辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7735号上诉人（原审被告）：韩宪民，男，1963年10月2日生，汉族，住辽宁省盖州市。被上诉人（原审原告）：大连新兴物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区花雨街43号。法定代表人：戚占全，该公司总经理。委托诉讼代理人：王瑞雪，女，汉族，该公司员工。上诉人韩宪民因与被上诉人大连新兴物业管理有限公司（以下简称新兴物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初4687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩宪民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。主要理由为：一、双方争议的物业服务合同，被上诉人自始至终不作为，属无效合同。上诉人居住的房屋存在严重过霜、墙面渗水问题。被上诉人接到上诉人的报修后从未进行过维修。被上诉人不履行服务合同的约定，服务质量差、服务质量不达标。主要体现在如下几个方面：几年来，案涉小区的卫生一直处于脏、乱、差的状态；院内雨后积水、淤泥成片；垃圾任意堆放；小区绿化树木常年不打药，刮风下雨经常有树砸车；无人打扫楼道里的公共区域；小区院内路灯东倒西歪、电线裸露，存在安全隐患；小区院内绿地草坪被铲除；私搭乱建现像严重；每天都有私家车占、堵小区消防通道；地下车库没有封闭，很多业主将车停到地下车库后跳墙回家。地下车库内非法侵占公共设施的现象随处可见；被上诉人不公示20万保证金、电梯间的广告费等收益情况；小区单元门、大门门禁不好用；小区保安不作为；监控看不到死角；电梯不年检；未依约安设健身器材；垃圾清理不及时；消防设施不齐全；疫情期间不作为；二、一审适用法律不当。由于被上诉人不按物业服务合同的约定履行合同，决定了物业服务合同的非法性，合同条款对双方当事人均没有约束力。所以，上诉人有权不向被上诉人支付任何费用。新兴物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为：1.上诉人提出的房屋渗水、过霜问题属于房屋质量问题，且上述问题发生在质保期内，应当由房屋建设单位承担责任。2.物业服务是一个动态过程，上诉人不能以一时的瑕疵来否定被上诉人所有的服务。3.上诉人已将收益情况进行了公示，只是被上诉人没有看到。4.案涉小区的消防设施未移交给被上诉人管理，消防设施一直是由产权单位在维护。新兴物业向法院提出诉讼请求：韩宪民支付2016年11月10日至2020年12月31日的物业服务费5849.19元及2018年7月1日至2020年12月31日的电梯费300元，共计6149.19元。一审法院经审理查明，2016年10月31日，新兴物业与沈铁•站北新居小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定，该业主委员会将沈铁•站北新居小区A、B区委托新兴物业实行物业管理服务；委托管理服务期限3年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止；委托管理事项包括房屋共用部分的维修、养护和管理；房屋共用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共绿地、花木的养护和管理；公共环境卫生；协助公安部门维护小区秩序；与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运等的管理；住宅物业服务费收费标准按照建筑面积每月每平方米1.30元标准收取；电梯使用服务费按每户每年120元标准收取；缴费期限最低季缴、最高年缴；物业业主、使用权人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。后新兴物业与沈铁•站北新居小区业主委员会继续签订《站北新居物业服务合同》，约定合同有效期限为两年，自2019年11月1日至2021年10月31日，合同到期后双方无异议则自动顺延一年，即2022年10月31日。另查，韩宪民系大连市西岗区站北新居A区6号楼1-15-4号房屋业主，房屋建筑面积90.53平方米。韩宪民拖欠2016年11月10日至2020年12月31日期间物业服务费5849.19元及2018年7月1日至2020年12月31日期间电梯费300元，共计6149.19元。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。新兴物业与沈铁•站北新居小区业主委员会签订《物业管理委托合同》、《站北新居物业服务合同》不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,新兴物业、韩宪民均应履行合同约定的义务。韩宪民作为小区业主,在享受物业服务的同时,负有支付物业服务费的义务。韩宪民辩称新兴物业提供的物业服务不到位并提供了照片予以证明,但不能彻底否定新兴物业履行了物业服务，亦不能因此免除韩宪民交纳物业服务费的义务。韩宪民不按时缴纳物业服务费,既影响了物业服务工作的正常运作,同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。对于新兴物业要求韩宪民支付2016年11月10日至2020年12月31日期间的物业服务费5849.19元及2018年7月1日至2020年12月31日期间的电梯费300元，共计6149.19元的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，新兴物业作为物业服务企业，应当本着服务业主的原则，悉心听取业主的意见和建议，改善自身不足，不断提高物业服务质量。综上,依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定,判决:韩宪民于本判决生效之日起十日内支付大连新兴物业管理有限公司2016年11月10日至2020年12月31日期间物业服务费5849.19元及2018年7月1日至2020年12月31日期间电梯费300元，共计6,149.19元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元,由韩宪民负担。二审审理过程中,上诉人提交50张照片影印件和小区现场视频录像，拟证明案涉小区物业服务大门不封闭；疫情期间有贴广告的情形；被上诉人不作为，消防通道被堵；砍伐树木；小区路灯损坏；修建停车厂收费，破坏政府公告；地下停车场消防设施里没有水。本院经审查，上诉人提供的视频录像因无法提供原始载体，本院不予采信。50张照片的拍摄时间均在一审审理终结之后，而被上诉人在本案诉请的物业费期间截至2020年12月31日，故，上述照片内容无法全部体现讼争期间的物业服务状态，本院对照片不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。被上诉人与案涉小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》和《站北新居物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人应向被上诉人给付讼争期间的物业费和电梯费，符合合同约定和法律规定，二审予以维持。关于上诉人主张的物业服务瑕疵问题，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”和《中华人民共和国民法典》第二百八十七条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪，并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。综上所述，韩宪民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩宪民负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 迪审 判 员  王 歆审 判 员  王家永二〇二一年九月二十三日法官助理  王秀颖书 记 员  葛美玲