对于鑫垚公司具体于何时占用以及使用的具体情况，博迪公司无法说明。鑫垚公司称其于2016年入住博迪公司办公楼三楼办公，2017年开始组织生产，2017年年底开始使用厂房，2018年仅使用了办公室三楼，半个厂房，并没有使用全部面积。考虑到公司成立初期，首先要做的是健全组织机构、完成人员配备、整理办公地点等，鑫垚公司始成立时急需办公地点办公，一般也不会立即扩大生产规模，无需也无必要使用全部厂房。加之鑫垚公司于2016年7月29日向一审法院缴纳的备注为江苏鑫垚租用江苏博迪厂办公室租金的执行费票据，一审法院有理由相信鑫垚公司开始只使用了案涉厂房中的办公楼。另鑫垚公司并非恶意占用案涉厂房，而是有意购买也因此获得有关部门对其先行使用的默许，故对鑫垚公司的辩称予以部分采信，即鑫垚公司开始只是用办公楼，然后使用了半个厂房直至全部使用。鑫垚公司还称，有关单位按照12800元/月收取临时租用费，2016年7月29日交过12800元，2017年7月20日交过25600元，并主张按照12800元/月支付使用费。首先需要明确的是，案涉厂房总建筑面积9574.51㎡，鑫垚公司所称的有关单位即便是为了博迪公司利益也无权将案涉办公楼及厂房租给鑫垚公司，更不论以12800/月这一极其低的价格租给其使用。鑫垚公司未能提供与有关部门达成的租金协议予以佐证，故认定鑫垚公司向一审法院缴纳的款项系默许其使用博迪公司厂区房屋的使用费中的一部分，不能作为计算使用费的依据。第三，鑫垚公司未经权利人博迪公司允许而使用其厂房，无疑侵害了博迪公司的物权。但案涉厂房在鑫垚公司使用前处于无人管理状态，在权利人博迪公司未对其所有的不动产进行有效管理的情形下，鑫垚公司出于非恶意的占有、使用并对案涉厂房漏雨、破损的地方进行了修缮、整理和日常管理，在一定程度上亦使博迪公司获利，博迪公司因鑫垚公司使用的行为不仅可以获得占用费，不动产的价值也因鑫垚公司的占有使用得到管理而未明显减损。鉴于博迪公司不能明确鑫垚公司占用厂房的起始时间以及占用情况，鑫垚公司也并非自始至终对整个厂房进行全部使用，而根据现有证据无法查明鑫垚公司何时使用多少面积的情形下，为平衡双方利益，综合认定鑫垚公司占有使用博迪公司的厂房面积为5000㎡、占用时间自2017年1月1日起计算，酌定占用费按60元/㎡/年（5元/㎡/月、0.167元/㎡/天）计算，至博迪公司所主张的2021年2月8日。故鑫垚公司应当支付的案涉厂房使用费为（5元/㎡/月×49个月+0.167元/㎡/天×7）×5000=1230845元。对于博迪公司要求鑫垚公司拆除其非法建造的房屋的请求，鉴于案涉厂房及其所附着的土地使用权已转让，鑫垚公司可与不动产买受人另行协商处理，故本案中不予理涉。综上所述，对博迪公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出一审判决：一、江苏鑫垚电子科技股份有限公司于判决发生效力之日起二十日内支付江苏博迪机械制造有限公司厂房使用费1230845元。二、驳回江苏博迪机械制造有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35390元，减半收取17695元（经一审法院同意缓交），由江苏鑫垚电子科技股份有限公司负担。二审中，鑫垚公司向本院提供三份证据：1.博迪公司案涉厂房拍卖公告的部分页面，证明鑫垚公司所建厕所等被一审法院拍卖的事实。2.厂房装修前后照片一组及鑫垚公司的投资明细表，证明鑫垚公司对案涉厂房的投入。3.鑫垚公司向税务部门提供的2019年-2021年的增值纳税申报表，证明在2019年至2020年期间，鑫垚公司没有进行生产销售。博迪公司对前述证据1真实性认可，但认为财产处置问题应另案主张；对证据2装修前的照片，因没有形成时间，是否属于涉案工厂原貌无法考证，对后期的装修行为是鑫垚公司为自己生产经营需要，装修工程未经博迪公司同意，故对鑫垚公司后期装修的可移动的财产可以搬走，若拆除需破坏房屋结构的财物不可拆除。对鑫垚公司所主张的固定资产投入不认可；对证据3不认可，系鑫垚公司单方制作且与本案无关。本院经审查，对于鑫垚公司所举证据1和证据2中的照片真实性予以认可，对于鑫垚公司修建前的照片，博迪公司虽不认可，但其对案涉厂房在未全部建成的情况下弃之不顾，诉讼中亦未提供相反证据推翻鑫垚公司的照片，应承担由此带来的不利后果，故对照片2中鑫垚公司修建前的照片真实性，本院予以确认。