青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2021）青0121民初2365号原告：青海天麒置业有限公司，住所地：青海省大通县桥头镇。        法定代表人：戴朝恩，系该公司董事长。        委托诉讼代理人：颉世君，该公司职员。        委托诉讼代理人：魏秀艳，该公司职员。        被告：安晓江，男，1980年5月8日出生，汉族，个体经营户，住青海省西宁市城西区。        委托诉讼代理人：吴宝磊，青海金略律师事务所律师。        原告青海天麒置业有限公司与被告安晓江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海天麒置业有限公司的委托诉讼代理人颉世君、魏秀艳，被告安晓江及其委托诉讼代理人吴宝磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告青海天麒置业有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付租金3861359.53元；2．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月6日，原告与被告就xx步行街x号独栋楼的相关租赁事宜经协商一致签订了《场地租赁合同》，原告按照合同中的约定交付了租赁场地。2019年9月5日经原、被告双方协商同意，被告将原租赁场地中的部分场地交还给原告，并签订了新的《场地租赁合同》。原告履行了合同中约定的相关义务，被告未履行相应的租金支付义务，自2018年3月10日起被告多次欠缴租金共计3861359.53元。经原告多次催缴，被告以各种理由搪塞，拒绝支付租金。原告认为，被告的行为已经违反了合同的约定。为维护自身合法权益，原告根据相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望盼如所请。        被告安晓江在庭审中辩称，原告诉称计算的租赁费不明确。第一份合同中的租赁面积单价与第二份合同中的不同，原告的计算方式是从2018年3月计算至2019年3月，第二份合同签署时间是2019年9月。被告认为，计算租金的起算节点应当以2019年9月14日之前和之后予以区分。就计算的金额，原告认为尚欠付3890000元与事实不符，已支付的金额在上次庭审中确认过的就有2014000元，还有一个500000元的押金折抵。但在本次庭审中，原告仍坚持原诉求，明显是诉讼不诚信的。原告在与被告签署租赁合同之后，在未正式解除或中止合同的情况下，违反合同约定，将被告承租房屋的负一层、一层、二层予以收回，转租给第三方。原告租赁的房屋已装修并营业，直到2019年9月14日，无奈之下，才与被告重新签订了新的租赁合同。原告的行为不仅违反合同约定，还有违契约精神。第一次调解后，被告向原告支付了150万元的租金，这个事实原告在庭审中没有进行核实。原告在出租房屋后，未经被告同意转让给第三方，导致被告在缴纳水电费、取暖费、物业费时都是替第三方多缴纳费用。由于去年疫情原因，我们响应国家政策，被告就其经营场所主动关停近一年，在调解过程中，原告承诺给予六个月的免租期。        综上，原告计算的欠付租金有误，并且其在提前违约的情况下，被告仍然履行了缴纳租金的义务，因此导致被告产生损失和多缴纳费用，应在房租中予以抵扣，被告在租赁期间还替原告履行了房屋修缮，两次防水，花费了3万余元，故请求法庭查明事实，给予公正的判决。        经审理查明，2016年4月6日，原、被告经协商，就位于青海省大通县xx镇xx路与xx路十字“xx步行街x号楼”签订《场地租赁合同》，约定的租赁物建筑总面积为11374.38平方米，其中地上1至4层8430.55平方米，地下负一层2943.83平方米；租赁场地第1-2层用于餐饮服务，第3-4层用于KTV等娱乐（洗浴除外），负一层为地下停车场；租赁期限15年，自租赁场地交付之日起计算（不包含8个月免租期），即租赁期限自2017年3月10日起至2032年7月9日止。租金计算为：（1）租赁场地的租金自免租期满次日起计算。（2）本合同约定的租赁期限内，租赁场地的租金标准为：①负一层租金为固定租金，每年10万元，与一至四层租金同时交付。②地上一至四层租金为递增租金，自租金起算日起前三年为每月每平米24元（年租金为2427998.4元），自第4年开始每两年调整一次，调整幅度为在上一次缴纳租金基础上上浮6％，即第一至三年年租金为2427998.4元，第四至五年年租金为2573678.3元，第六至七年年租金为2728099元，第八至九年年租金为2891784.94元，第十至十一年年租金为3065292.04元，第十二至十三年年租金为3249209.56元，第十四至十五年，年租金为3444162.13元。③租期届满后如续租，租金另行约定。