四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13059号上诉人（原审原告）：叶朝旭，男，1971年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：段伟，四川瑞利恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：成都格拉德非凡酒店管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1199号1栋18层1801号。法定代表人：廖海涛。被上诉人（原审被告）：王焜琳，男，1993年9月16日出生，汉族，住成都市高新区。被上诉人（原审被告）：成都格拉德企业管理咨询有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段505号1栋2单元18层1809号。法定代表人：王焜琳。上诉人叶朝旭因与上诉人成都格拉德非凡酒店管理有限公司（以下简称格拉德酒店管理公司）、被上诉人王焜琳、成都格拉德企业管理咨询有限公司（以下简称格拉德咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。叶朝旭上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持叶朝旭的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由格拉德酒店管理公司、格拉德咨询公司、王焜琳承担。事实与理由：一、格拉德酒店管理公司、格拉德咨询公司、王焜琳少支付叶朝旭一个月租金，一审法院错误认定足额支付。根据双方签署协议及补充协议，叶朝旭免除了一个月租金，减免至2019年1月14日，自2019年1月15日开始计算租金，但格拉德酒店管理公司、格拉德咨询公司、王焜琳实际是于2019年2月15日才开始计算租金，故应向叶朝旭补足一个月租金。二、格拉德酒店管理公司是由王焜琳实际控制，在实际经营和租赁关系中，王焜琳只是借用格拉德酒店管理公司的名义，所有经营款项均是从个人账户进出；而格拉德咨询公司是格拉德酒店管理公司的母公司，两家公司的经营业务一致，业务款项同样是经同一个人账户进出，已经构成财产混同。且两家公司之间，人员一致，已经构成公司法人混同。因此，即使法院认为格拉德酒店管理公司是实际承租人，根据公司法相关规定，王焜琳、格拉德咨询公司应当对格拉德酒店管理公司的债务承担连带赔偿责任。三、一审法院判决的违约金过低，无法弥补叶朝旭的损失。《房产租赁合同》明确约定违约金标准，叶朝旭向法院提起诉讼维护自身权益，在格拉德酒店管理公司、格拉德咨询公司、王焜琳未主张调低违约金的情况下，法院主动调低违约金致使叶朝旭的权益无法得到保障。格拉德酒店管理公司、王焜琳、格拉德咨询公司未发表答辩意见。叶朝旭向一审法院起诉请求：1.判令格拉德酒店管理公司、王焜琳立即支付欠付的2019年12月16日至2020年3月23日的租金22866元；2.判令格拉德酒店管理公司、王焜琳立即支付欠付的物业费、能耗费11795.24元；3.判令格拉德酒店管理公司、王焜琳立即支付违约金14000元；4.判令格拉德咨询公司对前述请求承担连带清偿责任。一审法院认定事实：叶朝旭系成都市高新区xx号房屋业主。2019年1月3日，叶朝旭作为甲方与作为乙方的格拉德酒店管理公司签订《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）。《委托经营管理合同》约定，甲方将位于成都市高新区xx号房屋交与乙方进行统一经营管理，甲方同意乙方与第三方承租方/合作方根据商定的条件，由乙方以自身的名义与第三方承租方/合作方等签署租赁合同、联营合同等相关法律文件。委托管理期限为3年，自2019年1月3日至2022年1月2日。在委托代管期限内，如乙方与第三方租赁协议期限尚未届满，则本协议的代管期限以乙方与第三方的租赁期限为准，租赁期限超出代管期限不得多于原合同期限一年，乙方须在代管期限届满前一个月通知甲方。合同7.3条约定乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：1.延迟支付当期甲方应得收益，且经甲方书面催收后达30日的。乙方违反本合同第7.3条以及其他约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付违约金14000元，并赔偿甲方损失。《补充协议》约定，甲乙双方协商一致同意，将主合同第三条委托经营收益补充约定如下：1.经双方查勘标的物业，依据标的物业的地段、位置，同时充分考虑到当前市场行情，双方一致确认标的物的预期合理收益为7000元/月，该价格为甲方净收价格；委托经营管理期内，标的物业所产生的物业管理费、水、电、电话、光纤、宽带、清洁费等经营费用，均由乙方承担；2.乙方同意按一个月为一期的方式向甲方支付预期合理收益，且2019年1月3日至2019年1月14日为免租期无需支付租金。乙方于2019年2月25日前支付第一期预期合理收益合计7000元，之后应在每期结束之后10日内向甲方支付预期合理收益。合同签订后，叶朝旭按照约定交付了房屋。