江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终5165号上诉人（原审被告）：何云龙，男，1981年11月2日出生，汉族，户籍所在地安徽省六安市金安区，现住江苏省无锡市锡山区。上诉人（原审被告）：王玲，女，1985年8月28日出生，汉族，户籍所在地安徽省六安市金安区，现住江苏省无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）：无锡市长庆物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区工艺路7号。法定代表人：王兴栽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦琪，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林飞玉，江苏行德律师事务所律师。上诉人何云龙、王玲因与被上诉人无锡市长庆物业管理有限公司（以下简称长庆公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2020)苏0205民初6467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何云龙、王玲的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回长庆公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.长庆公司在物业服务过程中存在违约行为，在保安、保洁、公共设施维修等方面均没有达到合同约定的标准，故其不应全额支付物业费。2.其与长庆公司之间并未签订物业服务合同，双方并未约定违约金，一审法院判决其支付违约金没有事实和法律依据。长庆公司辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。长庆公司向一审法院起诉请求：1.判令何云龙、王玲支付物业服务费、公共水电能耗费、电梯使用费合计4908元及违约金（以2454元为基数，自2018年4月1日起至实际给付之日止；以2454元为基数，自2019年4月1日起至实际给付之日止，均按每日0.1%计算）；2.判令何云龙、王玲赔偿长庆公司律师费损失2500元；3.诉讼费由何云龙、王玲负担。庭审中长庆公司变更第一项诉请为：判令何云龙、王玲支付物业服务费、公共水电能耗费、电梯使用费合计7362元及违约金（以2454元为基数，自2018年4月1日起至实际给付之日止；以2454元为基数，自2019年4月1日起至实际给付之日止，以2454元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止，均按每日0.1%计算）。一审法院认定事实：一、2014年11月21日，何云龙、王玲与江苏长江置业发展有限公司（以下简称长江公司）签订《商品房买卖合同》1份，约定由何云龙、王玲购买长江公司位于无锡市锡山区××花园××幢××单元××室商品房，房屋面积为97.51平方米。《商品房买卖合同》第九章第二十一条约定依法选聘的前期物业服务企业为长庆公司。同日，长江公司与何云龙、王玲签订《前期物业管理服务协议》，根据该协议:1.物业管理范围为房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.何云龙、王玲交纳费用时间为每年交一次，每次提前一个月，收费标准物业服付费每月每平米1.6元，公共水电能耗费及电梯使用费每月每平米0.5元；3.何云龙、王玲违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，何云龙、王玲需补交并从逾期之日起按每日逾期金额的0.1%交纳违约金；4.物业管理企业可根据需要委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务。庭审中，何云龙、王玲称交房时物业公司为金科公司，收房手续也是金科公司办理的，何云龙、王玲提供金科公司出具收据予以佐证。庭审中，长庆公司称系其委托金科公司管理案涉小区专项服务工作，金科公司与该小区业主不直接发生物业服务合同关系，且2020年3月27日以长庆公司名义向何云龙、王玲催讨结欠的物业费，何云龙、王玲并未进行回复。何云龙、王玲认可其从2018年5月1日起欠付物业费。二、庭审中，何云龙、王玲称长庆公司提供的物业服务不到位，并举证了相应照片，其反应的主要问题表现为：公共区域设施、绿化没有及时修缮，比如砖掉落无人修补、路灯晚上未开，绿化未及时修补；安全无法得到保障，比如配电箱未锁、电线外露、井盖破坏、保安未做到24小时巡逻，小区大门不关或无人值守；消防栓、安全出口指示牌损坏、消防通道堵塞等问题；公告区域卫生问题，比如小区未实行垃圾装袋；地面青苔未及时清理；地下室垃圾常年累月不清理；侵犯业主的权利，物业公司对没交物业费的业主采取刷门禁卡七天有效期的做法。