湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0502民初1754号原告：邵阳市宝庆工业新城建设投资开发有限公司，住所地：湖南省邵阳市双清区邵阳大道宝庆工业集中区主孵化楼。法定代表人：李海林。委托诉讼代理人：赵富澄，湖南振威律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄送梅，湖南振威律师事务所律师。被告：贵阳世纪珠玑科技有限公司，住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区小河区漓江路85号。法定代表人：陈重伟。被告：云南牧工商茶叶进出口股份有限公司，住所地：云南省昆明市穿金路王旗营小区。法定代表人：赵伟文，该公司董事长。委托诉讼代理人：李彦波，泰和泰（昆明）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尧宗梁，泰和泰（昆明）律师事务所律师。原告邵阳市宝庆工业新城建设投资开发有限公司（以下简称邵阳城投公司）与被告贵阳世纪珠玑科技有限公司（以下简称贵阳珠玑公司）、云南牧工商茶叶进出口股份有限公司（以下简称云南茶叶公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵阳城投公司的委托诉讼代理人赵富澄、黄松梅，被告云南茶叶公司的委托诉讼代理人李彦波到庭参加诉讼，被告贵阳珠玑公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邵阳城投公司请求本院判令：1、被告立即支付欠付的租金及逾期违约金共计3587657元（租金计至2018年3月15日止为2818665元；违约金暂计算至2020年5月31日止为768992元，顺延照计）；2、被告立即支付搬迁损失费用34018元（其中搬迁费24018元；搬迁公证费10000元）；3、被告立即支付欠付的水电费83179元（水电费计算至2016年12月31日止，其中水费1499元；电费81680元）；4、被告承担本案诉讼费用。被告云南茶叶公司答辩要点：一、2015年7月，被告云南茶叶公司、贵阳珠玑公司与原告邵阳城投公司签订《戒毒产品项目引进合同》及《补充协议》，2016年5月17日，云南茶叶公司通知终止该项目的相关协议，根据法律规定及《戒毒产品项目引进合同》约定，双方协议早已经于2016年7月18日终止，该期间仍然处于免租期，原告要求被告云南茶叶公司支付租金及承担违约责任无事实和法律依据。二、引进戒毒产品项目相关协议终止后，答辩人多次要求将答辩人投入的设备及物资搬离邵阳市，但因宝庆工业集中园管委会阻止不让搬离，答辩人多次向相关行政主管部门反映问题，但均未得到有效处理，现相关设备、生产原料及物资均被原告扣留，答辩人亦从未接到任何原告方发出的搬离设备及原料的通知。三、为落实“引进项目”所签订的合同及协议内容，根据《戒毒产品项目引进合同》第七条“双方责任”第十三款约定，原告应当向邵阳中健康华科技有限公司主张相关权利。四、为落实该引进项目第二期的投资事宜，原被告签订了引进合同明确使用工业用地投资建厂事宜，为此，答辩人云南茶叶公司独自向原告支付了100万元保证金，后期该工业用地项目被政府部门叫停，但原告该保证金至今仍然没有退还给被告。被告贵州珠玑公司未予答辩，亦未向本院提交相关证据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2015年7月2日，宝庆工业园集中区管理委员会（甲方）与贵州珠玑公司、云南茶叶公司（乙方）签订《戒毒产品项目意向协议书》，约定：为支持贵州珠玑公司与云南茶叶公司在邵阳投资戒毒产品项目及相关项目，促进邵阳经济发展，甲乙双方本着“资源共享、优势互补、互惠互利”的原则，签订本意向协议。投资计划：（一）项目分三期建设。一期乙方租赁甲方湘商产业园内标准厂房，用于投资戒毒产品项目；二期建设总部大楼及展厅；三期购地建设生产基地。（二）项目一期投资5亿元，预计年产值达到20亿元，年税收达到7000万元。甲方在9月底之前提供约3万平方米标准厂房，用于乙方生产戒毒产品，分两次交付，第一次交付2万平方米，第二次交付根据乙方生产需要甲方再提供1万平方米。标准厂房租金按一楼7元/平方米/月，二楼6.5元/平方米/月，三楼6元/平方米/月，四楼5.5元/平方米/月，五楼5元/平方米/月。