辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2237号上诉人（原审被告）：金碧物业有限公司营口分公司，住所地：营口市老边区盼盼路南58号甲64、甲72。负责人：谷云燕，该公司经理。委托诉讼代理人：张焕芃，男，1985年5月14日出生，汉族，住鞍山市铁西区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吕峰，男，1974年6月28日出生，汉族，住营口市老边区。被上诉人（原审原告）：王辉，女，1976年2月5日出生，汉族，住营口市老边区。委托诉讼代理人：吕峰，被上诉人王辉的丈夫。原审被告：营口嘉隆置业有限公司，住所地：营口市老边区铁北街市场南里1#4-1-2。法定代表人：刘欣，该公司董事长。上诉人金碧物业有限公司营口分公司因与被上诉人吕峰、王辉、原审被告营口嘉隆置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2021）辽0811民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金碧物业有限公司营口分公司上诉请求：1、撤销营口市老边区人民法院做出的（2021)辽0811民初174号判决。2、驳回被上诉人的诉讼请求。3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院将本案定性为物业服务合同纠纷是错误的，本案应定性为房屋买卖合同纠纷。本案上诉人与被上诉人签订的合同为《前期物业服务合同》。被上诉人与原审被告签订的合同为《商品房买卖合同》，约定由被上诉人向原审被告购买位于营口市老边区，建筑面积为115.66平方米的房屋。而被上诉人提出的诉讼请求为赔偿因恒大绿洲三期设施未完善给被上诉人造成的损失。被上诉人提出的房屋交付情况及园区内配套设施建设问题，均属于原审被告的违约情况，与上诉人无关。应由原审被告依照《商品房买卖合同》中约定的违约条款承担违约责任。遂本案性质应为房屋买卖合同纠纷而非物业服务合同纠纷。二、原审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》本质上即为园区尚未完全交付，相关配套设施尚未全部投入使用时，为满足首批业主的物业服务需要，临时签订的服务协议。上诉人已依照《前期物业服务合同》中约定的服务内容，提供了相应服务。上诉人提供的物业服务包括且不限于1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化、水景、建筑物的养护和管理；5.车辆停放管理；6.物业管理区域内的安全防护等事项的协助管理、公共秩序的维护；7.物业管理区域内装饰装修管理；8.物业档案资料管理；。不仅仅包含物业共用设施的维修、养护和管理。不包含被上诉人认为的公共设施的建设。而被上诉人未提出足以证明上诉人提供服务质量不合格的证据。综上，原审法院认定上诉人提供的服务标准未达到合同约定缺乏事实及理论依据。三、原审法院判决有误。上诉人与被上诉人依法签订《前期物业服务合同》，且上诉人依照合同标准为被上诉人提供了相应的物业服务。被上诉人有义务依照该合同足额缴纳物业服务费。被上诉人所述的违约情况为原审被告基于《房屋买卖合同》违约，而非上诉人违约。不应由上诉人承担该违约责任。原审判决上诉人退回已收取被上诉人的50%物业费显然于法无据。综上，特请求二审法院依法支持上诉人全部上诉请求。被上诉人吕峰、王辉辩称，我是2017年10月入住恒大绿洲三期的业主，整个楼盘规划建设20栋楼，可入住至今只建成交付六栋楼，占规划总楼栋的30%不到，应有的设施不是没完善，就是压根没建。即使在发改委朱科长的要求指导下，设施改造也是敷衍了事。至于何时能建成完善的小区，上诉人始终无法给出确切的答复。目前三期的环境设施与恒大绿洲一期二期的环境设施相差巨大，而我们却要承担与一期二期业主相同标准物业费1.8元每月每平方米，这明显不合理。在此种情况下，我们诉求老边法院要求按照50%物业费标准收取，即0.9元每月每平方米，这才合乎双方的利益。理由如下：一、地下停车库至今未建成使用，物业没有成本投入。二、目前三期远远未达到绿地面积达到35%的规划要求，至于何时能建成完善，上诉人及嘉隆置业始终无法给出确切答案，那么65%未建成的设施及绿化，物业没有成本投入。三、小区大门及门牌匾至今没有，文化活动中心300平根本没有建，活动休闲广场、回廊根本没建。这两块物业没有成本投入。四、待三期全面建成并将应有设施完善后，我们愿意执行全价标准。因此，上诉人以相关设施由开发商承建，与上诉人无关为由提起上诉，要求撤销一审判决是无理要求。因为上诉人作为小区提供服务的主体，相关设施没建或不完善无法投入使用，上诉人就不存在投入成本，按照物业合同和质价相等原则，上诉人必须减免物业费。市发改委朱科长对我们业主的诉求十分重视，多次到小区现场办公并召开协商会，要求物业按照一期二期标准完善三期环境，并明确指出金碧物业不能昧着良心挣钱，所以基于以上事实，我们请法官驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人原审被告营口嘉隆置业有限公司未答辩。吕峰、王辉向一审法院起诉请求:1.判令被告赔偿因恒大绿洲三期设施未完善给原告造成的损失,共计4593元(130.88平*0.9元*39月=4593元,暂定截止日期为2020年12月末,最终返还具体金额以法院判令日为准)；2.本案诉讼费由被告单位承担。