陕西省延安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕06民终1796号上诉人（被上诉人、原审原告）：杨洁，女，1964年4月17日出生，汉族 。上诉人（被上诉人、原审被告）：延安青河房地产开发有限公司，住所地：陕西省延安市宝塔区#1-1201。法定代表人：武润梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雲玮，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。上诉人杨洁、延安青河房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院(2021)陕0602民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨洁上诉请求：1.依法判令被上诉人逾期交房3个月的违约金4500元；2.判令被上诉人向上诉人返还挪用的大修基金11330元、契税7558元、天然气开口费2356.50元，合计25744.50元；3.判令被上诉人按年利率1.5分支付上诉人自2017年9月25日实际给付之日的上述款利息，共计16598元；4.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：2017年6月19日，上诉人和被上诉人签订了房屋买卖合同，合同约定2017年6月底交房，实际交房是2017年9月25日。在宝塔区人民法院2021年6月21日开庭之日，被上诉人的代理人苏来继说交房日期可以延迟90日，被上诉人还早交了5天，合同写明2017年6月底交房。大修基金上诉人讨要几次无果，而且在2021年4月份还在延安市南市派出所报过警，南市派出所调解无果，上诉人说了要走法律程序。在6月21日开庭时，被上诉人才拿出2021年4月7日交大修基金的票据，该票据的真实性上诉人持怀疑态度，待法院验证。而且，未通知上诉人换票，上诉人拿的是收款收据，上诉人不承认该票据，而且上诉人在延安市房管局多次了解，被上诉人从来没有去过延安市房管局办理任何关于办理房产证的手续，任何材料都未交于房管局，被上诉人连大证都不办，上诉人的小证更别提了，被上诉人本来就是打着办房产证的幌子收取上诉人各种费用。这些费用应及时交于政府部门，被上诉人没有上交属私自挪用。天然气开口费的票据，上诉人也怀疑其真实性，请法院予以验证。同时作为被上诉人的延安青河房地产开发有限公司辩称，延安青河房地产开发有限公司逾期交房并未超过90日，不应承担违约金。2017年6月19日，双方签订的商品房买卖合同第八条约定的交房时间为2017年6月30日，而“业主房屋交接验收表”中显示的交房时间为2017年9月25日，根据合同第九条关于逾期交房违约责任的约定中，逾期交房超过90日的才承担相应的违约责任。青河房地产公司不应向杨洁退还专项维修基金、契税、天然气开口费，更不用支付利息。双方签订的《补充协议》第一条及第五条明确约定杨洁委托青河房地产公司代办、代收、代交案涉天然气管道入户费、房屋维修基金及契税等，协议中并未就代交、代办期限作出明确约定，也未对委托代交房屋维修基金及契税交纳约定任何违约责任，且双方也未对该协议进行解除，委托关系仍存续。针对案涉专项维修基金、天然气开口费，青河房地产公司已经按照合同约定向征缴机关缴纳，完成杨洁委托的工作任务，未影响其任何权利义务，不应向其支付委托关系存续期间的代收款利息的责任。青河房地产公司在具备缴纳契税条件时，曾多次要求杨洁提供契税缴纳时所需要的基本资料（应税务机关要求），但杨洁均未提交，也导致未能缴纳。截止目前，青河房地产公司仍同意在杨洁提供材料后立即到税务机关缴纳契税。在《补充协议》中约定的委托关系（委托缴纳契税）终止前，也为避免杨洁逃避缴纳契税，杨洁有义务配合青河房地产公司向税务机关缴纳该部分费用。请求二审法院依法驳回杨洁的上诉请求。上诉人延安青河房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销延安市宝塔区人民法院作出的(2021)陕0602民初2918号民事判决书，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决由上诉人向被上诉人支付2017年12月26日到2021年4月6日期间专项维修资金利息无事实依据，有悖于法律规定。根据《陕西省城市居住区物业管理条例》（以下简称“条例”）第三十八条之规定及双方《补充协议》第五条中的约定，上诉人可以代被上诉人进行代收代缴专项维修资金，且并未规定及约定具体的代缴期限，一审法院在审理查明上诉人已于2021年4月7日代缴完成，并未私自侵吞、占用该部分款项。根据2007年12月4日建设部、财政部第165号《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第十条及《条例》第三十九条之规定，专项维修资金属全体业主共同所有，应由全体业主予以支配，而并非被上诉人个人自有资金。根据陕西省建设厅、财政厅关于印发《陕西省城市住宅共用部位共用设施设备维修基金使用管理办法》（试行）的通知第八条之规定，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理，并非由被上诉人个人进行支配。