四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10654号上诉人（原审被告）：成都铁路工程总承包有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区站西路2号附3号。法定代表人：黄三能，董事长。委托诉讼代理人：王贝宁，四川捷思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中车资阳实业有限公司。住所地：四川省资阳市雁江区晨风路22号。法定代表人：丁健，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龙灏，男，系中车资阳机车有限公司律师。委托诉讼代理人：张渝，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。原审被告：四川汉都铁路实业开发集团公司。住所地：四川省成都市人民北路二段西一巷口。法定代表人：曾强国，总经理。委托诉讼代理人：袁军，男，系该公司员工。上诉人成都铁路工程总承包有限责任公司（以下简称铁路总公司）因与被上诉人中车资阳实业有限公司（以下简称中车资阳公司）以及原审被告四川汉都铁路实业开发集团公司（以下简称汉都铁路公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初12980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铁路总公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为：铁路总公司退还中车资阳公司房屋租金159.5万元；2.本案诉讼费用由中车资阳公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、一审对于《建房协议》的性质和效力认定错误。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条第二款规定，因案涉合同当事人均非房地产开发企业，故一审判决若将案涉合同定性为合作开发房地产合同关系，就应当作无效处理。此外，根据《建房协议》约定内容可知，中车资阳公司对房屋修建等经营活动不承担风险，无论项目结算盈亏结果如何，都要使用一定数量房屋。案涉合同不具有合资合作“风险共担”的本质法律特征，且《建房协议》明确约定“房屋产权归甲方”。按照上述司法解释规定，案涉合同应为租赁合同关系。二、一审判决第9页认定案涉房屋实际使用年限23年错误。中车资阳公司实际使用期限为23年5个月（1996.1.1-2019.5.30)，共计281个月。《建房协议》约定总使用期五十年共计600个月，故中车资阳公司未使用期为319个月，占比53.17%。一审判决第15页认定未使用期占比为54%错误。中车资阳公司剩余未使用期间的租金为159.5万元。铁路总公司同意返还。三、一审判决第12页认定案涉房屋面积1023.52㎡（一至七层1007.02㎡+16.5㎡）错误。首先，假定1997年2月28日《会议纪要》为真，该纪要载明案涉房屋一层29㎡己经退回成都工务段，且成都工务段业已将相应使用费退还中车资阳公司，一审法院未将该29㎡从总面积1023.52㎡中扣除，明显错误。其次，一审法院将顶层梯间16.5㎡计入中车资阳公司补偿面积错误。《建房协议》约定楼梯电梯、屋面通道共用，实际是为了满足中车资阳公司房屋使用和通行需要，该约定属于相邻权范畴。相邻权不是财产权，只是为了物尽其用而设定的一种相互关系，且该等设施与中车资阳公司支付的300万元无对待给付关系，中车资阳公司诉请补偿没有事实和法律依据。最后，一审法院将超出面积393.26㎡（即C-E、3-4轴间一至七层对应部位）计入中车资阳公司补偿面积错误。铁路总公司认为补偿应以中车资阳公司在《建房协议》项下权益（即C-E、1-3轴间一至七层）为限。中车资阳公司没有实际支付超出面积的对价，亦无证据表明铁路总公司同意变更合同条款，补偿不应超出合同约定范围。案涉房屋面积被超额占用属实，但实际占用并不产生合法权利。中车资阳公司已然占有合同之外的超额利益，再据此主张补偿会进一步损害铁路总公司权益。四、一审判决第13页倒数第二段购房补贴项目补偿总额9306193元数据错误，应为9283866元。五、一审判决第12页最后一段认定搬迁房屋补偿费中包含土地价值（即一至七层补偿单价9350元/㎡～9410元/㎡）;第14页倒数第二段改变房屋性质补偿费2156461.4元中包含土地价值。上述土地价值应当剔除。《房屋搬迁货币补偿安置领款结算单》中房屋评估价数据来源于四川大成房地产土地评估有限公司出具的评估报告，该报告明确估价结果包含对象房屋以及分摊的土地使用权的市场价值。案涉房屋土地是成都铁路局提供，与中车资阳公司无关，房屋评估价值中包含的土地收储费用应当全数归属铁路总公司，中车资阳公司无权享有。六、一审判决加重铁路总公司责任，应按各自50%比例调整。案涉合同因成都北改、案涉房屋征收、土地收储而致解除，拆迁属不可抗力，不可抗力致使合同不能履行的，当事人一方应减轻或免除责任。一审判决将铁路总公司房屋评估值按照未使用年限折算后全部判决支付给中车资阳公司，未综合考虑铁路总公司是案涉房屋的产权人、《建房协议》是基于双方合意、铁路总公司对案涉房屋的投入和贡献以及合同解除非铁路总公司过错导致等因素，违背不可抗力损失公平分担的法律规定，判决计算方式加重铁路总公司责任。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审依法改判。中车资阳公司辩称，1.一审法院对《建房协议》的性质和认定正确。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》适用的情况是双方合作开发房地产并用于对外销售（即商品房）的情况，所以才会要求至少一方具有房地产开发资质。本案双方合建房屋属于自建自用，所以不应使用该解释。此外，由于是自建自用，所以并不存在经营风险，所以是符合共同出资、共担风险、共享利益的特点，应属于合作开发房地产合同。2.关于实际的使用年限。根据一审时双方确认的使用期间，中车资阳公司实际使用时间为23年零4个月至5个月左右，简述为23年并无问题，且一审判决中实际使用时间只是法院平衡双方权利义务的一个参考因素，并不会因几个月时间的差异否定最终判决金额。3.关于案涉房屋面积问题，首先对于配电室29㎡的面积，该面积本身就不在本次测绘范围内，所以并不存在扣除问题。顶层梯间的16.5㎡，当时《建房协议》并未约定将该范围内的通道楼梯排除在外，所以该上诉理由不能成立。关于C-E、3-4轴间一至七层的面积问题，中车资阳公司在1997年2月开始已经实际占有，并且铁路总公司已知晓并认可上述情况，而且具体形成变化的原因历时久远双方均无法证明，但近三十年铁路总公司未就此部分提出异议也未主张任何对价，系双方在《建房协议》履行过程中对合同内容的变更。4.关于购房补贴补偿金差异问题。先前的补贴补偿金数据来源为铁路总公司发送给中车资阳公司的《附条件协议搬迁货币终结补偿安置结算单》。该结算单在一审时真实性已经铁路总公司确认，故现铁路总公司称数据错误没有依据。5.关于搬迁房屋补偿费中包含土地价值的问题。拆迁部门对房屋安置补偿的依据是以房屋的整体价值来确定的，不会单独区分土地价值和房屋价值，所以铁路总公司要求将“土地价值”单独剔除没有法律依据。6.关于铁路总公司要求调整责任比例的问题。虽然本次合同解除铁路总公司并无过错，但中车资阳公司因合同解除所产生的经济损失也是客观发生的，所以于情于法均应由解除合同一方来全部承担，不存在分担比例问题。综上，铁路总公司的上诉理由不能成立。汉都铁路公司述称，同意铁路总公司上诉意见。中车资阳公司向一审法院起诉请求：1.判令汉都铁路公司立即向中车资阳公司支付因《建房协议》合同终止导致的各项经济损失合计19104460.93元；2.判令铁路总公司就第1项诉讼请求金额向中车资阳公司承担连带清偿责任：3.本案诉讼费用由汉都铁路公司、铁路总公司承担。