合同签订后，原告将租赁物5号楼于2016年7月10日交付给被告，被告向原告缴纳保证金500000元，租金起算时间从2017年3月10日开始。2018年11月25日，原告将“xx步行街x号楼”建筑面积为11374.38平方米的一、二层租赁给案外人xx。        2019年9月15日原、被告重新签订xx步行街《场地租赁合同》，约定原告将坐落于青海省大通县xx路与xx路十字x，建筑总面积为12006.68平方米的“xx号楼”租赁给被告，其中一层租赁面积为702平方米，三至四层租赁面积为4646.55平方米。场地租赁用途为一层只限于商超，三至四层只限于娱乐。租赁期限为15年，一层自2019年9月15日起至2035年1月14日止（包含四个月免租期）；三、四层租金自场地交付之日起计算；租金标准为：①一层租金为递增租金。自租金计算之日起第一年为每月每平米30元（年租金为252720元）。自第4年起每叁年调整一次，调整幅度为在上一次缴纳租金基础上上浮6％，即前三年年租金为252720元，第四至六年年租金为267883元，第七至九年年租金为283956元，第十至十二年年租金为300993元，第十三年年租金为319053元。②三至四层租金为递增租金。自租金计算之日起前三年为每月每平米21.77元（年租金为1214000元），自第四年起每叁年调整一次，调整幅度为在上一次缴纳租金基础上上浮6％，即前三年年租金为1214000元，第四至六年年租金为1286840元，第七至九年年租金为1364051元，第十至十二年年租金为1445894元，第十三年年租金为1532647元。在合同履行期间，被告向原告支付租金2014000元；本案审理期间，被告向原告支付租金1500000元。        本案争议的焦点为：        1．被告欠付原告的租金数额是多少？        2．被告如何向原告支付欠付租金。        针对本案争议的焦点，原告认为，被告欠付的租金为3861359.54元，和解期间双方对其中的2732402.88元租金没有争议，被告要及时足额交清，无法交清的可以用保证金抵扣，抵完之后的租金是2232402.88元。被告在8月11日支付租金1500000元，现在还剩732402.88元未付；对其中的1128956.66元租金有争议，有争议的部分后期再沟通。        原告针对自己的主张，向本院提供了下列证据：        1.2016年4月6日及2019年9月15日的《场地租赁合同》各一份，证明与被告存在租赁关系；        2．《大通县房屋测绘技术报告·房屋面积计算成果报告》复印件一份，证明三、四层房屋建筑面积为4646.55平方米的事实。        被告认为，没有争议的是2649329元，中间还有疫情免租期没确定下来，这块还没减。        被告针对自己的主张，向本院提供了2018年11月25日“xx步行街”《场地租赁合同》复印件一份，证明原告在没有征得被告同意的情况下将被告承租的一、二层以及停车场擅自转租给第三人，原告在履行第一份合同时存在违约行为。        庭审中，经当庭质证，被告对原告提供的两份《场地租赁合同》及《大通县房屋测绘技术报告·房屋面积计算成果报告》的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明方向有异议，认为第一份《场地租赁合同》是将x号楼整体租赁给被告，总面积是8430.55平方米；第二份《场地租赁合同》中将租赁物的三、四层出租给被告，并没有明确三、四层的面积。从该合同中也能看出，原告将一楼的部分和二楼予以收回或者已经转租，从前一份合同中剔除；《大通县房屋测绘技术报告·房屋面积计算成果报告》体现的是由原告制作的，测绘表及明细表时间是2017年，对于面积的计算方式和结果，前后出现了不一致，在有大通县房管所盖章的这一页的时间是2019年12月10日，此证据并不能推翻合同双方意思自治的原则。        原告对被告提供的2018年11月25日《场地租赁合同》有异议，认为该证据不能证明合同是在对方不知情的情况下签订的，何况签订后对方没有得出异议。        针对本案争议的焦点，本院评析如下：        1．关于“被告欠付原告的租金数额”问题。        关于租赁物面积。原告提供的2016年4月6日《场地租赁合同》“租赁场地基本情况”中约定租赁物“xx步行街x号楼”建筑总面积为11374.38平方米，其中地上1至4层8430.55平方米，地下负一层2943.83平方米。合同对租赁物5号楼三、四层的租赁面积约定不明，故该证据在此节上不具有证明效力。被告主张三、四层的面积按4215平方计算，符合合同约定的1-4层建筑面积，本院予以采纳，一、二层的租赁面积认定为4215平方米；地下负一层面积2943.83平方米，本院予以认定。