辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终14372号上诉人（原审被告）：沈阳荣盛房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区梅江北街18号。法定代表人：刘迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯光远，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马英，女，1975年3月12日出生，满族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李宏源，辽宁观策律师事务所律师。上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）因与被上诉人马英商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：涉案房屋2012年装修入住至今，一审法院没有查清房屋漏水原因就判决我司承担维修责任没有事实及法律依据。而且被上诉人马英在另案起诉荣盛公司要求维修一案中，其陈述的事实是因园区管网问题造成倒灌导致房屋漏水，而本案中，马英却陈述导致房屋漏水是房屋质量问题造成。这足以说明连被上诉人马英都无法确定造成房屋漏水的原因，而且被上诉人马英作为原告应当承担房屋漏水成因的举证责任，但一审中马英并没有要求法院申请鉴定。因此一审法院以房屋没有取得竣工备案手续为理由判决我公司承担维修没有事实及法律依据。另，我公司也向相关鉴定部门咨询，鉴定部门无法出具维修合格的鉴定意见。马英辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，是一份公平公正的正确判决，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、一审法院判令上诉人荣盛公司对马英的房屋进行维修是正确的。2011年3月3日，上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》，该商品房位于沈阳市沈北新区2门（地上三层地下一层），面积340.15平方米，价款1671159元，地下室为正常购买面积，非赠与面积。2012年5月25日，在该房屋没有通过竣工验收的情况下，上诉人擅自将房屋交付给马英。马英收房后发现房屋的一楼南侧屋顶东南角漏水、三楼南侧墙体渗漏、整个地下室从墙体和地面返水、屋顶瓦片没有固定装置总发生脱落。后来才知道购买的房屋质量根本未通过竣工验收。（2017）辽01民终9132号民事判决书能够证明涉案房屋没有正常房屋施工验收，也没备案。（2017）辽0192行初598号行政判决能够证明上诉人从未向沈阳市建设工程质量监督站蒲河新城分站报送任何材料。2019年11月27日沈北新区城市建设局的《回复》能够证明涉案房屋的质量不合格，未通过竣工验收就交付给马英。2020年1月2日辽宁省市场监督管理局出具的《关于对沈阳市建设工程质量检测中心有关问题反映的答复》能够证明沈阳市建设工程质量检测中心出具的编号为的检验报告为不合格报告。并且至今上诉人也没有提供涉案房屋经相关政府部门验收通过的文件，无法证明交付的房屋质量合格。《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第27条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条规定：“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。”从上述规定及事实明确可知：开发商有法定义务将通过竣工验收的商品房交付给购房者使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。开发商将没有达到交房条件的房屋交付给购房者不能认定为开发商完成交付义务。结合本案，2012年5月25日，被上诉人将没有通过竣工验收的涉案房屋交付给上诉人，房屋交付后，马英发现房屋的一楼南侧屋顶东南角漏水、三楼南侧墙体渗漏、整个地下室从墙体和地面返水、屋顶瓦片没有固定装置总发生脱落。作为涉案房屋的开发商沈阳荣盛房地产开发有限公司有义务将经验收合格的房屋交付给购房者马英，在没有验收合格的情况下并且房屋存在大量质量问题的情况下，上诉人更是有义务把存在质量问题的房屋维修合格，这已是在“亡羊补牢”，但上诉人作为开发商，现在连“亡羊补牢”都不想做，妄想把“豆腐渣”房屋交付购房者后就再也不管了，仅想收钱，不想尽法定交付义务（房屋经验收合格才能交付的义务）。二、上诉人一直强调应由购房者对涉案房屋进行质量是否合格的鉴定，这是不符合法律规定的。众所周知：证明开发商交付的房屋质量是否合格的举证义务人应为开发商即上诉人。通过大量申请房屋质量是否合格的司法鉴定的实践情况可知：所有鉴定机构均不受理对上诉人建筑的荣盛香缇澜山的房屋进行鉴定。上诉人就是想以实践中没有司法鉴定机构受理鉴定为由，促使法院变相判决认定其建筑的房屋是合格的，这是对所有购房者的欺骗和不公平。房屋销售方举证证明其销售的房屋质量是合格的，这是最基本的道理，也是符合法律规定的。三、马英与园区70多名业主另案共同起诉上诉人改造园区综合管网一案与本案无任何关联。上诉人这是在故意混淆两个案件。综上，上诉人作为涉案房屋的开发商，交付的房屋质量不合格，交付的园区管网不合格，这些年最终受苦遭罪的一直是购房者，上诉人一直不管不理。上诉人交付的房屋质量不合格，就应该对房屋进行维修，购房者提出要求维修有质量问题房屋至合格是维护自己的合法权益，应该得到法律的支持。马英向一审法院起诉请求：1.判令被告立即维修原告购买的房屋达到验收合格标准，房屋交付日期按维修合格之日，房屋保修期以维修合格之日起算；2.