广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17595号上诉人（原审被告）：好未来人力资源服务广州有限公司，住所地：广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-E1603号，统一社会信用代码91440101MA59G9PJ0X。法定代表人：李汾峰，该公司经理。委托诉讼代理人：凌华，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚松宜，男，1987年9月18日出生，汉族，身份证住址湖北省宜都市。委托诉讼代理人：邹建生，广东百高律师事务所律师。上诉人好未来人力资源服务广州有限公司（以下简称好未来公司）因与被上诉人姚松宜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初12439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。好未来公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为姚松宜与好未来公司签订的《房屋租赁合同》于2020年2月份解除；2.撤销一审判决第二、三、四项。事实和理由：（一）双方签订的《房屋租赁合同》已经于2020年2月解除，一审法院判决《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除以及好未来公司应当向姚松宜支付2020年2月、3月租金38500元及滞纳金是完全错误的。好未来公司承租案涉房屋后一直履行支付租金义务至2020年1月，因1月份新冠××疫情及政府防控措施的影响，好未来公司一直无法开展教育培训，没有任何营业收入，好未来公司陷入资金周转困难的境地。好未来公司与姚松宜协商减租的事宜，姚松宜态度强硬，后案涉房屋于2020年2月被姚松宜上锁，好未来公司无法进入案涉房屋，案涉合同实际上是姚松宜以行动单方面解除租赁合同，一审判决认定案涉合同于2020年4月9日好未来公司签收姚松宜解除合同通知之日起解除，属于事实认定错误。即便案涉合同于4月9日解除，但姚松宜2月份上锁房屋的行为导致好未来公司在此后无法使用案涉物业，案涉物业处于姚松宜控制之下。因此，一审法院判决好未来公司支付2月、3月租金及滞纳金，显属错误。（二）好未来公司已经足额支付了2018年9月至2020年1月的租金及水电费，一审法院判决好未来公司向姚松宜支付2018年11月租金15000元、2020年1月租金55000元及滞纳金以及2019年12月的水电费567元是完全错误的。按照租赁合同约定，2018年9月至2020年1月的租金总额为935000元（按月租金55000元计算），好未来公司已经向姚松宜支付了共881500元，在支付水电费时支付了剩余的53500元（从多付水电费中予以扣减）。姚松宜按照电费1.5元/度，水费5元/立方米的标准向好未来公司计收水电费，好未来公司对此明确提出异议，认为应当按照水电部门实际收取水电费的标准计收水电费。期间，双方因水电费的计费标准发生纠纷，姚松宜以锁门的方式威迫好未来公司先行支付水电费。按照水电部门公布的水电计费标准，水费应为2.93元/立方米，电费应为0.31元/度，按照好未来公司的计算，好未来公司向姚松宜多支付的水电费已经远超53500元，故好未来公司没有向姚松宜支付2020年1月剩余的租金53500元是于法无据的，故结合上述情况，好未来公司并没有拖欠姚松宜任何费用。（三）退一步讲，即便好未来公司确实未按照合同约定的时间足额向姚松宜支付租金，好未来公司也具有法律上的合理事由，不存在拖欠租金的主观恶意。一审法院判决好未来公司承担支付滞纳金和被没收保证金的违约责任属于适用法律错误。首先，好未来公司在疫情期间无法正常营业，没有任何营业收入，资金陷入周转困难，因此即便好未来公司未按照合同约定的时间向姚松宜足额支付租金，亦不存在主观恶意，而是具有法律上的合理事由。其次，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款明确规定：承租房屋用于经营，疫情或者因疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。而一审法院判决好未来公司向姚松宜支付滞纳金以及其没收好未来公司165000元保证金即是要求好未来公司承担违约责任，一审法院的判决不仅适用法律错误，更会使好未来公司走向破产的绝境。综上，恳请二审法院判如所请。姚松宜二审答辩称，同意一审判决，请求二审法院依法驳回好未来公司的全部上诉请求。姚松宜于2020年4月16日向一审法院起诉请求：1.姚松宜与好未来公司于2018年8月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月24日解除；2.好未来公司向姚松宜支付拖欠的2018年11月租金15000元及滞纳金（滞纳金以15000元为本金，自2018年11月6日起计至实际清偿之日止，按每日1%的标准计算，以15000元为限）；3.