新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3627号上诉人（原审被告、反诉原告）：任晴，女，1986年1月17日出生，汉族，乌鲁木齐盛璟天商贸有限公司销售人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙区。        委托诉讼代理人：李东升，新疆韬云律师事务所律师。        被上诉人（原审原告、反诉被告）：乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路658号火车头外贸城A栋4层。        法定代表人：王志彬，该公司执行董事。        委托诉讼代理人：刘丹，新疆四至律师事务所律师。        上诉人任晴因与被上诉人乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司（以下简称万达广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭于2021年8月12日开庭进行了审理。上诉人任晴及委托诉讼代理人李东升，被上诉人万达广场的委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        任晴上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、六、七、八项判决，依法改判：1．不向万达广场支付租金、物业费、违约金；2．万达广场返还履约保证金52，969.6元、物业保证金19，863.6元；3．万达广场返还店铺内家具、物品、设备；4．万达广场返还违法多收取电费42，827元、多收取物业费139，045元、POS机使用费3，600元。事实和理由：2018年6月30日，我与万达广场签订《乌鲁木齐德汇万达广场商铺租赁合同》，该合同是万达广场单方面制定的制式合同，多处违反民法典的平等、公平、诚实信用和公序良俗原则。我是在2020年6月经万达商业公司主管孙培文同意的前提下撤场，孙培文只同意我带走鱼及个人随身物品，其他物品不得搬走。一审庭审时万达广场承认孙培文系其工作人员，故双方合同解除的时间应该是2020年6月。物业服务费必须到政府相关部门备案后才能收费，但万达广场没有备案批文，一审时我提交电费缴纳与支出清单明细表原件由万达商业公司控制，应由万达广场拿出质证，否则应承担对其不利的责任。我被万达广场扣押的装修、餐饮家具、物品、设备由万达广场租赁给了第三人使用，应当予以返还。万达广场还应返还我履约保证金、违法收取的物业费、多收取得电费。请求二审法院依法改判。        万达广场辩称，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，系合法有效的，合同内容无违反法律规定，双方均应当依约履行。合同履行过程中双方均未提出提前终止，实际履行到了期限届满后自行终止，任晴提到孙培文同意将其个人物品带走，一审认定的证据正确。终止合同在合同条款中有约定，本案合同并无提前终止。我方收取任晴支付的物业费是按照双方约定的金额，故不存在多收及退还的情况。欠付租金和物业费的金额已将履约保证金抵充所欠的费用，故无可退还的金额。合同中对于合同期满，任晴交还房屋及搬离物品均有明确约定，合同期满后，任晴未依约搬离，视为其对店内物品所有权的放弃，我方有权处理，故请求二审法院依法驳回任晴的上诉。        万达广场向一审法院起诉请求：1．判令任晴支付拖欠租金102，824.27元；2．判令任晴支付拖欠的物业费36，491.36元；3．判令任晴支付逾期付款违约金10，727元；以上合计150，042.63。        任晴向一审法院反诉请求：1．判令万达广场退还履约保证金52，969.6元，物品保证金19，863.6元，质量保证金10，000元，POS押金5，000元，合计87，833.2元；2．判令万达广场向我返还店铺的全部家具、物品、设备；3．判令万达广场向我返还违法多收取的电费42，827元，多收物业费139，045元，POS机使用费3，600元，合计185，472元。        一审法院认定事实：2018年6月20日，万达广场（甲方／出租方）与任晴（乙方／承租方）签订了一份《乌鲁木齐德汇万达广场（营运期）商铺租赁合同》，合同约定：甲方同意在商业广场建设完成后将其中室内步行街XXX号商铺出租给乙方使用。乙方作为【餐饮】业态的专业经营商，同意承租该房屋。合同第1.2条：该房屋的建筑面积为394.65平方米，套内建筑面积165.53平方米，双方确认套内面积即为本合同项下计租面积。第2.1条、本合同项下租赁期限为28个月，自进场日开始计算，即自2018年7月1日起至2020年10月27日止。第四条保证金第4.1条约定：履约保证金和物业服务保证金，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币52，969.6元（相当于2个月月租金标准）作为履约保证金；同时向物业服务公司支付人民币19，863.6元（相当于2个月物业服务费）作为物业服务保证金。甲方或物业服务公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务保证金收据原件。关于质量保证金双方约定：乙方应在本合同签订当日向物业服务公司支付人民币10，000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。乙方任何顾客对乙方所供应的商品或服务的投诉、索赔，要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的款项或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，物业服务公司即有权决定是否接受顾客的要求及支付有关索赔，乙方不得提出异议。