河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0105执异767号案外人：李明军,男,1968年8月2日生，汉族,住河南省滑县。申请执行人：郑州金基置业有限公司，住所地郑州市金水区中州大道634号13号楼1-2层101号，统一社会信用代码914101002680548350。法定代表人：张爱玲，董事长。委托诉讼代理人：孙艳华，河南明商律师事务所律师。被执行人：李亮，男，1979年3月15日出生，汉族，住山东省德州市临沂县。在本院执行申请执行人郑州金基置业有限公司（以下简称金基置业）申请执行被执行人李亮追偿权纠纷一案中,案外人李明军向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李明军称,贵院因金基置业与李亮追偿权纠纷一案，查封了郑州市金水区房产一套（不动产权证号：13××92，以下简称案涉房产），并对案涉房产予以评估、拍卖。现案外人作为居住人，提出执行异议，理由如下：首先，案外人于2014年7月20日与李亮签订《房屋租赁合同》，将案涉房产出租给案外人，贵院作出（2016）豫0105民初7976号民事裁定书，查封案涉房产，案外人与李亮签订《房屋租赁合同》的时间远早于贵院查封时间，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同”的要件，其次，案外人在签订《房屋租赁合同》后，随即占有使用案涉房产，并交纳物业费等费用，至今，案外人仍居住在案涉房产内，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的“并占有使用该不动产”要件。现请求：停止对案涉房产的强制腾迁的执行。申请执行人金基置业称，一、案外人李明军与李亮签订的《房屋租赁合同》应当被认定为无效。案外人李明军与李亮签订的《房屋租赁合同》未对租赁期限、租金等进行约定，完全不符合正常的交易惯例，案外人李明军的承租权利不具有合法性与真实性，故该《房屋租赁合同》应当被认定为无效。在《房屋租赁合同》无效的情况下，案外人李明军的执行异议申请不能被支持。二、案外人李明军未提供充足证据证明其占有使用该房屋。案外人李明军虽提供一些物业费、水电费交费凭证，但是未提供其在该房屋经常居住的证据，如社区证明或是暂住证等。物业费、水电费在经常居住的情况下也是会产生费用的，并且申请执行人了解到李亮房屋自2019年7月开始未交纳物业费，截止目前7月底共欠费4857.5元。因此，案外人李明军提供的物业费、水电费是不能证明其在房屋查封之前就占有使用该房屋。综上，请求驳回案外人李明军的执行异议申请。本案审查中，案外人李明军向本院提交证据如下：案外人李明军与被执行人李亮于2014年7月20日签订的《房屋租赁合同》一份、河南万厦物业管理有限公司物业费收费专用凭证。本院查明,原告金基置业诉被告李亮、丁小辉追偿权纠纷一案,诉讼过程中，金基置业向本院申请保全，本院于2016年4月1日作出（2016）豫0105民初7976号民事裁定书，裁定：冻结被申请人李亮、丁小辉银行存款125772.59元或者查封、扣押其相应价值的财产。该裁定于2016年4月1日送达郑州市住房保障和房地产管理局，查封被申请人李亮名下位于郑州市金水区（合同号：11925650）房产一套，查封期限为2016年4月1日至2019年3月31日止。该查封系轮候查封。后本院于2016年11月19日作出（2016）豫0105民初7976号民事判决书，判决：一、被告李亮于判决生效后十日内支付原告郑州金基置业有限公司代偿的银行贷款124796.49元及利息（每次按垫款时间对应的利息计算方法依次为：本金17382.66元的利息自2013年11月29日起计算；本金17554.52元的利息自2014年3月21日起计算；本金13128.56元的利息自2014年6月25日起计算；本金13141.69元的利息自2014年9月28日起计算；本金13115.44元的利息自2014年12月22日起计算；本金12689.59元的利息自2015年3月31日起计算；本金12599.4元的利息自2015年6月30日起计算；本金12582.86元的利息自2015年9月25日起计算；本金12601.77元的利息自2015年12月31日起计算；均按中国人民银行同期贷款利率计算至被告李亮实际支付之日止；二、驳回原告郑州金基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3025元，保全费1149元，均由被告李亮负担。