陕西省铜川市中级人民法院民事判决书 （2021）陕02民终367号 上诉人（原审被告、反诉原告）：铜川市正隆印务有限公司，住所地：铜川市王益区，统一社会信用代码91610200221149992G。法定代表人：刘洪杰，董事长。委托诉讼代理人：郭振江，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西喜正房地产开发有限公司，住所地：铜川市王益区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1250。法定代表人：赵喜正，执行董事。委托诉讼代理人：张超，男，1992年10月30日生，回族，该公司员工，公民身份号码：61020XXXX210301230。上诉人铜川市正隆印务有限公司(以下简称正隆公司)与被上诉人陕西喜正房地产开发有限公司(以下简称喜正公司)建设工程合同纠纷一案，不服铜川市王益区人民法院（2021）陕0202民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人正隆公司委托诉讼代理人郭振江与被上诉人喜正公司的法定代表人赵喜正及委托诉讼代理人张超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人正隆公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判。二、支持上诉人一审反诉请求。三、一二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审认定被上诉人2014年3月24日成立正隆公司XX户区改造项目办公室与事实不符，双方签订《房产开发合同书》时间是2014年9月26日，XX户区办公室成立在前与本案无关。2、重庆天字实业集团有限公司陕西分公司（以下简称重庆天字公司）与本案无关联，该公司缴纳保证金时间早于双方签订《房产开发合同书》之前，是哪个项目保证金不清。3、被上诉人一审提交的建设工程施工补充协议而无主合同，XX工地XX街XX号，XX工地XX街XX号，施工地点错误。4、一审法院认定被上诉人进场施工受到上诉人阻拦与事实不符，阻拦是住户私自行为与上诉人无关。5、被上诉人与中国兵器工业北方勘察设计研究院有限公司西安分公司签订合同工程勘察费等10万等，该证据不符合证据三要素，一审没有查明上述款项是否是合同约定项目情况下作出认定与法相悖。上诉人在本案中无过错，因被上诉人未按合同约定办理《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》导致双方合同无法继续履行构成违约，上诉人按照双方约定与租赁户解除合同造成房屋闲置五年，造成的损失应由被上诉人承担。上诉人反诉符合法律规定，一审驳回上诉人反诉没有法律依据。喜正公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、合同是经过双方充分协商确定的，合同虽然是2014年9月26日签订，但是签订前仅是合同框架包括细节协商就不下数十次，被上诉人为了履行合同成立办公室符合常理。二、被上诉人认为重庆天字公司与本案无关无事实理由。被上诉人作为发包单位，做项目前期工作时与具有资质的施工方重庆天字公司达成协议，由其负责项目施工符合情理，本案被上诉人在3月已经成立办公室，且与上诉人开始协商具体开发细节，不存在上诉人所说的时间节点不符情况。 三、《补充协议》只是被上诉人公司制作的制式协议，是在被上诉人法人与重庆天字公司法人口头协商好之后双方签订的协议，是对口头协议的补充，并非对原合同的补充，XX街XX号是项目名称不是地址，并非项目地址在XX街XX号。四、上诉人认为阻止施工进场的是住户并非上诉人职工，与上诉人无关是推卸责任，上诉人住户全部都是该厂职工及职工家属，其阻拦行为直接导致了项目无法按期开工，也是导致项目至今无法实施的主要原因，违约责任显而易见。五、被上诉人与施工、勘察、设计、规划等部门签订合同是项目实施前期工作，也是为了履行自己的合同义务，被上诉人不可能因为上诉人单方违约而随意解除合同，一审判决上诉人因违约赔偿被上诉人经济损失理应支持。六、上诉人认为自己不存在违约情形无事实依据。按照规定若办理“五证”对于经过招拍挂的土地必须是“净地”出让，本案中上诉人至今都没有完成搬迁腾空工作，达不到“净地”出让的标准，被上诉人无法办理《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，根据合同约定搬迁腾空是办理两证的前提条件，也是达到“净地”标准的必要条件。