河北省迁西县人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0227民初1870号原告：唐山市美帮物业服务有限公司迁西分公司。住所地：迁西县泰和里长城北路西。法定代表人：韩玉红，女，1978年8月9日生，系该公司项目经理兼负责人。统一社会信用代码：91130227063353794M。委托诉讼代理人（特别授权）：关丽娜，女，1982年11月18日生，系该公司客服部客服主管。被告：冯艳荣，女，1970年4月24日生，汉族，外贸退休职工，现住迁西县。原告唐山市美帮物业服务有限公司迁西分公司（以下简称美帮物业迁西分公司）与被告冯艳荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月29日立案后，依法适用简易程序，由审判员韩国柱独任审判，于2021年8月31日公开开庭进行了审理。原告美帮物业迁西分公司委托诉讼代理人关丽娜，被告冯艳荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美帮物业迁西分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2014年11月1日至2021年6月30日物业服务费（含地下室物业费3440元），共计22887元（大写：贰万贰仟捌佰捌拾柒元整），暂时计算至2021年6月30日，最终计算至被告实际履行日，以法院判决为准。2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为迁西华岩房地产开发有限公司开发的壹品华府小区业主，其房号为8号楼1单元1701室，住宅面积162.07m2，地下室10-01-107面积43.01m2。根据被告同唐山市美帮物业服务有限公司迁西分公司达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告至今拖欠2014年11月1日至2021年6月30日物业服务费共计人民币22887元。原告曾多次向被告催收物业服务费但其未予理睬。为维护原告的合法权益，根据相关法律法规，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告冯艳荣辩称，首先我认为原告作为物业公司管理一品华府小区不合法，国家法律规定开发商和物业公司不应该是一家，他们是一家子。这个物业合同我根本就没有跟物业签订，而是开发商以购房钥匙和其他条款强行要求我签订的。任何收据都是开发商收取的，我从来没进过物业公司的地方。还有钥匙我是从物业领取的，按规定应当在开发商领取。即便是自愿签署，不符合法律规定的，也是不合法的。对于物业管理，国家有明确规定，空置的房屋不能向住房一样收取物业费，这是国家规定的。我从来没有在一品华府小区住过一天，从领取钥匙到现在八年多，我只是去过一次，因为找钥匙，找过物业。根本没有为我提供过物业服务，何谈完善。还有开发商利用霸王条款开发商收的，不是物业收的。开发商不能以任何名义收取任何保证金。装修保证金应当返还。我看过这个新闻以后去索取，确告知不能领取，充当物业费。还有第一年的物业费，如果不是开发商收取钥匙保管费，这是强行收取。开具的收据也是物业公司的收据，这根本没有理由。既然我买了房子就是为了住，不能住是因为地下室和楼房有好几处毛病。北餐厅窗户有个裂缝。南门卧室有个窟窿。物业一拖再拖。地下室积水严重，没人管理。通过这件事我就不住这个小区，根本没法入住。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实认定如下：原告美帮物业迁西分公司为证实自己的主张向本院提交如下证据：物业服务合同、物业缴费明细、催收物业费函及打电话记录、冯艳荣欠费明细表、小区张贴通知。被告对以上原告提交的证据发表质证意见：对这些证据我一无所知，因为我根本就不在那居住，也不去。他们要这些费用没有道理。被告未提交书面证据。原告当庭最后陈述，被告一直强调地产的问题，首先我方申明一点我们与开发商不是一个公司。还有我们一直打电话找过被告催要物业费。被告的矛盾大部分都是跟地产的矛盾，我们物业就是后期服务。被告不在那入住，是被告个人问题。被告当庭最后陈述，既然原告说跟房地产没有关系，为啥房地产交房的钥匙在你物业领取。为啥所有收据都是开发商收取的。被告认为有现场证据，现在我的房子就在那摆着呢，这八年给我造成了多大的精神损失和经济损失。2013年买的房子，国家的契税4%，开发商强制要求给业主代办房产证。而且开发商不积极，等到催我办理房产证的时候，国家契税已经降到一半。2017年开发商办理房产证，我要求房产证，却被物业告知，物业费不缴纳不给房产证。经审理查明，被告冯艳荣为壹品华府小区8楼1单元1701号业主，房屋建筑面积为162.07m2，地下室10-01-107面积43.01m2。2013年9月4日，原告美帮物业迁西分公司与被告冯艳荣签订《壹品华府前期物业服务合同》一份。物业费收费标准为房屋建筑面积1.5元/月/平方米，地下室1元/月/平方米。被告冯艳荣未缴纳过物业费，欠缴日期自2014年11月1日起至今。双方签订的合同第三章物业服务费用及其他费用中第九条约定，物业服务费用的交纳方式：在甲方办理入住手续时，一次性向乙方交纳一年的物业服务费，首期物业服务费用期满后，甲方按季度向乙方交纳物业服务费，甲方应在季初20日内履行交纳义务。第七章违约责任中约定，甲方违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权采取必要的措施进行催缴，并要求甲方除足额缴纳所欠物业服务费外，按欠费总额每日千分之五的标准向乙方支付滞纳金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告冯艳荣于2013年9月4日与签订《壹品华府前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告受小区产权人委托，对小区行使管理权，原告有权依照有关规定及双方约定收取管理费用。根据法律规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。故本院对被告抗辩提出的未入住未能享受物业服务而拒缴物业费的抗辩理由不予采信。对于其他抗辩理由，因被告未能举证证实物业服务存在问题，本院不予采信。1、关于欠缴物业服务费问题。原、被告双方签订的协议中，双方约定物业服务费为1.5元/月/平方米，被告冯艳荣欠缴2014年11月1日至2021年6月30日物业服务费共计人民币22887元。原告要求被告冯艳荣支付截至2021年6月30日欠缴物业费22887元的诉请，于法有据，本院予以支持。2、关于欠缴物业费违约金问题。原告虽向本院提交了催收函及通知，但未能举证证明被告冯艳荣对拖欠物业费缴费通知单的收悉，故本院对该期间的欠缴物业服务费逾期付款违约金不予支持。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百四十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》（法释【2009】8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告冯艳荣于本判决生效之日起十日内将欠缴的2014年11月1日至2021年6月30日物业服务费共计人民币22887元给付原告唐山市美帮物业服务有限公司迁西分公司；二、驳回原告唐山市美帮物业服务有限公司迁西分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，减半收取计186元，由被告冯艳荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员  韩国柱二〇二一年九月二十二日书记员  张家齐