该判决于2017年4月9日生效。案件进入执行程序后,执行案号为（2017）豫0105执6557号。本院于2019年2月28日作出（2017）豫0105执6557号之一执行裁定书，裁定：继续查封被执行人李亮名下位于金水区（合同号：11925650）房产一套。该裁定于2019年3月7日送达郑州市房管局，续查封被申请人李亮名下案涉房产一套，查封期限为2019年3月7日至2022年3月6日止。该查封系轮候查封。本院于2020年11月27日作出（2017）豫0105执6557号之二执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人李亮（预告登记共有人：丁小辉）名下位于郑州市金水区（不动产权证号：13××92）房产一套。另查明，本院在执行狄国欣申请执行李亮买卖合同纠纷一案【案号为（2014）金执字第2695号、（2017）豫0105执恢917号】过程中，本院于2014年9月19日作出（2014）金执字第2695号执行裁定书，裁定：一、将被执行人李亮名下银行存款18155元予以冻结、扣划或查封、扣押其相应价值的财产；二、将被执行人李亮名下位于金水区予以查封；三、限被执行人李亮于本裁定生效后3日内履行生效判决确定的义务，逾期本院将对上述房屋予以评估、拍卖。该裁定于2014年9月23日送达郑州市房产管理局，查封了被执行人李亮名下位于金水区（合同号：11925650）房产一套。查封期限为2014年9月23日至2016年9月22日止。该查封为首封。后本院于2016年8月25日依据（2014）金执字第2695号执行裁定书对案涉房产予以续查封，续查封期限为2016年8月25日至2019年8月24日止。2019年7月8日，本院作出（2014）金执字第2695-2号执行裁定书，裁定：续查封被执行人李亮名下位于金水区（原合同备案号：11925650，现坐落位置：郑州市金水区，不动产权证号：13××92）的房产。该裁定于2019年8月7日送达郑州市自然资源和规划局，续查封了案涉房产，续查封期限为2019年8月7日至2022年8月6日止。2020年11月26日，本院作出（2017）豫0105执恢917号移送执行函，将案涉房产首封处置权移交本案。本案于2020年11月27日作出(2017)豫0105执6557号之二执行裁定书，启动案涉房产处置程序。另查明，案外人李明军向本院提交的其与被执行人李亮于2014年7月20日签订的《房屋租赁合同》显示，李亮作为出租人（甲方）、李明军作为承租人（乙方），就郑州市金水区房产签订房屋租赁合同，约定：1.房屋的交付：甲方于2014年7月20日前将房屋交付给乙方使用；2.租金：因甲乙双方存在业务往来，至今，甲方欠付乙方款项总计：67.4万，双方约定欠款月息为2%，为了偿还债务及利息，甲方将其自有房屋出租给乙方使用，以房屋租金来抵偿全部欠款。案外人李明军向本院提交的河南万厦物业管理有限公司物业费收费专用凭证显示：2015年3月25日、2015年6月27日、2016年1月24日、2016年7月25日、2018年1月18日、2018年9月12日该物业公司收到李亮缴纳物业费及水费。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”。本案中，被执行人李亮未履行生效法律文书确定的义务，本院对其名下案涉房产采取强制执行措施，符合法律规定，并无不当。案外人李明军虽然签订的有《房屋租赁合同》，但该合同形式上是房屋租赁，实质上是案外人李明军与被执行人李亮之间达成的以房租抵债的合同，该合同实质上并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定对房屋租赁合同的法理要求，如不对案涉房产采取执行措施而由案外人李明军继续以租赁方式受偿，将损害到其他债权人的合法权益。故不论该租赁合同形成于案涉房产被查封时间的前或后，是否已移交占有，都不能适用上述司法解释的规定来阻却本案的执行。其次，案外人李明军与被执行人李亮的借贷关系是否真实存在、其与被执行人李亮签订的租赁合同是否合法有效，依法不属于执行异议程序审查的范围，当事人应通过法定诉讼程序予以确认。因此，对于案外人李明军的异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人李明军的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 胡  亚  芹审判员 姚    丽审判员 赵    凯二〇二一年九月十三日书记员 王世海（代）