贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0524民初4386号原告：方娅，女，1990年5月21日出生，汉族，住贵州省织金县。原告：周元祥，男，1987年1月9日出生，穿青人，住贵州省织金县。被告：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第**********。统一社会信用代码91520524067748929。法定代表人：陈德加，系公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：秦绪，织金县少普法律服务所法律工作者。原告方娅、周元祥与被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下主文中简称：半岛温泉房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方娅、周元祥，被告半岛温泉房开公司的委托诉讼代人秦绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方娅、周元祥向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付从2016年7月1日起至2021年3月29日止期间逾期交付半岛温泉第Ｂ区4栋1单元27层3号商品房转移登记有关文书的违约金5830.52元；2、判决被告支付原告合同约定面积与实测建筑面积不符的差价1368元。3、本案受理费由被告承担。3、本案受理费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：判令被告支付从2018年7月1日起至2021年4月3日止期间参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（月利率5.775‰）计算违约金共计51712元。事实和理由：2015年5月4日，原告与被告签定《商品房买卖合同》，合同编号为：ＢＤＷＱ（住）0229，约定原告购买被告开发位于织金县半岛温泉Ｂ区房屋，该房建筑面积为123.06平方米，总购房价款共计336635元。合同中第八章第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2016年7月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日以内，出卖人交付办理商品房转移登记的相关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）.....；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。合同中第五章第十五条约定，“面积出现差异的，按实测建筑面积计算房价款，多退少补。”合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款336635元，但被告于2016年7月1日前没有按照合同约定交付办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，被告的行为已构成违约，故按合同约定被告应向原告支付从2016年7月1日至2021年3月29日止（共1732天）期间逾期交付半岛温泉Ｂ区4栋1单元22层3号商品房转移登记有关文书的违约金5830.52元。且合同签订建筑面积为123.06㎡，但产权证记载面积为122.56㎡，故被告应退回原告0.5㎡为对应的房款。原告认为，原被告双方所签定的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告已按约定支付了购房款，被告也应按约定时间交付办理商品房转移登记的相关文书，但被告于2021年3月29日才通知原告去拿办理商品房转移登记的相关文书，未按合同约定履行交付义务，被告的行为已构成违约，损害了原告的利益，应当承担违约责任。为此，原告特具状向人民法院起诉，恳请依法判如前请。因被告未按合同约定时间向原告交付商品房转移登记的有关文书，导致原告蒙受严重经济损失。且因被告在合同约定违约金计算方式每日十万分之一明显过低，远低于给原告造成的损失。根据《民法典》第585条、《合同法》第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约因违约产生的损失赔偿额的计算方法。而约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁或者可以根据当事人的请求予以增加；根据最高人民法院《商品房买卖合同解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，第三款：商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现因按合同约定的违约金计算方式计算所得违约金数额过低，且被告的违约行为已对原告造成严重损失，故请人民法院按上述已明确的法律规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（月利率5.775‰）计算增加违约金数额。被告半岛温泉房开公司辩称，1.对于针对违约金的起诉已过诉讼时效的，鉴于该部分原告的诉请为一个整体的债权诉请，请求人民法院判决驳回其违约金诉讼请求；即使法院经审理后认为应当支付违约金，违约金也只能自立案之日回溯三年起算，其中A区算到初始登记的2019年12月13日，B区算到初始登记的2020年8月12日。2.针对未过诉讼时效，且分段要求支付违约金，且于第一阶段60日内按日万分之一计算的请求，被告认为此情形下的请求不妥，不能按日万分之一，只能按日十万分之一进行整体计算。3.关于主张本案立案之后的违约金的请求，被告认为应予驳回，理由是：因A区和B区的初始登记早就办理，经多次通知，有此请求的原告故意拖延不到被告处交清办证资料和办理委托手续，才致使被告无法为其办理不动产权证，该责任不能归责于被告。4、关于限期交付办理不动产权证资料的请求，被告认为，经通知，有此请求的原告未到被告处领取，不应支持；即使领取，根据办证单位的要求，其单独也无法办理不动产权证；同时，双方已在合同中约定，由原告委托被告办理相关证照，原告经通知后未到被告处交清办证所需资料和办理委托手续，并非被告的过错，不能归于被告，不应支持此请求。另对于违约金的计算双方在合同中已有明确约定且不违反法律规定，不应调整；2、违约金和损失均属于合同责任，原告只能就其一提出诉请，只有在没有约定违约金、且无法计算损失的情况下才能适用金融机构的逾期利息计算方式；3、案涉房屋住宅且已交付原告使用并未造成其任何损失同样不能适用金融机构的逾期利率计算方式。综上，其变更诉讼请求不应得到人民法院的支持。