江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3628号上诉人（原审原告）：徐凤生，男，1954年2月16日生，汉族，住江苏省江阴市。被上诉人（原审被告）：涂茂红，男，1971年9月9日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：胡国春，江苏振强律师事务所律师。原审第三人：陶小林，男，1965年10月17日生，汉族，住江西省九江市星子县。上诉人徐凤生因与被上诉人涂茂红、原审第三人陶小林侵权责任纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初12594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐凤生上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持其一审诉请。事实和理由：一、双方在2017年1月1日签订的转让协议第一条明确约定其转让给涂茂红的资产范围是涂茂红的宏达铸造厂的所有资产，所以本案的关键要查明宏达铸造厂的资产范围。而案涉720平方米的楼房和455平方米的厂房并不属于宏达铸造厂的资产，所以不属于双方签订买卖合同转让标的内容。1.案涉720平方米的楼房和455平方米的厂房是其2008年自建房屋，从未纳入宏达铸造厂的资产范围，属于其个人资产；2.2013年6月5日，承包协议约定宏达铸造厂资产范围并不包括案涉的720平方米的楼房和455平方米的厂房；3.从转让价格分析，房屋面积共计1580平方米，按每平平米410元计算，应为65万元左右，加上原有设备折合25万元左右，加上电器的费用，最终按938000元计价，具有合理性。涂茂红认为720平方米的楼房值50万元，另外2000平方米的厂房只值30万元，该陈述显然不合情理。二、一审法院认为案涉的720平方米的楼房和455平方米的厂房属于合同约定的转让资产范围仅是推论。1.其将案涉房屋出租后，房屋的维修义务全部是承租人履行，其不需承担修理责任和义务。2.其儿子之所以为涂茂红装修房屋，一方面可以挣装修费的，另一方面是因为其可以向涂茂红主张占有使用费的，所以装修房屋不能得出其已将房屋转让给涂茂红。3.双方商谈、签订买卖合同时，陶小林并不在场，对合同约定内容并不知情，陶小林的陈述仅是个人主观臆断。4.租赁合同约定，土地租金由房屋承租人缴纳，所以由陶小林和涂茂红缴纳土地租金是正常的。5.村委等相关人员的观点也仅是推断，没有事实依据。6.其为防范风险故约定在2017年9月1日支付转让费后资产所有权才移交，实际上转让的资产已经由涂茂红使用，并不存在资产移交的问题。7.双方于2017年1月1日就签订了资产转让协议，如果案涉楼房属于转让的资产范围的话，涂茂红在2017年1月1日后就不应该支付租金，但是涂茂红自认其租金一直交到2017年8月31日，显然不属于转让的资产。被上诉人涂茂红二审辩称：一、关于承包协议的范围双方并无争议，此后双方签订了房屋买卖协议，房屋买卖的标的物是厂区内除村委四间房以外的所有资产，并不仅仅是原来的承包范围。二、双方对于2013年转让协议的签订目的和经过陈述是一致的，即转让协议是为了明确企业经营责任，实际上双方还是承包及租赁关系。其用宏达铸造厂的名义经营并承担责任，双方并无转让资产的真实意思也未实际支付过转让款。本案争议焦点是455平方米车间和720平方米楼房是否包含在房屋买卖协议中，而非争议房产是否属于宏达铸造厂。实际上宏达铸造厂作为一家人独资企业，相应资产并无产权证书，也未对资产范围登记造册，宏达铸造厂主要是起到经营资质的作用。