山东省济宁市任城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0811执异687号异议人（案外人）：赵东方，男，1963年12月25日出生，汉族，住济宁市任城区。委托代理人：王久民，山东汇贤律师事务所律师。申请执行人：蔡连河，男，1968年2月10日出生，汉族，住济宁市任城区。委托代理人：王忠良，山东舜鸿律师事务所律师。被执行人：山东华任置业有限公司。本院在执行蔡连河与山东华任置业有限公司民间借贷纠纷案件时，异议人赵东方向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人赵东方称，请求解除（2020）鲁0811执恢600执行裁定书对异议人所有的华任尚品小区3号楼一单元601、602、701、702、801、802、901、902、1001、1002、1101、1102室共12套房屋的查封。事实与理由：执行裁定书（2020）鲁0811执恢600号中的查封标的物为济宁市全部房产。因华任尚品小区3号楼一单元601、602、701、702、801、802、901、902、1001、1002、1101、1102室共12套房屋在2014年4月19日山东华任置业有限公司与异议人赵东方签订了商品房买卖合同，异议人赵东方于2014年4月19日已将房款全部付清，山东华任置业有限公司出具全额收款收据并将12套房屋钥匙全部交予异议人赵东方，双方交易正常完成，该12套房屋所有权人系异议人赵东方。后因山东华任置业有限公司未实际交付该12套房屋，异议人赵东方于2014年将山东华任置业有限公司诉至济宁市任城区人民法院，经任城区人民法院依法审理后，作出（2014）任商初字第701号、702号民事判决书，明确了该12套房屋所有产权归属于异议人赵东方合法有效。现贵院于2020年作出的执行裁定书（2020）鲁0811执恢600号中查封的济宁市全部房产已包含了异议人赵东方的12套房产，该行为已侵犯了本人赵东方的合法物权，属于查封错误。本院查明，蔡连河与山东华任置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年10月11日作出（2014）任商初字第691号民事判决书，判决：“一、被告山东华任置业有限公司、刘勇在判决生效之日起十日内偿还借款本金200万元及利息（自2013年2月8日起至还清欠款之日止，按同期银行流动资金贷款利率的四倍计算。）二、被告济宁华任面业有限公司对上述还款承担连带责任。”。判决生效后，蔡连河向本院申请强制执行，本院受理案号为（2016）鲁0811执327号。该案终结本次执行程序后，恢复执行，案号为（2020）鲁0811执恢600号。2020年7月13日，本院作出（2020）鲁0811执恢600号执行裁定书，查封被执行人山东华任置业有限公司名下所有的位于济宁市全部房产，济宁市华任尚府小区全部房产及华任尚府沿街营业房全部房产。另查明，赵东方与山东华任置业有限公司房屋买卖合同纠纷二案，赵东方于2014年4月23日向本院起诉，分别请求1、法院依法判令被告向原告交付华任·尚品住宅楼中的第三幢1单元6层01、02号房、7层01、02号房、8层01、02号房共计6套商品房，并依照合同约定为原告办理产权登记手续，一切诉讼费、保全费等涉诉费用均判由被告承担。2、法院依法判令被告向原告交付华任·尚品住宅楼中的第三幢1单元9层01、02号房、10层01、02号房、11层01、02号房共计6套商品房，并依照合同约定为原告办理产权登记手续，一切诉讼费、保全费等涉诉费用均判由被告承担。本院于2014年11月20日作出（2014）任商初字第701号、701号民事判决书，驳回了赵东方的诉讼请求。该判决审理查明，原、被告于2012年11月16日签订《借款协议书》，约定：被告山东华任置业有限公司向原告赵东方借款1100万元；借款期限两个月，2012年11月16日起至2013年1月16日止；逾期付款应承担违约金每天5000元，刘勇为借款提供连带责任担保。《借款协议书》签订的同时，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同》，约定：甲方（赵东方）于本协议签订之日向乙方（山东华任置业有限公司）预付房款壹仟壹佰万元整（11000000），作为预购乙方“华任尚品”小区的如下房产的房款。房屋具体位置为三号楼××单元一层至十一层东西两户，共计22套，房屋价格为每平方米3500元。还约定：待2013年1月16日前乙方归还甲方壹仟壹佰万元借款后，此商品房买卖合同自动解除。若2013年1月16日乙方不能返还房款，则本买卖合同继续履行。以上《借款协议书》签订后，被告山东华任置业有限公司未能按约定期限偿还全部借款，双方就借款偿还问题经多次协商，以及对上述借款的本息清算问题及将清算余额5650000元转化为华任·尚品住宅楼购房款的问题达成一致意见，并于2014年4月19日形成了书面协议即《情况说明》。约定：2012年11月16日华任置业借赵东方壹仟壹佰万元（11000000），出具0007493号收款收据，2014年2月27日华任置业出具证明内容是承诺2014年3月30日前付清，但到期未付，2012年11月16日双方签订商品房买卖合同将华任尚品小区3号楼1单元1楼101、102；2楼201、202；3楼301、302；4楼401、402；5楼501、502；6楼601、602；7楼701、702；8楼801、802；9楼901、902；10楼1001、1002；11楼1101、1102室22套房子卖给赵东方，2012年11月16日双方签订借款协议书，对所借款项的归还事宜作出约定，但华任置业均未按约定履行，以上事实由对应的书面文书为证，由于华任置业公司的违约，赵东方将以上书面证据原件留存作为督促华任置业公司履行义务的保证，同时将有关复印件交于华任置业公司。2014年4月19日双方签订商品房买卖合同将华任尚品小区3号楼1单元601、602、701、702、801、802、901、902、1001、1002、1101、1102室12套房屋签售于赵东方，赵东方称如华任置业于2014年8月31日前将所有欠款归还给其本人，其将解除上述12份合同，将房屋交还给华任公司，逾期不还，赵东方本人有权处分该房屋，华任公司无条件办理合同变更手续。