陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终15175号上诉人（一审原告）：朱敏，女，汉族，1989年11月10日出生，西影路小学教师，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张立祥，陕西新仓律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：西安四德置业有限公司，住所地：西安市灞桥区地铁北路。法定代表人：刘晓明，该公司总经理。诉讼代表人：陕西丰瑞律师事务所，该公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：朱一然，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人朱敏因与被上诉人西安四德置业有限公司（以下称“四德公司”）普通破产债权确认纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2021）陕0111民初4870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月23日公开开庭审理了本案。上诉人朱敏的委托诉讼代理人张立祥，被上诉人四德公司的委托诉讼代理人朱一然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判：确认四德公司开发的涉案“易合坊二期项目”6-12504、6-12505、6-12506、7-12004房屋共4套归朱敏所有；2.本案的一、二审诉讼费用由四德公司承担。事实和理由：一审判决以涉案房屋未取得商品房预售许可证为由，认为涉案《商品房买卖合同》因违反禁止性规定而属于可解除的合同，适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条，而不是一审法院适用的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。朱敏作为《商品房买卖合同》的买受人，用对四德公司享有合法债权，折抵支付了全额购房款，主要义务已履行完毕，仅存在四德公司单方不履行合同。故不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条的解除合同要件。四德公司破产重整管理人不享有解除权，合同应继续履行。综上，朱敏请求二审支持其上诉请求。四德公司辩称，1.基于四德公司与朱敏之间签订的《商品房买卖合同》实为以房抵债协议，且抵债与房屋价值差异过大的事实，以及涉案房屋未取得商品房预售许可证禁止交易的事实，一审法院认定管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除《商品房买卖合同》，并无不当，适用法律正确。2.管理人有权解除四德公司与朱敏签订的《商品房买卖合同》。经审核，四德公司对朱敏抵债时应承担债务为119.46万元。2016年11月29日，四德公司通过签署《商品房买卖合同》、《地下停车位使用权转让合同》，以每平米5200元价格将6-12504、6-12505、6-12506、7-12004号住宅抵押给朱敏，面积分别为78平米、70平米、77平米、88平米。四德公司用自有资产抵偿债务，签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该协议有效。2016年11月29日，四德公司以1627600元（合同约定的购房款之和）债务向朱敏抵房，其所抵债务金额与其依法应当向朱敏承担的债务119.46万元之间，相差过大，可认定朱敏并未全面履行内购协议约定的付款义务。而四德公司也无法履行交付房屋、车位的义务。因双方均未履行完毕该协议，管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定解除合同。综上，四德公司认为一审判决事实认定清楚，适用法律正确。请求贵院依法驳回上诉，维持一审判决。朱敏向一审法院起诉请求：1.确认四德公司开发的涉案“易合坊二期项目”6-12504、6-12505、6-12506、7-12004房屋共4套归朱敏所有；2、本案诉讼费由四德公司承担。一审法院认定事实：案外人王会永及朱敏的丈夫鹿超均曾为四德公司提供商铺销售代理服务，因四德公司欠付鹿超、王会永销售代理费用，2015年，四德公司因无钱支付，遂将欠付王会永及鹿超的代理费用共计人民币120万元，转化为四德公司向王会永和鹿超的借款，并就该120万元与鹿超的妻子朱敏于2015年1月1日签订了《抵押借款合同》，将该120万元转为四德公司向朱敏的借款，借款期限为4个月，借期自2015年1月1日至2015年5月1日。合同还约定四德公司将易合坊1号楼地上一层1-08室共计145.36平米产权抵押给朱敏，逾期还款，滞纳金和违约金为借款总额的千分之一每天。《抵押借款合同》签订后，双方未办理抵押登记手续。2016年11月29日，朱敏与四德公司签订四份《商品房买卖合同》。分别约定，朱敏购买四德公司开发的易合坊二期7号楼1单元20层04号房屋，建筑面积88平米，单价5200元，总房款为457600元；朱敏购买易合坊二期6号楼1单元25层04号房屋，建筑面积为78平米，单价5200元，总房款为405600元；朱敏购买易合坊二期6号楼1单元25层05号房屋，建筑面积为70平米，单价5200元，总房款为364000元；朱敏购买易合坊二期6号楼1单元25层06号房屋，建筑面积77平米，单价5200元，总房款为400400元，以上房款均于2016年11月29日一次性付清。以上总房款合计为人民币1627600元。2018年6月20日，一审法院裁定受理债权人对四德公司提出的重整申请。朱敏向四德公司破产重整管理人申报了债权。管理人经审核认为欠款与总房款差额过大，认定朱敏并未履行合同约定的付款义务，遂解除了四德公司与朱敏之间的《商品房买卖合同》。另查明，涉案的易合坊二期6号楼、7号楼至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，因四德公司欠付朱敏和丈夫鹿超和案外人王会永的销售代理费用无钱支付，遂将欠付的共计120万元销售代理费用转化为朱敏名下的借款，之后四德公司又用其开发的易合坊项目二期房屋折抵借款，并签订的《商品房买卖合同》，但因涉案的易合坊二期6号楼、7号楼至今未取得商品房预售许可证，根据我国相关法律规定，对未取得商品房预售许可证的房屋，禁止买卖和交易，因此，四德公司破产重整管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除了四德公司与朱敏签订的《商品房买卖合同》，并无不当。且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，消费性购房者应当是以生活居住为目的的购房人。因涉案房屋是以以物抵债方式取得，双方签订《商品房买卖合同》是为了实现债权，并非是为了维持和保障朱敏的基本生活需要或者居住需要，因此朱敏并非消费性购房人，综上，对朱敏要求将易合坊二期6-12504、6-12505、6-12506、7-12004号共4套房屋归其所有，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第十条的规定，判决如下：驳回朱敏要求确认西安四德置业有限公司开发的易合坊二期项目6-12504、6-12505、6-12506、7-12004号共4套房屋归其所有的诉讼请求。本案案件受理费100元，一审法院减半收取，朱敏已预交50元，由朱敏负担。经审理查明，一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，四德公司与朱敏之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但直至人民法院受理四德公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋未取得商品房预售许可证，既未交付，也未办理产权变更手续，该房屋仍属于四德公司的破产财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房人的购房目的是为了满足其生活居住需要，而不是用于经营。本案中，朱敏的配偶鹿超曾与四德公司之间存在销售代理关系，在四德公司无力支付鹿超代理费的情况下，四德公司与朱敏协商将其转为借款，后双方为了结清债务，签订了《商品房买卖合同》，朱敏购买“易合坊二期6-12504、6-12505、6-12506、7-12004号共4套房屋”。协议约定朱敏在协议签署之日一次性支付四套房屋总房款1627600元，但实际上朱敏并未按照约定向四德公司支付购房款，而是以四德公司欠其的借款本息抵消购房款。四德公司与朱敏之间的借款行为、以房抵债行为、房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是以物抵债的交易目的。朱敏购买房屋的目的并非用于居住。因此，该《商品房买卖合同》的性质属于以房抵债协议，四德公司破产重整管理人解除《商品房买卖合同》，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，并无不当。一审法院驳回朱敏要求将“易合坊二期6-12504、6-12505、6-12506、7-12004号共4套房屋”归其所有的诉讼请求，与法不悖，应予维持。综上，朱敏的上诉理由不能成立，其诉请应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。综上，依据中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱敏负担。本判决为终审判决。审判员 韩 娟二〇二一年九月二十四日书记员 雍一力