湖南省益阳市赫山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0903执异56号异议人（案外人）：李卫华，女，1968年9月4日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托代理人：李赛兰，女，1972年7月27日出生，汉族，住益阳市赫山区，系李卫华妹妹，代理权限为特别授权。申请执行人：益阳新华联石油化工有限公司，住所地益阳市高新区金山南路702号（银城壹号C栋609）。法定代表人：苏力。委托代理人：张琳晖，男，1974年12月17日出生，汉族，住益阳市资阳区，该公司员工，代理权限为一般代理。被执行人：益阳资华房地产开发有限责任公司，住所地益阳市赫山区金山南路899号。法定代表人：龚志先。在本院执行申请执行人益阳新华联石油化工有限公司（以下简称申请执行人）与被执行人益阳资华房地产开发有限责任公司（以下简称被执行人）借款合同纠纷一案中，异议人（案外人）李卫华（以下简称案外人）对本院执行查封、冻结的益房权证高新字第××号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案，2015年6月30日，贵院作出（2015）益赫民二初字第615-1号民事裁定书，裁定冻结被执行人银行存款1800万元或查封、冻结其等额财产。2015年7月13日，贵院向益阳市房地产管理局发出（2015）益赫执保字第162号协助执行通知书，查封了被执行人名下位于高新区共计34套房屋，其中包括Ｂ幢27层2702号房屋（益房权证高新字第××号），并于2018年7月10日、2021年7月8日进行了续封。贵院在强制执行过程中，误将异议人的财产当作被执行人的财产予以执行，异议人依法提出执行异议。请求中止（2016）湘0903执233号协助执行通知书对银城壹号国际商务社区Ｂ幢27层2702号房屋（益房权证高新字第××号）的查封；解除对上述房屋的查封措施。理由如下：1、2011年9月4日，异议人与被执行人签订《商品房预（销）售合同》（合同编号：201000152012），购买被执行人开发销售的高新区（银城壹号?国际商务社区）Ｂ幢27层2702号房屋（益房权证高新字第××号）并于2011年9月19日支付了全部购房款236678元，之后于2011年9月29日、2011年11月26日分两次向被执行人支付了购买房屋相关费用，合计14942元。被执行人向异议人交付了房屋，并连续向益阳华亿物业管理服务有限公司交纳了2011年11月起至今的物业费，并占有使用该房屋；2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人对该套房屋的权利能够排除执行。综上，请求中止对被执行人名下位于银城壹号?国际商务社区Ｂ幢27层2702号房屋（益房权证高新字第××号）的执行，切实维护异议人的合法权益。申请执行人称，一、贵院（2016）湘0903执233号查封被执行人名下“银城壹号”国际商务社区Ｂ幢27层2702房屋（产权证号：益房权证高新字第××号，以下简称异议房屋）符合法律规定，并无不当。二、异议人主张其为异议房屋实际所有权人缺乏事实法律依据。异议人提交的《商品房（预）销售合同》和收据均为异议人和被执行人单方面出具，无银行转账凭证、契税缴纳单据等第三机构出具的可以证明其真实性的证据。自2011年9月19日异议人与被执行人签订合同以来，未办理异议房屋相应的网签备案及过户手续，根据民诉法相关规定，异议人应从知道或者应当知道权利被侵害时起三年之内主张损害赔偿。异议人直至2021年7月28日向贵院提交执行异议，已超过法律规定的3年期限，异议人丧失请求法院保护其利益的权利且存在过错。三、异议人主张异议房屋为其个人所有财产为由请求终止对被执行人名下产权证号为益房权证高新自第2015007970房屋的执行，其异议请求明显不当，请求贵院予以驳回。申请执行人依据生效裁判文书申请执行，异议人提交的证据仅能证明与被执行人签订了《商品房（预）销售合同》且实际占有该房屋，无权要求撤销上述房屋的查封及拍卖执行，其对于异议房产的权利也无法排除法院的执行行为。综上所述，异议人主张其为异议房屋的实际权利人缺乏事实法律依据且不足以排除对执行标的强制执行，法院对房产的执行行为符合法律规定，恳请法院依法驳回执行异议申请。针对申请执行人的答辩意见，案外人向本院补充提交了银行流水，证明确已支付购房款及相关费用。经质证，申请执行人对案外人补充提交的证据无异议。被执行人未发表答辩意见。本院审查查明，2011年9月4日，案外人与被执行人签订《商品房预（销）售合同》，案外人以236678元价格购买被执行人开发销售的位于高新区（银城壹号.国际商务社区）Ｂ幢2702号房（益房权证高新字第××号），并于2011年9月29日付清了全部房款，于2011年9月29日、2011年11月26日支付了购买房屋的契税、维修基金、印花税、产权登记费、国土登记费、工本费、测量费、预告登记费、办证费、中央供热水系统建设费等共计14942元。之后，被执行人向案外人交付了房屋，案外人从2011年11月起连续向益阳华亿物业管理服务有限公司交纳物业费，并占有使用该套房屋。被执行人至今未将上述房屋办理房屋产权过户至案外人名下。另查明，2015年6月30日，本院在审理申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案中，根据申请执行人财产保全申请，作出（2015）益赫民二初字第615-1号民事裁定书，裁定冻结被执行人银行存款1800万元或查封、冻结其等额价值的其他财产。2015年7月13日，本院向益阳市房地产管理局发出（2015）益赫执保字第162号协助执行通知书，查封了被执行人名下位于高新区（银城壹号.国际商务社区）多套房屋，包括益房权证高新字第××号房屋，查封期限为三年。后上述民事案件调解结案，因被执行人未自动履行，申请执行人依据（2015）益赫民二初字第615号民事调解书，向本院申请强制执行，执行案号为（2016）湘0903执233号。2018年7月9日、2021年7月8日，本院相继向益阳市房地产管理局发出（2016）湘0903执233号《协助执行通知书》，继续查封被执行人名下高新区（银城壹号.国际商务社区）多套房屋，查封期限为三年，仍然包括益房权证高新字第××号房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与被执行人在本院查封涉案房屋之前签订合法有效的《商品房预（销）售合同》，案外人在本院查封涉案房屋前已支付全部购房款，并实际占有该房屋，案外人对未能及时办理涉案房屋过户手续不存在明显的过错。以上情形，符合上述司法解释的规定，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利。另外，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条中“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行”之规定，本院应裁定中止对涉案房屋的执行。案外人提出解除对涉案房屋查封的请求与前述法律规定不符，本院在执行异议程序中不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：一、本院在执行（2016）湘0903执233号执行案中，中止对被执行人益阳资华房地产开发有限责任公司名下位于高新区（银城壹号.国际商务社区）Ｂ幢2702号房（益房权证高新字第××号）的执行；二、驳回异议人（案外人）李卫华的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  颜志军审判员  曹卫恩审判员  龚春华二〇二一年九月六日书记员  晏 珍《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。