北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10689号上诉人（原审被告、反诉原告）：周宇浩，男，1971年4月14日出生，汉族，住南宁市青秀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：朱红娟，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：万华，女，1969年8月9日出生，汉族，住北京市西城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李恒德，北京市一法律师事务所律师。上诉人周宇浩因与被上诉人万华房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初68369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周宇浩上诉请求：1、请求撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初68369号判决第一项，维持第二、三、四、五项；2、一、二审诉讼费由万华承担。事实及理由：一、一审判决无视当事人双方约定及因新冠疫情影响所造成的不可抗力因素，认定周宇浩应承担逾期交房的违约责任是错误的，在二审中应予纠正。周宇浩与万华签订的《买卖合同》《补充协议》《购房补充协议》均约定过户当天交房，但该三份协议均系双方于2019年11月29日签署。2020年1月20日，双方对于交房时间重新做了约定，交房时间明确确定为2020年2月7日。《谅解协议》签订时间在后，且不违反法定的强制性规定，交房时间应当以该时间为准。一审法院认定违背合同自治的基本原则。双方约定2020年2月7日交房，但是因为突发新冠疫情的影响，周宇浩无法按照该日期进行交房，周宇浩与万华联系，说明疫情好转会迅速搬离并办理物业交割。周宇浩及中介在4月份之前都多次询问是否可以搬家，物业回复都是不允许的，小区出入口也不允许外来人员进出。在交房过程中，周宇浩已尽了全部注意义务。2020年4月10日周宇浩联系物业管理处确认可以搬家，在征得物业同意后立马联系了搬家公司，2天搬完并搞好卫生，4月14日即约万华和中介一起到房屋做交接。2020年4月16日，周宇浩搬走全部家具等可移动物品，将房屋钥匙交付给万华本人。新冠疫情的影响，在客观上对周宇浩交房的影响已经构成不可抗力，周宇浩不应当承担延期交房的违约责任。二、一审法院判决周宇浩支付20万元违约金，实际上抵顶了万华应当向周宇浩支付的物业保证金，系对万华不诚信行为的鼓励和支持。三、一审判决周宇浩承担20万元迟延交房的违约责任，数额明显过高，应当予以纠正。周宇浩的迟延交房的行为，对万华并未造成任何的损失和影响。一审法院应当综合考虑新冠疫情的影响，以及被上诉人的实际损失，对本案进行综合评判。万华辩称，同意一审判决，不同意周宇浩的上诉请求。一审判决认定事实，适用法律正确。疫情就本案来说不属于不可抗力。疫情也不是延迟交房的理由。合同约定的交房日期是过户2020年1月20日当天，这个时间还没有疫情。2019年12月5日通过中介给周宇浩发消息让他准备交房。周宇浩没有做准备，反而让我签订谅解书，周宇浩是很不诚信。谅解书签订的交房日期是2月7日，周宇浩应当在2月7日前回京做交房的准备工作，当时北京还没有封城。周宇浩推迟到4月17日才交房。4月17日交房后，相关的物业费用是在4月19日之后才交清的费用。房屋里应当搬走的物品都没有搬走，不符合合同约定。我请求延迟交房的违约金的数额是150多万元，法院判决是20多万元。我们是认可的。一审判决也写明了一审判决是综合考虑判决的，是考虑疫情原因的。万华向一审法院起诉请求：要求周宇浩支付延期交房违约金90万元。周宇浩向一审法院提起反诉，请求：1.要求万华支付物业保证金20万元；2.要求万华支付物业保证金的违约金，自2020年4月16日至实际给付之日按照20万元的日万分之五计算；3.要求万华支付户口保证金的迟延履行违约金13500元，自2020年1月20日至2020年4月20日按照30万元的日万分之五计算；4.要求万华支付律师费5万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2019年11月29日，周宇浩与万华经链家公司居间签订《买卖合同》，约定周宇浩将涉案房屋出售给万华。双方约定出卖人应当办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将房屋交付给买受人。