新疆生产建设兵团第十师中级人民法院民 事 判 决 书（2021）兵10民终222号上诉人（原审被告）：刘存,女，1983年5月24日出生，汉族，无固定职业，住新疆北屯市。委托诉讼代理人：陈彦虎（刘存丈夫），1986年9月21日出生，汉族，无固定职业，住新疆北屯市。委托诉讼代理人：邱瑞，新疆北屯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈存东，男，1973年5月22日出生，汉族，第十师住房公积金管理部干部，住北屯市。上诉人刘存因与被上诉人陈存东房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2021）兵1001民初332号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人刘存及其委托诉讼代理人陈彦虎、邱瑞，被上诉人陈存东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘存上诉请求：1、一审法院认定上诉人欠付被上诉人租金2500元错误，双方原房屋租赁合同已于2020年11月30日协议解除，双方应当按照新协议履行。2、—审法院判决要求上诉人支付赔偿金13750元没有事实和法律依据。因涉案房屋漏水严重且持续时间长久，影响上诉人的经营使用，双方合意协议解除原合同，且新协议中没有关于解除合同的违约责任及赔偿约定，不存在违约。3、上诉人仅仅拆除未形成附合的装饰装修物，且拆除行为并未导致房屋毁损。双方签订的《房屋租赁合同》中，没有关于租赁期满后上诉人交还房屋的装修标准要求，同时也没有约定上诉人交还房屋时负担拆除以及清理费用。对于经过出租人同意装饰装修的拆除费用在没有明确约定的前提下，拆除、清理费11000元应当由出租人承担。4、一审法院适用法律错误。合同已于2020年11月30日之前解除。故本案不应当以《民法典》作为裁判依据。恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判。陈存东辩称，1、上诉人并未依照合同约定在房屋租赁合同解除前30天向我发出相应的书面通知，根据相关机构给出的证据表明，上诉方于2020年5月18日申请变更店名，后于2020年5月31日给我方支付此半年的部分租金（出租方根据双方签订的房屋租赁合同约定，要求承租支付全年租金，但承租方以生意不好等各种理由，先付部分租金）。2020年6月份后实际将店名由《同德私房菜》变更为《家和宴》并挂牌，至该店名于2020年11月27日注销。由此可表明上诉人在此六个月期间持续经营和延续房屋租赁合同的主观意愿，应当支付合同规定的赔偿金13750元以及尚未支付的部分租金2500元。2、上诉人虽在经过被上诉人同意后增设他物，但上诉人擅自拆除增设的他物不恢复租赁物原状，导致增设他物严重损坏，其严重影响租赁物的正常使用，导致被上诉人必须对损坏的增设他物进行拆除、清理。被上诉人在2020年11月30日向上诉人送达一份告知书，上诉人当时就表示不接受（当时现场有龙疆街道办领导、社区工作人员，振达物业公司经理等），上诉人应当承担拆除及清理费。请求驳回上诉人的上诉，维持原判决。陈存东向一审法院起诉请求：1、被告刘存支付2020年6月至2021年6月尚欠租金30000元；2、被告支付提前解除合同补偿金13750元；3、被告承担房屋拆除、清理装修附属物费用11000元；4、被告赔偿门面房玻璃破损修复费200元；5、被告承担自2020年12月1日至2021年4月15日期间暖气费2899.15元；6、被告承担2020年12月至2021年3月物业费589元；以上合计58438.15元。事实与理由：2017年4月2日，原、被告签订房屋租赁合同，由原告将其所有的位于北屯市××街××期××号楼××层××号门面房（以下简称5号门面房）出租被告用于经营餐饮，房屋建筑面积147.307平方米，约定租赁期五年，自2017年6月6日至2022年6月6日，第一年至第三年期间租金为50000元／年，第四年、第五年租金为55000元／年。租赁期内房屋的水、电、卫生、物业、暖气费和其他税费均由被告负担。同时约定在租赁期内，如被告因特殊情况需提前解除合同，必须提前30天书面告知原告，并支付月租金3倍作为补偿金。考虑被告需对承租房屋进行装修，因此，租金在同地段同等面积的基础上给予优惠，并且原告未向被告收取任何押金。原、被告签订租赁合同后，被告对租赁房屋进行了装修并经营餐饮至2020年11月，被告的厨师突然电话告知原告因生意不好，要求提前解除合同，并要搬走房屋内可拆走装修物品。原告前往出租房屋查看时，原告已将装修物搬走，同时将房屋内的地面、墙面、隔断等装修附属物完全破坏，没有任何可用价值。原告多次要求被告拆除并清理5号门面被破坏的装修附属物。被告拒不拆除、清理，致原告无法正常使用。原告只能另找他人拆除并清理5号门面房破损装修附属物，原告为此支付拆除、清理费11000元。原告同时查明被告只将5号门面房暖气费、物业费交至2020年11月30日。为避免扩大损失，原告于2021年6月1日将5号门面房出租案外人陈凤。被告提前解除合同，应按合同约定支付原告按月租金三倍计算的补偿金13750元。上述各项费用合计58438.15元。