广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8146号上诉人（原审原告）：陈虹杏，女，1983年3月16日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李慧，云南凝杰鼎济律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗春露，云南凝杰鼎济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中捷通信有限公司，住所地：广东省广州市越秀区较场西路21号大院二栋首层。法定代表人：潘清华，该司：总经理。委托诉讼代理人：叶志澎，该司员工。委托诉讼代理人：张壮飞，广东启源律师事务所律师。原审第三人：云南东佑房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市新迎小区三组团3-4幢底商24号。法定代表人：熊云翔。破产管理人：云南东佑房地产开发有限公司清算组。委托代理人：陶国亮，系清算组成员。委托代理人：李磊，系清算组成员。原审第三人：广州鑫德电子有限公司，住所地：广东省广州市花都区花城街杨二村旧区塘边17首层。法定代表人：禤步云。原审第三人：林忠，男，1968年11月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人陈虹杏因与被上诉人中捷通信有限公司（下简称中捷公司）、原审第三人云南东佑房地产开发有限公司（下简称东佑公司）、广州鑫德电子有限公司（下简称鑫德公司）、林忠案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈虹杏上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持陈虹杏的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由中捷公司承担。事实与理由如下：一、原审法院忽视了涉案房屋的实际情况，仅以陈虹杏在签订合同后数年时间未申请办理房地产权证且未举证证明已通过法律途径向东佑公司主张过户登记权利为由不支持陈虹杏的诉讼请求，与事实不符，且对于普通购房者过于苛责。陈虹杏在东佑公司设立的售楼中心购买涉案房屋，并在售楼部签署《房屋买卖合同》、缴纳购房款、契税、配套费和维修基金，根据云南省商品房销售的行业惯例，房屋的产权登记均是由开发商负责办理，且一般需要等到该地块的房屋全部出售完毕后方可办理。故此，涉案房屋数年来未办理房屋产权证并非陈虹杏的过错。陈虹杏在购房后，多次询问、督促办证，东佑公司先是回复因土地分户、楼房限高等原因需变更规划而无法办证，后东佑公司一直处于失联状态。东佑公司同期开发的与涉案楼盘位于同一位置的东方上城楼盘，于2005年建成，自2007年交房一直未能办理产权登记，购房者无法通过法律途径解决，直至相关规划等完成后在2020年才开始办理产权登记，由此进一步说明涉案楼盘长期未办证系东佑公司的原因所致，购房者并无过错；二、涉案房屋系陈虹杏家庭的唯一住房，陈虹杏在涉案房屋被查封之前已经签署书面购房合同，并已经支付完毕购房款，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的不得执行的条件；三、中捷公司在办理抵押登记之前，有条件、有能力核实涉案房屋的真实状况但疏于核实，导致其在已被出售的房屋上设定抵押，主观过错更为明显，依法不应享有涉案房屋的抵押权。最高人民法院作出的(2019)最高法民申2834号民事裁定书认定，抵押权人未尽合理审慎义务，未对设押房屋的出租、出售情况进行充分现场调查的，不享有抵押权。本案与该案确认的情况类似，故中捷公司依法不享有抵押权；四、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第二条的规定，商品房的买受人作为消费者的权利应优于抵押权和其他债权，最高人民法院在(2019)最高法民申2468号民事裁定书也予以确认。被上诉人中捷公司答辩称：一、本案为执行异议之诉，只能对排除执行行为本身提出诉求，故陈虹杏诉请中捷公司协助过户无法律依据。中捷公司并非涉案物业的登记所有权人，亦非房屋销售合同的相对人，故非负有协助过户义务的适格主体，陈虹杏有关协助过户的诉求应通过其他法律关系另案向其他被执行人主张；二、现有证据无法证实陈虹杏在涉案房屋被查封前已经签订房屋买卖合同，也无法证明是非因买受人自身原因未办理过户登记。