为支持项目发展，厂房租金第1年全免，第2年按50%执行，第3年按70%执行。（三）项目二期。乙方在城区中心地段购买20商业用地用于建设总部大楼及展厅，甲方给予全力支持，协调落实。（四）项目三期。甲方根据乙方投资规模确定工业用地面积。单独供地给乙方用于建设生产基地，并承诺给予优惠政策支持。甲方全力支持乙方办理加工设备进口和购买批文。甲方对项目予以重点保护，跟踪服务，为项目的健康发展营造良好的投资建设经营环境。甲方负责项目的联络、协调和服务工作，以推进项目的建设。甲方协助乙方解决招工问题。乙方需在邵阳市宝庆工业集中区内设立具备独立法人资格的公司，该公司的注册地、税收核算地均设立在宝庆工业园集中区内。项目一期在正式签订合同及加工设备进口和购买批文下达后2个月内投产。标准厂房税收第1年不低于30元/平方米/年，第2年不低于50元/平方米/年，第3年不低于70元/平方米/年，第4年及以后不低于80元/平方米/年。若乙方未能达到上述要求，则不能享受标准厂房租金优惠政策。2015年7月3日，赵伟文、罗顺林、陈建霖在邵阳市工商局经济开发分局申请注册成立邵阳中健康华科技有限公司，法定代表人为陈建霖，住所地为邵阳市双清区宝庆工业集中区标准化厂房一区10栋。2016年1月21日，邵阳城投公司（甲方）与贵阳珠玑公司、云南茶叶公司（乙方）及宝庆工业集中区管理委员会（丙方、监证方）签订《戒毒产品项目引进合同》，约定：经甲乙双方充分协商，遵照平等互利、真诚合作的原则，就标准厂房租赁总部大楼及展厅建设、其他建设相关事项签订本合同。（一）项目分三期建设，总投资10亿元。一期乙方租赁甲方湘商产业园内标准厂房，用于投资戒毒产品项目；二期购地建设生产基地；三期建设总部大楼及展厅。（二）项目一期投资1亿元（2016年3月10日前建成投产），用于投资标准厂房内项目生产，预计年产值达到1.5亿元，年税收达到1200万元。（三）项目二期投资7亿元（至2016年底完成4亿元投资总额，2018年底前完成项目二期总投资）。甲方提供乙方工业用地面积约165亩用于建设生产基地，并承诺给予优惠政策支持。（四）项目三期投资2亿元（2019年至2020年底完成项目三期总投资）。乙方在城区中心地段购买20亩商业用地用于建设总部大楼及展厅，甲方给予全力支持，协调落实。甲方自愿将坐落于宝庆工业集中区湘商产业园标准厂房一区中的第10栋厂房（含厂房内的固定专用设备），每层面积约3836平方米，建筑总面积约19180平方米出租给乙方作为生产场地使用。甲乙双方议定的标准厂房一区10栋租金按一楼7元/平方米/月，二楼6.5元/平方米/月，三楼6元/平方米/月，四楼5.5元/平方米/月，五楼5元/平方米/月（上述租金不含税）。根据宝庆工业集中区有关规定，合同租金计缴起点时间为2016年3月1日。（1）第一年标准厂房享受“零租金”优惠政策，免租期至2017年2月28日止；（2）第二年标准厂房享受50%租金优惠政策，优惠期自2017年3月1日至2018年2月28日，合计每月租金为57540元，每年租金总额为690480元；（3）第三年标准厂房享受70%租金优惠政策，优惠期自2018年3月1日至2019年2月28日，合计每月租金80556元，每年租金总额为966672元。（4）第四年开始标准厂房一区10栋租金按一楼7元/平方米/月，二楼6.5元/平方米/月，三楼6元/平方米/月，四楼5.5元/平方米/月，五楼5元/平方米/月。本合同经双方签字盖章生效，从2017年3月起乙方须向甲方交付半年场地租金345240元。租金每半年一支付，须提前付清。水电费及生产垃圾处理费由乙方自行负担并按时缴纳。乙方入驻湘商产业园标准厂房正式投产后第一年的税收不低于30元/㎡/年，才能享受本合同中约定的关于“一免二半三七折”的优惠政策，三年内未达到税收要求应补足三年租金，并不能签订续租合同。乙方逾期交纳有关费用，每逾期一日甲方按费用的万分之五向乙方加收违约金。如逾期三个月或改变场地使用性质，或连续两年产值税收没达到规定的入驻标准，甲方有权单方随时终止此合同。乙方承租期满逾期腾退全部场地，每逾期一日由甲方按月租金和管理费的万分之五向乙方收取违约金，乙方并承担由此造成甲方的其他经济损失。本合同在履行过程中发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可依法向邵阳市仲裁委员会申请裁决。