陕西省合阳县人民法院陕西省合阳县人民法院民事判决书(2021)陕0524民初1765号原告（反诉被告）：合阳县友联商贸有限公司，住所地：陕西省合阳县内。法定代表人：肖红刚，系该公司经理。委托诉讼代理人：范成法，系公司工作人员。委托诉讼代理人：王英杰，陕西炳辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：张勇，男，19XX年XX月XX日出生，公民身份号码：42222XXXXXXXXXXXXX，汉族，住湖北省汉川市委托诉讼代理人：李  明，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘腾飞，陕西宽明律师事务所实习律师。原告（反诉被告）合阳县友联商贸有限公司与被告（反诉原告）张勇租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。合阳县友联商贸有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、责令被告继续履行合同；2、责令被告承担合同违约金671.535万元；3、由被告承担诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求第1项为：要求依法解除原、被告所签的租赁合同。事实与理由：原、被告于2014年10月21日签订了合阳县XX大街XX号XX商场租赁合同，合同约定租赁期限为十三年，也约定了年租金及每年租金的支付方式及相关权利义务。同时约定了违约责任即“任何一方不得无故终止合同（不可抗力除外），如一方违约，应向守约方承担违约金（违约金为总租金的30%）及赔偿损失。”现被告单方面解除合同，故应承担违约责任，现原告诉至人民法院，要求依法支持其诉讼请求。被告张勇辩称，被告不同意解除合同，理由为被告不存在违约行为，被告经营因疫情受到冲击，2021年年初，被告与原告协商商铺减免租金一事，协商未果，被告提出解除合同的意愿，原告不同意。后被告的合伙人继续经营商铺，故双方的租赁合同未解除，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求亦不认可。同时被告反诉要求原告承担违约责任，并支付被告违约金10万元。经审理查明，2014年10月21日，原告合阳县友联商贸有限公司与被告张勇签订租赁合同，合同约定：一、位置及经营范围：1、甲方（合阳县友联商贸有限公司）将合阳县XX大街XX号XX商场营业面积约2200余平方米提供给乙方（张勇）使用。（包含一楼其西边通道、二楼、三楼共三层）。二、租赁期限：本合同有效期限为十三年，从2015年5月1日起至2028年4月30日止，交房时间为2014年12月31日。三、租金、定金 1、租赁租金为：2015年5月1日至2019年4月30日为每年人民币150万元，2019年5月1日至2022年4月30日为每年人民币165万元，2022年5月1日至2025年4月30日为每年人民币181.5万元，2025年5月1日至2028年4月30日为每年人民币199.65万元。（以上租金为商场一楼、二楼的合计总年租金，三楼租金为每年人民币2万元）。2、租金支付时间为每年提前三个月支付下年租金；八、违约责任 任何一方不得无故终止合同（不可抗力除外），如一方违约，应向守约方承担违约金（违约金为总租金的30%）及赔偿损失。同时，双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约交付了场地供被告经营，被告依约将租金支付至2020年4月30日。2021年1月12日，被告张勇向原告公司负责人提出书面申请，内容为：“自从欣泰百货入住合阳以来，经营状况一直不佳，我们强行支撑了五年。五年来，我们投资成本半分没有收回，现在又因为疫情灾难，网店盛行，市场疲软，导致我们实体难支，寸步难行，特此希望公司领导体察实情，给予理解和支持，达成共识，能让欣泰立足于市场，就此我们股东向公司领导提出三点意见：1、商场原租赁合同重新签定；2、年租金需变更在120万元以下，以致让欣泰生存下来；3、如果领导不能接受我们的意见，我们只能放弃合阳市场，望谅解。特此申请 欣泰百货股东 张勇 2021年元月12号”。原告公司收到上述申请后未做表态。2021年2月1日，原告向被告发送书面催款通知，内容为：“张勇 你与我公司2014年10月21日签订了百隆商场租赁合同，依据该合同第三条第二项规定，租金支付时间为“每年提前三个月支付下年租金”，现已逾期，请在接到通知后于2021年2月8日前交纳次年租金167万元。特此通知  合阳县友联商贸有限公司”。