贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6834号上诉人（原审被告）：王素珍，女，1942年1月7日出生，汉族，住贵州省。上诉人（原审被告）：庞桂明，男，1977年3月3日出生，汉族，住贵州省。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：蒲如华，贵州大谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小发，男，1971年4月11日出生，汉族，住贵州省水城县。委托诉讼代理人：刘文，贵州森黔律师事务所律师。上诉人王素珍、庞桂明因与被上诉人王小发确认合同效力纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2021）黔0181民初1473号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人王素珍、庞桂明上诉请求：一、撤销原判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由是，一、上诉人与被上诉人之间并不存在房屋买卖合同，让被上诉人暂居其中，目的是看管房屋及葡萄园，所谓的5500元的购房款实际上是借款，系庞桂明外出打工需要钱，便向被上诉人借款5500元，双方发生借贷关系，并不是买卖房屋。一审中，被上诉人并没有提供证据证明给付5500元性质属于购房款，一审据以推断房屋买卖合同存在的证据并不充分。被上诉人王小发答辩称：被上诉人与王素珍及其丈夫庞开福达成了房屋买卖的合意，2010年1月支付的5500元为购房款，支付购房款后，王素珍及其丈夫庞开福将案涉房屋的《房屋所有权证》、《准入许可证》等原件均交付给了被上诉人，并且在2010年3月5日办理了水表开户变更，并且于2012年6月14日，被上诉人同王素珍及其丈夫庞开福共同至房屋登记机关办理过户登记，虽因王素珍及其丈夫庞开福未携带结婚证导致没有过户成功，但退回的登记申请表原件也能证明该事实，且当时申请测绘事项也是因为要办理房屋过户，上诉人的抗辩理由并不成立。若，王素珍及其丈夫庞开福收到的5500元款项不是购房款而是借款，为何向上诉人交付案涉房屋产权证原件，准入许可证以及申请登记表原件，结合多年来被上诉人并未向王素珍及其丈夫庞开福主张还款，王素珍及其丈夫庞开福也并未归还该笔款项，且上诉人不能提供证据证明双方系借贷关系，一审认定被上诉人与王素珍及其丈夫庞开福之间存在房屋买卖合同关系符合经验法则，认定事实清楚，适用法律正确。原审原告王小发诉讼请求:一、确认原告王小发与被告王素珍、庞开福于2010年3月就位于贵州省房屋（房屋所有权证号：20067）达成的房屋买卖合同有效；二、确认位于贵州省房屋（房屋所有权证号：20067）及对该房屋扩建的建筑物、构筑物、附属物、房屋的装饰、装修、配套设施征收补偿权益归原告王小发所有；三、诉讼费用由被告承担。原审经审理查明：案涉房屋：清镇市中八劳动教养管理所所部1-14栋房屋（房屋所有权证号20067）及该房屋扩建的建筑物、构筑物、附属物、房屋装饰装修、配套设施。王素珍与庞开福(已故)系夫妻关系。2010年1月，王小发与王素珍、庞开福口头达成房屋买卖协议，约定王小发购买王素珍、庞开福共同共有的位于清镇市中八劳动教养管理所所部1-14栋房屋，房屋所有权证号20067，建筑面积37.24㎡，房屋总价为5500元，王小发一次性向王素珍、庞开福付清了5500元购房款，王素珍、庞开福交付房屋，并于当日将案涉房屋所有权证及准入许可原件交给王小发。2010年3月5日，王小发与庞开福共同去贵州省中八劳教所物业管理办公室办理了水表开户变更手续，王小发缴纳了水表开户费及水表费550元。