一审法院认定事实：1992年10月27日，甲方成都铁路分局成都工务段工程服务公司（以下简称“成都工务段”）与乙方铁道部资阳内燃机车工厂（以下简称“资阳内燃机厂”）签订《建房协议》。达成如下协议：1.成都工务段在成都火车北站售票大楼东侧修建的综合楼，建成后，C-E、①-③轴间一至七层由乙方使用——楼梯电梯、相关通道、屋面共同使用。使用期为五十年，起始日期自房屋交付使用之日。房屋产权归甲方。2.乙方承担房屋建筑费用300万元。3.付款方式：协议签订后一月内，乙方支付甲方80万元，一九九三年一季度内支付120万元，交付使用后支付余款。四、一楼部分装修与甲方使用的部分一致。二至七楼室内木墙裙，室内喷塑、水磨石地坪、卫生间坐式便池、淋浴、马赛克地面、瓷砖墙裙。五、水、电、天然气、通讯等设施甲方负责联系，具备使用条件。4.一切设计、施工、现场管理、质量检验等工作甲方负责。房屋于一九九三年十二月十日交付使用。协议签订后，资阳内燃机厂按约支付建房费用并使用案涉房屋，1997年4月28日成都工务段取得案涉房屋产权。1997年2月28日形成会议纪要，《会议纪要》内容：关于成都工务段综合楼因修建配电室占用资阳四三一厂在该楼底楼29㎡房屋面积的补偿问题。会议决定：1.成都工务段、成那建筑段因共同修建综合楼配电室占用用户资阳四三一厂在该楼底楼29㎡房屋面积，成都工务段经征求建筑段意见，只能以经济形式对资阳四三一厂进行补偿。2.经济补偿的具体方式为：以资阳四三一厂支付成都工务段综合楼的房屋费用和资阳四三一厂在该楼的①-④轴，C-E轴的建筑面积计算出单位面积的费用，并在此基础上增加百分之三十，即为配电房所占面积对资阳四三一厂进行经济补偿的费用总和。3.经济补偿的具体数额：123168.80元。4.占用面积对资阳四三一厂的这部分补偿费用，由资阳四三一厂在应付给成都工务段的余款中扣除。5.成都工务段和资阳四三一厂约定：在一九九七年三月底前，资阳四三一厂将余款176831.20元转至成都工务段账户。1997年5月19日，《会议纪要》的会议内容：关于资阳四三一厂与成都工务段就成都工务段综合楼的使用的若干遗留问题。与本案有关的会议主要决定：1.成都工务段与资阳四三一厂共同遵守双方于1997年2月28日协商形成的会议纪要，并在本次会议后立即实施。2.资阳四三一厂对成都工务段的付款问题：（1）应付款总额：207631.20元（其中：建房余款176831.20元，燃气热水炉费用20800元，一楼服务台首年度使用费10000元）。（2）付款期限：资阳四三一厂在一九九七年九月三十一日前向成都工务段付款10万元，余款107631.20元在一九九七年十月二十日前付给成都工务段。1997年度银行存款出纳账显示：9月25日，其摘要“付成铁局房款”贷方支付100000元，1997年10月22日中车资阳公司向铁路局支付76831.20元。2017年3月13日，铁路总公司发函至中车集团资阳机车厂，成工程办函[2017]24号《关于落实成都市北改涉及成都火车北站南广场建兴大厦拆迁事项的函》，要求中车资阳公司对本案争议房产进行腾退，2017年3月17日中车资阳公司作出复函：资厂函[2017]3号，双方就搬迁及相关事宜进行了谈判协商。铁路总公司于2019年3月8日发函至中车资阳机车公司，成工程办函[2019]7号《关于终止“建兴大厦”建房协议补偿方案的函》，提供《附条件协议搬迁货币终结补偿安置结算单》，2019年3月11日中车资阳公司回函，系铁路总公司提出关于终止“建兴大厦”建房协议的补偿方案，双方对方案部分内容未达成一致。铁路总公司于2019年4月12日发函至中车资阳机车公司，成工程办函[2019]18号《关于做好“建兴大厦”腾退移交工作的函》，成工程办函[2019]24号《解除“建房协议”通知书》，要求中车资阳公司腾退房产并解除《建房协议》。后双方对拆迁补偿费用未达成一致，诉至一审法院。诉讼中，中车资阳公司申请对案涉房屋内部分建筑面积及相关通道面积进行鉴定。2020年10月28日，成都高程测绘有限责任公司出具成高测A（2020）001号《房屋建筑面积测绘成果报告》载明：1-7层C轴、2-3轴楼梯建筑面积144.68㎡；1-7层A-B轴、2轴电梯建筑面积38.64㎡；屋顶层的顶层机房建筑面积58.52㎡；屋顶层C-E、1-3轴间顶层梯间建筑面积16.50㎡；一至七层C-E、1-3轴间1-7层建筑面积613.76㎡；一至七层C-E、3-4轴1-7层建筑面积393.26㎡。中车资阳公司对前述测绘面积无异议，但汉都公司、铁路总公司除认为一至七层C-E、1-3轴一至七层建筑面积613.76㎡外，其余测绘的面积均不在建房协议约定的范围内，不予认可。一审另查明，一、中车资阳公司对外代号“资阳四三一厂”，1994年2月20日《企业法人变更登记注册书》中变更登记事项：“铁道部资阳内燃机车工厂”变更为“资阳内燃机车厂”；2003年1月25日，《企业名称变更核准通知书》中变更登记事项：“资阳内燃机车厂”变更为“中国南车集团资阳机车厂”；2015年12月22日，“中国南车集团资阳机车厂”变更为“中车集团资阳机车厂”；2017年10月16日，《准予变更登记通知书》决定准予“中车集团资阳机车厂”变更为“中车资阳实业有限公司”。1992年12月8日，经成都铁路分局多种经营管理分处批准，“成铁分局成都工务段工程服务公司”变更为“成都铁路工务工程服务总公司”；2009年3月，“成都铁路工务工程服务总公司”注销，成都铁路局成都工务段于2009年3月23日向成都市工商行政管理局出具《关于同意成都铁路工务工程服务总公司注销的批复》，注明“注销后如有遗留问题由四川汉都铁路实业开发集团公司承担。”同日，四川汉都铁路实业开发集团公司也向成都市工商局出具《关于成都铁路工务工程服务总公司办理工商注销登记及其债券债务清理完结的证明》，承诺“注销后如有遗留问题由四川汉都铁路实业开发集团公司承担。”《成铁局党委关于运输站段托管多元经营企业脱钩重组工作的通知》（成铁企管[2007]809号）第四条“脱钩重组方案”第（四）款“工务、电务和供电系统”的规定，原成都工务段托管的成都铁路工务工程服务总公司与相应站段脱钩，其资产、人员和业务由成都铁路工程总承包公司直接管理；2008年9月23日，成都铁路多元经营集团公司、中共成都铁路局多元经营集团公司委员会出具《多元集团集团公司党委关于重组整合成都铁路工程总承包有限公司的决定》（多元企管[2008]514号）第二条“实施方案”第2款以及第三条“实施步骤”第（四）款的规定，决定撤销“成都铁路工务工程服务总公司”，撤销法人企业的对外投资权益、债权债务、签订的经营合同和既有法律纠纷，由工程总承包公司或授权分公司承继。二、中车资阳公司自1996年1月使用案涉房屋，于2019年5月30日腾退，共计23年。三、《附条件协议搬迁货币终结补偿安置结算单》（以下简称《安置结算单》）显示被搬迁人姓名为铁路总公司。一审法院认为，1992年10月27日签订的《建房协议》均系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以采信。本案争议的焦点为：一、《建房协议》的性质及效力；二、汉都铁路公司与铁路总公司应否承担连带责任；三、案涉房屋面积的确认；四、赔偿金额的确认。就前述焦点分述如下：一、关于《建房协议》的性质及效力。从签约主体看，双方分别为国有企业，均非房地产开发企业，《建房协议》中明确约定由成都工务段修建综合楼，由中车资阳公司承担房屋建筑费用，故本案的性质应为合作开发房地产合同纠纷。由于双方签订的《建房协议》系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以采信；双方均应按照《建房协议》约定履行相关的义务，享有相关的权利。二、关于汉都铁路公司与铁路总公司应否承担连带责任。成都铁路局成都工务段于2009年3月23日向成都市工商行政管理局出具《关于同意成都铁路工务工程服务总公司注销的批复》，注明“注销后如有遗留问题由四川汉都铁路实业开发集团公司承担。”同日，汉都铁路公司也向成都市工商局出具《关于成都铁路工务工程服务总公司办理工商注销登记及其债券债务清理完结的证明》，承诺“注销后如有遗留问题由四川汉都铁路实业开发集团公司承担。”