江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3851号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱开勇，男，1985年3月30日生，汉族，住常州市新北区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常州荣创房地产经纪有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇武宜北路30号617室。法定代表人：郑文科，该公司经理。委托诉讼代理人：韦勇前，上海市汇业（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴继成，上海市汇业（常州）律师事务所律师。上诉人朱开勇因与被上诉人常州荣创房地产经纪有限公司（以下简称荣创公司）中介合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2021）苏0412民初3677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱开勇上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.判令所有律师费和诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2020年11月6日上诉人在被上诉人协助下与第三人（二手房卖家）签定了的存量房买卖合同，因被上诉人在签定合同前不让上诉人与卖家直接商谈房价等事宜，上诉人从被上诉人处得知卖家最低价为125万，合同总房价为125万元，买家支付1万元中介费，因此上诉人认为协议金额125万元，卖家最低要125万元（到手价），中介费全部是由上诉人承担的。上诉人与卖家按合同第六条约定“2021年3月15号前双方（非三方，不含中介）办理产权转移登记手续”，又因卖家人在海南开车回无锡路较远，上诉人与卖家依照合同第十条第2款第一项，逾期在九日内合同继续履行的规定，上诉人与卖家约定于3月22日进行了产权登记手续，整个合同履行过程未产生违约情况。一审当庭上诉人收到的被上诉人提交的委托代理合同的日期为2021年3月20日，而上诉人此前跟被上诉人业务员杨洋微信于2020年11月5日有过约定中介费是否过户完支付，杨洋回复“这个不搭嘎的，晚点付也没事”，而事实是房子卖家于过户次日2021年3月23日通（知）被上诉人支付中介费事宜，后又于2021年3月24日通知被上诉人的业务员杨洋，卖家也明确表态其支付中介费除去压（押）金3000元后的9000元要求被上诉人出具发票，杨洋回复已经起诉买卖双方，同意协商的前提条件是需要分别再支付3000元的律师费，故卖家与被上诉人未能达成支付中介费。上诉人在收到法院调解电话要求上诉人支付中介费和律师费前也从未收到被上诉人要求支付中介费相关的任何通知及联络，调解失败全部原因是强加的律师费而并非买卖双方不愿支付中介费。被上诉人未能给出本案所涉合同买卖双方在产权过户后合理的支付中介费周期，也未尽适当的沟通，本就不应该起诉的没有违约的正常履行合同过程，且本身诉求相对于专业房产中介公司来讲也不复杂，没有必要找律师参与，被上诉人先于买卖双方产权过户前恶意起诉买卖双方，并且本应一案起诉故意拆成买卖双方分别起诉具有实质性的最大化赚取律师费事实，给上诉人造成严重的经济负担，而我们国家的相关法律规定是否请律师应由当事人自身承担。综上，本案一审判决书第三页描述“其在荣创公司催要后未能支付，构成违约，除支付中介费外，还应承担由此产生的诉讼费、律师费等相关费用”没有事实依据，一审判决认定事实错误，导致适用法律错误，请上级人民法院本着有错必究的办案原则，依法依事实改判。被上诉人荣创公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。荣创公司向一审法院起诉请求：1.判令朱开勇向荣创公司支付中介费1万元。2.判令朱开勇向荣创公司支付因诉讼已支付的律师费3000元。3.朱开勇承担本案诉讼费用。审理中，荣创公司增加诉请2律师费金额为5000元。朱开勇向一审法院提起反诉，要求荣创公司赔偿朱开勇损失1万元并承担诉讼费用。一审法院经审理查明：2020年11月6日，卓然作为甲方（出卖方）、朱开勇作为乙方（买受方）、荣创公司作为丙方（居间方），三方签订编号为00096604的《存量房买卖合同》一份。合同约定由乙方购买甲方坐落在太湖湾度假村x幢x单元x室的房屋，房屋成交价为125万元，合同并对付款方式进行了约定；合同第九条约定基于丙方的居间服务，甲乙双方应在签订本协议时以现金方式一次性向丙方支付佣金（中介费）37500元，甲乙双方约定佣金由甲方承担12500元，由乙方承担25000元；合同第十一条约定合同履行过程中发生的纠纷由丙方所在地人民法院管辖，因纠纷所产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用均由违约方承担；该条款的约定事项部分，荣创公司提供的合同载明“全款过户，甲乙双方自愿友好协商约定待此房满五年办理产权转移手续，如若产生多余的个税，则由甲方承担支付。甲方签字人受此房产产权人全权委托出售此房，如若产权共有人不愿出售此房，则由甲方签字人负全部违约责任。甲方承诺提供的委托书真实有效。