判令被告向原告支付因房屋漏水导致的经济损失（包括但不限于采暖费、物业费、物品损失及使用损失等）共计20万元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：原、被告于2011年3月3日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区，面积340.15平方米，价款1671159元。合同第八条约定：交付日期为2011年10月30日前，将具备商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。在双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条第4项约定：本合同第八条中的商品房经验收合格，按照《国务院建设工程质量管理条例》的规定该商品房经勘验、设计、建设、施工、监理单位联合验收合格。案涉房屋于签约当日办理了商品房预告（转移）登记约定书。2012年5月25日原告签字确认房屋交付验收单，房屋顶棚、墙体等质量均为合格。2012年7月16日原告签字确认领取了案涉房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收合格表》。双方一致确认案涉房屋至今未取得竣工验收合格手续。原告于2016年7月办理了案涉房屋的产权证书。原告主张其居住的房屋自入住后就存在质量问题，现仍存在的质量问题为：房屋一楼南侧屋顶东南角直径15厘米左右漏水、三楼南侧墙体6米*1.5米渗漏、整体地下室从墙体地面返水，抽水泵24小时抽水也无法将水全部排出，完全无法使用；屋顶瓦片没有固定装置，随时都会脱落，存在安全隐患。原告多次找到被告，要求其维修该房屋达到房屋质量验收标准，但被告拖延至今未维修。原告向被告购买了涉案房屋，被告有义务向原告交付质量合格通过竣工验收的房屋，但因被告提供的房屋质量不合格，涉案房屋发生漏水及瓦片脱落等质量问题，原告有权要求被告进行维修有问题的部位并达到合格标准，并且被告应依法从房屋通过竣工验收、维修合格之日起算房屋的保修期。被告则主张房屋在交付的时候经过个单体分户验收，向原告交付了两证一表，该房屋质保期已经届满三年有余，不认可原告房屋的质量问题，原告就质量问题没有向被告报修过，被告曾给原告下达过装修违章整改通知单，原告接收房屋后对整体进行了改动，案涉房屋存在的质量问题无法查明。原告向物业反映质量问题时质保期已经过了一年，原告应承担相应法律后果。另2019年9月漏水系因遭受台风所致。另查，沈阳市建设工程质量检测中心于2015年3月19日对案涉房屋所在香缇澜山一期16号楼的检验报告，检测结果为基本合格。2019年11月27日沈北新区城市建设局就案涉房屋竣工验收问题回复如下：香缇澜山一期项目未经竣工验收就交付使用的情况属实；2020年1月2日辽宁省市场监督管理局关于对沈阳市建设工程质量检测中心于2015年3月19日对案涉房屋所在香缇澜山一期16号楼的检验报告，答复如下：该报告的原始记录缺少相关数据内容，导致无法溯源，据此，可以认定该报告为不合格报告。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，当事人均应恪守履行。本案原告交付全部房屋价款，被告有义务向原告交付质量合格的房屋。原告于2012年5月25日办理入住，从原告与案涉房屋所在园区物业人员的微信聊天记录中，可以看出案涉房屋质量确实存在，被告也未进行过维修，案涉房屋因被告的原因至今未能取得竣工备案手续，故被告不能免除对房屋质量维修的义务，原告要求被告对房屋质量进行维修达到验收合格标准的请求予以支持。关于原告主张的以验收合格之日为房屋交付日期和质保期起算日期，因无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告沈阳荣盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后60日内，对原告马英位于沈阳市沈北新区2门房屋一楼南侧屋顶东南角漏水、三楼南侧墙体渗漏、整体地下室从墙体地面返水、屋顶瓦片没有固定装置质量问题进行维修。维修合格的标准以鉴定机构出具的鉴定意见为准，鉴定费用由被告沈阳荣盛房地产开发有限公司承担；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元，原告已预交2200元，由被告沈阳荣盛房地产开发有限公司负担100元，于本判决生效之日起七日内向沈阳市沈北新区人民法院交纳，逾期未予交纳依法强制执行。由原告负担2200元，应予退还2200元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同当事人均应当按照合同约定，完全履行合同义务。上诉人作为开发方，应当将质量合格的房屋交付给购房人。被上诉人在一审不仅提供了大量的聊天记录，还提供了地下室漏水的不同年份的视频及照片等证据，用以证明房屋质量问题，故一审法院结合全案证据，按照民事审判的高度盖然性原则综合认定事实，并无不当，上诉人提出应当通过鉴定程序认定本案漏水成因的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人在另案起诉状中写明因园区管网问题导致漏水，在本案中却主张房屋质量问题导致漏水，相互矛盾，被上诉人辩称，接收房屋后因发现地下室等部位渗漏水，故于2019年9月起诉本案。2020年下半年园区业主因综合管网问题统一起诉，主张园区管网质量不合格，无法接入市政管网，导致地下室水泵排水不畅等，与本案无关。上诉人的其他请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人荣盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈阳荣盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  赵钺审判员  王虹二〇二一年九月二十七日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。