江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5328号上诉人（原审原告）：刘鹏举，男，汉族，1955年4月10日出生，住所地徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：柴国京，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙悦，北京市广盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐州市新盛投资控股集团有限公司（原名徐州市新盛建设发展投资有限公司），住所地徐州市泉山区解放南路26-8号三胞国际广场1号办公楼1201。法定代表人：林斌，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：徐州新盛彭寓置业有限公司（原名徐州高铁置业有限公司），住所地徐州市淮海西路188号3003室。法定代表人：卢深，该公司董事长。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：付冬梅，江苏彭城律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王岳高，江苏彭城律师事务所律师。上诉人刘鹏举因与被上诉人徐州市新盛投资控股集团有限公司（以下简称新盛投资公司）、徐州新盛彭寓置业有限公司（以下简称新盛置业公司）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人刘鹏举及其委托诉讼代理人柴国京、孙悦，被上诉人新盛投资公司、新盛置业公司的委托诉讼代理人付冬梅、王岳高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘鹏举上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。3.一、二审诉讼费用由法院依法确定。事实与理由：一审法院判决事实认定不清，适用法律错误。具体理由如下：一、一审判决以协议中约定的62、63、64号房屋面积总和与建成的和风雅致小区15-1-108、15-1-109号房屋面积总和相差过大为由认定二者不属于同一房屋明显有误。上诉人新盛投资公司签订的《徐州市棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿及回购协议书》第二条明确约定了购买62、63、64号商用安置房的面积确定标准：以产权测绘部门确认面积为准，按实结算。合同中约定的涉案房屋面积总和123.6平方米仅是预测面积。房屋的面积最终应以实测面积为准。涉案合同签订后，因二被上诉人擅自变更房屋规划设计图纸，导致建成后的涉案房屋面积明显增大。新盛置业公司已经取得初始登记证，涉案房屋的实测面积也最终确定是430.93平方米，那么根据原《合同法》第8条、第60条的规定，上诉人就有权依据涉案合同的约定，对430.93平方米的房屋以协议约定的价格标准购买。一审判决中也确认了“通过比较15-1-108、109室房屋和62、63、64号房屋的位置和面积，可以看出后者位于前者的内部东北角位置”，说明15-1-108、109室房屋和62、63、64号房屋的位置是一致的，证实了被上诉人建设的房屋就是本案62、63、64号房屋。二、我国《商品房销售管理办法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第七条均对商品房销售中超面积处理方式作出明确规定，作出了超过3%面积的购房款则由开发商全额承担的惩罚性规定。本案一审中，上诉人提交的证据《关于小朱庄项目刘鹏举非住宅问题的请示》(徐鼓棚办【2015】181号)已经证实被上诉人新盛投资公司存在改变规划的事实才导致涉案房屋面积大幅度增大，被上诉人就此是存在严重过错的，其应自行承担后果，而不应由上诉人对被上诉人的过错承担责任。三、《合同法》对诚实信用原则作出了非常明确的规定，双方缔约，应讲诚实、守信用。上诉人在合同履行过程中为守约方，而被上诉人先是变更规划大幅度增大房屋面积，后又拒绝为上诉人办理安置房上房手续，在本案的一审调解时提出来如果上诉人主张要房屋，上诉人只能按照现在的市场价格而不是签约时的市场价格购买，然而现在的市场价格已经今非昔比，上诉人根本买不起。一审法院对于信守承诺的上诉人的请求不予支持，实际上是通过判决的方式鼓励了被上诉人不诚信的行为。被上诉人新盛投资公司辩称，一、一审法院事实认定清楚，适用法律正确。刘鹏举一审提出的诉讼请求，是基于其主张徐州市鼓楼区和风雅致小区15-1-108、109房屋，即为沿徐运新河段住宅小区62、63、64号商业用房，然而该前提并不存在。