三、关于交易价格，房屋买卖协议交易的对象是无房产证土地证的老建筑，厂房年久失修漏水需要维修，楼房没有装修无法正常居住，交易价格符合当时的市场价。对于价格组成，其在一审中对于回答法官提问时脱口而出，因为双方对于价格经过了协商，而徐凤生对于价格组成的回答是从总价倒推的，单价410元/平方米看似精准无误实际不符合农村交易习惯。四、关于维修和装修的责任方，双方此前租赁合同上并无约定承租方有维修和装修义务。根据合同法约定，维修义务没有特别约定的，应由出租方承担。楼房二层装修费18万元，如果该楼房没有卖给其，双方也未就此签订长期租赁协议，其出资装修显然不符合常理。原审第三人陶小林二审未作陈述。徐凤生向一审法院提出诉讼请求：1.涂茂红将位于江阴市××镇××村××号的455平方米的车间及720平方米的楼房返还给徐凤生，同时支付房屋使用费（从2017年9月至实际返还之日，按50元／平方米计算）；2.本案诉讼费用由涂茂红承担。一审法院认定事实：（徐凤生与陶小林租房协议情况）2013年9月1日徐凤生与陶小林签订租房协议一份，约定：徐凤生将夏圩32号私有资产出租给陶小林，出租年限为自2013年9月1日至2017年8月30日，租金结算为大车间455平方*50元=22750元/年、大楼125平方*50元=6250元/年，土地占用1.6亩，包括房产税、土地使用税由陶小林向村委交纳。（徐凤生与涂茂红租房协议情况）2013年6月1日徐凤生与涂茂红签订租房协议一份，约定：徐凤生将私有资产出租给涂茂红，租期自2013年6月1号至20，租金结算为底楼80平米*50元=4000元/年，楼上间，每件1200元/年，合计6000元，先付后住。关于该部分租金，涂茂红称，交到2017年8月31日。（承包协议情况）2013年6月5日，甲方铸造厂、投资人徐凤生与乙方涂茂红签订承包协议一份，约定：甲方将铸造厂承包给乙方，甲方所有的××村××号双跨车间及辅房（见平面图）、2吨＊2行车1台……，模具另立清单，承包期限为5年，从2013年6月1日至2018年5月30日，年承包金为6.6万元，甲方提供营业执照、税务登记证、企业代码证等过户给乙方，土地租赁费每年由乙方向顾山镇万兴村委交纳。该承包协议后附一份徐凤生手写、手画的宏达铸造厂平面图，主要载明的内容包括“三层6间私有240平米、大门、大道、村委双间、租给陶小林大跨私有480平米、村委8间、车间大厅租给涂茂红、4间私有450平米、双跨车间私有1080平米、辅房私有50平米”。徐凤生称，承包协议中的资产不包括455平方的车间和720平方的房子。涂茂红称，承包协议中所涉的资产不包括诉争房产中的455平方米及720平方米楼房中一楼的120平方米，因为这部分当时出租给了陶小林，其余部分都是涂茂红在使用。（承诺书、转让协议、铸造厂工商变更情况）2013年6月28日涂茂红向徐凤生出具承诺书一份，主要载明：“承诺如下：一、确认××镇××村××号厂房双跨车间1080平方米，辅房450平方米，沿围墙辅房50平方米，设备……所有权属徐凤生所有，双方是租赁关系。二、在租赁期内乙方所添置的房屋、设备属乙方所有，租赁到期时乙方自行拆除。三、过户后各自债权债务由各承担。”2013年7月12日甲方徐凤生与乙方涂茂红签订转让协议一份，主要约定：“甲方于1995年5月18日设立铸造厂，铸造厂由甲方个人投资并经营，全部财产属甲方个人所有，并拥有完整的处分权。甲方拟将铸造厂全部权利转让给乙方，乙方愿意接受，现达成本协议：一、甲方拟以23.4万元的价格将其在铸造厂中的全部权利（包括企业资产、企业名称和其他合法权利）转让给乙方，转让款在转让行为三日内交付。二、甲方保证对铸造厂资产（具体内容以双方确认的资产清单为准）拥有所有权及完全处分权……八、本协议签订后，双方到工商局办理变更手续……。”