北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终13369号上诉人（原审原告）：杜青华，女，1973年10月27日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人（原审原告）：郭勇杰，男，1970年7月28日出生，汉族，住北京市大兴区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王晓伟，北京市京师律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：魏永良，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告)：赵福军，男，1963年11月15日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：王淑纹，女，1962年7月15日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王守国，北京市京顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜垚，男，1976年3月11日出生，蒙古族，住北京市海淀区。原审第三人：赵宝才，男，1979年1月23日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人杜青华、郭勇杰因与被上诉人赵福军、王淑纹、杜垚，原审第三人赵宝才农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初7669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜青华、郭勇杰上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持杜青华、郭勇杰全部诉讼请求；一、二审诉讼费由赵福军、王淑纹、杜垚承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清。一审中，杜青华、郭勇杰提交了加盖北京市通州区×村村民委员会公章且由时任村主任赵某某执笔的《卖房协议》复印件以证明在村主任见证下，杜青华、郭勇杰从原房主王某某处购买了涉诉房屋；也提交了郭勇杰的报警录音以证明杜青华、郭勇杰发现权益受到侵害后及时向公安报警维护自身权益；同时还提交了郭勇杰与原房主王某某配偶赵某1的录音、郭勇杰与赵福军谈话的录音、郭勇杰与时任村主任赵某某的录音，以证明杜青华、郭勇杰对涉诉房屋拥有合法的使用权。一审法院以杜青华、郭勇杰未提交充分证据证明其对涉诉房屋的宅基地享有使用权为由，认定王淑纹腾退房屋缺乏依据明显属认定基本事实不清。二、王淑纹占有杜青华、郭勇杰所购房屋的行为无事实和法律依据，属恶意占有，依法应腾退。一审庭审中，赵宝才陈述其与未经核实的张某某签订了经由赵福军执笔的《房屋买卖协议》，而后该张某某将其与原房主王某某的《卖房协议》交给赵宝才（该《卖房协议》与杜青华、郭勇杰当时所签内容、笔迹、买卖双方均一致），随后再将此房以赵福军的名义卖给王淑纹。赵宝才及王淑纹、赵福军并未提供由赵福军执笔的《房屋买卖协议》，也没有其它证据佐证赵宝才的陈述。王淑纹与赵福军签订的《购房协议》明显违反一般正常理性人的判断，本身不具有善意，王淑纹、赵福军与赵宝才明显是恶意处分杜青华、郭勇杰购买的房屋。赵福军辩称，同意一审判决，不同意杜青华、郭勇杰的上诉请求。王淑纹辩称，不同意杜青华、郭勇杰的上诉请求，杜青华、郭勇杰不是×村民，其无权向法院提起诉讼确认合同无效。杜垚提交书面答辩意见称，购买涉诉房屋是王淑纹个人决定的行为，购买前后未告知其本人，杜垚未投入任何款项，涉诉房屋与杜垚无关。赵宝才述称，同意一审判决。杜青华、郭勇杰向一审法院起诉请求：1．请求法院确认赵福军与王淑纹、杜垚签订的《购房协议》无效，并腾退房屋；2．本案诉讼费由王淑纹、杜垚、赵福军承担。一审法院认定事实：2002年11月王某某通过中人孙某某在北京手递手农村信息专栏刊登售房广告，买房人郭勇杰看到售房广告后即与中人孙某某取得联系。孙某某带郭勇杰与王某某协商售房价格后，2002年11月20日，村委会主任赵某某执笔在该村某饭店签订《卖房协议》。协议载明：×村民王某某在村西北口有住房五间，经联系卖给本市（城市户口）杜青华，经协商双方达成《卖房协议》：一、王某某有北房五间、西邻街道、东临村民刘某某、西院墙和南院墙属王某某、东墙属村民刘某某；二、王某某房屋及院墙作价21000元整，协议签字后，现金一次性交清；三、协议签字交款后产权转交杜青华与王某某没有任何关系，双方不得反悔；四、杜青华购房入住后，必须接受村委会管理及时交纳水电费及其他必交费用；五、杜青华要翻建房屋，必须申报村委会上报上级主管部门，签发准许证，按村排房规划翻建，否则不许翻建；六、杜青华入住后在自家院内不得搞有污染、扰民或经营违法事项；七、杜青华及家属在此房居住，要办理暂住合法手续，不得招引闲散人员长期居住，如有此情况村委会有权将其迁出；八、此协议一式两份双方各执一份，以此协议为法律依据签字生效；九、此协议由村委会协助签字。