贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7599号上诉人（原审被告）：贵阳海明投资建设开发有限公司，住所地：贵阳市云岩区瑞金北路23号富中才智中心7楼F座。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：黄祖兴，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：黄远飞，男，1989年12月5日生，汉族，住贵州省桐梓县。上诉人贵阳海明投资建设开发有限公司(以下简称海明公司）因与被上诉人黄远飞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2021）黔0103民初2082号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理,本案现已审理终结。海明公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人承担逾期办证违约金无事实依据，于法不符。1.合同第二十二条第三款第（二）项第2点中不退房的情形双方并未选择，故不退房的计算方式对双方并无约束力。2.被上诉人已占有使用房屋，实现了该房屋的使用价值，被上诉人不存在经济损失，且被上诉人并未提供能够证明其损失存在的相关证据。一审判决有违损失填平原则和公平原则。二、一审判决逾期办证违约金按日万分之一的计算标准过高，请求二审法院结合本案的实际情况，根据公平和诚实信用原则予以调整。1.对于违约方非因自身等客观原因导致违约情况的，不应过分强调违约金的惩罚性。2.上诉人之所以逾期办证，是因为案涉房屋所在的项目属于历史遗留问题，对本案房屋所在的项目进行整体收购后大量投资，在收购与投资的过程中难免会产生非因上诉人自身的客观原因导致逾期办证，上诉人不存在恶意或者故意逾期办证的行为。并且上诉人在案涉房屋所在的项目收购后的大量投资行为避免了案涉房屋所在项目烂尾等不良现象的出现，是上诉人履行社会责任的具体体现，同时该行为也为项目所在地的城市更新，地方经济建设的发展贡献了积极的力量。3.类似诉讼将会有几百数千起，应当从优化营商环境保护企业主体、保居民就业保基本民生、稳投资为服务地方经济发展的角度等因素综合考虑逾期办证违约金的计算标准。黄远飞答辩称：一、上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，对双方均有约束力。被上诉人已按照合同约定支付全部购房款，但上诉人未在2018年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，而于2020年9月16日才通知被上诉人办理产权证，已构成违约，应承担《商品房买卖合同》第二十三条第三款第（二）项约定的违约责任。二、上诉人逾期办证造成被上诉人不能在2018年6月至2021年6月期间销售转让或者租赁房屋，如今该房屋市场价格下降，导致被上诉人房屋不能租赁经济损失72000元，原审法院依法判决上诉人承担的违约金完全不足以弥补被上诉人的经济损失。三、《商品房买卖合同》为上诉人提供的格式合同，违约责任、违约金标准均是上诉人单方制定的，上诉人辩称逾期办证违约金计算标准过高自相矛盾。根据诚实信用原则，上诉人理应按照《商品房买卖合同》承担逾期办证的违约责任。四、被上诉人曾因自己资金紧张，未能按约支付购房款，故按照《商品房买卖合同》第十条第一款第（一）项约定标准向上诉人支付因逾期付款的违约金3374元。根据《商品房买卖合同》第二十三条第三款第（二）项约定，上诉人未履行约定义务，同样应按照同等标准承担逾期办证的违约责任。五、贵阳市住房和城乡建设局筑建纪要【2020】91号文件和《贵阳市自然资源和规划局关于恒大名都等业主反映问题的回复》表明案涉房屋所在项目至今未能通过竣工验收和办理大产权证，系因上诉人将该项目建设资金挪用到其他项目投资、未经政府主管部门和征求业主意见擅自变更规划建设方案，导致不能通过竣工验收和如期交房，应由上诉人承担相应责任。六、上诉人至今未将该项目停车场、消防设施、出入口等建设和验收，被上诉人及小区业主长期生活在危险建筑房屋中，面对种种安全隐患。上诉人的行为将群众利益置之不顾，完全是给地方城市更新和经济建设抹黑。黄远飞向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理不动产登记证书违约金暂计42832.23元（被告应支付违约金468624元*0.0001*914天=42832.23元）；实际以不动产登记证书办理为止。2、请求法院判令被告即日向原告提供办理不动产登记证书必要文书，包括但不限于商品房所有权初始登记文件、房屋分层分户平面图；3、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。对于第二项诉请，原告明确被告向原告提供办理不动产登记证书的必要文书包括1、建设工程规划许可证、2、建设工程规划竣工认可证；3、单体方案图；4、建筑工程施工许可证；5、建设工程竣工验收备案表；6、原《国有土地使用证》或《不动产权属证书》，若无该项资料，提供2020年7月20日贵阳市住房和城乡建设局及相关单位形成会议纪要：筑建纪要（2020）91号；7、宗地图和不动产分层分户平面图；8、房地产测绘报告。一审法院认定事实：2014年8月12日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告向被告购买位于云岩区房屋，房屋总价款为468624元，付款方式为银行按揭付款。