广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15697号上诉人（原审被告）：广州金塬物业管理有限公司。住所地：广州市白云区均禾街石马村桃红西街2号。法定代表人：王政福，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贾民俊，广东三环汇华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘纪，男，1969年1月6日出生，汉族，身份证住址河南省西华县。委托诉讼代理人：马转红，广东粤鑫律师事务所律师。原审被告：周建英，女，1967年11月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：贾民俊，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人广州金塬物业管理有限公司（以下简称金塬公司）因与被上诉人刘纪、原审被告周建英租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初2855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人金塬公司及原审被告周建英的委托诉讼代理人贾民俊、被上诉人刘纪的委托诉讼代理人马转红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金塬公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对“史展华与金塬公司均对《租赁合同》无效具有过错，双方各承担50%过错责任”的认定是错误的。1.涉案租赁合同签订时，上诉人已在合同中对租赁物尚未办理产权手续作了充分且明确的说明，被上诉人是完全知悉并愿意承担相应的风险，被上诉人在此情况下进行的装修风险应由其自行承担，否则被上诉人装修花费一个亿也由上诉人分担显然不合逻辑，且涉案物业的租金明显低于同地段同类型产权物业的租金，被上诉人之所以选择租赁金塬公司的物业，有其商业利益上的综合考量，应当承担相应的风险。2.租赁合同第四条约定“合同终止后非移动设施归金塬公司所有”，而合同无效与合同终止在情形上类似，且涉案合同是由被上诉人无故拖欠租金引起，本质上也属于合同终止。3.上诉人将租赁物出租给被上诉人，被上诉人因此获得租赁物的使用权益和经济收益，上诉人给予被上诉人11个月的装修免租期，而实际装修仅用了不到6个月，剩余的5个多月免租期承租人获得了经营收益。二、退一步讲，即使上诉人应承担被上诉人的装修费用开支，被上诉人一审提交的《评估报告》对装修材料价值的评估基准日也不应是评估时点的价值，而应当是2015年装修行为发生时的价值，否则被上诉人反而因合同解除或无效而获得不当增值利益。从一审认定事实来看，2018年史展华从张杰手上受让涉案物业使用权时，一共支付了股权转让款200万元，装修费用即使为真，也仅有325473元，而2020年的装修重置价值竟高达600多万元，评估价值高达300多万元，仅仅装修费用就远超物业使用权的转让价值。三、再退一步讲，即使史展华可从中获得增值利益，那么该增值利益的贡献也有金塬公司，且金塬公司是主要贡献者。如无金塬公司的存在，装修的附属物也将无法存在，也不可能产生增值。刘纪二审答辩，同意一审判决的处理结果，不同意金塬公司的上诉请求。周建英二审述称，对金塬公司的上诉请求没有意见，对一审判决有异议，但没有提起上诉。刘纪于2021年1月18日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.金塬公司、周建英支付装修费3670061元及利息（以3670061元为基数，按照中国人民银行公布的同业拆借利率计算，自法院受理之日起算至实际付清之日止）；2.金塬公司、周建英支付刘纪装修评估费52000元；3.本案的诉讼费由金塬公司、周建英承担；4.金塬公司、周建英退还刘纪6-9层可移动物品（具体数目以评估报告为准）；5.金塬公司、周建英支付刘纪6-9层可移动物品评估费5000元。一审审理中，刘纪将第四项诉讼请求变更为要求金塬公司、周建英赔偿物品损失350317元。一审法院经审理查明：2015年6月2日，广州金瀛物业管理有限公司（以下简称金瀛公司）（甲方、出租人）与张杰（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案场地出租给乙方，租期自2015年6月2日至2028年6月1日，装修期为11个月免收租金，自2016年5月2日开始支付租金；等等。该合同落款处下方书写“本租赁合同经双方友好协商于2018年6月20日同等情况下转给史展华，现声明本合同作废”。