河南省平顶山市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)豫04执异314号案外人:李**恩，男，1982年5月5日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：张艳蕊，河南炳东律师事务所律师。申请执行人：平顶山市绿城环保有限公司。住所地：平顶山市湛河区南环中路35号院。统一社会信用代码：91410400755191722F。法定代表人：梁洪涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张卫乐，河南国俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵世尧，河南国俊律师事务所实习律师。被执行人：赵新昌，男，1956年6月9日出生，汉族，住平顶山市新华区。被执行人：平顶山市汇合房地产开发有限公司。住所地：平顶山市新华区建设路西段温集村龙凤盛世5号楼09号商铺东三间。统一社会信用代码：91410400684603741Q。法定代表人：赵新昌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李培珺，河南金年华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑亚楠，河南金年华律师事务所律师。被执行人：平顶山市易出建筑有限公司。住所地：平顶山市新华区建设路西段温集村龙凤盛世5号楼09号商铺西三间。统一社会信用代码：91410400171811035D。法定代表人：朱红涛，系该公司总经理。本院在执行平顶山市绿城环保有限公司（以下简称绿城环保公司）与赵新昌、平顶山市汇合房地产开发有限公司（以下简称汇合公司）、平顶山市易出建筑有限公司（以下简称易出公司）民间借贷纠纷一案中，作出（2021）豫04执141号公告：本院根据申请人的申请，拟评估拍卖平顶山市新华区人民法院已查封的汇合公司开发的位于平顶山市龙凤盛世项目5、6、7号楼底商房产（均抵押给了叶县农村商业银行，该行已向叶县人民法院申请执行）。案外人李**恩对其中的7号楼1单元6号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年9月8日举行公开听证。现已审查终结。案外人李**恩称，其于2016年3月1日与汇合公司签订商品房预约保留协议书，购买了汇合公司开发的新华区建设路西段温集村龙凤盛世7号楼1单元6号商铺（约270平方米），并于同日支付了房款，汇合公司将房屋交给李**恩后，李**恩开始装修、经营，一直正常使用。汇合公司一直未给案外人李**恩办理相关房产登记手续，直至2021年8月得知该房屋因其他纠纷被查封并强制执行。案外人李**恩认为其支付了全额房款，并已装修使用，形成了稳定的经营，且不是因为其自身原因未办理房屋登记，能够排除执行。请求解除对平顶山市新华区商铺的查封和执行。申请执行人绿城环保公司称，1.根据现有证据可以证实，涉案房产产权归汇合公司；2.李**恩与汇合公司签订的商品房预约保留协议书不是商品房买卖合同，且协议签订时间为2016年3月1日，此时汇合公司尚未取得商品房预售许可证，其签订的商品房预约保留协议应当无效；3.李**恩未提供非其自身原因造成没有过户登记的相关证据。应当驳回案外人李**恩的异议请求。被执行人汇合公司称，该房屋已出售给李**恩，虽然李**恩购买6号楼底商时汇合公司尚未取得预售证书，但在本案争议发生时已经取得预售证书且案外人已将房款缴纳完毕，故双方签订的合同合法有效。同时，未办理产权证书是因为前期竣工验收问题无法办理备案登记，后因汇合公司经营困难未能办理，该处房产不应在本次执行范围之内。本院查明，新华区人民法院在审理绿城环保公司诉赵新昌、汇合公司、易出公司民间借贷纠纷一案中，依据绿城环保公司的保全申请，于2017年6月1日作出（2017）豫0402民初1375号民事裁定书，对平顶山市汇合房地产开发有限公司位于平顶山市新华区龙凤盛世项目5、6、7号楼（商品房预售许可证号：平房预售证第［2016］085、086、087号）底商部分包括：5号楼底商1层、2层含（201铺、101铺-110铺、210铺）；6号楼底商1层、2层含（101铺、201铺-106铺、206铺）予以查封，限额2000万元。查封期间，允许使用，禁止对房产办理抵押、变卖、过户手续等。2017年6月13日，新华区人民法院向平顶山市不动产登记中心送达（2017）豫0402执保123号协助执行通知书，依据（2017）豫0402民初1375号民事裁定书查封了包含李**恩主张房产在内的汇合公司名下的龙凤盛世项目部分房产。