结合前述各项规定，一审法院判决上诉人支付被上诉人代缴专项维修资金期间利息，显然有悖于法律规定。上诉人未能将所收取的契税部分代缴至税务机关是被上诉人本人原因导致的，一审法院判决上诉人退还契税部分及承担收取契税期间的利息，与事实不符，无法律依据。本案中，双方签订的《补充协议》并未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，约定由上诉人代收代缴，上诉人在具备缴纳契税条件时，曾多次要求被上诉人提供契税缴纳时所需要的基本资料，但均未提交，从而也导致被上诉人未能缴纳。截止目前，上诉人仍同意在被上诉人提供材料后立即到税务机关缴纳契税。在《补充协议》中约定的委托关系（委托缴纳契税）终止前，也为避免被上诉人逃避缴纳契税，上诉人有义务配合被上诉人向税务机关缴纳该部分费用。一审法院并未查清案件事实，判决上诉人退还被上诉人所支付的契税，明显违背双方签订的《补充协议》内容，被上诉人并未违反补充协议约定内容，判决上诉人承担委托代缴期间的利息显然错误。在专项维修资金及契税代收代缴事项上，双方形成委托代理关系，专项维修资金代理行为已经完成，契税代收代缴行为因被上诉人自身原因不能完成，且在补充协议未解除，委托代缴关系未终止的情形下，被上诉人未就委托代理行为请求解除或终止，也并未提交证据证明在代收代缴期间其受损害或受到任何处罚，并且契税的缴纳并不会让被上诉人直接受益，故一审法院直接判决退还契税部分并支付代收代缴期间的利息缺乏相关法律依据。同时作为被上诉人的杨洁辩称，延安青河房地产开发有限公司与物业公司是一体的，但交钱时又说不是一体的，她们小区基本都没有交物业费用。合同约定是6月30日交房，但是青河公司9月30日才交的房，至今房产证都没有办理，且青河公司从来没有通知她交纳相关费用。据她了解房产证根本办理不了，直到她起诉后青河公司才给她交的大修基金，并把时间往前改了。上诉人杨洁向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告逾期交房3个月的违约金4500元；2.判令被告向原告返还挪用的大修基金11330元、契税7558元、装修押金2000元、天然气开口费2356.50元，合计23244.50元；3.判令被告按年利率1.5分支付原告自2017年9月25日至实际给付之日的上述欠款利息；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2017年6月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告在被告处购买位于延安市宝塔区南市XX花园XX号楼XX单元XX室，单价为4002.24元/㎡，总金额为503842元。付款方式及期限约定为原告于本合同签订之日即2017年6月19日向被告支付总房款503842元。交付期限约定为出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任约定为，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。该合同附件四补充协议约定，出卖人根据有关规定代收取天然气管道入户等各项费用，在办理交房手续时，由买受人一次性交清。办理房产证所需契税、工本费等各项费用由买受人承担，在办理交房手续时由买受人一次交清。关于国家及相关部门要求交纳的费用约定为买受人收房时应按国家及相关部门规定交纳不限于如下的税款及费用：房屋维修基金，按相关政府部门最新规定由出卖人在房屋交付时代收。契税，按照国家税务部门的收费标准由出卖人在房屋交付时代收。以上费用在房屋前一次付清，如遇政府或相关职能部门政策性调整收费项目或收费标准的，以调整后的收费项目或收费标准执行。合同签订当日，原告即向被告交纳购房款503842元。2017年9月25日，被告向原告交付其购买商品房，原告向被告交纳该房契税7558元、维修基金11330元、材料费2356.50元。同日，原告向延安华苑伟业物业服务有限公司交纳装修保证金2000元。2020年10月29日，开具杨洁为购买方的不动产住宅增值税发票，价税合计503842元。2021年4月7日，被告向延安市宝塔区物业服务中心交纳杨洁住宅专项维修资金11330.10元。2018年9月28日，延安市物价局作出关于天然气安装工程工料费有关问题的答复，内容为2017年9月15日之前住户与开发企业签订购房合同（协议）并在购房合同（协议）条款中已明确应收取天然气安装工程工料费的，按合同法相关规定执行，用户提出异议的，可向法院提起诉讼，购房合同（协议）条款中未明确的不得向用户收取天然气安装工程工料费。2016年9月8日，被告与延安市燃气总公司签订居民用户天然气安装协议，约定就被告申请的XX户XX沟XX花园商业燃气工程，收费标准与收费项目约定为庭院户内安装工料费1680元/户，燃气表300元/户，燃气报警器270元/套，还约定通气前用户办理开户事宜与天然气公司营业所联系，其中包括50立方天然气气费、工本费、保险费共计106.5元/户。以上费用共计2356.5元。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。