除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过15日，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。《买卖合同》附件一具体约定了房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单，其中第二项约定装饰、装修及附属设施保持原状，包括卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、热水器、暖气片、灯具。第三项约定房屋配套物品有房屋钥匙、单元门钥匙（或磁卡）、水IC卡无，电IC卡无，燃气IC卡有。双方当事人共同确认，本附件所约定的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等随同房屋由出卖人转让给买受人。2019年11月29日当天，万华（乙方）与周宇浩（甲方）同时签订《补充协议》和《购房补充协议》。《补充协议》约定周宇浩应于2019年12月6日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2020年1月10日前办理完毕解除抵押登记手续。双方同意于缴税预审通过后的5个工作日内最晚不晚于2020年1月17日共同前往税务部门办理缴税手续，2020年1月23日前共同办理房屋不动产转移登记手续。《购房补充协议》约定，甲方应当于产权转移登记手续办理凭毕当日将该房产交什乙方，并履行下列手续：双方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；交付该房产钥匙，除本协议另有约定外，甲方未按协议约定的期限将该房产交付给乙方及违反本协议第二条承诺，须30日之内赔偿乙方购房总价20％违约金、返还购房全部价款及资金占用利息（按银行同期贷款利息计算）。双方一致同意，乙方从约定的购房款中留存30万作为户口迁出保证金，该保证金可抵扣与户口相关的违约金，当该房屋不动产转移手续办理完毕当日，乙方到当地派出所办理户口查询，如果因为甲方的原因导致乙方无法办理户口链入手续，且在甲方积极配合办理后，致使乙方依然无法办理户口迁入手续的，则乙方扣留户口保证金30万，并且甲方按照原合同第十条户籍迁出中约定的违约责任来进行赔偿。如果因为乙方原因无法办理户口查询以及户口迁入手续，则乙方应立即向甲方支付该户口迁出保证金。双方一致同意，乙方从约定的购房款中留存20万作为物业保证金，该保证金可抵扣物业交割当日前甲方所需要承担的物业欠费及甲方未保持该房屋良好等状况造成的实际损失以及与物业相关的违约金。当该房屋不动产转移手续办理完毕当目，甲方办理物业交割手续，如果因为甲方的原因导致乙方无法办理物业交割手续，且在甲方积极配合办理后，致使乙方依然无法办理物业交割手续，则甲方扣留物业保证金20万元，并且甲方按照格式合同以及以往相关协议的违约责任来进行赔偿。如果因为乙方原因无法办理物业交割手续，则乙方应立即向甲方支付该物业保证金。本协议系格式购房协议的补充协议，与格式购房合同及以往相关协议或补充协议不一致的，以本协议为准。签订上述系列合同及协议后，2019年11月29日和12月2日，万华向周宇浩理房通账户支付10万元、90万元。2019年12月29日，万华向周宇浩理房通账户支付700万元。2020年1月18日，万华向周宇浩理房通账户支付1830万元。2020年1月20日，周宇浩将涉案房屋过户给万华。2020年1月20日，周宇浩与万华签订《谅解协议》，约定原合同约定甲方应于2020年1月10日前办理完该房屋的解押手续，现乙方同意甲方于2020年1月20日前办理完该房屋的解押手续。原合同约定双方应于2020年1月17日前共同前方税务部门办理缴税手续，双方一致同意应于2020年1月23日前共同前往税务部门办理缴税过户手续。原合同约定甲方应于甲乙双方办理完毕该房屋产权转移登记手续当日将该房屋交付乙方，并协同乙方办理物业交割手续。现乙方同意甲方于2020年2月7日前将该房屋交付给乙方，并协同乙方办理物业交割手续。本协议与原合同及以往相关协议不一致的，以本协议为准，除本协议明确约定外，其余仍按原合同执行。2020年2月7日，周宇浩未向万华交付涉案房屋。2020年4月16日，周宇浩向万华交付涉案房屋钥匙。后，双方就物业保证金支付发生分歧。庭审中，双方主要争议及证据如下：1.万华主张周宇浩存在解押迟延之违约情形且在其全款已付情形下被迫其签订《谅解协议》；周宇浩表示其非主观故意迟延，且双方签署了《谅解协议》。万华提交了微信聊天记录和录音，证明周宇浩未能于2020年1月10日之前办理完毕房屋解除抵押手续。