四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13129号上诉人（原审被告）：陈刚，男，1976年8月13日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：谢明，成都市武侯区正言法律服务所工作人员。被上诉人（原审原告）：范乃凤，女，1986年7月22日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：罗玉龙，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。上诉人陈刚因与被上诉人范乃凤房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初749号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈刚上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一审、二审诉讼费由范乃凤承担。事实及理由：1.2020年9月，拆迁办工作人员突然上门通知租赁物的拆迁事宜，该事件是突发事件，必然需要给范乃凤结束经营的合理时间。陈刚于2020年9月29日与拆迁办签订拆迁协议时，范乃凤仍然在正常经营，一审认定租赁协议解除时间为2020年9月29日属认定事实不清。2.陈刚签订拆迁协议不代表范乃凤立即不能使用租赁物，相关证据也证明范乃凤实际使用租赁物经营至2021年1月，租赁费用计算应截止至范乃凤停止经营移交房屋之日止。根据（2021）川0107民初3155号、（2021）川0107民初739号两案查明的事实，范乃凤知晓拆迁通知后即不再提供资金维持幼儿园的正常运营，为此成都市武侯区教育局组织范乃凤与四川和润众维教育管理有限公司（以下简称和润众维公司）分别于2020年11月23日、2020年12月4日、2020年12月20日签订三份《协议书》，约定由和润众维公司出借约20万元资金用于幼儿园的日常经营、教职工工资发放、社保缴纳等，显然在此期间幼儿园仍然在正常运营，租赁费用计算应截止至范乃凤停止经营移交房屋之日止。3.根据一审2021年3月24日第2次的质证笔录第2页倒数第7行记载，范乃凤在庭审中也自认是在2020年12月底退出，所以一审法院认定合同在2020年9月就予以解除，后续未进行经营，这不是事实。综上所述，合同的解除时间应为范乃凤移交租赁物之日；租赁费用应计算截止至范乃凤停止经营移交房屋之日止。范乃凤辩称，本案的争议焦点是合同解除时间，一审判决认定事实清楚，对解除时间说得很明确，2020年9月29日陈刚签订拆迁协议，那时候幼儿园就已经丧失经营条件，房屋租赁协议无法继续履行。至于幼儿园经营场所后续在2021年1月交付拆迁所占用的时间并非是为了实现幼儿园继续经营的目的，而是因拆迁至幼儿园的善后处理，该时间不应计算房屋实际租赁时间。对于一审2021年3月24日第2次的质证笔录第2页倒数第7行记载内容，范乃凤不是2020年12月退出，是2020年12月案涉房屋拆迁完毕。范乃凤向一审法院起诉请求：1.判决解除范乃凤与陈刚签订的房屋出租协议；2.判决陈刚返还范乃凤已支付的租金30000元、押金30000元，共计60000元；3.陈刚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、位于成都市武侯区房屋**及院坝为陈刚家庭所有，武侯区月芽朵朵幼儿园（以下简称幼儿园）长期租用该场所办学。在此期间，和润众维公司于2017年4月受让了幼儿园，至此幼儿园由其投资举办，并取得了相应的民办学校办学许可证，幼儿园的法定代表人为张红维，自2017年始，和润众维公司即与陈刚父亲陈增荣就上述幼儿园办学场签订了房屋出租协议。二、在幼儿园办学期间，范乃凤于2020年4月1日与张红维幼儿园签订了转让协议，至此幼儿园转让给范乃凤从事办学。同月8日，范乃凤（乙方）与陈刚（甲方）就上述幼儿园办学场所的租赁事宜重新签订了《房屋出租协议书》，其内容载明：1.出租期限从2017年9月1日起至2027年8月31日止；协议期满后，甲方根据市场变化调整租金（除统征外，统征时甲方不赔乙方任何费用）。2.2017年9月1日至2018年8月30日租金为150000元；每隔一年递增8%，即2019年9月1日至2021年8月30日增加12000元，一年合计150000元+12000元=162000元。