陕西省延安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕06民终1645号上诉人（被上诉人、原审原告）：符兆英，男，1969年1月1日出生，汉族，陕西省佳县人，住陕西省延安市宝塔区。上诉人（被上诉人、原审被告）：中国联合网络通信有限公司延安市分公司，住所地：陕西省延安市宝塔区。负责人：王凤麟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝占军，陕西卓超律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡苗苗，陕西卓超律师事务所律师。上诉人符兆英、中国联合网络通信有限公司延安市分公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院(2021)陕0602民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人符兆英上诉请求：l.将延安市宝塔区人民法院(2021)陕0602民初601号民事判决书进行部分改判，判决被告向原告支付拖欠的租金39667元、支付违约金277669元（计算依据：应交租金39667×逾期天数700×1%=277669），两项合计317336元；2.本案所有诉讼费用均由被上诉方承担。事实与理由：中国联合网络通信有限公司延安市分公司以营业办公为由，于2015年10月租用上诉人在延安市宝塔区XX园XX房，约定租期为2015年10月1日至2018年9月30日、租金为每年34000元，除首年租金外，承租方应于每年9月30日前向出租方支付下年的租金。但承租方只支付了首年租金，以后的租金经上诉人多次催要一直未支付。上诉人于2019年7月6日向中国联通延安分公司发出了书面催缴，但其仍未支付。上诉人提起诉讼，宝塔区法院审理认为：“被告未按照约定给原告支付租金，其行为构成违约，被告应当给原告支付租金和违约金”；“被告欠付的资金应以实际租赁期计算，即从2016年10月1日计算至2017年11月31日，欠付资金为39667元”；“本院酌定由被告给原告支付违约金10000元”。上诉人对宝塔区法院以上第1和第2条表示认可，但对第3条支付违约金的数额不认可。双方共同签署的《房屋租赁合同》第十条10.4明确规定，“经出租方书面催促通知5日后仍不支付，每逾期一日，应当按当期应交纳租金的1%向出租方支付违约金”，上诉人认为应严格按照合同规定支付违约金。中国联合网络通信有限公司延安市分公司不仅不付房款而且狡辩，引致多次诉讼和庭审，为了索要租赁费，已给上诉人造成了时间上的浪费和精神上的损失。上诉人要求严格按合同约定执行。同时作为被上诉人的中国联合网络通信有限公司延安市分公司辩称，符兆英的请求无事实和法律依据，双方签订合同后因符兆英的房屋不符合办公要求，接到通知后2016年9月20日中国联合网络通信有限公司延安市分公司租赁房屋的部门就搬离租赁房屋，其工作人员多次联系符兆英提出解除租赁合同，符兆英口头答应后，取走一把钥匙并将房屋转租，2016年11月，符兆英在电话中说明将房屋出卖给了任某某，让其将门禁卡、房屋钥匙都交给任某某，双方解除了房屋租赁合同。双方在第10条第6项中约定承租方在本租赁期内，不再使用本合同项下的租赁标的物时，应当提前一个月通知出租方，因此双方的合同已经解除，符兆英的请求缺乏事实以及法律依据，应依法予以驳回。上诉人中国联合网络通信有限公司延安市分公司上诉请求：l.撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2021）陕0602民初601号民事判决；2.改判驳回被上诉人符兆英诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人符兆英负担。事实与理由：原审事实认定错误，租赁合同约定租期三年（从2015年10月1日起至2018年9月30日止），年租金34000元，用途办公。租赁一年后，上诉人上级部门检查工作，指出租赁房屋不符合办公要求，并且撤销了原来租赁房屋的部门，上诉人支付了符兆英一年租金34000元。2016年9月20日，上诉人租赁房屋的部门就搬离了租赁房屋。上诉人工作人员多次电话联系符兆英提出解除租赁合同，符兆英口头答应同意解除租赁合同，符兆英拿走一把钥匙，并且说明共同将房屋转租，让上诉人单位司机拿一把钥匙，如果有人要租房，看房的时候让上诉人单位司机开车看房方便些，符兆英说明自己住在马家湾延安大学医学院实验室，符兆英自己没有车。上诉人租赁房屋的人员就按照符兆英的意见。2016年11月份，符兆英在电话中说明将房屋出卖给其他人，让上诉人司机将门禁卡和其他卡交给门房。在一审庭审中符兆英承认自己让上诉人将钥匙放在门房，也承认并未向任某某直接交付钥匙，任某某也承认钥匙是在门房拿走的，说明上诉人与符兆英将钥匙放在门房就是解除租赁合同的意思表示。故租赁合同应当认定于2016年9月30日已解除，并非原审认定的上诉人欠付的租金应以实际租赁期限计算，即从2016年10月1日计算至2017年11月30日，欠付租金为39667元。被上诉人符兆英将房屋出卖给任某某，任某某对房屋进行了装修，被上诉人符兆英无权主张2016年10月1日之后的租赁费。原审判决适用法律错误，2016年11月份房屋已出卖给任某某，房屋钥匙、门禁卡等也交付给任某某，表明任某某形成了对该房屋的控制，双方合同已经解除，不能判决上诉人继续支付房屋的租赁费，但原审法院判决上诉人支付从2016年10月1日至2017年11月30日的租赁费适用法律错误，应当驳回符兆英诉讼请求。