吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1637号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵侃，男，1969年1月28日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。        被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林万丰物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。        法定代表人：盛建锋，董事长。        委托诉讼代理人：宫民，男，吉林万丰物业服务有限公司职员。        委托诉讼代理人：马伟刚，吉林市丰满区金泰法律服务所法律工作者。        上诉人赵侃因与被上诉人吉林万丰物业服务有限公司（以下简称万丰公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2021）吉0211民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。        万丰公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．一、二审诉讼费用由万丰公司负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、吉林市万丰置业有限公司与万丰公司之间签订的前期物业服务合同属于阴阳合同，存在2份完全不同内容的前期物业服务合同。赵侃在一审时提供的证据：吉林市丰满区住建局物业管理办公室（以下简称物业办）2015年备案的吉林市万丰置业有限公司与万丰公司签订的前期物业服务合同（以下简称阴合同）（现已提供全本合同，新证据），与一审法院庭审期间万丰公司提供的前期物业服务合同（以下简称阳合同）完全不一致。备案的阴合同价格显示为：洋房住宅物业服务费为2.2元／月／平方米。并且，万丰公司在丰满区物业办备案的《中标备案表》（新证据），也指明物业费标准：住宅2.2元／月／平方米。万丰公司联合吉林市万丰置业有限公司采用阴阳合同方式欺骗小区业主，万丰公司自2016年开始收取3元／月／平方米的高额物业费，提高收费标准，违规收费，涉嫌偷税漏税。万丰公司违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条，万丰公司提高收费标准，属于违约在先。但一审判决没有采信政府备案的阴合同，而是采信万丰公司提供的阳合同。一审判决对此并未说明依据。二、判决书对赵侃提出的“双方签定前期物业协议的服务期限（2016年10月31日起至2018年10月30日止）已过，在未续签合同的情况下，在没有召开业主大会与业主协商的情况下，万丰公司于2019年后半年将物业费调整至2.5元／月／平方米，单方面定价、强行收费，属于违约在先。该价格不符合吉林市和吉林省政府政策文件关于前期物业服务费必须执行政府指导价的精神，没有执行政府文件相关定价标准”。万丰公司未经业主大会双过半同意，擅自调整收费价格，没有执行政府文件相关定价标准。一审判决对此没有进行过任何审理、解释。并且，根据万丰公司2019年6月提交的调价备案材料《万丰玫瑰园物业费调整报备》（新证据），说明自2019年6月21日起开始按2.5元／月／平方米标准收取物业费。万丰公司调价的理由是：“依据国家物业行业微利润的相关规定”。这也同时说明以前收取的3元物业费是高利润的，是违规的。三、一审法院对赵侃的反诉请求“依法判令万丰公司自2018年7月起，执行吉林市政府发布的《关于规范吉林市城区普通商品住宅前期物业服务收费有关事项的通知》文件，按政策要求收取物业费”，没有做出任何审理解释。四、判决书第11页倒数4-5行，法院认定“2016年5月23日，吉林市万丰置业有限公司已备案该小区xx号楼x单元xxx室为物业用房”。通过吉林市住房和城乡建设局官网，可查询到46号楼1单元xxx室早在2019年就已经被吉林市万丰置业有限公司出售（新证据），已出售的房屋是不能用来作为物业用房。一审法院无法认定“该小区xx号楼x单元xxx室为物业用房”，实际情况是，编号为xxx的万丰玫瑰园小区一期物业用房位于小区门口，自2020年6月开工，目前还在建设，尚未竣工验收交付。经查询，吉林市和城乡建设局也无xxx物业用房的竣工验收备案材料，未竣工验收的房屋是不能用作物业用房。赵侃自2017年4月购房以来，万丰公司一直在借用的地点进行办公，让业主误以为借用的办公地点就是物业用房，掩盖无物业用房的事实。