北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11440号上诉人（原审原告、反诉被告）：鸿运联行（北京）物业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王如林，总经理。委托诉讼代理人：胡志刚，北京市天理律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘依妮，女，2000年12月12日出生，蒙古族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨桂花（潘依妮之母），1963年12月14日出生，无业，住北京市西城区。上诉人鸿运联行（北京）物业管理有限公司（以下简称鸿运物业公司）因与被上诉人潘依妮房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2021)京0102民初9967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。鸿运物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判支持鸿运物业公司全部诉讼请求并驳回潘依妮的全部反诉请求或发回重审；2.一审本诉及反诉案件受理费、二审上诉费由潘依妮承担。事实和理由：1.一审判决关于合同解除权问题的认定明显错误。一审判决书认为：第8页“鸿运物业公司提交的证据显示其将涉案房屋转租的期间为2020年3月25日至2021年3月25日，涉案房屋的物业费于2020年7月已交纳，且购电记录显示2020年至8月期间的购电未有明显异常，不足以证明涉案房屋处于不适租的状态，故鸿运物业公司以上述事由要求解除双方之间的房屋租赁合同缺乏依据，鸿运物业公司并不享有合同解除权，故本院对于鸿运物业公司向潘依妮发出解除通知并不能导致合同的解除，故本院对于鸿运物业公司主张双方合同于2020年12月22日解除的诉讼请求不予支持。”根据2019年1月15日鸿运物业公司与潘依妮签署的《北京市房屋经营管理合同》第八条第（二）条约定“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90天通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金；甲方还应退还剩余的租金及所有的装修款。”可得知鸿运物业公司与潘依妮都是有合同解除权的，不论什么原因也不论是否有原因，只论需不需要，所以一审判决书认为鸿运物业公司不享有合同解除权，是错误的认定。2.一审判决认定鸿运物业公司与潘依妮于2019年1月15日签署的《北京市房屋经营管理合同》解除日期为2021年6月4日，存在认定事实错误。鸿运物业公司在2020年9月3日告知潘依妮“房子不租了”，到2020年12月23日正式给潘依妮邮寄《合同解除通知书》，通知2020年12月22日正式解除租赁合同，同时鸿运物业公司的法定代表人以微信方式向潘依妮的代理人发送了《合同解除通知书》。这一行为完全符合双方签署《北京市房屋经营管理合同》第八条第（二）条的约定“乙方需提前退租的，应提前90天通知对方”，从2020年9月3日到2020年12月22日，可以说鸿运物业公司提前了90天通知潘依妮了。所以解除鸿运物业公司与潘依妮签署的《北京市房屋经营管理合同》的日期应为2020年12月22日，而不是2021年6月4日。3.一审判决书对鸿运物业公司要求解除《北京市房屋经营管理合同》的理由存在错误的认定。在鸿运物业公司一审提供的证据中显示转租户于2020年9月4日与鸿运物业公司解除租赁合同关系。转租户是因为业主长时间欠物业费，造成物业公司购买电量受制，而导致无法正常办公退租的。鸿运物业公司还提供涉案房屋于2017年确存在单次购电量为1度或10度的记录，虽然这一事实的发生不在涉案合同履行期间内，但可以佐证因欠物业费会造成购买电量受制的。其次，按照涉案房屋所在物业公司缴纳物业的习惯，一般是在一年开始交纳该年度上半年的物业费用，即潘依妮应当在2020年1月份交纳2020年1-6月份的物业费用；七月份交纳下半年的物业费用，即就当在2020年7月份交纳2020年7-12月份的物业费用。不按时交纳物业费用，物业公司会采取限制购电量等措施的。结合到鸿运物业公司提供的证据，涉案房屋2020年上半年的物业费潘依妮一直拖欠着，直到下半年才由鸿运物业公司给其垫付。正是因为潘依妮经常性地拖欠物业费，造成涉案房屋在使用过程中处处受制于物业公司，给租户造成种种不便，所以租户强烈要求退租。所以鸿运物业公司要求解除《北京市房屋经营管理合同》的理由是正当的行为。