北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2021）京民再67号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：北京世茂星辰企业管理有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路18号2幢4层401。法定代表人：史春英，经理、执行董事。委托诉讼代理人：王娟，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：郭敬，国浩律师（北京）事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路18号2幢1层102号、2层201号。法定代表人：李贵杰，执行董事。委托诉讼代理人：魏海静，女,该公司员工。委托诉讼代理人：程挥，男,该公司员工。再审申请人北京世茂星辰企业管理有限公司（以下简称世茂星辰公司）因与被申请人北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司（以下简称光耀东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（2019）京01民终9286号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月24日作出（2020）京民申2617号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人世贸星辰公司的委托诉讼代理人王娟、郭敬，被申请人光耀东方公司委托诉讼代理人魏海静、程挥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世贸星辰公司申请再审称，1．我公司与光耀东方公司之间的《北京世茂国际影城之租赁合同》（以下简称《租赁合同》）对于租金、物业管理费的支付条件有明确的、可实际操作的约定。二审判决断章取义、片面解读合同约定，认定事实不清。2．二审判决认定我公司未经光耀东方公司同意，擅自拆改租赁房屋主体结构，违反合同约定，因此判定光耀东方公司享有合同约定的解除权,光耀东方公司并未提供证据证明此部分事实。3．原审判决皆援引公平原则，判令我公司承担巨额补偿、赔偿责任，违背民事主体意思自治原则，适用法律错误。请求撤销原审判决,将本案发回重审,本案诉讼费用由光耀东方公司承担。光耀东方公司辩称，1．我公司与世茂星辰公司之间《租赁合同》中关于开业率的约定不明确、不科学，在实际操作中不具有可行性，从而导致租金、物业费支付条件不明确。2．我公司与世茂星辰公司签订的是《租赁合同》而非商铺经营合同，将自身房屋出租的主要目的是获取租金收益，世茂星辰公司不缴纳租金的行为完全背离双方签订合同的目的。3．世茂星辰公司未经我公司书面同意擅自拆改房屋主体结构，已构成根本违约，我公司要求解除合同并向世茂星辰公司索赔是正当权益。4．我公司认为二审法院依照公平原则所作判决并无不当。请求法院依法驳回世茂星辰公司的再审请求。世茂星辰公司向北京市海淀区人民法院起诉，请求：1．请求法院根据双方签订的《租赁合同》的约定，判令我公司无需向光耀东方公司支付租金（计租条件成就之前的全部租金）；2．本案诉讼费由光耀东方公司承担。光耀东方公司向北京市海淀区人民法院提出反诉，请求：1．判令解除世茂星辰公司与我公司之间签订的《租赁合同》及其《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《主体变更协议》；2．请求判令世茂星辰公司腾退北京市海淀区羊坊店路18号2幢四层S4-01房屋并交还给我公司；3．请求判令世茂星辰公司支付违约金4420140元；4．请求判令世茂星辰公司拆除违法建筑、恢复原状，并赔偿我公司损失，损失从2014年2月1日起计算至腾退之日，暂计算至2017年5月31日损失为28520413元；5．反诉诉讼费用由世茂星辰公司承担。一审认定事实：2012年10月18日，光耀东方公司（甲方）与世茂影院投资发展有限公司（以下简称世茂影院,乙方）签订了《北京世茂国际影城之租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定世茂影院向光耀东方公司租赁位于北京市海淀区羊坊店路18号购物中心商业项目第四层用于影院经营，建筑面积不少于3977平方米，租赁期限15年，自装修免租期届满之次日起算，装修免租期不包括在租赁期限内；装修免租期为120天，自交付日起算。《租赁合同》第4．