辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1392号上诉人（原审原告）：段文武，男，1974年9月7日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：张密，辽宁万鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙宝龙，男，1960年7月9日出生，汉族，城市便捷宾馆的法定代表人，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：刘克惠，辽宁兴元律师事务所律师。原审被告：刘兆学，男，1972年7月29日出生，汉族，丹东市隆胜房屋管理有限公司副经理，住丹东市振兴区。原审被告：杨建忠，男，1959年7月21日出生，汉族，无职业，住丹东市元宝区。原审第三人：中国邮政集团有限公司丹东市分公司，住所地丹东市振兴区七纬路91号。负责人：肇虹岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾方，辽宁中天律师事务所律师。上诉人段文武因与被上诉人孙宝龙、原审被告刘兆学、杨建忠，原审第三人中国邮政集团有限公司丹东市分公司（以下简称邮政公司）合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市振兴区人民法院（2021）辽0603民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人段文武及其委托诉讼代理人张密，被上诉人孙宝龙及其委托诉讼代理人刘克惠，原审被告刘兆学、杨建忠，原审第三人邮政公司的委托诉讼代理人贾方到庭参加诉讼。本案现已审理终结段文武上诉请求：依法撤销（2021）辽0603民初67号民事判决，依法发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院遗漏了上诉人的第一项诉讼请求。上诉人提出了两项诉讼请求，第一项即是确认合伙拼租的口头协议有效，该协议是本案诉争的基础法律关系，原判决在事实认定中已经查明了“原告与三名被告欲合伙拍租上述房屋”、“原告及三名被告因经营理念不同发生了争议”等事实，至少可以证明口头协议客观存在并且依法成立，在本院认为部分，亦有“现原告提交的证据无法证明原、被告合伙分层拼租涉案房屋与第三人达成合意”的表述，但最终原判决却并未对协议的效力做出审理评判，显然是错误的。口头协议的效力认定不仅关乎到上诉人第二项诉讼请求能否成立，亦关乎到上诉人向被上诉人孙宝龙交付的10万元的最终处理方式等一系列问题。二审法院应当依据《民诉解释》第326条的规定处理。二、关于事实认定的问题，如上所述，既然口头协议客观存在，在没有证据证明该协议存在《合同法》的52条所规定的无效事由或者非真实意思表示的情况下，该口头协议确定是有效的，鉴于协议为口头约定，在确定有效的前提下，应当继续查明协议的具体内容，继而确认各方当事人之间的权利义务关系。上诉人提交的证据足以证明口头协议的具体内容，原一审判决（已撤销）已经对该部分事实做出了准确的认定，二审发回裁定中亦未对该部分事实予以否定，原判决对该两组证据不予确认显然不妥，导致案件基本事实认定不清。三、原审第三人与案涉合伙拼租的口头协议无利害关系，根据合同相对性的原则，案涉口头协议仅对协议各方具有约束力，系上诉人与被上诉人之间的内部法律关系，在不影响原审第三人的出租人权利实现的情况下，其对案涉口头协议没有任何请求权，无权否定和干涉，原判决无限扩大出租人的权利既无法律依据也无法理基础，尤其是在口头协议的具体内容都未查明的情况下。