而一审判决仅仅简单地认为“涉案房屋的物业费于2020年7月已交纳，且购电记录显示2020年至8月期间的购电未有明显异常，不足以证明涉案房屋处于不适租的状态，故鸿运物业公司以上述事由要求解除双方之间的房屋租赁合同缺乏依据”来判定鸿运物业公司解除合同理由不成立，显然太草率。潘依妮辩称，同意一审判决。依法签订的合同受法律保护，对双方都有约束力。合同未到期，鸿运物业公司恶意提出解除合同是单方违约，鸿运物业公司已经拖欠我房租长达一年。鸿运物业公司提出解除合同的理由既不符合合同规定，也不符合法律规定。鸿运物业公司是违约方，其没有解除合同的权利。根据九民纪要第46条、48条的规定，鸿运物业公司发出的解除通知不发生任何解除合同的效力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回鸿运物业公司的上诉请求，维持一审判决。鸿运物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令鸿运物业公司和潘依妮签订的租赁合同2020年12月22日合同解除。2.依法判令潘依妮退还鸿运物业公司房屋押金17778元。3.依法判令潘依妮支付违约金人民币53334元。4.判令潘依妮承担本案的全部诉讼费。潘依妮向一审法院反诉请求：1.判令鸿运物业公司支付潘依妮自2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金213336元。2.判令鸿运物业公司向潘依妮支付违约金53334元。3.依法判令鸿运物业公司支付潘依妮律师费20000元；4.判令鸿运物业公司支付潘依妮拖欠租金滞纳金9280.15元（以213336元为基数，按照企业贷款利息，从2020年9月11日至2021年8月31日）；5.判令鸿运物业公司支付潘依妮房屋空置损失53334元；6.判令鸿运物业公司恢复厨房玻璃为双层防爆玻璃、并在两个大厅窗户、一个主卧窗户及一个次卧窗户上安装百叶窗帘。由鸿运物业公司承担本诉和反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月30日，甲方（出租人）潘依妮的委托代理人杨桂花，乙方（承租方）鸿运物业公司双方签订《北京市房屋经营管理合同》，约定甲方将北京市西城区XX街X号院X号楼X层XX号出租给乙方，约定房屋用途为办公用房，租赁期间为2015年12月1日至2019年2月28日，该合同已履行完毕。2019年1月15日，甲方（出租人）潘依妮的委托代理人杨桂花，乙方（承租方）鸿运物业公司双方签订《北京市房屋经营管理合同》，约定甲方将北京市西城区XX街X号院X号楼X层XX号出租给乙方，约定房屋用途为办公用房。双方约定房屋租赁期限自2019年3月1日至2022年5月31日止，甲方应于2019年3月1日将房屋按约定条件交付乙方。对于租金标准，双方约定月租金为17778元，付款方式为押一付三，支付时间：“2019年3月1日53334元……2020年9月1日53334元，2020年12月1日53334元，2021年3月1日53334元，2021年6月1日53334元……”双方约定租赁期内取暖费、物业管理费由甲方承担，如乙方垫付应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关交费凭据向乙方返还相应费用。甲方保证租赁房屋在合同期内的各项设备设施的正常使用（包括但不限于空调、消防、水、电、燃气等设备设施的老化、维修或者更换等费用由甲方承担）。双方在合同第七条中约定：“……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2.交付的房屋不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的……（四）乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同：……3.乙方未按约定日期支付甲方房租超过7个工作日的”。双方约定甲方有第七条第三款约定情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金，并退还剩余的租金；乙方有第七条第四款约定情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，退还乙方剩余的租金。租赁期内，乙方须提前退租的，应提前90天通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金。同日，双方签订了《经营管理权授权书》作为合同附件一，约定潘依妮确认鸿运物业公司就涉案房屋享有出租可以办理工商注册的权利，经营管理权期间为2019年3月1日至2022年5月31日。双方在合同附件二《补充协议》中约定：“1.乙方支付甲方壹个月房租作为押金，金额为17778元……2.乙方不得随意改变甲方房屋的现有格局，如需变动，需经甲方确认，甲乙双方签字后改动。”