辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11210号上诉人（原审被告）：李晓南，女，1984年12月17日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳和泰物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区泉园一路70号。法定代表人：金国才，系该公司经理。委托诉讼代理人：董庆贺，男，1989年4月19日出生，汉族，住内蒙古通辽市科尔沁区，系该公司员工。上诉人李晓南与被上诉人沈阳和泰物业管理有限公司（以下简称“和泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初16918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李晓南上诉请求：1．撤销一审判决并驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2．被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院违反民事诉讼法及民事诉讼规则之规定，用以认定事实的证据未经上诉人质证。被上诉人提供的《物业管理委托合同》，上诉人从未见过此份证据，也未组织双方进行质证，剥夺了上诉人质证的诉讼权利，程序违法。二、一审认定事实不清，物业服务存在重大瑕疵。建筑物内多处大面积墙体脱落、维修入口未修复、遮盖及电梯内顶棚未复原、电梯门口地砖缺损、电梯多次故障、地下停车场垃圾杂物堆积等情况，严重影响了居住业主的人身健康。在被上诉人履行合同义务不符合约定的情况下，上诉人有权拒绝其相应的履行要求。和泰物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。和泰物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告承担2018年1月1日至2020年6月30日的欠缴的物业管理费5,121.6元人民币；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告李晓南系位于沈阳市和平区南京北街109号1-21-14房产的业主（建筑面积85.36平方米）。2006年12月1日，沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司（甲方）与原告和泰物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定乙方为沈阳市和平区南京北街113号和泰运恒国际大厦提供物业服务，委托管理年限为三年，自2006年12月1日起至2009年11月30日止，物业管理服务费住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米6元向业主或物业使用人收取。2009年9月25日，甲方（原告李晓南）与乙方（原告和泰物业公司）签订《物业管理服务费收缴协议》，协议约定，根据沈阳市大厦管理标准和市物价局审批文件，大厦物业管理费按每平方米每月2元收取，全年应缴总额2,049元；甲方须每年12月31日前缴清当年物业费，延期缴付每日加收3‰的滞纳金等。2020年7月7日，辽宁省沈阳市和平区太原街街道八一社区居民委员会出具情况说明，该说明记载，和泰大厦、和泰运恒国际位于沈阳市和平区南京北街107-113号，属太原街街道八一社区管辖。1、和泰大厦，地址沈阳市和平区南京北街107号，自1998年6月30日建成之日至今一直由沈阳和泰物业管理有限公司进行物业管理工作。2、和泰运恒国际A座、C座，地址分别为沈阳市和平区南京北街109号和113号，自2006年6月30日建成之日起，至今一直由沈阳和泰物业管理有限公司进行物业管理工作。被告李晓南未交纳2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。另经一审法院工作人员实地查看，涉案建筑物内存在多处大面积墙体、顶棚面漆脱落，维修入口未修复、遮盖以及电梯内顶棚未复原，电梯门口地砖缺损，地下停车场垃圾、杂物堆积等情况。一审法院认为，沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司与原告和泰物业公司签订的《物业管理委托合同》不违反法律、行政法规的有关规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，被告作为涉案园区业主，原告和泰物业公司作为物业服务企业，均应依据合同约定履行各自义务。原告依法履行了前期物业服务合同义务，被告李晓南理应按照前期物业服务合同之约定向原告履行支付物业服务费的义务，物业服务费金额可参照原《物业管理委托合同》约定的物业服务费单价确定，原告主张单价按照2元/月/平方米计算，被告亦在《物业管理服务费收缴协议》中签字同意，故物业服务费单价按照2元/月/平方米计算。因涉案建筑物内存在多处大面积墙体脱落、维修入口未修复、遮盖以及电梯内顶棚未复原、电梯门口地砖缺损、地下停车场垃圾、杂物堆积等情况，原告履行物业服务义务存在瑕疵，酌情确定被告按欠费金额的90%向原告交纳物业服务费。被告应向原告和泰物业公司支付的物业服务费金额为4,609.44元（2元/月/平方米×30个月×85.36平方米×90%）。被告关于保安工作情况的答辩意见证据不足，不予采信；关于产权性质与水电费收费标准、成立业主委员会的答辩意见与本案非同一法律关系，本案不予处理；关于原告利用共用部分营利的问题，被告可另案或通过其他合法方式解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告李晓南于本判决生效后十日内给付原告沈阳和泰物业管理有限公司2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,609.44元；二、驳回原告沈阳和泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告李晓南负担。二审期间，上诉人出示照片，用以证明被上诉人一直没有整改需要维修的问题。被上诉人质证意见：真实性不予认可，不能显示拍摄时间，且拍摄地点已经通过一审法院现场勘查确认过物业存在瑕疵，因此物业费予以打折。本院对上述证据所要证明问题结合全案事实综合予以认定。本院对一审法院查明的事实除“2006年12月1日，沈阳市和平区物资房屋开发有限责任公司（甲方）与原告和泰物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定乙方为沈阳市和平区南京北街113号和泰运恒国际大厦提供物业服务，委托管理年限为三年，自2006年12月1日起至2009年11月30日止，物业管理服务费住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米6元向业主或物业使用人收取”外，予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”关于上诉人提出《物业管理委托合同》未经质证的问题，经本院查阅一审卷宗，被上诉人在一审庭审中提供了和平区太原街街道八一社区出具的《情况说明》、上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务费收缴协议》及催缴照片，用以证明被上诉人为案涉园区提供物业服务及物业费标准。经质证，上诉人对上述证据均无异议。二审中，上诉人亦认可被上诉人在案涉园区提供物业服务的事实，并自述曾按《物业管理服务费收缴协议》约定的标准向被上诉人支付过物业费，故综合以上事实可以认定被上诉人与上诉人之间存在物业服务关系，一审法院采信《物业管理委托合同》的程序有所不当，但并未影响本案裁判结果。被上诉人在案涉园区提供物业服务，作为业主的上诉人享受了物业公司提供的服务，即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人提出被上诉人物业服务存在重大瑕疵，未尽维修义务，垃圾杂物堆积，严重影响居住业主人身健康的问题，一审法院根据实地查看案涉园区物业服务的实际情况，认定被上诉人物业服务瑕疵，酌情确定上诉人按双方签订《物业管理服务费收缴协议》90%的比例交纳物业费，并无不当。如若多数业主对物业公司服务不满意，可通过积极组建业主委员会，召开业主大会解聘或另聘其他物业公司等途径维护自身权益，而不应以此作为要求拒绝交纳物业服务费用的事由或依据。故本院对原审法院判决予以维持。被上诉人日后应注意加强管理整改，努力符合业主预期，直至使业主积极主动全额交纳物业费与提升物业服务质量形成良性循环。综上所述，李晓南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李晓南承担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年九月八日法官助理  史舒畅书 记 员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。