杭州市萧山区人民法院    民事判决书    （2021）浙0109民初4350号     原告：宋立华，女，1955年10月10日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。       委托诉讼代理人：秦舒新，浙江腾远律师事务所律师。       被告：候贻，女，1982年10月25日出生，汉族，住浙江省杭州市。       被告：候桂华，女，1980年11月25日出生，汉族，住湖北省石首市。       被告：浙江**仁房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91330104MA2B0R629K，住所地浙江省杭州市江干区太平门直街260号三新银座1203室（中浙商务秘书4119-凯旋4119）。       法定代表人：马伟。       原告宋立华诉被告候桂华、候贻、浙江**仁房地产营销策划有限公司（以下简称华仁公司）房屋租赁合同纠纷（立案案由为房屋买卖合同）一案，本院于2020年11月30日收件，2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦舒新、被告候桂华、候贻到庭参加诉讼。被告华仁公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。审理过程中，发现不宜适用简易程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2021年9月13日裁定转为普通程序独任审理。本案于2021年9月17日进行补充调查，原告委托诉讼代理人秦舒新、被告候桂华、候贻到庭参加诉讼，调查中，双方同意案由调整为房屋租赁合同纠纷。本案现已审理终结。       原告宋立华诉称：原告因自身居住需要，于2018年6月18日向杭州高诚置业有限公司（以下简称高诚公司）购买位于萧山区闻堰街道时代大道湘湖9号3869号公寓三层7室即3F-7的房屋。该房屋建筑面积37.29平方米，总房款884230元，由原告分四次在湘湖9号营销中心以刷POS机的方式付清。同年8月，原告发现售楼处关门，销售人员联系不上等情况。之后，高诚公司来电告知房屋无法继续出售给原告，要求解除合同并退还购房款。同年9月3日，高诚公司收回案涉房屋使用权转让合同以及相关收款收据和POS机刷卡记录单，并退还了其中购房款744230元。原告要求退还剩余购房款140000元，该公司以该款项进入被告华仁公司账户为由，拒绝退还。原告多次向两家公司催讨未果。2020年8月21日，高诚公司在未清偿完毕债务的情况下向萧山区市场监督管理局办理公司注销手续，被告侯桂华、候贻系该公司股东。原告认为，高诚公司、华仁公司在案涉合同解除后应当退还原告全部购房款，并赔偿相应的经济损失。被告候桂华、候贻系原高诚公司的股东，对公司注销时尚未清偿的债务应当承担相应的法律责任。诉讼请求：一、确认案涉《萧山区闻堰街道湘湖9号3869号公寓使用权转让合同》于2018年9月3日解除。二、三被告共同返还原告购房款140000元，并赔偿自2018年7月1日起至2019年8月19日止按银行同期同类贷款基准利息计算的资金占用利息损失12479元（其中884230元自2018年7月1日起至同年9月2日止的利息损失为6639元，140000元自2018年9月3日起至2019年8月19日止的利息损失为5840元），以及该140000元自2019年8月20日起至实际返还日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的资金占用利息损失。三、三被告赔偿原告律师代理费7000元。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。       被告候桂华、候贻辩称：高诚公司确实收到购房款744230元，已经全额退给原告。对原告要求被告候桂华、候贻对140000元承担共同还款责任不予认可。       被告华仁公司未作答辩。       经审理，本院认定以下事实：2018年6月18日，高诚公司与原告签订《萧山区闻堰街道湘湖9号3869号公寓使用权转让合同》，主要约定：高诚公司将湘湖9号3869号公寓3层7室出租给原告；房屋建筑面积37.29平方米；租赁期限自房屋交付之日起计算期限为20年（第一阶段），第二阶段租赁期限自第一阶段租赁期满之日起至2058年6月30日止；房屋交付时间不晚于2019年1月31日；房屋租金以建筑面积计算，房屋总租金为744230元，每平方租金13.86元，在合同签订当天支付房款100000元，并承诺于2018年6月30日前付清尾款644230元；在租赁期间内，如政府允许本房屋进行分割，原告向高诚公司申请分割办证的，欲受让该房屋的，经高诚公司同意后，原告向高诚公司支付本合同租金总额的30％的费用，分割办证所需契税等相关费用等均由原告独自承担，且原告所支付的租金不再退还。       合同签订后，原告通过银行转账分别向高诚公司支付100000元、644230元，合计744230元，高诚公司出具《收款收据》两份，并备注744230元为购房款。另外，原告通过银行转账分别向华仁公司支付20000元、120000元，合计140000元，华仁公司出具《收款收据》一份，并备注140000元为团购服务费。       之后，因高诚公司无法交付上述公寓，于2018年9月3日通过银行转账退还原告744230元，并从原告处收回《萧山区闻堰街道湘湖9号3869号公寓使用权转让合同》。但华仁公司未向原告退还140000元，原告多次向华仁公司催讨，但未果。       