对证据2的投资明细表和增值纳税申报表因无法确认其真实性，亦与本案无关，故不予采信。本院经审查确认一审法院查明的事实。一审中，一审法院询问鑫垚公司使用了案涉厂房多少面积。鑫垚公司陈述，2018年就使用了办公楼三楼、半个厂房、南面车间，大概使用了5000㎡。一审中，博迪公司提供其从网上截图的金湖县及淮安市其他地区的、完备厂房的租赁价格在0.2元/㎡/天-0.24元/㎡/天之间。另外，一审法院走访了金湖县价格认证中心负责人询问金湖县厂房租金进行询价，该中心负责人陈述，位于金湖县城区和乡镇范围内的厂房租金，私人所有的都是100元/㎡/年，属于政府产权的厂房，城区的是80元/㎡/年、乡镇范围内的是65元/㎡/年。本院认为：一、关于鑫垚公司应支付的占有使用费的计算。本案中，鑫垚公司是在博迪公司厂房烂尾的情况下，经政府招商引资过来所办的企业，并经政府协调入驻博迪公司厂房，而非私自侵入、也非通过与产权人签订租赁合同的方式使用厂房。在当时，鑫垚公司以低成本（每月12800元）使用案涉办公楼和厂房获利，而案涉厂房、办公楼经鑫垚公司修整、使用，其使用性能得以维持、经济价值得以提高，属于双赢。但无论如何，案涉厂房原所有权人系博迪公司，博迪公司基于鑫垚公司占有使用的事实向其主张占有使用费符合法律规定。至于案涉厂房目前已经过整体拍卖，如鑫垚公司认为其修缮、添附行为，也享有博迪公司所得拍卖款的部分利益，可另案主张。关于占有使用费的计算，因博迪公司系厂房的所有权人，鑫垚公司是案涉厂房的实际控制人，故双方对占有使用费的计算均负有举证责任，鑫垚公司认为博迪公司因无法举证证明鑫垚公司对案涉厂房的使用面积和时间，即应驳回博迪公司的诉讼请求缺乏依据。1.关于鑫垚公司使用厂房的起算时间。鑫垚公司在案涉厂房所在地登记注册于2016年6月20日，其向一审法院缴纳的2016年7月29日的执行费12800元的票据亦载明，用于博迪公司厂房办公室租金，故鑫垚公司于2016年7月即入驻博迪公司厂房证据充分。但从鑫垚公司提供的其修建前的照片看，因博迪公司厂房当时并不具备正常使用的条件，故鑫垚公司主张其入驻后需花时间进行修建、同时进行公司筹备而未马上经营，符合客观实际，基于此，一审法院酌定从2017年1月1日起算占有使用费已考虑到该客观情况，并无不当。而鑫垚公司主张其是从2017年下半年甚至是2017年底开始使用厂房，应对此提供证据，且即便有证据，也不代表其在正式生产经营前的使用行为可全部免费。2.关于鑫垚公司的使用厂房面积。根据案涉厂房拍卖时，评估单位出具的房地产估价报告载明，案涉厂房总建筑面积为9574.51㎡，有证部分房产面积为9482.81㎡。而一审中，鑫垚公司自认其使用厂房面积大约在5000㎡，在博迪公司未就鑫垚公司应按照总建筑面积计算占有使用费提供证据的情况下，一审法院根据鑫垚公司的陈述认定案涉租金的计算面积为5000㎡符合法律规定。3.关于租金的价格。一审审理中，博迪公司从网上截取了金湖县及淮安市其他地区完备厂房的租金报价，一审法院为此还走访了金湖县价格认证中心进行调查，在综合考量鑫垚公司使用案涉厂房之初的背景及房屋状况、其未完全使用等情况，酌定案涉租金按照60元/㎡/年计算亦无不妥。综上，对一审法院酌定鑫垚公司应付的占有使用费1230845元，本院予以维持。鑫垚公司和博迪公司关于占有使用费的上诉理由均不能成立，本院不予支持。关于博迪公司是否属于适格原告。本案财产原所有权人系博迪公司，博迪公司经法院裁定破产并指定管理人，仅是意味着管理人可以博迪公司名义行使相关权利，故管理人以博迪公司名义起诉符合法律规定。至于鑫垚公司要求博迪公司返还拍卖彩钢瓦厕所所得款项和在本案中对其修建厂房、办公楼、下水道、电力设施等所花费的75万元进行处理，因该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，本案不予理涉。如其认为其对博迪公司拍卖所得亦享有相关权利，可另案起诉。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，江苏博迪公司制造有限公司预缴的25549.11元，江苏鑫垚电子科技股份有限公司预缴的35390元，均由其自行承担。本判决为终审判决。审判长  朱月娥审判员  王 健审判员  邹艳萍二〇二一年九月八日书记员  李 戎