吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终2007号上诉人（原审被告）：吉林智航教育咨询有限公司，住所地吉林省吉林市船营区吉林大街梧泰广场B号楼三楼。        法定代表人：张育宁，总经理。        委托诉讼代理人：张家胜，男，该公司经理。        被上诉人（原审原告）：杜婉宁，女，1983年8月26日出生，汉族，住吉林省吉林市。        上诉人吉林智航教育咨询有限公司（以下简称智航公司）因与被上诉人杜婉宁房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初2836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        吉林智航教育咨询有限公司上诉请求：撤销一审判决书判决第三项，改判驳回杜婉宁该部分诉讼请求。事实和理由：一审法院在裁判案涉《入驻协议书》自2021年5月12日起解除并裁判杜婉宁应向智航公司返还房屋的情况下，仍判决由智航公司向杜婉宁返还15，000元明显错误。《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，智航公司虽然在一审答辩时主张案涉《入驻协议书》已经于2020年7月3日解除，但事实上，智航公司认为因杜婉宁违约，智航公司享有单方解除合同的权利，只是未实际向杜婉宁送达解除通知。且一审法院已适用“不可抗力”条款，以杜婉宁“不构成违约”为由否定了智航公司在2020年7月3日时享有单方解除合同的权利。对于一审法院裁判案涉《入驻协议书》于2021年5月12日起解除的裁判结果，上诉人予以认可。故在2021年5月12日《入驻协议书》解除前，双方仍应按《入驻协议书》的约定履行义务。同时，案涉房屋至今仍由杜婉宁占用，杜婉宁至今未向智航公司返还房屋钥匙，一审法院也裁判杜婉宁应向智航公司返还房屋。故即使仅计算至2021年5月11日，杜婉宁也应按《入驻协议书》第三条之约定，按219.52元／天向智航公司支付2020年7月3日至2021年5月11日（313天）的租金总计68，709.76元；并支付2019年11月3日至2020年7月2日的物业费、卫生费、管理费2404元（3616元一1212元）及自2020年7月3日至2021年5月11日的物业费、卫生费、管理费3，100.84元，以上合计74，214.60元。根据《入驻协议书》第三条第七款之约定，杜婉宁交纳的履约保证金是对其在协议期限内适当履约的担保，如杜婉宁违反协议的约定，智航公司有权在交纳的履约保证金中扣除乙方应承担的罚款、违约金、其他费用等。解除协议后，在杜婉宁不拖欠智航公司费用以及没有纠纷的前提下，履约保证金无息返还。而杜婉宁至今仍拖欠各项费用，依照双方约定，智航公司有权在保证金中予以扣除，或在杜婉宁足额支付欠款后再返还保证金。综上，一审法院在查明案涉《入驻协议书》自2021年5月12日起解除，且杜婉宁仅支付至2020年7月2日止的租金、同时拖欠物业费、卫生费、管理费的情况下，仍裁判智航公司返还15，000保证金，既违背了双方约定也严重损害了智航公司的合法权益。        杜婉宁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。        一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。        向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的入驻协议；2．退还履约保证金15，000元。        一审法院认定事实：2019年6月22日杜婉宁作为乙方与智航公司作为甲方签订了《入驻协议书》一份，约定：双方就办学场地使用事宜，签订本合同。场地位置：吉林市解放大路梧泰广场B号楼四楼智航教育文化中心D区1413号，场地面积：137.2平方米，学科类别：英语，场地使用期限：自2019年7月3日起至2021年7月2日止，共计2年。场地费用：1.5元／平方米／天，年合计75，117元。场地使用期限内单价年增长率第一年1.5元，第二年1.6元。乙方需一次性交纳履约保证金15，000元。交付方式：协议签订时一次性付清半年37，558.5元。按年期缴纳。物业费、卫生费、管理费等合计每年3616元。期限2年。乙方需在本合约期满45日前，全额交纳下期费用，并与甲方签订新的合同。如乙方逾期不交，每迟一日，甲方有权按日租金额的三倍收取乙方违约金，并从履约保证金中扣除。逾期十五日，甲方有权单方面解除本协议，收回乙方场地，履约保证金不予返还，由此造成的经济损失均有乙方自行承担。协议期满或解除协议后，乙方不再继续经营的，在不拖欠甲方费用以及没有纠纷的前提下，履约保证金无息返还。违约责任：1．合约期间由于乙方原因终止协议，甲方不予退还乙方所支付的任何费用。如因甲方原因致使协议不能履行，甲方需返还乙方所交付的费用。2．合约期间如因不可抗拒的人力和自然因素，致使双方无法履行合同内容的，双方应自行承担各自损失。双方并约定了其他权利义务。杜婉宁在落款乙方处签名，甲方处加盖智航公司公章。2019年6月28日收款收据显示：客户名称英语工作室，房屋保证金15，000元，收据二份显示：2019年8月31日，客户名称英语，房屋使用费37，558元，半年付。2020年1月10日，交款单位Angel英语，款项内容2020年上半年房费，金额37，558元，摘要：2020年1月-2020年7月。收款方式：转账。2019年6月22日收款收据显示：客户名称英语D1413，电费200元。上述收据均加盖智航公司公章。2020年3月31日收据显示：交款单位刘巍6#-5-702，收款方式微信，人民币1514元，收款事由：2020年物业费。该收据上加盖吉林市隆嘉物业服务有限责任公司现金收讫章。原告杜婉宁使用租赁场地至2020年春节前发生新型冠状肺炎病毒疫情时止。2020年5月7日，杜婉宁参加了智博文化艺术培训学校会议。2020年5月8日，智航公司向杜婉宁出具缴费通知单，要求杜婉宁于接到本通知书三日内缴纳2019年12月10日至2020年6月10日物业费1，636.00元。2020年6月19日，智航公司在微信群内发送《智博教育小镇2020年度场地使用费续交优惠政策》一份，其中载明：4．