双方未向法院提交相关资产清单。铸造厂投资人原为徐凤生，2013年8月8日工商变更为涂茂红。一审中，双方一致确认：双方签订2013年7月12日转让协议和工商变更登记，实际上是为了规避徐凤生的风险，因为2013年6月5日承包协议徐凤生将铸造厂承包给涂茂红，实际上徐凤生不经营了，徐凤生不愿承担相应的风险，故工商变更投资人为涂茂红，但2013年6月28日承诺书载明的相关的厂房和设备是出租给涂茂红的。此外，关于2013年7月12日转让协议载明的234000元，涂茂红意见为：234000元是为了办理工商变更登记需要，铸造厂投资人变更为涂茂红，相关设备、厂房出租给涂茂红，涂茂红支付租金，234000元涂茂红无需支付。徐凤生意见为：转让协议是工商局提供的，不是我们自己写的，转让协议上的234000元是徐凤生经过验资的投资款，当时也没有打算让涂茂红支付234000元，确实是铸造厂投资人变更为涂茂红，涂茂红的经营风险和徐凤生没有关系，相关设备、厂房出租给涂茂红，涂茂红支付租金。（房屋买卖协议情况）2017年1月1日甲方徐凤生与乙方涂茂红签订房屋买卖协议一份，主要约定：“经双方友好协商，就原铸造厂（××镇××村××号），全部资产的产权变更订本协议如下：一、甲方自愿把铸造厂的所有资产、地面附着物（按平面示意图为证）全部转卖给乙方，由乙方自主经营，管理该资产。二、乙方对甲方所有资产充分了解，自愿出资93.8万元整买断该资产。三、具体资金支付期为2017年元月前，预付定金贰拾万元，资产移交期2017年9月1日前再付肆拾万元整，2018年12月30日前付清全部余款叁拾叁万捌仟元……。四、土地归集体所有，乙方另行与万兴村委签订土地使用协议。该协议上双方签字，另有江阴市××镇××村村民委员会盖章，村委会相关人员手写了“原村委四间还属村委，其他情况属实”的内容。1.徐凤生提交的房屋买卖协议上，徐凤生在第三条最后自行书写了“代收陶小林大棚租金费2年”的内容，徐凤生称：该句话是2019年年初左右徐凤生自己在其持有的合同上写的，意思是涂茂红代收了徐凤生出租给陶小林125平方和455平方的房屋2年的租金，涂茂红的合同上是没有这句话的。2.徐凤生提交的房屋买卖协议上，另有手写的“该协议已在2017年6.27号结断，以上房租全部按本协议全部结清，该协议已作废，徐凤生2017.6.27号”和“该协议以上写说明有误，涂茂红，2017.6.27号”的内容，但均被划掉。徐凤生称，上述内容除了涂茂红签字外，均是徐凤生手写的，意思是承包协议在2017年6月27日已经结断了，“以上房租金全部按本协议全部结清，该协议已经作废”的意思是原来承包协议的承包金已经付清了，承包金中含有房租，因为写了该协议已经作废，徐凤生担心买卖协议后续款项不付，所以划掉了。涂茂红称，徐凤生写了之后让涂茂红签字，涂茂红签了之后感觉有问题，就把自己的名字划掉了，涂茂红识字不多，也不清楚是什么意思。3.徐凤生提交的房屋买卖协议上，另有“买房屋全部付清，2019年4月29号涂茂红”的手写内容。4.涂茂红提交的房屋买卖协议上，另有“以上款项全部付清，计93.8万元整徐凤生2019.4.29”的内容。5.关于房屋买卖协议上第一条载明的“按平面示意图为证”的内容：（1）徐凤生提供的为机打的“资产分布平面示意图”一页，其中下半部分机打了“卖给涂茂红”的字样并画了斜线，斜线部分不包括本案涉案的455平方和720平方房产。徐凤生称：签订房屋买卖协议时是没有附件平面示意图的，徐凤生提交的机打的示意图，是2017年7、8月份徐凤生让电脑店打印制作的。（2）涂茂红提供的为“宏达铸造厂平面图”，均为徐凤生手写和手画，和2013年6月5日承包协议后附的平面图一致。涂茂红称，该平面图是2017年1月签订买卖协议时徐凤生给涂茂红的。