宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2021）宁0181民初3815号原告：宁夏翊佳靖物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市园艺村朝阳路北侧明珠苑A区村委会三楼办公室。        法定代表人：杨桂兰，公司总经理。        委托诉讼代理人：田岳勇，北京大成（银川）律师事务所律师。        原告：杨桂兰，女，1962年3月15日出生，汉族，宁夏翊佳靖物业服务有限公司总经理，住宁夏回族自治区灵武市明珠苑B区，公民身份号码×××。        委托诉讼代理人：田岳勇，北京大成（银川）律师事务所律师。        被告：陈新，男，1956年2月27日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市明珠苑C区，公民身份号码×××。        委托诉讼代理人：李莉，宁夏灵州律师事务所律师。        原告宁夏翊佳靖物业服务有限公司（以下简称翊佳靖公司）、杨桂兰与被告陈新物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告翊佳靖公司、杨桂兰的共同委托诉讼代理人田岳勇、被告陈新及其委托诉讼代理人李莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        翊佳靖公司、杨桂兰向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付物业费2768元（房屋面积34.91㎡，物业费标准0.72元／月／㎡，自2012年5月1日至2021年6月30日），违约金692元，共计3460元；2．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：灵武市东塔镇园艺村自开发灵武市明珠苑A区、B区以及东塔镇建设明珠苑C区以来，一直未成立业主委员会。2012年5月1日，东塔镇园艺村村民委员会（甲方）与原告杨桂兰（乙方）签订《物业管理服务委托协议》，合同约定经全体业主同意，代表全体业主就甲方将明珠苑A、B、C三个小区的物业服务事宜委托给乙方，由乙方提供物业服务，合同期限自2012年5月1日至2019年5月1日。2019年5月1日，东塔镇园艺村村民委员会（甲方）与原告翊佳靖公司（乙方）签订《物业管理服务委托协议》，合同约定经全体业主同意，代表全体业主就甲方将明珠苑A、B、C三个小区的物业服务事宜委托给乙方，由乙方提供物业服务，合同期限自2019年5月1日至2025年5月1日。上述两份合同中均约定朝阳路南北侧营业房每月每平米的物业费为0.72元。同时约定若业主或者街面营业房使用人未按时足额缴纳物业服务费的，乙方应当督促业主或者使用人限期交纳逾期物业费，对抗拒不交纳的，业主或者使用人应按应交纳物业服务费用25％的标准向乙方支付违约金。原告自2012年5月1日开始按照约定向被告所有的明珠苑C区1号楼24号营业房提供了物业服务，但被告未依约向原告方支付物业费用，原告多次催要未果。        陈新辩称，请求驳回原告的诉请。一、二原告能否共同作为原告，向被告主张2012年5月1日至2021年6月30日的物业费。首先，原告翊佳靖公司成立的时间是2016年10月10日，从其提交的证据《物业管理服务委托协议》可以看出，村委会是在2019年5月1日与其签订的《物业管理服务委托协议》，也就是说翊佳靖公司是在签订物业管理服务委托协议之后才正式进驻被告小区，而原告翊佳靖公司向被告主张2012年5月1日至2019年5月1日的物业费是没有任何法律依据的，翊佳靖公司既不是这个时间段的物业服务主体，也不应该是这个时间段可以主张的诉讼主体。其次，杨桂兰作为个人，不能向被告主张2012年5月1日至2021年6月30日的物业费。根据《物业管理条例》第四章物业管理服务第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第六章第五十六条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令你限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。均说明个人不能成为物业主体，个人没有任何权利向业主收取物业费。作为本案的主体杨桂兰个人收取物业费更是没有法律依据，同时对于这种违反条例规定的，被告可以要求有关单位追究其法律责任。二、被告等级标准的服务标准：分别从基本要求、房屋管理、绿化养护管理、共用设施设备养护、公共区域秩序维护、保洁服务、文化服务等方面进行服务。依据签订的《物业管理服务委托协议》三约定，维修、养护和管理房屋建筑共用部位，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；维修、养护、运行和管理公用设施、设备，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线，中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水奔房、楼内消防设施设备、电梯等；维修、养护和管理市政共用设施和附属建筑物、构建物、包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；养护和管理共用绿地、花木、附属建筑等；管理共用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾道收集、清运等；管理交通与车辆停放秩序；管理维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等，设立服务监督电话，并在物业区域内公示。