吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1738号上诉人（原审被告、申请执行人）：吉林市韵鼎装饰装潢有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。        法定代表人：王雪冬，该公司总经理。        委托诉讼代理人：王胜春，男，该公司职员。        被上诉人（原审原告、执行案外人）：吉林市筑石金鼎房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。        法定代表人：孙吉发，该公司总经理。        委托诉讼代理人：张彦霞，吉林圣诺律师事务所律师。        被上诉人（原审被告、被执行人）：曹海锋，男，1983年3月18日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。        被上诉人（原审第三人）：赵爽，女，1990年5月25日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。        委托诉讼代理人：赵宝柱（系赵爽父亲），男，1963年7月3日出生，汉族，沈阳铁路局吉林工务段退休职工，住吉林省吉林市昌邑区。        上诉人吉林市韵鼎装饰装潢有限公司（以下简称韵鼎公司）因与被上诉人吉林市筑石金鼎房地产开发有限公司（以下简称筑石公司）、曹海锋、赵爽案外人执行异议之诉一案，不服吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        韵鼎公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回筑石公司的诉讼请求；2．本案诉讼费用由筑石公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决错误。1．一审判决认定赵爽在具备办理房屋产权登记的条件下，没有办理产权登记，其登记效力丧失；筑石公司办理案涉房屋登记成为房屋所有权人，赵爽未能提供证据证明其提供担保时对案涉房屋所有权事实认定是错误的。筑石公司与赵爽签订的商品房买卖合同（预售）是根据住建部对商品房买卖于2018年12月26日规定的网签备案登记合同，该合同已在吉林市房屋权属交易服务中心备案登记，本案争议的房屋通过该合同已经备案登记在赵爽名下。筑石公司和赵爽签订的商品房买卖合同（预售）是网签备案合同，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，即使该房屋未办理物权登记也不影响该房屋买卖合同的效力，赵爽是通过房屋买卖合同取得了该房屋的所有权，所以一审判决认定事实错误，适用法律错误。2．根据该份商品房买卖合同（预售）的规定，赵爽向筑石公司交纳了房屋预付房款和在吉林市邮政储蓄银行贷款的剩余购房款，表明该合同中规定赵爽的合同义务已经全部履行完毕，该房屋的所有权因买卖由筑石公司转让给赵爽，所以本案争议房屋的所有权人为赵爽，所谓的拖欠预付购房款的合同和房屋买卖补充协议属于房屋买卖中住建部禁止的阴阳合同，该阴阳合同根据规定不产生效力，所以商品房买卖合同（预售）中的约定为真实有效，一审判决认定事实错误，适用法律错误。3．本案中筑石公司因为赵爽担保而主动承担了保证义务后行使的追偿权，不是向赵爽行使的撤销商品房买卖合同（预售），所以该合同有效，所以因为筑石公司已将争议房屋的所有权通过买卖的形式转让给赵爽，虽筑石公司还持有该房屋的整栋楼的产权证，但该争议房屋的所有权归赵爽所有，在商品房买卖合同（预售）没有被撤销前，该房屋的所有权人为赵爽，一审判决认定事实错误，适用法律错误。4．筑石公司已提起诉讼要求赵爽给付购房款，且有判决书，表明筑石公司向赵爽主张的拖欠购房款的债权，而不是基于拖欠购房款来撤销与赵爽签订的商品房买卖合同（预售），所以该债权不能优先于执行权力，一审判决认定事实有误，适用法律错误。5．因赵爽为抵押贷款购房，所以办理产权证是由筑石公司办理，而不是赵爽自己办理，所以一审判决认定事实错误。        筑石公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。韵鼎公司的上诉无理，案涉房屋归筑石公司所有。1．筑石公司与韵鼎公司及曹海锋间无任何民事法律关系。2．筑石公司与赵爽签订了案涉合同及补充协议，由赵爽购买了案涉房屋并办理了预告登记。因曹海锋已与赵爽离婚并约定外债由曹海锋偿还，一审法院查封案涉房屋错误。3．赵爽于2017年如约办理了入住并居住至今，根据合同约定因赵爽自身原因已导致预告登记失效，其出具的担保书也属于无效担保。4．赵爽在执行案件中并未被追加为被执行人，一审法院径行查封案涉房屋错误。5．案涉合同的预告登记已失效，且依据已生效判决认定的事实，赵爽并未支付全部购房款，而是欠付筑石公司首付款及利息、银行代偿款、违约金、赔偿金等共计49万余元，已超过案涉合同约定的购房款，更加表明赵爽出具以案涉房屋为担保财产的担保无效。        赵爽述称，同意一审判决，不同意韵鼎公司的上诉。赵爽是7月份离婚，12月份提出担保，法律不应生效，赵爽不应承担责任。