辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0302民初5805号原告：李玉芳，女，1952年5月20日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告：张海龙，男，1977年8月30日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被告：鞍山城投房地产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区一道街33甲。法定代表人：邢宝新，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛浩然，辽宁天博律师事务所执业律师。原告李玉芳、张海龙与被告鞍山城投房地产开发有限公司（以下简称城投房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年9月15日公开开庭进行了审理。原告李玉芳、张海龙、被告城投房地产公司的委托诉讼代理人薛浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉芳、海龙向本院提出诉讼请求：1.判决城投房地产公司支付逾期办理房地产权属证书违约金3169.48元；2.本案诉讼费由城投房地产公司承担。事实与理由：李玉芳、张克胜与城投房地产公司签订商品房买卖合同。合同第八条、第十一条、第十五条约定：1、城投房地产公司应对验收合格的商品房于2017年9月30日前交付李玉芳、张克胜使用。2、交房时城投房地产公司除应出示李玉芳、张克胜所购商品房验收合格等证明材料外，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、因城投房地产公司的责任，李玉芳、张克胜不能在规定期限内取得房地产权属证书，城投房地产公司应按已付房价款0.5%向李玉芳、张克胜支付违约金。实际上城投房地产公司至今也不具备交房时房屋交付使用条件（未向李玉芳、张克胜出示合同第八条、第十一条，约定需由城投房地产公司出示相关材料）。截止今日，李玉芳、张克胜仍未取得房地产权属证书。综上所述，城投房地产公司违反了合同第八条、第十一条、第十五条的相关内容，要求城投房地产公司履行合同，并按合同约定向李玉芳、张克胜支付违约金，为此特向贵院起诉请求依法判决。城投房地产公司辩称，一、答辩人一直积极办理大公堡一期住宅相关验收手续，无法办理权属登记系因不可抗力所导致。2018年9月13日，中共中央办公厅、国务院办公厅作出《关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》，第三条规定：将公安部指导建设工程消防设计审查职责划入住房和城乡建设部。2019年3月27日，住房和城乡建设部、应急管理部作出《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，第二条规定：2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期。2020年1月，全国发生新冠××疫情，导致小区封闭，验收部门无法进入小区，停止进行验收工作，新冠××疫情缓解后，验收部门才恢复办理相关手续。2020年12月2日，鞍山市人民政府作出《关于取消下放调整一批行政职权事项的通知》，将原由市行政审批局负责的建设工程档案验收工作下放至区行政审批局，建设工程档案验收工作因此延迟。综上所述，案涉大公堡小区是因消防部门改制、新冠××疫情、档案验收主管部门变化等不可抗力和政策变化原因无法办理权属登记。二、案涉房屋自身存在违建，导致无法办理初始登记，与答辩人无关。大公堡一期小区整体存在大规模业主违建，其中包括案涉房屋。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第三条约定：案涉房屋阳台为【非封闭式】阳台。第十八条约定：买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。被答辩人签署的《物业服务文件》明确约定：禁止损坏房屋原有的门窗尺寸，禁止拆除阳台墙体，禁止搭建建筑物、构筑物，禁止私自封闭阳台，未经审批及违反规定、违反协议约定的上述装修活动造成的一切损失，由业主及装修人员负责。本案中，被答辩人私自封闭阳台，又私自扩建进户门，损坏了房屋原有的门窗尺寸，导致不符合验收条件，无法进行验收。所以，被答辩人无法办理权属证书系因其自身违建，并非答辩人过错导致，与答辩人无关。综上所述，因不可抗力、政策变化及被答辩人违法违约的违建行为所导致的案涉房屋无法办理权属登记应由被答辩人自行承担，答辩人不应承担责任。请法庭依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月12日，李玉芳、张克胜与城投房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定李玉芳、张克胜在城投房地产公司处购买商品房一套,坐落在鞍山市铁东区,产籍号42-78-10-2131，建筑面积89.60平方米,总价款为345856元。该合同第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实等。但如遭遇不可抗力导致商品房无法按期交付使用，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，双方应签订补充协议明确新的交付期限。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。商品房买卖合同签订后,李玉芳、张克胜付清购房款,城投房地产公司向李玉芳、张克胜出具了购房发票。2017年5月,城投房地产公司向李玉芳、张克胜交付房屋。2021年5月，该房屋可以办理不动产权证书。另查，张克胜与李玉芳系夫妻关系，婚后育有一子张海龙，张克胜于2020年7月3日死亡，张克胜父母均死亡，张海龙、李玉芳为张克胜的继承人。本院认为，依法订立的合同应当受到法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国继承法》第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。”之规定，本案中，李玉芳、张克胜与城投房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》已经明确约定了城投房地产公司协助办理房屋所有权登记的时间，即城投房地产公司向买受人交付商品房后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但城投房地产公司未在约定期限内配合李玉芳、张克胜办理所有权证书，已构成违约。因张克胜于2020年7月3日死亡，张克胜父母均死亡，张海龙系李玉芳与张克胜独生子，故城投房地产公司应当支付李玉芳、张海龙违约金1729.28元（345856元×0.5%），符合法律规定，本院予以支持。关于城投房地产公司辩称未办理初始登记系因不可抗力所导致，案涉房屋自身存在违建，导致无法办理初始登记一节，城投房地产公司就其此节主张,虽提供了《住房和城乡建设部、应急管理部关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》等相关证据,证明涉案工程的验收经历了很长的时间,但对于住宅小区验收是城投房地产公司作为商品房开发建设者的法定义务,相关部门验收时间的长短、进度的快慢，城投房地产公司事先应当能够预见,且与购买商品房的李玉芳、张克胜无关。对于城投房地产公司的此节主张,本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国继承法》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：鞍山城投房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内给付李玉芳、张海龙违约金1729.28元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，李玉芳、张海龙已预交，由鞍山城投房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向鞍山市铁东区人民法院缴纳，逾期未缴纳本院将依法强制执行。应予退回李玉芳、张海龙50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 员  付 锐二〇二一年九月十七日代理书记员  马梦娇