四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13147号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨素琼，女，1952年7月27日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：李翰，四川天则律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈仕荣，男，1949年3月18日出生，汉族，住成都市双流区。委托诉讼代理人：杜国庆，四川希航律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：成都市双流县通达商贸公司，住所地成都市双流区通江场镇。法定代表人：陈仕荣，经理。上诉人杨素琼与被上诉人陈仕荣、成都市双流县通达商贸公司（以下简称通达公司）共有物分割纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2021）川0116民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭审理。本案现已审理终结。杨素琼上诉请求：1.撤销一审判决，改判位于成都市双流区××街道××场2栋1-3层房屋（业务件号：权0150533号，建筑面积：694.85平方米）（以下简称2栋房屋）归杨素琼所有，陈仕荣、通达公司协助杨素琼完成该房屋的产权变更过户手续；2.一审、二审案件受理费和反诉案件受理费用由陈仕荣、通达公司承担。事实和理由：一审判决查明事实不清，认定错误。首先，杨素琼和陈仕荣一直履行的有效协议是2004年8月25日签订的《协议书》，根据该协议划分给陈仕荣的位于成都市双流区××街道××场1栋1-3层房屋（权0150534）（以下简称1栋房屋）被拍卖后，陈仕荣就无权享有1栋房屋的收益，这与陈仕荣仅能提供的平均分配房租的《收条》均是在未被拍卖之前是相互印证。其次，杨素琼与陈仕荣虽然在2005年3月18日签订有《出资购买协议书》，但该协议约定的是2005年1月30日的《补充协议书》不再有效而非2004年8月25日的《协议书》无效，陈仕荣未按该协议约定足额出资434257元，杨素琼实际出资536540元，可见杨素琼与陈仕荣并未履行该《出资购买协议书》。再次，在执行程序中处分共有财产必须在共有财产分割之后，而不是分割之前。成都市双流区人民法院根据陈仕荣与杨素琼2004年8月25日签订的《协议书》，依法拍卖的1栋房屋是针对陈仕荣的个人债务进行清偿而拍卖的未分割共有物。最后，杨素琼与陈仕荣共同购得的通达公司的1栋房屋和2栋房屋，双方已于2004年8月25日签订《协议书》将2栋房屋划分给杨素琼、1栋房屋划分给陈仕荣，且1栋房屋已依法拍卖用于陈仕荣的个人债务清偿，杨素琼并未享有1栋房屋50%的权利，现陈仕荣主张享有2栋房屋50%的权利与事实不符，于法无据。陈仕荣辩称，1.杨素琼所主张的2004年8月25日《协议书》不是双方真实的意思表示，因两栋房屋的面积不同且1栋房屋和2栋房屋的价值不相等，该协议没有体现平均分割原则。2005年3月18日和2008年12月20日签订的两份协议才是双方真实的意思表示，双方也实际履行了这两份协议，2004年8月25日签订的协议书已经失效，不能作为分割2栋房屋的依据。目前，案涉房屋没有进行具体的分割。2008年12月20日签订的《共同拍买财产处理补充协议》明确了平均分割的原则，且在分割前2栋房产的租金平均分配，与2栋房屋没有具体分割相互印证。2.双方出资金额已经由2005年3月18日签订的《出资购买协议书》确认，并且杨素琼在一审中确认2005年3月18日签订的《出资购买协议书》是陈仕荣和杨素琼签订的，杨素琼在一审中出示的证据不能证明其实际出资额超过434257元。3.已经拍卖的1栋房屋作为双方共有财产，法院有权进行拍卖，而杨素琼也以共有人的身份拍卖取得了1栋房屋。杨素琼所称的没有实际享有1栋房屋50%的权利，是杨素琼自身不诚信行为导致的，杨素琼明知自己在已拍卖的1栋房屋中有50%的房屋份额，故意不向法院提交2005年3月18日和2008年12月20日签订的两份协议，企图达到单独占有价值较大的2栋房屋的目的。通达公司辩称，认可一审判决，通达公司在拍卖时没有缴纳土地出让金，出卖后陈仕荣代表通达公司缴纳了土地出让金。杨素琼向一审法院起诉请求：确认2栋房屋归杨素琼所有。一审审理过程中，杨素琼变更诉讼请求为：1.2栋房屋归杨素琼所有；2.