西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初7069号原告:西安市莲湖区财政局,住所地:西安市莲湖区西梆子市。法定代表人:孙广卫,该局局长。委托诉讼代理人:陈军,陕西索骥律师事务所律师。委托诉讼代理人:高肖,陕西索骥律师事务所律师。被告:赵明，男，1951年8月31日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告:西安市西郊五交化公司,住所地:西安市。法定代表人:赵明,男,1951年8月31日出生,汉族,住西安市莲湖区XX号。原告西安市莲湖区财政局(以下简称莲湖区财政局)与被告赵明、西安市西郊五交化公司（以下简称五交化公司）返还原物纠纷一案,本院于2020年7月24日立案后,依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定,依法适用普通程序,由审判员赵兴华独任审判,公开开庭进行审理。原告莲湖区财政局的委托诉讼代理人陈军,被告赵明  均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莲湖区财政局向本院提出诉讼请求:1.判令被告赵明、五交化公司向原告莲湖区财政局腾交位于西安市莲湖区XX路XX号的1230.844平方米（1.846亩）土地,并将土地恢复原状;2.判令被告赵明、五交化公司向原告莲湖区财政局支付至实际腾交并恢复原状之日止的土地占用费(暂计算至2020年12月31日为1456037元);3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由:1996年3月25日,西安市莲湖区农副业局(以下简称莲湖区农副局)与五交化公司签订《场地租赁合同》,约定莲湖区农副局将地处西安市XX路什字东边（枣园办事处前院和后院）场地租给五交化公司使用,租赁期限自1996年7月1日至2016年止共20年。自此,五交化公司及赵明占有、使用该宗土地。后莲湖区农副局更名为西安市莲湖区农村工作局（以下简称莲湖区农工局）。2003年3月21日, 莲湖区农工局与五交化公司签订《协议书》,约定莲湖区农工局与五交化公司于1996年所签订的租赁协议自本协议签字之日起终止,五交化公司所租莲湖区XX街XX道办事处门前土地和房屋使用权及相关手续在本协议签订之日交还莲湖区农工局。该协议签订后,赵明、五交化公司未退还土地,继续使用至今,亦未交付租金。2016年1月26日,中共西安市莲湖区委员会、西安市莲湖区人民政府（以下简称莲湖区政府）下发莲发[2010]1号《关于印发的通知》,不再保留莲湖区农工局。2010年4月29日, 莲湖区政府专项问题会议纪要明确,原莲湖区农工局的资产产权划归莲湖区资产管理局（以下简称莲湖区资产管理局）,登记在基投公司名下。2011年3月23日, 莲湖区政府专项问题会议纪要载明,对原莲湖区农工局所属的汉城路1.846亩土地由莲湖区资产管理局进行调查、收回后交还莲湖区政府。2014年4月29日, 莲湖区资产管理局办理[西莲国用(2014)第112号]土地使用证,载明该宗土地使用权人为莲湖区资产管理局,使用权面积为1230.844平方米。2014年7月29日,西安市规划局（大兴新区分局）下发市规大兴拆字(2014)002号《拆除违法建筑决定书》,对赵明、苏社华在该宗土地原两层房屋上加盖的三层、四层局部房屋属于违法建筑,责令于2014年7月29日前自行拆除。之后, 莲湖区资产管理局将赵明、五交化公司诉至莲湖区人民法院,诉请腾交上述土地,赔偿土地占用费。莲湖区人民法院于2018年9月27日作出（2015）莲民初字第00272号民事判决书,判决赵明、五交化公司腾交上述土地及地上自建房屋、支付土地占用费742836元并承担自2015年1月1日起按每年93601元计算的土地占用费至实际腾交之日止、驳回其余诉讼请求。赵明不服上述判决、提起上诉。西安市中级人民法院于2019年4月4日作出（2019）陕01民终326号民事裁定书,裁定撤销西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初第00272号民事判决书、本案发回西安市莲湖区人民法院重审。莲湖区人民法院于2019年12月17日作出（2019）陕0104民初5210号民事裁定书,裁定驳回莲湖区资产管理局的起诉。依据莲湖区政府办公室于2018年2月8日作出的《西安市莲湖区人民证据办公室关于印发西安市莲湖区财政局（西安市莲湖区人民政府资产管理局）主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（莲政办发[2018]2号）显示,原莲湖区资产管理局的职能已划入莲湖区财政局,故关于上述标的的请求权已经机构改革由原告莲湖区财政局享有。综上所述,为有效维护国有资产权益,原告提起诉讼,请求判如所请。