天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0105民初5026号原告：杨桂芬（执行案外人），女，1968年5月29日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：臧雅丽，天津得依律师事务所律师。被告：石春莲（申请执行人），女，1962年1月14日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：牟超，天津华声律师事务所律师。委托诉讼代理人：张译丹，天津华声律师事务所律师。第三人：梁曼华（被执行人），女，1957年6月11日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张志良，天津良源律师事务所律师。原告杨桂芬与被告石春莲及第三人梁曼华案外人执行异议之诉一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨桂芬及其委托诉讼代理人臧雅丽，被告石春莲的委托诉讼代理人牟超、张译丹，第三人梁曼华的委托诉讼代理人张志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨桂芬向本院提出诉讼请求：1.立即停止对位于天津市河东区XXX采取的强制执行措施，解除对该房产的查封；2.依法确认天津市河东区XXX属于原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月3日,天津市河北区人民法院作出（2018）津0105民初8349号民事判决载明,一、被告梁曼华于本判决生效后十日内对债务人徐震所欠原告石春莲的借款本金500万元及利息（以借款本金500万元为基数,按照月利率1%计算,自2018年5月3日起至实际给付之日止）承担连带保证责任;二、驳回原告石春莲的其他诉讼请求。梁曼华不服提起上诉,2020年10月12日,天津市第二中级人民法院作出（2020）津02民终1132号民事判决驳回上诉,维持原判。2021年3月8日,杨桂芬对执行标的提出书面异议。（2021）津0105执异28号天津市河北区人民法院执行异议裁定,驳回杨桂芬的异议;原告杨桂芬不服该裁定,特提起执行异议之诉。原告认为,第三人已经于2018年10月21日将该房产（车库），抵偿给了原告,并在河东区公证处办理了（2018）津河东证字第5673号公证书。原告认为,该抵偿实质上是房屋买卖合同关系的成立;原告支付了全部房款,只是其中一部分房款是以出卖人拖欠买受人欠款进行抵销而实现的,不能否定原告是法律意义上的实际买受人。该房产（车库）已经由原告实际所有并占有使用。原告合法善意取得该车库,按市场公平价格支付了对价,并已经实际占有和使用。原告与第三人签订的转让协议合法有效,第三人应当依约履行配合办理产权转移登记的相关手续。人民法院不应当以该房产没有办理产权变更登记为由,认定该房产仍然属于第三人,而损害善意取得该房产（车库）的实际所有人的合法权益。现原告为维护自身合法权益，故依法向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告石春莲辩称，不同意原告全部诉讼请求，原告与第三人之间不存在借款关系，双方签订协议书行为无效，且协议内容双方并未实际履行，原告不是涉案房屋合法买受人，对房屋不具有所有权，涉案房屋仍为第三人财产，原告无权排除执行，因此，恳请贵院依法驳回其全部诉讼请求。具体理由如下：一、原告与第三人之间不存在借款关系，原告与案外人徐震存在借款关系。原告与第三人之间没有出借款项的事实。原告既无法提供与第三人签订的借条原件，又未将款项实际出借给第三人，第三人也没有向原告还款的行为，因此，原告与第三人之间不符合借款关系成立的要件。其次，原告与被告姐姐的微信记录显示，原告认可2018年10月6日之前，原告与第三人之间不存在借款关系。再次，经被告了解，原告与第三人的所谓“借款”，实际是原告与案外人徐震之间的借款，原告有出借至徐震的客观事实，但该笔款项徐震已经陆续归还给原告。因此，原告与第三人之间不存在借款关系，双方签订的协议书基础并不存在。二、原告与第三人之间签订协议书行为无效，且协议书内容双方未实际履行。首先，原告不是涉诉房屋的合法买受人，对该权利的享有不具有合法性与真实性。原、被告与第三人是朋友关系，原告对于被告与第三人之间一直存在纠纷，以及纠纷处理的过程是知情的，原告一直在被告与第三人之间穿插信息，帮助第三人打探被告消息。原告并非善意第三人。其次，原告与第三人之间签订协议书的目的是为了协助第三人逃避债务，转移财产。（1）从时间点看，2018年10月，被告与第三人因为借款担保问题双方矛盾激化，第三人在通知被告已丧失保证能力，不再履行担保责任的前后，就与原告签订了转移房产的协议书，并办理了公证，希望通过公证的手段转移房屋所有权；（2）从协议金额看，第三人拖欠原告300万元，却将XXX价值500万元的房子抵债给原告，后又将XXX价值90万元的房产抵债给原告，抵债房产与第三人所欠款项相差巨大。如果这是一个真实的抵债协议，本来一套房子就可以解决的问题，为什么非要抵两套房子，这明显违背常理；（3）从行为看，原告与第三人签订了协议书之后，并没有对两处房产进行产权登记变更，也没有向房屋登记机构递交过户登记材料或者办理过户登记的请求等积极行为，截至今日，该涉案房屋仍旧登记在第三人名下。