新疆维吾尔自治区库车市人民法院民事判决书（2021）新2923民初1804号原告：乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区头屯河公路2201号恒汇机电市场29号楼国资大厦。        法定代表人：孔恺，该公司董事长。        委托诉讼代理人：胡梦婷，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。        被告：阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区库车市友谊路北27号（友谊路与胜利路交汇处）。        法定代表人：贾培俸，该公司执行董事兼总经理。        诉讼代表人：新疆天阳律师事务所，阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司管理人。        委托诉讼代理人：迟锐，新疆天阳律师事务所律师。        委托诉讼代理人：李依瑶，新疆天阳律师事务所律师。        第三人：热沙来提 尼牙子，女，1982年1月27日出生，住新疆维吾尔自治区库车县。        第三人：塔依尔 买买提（系热沙来提 尼牙子丈夫），男，1982年5月21日出生，住新疆维吾尔自治区。        委托诉讼代理人：贾焕英，新疆浩翔律师事务所律师。        原告乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司（以下简称华金泰展公司）与被告阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司（以下简称飞越房产公司）、第三人热沙来提 尼牙子、塔依尔 买买提破产债权确认纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告华金泰展公司的委托诉讼代理人胡梦婷、飞越房产公司破产管理人（以下简称管理人）的委托诉讼代理人李依瑶、第三人塔依尔 买买提的委托诉讼代理人贾焕英到庭参加了诉讼，第三人热沙来提 尼牙子经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        华金泰展公司向本院提出诉讼请求：1．确认华金泰展公司对飞越房产公司名下位于库车县友谊路与胜利路交汇处“飞越·帝都汇”小区的X幢X单元XX号房产享有抵押权，并享有对该套房产拍卖、变卖所得价款的优先受偿权（评估价385，500元）；2．本案诉讼费用由飞越房产公司承担。事实和理由：华金泰展公司与飞越房产公司于2013年12月30日签订编号为JKN0201300051号的《借款合同》，由华金泰展公司向飞越房产公司出借借款10，000，000元，借款期限7个月，即自2013年12月30日起至2014年7月29日止，年利率24％。华金泰展公司与贾培俸于2013年12月30日签订编号为JKN0201300052号的《借款合同》，借款金额5，000，000元，借款期限7个月，即自2013年12月30日起至2014年7月29日止，年利率24％。鉴于上述两份《借款合同》的签订，飞越房产公司与华金泰展公司于2013年12月25日签订编号为DYNO201300051号的《抵押合同》为这两笔贷款提供抵押担保，抵押物为飞越房产公司名下位于库车县友谊路与胜利路交汇处“飞越·帝都汇”商住楼18-23层，共88套商品房，总计建筑面积11694.31m²。2020年5月28日，库车市人民法院裁定受理了飞越房产公司的破产清算申请，并于同日指定新疆天阳律师事务所担任阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司管理人，甄振邦为管理人负责人。飞越房产公司进入破产程序后，华金泰展公司依法向飞越房产公司管理人申报了债权，申报债权金额为41，723，374.99元，其中，本金15，000，000元，利息26，723，374.99元，并主张飞越房产公司以“飞越·帝都汇”商住楼18-23层共88套商品房为债权提供抵押担保。根据飞越房产公司管理人出具的《阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司管理人债权申报审查意见》（库飞破管初字第14号），认可华金泰展公司的破产债权为41，723，374.99元，其中就抵押财产53套房屋的变价款享有优先受偿权。根据飞越房产公司管理人出具的《情况说明》，华金泰展公司主张的已办理抵押登记的88套房屋中有35套已通过人民法院执行拍卖、正常销售、以房抵工程款等方式变价处置。