好未来公司向姚松宜支付拖欠的2020年1月租金55000元、2019年12月水电费567元及滞纳金（滞纳金以55567元为本金，自2020年1月6日起计至实际清偿之日止，按每日1%的标准计算，以55567元为限）；4.好未来公司向姚松宜支付拖欠的2020年2月租金55000元及滞纳金（滞纳金以55000元为本金，自2020年2月6日起计至实际清偿之日止，按每日1%的标准计算，以55000元为限）；5.好未来公司向姚松宜支付拖欠的2020年3月租金55000元及滞纳金（滞纳金以55000元为本金，自2020年3月6日起计至实际清偿之日止，按每日1%的标准计算，以55000元为限）；6.好未来公司已支付的保证金165000元归姚松宜所有；7.好未来公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月22日，姚松宜（出租方/甲方）与好未来公司（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方所出租的房屋地址为广州天河区xx村xx街xx巷1号，租赁楼宇共1栋（2楼至5楼）（下简称案涉房屋），全楼计有33套单位租赁给乙方作学生宿舍；乙方租赁甲方上述房屋，由2018年9月1日到2024年6月30日止；2018年9月1日至2020年8月30日乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款55000元；乙方于约定每月5日之前向甲方缴纳当月租金，如乙方未按约定交付租金时，从逾期之日起，每逾期一天，乙方按实欠上述费用总额的1%向甲方缴纳滞纳金；逾期15天，乙方仍未足额缴纳上述费用及滞纳金的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任；乙方于签订合同之时向甲方交保证金165000元，作为向甲方支付合同的保证金；合同期满后，如乙方没有违约，在结算所有相关费用后，甲方将该保证金（不计付利息）一次性退还乙方；在合同有效期内，双方不能借故中断合同，无论哪一方中途中断合同，一律作违约处理，如乙方违约，甲方没收乙方保证金等。2018年9月1日，姚松宜开具《收据》，确认收到好未来公司支付的租房押金165000元。2020年3月27日，姚松宜委托广东百高律师事务所向好未来公司发出《律师函》，表示好未来公司已拖欠姚松宜2018年11月租金15000元及2020年1月至3月租金与水电费共计165567元，前述费用总计180567元；姚松宜要求好未来公司在收到本函之日起3日内，一次性付清上述欠费共计180567元；逾期，姚松宜将解除与好未来公司在2018年8月22日签署的《房屋租赁合同》，收回房屋，处置房屋内的全部物品，并依法采取一切司法途径追究好未来公司的违约责任等。好未来公司于2020年3月28日签收上述函件。2020年3月28日，好未来公司向姚松宜发出《回复函》，表示对于疫情期间的租金，根据法律对于不可抗力及情势变更的相应规定及公平、合理原则，姚松宜应予以适当的减免，应由双方协商一致相应的减免金额后再支付给姚松宜；在未协商一致的情况下，姚松宜直接发函催要全额租金并表示单方解除《房屋租赁合同》没有事实及法律依据等。姚松宜于2020年3月30日签收上述函件。2020年4月8日，姚松宜委托广东百高律师事务所向好未来公司发出《解除合同通知函》，表示鉴于好未来公司拖欠姚松宜房屋租金、水电费，经多次协商催缴仍未履行支付义务，构成恶意违约，特致函通知解除姚松宜与好未来公司于2018年8月22日签署的《房屋租赁合同》，终止双方的租赁关系，姚松宜依约收回房屋，并且有权处置房屋内的全部物品等。好未来公司于2020年4月9日签收上述函件。现姚松宜提起本案诉讼。诉讼过程中，姚松宜与好未来公司均确认《房屋租赁合同》签订当日案涉房屋即交付给好未来公司作为学生宿舍使用，好未来公司向姚松宜支付了租赁押金165000元；案涉房屋每月的租金按自然月计算，即每月1日到月底为一个月计费期间。姚松宜主张好未来公司拖欠2018年11月租金15000元、2020年1月至3月每月租金55000元，并提交了好未来公司向其支付2018年11月租金40000元的银行转账流水（打印件）、微信聊天记录等证据。好未来公司对上述证据的真实性予以确认，但认为其没有拖欠2018年11月租金15000元，其在2018年9月1日至2020年1月31日期间共向姚松宜支付17个月租金881500元（不含押金165000元），并提交了转账凭证予以证明。姚松宜对上述证据的真实性予以确认，但认为好未来公司在2018年9月19日支付的13500元包含物业管理费4000元、房屋门禁卡费用4500元（30元/张，共150张），剩余5000元加上2018年9月19日支付的另外一笔50000元才是2018年9月租金55000元；2019年2月至5月的月租金为55000元，好未来公司支付各月的款项57000元，该金额包括每月租金55000元及每月管理费2000元；2018年9月1日至2019年12月31日共计16个月的租金为880000元，好未来公司支付的881500元扣除上述物业管理费4000元、8000元及门禁卡费用4500元后，实际支付的租金为865000元；因此，好未来公司尚欠2018年11月的租金15000元（880000元－865000元）。