天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0113民初3550号原告：王爱发，男，1973年10月25日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李丹，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾春雷，天津益清律师事务所律师。被告：天津融耀置业发展有限公司，住所地天津市北辰经济开发区双辰中路西（双街工业园内）。法定代表人：刘春东，总经理。委托诉讼代理人：王明弟，女，1986年2月17日出生，汉族，住天津市南开区。原告王爱发与被告天津融耀置业发展有限公司（以下简称“融耀公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王爱发及其委托诉讼代理人李丹，融耀公司的委托诉讼代理人王明弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爱发向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令融耀公司退还建设院落的费用42,172元；2．请求法院依法判令融耀公司赔偿王爱发延期交房产生的利息及违约金100,000元；3．请求法院依法判令融耀公司赔偿王爱发房屋贬值对应的补偿款人民币100,000元；上述共计242,172元4．本案的诉讼费用由融耀公司承担。事实和理由：2017年3月的一天王爱发到融耀公司的售楼处去咨询购买房屋事宜，融耀公司的销售人员刘宇通过销售广告以及当时的宣传资料向王爱发承诺案涉房屋有南北两个院落。王爱发在售楼处看到案涉房屋的沙盘也有南北两个院落。2017年6月23日双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定王爱发购买融耀公司开发的北辰区双街镇双进道以南半湾花园49-4-101（以下简称“案涉101房屋”），即半湾半岛联排别墅。后融耀公司向王爱发交房时，王爱发发现案涉101房屋后面并无小院，才得知承诺的小院并不在设计范围内，依据相关法律规定，刘宇的承诺系职务行为，销售广告及宣传资料也应视为合同内容一部分，其结果应由融耀公司承受。另，补充合同第一条、第二条、第六条约定均为格式条款，单方免除融耀公司责任，为无效条款。故融耀公司违约应返还王爱发建设院落的费用并支付延期交房的利息及违约金以及房屋贬值补偿款，故呈诉。融耀公司辩称，我单位没有刘宇这个销售人员，案涉房屋并不是刘宇作为销售人员出售的，是石磊销售的，现在石磊已经离职了。我方现有调取2017年销售案涉房屋的沙盘没有显示案涉房屋有王爱发所述的北面小院。2017年6月23日双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：王爱发购买案涉101房屋，融耀公司应于2019年6月30日交房，融耀公司于2019年6月21日给王爱发邮寄了案涉房屋的交付通知书，告知王爱发于2019年6月30日到现场收房，王爱发本人于2019年6月24日签收。另，双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第二条约定：买卖协议中提及的“通知”是指包括但不限于挂号信、快递、手机短信、传真、电子邮件或通过在项目当地主要广电媒体或主要报纸发布公告的等任何一种或多种方式的联络，买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真及电话号码或Email地址为准。《天津市商品房买卖合同》附件六：补充合同第六条约定：经出卖人通知，买受人未按时前来接收商品房的，则房屋交接通知载明的交付期限的最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人之日，自视为交付之日起，该商品房的风险转由买受人承担，此后产生的有关费用由买受人负担，如买受人未能按期收悉交房通知，买受人应当按商品房买卖合同约定的最晚交房时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。基于前述事实及合同约定，融耀公司已经按照合同约定进行交房，由于王爱发自身原因未能及时办理交房手续，其主张的关于融耀公司延期交房的利息及违约金不成立，请求法院予以驳回。二、融耀公司开发案涉101房屋未规划小院，融耀公司亦未向王爱发承诺有小院，故请求驳回王爱发关于未建院落费用及房屋贬值损失的诉讼主张。根据《建设工程规划验收合格证》，案涉101房屋未规划后院。同时，根据《天津市商品房买卖合同》约定、附件图纸及交工标准，也不存在案涉101房屋有后院的表述，故王爱发无权要求融耀公司向其赔偿未建设院落的费用。针对王爱发提供的“陈子强”出具的《关于半湾半岛联排别墅48-1后院情况证明》，首先，融耀公司对该证据的真实性不予认可；其次，经核实，不存在对于小院的该种销售说辞。另外，根据《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同第一条约定：出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章或合同专用章方为有效，未经出卖人书面同意，前述人员、部门和代理机构等均无对买受人擅自作出允诺，前述人员无权擅自向买受人收取钱款。基于此种情况，请求法院予以驳回王爱发关于索赔未建设院落费用及房屋贬值损失。