至2020年6月15日，鸿运物业公司支付涉案房屋租金至2020年8月31日。2020年7月7日至2020年9月4日期间，鸿运物业公司与潘依妮的代理人杨桂花通过微信方式就涉案房屋的物业费、取暖费交纳以及房屋返还问题进行交涉。2020年7月7日，经杨桂花同意，鸿运物业公司代为交纳物业费6750元，当日，杨桂花向鸿运物业公司转款6750元。2020年12月23日，鸿运物业公司向潘依妮在合同中的通讯地址邮寄发送《合同解除通知书》，通知双方之间商业写字楼租赁合同于2020年12月22日正式解除，并要求业主退还押金17778元。该邮件投递显示多次投递不成功，其中在2020年12月29日显示投递信息为“快件派送不成功（因收方客户拒收快件），待进一步处理”。同日，鸿运物业公司的法定代表人以微信方式向潘依妮的代理人杨桂花发送了上述《合同解除通知书》，杨桂花在2020年12月25日回复对上述解除通知不予认可，并于该日向鸿运物业公司发送告知函，要求鸿运物业公司继续履行合同。另查，一、诉讼过程中，鸿运物业公司为证明因潘依妮未如期支付物业费且潘依妮的代理人明确告知不允许鸿运物业公司代为交纳物业费，导致实际承租租户无法正常使用房屋，致使租户提前终止合同，提交《商业写字楼租赁合同》《因房东迟交物业费致租户买电受限严重影响租户办公导致租户搬家的声明》、2018年6月6日及2019年7月29日的聊天记录。潘依妮对上述租赁合同以及搬家声明的真实性不认可，声明是2020年9月4日的，但潘依妮在2020年7月交纳了全年的物业费，无法证明购电受限；对于上述聊天记录，发生在2017年及2018年，与本案鸿运物业公司主张的2020年内的物业费无关，且结合合同约定及2020年7月7日鸿运物业公司的先行代缴行为，证明鸿运物业公司在必要情况下负有先行代交的义务。鸿运物业公司提交购电信息截图及微信截图，证明因潘依妮未按时交纳物业费，导致限制购电的事实。潘依妮对上述购电信息真实性认可，但认为2017年至2019年的购电记录与本案无关，2020年期间租户的购电情况与其他时段的购电情况基本一致，不存在鸿运物业公司主张的物业限制购电或只能购买一度电的情形，不能证明存在因潘依妮不交纳物业费导致租赁退租；对于微信截图真实性不认可，认为限制购电与物业费无关，租户退租与潘依妮无关。二、诉讼过程中，潘依妮提交涉案房屋物业费的通知交纳微信记录以及录音资料，证明潘依妮不存在欠缴物业费的情形，物业公司否认存在拖延物业费交纳而采取限制业主购电的情形。鸿运物业公司对于上述微信及录音真实性认可，但对证明目的不认可，潘依妮的代理人向鸿运物业公司法定代表人的转款是2020年的物业费，潘依妮2019年的物业费并未交纳。同时，潘依妮提交2020年9月17日杨桂花与鸿运物业公司法定代表人王如林之间的微信记录，证明房屋所在楼宇进行水电售卖的是王如林的亲属，因此，水电售卖不是物业公司的行为。鸿运物业公司对上述微信真实性认可，但认为物业公司客服有两人，其中一人为王如林的亲属，但购电记录是客观形成的，不能更改。三、诉讼过程中，潘依妮提交转账记录，证明其律师费支出款项20000元。鸿运物业公司认为上述款项与本案无关，不同意支付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。潘依妮与鸿运物业公司于2019年1月15日就涉案房屋签订的《北京市房屋经营管理合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。本案中，鸿运物业公司主张因潘依妮未能及时支付物业费，导致其所转租房屋实际使用人无法正常购电而终止了转租合同履行，故鸿运物业公司认为系因潘依妮不交物业费导致租户无法正常办公退出房屋，并要求以此解除双方之间的上述房屋租赁合同。结合鸿运物业公司所提交的购电记录显示，涉案房屋于2017年确存在单次购电量为1度或10度的记录，但上述事实并非涉案合同履行期间，故鸿运物业公司以此主张解除本案所涉合同，法院不予支持；鸿运物业公司提交的证据显示其将涉案房屋转租的期间为2020年3月25日至2021年3月25日，涉案房屋的物业费于2020年7月已交纳，且购电记录显示2020年4月至8月期间的购电未有明显异常，不足以证明涉案房屋处于不适租的状态，故鸿运物业公司以上述事由要求解除双方之间的房屋租赁合同缺乏依据，鸿运物业公司并不享有合同解除权，鸿运物业公司向潘依妮发出解除通知并不能导致合同的解除，故法院对于鸿运物业公司主张双方合同于2020年12月22日解除的诉讼请求不予支持；因鸿运物业公司属于单方擅自搬离，系涉案合同的违约方，故其要求潘依妮承担违约金的诉讼请求不能成立。应当指出，结合在案证据，鸿运物业公司未能证明在起诉前明确告知潘依妮其搬离涉案房屋的具体日期或房屋交还日期；案件审理中，鸿运物业公司在庭审中明确涉案房屋内已不存在其物品，且明确表示不再使用涉案房屋，双方于2021年5月17日到达现场后，潘依妮一方认为涉案房屋存在厨房玻璃窗损坏以及百叶窗帘缺失的情况，不同意接收涉案房屋。