北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终7626号上诉人（原审被告）：中科基业（北京）投资股份有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：陈春花，总经理。委托诉讼代理人：陈榕金，北京中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军军事科学院军事医学研究院，住所地北京市海淀区太平路27号。法定代表人：张士涛，院长。委托诉讼代理人：胡拥军，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱小芳，北京市中咨律师事务所律师。上诉人中科基业（北京）投资股份有限公司（以下简称中科基业公司）因与被上诉人中国人民解放军军事科学院军事医学研究院（以下简称军事医学研究院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初27687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中科基业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至六项，依法改判驳回军事医学研究院的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由军事医学研究院承担。事实与理由：一、一审判决认定房屋租赁合同全部有效，认定事实不清、适用法律错误。军事医学研究院仅取得涉案房屋地上一层的建设工程规划许可，未履行规划变更审批手续即擅自将一层建设为两层，事后亦未取得变更规划审批，军事医学研究院违规建设涉案房屋地上二层，地上二层未取得建设工程规划许可证或者系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，租赁合同涉及地上二层的部分应当认定无效。二、军事医学研究院就地下一层亦未向建设（房屋）行政主管部门备案导致无法作为经营场所使用，故涉案房屋地上二层、地下一层的使用费（租金）应予以调减。三、军事医学研究院存在在先违约行为，未依合同约定提供2017年3月7日到2020年6月4日期间的《军队房地产租赁许可证》、不能提供办理工商登记注册使用的《企业住所证明》、安排物业公司收回停车场、未按照北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初25375号民事判决履行支付赔偿义务。中科基业公司受2020年2、3月份新冠肺炎疫情、2020年6月北京疫情反复及北京市政府疫情防控措施的影响，资金周转困难，营业收入明显减少。中科基业公司多次向军事医学研究院发函，请求减免租金，但军事医学研究院对于疫情对租赁的影响未予考虑，未进行书面回复，不安排人员进行协商处理，军事医学研究院怠于履行必要的回复、协商义务，造成双方对租金支付产生争议，不能认定租金未付的责任在于中科基业公司。一审法院不应判决解除《军队房地产租赁合同》及《补充协议》。四、基于军事医学研究院存在在先违约行为，在军事医学研究院完全履行合同义务之前，中科基业公司有权不支付租金，并且无须支付违约金。一审判决的违约金标准亦过高。军事医学研究院辩称，不同意中科基业公司的上诉请求，同意一审认定的事实和判决。第一，双方签订的房屋租赁合同合法有效，军事医学研究院已经按照合同约定向中科基业公司交付了涉案房屋，中科基业公司应当按照合同约定支付租金。中科基业公司未按照合同约定支付租金，达到了合同约定的解除条件，故军事医学研究院申请法院解除合同的事实和法律充分。第二，中科基业公司关于加层租金予以调减的理由没有依据，该房屋已经交付中科基业公司使用，而且在合同签订之初中科基业公司对此知情并已经支付争议之前所应支付的租金。第三，关于军队房地产租赁许可证，军事医学研究院只有协助办理义务，而且对于逾期办理所应承担的责任在另案中已经向中科基业公司给予赔偿。第四，军事医学研究院就合同履行情况不存在在先违约行为，中科基业公司提出的先履行抗辩权不成立。军事医学研究院向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》，中科基业公司腾退房屋；2.中科基业公司支付自2019年9月7日至合同解除之日的租金（计算至2021年3月6日未付租金为6218000元）；3.判令中科基业公司以各期应付未付租金为基数，按日千分之三标准支付违约金至实际支付之日止（计算至2020年12月25日违约金总额为5456800元）；4.中科基业公司支付房屋使用费，自应腾退之日至实际腾房之日止，按租金标准计算；5.本案保险费12436元、保全费5000元、诉讼费由中科基业公司负担。一审法院认定事实：2012年3月7日，军事医学研究院（甲方）与中科基业公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于北京丰台区靛厂路26号11楼底商北临街房屋，租赁用途为商业开发，建筑面积3694.09平方米，租赁期限自2012年3月7日起至2022年3月6日止，总租金为38185169元。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日交付甲方。自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金1500000元。