五、一审法院认定“关于赵侃提出其与吉林市万丰置业有限公司因房屋质量问题达成赔偿协议，该公司同意向赵侃支付5300.00元的赔偿金，赵侃同意以该款项抵偿转为2019年度物业费一节。赔偿金的赔偿主体为吉林市万丰置业有限公司，而赵侃未与万丰公司签订垫付协议，故此，不应视为万丰公司拒绝垫付或者拒绝将该款项转为2019年度物业费”。赵侃提供的电话录音等证据充分证明，万丰公司全程办理房屋漏雨赔偿金事宜，却最终没有向赵侃支付该笔赔偿金或者转为2019年度物业费，万丰公司的行为已经属于非法侵占。一审的判决没有依据，违背了“谁办理，谁负责”的基本原则。六、判决书第13页倒数5-8行认定“2019年6月29日至2020年6月28日间的物业费为4570.69元（138.37平方米×万丰公司下调物业费标准约2.75元／月／平方米×12月）”。赵侃作为小区业主，从未接到或听说过‘万丰公司下调物业费标准约2.75元／月／平方米’这一收费标准，且在本案诉讼的过程中，也从未出现过这一收费标准，令人费解。七、判决书第11页13-17行认定“赵侃反诉主张该小区普通住宅地下车库，存在严重消防隐患，至今没有整改，属万丰公司严重失职。万丰公司就吉林市万丰置业有限公司地下车库所建仓储间存在严重消防隐患问题已致函吉林市万丰置业有限公司，该公司复函正在处理”，一审法院认定无依据。吉林市万丰置业有限公司于2018年初违法建设地下车库储物间，自建设开始，赵侃及小区其他业主，多次到万丰公司及政府相关部门进行投诉、举报。万丰公司没有证据证明曾向政府主管消防部门投诉举报过吉林市万丰置业有限公司的违法行为，万丰公司并没有履行物业公司所应尽的义务和职责，现已经过三年时间，隐患仍未整改。并且，万丰公司已经不能再继续维护被封闭在储物间内的公共消防设施设备，地下车库消防水管内空无一滴水，万丰公司已经违反《中华人民共和国消防法》第十八条所规定的内容。八、赵侃主张的（第2页倒数第4-5行：万丰公司公示小区物业收支情况，向小区业主分配广告及其他盈利收益）。万丰公司提供的物业收支情况公示证据材料，并非是在小区显著位置进行公示的拍照材料，不能证明万丰公司进行了物业收支情况公示。而一审法院却认定：（第12页第10-11行“万丰公司已对物业费收支情况进行了公示”），在判决书中，一审法院并未审理答复“向小区业主分配广告及其他盈利收益”这一诉讼请求，这至少涉及原物业用房x号楼xxx室出售后所获几百万元收益的去向问题。还有小区公共区域、电梯广告等收入，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法典》等相关法律，这些收益应归全体业主所有，但一审法院却对此事未做审理答复。九、判决书第11页倒数第3行至12页第1行认定“该小区普通住宅7、8号楼外小广场为居民休闲广场，并非停车场，部分业主违规将车辆停至广场内，影响其他业主权益，吉林市万丰置业有限公司采取封闭措施防止部分业主违规停车，属制止违规停车，维护其他大多数业主权益。”，一审法院对此认定无依据。万丰物业没有证据证明7、8号楼外小广场为居民休闲广场，此广场没有任何休闲设施；也没有证据证明此处禁止停车。实际情况是，此处是与农村耕地的结合部，非常偏僻，平时根本无人在此停留，夜间更是漆黑一片。相反，位于小区1号门口的公共停车位，却被万丰公司和吉林市万丰置业有限公司全部设置上地锁，禁止小区业主停放车辆。万丰公司和吉林市万丰置业有限公司联手封闭7、8号楼外小广场，在公共停车位设置地锁，禁止业主停放车辆，用以达到强制小区业主购买地下车位的做法，已经严重侵害到了小区业主的权益，小区业主对此非常愤慨。万丰公司和吉林市万丰置业有限公司的行为已经违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第二百七十六条的相关规定。十、一审期间，万丰公司提供的证据全部都是复印件，而非原件，且关键证据模糊不清（如2017年上、下半年费用收支公示等）。甚至万丰公司伪造《物业服务用房确认单》等政府文件（新证据），以到达掩盖无物业用房的真实目的，为逃避法律制裁，不择手段。赵侃在庭审期间对此多次质疑，并于庭审后第二日，致函一审法院，申请一审法院对万丰公司所提供的证据，到丰满区物业办调取万丰公司的相应备案材料，进行证据真伪确认。但一审法院判决时仍采信万丰公司所提供的严重背离事实的证词和证据。综上所述，万丰公司存在明显违约的过错行为，极大地损害了赵侃的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决万丰公司不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护赵侃的合法权益，请二审法院对本案依法改判。        万丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。        万丰公司向一审法院起诉请求：1．判令赵侃给付万丰公司2018年6月29日至2020年6月28日间的物业服务费9552.01元及违约金（按照协议支付每日千分之三违约金10459.45元），并预缴2020年6月29日至2021年6月28日间的物业服务费4151.1元，共计24162.56元；2．由赵侃承担诉讼费用。        一审法院认定事实：吉林市万丰置业有限公司为吉林市丰满区万丰·玫瑰园小区建设单位，2015年2月9日其通过招投标方式选聘万丰公司为该小区物业服务企业，双方签订了万丰·玫瑰园物业服务合同，合同约定：洋房住宅物业服务费为3元／月／平方米（按建筑面积计算），物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在物业费到期之日后15日内履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应向万丰公司支付违约金。赵侃为该小区x号楼x单元xx号房屋（建筑面积138.37平方米、花园洋房）业主。2017年6月15日，万丰公司与赵侃签订了前期物业服务协议，协议约定：花园洋房住宅物业服务费为3元／月／平方米（按建筑面积计算，138.37平方米）。业主未能按时足额交纳物业服务费的，万丰公司有权要求赵侃补交并从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三交纳违约金。赵侃交纳了2017年6月29日至2018年6月28日的物业服务费。万丰·玫瑰园物业服务合同到期后，万丰·玫瑰园小区的业主委员会未能成立，万丰公司与吉林市万丰置业有限公司续订物业服务合同，万丰公司继续为万丰·玫瑰园小区提供物业服务。赵侃未交纳2018年6月29日至2021年6月28日间的物业服务费13703.11元，其中2018年6月29日至2019年6月28日间的物业费为4981.32元（138.37平方米×3元／月／平方米×12月）；2019年6月29日至2020年6月28日间的物业费为4570.69元（138.37平方米×万丰公司下调物业费标准约2.75元／月／平方米×12月）；2020年6月29日至2021年6月28日间的物业费为4151.1元（138.37平方米×万丰公司再次下调物业费标准2.5元／月／平方米×12月）。提供物业服务期间，万丰公司对物业服务费用收支进行了公示。        一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该条例第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”吉林市万丰置业有限公司作为万丰·玫瑰园小区的建设单位在该小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业的权利，万丰公司为具有相应资质的物业管理企业，故此，两公司间签订的前期物业服务协议合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”吉林市万丰置业有限公司通过招投标选聘万丰公司为该小区物业服务企业，双方签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。万丰公司与吉林市万丰置业有限公司签订的万丰·玫瑰园物业服务合同对于服务费用的标准和收取办法进行了约定，万丰公司按物业服务合同的约定收取服务费用，不属违规收费，故此，赵侃反诉主张万丰公司提高收费标准，违规收费的请求，不予支持。赵侃反诉主张该小区普通住宅地下车库，存在严重消防隐患，至今没有整改，属万丰公司严重失职。万丰公司就吉林市万丰置业有限公司地下车库所建仓储间存在严重消防隐患问题已致函吉林市万丰置业有限公司，该公司复函正在处理。赵侃提出万丰公司向业主欺瞒无物业办公用房及吉林市万丰置业有限公司将普通住宅7、8号楼外小广场（在小区围墙外），采用铁桩、石墩、锁链等器具将小广场封闭起来，阻止业主在小广场内停车等情况。2016年5月23日，吉林市万丰置业有限公司已备案该小区xx号楼x单元xxx室为物业办公用房。该小区普通住宅7、8号楼外小广场为居民休闲广场，并非停车场，部分业主违规将车辆停至广场内，影响其他业主权益，吉林市万丰置业有限公司采取封闭措施防止部分业主违规停车，属制止违规停车，维护其他大多数业主权益。关于赵侃提出其与吉林市万丰置业有限公司因房屋质量问题达成赔偿协议，该公司同意向赵侃支付5300.00元的赔偿金，赵侃同意以该款项抵偿转为2019年度物业费一节。