新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3863号上诉人（原审原告）：赫建英，男，1970年4月19日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉市。        委托诉讼代理人：何静，新疆思睿律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：新疆兆龙迪尚房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区昆仑东路1106号公元南湖·昆仑公馆1号底商住宅楼3层办公301室。        法定代表人：蒋益东，该公司董事长。        委托诉讼代理人：康伟，新疆法爱律师事务所律师。        上诉人赫建英因与被上诉人新疆兆龙迪尚房地产开发有限公司（以下简称兆龙迪尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初99号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        赫建英上诉请求：改判支持赫建英一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，双方约定了明确的交房联系方式，赫建英与兆龙迪尚公司签订的《商品房预售合同》，在合同首部合同双方当事人信息中，赫建英的联系电话为“138XXXXXXXX”，此联系方式为双方约定的联系方式，履行《商品房预售合同》的权利及义务均应当通过此电话或短信的方式通知。合同附件中约定：“出卖人在该房屋已具备交付条件并书面通知买方办理验收交接手续后，买方逾期未办理的，有下列情形之一的，出卖人承担逾期交房的责任……2．出卖人已具备交房条件，因买受人改变联系方式而没有及时通知出卖方，导致出卖方无法及时通知到买受人的。”显然，通过电话号码“138XXXXXXXX”与赫建英联系，是双方约定的联系方式，包括交房。本案中，赫建英的电话号码从未改变，至今仍在使用，是双方约定的交房方式。一审判决认为“双方未具体约定通知交房方式”属于事实认定不清。采用刊登公告的方式通知办理交付手续明显不当，一审法院以公告作为兆龙迪尚公司已经履行交房义务的认定错误。1．报纸等媒体公开告知的形式具有通知的狭隘性和局限性，为了保障双方权益，待交房条件成就时，兆龙迪尚公司应遵循诚信原则及《商品房预售合同》约定，先行采取电话、短信、邮件等方便赫建英知晓的直接通知形式告知交房事宜，如遇买房人信息变更等原因导致无法直接通知的，穷尽各种手段均无法告知交房的情况下，才能采取媒体通知的方式进行补充通知。本案中，在交房之前，兆龙迪尚公司未以打电话的方式通知赫建英，在赫建英毫不知情的情况下，在合同中未约定刊登公告通知交房的情况下，兆龙迪尚公司在乌鲁木齐市晨报上刊登交房公告，并未尽到合理通知义务，给赫建英造成了极大损失使合同目的无法实现。《商品房预售合同》明确约定的交房期限是2018年11月30日前，兆龙迪尚公司发公告的时间是2018年11月26日，显然是兆龙迪尚公司的交房期限将至，为逃避违约责任，在不事先通过打电话、发短信的方式通知交房的情况下直接刊登公告，兆龙迪尚公司主观上具有极大恶意与过错。2．即便兆龙迪尚公司刊登了公告，公告的范围也不包括赫建英的商铺。兆龙迪尚公司公告通知D区业主办理入住，其公告的范围是住户，而赫建英购买的商铺，商铺位于一至四层与住户具有明显的区别，兆龙迪尚公司刊登公告的内容不当，不能认为对住户进行了公告就视为履行了交付房屋的义务。另外，《商品房预售合同》中约定，房屋交付使用时应当“水、电、气、暖接通”，但截止2021年3月5日，兆龙迪尚公司仍未将气接通，足以证明该商铺至今都不符合交付条件，更不可能在2018年11月26日公告交付。一审判决适用法律错误，赫建英认为一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条错误，《商品房预售合同》中明确约定了合同解除权的情况下，应当充分尊重当事人的意思自治，本案中，交房的最后期限为2018年11月30日，截止到2020年1月14日赫建英起诉至法院时，兆龙迪尚公司仍未交房，已经符合约定解除权行使的条件，赫建英有权解除合同。赫建英购买商铺的目的是经营早餐店，曾在2017年与案外人杨焰忠签订《商铺租赁合同》，租期为2017年7月15日至2018年7月14日，显然待兆龙迪尚公司按期交房后，赫建英就要搬至购买的商铺经营早餐店，但兆龙迪尚公司迟迟不交房，导致赫建英与兆龙迪尚公司在2018年、2019年、2020年虽未签订新的《商铺租赁合同》，但继续按照该合同履行支付租金，兆龙迪尚公司的违约行为导致购买商铺经营早餐店的合同目的落空。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判支持赫建英上诉请求。        