山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终7798号上诉人（原审原告）：李琳，女，1972年3月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙德尧，山东金聖诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹群群，山东金聖诺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。负责人：葛宇飞，行长。委托诉讼代理人：申康，男，该单位员工。上诉人李琳因与上诉人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行（以下简称浦发银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初3439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。李琳上诉请求：撤销一审判决，并改判支持李琳的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由浦发银行承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，应当依法予以撤销并改判。理由如下：一、一审判决认定“浦发银行于2020年4月28日向山东省济南市齐鲁公证处申请对涉案房屋的现状进行公证，位于济南市天桥区堤口路177-5号的房产处于空置状态”是错误的。浦发银行提交的（2020）鲁济南齐鲁证经字第5442号《公证书》明确记载：查看了“门牌号为“堤口路177-6”的一层、二层、负一层和门牌号为“堤口路177-7”的一层、二层、负一层的外观和室内现状”，并证明公证书所附的照片和光盘与现场情况相符。该《公证书》并没有对李琳所有的案涉房屋“堤口路177-5的一层、二层、负一层”进行查看和公证，因此一审判决认定案涉房屋处于空置状态是错误的。因案涉房屋仍然存放着浦发银行的非现金柜台等办公设施，因此李琳认为案涉房屋不属于空置状态，而是由浦发银行闲置的状态。二、一审判决对案涉房屋现状的事实没有查清。浦发银行在一审中认可“竞得时的状态至目前为止没有发生任何改变，仍然是拍卖公告及房产评估报告所载明的没有楼梯，一楼是非现金柜台的状态，由于案涉房屋与177-6号相邻，而177-6要求恢复隔墙，故目前177-5也是隔墙隔开的独立房间，仅此一个变化，房屋目前虽处于封闭状态，但钥匙在原告手中。”“在实际施工过程中，仅结合了被告营业需要拆除了非承重墙，即原告所诉的墙体、地上一层至二层的楼梯，装修完全是为满足经营目的进行的，没有对房屋结构做出任何改变和破坏，将门改成了落地窗，电表供水管道没有拆除，只是进行了改造，改造到177-6号房间内，目前被告已经恢复了单独的电路和水路，可以满足使用需求。房租及物水电费用都是交至2019年8月31日。”通过浦发银行陈述可以证实案涉房屋一楼是非现金柜台状态，结合李琳一审提交的案涉房屋从落地窗拍摄的照片显示的内部状态，可以认定案涉房屋一层至今仍然存在影壁强和柜台等办公设施，案涉房屋仍然由浦发银行占用；另外浦发银行陈述将门改造成落地窗，房屋处于封闭状态，因此案涉房屋已经没有了可以供房屋使用人正常使用房屋的进出房门；而且李琳购买房屋时，案涉房屋通过隔壁的177-6号房屋一层进出案涉177-5号房屋一层，通过177-6号房屋二层进出177-5号房屋二层，现在浦发银行已经将177-6至177-5之间的墙体完全封闭，导致案涉177-5号房屋无法使用的状态。一审判决没有对房屋现状予以认定是错误的。另外，李琳在一审过程中向原审法院提交了书面的现场勘验申请，原审法院没有对案涉房屋现状进行勘验，导致案涉房屋现状的事实没有查清。三、一审判决认定恢复原状是侵权的民事责任、本案不存在侵权行为，李琳要求恢复原状没有事实和法律依据属于适用法律错误。在租赁合同法律关系中，租赁期满返还租赁物时是否恢复原状应当根据《租赁合同》的约定或者法律规定进行判断。