辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1389号上诉人（原审被告）：东港通泰房地产开发有限公司，住所地辽宁省东港市孤山镇北街十三组。法定代表人：孙玉香，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨凤娇，辽宁五寰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙玉香，女，1954年10月23日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：杨凤娇，辽宁五寰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡奉翰，男，1961年1月24日出生，汉族，住辽宁省东港市。委托诉讼代理人：王德庆，东港市合隆法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵玉枫，辽宁维谐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沙景荣，男，1957年11月25日出生，汉族，住辽宁省东港市。原审第三人：东港市孤山镇人民政府，住所地辽宁省东港市孤山镇西后街28号。法定代表人：田树强，系该镇镇长。委托诉讼代理人：宫润杰，辽宁科泰律师事务所律师。上诉人东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香因与被上诉人蔡奉翰、沙景荣，原审第三人东港市孤山镇人民政府合同纠纷一案，不服东港市人民法院（2020）辽0681民初5377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东港通泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨凤娇，上诉人孙玉香的委托诉讼代理人杨凤娇，被上诉人蔡奉翰的委托诉讼代理人王德庆、赵玉枫，被上诉人沙景荣，原审第三人东港市孤山镇人民政府的委托诉讼代理人宫润杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香上诉请求：1.驳回被上诉人的诉讼请求或依法判决由原审第三人在对上诉人的债务范围内向被上诉人承担收回备案房屋的款项；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原判认定二上诉人以现金形式给付被上诉人房屋款无事实及法律依据，案涉小区在2019年11月1日前已达到入住条件，原判以没有竣工验收认定未达到入住条件是错误的。即使未达到入住条件，也不应以现金形式给付相关款项，而应将上诉人对原审第三人的债权转让给被上诉人，不足部分从道路补偿款中弥补。蔡奉翰辩称：不同意上诉人的上诉人请求，原判事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。沙景荣辩称：同意蔡奉翰的意见。东港市人民政府述称：原审审判程序合法，适用法律正确，请求维持原判。蔡奉翰、沙景荣向一审法院起诉请求：1.判令被告东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香立即向原告蔡奉翰、沙景荣给付回购房屋价款人民币9038719.14元，并自2019年11月1日起按月利率2%支付利息；2.判令第三人东港市人民政府在对被告东港通泰房地产开发有限公司的负债额度内替代东港通泰房地产开发有限公司向原告蔡奉翰、沙景荣履行本案生效判决确定的给付义务；3.由被告东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年9月27日，蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）与东港通泰房地产开发有限公司（甲方）、孙玉香（戊方）、案外人大连钰腾房地产开发有限公司（丁方）五方签订《协议书》一份。该协议在第一条股权转让部分约定：“1、蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）同意将持有通泰房地产公司全部股权转让予孙玉香及孙玉香指定人员曲德腾，孙玉香（戊方）同意按本协议约定支付转让对价……2、孙玉香（戊方）在本协议生效后三个工作日内将人民币贰仟万元汇入到东港市五兴融资担保有限公司账户内，……。五方共同确定上述账号为该笔资金的监管账户。孙玉香（戊方）汇入该监管账户的20×××00.00（大写：人民币贰仟万元）用于购买蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）两方股权和支付蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）两方往来账，前述款项汇入监管账户后孙玉香（戊方）无需再向蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）两方支付任何现金款项。……监管账户内资金待股权转让工商登记完成方可支取……。”该份协议在第三条“将军名府”房款的分配部分约定：“1、各方协商同意将价值10,000,000.00元（大写：人民币壹仟万元）的“将军名府”房屋做为补偿款交付给蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）双方，价格按开盘价下浮2.5％计算（详见附件四房源分配表），待股权转让工商登记完成且（乙方）、沙景荣（丙方）双方调平账务后可办理购房手续。……。”2018年12月11日，蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）与东港通泰房地产开发有限公司（甲方）、孙玉香（戊方）、案外人大连钰腾房地产开发有限公司（丁方）五方经协商就2018年9月27日签订的《协议书》达成《补充协议》。补充协议约定：“一、2018年9月27日五方签订的《协议书》为本《补充协议》的主合同应继续有效，与本《补充协议》不一致之处以本《补充协议》为准；……；三、主合同约定孙玉香（戊方）向蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）支付人民币2000万元的时间做如下调整：《补充协议》签订后两日内，由孙玉香（戊方）向监管账户汇入人民币500万元整，剩余1500万元，蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）同意孙玉香（戊方）在2019年1月末支付人民币500万元整、2019年2月末支付500万元整、2019年3月末支付500万元整，上述1500万元全部汇入前述监管账户，待股权转让变更登记完成后蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）方可使用……；……。”