四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9672号上诉人（原审被告、被执行人）：林玲，女，1980年2月19日出生，汉族，住四川省成都市高新区。被上诉人（原审原告、案外人）：唐鸥，女，1980年4月5日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：李海，四川元绪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：周绍林，男，1955年10月11日出生，汉族，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：庄云川，四川天与律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶兴海，男，1975年3月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。上诉人林玲因与被上诉人唐鸥、周绍林、叶兴海案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回唐鸥的诉讼请求或发回重审。事实与理由：（一）一审认定事实不清。诉争房屋无合法、有效的买卖合同。一审庭审中，唐鸥只提交了经公证的《预约合同》，未提交房屋买卖合同，根据预约合同约定，需在条件具备时再签订房屋买卖合同。在签订预约合同后，唐鸥未与林玲协商、签订过买卖合同。（二）一审适用法律错误。林玲已于2018年5月取得诉争房产的不动产产权证，因林玲与叶兴海约定房屋系其女儿所有，未经叶兴海与其女儿同意，其不能单独处分，亦不能与唐鸥签订房屋买卖合同。综上，一审法院未充分查明案件的事实，适用法律错误。唐鸥辩称，案涉房屋的买卖是委托房屋中介进行的，签订了正式的书面房屋买卖合同，由于时间较久，现未找到正式合同。但在公证处对案涉房屋的预约合同进行了公证。公证的时候，公证处认为案涉房屋属于农民拆迁房屋，没有取得产权证书，公证处不能对案涉房屋的买卖合同进行公证，只能按照公证处的模板对预约合同进行公证。现案涉房屋已经交付，并已经装修入住长达12年。其间，其要求林玲对案涉房屋办理过户，林玲要求额外支付10万元后才协助过户，在遭到唐鸥的拒绝后，林玲就恶意将该房屋办理了虚假抵押手续，致使其至今无法办理产权过户手续，其在2018年11月8日，提起了房屋买卖合同的诉讼，但由于一审法院将案涉房屋进行了查封、冻结，因此案涉房屋未能办理产权过户手续的原因并非在唐鸥。周绍林辩称，根据一审法院作出的（2019）川0114执异321号已经查明的事实，应该驳回唐鸥的诉讼请求。案涉房屋属于林玲家庭的安置房，其共有人应该有林玲的女儿，属于家庭共有财产。林玲与唐鸥之间始终未签订正式的房屋买卖合同。叶兴海经本院合法传唤未到庭、亦未提交书面答辩意见。唐鸥向一审法院提出诉讼请求：依法中止对位于成都市高新区房屋的执行，并依法解除对该房屋产权采取的查封、冻结措施。一审法院认定事实：（一）案涉房屋为位于成都市高新区的房屋。林玲、叶兴海通过拆迁安置分得案涉房屋，后上述二人于2010年2月25日在成都市高新区公证处作《析产协议书》，协议案涉房屋归林玲一人所有。后案涉房屋所有权于2018年5月29日登记在林玲名下。（二）2010年1月23日，林玲与叶兴海作为收款人向唐鸥出具《收条》载明“今收到唐鸥购买成都市高新区院13幢1单元1409号房屋购房定金：壹万元正。小写：（10000元）。”2010年1月28日，林玲与叶兴海作为收款人向唐鸥出具《收条》载明“今收到唐鸥购买成都市高新区院13-1-1409号房，第二次付购房款：壹拾叁万元正。”2010年2月25日，林玲、叶兴海作为甲方与唐鸥作为乙方签订《预约合同》并在成都市高新区公证处进行公证，该《预约合同》载明“1.房屋基本情况1.1位于成都市高新区房屋一套归叶兴海、林玲共同所有，详见［2010成高证民字第500号《公证书》《安置房屋结算协议》］。房屋面积46.24平方米（房屋面积及房屋具体地址以房屋证登记为准），现该房屋房产证尚在办理过程中。1.2乙方对甲方拟转让房屋的权属情况已充分知悉。2.正式合同内容2.1甲方承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给乙方。