2015年9月2日，史展华向张杰支付200000元，备注为酒店工程；2015年10月8日，史展华向张杰支付125473元。刘纪称上述付款均是史展华与张杰共同出资对涉案场地进行的装修。金塬公司、周建英称该款项无法证实与涉案场地装修有关，且与刘纪主张的装修损失数额不一致，不予确认。2018年5月31日，史展华（乙方、受让方）与张杰、何国亮（出让方、甲方）签订《有限公司股权转让协议书》，记载甲方向乙方转让甲方合法持有目标公司80%的股权，股权转让价款为200万元，股权转让款分期支付；等等。2018年6月20日，金塬公司（甲方、出租方）与史展华（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区永平街东平街口自编2号金塬大厦6-9层约3600平方米场地租赁给乙方，租赁期限自2015年6月2日至2028年6月1日，租金在每月5日之前支付，乙方需向甲方缴纳325080元作为押金；2019年5月2日至2022年5月1日每月租金119196元；水费6元/立方米，电费1.5元/度，水电费在次月5日前缴清，如遇国家上调水电价格将同步上调；甲方已向乙方声明，租赁物业尚未办理产权手续，甲方提供街道的租赁备案手续用以办理营业执照，甲方不提供房屋装修，乙方知悉相关风险，乙方自行装修必须书面提供装修设计施工图，办理好施工进场的相关费用及手续后方可施工，装修费自理；乙方自行装修不得影响整体建筑结构，且必须符合国家相关安全要求，合同终止后，非移动设施归甲方所有（非移动设施包括地板、墙壁、落地玻璃门窗、天花板、电路及水管埋线等）；等等。2020年6月30日，金塬公司方人员取得广州市规划和自然资源局的《政府信息公开申请告知书》，记载未查到广州市白云区永平街东平村金塬大厦相关建设工程规划许可证信息。2020年8月1日，史展华（甲方、出让方）与刘纪（乙方、受让方）签订《债权转让协议书》，约定甲方将享有的对金塬公司主张装饰装修现值损失的债权全部转让给乙方，乙方同意受让该债权；关于甲方与金塬公司关于《租赁合同》的其他权利义务纠纷，与该转让的债权无从属性，均由甲方自行处理；等等。刘纪出示顺丰速运客户存根及查询记录，显示将债权转让通知邮寄至金塬公司住所地并被签收。2020年8月6日，史展华将涉案场地交还金塬公司并由史展华出具物业移交告知函，内容是涉案场地未经规划报建系违建，合同应属无效，现将涉案场地全部正式移交给金塬公司。2020年8月7日，广东信亚价格评估有限公司出具粤信价估[2020]095号评估报告书，记载委托人为史展华，评估基准日为2020年7月14日，现场勘验日为2020年7月14日至17日，标的概况记载涉案场地租赁时间从2015年6月2日至2028年6月1日，于2015年11月30日装修完工，史展华在2019年7月1日至2020年3月1日期间对涉案场地六至九楼做补漏处理和改建工程，现场勘验时涉案场地客房已全部空置，部分楼层房内物品凌乱，物业整体装饰装修至评估基准日2020年7月14日共使用4.84年，委托人对该物业做补漏和改建的完成时间2020年3月1日至2020年7月14日共0.44年，根据《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2018年）》对装修项目使用年限的规定，计算成新率后，涉案场地的重置总价为6885151.73元，评估总价为3670061元，其中成新率为51.6%的装修评估价为3415155元，加建电梯重置价格为120600元，评估价格为62230元；成新率为95.6%的防水防漏装修项目，包括贴瓷砖、不锈钢镜面装饰、铺地砖、天花造型吊顶、玻璃幕墙、电动钢化玻璃天窗、钢木旋转踏板楼梯及外墙酒店招牌，重置价格为266638.7元，评估价格为254906元。2020年11月9日，广东信亚价格评估有限公司出具信亚价估[2020]281号评估报告书，记载委托人为史展华，评估基准日为2020年7月14日，现场勘验日为2020年7月14日至17日，经评估人员现场勘查并记录、清点和委托人提供图纸及相关资料，确定评估项目主要包括双人床、电脑台（写字台）、木椅子、电视机、清洁多功能保洁车、双门衣柜等共135项，该物业于2015年12月5日对外营业，至评估基准日共4.72年，根据成新率得出可移动物品评估总价为350317元。另查，刘纪出示收款收据，显示由广东信亚价格评估有限公司盖章，分别记载收到评估费5000元至15000元不等，共计35000元。刘纪为证实史展华对涉案场地进行了装修，出示以下证据：1、微信转账记录，显示分别向“盈通万达天花卢生”、“A明亮批发部（宇航管材）不锈钢”、“大理石兴发石材工艺”、“平瓷砖线条”、“防水胶吴美艳”进行微信转账，刘纪自行统计款项共54623元。2、装饰装修材料淘宝订单，显示在淘宝购买南极人床罩、不锈钢发光广告牌、美缝剂等，刘纪自行统计购买金额为109225.47元。