河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终6550号上诉人（原审原告）：牛立田，男，1980年2月22日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。委托诉讼代理人：孙国征，河北建平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐山县恒铮物业管理有限公司，住所地：河北省沧州市盐山县圣佛镇付窑厂村。法定代表人：王亚新，该公司经理。委托诉讼代理人：王新民，男，1970年10月2日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县，系该公司员工。委托诉讼代理人：张炳贤，河北石云律师事务所律师。上诉人牛立田因与被上诉人盐山县恒铮物业管理有限公司（以下简称恒铮物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省盐山县人民法院（2021）冀0925民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人牛立田的委托诉讼代理人孙国征,被上诉人恒铮物业公司的委托诉讼代理人王新民、张炳贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。牛立田上诉请求：1、判令撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误，应予以纠正。一、被上诉人是盐山县圣佛镇付窑厂新村的物业管理人，其已经对上诉人的房屋及小区的物业进行了管理，依法双方之间已经形成了物业服务关系。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该规定明确了物业服务合同对全体业主均具有约束力，既然被上诉人是整个小区的物业管理人，那么双方就应当形成物业服务关系。原审法院以未签订物业管理合同，未缴纳物业费为由否定物业服务关系无法律依据。2、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”根据该规定的内涵，上诉人是基于案外人刘虎斌与建设单位之间的《房屋买卖协议》而与刘虎斌签订《二手房买卖协议》，虽然房屋尚未办理产权登记，但上诉人已经合法占用了案涉房屋，根据以上司法解释享有业主权利。二、由于被上诉人拒绝为上诉人提供物业服务，不向上诉人提供供水、供热条件，不提供电梯卡片钥匙，拒绝上诉人及车辆正常出入小区，严重影响了上诉人的正常生活，侵犯上诉人的合法权利，一审判决仍放纵被上诉人违法违约的行为，应当予以纠正。三、被上诉人无权收取公共维修基金及相同性质的“公共设施管理维护费”等物业管理费之外的费用，一审上诉人提出的诉求为“确认被上诉人无权收取公共维修基金”，属于确认之诉的范围，但原审法院未予以确认，原审从事实上肯定了被上诉人收取维修基金的合法性，属于适用法律错误。四、原审在判决主文第三页中将与本案无关的事项即“小区内的水井系被告恒铮物业公司开采”予以确认，侵犯了案外全体业主的权利，该认定属于认定事实错误且无证据支持。小区内的水井系全体业主共同共有的财产，且占用了全体业主的公共面积，法院在没有任何证据的情况下主观的将该水井确认为被上诉人开采，侵犯了全体业主的共有权。如果给予认定应当通知有利害关系的第三人参加诉讼。五、本案争议的物业服务关系成立于民法典实施之前，请二审法院依法适用法律。综上，上诉人为了维护自身的合法权利，根据法律规定上诉至贵院，请支持上诉人的上诉请求。恒铮物业公司辩称，一、上诉人与被上诉人并未签订任何物业服务合同，开发商也没和被上诉人签订任何物业服务合同，同时因刘虎斌在该处购买了四十多套楼房，将近两栋楼，根据刘虎斌与开发商签订的《新村房屋合同》第八条约定，关于物业管理的服务内容和收费标准等，按照有关规定由乙方与物业管理企业订立物业管理合同。也就是说对于刘虎斌购买的四十多套楼房，应由刘虎斌自行选定物业管理公司并签订物业服务合同，刘虎斌并不是必须与被上诉人签订物业服务合同，现刘虎斌并未与被上诉人签订任何物业服务合同，而上诉人又从刘虎斌处购买的该楼房，因此被上诉人与上诉人不存在物业服务关系，被上诉人没有义务为上诉人提供物业服务。二、根据刘虎斌与盐山县圣佛镇付窑厂村民委员会、河北圆翼之星房地产开发有限公司签订的《新村房屋合同》第九条约定，买受人所购房屋如需转让时，由新村居委会出正式手续，该房屋才能转让，否则无效，并收取每平方米建筑面积80元人民币的手续费。本案所涉房屋系建造在付窑厂村集体的土地上，买受人购房村集体土地上的房屋应遵守与村委会的约定，不能比照大产权房屋及商品房的有关规定，否则将侵犯的整个村集体村民的利益。现刘虎斌未经村委会同意，擅自将房屋转让给村集体以外的人员，也没有向村委会缴纳手续费，因此其转让无效，上诉人也就没有取得业主的权利。三、小区取暖原来系靠烧煤供暖，后由于政策变化，小区现借用邻村王南良村的取暖系统供热，需向王南良村缴纳相关的费用，如不缴费，自然无法供热。