广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14665号上诉人（原审原告）：刘睿，男，1983年9月3日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：肖权东，广东泽康律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州中璟慧富房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海韵路16号403房（仅限办公用途）。法定代表人：王彦，董事长。委托诉讼代理人：陈送炜，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玟洁，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：深圳广田集团股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路2098号。法定代表人：范志全，董事长。委托诉讼代理人：曾斯，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭俊莹，北京大成（广州）律师事务所实习人员。上诉人刘睿、广州中璟慧富房地产开发有限公司（以下简称中璟慧富公司）因与原审第三人深圳广田集团股份有限公司（以下简称广田公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘睿上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，判令中璟慧富公司向刘睿支付逾期交房违约金236706.7元；2.本案全部诉讼费由中璟慧富公司承担。事实和理由：一、《委托装修协议》、《授权委托书》属于无效合同，广田公司系无权代理，无权代为收楼。1.刘睿与广田公司签署的《委托装修协议》、《授权委托书》并非刘睿的真实意思表示，是中璟慧富公司利用欺诈手段、隐瞒真相，诱骗刘睿签署。刘睿与广田公司从未沟通会面，在一审庭审前根本不知道广田公司的存在。该两份文书存在在应当填写第三人的空白处留白再补盖章的情形。《委托装修协议》中没有具体装修事项的条款。一审法院也认定刘睿与广田公司并未就双方签订的《委托装修协议》、《授权委托书》进行协商沟通。根据《民法总则》、《合同法》等规定，属于无效合同、无权代理，法院应当予以撤销。刘睿也曾向一审法院申请印章形成时间鉴定的请求，但未或准许。2.从签署时间来看，《委托装修协议》未显示签署日期，《授权委托书》显示的签署日期是2019年2月2日，与刘睿与中璟慧富公司签订的《广州市商品房买卖合同》是同一天。3.买卖合同补充协议第3.1条显示刘睿应持本人有效身份证明及有关文件，亲临办理交付手续。即便广田公司依据《授权委托书》去代为收楼，但是广田公司没有刘睿给予的有关文件，其无法收楼。二、交房时间认定错误，依法应予以改判为中璟慧富公司的交楼时间是2019年6月30日前。一审判决将2020年4月30日作为交房时间起算点的认定不正确。依据是买卖合同第十三条。三、逾期交房违约金111383.65元计算错误，即使按照违约金不超过房价的10%来计算至少也应是236706.7元。四、中璟慧富公司以刘睿逾期签订合同，已要求刘睿支付了大额的违约金。五、刘睿为了维权，在起诉前曾向中璟慧富公司发过律师函，但是中璟慧富公司拒收。六、直至一审判决书出具之日，商品房的门窗尚未修复，煤气能否使用也未知。中璟慧富公司针对刘睿的上诉请求辩称：一、中璟慧富公司在二审中提交的新证据印证涉案房屋的燃气管道工程竣工验收合格时间为2019年3月13日。（一）涉案房屋的燃气管道工程于2019年3月13日竣工验收合格，符合供气必要居住条件。（二）一审法院对广州南沙发展燃气有限公司出具的《关于〈征询函（2020）粤0115民初5032号〉的复函》理解有误，错误认为燃气公司需参与燃气管道工程竣工验收，错误认定2020年6月18日是燃气管道工程竣工验收合格时间。根据一审法院和燃气公司来往的函件内容以及《商品房预售合同》附件七第10.1条的约定可知，申办开通燃气服务系刘睿的合同义务。根据《广东省燃气管理条例》第12条，慧富滨海花园燃气管道工程的竣工验收不需要燃气公司参与，应当由中璟慧富公司自行组织施工单位、监理单位对燃气管道工程进行竣工验收。燃气管道工程已于2019年3月13日竣工验收合格。在燃气管道竣工验收合格后，慧富滨海花园的各户小业主在收房后可向燃气公司申请通气点火。2020年6月18日是燃气公司在收到涉案小区某户小业主的通气点火申请后，向该户实际供气的时间，该实际供气时间随着各户小业主的申请时间而不一致。（三）一审法院为查明慧富滨海花园燃气管道工程的完工情况，查清燃气公司在《关于〈征询函（2020）粤0115民初5032号〉的复函》中的真实表述，再次向燃气公司发函询问慧富滨海花园燃气管道工程竣工验收情况，足以证明涉案房屋的燃气管道工程竣工验收合格时间为2019年3月13日。