3、微信转账记录，显示史展华自2019年8月开始支付工人工资，刘纪自行统计为120364.84元。金塬公司对上述证据均不予确认，称微信付款记录无法显示对方身份，款项也无法显示与涉案物业有关，相关工人应是史展华酒店员工，并非装修工人，且史展华与工人之间还存在其他款项往来。刘纪为证实其物品未搬离，出示监控录像，显示搬离电器过程中被阻拦，后有警察到场处理，视频中并未显示继续搬离。金塬公司对视频无异议，但主张刘纪在事后已另行将物品从涉案物业中搬离，并出示微信通信记录及通信记录中的视频，显示金塬公司在微信中称现场并无史展华物品，都已经搬走，且要求史展华支付遗留物品的清理费；视频还显示有吊车在涉案场地外作业。刘纪对微信通信记录的真实性无异议，但称视频不能反映刘纪将物品搬离。刘纪为证实周建英与金塬公司财产混同，出示转账记录，显示罗一华于2015年3月6日向周建英支付100000元，2015年3月8日向周建英支付138000元，2015年5月4日向周建英支付50000元。罗一华就此出具证明，写明上述第一笔100000元是受史展华委托支付的租金。金塬公司、周建英称上述款项均是周建英与罗一华之间的其他款项，具体为罗一华于2015年起向金瀛公司承租了物业，而周建英则是代金瀛公司收取租金。金塬公司为证实涉案场地部分装修并非史展华所为，出示以下证据：1、合同书（附施工图及预算表），记载由案外人新悦装饰设计工程有限公司（乙方）与金塬公司（甲方）签订，落款时间为2014年11月25日，工程名称为金塬大厦大门口飘棚与大堂装修，工期30天自2014年11月26日至2014年12月26日，工程款总计706020元。2、证明，记载由新悦装饰设计工程有限公司于2014年11月25日出具，确认上述合同约定的装修已完成并验收完毕，金塬公司已付清工程款。3、电梯部件订购协议，合同号JZ20150507，记载由案外人广州市杰致电梯有限公司（供货单位）与金瀛公司（订货单位）签订，落款时间为2015年6月10日，内容是订购定2台TKJW1000/0.75-JX8层8站8门改为9层9站门所需的材料，价格130000元。4、证明，记载由广州市杰致电梯有限公司于2020年1月20日出具，合同号JZ20150507的原2台电梯设备使用地点为广州市白云区东平村口东平综合楼自编1号，部件已于2015年10月30日安装完毕，总价款130000元金瀛公司已付清。刘纪对上述证据1、2主张与本案无关，并非涉案场地；对证据3、4亦不予确认。金塬公司主张史展华将涉案场地再次转让给他人，出示企业信用公示报告，记载2020年9月14日，广州市卓正记酒店有限公司的法定代表人由史展华变更为彭晓兵；同日，广州市卓正记酒店有限公司将名称变更为广州市润途酒店有限公司。刘纪对企业信息公示报告真实性无异议，但主张工商登记信息的变更并未取得史展华的同意。史展华亦到庭陈述其并未就涉案场地的酒店收取彭晓兵费用，其将涉案场地酒店返还给金塬公司，再由金塬公司出租给彭晓兵，其有收取彭晓兵变更特营证的费用十万余元，并非是转让酒店的费用。一审审理中，刘纪和金塬公司、周建英均不申请对涉案场地的装修损失进行重新评估。一审法院认为：涉案租赁物业不具有合法产权或合法报建手续，史展华与金塬公司就租赁物业签订的《租赁合同》应属无效合同。关于装修损失，从现有证据查明，张杰从金塬公司处租赁涉案场地后为经营所需进行了装修，史展华从张杰处承接涉案场地的酒店，并向张杰支付酒店转让款，故涉案场地的装修价值已由张杰转让给史展华。史展华于2020年8月6日退出涉案场地停止经营，必然存在装修损失。金塬公司主张史展华已将涉案场地的装修价值转让给继续在涉案场地经营的彭晓兵，但未能提供充分证据证实；仅有工商登记信息变更不能证明史展华与彭晓兵就装修价值已达成转让协议；且结合史展华将涉案场地交还给金塬公司的情形，若史展华将涉案场地的装修价值转让给彭晓兵等人，则无需将涉案场地交还给金塬公司，而是应将涉案场地交付给彭晓兵，故一审法院对金塬公司主张史展华从彭晓兵处取得装修损失的对价不予采纳。现史展华与刘纪签署债权转让协议书，将涉案场地的装修损失的债权转让给刘纪，刘纪有权据此提起本案诉讼。关于装修损失数额，因刘纪和金塬公司、周建英均未申请重新评估，故对于刘纪出示的评估报告记载的重置总价6885151.73元一审法院予以采纳。成新率为51.6%的装修项目的重置总价为6618513.03元（6885151.73元－266638.7元），应扣除金塬公司出示证据显示其进行的加装电梯项目，扣减后应为6497913.03元（6618513.03元－120600元）。对于成新率为95.6%部分的装修项目，刘纪出示微信转账记录、淘宝订单均显示是陆续支付及购买，无法显示是统一于2020年3月进行的装饰装修，故对于该部分装修项目评估机构采用成新率95.6%一审法院不予采纳，认定应与其他项目适用相同的成新率。