2012年6月14日，王小发和王素珍、庞开福共同去往清镇市住建局申请办理案涉房屋的过户登记，王素珍申请房产测绘，后因手续不全而未能成功办理过户。2013年3月起，原告将案涉房屋发包给张仕华等人翻修、扩建。2013年9月，王小发在案涉房屋操办了乔迁酒。庞开福过世后，继承人为配偶王素珍、儿子庞桂明、女儿庞见明。庞见明放弃继承案涉房屋，庞桂明在贵阳晚报上声明案涉房屋的产权证因遗失作废，并重新将产权办理至王素珍、庞桂明名下。2020年10月，案涉房屋被纳入征收范围，因房屋权益问题发生纠纷。原告诉请中称，2010年3月王小发与王素珍、庞开福口头达成房屋买卖协议，系原告笔误，经查，达成协议准确时间为2010年1月。原审认为，王小发举办乔迁酒后以主人身份在案涉房屋内居住多年；被告向原告交付产权证件；曾经试图过户；给付5500元购房款；水电已过户；证人证言佐证。结合生活经验，推定原告与庞开福间存在房屋买卖合同。被告主张原告向被告支付的5500元系借款，结合原被告经济状况，从未有过催收的事实，被告亦未能举证证明的情况进行综合判断，被告的主张有违生活常识，不予采信。被告主张5500元的价格明显过低，反推5500元不应该是购房款辩称意见。案涉房屋较老旧，地段也较为偏远，5500元的价格并非明显低于市价，加之交易是双方平等自愿磋商的结果，成交价格受主观评价等多重因素影响，即使价格偏低或者偏高亦属正常现象，不影响合同的成立生效。故对被告的该辩称意见不予支持。被告主张房屋是借予原告居住，请原告照看房屋和葡萄园的辩称意见，被告未举证证明，同时亦有违生活经验，不予采信。王小发、庞开福间的房屋买卖口头合同未违反法律强制性规定，合法有效，予以确认。且该合同王素珍知情同意。原告履行了付款义务。庞开福去世后，庞桂明继承其父的房屋权益，与王素珍共同共有。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一千一百六十一条“继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任”之规定，庞开福、王素珍应履行将房屋过户给原告的义务。鉴于案涉房屋已确定被征收，过户已面临障碍，在此情况下，原告主张享有房屋的被征收权益并无不妥，予以支持。即原告王小发主张案涉房屋及扩建的建筑物、构筑物、附属物、房屋的装饰、装修、配套设施征收补偿权益，予以支持。综上所述，对原告的诉请予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一千一百六十一条“继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、确认王小发、庞开福、王素珍间于2010年1月达成的关于清镇市中八劳动教养管理所所部1-14栋房屋（房屋所有权证号20067）买卖合同合法有效；二、确认原告王小发享有位于清镇市中八劳动教养管理所所部1-14栋房屋（房屋所有权证号20067）及该房屋扩建的建筑物、构筑物、附属物、房屋装饰装修、配套设施的征收补偿权益。案件受理费减半收取100元，由王素珍、庞桂明负担。二审中，上诉人提交新证据如下：第一组证据：中八劳教所物管办情况说明一份，证明目的：1.证明物管办并不知情双方存在买卖关系，是王小发自己表述的内容。2.证明王小发向物管办缴纳550元系换表费用并不是开户费用。被上诉人王小发质证意见：该情况说明证明内容与中八劳教所向被上诉人于2010年3月5日出具的内容不符，证明的真实性不予认可。本院认为，该证据与物管办之前的证明内容矛盾，且未说明理由，不予采信。第二组证据：中八劳教（戒毒）所物产登记表一份；证明：在2013年1月17日，中八劳教所物管办在征收前摸底调查准备中仍系上诉人庞桂明父亲作为户主登记物产登记，当时涉案房屋系上诉人庞桂明父母所有，且案涉房屋实际面积为77.24平方米。