双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同……2.2.1该房屋转让价款为人民币壹拾玖万壹仟元整……3.正式合同的签订时间。3.1甲方应于取得该房屋产权证三××十个工作日与乙方签订正式合同。本合同不作为房屋产权转移的依据……。”同日，林玲与叶兴海向唐鸥出具《收条》载明“今收到唐鸥购买高新区院13幢1单元1409号房，此房在公证处做好转让公证后当时付购房款￥46000元大写（肆万陆仟元正）。”（二）证人陈某出庭作证称，其是当时介绍林玲、叶兴海和唐鸥买卖案涉房屋的人，2010年1月23日前，双方就对案涉房屋买卖事宜谈好了，于是约着2010年1月23日到证人家中签合同，2010年1月23日当天，双方谈好案涉房屋总卖价191000元，先付186000元，剩余5000元在办理完产权过户后再付。双方谈好后，林玲一方和唐鸥签订了《房屋买卖合同》（但记不清楚林玲一方具体是谁签字的），合同签订时，唐鸥就付了定金，付完定金后几天又付了十多万，后来双方去成都市高新区公证处办理相关公证，公证书是用的公证处的模板。林玲对证人陈某的陈述予以认可，但陈述其本人并未签订过房屋买卖合同，房屋买卖合同应该是其亲戚林锐（音）代签的，是他们签完字后其去打了个收条（指收到定金的收条），其是后面公证的时候才亲自去的。证人王某出庭作证称，其是当时介绍唐鸥购买案涉房屋的中介，在2010年1月20号左右买卖双方就说好了，当时沟通的价格是191000元。达成协议就把双方约到陈大爷（指本案另一证人陈某）家某的《房屋买卖合同》，唐鸥当时付了定金10000元。当时林玲自己来收的定金还打收条签字捺印了的。后来因为案涉房屋系安置房还未办理相关房产证，所以唐鸥和林玲、叶兴海就在成都市高新区公证处办理了相关公证。（三）唐鸥从2010年开始一直居住在案涉房屋内至今。林玲于2018年6月27日就案涉房屋办理了抵押登记，将案涉房屋抵押给案外人唐宁，但此时不动产登记中心对该抵押权登记的状态为审核，另，成都市不动产登记中心的案涉房屋登记信息显示，唐宁所取得案涉房屋抵押权的登记时间为2018年11月6日。林玲在庭审中称，其在拿到案涉房屋产权证后的几天，中介就找到其要求办理产权过户，但因当时房价在涨，其就让唐鸥补偿一些钱但双方就补偿问题最终没有达成一致意见，过了一个多月其就去办理了抵押登记，其没有把抵押登记的相关情况告知过唐鸥。（四）唐鸥于2018年11月8日向成都高新技术产业开发区人民法院起诉，要求林玲、叶兴海协助唐鸥办理案涉房屋产权过户到唐鸥名下，现该案处于上诉阶段。（五）一审法院在执行周绍林与林玲、叶兴海民间借贷纠纷一案过程中，依周绍林申请作出执行裁定书，将登记在林玲名下的案涉房屋予以查封。在前述案件执行过程中，唐鸥向一审法院提出执行异议，请求一审法院中止执行案涉房屋，一审法院于2019年12月11日作出（2019）川0114执异321号执行裁定书，驳回了唐鸥的执行异议申请。唐鸥收到该裁定书后，依法提起案涉诉讼。一审法院认定上述事实，主要采信了当事人陈述、（2019）川0114执异321号执行裁定书、收条、证人证言、《预约合同公证书》《析产协议书公证书》《民用户启封通气工作单》、收视维护费发票、购电发票、天然气缴费发票、自来水缴费发票、庭审笔录等证据材料。一审法院认为，审理案外人执行异议之诉应仅就案外人主张的实体权利能否排除执行进行审查并作出判决，而不应径行判决解除对标的物的查封。鉴于唐鸥诉请中止执行并解除查封的实质是请求排除对案涉房屋的强制执行，故一审法院对唐鸥是否享有排除案涉房屋强制执行的权利分析如下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”四项条件且其权利真实合法、能够排除执行，方得以产生中止执行的效果。案涉纠纷中，第一，唐鸥从2010年起就一直居住在案涉房屋内，且林玲对此事实予以认可；第二，唐鸥已按约定支付了林玲、叶兴海购房款186000元，剩余5000元按约定在林玲与唐鸥办理完过户后支付，现唐鸥愿意将剩余价款5000元按照人民法院的要求交付执行；第三，2018年5月29日，林玲在取得案涉房屋的房产证后未及时通知唐鸥协助办理过户登记，且在唐鸥不知情的情况下就案涉房屋向案外人唐宁的借款共计350000元办理了抵押登记，该情况致使唐鸥在一审法院查封案涉房屋前无法办理房屋过户，该情况系非因唐鸥自身原因未办理过户登记。