辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初11170号原告：辽宁明成房产物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区先农坛路30号，统一社会信用代码：912101037507546888。法定代表人：赵久武，系该公司总经理。委托代理人：温鸿恺，系辽宁百联律师事务所律师。被告：李茂军，女，1961年11月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：高帆，女，1985年10月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告辽宁明成房产物业管理有限公司诉被告李茂军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人温鸿恺及被告委托代理人高帆均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、诉请人民法院判令被告支付2018年11月28日至2021年2月28日的物业管理费3379元（62.58平×2元/平×27个月），电梯费648元（12元/月/人×2个人×27个月），共计人民币4027元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是承担明城新北市小区物业服务的物业管理公司，被告是明城新北市住宅小区沈阳市和平区皇寺路95-1号7-4的业主。被告自入住以来，累积欠缴物业管理费及电梯费共计人民币4027元。对被告的欠费行为，原告多次进行催缴，但被告迄今拒不履行其缴费义务。被告的欠费行为不仅侵害了原告的合法权益，更严重妨害了明城新北市住宅小区的物业管理秩序，为维护原告的合法权益，为维护明城新北市广大业主的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。被告辩称：对拖欠物业费的时间段及数额无异议，被告已经缴纳了部分电梯费。按照物业服务合同约定，原告的服务内容包括“小区公共设施设备日常维护、管理，绿化管理、保洁管理、公共秩序维护管理、停车管理、消防管理、装修管理。”但是原告的服务存在诸多问题，并未尽到相应的合同义务：首先，原告未尽到保洁管理、公共秩序维护义务，园区环境卫生得不到保证，脏乱差现象明显，垃圾桶随意摆放、清理不及时，造成垃圾堆积如山，而保洁人员常常在工作时间工作岗位睡觉；同时园区的保安年龄普遍偏大，精力不足，经常出现在岗打瞌睡或者不在岗现象，完全起不到公共秩序维护和安保的职责；原告所谓的消杀工作竟然是拿着小瓶喷雾进行消杀。物业服务不作为，消防安全、楼道卫生不合格，经常发生火灾，物业服务态度恶劣，也从未召开业主大会，消杀服务不到位，没有化粪池清理记录，没有达到国家规定的清理要求。另外，广大业主不能代表我的意见，电动车随意摆放以及乱建行为物业公司应该有所作为，电梯卡我没用就不应该向我收费。经审理查明：被告系位于沈阳市和平区皇寺路，建筑面积62.58平方米房屋的所有权人。涉案房产所在园区业主委员会即沈阳市和平区明城新北市小区业主委员会（甲方、委托方）与原告辽宁明成房产物业管理有限公司（乙方、受托方）分别于2015年4月30日、2018年4月30日签订两份《沈阳住宅小区物业管理委托合同》。合同均约定，甲方将“明城新北市”住宅小区委托于乙方；物业类型为居住型物业与商业型物业相结合（住宅小区及商业网点）；物业项目位于沈阳市和平区皇寺路95号至95-1号、皇寺路93号至93-1号、北市一街11号至25号、市府路190-1至190-8号；乙方按包干制方式向本小区业主收取物业管理服务费，并为本小区业主提供本合同约定的物业管理服务工作；物业管理服务费及电梯运行服务费，由乙方向本小区全体业主和物业使用人按包干制方式每次预收一年；住宅房屋物业管理服务费一期为2.0元/月/平方米（不含电梯费），二期为2.2元/月/平方米（含电梯费）；一期住宅高层楼房电梯运行服务费为12元/月/人（学龄前儿童免收）；本合同期满后，大多数业主和物业使用人反映良好，甲乙双方可经协商后续订合同；本合同自双方签字盖章之日起生效；其中2015年4月30日签订的合同约定的委托管理期限为叁年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，2018年4月30日签订的合同约定的委托管理期限为壹年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止。又查明：明城新北市业主委员会于2019年5月21日召开关于明城新北市小区业主大会裁决票结果公示的会议，据本次会议纪要的记载可知，涉案园区业主大会于5月14日就是否同意与辽宁明城（证据如此载明）房产物业管理有限公司续签物业服务合同和如不续签是否同意以公开招标程序聘用物业服务企业两个议题在社区进行唱票，根据唱票结果，前述两项议题的同意票均未过二分之一，没有形成决议，为避免涉案园区无人管理，成为弃管小区，涉案园区业主委员会决定暂时仍由原告辽宁明成房产物业管理有限公司继续为园区提供物业服务。