贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5996号上诉人（原审被告、反诉原告）：金传瑛，女，1978年6月12日生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司。住所地：桐梓县蟠龙雅苑12栋1单元。统一社会信用代码：91520322MA6DT61C95。法定代表人：詹健，经理。上诉人金传瑛因与被上诉人遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司（以下简称鼎达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2021）黔0322民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金传瑛上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人减收上诉人物业费40%，被上诉人赔偿上诉人经济损失4000元及利息2880元，或发回重审。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，不全面。被上诉人提供物业服务的项目和质量与合同约定标准差距明显。合同约定了被上诉人负责交通秩序与车辆停放管理，引导车辆行驶和停放。被上诉人应有专业秩序维护队伍，实行24小时岗亭值班及公共区域巡逻制度等。被上诉人为了收取停车费占用公共通道，导致上诉人车辆被其他车辆堵在车库前100多次不予处理，上诉人车辆被碰撞、划痕等造成经济损失共计4000元，被上诉人应予赔偿。被上诉人履行物业服务合同不到位，上诉人有权请求减免物业费。二、一审认定违约责任有误。被上诉人引导车辆占用公共通道收费构成严重违约。导致上诉人车辆损失应予赔偿。一审未判决被上诉人承担违约责任违反公平原则和诚实信用原则。鼎达物业公司辩称：上诉人主张的损失并非被上诉人造成，且损失无依据。案涉小区属于老旧小区，车位少，管理困难，鼎达物业公司长期处于亏损状态，但并未降低服务质量。一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。鼎达物业公司向一审法院起诉请求：判决金传瑛立即支付鼎达物业公司从2018年1月1日至2021年3月31日欠物业费6124元，违约金1745元，合计7869元。金传瑛向一审法院反诉请求：1.判决鼎达物业公司按正华园小区业主委员会与遵义市桐梓县鼎达物业管理有限公司于2017年7月8日，2020年7月8日两次签订《正华园小区物业服务合同》合同约定物业服务，立即还正华园小区消防通道，生命通道，公共区域不能停车收费；2.判决鼎达物业公司不按《正华园小区物业服务合同》的约定履行服务，占用金传瑛的车库无法出入，给金传瑛造成经济损失费4000元，按年利率24%计算利息为2880元，合计6880元。一审法院认定事实：2017年7月8日、2020年7月8日，鼎达物业公司与桐梓县娄山关街道正华园业主委员会签订《物业服务合同》。主要约定第五栋电梯楼按建筑面积0.9元／平方米，物业服务费用为预收制，物业服务费到期的前十日缴纳下一期物业费用，如逾期缴纳，每逾期一日，按日千分之三收取违约金，物业管理服务内容包括引导车辆行驶和停放，维护车辆行驶和停放秩序的责任。自签订合同后，鼎达物业公司即对正华园小区进行了服务，在服务过程中，对小区存在的门禁系统、消防系统、消防通道停车问题、小区建筑外墙与楼顶漏水现象等问题向有关部门进行了反映，小区公共区域的停车位不足，业主私家车较多，加之鼎达物业公司在管理服务中允许小区外社会车辆停放并收取一定的停车费，出现停车混乱的现象。金传瑛在正华园小区内有一室内专用停车位，金传瑛停车位门前时常有其他车辆停放，导致金传瑛的车辆不能出入停车位，金传瑛即把自己的车辆停放在消防通道。2017年12月，金传瑛驾驶车辆渝Ｂ×××××驶入停车位时不慎被剐伤，经修理后，修理费为1000元。2019年9月10日晚，一其他车辆停在金传瑛车位门前，金传瑛的车辆不能驶入，渝Ｂ×××××汽车停在该车后面，第二天早上发现渝Ｂ×××××汽车有划痕。金传瑛住房产权属正华园小区五栋10-1号，房屋建筑面积为174.48平方米，金传瑛从2018年1月1日起至2021年3月31日止欠物业管理费6124元，经鼎达物业公司催收，至今未交纳。一审法院认为，鼎达物业公司与正华园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，金传瑛居住在该小区，应受合同约束。鼎达物业公司已为小区提供了物业服务，金传瑛应当按照合同约定，按时缴纳物业费用，不能因鼎达物业公司在管理服务中存在一定瑕疵，而拒绝缴纳物业管理费。故对鼎达物业公司要求金传瑛支付物业费用的诉讼请求，予以支持。鼎达物业公司在服务中有引导车辆行驶和停放，维护车辆行驶和停放秩序的责任，金传瑛的车辆经常不能正常出入自己的停车位，与鼎达物业公司不能正确引导车辆的行驶和停放具有直接的因果关系，对鼎达物业公司要求金传瑛承担违约金的诉讼请求，不予支持。鼎达物业公司在向正华小区提供物业服务时，未占用消防通道，同时，消防通道是正华园小区公共区域，如鼎达物业公司在物业服务中损害了正华园小区业主的的公共利益，应当由业主委员会向鼎达物业公司主张，金传瑛的主体不合，故对金传瑛要求鼎达物业公司返还消防通道的诉讼请求，不予支持。2017年12月，金传瑛驾驶车辆渝Ｂ×××××驶入停车位时不慎被剐伤，是自己驾驶不当造成。2019年9月10日晚渝Ｂ×××××汽车有划痕，所举证据不能证明鼎达物业公司所致，与鼎达物业公司的管理服务没有直接的因果关系，金传瑛的修理费用应自行承担。金传瑛要求鼎达物业公司赔偿的其他经济损失，除金传瑛提供2017年12月渝Ｂ×××××停车时被剐伤，有修理费票据1000元外，其余损失未提供相应票据证明，故不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力问题的若干规定》第一条之规定，判决：一、被告金传瑛在本判决生效后十日内支付原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司自2018年1月1日起至2021年3月31日止物业管理费6124元；二、驳回原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告金传瑛的全部诉讼请求。案件受理费25元，反诉费25元，共计50元，由被告（反诉原告）金传瑛负担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典实施前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案的法律事实持续至《中华人民共和国民法典》实施之后，本案适用《中华人民共和国民法典》的规定。鼎达物业公司与正华园小区业主委员会签订了的《物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，上诉人系正华园小区的业主，案涉《物业服务合同》对其具有约束力。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”之规定，鼎达物业公司为包括上诉人在内的小区业主提供了物业服务，上诉人未按合同约定向鼎达物业公司交纳物业费，鼎达物业公司有权请求上诉人支付物业费，上诉人不能以鼎达物业公司物业服务存在瑕疵拒交物业费，一审已经对鼎达物业公司主张的违约金未予支持，上诉人主张调减物业费的理由不能成立，本院不予采纳。上诉人为证明自己主张的损失，提交了1000元的修车费发票。经审查，该修车费用是基于上诉人于2017年12月自身驾驶车辆不慎造成，上诉人不能举证证明鼎达物业公司对此存在过错，其主张应由鼎达物业公司承担赔偿责任的理由不能成立。上诉人主张的其车辆在2019年10月第二次受损系被人为划痕，但其未提供证据证明该损害行为与鼎达物业公司的管理服务之间存在直接的因果关系。上诉人主张的其他损失既未提供证据证明损失情况，也未提交证据证明系鼎达物业公司的过错导致，应承担举证不能的法律后果。综上所述，金传瑛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人金传瑛负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇二〇二一年九月十日法官助理 杨 豪书 记 员 王群惠