长庆公司对上述问题均予以否认。三、长庆公司委托江苏行德律师事务所参与本案诉讼产生代理费2500元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理协议》、《前期物业服务合同》、缴费通知单、送达凭证、委托合同、照片打印件及当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为，长江公司与何云龙、王玲签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，亦未违反法律规定，该合同合法有效。上述合同中约定由长庆公司提供前期物业管理服务，该约定亦属有效。现长庆公司已提供了相应物业服务，何云龙、王玲应按期缴纳物业费用。关于何云龙、王玲提出的物业服务不到位的问题，设立物业公司的目的是为小区全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，而小区的公共秩序、公共环境、公共卫生等需要物业公司及小区全体业主的共同维护，物业服务质量是否达到合同约定的要求不能仅依据个别业主的标准，况且要实现物业管理的毫无瑕疵并达到全体业主的满意也是不客观的。同时，物业管理费的收取是确保物业服务企业正常运行的前提，欠缴物业费不利于物业服务企业的正常运行，其在一定程度上也会造成物业服务质量的下降，业主不能因其个人对物业服务质量不满而不按时缴纳物业管理费。经计算，自2018年5月1日起至2021年4月30日止的物业费合计金额为7371元（取整），长庆公司主张何云龙、王玲理应支付物业费7362元，且何云龙、王玲应于2018年4月1日前缴纳2018年5月1日至2019年4月30日，法院予以支持。因何云龙、王玲未按时缴纳物业费，应按协议约定支付违约金，何云龙、王玲主张不应支付违约金的抗辩意见，于法无据，法院不予采信，但违约金的计算应以实际损失为基础，长庆公司主张的违约金标准过高，法院依法予以调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮50%计算。因《前期物业管理协议》并未明确约定律师费的承担问题，对长庆公司主张的律师费损失，无书面合同约定，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、何云龙、王玲于判决发生法律效力之日起10日内向长庆公司支付物业费7362元并支付违约金（以2454元为基数，自2018年4月1日起；以2454元为基数，自2019年4月1日起；以2454元为基数，自2020年4月1日起，上述违约金均计算至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准上浮50%计算）；二、驳回长庆公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由何云龙、王玲负担20元。由长庆公司负担5元。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，何云龙、王玲向本院提供如下证据：1.照片及视频一组，证明长庆公司长期不履行合同约定义务，小区卫生状况极差、公共设施处于瘫痪状态，物业服务水平差。2.手机截图一张，证明因长庆公司物业服务水平低，不履行物业服务职责，在业主代表与长庆公司多番交涉，提出意见后，长庆公司仍拒不整改，导致大量业主拒缴物业费，形成上百起的诉讼案件。长庆公司的质证意见为：1.对证据1，照片和视频仅能反映拍摄当时的状态，而物业服务是一个动态的、连续性的过程，故该组证据并不能证明其没有履行物业服务职责。对证据2，其认为与本案无关。本院认为：物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，何云龙、王玲提交的证据虽能证明长庆公司提供的物业服务在某些环节、个别区域服务不到位，但不足以全面、客观地反映长庆公司提供物业服务的全部内容，无法证明物业服务存在重大瑕疵，不足以成为何云龙、王玲拒绝交纳物业费的理由，况且，物业费是物业公司能够提供物业服务的重要资金来源，如业主不能按时足额交纳物业费将影响物业公司提供物业服务的质量，进而导致业主利益受损，故何云龙、王玲应当交纳拖欠的物业费7362元。何云龙、王玲与长江公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定了何云龙、王玲逾期缴纳物业费需要按每日逾期金额的0.1%缴纳违约金。现何云龙、王玲未按时缴纳物业费，应当按照前期物业管理服务协议的约定支付相应违约金。但同时需要指出的是，长庆公司作为物业服务企业,应以业主利益为导向，认真履行服务义务，弥补物业服务过程中的不到位之处，全面提高服务质量。综上所述，何云龙、王玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何云龙、王玲负担。本判决为终审判决。审判长  华敏洁审判员  张朴田审判员  韦 苇二〇二一年九月二十二日书记员  沈秋月