辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2679号上诉人（原审被告）：抚顺丰远房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾经济区高阳路抚顺经济开发区经济技术发展有限公司办公楼。法定代表人：刘长军，该公司经理。委托诉讼代理人：于洋，该公司员工。委托诉讼代理人：刘旭，抚顺经济开发区金诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行，住所地：抚顺市望花区雷锋路（东段）60-1号楼。负责人：刘明耀，该行行长。委托诉讼代理人：张忠波，该行员工。被上诉人（原审被告）：孙浩，男，1974年6月4日生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：李楠，女，1984年11月12日出生，汉族，住抚顺市望花区。上诉人抚顺丰远房地产开发有限公司（以下简称丰远公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行（以下简称农业银行）、孙浩借款合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丰远公司的委托诉讼代理人刘旭、被上诉人农业银行的委托诉讼代理人张忠波、被上诉人孙浩的委托诉讼代理人李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰远公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回农业银行主张丰远公司承担连带偿还责任的请求；2、要求被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院判决丰远公司在坐落于抚顺市望花区产受理抵押登记之前承担连带责任。该判项明显错误，上诉人不应该承担连带责任。首先，2014年11月1日被上诉人与一审被告孙浩已经办理了抵押登记，在被上诉人举证目录中第56页中，被上诉人已经举证抚房预字第××号抵押登记，证明双方已经办理完成房屋抵押登记，根据被上诉人举证目录中第77页中，上诉人对被上诉人出具的承诺书中内容体现出上诉人提供阶段性担保、个人住房担保期限止于办妥正式抵押登记的，那么本案上诉人已不该承担担保责任。其次被上诉人一审中举证目录中第54-55页中举出抚顺市公证处（2014）抚证经字第4901号公证书一份，公证书认定上诉人申请公证书时，向公证处提供了房屋所有凭证且认定被上诉人与一审被告孙浩已到抚顺市房屋交易和登记管理中心办理抵押的登记备案手续，以上认定事实也能说明，基于超过保证担保期限，上诉人不再承担连带担保责任。2、被上诉人与一审被告孙浩在签订完贷款合同后，双方于2014年11月18日自愿办理了强制执行公证，那么双方即便就相关的民事权利义务发生争执，也必须先向公证机关申请执行证书，而不能直接去人民法院起诉，或者说公证机关出具不予执行证书是提起诉讼的必要前置程序。故被上诉人从诉讼程序上也是违法的，上诉人不应承担保证责任。3、即使最终法院认为开发商应予承担相应责任，也不应该如判项所述。依据《民法典》第392条，被担保的债权既有物的担保又有人的担保。应先就物担保实现债权。故法院应判决优先处理抵押物房屋，上诉人仅就房屋不足清偿部分承担连带给付责任。4、孙浩作为借款人，恶意的不办理产权手续，与上诉人无关。孙浩所居住的楼房已经全部办理完产权手续，唯独孙浩一个人没有办理产权。上诉人多次通知，但是孙浩一直没有办理，其不能办理产权手续是上诉人无法控制的。借款合同第39条明确约定，借款人不可撤销授权委托贷款人作为代理，以下第二项所列明事项，并支付相应的代理费用。第二项明确约定，委托贷款人办理以本合同项下对应所购房产的抵押预告登记手续，即正式抵押登记手续。本案中贷款人作为银行为孙浩办理预告登记已经完成，但楼盘交付使用后已经具备了办理产权手续。农业银行并没有为孙浩办理抵押登记，没有履行该借款合同约定的特别的合同义务，上诉人是已经履行了全部的合同义务，所以上诉人不应该承担连带担保责任。5、根据一审调查所查明孙浩，原贷款是每个月还3000元，后孙浩与农业银行进行协商，最终每月贷款还款是1500元。根据借款合同的第九条第五款的规定，借款合同的延长，在没有告知上诉人的情况下，上诉人作为保证人不再承担保证责任。所以基于该事实的存在以及借款合同的约定，上诉人不应再承担连带保证责任。综上，请二审法院依法驳回被上诉人请求上诉人承担连带保证责任的诉求。被上诉人农业银行辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。孙浩不办理产权登记是孙浩个人原因与农业银行无关，我们只是办理抵押登记，没有取得权属证书的情况下不能办理抵押登记。被上诉人孙浩辩称，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人就孙浩恶意不办理产权证应该提供相应的证据，其陈述通知公告应向法庭提供证据，未能提供应承担举证不能的责任。上诉人具备办理产权证的时间没有详细说明，孙浩取得房产时上诉人根本不具备办证能力。农业银行向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令原告与第一被告之间签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：21020120140047058）提前到期，原告对贷款抵押物享有抵押权优先受偿权；2、请求判令被告孙浩即刻偿还原告住房贷款本金311,564.81元及相应利息11816.67元（利息计算全部至2019年10月11日），本息合计323381.48元，并承担从2019年10月11日至贷款本金全部清偿之日止的利息、罚息、复利；3、判令丰远房地产对孙浩个人住房贷款本金311,564.81元及相应利息11,816.67元（利息计算全部至2019年10月11日），以及罚息、复利、诉讼费等原告实现债权的一切费用承担连带还款责任；4、判令被告承担本案诉讼费及所有诉讼相关费用。