辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1640号上诉人（原审原告）：谭洁，女，1979年9月30日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。被上诉人（原审被告）：丹东市正兴建筑施工劳务有限公司，住所地丹东市振安区同兴镇光明村二组。法定代表人：刘科，该公司经理。委托诉讼代理人：汪传生，辽宁瞰法律师事务所律师。上诉人谭洁因与被上诉人丹东市正兴建筑施工劳务有限公司合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2021）辽0603民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。谭洁上诉请求：上诉人不服（2021）辽0603民初549号民事判决书，请求予以撤销，并依法改判；由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定三方签订房屋买卖合同有效，属于认定事实错误。1、三方签订的房屋买卖合同居间方即被上诉人超出其经营范围。2、三方签订的房屋买卖合同中，在上诉人不知情的情况下被上诉人与购房人私自交易收取、退回购房人定金，并且被上诉人收定金时没有上诉人的任何授权、许可，上诉人也没有收到购房首付款，综上，三方签订房屋买卖合同是无效合同。二、一审判决认定被上诉人未收取任何费用，属认定事实错误，有打款3000元证明被上诉人已收取中介服务费，并没有退还。三、一审判决认定上诉人出售的有银行贷款的房屋存在瑕疵构成违约，上诉人未证明是被上诉人导致，且与购房人姜咨佑保证此房权属合法、清晰、符合法律所规定的内容约定为上诉人的义务，被上诉人不知此房有借款，属事实认定不清。1、案涉房屋买卖合同是三方共同签订的，被上诉人表示“甲方将房屋抵押银行，没有告知中介和购房人”，纯属狡辩。作为已工作12年的专业房产经纪人是熟知二手房销售流程的，查明销售房屋产权人、座落、面积、有无银行贷款等相关信息并是否相符，是销售房屋的第一步也是常识。当时被上诉人提醒上诉人带此房的“商品房买卖合同”去的，《商品房屋买卖合同》上面信息，尤其银行贷款的首付及贷款金额清晰可见，写的非常清楚！2、此房权属合法、清晰并能保证房屋能过户！之后此房已经销售，都是购房人先给房款还上银行贷款才去房产局过户。被上诉人收了中介费应有义务提醒上诉人房屋是否可以销售及因此产生的各种后果，但被上诉人为了双向中介费并没有履行应尽的义务，在已知有银行贷款的情况下依然联系购房人签订房屋买卖合同，出现纠纷又把所有责任推给上诉人，最终导致上诉人2万元损失。此损失应由被上诉人承担赔偿责任。丹东市正兴建筑施工劳务有限公司辩称，一审判决认定事实，适用法律都是正确的。上诉人与被上诉人的中介合同被一审法院认定有效是正确的，该案是因上诉人违约没有告诉买房人该房屋有抵押，不能正常过户，造成上诉人（卖房人）对另案已审结买房人姜咨佑的违约赔偿，与被上诉人无关，被上诉人没有过错，因此，被上诉人不承担赔偿责任。二审法院应维持一审判决。谭洁向一审法院起诉请求：1、判令解除三方签订的房屋买卖合同；2、判令被告赔偿违约金2万元及利息1000元；3、判令被告赔偿损失交通费、复印费等2500元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2017年2月19日，原告（甲方，卖方）与案外人姜咨佑（乙方，买方）签订了房屋买卖合同。约定，甲方将坐落于丹东市振兴区柏林大道小区9号楼27楼3室的房屋出售给乙方。约定房屋售价48.5万元，乙方交付甲方购房定金2万元，剩余房款，20.5万元现金支付，26万元贷款支付，于2017年5月19日结清。约定甲方应保证房屋权属合法、清晰、符合法律所规定的内容，并在转让房屋时，将产权证书等有关文件证明材料交给乙方查验并保证房屋能过户，办理房屋过户由甲方负责，乙方予以协助。约定违约责任，如甲方违约，甲方按定金的双倍赔偿乙方，如乙方违约，甲方有权收回房屋并扣除定金。被告（居间方）在该合同上盖章。合同签订当日，案外人姜咨佑给付被告定金2万元。