吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初3395号原告：付源，女，1986年10月18日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市恒山区。        委托诉讼代理人：杨彪，系吉林吉天行律事务所律师。        被告：公主岭桐波房地产开发有限公司，住所地：公主岭市大岭镇岭城壹号13号楼010109（107室）。        法定代表人：李正钢，系执行董事。        委托诉讼代理人：许静莹，系该公司职员。        第三人：上海浦东发展银行股份有限公司长春分行，住所地：长春市南关区人民大街3518号。        法定代表人：李靖，系行长。        原告付源与被告公主岭桐波房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司长春分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开审理，本案现已审理终结。        付源向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号G8785662）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202006120061）；2．请求判令解除原告与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为61012020104874130301），并判令被告办理商品房的抵押登记的涤除手续及合同注销备案手续；3．请求判令被告返还原告首付款146047元及利息（以146047元为基数，按照全国银行间同业拆借中心最新公布的贷款市场报价利率（LPR）为基准利率标准计算，自起诉之日起算至偿还之日止）及专项维修基金3813元、产权证代办费660元，合计150520.00元；4．请求判令被告返还原告已向第三人归还的贷款本息（具体金额以第三人系统显示数据为准），暂计算至起诉之日前为234873.17元；5．请求判令被告将原告剩余的银行贷款本金、贷款利息（具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人上海浦东发展银行股份有限公司长春分行；6．诉讼费用，由被告承担。事实和理由：2020年6月11日，原告与被告签订《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号G8785662），认购长春恒大文化旅游城6栋1单元1403号房，购房款总金额为706047元，约定原告采用按揭付款方式购买，首付款126047元，余款56万元由银行按揭贷款支付。原告签订认购书时支付给被告定金2万元，在签订商品房买卖合同时转入房款。2020年6月11日，原告按照约定按期支付首期房款128294元，加定金2万元并同时向被告支付了物业维修基金3813元和产权证代办费等费用660元，合计150520元。2020年6月12日，在原告款项交清后，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202006120061），同日，被告又与原告签订了《无理由退房协议书》，承诺原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。2020年6月30日，在被告的安排下，原告与被告、第三人签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为61012020104874130301），贷款金额56万元，同时原告用上述房屋作为抵押担保并同时由银行贷款支付了购房余款。至起诉前原告已经还款本息共计234873.17元。2021年6月，原告向被告提出无理由退房，沟通办理手续。但是，被告编造各种理由予以推脱，不愿意按照《无理由退房协议书》履行自己的义务，最后告知原告通过司法程序解决退房问题，致使原告不得不继续偿还银行贷款利息，经原告多次协商未果。现起诉请求法院支持原告的诉讼请求。        公主岭桐波房地产开发有限公司辩称，同意解除商品房买卖合同，不同意支付利息。退还款扣除佣金。要求原告配合解除合同备案及预抵押登记。        第三人上海浦东发展银行股份有限公司长春分行未到庭、未答辩。        本院经审理认定事实如下：        2020年6月11日，原告按照约定按期支付首期房款146047元（含定金2万元），并同时向被告支付了物业维修基金3813元和产权证代办费等费用660元，合计150520元。2020年6月12日，在原告款项交清后，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202006120061），同日，被告又与原告签订了《无理由退房协议书》，承诺原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。2020年6月30日，原告与被告、第三人签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为61012020104874130301），贷款金额56万元。        本院认为，原、被告签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》和原、被告同第三人签订的《个人购房担保借款合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告起诉要求解除同被告签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及原、被告同第三人签订的《个人购房担保借款合同》，被告同意解除，《个人购房担保借款合同》也应随之解除，本院予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条的规定，第三人银行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。被告桐波公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人银行和原告，并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告桐波公司应在商品房买卖合同解除后将原告剩余的贷款本金（贷款本金56万元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人银行。原告应同时向第三人银行清偿被告桐波公司还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。庭审中桐波公司要求从返还房款金额中扣减佣金57986元，虽桐波公司提供了银行汇款凭证和佣金结算汇总表，证实了该佣金已实际支付，《无理由退房协议书》中也明确约定了如果发生退房，则佣金由原告承担。但原告只接受了一个服务项目即买房，从佣金结算汇总表上可见，中介公司就该服务分两部分收取中介费，该佣金分为基础佣金和溢价两个部分，基础佣金在佣金结算汇总表上可见基础佣金计价方式，但溢价部分收取标准不明确，且佣金金额和收取标准远高于市场平均价格，甚至高于因原告违约解除合同时原告应当支付的违约金金额，故对于溢价方面本院不予支持，只支持基础佣金部分，可以在房款中扣除佣金金额为31772元。被告桐波公司还应在商品房买卖合同解除后向原告返还扣除合理佣金之外的购房首付款、物业维修基金、代办费等共计118748元及原告已向第三人银行归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。有关《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房担保借款合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。因《无理由退房协议书》未约定退房利息，原告关于利息的诉请本院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：        一、解除原告付源与被告公主岭桐波房地产开发有限公司签订的《长春恒大文化旅游城商品房认购书》（编号G8785662）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为202006120061）；        二、解除原告付源与被告公主岭桐波房地产开发有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司长春分行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为61012020104874130301）；        三、被告公主岭桐波房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付源返还购房款等118748元及原告已向第三人上海浦东发展银行股份有限公司长春分行归还的贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）；        四、被告公主岭桐波房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司长春分行返还原告付源至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金560000元减除原告付源已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭桐波房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、原告付源应于本判决发生法律效力之日起十日内，向第三人上海浦东发展银行股份有限公司长春分行清偿被告公主岭桐波房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）；        六、第三人上海浦东发展银行股份有限公司长春分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告付源。原告付源配合被告公主岭桐波房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告公主岭桐波房地产开发有限公司。        七、驳回原告付源其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费5430元，由公主岭桐波房地产开发有限公司负担；保全费2470元，由原告付源负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    温明二〇二一年九月三日书记员    刘莹