若乙方违规经营遭到政府部分处罚，可能对该房屋所在物业经营造成不利影响时，物业服务公司也可从质量保证金代付罚款等。第2.1.1条、该房屋的租金按面积计付，乙方自计租开始承担房屋的租金，起始标准为每月每平方米160元。第2.1.1.2条自计租日至2019年6月30日，月租金标准为每月每平方米160元。自2019年7月1日至2020年10月27日，月租金标准在起始月租金标准基础上递增5％，即每月租金27，809.04元。第9.1条，每月物业服务费标准为60元；第18.8条、在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方签署该房屋的交还确认书，在双方签署了该确认书之后，或虽未签署确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗漏的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿乙方。第21.7条、双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的。甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。第21.8条、在甲乙双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。第22条虽约定该房屋因不可抗力遭到严重损坏，导致乙方无法继续经营的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议。如在不可抗力事件发生后90日内，乙方即无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止，双方互不承担违约责任。2018年6月20日，双方签订《乌鲁木齐德汇万达广场室内步行街物业管理服务协议》，约XXX号商铺的物业费标准为每平方米每月60元，用电单价为1.1元／度等。另查明，2018年6月25日，任晴向万达广场缴纳履约保证金52，969.60元，缴纳物业保证金19，863.60元，缴纳POS机押金5，000元，质量保证金10，000元。再查，2020年1月1日前的租金及物业费任晴已经交清。2019年12月27日任晴向万达广场支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金36，747.66元，支付物业费19，863.6元．2020年1月16日任晴向万达广场支付2020年1月1日至2020年3月31日期间租金46，679.46元，支付物业费9，931.8元。2020年1月25日至2020年2月29日因新冠肺炎疫情的影响，万达广场将该期间的租金34，088.5元及物业费12，174.46元予以扣减。抵扣后，多余租金6，279.46元【36，747.66元＋46，679.46元＋34，088.5元-27，809.04元／月×4个月（2020年1月1日至2020年4月30日）】后延冲抵2020年5月租金，截至2020年5月31日，任晴尚欠租金21，529.58元（27，809.04元／月-6，279.46元）。多余的物业费2，242.66元【19，863.6元＋9，931.8元＋12，174.46元-9，931.8元／月×4个月（2020年1月1日至2020年4月30日）】后延冲抵2020年5月物业费，截至2020年5月31日，任晴尚欠物业费7，689.14元（9，931.8元／月-2，242.66元）。2020年6月8日，任晴向万达广场支付租金2，000元。一审法院认为，万达广场与任晴自愿签订《乌鲁木齐德汇万达广场（营运期）商铺租赁合同》及《物业管理服务协议》，为双方真实意思表示，合同不违反法律行政法规禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均负有严格履行合同的义务。关于本诉请求，一、关于租金及物业费。庭审中，任晴抗辩称租金未免除2020年第一次疫情期间的租金，且根据双方约定涉案合同可因不可抗力而终止，且万达广场违规收取物业费。经审查，一审法院认为任晴抗辩理由不能成立。首先，虽然租赁合同第22条对因不可抗力导致合同终止进行了约定，但该租赁合同并非因不可抗力导致房屋严重损坏而终止，该条款的约定不适用涉案合同终止的情形。其次，万达广场提交的缴费明细单中已明确涉案的房租已经扣减第一次疫情即自2020年1月25日至2020年2月29日期间的租金34，088.5月及物业费12，174.46元。再次，根据《关于印发〈新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法〉的通知》（新发改法规（2016）1189号）第九条的规定，非普通住宅及非住宅物业服务收费实行市场调节价，而非政府指导价。万达广场与任晴签订的《物业管理服务协议》明确约定涉案商用房屋的物业收费标准，万达广场按照约定收取物业费用，并无不当。最后，任晴提交的其与孙培文的聊天记录显示，2020年6月3日，任晴与万达广场公司职员孙培文就房屋产生的费用进行了核算，但是任晴并没有按照核算的结果将欠付的费用支付万达广场，亦未按照合同约定将房屋交还给万达广场，任晴依此抗辩涉案合同于2020年6月30日终止履行，理据不足。综上，任晴的抗辩理由，一审法院不予采纳。根据双方合同的约定，涉案房屋租赁期限为2018年7月1日至2020年10月27日，物业费收取标准为60元每月每平米。自2020年6月1日至2020年10月27日产生租金136，264.29元（27809.04÷30天×147），产生物业费48，665.82元（9，931.8元／月÷30天×147）。结合任晴尚欠2020年5月份租金21，529.58元，尚欠物业费7，689.14元的事实，故至合同期限届满即2020年10月27日，任晴欠付万达广场租金合计157，793.87元（136，264.29元＋21，529.58元），欠付物业费合计56，354.96元（48，665.82元＋7，689.14元）。