辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)辽03民再19号二审上诉人（一审被告）：鞍山市远大房屋开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市千山区矿工路。法定代表人：闻世伟，该公司经理。二审被上诉人（一审原告）：王会丹，女，1976年11月29日出生，满族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：窦清晨，男，1976年8月8日出生，满族，住沈阳市和平区，系王会丹丈夫。二审上诉人鞍山市远大房屋开发有限公司（以下简称远大公司）与二审被上诉人王会丹商品房预售合同纠纷一案，鞍山市千山区人民法院于2013年7月12日作出（2012）鞍千民一初字第1179号民事判决。远大公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月5日作出（2013）鞍民一终字第268号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年7月3日，作出（2020）辽03民监13号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审理。二审被上诉人王会丹及二审上诉人远大公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王会丹向一审法院起诉请求：确认原告与被告之间签订的《中基·阳光花园认购书》合法有效，被告立即交付房屋，并配合原告办理相关更名过户手续。一审法院认定事实：2011年12月1日、2011年12月22日，原告王会丹与被告远大公司签订了19份《中基·阳光花园认购书》，该19份认购书均约定了原告购买被告中基·阳光花园房屋的具体位置、建筑面积、总价以及约定了付款方式是一次性付清等主要条款。19份认购书上均有原告王会丹及被告方置业顾问、销售经理的签字，并加盖了被告的现金收讫印章。被告对应每份认购书为原告出具了19份收款收据，收据上加盖了被告的现金收讫印章。其中原告购买的7户商品房已向被告交纳了每户1,000元的诚意金，上面加盖了被告的现金收讫印章。且被告远大公司承认在认购书、收款收据及诚意金收条中加盖的现金收讫章是真实的。涉案的12处房屋分别为：5栋1单元3层2号，面积99.72㎡；5栋1单元1层2号，面积99.72㎡；7栋2单元1层2号，面积96.64㎡；10栋2单元1层2号，面积89.94㎡；10栋2单元2层2号，面积89.94㎡；5栋3单元1层2号，面积100.02㎡；5栋2单元1层2号，面积100.02㎡；5栋2单元2层2号，面积100.02㎡；5栋2单元3层2号，面积100.02㎡；7栋3单元2层1号，面积96.35㎡；5栋4单元1层1号，面积99.72㎡；9栋1单元6层2号，面积100.07㎡。涉案的7处车库分别为：5栋4号车库，面积24.41㎡；5栋1号车库，面积25.63㎡；5栋7号车库，面积31.19㎡；5栋28号车库，面积24.41㎡；5栋6号车库，面积31.19㎡；5栋5号车库，面积24.41㎡；5栋27号车库，面积22.37㎡。另查，被告远大公司于2012年10月17日办理了商品房预售许可证。再查，被告远大公司的法定代表人经鞍山市工商行政管理局登记核准发生变更，由原法定代表人郝禄森变更为现法定代表人闻世伟。一审法院判决：一、原告王会丹与被告鞍山市远大房屋开发有限公司所签订的19份《中基·阳光花园认购书》合法有效，双方房屋买卖行为有效；二、被告鞍山市远大房屋开发有限公司应在涉案的19处房屋具备交付条件之日起十日内为原告王会丹办理入住手续，并在具备办理房屋产权证书条件之日起十日内为原告王会丹办理房屋产权证书。案件受理费100元，由被告鞍山市远大房屋开发有限公司承担。远大公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判并依法改判。本院二审认定事实：对一审法院审理查明的事实予以确认。二审另查明，就本案涉案房屋，上诉人远大公司已收取了被上诉人全部购房价款。本院二审认为，公民合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案诉争双方就涉案房屋所签订的认购书，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人已经按照约定收受了被上诉人的全部购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为商品房买卖合同。诉争双方签订合同，系双方出于合意的结果，意思表示真实，不涉及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的法定情形，且上诉人在被上诉人起诉前已经取得了涉案商品房的预售许可证，故诉争双方签订的合同应为有效合同，上诉人应当履行商品房出售人的相关义务。