同时作为被上诉人的符兆英辩称，其诉讼请求有法律依据，其和中国联合网络通信有限公司延安市分公司签订的房屋租赁合同第10条第4项明确约定经出租方书面催促通知5日后仍不支付，每逾期一日，应当按照当期应缴纳租金的1%向出租房方支付违约金。中国联合网络通信有限公司延安市分公司的代理人所述全部不符合事实。上诉人符兆英向一审法院起诉请求：1.判令被告中国联通延安分公司立即向原告支付房屋租金6.8万元及拖欠房租期间按银行存款利率计算的利息10064元，合计78064元；2.判令被告向原告支付迟延履行金217600元（从书面催缴之日起计算至起诉之日×剩余租金68000元×1%）；3.判令被告支付原告因索要房租而多次往返联通公司的出租车费和精神损失费5000元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2015年10月8日，原告符兆英与被告中国联通延安分公司签订《房屋租赁合同》约定：原告将其位于延安市宝塔区XX园XX小区XX号楼XX单元XX室房屋租赁给被告用于营业和办公，租赁期限从2015年10月1日至2018年9月30日，原告应于2015年10月1日将房屋交付给被告进行装修，租赁期限届满原告无条件收回房屋，每年租金为34000元，按年支付，首年租金于合同签订之日起30个工作日内支付，剩余租金于每年度9月30日前支付给原告，被告未按合同约定支付租金，经原告书面催促通知5日内仍不支付，每逾期一日按当期应交纳租金的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告给在原告支付了第一年的租金34000元。2017年8月27日，原告符兆英与任某某签订房屋买卖协议，原告将房屋卖给被告任某某，签订合同后约三个月左右，原告符兆英与被告中国联通延安分公司联系后，被告中国联通延安分公司将涉案房屋钥匙交给任某某，原告将房屋交付给任某某。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告符兆英与被告中国联通延安分公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合同依法成立有效，本院予以确认。原告在给被告交付房屋后，被告应当按照约定使用房屋并支付租金，然被告未按照约定给原告支付租金，其行为构成违约，被告应当给原告支付租金和违约金。原告主张租金应支付至合同期满，但2017年8月27日原告将房屋出卖给任某某，出卖三个月后将房屋交付给任某某，被告欠付的租金应以实际租赁期限计算，即从2016年10月1日计算至2017年11月30日，欠付租金为39667元，原告的该主张无事实依据；被告主张其于2016年9月20日搬离租赁的房屋，并与原告电话约定解除合同，但无证据佐证，与查明的事实不符，故被告的该辩解意见不予采纳。原告主张要求被告支付支付迟延履行金，根据原告主张的计算依据来看，原告的该主张实际是根据双方的违约金条款所主张，原告实际主张的为违约金，原、被告约定的违约金过高，结合本案的庭审情况及被告欠付租金情况，本院酌定由被告给原告支付违约金10000元。原告主张的利息双方并无约定，不予支持；原告主张的出租车费和精神损失费等无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告中国联合网络通信有限公司延安市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告符兆英租金39667元和违约金10000元；二、驳回原告符兆英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务,应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5810元,原告已预交，由被告中国联合网络通信有限公司延安市分公司负担813元,由原告符兆英负担4997元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人符兆英向一审法院提交的房屋租赁合同及房屋买卖协议、上诉人中国联合网络通信有限公司延安市分公司向一审法院提交的付款凭证、任某某的通话录音能够证明案涉房屋租赁状况及租赁费用支付情况。上诉人中国联合网络通信有限公司延安市分公司虽然主张案涉租赁合同于2016年9月30日已解除，但其提供的证据不足以证明该主张，故应承担举证不能的法律后果。上诉人符兆英上诉认为中国联合网络通信有限公司延安市分公司应向其支付违约金277669元。经审查，上诉人中国联合网络通信有限公司延安市分公司未按照合同约定支付相关房屋租赁费用，而案外人任某某在合同约定的租赁期限届满之前实际占有了案涉房屋，故一审法院根据案涉房屋租赁情况、当事人履行实际，结合案件事实以及相关证据，判决由上诉人中国联合网络通信有限公司延安市分公司向上诉人符兆英支付违约金10000元并无不当。综上所述，上诉人符兆英、中国联合网络通信有限公司延安市分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人符兆英负担2300元，由上诉人中国联合网络通信有限公司延安市分公司负担1500元 。本判决为终审判决。  审   判  长    刘 文 武审   判  员    贺    洁审   判  员    贾 玉 玉 二〇二一年九月二十八日 法 官 助 理    张 少 卿书   记  员    杨    艳