贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终8634号上诉人（原审被告）：贵州金钱柜商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区春蚕巷1号56单元一层（湘雅社区）。法定代表人：罗福成，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏小芳，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：付博雷，贵州富迪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曾国菊，女，1978年10月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市。被上诉人（原审被告）：贵州澳马房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区市西路海文商城内。法定代表人：罗炳坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：马丽萍，女，系公司员工。原审被告：贵州赛奇雅装修有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路西路金龙星岛国际广场一期工程1号楼23层2号。法定代表人：吕志辉。上诉人贵州金钱柜商业管理有限公司（以下简称金钱柜公司）因与被上诉人曾国菊、贵州澳马房地产开发有限公司（以下简称澳马房开公司）、原审被告贵州赛奇雅装修有限公司（以下简称赛奇雅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院作出的（2020）黔0111民初12277号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金钱柜公司上诉请求：一、依法撤销原判第二项，改判上诉人不承担责任；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、金钱柜公司已履行完毕提供居间服务的义务，故退还居间费的前提为解除居间合同，在原告并未要求解除居间合同的情况下，一审判决被告金钱柜公司退还曾国菊居间服务费20000元明显超出其诉讼请求，违反了不告不理原则，应改判金钱柜公司不承担责任。二、金钱柜公司将绝大部分居间费用于发放给相关的劳务人员和现场办公及宣传，即使要承担过错责任也应由澳马房开公司承担。曾国菊答辩称，当时金钱柜公司的工作人员带其去交钱，而不是澳马房开公司，房屋买卖合同已被确认无效了，该公司的服务就不应该收取费用，一审判决事实认定清楚，请求驳回上诉，维持原判。澳马房开公司答辩称，其没有意见。曾国菊向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的购房合同；2.判令被告澳马房开公司、赛奇雅公司、金钱柜公司一次性退回全部商铺购买款56700元和20000元预购款损失，并按要求执行赔偿合同的0.01%的违约金767元；3.判令被告承担本案所有诉讼费。一审法院认定事实：被告澳马房开公司于1994年10月18日成立，注册资金为350万美元，主要经营房地产开发建设及经营管理，营业期限截止日期至2044年10月17日。被告金钱柜公司于2012年12月20日成立，注册资金为100万元，主要经营房地产项目策划、营销策划，房地产销售代理，房地产经纪，商业项目策划，广告设计、代理及发布，物业管理专业咨询。被告赛奇雅公司于2013年9月24日成立，注册资金为100万元，主要经营装饰装修设计及施工。2018年12月4日，原告曾国菊的丈夫李友均与被告金钱柜公司签订《居间服务协议》，协议载明认购“1-701、1-700号商铺，2018年12月4日交来20000元，12月7日补款20000元，已交齐。购买人没有成功购房或者取消购房计划放弃购房，可联系贵州集友创兴房地产信息咨询有限公司退还已支付的相关居间服务费用。购买人成功购房且与开发商签署荟溪城《商品房买卖合同》并支付清房款后，与贵州澳马房地产开发有限公司签订管理合同后，团购优惠已享受，居间服务全部结束，支付的服务费将不予退还。签署本居间服务协议及荟溪城《商品房买卖合同》及其他协议应为同一人（或购买人的直系亲属）。被告金钱柜公司在协议上盖章确认，且本案居间服务费20000元由被告金钱柜公司实际收取。2018年12月7日，原告曾国菊（买受人）与澳马房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告澳马房开公司将位于花溪区澳马荟溪城第1幢负一层1-0700号房出售给原告，房屋建筑面积8.1平方米，按照建筑面积计算，该商品房总价款为56700元。出卖人应当在2019年2月1日前向买受人交付该商品房。合同对双方其他权利义务有明确约定。