吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初3354号原告：柴凌浩，男，汉族，1987年8月5日生，住所地：长春市宽城区。        委托诉讼代理人：姜浩，系吉林坤山律师事务所律师。        被告：公主岭弘盛房地产开发有限公司，住所地：公主岭市大岭镇姜李村三屯。        法定代表人：沈崇峻，系该公司执行董事。        委托诉讼代理人：邹建凤，系该公司法务。        第三人：渤海银行股份有限公司长春分行，住所地：长春市绿园区西安大路2699号。        负责人：李娟，系该行行长。        委托诉讼代理人：吕卓，系该行经理。        委托诉讼代理人：李元正，系该行经理。        原告柴凌浩与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司、第三人渤海银行股份有限公司长春分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开审理，本案现已审理终结。        柴凌浩向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告柴凌浩与被告签订的《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》（编号0008603）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201912180022），判令被告办理案涉房屋撤销备案登记；二、判令解除原告柴凌浩与被告、第三人签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号为CMNO10113248，判令第三人办理案涉房屋撤销抵押登记；三、判令被告立即返还原告购房款355721元及利息（利率按照贷款市场报价利率计算，自起诉之日起算至返还之日止）；四、判令被告立即返还原告已向第三人偿还的贷款本息（该金额以抵押借款合同解除前实际发生的借款本息为准）；五、判令被告立即向第三人返还《个人购房借款／担保合同》收受的购房贷款（以银行实际结算明细为准）；六、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年9月30日，原、被告签订《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》《无理由退房协议书》，约定原告购买被告开发的公主岭恒大花溪谷项目二期007-3#幢1单元14层1401房，房屋总价651217元，首付款351217元，余款支付方式为按揭付款；原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。同日，原告支付首付款351217元，维修基金3694元，产权证代办费、产权登记费、抵押登记660元，公证费150元，合计355721元。原告柴凌浩与被告、第三人于2019年12月30日签订《个人购房借款／担保合同》，贷款金额30万元，贷款申请审批通过已支付给被告。现原告向被告提出无理由退房，但被告迟迟没有履行义务，现起诉请求法院支持原告的诉讼请求。        公主岭弘盛房地产开发有限公司辩称，因原告不符合无理由退房的条件，存在逾期签约行为，不同意解除双方签订的商品房买卖合同，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。如判决解除有推荐佣金6512元需要从返还房款中予以扣除。另外，原告需要配合被告办理撤销备案手续。        第三人渤海银行股份有限公司长春分行辩称，原告与被告的商品房买卖合同纠纷与我方无关，原告与我方签订了借款合同，且我方已经履行了贷款发放义务，我方贷款本金、利息、违约金应得到保护。        本院经审理认定事实如下：        2019年12月5日，原、被告签订《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》，于2019年12月18日签订了《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》，约定原告购买被告开发的公主岭恒大花溪谷项目二期007-3#幢1单元14层1401房，房屋总价651217元，首付款351217元（含定金2万元），余款支付方式为按揭付款；原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。同日，原告支付首付款351217元（含定金2万元），维修基金3694元，产权证代办费、产权登记费、抵押登记660元，合计355571元。公证费150元，并非被告公司收取。原告柴凌浩与被告、第三人于2019年12月30日签订《个人一手房按揭抵押借款合同》，贷款金额30万元。        本院认为，原、被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》及原、被告同第三人签订的《个人一手房按揭抵押借款合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。        现原告要求无理由退房，被告弘盛公司主张，商品房认购书中约定的签订商品房买卖合同的时间为2019年12月7日前，实际签订商品房买卖合同2019年12月18日，晚于认购书约定的时间，根据无理由退房协议中约定，存在违约行为，故被告不同意解除双方签订的商品房买卖合同。本院认为被告关于原告违约的主张不能成立。双方于2019年12月18日签订了《无理由退房协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》，现被告却以商品房认购书中约定的签订商品房买卖合同的时间为2019年12月7日前，实际签订商品房买卖合同2019年12月18日，晚于认购书约定的时间，根据无理由退房协议中约定，主张原告存在违约行为，如果其主张成立，即意味着双方签订《无理由退房协议书》时，原告就已经违约而不能享有无理由退房的权利，这既不符合逻辑，也有违诚信原则，其主张不能成立。原告享有按照《无理由退房协议书》解除合同的权利，双方《商品房买卖合同（预售）》应予以解除。        根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故《个人一手房按揭抵押借款合同》应予以解除。第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，第三人银行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。被告弘盛公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人和原告，并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告弘盛公司应在商品房买卖合同解除后将原告柴凌浩剩余的贷款本金（贷款本金300000元减除原告已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人银行。原告应同时向第三人银行清偿被告弘盛公司还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。被告弘盛公司还应在商品房买卖合同解除后向原告返还购房首付款、物业维修基金、代办费等共计355571元及原告已向第三人银行归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。有关合同解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。《无理由退房协议书》中未对利息作出约定，故原告要求被告返还购房款利息的诉讼请求本院不予支持。原告主张的150元公证费并非被告公司收取，原告诉请被告公司返还本院不予支持。被告公司辩称的推荐佣金6512元未提供证据证明，本院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第二十四条、二十五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：        一、解除原告柴凌浩与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司签订的《公主岭恒大花溪谷商品房认购书》（编号0008603）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201912180022）；        二、解除原告柴凌浩与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司、渤海银行股份有限公司长春分行签订的《个人一手房按揭抵押借款合同》（合同编号为CMNO10113248）；        三、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告柴凌浩返还购房款等355571元及原告已向渤海银行股份有限公司长春分行归还的贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）；        四、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向渤海银行股份有限公司长春分行返还原告柴凌浩至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金300000元减除原告柴凌浩已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、原告柴凌浩应于本判决发生法律效力之日起十日内，向渤海银行股份有限公司长春分行清偿被告公主岭弘盛房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）；        六、渤海银行股份有限公司长春分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告柴凌浩。原告柴凌浩配合被告公主岭弘盛房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告公主岭弘盛房地产开发有限公司。        七、驳回原告柴凌浩其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费5156元，由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    温明二〇二一年九月六日书记员    刘莹