2021年6月4日庭审中，鸿运物业公司明确表示同意就上述部位进行维修的情况下，潘依妮一方仍表示拒绝收回房屋，并提出双方租赁合同要履行至2021年8月1日。法院考虑到承租人不予继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故法院综合上述情况判决解除双方之间的房屋租赁合同。对于潘依妮要求恢复厨房玻璃为双层防爆玻璃，并为大厅两扇窗户、主卧一扇窗户及次卧一扇窗户上安装百叶窗帘的反诉请求，鸿运物业公司对上述内容同意维修，法院对潘依妮该项反诉请求不持异议。对于潘依妮要求鸿运物业公司支付2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金213336元的反诉请求，截至2021年6月4日庭审辩论终结，双方之间的房屋租赁合同虽尚未解除，但鸿运物业公司明确提出不再使用涉案房屋，且双方对修复内容进行确认后，已具备收回房屋之条件，潘依妮应负有较少损失扩大的义务，但潘依妮仍拒绝接收房屋，从该时点起，房屋租金损失为其自身拒收房屋所导致损失之扩大，故法院对潘依妮主张自2021年6月5日起的房屋租金不予支持，经核算上述期间的租金应为162372.40元。对于潘依妮要求鸿运物业公司支付违约金的反诉请求，因鸿运物业公司要求解除合同的事由不能成立，其亦未按合同约定支付租金，且超过约定期限，导致合同目的无法实现，故潘依妮该项反诉请求存在法律依据，法院予以支持。对于潘依妮要求鸿运物业公司支付滞纳金诉讼请求，法院认为，双方在合同中对滞纳金未有约定，且合同中所约定鸿运物业公司未按照合同约定支付房屋租金所应当承担的违约责任足以弥补潘依妮该项损失，故法院对潘依妮的该项反诉请求不予支持；对于潘依妮主张房屋空置损失的反诉请求，鉴于鸿运物业公司因其违约行为导致合同无法履行已承担违约责任，现有证据不足以证明涉案房屋存在空置损失，且潘依妮亦存在未履行及时收房的义务，故法院对潘依妮该项反诉请求不予支持。对于潘依妮要求鸿运物业公司支付律师费20000元，因双方在合同中对此未有明确约定，故法院对潘依妮该项反诉请求不予支持。对于鸿运物业公司要求返还押金的诉讼请求，因双方合同解除，故潘依妮应当将上述押金予以返还，故法院对鸿运物业公司该项诉讼请求予以支持。综上，一审法院于2021年6月18日判决：一、判决解除鸿运联行（北京）物业管理有限公司与潘依妮在二〇一九年一月十五日签订的《北京市房屋经营管理合同》。二、自判决生效之日起七日内，潘依妮退还鸿运联行（北京）物业管理有限公司房屋押金17778元。三、自判决生效之日起七日内，鸿运联行（北京）物业管理有限公司支付潘依妮二〇二〇年九月一日至二〇二一年六月四日期间的房屋租金162372.40元。四、自判决生效之日起七日内，鸿运联行（北京）物业管理有限公司支付潘依妮违约金53334元。五、自判决生效之日起七日内，鸿运联行（北京）物业管理有限公司为潘依妮将北京市西城区XX街X号院X号楼X层XX号房屋厨房窗户恢复为双层防爆玻璃。六、自判决生效之日起七日内，鸿运联行（北京）物业管理有限公司为潘依妮将北京市西城区XX街X号院X号楼X层XX号房屋安装四扇窗的百叶窗帘（分别为该房屋大厅两扇、主卧一扇、次卧一扇）。七、驳回鸿运联行（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回潘依妮的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未就本案事实提交新的证据。经审阅一审卷宗，鸿运物业公司在一审中明确主张其要求解除合同的依据系双方所签《北京市房屋经营管理合同》第七条第三项的第二款和第三款，即涉案房屋不符合合同约定、潘依妮不承担约定的维修义务，导致租户无法正常使用房屋。另，二审审理过程中，鸿运物业公司明确表示对于一审判决的第五项和第六项并无异议。另查，鸿运物业公司于2020年12月23日通过微信给潘依妮代理人杨桂花发送的《租赁合同解除通知书》载明如下内容：1.我司与您的商业写字楼租赁合同于2020年12月22日正式解除。2.请您在收到本解除通知后3日内返还我司支付的押金17778元整；3.收到本通知3日内请与我司联系，办理房屋水、电、气、钥匙交接手续，逾期视为交接完成。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，鸿运物业公司与潘依妮签订的《北京市房屋经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；此外，在符合法定解除条件时，当事人也可以解除合同。关于鸿运物业公司的本诉请求。