广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17424号上诉人（原审被告）：广州海印汇商贸发展有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：邵建明，该司执行董事。委托诉讼代理人：刘蕾菁、刘珒，均系广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市城市建设投资集团有限公司，住所地：广州市越秀区中山四路。法定代表人：朱志刚，该司董事长。被上诉人（原审原告）：广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司，住所地：广州市天河区珠江新城。负责人：许涛。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周建森、苏畅，均系广东经纶君厚律师事务所律师。上诉人广州海印汇商贸发展有限公司（以下简称“海印汇公司”）因与被上诉人广州市城市建设投资集团有限公司（以下简称“城建公司”）、广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司（以下简称“城投分公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初19686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人海印汇公司代理人刘蕾菁、刘珒，被上诉人城建公司和城投分公司共同代理人周建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海印汇公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，驳回城建公司、城投分公司的全部诉讼请求；2.城建公司、城投分公司承担本案一、二审全部诉讼费、保全费。事实和理由：一、城建公司、城投分公司所提供《房屋面积报告书》既违反合同约定及测量规范，又与现场情况不符；原审判决仍采用该《房屋面积报告书》确定本案租赁场地的面积，属事实认定不清。（一）根据《花城汇三区租赁合同》（下称“租赁合同”）约定及广州市《房屋面积测算规范》，案涉租赁场地的面积测绘应采用“实测”方式。1.由于租赁合同合同已经约定了暂定面积23298平方米，且约定只有“实测成果报告”才能改变合同暂定面积；因此城建公司、城投分公司提供的“图测”报告，不能改变合同暂定面积，租赁场地应按照23298平方米计租。2.案涉租赁场地属于已竣工物业，根据广州市质量技术监督局2018年发布的《房屋面积测算规范》第3.6条、3.7条的规定，只有对于“未竣工房屋”，才能依据《建设工程规划许可证》附图进行面积预测算；本案己竣工场地是不适用“图测”的，须按第3.7条依据房屋现状进行房屋面积测量及计算。（二）城建公司、城投分公司提供《房屋面积报告书》虽然写明“实测”，但实际上采取的是“图测”方式，不符合合同约定及法定测量规范。且该报告所附《房屋平面图》与案涉租赁场地的功能、现状严重不符，该《房屋面积报告书》不能作为证据采用。1.《房屋面积报告书》与《房屋平面图》均存在与现场严重不符的地方，例如40号铺及64号铺。即使该《房屋面积报告书》是“图测”得出的，其所依据的也不是正确的图纸，由此得出来的面积是不客观、不准确的，不能作为证据采用。2.海印汇公司在一审多次对《房屋平面图》的性质、来源及形成时间提出质疑，并要求海印汇公司进行说明，但城建公司、城投分公司一直无法说明，原审法院也遗漏查明该《房屋平面图》的性质、来源及形成时间，一审据此作出判决属认定事实不清，导致错误。3.由于案涉租赁场地在分租给分租户后也进行了部分调整，与2013年刚通过规划验收时的状况己有较大改变，故其他不符之处难以查找。此外，案涉租赁场地现己不具备实地测量条件，而且这是由于城建公司、城投分公司导致的，应由其自行承担责任。而且，海印汇公司与城建公司、城投分公司多年来一直按照合同暂定面积履行合同，双方签订合同时就应当预见到可能一直按该面积履行合同，并不存在海印汇公司利益会受损的情形。相反，如果法院根据一份与场地情况不符、不准确、不客观的《房屋面积报告》判决海印汇公司支付巨额的所谓面积差额租金和管理费，才是严重损害了海印汇公司的合法权益。二、海印汇公司不确认《房屋面积报告书》；退一万步讲，即使是根据《房屋面积报告书》本身，64号、78号及79号争议面积合计141.78174平方米不属于商业用途，也不应计入套内面积。（一）在一审审理过程中，经海印汇公司与城建公司、城投分公司对《房屋面积报告》中部分有争议或与场地不符的物业进行现场核查（对于其他不符物业，由于场地状况己改变难以核查，故只能核查该部分非常明显的），双方对于40号、64号中的风机房、门厅及78号房内通道、79号之六合计329.2879平方米不计入套内面积无异议。对于64号门厅后间隔出的小厅、78号中间位置、79号之一、79号之二、79号之三、79号之四、79号之五、79号之七、79号之八，由于该部分面积不属于商业用途，故不应计入套内面积。（二）原审判决也确认上述争议面积是“现实可见的无法用于商业用途的区域”，但仍认为双方原则上应按案涉租赁合同约定的计算方式计算面积，这是严重违反事实与法律的，海印汇公司反驳理由如下：1.上述争议区域无法用于商业用途，并非海印汇公司运营调整的结果，而是租赁场地本身的设置。2.能否用于商业用途，就是能否计入套内面积的标准，而且这恰恰就是原审判决所称的案涉租赁合同约定的计算方式。综上，原审判决也确认上述争议区域属于“现实可见的无法用于商业用途的区域”，而根据案涉租赁合同约定，无法用于商业用途的区域就不应计入套内面积，故即使是根据《房屋面积报告》本身，141.78174平方米也因其不属于商业用途而不应计入套内面积。