根据《南沙燃气公司关于（2021)粵0115民初2561号征询函的复函》第二条以及附件《管道燃气开户合同》第三条第2款，接驳通气前，燃气公司需对燃气设施进行复查，符合通气条件则应予以供气。本案中，燃气公司在2019年10月27日完成了对涉案房屋所在小区燃气设施管道接驳。可见，在接驳通气前（2019年10月27日前），燃气公司已确认该小区燃气管道工程竣工验收合格，具备供气条件。同时证明了慧富滨海花园燃气管道工程竣工验收合格的时间为2019年3月13日。二、根据《广州中院对双合同裁判标准的指导意见》，《委托装修协议》和《商品房预售合同》共同设立了刘睿与中璟慧富公司签署涉案房屋买卖合同的权利义务，《委托装修协议》约定的2020年5月7日系中璟慧富公司与刘睿约定的交房时间。但是，因疫情影响，根据相关法律规定以及中璟慧富公司二审新证据，《委托装修协议》约定的交房时间可顺延116天，即涉案房屋的交房最后期限为2020年8月31日。在该时间前交房，中璟公司无需承担逾期交房责任。三、一审判决第17页关于逾期交房违约金的计算公式及计算结果存在严重错误。一审法院错误认定中璟公司逾期交房共计49天。一审判决第17页关于逾期交房违约金的计算公式及计算结果存在严重笔误，错误将“2020年6月18日”写成“2020年8月18日”。刘睿于2020年5月23日实际收房，该收房时间在2020年8月31日之前，中璟慧富公司未逾期交房。并且刘睿在一审、二审中提出的房屋瑕疵均不能影响涉案房屋的交付，中璟慧富公司已积极履行了保修义务。中璟慧富公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回刘睿的全部诉讼请求；3.刘睿承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋所在楼栋的燃气管道工程己经于2019年3月13日完成燃气管道覆盖且竣工验收合格，符合《商品房预售合同》附件八第2.3条“供气设施满足必要居住条件”的交房条件。一审法院错误理解广州南沙发展燃气有限公司出具的《关于征询函粤0115民初5032号的复函》，误认为小业主自行申请燃气开户点火后的实际供气时间即2020年6月18日系涉案房屋所在楼栋供气设施满足必要居住条件的时间，缺乏事实和法律依据，不符合燃气开户常识。二、中璟慧富公司不存在逾期交房违约行为。因疫情影响，装修工程施工工作难以正常开展，根据相关法律规定，《商品房预售合同》和《委托装修协议》所约定的装修工程工期可予以顺延，有关装修单位及开发商无需承担逾期交房责任。刘睿针对中璟慧富公司的上诉请求辩称：中璟慧富公司不认可2057号复函，无事实与法律依据，房屋交付必须满足通水电气等生活条件，中璟慧富公司必须提交何时满足可以向业主供应燃气的证明。关于疫情影响的延误属于中璟慧富公司延误，迟延交付后不可抗力不能免除其责任，关于疫情延误，璟慧富公司从未向刘睿发出任何通知。除燃气通气条件外，2020年5月23日开发商通知收楼当天，刘睿聘请了广田公司进行查验，涉案房屋当天的窗户尚未安装，属于重大责任，且存在电灯、插座未安装等一系列的瑕疵，尚不具备交付条件，刘睿一审已经提交证据证明。广田公司针对刘睿与中璟慧富公司的上诉请求，一并述称：刘睿与广田公司之间签订的委托装修合同以及授权书合法有效，是刘睿真实意思表述，广田公司已经取得刘睿授权，有权代为办理收楼手续。刘睿上诉状所述补充协议第3.1条应理解为刘睿自行收楼时适用，因广田公司已经获得其授权，不应适应该条。一审判决认定广田公司与中璟慧富公司为关联企业与事实不符，中璟慧富公司与广田公司是两个独立的法人主体，不存在关联关系。刘睿于2020年7月15日向一审法院起诉请求：1.中璟慧富公司向刘睿支付延期交房违约金491166.4元（从2019年7月1日起计至2020年8月18日止，按2367067元×0.05%/日×415日计算）；2.要求中璟慧富公司对广州市南沙区环市大道北慧富滨海花园XX栋XX房的入户门合页、门套，入门左侧客卧门套破皮、松动部位进行修复；3.本案诉讼费由中璟慧富公司承担。一审法院经审理查明：中璟慧富公司是位于广州市南沙区环市大道北慧富滨海花园10栋、11栋、12栋商品房建设项目的开发商。中璟慧富公司已取得上述商品房的预售许可证（预售证号为20170783号）。2019年2月2日，刘睿（为乙方）和中璟慧富公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方以2367067元的总价格向甲方购买位于广州市南沙区环市大道北慧富滨海花园XX栋XX房（建筑面积共139.46平方米,套内建筑面积115.85平方米，共有分摊面积约23.61平方米）。该合同第十二条，关于交房条件约定：“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”第十三条，关于房屋交付约定：“甲方应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋己交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。”