1湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1797号上诉人（原审被告）：蒋盛祥，住隆回县。上诉人（原审被告）：蒋小贞，住隆回县。二上诉人共同委托诉讼代理人：匡小容，湖南远达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：隆回龙达物业管理有限公司。法定代表人：李九首，该公司总经理。委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。上诉人蒋盛祥、蒋小贞因与被上诉人隆回龙达物业管理有限公司（以下简称龙达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2021）湘0524民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2蒋盛祥、蒋小贞上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一审、二审诉讼费由龙达物业公司承担。事实和理由：1、蒋盛祥、蒋小贞与龙达物业公司签订的《前期物业协议》应为无效合同，且显失公平。《前期物业服务合同》的签订主体为建设单位与物业服务公司，而非业主与物业服务公司，应认定为无效。其次，该协议并未明确约定时效，损害了蒋盛祥、蒋小贞的合法权益，涉案小区于2017年11月已达到成立业主大会的条件，业主大会与新物业服务公司订立的物业服务合同生效的，前期服务合同终止，涉案小区的业主们多次筹备成立业主大会，以解决物业服务矛盾，但多次遭到破坏和打击；2、一审认定事实欠妥，龙达物业公司没有按照合同约定向蒋盛祥、蒋小贞提供物业服务，已构成根本违约，而非物业服务过程中存在瑕疵；3、涉案的《前期物业协议》为格式合同，即便该合同有效，该合同也约定了物业费一年预交一次，故合同期限应理解为一年。龙达物业公司对2016年11月2日之后的物业费明显已经丧失追偿的权利。龙达物业公司辩称，龙达物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，对蒋盛祥、蒋小贞和其他业主均具有法律效力，蒋盛祥、蒋小贞应当按照合同约定交纳物业费。龙达物业公司已经按照合同约定为蒋盛祥、蒋小贞提供了一系列的物业服务，在一审中蒋盛祥、蒋小贞并未提交证据证明龙达物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵或违约，故蒋盛祥、蒋小贞的上诉请求和理由不能成立。龙达物业公司向一审法院起诉请求：1、判令蒋盛祥、蒋小贞立即支付龙达物业公司2019年9月1日至2021年8月31日的物业费3960.72元；2、判令蒋盛祥、蒋小贞从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金直至结清全部物业费止；3、诉讼费由蒋盛祥、蒋小贞承担。一审法院认定事实：隆回某某房地产开发有限公司将开发建设的隆回县某某新城某某期委托龙达物业公司进行物业服务，并签订《前期物业服务合同》，龙达物业公司接受委托后于2015年进驻该小区开展物业服务。2016年3月18日蒋盛祥、蒋小贞购买某某新城某某期某某幢某某单元某某房，面积为110.64平方米。龙达物业公司与蒋盛祥于2016年3月18日签订的《前期物业协议》第三条第1款约定住宅物业服务费收费标准为1.5元/平方米/月；第9款约定物业服务费用按年交纳，甲方或物业使用人应在接房当日缴纳一年的物业服务费及物业的其他相关费用，以后于上次物业服务费到期前一个月内交纳次年的物业服务费。蒋盛祥、蒋小贞已交清至2019年8月31日止的物业服务费，依约应在2019年8月31日前一个月内交纳2019年9月1日至2020年8月31日的物业服务费及应在2020年8月31日前一个月内交纳2020年9月1日至2021年8月31日的物业服务费，蒋盛祥、蒋小贞的物业服务费按面积110.64平方米计算为3983.04元（1.5元/平方米/月×110.64平方米×24月）。龙达物业公司按照合同约定向蒋盛祥、蒋小贞提供物业服务，蒋盛祥、蒋小贞作为业主一直在接受龙达物业公司的物业服务，但蒋盛祥、蒋小贞以龙达物业公司在物业服务过程中存在部分服务未到位的现象，拒绝交纳物业服务费，在龙达物业公司催告后至今未交纳。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，蒋盛祥、蒋小贞提交的证据不足以证明其与龙达物业公司签订的《前期物业协议》违反法律规定，因此该协议合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。龙达物业公司已履行了物业管理服务的主要义务，蒋盛祥、蒋小贞亦已实际享受了物业服务，蒋盛祥、蒋小贞应按约定向龙达物业公司交纳物业服务费，龙达物业公司要求蒋盛祥、蒋小贞交纳物业服务费的诉讼请求予以支持。龙达物业公司计算的金额有误，其诉讼请求要求的数额少于蒋盛祥、蒋小贞应交金额，以龙达物业公司的请求金额为准。因龙达物业公司在服务过程中存在部分服务未到位的现象，对龙达物业公司要求蒋盛祥、蒋小贞从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金直至结清全部物业费止的诉讼请求，不予支持。即使龙达物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，蒋盛祥、蒋小贞也可以根据《前期物业协议》的约定或《中华人民共和国民法典》的相关规定，维护自己的合法权益。