1条：商业物业内的实际开业建筑面积未达到商业物业可出租总建筑面积的80%，则自乙方实际开业日至商业物业达到上述80%开业率止，乙方有权免于向甲方交纳租金和物业管理费（如有）。甲方有义务向乙方提供有关开业率数据和证明给乙方审核确认，否则视为开业率自始至终未达到上述标准。第6．1租金：2013年5月1日至2013年7月31日租金0元；2013年8月1日至2016年4月30日租金701609元/月，8419309元/年；2016年5月1日至2019年4月30日租金736690元/月，8840274元/年；2019年5月1日至2022年4月30日租金773524元/月，9282288元/年；2022年5月1日至2025年4月30日租金812200元/月，9746402元/年；2025年5月1日至2028年4月30日租金852810元/月，10233722元/年。6．1．1：上述租金由租赁费和物业管理费（含中央空调使用费）两部分组成。6．1．2：租金为按月支付，先支付后使用，乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金，甲方在收到租金后10日内向乙方开具同等金额的合法有效发票。该发票由租赁费发票和物业管理费发票两部分组成，租赁费发票由甲方直接开具（金额为租金的84%）物业管理费发票由甲方委托的物业管理公司开具（金额为租金的16%）。第18．2．2条：甲方行使解除权的情形：C乙方未征得甲方书面同意，违反本合同约定擅自拆改房屋主体结构的。第19．1条：乙方有本合同第18．2．2条款所述情形之一或有本合同约定的其他解约情形的，如果甲方因前述情形而解除本合同的，甲方有权没收乙方租赁保证金，乙方应向甲方支付相当于本合同6个月的租金（以解约时的租金或解约前12个月的平均月租金孰高为准）的违约金，如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失的，则乙方仍应向甲方赔偿该等损失。《租赁合同》附件四A．1-2：双方确认并同意，巨幕厅改造升顶工作由乙方负责，甲方承担人民币100万的改造费，支付形式为租金抵扣，即乙方有权从应付租金中直接抵扣，剩余改造费用由乙方自行承担。《租赁合同》附件四B．1-10：土建部分顶面改造工程由甲方承担。《租赁合同》附件四B．1-11：屋面防水完成由甲方负责，顶面若有改造甲方应做好屋面防水工程。2013年1月14日，世茂影院与光耀东方公司签订《补充协议（一）》，明确租赁场地为“海淀区羊坊店路18号2幢四层S4-01”。2013年6月5日，世茂影院与光耀东方公司签订《补充协议（二）》，第3条：乙方（世茂影院）确认：甲方（光耀东方公司）已于2013年4月15日按《租赁合同》约定将房屋交付乙方；甲方同意：（1）无论乙方何时开业，自房屋实际交付日（2013年4月15日）起至2013年8月15日的期间均视为乙方的装修免租期，该装修免租期内，乙方免付该房屋的租金、物业管理费（如有），但应承担装修免租期内发生的乙方实耗水、电、通信等公用事业费用．．．．．．；（2）该房屋租赁期限为15年，自装修免租期届满之次日起算，即2013年8月16日至2028年8月15日；（3）同时，为支持乙方的经营活动，甲方同意在租赁期限内为乙方提供3个月的开业免租期，自2013年8月16日起算。开业免租期内，乙方免付该房屋的租金、物业管理费（如有），但应承担装修免租期内发生的乙方实耗水、电、通信等公用事业费用：开业免租期满，乙方即应按《租赁合同》约定支付租金即其他应付费用。但若2013年8月16日甲方商业物业开业率未达到80%的，则①自2013年8月16日至商业物业达到80%开业率止，乙方有权免于向甲方交纳租金和物业管理费（如有）；②3个月的开业免租期起始日自商业物业开业率达到80%之日起算；③甲方有义务向乙方提供有关开业率数据和证明给乙方审核确认，否则视为开业率自始至终未达到上述标准。此后，世茂影院与世茂星辰公司、光耀东方公司共同签订《主体变更协议》，租赁方变更为世茂星辰公司，光耀东方公司同意将世茂影院在《租赁合同》及补充协议中的权利义务全部转让给世茂星辰公司。2015年5月7日，光耀东方公司向世茂星辰公司发出缴费通知单，要求世茂星辰公司支付自2013年8月1日至2015年5月31日期间租金和物业费，合计17905061．68元。2016年12月22日，光耀东方公司致函世茂星辰公司要求支付2013年11月16日至2016年12月31日期间租金26590985．5元。光耀东方公司在此函中还提出世茂星辰公司在装修中将局部楼顶加高，超出原有规划高度近两米，给五层及六层的业主造成严重影响，导致受影响业主投诉、举报并要求赔偿，给其造成损失不可估量。2016年12月30日，世茂星辰公司向光耀东方公司回函表示，由于计租条件未达到约定标准，不存在欠缴租金和物业管理费的问题。