辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3377号上诉人（原审被告）：管伟，男，1968年12月6日出生，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山市美佳物业服务有限公司。住所地：鞍山市千山路268号。法定代表人：周树生。委托诉讼代理人：彭滔，该公司工作人员。上诉人管伟因与被上诉人鞍山市美佳物业服务有限公司（以下简称美佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初609号民事判决，向该院提起上诉。该院于2021年8月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。管伟上诉请求：1、撤销鞍山市立山区人民法院（2021)辽0304民初609号民事判决，查清事实依法改判；2、被上诉人赔偿上诉人房屋维修金及上诉人误工费等合计人民币24109元；3、一审、二审上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决在未确认被上诉人行为是否违反《前期物业合同约定》的情况下裁判，依法应予改判：一、被上诉人未履行物业服务合同的约定。2013年上诉人购得鞍山市立山区胜利北路297栋9层36号房屋，自签订合同之日起上诉人按时缴纳物业费，直至2015年，由于楼顶屋面防水层鼓包渗水导致该房屋厨房烟道及北侧屋内出现漏水现象。此时该房屋在物业保修期间内，上诉人多次前往被上诉人单位（鞍山市美佳物业服务有限公司）与其沟通相关维修事宜。被上诉人得知此消息后推三阻四，每次以“回家等着吧”等推脱言辞劝返原告，并未及时对房屋进行维修，无任何作为。此后房屋漏水愈加严重，鉴于漏水蔓延至客厅及西主卧棚顶，上诉人又多次前往被上诉人单位报修，仍无果。2018年房屋西大山外墙面保温层脱落至今造成北侧次卧墙体开裂严重。2019年，当时正逢雨季连续下雨，上诉人再次找到被上诉人单位多次提醒雨季房屋将漏水更加严重，仍得不到解决。最后在一次暴雨天气半夜，客厅棚顶大片掉落伴随雨水流淌。此后，陆续出现因雨水浸泡房屋东主卧及客厅窗户渗水、窗框四周墙皮脱落，鼓包破损。上诉人迫不得已在2020年夏季再次与被上诉人单位负责人协商报修无果的情况下，自修房屋楼顶防水面、更换客厅及东主卧的窗户（当时窗户因雨水浸泡已出现变形，随时存在玻璃掉落的危险，高层房屋一旦出现窗户掉落伤人后果不堪设想）。同时西大山外墙脱落逐渐严重，至今北侧次卧墙体开裂严重。被上诉人在上诉人房屋保修期内并未及时与建设单位协调维修事宜，造成上诉人房屋漏水问题严重，已违反物业服务合同第二条“物业服务及标准内容第一项：1、每半年对小区内房屋共用部位进行一次管理和维修养护，检修记录和保修记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时修复。属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。共用部位明细见物业服务合同附件2:第2项：房屋主体结构；第7项：户外墙面；第8项：屋面”。上诉人的房屋漏水初期，被上诉人本可以及时沟通建设单位，或者按照上诉人、被上诉人《前期物业合同约定》约定每半年对小区内房屋共用部位进行一次管理和维修养护，检修记录和保修记录齐全。由于被上诉人违反合同在先，上诉人认为上诉人也同样可以不履行合同。而一审法官在对本案的判决侧重在上诉人违反上诉人和被上诉人签订的《前期物业合同约定》中认缴物业费的各项标准，而对于被上诉人违反的《前期物业合同约定》约定每半年对小区内房屋共用部位进行一次管理和维修养护，检修记录和保修记录齐全。合同签订是维护双方利益，而不是保护一方利益不受到损害。对于此项一审法官并未正面判决。在一审庭上，被上诉人表示对上诉人房屋漏水不知情，无报修记录，且维修过上诉人房屋。上诉人表示被上诉人在捏造事实，而一审法官未对此让被上诉人提供相关证据举证。一审法官认为房屋漏水为建设单位质量问题，与被上诉人单位无关。房屋漏水不是一天造成的，墙皮脱落也不是一天造成的，被上诉人在保修期五年都没有修补过上诉人的房屋，还在一审庭上说不知情。（上诉人有录音证据举证被上诉人知情）上诉人认为被上诉人应在上诉人保修早期尽早小修小补，而不是推脱上诉人回家等消息，让漏水问题越加严重，拖至过保，提议启动维修基金解决。根据《物业管理条例》第三十六条之规定，“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。目前已造成上诉人财产损失，损失金额已大于应缴物业费金额，物业公司应当赔偿原告修缮房屋相关费用。综上，上诉人提起上诉，请求贵院依法支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。美佳物业公司辩称：服从一审判决。美佳物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令管伟给付自2015年2月1日至2019年12月31日的物业服务费共计7008.97元、滞纳金1240.60元，共计8249.57元；二、请求判令管伟承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：美佳物业公司为沿海智慧新城小区的物业服务公司，管伟系该小区12号楼2单元902业主，该房屋的建筑面积为133.14平方米。2013年2月7日，美佳物业公司、管伟签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：美佳物业公司应按建筑面积以0.5元/月/平向管伟缴纳物业服务费，电梯费30元/月。