北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9931号上诉人（原审原告）：刘莉，女。委托诉讼代理人：姚恒，北京倡信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京金福世纪酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区宋家庄苇子坑149号北厂。法定代表人：栾世杰，总经理。委托诉讼代理人：马子迁，女，北京金福世纪酒店管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：杨冰，女，北京金福世纪酒店管理有限公司工作人员。上诉人刘莉因与被上诉人北京金福世纪酒店管理有限公司（下称“金福世纪公司”）合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘莉上诉请求：1．撤销一审判决中驳回刘莉其他诉讼请求的判项，改判金福世纪公司赔偿刘莉因停电造成无法经营的损失352522．62元（自2018年1月至2020年11月，按照每年120865．31元、平均每月10072元计算），并要求金福世纪公司实际支付损失至法院判决之日止；2．上诉费和一审案件受理费均由金福世纪公司承担。事实和理由：金福世纪公司对于刘莉的经营行为是明知的，其故意阻止刘莉经营活动的行为给刘莉造成巨大损失，且一审法院对于刘莉提交的补充证据未进行法庭质证，故一审判决认定事实不清、适用法律错误，且存在程序违法的情形。金福世纪公司同意一审判决，不同意刘莉所提上诉主张。刘莉向一审法院起诉请求判决：1．金福世纪公司向刘莉一次性返还房款370000元，并向刘莉支付资金占用期间的利息损失（自2016年7月22日起至被告实际足额全部返还完毕之日止，以370000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率/同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）；2．金福世纪公司赔偿刘莉因停电造成无法经营的损失352522．62元（自2018年1月至2020年11月，按照每年120865．31元、平均每月10072元计算），并要求金福世纪公司实际支付损失至法院判决之日止；3．金福世纪公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月22日，金福世纪公司（甲方）与刘莉（乙方）签订《金福创业园入园合同书》，约定“依照合同法及相关法律法规，甲方取得大红门南路158号土地所有权，依照合同法甲乙双方就乙方加入金福世纪产业园，成为产业园创业业主，达成协议；乙方成为创业园的创业者，在本园区内须有办公或居住场所，乙方一次性交纳完一定额度办公或居住场所房屋‘建设费’后，甲方为乙方提供一套房子为居住或办公场所，乙方拥有该房屋50年的所有权，乙方拥有固定的居住或办公场所，在甲方创业园区内创业办公，享受甲方提供的物业管理服务、相关产业政府政策扶持、相关税费减免等服务；签订本合同时，乙方根据房屋面积的大小不同而缴纳的园区建设费额度不同，乙方房屋位于北京大红门南路158号H1栋五层8506号，房屋为现房，层高2．8米，供电、供水、供暖、污水管排放管道设施齐全，初装修，框架结构；房屋建筑面积为40平方米；拥有该房屋，乙方应缴纳的总入园建设费用为370000元；随即乙方的房屋所有权期限为50年，即2016年8月18日起至2066年8月18日止；乙方应在2016年8月18日之前将该房屋的总建设费付清；如甲方未按照本合同约定的期限将房屋交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在六十日之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付建设费万分之三额度违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起十日内退还乙方全部已交建设费，并按乙方已交建设费的百分之三向乙方支付违约金。甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付建设费万分之三的违约金；该房屋已具备交付使用条件，甲方应在乙方交付全部建设使用费后三日内，将该房屋交付给乙方使用，乙方应在办理该房屋的交接手续时，同时办理该房屋入住相关手续（物业费、取暖费等相关费用）；甲方保证该创业园写字楼能够注册办公；乙方在写字楼内办公，甲方协助乙方办理需要注册的手续；在本合同履行过程中，如遇规划、政策调整或有关单位依法征、占该房屋及土地而导致本合同成为履行不能时，本合同自然终止；本合同在履行过程中，双方如就本合同的条款解释或履行发生争议时，双方应本着友好协商的原则解决，如协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼”；同日，刘莉向金福世纪公司依约支付涉案房屋款370000元，后金福世纪公司向刘莉交付房屋；另查，2016年4月17日，金福世纪公司（甲方）与刘莉（乙方）曾签订了一份《金福创业园入园合同书补充协议》，约定“在《金福创业园入园合同书》约定房屋所有权归属乙方的期限内，如遇甲方金福世纪公司及北京长城日用品工业有限公司变更、转让、抵押、质押公司股权或经营管理权，或将其所持有大红门南路158号土地及房屋所有权变更、抵押、质押、转让给第三方时，甲方应负责协调第三方继续履行《金福创业园入园合同书》，若甲方不能协调第三方继续履行或第三方拒绝履行合同造成乙方损失的，由甲方承担，乙方除《金福创业园入园合同书》约定的费用支付，不再另行支付任何其他费用”；2017年12月6日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局作出京丰城管限字[2017]190011号《限期拆除决定书》，载明“违法建设人：北京长城日用品工业有限公司（下称‘长城日用品公司’）；地址：北京市丰台区大红门南路158号；你单位在北京市丰台区大红门南路158号院建设砖混结构房屋10处，建筑面积41851．66平方米，上述行为未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定，依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款的规定，本行政机关依法责令你单位于2017年12月21日12时前，自行拆除违法建设并接受复查”；后刘莉、金福世纪公司之间因房款返还及损失赔偿等问题未能协商一致，刘莉提起诉讼；审理中，经询问，双方当事人均认可签订的涉案入园合同实际上为房屋买卖合同；关于合同效力，刘莉表示经向北京市丰台区人民政府和义街道办事处申请信息公开，获得答复后得知158号院房屋建设用地因存在违建，没有审批规划手续，故本案中刘莉购买的涉案房屋可能是违法建筑，所以本案房屋买卖合同因违法法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效；金福世纪公司对此予以认可；另经询问，金福世纪公司表示建设用地系国有转私有，是公司的工业用地，房屋在建和出售时都报批了，只是因为审批未完备就出售所以房屋被拆除；关于双方当事人对合同无效存在的过错问题，经询问，刘莉表示其曾要求看过涉案房屋土地产权证，但看的是一张很模糊的证件，具体产权人信息看不清楚，当时也要求要复印件、看原件，但金福世纪公司说原件在老板那里不能看，还说这是大产权，之后会给每个人办单独的产权证，还说可以注册经营，具体是否是违建当时不清楚；对于金福世纪公司的资质，刘莉认为其年龄很大，从自己作为普通老百姓的认知里来看，有土地使用权证就踏实了，且双方合同约定了可以办理工商注册，工商局也规定有产权证才可以办理注册，金福世纪公司当时也提供了长城日用品公司的营业执照，刘莉有理由认为金福世纪公司是有合法产权同时也可以给刘莉办理产权证的，当时只是说是有经营的变动，没去核实长城日用品公司与金福世纪公司之间的关系，且刘莉年纪较大，对这些事情没有辨识能力；经询问，金福世纪公司表示该公司现系长城日用品公司的全资股东；审理中，刘莉提供了2017年8月24日涉案写字楼物业出具的《通知》照片、北京莱顿电器厂营业执照、北京莱顿电器厂出具的关于该工厂由刘莉个人经营的情况说明、2017年北京莱顿电器厂名下银行账户收支明细对账单、客户回单、收款凭证、2018年1月9日长城文化园出具的“写字楼因线路报警、检查线路故障需暂停供电维修”的通知等证据，欲证明原告在涉案房屋从事经营行为，被告对此知情，并表示因金福世纪公司拖延交付涉案房屋，曾安排刘莉在其他公寓进行经营，但2017年4月左右入住写字楼之后就不让经营、且断电断水，因金福世纪公司过错致其经营受损，违反了合同约定，应当赔偿其经营损失；金福世纪公司对此不予认可，该公司表示刘莉购买涉案房屋时双方就约定是用来居住与办公，并不是用来经营，其提交长城日用品公司于2017年11月27日出具的《通知》一份，载明“尊敬的业主您好，为了创造安全、舒适的办公环境，办公楼内禁止加工生产，禁止多合一……”，并提供视频光盘一张，欲证明涉案土地的实际使用权人长城日用品公司曾下发通知，要求办公楼禁止多合一，但刘莉在涉案办公、居住场所内存在加工制造、经营等多合一的行为；刘莉对此不予认可，并表示不清楚长城日用品公司与涉案房屋、土地的真实关系。