广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15709号上诉人（原审原告）：广州天河体育中心，住所地：广东省广州市。法定代表人：黄丽仪，该中心主任。委托诉讼代理人：林慕清、霍小媚，均系广东启源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州中侨天河体育会有限公司，住所地：广东省广州市。法定代表人：蔡曙光，该司董事长。委托诉讼代理人：薛鹏、高洁，均系北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人广州天河体育中心（以下简称“体育中心”）因与被上诉人广州中侨天河体育会有限公司（以下简称“中侨公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人体育中心代理人林慕清、霍小媚，上诉人中侨公司代理人高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。体育中心上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判中侨公司自判决发生法律效力之日起15日内向体育中心支付2018年7月1日至2021年3月31日的剩余场地占用费9697062元，并按照728451.7元/月的标准自2021年4月1日起至实际交还场地之日止的占用费；2.本案一、二审受理费、评估费、测绘费由中侨公司负担。事实与理由如下：一、根据双方签订的《补充协议》约定，涉案场地租赁合同到期后，物业及添附物的所有权归体育中心所有，这在双方于2013年6月14日签订的《补充协议》第五条中有约定。一审既已判决认定原租赁合同在2018年6月30日终止，则在租赁合同终止后，场地内现有的建筑物及依附于建筑物上不可拆卸的设备设施所有权均归体育中心所有，体育中心有权对建筑物及附属设备设施行使占用、使用、收益和处分的权利。但中侨公司在合同终止后仍按场地现状使用该建筑物及附属设备设施，理应按场地现状向体育中心支付占用费。二、租赁合同到期后，中侨公司拒不交还场地，已构成违约，且一直占用现有场地继续经营获利，如仍按原合同面积计算场地占用费，于理不合，于法无据。双方之间的原租赁合同期满终止之后，中侨公司理应腾空场地并交还予体育中心，但其至今拒不交还场地，已属于违约行为，并一直占用现在场地继续经营获利，理应按场地现状向体育中心支付占用费，如按二十年前原合同面积计收占用费，有违公平合理原则，且缺乏任何法律依据。三、根据测绘报告，目前中侨公司使用面积达到7717平方米，已远超出原租赁合同约定的面积，按原合同面积计算场地占用费完全盘脱离实际。本案的租赁合同签订于2001年3月26日，至今已超过20年，合同签订时，双方约定的租赁范围仅包括“室外泳池首层2200平方米、其它新增加的房间用地合共2415平方米（其中水处理房面积约110平方米；水处理工作室40平方米；配电房40平方米；室外池售票房15平方米；室内池广播室10平方米；包括仍未正常便用的水处理房2个直径2.2米、高2.5米的水循环处理装置及配电房100千瓦配电箱一个），西侧约2000平方米空地及其门岗等配套房、二楼标准露天泳池、儿童池、泳池配套售票房、泳池出入口，门岗及相关配套空地（南门口小卖部，游泳涫客户办公室除外)”，合共约6600平方米。而根据本案的《测绘报告》显示，目前中侨公司占用的面积为7717.5338平方米，已远超过原租赁合同约定的面积，且场地现状与20年前的原状已是天壤之别。一审判决按照租赁合同场地原状计算场地占用费，完全无视中侨公司占用场地的实际情况。四、本案的场地属于国有资产，但中侨公司长期低价侵占，造成国有资产严重流失。《评估报告》中的两种评估方式相差近十倍，中侨公司既使用了场地，也一直在正常经营使用，已达到租赁目的，如仍按合同签订时的状态支付占用费，有违公平合理原则，且，本案的场地属于国有资产，按照国有资产管理的相关规定，涉案场地需以市场评估价为标准，按照公开、公平、公正的要求，实行公开招租，则体育中心可得的场地租金收益远远超出一审判决认定的占用费标准。