重庆市荣昌区人民法院民事判决书                        （2021）渝0153民初3139号 原告：重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道广场路96号10-4，统一社会信用代码915002266786987995。法定代表人：马晓君，总经理。委托诉讼代理人：陈启均，重庆川伟律师事务所律师。被告：吕林方，男，1969年6月11日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：钟其芬，女，1974年8月21日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司（以下简称“菥顺物业”）与被告吕林方、钟其芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，原告申请追加钟其芬为本案被告，本院予以准许，本案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告菥顺物业的委托诉讼代理人陈启均，被告吕林方、钟其芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告菥顺物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠2015年4月1日至2019年7月31日期间的物业服务费、电梯费、公共能耗费等合计4765元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费违约金238元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系荣昌区天长·银座XXX号房屋(建筑面积为103.97/㎡)的产权所有人，系小区的业主之一。重庆市天长房地产开发有限公司将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订《前期物业服务管理合同》。该合同约定物业服务费按0.57元/㎡/月收取，电梯费按10元/人/月收取，公共能耗费按4元/户/月收取，2015年4月1日至2019年7月31日期间被告应交物业服务费等费用3081元，电梯费用1476元，公共能耗费208元，共计4765元，原告多次向被告催交未果。原告认为，重庆市天长房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对小区业主具有约束力，原告为被告进行物业服务，被告也未提出异议，被告应当依法向原告交纳物业服务费。综上所述，为了维护原告合法权益，依法向贵院提起诉讼。被告吕林方、钟其芬辩称：物管公司未通知被告交纳物管费，也为向被告进行催收，且原告的请求已过诉讼时效。本院经审理查明，认定事实如下：原告菥顺物业系重庆市荣昌区天长·银座大厦的物业服务企业，被告吕林方、钟其芬系该小区XXX号房屋（建筑面积103.97平方米）的产权所有人。2008年12月3日，天长·银座大厦的建设单位重庆荣昌县天长房地产开发有限公司（甲方）与荣昌县春润物业管理有限公司（乙方）签订《天长·银座大厦前期物业服务合同》，委托春润物业对天长·银座大厦提供物业服务管理。合同约定物业服务费收费标准为：物业管理服务费0.57元/平方米，电梯管理服务费10元/月/人+0.3元/层，公用能耗水电费4元/月/户。合同期限为2008年12月3日至2013年12月2日。合同期限届满后，原告继续为天长·银座大厦提供物业服务至2019年7月底。截至2019年7月底，天长·银座大厦未成立小区业主委员会。2009年1月4日，荣昌县物价局印发《荣昌县物价局关于核定天长·银座大厦高层物业服务收费正式标准的通知》（荣价发[2009]1号），明确春润物业在天长·银座大厦业主委员会成立之前实施物业管理服务时按以下标准收费：高层住宅物业服务费0.37元/平方米·月，公共设施设备日常维修养护费0.20元/平方米·月；高层住宅电梯费可实行月票和次票。其中月票计算方式有（1）按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。另查明，2016年7月19日，荣昌县春润物业管理有限公司的名称变更为重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司。被告吕林方、钟其芬未交纳2015年4月1日至2019年7月31日的物业服务相关费用。2021年3月5日，原告向被告吕林方邮寄《律师函》，向被告吕林方、钟其芬催收上述欠交物业服务费。上述事实，有原告陈述、《天长·银座大厦前期物业服务合同》、荣价发[2009]1号文件、准予变更登记通知书、律师函及邮寄单、户室详细情况表等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，天长·银座的建设单位重庆荣昌县天长房地产开发有限公司与菥顺物业签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、法规规定，该合同合法有效。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。虽然《前期物业服务合同》已于2013年12月2日期限届满且未续签，但菥顺物业继续为天长·银座小区提供物业管理服务至2019年7月底，且原告对被告2015年4月1日至2019年7月31日期间欠交的物业费用进行了催收，被告抗辩原告主张的上述期间物管费已过诉讼时效，根据庭审查明，且被告每月欠交物管费属于连续性的行为，应从最后一期即2019年8月开始计算诉讼时效。本案原告起诉时，并未超过诉讼时效。被告以原告未通知，不知道在哪交纳为由拒绝交纳物管费，首先在被告欠交物业费用之前向原告交纳过物业费，被告知晓在哪交纳物管费；其次，小区业主交纳物管费属于法定义务，无需物业公司专门通知交费才履行义务，故对被告未交物管费的理由，本院不予采纳。原告主张被告支付2015年4月1日至2019年7月31日期间的物业管理费用，本院予以支持。被告共计欠费52个月，应交纳的费用如下：1.物业服务费，《前期物业服务合同》约定物业管理服务费0.57元/平方米/月，该约定符合荣价发[2009]1号文件规定，二被告房屋建筑面积103.97平方米，被告应支付2015年4月1日至2019年7月31日物业管理费用3081.67元；2.电梯费，《前期物业服务合同》约定电梯费收费标准为10元/月/人+0.30元/层；被告房屋登记信息为二人，房屋在16楼，每月电梯费为24.8元，二被告应支付电梯费1289.6元；3.公共能耗，《前期物业服务合同》约定公共能耗水电费4元/月/户，二被告欠费52个月应交纳208元。上述费用共计4579.27元。对于违约金，原告主张按欠费总额的5%计算违约金。前期物业服务合同未约定未交物管费的违约金条款，故该项请求，本院不予支持。因本案法律事实引起的民事纠纷发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吕林方、钟其芬于本判决生效之日起5日内支付原告重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司2015年4月1日至2019年7月31日的物业服务费等共计4579.27元；二、驳回原告重庆市荣昌区菥顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告吕林方、钟其芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告吕林方、钟其芬负担，此款已由原告预交，由被告吕林方、钟其芬直付原告，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 审    判    员      周  阳                          二〇二一年九月一日   法  官  助  理      李小玲书    记    员      陈小玉  - 1 -