辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民再199号上诉人（原审被告）：顾明，男，1985年6月17日出生，汉族，交通部水运科学研究院助理研究员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张少华（顾明母亲），女，1956年3月20日出生，汉族，中国远洋海运集团退休干部，住辽宁省大连市西岗区。上诉人（原审被告）：顾振楼，男，1953年11月22日出生，汉族，中国远洋海运集团中国船舶燃料有限责任公司青岛公司退休干部，住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司大连分公司，营业场所：辽宁省大连高新技术产业园区汇贤园1号8层#08-12A室。负责人：刘益民，该公司总经理。委托诉讼代理人：邬大鹏，辽宁金环律师事务所律师。上诉人顾明、顾振楼与被上诉人中海物业管理有限公司大连分公司（以下简称中海物业）物业服务合同纠纷一案，大连高新技术产业园区人民法院于2018年12月14日作出（2018）辽0293民初1444号民事判决。该判决生效后，顾明、顾振楼向本院申请再审。本院于2020年6月8日作出（2020）辽02民申389号民事裁定，提审本案。本院于2020年7月27日作出（2020）辽02民再137号民事裁定，撤销大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初1444号民事判决，将本案发回大连高新技术产业园区人民法院重审。大连高新技术产业园区人民法院于2021年6月17日作出（2021）辽0293民初9号民事判决。顾明、顾振楼不服，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人顾振楼及顾明的委托诉讼代理人张少华、被上诉人中海物业的委托诉讼代理人邬大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾明、顾振楼上诉请求：撤销大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初9号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院，目的性的故意篡改变造合同，然后，故意捏造业主未自行至中海物业领取钥匙，视为交房的假证；又故意违反法定程序，定案证据未在法庭上出示，经过法庭质证，审查属实，就判决视为交房，故意违背事实和法律；二、故意对应当采信的案件关键性证据：房屋交接单、中海物业经理和管家的证人证言，短信书证，一概不予采信，故意违背事实；三、一审判决故意违反法定程序，中海物业从来没有在法庭提供业主拒收房屋的任何证据，一审判决判定业主拒收房，违背事实，违反法律规定。中海物业单方面保存的《住宅验收单》、上诉人与中海物业经理的谈话记录等均能证实验收房屋存在问题，中海物业未交房未交钥匙的事。四、辽宁省高院的民事裁定书已经认定因双方存在物业费纠纷未解决，中海物业不给购房业主钥匙，不交房，拒交房的基本事实，这些事实上诉人与中海物业相关人员的通信记录可以证实。五、关于房屋钥匙交付日的认定。中海物业单方面保存的房屋交接单证明，中海物业交付房屋钥匙日期是2018年5月15日，按照合同补充协议约定，物业费应当自2018年5月15日起算。综上，中海物业未交房、未交钥匙，索要物业费违反合同约定，一审法院凭空认定事实，作出错误的判决。中海物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。一、一审法院认定的房屋交付日期事实清楚、正确；二、被上诉人无需举证上诉人拒收房屋的原因；三、房屋交付的主体系建设单位而非物业公司；四、上诉人有义务自成为业主之日起支付物业费用。中海物业向一审法院起诉请求：判令顾明、顾振楼向中海物业支付逾期欠交的物业服务费66350.40元（自2010年5月1日至2017年12月31日）以及承担逾期支付物业费的滞纳金3000元（自应交之日起按欠交物业费的日标准计算至2017年12月31日，实际产生滞纳金28810.50元，暂按3000元收取）。一审法院经审理查明：案外人大连中海地产有限公司系中海华庭小区的开发单位，原告为该小区提供物业服务。案外人大连中海地产有限公司与原告于2009年6月1日签订《中海华庭前期物业服务合同》，约定原告为中海华庭小区提供前期物业服务，物业服务费收费标准：别墅3元/月/平方米。按季度收取，付费时间截至每月1-5日。物业产权人、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。中海华庭小区业主委员会与原告于2014年10月23日签订《中海华庭小区物业服务合同》，约定原告为中海华庭小区提供物业服务，物业服务期限为三年。自2014年10月16日起至2017年10月15日止。物业服务费收费标准：别墅3元/月/平方米。业主或物业使用人应于每半年首月10日前向原告交纳。逾期交纳物业服务费的，业主或物业使用人从应付费之日起每日按所欠费用0.3%向物业服务企业承担违约金。