湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1645号上诉人（原审原告）：谢玉华，男，1983年8月29日生，汉族，茶陵县人，住所地：湖南省茶陵县。上诉人（原审原告）：彭阳辉，女，1987年9月13日出生，汉族，茶陵县人，住所地：湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：谢玉华，男，1983年8月29日生，汉族，茶陵县人，住所地：湖南省茶陵县，系彭阳辉丈夫，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：湖南经纬置业发展有限公司。住所地：湖南省茶陵县华晨世纪中心总部大厦21楼。法定代表人：陈经纬。委托诉讼代理人：彭建钢，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权。谢玉华、彭阳辉与湖南经纬置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，谢玉华、彭阳辉、湖南经纬置业发展有限公司均不服湖南省茶陵县人民法院（2021）湘0224民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢玉华、彭阳辉的上诉请求：1、请求撤销（2021）湘0224民初937号民事判决中第一、二、三项，依法改判。2、请求依法确认原、被告签订的编号900048039的《茶陵县商品房（预）销售合同》中的《第九条》《第十条第三项》、《第十二条》。《第十三条》、《第十七条》《第十九条》、《第二十条》、《第二十七条》以及《补充条款第八条》为无效条款。3、请求判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院以“案涉房屋入户门位置空间受限，履行费用过高，且拆除公共墙体更改入户门可能会对主体结构安全产生隐患，同时也会对其他业主的合法权益造成不利影响”为由，在没有去现场查明事实的情况下，便做出判定不符合约定要求违约金1000元，为不公正裁判。2、湖南经纬置业发展有限公司因延期交房向我们支付违约金的计算方式存在问题，不能以收到交房通知书的时间为准，而应以我方实际收房之日为准。3、一审法院以没有法律依据为由不支持我方的第四、第五项诉讼请求属于不合理判决，因为该第四、第五项的支持是对方违约，而非我方故意拖延收房。湖南经纬置业发展有限公司答辩称：1、双方签订的合同号为9000048039《茶陵县商品房（预）销售合同》合法有效。2、谢玉华、彭阳辉诉称“由于湖南经纬置业发展有限公司入户门小于合同约定，给谢玉华、彭阳辉带来极为不方便，严重影响谢玉华、彭阳辉搬物件进出，严重影响房屋整体价值”既没有法律依据，也不是客观事实。3、附件三中第1条：“门：入户门为1.2*2.1米的防火门”中入户门尺寸“1.2*2.1米”的表述确实是湖南经纬置业发展有限公司工作人员失误错写所致，对此失误错写湖南经纬置业发展有限公司深表歉意和遗憾。4、湖南经纬置业发展有限公司多次表示愿意依照合同约定承担相应的违约责任，但因谢玉华、彭阳辉的诉求过高未达成协商结果。5、依照实际情况和主合同第17条约定，谢玉华、彭阳辉诉请的“判令湖南经纬置业发展有限公司限期更换“1.2*2.1米”尺寸的入户门”有可能不能得到法律的支持。6、谢玉华、彭阳辉的第二项诉讼请求不能得到法律的支持。7、谢玉华、彭阳辉的第三项诉讼请求不能得到法律的支持。8、合同是双方在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈等违反法律规定的情况。并且是茶陵县房产局统一格式的合同，是真实有效的合同；9、谢玉华、彭阳辉在上诉中增加诉讼请求不符合民事诉讼法的相关规定，应予以驳回。湖南经纬置业发展有限公司的上诉请求：依法撤销湖南省茶陵县法院的（2021）湘0224民初937号民事判决书中的第一项判决内容并依照《茶陵县商品房（预）销售合同》约定改判。事实与理由：原审法院以“我方未按照合同约定安装宽度为1.2米的入户门，属违约，其应当承担违约责任。且双方均未向本院提供1.2×2.1米的入户防火门实际价格，故只能酌情适当补偿。”为由，判决我方赔偿违约金1000元，没有事实与法律依据。1、没有事实依据。原审法院在没有查清事实的基础上判定1000元违约金，该自由裁量与实际差价相距甚远。2、没有法律依据。双方签订的合同号为9000048039《茶陵县商品房（预）销售合同》合法有效，系双方当事人的真实意思表示，该合同第17条明确约定违约计算方式，而原审法院罔顾该条款径直判决，明显没有法律依据。谢玉华、彭阳辉答辩称：1、增加诉讼请求符合法律相关规定；2、我们双方签订的合同与湖南经纬置业发展有限公司备案的合同并不是一样的。