吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1826号上诉人（原审原告、执行案外人）：乔凤芹，女，1954年12月22日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。      委托诉讼代理人：梁志强，吉林盛钰律师事务所律师。        被上诉人（原审被告、申请执行人）：胡士君，男，1969年8月22日出生，汉族，无职业，住吉林省德惠市。        原审第三人（被执行人）：曾强，男，1978年12月26日出生，汉族，住吉林省长春市。        上诉人乔凤芹因与被上诉人胡士君、原审第三人曾强案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乔凤芹的委托诉讼代理人梁志强，被上诉人胡士君到庭参加诉讼。原审第三人曾强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。        乔凤芹上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判支持乔凤芹一审的诉讼请求，或发回一审法院重审；2．本案一、二审诉讼费用由胡士君负担。事实和理由：乔凤芹于2017年9月12日通过案外人吉林市美信房地产经纪有限公司购买了曾强所有的案涉房屋，约定交易总价格为53.5万元，现已支付48.5万元，由于该小区当时无法办理房屋产权登记，故双方约定在办理房屋登记后再行支付。时至今日，因开发商原因，该小区仍无法办理产权登记。2021年初，一审法院通知乔凤芹案涉房屋被胡士君申请查封了，故向一审法院提起执行异议，由于乔凤芹理解错误，迟延交付剩余房款5万元而被驳回。在乔凤芹依法向一审法院提起案外人异议之诉后，承诺同意按照法院要求缴纳剩余房款，但一审法院不顾乔凤芹的合法诉求，予以驳回。一审判决认定事实错误、证据采信不当、适用法律错误，严重损害了乔凤芹的合法利益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，提起上诉。一、一审法院对乔凤芹提供合法证据不予采信，违反了证据审核规则。乔凤芹一审向法院提交了装修保证书、物业证明、人民网领导留言版截图等合法证据，均可通过相关程序核实真实性和有效性，但一审法院均在未予以核实的情况下，武断不予采信。二、在事实认定中，违反了实事求是原则。一审中，乔凤芹向法庭出示了女儿王丹名下5万元的存单，一是想证明具有履行能力，二是承诺同意向法院缴纳剩余购房款。虽然在执行异议时没有及时向法院缴纳，但这并不阻碍在此之后进行补正。且该5万元的性质为办理产权登记信息变更的押金，系属条件未达成的款项，其是否履行并不影响乔凤芹因房屋买卖居间成交合同而取得对案涉房产享有合法所有权权益。三、一审判决适用法律错误，枉法裁判。1．本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》审理，属适用法律错误。该规定既非法律，也非司法解释，属规范性文件，仅适用于执行异议和复议案件，而不适用民事案件审理。2．该规定第二十八条规定的内容系属形式审查，而本案为案外人执行异议之诉，系属实质审理，根据起诉请求，一审法院应对房屋买卖居间成交合同的效力作出评价，从而适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定进行审理。在执行异议被驳回之后，法律赋予案外人救济途径系案外人执行异议之诉，而非复议程序，其目的就是通过实质审查，确认物权交易的合法性，从而保护案外人的合法权益不因形式审查不当受到侵害。一审应在进行实质审查的案件中，仅进行了形式审查，也严重违反了审判程序。3．即使本案适用执行程序类规定审理，乔凤芹在主张同意向法院缴纳剩余购房款时，也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定情形，应依法向乔凤芹进行明示向法院缴纳剩余款项的程序，以维护合法利益。4．乔凤芹与曾强之间是物权交易，房屋买卖成交合同是基于物权形成，且一审法院也予以认定，合同有效，乔凤芹已经实际合法占有并使用该房屋，未办理产权登记系因开发商原因，基于事实，乔凤芹已经取得了房屋所有权。胡士君与曾强之间为债权债务关系，其查封行为是基于债权，一审判决驳回乔凤芹的诉讼请求，违反了物权相对于债权的法律权益优先保护原则。        胡士君辩称，胡士君在2013年10月份进入华业国际城施工，2015年末完工，曾强给了胡士君58万元承包费。