同年，3月，当案外人姜咨佑预向原告给付涉案房屋首付款时，被原告告知涉案房屋在原告购买时办理了银行按揭贷款，该房屋现依旧属于抵押状态。同年6月23日，被告将定金2万元返还案外人姜咨佑。一审法院于2017年10月9日，就原告与案外人姜咨佑因涉案房屋买卖纠纷作出（2017）辽0603民初2957号判决书，判决原告于判决生效后3日内给付案外人姜咨佑违约金2万，该判决书已生效。被告作为居间方未收取原告费用。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据。本案中，生效法律文书已经认定，原告就出售涉案属于抵押财产的房屋（房屋权属存在瑕疵）构成违约，原告未举证证明该房屋权属存在瑕疵系被告导致，且原告与案外人姜咨佑就保证涉案房屋权属合法、清晰、符合法律所规定的内容已约定为原告的义务，并未约束被告承担该义务，被告作为居间方亦未收取任何费用，故原告的诉请被告赔偿案涉房屋买卖的违约金及利息的请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于解除房屋买卖合同的诉请一节，因被告对于涉案房屋买卖合同的主体不适格，故原告的此项诉请，一审法院予以驳回。关于原告诉请赔偿交通费、复印费损失一节，因原告未提供证据予以佐证，故一审法院对此项请求不予支持。一审法院判决：驳回原告谭洁的诉讼请求。案件受理费减半收取194元，由原告谭洁负担（原告已预交）。二审中，谭洁提交如下证据：证据一、案涉房屋买卖合同，证明案涉房屋是贷款购买的房屋。证据二、支付宝转账记录，证明2017年2月19日上诉人已支付中介费3000元，转给被上诉人的工作人员王丽朋。丹东市正兴建筑施工劳务有限公司的质证意见为，对证据一真实性没有异议，但对关联性有异议，并不能证明是违约的，也不能证明我方是有过错的，签订买卖合同中权属是清晰的。对证据二没有异议。丹东市正兴建筑施工劳务有限公司提交2017年9月6日王丽朋的支付宝转账记录，证明王丽朋已将收到的3000元中介费退还给上诉人。谭洁的质证意见为，对证据的真实性无异议，但是该转账不是中介费，是王丽朋偿还我的欠款。综合当事人的举证、质证意见，本院认证如下：鉴于双方对对方提交的证据真实性无异议，对上诉人、被上诉人提交的上述证据予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议问题如下：一、关于案涉房屋买卖合同是否有效问题，经查，另案生效判决已经认定案涉房屋买卖合同有效，且该房屋买卖合同双方为案外人姜咨佑与上诉人，被上诉人系居间方，三方均在该买卖合同签字或盖章，故案涉房屋买卖合同系上诉人与案外人姜咨佑的真实意思表示，应为有效。上诉人提出案涉房屋买卖合同有效属于认定事实错误的主张，本院不予支持。二、关于被上诉人是否收取中介费问题。经查，2017年2月19日上诉人将中介费3000元，转给被上诉人的工作人员王丽朋。2017年9月6日王丽朋将收到的3000元中介费退还给上诉人。虽然上诉人提出王丽朋转账的3000元不是中介费，是王丽朋偿还上诉人的欠款，但未提交证据证明，且一审庭审中上诉人陈述中介费已经退回。故一审认定被上诉人未收取中介费并无不当。上诉人提出一审判决认定被上诉人未收取任何费用，属认定事实错误的主张，本院不予采纳。三、关于被上诉人是否应赔偿上诉人案涉房屋买卖合同违约金及利息问题。经查，案涉房屋买卖合同约定了上诉人与案外人姜咨佑权利义务，并未约定被上诉人的义务，虽然上诉人陈述其卖房时将与开发商签订的房屋买卖合同交给被上诉人查看，该房屋买卖合同上有贷款约定，但被上诉人予以否认，上诉人提交的证据不足以证明其出售涉案属于抵押财产的房屋（房屋权属存在瑕疵）构成违约系被上诉人导致，且被上诉人为居间方将收取的中介费已经退回，故一审判决未支持上诉人提出被上诉人赔偿违约金及利息的诉讼请求并无不当。综上所述，谭洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由谭洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维刚审 判 员 张春霞审 判 员 张惠清二〇二一年九月十七日法官助理 王 蕾书 记 员 王 阳