重庆市武隆区人民法院重庆市武隆区人民法院[陈1][陈2]民 事 判 决 书    (2021)渝0156民初2098号  原告：重庆怡苑物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道新桥社区三组147号，统一社会信用代码915002273396180533。法定代表人：张忠飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵继红，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：云光文，重庆隆腾律师事务所律师。被告：王鸿杰，男，1987年5月23日出生，住重庆市武隆区。被告：黄登兰，女，1965年9月23日出生，住重庆市武隆区。原告重庆怡苑物业管理有限公司（以下简称怡苑物业公司）与被告王鸿杰、黄登兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈林敏独任审理此案，并于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告怡苑物业公司的委托诉讼代理人赵继红、云光文，被告王鸿杰到庭参加了诉讼。被告黄登兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告怡苑物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2019年1月1日至2021年2月28日期间拖欠的物业服务费1430元；2.判决被告向原告支付截至2021年2月28日的公摊电费48元、电梯费611元；3.判决被告向原告支付违约金429元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，原告怡苑物业公司与武隆县xxxx城x-x组团业主委员会签订了《武隆区xxxxx城x至x组团物业服务合同》，合同约定：1.原告为xxxx城x-x组团商住楼项目提供物业服务；2.服务期限为4年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止；3.物业服务费采取包干制方式，收费标准为：(1)高层电梯房0.5元/月·平方米，电梯费20元/月/户(3楼以上起每上一层加收0.5元含3楼)；(2)商业门市：0.8/月·平方米；(3)商务楼：1.6元/月·平方米，由业主按月支付；4.小区水、电公摊等未纳入物业成本的费用，由业主据实分摊。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告一直拖欠物管费。截至2021年2月28日，被告所有的位于重庆市武隆区xx街道xxxx城xx丽景X号楼XX-X的房屋面积为110.98平方米，尚欠物业服务费1430元、公摊水电费48元和电梯费611元。原告多次向被告催收，被告仍未缴纳。为此，原告提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。被告王鸿杰辩称，第一，武隆区xxxx城x至x组团业主委员会于2011年被武隆县国土资源和房屋管理局撤销后，该小区并未重新选定业主委员会，且案涉物业服务合同中业委会的委托代理人邵瑞林并非业主委员会的成员，其无权代表业主签订物业服务合同。第二，原告并未与xxxx城x至x组团签订合同，原告系强行提供物业服务，无权要求被告支付物业费，故法院对于原告提起的本案诉讼不应受理。第三，若法院认定合同合法有效，合同中约定业主未按时缴纳物业费用需要的承担违约金标准过高，该约定违反了公平原则。第四，物业服务人员态度不好，物业服务质量差，严重损害了业主的合法权益。物业服务企业违约在先，被告不存在违约行为，故原告要求被告支付违约金无合法依据。第五，原告的起诉超过了诉讼时效期间，其提出的诉请不应得到支持。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告黄登兰未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告怡苑物业公司提交的《物业服务合同》《重庆市电梯日常维护保养合同》《化粪池清理合同》《消防设施设备维护保养合同》《保洁承包合同》、房屋权属登记查询记录、聘书、关于《重庆怡苑物业应急合同》到期的请示函、关于《重庆怡苑物业应急合同》到期的回函、专题研究xxxx城物管问题相关事宜的会议纪要、公摊电费明细表、电费发票、物业服务费催收说明及张贴照片，被告王鸿杰提交的民事判决书、照片等证据，该部分证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联，本院在审查后对该部分证据予以采信并在卷相佐证。被告王鸿杰提交的两份证明，因证人尚未出庭接受双方当事人的质询，被告也未提供其他证据相佐证，本院无法核实该部分证据的真实性、合法性，故本院在审查后对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：xx·xx城是位于武隆区xx街道xx中路的商业住宅综合小区，其中xx丽景、xx紫苑、xx人家三个片区分别为xx·xx城的第一、二、三期，建设单位均为重庆裕升房地产开发有限公司。xx·xx城第一、二、三期在建时，建设单位重庆裕升房地产开发有限公司委托重庆庆业物业管理有限公司为该小区提供前期物业服务。随后，重庆庆业物业管理有限公司为该小区提供物业服务至2017年12月。2018年1月，武隆县xxxx城x-x组团业主委员会选聘了原告怡苑物业公司为xxxx城1-3组团小区提供物业应急服务，应急服务时间为6个月，即从2018年1月1日至2018年6月30日。2018年6月5日，原告怡苑物业公司向武隆县xxxx城x-x组团业主委员会发出《关于物业应急服务合同>到期的请示函》，要求武隆县xxxx城x-x组团业主委员会于2018年6月29日前书面通知是否继续为案涉小区提供服务。2018年6月12日，武隆县xxxx城x-x组团业主委员会向原告怡苑物业公司发出《关于重庆怡苑物业应急合同>到期的回函》，明确经业委会研究决定由怡苑物业公司继续为xxxx城1-3组团小区提供应急管理服务，应急物业服务管理时间至小区选举产生新一届物业服务公司时止。2018年1月1日，武隆县xxxx城x-x组团业主委员会（甲方）与原告怡苑物业公司（乙方）签订《武隆区xxxxx城x至x组团物业服务合同》，约定由原告怡苑物业公司对位于重庆市武隆区xxxx城1-3组团商住楼项目提供物业服务，物业服务期间为2018年1月1日至2022年12月31日，物业服务收费方式为包干制，按月收取，收取标准为：(1)高层电梯房0.5元/月·平方米，电梯费20元/月/户(3楼以上起每上一层加收0.5元；含3楼)；(2)商业门市：0.8/月·平方米；(3)商务楼：1.6元/月·平方米，邵瑞林作为甲方委托代理人在该合同尾部的甲方处签字确认，并加盖了武隆县xxxx城x-x组团业主委员会的印章。