西安市阎良区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0114民初1116号原告:西安阎良城投航飞物业管理有限公司。住所地：西安市阎良区新华路街道办科研巷3号（红旗小区社区服务中心广场二楼）。法定代表人：孟念汝，该公司董事长。委托诉讼代理人：柴智博，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：姚某某，男，1984年8月20日出生，汉族，居民，住西安市广安路。被告：叶某某，男，1969年5月12日出生，汉族，河南省商城县汪桥镇村民，住西安市阎良区白云路。委托诉讼代理人：王松涛，陕西齐一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锦，陕西齐一律师事务所律师。原告西安阎良城投航飞物业管理有限公司（以下简称航飞物业）与被告姚某某、被告叶某某租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告航飞物业的委托诉讼代理人柴智博、被告叶某某及其委托诉讼代理人王锦到庭参加诉讼。被告姚某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告航飞物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告向原告支付2020年房租以及物业管理服务费共计165092元；2.请求判令两被告十日内向原告腾交阎良区白云路217栋号商铺（面积243㎡）；请求判令两被告向原告支付逾期违约金49367.5元；3.请求判令两被告向原告共同支付逾期腾房期间的房屋占有使用费和物业管理服务费（从2021年1月1日暂计至2021年3月31日房屋占有使用费为42315元、物业管理服务费为1458元，最终以实际腾房之日为准）；4.本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2020年原告将受托管理的阎良区白云路217栋号商铺出租给被告姚某某，约定租期为2020年全年，年租金为169260元。但至2020年12月31日该房屋的租赁期满时，被告姚某某并未主动将该房腾退、交还给原告。2021年春节后，原告得知，被告姚某某未经原告同意，擅自将该商铺转租给了被告叶某某。且时至今日，2020年房屋租金及物业管理费被告姚某某仅向原告缴纳了10000元。现原告为维护自身合法权益，据法诉讼，望判如所请。被告姚某某未答辩。被告叶某某辩称：答辩人不同意原告针对答辩人的全部诉讼请求，不同意解除租赁合同，愿意继续续租或者重新签订租赁合同，一、原告诉称“2020年将受托管理的阎良区白云路217栋号商铺出租给被告姚某某，约定租期为2020年全年，年租金为169260元”与事实不符；二、原告诉称“2021年春节后，原告得知，被告姚某某未经原告同意，擅自将该商铺转租给了被告叶某某”与事实不符。事实是2019年3月29日，答辩人从被告姚某某处租赁了涉案标的物，双方约定租赁期限为四年，两年租金合计为150000元、物业费8160元一次性交清，合同签订前缴纳履约保证金20000元。据此推定被告姚某某的租赁期早于2020年，年租金不高于75000元。2020年5月西安华衡国有资本运营集团有限公司因涉案房屋租赁事宜派员与我联系，2020年7月12日网上发布了我“一封来自阎良市民的求助信”，后来西安华衡国有资本运营集团有限公司口头同意租赁合同暂时维持现状。基于本案租赁的客观事实，答辩人为使用租赁房屋，从事经营活动，先后支付履约保证金20000元，两年房屋租金150000元、物业费8160元，投资290000元对租赁房屋进行了装修，购置营业家具160000元，投入流动资金260000余元，累计为租赁房屋经营鑫源茶叶投入90余万元。答辩人没有拖欠租金的过错行为，没有非善意履行租赁合同的行为。答辩人已经履行支付2019年4月19日起至2021年4月19日期间（租赁合同明确约定免租装修期为20天）房租及物业管理服务费义务。答辩人愿意在原房屋租金、物业服务费基础上继续履行租赁房屋合同义务（但依据政府相关文件规定精神，原告应予适当减免疫情期间房屋金等费用）。本院经审理认定事实如下：2020年7月16日（被告姚某某签字日期为2020年7月16日，西安华衡商业运营有限公司签字时间为2020年7月24日），西安华衡商业运营有限公司与被告姚某某签订房屋租赁合同一份，约定西安华衡商业运营有限公司将位于西安市阎良区白云路217栋号商铺，面积约243㎡出租给被告姚某某用于经营茶叶店，约定租赁期限为1年，自2020年1月1日至2020年12月31日，约定第一年每月租金14105元，年租金169260元，并约定：“乙方如延迟支付租金及管理费（包括其他费用）的，超过3日后15日内每日违约金为日租金的3倍金额；超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方应无条件向甲方交还租赁房屋，并向甲方支付两个月的租金作为违约金”等内容。合同签订后，被告姚某某仅向出租方支付了10000元租金。2019年3月29日，被告姚某某与被告叶某某签订门面房租赁合同一份，约定被告姚某某将上述位于西安市阎良区白云路217栋号商铺出租给被告叶某某，约定租赁面积为170㎡（不含院子面积），物业费2元/月/㎡，租赁期限为2年，自2019年4月20日至2021年4月19日，并约定租金为每两年150000元，物业费为每两年8160元，后，双方将租赁期限改为4年。合同签订后，被告叶某某向被告姚某某支付了履约保证金20000元、两年的租金及物业费共计158160元，并将上述房屋用于经营西安市阎良区鑫源茶叶经销部，现上述房屋仍由被告叶某某实际占有使用。另，虽然上述两份合同约定的租赁面积不一致，但被告叶某某表示其是将涉案商铺整体承租。经查，西安华衡商业运营有限公司系西安华衡国有资本运营集团有限公司的子公司，2020年8月29日，为贯彻落实市委市政府关于国有企业家属区“三供一业”移交属地区县（开发区）管理的工作安排，西安华衡国有资本运营集团有限公司与西安市阎良区城市发展建设投资集团有限责任公司签订“国有企业家属区移交区县（开发区）属地管理协议书”，将包含涉案房屋在内的阎良区范围内国企家属区31处整体移交给西安市阎良区城市发展建设投资集团有限责任公司管理。