谢玉华、彭阳辉向一审法院起诉请求：1、要求被告改换未达到合同书所规定的大小的入户门，换上合同书规定的1.2×2.1米的入户门；2、请求被告提供验房前所需出具的文件：（1）住宅质量保证书，（2）住宅使用说明书，（3）建筑工程质量认定书，（4）房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，（5）竣工验收备案表（以下简称三书一证一表）并提供实测面积的有关资料；3、请求被告支付前段2019年1月1日至2021年4月21日（立案日）的违约金3800元，计算方法参照《茶陵县商品房销售合同》第十二条，（452389元÷0.00001÷840天），后段2021年4月22日至实际交房之日止的违约金参照前段。（注：因被告延期交房产生的违约金以及被告未提供三书一证一表，未按合同所承诺安装1.2×2.1米的入户门，原告数次找被告协商无果，导致原告迟迟未能收房所产生的违约金）；4、请求被告支付2019年7月22日至2021年7月21日所产生的物业费3588元（因被告未提供三书一证一表，未按合同所承诺安装1.2×2.1米的入户门，原告数次找被告协商无果，导致原告迟迟未能收房，故由此而产生延期交房的责任由被告承担）；5、请求被告支付原告2019年9月14日至2021年9月18日的租房租金共计16800元（因被告未提供三书一证一表，未按合同所承诺安装1.2×2.1米的入户门，原告数次找被告协商无果，导致原告迟迟未能收房，未能装修入住，因原告买房初衷是为了小孩在思源读书，无奈只能租房，故由此而产生延期交房的损失由被告承担）；6、本次所有起诉费用全部由被告承担。事实和理由：原告于2018年3月12日在被告公司购买位于茶陵县。本着公平、自愿、诚信、守法、协商一致的基础上双方订立合同，合同规定2018年12月31日交房，被告拖至2019年7月才通知原告交房，交房时入户门未按照合同规定规格提供，给原告带来不便，严重影响原告物件进出，严重影响房屋整体价值，经多次协商无果，特向法院提起诉讼，望判如所请。一审法院认定事实：2018年3月12日，谢玉华、彭阳辉(乙方)与湖南经纬置业发展有限公司(甲方)签订《茶陵县商品房（预）销售合同》(以下简称“《销售合同》”)，载明谢玉华、彭阳辉向湖南经纬置业发展有限公司购买《幸福里·学府家园》茶陵县犀城大道幸福里·学府家园7栋905室，房屋总价为452389元。该《销售合同》第二条约定：房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑层高为3米。该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；《销售合同》第十七条约定：甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价的0.1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。《销售合同》第二十七条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准……。《销售合同》第二十八条约定：甲乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。《销售合同》附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准第1条约定：门：入户门为1.2*2.1米的防火门，户内门均只预留门洞。一审庭审中，湖南经纬置业发展有限公司认可其向谢玉华、彭阳辉交付的案涉房屋入户门宽度为1.0米。经庭审释明，在入户门无法更换或者难以更换的情况下，谢玉华、彭阳辉愿意接受被告湖南经纬置业发展有限公司的货币补偿，但双方均未向本院提供1.2×2.1米的入户防火门的实际价格。另查明，案涉房屋入户门门洞因左右两端空间受限，如更改大尺寸入户门需要拆除部分公共墙体。另双方在《茶陵县商品房（预）销售合同》第11条约定“甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方”；第12条约定“甲方如未在本合同第11条约定期限内将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房屋价款日万分之0.1计算”；在《补充条款》第8条约定“因甲方原因逾期三个月交房，乙方自愿不追究甲方的违约责任”。2019年7月14日，湖南经纬置业发展有限公司向谢玉华、彭阳辉发出《交房通知书》，（内容：告知谢玉华、彭阳辉所购幸福里学府家园7栋905号房屋已达到交房标准，达到入住条件，办理交房入住手续起始时间为2019年7月22日）以EMS标准快递的方式通知了谢玉华、彭阳辉，《快递回执》显示2019年7月15日收件人本人签收，且谢玉华、彭阳辉对所购买的房屋已领取了不动产权登记证书。