本案中，原房屋产权人任楷与浦发银行之间签订的《房屋租赁合同》没有约定房屋租赁期满时返还房屋的状态，那么根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条和《中华人民共和国民法典》第七百三十三条的规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”这里规定的“返还租赁物应当符合按照租赁物的性质使用后的状态”，本案的租赁物为房屋，按照房屋的性质使用以后还应当具备房屋能够正常使用的基本功能，那么案涉177-5的房屋需要具备能够进出使用上下三层的基本要求，因此案涉房屋前后开门、上下楼梯、卫生间和房间水电设施都需要恢复，才能满足房屋正常使用的基本功能。本案案涉房屋的现状是按照浦发银行经营使用的性质改造使用后的状态，并且在浦发银行对案涉房屋与177-6号房屋的间隔墙体进行封闭以后，也不符合浦发银行经营使用后的状态，该房屋已经失去了房屋的基本使用功能，该房屋状态不符合法律的规定，因此浦发银行应当按照法律规定恢复房屋的使用状态：即按照李琳的要求，安装房屋南门恢复通行状态、恢复案涉房屋一层至二层、一层至负一层的连接楼梯（具体位置在房屋室内西北角6.515米×2.70米位置，详见房屋分户平面图）、恢复案涉房屋一层和二层的卫生间（具体位置在房屋室内一层和二层东北角2.71米×1.51米位置，详见房屋分户平面图）、拆除房屋室内一层非现金柜台及影壁墙、拆除房屋室内北侧男女厕所恢复房屋北门通行状态、室内安装嵌入式配电箱、供水管道接通至卫生间。四、一审判决将“以现状购买”买卖行为的法律规定处理租赁合同法律关系属于适用法律错误。李琳购买青岛中院拍卖的房屋，同意并接受以房屋现状购买的约束，是李琳与青岛中院之间关于买卖行为的约定，如同李琳购买原房屋产权人任楷的房屋是一致的，任楷将浦发银行正在租赁使用的房屋出卖给李琳，也是以房屋的现状买卖，也不可能在浦发银行租赁使用期间将房屋恢复原状出售。那么在房屋出卖给李琳以后，李琳继承了任楷在案涉房屋中的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在浦发银行租赁使用任楷房屋期间，案涉房屋的所有权发生变动，但不影响浦发银行与任楷之间不定期租赁合同的效力，因此该不定期租赁合同对李琳继续有效，浦发银行应当向李琳履行租赁合同义务。因此李琳与浦发银行之间的租赁合同纠纷应当按照租赁合同的法律规定进行处理，任楷交付给浦发银行的房屋不是按照法院拍卖时的状态交付的，因此浦发银行也不能按照法院拍卖时的房屋返还。五、浦发银行应当承担恢复房屋使用功能的民事责任。案涉房屋已经失去了房屋的基本使用功能，浦发银行将房屋改造的现状已经不是青岛中院拍卖时的现状，也不符合交付租赁房屋时的状态，更不符合按照房屋的性质使用以后的状态，按照浦发银行的观点，案涉房屋已经处于封闭状态，无论是按照《房屋租赁合同》的约定还是按照法律规定，租赁合同终止时返还的房屋均不应当是封闭的房屋，而且即使任楷同意浦发银行按照经营性质改造租赁房屋，但也不会同意浦发银行将房屋改造为封闭的房屋，封闭房屋也不符合浦发银行的经营性质。浦发银行在租赁使用之后将房屋改造为封闭的房屋，导致租赁房屋无法进出、房屋三层之间无法上下，已经构成了对房屋结构的改造，该改造行为发生在法院拍卖房屋以后，按照《房屋租赁合同》的约定，该改造行为没有征得《房屋租赁合同》甲方的同意，因此无论是根据《房屋租赁合同》的约定还是根据民法典的规定，浦发银行均应当承担恢复房屋使用功能的民事责任。六、案涉《房屋租赁合同》没有解除，浦发银行应当承担全部房屋租赁费用及物业等费用直至解除租赁合同并交付房屋之日。虽然浦发银行主张在2019年8月31日终止了与任楷的《房屋租赁合同》，但是李琳提交的《公证书》可以证实在2020年3月6日浦发银行仍然继续使用案涉租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”浦发银行与任楷之间的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，在李琳购买案涉房屋以后，李琳与浦发银行之间继续履行任楷签订的原《房屋租赁合同》，李琳承继了任楷在《房屋租赁合同》中的权利义务，因此浦发银行应当向李琳履行支付房屋租赁费的义务。对于2019年9月1日至房屋拍卖期间的房屋租赁费用，因李琳已经取得房屋所有权，基于该房屋产生的权利义务均应由李琳承受，且该《房屋租赁合同》继续履行，因此该房屋租金应当由李琳承受。