3.租金支付方式按照1年缴纳一次房屋租金。在上述房屋出租协议中，范乃凤与陈刚确认房屋出租协议签订之日即2020年4月8日起四个月为免租期，租金从2020年9月起算。房屋出租协议签订后，范乃凤于2020年6月2日向陈刚母亲王玉体支付了租房押金30000元，于2020年8月31日向王玉体支付了部分租金30000元。三、范乃凤提供了以下证据：1.《地上建（构）筑物及其他附属设施调查登记表》，根据该表载明的内容，案涉幼儿园所在的办学场所曾经在2017年11月10日，由果堰社区拆迁办对陈刚一家房屋及附属设施进行了测量登记，该表由街道及村组代表、国土局调查人员、项目业主单位人员，以及陈刚父亲陈增荣签字确认。2.2020年9月14日成都市武侯区规划和自然资源局下发《关于下达2020年武侯区征地拆迁攻坚扫尾及第二批目标的通知》，根据该通知载明的内容，陈刚出租给范乃凤的幼儿园办学场所在文件明确的拆迁目标范围之内，同时载明2020年8月15日已完成拆迁摸底调查及公示工作。根据上述证据，范乃凤认为幼儿园所处片区早在2017年11月就进行了拆迁的实地勘察和测量，成都市武侯区机投果堰社区拆迁办工作人员在2020年9月到幼儿园进行拆迁工作时，范乃凤才得知幼儿园拆迁事宜，故认为陈刚签订房屋出租协议时隐瞒了幼儿园拆迁事宜。对此，陈刚认为2017年调查表只是当年拆迁办进行了一个调查登记，没有明确何时拆迁，陈刚也是拆迁办在2020年9月到幼儿园进行拆迁工作从知道要拆迁，不能说明陈刚签订合同时隐瞒了幼儿园拆迁事宜。四、根据成都市武侯区机投桥街道果堰社区居委会出具的证明，陈刚母亲王玉体于2020年9月29日与武侯区机投桥街道果堰社区签订拆迁协议，并于2020年12月3日领取第一笔拆迁款，于2021年1月27日领取第二笔拆迁款。在上述拆迁协议签订之后，范乃凤与和润众维公司后续实施了对幼儿园拆迁的善后处理（包括幼儿学生的退费分流、解决幼儿园老师的工资及社保等事项），至2021年1月，幼儿园善后处理完毕后移交拆迁办，拆迁办于2021年1月27日向王玉体发放了第二笔拆迁款后将幼儿园教学场所拆除。一审法院认为，范乃凤、陈刚签订的房屋出租协议系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该协议对双方当事人具有法律约束力。关于陈刚是否存在隐瞒幼儿园将要拆迁的事实而应承担违约责任的问题。一审法院认为，根据房屋出租协议关于统征时出租方不赔偿承租方任何费用的约定，说明双方均清楚该租赁关系存在将来统征拆迁的风险，范乃凤作为承租人应当对该风险有相应的预期预判，该风险理应属于商业风险的范围，因此拆迁风险的提前到来不能归责于出租人一方，故范乃凤主张陈刚承担违约责任的理由不能成立，一审法院不予支持。现因房屋出租协议履行期内出租房屋被拆迁，导致房屋出租协议客观上不能继续履行，房屋出租协议已于被征迁之时实际终止履行，诉讼中陈刚亦同意解除合同，故范乃凤诉请解除房屋出租协议，一审法院予以支持。关于协议解除的时间，因双方主张的协议解除时间不一致，导致租金的结算存在争议。根据一审法院查明的事实，拆迁协议于2020年9月29日签订，因此自拆迁协议签订之时幼儿园客观上已经丧失继续经营的条件，房屋出租协议已经无法继续履行，至于幼儿园经营场所后续在2021年1月交付拆迁所占用的时间，并非是为了实现幼儿园继续经营的目的，而是因拆迁致幼儿园停止经营进行的善后处理时间，该时间理当不应计入房屋出租协议实际履行期间。故，一审法院确定房屋出租协议解除时间为2020年9月29日。根据上述，合同解除后，扣除范乃凤实际使用房屋期间应承担的租金外，其余部分租金陈刚应返还给范乃凤。经计算，自2020年8月4日至2020年9月29日期间的租金为24854.79元（年租金162000元÷365天×56天），则剩余租金为5145.2元（租金30000元-租金24854.79元），该剩余部分租金陈刚应予退还。关于30000元押金，因房屋出租协议的解除系出租房屋被拆迁的客观原因无法继续履行，并非范乃凤违约行为所致，因此押金应当在协议解除终止履行之时由陈刚退还给范乃凤。故，范乃凤关于退还租金及押金的请求，一审法院在上述范围内予以支持，超出部分的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决:一、范乃凤与陈刚于2020年4月8日签订的《房屋出租协议》于2020年9月29日予以解除；二、陈刚于判决生效之日起十日内向范乃凤退还租金5145.2元、押金30000元；三、驳回范乃凤的其他诉讼请求。