-1-鄂尔多斯市康巴什区人民法院民 事 判 决 书（2021）内0603民初1167号原告：内蒙古兴泰物业服务有限责任公司，统一社会信用代码XXX，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。法定代表人：王某，该公司总经理。委托诉讼代理人：路某，该公司员工。委托诉讼代理人：王某1，该公司员工。被告：李某，男，1960年3月29日出生，汉族，退休工人，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人路某、王某1，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告李某支付原告所欠物业费壹万伍任伍佰零捌元整(￥15508元)，违约金：1825元×0.003元×575天=3148元，合计壹万捌千陆佰伍拾陆元整18656元；二、判令被告李某承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年被告李某入住揽胜苑小区。该小区自建成投入使用至今为止，由内蒙古兴泰物业服务有限责任公司提供各项物业服务。被告李某入住该小区后从2009年7月1日起至2014年12月31日，又从2019年1月1日到2019年12月31日止未向原告缴纳过费用。虽经原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司多次催缴，被告一直拒不缴纳。分别为：2009年7月l日至2009年12月31日为138.23平方米×1.5元×6月=1244元，2010年1月1日至2010年12月31日为138.23平方米×1.5元×12月=2488元，2011年1月1日至2011年12月31日为138.23平方米×1.5元×12月=2488元，2012年l月l日至2012年12月31日为138.23平方米×1.5元×12月=2488元，2013年1月1日至2013年12月31日为138.23平方米×1.5元×12月=2488元，2014年1月1日至2014年12月31日为138.23平方米×1.5元×12月=2488元，2019年1月1日至2019年12月31日为138.23平方米×1.1元×12月=1825元，合计物业费壹万伍仟伍佰零捌元整(￥15508元)，违约金：l825元×0.003元×575天=3148元，合计18656元，被告拒不支付各项费用的行为损害了原告的合法权益，为此原告-3-特向贵法院提起诉讼，请求法院依法裁决以维护我公司的合法利益。被告李某辩称，一、关于前期物业服务合同，即物业管理委托合同，是开发商委托自己的物业公司为开发商管理服务的，不是为小区业主服务；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，开发商与物业公司依法签订的物业服务合同对于全体业主具有约束力……而开发商与物业公司不是依法签订的合同，它违反了国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十五条之规定，内蒙古自治区《物业管理条例》第三十六条规定，不是通过招投标招聘的物业公司，而是私下用自己的物业公司。二、对小区业主每月具体服务标准和服务内容，其服务更多的是开发商，如为开发商管理未售房屋，地下车库，车位，储存室，管理养护绿化树木，为开发商维护维修公共设备，维修房屋出现的工程问题等；三、开发商与业主签订房屋卖售合同时，只字未提物业服务，更未提物业费用。因此，不能把父子间签订的物业管理费用（未经任何部门审批）全部转嫁给业主。未签订物业服务合同期间（2011-2014年），揽胜苑一二期业主委员会于2010年11月28日在区住建局、街道办事处组织指导下召开了业主大会，选举产生了业主委员会。按照物权法第74条第4项规定，从2011年开始，业主委员会多次与兴泰物业公司协商，组织选聘物业公司签订服务合同，均遭拒绝。根据物业法第81条第二款的规定，对建设单位选聘的物业服务-4-企业或者其他管理人，业主有权依法更换，揽胜苑业委会于2012年6月10日召开业主大会，会后逐户签名由69.6%的逐户同意清退兴泰物业服务公司，让兴泰物业移交资料，退出该小区，但该物业公司拒绝退出。在此期间，自2011年至2014年底兴泰物业公司未与业主委员会、业主大会签订物业服务合同，这说明兴泰物业服务公司不再为本小区服务，合同自动终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定：物业服务公司合同的权利义务终止后……物业服务企业拒绝移交退出，并已存在事实上的物业服务关系为由，请求业主履行物业费用的人民法院不予支持。四、具状人要求被告缴纳2014年底以前的物业费，根据《民法典》有关规定，已过诉讼时效。五、兴泰物业在与业主委员会签订2015年服务合同时，在合同后半部分补充协议明确规定，物业公司免费无偿维修建设单位遗留工程问题，也正是为了这一承诺，经业主大会同意，才招聘了这家公司，但是业主房屋一直漏水，且楼道内共有设施设备水管阀门破损，造成房屋受到水害，业主多次催促物业公司处理，物业公司置之不理，不想为业主服务，业主不正是正当维权吗？