第十四条，关于延期交房的违约责任约定：“按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，甲方应按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：除另有约定外，自本合同第十三条约定的该商品房交付日起，视为该商品房己实际交付乙方，保修期开始起计，该商品房毁损、灭失的风险由乙方承担；同时乙方应承担缴交物业费及相关费用的责任。”第十六条，关于交付时的验收约定：“乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起/日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在/日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”第十七条，关于风险责任转移约定：“乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。”第二十三条，关于甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：“甲方按双方约定的标准进行修理、更换。乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方除履行上述维修义务外，不再作任何补偿。”第二十五条，关于工程质量保修约定：“正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。”合同附件一为《房地产平层图》。合同附件七约定装饰、设备标准为住宅精装修标准。合同附件八为合同补充协议。补充协议第2条，双方同意合同第十一条、十二条、十三条、十五条补充修改为：“2.1甲方双方同意买卖合同第十一条第2款第1点补充及修改如下：乙方委托甲方办理预告登记的，甲方应当在乙方完成合同网签且付清全部房款（含银行按揭款）之日起60日内为乙方办理预告登记（即买卖合同约定之‘预购商品房预告登记’，以下同）。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。2.2该商品房现实交付应满足如下全部前提条件：（1）乙方应付清该商品房之全部房屋价款（含按揭款）；（2）乙方付清应缴交的全部税、费（契税除外）及甲方代缴的物业专项维修资金；（3）乙方付清买卖合同及其补充协议约定所应承担的其他费用及违约金（如有）；（4）乙方己办妥预告登记手续，并提供房管部门要求具备的办理不动产权证书所需的相关资料。注：（1）-（3）项所涉款项，均以甲方收到银行发出的“到账通知”作为收妥确认依据。如存在上述任一条件未能满足的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间而无需承担任何逾期交付的责任。2.3甲乙双方同意，买卖合同第十二条约定的交房条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防（若按规划人防工程与该商品房不同期交付或无人防工程则不适用）、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。同时，乙方确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务水平受本项目所在当地整体服务水平所限，且上述公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件，因此，如该商品房供水、供气、供电及通邮等可正常使用的，则乙方确认，该部分设施已满足必要居住条件，甲方无需承担任何责任。2.4如乙方申请提前收楼，则乙方同意，买卖合同第十二条、十五条约定的交房条件变更为‘该商品房的供水、供电、电梯和消防验收合格’。甲方可在该商品房的供水、供电、电梯和消防验收合格后，同意乙方提前收楼的要求。”补充协议第3条，双方同意将合同第十三条补充及修改为：“3.1收楼手续办理：乙方应于买卖合同第十三条约定的交付日期持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。3.2如乙方未能于买卖合同第十三条约定的交付日期前满足本补充协议第2.2款约定的交付条件的，则乙方应于满足本补充协议第2.2款约定的交付条件之日起20个工作日内，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续。乙方应按照上述约定办理收楼手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。3.3虽乙方未能于买卖合同第十三条约定的交付日期前满足本补充协议第2.2款约定的交付条件，但甲方仍发出交楼通知给乙方的，则乙方除应继续履行义务以满足本补充协议第2.2款约定的交付条件外，还应按甲方交楼通知确定的交付日期亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续。3.4如因异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的任何原因导致该商品房延迟交付的，乙方同意甲方顺延交房时间。