重庆市大足区人民法院 民事判决书 （2021）渝0111民初5029号 原告：成都市亿和物业管理有限公司，住所地成都市成华区驷马桥路2号2楼3号，统一社会信用代码91510108569692080T。法定代表人：马英炳，董事长。委托诉讼代理人：孙向东，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙云霞，重庆德循律师事务所律师。被告：吴永洪，男，1969年5月23日出生，汉族，住重庆市大足区。    原告成都市亿和物业管理有限公司与被告吴永洪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案后，依法适用简易程序，于同年8月12日公开开庭进行了审理。原告成都市亿和物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人孙向东、龙云霞到庭参加诉讼。被告吴永洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2019年10月1日至2020年8月11日的物业服务费24967.10元，并从2019年3月11日起（庭审中更正为从2019年10月11日起）按照每日2%（庭审中更正为2‰）标准向原告支付逾期支付违约金至付清之日为止，暂计算至2020年11月17日为11978.64元，小计36945.74元；2.判令被告立即支付原告2019年10月1日至2020年8月12日的公共能耗费1431元，支付2019年9月20日至2020年7月20日商业电费9284.38，小计10715.38元；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告自2015年5月1日起，为重庆市大足区二环南路1117号新城十二区提供物业服务至今。被告系“新城十二区”17幢2-2商铺产权人与租户，虽经原告多次催缴，被告无正当事由至今仍拖欠以下物业使用费用：（1）物业服务费：2019年10月1日至2020年8月11日，合计36945.74元；(2)公共能耗费：2019年10月1日至2020年8月11日，合计1431元、2019年7月20日（庭审中更正为2019年9月20日）至2020年7月20日商业电费9284.38元，总计47661.12元。为维护原告的合法权益， 原告现诉至法院，望判如所请。被告未向本院作出答辩。本院经审理认定事实如下：2013年10月15日原告（作为乙方）与重庆博一房地产开发有限公司（作为甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对其开发建设的位于重庆市大足区棠香街道二环南路788号（现地址更名为重庆市大足区棠香街道佛都大道1083号）的大足新城·十二区提供物业服务。其中合同第五条约定：1.商业物业服务费按3.5元/月·平方米计收；2.业主或使用人每月按时按户据实分摊公共能耗费用；3.乙方根据本市政府相关文件规定必须代收取水费、电费、城市生活垃圾处置费，按居民住户和商铺经营性质收取，具体标准按政府规定执行和调整；合同第六条约定：业主应于房屋买卖合同约定的交房时间之日起交纳物业服务费用。1.纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用的承担由双方签订补充协议约定；2.....；3.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。物业使用人不能按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当提前将产权变更情况书面告知乙方，并结清物业服务费用及相关费用。4.从约定交房之日起，业主在首次缴纳物业服务时需预交半年物业服务费，预交期满后每季度一次交纳物业服务费用。业主或物业使用人应在每季度首月前10日内履行缴纳义务，逾期不缴纳物业服务费的，从业主或使用人欠费之日起按欠费总额的每日千分之二收取逾期缴费违约金。合同第十八条约定：合同期限自签字之日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。合同签订后，原告按照合同的约定向大足新城·十二区的业主和物业使用人提供物业服务至今。2019年9月25日被告（作为乙方）与重庆博一房地产开发有限公司（作为甲方）签订《租赁合同》，《租赁合同》约定有以下主要内容：1.甲方将位于重庆市大足区棠香街道佛都大道1083号2-2号房屋（建筑面积688.23㎡）出租给乙方用于餐饮经营；2.租赁期限共6年。从2019年10月1日起将出租房屋交付乙方，至2025年9月30日；3.乙方租赁期间，所产生的包括但不限于水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费用等全部费用由乙方承担。在租赁时间到期前7天内结清全部欠费。