2019年3月28日，蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）与东港通泰房地产开发有限公司（甲方）、孙玉香（戊方）、案外人大连钰腾房地产开发有限公司（丁方）五方就2018年9月27日签订的《协议书》及2018年12月11日签订的《补充协议》再次签订《补充协议二》，约定三份协议具有同等的法律效力，有抵触的按后续签订的协议为准。该补充协议其中约定如下：一、五方在2018年9月27日主合同中约定孙玉香（戊方）向蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）两方支付人民币2000万元，而孙玉香（戊方）出现资金困难，目前只支付到监管账户1000万元，本补充协议就未支付的余款人民币1000万元支付时间调整为2019年4月1日前孙玉香（戊方）支付到监管账户人民币300万元，剩余人民币700万元孙玉香（戊方）于2019年6月30日前支付到监管账户；……；七、“将军名府”项目一号楼因调整规划而取消建设，由于东港通泰房地产开发有限公司已缴纳了取消建设用地的土地出让金和17户动迁户的补偿，上述支出政府应予退还，五方一致认为由东港市孤山镇人民政府向东港市人民政府报卷，依据东港通泰房地产开发有限公司与动迁户签订的补偿协议和东港市人民政府的动迁补偿标准，依法依规对东港通泰房地产开发有限公司的支出进行补偿，五方及各项目部不得以任何理由，其中包括政府补偿金标准和补偿时间为由影响小区开工建设和动迁户动迁，本次协议约定的上述一号楼补偿债权在东港通泰房地产开发有限公司股权转让时，视为把补偿债权转移给蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）两方，如果东港通泰房地产开发有限公司（甲方）及孙玉香（戊方）未能在2019年11月1日前达到小区入住条件，供电、供水、供暖，东港通泰房地产开发有限公司（甲方）及孙玉香（戊方）应按2018年9月27日签订主合同约定价款收回及备案给蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）两方约人民币1000万元的房屋，补偿不足部分从政府道路补偿款中弥补，政府的补偿金归蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）两方所有，由蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）两方向政府清算，补偿金余款归孙玉香（戊方）所有，东港通泰房地产开发有限公司（甲方）及孙玉香（戊方）不得以任何理由主张其补偿权利。如果2019年11月1日前达到整个小区入住标准，备案给蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）的房屋依然归蔡奉翰（乙方）、沙景荣（丙方）两方所有，政府补偿债权归还给东港通泰房地产开发有限公司（甲方）及孙玉香（戊方）。2019年4月7日，东港市人民政府党委负责任人及法定代表人与蔡奉翰、沙景荣、孙玉香等人签署了会议备忘录。会议内容为：确认五方签订的三份协议合法有效。关于五方协议涉及到东港市人民政府需要完成相关事宜，包括保证金返还、补偿金返还等，政府领导对协议内容全部知悉，并参与了协议的签订，政府会按五方协议内容履行政府应完成的事宜等。另查，《补充协议二》第一条约定的300万元及700万元，被告孙玉香已于2019年4月10日汇入资金监管账户。涉案股权登记已于2019年4月11日完成。再查，“将军名府”小区共有17栋楼，2-13栋楼、15栋、16栋为住宅楼，17栋、19栋、20栋为非住宅楼。又查，诉讼中，经蔡奉翰、沙景荣申请，法院于2020年10月23日作出（2020）辽0681民初5377号民事裁定如下：一、冻结东港市土地收购储备交易中心应付给被申请人东港通泰房地产开发有限公司的地块回购款5759781元，冻结期限至2021年10月19日止；二、查封被申请人东港通泰房地产开发有限公司名下位于东港市房屋，上述房屋查封期限至2021年10月19日止。一审法院认为，根据蔡奉翰、沙景荣与东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香、东港市人民政府各方的诉辩主张,本案争议焦点为：一、被告东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香作为被告主体是否适格；二、本案被告东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香是否于2019年11月1日前达到《补充协议二》第七条约定的供暖、供水、供电的入住条件；如果被告东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香未按约达到入住条件，应否按2018年9月27日签订的主合同约定的价款以现金形式给付备案给原告蔡奉翰、沙景荣房屋款，如果以现金给付，给付多少；三、东港市人民政府应否在被告东港通泰房地产开发有限公司的负债额度内代替东港通泰房地产开发有限公司给付《补充协议二》第七条约定的补偿款，应给付多少。针对第一个争议焦点，东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香及东港市人民政府均认可三份协议的真实性，从《补充协议二》的约定内容来看，该协议是对前两份股权转让、配套费用返还、“将军名府”房款的分配等事宜的协议书内容的的补充协议，各方当事人均认可三份协议具有同等法律效力，有抵触的按后续签订的协议为准。本案在庭审过程中，各方当事人均对东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香是否于2019年11月1日前达到《补充协议二》第七条约定的供暖、供水、供电的入住条件争议焦点无异议，因此，本案案由法院认定为合同纠纷，被告东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香均为三份协议的签约方，故东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香的被告主体适格。