上述迟延原因的认定标准为：（1）异常天气：甲方应当预见台风、暴雨天气对建设工程的影响，如当年台风次数、影响天数或暴雨量超过本地区前三年平均数值的，甲方应向本地气象部门索取广州地区台风、暴雨天气资料或报告，连同施工日志、施工现场照片，作为延期交楼依据。（2）异常地址状况：由于异常地址状况影响建设工程基础施工的，甲方应提交相关证明文件，作为延期交楼依据。（3）政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设，以致甲方不能按期交楼。（4）公用事业部门的原因：由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致该商品房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼。”补充协议第5条，双方同意合同第十六条修改为：“5.1甲乙双方确认，该商品房的交房条件以买卖合同第十二条、第十五条约定为准，如乙方认为该商品房不符合上述交房条件或存在导致房屋无法正常使用的重大瑕疵的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方一次性提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则，视为该商品房达到交房条件，乙方同意接收该商品房。乙方确认，该房屋装修方面存在的裂缝、空鼓、渗漏等质量问题均不属于导致房屋无法正常使用的重大瑕疵，双方同意按照买卖合同第二十三条约定处理，乙方不得因此拒绝收楼。5.2乙方确认，买卖合同附件七约定的该商品房装饰、设备标准并非该商品房的交房条件，乙方不得以装饰、设备不符合买卖合同附件七约定而拒绝接收该商品房；如乙方认为该商品房装饰、设备不符合上述标准的，乙方应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方一次性提出，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，甲乙双方按照买卖合同第二十三条约定处理。5.3乙方同意，如该商品房的乙方为两人或两人以上联名购买的，则乙方中任何一人办理该商品房的验收交接手续的，均视为乙方全体对于该商品房己经予以认可接收。”补充协议第6条，双方同意合同第十七条修改为：“6.1乙方确认，该商品房于现实交付（含买卖合同及补充协议约定视为交付的情况）予乙方之日起全部责任及风险转移至乙方。6.2如乙方未按本补充协议第3.2款约定办理收楼手续的，则自乙方满足本补充协议第2.2款约定的交付条件之日起20个工作日届满之日起，视为甲方己经将该商品房交付给乙方，保修期开始起计，该商品房的全部责任及风险转移至乙方。6.3如乙方未按本补充协议第3.3款约定办理收楼手续的，则自甲方交楼通知确定的交付之日起，视为甲方己经将该商品房交付给乙方，保修期开始起计，该商品房的全部责任及风险转移至乙方。6.4乙方应于本补充协议第6.1、6.2、6,3款约定的责任及风险转移日起承担该商品房的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、商品房灭失毁损的风险承担。”签订《商品房预售合同》时，中璟慧富公司将广田公司提供的《委托装修协议》文本交刘睿签署。装修协议内容为：甲方委托乙方对慧富滨海花园XX栋XX房按协议附件一进行装修改造施工。乙方于2020年4月30日前完成上述委托事项。装修费用为10000元，在签订协议之日起十个工作日一次性付清。甲方同意于协议约定的装修期限届满之日起7日内前往验收和接收该房屋的装饰装修，乙方无须另行书面通知甲方。除非该房屋的装修改造与本合同的约定相悖，否则甲方不得拒绝接收。甲方拒绝接收或逾期接收的，均视为乙方已移交该房屋的装修给甲方。上述协议的附件为房屋的平面图，该图反映涉案房屋改造施工内容为在入户花园旁改建一个房间。同时，刘睿签署了《授权委托书》。委托范围是授权广田公司提前于2019年6月30日代刘睿办理慧富滨海花园XX栋XX房的接收手续，包括：1.接收房屋钥匙；2.签署、接收房屋交付的相关文件；3.查验并确认房屋交付标准。有效期限从2019年2月2日至2020年4月30日止。在刘睿和广田公司实际并未就装修改造的具体内容进行协商的情况下，刘睿在协议尾部委托方（甲方）处签名，广田公司在协议尾部受托方（乙方）处加盖公章。刘睿并未实际支付上述10000元装修费用，仅向中璟慧富公司支付了2367067元购房款。2019年6月19日，中璟慧富公司向广田公司发出《商品房交付使用通知书》，通知广田公司办理涉案房屋的收楼手续。2019年6月20日，中璟慧富公司向广田公司发出《商品房交付书》，通知涉案房屋已经于2019年5月24日前具备合同约定的交付条件，于2019年6月20日交付，广田公司盖章予以确认。2019年9月13日，中璟慧富公司向刘睿出具了金额为2367067元购房款发票。2020年4月16日，刘睿收到《房屋钥匙签领通知》，通知刘睿于2020年5月23日到广州市南沙区滨海新城一区入口办理房屋钥匙签领手续。