广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15848号上诉人（原审被告）：莫德生，男，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：肖爱雯，女，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：奥园智慧生活服务（广州）集团有限公司番禺分公司（原名称：广州奥园物业服务有限公司番禺分公司）。住所地：广州市番禺区市良路9号番禺奥林匹克花园文化长廊14座展示厅。负责人：赖雄。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仁双，广东蕴德律师事务所律师。上诉人莫德生、肖爱雯因与被上诉人奥园智慧生活服务（广州）集团有限公司番禺分公司（以下简称奥园物业番禺分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初5515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人莫德生、肖爱雯本人，被上诉人奥园物业番禺分公司委托诉讼代理人张仁双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人莫德生、肖爱雯上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回奥园物业番禺分公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费由奥园物业番禺分公司承担。事实和理由：一、莫德生、肖爱雯接收商铺后一直不能正常使用。莫德生、肖爱雯在2014年向广州市奥园康城投资有限公司购买了涉案商铺，于2015年1月1日接收商铺并交纳了三个月管理费。同年4月广州市降大暴雨，莫德生、肖爱雯在5月初到该商铺装修发现积水严重。管理处李主管到商铺查看并用手机拍下照片表示需要向公司汇报，莫德生、肖爱雯向李主管交付商铺钥匙，并要求修理完后出具第三方公司鉴定书再交纳管理费，当时李主管表示同意。2017年初物业公司负责人告诉莫德生、肖爱雯商铺已经修好并交付钥匙，到了2017年5月天降大雨，莫德生、肖爱雯发现商铺二楼墙壁严重漏水。莫德生、肖爱雯马上联系物业公司并交回商铺锁匙给物业公司人员，物业公司人员表示愿意对商铺进行修复。2018年因商铺无法使用和出租，一直处于闲置状态，导致涉案商铺难以使用和出租。莫德生、肖爱雯购买该商铺经济损失严重。2018年12月管理处联系莫德生、肖爱雯表示商铺已经修复好，莫德生、肖爱雯取回钥匙放置一些中药材在商铺里，到了2019年3月大暴雨，涉案商铺墙壁仍然漏水无法使用。涉案商铺在2019年9月在政府部门监督下才修理好，没有出现漏水情况，但是砖墙还是存在渗水的现象，物业管理公司一直未回应，莫德生、肖爱雯要求奥园物业番禺分公司找第三方出具鉴定书。奥园物业番禺分公司没有履行管理职责和义务，没有及时到广州市奥园康城投资有限公司申报，造成商户损失。2019年8月16日晚上，物业管理负责人打电话给莫德生、肖爱雯称商铺大门被台风打烂，莫德生、肖爱雯在2019年8月17日早上赶到现场，发现大门破碎，有两袋野生牛大力药材被盗，价值15000元，其后莫德生、肖爱雯报警，民警到现场勘查，民警称昨天没有台风，要求管理人员查看监控录像，但是监控是坏的，无法查看录像，奥园物业番禺分公司没有履行相应的义务，不应该收取管理费和滞纳金。二、根据仲裁裁决书认定，涉案商铺一直不能正常使用的原因是严重漏水。因奥园物业番禺分公司没有尽维修义务，导致莫德生、肖爱雯不能使用、出租涉案商铺，故莫德生、肖爱雯没有义务支付物业管理费。被上诉人奥园物业番禺分公司辩称：一、奥园物业番禺分公司已经按照《前期物业服务协议》、《临时管理规约》中的约定提供物业服务，莫德生、肖爱雯应支付物业管理服务费。二、奥园物业番禺分公司出于照顾莫德生、肖爱雯及简化诉讼流程的考虑，奥园物业番禺分公司才没有提起上诉并同意一审判决。三、莫德生、肖爱雯所称的“漏水”等房屋质量问题是业主与开发商之间的纠纷，属于房屋买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，莫德生、肖爱雯应另行向开发商主张。奥园物业番禺分公司于2020年4月20日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.莫德生、肖爱雯向奥园物业番禺分公司支付拖欠的物业服务费79584元（自2015年4月1日起至2020年3月31日止，共计60个月）；2.莫德生、肖爱雯向奥园物业番禺分公司支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金(滞纳金以莫德生、肖爱雯每月欠交的物业管理费1326.4元为本金，分别从拖欠物业管理费的次月的1日起计算，至莫德生、肖爱雯清偿欠交的物业管理费之日止，每日按千分之二的标准计付，暂计至2020年3月31日的滞纳金数额为139800.09元；3.