本案系不定期租赁合同，《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”虽然浦发银行可以随时解除《房屋租赁合同》，但时至今日，浦发银行并没有通知李琳解除该不定期《房屋租赁合同》，也没有履行解除租赁合同后返还租赁房屋的后合同义务。虽然一审中浦发银行辩称案涉房屋的钥匙在李琳处，但是其辩称并不属实，案涉房屋已经没有房门，也不会有房屋钥匙，且在浦发银行将案涉房屋闲置以后也没有通知李琳，更没有向李琳交付租赁房屋，因此案涉《房屋租赁合同》并没有解除，案涉房屋也没有返还，浦发银行应当继续支付房屋租赁费用并承担案涉房屋的物业、水电等费用。综上所述，李琳认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，应当依法予以撤销并改判支持李琳的一审诉讼请求。浦发银行辩称，一、涉案房屋处于空置状态符合实际情况,一审法院并不存在事实认定错误。关于涉案房屋是否处于空置状态的问题,浦发银行已于2020年4月28日向山东省济南齐鲁公证处申请对涉案屋的现状进行了公证,并且向一审法院提交了齐鲁公证处出具的公证书一份予以证明，涉案房屋位置处于堤口路177-5号房间,因涉案房屋处于封闭状态,浦发银行及其公证人员并不能进入房屋内部进行见证,只能通过查看堤口路177-6号的一层、二层、负一层和堰口路177号的一层、二层、负一层的外观和室内现状,予以间接证明涉案房屋处于空置状态,177-5号房间与177-6号与其密切相邻，共用一个墙体,而177-6号已经恢复了隔墙,因此涉案房屋已经处于空置的状态之中，一审法院在认定房屋现状方面并不存在事实认定错误。至于李琳所主张的“涉案房屋仍然存放着被上诉人的非现金柜台等办公设施”,其并没有提供相关证据予以证实,因此该主张缺乏事实依据。退一步讲,假如涉案房屋内存放着浦发银行的非现金柜台等办公设施，但存放少量的办公设施也不影响涉案房屋处于空置状态的事实,当时涉案房屋内并无浦发银行工作人员、无浦发银行业务活动、也无浦发银行的任何书面材料,这些事实都说明了浦发银行在2019年8月31日后就不再使用涉案房屋。因此,一审法院认定涉案房屋处于空置状态并不存在事实认定错误。二、浦发银行并不负有将涉案房屋恢复原状的法律义务或合同义务。1、李琳在知悉涉案房屋实际情况下参与竞拍,视为其接受涉案房屋的现状和一切已知及未知的瑕疵。在2020年2月份的《山东省青岛市中级人民法院关于济南天桥区堤口路177号-5号(第二次拍卖)的公告》中,已经清晰完整的介绍了涉案房屋的现状、并配有照片。司法拍卖系经法定公告期和展示期后进行的,已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疲在拍卖资料中做了详尽说明和披露,且拍卖公告中以加下划线的风险提示进行了着重说明:竞买人一旦作出竞买决定,即表明完全了解,并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。在此情形下李琳依然决定参与竞拍,说明其接受涉案房产没有楼梯、没有隔墙的现状。同时,2019年6月房产评估时的评估价格,也是依据当时房产没有独立隔墙、楼梯的现状进行的估价,李琳据此评估价格竞得的房产,其不享有要求浦发银行恢复原状的权利,否则李琳将此过程中获得额外利益,对于当时其余竞拍者显失公平。故,李琳不享有要求恢复房屋原状的权利。2、浦发银行与涉案房屋原房主任任楷签订的《房屋租赁合同》中并未约定房屋到期时应当恢复原状,因此浦发银行并没有将涉案房屋恢复原状的义务。在浦发银行与涉案房屋原房主任楷签订的《房屋租赁合同》中明确约定,浦发银行可以根据实际经营状况对涉案房屋进行改装，并且未约定要求浦发银行在返还涉案房屋时需要恢复原状。经出租人同意的装饰装修，租赁期限届满后，出租人无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，除非双方另有约定。在本案中,浦发银行与涉案房屋原房主任楷签订的《房屋租赁合同》中并未约定返还时需要恢复,因此,在出租人仅同意装修,未就返还状态作特殊约定的情况下,承租人在租赁合同终止时不负有拆除装修装饰的附随义务,可按现状归还并无需恢复原状。