北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)京03民终9701号上诉人(原审被告)：周印华，女，1953年3月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张喜涛，男，1982年5月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：常宇龙，北京市汉威律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京开兴义物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区天坛路55号401室。法定代表人：郑延辉，董事长。委托诉讼代理人：李倩倩，北京鹏凯律师事务所律师。上诉人周印华因与被上诉人北京开兴义物业管理有限责任公司（以下简称开兴义物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初7984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周印华上诉请求：1、请求撤销一审判决。2、解除周印华与北京市正阳恒瑞职业公司（以下简称北京正阳公司）的不对等的《公共住房租赁合同》租赁关系。北京正阳公司应赔偿周印华房屋产权，宅基地土地使用权转让金，及相应的现金补偿。驳回开兴义物业公司的起诉资格和收取卫生费等任何费用的资格。3、周印华在拆迁后没有获得北京正阳公司房屋产权及货币补偿。所以周印华现得的公租房所产生的费用应该由北京正阳公司支付。4、诉讼费用由北京正阳公司和开兴义物业公司支付。事实和理由：一、本案的纠纷属于历史遗留问题，北京正阳公司所提供的《公共住房租赁合同》是在多处违法的前提下向周印华提出履约要求的。所以周印华自拆迁之日起住进楼房后从没承认过与北京正阳公司是租赁关系。二、北京正阳公司提供的合同为过期非法失效合同。三、开兴义物业公司不具备起诉周印华主体资格。四、北京正阳公司在拆迁后没有赔偿周印华产权房，而是《公共房屋租赁合同》的使用权房屋。给周印华带来极大的损失。周印华享受不到产权房应得的利益，也对周印华精神造成极大的伤害。北京正阳公司必须赔偿周印华相应的经济损失、精神损失费、误工费等。开兴义物业公司辩称，同意一审判决，不同意周印华的上诉请求。开兴义物业公司向一审法院起诉请求：1．要求周印华支付自2000年1月1至2000年3月31日期间的租金110.79元；2．要求周印华支付2000年4月至2019年7月期间的租金30016.16元；3．要求周印华支付2000年1月至2000年12月期间的清洁卫生费18元；4．要求周印华支付2001年1月至2019年7月期间的清洁卫生费669元。一审法院认定事实：北京市崇文区城市建设开发公司（以下简称崇文区开发公司）作为出租方（甲方）与周印华作为承租方（乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定：住宅坐落于北京市朝阳区101号，总使用面积45.10平米。1995年5月1日至1995年12月31日期间每月租金36.93元，1996年1月1日至1996年12月31日期间月租金55.15元，1997年1月1日至1997年12月31日期间月租金76.42元。2000年10月30日，崇文区开发公司出具《授权委托书》，委托开兴义物业公司全面管理属于崇文区开发公司产权的原北京市崇文开兴房产管理服务公司南苑段所管辖的全部房产，并享有崇文区公司与其他单位所签委托代管协议中的全部权利；代为管理房屋的一般维修；小区的服务；房租及供暖费（含北京市崇文城市建设开发公司房产管理服务站存续期间承租人所欠租金）的收缴；清理债权债务；以开兴义物业公司的名义独立起诉、应诉。2010年9月19日，崇文区开发公司名称变更为北京正阳恒瑞置业公司。2012年7月1日，北京正阳恒瑞置业公司出具《授权委托书》，委托开兴义物业公司全面管理属于北京正阳恒瑞置业公司产权的位于潘家园东里等小区的住宅房屋及设备，代为管理房屋的一般维修、小区的物业服务、房租及供暖费的收缴，清理债权债务，以开兴义物业公司的名义独立起诉、应诉，该委托有效期自2012年7月1日至2017年6月30日。2017年7月1日，北京正阳恒瑞置业公司就上述事项向开兴义物业公司出具《授权委托书》，有效期自2017年7月1日至2022年6月30日。庭审中，周印华认可其自2000年1月之后未交纳租金，且认可租赁合同到期之后，其未与开兴义物业公司再签订租赁合同，周印华一直在涉案房屋居住。关于租金标准，开兴义物业公司主张2000年4月1日之后每月租金调整为129.38元，对此提交2000年3月13日，北京市人民政府房改办公室、北京市国土资源和房屋管理局、中央国家机关房改办公室、中共中央直属机关房改办公室联合发布的京房改办字（2000）第132号《关于北京公房租金计算方法等问题的通知》载明，从2000年4月1日起，北京城镇出租公有住房的标准租金，提高到每月每平方米使用面积3.05元。