河南省平顶山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫04执异234号案外人：贾志功，男，1967年12月10日出生，汉族，住河南省叶县。申请执行人：王惠林，男，1954年6月11日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李国坤，河南金博大律师事务所律师。被执行人：河南昆基置业有限公司。住所地：叶县昆阳镇九龙路西段。统一社会信用代码：91410422061394891R。法定代表人：李金山，董事长。委托诉讼代理人：王创举，男，河南昆基置业有限公司员工。委托诉讼代理人：王长木，平顶山市叶县昆阳法律服务所法律工作者。本院在审理王惠林诉武夷山万泰水利水电建设工程有限公司、河南昆基置业有限公司（以下简称昆基公司）建设工程施工合同纠纷一案中，依据王惠林的保全申请，于2018年9月20日作出（2018）豫04民初417号民事裁定书，对河南昆基置业有限公司在银行或非银行金融机构的存款予以冻结，或查封、扣押其他相应价值的财产，限额5106.265万元。2018年9月25日，本院向叶县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了包含贾志功主张房产在内的昆基公司名下龙城首府小区部分房产。该案进入执行程序后，贾志功提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人贾志功称，2013年,被执行人昆基公司对贾志功原住宅房屋拆迁，昆基公司与贾志功签订拆迁补偿协议，给贾志功补偿5套住宅房，楼房建好后，昆基公司将1号楼1单元11层西户、2单元15楼东南户、15楼西南户和2号楼32层东南户交付贾志功，贾志功已经装修入住，昆基公司还有100平方米的建筑面积没有交付异议申请人，应当一并解除查封。根据法律规定，异议人贾志功与被执行人昆基公司签订有完整的拆迁安置补偿协议，给贾志功5套住宅房。昆基公司已经于2017年5月将1号楼1单元11层西户、2单元15楼东南户、15楼西南户交付，贾志功装修后于7月份入住，2号楼32层东南户于2019年10月11日交付，装修后于2021年1月初入住。贾志功与昆基公司签订的是拆迁安置协议，安置房不需要支付任何费用，等于贾志功已经支付了涉案房产的全部费用。虽然没有进行不动产过户登记，但整个龙城首府的拆迁安置补偿房产均没有办理不动产登记手续，拆迁户多次找昆基公司要求办证，昆基公司以种种理由推脱不办。案涉房产未办不动产登记手续时被执行人的过错。请求解除对叶县九龙路昆基龙城首府小区1号楼1单元11层西户、2单元15楼东南户、15楼西南户和2号楼32层东南户四套房产以及剩余100平方米建筑面积的查封。昆基公司称，昆基公司认为异议人贾志功的异议请求符合法律规定，昆基公司予以认可。昆基公司认为应当解除房产的查封措施，支持异议人的请求。申请执行人王惠林称，一、贾志功提供的《协议书》与事实不符，案涉房屋属于被申请执行人财产。申请执行人王惠林已于2018年8月25日申请对案涉房屋进行查封保全，2020年12月10日，平顶山中院再次到叶县房管局对案涉房屋权属进行核实，根据叶县房管局出示的“龙城首府1号住宅楼销控表”与叶县不动产登记中心结果显示，案涉房屋未进行权属登记，根据法律规定，案涉房屋未做权属变更登记，应当属于被执行人昆基公司所有。二、该协议书不能排除被执行人为逃避执行，与案外人恶意串通，事后补签的嫌疑。1.该协议是案外人与昆基公司双方签订，很容易事后补签，在没有其他有利证据相互印证并形成完整证据链条之前，其真实性存疑。2.根据协议约定内容，案外人以250平米的旧房，获得440平米的住宅和一个车位的安置补偿，超过合理补偿标准，真实性存疑。3.协议约定的房屋均有明确指向，均非案外人申请的上述房屋，因此，案外人申请解封没有依据。4.案外人称房屋已经交付，但并未提供任何装修及入住的相关证据。5.法院在2021年1月7日对案涉房屋进行现场查封，当时经过被执行人确认，2号楼32层东南户案涉房屋并未有人居住，因此，案外人称已经入住与事实不符。6.1号楼1单元11层西户涉案房屋登记为“宋海峰”，贾志功并非案涉房屋的权利人，其提出的异议没有依据。三、案外人提供的回迁协议在法院查封之后，被执行人私自处分法院查封标的，行为无效。四、昆基公司的物业费收据。上述收据显示时间均在申请执行人之后，也没有天然气公司、自来水公司和电力公司的正规发票，对其真实性存疑。本院查明，本院在审理王惠林诉武夷山万泰水利水电建设工程有限公司、河南昆基置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，依据王惠林的保全申请，于2018年9月20日作出（2018）豫04民初417号民事裁定书，对河南昆基置业有限公司在银行或非银行金融机构的存款予以冻结，或查封、扣押其他相应价值的财产，限额5106.265万元。