湖南省益阳市资阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0902民初1897号原告（反诉被告）：益阳盛方源物业管理有限公司，统一社会信用代码：91430900MA4L2GL1X8，住所地：湖南省益阳市赫山区滨江花园3栋1003。法定代表人：盛雪英，系公司董事长。委托诉讼代理人：王焕，该公司职员。委托诉讼代理人：胡妃辉，益阳市赫山区梓山法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：钟赛红，女，汉族，1977年3月20日出生，住湖南省益阳市资阳区。被告（反诉原告）：杨奇全，男，汉族，1976年6月2日出生，住湖南省益阳市赫山区。原告（反诉被告）益阳盛方源物业管理有限公司（以下简称盛方源物业）与被告(反诉原告)钟赛红、杨奇全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛方源物业（反诉被告）的委托诉讼代理人王焕、胡妃辉、被告(反诉原告)钟赛红、杨奇全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛方源物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费6,901元，违约金700元，合计7,601元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与欣天蓝郡签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告对益阳市欣天蓝郡小区提供物业管理服务。被告钟赛红、杨奇全系该小区8栋1504房业主，房屋面积156.83平方米，收费标准1.1元/月/平方米，按约定被告应向原告缴纳从2017年3月31日至2020年7月31日的物业管理费及违约金共计7,601元。因被告未履行付款义务，故原告诉至法院。被告钟赛红、杨奇全共同辩称：两被告仅与益阳市创欣物业管理有限公司（以下简称创欣物业）签订合同，并未与原告签订合同，故原告无权向被告征收物业费。原告未提供良好的物业服务，表现为：因8栋1404住户家漏水，原告为查找漏水原因将被告家拆烂却未恢复原状；且原告工作人员到被告杨奇全所工作单位闹事，造成被告名誉损失；原告不履行职责，导致小区内损坏的配电间无人修理；停小区内车辆被划坏却无监控可查；楼上业主将被告家晾衣架损坏无人理；小区内狗吵闹影响正常生活；2015年被告搬家时电梯故障无人管；被告家次卧飘窗漏水未得到解决。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告钟赛红、杨奇全向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告误工费2,000元、交通费100元、精神损失费20,000元，共计22,100元；2、判令反诉被告立即恢复反诉原告被损房屋原状；3、判令反诉被告到反诉原告单位赔礼道歉，为反诉原告收回荣誉；4、由反诉被告承担全部反诉费用。反诉原告盛方源物业反诉辩称：反诉原告所述情况与客观事实不符，且关于狗吵闹、晾衣架被损坏、飘窗漏水等的责任主体均不是物业公司，故请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明：两被告购买益阳欣天房地产开发有限公司开发的欣天蓝郡小区8栋1504房（面积为156.83m2），且于2014年3月25日验收收房。同日，两被告与创欣物业欣天蓝郡管理处签订《前期物业管理服务协议》，约定由创欣物业为欣天蓝郡小区提供物业管理服务，物业服务费收取标准为1.1元/月/平方米；同时约定原告服务内容有房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安防维护、交通秩序与车辆停放等；并对物业服务质量等等作出约定。2016年9月2日，益阳欣天房地产开发有限公司与创欣物业签订《前期物业管理终止合同》。同时，益阳欣天房地产开发有限公司委托原告为案涉小区提供物业管理服务。创欣物业与原告于2016年10月25日将物业管理服务全部资料进行移交。此后，案涉小区由原告提供物业服务至今。期间，被告钟赛红于2017年3月6日在原告处缴纳自2015年2月12日起至2017年3月31日止的物业费3,745元。另查明，2020年2月，因小区内8栋1404房家漏水，原告同1404房屋业主至被告家排查漏水原因过程中将被告家主卧卫生间损坏。之后，原告未再找被告协调处理漏水事宜，被告家房屋状况亦未恢复。以上事实，有原告提交的《前期物业管理服务协议》、《前期物业管理终止合同》、移交清单、不动产登记信息、欠费明细、被告提交的照片五张及原、被告的当庭陈述等予以证实。本院认为，合法的服务合同关系受法律保护。益阳欣天房地产开发有限公司与创欣物业终止前期物业管理合同后，于2016年9月委托原告为案涉小区提供物业服务并将公示栏、楼道等处的公司标志更换，且被告在原告入驻后未对更换物业服务公司提出异议，故本院认为原告主体适格。小区物业服务的完善需要物业公司与小区业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，且物业服务的对象系小区全体业主，提供的服务具有涉众性、均等性的特点，个别业主对物业服务合同的履行所持异议不能代表全体业主，部分业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费业主利益。业主如对物业服务不满意，可向物业公司提出整改意见，要求物业公司限期整改，且在满足解聘条件的情况下有依法解聘物业公司的权利。本案中，在物业服务公司提供相应物业管理服务的情况下，业主应履行缴纳物业费的业务，故被告应向原告缴纳物业服务费6,901元。鉴于双方对物业服务合同履行存在争议，被告亦提出原告履行职责不满意之处，故对原告提出的违约金诉请，本院不予支持。反诉原告反诉称要求反诉被告赔偿损失22,100元，但其所诉求的误工时间及误工费标准、交通费为估算，精神损失费无事实和法律依据，且被告作为8栋1404号房的邻居，有义务协助处理楼下漏水问题，故对反诉原告的该反诉请求，本院依法不予支持。反诉原告诉称要求反诉被告恢复房屋原状，本院认为，反诉原告家被损坏系反诉被告排查漏水原因时所致，反诉被告应在漏水事宜处理完后及时修缮损坏处，故本院对反诉原告的该反诉请求，本院依法予以支持。反诉原告要求反诉被告赔礼道歉，本院认为，反诉原告并未提供证据证明损害结果情况，故对反诉原告的该反诉请求，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第二百三十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告钟赛红、杨奇全于本判决生效后十日内向原告益阳盛方源物业管理有限公司支付至2020年7月31日止的房屋物业管理服务费6,901元；二、反诉被告益阳盛方源物业管理有限公司修缮反诉原告钟赛红、杨奇全主卧卫生间的损坏部分；三、驳回原告益阳盛方源物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告钟赛红、杨奇全的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告益阳盛方源物业管理有限公司负担2.3元，由被告钟赛红、杨奇全共同负担22.7元；案件反诉费减半收取176.25元，由反诉原告钟赛红、杨奇全共同负担160.25元，由反诉被告益阳盛方源物业管理有限公司负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员 谭赞霞二〇二一年九月十八日法官助理 郭瑞芬书 记 员 唐 武附法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百三十七条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。