三、一审法院以“现状购买“的法律规定,作出浦发银行不承担恢复原状的判决正确，对此一审法院并不存在适用津律错误的问题。在本案中青岛市中级人民法院在京东网上发布对涉案房屋的拍卖公告,本次拍卖是经过法定公告期和展示期后才举行的,已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中做了详尽的说明,拍卖公告中明确说明了竞买人应当谨慎决定竞买行为认真研究查看所竞买的标的物的实际情况，并请亲临展示现场,竞买人一旦作出竞买决定，即表明其已完了解并接受标的物的现状和一切已知未知的瑕疵,且公告中以加下划线的风险提示进行了着重说明:竞买人一旦作出竞买决定,即表明完全了解,并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。在此情形下李琳依然决定参与竞拍,说明其接受房屋存在瑕疵的现状,同时,2019年6月房产评估时的评估价格,也是依据当时房产没有独立隔墙、楼梯的现状进行的估价,李琳据此评估价格竞得的房产,其不享有要求浦发银行恢复原状的权利,否则李琳将此过程中获得额外利益,对于当时其余竞拍者有失公平。四、涉案房屋虽然处于封闭状态,但是钥匙却在李琳手中,李琳所主张的“涉案房屋丧失其使用功能”缺失事实依据。在本案中,浦发银行与涉案房屋的原房主任楷签订的房屋租赁合同于2016年9月1日到期,后因任楷犯票据诈骗罪被判刑,浦发银行无法联系到任楷协商涉案房产的后续问题,浦发银行基于无因管理的初衷,继续使用涉案房屋至2019年8月31日,后因涉案房屋涉及诉讼纠纷,浦发银行便不再继续保管涉案房屋,但为了保护出租人的合法权益免受侵害，浦发银行于2019年8月30日组织山东富辰建筑装饰工程有限公司完成了退出隔断施工,将177-5号房屋恢复至独立状态。目前该177-5号房屋已具备完整的水电、门窗、整体封闭,且主体结构完整,房屋钥匙现已交由李琳保管,李琳可以通过正门位置,虽然现在正门为落地窗,但玻璃窗并不能形成无法逆转或需要巨额成本才可恢复的物理隔断,只要李琳稍作改造,敲碎玻璃即可实现自由出入,不存在其所谓的涉案房屋“封闭、无法通行”。另外,涉案房屋的拍卖是于2020年2月发生的，但浦发银行早已在2019年8月31日便不再继续占用涉案房屋,何谈对房屋结构进行装修改造,涉案房屋的现实状态即是拍卖时房屋的真实状态,浦发银行无义务对涉案房屋进行予以恢复。五、在本案中，浦发银行已于2019年9月完成了对涉案房屋的退租，浦发银行与李琳之间并非系不定期租赁关系。浦发银行与原房东任楷之间租赁合同于2016年9月1日到期后,由于任楷犯票据诈骗罪被判刑,浦发银行无法联系到任楷协商涉案房产的后续问题，无法征求其是否继续愿意租给浦发银行的具体意见,于是浦发银行继续使用至2019年8月31日的行为,应属于在无法退租的客观情况下,应当属于民法典第714条的行为,或属于无因管理的行为。在正常情况下,房屋租赁合同到期后,承租人负有交还房屋的义务,出租人负有接收房屋的义务,本案中主要是由于出租方原因,浦发银行无法找到合适对象接收房屋,才导致浦发银行交付不能。因此,导致浦发银行不能按照正常房屋租赁关系办理退租手续的责任主要在于出租方,故浦发银行在现有情况下,已经采取隔断房屋的方式保护了出租人的利益,实现了案涉房屋的退租,浦发银行与李琳之间也不成立不定期租赁合同关系,同理浦发银行也不应承担自2019年8月31日后的物业费、水电费以及房屋租金。综上所述,李琳通过法院的拍卖程序取得涉案房屋,房屋的任何瑕疵均由其自身承担，浦发银行无义务将涉案房屋恢复原状;另外浦发银行已于2019年8月31日完成了对涉案房屋的退租行为,双方的租赁合同关系已经解除,浦发银行无义务交纳2019年8月31日以后的物业费、水电费及房屋租金。浦发银行上诉请求：依法改判自2019年9月后浦发银行不存在不定期租赁合同，浦发银行无需承担后续费用；本案全部诉讼费用由李琳承担。事实和理由：2019年9月之后，浦发银行已实际完成案涉房屋的退租。浦发银行与原房东任楷之间租赁合同（编号：铺银济房租字第（006）号）于2016年9月1日到期后，由于任楷犯票据诈骗罪被判刑，浦发银行无法联系到任楷协商涉案房产的后续问题，无法征求其是否继续愿意租给浦发银行的具体意见，浦发银行继续使用至2019年8月31日的行为，应属于在无法退租的客观情况下，按照民法典第714条“承租人应妥善保管租赁物”的行为。