辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7529号上诉人（原审被告）：樊华，男，1978年6月6日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李艳青，北京市世纪(大连)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司大连分公司，住所地辽宁省大连市沙河口区数码广场1号大连软件园8号楼101-A号，统一社会信用代码：91210231311580807L。负责人：李林。上诉人樊华因与被上诉人大连亿达物业管理有限公司（以下简称“亿达物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人樊华上诉请求：一、撤销一审判决，驳回亿达物业全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由亿达物业承担。主要上诉理由:一审法院认定事实不准确，适用法律错误。一、亿达物业与业委会签订的物业服务合同违反法律、行政法规强制性规定无效。二期全体业主从未参加过业主大会的表决程序，依据民法典第一百四十三条、第二百七十八条，亿达物业的选聘未经民主程序决定。依据《物业管理条例》第十五条，业委会代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业服务合同，业委会未经业主大会授权，无权与亿达物业签订物业合同，合同违反了《物业管理条例》的强制性规定无效。二、亿达物业未履行法定和约定的催告义务，我未达交费期限。物业合同第17条第5项约定，对于欠费业主先进行张贴催费单、催费公告的方式催收，未交物业费超过6个月的，且经催收后仍未缴纳的，才可以提起诉讼。该6个月的约定应为民法典第九百四十四条的合理期限的约定。现无证据证明亿达物业进行过催收，亿达物业未达到起诉收取物业费的条件。即使法庭认为我应支付物业费，也不应支付至2021年3月31日，而应按合同约定，经过6个月的催费期。三、亿达物业未按合同约定提供物业服务，对约定的10项管理服务事项中90%的服务不到位，对涉及业主人身、财产安全的消防系统、设备设施等事项不作为，擅自改变公用设施进行经营，且未依法公开经营收益状况，存在严重违约、违法行为，对于保洁、绿化、安保等事项存在严重违约行为。依据民法典第五百七十七条，亿达物业应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。我要求减免物业费以承担违约责任。被上诉人亿达物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要答辩意见，一、案涉物业服务合同合法有效。二、我公司通过多种方式对樊华进行过催收。通过诉讼方式催缴物业费，极其消耗成本。本案在一审开庭审理前，也经过了长达近半年的调解，但未能成功。樊华欠缴物业费的事实，从来不是依据催缴行为产生。三、我公司已经按照合同约定履行了物业服务企业职责。亿达物业向一审法院起诉请求：一、樊华向亿达物业支付自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费（含电梯费）4966.65元；二、樊华向亿达物业支付逾期交纳物业费的违约金500元。一审法院认定事实，2018年2月12日，大连市沙河口区德源小区第二届业主委员会与亿达物业签订《德源小区物业服务合同》，约定由亿达物业为德源小区提供物业服务，服务期限为自合同签订之日起至2022年12月31日止，德源小区二期住宅物业费2.5元/月/平方米，电梯费12元/户/月。物业费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度最后一个月25日前交纳下期的物业费。在所交季度首月5日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五支付违约金。另查明，2018年7月14日，亿达物业管理有限公司大连分公司变更名称为亿达物业服务集团有限公司大连分公司。再查明，樊华系德源小区二期2号楼501号房屋业主，该房屋建筑面积68.78平方米，樊华未向亿达物业支付自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费（含电梯费）4966.65元（2.5元/月/平方米×68.78平方米×27个月+12元/户/月×27个月）。一审法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。德源小区业主委员会与亿达物业签订的《德源小区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对亿达物业（物业服务企业）、樊华（业主）均具有约束力，双方均应依约履行。樊华主张上述合同无效的抗辩意见，一审法院不予采纳。根据亿达物业、樊华的诉辩意见及相应证据，可以认定，亿达物业已为德源小区提供了物业服务，樊华作为小区业主接受了物业服务，樊华认为亿达物业的物业服务在维修养护公共设施、利用共用部位和共用设施设备经营所得收支情况公示等方面存在瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，虽然樊华主张亿达物业的服务存在瑕疵，但其主张的瑕疵问题尚不足以构成免除或减少樊华交费义务的抗辩事由。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，亿达物业已为包括樊华在内的全体业主提供了物业服务合同项下的服务项目，即使樊华认为亿达物业的服务在某些方面存在质量问题，但因亿达物业所提供的物业服务系面向全体业主的共有部分，樊华虽未交费，而亿达物业仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。樊华采取违反合同约定欠付物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，樊华的行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。亿达物业主张樊华支付自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费（含电梯费）4966.65元的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，一审法院予以支持。关于亿达物业主张的违约金一节，一审法院认为，樊华未支付物业费系因樊华对事实及法律关系存在不同认识，虽然樊华欠付物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，同时为进一步督促亿达物业完善其物业服务，对于亿达物业的违约金请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、被告樊华于判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司自2019年1月1日至2021年3月31日的物业费（含电梯费）4966.65元；二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取计25元，由被告樊华负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，樊华是否应向亿达物业支付讼争期间的物业费（含电梯费）。亿达物业与案涉小区业主委员会签订的《德源小区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定，该合同对业主具有约束力。亿达物业在诉争期间为案涉小区提供了物业服务，樊华理应按约支付物业费（含电梯费）。故，一审法院判令樊华向亿达物业给付物业费（含电梯费）4966.65元正确，本院予以确认。樊华以业主委员会成立不合法为由主张案涉合同无效，但因业主委员会现仍依法存续，亦无生效文书等认定业主委员会成立不合法，故，樊华此节主张依据不足，得不到支持。对于樊华以亿达物业未按约定提供物业服务要求减免物业费一节，一审法院论述详实，本院不再赘述。樊华根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定以及合同约定主张其未达到缴费期限，但《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”，该条用的是“可以”而非“必须”，说明催告不是起诉主张物业费的法定前置程序。而且，案涉合同第十七条第五项虽载明了物业公司催费方式包括在单元门等张贴催费通知单以及未交纳物业费超过6个月的、亿达物业可提起诉讼等内容，但同时载明是否采取相应催收措施由亿达物业决定，也不能由此推定亿达物业应先行催收才有权起诉。业主接受了物业企业提供的物业服务，就应当依约按时交费，逾期未交费的，物业企业有权先通知催收，也可直接提起诉讼。樊华对前述法律规定及合同约定理解有误，其主张的催告前置不成立，本院不予采纳。综上，樊华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人樊华负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年九月二十三日书记员  曾 悦