陕西省镇安县人民法院 民事判决书 (2021)陕1025民初546号  原告：艾全国，男，1961年4月14日生，汉族，住陕西省镇安县，，农民。委托诉讼代理人：章晋兴，覃成霖，陕西安业律师事务所律师。被告：镇安益铭房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省商洛市镇安县XX镇XX社区XX街XX号。法定代表人：张世德，系该公司总经理。被告：张承锋，男，1989年11月11日生，汉族，住陕西省镇安县，现住镇安县，居民。委托诉讼代理人：张波，男，1965年4月22日生，汉族，住陕西省镇安县，现住后街政府家属院，系张承锋叔叔。第三人：镇安县永久建筑工程有限责任公司。住所地：陕西省商洛市镇安县XX街道XX城XX社区XX路XX号。法定代表人：杨长江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张炳顺,镇安县148法律服务所法律工作者。原告艾全国诉被告镇安益铭房地产开发有限责任公司、张承锋、第三人镇安县永久建筑工程有限责任公司确认合同无效纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告艾全国及其委托诉讼代理人覃成霖，被告张承锋委托诉讼代理人张波，第三人镇安县永久建筑工程有限责任公司委托诉讼代理人张炳顺到庭参加诉讼，被告镇安益铭房地产开发有限责任公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告2010年6月28日签订的《房屋销售合同》及2015年2月5日签订的《房地产买卖契约》无效；2、案件受理费由二被告承担。事实与理由：2010年10月16日，原告与镇安县永久建司第三分公司的委托代理人张世德签订《商品房买卖合同》，购买位于镇安县西菜园桂圆居F901房屋一套，一次性付房款22万元，镇安县永久建司第三分公司向原告交付了房屋，原告将该房装修完毕后于同年农历11月13日正式入住至今。原告多次联系张世德要求办理房屋产权登记相关事宜，但一直未果，后张世德去向不明，原告单方向房产登记部门申请房屋权属登记时，得知二被告已于2015年2月5日签订《房地产买卖契约》，并依此进行了权属登记（产权证号11324-2015-210），原告无法办理权属登记。镇安益铭房地产开发有限责任公司于2011年3月17日成立，法人张世德与被告张承锋系亲戚。张世德利用职务之便，以公司名义、张承锋身份信息，伪造《房屋销售合同》《房地产买卖契约》，将房产登记在张承锋名下，办理了抵押贷款供自己使用。镇安县永久建筑工程有限责任公司第三分公司现已注销。现原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告镇安益铭房地产开发有限责任公司未到庭，未提交答辩状，亦未提交证据。被告张承锋辩称，原告所诉属实，镇安益铭房地产开发有限责任公司设立之前，他姑父张世德系镇安县永久建司第三分公司经理，他在该分公司上班。镇安益铭房地产开发有限责任公司成立后其又在镇安益铭房地产开发有限责任公司上班，2014年艾全国曾到公司反映房屋质量存在问题，要求换房。原告所诉2010年6月28日签订的《房屋销售合同》及2015年2月5日签订的《房地产买卖契约》均不是他本人所签，后张舜迟用房产证抵押贷款时，张世德让用他的房产证抵押贷款他才知道，他以为原告已经将房子更换。《房屋销售合同》及《房地产买卖契约》应为无效合同。第三人镇安县永久建筑工程有限责任公司辩称，原告诉讼主体错误，涉诉房屋与其无关，应驳回原告的起诉。镇安县永久建司第三分公司的房产挂靠在陕西秀山集团万千诚房地产开发公司对外出售，原告与镇安县永久建司第三分公司签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，原告实际已占有涉案房产。2009年12月24日设立的镇安县永久建司第三分公司负责人是张世德，2019年5月24日分公司已注销。镇安益铭房地产开发有XX房XX镇安县永久建筑工程有限责任公司无关。经审理查明，镇安县永久建筑工程有限责任公司第三分公司成立于2009年12月24日（2019年5月24日注销），张世德为分公司经理，第三分公司在镇安县XX街道XX社区XX园XX路XX居XX楼。2010年10月16日，镇安县永久建筑工程有限责任公司第三分公司作为代理人以陕西秀山集团万千诚房地产开发公司名义与原告艾全国签订《商品房买卖合同》，将“桂园居”F901号148.80㎡房屋以22万元出卖给原告，实际上镇安县永久建筑工程有限责任公司第三分公司已于2010年10月15日收取了原告房款22万元，同年农历11月13日原告装修入住该房屋至今。