辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1967号上诉人：营口经济技术开发区群达物业管理有限公司，住所地鲅鱼圈区桃花潭路瑞康家园小区，统一社会信用代码912108047887685832。法定代表人：田野。被上诉人：王子函，女，1983年3月22日出生，蒙古族，住鲅鱼圈区。被上诉人：营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司，住所地鲅鱼圈区桃花潭路瑞康家园小区，统一社会信用代码912108047164772187。法定代表人：姜文岩。上诉人营口经济技术开发区群达物业管理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院（2021）辽0804民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人营口经济技术开发区群达物业管理有限公司的上诉请求：一、请求依法撤销营口市鲅鱼圈区人民法院作出的（2021)辽0804民初463号民事判决书。二、请求二审法院依法改判上诉人不承担给付被上诉人王子涵经济损失，从2018年1月4日至实际入住之日止，按每月600元标准计算。三、一二审诉讼费由被上诉人王子涵承担。事实与理由：一、上诉人就被上诉人王子涵房屋已通过营口市鲅鱼圈区人民法院作出（2018)辽0804民初2371号民事判决书和营口市中级人民法院作出（2019)辽08民终1913号民事判决书，上诉人对被上诉人按每月600元，从2017年9月9日至2018年1月4日计2400元，已经给付完毕。此款是被上诉人通过在2017年12月6日以物业拒绝给业主办理入住为由，反映至民心网要求解决问题。2018年1月4日民心网处理结果显示，区物业管理处领导高度重视，立即派工作人员现场核实情况，因上诉人不知情，经区物业处与物业企业（上诉人等）沟通协调，现诉求人王子涵可以到物业办理入住手续。被上诉人王子涵将属于自己的房屋刊登广告出售（上诉人提供证据在一审卷中），上诉人每期都在被上诉人王子涵房屋门上贴尽快到物业办理入住手续（有照片在一审卷宗），而被上诉人王子涵就是不到物业公司办理入住手续，属于个人行为，不应受法律保护。如果被上诉人永久不到物业公司办理入住手续，上诉人永久负责每月600元损失，没有法律约束力。二、一审法院判决按照房屋月租金600元计算标准赔偿被上诉人经济损失缺少依据性，损失并没有实际发生，被上诉人名下有其他房产，购买此房是用来投资的，并不是用来居住的，何来租房这一说法。而被上诉人王子涵又以上诉人不配合办理入住手续为由诉至一审法院，而一审法院在审理中就以两级法院判决为依据，判决上诉人2018年1月4日至王子涵实际入住之日止，按每月600元标准给付，该判决属于认定事实不清，适用法律错误。被上诉人王子函答辩称，一、一审判决有理有据，事实清楚，适用法律正确。被上诉人通过强制执行才办理了不动产权证，2019年判决生效后，两被告不给办理入住。2020年7月，被上诉人再次起诉两被告，就是因为两被告拒不交付房屋和拒不给办理入住，不存在被上诉人未到物业公司办理入住。二、被上诉人要求的赔偿有事实和法律依据。根据最高人法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。2019年两级法院审判时双方认可，物业公司已经履行了2018年1月4日以前的赔偿。一审法院认定事实：2011年3月2日，营口市鲅鱼圈区人民法院作出(2009)鲅民一初字第01008号民事判决，判决：一、位于营口市鲅鱼圈区的房屋(面积为111.78平方米)归原告王子函所有；被告群达房地产公司于本判决生效之日起十日内协助原告王子函办理房屋过户手续。二、驳回原告王子的其他诉讼请求。被告群达房地产公司上诉，因未到庭应诉，营口市中级人民法院作出裁定按撤回上诉处理。案涉房屋的购房款为288392元。原告于2012年提出申请强制执行，2017年8月29日，本院给被告群达房地产公司下发(2012)营鲅民执字第22号民事裁定，裁定显示：本院依据已经发生法律效力的(2009)鲅民一初字第01008号民事判决，于2013年6月3日向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在2013年6月6日前履行其义务，但被执行人至今未按执行通知书履行法律文书确定的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第251条的规定，裁定如下：将群达房地产公司所有的位于营口市鲅鱼圈区的房屋(面积为111.78平方米)过户到王子函名下。2017年9月8日，原告办理了鲅鱼圈不动产权第0040014号产权证。