由此可见，协议书签订的目的实质是第三人为了逃避债务，与原告配合转移财产。依据《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。因此，双方签订协议书行为无效，且协议书内容双方并未实际履行。三、根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。公证处对协议书进行的公证，只是对双方签字行为的公证，与协议内容无关。被告在向河东公证处申请复查公证书过程中，河东公证处也表示，公证时没有要求双方提交书面证据材料。对于双方是否存在债权、转让财产的情况以及协议书内容是否真实履行都不清楚。后被告又向河东公证处的上级机构天津公证协会进行投诉，天津市公证协会经研究认为，河东公证处原维持决定存有疑义，要求河东公证处对原复查结果进行修正。四、原告与第三人梁曼华之间签订协议书性质系以房抵债的行为，本质是为了消灭原告与第三人之间所谓的“债权债务关系”，最终实现所谓“债”的清偿，而不是双方为了购买房屋签订的房屋买卖合同。综上，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的，能够排除执行的情形，贵院对登记在第三人梁曼华名下的房屋采取查封、拍卖等措施符合规律规定，故申请驳回原告全部诉讼请求。第三人梁曼华述称，同意原告的诉讼请求。涉案房屋已经实际转让给了原告，且原告也已经实际占有使用了涉案房屋，第三人出卖涉案房屋在2018年10月21日，是与原告协商后决定的，将该房产出卖给原告，价格是咨询的市场价格，双方达成买卖协议后，原告交付了全部的对价款（两处房产共计590万元，其中支付现金290万元、剩余300万元以第三人梁曼华欠原告的300万元借款折抵），后在2018年10月31日，原告与第三人到河东公证处办理了买卖协议的公证手续，上述买卖行为合法有效，而且已经实际履行完毕了。另外，天津市河北区法院强制执行第三人名下的房产，决定拍卖没有制作执行裁定书，没有将强制执行的裁定书送达被执行人梁曼华，违反了《民事诉讼法》的规定，该强制执行的行为违法无效，应该停止错误的执行程序，本案诉争的执行房产失去了强制执行的合法基础。再有（2021）津0105执异28号执行异议裁定书没有合法的基础，第三人和原告对该诉争房产转让行为是合法有效的，且已经被（2021）津0105执异28号执行异议裁定书所认定，该裁定书只是对转让行为的性质是抵债关系还是买卖关系发生了认知错误。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告及第三人系朋友关系，2016年9月1日，第三人梁曼华给原告杨桂芬出具借条一份，内容为：“桂芬：你出借给我的300万元，利息月息一分，10月1号开始计息，请于2016年9月底之前打到如下账户：徐震：农行6228XXX3610，梁金林：农行6228XXX8770。借款人梁曼华，2016年9月1日。”坐落河东区XXX房屋系登记在第三人梁曼华名下的房产，该房屋建筑面积32.74平方米，规划用途为：非居住。2018年10月24日房管部门核发了该房屋产权证，权利人登记为梁曼华。2018年10月21日，梁曼华与杨桂芬签订了《协议书》一份，上载明：“甲方：梁曼华，女，住天津市河东区。乙方：杨桂芳，女，住天津市河西区。身份证1329301968××××××××。因甲方拖欠乙方借款300万元，经多次催要仍不能偿还，双方经过友好协商，达成如下协议。一、甲方将自己名下的坐落于天津市河东区XXX底商一套（开发商未给办理产权证），现市场价值500万元；坐落于天津市河东区（未办理产权证），市场价值90万元，抵偿给乙方，如开发商和房管部门启动办理产权登记手续，甲方协助乙方办理所有权登记和转移事宜，手续费由乙方承担。二、甲方拖欠乙方借款300万元，不足以折抵上述房产，乙方应向甲方支付购房款290万元。上述房屋成交价格共计590万元。三、合同签订当日，乙方补齐房款290万元，本合同生效。四、补齐房款后，甲方将上述房屋钥匙交给乙方，乙方开始实际占有上述房屋。五、上述房屋不存在其他纠纷，如将来发现有其他纠纷，后果和给乙方造成的经济损失由甲方承担。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，另一份由房管部门备案之用。双方签订合同当日本协议生效并实际交付。甲方：梁曼华（签字按印），2018年10月21日，乙方：杨桂芬（签字按印），2018年10月21日。”2018年10月21日当天，原告杨桂芬通过其中国农业银行账户分两笔转账共计290万元给第三人梁曼华。2018年10月31日，第三人梁曼华与原告杨桂芬到天津市河东公证处就上述协议进行了公证，天津市河东公证处于2018年11月2日出具了（2018）津河东证字第5673号公证书。被告石春莲于2021年年初对该公证书提出了复查申请，2021年3月4日天津市河东公证处作出（2021）津河东维字第002号《维持公证书决定》，后被告石春莲又向天津市公证协会投诉，2021年5月28日天津市公证协会给天津市河东公证处作出津公投［2021］5号《公证复查争议投诉处理结果通知书》，该通知书载明“天津市河东公证处：我会于2021年3月31日受理了投诉人石春莲对你处（2021）津河东维字第002号《维持公证书决定》的投诉申请。