请求人民法院以事实为依据，维护业主合法权利，公正合法依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据一、2008年5月1日签订的《物业管理项目委托合同》、2010年7月1日签订的《物业管理项目-5-委托合同》，证明2008年5月1日至2012年12月31日期间原告公司在揽胜苑一二期提供物业服务的事实。被告质证对第一组证据不认可，理由是开发商委托自己的物业公司为开发商管理服务的，不是为小区业主服务。该合同是复印的，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，开发商与物业公司依法签订的物业服务合同对于全体业主具有约束力……而开发商与物业公司不是依法签订的合同，它违反了国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十五条之规定、内蒙古自治区《物业管理条例》第三十六条规定，不是通过招投标招聘的物业公司，而是私下用自己的物业公司。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据二、2010年7月1日签订的《补充协议》一份，证明自2013年1月1日至2014年12月31日涉案房屋所在小区的物业服务由原告提供的事实。被告质证对该组证据不认可，是伪造的，2010年7月1日怎么能知道3年后还继续提供物业服务，不符合一般性逻辑常识，2013年2014年没有和业委会签订物业服务合同，所以被告有理由不支付物业费。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据三、2019年1月31日签订的《物业服务合同》1份，证明自2019年1月1日至2019年12月31日涉案房屋所在小区的物业服务由原告提供物业服务的事实。被告质证对该组证据认可，2018年被告交了物业费，2019年提供物业服务是事实，2018年管道漏水导致被告的房屋受损，原告公司拒不修理，所-6-以被告没有交2019年的物业费。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据四、《业委会备案》复印件，证明涉案房屋所在小区业委会成立并在住建局备案的时间2014年12月3日。被告质证对该组证据的真实性认可，对证明问题不认可，这是物业公司编造的，2014年换届即第二届业委会成立备案的材料，该材料上载明是换届的材料，案涉小区首届业委会成立2010年12月21日。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据五、滨河街道宁馨社区于2016年11月28日出具的《物业服务评价》（复印件，原件在社区存档），证明兴泰物业服务公司自2008年7月至2016年11月28日为涉案房屋所在小区提供物业服务评价为良好，居民基本满意。被告质证对该组证据物业评价不认可，理由该证明原本是2016年物业管理评价全区物业服务，物业公司为了好评弄虚作假获得的评价，但是不是居民的真实意思表示，后居民把该情况反映到社区，后该证据的原件宁馨社区已经撤回了。本院认为该证据无法与原件核对，对该证据的真实性不予采纳。被告提供证据一、鄂康住建发2018年115号文件《关于揽胜苑一二期违规签订物业合同的核查报告》复印件、《关于揽胜苑一二期居民反映问题的核查答复》复印件，（原件不清楚在哪里），证明不认可原告签订的前期物业合同。原告质证对该组证据的115号文件不认可，文件中没有提到前期物业服务合同是违规的，按照自治区物业管理条例，在小区没有业委会成立的时候，聘用物业公司提供物业服务是合理的也是合法的。-7-对核查答复不认可，内容中没有涉及到关于原告签订的合同违规的内容，加盖的印章是找人私自盖的，一个印章看不清楚。本院对该证据的真实性不予采纳。被告提供证据二、《情况说明》复印件，证明滨河街道于2016年11月28日为兴泰物业服务公司揽胜苑一二期项目出具的提供物业服务良好的评价，于2017年宁馨社区已经收回该评价的原件。原告质证对真实性及证明目的均不认可，理由是当时社区说是要收回让领导看一下，不是撤销，即使是收回原件，也不能说明复印件是无效的。本院认为该证据无法与原件核对，对该证据的真实性不予采纳。被告提供证据三、《通告》一份复印件，原件质证后退回，证明自业委会2010年成立起要求前期物业公司和业委会签订物业服务合同，但至今没有签订，业委会公告兴泰物业公司从2012年12月31日后移交资料离开揽胜苑，业主自此后不需要给原告交物业费。原告质证对该通告的真实性不认可，对证明目的不认可，理由是格式、字体、内容复印件和原件不一致，可以判断是伪造的，真实性不认可，对原件也不认可，对于与原件相符的复印件也不认可。本院对该证据的真实性予以采纳。被告提供证据四、《照片》7张，证明房屋卧室2处持续漏水，餐厅窗台下雨就会渗水，楼道水管破损后导致房屋进门墙体里外共2处渗水，水管阀门破损导致阀门下面的墙体受损，被告让物业给原告维修，但是物业拒不维修，所以被告不交物业费有事实依据。原告质证对照片的真实性不认可，对证明目的不认可，理由业主提供的房屋漏水的照片反映的-8-漏水问题应当由地产处理，不应当由物业公司承担，而且当时被告没有向原告公司提出，2019年已经过了质保期。本院对证据的真实性不予采纳。被告提供证据五、《清退兴泰物业的业主签名表》14页复印件，（原件不知道在哪里），证明2012年7月7日，业委会向业主征求意见，要求清退揽胜苑一二期的物业服务公司，得到了69.6%的支持率。