通知落款处盖有“越秀滨海新城项目交付小组”的印章。2020年5月23日，刘睿应要求前往办理收楼手续。当时改建的房间已经建成，但刘睿认为涉案房屋存在房屋质量问题，向中璟慧富公司提出异议，不同意收楼。2020年12月14日，刘睿再次对涉案房屋进行验收，但对房屋质量仍有异议，要求中璟慧富公司整改，至今不同意收楼。在本案诉讼过程中，为查明涉案房屋所在商品房建设项目是否符合交付条件，一审法院向相关单位发函调查。中国邮政集团有限公司广州市南沙区邮政局于2020年8月25日出具《关于广州市南沙区人民法院征询广州中璟慧富房地产楼盘通邮情况的复函》，证明该局已经于2019年4月2日为慧富滨海花园10栋、11栋、12栋办理了通邮手续。广州南沙粤海水务有限公司于2020年8月31日出具穗海水务函〔2020〕148号复函，证明中璟慧富公司于2019年5月28日签订了慧富滨海花园1栋至12栋和地下室项目的供水用水合同，已于签订合同之日起具备永久用水条件。广东电网有限责任公司广州南沙供电局于2020年9月2日出具《关于慧富滨海花园楼盘永久用电情况的复函》（广供电南函〔2020〕114号），证明慧富滨海花园10#、11#、12#栋已于2019年4月19日完成送电，具备永久用电条件。广州南沙发展燃气有限公司于2020年9月15日出具南沙燃气函〔2020〕57号复函，证明：慧富滨海花园10栋、11栋、12栋燃气管道工程为开发商自理工程，由开发商自行委托设计、施工、监理，在开发商的监管下进行燃气工程施工建设。该小区燃气管道已在2019年3月13日完成竣工验收，经过燃气公司复验合格后于2020年6月18日通气。小区内具备通气条件，小区业主在满足燃气规范要求的前提下，通过燃气公司入户安全检查合格后可通气点火。广州市南沙区住房和城乡建设局于2020年11月9日出具《关于南沙滨海花园项目相关情况的复函》，证明慧富滨海花园10栋、11栋、12栋项目已于2019年5月23日进行了竣工验收，并于2019年5月24日办理了联合验收和竣工验收备案手续。该复函的附件为发给中璟慧富公司的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》。意见书内容为：“南沙滨海花园十期一区项目”经你单位组织了竣工验收，并于2019年5月24日经过了广州市住房和城乡建设局的建设工程消防验收及备案、广州市南沙区气象局的气象部门防雷装置竣工验收、南沙区住房保障和房屋管理局的白蚁防治工程验收备案、广州南沙经济技术开发区行政审批局的人防工程验收备案、广州市南沙区建设和交通局的质量竣工验收监督、广州市南沙区国土资源和规划局的规划条件核实、广东省通信管理局广州市通信建设管理办公室的房屋建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案的联合验收。为证明入户门和东北侧客房的门有质量问题，刘睿提供房屋现场照片，该照片显示上述部位的门有破损情况。为证明涉案楼盘已经过环保验收，中璟慧富公司提供其组织验收并于2019年4月1日出具的《南沙滨海花园十期一区（1#～12#及地下室）建设项目竣工环境保护验收意见》，验收结论为：“南沙滨海花园十期一区（1#～12#及地下室）建设项目已建设完成，配套的环保措施已落实到位并达到设计运行效果，符合广州市南沙区环保税务局《关于南沙滨海花园十期（YTD-A05,07,08地块）建设项目环境影响报告表审批意见的函》（穗南区环水管影〔2016〕260号）的要求，验收工作组同意本项目通过验收。”为反驳南沙燃气函〔2020〕57号复函证明的内容，中璟慧富公司提供了广州南沙发展燃气有限公司于2021年2月2日出具的《关于中璟慧富咨询管道工程建设验收及通气问题的复函》（南沙燃气函〔2021〕12号）。该复函内容如下：“慧富滨海花园1-12#楼项目楼盘（位于南沙区××大道北××编号为0的地块）已完成竣工验收，于2019年3月13日完成燃气管道工程建设。对已竣工验收合格的燃气工程项目，在用户申请通气点火后，我司工作人员安排入户安全检查，检查合格后可通气点火使用。2020年6月18日系我司入户安全检查合格后慧富复滨海花园小区第一批用户通气点火时间。”一审法院认为：刘睿、中璟慧富公司签订《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。现本案各方对被告是否存在延期交房，是否应承担维修义务产生争议。关于交房时间的问题，中璟慧富公司在刘睿和广田公司未就装修改造问题进行协商的情况下，签订合同同时将以改建房屋为内容的《委托装修协议》、《授权委托书》交由刘睿签署，以便广田公司统一接收房屋，完成房屋改建，再协助交付房屋。可见中璟慧富公司和广田公司在建设装修和改建方面互相配合，双方实际是关联企业，已形成了战略合作关系，共同向刘睿交付建设和改造完成的房屋。虽然刘睿、中璟慧富公司在《商品房预售合同》中约定的交房时间为2019年6月30日，但刘睿在其签署的《委托装修协议》中明确的收楼日期为2020年4月30日，故一审法院认定刘睿同意2020年4月30日收楼。中璟慧富公司在2020年4月30日未能交付房屋的，应承担违约责任。