辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1400号上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司丹东分行，住所地丹东市振兴区锦山大街117号。负责人：项林，该行行长。委托诉讼代理人：闫爱民，男，该行员工。委托诉讼代理人：廉洪旭，辽宁圣权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：迟琳，女，1985年12月22日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。被上诉人（原审被告）：于之爽，男，1983年4月11日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。被上诉人（原审被告）：丹东博恩房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区金山镇金山大街710号。法定代表人：史国杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐丰年，男，该公司员工。上诉人交通银行股份有限公司丹东分行（以下简称交通银行）因与被上诉人迟琳、于之爽、丹东博恩房地产开发有限公司（以下简称博恩公司）金融借款合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初3178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。交通银行上诉请求：撤销辽宁省丹东市振兴区人民法院(2020)辽0603民初3178号民事判决书的判决主文第四项，依法改判上诉人对坐落于丹东市元宝区金山大街1888-B-20号104室房屋享有优先受偿权。事实与理由：依据《民法典》第二百二十一条第一款规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记作为保全措施，具有排除他人处分标的物的物权效力。因已经办理预售商品房预告登记，案涉房屋的期待物权已具备确定性和唯一性，期待物权归属并无争议。在此情况下，商品房按揭贷款合同能否适格履行，涉及贷款行、开发商、购房人三方利益，在上诉人已经办理预告登记并发放贷款的情况下，一审判决迳行驳回上诉人对登记房屋优先受偿权的诉求，会影响交易安全和合同稳定，将导致贷款银行对按揭贷款的商品房没有优先受偿权，从而产生信贷风险，不利于市场经济的发展。因购房人有巨大的市场需求，各家银行通过办理预售商品房抵押权预告登记的方式发放按揭贷款数量也十分巨大。希望人民法院从维护经济秩序，保护房地产业和信贷业的良性运作，推动社会经济有序发展的角度出发，在因开发商的原因而未能办理抵押登记时，请求人民法院判决开发商限期使销售房屋具备办理权属登记的条件，同时限期购房人在具备登记条件的情况下及时办理登记手续，在按揭房屋权属登记、抵押登记完成后，抵押权依法设立，贷款行作为抵押权人对按揭房屋优先受偿，若开发商或购房人逾期不办理的，请求人民法院同时判决赋予上诉人对按揭房屋享有优先受偿权。综上，一审判决驳回上诉人对案涉房屋享有优先受偿权诉请的判决内容不当，上诉人为维护合法权益，特提起上诉，望依法改判。博恩公司辩称，不同意上诉人的请求，没有法律依据，被上诉人与交通银行关系是保证关系，与优先受偿权无关，被上诉人也不承担相应责任及法律诉讼费用。迟琳、于之爽均未出庭亦未作出答辩意见。交通银行向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于之爽、迟琳签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：2014216410001100051）；2、被告于之爽、迟琳立即偿还原告贷款本金1068104.78元，并自2019年6月22日起至全部付清之日止，按合同约定支付利息；3、原告对被告于之爽、迟琳提供抵押担保的坐落于丹东市元宝区金山大街1888-B-20号104室房屋享有优先受偿权；4、被告博恩公司对上述欠款承担连带保证责任；5、被告承担本案的相关诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月24日，原告（乙方）、被告于之爽、迟琳（甲方）与被告博恩公司（丙方）签订个人房产抵押贷款合同（编号为2014216410001100051）一份，合同载明：鉴于甲方购买商品房并以该房屋向乙方申请个人房产抵押贷款，为明确甲、乙、丙三方的权利与义务，经协商一致，订立本合同。甲方所购房屋为：住房，坐落辽宁省丹东市元宝区金山大街1888至B至20号104室。贷款金额：壹佰贰拾玖万元整。贷款期限：240月。本合同项下贷款利率：月利率5.458333‰。该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率。本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率：按本合同约定调整本合同利率；其中，遇人民银行调整基准利率的次年1月1日为合同利率调整日。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。甲方选择的还款法为：等额本息还款法。还款日：本息按期支付。还款日为每期末月的21日，甲方以月为一期的，即每月的21日。若当月无此日期则为当月最后一天。出现下列任一情形的，均视为本合同的“提前到期事件”：（3）甲方违反本合同的其他约定。当出现任一“提前到期事件”时，乙方有权采取以下一项、多项或全部措施：（5）单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应未付利息计收复利。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附和物、加工物、孳息及代位物。抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用等。涉案抵押物坐落于于金山大街1888-B-20号104室，于2014年1月24日办理了抵押权预告登记，证号为：丹东市房预振安区字第××号。原告依约放款，被告于之爽、迟琳自2019年6月22日起欠付贷款，尚欠本金1068104.78元及利息未偿还。一审法院认为，原告与被告于之爽、迟琳之间的借款合同依法成立，受法律保护。被告于之爽、迟琳未按合同约定的档期偿还借款及利息应承担相应的违约责任，根据借款合同中双方约定的违约责任条款，原告诉请判令解除借款合同及被告于之爽、迟琳立即清偿借款本息，有事实及法律依据，该院依法予以支持。原告与被告博恩公司之间的保证合同依法成立，受法律保护，原告向被告博恩公司主张权利在保证期间内，且被告博恩公司对其承担保证责任表示没有异议，故原告诉请被告博恩公司承担连带责任保证，有事实及法律依据，予以支持。关于原告诉请对涉案房屋实现抵押权，该院经审查认为，本案的涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，并非房屋抵押权登记，故原告该项诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：一、解除原告交通银行股份有限公司丹东分行与被告于之爽、迟琳签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：2014216410001100051）；二、被告于之爽、迟琳于本判决生效后立即偿还原告交通银行股份有限公司丹东分行借款本金1068104.78元及利息（以1068104.78元为基数，自2019年6月22日起至全部给付之日止，按照个人房产抵押贷款合同中约定的计息方式计算）；三、被告丹东博恩房地产开发有限公司对前款内容承担连带清偿责任；四、驳回原告交通银行股份有限公司丹东分行其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14612元，公告费400元，由被告于之爽、迟琳、丹东博恩房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告应在履行本判决偿还义务时将上述费用一并给付原告）。二审中，当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。交通银行作为涉案抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的当抵押登记条件成就或约定的期限届满对涉案房屋办理抵押登记的请求权。而并非对涉案房屋享有现实抵押权，故上诉人主张对涉案房屋享有优先受偿权，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人交通银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14612元，由上诉人交通银行股份有限公司丹东分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维刚审 判 员 张春霞审 判 员 张惠清二〇二一年九月二十二日法官助理 王 蕾书 记 员 王 阳