吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终2092号上诉人（原审被告）：皮程仁，男，1974年1月10日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。        委托诉讼代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：徐良，男，1978年1月21日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。        委托诉讼代理人：刘成双，海南万瀚律师事务所律师。        上诉人皮程仁因与被上诉人徐良返还原物纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人皮程仁及其委托诉讼代理人杨建，被上诉人徐良的委托诉讼代理人刘成双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        皮程仁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐良诉讼请求。事实和理由：一、一审判决程序违法。皮程仁不是被诉主体，徐良起诉错误。一审法院应当依职权追加王**辉、张家宏和吉林市北奇房地产开发有限责任公司（以下简称北奇公司）作为诉讼主体参加诉讼，以便查明案情。二、一审判决认为皮程仁的占有不能对抗徐良错误，应当以王**辉、张家宏、北奇公司与徐良对案涉房屋是否享有物权进行判断。皮程仁提交的《房屋产权转让协议》表明，案涉房产2008年4月7日由王**辉出卖给张家宏，开发商北奇公司是该协议的丙方。协议约定王**辉于2006年11月6日以968，584元的价格将涉案房产出售给张家宏。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。张家宏系涉案房产的真实权利人。三、本案徐良买卖虚假。一审判决未查明徐良父亲买卖房产的真实性；徐良买卖案涉房屋的价格极低，已然脱离市场行情。        徐良辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、徐良作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、分配、收益的权利，有权要求皮程仁返还案涉房屋，并支付租金损失。二、关于张家宏、王**辉买卖的真实性、合法性，应当通过另案诉讼予以确定，并且如果皮程仁对于徐良购买房屋和取得产权过程有异议，也应当通过另案诉讼予以解决。三、关于皮程仁是否是本案适格被告的问题，在一审中皮程仁自认一直占有案涉房屋，因此其是适格被告。        徐良向一审法院起诉请求：一、皮程仁从徐良所有的位于吉林市船营区光华路1号北奇广场A座19层22号房屋中迁出；二、皮程仁赔偿违法占用上述房屋期间给原告造成的租金损失3万元（2019年1月1日至2021年1月1日，共2年，每年1.5万元）；三、案件受理费由皮程仁负担。        一审法院认定事实：2006年11月6日，徐良的父亲以徐良的名义与北奇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号050902912），约定购买吉林市船营区光华路1号北奇广场A幢19层22号房屋，建筑面积54.25平方米，总价款10万元。上述商品房买卖合同于2017年在吉林市房地产市场管理处进行合同备案登记，备案房号178103II405010019022。2020年7月20日，案涉房屋所有权人登记至徐良名下，房屋所有权证号为吉XXXX号。2008年4月7日，王**辉（甲方、出卖方）、张家宏（乙方、买受方）、北奇公司（丙方、开发商）三方签订《房屋产权转让协议》，约定；甲方于2006年11月6日在丙方处购买了四套房屋，四套房屋售价共计968584元，甲方已交付全部购房款并已经在房产局登记备案；本协议所称标的房屋是指位于吉林市船营区光华路1号北奇广场A座19层1921-1924号，建筑面积均为54.25平方米；甲方愿意将上述房屋出卖给乙方；本协议签订之日起60日内甲方将已在房产局的登记备案变更到乙方名下；如因甲方和丙方的原因造成该房屋不能变更房屋买卖登记备案、产权、或发生债权债务纠纷，由甲方和丙方承担全部责任。同日，王**辉为张家宏出具收据，收据载明：今收到张家宏购房款968，584元。另，皮程仁自2008年起开始占有、使用案涉房屋至今。2019年8月12日，皮程仁（出租方、甲方）与吴永祥（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：一、租赁房屋位置：吉林市船营区光华路1号北奇城市广场A座1921-1924室越层写字楼；二、租赁期限三年，租赁期内房费不予变动，自2019年8月13日起至2022年8月12日止。租金每间房屋5万元／年。        一审法院认为，依照法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，徐良以其持有的不动产权利证书主张其系房屋的所有权人，要求皮程仁返还涉案房屋的诉讼主张，符合法律规定，应予支持。关于徐良主张皮程仁赔偿租金损失问题，徐良系案涉房屋的所有权人，其对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。徐良要求皮程仁按照每年1.5万元标准支付无权占有案涉房屋期间的租金损失，该计算标准不高于本地同时期同地段市场写字楼租金标准，同时参考皮程仁无权占有案涉房屋期间对该房屋的出租价格（5万元／年），徐良的该请求合理，予以支持。关于皮程仁提出其非本案适格主体的抗辩主张，庭审中，皮程仁自认案涉房屋一直由其占有使用至今，故皮程仁系本案返还原物的适格主体，对其抗辩主张，法院不予采信。关于皮程仁提出案涉房屋是王**辉于2008年以968，584元的价格出卖给张家宏的抗辩主张，王**辉与张家宏、北奇公司之间关于案涉房屋产权转让与本案非同一法律关系，对该抗辩观点不予评判。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、皮程仁于判决生效之日起十日内将座落于吉林市船营区光华路1号北奇广场01幢19层22号房屋返还给徐良并从该房屋搬出；二、皮程仁赔偿徐良占有、使用座落于吉林市船营区光华路1号北奇广场01幢19层22号房屋期间（2019年1月1日至2021年1月1日）的租金损失3万元（按照每年1.5万元标准计算）。案件受理费1150元由皮程仁负担。        二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。        本院对一审经审理查明的事实予以确认。        本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案是基于皮程仁占有案涉房屋引发的纠纷，且该占有状态一直持续，故本案应适用《中华人民共和国共和国民法典》的规定。        本案争议的焦点问题为皮程仁是否有权占有案涉房屋。        一、徐良与北奇公司签订《商品房买卖合同》，其有权依据合同要求北奇公司交付房屋并办理产权登记。但从本案查明的事实来看，徐良在请求北奇公司办理产权登记的诉讼中，并未向北奇公司主张交付房屋。而皮程仁自2008年开始占有使用案涉房屋，可见，徐良虽然依据生效判决办理了房屋产权登记，但其对案涉房屋并未实际占有使用。        二、占有是一种事实状态，可分为有权占有与无权占有。无权占有即占有没有法律上或合同上的根据。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故通过返还原物之诉转移物的占有，只能向无权占有人提起，而不能要求有权占有人返还原物，有权占有人在其占有的本权依据存续期间，可以依据其合法性占有抗辩权利人的请求。故徐良要求皮程仁返还房屋的前提是皮程仁为系无权占有。本案中，张家宏针对案涉房屋与王**辉及北奇公司签订了协议后，将案涉房屋交付给皮程仁，故皮程仁系在2008年依据张家宏的交付占有案涉房屋，在张家宏与王**辉、北奇公司的合同未被宣告无效或者撤销前，皮程仁的占有行为不属于法律规定的无权占有。        三、本案徐良与皮程仁之间不存在合同或侵权等法律上的权利义务关系，故徐良要求皮程仁返还房屋的诉讼请求，本院无法支持。        综上所述，皮程仁的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初1835号民事判决；        二、驳回徐良的诉讼请求。        一审案件受理费1150元，二审案件受理费650元，均由徐良负担。        本判决为终审判决。        审判长    高忠华审判员    李洁审判员    李炜二〇二一年九月二十七日书记员    杨重阳