世茂星辰公司提交了关于北京光耀东方广场商业物业租赁情况律师见证书、开业情况照片等证据用以证明光耀东方广场商业物业开业率未达到合同约定的80%，两份律师见证书载明2016年11月15日、2017年1月10日，北京大成律师事务所证明光耀东方公司商业物业实际开业率低于50%。光耀东方公司对该证据不予认可，但其亦未举证证明光耀东方广场商业物业开业率达到了、合同约定的80%。光耀东方公司提交了出租统计表及39份租赁合同（包括已离开的店铺及仍在经营的店铺），用以证明已出租面积已达可出租面积94%，已具备向世茂星辰公司收取租金条件。世茂星辰公司不认可租赁合同的真实性及关联性，认为合同与建筑面积的比例并不能证明商业实际开业率，应以最终实际开业的商户数量和所占面积作为统计依据。光耀东方公司另提交了照片用以证明世茂星辰公司存在违建，世茂星辰公司对此证明目的不予认可，光耀东方公司未能提交充分有效的证据证明其主张的违建部分经有关行政机关予以认定，并给其他业主造成严重影响，导致受影响业主投诉、举报并要求赔偿，从而给其造成损失不可估量。另查，北京市海淀区羊坊店路18号光耀东方广场所有权人为北京海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司），该公司委托光耀东方公司从事该房屋商业物业的出租及经营管理事宜。一审认为，世茂星辰公司与光耀东方公司签订的《租赁合同》及相关《补充协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。2013年6月5日的《补充协议（二）》第3条载明光耀东方公司于2013年4月15日按《租赁合同》约定将房屋交付世茂影院，故法院确认2013年4月15日为涉案房屋的实际交付时间。此外，世茂星辰公司还享有自2013年8月16日起算的3个月开业免租期，故世茂星辰公司至少在2013年11月15日前并无支付房租的义务。《租赁合同》中明确约定世茂星辰公司交纳租金和物业管理费的条件为商业物业达到80%开业率，3个月的开业免租期起始自商业物业开业率达到80%之日起算，光耀东方公司有义务向世茂星辰公司提供有关开业率数据和证明给世茂星辰公司审核确认，否则视为开业率自始至终未达到上述标准。根据本案的审理情况，光耀东方公司未能提交充分有效的证据证明商业物业开业率达到80%，而世茂星辰公司提交的关于北京光耀东方广场商业物业租赁情况律师见证书载明2016年11月15日、2017年1月10日光耀东方公司商业物业实际开业率低于50%，故光耀东方公司尚未成就合同约定的向世茂星辰公司收取租赁费的条件。需要特别指出的是，由于商业物业开业率并非一成不变的数据，会随着商业物业的经营状况变化而发生改变，本案中对商业物业开业率的认定仅及于庭审结束之月，并不能代表此后的商业物业开业率，故本案中对于租金的处理仅截止于庭审结束之月。但是，由于本案所涉租金由租赁费和物业管理费（含中央空调使用费）两部分组成，而世茂星辰公司承租场地面积巨大，光耀东方公司为世茂星辰公司提供了相应的物业服务，故出于公平原则考虑，法院认为世茂星辰公司应向光耀东方公司支付2013年11月16日至2017年6月30日的物业管理费（含中央空调使用费），该费用标准为租金的16%，具体数额以法院核定为准。就光耀东方公司的反诉请求，法院认为，光耀东方公司虽提交了照片用以证明世茂星辰公司存在违建，但世茂星辰公司对此证明目的不予认可，且光耀东方公司未能提交充分有效的证据证明其主张的违建部分经有关行政机关予以认定，并给其他业主造成严重影响，导致受影响业主投诉、举报并要求赔偿。鉴此，光耀东方公司据此提出的各项反诉请求中除法院支持的部分物业管理费（含中央空调使用费）以外，其余均缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审判决：一、世茂星辰公司无需向光耀东方公司支付2013年11月16日至2017年6月30日期间的租赁费；二、世茂星辰公司于判决生效后7日内向光耀东方公司支付2013年11月16日至2017年6月30日期间的物业管理费（含中央空调使用费）4961780元；三、驳回世茂星辰公司的其他诉讼请求；四、驳回光耀东方公司的其他反诉请求。世贸星辰公司、光耀东方公司均不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。光耀东方公司二审中主张世茂星辰公司在装饰装修过程中擅自拆改巨幕厅屋顶钢梁结构，属于拆改主体结构，对此，光耀东方公司提交了海天中心公建竣工图纸、北京高旗装饰装潢有限公司（以下简称高旗公司）装修设计剖面图等证据。