江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2648号上诉人(原审被告):刘玲，女，汉族，住江苏省东海县黄川镇大兴村。被上诉人(原审原告）：何彦青，男，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：任敬乾，江苏传扬律师事务所律师。上诉人刘玲因与被上诉人何彦青房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘玲上诉请求：一审判决认定事实错误，请求查清事实依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案基本事实：合同签订后，上诉人先交第一年房屋租金。2019年1月份中美贸易战导致服装加工订单减少，7月份服装加工生意做不下去，导致上诉人无法继续经营，9月份上诉人就通知被上诉人不再继续租赁房屋并搬走了绝大部分设备（微信证据证明）。后上诉人多次索要搬走剩下五台设备，被上诉人以等处理完为由拒绝。从2019年9月份至今上诉人一直未使用涉案的房屋。一审判决上诉人支付实际占用期间的使用费3.5万元，实属无理！一审庭审中被上诉人陈述涉案房屋有证，如涉案房屋不存在任何手续，那就是违法建筑，相关部门就可以强制拆除。城镇的房屋是否有手续应有相关部门的证据证实，如没有建房批建手续，一审法官也有义务将违法建筑向主管部门反映，要求相关部门依法处理。二、一审判决认定上诉人实际占用并使用的事实错误。上诉人因生意不好，在2019年9月就及时通知被上诉人，并搬走了绝大部分设备。后被上诉人起诉、撤诉,还是不给搬，均有证据证实。被上诉人从2019年9月至今没有使用涉案房屋是客观事实，上诉人生意做不下去，搬出出租房屋内设备，提前终止合同，虽违约但能减少很大亏损。三、如此判决，是否第三年房租也应该再继续给付！一审对上诉人在2019年9月份微信关于不再继续租赁房屋的通知视而不见，随意性太大。综上，一审判决认定事实错误，本案上诉人不应当支付任何使用费，提前解除合同属于违约，承担的是违约责任。请求依法查明事实，支持上诉人上诉请求。被上诉人何彦青答辩称：1.双方签订的房屋租赁合同是有效的合同，上诉人应当按照合同中约定的内容给付租赁费用。2.上诉人到目前依然没有交付房屋给被上诉人，租赁物一直在上诉人的管理和控制之下，租赁双方没有进行交接，双方的租赁关系没有终止。按照合同约定，上诉人应当继续给付租赁费用。何彦青向一审法院起诉请求：判令刘玲给付租赁费用35000元及诉后利息；诉讼费用由刘玲负担。一审法院认定事实：2018年8月18日，何彦青作为出租方（甲方）与作为承租方的刘玲(乙方)经协商一致，签订《房屋出租合同》一份。合同约定，刘玲租赁何彦青所有的位于连云港市赣榆区墩尚镇朱X村楼房的一楼三间和二楼三间房屋；租赁期限自2018年9月10日起至2021年9月10日止；共计租金为84000元，房租一年一交；每年租金28000元整；甲方在合同期内不能将房屋转租他人及私自终止本合同；乙方在承包期间私自终止本合同，租金分文不少，全部给清甲方；以上条款双方共同遵守，本合同甲乙双方各执一份，签字后生效。合同并约定了其他事项。双方均在合同上签名。2018年10月31日，何彦青作为出租方（甲方）与作为承租方的刘玲(乙方)经协商一致，又签订《房屋出合同》一份。合同约定，刘玲租赁何彦青所有的位于连云港市赣榆区墩尚镇朱X村楼房的三楼三间及地下室等房屋；租赁期限自2018年11月1日起至2021年11月1日止；共计租金为21000元，房租一年一交；每年租金7000元整；甲方在合同期内不能将房屋转租他人及私自终止本合同；乙方在承包期间私自终止本合同，租金分文不少，全部给清甲方；以上条款双方共同遵守，本合同甲乙双方各执一份，签字后生效。合同并约定了其他事项。双方均在合同上签名。两份合同签订后，何彦青与刘玲均按合同开始履行。刘玲向何彦青分别支付了两份合同约定的第一年租金28000元和7000元，共计35000元。后因刘玲未向何彦青支付第二年租金28000元和7000元，合计35000元，何彦青向一审法院提起诉讼，后何彦青撤回起诉。何彦青再向刘玲索要尚欠租金未果，遂诉至一审法院。庭审中，经一审法院释明，何彦青未能举证其出租房屋的权属证明或批准建设文件。一审法院认为：双方经协商一致，何彦青将己所有的未经登记或批准建设的一处房屋分两次租赁予刘玲，双方两次签订了房屋租赁合同。合同中分别约定了租赁房屋的租赁起始至截止日期、租金的金额及交付方式、各自责任等等。双方已按两份合同实际履行，刘玲并向何彦青交纳了第一年两份合同的房屋租赁费用。