文书内容湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初4700号原告李红珍，女，汉族，1986年9月10日出生，户籍地湖南省桂东县。委托代理人潘晨（特别授权），湖南揽胜律师事务所律师。被告娄底泓达房地产开发有限公司。住所地娄底市娄星区扶青路东侧早元街南侧五江碧桂园城市广场19栋101室。法定代表人梁桂荣。委托代理人李朝红（特别授权），湖南泰涟律师事务所律师。原告李红珍诉被告娄底泓达房地产开发有限公司（以下简称泓达房地产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李红珍的委托代理人潘晨与被告泓达房地产开发公司的委托代理人李朝红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红珍请求判令：1、确认被告在联合竣工验收前的房屋交付行为无效,并限令被告完成涉案房屋的联合竣工验收；2、被告支付逾期交房违约金32489.04元(以原告已付房款513255元为基数按日万分之三为标准自2020年10月21日起计至被告完成房屋联合竣工验收之日止,暂计至2021年5月20日为211日,211×0.0003×513255﹦32489.04元)；3、被告负担涉诉房屋完成联合竣工验收(竣工验收合格符合约定条件及国家规定住宅交付标准)之前的物业费；4、被告履行原告购房享受“星星实验小学”及“第一中学城南中学”的承诺，并向原告支付违约金2万元;5、本案诉讼费由被告负担。被告泓达房地产开发公司的答辩要点:1、案涉商品房已达到合同约定及法律规定的交付条件,交房行为合法有效,原告以项目未完成联合竣工验收及竣工备案为由认为交房无效,不能成立；2、被告不存在逾期交房的事实；3、原告要求被告履行购房享受“星星实验小学”及“第一中学城南中学”的承诺,并支付违约金2万元的诉求,不能成立。案涉项目确是属于“星星实验小学”及“第一中学城南中学”的入学区域,但具体的入学政策由政府部门制定，被告无权制定入学政策,被告亦无权保证原告小孩入读上述学校,如原告对相关政策不服,可另行主张权利。综上,被告系依法依规销售房屋并依约交房,原告请求确认交房无效及要求被告承担相关违约责任和损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据,请求驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2017年10月5日，原告李红珍（买受人）与被告泓达房地产开发公司（出卖人）签订了备案合同编号为201710050202的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的五江·碧桂园城市广场三期24幢25层2502号预售商品房，该商品房建筑面积120.78㎡，单价4249.505元/㎡，总价513255元。合同第六条付款方式及期限约定，付款方式为银行按揭/公积金贷款方式，（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的20.12%给出卖人，即壹拾万叁仟贰佰伍拾伍元整，并向贷款机构办理申请手续；（2）买受人必须在2017年11月08日前，付该商品房总房价款的79.88%给出卖人即肆拾壹万元整。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2020-06-30前依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第3种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第3条件、该商品房经验收合格。但如果遇到下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3、买受人有任何违约行为。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况以外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间,分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行；(2)、逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部己付购房款,并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。2、根据本条第1种方式第(2)款约定买受人选择解除合同的,买受人应在解除合同条件成就之日起15天内书面通知出卖人,买受人逾期未通知的,则视为买受人同意继续履行合同。买受人根据本条第1种方式第(2)款约定要求合同继续履行的,出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。合同附件七《合同补充协议》第三条关于商品房交接约定，1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用,不作为该商品房的交付标准,出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。2、买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在商品房交付之前建设完毕,但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准,买受人承诺不得因此拒绝收楼。3、该商品房达到合同约定的交付条件后,出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的,以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间,以该商品房所在地为办理交付手续的地点。4、如该商品房存在地基基础和主体结构质量不合格,买受人有权解除合同,出卖人除退还买受人已付款外,还应赔偿买受人因此造成的实际损失。买受人选择解除合同的,应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人,否则视为买受人不解除合同。该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的,或该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的,出卖人应负责修复,修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的,买受人有权要求保修,出卖人应负责保修,并承担保修费用,除此之外,出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。5、在该商品房交付使用之前,买受人对该商品房没有使用权,不得使用、装饰该商品房,并不得变更该商品房的建筑平面和建筑、装饰等一切设备材料,若买受人违约的,因买受人的行为致使该商品房或该商品房所在楼宇或整个“五江・碧桂园城市广场”园区无法通过验收的,或者导致出卖人无法按时将该商品房交付买受人及无法按时将受影响的其他商品房交付其他各买受人使用的,买受人应承担一切后果,包括赔偿出卖人应承担的逾期将其他商品房交付其他各买受人使用等的损失。6、如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用(包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用),出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款。2018年8月9日，原告缴纳了契税7332.21元。2018年8月10日，原告缴纳了物业专项维修资金16909元。2020年6月28日，娄底市城市基本建设档案馆对被告开发的五江·碧桂园城市广场三期工程项目出具了《工程档案专项验收意见书》，其验收意见为:“通过。