世茂星辰公司则主张，钢梁拆改是其委托高旗公司施工，而双方租赁合同中约定了巨幕厅改造升顶工作，故钢梁拆改是符合双方合同约定的。光耀东方公司还提交上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第37325号判决书，光耀东方公司主张世茂星辰公司与高旗公司因钢结构是否存在质量问题发生争议，世茂星辰公司委托北京三茂建筑工程检测鉴定公司对案涉工程进行结构检测和安全鉴定，鉴定结论为7号厅屋顶的安全性评定为Dus级（必须立即采取措施），进而确认高旗公司对该部分的施工存在安全隐患。世茂星辰公司对此称，钢梁拆改方案交给了光耀东方公司，光耀东方公司并未在规定期限内提出反对意见，在之后的施工过程中其也仅是提出安全性要求，而且鉴定结论并非是安全等级不合格，而是安全性评定为Dus级，必须立即采取措施，故此后委托北京京江源钢结构彩板工程有限公司（以下简称京江源公司）进行加固整改，解决了光耀东方公司提出的问题。二审另查明，《租赁合同》第3．2条约定：乙方有权根据乙方自行制定的电影院特有标准对该房屋内部空间进行设计和装修，但乙方必须事先将此类方案报甲方审核批准，并且乙方须保证该设计、装修必须符合国家、地方法律法规及政府主管部门有关规定，甲方应在收到乙方提交的设计、装修方案相关文件后5日内书面回复是否批准。若逾期未回复的，视为甲方已批准同意该方案；若甲方不予批准的，应在书面答复中明确写明理由和整改建议，否则亦视为甲方已批准同意该方案。另，2013年4月11日光耀东方公司工作人员杜建甫向世茂星辰公司曹罡、周运发送邮件，其中载明：“……（影响进度最大问题在拆除改造7号厅顶部），……另外贵方施工如何对顶部进行拆除方案还没有提交，请尽快提交以便我公司工程审核。”而世茂星辰公司称其已将巨幕厅（7号厅）屋顶改造方案报送光耀东方公司，但对此并未提交相应证据。2013年11月15日杜建甫向曹罡发送邮件，正文：“……每个监理整改单都及时下发到贵公司工程负责人员手中，虽然不肯签收，但每个文件全部送到，贵公司现场负责人员也已收取到，但没有进行整改或整改很小，所以开发工程部甚是担心，至今不肯配合我公司进行影城工程验收工作……。”该邮件附件包括：海天公司2013年5月11日、2013年5月24日的《工程整改通知单》，通知世茂影院对本工程南区四层影院现场进行整改，主要针对现场临电管理混乱、现场垃圾及易燃物未及时清理、脚手架搭设不符合规范要求等；监理单位北京建宇工程管理有限责任公司致海天公司的《需建设方做的工作》，内容主要为鉴于四层影院装修现场管理混乱，现场存在较大安全隐患及质量问题，对于影院存在的问题望建设方督促立即整改；监理单位北京建宇工程管理有限责任公司致海天公司的《工作联系单》，内容主要为目前四层影院装修现场管理混乱，现场存在较大安全隐患及质量问题，我方多次督促整改，影院施工单位拒不整改，并对施工问题进行了列举。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。二审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。世茂星辰公司与光耀东方公司签订的《租赁合同》及相关《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。综合本案双方当事人各自的上诉主张，本案的争议焦点主要有以下几个方面：1、世茂星辰公司是否有权不支付使用租赁物期间的租金；2、光耀东方公司是否有权行使约定解除权及其法律后果；3、光耀东方公司主张的损失赔偿及违约金应否支持。法院分述如下：一、世茂星辰公司是否有权不支付使用租赁物期间的租金当事人对自己提出的主张应当提供证据加以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。世茂星辰公司在本案中的诉讼请求为无需向光耀东方公司支付租金，其应当对此承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。世茂星辰公司提交光耀东方广场商业物业租赁情况律师见证书，载明2016年11月15日、2017年1月10日的商业物业实际开业率低于50%，但这仅能体现这两个时点的商业物业开业率；光耀东方公司提供其签订的租赁合同证明已出租面积达到可出租面积94%，即开业率已经超过80%，世茂星辰公司对此指出签订租赁合同并不代表实际开业，不能证明开业率。双方对于开业率并未提交进一步的证据。依据双方在《租赁合同》第4．1条约定，商业物业内实际开业建筑面积未达到商业物业可出租总建筑面积的80%，则自乙方实际开业日至商业物业达到上述80%开业率止，乙方有权免予向甲方交纳租金和物业管理费。