村委会主任兼及执笔人赵某某在协议上签字，卖房人王某某、中人孙某某均在协议上签字，北京市通州区×村村民委会盖章。协议虽写明杜青华为购房人，协议上亦有杜青华的签名，但杜青华本人在订立《卖房协议》当天没有到场。郭勇杰陈述是因为当天自己没有带自己的身份证只带了杜青华的身份证，所以签了杜青华的名字，也签了自己的名字。郭勇杰陈述签订协议后就将21000元给付王某某，王某某将该院的钥匙交给郭勇杰，郭勇杰并支付给孙某某中介费1000元。一审庭审中赵宝才陈述，2005年赵宝才与王淑纹在工作中相识。王淑纹让赵宝才在×村看一看有没有卖房的。赵宝才就将王淑纹要在×村买房的情况告知了赵福军。过一个月后赵福军到本村小卖部聊天时，听小卖铺张某某说有个人要卖房，张某某就把卖房人的电话提供给了赵福军。后张某某将要卖房的人约到×村。2005年7、8月卖房人乘坐公共交通汽车到渠头汽车站，赵福军将卖房人接到自己家中并把赵宝才叫来，由赵福军执笔，为双方书写了《房屋买卖协议》，卖房人是一个女的，长头发，由卖房人以15000至16000元的价格卖给了赵宝才，赵宝才陈述购房款是由赵福军垫付。赵宝才将购房款交付卖房人，卖房人将其与原房主王某某的《卖房协议》交给赵宝才并对房屋进行了交接，赵宝才并陈述，因为卖房人家里边出了点事，所以才将房屋卖掉。赵宝才与卖房人签订《房屋买卖协议》后，赵福军与赵宝才商量以赵福军的名义再将涉诉房屋卖给王淑纹，赵宝才当证人。赵宝才让人用电脑打好《购房协议》后，将王淑纹和赵福军叫到自己家中，并告诉王淑纹，此房是赵福军从卖房人处以21000元价格购买的涉诉房屋。王淑纹为表示感谢主动提出愿意给付25000元购买该房屋，赵福军和王淑纹、证明人赵宝才分别在《购房协议》上签字。《购房协议》虽然载有杜垚的名字，但杜垚本人并未亲自到场。杜垚之名系由王淑纹代签。但协议写明的时间是2002年12月。后王淑纹搬至涉诉房屋居住，并对涉诉房屋进行了翻建。一审庭审中杜青华、郭勇杰认可自己持有的《卖房协议》《购房协议》复印件系由王淑纹手中持有的原件复印所得。另查明，郭勇杰因犯罪于2004年1月16日被河北省高碑店市人民法院判处有期徒刑20年，于2016年2月24日刑满释放。再查，2019年杜青华以房屋买卖合同纠纷为由，将王淑纹、赵福军诉至北京市通州区人民法院，要求确认赵福军与王淑纹之间签订的《房屋买卖合同》无效，后杜青华撤回起诉。再查，王某某已于早年去世。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得。因我国“地随房走”的土地政策，对于农村房屋进行的买卖必然涉及到宅基地使用权的流转。本案中，王淑纹、杜垚均为居民户口，并非北京市通州区×村集体经济组织成员，不具有取得该集体经济组织宅基地使用权的资格。故王淑纹、杜垚与赵福军就购买涉诉宅基地上房屋订立的合同违反了我国法律的强制性规定，应属无效，故郭勇杰、杜青华关于确认赵福军与王淑纹、杜垚签订的《购房协议》无效的诉讼请求依据充分，一审法院予以支持。关于郭勇杰、杜青华请求王淑纹腾退房屋的主张，因郭勇杰、杜青华并非北京市通州区×村集体经济组织成员，在郭勇杰、杜青华未提交充分证据证明其对涉诉房屋的宅基地享有使用权的情况下，其要求王淑纹腾退房屋缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、赵福军与王淑纹、杜垚就购买位于北京市通州区×村西北口正房五间所签订的《购房协议》无效；二、驳回郭勇杰、杜青华的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。而处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。本案中，王淑纹、杜垚均为居民户口，并非涉诉房屋所在集体经济组织成员，赵福军与王淑纹、杜垚签订的《购房协议》违反了法律的强制性规定，一审法院确认该合同无效正确。关于郭勇杰、杜青华要求王淑纹腾退房屋的上诉请求，因郭勇杰、杜青华也非涉诉房屋所在集体经济组织成员，本案中，其二人主张对涉诉房屋享有权益亦缺乏依据，故其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，杜青华、郭勇杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由杜青华、郭勇杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  孙 京审 判 员  于洪群二〇二一年九月十五日法官助理  徐 晨书 记 员  王秋岩