而且需要明确的是，不计入套内面积，并非等于海印汇公司无须交租，事实上租赁合同约定海印汇公司是按建筑面积交租的（建筑面积包含套内面积及公共面积）。因此，如果套内面积中包含了非商业的公共面积，就等于海印汇公司就公共面积缴纳了双倍租金，这是非常不公平的，也违背了案涉租赁合同约定的计算方式。在双方履行合同期间，海印汇公司为城建公司、城投分公司进行了一次消防改造工程，且双方口头约定由城建公司、城投分公司承担一次消防改造工程的费用。另外由海印汇公司承担装修以及场地改造费用，改造完成后，城建公司、城投分公司就场地增加面积部分提起本案诉讼，海印汇公司提交11891号判决书，是关于一次消防改造费用的诉讼，是海印汇公司向城建公司、城投分公司主张一次消防改造的费用，一审只判决城建公司、城投分公司承担一部分费用，但是在本案中城建公司、城投分公司通过一次消防改造与装修改造之后所增加的面积，要求海印汇公司支付增加面积的租金与管理费，海印汇公司认为两件案应联系起来看。三、城建公司、城投分公司本应于2013年1月28日通过一次消防验收或2013年4月通过规划验收后立即委托测绘，其于2019年5月委托测绘己超过诉讼时效。退一万步讲，如法院认为需判决海印汇公司补交差额租金和管理费，则城建公司、城投分公司起诉前三年之外的租金及管理费差额也过了诉讼时效，不应支持。综上所述，海印汇公司请求二审法院依法予以改判。城建公司、城投分公司二审答辩称：一、租赁合同约定租赁场地计租面积最终以房管测绘部门测绘报告的套内面积（实用率不低于50％）折算出的建筑面积为准，海印汇公司主张“实测”和“图测”均不符合测绘要求没有任何依据。租赁合同约定租赁场地计租面积（建筑面积）暂定为23298平方米，最终以房管测绘部门测绘报告的套内面积（实用率不低于50％）折算出的建筑面积为准。广州市房地产测绘院是具有测绘资质的单位，是广州市房地产测绘方面的权威单位，城建公司、城投分公司委托广州市房地产测绘院对租赁场地测绘完全符合合同的约定。租赁合同对如何测绘没有作具体要求，广州市房地产测绘院作为专业的测绘单位根据自己的专业水准作出的测绘报告应该得到双方的认可，海印汇公司不是专业的测绘单位，海印汇公司以“实测”和“图测”均不符合测绘要求而不认可广州市房地产测绘院出具的测绘报告书没有合同依据，也没有法律依据。二、海印汇公司要求减除64号房门厅间隔的小间（13.3576平方米）、78号房中间位置（15.55974平方米）、79号之一、79号之二、79号之三、79号之四、79号之五、79号之七、79号之八的面积是没有依据的。（一）64号（套内面积165.9712平方米）物业本身是商铺，是海印汇公司电力增容的原因将该商铺的部分用作空调机房，专供海印汇公司租赁范围使用，该商铺另外间隔的小间（13.3576平方米），海印汇公司用作电工值班房，显然，64号铺是用作海印汇公司租赁物业的配套功能使用、且海印汇公司也使用了部分用作电工值班房，因此，不应减除64号铺的面积。现城建公司、城投分公司同意减除空调机房占用的部分面积，但海印汇公司用作值班房的部分面积（13.3576平方米）显然不应减除。（二）78号（套内面积388.0542平方米）物业规划作医疗卫生室，其中78号房的内通道（27.8237平方米）由物业管理公司的消防控制中心使用，其余部分海印汇公司一直用作商铺使用，应支付租金，不应减除该物业的面积。（三）79号（套内面积125.8644平方米）物业规划作储藏、储存，是商铺的配套，除了79号之六城建公司、城投分公司使用可减除外，其余部分不应减除该物业的面积。三、海印汇公司称2019年5月委托测绘已超过诉讼时效没有依据。租赁合同约定“租赁场地计租面积（建筑面积）暂定为23298平方米，最终以房管测绘部门测绘报告的套内面积（实用率不低于50％）折算出的建筑面积为准。本合同约定的月基本租金及管理费，都应以最终计租面积为基准计算，双方应在房管测绘部门的实测成果报告[含房管部门出具的测绘图及电子文件（如有）]出具之日起的30日内进行之前的月基本租金、管理费结算，并按双方确认的结算数据进行多退少补”，租赁合同没有约定房管测绘部门测绘报告出具的时间，2019年5月6日广州市房地产测绘院出具《房屋面积报告书》完全符合合同的约定，显然没有超过诉讼时效。综上所述，城建公司、城投分公司请求二审法院驳回海印汇公司的上诉，维持原判。城建公司、城投分公司于2019年5月28日向一审法院起诉请求：1.海印汇公司向城建公司支付2013年5月27日至2016年12月31日期间的建筑面积差额租金8524641.81元（建筑面积差额为1254.4078平方米，其中2013年5月27日至2016年8月14日的月租金标准为每平方米155元，2016年8月15日至2016年12月31日的月租金标准为每平方米178.25元）及逾期补交租金的违约金（以应补交的租金为本金，按每日0.1%的标准计算，自本案起诉之日即2019年5月28日起计至付清之日止）；2.海印汇公司向城建公司支付2013年1月27日至2016年12月31日期间的建筑面积差额管理费1774784.71元（建筑面积差额为1254.4078平方米，每月管理费标准为每平方米30元）及逾期补交管理费的违约金（以应补交的管理费为本金，按每日0.1%的标准，自2019年5月28日起计至付清之日止）；3.海印汇公司向城投分公司支付2017年1月1日至2019年5月31日期间的建筑面积差额租金6591067.68元（建筑面积差额为1254.4078平方米，其中2017年1月1日至2018年8月14日的月租金标准为每平方米178.25元，2018年8月15日至2019年5月31日的月租金标准为每平方米187.16元）及逾期补交租金的违约金（以应补交的租金为本金，按每日0.1%的标准，自2019年5月28日起计至付清之日止）；4.