一审法院认定事实：2014年4月16日，被告孙浩与抚顺丰远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：R201400151527），以567644元价格购买卖方坐落抚顺市望花区号的房屋（建筑面积120.06平方米）。房款中390000元以按揭贷款形式给付。2014年11月12日原告农行望花支行、被告孙浩和丰远房地产共同签订《个人购房贷款担保借款合同》，合同约定：借款人孙浩向贷款人农行望花支行借款人民币390000元，借款期限180个月，用于购抚顺市望花区号的房屋，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准，还款方式为等额本息还款法，并以所购的建筑面积为120.06平方米的房屋为抵押。被告丰远房地产自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人孙浩的债务承担阶段性连带保证责任。同时，合同中第十一条11.1和11.4分别约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。关于借款担保，合同第九条中9.1.1和9.1.2分别约定：保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9.1.4和9.1.5分别约定：本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权。债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。2014年11月18日，农行望花支行与孙浩就上述《个人购房贷款担保借款合同》办理了公证，2014年11月26日，双方办理了预售商品房抵押权预告登记。2014年12月2日，农行望花支行将390000元贷款划转至丰远房地产公司账户。2015年1月起孙浩陆续开始按期还款至2019年1月。截至2019年10月11日，孙浩拖欠还款共9期，拖欠农行望花支行本金311564.81元，利息11816.67元。涉案房屋现已具备办理房屋权属证书的条件，但孙浩未予办理。一审法院所认定的事实有农行望花支行提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人购房担保借款合同、公证书、房屋预告登记证书、借款凭证、贷款发放通知、贷款还款流水、贷款交易明细及经当事人签字确认的庭审笔录等在案佐证，上述证据经一审法院审查属实，可以采信。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，农行望花支行与孙浩、丰远房地产签订的《个人购房贷款担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确定合法有效。各方当事人应按照上述合同的约定全面履行各自义务。借款合同签订后，农行望花支行已履行了发放购房贷款390000元的借款义务，孙浩亦应严格履行合同约定义务，按月等额本息还款，但孙浩自2019年2月起未按期还款付息，拖欠还款达9期之多，已构成违约。经农行望花支行与孙浩核对账目，孙浩对于自己截至2019年10月11日，拖欠农行望花支行本金311564.81元，利息11816.67元的数额表示认可，本院予以确认。根据合同约定，借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前行使担保权，并宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，故对于农行望花支行有关《个人购房担保借款合同》提前到期，孙浩即刻偿还住房贷款本金311,564.81元及相应利息11816.67元，并承担从2019年10月11日至贷款本金全部清偿之日止的利息、罚息、复利的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于农行望花支行诉请实现优先受偿权一节，因抵押权预告登记与抵押权登记不同，在未办理抵押权登记之前，农行望花支行享有的只是抵押权登记条件成就时对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实的抵押权，故农行望花支行可以就处分抵押物价款受偿，但无权优先受偿。关于农行望花支行诉请丰远房地产对孙浩所欠本金及利息、罚息、复利等承担连带保证责任一节，按照《个人购房贷款担保借款合同》的约定，丰远房地产作为保证人为案涉贷款提供的是阶段性连带保证，在目前案涉房屋尚未办理产权登记和抵押权登记之前，丰远房地产免除保证责任的条件不成就，其仍应承担阶段性连带保证责任。