吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初3077号原告：尹丹丹，女，1987年8月30日出生，汉族，公主岭市人，现住公主岭市。        委托诉讼代理人：李冠男，系吉林超远律师事务所律师。        被告：公主岭弘盛房地产开发有限公司。        法定代表人：沈崇峻，系该公司执行董事。        委托诉讼代理人：邹建凤，系该公司法务。        委托诉讼代理人：龙晓平，系该公司法务。        原告尹丹丹与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司（以下简称弘盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告尹丹丹及其委托诉讼代理人李冠男、被告弘盛公司的委托诉讼代理人邹建凤、龙晓平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        尹丹丹向本院提出诉讼请求：1．要求判令解除原、被告签订的编号为G0001356的《商品房认购书》以及编号为201910040093的《商品房买卖合同（预售）》；2．请求判令被告返还原告购房款及相关费用款项161658.2元；3．案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月14日，原告与被告签订《商品房认购书》，购买被告开发建设的公主岭恒大花溪谷007-33幢2单元204号房。房屋总价746683元，原告已经支付定金及房款共161658.2元。开发商对外宣传无理由退房，并其售楼员承诺原告，以其征信状况可以贷款，所以原告交纳了首付及相关费用，后原告贷款未与获准发放，而售楼员却推卸自身责任，不承认其欺诈行为。现原告银行贷款未获批准，遂申请退房，解除双方签订的《商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》，请求返还已经支付定金及首期房款计161658.2元，请求判令被告承担本案诉讼费用。        弘盛公司辩称，因原告不符合无理由退房的条件，未按时和银行申请办理贷款的手续，同意解除双方签订的商品房买卖合同，根据双方合同约定，原告应承担房屋总价10％的违约金。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明：2019年10月4日原告与被告签订了《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》和《无理由退房协议书》。尹丹丹未能办理涉诉房屋的购房贷款。        本院认为，原、被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。尹丹丹要求按照《无理由退房协议书》进行无理由退款，由于尹丹丹未能按照合同约定及时办理贷款，故不符合《无理由退房协议书》的约定，不能进行无理由退款。庭审中虽尹丹丹称受到了被告工作人员欺骗才购买房屋，但原告贷款未获得审批系因其个人情况不符合银行贷款条件，不能归责于被告，在近两年时间内原告未能按照合同约定履行办理银行贷款的义务，银行按揭贷款审核批准由金融机构负责，非开发商或者建设单位权限，原告提供的证据不足以证明对双方签订合同相关条款进行变更或者确认申请银行按揭风险转由被告承担。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。尹丹丹因其个人原因无法办理银行贷款，现原告起诉要求解除同被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，被告同意解除，本院予以解除。弘盛公司应返还尹丹丹首付款、维修基金、产权证代办费、不动产登记费、抵押登记费合计161658.2元。庭审中弘盛公司称退还尹丹丹的购房款中应扣除套数奖励1万元，但未提供证据证实其真实存在，本院不予采信。关于违约金金额，被告要求原告按照合同总价款的10％承担违约金，而原告认为不能办理贷款不只是原告的原因，也因被告在售楼过程中给原告造成了误解，原告不存在故意违约的情形，该违约金约定过高。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，买受人逾期付款逾期在180日以内，按日万分之一向出卖人支付逾期应付款违约金。逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款1％向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十二条约定，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，逾期180日以内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。附件十一补充协议第二条约定，买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人向出卖人支付违约金，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人向出卖人支付该商品房总价款10％作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。附件十一补充协议第六条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2％。《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》均属于格式合同，本合同和补充协议的对应补充条款相比，后者明显重于前者，明显加重了买受人的违约责任，作为格式合同的提供者，出卖人弘盛公司未向买受人尹丹丹释明，也未对违约责任极为悬殊作出合理性解释，故后者违约责任条款应属无效条款。弘盛公司庭审中称因尹丹丹未能办理贷款，所以造成弘盛公司资金困难，不得不向吉林银行借款1050000000元，损失金额过于悬殊，此抗辩理由很难看出两件事情的因果关系，本院不予采信。鉴于弘盛公司未能提供充分证据证明因对方违约所造成的实际损失，故参照买受人逾期付款、无法办理银行贷款和出卖人逾期交付房屋的违约责任条款以及合同履行情况，本院酌定公主岭弘盛房地产开发有限公司逾期付款的违约金为商品房总价746683元的2％即14933.66元。扣除尹丹丹应向弘盛公司支付的违约金14933.66元，弘盛公司应返还尹丹丹已支付购房款等共计146724.54元。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：        一、解除公主岭弘盛房地产开发有限公司与尹丹丹于2019年10月4日签订的编号为G0001356的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》及编号为201910040093的《商品房买卖合同（预售）》；        二、公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还尹丹丹已支付购房款等共计146724.54元；        三、尹丹丹在本判决生效之日起十日内配合公主岭弘盛房地产开发有限公司办理解除合同备案相关手续，承担手续费用。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取计11266元，减半收取计5633元由尹丹丹负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于吉林省长春市中级人民法院。上诉期届满七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。        审判员    顾璟玥二〇二一年九月十七日书记员    李俊瑶