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第1年至第3年租金3505691元，第4年起年租金在上一年度基础上递增3%。同日，军事医学研究院（甲方）与中科基业公司（乙方）签订《补充协议》。2012年9月28日，军队房地产管理部门审核批准上述《军队房地产租赁合同》。上述合同签订后，中科基业公司开始向军事医学研究院支付租金，并使用涉案房屋。军事医学研究院协助中科基业公司办理了截至2017年3月6日的《军队房地产租赁许可证》。2018年，中科基业公司以房屋租赁合同纠纷为由将军事医学研究院诉至一审法院：1.判令军事医学研究院赔偿经济损失3112334.4元；2.判令军事医学研究院为其办理《军队房地产租赁许可证》；3.诉讼费由军事医学研究院负担。一审法院于2019年1月25日作出（2018）京0106民初25375号民事判决书，判决：1.军事医学研究院于判决生效之日起七日内赔偿中科基业公司经济损失共计413062元；2.军事医学研究院于判决生效之日起七日内协助中科基业公司办理《军队房地产租赁许可证》；3.驳回中科基业公司其他诉讼请求。该判决已生效。2020年5月1日，中央军委后勤保障部房地产资源管理中心出具租赁房屋自2020年3月31日至2020年12月31日间的《军队房地产使用许可证》。双方均认可中科基业公司曾交纳保证金1500000元，其中637688元已用于抵扣2019年9月6日之前的欠付租金，现尚余862312元在军事医学研究院处。中科基业公司已交纳租金至2019年9月6日。2020年9月17日，中科基业公司收到本案起诉状。军事医学研究院提交建设工程规划许可证、附件证明租赁房屋面积及规划许可情况，其称地上一层高5.8米，故改造成两层。中科基业公司称根据规划审批手续地上只有一层，现做成两层，按照两层面积出租是不合理的，军事医学研究院应该按照一层面积收取租金。中科基业公司提交以下证据：1.2020年3月3日的《关于疫情期间减免租金的申请函》及快递单、2020年4月16日的《关于疫情期间减免租金的再次申请函》、2020年6月22日的《关于疫情期间减免租金的申请函》证明因受2020年2、3月新冠肺炎疫情，2020年6月北京疫情反复及北京市政府疫情防控措施的影响，该公司多次要求军事医学研究院减免租金，军事医学研究院应予以减免2020年2月至7月的租金，军事医学研究院没有书面直接答复但口头同意予以减免6个月租金。军事医学研究院对证据真实性认可，对证明目的不认可。新冠肺炎疫情众所周知，中科基业公司要求没有客观依据。租赁房屋属于军队资产，军队没有文件规定对租赁房屋进行租金减免。2.照片一张，证明军事医学研究院于2018年上半年安排物业公司强行收回停车场地，安装停车杆，造成出入不便，严重影响该公司的招商及租户经营，其存在先违约行为，主张解除合同没有依据。军事医学研究院对证据真实性无异议，证明目的不认可，其称停车场不在租赁合同范围内。3.协议书五份，证明因疫情影响该公司响应国家政策减免了租户部分租金375530.33元，军事医学研究院亦应对该租金予以减免。军事医学研究院称对证据真实性无法确认，系中科基业公司与他人签订。4.租赁合同若干份，证明因军事医学研究院未提供《军队房地产租赁/使用许可证》，不能为次承租人提供办理工商登记手续，市场监督管理部门时常检查并催办，导致次承租人退租并且使该公司难以再招商，造成空置损失。军事医学研究院称证据真实性无法确定，证明目的不认可。中科基业公司称租户不能正常经营是因为没有提供军队房地产租赁使用许可证，但军事医学研究院只有协助义务，不是办理义务。其商户提交申请，办下来的时间军事医学研究院无法控制。许可证一年办一次。诉讼过程中，经军事医学研究院申请，一审法院对中科基业公司名下存款进行保全。军事医学研究院支出保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费12436元。一审法院认为：中科基业公司与军事医学研究院签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。因该合同已经军队房屋管理部门批准，故双方应依照合同履行各自义务。承租人应按期交纳租金。即使如中科基业公司所称其于2020年6月才收到军事医学研究院交付的2020年3月31日至2020年12月31日间的《军队房地产使用许可证》，亦因新冠肺炎疫情对其经营造成一定影响，但自2020年7月20日零时北京市应急响应级别调整为三级至今中科基业公司仍未履行给付租金义务，其已构成根本违约。军事医学研究院诉至一审法院要求解除租赁合同，中科基业公司于2020年9月17日收到起诉状，租赁合同应于该日解除。合同解除后，中科基业公司应将其占用的房屋腾退返还给军事医学研究院，亦应向军事医学研究院交纳占有使用费，使用费按租金标准计算。合同解除后，军事医学研究院应将押金退还中科基业公司，现中科基业公司同意用押金抵扣租金，一审法院不持异议。关于中科基业公司称因军事医学研究院未提供《军队房地产租赁许可证》造成空置损失要求减免租金，一审法院认为其提交的证据不能证明产生空置损失，即使有空置损失亦不能证明系由军事医学研究院造成的，故对该项抗辩意见一审法院不予采信。因新冠疫情防疫措施确给中科基业公司经营造成一定影响，一审法院根据公平原则，参照北京市政府指导性意见精神、北京疫情防控等级调整情况，酌情减免部分租金。