从该条款约定来看，商业物业内实际开业建筑面积达到商业物业可出租总建筑面积的80%，世茂星辰公司方需要向光耀东方公司交纳租金，而该开业率是否需要具有持续性，还是一旦某个时点达到80%此后世茂星辰公司就需要一直支付租金，对此双方约定并不明确，故该约定在合同实际履行过程中亦不具有可操作性，这也直接引发了双方之间争议的产生及激化。但需要特别指出的是，出租人的主要合同目的就是收取租金，如果双方约定的“开业率”是指实际营业，则出租人的合同目的将很难实现，因为光耀东方公司在出租物业之后并无能力控制其是否实际营业，该标准对于光耀东方公司来说显然是不公平的。由于世茂星辰公司主张其有权免予支付租金的合同条款本身存在约定不明的情形，合同双方对其存在不同的理解。在此情形下，法院认为应当按照法律的基本原则、租赁合同的性质及双方合同目的进行综合认定，而不应简单机械地拘泥于合同具体条款，世茂星辰公司的主张明显违背了民事法律行为应遵循的公平、等价有偿原则，会造成当事人利益的显著失衡，故一审认定光耀东方公司尚未成就合同约定的收取租赁费的条件系对合同条款的片面理解，且一审中光耀东方公司并未主张物业管理费，一审一方面认定支付租金的条件尚未成就，但又依据公平原则酌情支持了物业管理费，前后矛盾，所判亦非所请，应予纠正。综上，法院对世茂星辰公司要求判令无需向光耀东方公司支付租金的诉讼请求予以驳回。二、光耀东方公司是否有权行使约定解除权及其法律后果当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对于光耀东方公司解除合同之诉讼请求，二审认为，双方的争议焦点为世茂星辰公司对巨幕厅的改造升顶工作是否违反合同约定，进而导致光耀东方公司享有合同约定的解除权。房屋建筑主体和承重结构是指在建筑中，有若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。由于主体结构关系到建筑物本身及建筑物使用者的安全，故对于拆改主体结构的行为，从行政主管部门监管角度是明令禁止且需要承担相应法律后果的，即便在民事活动意思自治的范畴下，通常亦会对该行为加以限制，具体到租赁合同的行业惯例，拆改主体结构行为的直接后果就是出租人有权解除合同。根据双方在本案庭审中的陈述、光耀东方公司向世茂星辰公司发送的邮件等证据来看，世茂星辰公司对租赁场地中的巨幕厅的屋顶进行了钢梁拆改，并将屋顶在原有规划的基础上向上加高近两米，上述改造导致屋顶存在安全隐患而不得不进行二次加固。世茂星辰公司主张钢梁拆改、巨幕厅升顶符合双方合同约定，对此法院认为，首先，双方在合同中虽约定了巨幕厅屋顶改造，但该约定并不意味出租人同意对主体结构进行改造，更不意味着出租人同意且承担承租人所进行的屋顶改造行为将带来的一切后果。世茂星辰公司委托第三人进行钢梁拆改并造成安全隐患明显违背出租人的利益，出租人为收取租金即同意或放任租赁物面临重大安全隐患亦与常识不符。其次，建筑物主体和承重结构是建筑物工程重要部分，对保证建筑物工程质量非常重要，钢梁拆改、屋顶升高必然变动了房屋原有的承重结构，对房屋主体结构的质量造成安全隐患，且该改造后的安全隐患与世茂星辰公司的改造行为具有直接因果关系，否则世茂星辰公司没有必要对其改造进行二次加固。世茂星辰公司主张其拆改行为不属于对房屋主体结构的改动显然违背日常经验法则，法院不予采信。此外，双方租赁合同中约定世茂星辰公司应当将装修设计方案报光耀东方公司审核批准，光耀东方公司提供其向世茂星辰公司发送的邮件中载明巨幕厅屋顶如何拆除的方案并未向光耀东方公司报送，世茂星辰公司对此亦未提供报送方案的证据予以反驳。故法院认定屋顶改造的方案并未经光耀东方公司同意，世茂星辰公司擅自拆改钢梁破坏了房屋主体结构，违反了合同约定。其三，承租人应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。但从《工程整改通知单》《需建设方做的工作》《工作联系单》等证据来看，世茂星辰公司委托施工过程中存在施工不规范带来较多现场安全隐患。世茂星辰公司委托第三方的施工行为给租赁物的安全带来较大风险，并未履行合理使用租赁物的义务。综上，世茂星辰公司在合同履行过程中存在拆改租赁物主体结构的行为，已经构成违约。按照合同约定，光耀东方公司有权解除合同。故光耀东方公司反诉请求解除其与世茂星辰公司签订的《租赁合同》、《补充协议（一）》及《补充协议（二）》具有事实及法律依据，法院予以支持。本案一审过程中，光耀东方公司反诉状于2017年6月13日送达世茂星辰公司，故法院认定双方之间租赁合同及补充协议于该日解除。双方《租赁合同》解除后，世茂星辰公司应当将所租赁的场地腾退返还光耀东方公司。故法院对光耀东方公司腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。