河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初8201号原告：河南建业物业管理有限公司驻马店分公司。住所地：驻马店市淮河大道3号商业楼。负责人：孙献伟，总经理。委托诉讼代理人：寇正严，男，1995年5月30日生，汉族，系原告公司员工，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：魏雪芳，女，1992年2月2日生，汉族，系原告公司员工，住河南省驻马店市驿城区。被告：毛二兴，男，1980年12月27日生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告河南建业物业管理有限公司驻马店分公司诉被告毛二兴物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南建业物业管理有限公司驻马店分公司委托诉讼代理人寇正严、魏雪芳被告毛二兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南建业物业管理有限公司驻马店分公司（以下简称为建业物业驻马店分公司）向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费8609元，违约金为3105.6元，公共能源费1200元，合计12914.6元；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告建业物业驻马店分公司自2010年7月入住驻马店建业森林半岛小区，提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，被告毛二兴系该小区72-2-2A室的业主，房产面积为124.12㎡，公共能源费1200元，2017年1月1日之前物业服务费收费标准是每月每㎡0.98元，每月应交纳物业服务费121.6元。经调价，2017年1月1日之前物业服务费收费标准为每月每㎡1.2元，被告每月应当交纳物业服务费149元。但是自2016年1月1日至2020年12月31日，被告一致未向原告交纳物业费及公共能源费，拖欠物业费金额共计8609，公共能源费共计1200元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日万分之四的标准支付物业费违约金，欠费期间共计产业物业费违约金3105.6元。经原告多次催要，被告拒不支付。被告毛二兴辩称：对公共能源费有意见，对物业费涨价有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2011年7月31日，原告建业物业驻马店分公司与被告毛二兴签订了《前期物业管理服务协议》一份，载明：“......本协议当事人甲方：河南建业物业管理有限公司驻马店分公司乙方：毛二兴本物业名称：驻马店建业森林半岛乙方所购房屋销售（预售）合同编号：000420096......第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公告秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理......6、依据本协议向乙方收取物业服务费用......第二条物业管理服务内容......二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经常性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等......第三条物业管理服务质量......二、共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理：1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部分负责的除外）......4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划。......8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范......第四条物业服务费用一、乙方交纳费用时间：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用，不包括共用设施及绿化维护所使用的的水、电灯费用）实行预交制度，指房屋竣工集中交付之日起开始预收半年物业服务费。以后每半年缴纳一次，每次交纳费用时间：每年的一月份和六月份开始预交下半年的物业服务费。二、住宅按建筑面积：多层0.48元/月?㎡；高层0.98元/月?㎡......八、物业服务费用标准将按相关政策要求做调整。九、公共能源费实行预收制，小高层、高层预收120元/半年公共照明、电梯用电、二次供水、绿化、保洁用水、景观水系用水、电、安防用电以及其他公共设施设备用水用电，依据共用设施设备实际发生金额按户进行均摊......第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向乙方收取滞纳金......”。2016年7月18日，原告建业物业驻马店分公司（乙方）与驻马店市建业森林半岛业主委员会（甲方）签署《委托书》一份，将高层、小高层的物业费用从0.98元/㎡调至1.2元/㎡。2019年11月25日，原告向被告发了《催费通知单》，要求被告支付2016年1月到2019年12月的物业费用7781元。诉讼中，原告提交的与被告的聊天记录，显示原告分别在2020年12月8日、2020年12月23日和2021年2月11日向被告催要物业费用。诉讼中，被告称作为业主却不知物业费涨价，由于不住在案涉房屋所以并没有看到涨价公告。物业管理非常混乱，车辆乱停乱放，小区绿化区改为停车场未经过业主的同意没有提升小区服务质量。诉讼中，原告向本院提交了28张照片，用以证明原告在按照约定履行物业合同的职责及驻马店市建业森林半岛业主委员会成立时的情况及张贴的成立通知和物业费用上调意见征询函。上述事实，有当事人陈述、原、被告提交的《前期物业管理服务协议》、《委托书》、聊天记录、照片等有关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，约定由原告为被告毛二兴居住的建业森林半岛小区提供物业管理服务，故原、被告之间形成了物业服务合同关系，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。原告与驻马店建业森林半岛业主委员会签署《委托书》，将物业服务标准调高至1.2元/㎡，不违反相关法律法规规定，依法应当对该小区的业主产生法律效力。关于原告要求被告向其支付2016年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用8609元的诉讼请求，2016年约定的物业费缴纳时间为1月和6月,业主委员会与原告签订的调整物业费的《委托书》时间为2016年7月,物业费用上涨应当从2017年1月1日起实行,故被告在2016年度仍应按照《前期物业服务合同》约定的0.98元/㎡缴费，自2017年之后应当按照1.2元/㎡进行计算，即被告应当承担的物业管理费用为8608.96元（124.12㎡×0.98元/㎡×12个月+124.12㎡×1.2元/㎡×48个月），原告主张被告支付8608.96元，本院予以支持，对超过部分于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金3105.6元的诉讼请求，原被告之间的约定为：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向乙方收取滞纳金”，该约定标准明显过高，本院根据本案实际情况酌定被告应当向原告支付的违约金数额为500元。关于原告要求被告承担公共能源费1200元的诉讼请求，虽然双方约定有公共能源费用的预收事项，但是双方亦有公共能源费“依据共用设施设备实际发生金额按户均摊”的约定，本案中所产生的公共能源费已实际发生，但原告未向本院提交共用设施设备的实际发生金额均摊到每户具体金额的相关证据，故原告要求被告按照每年240元交纳公共能源费，证据不足，本院不予支持。关于被告辩称物业管理非常混乱，车辆乱停乱放，小区绿化区改为停车场未经过业主的同意没有提升小区服务质量等，原告作为物业管理服务企业，应当和被告就上述问题协商，达成一个双方都满意的解决方案予以解决；故被告以上述理由拒绝交纳物业服务费用，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告毛二兴于本判决生效后十日内向原告河南建业物业管理有限公司驻马店分公司支付物业管理费8608.96元及违约金500元。二、驳回原告河南建业物业管理有限公司驻马店分公司的其他诉讼请求。如果被告毛二兴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费62元（已减半收取），由被告毛二兴负担。本判决为终审判决。审判员 姚 洁二〇二一年九月六日书记员 樊宣雨