陕西省镇巴县人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0728民初901号原告：镇巴县阳光物业发展有限责任公司，住所地镇巴县泾洋街道办文化路。法定代表人：郝仕红，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：严军，男。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴广庆，男。代理权限为特别授权代理。被告：李某某，男。原告镇巴县阳光物业发展有限责任公司诉被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告镇巴县阳光物业发展有限责任公司委托诉讼代理人严军、吴广庆、被告李某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告镇巴县阳光物业发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告李某某缴纳从2019年5月1日至2021年4月31日拖欠两年的物业服务费3980元及滞纳金3631元,共计7611元；2、请求人民法院依法判决被告李某某承担本次诉讼费。事实和理由:被告自2016年3月入住城市之星小区腾达一单元301室以来，原告依据合同，持续为全体业主提供物业管理服务，但被告以物业不应该代收电梯维保费、年检费、消防设备物业维保费为由(被告是在网络上看到的有关物业服务管理办法中提到，物业收费实施一费制，但汉中市各县区主管物业的部门并没有明文规定物业企业不能收取电梯、消防设备代收费，该小区成立业主委员会后，物业企业和业主委员会就代收费问题多次座谈，双方约定，在政府新的物业管理收费办法出台前，本小区物业服务收费标准还是按照以前的标准收取),拒绝缴纳住宅物业管理服务费。原告每年都张贴催缴书于楼门口，电话或当面沟通促其缴费，并将催缴通知书送达被告本人手中，但被告拒不履行缴费义务，其行为损害了其他业主和原告的合法利益，现请求人民法院依法支持原告的诉求，维护原告的合法权益。被告李某某辩称，2018年以后，汉中市发布文件说所有物业公司不交电梯费，物业费包括了电梯费、消防费，在没有任何政策性文件支持下原告的收费属于非法收费，该交的物业费我交，其他额外的费用我不会承担，要求一切按照省上、市上的文件执行。原告为支持其请求，向本院提交下列证据：1、营业执照、物业公司资质等级和服务标准，公示栏照片1份,证明原告主体资格；2、城市之星小区物业服务合同，证明物业公司与城市之星业主委员会签订了物业服务合同，按照相关规定，只要有60%以上户主同意，该合同就有效，本小区总共250户，其中有226户签字，物业公司与小区业主委员会签订的服务合同在小区公示的照片2份(从2020年8月份公示至今)；3、2012年陕西省物业管理收费办法复印件1份。(物业公司目前收费标准就是依照2012年物价局给物业公司批复文件的标准在执行)；4、物业公司与电梯维修公司、消费维保公司签订的合同及缴费凭证，证明物业公司代收电梯维护维修费、消防费等费用；5、被告李某某欠缴物业费清单及计算方式，证明被告李某某欠缴物业费金额及滞纳金；6、镇巴县腾达房地产开发有限责任公司与原告镇巴县阳光物业发展有限公司签订的前期物业管理合同，证明原告接受镇巴县腾达房地产开发有限责任公司委托对被告所居住“城市之星小区”实行前期物业管理;7、原告向陕西众合电梯有限公司汉中安装维保分公司转账票据复印件7张，向陕西蓝箭消防检测管理咨询有限公司转账票据复印件1张和向陕西泰华消防技术服务有限公司转账票据复印件2张，证明原告已缴纳电梯维修费、消防费。经质证，被告对营业执照真实性无异议;对服务合同真实性、合法性、目的性均不予认可，认为合同将2021年8月28日到期修改为2022年8月28日，属于伪造;对2012年陕西省物业管理收费办法文件复印件真实性认可，目的性不予认可，2012年陕西省物业管理收费办法出台后，后续已经多次更新了相关文件，该文件已经不适用;对物业公司与电梯维修公司、消费维保公司签订的合同、转账票据真实性认可，目的性不予认可，认为电梯维保公司、消防维保公司是物业公司自己聘请的，但与业主无关;对物业列举的被告欠缴费清单及计算方式不认可，认为原告超标准收费，本小区属于三级服务，每个月收费应当是0.35元/㎡，但是物业公司收取的是0.95元/㎡;对前期物业管理合同真实性认可，证明目的不认可，认为与自己无关。经本院审查，对原告提供的七组证据真实性、合法性证明目的予以采信。被告为支持其辩解主张，向本院提交了下列证据予以佐证：1、自行打印的2020年物业收费标准；2、自行打印的陕西省发布新物业收费管理办法；3、汉中市汉台区物业费收费标准汉区价发（2016）8号，其中多层住宅（六层以下，含六层）三级资质收费为0.35元/㎡；4、自行打印汉中市汉台区政府向和谐春天小区物业管理有限公司下达《责令退款通知书》。经质证，原告对被告提供的上述文件真实性认可，但不适用于本案。认为对原告提供的陕西省新物业费收费管理办法只是规定大概标准，其中明确提到各个地方收费标准有所差异，实际收费应按照当地物价局定价和物业等级综合认定，对三级资质收费0.35元/㎡针对的是多层住宅，而被告所在城市之星小区属于高层住宅楼，对0.35元/㎡不认可，对证据4原告认为与本案不具有关联性，不认可。经本院审查,对被告提供的前3组证据真实性、合法性予以认可，目的性本院不予认可。