涂茂红对徐凤生提交的房屋买卖协议和资产分布平面示意图真实性有异议，认为应当以涂茂红提供的为准。6.关于转让价格93.8万元的构成，徐凤生称：1080平方米加450平方米，合计1530平方，按410元每平方计算，共计627300元，另外机器设备折合25万元，还有其他电器的费用。涂茂红称：720平方米的大楼52万元，所有的车间30多万元，徐凤生期间的修缮10多万元，合计是938000元，当时双方没有在构成明细上签字。（涂茂红与陶小林的房屋租赁合同情况）涂茂红与陶小林签订房屋租赁合同一份，主要约定涂茂红将房屋出租给陶小林（合同未载明具体房屋范围），租期自2017年8月30日至2022年8月30日，租赁期满或合同解除后，涂茂红有权收回房屋，陶小林应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施……年租金为3万元。陶小林称：当时是徐凤生让陶小林和涂茂红签的该租赁合同。（关于土地租金）陶小林实际使用的455平方米车间和125平方米房屋对应的土地租金，由陶小林向村委交纳，其他部分租金由涂茂红向村委交纳。（房屋修缮情况）涂茂红提交房屋修缮发票复印件2页及服务清单复印件1张，称在2017年7月至2018年10月购买材料对厂区内所有房屋（包括陶小林承租的厂房）进行了维修，花费了18万余元，证明双方一致认可涉案房屋是卖给涂茂红的。徐凤生意见为：2017年，有人修陶小林承租的房子徐凤生是看到的，但是徐凤生没有叫他们去修。陶小林意见为：2017年7月份左右涂茂红对陶小林承租的455平方米部分进行了修缮，涂茂红修的时候徐凤生在涂茂红处上班，徐凤生都是知道的；另外，在和徐凤生签订租赁合同之后、和涂茂红签订租赁合同之前，徐凤生对房屋小修过，当时费用300元是陶小林自己付的。（房屋装修情况）涂茂红称：涂茂红将720平方米三层楼房中的二楼交给徐凤生的儿子进行装修，在2017年底的时候开始装修，一直装修到2018年10月1日左右，一共花了18万元，涂茂红支付了装修费。徐凤生称：2017年6月份之后涂茂红让徐凤生儿子开始装修的，装修了最多2个月，装修款都是涂茂红支付的。（关于房屋价值）徐凤生称，455平方米的车间和720平方米的房子2008年修建时投资40、50万元，现在价值200万元。（其他情况）1.2016年至2020年6月左右，徐凤生一直在宏达铸造厂上班，工资是涂茂红付的。2.经法院当庭向村委会人员打电话了解情况，村委会人员陈述“除了村委的4间没卖，其他的都卖了，因为村里要了解相关情况，如果不卖，肯定是要向村委说清楚的。”（关于向陶小林送达情况）1.法院于2021年1月12日10：02通过电子送达平台向陶小林进行短信送达，显示送达成功。送达平台人员于2021年1月12日10：13电话联系陶小林，陶小林称回家查看。2.一审开庭前，2021年3月3日9：23许，法院电话联系陶小林，陶小林称其在江西。2021年3月3日开庭时，当庭拨打陶小林电话，陶小林陈述：其已从涉案厂区搬走了，不再租那里的房子，陶小林在江西老家，不来了，陶小林的意见以原来的庭审笔录为准，送达地址为江阴市××镇××村××号，过两天还会来这个地方。（承诺情况）双方均承诺：所有陈述均属实，不存在任何违反法律规定和损害第三方利益的行为，如有上述行为，均愿承担罚款、拘留及追究刑事责任等一切责任。以上事实，有租房协议、承包协议、承诺书、转让协议、房屋买卖协议及双方当事人的陈述等证据予以佐证。一审法院认为，双方签订的房屋买卖协议，包含涉案455平方米车间和720平方米三层楼房屋，理由如下：第一，双方2017年1月1日签订的房屋买卖协议第一条载明买卖范围“按平面示意图为证”，故如果有平面示意图，买卖范围应以图纸载明为准。