沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0104民初3555号原告：冯明，男，1980年6月8日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：王聪，系辽宁均秉晟律师事务所律师。被告：沈阳锦联左岸物业管理有限公司，住所地：沈阳市大东区东北大马路100—12号1门，统一社会信用代码：91210104683337365K。法定代表人：李东冬，系该单位董事兼经理。委托代理人：贾超然，女，1991年1月17日出生，汉族，系该单位法务，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：唐健，男，1989年3月1日出生，汉族，系该单位主管，住址：沈阳市大东区。原告冯明诉被告沈阳锦联左岸物业管理有限公司（以下简称：物业公司）业主知情权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告冯明的委托代理人王聪，被告锦联左岸物业委托代理人贾超然、唐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯明诉称：被告是原告所在小区的物业管理企业。被告与业主委员会签订的服务合同已于2018年4月18日到期，后续双方没有签合同，现该园区已经召开业主大会于2020年8月24日作出决议要求被告于2020年10月25日撤园，决定终止被告在园区的物业服务，业主委员会将决议于2020年8月末上报给社区、街道以及大东区小区办。2020年11月6日沈阳市大东区小区办给业主委员会一个回复函，是针对被告拒不撤离园区的行为下的整改通知，限其7日内与业主委员会办理交接手续，但被告一直并未按照整改内容办理撤园交接业务，现被告还在园区继续服务，但是我们不认可被告的服务。在2019年11月18日小区办曾给业委会一个回复，关于被告没公示公共收益收支情况未向业委会移交相关资料的行为也给被告下达过整改通知，限其整改，被告也未按照该整改通知履行其义务，对主管机关房产局小区办的工作指示采取消极态度，被主管机关处以信用降级扣分处理。在被告管理园区期间，没有按照相关法律规定公示物业服务内容，拒绝接受业主监督，不接受业主委员会的质询，不配合审计工作，同时也未按照《锦联左岸小区物业管理委托合同》的约定，每季度公布一次物业服务报告和物业服务资金收支情况以及相应的维护、保养巡查记录，在园区服务合同期满后，也未主动告知全体业主。目前园区已经由新物业进驻园区，6月份进行招投标并公示的新物业服务合同，大约7月份入园，现新老物业未办理交接手续。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权区分按照具体应用法律若干问题的解释》第13条规定：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。根据该规定，原告作为园区业主享有知情权和监督权，故原告诉讼请求：1、要求被告公示共有部分的使用和收益情况（主要为2010—2020年公共收益的收入情况，收入部分要提供相关第三方合同及其附件及相关发票）；2、要求被告公示公共区内用于停放汽车的车位的收入情况（收入包括清单及相关发票）；3、要求被告公示2013—2020年间每季度一次的物业公司工作报告及物业服务资金收支情况；4、要求被告公示共用设施设备档案，消防系统、监控系统、电梯系统、园区绿化的维护、保养、巡查记录、消防演习记录以及供水、供电系统维修通知记录。以上内容要求被告提供的材料对我个人出示，要求查阅、复制。2019年5月开始召开业主大会约定终止与被告之间的物业服务，原告未缴纳相应的物业费，法律没有规定欠费业主无权对物业公司情况进行知悉，原告从未在小区公共区域内看到过公共收益的公示，真实性存疑。对被告提供2019年9月15日的业委会收取公区收益的通知，证明业委会违规私自收费及收缴公区收益的行为，该行为是业主委员会的行为，业委会委员违规使用地下车位的并不包含原告，与原告无关，原告要求公示的是被告公司的收支情况。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，原告的诉讼请求并没超过限制；该案纠纷属于物权当中区分建筑所有权中业主知情权，不适用以债权的诉讼时效，本案并不存在超过诉讼时效的情况，根据被告与业主委员会签订的合同当中第23条第9款约定，被告有义务每季度公布合同的履行情况和项目的使用情况。被告拒绝园区交接违反了业主大会决议，对被告无法提供2015年之前的相关材料不予认可。被告物业公司辩称：一、原告已拖欠物业费近两年，无权向被告主张公示诉请的相关情况。原告自2019年5月26日开始至2021年4月25日期间共计欠物业费23个月，欠费金额3414.8元。原告作为园区业主，有义务在被告提供物业服务期间，履行正常缴纳物业服务费的义务。原告于2019年9月27日成为该园区业委会主任，其对园区物业服务情况及缴费制度充分了解，但却未起到良好的示范作用，长时间欠缴物业费。原告应在履行作为业主的应尽义务后，方有权向被告主张公示在法律规定范围内的相关情况。二、原告诉请公示情况范围超出法律规定，法律规定范围内的公示信息被告已公示，原告诉请缺乏事实和法律依据。1、原告第1项诉请的合同及发票系被告内部文件，不在法律规定的公示范围内。