根据飞越房产公司管理人的《情况说明》，X幢X单元XX号房产已经正常出售或以房抵工程款给第三人，即使“销售”在先，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的情形下，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，买受人可以向债务人主张相应债权，但债权权利不能对抗抵押权人的担保物权，担保物权优先于合同债权。根据法律规定，抵押期间，飞越房产公司转让已办理登记的抵押物的，应当通知华金泰展公司并告知受让人转让物已经抵押的情况；飞越房产公司未通知华金泰展公司或者未告知受让人的，转让行为无效，而对于飞越房产公司出售或以房抵工程款的行为，飞越房产公司从未告知华金泰展公司，因此转让行为无效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，买受人能够排除强制执行的条件是：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，但飞越房产公司并不能提供证据证明已“正常销售”房屋符合上述条件，因此，华金泰展公司仍然有权行使对该等房产的担保物权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于房产尚未过户，仍然在飞越房产公司名下，因此，上述房产依法应当被纳入飞越房产公司破产财产范围，用于清偿飞越房产公司破产债务。若将上述房产单独清偿债权人，不仅极大的损害了华金泰展公司的担保物权，而且个别清偿导致个别债权人的债权清偿比例远高于破产债权人清偿比例，偏颇性清偿违反了《中华人民共和国破产法》全体债权人公平清偿的原则。飞越房产公司管理人应当依法将上述房产纳入飞越房产公司破产财产，继而列入变价的财产范围之内，依法用于清偿飞越房产公司破产债权。以房抵债会影响债权人的受偿比例，会使抵债债权人清偿比例高于其他债权人，管理人也需要求抵债债权人向管理人以原始债权债务关系（如借贷、买卖）申报债权，管理人基于原始债权债务关系确认债权人债权并依法予以公平清偿，即该等债权人不能直接主张对房屋的物权。即使工程款债权真实存在，也应当将该等债权统一纳入破产债权（工程款优先债权），对承包人施工的相应建设工程变价后依法清偿，而不应仅以华金泰展公司的抵押财产直接清偿，这将对于华金泰展公司也有失公平，即不应以部分破产财产清偿整个工程的工程款债权。综上，华金泰展公司对“飞越·帝都汇”小区的X幢X单元XX号房产依法享有抵押权，并享有对该套房产拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。华金泰展公司为维护其自身合法权益，遂诉至人民法院。        飞越房产公司辩称，一、“飞越·帝都汇”小区X幢X单元X号房产不属于飞越房产公司的破产财产，不应列入变价范围用于清偿破产债权。依据飞越房产公司申请，库车市人民法院于2020年5月28日作出（2020）新2923破申1号民事裁定书，裁定受理飞越房产公司破产清算一案。经审计，因飞越房产公司资不抵债，库车市人民法院于2021年3月22日宣告飞越房产公司破产清算。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项之规定“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。”具体本案，2013年4月27日，飞越房产公司取得案涉项目的《商品房预销售许可证》，准许飞越房产公司在开发未完成的情况下预售商品房。飞越房产公司与热沙来提 尼牙子于2013年12月10日签订《商品房买卖合同》，购买“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号商品房，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。飞越房产公司向热沙来提 尼牙子开具了收到全部购房款的《收据》，并于2015年3月13日向热沙来提 尼牙子交付房屋且热沙来提 尼牙子于同日起占有、使用案涉房屋。因此，虽然热沙来提 尼牙子未取得合同标的物的所有权，但其债权请求权已转化为房屋消费者的物权请求权。故涉案房屋不属于飞越房产公司破产财产，不应列入变价范围用于清偿破产债权。二、破产清算程序中，管理人不否认华金泰展小贷公司享有抵押权，但根据破产债权清偿顺序，即使华金泰展小贷公司享有抵押权，也应优先保护消费者购房人热沙来提 尼牙子的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体本案，购房人热沙来提 尼牙子与飞越房产公司于2013年12月10日签订《商品房买卖合同》早于库车县人民法院法院查封日期2016年1月19日。热沙来提 尼牙子支付全额房款380，650元，飞越房产公司开具全款《收据》，热沙来提 尼牙子于2015年3月13日起占有、使用房屋至今，故热沙来提 尼牙子符合消费者购房人排除执行的条件。