2019年12月25日，王海旭向叶朝旭的账户支付7000元，备注为“华悦居，xx，房费2019.12.22-2020.1.20”（此处系一审法院笔误，应为2019.12.22-2020.1.21）。2020年3月23日，叶朝旭收回案涉房屋。因叶朝旭对格拉德酒店管理公司主张的支付租金的截止日期不予认可，主张少支付了2019年6月15日至7月25日的租金。一审庭审后叶朝旭向一审法院提交了王海旭向叶朝旭的转账明细：1.2019年2月19日转账7000元，备注“银泰xx业主收益款”；2.2019年3月18日转账7000元，备注“银泰xx业主收益款”；3.2019年4月22日转账7000元，备注“银泰xx业主收益款”；4.2019年5月24日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.5.25-2019.6.25”；5.2019年6月25日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.5.15-2019.6.15”；6.2019年7月25日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.7.25-2019.8.24”；7.2019年8月23日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.8.25-2019.9.24”；8.2019年10月1日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.9.25-2019.10.24”；9.2019年10月24日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.10.25-2019.11.24”；10.2019年11月27日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.11.25-2019.12.24”；11.2019年12月25日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.12.22-2020.1.21”。一审法院另查明，2020年11月11日，成都银泰中心物业服务中心出具《情况说明》，载明格拉德酒店管理公司承租叶朝旭1710号房屋的期限为2019.1.3-2020.3.23，期间产生物业费8525.75元、水费128.47元、热水费570元、空调制热/制冷费2451.02元、生活垃圾处置费120元，欠费合计11795.24元，叶朝旭于2020年9月16日结清。一审法院再查明，2018年11月1日，成都幸会科技有限公司更名为成都格拉德非凡酒店管理有限公司，法定代表人由王焜琳变更为廖海涛。2020年1月16日，公司申请简易注销后撤回该申请，现公司股东为成都格拉德企业管理咨询有限公司和廖海涛。上述事实有《委托经营管理合同》《补充协议》、缴费通知书、微信聊天记录、《情况说明》、工商信息等证据材料及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.本案案涉房屋的租金是否应当减免？2.格拉德酒店管理公司是否欠付叶朝旭2019年6月15日至7月25日的租金；3.本案的实际承租人是谁？4.格拉德咨询公司是否应当承担连带清偿责任。1.王焜琳在一审庭审中自述与叶朝旭就租金减免协商未果，故双方未能达成一致的减免协议。但2020年1月底，因全国范围内爆发新冠疫情，公共场所及居民小区均实行封闭化管理，确会给酒店经营造成相应影响。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1.6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，格拉德酒店管理公司租赁案涉房屋用于经营酒店，新冠肺炎疫情确会使其营业收入明显减少，其可以请求减免租金。但叶朝旭在新冠肺炎疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，亦产生了一定的损失，故一审法院根据公平原则，结合案涉小区其他业主的减免情况，支持减免一个月房租；2.关于格拉德酒店管理公司是否欠付叶朝旭2019年6月15日至7月25日的租金的问题，根据一审庭审后叶朝旭提交的交易明细可以看出，在2019年5月24日王海旭向其转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.5.25-2019.6.25”，2019年6月25日向其转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.5.15-2019.6.15”，2019年7月25日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.7.25-2019.8.24”。结合全部转账流水可以看出，上述三笔转账是连续的，且均足额支付每月7000元的租金，2019年6月25日备注日期应为笔误，实际为2019.6.25-2019.7.24，故格拉德酒店管理公司已向叶朝旭足额支付了2019年的租金；3.