中海华庭小区业主委员会与原告于2020年10月26日签订《中海华庭物业服务合同》，约定原告为中海华庭小区提供物业服务，物业服务期限为三年。自2020年10月22日起至2023年12月31日止。物业服务费收费标准：自2020年10月22日至2020年12月31日的收费标准为别墅3元/月/平方米，自2021年1月1日至2023年12月31日的收费标准为别墅3.30元/月/平方米。物业服务费按年缴纳，业主应在每年1月10日前（遇节假日顺延）交纳本年度物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴费用的0.3‰收取违约金。被告顾明、顾振楼与案外人大连中海地产有限公司于2010年2月7日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告顾明、顾振楼购买中海华庭小区第C12幢1单元1-3层4号（行政街号高新园区科海园10号-4）房屋，出卖人应当于2010年4月7日前将经建设单位组织建设工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位进行验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定期限内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付。如买受人逾期未办理完毕交付验收手续（含买受人未来办理），则以合同中约定的交房日视为出卖人的交房日。房屋的毁损、灭失、风险以及物业服务费用等自该交付日起由买受人承担。买受人认为交付的商品房有质量瑕疵的，应书面向出卖人提出，出卖人应派员处理，如确有瑕疵，则按照《住宅质量保证书》予以保修。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，或属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的损失。若该商品房质量瑕疵和质量争议不影响本商品房的交付，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的条件，出卖人须按《住宅质量保证书》依法保修。上述质量瑕疵和质量争议不影响商品房的交付，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的条件。在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之前，买受人同意由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业即中海物业管理有限公司大连分公司实施统一的物业管理，并遵守物业管理有关规定，并对物业服务费无异议。物业服务费按本物业业主拥有的房屋的建筑面积收取：别墅住宅3元/月/平方米。在房屋交付时，买受人除须付清房款外，还需向出卖人或出卖人选聘的前期物业服务企业支付以下费用：1）半年的物业服务费约4327元。物业服务费首次交费按半年预收，以后按季度收取。业主或物业使用人应在每季度首月的1至10日内履行交纳义务……。买受人付清上述款项前，出卖人有权拒绝交付房屋，且不承担逾期交房的责任。未按时交纳物业服务费等费用的，自逾期之日起，买受人应当承担应交费用每日3‰的滞纳金。另外，案外人大连中海地产有限公司盖章确认中奖券，载明被告顾明、顾振楼凭此券可享受入伙后次年减免半年物业费的优惠。案外人大连中海地产有限公司于2010年5月5日向被告顾明、顾振楼邮寄交房通知，被告顾明、顾振楼于2010年5月7日签收。被告顾明、顾振楼自认于2010年5月12日左右到案涉房屋验收时发现房屋存在窗玻璃损坏问题，未领取钥匙。对于未领取钥匙的原因，原告表示系被告顾明、顾振楼拒收钥匙。被告顾明、顾振楼表示系案外人大连中海地产有限公司因存在问题主动未交付钥匙。后被告顾明、顾振楼与案外人大连中海地产有限公司及原告工作人员就房屋维修交付等问题多次沟通。其中，被告顾明、顾振楼于2012年5月27日第二次验房时发现增加房屋院墙被毁问题。原告工作人员于2014年7月18日短信通知被告顾明、顾振楼工程问题都已处理完毕。被告顾明、顾振楼于2014年8月5日发短信提出房屋院墙被拆未予整改问题。原告工作人员短信回复关于违建，物业无执法权，只能等待执法局处理。后原告要求被告顾明、顾振楼交纳物业费、领取房屋钥匙，被告顾明、顾振楼认为房屋不符合交付条件未交纳物业费、领取钥匙。案外人大连中海地产有限公司委托原告于2018年1月12日向被告顾明、顾振楼交付房屋，被告顾明、顾振楼签署《中海华庭前期物业服务协议》等文件，并验收房屋，因钥匙缺失一把等问题未实际领取房屋钥匙。后被告顾明、顾振楼于2018年5月15日领取案涉房屋钥匙。另查，被告顾明、顾振楼于2011年11月3日取得该房屋的权属登记证书。案涉房屋面积为240.40平方米。庭审中，原、被告双方均认可被告顾明、顾振楼未交纳自2010年5月1日至2017年12月31日期间的物业费。原告分别于2015年12月22日、2016年4月12日向被告顾明、顾振楼的户籍地邮寄律师函，催交自2010年4月27日起的物业服务费。