华任公司向赵东方开具了每套房屋的收款收据，双方的欠款本息仍以5650000万元为准，待华任公司交付借款后收款收据收回。上述12套房屋的总价款为5982540元，华任公司欠借款本息5650000元，若将12套房屋交由赵东方处理，赵东方欠华任公司房款332540元。以上事实经赵东方本人签字按手印，华任公司盖章后予以确认，一式两份双方各持一份。原告赵东方在该《情况说明》中签字、捺印确认，被告山东华任置业有限公司在《情况说明》中加盖了公章予以确认。在该《情况说明》中，双方又备注如下：收款收据2679823-2679826、2679828-2679832、2679834-2679836,12份中记载收款方式为“现金”，实为借款转来生成的。在签订该《情况说明》的同时，被告山东华任置业有限公司将前述12套房屋的钥匙交付了原告，原告赵东方在《情况说明》中书写“收到房屋钥匙壹拾贰把”，并签名确认。与此同时，也即2014年4月19日原、被告双方签订了12份正式的《商品房买卖合同》，约定由原告赵东方购买被告建设开发的华任·尚品住宅楼中的第三幢1单元6层601、602，7层701、702，8层801、802，9层901、902，10层1001、1002，11层1101、1102共计12套房屋，被告山东华任置业有限公司依据《情况说明》将借款清算余额视为购房款并据此向原告赵东方分别开具了12套房屋的购房款收款《收据》。该两份判决认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护”、第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”本院根据以上法律规定认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效。在合同已经生效且原告已经支付了购房款项的情况下，被告应当履行合同义务，交付房屋，办理房屋产权登记手续。本案购房款项虽然是由被告山东华任置业有限公司欠原告赵东方的借款转化而来，但这种借款抵付购房款的行为是双方当事人的真实意思表示，在双方因借款的本息清算问题以及将清算余额5650000元转化为华任·尚品住宅楼购房款的问题达成一致意见后于2014年4月19日签订的《情况说明》中有非常清楚、明确的表述和约定。故被告山东华任置业有限公司有关原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系，双方实际上是借款关系，原告未向被告支付购房款的抗辩主张本院不予支持。因原、被告双方在2012年11月16日签订的《借款协议书》、《商品房买卖合同》中就明确若原告赵东方购买被告山东华任置业有限公司商品住宅楼，每平米单价按3500元计算，在原、被告双方2014年4月19日签订的《商品房买卖合同》中亦对房屋价格进行了明确约定，故被告山东华任置业有限公司合同辩称的约定的房屋价格远远低于市场价的主张依法不能成立。因被告华任置业有限公司并未举证证明涉案房产已被法院查封，故其关于涉案房产已被法院采取强制措施，合同无法继续履行，合同目的无法实现的主张本院不予采信。虽然该涉案房产目前不具备预售许可，但房屋整体已经完工，被告山东华任置业有限公司已通过《商品房买卖合同》将涉案12套房屋售予原告赵东方，原告赵东方已支付了房屋的对价款，全面履行了合同约定义务，被告华任置业有限公司也已将涉案12套房屋钥匙交付原告，该《商品房买卖合同》的主要义务双方已履行完毕。故被告以该涉案房产不具备预售许可为由认为该买卖合同无效的主张本院不予采纳。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移”，该涉案房屋的买卖行为已经完成，对价款、房屋钥匙已交付相对方，原、被告双方的交易目的已经实现，原告赵东方已经实现了涉案房屋买卖合同标的物的物权，即原告在本案中要求被告交付房屋的诉讼请求已经实现，根据《物权法》及相关法律规定，原告向本院行使诉权已无实际意义。2014年4月19日签订的《情况说明》中约定“12套房屋的总价款为5982540元，华任公司欠借款本息5650000元，若将12套房屋交由赵东方处理，赵东方欠华任公司房款332540元”。该欠款332540元被告华任置业有限公司可向原告赵东方另行主张。再查明，本案对案涉房屋的查封，轮候于（2020）鲁0811执恢594号、597号案件的查封。异议人赵东方对（2020）鲁0811执恢594号、597号案件的查封提出异议，本院作出（2021）鲁0811执异549号、550号执行裁定书，裁定中止了对案涉房屋的执行。中止执行后，申请执行人在期限内未提起许可执行异议之诉，本院解除了上述两案对案涉房屋的查封，本案的查封轮为首查封。本院认为，本案的争议焦点为赵东方对案涉房屋是否享有足以排除执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。赵东方作为一般房屋买受人若排除执行，须同时符合上述四个要件。根据生效的法律文书认定的事实，1、赵东方与被执行人签订房屋买卖合同时间早于本案的查封，且已经认定为合法有效；2、被执行人将房屋钥匙交付赵东方，合同主要义务已经履行完毕；3、合同约定房屋总价款为5982540元，赵东方已经以债转房屋价款5650000元，剩余价款332540元同意按照法院的要求支付；4、因赵东方在本案查封之前起诉要求被执行人履行依照合同约定办理产权登记手续，故不能房屋过户非因赵东方自身原因。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：中止对华任尚品小区3号楼一单元601、602、701、702、801、802、901、902、1001、1002、1101、1102室共12套房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 周新宇审 判 员 王彦洁审 判 员 吕 芳二〇二一年九月六日法官助理 司道鸿书 记 员 李 璇