重庆市大足区人民法院 民事判决书 （2021）渝0111民初5634号 原告：重庆泽京物业管理集团有限公司，住所地重庆市南川区南城办事处南园路69号，统一社会信用代码91500119774883046H。法定代表人：郑师明，总经理。委托诉讼代理人：胡贤玲(原告公司员工），女，1980年7月4日出生，汉族，住重庆市大足区，特别授权。委托诉讼代理人：申侠(原告公司员工），男，1979年1月24日出生，汉族，住重庆市大足区，特别授权。被告：卢琳琳，女，1977年9月20日出生，汉族，重庆市大足区人，现住重庆市大足区。原告重庆泽京物业管理集团有限公司与被告卢琳琳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年9月2日公开开庭进行了审理。原告重庆泽京物业管理集团有限公司的委托诉讼代理人胡贤玲、申侠到庭参加诉讼。被告卢琳琳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年9月至2021年3月期间的物业服务费4453.74元；2、判令被告支付原告2018年11月至2021年2月期间的公摊水电费106.91元（庭审中明确仅为公摊电费106.91元）；3、判令被告支付原告违约金5836.69元；以上所有欠费合计10397.34元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为重庆市大足区海棠香国·天宁泽京物业服务单位企业，被告为6栋1单元5-8号房业主，其房屋实测建筑面积89.81平方米。原、被告双方于2015年11月29日就被告房屋所在小区物业服务事宜签订了《前期物业服务合同》，该合同明确约定了被告应向原告支付物业服务费的标准及时间。但自2018年9月起，被告违反合同约定，一直拖欠支付原告物业服务费及公摊水电费，期间虽经原告多次催告，被告仍未支付原告物业服务费及公摊水电费。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，望判如所请。被告辩称，1.被告于2016年初搬进小区居住，2016年、2017年至拒缴前物业管理费用都是提前缴纳当年全年费用；2.起诉状所述“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定付相关费用”这与事实不符，理由：（1）.被告搬进装修好的新房不到两年，陆续发现居住的客厅、居室、卫生间多处墙面渗水，造成装修好的墙布发黑、发霉，毁坏严重，严重影响人的居住质量和身心健康。类似情况，小区内不止一家，可调查证实；（2）.被告发现住房的工程质量缺陷，多次找到物业管理公司协商此事，要求物业管理公司向开发公司反映此事，物业管理公司服务态度冷漠，无动于衷，至今无果，足以表明物业管理公司没有解决问题的诚意。以上事实证明，本小区物业管理公司没有按约履行额合同在先，而不是“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定付相关费用”，物业公司没有履行应尽的义务，业主也有权拒缴物业管理费；3.原告诉讼请求，2018年9月至2021年3月期间物业费4453.74元，期间公摊水电费106.91元，被告应属缴纳的费用，被告明确表明，只要物业管理公司对被告反映的上述工程质量缺陷处理做出合理答复，被告立刻缴费；4.原告诉讼请求，支付违约金5836.69元，违约金的主张缺乏合同和法律依据，并且本案主张的违约金也明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准，因此，被告不予以承认；5.业主有交钱的义务，也有享受服务的权利，物管不是只有收费的权利，也有履行服务的义务，请问，物管服务得如何，整个小区为什么有那么多的业主拒缴物业管理费用，物业管理公司应该好好找自身的原因，服务没有到位，应对每为业主提出的问题及时答复和处理，矛盾及时化解，主动整改到位，优质服好务，才能得到业主的肯定，相信没有一个业主会无故拒缴物业管理费用。综上所述，被告认为原告的诉讼所说的“经催要无果，无奈诉至法院”违背事实，原告违约在先，违背公平正义。此外，在毫无沟通、调解的前提下，一纸诉状将被告告至法院，被告不赞成物管公司的这种做法，保留提出异议的权利。基于上述理由，本人要求原告撤销将本人列为被告。最好方案，物管方和业主方庭前自行协商解决。本院经审理认定事实如下：重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司开发建设了位于大足区棠香街道办事处红星社区八组的4、5社的海棠香国•高层（3号地块）工程项目。在销售该项目物业前，重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司于2012年6月制定了《海棠香国•高层（3号地块）业主临时管理规约》，对该小区物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、违反公约应当承担的责任等事项作出了约定。其中规约第3条规定，本临时管理规约对全体业主及物业使用人均有约束力；规约第34条规定，本物业管理区域的物业服务收费按前期物业服务合同给定的标准缴纳。业主向物业服务企业交纳物业费后，物业服务企业按前期物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务；规约第35条规定，共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用；规约第36条规定，业主同意自购房合同约定的交付之日，或者物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的服务费用。业主接房时，应一次性交纳不低于三个月的全额物业服务费和预存100元水电公摊费。之后业主或使用人可按月交纳物业服务费用和相应费用，并在每月十日内履行交费义务；规约第45条规定，未能按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准累计向物业服务企业支付违约金。2012年6月30日原告（乙方）与重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司（甲方）签订《海棠香国·高层（3号地块）前期物业服务合同》，双方约定由重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司选聘原告对海棠香国·高层（3号地块）物业服务区域实施前期物业管理服务。