四、小区原有供水系统因系咸水，早就废弃，现是使用的是位于邻村王南良村的由被上诉人开采的水井，付窑厂村借用王南良村的水井供水，也是需要缴纳费用的；五、维修基金主要是针对商品房设定的，而且有专门的部门负责收取和管理维修基金，而本案中所涉房屋并非商品房，也没有专门的部门负责收取管理维修基金。被上诉人收取公共设施维修管理费也是为了用于小区内出现公共设施损坏时的维修，同时被上诉人不认可上诉人为本小区业主，也没有与其形成物业服务合同关系，所以被上诉人也没有向上诉人要求收取过公共维修管理费，综上，一审判决书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。牛立田向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告之间存在物业服务合同关系；2、判令被告继续履行物业服务合同并采取补救措施为原告提供供水、供热条件，为原告提供电梯卡片钥匙，保障原告人员及车辆正常出入小区;3、判令确认被告停水并拒绝提供电梯使用卡片钥匙及阻碍原告车辆出入的行为系违约行为;4、判令确认被告无权依据物业服务合同收取维修基金;5、判令被告赔偿原告因违约造成的损失1.2万元；6、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告恒铮物业公司是盐山县圣佛镇付窑厂新村的物业管理人，2018年6月19日案外人刘虎斌与河北圆翼之星房地产开发有限公司签订合同，购买坐落于盐山县。该合同第八条约定，关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业订立物业管理合同。第九条约定，买受人所购房屋如需转让时，由新村居委会出正式手续该房屋才能转让，否则无效，并收取每平方米建筑面积80元人民币的手续费。2019年2月18日，原告牛立田与刘虎斌签订二手房屋买卖合同，牛立田购买刘虎斌的上述涉案房屋，但原告牛立田及被告刘虎斌均未告知新村居委会及被告，并与被告恒铮物业公司签订物业服务合同。另查明，该小区内的水井系被告恒铮物业公司开采。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同”。本案中，刘虎斌自购房后未缴纳物业管理费，原告牛立田自购买涉案房屋后，未与被告恒铮物业公司签订物业服务合同，未支付物业费，二者不存在物业服务合同关系，原告牛立田主张被告恒铮物业公司继续履行物业服务合同，并采取补救措施为原告提供供水、供热条件等请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条的规定，判决：驳回原告牛立田的诉讼请求。案件受理费50元，由原告牛立田负担。二审庭询中，被上诉人恒铮物业公司提交两份证明：1、盐山县圣佛镇王南良村民委员会出具的证明一份；2、盐山县圣佛镇付窑厂村民委员会出具的证明一份。被上诉人用以证实付窑厂小区的供水、供热均系借用王南良村，水井由被上诉人恒峥物业公司出资开发，被上诉人恒峥物业公司对水井有自主权和支配权。上诉人牛立田质证后认为，以上证据能够说明付窑厂小区没有水井，水是由王南良小区接入到付窑厂小区的，所以一审判决该小区内的水井系被上诉人所开采是错误的；即使是引王南良小区水，物业公司也没有权利给上诉人停水。本院经审理查明：被上诉人恒铮物业公司是盐山县圣佛镇付窑厂新村的物业管理人；2018年6月19日，案外人刘虎斌作为乙方与河北圆翼之星房地产开发有限公司作为甲方签订新村房屋合同，购买坐落于盐山县。该合同第八条约定，关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业订立物业管理合同。第九条约定，买受人所购房屋如需转让时，由新村居委会出正式手续该房屋才能转让，否则无效，并收取每平方米建筑面积80元人民币的手续费。2019年2月18日，上诉人牛立田与刘虎斌签订二手房屋买卖合同一份，上诉人牛立田购买上述涉案房屋。另查明，刘虎斌、上诉人牛立田就买卖房屋事宜均未告知新村居委会及被上诉人恒铮物业公司，且均没有与被上诉人恒铮物业公司签订物业服务合同。本院认为，上诉人牛立田要求确认其与被上诉人恒铮物业公司之间存在物业服务合同关系，并提供物业服务、赔偿损失等，但上诉人与被上诉人之间并未签订合法有效的物业服务合同；上诉人主张案涉房屋为其在案外人刘虎斌处购买，但刘虎斌与上诉人之间亦未签订物业服务合同；上诉人另主张依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上诉人与被上诉人之间形成物业服务关系，但依据以上规定，其并未提交案涉房屋的建设单位与被上诉人签订的前期物业服务合同，故不适用该规定，一审法院以上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系为由，驳回上诉人牛立田的诉讼请求，并无不当；但，案涉小区内的水井是否系被上诉人恒铮物业公司开采，不属于本案审理范围，本案中不作认定。综上，牛立田的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人牛立田负担。本判决为终审判决。审 判 长 常秀良审 判 员 付 毅审 判 员 李 霞二〇二一年九月二十二日法官助理 纪召雷书 记 员 张 晔