本案的诉讼费用由莫德生、肖爱雯负担。一审诉讼中，奥园物业番禺分公司明确每月物业管理费为1295.88元。一审法院认定事实：2014年2月9日，广州奥园康城投资有限公司（甲方、卖方）与莫德生、肖爱雯（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定乙方所购商品房为番禺区桥南街福愉东路51号（福愉东路51号商业四栋）101房，该商品房用途为商业，建筑面积共161.9851平方米，套内面积133.5022平方米。同日，莫德生、肖爱雯（甲方）与奥园物业番禺分公司（乙方）签订《奥园养生广场前期物业协议》，约定甲方使用范围为福愉东路51号101单位，该物业的建筑面积为161.9851平方米，物业管理期限为在该物业使用期间，由2014年10月31日接受乙方为该广场的物业管理公司；物业管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、喷泉、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化活动，其他委托事项；甲方权利义务包括按时支付物业管理服务费、水电费以及《临时管理规约》、《装修手册》、《用户手册》及本协议约定的其他费用；物业管理服务费标准为：商铺8元/月平方米，不含各项公摊费用，每月管理服务费、电/水费及其它应缴费用等由甲方于每月10日前向乙方缴付，其他费用甲方按实支付，乙方应在收款后十天内开具相关发票给甲方；甲方未按本协议约定交付物业管理费、水电费，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠物业管理服务费、水电费，并按所欠费用总额每日2%标准支付滞纳金，滞纳金的计算期自应付之日开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用，如催告后15天内甲方仍未缴付相关费用的，乙方有权立即终止《前期物业服务协议》并有权没收物业管理服务费保证金及水电周转金；等等。2014年6月25日，莫德生、肖爱雯签署《奥园养生广场临时管理规约》，并办理上述房屋的收楼手续。2014年4月8日，涉案位于奥园××广场（××）商业××及塔楼××商业××房办理产权登记，产权人为莫德生、肖爱雯，建筑面积为161.9851平方米，套内面积为133.5022平方米；房屋性质为商品房，规划用途为商业。2014年6月25日，奥园物业番禺分公司出具收据，显示莫德生、肖爱雯已缴纳涉案房屋2015年1月1日至2015年3月31日的物业管理费。2019年9月27日，广州市番禺区住房和城乡建设局向莫德生出具《投诉事项处理意见书》，载明：该局已协调开发商对莫德生反映的商铺漏水问题进行维修；9月2日，开发商已完成维修工作，经雨天观察，暂未发现其他渗漏点；关于莫德生与物业公司的物业管理费纠纷问题，建议其与物业公司协商解决，协商不成的，可通过司法途径解决，等等。一审诉讼中，双方确认莫德生、肖爱雯收楼后，仅缴纳2015年1至3月的物业管理费，其后未再缴纳物业管理费；《前期物业服务合同》约定物业管理费每月每平方米8元，涉案房屋每月物业管理费1295.88元。奥园物业番禺分公司主张其通过电话、短信及发送律师函的方式向莫德生、肖爱雯催收管理费，莫德生、肖爱雯一直未缴纳，按合同约定，莫德生、肖爱雯应以按日百分之二的标准支付欠缴物业管理费的违约金，但其公司自行调整标准为每日千分之二。莫德生、肖爱雯认为涉案房屋存在质量问题，其要求物管处理但一直未得到解决，直至2019年9月才基本解决漏水情况；另奥园物业番禺分公司提供的服务与合同约定不符，没有工作人员对小区进行巡逻；其商铺玻璃门损坏多时仍没有人处理，直至2018年8月17日其接到通知到达现场，现场存在陈旧的污渍，警察到现场后要求提供监控录像，但奥园物业番禺分公司无法提供；车辆乱停放阻挡商铺门口；奥园物业番禺分公司无法提供符合要求的安保、监控等物业服务；莫德生、肖爱雯与广州市奥园康城投资有限公司之间就物业服务费的问题已申请仲裁裁决。莫德生、肖爱雯为此提供报警回执及仲裁申请书拟证明其上述主张。奥园物业番禺分公司对此不予确认。一审庭审中，一审法院责令奥园物业番禺分公司补充提交涉案房屋相关监控录像，但奥园物业番禺分公司庭后书面回复无法提供相关监控录像。一审法院认为，奥园物业番禺分公司与莫德生、肖爱雯签订的《前期物业服务协议》，主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。现奥园物业番禺分公司已依约提供了物业服务，莫德生、肖爱雯作为涉案房屋的所有权人理应承担支付物业管理服务费的义务。