关于是否符合交房条件的问题，涉案房屋所在楼盘已于2019年4月1日按规定办理环保验收手续，于2019年4月2日办理了通邮手续，于2019年4月19日具备永久用电条件，2019年5月24日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，于2019年5月28日具备永久用水条件，于2020年6月18日通气，具备通气条件。刘睿提出涉案房屋存在装修质量问题，属于房屋的质量瑕疵，并不影响房屋的交付，故涉案房屋在2020年6月18日已具备交付条件。具备交付条件的时间有一审法院向相关部门调查的复函为据，中璟慧富公司提供的《关于中璟慧富咨询管道工程建设验收及通气问题的复函》（南沙燃气函〔2021〕12号）并未证明实际具备永久用气的时间，不足以证明其主张，故一审法院对中璟慧富公司的相关主张不予采纳。关于违约金的计算问题，中璟慧富公司未能在刘睿确认的2020年4月30日将房屋交付房屋，应承担延期交楼的违约责任。在房屋具备交付条件后，中璟慧富公司虽然未通知刘睿收楼，但刘睿已经于2020年12月14日再次验收房屋，仅因房屋有质量瑕疵才没有办理收房手续，故违约金应从2020年5月1日起计至2020年8月18日止。双方合同的约定违约金每日按总房价的0.05%计付，明显高于刘睿未能接收房屋居住使用的损失，应予以调整。一审法院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算延期交房违约金。违约金具体数额为111383.65元（按2367067元×3.85%/年×4÷360日/年×110日计算）。刘睿请求数额超出上述金额部分，一审法院不予支持。关于维修的问题，双方合同约定涉案房屋是带装修交付，现装修质量有瑕疵，中璟慧富公司应根据合同约定承担保修的义务。中璟慧富公司应于十五日内对涉案房屋入户门和东北侧客房的房门予以修复。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，于2021年3月5日作出判决如下：一、广州中璟慧富房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向刘睿支付延期交房违约金111383.65元；二、广州中璟慧富房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内对广州市南沙区环市大道北慧富滨海花园XX栋XX房入户门和东北侧的客房的房门予以修复；三、驳回刘睿的其他诉讼请求。本案受理费8768元，由刘睿负担6140元，广州中璟慧富房地产开发有限公司负担2628元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。广田公司一审庭审陈述其司按照《委托装修协议》所附图纸进行施工，整个房屋的室内装修是委托其司施工，并未涉及《委托装修协议》的改造。对此，中璟慧富公司确认广田公司陈述的装修情况。中璟慧富公司二审提交以下证据：1.《滨海十期一区燃气管道工程（户内）竣工报告》，拟证明涉案房屋所在小区于2019年3月12日完成燃气管道工程建设，于2019年3月13日竣工验收合格，符合《商品房预售合同》附件七第2.3条“满足供气必要居住条件”；2.一审法院出具的《（2021）粤0115民初2561号征询函》；3.广州南沙发展燃气有限公司出具的《南沙燃气公司关于（2021）粤0115民初2561号征询函的复函》，该复函内容为“一、我司与广州市中璟慧富房地产开发有限公司已就广州市南沙路慧富大街8至1号、慧富大街9号、慧富中街1至3号（含来函所涉自慧富滨海花园项目楼盘）申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，供用气种类为管道燃气；二、2019年10月27日，我司完成对慧富大街8至1号、慧富大街9号、慧富大街10-20号、慧富中街1至3号、慧富中二街1-6号（含来函所涉自慧富滨海花园项目楼盘）小区燃气设施管道接驳；三、以上小区具体每一户的接驳通气点火时间根据用户申请时间而定。我司接到小业主通气点火申请后，须安排对户内燃气设施进行安全检查，在确定户内燃气设施符合用气安全标准后予以通气点火。2020年4月26日，我司已出具南沙区金沙路慧富大街1号2504业主的《点火作业通知单》”等，该复函并附有滨海花园开户合同，显示中璟慧富公司于2019年9月6日与广州南沙发展燃气公司签订管道燃气开户合同，供用气地址为：广州市南沙区金沙路慧富大街8至1号，慧富大街9号、慧富中一街1至3号（滨海新城自编1到8栋、9栋、10到12栋），证据2和证据3拟共同证明申办开通燃气服备系刘睿的合同义务，在刘睿接收房屋后，其可根据居住需要自行向相关燃气公司申请通气点火，燃气公司将根据刘睿的通气点火申请，为刘睿提供入户通气点火服务；燃气公司在2019年10月27日完成对涉案房屋所在小区燃气设施管道接驳，在接驳通气前，燃气公司已确认该小区燃气管道工程竣工验收合格，具备供气条件；4.涉案房屋所在小区的其他户小业主与燃气公司签署的《家庭用户管道燃气供用气合同》，拟证明小业主何时向燃气公司申请供气，由小业主自主决定，开发商无法干预小业主向燃气公司申请供气的自主行为；5.