原告质证对真实性和证明目的不认可，没有证明何时要求清退物业公司，业主的签字不能证明是小区的业主签字的，且有的业主签字了，但是按期缴纳了2013年、2014年物业费。本院认为该证据无法与原件核对，对该证据的真实性不予采纳。被告提供张飞、王政刚的证人证言，证明兴泰房地产开发商与兴泰物业公司签订的前期物业服务合同是父子合同（因为兴泰集团主业就是房地产开发）。物业主业是为开发商善后管理服务。开发商和业主（即买受人）签订服务买卖合同时没有依法签订有的物业服务和物业费用内容。所以开发商与兴泰物业公司签订的父子合同对于业主而言是违法合同，不具有约束力。2010年10月揽胜苑小区第一届业主委员会成立。2011年1月，业主委员会着手和原告物业公司谈判，经过几十次谈判，因服务项目、服务内容、服务费用谈不成，2012年大约6月，小区召开了业主大会，并逐户投票表决，69%以上的业主同意清退兴泰物业公司，业主委员会多次通知让兴泰物业公司离开，但一直不走。2012年12月，业主委员会发出通告要求兴泰物业公司于2012年12月30日前移交所有资料后离开揽胜苑小区，同-9-时，告知业主不能给兴泰物业公司交物业费。原告质证对证人证言的真实性不认可。本院对证人证言的真实性予以采纳。本院经审理认定事实如下：原告兴泰物业公司与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，约定由原告物业公司从2008年至2012年对揽胜苑小区进行物业服务。后签订补充协议，约定2013年、2014年由原告继续为该小区提供物业服务，收费标准按建筑面积每月1.5元／平米收取物业费，未明确约定物业费支付时间。该小区业主委员会成立后与原告兴泰物业公司签订2019年物业服务合同，约定步梯楼收费标准为每月1.1元／平米。物业合同约定建议业主于前半年一次性支付物业费。被告未支付2009年7月1日起至2014年12月31日，从2019年1月1日到2019年12月31日止的物业费。2019年12月31日，原告兴泰公司退出该小区。被告李某居住使用的康巴什区揽胜苑一二期36号楼2单元401室为步梯楼，房屋面积138.23平米。本院认为，原告兴泰物业公司与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订的前期物业合同、补充协议、与该小区业主委员会签订的2019年的《兴泰·揽胜苑一二期小区物业服务合同》，不违反法律的有关规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。合同签订后，原告为该小区提供物业服务，被告李某作为使用人理应向原告交纳物业管理费。被告李某提出2014年12月31日前的物业费已过诉讼时效，本院认为物业服务费作为在合同履行过-10-程中不断产生的定期给付债务，物业公司逐年签订物业合同，均为独立债务，具有可分性，物业服务费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算，即诉讼时效应从债权人知道或者应当知道债务人欠交物业服务费之日起计算。物业公司按年度签订物业合同，按照合同约定双方签订合同及物业服务的实际，物业费的交纳最晚应当在每年的物业服务完毕之日前支付，2014年之前物业费约定给付时间不明确，结合物业服务合同的履行惯例也应在每年的12月31日前支付，原告并提供足够证据证明曾向本案被告李某主张过物业费，无法证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，2014年12月31日前物业费已超过三年的诉讼时效，本院对被告抗辩2014年12月31日前物业费已过诉讼时效的理由予以采纳。对于2019年度的物业费，被告李某应当支付。被告辩称2019年因管道漏水导致房屋漏水，无证据证明且无事实及法律依据，故本院对被告的其他抗辩理由不予采纳。原告要求被告支付违约金，并无原告向被告曾主张过物业费的证据，违约金无起算时间，故本院对违约金的诉讼请求不予支持。综上，根据《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判-11-决如下：一、被告李某于本判决生效之日支付原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司物业服务费1825元（2019年1月1日至2019年12月31日物业费138.23平米×l.1元/平米·月×12个月）；二、驳回原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告李某负担。本判决为终审判决。审判员 赵   倩   玉二〇二一年九月十四日书记员 王伟书记员冯妮妮-12-法条链接《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；-13-（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《中华人民共和国民事诉讼法》-14-第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条人民法院在审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。