案涉房屋实际是赵爽父母买的并还的贷款，水电费也是赵爽父母交的。        曹海锋未出庭接受询问，亦未提交书面意见。        筑石公司向一审法院起诉请求：1．判决解除对筑石公司所有的坐落于吉林市昌邑区幸福街xx号筑石红x-x期xx号住宅xx单弄xx层xx号；2．本案诉讼费由被告负担。        一审法院认定事实：韵鼎公司与曹海锋装饰装修合同纠纷一案，一审法院于2018年9月10日作出（2018）吉0204民初1881号民事判决书，判决内容：一、曹海锋在判决生效之日起十日内给付韵鼎公司工程款515，158元；二、曹海锋偿付韵鼎公司工程款515，158元的逾期付款损失，自2018年4月4日起至实际给付工程款之日止按日万分之一点七五计付。该判决生效后，曹海锋未履行生效法律文书确定的义务，韵鼎公司申请执行，一审法院立执行案号（2019）吉0204执208号。在执行过程中于2019年8月26日作出（2019）吉0204执208号执行裁定书，以暂未发现被执行人曹海锋名下有可供执行财产，终结本次执行程序。一审法院于2019年8月27日查封登记在筑石公司名下的位于吉林市昌邑区幸福街xx号筑石红x-x期xx号住宅x单元x层xx号房屋。2020年7月8日，筑石公司向一审法院提出案外人执行申请，请求解除案涉房屋的查封，一审法院于2020年8月4日作出（2020）吉0204执异44号执行裁定书，裁定驳回异议人筑石公司的异议请求。筑石公司不服该裁定书，提起诉讼。另查，2017年1月19日，赵爽与筑石公司签订了商品房买卖合同（预售），约定赵爽购买筑石公司开发位于吉林市昌邑区幸福街xx号筑石红x-x期xx号住宅x单元x层xx号房屋，房屋价款486，752元，赵爽通过分期付款方式交纳首付款87，330元及银行按揭贷款购买案涉房屋。2017年2月20日，赵爽、中国邮政储蓄银行吉林市分行、筑石公司签订了个人购房借款及担保合同，约定中国邮政储蓄银行吉林市分行为赵爽发放案渉房屋借款34万元，贷款期限360个月，筑石公司未结款提供抵押加阶段性保证。2017年3月20日，案涉房屋在不动产部门办理预购商品房买卖预告登记，不动产登记证明号为吉（xx）吉林市不动产证明第xx号，赵爽系预告登记权利人。2017年5月8日，中国邮政储蓄银行吉林市分行为案涉房屋办理了预告抵押登记，中国邮政储蓄银行吉林市分行成为预告抵押权利人。2018年案涉房屋能够办理产权证，赵爽没有申请办理产权证，筑石公司根据与赵爽签订筑石红项目首付分期协议书及分期付款协议书，于2018年4月26日将案涉房屋办理在筑石公司名下，并办理不动产权属证书，不动产权证书号为吉（xx）吉林市不动产权第xx号，不动产权利及其他事项登记信息显示房屋所有权人为筑石公司。由于赵爽未能按期银行按揭贷款，筑石公司于2020年7月24日代偿借款本金350，578.05元。再查，曹海锋与赵爽原系夫妻关系，2019年7月31日双方在民政部门办理了离婚登记手续，双方约定，所有外债由曹海锋负责偿还。2019年12月31日，赵爽向一审法院出具担保书，载明：本人赵爽，自愿为曹海锋担保，如曹海锋未偿还韵鼎公司所欠本息，愿将赵爽名下坐落于筑石二期34号楼1单元602室房屋评估拍卖并同意将上述房产作为担保。        一审法院认为，筑石公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款不动产登记簿是物权归属和内容的根据，第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，第二十条第二款预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效的相关规定。本案中，根据已查明事实，赵爽在具备办理房屋产权登记的条件下，没有办理产权登记，其预告登记效力丧失。筑石公司办理案涉房屋登记成为房屋所有权人。赵爽未能提供证据证明其提供担保时对案涉房屋享有所有权，故对筑石公司的请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决：不得执行位于吉林市昌邑区幸福街xx号筑石红x-x期xx号住宅x单元x层xx号房屋。案件受理费8601元由吉林市韵鼎装饰装潢有限公司、曹海锋负担，于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。        二审中，当事人未向本院提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。        本院认为，本案二审争议的焦点问题为筑石公司对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案中，案涉房屋登记的房屋所有权人为筑石公司，韵鼎公司对此并无异议，且赵爽并未支付全部购房款，韵鼎公司主张应当执行案涉房屋缺少事实及法律依据。        综上，韵鼎公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费8601元，由吉林市韵鼎装饰装潢有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    李亚妮审判员    李炜审判员    王东二〇二一年九月三日书记员    李元生