吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终2204号上诉人（原审被告）：徐殿利，男，1979年6月7日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区。        委托诉讼代理人：辛立成，吉林市昌邑区东市商贸法律服务所法律工作者。        被上诉人（原审原告）：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。        法定代表人：赵丽佳，该公司总经理。        委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。        上诉人徐殿利因与被上诉人吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐殿利的委托诉讼代理人辛立成，被上诉人巨擎公司的委托诉讼代理人曲红智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        徐殿利上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审。2．本案一审、二审诉讼费用由巨擎公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院在判决书中倒数第十三行写明：“业主从房屋交付（交钥匙）之日起交物业管理服务费”。本案中，巨擎公司没有向徐殿利交钥匙。前期物业服务合同第七条约定，根据吉林市物价局、吉林市住房保障和房地产管理局的规定，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理费。那么徐殿利没拿到钥匙，没进户，一审法院凭什么就判令徐殿利交14407.62元物业费呢？由于开发商提供给业户的商铺被消防部门责令禁止使用，业主无法正常履行合同内容，也就是说，巨擎公司与徐殿利所签订的合同是必须终止履行的无效合同，一审法院在没有查清事实真相的情况下按有效合同判决是错误的。二、一审判决直接对抗国家政府法令。消防支队责令禁止使用涉案商铺是国家和政府行为，任何团体和个人都必须遵守；由于政府法令限制了业户正常经营，徐殿利与巨擎公司签订的前期物业合同也就成了无法履行的无效合同。合同法也有明确规定，合同的条款和约定不得违反国家政策和政府法令，否则视为无效合同。一审法院将无效的合同按有效合同判决，与政府法令存在着原则性对立。这样的判决不是强迫业户去开业去对抗政府法令吗？否则业户就得当冤大头，自身的合法权益任人侵害。三、无人区的物业费是怎么形成的？该区域所有的商铺都被禁止使用七年之久。一天都没营业过，整个区段人烟稀少，垃圾和粪便随处可见，冬天的积雪无人清理，整个商贸区成了烂尾工程。在没有业户居住渺无人烟的商贸区，巨擎公司是怎么做到为业主提供优质服务的？物业费是怎么形成的？一审法院不顾事实的真实存在，直接对抗政府法令作出的判决是错误的。徐殿利请求二审法院依法改判驳回巨擎公司的诉讼请求或发回重审。        巨擎公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，徐殿利拖欠物业费，应当依法支付。        巨擎公司向一审法院起诉请求：1．请求判令徐殿利支付拖欠巨擎公司的物业服务费35，244元；2．请求判令徐殿利支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2021年2月20日，产生的利息合计为4630元）；以上合计39，874元。        一审法院认定事实：2014年6月，吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦公司）与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰／日）。该协议并约定了双方其他权利义务。徐殿利在该协议尾页签字确认。        2015年9月21日，徐殿利与亚琦公司签订商品房买卖合同（预售），约定徐殿利购买亚琦公司建设的吉林国际物流商贸城（一期A区）A31号楼0单元3-5层XXX号，建筑面积97.90平方米。徐殿利如约交纳了购房款。（2020）吉0204民初3886号民事判决书确认徐殿利于2015年9月21日取得案涉房屋。        另查明，巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为巨擎公司。徐殿利自入户后一直未交纳物业费，巨擎公司于2021年2月20日向徐殿利发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期徐殿利仍未交纳物业费，巨擎公司诉至法院主张2015年9月21日至2021年2月20日期间的物业费用。        一审法院认为，关于物业费给付责任问题，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，徐殿利作为业主在前期物业服务合同上签字，巨擎公司为案涉经营区域提供物业服务，双方之间形成了物业合同关系。依法对业主徐殿利具有法律约束力，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，徐殿利应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。因巨擎公司未提供证据证明2018年9月20日前向徐殿利催要物业费，故该缴费期间已超过诉讼时效，法院不予支持。徐殿利应给付2018年9月20日-2021年2月20日期间物业费14，407.62元。关于巨擎公司要求徐殿利自违约之日起至实际给付之日止支付利息的诉讼请求，案涉房屋为商业区域的经营性用房，位于吉林国际物流商贸城所规划的“五金区”。现吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域均处于未正常经营状态，物业的配套设施及周边环境存在缺陷，经营场所未经过公安消防部门的验收，案涉区域的物业服务确有需要进一步完善的部分。案涉商铺经营环境不良以及巨擎公司物业服务质量存在瑕疵，徐殿利并非主观恶意拖欠物业费，故其不应承担逾期缴纳物业费的利息损失。关于徐殿利提出的因亚琦公司交付的商铺未经消防部门验收，致使闲置至今问题，法院认为，该争议实质为徐殿利与亚琦公司之间的房屋买卖合同纠纷，不足以对抗巨擎公司的物业费请求权，法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、徐殿利于判决生效之日起七日内向巨擎公司支付物业服务费14，407.62元；二、驳回巨擎公司其他诉讼请求。案件受理费780.00元，由巨擎公司负担700.00元（已交纳），徐殿利负担80.00元，徐殿利负担部分于判决生效之日起七日内向法院交纳。        本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定事实予以确认。另查明，在徐殿利起诉亚琦公司房屋买卖合同纠纷一案［即吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3886号案件］的庭审笔录中记载，徐殿利陈述：“2015年9月21日交付钥匙”。        本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。徐殿利作为业主在前期物业服务合同上签字，巨擎公司为案涉经营区域提供物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。巨擎公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，徐殿利应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量、收费标准等问题，徐殿利可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。        关于徐殿利主张案涉房屋未交付（交钥匙）的问题，依查明的事实，徐殿利自认亚琦公司已于2015年9月21日交付房屋钥匙，其提起上诉对此予以否认但未提供证据证明，本院对其该主张不予采信。        关于徐殿利主张案涉商铺未经消防部门验收而致使闲置的问题，一审法院已对此进行充分论述，本院不再赘述。        综上所述，徐殿利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费160.00元，由徐殿利负担（已交纳）。        本判决为终审判决。        审判长    张笑飞审判员    李炜审判员    郝振翔二〇二一年九月六日书记员    聂力