综上，一审法院认为唐鸥符合前述规定第二、三、四项规定的相关事实清楚证据充分，故争议焦点为在人民法院查封之前是否已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。各方对唐鸥于2010年2月25日前已经支付林玲一方购房款186000元均无异议，2010年2月25日，叶兴海、林玲（甲方）与唐鸥（乙方）签订的虽名为《预约合同》，但该名为《预约合同》的合同系正式合同还是预约合同，应当以当事人的真实意思作为判断标准。一审法院认为，通过证人陈某、王某的证言及林玲、叶兴海出具的几次收款收条可知，唐鸥与林玲、叶兴海在签订前述《预约合同》前关于案涉房屋买卖的意思表示已十分清楚，对买卖房屋坐落位置、购房款金额及支付期限、房屋产权办理时限等约定也清楚明确，且唐鸥已实际履行了最重要的支付房款义务、林玲、叶兴海履行了交付房屋义务。证人陈某、王某陈述只是因为是拆迁房没拿到房产证才去办的公证，证人陈某陈述公证书是用的公证处的模板，故在各方意思表示明确具体且已履行绝大部分权利义务的情形下，唐鸥与林玲、叶兴海在公证处用公证处的模板订立的前述《预约合同》应当认定为书面的正式房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。综上，唐鸥所提出的不得对案涉房屋强制执行的请求符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，具备事实和法律依据，一审法院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三××十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行登记在林玲名下的位于成都市高新区房屋；二、驳回唐鸥的其他诉讼请求。一审案件受理费4020元，公告费600元，合计4620元由周绍林、林玲、叶兴海共同负担（此款唐鸥已垫付，执行时一并支付）。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料，且对一审查明的事实无异议，本院二审依法对一审认定的事实予以确认。本院认为，（一）关于林玲之女是否系案涉房屋所有权人的问题。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，经过公证的《析产协议纠纷》明确约定案涉房屋归林玲所有，并未载明案涉房屋归林玲女儿所有，其后办理的不动产登记簿亦明确载明案涉房屋的所有权人为林玲，并非林玲女儿，故林玲关于案涉房屋系其女儿所有的主张与本案查明的事实不符，本院不予采纳。（二）关于唐鸥就案涉房屋享有的权益是否能排除执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买受人必须同时满足以上四个条件，才能对登记在被执行人名下的不动产排除执行。本案中，林玲对唐鸥在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋、唐鸥按照合同约定支付了绝大部分房款（只剩5000元未支付）、案涉房屋未过户到唐鸥名下非唐鸥自身原因造成未提出异议，本院予以认定。对于林玲与唐鸥之间是否签订合法有效书面买卖合同的问题，应从双方是否有买卖房屋的真实意思表示、《预约合同》中是否对房屋位置、房屋价款、房款支付、产权办理等作出明确约定等情况进行判断。根据林玲认可的证人陈述的事实，林玲与唐鸥在签订《预约合同》前关于买卖案涉房屋的意思表示清楚明晰，《预约合同》中亦对房屋坐落位置、购房款金额、支付时限以及产权办理等情况有约定，林玲在向唐鸥出具的收条中，亦明确载明案涉房屋做好了转让公证，且唐鸥亦按照约定向林玲支付了购房款。故对于买卖案涉房屋，双方意思表示明确具体，唐鸥与林玲、叶兴海在公证处用公证处的模板订立的《预约合同》应当认定为书面的房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故林玲关于唐鸥对案涉房屋享有的权利不能排除执行的主张与本案查明的事实不符，本院不予采纳。综上所述，林玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4020元，由林玲负担。本判决为终审判决。审判长 冯 燕审判员 罗健文审判员 崔俊安二〇二一年九月十七日书记员 李 薇