2018年9月25日，本院向叶县不动产登记中心发出协助执行通知书，要求叶县不动产登记中心协助办理：一、查封河南昆基置业有限公司名下位于叶县侧叶国用（2015）第0212011号面积5645.36平方米的土地使用权；二、查封河南昆基置业有限公司名下龙城首付小区1号楼3单元商铺16间，同时查封1号住宅楼（除已进行不动产预告登记的住宅36套），查封2号住宅楼（扣除已经过预告登记的住宅55套），查封名下详见叶县不动产登记中心查封附页；三、以上限额5106.265万元。查封了包含贾志功主张房产在内的河南昆基置业有限公司名下龙城首府小区部分房产。王惠林诉武夷山万泰水利水电建设工程有限公司、河南昆基置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案经本院审理后，于2020年7月10日作出（2018）豫04民初417号民事判决，王惠林和昆基公司均不服该判决，向省高院提起上诉。省高院经审理后，于2021年3月31日作出（2020）豫民终854号民事判决，判决：一、撤销河南省平顶山市中级人民法院（2018）豫04民初417号民事判决；二、河南昆基置业有限公司于本判决生效后十五日内支付王惠林下余工程款1416.605992万元及利息（利息以976.268155万元为基数，自2017年1月1日至2017年2月28日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；以1284.504641万元为基数，自2017年3月1日起至2018年12月31日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；以1416.605992万元为基数，自2019年1月1日到2019年8月19日的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、河南昆基置业有限公司于本判决生效之日起返还王惠林保证金100万元及利息（自2015年5月31日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回王惠林的其他诉讼请求。判决生效后，王惠林向本院申请执行。在执行过程中，贾志功提出书面异议，请求解除对叶县九龙路昆基龙城首府小区1号楼1单元11层西户、2单元15楼东南户、15楼西南户和2号楼32层东南户四套房产以及剩余100平方米建筑面积的查封。另查明,贾志功与昆基公司于2013年8月5日签订了《城市私人住宅合作改建套房协议》，主要内容有：乙方现有住宅占地面积250平方米，对于乙方现有一处住宅，甲方在建成房屋后给乙方置换住宅4套，120平方米3套；80平方米1套，甲方给乙方安置住宅位置1号楼1套，其余套数分配在2号楼3层至9层，分配方式为抓阄儿。该协议第一页下部手写有“所选1号楼1套位置为1＃-1-22西户面积约127.44㎡”字样。上部手写“1号楼1单元11层西户127.44㎡1号楼2单元15层西南户85.57㎡两套房源钥匙已领吴向红2017.3.13”。2017年3月2日，贾志功、吴向红与昆基公司签订《补充协议》，主要内容为“甲方再向乙方补偿一个停车位”。2019年10月11日，贾志功与昆基公司签订《回迁协议书》载明，今收到昆基龙城首府小区安置房2号楼1单元32层东南户，面积115.54平方，乙方按实际接收房屋面积余107.43平方，差额面积日后可根据实际情况，经甲乙双方友好协商解决。贾志功还提供昆基物业公司2017年2月25日收取1号楼2单元15层西南户的装修保证金以及电梯使用费、垃圾清运费、物业费、公共照明费的收款收据，2017年7月1日宽带移机到龙城首府东单元11层西户的装机单，2020年9月10日收取2号楼1单元32层东南户物业费、装修垃圾处理费、水表安装费、使用电梯费等的收款收据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然贾志功与李金山在2013年就签订有安置补偿协议，但该协议中并未明确拆迁补偿房屋的具体位置，后该协议书手写添加了“1号楼1单元11层西户127.44㎡1号楼2单元15层西南户85.57㎡两套房源钥匙已领吴向红2017.3.13”，有明确的交付时间，且贾志功提供的2017年2月25日收取1号楼2单元15层西南户的装修保证金以及电梯使用费、垃圾清运费、物业费、公共照明费的收款收据等，以及2017年7月1日宽带移机到龙城首府东单元11层西户的装机单，可以相互印证在2018年9月25日法院查封前，贾志功已经占有了上述两套房屋。但对于贾志功主张的其他住宅，因其未提供在法院查封前已经占有的证据，不符合排除执行的条件。对于其主张的剩余100平方米补偿建筑面积，因其既未提供具体位置信息，也未提供已经占有的证据，亦无法支持。综上所述，贾志功对龙城首府小区1号楼1单元11层西户、1号楼2单元15层西南户享有足以排除强制执行的权益，对于其他执行标的不享有足以排除强制执行的权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：一、中止对叶县九龙路昆基龙城首府小区1号楼1单元11层西户、1号楼2单元15层西南户房产的执行;二、驳回案外人贾志功的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审?判?长???魏艳丽审?判?员???李刚审?判?员???郭国会二〇二一年九月六日书?记?员???吕翼鹏