同年4月29日，原告再次向被告发送催收通知，内容为：“银泰百货：张勇，你好！我们甲乙双方于2014年签订的原百隆商场租赁合同，还有七年到期。按合同约定，提前三个月缴纳年度租金，现已逾期至年度合同末四月三十号。现郑重告知，你方已单方面违约，应承担合同约定的违约责任及经济赔偿。希贵方接到此告知信息后积极与我方协商违约赔偿事宜。特此告知”。2021年4月30日，被告回复称：“合阳县友联商贸有限公司；肖红刚：因疫情以及实体经营惨淡，几年前租金约定过高等情况影响，我方于2021年1月起便积极与贵方协商，充分表达了目前经营的困难、希望贵方适当降低租金、否则我方实在无法继续维系等想法，但均与贵方协商无果。合同无法继续履行我方实属无奈，但是就该结果我方已充分提前告知，属于双方充分知晓内容，不应视为我方违约。我方将按解约通知于2021年4月30日离场腾房，请贵方接收房屋。房租计算至我方腾房之日。另贵方安排使用的一楼芭贝拉蛋糕店租户，见于我方退场后其继续使用以及其与贵方的友好关系，将由其直接向贵方缴纳房租，我方不再代收！特此告知！张勇 2021年4月30日。”同时被告派人于2021年4月30日21时30分将其租赁的原告商铺钥匙交至原告处后即关闭商铺离开。2021年5月1日，原告负责人肖红刚通过微信告知被告，内容为：银泰百货，张勇你好：合同不是你一句话说解约就解约了，哪还叫合同吗？合同是具有法律责任。解除合同是甲乙双方同意签字，你单方解除已经违约，希望你接到此通知后，尽快与我方联系合同违约条款赔付相关事宜。特此通知 合阳县友联商贸有限公司肖红刚”。2021年5月6日，原告合阳县友联商贸有限公司与肖某乙协商一致，自2021年7月17日起（2021年7月17日前为装修期）由肖某乙租赁欣泰百货一、二楼全部场地，租金每年为140万元，协议达成后，肖某乙对该商场进行了部分装修后开始营业至今。2021年5月10日，原告诉至法院要求依法支持其诉讼请求。审理中，被告提出反诉，请求依法判决由原告合阳县友联商贸有限公司承担违约责任并支付违约金100000元。本院认为,《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告以疫情影响为由单方面提出解除合同且撤离商场，拒不履行支付2021年度房屋租金的合同义务，应当承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。依照上述法律规定，本院认为，我国《民法典》中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，只有实现补偿性与惩罚性的有机统一，才能更好地弘扬社会主义核心价值观，体现社会公平正义，故对于违约金的计算标准，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。本案中，被告单方提出解除合同，拒交租金并撤出商场，给原告造成一定经济损失，致使原告合同目的无法实现，故原告要求解除合同的诉讼请求合理合法，依法应予支持，依照相关规定，原、被告上述合同应自原告起诉状副本送达至被告时解除。被告违约提出解除合同并拒付租金、撤离商场，其行为给原告造成一定损失（被告离场后，原告与肖某甲达成协议，由肖某乙租赁商场，每年租金1400000元），本案在审理中，因原告未提供被告违约给其造成经济损失的有力证据，亦未说明其与肖某乙签订的商场租赁合同的履行期限，故对原告损失的确定应按原告2021年度商场租金少收入270000元为基础计算，自2021年5月1日被告违约时起暂算至本案法庭辩论终结之日即2021年8月9日，故被告违约给原告造成的损失应计算为67315.07元【（1670000元-1400000）÷365天×91天）】，依照相关法律规定，被告应向原告承担的违约金应以该损失为基础，结合补偿性与惩罚性相结合的原则合理负担，故被告应向原告支付的违约金应调整至87509.59元（67315.07元+67315.07×30%）为宜。审理中，被告张勇反诉要求原告承担违约责任无事实依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告张勇在本判决生效后30日内支付原告合阳县友联商贸有限公司违约金87509.59元；二、驳回反诉原告张勇的反诉请求。    案件受理费58807元，减半收取29403.5元，反诉费1150元，减半收取575元，由原告负担25572.5元，被告负担4406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   审  判  员    王建军 二〇二一年九月十六日 书  记  员    刘甜甜