中侨公司在租赁合同到期后，仍长期低价侵占国有资产，已造成国有资产的严重损失。综上，请求二审法院予以改判。中侨公司二审答辩称：1.关于体育中心要求依法改判租赁合同到期以后，物业及添附物的所有权归体育中心所有没有合同及法律依据。首先，体育中心在一审的时候并未就提出明确的诉讼请求，要求将这些物业和添附物所有权归其所有。其次，根据2013年6月12日签订的补充协议第五条，中侨公司认为这一条的适用的前提是在没有政府指令性计划干预双方协商一致不续约，以及租赁期满的情况下才适用这一条，否则应当适用主合同，从第六条也可以看出，本协议是原合同的补充，如果本协议补充协议与原合同的内容相抵触，以本协议为准，其他仍按原合同执行。而在主合同的第三条第15点约定的是合同期满没有是政府的指令性计划，双方按合同当年租金及递增率续约5年，如果体育中心不续约的，所在场地的固定投资无偿归体育中心所有，主合同的第五条约定的是合同履行期内发生政府指令性要求，造成双方不能履行合同，则不视为违约。双方各自承担损失，意味着中侨公司可以拿回属于中侨公司的财产，所以中侨公司认为目前并无政府指令性计划干预，体育中心拒不续约，其已经构成了违约，应当承担违约责任。2.体育中心认为按照测绘报告的面积已经超过了原合同，按照原合同面积计算场地占用费完全脱离实际，中侨公司认为双方签订的租赁合同履行长达20年，作为出租方从未就租赁面积提出过异议，而且双方在合同中也明确了租赁的范围和固定的租金的数额，所以不存在按照所谓的现状来计算占用费。3.对于体育中心把正常的租赁合同关系扣上侵占国有资产的大帽子，中侨公司表示不认同。所谓国有资产流失是指国有资产的投资者、经营者和管理由于过错，违反有关国资管理的法律法规，造成国有资产损失，或者致使国有资产处于流失状态的行为。中国实行社会主义市场经济制度，在市场经济制度下，个体参与市场的经济的地位平等，如果总是以国有资产流失为由，影响市场正常的商业逻辑，则无疑会对市场经济产生重大不利影响，且不论目前双方签订的合同是否能够被视为已经终止，即使至正常终止，按照合同对于双方的权利义务都有完整的约定，不存在侵占一说。中侨公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回体育中心的全部诉讼请求；2.由体育中心承担一、二审案件受理费。一、本案争议的焦点为是否存在“市政府指令性干预”导致租赁合同无法续签。一审判决认为“市政府指令性干预”不宜解释为某种具体行政行为，认定广州市财政局的文件涉及国有资产及划拨土地的出租问题构成了对涉案场地出租的影响和干预，但一审判决没有提出任何法律依据和合同依据，且遗漏查明对案件有重大影响的事实。无论是从法律依据还是案件事实来看，中侨公司均认为本案并不存在“市政府指令性干预”这一租赁合同唯一不能续签的事实，租赁合同应当按照约定续签。二、根据《经营中侨天河体育会所场地租赁合同》约定可知，“续约”是双方的共同意思表示，在没有“市政府指令干预”之下，续约是自动发生的，且已事先明确约定续签的合同期限和租金标准。体育中心怠于履行续签手续，应当视为合同续签的条件已经成就，且目前中侨公司一直按约向体育中心支付每月租金，租赁合同已经处于履行状态。三、退一步说，即便合同不再续约履行，一审对于场地的占用费认定标准也过高。四、个案的裁判公正，是司法能力的体现，是法律公平正义的彰显和传递，个案判决对社会效果有着直接和深远的影响。本案并不是一起简单的租赁合同纠纷，当中涉及诸多历史问题和社会因素，应当以和缓的方式妥善解决，如果按照原审判决执行，则会导致本案的争议不仅不能妥善解决，将会出现影响社会安定的复杂局面。综上，一审判决认定事实错误，予法无据，请求二审法院撤销一审判决，查明事实依法改判。体育中心答辩称其认为：1.关于是否续约的问题，在合同租赁合同当中已经有明确约定，当存在政府指令性干预的情况下，合同不能继续履行就不续约，而且在本案当中“政府性指令干预”本身不是法律的术语。