好未来公司对于姚松宜上述收取物业管理费、门禁卡费的主张不予确认。姚松宜主张好未来公司拖欠2019年12月水电费567元，并提交了案涉房屋2019年水、电用量统计表予以证明。好未来公司对上述证据的真实性没有异议，但认为是实际入住案涉房屋的学生向姚松宜支付水电费，该部分费用实际上是由好未来公司承担的；好未来公司一直是按电费1.50元/度、水费5元/立方米的标准向姚松宜支付水电费，其对此一直有异议，认为应当按照水电部门公布的水电计费标准计算水电费，即水费应为2.93元/立方米，电费应为0.61元/度；根据姚松宜的统计表，好未来公司认为姚松宜多收取了94433.61元水电费。姚松宜主张案涉房屋在2020年1月15日之后就没有学生居住使用，其于2020年3月20日对案涉房屋上锁，并于2020年4月20日要求好未来公司清空、交还案涉房屋，好未来公司派学生代表通知学生搬离各自的私人物品，其管理人员在2020年4月24日发现全部学生物品均已清空搬离后，其于当日自行收回案涉房屋，当时好未来公司培训的学生并没有向其交还案涉房屋的钥匙，而是放在案涉房屋内，好未来公司也没有直接通知其收回案涉房屋。好未来公司主张其于2020年2月底到案涉房屋查看，发现案涉房屋已由姚松宜上锁，其无法进入，之后由其培训的学生与姚松宜自行协商并将个人物品搬离；好未来公司认为2020年3月，培训的学生已将案涉房屋内的物品清空，其没有直接与姚松宜进行房屋交接并将钥匙交回给姚松宜。一审法院认为，《房屋租赁合同》是姚松宜与好未来公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《房屋租赁合同》约定，好未来公司于每月5日之前缴纳当月租金，逾期15天仍未足额缴纳的，姚松宜有权解除合同。根据已查明的事实可知，在合同履行期间，好未来公司已多次逾期支付租金，后经姚松宜催促，好未来公司仍未按合同约定支付2020年1月起的租金，该行为已构成违约。姚松宜于2020年4月8日发出《解除合同通知函》，通知解除《房屋租赁合同》，好未来公司于2020年4月9日签收该函件。因此，《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除，姚松宜要求确认《房屋租赁合同》于2020年4月24日解除的时间有误，一审法院予以纠正。《房屋租赁合同》因好未来公司违约而解除，姚松宜要求好未来公司支付的保证金165000元归其所有的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。姚松宜主张好未来公司拖欠2018年11月的租金15000元、2020年1月至3月期间的每月租金55000元，好未来公司抗辩称其已向姚松宜支付了2018年9月1日至2020年1月31日共计17个月的租金881500元（不含押金165000元）。而姚松宜则主张好未来公司支付的上述款项中包括物业管理费及门禁卡费用。对此争议，一审法院认为，根据姚松宜提交的微信聊天记录显示，姚松宜于2019年2月表示好未来公司2018年11月只交了40000元，尚欠房租15000元，好未来公司对此未提出异议；结合双方的交易习惯及好未来公司支付的各笔款项的时间及金额，一审法院依法对姚松宜的主张予以采信，对好未来公司的抗辩不予采信。因此，姚松宜要求好未来公司支付拖欠的2018年11月租金15000元、2020年1月租金55000元及滞纳金的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。但《房屋租赁合同》约定的滞纳金标准过高，一审法院根据公平原则、综合本案案情，酌情将滞纳金的标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，自当月6日起计至实际清偿之日止，但相关的诉讼费用由好未来公司负担。关于姚松宜主张的2020年2月、3月的租金问题。姚松宜主张其在2020年4月24日发现全部学生物品均已清空搬离后，自行收回案涉房屋。好未来公司对此不予确认，并主张2020年3月培训的学生已清空案涉房屋内的物品，但其对此主张并未提供证据予以证明，而且，好未来公司确认在2020年3月培训的学生将案涉房屋内的物品清空后，其并未将案涉房屋钥匙交还给姚松宜、并未与姚松宜办理案涉房屋的交接手续。综上，一审法院对姚松宜的主张予以采信，好未来公司应向姚松宜支付2020年2月、3月的租金。但是，鉴于全国发生新冠疫情及姚松宜确认自2020年1月15日后案涉房屋没有学生居住使用且其于2020年3月20日对案涉房屋上锁等事实，一审法院根据公平原则、综合本案案情，酌情判令好未来公司按38500元/月的租金标准向姚松宜支付2020年2月、3月的租金及滞纳金（以各月所欠租金为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，自当月6日起计至实际清偿之日止）。