乙方中介费优惠价10000元整，甲方自愿支付中介费12000元整”；朱开勇提供的合同在该条款处则没有“甲方自愿支付中介费12000元整”的内容。卓然在合同甲方（共有人）处签字，朱开勇在乙方处签字，丙方则由经纪人刘雷签字并加盖了荣创公司合同专用章。案涉太湖湾度假村x幢x单元x室的房屋系卓然和卓晋江、杨海霞三人共同共有，卓晋江与杨海霞系夫妻关系，卓然则系卓晋江和杨海霞之子。2021年3月22日，买卖双方就案涉房屋办理了过户手续，交易价格为125万元。后荣创公司为催收中介费而起诉来院，要求处理，朱开勇则提起了反诉。另经审理查明，荣创公司因本次诉讼先与上海市汇业（常州）律师事务所律师签订委托代理合同并支付律师代理费3000元。因朱开勇提起反诉，荣创公司又另行与上海市汇业（常州）律师事务所律师签订委托代理合同并支付律师代理费2000元。上述事实，有荣创公司提交的《存量房买卖合同》、代理合同、发票，以及朱开勇提供的《存量房买卖合同》、微信聊天记录及双方当事人当庭陈述等予以证实。一审法院认为，订立案涉《存量房买卖合同》时，卖方虽仅有共有人卓然一人签字，但在合同签订后，案涉房屋已经实际办理了过户手续，也即案涉房屋的其他共有人卓晋江、杨海霞对卓然的行为进行了追认，且另案中，卓晋江、杨海霞也明确表示是其夫妻二人委托卓然出售案涉房屋，故三方当事人签订的案涉《存量房买卖合同》合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的合同义务。荣创公司为买卖双方提供了房屋买卖的居间服务并达成了有效的《存量房买卖合同》，已履行了合同义务，在此情形下，朱开勇应按合同约定向荣创公司支付相应金额的中介费，其在荣创公司催要后未能支付，构成违约，除支付中介费外，还应承担由此产生的诉讼费、律师费等相关费用。荣创公司的诉请，事实清楚，证据确凿，该院予以支持，但律师费的金额，该院根据本案实际情况，酌情确认3000元。朱开勇反诉称荣创公司此前称中介费为1万元，由其支付，故其认为卖方出售房屋的底价为125万元，现卖方还需支付中介费12000元，故卖方出售房屋的底价实际为1238000元，而非125万元，荣创公司隐瞒了该事实，由此造成其损失12000元，要求荣创公司赔偿损失1万元。因朱开勇未能提供证据证明就案涉房屋的交易，荣创公司明确向其表示仅向其收取中介费1万元，而不另行向卖方收取，且现案涉房屋的交易价格也确实为125万元，故朱开勇反诉称荣创公司隐瞒相关事实并造成其损失，进而要求赔偿的反诉诉请，因证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱开勇于判决生效之日起十日内给付常州荣创房地产经纪有限公司中介费1万元。二、朱开勇于判决生效之日起十日内给付常州荣创房地产经纪有限公司律师费3000元。三、驳回常州荣创房地产经纪有限公司的其他诉请。四、驳回朱开勇的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取87.50元，由常州荣创房地产经纪有限公司负担24.50元，由朱开勇负担63元；反诉案件受理费25元，由朱开勇负担。本院经审理查明:1.2020年11月5日，朱开勇与荣创公司案涉业务经办人杨洋微信中洽商。朱开勇问：“你们费用是成交过户完付的吧？”杨洋答称：“这个不搭噶的，晚点付也没事。”2.朱开勇、卖方、荣创公司案订案涉《存量房买卖合同》时，荣创公司刘雷对荣创公司提供的案涉《存量房买卖合同》内容进行介绍，但对合同第九条未作讲解、说明。3.荣创公司提交的案涉《存量房买卖合同》，在合同尾部、三方签章处由荣创公司刘雷手书“乙方中介费优惠价10000元整，甲方自愿支付中介费12000元整”；朱开勇提交的案涉《存量房买卖合同》，在合同尾部、三方签章处由荣创公司刘雷手书“乙方中介费优惠价10000元整”。4.案涉《存量房买卖合同》第十一条空白处手书“全款过户，甲乙双方自愿友好协商约定待此房满五年办理产权转移手续，如若产生多余的个税，则由甲方承担支付。甲方签字人受此房产产权人全权委托出售此房，如若产权共有人不愿出售此房，则由甲方签字人负全部违约责任。甲方承诺提供的委托书真实有效。”5.荣创公司案涉起诉状落款日期为2021年3月22日；荣创公司与上海市汇业（常州）律师事务所律师签署的授权委托书、委托代理合同落款日期均为2021年3月20日，该事务所向一审法院出具的函落款日期也为2021年3月20日；上海市汇业（常州）律师事务所于2021年3月22日向荣创公司开具3000元的代理费税票；荣创公司委托代理人吴继成于2021年3月20日签署《人民调解申请书》；一审法院《诉前调解案件管理信息表》载明于2021年3月23日收到荣创公司诉朱开勇的案件材料。6.2021年3月22日，朱开勇与卖方就案涉房屋产权转移到有关部门办理登记；现案涉房产登记所有权人为朱开勇;双方在二审诉讼中确认办理案涉房地产所有权转移登记，房产登记部门办理时间为三天。7.诉讼中，荣创公司虽然述称律师费系转帐支付，但未能提交依据；二审诉讼中，法庭书面通知其提交律师费的实际支付凭证，但其未能提交。8.二审诉讼中，法庭书面通知荣创公司陈述一审诉前调解未成的原因，但荣创公司不作回复；朱开勇则称：“诉前调解未成主要是因为荣创公司违约恶意起诉，额外主张律师费且金额太高，我及卖方均觉不能接受律师费形式讹诈。”9.案涉《存量房买卖合同》版本，系由荣创公司为重复使用、预先拟定并印刷；案涉合同除手书部分外的条款，荣创公司在订立案涉合同时未与相对方协商。10.