按照合同第4.1条的约定，万达广场有权从履约保证金52，969.6元或物业服务保证金19，863.60中相应扣除任晴欠付的租金，任晴于2020年6月8日缴纳的租金2，000元应做相应的扣减，扣减后任晴尚欠万达广场租金102，824.27元（157，793.87元-52，969.6元-2，000元），尚欠物业费36，491.36元（56，354.96元-19，863.60元）。关于违约金，任晴没有按照约定向万达广场支付租金，应承担违约责任。租赁合同21.4条明确约定了迟延交纳租金，每迟延一日，任晴应支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。万达广场要求任晴向其支付违约金10，727元的诉讼请求，有事实依据，且未超过法律规定，一审法院予以支持。关于反诉请求，一、关于返还履约保证金及物业保证金，该两项保证金已经按照约定抵扣了相应的欠付租金，且已经抵扣完毕，任晴要求万达广场返还履约保证金及物业保证金的反诉请求，一审法院不予支持。关于质量保证金10，000元，万达广场提供的证据无法证明任晴在经营期间存在合同约定抵扣质量保证金的违约情形，现合同已经终止，该笔保证金应返还万达广场。关于POS机押金5，000元，鉴于涉案合同无押金抵扣其他费用的相关约定，合同亦未约定交还POS机方可返还押金的抗辩权利，鉴于合同终止履行，押金应予以退还。二、关于返还店铺的全部家具、物品、设备，根据租赁合同的18.8条，任晴实际撤离该房屋之后，任晴在该房屋内遗漏的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为任晴放弃了所有权，万达广场有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿。据此约定，自2020年10月27日至今，合同已经终止多时，即使任晴在撤离涉案房屋时没有将房屋内家具、物品、设备搬离，即视为任晴放弃了上述物品的所有权，万达广场有权自行处置，该约定是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格遵守履行，任晴主张万达广场返还家具、物品、设备的诉讼请求，已无依据，一审法院不再支持。三、关于电费及物业费是否多收取的问题，任晴主张沙区万达广场退还多收的电费及物业费，沙区万达广场对此不认可。一审法院认为，首先，任晴应当对其缴纳电费的数额、实际用电量及电价提供充分的证据予以证明。任晴提供的证据转账记录仅能证明其在经营期间其与沙区万达广场之间存在数笔消费记录，但是无法证明消费系支付的电费，且任晴无证据证明其实际用电量。其次，涉案房屋系商业性用房，物业收费标准实行市场调节价，涉案物业费的收取系按照双方的约定履行，故任晴要求返还多收取电费及物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于退还POS机使用费3，600元，2018年5月23日，任晴向万达广场缴纳了50，000元意向金，其中包括2018年7月1日至2019年6月30日期间的POS机使用费3，600元。任晴称万达广场没有将POS机交付给其使用，但其提交的证据无法证明此主张成立，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、任晴向万达广场支付租金102，824.27元；二、任睛向万达广场支付物业费36，491.36元；三、任晴向万达广场支付违约金10，727元；四、万达广场向任晴返还质量保证金10，000元；五、万达广场向任晴返还POS机押金5，000元；六、驳回任晴要求万达广场返还履约保证金52，969.6元、返还物业保证金19，863.6元的诉讼请求；七、驳回任晴要求万达广场返还店铺内家具、物品、设备的诉讼请求；八、驳回任晴要求万达广场返还违法多收取电费42，827元、多收取物业费139，045元、POS机使用费3，600元的诉讼请求。        本院二审期间，任晴围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。任晴提交下列证据：1.2018年8月至2019年7月微信收款记录汇总单9张；2.2019年7月至2020年6月龙支付收款明细28账。上述证据用于证实万达广场并未向我发放POS机，应当将POS机使用费3，600元予以退还。万达广场对任晴提交的上述证据的真实性均认可，对关联性不予认可，认为龙支付账单无法体现系收取的销售款，微信账单无法确认基于什么经济往来，且不能证明任晴没有使用过POS机。本院对任晴提供的上述证据真实性予以确认，因龙支付收款明细显示任晴经营店铺的名称，本院对关联性予以认可，但微信收款记录无法证明系任晴经营店铺收取的销售款项，故对微信收款记录的关联性不予确认。        本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，本案争议焦点为：1．万达广场主张任晴支付租金、物业费及逾期付款违约金有无事实及法依据；2．任晴主张万达广场返还履约保证金、物业保证金，返还店铺内家具、物品、设备，返还违法收取电费、多收取物业费、POS机使用费有无事实及法律依据。        关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，万达广场与任晴于2018年6月20日签订《乌鲁木齐德汇万达广场（营运期）商铺租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，真实有效，双方均应全面履行各自的义务，合同租期自2019年7月1日至2020年10月27日，因任晴未按合同约定支付租金和物业费，万达广场主张任晴支付欠付的租金、物业费及逾期付款的违约金有事实依据，任晴上诉认为其于2020年6月经万达广场主管孙培文同意提前撤场，故其与万达广场之间的合同于2020年6月已经解除，无需支付2020年6月之后的租金、物业费以及违约金，对此万达广场不予认可，任晴亦未提交有效的证据证明孙培文有权代表万达广场与其洽谈合同解除事宜，任晴撤离涉案商铺时并未通知万达广场，双方亦未对解除合同达成合意。