陕 西 省 眉 县 人 民 法 院 民  事  判  决 书（2021）陕0326民初1534号原告：汪银侠，女，生于1984年10月22日，汉族，初中文化，农民，住眉县常兴镇孙家村068号，身份证号:610326198410222248委托代理人：惠丹，上海市锦天城（西安）律师事务所律师（特别授权）。被告：马连山，男，生于1962年7月10日，汉族，高中文化，阳光幼儿园职工，眉县齐镇北街010号，身份证号码610326196207101417被告：马菊梅，女，生于1968年3月29日，汉族，大学文化，住广东省佛山市南海区黄岐恒福花园牡丹阁1606房，身份证号码：610326196803291421被告：眉县阳光幼儿园，住所地眉县首善镇美阳街中段，统一社会信用代码：52610326762591046Y。法定代表人：马菊梅，该园园长。共同委托代理人：杨智勇，眉县阳光大厦员工。（特别授权）被告：眉县太白山旅游开发区房地产经营部，住所地陕西省宝鸡市眉县汤峪镇汤峪口，统一社会信用代码916103267836532504。法定代表人：常忠平，公司总经理。委托代理人：吴卫平，公司员工。原告汪银侠与被告马连山、马菊梅、眉县阳光幼儿园、眉县太白山旅游开发区房地产经营部房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人，被告马连山、马菊梅、眉县阳光幼儿园的共同委托代理人，被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年3月6日签订的《阳光商城商铺买卖合同》；2、判令被告向原告退还购房款69000元及违约金690元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月6日，原、被告签订了《阳光商城商铺买卖合同》，合同约定原告购买被告太白阳光大厦第1幢4层F4-8号房，建筑面积为12平方米，房屋单价为5750元，房屋总金额为69000元。被告负责办理商铺的产权分割批复及验收合格等手续，自合同签订之日起3年内给原告办理产权登记手续并取得产权证书。否则，原告有权退还所认购房产，被告应无条件退还购房款，并支付原告实际缴纳认购款项总额的1%作为违约金。同日，原、被告签订了《阳光商城商铺委托经营合同》，约定原告拟购买的诉争商铺的招商租赁运营管理事宜全权交由被告办理，委托期限为2014年3月6日至2017年3月5日，第一年租金为6210元、第二年租金为6900元、第三年租金为7590元。上述两份合同签订后，原告向被告支付购房款69000元，被告开具了收款收据。上述两份合同加盖了“眉县太白阳光大厦售楼合同专用章”和“马菊梅”私章，收款收据加盖“眉县太白阳光大厦财务专用章”。截止起诉之日，被告仍未能将讼争商铺办理至原告名下。被告的行为已构成了根本违约，原告购买该房屋的根本目的已不能实现。同时，讼争商铺已被宝鸡市中级人民法院采取了查封、冻结等强制措施。经查，“眉县太白阳光大厦”项目实际控制人系马连山;马菊梅系马连山的妹妹，同时又是“眉县阳光幼儿园(原眉县经济适用住房小区幼儿园)”的法定代表人，购房款已转入“眉县经济适用住房小区幼儿园”账户。“眉县太白阳光大厦”项目开发商系“眉县太白山旅游开发区房地产经营部”，目前讼争商铺仍然在其名下。因四被告之间实际上系关联企业及实际控制人，在商铺买卖合同、商铺委托经营合同、政府公开信息、法院裁判文书、转账凭证等均有体现，故以“眉县太白阳光大厦”名义加上“马菊梅”私章对外销售给原告，并承诺售后包租的合同责任，应由四被告共同承担。综上所述，原告认为，根据《民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定和原、被告签订的《阳光商城商铺买卖合同》约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，原告有权将讼争商铺退还给被告，并要求被告退还69000元购房款，并赔偿相应的违约金。被告眉县阳光幼儿园、马菊梅、马连山共同辩称，双方签订合同是事实。2014年3月6日太白阳光大厦与原告签订商铺买卖合同，原告购买1幢4层F4-8号房，房价是69000元。合同签订当天双方又签订了商铺委托经营合同，被告按合同向原告支付了三年委托经营租金，委托经营结束后未签订委托经营协议。原告要求解除合同被告同意。幼儿园收了原告钱，幼儿园愿意承担退房款，并按合同约定承担违约金。被告马连山未在合同上签名不承担责任。马菊梅是阳光幼儿园法人，个人不承担责任。幼儿园没有建房资质挂靠了被告太白山房产经营部的资质，退还房款及违约金均由眉县阳光幼儿园承担责任，眉县太白山旅游开发区房地产经营部不承担责任。被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部辩称：原、被告双方签订的合同没有太白山房地产经营部签字及盖章，太白山经营部和原告没有签订过任何合同或者任何协议，经营部不承担责任。经审理查明，2011年9月9日，眉县太白山旅游开发区房地产经营部（甲方）与眉县经济适用住房小区幼儿园（乙方）签订《合作开发建设合同》，合同约定：一、项目概况：该项目位于眉县美阳街中段东临净光寺，南临眉县经济适用房小区幼儿园，西临经济小区，北临美阳街，占地约4.54亩，建设商品住宅一栋……；二、合作开发形式及权属：1、该项目由乙方将土地使用权手续转入甲方，然后由甲方实施开发。项目的实施由甲方负责，乙方给甲方交项目管理费用……；2、开发建设所需的全部资金由乙方投入，乙方项目的规划、运作、销售由甲方负责实施；3、该项目由甲乙双方共同管理，乙方自负盈亏；4……;5、建设项目完成后土地使用权属及甲方开发所有建筑物归乙方所有;6、项目部负责销售，乙方负责物业管理，甲方负责出具相关印件手续协助乙方办理房屋产权证等内容。