关于案涉房屋的实际承租人。叶朝旭主张合同由王焜琳在实际履行，与房东的对接、退房的办理、租金的支付均是王焜琳在实际办理，王焜琳应为合同的实际承租人。一审法院认为，叶朝旭与格拉德酒店管理公司签订了《委托经营管理合同》及《补充协议》。从协议的内容上看该合同名为委托实为租赁，书面协议上均明确载明格拉德酒店管理公司为房屋代管人即承租人，协议也加盖了格拉德酒店管理公司印章。公司在履行合同过程中必然会派遣相关人员进行合同的对接工作。即使王焜琳是该公司的实际控制人，根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任”之规定，格拉德酒店管理公司作为依法成立的企业法人，具有独立承担民事责任的相应能力，故一审法院对叶朝旭要求王焜琳作为实际承租人承担合同义务的诉请不予支持；4.关于格拉德咨询公司是否应当承担连带责任的问题。叶朝旭主张格拉德咨询公司系格拉德酒店管理公司的股东，格拉德酒店管理公司曾申请注销，故格拉德咨询公司应对公司债务承担连带清偿责任。一审法院认为，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，格拉德酒店管理公司现仍然成立，叶朝旭在一审庭审中也未提交证据证明作为股东的格拉德咨询公司有滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，也没有证据证明该公司不能清偿债务，且对该事实的认定应通过执行来解决，而不宜在诉讼过程中判定。故叶朝旭主张公司股东应当承担连带清偿责任无合同和法律依据，一审法院不予支持。根据一审庭审中，双方举证质证情况，一审法院对格拉德酒店管理公司应当承担的费用确定如下：1.房屋租金，根据租金支付明细，格拉德酒店管理公司已支付至2020年1月21日，故还应当支付2020年1月22日至3月23日的租金，扣除减免的一个月，实际租金为7000元/月÷30天×61天-7000元=7233.33元；2.物业管理费、能耗费合计11795.24元，有物业公司出具的《情况说明》予以证实，按照合同约定承租期间的费用应当由格拉德酒店管理公司支付，一审法院对叶朝旭的该请求予以支持；3.违约金，根据合同约定因格拉德酒店管理公司原因导致叶朝旭单方解除合同，其应当支付违约金14000元。本案中因疫情原因，格拉德酒店管理公司因与叶朝旭协商租金减免未果致使一直未支付租金，但在疫情爆发前格拉德酒店管理公司还存在逾期支付物业管理费、能耗费等违约行为。综上，一审法院结合合同履行情况、违约责任大小、损失情况，确定格拉德酒店管理公司应当承担违约金2000元。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、格拉德酒店管理公司于判决生效之日起十五日内支付叶朝旭房屋租金7233.33元；二、格拉德酒店管理公司于判决生效之日起十五日内支付叶朝旭物业管理费、能耗费11795.24元；三、格拉德酒店管理公司于判决生效之日起十五日内支付叶朝旭违约金2000元；四、驳回叶朝旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费508元，由格拉德酒店管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，一审庭审中，格拉德酒店管理公司答辩时明确表示对叶朝旭主张的违约金不予认可，认为不应支付违约金。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定。本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下：一、关于案涉《房产租赁合同》的承租方是谁的问题叶朝旭认为案涉《房产租赁合同》承租方为王焜琳，案涉房屋由王焜琳承租后交给格拉德酒店管理公司使用，因此王焜琳应当承担相应的责任。对此本院认为，首先，格拉德酒店管理公司认可王焜琳系其公司员工、代表其签订案涉《房产租赁合同》；其次，案涉《房产租赁合同》首部载明的承租方为成都幸会科技有限公司，在无其他证据证明该记载属笔误的情况下，可认定在签订案涉《房产租赁合同》时叶朝旭应当知道承租方为成都幸会科技有限公司即格拉德酒店管理公司。最后，结合本案事实以及叶朝旭的主张即叶朝旭并未主张格拉德咨询公司或者其他名称中带有“格拉德”的公司为其合同相对方的情况，可以认定在履行中叶朝旭认可其相对方即承租方为格拉德酒店管理公司。综上，叶朝旭认为王焜琳为案涉《房产租赁合同》承租方的主张，本院不予支持。格拉德酒店管理公司作为案涉《房产租赁合同》应承担合同责任。二、关于一审法院认定的租金是否正确的问题叶朝旭认为，根据案涉《房产租赁合同》及《补充协议》的约定，一审法院少算了一个月的租金。对此，根据案涉《补充协议》第2条“乙方同意按一个月为一期的方式向甲方支付预期合理收益，且2019年1月3日至2019年1月14日为免租期无需支付租金。乙方于2019年2月25日前支付第一期预期合理收益合计7000元，之后应在每期结束之后10内向甲方支付预期合理收益”的约定，叶朝旭于2019年2月19日收到的7000元应为2019年1月15日至2月14日的收益即租金，2019年3月18日收到的7000元应为2019年2月15日至3月14日的收益即租金，以此类推，则2019年12月25日收到的7000元系2019年11月15日至12月14日的租金，而非格拉德酒店管理公司主张的2019年12月22日至2020年1月21日的租金。