宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2021）宁0181民初3803号原告：宁夏翊佳靖物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。        法定代表人：杨桂兰，公司总经理。        原告：杨桂兰，女，1962年3月15日出生，汉族，宁夏翊佳靖物业服务有限公司总经理，住宁夏回族自治区灵武市. 以上共同委托诉讼代理人：郭惠子，北京大成（银川）律师事务所律师。        以上共同委托诉讼代理人：田岳勇，北京大成（银川）律师事务所律师。        被告：杨桂芳，女，1969年10月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市. 委托诉讼代理人：韩静，宁夏灵州律师事务所律师。        原告宁夏翊佳靖物业服务有限公司（以下简称翊佳靖公司）、杨桂兰与被告杨桂芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告翊佳靖公司、杨桂兰的共同委托诉讼代理人田岳勇、被告杨桂芳及其委托诉讼代理人韩静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        翊佳靖物业公司、杨桂兰向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付物业费4508元（房屋面积63.93㎡，物业费标准0.72元／月／㎡，自2013年5月7日至2021年7月6日），违约金1127元，共计5635元；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：灵武市东塔镇园艺村自开发灵武市明珠苑A区、B区以及东塔镇建设明珠苑C区以来，一直未成立业主委员会。2012年5月1日，东塔镇园艺村村民委员会（甲方）与原告杨桂兰（乙方）签订《物业管理服务委托协议》，合同约定经全体业主同意，代表全体业主就甲方将明珠苑A、B、C三个小区的物业服务事宜委托给乙方，由乙方提供物业服务，合同期限自2012年5月1日至2019年5月1日。2019年5月1日，东塔镇园艺村村民委员会（甲方）与原告翊佳靖物业公司（乙方）签订《物业管理服务委托协议》，合同约定经全体业主同意，代表全体业主就甲方将明珠苑A、B、C三个小区的物业服务事宜委托给乙方，由乙方提供物业服务，合同期限自2019年5月1日至2025年5月1日。上述两份合同中均约定朝阳路南北侧营业房每月每平米的物业费为0.72元。同时约定若业主或者街面营业房使用人未按时足额缴纳物业服务费的，乙方应当督促业主或者使用人限期交纳逾期物业费，对抗拒不交纳的，业主或者使用人应按应交纳物业服务费用25％的标准向乙方支付违约金。明珠苑B区1号楼10号营业房的所有权人原本为张红艳。2013年5月7日，张红艳、黄旭军将涉案房屋出售给杨桂芳。原告方自2013年5月7日开始按照约定向被告所有的明珠苑B区xx号营业房提供了物业服务，但被告未依约向原告方支付物业费用，原告多次催要未果。        杨桂芳辩称，一、关于主体问题。原告翊佳靖物业公司对于2012年5月1日至2019年5月1日无权提起本案诉讼。本案应当以时间段来分别看原告诉讼主体是否适格。首先，原告主张的为2012年5月1日起至2021年6月30日期间的物业费。原告翊佳靖物业服务有限公司成立时间为2016年10月10日，在其成立之前根本不可能为被告方提供物业服务，自然是不能收取2016年10月10日之前物业费。其次，根据原告诉状中自述翊佳靖物业公司是在2019年5月1日与东塔镇园艺村签订的《物业管理服务委托协议》，那协议签订之前，即2019年5月1日前原告翊佳靖物业公司同样不是被告方营业房的物业服务企业，无权向被告方收取物业费，那么在2012年5月1日-2019年5月1日期间原告翊佳靖物业公司都不是主张物业服务费的适格主体。同理2019年5月1日之后杨桂兰亦不是本案适格主体。最后，2012年5月1日-2019年5月1日期间，原告杨桂兰为自然人不具备提供物业服务资质。物业服务费是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对服务及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。业主应当按照服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。原告杨桂兰作为自然人非物业管理企业，也不是全体业主认定的物业管理人，不具备主体资格。二、答辩人与原告未签订过任何物业服务合同，原告未向被告提供过物业服务。本案原告与答辩人未签订物业服务合同，双方之间不存在物业服务关系，虽然原告与村委会签订物业服务合同，但对被告不具有约束力，因本案涉及的营业房是面向公共交通道路的单独营业房，有其通行大门，并不在小区院内。营业房前的日常卫生全部有环卫工人一日三次进行打扫，垃圾也是由环卫车定时过来收，安全更是公安部门进行维持，因此答辩人营业房的保洁、安保、设备设施的维护、保养等均非原告管理。不属于原告物业服务的小区明珠苑小区范围内。