另，根据最高人民法院（2014）执他字第23、24号就济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案批复，交付了全部或者大部分购房款的房屋买受人的权利（包括买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权以及房屋未建成情况下的购房款返还请求权），应优先于建筑工程承包人的优先受偿权以及抵押权人的抵押权；破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用。因此，破产清算程序中，在受偿顺序上，热沙来提 尼牙子作为消费者购房人享有的权利优先于华金泰展公司的抵押权。体现破产清算中对特殊债权的保护，实现破产清算中清偿公平性原则，依法保护各方当事人的合法权益；三、飞越房产公司管理人审定华金泰展小贷公司申报的债权金额及清偿顺位无误。破产债权申报期间，华金泰展小贷公司共向管理人申报债权金额41，723，374.99元，其中本金15，000，000元，利息26，723，374.99元。飞越房产公司以其名下位于库车县友谊路与胜利路交汇处飞越帝都汇商住楼18-23层，共88套商品房为该笔贷款提供担保。经管理人清查，上述88套房屋中，目前仅有53套房屋空置且未处置，剩余35套房屋已通过人民法院执行拍卖、正常销售、以房抵工程款等方式变价处置。经管理人债权初审，认可申报人华金泰展小贷公司的破产债权为41，723，374.99元，其中申报人就抵押财产53套房屋的变价款享有优先受偿权，剩余债权作为普通债权清偿。综上，依据《物权法》、《企业破产法》等相关法律、法规之规定，为寻求破产清算期间各类债权人公平清偿，维护社会稳定，恳请法院依法查明事实的基础上，驳回华金泰展小贷公司的诉讼请求。        热沙来提 尼牙子未作答辩。        塔依尔 买买提述称，华金泰展公司对案涉位于库车县友谊路与胜利路交汇处“飞越·帝都汇”小区的X幢X单元XX号房产没有设立抵押权，华金泰展公司对该房产不享有抵押权。华金泰展公司虽与飞越房产公司、贾培俸于2013年12月30日签订《借款合同》，于2013年12月25日签订《抵押合同》，约定以位于库车县友谊路与胜利路交汇处“飞越·帝都汇”商住楼18-23层，共88套商品房，为这两笔贷款提供抵押担保，但是因华金泰展公司的没有进行合法有效的抵押登记，并未取得抵押登记的他项权证或者不动产登记证明，故案涉房产没有设立抵押权，华金泰展对该房产不享有抵押权。经破产管理人对华金泰展公司申报的债权进行审查后已经出具了《阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司管理人债权申报审查意见》，认可华金泰展公司对88套房屋中的53套房屋的变价款享有优先受偿权，但对已通过人民法院执行拍卖、正常销售、以房抵工程款等方式进行变价处置的包括本案案涉房屋在内的35套房屋，华金泰展公司不享有优先受偿权。即使设立了抵押权，第三人已经在华金泰展公司和飞越房产公司及贾培俸签订借款合同及抵押合同之前，于2013年12月10日签订了商品房买卖合同，并在法院查封之前支付了对价，实际占有了该房产，因此本案中所涉及的“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号商品房并不属于飞越房产公司的破产财产。作为买受人的第三人对该房屋的权利具有上述能够排除强制执行的条件。综上，华金泰展公司对“飞越·帝都汇”小区的X幢X单元XX号房产不享有抵押权，不享有对该套房产拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。请求驳回华金泰展公司的诉讼请求。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对华金泰展公司提交无异议的证据《借款合同》2份、《抵押合同》1份、委托书1份、银行回单1份、电汇凭证1份、《具有强制执行效力的债权文书公证书》2份、《执行证书》2份、飞越房产公司提交的无异议的证据新建房许字（2013）2号《商品房预销售许可证》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：        华金泰展公司提交如下证据：        1．提交《库车县房地产抵押申请审批登记表》，证明：华金泰展公司向飞越房产借款10，000，000元，其法定代表人借款5，000，000元，上述借款用飞越房产公司的88套房屋作为抵押，并办理了抵押登记同时签订了具有强制执行效力的公证文书，证实华金泰展公司抵押权应当享有抵押优先权。飞越房产公司对该证据的真实性认可。塔依尔 买买提对该组证据的真实性认可，但对证明的问题不予认可。该证据仅证明华金泰展公司曾经提出过抵押登记申请，但华金泰展公司并未取得他项权证或者不动产登记证明，不能证明抵押权已经设立。