鸿运物业公司2020年12月23日发送的《租赁合同解除通知书》中并未提到其解除合同系依据合同中有关“乙方需提前退租的，应提前90天通知对方”的约定，而是主张“业主2020年上半年一直拖着物业费导致租户无法正常购买水电”，本案一审中，鸿运物业公司亦明确其主张解除合同的依据系双方所签《北京市房屋经营管理合同》第七条第三项的第二款和第三款，即涉案房屋不符合合同约定、潘依妮不承担约定的维修义务，导致租户无法正常使用房屋。但是根据本案查明事实，潘依妮于2020年7月7日补交物业费，鸿运物业公司提供的证据未显示涉案房屋在2020年上半年因物业费问题存在明显购电限制，鸿运物业公司所称的租户退租发生于2020年9月份，此时涉案房屋亦不欠缴物业费。综上，本院难以认定涉案房屋因物业费问题存在不适租的情况，故鸿运物业公司不享有合同解除权，其发送的解除通知不发生解除合同的法律效力，其起诉要求确认双方的租赁合同于2020年12月22日解除的诉讼请求缺乏法律和事实依据，本院不予支持。一审法院结合本案查明事实，考虑涉案合同的性质，认定双方合同目的已无法实现，判决解除双方之间的房屋租赁合同，无明显不当，本院予以支持。涉案合同解除之原因并非潘依妮，鸿运物业公司亦未提交证据证明潘依妮存在其他违约行为，故本院对鸿运物业公司要求潘依妮支付违约金的诉讼请求不予支持。因双方之间的租赁合同解除，潘依妮应当返还押金，一审法院判决潘依妮向鸿运物业公司返还押金是正确的，本院予以支持。关于潘依妮的反诉请求。鸿运物业公司自2020年9月1日起未向潘依妮支付租金，并于2020年12月23日通过微信向潘依妮代理人杨桂花发送《解除合同通知书》，该通知书除明确不再继续履行合同外，还要求潘依妮及时办理交接手续。前已论述，在鸿运物业公司不具有合同解除权的情况下，其上述行为并不能发生解除合同的效力，其在合同履行期间未按时支付租金并最终导致涉案租赁合同提前解除，应承担相应的违约责任。潘依妮按照合同约定要求鸿运物业公司按照月租金的三倍支付违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。关于鸿运物业公司应当向潘依妮支付的租金数额。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鸿运物业公司作为违约方，虽然不具有合同解除权，但在其已明确要求解除合同并要求潘依妮办理交接手续的情况下，潘依妮作为守约方，应当采取适当措施防止损失的扩大，此处的采取适当措施，包括出租方应在合理期限内与承租方办理房屋交接手续。如果潘依妮不同意解除合同，完全可以通过追究对方违约责任等方式以弥补其所受损失，即使租赁房屋存在需要修复的情况，亦可通过损害赔偿等方式予以弥补，而非坚持要求对方必须履行合同或者先行赔偿损失进而拒绝办理房屋交接手续。综上所述，虽然双方未最终办理房屋交接手续，但是结合双方微信聊天记录、鸿运物业公司向潘依妮发送《解除合同通知书》的时间、内容等基本事实以及潘依妮所负有的防止损失扩大的义务，本院酌情确定鸿运物业公司应支付潘依妮2020年9月1日至2021年3月22日的房屋租金共计119705元。对于2021年3月23日之后的租金，属于潘依妮没有采取适当措施导致的扩大的损失，本院不予支持。一审法院已经考虑到守约方应当负有防止损失扩大的义务，但是未充分考虑其他因素，处理方式有欠妥当，本院依法予以纠正。因鸿运物业公司对于一审判决的第五项和第六项并无异议，本院不再赘述。综上所述，鸿运物业公司的上诉请求部分成立，部分不成立。对于成立的部分，本院予以支持，对于不成立的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持（2021）京0102民初9967号民事判决第一、二、四、五、六、七项；二、撤销（2021）京0102民初9967号民事判决第八项；三、变更（2021）京0102民初9967号民事判决第三项为：自本判决生效之日起七日内，鸿运联行（北京）物业管理有限公司支付潘依妮二〇二〇年九月一日至二〇二一年三月二十二日期间的房屋租金119705元；四、驳回潘依妮的其他反诉请求。一审本诉案件受理费2250元，由鸿运联行（北京）物业管理有限公司负担1842元（已交纳），由潘依妮负担408元（于本判决生效之日起七日内交纳）；一审反诉案件受理费3270元，由潘依妮负担1650元（已交纳），由鸿运联行（北京）物业管理有限公司负担1620元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费5336元，由鸿运联行（北京）物业管理有限公司负担4490元（已交纳），由潘依妮负担846元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  赵胤晨审 判 员  梁立君二〇二一年九月十日法官助理  辛明明书 记 员  史其申