合同签订当日，原告向被告澳马房开公司支付购房款56700元，被告澳马房开公司花溪分公司向原告出具收据。另查，被告澳马房开公司（甲方）与被告金钱柜公司（乙方）签订《房屋销售代理分销合同》，合同第一条第2款约定“甲方作为本项目物业的所有方及运营管理方，委托乙方销售代理本项目未销售的物业，甲方同意乙方为促成本项目商业成交，对本项目进行客户拓展及开发、客户团购活动到访、二级渠道分销及其他客户渠道的整合”；合同第二条第1款约定“佣金结算方式采取营销服务费按商品房合同实际回金额的6%计向甲方收取，结算周期按周...”第2款约定“乙方自行收取居间服务费，作为乙方对客户的相关咨询服务费，客户须与甲方签订商品房买卖合同等相关合同协议或客户付完相关房款项后归乙方所有，若在1个月内发生客户退房、退款情况，甲方同意按乙方与购房客户签订的（居间服务协议）的相关约定执行...”庭审中，被告澳马房开公司作以下陈述：1.被告赛奇雅公司收了房款以后转给了被告澳马房开公司，被告赛奇雅公司只是代收房款过账。2.案涉商铺以前是地下停车场，后来改成惠民生鲜超市，改成商铺的手续尚未完善，确实有相关部门责令整改，案涉商铺不可能办理产权证了。3.案涉商铺只有大楼盘的预售许可证，每个商铺的许可证要等地下停车场改规为商铺以后才能办理。4.原告主张退还居间服务费，并认为《居间服务协议》应为无效。审理中，经向原告释明案涉《商品房买卖合同》的效力，原告表示如法院认定合同无效，仍坚持原诉请。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效”之规定，被告澳马房开公司虽以现售房销售案涉房屋，但未提交符合现售条件的证据材料，且未办理预售许可，同时将车库作为商铺销售，属违规销售，原告与被告澳马房开公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同，经法院释明后，原告表示对其解除合同的诉讼请求不予变更，故对原告诉请要求解除购房合同的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告主张被告澳马房开公司返还购房款56700元并赔偿违约金767元，符合法律规定，予以支持。被告赛奇雅公司、金钱柜公司并非购房合同相对方及实际收款人，不应承担退还购房款及其违约责任。关于居间服务费，原告虽未在本案中主张解除《居间服务协议》，但主张了要求三被告退还居间服务费的诉讼请求，而对于《居间服务协议》中约定“签订《商品房买卖合同》并支付清房款后，服务费将不予退还”，应当以《商品房买卖合同》有效为前提，现原告与被告澳马房开公司签订的《商品房买卖合同》被认定为无效合同，故对于原告主张被告金钱柜公司退还居间服务费20000元的请求，予以支持。被告澳马房开公司、赛奇雅公司，并非居间服务相对方及实际收款人，不应承担退还居间服务费的责任。被告赛奇雅公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩的权利，不影响法院根据已经查明的事实作出判决。据此，依照《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曾国菊已付购房款56700元，并支付违约金767元；二、被告贵州金钱柜商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曾国菊居间服务费20000元；三、驳回原告曾国菊的其余诉讼请求。案件受理费1737元，由被告贵州澳马房地产开发有限公司负担1437元，由被告贵州金钱柜商业管理有限公司负担300元。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案争议的焦点为：上诉人是否应当退还已收取的居间服务费。上诉人金钱柜公司主张其已履行完毕提供居间服务的义务，一审判决违背了不告不理原则，不应承担退还居间费的责任。本院认为，被上诉人曾国菊在一审中提出的诉讼请求第二项为要求三被告退还居间服务费，对合同的效力的认定是人民法院应当依法审查的范围，一审判决认为涉案商品房买卖合同被认定为无效，故一审判决上诉人承担退还居间服务费的义务并未超出当事人的诉讼请求。涉案商品房买卖合同因被上诉人澳马房开公司在起诉前未取得商品房预售许可而被认定无效的事实清楚，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任，本案中上诉人作为提供居间服务者应当知晓被上诉人澳马房开公司是否取得商品房预售许可的重要事实，其有义务告知被上诉人曾国菊，故一审判决上诉人退还已收取的居间服务费并无不妥。上诉人所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1737元，由上诉人贵州金钱柜商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗   晓   珊审 判 员  邹   爱   玲审 判 员  邓   禹   雨二〇二一年九月十六日法官助理  覃桢榕书记员陈晓琦