海印汇公司向城投分公司支付2017年1月1日至2019年5月31日期间的建筑面积差额管理费1091334.79元（建筑面积差额为1254.4078平方米，每月管理费标准为每平方米30元）及逾期补交管理费的违约金（以应补交的管理费为本金，按每日0.1%的标准，自2019年5月28日起计至付清之日止）；5.海印汇公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月9日，新中轴分公司作为甲方、海印汇公司作为乙方、城建公司作为丙方，三方签订了《租赁合同》，约定：鉴于丙方是花城汇商场的所有权人，丙方全权委托和授权甲方负责该商场的经营管理和出租事宜，并授权甲方以出租人的名义与承租人签订和履行合同，乙方愿意按照本合同约定的条件承租涉案场地。第一条定义。1.3商场公共区域指在花城汇内，由甲方、丙方、租户及商场使用者所共同享有的公共区域，不包括乙方租赁场地范围。1.4商场公共设施指在商场内，由甲方及租户共同享用的装备及设施，包括（但不限于）中央空调、消防、给排水、供电、照明系统、电梯以及甲方、租户及其它商场使用者可享用的公共设施。第二条租赁场地位置、面积、用途、手续办理。2.1涉案场地计租面积（建筑面积）暂定为23298平方米，最终以房管测绘部门测绘报告的套内面积（实用率不低于50%）折算出的建筑面积为准。本合同约定的月基本租金及管理费，都应以最终计租面积为基准计算，双方应在房管测绘部门的实测成果报告[含房管部门出具的测绘图及电子文件（如有）]出具之日起的30日内进行之前的月基本租金、管理费结算，并按照双方确认的结算数据进行多退少补。此后月基本租金以测绘报告确定的符合上述实用率约定的建筑面积作为计租面积缴交，双方可签署面积及月基本租金变更确认书。乙方经实地考察，对商铺交付时的状况已充分了解，愿意承租该场地。乙方承诺对涉案场地有管理责任，并须承担上述区域内（除9.20条约定外）应由乙方承担的设施设备维修、维护的费用。2.2乙方经营范围为中高档时尚服饰、钟表首饰……咖啡廊及国际美食等中高端品牌。乙方经营品牌为国际二线中高档时尚服饰品牌及其他休闲配套服务品牌。相同档次、相同类型的品牌可由双方协商调整。2.3甲乙双方可协商变更涉案场地用途或更换或调整专卖店及所销售商品之品牌，如有合理原因甲方应当同意乙方提出的调整。……2.5甲方负责办理一次消防、规划、环保、质量等验收手续，乙方予以配合。第三条租赁期限、场地交付及免租装修期。3.1租赁期限自甲方将涉案场地交付乙方之日起连续计120个月，即2011年8月15日起至2021年8月14日止，若因非乙方原因导致租赁场地交付迟延的，则租赁期限、起租日、免租期、开业日相应顺延。3.2租赁场地交付，甲乙双方确认于2011年8月15日交付场地，在该日期前甲方已发出《场地交付通知书》。甲乙双方在《场地交付通知书》确定的交付场地日期当日，派代表到现场查验，向乙方提供场地相关文件并加盖公章，双方须签署《移交确认书》对场地交付时状态、文件资料及设备设施情况予以确认。3.4免租期和装修期为8个月。租赁场地免租期自2011年8月15日开始计算，即自2011年8月15日起至2012年4月14日止。租赁场地由于甲方原因或一次消防验收导致乙方不能在约定的开业日期（即2011年12月28日）开业的，则按开业日期延期的天数，顺延免租期结束日。免租期的最后4个月乙方向甲方或其委托的物业管理公司缴纳管理费，同时甲方应提供空调服务；除免租期的最后4个月外，免租期内甲方不提供空调服务，乙方免缴租金和管理费，但乙方应在免租期内缴付因乙方装修或经营发生的水电费（不含空调水电费），若乙方需要使用中央空调的，按实际使用量向甲方支付空调费。如果因为乙方原因导致乙方实际交足租金和管理费的租赁期不足3年的，免租装修期内甲方给予乙方的租金及管理费优惠条件取消，乙方应向甲方按照第一年（租赁年）基本月租金的标准补交全部免租期的租金、管理费及其他相关费用，并按合同的约定承担相应的违约责任。3.5起租时间，2012年4月15日起乙方正式按第四条标准向甲方交纳租金。第四条租金及其他费用的收费标准及缴交方式。4.1租金计算方式，第一年至第七年的租金计算方式：第一年月基本租金为155元/平方米，每一租赁年均按以下约定进行租金递增，租赁年按租赁期限起始日起计算，每十二个月为一租赁年。租赁年限2011年8月15日至2016年8月14日的月基本租金均为3611190元，2016年8月15日至2018年8月14日的月基本租金均为4152868.5元。第八年至第十五年（如有）的租金分为两部分组成。（1）第一部分为基本租金，第八年2018年8月15日至2019年8月14日月基本租金为4360453.68元，第九年2019年8月15日至2020年8月14日月基本租金为4578522.96元，第十年2020年8月15日至2021年8月14日月基本租金为4807542.3元……（2）第二部分为提成租金，提成租金按年缴付，即甲方按乙方年度营业收入超出“年度提成租金下限”部分的20%收取提成租金…4.2租金按月计算，不足一个月的按所在月天数分日计算，乙方在每月的第7日前到丙方指定地点或指定账号缴交当月基本租金给丙方。4.3乙方须按照本合同约定的金额、时间、方式向丙方交纳租金，如果交费期限最后一天为法定节假日，乙方最迟应当于法定节假日后的第一个工作日内支付租金。4.5管理费。4.5.1各方同意管理费按照租赁场地建筑面积计算，每月30元/㎡（含中央空调费），即管理费每月金额为698940元。4.5.2乙方需按月提前向丙方缴纳管理费，汇入丙方指定的银行账户。每月之管理费应在每月第七日前缴付，如果缴费期限最后一天为法定节假日，乙方最迟应当在法定节假日的第一个工作日支付管理费。第七条租赁场地的装修。