关于丰远房地产辩称因孙浩怠于办理房屋产权登记，非丰远房地产能力可控，不应由其继续承担相应的担保责任一节，因合同中约定的保证责任旨在确保债权人实现案涉债权，只要约定的“借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”这一条件未成就，丰原房地产就应承担约定的保证责任，无论借款人是否怠于履行案涉房屋登记义务，故对于丰原房地产的该项辩解，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行与被告孙浩、抚顺丰远房地产开发有限公司于2014年11月12日签订的《个人购房担保借款合同》提前到期；二、原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行有权对被告孙浩提供的坐落抚顺市望花区号房屋在借款本息和实现债权费用的范围内依法处分受偿；三、被告孙浩自本判决书发生法律效力之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行借款本金311564.81元及截至2019年10月11日的利息11816.67元，合计323381.48元，并继续支付从2019年10月11日起至贷款本金全部清偿之日止的后期利息和拖欠还款期间的全部罚息、复利（按照三方合同约定的利息、罚息及复利标准计付）；四、被告抚顺丰远房地产开发有限公司在坐落抚顺市望花区号房屋办理抵押登记之前对本判决第二项涉及的款项承担连带保证责任；其承担保证责任后，有权向被告孙浩追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司抚顺望花支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6151元，由被告孙浩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。丰远公司二审提交案涉房屋不动产产权证书一份，证明：从2018年5月14日起，本案所争议的房屋就能办理了产权登记手续。丰远公司作为出卖人，已经完成了全部的办理产权手续的前置条件，孙浩没有主动积极办理，导致无法办理产权登记及办理抵押登记，丰远公司不应当承担法律责任。农业银行对该份证据的质证意见为：不办理产权证是孙浩个人原因与农业银行无关，根据贷款合同及按揭协议约定，丰远公司需承担担保责任。孙浩对该份证据的质证意见为：真实性、合法性请求法院核实，与本案不具有关联性。农业银行、孙浩二审未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：丰远公司提交的不动产权证书与原件一致，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋2018年5月14日办理了不动产权首次登记，登记在丰远公司名下。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案中，孙浩未对原审判决提起上诉，故本案的争议焦点为丰远公司应否对案涉借款承担连带保证责任。丰远公司主张案涉房屋已经办理了抵押登记，其不应承担保证责任。农业银行一审提交的房屋预告登记证书中载明的登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，故丰远公司的该项主张与事实不符，本院不予支持。丰远公司主张（2014）抚证经字第4901号公证书已经认定案涉房屋已经办理了抵押登记。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。案涉房屋2018年5月14日才办理了不动产权首次登记并登记在丰远公司名下，故公证书记载的已经办理抵押登记与事实不符，本院对丰远公司的该项主张不予支持。案涉房屋并未办理抵押登记，故农业银行对案涉房屋不享有优先受偿权。丰远公司主张其通知孙浩可以办理案涉房屋权属证书，但孙浩未及时办理，农业银行在知晓案涉房屋可以办理权属证书后未及时办理抵押登记，孙浩、农业银行存在过错，丰远公司不应承担保证责任。三方签订的《个人购房担保借款合同》中并未约定如丰远公司通知农业银行案涉房屋可以办理抵押登记，农业银行不及时办理抵押登记，即免除丰远公司应当承担的保证责任，故丰远公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。丰远公司主张孙浩与农业银行变更了借款合同的还款期限和数额，孙浩、农业银行对此均予以否认，农业银行一审中提交的孙浩银行卡交易明细记载的还款数额亦并非每月1500元，故丰远公司的该项主张与事实不符，本院不予支持。关于丰远公司主张的孙浩与农业银行就《个人购房担保借款合同》已经办理了公证债权文书，农业银行在未申请强制执行该公证债权文书的情况下直接提起诉讼，法院不应受理的问题。《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第三条规定，债权人申请执行公证债权文书，除应当提交作为执行依据的公证债权文书等申请执行所需的材料外，还应当提交证明履行情况等内容的执行证书。第五条规定，债权人申请执行公证债权文书，有下列情形之一的，人民法院应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回执行申请：（一）债权文书属于不得经公证赋予强制执行效力的文书；（二）公证债权文书未载明债务人接受强制执行的承诺；（三）公证证词载明的权利义务主体或者给付内容不明确；（四）债权人未提交执行证书；（五）其他不符合受理条件的情形。本案中，农业银行当庭陈述其就类似案件向一审法院申请执行，一审法院以执行内容不明确为由不予立案。农业银行庭后亦提交书面的情况说明，明确表示其放弃向公证机构申请执行证书的权利，以诉讼方式行使其权利。孙浩作为公证债权文书的申请人在农业银行已经向一审法院提交公证债权文书的情况下，对一审法院实体审理并未提出异议，二审中亦明确表示要求维持原审判决。农业银行、孙浩虽为《个人购房担保借款合同》办理了公证债权文书，但丰远公司并非公证书的申请人。丰远公司在一审法院审理过程中，亦未主张因存在公证债权文书法院不应受理。综上，一审法院对本案进行审理并未损害丰远公司的实体权益，故丰远公司的该项主张，本院不予支持。综上所述，丰远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6151元，由抚顺丰远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 王 炜审 判 员 王 爽二〇二一年九月三十日法官助理 杨茜怡代书记员 姬雨晨