江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5585号上诉人（原审原告）：何彬，男，1971年9月19日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：吴开封，江苏淮邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州正溢房地产开发有限公司，住所地江苏省新沂市大桥东路16号。法定代表人：杨宙策，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁晓普，江苏铸石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱玉香，女，1983年11月16日出生，汉族，住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：王诚，安徽衡远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尹馨，女，1993年7月2日出生，汉族，住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：王诚，安徽衡远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:成国平，男，1970年12月23日出生，汉族，住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：王诚，安徽衡远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽华安建筑安装工程有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇惠德花园1号楼。法定代表人，成国平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王诚，安徽衡远律师事务所律师。上诉人何彬因与被上诉人徐州正溢房地产开发有限公司（以下简称正溢公司）、朱玉香、尹馨、成国平、安徽华安建筑安装工程有限公司（以下简称华安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新沂市人民法院（2020）苏0381民初4605号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人何彬的委托诉讼代理人吴开封，被上诉人正溢公司的委托诉讼代理人袁晓普，被上诉人朱玉香、尹馨、成国平、华安公司的共同委托诉讼代理人王诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人何彬向本院提出上诉，请求：1.撤销新沂市人民法院作出的(2020)苏0381民初4605号民事判决书，发回重审或改判，支持上诉人原审诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.正溢公司和华安公司之间存在工程承包关系，在2018年以前正溢公司就已经分多次给华安公司汇款工程款，而在被上诉人举证的2018年11月2日和11月29日两次转款也仅能证明是支付工程款9000000元，与所谓得的购房款没有任何关系。2.一审法院认定上诉人明知150000元是购房溢价款错误。被上诉人一审并没有证据证明其明确告知过上诉人房屋溢价销售。二、一审法院适用法律错误。1.被上诉人的行为违法了《中华人民共和国价格法》等法律规定。根据《中华人民共和国价格法》，稳定市场价格总水平是国家重要的宏观经济政策目标。为抑制房价过快上涨，政府实行了商品房限价、提价申报和调价备案制度，开发商在申领预售许可证之前，必须先申请价格备案，销售价格不得高于备案价、同时不得低于备案价85%，如果价格要调整，必须重新申报，商品房限价制度属于《价格法》规定的干预措施。《商品房销售明码标价规定》第十条规定商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。《关于在部分城市先行开展打击侵害群违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通》第二条第(四)条第2项，专项整治房地产开发企业违法违规行为：未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式，变相实行价外加价。第十四条：经营者不得有下列不正当价格行为：(四)利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易。《中华人民共和国价格法》第四十一条经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。