经核算，中科基业公司自2019年9月7日至2020年3月6日应交纳租金1930706元，自2020年3月7日至2020年9月6日应交纳租金1795625元，自2020年9月7日至2020年9月17日应交纳租金125808元，共计3852139元，与押金862312元抵扣后尚欠2989827元。军事医学研究院主张的违约金数额过高，一审法院予以酌减。中科基业公司称军事医学研究院将地上一层隔成二层，应按一层面积收费，没有依据，一审法院不予采信。关于保全费，军事医学研究院主张合理，一审法院予以支持。关于诉讼财产保全责任保险费，军事医学研究院为实现诉讼财产保全的目的，基于诉讼风险的不确定性而为自己购买诉讼财产保全责任保险，其向保险公司交纳的保险费不属于诉讼费用的范畴，是其为了获取诉讼利益而支出的成本，不应视为因中科基业公司违约所必然产生的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》规定，判决：一、中国人民解放军军事科学院军事医学研究院与中科基业（北京）投资股份有限公司之间的租赁合同及补充协议于2020年9月17日解除。二、中科基业（北京）投资股份有限公司于判决生效之日起七日内将承租房屋腾退给付中国人民解放军军事科学院军事医学研究院。三、中科基业（北京）投资股份有限公司于判决生效之日起七日内给付中国人民解放军军事科学院军事医学研究院自2019年9月7日至2020年9月17日租金2989827元。四、中科基业（北京）投资股份有限公司于判决生效之日起七日内给付中国人民解放军军事科学院军事医学研究院违约金(以1930706元为基数，自2019年9月7日始至2020年9月17日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍标准计算；以1068394元为基数，自2020年9月18日始至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍标准计算；以1795625元为基数，自2020年3月7日始至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍标准计算；以125808元为基数，自2020年9月7日始至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍标准计算)。五、中科基业（北京）投资股份有限公司于判决生效之日起七日内给付中国人民解放军军事科学院军事医学研究院房屋使用费（自2020年9月18日始至实际腾退返还之日止，按年租金4185979元为标准计算）。六、中科基业（北京）投资股份有限公司于判决生效之日起七日内给付中国人民解放军军事科学院军事医学研究院保全费5000元。七、驳回于本判决生效之日起七日内中国人民解放军军事科学院军事医学研究院其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中科基业公司与军事医学研究院签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现中科基业公司未按照合同约定支付租金，已构成根本违约，军事医学研究院根据合同相关约定主张解除合同并无不当。中科基业公司上诉主张涉案房屋地上二层部分未取得建设工程规划许可证，该部分面积所涉合同效力应属无效。对此，根据在案证据显示，涉案租赁房屋已取得建设工程规划许可证，中科基业公司未提交证据证明针对地上二层部分需有单独的建设工程规划许可证，故中科基业公司关于合同无效的理由缺乏依据，本院不予采信。中科基业公司主张因地下一层未向相关主管部门备案导致无法作为经营场所使用，影响其经营，租金应予调减。中科基业公司对此主张未提交相应证据证明，故本院不予采信。中科基业公司主张军事医学研究院未能及时办理2017年3月7日至2020年6月4日期间《军队房地产租赁许可证》，影响其对外出租，造成房屋空置，故应从应付租金中予以扣减。对此，因中科基业公司提交的证据不足以证明其主张的空置损失，亦不能证明空置损失系因军事医学研究院未提供《军队房地产租赁许可证》而造成，故中科基业公司的该项主张缺乏依据，本院不予采信。中科基业公司主张因军事医学研究院强行收回停车场，造成其对外招商困难，影响其经营活动，故军事医学研究院存在违约行为，应当减免租金。对此，因提供停车位并非军事医学研究院的合同义务，故中科基业公司以此为由主张军事医学研究院存在违约行为，要求减免租金缺乏依据，本院不予采信。中科基业公司主张因疫情影响其经营收入，故其已与军事医学研究院口头协商一致减免租金。因军事医学研究院不予认可，且中科基业公司亦未就此提交相应证据，故本院对其该项主张不予采信。中科基业公司主张因军事医学研究院存在在先违约行为，故中科基业公司有权不支付租金，并且无需支付违约金，且一审判决的违约金标准过高。对此，因中科基业公司主张的上述违约行为均缺乏相应依据，故中科基业公司不予支付租金的行为违反了双方合同的约定，故其应当支付租金并承担相应的违约责任。综上，一审法院综合考虑新冠疫情对中科基业公司经营的影响，根据公平原则酌情确定中科基业公司应缴纳的租金数额并无不当。一审法院认定军事医学研究院主张的违约金数额过高，并予以酌减并无不当。综上所述，中科基业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49412元，由中科基业（北京）投资股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  卫 华审 判 员  李汉一审 判 员  李 琴二〇二一年九月十六日法官助理  李紫维书 记 员  于明洁