辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7121号上诉人（原审被告）：尚世宇，男，1963年2月22日出生，汉族，住辽宁省大连。被上诉人（原审原告）：大连高新园区海创物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区爱贤街8号19层-1号，统一社会信用代码：91210231683005491T。法定代表人：王世国，总经理。委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。上诉人尚世宇因与被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人、被上诉人的委托诉讼代理人李雅清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人尚世宇上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审法院回避被上诉人与海创中冶焦耐项目半山壹号业主的物业纠纷案审理；三、被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审中，被上诉人对上诉人多项认定未发表意见，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条的规定，应视为被上诉人对上诉人认定事项的认可，即《前期物业服务合同》无效。一审判决列举的“无异议”证据错误，双方观点完全不同。一审法院对有异议证据的认证结论错误。被上诉人未出示《前期物业服务合同》原件，以已生效判决作为佐证，但(2020)辽0293民初2341号案件系错案。《前期物业服务合同》与被上诉人无关，且该合同违反了价格法、合同法、招投标法等多个法律条款。而且，《前期物业服务协议》与被上诉人无关。被上诉人举证了大连高新区管委会文件大高管发【2013】45号、《会议纪要》，但该整合并不涉及半山壹号小区，与被上诉人亦无关。物业服务是否达标，不可以用瑕疵来衡量的，而是要用法定的等级标准逐条逐项的认证确定。被上诉人存在服务不到位和不履约的情况，其在半山壹号只是为了海创地产收费而存在，并不是事实物业。二、一审判决缺乏法律依据，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》具有许多合同无效的条款，不是当事人签了合同就一定有效。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定，上诉人享有同时履行抗辩权。而且，应引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条。三、一审法院与被上诉人同属大连高新园区政府，应回避有关被上诉人与海创中冶焦耐项目【山壹号业主的物业纠纷案的审理。综上，上诉人与被上诉人之间的合同关系不明，缺乏主要关键证据；被上诉人既缺乏服务资格，也没有按照约定全面履行自己的义务和能力。被上诉人大连高新园区海创物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律，请求驳回上诉，维持原判。大连高新园区海创物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告支付物业费8925元，车位费1200元，滞纳金1012.5元，共计11137.5元。一审法院认定事实：原告系半山壹号小区物业服务企业，被告系该小区业主，其房屋建筑面积为137.75平方米。2011年，半山壹号小区建设单位大连海创房地产开发有限公司与大连高新技术产业园区物业管理中心（以下简称“物业管理中心”）签订《前期物业服务合同（海创中冶焦耐项目[半山壹号]）》（以下简称《前期物业服务合同》），约定由大连海创房地产开发有限公司选聘物业管理中心为半山壹号小区提供前期物业服务。2012年1月12日，被告与大连海创房地产开发有限公司签订《半山壹号前期物业管理服务协议》，约定大连海创房地产开发有限公司有权委托物业服务企业对半山壹号小区实施前期物业管理，物业费标准为住宅1.8元/月/平方米，车位费为50元/月，物业费于每季度首月10日前交纳，如被告未按约定交纳物业费，物业服务企业有权要求被告补交并自逾期之日起按每日0.3%交纳滞纳金。合同还约定了其他权利义务。被告未向原告支付自2018年1月1日至2020年12月31日的物业费8925元（1.8元/月/平方米×137.75平方米×36个月）以及车位费1200元。另查，2013年10月11日，物业管理中心更名为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心。2016年7月8日，大连高新技术产业园区管理委员会《关于清理领导干部在企业兼职及凌创资产管理中心业务整合的会议纪要》记载：“二、立即启动凌创资产管理中心业务整合工作……物业管理服务职能及业务全部整合到海创集团下属的海创物业公司……”一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故建设单位大连海创房地产开发有限公司与物业管理中心签订的《前期物业服务合同》对物业管理中心（物业服务企业）、被告（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据查明事实，物业管理中心于2013年10月11日更名为大连高新技术产业园区凌创资产管理中心，且于2016年7月8日将其物业管理服务职能及业务全部整合到原告处。原告已为半山壹号小区提供了物业服务，被告作为业主接受了原告提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，被告理应向原告支付物业费、车位费。原告主张被告应支付自2018年1月1日至2020年12月31日的物业费8925元，车位费1200元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于被告辩称合同未经法定流程制定，合同签订具有强迫性与欺骗性，并未提供证据证明。而物业收费标准与政府指导价不符，原告无物业服务资质的情况，也非导致合同无效的法定情形，故被告上述抗辩意见，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，被告未依约支付物业费系因被告对事实及法律关系认识存在偏差，且物业公司与业主是相互依存关系，小区服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主与物业公司的相互配合、努力，为进一步改善双方关系，对于原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告尚世宇于判决生效之日起十日内给付原告大连高新园区海创物业管理有限公司自2018年1月1日至2020年12月31日的物业费8925元，车位费1200元；二、驳回原告大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计39元（原告大连高新园区海创物业管理有限公司已预交），由被告尚世宇负担39元，于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告大连高新园区海创物业管理有限公司预交的案件受理费39元，应予退还。本院二审期间，上诉人提供录音及录像，表示系2021年8月21日管委会和业主的对话录音以及2021年8月26日一审法庭庭审的录音录像，拟证明：被上诉人在一审中陈述的不是事实，被上诉人与海创地产互相推诿房屋维修，物业费被侵占，车位管理费明显高于大连市物业管理规定的40元的最高价，物业服务存在问题等。被上诉人不予认可。由于上诉人未提供原始载体，且案外人的对话与本案无关，一审庭审笔录对双方意见亦有明确记载，因此，本院对前述录音录像均不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉《前期物业服务合同》、《半山壹号前期物业管理服务协议》系大连海创房地产开发有限公司、物业管理中心、上诉人的真实意思表示，合同内容均未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。上诉人上诉主张前述合同与其无关及无效依据不足，本院不予采纳。按照大连高新技术产业园区管理委员会的要求，案涉小区的物业管理服务职能及业务被整合至被上诉人处。自2018年1月1日至2020年12月31日，被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人作为业主已接受了物业服务，上诉人应当按约交费。故，一审法院判决上诉人给付相应物业费8925元、车位费1200元正确，本院予以确认。上诉人否认双方存在物业服务合同关系与事实不符，本院不予采纳。虽上诉人主张被上诉人在物业服务方面存在问题，但被上诉人履行合同存在瑕疵尚不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由，上诉人以此主张享有同时履行抗辩权、拒绝承担责任依据不足，得不到支持。同时，如上诉人认为被上诉人存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、公示等义务，或者侵害其合法权益，其可另行诉请被上诉人履行义务、采取补救措施或者赔偿损失等，不能以此拒交费用。另外，上诉人一审中未在提交答辩状期间提出管辖权异议，并应诉答辩，且一审法院审理本案并不违反级别管辖和专属管辖的规定，应视为一审法院有管辖权。上诉人二审中要求一审法院回避审理没有法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人尚世宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39元，由上诉人尚世宇负担。本判决为终审判决。审判长  毕春燕审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二一年九月十八日书记员  曾 悦