审理中，金福世纪公司提交《证明》一份及4张房屋照片，欲证明为了进行涉案房屋的拆迁，该公司已于2020年8月10日为刘莉另行安排了临时安置的房屋，刘莉领走了4间房屋的钥匙，建筑面积一共是80多平米，刘莉爱人刘人灿签的领用记录，其中房间号为130、132的两间系让刘莉临时使用；刘莉则表示这两套安置房实际可供使用的面积并没有多少，房屋存在严重质量问题，无法使用，其亦提交安置房屋的照片证明房屋从供暖季开始就漏水，天花板也漏下来了，但金福世纪公司表示该公司已与刘莉协商可以帮助搬家换房或者过完年等工人去修补房屋，但刘莉并未选择方案与其沟通，且这些问题只是供暖后产生的，给刘莉之前并不是这样；刘莉对此不予认可。一审法院认为：刘莉与金福世纪公司签订的《金福创业园入园合同书》就涉案房屋的地理位置、使用年限、价格、交付、违约责任等均予以详细约定，符合房屋买卖的形式特征，双方亦认可该协议应属房屋买卖合同，并对关键性条款达成一致约定，法院对此不持异议；违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；本案中，金福世纪公司所售房屋因建设用地未获得规划许可，被责令强制性拆除，故该公司与刘莉订立的房屋买卖合同已违法行政法规的强制性规定，应认定为无效，双方当事人对此亦无异议，法院予以确认；金福世纪公司应当依法返还刘莉购房款370000元；关于合同无效所致损失问题；首先，金福世纪公司明知未取得规划许可即建设并出售涉案房屋，系导致合同无效的主要过错方，应当对此承担主要责任，刘莉有权要求金福世纪公司赔偿其损失，金福世纪公司虽主张刘莉在订立房屋买卖合同时亦存在过错，但经审理，法院认为刘莉在购买涉案房屋时虽未进行充分谨慎考量，但在缔约过程中仅属轻微瑕疵，无需对其损失承担过错责任；其次，对于金福世纪公司要求在房款中扣除刘莉实际占有使用房屋的费用及应当对其自身过错承担一定责任的答辩意见，法院认为房屋作为广泛意义上的安家居所，无论是在财产价值或家庭生活上对买受人均具有重大意义，房屋出卖人应当承担并履行更多保护买受人信赖利益的义务，确保买受人可享有房屋能够按照约定期限使用的权益，而金福世纪公司在未经规划许可的用地上建设房屋并予以出卖，已经违反了法律、行政法规的强制性规定，在缔约之初即让买受人承担了巨大的交易风险，刘莉在此次缔约过程中虽未尽到充分的谨慎义务，但从房屋的原始权利状态来看，仅系轻微瑕疵，故金福世纪公司要求刘莉承担其实际占有使用房屋房款损失的答辩意见，因无事实与法律依据，法院不予采信；据此，考虑金福世纪公司的过错程度及双方的信赖利益，对于刘莉主张的资金占用期间的利息损失，理由正当，亦符合双方可预期的利益范围，法院支持其以37万元为基数，自2016年7月22日起至金福世纪公司实际返还房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准分段计算的利息；关于刘莉主张的因金福世纪公司停电造成的经营损失，由于刘莉在案件审理中的举证并未对金福世纪公司知情并允许其在涉案房屋内进行经营、以及经营所得明确具体的损失等相关事实形成完整的证据链，故法院认为该主张无事实与法律依据，应不予支持。综上，一审法院判决：一、北京金福世纪酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内返还刘莉房款370000元，并向刘莉支付利息损失（以370000元为基数，自二○一六年七月二十二日起至二○一九年八月十九日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二○一九年八月二十日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回刘莉的其他诉讼请求。本院二审期间，刘莉补充提交了以下证据材料：1．北京银行2015年至2020年对账单、收款凭证、现金进账单、客户回单，2．