新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终4344号上诉人（原审被告）：新疆长生房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        法定代表人：王长生，该公司总经理。        上诉人（原审被告）：王长生，男，1958年9月10日出生，汉族，新疆长生房地产开发有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        二上诉人共同委托诉讼代理人：黄淑华，女，新疆长生房地产开发有限公司法律顾问。        被上诉人（原审原告）：许国红，女，1972年9月16日出生，汉族，中国石油天然气股份有限公司乌鲁木齐石化分公司炼油厂职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        委托诉讼代理人：明承业，新疆多盟律师事务所律师。        上诉人新疆长生房地产开发有限公司（以下简称长生公司）、王长生因与被上诉人许国红商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2021）新0109民初2853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人长生公司、王长生的共同委托诉讼代理人黄淑华，被上诉人许国红的委托诉讼代理人明承业到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        长生公司、王长生共同上诉请求：撤销一审民事判决第三项、第四项，依法改判我公司不向许国红支付24，118.55元利息及自2021年1月5日至实际退还房款之日的利息损失；王长生不承担连带清偿责任。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。一、2018年1月21日，我公司与许国红自愿签订《房屋认购合同》，一审法院认定双方签订的合同属无效合同，根据《中华人民共和国民法典》相关规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。我公司因客观原因没有办理预售房屋许可证即预售房屋，对合同无效应承担一定的责任，而许国红对诉争房产是否取得预售房屋许可证未尽到审查义务，对合同无效也应承担一定过错责任，为此，一审法院判令我公司承担利息无法律依据。二、双方签订《房屋认购合同》后，许国红自愿将所购房屋交给我公司进行管理、使用并经营。既然合同无效，那么许国红收取的租金依法应当予以返还。三、王长生作为长生公司的法定代表人，有权在合同及相关的文件、协议中签字盖章，但是王长生代表的是公司行为，许国红的房款也是交付给公司，为此，王长生不应承担连带清偿责任。综上，请求支持我方的上诉请求。        许国红辩称，不同意长生公司、王长生的上诉请求。长生公司在一审法院判决前未取得商品房预售许可证，双方签订的《房屋认购合同》无效。我收取的租金是否返还，与本案没有关系。王长生作为债务的担保人应该承担连带保证责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。        许国红向一审法院起诉请求：1．确认许国红与长生公司签订的《房屋认购合同》为无效合同；2．判令长生公司向许国红返还已付购房款184，440元；3．判令长生公司向许国红支付利息损失24，505.25元（自2018年1月22日至2019年8月19日按照年利率4.875％计算为14，188.12元，自2019年8月20日至2021年1月4日按照同期贷款市场报价利率计算10，317.13元）；4．判令长生公司以184，440元为基数，按照贷款市场报价利率支付2021年1月5日起至实际退还房款之日止占用房款期间的利息损失；5．判令王长生对上述款项承担连带清偿责任。        一审法院认定事实：2018年1月21日，许国红与长生公司签订编号为XJYHJ-378号的《房屋认购合同》一份，约定将长生公司位于乌鲁木齐市米东区民泰街馨佳园一期负一层378号房屋出售给许国红，单价14，500元／平方米，面积12.72平方米，总价184，440元，长生公司应当于2019年9月30日前将验收合格的商品房交付使用。合同还约定了其他内容。当日，许国红向长生公司交款174，440元，长生公司向许国红出具内容为“交款单位许国红（二期、378#），人民币壹拾柒万肆仟肆佰肆拾元整，￥174440，收款事由：地下商铺”的《收据》一张。2018年1月15日，许国红向长生公司交款10，000元，长生公司向许国红出具内容为“交款单位许国红（378#）二期，人民币壹万元整，￥10000，收款事由：定金”的《收据》一张。2020年10月9日，长生公司在内容为“长生公司承诺2020年12月31日前支付给业主馨佳园负一层租金，如到期后仍无法按期支付该商铺租金或退款本金，则按照银行同期贷款利率支付年租金迟延利息，若不能履约则本公司承担所有法律责任，本公司法定代表人愿承担连带给付责任”的《米东区商铺返租金退本金承诺书》，承诺人处加盖公章，王长生在承诺人处签字确认。许国红与长生公司当庭均认可该承诺书中载明的退款本金即许国红支付的购房款184，440元。庭审中，长生公司认可许国红向其交纳房款共计184，440元，并且自认至今未取得上述房屋的商品房预售许可证。        一审法院认为，许国红与长生公司签订的《房屋认购合同》系双方真实意思表示，合同中明确载明当事人的名称和住所，商品房基本情况及销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期等主要内容，且许国红按照约定支付了全部购房款，长生公司庭审中明确表示已收到许国红交付的全部房款。