湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0624民初1544号原告：湘阴县吉祥物业管理有限公司，住所地：湖南省岳阳市湘阴县文星镇安邦华城芙蓉馨苑9栋，统一社会信用代码：91430624940285334。法定代表人：田亚波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋丽群（特别授权），女，汉族，1970年5月20日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：葛独立（特别授权），女，1982年12月7日出生，汉族，住湘阴县，该公司职工。被告：蒋嘉捷（曾用名蒋磊），男，汉族，1990年12月8日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：刘文知（特别授权），女，1966年11月6日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系被告母亲。原告湘阴县吉祥物业管理有限公司（以下简称“吉祥物业”）诉被告蒋嘉捷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉祥物业的诉讼代理人葛独立，被告蒋嘉捷的委托诉讼代理人刘文知到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吉祥物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费5,989元；2、判令被告支付截至2021年6月30日应付的违约金2,874元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：原告系岳阳市湘阴县文星镇太傅南路安邦华城项目的物业管理公司，被告系原告管理项目的业主。被告于2011年6月8日与开发商签订了合同书，购买安邦华城9栋1303室房屋一套，建筑面积140.98平方米。被告在接受该物业时明确理解并承诺《前期物业服务协议》，该协议及《业主规约》约定物业管理服务费标准为1.18元。合同生效后，原告依约为被告提供管理服务，被告并未依约缴纳物业管理费，自2018年7月至2021年6月共欠物业费5,989元，违约金计算自2019年7月至2021年6月共计2,874元。原告多次找被告催要未果，故向法院提起诉讼。被告蒋嘉捷辩称，一、原告以前期物业服务协议为依据，收取被告2018年之后的物业服务费，违反法律规定。1、关于购房合同，是被告与开发商签订，与原告不具备任何法律关系。原告用购房合同为依据要求被告缴纳物业管理费，不合法。2、关于前期物业服务协议，该协议在2016年终止。原告以此为依据要求被告缴纳2018年以后的物业管理费，违反法律规定。3、原告称被告不缴纳物业服务费违反了《宗棠商业街物业服务合同》，该合同与被告无关。二、原告提交的2019年签订的《湘阴县文星镇安邦华城小区物业管理合同》是假合同，不具备法律效力。三、在前期物业服务协议已废止的情况下，原告未提交证据证明原告是诉争小区的物业服务企业或者具备事实合同关系。四、根据被告举证可以看出，本小区的环境卫生、绿化维护、安全保卫、小区秩序等基本处于无人管理的状态。因此，原告说提供了物业服务，小区业主都持有异议，这也是为什么被告不交物业费的原因。在前期物业期间，被告按时缴纳了物业费。2011年12月，被告家里进小偷，被告向原告报案，原告不理，被告只好向公安报案，公安来调查时发现这一带的摄像头全部损坏。公安称要是摄像头不损坏，可以调取摄像资料排查辨认盗窃犯。因摄像头损坏，无法破案。摄像头损坏，物业企业应当及时发现及修复。被告认为因原告失职造成摄像头不能使用，导致无法破案，无法追回损失，被告要求原告承担赔偿责任，但原告拒不赔偿。房屋漏水问题，原告也一直不解决。鉴于以上情况，原、被告间无服务合同，也无提供了服务的事实，原告无权向被告收取本案的物业服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年8月1日，原、被告签订前期物业服务协议，约定物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，业主根据房屋产权证面积按每平方米每月1.18元缴纳物业费。2019年1月8日，原告与安邦华城业主委员会签订物业服务管理合同书，物业服务期限至2022年1月8日，物业服务费用按每平方1.18元收取。被告蒋嘉捷系安邦华城9栋1303室业主，建筑面积140.98平方米。被告自2018年7月即未向原告交纳物业费。庭审过程中，被告对尚欠物业费5,989元的事实予以认可，但他未收到催费通知。被告提交房屋漏水、消防设备过期、绿化及卫生未及时维护等照片欲证明原告未按要求提供物业服务。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效,前期物业服务协议到期后,业主和原告虽然没有再续订明示的书面合同,但是原告仍按照原合同提供物业服务,业主也确实享受了物业服务,这种继续接受服务的行为,视为业主与原告成立事实上的合同关系。且原告于2019年1月8日与安邦华城业主委员会签订了物业服务管理合同书，该合同对安邦华城全体业主均具有法律约束力。原告提供物业服务后,有权依据合同约定向业主收取物业费。物业服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,业主不按时缴纳物业费损害了其他正常交费业主的利益,亦不利于物业整体管理,对于物业公司在合同履行中的一般瑕疵,不属于业主拒付物业费的事由，但考虑原告在环境卫生及日常管理方面的服务质量确实存在瑕疵，本院在原、被告约定的物业服务收费标准基础上酌情扣减10%，被告应向原告支付自2018年7月1日至2021年6月30日期间的物业管理服务费5,390元(5,989元×90%)。关于原告主张的违约金,因本案争议系因物业服务引发,包括双方在物业服务内容及各自权利义务方面沟通不畅,原告的服务质量存在瑕疵,被告未能正常缴纳物业费具有一定的客观原因,故原告主张的违约金,不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告蒋嘉捷于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告湘阴县吉祥物业管理有限公司物业费5,390元；二、驳回原告湘阴县吉祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（由原告湘阴县吉祥物业管理有限公司预交），由被告蒋嘉捷承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 员 张 中 一二〇二一年九月十六日法官助理 陈   业书 记 员 陈业（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。