被告赵明和五交化公司共同辩称,五交化公司于1996年与莲湖区农副局签订的场地租赁合同,租赁期限至2016年。莲湖区农副局变更为莲湖区农工局后,五交化公司于2003年3月21日与莲湖区农工局签订了终止协议,但是该协议并未约定将其现在占有的土地及地上建筑物交给枣园街道办事处,其现在占有的土地仅是原来租赁土地的一部分。2003年5月15日,其又与莲湖区农工局签订《补充协议》,协议内容就是2016年原合同到期后,解决下来的遗留问题,重新签订协议。2011年3月29日, 莲湖区农工局将其承租的土地交给莲湖区政府,但并未提出其占用土地上所建房屋的处理办法。2012年左右, 莲湖区政府机构改革, 莲湖区农工局被撤销,变成西安市莲湖区农工商总公司,其曾询问该公司,但并没得到明确答复。按照2011年5月24日莲湖区政府专题会议精神,原莲湖区农工局的债权债务由西安市莲湖区农工商总公司解决,原告应去找该公司解决以前的土地遗留问题,其不是适格被告。原告起诉要求其腾交土地,没有任何依据。其也不应该承担土地占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下:位于西安市莲湖区XX路XX号,东邻西安市供电局用地、南邻西安市莲湖区枣园街道办事处用地、西邻西安名城置业有限公司用地、北邻西安供电局用地的1230.84平方米（1.846亩）土地,现登记在莲湖区资产管理局名下。1996年3月25日, 莲湖区农副局与五交化公司签订《场地租赁合同》,约定莲湖区农副局将地处西安市XX路什字东边（枣园办事处前院和后院）场地租给五交化公司使用,租赁期限自1996年7月1日至2016年止共20年。五交化公司在该宗土地上建造两层自建房屋三幢。后莲湖区农副局更名为莲湖区农工局。2003年3月21日, 莲湖区农工局与五交化公司签订《协议书》,约定莲湖区农工局与五交化公司于1996年所签订的租赁协议自本协议签字之日起终止,五交化公司所租莲湖区农工局的枣园街道办事处门前土地和房屋使用权及相关手续在本协议签字之日交还莲湖区农工局。2003年5月15日, 莲湖区农工局与五交化公司又签订《补充协议》,其中约定:五交化公司现在使用的莲湖区农副局后院花地二亩左右, 莲湖区农工局从合同签订之日起到2016年和原莲湖区农副局签订的租赁协议日期为准不再收取乙方的租赁费；2016年合同到期后,重新签订合同租赁费双方协商,此协议签订后五交化公司不能再提出任何要求。上述《协议书》和《补充协议》签订后,五交化公司未将诉争土地退还,继续使用至今,也未交付租金。2010年1月26日,中共西安市莲湖区委员会、莲湖区政府下发莲发[2010]1号《关于印发莲湖区人民政府机构改革实施方案>的通知》,不再保留莲湖区农工局。2010年4月29日, 莲湖区政府专项问题会议纪要明确,原莲湖区农工局的资产产权划归莲湖区资产管理局,登记在区基投公司名下。2011年3月23日, 莲湖区政府专项问题会议纪要载明,对原莲湖区农工局所属的汉城路1.846亩土地由莲湖区资产管理局进行调查、收回后交还莲湖区政府。2014年4月29日, 莲湖区资产管理局办理了[西莲国用（2014）第112号]土地使用权证,载明该宗土地使用权人为莲湖区资产管理局,使用权面积1230.844平方米。2014年7月29日,西安市规划局（大兴新区分局）下发市规大兴拆字（2014）002号《拆除违法建筑决定书》,对赵明、苏社华在该宗土地原两层房屋上加建的三层、四层局部房屋属违法建筑,责令于2014年7月29日前自行拆除。但赵明未予拆除。2015年1月6日, 莲湖区资产管理局将赵明、五交化公司诉至本院,要求被告腾交案涉土地并支付土地占用费。该案审理期间,经赵明、五交化公司申请,西安市中级人民法院委托陕西开平房地产评估有限公司对该宗土地上1996年建造的两层房屋进行价值评估,陕西开平房地产评估有限公司评估意见:该土地上3幢自建房屋市场公允价值为93.11万元。后赵明、五交化公司认为评估存在遗漏项,申请重新评估,但未交纳评估费用,导致终结本次评估程序。莲湖区资产管理局申请对土地占用费进行评估,但因委托事项超出评估机构业务范围导致评估工作无法完成。本院于2018年9月27日作出（2015）莲民初字第00272号民事判决书,判决被告赵明、五交化公司向莲湖区资产管理局腾交案涉土地并支付土地占用费732190元及2015年1月1日至实际腾交之日止期间按每年93601元计算的土地占用费。该案宣判后,赵明、五交化公司不服判决并上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院于2019年4月4日作出（2019）陕01民终326号民事裁定书,认为一审认定事实不清,裁定撤销（2015）莲民初字第00272号民事判决,发回本院重审。重审期间,本院于2019年12月17日作出（2019）陕0104民初5210号民事裁定书,查明:区政府于2018年2月8日作出《关于西安市莲湖区财政局（西安市莲湖区人民政府资产管理局）主要职责内设机构和人员编制的规定》（莲政办发[2018]2号）,将原资产管理局承担的职责,划入区财政局（区人民政府资产管理局）,故认为资产管理局已丧失诉权,其职能应由区财政局依法享有,遂裁定驳回资产管理局的起诉。