首先，徐州市棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿及回购协议书所约定的62、63、64号房屋的房号，与和风雅致小区108、109室的房号是完全不一致的。其次，通过比较上诉人刘鹏举一审提供的平面图，明显可以看出，两部分房屋存在实质性的差别，二者不仅在面积上相差307.33平方米，而且在位置、结构、户型、房间进深等方面均存在实质性的差异，刘鹏举的诉讼请求明显缺乏事实依据，依法不能成立。二、双方对回购房面积的约定是固定不变的，上诉人无权超越协议约定的回购面积123.6平方米向新盛投资公司主张权利。双方签署的协议书第二条第一款的约定明确了回购房的面积为123.6平方米。同时该协议第四条第二款约定了回购差价的结算，新盛投资公司提供的回购房屋总价款为574864元，而此款项是根据该协议第二条第一款的计算标准得出的数据。上诉人拆迁补偿应得款为788910元，这足以说明双方对回购房总面积123.6平方米，对应的回购房屋总价款574864元的约定是固定的。也就是说回购房的面积仅限于123.6平方米。三、涉案房屋是拆迁安置房，从立项、土地审批等各个方面，均享受国家、地方等政策优惠，不属于商品房，因此也不适用《商品房销售管理办法》，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，上诉人该观点不能成立。四、根据双方签署的协议书，上诉人应得的回购房面积为123.6平方米，而其自2013年以来，就已擅自占用和风雅致15号楼108、109室的面积总计为430.93平方米，二者相差307.33平方米。上诉人的行为不仅违背了协议约定多占新盛投资公司307.33平方米的房屋，而且其行为也严重违背了国家法律法规关于拆迁安置所规定的等价有偿及公平原则。被上诉人新盛置业公司辩称，一、刘鹏举以拆迁安置补偿合同纠纷起诉新盛置业公司属于主体不适格，新盛置业公司从未参与过本案拆迁安置的补偿事宜，亦不是合同的当事人，本案所涉及的协议双方分别是新盛投资公司与刘鹏举，相关权利义务由新盛投资公司和刘鹏举按照协议内容履行，与新盛置业公司无关。二、刘鹏举在诉状中提及的鼓楼区和风雅致15号楼109室属于新盛置业公司所有，已被上诉人刘鹏举非法占用至今，新盛置业公司已在徐州市鼓楼区人民法院向刘鹏举提起排除妨碍诉讼。目前该案处于二审阶段，上诉人侵害了新盛置业公司对109房屋的占有使用、收益、处分的权利，给新盛置业公司造成了重大损失，应向新盛置业公司承担损害赔偿责任。刘鹏举向一审法院起诉请求：新盛投资公司、新盛置业公司协助刘鹏举办理徐州市鼓楼区中山北路延伸路段东沿徐运新河段住宅小区62、63、64号商业（办公）用房即徐州市鼓楼区和风雅致小区15-1-108、109室房屋的所有权转移登记手续。一审法院查明：2010年1月10日刘鹏举（被拆迁人乙方）与新盛投资公司（拆迁人甲方）签订《徐州市棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿及回购协议书》，协议约定甲方对乙方所有的面积为116.74平方米的房屋进行拆迁，乙方同意回购甲方座落在沿徐运新河段住宅小区62、63、64号商业（办公）用房，62号房屋一层建筑面积为21.4平方米、二层建筑面积为21.4平方米，63号房屋一层建筑面积为20平方米、二层建筑面积为20平方米，64号房屋一层建筑面积为20.4平方米、二层建筑面积为20.4平方米，合计为123.6平方米，并以被拆迁房屋的补偿款与甲方经房地产市场评估价格确定的房款，相互结算差价。甲方应为乙方办理所回购房屋的产权、产籍证件提供必须的资料证明。甲方应根据徐州市人民政府令第78号及相关配套文件、评估价对乙方进行补偿安置结算，乙方应得拆迁补偿款为：5568元/㎡×116.24㎡=650008元。2011年2月17日徐州高铁置业有限公司取得和风雅致小区（小朱庄棚户区改造）1-6、10、11、15号楼工程的建筑工程施工许可证，于2013年5月3日通过竣工验收，于2013年5月29日取得项目交付使用通知书。2013年7月18日徐州高铁置业有限公司发布和风雅致小区1-7、9-24号楼上房公告，称安置于该小区的小朱庄、兵工路一、二期、西阁里项目等拆迁居民，于2013年7月23日之前，持拆迁协议、定销房审批表、身份证、户口本等相关证件（原件），到牌楼、铜沛等办事处办理房款结算手续，领取上房通知书，按办事处通知上房日期到和风雅致小区18号楼下门面房办理上房手续。2014年6月6日徐州市鼓楼区和风雅致小区15号楼1-108、109室房屋的所有权人被登记为徐州高铁置业有限公司，房屋建筑面积分别为211.71平方米、219.22平方米，徐州高铁置业有限公司并取得了房屋所有权初始登记证明。