广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8098号上诉人（原审被告）：陈浩，男，1967年12月11日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：湛朝略，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵学丰，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方春养，男，1983年3月22日出生，汉族，身份证住址广东省阳江市海陵岛试验区。委托诉讼代理人：梁家东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告：武朝晖，男，1970年10月5日出生，汉族，身份证住址上海市普陀区。原审被告：广州市艾酷鞋业有限公司，住所地广州市荔湾区五眼桥涌尾坊80号之50。法定代表人：宋海旦。上诉人陈浩因与被上诉人方春养、原审被告武朝晖、广州市艾酷鞋业有限公司（以下简称艾酷公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人陈浩及其委托诉讼代理人湛朝略、赵学丰，被上诉人方春养的委托诉讼代理人梁家东到庭参加诉讼。原审被告武朝晖、艾酷公司经本院依法公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈浩上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回方春养的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由方春养、武朝晖、艾酷公司负担。事实与理由：一、方春养并未占有涉案房屋，其没有证据可以证明其占有涉案房屋，所交证据更无法形成完整证据链，一审法院认定方春养已占有涉案房屋属于查明事实有误，方春养不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的情形，不能排除执行。二、方春养与武朝晖签订的《房屋买卖合同》约定的购买价款过低，并极有可能存在阴阳买卖合同，其买卖合同并不真实，存在恶意串通的情形，该买卖合同应认定无效。一审法院认定该买卖合同真实有效属于查明事实错误，方春养不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项的情形。三、方春养未付清全部购房价款，且其隐藏真正的买卖合同，对剩余价款也不同意交付法院执行，一审法院认定其付清了价款属于查明事实有误，方春养不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的情形。四、方春养在购房时没有购房资格，其系因自身原因一直拖延未能办理过户登记，一审法院认定是因为查封的原因未能过户属于查明事实有误，方春养不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的情形。综上，请求二审法院予以改判。方春养答辩称：一审判决程序合法，查明事实清楚，证据确实充分，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个要件。陈浩所述的理由均在一审质证、辩论阶段进行了阐述。对于涉案房屋涉诉之前的占有情况，根据一审判决查明的相关事实以及方春养提供的证据房屋移交说明、物业费免责声明、支付凭证、证人证言等相关材料，方春养认为均已形成证据链，能够证明方春养已于2019年8月28日支付房屋大部分房款后对涉案房屋进行占有使用的情况。方春养二审提交的证据，拟证明涉案房屋在近半年以来方春养对涉案房屋持续使用的情况。陈浩在没有任何新的证据的情况下，仍阐述有关其一审中的观点，请法庭责令其改正。对于陈浩与武朝晖之间是基于借贷关系而向法院提起诉讼并采取了保全措施，从时间节点来看是在武朝晖与方春养之间已经完成了房屋买卖合同的签署、交付大部分房款（除了银行贷款尚未交付以外）后，紧急向法院提起诉讼并申请查封涉案房屋。方春养在2019年11月14日办理过户当天发现涉案房屋被查封的情况，准备报案处理，但经律师了解具体过程后，认为本案属于民事诉讼，因此提起了案外人执行异议之诉。请求二审法院驳回陈浩的全部上诉请求，维持原判。武朝晖、艾酷公司经本院公告未到庭陈述意见。2020年4月10日，方春养向一审法院起诉请求判令：1.