新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民事判决书（2021）新22民终555号上诉人（原审原告）：胡晓楠，女，1989年4月27日出生，锡伯族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。        委托诉讼代理人：刘波（系胡晓楠丈夫），住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。        被上诉人（原审被告）：史秀红，女，1968年7月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。        委托诉讼代理人：芦建华（系史秀红丈夫），住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。        上诉人胡晓楠因与被上诉人史秀红房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2021）新2201民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人胡晓楠及其委托诉讼代理人刘波，被上诉人史秀红及其委托诉讼代理人芦建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        胡晓楠上诉请求：1、撤销（2021）新2201民初695号民事判决，改判支持胡晓楠的诉讼请求或发回重审。2、一、二审诉讼费、送达费由史秀红承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律均存在错误。史秀红卖给胡晓楠的房产建于取得新土字［1992］第28号建设用地许可证的土地上，该证有效期为1992年8月17日至1994年8月17日，现有效期已满，因此该土地上的房屋系违法建筑，违法建筑的转让违反法律规定，合同转让的标的物违法，合同存在无效情形。《城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。根据该规定，房屋转让时该房屋占用范围内的土地使用权也同时转让，史秀红处理了不属于她的建设用地使用权，合同存在无效情形。综上，合同无效，请求贵院判如所请。        史秀红辩称，双方当事人之间的房屋买卖合同是有效合同。签订房屋买卖合同前胡晓楠进行了充分的了解，清楚房屋的基本情况。        胡晓楠向一审法院起诉请求：1．确认胡晓楠与史秀红签订的《房屋买卖合同》无效；2．史秀红向胡晓楠返还购房款108，000元；3．史秀红支付违约金21，600元。        一审法院认定事实：2019年10月25日，胡晓楠与史秀红签订《房屋买卖合同》，双方约定：“甲方：史秀红，乙方：胡晓楠。一、双方买卖的房产位于哈密市（三道岭）青年南路66栋1号（单元），实际建筑面积平方270平米。二、双方确认转让房产的转让价格为人民币拾万捌仟元整。三、付款方式：本合同签订后，由乙方一次付清；四、其他约定：1．乙方将房款付清后，甲方应将房产购置资料及房屋钥匙交给乙方，产权视为转移。2．甲方应确保所出让的房产没有抵押、转让、出租、出让等行为。甲方承诺：若因本合同转让房产在出让前或因甲方的上述原因引起的纠纷，由甲方承担民事及法律责任；3．本合同转让房产在转让前（付款日前）所发生的费用，如水电费、卫生费、物业管理费等相关费用，均由甲方承担。房产交付给乙方之日（交付钥匙之日）起，发生的相关费用由乙方承担；4．甲方与乙方均认可本合同转让房产为现房（包括附属设施）现价（合同标的价格），任何一方在本合同生效后不得反悔。因一方悔约给另一方造成损失的，由违约方承担违约赔偿责任，并承担本合同价20％的违约赔偿金；5．办理产权证、过户登记所需过户费及办理产权证费用均由乙方承担，甲方协助办理并提供相应证件资料”。合同签订当天，胡晓楠向史秀红交付房款108，000元，史秀红向胡晓楠交付房屋钥匙。胡晓楠、史秀红均认为合同中约定的房号“青年南路66栋-1号”不存在，案涉房屋登记的房号实际为“青年南路89-7号”，后因胡晓楠认为案涉房屋未取得产权证，要求确认合同无效，引起诉讼。        一审另查，1994年，张建军自哈密地区行政公署三道岭办事处土地管理办公室取得新疆维吾尔自治区建设用地许可证（新土字【1992】第28号），载明：“建设用地单位张建军，批准日期1992年8月17日。建设项目或用途：住宅。建筑层数及面积：平房。用地四至：东至马路，西至山包，南至住宅，北至空地。有效日期1992年8月17日至1994年8月17日”。2012年，张建军的父亲张凌云与史秀红签订《房屋买卖合同》，双方约定：“卖方张凌云，买方史秀红。1．甲方自愿将坐落在三道岭青年南路66栋1号自建房（正房四间，东边两间，带一个大院）卖给乙方。并将该房屋土地使用权同时卖给乙方。土地使用证号：新土字（1992）第28号。2．双方议定上述房地产的价格为柒万伍仟元整。乙方于2012年4月1日将现金柒万伍仟元整支付给甲方。3．甲方保证该房产合法，权属清楚，有合法土地使用权”。该协议约定的房产与史秀红出售给胡晓楠的房产为同一处房产。        一审法院认为，胡晓楠与史秀红签订《房屋买卖合同》，双方约定史秀红将位于哈密市三道岭青年南路89-7号平房出售给胡晓楠。本案争议的焦点为双方签订的《房屋买卖合同》是否有效。一、胡晓楠在签订购房合同前对案涉房屋进行了充分的了解，清楚案涉房屋的基本情况，双方在充分协商的情形下达成了购房协议，协议中对房屋的转让价款及双方的权利义务做了明确的约定。胡晓楠依约向史秀红交纳房款，史秀红亦向胡晓楠交付了房屋。依据上述事实，胡晓楠与史秀红之间转让房屋的意思表示真实。二、案外人张建军于1994年取得了案涉土地建设用地许可证，在当时的历史条件下，相关部门允许建设用地许可证持有人在土地上建设房屋，张建军的父亲张凌云将地上建成的房屋出售给史秀红，并经过了张建军确认，案涉房屋产权明确，具有合法转让的条件。综上，胡晓楠与史秀红签订的购房合同未违反法律效力性强制规定，也未损害国家、集体和他人利益，应属合法有效的协议。胡晓楠基于合同无效向法院提出要求史秀红返还房款支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。遂判决：驳回胡晓楠的诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡晓楠提交其与史秀红录音及整理的文字资料一份，欲证明双方签订房屋买卖合同时，史秀红捏造房屋手续齐全的事实。史秀红对该证据真实性无异议，但不认可其关联性。        经二审审理查明一审查明的事实属实，本院予以确认。        本院认为，本案争议的焦点为双方签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。案涉买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积等情况双方都不持异议。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，胡晓楠与史秀红签订的房屋买卖合同成立时已生效，案涉房屋过户存在障碍不能否认合同的有效性。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》不属于上述五种情况之一。胡晓楠与史秀红签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同签订后，胡晓楠支付了购房款，史秀红交付房产，胡晓楠以房屋无法办理过户手续为由要求确认合同无效的请求不能成立。        综上所述，胡晓楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费2，460元，由胡晓楠负担。        本判决为终审判决。        审判长    姚洪斌审判员    哈得尔江玉努斯审判员    阿不都如苏力达尔古西二〇二一年九月十八日法官助理    阿衣古丽哈斯木书记员    赵娜