陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0881民初5328号原告：中国农业银行股份有限责任公司神木市支行，营业场所：陕西省榆林市神木市东兴街二中路1号。统一社会信用代码：91610821924007069E。负责人：白艳阳，该行行长。委托诉讼代理人：李娜，陕西格道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李花云，陕西格道律师事务所律师。被告：贾建岗，男，1976年8月出生，汉族，陕西省神木市人，住神木市店塔镇。被告：苏秀英，女，1979年10月出生，汉族，陕西省神木市人，住神木市店塔镇。被告：陕西腾龙房地产开发有限公司，住所地：陕西省榆林市神木市神木镇麟州街与神华路十字路口。统一社会信用代码：91610000664100952A。法定代表人：云俊有，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贺春艳，该公司员工。原告中国农业银行股份有限责任公司神木市支行（以下简称原告农行神木市支行）与被告贾建岗、苏秀英、陕西腾龙房地产开发有限公司（以下简称腾龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行神木市支行的委托诉讼代理人李娜、被告贾建岗到庭，被告苏秀英、被告腾龙公司的委托诉讼代理人贺春艳经本院传票传唤无故未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行神木市支行向本院提出诉讼请求：1.判令依法确认原告有权提前收回借款，并判决被告贾建岗、苏秀英立即向原告偿还借款本金84831.8元及利息、罚息、复利（截止2021年8月20日止产生的利息、罚息、复利124933.54元，并从2021年8月21日起至借款本息偿还之日止，按照逾期年利率11.6325%计算）；2判决被告腾龙公司对上述借款本息承担连带保证责任；3.判决原告对被告贾建岗、苏秀英共有的位于神木市店塔镇人民小区2号楼1单元-10-3号房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费以及原告为实现债权支出的律师费等一切费用由被告承担。事实与理由：2012年5月17日，原告与被告贾建岗、苏秀英、腾龙公司签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为33万元，借款期限为240个月；借款利率为浮动利率，执行年利率7.05%，逾期年利率为10.575%；复利，在借款期内产生利息按借款执行年利率执行，借款逾期后产生的利息按逾期年利率执行；还款方式采取按月等额本息还款法。被告贾建岗、苏秀英自愿以其购买的位于神木市店塔镇人民小区2号楼1单元-10-3号房屋提供抵押担保，并于2013年2月5日办理抵押登记(神木房他证店塔镇字第09210397号)；同时由被告腾龙公司提供阶段性连带责任保证担保，同时约定：借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放贷款，提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约如期向被告贾建岗发放了借款，被告贾建岗未按约定履行还款义务。截至2021年5月11日，被告贾建岗已经逾期多期，构成违约。因该笔借款发生在被告贾建岗、苏秀英婚姻存续期间，且借款用于购买房地产，故依法应承担共同偿还责任。原告多次要求被告偿还借款未果，故提起诉讼。被告贾建岗辩称：借款属实，本被告因犯非法吸收公众存款罪被法院判刑，涉案房屋被冻结，法院要求腾出房屋。因为该涉案房屋已抵押给原告，就该涉案房屋拍卖价格优先偿还原告贷款，本被告没有其他意见。被告苏秀英未答辩，也未提交相关证据。被告腾龙公司在答辩状中辩称：第一，本被告对原告诉称的房屋买卖、抵押、登记及贷款金额等事实无异议；第二，本被告承担保证方式为阶段性保证，依据合同约定，阶段性保证时间阶段为自借款发放之日起至借款人取得房地产权证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，现房产证和抵押登记他项权利证书已交给原告，故本被告不再承担保证责任；第三，涉案房屋债权保证方式为保证和抵押两种，既存在物保又存在人保，依据《民法典》第三百九十二条之规定，原告应当先就抵押物的拍卖实现债权。综上，本被告的阶段性保证责任已经履行完毕，不再承担保证责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告向本院提交了被告贾建岗、苏秀英身份证复印件、户口本复印件、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、房产证、他项权证、房屋抵押登记回复、贷款明细清单各一份，被告贾建岗无异议，被告腾龙公司、苏秀英未以任何方式提出异议。