四川省成都市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）川01执复563号复议申请人（异议人、利害关系人）：魏进，男，1979年4月12日出生，汉族，住成都市青羊区。申请执行人：唐雪鸥，女，1977年2月14日出生，汉族，住成都市高新区。被执行人：李钊，女，1972年12月23日出生，汉族，住成都市青羊区。被执行人：熊建华，男，1961年2月8日出生，汉族，住成都市武侯区。复议申请人魏进不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称执行法院）（2021）川0191执异383号执行裁定，向本院申请复议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。在执行法院执行唐雪鸥与李钊、熊建华民间借贷纠纷一案中，利害关系人魏进向执行法院提出书面异议，请求：撤销执行法院于2020年7月14日作出的（2017）川0191执1246号之一《通知书》。事实和理由：一、李钊和沈友福向执行法院提交的关于天府新区华阳街道麓山大道310号蓝山美树7栋1单元4楼5号房屋（以下简称案涉房屋）的《租房合同》载明李钊因欠沈友福债务无力偿还，故将案涉房屋17年租赁收益用于抵偿债务。两人签订和合同实质是债权债务合同，不是房屋租赁合同，不属于法定的“买卖不破租赁”的情况。沈友福对房屋的占有属于无权占有，不能排除法院的强制执行，案涉房屋应予以腾退。二、2019年3月，魏进从淘宝网司法拍卖平台了解到案涉房屋的拍卖并到现场核实，得知案涉房屋正被中铁一局集团建筑安装工程有限公司承租使用。李钊提交给法院的租赁合同显示签订时间为2015年3月6日，租赁期限为20年；与中铁一局集团建筑安装工程有限公司的租赁情况明显冲突。魏进认为该租赁合同系临时伪造，目的在于给交付案涉房屋制造障碍。执行法院查明，2016年1月27日，执行法院立案受理唐雪鸥与熊建华、李钊、熊峰、熊洲、成都市武侯区桂溪房地产开发公司民间借贷纠纷一案。执行法院经审理后于2016年10月27日作出（2016）川0191民初2177号民事判决书，判决熊建华、李钊向唐雪鸥偿还借款本金496万元及利息并驳回了唐雪鸥的其他诉讼请求。前述判决生效后，唐雪鸥向执行法院申请强制执行，执行法院于2017年3月16日立案执行，案号为（2017）川0191执1246号。在执行过程中，经执行法院委托，四川大成房地产土地评估有限公司就案涉房屋的价值于2018年5月11日出具编号为四川大成（2018）房字第136号《房地产估价报告》，载明案涉房屋的评估价值为293.18万元。执行法院于2018年8月22日作出（2017）川0191执1246号执行案件结案通知书，告知唐雪鸥（2016）川0191民初2177号民事判决终结执行。后执行法院于2018年8月29日恢复对（2016）川0191民初2177号民事判决的执行，案号为（2018）川0191执恢686号。执行过程中，执行法院2018年10月23日作出《公告》，载明将于2018年11月23日至11月24日对案涉房屋予以拍卖，案涉房屋评估价为293.18万元，起拍价为205.226万元。《公告》中关于“标的物信息”一栏载明：“有租赁，租期自2015年3月8日至2032年3月7日止，年租金计人民币15000元，交纳方式为17年一次性支付，共计人民币255000元，押金10000元”。该次拍卖因无人竞价而流拍。2018年12月13日，执行法院作出《公告》，载明将于2018年12月13日至12月14日对案涉房屋予以拍卖，案涉房屋评估价为293.18万元，起拍价为164.1808万元。《公告》中关于“标的物信息”一栏载明：“有租赁，租赁情况请买受人自行核实”。该次拍卖因无人竞价而流拍。2019年2月12日，执行法院作出《公告》，载明将于2019年2月28日至4月29日对案涉房屋予以变卖，案涉房屋评估价为293.18万元，变卖价为164.1808万元。《公告》中关于“标的物信息”一栏载明：“有租赁，租赁情况请买受人自行核实”。该《公告》同时载明“竞买人在变卖竞价前请务必再仔细阅读执行法院发布的变卖须知。”《公告》中对应的《变卖须知》第十条载明：“本次变卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次变卖资料中作了详尽的说明，请竞买人在变卖前必须仔细审查变卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”2019年3月14日，魏进以164.1808万元竞得案涉房屋。