赔偿金的赔偿主体为吉林市万丰置业有限公司，而赵侃未与万丰公司签订垫付协议，故此，不应视为万丰公司拒绝垫付或者拒绝将该款项转为2019年度物业费。关于赵侃提出万丰公司未对物业费开具正规发票及未对物业费收支情况进行公示。赵侃可持万丰公司出具的票据，要求万丰公司开具正规发票，若万丰公司拒绝开具，赵侃可向税务部门反映。万丰公司已对物业费收支情况进行了公示。关于赵侃提出的小区消防管理及交通秩序混乱的情况，万丰公司应在日后的消防演练中，邀请业主参加并增强消防安全知识的宣传。并对违反小区交通秩序的业主及其他人员进行教育及制止。关于万丰公司请求违约金一节，鉴于赵侃反映的物业服务瑕疵情况的存在，且双方因此事存在争议，故对万丰公司要求赵侃给付违约金的请求不予支持。物业服务是一种长期、持续性质的服务，并不能因某一时间节点的服务瑕疵作为合同根本违约的依据。物业服务企业很难做到尽善尽美、毫无瑕疵，如仅因瑕疵存在即拒缴物业费不仅不能真正提高物业服务质量，也势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，不利于小区发展，也会损害自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。但同时也只有物业服务企业不断提升服务质量及员工素质，才能得到广大业主的认可。万丰公司应及时对赵侃提出的物业服务存在的瑕疵予以改正，同时对其物业服务的内容、广告费的收费标准、除物业服务费外的其他收入及该费用的使用情况进行公示，以解除业主的疑问。物业服务企业与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。物业服务企业应努力使服务日趋完美，广大业主亦应在合理维权的同时，履行自己及时交纳物业费的义务。希望各位业主和物业服务企业均能持积极主动、互通有无、互帮互助的平和心态，共同营造一个和谐、文明的优质小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、赵侃于判决生效后五日内一次性给付吉林万丰物业服务有限公司2018年6月29日至2021年6月28日间的物业服务费13703.11元，2018年6月29日至2019年6月28日间的物业费为4981.32元（138.37平方米×3元／月／平方米×12月）；2019年6月29日至2020年6月28日间的物业费为4570.69元（138.37平方米×万丰公司下调物业费标准约2.75元／月／平方米×12月）；2020年6月29日至2021年6月28日间的物业费为4151.1元（138.37平方米×万丰公司再次下调物业费标准2.5元／月／平方米×12月）；二、驳回赵侃的反诉请求；三、驳回吉林万丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费202.00元（已减半）及反诉费46.00元，合计248.00元，由赵侃承担。        本院二审期间，赵侃向本院如下证据：证据1．吉林市万丰置业有限公司与万丰公司签订的《前期物业服务》合同复印件一份，证明此合同通过政务公开的方式，由丰满区物业办提供，证明：吉林市万丰置业有限公司代表业主与万丰物业签订的《前期物业服务合同》，物业服务费是2.2元／月／平方米；吉林市万丰置业有限公司与万丰公司采用阴阳合同的方式，欺骗小区业主，提高收费标准，违规收取3元／月／平方米的物业服务费；一审期间，万丰公司提供的《前期物业服务合同》是无效合同。证据2.2015年6月11日万丰公司《中标备案表》复印件一份，证明此表通过政务公开的方式，由丰满区物业办提供，证明：吉林市万丰置业有限公司通过招投标的方式，选聘万丰公司为万丰玫瑰园一期物业服务企业，物业费收费标准是2.2元／月／平方米。证据3.2019年6月21日万丰公司《万丰玫瑰园物业费调整报备》复印件一份，该证据通过政务公开的方式由丰满区物业办提供，证明：万丰公司于2019年6月21日进行物业费调整；万丰公司没有经业主大会双过半同意，单方面调整物业费价格；在与业主《物业服务协议》到期后，万丰公司违反吉林市政府发布的《关于规范吉林市城区普通商品住宅前期物业服务收费有关事项的通知》的文件精神，没有按政策要求收取物业费。证据4．吉林市住房和城乡建设局官网显示原物业用房xx号楼x单元xxx室已售出，证明：通过吉林市住房和城乡建设局官网，可查询到原物业用房xx号楼x单元xxx室已被售出，已售出房屋不能用作物业用房，万丰公司没有实际的物业用房可以进行办公。证据5．原物业用房46号0101003室2019年已经售出，购买的业主王佳博，证明：2019年，吉林市万丰置业有限公司已经将物业用房46号楼1单元0101003室出售，购买业主为王佳博；万丰公司没有实际的物业用房可以进行办公。证据6．