该合同中有以下约定内容：1.高层住宅物业服务费按1.6元/月*平方米交纳；2.共用的专项设备运行的能源消耗，独立计算，合理向业主分摊计收；3.物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十日内履行交纳义务；4.甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的， 按每日万分之三的标准支付违约金；5.合同期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。前述合同签订后，原告在该合同履行期间按约提供了前期物业服务。前述合同期届满后，原告与重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司未签订新的前期物业服务合同。同时，由于涉案物业小区至今未成立业主大会和业主委员会，涉案物业小区业主至今也未作出续聘或选聘新的物业服务人，原告继续提供物业服务至今。被告（乙方）与重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司（甲方）于2014年8月2日签订《重庆市商品房买卖合同》，双方约定由被告向重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司购买涉案物业服务区域内的大足区棠香街道棠凤路525号6幢5-8高层住宅商品房，甲方在2015年10月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案的商品房交付与乙方。被告现已取得该物业的不动产权证书，该物业建筑面积为89.81平方米。2015年11月29日原告与被告签订《海棠香国·高层（3号地块）前期物业服务合同》，合同约定的高层住宅物业服务费和公共能耗费的交纳标准、交纳时间、逾期交纳的违约责任与上述《海棠香国•高层（3号地块）业主临时管理规约》规定内容一致。该合同期为三年，自约定交房之日起。同日，被告签订《承诺书》，表示同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业服务合同及业主临时管理规约中的业主和物业使用人的所有责任和义务。被告购房后，自2016年初入住使用案涉物业，起初尚能按时交纳物业费，但自2018年9月起至今未再按时足额交纳高层住宅物业服务费和公摊水电费，其中被告应交纳2018年9月至2021年3月高层住宅物业服务费89.81平方米X1.6/月/平方米X31个月==4454.70元，由于被告在2018年9月尚有预存物业服务费0.96元，品迭后，被告实际拖欠该期间高层住宅物业服务费4453.74元。在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付违约金的诉讼请求。原告经向被告催交拖欠的物业服务费用未果后，向本院提起诉讼，诉如前述。上述事实，有原告主体资格资料、前期物业服务合同、业主临时管理规约、承诺书、原告提供物业服务的资料、重庆市商品房买卖合同、不动产查询证明、催交物业费的资料以及原告在庭审中的陈述等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。本院认为，原告在审理过程中自愿放弃部分主张的违约金，系原告对自己诉讼权利的自由处分，本院予以许可。房屋的所有权人为业主。建设单位制定的临时管理规约以及建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。业主应当根据临时管理规约和前期物业服务合同的约定交纳相关物业服务费。物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。本案，原告在其与建设单位签订的前期物业服务合同约定的履行期间对案涉物业服务区域提供了物业服务，被告也应遵约向原告交纳了相应的物业费。前述前期物业服务合同约定履行期限届满后，因案涉小区的业主大会和业主委员会尚未成立，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人，原告继续提供物业服务，则原物业服务合同继续有效，原告依法有权请求被告按照前述前期物业服务合同约定支付物业费。被告拖欠物业费，至今未交清，其行为已构成违约，依法应当承担继续交纳物业费的违约责任。对原告请求判令被告支付物业费的主张，本院予以支持。支持的费用项目和金额，本院根据查明的事实和证据予以确认。关于高层住宅物业服务费，经审理查明被告拖欠2018年9月至2021年3月期间的住宅物业服务费4453.74元，故本院确认被告于本案应支付住宅物业服务费4453.74元；关于公摊电费，由于原告未提供合法有效的证据证明其对业主或物业使用人共用部位、共用设备设施实际支付了电费以及据实分摊结果，本院无法审核、确认准确金额，原告应对此项主张承担举证不能的法律后果。对该项主张，本院于本案不予以支持，原告今后可持合法有效的证据另行主张该项权益。   关于被告提出有权拒交物业费的辩解理由，本院认为，1.关于原告对被告的住房工程质量缺陷问题存在服务不到位的辩解，因被告未对该辩解提供合法有效的证据予以证明，加之原告否认被告曾向其提出过住房质量缺陷问题，其不存在服务不到位的事实，被告应当对此辩解承担举证不能的法律后果，本院对该项辩解不予以采纳；2.关于被告提出原告未向其催告交费就迳直起诉的辩解与查明的事实和证据不符，本院对该项辩解亦不予以采纳。故本院认为被告提出有权拒交物业费的辩解理由不成立，不予以采纳。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款和第九百四十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告卢琳琳于本判决生效之日起五日内向原告重庆泽京物业管理集团有限公司支付拖欠2018年9月至2021年3月期间的物业服务费4453.74元；如果被告卢琳琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆泽京物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费29.97元（已减半收取），由原告重庆泽京物业管理集团有限公司负担4.97元，被告卢琳琳负担25元。本判决为终审判决。    审  判  员   饶 思 臣  二O二一年九月十四日 书  记  员   李 文 思       - 1 -