需要说明的是，拆改主体结构属于双方约定合同解除权的范畴，在本案中仅作为光耀东方公司是否有约定解除权的判断依据，而拆改行为本身并不必然导致租赁物属于违章建筑，世茂星辰公司的改造行为是否导致租赁物属于违章建筑应由相关行政部门进行认定。三、光耀东方公司主张的损失赔偿及违约金应否支持当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于光耀东方公司所主张的损失，法院在考虑以下主要因素的基础上酌情予以确定。第一，合理预见。当事人一方主张的损失赔偿不得超过违约方订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失，其预见的内容与损失的类型和性质有关，而与损失大小无关。合同订立的目的是为了获得实际履行合同所能得到的收益，如果承租人没有违约，出租人可以实际获得这部分经营利润。对于世茂星辰公司而言，其在签订合同时可以预见到光耀东方公司系通过出租获取收益，而在其违约后，其应当知道光耀东方公司有权行使约定解除权，光耀东方公司无法收取租金收益，并且租赁合同解除后还须另行寻找承租人，可能发生空置期损失。第二，实际损失。双方签订《租赁合同》后，光耀东方公司即将租赁物依约交付给世茂星辰公司，应当说世茂星辰公司的主要合同目的已经实现。在其占有、使用租赁物长达6年的情况下，却没有向出租人支付任何租金，且世茂星辰公司租用涉案房屋系用于商业经营，在没有任何成本的情况下实际取得了租赁物获得收益的结果。与此相反，光耀东方公司非但没有取得任何租金，还需为世茂星辰公司提供物业服务，履行其作为出租人的其他合同义务。通过上述对比，光耀东方公司的实际损失是显而易见的。第三，与有过失。就损失的发生或扩大，受损失一方也有过失的，应当减轻对方当事人所负担的赔偿数额。因世茂星辰公司始终未支付占有使用房屋期间的租金，光耀东方公司为此主张参照租金标准支付世茂星辰公司使用期间的租金损失。对此法院认为，双方租赁合同中约定的租金支付条件，因约定不明而导致不具有可操作性，光耀东方公司在主张租金时双方才会发生争议，且出租人未就租金支付条款与承租人进一步协商进行补充约定，出租人对其自身获取租金目的长期未实现的后果亦存在过错。第四，公平原则。公平原则系合同法的基本原则之一，意在平衡当事人之间的权利义务。对于造成当事人之间明显利益失衡的情况应当通过公平原则加以调整。但公平原则一定意义上是对当事人意思自治原则的限制，故在适用公平原则时应当格外谨慎。本案中，造成双方之间争议激烈的租金支付条件条款约定并不明确，由此引发在适用中的不同理解，在这种情形之下，无论采纳何种理解对于合同相对方都会造成巨大的不公平，此时就需要通过公平原则来对双方权利义务加以权衡。综上，法院结合世茂星辰公司的违约情节、双方对于约定不明所负有的过错、光耀东方公司的实际损失及负有的止损义务等因素，对光耀东方公司主张的租金损失酌情予以支持。因世茂星辰公司对租赁物的占有使用状态仍在存续，故光耀东方主张支付至实际腾退之日具有事实依据，法院参照双方合同约定的租金标准，酌情确定2014年2月1日至2019年11月30日的租金损失为25400000元，对于2019年12月1日至世茂星辰公司实际腾退之日，法院酌情确定世茂星辰公司按照合同约定租金标准的50%支付给光耀东方公司。此外，关于光耀东方公司主张的恢复原状的请求，考虑到租赁物目前的现实状态，如由世茂星辰公司进行拆除、恢复原状，势必延长腾退时间，甚至引发其他矛盾，不利于双方争议的及时解决，故不宜由世茂星辰公司进行恢复，对光耀东方公司恢复原状之诉求法院不予支持。关于光耀东方公司主张违约金的请求，因法院已经综合考虑本案实际履行的情况酌情支持了其相应损失，上述赔偿应能弥补其损失，故法院不再支持其违约金之主张。综上所述，光耀东方公司的上诉请求部分成立，予以支持。世茂星辰公司的上诉请求不能成立，不予支持。二审判决：一、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初20726号民事判决；二、确认世茂星辰公司与光耀东方公司之间的《租赁合同》、《补充协议（一）》及《补充协议（二）》于2017年6月13日解除；三、世茂星辰公司于判决生效之日起30日内将北京市海淀区羊坊店路18号2幢四层S4-01房屋腾退交付给光耀东方公司；四、世茂星辰公司于判决生效之日起30日内赔偿光耀东方公司2014年2月1日至2019年11月30日的损失25400000元，并参照《租赁合同》约定的月租金标准的50%赔偿2019年12月1日至世茂星辰公司实际腾退之日止的损失；五、驳回世茂星辰公司的全部诉讼请求；六、驳回光耀东方公司的其它反诉请求。