2015年7月25日，沿海智慧新城小区业主委员会与美佳物业公司签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》，合同约定管伟应按建筑面积以1元/月/平向美佳物业公司缴纳物业服务费，电梯费30元/月。2016年3月28日，沿海智慧新城小区业主委员会与美佳物业公司再次签订了《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》合同约定将住宅物业费标准更改为0.8元/月/平方米。2018年7月25日，鞍山市立山区沙河街道办事处沿海社区居民委员会与美佳物业公司签订《物业服务合同》约定：管伟应按建筑面积以0.5元/月/平向美佳物业公司缴纳物业服务费。合同签订后，美佳物业公司对小区实施了相应的物业管理及服务，管伟自2015年2月1日至2019年12月31日未向美佳物业公司缴纳物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。美佳物业公司与管伟签订的《前期物业管理服务协议》、美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订的《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》、美佳物业公司与鞍山市沙河街道办事处沿河社区居民委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。美佳物业公司自业主入住起按合同约定为沿海智慧新城小区提供了物业管理及服务，管伟应按合同约定履行交纳物业费的义务。管伟欠缴时间为2015年2月1日至2019年12月31日。2015年3月1日至2015年10月31日期间，管伟应缴纳物业费为0.5元/月/平×133.14平×9个月=599.13元，电梯费为30元×9个月=270元，上述费用合计869.13元；2015年11月1日至2018年7月25日期间，管伟应缴纳物业费为0.8元/月/平×133.14平×32.8个月=3493.59元，电梯费为30元×32.8个月=984元，上述费用合计4477.59元。2018年7月26日至2019年12月31日期间，管伟应缴纳物业费为0.5元/月/平×133.14平×17.17个月=1143元，电梯费为30元×17.17个月=515.1元，上述费用合计1658.1元。以上物业费总合计为869.13元+4477.59元+1658.1元=7004.82元,故对美佳物业公司过高主张该院不予支持。关于美佳物业公司主张滞纳金1240.60元一节，该院认为管伟并非恶意拖欠物业费，不具有惩罚性，故对美佳物业公司的该项主张该院不予支持。关于管伟辩称“我确实欠物业费但是不同意缴纳，房屋漏雨，房屋窗外探出的部分保温板都刮没了，漏雨太严重把我的塑钢窗户都压坏了、室内墙皮脱落，自己花费了2万元维修了防水和窗户，找物业，每次都上报，回家等，上报时未让填写保修单”一节，该院认为美佳物业公司主张的债权系基于美佳物业公司与管伟间存在的物业服务合同关系，而管伟抗辩的房屋漏水，保温板脱落等系房屋质量问题，业主应向开发商主张权益，现管伟以此为由不交纳物业费，显系不妥，故对管伟的该项辩称该院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”之规定，判决如下：一、管伟于判决发生法律效力后十日内给付鞍山市美佳物业服务有限公司从2015年2月1日起至2019年12月31日止的物业费7004.82元；二、驳回鞍山市美佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（鞍山市美佳物业服务有限公司预交），由管伟承担。鞍山市美佳物业服务有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，管伟向本院提交了新证据。本院组织当事人进行了质证。管伟提交了五年报修记录，拟证明物业服务不到位，五年都没给其房屋维修过，故此不交物业费。本院认为管伟的房屋在质保期即出现漏水情况，并持续多年，该漏水系建筑原因还是维护原因造成尚未经确认，故承担维修责任主体尚未确认，该证据虽然能够证明上诉人进行了报修，但与其证明目的不具有关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”美佳物业公司先后与管伟、业主委员会及其社区签订的物业管理及服务方面的合同合法有效，对管伟具有约束力。美佳物业公司为管伟提供了物业管理及服务，管伟应按合同约定履行交纳物业费。一审法院判决管伟给付美佳物业公司物业费正确，本院予以维持。关于上诉人管伟辩称其房屋漏水，美佳物业公司未按物业服务合同约定予以维修，故不支付物业费一节。如前所述，管伟的房屋漏水原因尚未确认，不能因此成为不交物业费的理由。管伟的该项辩解无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人管伟主张美佳物业公司赔偿其房屋维修金及误工费一节。管委未在一审期间提出反诉，且管伟已经就该项主张另行向鞍山市立山区人民法院提起诉讼，本院对其该项主张不予审理。综上所述，管伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费403元，由上诉人管伟承担。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 廖晓艳审 判 员 马 宁二〇二一年九月二十七日法官助理 冷新生书 记 员 刘萌萌