辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终14730号上诉人（原审被告）：刘嘉国，男，1986年1月17日生，回族，现住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司，住所地沈阳市于洪区汪河路102号8门。负责人：周晓光，公司总经理。委托诉讼代理人：邵楠楠，女，1985年6月12日出生，满族，公司工作人员，住沈阳市铁西区。上诉人刘嘉国因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司（以下简称“碧桂园于洪公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2021）辽0114民初5805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘嘉国上诉请求：1.本案物业合同无效；2.被上诉人对园区儿童乐园地面破损、中心花园亭子墙体破损、喷水破损无法使用、亭子灯光失效、健身器材损坏、地面长期破损予以修复并出示基础设施养护及维修记录；3.园区地上停车场为全体业主共有，判令返还上诉人停车费6000元，并出具停车场合法手续文件、业主同意及公示文件；4.园区77号一单位二单元公共楼道及电梯间公共墙体广告，电视屏广告及占用楼道自动贩卖机所得广告费3000元返还上诉人；5.判令被上诉人立即对楼道灯光维修、公共区域卫生及消防通道易燃易爆物品清除处理并提供维修记录；6.地上停车场2020年9月2日开始收停车费，同年10月3日收费停车场停车因物业看管不周爱车被剐蹭，10月4日报案受理，因去物业监控室调取监控时，物业人员不予配合并声称车辆停放位置监控失灵，不予配合调查处理和赔偿被刮车辆损失，判令被上诉人支付车辆维修费用400元；7.园区77号门前儿童乐园设施老旧不予维护，地面胶粒破损不堪，多处露出坚硬石头，造成小孩摔倒，2021年6月15日晚20时，小孩在儿童乐园玩耍时，被凹凸不平的地面绊倒，造成腿部受伤，药店开药花销58.4元，用于止血、消炎及包扎，判令被上诉人支付医药费58.4元并提供设备设施养护记录；8.保安约骂业主，服务态度粗暴，雨天业主因孩子生病需要进入园区暴力阻拦，保安踹业主车门留下脚印，业主人身及车辆财产安全得不到保障，判令被上诉人赔礼道歉，查看物业服务等级、投诉管理制度及对保安行为进行培训教育和处罚记录；9.判令物业对保安失职、大门长时间无人值守导致外来人员多次进入进行扰乱治安行为进行惩戒及整改，提供评保安上岗人员合格证书；10.判令被上诉人对公共区域地下停车场积水漏水原因进行排查解决，地下停车场内电路裸露存在安全隐患进行整改，地下停车场多处灯失效进行维修，对地下停车场里堆放易燃物品进行清除，提供地下停车场消防设备养护记录，出具消防设置在保记录，监管非停车场车辆随便在地下停车场乱停乱放现象；11.判令被上诉人对电梯频繁出现故障进行排查及检修，并提供电梯验收合格证书及检修记录；12.判令被上诉人对着火时消防栓不能正常使用、消防通道长期被垃圾占满以及火灾后不公开着火信息做出说明，要求被上诉人及时清理楼道中大量易燃垃圾，延长在火灾期间电梯卡功能失效时间一个月，提供物业安全应急预案及消防设置年检记录维护记录；13.判令被上诉人对长达10年未能正常使用的可视电话予以维修，并提供可视电话验收报告；14.判令被上诉人对物业管理费和电梯费重复收费，返还业主长达两年的电梯费，并提供物业服务合同、物业服务等级、服务收费标准等文件；15.判定被上诉人将地上共有停车费收入和电梯广告收入进行公示，不得未经业主同意，私自动用，并公示经营所得收入；16.被上诉人承担劳务费400元，适当物业费减免，本次诉讼费由物业承担。碧桂园于洪分公司辩称，业主反映儿童乐园地面破损问题等，园区有相应整改。楼道堆放易燃易爆物品，已经通知业主清理，并联系社区和街道统一清理。电梯有相关维保单位，手续齐全。电梯费，物价部门统一标准。保安骂业主无法核实，不知是何时发生，对一线员工组织定期培训。碧桂园于洪分公司向一审法院起诉请求：1.判令刘嘉国支付2020年1月至2021年3月的物业费1946元，违约金500元；2.刘嘉国支付诉讼费用。一审法院查明事实：刘嘉国系沈阳市于洪区南阳湖街77号2-2402室业主，碧桂园于洪公司为园区提供物业服务，物业收费标准1.5元/平方米/月。刘嘉国未支付2020年1月至2021年3月的物业费，碧桂园于洪公司提起本案诉讼。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案碧桂园于洪公司与沈阳华锐置业有限公司签订的《碧桂园银河城前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的，该合同效力及于园区内的全体业主。