七、上诉人虽然通过司法途径将房屋收回，但是并未将房屋交于被上诉人，向被上诉人主张赔偿没有道理，按照约定搬迁腾空工作本身就是上诉人合同义务，上诉人应当按照合同将厂房和家属楼住户搬迁腾空后交于被上诉人，但是将近七年上诉人只搬迁腾空了一户，应当对项目无法推进之后果承担责任。喜正公司一审诉讼请求：一、请求人民法院依法解除原告与被告于2014年9月26日签订的《房产开发合同书》；二、判决被告返还原告向被告支付的过渡费540000元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担资金占用费（时间自2014年10月11日起至实际返还日）；三、判决被告赔偿原告直接经济损失6052130元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担资金占用费；四、本案的诉讼费由被告承担。正隆公司一审反诉请求:一、依法判令被反诉人赔偿反诉原告直接经济损失210万元；二、反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年9月26日正隆公司（甲方）与喜正公司（乙方）签订《房产开发合同书》。合同第一、二条约定：乙方在甲方现使用的铜川市王益区XX街XX号进行开发建设，土地面积5955.9平方米，建筑面积约8000平方米。乙方负责办理包括土地使用权在内的房地产权的各种证照及房地产开发所需的各种行政审批事项及手续，一切费用由乙方承担，甲方予以积极协助配合；第五条约定：甲方现厂房、家属楼等其他房屋的拆迁腾空工作，由甲方负责办理，乙方应积极协助。具体时间安排为：乙方办理完毕《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》两证并书面通知甲方之日起三个月内完成，并给予三个月的谅解期，如有延误，则建设期相应顺延。第七条甲方责任约定：1、XX组XX小组，配合乙方工作。2、甲方负责提供乙方办理手续所需的相关资料，并积极协助办理工程前期手续。3、甲方提供乙方办理土地转移手续的材料、证明文件、决议等，以保证该土地使用权出让时由乙方取得。第八条乙方责任约定：1、乙方负责开发建设施工全过程，资金全部由乙方承担。2、乙方负责办理房屋拆迁手续及房屋拆除和垃圾清运工作，费用由乙方承担。3、乙方负责办理建设项目开发过程中所有手续并承担费用。第九条违约责任约定：2、如因乙方在合同约定的期限内不能办理完成开发的相关手续（土地证、规划证等），六个月谅解期满，如仍不能完成，本开发合同终止。双方可另行商定……5、合同签订后，因甲方原因导致本合同无法履行，给乙方造成损失，甲方应承担违约责任，并赔偿乙方全部损失。6、合同签订后，因乙方资金不到位或开发手续不能办理等原因，导致本合同无法履行，给甲方造成损失，乙方应承担违约责任，并赔偿甲方全部损失。第十条约定：本合同未尽事宜，甲乙双方另行签订补充协议，约定补充协议与本合同具有同等法律效力。2014年3月24日，喜正公司成立了“铜川市正隆印务有限公司XX户区改造项目办公室”，由董事长赵喜正领导，张玉红担任组长，与王某某、张绍平成立谈判小组，负责项目前期的谈判及合同签订，由关某某负责项目前期的规划、设计、勘查等工作，由刘某某负责项目的对接等工作。喜正公司为该项目办公室工作人员从2014年4月至2016年5月共计发放工资447130元。2014年10月11日，喜正公司按照合同书约定支付正隆公司项目过渡费54万元整。后喜正公司（甲方）和重庆天字公司（乙方）签订《建设工程施工补充协议》，该协议约定项目名称是铜川市XX街XX号项目，乙方在合同签订后3日内，向甲方缴纳保证金300万元整，在违约责任第二条约定若因甲方原因，导致乙方2015年8月底前不能进场施工，甲方向乙方双倍返还保证金，并另赔偿1000万元违约金。随后重庆天字公司分别于2014年3月14日、3月20日、3月25日三次通过中国工商银行王益区支行支付喜正公司保证金共计300万元。2015年12月5日，双方又签订《补充协议》，协议约定因项目违约责任不是甲方造成的，乙方予以谅解，经双方协商承诺2016年8月底前保证乙方进场施工，否则甲方除双倍返还保证金外，还应赔偿乙方违约金200万元。