一审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，一审判决适用法律不当，二审予以纠正。理由及依据：一、案涉《存量房买卖合同》的性质及效力等案涉《存量房买卖合同》，包括有买卖、居间(中介)等不同性质的法律关系，系复合性合同；就荣创公司、朱开勇之间有关合同主要条款的性质而言，两者之间为中介合同法律关系，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定荣创公司、朱开勇之间成立的中介合同法律关系有效。经查，案涉《存量房买卖合同》第九条系格式条款，且荣创公司在与朱开勇签订该合同时未对该第九条作合理提示和说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条规定：“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。”《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”案涉合同第九条规定“甲乙双方应在签订本协议时以现金方式一次性向丙方支付佣金（中介费）”，其中“佣金（中介费）”的支付时间为“签订本协议时”；在案涉情形下，即朱开勇于2020年11月5日（签订合同前一天）向荣创公司经办人杨洋询问中介费的支付时间（费用是不是成交过户完付），得到“这个不搭噶的，晚点付也没事”答复的情形下，该条规定的佣金（中介费）的支付时间与相对方朱开勇具有“重大利害关系”；由于荣创公司未作合理提示和说明，致朱开勇没有注意该“签订本协议时”支付；更何况，在合同尾部荣创公司刘雷手书“乙方中介费优惠价10000元整”也没有明确支付时间。故，二审合议庭认为，案涉《存量房买卖合同》第九条不能成为合同的内容，对朱开勇无约束力；况且，在格式条款与非格式条款不一致时，也应当采非格式条款。二、朱开勇支付中介费的期限问题如上所述，案涉《存量房买卖合同》第九条载明的“甲乙双方应在签订本协议时以现金方式一次性向丙方支付佣金（中介费）”，不能成为合同的内容，对朱开勇无约束力；在该合同尾部荣创公司刘雷手书“乙方中介费优惠价10000元整”没有明确支付时间；签订合同前一天荣创公司经办人杨洋表示中介费可以在“成交过户完”付、“晚点付也没事”。故，二审合议庭认为，案涉双方在《存量房买卖合同》中没有明确约定中介费的支付时间，考虑到双方签合同前荣创公司经办人杨洋所作的承诺，朱开勇应在案涉房地产所有权转移登记完成后支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”第五百一十一条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。…”案涉履行合同的争议发生在2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行后，案涉双方未能就中介费支付时间达成补充协议，也无法根据合同相关条款或者交易习惯确定。故，二审合议庭认为，依照前述规定，在案涉房地产所有权转移登记完成后，荣创公司可以随时请求朱开勇支付中介费，但是应当给朱开勇必要的准备时间。三、朱开勇不构成逾期支付中介费荣创公司在2021年3月23日提起诉前调解，要求朱开勇支付中介费、承担律师费、诉讼费，非善意。荣创公司在2021年3月23日提起诉前调解，案涉房地产所有权转移登记尚在办理过程中；荣创公司要求朱开勇支付中介费的条件尚未成就，荣创公司更未给予必要的合理的期间；荣创公司在无充分证据可证明已实际支付律师费的情况下向朱开勇主张律师费，因律师费承担意见不一，系致荣创公司、朱开勇诉前调解未成的主要因素。故，二审合议庭认为，荣创公司既无充分证据可证明已实际支付律师费，在其向朱开勇主张律师费时又不能证明朱开勇逾期支付中介费应承担律师费等违约责任，诉前调解时又因该律师费由谁承担协商不成最终成讼，荣创公司应自行承担由此引起的损失，自行承担有关律师费用。另需指出的是，本案中荣创公司于2021年3月23日提起诉前调解，要求朱开勇支付中介费、承担律师费、诉讼费，相较于本案中介费1万元这一标的金额，荣创公司于此时主张3000元律师费，该金额已达中介费的30%，不可谓不高；如于此间有人以获取律师费为营利目的，甚或获取相对方支付的律师费后相互之间进行分配，丝毫不管不顾他人利益受损等，不管不顾司法机关“人案矛盾”突出等；那么，此类人等做法，不可不谓无诚信、无道义；希望有关人员以后三思而行。综上所述，朱开勇的上诉请求成立，二审予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持常州市武进区人民法院（2021）苏0412民初3677号民事判决第一项、第四项；二、撤销常州市武进区人民法院（2021）苏0412民初3677号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；三、驳回常州荣创房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取87.50元，由荣创公司负担；反诉案件受理费25元，由朱开勇负担。二审案件受理费50元，由荣创公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 裴国伟审 判 员 姜旭阳审 判 员 是飞烨二〇二一年九月七日法官助理 黄依畑书 记 员 李 佳