7.1在不违反政府规划、消防条例及其他相关法规且不改变该商场主体结构及不影响相邻权利人的合法权利的情况下，乙方有权根据经营需要自费对租赁场地进行任何装修施工（包括消防工程），包括但不限于对租赁场地进行内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备设施、增设附属设备设施等。7.6乙方应提供一套完整的物业二次施工资料、二次施工图、二次消防部门安检批文、二次验收合格证等文件复印件供甲方备案。7.8租赁场地装修的二次消防、二次环保和卫生防疫的报建工程由乙方负责，甲方应提供相关协助，有关费用由乙方承担。第八条租赁登记备案。8.1甲乙双方应于具备办理条件后10个工作日内，另行签订广州市国土资源和房屋管理局编印的《广州市房屋租赁合同》，并到有关政府部门办理租赁登记备案手续，税费各自承担。8.2双方确认8.1所述的该份《广州市房屋租赁合同》的用途仅为办理租赁登记手续。8.3若因甲方原因逾期办理租赁登记备案手续，导致乙方不能办理相关证照手续致使乙方不能依法按本合同的约定开业的，开业时间、起租日则相应顺延。第九条甲方和丙方的权利和义务。9.2按照本合同规定按时收取乙方的租金和物业管理费及本合同约定的其他应交纳的费用。9.3租赁场地范围外的公共区域，由甲方或甲方委托物业管理公司提供物业管理服务。9.4甲方有权变更物业管理公司，物业管理公司的变换，不影响本合同的履行，且甲方和物业管理公司均无因此需要承担任何违约责任和作出任何补偿，但物业公司的变更不能导致物业服务的内容和质量下降。9.11乙方违约而甲方仍然接纳其租金，不能视为甲方对乙方放弃追究违约的权利。甲方只会以正式书面盖章形式放弃本合同任何权利。甲方接受不足额的租金或其它款项时，也不被视为甲方同意乙方少缴合同约定款项。9.19租赁期内，若因租赁场地本身建筑质量的原因租赁场地出现漏水、渗水问题的，甲方负责修复并承担费用。若因租赁场地装修质量的原因或乙方的原因租赁场地出现漏水、渗水问题的，乙方自行修复并承担费用。第十条乙方的权利和义务。10.3乙方必须完成办妥在租赁场地合法经营的一切手续，合法经营其业务，乙方应具备有效的营业执照，并在执照上规定的经营范围内进行合法的经营活动。10.61乙方负责租赁场地内装修、通讯、环保、卫生防疫、空调、二次消防及交付标准以外的其他项目的施工和相关手续的办理，并承担因此而产生的相关费用。10.65在租赁场地获得一次消防、规划、环保、质量验收后，乙方应在租赁期内保证租赁场地的噪音治理、油烟治理、卫生防疫、消防安全达到国家和地方政府部门的标准，并通过有关部门验收。第十三条甲方的违约责任及合同的终止。13.2在租赁期内，如因租赁场地及其用地问题导致乙方无法合法承租、使用租赁场地用作商业（包括但不限于餐饮）经营的或乙方及其引进租户不能办理经营证照和手续进行正常经营的，则由甲方负责完善相关手续，乙方的起租日、开业日相应顺延。第十四条乙方的违约责任及合同的终止。14.3乙方未按照本合同第四条的规定缴交费用的，每逾期一日，每日须按照应付费用的0.1%向甲方支付违约金；逾期超过三十天，甲方有权解除合同，乙方所交的所有保证金不予退还，当保证金不足本合同规定数额时，乙方必须在5天内补齐，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金，并按本合同约定把租赁商铺连同原附属物交回甲方。《租赁合同》的附件四为《所租商铺之平面图》（图上标注红色阴影部分为租赁范围，紫色部分为原规划报建公共配套区域）。2015年11月18日，新中轴分公司作为甲方、海印汇公司作为乙方、城建公司作为丙方、城投分公司作为丁方签订了《补充协议》，约定：鉴于花城汇商铺的经营管理人自2013年10月1日起由甲方变更为丁方，自本补充协议签订之日起，甲方在原租赁合同项下的权利义务全部转让给丁方，原租赁合同所约定的甲方的所有（包括本协议签订前）权益、权利、义务转由丁方享有和承担等。2018年3月，城投分公司作为甲方，海印汇公司作为乙方，城建公司作为丙方签订了《转让协议》，约定：各方一致同意自2017年1月1日起，丙方将租赁合同中丙方的全部权利义务概括转让给甲方享有和承担；自2017年1月1日起，甲方与乙方就履行上述相关花城汇商铺租赁合同所产生的一切债权债务关系均与丙方无关；自2017年1月1日起，乙方按租赁合同等文件的约定应付丙方的租金、管理费等费用，由乙方支付给甲方；2017年1月1日前乙方应付未付的租金、管理费、违约金等所有费用，乙方仍向丙方支付，甲方有权向乙方催收，行使追索权等。2019年5月12日，城投分公司向海印汇公司发出《关于按照测绘结果确定计租面积的函》（以下简称《函》），内容包括：现城投分公司对涉案场地已完成相关测绘工作，并取得正式的《房屋面积报告书》（以下简称《报告书》），请海印汇公司尽快安排专员对接洽谈计租面积事宜，按照《报告书》的结果确定最终计租面积，并按照最终计租面积调整月基本租金及管理费，同时对已缴交的租金、管理费进行多退少补，双方应在报告书出具之日起30日内签订补充协议书明确以最终计租面积结算月基本租金、管理费等。《函》的附件为广州市房地产测绘院于2019年5月6日出具的《报告书》。《报告书》载明：涉案场地包含1-80号房，套内面积合计13203.0986平方米，公共面积合计16722.7773平方米，层建筑面积合计29925.8759平方米，本报告为房屋面积实测结果，仅供参考，不作为产权登记依据使用。其中40号房套内面积135.8506平方米、主要功能为商业，41号房套内面积120.1474平方米、主要功能为商业，58号房套内面积52.1579平方米、功能为便民服务设施，59号房套内面积150.6029平方米、功能为便民服务设施，64号房套内面积165.9712平方米、主要功能为商业，78号房套内面积388.0542平方米、功能为医疗卫生室，79号房套内面积125.8644平方米、功能为储藏，80号房套内面积274.6956平方米、功能为公共服务设施（文化活动室）；该《报告书》还附有广州市房地产测绘院绘制的B1层《房屋平面图》。