黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑09民终292号上诉人（原审原告）：陈文杰，男，1970年9月28日出生，汉族，农民，住七台河市茄子河区。委托诉讼代理人：王丽丽（陈文杰妻子），女，1976年6月11日出生，汉族，住七台河市茄子河区。上诉人（原审被告）：七台河市富山房地产开发有限责任公司，住所地七台河市桃山区桃南街（市四中一号集资楼）。法定代表人：钱积荣，该公司董事长。委托诉讼代理人:卢凤芝，该公司法律顾问。上诉人陈文杰因与上诉人七台河市富山房地产开发有限责任公司（以下简称富山公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案,不服黑龙江省七台河市茄子河区人民法院（2019）黑0904民初881号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人陈文杰及其委托诉讼代理人王丽丽、上诉人富山公司法定代表人钱积荣及其委托诉讼代理人卢凤芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文杰上诉请求:1.撤销一审判决中第一项,改判富山公司赔偿陈文杰新东方家园B区5号楼3单元2-6层五户房屋共计351.685㎡的置换费1,195,997.00元；2.撤销一审判决中第二项,改判1层68.315㎡的一倍经济损失666,754.40元（4,880.00元×68.315㎡×2）；3.撤销一审判决中第三项,改判1层违约金为348,570.4元，2-6层违约金为625,177.6元；4.判决富山公司赔偿陈文杰自起诉之日起至生效判决执行之日止的误工费、交通费及上访费等损失，共计298,000.00元。5.本案一、二审诉讼费用由富山公司承担。事实和理由:一、合同中1-6层共计面积420㎡属于一个整体,应该整体置换。由于富山公司将建成的1层以每平方米五千多元的高价卖给第三人,并威胁陈文杰如果不要阁楼就不给其办理进户,严重违约的行为致使该楼房2-6层的商业用途不复存在，请求二审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定进行改判。二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,富山公司应当赔偿陈文杰一倍的楼房置换经济损失666,754.40元（4,880.00元×68.315㎡×2）。三、一审法院适用法律错误，违约金的计算方法也严重错误。合同当事人的法律地位平等,必须平等地享受权利和承担义务，一审法院按照合同中约定的2,000.00元/㎡计算违约金并不合理，应当按照中国人民银行逾期贷款利息的标准来计算,方法如下：1层348,570.4元（666,754.40元×利率×10年）、2-6层625,177.6元（11,195,997.00元×利率×10年）。四、由于富山公司的违约行为,给陈文杰造成了巨大的经济损失,因此，请求二审法院判决富山公司给付陈文杰多年的误工费、交通费和上访费等共计298,000.00元。富山公司辩称,一、双方签订的置换合同第三条、第四条明确约定了置换房屋的总面积及面积不足时，按照2,000.00元/㎡的价格标准予以补偿，且该合同中约定的条款，均是采取双方自愿的形式签订，是双方的真实意思表示，应当遵守。因此，1层缺少31.328㎡面积的补助款标准，应当按照合同约定的2,000.00元/㎡执行。二、富山公司在楼房竣工后，及时向陈文杰交付了房屋，并且认可可以按照合同约定的2,000.00元/㎡予以补偿面积差价。陈文杰在上诉状中主张的第一项和第三项均没有事实根据，不应得到支持。三、富山公司出售的住宅楼，并未售过4,880.00元/㎡的价格，因此，陈文杰主张按照4,880.00元/㎡的价格对其补偿，没有事实根据。四、陈文杰回迁的楼房为1-6层，其中2-6层的面积已无争议，完全可以独立使用，虽然1层存在面积差额，但是，富山公司同意按照约定的价格2,000.00元/㎡对其补偿，陈文杰理应接收，其却以1层面积不足为由，拒绝接收全部回迁的1-6层楼房，产生的扩大损失，不是富山公司造成，也与富山公司无关。五、陈文杰主张的误工费、交通费和上访费等费用，没有相关的合法依据，不应得到支持。富山公司上诉请求:1.维持一审判决中第一项、撤销一审判决中第二、三、四项，改判富山公司按照2,000.00元/㎡的价格补偿陈文杰1层楼房缺少面积31.328㎡的补偿款62,656.00元（2,000.00元/㎡×31.328㎡）；2.本案一、二审诉讼费用由陈文杰承担。事实和理由:一、双方签订的置换合同第三条、第四条明确约定了双方置换房屋的总面积以及面积不足时，按照2,000.00元/㎡的价格标准予以补偿，且该合同中约定的条款，均是采取双方自愿的形式签订，也是双方的真实意思表示，应当遵守。但是1层缺少的面积是31.328㎡，不是68.315㎡,补偿标准应当按照合同约定的2,000.00元/㎡的补偿标准执行。