陕西省延安市中级人民法院民事判决书 （2021）陕06民终1416号 上诉人（原审被告、反诉原告）：白万贵，男，汉族，延安市宝塔区人，现住安塞区。委托诉讼代理人：杨江，延安市宝塔区“148”法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：XX酒店，住所地：安塞区。经营者：汪晓伟，该公司总经理XXXXXXXXXXXXXX0075。委托诉讼代理人：鲁静国，陕西乐乾律师事务所律师。上诉人白万贵因与被上诉人XX酒店房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市安塞区人民法院（2021）陕 0603民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白万贵上诉请求：1、请求依法改判安塞区人民法院作出的(2021)陕0603民初66号民事判决书中第六条判决结果，由被上诉人向上诉人支付餐饮损失26006元，财产损失包括四门冰柜两台费用9350元，更换排烟系统费用47800元，天花板维修费用1800元；2、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：根据原审法院查明的案件事实，以及上诉人所提供的证据，足以清楚看到租赁房屋存在大面积漏水的事实，并且导致上诉人实际损失的结果。而且导致漏水是因为被上诉人在建造房屋时未能科学合理的铺设整栋楼的排水管道以及在用排水管材上不符合相关规定导致上诉人所租赁房屋出现经常性的漏水。在上诉人租赁期间有下雨导致整栋楼的雨水都从上诉人租赁的房屋经过，以及整栋楼租户住户的生活用水的排放都由此经过，所以出现的经常性的漏水。从上诉人所提供的照片、手机视频中初步可以证明漏水现象，并不能合理排除被上诉人的过错因素，根据双方的租赁合同约定，被上诉人具有出租符合餐饮经营标准房屋的义务。现出现出租房屋频繁漏水的现象，并给上诉人也造成了实际损失的后果，应当由被上诉人向上诉人支付餐饮损失26006元，财产损失包括四门冰柜两台费用9350元，更换排烟系统费用47800元，天花板维修费用1800元。XX酒店辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决结果客观公正。上诉人所提出的各项损失及费用与被上诉人所出租房屋，不存在法律上的因果关系。上诉人称被上诉人在建造的房屋时未能科学合理的铺设，整栋楼的排水管道以及在用排水管材上不符合相关规定，导致上诉人租赁房屋出现经常漏水,不是事实，被上诉人在原审法庭提供了建设工程双方意见书，综合评定消防验收合格。相反，上诉人所经营的九州凯轩餐饮有限公司，多次被安塞县XX大队责令限期整改。上诉人经营场所确实发生过漏水事件，但是该漏水事件是由于四楼KTV所导致的，关于此情况在原审法庭中证人出庭作证，并且表明漏水事件发生以后都即使和白万贵协商通过赔偿维修处理，基于以上事实和理由，请求依法驳回上诉人上诉请求。XX酒店向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》并立即腾空所租赁的房屋；2、判令被告支付拖欠原告2020年度(2020年1月1日至2020年12月31日)的房租145000元；3、依法判令被告支付原告从2021年1月1日起至3月2日止产生的房屋租赁费用共计52643元(共计61天，每天房屋租赁费863元)；4、判令被告支付原告供暖费19940.6元、制冷费26586元、电梯费20000元；5、判令被告支付违约金31500元(年度房屋租赁费315000的10%)；6、依法判令被告恢复装修时被损坏的电线线路设备；7、本案诉讼费由被告承担。白万贵向一审法院反诉请求：1、请求依法解除反诉人与被反诉人之间的《房屋租赁合同》，并不再承担反诉立案之后的房屋租赁费用；2、请求依法判令被反诉人向反诉人返还多收取的制冷制暖费用共计43071.264元；3、请求依法判令赔偿反诉人财产损失共计58950元(更换排烟系统费用47800元、更换冷藏冰柜两台费用9350元、天花板维修费用1800元)；4、请求依法判令赔偿反诉人餐饮损失共计26006元(从2016年营业时起至2021年2月营业结束期间)；5、请求依法判令被反诉人承担房屋租赁期间消防罚款共计4万元；6、请求依法判令被反诉人支付违约金31500元，以上总计199527.264元；7、请求法院判令本案本诉与反诉的诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2015年9月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，其中约定：原告将位于安塞区XX小区XX区XX楼XX层租赁给被告开设火锅店，出租建筑面积为886.24平方米，租赁期限为10年，自2016年1月1日起至2025年12月30日止，前五年租金每年31.5万元，后五年每年租金为37.5万元，于签订合同时给付31.5万元，后租金按年结算，于每年12月份交清下一年度的租金；甲方确保该房屋符合餐饮业规划用途，消防符合规定，因消防问题致使乙方不能正常经营的，造成乙方损失(装修营业)由甲方承担；拖欠租金累计达一个月，甲方可终止合同并收回房屋；任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金； 在租赁期间，以下费用由乙方支付：水、电、电梯使用费（每年1万元）、空调安装及取暖制冷费（按建筑面积每月4254元）；拖欠租金累计达一个月，甲方可终止合同并收回房屋；任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。