被上诉人王小发质证意见：该登记表未注明是因为征收原因进行登记，且登记表上房屋的面积与房产证上的面积不相符，由于被上诉人与上诉人王素珍之间并未就案涉房屋办理转移登记，所以中八农场与房屋所有权人庞开福并不能否定房屋买卖关系的事实。本院认为，以庞开福之名进行摸底是因为房屋未办理过户手续，不能证明双方不存在买卖关系。第三组证据：王小发嫂子吕树珍视频光盘及文字整理；证明目的：证明上诉人王素珍及庞开福在2004-2008年也曾将案涉房屋无偿借用案外人吕树珍居住使用；在2008年-2009年又将案涉房屋无偿借用给鲁家居住，2010年以后才是无偿借用给被上诉人王小发居住使用；当时涉案房屋有三间正房。被上诉人王小发质证意见：对视频真实性不予认可，虽然上诉人提供的是视频，且实际内容是吕树珍的证言，如是证人证言就应当出庭作证，接受法庭和双方当事人的询问。2.即使被上诉人王素珍将案涉房屋提供给吕树珍居住，其居住时间也是在被上诉人购买案涉房屋之前，王素珍与吕树珍之间是否为无偿房屋居住并不影响被上诉人与王素珍对案涉房屋的买卖关系。本院认为，证人证言所证事实与本案事实无关。第四组证据：房屋所有权登记申请表、行政服务中心受理回执单。证明：上诉人王素珍及庞开福于2012年6月14日向清镇市住建局申请办理的业务系房产测绘（面积测量），为征收工作做准备，并非被上诉人主张以及一审法院认定的双方为办理房屋过户而进行的。被上诉人王小发质证意见：真实性予以认可，且该登记申请表原件在王小发手里，当时是王小发与庞开福一起去登记并签字按手印，是因为当时未能办理成功，庞开福和王素珍将申请表原件交给了王小发，并非上诉人所述填写申请表是为了征收做准备，上诉人始终没有证据证明，早在2012年案涉房屋就已实际被征收。本院认为，该表不能证明在2012年时政府部门已经开始房屋征收的摸底调查，且与2020年开始的征收工作的事实不符，不能达到上诉人证明目的。第五组证据：情况说明、中八居委会聊天录音光盘及文字整理。证明：被上诉人一审中举证的2021年4月15日出具的情况说明中，中八居委会盖章并手写的以本人情况说明和见证人证明为依据，不代表居委会认可王小发与王素珍、庞开福之间存在房屋买卖关系，居委会仅作为见证人见证被上诉人及其证人自己陈述的事实的过程，并不对其陈述的事实进行认可或肯定。被上诉人王小发质证意见：上诉人提供的录音中被录音人是居委会工作人员，其所述内容应认定为证人证言，应当出庭作证，其未出庭作证核实身份及说话内容的真实性，不能认定该录音的真实性。2.情况说明是居委会的见证下和证人所做的证言，且该证人已在一审中出庭作证。本院认为，证人应当出庭作证，情况说明及录音不能推翻之前出庭作证的证人证言。上诉人王素珍及庞桂明申请证人沈某出庭作证，其与庞桂明系朋友关系，沈某陈述：其与庞桂明去过王小发家四次，谈了房子的事情，最后一次时，王小发女儿从房间出来，说了房屋征收款要拿一半还有土地树木全归王小发家，借款5500元还给王小发。其并不知道王素珍和庞开福收了王小发5500元款项，也对庞开福和王素珍把房产证和准入证原件给了王小发一事不知情。上诉人王素珍及庞桂明质证意见：从沈某的证人证言中可以反映王小发家自知没有合法权利享受涉案房屋的全部补偿，在多次双方协调中都自愿只要一半的征收款，且其女儿自述他们家与上诉方其存在借贷关系，并要求上诉方偿还借款，如双方真的存在买卖关系，王小发不可能放弃涉案房屋一半的征收补偿，不符合正常的生活逻辑。被上诉人王小发质证意见：1.证人与庞桂明为朋友关系；2.该证人并未参与双方之间给付5500元的过程，其并不知道该5500元的性质，其并非亲眼所见亲耳所闻房屋买卖关系还是借贷关系。3.王小发女儿并不是本案的当事人，且他女儿并未说双方之间是借款关系，所以该证人的证言不具有真实性，不能作为定案依据。上诉人王素珍及庞桂明申请证人陈某出庭作证，其为被上诉人王小发的领居，陈某陈述：庞桂明父亲找其父亲借钱，其父亲说等发了工资再说，让他自己想想办法，庞桂明的父亲告诉我王小发借了钱给他，就不需要我父亲借钱了。