且，根据陈虹杏自认，陈虹杏并未支付房款，其是根据云南东环房地产开发有限公司（下简称东环公司）与昆明二建建设（集团）有限公司之间的债权债务关系通过以物抵债获取涉案房产，但事实上，东环公司与东佑公司虽同属东环集团，但法律上是相互独立的主体，且即使东环公司与陈虹杏达成以物抵债的合意，对东佑公司也不产生任何效力。另据了解，东环公司独立开发的东方上城小区并非东佑公司名下的曙光小区。此外，陈虹杏提交的证据亦不足以证明其已实际占有并长期使用上述房屋。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的四个条件，故原审法院不予支持陈虹杏的诉求理据充分，法律适用正确；三、陈虹杏认为中捷公司不享有房屋抵押权无任何法律依据。其一，陈虹杏未提供任何证据证实中捷公司在与东佑公司签订抵押合同办理抵押公证和抵押登记的过程中存在过错。其二，中捷公司办理涉案房产抵押手续依法经过了房产评估、合同签订及抵押公示登记，程序上无瑕疵。且，陈虹杏未提供任何证据证实其自2010年起一直居住使用涉案房产至今，却断定中捷公司未调查了解涉案房产的实际状况，理据不足。其三，（2019）最高法民申2834号民事裁定书认定的严苛、审慎、合理的注意义务仅限于银行等专业金融机构，中捷公司仅为一般市场交易主体，没有特别的注意义务，客观上也无法达到该要求。其四，我国并非判例法国家，即使最高人民法院有与本案类似的指导案例，各地法院在不违背法律规定的情况下，对于个案亦有自由裁量的权利；四、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条并不矛盾。原审法院欲将涉案房产拍卖，并未否认陈虹杏主张优先清偿的权利。另，消费者享有该条规定的优先权的前提包括，第一，房产性质为住宅而非商用，第二，该房产为买受人生存所需的唯一住房。退一步讲，即使以上司法解释条款的适用相冲突，因涉案物业为公寓性质且陈虹杏未提供证据证明涉案房屋为其生存所需的唯一住房，陈虹杏亦不能依此主张排除法院对房产的执行。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年施行，而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》于2002年施行，按照民事法律适用“新法优于旧法”的原则，原审法院优先适用新法亦无错误。（2019）最高法民申2468号案与本案案情完全不同，没有契合性，不具有参考性。原审第三人东佑公司述称：陈虹杏与东佑公司签署过房屋买卖合同且办理了相关的结算和交房手续，东佑公司也已实际交付房屋，本案情形符合实际占有、签订合同和交款的相关排除执行的相关规定。陈虹杏在申报债权过程中曾要求办理过户登记手续，其可以主张排除执行。原审第三人鑫德公司、林忠经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。陈虹杏于2019年7月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.不得执行昆明市曙光小区南段12号2幢211号房屋，并解除对该房屋的查封；2.中捷公司及东佑公司协助陈虹杏办理涉案房屋的产权变更登记手续；3.本案诉讼费由中捷公司承担。原审法院经审理查明，涉案房产位于昆明市曙光小区南段12号2幢211号，云南省昆明市不动产信息档案管理中心出具的《房屋信息查询摘抄表》显示该房产登记在东佑公司名下，用途为非住宅，建筑面积为45.59平方米。原审法院于2016年2月3日依法查封，并由云南省昆明市盘龙区人民法院轮候查封。该房产于2014年5月12日抵押给中捷公司。原审过程中，陈虹杏提交其与东佑公司于2010年11月3日签订的《房屋买卖合同》、购房发票、昆明二建建设（集团）有限公司向东环公司出具的《申请》、《委托函》、东环公司开具的发票、物业费收据、水电费收据、云南东环物业管理有限公司出具的《证明》、房屋租赁合同、契税、维修基金等相关《收据》，用于证明其已缴清涉案房屋的全部房款及办理交房手续并缴清办理过户登记的全部费用，其中《房屋买卖合同》约定东佑公司应在签订合同后4个月内办理完房屋产权过户手续。中捷公司表示对上述证据不予确认。原审过程中，陈虹杏陈述：在合同约定的时间内，其已将办证材料提交给东佑公司，也前往售楼部催促办证，但东佑公司一直称因土地分户、楼房限高等原因无法办证；因为时间久远，无法提供证据证明催促记录，且无通过诉讼主张权利；涉案房屋现由陈虹杏对外出租。