根据原审第三人提交的公告和情况说明足以证明，原审第三人在对外招租过程中对承租人是否可以拼租并未做出限制，上诉人和被上诉人正是在这种情况下达成了案涉拼租的口头协议。在成功拍下租赁权的当日，原审第三人就与被上诉人签订了协议书一份，协议亦明确了租赁条件，《房屋租赁合同》最终协商确定，亦可证明是否拼租对原审第三人的权利并无影响，退一步说，即使有影响，根据其对外公示的文件，也只能这样了。基于以上理由，虽然原审第三人对拼租事实是明知的，无论其是否明知，案涉口头协议均与其没有利害关系，或者说其无权对口头协议进行干涉，当然，若将来因口头协议的履行导致损害了其合法权益，原审第三人可以另行主张权利。综上，原判遗漏诉讼请求，且基本事实不清，恳请二审法院秉持公正，依法裁判。孙宝龙辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人的主张无事实依据也无法律根据，上诉人称遗漏了上诉人的第一项诉讼请求是错误的，原判决中认定了现在原告提交的证据无法证明原被告合伙拼租涉案房屋，原审法院已经做了明确的判决，涉案10万元与本案无关，请求驳回上诉人的上诉请求。刘兆学述称：一审判决错误，租赁房屋是上诉人联系的。杨建忠述称：同刘兆学意见，一审法院判决存在问题，是上诉人牵头，四个人合伙租赁案涉房屋，产生矛盾后，我和刘兆学已经撤出去了，原来确实是合租，10万元就是合租时拿的钱。邮政公司述称：上诉人请求认定段文武、孙宝龙、刘兆学、杨建忠之间签订的拼租协议有效，不符合租赁合同的基本特征。涉案房屋归原审第三人所有是各方不争的事实，无论承租人之间如何签订所谓“拼租协议”，均只代表承租人一方，没有出租人的意思表示，不能导致租赁关系的成立。原审第三人为国有独资企业，涉案房屋采取公开拍租的方式寻求承租人，在拍卖情况说明中明确了出租房屋为整体出租，禁止转租，并限定承租房屋用途为宾馆酒店业，医疗机构，不得任意改变房屋用途，不得转租。孙宝龙在产权租赁拍卖中，拍卖成交。随后，孙宝龙与原审第三人签订《租赁合同》并依据《租赁协议》与孙宝龙成立的丹东龙广酒店管理有限公司、丹东东煜血液透析中心有限公司签订《租赁合同补充协议》，并由上述公司实际占有使用涉案房屋至今。段文武与孙宝龙所谓拼租原审第三人并不知情，也未取得原审第三人同意，原审第三人更未与段文武签订租赁协议，段文武所称的所谓拼租并未与原审第三人形成合意，故其请求确认口头拼租协议有效，确认其享有涉案房产一层、二层和一半院落使用权，无事实依据。一审判决认定事实清楚、证据确凿。二、上诉人的诉讼请求侵害原审第三人合法权益，应依法驳回。原审第三人的拍租情况说明，明确限定出租房屋限于宾馆酒店业、医疗机构，禁止擅自转租，即使上诉人事先与孙宝龙等达成拼租协议约定一、二层和一半院落给上诉人作为扩大星辰进出口汽车配件商行的扩大规模使用，也超出了拍租情况说明限定的使用用途和事后签订的租赁合同禁止擅自转租的约定。如上诉人的请求成立，原审第三人仍有权以孙宝龙擅自变更承租房屋使用用途或擅自转租来解除租赁合同。上诉人与孙宝龙等人签订的“拼租协议”如实际履行势必将原审第三人的整体出租房屋出租权肢解，导致承租人形成多个承租主体，致使出租人无法实现合同目的。特别应当注意的是，一旦多个承租主体中一方违约而另一方守约，将导致租赁合同只能部分解除，而损害原审第三人对该租赁合同的整体解除权，这是对原审第三人出租权的实质性损害。对此，在此前（2020）辽06民终116号民事裁定中已明确肢解原审第三人的出租权可能对原审第三人权利造成损害，追加原审第三人参加诉讼，而发回重审，故上诉人的诉讼请求损害原审第三人合法权益，应予以驳回。