2018年1月24日徐州高铁置业有限公司名称变更为徐州新盛彭寓置业有限公司。另查明，徐州市鼓楼区和风雅致小区15-1-109室房屋位于15号楼的东北拐角处门朝东北方向，该房屋户型为梯形，东墙宽约5.47米、西墙宽约13.22米、南墙宽约11.27米、北墙宽约1.63米；15-1-108室房屋位于109室房屋南隔壁门朝东方向，该房屋户型基本为长方形，东西宽约9米、南北宽约12米。刘鹏举主张徐州市鼓楼区和风雅致小区15-1-108、109室房屋即为《徐州市棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿及回购协议书》中约定的回购房屋62、63、64号房屋。刘鹏举提供的回购协议书的附图显示64、63、62号房屋的位置位于15号楼的东北角自北向南排列门均朝东方向，根据该图纸中手写标注内容，62号房屋户型为长方形，东西宽5.095米，南北宽4.2米，63号房屋户型为长方形，东西宽5.095米，南北宽3.6米，64号房屋户型为梯形，东西宽5.095米，东墙宽2.1米。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘鹏举与新盛投资公司签订的《徐州市棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿及回购协议书》合法有效，因此新盛投资公司应按照约定向刘鹏举交付协议约定的沿徐运新河段住宅小区62、63、64号商业（办公）用房，并协助刘鹏举办理房屋所有权转移登记手续。刘鹏举的诉讼请求为新盛投资公司、新盛置业公司协助刘鹏举办理徐州市鼓楼区中山北路延伸路段东沿徐运新河段住宅小区62、63、64号商业（办公）用房即徐州市鼓楼区和风雅致小区15-1-108、109室房屋的所有权转移登记手续，该诉讼请求系基于其主张徐州市鼓楼区和风雅致小区15-1-108、109室房屋即为沿徐运新河段住宅小区62、63、64号商业（办公）用房，新盛投资公司对此事实予以否认，因此认定15-1-108、109室房屋即为62、63、64号房屋就成为刘鹏举诉讼请求能否得到支持的前提。通过比较15-1-108、109室房屋和62、63、64号房屋的位置和面积，可以看出后者位于前者的内部东北角位置，前者的面积为430.93平方米，后者的面积为123.6平方米，前者超过后者307.33平方米，超出比例达到248.65%，后者只是前者的28.68%，因此二者并非同一房屋，一审法院不能认定徐州市鼓楼区和风雅致小区15-1-108、109室房屋即为沿徐运新河段住宅小区62、63、64号商业（办公）用房。综上，刘鹏举的诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回刘鹏举的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审期间的争议焦点为：刘鹏举主张被上诉人协助其办理徐州市鼓楼区和风雅致小区15-1-108、109室房屋所有权转移登记手续有无依据。本院认为，刘鹏举系基于涉案《徐州市棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿及回购协议书》要求新盛投资公司、新盛置业公司为协助其办理和风雅致小区15-1-108、109室房屋所有权转移登记手续，但根据该协议约定，刘鹏举回购的房屋为座落在沿徐运新河段住宅小区62、63、64号商业（办公）用房，合计为123.6平方米，而其本次诉讼主张的徐州市鼓楼区和风雅致小区15-1-108、109室房屋，合计430.93平方米，二者在面积上存在较大差异，结构亦有所不同，不能认定和风雅致小区15-1-108、109室房屋即为上述协议约定的沿徐运新河段住宅小区62、63、64号房屋，刘鹏举要求被上诉人为其协助办理和风雅致小区15-1-108、109室房屋的所有权转移登记手续没有事实和合同依据，本院依法不予支持。但被上诉人新盛投资公司作为《徐州市棚户区改造非住宅房屋拆迁补偿及回购协议书》的相对人，有义务向刘鹏举交付符合合同约定的房屋，如不能按照约定履行交付义务，应当承担相应的法律责任。综上，上诉人刘鹏举的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2976元，由上诉人刘鹏举负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖伟巍审 判 员 苏 团审 判 员 孟 娟二〇二一年九月二十六日法官助理 王 茹书 记 员 侯梦池