为维护原告合法权益，现要求被告赔偿原告上述损失，故诉至法院。一审法院认定事实：2017年4月2日，原告陈存东与被告刘存签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所有的位于北屯市××街××期××号楼××层××号门面房用于经营餐饮；房屋建筑面积147.307平方米，租赁期为五年，自2017年6月6日至2022年6月6日；第一年至第三年期间租金50000元／年，第四年、第五年房租为55000元／年；租赁期内房屋的水、电、卫生、物业、暖气费和其他税费均由被告负担；租赁期内，如被告因特殊情况需解除合同退房，必须提前30天书面通知原告，并支付月租金3倍作为补偿金；若原告提前收回房屋，必须提前30天书面通知被告，并支付按月租金3倍计算的补偿金。当日，原告将钥匙交付被告，被告着手进行室内装修并经营餐饮。2020年5月31日，被告通过微信转账向原告预付第四年租金即2020年6月6日至2021年6月5日期间租金25000元，尚未预付租金30000元。2020年11月30日，被告通知原告提前解除房屋租赁合同，并将5号门面房的钥匙、电卡、水卡交付原告。被告搬离5号门面房时，拆除相关设备、破坏现有装修。5号门面房屋顶、墙面、地面被砸坏、剩余装修附属物无法正常使用。2020年12月10日，原告雇佣杨胜荣拆除并清理5号门面房被损坏的装修附属物。2020年12月19日，杨胜荣拆除并清理完毕。原告向杨胜荣支付拆除、清理费11000元。同日，原告对5号门面房被破损玻璃进行修复，支付玻璃破损修复费200元。2021年3月30日，原告交纳5号门面房2020年至2021年年度暖气费3953.15元。被告已向原告先支付2020年10月15日至2020年11月30日期间暖气费1054元、和物业费。一审法院认为，原告陈存东与被告刘存签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定履行。原、被告约定第四年即2020年6月起每年租金55000元。2020年11月30日，被告通知原告提前解除合同并向原告交付5号门面房的钥匙、水卡、电卡等物品，原告已接收，视为双方已解除房屋租赁合同。原告要求被告支付尚欠租金2500元（55000÷2－25000）的请求，本院予以支持，超出部分租金，与事实不符，本院不予支持。被告提前解除合同，应按约定支付月租金3倍的补偿金13750元(55000÷12×3），故对原告要求被告支付补偿金13750元的请求，本院予以支持。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告返还5号门面房已拆除相关设备，导致剩余装修附属物损坏无法正常使用，必须对剩余装修附属物进行拆除、清理。原告为此花费拆除、清理费11000元、玻璃破损修复费200元，与被告的行为有直接因果关系，故对原告要求被告承担拆除、清理费用11000元、玻璃破损修复费200元的请求，本院予以支持。2020年11月30日，原、被告解除房屋租赁合同，原告要求被告承担2020年12月之后产生的暖气费、物业费的请求，与事实不符，本院不予支持；被告关于不承担解除房屋租赁合同之后的暖气费、物业费的辩解成立，本院予以采纳。上述累计被告向原告支付27450元。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条之规定判决：一、被告刘存于本判决生效之日起二十日内向原告陈存东支付租金、补偿金、清理费等合计27450元；二、驳回原告陈存东其他诉讼请求。案件受理费1276元，减半收取计638元（原告已预交），由被告刘存负担。二审期间，上诉人刘存提供了2020年5月9日与陈存东的电话录音，用以证实租赁的房屋自2020年1月25日至通话当日一致漏水，不能营业。刘存提到房租时陈存东没提异议，证明已交房租。经庭审质证陈存东对录音的真实性予以认可，但认为租赁的房屋没有一直漏水，没有说房租是否已交的话题。本院经审核认为，该证据可以证明租赁的房屋在2020年1月25日和2020年5月9日漏水，不能证实一直不能营业及已交房租的事实。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，刘存与陈存东签订房屋租赁合同，对提前解除合同，有专门详尽的条款约定。合同提前解除，不影响合同对赔偿的约定。刘存提出已同陈存东达成新协议，应当按照新协议履行的请求，证据不足，且陈存东否认，不足采信。刘存拆除租赁房屋的相关装修设备，导致剩余装修附属物损坏无法正常使用，必须对剩余装修附属物进行拆除、清理。一审判决刘存承担拆除、清理费，并无不当。一审在审理时《中华人民共和国民法典》已生效，且与前法律规定一致，适应《中华人民共和国民法典》符合规定。刘存提出涉案房屋漏水严重且持续时间长久，影响上诉人的经营使用的请求，属反诉内容且无具体请求赔偿的数额，一审未审理符合法律规定，可另行诉讼。综上所述，刘存的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费486.25元，由上诉人刘存负担。本判决为终审判决。审判长 徐 雷审判员 蓝文瑜审判员 刘文胜二〇二一年九月十四日书记员 董聪聪