经审查，原告提供的证据来源真实、内容合法，且与本案有关联性，本院予以采信。本院查明事实和原告诉请事实一致。另查明，原、被告在《个人购房担保借款合同》通用条款中第十条（第10.1.3）中约定担保期限为借款期限届满之日起二年，但在特别条款中约定担保方式为阶段性保证担保和抵押，即由被告腾龙公司提供阶段性担保，担保期限从借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。截至2021年8月20日，涉案借款到期未偿还的借款本金为84831.8元、利息85962.43元、罚息17838.85元、复利21132.26元。再查，2013年1月25日，涉案房屋办理了产权登记，并取得了不动产登记证书。2013年2月5日，原、被告为上述借款的履行以被告贾建岗、苏秀英所有的位于神木市神木市店塔镇人民小区2号楼1单元-10-3号房屋在神木市房地产管理所办理了抵押登记，担保金额为33万元。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上分别签订的《个人购房担保借款合同》，各方应按照合同约定享受权利和履行义务。原告已按约履行了合同义务，但被告未按照约定履行还本付息义务，截至2021年8月20日已产生到期贷款本金为84831.8元、利息85962.43元、罚息17838.85元、复利21132.26元，故原告要求被告贾建岗偿还该到期应付款项之请求本院予以支持，超出部分，本院不予支持。原告诉请被告支付原告为实现债权支出的律师费等费用，但未提供证据证明其主张，对其诉请，本院不予支持。本案争议焦点为：一、被告苏秀英是否应当承担偿还责任；二、原告对涉案抵押物是否享有优先受偿权；三、被告腾龙公司是否应当承担保证责任。关于本案争议焦点一，借款时，被告苏秀英为被告贾建岗之妻，借款产生于夫妻关系存续期间，借款用于夫妻共同生活，且被告苏秀英在借款合同抵押人处签字，对借款知情，故该笔借款为夫妻共同债务，被告苏秀英对上述欠款应负有还款义务。关于本案争议焦点二，2013年2月5日，原、被告为上述借款的履行以被告贾建岗、苏秀英所有的位于神木市神木市店塔镇人民小区2号楼1单元-10-3号房屋在神木市房地产管理所办理了抵押登记，故原告诉请对被告贾建岗、苏秀英共有的位于神木市店塔镇人民小区2号楼1单元-10-3号房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。关于本案争议焦点三，原告诉请被告腾龙公司对借款负连带责任保证，但原、被告在借款合同中约定保证方式为阶段性保证和抵押担保，在通用条款中约定保证期限为借款到期之日起二年，但在特别条款中约定由被告腾龙公司从借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日提供阶段性保证担保，因涉案合同为格式合同，在担保期限产生争议时，应当作出对格式合同提供方不利的解释，故本院认为担保期限应以特别条款约定为准。本案中，涉案房屋于2013年1月25日办理了产权登记，并于2013年2月5日办理了抵押登记，被告腾龙公司的保证期限为借款之日即2012年5月17日至2013年2月5日，原告未提供证据证明其在保证期间内主张权利，故被告腾龙公司在本案中不承担连带保证责任。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决如下：由被告贾建岗、苏秀英于本判决生效之日起十日内偿还所欠原告中国农业银行股份有限责任公司神木市支行2021年8月20日前到期未偿还的借款本金84831.8元及利息（截止2021年8月20日已产生利息85962.43元、罚息17838.85元、复利21132.26元），共计209765.34元。二、原告中国农业银行股份有限责任公司神木市支行就被告贾建岗、苏秀英所有的位于神木市店塔镇人民小区2号楼1单元-10-3号房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在抵押价值范围内享有优先受偿权。三、被告陕西腾龙房地产开发有限公司在本案中不承担责任。四、驳回原告中国农业银行股份有限责任公司神木市支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，由被告贾建岗、苏秀英共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员 曹 葆二〇二一年九月一日书记员 张志平