本院再审期间，世茂星辰公司向本院提交如下新证据：1．商场实际开业率视频。证明目的：世茂星辰公司在2016年3月-12月、2017年1月-3月及12月、2018年1月，以每月一次的频率对案涉商场的实际开业率进行录影取证。视频显示在上述时段内,涉案商场内实际开业的租户面积,根本达不到合同约定的商场可出租总面积80%以上的计租标准。2．北京中奥建工程设计有限公司（以下简称中奥公司）出具的《世贸影院钢结构加固分部工程检记录》和中奥公司资质证明。证明目的：经具有甲级设计资质的中奥公司检测，8个放映厅的座椅区钢结构加固和2号厅屋顶，承载力满足《钢结构设计规范》要求。3．《北京世贸国际影城场地交接书》,证明目的：2020年1月15日，双方签订《北京世贸国际影城场地交接书》，世茂星辰公司将租赁的位于海淀区羊坊店路18号2幢四层S4-01场地及资产,交接至光耀东方公司管理。光耀东方公司不认可上述证据1、2的真实性和证明目的，认可证据3的真实性和证明目的。本院再审查明事实除与原二审查明事实一致以外，另查明：2020年1月15日，世茂星辰公司与光耀东方公司签订《北京世贸国际影城场地交接书》，世茂星辰公司将租赁的位于海淀区羊坊店路18号2幢四层S4-01场地及资产,交接至光耀东方公司管理。本院再审认为，世茂星辰公司与光耀东方公司签订的《租赁合同》及相关《补充协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点有三:一是光耀东方公司收取租金的条件是否成就；二是世茂星辰公司对巨幕厅的改造升顶是否构成根本违约,光耀东方公司是否享有合同约定的解除权；三是光耀东方公司主张的损失。关于争议焦点一，首先，《租赁合同》中明确约定交纳租金的条件为商业物业达到80%开业率。3个月的开业免租期起始自商业物业开业率达到80%之日起算，光耀东方公司有义务向世茂星辰公司提供有关开业率数据和证明给世茂星辰公司审核确认，否则视为开业率自始至终未达到上述标准。其次，就商业物业开业率是否达到80%的问题，世茂星辰公司提交的关于北京光耀东方广场商业物业租赁情况律师见证书载明2016年11月15日、2017年1月10日光耀东方公司商业物业实际开业率低于50%。光耀东方公司提供其签订的租赁合同证明已出租面积达到可出租面积94%，其认为开业率已经超过80%，世贸星辰公司对此认为签订租赁合同并不代表实际开业。因此，《租赁合同》对于商业物业开业率达到80%的表述是一个时间节点的概念，还是一个一段时期的概念，双方争议较大。对此本院经审理认为，对于合同约定不明确的处理应当按照《中华人民共和国合同法》的相关规定处理，即结合涉案合同的上下文文义综合认定，或者按照交易习惯确定。根据《补充协议（二）》中关于开业免租期的约定，商业物业开业率达到80%应当是指2013年8月16日这一日的开业率。即，若2013年8月16日这一天的开业率达到了80%则租金自2013年11月17日起计租；若2013年8月16日这一天的开业率未达到80%，则租金自开业率达到了80%时起计租。再次，《补充协议（二）》同时约定就商业物业开业率达到80%的问题，即起租点的确定问题应由光耀东方公司向世茂星辰公司提供有关开业率数据和证明，并由世茂星辰公司审核确认，否则视为开业率自始至终未达到上述标准。本案中，光耀东方公司并未提交证据证明其曾向世茂星辰公司提供过开业率的数据或证明供世茂星辰公司审核，因此可以认定光耀东方公司未按照合同约定履行其自身的义务，致使租金交纳的起租点始终未能确定，其应当承担相应责任。综上，本案双方当事人对租金的起租点的约定明确具体，光耀东方公司负有证明起租点已经成就的义务，由于光耀东方公司未能举证证明，故光耀东方公司尚未成就合同约定的向世茂星辰公司收取租金的条件。另需指出，一审法院出于公平原则考虑，认为虽然光耀东方公司收取租金的条件尚未成就，但由于世茂星辰公司承租场地面积巨大，光耀东方公司为世茂星辰公司提供了相应的物业服务，本案所涉租金由租赁费和物业管理费（含中央空调使用费）两部分组成，故一审判决世茂星辰公司应支付2013年11月16日至2017年6月30日的物业管理费（含中央空调使用费）并无不当，本院再审予以维持。关于争议焦点二，本案中，光耀东方公司反诉主张世茂星辰公司对巨幕厅的改造升顶违反合同约定，进而导致其享有合同约定的解除权。对此经审理认为，涉及房屋改造及违约责任的条款有以下几条:1．《租赁合同》附件四A．1-2:双方确认并同意，巨幕厅改造升顶工作由乙方负责，甲方承担人民币100万的改造费。2．《租赁合同》第3．2条约定：乙方有权根据乙方自行制定的电影院特有标准对该房屋内部空间进行设计和装修，但乙方必须事先将此类方案报甲方审核批准，并且乙方须保证该设计、装修必须符合国家、地方法律法规及政府主管部门有关规定，甲方应在收到乙方提交的设计、装修方案相关文件后5日内书面回复是否批准。