湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终2473号上诉人（原审被告）：段莉萍，女，1968年9月29日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。被上诉人(原审原告)：湖南衡阳新纪元物业有限公司城南分公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区雁峰新村73号。负责人：毛孝琳，系公司总经理。上诉人段莉萍因与被上诉人湖南衡阳新纪元物业有限公司城南分公司（以下简称新纪元物业城南公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2021）湘0406民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。段莉萍上诉请求：1、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2021）湘0406民初948号民事判决，并依法改判；2、责令被上诉人解决上诉人厨房顶部右上角渗水问题；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判将上诉人所有的801房顶部右上角渗水（靠外墙处）定性为私有部分，依据不足。解决渗水问题是物业服务范围，上诉人多次向被上诉人反映情况，均未能得到解决。被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，违反了双方合同约定，应当不收或少收上诉人的物业服务费。新纪元物业城南公司辩称，与一审一致，无新的辩论意见。新纪元物业城南公司向一审法院起诉请求：1、判令段莉萍支付自2015年9月1日至2021年6月30日的物业费14403.2元及违约金4320.96元；2、判令段莉萍支付律师费2000元；3、案件受理费由段莉萍承担。一审法院认定事实：段莉萍于2012年4月5日从衡阳国联房地产开发有限公司购买了位于衡阳市雁峰区房屋，建筑面积146.97平方米。衡阳国联房地产开发有限公司曾于2012年1月1日与新纪元物业城南公司签订了《亿豪名园小区前期物业管理服务委托合同》，约定由新纪元物业城南公司为亿豪名园小区提供物业服务，高层物业服务费每平方米1.4元／月，按年预交纳，业主或物业使用人应在每年12月底前交纳下一年度物业服务费，如业主或物业使用人违反合同约定未按时足额交纳物业服务费的，从欠交之日起，每日应按每月应交费用的千分之五向新纪元物业城南公司支付违约金。新纪元物业城南公司依约为亿豪名园小区提供了物业服务，但段莉萍自2015年9月2日至2021年6月30日，共拖欠物业服务费14389.34元。新纪元物业城南公司向段莉萍催收未果，故诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，新纪元物业城南公司与衡阳国联房地产开发有限公司签订的《亿豪名园小区前期物业管理服务委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。段莉萍作为亿豪名园的业主，该合同对其具有约束力。新纪元物业城南公司为小区提供了物业管理服务，段莉萍应向新纪元物业城南公司支付物业服务费。经核定，段莉萍共应支付新纪元物业城南公司物业服务费14389.34元，对新纪元物业城南公司要求段莉萍支付物业服务费的诉请，一审法院予以部分支持。段莉萍提供的前期物业服务合同，仅有段莉萍的签名，新纪元物业城南公司虽未加盖公章，但新纪元物业城南公司已履行了主要义务，段莉萍亦交纳了部分物业服务费并接受了新纪元物业城南公司的服务，且新纪元物业城南公司与建设单位亦签订了前期物业服务合同，对段莉萍具有约束力，故段莉萍应支付物业服务费；段莉萍厨房系私有部分，其厨房漏水不在物业服务区域范围内，段莉萍要求解决厨房漏水问题系另一法律关系，本案不予处理；故对段莉萍提出的抗辩意见，一审法院不予采纳。对新纪元物业城南公司要求段莉萍支付违约金4320.96元的诉请，一审法院认为，前期物业服务合同虽约定了欠交物业服务费应支付违约金的标准，但约定过高，从有利于双方之间和谐相处角度出发，一审法院酌情调整为800元，故对其该项诉请，一审法院予以部分支持。对新纪元物业城南公司要求段莉萍支付律师代理费的诉请，因未提供委托代理合同、支付凭证，且并未委托律师出庭参加诉讼，故对其该项诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、段莉萍于判决生效之日起十日内支付湖南衡阳新纪元物业有限公司城南分公司2015年9月2日至2021年6月30日的物业服务费14389.34元；二、段莉萍于判决生效之日起十日内支付湖南衡阳新纪元物业有限公司城南分公司违约金800元；三、驳回湖南衡阳新纪元物业有限公司城南分公司的其他诉讼请求。如果段莉萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费140元（已减半收取），由湖南衡阳新纪元物业有限公司城南分公司负担50元，段莉萍负担90元。本院二审期间，上诉认段莉萍向本院提交了13份证据。证据一、《衡阳“亿豪名园”前期物业服务合同》，拟证明房屋维修属于物业服务范围；证据二、住户房屋保修、维修工作流程及投诉处理流程，拟证明物业公司负有保修、维修责任；证据三、房屋渗水照片，拟证明房屋渗水的真实性和渗水位置的具体情况；证据四、小区其他5位业主的证明材料，拟证明物业服务不到位；证据五至证据七、系上诉人致物业公司毛经理的信，拟证明上诉人多次以口头书面形式向物业经理反映情况及要求解决；证据八、致亿豪名园黄经理的信，要求物业解决渗水问题；证据九、交反映问题材料时拍的照片，拟证明物业公司收到了上诉人反映的材料；证据十、关于对缴费催款通知书的答复，拟证明因渗水问题没解决才不交物业费；证据十一、建设工程竣工质量标识牌，拟证明亿豪名园8栋于2011年7月开工，2015年竣工，物业费从2013年9月开始收取与客观不符；证据十二、物业费收据，拟证明已交付部分物业费；证据十三、张贴没有生效的判决书的照片，拟证明小区物业在小区内张贴没有生效的判决书，严重侵害了上诉人的隐私。被上诉人经质证认为，对证据一真实性无异议，但业主房屋内维修不属于物业服务范围内；对证据二真实性无异议，关联性有异议；对证据三，渗水照片是上诉人家里的专有部分，不属于物业管理范围；证据四中有两户正起诉我公司，相互写证明材料，其证明目的也不明确；对证据五至证据九的真实性无异议，但不属于物业处理范围；对证据十，真实性无异议，关联性有异议；对证据十一，工程从验收合格到出证明经历了两年，且购房合同明确写明以验收合格为准。证据十二，不能达到证明目的；证据十三，张贴的一审判决书已经将姓名、房号、身份信息已经全部隐藏，没有暴露上诉人隐私。对上诉人提交的13份证据，本院经审查认为，证据一、二、三双方没有异议，本院予以认可。证据四、五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三与本案待证事实不具备关联性，无法达到证明目的，本院不予采信。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。本案中，被上诉人新纪元物业城南公司与衡阳国联房地产开发有限公司签订了《亿豪名园小区前期物业管理服务委托合同》，上诉人段莉萍作为业主之一，有义务按照合同约定及新纪元物业城南公司认可的费用标准,在新纪元物业城南公司提供物业服务的期间,交纳物业服务费。根据《亿豪名园小区前期物业管理服务委托合同》中关于服务事项、要求与标准及《亿豪名园小区前期物业管理服务委托合同》之补充协议之规定，被上诉人对业主的服务和管理范围均不包含业主物业的专有部分。上诉人段莉萍所提供的《衡阳“亿豪名园”前期物业服务合同》第二章第四条亦载明：业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。据此，上诉人段莉萍上诉所提厨房渗水问题与本案物业服务合同不属同一法律关系,上诉人关于被上诉人未履行维修义务而拒付物业服务费的主张,于法无据,本院依法不予支持。如上诉人认为新纪元物业城南公司给其造成了损失,其可依法另行主张权利。综上所述，段莉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由上诉人段莉萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建新审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二一年九月十七日法官助理 廖晓欢书 记 员 李妍慧