对合同期未满，提前终止合同的商家，视为单方面违约，甲方不返还乙方抵押金和剩余期间租金。5．对于拖欠租金和物业费的商户，无论是否续签进了必须补齐所欠租金和费用，否则视为单方合同违约。2020年9月起，被告与房主因租赁合同发生纠纷，租赁场地被房主停水停电，至今未能恢复使用。被告自认已与房主通过诉讼解除租赁合同。杜婉宁索要履约保证金未果，诉至法院。        一审法院认为，杜婉宁与智航公司签订房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，因2020年春节前至2020年9月份，受新冠疫情影响，本市文化教育培训机构均须按照政府相关部门要求暂停上课，系当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。承租人因发生不可抗力未支付或者迟延支付租金的，不属于无正当理由，不构成违约，出租人不因此享有合同解除权。2020年9月后因智航公司作为涉案合同的出租人与房主产生租赁合同纠纷原因，致使涉案合同无法继续履行，合同目的不能实现，杜婉宁因此有权请求解除合同。现杜婉宁要求返还履约保证金，其诉请实质内容包含解除合同的诉讼请求，均应当予以支持。解除合同的日期为起诉状送达之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述规定，杜婉宁在合同解除后，应将租赁场地返还智航公司。关于智航公司认为杜婉宁未在第一年租期届满45日之前向其交付第二年场地使用费和物业费等费用构成违约，无权要求其返还履约保证金的抗辩主张，根据前述理由，杜婉宁因新冠疫情未支付第二年租金并非无正当理由，不构成违约，故法院对其抗辩主张无法支持。        一审法院判决：一、杜婉宁与智航公司于2019年6月22日签订的《入驻协议书》自2021年5月12日起解除；二、杜婉宁于判决生效之日起十五日内将承租的名下位于吉林市船营区青岛街清源街34-317轴房屋返还给智航公司；三、智航公司于判决生效之日起七日内返还原告杜婉宁房屋保证金15，000元。        本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。        另查明：杜婉宁在承租期间缴纳物业费、卫生费、管理费共计1212元。        本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”之规定，本案合同成立于民法典施行前，依照当事人的约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议，应当适用当时的法律、司法解释的规定。        《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方延迟履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。智航公司作为涉案房屋的出租人，因其自身与房主产生纠纷，致使案涉租赁房屋无法正常使用。一审法院认定因智航公司原因导致案涉合同无法履行，合同目的不能实现，杜婉宁因此有权请求解除合同并无不当。智航公司系违约方。《入驻协议书》第二条约定：场地使用期限自2019年7月3日起至2021年7月2日止，共计2年；第八条第二款约定：合约期间如因不可抗拒的人力和自然因素，致使双方无法履行合同内容的，双方应自行承担各自损失。自2020年春节前至2020年8月18日期间，受新冠疫情影响，吉林市文化教育培训机构按照疫情防控要求暂停上课。该情况系当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。符合《入驻协议书》第八条第二款关于不可抗力双方应自行承担各自损失的约定，即杜婉宁无权要求智航公司返还此期间已经支付的租金，智航公司也无权要求杜婉宁支付2020年7月2日至2020年8月18日杜婉宁无法实际使用房屋期间的费用。此后因智航公司与房主产生纠纷，房主已经于2020年8月19日采取停水、停电措施，致使案涉租赁房屋一直无法正常使用，故杜婉宁无需支付因智航公司导致租赁房屋无法正常使用期间的费用。对于智航公司认为杜婉宁应支付上述期间房屋租金的上诉请求，本院不予支持。        关于物业费、卫生费、管理费的问题。杜婉宁在一审起诉时明确表示其已经全额支付了一年的物业费、卫生费、管理费共计3616元，但现有证据仅能证明其交付了上述费用中的1212元，故杜婉宁还需要补交物业费、卫生费、管理费2404元。为减轻当事人诉累，本院在的房屋保证金中予以抵扣，现智航公司应返还杜婉宁房屋保证金12，596元（15，000-2404）。        综上所述，吉林智航教育咨询有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十七条第二款、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初2836号民事判决第一项；        二、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初2836号民事判决第二项、第三项；        三、变更吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初2836号民事判决第二项为杜婉宁于本判决生效后立即将承租的位于吉林市解放大路梧泰广场B号楼四楼智航教育文化中心D区1413号房屋返还给吉林智航教育咨询有限公司；        四、变更吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初2836号民事判决第三项为吉林智航教育咨询有限公司于本判决生效后立即返还杜婉宁房屋保证金12，596元。        五、驳回杜婉宁其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费88元，由吉林智航教育咨询有限公司负担58元，杜婉宁负担30元。二审案件受理费175元，由吉林智航教育咨询有限公司负担115元，杜婉宁负担60元。        本判决为终审判决。        审判长    张利宏审判员    刘卓审判员    郭立坤二〇二一年九月二十四日书记员    赵鹏