一审法院认定事实：2015年7月12日，原告吕峰、王辉与被告营口嘉隆置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告营口嘉隆置业有限公司购买位于营口市老边区建筑面积130.88平方米房屋。合同第九章关于前期物业管理的约定包括：物业服务费为1.8元/月/平方米（建筑面积），并同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理。被告营口嘉隆置业有限公司与被告金碧物业有限公司营口分公司签订了《前期物业服务合同》，约定由金碧物业有限公司营口分公司为案涉房屋所在的恒大绿洲小区提供前期物业服务。该合同中对于物业管理服务的内容约定为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、物业管理区域内安全防范等事项的协助管理、公共秩序的维护，但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他服务事项。原告已实际入住案涉房屋，并按照1.8元/月/平方米的标准，向被告金碧物业有限公司营口分公司交纳了2017年10月1日至2019年9月30日的物业费5654.4元。另查明，按照营口市城市规划设计院的图纸显示，案涉房屋所在小区的本期工程计划建设20余栋，现已交付使用6栋，该期工程尚在建设当中，该期工程的地下停车位等设施尚未投入使用。再查明，本院于2020年9月15日立案受理了原告吕峰、王辉诉被告营口嘉隆置业有限公司、金碧物业有限公司营口分公司物业服务合同一案（2020辽0811民初1923号）,原告向本院提出诉讼请求：1.要求降物业费,物业费标准由1.8元/月/平方米调整为0.9元/平方米,并从2017年10月1日起执行，同时要求金碧物业返还原告多收取的物业费共计4240元；2.待整个三期按规划建设完成，且相关配套完善，我们愿意按1.8元/月/平方米的标准向金碧物业缴纳物业费；3.电梯内广告收入扣除成本之外的收入应返还全体业主；4.本案诉讼费由二被告单位承担。该案中，本院经审查认为，原告与被告金碧物业有限公司营口分公司之间签订的前期物业服务合同，明确了双方权利义务，被告金碧物业有限公司营口分公司承担对小区物业进行管理、维修、养护等义务。现原告认为被告金碧物业有限公司营口分公司未尽到管理、维修、养护等职责，可提起违约之诉。原告提出小区相关配套设施短缺等问题非物业服务合同约定范畴，本次诉讼不予审理。裁定驳回了原告吕峰、王辉的起诉。一审法院认为，根据法律规定，有偿合同受损害方有权要求减少价款。本案中，原告与被告金碧物业有限公司营口分公司之间存在前期物业服务合同，合同中对于物业服务范围及内容进行了明确约定，而从现状来看，被告金碧物业有限公司营口分公司实际提供服务的范围及内容远远不及合同约定，从而造成原告如约交纳物业费但未能得到约定的服务、被告按约收取物业费但不用提供全部服务的状态，在此情况下，原告提出的减少价款的主张应当得到支持。至于减少的金额，综合考虑楼盘及物业服务的现状，原告提出的50%予以照准。对于被告营口嘉隆置业有限公司认为原告构成重复起诉的答辩意见，因本案中原告诉请具体内容与（2020）辽0811民初1923号案件中原告的诉请内容并不一致，且（2020）辽0811民初1923号案件中系基于不予审理而驳回了原告的起诉，因此，原告的本案诉请主张并不构成重复起诉，被告营口嘉隆置业有限公司的该答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、被告金碧物业有限公司营口分公司退回已收取的原告吕峰、王辉物业费的50%，即2827.2元；上述款项于本判决生效后十日内付清，逾期给付,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告金碧物业有限公司营口分公司负担。二审期间，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供两份证据，一份是营口市住房和城乡建设局下发的物业服务等级指导意见，另一份是根据指导意见上诉人按物业服务合同提供的物业服务。证明上诉人已按照营口市物业办即城乡建设局要求即物业服务合同要求执行物业服务内容。本院认定事实与一审法院一致。本院认为，本案争议焦点有二，一是本案案由定为物业服务合同纠纷是否正确，二是被上诉人是否应当全额缴纳物业费。关于本案案由定为物业服务合同纠纷是否正确问题，被上诉人在一审中的诉讼请求虽表述为要求两被告赔偿因恒大绿洲三期设施未完善给其造成的损失，但实际上被上诉人主张的赔偿数额即返还合同约定应交物业费的50%,法律关系是住户与物业公司之间的物业服务合同，故一审法院确定案由为物业服务合同纠纷并无不当。关于被上诉人是否应当全额缴纳物业费问题，恒大绿洲计划建设房屋20余栋，目前已交付使用的只有6栋。虽房屋建设交付及园区内配套设施建设均属开发商营口嘉隆置业有限公司义务，但该工程尚在建设中确实导致金碧物业有限公司营口分公司实际提供服务的范围及内容远远不及合同约定，被上诉人按约缴纳物业费确未能得到约定的服务。基于此，一审法院综合考量后判定上诉人向被上诉人返还已缴纳物业费的50%并无不当。综上所述，上诉人金碧物业有限公司营口分公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人金碧物业有限公司营口分公司预交的案件受理费50元由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵洪骥审 判 员 盖国林审 判 员 关春秋二〇二一年九月二十九日法官助理 杨 琳书 记 员 孙 玲