原审另查明，关于中捷公司与东佑公司、鑫德公司、林忠国内非涉外仲裁裁决一案，中国广州仲裁委员会作出的(2016)穗仲案字第392号裁决已经发生法律效力，因被执行人未履行该裁决确定的义务，中捷公司向广州市中级人民法院申请执行，广州市中级人民法院于2017年3月14日立案执行，并于2017年4月17日作出(2017)粤01执1096号执行裁定书，裁定该案由原审法院执行，原审法院立案执行，案号为(2017)粤0114执3196号。原审法院并于2019年5月作出(2017)粤0114执3196号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人云南东佑房地产开发有限公司所有的云南省明市曙光小区南段12号2幢211号房屋。陈虹杏提出执行异议，原审法院于2019年6月28日作出（2019）粤0114执异267号执行裁定，裁定驳回陈虹杏的执行异议。原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该法第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陈虹杏虽在涉案房屋查封前与东佑公司签订《房屋买卖合同》，并实际占用房屋，但其在签订合同后长达数年时间未申请办理房地产权证，且并未举证证明其已经通过法律途径向东佑公司主张过户登记权利。故陈虹杏要求对涉案房屋停止执行、解除查封的诉讼请求，于法无据，不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定：“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。涉案房产现被法院查封，故陈虹杏主张中捷公司及东佑公司协助办理过户登记手续的诉讼请求，不予支持。综上，原审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，于2020年11月20日判决如下：驳回陈虹杏的全部诉讼请求。案件受理费5097元，由陈虹杏负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，陈虹杏称：其与东佑公司之间达成的以工程款抵扣房款的合意已实际履行完毕，双方之间已完成结算。东佑公司已向陈虹杏开具购房发票，陈虹杏也已交纳契税及维修基金等费用。东佑公司称：其于2019年向云南省昆明市中级人民法院申请破产，云南省昆明市中级人民法院于2021年4月29日受理破产重整申请，并指定云南东佑房地产开发有限公司清算组作为管理人。中捷公司称，因其已就东佑公司申请破产向云南省昆明市中级人民法院提出程序异议，故其未向东佑公司破产管理人申报债权。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案的争议焦点是陈虹杏对涉案房屋是否享有足以排除中捷公司的强制执行申请的合法权益。陈虹杏以其通过以物抵债的方式购买涉案房屋并实际占有为由，主张其有权排除中捷公司对涉案房屋的强制执行申请。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，一方面，中捷公司经登记确认对涉案房屋享有抵押权，该抵押权至今仍未经法定程序撤销。虽然陈虹杏提交的证据显示其与东佑公司签订《房屋买卖合同》的时间系在中捷公司取得抵押权登记之前，但无充分证据反映中捷公司对此明知。且，涉案房屋属于非住宅，即使陈虹杏对涉案房屋享有买受人权益，该权益也不属于需给予特殊保护的包含基本居住权益在内的消费者权益。因此，陈虹杏基于买受人身份对涉案房屋享有的权益不足以排除中捷公司的抵押权的强制执行。另一方面，陈虹杏主张的购买日期距离抵押权设定日期超过三年，距离原审法院查封时间超过五年，无证据反映涉案房屋在此期间存在过户障碍，也无充分证据反映陈虹杏已积极采取合理有效的措施向东佑公司主张过户权利。故此，陈虹杏对涉案房屋在被查封前未及时办理过户手续具有一定的过错。故此，陈虹杏诉请停止执行涉案房屋并解除查封及由中捷公司及东佑公司协助其办理涉案房屋过户手续，依据不足，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。综上所述，上诉人陈虹杏的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5097元，由上诉人陈虹杏负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭红玉审 判 员 邓 颖审 判 员 李光华二〇二一年九月三日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