关于本案，因为房子的事情王小发问过其能不能帮助协调一下，补偿款一家一半，其找来两家协调过一家一半最后没有协调成功，庞桂明说房子是我家的，不同意协调。其并不知道王素珍和庞开福收了王小发5500元款项，也对庞开福和王素珍把房产证和准入证原件给了王小发一事不知情。上诉人王素珍及庞桂明质证意见：证人是最接近上诉人父母与王小发之间是否存在买卖或者借款关系的知情人，根据证人证言可以反映当初庞开福确实因儿子外出打工需要借款，并先向证人的父亲借款，后因证人父亲暂时没有款项出具才向王小发所借。被上诉人王小发质证意见：证人陈某的证言不具有真实性，其证言与上诉人的多次陈述相互矛盾，证人证言是庞开福为庞桂明外出打工借钱，而上诉人在一审庭审时答辩称是庞桂明自己向王小发借钱，连王素珍自己都不知道，并且庞开福收到王小发5500元时，庞桂明在坐牢其并不知情，所以证人证言是虚假证言不能作为定案依据。对于证人沈某和陈某的证言，本院认为，系间接证据，不能达到上诉人的证明目的。本案其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。因本案法律事实发生在《民法典》实施之前，因此本案应当适用当时的法律规定，一审适用《民法典》的规定不当，本院予以纠正。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅就王素珍、庞开福与王小发之间是否存在买卖关系以及5500元款项的性质进行审理。《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。本案中，双方均未提交书面合同证明双方之间存在何种法律关系，则应当根据双方履行合同的方式并结合日常生活法则判断双方之间真实的法律关系。现王素珍、庞桂明主张与王小发之间发生的5500元为借款关系，首先与其一审陈述的不知道有5500元的借款的陈述自相矛盾，且庞开福收取该5500元的时间为2010年，如系借款，早该偿还，借款人没有任何还款付息的行为，与借款的外在表现不符。王素珍、庞桂明又称，是将房屋无偿借给王小发居住，由王小发帮其看管房屋及果园，既然为无偿借房给王小发，那么王素珍、庞开福在交付房屋时为何收取王小发5500元并将房产证、市场准入许可证交予王小发，对其中存在的不合理，上诉人不能作出符合基本生活常理的解释，上诉人存在虚假陈述，因此，王素珍、庞开福称与王小发之间存在借款关系的主张，本院不予采信。而对于王小发提出双方系房屋买卖关系的主张，从王素珍、庞开福将房屋的所有权证及准入许可证交付王小发的事实以及庞开福与王小发在物业管理办公室办理水表户头变更以及王素珍、庞开福与王小发到住建局办理过户登记的事实看，双方的行为更符合房屋买卖的法律特征，从王小发所提交的证据与王素珍、庞开福所提交的证据比较，王小发主张的房屋买卖证据优势高于王素珍、庞桂明所主张借款法律关系的证据。王素珍、庞桂明称将房屋权证原件交予王小发是为了便于测绘及与相关部门对接，从时间上看，交付房产证及市场准入许可证的时间与政府部门决定的征收时间不符，故对王素珍、庞开福的该辩称，本院不予采信。综上所述，本院认为，民事主体从事民事活动应当诚实守信，应当按照约定履行义务，在王素珍、庞开福已经收取王小发购房款并交付房屋的情况下，房屋的权益发生转移，王素珍、庞桂明以挂失的方式重新将房屋产权证办理在自己名下，有违诚实信用原则。原判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。上诉人王素珍、庞开福的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由王素珍、庞桂明负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 程 奕审判员 田镇华二〇二一年九月二十二日书记员 张 鑫