若逾期未回复的，视为甲方已批准同意该方案；若甲方不予批准的，应在书面答复中明确写明理由和整改建议，否则亦视为甲方已批准同意该方案。3．《租赁合同》第18．2．2条：甲方行使解除权的情形：C乙方未征得甲方书面同意，违反本合同约定擅自拆改房屋主体结构的。综合上述约定可确认以下事实:1．双方合同约定巨幕厅改造升顶工作由世茂星辰公司方负责，但事先应将施工方案报光耀东方公司同意，现世茂星辰公司无证据证明事先将施工方案报光耀东方公司同意;2．从施工过程中双方邮件往来及《工程整改通知单》、《需建设方做的工作》、《工作联系单》来看，光耀东方公司对于世茂星辰公司的施工只是提出整改意见，并未明确表示反对，且还要求世茂星辰公司尽快提交施工方案，并对施工现场进行了施工监理，要求乙方配合验收工作；3．光耀东方公司就巨幕厅改造升顶工作提出意见主要集中在2013年施工期间,2014年施工完毕至2017年提出反诉要求解除合同期间,光耀东方公司在长达4年的时间内并未因巨幕厅改造升顶而要求解除合同。以上事实可见世茂星辰公司虽然没有事先将施工方案报光耀东方公司同意，但可以推定光耀东方公司在事后对世茂星辰公司的施工行为进行了追认，故世茂星辰公司不构成根本违约，光耀东方公司不享有合同约定的解除权。鉴于二审判决将《租赁合同》及相关《补充协议》解除后，双方于2020年1月15日签订了《北京世贸国际影城场地交接书》，世茂星辰公司将租赁的位于海淀区羊坊店路18号2幢四层S4-01场地及资产,交接至光耀东方公司管理,基于此事实，本院再审确认双方所签《租赁合同》、《补充协议（一）》及《补充协议（二）》于2020年1月15日解除。关于争议焦点三，光耀东方公司明确其所主张的损失为租金损失及巨幕厅改造恢复原状的费用。关于租金损失如焦点一所述。关于恢复原状，首先巨幕厅改造升顶是双方合同约定的内容;其次光耀东方公司未能提交充分有效的证据，证明有关行政机关认定巨幕厅改造升顶属于违章建筑，并给其他业主造成严重影响且被要求赔偿；第三，本案再审期间,世茂星辰公司向本院提交了中奥公司出具的《世贸影院钢结构加固分部工程检记录》，证明经过具有检测资质的专业部门检测，巨幕厅改造升顶经过加固，符合安全标准。虽然光耀东方公司不予认可，但未提交相反证据佐证，故对于世茂星辰公司提交的检测记录及证明事项本院予以采信。综合上述三点，世茂星辰公司巨幕厅改造升顶工作符合合同约定且未有证据证明存在安全隐患，故光耀东方公司要求恢复原状的请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市第一中级人民法院（2019）京01民终9286号民事判决及北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初20726号民事判决第一、三、四项；二、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初20726号民事判决第二项；三、确认北京世茂星辰企业管理有限公司与北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司签订的《北京世茂国际影城之租赁合同》、《补充协议（一）》及《补充协议（二）》于2020年1月15日解除；四、北京世茂星辰企业管理有限公司无需向北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司支付2013年11月16日至2020年1月15日期间的租赁费；五、驳回北京世茂星辰企业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费70元，由北京世茂星辰企业管理有限公司负担35元，由北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司负担35元（于本判决生效生效之日起10日内交纳）。一审反诉案件受理费103251元，由北京世茂星辰企业管理有限公司负担15553元由北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司负担87698元（于本判决生效后10日内交纳）。二审案件受理费228188元，由北京世茂星辰企业管理有限公司负担34228元，由北京光耀东方羊坊店购物中心有限公司负担193960元（于本判决生效后10日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  赵英波审判员  任 颂审判员  张 峰二〇二一年九月十七日书记员  徐博丽书记员  刘宇恒