四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终14458号上诉人（原审原告）：余明，男，1978年9月26日出生，汉族，住四川省达县。委托诉讼代理人：曾吉光，四川明之鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省大卫建筑设计有限公司，住所地成都市青羊区草堂北支路50号。法定代表人：刘卫兵，总经理。委托诉讼代理人：张锃康，四川宏联威律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋淋，四川宏联威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都双流新兴建材有限公司，住所地成都市双流区公兴街道湾河村。法定代表人：杨龙，执行董事。委托诉讼代理人：魏鼎玖，四川雷声律师事务所律师。上诉人余明与被上诉人四川省大卫建筑设计有限公司（以下简称“大卫设计公司”）、成都双流新兴建材有限公司（以下简称“新兴公司”）案外人执行异议之诉一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初7121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余明上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2020）川0116民初7121号民事判决，发回重审或依法改判支持余明的一审诉讼请求。2.本案的一审、二审诉讼费用由大卫设计公司和新兴公司承担。事实和理由：1.根据九民纪要第125条的规定，余明虽然拥有两套房屋，但房屋的面积仍然属于满足基本居住需要，其可以排除对案涉房屋的执行。一审法院认为余明不属于商品房消费者，属于认定事实错误、适用法律错误。2.根据最高人民法院第156号指导案例的裁判规则，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条。即使一审法院认为余明的请求不符合上述规定第二十九条，但未对其是否符合第二十八条规定的情形进行审查就直接驳回诉讼请求，属于适用法律确有错误。大卫设计公司辩称，一审判决结果正确。涉案房屋并未用于居住，且余明未提供证据证明家庭成员名下无其他房产。一审认定余明已缴纳了购房款属于事实认定错误，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。新兴公司辩称，一审判决结果正确，应当予以维持。1.余明名下有其他满足居住使用的房屋，且其非法占有案涉房屋后并未用于居住使用而是用于出租使用。2.余明对房屋的占有不符合合法占有的要件，且其在房屋满足过户登记条件后并未要求新兴公司进行过户登记，其对未办理权属登记存在过错。3.原审法院基于先行判决认定余明缴纳房款属于认定错误，不符合正当程序保障原则。余明不符合商品房消费者或者一般买受人的物权期待权，不满足复议规定的第28条、29条排除强制执行的条件。余明向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院确认位于双流区房屋（以下简称“案涉房屋”）的所有权归余明；2.请求对案涉房屋停止执行，并解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：大卫设计公司诉新兴公司建设工程设计合同纠纷一案，一审法院于2016年5月23日立案，案号为（2016）川0116民初3698号。新兴公司在该案中提出反诉，一审法院依法合并审理。2016年12月12日，一审法院作出（2016）川0116民初3698号判决，判决新兴公司向大卫设计公司支付设计费726767.375元、违约金180000元，并驳回大卫设计公司的其他诉讼请求和新兴公司的全部反诉请求。判决后，大卫设计公司和新兴公司均未提起上诉，该判决发生法律效力。因新兴公司未履行上述生效裁判文书确定的义务，大卫设计公司于2017年3月9日向一审法院申请强制执行，该执行案件案号为（2017）川0116执2666号。2017年6月19日，新兴公司就一审法院已生效的（2016）川0116民初3698号民事判决向成都市中级人民法院提出再审申请，该院以(2017)川01民申274号民事裁定书裁定驳回新兴公司的再审申请。2020年5月12日，一审法院以（2017）川0116执2666号之二执行裁定书，裁定查封新兴公司备案登记在余明名下的案涉房屋。2020年9月2日，余明就案涉房屋作为执行标的向一审法院提出书面异议。一审法院审查后，于2020年9月15日作出（2020）川0116执异202号执行裁定书，裁定驳回余明的异议请求。余明不服上述裁定起诉至一审法院，提出前述诉讼请求。另查明，2008年12月2日，余明与新兴公司签订《商品房买卖合同》，约定新兴公司将其开发建设的亚丁小镇7幢1单元13层2号、面积81.13平方米的住宅房屋出售给余明，价款为190655.5元。同日，新兴公司向余明出具加盖有该公司财务专用章的《收据》，载明收到余明支付的案涉房屋房款190655.5元。2008年12月2日，新兴公司将案涉房屋买卖合同进行备案登记，签约备案号129351。2013年12月10日，新兴公司向余明邮寄发出《通知书》，称余明购买的案涉房屋已于2012年4月22日达到交房条件，余明应于2008年12月2日前支付购房款190655.5元，但余明超过合同约定的60日未交房款也未说明情况，故新兴公司依据合同第九条的约定解除与余明签订的《商品房买卖合同》。