贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初10758号原告：孟雪梅，女，汉族，1991年9月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告孟雪梅与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告孟雪梅，被告招商商置公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟雪梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告支付逾期交付办理房屋权属转移登记文书的违约金，（违约金计算以原告已付购房总款564,495.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍（即罚息利率）从2019年3月1日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关之日止）暂计人民币大写叁万元（小写30,000.00元）。2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年12月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号为：ＢＪＨＣ-ＤＺ1060）。合同中约定由原告购买被告位于毕节市。合同签订后，计价方式按照套计算，总房款564495.00元。合同第十一条约定了出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。合同并未约定商品房所有权转移登记的时间，也为约定违约金的计算方式，只是合同第二十二条第三款第二项约定：出卖人不能履行前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一支付违约责任。2、约定日期起180个工作日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付购房款，并按照0.5%利率支付利息。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，但被告亦未给原告办理商品房所有权转移登记，也未支付逾期办理商品房所有权转移登记的违约金。原告认为，被告的行为已然构成了违约，应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金计算以原告已付购房总款564495.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍（即罚息利率）从2019年3月1日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关之日止）。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》以及相关法律规定，诉来贵院，请贵院依法支持原告的请求。被告招商商置公司辩称，根据答辩人与被答辩人合同约定，答辩人逾期时间未超过180个工作日，因此，即便在答辩人须承担违约责任的情况下，违约金仅应以已付购房款的万分之一为限。答辩人与被答辩人双方在商品房买卖合同第二十二条第三款第（二）项中明确约定“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。”据此，如果出卖人未能在约定期限内向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，未超过180个工作日的，仅应当按照已付购房讲求的万分之一支付违约金。本案中，答辩人与被答辩人双方在合同中未明确约定具体的办证期限，视为约定不明，则可根据法律规定确定办证期限为房屋交付之日起90日内，具体到本案中，答辩人向被答辩人交房的时间为2018年8月31日，则在双方没有明确约定的情况下，法定办证期限即为2018年12月1日之前。2018年11月9日，答辩人通过邮件方式向被答辩人送达了提交办证资料的生效判决，逾期期限应截止至2018年11月9日。根据双方合同约定，截至答辩人通知被答辩人之日，尚未到达双方合同约定及法律规定的办证期限，被已尽到通知义务，不应承担违约责任。综上所述，即便法院认为答辩人应承担违约责任，但因违约期限未超过180个工作日，根据合同约定，违约金也仅应当以购房总价款的万分之一为限进行计算。被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。本院经审理查明：2016年12月25日，原告为买受人，招商局地产（贵州毕节）有限公司（以下简称：招商局公司）为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定招商局公司将其开发的位于贵州省毕节市七星关区出售给原告，总房款564495.00元，招商局公司承诺于／前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，1．约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2．约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照人民银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款／的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条关于产权登记的补充。1．若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。2．如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向招商局公司交付全部购房款。2018年5月23日，招商局公司取得涉案房屋所属的招商花园城·珑园Ｂ2栋的商品房备案证明书。2018年10月31日，招商局公司取得涉案房屋所属的招商花园城·珑园Ｂ2栋的不动产权证书。2018年8月31日，招商局公司将涉案商品房交付原告。2018年11月9日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，要求原告提交办证的有关资料。另查明，2019年1月4日，被告招商商置公司（甲方）与招商局公司（乙方）签订《吸收合并协议》，协议约定，由被告招商商置公司吸收合并招商局公司，原招商局公司所有的债务由被告招商商置公司承担，债权由被告招商商置公司享有。被告招商商置公司吸收招商局公司而继续存在，招商局公司解散并注销。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，结合原告与被告招商商置公司双方的诉辩意见，本案争执的焦点是：被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，虽然原告与招商局公司在《商品房买卖合同》中并未约定招商局公司何时取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释［2003］7号第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，由于招商局公司出售给原告的房屋为期房，招商局公司应于向原告交付涉案商品房之日起90日取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告。招商局公司于2018年8月31日向原告交付涉案房屋，因此，招商局公司应于2018年11月29日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但庭审时，原、被告确认原告委托招商局公司办理涉案房屋的转移登记。依据法律规定，招商局公司应当限期办理商品房初始登记，并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于招商局公司已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责被告招商局公司再向原告交付有关文书已无实际意义。此时招商局公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务，即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向招商局公司提交应由买受人提交的办证资料，用于招商局公司代为办理转移登记。招商局公司尽到完成初始登记前提下的通知义务，可视为其履行了合同约定的文书交付义务。招商局公司于2018年10月31日取得涉案房屋的不动产权证书，涉案房屋已经具备办理转移登记的条件。在案证据显示，2018年11月9日，被告按照原告预留的地址向原告邮寄《办理产权证的告知函》，要求原告提交办证的有关资料，可视为招商局公司已履行了涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务。故招商局公司在2018年11月29日前履行了通知义务，招商局公司不应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。由于被告招商商置公司已与招商局公司吸收合并，根据《吸收合并协议》的约定，原招商局公司所有的债务由被告招商商置公司承担，债权由被告招商商置公司享有，故被告招商商置公司亦不应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。综上，对原告主张被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记文书的违约金的诉请，本院不予支持。对于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释［2003］7号的有关规定予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释［2003］7号第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孟雪梅的诉讼请求。案件受理费275.00元（已按简易程序减半收取），由原告孟雪梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 陆 云二〇二一年九月五日书记员 付锦梅