确认方春养与武朝晖于2019年4月12日签订的《房屋买卖合同》及其补充协议合法有效。2.确认方春养对位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园海堂居5街85号房屋享有所有权。3.判决解除对位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园海棠居5街85号房屋的查封。4.本案诉讼费由陈浩承担。一审法院经审理查明：2019年11月1日，申请人陈浩（即本案申请执行人陈浩）向一审法院提出诉前财产保全申请，以其与被申请人武朝晖（即本案被执行人武朝晖）、艾酷公司（即本案被执行人艾酷公司）存在民间借贷纠纷，武朝晖、艾酷公司拖欠其借款本金500万元及相应利息等为由，申请冻结武朝晖、艾酷公司名下银行账户内的存款共500万元或查封其等值财产；一审法院经对该案审查后于2019年11月4日作出了（2019）粤0111财保421号民事裁定，裁定对武朝晖、艾酷公司的财产在价值5000000元以内予以查封、冻结；2019年11月5日，一审法院以（2019）粤0111执保2328号对上述诉前财产保全立案执行。执行过程中，一审法院于2019年11月13日首查封了被申请人武朝晖名下位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园海棠居5街85号房屋（以下简称涉案房屋）。另，2019年11月26日，陈浩就其与武朝晖、艾酷公司、钱琴芳之间的民间借贷纠纷向一审法院递交民事起诉状，经诉前联调程序调解未果后，一审法院于2020年2月20日以（2020）粤0111民初4982号对该案立案受理，并于同年9月29日作出一审民事判决书，判令武朝晖偿还陈浩借款本金5000000元及逾期利息（逾期利息以1000000元为本金，从2019年9月21日起按年利率24%计算至实际清偿之日止；以900000元为本金，从2019年10月1起按年利率24%计算至实际清偿之日止；以3100000元为本金，从2019年10月9日起按年利率24%计算至实际清偿之日止），并支付陈浩律师费150000元，判令艾酷公司就上述判决承担连带清偿责任。因方春养对一审法院查封案涉房屋提出书面异议，一审法院经审查后于2020年3月27日作出（2020）粤0111执异238号《执行裁定书》，裁定驳回方春养的异议请求。方春养不服上述裁定，故提起本案诉讼。另查，据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园海棠居5街85号房屋的登记产权人为武朝晖，占有部分为全部，房屋所有权取得方式为购买（交易日期为2016年12月6日），登记时间为2016年12月5日等。涉案房屋司法查封情况为：2019年11月13日，广州市白云区人民法院以（2019）粤0111执保2328号协助执行文书查封涉案房屋。一审诉讼中，方春养向一审法院提交如下证据：1、《房屋买卖合同》、《佣金确认书》、《广州市存量房买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》。记载2019年4月12日，方春养（买方）、武朝晖（卖方）及广州市远见房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定武朝晖将涉案房屋出售给方春养，成交价900万元，交易过户当天交楼。备注：各方知悉买方需要出售名下现有房屋获取购房资格后方能履行本合同。双方同意签署本合同进行交易，卖方同意等待买方按期取得购房资格后再继续按约定办理房屋交易的有关手续，任意一方违约不配合办理过户导致无法完成交易的，守约方有权选择解除合同并要求违约方按合同约定标准赔付违约金，违约方要向经纪方支付全部中介费。买方承诺2019年8月31日前办理完成银行出具同意贷款书或办理过户交易，卖方需要全力配合买方办理银行申请。该合同卖方处有“武朝晖”签名，买方处有“方春养”签名，经纪方处有“高某”签名及“广州市远见房地产代理有限公司”公章。合同附件约定定金30万元买方应在签署合同时交付给卖方，定金余款70万元买方须在2019年4月30日前交付给卖方。卖方收取定金后130日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。买方应在贷款银行出具同意贷款书三个工作日支付首期扣款（不含定金）530万元给卖方。楼价余款270万元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方。