2019年5月25日，经鲅鱼圈区人民法院作出(2018)辽0804民初2371号民事判决书判决：一、被告群达房地产公司赔偿原告王子函经济损失，计算方法自2013年6月6日起至2017年9月8日止，本金按288392元、利率按中国人民银行同期贷款利率计算给付。二、被告群达物业公司赔偿原告王子函经济损失，计算方法自2017年9月9日起至2018年1月4日止，按每月600元计算。二被告上诉，2019年8月29日，经营口市中级人民法院作出(2019)辽08民终1913号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。2019年5月，原告向鲅鱼圈区法院的强制执行，二被告按照判决赔付原告王子函2400元。另查，被告群达物业公司于2007年5月8日与被告群达房地产公司签订《前期物业服务合同》，对原告所有的房屋的小区瑞康家园提供物业服务。2012年6月3日，被告群达物业与瑞康家园小区业主委员会签订《物业服务合同》，期限为2012年6月1日至2015年6月2日。2015年6月1日，双方续签合同，期限至2018年6月2日。一审法院认为，因(2009)鲅民一初字第01008号民事判决书，已判决位于营口市鲅鱼圈区的房屋(面积为111.78平方米)归原告王子函所有，被告群达房地产公司于本判决生效之日起十日内协助原告王子函办理房屋过户手续。故被告群达房地产公司应向原告交付房屋钥匙，被告群达物业公司应向原告交付案涉房屋的单元门等相关钥匙、并配合原告办理入住的水电供暖等相关手续；关于原告请求被告群达物业公司给付因未办理相关手续无法入住造成的损失30000元(计算方法：月租1000元计算，自2018年1月4日起至原告实际入住之日止)的诉求，因原告未及时入住确系被告群达物业公司怠于履行其义务所致，故被告群达物业公司应给付原告未能办理入住期间的经济损失，自2018年1月4日起至原告实际入住之日止，按照房屋月租金600元计算；关于原告请求判令被告群达房地产公司对未办理上述损失承担连带赔偿责任一节，因原告该项损失系被告群达物业公司怠于履行物业服务合同所致，原告要求被告群达房地产公司承担连带赔偿责任，于法无据，且原告亦未提供相关证据佐证其主张，原告应承担举证不能的法律责任，故原告该项主张，本院不予支持；关于被告群达物业公司主张原告系未交付物业费导致无法办理入住一节，因是否缴纳物业费并不是阻碍办理入住手续的法定事由，故被告群达物业公司该项主张，本院不予支持；关于原告主张被告群达房地产公司应支付逾期交房验房的经济损失一节，因原告并未提出具体的赔偿数额及提交相关证据，故该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告营口经济技术开发区群达房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告交付鲅鱼圈区瑞康家园小区2号楼3单元501室房屋钥匙；二、被告营口经济技术开发区群达物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内向原告交付鲅鱼圈区瑞康家园小区2号楼3单元501室单元门钥匙、小区钥匙及协助原告办理相关入住手续；三、被告营口经济技术开发区群达物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告王子函经济损失，自2018年1月4日起至原告实际入住之日止，按照每月600元标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告王子函其他诉讼请求。案件受理费550元，由被告营口经济技术开发区群达物业管理有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，关于上诉人提出的被上诉人一直未到物业公司办理入住的上诉理由，经查，上诉人未提供相关证据证实，而被上诉人提供的录音证实被上诉人曾打电话给被上诉人的工作人员要求办理入住，而被上诉人的工作人员要求被上诉人缴纳物业费，一审法院已经阐明未缴纳物业费不是阻碍办理入住手续的法定事由，被上诉人可就物业费问题另行诉讼。被上诉人到法院起诉请求办理入住也能够证实其要求办理入住的积极性。故对该上诉理由不予支持。关于上诉人提出的判令上诉人承担每月600元损失没有事实和法律依据的上诉理由，经查，最高人法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。在上诉人第一次起诉要求赔偿损失的诉讼中，被上诉人认可每月600元的标准，故一审法院判令被上诉人按每月600元承担赔偿责任并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人营口经济技术开发区群达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 涛审 判 员  杨薏擎审 判 员  王晓龙二〇二一年九月十八日法官助理  刘正一书 记 员  孙 晨