余明于2014年2月12日向一审法院提起诉讼，请求确认新兴公司单方面解除《商品房买卖合同》行为无效，继续履行《商品房买卖合同》。该案审理过程中，新兴公司对余明所举收据上财务专用章的真实性提出异议，但在一审法院指定的时限内新兴公司未对收据上财务专用章的真实性提出鉴定申请。一审法院在该案中审理认为，新兴公司虽对收据上财务专用章的真实性有异议，但在指定的期限内未申请鉴定，新兴公司也没有提供其他证据否定该收据的真实性，一审法院对该收据的真实性予以确认。一审法院于2014年5月7日作出（2014）双流民初字第1110号民事判决，判决主文为：“被告成都双流新兴建材有限公司于2013年12月10日向余明发出的解除《商品房买卖合同》（备案号129351）的通知无效”。该判决作出后，余明、新兴公司均未提出上诉，该判决已发生法律效力。2015年4月23日，余明以新兴公司为被告向一审法院提起诉讼，请求判令新兴公司交付案涉房屋并支付逾期交房违约金。一审法院在该案中审理认为，余明与新兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同并不违反法律、法规，合法有效，应受法律保护；但讼争的房屋尚未进行竣工验收，不具备交付条件。一审法院故于2015年7月16日作出（2015）双流民初字第3338号民事判决，判决驳回余明的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2017年5月10日，余明向一审法院提起诉讼，要求判令新兴公司限期向规划竣工验收部门、工程消防验收部门、人防验收部门、质量监督站提交亚丁小镇小区的竣工验收申请并达到以上部门验收合格需要具备的相关条件；判令新兴公司限期组织勘察、设计、施工及监理等单位完成建设工程竣工验收备案，达到建设行政部门要求具备的备案条件；判令确认新兴公司对××小镇小区土地的抵押行为无效。新兴公司在该案中提出反诉请求，要求判令解除与余明于2008年12月2日签订的《商品房买卖合同》及《附加协议》；判令余明协助新兴公司撤销案涉房屋的备案登记。该案审理过程中，一审法院经向成都市双流区规划建设局调查核实，案涉房屋所在的亚丁小镇小区正在按要求进行整改，待整改完成、资料齐备后，该局将进行房屋竣工验收监督，按程序办理《建设工程规划合格证》。一审法院于2017年12月18日作出（2017）川0116民初4610号民事判决，判决驳回余明的全部诉讼请求，驳回新兴公司的反诉诉讼请求。新兴公司不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2018年9月18日作出（2018）川01民终6336号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年7月16日，成都市双流区国土资源局就案涉房屋所在的“亚丁小镇及哥德堡”项目工程发出验收意见书，载明经该局核验，同意验收。2018年7月24日，成都市双流区规划建设局向新兴公司发出《建设工程规划核实意见书》，载明亚丁小镇商品房项目建设符合规划要求。2019年1月31日，案涉房屋在不动产登记部门进行产权登记，新兴公司为登记的所有权人，所有方式为单独所有，取得方式为商品房新建。再查明，1.据余明于2020年9月24日在成都市个人住房信息系统查询个人名下现有房屋的查询记录显示，余明名下有一套位于成都市龙泉驿区面积为74.88平方米的住宅房屋，于2020年8月17日取得产权登记。2.余明提交了租期自2017年8月1日至2018年7月30日的《房屋出租协议》、租期自2018年11月6日起至2019年11月5日止的《房屋出租协议》、房租支付凭证等，载明案涉房屋由余明配偶沈永艳出租给他人居住。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，余明于2008年12月2日与新兴公司签订《商品房买卖合同》，约定余明购买新兴公司开发建设的案涉房屋，同日，新兴公司向余明出具了加盖有该公司财务专用章的《收据》载明收到余明支付的案涉房屋房款190655.5元，并将买卖合同进行备案登记。新兴公司虽在本案中抗辩余明提供的证据不足以证明其缴纳了购房款，但该主张与已发生法律效力的（2014）双流民初字第1110号民事判决、（2015）双流民初字第3338号民事判决、（2018）川01民终6336号民事判决等认定的事实相悖，一审法院对新兴公司该抗辩意见不予采纳。在案涉房屋被查封之前，余明与新兴公司签订了合法有效的书面买卖合同，余明亦已将房款全部支付完毕，余明符合上述规定中的第（一）项、第（三）项条件。但上述三项规定需同时满足，买受人方才对该房屋享有排除执行的民事权益。对于余明是否满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件，一审法院认为，首先，除案涉房屋外，余明名下还有一套位于成都市龙泉驿区面积为74.88平方米的房屋。该房屋系住宅，具备居住功能，面积亦能够满足普通家庭人数的居住需求。其次，余明称其早在2017年3月就取得案涉房屋并进行装修，但根据余明提交的证据，余明及其家人并未居住于案涉房屋中，而是自2017年起就将该房屋出租给他人，用于承租人居住和使用。因此，余明并未实际占有、居住案涉房屋，其购买案涉房屋亦不是为实现居住目的，案涉房屋作为执行标的并未影响余明及其家人的居住权利。