被上诉人的行为明显违反了上诉法律规定。2.一审法院适用《中华人民共和国合同法》错误，应当适用《中华人民共和国民法典》的规定。上诉人和正溢公司签订《商品房买卖合同》内容有效，买卖合同的双方主体为上诉人何彬和正溢公司，但是被上诉人成国平和华安公司收取的150000元并非是合同内容一部分，该150000元更不是有效合同房屋总价的一部分。根据民法典合同编的规定，被上诉人议价销售房屋，其行为规避了国家税收，也损害了国家利息，应当认定为无效。在无效情况其获利实属不当得利应予以返还。三、被上诉人公然违反法律规定，溢价销售房屋，无视法律规定及国家一再严控的房价调控政策，而一审法院却用判决内容肯定了被上诉人的溢价销售违法行为，况且，该判决损害了包括上诉人在内的该小区内众多业主的利益，必将造成社会不安定因素，在他们通过法律途径不能维权的情况下，造成重大的群体性社会信访事件。恳请二审法院查明事实，正确适用法律，维护社会公平正义，支持上诉人的上诉请求。被上诉人正溢公司答辩认为：1.何彬对正溢公司的诉讼请求是没有事实和法律依据的，正溢公司和华安公司存在建设工程施工合同关系，因正溢公司资金紧张，没有钱支付工程款。在2017年7月25日，正溢公司和华安公司签订了万福公馆工程承包的补充协议，约定的由华安公司自行销售正溢公司开发建设的万福公馆第二和第五栋楼，售房款由华安公司与购房人员协商确定，正溢公司只是配合与购房人签订商品房买卖合同，收取的款项也全部转给华安公司，因为正溢公司是开发商，所以商品房买卖合同只能由正溢公司和购房人签订，否则购房人无法办理贷款和办房产证的手续，正溢公司没有收取何彬所诉称的150000元款项，正溢公司不应该返还这何彬150000元和利息。2.何彬所主张的150000元是购房款的一部分，属于合同外其与华安公司约定的溢价款，不属于不当得利，也不应予以返还。3.何彬的上诉理由没有事实和法律依据，因为正溢公司和何彬之间不存在真实的房屋买卖合同关系，也没有收取上诉人溢价款。所以上诉人大篇幅摘录价格法等法律和相关规定，以及危言耸听的牢骚也没有任何实质意义。综上所述，正溢公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人尹馨、朱玉香共同答辩认为：我们与本案没有关联性，涉案的150000元也没有进入我方当事人账户或者其所在公司的账户，我方当事人不承担任何的法律责任，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人成国平、华安公司共同答辩认为：成国平是华安公司的法定代表人，涉案的150000元是华安公司将涉案房屋销售给何彬除合同价以外的溢价款，双方形成合同关系，也是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，上诉人在上诉状中诉称应当适用民法典属于认识不清，上诉人与被上诉人之间发生的法律关系以及法律事实均发生在2018年，根据法律规定应当适用当时的法律规定。何彬的一审诉讼请求：判令正溢公司、朱玉香、尹馨、成国平、华安公司退还何彬150000元及利息（自2018年11月10日起计算至实际付清为止，按照年利率6%计算）。一审法院经审理查明：正溢公司系新沂市万福公馆小区的房地产开发建设单位；华安公司系新沂市万福公馆小区工程施工的总承包单位；成国平系华安公司的法定代表人；朱玉香、尹馨系全椒县杰顺建材贸易有限公司的股东，该公司现已注销。2019年9月30日，正溢公司（甲方）与华安公司（乙方）签订《万福公馆工程承包补充协议》，约定：“新沂市万福公馆小区总建筑面积56573平方米，工程总造价12800万元；工程为全垫资工程，甲方以本项目的2、5号楼的商品房（约14828平方米）为抵押物，商品房抵押均价不超过5200元/平方米且不超过市物价局核定的价格；开盘后该两栋商品房由乙方自行销售（可委托甲方聘请的代理公司销售，代理费用由乙方支付），每月销售额扣除重点预售资金监管部分外甲方必须在5个工作日内支付乙方；综合竣工验收结束一个月内工程款付至90%，工程结算审计结束后一个月内付至工程款的97%（工程结算审计3个月内完成），余款3%两年内付清，每年付1.5%；乙方对建设工程享有优先受偿权；等等”。何彬为购买新沂市房屋，于2018年8月16日通过华安公司设在新沂市万福公馆小区的项目部的POS机刷卡分两次支付了合计150000元，该款最终进入成国平的银行账户。何彬于同一天向正溢公司支付10000元购买上述房屋的定金，后于2018年8月18日与正溢公司签订了《商品房买卖合同》（XY92174)一份,该合同约定：购买房屋位于新沂市；单价每平方米5098元，总价款为536004元；首期付款216004元，剩余320000元在商业银行办理按揭贷款；等等”。合同签订后，何彬向正溢公司支付了购房首付款216004元（包含10000元定金），剩余320000元在邮政储蓄银行新沂支行办理了按揭贷款。