格拉德酒店管理公司在一审中主张其已支付到2020年1月20日，但其仅提交一份2019年12月25日备注“华悦居xx房费2019.12.22-2020.1.21”的银行回单，而并未提交其他支付凭证。后叶朝旭向一审法院提交转账明细，转账明细上的王海旭备注的时间段并不连续，一审法院未结合《补充合同》的约定，仅根据租金支付明细就将其中一笔备注时间认定为笔误并进而认定非格拉德酒店管理公司已支付至2020年1月21日，确系认定错误，本院对此予以纠正。故格拉德酒店管理公司应支付2019年12月15日至2020年3月23日的租金，扣除减免的一个月后，还应支付租金16333.33元（7000×2+7000÷30×10）。三、关于一审法院确定的违约金金额是否恰当的问题本院认为，格拉德酒店管理公司在一审中明确表示对叶朝旭主张的违约金不予认可，认为不应支付，也就是对叶朝旭主张的违约金作出了根本性抗辩，即对违约金是否应当承担、违约金标准是否恰当提出了抗辩。因此，叶朝旭认为一审法院在格拉德酒店管理公司未抗辩违约金过高而调整违约金错误的主张，本院依法不予支持。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，一审法院综合案涉合同履行情况、违约责任大小、损失情况等因素，酌情认定违约金为2000元并无不当，本院依法予以维持。综上所述，叶朝旭的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9071号民事判决第二、第三项；二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9071号民事判决第四项；三、变更四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9071号民事判决第一项为“被告成都格拉德非凡酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告叶朝旭房屋租金16333.33元”；四、驳回叶朝旭的其他诉讼请求。一审案件受理费508元，由成都格拉德非凡酒店管理有限公司负担。二审案件受理费1016元，由成都格拉德非凡酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  胡晓红审判员  王晓川二〇二一年九月一日书记员  李春旭四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13059号上诉人（原审原告）：叶朝旭，男，1971年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：段伟，四川瑞利恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：成都格拉德非凡酒店管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1199号1栋18层1801号。法定代表人：廖海涛。被上诉人（原审被告）：王焜琳，男，1993年9月16日出生，汉族，住成都市高新区。被上诉人（原审被告）：成都格拉德企业管理咨询有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段505号1栋2单元18层1809号。法定代表人：王焜琳。上诉人叶朝旭因与上诉人成都格拉德非凡酒店管理有限公司（以下简称格拉德酒店管理公司）、被上诉人王焜琳、成都格拉德企业管理咨询有限公司（以下简称格拉德咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。叶朝旭上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持叶朝旭的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由格拉德酒店管理公司、格拉德咨询公司、王焜琳承担。事实与理由：一、格拉德酒店管理公司、格拉德咨询公司、王焜琳少支付叶朝旭一个月租金，一审法院错误认定足额支付。根据双方签署协议及补充协议，叶朝旭免除了一个月租金，减免至2019年1月14日，自2019年1月15日开始计算租金，但格拉德酒店管理公司、格拉德咨询公司、王焜琳实际是于2019年2月15日才开始计算租金，故应向叶朝旭补足一个月租金。二、格拉德酒店管理公司是由王焜琳实际控制，在实际经营和租赁关系中，王焜琳只是借用格拉德酒店管理公司的名义，所有经营款项均是从个人账户进出；而格拉德咨询公司是格拉德酒店管理公司的母公司，两家公司的经营业务一致，业务款项同样是经同一个人账户进出，已经构成财产混同。且两家公司之间，人员一致，已经构成公司法人混同。因此，即使法院认为格拉德酒店管理公司是实际承租人，根据公司法相关规定，王焜琳、格拉德咨询公司应当对格拉德酒店管理公司的债务承担连带赔偿责任。三、一审法院判决的违约金过低，无法弥补叶朝旭的损失。