台州市黄岩区人民法院    民事判决书    （2021）浙1003民初3174号     原告：俞梦怀，男，1944年7月19日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。       委托诉讼代理人：杨学宏，浙江星册律师事务所律师。       委托诉讼代理人：乔雨玫，浙江星册律师事务所律师。       被告：项志勇，男，1967年12月31日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。       被告：张玲梅，女，1969年10月2日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。       上述两被告的共同委托诉讼代理人：肖文荣，浙江多联律师事务所律师。       被告：王崇敏，男，1970年7月19日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。       被告：黄玲红，女，1971年9月19日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。       原告俞梦怀与被告项志勇、张玲梅、王崇敏、黄玲红为确认合同无效纠纷一案，于2021年6月25日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员牟宇立适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞梦怀及其委托诉讼代理人杨学宏、乔雨玫，被告张玲梅及其与被告项志勇的共同委托诉讼代理人肖文荣，被告黄玲红到庭参加诉讼。被告王崇敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。       原告俞梦怀向本院提出诉讼请求：确认原告与被告王崇敏、黄玲红之间签订的《房地产置换协议书》及原告与被告项志勇、张玲梅、王崇敏、黄玲红之间签订的《房地产置换补充协议书》均属无效。事实和理由：原告与被告项志勇、张玲梅之间存在民间借贷关系。截止2020年9月16日，被告项志勇、张玲梅尚欠原告借款本金292万元。四被告共同投资建造了黄岩区双浦新区立地房屋六间，门牌号为179号-180号，被告项志勇、张玲梅占有其中50％的股份，被告王崇敏、黄玲红占有50％的股份。原告在黄岩区双浦村亦建造有四层房屋三间。2020年9月16日，原、被告经协商，签订了《房地产置换协议书》及《房地产置换补充协议书》各一份，约定被告项志勇、张玲梅以自己投资的黄岩区双浦新区179号-180号立地住宅六间的50％股份，抵偿此前欠原告的借款本金292万元；被告王崇敏、黄玲红以自己投资的另外50％股份与原告在双浦村的三间房屋置换，从而使原告获得黄岩区双浦新区179号-180号六间立地房屋的全部产权。协议签订后，被告项志勇、张玲梅也未实际向原告交付抵债房屋。被告王崇敏、黄玲红也没有向原告交付用以置换的房屋。后经原告了解，上述房屋因没有合法产权无法办理不动产过户手续，其土地使用权亦因集体土地的性质在交易上存在限制性的规定。据此，原告提出上述诉讼请求。       被告项志勇、张玲梅答辩称：一、原告与被告项志勇、张玲梅、王崇敏、黄玲红之间签订的《房地产置换补充协议书》的内容实际包含以房抵债及房屋置换两项内容，该协议系三方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。1、被告项志勇、张玲梅为解决与原告之间的债权债务关系，将与被告王崇敏、黄玲红合资建造的黄岩区双浦新区179号-180号立地房中的自有三间房屋给付原告以抵销债务，双方之间形成以房抵债的真实合意。原告为取得双浦新区179号-180号6间立地房的全部产权，便于房屋使用的统一性和完整性，自愿以其自建的3间立地房与被告王崇敏、黄玲红所有的另外3间互换，双方之间也系真实的意思表示；2、被告在双浦新区村集体土地上取得地基系由代表全体村民的双浦村村民委员会统一出售且经村民表决通过，所建造的房屋也是按照双浦村统一规划、要求所建。至今，双浦村村民也未对被告建房提出任何异议，况且协议上均有双浦村民委员会的盖章确认，其行为并未损害到农村集体经济组织的合法权益；3、《房地产置换补充协议书》包含以房抵债及房屋置换两项内容，其目的在于以房产价值抵销被告所欠原告的民间借贷债务，其实质是以交付房产用于抵偿双方的民间借贷债务，不同于普通房屋买受人与出卖人之间建立的房屋买卖关系。因原告与四被告都不属于双浦村集体经济组织成员，且都在双浦村购买宅基地建造房屋，原告对涉案房屋土地的性质、使用权状况以及能否办理不动产权证的状况都非常清楚，故约定待村民委员会在《房地产置换补充协议书》上盖章确认后本协议生效，同时办理房产交接手续，现双浦村集体经济组织对此未曾有异议，或主张无效，而原告以其不是村集体经济组织成员，不能转让地基或处分为由主张合同无效的理由显然不能成立；4、按照法不禁止即自由的私法原则，农民或其他使用人原则上可以出卖或以房抵债自己的房屋，至于买受人是否为本集体经济组织成员在所不问，无论是以房抵债还是房屋买卖，在没有违反法律、行政法规强制性规定时，应充分尊重当事人的意思自治，遵守诚信原则，保护交易。