海印汇公司确认于2019年5月14日收到上述《函》，但认为附件《报告书》采用的测量方式为图测，不符合《租赁合同》的约定及测绘行业规范，并就此提交了广州市质量技术监督局发布的《房屋面积测算规范》予以证明；另《报告书》所依据的图纸没有合法来源，现涉案场地的格局已发生变化，不具备实测的条件，且总面积中也没有扣除相关公建配套的面积，故《报告书》的数据不能作为认定涉案场地计租面积的依据。城建公司、城投分公司回应称《报告书》是由具有测绘资质的机构出具的，是合法有效的，其中亦明确了测量方式为实测，并就此提交了广州市房地产测绘院的企业公示信息，显示其业务范围包括房屋测绘等。2019年5月27日，海印汇公司向城投分公司发出《关于海印汇确认计租面积的复函》（以下简称《复函》），回复称其已收悉上述《函》，其正在复核相关面积，待复核面积后方能与城投分公司进行下步工作，请城投分公司给予一定处理时间等。上述《复函》于2019年5月31日交寄并妥投。2019年5月28日，城建公司、城投分公司提起本案诉讼，以经测绘确定的计租面积多于暂定计租面积为由，要求海印汇公司补缴租金、管理费差额。关于涉案场地的计租面积。城建公司、城投分公司、海印汇公司均确认《报告书》中的41、58、59、80号房合计套内面积约597平方米不属于租赁范围，因属《租赁合同》附件四《所租商铺之平面图》中标注的原规划报建公共配套区域。但海印汇公司表示除上述房号外，40、64、78、79号房中亦有部分面积并非其使用或为空置状态，应从计租面积中扣除。就此，城建公司、城投分公司、海印汇公司于2020年10月29日共同前往涉案场地对其中的40、64、78、79号房进行了现场查看，并确认以下情况：1、40号房的面积为135.8506平方米，其南面是人防门、直梯、楼梯，北面是弱电间、排风，正后是送风井，中间是通道。2、64号房的面积为165.9712平方米，其中门厅及风机房的面积为152.6136平方米，门厅后面有个间隔出的小间，面积为13.3576平方米，海印汇公司的电工值班时会在里面休息，核查当天该小间为空置、无锁状态。3、78号房的内通道面积为27.8237平方米，由物业管理公司的消防控制中心使用；78号房的中间位置面积为15.55974平方米，核查当天为空置状态，涉案场地的商铺及物业管理公司消防控制中心均有门可以进入。4、79号之一房的面积为10.4125平方米，房内为无锁、空置、毛坯、无灯状态；79号之二房的面积为20.5265平方米，房内有水泵箱，为无锁状态；79号之三房的面积为15.8964平方米，房内为空置、无锁状态；79号之四房的面积为10.56平方米，海印汇公司用作新增电房，并持有钥匙；79号之五房的面积为8.954平方米，房内有消防模块箱，为空置、无锁状态；79号之六房的面积为13平方米，由物业管理公司作风机房使用，并持有钥匙；79号之七房的面积为39.9平方米，其中29.159平方米由海印汇公司改建为母婴室，另10.741平方米由海印汇公司的商户作仓库使用；79号之八房的面积为6.615平方米，由海印汇公司作电房使用，并持有钥匙。就上述区域是否应当列入计租面积，城建公司、城投分公司表示：同意40号房（面积135.8506平方米）、64号房中的风机房及门厅（面积152.6136平方米）、78号房内通道（面积27.8237平方米）、79号之六房（面积13平方米）不列入计租面积；但64号房中的间隔小间（面积13.3576平方米）因由海印汇公司作值班房使用，78号房的中间位置（面积15.55974平方米）因由海印汇公司的商户作仓库使用，均是直到现场核查当天才搬空，故应列入计租面积；79号房除了其中的六号房外，均属于《租赁合同》约定的租赁范围，且由海印汇公司使用，故亦应列入计租面积。海印汇公司回应称：64号房中的间隔小间被风机房和门厅包围，只能由门厅进入，没有独立的对外通道，应视为风机房的一部分，实际也无法用作商业用途，因一直为空置状态，海印汇公司的电工才会在值班时偶尔到里面休息。78号房中间位置的功能为公建配套（医疗卫生室），两边均通向其他房屋，无独立的对外通道，无法用作商业用途，一直也是空置状态，现场核查当天是因为有新租户在装修，暂时将部分杂物放置在该区域，也没有知会海印汇公司，且当天已要求租户腾空。79号之一至三房及之五房功能均为“其他功能（储藏）”，属公建配套，且位于“梯间、风井”之中，远离通道，面积窄小，无法作商业用途使用。79号之四房及之八房确是海印汇公司增设的电房，但电房本应由出租方建设及提供，海印汇公司是迫于涉案场地用电负荷不足，且出租方不予增设，才代为建设，故其性质应与出租方使用的电房性质一致，都是《租赁合同》约定的“商场公共设施”。79号之七房规划用途为“其他功能（储藏）”属公建配套，其中母婴室是政府要求商场配套的便民措施，本应由建设方或出租方建设，现海印汇公司代出租方进行了建设，纯属公益性质；而仓库亦是远离通道，处于后勤位置，不能作为商铺使用，直到2020年7月才有商户临时租用，即便计入租赁面积，也不应按商铺的租金标准计算使用费，而应按仓库的租金标准即每平方米93元计算使用费，海印汇公司还就此提交了《场地租赁合同》，载明案外人苏彬向海印汇公司租赁涉案场地中的E07号场地（即79号之七房中的仓库），面积为10.7平方米，用途为仓库，租赁期间为2020年7月1日至2021年5月14日，月租金标准为2000元，服务费为0元等。