辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5680号上诉人（原审被告）：王晓莉，女，1980年4月18日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：王娜，副总经理。委托诉讼代理人：郝珈玮、曲妍，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人王晓莉因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓莉上诉请求：1.撤销大连市沙河口区人民法院作出的（2021）辽0204民初1309号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费及律师费由被上诉人承担。事实与理由：1.亿达物业服务集团有限公司没有履行合同职责违约违法在先，侵犯业主合法权益甚至造成生命安全隐患多年，业主缓交物业费待物业整顿，一审判定业主缴纳全额物业费有失公正。而且，亿达物业服务集团有限公司故意隐瞒《前期物业服务合同》，导致影响业委会成立。2.一审将住宅定性为公寓，两者数倍差价，业主应得的公共收益也被物业未经同意擅自使用，可视为物业费抵扣，再缴费视为重复收费。3.亿达物业服务集团有限公司没有履行相关维修养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任。4.亿达物业服务集团有限公司索取2014至2019年物业费，至今2021年已过三年合法诉讼时效。我之前与亿达物业服务集团有限公司有协议，因此其他业主断缴一年就会被通知并起诉催缴物业费，我至今八年没有被催缴，物业人员都知道亿达物业服务集团有限公司不再向我索要物业费，更没有对我有任何书面通知或起诉。5.一审判定煤气及日租房问题不属于物业服务范畴错误。亿达物业服务集团有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。亿达物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付欠交的物业服务费人民币19649.42元（2014年3月1日至2019年12月31日）；2.被告向原告支付逾期之日起每日应交物业服务费的违约金5894.83元。一审法院认定事实：原告原名称为大连亿达物业管理有限公司，2016年10月17日名称变更为亿达物业管理有限公司，2018年6月27日名称变更为亿达物业服务集团有限公司。2009年7月12日，大连富华房地产有限公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受托方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告为杰特小区提供物业服务。协议约定前期物业服务内容：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内公共绿化管理；物业管理区域内公共秩序协助维护和车辆停放管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理。约定物业服务费用为公寓3.8元/月/平方米、公建2.5元/月/平方米。物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同还对双方的其他权利、义务等内容进行了约定。案涉房屋位于大连市沙河口区，建筑面积73.87平方米，所有权人为被告王晓莉，房屋类别为公寓。被告未交纳该房屋2014年3月1日至2019年12月31日期间的物业费。2018年6月5日，原告曾通过发送短信的方式向被告催缴案涉房屋2014年3月1日至2018年6月30日期间的物业费。一审法院认为，原告亿达物业服务集团有限公司与大连富华房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对原告及案涉小区全体业主均具有约束力。原告为案涉小区提供了物业服务，被告王晓莉作为小区业主，理应按照合同约定交纳物业费。庭审中，就被告的诉讼时效抗辩，原告提供了2018年6月5日的催收短信证明诉讼时效中断，故被告应给付原告2015年6月6日至2019年12月31日期间的物业费15392元（3.8元/月/平方米×73.87平方米×54个月零25天），2014年3月1日至2015年6月5日期间的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。关于被告不知晓前期物业合同的抗辩意见，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原被告虽未直接签订物业服务合同，但原告与大连富华房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》对原告及案涉小区全体业主均有约束力，被告依该合同享有接受物业服务的权利及交纳物业费的义务，故被告该项抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告物业费收费标准的抗辩意见，案涉《前期物业服务合同》明确约定公寓的物业费标准为3.8元/平方米/月，被告虽主张物业费标准最高1.3元/平方米，但其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止，故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提供照片主张原告物业服务不达标的问题，其主张的煤气及日租房问题不属于物业服务范畴，其主张的安保、环境卫生等其他问题，被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，被告应通过法律规定的方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见予以重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于原告违约金的诉请，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务。故对原告该项主张，本院不予支持。综上所述，一审法院遂依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王晓莉于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2015年6月6日至2019年12月31日期间的物业费15392元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元（原告已预付），已减半收取，由原告负担128元，由被告负担92元。本院二审期间，上诉人提交媒体资料、照片（21页）及视频证据，拟证明物业服务存在瑕疵，案涉物业费应按9折或者4折收取。被上诉人对证据的真实性和拟证明事项均不认可，经审查，上述媒体资料、照片及视频不足以证明案涉物业费应打折支付，对证明事项不予确认。经审理，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费及缴纳标准。被上诉人与案涉小区开发建设单位签订了《前期物业服务合同》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”之规定，被上诉人既向案涉小区提供了物业服务，则上诉人作为业主应按前述合同的约定向被上诉人按时、足额缴纳物业费。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在违约行为一节，上诉人在案涉期间内未依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应支持。关于上诉人提出的日租房和燃气问题，因被上诉人并非具有执法权的行政机关，亦非燃气供应单位，上诉人以此主张被上诉人服务存在违约于法无据；如上诉人认为被上诉人存在侵占业主缴纳的燃气安装费用的行为，可另行主张。关于上诉人提出的诉讼时效抗辩，一审判决认定上诉人应向被上诉人缴纳2015年6月6日至2019年12月31期间的物业费，被上诉人未就此提出上诉，故对于2015年6月6日之前的物业费是否超过诉讼时效，本院不予处理。被上诉人曾于2018年6月5日向上诉人催缴过物业费，但对于2015年6月6日至2015年9月30日之间的物业费，应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效规定；被上诉人并未提供证据证明在2017年10月1日前存在可导致诉讼时效期间中断的事由，故亿达物业对于此期间物业费的主张亦超过诉讼时效，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。对于2015年10月1日起的物业费，根据《中华人民共和国民法总则》中三年诉讼时效的相关规定，结合被上诉人于2018年6月5日实施的催缴行为，被上诉人于2021年2月4日向一审法院提起本案诉讼未超过法定诉讼时效期间，一审法院予以支持正确，本院予以确认。因此，上诉人应向被上诉人缴纳2015年10月1日至2019年12月31日的物业费14316元（3.8元/平方米/月×73.87平方米×51个月）。综上所述，王晓莉上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初1309号民事判决第二项；二、变更大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初1309号民事判决第一项为“王晓莉于本判决生效之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司2015年10月1日至2019年12月31日期间的物业费14316元”；三、驳回亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取220元，由亿达物业服务集团有限公司负担142元，王晓莉负担78元；二审案件受理费184元，由亿达物业服务集团有限公司负担50元，王晓莉负担134元。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年九月二十四日书记员  邵 将