兆龙迪尚公司辩称，赫建英上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，在一审庭审中兆龙迪尚公司提交的证据可以证明兆龙迪尚公司不存在违约交房的事实。2018年11月25日前通过兆龙迪尚公司工作人员张凯和党同德多次与赫建英通过电话联系办理入住事宜，但赫建英迟迟不予办理入住手续，兆龙迪尚公司也在相关报纸发表公告办理入住的手续，不存在赫建英所称没有按期交付房屋。兆龙迪尚公司通知赫建英办理入住手续的方式符合法律规定，公告内容证明赫建英上诉称公告范围不包括赫建英的商铺与事实不符，不存在赫建英称合同目的不能实现。赫建英提交的证据不能证明其主张，应承担举证不能的不利后果。请求驳回赫建英的上诉请求。        赫建英向一审法院起诉请求：1．判令解除赫建英、兆龙迪尚公司签订的《商品房预售合同》；2．判令兆龙迪尚公司返还赫建英购房款258，120元；3．判令兆龙迪尚公司赔偿迟延交房造成的损失37，800元（以每月租金损失2，700元，自2018年12月1日计算至2020年1月31日止）；4．判令兆龙迪尚公司赔偿迟延交房造成的损失，以每月租金损失2，700元，自2020年2月1日计算至法院判决双方《商品房预售合同》实际解除之日。        一审法院认定事实：2018年8月31日兆龙迪尚公司开发的公元南湖·昆仑公馆的工程经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方验收合格。2018年11月26日兆龙迪尚公司在乌鲁木齐市晨报上刊登《公元南湖·昆仑公馆D区住宅入住公告》，通知兆龙迪尚公司开发的公元南湖·昆仑公馆D区业主办理入住。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人在平等自愿基础上真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点是是否存在逾期交房的违约行为，应否承担逾期交房的违约责任、双方签订的商品房买卖合同是否应当解除。按照合同的约定，房屋交付期限为2018年11月30日前。兆龙迪尚公司开发的公元南湖·昆仑公馆的工程经建设、监理、设计、施工、勘察单位五方验收合格后。于2018年11月26日在乌鲁木齐市晨报上刊登《公元南湖·昆仑公馆D区住宅入住公告》，通知公元南湖·昆仑公馆D区业主办理入住。因双方未具体约定通知交房的方式，兆龙迪尚公司采用刊登公告的方式通知买受人办理交付手续并无不妥，赫建英未按通知的时间前去验收商铺，迟延受领商铺的责任应由其自行承担，对赫建英提出兆龙迪尚公司至今仍未交付房屋，请求判令解除赫建英与兆龙迪尚公司签订的《商品房预售合同》、返还购房款、赔偿迟延交房造成的损失的诉讼请求，因缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决如下：驳回赫建英的全部诉讼请求。        二审中，当事人没有提交新证据。        本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赫建英上诉主张兆龙迪尚公司存在逾期交房，并据此诉请解除双方间《商品房预售合同》，其对此负有举证责任。双方签订的《商品房预售合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”由此约定可知，双方《商品房预售合同》中对出卖人通知义务的约定仅为“书面通知”，并未约定具体的通知方式，兆龙迪尚公司一审中已提供乌鲁木齐市晨报上刊登的《公元南湖·昆仑公馆D区住宅入住公告》，证明其已通知公元南湖·昆仑公馆D区业主办理入住，该公告的通知形式及内容不违反《商品房预售合同》约定，应视为兆龙迪尚公司已履行通知义务。赫建英主张兆龙迪尚公司应优先以电话、短信等方式通知交付房屋的主张不符合《商品房预售合同》约定，没有事实依据，本院不予支持。对于赫建英上诉认为案涉房屋尚未满足交付条件的主张，其并未提供证据予以证实，兆龙迪尚公司一审中已提供的案涉房屋竣工验收意见表，足以证实案涉房屋已满足交付条件，故对于赫建英的该项上诉主张本院亦不予支持。根据《商品房预售合同》第十一条约定，赫建英应按通知的时间携带《商品房预售合同》第八条约定的证明文件前去办理案涉房屋的验收交接，赫建英未提供证据证明其按照合同约定前往办理，由此造成案涉房屋迟延受领的责任应由其自行承担。赫建英提供的证据不能证明兆龙迪尚公司存在违约情形，应承担举证不能的不利后果。        综上所述，赫建英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费5，738.80元（赫建英已预交），由赫建英负担。        本判决为终审判决。        审判长    蒋欣审判员    王朋坤审判员    张昊二〇二一年九月二十二日书记员    孙雪芹