经现场核查后，城建公司、城投分公司明确其在本案中主张的涉案场地计租面积的计算方式为：以《报告书》中载明的套内面积总和13203.0986平方米减去41、58、59、80号房及40号、64号房中的风机房及门厅、78号房内通道、79号之六房的面积（13203.0986-597.6068-135.8506-152.6136-27.8237-13），即为应计租的套内面积12276.2039平方米，再依据《租赁合同》关于实用率不低于50%的约定，用套内面积乘以2得出建筑面积即计租面积为24552.4078平方米。海印汇公司则主张如法院认可《报告书》的测绘结果，则应以《报告书》中载明的套内面积总和13203.0986平方米减去41、58、59、80号房及40、64、78号房内通道及中间位置、79号房的面积（13203.0986-597.6038-135.8506-165.9712-27.8237-15.55974-10.4125-20.5265-15.8964-10.56-8.954-13-39.9-6.615）平方米，即为应计租的套内面积12134.42516平方米，再依据《租赁合同》关于实用率不低于50%的约定，用套内面积乘以2得出建筑面积即计租面积为24268.85032平方米。关于月租金、管理费的计算标准。城建公司、城投分公司及海印汇公司均确认2013年5月至2016年8月14日的月租金为每平方米155元，2016年8月15日至2018年8月14日的月租金为每平方米178.25元，2018年8月15日至2019年5月31日的月租金为每平方米187.16元；每月管理费均为每平方米30元；计费周期为每月1日至最后一日。关于租金、管理费的起算时间。城建公司、城投分公司及海印汇公司均认可以广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民初523号民事判决、广东省高级人民法院作出的（2019）粤民终486号民事判决认定的租金、管理费起算时间为准，即涉案场地的租金从2013年5月27日起计，管理费从2013年1月27日起计。另，关于海印汇公司辩称城建公司、城投分公司委托测绘已过诉讼时效以及起诉前三年之外的租金、管理费差额已过诉讼时效的问题，城建公司、城投分公司表示《租赁合同》并未约定房管测绘部门出具测绘报告的时间，海印汇公司的抗辩意见缺乏依据。一审法院认为：各方当事人签订的《租赁合同》、《补充协议》及《转让协议》系各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方应依约履行。根据《租赁合同》第2.1条的约定，涉案场地计租面积（建筑面积）暂定为23298平方米，最终以房管测绘部门测绘报告的套内面积（实用率不低于50%）折算出的建筑面积为准；本合同约定的月基本租金及管理费，都应以最终计租面积为基准计算，双方应在房管测绘部门的实测成果报告[含房管部门出具的测绘图及电子文件（如有）]出具之日起的30日内进行之前的月基本租金、管理费结算，并按照双方确认的结算数据进行多退少补。现城建公司、城投分公司根据广州市房地产测绘院出具的实测成果报告要求海印汇公司补缴租金、管理费差额有其合同依据。虽海印汇公司就《报告书》的合法有效性提出质疑，但海印汇公司所述的其承租后涉案场地状况发生较大改变并不可归责于城建公司、城投分公司，且各方在约定涉案场地计租面积的计算方式时亦能够预见此种情形，故此一审法院对海印汇公司的相关抗辩意见不予采纳，且因《租赁合同》并未对实测成果报告的出具时间进行约定，海印汇公司有关城建公司、城投分公司委托测绘及要求其支付租金、管理费差额的诉讼请求已过诉讼时效的主张依据不足，一审法院亦不予采纳。《报告书》载明：涉案场地包含1-80号房，套内面积合计13203.0986平方米，公共面积合计16722.7773平方米。因各方对其中41、58、59、80号房不属涉案场地租赁范围均无异议，故应当扣除相应的套内面积合计597.6038（120.1474+52.1579+150.6029+274.6956）平方米。另经各方当事人现场核查后，各方对于40号房，64号房中的风机房、门厅，78号房内通道，79号之六房面积不计入套内面积亦无异议，故应当扣除相应的套内面积合计329.2879（135.8506+152.6136+27.8237+13）平方米。至于双方争议较大的64号房门厅后间隔出的小间（13.3576平方米），78号房中间位置（15.55974平方米）、79号之一房（10.4125平方米）、79号之二房（20.5265平方米）、79号之三房（15.8964平方米）、79号之四房（10.56平方米）、79号之五房（8.954平方米）、79号之七房（39.9平方米）、79号之八房（6.615平方米）。《报告书》载明64号房主要功能为商业，78号房功能为医疗卫生室，79号房功能为储藏。现实情况为64号房门厅后间隔出的小间为空置、无锁状态，没有独立的对外通道；78号房的中间位置为空置状态，无独立的对外通道；79号之一、之二、之三、之五房无锁、空置，之二房中放有水泵箱，之五房中放有消防模块箱；79号之四、之八房为海印汇公司的电房；79号之七房的其中29.159平方米为母婴室，另10.741平方米由海印汇公司的商户作仓库使用。一审法院认为，因海印汇公司系整体租赁涉案场地，其承租涉案场地的范围已在《租赁合同》附件4《所租商铺之平面图》中进行了明确，各方当事人在约定涉案场地的计租面积时亦充分考虑了商业物业的特性，并就此作出了实用率不低于50%的约定，而海印汇公司承租涉案场地后，必然会根据其商业利益最大化的目的对商铺格局进行调整，故现实可见的无法用于商业用途的区域亦是海印汇公司运营调整的结果，故各方原则上仍应按《租赁合同》约定的计算方式计算计租面积，即以房管测绘部门测绘报告的套内面积折算出建筑面积，一审法院对海印汇公司有关64号房门厅后间隔出的小间，78号房中间位置，79号之一至之五房、之七房、之八房不计入套内面积的抗辩意见不予采纳。