辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3667号上诉人（原审被告）：白宝安，男，1959年11月17日出生，回族，住鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：鞍山中邦物业服务有限公司，住所地鞍山市铁西区兴盛路18甲S126。法定代表人：马超，该公司经理。委托诉讼代理人：王向东,辽宁亨轩律师事务所律师。上诉人白宝安因与被上诉人鞍山中邦物业服务有限公司（以下简称“中邦物业”）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初3577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人白宝安，被上诉人中邦物业的诉讼代理人王向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人白宝安的上诉请求：1.查清事实减免上诉人物业服务费5834元、电梯费1800元，合计7634元；2.本案一审、二审的所有费用均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2012年3月5日购买了铁东区前进路1号国际明珠商品房(产籍号:1-30-147-11315)，建筑面积:55.95平方米。上诉人入住鞍山市国际明珠期间一直如约缴纳物业费，从无拖欠。而后物业管理逐渐呈现不规范化：1.上述人买房合同己标注2013年5月30日供应煤气，但至今没供应煤气，被上述人接管有违约条款的楼盘后，没有与鞍山中财置业有限公司即开发商之间对违约条款采取解决方案，至今没供应煤气，造成上述人无法正常用房，因此上诉人要求免除2015年2月19日至2019年12月31日物业费5834元。2.被上诉人没给上诉人办理业主电梯卡，上诉人无法正常使用电梯，因此请求减免电梯费1800元。3.物业违约管理，造成楼内脏、乱、差。楼内小广告随处可见，家家门上甚至墙上乱贴小广告，由于物业违约在先，本案一审、二审诉讼费应由被上诉人支付。4.因上诉人居住的国际明珠属于高层商住两用公寓，28层为国家规定的避难楼层，应始终保持畅通、开放状态，不应存放任何障碍物。而被上诉人将28层避难层的部分区域占用、隔离，作为自己的办公、休息区域，28层避难层无法全面开放，导致上诉人及广大业主居住无安全保障，其己违反了国家有关法律、行政法规的相关规定；5.被上诉人所管理的物业服务人员服务态度恶劣，上诉人及其他业主与其难以沟通，而被上诉人从未对其进行过有效的管理；6.公寓内的电梯频发故障，也曾因故障发生过电梯坠落事件，上诉人与其他业主曾与被上诉人多次沟通，而被上诉人却迟迟拖延修复，导致上诉人及其他业主多次无法乘坐电梯；7.被上诉人将上诉人所居住的国际明珠公寓内的公共区域出租、出售，产生的收益却从未向上诉人及其他业主公开、分配。8.因被上诉人对上述问题视而不见、疏于管理，不仅导致楼道内的脏、乱、差，更是导致了上诉人的房价严重贬值。中邦物业辩称，服从一审判决。中邦物业向一审法院起诉请求：1.判令白宝安给付原告物业服务费7634元、违约金1374元（违约金自2015年2月19日起计算至实际给付之日，暂计算至2019年12月31日），合计9008元；2.本案诉讼费由白宝安承担。一审法院认定事实：2012年3月5日，中邦物业(乙方)与白宝安(甲方)签订《前期物业服务合同》，约定：由中邦物业为白宝安所在的国际明珠小区的房产提供物业服务，物业服务费高层住宅1.8元/月/平方米，电梯费30元/户/月。该合同第九条约定，业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用，业主应当按全年缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为每年12月31日前。再查，白宝安系国际明珠小区的业主，房屋坐落于鞍山市铁东区，产籍号1-30-147-11315，房屋建筑面积为55.95平方米，白宝安未缴纳2015年2月19日至2019年12月31日期间的物业费和电梯费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。中邦物业与白宝安签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，白宝安作为国际明珠的业主，应受上述合同约束。因中邦物业履行了提供物业管理与服务的义务，白宝安作为国际明珠的业主亦接受了中邦物业提供的物业服务，白宝安应当按照合同约定履行交纳物业费的义务，其不交纳物业费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故对中邦物业要求白宝安给付2015年2月19日至2019年12月31日期间拖欠物业费7634元的诉讼请求，该院予以支持。关于中邦物业主张要求白宝安给付违约金的诉讼请求，根据该案实际情况，中邦物业服务过程当中确实存在一定瑕疵，该院对于中邦物业要求白宝安给付违约金的诉讼请求，不予支持。关于白宝安提出中邦物业违约在先，业主有权拒交物业费之抗辩理由,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”本案中,中邦物业的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到全体业主满意的程度,但基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务。白宝安作为该小区的业主,应当按照物业服务合同的约定向中邦物业交纳尚欠的物业服务费。如对中邦物业的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。故对白宝安提出的此项诉求,该院不予支持。据此判决：一、白宝安于本判决生效之日起15日内给付鞍山中邦物业服务有限公司人民币7634元；二、驳回鞍山中邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由白宝安负担21元，由鞍山中邦物业服务有限公司负担4元。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审期间争议焦点是：上诉人白宝安是否应当按照物业合同约定，给付被上诉人鞍山中邦物业服务有限公司物业服务费、电梯费总计7634元。经查，上诉人中邦物业与被上诉人白宝安签订的《前期物业服务合同》系双方真实意识表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”关于上诉人白宝安主张被上诉人中邦物业服务不规范，服务态度恶劣，不给上诉人办理电梯卡、违约管理等行为为由拒交物业费，在二审审理期间，被上诉人中邦物业承认在因小区外来人员较多，存在疏忽管理的问题，电梯卡是给业主专用，但即使不办理电梯卡也可以使用公用电梯，不存在上诉人无法使用电梯的情况。本院认为，中邦物业虽在服务和管理上确属存在一定瑕疵，不能达到上诉人满意的程度，但基本上按照合同约定提供了物业服务，履行了物业服务人的一般义务，不构成不履行物业合同或重大瑕疵，且一审法院在一审审理期间也认定中邦物业在服务管理上存在一定瑕疵，没有支持被上诉人中邦物业要求上诉人白宝安支付违约金的诉讼请求。上诉人白宝安如果对被上诉人中邦物业提供的物业服务不满意，可以通过业主委员会依法行使相应的权利，但以此为由拒交物业费、电梯费于法无据，故一审法院判决上诉人白宝安支付物业费、电梯费总计7634元，并无不当，应予维持，上诉人白宝安的主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人白宝安负担。本判决为终审判决。审 判 长 王珍付审 判 员 廖晓艳审 判 员 宋 锦二〇二一年九月十七日法官助理 马海笙书 记 员 蒋 阳