姚松宜主张好未来公司拖欠2019年12月的水电费567元，并提交了案涉房屋2019年水、电用量统计表予以证明。好未来公司对上述统计表的真实性没有异议，但认为应当按照水电部门公布的水电计费标准计算水电费。而根据已查明的事实可知，在租赁期间，案涉房屋的水电费用是按电费1.50元/度、水费5元/立方米的标准向姚松宜支付的，好未来公司并未提交证据证明其曾对姚松宜提出过异议。因此，好未来公司提出的上述抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳，现姚松宜要求好未来公司支付拖欠的2019年12月的水电费567元的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。姚松宜要求好未来公司支付该水电费的滞纳金，该项诉请缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年5月14日判决如下：一、确认姚松宜与好未来人力资源服务广州有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月9日解除；二、好未来人力资源服务广州有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向姚松宜支付拖欠的2018年11月租金15000元、2020年1月租金55000元、2020年2月租金38500元、2020年3月租金38500元及滞纳金（以各月所欠的租金为本金，自当月6日起计至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、好未来人力资源服务广州有限公司自判决发生法律效力之日起十日内向姚松宜支付拖欠的2019年12月的水电费567元；四、好未来人力资源服务广州有限公司已支付的保证金165000元归姚松宜所有；五、驳回姚松宜的其他诉讼请求。一审案件受理费8441元，由姚松宜负担1500元，好未来人力资源服务广州有限公司负担6941元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，姚松宜与好未来公司因案涉《房屋租赁合同》所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本院确定本案争议的焦点是：1.好未来公司主张案涉合同已于2020年3月解除是否成立；2.好未来公司主张合同期内其多付水电费是否成立；3.好未来公司未足额支付租金的行为是否构成违约及其应承担的违约责任认定。现评析如下：关于合同解除问题。好未来公司上诉主张姚松宜实际于2020年2月将房屋上锁并已收回房屋，但并未就此提供证据证实，故一审法院根据姚松宜于2020年4月8日发出《解除合同通知函》的事实，认定案涉《房屋租赁合同》于该日解除并无不当。关于好未来公司提出姚松宜在合同履行期间多收水电费的问题。本院认为，虽姚松宜计收水电费用的标准高于水电管理部门定价，但该部分费用是由双方当事人自愿平等协商确定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且好未来公司在承租期间从未对水电费计算标准提出异议，故对其提出多付水电费的主张，本院不予认定。相应其提出以多付费用抵偿租金的上诉意见，本院亦不予采纳。关于好未来公司拖欠租金是否构成违约及责任承担的问题。本案中，姚松宜已举证证实好未来公司拖欠2018年11月租金15000元以及2020年1月租金55000元，故好未来公司确有存在欠付租金的违约行为。但关于好未来公司应承担的违约责任认定问题，因好未来公司前期发生欠租后姚松宜并未行使合同解除权，而自2020年1月中下旬全国爆发新冠疫情，好未来公司承租案涉房屋用以经营学生宿舍必然遭受重大影响，故其此后在疫情期间未及时缴纳2020年2、3月租金不构成恶意违约。综合考量好未来公司的违约情节及其受新冠疫情影响程度，本院酌情认定姚松宜应向好未来公司退还50%的租赁保证金82500元。对好未来公司的其他上诉主张，本院不予支持。综上所述，好未来公司的上诉请求理由部分成立，本院部分予以支持。一审判决对部分事实认定有误，判决不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初12439号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初12439号民事判决第四项、第五项；三、姚松宜于本判决书送达之日起十日内向好未来人力资源服务广州有限公司退还保证金82500元；四、驳回姚松宜的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8441元，由姚松宜负担3363元，好未来人力资源服务广州有限公司负担5078元。二审案件受理费6941元，由好未来人力资源服务广州有限公司负担5418元，姚松宜负担1523元。本判决为终审判决。审 判 长  莫 芳审 判 员  陈嘉贤审 判 员  白小云二〇二一年九月十四日法官助理  杨 希书 记 员  叶小琳