北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11378号上诉人（原审被告）：魏垚，男，1981年11月25日出生，汉族，住四川省三台县。委托诉讼代理人：尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段，住所地北京市东城区夕照寺中街绿景苑3号楼东门。负责人：李恩起，段长。委托诉讼代理人：闫进龙，北京市博瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：季岩，男，1964年12月7日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人魏垚因与被上诉人中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段（以下简称北京建筑段）、季岩排除妨害纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2021）京0101民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。魏垚上诉请求：1.改判一审判决第一项魏垚于2022年春节前将北京市东城区XX苑X号楼地下一层北侧区域房屋（不包含北侧区域东北角一间和东南角一间）腾退予北京建筑段；2.改判一审判决第二项魏垚每月按照1000元的标准支付占有使用费。事实和理由：北京市东城区XX苑X号楼地下一层北侧区域房屋（不包含北侧区域东北角一间和东南角一间）（以下简称涉案房屋）系魏垚从季岩处合法租赁，并每季度按时给付季岩租金，2016年签订租赁合同时双方约定租赁时间为10年，魏垚方才投入几十万装修；腾退涉案房屋后，魏垚需要再找合适的房屋做茶室和库房，茶室和库房不能有任何异味，而且还要投资装修，装修后需要通风6个月以上才能使用；北京建筑段要求的2000元每月标准的占有使用费是针对所有房屋，一审判决中查明东北角一间和东南角一间是季岩占用，所以应当扣除两间房屋的占有使用费。北京建筑段辩称，同意一审判决，不同意魏垚的上诉请求，魏垚的上诉请求没有事实和法律依据。如果腾退造成魏垚损失，也和我方及本案没有关联性，其可向其认为的出租方主张，而不是向我方主张。一审判决涉案房屋的使用费为2000元，已经明显低于市场价格。季岩未出庭应诉，亦未向本院提交答辩意见。北京建筑段向一审法院起诉请求：1.判令魏垚将北京市东城区XX苑X号楼地下一层北侧房屋腾退并返还北京建筑段；2.判令魏垚按照每月2000元的标准向北京建筑段支付自2016年1月1日至魏垚腾退上述房屋之日的房屋占有使用费。一审法院认定事实：坐落于北京市东城区XX苑X号楼房系原北京铁路局北京铁路分局所有。2005年，根据铁道部决定，撤销北京铁路局的北京、天津、石家庄铁路分局，实施铁路局直接管理站段的体制。2012年，北京铁路局对房建系统管理关系进行调整，将涉案房屋的房建业务划归北京建筑段管理。诉讼中，法院对涉案房屋进行了现场勘验，北京建筑段及魏垚均认可魏垚实际使用区域为北京市东城区XX苑X号楼地下一层北侧，用于仓储。但魏垚表示北侧区域的东北角和东南角两间房屋实际由季岩使用。对此北京建筑段表示不清楚，亦未提交证据证明魏垚使用上述两间房屋，但仍表示坚持向魏垚主张腾退。北京建筑段为证明其向魏垚主张房屋占有使用费的标准，提交2012年广安门建筑车间向方建达物业管理部交纳租金的缴款单、现金收款凭证，房租明细表等证据，其中2012年5月的房租明细表中显示“XX苑X号楼负一层”“富铤”合同年租金4.8万元，已付一季度租金1.2万元。北京建筑段表示，根据上述证据显示2012年涉案房屋的租金标准已达4.8万元/年，但北京建筑段仅按月租金2000元的标准主张。魏垚对上述证据的真实性及证明目的不予认可。北京建筑段另提交其于2020年4月29日向魏垚、季岩送达的《告知书》，主要内容为XX苑X号楼地下室非法占用人关键、季岩：XX苑X号楼地下室为我单位所属住宅楼房，现被您非法强占，特告知以下事项：……您自2016年起一直占用X号楼地下室且未与我单位签订任何房屋租赁合同，请于2020年5月8日17点前腾退房屋，并补缴房屋占用费及其他费用。上述告知书由魏垚签收。北京建筑段表示之所以被告知人是季岩，系因为北京建筑段与方建达物业管理部在北京建筑段提交的证据显示的收取涉案房屋租金期间实际上是一套人马两块牌子。当时北京建筑段以方建达物业管理部的名义将涉案房屋出租予北京建筑段下属单位广安门车间。租金由北京建筑段实际收取，双方之间没有签订书面合同。此后因改制，北京建筑段与方建达物业管理部分立，北京建筑段并不掌握涉案房屋租赁的实际情况。听广安门车间称，涉案房屋由季岩使用，双方之间没有任何租赁合同，故北京建筑段向季岩送达了告知书。但送达时是魏垚签收的，魏垚表示其是实际使用人。魏垚对其真实性认可，表示确实系其签收。魏垚为证明其主张，提交1.