陈仕荣、通达公司协助杨素琼办理2栋房屋的产权变更登记手续。陈仕荣向一审法院反诉请求：通达公司将登记在其名下2栋房屋按照陈仕荣和杨素琼各方占50%比例协助过户至陈仕荣和杨素琼名下。一审法院认定事实：通达公司成立于1988年8月12日，系经营土畜产品、金属材料、五金交电等集体所有制企业，法定代表人陈仕荣，目前的经营状态为吊销。2003年12月18日，杨素琼、陈仕荣在四川成都华联拍卖行有限公司举行的拍卖会上，以761700元竞价成功投得双流县××镇××场××路44号房地产一处，建筑面积约2152.87㎡，土地面积为2445.69㎡。2004年8月25日，陈仕荣（甲方）与杨素琼（乙方）签订《协议书》，载明：“甲、乙双方共同出资购买双流县通江镇通达公司（位于通江镇内）房产权土地使用权，经双方协商达成如下协议：一、双方共同承担购买房产权及土地使用权所产生的费用，按实际发生的费用各承担一半……二、房屋产权划分：所购通江镇通达公司1幢河边上楼房（保管号权010534，登记号权0000565）划为甲方所有；2幢宾馆楼（保管号权0150533，登记号权0000564）划分为乙方所有……五、底层铺面租金为共同收入，双方平均分配……”该协议上有陈仕荣、杨素琼签字。2004年8月18日，陈仕荣向杨素琼出具收条，称收到杨素琼购买通达公司房子现金100000元。2004年8月31日，陈仕荣向杨素琼出具收条，称收到杨素琼购房款现金100000元。2004年12月20日，陈仕荣向杨素琼出具收条，称收到杨素琼交通达公司土地出让金20000元。2005年3月18日，陈仕荣向杨素琼出具收条，称收到杨素琼购买通达公司房款现金48000元。2005年3月20日，陈仕荣向杨素琼出具收条，称收到杨素琼购买通达公司房款现金4740元。以上款项合计272740元。另有，2004年7月25日，四川成都华联拍卖行有限公司向杨素琼出具的收据显示缴纳拍卖标的价款14000元，2004年9月24日，四川成都华联拍卖行有限公司向杨素琼出具的收据显示缴纳拍卖标的价款130000元。杨素琼还支付其他费用包含土地评估费、印花税、契税、打印费、档案查询费等共计4000余元。2004年12月31日，双流县国土资源局（出让人）与通达公司签订《国有土地使用权出让合同》［合同编号：51-01-06（2004）出让合同第277号］，合同就出让宗地双流县××镇××场××路44号的交付及出让金缴纳等问题进行约定，土地出让金为90491元。该合同加盖有双流县国土资源局、通达公司公章，并有陈仕荣签字。通达公司作为付款人，缴纳了上述土地出让金，并支付了土地管理费3913元。2005年3月18日，杨素琼、陈仕荣签订《出资购买协议书》，载明：“陈仕荣和杨素琼共同出资购买的成都市双流县通达公司所有一切财、房产和土地都以平均分配为准，补充协议书不再有效，陈仕荣和杨素琼共同出了人民币868514元（大写捌拾陆万捌仟伍佰壹拾肆元）陈仕荣出人民币434257元（大写肆拾叁万肆仟贰佰伍拾柒元），杨素琼出人民币434257元（大写肆拾叁万肆仟贰佰伍拾柒元）。陈仕荣存一份。杨素琼存一份。双方签字之日起生效”。该协议上有陈仕荣、杨素琼签字，杨素琼还有摁印。该协议来源于成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2315号案件档案材料，系在该案中杨素琼作为原告方自己出示的证据。2008年12月22日，陈仕荣（甲方）、杨素琼（乙方）、通达公司（第三人）签订《共同拍买财产处理补充协议》，载明：“由于第三人将位于双流县××镇××场××路44号的资产抵偿给农行双流县支行，后交出由四川成都华联拍卖行有限公司拍卖，已由甲乙双方共同出资拍卖成功。现甲乙双方拍卖财产的处理达成如下协议：一、财产范围：1.具有产权的房屋，面积2152.87平方米，红线内，办理了国有土地使用权的土地，面积2445.69平方米，红线外，没办理国有土地使用权的土地大约是叁亩多点。2.宗地内有50个千瓦的动力电，宗地内通电、通路、通水、通讯、河边保坎、下水道排污等。3.第三人原经营配套的能源、设施、物品及土地上现有的竹林、花草、树木等，即第三人与农行双流县支行于98年12月11日确认的资产清单为依据。二、办理了产权的三幢房屋（登记号权0000565、0000564、双040501049）及土地使用权即双国用（2005）字第00097号，在分割办理变更登记前，仍保留在第三人名下。上述权属证书房产权（登记号权0000565和双040501049）由甲方保存，上述权属证书房产权（登记号权0000564）和土地使用权即双国用（2005）字第00097号由乙方保存，第三人对上述房地产和协议第一条列的财产，不再享有任何权利，不能出卖或抵押，否则，甲乙双方将追究其法律责任。