尚未竣工验收交付使用的物业用房，证明：规划的物业用房2020年6月开始建设，至今没有竣工验收，吉林市住房和城乡建设局没有该处房屋的竣工验收备案材料，万丰公司没有可以进行办公的物业用房。证据7．小区7、8号楼小广场和1号门前公共停车位真实情况。证明：小区业主认为吉林市万丰置业有限公司和万丰公司封闭7、8号楼外小广场和将公共停车位设置地锁，禁止小区业主停放车辆的行为是侵占小区业主合法权益。证据8．万丰公司提供的虚假物业服务用房确认单，项目名称为“万丰玫瑰园三期”的物业服务用房确认单为丰满区物业办提供，另一版本为万丰物业在一审庭审现场提供，两者在建设单位、坐落位置、开工日期、竣工日期、用途、建筑面积等项目内容均一致，房屋编号均为001002．不同的是项目名称，确认意见、确认人、主任等政府工作人员的签名不一致。证明：万丰公司以备案的万丰玫瑰园三期物业服务用房确认单为蓝本，伪造小区一期物业服务用房确认单；万丰公司伪造政府工作人员签名、政府公章；万丰公司试图通过伪造小区一期物业服务用房确认单的方式，回避无物业用房的事实，逃避法律的制裁。证据9．丰满区住房城建局的回复，证明1、2、3、4、7、8证据复印于丰满区住房城建局，证据来源合法。万丰公司质证认为：证据1一审中已经提供，不能作为新证据提供，且证据来源是否合法无法确定，因该证据是万丰公司与吉林市万丰置业有限公司签订的协议，该证据万丰公司在一审中已经提供，万丰物业和吉林市万丰置业有限公司的中标通知书，通知书明确确认洋房的价格是每平方米3元。证据2的合法性、真实性、关联性均有异议，该证据是复印件，万丰公司对该备案并不了解，请法院对该证据进行依法审查。对证据3的真实性无异议，对证明问题有异议，当时调整报备是因为一期和三期进行合并管理，所以由物业办进行调整报备，物业不存在违约收费。证据4-6与本案不具有关联性，物业是否提供物业用房是物业根据实际情况来进行确定的，且物业公司接手物业一直提供了办公地点，现在也有固定的办公场所，物业公司不存在违约等行为。证据7-8的真实性有异议，物业公司为了考虑众多业主安全，关闭了小广场。证据8的真实性有异议，证据来源是否合法不确定，该证据与赵侃拖欠物业费不具有关联性。证据9无异议。本院对赵侃提供证据的真实性予以采信，对证明的问题不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。        本院认为，吉林市万丰置业有限公司作为万丰·玫瑰园小区的建设单位在该小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业的权利，万丰公司为具有相应资质的物业管理企业，双方之间签订的前期物业服务协议合法有效。关于物业费收费标准，万丰公司在业主进户时按照其与吉林市万丰置业有限公司签订的物业服务合同，按照向业主告知的3元／月／平方米收取物业服务费符合约定。至于与备案合同不一致问题，可以向有关部门进行反映，由有关部门依照职权进行处理。关于物业费向下调整问题，万丰公司已经向主管部门报备，万丰公司系对自己权利的处分并无不当。关于执行吉林市政府《关于规范吉林市城区普通商品住宅前期物业服务收费有关事项的通知》文件问题，因赵侃购买的房屋不属于该通知规范的普通商品住宅，不在该通知规范的范围内。关于物业用房问题，万丰公司名下虽然没有办公用房，但万丰公司有办公场所。关于因房屋质量达成的赔偿协议，赔偿主体是吉林市万丰置业有限公司，万丰公司只是负责协调质量问题产生的相关事宜，万丰公司不能当然的成为责任主体。关于2019年6月29日至2020年6月28日间的物业费为4570.69元（138.37平方米×万丰公司下调物业费标准约2.75元／月／平方米×12月）问题，物业费是按照年度进行收取，万丰公司物业费收费标准由3元／月／平方米下调2.5元／月／平方米，一审法院折中进行计算，按照下调物业费标准约2.75元／月／平方米×12月计算并无不当。关于消防隐患问题，万丰公司已致函吉林市万丰置业有限公司，该公司复函正在处理。关于收支情况公示问题，万丰公司已经进行公示，至于公示方式，万丰公司应逐渐改进，应采取更易让业主知情的方式公示。关于休闲广场问题，万丰公司采取封闭措施防止部分业主违规停车，属制止违规停车，维护其他大多数业主权益。物业服务很难尽善尽美，万丰公司在物业服务过程中，应不断进行整改，积极与广大业主进行协商，争取广大业主的认可。        综上所述，赵侃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费331元，由赵侃负担（已交纳）。        本判决为终审判决。        审判长    刘福祝审判员    李炜审判员    郝振翔二〇二一年九月三日书记员    聂力