因该评估报告记载的评估基准日为2020年7月14日，而史展华实际离场时间是2020年8月6日，距离评估报告所载的完工时间2015年11月30日共4年9个月6天，经计算成新率未超过评估报告所载的51.6%。故装修损失最终应为3352923元（6497913.03元×51.6%）。因合同无效，史展华与金塬公司均对合同无效具有过错，故该装修损失应由金塬公司承担50%即1676461.5元。关于利息，由于史展华在承租涉案场地时未谨慎审查租赁场地的规划报建，对于合同无效具有过错，相关利息损失应由刘纪自行承担。关于评估费，该费用属于刘纪提起诉讼所支出的诉讼成本，要求金塬公司承担理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。关于可移动物品损失，刘纪出示监控录像显示涉案场地物品有搬离，虽然搬离过程中被阻拦，但监控录像并不完整，并不能反映最终涉案物品是否搬离，而金塬公司亦主张刘纪已在之后将涉案场地物品搬离，故对于涉案场地中的可移动物品是否未能搬离无法查清，刘纪就此未能充分举证，故对于刘纪要求金塬公司赔偿可移动物品损失，一审法院不予支持，予以驳回。据此，刘纪主张的可移动物品的评估费，一审法院亦不予支持，予以驳回。关于周建英是否承责，一审法院认为，周建英并非合同相对方，也非金塬公司的法定代表人，仅有代收款项不足以证实周建英需对金塬公司的债务承担连带清偿责任，故对刘纪要求周建英承担连带赔偿责任的诉讼请求不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》第二条、第九条之规定，于2021年4月16日作出一审判决：一、自本判决生效之日起五日内，广州金塬物业管理有限公司向刘纪赔偿1676461.5元；二、驳回刘纪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19710元，由刘纪负担11606元，由广州金塬物业管理有限公司负担8104元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。经查，本案一审判决后刘纪也曾提交过上诉状，但未在法院确定的期限内预缴上诉案件受理费。二审诉讼中，各方当事人确认：金塬公司与金瀛公司为关联企业，涉案金塬大厦由金瀛公司向杨冠球承租，金瀛公司将其中6-9层转租给张杰，后史展华承接张杰所签租赁合同，金塬公司与史展华于2018年6月20日直接签订了涉案租赁合同，此外史展华还另行承租了首层部分的物业。就涉案6-9层租赁所生租金、水电费、押金争议，已在金塬公司与史展华所生（2020）粤0111民初15496号、（2020）粤01民终23461号案中予以处理，在该案诉讼过程中，史展华将涉案租赁场地交还给了金塬公司。现涉案场地由彭晓兵与金塬公司签订租赁合同承租使用。金塬公司表示，对一审判决有关装修费用数额的具体计算方式没有异议，但不同意一审判决的整体处理方式，因认为广东信亚价格评估有限公司出具的评估报告不会被一审判决采纳，故没有提出重新评估的申请。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：金塬公司所提不予分担装修现值损失的主张是否应予支持。虽然金塬公司在与史展华所签涉案租赁合同存有租赁物业尚未办理产权手续、史展华知悉相关风险的内容，但依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。为此，在双方当事人均属明知的情况下，一审判决史展华与金塬公司均对合同无效具有过错，并无不当。案件事实表明，涉案租赁合同已对史展华有关装修作出约定，涉案租赁物业现由金塬公司另行出租给他人使用。一审判决涉案装修损失由金塬公司承担50%，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，并非不符。金塬公司上诉主张史展华应自行承担装修损失，法律依据并不成立。作为出租人的金塬公司应当分担装修现值损失，其所提评估时点应为2015年装修行为发生时的价值，缺乏事实依据，于法不符；史展华为承接张杰所签租赁合同而支付的股权转让款与本案装修现值损失，法律关系性质并不相同。本案处理的是史展华与金塬公司所签租赁合同的权利义务关系、史展华将装修现值损失债权转让给刘纪的争议，并不存在需要发回重审的因素。金塬公司所提上诉理由，依据并不充分。综上所述，金塬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19888元，由广州金塬物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年九月十四日书记员  吴敏玲黄咏欣