辽宁省辽阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽10执复49号复议申请人(案外人)：高爽，女，1982年1月10日出生，汉族，住辽宁省辽阳县。委托诉讼代理人：胡纪明，辽宁泽人律师事务所律师。被执行人：沈某，女，1987年6月23日出生，汉族，捕前住辽宁省灯塔市，现羁押于辽宁省女子监狱。复议申请人高爽不服辽宁省灯塔市人民法院（以下简称灯塔市法院）（2021）辽1081执异23号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人高爽异议中称，该房屋原系被执行人沈某所有。2015年4月12日，申请人与沈某签订了《房屋买卖协议书》，约定沈某将坐落在灯塔市天福新城X号楼西X单元X楼东门的房屋卖给申请人。协议签订后，沈某将该房屋及相关产权手续交付给申请人，申请人已实际入住并享受相关权利，履行房屋相关义务。时至今日，申请人一直居住在该房屋内，房屋所涉水电费、燃气费、宽带费、固话费、物业费等全部费用均由申请人交纳，该房屋在以上各收费部门所留联系方式均为申请人的手机号码。该房屋固定电话、有线电视、宽带开户名及身份证亦是申请人高爽，均与沈某无关。2021年3月至4月期间，灯塔市人民法院执行局准备强制执行该房屋，申请人才知道贵院查封了申请人依法购买的房屋，该房屋被列为执行财产申请人与沈某在平等、自愿的基础上签订了《房屋买卖协议书》，该房屋已交付申请人使用，房屋买卖合同未违反法律禁止性规定。因该房屋被沈某抵押给银行，现贷款未还清，所以未能及时办理权属转移登记，但根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定。贵院查封该房屋，损害了申请人的合法权益。申请人愿意接受贵院的一切调查，邻居、物业、各收费部门都可以证明申请人才是房屋的所有权人。申请人同意对《房屋买卖协议书》的签订时间进行鉴定，申请人保证绝无与沈某合意转移财产的行为，否则愿意承担相应的法律责任，请求贵院保护公民的合法财产权。被执行人沈某辩称，没有意见，房子卖挺长时间了。灯塔市法院查明，沈某犯诈骗罪一案，该院于2019年10月18日作出（2019）辽1081刑初141号刑事判决：一、被告人沈某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十四年六个月，并处罚金人民币五十万元。(刑期从判决执行之日起计算，判决执行前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，被告人沈某刑期从2017年12月11日起至2032年6月10日止。未缴纳的罚金于本判决生效之日起十日内缴纳)二、责令被告人沈某于本判决生效之日起十日内退赔被害人王某1人民币1788071元、被害人张某人民币925000元、被害人刘某1人民币458254元、被害刘某2人民币697213元、被害人王某2人民币322776元、被害人钟某人民币180000元、被害人王某3人民币149936元、被害人田某人民币644369元、被害人吴某人民币828289元、被害人明某人民币341000元、被害人王某4人民币668145元、被害人王某5人民币260000元、被害人林某人民币780975元。三、公诉机关移送的冻结、扣押的涉案财物中现金73700元按比例退赔被害人。被告人沈某被扣押的黄色手镯一个、耳钉两对、黄色手链一个、貔貅手链一个、白色金属戒指二个、车库钥匙一个、手机五部(三星一个、苹果一个、联想一个、0PP0一个、VIV0一个)、银行U盾四个、工商银行卡二张、农业银行卡九张(其中李某名下6228XXXXXXXX974卡内冻结270万元)、中国邮政储蓄银行卡八张、中国银行卡一张、沈某身份证一张、金税盘一个、印章七个、拎包两个、粮食收购许可证二本退回冻结、扣押机关依法处理。因沈某对判决不服，上诉至本院。本院于2020年5月7日作出刑事裁定：驳回上诉，维持原判。该案执行过程中，灯塔市法院于2020年10月15日作出执行裁定：查封被执行人沈某名下坐落于灯塔市天福新城X号楼X单元X楼东门，房权证号为01××40。查封期限三年（2020.10.15——2023.10.14）。另查，因做生意需要资金，沈某向中国银行股份有限公司辽阳灯塔支行借款270,000元，以坐落于灯塔市天福新城X号楼X单元X楼东门的房产抵押，债务的履行期间为2014年1月13日至2024年1月13日，并于2014年1月13日办理房屋他项权利登记。截止至听证时止，银行贷款尚未还清。2015年4月12日，沈某与高爽签订房屋买卖协议，协议约定：一、甲方（沈某）将坐落在天福新城X号楼X单元X楼东门，面积96平卖与乙方（高爽）。二、该房屋价款为肆拾伍万元整（450,000.00元），此款一次性付清，同时甲方将楼房钥匙及购楼时的相关手续一并交给乙方。三、该房屋产权手续由甲乙双方共同到相关部门办理。所产生的费用均由乙方承担，如甲方不协助乙方办理过户手续，应承担乙方因办理过户手续中所产生的一切费用的二倍。