广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初3148号原告:广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷富路988号美的西海岸西区5栋首层，统一社会信用代码91440608584668564A。负责人：申红涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕悦君，女，该公司职员。委托诉讼代理人：朱沛献，男，该公司职员。被告：李海东，男，1982年8月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司（以下简称铂美物业公司）与被告李海东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），分别于2021年7月20日、2021年9月2日公开开庭进行了审理，原告铂美物业公司的委托诉讼代理人吕悦君（参加了第一次庭审）及朱沛献、被告李海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铂美物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月至2021年2月的住宅物业服务费13831.5元、2020年4月至2021年2月的车位物业服务费3234元、2016年12月至2021年1月代缴水电费（住宅公摊水电费）501.23元及违约金10271.62元（以欠缴的住宅物业服务费为本金，从2017年1月1日起按日千分之一标准计至2021年2月28日止；以欠缴的车位物业服务费为本金，从2020年4月1日起按日千分之一的标准计至2021年2月28日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是为被告名下位于佛山市高明区及X期车位XX号及东区X期车位XX号所在物业提供物业管理服务的企业。依据原被告双方签署的物业服务相关文件，被告应当按照相关文件约定向原告支付物业服务费，逾期应支付违约金。但被告自2017年1月开始拖欠原告物业费至今。经原告多次催收，被告至今不愿缴纳上述费用。物业服务费中大部分属对物业维护、维修、保养等的成本、费用，被告拖欠物业服务费的行为，不仅构成违约，损害了原告合法权益，也损害了小区内业主公共利益。恳请法院判允原告所请。被告李海东辩称，被告不交物业费是因为原告封住了我门口、家里漏水没帮我处理及未退还装修押金。如果处理好的，我不会不交物业费。被告确认没有交纳2017年1月至2021年2月的住宅物业费、2020年4月至2021年2月的两个车位物业费及2016年12月至2021年1月的公摊水电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，2015年6月29日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，双方就美的西海岸物业管理区域前期物业服务约定如下：原告按《佛山市高明区物业服务收费管理办法》和《佛山市高明区住宅物业服务收费参考标准》的有关规定及《前期物业服务协议》的约定，对被告及其他业主或物业使用人提供物业服务；被告使用物业不得损害或者擅自占用、改建物业共用部位；物业服务费用不包含公共水电费用及电梯费，被告交纳物业服务费的标准按其拥有物业的建筑面积每月1.95元/平方米计收，被告物业的建筑面积141.86平方米，被告每月应交物业服务费276.63元；商品房达到竣工交付使用条件，被告应自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次交纳物业服务费的时间为当月10号前；被告所交纳的物业服务费不包含二次供水费用，原告、被告双方约定二次供水费用按月收取，收取方式及标准以实际供水费用按户分摊；被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之一追缴逾期付款的违约金（其余约定详见该协议）。2015年6月29日，原告与被告签订了两份《车位物业管理服务协议》，该协议甲方为原告，乙方为被告，车位号分别为美的西海岸东区X期车位XX号及XX号。双方就车位物业管理服务约定如下：原告对停车位公共区域实行全天24小时巡逻服务，提供公共照明和公共部位的清洁等服务；被告应依据本协议在每月的10日前向原告交纳车位物业管理服务费用1.1元/平方米，按建筑面积收取，如逾期未交，每天收取千分之一的滞纳金（其余约定详见该协议）。2015年6月30日，被告填写《美的西海岸装修施工申请表》，申请对案涉房屋进行装修。2015年7月3日，被告向原告交纳案涉房屋装修保证金2000元。2016年4月19日，佛山市高明区交通运输和城市管理局作出了明管通字NO.400XXX号《责令限期改正（停止）违法行为通知书》，其上载明：“你（单位）于2016年4月19日在美的XX座XXX房改变外墙结构开设门口的行为，……现责令你（单位）立即停止违法行为，于2016年4月19日前停止施工，恢复原状”。2016年4月26日，佛山市高明区交通运输和城市管理局作出了明管通字NO.400XXX号《责令限期改正（停止）违法行为通知书》，其上载明：“你（单位）于2016年4月19日在怡乐路美的X座XXX房实施私自开门口，改变外墙结构的行为，……现责令你（单位）立即停止违法行为，于2016年4月30日前恢复原状”。另查明，佛山市自然资源局不动产登记信息查询结果显示被告为佛山市高明区荷城街道怡乐路XXXX房的业主，房屋建筑面积为141.86平方米，登记日期为2015年7月20日；被告为佛山市高明区荷城街道怡乐路X期地下车库汽车位XX号、XX号的业主，建筑面积均为29.4平方米，登记日期均为2015年7月21日。再查明，案涉房屋二楼厕所靠近书房的墙、由阳台改建成厨房等位置出现渗水。被告自2018年至今陆续多次向原告反映渗水问题，原告多次联系开发商上门检修。庭审中，被告确认案涉住宅2016年12月至2021年1月的（代缴水电费）公摊水电费为501.23元。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》、《车位物业管理服务协议》是双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。被告作为案涉住宅及车位的业主，原告已为被告提供了物业管理服务，被告应按照合同约定向原告交纳2017年1月至2021年2月的住宅物业服务费13831.5元（每月：141.86平方米×1.95元/平方米=276.63元；276.63元×50个月=13831.5元）、2020年4月至2021年2月的两个车位物业服务费711.48元（每月：29.4平方米×1.1元/平方米=32.34元；32.34元×11个月×2个车位=711.48元）及2016年12月至2021年1月的（代缴水电费）公摊水电费501.23元。对车位物业服务费多主张部分，本院不予支持。被告辩称原告未退还装修押金，若被告要求原告返还装修押金，双方可协商解决，或另行提起诉讼。对被告主张原告没有处理房屋渗水的抗辩意见，被告认为阳台改建成的厨房（主要渗水位置）渗水是由于外墙装饰柱返水导致，但被告未提供充分证据予以证明多处渗水原因，且原告收到被告的反映后已经多次联系开发商上门予以检修，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。对被告主张原告封住其门口的抗辩意见，被告确认其所称的“门口”原为窗户改建而成，相关主管部门也已发出改正（停止）违法行为通知书，原告所砌矮墙位于该“门口”外的2座公共区域，虽原告在第一次庭审结束后已拆除该矮墙，但在诉求物业服务周期内仍对业主使用公共区域造成了影响，原告提供的物业服务存在一定不足。但物业服务具有公共性和整体性，原告提供的物业服务并非只有该事项，且被告拖欠物业服务费长达4年多，该行为给原告造成了迟延支付期间资金被占用的利息损失，综合被告长期欠交物业服务费及原告提供物业服务不足的情况，本院酌情对原告主张的违约金予以扣减，酌定被告应向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金200元。对原告其余过高诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李海东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司支付2017年1月至2021年2月的住宅物业服务费13831.5元、2020年4月至2021年2月的两个车位物业服务费711.48元及2016年12月至2021年1月的公摊水电费501.23元；二、被告李海东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司支付逾期交纳物业服务费违约金200元；二、驳回原告广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费496元，减半收取248元（原告广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司已预交），由原告广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司负担112元，被告李海东负担136元。被告李海东负担的136元，由被告李海东于支付判项确认的款项时一并支付给原告广东铂美物业服务股份有限公司佛山高明分公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审判员  叶静文二〇二一年九月八日书记员  陈欣琪