一审案件受理650元，由范乃凤负担325元，陈刚负担325元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈刚提交了和润众维公司与范乃凤签订的三份《协议书》（签订时间分别为2020年11月23日、2020年12月4日、2020年12月20日），用以证明范乃凤向和润众维公司借款，用于幼儿园日常经营，2020年12月20日《协议书》最后有武侯区教育局幼教管理的负责人于2021年1月19日签写的说明“2020年12月19-20日，在区教育局和机投桥街道的协调下，和润众维公司法定代表人张红维支付了成都市武侯区月芽朵朵的幼儿园教职员工及幼儿园幼儿分流等费用。”所以时间上来看，幼儿园正式停止经营实际是2020年12月20日，也就是说在陈刚签订拆迁协议之后，范乃凤仍继续占用租赁物直至2020年12月20日，与其在一审第2次笔录中所承认的是在2020年12月退出的时间相吻合。范乃凤质证认为，对3份协议书的真实性无异议，关联性不予认可。需要说明一点，这3份协议是为了幼儿园善后工作继续进行而签订，协议中所谓的日常经营，在那时候实际已经无法经营，完全是幼儿园拆迁的善后收尾工作。范乃凤提交了范乃凤向邓开菊、阎秋君、吴婷婷、钱磊、周先艳等人的微信转账记录（转账时间均为2020年10月，转账附言“工资补差额”“10月员工工资”），用以证明范乃凤在一审判决认定的租赁合同解除时间后，为解决幼儿园教职工工资所进行的善后工作。陈刚质证认为，该转账凭证系复印件，不是原件，且没有显示转款人和收款人信息，对该证据的三性均不予认可。转账凭证中显示为工资，结合范乃凤的证明目的，也再次证明陈刚签订拆迁协议后并没有发生马上拆迁的事实，陈刚提交的和润众维公司与范乃凤在武侯区的运行，足以反映学校实际终止运营的时间是在2021年1月。本院经审查认为，对陈刚提交的三份《协议书》三性予以确认，但三份《协议书》第五条第一款均明确“本次甲方（和润众维公司）向幼儿园转款仅是鉴于教育局的调解”，结合双方约定的款项用途及2020年12月20日《协议书》最后载明的武侯区教育局幼教管理的负责人手写内容，证明和润众维公司向范乃凤支付的款项是用于成都市武侯区月芽朵朵的幼儿园教职工工资（社保）发放及幼儿分流等费用，与幼儿园的正常持续经营有别，故不能达到陈刚的证明目的。对范乃凤提交的微信转账记录，虽然转账记录中注明员工工资等内容，但付款人和收款人身份均难以确认，因范乃凤未提交相关人员的身份信息加以佐证，本院对其不予采信。本案二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案涉《房屋出租协议书》的解除时间及房屋租金计算应截止时间。陈刚主张合同解除时间应为范乃凤实际停止经营并移交租赁房屋的时间即2021年1月19日，据此范乃凤应支付的租赁费用计算截止时间也应当为2021年1月19日。本院认为，在双方当事人约定的租赁期间内，因案涉房屋被纳入征地拆迁即不可归责于承租人的事由导致合同目的不能实现而解除，该解除事由发生于2020年9月29日陈刚母亲王玉体与武侯区机投桥街道果堰社区签订拆迁协议之日，此时陈刚明知案涉房屋即将面临拆迁，租赁合同客观上已经丧失继续履行的条件。考虑到范乃凤承租案涉房屋用于幼儿园经营，且房屋拆迁协议签订时正处于学期内，幼儿园的分流、教职工解散、设备设施搬迁等善后工作需要一定的时间，应当给予其必要的腾退时间，事实上范乃凤在2020年9月知晓案涉房屋即将拆迁后，也与和润众维公司协商并实施了解决该幼儿园教职员工工资、幼儿分流等善后处理工作，并于2021年1月腾退移交案涉房屋，该期间不是为了实现继续承租案涉房屋经营幼儿园的目的，不应计入房屋租赁期间。故一审法院确认双方签订的《房屋出租协议》于2020年9月29日解除以及范乃凤应向陈刚签订的房屋租金计算截止至2020年9月29日并无不当。综上，陈刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由陈刚负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 胡晓红审 判 员 王晓川二〇二一年九月七日法官助理 周玲萍书 记 员 李春旭