该合同部分条款约定：“……第五条 小区水、电公摊：小区楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水电费、自备发电机油料等使用费用未纳入物业成本，业主应该据实分摊（具体以政府物价部门政策文件为准）。……第二十二条 业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金……。”合同签订后，原告怡苑物业公司从2018年1月1日开始对被告房屋所在小区提供物业服务。自2019年1月1日起，被告王鸿杰、黄登兰未向原告怡苑物业公司交纳物业服务费、电梯费和公摊电费。2021年4月，原告怡苑物业公司通过张贴律师函的方式向被告王鸿杰、黄登兰催收物业服务费，但被告并未缴纳。为此，原告于2021年6月18日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。被告王鸿杰、黄登兰系武隆县xx·xx城xx丽景X幢XX-X号（原X号楼）房屋的业主，该房屋用途为普通住宅，房屋建筑面积110.98平方米，配备电梯。被告王鸿杰、黄登兰所在住宅小区业主的共用部位、共用设备设施产生的能耗费用由原告怡苑物业公司代缴后按户据实分摊。另查明，2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以xx·xx城业主委员会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由作出了撤销xx·xx城业主委员会备案的决定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告双方因案涉物业服务合同的效力及履行等发生纠纷，结合审理查明的事实，根据相关法律规定，本院作如下分析：关于案涉物业服务合同是否有效问题。根据《物业管理条例》第八条、第十五条等有关业主委员会性质和职能的规定可知，业主大会是业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主从事物业区域内公共权益有关的民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。本案中，xx·xx城业主委员会因未经多数人投票选举同意、部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等已于2011年9月6日被武隆县国土资源和房屋管理局撤销了备案登记，由此可知，原xx·xx城业主委员会并非合法成立的民事主体，其不能代表业主协商及签订物业服务合同。原告主张武隆县xxxx城x-x组团业主委员会系该小区业主合法选举成立，并据此提出双方签订的物业服务合同合法有效，但并未提供充分有效的证据证明武隆区xxxx城1-3组团小区于2011年9月6日之后重新选举成立了业主委员会，故案涉的《武隆区xxxxx城x至x组团物业服务合同》因xx·xx城1-3组团业主委员会的民事法律主体资格不合法而应认定为无效，该行为的后果也不能对业主产生法律效力。关于被告是否应向原告支付物业服务费、公摊电费及费用的具体数额问题。虽然案涉的物业服务合同已被本院确认无效，但原告怡苑物业公司实际为案涉小区提供了物业服务，被告作为案涉小区的业主实际也享受了原告提供的相关服务，双方之间形成了事实物业合同关系，被告应当支付相应的对价。被告王鸿杰辩称原告未尽到物业管理的职责，并提供了微信聊天截图及图片予以证明，但该部分证据仅系楼栋业主群内业主的聊天记录，并不足以证明原告未履行物业服务的职责或者其提供的物业服务存在重大瑕疵的情形，不能构成被告拒付物业费等相关费用的正当理由。被告王鸿杰抗辩称原告的主张超过了诉讼时效期间，原告的诉请应当予以驳回。对此本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，原告主张被告欠付物业费的时间为2019年1月1日，按照物业服务行业的一般规定，物业服务费用系按月缴纳，故原告诉请物业服务费的诉讼时效应从其提供物业服务后的次月开始起算。通过庭审查明，原告于2021年4月向被告催收2019年1月1日至2021年2月28日期间的物业服务费，实质系向被告主张权利，此时尚未超过三年的诉讼时效期间，被告仍当负担该期间的物业服务费用。因此，被告辩称原告的主张超过诉讼时效期间的理由不成立，对其提出的抗辩意见本院不予采信。    结合本案的事实，原告主张被告按照每月每平方米0.5元的标准支付物业服务费，并按照23.5元/月的标准支付电梯费，符合本地区物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持。自2019年1月1日至2021年2月28日，共计26个月，按照本院前述认定标准计算，被告王鸿杰、黄登兰应当支付原告怡苑物业公司物业服务费1442.74元（110.98㎡×0.5元/㎡/月×26个月）、电梯费 611元（23.5元/月×26个月）。诉讼中，原告仅主张被告支付物业服务费1430元，系其对自身诉权的正当行使，尚未违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以支持。对于原告主张的公摊电费，因案涉小区业主的公用部位、公用设备设施的电费均由原告怡苑物业公司代缴后据实分摊，根据原告提供的公摊电费明细表及发票可知，被告王鸿杰、黄登兰在2019年1月至2021年2月期间应当负担公摊电费47.40元。对于原告主张的公摊费用超出本院认定部分，因缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告是否应当支付违约金问题。根据庭审查明，原告怡苑物业公司在案涉合同的缔约过程中，其并未审查xx·xx城1-3组团业主委员会是否合法成立、有无权利代表业主签订物业服务合同，未能尽到审慎的审查义务，其对于合同无效本身具有过错。同时，原告尚未提供证据证明双方对违约金进行了约定以及其存在损失、损失的具体情况，现原告主张被告按照合同约定支付违约金缺乏合法依据，故本院对于原告提出的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王鸿杰、黄登兰于本判决生效之日起五日内支付原告重庆怡苑物业管理有限公司2019年1月至2021年2月期间的物业服务费1430元、电梯费611元、公摊电费47.4元，合计2088.40元；二、驳回原告重庆怡苑物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告王鸿杰、黄登兰负担。本判决为终审判决。                             审  判  员    陈林敏                                二○二一年九月一日       法官助理   周雪棽      书 记 员   陈  程   - 1 -[陈1] [陈2]