一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的合同号为9000048039的《茶陵县商品房（预）销售合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。湖南经纬置业发展有限公司未按照合同约定安装宽度为1.2米的入户门，属违约，其应当承担违约责任。鉴于案涉房屋入户门位置空间受限，履行费用过高，且拆除公共墙体更改入户门可能会对主体结构安全产生隐患，同时也会对其他业主的合法权益造成不利影响，经该院庭审释明，谢玉华、彭阳辉接受货币补偿，但双方均未向法院提供1.2×2.1米的入户防火门实际价格，故只能酌情适当补偿。另《茶陵县商品房（预）销售合同》约定的交房时间为2018年12月31日，如未在本合同约定期限内将房屋交付给谢玉华、彭阳辉，应当向谢玉华、彭阳辉支付违约金，违约金按已支付房屋价款日万分之0.1计算，《补充条款》第8条约定“因甲方原因逾期三个月交房，乙方自愿不追究甲方的违约责任”。2019年7月14日，湖南经纬置业发展有限公司通知谢玉华、彭阳辉2019年7月22日办理交房入住手续，EMS标准快递显示2019年7月15日收件人本人签收，故交房时间确定为2019年7月22日，故应认定湖南经纬置业发展有限公司违约延迟四个月交房。对谢玉华、彭阳辉请求被告支付2019年7月22日至2021年7月21日所产生的物业费3588元及支付谢玉华、彭阳辉2019年9月14日至2021年9月18日的租房租金共计16800元，无法律依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告湖南经纬置业发展有限公司在本判决生效后立即向原告谢玉华、彭阳辉支付入户门不符约定要求违约金1000元。二、被告湖南经纬置业发展有限公司在本判决生效后立即向原告谢玉华、彭阳辉支付延迟交房违约金543元。三、驳回原告谢玉华、彭阳辉的其他诉讼请求。案件受理费100元,原、被告各承担50元。二审中，上诉人谢玉华、彭阳辉向本院提交了五组证据。第一组证据，物业费收款收据，拟证明已交物业费的事实。第二组证据微信聊天记录及付款记录，拟证明租房事实及所付房屋租金事实。第三组证据《幸福里学府家园6#7#标准层平面放大图》，拟证明幸福里7幢905号入户门旁边的公共墙体不是承重墙体。第四组证据商品房预销售合同，拟证明合同的违约责任不公平。第五组证据两份录音，拟证明谢玉华、彭阳辉找过开发商。湖南经纬置业发展有限公司对第一组证据真实性关联性没有异议，但对其证明目的有异议，因为湖南经纬置业发展有限公司早已通知了谢玉华、彭阳辉交房，房屋符合交房条件，谢玉华、彭阳辉未来我公司办理交房手续，因此所产生的法律后果应由谢玉华、彭阳辉承担。湖南经纬置业发展有限公司认为第二、第三、第五组证据均不是新的证据，故不予质证。湖南经纬置业发展有限公司认为第四组证据没有原件，如果有原件的话，该证据与本案无关联性。本院对第一组、第二组、第三组、第五组证据的真实性予以确认，对其关联性不予认可，并不能达到其所要的证明目的。对第四组证据，对其真实性、关联性均不予认可，亦不能达到其证明目的。上诉人湖南经纬置业发展有限公司未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据我国法律规定依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中双方签订的合同号为9000048039的《茶陵县商品房（预）销售合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。而湖南经纬置业发展有限公司未按照合同约定安装宽度为1.2米的入户门，属违约，故其应当承担违约责任。考虑到案涉房屋入户门位置空间受限，履行费用过高，且拆除公共墙体更改入户门可能会对主体结构安全产生隐患，同时也会对其他业主的合法权益造成不利影响，另谢玉华、彭阳辉愿意接受货币补偿，故一审法院对该涉案房屋进行货币补偿依据及价值大小的处理并无不当。另谢玉华、彭阳辉二审请求依法确认原、被告签订的编号900048039的《茶陵县商品房（预）销售合同》中的《第九条》《第十条第三项》、《第十二条》。《第十三条》、《第十七条》《第十九条》、《第二十条》、《第二十七条》以及《补充条款第八条》为无效条款,系新增诉讼请求不属本案处理范围。综上所述，上诉人谢玉华、彭阳辉、湖南经纬置业发展有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人谢玉华、彭阳辉负担100元，由上诉人湖南经纬置业发展有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 段郴雯审 判 员 彭德华审 判 员 肖 晶二〇二一年九月二十二日法官助理 罗贵成书 记 员 梁 琨