本院认为，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。        2．提交《阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司管理人债权申报审查意见》及《关于乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司对“飞越·帝都汇”18-23层享有抵押权的88套房屋清查情况说明》，证明：管理人认可了抵押房屋53套有优先权，对其余35套房屋没有优先权，没有法律依据，没有进行解释。飞越房产公司对以上证据的真实性予以确认，认为管理人对35套房屋未列入破产财产向华金泰展公司提交35套房屋的清单及所有人姓名及联系方式已履行完管理人的职责。塔依尔 买买提对债权申报审查意见的真实性、合法性、关联性认可，但对华金泰展公司要证明的问题不认可，该证据显示管理人认可华金泰展公司申报的破产债权，并认可对空置的53号房产享有抵押优先受偿的权利，而对包括涉案房屋在内的35套房屋，未列入破产财产，并且不享有抵押权及优先受偿权。对情况说明的三性均认可，并且排除了买受人强制执行的情况。本院认为，该组证据管理人及马强对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。        飞越公司提交如下证据：        1．提交编号为1103813号《商品房买卖合同》1份、飞越房产公司出具的编号为0000725号《收款收据》1份、库车县人民法院（2016）新2923执53号《协助执行通知书》，证明：飞越房产公司与热沙来提 尼牙子于2013年12月10日签订《商品房买卖合同》，约定热沙来提尼牙子购买“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号商品房，房屋建筑面积144.27平方米，单价2，628.64元，房款总价380，650元。飞越房产公司向热沙来提 尼牙子出具《收款收据》，确认收到X幢X单元XX号住宅的全额房款。2016年1月19日库车县人民法院查封案涉房产，晚于购房消费者热沙来提 尼牙子与飞越房产公司签订《商品房买卖合同》的时间2013年12月10日。华金泰展公司质证认为，《商品房买卖合同》三性均不认可。合同签订日期为2013年12月10日，合同第六条载明总房款“已付清”，而提供的购房款收据是2018年11月2日，显然证据之间存在矛盾。2016年涉案房屋已被查封，查封期间禁止买卖，因此《商品房买卖合同》不能引起涉案房屋所有权的物权变动。《收款收据》三性均不认可。合同签订日期为2013年12月10日，合同第六条载明总房款“已付清”，而提供的购房款收据是2018年11月2日，显然证据之间存在矛盾。《协助执行通知书》真实性、合法性认可，关联性不认可。购房款于2018年11月2日支付，而涉案房屋2016年即已被查封，涉案房屋不得买卖。塔依尔 买买提亦向法庭提交以上证据原件，同时对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院认为，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。        2．提交《飞越帝都小区装修协议书》1份、《飞越帝都大厦天然气使用协议》1份、《阿克苏鸿鑫物业服务有限公司收费收据》5份、《库车鸿欣物业服务有限公司收费收据》4份、《库车泓澄水处理有限公司污水处理费收据》2份、《库车昊源城市供水有限公司水费收费收据》3份、《物业费交款单》1份，证明：飞越房产公司于2015年3月13日向热沙来提尼牙子交付房屋，热沙来提尼牙子于同日与飞越帝都小区签订《装修协议书》，并缴纳2015年3月至今的物业费、垃圾费、电费等，且占有、使用涉案房产至今，飞越房产公司于2020年5月28日进入破产程序，涉案房产不属于破产财产。华金泰展质证认为，《飞越帝都小区装修协议书》三性均不认可，无签订日期、装修日期，无公司盖章。《飞越帝都大厦天然气使用协议》三性均不认可，无签订日期，不能证明入住时间，即使已经入住，但并不是合法占有。《收费收据》三性均不认可，即使已经入住，但并不是合法占有，不管收据收款方是阿克苏鸿鑫物业还是库车鸿欣物业服务有限公司，都是“飞越帝都小区收费专用章”，两家公司不仅没有使用各自公司的收费章，反而使用一个印章，真实性存疑。《物业费交款单》三性均不认可，无签订日期，不能证明入住时间，即使已经入住，但并不是合法占有。塔依尔 买买提同时提交以上证据的原件，并对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院认为，该组证据系原件，华金泰展公司虽不认可，但未提交相反证据证实，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。        