蒋盛祥、蒋小贞以拒付物业服务费对抗物业服务存在瑕疵的行为缺乏合法依据。况且，龙达物业公司服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。因此，对蒋盛祥、蒋小贞提出龙达物业公司服务不到位应减少物业服务费并驳回龙达物业公司诉讼请求的主张，不予采纳。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业管理公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限蒋盛祥、蒋小贞自判决生效之日起10日内向隆回龙达物业管理有限公司支付2019年9月1日至2021年8月31日止的物业费3960.72元；二、驳回隆回龙达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由蒋盛祥、蒋小贞承担。二审中，蒋盛祥、蒋小贞提交了4份证据：1、戴某某、夏某某的《前期物业协议》；2、钱某某的《前期物业协议》；3、蒋盛祥、蒋小贞的《前期物业协议》；4、宁某某、胡某某的《前期物业协议》，拟共同证明《前期物业协议》为格式合同，合同期限应认定为一年。龙达物业公司质证称，对上述证据的证明目的不予认可，龙达物业公司系与开发商签订《前期物业服务合同》后才进驻到该小区开展物业服务工作，案涉的《前期物业协议》只是补充协议。本院经审查认为，上述《前期物业协议》是否系格式合同与合同履行期限之间并无关联，亦不能达到其主要证明目的，故本院对上述证据均不予采纳。本院经审理确认原审查明的事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议的焦点是：一、蒋盛祥、蒋小贞与龙达物业公司签订的《前期物业协议》是否具有法律效力，如具有法律效力，该合同的履行期限是否为一年；二、龙达物业公司是否已按《前期物业协议》的约定提供了相应的物业服务，其行为是否已构成根本违约，蒋盛祥、蒋小贞是否有权拒交物业费。关于焦点一。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。根据上述规定，隆回县某某房地产开发有限公司作为建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘前期物业管理公司。因隆回县某某房地产开发有限公司选聘龙达物业公司作为前期物业管理公司并与其签订了《前期物业服务合同》，该合同中明确约定了委托管理期限为2015年9月10日起至业主委员会成立并签订物业管理服务委托合同止，该合同系双方真实意思表示，合法有效，且效力及于蒋盛祥、蒋小贞在内的全体业主。基于此，龙达物业公司在蒋盛祥、蒋小贞购房后与其签订了《前期物业协议》，该协议应属《前期物业服务合同》的从合同，虽然《前期物业协议》未明确约定履行期限，但该《前期物业协议》的履行期限应受《前期物业服务合同》约定的履行期限限制。目前，涉案小区并未成立业主委员会，业主、业主大会也并未选聘新的物业服务企业，故《前期物业协议》仍在有效期内，对双方均具有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自义务。因此，蒋盛祥、蒋小贞提出其与龙达物业公司签订的《前期物业协议》属无效合同，即便合同有效，合同的履行期限仅为一年的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于焦点二。因龙达物业公司提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，但已基本履行了物业服务义务，且在涉案小区实际履行物业服务至今，未构成根本违约。蒋盛祥、蒋小贞作为业主，获得了龙达物业公司提供的物业管理服务后，应依约向该公司支付物业服务费。虽然龙达物业公司提供的物业服务存在瑕疵，蒋盛祥、蒋小贞的生活并因此可能受到在一定程度的影响，但蒋盛祥、蒋小贞对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，亦不足以成为其拒交物业服务费的理由。如蒋盛祥、蒋小贞认为龙达物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准或龙达物业公司实施了侵害业主权利的行为，其可另行主张权利。蒋盛祥、蒋小贞就此提出龙达物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵已构成根本违约，其有权拒交物业费的上诉主张不能成立，本院亦不予支持。需要指出的是，龙达物业公司在提供物业服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对龙达物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现龙达物业公司服务过程中出现瑕疵时，也应当主动向该公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，蒋盛祥、蒋小贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蒋盛祥、蒋小贞负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛海玲审 判 员  李文明审 判 员  李 鹏二〇二一年九月八日法官 助理  周 围代理书记员  赵纯倩附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……