法律赋予消费者购房人排除强制执行权益系基于满足该消费者购房人的基本居住权利和生存权利，从而对其物权期待权予以特殊保护的角度考量，但显然本案中余明对案涉房屋享有的权利并不符合上述条件。对余明请求确认案涉房屋归其所有并请求停止对案涉房屋执行的诉讼请求，一审法院不予支持。余明要求解除案涉房屋的查封不属于案外人执行异议之诉的审理范围，一审法院不予审查。综上，余明对案涉房屋不享有排除强制执行的权益，对其两项诉讼请求，一审法院均不予支持。对大卫设计公司和新兴公司的抗辩意见，一审法院予以部分采纳。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，一审判决：驳回余明的全部诉讼请求。本院二审中，余明提交新证据：第一组证据涉案房屋的电费缴费发票，拟证明余明还在使用案涉房屋。第二组证据案涉房屋照片，拟证明余明父母在案涉房屋居住。第三组证据双流区人民法院（2021）川0116执异51号裁定书，拟证明新兴公司在2010年9月就已经交付给业主使用。新兴公司针对上述证据的质证意见为，第一组证据，发票的真实性、合法性无异议，但不认可其关联系，电费缴费凭证开具于2021年8月2日，无法达到余明的证明目的。第二组证据，无法确认图片中所示两位老人是余明的父母，并且该证据和余明在一审中称其将房屋出租给他人使用的陈述完全不一致。第三组证据，该裁定书并未生效，且该案已经提出了执行异议之诉。大卫设计公司针对上述证据的质证意见为，对第一组证据的关联性不予认可，达不到余明的证明目的，案涉房屋是2018年7月才竣工验收，且余明对房屋进行占有未经开发商新兴公司的许可，其对案涉房屋不构成合法占有。对第二组证据的三性均不认可。对第三组证据真实性、合法性予以认可，但不认可其关联性，该裁定并未生效还处于审理之中。本院认证意见：对第一组证据的真实性、关联性、合法性予以确认；第二组证据，无法核实照片人员与本案当事人的关系、无法证实照片地点，对该组证明的三性不予确认；第三组证据，因系未生效裁定，对该证据的证明效力暂不予确认。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为，案涉房屋是否应停止执行。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，余明上诉主张其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，并据此请求停止对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均对买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议以排除执行的条件作了详细规定，买受人可以根据实际情况满足的条件，选择主张依据上述条款以支持诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本院重点从以上四个方面审查认定。首先，涉案商品房买卖合同效力，已经由生效判决认定合法有效，本院对此予以确认，且买卖合同签订时间早于查封时间。其次，余明在法院查封之前是否已合法占有该不动产问题，本院认为，应当根据买受人占有的原因、行为是否合法，以及占有行为本身是否合法进行评价。本案中，余明基于房屋买卖合同占用案涉房屋，装修后出租给他人居住，其占用案涉房屋具有合法性。再次，案涉房屋款项是否已经全部支付问题，本案中新兴公司向余明出具加盖财务专用章的收据，载明收到余明支付的案涉房屋款项190655.5元。新兴公司在另案中对财务专用章提出异议但是在一审法院指定期限内未对该财务章的真实性提出鉴定申请，一审法院对收据的真实性予以了确认。在本案中新兴公司再次提出鉴定申请，本院不予准许。对收据的真实性本院予以确认，认定余明已经全额支付案涉房屋款项。最后，是否是非因买受人自身原因未办理过户登记问题，余明通过诉讼要求新兴公司交付房屋，案涉房屋未办理过户登记非因余明原因导致。综上，余明对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，足以排除人民法院的强制执行，故余明上诉请求停止对案涉房屋的执行，依据充分，应予以支持。关于余明诉请法院确认案涉房屋所有权归余明的问题，因余明是基于与新兴公司签订《商品房买卖合同》而取得的对新兴公司债权的基础上主张排除执行的权利，该权利性质为物权期待权，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记的，不发生效力，故余明可以另行向新兴公司主张权利，在未办理变更登记前，不发生不动产物权所有权的转移。另外，对于余明提出的解除对案涉房屋查封的诉讼请求，因该诉讼请求不属于执行异议之诉案件的审理范围，本案不予审理。综上所述，余明的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市双流区人民法院（2020）川0116民初7121号民事判决；二、停止对余明购买的位于成都市双流区小镇）7栋1单元13楼2号房屋的执行；三、驳回余明的其他诉讼请求。本案一审、二审案件受理费各7300元，均由成都双流新兴建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈进梅审 判 员 罗健文审 判 员 崔俊安二〇二一年九月九日法官助理 杨亚朋书 记 员 谢志龙