广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终29067号上诉人（原审原告、反诉被告）陆明明委托诉讼代理人：邢宏洋，广东胜业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市文博尔实业有限公司法定代表人：何泽军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张坤朋，广东金圳律师事务所律师。上诉人陆明明因与被上诉人深圳市文博尔实业有限公司（以下简称文博尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初23213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陆明明上诉请求：1.改判陆明明无须支付文博尔公司2019年8月至9月的厂房占用费17800元；2.改判陆明明无须支付文博尔公司2019年8月至9月的电费7190元；3.改判陆明明所缴诉讼费用4455元，全部应由文博尔公司承担；4.改判决文博尔公司须赔偿陆明明合同无效所造成的经济损失计95000元。上诉事实和理由：一、一审判决未查明客观事实，判定陆明明占有使用文博尔公司出租的厂房，是错误的。2019年8月30日陆明明向文博尔公司寄出《解除合同通知书》，2019年9月11日前已未再依合同使用房和附属措施，陆明明无须向文博尔公司支付九月份厂房占用费。二2019年8月，陆明明虽然使用厂房从事正当经营活动，陆明明多次打电话给文博尔公司的工作人员洽商被逼提前搬厂的赔偿问题，但文博尔公司不闻不问，任凭厂房的所有者大康股份合作公司阻扰陆明明的生产经营活动，且限令陆明明在9月1日全部搬迁，以至陆明明在八月份的生产过程中没有办法正常用电和水，一审判决陆明明支付8月份12984元和9月份电费为13809元有误，且陆明明在2019年9月11日已搬离，不可能再产生水电消耗。三、一审诉讼费的计算处理有误。陆明明自案件立案到领取判决书，连续缴交过三次诉讼费用，首次是简易程序受理时就按诉讼于2019年10月27日缴交了1300元诉讼费，后来增加诉讼请求时又缴交了诉讼费1398元整，最后在2020年10月12曰再次为该案由简易程序转普通程序缴费1757.00元，三次合计缴费4455元。一审遗漏了陆明明的诉讼费，只计算到案件受理费2698元。被上诉人文博尔公司未答辩。陆明明向一审法院起诉请求：1.文博尔公司与陆明明所签订的《租赁合同》予以解除；2.文博尔公司退还陆明明租赁押金20000元；3.文博尔公司赔偿因严重违约所造成陆明明的经济损失95000元（包括搬厂费35000元和被逼紧急装修厂房而额外支出费用60000元）；4.文博尔公司承担本案诉讼费用。陆明明在经一审法院释明后，变更并增加诉求：1.陆明明、文博尔公司双方所签订的《租赁合同》无效；2.文博尔公司退还陆明明租赁押金20000元；3.文博尔公司赔偿陆明明因租赁合同被确认无效给陆明明造成的经济损失219800元（即除了之前的95000元外，还须文博尔公司退还陆明明额外多付的占有使用费124800元），增加的诉讼费也由文博尔公司承担。文博尔公司向一审法院反诉请求：1.陆明明向文博尔公司支付2019年8月1日至9月30日房屋占有使用费17800元；2.陆明明向文博尔公司支付2019年8月、9月的电费26793元（8月12984元，9月13809元）；3.受理费由陆明明承担。一审庭审时调低电费为3186元和4004元。一审法院认定事实：2016年12月1日陆明明、文博尔公司签订《租赁合同》约定租赁厂房“位于深圳市龙岗区，期限自2016年12月1日至2019年11月30日止，2017年1月1日起租，押金20000元，租金8900元，每度1.25元，用电管理损耗及维护费10%，用水7元／方，损耗10%，厂房租金费8900元，租金每两年递增10%”，另约定“每月3日前向出租人交纳房租水电等费用…”。2016年12月16日文博尔公司收取陆明明押金20000元。2019年7月19日案外人大万分公司向各承租户发布通告，内容为“鉴于与文博尔公司的租期2019年9月30日截止，并约定未经大万村委同意，不能转租及超过原合同期限，现经走访核实存在分租转租、超期转租的情形，决定原合同到期后不再与文博尔公司续签，各位承租户提前做好迁场准备；2019年7月23日在大万村委召开迁场协调会…”2019年8月23日大万分公司向文博尔公司发送通告，要求文博尔公司2019年9月30日搬离。陆明明主张2019年8月30日曾向文博尔公司发送《解除合同通知》，表示因文博尔公司原因2019年9月30日后不能再使用涉案厂房，八月租金不再缴付，另要求文博尔公司补偿陆明明损失，但该邮件被退回。