《佣金确认书》记载方春养同意向经纪方支付13.5万元作为中介代理费及咨询费。《广州市存量房买卖合同》记载：方春养与武朝晖于2019年5月15日签订网签合同，该合同约定涉案房屋成交价为900万元等。《房屋买卖合同补充协议》记载：2019年8月28日，方春养、武朝晖及中介公司共同签署《房屋买卖合同补充协议》，约定买卖双方一致同意付款方式由“银行按揭付款”变更为买方垫资赎契并自筹资金支付剩余房款的方式。双方共同查询卖方欠银行贷款数额及利息为5690398.04元；双方办理授权公证，授权买方可自行向按揭银行申请提前还贷及领取结清证明等事项。拿到公证书当天买方向卖方支付合同总房款中除尚欠银行按揭贷款及定金以外的全部剩余房款共2309601.96元。卖方同意买方支付了剩余房款当天将房屋交付给买方，卖方并应在交房当日将房屋物业费等所有欠费结清。标注：买方需在2019年10月31日前把银行贷款剩余部分结清。另，上海浦东发展银行（广州分行）个人贷款还款通知单（代回单）记载武朝晖2019年8月10日还款日剩余本金为5690398.04元。2、收款收据、银行转账凭证、广州分行提前还款申请审批表、授信业务凭证。记载：2019年4月12日，方春养的妻子杨玉青向武朝晖转账30万元，2019年4月28日，方春养分别向武朝晖转账15万元、10万元、20万元、25万元，当日共计转账支付70万元；2019年8月28日，方春养分别向武朝晖转账支付20万元、20万元、20万元、50万元、20万元、20万元、20万元、609601.96元（摘要：房款），当日共计转账支付2309601.96元；2019年9月及10月8日，方春养向武朝晖分别转账支付39540元，方春养陈述上述两笔款项是代武朝晖偿还涉案房屋9月及10的房贷款；2019年11月4日，武朝晖委托姚丹申请全部结清贷款5662378.03元（合同号为82182018500072），还款账号为62×××35；同日方春养向武朝晖上述还款账号转账500万元、683572.63元，当日转账共计5683572.63元；同日上海浦东发展银行出具授信凭证，记载武朝晖个人贷款提前还款入账本金5662378.03元、利息21194.60元，上述本息共计5683572.63元。方春养为证实其向武朝晖还款账号62×××35中转账的5683572.63元已用于涂销涉案房屋的抵押，向一审法院提交涉案房屋于2019年8月26日及2019年11月14日的查册表，其中8月26日的查册表记载涉案房屋他项权利一栏存在抵押权，债权数额为580万元，武朝晖与方春养于该查册表上签名确认；11月14日的查册表载明涉案房屋已无他项权利内容。至此，方春养共计向武朝晖支付涉案房屋房款9072254.59元，方春养陈述超出的72254.59元是因代武朝晖偿还了两期房贷及利息而产生的费用。3、《房屋移交说明》、《物业费声明》、收据、收据证明及视听资料、综合服务收据及支付凭证。记载广州市远见房地产代理有限公司及其员工舒某、黎某出具《房屋移交说明》，内容为因方春养于2019年8月28日向武朝晖支付了购房款2309601.96元，故舒某、黎某与方春养及武朝晖于当日进行房屋的移交确认。移交过程中，方春养要求武朝晖缴清移交之前的物业管理费，武朝晖表示同意，并于2019年8月31日缴清了涉案物业2005年7月至2019年8月的物业管理费、垃圾费54204元。收据证明及视听资料记载方春养聘请工人对涉案房屋进行锯树及清理杂物支出4500元，该证明记载2019年9月14日清理锯树；综合服务费收据及支付凭证记载方春养自2019年9月1日起支付涉案房屋的物业管理费及代收垃圾费。4、广州市存量房买卖合同、广州市不动产登记申请表、完税证明、个人参保证明及短信预约记录。拟证实方春养为购买涉案房屋将其原有的位于广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路29号16栋505房出售给案外人，该房屋于2019年9月24日过户后方春养即具有广州市购房资格。短信预约记录记载方春养于2019年11月13日预约涉案房屋的涉税登记一体化业务，办理时间为2019年11月14日。方春养陈述其在2019年9月24日取得购房资格后，因筹措资金涂销涉案房屋的抵押需要时间，故2019年11月4日为涉案房屋结清贷款后于11月13日预约办理过户登记，但办理过程中经房管局工作人员告知涉案房屋已被查封。另，一审诉讼中方春养为证实其与武朝晖之间存在真实的房屋买卖关系，且在法院查封之前其已合法占有涉案房屋，向一审法院申请证人舒某、黎某及高某出庭作证。