庭审中，开兴义物业公司主张其每日提供小区保洁、垃圾清运服务，开兴义物业公司要求周印华按照每月1.5元标准支付2000年1月至2000年12月的清洁卫生费，并要求周印华按照每月3元标准支付2001年1月至2019年7月期间的清洁卫生费。对此，开兴义物业公司提交其作为委托方与北京市诚达保洁有限责任公司作为受托方签订的《清洁卫生服务协议》，证明其委托北京市诚达保洁有限责任公司对涉案小区住宅楼提供卫生清洁、保洁服务，生活垃圾的收集清运服务。并提交《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知》，证明城市生活垃圾处理费自1999年9月开始征收，本市居民每户每月3元。经询，周印华认可其未交纳上述期间的清洁卫生费，并表示开兴义物业公司并未提供良好的清洁卫生服务，且在涉案房屋产权未解决之前，周印华拒绝交纳清洁卫生费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。周印华作为涉案房屋承租人，实际居住使用涉案房屋，应当支付租金。周印华主张崇文区开发公司在拆迁安置过程中存在违法行为，可以向有关部门进行反映。现周印华以此为由拒不交纳租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于租金标准，开兴义物业公司依据《关于北京公房租金计算方法等问题的通知》将2000年4月至2019年7月期间的租金调整为每月129.38元，有合理依据，一审法院予以支持。关于清洁卫生服务费，开兴义物业公司已提交证据证明其履行了卫生清洁、垃圾清运等服务，周印华以涉案房屋产权未解决为由拒绝交纳清洁卫生费的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于清洁卫生费标准，开兴义物业公司主张有合理依据，一审法院予以支持。综上，周印华应当按照月租金36.39元标准支付2000年1月至2000年3月期间的租金110.79元，并按照月租金129.38元标准支付2000年4月至2019年7月期间的租金30016.16元，以上共计30126.95元；并支付2000年1月至2019年7月的清洁卫生费687元。判决：一、周印华于判决生效后七日内向北京开兴义物业管理有限责任公司支付租金三万零一百二十六元九角五分。二、周印华于判决生效后七日内向北京开兴义物业管理有限责任公司支付清洁卫生费六百八十七元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院二审期间，周印华提交授权委托书、身份证复印件、拆迁许可证、北京市人民政府京政地字[1994]276、拆迁补助协议、邻居的房产证、北京市人民政府文件[1993]34号、拆迁请假条、崇文开发的签收条、信访证明材料、开兴义物业公司提供的伪造签名的房本、产权证明、北京市崇文区人民政府崇政函[1993]32号证明其主张，开兴义物业公司发表质证意见称，拆迁的问题与本案无关。另，法院向南磨房乡人民政府就涉案房屋的情况进行了调查。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，根据庭审查明的事实，本案在形式上是一个租赁合同引发的纠纷，但是就其纠纷发生的根本原因来看，本案实质上是一个因拆迁安置所获房屋房改手续引发的纠纷，公房租赁合同只是表面形式，双方办理房改出售手续矛盾才是引发本案争议关键。对此，周印华称，开兴义物业公司在涉案房屋符合房改条件的情况下，一直不配合其办理公房房改手续，其目的就是为了一直收取周印华的租金；在本院庭审中，开兴义物业公司对此解释为，按照政策，租金交纳和办理公房房改手续并无关系，但是开兴义物业公司一般都是要求先交清租金再予办理相关房改售房手续。对此，本院认为，本案特殊之处在于，在形式上本案是一个公房租赁合同纠纷，但是本案公房租赁合同所涉房屋来自于拆迁安置，周印华所付对价原为建造在农村宅基地上的房屋，上述拆迁安置房屋的获得与一般的公房租赁合同所涉房屋有着较大区别。周印华有权请求开兴义物业公司协助办理公房房改手续、进而取得涉案房屋的所有权，在双方就上述公房房改出售问题尚存争议的情况下，人民法院暂不宜受理本案租金争议，开兴义物业公司可待上述公房出售争议解决后，再行起诉解决双方租赁合同存续期间的租金问题。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初7984号民事判决；二、驳回北京开兴物业管理有限责任公司的起诉。一审案件受理费570元，退还北京开兴物业管理有限责任公司，上诉人周印华预交的二审案件受理费570元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  林存义审 判 员  赵 霞审 判 员  薛 妍二〇二一年九月十八日法官助理  眭 立法官助理  刘艳辉