湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘03民终1825号上诉人（原审原告）：吴华兵，男，1970年10月5日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：张晰、李炎，湖南蜜獾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室。法定代表人：孙建华，职务董事长。委托诉讼代理人：盛灵，女，1990年2月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系该公司员工。原审第三人：湘潭三湾矿产有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区岚霞路80号裕丰新城国际君仕阁18楼。法定代表人：李泽良，总经理。原审第三人：李泽良，男，1970年2月9日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原审第三人：陈菊泉，女，1970年10月18日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原审第三人：胡慧群，女，1977年5月16日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原审第三人：王志祥，男，1975年3月4日出生，汉族，住湖南省湘潭县。原审第三人：彭清明，男，1970年3月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原审第三人：张艳纯，女，1971年1月31日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。原审第三人：彭茶，女，1989年10月3日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。原审第三人：郭志军，男，1989年1月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人吴华兵因与被上诉人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称“浙商资产公司”）、原审第三人湘潭三湾矿产有限公司（以下简称“三湾公司”）、李泽良、陈菊泉、胡慧群、王志祥、彭清明、张艳纯、彭茶、郭志军案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（以下简称“岳塘区法院”）作出的（2021）湘0304民初1659号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年8月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴华兵的委托诉讼代理人李炎，被上诉人浙商资产公司委托诉讼代理人盛灵到庭参加诉讼，原审第三人三湾公司、李泽良、陈菊泉、胡慧群、王志祥、彭清明、张艳纯、彭茶、郭志军经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。吴华兵上诉请求：1、请求撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2021）湘0304民初1659号判决书，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由浙江省浙商资产管理有限公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、上诉人吴华兵与原审第三人王志祥、胡慧群之间的债权债务关系真实存在，该债权债务在原审第三人将涉案房屋设立抵押权之前即已形成。吴华兵与王志祥、胡慧群系朋友关系，除借款外双方无其他往来，不存在上诉人需要向原审第三人支付货款的情况，转账凭证附言注明是“往来款”、“货款”是财务为了做账方便。2、上诉人与王志祥、胡慧群签订《房屋租赁合同》后已实际占有、使用涉案商铺。上诉人早已与案外人另行签订了租赁合同，案外人也按合同约定向上诉人缴纳房租，针对上诉人是否实际占有使用涉案商铺。原审以上诉人不能提供2013、2014、2015年已支付物业管理费的凭证，无法证实在合同签订后已占有、使用涉案商铺属于事实认定错误。二、一审认定吴华兵与王志祥、胡慧群签订的案涉《房屋租赁合同》不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则，适用法律错误。1、依据合同法第二百一十二条、二百一十三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。判定租赁关系的根本标准是出租人是否将租赁物交付给承租人在一定期限内使用，承租人是否需要支付租金，至于如何支付租金则不是租赁关系的判断依据。上诉人与王志祥、胡慧群签订的租赁合同仅仅是租金收取、支付方式不同，实际并未改变租赁合同的本质特征，且合同法并未禁止与承租人协商以其他财产或财产权利支付租金。根据法无禁止即可为的原则，一审法院认定案涉《房屋租赁合同》不得适用买卖不破租赁原则，缺乏法律依据。2、吴华兵与王志祥、胡慧群签订租赁合同，依法享有对租赁房屋的承租权、使用权，且该权利优先于后设立的抵押权。买卖不破租赁的立法精神本质是对已经占有使用租赁物的承租人在合同期限内继续占有使用租赁物的承租权保护。而作为普通债权的承租权之所以受到物权般的保护，一方面是基于承租权具有让公众知晓的准物权特性，另一方面也要维护租赁关系的稳定，同时不影响出租人出售房屋的权利，保证社会资源的流动。只要承租权取得合法，在先的承租权就能对抗在后的所有权、抵押权。故吴华兵与王志祥、胡慧群签订的案涉租赁合同可以对抗在后设立的抵押权。浙商资产公司辩称，1、我方认为一审认定事实无误，案外人吴华兵与抵押人王志祥、胡慧群之间不存在借贷关系，首先缺少借条，涉案流水发生时间为2010年，以租抵债合同签订于2012年，按常理来说若发生借款应有借条或借款合同存在，其次流水上备注的往来款及货款系打款人自行备注生成，不是自动生成的，故贷款及往来款并不指向民间借贷，且对方称打款附言系为财务作账方便，个人认为民间借贷一般不需要专门的财务来作账的；2、对方抵押前并未实际占有商铺，除一审认定的理由外，银行在办理抵押前，商铺的状态就是毛坯，关于这一点可以上诉人提供的微信截图的招租广告图片中可以看出，且案外人吴华兵对外转租的时间均发生于2015年之后，也于抵押前并没有交纳物业管理费、水电费等；3、我方于一审中提交的最高院2014民申字第215号及2021最高法民申26号案件中明确写明以租抵债不适用买卖不破租赁的原则。