浙江省金华市中级人民法院    民事判决书    （2021）浙07民终3358号     上诉人（原审原告）：金清，女，1974年11月8日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。       上诉人（原审原告）：吴鲜晓，男，1973年9月29日出生，汉族，住浙江省义乌市稠城街道宾王商贸区。       二上诉人共同委托诉讼代理人：汪宁，浙江星耀律师事务所律师。       二上诉人共同委托诉讼代理人：朱杭义，浙江星耀律师事务所律师。       被上诉人（原审被告）：浙江好安居实业有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑商贸区16街2-37号。       法定代表人：王秀兰，董事长。       委托诉讼代理人：张振华，浙江英普（义乌）律师事务所律师。       被上诉人（原审被告）：义乌北夜娱乐有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道北苑商贸区22街2-2号。       法定代表人：张顺军，董事长。       原审被告：陈振，男，1972年9月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。       上诉人金清、吴鲜晓因与被上诉人浙江好安居实业有限公司（以下简称好安居公司）、义乌北夜娱乐有限公司（以下简称北夜公司）及原审被告陈振合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2021）浙0782民初2561号民事判决，共同向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。       上诉人金清、吴鲜晓上诉请求：撤销一审判决第二项并依法改判好安居公司、北夜公司将北夜公司占用的房屋恢复原状返还给金清、吴鲜晓。事实与理由：一审判决支持金清、吴鲜晓关于要求解除房屋出租管理委托合同的诉请，但对返还房屋的诉请予以了驳回，不符合法律规定，也未充分保护合同相对方的合法权益。第一、一审判决裁判观点不符合逻辑。一审判决认为，“．．．．《协议书》合作期限为15年，到2021年6月28日届满，好安居公司对外租赁涉案房屋的期限未超出上述合作期限的部分，对金清、吴鲜晓发生法律效力。”“因北夜公司承租的涉案房屋租赁期限未届满，现金清、吴鲜晓要求北夜公司将占用的涉案房屋恢复原状返还金清、吴鲜晓的条件尚未成就，不予支持。”既然未超出合作期限的部分对金清、吴鲜晓有效力，那超出合作期限的部分自然应理解为无效力。好安居公司与北夜公司的租赁合同期限至2028年2月28日，若期限未超出2021年6月28日部分对金清、吴鲜晓有效力，那之后即2021年6月29日至2028年2月28日的租赁期限，对金清、吴鲜晓不发生效力。按上述第一个观点，金清、吴鲜晓有权在2021年6月28日租期届满后要求返还房屋；而按上述第二观点，金清、吴鲜晓只能在2028年2月28日届满后才能要求返还房屋，显然矛盾。第二，一审判决适用法律错误。首先，一审判决适用合同法第九十三条错误。本案中，因好安居公司根本违约，致使金清、吴鲜晓的合同目的无法实现，故金清、吴鲜晓根据合同法第九十四条行使法定解除权，解除时间应当从起诉状副本送达之日起开始计算。至于一审庭审中好安居公司同意解除，只能理解为对解除没有异议，不能认为是当事人协商一致，解除时间也不能按一审庭审日计算。其次，一审判决应适用合同法第九十七条规定。一审判决认定：“好安居公司未按委托合同约定，将收取的租金支付给金清、吴鲜晓，已构成违约，金清、吴鲜晓要求解除与好安居公司房屋出租管理委托合同，好安居公司也同意解除合同，故对金清、吴鲜晓的该项诉请应予支持。”既已认定好安居公司违约，那就应当在判令解除合同的同时，判令好安居公司将出租给北夜公司的房屋返还给金清、吴鲜晓。至于北夜公司的损失，根据合同的相对性原则，应依法由好安居公司承担，北夜公司可以另行向好安居公司主张权利。综上，一审判决驳回金清、吴鲜晓的第二项诉请错误，没有充分保护金清、吴鲜晓的合法利益。为此，请求二审法院查明事实后依法改判。       被上诉人百安居公司辩称，一、一审判决正确，金清、吴鲜晓在租期到期后可另案起诉。二、百安居公司与北夜公司之间的租赁合同合法有效。合同签订后，陈振将租赁合同期限告知了金清、吴鲜晓，金清、吴鲜晓并未提出反对意见，故租赁合同对金清、吴鲜晓有约束力，综上，请求驳回上诉，维持原判。       被上诉人北夜公司辩称，案涉租赁应按原合同执行。       原审被告陈振述称，一审判决正确，按照一审判决执行。       金清、吴鲜晓向一审法院起诉请求：一、解除与好安居公司、陈振的房屋出租管理委托合同；二、要求好安居公司、北夜公司将北夜公司占用的房屋恢复原状返还给金清、吴鲜晓（房屋系义乌市北苑商贸区2街2-1号房屋中的一部分，建筑面积为884.2平方米）。       一审法院认定：金清、吴鲜晓系夫妻关系。2009年7月8日，金清、吴鲜晓向开发商浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司购买位于义乌市北苑商贸区的房屋，共计建筑面积4429.21平方米。金清、吴鲜晓购买案涉房屋前，开发商浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司（甲方）与好安居公司（乙方）在2006年6月28日签订了《协议书》一份，其中第四条约定：该商业用房一、二楼，决定由甲方、乙方双方合作引进高档超市、商场；双方共同投资、共担风险；由乙方负责经营和管理及招商，出租价格由双方确定，甲方协助管理，招商过程中发生的费用按实际在项目中支出，其纯收入双方各按50％均分（甲方已售部分的房屋租金由甲方直接付给各业主）；合作经营期限暂定为15年。