另查明：萧山区闻堰街道时代大道3869号3层，建筑面积140.5平方米，不动产权利人为华永福、候贻。候贻、候桂华系高诚公司的股东。高诚公司将时代大道3869号3层隔成多间公寓，案涉3层7室系其中一间，但每间未办理相关产权登记，也未经相关主管部门批准分割建设。高诚公司于2020年8月21日注销登记，股东候桂华、候贻组成清算组。       以上事实由原告提供的使用权转让合同、照片、邮储银行交易明细、兴业银行交易明细、收款收据、POS机刷卡单、收据、建设银行交易明细、公司登记基本情况、电话短信、微信聊天记录、股东会决议、公司清算报告、准予注销登记通知书、公司章程、公司登记基本情况以及原告和被告的庭审陈述在案证实。       本院认为：原告和高诚公司签订的合同名为使用权转让合同，但因案涉分割而成的公寓不具有单独的不动产产权，无法进行销售转让，故双方以租赁方式进行交易，原告基于租赁使用案涉公寓，因此合同内容涉及了租赁条款，包括租赁期限、租金等。根据合同内容的约定，在案涉公寓未办证转让之前，原告和高诚公司之间形成的房屋租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。案涉高诚公司出租的公寓系分割而成，但未有单独产权，也未经相关主管部门批准分割建设。故原告和被告签订的案涉合同无效。       根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。高诚公司因案涉合同取得的744230元已返还给原告，华仁公司因案涉合同取得团购服务费140000元未及时返还，应承担返还责任。       关于原告的款项被占用期间的利息损失，本院认为，高诚公司、华仁公司作为从事房地产业务的公司，应当知道出租房屋须具备单独产权或者经相关主管部门批准分割建设，但高诚公司、华仁公司在明知案涉公寓未具备单独产权、也未经相关主管部门批准分割建设，仍然从事交易行为，明显存在过错，应承担赔偿损失的主要责任。原告作为完全民事行为能力人，在选择房屋、签订合同等过程中应当尽到合理的注意义务，其未谨慎审查，自身也应承担次要责任。本院根据双方过错程度酌定高诚公司对744230元被占用期间的利息损失承担80％的赔偿责任（原告主张自2018年7月1日起计算，故744230元的占用期间为2018年7月1日至2018年9月2日），即赔偿原告利息损失4541元（744230元÷365天×64天×4.35％×80％）。华仁公司对140000元被占用期间的利息损失承担80％的赔偿责任，即赔偿原告140000元自2018年7月1日起计算至实际返还之日止的利息损失的80％（2019年8月19日之前起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月19日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）。       根据公司法的规定，有限责任公司股东作为公司清算义务人，应当忠于职守，依法履行清算义务。清算组未按公司法规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，清算组成员对债权人因此造成的损失承担赔偿责任。高诚公司在注销前尚未赔偿原告利息损失，候桂华、候贻作为公司清算组成员，也未通知原告申报债权，故原告因此产生的损失由候桂华、候贻承担赔偿责任，由候桂华、候贻赔偿原告款项被占用期间的利息损失4541元。140000元作为团购服务费由华仁公司收取，原告要求候桂华、候贻返还并赔偿利息损失，依据不足，本院不予支持。关于原告支出的律师代理费，并非合同无效所产生的直接必要损失，故其要求被告赔偿律师代理费，依据不足，本院不予支持。被告华仁公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。       因此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第（二）款的规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条、第一百八十五条、第一百八十九条，《最高人民法关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条之规定，判决如下：       一、候桂华、候贻在本判决生效后十日内赔偿宋立华利息损失4541元。       二、浙江**仁房地产营销策划有限公司在本判决生效后十日内返还宋立华140000元，并赔偿该140000元自2018年7月1日起计算至实际返还之日止的利息损失的80％（2019年8月19日之前起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月19日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）。       三、驳回宋立华的其余诉讼请求。       如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费3490元，由候桂华、候贻负担50元，浙江**仁房地产营销策划有限公司负担3390元，宋立华负担50元。宋立华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；候桂华、候贻、浙江**仁房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。       审判员王银燕     二○二一年九月二十四日     书记员汪宇雁