大连市沙河口区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0204执异180号案外人：大连德威佳业投资有限公司，住所地辽宁省大连市中山区。法定代表人：贾文，董事长。委托诉讼代理人：杨晟，辽宁聿海律师事务所律师。申请执行人：五德和园文化产业（大连）有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区。法定代表人：周德兴，总经理。委托诉讼代理人：姜成喜，辽宁诺海律师事务所律师。被执行人：张言增，男，汉族，xxxx年xx月xx日生，住辽宁省大连市西岗区，、委托诉讼代理人：庞洪丽，女，系其妻子，住辽宁省大连市西岗区。被执行人：庞洪丽，女，汉族，xxxx年xx月xx日生，住辽宁省大连市西岗区。本院在执行五德和园文化产业（大连）有限公司与张言增、庞洪丽民间借贷纠纷一案中，案外人大连德威佳业投资有限公司对本院执行的位于大连市中山区xx号房屋提出排除执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人称，请求中止对位于大连市××山区××单元××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由为：2016年7月26日，案外人与被执行人张言增签订《商品房买卖合同》（合同编号：12970025），被执行人张言增购买案外人开发的位于××山区××单元××号房屋（建筑面积131.16平方米），合同总价款1837158元，其中向案外人哈尔滨银行股份有限公司大连分行申请贷款146万元。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第4款约定，房屋产权证办理完毕之前，如买受人连续三个月未偿还贷款，出卖人有权不经催告直接解除《商品房买卖合同》，买受人同意由出卖人将已收购房款直接给贷款银行或直接抵顶出卖人的经济损失。合同签订后，案外人将案涉房屋进行了商品房合同备案登记，登记的权利人为张言增。2019年7月21日，哈尔滨银行通知案外人，张言增在哈尔滨银行的贷款已出现逾期。（暂计至2020年8月12日，已逾期还款天数为388天）2019年7月哈尔滨银行向大连市中山区人民法院提起诉讼，要求张言增偿还借款本息135899376元，案外人承担连带责任。中山区法院于2020年11月19日作出(2020)辽0202民初5115号民事判决书，判决支持哈尔滨银行的诉讼请求，该判决现已生效。案外人也向中山法院提起诉讼，要求解除与张言增之间签订的《商品房买卖合同》并追究其违约责任，中山法院于2020年8月14日作出(2020)辽0202民初1981号民事判决，判决支持案外人的全部诉讼请求，该判决现已生效。张言增尚未办理案涉房屋产权手续，案涉房屋所有权仍属于案外人，且涉案《商品房买卖合同》业已解除，张言增已丧失基于《商品房买卖合同》请求办理涉案房屋产权过户登记的合同权利。最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要中认为房屋预告登记保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，是对预告登记期间预告登记义务人处分房屋效力的排斥。预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分。通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖折价等。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。故请求法院中止执行位于大连市××山区××单元××号房屋，撤销(2019)辽0204执3096号拍卖执行裁定书，解除对案涉房屋的查封。申请执行人称，不同意案外人的异议请求。被执行人已向案外人支付全部购房款，（2020）辽0202民初1981号民事判决书并未确认案涉房屋归案外人所有，案涉房屋所有权人系被执行人张言增，案外人解除商品房买卖合同的诉讼实为恶意诉讼。本院查明，五德和园文化产业（大连）有限公司与张言增、庞洪丽民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月17日保全预查封了被执行人名下位于大连市××山区××单元××号房屋。2019年7月23日，本院作出（2019）辽0204民初3900号民事调解书：“二被告于2019年7月31日之前共同偿还原告借款200万元，并按照月利率2%标准给付2018年9月27起至2019年7月31日止期间的利息40万元；如二被告逾期未足额给付款项，则自2019年8月1日起按照月利率2%标准给付欠付本金的利息至款项付清之日止，并按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费25040元、保全费5000元（原告均已预付），退回原告12520元，由二被告共同负担17520元，于2019年7月31日前给付原告。”后张言增、庞洪丽未履行生效法律文书确定的义务，五德和园文化产业（大连）有限公司向本院申请执行。执行期间，本院于2020年6月28日作出（2019）辽0204执3096号之二执行裁定书：“评估、拍卖被执行人张言增位于大连市××山区××单元××号房屋。”案外人为证明其主张，向本院提供了大连市中山区人民法院作出的（2020）辽0202民初1981号民事判决书、《商品房买卖合同》及补充协议等证据材料。根据上述材料记载，2016年7月26日，案外人大连德威佳业投资有限公司与被执行人张言增签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定案外人向被执行人出售案涉房屋，如被执行人连续三个月未偿还贷款，案外人有权不经催告直接解除《商品房买卖合同》。后因被执行人未按约定偿还贷款，案外人起诉至大连市中山区人民法院，该院于2020年8月14日作出（2020）辽0202民初1981号民事判决书：“一、解除原告大连德威佳业投资有限公司与被告张言增签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12970025）；二、被告张言增于本判决生效之日起十日内向原告大连市德威佳业投资有限公司支付违约金183715.8元，若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”本院认为，本院对案涉执行标的进行预查封后，案外人以商品房买卖合同解除为由申请排除执行，则本案的争议焦点为：1.预查封的法律效果如何认定；2.案外人和被执行人对案涉执行标的享有何种权利；3.案外人的权利能否排除强制执行。商品房所有权关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”据此可知，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是被执行人基于商品房买卖合同对案外人享有的不确定的合同权利，只有在案涉房屋完成产权登记，被执行人取得案涉房屋物权，预查封才能转为正式查封。故法院仅对房屋进行预查封，并不能产生与正式查封完全等同的法律效果，法院不宜对预查封的房屋直接进行拍卖。商品房所有权关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案涉房屋在办理权属变更登记前，案外人是房屋权利人，被执行人尚未取得该房屋。被执行人是否交清房屋价款，不是判断案涉房屋权属的依据。虽然被执行人与案外人签订商品房买卖合同后，办理了预告登记，但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权，预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。被执行人作为预告登记权利人，享有的是案涉商品房买卖合同约定的条件成就时可要求案外人办理房屋过户登记的请求权，其对案涉房屋并不享有物权。而根据（2020）辽0202民初1981号民事判决书，案涉商品房买卖合同已经解除并得到人民法院生效法律文书确认。据此，被执行人基于商品房买卖合同对案外人享有的物权登记请求权已不存在，案涉房屋权属在预查封期间亦不再存在登记到被执行人名下的可能。而案外人作为案涉房屋的开发建设者，自然原始取得案涉房屋的所有权。商品房所有权关于第三个争议焦点，人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产，但本案中，案涉房屋所有权自始至终都归于案外人享有，故案外人的权利足以排除本院对案涉房屋的强制执行。关于申请执行人提出被执行人已交付全部购房款的问题，申请执行人可通过执行第三人到期债权或其他法律途径维护自身权益，并非本案的审查范畴。综上所述，案外人的异议请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：中止本案对大连市中山区xx号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  蓝 天人民陪审员  吕国萍人民陪审员  王敬君二〇二一年九月十四日书 记 员  杨 丹