开发商浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司将涉案房屋转让给金清、吴鲜晓后，通知好安居公司向金清、吴鲜晓支付涉案房屋转让之后的租金。嗣后，由好安居公司每年向金清、吴鲜晓支付涉案房屋的租金收益。2018年3月1日，好安居公司将案涉房屋出租给北夜公司，双方签订《中国义乌好安居国际家居合同文本》一份，载明：甲方（好安居公司）将位于义乌市北苑路60号好安居国际家居位置编号二楼A08号场地租赁给乙方使用，双方共同确认的计费面积（实用面积为770平方米）；用途仅限于经营酒吧KTV娱乐，乙方在本协议约定的用途、期限内，对该场地享有使用权；租赁期限为10年，自2018年3月1日到2028年2月28日止；综合租赁使用费为每月每平方米25元，该费用包括：场地租赁使用费、物业管理费、公共部位水电费、物业修缮费、安保及公共部位卫生费，在缴清上一年度合同期内所有费用的前提下，新合同采取先付后用的原则；租赁费用每年231000元，每半年一付。合同签订后，北夜公司按合同约定每半年向好安居公司支付一次租赁费用，最后一期已支付至2021年8月31日。自2009年至2018年年底，好安居公司每年向金清、吴鲜晓支付了租金收益。2019年后好安居公司仅向金清、吴鲜晓支付租金5万元，其余租金至今未付。       一审法院认为，好安居公司与开发商浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。金清、吴鲜晓向开发商浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司购买涉案房屋，之前开发商就涉案房屋设置的权利义务一并由金清、吴鲜晓承继。故金清、吴鲜晓应属合同相对方，受到《协议书》的约束。鉴于案涉房屋当时由好安居公司统一对外招租收益，然后由其将收取的租金转交给金清、吴鲜晓，据此，金清、吴鲜晓与好安居公司形成房屋出租管理的委托合同关系。好安居公司未按委托合同约定，将收取的租金支付给金清、吴鲜晓，已构成违约，金清、吴鲜晓要求解除与好安居公司房屋出租管理委托合同，好安居公司也同意解除合同，故对金清、吴鲜晓的该项诉请应予支持。好安居公司与浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司签订的《协议书》合作期限为15年，到2021年6月28日届满，好安居公司对外租赁涉案房屋的期限未超出上述合作期限的部分，对金清、吴鲜晓发生法律效力。陈振系好安居公司的股东，而非涉案协议书的合同相对方，故金清、吴鲜晓要求陈振与好安居公司共同承担责任缺乏依据，不予支持。因北夜公司承租的涉案房屋租赁期限未届满，现金清、吴鲜晓要求北夜公司将占用的涉案房屋恢复原状返还金清、吴鲜晓的条件尚未成就，不予支持。综上，对金清、吴鲜晓诉请中的合理部分，予以支持。对好安居公司、北夜公司辩解中的合理部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第三百九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、解除金清、吴鲜晓与好安居公司之间关于义乌市北苑路60号好安居国际家居位置编号二楼A08号场地房屋出租管理委托合同关系。二、驳回金清、吴鲜晓的其他诉讼请求。一审案件受理费40元，由金清、吴鲜晓负担。       二审期间，好安居公司向本院提交陈振与吴鲜晓的短信记录一份，证明2019年12月10日陈振将好安居公司与北夜公司的合同起至日期告知吴鲜晓，吴鲜晓未提出反对意见。       金清、吴鲜晓质证认为，该证据并不属于新证据，2021年4月27日一审法院就本案主持调解时，陈振曾拿出该份证据，吴鲜晓陈述并未收到过该短信。       北夜公司质证认为，对该证据三性均没有异议。       陈振质证认为，该份证据系陈振与吴鲜晓的短信记录，陈振确实告知过吴鲜晓租赁期限起止时间，吴鲜晓也是没有意见的。       本院认为，经当庭演示及吴鲜晓方确认，该短信发送的接收方确为吴鲜晓，但该短信发送后，吴鲜晓并未回复任何信息，且好安居公司也未提供其他证据印证吴鲜晓已阅读该信息内容并表示认可，故对其证明目的不予认定。       金清、吴鲜晓和北夜公司、陈振均未向本院提交证据。       本院对原判认定的事实予以确认。       本院认为，本案二审争议焦点为：金清、吴鲜晓可否要求好安居公司、北夜公司将案涉房屋恢复原状后返还。经查，2006年6月28日，浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司与好安居公司签订《协议书》，由好安居公司负责经营和管理及招商。金清、吴鲜晓从浙江省义乌市建筑房地产开发有限公司购买案涉房屋后，也接受了好安居公司支付的案涉房屋租金收益，故金清、吴鲜晓应受前述《协议书》的约束，其与好安居公司之间系房屋出租管理的委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”一审法院根据双方当事人的意愿，判决解除案涉出租管理委托合同并无不妥。前述《协议书》约定双方合作期限暂定至2021年6月28日，好安居公司根据《协议书》约定在2018年3月1日以自己名义将案涉房屋出租给北夜公司，虽其与北夜公司签订的《中国义乌好安居国际家居合同文本》中约定租赁期限至2028年2月28日止，在金清、吴鲜晓无证据证明北夜公司承租案涉房屋时系非善意第三人的情况下，前述《中国义乌好安居国际家居合同文本》合法有效。北夜公司承租案涉房屋租赁期限未届满，且前述《中国义乌好安居国际家居合同文本》未被依法解除或撤销，金清、吴鲜晓要求北夜公司将案涉房屋恢复原状予以返还的诉请，不能成立。       综上所述，上诉人金清、吴鲜晓的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费80元，由金清、吴鲜晓负担。       本判决为终审判决。       审判长黄良飞     审判员钱萍     审判员金琳     二○二一年九月十七日     代书记员卢芷忻