同时涉及被告的公司运营和经营机密，原告无权就合同及发票向被告主张公示。被告在小区的物业服务过程中，一直以提供小区物业品质为目标，努力做到业主满意、业主受益；对管理人员、保洁人员、保安人员等都有较为严格的要求和标准，小区环境、秩序和物业服务水平有目共睹。被告内部管理运作、对小区的服务也是遵循依法合规的原则。2、原告诉请的车位收支情况，被告已在每年的公区收益公示中进行了公示，作为物业公司根据法律规定每年度向全体业主通过张贴的方式公示相关信息，原告作为业主提出向其个人出示相关情况加重了被告义务负担，缺乏法律依据。3、原告诉请第3、4项均不在法律规定的物业公司应该公示的信息范围内，包括对其个人出示的范围内。被告作为一家提供多年物业服务的企业，一直坚持诚信合法经营、规范经营。对于法律明确规定的共有部分收益情况，每年度都组织公司相关人员整理、汇总园区共有部分收益财务数据，完善收支明细，制作情况明细表并进行公示。尽管原告存在违约欠费行为在先，被告仍在法律规定范围内最大限度进行了公示。三、原告就2018年之前的公区收益要求公示的诉请，已超过诉讼时效。根据《民法典》第一百八十八条及第一百九十二条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”被告为向园区业主提供更好的服务，始终精益求精、不断完善，在法律规定框架下，为保证共有部分收支明细详细准确，始终保存3个自然年度的共有部分相关情况，公示情况详见提供的证据。原告提出的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于本案，根据该解释第19条规定，该解释适用于建筑物区分和所有权区分案件，本案为基于业主取得公区收益对应的债权请求权案件，应适用诉讼时效的相关法律规定，而原告提出的被告同业委会签订的物业服务合同中约定的公布信息作为合同相对方，应由业委会向被告主张权利，而原告自身在欠缴物业费违约情况下无权向被告主张合同义务。四、业委会自2019年7月强行介入园区公区收益管理，原告应向业委会诉请公示公区收益，被告主体不适格。依据《辽宁省物业管理条例》第六十七条规定“收取公区收益应召开业主大会，听取广大业主意见”，但业委会未召开业主大会违规私自收取公区收益，属违规私自收费行为。业委会呼吁煽动业主拒缴园区内物业停车费，营口银行地上车位费等已由业委会违规收缴。园区内其他公区部分，自动售水机等场租费已由业委会收缴。故就园区公区收益，被告不是收益主体，不了解收益亦无法公示公区收益情况。综上，请求驳回原告诉请，维护当事人合法权益。原告提供的物业合同签订主体是业主委员会，原告无权代业主委员会向被告主张公示具体园区情况。2019年第二届业主委员会委员召开业主大会决议存在严重的程序瑕疵，当时业主委员会成员身份处于待定状态，且此次业主大会相关投票也未进行公开唱票，投票前告知业主是纸质投票，但后期实际投票使用的是电话访谈形式，真实性有异议，不具有业委会委员资格，所以在2019年9月15日业委会给业主的收取公区收益的通知里，业委会是违规私自收费以及其收缴公区收益的事实。物业公司已在法律规定范围内，对2018年至2020年园区公共收益的共有部分收支情况进行了公示。2020年12月29日被告仍依据街道社区委员会的相关指示对案涉园区进行物业服务。我司未得到小区办的明确撤离通知，且关于业主大会解除物业服务合同协议效力问题我公司已于2021年7月8日起诉业主委员会，此案正在大东区法院立案审理中，双方对于解除决议的效力属于争议未解决状态。因现任业委会擅自聘请新物业公司即沈阳西雅帝物业公司进入园区，未告知我方，办公室被新物业占用，并私自扣留被告公司及员工的物品不让被告方提取，导致相关的簿子、文件材料，以及以往的工作记录均拿不出来，对原告要求的查阅2015年以前的相关材料证据，因都在办公室新物业控制内，无法提交。经审理查明，原告系锦联左岸小区业主，被告为锦联左岸小区管理物业。2016年9月30日被告锦联左岸物业（乙方）与锦联左岸业主委员会（甲方）签订了《【锦联左岸】物业管理委托合同》，合同约定：委托管理期限自2016年10月1日自2018年4月18日止。物业管理区域物业服务费采取包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，住宅物业费：南区每月每平方米1.2元、北区每月每平方米1.5元，车库每月每平方米0.7元，园区外网点南区每月每平方米0.7元、北区每月每平方米0.75元，高层公寓每月每平方米1.8元。地下停车场服务费每月每车位100元，园区车位占地使用费每月每车位200元。同时约定乙方提供的物业服务包括：物业共用部位的维护、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；装修装饰管理服务；物业档案资料管理。在该合同履行过程中，被告对原告所住园区按每月每平方米1.5元的标准收取物业管理服务费。另查，根据原告提供的唱票结果、业主大会决议、情况说明的证据：该小区第二届业主委员会于2019年3月2日选举成立。同年8月24日锦联左岸小区业主大会作出解除物业服务合同通知。2019年11月18日沈阳市大东区住宅小区管理办公室对锦联左岸小区第二届业主委员会作出“关于锦联左岸小区物业投诉问题的回复”，内容即对锦联左岸物业公司下达整改通知，并对该情况于2019年11月13日上报沈阳市房产局物业处，对于锦联左岸物业公司在物业服务企业和物业项目负责人信用扣分的请示。