且陈文杰置换的楼房是民用住宅，而并非商服，根本不可能售价4,880.00元/㎡。二、一审判决已经认定：“双方签订的《置换合同》合法、有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务”，同时，却又认定富山公司违约，实属自相矛盾。富山公司按照2,000.00元/㎡的价格给付陈文杰补偿款，是按照双方约定，且本案不是民间借贷纠纷，不能按照银行公布的利率数据确定违约金的数额，原审判决按照3.85%的标准判决违约金，混淆法律关系，缺乏事实依据。且，违约金按照4,880.00元/㎡的价格和68.315㎡的面积计算，得出333,377.20元的数额，实属错误。三、一审判决在审理查明中已经认定陈文杰拒绝接收2-6层房屋的事实，说明富山公司并没有迟延交付，因此，其所造成的扩大损失，应当由陈文杰自行承担。四、既然双方在动迁时已经签订了置换合同，就应当按照合同的约定全面履行，而陈文杰引用商品房买卖合同的法律规定，完全错误，请求二审法院纠正。陈文杰辩称,一、置换合同中约定1-6层共计面积420㎡属于一个整体,应当整体置换，由于富山公司把建成的一楼高价以五千多元/㎡的价格出售给了第三人,并威胁陈文杰如果不要阁楼的话就不给其办理进户,这种严重违约的行为致使2-6层的商业用途不复存在。二审法院应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定进行改判。二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,富山公司应当赔偿陈文杰一倍的楼房置换经济损失666,754.40元（4,880.00元×68.315㎡×2）。三、一审法院适用法律错误，违约金的计算方法也错误。合同当事人的法律地位平等,必须平等地享受权利和承担义务。一审按照合同中约定的2,000.00元/㎡计算违约金并不合理，应当按照中国人民银行逾期贷款利息的标准来计算,方法如下：1层348,570.4元（666,754.40元×利率×10年）、2-6层625,177.6元（11,195,997.00元×利率×10年）。四、由于富山公司的违约行为,才给陈文杰造成了巨大的经济损失,因此，请求二审法院判决富山公司给付陈文杰多年的误工费、交通费和上访费等共计298,000.00元。陈文杰向一审法院起诉请求:1.判令富山公司给付陈文杰新东方嘉园B区二期工程房号为5号楼3单元2-6层共5间，计351.685㎡的商品楼房屋（或现金支付房屋售价款1,195,997.00元及利息损失477,016.00元。）2.判令富山公司赔偿陈文杰1层68.315㎡的商服楼房屋置换所产生的一倍经济损失666,754.40元及利息损失249,297.00元；3.判令富山公司承担因迟延交付420.00㎡房屋给陈文杰造成租赁房屋的经济损失费384,000.00元；4.判令富山公司承担给陈文杰造成的新东方嘉园B区二期工程房号为5号楼3单元2-6层共5间，计351.685㎡的商品楼因降价造成的市场差价损失633,033.00元；5.判令富山公司补偿陈文杰因诉讼所产生的误工费、交通费等损失298,000.00元；6.本案受理费和相关诉讼费用由富山公司承担。事实和理由：房屋竣工后陈文杰按照合同的约定要求回迁，在交付5号楼3单元建筑面积1-6层共计面积420㎡时，富山公司违约。表现在：一、富山公司迟延交付房屋，按照约定富山公司应当保证陈文杰于2011年12月30日前回迁，富山公司却迟延交付房屋，应当承担迟延交付房屋给陈文杰造成租赁房屋费用的经济损失；二、富山公司恶意将本应置换给陈文杰的一楼70㎡商服房出售给第三人，违反合同约定，单方强行将一楼70㎡商服房调整至价格极低的阁楼，并告诉陈文杰不要阁楼就不准入户。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，富山公司应当承担置换给陈文杰的一楼商服房屋70㎡的一倍赔偿；三、富山公司恶意违约，拒不交付置换房屋，导致楼房的2-6层住宅大幅度降价，富山公司应当承担由此而给陈文杰的楼房造成市场差价的损失。综上，希望法院支持陈文杰的全部诉讼请求。一审法院认定事实:2010年10月，陈文杰与富山公司签订房屋拆迁置换合同。合同约定：陈文杰被拆迁房屋砖木结构，建筑面积共计420.00㎡,置换富山公司商品楼房为新东方嘉园B区二期工程5号楼3单元1-6层共计面积420.00㎡。当置换面积多于商品楼面积时，陈文杰按富山公司商品楼销售价补交差额款，当置换面积少于商品楼面积时，富山公司以2,000.00元/㎡补给陈文杰差额款，回迁时间为2011年12月30日。房屋竣工后，双方当事人对2-6层房屋面积均无争议，每层面积为70.337㎡。1层面积应为68.315㎡，交付面积实为36.987㎡，缺少31.328㎡。富山公司开发5号楼1层对外的公开售价为4,880.00元/㎡。2014年9月2日，陈文杰依据当时一审已经生效的七台河市茄子河区人民法院（2013）茄民再字第3号民事判决申请执行，已执行到位款项333,377.20元。但是，陈文杰一直拒绝接收2-6层房屋。