四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12884号上诉人（原审被告）：唐婷婷，女，1987年3月1日出生，汉族，住四川省大邑县。被上诉人（原审原告）：保利若比邻（广州）科技有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设大马路18号502房自编502a。法定代表人：肖徐哲，董事长。委托诉讼代理人：罗骏，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：童桐，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：成都市保邑房地产开发有限公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇西岭大道193号1楼。法定代表人：徐鲁，董事长。委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）事务所律师。委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。上诉人唐婷婷因与被上诉人保利若比邻（广州）科技有限公司（以下简称若比邻公司）、成都市保邑房地产开发有限公司（以下简称保邑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2021）川0129民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐婷婷上诉请求：1.撤销四川省大邑县人民法院（2021）川0129民初419号民事判决，并改判驳回若比邻公司全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费等费用由若比邻公司承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。本案中若比邻公司与保邑公司的股东构成结合其代理人在一审庭审中的陈述，二者实际是一家公司经营，故二者于2020年12月20日终止合同后，约定原合同所产生的一切责任和后果互不追究。若比邻公司同意解除合同是为了配合保邑公司尽快将涉案商铺交给已购买该商铺的第三方，故若比邻公司通过诉讼解除与唐婷婷签订的合同系恶意，并非如一审判决所述符合《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，即若比邻公司与保邑公司已解除合同，若比邻公司无权继续租赁涉案商铺，唐婷婷继续租赁的合同目的无法实现，系认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。第一，唐婷婷与若比邻公司签订的合同合法有效，唐婷婷按合同履行自己的义务，没有任何违约行为，且双方合同未到期，没有符合合同解除的约定条件和法定条件，即不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条的规定。第二，原审法院的判决违反“买卖不破租赁”。一审中，保邑公司认可已将涉案商铺卖给案外人，为了尽快将商铺交付给案外人，才让若比邻公司启动解除与唐婷婷的租赁协议的诉讼。但唐婷婷认为即使他们买卖合同成立，也不影响唐婷婷继续租赁涉案商铺，即“买卖不破租赁”。三、若比邻公司和保邑公司为了提升其商铺价值与人气，通过低价甚至免费招商的形式招租，经过唐婷婷的经营，现商铺人气较之前租赁时旺盛，保邑公司为了完成对第三方的商铺交付，就立即解除与唐婷婷签订的协议，让唐婷婷生意刚有点起色就遭遇冰点，且不同意赔偿唐婷婷的损失，如此恶意毁约的行为却得到支持。如果若比邻公司和保邑公司愿意赔偿装修损失，唐婷婷愿意解除合同。若比邻公司辩称，一、本案的基础合同关系已经解除，没有法律上的条件；二、在若比邻公司和保邑公司的合同已经解除的情况下，保邑公司再进行出卖，并非适用买卖不破租赁。保邑公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，若比邻公司与唐婷婷之间的租赁合同是基于若比邻公司与保邑公司法人租赁合同关系而存在，现保邑公司已经终止与若比邻公司之间的租赁合同，故若比邻公司与唐婷婷之间的合同已经没有合同基础；二、一审法院适用法律正确，根据最高人民法院《关于使用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》，本案的法律效力适用到民法典实施之后；三、本案并不适用于买卖不破租赁的范围。若比邻公司向一审法院起诉请求：1、判令解除若比邻公司与唐婷婷签订的《若比邻商铺租赁合同》；2、判令唐婷婷于判决生效之日起五日内腾退，按交付标准恢复、返还商铺。一审法院认定事实：保邑公司系保利桃源新城二期Ａ区（商业）开发商。2018年9月，若比邻公司与保邑公司签订《成都保利中央峰景若比邻房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，合同约定若比邻公司租赁保邑公司位于成都保利中央峰景项目商铺，开设若比邻社区商业中心（比邻超市），租赁场所坐落于成都市大邑县商铺），约定租赁期限10年。若比邻公司于2019年1月26日向保邑公司完成了项目超市、公共区域、外租区的移交工作。