故汉都铁路公司应当承担相关的法律责任。2008年9月23日，在《多元集团集团公司党委关于重组整合成都铁路工程总承包有限公司的决定》（多元企管[2008]514号）第二条“实施方案”第2款以及第三条“实施步骤”第（四）款的规定，决定撤销“成都铁路工务工程服务总公司”，撤销法人企业的对外投资权益、债权债务、签订的经营合同和既有法律纠纷，由工程总承包公司或授权分公司承继。据此，铁路总公司应承担原“成铁分局成都工务段工程服务公司”的相关权利和义务，故汉都铁路公司与铁路总公司均应承担支付责任。但铁路总公司作为案涉房屋搬迁款的实际接收人，且从其与中车资阳公司的多次往来的函件中可以看出，铁路总公司以实际行动表明其在处理案涉房屋搬迁事宜，故铁路总公司应向中车资阳公司支付费用。三、关于案涉房屋面积的确认。关于一至七层①-③轴、C-E轴。根据测绘报告，一至七层①-③轴、C-E轴每层建筑面积均为87.68㎡，共计613.76㎡。双方对此无异议，一审法院予以采纳。关于一至七层③-④轴、C-E轴。根据1997年2月28日《会议纪要》中载明：由于成都工务段修建配电室，占用资阳内燃机厂底楼29㎡，1997年5月19日《会议纪要》载明的内容、1997年“出纳帐”支付的10万元及中车资阳公司实际占用的事实，能够形成证据锁链佐证铁路总公司知晓并认可中车资阳公司实际占用综合楼①-④轴、C-E轴房屋，并对中车资阳公司进行经济补偿。故对上述两份《会议纪要》一审法院予以采信。按照测绘报告中对案涉房屋一至七层C-E、③-④轴1至7层每层建筑面积56.18㎡，共计393.26㎡应认定属于中车资阳公司的面积。关于①-③轴、C-E轴顶层梯间部分。由于该顶层梯间部分面积包含在中车资阳公司《建房协议》约定的使用范围，故测绘报告中对①-③轴、C-E轴顶层梯间部分测绘面积为16.50㎡，应认定为中车资阳公司的面积。前述一至七层，每层房屋面积为143.86（87.68＋56.18）㎡，一至七层总面积为1007.02（143.86×7）㎡。由于C轴、2-3轴楼梯及A-B、2轴电梯、顶层机房面积，由于中车资阳公司提供的证据不足，其主张具体测绘面积归其所有的观点，一审法院不予采纳。四、关于赔偿金额的确认。（1）搬迁房屋补偿费。根据《安置结算单》的补偿项目，1楼补偿费用1345091元（143.86㎡×9350元/㎡=1345091元）、2楼补偿费用1346529.6元（143.86㎡×9360元/㎡=1346529.6元）、3楼补偿费用1347968.2元（143.86㎡×9370元/㎡=1347968.2元）、4楼补偿费用1349406.8元（143.86㎡×9380元/㎡=1349406.8元）、5楼补偿费用1350845.4元（143.86㎡×9390元/㎡=1350845.4元）、6楼补偿费用1352284元（143.86㎡×9400元/㎡=1352284元）、7楼补偿费用1353722.6元（143.86㎡×9410元/㎡=1353722.6元）；8楼补偿费用155430元（16.5㎡×9420元/㎡=155430元）；合计人民币9601277.6元。（2）政策性补偿。根据《安置补偿单》，此项目下拆迁单位共补偿了铁路总公司电话移机费580元、有线电视迁装费340元、宽带迁装费960元、天然气初装费9600元、空调移机费9800元，合计人民币21280元。因中车资阳公司未提供相关证据佐证，本院酌情确认为10000元。（3）政策性补助。根据《安置补偿单》，该项目又分两个子项目即临时安置补助费和搬家补助费。按《安置补偿单》该项目标准及中车资阳公司实际使用面积1023.52㎡（613.76＋393.26＋16.5），中车资阳公司临时安置补助费应获得的赔偿金额为：1023.52㎡×21元/㎡×6月=128963.52元；搬家补助费拆迁单位补偿标准为381200元，中车资阳公司使用面积对应赔偿金额为：381200元×1023.52㎡/3485.82㎡=111929.42元。合计240892.94元。（4）政策性补贴。根据《安置补偿单》，该项目又分两个子项目即购房补贴和物管费补贴。其中购房补贴项目铁路总公司获得补偿总额为9306193元，根据中车资阳公司实际使用面积比例，此项目中车资阳公司铁路应获得赔偿金额为：9306193元×1023.52㎡/3485.82㎡=2732520.51元；物管费补贴按㎡计算，中车资阳公司应获赔偿金额：1023.52×1.8元/㎡×60月=110540.16元。此费用合计2843060.67元。（5）提前搬迁奖励。根据《安置补偿单》，该项目又分两个子项目即提前搬迁奖励和面积奖。其中提前搬迁奖励项目铁路总公司获得补偿总额为387974元，根据中车资阳公司实际使用面积，此项目中车资阳公司应获得赔偿金额为：387974元×1023.52㎡/3485.82㎡=113918.43元；面积奖中车资阳公司应获得的赔偿金额为：1023.52×500元/㎡=511760元。此费用合计625678.43元。（6）装修补偿。根据《安置补偿单》，本项目系按每平方房屋600元的标准进行补偿，故此项目中车资阳公司应获得赔偿金额为：1023.52㎡×600元/㎡=614112元。（7）其他。根据《安置补偿单》，此项目中只有1、2楼的改变房屋使用性质补偿与中车资阳公司相关。根据该项目补偿标准及中车资阳公司1、2楼实际使用面积（每层均为143.86㎡），中车资阳公司应获的赔偿如下为，1楼：（44919元÷2-9350元/㎡）×143.86㎡=1885932.67元；2楼：（22481元÷2-9360元/㎡）×143.86㎡=270528.73元。此费用合计2156461.4元。由于《建房协议》明确约定，中车资阳公司仅享有50年使用权，故前述赔偿金额中涉及案涉房屋中的被搬迁房屋补偿款及改变房屋性质补偿款应按照使用年限进行补偿较为适宜。故中车资阳公司主张的搬迁房屋补偿费：96012776元×0.54（未使用年限27年与《建房协议》约定50年使用权的比例数值）=5184689.90元；改变1、2楼的改变房屋使用性质补偿费：2156461.4元×0.54=1164489.16元。上述金额共计10682923.10元，应由铁路总公司承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、铁路总公司于判决生效之日起十五日内向中车资阳公司支付各项费用共计10682923.10元；二、驳回中车资阳公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136427元，减半收取6813.5元，鉴定费20000元，共计26813.5元，由铁路总公司负担13407元；中车资阳公司负担13406.5元。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。二审中，铁路总公司向本院提交以下证据：1.《火车北站扩能改造及地方地方配套工程（南广场）协议搬迁补偿安置合同》，拟证明铁路总公司实际获得的购房项目补贴补偿款为9283866元。2.四川大成房地产土地有限公司制作的《房地产咨询估价报告》四川大成（2018Z）房字第148号，拟证明房产评估价值中包含有土地使用权，而案涉土地是由成都铁路局提供，与中车资阳公司无关，所以搬迁房屋补偿费中包含的土地价值应予剔除。中车资阳公司质证认为，对两份证据的真实性、合法性无异议，但《房地产咨询估价报告》并未将土地使用权单独分项，说明土地与房屋不可分，所以铁路总公司要求将土地价值剔除其无法认可。而对于补偿安置款的差额，与之前确定的金额差异不大，即使存在差异也是铁路总公司自己的失误，应按之前的金额计算。二审另查明，1.1997年2月28日《会议纪要》第3条载明“经济补偿的具体数额123168.80元（计算过程见附页）”，其中附页“资阳四三一厂在成都工务段综合楼中底楼二十九平方米房屋面积的经济补偿计算明细”载明“1.资阳四三一厂投入综合楼的房屋费用3000000元，水、电、气集资费195793元，合计3195793元；2.