《房屋租赁合同》复印件，该复印件显示季岩将XX苑小区X号楼地下室租予魏垚，租赁期限自2016年11月1日至2018年12月31日。月租金4400元。支付方式为季付。魏垚表示合同原件搬家时找不到了。北京建筑段不予认可。2.魏垚向季岩支付租金的转账凭证，最后一期转账日期为2020年7月3日，金额13200元。北京建筑段对其关联性不予认可。3.安全管理协议书，显示出租方为季岩，承租方为魏垚，租赁标的为东城区永外XX苑小区X号楼地下室。签订日期为2016年10月25日。该安全管理协议书对双方的安全管理责任作出约定。北京建筑段对其真实性认可。4.方建达物业管理部收取租金的房租明细表及北京富铤诚信商贸有限公司工商登记信息，房租明细表与北京建筑段提交的明细表内容一致。对于明细表中显示的“XX苑X号楼负一层”“富铤”合同年租金4.8万元，魏垚表示富铤指的就是北京富铤诚信商贸有限公司，该公司的法定代表人为季岩。北京建筑段对其真实性认可。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。季岩经法院依法传唤，未申明理由未到庭应诉，视为其放弃了质证的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，北京建筑段系涉案房屋的管理单位，享有对涉案房屋的管理使用权利。根据魏垚提交的证据，其于2016年11月1日起即占有使用涉案房屋，并向季岩交纳租金。魏垚虽表示涉案房屋系季岩向方建达物业管理部承租后转租予魏垚，但根据现有证据无法证明北京建筑段或方建达物业管理部与季岩之间曾经签订过书面租赁合同，北京建筑段亦不认可，魏垚应当承担相应不利后果。且即使如魏垚所述涉案房屋系季岩向方建达物业管理部承租而来，北京建筑段与季岩之间并未签订书面租赁合同，形成不定期租赁合同关系，不定期租赁合同的出租方可以随时解除租赁合同关系，收回涉案房屋。鉴于北京建筑段已于2020年4月29日以季岩为被告知人送达了《告知书》，要求季岩腾退房屋，故魏垚至今仍占有使用涉案房屋，缺乏事实和法律依据，北京建筑段要求魏垚腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于魏垚腾退的范围，鉴于北京建筑段并未提供证据证明XX苑X号楼地下一层北侧区域的东北角和东南角两间房屋由魏垚使用，故北京建筑段要求魏垚腾退上述两间房屋的诉讼请求，法院不予支持。另根据相关证据显示，魏垚向季岩承租使用涉案房屋期间，已经交纳租金至2020年9月30日，此后未交纳，故对于北京建筑段主张的该日之后至魏垚实际腾退之日的房屋占有使用费，法院予以支持。对于此前的房屋占有使用费，法院不予支持。关于使用费的标准，结合双方提交的证据，北京建筑段以每月2000元的标准主张使用费具有合理性，法院予以采信。综上，一审法院于2021年6月16日判决：一、魏垚于判决生效后十五日内将北京市东城区XX苑X号楼地下一层北侧区域房屋（不包含北侧区域东北角一间和东南角一间）腾退并返还中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段；二、魏垚于判决生效后十五日内按照每月2000元的标准向中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段支付自2020年10月1日至实际腾退上述房屋之日的房屋占有使用费；三、驳回中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新证据。魏垚对于一审法院判决其腾退涉案房屋并无异议，但主张一审法院确定的腾退时间过短，要求改判至2022年春节前腾退。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，魏垚对一审法院判决其腾退涉案房屋并无异议，本院对此不再赘述。关于腾退的时间，一审法院确定魏垚于判决生效后15天内腾退涉案房屋，无明显不当，本院予以支持。魏垚主张需要时间另寻租赁物、装修散味等因素均非其不能按时腾退的正当理由，其该项上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于占有使用费的支付标准。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。魏垚占用涉案房屋并获取相关收益，其认可其按照每月4400元的标准向季岩支付租金，一审法院综合考虑上述因素，判决魏垚按照每月2000元的标准向北京建筑段支付涉案房屋的占有使用费，未超出合理范围，本院不再作出调整。综上所述，魏垚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由魏垚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  赵胤晨审 判 员  梁立君二〇二一年九月七日法官助理  辛明明书 记 员  史其申