新沂市市场监督管理局于2019年7月5日的行政处罚决定书（新市监案字【2019】01-50705）显示：被处罚的单位系华安公司，法定代表人成国平。2019年3月21日，因新沂市万福公馆小区购房消费者投诉反映其购买该小区商品房时，合同外被多收取了购房款，并提供了一份转账给成国平的交易记录。所以，新沂市市场监督管理局的执法人员对万福公馆的售楼处进行检查，正溢公司向执法人员提供了正溢公司（甲方）与华安公司（乙方）签订《万福公馆工程承包补充协议》。于是，新沂市市场监督管理局于2019年3月25日对华安公司侵害消费者权益的行为进行了立案调查。经查，万福公馆小区是由正溢公司开发，华安公司承建，承包方式系包工包料，工程总价款12800万元。2017年7月25日，华安公司与正溢公司签订《万福公馆工程承包补充协议》，正溢公司将万福公馆2＃、5＃楼商品房作为抵押物，抵押价不得超过物价局核定价格，开盘后该两栋商品房由当事人自行销售，用以支付工程款，该抵押协议未在不动产管理部门办理抵押登记。2018年6月5日，原新沂市物价局对万福公馆小区商品房价格进行备案，规定：“万福公馆小区2＃-5＃楼新建住宅商品房（小高层）备案平均价格为5663元/平方米”、“备案销售价格应保持相对稳定，实际销售价格不得高于备案价格”。“要严格执行一价清制度，不得在销售合同之外收取未经价格主管部门批准的任何费用”。万福公馆小区开盘销售以后，华安公司作为万福公馆小区项目的承建方，明知与该项目开发商正溢公司签订房地产抵押协议，未在不动产管理部门办理登记，且不能提供合法票据等真实情况，华安公司未向购房者如实告知上述信息，利用购房者急需购房的心理，在商品房备案价的基础上，加收所谓的“溢价款”。购房者在购买所谓的“抵押房”时，购房者与开发商签订商品房买卖合同，办理一手房交易手续，按商品房备案价将合同所签的购房款打入开发商账户。另行收取的所谓“溢价款”打入华安公司的法定代表人成国平个人账户或现金缴纳。至案发时，华安公司“销售”商品房10套，合同外价格1-20万元不等，共计70万元。新沂市市场监督管理局认为，华安公司向消费者隐瞒了预售商品房抵押协议未经不动产管理部门登记和不能提供合法票据的真实信息，侵犯了消费者应享有的知情权、自主选择权、公平交易权，也未尽到经营者应尽的义务，侵犯了消费者的合法权益，违反了《侵害消费者行为处罚办法》第六条“经营者向消费者提供有关商品或者服务的信息应当真实、全面、准确，不得有下列虚假或引人误解的宣传行为：（八）夸大或隐瞒提供的商品或服务的数量、质量、性能等与消费者有重大利害关系的信息误导消费者；”的规定。华安公司作为合法的建筑工程公司，应以确保建筑工程质量为首要目标，应当遵循平等、自愿、公平和诚实守信的经营原则，应充分保障消费者的知情权、自主选择权、公平交易权等合法权益不受侵害。当事人利用消费者急于购房的消费心理，隐瞒真实信息，误导和诱导消费者，侵犯了消费者的合法权益。等等。最终对华安公司处以100万元的罚款。2019年9月30日，华安公司（甲方）与新沂市万家房地产中介有限公司（乙方）签订《协议》一份，内容为：“正溢公司开发了新沂市万福公馆小区，甲方承建了该小区的建设工程。2017年7月25日，正溢公司与甲方签订《万福公馆工程承包补充协议》，约定正溢公司2、5号楼抵偿给乙方进行销售，所得价款冲抵工程款。因甲方系建筑企业，就溢价部分无法交税开票。现甲方委托乙方代开发票达成如下协议：一、甲方将已经溢价销售的全部购房户名单以及溢价金额提供乙方。二、乙方必须在2019年12月底完成交税。三、甲方支付乙方代开费用5万元。四、《万福公馆工程承包补充协议》作为本协议附件。”华安公司提供的证人李某,4的证言显示：李某,4系华安公司的会计，收取售房溢价款的POS机系华安公司设置，地点系华安公司设在万福公馆的办公地点，该溢价款都是购房者自愿交付的。《商品房备案合同》内的首付款系在正溢公司交付的。证人魏某,4的证言显示：其系万福公馆2、5号楼的购房者之一，共计购买了该小区两套房屋。其看中了万福公馆小区楼盘后，因房源紧张，很难买到，故通过朋友关系，联系到华安公司的工作人员。后华安公司通过朋友给其一个华安公司的银行账户，让其打款300000元，并且支付该300000元系自愿的。打款的时候很清楚房子系从华安公司购买的。但当时不知道支付的300000元系溢价款。另查明，正溢公司分别于2018年11月2日、11月29日分两次向华安公司通过银行转款合计9000000元。但自2017年11月29日至2020年1月20日期间，两公司往来款达140000000元。一审法院认为，首先，关于本案案由确定问题。本案双方系因买卖房屋过程中，因房屋买卖价款中存在溢价,购买方主张出卖方返还该溢价款所产生的纠纷，该纠纷的基础法律关系仍系双方之间存在的房屋买卖合同法律关系，所以，本案的案由应当确定为房屋买卖合同纠纷，而非不当得利纠纷。其次，本案房屋买卖合同的主体确定问题。