1、证人舒某于庭审中陈述，其是广州远见房地产代理有限公司的员工，2019年4月12日方春养与武朝晖签订了房屋买卖合同，房屋成交价是900万元，方春养已经支付了全部购房款但一直没有过户。2019年8月28日，其与方春养、武朝晖一起去公证处做公证，约定方春养支付除银行抵押贷款之外的剩余房款，当日交楼。武朝晖支付了五万四千多元的物业管理费，管理处出具收据后，其出具了房屋移交说明，但具体时间不清楚；2、证人黎某于庭审中陈述，其是广州远见房地产代理有限公司的员工，2019年3、4月左右其带方耘浩的老婆看房，第一次看房时方先生没出现，第二次带看时他跟他老婆一起出现。其主要是跟武朝晖进行沟通，房屋放盘价格是1000万左右，成交价大概是900万，签合同时其在场。并陈述方春养是其客户，微信名为“方耘浩”对应用户的真实姓名其想不起来了，其与舒某、高某、方耘浩于今年7月建了微信聊天群，建群目的是通知三个中介人员出庭作证。其陈述涉案房屋是毛坯，没有钥匙，交房方式是武朝晖结清管理费水电费后交房给方先生，方先生即坐在方春养席的人；3、证人高某于庭审中陈述，其是广州远见房地产代理有限公司的员工，方春养是其客户，当时同事带方春养看这个房子以后约了业主一起过来面谈。房屋价格是900元，第一次签合同时约定按揭付款，因方春养没有购房资格，他需要卖掉自己名下的房产。后来双方协商由客户支付除了银行贷款的那笔钱，并将付房款方式改为一次性付款。因为客户没有那么多钱，就借钱一次性付款。8月28日当天双方约定去做公证并查询还欠银行多少钱，并约定8月28日当天交楼。方先生名下的房屋9月份已经过户了，他把银行贷款还清后约定11月去过户，约定时间大约是11月14日。陈浩对上述三位证人的证言三性均不予认可，其认为证人与方春养及武朝晖之间存在利益关系，作证的真实性存疑，证人证言存在相互矛盾的地方，第二位证人陈述交楼时间是8月31日，第一位和第三位证人陈述交楼时间是8月28日，且证人出庭作证之前存在相互沟通的情况。陈浩向一审法院提交如下证据：1、（2019）粤0111财保421号保全受理通知书、（2019）粤0111财保421号民事裁定书、房屋查册表。拟证实我院于2019年11月4日已作出财产保全裁定，陈浩申请查封早于方春养与武朝晖完成房屋交易；2、海棠居房产网络评估报告、房地产平面附图。拟证实涉案房屋所在海棠居的市场出售均价远高于方春养与武朝晖交易价格，二人存在串通情形；3、公证书。拟证实方春养与武朝晖于2019年8月28日办理公证，以便武朝晖转移资产出逃；4、查封异议申请书。拟证实方春养在执行异议中自认知晓武朝晖急于出国及资金需求，故与其串通变卖房产。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条，武朝晖及艾酷公司作为被执行人，其在本案中的诉讼地位应为被告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于案外人执行异议之诉的规定，案外人在明确提出排除对执行标的执行的诉讼请求时，还可以就其对执行标的所享有的权利提出确权之诉，本案中方春养要求确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求可一并处理。根据不动产物权登记生效的原则，涉案房屋现登记权属人为武朝晖，方春养依照其与武朝晖签署的房屋买卖合同及补充协议仅享有物权期待权，在涉案房屋尚未登记至方春养名下的前提下，其要求确认对涉案房屋享有所有权于法无据，一审法院不予支持。本案审查的焦点问题在于方春养对作为执行标的的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋首查封为我院以（2019）粤0111执保2328号协助执行通知书所进行的查封，查封时间为2019年11月13日。根据已查明的事实，方春养与武朝晖于2019年4月12日签订《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，方春养与武朝晖在法院查封涉案房屋以前已签订合法有效的房屋买卖合同。关于方春养在法院查封涉案房屋以前是否已合法占有涉案房屋的问题，根据方春养提交的《房屋移交说明》、《物业费声明》、收据、收据证明及视听资料、综合服务收据及支付凭证、证人舒某、黎某、高某的证人证言等证据，上述证据已基本形成完整证据链并能够相互印证，证实方春养自2019年8月28日已经占有和使用涉案房屋至今，故一审法院确认方春养在法院查封涉案房屋之前已经合法占有该房屋。