江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3580号上诉人（原审被告）：钱伯林，男，汉族，Ｉ960年02月02日出生，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：李静，江苏正气浩然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史春根，男，汉族，1964年07月29日出生，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：赵子龙，江苏钟鸣（金坛）律师事务所律师。被上诉人（被执行人）：冶洪庆，男，汉族，1975年11月17日出生，住常州市金坛区。上诉人钱伯林为与被上诉人史春根、冶洪庆案外人执行异议之诉一案，不服常州市金坛区人民法院（以下简称金坛法院）（2020）苏0413民初373号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年7月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年7月28日进行了公开听证审理。上诉人钱伯林的委托诉讼代理人李静，被上诉人史春根及其委托诉讼代理人赵子龙参加听证。被上诉人冶洪庆经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人钱伯林的上诉请求：1.撤销一审判决，并改判准予执行常州市金坛区××村××幢××室不动产；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉的事实与理由：案外人执行异议之诉，能否排除上诉人的强制执行，案外人必须满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定的条件。一、本案中二被上诉人在查封之前所签订的安置房买卖合同应当认定为无效。涉案房产买卖合同签订于2013年1月，当时涉案房屋尚未取得房屋所有权证及土地使用权证，相关手续均未齐全。拆迁安置房又属于特殊政策性房屋，目的在于处置被安置群体，国家严格控制市场交易，二人急于签订买卖合同，意在回避法律，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，涉案房屋买卖合同应属于无效。二、史春根提供的支付购房款的依据，仅有收条，根据江苏省高级人民法院审判委员会纪要〔2019〕1号第八条第3项规定的审查标准，仅提供收据或主张现金交付购房款，无其他证据证明存在支付事实，不符合案外人已经支付价款的条件。另外，二人实际的付款时间和方式与合同约定的内容不符，且与正常的房屋买卖交易惯例不符，不排除二人有虚假交易的前提。三、史春根在冶洪庆取得房产证，具备办理过户登记条件的情况下，无正当理由未在合理的时间内办理过户登记手续，主观上存在过错，不符合“非因其自身原因未办理过户登记手续”的条件。1.原审法院认为，双方的房屋买卖合同签订于2013年，因无法预见2017年4月8日常州市人民政府办公室下发常政办发〔2017〕56号文件，故未办理房产过户登记主观上无过错。但是，该56号文系常州市政府针对当地商品房炒房现象出台的限制流通政策，该文第1条已经明确适用对象为新购买或二手的商品住房。涉案房产系拆迁安置房，不属于限制对象。原审法院认定错误。原审查明冶洪庆在2017年12月已取得房产，但是史春根却迟迟未办理过户登记手续，在没有限制政策的情况下，史春根无正当理由未办理过户登记手续，主观上存在过错。2.史春根明知交易的是安置房，明知安置房有特殊政策限制过户，仍然购买使用，其因贪图便宜，不惜在2013年就签订房屋买卖合同，主动接受房屋交易过程中可能存在的风险，主观上存在过错，不应当排除执行。被上诉人史春根辩称，一、史春根和冶洪庆就案涉房屋与2013年所签订的《房屋买卖合同》系合法有效的合同。1.案涉房屋系冶洪庆拆迁取得，为拆迁安置房，但该拆迁安置房与一般商品房在上市交易上并无实质性的差别。上诉人所谓的国家严格控制市场交易的说法，并无法律或者政策依据。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条确有未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的强制性规定，案涉房屋买卖也确实违反了这一强制性规定，但该强制性规定显然属于管理性的规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条明确规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，即只有违反效力性强制性规定才会导致合同无效。综上，案涉合同不违反法律强制性规定，是双方真实意思表示，系合法有效的合同。二、关于史春根与冶洪庆就案涉房款交付事宜。1.案涉房屋买卖合同的当事人是史春根和冶洪庆，作为合同一方的冶洪庆对所收取的购房款已表示承认和认可。2.史春根已向法庭提供了银行转账凭证、收条等证据，证实了购房款的交付事实。3.根据冶洪庆所提交的“本人现已到了家破人未亡的地步，关于借钱伯林的钱……如果叫我一次性还清，就是打死我，我也没法还呀”这一书面答辩意见，不难看出，冶洪庆本人经济状况极其困难，在此情况下，冶洪庆提前向史春根索要购房款，史春根迫于无奈早于合同约定的期限向冶洪庆支付购房款实属情理之中。