江苏省无锡市梁溪区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0213执异114号案外人：朱育梁，男，汉族，1972年8月8日生，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：查肖萍，北京德恒（无锡）律师事务所律师。申请执行人：台州市资产管理有限公司，住所地浙江省台州市天和路95号天和大厦西塔楼9层912室。法定代表人：朱建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所律师。被执行人：无锡石磊花岗岩有限公司，住江苏省无锡市滨湖区蠡园街道湖景社区梅园石埠139号。法定代表人：谈菊强，该公司董事长。被执行人：无锡市汇丰房产开发有限公司，住江苏省无锡市滨湖区滨湖街道南湖中路。法定代表人：谈鹏飞，该公司董事长。被执行人：王桂萍，女，1958年8月15日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被执行人：王兴昌，男，1954年3月15日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被执行人：谈菊强，男，1969年8月10日生，汉族，住江苏省宜兴市。被执行人：李顺芳，女，1972年4月19日生，汉族，住江苏省宜兴市。被执行人：谈余生，男，1962年9月26日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被执行人：丁爱娟，女，1963年9月15日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。本院在恢复执行台州市资产管理有限公司（以下简称台州资产公司）申请执行告无锡石磊花岗岩有限公司（以下简称石磊公司）、无锡市汇丰房产开发有限公司（以下简称汇丰公司）、王桂萍、王兴昌、谈菊强、李顺芳、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案中，案外人朱育梁向本院提出书面异议。本院于2021年9月6日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2016年4月29日，原江苏省无锡市南长区人民法院对中国建设银行股份有限公司无锡蠡湖支行（以下简称建行蠡湖支行）诉石磊公司、汇丰公司、王桂萍、王兴昌、谈菊强、李顺芳、谈余生、丁爱娟金融借款合同纠纷一案作出（2015）南商初字第00879号民事判决：一、石磊公司于本判决生效后3日内归还建行蠡湖支行借款本金人民币18999511.10元及利息（计算至2015年3月30日为1352128.47元，自2015年3月31日起至实际给付之日止，按年利率11.25%计算），息随本清；二、石磊公司于本判决生效后3日内支付建行蠡湖支行律师代理费257061元；三、建行蠡湖支行有权以汇丰公司抵押的位于无锡市××号1房产折价或者拍卖、变卖的价款，在6344100元的范围内；以无锡市××号1国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款，在5777600元的范围内；对上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿；四、建行蠡湖支行有权以王桂萍、王兴昌抵押的位于无锡市××号2房产折价或者拍卖、变卖的价款，在345万元的范围内；以无锡市××号2国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款，在190万元的范围内；对上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿；五、建行蠡湖支行有权以谈菊强、李顺芳抵押的位于无锡市××号3房产折价或者拍卖、变卖的价款，在5127700元的范围内；以无锡市××号3国有土地使用权折价或者拍卖、变卖的价款，在3443000万元的范围内；对上述第一、二项还款及诉讼费的给付优先受偿；六、谈菊强、李顺芳、谈余生、丁爱娟对石磊公司的上述第一、二项还款承担连带保证责任；七、驳回建行蠡湖支行的其他诉讼请求。判决生效后，建行蠡湖支行享有的债权被转让给中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称信达资产公司）。根据信达资产公司的申请，本院于2020年5月27日立案强制执行，案号为（2020）苏0213执1852号。在该案执行过程中，本院轮候查封无锡市××号3房屋，此后执行程序终结。2020年9月24日，台州资产公司受让信达公司的债权后向本院申请恢复执行，本院于2021年2月18日立案强制执行，由于首查封法院将江南景园52房屋的处置权移送本院，本院于2021年3月9日作出裁定，评估、拍卖、变卖谈菊强、李顺芳所有的无锡市××号3房屋。朱育梁提出异议称，2013年6月9日，朱育梁与汇丰公司签订认购协议书，购买无锡市××号3房屋，并支付购房款650万元，因此朱育梁是案涉房屋的实际所有权人。朱育梁购买后才发现被执行人谈余生早在2009年就将案涉房屋卖给李顺芳、谈菊强，又在2013年8月20日将案涉房屋抵押，导致案涉房屋迟迟无法过户。请求：中止对案涉房屋的执行。台州资产公司辩称，一、案涉房屋为被执行人谈菊强、李顺芳的财产，朱育梁与汇丰公司签订的买卖合同不具有法律效力。二、朱育梁并未提供其支付相应购房对价的证据。三、朱育梁并未在查封前实际占有使用案涉房屋。四、未能完成过户的原因系朱育梁自身所致。请求：依法驳回其异议请求。另查明，无锡市××号3房屋登记在谈菊强、李顺芳名下，产权证发证日期为2009年9月28日。朱育梁提交的《江南景园认购协议书》复印件，签订时间为2013年6月9日。本院认为，首先，人民法院在执行过程中应当遵循物权公示原则，按照不动产登记簿判断权利人。本案中，案涉房屋的权利人登记为谈菊强、李顺芳共有。从形式上可判断谈菊强、李顺芳共同享有房屋所有权，朱育梁不是权利人。其次，台州资产公司对案涉房屋享有抵押权，并经本案执行依据所确认，该抵押权可以对抗案外人异议。最后，根据物权期待权保护原则，案外人必需与房屋所有权人签订合法有效的书面买卖合同。而本案中朱育梁提供的认购协议书，是与汇丰公司签订的，因此朱育梁不享有可排除执行的物权期待权。综上，朱育梁提出排除执行案涉房屋的异议请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回朱育梁的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  钱 伟人民陪审员  陈伯生人民陪审员  顾娟娟二〇二一年九月十八日书 记 员  莫 凡本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。