3．提交管理人出具《债权申报审查意见》（库飞破管初审字第14号）1份、《评估报告》（天合评报字【2020】1-0225号）1份、《25套涉诉房屋通讯录》1份，阿瓦提县人民法院（2018）新2928执恢35号之二《执行裁定书》，证明：管理人审核认可华金泰展公司破产债权为41，723，374.99元（本金15，000，000元，利息26，723，374.99元），申报人就抵押财产53套房屋的变价款享有优先受偿权，剩余债权作为普通债权清偿。经评估，53套房屋评估价格为19，469，709元，现已在拍卖中。经管理人清查，抵押给华金泰展公司的35套房屋已通过人民法院执行拍卖、销售、以房抵工程款等方式变价处置，告知华金泰展公司后，其就25套房屋均向法院提起诉讼。华金泰展公司质证认为，《债权申报审查意见》真实性认可，合法性及关联性不认可。华金泰展公司抵押权不应以飞越房产公司将房屋抵债而丧失，且华金泰展公司有权对涉案房屋变价款优先受偿。《评估报告》真实性认可，合法性及关联性不认可。《执行裁定书》真实性、合法性认可，关联性不认可。该裁定书未载明涉案房屋，与本案无关。塔依尔 买买提对以上证据真实性、合法性、关联性认可。本院认为，该组证据内容真实，本院对该组证据的真实性予以确认。        塔依尔 买买提提交如下证据：        1．提交不动产登记信息查询证明1份，证明：华金泰展公司对塔依尔 买买提所占有的飞越帝都汇小区X幢X单元XX号房屋不享有抵押权。提交库车市新城友谊社区提供的证明。证明：尼亚孜 依明与热沙来提 尼牙子系父女关系。提交山东省博兴县发达物资有限公司，魏龙喜保证合同纠纷再审审查与审判监督民事判决书，证明：备案登记不等同于抵押登记，仅进行备案登记的不动产抵押不能设立抵押权。提交《邹城市和源房地产开发有限责任公司与中国农业有限责任公司与中国农业银行股份有限公司济宁分行、山东省济宁丰泽圆房地产开发有限公司合资，合作开发房地产合同纠纷》，证明：在取得他项权证之前的抵押登记申请不能视为抵押权的设立。华金泰展公司质证认为，《不动产登记信息查询查询证明》真实性、合法性认可，关联性不认可。查询信息与华金泰展公司抵押登记材料矛盾，而华金泰展公司抵押登记材料已经登记机关审批同意，具有抵押登记效力。对《证明》三性均不认可。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”不符合证据形式，不应作为裁判的依据。对裁判文书与本案无关，不具有参考性。飞越房产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为，不动产登记证明、证明来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对裁判文书真实性认可，对关联性不予确认。不动产登记信息查询证明虽显示该房屋没有设立抵押，但其查询结果并不全面，根据华金泰展向法庭递交的《库车县房地产抵押申请审批登记表》可以证实其抵押权已设立。        本院经审理认定事实如下：2013年4月27日，飞越房产公司取得商品房预销售许可证。        2013年12月10日，飞越房产公司与热沙来提 尼牙子签订《商品房买卖合同》，约定热沙来提 尼牙子购买“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号商品房，房屋建筑面积144.27平方米，单价2，628.64元，房款总价380，650元。        2014年1月15日，飞越房产公司收到陈某某交来的“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号住宅的全额房款520，650元，并向陈某某出具《收款收据》。同日，飞越房产公司收回向陈某某出具的《收款收据》后，重新向热沙来提 尼牙子换开了收据，确认收到X幢X单元XX号住宅的全额房款。        2015年3月13日，热沙来提 尼牙子入住案涉房屋，并交纳维修基金，水费、物业费等费用并实际居住至今。另查明，热沙来提 尼牙子与塔依尔 买买提系夫妻关系。        2013年12月30日华金泰展公司与飞越房产公司签订了编号为JKN0201300051《借款合同》，合同约定飞越房产公司向华金泰展公司借款10，000，000元用于资金周转，借款期限为2013年12月30日至2014年7月29日。同日，华金泰展公司与贾培俸签订了编号为JKN0201300052《借款合同》，合同约定贾培俸向华金泰展公司借款5，000，000元用于资金周转，借款期限为2013年12月30日至2014年7月29日。        2013年12月30日华金泰展公司将上述两笔借款汇入指定的贾培俸账户内。