但是本案中营业房前面的路面起砂，坑坑洼洼，台阶的破损，墙面的保温及贴砖，还有暖气的改造都是由市政府修缮的，原告从没有主动修缮过；其他公共设施原告也是从来没有进行过维修和养护，都是陈新自己掏钱找人维修；共用环境卫生，共用部分的清洁卫生、垃圾收集、清运等工作都不是原告在进行，营业房周边的路面卫生一直是灵武市环卫工人在清扫，还有垃圾的收集，都是市政环卫车来收的。扫大夜四点多清扫，六点保洁骑小车就接班一直到晚上八点多，收容垃圾车早晨八点多就来朝阳路收垃圾，中午三点、晚上八点，还有餐厨垃圾车，有垃圾分类，一天四五趟的收垃圾，不存在原告所述的这些服务，或者说根本不需要原告提供这些服务。即便物业给环卫交了费用，那费用也是收集清运小区内部的垃圾，和陈新的营业房没有关系；2020年8月份，1号楼营业房房檐破损脱落砸坏了一辆车，险些人员伤亡，即便存在如此安全隐患，原告也是至今未修复；营业房门前的楼灯从来没有亮过；楼内的消防设施没有；化粪池的抽污15年抽了2次；旧家具不及时清理任其堆放、造成小区狼藉一片，垃圾堵塞水电暖管道。这些都是原告未尽到合同义务的种种表现。对于原告的这些，明显属于只收费，不服务；街道四通八达，物业设施欠缺，服务不到位；也是明显没有完全履行合同的证据。三、《物业收费管理服务办法》第十二条规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。《前期物业服务合同》约定，每年2次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。对收支情况，原告没有按照法律法规规定和协议规定去履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。原告收支是否合理，收费项目没有透明公开。几年来，原告至今没有向业主公布任何收支。综上所述，原告的诉讼请求及诉讼理由前后矛盾、违背事实，违反法律规定。原告违约在先，收取业主的违约金事实不充分，违背公平正义；且原告不完全履行合同，足额收取服务费和排污管清理人工费，显失公平。        本院经审理认定事实如下：陈新为灵武市明珠苑C区1号楼24号营业房的所有权人，房屋面积为34.91㎡。灵武市东塔镇人民政府辖区的明珠苑A、B、C三个小区未成立业主委员会。2012年5月1日，灵武市东塔镇园艺村村民委员会（甲方）与杨桂兰（乙方）签订《物业管理服务委托协议》，约定甲方经全体业主同意，代表全体就甲方将明珠苑A、B、C三个小区的物业服务事宜委托给乙方，由乙方提供物业服务事宜，期限自2012年5月1日起至2019年5月1日止；朝阳路南北侧营业房3591平方米，每月每平方米0.72元；本物业服务收费方式为一次性交费一年；业主或街面营业房使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方应当督促业主或使用人限期交纳逾期物业费，对抗拒不交纳的，业主或物业使用人应当按应交纳物业服务费用的25％向乙方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。2019年5月1日，灵武市东塔镇园艺村村民委员会（甲方）与翊佳靖公司（乙方）签订《物业管理服务委托协议》，协议约定朝阳路南北侧营业房收费标准0.72元／月／平方米，费用每一年支付一次；若业主或者街面营业房使用人不按期足额缴纳物业服务费用，乙方应当督促其限期缴纳逾期物业费，对抗拒不缴纳的，业主或者使用人应按照缴纳物业费的25％向乙方支付违约金；合同期限自2019年5月1日起至2025年5月1日止。合同还对其他事项进行了约定。杨桂兰按照协议约定自2012年5月1日起为陈新提供物业服务，翊佳靖公司按照协议约定自2019年5月1日起为陈新提供物业服务。杨桂兰自开始提供物业服务至今未向陈新催收物业费，翊佳靖公司向陈新催收物业费未果。        本院认为，灵武市东塔镇园艺村村民委员会分别与杨桂兰、翊佳靖公司签订的二份《物业管理服务委托协议》，合法有效。杨桂兰虽然据此提供了相应物业服务，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司在向业主主张物业管理费用前，应先向业主发出书面催交通知书，杨桂兰提交的证据不能证明其在起诉前履行了对陈新的书面催收义务，故杨桂兰主张陈新支付2012年5月1日至2019年5月1日期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。2019年5月1日至2021年6月30日，翊佳靖公司向陈新提供了物业管理服务，陈新作为业主负有按约支付物业费的义务，因双方约定物业费每一年支付一次，故本院支持24个月的物业费，即2019年5月1日至2021年4月30日期间的物业费603.24元（0.72元／月／㎡×34.91㎡×24个月）元。《物业管理服务委托协议》中约定的违约金符合法律规定，故陈新应支付宁夏翊佳靖物业服务有限公司违约金150.81元（603.24元×25％）。        依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        被告陈新于本判决生效后三日内向原告宁夏翊佳靖物业服务有限公司支付物业费603.24元、150.81元，两项共计754.05元；        驳回原告杨桂兰的诉讼请求。        如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费25元（已减半收取），由被告陈新负担。        本判决为终审判决。        本判决发生法律效力后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、扣留、划拨、拍（变）卖及对被执行人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。        审判员    杨瑞娟二○二一年九月八日法官助理    王晓婷书记员    张月月《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。