三、本协议第一条列的财产在未分割时，应由甲乙双方共同使用或出租经营，所得的收益由双方平均分配。所有的财产分割为双方各占50%，或是国家统征、临征、旧城改建等情况占用之时，所有的一切财产、所有的一切房产、所有的一切土地等等的任何东西的全部赔偿都必须由甲乙双方平均分配，同时在任何条件下都必须由甲乙双方一起去办理所有的一切赔偿。四、双方应该合理使用财产，维持一切财产的现状，保持其现有用途和使用价值，坚决不准甲乙任何一方单独变更、转让、抵押、出租。五、对所有的财产进行分割时，按照各种财产都平均分割的原则进行分割，在分割土地时，必须留一条由街道至宾馆楼的直线通道，楼房右侧留上楼的楼梯位置。分割后，水、电、通讯、下水道排污等必须共同使用，动力电甲乙双方各用25个千瓦。六、虽然甲方是第三人的法定代表人，但是第三人的债权债务与甲方是截然分开的，不能因为第三人的债权债务而影响甲乙双方的共同财产权，若乙方因此遭受损失，应当由第三人和甲方赔偿。七、任何一方违反协议约定，给他人造成损失或权属纠纷的，除赔偿损失外，还要承担拾万元违约金。本协议一式三份，经三方签字确认后生效，各执一份”。该协议上有陈仕荣、杨素琼签字，陈仕荣作为通达公司代表签字。该协议来源于成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2315号案件档案材料，系在该案中杨素琼作为原告方自己出示的证据。2016年5月3日，杨素琼出具收条，称收到浴室租金6000元。2017年4月30日，杨素琼出具收条，称收到浴室租金5000元。2017年6月9日，陈世荣出具收条，称收到浴室租金5000元。2018年5月1日，杨素琼出具收条，称收到从2018年5月1日到2018年9月31号止半年的房租2500元。2018年12月12日，成都市双流区人民法院出具（2017）川0116执恢567号之二执行裁定书，称在成都市双流区人民法院依法拍卖登记在通达公司名下的1栋房屋时，杨素琼以1809800元的最高价竞得，所以该房屋应归买受人杨素琼所有，该房屋所分摊的国有出让仓储用地使用权面积为176.82平方米。2018年12月13日，成都市双流区人民法院出具（2017）川0116执恢567号之二协助执行通知书，要求成都市双流区不动产登记中心依法解除1栋房屋的查封，并过户至杨素琼名下。根据双流区不动产中心查询登记信息显示，案涉房屋位于成都市双流区××街道××场××路44号，权利类型为国有建设用地使用权［双国用（2005）字第00097号］，面积为2445.69㎡，土地用途为仓储用地，使用期限至2054年12月30日，权利人为通达公司；2栋房屋，建筑面积694.85㎡，登记权利人为通达公司。截至一审庭审之日，该案涉房屋及土地均无抵押、查封、限制信息。一审庭审中，杨素琼、陈仕荣一致同意对2栋房屋进行分割。杨素琼自认2005年3月18日签订《出资购买协议书》的原件确实为自己保管，自己也在上面签字了，但原件现在找不到了。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案中，2栋房屋虽一直登记在通达公司名下，但实际上为杨素琼、陈仕荣通过拍卖程序合法拍得，但双方一直没有对2栋房屋进行分割，这一事实从民法典施行前持续至民法典施行后，故应当适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，2栋房屋虽一直登记在通达公司名下，但实际上为杨素琼、陈仕荣通过拍卖程序合法拍得共有，杨素琼、陈仕荣作为2栋房屋的真实权利人，现请求对2栋房屋的权属进行重新确认，一审法院依法予以支持。本案争议焦点在于：2栋房屋应当依照哪份协议进行分割。经综合评议如下：根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”、第三百零四条第一款“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，本案中，杨素琼、陈仕荣均同意对2栋房屋进行分割，且2栋房屋可以进行分割，分割不会减损其价值，故应对2栋房屋进行分割。在共有人对共有物分割有协议的情况下，应当尊重当事人之间意思自治，根据协议内容来确定分割的方式。