在本案当中有关广州市政府以及广州市财政局已经颁布了多项的规章制度，要求对划拨用地的使用必须要办理缴纳土地出让金的手续，并且要通过招、拍、挂等公开招投标的程序进行出租。因此本案当中租赁合同期满之后，双方如果签订新的补充协议，延续租赁期限是明显违法的广州市政府以及广州市财政局关于划拨租赁物业相关规定的。而且本身从“政府指令性干预”理解，不能简单地理解为具体的某一项的指令，相关规章制度的修订以及发布，本身就是政府指令性的行为。2.关于场地占用费的问题，体育中心认为中桥公司要求按照所谓的原状支付场地使用费，其本身存在混淆概念的问题。因为目前现状是怎么样，中桥公司就是怎么样去使用，不存按照20年前双方签订的租赁合同时的那种情况去计算场地占用费。其他意见与体育中心上诉意见一致。体育中心于2019年9月25日向一审法院起诉请求：1.判决中侨公司立即将承租的场地清场并交还体育中心；2.判决中侨公司按照同类租赁市场价格标准，支付自2018年7月1日起至实际交还场地之日止的场地占用费，暂计至2018年11月30日止场地占用费为3355400元，中侨公司已支付447769.5元，尚欠差额2907630.5元。（计算标准按照同期同类租赁物的市场价格计，场地面积4415平方米，单价152元/平方，每月场地占用费总价671080元，具体以法院评估认定为准）；3.判决中侨公司按实际抄表度数支付自2018年7月1日起至实际交还场地之日止的水、电费；4.本案受理费由中侨公司承担。一审法院认定事实如下：体育中心提交的《房地产权证》复印件（粤2018广州市不动产权第00221775号）显示天河区天河路299号天河体育中心大院地28幢露天游泳池的权利人为广州市体育局，权利性质为划拨，建筑面积为2383.75平方米，房屋总层数为1层，规划用途为露天游泳池。2001年3月26日，天河体育中心游泳馆（甲方）与中侨公司（乙方）签订《经营中侨天河体育会所场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲乙双方就中侨体育会继续承租甲方每年柒拾贰万租金的场地范围的基础上，扩大经营范围，再承租甲方的下述露天泳池，并对甲方场地进行改造，以配套、美化天河体育中心的硬件环境，双方本着真诚合作、平等互利的原则，达成如下协议：乙方租用甲方室外泳池首层2200平方米、其它新增加的房间用地合共2415平方米（其中水处理房面积约110平方米；水处理工作室40平方米；配电房40平方米；室外池售票房15平方米；室内池广播室10平方米；包括仍未正常便用的水处理房2个直径2.2米、高2.5米的水循环处理装置及配电房100千瓦配电箱一个），西侧约2000平方米空地及其门岗等配套房、二楼标准露天泳池、儿童池、泳池配套售票房、泳池出入口，门岗及相关配套空地（南门口小卖部，游泳馆客户办公室除外)（以下简称涉案场地）、作经营中侨天河体育会所场地，西侧约2000平方米的空地主要作中侨会所来宾车辆停放等配套使用，露天泳池的康体功能不变，其他经营须是与体育康体有相关联的配套；本合同签订十日内，乙方向甲方支付拾万元人民币，作履约保证金，在本合同生效日起第十三月，保证金充抵相应租金；合同期限从2001年3月26日起至2013年12月31日止；前三年，即2001年6月1日至2003年6月1日，每年租金为90万元，以后每三年租金调整一次，每次在上期租金的基础上递增3%，乙方应交年租金分十二个月平均向甲方支付，每月5日前缴付；乙方承租甲方室外游泳池投入约壹佰万元人民币，建造室外游泳池更衣室，装饰室外游泳池（附装修改造方案及工程预算表）；乙方每月水、电费用，按体育中心有关用水用电标准的实际用量向甲方按时缴纳（标准要符合市物价局及供水供电部门的有关规定），逾期按日加收1‰滞纳金（游泳池用水独立装表，按体育用水计收）；乙方自主经营，自负营亏，独自承担中侨体育会所的经营风险及其经济和法律责任；合同期满，如无市政府指令性干预，甲乙双方按本合同当年的租金及递增率续约五年，乙