陈浩主张三位证人证言存在相互矛盾，且证人出庭作证之前存在相互沟通的情形，经一审法院于庭审中询问并出示相关微信聊天记录，证人舒某在证人黎某出庭作证之前确曾向其发送“很多你就说不知道”的信息，鉴于该信息并不属于就本案事实方面而进行的实质性沟通，且三位证人就案件事实所做陈述基本一致，故一审法院对陈浩主张证人证言均不应予以采信的意见不予采纳。关于购房款900万元是否已经支付的问题，根据方春养提交的收款收据、银行转账凭证、广州分行提前还款申请审批表、授信业务凭证等证据显示，方春养向武朝晖转账支付的款项与房屋买卖合同及补充协议中关于房款支付的约定相符合，方春养陈述其多支付的72254.59元是因代武朝晖偿还了两期房贷及利息，该陈述符合涉案房屋偿还购房贷款的实际情况，故在无其他相反证据推翻的前提下，一审法院对方春养主张已支付全部购房款900万元的意见予以采信。另，方春养在与武朝晖签订相关房屋买卖合同及补充协议后，涉案房屋因存在抵押登记未涂销的情况而未能办理过户登记手续，上述情况是因为武朝晖未能归还银行抵押贷款所致，且方春养已将相应房款支付至武朝晖的还款账号内，涉案房屋在此之后亦显示无他项权利内容，方春养为办理涉案房屋的过户登记手续已积极采取措施，其对涉案房屋未办理过户登记并无过错。综上，方春养对查封涉案房屋提出的异议符合前述法律规定的情形，其对涉案房屋享有的物权期待权已能够排除执行。故方春养要求在（2019）粤0111执保2328号案中停止对涉案房屋执行的诉讼请求一审法院予以支持。武朝晖、艾酷公司经一审法院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院于2020年12月29日作出判决如下:一、在（2019）粤0111执保2328号案中不得执行广州市番禺区洛浦街洛溪新城海天花园海堂居5街85号房屋，并解除对该房屋的查封。二、驳回方春养的其他诉讼请求。一审案件受理费76800元，由陈浩、武朝晖、艾酷公司共同负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院交纳。本院二审期间，方春养向本院提交：1.垃圾费缴费单据；2.污水处理费缴费单据；3.水电费支付凭证，拟共同证明：方春养在近半年来一直持续使用涉案房屋。陈浩质证称：该三份证据均不属于新证据，且与本案无关，并不能证明在查封完成之前方春养已经占有使用涉案房屋。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的关键在于方春养对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照上述法律规定，案外人需同时具备上述四个条件才能排除强制执行。本案中，第一，方春养与武朝晖在法院查封涉案房屋以前已签订合法有效的房屋买卖合同。陈浩主张方春养与武朝晖存在恶意串通的情形，但未能举证证明，故陈浩认为房屋买卖合同应为无效，缺乏依据，本院不予支持。第二，关于方春养在法院查封涉案房屋以前是否已合法占有涉案房屋的问题，一审法院综合本案方春养提交的《房屋移交说明》、《物业费声明》、收据、收据证明及视听资料、综合服务收据及支付凭证、证人舒某、黎某、高某的证人证言等证据，认为上述证据已形成完整证据链并能够相互印证，可以证实方春养自2019年8月28日已经占有和使用涉案房屋至今，所作分析理据充分，并无不当。陈浩虽不予认可，但未能提交证据予以反驳，应承担不利的法律后果。第三，关于购房款900万元是否已经支付的问题，根据本案方春养提交的收款收据、银行转账凭证、广州分行提前还款申请审批表、授信业务凭证等证据可以证实方春养已向武朝晖支付约定的购房款。至于方春养多支付的72254.59元，方春养解释称系因代武朝晖偿还了两期房贷及利息，该解释符合涉案房屋偿还购房贷款的实际情况，一审法院予以合理采信，亦无不当。第四，关于方春养对未能办理房屋过户手续是否存在过错问题。从本案的事实看，涉案房屋因存在抵押登记未涂销的情况而未能办理过户登记手续，之后，方春养与武朝晖约定变更付款方式为买方垫资赎契，方春养并积极结清房屋的按揭贷款。此后，方春养办理过户手续时发现房屋已被查封无法办理。由此分析，方春养对涉案房屋未能办理过户手续并无过错。综上，一审法院支持方春养要求排除执行的诉讼请求，具有法律和事实依据，并无不当。综上所述，陈浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76800元，由陈浩负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年九月七日书记员  张 旭彭诗敏