另，被告杨桂芳案件中，由于原告未尽到管理职责，导致杨桂芳的营业房所在单元楼下水管道堵塞长达3-4年，使得该单元的下水一直存蓄在杨桂芳营业房地下，在2017年杨桂芳营业房地基下陷严重，物业公司一直未为杨桂芳进行维修，最后被逼无奈之下，杨桂芳只能自行在地面打钢筋进行维修。物业公司不仅未向被告提供物业服务，还因在物业的小区范围内未妥善尽到物业服务责任，侵害了杨桂芳的合法权益。三、本案中2018年6月之前的物业费诉请，已经超过诉讼时效，在诉讼时效期间内原告从未向答辩人催要过，且主体已经由杨桂兰变更为翊佳靖物业服务公司，因此2018年6月之前的物业费诉请已过诉讼时效。另根据《中国人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”。也就是说催告是原告提起诉讼的前置条件，未经催告不得起诉，案涉营业房常年开门，原告却从未上门催告过，原告未经前置程序不得提起诉讼。四、违约金的主张缺乏事实和法律依据。基于前述三点，答辩人未与原告签订任何物业合同，原告对于案涉营业房未提供任何物业服务，原告与村委会签订的物业服务合同对于答辩人不具有任何约束力。因此原告无权主张违约金。原告未对营业房所有业主提供任何物业服务且不诚信，先是业主要求其出示提供服务的证据时，开具假收据，另在业主提供小区内卫生环境脏乱差的照片后，又临时打扫整改再拍照向法庭出示，妄想以虚假证据获取巨大利益。足以可见，原告根本不是一个诚信的物业服务企业，其诉请没有任何事实和法律依据，不应当得到支持。        本院经审理认定事实如下：杨桂芳于2013年5月7日购买了灵武市明珠苑B区1号楼10号营业房，房屋面积为63.93㎡。灵武市东塔镇人民政府辖区的明珠苑A、B、C三个小区未成立业主委员会。2012年5月1日，灵武市东塔镇园艺村村民委员会（甲方）与杨桂兰（乙方）签订《物业管理服务委托协议》，约定甲方经全体业主同意，代表全体就甲方将明珠苑A、B、C三个小区的物业服务事宜委托给乙方，由乙方提供物业服务事宜，期限自2012年5月1日起至2019年5月1日止；朝阳路南北侧营业房3591平方米，每月每平方米0.72元；本物业服务收费方式为一次性交费一年；业主或街面营业房使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方应当督促业主或使用人限期交纳逾期物业费，对抗拒不交纳的，业主或物业使用人应当按应交纳物业服务费用的25％向乙方支付违约金。2019年5月1日，灵武市东塔镇园艺村村民委员会（甲方）与翊佳靖公司（乙方）签订《物业管理服务委托协议》，协议约定朝阳路南北侧营业房收费标准0.72元／月／平方米，费用每一年支付一次；若业主或者街面营业房使用人不按期足额缴纳物业服务费用，乙方应当督促其限期缴纳逾期物业费，对抗拒不缴纳的，业主或者使用人应按照缴纳物业费的25％向乙方支付违约金；合同期限自2019年5月1日起至2025年5月1日止。杨桂兰按照协议约定自2013年5月7日起为杨桂芳提供物业服务，翊佳靖公司按照协议约定自2019年5月1日起为杨桂芳提供物业服务。杨桂兰自开始提供物业服务至今未向杨桂芳催收物业费，翊佳靖公司向杨桂芳催收物业费未果。        本院认为，灵武市东塔镇园艺村村民委员会分别与杨桂兰、翊佳靖公司签订的《物业管理服务委托协议》，合法有效。杨桂兰虽然据此提供了相应物业管理服务，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司在向业主主张物业管理费用前，应先向业主发出书面催交通知书，杨桂兰提交的证明不能证明其在起诉前履行了对杨桂芳的书面催收义务，故杨桂兰主张杨桂芳支付2013年5月7日至2019年5月1日期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。2019年5月1日至2021年7月6日，翊佳靖公司向杨桂芳提供了物业管理服务，杨桂芳作为业主负有按约支付物业费的义务，因双方约定物业费每一年支付一次，故本院仅支持24个月的物业费，即2019年5月1日至2021年4月30日期间的物业费1104.71元（0.72元／月／㎡×63.93㎡×24个月）。《物业管理服务委托协议》中约定的违约金符合法律规定，故杨桂芳应支付翊佳靖物业公司违约金276.18元（1104.71元×25％）。        依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        被告杨桂芳于本判决生效后三日内向原告宁夏翊佳靖物业服务有限公司支付物业费1104.71元、违约金276.18元，两项共计1380.89元；        驳回原告杨桂兰的诉讼请求。        如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费25元（已减半收取），由被告杨桂芳负担。        本判决为终审判决。        本判决发生法律效力后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、扣留、划拨、拍（变）卖及对被执行人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。        审判员    刘伟二○二一年九月九日法官助理    王晓婷书记员    王佳轩《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。