湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终2153号上诉人(原审被告):欧阳文芳，女，1987年11月14日出生，汉族，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：曹利（系欧阳文芳丈夫），男，1984年4月4日出生，汉族，住湖南省宁远县（特别授权）。被上诉人(原审原告):宁远萨维尔物业管理有限公司，住所地湖南省宁远县舜陵街道九疑南路159号。法定代表人：付爱民，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:李薇，湖南云虹律师事务所律师(特别授权)。上诉人欧阳文芳因与被上诉人宁远萨维尔物业管理有限公司（以下简称萨维尔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2021）湘1126民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。欧阳文芳上诉请求：一、依法判令撤销湖南省宁远县人民法院（2021）湘1126民初1525号民事判决，发回原审人民法院重审或另行改判；二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人只与永州市泰丰物业管理有限公司（以下简称泰丰公司）签订过物业服务合同，未与萨维尔物业公司签订过物业服务合同，因此，只有泰丰公司才有权向上诉人收取物业服务费用，萨维尔物业公司无权向上诉人收取费用；2、上诉人与泰丰公司并未解除合同，根据合同相对性原则，被上诉人萨维尔物业公司不是合同相对人，其当然无权请求上诉人支付物业费；二、被上诉人未完全履行其与宁远县金泰置业有限公司（以下简称金泰公司）的合同约定，依法应当扣减物业管理费。萨维尔物业公司辩称，1、上诉人与泰丰公司之间的物业服务合同关系在被上诉人入驻案涉小区前，因泰丰公司擅自撤离小区，开发商金泰公司解除了与泰丰公司之间的物业服务合同关系，为维持案涉小区正常运转，随后选聘了被上诉人为该小区提供物业服务，被上诉人与金泰公司签订《宁郡华府前期物业委托服务合同》后，依法向宁远县房产局物业管理中心进行了备案，为该小区提供了相应的物业管理服务，至今已长达4年之久，因此，上诉人称其仅与泰丰公司之间存在物业服务合同关系，被上诉人不是合同相对人，是错误的；2、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力，上诉人作为案涉小区的业主依法应受被上诉人与金泰公司签订的前期物业服务合同的约束。因此，被上诉人有权向其收取物业服务费；3、上诉人在一审时未提供有效证据，证实被上诉人存在严重违反合同约定的情况，其在一审时提交的照片及视频等证据，并不符合证据的形式要求，证据的内容亦不能达到其证明目的，上诉人称被上诉人未完全履行与金泰公司的合同约定，与事实不符。萨维尔物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付2018年9月1日至2020年9月30日的物业管理费人民币2,954元；二、依法判令被告向原告支付欠缴物业管理费的违约金（从2018年9月1日暂计算至2020年9月30日为576元，之后仍按每日万分之五计算至欠缴费用付清之日止）；三、判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，原告与宁远县金泰置业有限公司签订宁郡华府前期物业委托服务合同，被告欧阳文芳系宁郡华府小区8栋3单元1505室的房主，房屋建筑面积为118.15平方米，基于2017年1月1日原告与宁远县金泰置业有限公司签订了前期物业管理服务协议。协议约定：住宅管理费按月1.1元/平方米。其中0.1元/平方米由宁远县金泰置业有限公司负担。物业管理费按年收取，不得以空置为由少交或者拒交物业管理费，业主违反协议，不按协议约定的标准及时交纳有关费用，需要承担违约责任（违约金从逾期之日起按每日千分之三的收取）。被告从2018年9月1日至2020年9月30日的欠缴物业费2,954元，违约金438.18元。原告多次催讨要求被告及时缴纳物业费，原告认为被告提供的物业管理存在瑕疵，故不能纳物业费，双方遂发生争吵，诉至法院。一审法院认为，原告宁远萨维尔物业管理有限公司与宁远县金泰置业有限公司签订《宁郡华府前期物业委托服务合同》，该合同效力及于全体业主。合同对物业管理及费用、违约金等作出了约定，原告提供了物业服务，被告则应当按照合同约定支付相应的物业管理费。被告认为原告未尽职履责，服务存在瑕疵，该答辩意见不能作为不缴纳物业费的正当理由，原告要求被告支付物业费于法有理，法院予以支持，从2018年9月1日至2020年9月30日的物业管理费合计人民币2,954元。对于原告要求给付违约金576元的诉请，合同约定，不按协议约定的标准及时间交纳有关物业费的，需要承担违约责任（违约金从逾期之日起按每日千分之三的收取），法院认为上述违约金的约定过高，予以调整为一年期同期银行利率的四倍（3.85%*4=15.4%）。截止到原告诉请的时间2020年9月30日，被告2018年9月1日至2019年9月1日的物业管理费1,417.8元，逾期一年，违约金是218.34元（1,417.8元*15.4%）；被告2019年9月1日至2020年9月1日的物业管理费1,417.8元，逾期一年，违约金是218.34元（1,417.8元*15.4%）。被告2020年9月1日至2020年9月30日的物业管理费118.15元，逾期一个月，违约金是1.5元（118.15*15.4%*1/12)。原告诉请的违约金576元，法院部分予以支持。如果被告认为原告在物业服务过程中存在瑕疵，被告可以依照合同约定，要求被告整改直至终止合同，或者诉诸法等方式维权，被告消极地以拒付物业费的方式对抗物业瑕疵的行为无合法依据，当然原告也应虚心听取被告等业主的意见，对物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或者纠纷，共同营造和谐社区。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十九条、第五百八十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限被告欧阳文芳于本判决发生法律之日起七日内支会原告宁远萨维尔物业管理有限公司2018年9月1日至2020年9月30日的物业管理费人民币2,954元及违约金438.18元；二、驳回原告宁远萨维尔物业管理有限公司的其他的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁远萨维尔物业管理有限公司负担5元，被告欧阳文芳负担20元。二审期间，萨维尔物业公司未向本院提交新证据。上诉人欧阳文芳为支持其诉讼请求，向本院提交了一份新证据，拟证明萨维尔物业公司没有为案涉小区提供合同约定的物业服务。萨维尔物业公司质证认为，对证据的三性有异议，不能达到上诉人的证明目的。本院认证如下：上诉人提交的证据不符合要求，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，1、金泰公司与萨维尔物业公司签订的委托服务合同，效力及于全体业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，上诉人以未与萨维尔物业公司签订物业服务合同为由，认为萨维尔物业公司无权向其收取物业管理费，拒绝支付物业管理费用，本院不予支持；2、上诉人认为萨维尔物业公司未完全履行物业服务，依法应当扣减物业管理费的请求，一、二审期间上诉人为证明萨维尔物业公司的物业服务未完全履行，提供的证据不符合要求，本院不予支持。综上，上诉人欧阳文芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人欧阳文芳负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  万竹婷审判员  李秋云二〇二一年九月十三日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。