《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》，拟证明2020年1月23日，广东省人民政府发布通知，因发生新型冠状病毒疫情，采取一系列强制控制措施，导致涉案房屋所在小区装修工程被迫停工；6.《广州市住房和城乡建设局关于切实做好建筑工地复工前后疫情防控管理的紧急通知（穗建质﹝2020﹞24号）》，拟证明2020年2月4日，广州市住建局发布通知，受疫情影响，全市所有在建房屋建筑工程不得在2月9日前开工、复工；7.《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第3号）》，拟证明2020年2月7日，广州市人民政府发布通知，受疫情影响，所有居住小区强制实施封闭管理，限制非小区业主及车辆进入小区，且滞留重点疫区的人员不得返回广州；8.《广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部关于做好新冠××疫情常态化防控工作的通告（第9号）》，拟证明直至2020年5月17日，广州市人民政府才发布通知，逐步解除社区封闭式管理；9.《暂时停止施工通知书》；10.《监理工程师通知单》；证据9和证据10拟证明因新冠××疫情影响，涉案房屋所在小区于2020年3月9日仍然处于停工状态，未复工开工，自2020年1月23日至2020年5月17日广州市发布解禁通知之日止，期间共116天均属于因疫情不可抗力导致无法完成装修施工的时间，《委托装修协议》所约定交房时间应当顺延116天至2020年8月31日止；11.《工程联系单》，拟证明新冠××疫情导致涉案房屋装修工程无法施工，装修公司于2021年3月10日向中璟慧富公司发函要求顺延工期；12.（2020）粤01民终23426号民事判决书，拟证明在与本案类似的商品房预售合同纠纷案件中，本院认定新冠××疫情属于不可抗力，因疫情导致商品房装修工程迟延完工的，酌定《商品房预售合同》约定的开发商向小业主交房日期应予以顺延两个月。刘睿质证认为：对于证据1，真实性、关联性、合法性均不予确认，该证据为复印件，无原件核对，且不属于新证据。对于证据2和证据3，无原件，真实性、合法性不予以认可，无关联性，证明内容和目的不予认可，具体意见为：1.2019年10月27日涉案房屋所在小区的燃气设施管道工程没有竣工验收合格，未提供证据证明具备向刘睿的房屋供气的条件，并且该合同签署时间为2019年9月6日，签署前涉案小区不具备交楼条件，中璟慧富公司不能于2019年6月30日前按合同约定交楼，存在逾期交楼行为；2.城市燃气管道根据用途可分为分配管道、用户引入管、室内燃气管道。分配管道、用户引入管俗称室外燃气管道。中璟慧富公司向燃气公司申请室外管道供气。刘睿向燃气公司申请开通室内燃气管道供气。中璟慧富公司将室外燃气管道供气和室内燃气管道供气的概念、要求、程序混淆。对于证据4，真实性、关联性、合法性不予确认，该份证据仅为复印件，无原件核对，合同内容存疑，并且无关联性，并非同一栋楼房，内外管道通气规定、条件和时间有差异。对于证据5至证据8，真实性、关联性、合法性认可，证明目的和内容不认可，也不属于新证据。中璟慧富公司、广田公司未能证明具体延误的时间、天数，也从未把延误情况通知刘睿。若有疫情影响导致的延误，也属于中璟慧富公司已经逾期交付房屋后的延误。迟延后的不可抗力，不免除其违约责任。对于证据9至证据11真实性、关联性、合法性不予认可，具体意见为：1.不属于新证据；2.出具该组证据的主体，即盖章处显示的公司为与中璟慧富公司有业务合作的单位，真实性存疑，缺乏证明力，且未提供具体的停工台账，不能证明停工时间和天数；3.属于已经逾期后的不可抗力，不能免除其违约责任；4.中璟慧富公司没有提交针对证据11《工作联系单》的批复；5.中璟慧富公司从未通知过刘睿。对于证据12真实性、合法性予以认可，无关联性。广田公司质证认为：证据1的真实性、合法性由法院依法认定，关联性予以认可；证据2，证据5至证据11，真实性、关联性、合法性均确认；证据3、证据4真实性、关联性、合法性无法确认，其无法确认交楼问题；证据12真实性、合法性由法院认定，关联性认可。二审庭询时，中璟慧富公司陈述其一直按照刘睿的要求对房屋进行修复，一审法院到场发现装修瑕疵，其司也积极进行修复，但刘睿不应当混淆房屋的交付条件和履行维修义务。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本院认为：本案二审争议的焦点包括：一、涉案房屋的交楼时间如何确定；二、涉案房屋何时符合交房条件；三、中璟慧富公司是否需要向刘睿支付逾期交房违约金；四、中璟慧富公司是否需要对涉案房屋入户门和东北侧的客房房门予以修复。关于争议焦点一。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》虽约定中璟慧富公司的交楼时间为2019年6月30日，但刘睿签署的《委托装修协议》已经明确装修改造的完成时间为2020年4月30日。根据一审法院查明的事实，上述委托装修协议是在刘睿与广田公司未就装修改造问题进行协商的情况下签署，以便广田公司统一对房屋进行装修改建，再由广田公司协助中璟慧富公司交付房屋。