综上，扣除各方均同意扣除的套内面积后，涉案场地的计租面积为24552.4138【（13203.0986-597.6038-329.2879）×2】平方米，比《租赁合同》暂定的建筑面积23298平方米多了1254.4138平方米，现城建公司、城投分公司主张海印汇公司补缴1254.4078平方米的租金、管理费差额，系城建公司、城投分公司自行处分权，并无不妥，一审法院予以照准。城建公司、城投分公司及海印汇公司均确认2013年5月至2016年8月14日的月租金为每平方米155元，2016年8月15日至2018年8月14日的月租金为每平方米178.25元，2018年8月15日至2019年5月31日的月租金为每平方米187.16元；每月管理费均为每平方米30元；计费周期为每月1日至最后一日。故依据《租赁合同》第4.1、4.2、4.5条及《转让协议》的约定，海印汇公司应向城建公司支付2013年5月27日至2016年12月31日的租金差额8524641.81元【2013年5月27日至2016年8月14日的租金差额为7507630.683元（1254.4078平方米×每平方米155元÷31天×19天+1254.4078平方米×每平方米155元×38个月），2016年8月15日至2016年12月31日的租金差额为1017011.1239元（1254.4078平方米×每平方米178.25元÷31天×17天+1254.4078平方米×每平方米178.25元×4个月）】及2013年1月27日至2016年12月31日的管理费差额1774784.71元（1254.4078平方米×每平方米30元÷31天×5天+1254.4078平方米×每平方米30元×47个月）。海印汇公司应向城投分公司支付2017年1月1日至2019年5月31日的租金差额6591067.68元【2017年1月1日至2018年8月14日的租金差额4349345.444元（1254.4078平方米×每平方米178.25元×19个月+1254.4078平方米×每平方米178.25元÷31天×14天），2018年8月15日至2019年5月31日的租金差额2241722.235元（1254.4078平方米×每平方米187.16元÷31天×17天+1254.4078平方米×每平方米187.16元×9个月）】，2017年1月1日至2019年5月31日的管理费差额1091334.79元（1254.4078平方米×每平方米30元×29个月）。关于逾期付款违约金。虽《租赁合同》约定各方应在房管测绘部门的实测成果报告出具之日起30日内进行之前的月基本租金、管理费结算，并按双方确认的结算数据进行多退少补；但就本案查明的事实来看，城投分公司于2019年5月12日函告海印汇公司补齐费用差额并随函提供《报告书》后，海印汇公司已于2019年5月27日回复要待面积核查后再作处理，城建公司、城投分公司于2019年5月28日提起本案诉讼之时，双方尚未对涉案场地的计租面积核算清楚，故城建公司、城投分公司现主张逾期支付租金、管理费差额的违约金，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年5月11日判决如下：一、被告广州海印汇商贸发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城市建设投资集团有限公司支付2013年5月27日至2016年12月31日的租金差额8524641.81元、2013年1月27日至2016年12月31日的管理费差额1774784.71元。二、被告广州海印汇商贸发展有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2017年1月1日至2019年5月31日的租金差额6591067.68元、管理费差额1091334.79元。三、驳回原告广州市城市建设投资集团有限公司、广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费129690元、保全费5000元，均由被告广州海印汇商贸发展有限公司负担。二审期间，海印汇公司向本院提交：广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初11891号民事判决书，拟证明：该案是海印汇公司与城建公司、城投分公司的租赁合同案件，而本案城建公司、城投分公司主张的增加面积导致的增加租金、管理费，是由海印汇公司垫资进行消防改造、海印汇公司出资进行装修改造而成就的，本来双方是约定由城建公司、城投分公司承担一次消防改造费用，由海印汇公司承担装修改造费用，但是11891号案判决海印汇公司承担部分的一次消防改造费用，对海印汇公司不公平，因为通过这两整个改造工程最大的获益方是城建公司、城投分公司，城建公司、城投分公司是双重受益，而海印汇公司应无需补交增大面积的租金。城建公司、城投分公司质证认为：对该证据真实性无异议，但不认可海印汇公司的说法，11891号案并未生效，海印汇公司的主张并没有得到支持；对该证据关联性不认可，该判决与本案无关，是海印汇公司主张垫资工程的诉讼。城建公司、城投分公司向本院提交：广东省高级人民法院（2018）粤民初96号民事判决书、民事裁定书，共同拟证明：一、广东省高级人民法院在该案中将与本案相同的商铺计入承租人的计租面积。二、该判决书认定《租赁合同》及其补充协议仍处于履行状态且合法有效，案涉租金、管理费属于同一债务分期履行。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，认定城建公司、城投分公司主张的租金、管理费及相应违约金并未超过法定诉讼时效。海印汇公司质证认为：案件未生效，对证明内容不认可。