成都工务段综合楼1-4轴、C-E轴面积（七层）：7×10.2×13.7=978.18平方米；3.每平方米投入费用为3195793÷978.18=3267.08元；4.在单位面积费用基础上增加百分之三十，每平方米单价为3267.08×（1+30%）=4247.20元；5.二十九平方米费用合计：4247.20×29=123168.80元。成都工务段对资阳四三一厂二十九平方米房屋的经济补偿的费用总额为123168.80元。”2.成都市鑫地建设投资有限责任公司与中国铁路成都局集团有限公司签订《火车北站扩能改造及地方配套工程（南广场）协议搬迁补偿安置合同》，其中载明建兴大厦西楼（成都铁路工程总承包有限责任公司）政策性补贴费用中的购房补贴费用为：-1楼：294.26㎡×3673元/㎡×30%=324245.09元，1楼：427.52㎡×9350元/㎡×30%=1199193.60元，2楼：447.24㎡×9360元/㎡×30%=1255849.92元，3楼：447.24㎡×9370元/㎡×30%=1257191.64元，4楼：438.74㎡×9380元/㎡×30%=1234614.36元，5楼：438.74㎡×9390元/㎡×30%=1235930.58元，6楼：438.74㎡×9400元/㎡×30%=1237246.80元，7楼：438.74㎡×9410元/㎡×30%=1238563.02元，8楼：90.72㎡×9420元/㎡×30%=256374.72元，小计：9239210元；1楼（配电房）23.88㎡×9350元/㎡×20%=44656元，合计9283866元。3.经本院向成都高程测绘有限责任公司调查，其两次回复：“屋顶层16.5㎡是出屋顶梯间，不包含在一至七层范围内；配电房的建筑面积为28.08㎡，位于D-E轴、3-4轴内。”本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。本案二审争议焦点有三个，现分别评述如下：一、关于案涉《建房协议》的性质及效力问题。《建房协议》约定铁路总公司出地、资金修建案涉综合楼，中车资阳公司承担建筑费用300万元并取得部分房屋的使用权，双方共同出资、共担风险、共享利益，但双方合作建房的目的是自用及部分交由中车资阳公司使用，而非以售房获益为目的的开发行为，因此，案涉合同性质应认定为合作建房合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二、关于铁路总公司应向中车资阳公司支付费用的确定问题。1.使用时间。根据查明的事实，中车资阳公司使用时间为1996年1月至2019年5月30日，即使用时间为23年5个月。《建房协议》约定总使用期50年，则中车资阳公司未使用期限为26年7个月，占比53.17%。一审法院认定不当，本院予以纠正。2.争议面积的认定。（1）一层配电房。成都高程测绘有限责任公司回复“配电房的建筑面积为28.08平方米，位于D-E轴、3-4轴内”，双方对此也无异议，本院确认测绘面积中包括一层配电房面积。而1997年2月28日《会议纪要》载明因修建配电房占用中车资阳公司一楼相应面积，铁路总公司已就占用面积对中车资阳公司进行了补偿。在此情况下，中车资阳公司再对该部分面积主张补偿已无事实基础，本院不予支持。（2）顶屋梯间16.5平方米。成都高程测绘有限责任公司回复“屋顶层16.5平方米是出屋顶梯间，不包含在一至七层范围内”，双方对此也无异议。而《建房协议》约定“C-E、1-3轴间一至七层由中车资阳公司使用——楼梯电梯、相关通道、屋面共同使用”，据此，中车资阳公司的专属使用面积并不包含顶层梯间。此后，也无证据证明双方对此进行了变更。因此，中车资阳公司再对该部分面积主张补偿无事实基础，本院不予支持。（3）C-E、3-4轴间一至七层面积应否计入补偿面积。《建房协议》约定“C-E、1-3轴间一至七层由中车资阳公司使用——楼梯电梯、相关通道、屋面共同使用”，即C-E、3-4轴间一至七层面积不属于合同约定的中车资阳公司的使用范围，但1997年2月28日《会议纪要》附件载明“资阳四三一厂在成都工务段综合楼中底楼二十九平方米房屋面积的经济补偿计算明细”载明“1.资阳四三一厂投入综合楼的房屋费用3000000元，水、电、气集资费195793元，合计3195793元；2.成都工务段综合楼1-4轴、C-E轴面积（七层）：7×10.2×13.7=978.18平方米；3.每平方米投入费用为3195793÷978.18=3267.08元；……”即双方于《会议纪要》时已确认中车资阳公司投入的300万元修建费用对应的范围为综合楼1-4轴、C-E轴面积（七层），因此，除一层配电房面积根据《会议纪要》已补偿外，其余C-E、3-4轴间一至七层面积应计入此次补偿面积。因此，本院认定案涉房屋中车资阳公司使用面积为：1楼143.86㎡-28.08㎡=115.78㎡，2-7楼均为143.86㎡，总计978.94㎡。3.购房补贴项目补偿总额。一审判决认定相关补偿金额的依据为中车资阳公司提交的《安置结算单》，无搬迁单位确认。二审中，铁路总公司提交其与搬迁单位签订的《协议搬迁补偿安置合同》，应以此认定铁路总公司获得的购房补贴费用为9283866元。4.土地价值。铁路总公司主张搬迁房屋补偿费、改变房屋性质补偿费中包含土地价值，而土地价值应全部归铁路总公司享有，中车资阳公司无权享有。对此，本院认为，中车资阳公司基于《建房协议》对案涉房屋的使用权及于相应的土地，铁路总公司要求土地价值单独为其享有无法律依据，本院不予支持。综上，本院认定中车资阳公司应得各项费用如下：1.搬迁房屋补偿费为（一楼115.78㎡×9350元/㎡+二楼1346529.6元+三楼1347968.2元+四楼1349406.8元+五楼1350845.4元+六楼1352284元+七楼1353722.6元）×53.17%=4882760.4元。2.政策性补偿。一审法院酌定10000元，本院予以确认。3.政策性补助。临时安置补助费：978.94㎡×21元/㎡×6月=123346.44元；搬家补助费：381200元×978.94㎡/3485.82㎡=107054.27元。合计230400.71元。4.政策性补贴。购房补贴9283866元×978.94㎡/3485.82㎡=2607233.82元；物管费978.94㎡×1.8元/㎡×60月=105725.52元。合计2712959.34元。5.提前搬迁奖励。提前搬迁奖励：387974元×978.94㎡/3485.82㎡=108956.65元；面积奖：978.94㎡×500元/㎡=489470元。合计598426.65元。6.装修补偿。978.94㎡×600元/㎡=587364元。7.其他。改变房屋使用性质补偿：【（44919元÷2-9350元/㎡）×115.78㎡+270528.73元】×53.17%=950863.9元。以上各项费用合计9972775元。三、关于中车资阳公司应否分担责任的问题。中车资阳公司主张的各项经济损失是实际损失，案涉《建房协议》解除系因政府拆迁导致，中车资阳公司并无过错，铁路总公司主张分担责任的理由不能成立。综上所述，铁路总公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初12980号民事判决；二、成都铁路工程总承包有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付中车资阳实业有限公司各项费用共9972775元；三、驳回中车资阳实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费136427元，减半计取68213.5元，鉴定费20000元，共计88213.5元，由成都铁路工程总承包有限责任公司负担42164.5元；中车资阳实业有限公司负担46049元。