另查明：原告于2019年5月21日与辽宁君临保安服务有限公司就涉案房产所在园区2019年5月21日至2020年5月20日期间的安保服务项目订立《安保服务合同》；后，原告明成物业公司与辽宁荣跃保安服务有限公司就涉案房产所在园区2020年5月1日至2021年4月30日期间的的保安服务项目订立《保安服务合同》。原告明成物业公司分别于2019年4月1日、2020年3月25日与沈阳市沈河区中洁上下水服务队就涉案房产所在园区2019年4月1日至2020年3月31日期间和2020年4月1日至2021年3月31日期间的化粪池及下水井管线清掏工作订立两份《化粪池清掏（疏通）委托服务协议》。被告未缴纳2018年11月28日至2021年2月28日期间的物业服务费3379元（62.58平×2元/月/平×27个月）；被告已缴纳了2020年2月19日至2020年5月19日电梯费36元，2020年3月23日至2020年6月23日电梯费36元，2020年5月21日至2020年8月21日电梯费36元，2020年6月26日至2020年9月26日电梯费36元，2020年8月23日至2020年11月23日电梯费36元，2020年10月1日至2021年1月1日电梯费36元，2020年11月25日至2021年2月25日电梯费36元，2020年12月12日至2021年3月12日的电梯费36元，2021年2月27日至2021年5月27日电梯费36元，2021年2月28日至2021年5月28日电梯费36元，现尚欠2018年11月28日至2021年2月28日期间的电梯费363元【12元/月/人×27个月×2人-（36元×7+2020年12月12日至2021年2月28日电梯费为31.28元+2021年2月27日至2021年2月28日电梯费为0.86元+2021年2月28日电梯费0.4元）】。上述事实，有物业管理委托合同、业主委员会会议记录表、业主委员会会议纪要、业主大会裁决票开票现场记录单、安保服务合同、保安服务合同、化粪池清掏（疏通）委托服务协议、发票等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区明城新北市小区业主委员会签订的《明城新北市小区》均不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告系涉案房屋所在小区的业主，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”和《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。原告基于前述物业管理委托合同为被告房产提供物业管理服务至2019年4月30日，前述合同约定的委托管理期限届满后，原告继续为涉案房屋所在园区提供物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成事实服务关系。现被告未履行2018年11月28日至2021年2月28日期间物业服务费的缴费义务，应承担民事责任，故对原告要求被告支付2018年11月28日至2021年2月28日期间物业服务费的诉求，本院予以支持。对于原告主张的电梯费在扣除被告已缴纳的部分后尚欠的363元本院予以支持。关于被告提出的原告的服务存在诸多问题，未尽到保洁管理、公共秩序维护义务，园区环境卫生脏乱差现象明显，保洁人员在工作时间工作岗位睡觉；同时园区的保安年龄普遍偏大，经常出现在岗打瞌睡或者不在岗现象；原告所谓的消杀工作竟然是拿着小瓶喷雾进行消杀。物业服务不作为，消防安全、楼道卫生不合格，经常发生火灾，物业服务态度恶劣，也从未召开业主大会，没有化粪池清理记录，没有达到国家规定的清理要求，电动车随意摆放以及乱建行为，电梯卡我没用就不应该向我收费的辩解，本院认为电梯的日常使用、维修、养护是电梯费收取的原因，物业服务具有公共性，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付相关费用可能影响整个小区的物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡；原告作为实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，因本案被告对其上述辩解未能提供相应的证据，故本院对被告的该项辩解不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李茂军于本判决生效后十日内给付原告辽宁明成房产物业管理有限公司2018年11月28日至2021年2月28日期间的物业费3379元；二、被告李茂军于本判决生效后十日内给付原告辽宁明成房产物业管理有限公司2018年11月28日至2021年2月28日期间尚欠的电梯费363元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李茂军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 刘静明二〇二一年九月三日法官助理 李明阳书 记 员 夏子晴本判决所适用的法律依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。