该民事裁定生效后,莲湖区财政局遂诉至本院。本案审理过程中,经询问赵明、五交化公司,其均表示不申请对案涉土地上自建房屋的市场价值进行评估。莲湖区财政局向本院递交申请,申请对案涉土地2016年1月至2020年12月期间的占有使用费（租金）损失进行评估。陕西公信房地产资产评估有限公司接受法院委托进行评估,于2021年3月4日出具《土地评估报告》,估价结果为:该块土地2016年1月至2020年12月期间的租金评估总值为619600元。具体年份租金为:2016年租金估值98900元,2017年租金估值111400元,2018年租金估值131500元,2019年租金估值135200元,2020年租金估值142600元,总计619600元。原告为此预交鉴定费20000元。另查,被告五交化公司因不接受年度检验,营业执照已被吊销。本院认为,位于西安市莲湖区XX路XX号（东邻西安市供电局用地、南邻西安市莲湖区枣园街道办事处用地、西邻西安名城置业有限公司用地、北邻西安供电局用地）的1230.84平方米土地,莲湖区资产管理局合法取得土地使用权,并办理土地使用权登记手续,故莲湖区资产管理局依法享有该宗土地的占有、使用和收益的权益。莲湖区资产管理局于2014年4月29日取得案涉土地使用权证时,被告五交化公司与莲湖区农工局签订的《补充协议》中约定的租赁期限尚未届满,案涉土地使用权人的变更并不能改变该《补充协议》的合同效力。该《补充协议》约定的租赁期限于2016年期满,未明确约定准确的截止日期,结合该协议中同时还约定租期20年的内容,本院认为租赁期限应截止2016年6月30日届满。租期届满后,被告五交化公司未能与案涉土地的使用权人重新签订新的租赁合同,故被告五交化公司自租期届满的次日起丧失对该宗土地合法的使用权利。莲湖区资产管理局承担的职责被划归莲湖区财政局后,莲湖区财政局作为案涉土地的管理人和使用权人,起诉要求被告五交化公司向其腾交土地,于法有据,本院予以支持。被告五交化公司自2016年7月1日起丧失该宗土地的合法使用权后,其已无权继续占用,故其应当承担2016年7月1日起至实际腾交之日期间的土地占用费。根据《土地评估报告》测算,2016年7月1日至2020年12月31日期间的土地占用费应为570150元,自2021年1月1日起比照2020年的租金估值142600元标准计算至实际腾交之日止。由于被告赵明现系该宗土地实际控制者,故赵明应与西安市西郊五交化公司共同承担腾交土地、支付土地占用费之责任。关于原告要求被告腾交土地时将土地恢复原状的诉讼请求,被告五交化公司在租赁期间曾在该宗土地上合法建造了三幢两层房屋,根据“房随地走”的原则,在两被告腾交土地时应一并向原告移交,原告主张恢复到被告承租前的状态没有法律依据,本院对此不予支持。被告在向原告腾交土地及地上房屋时,原告应对其中属于被告合法建造的部分予以适当补偿,对其中已被西安市规划局认定为违法建筑的部分不予补偿。关于被告自建房屋的财产价值问题,庭审中经本院向被告释明权利,被告坚持不申请进行司法评估,故本院参考前案中陕西开平房地产评估有限公司的评估意见,并考虑房屋折旧因素,酌情认定原告接收案涉土地及地上房屋时对被告自建房屋中属于合法建造部分的财产价值可适当补偿700000元,该款可在被告应承担的土地占用费中予以抵扣,双方在实际腾交房屋时据实结算。综上所述,依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第九条、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、被告赵明、西安市西郊五交化公司自本判决生效后三十日内向原告西安市莲湖区财政局腾交位于XX路XX号（东邻西安市供电局用地、南邻西安市莲湖区枣园街道办事处用地、西邻西安名城置业有限公司用地、北邻西安供电局用地）的1230.84平方米土地及地上自建房屋；二、被告赵明、西安市西郊五交化公司自本判决生效后三十日内向原告西安市莲湖区财政局支付土地占用费570150元并承担自2021年1月1日起按每年142600元标准计算的土地占用费至实际腾交之日止（实际支付时应从被告自建房屋价值补偿款700000元中先予抵扣,双方据实结算）；三、驳回原告西安市莲湖区财政局的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费21467元(原告已预交),由被告赵明和西安市西郊五交化公司承担11467元,由原告西安市莲湖区财政局承担10000元。鉴定费20000元(原告已预交),由被告赵明和西安市西郊五交化公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员      赵兴华 二〇二一年九月十五日 书   记   员     邓雪珊   1