作为物业公司碧桂园于洪公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主刘嘉国享受了碧桂园于洪公司提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于碧桂园于洪公司主张的违约金，不予支持。关于刘嘉国提出物业服务存在的问题，不构成不交物业费的正当理由，不应影响刘嘉国作为业主对园区整体物业费用的分担。业主维护自身权益应当采取正当方式，如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通，协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。同时，碧桂园于洪公司物业公司亦应增强管理和服务意识，切实改进完善相关管理服务工作，共同致力于营造良好的小区环境。关于刘嘉国提出的公共收益未公示、车辆被划、孩子在儿童乐园受伤给其造成的损失等，与本案不属于同一法律关系，刘嘉国可另行主张权利。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、刘嘉国自判决发生法律效力之日起十五日内向碧桂园于洪公司支付自2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费1946元；二、驳回碧桂园于洪公司其他诉讼请求；如果刘嘉国未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘嘉国负担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。刘嘉国提交光盘，内容与其一审提交证据基本相同，用以证明上诉主张。碧桂园于洪公司质证称：广告属于园区公共收益，有单独立账，使用会经过业主同意进行园区大修。卫生问题，我方会及时整改。微信截屏反映保安约骂问题，微信内容比较片面，无法证明保安有约骂行为。车辆上的脚印无法证明是保安所为。地上停车我方没有保管义务，我方会配合警方需要。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于刘嘉国提出不应全额支付物业费的理由，本院分析认定如下：对于刘嘉国提出物业合同无效的主张，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，碧桂园于洪公司依据其与开发商签订的物业服务合同一直为园区提供物业服务，刘嘉国作为园区业主，应当及时支付相应的物业费，刘嘉国提出合同无效的主张不能成立。对于刘嘉国提出碧桂园于洪公司的物业服务存在诸多问题，要求减免支付物业费的主张。碧桂园于洪公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，业主拒绝支付物业费会影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准。虽审理中，刘嘉国提交照片等证据，用以证明碧桂园于洪公司提供的物业服务存在问题，但因物业服务具有整体性、连续性，而刘嘉国所提供的证据并不足以全面客观地反映碧桂园于洪公司整体的物业服务状况，亦不足以证明碧桂园于洪公司的物业服务存在严重缺陷，碧桂园于洪公司提供的物业服务虽待进一步改善，但并未构成根本违约，刘嘉国不能以此拒绝交纳物业费。刘嘉国提出碧桂园于洪公司提供物业服务使其受到损失等，已经构成独立的诉讼请求，如果刘嘉国认为碧桂园于洪公司应当承担责任，可依据相应法律关系在法定期限内提起相关诉讼予以解决，尚不能成为减免支付物业费的理由。园区现有物业收费标准是否与碧桂园于洪公司提供的物业服务相符，以及园区内停车场收费、广告收入以及收入公示等问题，涉及到园区内诸多业主的利益。如果业主对物业公司提供的物业服务不满，应当采取合法适当的方式维护自身权利。业主如果认为物业公司提供的物业服务不好，可以采取积极推进业主委员会成立，通过业主委员会或达到法定比例的业主集体与物业公司沟通、协商，进而使物业公司的服务质量不断提升，或者按照法定程序提起相关诉讼，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。在碧桂园于洪公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常进行，本院对刘嘉国的上诉主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘嘉国负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 虹审 判 员  赵 钺审 判 员  金 鑫二〇二一年九月十四日法官助理  勾雪峰书 记 员  许 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。