《房产租赁合同》明确约定违约金标准，叶朝旭向法院提起诉讼维护自身权益，在格拉德酒店管理公司、格拉德咨询公司、王焜琳未主张调低违约金的情况下，法院主动调低违约金致使叶朝旭的权益无法得到保障。格拉德酒店管理公司、王焜琳、格拉德咨询公司未发表答辩意见。叶朝旭向一审法院起诉请求：1.判令格拉德酒店管理公司、王焜琳立即支付欠付的2019年12月16日至2020年3月23日的租金22866元；2.判令格拉德酒店管理公司、王焜琳立即支付欠付的物业费、能耗费11795.24元；3.判令格拉德酒店管理公司、王焜琳立即支付违约金14000元；4.判令格拉德咨询公司对前述请求承担连带清偿责任。一审法院认定事实：叶朝旭系成都市高新区xx号房屋业主。2019年1月3日，叶朝旭作为甲方与作为乙方的格拉德酒店管理公司签订《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同之补充协议》（以下简称《补充协议》）。《委托经营管理合同》约定，甲方将位于成都市高新区xx号房屋交与乙方进行统一经营管理，甲方同意乙方与第三方承租方/合作方根据商定的条件，由乙方以自身的名义与第三方承租方/合作方等签署租赁合同、联营合同等相关法律文件。委托管理期限为3年，自2019年1月3日至2022年1月2日。在委托代管期限内，如乙方与第三方租赁协议期限尚未届满，则本协议的代管期限以乙方与第三方的租赁期限为准，租赁期限超出代管期限不得多于原合同期限一年，乙方须在代管期限届满前一个月通知甲方。合同7.3条约定乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：1.延迟支付当期甲方应得收益，且经甲方书面催收后达30日的。乙方违反本合同第7.3条以及其他约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付违约金14000元，并赔偿甲方损失。《补充协议》约定，甲乙双方协商一致同意，将主合同第三条委托经营收益补充约定如下：1.经双方查勘标的物业，依据标的物业的地段、位置，同时充分考虑到当前市场行情，双方一致确认标的物的预期合理收益为7000元/月，该价格为甲方净收价格；委托经营管理期内，标的物业所产生的物业管理费、水、电、电话、光纤、宽带、清洁费等经营费用，均由乙方承担；2.乙方同意按一个月为一期的方式向甲方支付预期合理收益，且2019年1月3日至2019年1月14日为免租期无需支付租金。乙方于2019年2月25日前支付第一期预期合理收益合计7000元，之后应在每期结束之后10日内向甲方支付预期合理收益。合同签订后，叶朝旭按照约定交付了房屋。2019年12月25日，王海旭向叶朝旭的账户支付7000元，备注为“华悦居，xx，房费2019.12.22-2020.1.20”（此处系一审法院笔误，应为2019.12.22-2020.1.21）。2020年3月23日，叶朝旭收回案涉房屋。因叶朝旭对格拉德酒店管理公司主张的支付租金的截止日期不予认可，主张少支付了2019年6月15日至7月25日的租金。一审庭审后叶朝旭向一审法院提交了王海旭向叶朝旭的转账明细：1.2019年2月19日转账7000元，备注“银泰xx业主收益款”；2.2019年3月18日转账7000元，备注“银泰xx业主收益款”；3.2019年4月22日转账7000元，备注“银泰xx业主收益款”；4.2019年5月24日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.5.25-2019.6.25”；5.2019年6月25日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.5.15-2019.6.15”；6.2019年7月25日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.7.25-2019.8.24”；7.2019年8月23日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.8.25-2019.9.24”；8.2019年10月1日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.9.25-2019.10.24”；9.2019年10月24日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.10.25-2019.11.24”；10.2019年11月27日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.11.25-2019.12.24”；11.2019年12月25日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.12.22-2020.1.21”。一审法院另查明，2020年11月11日，成都银泰中心物业服务中心出具《情况说明》，载明格拉德酒店管理公司承租叶朝旭1710号房屋的期限为2019.1.3-2020.3.23，期间产生物业费8525.75元、水费128.47元、热水费570元、空调制热/制冷费2451.02元、生活垃圾处置费120元，欠费合计11795.24元，叶朝旭于2020年9月16日结清。