北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10954号上诉人（原审第三人）：曹敏，男，1937年5月5日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：邹凯，北京市常鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵洪凤，女，1978年10月12日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李诗茵，北京梓榆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹淑华，女，1963年1月20日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：邢泽新，女，1969年8月18日出生，住北京市通州区。原审第三人：曹洪成，男，1965年3月7日出生，住北京市通州区。上诉人曹敏因与被上诉人曹淑华、赵洪凤、邢泽新、第三人曹洪成确认合同有效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人曹敏之委托诉讼代理人邹凯，被上诉人曹淑华，被上诉人赵洪凤及其委托诉讼代理人李诗茵，被上诉人邢泽新，原审第三人曹洪成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对方一审全部诉讼请求或改判确认曹淑华与赵洪凤之间签署的《转让协议无效》。事实和理由：第一，涉案房屋系由曹洪成出售给邢泽新而非曹敏，出售房屋并非曹敏真实意思表示，曹淑华与赵洪凤签订《转让协议》属于恶意串通，损害曹敏利益；第二，涉案房屋至今登记在曹敏名下，邢泽新的买卖合同从未履行完毕；第三，邢泽新并非本村集体经济组织成员，其购买涉案房屋的买卖合同应属无效，房屋亦一直登记在曹敏名下，故曹淑华与赵洪凤签订《转让协议》时亦不构成善意取得；第四，曹淑华和赵洪凤向邢泽新购买涉案房屋的合同系以合法形式掩盖非法目的，后续赵洪凤将房屋出售给曹淑华的《转让协议》显然是恶意串通损害曹敏利益，当然无效。曹淑华、邢泽新、赵洪凤辩称，同意一审判决。曹洪成述称：同意曹敏的上诉意见。曹淑华向一审法院起诉请求：1．请求法院确认曹淑华与赵洪凤于2020年11月8日签订的《转让协议》有效。2．本案诉讼费用由曹淑华承担。一审法院认定事实：位于北京市通州区漷县镇曹庄村×号的院落（以下简称涉案院落，东至曹福深、西至官道、南至官道、北至官道）对应的土地使用者是第三人曹敏。曹淑华系北京市通州区漷县镇曹庄村集体经济组织成员。2006年9月17日，曹淑华及赵洪凤共同作为买方与邢泽新签订《立卖房契约》，约定邢泽新将涉案院落作价42000元出售给曹淑华及赵洪凤，房款当面笔下交清，付清不欠。2020年11月8日，曹淑华与赵洪凤签订《转让协议》，约定赵洪凤自愿将涉案院落转让给曹淑华，涉案院落系赵洪凤于2006年9月17日独自出资购买，原购房协议中曹淑华属于挂名未出资，曹淑华支付赵洪凤490000元的转让款等。《转让协议》签订后，曹淑华及赵洪凤均依约履行了各自义务。关于涉案院落出售给邢泽新的情况，邢泽新称其与曹敏签订房屋买卖协议，曹敏将涉案院落出售给邢泽新，邢泽新将房款给了曹敏，曹敏将房产证原件、大门钥匙等相关手续交给邢泽新。第三人曹敏称其子曹洪成未经授权将涉案房屋出售给邢泽新，曹敏从来没有将涉案房屋出售给邢泽新的意思表示，双方从未建立买卖关系的合意，因此第一手宅基地买卖合同从未成立。曹敏搬家至合作社时已经61岁，还负有照看外孙女的负担，合作社距涉案院落有2公里，曹敏无暇顾及涉案院落。曹洪成一直谎称将涉案院落出租，直至本案起诉才知道涉案院落已被曹洪成出售。第三人曹洪成称是以自己的名义出售给邢泽新的，未经曹敏的授权，为证明其主张提供了落款日期为2021年2月22日的二份证明，署名分别为武学敏、曹建中，主要内容为：“2003年7月，武学敏受曹洪成之委托，为曹洪成将×号房屋卖给邢泽新的协议做代笔人。曹建忠受曹洪成之委托，为曹洪成将×号房屋卖给邢泽新的协议做中人。售房款为叁万贰仟元（其中贰仟元为房前屋后树款）售房款由曹洪成收纳。特此证明。”经质证，曹淑华及赵洪凤、邢泽新对此均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，曹淑华与赵洪凤于2020年11月8日签订的《转让协议》系双方真实意思表示，并已经实际履行完毕，曹淑华系北京市通州区漷县镇曹庄村集体经济组织成员，《转让协议》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的具体情形，应为有效。对于第三人曹敏、曹洪成的抗辩意见，对此一审法院认为，首先，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。