因此，许国红与长生公司签订的《房屋认购合同》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，长生公司明确表示至今未取得商品房预售许可证，根据上述司法解释的规定，许国红与长生公司签订的《房屋认购合同》应当认定为无效合同。故许国红要求确认与长生公司于2018年1月21日签订的《房屋认购合同》无效的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，合同无效后长生公司应当返还许国红购房款184，440元。故对许国红的此项诉讼请求，一审法院予以支持。因长生公司明知所销售房产未取得商品房预售许可证，故其主观上存在过错，致使与许国红所签订的合同无效，应当赔偿占用许国红资金期间的利息损失。结合许国红主张期间，长生公司应支付许国红自2018年1月22日起至实际退还房款之日止的利息损失，应以房款184，440元为基数，按下列标准分段计算：其中，自2018年1月22日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75％计算为13，801.42元（184，440元×4.75％÷365天×575天），自2019年8月20日至2021年1月4日按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算为10，317.13元，以上合计24，118.55元；自2021年1月5日起至实际退还购房款之日止，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，一审法院予以支持。根据已查明的案件事实，许国红提交的《米东区商铺返租金退本金承诺书》中明确载明若长生公司未能按期支付退款本金即许国红已支付的购房款，长生公司的法定代表人愿意承担连带给付责任，且在承诺人落款处有长生公司的盖章及其法定代表人王长生本人的签字确认，能够证实王长生自愿为该笔债务承担连带保证责任。现许国红在主债务履行期限届满之日起6个月内要求王长生承担连带保证责任，符合法律规定，一审法院予以支持。王长生对上述债务承担连带清偿责任后有权向长生公司追偿。长生公司辩称王长生的签字行为系履行职务行为，与一审法院查明事实不符，故对其辩解意见，一审法院不予采纳。王长生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了本案一审中答辩、质证、举证等诉讼权利。一审法院判决：一、许国红与新疆长生房地产开发有限公司于2018年1月21日签订的《房屋认购合同》无效；二、新疆长生房地产开发有限公司于判决生效后十日内向许国红返还购房款184，440元；三、新疆长生房地产开发有限公司于判决生效后十日内向许国红支付利息损失24，118.55元，并支付自2021年1月5日起至实际退还购房款之日止的利息损失（以184，440元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、王长生对上述债务承担连带清偿责任，承担连带清偿责任后，有权向新疆长生房地产开发有限公司追偿。        二审中，当事人没有提交新证据。        本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，根据长生公司、王长生的上诉请求和许国红的答辩意见，本案的争议焦点为：一、长生公司是否应当支付许国红利息损失；二、王长生是否应对长生公司债务承担连带保证责任。        关于长生公司是否应当支付利息损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”长生公司与许国红于2018年1月21日签订《房屋认购合同》，因长生公司未取得商品房预售许可证，导致合同无效，长生公司存在过错，应赔偿许国红因此所受到的损失。一审法院根据许国红的主张，认定许国红损失为资金占用期间的利息损失，并据此判决长生公司支付许国红自2018年1月22日起至实际退还房款之日止的利息，并无不当，本院予以维持。长生公司上诉称许国红未尽到审查义务，对合同无效也存在过错，但未提交证据予以证实，对其该上诉理由，本院不予采纳。        二、关于王长生是否应对长生公司债务承担连带保证责任的问题。《中华人民共和国担保法》第十三条规定：“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同”第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”。2020年10月9日，王长生出具亲笔签名的《米东区商铺返租金退本金承诺书》，载明：“如到期后仍无法按期支付该商铺租金或退还本金，则按照银行同期贷款利率支付年租金迟延利息，若不能履约则本公司承担所有法律责任，本公司法定代表人愿承担连带给付责任”。王长生承诺对长生公司的债务承担连带责任保证，故其应当按照上述承诺履行自己的义务。《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”。该承诺未约定保证期间，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。长生公司的主债务到期之日为2020年12月31日，则保证期间应自2021年1月1日至2021年5月30日，许国红在保证期间内向一审法院提起诉讼，符合上述法律规定。王长生上诉认为其不应承担连带保证责任的理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。另外，长生公司、王长生上诉要求许国红返还已收取的租金，属另一法律关系，且其在一审中也未提出反诉，故在本案中不做审理，其可另行诉讼。        综上所述，长生公司、王长生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费402.96元（长生公司、王长生已预交），由长生公司、王长生负担。        本判决为终审判决。        审判长    谭建艳审判员    黄淑梅审判员    王菲二〇二一年九月二十三日书记员    王婉青