方如不续约，乙方在该场地的固定投资无偿归甲方所有，如须续约，双方应于合同期满前三个月内签订续约事宜；在合同履行中，因乙方违约，甲方有权解除合同，因乙方违约导致解除合同的，乙方在该场地的固定投资无偿归甲方所有，如甲方违约，甲方须向乙方赔偿损失；任何一方，无合法理由，非经对方同意，单方解除合同，视同违约；乙方按时缴纳租金、水、电费，逾期每日加收1‰的滞纳金，如逾期两个月交纳租金、水、电费，甲方有权按违约处理；如因政府指令性要求或自然灾害等不可抗拒的原因，造成双方不能履行合同，则不视作违约，双方互不索赔，各自承担损失等。2008年11月28日，广州天河体育中心游泳馆（甲方）与中侨公司（乙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定因广州举办2010年亚运会需要，甲方接政府指令性计划于2008年10月至2010年12月期间进行闭馆改扩建和承办亚运赛事，为了甲方在此期间能有场地继续开展全民游泳健身活动和体校训练工作，双方就露天游泳场的经营管理进行友好协商，达成以下补充协议：本补充协议对应的是2001年3月26日签订的租赁合同，规定乙方承租期至2013年12月31日止；经协商，乙方同意将露天游泳场相关场地（除水处理房外、含标准池、儿童池、票务房广播房、更衣淋浴房等附属配套设施，在2008年12月1日至2010年12月30日期间归还甲方经营使用；甲方相应减免乙方2009-2010年共两年露天游泳场相关场地的租金（18万元/年）及其递增租金，减免后的年租金仍按现行规定的支付方式向甲方逐月缴交；由于乙方交还场地后，预期经营收入减少，相应延长主合同约定的租赁期两年作为补偿，因此主合同第一条“经营场地区域及用途”中所约定的乙方全部租赁场地到期日从2013年12月延长至2015年12月31日等。2013年6月14日，广州天河体育中心游泳馆（甲方）与中侨公司（乙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议二》），约定因2010年广州举办亚运会，乙方应场馆改造和赛事举办的需要阶段性停业，重新装修场地并无偿提供给亚组委餐饮服务部使用，根据市财局对因亚运会而受经济损失的体育中心内租赁单位的补偿批复文件精神，经上级主管部门研究同意以及甲乙双方协商，达成此补充协议：为补偿乙方因亚运会对其经营的影响，甲方同意将原租赁合同终止日期由原约定的2015年12月31日延长至2018年6月30日，租期共延长两年半，除此之外，乙方不得主张任何其他形式的补偿；2016年1月1日至2018年5月31日期间每月租金为86945.53元，2018年6月1日至2018年6月30日期间每月租金为89553.9元；租赁期满后，乙方依规建设的所有物业以及依附于物业上不可拆卸的设备设施均归甲方所有，甲方无须对乙方给予任何形式的补偿，如甲方要求拆除物业或设备设施的，乙方应自负费用予以拆除等。2013年，广州市机构编制委员会发布穗编字【2013】97号文件，撤销广州天河体育中心游泳馆独立事业单位建制，并入广州天河体育中心。2018年3月30日，体育中心向中侨公司发出《广州天河体育中心关于合同期满做好撤场准备的函》，载明离合同期满不足三个月，要求中侨公司提前做好撤场准备。2018年4月23日，中侨公司向体育中心发出《关于完善租赁合同期限手续的函》，载明中侨公司已收悉体育中心发出的关于撤场的函件，但根据双方签订的租赁合同及补充协议，双方应按原主合同规定的租金及递增率续约五年，要求体育中心办理完善租赁合同期限手续。2018年5月30日，体育中心向中侨公司发出《广州天河体育中心对的复函》，载明中侨公司所承租的天河体育中心露天标准游泳池在合同期满后，不具备继续出租经营及合同续约的条件，只能由体育中心收回自用，双方签订的租赁合同将于2018年6月30日期满，请中侨公司提前做好撤场的各项准备工作等。现体育中心以中侨公司在合同期满后占用涉案场地至今未交还为由提起本案诉讼。关于租赁期限。