2020年8月23日锦联左岸小区业主大会作出“锦联左岸小区2019年业主大会决议”，经决议通过终止被告在锦联左岸小区内的物业服务。2020年11月6日沈阳市大东区住宅小区管理办公室对锦联左岸小区第二届业主委员会作出关于“沈阳锦联左岸物业”撤离锦联左岸小区的回复函，针对锦联左岸小区物业公司拒不撤离园区的行为向其下发整改通知。要求该物业公司在7日内同业主委员会办理交接手续撤出锦联左岸小区，逾期未整改将通过物业行业信用信息考核办法上报市房产局物业处依法对该物业公司进行处罚。2020年12月29日沈阳市大东区津桥街道吉祥社区委员会对锦联左岸小区物业公司下发“关于疫情防控封闭园区的函”，要求被告物业公司从即日起对园区实行疫情防控封闭式管理，对小区各出入口出人人员进行登记、扫码、测温、戴口罩。另外，经查，2021年7月沈阳西雅帝环境物业管理有限公司进入该园区，尚未与本案被告物业公司办理交接手续，现被告物业公司未撤离该园区。被告物业公司于2021年7月8日就锦联左岸小区业主大会作出“锦联左岸小区2019年业主大会决议”终止被告物业公司在该园区服务的决议的效力问题起诉锦联左岸小区第二届业主委员会，此案尚在审理中。上述事实，有原、被告在庭审上的陈述与答辩，房产证、物业合同、投诉问题的回复、唱票结果、业主大会决议、情况说明、解除物业服务合同通知、投诉问题的回复、撤离锦联左岸小区的回复函、锦联左岸小区2019年业主大会决议、解除物业服务合同通知、物业费欠费明细表及缴纳凭证、案涉园区公共收益公示照片、业委会收取公区收益的通知、对锦联左岸小区第二届业主委员会部分委员违规使用地下车位的调查结果通知、关于疫情防控封闭园区的函、致业委会函、案件受理通知书、起诉状、反诉状等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法登记取得或者根据民法典相关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第六章所称的业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决议及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。本案中原告作为园区的业主，对建筑物所有的共有部分收益支出情况享有知情权。庭审中被告提供证据证明对公共收益情况已在本园区公告栏中进行了张贴公示，原告以没有看到进行抗辩，缺乏合理性，但考虑本案原告请求对其公开使用情况，亦不违反法律规定，被告可以就共有部分的使用和收益情况及公共区内用于停放汽车的车位收入情况再行对原告进行公布。但对于原告要求被告提供收入部分相关与第三方合同及附件及相关发票的主张，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告出示2013—2020年间每季度一次的物业服务工作报告及物业服务资金收支情况的诉求，根据《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。另根据《物业服务收费管理办法》第九条、第十一条之规定,实行包干制的物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。本案物业公司实行的是包干制收费方式,由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有，物业公司没有公布物业服务费收支情况的法定义务，但根据相关法律规定，小区共用部分的使用和收益支出等情况,物业应该定期在小区公告。故原告的该项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于原告要求被告公示共用设施设备档案，消防系统、监控系统、电梯系统、园区绿化的维护、保养、巡查记录、消防演习记录以及供水、供电系统维修通知记录，因为根据《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。原告的该项诉讼请求不属于法律规定的范畴，于法无据，对此本院不予支持。关于被告抗辩原告要求2018年前的公区收益的诉讼请求超过诉讼时效，因被告物业公司一直为该园区提供服务，且物业费用收取较为特殊即连续性，并非普通的诉讼时效予以简单判断，故对被告该项抗辩主张不予支持。综上所述，《中华人民共和国民法典》第九百四十三条和《最高人民法院关于审理建筑物区所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、被告沈阳锦联左岸物业管理有限公司于本判决发生法律效力后30日内向原告冯明公布锦联左岸小区共有部分收益的收入情况；二、被告沈阳锦联左岸物业管理有限公司于本判决发生法律效力后30日内向原告冯明公布锦联左岸小区公共区内用于停放汽车的车位收入情况；以上不包含锦联左岸小区第二届业主委员会收取的公共区收益及停车位的相关费用情况。三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告沈阳锦联左岸物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴慧英人民陪审员  王春艳人民陪审员  伊 娜二〇二一年九月九日书 记 员  任 伟