上述协议签订后，云南茶叶公司投入了一定的原材料、机械设备，但未进行生产经营，至今未产生订单，亦未按照合同约定支付租金、水电等费用。2018年3月14日，邵阳城投公司向邵阳中健康华科技有限公司发出《关于终止合同、强制腾空厂房的通知》，并于2018年3月15日在湖南省邵阳市罡大公证处工作人员见证下对厂房内物品进行清理，制作清单，进行搬离，湖南省邵阳市罡大公证处对全过程进行证据保全公证，邵阳城投公司为此花去搬迁费24018元，公证费10000元。截至2018年3月15日，该厂房租赁期间产生水电费共83179元。2018年10月29日，邵阳城投公司向邵阳仲裁委员会申请仲裁，邵阳仲裁委员会于2019年8月12日作出邵仲裁字[2018]第87号裁决书，云南茶叶公司向邵阳市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决，2019年12月19日邵阳市中级人民法院作出（2019）湘05民特16号民事裁定书：撤销邵阳仲裁委员会邵仲裁字[2018]第87号裁决。判决结果与理由本院认为，案涉《戒毒产品项目引进合同》系合同各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同约定将湘商产业园内标准厂房租赁给两被告使用，并对租赁期限、租金计算及支付方式、水电费用承担等作出了明确约定，两被告亦对所租赁厂房进行了占有使用，因此可以认定原、被告双方成立租赁合同关系。邵阳城投公司将厂房交付两被告使用后，两被告实际并未进行生产经营，未达到双方约定的最低税收标准，不能享受约定的相关优惠政策，两被告应当按照合同约定的标准承担实际使用租赁物期间的租金2818665元（自2016年3月1日起按照1380960元/年的标准计算至2018年3月15日）及水电费83179元。两被告未履行《戒毒产品项目引进合同》约定的义务，一直占用租赁物却未支付租赁费用，因此，原告将两被告的设备搬离，产生的搬迁费及公证费34018元，系因防止损失扩大而支出的合理费用，应当由两被告承担。关于原告主张的逾期付款违约金，根据合同约定，每逾期一日按费用的万分之五加收违约金，本案两被告未依约支付租金等费用虽构成违约，但考虑到被告云南茶叶公司在合同签订后确实为项目投入大量资金，故在该项目未产生收益的情况下，不宜按照合同约定由被告承担较重的违约责任，本院根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌情调整为200000元。至于被告云南茶叶公司提出其于2016年5月17日通知原告终止该项目的相关协议，案涉合同已于2016年7月18日解除的主张，因云南茶叶公司主张解除合同不符合合同约定且未能提交证据证明其向原告发出过解除合同的通知，本院对云南茶叶公司该抗辩理由不予采纳。另外，案涉《戒毒产品项目引进合同》的双方当事人为邵阳城投公司与贵阳珠玑公司、云南茶叶公司，根据合同的相对性原则，邵阳中健康华科技有限公司不是案涉《戒毒产品项目引进合同》的当事人，因此，云南茶叶公司提出原告应当向邵阳中健康华科技有限公司主张权利的理由不能成立，本院不予采纳。至于云南茶叶公司主张其向原告支付100万元土地款保证金至今未予退还的问题，因与本案属不同种法律关系，在本案中本院不宜作出处理，云南茶叶公司可另行主张权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳世纪珠玑科技有限公司、云南牧工商茶叶进出口股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邵阳市宝庆工业新城建设投资开发有限公司租金2818665元、水电费83179元、搬迁费及公证费34018元、违约金200000元，合计3135862元；二、驳回邵阳市宝庆工业新城建设投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36438元，由被告贵阳世纪珠玑科技有限公司、云南牧工商茶叶进出口股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  邓 莉人民陪审员  王祥树人民陪审员  黄金银二〇二一年九月七日法官 助理  朱晓莉书 记 员  王丽琪附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。