二审案件受理费75415元，由成都铁路工程总承包有限责任公司负担69522元；中车资阳实业有限公司负担5893元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  尹 英二〇二一年九月九日书记员  龚 倩四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终10654号上诉人（原审被告）：成都铁路工程总承包有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区站西路2号附3号。法定代表人：黄三能，董事长。委托诉讼代理人：王贝宁，四川捷思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中车资阳实业有限公司。住所地：四川省资阳市雁江区晨风路22号。法定代表人：丁健，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龙灏，男，系中车资阳机车有限公司律师。委托诉讼代理人：张渝，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。原审被告：四川汉都铁路实业开发集团公司。住所地：四川省成都市人民北路二段西一巷口。法定代表人：曾强国，总经理。委托诉讼代理人：袁军，男，系该公司员工。上诉人成都铁路工程总承包有限责任公司（以下简称铁路总公司）因与被上诉人中车资阳实业有限公司（以下简称中车资阳公司）以及原审被告四川汉都铁路实业开发集团公司（以下简称汉都铁路公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初12980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铁路总公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为：铁路总公司退还中车资阳公司房屋租金159.5万元；2.本案诉讼费用由中车资阳公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、一审对于《建房协议》的性质和效力认定错误。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条第二款规定，因案涉合同当事人均非房地产开发企业，故一审判决若将案涉合同定性为合作开发房地产合同关系，就应当作无效处理。此外，根据《建房协议》约定内容可知，中车资阳公司对房屋修建等经营活动不承担风险，无论项目结算盈亏结果如何，都要使用一定数量房屋。案涉合同不具有合资合作“风险共担”的本质法律特征，且《建房协议》明确约定“房屋产权归甲方”。按照上述司法解释规定，案涉合同应为租赁合同关系。二、一审判决第9页认定案涉房屋实际使用年限23年错误。中车资阳公司实际使用期限为23年5个月（1996.1.1-2019.5.30)，共计281个月。《建房协议》约定总使用期五十年共计600个月，故中车资阳公司未使用期为319个月，占比53.17%。一审判决第15页认定未使用期占比为54%错误。中车资阳公司剩余未使用期间的租金为159.5万元。铁路总公司同意返还。三、一审判决第12页认定案涉房屋面积1023.52㎡（一至七层1007.02㎡+16.5㎡）错误。首先，假定1997年2月28日《会议纪要》为真，该纪要载明案涉房屋一层29㎡己经退回成都工务段，且成都工务段业已将相应使用费退还中车资阳公司，一审法院未将该29㎡从总面积1023.52㎡中扣除，明显错误。其次，一审法院将顶层梯间16.5㎡计入中车资阳公司补偿面积错误。《建房协议》约定楼梯电梯、屋面通道共用，实际是为了满足中车资阳公司房屋使用和通行需要，该约定属于相邻权范畴。相邻权不是财产权，只是为了物尽其用而设定的一种相互关系，且该等设施与中车资阳公司支付的300万元无对待给付关系，中车资阳公司诉请补偿没有事实和法律依据。最后，一审法院将超出面积393.26㎡（即C-E、3-4轴间一至七层对应部位）计入中车资阳公司补偿面积错误。铁路总公司认为补偿应以中车资阳公司在《建房协议》项下权益（即C-E、1-3轴间一至七层）为限。中车资阳公司没有实际支付超出面积的对价，亦无证据表明铁路总公司同意变更合同条款，补偿不应超出合同约定范围。案涉房屋面积被超额占用属实，但实际占用并不产生合法权利。中车资阳公司已然占有合同之外的超额利益，再据此主张补偿会进一步损害铁路总公司权益。四、一审判决第13页倒数第二段购房补贴项目补偿总额9306193元数据错误，应为9283866元。五、一审判决第12页最后一段认定搬迁房屋补偿费中包含土地价值（即一至七层补偿单价9350元/㎡～9410元/㎡）;第14页倒数第二段改变房屋性质补偿费2156461.4元中包含土地价值。上述土地价值应当剔除。《房屋搬迁货币补偿安置领款结算单》中房屋评估价数据来源于四川大成房地产土地评估有限公司出具的评估报告，该报告明确估价结果包含对象房屋以及分摊的土地使用权的市场价值。案涉房屋土地是成都铁路局提供，与中车资阳公司无关，房屋评估价值中包含的土地收储费用应当全数归属铁路总公司，中车资阳公司无权享有。六、一审判决加重铁路总公司责任，应按各自50%比例调整。案涉合同因成都北改、案涉房屋征收、土地收储而致解除，拆迁属不可抗力，不可抗力致使合同不能履行的，当事人一方应减轻或免除责任。一审判决将铁路总公司房屋评估值按照未使用年限折算后全部判决支付给中车资阳公司，未综合考虑铁路总公司是案涉房屋的产权人、《建房协议》是基于双方合意、铁路总公司对案涉房屋的投入和贡献以及合同解除非铁路总公司过错导致等因素，违背不可抗力损失公平分担的法律规定，判决计算方式加重铁路总公司责任。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审依法改判。中车资阳公司辩称，1.一审法院对《建房协议》的性质和认定正确。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》适用的情况是双方合作开发房地产并用于对外销售（即商品房）的情况，所以才会要求至少一方具有房地产开发资质。本案双方合建房屋属于自建自用，所以不应使用该解释。此外，由于是自建自用，所以并不存在经营风险，所以是符合共同出资、共担风险、共享利益的特点，应属于合作开发房地产合同。2.关于实际的使用年限。根据一审时双方确认的使用期间，中车资阳公司实际使用时间为23年零4个月至5个月左右，简述为23年并无问题，且一审判决中实际使用时间只是法院平衡双方权利义务的一个参考因素，并不会因几个月时间的差异否定最终判决金额。3.关于案涉房屋面积问题，首先对于配电室29㎡的面积，该面积本身就不在本次测绘范围内，所以并不存在扣除问题。顶层梯间的16.5㎡，当时《建房协议》并未约定将该范围内的通道楼梯排除在外，所以该上诉理由不能成立。关于C-E、3-4轴间一至七层的面积问题，中车资阳公司在1997年2月开始已经实际占有，并且铁路总公司已知晓并认可上述情况，而且具体形成变化的原因历时久远双方均无法证明，但近三十年铁路总公司未就此部分提出异议也未主张任何对价，系双方在《建房协议》履行过程中对合同内容的变更。4.关于购房补贴补偿金差异问题。先前的补贴补偿金数据来源为铁路总公司发送给中车资阳公司的《附条件协议搬迁货币终结补偿安置结算单》。该结算单在一审时真实性已经铁路总公司确认，故现铁路总公司称数据错误没有依据。5.关于搬迁房屋补偿费中包含土地价值的问题。拆迁部门对房屋安置补偿的依据是以房屋的整体价值来确定的，不会单独区分土地价值和房屋价值，所以铁路总公司要求将“土地价值”单独剔除没有法律依据。6.关于铁路总公司要求调整责任比例的问题。虽然本次合同解除铁路总公司并无过错，但中车资阳公司因合同解除所产生的经济损失也是客观发生的，所以于情于法均应由解除合同一方来全部承担，不存在分担比例问题。综上，铁路总公司的上诉理由不能成立。汉都铁路公司述称，同意铁路总公司上诉意见。中车资阳公司向一审法院起诉请求：1.判令汉都铁路公司立即向中车资阳公司支付因《建房协议》合同终止导致的各项经济损失合计19104460.93元；2.判令铁路总公司就第1项诉讼请求金额向中车资阳公司承担连带清偿责任：3.本案诉讼费用由汉都铁路公司、铁路总公司承担。