三、请求法院驳回王爱发关于诉讼费用由融耀公司承担的诉讼主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，王爱发提交的天津市商品房买卖合同及补充协议、房屋首付款发票、房屋余款发票、税收缴款书、住宅专项维修基金票据、不动产预告登记，融耀公司提交的天津市新建住宅商品房准许交付使用证以及天津市不动产首次登记证明，本院予以确认并在卷作证。1．王爱发提交的其与被告方销售刘宇的2020年3月19日、2020年7月15日电话录音（附刘宇照片及其手机号和微信号）、案外人庞琨与被告销售郭晓文的通话记录、被告方销售陈子强的证人证言，证明被告销售人员经过公司统一培训，承诺涉案房屋附带两个小院；融耀公司对其真实性不认可，经核实融耀公司并没有查到刘宇、郭晓文这个人，而且通过录音中也只有说一个小院，没有说两个小院；郭晓文本身陈述案涉小院在合同中并未约定；对陈子强的证人证言不认可，没有查到陈子强的员工身份；本院认为，因融耀公司否认刘宇、郭晓文、陈子强系其销售人员，王爱发提供的照片及手机微信号不能证明刘宇身份，其亦未提供其他有效证据佐证刘宇、郭晓文、陈子强身份情况，陈子强并未出庭作证，本院对其真实性，本院不予确认。2．王爱发提交的2019年7月15日双方对不符合交付条件进行协商的照片，证明融耀公司确实存在员工履行职务行为时向原告方承诺存在前后院落，被告方组织人员与原告协商，原告应被告要求向被告递交反映材料；融耀公司认为该证据不能反映王爱发所述的情况；本院认为，因融耀公司不予认可，该证据不能证明王爱发的证明目的，本院不予采信。3．融耀公司提交的建设工程规划验收合格证4页复印件，证明2018年12月10日被告取得建设工程规划验收合格证；王爱发不予认可，认为没有原件无法核实。本院认为，因融耀公司未提供该证据原件，其真实性，本院不予认定。4．融耀公司提交的图片1、2打印件，证明一排7栋别墅，涉诉房屋及相邻别墅后面为道路的现状，与规划一致；王爱发不予认可，认为无法核实具体位置。本院认为，因王爱发否认，其真实性，本院不予认定。5．融耀公司提交的EMS快递单（1061511678333）及该快递的邮寄查询记录打印件，证明被告于2019年6月21日向原告通过以EMS的方式邮寄49-4-101交付通知书，原告于2019年6月24日签收该通知书，原告已履行交付义务；王爱发不予认可，没有签收记录。本院认为，结合王爱发庭审陈述与该证据能够相互印证，其真实性，本院依法认定。6．融耀公司提交的北辰三区二期小院面积示意图复印件及2017年初被告销售部门给研发部门内部联络单，证明涉诉房屋不存在后院及别墅价格系一房一价，及小院情况。王爱发不予认可，认为均不是原件；对小院示意总图，证明其在销售时说过小院，上面也没有南入户和北入户的区别。本院认为，因融耀公司未提供该证据原件，其真实性，本院不予认定。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月23日，王爱发与融耀公司签署《天津市商品房买卖合同》，约定王爱发购买案涉101房屋，融耀公司于2019年6月30日前将竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付王爱发使用；其附件六：补充合同第一条即出卖人对买受人的提示，其中第2约定：买卖双方已注意并接受了本补充协议中涉及的免责或者限制各方权利、违约后果、行权期限等重要条款；第3约定：签署买卖合同及本补充协议之前买卖各方通过口头、书面（包括预订单或认购书、预订合同等）、实物及其他形式（包括但不限于讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料不作为买卖双方权利义务确定的依据；第6约定：出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章或合同专用章方为有效，未经出卖人书面同意，前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人擅自作出允诺，前述人员无权擅自向买受人收取钱款（上述内容系加黑和下划线），另，双方在补充合同中还约定买卖合同及本补充协议为确定买卖双方权利义务的最终依据；补充合同第二条即通讯方式及送达的约定，其中1约定：买卖协议中提及的“通知”是指包括但不限于挂号信、快递、手机短信、传真、电子邮件或通过在项目当地主要广电媒体或主要报纸发布公告的等任何一种或多种方式的联络，买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真及电话号码或Email地址为准；补充合同第六条商品房买卖合同第【三】条、第【五】条、第【十一】条的补充，其中5和6约定：经出卖人通知，买受人未按时前来接收商品房的，则房屋交接通知载明的交付期限的最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人之日，自视为交付之日起，该商品房的风险转由买受人承担，此后产生的有关费用由买受人负担。如买受人未能按期收悉交房通知，买受人应当按商品房买卖合同约定的最晚交房时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续等内容。后王爱发履行了交付房款的义务。2017年7月3日，案涉101房屋在房管部门进行了预告登记，权利人为王爱发。融耀公司于2018年12月24日取得案涉101房屋所在半湾花园49号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2019年8月8日案涉101房屋所在半湾花园49号楼的房屋所有权首次登记在融耀公司名下。