宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2021）宁0105民初4367号原告：宁夏芦花洲物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区芦花洲小区1号楼办公楼。        法定代表人：徐某，该公司总经理。        委托诉讼代理人：王某，男，该公司工作人员。        被告：纪某1，男，1959年12月17日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区银川市西夏区。        委托诉讼代理人：纪某2，男，1985年11月26日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区，系纪某1之子。        原告宁夏芦花洲物业服务有限公司与被告纪某1物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏芦花洲物业服务有限公司的委托诉讼代理人王某，被告纪某1及其委托诉讼代理人纪某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        宁夏芦花洲物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令纪某1支付物业费7957.68元；2．本案诉讼费用由纪某1承担。事实和理由：纪某1是宁夏银川市西夏区兴洲北路芦花洲小区＊号楼2单元502室和＊号楼1单元301室房屋产权所有人及物业使用人，宁夏芦花洲物业服务有限公司是该小区物业服务机构，负责该小区的物业服务。自宁夏芦花洲物业服务有限公司接管物业服务以来，纪某1自2016年11月1日至2020年11月1日拖欠＊号楼1单元1102室物业服务费5420.08元，拖欠＊号楼3单元301室物业服务费2537.6元，共计7957.68元。宁夏芦花洲物业服务有限公司多次催要未果，特诉至法院，请求判如所请。        纪某1辩称，欠费情况属实，但是我之所以不交纳物业费是有原因的：一、物业公司在建筑管理期间：1、路面损坏，路基下陷，长期无人养护；2、楼体地基下陷，可见裂缝，存在安全隐患，长期无人处理。二、设备管理方面：1、地下车库无通风设施，垃圾臭味严重；2、楼道照明灯长期无人维修；3、小区内的路灯按规定至少每半年擦拭一次，但是我们小区的路灯上面糊的连光都看不到。三、小区内的交通组织管理方面：1、电梯经常出现故障无法使用的情况，且电梯内的求救电话完全是摆设，求救无响应，电梯内也无信号；2、电梯内的照明灯泡无人维修；3、小区内地下储藏间业主侵占垃圾无人清理，同时占用电梯通道。四、消防管理方面：1、消防栓未通水，消防工作者未见登记表；2、消防栓中要么无水枪头，要么无水带；3、消防栓未见检查登记表；4、安全指示灯长期无人维修，电线裸露。五、保安管理方面：1、单元楼门禁从入住以来从未启用，存在非常大的安全隐患，盗窃频发；2、保安巡查力度不够，偶尔能碰到保安骑自行车拿着手电在小区大路上绕一圈；3、摄像头夜间效果模糊，发生盗窃后，无法配合开展定位跟踪；4、单元门口电动车、摩托车仍然经常停放充电。六、绿化管理方面：1、绿化长期无人养护，杂草丛生，绿化林带无人修剪；2、配电室周围杂草丛生，存在安全隐患；3、小区业主将绿化带占为己有种植蔬菜。七、清洁管理方面：1、焚烧垃圾，污染环境，影响业主身体健康；2、公共区域卫生较差，长期无人清理；3、小区西大门整体地势下陷，雨水天长期积水导致无法出行。八、其他问题：1、服务态度恶劣，威胁业主，并停水要挟；2、从分房到现在没有和业主签订正规的物业服务合同；3、物业公司收取了停车费用等其他费用并没有向业主出具发票；4、小区公共收益部分公示栏未见明确公示。同时我们不交纳物业费的主要原因还有＊号楼3单元301室的房屋裂缝、窗户玻璃中间产生水雾漏气和玻璃炸裂的问题，＊号楼1单元1102室窗户上防风撑一直没有安装，无法关闭，至今没有解决，且上述两套房屋网线都没有入户安装，是我们自行打眼安装的，我们也向物业公司反映过，物业公司只是答复说是开发商在承建的时候网线就没有进户。        本院认为，宁夏芦花洲物业服务有限公司依据其与银川市西夏区贺兰山西路街道办事处芦花洲社区签订的《物业服务合同》及《芦花洲安置区物业代管协议》为银川市西夏区兴洲北路芦花洲安置区提供物业服务，芦花洲安置区＊号楼1单元1102室（房屋建筑面积80.36平方米）及＊号楼3单元301室（房屋建筑面积102.4平方米）系拆迁安置房，尚未办理房屋产权证书，纪某1系该两套房屋的业主。上述《物业服务合同》及《芦花洲安置区物业代管协议》对纪某1具有约束力。纪某1接受了宁夏芦花洲物业服务有限公司提供的物业服务，应按照合同约定履行支付物业服务费的义务。但宁夏芦花洲物业服务有限公司在公共秩序、公共卫生、公共绿化等方面的管理服务存在一定瑕疵，综合本案实际情况，本院酌情认定纪伏生应向宁夏芦花洲物业服务有限公司交纳2016年11月1日至2020年11月1日期间物业费的85％即4384元【计算公式：80.36㎡×0.70元／㎡／月×48个月）＋（102.4㎡×48个月×0.50元／㎡／月）×85％）】，电梯费2640（55元／月×48个月），共计7024元，本院予以支持。楼道照明费因无合同依据及其它合法收费依据，本院不予支持。纪某1的其他抗辩理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。        综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：        一、纪某1于本判决生效之日起五日内向宁夏芦花洲物业服务有限公司支付芦花洲安置区＊号楼1单元1102室及＊号楼3单元301室2016年11月1日至2020年11月1日期间的物业费及电梯费共计7024元；        二、驳回宁夏芦花洲物业服务有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费50元，减半收取25元，由纪某1负担。        本判决为终审判决。        审判员    李民二〇二一年九月三日法官助理    胡丽平书记员    徐芙蓉《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。附件1：履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2．将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3．对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。附件2：后附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。