双方之间房屋租赁的事实存在，但因何彦青目前建筑房屋无证据证其权属，双方之间签订的《房屋出租合同》依法应为无效合同。该合同依法自始无效。刘玲应即时向何彦青返还租赁房屋。合同签订后，刘玲向何彦青支付了第一年租金。双方之间的房屋租赁合同虽无效，但依法应对何彦青出租房屋的行为予以补偿，即亦应参照合同约定，由刘玲向何彦青支付实际占用期间的占有使用费。刘玲未能依约向何彦青交付该部分费用，应依法依约承担继续向何彦青支付占有使用费的责任。该部分费用本就系补偿性，其不应再行计算利息损失。刘玲对其辩称未能举证予以支持，该辩称无事实和法律依据。综上，对何彦青要求刘玲支付实际占用期间的占有使用费的诉讼请求，依法应予支持；对何彦青要求刘玲支付利息的诉讼请求，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中国人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的》第二条之规定，判决刘玲应于判决发生法律效力之日起十日内向何彦青支付实际占用期间占有使用费35000元。案件受理费675元，减半收取338元，由刘玲负担（何彦青已预交，刘玲应于判决发生法律效力之日起十日内将上述款项向何彦青给付）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2019年9月7日，上诉人通过微信告知被上诉人“一直处于亏本状态没有办法再租下去”，被上诉人回复“那就确定不租了吧？”，上诉人回复“嗯”。2020年1月9日，上诉人通过微信告知被上诉人“我想这几天把厂里楼上的床搬回去”,被上诉人回复“你等处理完再搬吧”。2020年6月17日，上诉人通过微信告知被上诉人“在吗法院那边结束了东西我可以搬了吗”，被上诉人回复“法院说要一年到期，那等到期”，上诉人问“那厂里东西什么时候给搬”，被上诉人回复“处理完”。本院认为，因被上诉人不能提供证据证实涉案房屋取得建设工程规划许可证，故上诉人与被上诉人之间签订的《房屋出租合同》无效。鉴于上诉人实际占用使用该房屋，故上诉人应当参照合同约定的租金标准向被上诉人支付占有使用费。根据上诉人一审提交的其与被上诉人之间的微信聊天记录，可以证实2019年9月7日上诉人已明确告知被上诉人不再租赁涉案房屋。虽然上诉人称其在2020年9月就搬离涉案房屋，之后未再使用过，仅有部分物品遗留在房内，因被上诉人阻挠未能搬清。被上诉人对此予以否认，上诉人对其在2020年9月就搬离涉案房屋亦不能提供相应证据证实。但是根据上述微信聊天记录可以证实，2020年1月9日及之后系因被上诉人阻拦，上诉人无法搬清自己物品并将涉案房屋腾空返还被上诉人，故上诉人仍应承担2020年1月9日之前的房屋占有使用费，2020年1月9日之后的房屋占有使用费属于因被上诉人自身行为导致的扩大损失，不应当再由上诉人承担。依据上诉人与被上诉人于2019年8月18日签订的《房屋出租合同》及2018年10月31日签订的《房屋出租合同》约定，涉案房屋一楼三间及二楼三间房屋的租赁期限自2018年9月10日起至2021年9月10日止，年租金28000元整；涉案房屋三楼三间及地下室等房屋的租赁期限自2018年11月1日起至2021年11月1日止，年租金7000元整。因上诉人对上述两份合同约定的第一年租金均已交纳，故上诉人还应支付第一份合同约定的2019年9月11日至2020年1月8日的租金9205元（28000/365*120）及第二份合同约定的2019年11月2日至2020年1月8日的租金1304元（7000/365*68），合计10509元。综上，上诉人刘玲的上诉请求部分成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销江苏省连云港市赣榆区人民法院（2021）苏0707民初1789号民事判决；二、刘玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付何彦青房屋占有使用费10509元。一审案件受理费675元（何彦青已预交），减半收取338元，由刘玲负担101元，何彦青负担237元；二审案件受理费675元（刘玲已预交），由刘玲负担203元负担，何彦青负担472元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年九月二十八日法官助理  徐林杉书 记 员  严梓菡李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。