2014年原告曾以该房屋墙体存在裂痕为由向张世德口头提出更换房屋，张世德也同意以后新开发房屋进行更换，但未签订解除《商品房买卖合同》的协议，至今张世德也未能更换房屋。后原告多次联系张世德要求办理房屋产权登记相关事宜，一直未果。2015年张世德失去联系后，原告单方去房产登记部门申请登记时，得知其购买的房屋已登记在被告张承锋名下，并将该房屋为张舜迟在镇安农商行抵押贷款25万元。房产登记档案显示，2010年6月28日，被告镇安益铭房地产开发有限责任公司与被告张承锋签订一份《房屋销售合同》，将案涉房屋以24万元的价格出售给张承锋。2015年2月5日，被告镇安益铭房地产开发有限责任公司与被告张承锋又重新签订一份《房地产买卖契约》，将案涉房屋以24万元的价格出售给张承锋，2015年2月15日将案涉房屋登记在张承锋名下，房权证号为：XX房XX镇安县字第11324-2015-210号，登记房屋所有权人为张承锋。实际上张承锋并未向镇安益铭房地产开发有限责任公司交付24万元房款，张承锋本人也未在《房屋销售合同》、《房地产买卖契约》签名盖章，合同上的签字盖章系假冒。后张舜迟在陕西镇安农村商业银行股份有限公司申请用该房产抵押贷款时，张承锋同意将案涉房屋为张舜迟抵押担保，并办理了抵押登记。另查明，被告镇安益铭房地产开发有限责任公司成立于2011年3月17日，法定代表人张世德。 上述事实有原告提供的以下证据：1、原告艾全国与永久建司第三分公司签订的《商品房买卖合同》及收款收据；2、二被告签订的《房屋销售合同》、房地产买卖申请审批书、镇安县房屋转移过户申请书、镇安县城镇私有房屋所有权证领证表及附表、委托书、《房地产买卖契约》、房产证；3、镇安县房屋他项权利登记申请审批表、承诺书、房屋评估结果函、个人抵押贷款档案资料；4、镇安县不动产中心档案资料；5、企业信用信息公示报告；6、张承锋微信聊天记录。有第三人镇安县永久建筑工程有限责任公司提供的以下证据：1、分公司设立登记申请书；2、分公司注销登记申请书。有本院以职权对张承锋所做调查笔录以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。本案中原告购买的“桂园居”F901号房屋实际系镇安县永久建筑工程有限责任公司第三分公司开发建设，镇安县永久建筑工程有限责任公司第三分公司将该房屋卖与原告并收取原告的购房款22万元，原告于2010年农历11月13日装修入住该房屋至今。被告镇安益铭房地产开发有限责任公司成立于2011年3月17日，XX房XX镇安益铭房地产开发有限责任公司无任何关系，2010年6月28日，被告镇安益铭房地产开发有限责任公司与被告张承锋签订《房屋销售合同》时被告镇安益铭房地产开发有限责任公司并未成立，2015年2月5日，被告镇安益铭房地产开发有限责任公司与被告张承锋在《房屋销售合同》基础上又重新签订的《房地产买卖契约》，两份合同被告张承锋均未签名，也未交付购房款，该两份合同均系虚假合同，并非当事人真实意思表示，签订合同的目的是办理房权证进行抵押贷款，以合法形式掩盖非法目的，属无效民事行为，无效的民事行为从行为开始就没有法律约束力。现原告作为案涉房屋利害关系人请求确认二被告2010年6月28日签订的《房屋销售合同》及2015年2月5日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，依法应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第五十四条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十二条第一款第三、五项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告镇安益铭房地产开发有限责任公司与被告张承锋于2010年6月28日签订的《房屋销售合同》及2015年2月5日签订的《房地产买卖契约》无效。案件受理费500元，由被告镇安益铭房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。  审  判  长  熊贤成审  判  员  韦  霞人民陪审员  卜明喜                               二○二一年九月二日  法官助理  时贺新书  记  员  谌秋莉  1