同时对上述两笔借款华金泰展公司与飞越房产公司签订了编号为DYN0201300051号《抵押合同》约定将飞越房产公司开发的库车飞越·帝都汇商住楼18-23层，共88套商住房（含案涉X幢X单元XX室房屋），建筑面积11694.31㎡，评估价为30，405，200元，作为上述两笔借款的抵押担保，约定抵押期限为：自2013年12月25日至2014年12月25日。同时就上述抵押合同到库车市不动产登记中心办理了抵押登记。2013年12月30日，华金泰展公司、飞越房产公司、贾培俸就上述两笔借款到新疆维吾尔自治区公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证。        2015年12月15日，华金泰展公司向新疆维吾尔自治区公证处提出关于飞越房产公司的上述两笔借款及利息申请强制执行，经公证处审查后，出具（2015）新证经字第17934号及（2015）新证经字第17935号执行证书。2016年1月19日，库车市人民法院依据执行证书向库车市房产管理所出具协助执行通知书，查封冻结飞越·帝都汇地上18-23层总面积为11694.31平方米的房屋，其中包含案涉房屋。        2020年5月28日库车市人民法院作出（2020）新2923破申1号民事裁定书，裁定受理阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司破产清算一案，并于同日指定新疆天阳律师事务所担任阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司管理人（以下简称管理人）。华金泰展公司向管理人申报41，723，374.99元（本金15，000，000元，利息26，723，374.99元），对88套房屋享有优先受偿权。经管理人对华金泰展公司申报债权审核后，认可华金泰展公司的破产债权为41，723，374.99元，对53套房屋的变价款享有优先受偿权，对案涉房屋因已实际销售不享有优先受偿权，华金泰展公司对该债权审核提出异议后，遂诉至人民法院。        本院认为，根据查明的事实，2013年12月10日，飞越房产公司与热沙来提 尼牙子签订《商品房买卖合同》，2014年1月15日，飞越房产公司向热沙来提 尼牙子开具收款收据，确认收到X幢X单元XX号住宅的全额房款。热沙来提 尼牙子与飞越房产公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。2015年3月13日，热沙来提 尼牙子入住案涉房屋，并交纳维修基金，水费、物业费等费用并实际居住至今。        现华金泰展公司以其与飞越房产公司于2013年12月25日对案涉房屋设立了抵押，要求确认其对案涉房屋享有抵押权，并享有对案涉房屋拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。本院认为，本案的争议焦点为：华金泰展公司是否享有优先的抵押受偿权。        根据《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条第五项、第六项规定：“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”同时根据《最高人民法院关于人民法院办理〈执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华金泰展公司与飞越房产公司抵押权于2013年12月25日设立，热沙来提 尼牙子与飞越房产公司于2013年12月10日签订《商品房买卖合同》。其次，从《收款收据》中可以看出，热沙来提 尼牙子已交纳了全部房款，并从2015年3月13日起办理入住，现该房屋已装修，并实际居住。故对于华金泰展公司主张其对飞越·帝都汇小区X幢X单元XX号房屋享有抵押权并享有拍卖后价款优先受偿权的诉讼请求，因热沙来提 尼牙子与飞越房产公司订立的买卖合同在先，且已交纳所有房款，热沙来提 尼牙子对案涉房屋享有足以排除抵押权的权利，管理人未将案涉房屋纳入破产财产并无不当，故对华金泰展公司的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。        综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条第五项、第六项、《最高人民法院关于人民法院办理〈执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：        驳回乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司的诉讼请求。        案件受理费7083元，由乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。        审判长    米晓林审判员    张桂林人民陪审员    李少斌二〇二一年九月十三日书记员    董千旗>