本案庭审查明的事实是：正溢公司将万福公馆小区的建设工程发包给华安公司施工后，双方又签订了补充协议，约定该小区的2＃、5＃楼商品房抵押给华安公司，华安公司有权就该商品房对外出售以抵付工程款，正溢公司协助办理买卖房屋的一手房相关手续，并收取合同内的购房款，华安公司收取所销售房屋的溢价款。后因消费者举报，新沂市市场监督管理局对华安公司销售房屋的相关行为进行了处罚，后华安公司补缴了上述房屋溢价的税款。上述150000元溢价款系转入成国平个人账户，成国平系华安公司的法定代表人。根据以上事实，结合证人李某,4、魏某,4的证言以及成国平收取溢价款的职务行为，充分说明了与何彬成立房屋买卖合同法律关系的主体系华安公司。第三，房屋溢价款是否应当返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效、被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；……”根据该条法律规定，只有在何彬与华安公司之间的房屋买卖合同无效、被撤销的情况下，华安公司才应当向何彬返还已经收取的购房款。而本案经审理查明，何彬150000元溢价款系其自愿向华安公司缴纳，系何彬购买涉案房屋总价款的一部分。虽然华安公司因销售房屋相关行为被新沂市市场监督管理局行政处罚，但该行政处罚并不影响何彬与华安公司之间成立的房屋买卖合同的效力。正溢公司举证的银行转账凭证显示：正溢公司分别于2018年11月2日、11月29日两次向华安公司转款合计9000000元。另因正溢公司与华安公司之间存在工程承包关系，自2017年11月29日至2020年1月20日期间，两公司往来款达140000000元。因此，正溢公司已经将收取的合同内购房款转账给华安公司具有高度盖然性。综上，何彬与华安公司之间的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且不存在可撤销的情形，何彬向华安公司缴纳的150000元款项系其自愿，且系涉案房屋价款的一部分，故何彬主张返还所购买房屋的部分房款，缺乏法律依据。本案审理过程中，何彬主张华安公司与正溢公司之间存在串通，损害其合法权益，但未能举出充分的证据予以证明，故对该主张本院不予采信。何彬还主张对购买房屋超出备案价150000元的事实始终不知情，因此，正溢公司、华安公司对其存在欺诈。对此，何彬在向华安公司交纳150000元购房款后，与正溢公司签订商品房买卖合同且同时支付了合同内购房首付款216004元，并按照合同约定就剩余320000元购房款办理了银行按揭贷款。通过何彬上述一系列办理购房手续及付款的行为，其作为一个具有完全民事行为能力的普通家庭购房者来讲，称其始终不清楚所购房屋的总价款数额，显然有悖常理，且有违诚信，故何彬的该项主张不能成立，本院不予支持。综上所述，何彬与华安公司之间的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且不存在可撤销的情形，何彬向华安公司支付150000元款项系其自愿，且系双方所买卖房屋价款的一部分，因此，何彬主张正溢公司、朱玉香、尹馨、成国平、华安公司返还购房款150000元，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定,判决如下：驳回何彬的诉讼请求。二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提供，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：上诉人何彬主张返还购房款及利息的请求应否予以支持。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：上诉人何彬向正溢公司、朱玉香、尹馨、成国平、华安公司主张退还150000元及利息，其理由为：何彬在全部房款支付完毕后发现多付了150000元。对此，本院认为，何彬的购房过程为：2018年8月16日，何彬付款150000元，同一天向正溢公司支付定金10000元，同年8月18日与正溢公司签订《商品房买卖合同》约定了房屋价格及总价款，对于合同约定的房款以首付款加贷款的方式进行了支付。根据上述事实可知，何彬对于双方签订购房合同前的付款行为是明知的，应当认为何彬对于该150000元款项的性质应当是明知的，其在诉讼中否认明知该付款超出备案价格明显与上述事实不符。因此一审法院认定该150000元系房屋价款的组成部分并无不当。综上，上诉人何彬的上诉请求没有事实和法律依据，其关于返还该150000元房款的诉讼请求不应予以支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1793元，由何彬负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 李 琳审判员 王素芳二〇二一年九月十七日书记员 杭恒宇