体育中心称根据《租赁合同》及相关补充协议的约定，在无市政府指令性干预的情况下则自2018年6月30日起可进行续签，但续签合同并非自动续签，而是双方协商后重新订立租赁合同，而现已出现合同约定的市政府指令性干预，故双方合同到期终止。为此，体育中心提交广州市财政局于2016年9月7日发布的《广州市财政局关于印发的通知》（载明：行政事业单位资产出租，应按照“公开、公平、公正”的要求，实行公开招租……因特殊情况不适宜公开招租的资产，经市政府批准可直接协议出租）及广州市财政局于2018年3月12日出具《广州市财政局关于天河体育中心物业出租问题的复函》（载明：指出划拨用地应严格按照批准用途自用，不得擅自用于出租经营，经批准将划拨用地及地上建筑物用于出租经营的，应申请补办土地出让手续，补交土地出让金等）。中侨公司称市政府指令性干预应指政府的具体行政行为，上述文件仅为普遍性的规则，且其发布时间在《租赁合同》之后，不具有约束力。另，本案审理过程中，体育中心申请对涉案场地自2018年7月1日起的场地使用费进行评估，一审法院经摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司（以下简称“高迪公司”）作为本案评估机构。本案现场勘察过程（2019年11月28日）中，体育中心、中侨公司双方就涉案场地指认如下：1.现二楼露天泳池及泳池北面及西面的中侨体育文创空间所占区域对应的一层投影区域（面积约2200平方米）；2.游泳池所在建筑物的南面广播室、售票处及西面临街的门岗配套房（面积共计约215平方米）；3.游泳池所在建筑物西侧的原用作停车场的2000平方米空地；上述1-3区域中除广播室、售票处（面积合计25平方米）外其余区域现已连成一片改造为中侨体育会餐厅，《租赁合同》中约定的其余区域是为了明确设施设备情况，属于上述1-3的计租范围内。现场勘查后，高迪公司向一审法院发出《评估说明函》，要求明确对涉案场地使用费的评估是“按照2001年3月26日签订合同时涉案场地的状态进行评估”还是“按照现场勘察时涉案场地的状态进行评估”，就该说明函，体育中心表示应按照现场勘察时涉案场地的状态进行评估，中侨公司表示应按照2001年3月26日签订合同时的场地状态进行评估。后体育中心向一审法院提出测绘申请，申请对涉案场地的使用面积进行测绘，一审法院经摇珠选定广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司（以下简称“南粤公司”）作为本案测绘机构。本案现场勘察过程中（2020年4月28日），体育中心明确测绘场地范围以2019年11月28日双方现场确认范围为准，另表示因中侨公司已对部分涉案场地进行改造，改造为中侨体育会餐厅，所以体育中心要求对上述双方确认的范围内现建设有建筑物的区域（含首层餐厅、厨房区域、二层中侨体育文创空间室内区域及场地南面原广播室、售票处、现临街商铺的室内区域）的面积进行单独测绘。后南粤公司向一审法院出具《广州中侨天河体育会有限公司租赁场地用地面积测绘项目测绘报告》（以下简称《测绘报告》），载明测量结果如下：广州市天河区天河路299号天河体育中心大院地28幢（涉案场地）租赁场地用地面积为7717.5338㎡；场地内房屋建筑总面积为4949.9662㎡，第一层建筑面积为4190.4612㎡，第二层建筑面积为759.5050㎡。经质证，体育中心、中侨公司对上述《测绘报告》的真实性无异议，南粤公司亦就中侨公司提出的其他异议内容进行了回复。一审法院遂将上述《测绘报告》送达至高迪公司，体育中心并明确应按照南粤公司出具的《测绘报告》中的场地面积及体育中心提交的《房地产权证》中的场地用途进行评估。后高迪公司向一审法院出具《价格评估结论书（初稿）》，各方发表质证意见后高迪公司进行了多次回复，最终于2021年3月23日向一审法院出具《价格评估结论书》（以下简称《评估报告》），载明：1.