一审法院认定事实：1992年10月27日，甲方成都铁路分局成都工务段工程服务公司（以下简称“成都工务段”）与乙方铁道部资阳内燃机车工厂（以下简称“资阳内燃机厂”）签订《建房协议》。达成如下协议：1.成都工务段在成都火车北站售票大楼东侧修建的综合楼，建成后，C-E、①-③轴间一至七层由乙方使用——楼梯电梯、相关通道、屋面共同使用。使用期为五十年，起始日期自房屋交付使用之日。房屋产权归甲方。2.乙方承担房屋建筑费用300万元。3.付款方式：协议签订后一月内，乙方支付甲方80万元，一九九三年一季度内支付120万元，交付使用后支付余款。四、一楼部分装修与甲方使用的部分一致。二至七楼室内木墙裙，室内喷塑、水磨石地坪、卫生间坐式便池、淋浴、马赛克地面、瓷砖墙裙。五、水、电、天然气、通讯等设施甲方负责联系，具备使用条件。4.一切设计、施工、现场管理、质量检验等工作甲方负责。房屋于一九九三年十二月十日交付使用。协议签订后，资阳内燃机厂按约支付建房费用并使用案涉房屋，1997年4月28日成都工务段取得案涉房屋产权。1997年2月28日形成会议纪要，《会议纪要》内容：关于成都工务段综合楼因修建配电室占用资阳四三一厂在该楼底楼29㎡房屋面积的补偿问题。会议决定：1.成都工务段、成那建筑段因共同修建综合楼配电室占用用户资阳四三一厂在该楼底楼29㎡房屋面积，成都工务段经征求建筑段意见，只能以经济形式对资阳四三一厂进行补偿。2.经济补偿的具体方式为：以资阳四三一厂支付成都工务段综合楼的房屋费用和资阳四三一厂在该楼的①-④轴，C-E轴的建筑面积计算出单位面积的费用，并在此基础上增加百分之三十，即为配电房所占面积对资阳四三一厂进行经济补偿的费用总和。3.经济补偿的具体数额：123168.80元。4.占用面积对资阳四三一厂的这部分补偿费用，由资阳四三一厂在应付给成都工务段的余款中扣除。5.成都工务段和资阳四三一厂约定：在一九九七年三月底前，资阳四三一厂将余款176831.20元转至成都工务段账户。1997年5月19日，《会议纪要》的会议内容：关于资阳四三一厂与成都工务段就成都工务段综合楼的使用的若干遗留问题。与本案有关的会议主要决定：1.成都工务段与资阳四三一厂共同遵守双方于1997年2月28日协商形成的会议纪要，并在本次会议后立即实施。2.资阳四三一厂对成都工务段的付款问题：（1）应付款总额：207631.20元（其中：建房余款176831.20元，燃气热水炉费用20800元，一楼服务台首年度使用费10000元）。（2）付款期限：资阳四三一厂在一九九七年九月三十一日前向成都工务段付款10万元，余款107631.20元在一九九七年十月二十日前付给成都工务段。1997年度银行存款出纳账显示：9月25日，其摘要“付成铁局房款”贷方支付100000元，1997年10月22日中车资阳公司向铁路局支付76831.20元。2017年3月13日，铁路总公司发函至中车集团资阳机车厂，成工程办函[2017]24号《关于落实成都市北改涉及成都火车北站南广场建兴大厦拆迁事项的函》，要求中车资阳公司对本案争议房产进行腾退，2017年3月17日中车资阳公司作出复函：资厂函[2017]3号，双方就搬迁及相关事宜进行了谈判协商。铁路总公司于2019年3月8日发函至中车资阳机车公司，成工程办函[2019]7号《关于终止“建兴大厦”建房协议补偿方案的函》，提供《附条件协议搬迁货币终结补偿安置结算单》，2019年3月11日中车资阳公司回函，系铁路总公司提出关于终止“建兴大厦”建房协议的补偿方案，双方对方案部分内容未达成一致。铁路总公司于2019年4月12日发函至中车资阳机车公司，成工程办函[2019]18号《关于做好“建兴大厦”腾退移交工作的函》，成工程办函[2019]24号《解除“建房协议”通知书》，要求中车资阳公司腾退房产并解除《建房协议》。后双方对拆迁补偿费用未达成一致，诉至一审法院。诉讼中，中车资阳公司申请对案涉房屋内部分建筑面积及相关通道面积进行鉴定。2020年10月28日，成都高程测绘有限责任公司出具成高测A（2020）001号《房屋建筑面积测绘成果报告》载明：1-7层C轴、2-3轴楼梯建筑面积144.68㎡；1-7层A-B轴、2轴电梯建筑面积38.64㎡；屋顶层的顶层机房建筑面积58.52㎡；屋顶层C-E、1-3轴间顶层梯间建筑面积16.50㎡；一至七层C-E、1-3轴间1-7层建筑面积613.76㎡；一至七层C-E、3-4轴1-7层建筑面积393.26㎡。中车资阳公司对前述测绘面积无异议，但汉都公司、铁路总公司除认为一至七层C-E、1-3轴一至七层建筑面积613.76㎡外，其余测绘的面积均不在建房协议约定的范围内，不予认可。一审另查明，一、中车资阳公司对外代号“资阳四三一厂”，1994年2月20日《企业法人变更登记注册书》中变更登记事项：“铁道部资阳内燃机车工厂”变更为“资阳内燃机车厂”；2003年1月25日，《企业名称变更核准通知书》中变更登记事项：“资阳内燃机车厂”变更为“中国南车集团资阳机车厂”；2015年12月22日，“中国南车集团资阳机车厂”变更为“中车集团资阳机车厂”；2017年10月16日，《准予变更登记通知书》决定准予“中车集团资阳机车厂”变更为“中车资阳实业有限公司”。1992年12月8日，经成都铁路分局多种经营管理分处批准，“成铁分局成都工务段工程服务公司”变更为“成都铁路工务工程服务总公司”；2009年3月，“成都铁路工务工程服务总公司”注销，成都铁路局成都工务段于2009年3月23日向成都市工商行政管理局出具《关于同意成都铁路工务工程服务总公司注销的批复》，注明“注销后如有遗留问题由四川汉都铁路实业开发集团公司承担。”同日，四川汉都铁路实业开发集团公司也向成都市工商局出具《关于成都铁路工务工程服务总公司办理工商注销登记及其债券债务清理完结的证明》，承诺“注销后如有遗留问题由四川汉都铁路实业开发集团公司承担。”《成铁局党委关于运输站段托管多元经营企业脱钩重组工作的通知》（成铁企管[2007]809号）第四条“脱钩重组方案”第（四）款“工务、电务和供电系统”的规定，原成都工务段托管的成都铁路工务工程服务总公司与相应站段脱钩，其资产、人员和业务由成都铁路工程总承包公司直接管理；2008年9月23日，成都铁路多元经营集团公司、中共成都铁路局多元经营集团公司委员会出具《多元集团集团公司党委关于重组整合成都铁路工程总承包有限公司的决定》（多元企管[2008]514号）第二条“实施方案”第2款以及第三条“实施步骤”第（四）款的规定，决定撤销“成都铁路工务工程服务总公司”，撤销法人企业的对外投资权益、债权债务、签订的经营合同和既有法律纠纷，由工程总承包公司或授权分公司承继。二、中车资阳公司自1996年1月使用案涉房屋，于2019年5月30日腾退，共计23年。三、《附条件协议搬迁货币终结补偿安置结算单》（以下简称《安置结算单》）显示被搬迁人姓名为铁路总公司。一审法院认为，1992年10月27日签订的《建房协议》均系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以采信。本案争议的焦点为：一、《建房协议》的性质及效力；二、汉都铁路公司与铁路总公司应否承担连带责任；三、案涉房屋面积的确认；四、赔偿金额的确认。就前述焦点分述如下：一、关于《建房协议》的性质及效力。从签约主体看，双方分别为国有企业，均非房地产开发企业，《建房协议》中明确约定由成都工务段修建综合楼，由中车资阳公司承担房屋建筑费用，故本案的性质应为合作开发房地产合同纠纷。由于双方签订的《建房协议》系当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以采信；双方均应按照《建房协议》约定履行相关的义务，享有相关的权利。二、关于汉都铁路公司与铁路总公司应否承担连带责任。成都铁路局成都工务段于2009年3月23日向成都市工商行政管理局出具《关于同意成都铁路工务工程服务总公司注销的批复》，注明“注销后如有遗留问题由四川汉都铁路实业开发集团公司承担。”同日，汉都铁路公司也向成都市工商局出具《关于成都铁路工务工程服务总公司办理工商注销登记及其债券债务清理完结的证明》，承诺“注销后如有遗留问题由四川汉都铁路实业开发集团公司承担。”