诉讼时效问题与本案不同，本案是测绘不是分期债务，对（2018）粤民初96号民事判决书、民事裁定书的真实性、合法性由法院依法认定，对关联性有异议：1.（2018）粤民初96号民事判决书（含裁定书）并未生效，且城建公司、城投分公司主张的是法院认定的内容，而非认定事实部分。无论该判决如何认定，均与本案无关。2.两案租赁合同对计租面积的约定不同。根据本案合同2.1条的约定，是直接按房管部门测绘报告测绘建筑面积来计租的，而本案中，海印汇公司尽管认为“储藏”、“便民设施”、“医疗卫生室”等面积不属于套内面积，但认可属于建筑面积中的“公摊面积”（除套内面积以外的其他面积，包括商场公共区域、商场公共设施等），实际上也属于计租面积，并未损害城建公司、城投分公司的利益。因此，两案的计租面积计算方式不一样。3.关于诉讼时效，（2018）粤民初96号判决书认定的是合同约定的租金和管理费，姑且不论该判决书认定上述费用属于同一债务分期履行是否恰当，但这与本案情况完全不同。本案海印汇公司主张的是由于城建公司、城投分公司怠于履行测绘这一具体行为，导致其起诉之日前三年以外的租金和管理费超过诉讼时效，不存在“同一债务分期履行”这一情况，因此，（2018）粤民初96号判决对诉讼时效的认定无论是否准确，均不适用于本案。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，二审争议的焦点为：海印汇公司是否应向城建公司、城投分公司支付面积经测绘增加后的租金差额与管理费差额？对此，本院分析如下：根据2011年10月9日，新中轴分公司作为甲方、海印汇公司作为乙方、城建公司作为丙方，三方签订《租赁合同》的第2.1条的约定，涉案场地计租面积（建筑面积）暂定为23298平方米，最终以房管测绘部门测绘报告的套内面积（实用率不低于50%）折算出的建筑面积为准；本合同约定的月基本租金及管理费，都应以最终计租面积为基准计算，双方应在房管测绘部门的实测成果报告[含房管部门出具的测绘图及电子文件（如有）]出具之日起的30日内进行之前的月基本租金、管理费结算，并按照双方确认的结算数据进行多退少补。合同双方依暂定租赁面积23298平方米履行至2019年5月，城建公司、城投分公司在委托具有测绘资质的广州市房地产测绘院对涉案场地进行测绘发现面积存在差异后，城投分公司于2019年5月12日向海印汇公司发出《关于按照测绘结果确定计租面积的函》，要求海印汇公司按照最终计租面积调整月基本租金及管理费，同时对已缴交的租金管理费进行多退少补。根据城建公司及城投分公司的陈述，涉案租赁物业至今未办理不动产权证，而故无法依合同约定由房管部门出具的测绘报告确定计租面积。由于涉案租赁物业至今为何未办理不动产权证并非本案审理范围，双方履行合同已近十年，超长期未确定计租面积不利于租赁双方行使各自的权利及义务，且城建公司、城投分公司所委托的广州市房地产测绘院实为房管部门出具不动产权证依据的测绘机构，而尽管海印汇公司上诉对该测绘报告提出质疑问，但一审诉讼中，该测绘报告已亦经双方质证，现海印汇公司未提交可以推翻该测绘报告的具体证据，而海印汇公司在其上诉理由中亦认为涉案场地现已不具备实地测量的条件，该司将该责任推卸于出租方于法无据，故本院对广州市房地产测会院出具的测绘报告予以采信。因涉案租赁物业至今未办理不动产权证的原因在所不论，且双方亦未对实测成果报告的出具时间进行约定，故城建公司、城投分公司提起本案诉讼并未超过诉讼时效，对海印汇公司以此提出的上诉主张，本院不予采纳。从一审查明事实可知，海印汇公司是整体租赁涉案场地的，且其承租涉案场地的范围已在《租赁合同》附件4《所租商铺之平面图》中进行了明确。另，根据前述《租赁合同》内容，各方当事人在约定涉案场地的计租面积时亦充分考虑了商业物业的特性，并就此作出了实用率不低于50%的约定。再根据海印汇公司的自认，涉案场地在该司承租后，该司在分租给分租户时已作了调整，故一审法院认定现实可见的无法用于商业用途的区域亦是海印汇公司运营调整的结果，各方原则上仍应按《租赁合同》约定的计算方式计算计租面积，即以房管测绘部门测绘报告的套内面积折算出建筑面积，对海印汇公司有关64号房门厅后间隔出的小间，78号房中间位置，79号之一至之五房、之七房、之八房不计入套内面积的抗辩意见不予采纳并无不当。一审法院在扣除双方均同意扣除的面积后，涉案场地的计租面积为24552.4138【（13203.0986-597.6038-329.2879）×2】平方米，比《租赁合同》暂定的建筑面积23298平方米多了1254.4138平方米无误，本院予以认可。同理，因海印汇公司是整体承租涉案租赁物业，该司上诉再提出即使是根据《房屋面积报告书》本身，64号、78号及79号争议面积合计141.78174平方米不属于商业用途，不应计入套内面积的主张缺乏依据，本院不予采纳。由于涉案场地实际面积与合同约定面积确存在1254.4138平方米的面积差，城建公司、城投分公司要求海印汇公司补缴租金、管理费差额有合同依据，一审根据租赁双方确定的租金、管理费标准，判处海印汇公司应向城建公司支付2013年5月27日至2016年12月31日的租金差额8524641.81元及2013年1月27日至2016年12月31日的管理费差额1774784.71元及判处海印汇公司应向城投分公司支付2017年1月1日至2019年5月31日的租金差额6591067.68元2017年1月1日至2019年5月31日的管理费差额1091334.79元亦无不当，本院予以维持。对海印汇公司提出的上诉理据，本院均不予采纳。综上所述，海印汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129690元，由广州海印汇商贸发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年九月二十二日书记员  吴浩正徐毅敏