二、涉案协议已经履行完毕，被告已经向原告交付了房屋。综上，上述协议应当认定为有效，故要求驳回原告的诉讼请求。       被告黄玲红答辩称：是原告主动提出要求置换的，协议不应认定为无效。       被告王崇敏未作答辩。       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。       经审理，本院认定的事实如下：原、被告均向台州市黄岩区东城街道双浦村村集体购买过多间宅基地，并建造了房屋。其中被告项志勇、张玲梅建造的三间楼房与被告王崇敏、黄玲红建造的三间楼房系同一栋，宅基地均由王崇敏出面购买。2020年9月16日，原告（甲方）与被告王崇敏（乙方）签订了《房地产置换协议书》一份，约定：甲方经得家人同意，自愿将自己名下座落在东城街道双浦新区的（三间）楼房，全部划归乙方所有；乙方经得家人同意，自愿将自己座落在东城街道双浦新区门牌号179号-180号住宅一幢（六间）楼房，全部划归甲方等内容。同日，原告（甲方）与被告王崇敏（乙方）、项志勇（丙方）签订《房地产置换补充协议书》一份，约定：丙方于2017年12月8日向甲方借得400万元，约定月利息1％，后陆续归还本息，至今尚留借款292万元，丙方自愿将在乙方名下的房地产股份50％的三间楼房划给甲方所有，以房地产抵偿债务；同时乙方同意将与丙方合资建造的乙方名下双浦新区门牌号179号-180号住宅一幢（六间）楼房（双方各占股份50％股份），全部划归甲方，房地产所有权全部归甲方；乙方自愿将与丙方合资建造的双浦新区门牌号179号-180号住宅一幢（六间）楼房（其中乙方的50％股份），产权全部划归甲方，置换甲方在同一小区的楼房（三间），同时甲方将其名下的楼房（三间）全部划归乙方，房地产所有权全部归乙方；定于2020年9月20日前，甲乙双方同时到东城街道双浦村民委员会办理房地产转户手续，经村民委员会办理房地产置换过户手续，待村民委员会在《房地产置换补充书》盖章确认后本协议生效，同时办理房地产交接手续等内容。黄岩区东城街道双浦村民委员会在上述《房地产置换协议书》、《房地产置换补充协议书》上均加盖了公章。       本院认为：本案的主要争议是涉案房屋能否用以抵偿债务以及能否互相置换？原告提出，涉案房屋建造在集体土地之上，违反了法律的强制性规定，无法办理产权登记及转户手续，因此，上述两份协议书应属无效。本院认为，首先，违法建筑，一般来说是指违反国家关于城乡规划、土地管理及房屋建设管理等各项法律规定，未经法定部门审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法或者未按照批准的内容进行建造的建筑物或构筑物。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”由此可见，对违法建筑的法定处理机关为县级以上地方人民政府规划主管部门。虽然原、被告均承认各自建造的涉案房屋未办理产权登记手续，但在法定部门作出审查处理前，不能仅以涉案房屋尚未办理产权初始登记的现状推定其为违法建筑。况且，对于违法建筑的处理包括停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等多种方式。即使最终确认为违法建筑，在违法建筑被法定部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑也具有临时的使用价值。其次，《最高人民法院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》第二条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”由此可见，即使是不具备初始登记条件的房屋，如果相对方清楚了解房屋的现状，进行“现状处置”也是不违反法律规定的。在本案中，原告同样在双浦村建房，对于被告方所建房屋的现状是十分清楚的。由于被告项志勇、张玲梅欠原告大额债务未清偿，原告为了实现债权，经协商后以被告项志勇、张玲梅建造的房屋抵偿债务，又为了房屋使用的统一、便利，将自己建造的房屋与被告王崇敏、黄玲红建造的房屋相互置换，均属于各方当事人的真实意思表示。涉案《房地产置换协议书》、《房地产置换补充协议书》也是原告请人草拟内容后由各方当事人自愿签署。现在原告又事后反悔，要求确认上述协议书无效，有违诚信，本院不予支持。至于原告提出如认为协议有效，属于以司法权对涉案房屋进行确权，侵犯了行政权。本院认为，涉案协议书仅是对涉案房屋占有的事实状态进行了变更，并不能以此阻却行政机关依法行使职权，不影响行政机关今后根据实际情况对涉案房屋作出处理决定，原告的观点不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，判决如下：       驳回原告俞梦怀的诉讼请求。       案件受理费46800元，减半收取23400元，由原告俞梦怀负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。       审判员牟宇立     二○二一年九月二十三日     法官助理李婷燕     代书记员朱睿懿