被告半岛温泉房开公司辩称，1.对于针对违约金的起诉已过诉讼时效的，鉴于该部分原告的诉请为一个整体的债权诉请，请求人民法院判决驳回其违约金诉讼请求；即使法院经审理后认为应当支付违约金，违约金也只能自立案之日回溯三年起算，其中A区算到初始登记的2019年12月13日，B区算到初始登记的2020年8月12日。2.针对未过诉讼时效，且分段要求支付违约金，且于第一阶段60日内按日万分之一计算的请求，被告认为此情形下的请求不妥，不能按日万分之一，只能按日十万分之一进行整体计算。3.关于主张本案立案之后的违约金的请求，被告认为应予驳回，理由是：因A区和B区的初始登记早就办理，经多次通知，有此请求的原告故意拖延不到被告处交清办证资料和办理委托手续，才致使被告无法为其办理不动产权证，该责任不能归责于被告。4、关于限期交付办理不动产权证资料的请求，被告认为，经通知，有此请求的原告未到被告处领取，不应支持；即使领取，根据办证单位的要求，其单独也无法办理不动产权证；同时，双方已在合同中约定，由原告委托被告办理相关证照，原告经通知后未到被告处交清办证所需资料和办理委托手续，并非被告的过错，不能归于被告，不应支持此请求。5、对于因办证面积与商品房买卖合同面积差异而产生的多收款项，据实计算，多退少补。另对于违约金的计算双方在合同中已有明确约定且不违反法律规定，不应调整；2、违约金和损失均属于合同责任，原告只能就其一提出诉请，只有在没有约定违约金、且无法计算损失的情况下才能适用金融机构的逾期利息计算方式；3、案涉房屋住宅且已交付原告使用并未造成其任何损失同样不能适用金融机构的逾期利率计算方式。综上，其变更诉讼请求不应得到人民法院的支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年5月4日，原告与被告签定《商品房买卖合同》，合同编号为：ＢＤＷＱ（住）0229，约定原告购买被告开发位于织金县半岛温泉Ｂ区房屋，该房建筑面积为123.06平方米，总购房价款共计336635元。合同中第八章第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2016年7月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日以内，出卖人交付办理商品房转移登记的相关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）.....；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款336635元，但被告于2016年7月1日前没有按照合同约定交付办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，被告的行为已构成违约。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》的第八章房屋登记第二十二条第三款第四项约定：双方同意按（2）种方式商品房转移登记，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。2020年8月12日B区符合办理转移登记。被告于2020年8月13日在半岛温泉楼道内张贴办证通知，通知小区业主提交办证资料。现原告已领取不动产权证。以上事实的认定，有原、被告的陈述和答辩，原告提交的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《按揭借款合同》，被告提交的营业执照、法人身份证明、不动产权初始登记证、签收清单、（2021）黔05民终3003号民事判决书、（2021）黔05民终3683号民事判决书，在卷佐证，上列证据已经庭审质证，本院予以确认作为本案的证据使用。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，双方当事人即应按合同约定履行其各自的义务。原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按合同约定及时办理房屋初始登记，双方约定交付的登记文书期限届满后，被告仍未履行，已经构成违约，理应承担违约责任。关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。对于原告的违约金的主张应适用诉讼时效。本案双方签订《商品房买卖合同》中约定办理转移登记的时间为2016年7月1日前，即自2016年7月2日起，因被告未能按约取得案涉商品房所有权初始登记并办理商品房转移登记交付原告，已构成违约。原告对于违约金支付时间虽未作约定，但自被告违约时原告即具有向被告主张的权利，诉讼时效自2016年7月2日起履行期限届满之日起计算，故对于超过法律规定的3年的诉讼时效的违约金的主张部分，本院不予支持。案涉小区房屋不动产权登记于2020年8月12日办理，双方虽约定由原告办理交付不动产转移登记，但在原被告签订的《商品房屋买卖合同》中对于办证已明确约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故已不应再归责于被告向原告交付不动产转移登记，在具备办理转移登记时，被告负有通知的义务，故应以被告张贴通知告知办理转移登记时间认定，即对于案涉房屋房产的转移登记应自不动产权证书办理时间应以2020年8月13日截止计算。本案中，涉及对于办理转移登记，还需原告提交相关材料积极配合，故不应认定被告此后继续承担违约责任。关于违约金，应按立案之日回溯三年计算，按日以所付房款的十万分之一进行计算，被告应支付的违约金为：336635元×790日×0.00001=2659.31元。关于原告主张调整违约金的计算标准的讼请，本案中，双方合同中已作明确约定，对于原告的该项诉讼主张本院不予以支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于的规定》第四条（法释【2020】17号），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告方娅、周元祥逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金2659.31元；限被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还原告方娅、周元祥购房款1368元。三、驳回原告方娅、周元祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元，减半收取546元，由原告方娅、周元祥负担521元，由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 员 刘江二〇二一年九月八日法官助理 杨柯书 记 员 杨金