2018年10月7日双方签订合同解除协议，协议约定双方合作于2018年10月17日终止，双方自愿解除《建筑工程施工补充协议》和《补充协议》，按照解除协议约定，喜正公司已于2021年1月8日通过工商银行铜川王益区支行退还保证金300万元、1月14日通过西安银行铜川王益区支行支付100万元、1月15日通过西安银行王益区支行支付赔偿款400万元，以上共计给重庆天字公司支付800万元整。2015年正月初八原告欲进场施工，受到被告部分职工拉横幅堵门阻拦，施工受阻停滞。2014年11月7日，喜正公司与中国兵器工业北方勘察设计研究院有限公司西安分公司签订《建设工程勘察合同》，按照合同4.2.2条的约定，工程勘察费为10万元整，2014年12月29日喜正公司通过王益信用社支付勘察费10万元整。2015年4月1日原告喜正公司与北京森磊源建筑规划设计有限公司签订《建设工程设计合同》，后喜正公司分四次按照合同约定支付第一次定金30万元。2015年10月12日原告喜正公司与铜川市远景工程咨询有限公司签订《协议书》，并支付编制费5000元。2015年4月，原告喜正公司（甲方）与陕西朗建建筑规划设计有限公司（乙方），签订《规划设计合同》，该合同约定由陕西朗建建筑规划设计有限公司规划设计，铜川市正隆印务有限公司XX户区改造项目设计费为20万元，违约责任条款第二条约定：在合同履行期间，因甲方原因单方要求解除合同，乙方未开始设计工作的，不退还甲方支付的设计费。2020年12月18日喜正公司通过西安银行给陕西朗建建筑规划设计有限公司支付20万元设计费。以上喜正公司支付各项费用合计9052130元，减去其之前收取的重庆天字公司300万元保证金外，喜正公司实际支付各项费用合计6052130元。另查明，正隆公司为了履行合同，分别与陕西日升实业集团有限公司和铜川市玉泉浴池解除了租赁合同，租金损失合计210万元。2015年5月14日正隆公司委托铜川市规划设计院对其涉案土地性质进行技术性论证，2015年10月12日王益区人民政府铜王政函（2015）34号文件，申请铜川市规划局对正隆公司的涉案地块性质进行调整论证，经区政府研究，拟将正隆公司涉案土地由中小学用地调整为商业和居住用地。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。《房产开发合同书》是本案原、被告为加快老区XX户区改造步伐，适应我市经济社会发展需要，盘活企业资产，解决职工的实际问题，在平等、自愿、互利、合作的基础上，经协商一致签订的合同，应受法律保护。喜正公司提出解除《房产开发合同书》，正隆公司同意解除，涉案房产开发合同书确已无法维系，合同目的无法实现，应予解除。根据《土地登记办法》第九条规定，申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：土地登记申请书、申请人身份证明材料、土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、地上附着物权属证明……。根据《房产开发合同书》第七条第2、3项约定，正隆公司应向喜正公司提供土地使用权转移的相关资料，并保证土地使用权出让给喜正公司，可以确认喜正公司办理土地使用权证和建设用地规划许可证的前提条件是正隆公司履行完上述义务，喜正公司才能办理土地使用权证和建设土地规划许可证。本案正隆公司并未提供其已向喜正公司提交了以上办证的资料证据，因此正隆公司存在履行合同义务不符合约定的违约情形，使得喜正公司不能如期办理土地使用权证和建设用地规划许可证，造成至今不能按照合同约定的第五条进行拆迁工作，加之正隆公司部分职工阻拦施工，导致《房产开发合同书》合同目的不能实现，对此正隆公司应承担违约责任，并赔偿喜正公司全部损失。《房产开发合同书》签订后，喜正公司按照约定向正隆公司支付了项目过渡费，并实际履行了项目建设的前期准备工作，支付了相应费用，前期投入造成喜正公司的实际经济损失。在《房产开发合同书》中双方未约定违约赔偿损失的内容和计算标准、方法，本案喜正公司诉请以中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费进行赔偿，并无不当，予以支持。因此在合同解除后，正隆公司有义务支付按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费，对喜正公司赔偿。喜正公司出示的《正隆棚改项目员工工资表》的发放时间是2014年4月份，该时间早于《房产开发合同书》签订的时间2014年9月26日六个月，因此对员工工资表工资数额447130元应减去提前六个月发放的工资数额120633元，因此应赔偿的工资数额是326497元，故各项赔偿总额应计算为5931497元。