在2019年8月31日，浦发银行就已组织山东富辰建筑装饰工程有限公司完成了涉案房屋的隔断，在李琳提供的公证书中也显示，当时案涉房屋内无浦发银行工作人员、无浦发银行业务活动、无任何书面资料等现状，都说明浦发银行在2019年8月31日后就不在使用案涉房屋，由于任楷情况特殊，但浦发银行已经在现有情况下最大限度保护出租人利益，完成了交付义务。此时可以认定浦发银行已经撤出房屋不再使用。至于浦发银行使用了卫生间等设施，并非房屋租赁合同原约定的金融机构营业目的，并未成立房屋租赁合同。在正常情况下，房屋租赁合同到期后，承租人负有交还房屋的义务，出租人负有接收房屋的义务，本案中由于出租方原因，导致浦发银行的交付不能。因此，导致浦发银行不能按照正常房屋租赁关系办理退租手续的责任主要在于出租方，故浦发银行在现有情况下，已经采取隔断房屋的方式保护了出租人的利益，实现了案涉房屋的退租，浦发银行不应承担自2019年8月31日后的房租。李琳辩称，浦发银行与任楷之间的不定期租赁合同既没有解除也没有终止，浦发银行也没有将租赁房屋返还，因此浦发银行应当继续履行支付房租和物业费用的义务，应当依法驳回浦发银行的上诉请求。李琳向一审法院起诉请求：1.判令浦发银行将位于济南市天桥区堤口路金色阳光花园17号楼177号-5户房屋恢复原状，具体为：（1）安装房屋南门，恢复通行状态；（2）恢复房屋一层至二层、一层至负一层的连接楼梯，具体位置在房屋室内西北角6.515米*2.7米；（3）恢复房屋一层和二层的卫生间，具体位置在房屋室内一层和二层东北角2.71米*1.51米；（4）拆除房屋室内一层非现金柜台及影壁墙；（5）拆除房屋室内北侧男女厕所，恢复房屋北门通行状态；（6）室内安装嵌入式配电箱；（7）供水管道接通至卫生间；2.判令浦发银行支付房租（自2019年9月1日起至房屋恢复原状交付之日止，按每月49,824.34元计算）；3.判令浦发银行支付欠缴的物业费、电费合计10,623.6元并支付后续的物业费（自2020年5月1日起至房屋恢复原状交付之日止，按每月905.32元计算）；4.判令浦发银行赔偿公证费用3000元；5.案件受理费由浦发银行负担。一审法院认定事实：青岛市中级人民法院在京东网发布拍卖公告，于2020年2月10日10时至2020年2月11日10时止在京东网络司法拍卖平台上进行公开拍卖活动。拍卖标的位于济南市天桥区堤口路177号-5户（建筑面积455.61平方米），评估价821.05万元，起拍价4,597,880元，保证金90万元，增价幅度22,000元。本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。法院对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保，所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买的标的物的实际情况，并请亲临展示现场，有意者请亲自到相关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知未知的瑕疵。标的物实物状况：估价对象为负一层至二层网点，位于堤口路与济齐路交界处的房地产，南临堤口路，西临济齐路。估价对象现作为“浦发银行”其中一部分使用，其内部装修为：一层地面铺地砖，内墙为墙砖，吊顶，安装筒灯；二层地面铺地砖，内墙为涂料，吊顶等；负一层为毛坯。估价对象内部原设计有连接一二层的楼梯，现由于和相邻网点打通，共同使用，经过改造没有可独立使用楼梯（具体估价对象实物状况详见附图照片），并附房地产估价报告。李琳于2020年2月11日通过司法拍卖公开竞价，以最高价胜出，网络拍卖成交价格4,597,880元。青岛市中级人民法院于2020年2月29日作出（2019）鲁02执恢178号之一执行裁定书，裁定被执行人任楷名下位于济南市天桥区堤口路金色阳光花园17号楼177号-5户的房产所有权归李琳所有。后上述房产权利人登记在李琳名下，房产证号鲁（2020）济南市不动产权第0094524号。浦发银行与涉案房屋的原产权人任楷于2011年9月1日签订房屋租赁合同，约定，任楷将济南市天桥区堤口路177号-5号地下一、二层出租给浦发银行用于银行经营和办公使用，租赁房屋建筑面积455.61平方米，租赁期限自2011年9月1日至2016年9月1日。