本案中，杨素琼举示的分割协议与陈仕荣举示的分割协议对于2栋房屋的分配是相互矛盾的，但杨素琼举示的分割协议时间在前，陈仕荣举示的分割协议时间在后，且陈仕荣举示的分割协议来源于杨素琼之前在其他案件中的自我举证，再加之杨素琼在庭审中自认对于2005年的协议自己曾经签字，所以根据“禁反言”原则，应当认定杨素琼隐瞒了对己不利的事实，杨素琼与陈仕荣之间就2栋房屋的分割应以时间在后的协议为最终协议。所以，杨素琼要求确认2栋房屋全部归其所有的诉讼请求，一审法院仅部分支持。对于陈仕荣要求确认2栋房屋系其与杨素琼各占50%份额的反诉请求，一审法院予以支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条、第三百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决：一、2栋房屋归陈仕荣和杨素琼所有，双方各占50%比例；二、通达公司于判决生效后三日内协助陈仕荣、杨素琼完成2栋房屋的产权变更过户手续；三、驳回杨素琼的其他诉讼请求。案件受理费本诉2600元，由杨素琼负担1300元，陈仕荣负担1300元；反诉受理费2600元，由杨素琼负担。本院二审期间，杨素琼新提交了一份录音音频和2005年1月30日杨素琼与陈仕荣签订的《补充协议书》，陈仕荣、通达公司对录音音频和《补充协议书》的真实性无异议，本院对录音音频和《补充协议书》予以采信。陈仕荣新提交了（2019）川0116民初2315号民事裁定书、质证笔录，杨素琼在（2017）川0116执恢567号案件中提交的2004年8月25日《协议书》和2008年12月22日《共同拍买财产处理补充协议》，2018年8月14日杨素琼在（2017）川0116执恢567号案件中的笔录，杨素琼对陈仕荣提交的上述证据的真实性无异议，证明力有异议，本院对陈仕荣提交的上述证据予以采信。本院查明的事实及采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院已经查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案中引起共有物分割纠纷的杨素琼、陈仕荣共同购买2栋房屋的事实发生在民法典施行前，因此本案应适用当时的法律、司法解释。首先，杨素琼、陈仕荣与通达公司均认可杨素琼、陈仕荣从通达公司处购得包括2栋房屋在内的位于成都市双流县××街道××场××路44号房产，通达公司至今未办理上述房产的过户登记。因此可以确认杨素琼、陈仕荣与通达公司就2栋房屋建立了房屋买卖合同关系，通达公司至今未履行房屋买卖合同项下的过户登记义务，且现无证据显示杨素琼、陈仕荣与通达公司就2栋房屋的买卖合同关系约定了杨素琼、陈仕荣对2栋房屋的占比，加之通达公司对将2栋房屋过户登记在杨素琼、陈仕荣名下不持异议，故通达公司应协助杨素琼、陈仕荣将2栋房屋的所有权变更登记在杨素琼、陈仕荣名下。其次，不动产的所有权人有权主张分割该不动产。本案中，对杨素琼、陈仕荣主张的2栋房屋进行分割的前提是杨素琼、陈仕荣系2栋房屋的所有权人，但是目前2栋房屋登记在通达公司名下，且杨素琼、陈仕荣均主张2栋房屋系二人共同购买所得，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，以买卖等方式继受取得不动产的，在变动物权的合同履行完毕并完成登记后，买受人才取得物权。因此杨素琼、陈仕荣尚未取得2栋房屋的物权，不是2栋房屋的所有权人，故杨素琼、陈仕荣无权就2栋房屋要求进行分割，本院对杨素琼要求确认2栋房屋归其所有、陈仕荣要求分割2栋房屋的诉请不予支持，对陈仕荣要求通达公司按照杨素琼、陈仕荣各占50%比例协助过户至杨素琼、陈仕荣名下的诉请予以部分支持。综上，杨素琼的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销成都市双流区人民法院（2021）川0116民初74号民事判决；二、成都市双流县通达商贸公司于本判决生效之日起十日内协助杨素琼、陈仕荣将位于成都市双流区××街道××场2栋1-3层房屋（业务件号为权0150533号、建筑面积为694.85平方米）的所有权变更登记至杨素琼、陈仕荣名下；三、驳回杨素琼的诉讼请求；四、驳回陈仕荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。一审案件受理费，本诉部分2600元，由杨素琼负担；反诉部分2600元，由杨素琼负担1600元，陈仕荣负担1000元。二审案件受理费2600元，由杨素琼负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  唐健审判员  孙睿审判员  郭静二〇二一年九月六日书记员  雷月