对被告提供的证据4与本案无关联性，本院不予认证。经审理查明，位于镇巴新街城市之星小区由镇巴县腾达房地产开发有限责任公司承建,2015年4月8日原告镇巴县阳光物业发展有限责任公司为城市之星小区提供物业服务，2016年4月1日原告接受镇巴县腾达房地产开发有限责任公司委托代为管理城市之星小区前期物业并与其签订了《前期物业管理合同》，合同约定第一条：前期物业管理内容1、物业基本情况（1）物业类别：小高层商住楼；（2）坐落位置：镇巴县新街中段（原药材公司旧址）……第二条：委托管理形式:本小区实行物业费包干制，自负盈亏；第四条：代收代缴收费服务:受有关部门或单位的委托，乙方提供水费、电费、燃（煤）气费、房租、电梯、消防设施设备的专业维护、保养等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府或约定合同规定；第五条委托管理期限为五年，自2016年4月1日起到2021年3月31日止。（注:在乙方物业管理服务期间，如果正式成立了业主委员会，本合同自行终止，由业主委员会聘请新的物业公司管理）。被告李某某于原告入驻该小区前居住于城市之星小区一单元301室，该住宅房建筑面积144.85平方米，该小区已入住238户，原、被告一直未签订物业服务合同。后原告与该小区部分业主签订了“城市之星”小区物业服务合同。合同约定，该物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，暂时按照1元/㎡，第二年按照镇巴县物价局批准的收费标准收费,第二年收费时多退少补(按房产证面积计算)。如乙方不按约定交纳物业服务管理费，甲方书面通知其缴纳。如还不交纳的，按逾期每天5‰收取违约金，直至交清（原告阳光物业发展有限责任公司表示合同拟制时错将5‰写成5％,违约金依旧按照每天逾期金额5‰收取）。第三条：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（本条不包括消防专业维保年费、消防用电；电梯大修理、专业维保年费、年检费、电梯用电；公共场所用电；设施设备折旧费）……。2012年10月11日镇巴县物价局作出镇价服发﹝2012﹞07号文件关于阳关湖畔等小区物业管理服务收费备案的批复，根据《陕西省物业管理条例》和《陕西省物业服务收费管理办法》（陕价服发﹝2012﹞106号）等文件规定，对阳光物业发展有限责任公司收费标准作出规定：一、阳光湖畔小区（高层）0.95元/㎡.月；二、香榭丽舍小区A栋（多层）0.50元/㎡.月……。当时被告所在城市之星小区尚未建成。原告参照镇巴县物价局镇价服发﹝2012﹞07号文件规定的对于阳光湖畔（高层）按照0.95元/㎡每月物业收费标准对被告所在小区业主收取物业费，将2016年至2017年多收的0.05元/㎡已退还业主，后一直按照每0.95元/㎡收取物业费。陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅印发的《陕西省物业服务收费管理办法》陕发改价格〔2019〕924号自2019年9月1日起执行，有效期5年，汉中市发改局至今未出台相关新收费标准。被告每年应缴纳物业费1651元（144.85㎡×0.95元/㎡×12月=1651元/年）。另查明，镇巴县阳光服务物业发展有限责任公司与陕西泰华消防技术服务有限公司、陕西蓝箭消防检测管理咨询有限公司签订了消防系统维保合同书（消防免保期两年，期间不收取消防费，自2018年开始每年收取12000元消防维保费），合同约定了陕西泰华消防技术服务有限公司维护保修范围。约定合同总额每年维保费用为12000元（不包括消防报警设备费用，检测费用、探头清洗费、材料费用）。该小区共有住宅250户，门面房18户，共计268户，已入住238户，分摊到每户消防费45元（12000元÷268户≈44.77元，四舍五入保留两位整数为45元）。原告镇巴县阳光物业发展责任公司委托陕西众合电梯有限公司汉中分公司对2016年5月安装的、位于地址镇巴县泾洋街道建筑物名为镇巴县药材公司商住楼（即城市之星小区）的共计3台电梯提供日常维护、保养和抢修服务（电梯免保期从2016年5月26日至2017年5月25日，免保期内，不收取电梯维养费、年检费、限速器校验费）。自2017年5月26日起，原告与陕西众合电梯有限公司汉中分公司签订了电梯维护保养合同，维护保养费用为3台型号HD2000-EMA2-800/1.6服务期12个月，每台单价3600元，合计10800元每年。一年年检费1120元，一梯一年限速器校验费400元，电梯电耗费每户每年62元。依据维保合同及付款发票，按照被告所在该单元22套房均摊，电梯维保费、年检费、限速器校验费、电梯使用产生电费等合计294元/年（（3600元+1120元+400元）÷22户+62元＝294元）。被告2019年5月1日前已缴纳2016年至2018年三年期间物业费、电梯费、消防费共计5280元（2016年11月30日、2017年11月8日分别缴纳物业费1733元（144.4㎡×1元/㎡×12月≈1733元），因当时小区物业费标准没核算出来，暂按1元一平方预收；2016年缴纳电费20元；2017年缴纳电梯维保费271元；2018年缴纳消防维保费45元；2018年11月23日缴纳物业费1478元（将前两年每平方多收的五分钱在当年缴纳物业费里已退返，2016年和2017年收费依据业主购房合同面积144.4㎡计算物业费，2018年开始按房产证真实面积144.85㎡收取，即144.85㎡×0.95元/㎡×12月-144.4㎡×0.05元×12月×2年≈1478元）。