安徽省寿县人民法院执 行 裁 定 书（2021）皖0422执异17号异议人（案外人）：包克师，男，1955年8月15日出生，汉族，住安徽省寿县。委托代理人：顾承荣，安徽繁星律师事务所律师。申请执行人：许玉涛，男，1982年8月8日出生，汉族，住安徽省寿县。委托代理人：李宏，安徽滨阳律师事务所律师。被执行人：毕良民，男，1965年7月12日出生，汉族，住安徽省寿县。委托代理人：郑海龙，安徽郢都律师事务所律师。委托代理人：郑孝云，安徽郢都律师事务所律师。本院在执行申请执行人许玉涛与被执行人毕良民民间借贷纠纷一案中，案外人包克师对本院查封行为提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2021年9月9日公开开庭进行听证。异议人包克师及其委托代理人顾承荣，申请执行人许玉涛的委托代理人李宏，被执行人毕良民的委托代理人郑孝云，以及异议人申请的证人张某到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人包克师异议称：寿县人民法院在执行申请执行人许玉涛与被执行人毕良民民间借贷纠纷一案中，错误地查封了异议人所有的寿县某房屋。2020年7月8日，经安徽朝阳房产经纪有限公司居间介绍和见证，异议人与毕良民签订了《房屋预售预购合同》和《补充协议》，合同约定：毕良民将其购买的寿县房屋以95万元的价格出售给异议人，因开发商的原因，涉案房屋的不动产证和土地证尚未办理，待一切手续办理完成之后，毕良民协助异议人办理房屋过户手续。合同签订后，异议人即按照合同约定的付款方式给付毕良民购房款36万元，并按期偿还涉案房屋的按揭贷款计103180元，合计支付463180元。毕良民亦于2020年7月8日将该房屋交付异议人进行装修和入住，异议人缴纳了该房屋的装修保证金、物业费和水电费，实际居住该房屋已经一年多时间，但涉案房屋至今未办理过户登记的原因，是涉案房屋的产权证还未办理即被法院查封所导致，并非异议人的责任造成。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该房屋的实际所有权人应该是异议人。为维护异议人的合法权益，特递交异议申请，请求法院依法解除对涉案房屋的查封，并停止对该房屋的执行。异议人包克师为证明其异议主张，提供以下证据：1、异议人包克师身份证复印件一份，意在证实异议人的身份情况；2、《房屋预售预购合同》复印件一份（与原件核对无异）、《补充协议》复印件一份（与原件核对无异）、中介服务费收据原件一份，意在证实包克师与毕良民于2020年7月8日签订涉案房屋买卖合同，约定房屋总价款为95万元，包克师于2020年7月10日前支付36万元，剩余按揭贷款从合同签订之日由包克师负责按月7368.85元进行偿还，同时约定2020年7月10日前交付涉案房屋；3、收据复印件一份（与原件核对无异）、《账户交易明细》打印件一份，意在证实包克师2020年7月8日支付给毕良民购房款36万元；4、银行卡复印件一份（与原件核对无异）、徽商银行股份有限公司寿县支行交易凭证复印件十四份（与原件核对无异），意在证实包克师从2020年7月至2021年8月一直在支付涉案房屋的按揭贷款；5、安徽锦天物业服务有限公司收款收据复印件五份（与原件核对无异）、证明一份、生活照片一组，意在证实包克师2020年7月8日开始缴纳物业费，2020年7月10日开始装潢，2020年10月20日开始入住至今；6、不动产权证复印件一份，意在证实涉案房屋不动产权证的颁证时间为2021年8月16日，而法院查封时间为2021年8月16日，未办理过户的原因不是包克师的责任造成；7、《房屋预售预购合同》复印件一份（寿县锦天置业有限公司与毕良民签订），意在证实异议人没有低于购买价购买涉案房屋；8、证人张某证言，意在证实2020年7月经安徽朝阳房产经纪有限公司介绍，包克师与毕良民签订了《房屋预售预购合同》和《补充协议》，包克师交了5万元定金我们转交给了毕良民，包克师到物业交了费用后就拿了房钥匙并按月缴纳房屋按揭贷款，什么时候住的不知道，当时因开发商的原因不能办证，直到2021年7、8月份才能办证，我们联系了毕良民，他是2021年8月13日左右回来办的证。申请执行人许玉涛答辩称：毕良民转让涉案房屋时尚未取得该房屋的不动产权证，因此其签订的转让协议是无效的，同时毕良民以低于购买价格转让涉案房屋，明显系双方恶意串通转移被执行财产。即便包克师与毕良民签订的《房屋预售预购合同》和《补充协议》真实合法有效，异议人也只有将剩余购房款交付人民法院执行才可以排除执行。综上，请求依法驳回异议人的异议。申请执行人许玉涛未提供证据。被执行人毕良民述称：包克师和毕良民之间的房屋买卖是一种合法的市场行为，是双方的真实意思表示，买受人的物权期待权应该受到法律保护，异议人购买时的客观行为和入住情况，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，足以排除本案执行。被执行人毕良民未提供证据。经庭审举证、质证，申请执行人许玉涛对异议人所举证据发表质证意见为：证据1，不持异议；证据2，毕良民以低于购买价格转让涉案房屋，存在恶意串通。双方签订的《房屋预售预购合同》和《补充协议》是无效的，同时异议人没有全款交付购房款；证据3、4、5、6、7，请法庭核实。被执行人毕良民对异议人所举证据发表质证意见为：对证据1、2、3、4、6、7，三性无异议，证据5，真实性、合法性请法庭核实本院对异议人所举证据1、2、3、4、5、6、7的真实性予以确认。