当月26日，执行法院作出（2018）川0191执恢686号之八执行裁定，确认拍卖成交、案涉房屋归魏进所有并将案涉房屋过户至魏进名下。2020年3月27日，魏进向执行法院提交《交付拍卖标的物申请书》，要求执行法院向其交付案涉房屋。2020年7月14日，执行法院作出（2017）川0191执1246号之一《通知书》，载明：“经查，前述房屋在拍卖过程中，执行法院已公告有案外人主张租赁权，执行法院未承诺腾空交付，故执行法院不应强制腾退前述房屋”。以上事实，有民事判决书、强制执行申请书、执行裁定书、拍卖公告、当事人陈述等证据在案佐证。执行法院认为，从查明的事实看，执行法院在拍卖案涉房屋的过程中，前后作出了两次拍卖公告和一次变卖公告。执行法院在案涉房屋的第一次拍卖公告中，明确记载了案涉房屋的租赁情况，包括租赁期限的起止时间、租金标准、租金支付方式及押金等详细信息；在案涉房屋的第二次拍卖公告以及变卖公告中，执行法院对案涉房屋的租赁情况均予以了公示。亦即是执行法院在拍卖、变卖案涉房屋过程中，确认了案涉房屋存在租赁情况的权利负担这一事实。此其一。其二，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第三项“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示……（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担”，结合上文分析，执行法院在案涉房屋的拍卖过程中，确认了案涉房屋存在租赁情况这一权利负担。执行法院在变卖公告中的《变卖须知》也中明确要求竞买人认真研究查看所竞买标的物的实际情况，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五项“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示……（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵”之规定，作为买受人的魏进在参与竞买时，通过阅读拍卖公告，应当知晓案涉房屋上所存在租赁这一权利负担，其应当接受执行法院在拍卖公告中所确认的案涉房屋存在租赁的这一事实。综上，魏进的异议请求不能成立，执行法院不予支持，应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条、第十六条第一款、第十七条第一项之规定，裁定驳回利害关系人魏进的异议请求。魏进不服，向本院申请复议，请求：1、撤销执行法院（2021）川0191执异383号执行裁定；2、责令执行法院将案涉房屋腾退交付给魏进；3、裁令执行法院立案对案涉房屋是否存在租赁进行审理。事实与理由：1、执行法院在拍卖前应当查明拍卖财产的现状、权利负担等内容，但执行法院未予查明；2、执行法院在拍卖公告和变卖公告中对拍卖房屋存在租赁情况的表述不明确，执行法院在变卖公告中称“有租赁，租赁情况请买受人自己核实”不当，是否有租赁应由执行法院查明。3、被执行人李钊向执行法院提交其与沈友福之间的租赁合同为复印件，且存在两份相互矛盾的租赁合同，也没有交纳租金的证据。而魏进现场了解到房屋的承租人为中铁一局，并非沈友福。故魏进有理由认为租赁合同为伪造。4、执行法院拍卖被执行人李钊共4套房，均有类似租赁情况。本院查明事实与执行法院一致。本院认为，关于复议申请人魏进对租赁合同效力的异议，因租赁合同是否有效属于实体审查的范围，可通过诉讼渠道寻求救济，不属于执行异议复议案件的审查范围。关于魏进认为执行法院在拍卖变卖公告中对存在租赁情况告知不详尽的问题，因执行法院在拍卖变卖公告中已经明确告知拍卖房屋有租赁，为带租拍卖，请买受人自行到现场进行考察，魏进亦按公告提示到现场进行了查看，已明知拍卖房屋上存在租赁而自愿购买，对相关风险已有预期，对在租赁期内不能腾退的风险应自行承担。综上，执行法院（2021）川0191执异383号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回魏进的复议申请，维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2021）川0191执异383号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  何云鹏审判员  张 争审判员  周 文二〇二一年九月六日书记员  高红梅