无论是邢泽新所称其与曹敏签订的房屋买卖合同亦或曹敏、曹洪成所称曹洪成未经其授权将涉案院落出售给了邢泽新，涉案院落于2003年左右出售给邢泽新并已完成交付，该买卖合同已实际履行完毕，依法成立。其次，邢泽新购买涉案院落亦属于善意，涉案院落的转让价款，结合房屋已使用年限、宅院面积及本地区当时的实际情况，亦应当是合理的，况且买卖合同不因出卖人无权处分而无效。曹淑华系北京市通州区漷县镇曹庄村集体经济组织成员，其与赵洪凤于2020年11月8日签订的《转让协议》在后，邢泽新、赵洪凤是否为北京市通州区漷县镇曹庄村集体经济组织成员不影响《转让协议》的效力认定。再者，《中华人民共和国土地管理法》的相关规定系为保障农村村民实现户有所居，限制农村村民重复申请、多占宅基地，禁止出卖、出租、赠与住宅后再次申请宅基地的行为，应属管理性强制规定，而非效力性强制规定。故第三人曹敏、曹洪成的抗辩意见依据不足，一审法院不予采信。判决：确认曹淑华与赵洪凤于2020年11月8日签订的《转让协议》有效。一审案件受理费8650元，减半收取计4325元，由曹淑华负担（已交纳）。本院二审期间，曹敏申请证人曹某出庭作证，证人曹某到庭称2003年曹洪成作价3万元将涉案房屋卖给了邢泽新，当时证人在场，房本交给邢泽新了，但证人对于合同内容、邢泽新是否当场支付房款，以及曹敏是否知道卖房一事等问题表示不清楚。曹敏对证人证言予以认可，认为证人证言的内容可以证明系曹洪成将房屋卖给邢泽新，曹敏没有参与。邢泽新对证人证言不予认可，认为合同是和曹敏签的，当时证人不在场。赵洪凤、曹淑华对证人证言均不予认可。曹洪成对证人证言予以认可。曹淑华提交：证据1、曹学超出具的付款情况说明，欲证明曹淑华向赵洪凤购买涉案房屋支付房款的相关情况。证据2、曹学超名下中国银行的交易流水明细，显示曹学超名下的账户在2020年11月8日曾向赵洪凤之母李金荣转账支付31万元，同一天取现7万元；齐文章名下农商银行的流水单，显示在2020年11月3日取现2万元；农商银行的客户回单三张，其中一张显示齐文章名下账户在2020年11月29日取款2000元，另两张是曹淑华名下账户显示在2020年11月5日取现18500元及在2020年10月28日取现1800元。曹淑华主张上述转账及支取的现金均用于向赵洪凤支付购房款。证据3、交接现金的照片，用以佐证付款情况。针对曹淑华提交的证据，曹敏发表质证意见：对证据1不予认可；对证据2银行流水单据的真实性认可；对证据3照片真实性不认可，认为这些证据恰好证明了曹淑华与赵洪凤恶意串通，损害曹敏的利益。赵洪凤发表质证意见：证据1，我方是收到过49万元的房款，有一部分是现金，有一部分是转账，是转到我母亲李金荣的账户中，但是我方对于款项来源不清楚；证据2、3，认可曹淑华提交的证据，这些钱我们都收到了，18万元的现金和31万元的转账。邢泽新发表质证意见：证据1，没有意见；证据2、3，认可。曹洪成表示其均不认可，其同意曹敏的质证意见。赵洪凤提交：李金荣名下农商银行个人储蓄对账单，显示2020年11月8日收款31万元。针对赵洪凤提交的证据，曹敏表示质证意见同对曹淑华提交的银行转账记录的质证意见，曹洪成同意曹敏的质证意见。曹淑华、邢泽新认可赵洪凤提交的证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人二审的诉辩主张及举证质证情况，本案二审期间的争议焦点是曹淑华与赵洪凤签署的《转让协议》的效力。就此，本院认为，首先，曹敏称其从未将涉案房屋出售给邢泽新，但涉案房屋以及相应建设用地使用证自2003年之时即已经交付给邢泽新，脱离了曹敏的掌控，此后亦经转手，曹敏对此长期未提出异议，其在时隔18年之后，主张从未同意将房屋出售，与常理不符，亦未提供充分证据予以佐证，故本院对其所提与邢泽新之间的买卖合同未成立的上诉主张不予采纳。其次，根据在案证据材料，可以确认涉案《转让协议》系曹淑华与赵洪凤的真实意思表示，且曹淑华实际支付了购房款，赵洪凤亦向其交付了涉案房屋，双方存在实际的履行行为，曹敏主张其二人及邢泽新以此方式恶意串通损害自己利益，证据不足，本院不予采纳。其三，邢泽新并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，其与曹敏的买卖合同应属无效，其亦无法据此取得涉案房屋所有权，但无权处分并不影响买卖合同的效力，曹淑华系本村集体经济组织成员，其通过买卖合同获得涉案房屋及相应的宅基地使用权并不违反法律的强制性规定。综上所述，本院认为涉案《转让协议》系当事人真实意思表示，现有证据亦不足以证明存在导致合同无效的其他法定情形，故一审法院确认合同有效处理正确，本院予以维持。综上所述，曹敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由曹敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二一年九月十日法官助理  眭 立法官助理  杨俊逸书 记 员  任 宇书 记 员  李月明