因工资不属于项目投资，不能计算资金占用费，因此工资数额326497元应从计算资金占用费的赔偿总额5931497元中予以减除，正隆公司应以5605000元为基数，承担按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费。正隆公司为履行《房产开发合同书》中的义务，终止与其有租赁关系的租赁合同而造成损失租金，是其按照《房产开发合同书》第五条的约定“甲方现厂房、家属楼等其他房屋的搬迁腾空工作由甲方负责办理……”应履行的合同义务，其辩称喜正公司资金不到位、喜正公司违约，无证据支持，其辩论意见不予采纳；其反诉要求喜正公司赔偿租金损失与查明的事实不符，其反诉请求不予支持，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）陕西喜正房地产开发有限公司与被告（反诉原告）铜川市正隆印务有限公司签订的《房产开发合同书》。二、本判决发生法律效力后三十日内被告（反诉原告）铜川市正隆印务有限公司返还原告（反诉被告）陕西喜正房地产开发有限公司支付的过渡费540000元，并承担从2014年10月12日起至实际返还过渡费之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费。三、本判决发生法律效力后六十日内被告（反诉原告）铜川市正隆印务有限公司赔偿原告（反诉被告）陕西喜正房地产开发有限公司各项经济损失5931497元，并承担原告（反诉被告）陕西喜正房地产开发有限公司从支付5605000元各项项目资金之日起至实际赔偿款支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费。四、驳回反诉原告（被告）铜川市正隆印务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57945元，由本诉原告陕西喜正房地产开发有限公司负担844.5元，本诉被告铜川市正隆印务有限公司负担57100.5元；反诉案件受理费11800元，由反诉原告铜川市正隆印务有限公司负担。二审中喜正公司提供五张照片，证明上诉人没有按照合同约定履行腾空、搬迁工作。上诉人对照片真实性无异议，但认为其不存在违约行为，因为房子已经闲置，企业也要生存，不同意该证据的证明目的。本院对上述证据的真实性予以确认，证明目的结合其他证据予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：喜正公司主张解除合同、返还过渡费并赔偿损失以及正隆公司主张赔偿损失的请求应否支持。《房产开发合同书》是喜正公司和正隆公司真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。因合同无法继续履行，双方均同意解除合同，故一审解除合同正确。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于案涉土地属于正隆公司，办理相关手续的责任人和权利人为正隆公司，虽然合同约定了喜正公司办理手续的义务，但是该约定实际上是喜正公司接受正隆公司的委托为其办理相关手续，在前期条件不具备情况下，喜正公司委托事项无法完成。双方对于损失主张所提供的证据均不充分或者存在瑕疵需要补强，本院对于损失无法认定。为了维护当事人合法权益，双方可在证据充分时另行诉讼。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持铜川市王益区人民法院（2021）陕0202民初259号民事判决第一项、第二项、第四项。二、撤销铜川市王益区人民法院（2021）陕0202民初259号民事判决第三项。三、驳回陕西喜正房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费57945元，由陕西喜正房地产开发有限公司负担19772.5元，由铜川市正隆印务有限公司负担38172.5元，反诉案件受理费11800元由铜川市正隆印务有限公司负担；二审案件受理费57100元，由陕西喜正房地产开发有限公司负担19350元，由铜川市正隆印务有限公司负担37750元。本判决为终审判决。  审 判 长  梁    勇审 判 员  康 建 军审 判 员  张    鲜                        二〇二一年九月二十二日法官助理  郑 况 纳书 记 员  郝    静     1