河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初8205号原告：河南建业物业管理有限公司驻马店分公司。住所地：驻马店市淮河大道3号商业楼。负责人：孙献伟，总经理。委托诉讼代理人：寇正严，男，1995年5月30日出生，汉族，系原告公司员工，住河南省驻马店市驿城区。被告：王永鸽，女，1979年7月25日出生，汉族，住河南省驻马店市。委托诉讼代理人：许国强，男，1965年4月20日出生，汉族，系被告丈夫，住址同上。原告河南建业物业管理有限公司驻马店分公司诉被告王永鸽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南建业物业管理有限公司驻马店分公司委托诉讼代理人寇正严、被告王永鸽及其委托诉讼代理人许国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南建业物业管理有限公司驻马店分公司（以下简称为建业物业驻马店分公司）向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费1945.2元，违约金为154.98元，公共能源费240元，合计2100.18元；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告建业物业驻马店分公司自2010年7月入住驻马店建业森林半岛小区，提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，被告王永鸽系该小区75-2-2A室的业主，房产面积为135.1平方米，2020年1月1日之前物业服务费收费标准为每月每平方米1.2元，被告每月应当交纳物业服务费182.12元，被告未交2020年1月1日至2020年12月31日之间的物业服务费用共计1945.2元，公共能源费共计240元，依照物业服务合同约定，被告应当承担物业费违约金按照日万分之四共计154.98元。经原告向被告多次催要，被告不予支付，遂酿成此纠纷。被告王永鸽辩称：这个数字我不认同，物业费每平方1.2元从什么缘由来的，及公共资源费包括什么，我都不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年9月12日，被告王永鸽取得位于驻马店市驿城区的房屋产权证，房屋编号为：0101610001078203，建筑面积为135.1平方米。2013年9月16日，原告建业物业驻马店分公司与被告王永鸽签订了《前期物业管理服务协议》一份，载明：“......本协议当事人甲方：河南建业物业管理有限公司驻马店分公司乙方：王永鸽本物业名称：驻马店建业森林半岛乙方所购房屋销售（预售）合同编号：GF-2000-0171......第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公告秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理......6、依据本协议向乙方收取物业服务费用......第二条物业管理服务内容......二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经常性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等......第三条物业管理服务质量......二、共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理：1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部分负责的除外）......4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划。......8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范......第四条物业服务费用一、乙方交纳费用时间：物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新和改造费用，不包括共用设施及绿化维护所使用的的水、电灯费用）实行预交制度，指房屋竣工集中交付之日起开始预收半年物业服务费。以后每半年缴纳一次，每次交纳费用时间：每年的一月份和六月份开始预交下半年的物业服务费。二、住宅按建筑面积：多层0.48元/月?平方米；高层0.98元/月?平方米......八、物业服务费用标准将按相关政策要求做调整。九、公共能源费实行预收制，小高层、高层预收120元/半年公共照明、电梯用电、二次供水、绿化、保洁用水、景观水系用水、电、安防用电以及其他公共设施设备用水用电，依据共用设施设备实际发生金额按户进行均摊......第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向乙方收取滞纳金......”。2016年7月18日，原告建业物业驻马店分公司（乙方）与驻马店市建业森林半岛业主委员会（甲方）签署《委托书》一份，将高层、小高层的物业费用从0.98元/㎡调至1.2元/㎡。2020年12月10日，原告向被告发了《催费通知单》，要求被告支付2020年1月到2020年12月的物业费用2186元。诉讼中，原告建业物业驻马店分公司向本院提交了4张收款收据，用以证明案外人张占、王继红、李光霞是按照1.2元的物业服务标准缴纳的2020年的物业费用及每年240元的公共能源费及被告在2019年也是按照上述标准交纳的物业服务费用及公共能源费。诉讼中，原告提交的与被告的微信聊天记录，显示原告分别在2020年3月份和2020年12月份向被告催要物业费用。诉讼中，原告建业物业驻马店分公司变更原起诉状的第一项的诉讼请求数额为2340.18元。诉讼中，被告称其可以去交纳诉讼费，但是要求原告可以解决一下问题：1、被告的车辆能够正常出入；2、要求更换楼管；3、要求按照规定五年更换一次业主委员会。原告称是因被告的车辆未录入系统。诉讼中，原告向本院提交了24张照片，用以证明原告在按照约定履行物业合同的职责及驻马店市建业森林半岛业主委员会成立时的情况及张贴的成立通知和物业费用上调意见征询函。另查明，驻马店市驿城区系原告称的驻马店市置地大道与十三香路交叉口建业森林半岛75号楼东2单元2层2Ａ。上述事实，有当事人陈述、原、被告提交的《前期物业管理服务协议》、《委托书》、微信聊天记录、照片等有关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，约定由原告为被告王永鸽居住的建业森林半岛小区提供物业管理服务，故原、被告之间形成了物业服务合同关系，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。原告与驻马店建业森林半岛业主委员会签署《委托书》，将物业服务标准调高至1.2元/平方米，不违反相关法律法规规定，依法应当对该小区的业主产生法律效力。关于原告要求被告向其支付2020年全年的物业管理费用1945.2元的诉讼请求，被告应当承担的物业管理费用为1945.44元（135.1平方米×1.2元/平方米×12个月），原告主张被告支付1945.2元，系原告自愿处分自己的权利，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金154.98元的诉讼请求，原被告之间的约定为：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向乙方收取滞纳金”，该约定标准明显过高，本院酌定被告向原告支付违约金60元。关于原告要求被告承担公共能源费240元的诉讼请求，虽然双方约定有公共能源费用的预收事项，但是双方亦有公共能源费“依据共用设施设备实际发生金额按户均摊”的约定，本案中所产生的公共能源费已实际发生，但原告未向本院提交共用设施设备的实际发生金额均摊到每户具体金额的相关证据，故原告要求被告按照每年240元交纳公共能源费，证据不足，本院不予支持。关于被告辩称的要求原告允许其车辆正常进入及更换楼管等理由，原告作为物业管理服务企业，应当和被告就上述问题协商，达成一个双方都满意的解决方案予以解决；被告要求按照每五年更换物业委员会委员的要求，应当按照相关法律法规规定由业主委员会予以解决；故被告以上述理由拒绝交纳物业服务费用，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告王永鸽于本判决生效后十日内向原告河南建业物业管理有限公司驻马店分公司支付物业管理费1945.2元及违约金60元。二、驳回原告河南建业物业管理有限公司驻马店分公司的其他诉讼请求。如果被告王永鸽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告王永鸽负担。本判决为终审判决。审判员 姚 洁二〇二一年九月三日书记员 周明辉