该项目在建设过程中定名为“太白阳光大厦”。2014年3月6日，原告汪银侠与眉县太白阳光大厦签订《商铺买卖合同》，购买了太白阳光大厦第1幢4层F4-8号房，合同落款处加盖有“眉县太白阳光大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，并有原告汪会侠签名，合同约定房屋单价为每平方米5750元，房屋总价款为69000元，还约定自合同签订之日起3年内给买受人办理产权登记手续并取得产权证书，……如在合同约定期限内未能为买受人办理完产权登记手续，买受人退还所认购房产，出卖人在约定期限到期后一个月内无条件退还买受人实际缴纳的全部款项，并支付给买受人实际缴纳购房款项的1％作为违约金等条款。商铺买卖合同签订同时，原告汪银侠与眉县太白阳光大厦又签订了《商铺委托经营合同》，该合同约定：原告将上述所购买的商铺的招商租赁、运营管理事宜委托眉县太白阳光大厦办理，眉县太白阳光大厦与第三方签署租赁合同，眉县太白阳光大厦按本合同约定的租赁金额给原告支付租金，委托经营期限3年，即2014年3月6日起至2017年3月5日结束。2014年3月7日原告汪银侠交购房款69000元，收款人向原告出具收款收据一张，收款收据上加盖有“眉县太白阳光大厦财务专用章”。后由于被告方原因，原告所购商铺至今尚未取得产权证书，被告至今没有向原告交付该房屋。现原告涉诉本院，并提出上述诉讼请求。另查，眉县经济适用住房小区幼儿园现更名为眉县阳光幼儿园，该幼儿园的法定代表人为马菊梅，马连山为该幼儿园的委托代理人，处理该幼儿园的事务。再查 ，眉县太白山旅游开发区房地产经营部于2016年1月13日取得太白阳光大厦项目商品房预售许可证。上述事实，有原、被告陈述、商铺买卖合同、商铺委托经营合同、收款收据、陕西省眉县人民法院（2018）陕0326民初752号民事判决书、宝鸡市中级人民法院（2019）陕03民终561号民事判决书等证据在卷佐证。本院认为，眉县太白山旅游开发区房地产经营部（甲方）与眉县经济适用住房小区幼儿园（乙方）签订《合作开发建设合同》，根据《合作开发建设合同》约定和建设部《商品房销售管理办法》第四条的规定，涉案商铺的销售应该由被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部实施，应加盖其印章和法定代表人私章，但本案《商铺买卖合同》落款处加盖了“眉县太白阳光大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，“眉县太白阳光大厦”仅为双方合作开发项目的名称，并不是实体单位或组织，被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部应该对其违规销售行为负责，鉴于原告是在该项目售楼部签订的商铺买卖合同，可以按表见代理认定商铺销售行为系被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部所为，可以认定该合同为有效合同。双方在合同中约定自合同签订之日起3年内给买受人办理产权登记手续并取得产权证书，如在合同约定期限内未能为买受人办理完产权登记手续，买受人退还所认购房产，出卖人一个月内无条件退还买受人实际缴纳的全部款项，并支付给买受人实际缴纳认购款项的1％作为违约金。因此，原告请求解除商铺买卖合同，要求被告退还购房款并按约定承担支付违约金，应当予以支持。原告起诉要求四被告共同承担责任，但从本案查明的情况来看，马菊梅系被告眉县阳光幼儿园的法定代表人，马连山为该幼儿园的委托代理人，受托处理幼儿园的事务，两人的行为均为职务行为，不应由其个人承担责任。眉县太白山旅游开发区房地产经营部与眉县经济适用住房小区幼儿园（眉县阳光幼儿园）签订《合作开发建设合同》，合同约定开发建设所需的全部资金由眉县阳光幼儿园投入，项目的规划、运作、销售由眉县太白山旅游开发区房地产经营部负责实施，该项目由双方共同管理，眉县阳光幼儿园自负盈亏，建设项目完成后土地使用权属及开发的所有建筑物归眉县阳光幼儿园所有等内容。被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部为涉案项目的开发商，房屋的销售由其负责，其应该对房屋销售中的违规操作承担责任，也应该对合同解除后购房款的返还承担责任；被告眉县阳光幼儿园为项目的投资方，且项目建成后其为实际产权所有人，应该对合同解除后购房款的返还承担责任。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除双方2014年3月6日签订的《商铺买卖合同》。二、由被告眉县阳光幼儿园、眉县太白山旅游开发区房地产经营部于判决生效后十日内返还原告汪银侠购房款69000元，并支付违约金690元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1542元，减半收取771元，由被告眉县阳光幼儿园、眉县太白山旅游开发区房地产经营部承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方人数向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费1542元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。     审  判  员   杜  娟                               二0二一年九月六日                               书  记  员    李  敏