段文武向一审法院起诉请求：确认原告与三名被告达成的关于合伙拼租丹东市振兴区邮政转运楼房地产十五年租赁权的口头协议有效；并确认原告对上述房地产一、二层和一半院落拥有使用权。一审法院经审理查明：2018年11月，第三人邮政公司名下坐落于丹东市振兴区邮政转运楼第一层至第六层部分房地产(租赁标的：1、房屋产权证号为丹房权证振兴区字第××号，建筑面积1002.95平方米；2、房屋产权证号为丹房权证振兴区字第××号，建筑面积2785.05平方米；扣除大楼主楼第三层532.85平方米已租赁外，出租房产证面积约3255平方米)对外招租。原告与三名被告欲合伙拍租上述房屋。2018年12月4日，被告孙宝龙以银行转账方式向案外人海峡拍卖行有限公司交纳了竞价承诺保证金20万元，并签订竞租承诺书一份。2018年12月10日，原告向被告孙宝龙支付了10万元，被告孙宝龙为原告出具了收据一份，收据记载：收段小伍拍租房订金10万元正。同日，被告孙宝龙以银行转账方式又向案外人海峡拍卖行有限公司交纳了竞租保证金80万元。2018年12月14日，被告孙宝龙参加了案外人海峡拍卖行有限公司举行的拍租会，并成功拍下涉案房屋的租赁权。被告孙宝龙(乙方)与案外人中国邮政集团公司丹东市分公司(甲方)签订了协议书一份，协议约定：乙方于2018年12月14日下午1点30分经海峡拍卖行有限公司拍租取得丹东市振兴区邮政转运楼第一层至第六层部分房地产十五年期租赁权，甲方作为业主单位，对乙方承租上述房地产的租赁权予以确认，甲乙双方并现场确认如下条款：1、第一年年租金为伍拾万零叁仟壹佰零肆元整，十五年租期总额为柒佰玖拾伍万元整。2、其他租赁条件参见《丹东市振兴区邮政转运楼第一层至第六层部分房地产十五年期租赁权拍卖情况说明》。3、《房屋租赁合同》最终由双方协商确定。4、上述房产的现场移交手续，由双方自行办理。2018年12月20日，海峡拍卖行有限公司作出《关于丹东市邮政公司房地产租赁权拍卖成交报告》，载明：丹东市振兴区邮政转运楼第一层至第六层部分房地产十五年期租赁权，最终以十五年租金总额7950000元拍卖成交，平均每年租金收益约50.3万元，买受人(承租人)为孙宝龙。被告孙宝龙拍下涉案房屋的租赁权后，原告及三名被告因合作经营理念不同发生了争议。2019年1月16日，三名被告签订退股协议一份，载明：杨建忠、刘兆学决定退出股份。被告孙宝龙退还被告杨建忠及刘兆学各2.5万元。2019年6月11日，被告孙宝龙与第三人邮政公司(甲方)签订了房屋租赁合同一份，合同主要约定：第一条，房屋基本情况，出租房屋位于丹东市振兴区，出租房屋范围除大楼主楼第三层部分为电信机房(面积约532.85平方米)已租赁外，其余以现状整体对外出租，出租房产证面积约3255平方米。院子配套使用，院内发电机房一处(甲、乙、中国电信三方共用、甲方负责管理)，均属出租楼配套设施。租赁期间内，乙方享有转运楼屋顶及外墙的使用权。甲方保证对租赁标的享有合法的出租权，租赁标的房屋产权证号为丹房权证振兴区字第××号及丹房权证振兴区第20150618023011号。第二条，房屋用途，承租房用途为宾馆酒店业、医疗机构，除双方另有约定外，未经甲方书面同意乙方不得任意改变房屋用途。第三条，租赁期限，租赁期限自2019年6月1日，至2035年5月31日，共计16年，包含12个月的装修免租期。第四条，租金，该房屋租赁期内租金为人民币柒佰玖拾伍万元整，租金收取方式为上打租，按半年结算，支付时间为每期结算前10个工作日内支付，具体金额及支付期限按租金明细表履行。2019年10月8日，第三人(甲方)与被告孙宝龙(乙方)、丹东龙广酒店管理有限公司(丙方)、丹东东煜血液透析中心有限公司(丁方)签订《房屋租赁合同》补充协议，约定，乙方承租甲方位于丹东市振兴区房屋，甲方同意乙方授权其出资设立的丙方及丁方作为房屋实际使用人履行原合同项下的权利和义务。