关于上诉人主张涉案的认购书系上诉人前任法定代表人郝禄森因拖欠被上诉人工程款而利用职务之便为其开具的，并非双方当事人出于合意的真实意思表示一节。上诉人就其此节主张，未提供证据加以证明，对其此节主张，不予支持。关于上诉人主张双方签订房屋认购书时，上诉人尚未取得商品房预售许可证，且认购书缺乏商品房买卖合同的必要条款，为无效合同一节。本院二审认为，诉争双方签订的认购书中对于双方当事人的名称和地址、商品房基本状况、出售价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式等主要条款均作出了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人已经按照约定收受了被上诉人的购房款，虽然诉争双方在签订合同时上诉人尚未取得商品房预售许可证，但上诉人在被上诉人起诉前已经取得了商品房预售许可证，故对于上诉人的此节主张，不予支持。关于上诉人主张被上诉人未就房款的给付提供相应的证据一节。本院二审认为，就购房款是否给付的问题，被上诉人已经提供了上诉人为其开具的收款收据作为证据，收款收据上均加盖了上诉人的现金收讫印章，上诉人亦认可现金收讫印章的真实性，故被上诉人已经尽到了举证责任，上诉人的此节主张，无事实及法律依据，本院不予支持。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人鞍山市远大房屋开发有限公司负担。再审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院再审查明，远大公司在开发建设案涉中基·阳光花园小区过程中，其时任法定代表人郝禄森向王会丹的母亲和姨母多次借款用于该小区建设，远大公司与王会丹签订了案涉《中基·阳光花园认购书》，远大公司出具了收据。其中，王会丹于2011年12月1日与远大公司签订《中基·阳光花园认购书》购买商品房16户，车库2间，现金收据显示金额为5,523,856元。2011年12月22日购买商品房6户，车库15间，金额4,435,369元，总计签订《中基·阳光花园认购书》39份，涉及商品房22户，车库17间，总金额9,959，225元。王会丹选取其中19份《中基·阳光花园认购书》及相应的收据，提起本案诉讼。王会丹持其余的20份《中基·阳光花园认购书》，向鞍山市千山区人民法院另行提起诉讼，该院于2013年9月5日作出（2012）鞍千民一初字第1178号民事判决，该判决理由与（2012）鞍千民一初字第1179号民事判决一致。2015年6月4日，海城市人民法院作出（2013）海执一字第328号执行裁定，该裁定书载明，“位于海城市兴海管理区海城市中基·阳光花园小区项目工程的所有在建楼房、地下车位、土地使用权（详见变卖协议书第一项）等（详见评估报告）的所有权，归买受人海城市东和房屋开发有限公司所有。”该民事裁定已经发生法律效力。除上述事实外，本院对原一审查明的其他事实予以确认。本院再审认为，当事人提起民事诉讼应当符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。本案中，远大公司时任法定代表人郝禄森向王会丹的母亲和姨母借款用于案涉中基·阳光花园小区工程建设，双方未签订书面借款合同，而是后期在远大公司未取得商品房预售许可证，案涉房屋尚不具备出售条件的情况下，以王会丹作为买方与远大公司分两次签订了39份《中基·阳光花园认购书》，涉及商品房22户、车库17间，双方对于借贷本息并未清算，亦未签订以房抵债协议。双方的上述行为不符合普通商品房买卖合同法律关系的特征，其签订案涉该认购书的真实意思是要求远大公司偿还借款本金和利息，目的是为民间借贷合同提供担保。案涉《中基·阳光花园认购书》应当视为担保合同，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系，即双方当事人之间的基础法律关系为民间借贷合同关系，而非王会丹所主张的商品房买卖合同关系。王会丹以买卖合同法律关系向远大公司主张权利提起诉讼，不具有正确事实和理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，应依法驳回其起诉。原审判决对双方当事人之间的基础法律关系认定有误，适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销本院（2013）鞍民一终字第268号民事判决及鞍山市千山区人民法院（2012）鞍千民一初字第1179号民事判决；二、驳回王会丹的起诉。王会丹交纳的一审案件受理费100元，鞍山市远大房屋开发有限公司交纳的二审案件受理费100元，均予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长 梁 常 莉审 判 员 杨 向 东审 判 员 王 珍 付二〇二一年九月十日法官助理 孙 明 杰书 记 员 贺娜(代)