安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0202民初5521号原告:深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，公司员工。被告：张仁康，男，1991年7月7日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：冷翠，安徽吉和律师事务所律师。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告张仁康物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人刘婷，被告张仁康及其委托诉讼代理人冷翠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费14505.93元及逾期付款的违约金1305.5元，合计15811.43元。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区德邑风尚小区XX室房屋所有权人。2009年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：（一）乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费，缴费周期为每六个月预收一次；（二）多层住宅物业费按照建筑面积每月每平方0.75元计算；（三）若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。自2016年德邑风尚成立业主委员会后，继续委托原告实行物业管理并签订了物业管理服务合同，收费标准及交纳时间、违约责任参照前期物业管理协议。协议签订后，甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2011年12月31日，此后一直未再支付任何费用。被告房屋面积169.66平方米，欠费周期（2012年1月1日至2021年6月30日，合计114个月），根据协议约定的物业费缴费标准，被告总计欠缴物业费14505.93元，另被告逾期缴纳物业费应承担违约金1305.5元（以欠缴金额14505.93元为基数，按照日利率3‰计）。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。现原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。被告张仁康辩称：首先，原告主张被告支付2012年1月1日至2021年6月30日期间的物业费已过诉讼时效。同时其主张被告支付2018年7月1日之前的物业费及违约金也均已过诉讼时效。原告主张违约金没有合同依据。其次，被告未缴纳物业服务费的主要原因是涉案房屋存在漏水的问题，且被告多次向原告反映原告未给予解决，原告提供的物业服务质量未达到标准，应对其主张的物业服务费进行减免。第三，请求法庭驳回原告要求被告承担诉讼费的请求。本院经审理认定事实如下：被告张仁康系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，房屋建筑面积169.66㎡。2009年11月1日，被告在原告处办理了入住手续，并与原告签订了《前期物业管理协议》，约定：由原告向德邑风尚小区提供物业服务，收费标准为多层物业管理费0.8元／㎡／月、小高层及情景洋房1.5元／㎡／月，物业费用每月一交，缴纳费用时间为每月的10号到15号。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用万分之五的违约金。2015年12月31日和2017年1月1日，原告分别与德邑风尚小区业主委员会签订《德邑风尚物业服务合同》，约定由原告为德邑风尚小区提供物业服务。物业服务期限分别自2016年1月1日起至2016年12月31止和2017年1月1日起至2017年12月31日止。收费标准均为多层物业费0.75元／月／㎡、高层0.9元／㎡／月（不含能耗费）；物业费用每6个月交纳一次，业主应在当年的6月末与12月末交纳下一个半年之费用，逾期交纳的按日3‰计收滞纳金。电梯及二次供水能耗费每月10日前收缴上月之费用。被告张仁康在办理入住手续时预交物业服务费500元，之后未再缴纳过相关物业服务费。另查明：芜湖市镜湖区光华星城社区居民委员会分别于2018年12月28日、2019年12月27日、2020年12月25日出具物业服务证明，确认原告为德邑风尚小区提供物业服务。本院认为：原告华强物业与被告及芜湖德邑风尚业主委员会签订的《前期物业管理协议》、《物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，该合同对原、被告均具有法律约束力。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。当权利人向义务人提出履行请求或义务人同意履行义务的，诉讼时效期间重新计算。原告主张被告张仁康自2012年1月1日起未缴纳物业费，原告作为案涉房屋所在小区的物业服务公司，应当知晓其权利受到侵害，应及时向被告张仁康催交物业管理费。审理中，原告为证明其向被告催缴了物业费提交了九份《费用催缴通知单》的张贴照片和一份邮寄费用催缴通知单的EMS回执，回执中备注了“催缴周期2012年1月1日－2021年6月30日”字样。首先，对于九份照片，从照片中无法反映其张贴位置系在被告所居住的17楼的2单元401室，同时也无法反映原告实际的张贴时间。另EMS回执单，从回执单载明的单号查询，原告实际交邮时间为2021年4月23日。综上，原告主张的发生在2018年4月之前的物业服务费用已过相应的诉讼时效，本院不予支持。对2018年4月1日至2021年6月30日的物业服务费，根据合同约定及被告房屋面积，本院确定为4962.56元（169.66㎡×0.75元/㎡×39个月）。关于原告主张被告支付违约金的诉请，原告依据《前期物业服务协议》和《物业服务合同》中的约定要求被告支付逾期交纳物业费用滞纳金，该两份合同均系格式化合同，合同中关于滞纳金的约定加大了业主的义务，故对该项诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第四百九十六条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张仁康于本判决生效之日起十日内给付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费4962.56元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取98元，由原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司负担67元，被告张仁康负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  何媛二〇二一年九月三日书记员  徐晨附：相关法律法规《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,适用民法典第四百九十六条的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。