湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1458号上诉人(原审被告)：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗平法，男，1983年4月20日出生，汉族，住湖南省辰溪县。上诉人怀化世雄置业有限公司（以下简称世雄公司）因与被上诉人罗平法商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初2628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。世雄公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或者发回重审；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人系按“按揭或者公积金贷款”，《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》均对逾期办证不计违约责任作出（未作出）明确约定，一审法院予以支持，存在错误。二、本案逾期办证一直持续至《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）生效后，本案处理应当适用《民法典》的规定。一审法院以《商品房买卖合同》系格式合同文本，认定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”无效。但是《怀化市商品房买卖合同》也是格式合同文本，其文本合同中均未约定办证期限与违约责任，一审法院认定有效还是无效，则没有对此进行说明。根据《民法典》第497条规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审法院既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在矛盾。三、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。现上诉人已经临近破产，如法院无视本案客观原因，违背合同约定初衷武断裁判，非但不能解决办证问题，反而会加速公司破产。罗平法辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗平法向一审法院起诉请求：一、判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区房屋的《不动产权证》；二、请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币6900元整，（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；三、退还不合理的水电开户费3000元，请求法院判定开发商退还代收的维修基金6080元。一共15980元（含违约金7100元）；四、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》（以下简称涉案合同），涉案合同约定原告购买被告开发的绿海××小区××单元××号商品房，优惠后的房屋总价款295122元。被告应在2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告；该合同第十二条约定交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，被告不承担任何责任。被告办好两证后应通知原告前来领取，以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同第五条约定契税和办证费、住房维修基金应由原告缴纳，被告代为收取。附件二第七点约定“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理”，第八点约定“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”上述涉案合同签订后，原告按约支付了购房款，并于2013年11月15日向被告交纳维修基金5902元，2015年7月28日向被告交纳了水电开户费3000元、补缴维修基金178元。2019年7月22日，原告自行向税务机关缴纳了涉案房屋的契税。2015年7月28日，原告从被告处接收房屋。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。一审法院认为，原、被告签订的涉案合同系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。涉案合同第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”。因被告未提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，一审法院不予采信。被告提出原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效，一审法院认为，被告曾于2018年3月就办证事项对小区全体业主予以了承诺，本案原告亦在被承诺范围。因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，一审法院不予支持。涉案房屋于2015年7月28日交付于原告，因此办证期限应从2015年7月29日起算545个工作日至2017年9月28日止。被告应向原告支付自2017年9月29日起至2021年3月28日止（共计42个月）的逾期办证违约金4200元，2021年3月29日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，一审法院予以支持。被告辩称原告主张退还3000元水电开户费的诉讼请求已过诉讼时效。一审法院认为，原告于2015年7月28日向被告交纳水电开户费，于2021年4月1日向一审法院就该项请求提起诉讼，且未提供证据证明其于起诉前就该3000元向被告主张过权利，故根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，原告请求被告返还收取的水电开户费3000元，一审法院不予支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取，且该涉案房产尚未办理房屋产权证书，双方也未就办证费用进行结算。故原告请求被告退还物业专项维修资金一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告罗平法办理好怀化市武陵南路绿海××小区××单元××号房屋的产权证书；二、被告怀化世雄置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告罗平法逾期办证违约金4200元，2021年3月29日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止；三、驳回原告罗平法的其他诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由被告怀化世雄置业有限公司承担26元，原告罗平法承担74元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，世雄公司与罗平法签订的《绿海新城售楼合同书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。罗平法依约向世雄公司交付了全部购房款（一次性付款）及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为罗平法办妥相应不动产权证。然而，世雄公司未依约及时办理，构成违约，应当承担相应违约责任。关于世雄公司上诉称，依据合同第12条“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”之约定，世雄公司不应承担支付逾期办证违约金的责任，经查，罗平法系采取一次性付款方式支付购房款，因此，世雄公司的该上诉理由无事实依据，本院不予支持。关于世雄公司认为逾期办证的事实系政府原因所致，应当按照《绿海新城售楼合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免除责任。本院认为，当事人对自身提出的请求所依据的事实应当提供证据予以证明，而世雄公司在本案中未能向本院提交充分证据予以证实，应由其承担举证不能的法律后果。关于本案法律适用是否正确的问题。世雄公司提出本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，故应当适用《民法典》的规定。本院认为，本案合同的签订、履行、违约等法律事实均发生在《民法典》施行前，也是因该法律事实引起的民事纠纷，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，一审法院适用当时的法律、司法解释的规定，并无不当。综上所述，世雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨代绪审 判 员 刘士平审 判 员 黄丽霞二〇二一年九月十三日法官助理 颜利华书 记 员 张宝珍