房屋第一年年租金493,371元、第二年租金518,039元、第三年租金554,301元、第四年租金593,102元、第五年租金634,619元。任楷允许浦发银行对该房屋进行符合经营目的的装修改造，浦发银行如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须实现征得任楷同意后方可施工。浦发银行承租后，对房屋进行装修改造，与西临两栋房产打通合并使用，用于银行经营及办公。后任楷因涉嫌犯票据诈骗罪于2014年12月13日被刑事拘留，2015年1月14日被逮捕。生效法律文书判决任楷犯票据诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。青岛市中级人民法院于2019年4月2日向浦发银行下发协助执行通知书，提取被执行人任楷对浦发银行享有的到期租金2,957,504.3元（自2014年9月1日至2019年8月31日）。浦发银行于2019年4月29日缴纳执行案款2,957,504.30元（自2014年9月1日至2019年8月31日房租）。李琳于2020年3月6日向山东省济南市凤城公证处申请对济南市天桥区堤口路177-5号房产一至二层及负一层的现状进行证据保全公证。（2020）鲁济南凤城证民字第134号公证书载明，2020年3月6日上午，公证员及拍照、录像人跟随李琳及其委托代理人来到位于济南市天桥区堤口路的上海浦东发展银行股份有限公司济南天桥支行经营网点，见该行在正常营业中，李琳称其经拍卖取得的位于济南市天桥区堤口路177-5号的房产一至二层及负一层与西临两栋房产已打通，由浦发银行合并使用中，房产内设有该行三栋房产设施使用的电源总控开关柜、该行公共卫生间、物业工作人员值班室、档案室、办公室、办公家具及文件柜等仓储物品且正常使用中......。浦发银行于2020年4月28日向山东省济南市齐鲁公证处申请对涉案房屋的现状进行公证，位于济南市天桥区堤口路177-5号的房产处于空置状态。另查明，2019年8月13日，浦发银行与董秀云、包兰英签订房屋租赁合同，承租济南市堤口路177-6号地下一、一、二层房屋，建筑面积441.07平方米，租赁期限7个月，自2019年9月1日起至2020年3月31日，租金为337,640元。一审法院认为，李琳通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，司法拍卖系经法定公告期和展示期后进行，已根据评估公司调查情况就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵在拍卖资料中作了详尽说明和披露。拍卖房产评估价系依据评估时点2019年8月14日房产的权益状况、区域状况、实物状况等进行，实物状况载明“内部原设计有连接一二层的楼梯，现由于和相邻网点打通，共同使用，经过改造没有可独立使用楼梯”，故房产评估价格内含了房产内部结构及装饰装修瑕疵。李琳在竞买前已充分了解拍卖标的物的实物状况，其作出竞买决定即表明接受标的物的现状和瑕疵，应承担相应的法律后果。排除妨碍、恢复原状是民法中规定的侵权责任的承担形式，以存在侵权行为为前提。浦发银行与房屋原产权人任楷签订房屋租赁合同，约定浦发银行可以对承租房屋进行符合经营目的的装修改造，浦发银行承租后对房屋进行装修改造用于经营，符合双方合同约定，任楷亦未提出异议，浦发银行不存在财产损害侵权行为。综上，李琳诉求浦发银行将涉案房屋恢复原状，没有事实和法律依据，不予支持。浦发银行与任楷签订的房屋租赁合同于2016年9月1日到期，承租期满后浦发银行与任楷未能续签书面的房屋租赁合同，浦发银行仍继续占有使用房屋，应视为不定期租赁合同。合同法第二百二十九条规定，租赁物租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。青岛市中级人民法院于2020年2月29日作出执行裁定书，裁定位于济南市天桥区堤口路金色阳光花园17号楼177号-5户的房产所有权归李琳所有，此时李琳成为涉案房屋的权利人，享有房屋之上的相关权利义务。浦发银行辩称其于2019年8月31日腾出房屋，但山东省济南市凤城公证处于2020年3月6日至现场时，“见该行在正常营业中”。