故汉都铁路公司应当承担相关的法律责任。2008年9月23日，在《多元集团集团公司党委关于重组整合成都铁路工程总承包有限公司的决定》（多元企管[2008]514号）第二条“实施方案”第2款以及第三条“实施步骤”第（四）款的规定，决定撤销“成都铁路工务工程服务总公司”，撤销法人企业的对外投资权益、债权债务、签订的经营合同和既有法律纠纷，由工程总承包公司或授权分公司承继。据此，铁路总公司应承担原“成铁分局成都工务段工程服务公司”的相关权利和义务，故汉都铁路公司与铁路总公司均应承担支付责任。但铁路总公司作为案涉房屋搬迁款的实际接收人，且从其与中车资阳公司的多次往来的函件中可以看出，铁路总公司以实际行动表明其在处理案涉房屋搬迁事宜，故铁路总公司应向中车资阳公司支付费用。三、关于案涉房屋面积的确认。关于一至七层①-③轴、C-E轴。根据测绘报告，一至七层①-③轴、C-E轴每层建筑面积均为87.68㎡，共计613.76㎡。双方对此无异议，一审法院予以采纳。关于一至七层③-④轴、C-E轴。根据1997年2月28日《会议纪要》中载明：由于成都工务段修建配电室，占用资阳内燃机厂底楼29㎡，1997年5月19日《会议纪要》载明的内容、1997年“出纳帐”支付的10万元及中车资阳公司实际占用的事实，能够形成证据锁链佐证铁路总公司知晓并认可中车资阳公司实际占用综合楼①-④轴、C-E轴房屋，并对中车资阳公司进行经济补偿。故对上述两份《会议纪要》一审法院予以采信。按照测绘报告中对案涉房屋一至七层C-E、③-④轴1至7层每层建筑面积56.18㎡，共计393.26㎡应认定属于中车资阳公司的面积。关于①-③轴、C-E轴顶层梯间部分。由于该顶层梯间部分面积包含在中车资阳公司《建房协议》约定的使用范围，故测绘报告中对①-③轴、C-E轴顶层梯间部分测绘面积为16.50㎡，应认定为中车资阳公司的面积。前述一至七层，每层房屋面积为143.86（87.68＋56.18）㎡，一至七层总面积为1007.02（143.86×7）㎡。由于C轴、2-3轴楼梯及A-B、2轴电梯、顶层机房面积，由于中车资阳公司提供的证据不足，其主张具体测绘面积归其所有的观点，一审法院不予采纳。四、关于赔偿金额的确认。（1）搬迁房屋补偿费。根据《安置结算单》的补偿项目，1楼补偿费用1345091元（143.86㎡×9350元/㎡=1345091元）、2楼补偿费用1346529.6元（143.86㎡×9360元/㎡=1346529.6元）、3楼补偿费用1347968.2元（143.86㎡×9370元/㎡=1347968.2元）、4楼补偿费用1349406.8元（143.86㎡×9380元/㎡=1349406.8元）、5楼补偿费用1350845.4元（143.86㎡×9390元/㎡=1350845.4元）、6楼补偿费用1352284元（143.86㎡×9400元/㎡=1352284元）、7楼补偿费用1353722.6元（143.86㎡×9410元/㎡=1353722.6元）；8楼补偿费用155430元（16.5㎡×9420元/㎡=155430元）；合计人民币9601277.6元。（2）政策性补偿。根据《安置补偿单》，此项目下拆迁单位共补偿了铁路总公司电话移机费580元、有线电视迁装费340元、宽带迁装费960元、天然气初装费9600元、空调移机费9800元，合计人民币21280元。因中车资阳公司未提供相关证据佐证，本院酌情确认为10000元。（3）政策性补助。根据《安置补偿单》，该项目又分两个子项目即临时安置补助费和搬家补助费。按《安置补偿单》该项目标准及中车资阳公司实际使用面积1023.52㎡（613.76＋393.26＋16.5），中车资阳公司临时安置补助费应获得的赔偿金额为：1023.52㎡×21元/㎡×6月=128963.52元；搬家补助费拆迁单位补偿标准为381200元，中车资阳公司使用面积对应赔偿金额为：381200元×1023.52㎡/3485.82㎡=111929.42元。合计240892.94元。（4）政策性补贴。根据《安置补偿单》，该项目又分两个子项目即购房补贴和物管费补贴。其中购房补贴项目铁路总公司获得补偿总额为9306193元，根据中车资阳公司实际使用面积比例，此项目中车资阳公司铁路应获得赔偿金额为：9306193元×1023.52㎡/3485.82㎡=2732520.51元；物管费补贴按㎡计算，中车资阳公司应获赔偿金额：1023.52×1.8元/㎡×60月=110540.16元。此费用合计2843060.67元。（5）提前搬迁奖励。根据《安置补偿单》，该项目又分两个子项目即提前搬迁奖励和面积奖。其中提前搬迁奖励项目铁路总公司获得补偿总额为387974元，根据中车资阳公司实际使用面积，此项目中车资阳公司应获得赔偿金额为：387974元×1023.52㎡/3485.82㎡=113918.43元；面积奖中车资阳公司应获得的赔偿金额为：1023.52×500元/㎡=511760元。此费用合计625678.43元。（6）装修补偿。根据《安置补偿单》，本项目系按每平方房屋600元的标准进行补偿，故此项目中车资阳公司应获得赔偿金额为：1023.52㎡×600元/㎡=614112元。（7）其他。根据《安置补偿单》，此项目中只有1、2楼的改变房屋使用性质补偿与中车资阳公司相关。根据该项目补偿标准及中车资阳公司1、2楼实际使用面积（每层均为143.86㎡），中车资阳公司应获的赔偿如下为，1楼：（44919元÷2-9350元/㎡）×143.86㎡=1885932.67元；2楼：（22481元÷2-9360元/㎡）×143.86㎡=270528.73元。此费用合计2156461.4元。由于《建房协议》明确约定，中车资阳公司仅享有50年使用权，故前述赔偿金额中涉及案涉房屋中的被搬迁房屋补偿款及改变房屋性质补偿款应按照使用年限进行补偿较为适宜。故中车资阳公司主张的搬迁房屋补偿费：96012776元×0.54（未使用年限27年与《建房协议》约定50年使用权的比例数值）=5184689.90元；改变1、2楼的改变房屋使用性质补偿费：2156461.4元×0.54=1164489.16元。上述金额共计10682923.10元，应由铁路总公司承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、铁路总公司于判决生效之日起十五日内向中车资阳公司支付各项费用共计10682923.10元；二、驳回中车资阳公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136427元，减半收取6813.5元，鉴定费20000元，共计26813.5元，由铁路总公司负担13407元；中车资阳公司负担13406.5元。本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。二审中，铁路总公司向本院提交以下证据：1.《火车北站扩能改造及地方地方配套工程（南广场）协议搬迁补偿安置合同》，拟证明铁路总公司实际获得的购房项目补贴补偿款为9283866元。2.四川大成房地产土地有限公司制作的《房地产咨询估价报告》四川大成（2018Z）房字第148号，拟证明房产评估价值中包含有土地使用权，而案涉土地是由成都铁路局提供，与中车资阳公司无关，所以搬迁房屋补偿费中包含的土地价值应予剔除。中车资阳公司质证认为，对两份证据的真实性、合法性无异议，但《房地产咨询估价报告》并未将土地使用权单独分项，说明土地与房屋不可分，所以铁路总公司要求将土地价值剔除其无法认可。而对于补偿安置款的差额，与之前确定的金额差异不大，即使存在差异也是铁路总公司自己的失误，应按之前的金额计算。二审另查明，1.1997年2月28日《会议纪要》第3条载明“经济补偿的具体数额123168.80元（计算过程见附页）”，其中附页“资阳四三一厂在成都工务段综合楼中底楼二十九平方米房屋面积的经济补偿计算明细”载明“1.资阳四三一厂投入综合楼的房屋费用3000000元，水、电、气集资费195793元，合计3195793元；2.