广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初4250号原告：广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园3座首层，统一社会信用代码91440608314958641F。负责人杨静连。委托诉讼代理人：谢柳云，女，该司员工。委托诉讼代理人：邓桃仪，女，该司员工。被告：叶昌建，男，1984年7月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：邓彩凤，女，1988年11月17日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：叶昌建，男，系被告邓彩凤的丈夫。原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司与被告叶昌建、邓彩凤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年9月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢柳云、邓桃仪和被告邓彩凤的委托诉讼代理人即本案的另一被告叶昌建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年11月1日暂计至2021年4月30日止拖欠的住宅物业服务费1409.64元(按该物业的房屋建筑面积120.48㎡，每月每平方米1.95元计收，合计该物业每月的物业服务费为234.94元)；2.判令被告向原告支付其逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金133.68元（该违约金以每月所拖欠的住宅物业服务费为基数，按每日1‰为标准，自2020年11月11日暂计至2021年4月30日的违约金为133.68元），实际计算至清偿之日止；（上述物业服务费以及违约金合计为1543.32元）3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确违约金的计算方式为：以当月应缴的物业费为本金，由当月的11日开始计算，计算至实际清偿之日止。事实和理由：原告通过合法合规的招投标程序，获得佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园的物业管理服务资格，并与佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订了《佛山市高明区江滨香格里花园前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向被告的佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园X座X梯X单元提供物业服务，被告应每月向原告缴纳234.94元的住宅物业服务费及公共水电分摊费用。如被告未按时交纳物业服务费的，从违约之日起按每日千分之一标准交纳违约金。两被告于2017年1月14日购买的江滨香格里花园X座X梯X单元在2017年12月15日已具备交付使用条件。本小区开发商向被告发出的《收楼通知书》载明的收楼时间为2017年12月31日。买房时被告签署的《商品房买卖合同》《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》约定如下：1.买受人应当按照出卖人发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续，若买受人未按《收楼通知书》中载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》中载明的收楼时间起，视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。2.商品房物业达到竣工交付使用条件，业主应自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳。业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用。综上所述，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2020年11月1日至今一直拖欠物业服务费，原告多次向被告催缴，但被告始终没有支付，被告拖欠物业费的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告叶昌建、邓彩凤共同辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，存在以下违约行为：1.保洁服务严重不达标。保洁服务质量差，致使被告门口天井位置长期垃圾积压，臭气冲天，细菌环生。2.小区洋房与别墅区间违建围栏上锁，严重影响业主公共活动空间，出行受阻。楼梯消防通道堆放杂物，危害业主生命安全。3.公共部位、共用设施收益去向不明，未曾公示。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据：证据《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，原告提交了原件予以核对，本院对该证据予以采信；证据照片及微信聊天截图，两被告确认其真实性，但两被告认为原告是在被通知后方才处理高空抛物问题，本院认为图片及微信聊天截图的内容可反映出原告一直以来有采取多种不同方式就杜绝高空抛物对小区业主进行劝谕，并对公共平台进行不定期清洁，因此本院对该组证据予以采信。2.两被告提交的证据：证据微信聊天截图、照片和《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，被告认为原告提供的物业服务与合同约定存在严重不符，本院将对原告提供的物业服务质量是否存在严重瑕疵问题在“本院认为”部分予以阐述。本院认定事实如下：被告叶昌建、邓彩凤于2019年7月22日登记成为佛山市高明区荷城街道明国路689号X座X梯X房的所有权人，该房建筑面积为120.48平方米。被告叶昌建于2017年12月31日签署《收楼确认书》，确认案涉房屋已符合交付条件，同意收楼。原告（乙方）与被告（甲方）签订《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，高层住宅2.43元/平方米/月；甲方应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用；甲方未能按时足额交纳物业服务费用的，违约之日起按每日千分之一的标准向乙方支付违约金；附件三中约定楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于2次，目视地面、绿地干净。涉案房屋所在楼层有一公共平台与公共走廊相连接，二者连接处装有窗户和围栏予以隔断，常人不能自由进出，须攀爬方可进出公共平台。案涉房屋所在楼栋存在高空抛物现象，致使上述公共平台上不定期会堆积垃圾。为解决高空抛物问题，原告有采取多种方式向小区业主进行劝谕。对于高空抛物导致的公共平台出现垃圾问题，原告在庭审中称：“只要巡查发现有垃圾就会处理。但是需要跨越防护栏，一个星期左右清理一次垃圾。”截至本次诉讼庭审辩论终结时止，两被告仍未向原告交纳2020年11月1日至2021年4月30日期间的物业费1409.64元。本院认为，原告请求被告支付的物业费既有产生在民法典施行前的，也有产生在民法典施行以后的。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定。关于原告请求被告支付物业费的问题。原、被告签订的《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。在原告已依约履行相应义务的前提下，被告应按照协议约定支付相应的费用。两被告抗辩称原告存在卫生服务不达标、消防通道堆放杂物、限制业主公共活动空间、未公示公共收益等问题，主张待原告正确履行物业服务后方才缴纳物业费。从本院查明的情况看，原告提供的物业服务虽有尚待改进、完善、提高之处，但基本符合物业服务合同约定，且原告有为从源头上解决高空抛物这一社会难题作出努力与尝试，而两被告提供的证据未能证明原告提供的物业服务长期、持续性地存在严重影响包括两被告在内的小区全体业主生活质量的瑕疵与问题和原告有懈怠于改进物业服务的行为，因此本院对两被告的抗辩意见不予采纳。《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》约定物业费计收标准为2.43元/平方米/月，原告现请求按1.95元/平方米/月进行计算，是其对自身权利的自由处分，本院予以准许，即两被告每月应缴交的物业费为234.94元（1.95元/平方米/月×120.48平方米）。经核算，两被告应向原告支付2020年11月1日至2021年4月30日期间的物业费1409.64元。关于违约金问题。高空抛物导致两被告所在楼层的公共平台产生垃圾，虽未严重影响两被告的生活质量，但在事实上也对其提高生活质量造成不便。两被告要求原告及时解决高空抛物导致的垃圾堆积问题，有其合理性，其不缴纳物业费事出有因，并非恶意拖欠。综合本案案情，从缓和原、被告矛盾，共建和谐小区角度出发，本院对原告请求两被告支付逾期交纳物业费产生的违约金的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告叶昌建、邓彩凤应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司支付2020年11月1日至2021年4月30日期间产生的物业费1409.64元；二、驳回原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告叶昌建、邓彩凤负担。被告叶昌建、邓彩凤负担的受理费25元，由被告叶昌建、邓彩凤在履行上述判项时直接向原告支付，本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 员 彭智聪二〇二一年九月十六日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