但在本案中，一方面，徐凤生提供2017年7、8月份自行制作的机打的“资产分布平面示意图”，该图并非签订买卖协议时的附件，涂茂红也不予认可，故法院对该图内容不予采信；另一方面，涂茂红提供徐凤生手写和手画的平面图，但该平面图和2013年6月5日承包协议后附的平面图一致，徐凤生也不予认可，故涂茂红不能证明该图就是2017年1月1日买卖协议所载明的平面示意图，故法院对该图内容不予采信。因双方均未提供买卖协议载明的平面示意图，故法院根据其他证据进行判定。第二，徐凤生称涂茂红私自侵占了上述涉案建筑，但从房屋修缮情况看，涂茂红称在2017年7月至2018年10月对包括陶小林承租房屋在内的建筑进行了修缮，徐凤生也认可其看到有人在修陶小林承租的房屋，如果徐凤生认为是涂茂红侵占房屋，应当及时了解情况并向各方当事人提出意见，但徐凤生并未提出任何异议。第三，从房屋装修情况看，徐凤生认可在2017年6月份之后涂茂红让徐凤生儿子对三层楼中的二楼进行装修，涂茂红支付了装修款，说明徐凤生认可涂茂红进行装修行为，不能说明涂茂红对房屋进行非法侵占，而涂茂红占有使用该房屋，要么为租赁，要么为买卖，但2017年6月份之后双方之间不存在租赁关系。第四，陶小林称，陶小林实际使用的455平方米的车间和720平方米房屋中的125平方米部分，在2017年1月1日之前是徐凤生出租给陶小林的，2017年9月1日到期后是涂茂红出租给陶小林的，2017年6、7月份，徐凤生说房屋已经卖给涂茂红了，让陶小林和涂茂红签合同，当时三方都在场，然后陶小林在2017年8月份就和涂茂红签了合同。第五，从土地租金交纳情况看，陶小林实际使用的455平方米车间和125平方米的房屋对应的土地租金，由陶小林向村委交纳，其他部分租金由涂茂红向村委交纳，如果徐凤生没有出卖涉案房屋，则土地租金应当由徐凤生自行向村委会交纳土地租金，而不是任由涂茂红交纳。第六，买卖协议有村委盖章并签字，说明村委相关人员对于买卖的情况是知悉的，经法院联系，村委会相关人员表示涉案房屋属于徐凤生出卖给涂茂红的范围。第七，徐凤生与陶小林2013年9月1日签订的租房约定租期至2017年8月30日，徐凤生与涂茂红签订的房屋买卖协议约定“资产移交期2017年9月1日”，两者时间相互衔接，也可以说明陶小林使用部分出卖给了涂茂红。此外，关于徐凤生主张的“涉案房屋不属于铸造厂资产，是徐凤生个人资产，不属于买卖范围”的理由，法院认为，该主张不能成立，理由为：尽管买卖协议载明“就原铸造厂（××镇××村××号），全部资产的产权变更……甲方自愿把铸造厂的所有资产、地面附着物（按平面示意图为证）”，从协议文字上看，既载明了铸造厂，又载明了地址，但：（1）徐凤生认为涉案房屋不属于铸造厂的资产，但2013年6月5日承包协议后附的一份徐凤生手写、手画的“宏达铸造厂平面图”上，抬头为“宏达铸造厂平面图”，内容包括“三层6间私有240平米、大门、大道、村委双间、租给陶小林大垮私有480平米、村委8间、车间大厅租给涂茂红、4间私有450平米、双跨车间私有1080平米、辅房私有50平米”，从抬头和内容上看，属于村委所有的房屋徐凤生已经写明属于村委所有，而其他房屋徐凤生并未特别标明不属于铸造厂，且无论是本案争议的房屋，还是其他房屋，都写有“私有”字样，故徐凤生自己手写、手画的图纸，除了载明村委的房屋之外，未能明确哪些房屋不属于铸造厂。（2）涉案争议的房屋，属于买卖协议载明的××镇××村××号范围之内。结合以上分析，2017年1月1日徐凤生与涂茂红签订的房屋买卖协议，包含涉案的455平方米车间和720平方米三层楼房屋，现徐凤生以上述涉案房屋不属于买卖协议范围，要求涂茂红返还，没有法律依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：驳回徐凤生的全部诉讼请求。