辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2603号上诉人（原审原告）：高艳姣，女，1975年4月1日出生，汉族，住盖州市。委托诉讼代理人：王洪程，盖州市承诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司，住所地盖州市房山路28号。法定代表人：郭树魁，总经理。委托诉讼代理人：朱元政，盖州市兴辰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：朱静，女，1987年5月26日出生，住辽宁省大洼县。上诉人高艳姣因与被上诉人吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司、朱静商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省盖州市人民法院（2021）辽0881民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。高艳姣上诉请求：一、依法撤销一审判决书，发回重审或改判，被上诉人吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司（以下称被告）退还多收上诉人房款42215元。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决书认定上诉人与朱静存在商品房买卖法律关系，缺乏事实和法律依据明显错误。1、上诉人与被告之间存在《商品房买卖合同》法律关系。依据合同的主体和合同的内容均符合《商品房买卖合同解释》第一条关于商品房买卖合同的特征。系双方真实意思表示合法有效。房款为221075元。2、上诉人与朱静之间不存在商品房买卖法律关系，首先从合同主体上看朱静不具有销售商品房的资格。尽管被告与朱静之间存在借贷关系，签定了房屋抵债协议，在此，先不谈此事是否真实，就法律上的规定，也无法对抗上诉人与被上诉人之间所签定的商品房买卖合同的效力。3、被告2015年11月27日出示的收款专用收据实收上诉人房款262390元，依据合同房款多收42215元。二、一审判决书认定事实错误存在多处瑕疵。1、合同签定时间认定错误。2、交款时间与合同签定时间认定错误。3、在未有否认上诉人与被告之间签定商品房买卖合同效力的情况下又认定上诉人与朱静之间存在买卖关系错误。上诉理由仅为题纲性阐述。详细理由及证据庭审时再阐述和提供。见代理人的代理词。请求二审法院秉公执法，公正判决。吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。朱静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。高艳姣向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告多收取的购房款42215元；2.判令被告承担违约责任，从2015年11月27日开始多收购房款42215元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算违约金；3.要求第三人承担连带责任；4.判令被告承担案件受理费等费用。一审法院认定事实：2014年1月23日，吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司向朱静（吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司出纳）出具专用借款收据，向朱静借款22万元。2015年7月16日，吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司因向朱静借款，与朱静签订《抵顶房屋协议书》，用阳光新城小区住宅7-1-901，抵顶所欠朱静借款22万元。2015年11月27日，吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司出具专用收款收据，收款单位为吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司，付款单位为高艳姣，收款事由为7-1-901房价款263290元。同日高艳姣通过银行转账方式将购房款263290元支付给朱静。2015年12月7日，高艳姣与吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司之间签订《商品房买卖合同》，约定高艳姣购买吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司开发的阳光新城第7幢1单元901号房屋，建筑面积88.42平方米，单价2500元/平方米，总价款为221075元。同日吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司为高艳姣开具总价款为221075元的正式发票。但高艳姣并未向吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司支付该购房款。因发票中的购房款为221075元，吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司只欠朱静22万元，差价购房款1075元，由朱静补交给吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司。2019年高艳姣向本院起诉，要求吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司协助其办理房屋产权登记，并承担逾期办理的违约责任。该案经本院判决认定高艳姣与吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司房屋买卖合同有效，判决吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司协助高艳姣办理房屋产权登记手续，并承担逾期办理房照的违约责任。诉讼过程中高艳姣未提出多付房款问题。吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司也未提出朱静以公司名义出卖顶账房的事实。一审法院认为，高艳姣向朱静交付购房款在先，与吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司签订商品房买卖合同在后（高艳姣虽然在庭审中对签订合同时间由2015年12月7日更正为2015年11月27日，但对于更正原因没有作出合理解释及提供证据加以证明，且吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司在提交的书面答辩中确认签订合同的时间为2015年12月7日，以双方一致陈述的时间为准），且高艳姣并没有向吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司支付购房款，结合吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司因借款将该房抵顶给朱静的事实，可以认定朱静与高艳姣之间存在出卖顶账房的房屋买卖关系。虽然高艳姣否认与朱静之间存在房屋买卖关系，但高艳姣既然与吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司签订商品房买卖合同，就应当将购房款汇到向吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司银行账户上，而不是向朱静个人银行账户汇款。朱静作为吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司的出纳，没有以其个人银行账户为公司收取购房款的责任与义务，高艳姣称是根据公司的要求向朱静支付购房款没有提供证据证明，因此不能认定朱静收取购房款的行为是公司的行为。而吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司与高艳姣签订商品房买卖合同，向高艳姣出具购房款正式发票的行为，正是吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司为履行公司与朱静之前的抵账协议，协助购房人高艳姣办理房屋登记手续的结果，并不能因此否认高艳姣与朱静之间房屋买卖的事实。综上，朱静与高艳姣之间存在房屋买卖关系，高艳姣向朱静支付购房款263290元是双方协商的结果，不存在高艳姣所述的不当得利的事实。高艳姣的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条规定，判决如下：驳回原告高艳姣的诉讼请求。案件受理费855元，由原告高艳姣负担。本院二审期间上诉人提交国家税务总局营口市税务局第一稽查局对高艳姣举报情况的回复一份，证明奥园房产公司曾利用私人账户收取购房款，其与朱静之间存在违法交易偷税行为，高艳姣与奥园房产之间存在买卖关系。奥园房产公司质证意见为税务机关只是按照相关规定进行处理，该证据并不能证明被上诉人公司实际收到了所谓多收取的42215元购房款。朱静质证意见为我对这个事不了解，因为2015年以后我就不在这个公司了。本院审理查明的事实与原审认定事实相一致。本院认为，关于上诉人高艳姣主张返还42215元购房款的诉请是否超过法定诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，高艳姣与吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司于2015年12月7日签订《商品房买卖合同》，该合同明确载明案涉房屋总房款221075元，高艳姣亦于2015年11月27日提前交纳全额购房款262390元。即最迟至2015年12月7日高艳姣已明确知晓购房合同载明金额与其实际交纳购房金额存在差额42215元，案涉诉请诉讼时效亦应于此时开始计算。依据上述法律规定，上述诉请应适用三年诉讼时效期间，诉讼时效截止日期应为2018年12月6日。综上，因上诉人高艳姣未予两审期间向法庭充分举证证明案涉诉请诉讼时效存在中止、中断、延长的法定情形，故其于2020年8月4日向被上诉人吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司主张返还多收购房款42215元的诉讼请求已超法定诉讼时效，本院依法不予支持。另，经本院调查，因案外债权债务关系，吉林省奥园房地产开发有限公司盖州分公司已于上述《商品房买卖合同》签订之前将案涉房产以221075元的价格抵顶给朱静并签订抵顶协议，后朱静将该房产委托售楼处销售人员对外销售，高艳姣作为完全民事行为能力人以低于市场价格（参考同时期同小区其他房产实际成交价，案涉房产市场均价每平米3200元）的每平米2973.3元购入该房产并交付全款，故本院认定本案三方当事人对案涉房屋真实成交价为262390元的事实均清晰明确。综上，现上诉人高艳姣在知悉案涉房产真实成交价格并支付全款的基础上主张反还多收购房款42215元依据不足，本院依法不予支持。综上所述，上诉人高艳姣上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费855元，由上诉人高艳姣负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽丽审 判 员 盖世非审 判 员 唐晓葵二〇二一年九月二十七日法官助理 宫 剑书 记 员 李佩益