为证明搬厂和损失，陆明明提交了2019年9月11日与案外人深圳市深笛工程有限公司签订的金额43466元的施工《合同》、2019年9月深圳市鑫兴隆吸塑厂的工资表、案外人2019年9月28日出具的15800元搬迁费收据、2019年9月6日与案外人深圳市保成泰实业投资发展有限公司签订的《租赁合同》及收据，起租日2019年10月7日，月租金12000元。文博尔公司均不认可，辩称9月能正常使用，其他证据也与本案无关，此外，涉案厂房文博尔公司已经整体装修，无需小租户再进行形成附合形式的装修。陆明明主张2019年9月1日搬走，确认8月至9月没交占有使用费，未提交已支付电费的任何证据，确认之前的电费3000元至4000元之间，确认涉案厂房已经无法恢复且移交他人使用，不申请鉴定，清楚后果。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故陆明明、文博尔公司签订的《租赁合同》自始无效。合同无效，当事人应当返还因该合同取得的财产，押金20000元应予退还。租赁合同虽然无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持，故支持文博尔公司关于2019年8月、9月的占有使用费请求，文博尔公司主张按每月8900元计算，不高于租金标准，一审法院予以支持。陆明明主张文博尔公司应以低于政府指导价标准收费并诉求退回前期多缴的费用，于法无据，一审法院不予支持。电费是房屋使用人实际产生，双方也约定过标准，陆明明未就已经支付提交证据，且确认往日的标准，现文博尔公司诉求金额两月合计7190元合理，一审法院予以支持。房屋租赁合同无效,且约定的租赁期限并未届满,承租人依法可请求出租人赔偿因合同无效受到的损失，现陆明明并未提交形成附合的装饰装修物现值的任何有效证据，文博尔公司也不认可，一审法院不予支持。因租赁合同无效造成的损失,双方依法应各自承担，陆明明主张文博尔公司赔偿其搬迁费、新厂装修费,与上述法律规定不符,一审法院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认双方2016年12月1日签订的《租赁合同》无效；二、文博尔公司应于判决生效之日起五日内退还陆明明押金20000元；三、陆明明应于判决生效之日起五日内支付文博尔公司2019年8月至9月的厂房占用费17800元；四、陆明明应于判决生效之日起五日内支付文博尔公司2019年8月至9月的电费7190元；五、驳回陆明明的其他诉讼请求；六、驳回文博尔公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4455元（陆明明预交），陆明明负担4083元，文博尔公司负担372元；反诉费457.41元（文博尔公司预交），文博尔公司负担201.41元，陆明明负担256元。上述差额共计116元，文博尔公司应于判决生效之日起五日内向陆明明径付。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中未有证据表明涉案房产有取得建设工程规划许可证或有其他合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。一审关于涉案合同效力的认定正确，本院予以维持。针对陆明明上诉主张，本院对本案二审争议焦点分析如下：首先，涉案合同虽为无效合同，但陆明明依法应就其占有使用房产期间支付占有使用费。本案中，陆明明未能提供证据证明其于2019年9月30日前已搬离并返还涉案房产，故应承担举证不能的不利后果。一审据此判决陆明明向文博尔公司支付2019年8月、9月的房产占有使用费17800元，处理正确，应予维持。其次，如前述，陆明明未能举证其在2019年8月、9月已搬离房产，故涉案房产该期间产生的电费应由陆明明承担。陆明明上诉主张房产电费已由案外人付至电力公司，其就此并未提交证据予以证明，故本院对其主张不予采纳。一审判决陆明明支付涉案房产2019年8月、9月电费7190元，并无不妥，本院予以维持。再次，涉案合同无效，陆明明依法即应返还涉案房产。陆明明上诉主张文博尔公司赔偿搬迁费及其搬迁至新厂的装修费，于法无据，本院不予支持。一审处理正确，应予维持。另，陆明明上诉主张涉案诉讼费用均应由文博尔公司负担，依据不足，本院不予采纳。综上，陆明明的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526.83元（陆明明已预交），由陆明明负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二一年九月十七日书记员 陈晓莹（兼）