按照现场勘查时涉案场地的状态（现状）进行评估，依据由南粤公司出具的《测绘报告》中的场地面积及《不动产权证》中的场地用途进行评估，租赁场地用地总面积为7717.5338平方米，其中房屋建筑面积共4949.9662平方米（第一层房屋建筑面积为4190.4312平方米，第二层房屋建筑面积为759.5050平方米），因此，首层空地面积为3527.0726平方木，二层露天泳池为25m×50m标准泳池，根据《不动产权证》：（1）评估场地用途为二层露天游泳池及游泳池的配套设施（包括用作水处理房110平方米、水处理工作室40平方米、配电房40平方米、室外池售票房15平方米、室外池广播室10平方米）的场地使用费，经市场调查，获取在评估基准日时，与标的场地同地段同类用途的场地租金中准价为：游泳池及泳池的配套设施2018年月租金中准价为60000元，游泳池及泳池的配套设施2019年月租金中准价为60000元，经计算，场地使用时间为17个月，标的露天游泳池及泳池的配套设施租金总额=60000×17个月=1020000元，（2）评估场地现状为其他配套设施（包括：首层餐厅、厨房、临街商铺、二层中侨体育文创空间、共4734.9662平方米）的场地使用费，经市场调查，获取在评估基准日时，与标的场地同地段同类用途的场地租金中准价为其他配套设施2018年月租金中准价为130元/平方米，其他配套设施2019年月租金中准价为130元/平方米，经计算，场地使用时间为17个月，其他配套设施的租金总额=130×4734.9662㎡×17个月=10464275元（四舍五入取整），（3）评估场地现状为一层空地（3527.0726平方米）的场地使用费，经市场调查，获取在评估基准日时，与标的场地同地段同类用途的场地租金中准价为空地2018年月租金中准价为15元/平方米，空地2019年月租金中准价为15元/平方米，经计算，场地使用时间为17个月，标的一层空地的租金总额=15×3527.0726㎡×17个月=899404元（四舍五入取整），因此，按照现场勘查时涉案场地的状态（现状）进行评估，涉案场地从2018年7月1日至2019年11月28日（共17个月）的场地使用费为12383679元。2.按照2001年3月26日签订合同时涉案场地的状态（原状）进行评估，依据《经营中侨天河体育会所场地租赁合同》中第一条经营场地的区域及用途，租赁场地用地总面积为4415平方米，室外泳池首层共2415平方米，其中新增加房间为215平方米（包括用作水处理房110平方米、水处理工作室40平方米、配电房40平方米、室外池售票房15平方米、室外池广播室10平方米），西侧约2000平方米空地用作车辆停放等配套使用，租赁场地用途为露天泳池的康体功能不变，其他经营需是与体育康体相关联的配套，（1）评估场地用途为露天游泳池及其配套设施（共2415平方米）的场地使用费，经市场调查，获取在评估基准日时，与标的场地同地段同类用途的场地租金中准价为游泳池及泳池的配套设施2018年月租金中准价为60000元，游泳池及泳池的配套设施2019年月租金中准价为60000元，经计算，场地使用时间为17个月，标的露天游泳池泳池的配套设施租金总额=60000×17个月=1020000元，（2）评估场地用于车辆停放的空地（约2000平方米）的场地使用费，经市场调查，获取在评估基准日时，与标的场地同地段同类用途的场地租金中准价为空地2018年月租金中准价为15元/平方米，空地2019年月租金中准价为15元/平方米，经计算，场地使用时间为17个月，标的西侧空地的租金总额=15×2000㎡×17个月=510000元，因此按照2001年3月26日签订合同时涉案场地的状态（原状）进行评估，涉案场地从2018年7月1日至2019年11月28日（共17个月）的场地使用费为1530000元。另，就本案测绘事宜，体育中心支付测绘费用20000元；就本案评估事宜，体育中心支付评估费用54075元，中侨公司支付评估费用12520元。本案审理过程中，双方还发表如下意见：1.关于租金支付情况，双方均确认自2018年7月1日至2021年3月31日期间中侨公司共计支付占用费2686617元；2.