山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终3913号上诉人（原审被告）：聊城市交大科技园有限公司。住所地：山东省聊城市东昌府区柳园办事处前许街16号。法定代表人：王太川，董事长。委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国刚，男，1973年12月11日出生，汉族，聊城市商务局商务发展中心工作人员，住山东省聊城市东昌府区。上诉人聊城市交大科技园有限公司（以下简称交大科技园）因与被上诉人国刚房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2021）鲁1502民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人交大科技园的委托诉讼代理人周鹏,被上诉人国刚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人交大科技园的上诉请求：1.撤销聊城市东昌府区人民法院(2021)鲁1502民初2706号判决，依法改判驳回被上诉人一审主张逾期办证违约金的诉求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误、适用法律错误；一、上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同系双方共同确认签署的有效合同，合同条款是当事人真实意思表示，合同中对逾期办证违约金的约定并不违反法律法规的强制性规定，应充分尊重当事人的意思自治，违约金的计算应适用合同约定，原审法院调整违约金计算方式没有事实和法律依据。1、首先，根据民法典第五百八十五条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。可见，调整违约金的依据应当是当事人一方因违约造成的损失数额是否“过分低于”或者“过分高于”违约金的约定，具体到本案，被上诉人购买房屋保值、增值目的未受影响，也没有影响到其对房屋的使用，被申请人并未举证证明因逾期办证遭受到实际损失，原审法院调整违约金计算方式没有事实依据；2、原审法院依据公平条款确认双方权利义务，直接变更了合同条款，民法典没有规定显失公平的合同可以变更。民法典施行之前的民法通则及民通意见对变更合同条款的，应当适用一年的除斥期间。被上诉人起诉时，请求变更合同条款已超过一年的除斥期间。原审法院变更合同条款没有法律依据。二、逾期办证违约金已超过诉讼时效。《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条第一款规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案关于办理房产证的期限在合同中约定为房屋交付后365日内，本案房屋交付时间为2015年12月31日，之后办证期限为2016年12月31日，逾期办证违约金诉讼时效起算点应为2016年1月1日起计算。被上诉人起诉时已超过诉讼时效，原审法院对已过诉讼时效的违约金进行调整，将合同明确约定的一次性违约金调整为继续性违约金，以规避诉讼时效的规定，将已过诉讼时效的债权判决上诉人支付，明显偏袒被上诉人一方。综上，应依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人国刚辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。近期中院有类似案件，案号：（2020）鲁15民终4754号，请求同案同判。国刚向一审法院起诉请求：1.依法判令被告以购房总房款828231元为基数，按照年息6%赔偿原告自2016年5月12日起至原告取得房地产权属证书之日止的逾期办理房产证的违约金；2.审理中变更诉讼请求：逾期办证违约金以828231元为基数，按照日万分之一支付原告自2016年5月12日起至2020年12月11日止，总金额为136828.29元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2015年3月24日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的西安交大科技园31幢1单元10层1003号房产一套，预测建筑面积157.1平方米，单价每平方米5031.08元，总价款828231元。交付日期为2015年12月31日。合同第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权登记证书的，双方同意按下列2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。3.买受人在接到出卖人办理通知之日起十日内，未提供相关证件或到场办理相关手续的，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。原、被告双方在合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款828231元，被告于2016年5月12日将房屋交付原告。涉案房屋因未经综合验收无法办理产权证书，直至2020年12月11日被告发出办证通知，涉案房屋才具备办证条件。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定交付房屋并协助办理产权证书。本案中，被告于2016年5月12日将涉案房屋交付原告，依据合同约定，2017年5月12日就应达到办理房地产产权证的条件，而直至2020年12月11日被告才通知办理产权证书，在此之前不能办理产权证书的原因是未经过综合验收，系被告单方面原因导致，被告构成违约，应当支付原告违约金。案涉商品房预售合同约定：买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。买受人在接到出卖人办理通知之日起十日内，未提供相关证件或到场办理相关手续的，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。该约定对买卖双方的权利义务不对等，对购房者显失公平，原告虽未提交证据证明其实际损失，但逾期办理权属证书对原告造成损失客观存在，故根据公平原则，被告亦应按照已付房款的日万分之一向原告支付违约金。关于违约金的计算认定如下：被告于2016年5月12日向原告交付房屋，2017年5月12日办理房产权属登记的期限届满，原告请求逾期办证违约金的诉讼时效自2017年5月12日起计算，原告于2021年3月16日提起本案诉讼，未提交证据证明其诉讼时效存在中断、中止情形，且2020年12月11日被告向原告发出办证通知，2017年12月11日前的违约金超过诉讼时效，故计算违约金的时间区间应为2017年12月11日至2020年12月11日，被告应向原告支付的逾期办证违约金数额为：90691.29元（828231元×1095天×1?）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百五十六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限被告交大科技园于本判决书生效后十日内支付原告国刚逾期办证违约金90691.29元；二、驳回原告国刚的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2636元，减半收取1318元，由被告交大科技园负担1034元，原告国刚负担284元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点问题有两个：一、本案是否超过诉讼时效；二、一审法院调整违约金计算方式是否正确。关于焦点一，迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，从交大科技园违约行为发生之日起，国刚即应知道其权利受到侵害，一审法院认为国刚2017年12月11日前的违约金已过诉讼时效并无不当。交大科技园未按《商品房预售合同》的约定期限通知国刚办理房产权属证书，存在违约行为，该违约行为一直持续至交大科技园向买受人国刚发出办证通知即2020年12月11日，而违约金的请求给付是持续性债权，因此，一审法院判令交大科技园承担2017年12月11日至2020年12月11日期间的违约金，符合公平原则。关于焦点二，涉案《商品房预售合同》第十七条第一款第2、3项的违约金约定条款，是交大科技园单方预先拟定、重复使用并在订立合同时未与买受人协商的典型格式条款，违约金的约定明显减轻了交大科技园的责任，且交大科技园并未对两种违约金计算标准存在差异的原因作出合理解释。虽然国刚未举证实际损失，但因交大科技园逾期办理权属证书而对国刚造成损失的事实客观存在。因此，一审法院依据公平原则将双方的违约金方式统一调整，并判令交大科技园按总房款日万分之一支付国刚违约金，并无不当。综上，上诉人聊城市交大科技园有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2068元，由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫 红审 判 员  陈家勇审 判 员  刘 颖二〇二一年九月二十四日法官助理  李 敏书 记 员  石瑞宁