故对任晴的该项上诉理由本院不予采信，一审法院根据合同约定的标准计算任晴应支付租金、物业费及逾期付款违约金有事实及法律依据，本院予以维持。        针对第二个争议焦点，任晴上诉认为其与万达广场之间的合同已经解除，万达广场应向其返还履约保证金、物业保证金，返还店铺内家具、物品、设备，返还违法收取电费、多收取物业费、POS机使用费。对此本院分析如下：任晴与万达广场签订的《乌鲁木齐德汇万达广场（营运期）商铺租赁合同》中约定：“万达广场或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除任晴欠付的租金或物业服务费或违约金或其他任晴应付款项”，“任晴已经实际搬离该房屋之后，任晴在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为任晴放弃了所有权及一切权利，万达广场有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿任晴”。万达广场在向任晴主张欠付租金、物业费时已经根据合同约定将履约保证金及物业保证金予以扣除，故对任晴要求返还履约保证金及物业保证金的诉讼请求本院不予支持。任晴自述其已于2020年6月实际搬离涉案商铺，但万达广场工作人员不允许其将涉案商铺内物品搬离，对此任晴未提交证据予以证实，故根据合同约定，万达广场有权自行处置涉案商铺内的物品，对任晴主张返还店铺内家具、物品、设备的上诉请求本院不予支持。任晴上诉认为万达广场收取物业服务费的标准未经备案，应当将多收取的部分予以退回，对此本院认为，双方在合同中明确约定了物业服务费的收取标准，且合同签订后任晴根据该标准缴纳了部分物业费，亦未向万达广场提出异议，视为其对双方约定的物业服务费标准的认可，对其要求退还多收的物业费无事实及法律依据，本院不予采纳。关于任晴要求万达广场退还多收取的电费问题，任晴并未提供证据加以证实其预交电费的标准及主张退还多交电费的依据，对其该项上诉主张本院不予采纳。关于POS机使用费，任晴主张并未领取万达广场发放的POS机，万达广场抗辩已向任晴发放，对此应由主张事实存在的万达广场承担举证责任，万达广场未提供证据证明其已按合同约定向任晴发放POS机，任晴在二审庭审过程中提交了部分其用于收取销售款的收款明细，由此可以推定万达广场并未向任晴发放POS机，应当将POS机使用费予以退还，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。        综上所述，任晴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初3758号民事判决第一、二、三、四、五、六、七项，即：任晴向乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司支付租金102，824.27元；任睛向乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司支付物业费36，491.36元；任晴向乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司支付违约金10，727元；乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司向任晴返还质量保证金10，000元；乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司向任晴返还POS机押金5，000元；驳回任晴要求乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司返还履约保证金52，969.6元、返还物业保证金19，863.6元的诉讼请求；驳回任晴要求乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司返还店铺内家具、物品、设备的诉讼请求；        二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初3758号民事判决第八项；        三、乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司返还任晴POS机使用费3，600元；        四、驳回任晴要求乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司返还违法多收取电费42，827元、多收取物业费139，045元的诉讼请求。        上述款项，乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司与任晴应予判决生效十日内一次性付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审本诉案件受理费1，650.43元（乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司已预交），由任晴负担；一审反诉案件受理费2，699.79元（任晴已预交），由乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司负担189元，任晴负担2，510.79元；二审案件受理费10，883.48元（任晴已预交），由乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司负担54元；由任晴负担10，829.48元。        本判决为终审判决。        审判长    冯宁审判员    瞿佩茹审判员    姚雷二〇二一年九月二十二日书记员    赵紫薇