4.江苏省高级人民法院审判委员会纪要〔2019〕1号第八条第3项之所以有对购房款的交付事实从严审查的规定，主要是为了防止被执行人和案外异议人恶意串通编造虚假买卖事实；就本案而言，无论就房屋买卖合同的签订，还是房屋的交付及居住使用的事实，应当能够排除史春根与冶洪庆有恶意串通的嫌疑。综上，一审法院认定史春根已交付购房款有事实依据。三、案涉房屋之所以未办理过户登记，原因在出卖人冶洪庆，而买受人史春根对此并没有过错。2013年1月30日，史春根和冶洪庆就案涉房屋签订了买卖合同；2016年3月17日，冶洪庆将案涉房屋交史春根占有使用；2017年12月26日，冶洪庆领取房屋产权证，嗣后，史春根即多次要求冶洪庆办理产权过户手续，因2017年4月8日常州市人民政府办公室下发的常政办发〔2017〕56号文件有“取得产权证2年方可上市交易”的政策限制，致使案涉房屋未能办理产权过户手续。仅于2018年1月10日将不受政策限制的车库办理了变更登记。史春根又于2019年3月8日向金坛法院提起了诉讼，要求冶洪庆办理房屋过户手续。由于受到政策的限制，经法官释明后，史春根只能撤回了诉讼。根据上述事实，史春根为取得案涉房屋的产权证已尽力，不应对其过分苛责。四、史春根对案涉房屋所享有的物权期待权理应得到尊重和保护。买受人的物权期待权是指对于签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。其物权期待权具有排除执行等物权效力。上诉人钱伯林对于冶洪庆享有普通金钱债权，该债权也理应得到尊重和保护。但根据物权优先理论，史春根所享有的物权期待权应优先于钱伯林的金钱债权的保护，本案中，史春根于2013年即与冶洪庆签订房屋买卖合同并支付相应对价。而钱伯林与冶洪庆之间的民间借贷债权明显迟于2013年产生。综上，被上诉人史春根对案涉房屋的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护条件，理应得到保护。请求法院驳回上诉，维持原判。被上诉人冶洪庆未提供答辩意见。经审理查明，2019年5月24日，金坛法院对钱伯林与冶洪庆民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0413民初1502号民事判决：一、冶洪庆于本判决生效之日起三十日内向钱伯林返还借款人民币456000元，并自2019年2月27日至清偿之日按年利率6%支付上述借款产生的利息。二、驳回钱伯林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4100元、保全费2920元，合计人民币7020元，由钱伯林负担62元，由冶洪庆负担6958元。该案审理过程中，金坛法院于2019年3月11日作出（2019）苏0413民初1502号民事裁定：查封冶洪庆名下的位于常州市金坛区××村××幢××室不动产中价值480000元的部分。根据钱伯林的申请，金坛法院于2020年8月4日立案强制执行，案号为（2020)苏0413执2434号。执行过程中，案外人史春根提出异议，请求解除对案涉不动产的查封。金坛法院经审查后，于2020年12月1日作出(2020)苏0413执异109号执行裁定：驳回案外人史春根的异议请求。史春根不服该裁定，向金坛法院提起案外人执行异议之诉，请求：1.依法判令停止对常州市金坛区××村××幢××室不动产的强制执行并解除对上述不动产的查封；2.依法判令本案诉讼费用由钱伯林、冶洪庆负担。一审法院经审理查明，2013年1月30日，史春根与冶洪庆及其妻子杨美花签订房屋买卖合同1份，该合同约定：冶洪庆、杨美花将拆迁安置在金坛区x村x幢x室（123.21平方）房屋作价554445元（每平方4500元）及x幢x号车库（8.56平方，作价38520元，每平方4500元）合计592965元出卖给史春根。合同签订三日内，预付房款25万元。因该房系拆迁安置房，尚未取得房屋产权，经双方商定，卖方应在领取房屋钥匙7日内，将房屋交付给买方，买方支付剩余房款342965元。卖方应在领取房屋产权证之日起7日内协助买方办理产权过户手续。合同签订后，史春根按约于2013年1月30日交付冶洪庆预付款25万元（其中20万元转账，5万元现金）。2016年3月17日，冶洪庆、杨美花将案涉房屋交付给史春根。史春根分别于2015年5月12日交付房款10000元，2016年1月28日交付房款20000元、2016年2月3日交付房款20万元（5万元转账，15万元银行取现）、2016年3月17日给付房款40000元、2016年4月26日交付房款10000元，2017年4月30日交付房款10000元（余款待房产证过户后结清）、2017年8月23日交付房款4000元、2017年11月29日交付房款2000元、2017年12月25日交付房款5000元，2018年1月8日交付房款20000元、2018年10月3日交付房款5000元，合计交付房款576000元。2017年12月26日，冶洪庆、杨美花办理了案涉房屋的产权登记手续领取了房屋产权证。嗣后，史春根要求冶洪庆、杨美花协助办理案涉房屋的产权过户手续。x幢x号车库于2018年1月10日变更登记至史春根名下。因2017年4月8日常州市人民政府办公室下发常政办发〔2017〕56号文件：四、调整住房交易政策。新购买商品住房（包括二手住房）的，取得产权证2年方可上市交易。该文件于2017年4月9日施行。据此，案涉房产未能办理产权过户手续。