上述租赁房屋属于大足新城·十二区项目工程范围内的物业。上述租赁合同签订后，被告自2019年10月1日起使用租赁物业至2020年8月11日。在经营期间，被告未向原告交纳物业费和电费，被告拖欠该期间物业服务费688.23㎡X3.5元/月·平方米X10个月又11天=24971.29元、商业电费10008.50元（该商业电费已由原告代其向电力部门交纳）。在审理过程中，原告对其起诉主张的违约金，自愿表示酌情收取2019年10月11日至2020年8月11日期间的违约金2400元，其余的自愿放弃。原告经书面向被告催交上述拖欠的物业服务费、电费未果后，向本院提起诉讼，诉如前述。上述事实，有营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明书、前期物业服务合同、租赁合同、（2021）渝0111民初478号案开庭笔录、（2020）渝0111民初4650号民事调解书、（2021）渝0111民初478号民事裁定书、关于物业服务费（含违约金）、商业转供电电费相关费用的催收函、欠费明细、催收依据等证据载卷佐证，经当庭质证，予以确认。本院认为，原告在审理过程中自愿放弃部分主张的违约金，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以许可。被告经本院送达起诉状副本、传票等相关诉讼文书后，不向本院作出答辩、无正当理由不到庭应诉，本院视其自愿对自己享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利作放弃处分。被告应当承担由此造成的不利法律后果。由于引发本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定，本院据此评析如下：房屋的所有权人为业主。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案，重庆博一房地产开发有限公司作为大足新城·十二区工程项目的建设单位，其与原告签订的《前期物业服务合同》合法有效，该《前期物业服务合同》对该物业区域内的业主和物业使用人均具有约束力。原告按约提供了物业服务，被告作为涉案物业的使用人应当依照合同约定以及公平、诚信原则向原告按时缴纳相应的物业服务费以及代缴的商业电费。被告未按时缴纳相关费用，其行为已构成违约，依法应当承担继续支付物业服务费、商业电费以及违约金的责任。对原告请求判令被告支付物业服务费、商业电费、违约金的主张，本院予以支持，支持的金额，本院根据查明的事实和证据予以确认。关于物业服务费，经审理查明被告拖欠2019年10月1日至2020年8月11日物业服务费24971.29元，现原告自愿主张24967.1元，系其对自己权益的处分，本院予以许可，本院确认被告应支付原告物业服务费24967.1元；关于代缴的商业电费，经审理查明，原告代被告交纳了商业电费10008.50元，现原告自愿主张9284.38元，系其对自己权益的处分，本院予以许可，本院确认被告应支付原告商业电费9284.38元；关于违约金。原告自愿放弃主张的部分违约金，仅要求被告给付2019年10月11日至2020年8月11日期间的违约金2400元，是其对自己的合法权益的处分，且原告最终主张的违约金金额符合合同的约定和法律规定，故本院予以支持，本院确认被告应支付原告截止2020年8月11日的违约金2400元。关于原告主张的公共能耗费，依照前期物业合同约定，应当据实分摊。原告未提供合法有效的证据证明其对业主或物业使用人共用部位、共用设备设施实际支付了水费和电费以及分摊结果，原告应当对该主张承担举证不能的法律后果。原告举示案外人黎伟、陶朝勇分别与原告签订的临时管理规约并非建设单位制定的临时管理规约，仅为二者之间的合同约定，不能以此约束被告，甚至要求被告参照给付公共能耗费。对原告的该项主张，本院于本案不予以支持，原告今后可持合法有效的证据另行主张该项权益。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告吴永洪于本判决生效后十日内向原告成都市亿和物业管理有限公司支付2019年10月1日至2020年8月11日期间拖欠的物业服务费24967.10元、商业电费9284.38元以及违约金2400元，共计支付36651.48元；如果被告吴永洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告成都市亿和物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费495.77元（已减半收取），由原告成都市亿和物业管理有限公司负担137.63元，被告吴永洪负担358.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。      审  判  员   饶 思 臣  二O二一年 九 月 二 日 书  记  员   李 文 思   - 1 -