再查，大连市甘井子区人民法院受理的顾明、顾振楼与大连中海地产有限公司、中海物业管理有限公司大连分公司房屋买卖合同纠纷一案，顾明、顾振楼提出诉讼请求：1.要求大连中海地产有限公司履行购房合同，限期恢复房屋购买原状；2.要求大连中海地产有限公司交付房屋；3.要求大连中海地产有限公司赔偿逾期交房违约金2055673.54元（包括：房屋租金损失1260000元、贷款利息损失795673.54元）。大连市甘井子区人民法院于2017年7月3日作出（2016）辽0211民初6200号民事判决书，判决：驳回顾明、顾振楼全部诉讼请求。顾明、顾振楼不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）辽02民终8384号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。顾明、顾振楼不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2018年11月26日作出（2018）辽民申4422号民事裁定书：驳回顾明、顾振楼的再审申请。该裁定“本院经审查认为”部分载明：“关于案涉房屋是否交付问题。根据顾明、顾振楼提交的录音资料可以证明，导致房屋未交付系因顾明、顾振楼与中海物业公司尚有物业费纠纷未解决。诉讼中，中海地产公司亦同意交付房屋。原审据此认定顾明、顾振楼在处理完物业费纠纷后，与中海地产公司按合同约定流程及手续自行办理房屋交接亦无不当。关于顾明、顾振楼要求中海地产公司向其支付逾期交房违约金及赔偿其租金损失问题。根据双方签订的合同约定，交房条件为经建设单位组织建设工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位验收合格。案涉房屋于2009年7月27日已经竣工验收备案，符合房屋约定的交房条件。从顾明、顾振楼于2010年5月2日购房时签字确认的《住宅（车库）验收单》显示，案涉房屋仅存在玻璃损坏的问题，因顾明、顾振楼未提交充分证据证明案涉房屋存在主体结构质量不合格或属于严重影响正常居住使用的质量问题，而房屋存在质量瑕疵仅应由中海地产公司履行保修义务，不能成为拒收房屋的理由。且顾明、顾振楼购买房屋时，案涉房屋已建成，系现房，其亦于2011年11月3日办理了案涉房屋的所有权证。因此原审据此判决驳回其要求中海地产公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求亦无不当。顾明、顾振楼的申请再审理由不成立，本院不予支持。”一审法院认为，原告作为案涉小区的物业服务企业，依约为该小区提供物业服务，被告顾明、顾振楼作为案涉小区的业主，应按照合同约定交纳相应的物业服务费。关于被告顾明、顾振楼抗辩因实际领取房屋钥匙的时间为2018年5月15日，因此不同意交纳之前的物业服务费一节。一审法院认为，案外人大连中海地产有限公司与被告顾明、顾振楼签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定：“买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定期限内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付。如买受人逾期未办理完毕交付验收手续（含买受人未来办理），则以合同中约定的交房日视为出卖人的交房日。房屋的毁损、灭失、风险以及物业服务费用等自该交付日起由买受人承担。买受人认为交付的商品房有质量瑕疵的，应书面向出卖人提出，出卖人应派员处理，如确有瑕疵，则按照《住宅质量保证书》予以保修。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，或属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的损失。若该商品房质量瑕疵和质量争议不影响本商品房的交付，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的条件，出卖人须按《住宅质量保证书》依法保修。上述质量瑕疵和质量争议不影响商品房的交付，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的条件。”生效判决已经认定案涉房屋在《商品房买卖合同》约定的交付时间即已符合交付条件。被告顾明、顾振楼以案涉房屋存在问题需要维修为由未予接收房屋钥匙，不构成合法的拒收理由。且生效判决也据此判决驳回了顾明、顾振楼要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。故依照前述约定，案涉房屋在被告顾明、顾振楼第一次验房时（2010年5月12日）即视同交付。而被告顾明、顾振楼与开发单位大连中海地产有限公司签订的《商品房买卖合同》中已明确约定买受人从交付起承担案涉房屋的物业服务费。另外，被告顾明、顾振楼于2011年11月3日办理了案涉房屋的所有权证。原告为案涉小区整体提供物业服务，不以业主是否实际入住为前提。因此被告顾明、顾振楼以未实际领取钥匙拒绝交纳物业服务费，没有事实基础及法律依据，法院不予采纳。