2016年10月30日出了工程结算单，起诉之前曾强给过胡士君房屋，剩余欠的工程款没有给。后来胡士君起诉曾强并执行欠的工程款，执行了曾强的房屋，为了维护胡士君的合法权益，案涉房屋是否出卖胡士君不清楚，是否合法也不清楚。        曾强提交书面意见称，曾强通过抵顶工程款的方式，合法取得了案涉房屋的所有权。华业国际城工程发包方是吉林华业房地产开发有限公司，将其中六标段工程承包给长春建设集团股份有限公司，后长春建设集团股份有限公司又将其中B座工程分包给曾强。因长春建设集团股份有限公司拖欠工程款，就将案涉房屋抵顶给了曾强，曾强系合法取得案涉房屋。曾强是在人民法院查封前将案涉房屋出售给乔凤芹，曾强取得案涉房屋后，于2017年9月12日通过吉林市美信房地产经纪有限公司与乔凤芹签订的合同，约定以53.5万元价格将案涉房屋出售给乔凤芹，其购买后一直占有使用，已取得所有权，乔凤芹有权请求排除执行。      乔凤芹向一审法院起诉请求：1．请求确认吉林市昌邑区嫩江街xx号华业国际城x号住宅x单元xx楼xx室房屋为乔凤芹所有；2．请求判决立即停止对该房屋的强制执行，并解除查封；3．诉讼费用由胡士君负担。        一审法院认定事实：胡士君与曾强、陈怀远、长春建设集团股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2020年8月24日作出（2020）吉0202民初1569号民事判决书，判决：一、曾强于判决生效之日起五日内给付胡士君工程款262，370元及利息（利息以262，370元为基数，自2016年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回胡士君的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，经胡士君申请于2020年11月4日立案执行，并于2020年12月8日作出（2020）吉0202执1447号执行裁定书，裁定：查封被执行人曾强名下坐落于吉林市昌邑区嫩江街xx号华业·国际城xx号商业用房（x座住宅、x座住宅、x座商业、x座商业）xx幢x单元xx室房屋房籍；查封被执行人曾强名下坐落于吉林市昌邑区嫩江街xx号华业·国际城xx号（x座住宅、x座住宅、x座商业、x座商业）商业用房xx幢x单元xx室房屋房籍；查封被执行人曾强名下坐落于吉林市昌邑区嫩江街xx号财产名称华业·国际城x号住宅xx幢x单元xx室房屋房籍；查封期限三年。（2020）吉0202执1447号执行裁定作出后，乔凤芹向一审法院提出异议，要求解除对坐落于吉林市昌邑区嫩江街xx号财产名称华业·国际城x号住宅xx幢xx单元xx室房屋的查封。一审法院告知乔凤芹在一定地交付执行期限内交纳剩余购房款5万元，乔凤芹在限期内未交纳该部分款项。一审法院于2021年3月5日作出（2021）吉0202执异45号执行裁定书，裁定：驳回异议人乔凤芹的异议请求。乔凤芹不服该裁定，提起本次诉讼。        另查明，2017年9月12日，曾强作为甲方与作为乙方的乔凤芹、作为丙方的吉林市美信房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间成交合同，约定：甲方所售房屋坐落为华业国际城x号楼x单元xx-xx号，建筑面积117.21平方米；房屋成交价格为人民币53.5万元。乙方可以在签订本合同的同时给付定金5万元；乙方于注销抵押之后将首付款48.5万元（含定金5万元）以自行支付的方式支付甲方，剩余款项5万元，乙方承诺在公证或者更名当日支付给甲方。2017年9月11日曾强出具收条，载明收到购房定金5万元。2017年9月29日曾强出具收条，载明收到乔凤芹购房款43.5万元，除更名押金5万元，其余房款全部结清。现乔凤芹在案涉房屋居住。案涉房屋所在的小区现尚未办理产权证。        一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2017年9月12日乔凤芹与曾强签订房屋买卖居间成交合同，在人民法院查封前乔凤芹已经合法占有该房屋，现该房屋未办理过户登记非乔凤芹的原因。关于房屋价款，该房屋总价款为53.5万元，乔凤芹已经支付48.5万元购房款，剩余5万元乔凤芹与曾强在房屋买卖居间成交合同中约定在办理公证或者更名当日支付给曾强，但该房屋现已经被一审法院查封，通知乔凤芹限期内交付剩余5万元购房款，但乔凤芹在人民法院要求的交付执行期限内未交付执行，故依据法律规定，乔凤芹请求确认涉诉房屋为其所有并要求立即停止对涉诉房屋强制执行的诉讼请求不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回乔凤芹的诉讼请求。