四、此后发生的一切费用归乙方负责。五、甲方必须保证该房屋的产权独立，如有隐瞒、抵押、查封、担保等事项，由甲方承担违约责任，赔偿乙方相应损失。此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，此协议双方签字后生效。楼房贷款由甲方还。沈某、高爽在协议上签字及按捺手印确认以上事实。灯塔市法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，案涉房产在沈某与高爽签订房屋买卖协议之前已经办理了抵押登记，在异议人现金支付全部购房款后，双方可以即时偿还全部剩余银行贷款，解除抵押登记，办理案涉房屋过户登记手续。现双方未办理房屋过户登记手续，案涉房屋仍登记在被执行人名下，案涉房屋未办理过户登记手续非因买受人以外的原因，故案外人高爽的请求，该院不予支持。综上，经合议庭评议，依据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第一条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十六条、第二十八条之规定，裁定：驳回案外人高爽的异议请求。复议申请人高爽称，请求裁定撤销灯塔市法院（2021）辽1081执异23号执行裁定书；撤销灯塔市法院对申请人所有的坐落在灯塔市天福新城X号楼X单元X楼东门房屋查封的相关执行裁定。主要理由：灯塔市法院（2021）辽1081执异23号执行裁定认定的事实基本属实，但适用法律严重错误。灯塔市法院（2021）辽1081执异23号执行裁定依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定认为申请人的执行异议不成立，灯塔市法院认为“案涉房屋未办理过户登记手续非因买受人以外的原因”，该认定明显与裁定中认定的事实相悖。（2021）辽1081执异23号执行裁定已明确认定房屋买卖双方约定“楼房贷款由甲方（沈某）还”。由于被执行人沈某没有及时偿还贷款，且其后期因刑事案件被逮捕，被执行人沈某的行为及其被限制人身自由导致案涉房屋未能办理过户登记手续，以上事实能够证明案涉房屋未能办理过户登记手续的原因与申请人无关，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”。申请人认为适用该条规定，申请人提出的执行异议应当得到法律的支持。此外，（2021）辽1081执异23号执行裁定适用法定程序严重错误。该裁定书尾部告知“如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向辽阳市中级人民法院申请复议”。申请人在执行异议申请书中已经写明“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，作为案外人对执行标的提出书面异议”，依法应享有“自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的权利，一审法院适用法律严重错误，引导申请人进入错误的复议程序，并导致申请人不能依法主张自己的权利，恳请予以纠正。本院查明的事实与灯塔市法院查明的事实基本一致。本院认为，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条规定：“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”根据上述规定，案外人高爽对执行标的主张实体权利并提出执行异议，灯塔市法院依据民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查，并告知异议人复议权，适用法律正确，审查程序并无不当。本案中，复议申请人高爽虽然与被执行人沈某签订房屋买卖协议，但案涉房屋已经办理了抵押登记，且抵押权至今尚未消灭；高爽未能提供证据证明其已经按照房屋买卖协议的约定，实际向沈某支付了全部购房款项；案涉房屋至今仍登记在被执行人沈某名下，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人高爽对案涉房屋的权利，不足以排除执行，其复议请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，灯塔市法院（2021）辽1081执异23号执行裁定，认定事实基本清楚，适用法律并无不当，裁判结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条一款（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人高爽的复议申请，维持灯塔市人民法院（2021）辽1081执异23号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  吴 彤审 判 员  高 明审 判 员  梁 军二〇二一年九月二十二日法官助理  陈子菱书 记 员  洪丽媛