本院查明：原告许玉涛与被告毕良民民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告毕良民偿还原告许玉涛借款本金300000元及利息，分二期付清，2021年6月15日前给付150000元及利息，2021年10月15日前付清余款150000元及利息，每期利息均从2018年11月15日起算，按年利率15.4％计算至实际付款时止；二、被告毕良民于2021年10月15日前付清支付原告因本案产生的律师费4000元；三、如被告毕良民对上述任一笔还款逾期未付，原告可就剩余全部款项申请人民法院强制执行；四、原告许玉涛自愿放弃其他诉讼请求；五、原被告双方在本协议履行后就本案再无其他纠纷。本院于2021年5月24日对原被告双方达成的上述协议作出（2021）皖0422民初2627号民事调解书予以确认，该调解书于2021年5月25日生效。调解书生效后，毕良民没有按照调解书约定的期限履行给付义务。许玉涛向本院申请强制执行，本院在执行过程中于2021年8月13日作出（2021）皖0422执1960号之一执行裁定：查封被执行人毕良民在寿县的房产，不动产登记证号：皖（2021）寿县不动产权第××号，查封期限三年。为此，包克师向本院提出执行异议。另查明：2018年3月16日，毕良民作为买受人与寿县锦天置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：毕良民以总价款954795元的价格购买寿县锦天置业有限公司出售的寿县××室，买受人采取贷款方式支付：买受人应当于2018年3月16日前支付首期房价款人民币294975元，余款人民币660000元向银行申请贷款支付。2020年7月8日，毕良民作为甲方与包克师作为乙方在中介方安徽朝阳房产经纪有限公司见证情形下签订了《房屋预售预购合同》，合同约定：乙方购买甲方房产坐落于：寿县××室；该房屋售价总金额为95万元，乙方于本合同签订之日向甲方支付首付款5万元，2020年7月10日之前交付第二笔房款31万元，尾款（见补充协议）在房屋过户手续办理完毕之日交付；甲方于2020年7月10日前将房屋交付乙方；关于产权过户登记的约定：该房屋的不动产产证、土地证及其手续尚未办理，但因甲方及其房屋共有人资金需要，甲方自愿将此房出售给乙方，待一切手续办理完成之后，甲方将协助乙方在房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。2020年7月8日，毕良民作为甲方与包克师作为乙方在安徽朝阳房产经纪有限公司见证情形下签订《补充协议》，甲乙双方对已签订的《房屋预售预购合同》达成如下补充协议：一、自合同签订之日起，乙方替甲方偿还本套房屋贷款。每月还款额为7368.58元，由乙方于每月12日前将此款支付至甲方还款账户徽商银行（卡号：62×××84）内；二、如因乙方原因造成甲方还款逾期，乙方应赔偿甲方贰万元整并承担给甲方造成的所有损失，如因乙方原因造成甲方累计两次逾期，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方拾万元整并承担甲方因此产生的所有损失；三、乙方替甲方偿还房贷至2022年6月31日止，还款共计24期，还款总额为176852.4元，此款作为乙方购买甲方房屋部分购房尾款。乙方支付甲方购房尾款为伍拾玖万减去乙方替甲方偿还房屋贷款总额，实际支付甲方413147.6元，此款由乙方于2022年7月15日前支付至甲方，此款作为甲方还本套房屋贷款尾款使用；四、乙方于2022年6月31日前一次性支付甲方贰万陆仟元整，作为甲方还房贷利息（此款不计入购房总价内）；五、甲方于2022年7月15日前自行结清本套房屋的购房贷款，清除抵押，甲方配合乙方于房贷结清后三个工作日内至县不动产中心办理产权过户，交易过程中产生的一切税、费由乙方承担；六、因该房屋开发商预设计有院子，如后期开发商无法提供院子，因此产生的补贴由乙方收益，甲方无偿配合乙方办理相关手续。合同签订后，包克师于2020年7月8日给付毕良民购房款360000元，毕良民向包克师出具收款收据并将涉案房屋交付包克师。包克师缴纳相关费用后即对该房屋进行装修并于2020年10月20日实际入住，同时，包克师按照补充协议的约定，从2020年7月起按月7370元的标准实际偿还涉案房屋的按揭贷款至2021年8月份，共计十四个月，合计金额为103180元。毕良民于2021年8月16日为涉案房屋办理皖（2021）寿县不动产权第××号不动产权证。本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，包克师在人民法院查封涉案房屋之前虽与毕良民签订了合法有效的书面买卖合同并实际占有了涉案房屋，但包克师仅仅是按照合同的约定支付了463180元的购房款，并没有全额支付购房款。异议人关于剩余购房款应归涉案房屋的抵押权人所有的观点，突破了合同相对性的原则，不属于执行异议案件审查的范畴，所以异议人所谓的等于已经付清全部购房款的主张没有任何法律依据。故寿县人民法院在执行案件过程中对登记在被执行人毕良民名下的房屋进行查封，符合法律规定。异议人对涉案标的不享有足以排除强制执行的权益，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人包克师的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 周跃武审 判 员 夏金廷陪 审 员 张锦霞二〇二一年九月十四日法官助理 黄兴定书 记 员 王 淼附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，按照审判监督宁城县办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；