陕西省武功县人民法院民事判决书   (2021)陕0431民初959号          原告：张芳利，女，1975年出生，汉族，住陕西省咸阳市武功县。。  被告：陕西通福房地产开发有限公司（以下简称"通福公司"），住所地陕西省咸阳市武功县。  法定代表人：谢志强，系该公司董事长。  委托诉讼代理人：陈江涛，男，系该公司物业经理。  委托诉讼代理人：赵晓君，陕西培爱律师事务所律师。  被告：西安终极印象商业地产运营有限公司（以下简称"终极印象"），住所地陕西省西安市未央区。  法定代表人：贾晓娜。  委托诉讼代理人：冉欢欢，系该公司销售总监。  第三人：李鲜维，女，1984年出生，汉族，住陕西省咸阳市武功县。。  原告张芳利与被告通福公司、终极印象、第三人李鲜维合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张芳利、被告通福公司委托诉讼代理人陈江涛及赵晓君、被告终极印象委托诉讼代理人冉欢欢、第三人李鲜维均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。  原告张芳利向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原告与被告通福公司2021年2月23日签订的定单协议有效；2.案件受理费由被告通福公司承担。事实和理由：原告于2021年2月22日向被告通福公司的工作人员李鲜维交购房订金10000元，并与被告通福公司签订了幸福御园内部职工选房定单协议，随后通福公司的工作人员李鲜维称其领导不愿意出售定单协议的房屋。后原告与被告多次协商无果，现请求依法判处。  被告通福公司辩称：一、原告诉称的2021年2月23日签订的订单协议未生效，不发生法律效力，对自己公司不具有约束力。该协议中案涉304号房属幸福御园地产项目，由自己公司开发，但自己公司将该项目全部委托被告终极印象代理销售，包括住宅432套及商业、车库等，自己公司与终极印象签订了销售代理合同，约定了销售代理佣金、双方责任义务权限、违约责任等，其中明确约定自己公司提供销售合同、收取销售款项，终极印象督促催缴客户交款但无权收取销售款项。本案中，终极印象员工李鲜维收取原告张芳利10000元，根据民法典相关规定，已超越代理权限。且本案中，自己公司对第三人超越代理权限的行为未追认，原告亦未进行催告。二、原告将自己公司列为被告是错误的。原告诉称将购房定金10000元交于第三人李鲜维，且至开庭仍误认为第三人是自己公司员工，事实是自己公司与终极印象签订的销售代理合同，而第三人李鲜维是终极印象的员工，执行的是该公司任务，应属于该公司行为，李鲜维收取的10000元属不当得利应由其公司向张芳利偿还。  被告终极印象辩称，从2019年自己公司接受到通福的售房协议，该项目所有房屋属自己公司售卖，其中如有客户退房，只有退单申请写了才可以打开重售，程序是和财务交钱，通知上一户退费后才能缴费，案涉房屋经过很久钱还没退到位。另一个置业顾问说上一户已退，中途原告去交过钱，但钱一直没交进去，后来说房子被卖了。具体房子是谁卖的不清楚，不是自己公司卖的。每套房子卖出自己公司有佣金到账显示，案涉房屋没有。2021年年3月，与通福公司的合同到期后自己公司已撤场。  第三人李鲜维述称，当时自己是终极印象置业顾问，销售权属终极印象。终极印象销售总监冉欢欢开会时告知304这个房子退房，可以重新销售，自己就通知客户原告张芳利来买，原告看房后表示满意，但上一户2019年退房后未退费完毕，当时售楼部只能刷卡或现金，原告就直接给自己银行卡转了订金10000元，但是财务说上一户未退费暂时交不进去，当天即写了退单，但是不收钱不知什么原因，公司财务解释说手续没走完，后通福公司又说该房子已卖。自己向冉欢欢说明此事，一直到3月9日也没有说法，自己就又给终极印象老板叙述此事，老板让找负责人王平说，仍被告知不卖，自己不清楚王平和老板如何沟通。后面客户就起诉了，3月15日终极印象解散该楼销售部，但现在这定金只能退，房子已另卖了。另外，售楼部收钱交给销售顾问是常态，销售顾问给客户开票，都是为了方便客户，但最终还要交给通福公司财务。终极印象的权限仅是销售房屋，任何卖房款都不收，只收取每套房的佣金，通福公司是收钱的，但该案涉房屋不知何原因迟迟不收钱。  原告围绕其诉讼请求提交的证据有：订单协议和收条一组，证明自己订购案涉房屋，退掉其他房屋，自己等待了很久现在被告知把自己订购的房子卖了，应该给个说法。  被告通福公司提出质证意见：对收条的真实性、证明目的均不予认可，不能证明钱交到公司财务，自己公司是有相关正式流程的；订单协议真实性认可，证明目的不认可，订单协议是提前销售的代理合同，通福公司提供的是空白合同，便于销售公司销售，配合完整的缴款单和订单协议才有效，置业顾问很清楚。  被告终极印象提出质证意见：自己公司有所有客户的预售情况，客户同意退房并签字后就可以继续售卖，确实正常流程会有财务签字，自己公司也不会收取客户一分钱。原告的证据只能证明第三人收钱，但购房流程不完整，自己公司告知过原告钱暂时交不进去。  第三人李鲜维对该组证据认可。  本院认为，经原、被告及第三人当庭质证，对该组证据真实性予以认定，但结合被告通福公司提供的完整售房订单协议，案涉房屋订单确未缴款完成，且结合庭后与另一通福公司置业顾问的谈话笔录，第三人与原告在订单协议上注明的备注内容"因上一退房客户手续未走完，等手续走完公司再通知客户补首付款"，不符合购房程序，故对证明目的不予认可。  