故被告顾明、顾振楼应自2010年5月12日交纳相应的物业服务费。综上，原告主张被告顾明、顾振楼支付自2010年5月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，一审法院支持自2010年5月12日至2017年12月31日期间的物业服务费66094.49元（3元/月/平方米*240.40平方米*91个月+3元/月/平方米*240.40平方米/31天*20天）。原告主张超出部分，不予支持。关于被告顾明、顾振楼抗辩案外人大连中海地产有限公司盖章确认减免半年物业费的中奖券一节。一审法院认为，被告顾明、顾振楼提交的是案外人大连中海地产有限公司盖章确认的中奖券，现原告对此不予认可，一审法院在本案中不予处理。被告顾明、顾振楼可另行主张权利。关于原告主张的滞纳金一节。一审法院认为，被告顾明、顾振楼未交纳物业服务费系其对事实及法律关系认识存在偏差。被告顾明、顾振楼拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，也为进一步督促原告完善其物业服务，因此，对原告的滞纳金请求，不予支持。一审法院判决：一、被告顾明、顾振楼于本判决发生法律效力之日起十日内共同给付原告中海物业管理有限公司大连分公司自2010年5月12日至2017年12月31日期间的物业服务费66094.49元；二、驳回原告中海物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，中海物业系案涉小区的物业服务企业，依约为该小区提供物业服务，顾明、顾振楼作为案涉小区的业主，应当依约交纳相应的物业服务费。本案中，一审判决顾明、顾振楼缴纳2010年5月12日至2017年12月31日的物业服务费，顾明、顾振楼不予认可，辩称案涉房屋于2018年5月15日领取钥匙，因此不应承担房屋交付之前的物业服务费，故本案争议焦点为顾明、顾振楼是否应当支付案涉房屋2010年5月12日至2017年12月31日期间的物业服务费。对此，本院认为，关于案涉房屋的交接，《商品房买卖合同》及补充协议约定，买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交接后即视为房屋交付使用。买受人未在规定时间内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付。买受人逾期未办理完毕交付验收手续（含买受人未来办理），则以合同中约定的交房日，视为出卖人的交付日，房屋的毁损、灭失风险以及物业服务费用等自该交付日起由买受人承担。鉴于本小区购房者人数较多，买受人同意由出卖人安排购房者按一定顺序办理入住手续。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，或属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同。若该商品房质量瑕疵和质量争议不影响本商品房的交付，不构成买受人拒绝接收出卖人交付房产的条件。本案中，《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限为2010年4月7日，房屋交付条件为经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位验收合格。2010年5月5日中海地产公司向上诉人邮寄交房通知，上诉人确认于2010年5月12日左右到案涉房屋进行房屋验收，房屋验收单记载案涉房屋存在窗玻璃损坏问题，但上诉人未接收钥匙。关于上诉人是否应自2010年5月12日缴纳物业服务费的问题，本院认为，首先，案涉房屋已经符合合同约定的交付条件，案涉房屋可以依约进行交付，根据协议约定，因购房者人数较多，上诉人自认2010年5月7日收到交房通知后，5月12日左右办理房屋验收，已经晚于《商品房买卖合同》约定的交房时间，根据协议约定，上诉人顾明、顾振楼应当在通知规定时间内办理房屋交接，逾期未办理视为已经交付，物业服务费应由其承担；其次，根据协议约定，窗玻璃损坏问题不属于主体结构质量不合格，亦无据证明属于严重影响正常居住使用的质量问题，因此，不构成上诉人拒绝接收交付房屋的理由；最后，案涉房屋系现房，已于2011年11月3日取得了所有权证。从法律意义上讲，上诉人已成为案涉房屋的所有权人，2018年交付钥匙只是后期履行交接手续。中海物业依约为整个小区的全体业主提供物业服务，上诉人作为案涉房屋的所有权人，作为案涉小区的业主，应当依约交纳物业服务费用，上诉人以未实际领取钥匙为由拒绝交纳物业服务费缺乏法律依据。一审判决认定上诉人应自2010年5月12日第一次验房时起缴纳案涉房屋的物业服务费并无不当，本院二审对此予以维持。综上所述，顾明、顾振楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1452元（上诉人顾振楼已预交），由上诉人顾明、顾振楼负担。本判决为终审判决。审判长  赵述云审判员  祝 贺审判员  张真洪二〇二一年九月二十二日书记员  张 琳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。