奥园物业番禺分公司主张莫德生、肖爱雯欠缴2015年4月1日至2020年3月31日期间涉案房屋的物业管理服务费，虽莫德生、肖爱雯抗辩称涉案房屋存在质量问题，奥园物业番禺分公司存在未及时维修房屋、没有工作人员进行巡逻、涉案房屋受损未及时通知、无法提供现场监控录像等问题，且现场存在陈旧污渍，门口乱停放车辆，其有权拒绝缴纳物业管理费用，但莫德生、肖爱雯未提供证据证明奥园物业番禺分公司提供的物业服务与物业服务合同约定不符，根据现有证据未能证明涉案房屋玻璃破损与奥园物业番禺分公司有关，且莫德生、肖爱雯以房屋质量问题为由拒交物业管理服务费缺乏依据，故对于莫德生、肖爱雯的抗辩意见，一审法院不予采纳。现奥园物业番禺分公司主张莫德生、肖爱雯欠缴2015年4月1日至2020年3月31日期间涉案房屋的物业管理服务费，而莫德生、肖爱雯确认其未缴纳上述期间的物业管理服务费，亦确认《前期物业服务协议》约定涉讼物业每月物业管理服务费为1295.88元，故就奥园物业番禺分公司主张莫德生、肖爱雯支付拖欠物业管理服务费77752.8元（1295.88元/月×60个月）的诉请，合理有据，一审法院予以支持。至于奥园物业番禺分公司主张的滞纳金，实为违约金性质，虽《前期物业服务协议》约定每月10日前缴纳当月物业管理服务费，逾期缴纳的从应付之日起按每天2%计收滞纳金，但从涉案房屋玻璃大门损坏及奥园物业番禺分公司经一审法院责令后未能提交监控录像的事实来看，奥园物业番禺分公司的管理确实存在一定瑕疵，故其主张拖欠物业管理服务费的滞纳金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，2020年11月17日作出判决：一、莫德生、肖爱雯应于判决发生法律效力之日起五日内向广州奥园物业服务有限公司番禺分公司支付奥园××广场（××）商业××及塔楼××商业××房自2015年4月1日至2020年3月31日的物业管理服务费77752.8元；二、驳回广州奥园物业服务有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4591元，由广州奥园物业服务有限公司番禺分公司负担2847元，由莫德生、肖爱雯负担1744元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人莫德生、肖爱雯向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.照片7张；证据2.（2019）穗仲案字第13760号广州仲裁委员会裁决书；证据3.番住建投不受[2019]98号投诉事项不予受理告知书。拟证明涉案商铺一直存在漏水情况。奥园物业番禺分公司发表质证意见：对证据1在莫德生、肖爱雯一审提交的投诉事项处理意见书，对于涉案商铺在9月2日开发商完成了维修工作，未发现其他的漏水情况。该问题是莫德生、肖爱雯与开发商之间的问题，该问题也已经得到解决，请法院查明漏水事项是否属于涉案商铺，还是与本案无关的其他商铺。若证据1所拍摄的不是本案所涉商铺则与本案无关联性。对证据2真实性、合法性认可，关联性不认可，该裁决书的被申请人是开发商，与奥园物业番禺分公司无关。对证据3真实性、合法性认可，关联性不认可，该告知书中的地址并非本案所涉的商铺地址。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：莫德生、肖爱雯是否应当按照《奥园养生广场前期物业协议》约定的标准向奥园物业番禺分公司支付物业服务费。莫德生、肖爱雯与奥园物业番禺分公司签订的《奥园养生广场前期物业协议》是双方真实意思表示，合法有效，莫德生、肖爱雯已于2014年取得涉案商铺产权并办理了收楼手续，双方均应依约履行。物业服务是一个动态的长期的过程,物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性,由多项服务内容组成,如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等。本案中,莫德生、肖爱雯主张奥园物业番禺分公司没有帮助其及时解决漏水问题，即使奥园物业番禺分公司未及时处理涉案小区公共部位的积水问题导致其专有部分遭受损失，也仅能证明奥园物业番禺分公司在部分服务期间的某项服务存有瑕疵,不足以证实奥园物业番禺分公司提供的全部物业管理服务均存在重大瑕疵。如奥园物业番禺分公司未履行合同义务给莫德生、肖爱雯造成损失，莫德生、肖爱雯可另循途径解决，但莫德生、肖爱雯以此为由拒绝缴纳物业管理费不具有正当合理理由,其上诉主张缺乏依据,本院不予支持。莫德生、肖爱雯二审诉讼中所提交的证据材料,因不属于新的证据、不影响本案的处理,本院不予采纳。综上所述，上诉人莫德生、肖爱雯的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1744元,由上诉人莫德生、肖爱雯负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年九月九日书记员 冯冠豪徐毅敏