被告通福公司围绕其答辩意见提交的证据有：1.（通福幸福御园）及（通福国际广场）商住项目销售代理合同、销售佣金结算协议，证明目的为被告在2018年12月26日、2021年3月31日与终极印象签订销售代理合同、销售佣金结算协议。被告将该项目全部委托终极印象进行代理销售，包括住宅432套及商业、车库等。合同约定销售代理佣金、双方责任义务权限、违约责任等。其中明确约定通福公司提供销售合同、收取销售款项，终极印象督促客户交款但无权收取销售款项，被告按照协议约定向终极印象结算销售佣金。2.2020年12月至2021年1、2、3月工资表，证明目的为第三人李鲜维是终极印象的员工。3.完整的订购流程协议一份，证明目的是订购房屋是有整套程序的。  原告张芳利对该组证据未提出异议。  被告终极印象提出质证意见：对工资表认可，代理合同明确所有房子及配套设施由自己公司售卖，最终自己公司也没有售卖案涉房屋；对第三组证据，交款单不给客户，钱交了才有交款单。  第三人李鲜维提出质证意见，对该组证据认可，但补充一点，名义上自己是终极印象员工，但工资发放由两部分组成：底薪是终极印象给的，提成是通福公司给的。  本院认为，经原、被告及第三人当庭质证，对通福公司提交的证据1、2予以认定；对证据3，结合双方公司负责人及置业顾问的多方陈述，对证明目的予以认定。  被告终极印象及第三人李鲜维均未提供证据。  本案争议焦点：原告与被告通福公司2021年2月23日签订的订单协议是否有效。  根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉1号楼304号房屋系幸福御园地产项目，由被告通福公司开发，被告通福公司与被告终极印象签订了销售代理合同，双方公司约定了销售代理佣金、双方责任义务权限、违约责任等，通福公司提供销售合同、收取销售款项，终极印象督促客户交款但无权收取销售款项。2021年2月22日，原告张芳利向终极印象置业顾问即本案第三人李鲜维预交购房订金10000元，并于次日通过第三人李鲜维与被告通福公司签订了《幸福御园内部职工选房定单协议》并备注："因上一个退房客户手续未走完，等手续走完公司再通知客户补首付款"，但案涉房屋因上一户退款手续未完成故原告张芳利未能缴费成功，售房流程亦未进行完毕。2021年3月，因被告终极印象已完成代销任务，即撤离销售现场。庭后，本院通过案涉房屋原置业顾问弓虎强了解到，公司售卖房屋的具体流程为：若一套房屋上一户不想要，只有退款完毕了才能继续售卖给下一个客户，手续未完成不能将房子出售给他人。  本院认为，买卖权属有争议的房屋，出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权。原告张芳利与第三人李鲜维签订选房协议时间为2021年2月23日，同时原告张芳利与第三人李鲜维协商在订单上进行了备注，说明当时案涉房屋的所有权待定，因上一户未退费完毕，还不能继续售卖，故原告的订金未缴纳给被告通福公司；2021年3月被告终极印象与被告通福公司的代理销售合同到期，此时案涉房屋买卖权发生争议，该房屋买卖权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，且原告张芳利与第三人李鲜维签订的选房协议并非完整、有效的购房合同，原告的购房意向系其单方意思表示，未得到被告通福公司的追认，因欠缺生效要件，其签订的选房定单协议属无效合同。  综上所述，对原告的诉讼请求，无充分证据证明，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百七十一条、第五百零二条之规定，判决如下：  驳回原告张芳利的诉讼请求。  案件受理费100元，减半收取计50元，由原告张芳利负担。  如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。   审   判  员    司  芳  亚                                    二〇二一年九月二十七日         书   记  员    樊  惟  珊            附法律条文：  《中华人民共和国民法典》  第一百五十五条  无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。   第一百七十一条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。  相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。  行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。  相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。  第五百零二条  依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：  申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。  前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。                8