原告提供的2019年9月15日签订的《场地租赁合同》约定的租赁物三、四层的建筑面积为4646.55平方米，与原告提供的《大通县房屋测绘技术报告·房屋面积计算成果报告》房屋建筑面积计算表分摊后的建筑面积4646.55平方米相印证，证明该合同约定的租赁物x号楼三、四层建筑面积为4646.55平方米，一层的租赁面积702平方米，本院予以认定。        关于租赁期限。（1）被告提供的2018年11月25日的《场地租赁合同》，与原、被告陈述的原告将租赁物5号楼一、二层租赁给案外人的事实相印证，该证据具有证明效力；根据2016年4月6日《场地租赁合同》的约定，租赁期限从2017年3月10日起算，但2018年3月10日前的租金已付清，故5号楼一、二层的租赁期限为2018年3月10日到2018年11月24日，为8.5个月；三、四层的租赁期限为2018年3月10日至2019年9月14日，为18个月；地下负一层的租赁期限原告主张为2018年3月10日至2018年11月25日，但没有提供证据证明，本院不予认定；（2）原告提供的2019年9月15日的《场地租赁合同》，根据约定的租赁期限，原告主张的租赁期限三、四层自2019年9月15日至2021年9月14日为2年，一层自2020年1月15日至2021年9月14日为20个月，被告没有异议，本院予以认定。        关于租金问题。根据2016年4月6日《场地租赁合同》的约定，地下负一层租金证据不足，本院不予认定；一、二层租赁面积4215平方米，月租金每平方米24元，租期8.5月，租金为859860元（4215平方米×24元／月×8.5月），三、四层租赁面积4215平方米，月租金每平方米24元，租期18月，租金为1820880元（4215平方米×24元／月×18月），两项合计租金为2680740元；        根据2019年9月15日《场地租赁合同》的约定，租赁物5号楼一层租赁面积702平方米，月租金每平方米30元，租期20个月，租金421200元（702平方米×30元／月×20月）；三、四层租赁面积为4646.55平方米，月租金每平方米21.77元，租期为2年，租金2427729元，两项合计租金为2848929元。        上述租金共5529669元，原告自认2020年免除被告疫情期间37天租金共150732元，被告共向原告支付租金3514000元，被告欠付原告租金1864937元。        2．关于“被告如何向原告支付欠付租金”问题。        本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，合同签订后，原告将租赁物交付给被告，被告应当按照约定向原告支付租金。但被告没有按照约定向原告全额支付租金，存在违约行为。被告关于“原告存在违约行为，将负一层，一、二层转租给案外人，导致被告替案外人缴纳水电费、取暖费、物业费，产生损失和费用，应在房租中予以抵扣”及“被告在租赁期间还替原告履行了房屋修缮，两次防水，花费了3万余元”的主张，无证据证明，本院不予采纳，被告可另行主张。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据本条规定，被告应当承担继续履行的义务。《中华人民共和国民法典》第五百七十九条规定：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”被告没有按照约定向原告支付租金，现原告请求被告支付，符合法律规定，故对原告关于由被告支付租金的诉讼请求，本院依认定的数额予以支持。        综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：        一、限被告安晓江于本判决生效之日起30日内原告青海天麒置业有限公司支付租金1864937元；        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        二、驳回原告青海天麒置业有限公司的其他诉讼请求。        案件受理费43718元，减半收取21859元，原告青海天麒置业有限公司负担10000元，被告安晓江负担11859元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。         审判员 路存福二〇二一年九月十日法官助理    李燕书记员 谢晓玲 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。 附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百五十九条  当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。《中华人民共和国民事诉讼法》  第一百四十二条 法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。