原审第三人三湾公司、李泽良、陈菊泉、胡慧群、王志祥、彭清明、张艳纯、彭茶、郭志军未进行答辩。吴华兵向一审法院起诉请求：1、请求撤销（2021）湘0304执异19号执行裁定书，确认原告吴华兵对胡慧群、王志祥名下位于湘潭市岳塘区至2027年11月30日期间享有租赁权，并在拍卖公告中公示；2、请求法院依法确认原告吴华兵在2027年11月30日期间有权阻止向受让人移交占有的位于湘潭市岳塘区。一审判决认定，岳塘区法院在执行申请执行人即被告浙商资产公司与被执行人即第三人三湾公司、李泽良、陈菊泉、胡慧群、王志祥、彭清明、张艳纯、彭茶、郭志军借款合同纠纷一案中，于2021年1月5日将查封公告张贴在胡慧群、王志祥名下位于湘潭市岳塘区。公告拟处置该商铺，告知相关权利人向岳塘区法院主张权利。原告吴华兵随后向岳塘区法院提出确认租赁权的异议，岳塘区法院于2021年3月15日作出（2021）湘0304执异19号执行裁定，驳回了异议人即原告吴华兵的异议请求。另查明，2012年11月25日，原告吴华兵与第三人胡慧群、王志祥签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方即第三人胡慧群、王志祥出租给乙方即原告吴华兵的租赁物为甲方名下位于湘潭市岳塘区，其中二期商铺产权面积为1145.87平方米，房产证号为潭房权证岳塘区字第××，三楼商铺产权面积为1145.87平方米，房产证号为潭房权证岳塘区字第××；甲、乙双方约定的租赁期限为十五年，自2012年11月30日至2027年11月30日；甲方以租抵债方式向乙方一次性收取十五年商铺租金伍百万元。乙方债权：黄觉兰2010年9月2日转支185万元、2010年9月3日转支91万元、54万元给甲方（计月息两分），双方同意按500万元整结算本息，以500万元借款本息冲抵本合同约定的500万元租金。乙方以对外招商转租，甲方不得再向乙方收取任何形式的房屋使用费用。后，原告吴华兵在2015年以来将涉案房屋转租案外人收取租金抵第三人胡慧群、王志祥所欠的本息500万元。一审判决认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，在案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金。而本案中，《房屋租赁合同》约定胡慧群、王志祥以租抵债方式向吴华兵一次性收取十五年商铺租金500万元，能够认定案涉《房屋租赁合同》是胡慧群、王志祥以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。原告吴华兵仅提供的三张银行支付凭证，并不能证实双方的债权债务关系真实存在。因为其中两张凭证上的附言注明是“往来款”，另一张凭证上的附言注明是“货款”。原告吴华兵不能提供2013年、2014年、2015年已支付物业管理费的凭证，证实其在合同签订后已占有或使用涉案商铺。综上，原告吴华兵未能提供证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：驳回原告吴华兵的诉讼请求。案件受理费600元，由原告吴华兵承担。本院二审期间，被上诉人浙商资产公司向本院提交了如下证据：证据1、湘潭市中级人民法院（2019）湘03民终387号民事判决书；证据2、房屋他项权证，证据1、2拟证明涉案房产已办理抵押登记权证。上诉人质证后，对上述证据的关联性有异议，但对其真实性均无异议。本院经审查后对证据1、证据2的真实性予以确认。经本院二审审理查明，上诉人为证实其与王志祥、胡慧群间存在借贷关系，向本院提交了汇款人名称为黄觉兰的三张中国人民银行支付系统专用凭证作为证据，其中2010年9月2日汇款185万元（附言为往来款）、2010年9月3日分别汇款91万元（附言为往来款）、54万元（附言为货款）。涉案房产抵押登记时间为2013年1月18日。上诉人吴华兵陈述其与王志祥、胡慧群签订涉案租赁合同后，至2015年7月期间，涉案租赁房屋一直为空置。吴华兵称其与黄觉兰系夫妻关系，但吴华兵未能向本院提交相应证据证实。除上述事实外，一审判决认定的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点主要是：一、吴华兵与王志祥、胡慧群之间是否存在真实的房屋租赁关系；二、双方的租赁合同是否可以适用“买卖不破租赁原则”排除执行。关于焦点一，首先，本案上诉人自认其与王志祥、胡慧群的租赁关系实为以租抵债，而上诉人对其主张的与王志祥、胡慧群之间的借贷关系，其仅向本院提交了汇款人名称为黄觉兰的三张中国人民银行支付系统专用凭证作为证据，该三张凭证中附言载明款项性质为往来款或货款，因上诉人未能提交借条等相关证据，故该组证据并不能证实上述银行流水性质为王志祥、胡慧群向吴华兵的借款，不能证实吴华兵与王志祥、胡慧群之间存在借贷关系。其次，上诉人称其于2012年11月25日与王志祥、胡慧群签订房屋租赁合同，双方当日即将租赁房屋进行了移交，但上诉人未能向本院提交2012年11月25日即已缴纳水费、电费、燃气费、物业费等证据，不能充分证实其于2012年11月25日确已实际占有租赁房屋。吴华兵与王志祥、胡慧群之间的房屋租赁实为以房抵债，但吴华兵又未能提交充分的证据证实其对王志祥、胡慧群享有债权，也无相关证据证实吴华兵缴纳了房屋租金给王志祥、胡慧群，故不能认定吴华兵与王志祥、胡慧群之间存在真实的房屋租赁关系。关于焦点二，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期支付租金,并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权,出租人则是为了收取租金。而按照上诉人的陈述，其在签订租赁合同后即一直用于转租，目的是为了转租获利，其自身并未实际使用过涉案房屋。可见,即使吴华兵对王志祥、胡慧群享有的债权是真实的，亦属于债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债,性质不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。另，上诉人自认租赁物在2015年7月前一直处于空置招租状态，2015年7月与第一户租户签约，而该房屋抵押登记时间为2013年1月18日，抵押权设立的时间在房屋租赁之前，故上诉人主张的租赁权不能排除对本案执行标的的强制执行。综上，吴华兵的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人吴华兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘东妮审 判 员 冯海燕审 判 员 雷 阳二〇二一年九月二十四日法官助理 刘深升书 记 员 马红兰附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。