2020年4月1日，若比邻公司与唐婷婷签订《若比邻商铺租赁合同》，约定将案涉商铺出租给唐婷婷开设干洗店，租赁期限为2020年4月1日至2022年3月31日；装修期从唐婷婷收铺日至2020年4月1日，开业日为2020年4月1日，经营期租金起算日为2020年4月1日；租金总额为12954.13元；租赁保证金1312元，物业管理保证金364.49元，能源保证金1041.4元；租金及物业管理费用按自然季度结算一次，唐婷婷在每个自然季度的首月7日前交纳当期款项给若比邻公司等内容。2020年12月22日，若比邻公司与保邑公司签订《合同终止履行协议》，约定双方于2018年9月签订的《成都保利中央峰景若比邻房屋租赁合同》不再履行，于2020年12月20日终止，合同终止后因原合同所产生的一切责任和后果互不追究。一审法院于2021年3月2日将起诉状副本等文书材料送达给唐婷婷。一审法院认为，若比邻公司与唐婷婷签订的《若比邻商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案的合同成立于民法典施行前，但案涉争议系民法典施行后发生，故应当适用民法典合同编的相关规定。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”本案中，若比邻公司租赁给唐婷婷的商铺系在第三人保邑公司处租赁，现若比邻公司已与保邑公司解除了租赁合同关系，即若比邻公司已无权继续租赁案涉商铺，双方合同已事实上不能继续履行，故若比邻公司与唐婷婷签订的《若比邻商铺租赁合同》的合同目的已无法实现，对若比邻公司要求解除《若比邻商铺租赁合同》的请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于合同解除时间的确定，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。故案涉《若比邻商铺租赁合同》的解除时间确定为2021年3月2日。关于腾退及按交付标准恢复返还商铺的问题，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。本案中，《若比邻商铺租赁合同》解除后，唐婷婷应当及时腾退房屋并按交付标准恢复、返还商铺，若比邻公司的该项请求，符合法律规定，一审法院予以支持。本案中，因若比邻公司原因致使合同无法继续履行而解除，唐婷婷可另行向若比邻公司主张损失。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百八十条之规定，判决：一、确认若比邻公司与唐婷婷于2020年4月1日签订的《若比邻商铺租赁合同》于2021年3月2日解除；二、唐婷婷在判决生效之日起五日内向若比邻公司按交付标准恢复、返还商铺。一审案件受理费50.00元，由若比邻公司负担。各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，若比邻公司与唐婷婷签订的《若比邻商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是案涉《若比邻商铺租赁合同》是否应当解除。本院认为，案涉房屋的业主方为保邑公司，若比邻公司通过与保邑公司签订租赁合同取得了案涉商铺的转租权，而后与唐婷婷签订《若比邻商铺租赁合同》将案涉商铺交由唐婷婷实际承租使用。2020年12月22日，保邑公司与若比邻公司签订了《合同终止履行协议》，案涉房屋由保邑公司收回，若比邻公司因此丧失了对案涉房屋的使用权和转租权，导致若比邻公司与唐婷婷的租赁合同无法继续履行。按照《中华人民共和国民法典》第五百八十条之规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行......有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”，若比邻公司与唐婷婷签订的《若比邻商铺租赁合同》因若比邻公司丧失了承租权而事实上无法继续履行，人民法院可以依据若比邻公司的请求确认终止双方之间的租赁合同关系，因此本院确认自本判决生效之日起，若比邻公司与唐婷婷之间的《若比邻商铺租赁合同》解除。因案涉合同系事实上不能履行而解除，非因若比邻公司享受解除权而解除，故一审以解除通知到达对方（即起诉状副本送达之日）为合同解除时间不当，本院予以纠正。关于唐婷婷主张本案应适用“买卖不破租赁”之原则，本院认为，案涉商铺系由业主方保邑公司出卖给案外人，但唐婷婷的合同相对方为若比邻公司，其并未与保邑公司建立租赁合同关系，而与保邑公司建立租赁关系的若比邻公司已与保邑公司解除了租赁关系，因此唐婷婷与若比邻公司之间的租赁关系无法适用“买卖不破租赁”之原则予以持续，唐婷婷的该项主张本院不予支持。合同解除后，唐婷婷应当向若比邻公司返还案涉商铺。但案涉合同系因若比邻公司原因导致无法继续履行，唐婷婷若存在损失，可另案向若比邻公司主张。综上所述，唐婷婷的上诉请求不能成立，本院予以驳回。但一审法院关于合同解除时间认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省大邑县人民法院（2021）川0129民初419号民事判决第二项；二、撤销四川省大邑县人民法院（2021）川0129民初419号民事判决第一项；三、保利若比邻（广州）科技有限公司与唐婷婷签订的《若比邻商铺租赁合同》于本判决生效之日解除。一审案件受理费50元，由保利若比邻（广州）科技有限公司负担。二审案件受理费100元，由唐婷婷负担。本判决为终审判决。本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  王晓川二〇二一年九月一日法官助理  黄 迪书 记 员  罗 芳