关于体育中心第三项诉讼请求所涉水电费的具体期间及数额，体育中心表示无法明确，且中侨公司已按照其的通知支付涉案场地的水电费至2021年3月31日；3.体育中心明确其第二项诉讼请求中占用费的计算标准为中侨公司自2018年7月1日起按照728451.7元/月的标准计算占用费直至中侨公司实际交还涉案场地之日止；中侨公司则认为游泳池及配套设施按照原状60000元/月的标准计算占用费不合理，且其现在并非处于正常经营阶段，故应在合理评估价格的基础上减去50%，至于空地（现用作停车场），虽一直由中侨公司使用，但停车费用系由体育中心收取，故体育中心也无权就该部分向其主张占用费；体育中心回应称中侨公司的实际经营情况属于其自身经营风险，与体育中心收取占用费无关，空地则由中侨公司一直管理使用，用于餐厅客户停车，且只要餐厅客户出示用餐小票则体育中心亦不会收取停车费用，故该部分用作停车场的空地也实际由中侨公司占有、经营、收益。一审法院认为：根据查明的事实，《租赁合同》于2018年6月30日期满，体育中心已于期限届满前要求中侨公司做好撤场准备。根据体育中心提交的证据显示，广州市财政局就行政事业单位资产出租及划拨土地出租经营作出相应规定及通知，中侨公司抗辩上述规定通知不属于具体行政行为，故并非构成市政府指令性干预，一审法院认为，市政府指令性干预不宜解释为某种具体行政行为，广州市财政局的上述文件，涉及国有资产及划拨土地的出租问题，构成了对涉案场地出租的影响和干预，中侨公司上述抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。现《租赁合同》的期限已届满，体育中心主张中侨公司交还涉案场地，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。中侨公司逾期交还涉案场地，应计付占用费，根据高迪公司作出的《评估报告》，按照2001年3月26日签订合同时涉案场地的状态（原状）进行评估的,涉案场地自2018年7月1日起每月的占用费标准应为90000元/月[60000元/月＋（15元/㎡/月×2000㎡）]，结合中侨公司已支付场地占用费的情况，中侨公司应向体育中心支付自2018年7月1日至2021年3月31日的剩余场地占用费283383元[2970000元（90000元/月×33个月）－2686617元]并按照90000元/月的标准支付自2021年4月1日起至实际交还场地之日止的占用费。体育中心主张按照现场勘查时涉案场地的现状进行评估理据不足，一审法院不予支持，且由此产生的测绘费用及评估费用应由其自行承担。关于体育中心主张按实际抄表度数计付2018年7月1日起的水电费，体育中心并未就水电表实际度数及水电费具体金额进行举证，且中侨公司亦按照体育中心的指示支付涉案场地的水电费至2021年3月31日，故对于体育中心上述请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年5月17日判决：一、被告广州中侨天河体育会有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告广州天河体育中心交还天河区天河路299号天河体育中心大院地28幢露天游泳池（包括增加的房间用地、门岗等配套房、二楼标准露天泳池、儿童池、泳池配套售票房、泳池出入口，门岗及相关配套空地）；二、被告广州中侨天河体育会有限公司自本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州天河体育中心支付自2018年7月1日至2021年3月31日的剩余场地占用费283383元，并按照90000元/月的标准支付自2021年4月1日起至实际交还场地之日止的占用费；三、驳回原告广州天河体育中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费148660元，由原告广州天河体育中心负担146590元，由被告广州中侨天河体育会有限公司负担2070元；测绘费用20000元，由原告广州天河体育中心负担；评估费用66595元，由原告广州天河体育中心负担54075元，由被告广州中侨天河体育会有限公司负担12520元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审双方争议焦点为：一、合同到期后，中侨公司是否应将涉案场地交还体育中心？