新华区人民法院在审理绿城环保公司诉赵新昌、汇合公司、易出公司民间借贷纠纷一案中，于2018年10月26日作出（2017）豫0402民初1375号民事判决书，判决：一、赵新昌、平顶山市汇合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还平顶山市绿城环保有限公司1343701.3元及利息、违约金（利息、违约金以本金1343701.3元为基数，按照月利率2%计算，自2013年7月19日起付至借款清偿完毕之日止）；二、平顶山市易出建筑有限公司于本判决生效之日起十日内偿还平顶山市绿城环保有限公司630万元及利息、违约金（其中2014年1月11日之前利息、违约金合计1236081元，之后的利息、违约金以本金630万元为基数，按照月利率2%计算，自2014年1月11日起付至借款清偿完毕之日止）；三、驳回平顶山市绿城环保有限公司的其他诉讼请求。后绿城环保公司、赵新昌、汇合公司不服，向本院提起上诉，本院于2018年12月26日作出（2018）豫04民终5011号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，绿城环保公司向新华区人民法院申请执行。在执行过程中，绿城环保公司撤回执行申请，新华区人民法院作出（2019）豫0402执731号之一执行裁定书，终结（2017）豫0402民初1375号民事判决书的执行。2020年6月3日，该案恢复执行，新华区人民法院于2020年9月16日（2020）豫0402执恢74号执行裁定书，终结平顶山市新华区人民法院作出的（2017）豫0402民初1375号民事判决书的执行。2021年1月15日，该案恢复执行，2021年1月21日，本院作出（2021）豫04执他4号执行裁定书，将该案提级本院执行。在执行过程中，本院于2021年8月19日作出（2021）豫04执141号公告，本院根据申请人的申请，拟评估拍卖平顶山市新华区人民法院已查封的汇合公司开发的位于平顶山市龙凤盛世项目5、6、7号楼底商房产（均抵押给了叶县农村商业银行，该行已向叶县人民法院申请执行）。案外人李**恩对其中的7号楼1单元6号商铺提出书面异议，请求解除对平顶山市新华区商铺的查封和执行。另查明，汇合公司与李**恩于2016年3月1日签订商品房预约保留协议书，主要约定：李**恩购买汇合公司开发的龙凤盛世展示中心7号楼1单元6号底商，建筑面积270平方米，总房价170万元，付款方式为银行按揭贷款，签署本协议时付清100万元，余款在2017年3月前付25万元，2018年3月1日前付45万元。2016年2月29日，李**恩通过POS机向河南静水菩提实业有限公司转账135000元、219000元、95000元、205000元、36000元、210000元，通过银行承兑汇票支付10万元，以上共计100万元,2016年3月1日，汇合公司向李**恩出具收到购房款100万元的收款收据。2016年4月19日，李**恩转入赵立胜个人银行账户87337元，同日汇合公司向李**恩出具收到购房款10万元的收款收据。2018年9月26日，李**恩通过银行取现17万元用于支付购房款，同日汇合公司向李**恩出具收到购房款33万元的收款收据。2017年1月26日，汇合公司向李**恩出具收到购房款17万元的收款收据。2017年2月27日，汇合公司向李**恩出具收到购房款10万元的收款收据。李**恩向本院提交交房接水电通知单一份，载明：龙凤盛世小区7号楼06号商铺业主在2016年4月20日已办理完各项交房手续，准予装修，请物业水电工接入水电表。该通知单由汇合公司加盖印章，落款日期为2016年4月20日。在本院组织听证过程中，汇合公司认可李**恩向河南静水菩提实业有限公司转账90万元系用于支付涉案房产的购房款。汇合公司于2021年9月8日出具情况说明，证明赵立胜系其公司员工，其二人收取款项的行为系受公司授权收取的购房款。2021年9月10日，李**恩向本院出具情况说明，其自2015年以来一直在平顶山市经营地板砖批发零售生意，其经营期间有大量现金收入，因此在购买涉案房产支付购房款时存在用现金支付的情况。李**恩向本院提交了其2015年、2016年与湛河区梦桥地板砖石材批发仓库签订的房屋租赁合同，以此证明其从事地板砖批发零售生意。李**恩又向本院提供其2016年1月至3月期间在河南省农村信用社存现的流水清单，以此证明其经常有大额现金收入情况。2021年9月15日，李**恩向本院提交关于银行承兑汇票的说明，证明购房款中10万元的承兑汇票为张东伟为支付其在常绿林溪美地项目电梯间及公共部分装修期间购买其地板砖的货款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然李**恩与汇合公司签订的预约保留协议书非正式的商品房买卖合同，但李**恩已支付了全部购房款，且案外人李**恩已实际占有使用涉案房产。该房产虽未能办理过户登记手续，但非系案外人李**恩自身原因造成，对此，案外人李**恩没有过错。其提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对平顶山市新华区商铺的查封和执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长 魏艳丽审 判 员 郭国会审 判 员 李 刚二〇二一年九月十七日法官助理 刘自平书 记 员 柴秋艳附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。