后，西安市阎良区城市发展建设投资集团有限责任公司于2020年9月1日作出“关于阎良区经营性资产房屋的说明”，将涉案房屋的日常维护、物业管理与维护及房屋租赁合同的签订等职能交由西安华衡航飞物业管理有限公司管理。在本案审理过程中，西安华衡航飞物业管理有限公司于2021年6月10日更名为西安阎良城投航飞物业管理有限公司，即本案原告。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、国有企业家属区移交区县（开发区）属地管理协议书、关于阎良区经营性资产房屋的说明等证据材料佐证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案的争议焦点为：一、被告姚某某应承担的责任。本院认为，本案中，西安华衡商业运营有限公司与被告姚某某之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格按约履行各自义务，被告姚某某未依约支付租赁期内全部租金，已构成违约，原告航飞物业作为西安华衡商业运营有限公司债权债务的承继人,有权要求被告姚某某按照合同约定支付剩余租金并承担违约责任。故对于原告航飞物业主张被告姚某某向其支付租赁期内剩余租金159260元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；对于原告航飞物业主张的物业费，本院认为，双方合同虽未约定物业费，但根据原告方提供的证据，本案原告接受了涉案房屋的物业管理职能，向原告支付物业费属于房屋承租人的附属义务，故根据陕西省物业服务收费指导标准，结合原告与其他商铺间的租赁合同及被告姚某某与被告叶某某之间的租赁合同中对于物业费的约定，原告主张被告姚某某向其支付租赁期内物业费5832元（243㎡*2元/㎡/月*12个月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；对于原告主张的违约金，根据双方合同约定：“乙方如延迟支付租金及管理费（包括其他费用）的，超过3日后15日内每日违约金为日租金的3倍金额；超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，乙方应无条件向甲方交还租赁房屋，并向甲方支付两个月的租金作为违约金”，因被告姚某某延迟支付租金已超15日，故其应向原告支付违约金49367.5元（14105元/30天*3*15天+14105元*2个月）；因双方合同已到期，原告航飞物业主张被告姚某某向其腾交涉案房屋的诉讼请求，于法有据；另，合同到期后，被告姚某某未按期缴纳租赁期内房屋租金亦未与原告续签租赁合同，在此情况下仍然继续将涉案房屋出租给被告叶某某并收取租金，其超过租赁期限转租房屋的行为，侵犯了原告的房屋出租权，其应承担超租赁期限转租房屋期间的占有使用费，故对于原告请求被告姚某某向其支付自2021年1月1日至2021年3月31日房屋占有使用费42315元（14105元/月*3个月）和物业管理服务费1458元（243㎡*2元/㎡/月*3个月）元并自2021年4月1日起以14105元/月的标准向其支付房屋占有使用费、以2元/㎡/月向其支付物业费直至实际腾房之日止的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持；二、被告叶某某应承担的责任。本院认为，根据合同的相对性，原告与被告姚某某租赁合同期限内产生的租赁费、物业费及被告姚某某延迟支付租金的违约金应由被告姚某某承担，原告主张被告叶某某承担该三项费用于法无据，本院不予支持；但因被告姚某某与被告叶某某签订的租赁合同租赁期限超过了原告与被告姚某某之间租赁合同的租赁期限，该超过部分期限对原告不发生法律效力，现原告与被告姚某某之间的租赁合同期限届满，被告叶某某作为涉案房屋实际使用人有义务向原告腾交房屋并支付逾期腾房期间的占有使用费，故原告主张被告叶某某向其腾交房屋并支付2021年1月1日至2021年3月31日的房屋占有使用费42315元及物业费1458元并自2021年4月1日起以14105元/月的标准向其支付房屋占有使用费、以2元/㎡/月向其支付物业费直至实际腾房之日止的诉讼请求，本院依法予以支持。另，对于原告所述被告姚某某未经其同意将房屋转租给被告叶某某的事实，本院认为，被告叶某某自2019年3月29日与被告姚某某签订门面房租赁合同起就一直在涉案房屋经营茶叶店，可见，被告姚某某承租涉案房屋时间早于2019年3月29日，租赁期间，因国有企业家属区移交，涉案房屋管理方主体多次发生变化，鉴于此种情形，不能将经出租方同意后转租的责任完全转嫁于被告方，故对原告该项陈述，本院不予采信。综上，为维护当事人的合法权益，兹依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号）第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姚某某于本判决生效后十日内支付原告西安阎良城投航飞物业管理有限公司房屋租赁费159260元、物业费5832元及违约金49367.5元，以上共计214459.5元；二、被告姚某某、被告叶某某于本判决生效后十日内将位于西安市阎良区白云路217栋号商铺腾交给原告西安阎良城投航飞物业管理有限公司；三、被告姚某某、被告叶某某于本判决生效后十日内共同向原告西安阎良城投航飞物业管理有限公司支付房屋占有使用费42315元及物业费1458元并自2021年4月1日起以14105元/月的标准向原告支付房屋占有使用费、以2元/㎡/月向原告西安阎良城投航飞物业管理有限公司支付物业费直至实际腾房之日止；四、驳回原告西安阎良城投航飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5174元，由被告姚某某负担4200元，由被告叶某某负担900元，由原告西安阎良城投航飞物业管理有限公司负担74元。因该费用原告西安阎良城投航飞物业管理有限公司已预交，被告姚某某于本判决生效后十日内支付原告西安阎良城投航飞物业管理有限公司4200元，被告叶某某于本判决生效后十日内支付原告西安阎良城投航飞物业管理有限公司900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张晓燕审 判 员  曹正龙人民陪审员  张 莉二〇二一年九月十五日书 记 员  李 博