二、中侨公司在合同到期后至交还场地之前应以何标准向体育中心支付场地使用费？对此，本院具体分析如下：关于焦点一、体育中心与中侨公司签订的租赁合同于2018年6月30日期满。根据2001年3月26日，天河体育中心游泳馆（甲方）与中侨公司（乙方）签订《经营中侨天河体育会所场地租赁合同》中约定“…合同期满，如无市政府指令性干预，甲乙双方按本合同当年的租金及递增率续约五年，乙方如不续约，乙方在该场地的固定投资无偿归甲方所有，如须续约，双方应于合同期满前三个月内签订续约事宜等…”。本案体育中心是以其提交的广州市财政局就行政事业单位资产出租及划拨土地出租经营作出相应的规定及通知，认为即属前述约定中的“市政府指令性干预”而要求中侨公司交还涉案场地，对此，一审法院认为“市政府指令性干预”不宜解释为某种具体行政行为，广州市财政局的上述文件，涉及国有资产及划拨土地的出租问题，构成了对涉案场地出租的影响和干预并无不当，本院予以认可。中侨公司抗辩前述广州市财政局文件不属于合同约定的“市政府指令性干预”，租赁合同应当按照前述约定续签缺乏依据，本院不予采纳。对中侨公司上诉要求驳回体育中心全部诉求，本院不予支持。关于焦点二、本案体育中心提交了广州市财政局于2016年9月7日发布的《广州市财政局关于印发的通知》（载明：行政事业单位资产出租，应按照“公开、公平、公正”的要求，实行公开招租……因特殊情况不适宜公开招租的资产，经市政府批准可直接协议出租）及广州市财政局于2018年3月12日出具《广州市财政局关于天河体育中心物业出租问题的复函》（载明：指出划拨用地应严格按照批准用途自用，不得擅自用于出租经营，经批准将划拨用地及地上建筑物用于出租经营的，应申请补办土地出让手续，补交土地出让金等），除此之外，体育中心并无提交其他的具体政府指令性干预文件。根据体育中心二审庭审中的陈述，体育中心明确其是因前两个手续（未补办土地出让手续，补交土地出让金；以招拍挂的方式公开招租）在合同终止前没有办理为由而要求收回场地的，即从体育中心所作意思表示来看，涉案场地并非不能对外出租或续租，只是体育中心未办理前述两手续而已。另，本案至今亦未有证据显示体育中心依前述广州市财政局文件规定开启办理前述两手续。故，体育中心以其自身未作为而在2018年6月30日合同期届满即提出要求收回场地的有违诚信。为此，体育中心主张按照一审法院现场勘查时涉案场地的现状进行评估所得租金标准，要求中侨公司支付场地占用费理据不足，本院不予支持。如上所述，广州市财政局的上述文件确构成了对涉案场地出租的影响和干预，体育中心在合同期满要求中侨公司交还涉案场地亦有法律依据。中侨公司逾期未交还的，应计付相应的占有使用费，一审法院根据高迪公司作出的《评估报告》，按照2001年3月26日签订合同时涉案场地的状态（原状）进行评估的，涉案场地自2018年7月1日起每月的占用费标准应为90000元/月[60000元/月＋（15元/㎡/月×2000㎡）]，结合中侨公司已支付场地占用费的情况，中侨公司应向体育中心支付自2018年7月1日至2021年3月31日的剩余场地占用费283383元[2970000元（90000元/月×33个月）－2686617元]并按照90000元/月的标准支付自2021年4月1日起至实际交还场地之日止的占用费并无不当，本院亦予认可和维持。综上所述，体育中心、中侨公司的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81749元，由广州天河体育中心负担79679元，由广州中侨天河体育会有限公司2070元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年九月十五日书记员  吴浩正徐毅敏