第二十二条主要约定“三、（一）出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第（1）种方式办理商品房转移登记：1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告已按照合同约定履行了付款义务。被告于2020年10月7日出具了购房发票。案涉合同亦办理了贵阳市商品房预售合同备案登记，预售合同登记号为Y14062023。原被告均认可2020年9月16日，被告通过邮寄通知原告办理不动产权证。原告认为被告违反合同约定，逾期办理不动产登记证书，应承担违约金责任，故将被告诉至我院，诉请如前。庭审中，原告还提交逾期支付房款违约金支付交易记录及收据（载明：兹收到黄远飞交来贵阳恒大名都3-1803物业违约金3374元），拟证明原告逾期支付房款，开发商每日按逾期应付房款的万分之一收取违约金的事实。被告逾期办证应按购房款逾期支付标准支付原告违约金，体现合约公平性。被告对真实性无异议，但认为收据上备注的是物业违约金3374元。被告提交《会议纪要》（部分内容为：三、“贵阳恒大名都”项目相关事宜一是由贵阳海明投资建设开发有限公司以《承诺制》的方式，把污水处理设施整改完善……二是市自然资源和规划局同意按照历史遗留问题的方式处置，市不动产登记中心启动购房群众不动产办理等相关手续，海明开发公司大证暂不办理……），拟证明不动产登记中心已启动小产证办证手续，海明公司的大证暂不办理。庭审中，被告陈述案涉房屋尚未办理初始登记，有房屋分层分户平面图，但原件已交到住建局办理小产证。2021年5月14日，原告向贵州省不动产登记中心申请办理涉案房屋不动产登记，该中心已受理。一审判决认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告支付逾期办理房屋产权登记手续的违约金，原告已按照合同约定支付全部的购房款，但被告未在2018年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，而是于2020年9月16日通知原告办理产权证，已构成违约，应承担违约责任，双方对于超出60日的逾期办证的情形仅约定了买受人退房的情形，但对于买受人不退房的，合同载明为“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，根据前述法律规定，按照该标准计算，即按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，从2018年7月1日实际违约之日起计算至违约行为终止的2020年9月16日，逾期天数共计809天，被告应支付的违约金468624元×0.0001×809天≈37911.68元，对于该部分金额，予以支持。关于原告的第二项诉请，贵阳市不动产登记中心已受理案涉房屋的不动产登记，原告的该项诉请，不具有诉的利益，故对原告的该项诉请，不予支持。由此，对原告该项诉讼请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百八十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳海明投资建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄远飞逾期办证违约金37911.68元；二、驳回原告黄远飞的其他诉讼请求。案件受理费870元，减半收取435元，由原告黄远飞负担50元，由被告贵阳海明投资建设开发有限公司负担385元（原告已预交）。二审期间，被上诉人黄远飞向本院提交新证据如下：第一组证据：1、云岩区信访办关于恒大名都3栋开发商逾期办证系上诉人将该项目建设资金用于其他项目投资网络回复；2、筑建纪要【2020】91号会议纪要截图；3《贵阳市自然资源和规划局关于恒大名都等业主反映问题的回复》；4、贵阳恒大名都规划图与小区实际现状差异。证明目的：主管部门已明确表示由上诉人承担逾期办证相应的法律责任。海明公司质证认为，对该组证据真实性无异议，但与本案无关，达不到被上诉人的证明目的，违约责任应按照合同约定处理。第二组证据：贵阳市恒大名都小区2018年至2021年6月房屋市场价格变化图。证明目的：逾期办证已造成上诉人的经济损失。海明公司质证认为，对该组证据三性不予认可，达不到被上诉人的证明目的，不能办证与房屋租赁没有关联性，且房屋价格变动属于市场因素，不能证明是上诉人原因导致的。本院查明的其他事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。海明公司上诉主张双方对于不退房情形的违约金计算方式并未约定，同时被上诉人已经使用案涉房屋不存在经济损失，且不能在合同约定的期限内办理相关手续的原因是历史遗留问题，故一审认定的违约金计算标准过高，请求予以调整。本院认为，海明公司作为专门从事房地产开发的房开公司，在签订合同之初就应当可以预知合同约定的各项义务的履行期限的可行性，其主张逾期办证存在客观原因，则应当提交可以证明其在订立合同时无法预见且不可避免的客观事实，但海明公司并未提交相应的证据予以证实，因此不能免除其违约责任。关于逾期办证违约金合理范围的确定问题，本院认为，综合考虑案涉合同约定、当事人的过错程度以及预期利益等因素,根据公平原则和诚实信用原则,一审判决以房屋总价为基数，按照实际违约天数乘以万分之一来认定违约金额并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人主张的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由上诉人贵阳海明投资建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  罗   晓   珊二〇二一年九月九日法官助理  覃桢榕书记员陈晓琦