一审法院再查明，2018年11月1日，成都幸会科技有限公司更名为成都格拉德非凡酒店管理有限公司，法定代表人由王焜琳变更为廖海涛。2020年1月16日，公司申请简易注销后撤回该申请，现公司股东为成都格拉德企业管理咨询有限公司和廖海涛。上述事实有《委托经营管理合同》《补充协议》、缴费通知书、微信聊天记录、《情况说明》、工商信息等证据材料及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.本案案涉房屋的租金是否应当减免？2.格拉德酒店管理公司是否欠付叶朝旭2019年6月15日至7月25日的租金；3.本案的实际承租人是谁？4.格拉德咨询公司是否应当承担连带清偿责任。1.王焜琳在一审庭审中自述与叶朝旭就租金减免协商未果，故双方未能达成一致的减免协议。但2020年1月底，因全国范围内爆发新冠疫情，公共场所及居民小区均实行封闭化管理，确会给酒店经营造成相应影响。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1.6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，格拉德酒店管理公司租赁案涉房屋用于经营酒店，新冠肺炎疫情确会使其营业收入明显减少，其可以请求减免租金。但叶朝旭在新冠肺炎疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，亦产生了一定的损失，故一审法院根据公平原则，结合案涉小区其他业主的减免情况，支持减免一个月房租；2.关于格拉德酒店管理公司是否欠付叶朝旭2019年6月15日至7月25日的租金的问题，根据一审庭审后叶朝旭提交的交易明细可以看出，在2019年5月24日王海旭向其转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.5.25-2019.6.25”，2019年6月25日向其转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.5.15-2019.6.15”，2019年7月25日转账7000元，备注“华悦居xx房费2019.7.25-2019.8.24”。结合全部转账流水可以看出，上述三笔转账是连续的，且均足额支付每月7000元的租金，2019年6月25日备注日期应为笔误，实际为2019.6.25-2019.7.24，故格拉德酒店管理公司已向叶朝旭足额支付了2019年的租金；3.关于案涉房屋的实际承租人。叶朝旭主张合同由王焜琳在实际履行，与房东的对接、退房的办理、租金的支付均是王焜琳在实际办理，王焜琳应为合同的实际承租人。一审法院认为，叶朝旭与格拉德酒店管理公司签订了《委托经营管理合同》及《补充协议》。从协议的内容上看该合同名为委托实为租赁，书面协议上均明确载明格拉德酒店管理公司为房屋代管人即承租人，协议也加盖了格拉德酒店管理公司印章。公司在履行合同过程中必然会派遣相关人员进行合同的对接工作。即使王焜琳是该公司的实际控制人，根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任”之规定，格拉德酒店管理公司作为依法成立的企业法人，具有独立承担民事责任的相应能力，故一审法院对叶朝旭要求王焜琳作为实际承租人承担合同义务的诉请不予支持；4.关于格拉德咨询公司是否应当承担连带责任的问题。叶朝旭主张格拉德咨询公司系格拉德酒店管理公司的股东，格拉德酒店管理公司曾申请注销，故格拉德咨询公司应对公司债务承担连带清偿责任。一审法院认为，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，格拉德酒店管理公司现仍然成立，叶朝旭在一审庭审中也未提交证据证明作为股东的格拉德咨询公司有滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，也没有证据证明该公司不能清偿债务，且对该事实的认定应通过执行来解决，而不宜在诉讼过程中判定。故叶朝旭主张公司股东应当承担连带清偿责任无合同和法律依据，一审法院不予支持。根据一审庭审中，双方举证质证情况，一审法院对格拉德酒店管理公司应当承担的费用确定如下：1.房屋租金，根据租金支付明细，格拉德酒店管理公司已支付至2020年1月21日，故还应当支付2020年1月22日至3月23日的租金，扣除减免的一个月，实际租金为7000元/月÷30天×61天-7000元=7233.33元；2.物业管理费、能耗费合计11795.24元，有物业公司出具的《情况说明》予以证实，按照合同约定承租期间的费用应当由格拉德酒店管理公司支付，一审法院对叶朝旭的该请求予以支持；3.违约金，根据合同约定因格拉德酒店管理公司原因导致叶朝旭单方解除合同，其应当支付违约金14000元。本案中因疫情原因，格拉德酒店管理公司因与叶朝旭协商租金减免未果致使一直未支付租金，但在疫情爆发前格拉德酒店管理公司还存在逾期支付物业管理费、能耗费等违约行为。综上，一审法院结合合同履行情况、违约责任大小、损失情况，确定格拉德酒店管理公司应当承担违约金2000元。