同时，广田公司确认《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的装修项目实际由其施工完成。由此可见，《委托装修协议》虽为广田公司、刘睿所签订，但实际属于中璟慧富公司与刘睿之间的权利义务约定。因此，一审判决双方约定交房期限为2020年4月30日前，并无不当，本院予以认可。刘睿主张《委托装修协议》并非其真实意思表示，属于无效合同，交房时间应为2019年6月30日。对此，本院认为，该协议清楚约定委托事项的完成时间为2020年4月30日，刘睿在该《委托装修协议》上签字确认，不论刘睿是否清楚知悉合同相对方为广田公司，均不影响其应当知晓涉案房屋的实际交付期限变更为2020年4月30日前的认定。故，刘睿主张交楼时间应为2019年6月30日的理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。根据查明的事实，涉案房屋所在楼盘已于2019年4月1日按规定办理环保验收手续，于2019年4月2日办理了通邮手续，于2019年4月19日具备永久用电条件，2019年5月24日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，于2019年5月28日具备永久用水条件，于2019年10月27日完成小区燃气设施管道接驳，具备通气条件。刘睿提出涉案房屋存在装修质量问题，至今不符合交付条件。但房屋装修方面的问题属于房屋的质量瑕疵，并不影响房屋的交付，故刘睿认为涉案房屋至今不符合交付条件的主张不成立，本院不予采纳。中璟慧富公司主张于2019年3月13日完成涉案小区燃气管道覆盖且竣工验收合格，此时已符合合同约定的“供气设施满足居住条件”的交房条件。对此，本院认为，根据广州南沙发展燃气有限公司的复函，中璟慧富公司于2019年9月6日与广州南沙发展燃气有限公司签订管道燃气开户合同，广州南沙发展燃气有限公司于2019年10月27日完成涉案小区燃气设施管道接驳，此后根据小区业主的申请，再予以安排安全检查和通气点火。据此，2019年10月27日之前，涉案房屋并不具备通气条件，中璟慧富公司的上述主张依据不足，本院不予采信。根据广州南沙发展燃气有限公司的复函，中璟慧富公司主张2020年6月18日是小业主向燃气公司申请开通燃气服务的时间具有一定的合理性，本院予以采纳。故，一审判决认定2020年6月18日为具备通气条件的时间，认定不妥，本院予纠正。综上，本院认定，涉案房屋在2019年10月27日具备交付条件。关于争议焦点三。如前所述，中璟慧富公司本应在2020年4月30日前交付房屋。为加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，2020年1月23日，广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，广东省决定将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条明确，疫情或疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定期限交付房屋，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。本案中，涉案房屋交付时间处于新型冠状病毒疫情防控措施实施时间段，依本地疫情防控对涉案商品房交付的时间影响，本院酌情确定将中璟慧富公司的交房时间延期两个月，即延至2020年6月30日。因刘睿在2020年4月16日已经收到通知于2020年5月23日办理房屋钥匙签领手续，即中璟慧富公司在本院认定的交房时间之前已通知刘睿接收符合交房条件的房屋，故刘睿以涉案房屋装修存在质量问题为由拒绝收楼，并据此要求中璟慧富公司支付逾期交房违约金依据不足，本院不予支持。一审判决认定中璟慧富公司应支付刘睿2020年5月1日至2020年8月18日止的违约金，该认定不当，本院予以纠正。关于争议焦点四。根据一审法院查明的事实，双方合同约定涉案房屋是带装修交付，现装修质量有瑕疵，中璟慧富公司应根据合同约定承担保修的义务。一审判决认定中璟慧富公司应对涉案房屋入户门和东北侧客房的房门予以修复，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘睿上诉请求不成立，本院予以驳回。中璟慧富公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5032号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初5032号民事判决第一项、第三项；三、驳回刘睿的其他诉讼请求。一审案件受理费8768元，由刘睿负担8668元，广州中璟慧富房地产开发有限公司负担100元。二审案件受理费5434元，由刘睿承担5334元，由广州中璟慧富房地产开发有限公司承担100元。本判决为终审判决。审判长  李光华审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年九月六日书记员  林臻灏区敏儿