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定进行审查。在执行异议之诉案件审理中，则应适用实体法规定，做好权利甄别。符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，史春根与冶洪庆及其妻子杨美花在金坛法院查封案涉不动产之前于2013年1月30日签订房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效；2016年3月17日，冶洪庆及其妻子杨美花将案涉房屋交付给史春根占有使用至今（水费、电费、煤气费交纳凭证足以证明），该交付行为发生于金坛法院查封之前，应视为史春根已经合法占有案涉不动产；金坛法院查封的案涉不动产是金坛区x村x幢x室房屋，并没有查封x幢x号车库，案涉房屋作价554445元，史春根已经实际付款576000元（综合本案的情况，该款已经实际交付），应视为已经付清全部价款，案涉执行异议裁定对此认定有误，应予纠正；常政办发〔2017〕56号文件于2017年4月9日施行，对该文件施行之前的交易行为没有溯及力。史春根与冶洪庆及其妻子杨美花签订房屋买卖合同以及交付房屋的行为均发生在该文件施行之前，对政府之后出台的限购政策，史春根主观上无法预见，因政府的限购政策导致案涉不动产未能及时过户，史春根主观上不存在过错。综上，依照原《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款、第三百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、不得执行位于常州市金坛区东城街道x村x幢x3室不动产；二、驳回史春根的其他诉讼请求。案件受理费9730元，由钱柏林负担。一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院另查明，2019年3月21日，金坛法院对史春根诉冶洪庆、杨美花买卖合同纠纷一案立（2019）苏0413民初2170号案件，后于2020年1月10日裁定准许史春根撤回起诉。据常州市不动产登记交易中心金坛分中心查询记录，案涉不动产于2017年12月29日首次取得不动产权证，权利人为冶洪庆、杨美花；2018年3月5日，案涉不动产发生首次抵押记录，并于2019年3月8日解除抵押。2019年3月13日，案涉不动产被金坛法院（2019）苏0413民初1502号案件首查封，查封期限至2022年3月12日。2019年3月29日，案涉不动产被金坛法院（2019）苏0413民初2170号案件轮候查封，后于2020年1月21日解除查封。当前案涉不动产无抵押信息，仅存在（2019）苏0413民初1502号案件的查封信息。本案争议焦点：是否因买受人史春林自身原因导致而其未在合理时间内办理案涉不动产的过户登记手续。本院认为，对照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，首先，史春根与冶洪庆、杨美花于2013年1月30日就案涉不动产签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效的合同。而案涉不动产被金坛法院（2019）苏0413民初1502号案件查封的时间为2019年3月13日，较前述房屋买卖合同签订时间晚了六年之久。其次，史春根自2016年3月17日起占有案涉不动产并使用至今（有水费、电费、煤气费交纳凭证及物业费用结清证明为证）。再次，金坛法院查封的案涉不动产是金坛区x村x幢x室房屋，并没有查封x幢x号车库，案涉不动产作价554445元，截至2018年10月3日，史春根已经实际支付购房款共计576000元，应视为已经付清全部价款。故一审法院对史春根作为案涉不动产买受人，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产及已支付全部价款的认定，并无不当。第四，关于史春林对案涉不动产未及时过户是否承担过错责任的问题。史春林在签订案涉不动产买卖合同时明知该房屋是拆迁安置房，其应承担因案涉房屋在一定期限内不能取得权证而导致无法办理产权过户登记所产生的权利限制风险。但常政办发〔2017〕56号文件开始施行的时间为2017年4月9日，对该文件施行之前的交易行为没有溯及力。史春根与冶洪庆、杨美花签订房屋买卖合同以及交付房屋的行为均发生在该文件施行之前，对政府之后出台的限购政策，史春根主观上无法预见，因政府的限购政策导致案涉不动产未能及时过户，史春根主观上不存在过错。另外，即使排除该文件的影响，案涉不动产首次取得权证的时间为2017年12月29日，冶洪庆作为案涉不动产登记的权利人，应依照买卖合同的约定，在取得房屋权证后七日内主动通知并协助史春林办理过户手续，但冶洪庆并未通知史春根办理产权过户手续，却于2018年3月5日又在该房屋上设立了抵押权，故案涉不动产即使不考虑政策限制办理过户的原因，那未能办理过户登记手续的责任也应由冶洪庆承担。综上，史春林对案涉不动产享有的权利能够排除执行。钱伯林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9730元，由上诉人钱伯林负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕福清审 判 员 孙慧民审 判 员 朱正生法官助理 邢宇倩二〇二一年九月十日书 记 员 徐志娟