签订补充协议的上述两个公司的法定代表人均系被告孙宝龙。现被告孙宝龙已对涉案部分房地产进行装修改造，并占有使用至今。一审法院认为：法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案涉诉房屋系被告孙宝龙参与拍卖行的拍租，拍卖行制作的成交通知书确定承租人只有被告孙宝龙，且为使用涉案房屋被告孙宝龙成立了两家公司，并与第三人签订了房屋租赁合同，并缴纳了租金。现原告提交的证据无法证明原、被告合伙分层拼租涉案房屋与第三人达成合意，亦无法证明原告在第三人不认可且未与第三人签订房屋租赁协议的情形下，对诉争房屋拥有使用权。故对原告的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：驳回原告段文武的诉讼请求。案件受理费100元，保全费200元，合计300元，由原告负担(原告已预交)。二审中，上诉人段文武提供其与被上诉人孙宝龙微信聊天记录截屏四张，证明自2019年2月13日至2019年6月，双方一直就案涉房屋租赁合同细节问题进行沟通，虽然刘兆学、杨建忠已退出合伙，但段文武与孙宝龙之间继续维持合伙关系的意思非常明显。孙宝龙至少两次将租赁合同文本发给上诉人，足以反映孙宝龙做为承租方的代理人在与邮政公司沟通租赁合同细节期间，邮政公司对合伙拼租的事实并无异议，如果有异议孙宝龙就不会把合同文本发给段文武，也不会在聊天中只字不提。需要说明的一点是，根据一审中段文武提供的第五组和第六组证据，足以证明邮政公司对合伙拼租的事实明知并且接受，否则就不会在2019年6月11日与孙宝龙签订正式的租赁合同。孙宝龙质证认为：对该证据的真实性无异议，但证明不了上诉人想证明的问题，与本案焦点无关。刘兆学质证认为：对真实性不清楚。杨建忠质证认为：对真实性无异议。邮政公司质证认为：对真实性有异议，邮政公司没有参与，微信记录也不能证明邮政公司知道拼租，也不能证明邮政公司同意拼租。本院认证认为，该证据不能证明上诉人段文武与被上诉人孙宝龙就合伙拼租已经达成一致意见，该证据本院不予采信。被上诉人、原审被告及原审第三人均未提供新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人段文武与被上诉人孙宝龙、原审被告刘兆学、杨建忠虽然达成合伙拍租的意向，但对于如何拼租使用房屋即协议具体内容，各方当事人的陈述均不一致，不能认定四方当事人就合伙分层拼租涉案房屋的事宜达成一致意见。而且原审第三人邮政公司仅与孙宝龙签订房屋租赁合同，并依据租赁合同与孙宝龙成立的丹东龙广酒店管理有限公司、丹东东煜血液透析中心有限公司签订租赁合同补充协议，现原审第三人邮政公司作为出租方不认可段文武、孙宝龙、刘兆学、杨建忠拼租租赁涉案房屋，并提出将涉案房屋肢解分层拼租，损害了原审第三人的合法权益，故上诉人段文武主张其与被上诉人孙宝龙、原审被告刘兆学、杨建忠达成的合伙分层拼租协议合法有效，没有事实依据，本院不予支持。此外，租赁合同明确约定，出租人以涉案房屋现状整体出租，承租人不得转租，并限定承租房屋用途为宾馆酒店业，医疗机构，不得任意改变房屋用途，上诉人段文武提出合伙协议约定其对涉案房屋一、二层和一半院落享有承租权，并要求作为汽车配件商行使用，不符合租赁合同的约定。故上诉人段文武请求享有涉案房屋一、二层和一半院落使用权无事实及法律依据，本院不予支持。综上，段文武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由段文武负担。本判决为终审判决。审 判 长 张春霞审 判 员 沈维刚审 判 员 张惠清二〇二一年九月二十六日法官助理 王 蕾书 记 员 王 阳