一审法院认为,陈文杰、富山公司双方签订的房屋拆迁置换合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务，陈文杰、富山公司均受合同约束。本案中，楼房竣工后，富山公司交付的一楼房屋面积比合同约定的面积缺少31.328㎡，且超出合理范围，已构成违约，应当承担相应的违约责任，比照公示价格给予陈文杰补偿，即：68.315㎡×4,880.00元/㎡=333,377.20元；楼房2-6层双方已无争议，应当履行，陈文杰要求履行2-6层共5间房屋的诉请，应予支持。富山公司交付的2-6层房屋双方均无争议，应就无争议的部分及时履行，防止损失扩大。在每层楼房都是单独个体且符合交付接收条件的情况下，陈文杰拒绝接收2-6层存有过错，因此造成的损失应自行承担相应的责任。陈文杰要求富山公司承担迟延交付420㎡房屋造成的损失384,000.00元及房屋市场差价损失633,033.00元的诉求，不予支持。但是，富山公司应当按照合同约定承担相应的违约责任，违约金从房屋应交付时起至1层房屋价款执行到位时止，即自2012年1月1日起至2014年9月18日止1层楼房违约金按照当时价款以市场汇率报价3.85%计算，2-6层房屋违约金应当按照相应面积2,000.00元/㎡价款的30%计算，陈文杰的其他诉请没有提供相应的证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、富山公司于本判决生效之日起十日内按照合同约定，继续交付陈文杰新东方嘉园B区二期工程5号楼3单元2-6层共5间计351.685㎡的商品楼（202室、302室、402室、502室、602室各70.337㎡）；二、富山公司于本判决生效之日起十日内给付陈文杰新东方嘉园B区二期工程5号楼1层补偿款333,377.20元。（已执行完毕）三、富山公司于本判决生效之日起十日内给付陈文杰新东方嘉园B区二期工程5号楼1层违约金34,911.26元（333,377.20元×3.85%×2年+333，377.20元×3.85%×8.6/12月）；四、富山公司于本判决生效日起十日内给付陈文杰新东方嘉园B区二期工程5号楼2-6层迟延交付违约金211,011.00元，即：（351.685㎡×2,000.00元/㎡×30%）；五、驳回陈文杰的其他诉讼请求。案件受理费9,592.99元，由富山公司承担。二审期间,陈文杰、富山公司均未提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为,本案的争议焦点是上诉人陈文杰与上诉人富山公司在履行《房屋拆迁置换合同》过程中是否存在违约行为及是否承担违约责任的问题。首先、依法成立并生效的合同受法律保护，不得擅自变更或解除，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，富山公司没有信守承诺，未能如约将新东方嘉园B区二期工程5号楼3单元1-6层楼房全部交付陈文杰接收，1层楼房的面积误差已经明显超出双方约定的合理范围，对此，富山公司应当负有补齐差额的给付义务。一审中，陈文杰提交了富山公司的售楼价格表，证明1层楼房的对外公开售价为4,880.00元/㎡，虽然，富山公司表示这并不是1层楼房的实际售出价格，但未能提供相反的证据加以证明双方争议1层楼房的实际售出价格，不足以反驳。且该价格表中显示1层的标价明显高于其他楼层，如果按照合同约定2,000.00元/㎡的价格计算，则有失公允，故一审判决富山公司以4,880.00元/㎡的价格给付陈文杰1层楼房的补偿款，合乎情理，并无不当。其次，由于富山公司未能按照约定面积交付1层楼房，违约事实存在，致使陈文杰无法及时享受权利，导致本案的发生，由此造成陈文杰相应的经济损失，富山公司应当承担赔偿责任，故一审判决富山公司给付陈文杰1层楼房的违约金，符合实际，并无不妥。再次，对于2-6层楼房，双方并无争议，如约应当履行置换交接义务。虽然陈文杰拒绝受领，但其抗辩理由不足以否定2-6层已经符合双方约定标准的事实，鉴于民事主体之间的合法交易需要保持相对的稳定性，故一审判决富山公司继续交付案涉楼房的2-6层，于法有据，并无不当。从次，双方签订的置换合同已经约定了回迁时间，却截止本案诉讼之时尚未完成交易目的，虽然富山公司主张其本身并无过错，但却未能提交证据加以证明迟延履行的原因和理由，属举证不能，故一审判决富山公司赔偿陈文杰2-6层楼房迟延履行违约金的30%，符合常理，并无不妥。最后，关于陈文杰主张误工费、交通费及上访费等相关损失的问题，因其未能提供相应的证据加以证明，无法认定，故一审判决不予支持此项诉请，于法有据，并无不当。综上所述,陈文杰、富山公司的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费35,119.56元，由上诉人陈文杰负担25,526.57元，由上诉人七台河市富山房地产开发有限责任公司负担9,592.99元。本判决为终审判决。审判长 金 刚审判员 许鸿丽审判员 葛知博二〇二一年九月十三日法官助理张越然书记员彭俊玲