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、格拉德酒店管理公司于判决生效之日起十五日内支付叶朝旭房屋租金7233.33元；二、格拉德酒店管理公司于判决生效之日起十五日内支付叶朝旭物业管理费、能耗费11795.24元；三、格拉德酒店管理公司于判决生效之日起十五日内支付叶朝旭违约金2000元；四、驳回叶朝旭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费508元，由格拉德酒店管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，一审庭审中，格拉德酒店管理公司答辩时明确表示对叶朝旭主张的违约金不予认可，认为不应支付违约金。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定。本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下：一、关于案涉《房产租赁合同》的承租方是谁的问题叶朝旭认为案涉《房产租赁合同》承租方为王焜琳，案涉房屋由王焜琳承租后交给格拉德酒店管理公司使用，因此王焜琳应当承担相应的责任。对此本院认为，首先，格拉德酒店管理公司认可王焜琳系其公司员工、代表其签订案涉《房产租赁合同》；其次，案涉《房产租赁合同》首部载明的承租方为成都幸会科技有限公司，在无其他证据证明该记载属笔误的情况下，可认定在签订案涉《房产租赁合同》时叶朝旭应当知道承租方为成都幸会科技有限公司即格拉德酒店管理公司。最后，结合本案事实以及叶朝旭的主张即叶朝旭并未主张格拉德咨询公司或者其他名称中带有“格拉德”的公司为其合同相对方的情况，可以认定在履行中叶朝旭认可其相对方即承租方为格拉德酒店管理公司。综上，叶朝旭认为王焜琳为案涉《房产租赁合同》承租方的主张，本院不予支持。格拉德酒店管理公司作为案涉《房产租赁合同》应承担合同责任。二、关于一审法院认定的租金是否正确的问题叶朝旭认为，根据案涉《房产租赁合同》及《补充协议》的约定，一审法院少算了一个月的租金。对此，根据案涉《补充协议》第2条“乙方同意按一个月为一期的方式向甲方支付预期合理收益，且2019年1月3日至2019年1月14日为免租期无需支付租金。乙方于2019年2月25日前支付第一期预期合理收益合计7000元，之后应在每期结束之后10内向甲方支付预期合理收益”的约定，叶朝旭于2019年2月19日收到的7000元应为2019年1月15日至2月14日的收益即租金，2019年3月18日收到的7000元应为2019年2月15日至3月14日的收益即租金，以此类推，则2019年12月25日收到的7000元系2019年11月15日至12月14日的租金，而非格拉德酒店管理公司主张的2019年12月22日至2020年1月21日的租金。格拉德酒店管理公司在一审中主张其已支付到2020年1月20日，但其仅提交一份2019年12月25日备注“华悦居xx房费2019.12.22-2020.1.21”的银行回单，而并未提交其他支付凭证。后叶朝旭向一审法院提交转账明细，转账明细上的王海旭备注的时间段并不连续，一审法院未结合《补充合同》的约定，仅根据租金支付明细就将其中一笔备注时间认定为笔误并进而认定非格拉德酒店管理公司已支付至2020年1月21日，确系认定错误，本院对此予以纠正。故格拉德酒店管理公司应支付2019年12月15日至2020年3月23日的租金，扣除减免的一个月后，还应支付租金16333.33元（7000×2+7000÷30×10）。三、关于一审法院确定的违约金金额是否恰当的问题本院认为，格拉德酒店管理公司在一审中明确表示对叶朝旭主张的违约金不予认可，认为不应支付，也就是对叶朝旭主张的违约金作出了根本性抗辩，即对违约金是否应当承担、违约金标准是否恰当提出了抗辩。因此，叶朝旭认为一审法院在格拉德酒店管理公司未抗辩违约金过高而调整违约金错误的主张，本院依法不予支持。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，一审法院综合案涉合同履行情况、违约责任大小、损失情况等因素，酌情认定违约金为2000元并无不当，本院依法予以维持。综上所述，叶朝旭的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9071号民事判决第二、第三项；二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9071号民事判决第四项；三、变更四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9071号民事判决第一项为“被告成都格拉德非凡酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告叶朝旭房屋租金16333.33元”；四、驳回叶朝旭的其他诉讼请求。一审案件受理费508元，由成都格拉德非凡酒店管理有限公司负担。二审案件受理费1016元，由成都格拉德非凡酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  胡晓红审判员  王晓川二〇二一年九月一日书记员  李春旭