针对第二个争议焦点，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“发地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”各方当事人在《补充协议二》第七条中未约定供电、供暖、供水具体标准，从约定条款的文意、结合第七条的前后文、蔡奉翰、沙景荣为实现因股权转让而受有补偿房屋尽快变现的目的来看，其约定的入住条件（标准）应理解为整个小区达到供水、供电、供暖的经过验收的入住标准。蔡奉翰、沙景荣向法院提交（2020）辽丹东证民字第131号《公证书》一份、受电工程竣工检验登记表及受电工程竣工报告，可以证明2019年11月1日前，涉案“将军名府”未达到整个小区入住标准，即未通过竣工验收，法院予以确认。虽然东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香为证明其2019年11月1日前达到入住标准，向法院提供物业收款收据、供热费收据、银行行内转账凭证、供电交费收据、供暖委托运营管理合同及证明、营业执照副本，但二被告供的证据不足以证明“将军名府”小区整体的供水、供电、供暖到达了验收的入住标准，且东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香在诉讼中认可至今“将军名府”小区的整体竣工验收及水、电、暖各项工程验收均在报验当中，故东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香对于2019年11月1日前达到约定的入住标准的辩解意见，法院不予采信。关于《补充协议二》第七条中约定的如果东港通泰房地产开发有限公司及孙玉香未能在2019年11月1日前达到小区入住条件，供电、供水、供暖，东港通泰房地产开发有限公司及孙玉香应按2018年9月27日签订主合同第三条约定价款收回及备案给原告蔡奉翰、沙景荣两方约人民币1000万元的房屋，从该条文意上应理解为如果东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香未按约定时间达到整个小区的供水、供电、供暖的入住标准，应按约定以现金形式给付备案给原告蔡奉翰、沙景荣房屋款。关于应给付的数额问题，诉讼中，东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香对蔡奉翰、沙景荣提供的备案的《将军名府-9号楼房源及一期售楼价格表》的27套房源予以认可。蔡奉翰、沙景荣陈述2018年9月27日签订主合同第三条中价值10000000元的27套房源中的三套（9号楼1001室、1003室、1401室）经东港通泰房地产开发有限公司同意已经抵顶或出售，价款分别为433754.42元、402642.68元、431004.54元，价款总额为1267401.64元，蔡奉翰、沙景荣认可上述三套房屋处分价款应从东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香应按现金形式给付的房屋款中予以扣除。东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香对上述三套房的处分价款数额予以认可。根据《补充协议二》第七条中约定，东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香应以现金10000000元回收备案给蔡奉翰、沙景荣的房屋，因此，东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香按2018年9月27日签订的主合同约定的价款以现金形式给付备案给蔡奉翰、沙景荣房屋款8732598.36元（10000000元-1267401.64元）。关于原告诉请利息一节，因各方当事人未对回收备案房屋的价款约定时间，故法院以8732598.36元为基数，并自2020年10月12日（起诉之日）起至付清之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担的利息予以保护。针对第三个争议焦点，蔡奉翰、沙景荣未提供证据证明东港市人民政府应在东港通泰房地产开发有限公司的负债额度内代替东港通泰房地产开发有限公司给付的具体数额，应承担举证不能的后果，故蔡奉翰、沙景荣对东港市人民政府在东港通泰房地产开发有限公司的负债额度内代替东港通泰房地产开发有限公司给付《补充协议二》第七条约定的补偿款的诉讼请求，法院不予支持。综上，原告诉讼请求合理的部分，法院予以支持。判决：一、被告东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香于本判决发生法律效力后十日内给付原告蔡奉翰、沙景荣备案房屋款8732598.36元，并承担自2020年10月12日（起诉之日）起至付清之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担的利息；二、驳回原告蔡奉翰、沙景荣其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87430元，由被告东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香共同承担72930元，由原蔡奉翰、沙景荣共同承担14500元。上款蔡奉翰、沙景荣已预交，被告东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香共同承担部分于本判决生效后十日内一并给付蔡奉翰、沙景荣。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人、被上诉人争议的焦点问题是：1.案涉小区在2019年11月1日前是否达到入住标准；2.二上诉人应否以现金形式给付备案给二被上诉人的房屋款。本案中的各方当事人虽未在相关协议约定供电、供暖、供水的具体标准，但综合分析相关协议的具体内容及目的，所谓入住条件应理解为整个小区达到供水、供电、供暖的经过验收的入住标准，而《公证书》等相关证据能证明案涉小区在2019年11月1日前并未达到整个小区入住标准，即未通过竣工验收，故按相关协议约定，二上诉人应以约定价款收回案涉房屋。另现有证据并不足以证明原审第三人东港市人民政府应代替东港通泰房地产开发有限公司承担给付责任。故上诉人东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香的上诉意见均没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72940元由上诉人东港通泰房地产开发有限公司、孙玉香负担。本判决为终审判决。审 判 长 马晓明审 判 员 冯泰昆审 判 员 李大为二〇二一年九月八日法官助理 刘 云书 记 员 林婷婷