在经营期间，被告欠原告2020年的房屋租赁费14.5万元＋2021年的房屋租赁费52643元（2021年1月1日起至2021年3月2日止），合计197643元。欠2019年10月25日至2020年1月25日的供暖费3个月×4254元/月元=12762元；欠2019年和2020年电梯费2万元；欠2019年和2020年的制冷费用4个月×4254元/月=17016元。因为被告欠费等原因，原告没有给被告提供2020年10月份至2021年3月份期间的暖气。另查明，从2015年9月1日起至2018年原告实际和被告共收取制冷取暖费费139582.8元（按合同约定制冷费6个月×4254元=25524元，取暖费15个月×4254元=63810元），比合同约定的价格多收取50248.8元。因为原告及四楼经营者等人的原因致使被告经营的房屋有漏水发生。被告在经营期间主要因为遮挡消防栓、消防报警系统损坏、电路铺设不符合规定、消防灭火器未检测等原因导致被消防队罚款。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护。原、被告是在平等、自愿协商的情况下签订的房屋租赁合同，合同的内容没有违反法律法规的规定，为合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定，及时全面履行义务。被告未按约给付房屋租赁费、制冷费、供暖费、电梯费属违约行为，其应当继续履行给付的义务。在经营期间，因为种种原因致使被告欠费和无法继续经营，且被告亦同意解除双方的租赁合同，故本院决定依法解除双方签订的《房屋租赁合同》。关于房屋租赁费的问题，在被告停止营业意欲解除租赁合同时并未和原告达成一致意见，故原告请求由被告支付至2021年3月2日止的房屋租赁费诉求，本院予以支持。关于违约金的问题，因双方在履行合同中均有违约行为，故对原告请求由被告承担违约责任的诉求，本院不予支持。原告未提供其所出租的房屋电路原始和现在情况的证据材料，故对其请求由被告恢复电线线路的诉求亦不予支持。关于被告的反诉问题，因双方在合同中约定供暖、制冷费用每月4254元，而实际原告却按每月7.5元×886.24元=6646.8元收取，因双方在数年的履行合同中，并未就合同进行书面补充约定，故本院按双方签订的《房屋租赁合同》确定制冷费及取暖费的计价，原告多收取的制冷取暖费应当予以扣减。根据被告提供的责令限期改正通知书可以确定，造成被告被消防队罚款的原因系被告在装修和经营过程中违反了消防规定，与原告无责任，故对其反诉请求由原告承担消防罚款的请求本院不予支持。关于被告反诉的财产损失费、餐饮损失费、违约金问题，从被告提供的照片、手机视频中初步可以证明四楼有过漏水现象，但不能证明是原告还是四楼租赁户或者是承建单位的原因导致漏水的发生，故对其该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、二百二十七条、第二百三十五条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定判决：一、解除原告（反诉被告）XX酒店与被告白万贵（反诉原告）于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》，限被告于判决书生效后5日内将涉案房屋腾空交给还原告；二、限被告（反诉原告）于判决生效后5日内给付原告（反诉被告）房租费197643元；  三、限被告（反诉原告）于判决生效后5日内给付原告（反诉被告）供暖费12762元、制冷费17016元、电梯费2万元，合计49778元；四、由原告（反诉被告）退还被告（反诉原告）多收取的取暖、制冷费43071元；五、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4946元，减半收取2473元，由被告（反诉原告）白万贵承担。反诉费4292元，减半收取2146元，由原告（反诉被告）承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人白万贵与被上诉人XX酒店就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，故双方之间形成了合法有效的房屋租赁合同关系。上诉人主张租赁房屋漏水是因为被上诉人在建造房屋时未能科学合理的铺设整栋楼的排水管道以及在用排水管材上不符合相关规定导致，被上诉人具有出租符合餐饮经营标准房屋的义务，应当对房屋漏水给上诉人造成的损失后果承担支付责任。经查，涉案房屋的整栋楼所有权归属于安塞区真武洞镇真郊村民小组，楼房的建设方亦是该村民小组，楼房建成后延安市公安消防支队评定消防验收合格。被上诉人承租涉案房屋后转租给上诉人，转租时系毛某某，上诉人对毛某某进行了查看。故上诉人明知屋顶铺设有裸露的排水主管道，使用过程中可能存在管道漏水隐患，依然承租该房屋，应当视为其对被上诉人交付的租赁房屋予以认可。上诉人不能提供证据证明漏水系管道铺设不合理以及管道管材不符合相关规定所致，亦未提供证据证明漏水系被上诉人过错造成，被上诉人非楼房的建设方，上诉人主张被上诉人承担其损失的支付义务，无依据，不能得到支持。综上所述，白万贵的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉白万贵负担。本判决为终审判决。    审  判  长   霍雨枫审  判  员   牛  菲审  判  员   贾玉玉 二〇二一年九月十三日（院 印）法官法 官 助 理   王  慧书  记   员   刘  静 1