主审要件审核合格，娄底泓达房地产开发有限公司承诺工程竣工验收备案前补齐所缺文件，如不按期补交，按《建设工程质量管理条例》规定处罚。”同时，该验收意见书附注说明：“本意见书为建设单位办理工程建设项目竣工联合验收的凭证。”2020年6月30日，根据娄底市建设工程质量监督站《施工、监理单位验收用表》中的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，被告开发的五江·碧桂园城市广场三期24#栋验收结论为：分部工程验收合格、质量控制资料核查同意验收、安全和使用功能核查及抽查结果同意验收、观感质量验收好，综合验收结论：符合设计及施工质量验收规范要求，同意验收。参加验收单位为建设单位被告泓达房地产开发公司、监理单位湖南明泰项目管理有限公司、施工单位长沙友仁建筑工程有限公司、设计单位湖南方圆建筑工程设计有限公司、勘察单位湖南省工程勘察院，上述单位的项目负责人/总监理工程师在该《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》签名，并加盖单位印章。2020年6月30日前，被告通知原告接收房屋，并将《期楼收楼通知书》邮寄给了原告。2020年7月12日，原告在被告的《期楼收楼通知书》、《入楼登记表》及《碧桂园物业及资料移交书》上签字。2020年8月7日，娄底市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）出具了娄建验字（2020）13号建设工程消防验收意见书，其验收意见是被告申报的五江·碧桂园城市广场三期20#-34#栋工程（地上部分）综合评定该工程消防验收合格。2020年8月24日，娄底市建设工程质量监督站对被告开发的五江·碧桂园城市广场三期20#-34#栋作出了《建设工程质量监督报告》，该报告监督结论及文字说明显示：“1、所抽查的五江・碧桂园城市广场三期(20#-34#栋)所用的各种建筑材料、主要设备及半成品均进行了材料入场验收,现场材料均按要求进行了见证取样复检全部合格,材料做到先检后用；2、参建各方责任主体的资质符合要求,施工过程质量保证体系基本建全；3、各种隐蔽记录及资料基本齐全、各分部分项验收合格；4、工程技术基本资料齐全；5、已按要求进行了各项目检验检测,结论全部符合设计及规范要求；6、竣工验收程序及参加验收人员的资格符合要求,验收组已形成一致意见:同意验收,且验收合格,并签字盖章；7、建设单位与施工单位已签订了保修合同；8、建筑节能分部工程进行了专项验收,各责任主体评定合格；9、该项目已开展常见质量问题专项治,防开裂、防渗漏方面取得了一定的效果。综上所述：该工程已具备验收条件,监督组同意验收。”2020年9月17日，娄底市房地产开发管理办公室出具了娄房办信复【2020】36号关于邱瑜反映五江碧桂园项目相关问题信访事项的答复意见书，该意见书的内容为：被告泓达房地产开发公司因疫情原因影响了整个项目竣工验收，娄底市房地产开发管理办公室责令2020年10月20日前办理好竣工验收手续。在诉讼中，原告认为被告对案涉商品房未向商品房所在地政府主管部门递交办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，被告的交房行为违反了合同补充协议第三条关于被告应向政府主管部门递交商品房建设竣工验收备案所需的全部文件、联合验收的约定，被告的交房行为应认定无效，视为被告未按期交房。被告的设计、勘察、监理、建设、施工的五方竣工验收不是联合验收，根据湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法，联合验收包括房屋建筑工程竣工验收，竣工消防验收，竣工规划条件核实，人民防空工程竣工验收，室外工程及配套设施竣工验收等其他验收。原告因被告宣传册中表述可以享受娄底市星星实验学校和城南中学学区房待遇才购买案涉的商品房，被告未按约完成联合竣工验收，未缴纳相关教育配套费用，案涉商品房未能合法交付且房屋未入住的情况下导致原告小孩不能在上述学校入读。在庭审中，原告同意因疫情原因可以顺延至2020年10月20日前交房。被告表示案涉商品房确实属于上述两所学校的入学区域，入学政策是政府部门制定，不能由被告制定，案涉商品房2020年8月24日已全部验收合格，达到了合同约定的交房条件，交房行为有效。判决的理由和结果本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告认为案涉房屋未完成联合验收及备案，被告的交房行为应认定无效，被告认为案涉商品房2020年8月24日全部验收合格，达到了合同约定的交房条件。关于“验收合格”如何理解，建设部《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第三款规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条第一款规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。依据上述规定内容，工程竣工验收是指建设、勘察、设计、施工、监理单位对已完工工程质量组织的验收。同时，建设单位还必须在法定的时间将建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收意见和竣工验收报告等文件，提交工程所在地的工程质量安全监督部门备案。经审查通过、作出准予备案的意见，才是工程竣工验收合格的证明和依据，表明国家建设行政管理部门对工程的质量认可。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》第三条第一款约定该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。2020年6月28日，娄底市城市基本建设档案馆对五江·碧桂园城市广场三期工程项目出具了“通过，主审要件审核合格”《工程档案专项验收意见书》。2020年6月30日，案涉商品房工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位全部验收合格。2020年8月7日，娄底市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）出具了关于五江·碧桂园城市广场三期20#-34#栋工程（地上部分）综合评定该工程消防验收合格的《消防验收意见书》，2020年8月24日，娄底市建设工程质量监督站出具了关于五江·碧桂园城市广场三期20#-34#栋“该工程已具备验收条件,监督组同意验收”的《建设工程质量监督报告》。合同约定被告向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件才能交付，根据上述政府职能部门出具的验收情况，可视为已全部递交相关文件。原告主张的联合验收，没有事实和法律依据，其主张不能成立。据此，涉案商品房已符合双方约定的交房条件，且不违反法律、行政法规的强制性规定。合同约定交付期限为2020年6月30日前，原告实际于2020年7月12日接收楼房，2020年新冠肺炎疫情爆发属不可抗力的情形，属于合同约定的可顺延交房的情形，原告亦同意因疫情原因可延期至2020年10月20日前交房，故被告在该限定期限前已交付房屋，不构成违约。因此，原告要求确认房屋交付行为无效，并限令被告完成案涉商品房联合竣工验收、支付逾期交房违约金及由被告承担案涉商品房完成联合竣工验收之前的物业费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求判令被告履行原告购房享受“星星实验小学”及“第一中学城南中学”的承诺并支付违约金，因双方在合同中并未对此进行约定，原告亦无其他证据证明，故原告的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告李红珍的全部诉讼请求。案件受理费1112.22元，减半收取556.11元，由原告李红珍负担。若不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  邓文彩二〇二一年九月十日书记员崔富荣附本判决书相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。