成都工务段综合楼1-4轴、C-E轴面积（七层）：7×10.2×13.7=978.18平方米；3.每平方米投入费用为3195793÷978.18=3267.08元；4.在单位面积费用基础上增加百分之三十，每平方米单价为3267.08×（1+30%）=4247.20元；5.二十九平方米费用合计：4247.20×29=123168.80元。成都工务段对资阳四三一厂二十九平方米房屋的经济补偿的费用总额为123168.80元。”2.成都市鑫地建设投资有限责任公司与中国铁路成都局集团有限公司签订《火车北站扩能改造及地方配套工程（南广场）协议搬迁补偿安置合同》，其中载明建兴大厦西楼（成都铁路工程总承包有限责任公司）政策性补贴费用中的购房补贴费用为：-1楼：294.26㎡×3673元/㎡×30%=324245.09元，1楼：427.52㎡×9350元/㎡×30%=1199193.60元，2楼：447.24㎡×9360元/㎡×30%=1255849.92元，3楼：447.24㎡×9370元/㎡×30%=1257191.64元，4楼：438.74㎡×9380元/㎡×30%=1234614.36元，5楼：438.74㎡×9390元/㎡×30%=1235930.58元，6楼：438.74㎡×9400元/㎡×30%=1237246.80元，7楼：438.74㎡×9410元/㎡×30%=1238563.02元，8楼：90.72㎡×9420元/㎡×30%=256374.72元，小计：9239210元；1楼（配电房）23.88㎡×9350元/㎡×20%=44656元，合计9283866元。3.经本院向成都高程测绘有限责任公司调查，其两次回复：“屋顶层16.5㎡是出屋顶梯间，不包含在一至七层范围内；配电房的建筑面积为28.08㎡，位于D-E轴、3-4轴内。”本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。本案二审争议焦点有三个，现分别评述如下：一、关于案涉《建房协议》的性质及效力问题。《建房协议》约定铁路总公司出地、资金修建案涉综合楼，中车资阳公司承担建筑费用300万元并取得部分房屋的使用权，双方共同出资、共担风险、共享利益，但双方合作建房的目的是自用及部分交由中车资阳公司使用，而非以售房获益为目的的开发行为，因此，案涉合同性质应认定为合作建房合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二、关于铁路总公司应向中车资阳公司支付费用的确定问题。1.使用时间。根据查明的事实，中车资阳公司使用时间为1996年1月至2019年5月30日，即使用时间为23年5个月。《建房协议》约定总使用期50年，则中车资阳公司未使用期限为26年7个月，占比53.17%。一审法院认定不当，本院予以纠正。2.争议面积的认定。（1）一层配电房。成都高程测绘有限责任公司回复“配电房的建筑面积为28.08平方米，位于D-E轴、3-4轴内”，双方对此也无异议，本院确认测绘面积中包括一层配电房面积。而1997年2月28日《会议纪要》载明因修建配电房占用中车资阳公司一楼相应面积，铁路总公司已就占用面积对中车资阳公司进行了补偿。在此情况下，中车资阳公司再对该部分面积主张补偿已无事实基础，本院不予支持。（2）顶屋梯间16.5平方米。成都高程测绘有限责任公司回复“屋顶层16.5平方米是出屋顶梯间，不包含在一至七层范围内”，双方对此也无异议。而《建房协议》约定“C-E、1-3轴间一至七层由中车资阳公司使用——楼梯电梯、相关通道、屋面共同使用”，据此，中车资阳公司的专属使用面积并不包含顶层梯间。此后，也无证据证明双方对此进行了变更。因此，中车资阳公司再对该部分面积主张补偿无事实基础，本院不予支持。（3）C-E、3-4轴间一至七层面积应否计入补偿面积。《建房协议》约定“C-E、1-3轴间一至七层由中车资阳公司使用——楼梯电梯、相关通道、屋面共同使用”，即C-E、3-4轴间一至七层面积不属于合同约定的中车资阳公司的使用范围，但1997年2月28日《会议纪要》附件载明“资阳四三一厂在成都工务段综合楼中底楼二十九平方米房屋面积的经济补偿计算明细”载明“1.资阳四三一厂投入综合楼的房屋费用3000000元，水、电、气集资费195793元，合计3195793元；2.成都工务段综合楼1-4轴、C-E轴面积（七层）：7×10.2×13.7=978.18平方米；3.每平方米投入费用为3195793÷978.18=3267.08元；……”即双方于《会议纪要》时已确认中车资阳公司投入的300万元修建费用对应的范围为综合楼1-4轴、C-E轴面积（七层），因此，除一层配电房面积根据《会议纪要》已补偿外，其余C-E、3-4轴间一至七层面积应计入此次补偿面积。因此，本院认定案涉房屋中车资阳公司使用面积为：1楼143.86㎡-28.08㎡=115.78㎡，2-7楼均为143.86㎡，总计978.94㎡。3.购房补贴项目补偿总额。一审判决认定相关补偿金额的依据为中车资阳公司提交的《安置结算单》，无搬迁单位确认。二审中，铁路总公司提交其与搬迁单位签订的《协议搬迁补偿安置合同》，应以此认定铁路总公司获得的购房补贴费用为9283866元。4.土地价值。铁路总公司主张搬迁房屋补偿费、改变房屋性质补偿费中包含土地价值，而土地价值应全部归铁路总公司享有，中车资阳公司无权享有。对此，本院认为，中车资阳公司基于《建房协议》对案涉房屋的使用权及于相应的土地，铁路总公司要求土地价值单独为其享有无法律依据，本院不予支持。综上，本院认定中车资阳公司应得各项费用如下：1.搬迁房屋补偿费为（一楼115.78㎡×9350元/㎡+二楼1346529.6元+三楼1347968.2元+四楼1349406.8元+五楼1350845.4元+六楼1352284元+七楼1353722.6元）×53.17%=4882760.4元。2.政策性补偿。一审法院酌定10000元，本院予以确认。3.政策性补助。临时安置补助费：978.94㎡×21元/㎡×6月=123346.44元；搬家补助费：381200元×978.94㎡/3485.82㎡=107054.27元。合计230400.71元。4.政策性补贴。购房补贴9283866元×978.94㎡/3485.82㎡=2607233.82元；物管费978.94㎡×1.8元/㎡×60月=105725.52元。合计2712959.34元。5.提前搬迁奖励。提前搬迁奖励：387974元×978.94㎡/3485.82㎡=108956.65元；面积奖：978.94㎡×500元/㎡=489470元。合计598426.65元。6.装修补偿。978.94㎡×600元/㎡=587364元。7.其他。改变房屋使用性质补偿：【（44919元÷2-9350元/㎡）×115.78㎡+270528.73元】×53.17%=950863.9元。以上各项费用合计9972775元。三、关于中车资阳公司应否分担责任的问题。中车资阳公司主张的各项经济损失是实际损失，案涉《建房协议》解除系因政府拆迁导致，中车资阳公司并无过错，铁路总公司主张分担责任的理由不能成立。综上所述，铁路总公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初12980号民事判决；二、成都铁路工程总承包有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付中车资阳实业有限公司各项费用共9972775元；三、驳回中车资阳实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费136427元，减半计取68213.5元，鉴定费20000元，共计88213.5元，由成都铁路工程总承包有限责任公司负担42164.5元；中车资阳实业有限公司负担46049元。二审案件受理费75415元，由成都铁路工程总承包有限责任公司负担69522元；中车资阳实业有限公司负担5893元。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  尹 英二〇二一年九月九日书记员  龚 倩