一审案件受理费收取23974元（徐凤生已预交），由徐凤生负担。各方当事人二审中均未提供新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：2017年1月1日的房屋买卖协议的标的物范围是否包含455平方米车间和720平方米三层楼房。本院认为：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，徐凤生、涂茂红对2017年1月1日房屋买卖协议中“铸造厂的所有资产、地面附着物”的理解产生争议。徐凤生认为协议所述的铸造厂全部资产是指涂茂红此前承租的铸造厂使用范围，并未包含455平方米车间和720平方米三层楼房。而涂茂红则认为买卖标的物是厂区内除村委四间房以外的所有资产。对此，应当根据买卖协议上下文、协议履行情况、交易习惯等综合认定。首先，根据协议上下文对买卖标的描述来看。协议首句“原铸造厂（××镇××村××号）全部资产的产权变更……”只注明了铸造厂的地址，并未标注特定房屋范围；协议第一条虽载明“按平面示意图为证”，但双方均无证据证明各自提供的图纸即为签订协议时所附平面示意图。故仅依据协议内容尚无法认定买卖协议对应的标的物范围是否包含双方争议的455平方米车间和720平方米三层楼房。然后，结合协议的手写内容来看。协议下方有村委会盖章及手写“原村委四间还属村委，其他情况属实”的内容，说明村委会当时对涉案买卖协议的订立情况知情，经一审法院核实，村委会工作人员陈述的“除了村委的4间没卖，其他的都卖了”的情况与涂茂红的意见基本吻合。其次，从协议履行情况来看。协议签订后，双方认可涂茂红曾将720平方米三层楼房中的二楼交给徐凤生儿子进行装修。如按徐凤生所述其并未将该部分房屋转让给涂茂红，则其理应对涂茂红未经其许可使用该房屋的行为加以制止，但其不仅未提出任何异议还允许其儿子为涂茂红装修，有悖常理。徐凤生上诉称其之所以允许是因为其可以向涂茂红主张占有使用费，但徐凤生亦未提供任何证据证实其曾要求涂茂红支付相应使用费。最后，从交易习惯来看，陶小林作为455平方米车间和720平方米一层房屋的承租人，此前一直是向出租方徐凤生交纳租金，除非得到徐凤生同意或者指定，陶小林不会擅自将租金交给第三人，否则徐凤生仍可依据租赁合同向陶小林催要租金。事实上，陶小林自2017年9月开始连续两年都是向涂茂红支付租金，而徐凤生在此期间却从未向陶小林催讨过租金也未主张权利，与常理不符。关于徐凤生上诉称买卖协议签订后涂茂红仍向其支付租金至2017年8月31日一事，因双方在订立买卖协议前系租赁关系，而房屋买卖协议约定资产移交期为2017年9月1日，故涂茂红因占有房屋而支付租金直至资产移交日，并无不当，不能据此得出争议房屋未卖与涂茂红的结论。此外，结合徐凤生与陶小林租房协议约定的租期截止日2017年8月30日、涂茂红与陶小林签订的房屋租赁合同约定的租期起始日2017年8月30日，上述时间与资产移交期能相互衔接，可以印证徐凤生已将陶小林承租区域卖与涂茂红的事实。据此，在徐凤生不能就上述事实作出合理解释、亦无证据证明其主张的情况下，应承担举证不能的后果。一审认定2017年1月1日的房屋买卖协议包含455平方米车间和720平方米三层楼房，依据充分，本院予以确认。综上，上诉人徐凤生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23974元，由上诉人徐凤生负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  潘晓峰审 判 员  仓 勇二〇二一年九月二十二日法官助理  杜凤君书 记 员  庄茂根