关于原告要求被告支付逾期交房3个月的违约金4500元主张，合同约定逾期交房超过90日，则从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，本案合同约定交房时间为2017年6月30日前，被告实际向原告交房时间为2017年9月25日，被告虽逾期交房但并未超过90日，依合同约定被告无须承担违约金，故对原告的该主张本院不予支持。原告要求被告返还契税7558元的主张，原告虽为契税的纳税人，但收缴机关应为契税征收机关，而被告作为涉案商品房开发商对此费用并无权利征收，被告于2017年9月25日代收此费用后并未向契税征收机关代缴，被告亦未提供证据证明此项费用的去向，应向原告返还该费用，由原告自行向契税征收机关缴纳。原告要求被告返还的大修基金11330元、天然气开口费2356.5元，因被告已实际向相关单位支付，故对该主张本院不予支持。原告要求被告返还的装修押金2000元的主张，因收取该费用的主体并非被告，故对该主张本院不予支持。原告主张的利息，虽双方合同约定被告在交房时代收相关费用，但被告在代收费用后并未及时向相关部门缴纳，被告客观上存在占用原告资金的情形，应赔偿原告资金占用损失，具体计算时大修基金11330元、契税7558元存在占用损失，应为被告保留合理的处理上述业务期间三个月，即从2017年12月26日开始起算，大修基金11330元计算至被告缴纳该款项的前一日即2021年4月6日，契税7558元应计算至实际返还之日止，利息在2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日以后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告延安青河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨洁返还契税7558元并支付该款从2017年12月26日起至实际付款之日止的利息及以11330元为基数计算从2017年12月26日起至2021年4月6日期间的利息（2019年8月20日之前利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日以后利息为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告杨洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费851元，原告已预交，减半收取，实际由被告承担127元，原告承担298.5元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实，有书证、当事人陈述等证据在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证，二审审查，具有证明效力。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有二：一是上诉人延安青河房地产开发有限公司是否应当向上诉人杨洁支付逾期交房违约金；二是上诉人延安青河房地产开发有限公司是否应当向上诉人杨洁退还契税、专项维修资金、天然气开口费，是否应当支付契税及专项维修资金相关利息。关于争议一，上诉人杨洁与延安青河房地产开发有限公司的签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人杨洁认为延安青河房地产开发有限公司逾期交房，应向其支付逾期交房的违约金4500元。经审查，杨洁与延安青河房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。”延安青河房地产开发有限公司于2017年9月25日将案涉房屋交付给杨洁，逾期交付期限未超过90日。故上诉人杨洁的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，延安青河房地产开发有限公司向一审法院提交的居民用户天然气安装协议、陕西增值税电子普通发票、专项维修资金专用收据能够证明其交纳案涉房屋专项维修资金11330.1元、天然气相关费用2356.5元的事实，故本院对上诉人杨洁要求延安青河房地产开发有限公司向其返还专项维修资金及天然气开口费的上诉主张不予支持。上诉人延安青河房地产开发有限公司虽然主张其未向税务机关代缴契税系因杨洁本人原因所致，但其未提供证据证明该主张，应承担举证不能的法律后果。一审法院根据合同约定内容、当事人履行情况、案涉款项交纳实际，结合案件事实以及相关证据，判决由延安青河房地产开发有限公司向杨洁返还契税、支付契税及维修基金相应利息并无不当。综上所述，上诉人杨洁、延安青河房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨洁负担50元、延安青河房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。   审  判  长   程 晓 元审  判  员   贺    洁审  判  员   贾 玉 玉  二〇二一年九月十四日  法 官 助 理姜    峰书  记  员  惠 晓 霞 -1-