案件受理费9150元，由乔凤芹负担。        本院二审期间，本院组织当事人进行了质证。二审中，乔凤芹向本院提交中国建设银行现金交款单及客户回单各1份，证明2021年7月22日乔凤芹向一审法院提存了购房尾款5万元，履行了法定义务。胡士君质证认为，对该份证据的真实性无异议，但不应作为证据，之前没交，后补交房款晚了。本院经审核认为，因胡士君对真实性并无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。        通过各方当事人的陈述、答辩，以及对一、二审证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2021年7月22日，乔凤芹将案涉合同所涉及的剩余购房款5万元向一审法院提存，同意交付执行。吉林市不动产登记中心出具的不动产权利及其他事项登记信息中记载的案涉房屋坐落为：“吉林市昌邑区嫩江街xx号华业·国际城x号住宅x幢x单元xx层xx号”。        本院认为，乔凤芹对案涉房屋享有足以排除执行的权利。        一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”现有证据证明，案涉房屋系乔凤芹从曾强处购买，双方及房屋经纪公司于2017年9月12日签订房屋买卖居间成交合同。乔凤芹在向曾强支付定金5万元后，又于2017年9月29日向曾强支付房款43.5万元，曾强于当日向乔凤芹交付了房屋，由乔凤芹占有使用至今。一审判决作出后，乔凤芹将剩余购房款向一审法院提存同意交付执行，且乔凤芹占有案涉房屋是依据与曾强及房屋经纪公司签订房屋买卖居间成交合同依法取得，该合同是各方当事人真实意思表示，并不存在违反法律的强制性效力性规定的情形，合同合法有效，应受到法律保护。        二、案外人执行异议之诉的审理，本质上是通过对案外人和申请执行人权利的比对，判断哪一方的权利更应受到保护。本案中需要判断的是乔凤芹的权利与胡士君的权利谁更优于谁，哪一个更应当得到法律优先保护的问题。从本案查明事实看，乔凤芹的权利更优于胡士君的债权。首先，乔凤芹基于房屋买卖合同而取得以债权为基础的物权交付请求权和转移登记请求权，早于胡士君与曾强等因建设工程施工合同纠纷发生纠纷诉至法院的时间，也早于一审法院查封案涉房屋的时间。胡士君据以执行的生效裁判文书系2020年8月24日作出，而乔凤芹自2017年9月始持续占有案涉房屋，且乔凤芹已将剩余购房款提存法院同意交付执行。在本案的情形下，不能得出胡士君的债权优先于乔凤芹债权予以保护的结论。其次，乔凤芹的债权请求权系针对案涉房屋的请求权，而胡士君的债权为金钱债权，并未指向特定财产，胡士君仅是基于执行查封了案涉房屋，其对案涉房屋并不具有优先权。在乔凤芹占有案涉房屋的前提下，乔凤芹基于房屋买卖合同而取得的以债权为基础的物权交付请求权和转移登记请求权，也应该优于胡士君的金钱债权。最后，关于乔凤芹请求确认案涉房屋归其所有的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因案涉房屋暂未办理变更登记至乔凤芹名下，故对乔凤芹该项诉请，本院不予支持。另，关于乔凤芹请求解除查封的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，案外人执行异议之诉的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故乔凤芹关于解除查封措施的诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予评判。        综上所述，乔凤芹的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但二审中发生新的事实，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条规定，判决如下：        一、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初1127号民事判决；        二、不得执行案涉房屋；        三、驳回乔凤芹的其他诉讼请求。        一审案件受理费9150，由胡士君负担；二审案件受理费9150元，由胡士君负担。        本判决为终审判决。        审判长    孙海波审判员    李亚妮审判员    王东二〇二一年九月七日书记员    李元生