2015年至2020年付款凭证及薪资表，以证明刘莉在2015年至2020年期间一直经营北京莱顿电器厂，以及该厂2015年至2017年的收入情况、2018年1月被金福世纪公司断电后该厂至2020年的收入损失情况；3．涉案房屋照片及定位，以证明金福世纪公司为刘莉提供的居住场所地址与诉争房屋为同一地址；4．金福世纪公司在原涉案房屋拆除后给刘莉安置的房屋内景，以证明该安置房屋的环境条件无法居住和办公；5．生活缴费凭证，以证明涉案房屋建好之前，金福世纪公司曾为刘莉提供房屋进行一段时间的办公经营；6．录音，以证明金福世纪公司明确表示为刘莉安置的新场所不能办公而只能居住或出租；7．丰台区法院访客登记单，以证明刘莉、刘人灿多次前往丰台法院咨询案件进展情况，不存在拖延消极解决的情形；8．新安全生产法（2018年新版本），以证明金福世纪公司认为刘莉违反安全生产规定的说法不成立；9．《金福创业园入园合同书》《补充协议》及收款收据,以证明刘莉于金福世纪公司于2016年7月22日签订入园协议并已交款；10．2017年8月24日金福世纪公司的通知，以证明金福世纪公司在刘莉房门上张贴“回复窗户原状”通知；11．北京莱顿电器厂营业执照，以证明北京莱顿电器厂虽为集体企业，但一直由刘莉个人经营、自负盈亏、经营收入全归刘莉所有；12．金福世纪公司停电梯及写字楼停电通知，以证明2017年12月金福世纪公司以“故障维修”为由故意关停了写字楼电梯，2018年1月8日又以“检查线路”为名长期停电；13．丰台区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书，以证明金福世纪公司涉及的大红门南路158号房屋10处41851．66平方米为违法建筑，行政机关责令该公司于2017年12月21日12时前自行拆除；14．短信截屏，以证明街道通知金福世纪公司2020年8月拆除写字楼，为配合金福世纪公司拆迁工作，同意由金福世纪公司为刘莉提供临时安置用房，但该公司一直拒绝签署临时安置协议；15．用于生产的机器设备的照片、16．2017年11月金福世纪公司到房屋检查的视频，以证明刘莉的生产经营不会产生噪音、废气、废水等污染，在诉争房屋内从事的该活动不会影响到其他人，且未违反合同约定，亦证明金福世纪公司曾到诉争房屋检查，对刘莉的生产经营活动十分清楚；17．2016年8月、9月与销售刘鹏的短信，以证明金福世纪公司对刘莉的房屋用途是从开始就知晓的；18．B楼照片，以证明金福世纪公司在诉争房屋交付之前安排刘莉使用该栋B531从事相关经营活动；19．北京市场监督管理局2021年8月2日发出的短信通知，以证明金福世纪公司至今的拖延时间、推脱责任，造成刘莉的企业存在被注销的风险。金福世纪公司对刘莉所交前述材料提交了书面意见，认为前述第9至14项材料系刘莉一审中已提交证据材料，故不予重复质证，该公司对刘莉所交其他补充证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为一审法院驳回刘莉请求金福世纪公司赔偿因停电造成经营损失的诉求是否适当；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；本案中，刘莉上诉主张金福世纪公司对其在涉案房屋中的经营行为明确知晓，金福世纪公司通过停电方式恶意阻挠刘莉的经营行为，导致刘莉产生了巨大的财产损失，一审法院对于刘莉的补充证据亦未进行法庭质证，故金福世纪公司应当赔偿刘莉的经营损失，刘莉应当对其上述主张承担证明责任；经查，一审法院的审理程序符合法律规定，本案的上诉人为自然人刘莉，刘莉在二审中补充提交的对账单、现金进账单等证据的抬头主体为北京莱顿电器厂，而刘莉提交的北京莱顿电器厂的营业执照复印件内容显示，该厂为集体所有制（股份合作）企业，法定代表人为刘人灿，住所为北京市东城区安德路47号院，刘莉所提交的证据无法证明该厂的全部经营收入等同于刘莉的个人收入，亦无法证明该厂的所有经营活动等同于刘莉所购买的案涉房屋内的个人经营行为，故刘莉所提上诉主张事实依据不足，应不予采信；一审法院经庭审举证质证、听取当事人陈述，判决驳回刘莉要求金福世纪公司赔偿经营损失的诉求，认定事实、适用法律及处理结果均无不当，应予以维持；刘莉上诉理由不能成立，应不予支持，所提上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6588元，由刘莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二一年九月十五日法官助理 赵雪青书 记 员 薛 姌