经研究，我会认为你处出具的（2021）津河东维字第002号《维持公证书决定》存有疑义，建议你处根据中国公证协会《公证复查争议投诉处理办法（试行）第十九条第（三）项、《天津市公证复查争议投诉处理实施细则（试行）》第二十七条（三）项规定，就原公证争议重新进行复查，对原复查决定予以修正。”目前被告石春莲尚未收到最新复查决定。另查，2018年10月22日，第三人梁曼华给被告石春莲发送了《取消担保告知函》一份，内容为：“石春莲：2018年5月份你与徐震所签合同，约定梁曼华为担保人。但现在担保人梁曼华已丧失担保能力，故此正式通知石春莲取消担保。请石春莲找到徐震提供新的担保方式。特此告知，梁曼华（签字按印），2018年10月22日”。嗣后，2018年10月30日，石春莲作为原告向天津市河北区人民法院提起了对徐震、曹丽慧、梁曼华、梁金林借款合同纠纷一案的诉讼，同时申请了财产保全，2018年11月2日，本院以（2018）津0105民初8349号民事裁定书裁定：“冻结被申请人徐震、曹丽慧、梁曼华、梁金林名下银行存款5400000元，或查封、扣押等值财产”。2018年11月7日，本院向天津市不动产登记事务中心二部出具协助执行通知书，该通知书载明：“限制被申请人梁曼华名下的坐落于天津市河东区XXX房屋的底档手续的变更，查封期限为三年，自2018年11月7日起至2021年11月6日止。”后石春莲变更了诉讼请求，撤销了对徐震、曹丽慧的起诉，只要求梁曼华、梁金林承担保证责任。2020年1月3日，天津市河北区人民法院以（2018）津0105民初8349号民事判决书判决：“一、被告梁曼华于本判决生效后十日内对债务人徐震所欠原告石春莲的借款本金5000000元及利息（以借款本金5000000元为基数，按照月利率1%计算，自2018年5月3日起至实际给付之日止）承担连带保证责任；二、驳回原告石春莲的其他诉讼请求”。梁曼华不服该判决遂向天津市第二中级人民法院提起上诉，2020年10月12日，天津市第二中级人民法院以（2020）津02民终1132号民事判决书判决：“驳回上诉，维持原判”。上述判决书生效后，因梁曼华未自动履行生效法律文书确定的义务，石春莲于2020年11月23日向本院申请执行，本院以（2020）津0105执2637号执行案件受理立案，并在法定期限内向梁曼华发出执行通知书，梁曼华仍拒不履行生效的判决书。2021年2月25日，本院在天津市河东区XXX大门处张贴了腾房通知及风险告知书。原告杨桂芬认为，涉案房屋虽然登记在第三人梁曼华名下，但自己是涉案房屋的实际所有人，并且已占有使用该房屋，因此于2021年5月24日向本院提出书面异议，2021年5月27日，本院以（2021）津0105执异28号执行裁定书裁定：“驳回案外人杨桂芬的异议请求。”原告杨桂芬不服该裁定，遂提起本案诉讼。本院认为，本案系原告杨桂芬不服天津市河北区人民法院作出的（2021）津0105执异28号执行裁定书而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为原告杨桂芬就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告杨桂芬与第三人梁曼华之间签订的《协议书》，从形式上看，是双方自行签署的协议，与不动产买卖中双方共同到房管部门签订的买卖合同不同;从内容上看，双方的协议书中载明“因甲方拖欠乙方借款300万元，经多次催要仍不能偿还。双方经过友好协商，达成如下协议。”“一、甲方将自己名下……抵偿给乙方......”“二、甲方拖欠乙方借款300万元，不足以折抵上述房产......”，这些内容均表明该协议签订的目的是抵债；从协议效果上看，双方签订协议后仅仅到公证处进行了公证，并没有到房管部门签订正式房屋买卖协议，进而办理产权变更登记手续。所以，该协议本质上是以房抵债协议，实际上是为了消灭双方之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的为购买不动产而订立的买卖合同存在差异，原告不属于该条规定的“买受人”。因此，基于以房抵债协议而拟受让房屋的受让人，在完成转移登记之前，对涉案房屋并不享有物权，仅凭该以房抵债协议不足以据此产生针对交易不动产的物权期待权，不享有足以排除强制执行的民事权益。且原告杨桂芬未提供证据证明其向房屋登记机构递交过过户登记材料，或者提出办理过户登记请求等积极行为，亦没有通过诉讼或仲裁等途径主张过权利，因此原告杨桂芬对未能办理过户登记手续缺乏合理客观理由。基于此，原告杨桂芬不能同时符合上述四个条件，其提出请求判令停止对涉案不动产的执行，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回原告杨桂芬的诉讼请求。案件受理费12800元，由原告杨桂芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘 淼审 判 员  訾文华人民陪审员  张 红二〇二一年九月十四日书 记 员  刘 畅附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。