2020年8月30日镇巴县城市之星小区业主委员会与镇巴县阳光物业发展有限责任公司签订了城市之星小区物业服务合同，合同第一条约定物业服务管理内容：城市之星小区的房屋、公共区域卫生、治安、绿化及共用部位设施设备进行维修、养护和管理。第二条约定委托物业管理收费标准:本小区2020年5月1日至2021年4月30日按照原标准实行收费，待汉中市新的《城市住宅小区收费管理办法》出台后，按照新标准执行。第三条约定物业管理期限两年，自2020年8月29日起到2022年8月28日止。被告从2019年5月1日至2021年4月31日物业费、消防费、电梯费共3980元（（物业费1651元/年+电梯费294元/年+消防费45元/年）×2＝3980元）未交。原告于2019年10月5日、2020年9月1日将缴费通知张贴于小区公示栏，被告至今仍未缴纳。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。原告与被告所在的小区开发商镇巴县腾达房地产开发有限责任公司于2016年4月1日签订《前期物业管理合同》，该合同第十二条规定：本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期五年，自2016年4月1日至2021年3月31日（注：在乙方物业管理服务期间，如果正式成立了业主委员会，本合同自行终止，由业主委员会聘请新的物业公司管理）。从双方签订协议第四条约定的内容看，物业服务费不包含电梯费、消防费，原告收取被告电梯费、消防费是替相关单位代收代缴。当时该内容不违背陕价服发（2014）85号文件规定，且原、被告自2016年至2019年5月1日前一直按该标准收取物业费、电梯费和消防费。根据国家发改委、建设部《关于印发的通知》第七条规定看，物业服务成本亦包含业主同意的其他费用。陕发改价格〔2019〕924号《陕西省物业服务收费管理办法》第十条虽规定物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业费成本，不得单独收取。但该办法于2019年8月1日公布，自2019年9月1日起执行，该办法的相关规定对实施之前的合同行为不具有溯及力。2020年8月30日，原告与被告所在的镇巴县城市之星新成立的小区业主委员会签订了城市之星小区物业合同，该合同第二条对于委托物业管理收费标准规定：本小区2020年5月1日至2021年4月30日按照原标准实行收费，待汉中市新的《城市住宅小区收费管理办法》出台后，按照新标准执行。该协议不违反禁止性规定应合法有效，在汉中市新的《城市住宅小区收费管理办法》出台前，按照原标准执行收费有理有据。被告辩称物业费标准三级收费标准应为0.35元/㎡，原告按照0.95/㎡收取物业费标准过高。被告所居住的城市之星小区属于高层住宅楼，隶属于镇巴县，不应参照汉中市汉台区多层住宅（六层以下含六层）的收费标准。本案中，被告未提供足够证据证明原告超标准收费，故被告辩解理由不成立，本院不予支持。原告为该小区所有业主提供了物业服务，被告李某某作为业主也接受了服务，理应依据公平原则，依照合同约定支付相应的物业服务费。虽然原、被告后期未补签物业合同，但原告仍然履行了物业服务，被告实际居住在该小区，接受了物业服务且已履行部分物业费，双方已形成事实上的物业服务关系。故原告要求被告补缴物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的违约金，根据《“城市之星”小区物业服务合同》约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按5‰加收违约金，原告主张2019年物业费逾期一年的违约金3631元（即1990元×（千分之五0.005元/天）×365天=3631元）。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张违约金过高，应按照2019年逾期物业费30％计算为597元（1990元×30％＝597元）。综上，被告李某某应向原告及时缴纳以下费用：一、物业费3302元（144.85㎡×0.95元/㎡×12月×2年=3302元）；二、消防费90元（12000元/年÷268户×2年≈90元）；三、主张电梯费588元（（3600元/年+1120元/年+400元/年）÷22户+62元）×2年≈588元）；四、违约金597元（1990元/年×30％＝597元）；共计4577元。据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应该用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李某某向原告镇巴县阳光物业发展有限公司缴纳2019年5月1日至2021年4月31日的物业服务费3302元、电梯维保费、年检费、限速器校验费、电梯使用产生电费等588元、消防费90元、承担违约金597元，合计4577元。限本判决生效后15日内履行完毕;二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院，同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。·审 判 长  钟世强人民陪审员  马德军人民陪审员  马维玲二〇二一年九月八日法官 助理  汤莹妹书 记 员  唐侦钦