2020年4月28日，山东省济南市齐鲁公证处至现场时，涉案房屋已处于空置状态。由此，双方之间的房屋租赁关系于2020年4月28日解除。自2020年2月29日李琳成为涉案房屋的权利人，至2020年4月28日浦发银行搬离房屋，浦发银行应向李琳缴纳房屋占有使用费。关于租金价格，浦发银行与任楷签订的房屋租赁合同约定第一年年租金493,371元（月租金41,114.25元）、第二年租金518,039元（月租金43,170元）、第三年租金554,301元（月租金46,191.75元）、第四年租金593,102元（月租金49,425.17元）、第五年租金634,619元（月租金52,884.92元）。浦发银行与董秀云、包兰英签订房屋租赁合同，承租涉案房屋相邻177-6号地下一、一、二层房屋，自2019年9月1日起至2020年3月31日租金合计337,640元（建筑面积441.07平方米）。李琳主张参考同类型同地段房屋租金价格49,824.34元/月计算，予以支持。因此，浦发银行应支付李琳房屋占有使用费99,648.68元。李琳代缴2019年9月1日至2020年4月30日共计8个月的物业费7242.60元、2019年11月1日至2020年4月24日的电费3381元，上述期间涉案房屋由浦发银行占有使用，故相应的物业费、水电费应由浦发银行负担。公证费用非必然发生的费用，李琳要求浦发银行负担无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、上海浦东发展银行股份有限公司济南分行于判决生效之日起10日内支付李琳房屋占有使用费99,648.68元；二、上海浦东发展银行股份有限公司济南分行于判决生效之日起10日内支付李琳物业费7242.60元、电费3381元；三、驳回李琳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计5954元，由李琳负担5298元，上海浦东发展银行股份有限公司济南分行负担656元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋应否由浦发银行恢复原状的问题。李琳通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，拍卖公告中已对涉案房屋可能存在的瑕疵进行了详尽说明，并请竞买人亲临展示现场，有意者请亲自到相关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。且浦发银行在承租涉案房屋后对房屋的装修改造，符合浦发银行与任楷签订的房屋租赁合同的约定，且在合同履行期间，任楷未提出异议，李琳上诉请求浦发银行对涉案房屋恢复原状，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于案涉房屋现状及房屋租赁费用支付问题。李琳上诉认为案涉房屋内仍然存在影壁墙和柜台等办公设施，该房屋现处于闲置状态，故案涉房屋仍由浦发银行占用，其应承担全部房屋租赁费用及物业等费用，本院认为，根据一审查明事实，浦发银行于2020年4月28日向山东省济南市齐鲁公证处申请对涉案房屋的现状进行公证，公证书附件照片所载明的现场状况能够反映案涉房屋内无浦发银行工作人员办公，承前所述，浦发银行无需对涉案房屋恢复原状，该房屋现处于空置状态，对李琳的上述主张，本院不予采纳。李琳于2020年3月6日向山东省济南市凤城公证处对涉案房屋现状进行了证据保全公证，浦发银行在2020年3月6日时仍在涉案房屋内正常营业，浦发银行上诉认为其已于2019年9月退租，但未提供足以反驳上述证据的其他证据，本院不予采纳。一审法院以2020年4月28日作为浦发银行缴纳房租的时间截点，并无不当。综上所述，李琳、浦发银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23816元，由上诉人李琳负担11908元、上海浦东发展银行股份有限公司济南分行负担11908元。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年九月三日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