融耀公司于2019年6月向王爱发通过以EMS的方式向王爱发在《天津市商品房买卖合同》所留地址天津市北辰区双街镇可信产业园B-11-1邮寄《49-4-101交付通知书》（快递单号为1061511678333），融耀公司称该快递王爱发于2019年6月24日签收，王爱发称，应该是单位代王爱发签收的，单位收到以后过了几天就交给王爱发了。庭审中，王爱发称，2019年6月30日王爱发到案涉房屋现场发现没有北面小院，只有南面小院，北面马路也已经建出来了，因此王爱发觉得案涉房屋不具备收房条件，就没有收房。本院认为，王爱发与融耀公司于2017年6月23日签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案双方当事人争议的焦点为一、双方是否约定案涉101房屋带有北面小院以及融耀公司是否应退回小院建造费并赔偿贬值损失；二、融耀公司是否逾期交房是否承担逾期交房利息及违约金。对此，本院分析如下：一、双方是否约定案涉101房屋带有北面小院以及融耀公司是否应退回小院建造费并赔偿贬值损失。本案中，王爱发主张购买案涉101房屋时，融耀公司的销售人员刘宇通过销售广告以及当时的宣传资料向王爱发承诺案涉房屋有南北两个院落，王爱发亦在售楼处看到案涉房屋的沙盘也有南北两个院落。对此融耀公司不予认可。本院认为，首先，双方在补充合同中约定买卖合同及本补充协议为确定买卖双方权利义务的最终依据，而双方在《天津市商品房买卖合同》及补充合同中并未约定案涉101房屋带有北侧院子。其次，庭审中，王爱发提供与刘宇的电话录音及案外人庞琨与郭晓文的通话记录，因融耀公司否认刘宇、郭晓文系其销售人员，王爱发未能提供有效证明其二人身份，故本院不予采信。王爱发提供陈子强书面证言，但因陈子强并未出庭作证，融耀公司亦不予认可，则陈子强证言，本院不能采信。最后，《天津市商品房买卖合同》补充协议约定，签署买卖合同及本补充协议之前买卖各方通过口头、书面（包括预订单或认购书、预订合同等）、实物及其他形式（包括但不限于讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供的信息以及任一方私自录音的资料不作为买卖双方权利义务确定的依据；出卖人的职员或雇员、部门或销售代理机构等对买受人作出的承诺，必须加盖出卖人的公章或合同专用章方为有效，未经出卖人书面同意，前述人员、部门和代理机构等均无权对买受人擅自作出允诺等内容，可以说明，即便有沙盘、广告等形式提供的信息或任一方私自录音的资料也不作为买卖双方权利义务确定的依据；且即便融耀公司的员工对王爱发作出了相关承诺，亦应加盖融耀公司的印章，才能约束融耀公司。综上，王爱发未能提供确实充分的证据证明双方存在案涉101房屋带有北面小院的约定，故对王爱发主张案涉101房屋带有北面小院以及融耀公司应退回小院建造费并赔偿贬值损失的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。至于原告主张合同第一条、第二条、第六条约定均为格式条款，单方免除融耀公司责任，为无效条款，本院认为，该条款虽系格式条款，但融耀公司对上述部分条款已采取加黑字体、下划线等合理方式提请王爱发注意上述条款，并且双方明确约定买卖双方已注意并接受了本补充协议中涉及的免责或者限制各方权利、违约后果、行权期限等重要条款。且上述条款不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故王爱发该主张无事实依据，本院不予支持。二、融耀公司是否逾期交房是否承担逾期交房利息及违约金。本案中，王爱发主张融耀公司迟延交付案涉101房屋一节，融耀公司不予认可。本院认为，首先，《天津市商品房买卖合同》补充协议约定，买卖协议中提及的“通知”是指包括但不限于挂号信、快递、手机短信、传真、电子邮件或通过在项目当地主要广电媒体或主要报纸发布公告的等任何一种或多种方式的联络，买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真及电话号码或Email地址为准。本案中，融耀公司依据《天津市商品房买卖合同》首页的王爱发地址和联系方式向王爱发邮寄《49-4-101交付通知书》，该《49-4-101交付通知书》王爱发认可已于2019年6月24日由其单位签收，并转交给王爱发，说明融耀公司依约履行了交房通知义务。其次，根据《天津市商品房买卖合同》补充协议约定，如买受人未能按期收悉交房通知，买受人应当按商品房买卖合同约定的最晚交房时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。由此，即便是王爱发未收悉上述《49-4-101交付通知书》，王爱发亦应于最晚交房时限前往办理房屋交接手续。另，王爱发主张案涉房屋不具备收房条件，就没有收房，没有事实依据，本院不予支持。综上，王爱发主张融耀公司延迟交房并要求融耀公司承担支付违约金和利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本案经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王爱发的诉讼请求。案件受理费减半计收2,466元，由原告王爱发负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李飞二〇二一年九月三日书记员  赵晶附：本裁判文书所依据法律规定具体条文。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。