周宇浩表示这是当时双方磋商过程，后来双方已签署《谅解协议》，录音没有反馈双方要签的文件内容，协议系经过磋商一天之后签署的，如果胁迫应该是当天。周宇浩提交了银行流水，证明2019年12月30日已还贷，12月31日已扣款，但是房产证银行一直没给，其非故意违约。万华不认可，表示周宇浩应按合同约定办理，2019年12月17日其已付700万元，因周宇浩迟迟无法办理才退款又重新打款。2.万华主张周宇浩因解押延迟导致后续缴税过户均迟延，才顺延到疫情，周宇浩未按约定时间交房构成违约；周宇浩表示因疫情不可抗力导致其无法按期交房。万华提交了微信记录，证明2019年12月5日其已通过中介告知周宇浩提前清理房屋。周宇浩表示这是万华与中介沟通，不是双方之间，而且谅解协议约定2020年2月7日交房，之前如何管理房屋与万华无关。万华提交关于进一步加强社区（村）疫情防控工作的通告、关于进步加强园区疫情防控工作管理措施的通知，证明疫情发布通知时间2020年2月9日，房屋所在小区物业发布时间2020年2月10日但约定交房之日是2月7日，通知发布之前周宇浩应该回京履行义务，且物业并未规定业主不可以搬家，周宇浩从南宁返京不需要隔离，只需按规定办理登记即可。周宇浩表示这只是其中一份文件，当时所有小区封门、村子封路，1月25日全国开始防控，有证据可以证明小区不能搬家，小区出入证房子卖了无法办理。周宇浩提交了《机票行程确认单》，证明2020年1月20日回南宁。万华对证据真实性认可、证明目的不认可，表示恰好证明周宇浩未履行义务。周宇浩提交了与链家公司经纪人王**聊天记录，证明2020年3月25日还无法搬家。万华对该证据真实性认可，证明目的不认可，表示与事实不符，且中介给物业电话询问搬家时间这些事情没法证实。周宇浩提交了物业结清确认书，证明2020年4月16日在王**和房屋物业经理见证下办理物业交割。万华不认可，表示其没有签字。周宇浩提交了物业费、水费、电费交费单，证明2020年4月16日、4月17日、4月19日已分别结清费用。万华对证据真实性认可，表示恰恰证明交割时费用没有结清。3.万华主张周宇浩未按约定条件交房即未将房屋内5组衣柜、1组酒柜、1组书柜、露台装饰物、厨房油烟机搬离。周宇浩表示可拆除部分已于2020年4月16日全部搬离，万华所述物品已添附物在墙上，且万华此前从未提及要求拆除。万华提交了短信记录，证明2020年4月18日向周宇浩主张权利，要求周宇浩办理交接手续，结清物业费、水电煤气费，按约定腾空室内物品。万华提交了微信聊天记录，证明2020年5月24日向周宇浩代理人再次主张权利。万华提交了照片，证明2020年5月房屋内物品状况。周宇浩对短信记录和微信记录真实性认可，表示2020年4月16日已经交房，4月19日费用已全部结清，情况也向万华说清楚。周宇浩表示照片可以显示柜子是整体跟墙连在一起的。4.周宇浩主张万华未支付物业保证金且逾期支付户口保证金构成违约。万华表示户口保证金于2020年4月17日收到钥匙后即支付。周宇浩提交了微信聊天记录，证明2020年4月19日要求万华支付20万保证金。万华对该证据真实性不认可。周宇浩提交了理房通收付记录，证明万华于2020年4月20日支付30万户口保证金。万华对证据认可。5.周宇浩提交了律师委托代理合同、付款截图、发票，证明律师费损失；万华对此不认可，表示周宇浩违约应当自担，且其亦有律师费损失。另周宇浩申请证人出庭，链家公司王**出庭作证。王**表示：关于房屋内的装饰装修，当时双方没有协商，按照正常手续固定设施留下、可移动搬走。合同约定是2月份交房，在此之前我跟业主代理人联系，说回不来北京，房子交不了，业主代理人说问过华亭物业诉搬不了家，房子一直没交。2020年4月12日业主代理人找的搬家公司，我协助清理的房子里的东西，清理完毕我通知万华交房，来进行物业交割，2020年4月16日万华、周宇浩代理人还有我在现场，查的水表、电表、燃气表，当时万华提出房子里的柜子属于家具要搬走，对方说这是属于固定设施，能搬走的都搬走了，当天钥匙给万华了，万华说只是完成一部分，还没有物业交割完。双方对证人证言真实性均认可。一审法院认为，双方签订的《买卖合同》及系列协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上述系列协议履行过程中，据双方陈述及在案证据可知，周宇浩未能于2020年1月10日前按约定办理完毕房屋解押手续，虽后续实际履行情况及其提交证据可知，周宇浩应不存在违约主观故意，但是从客观上来说其确系违反了合同约定。周宇浩过户前要求万华签署《谅解协议》免除其违约责任并要求延期交房，如万华所述在大部分房款已付情形下，若周宇浩不配合办理过户会导致其更大风险和损失，周宇浩该行为确给万华施加了很大压力，周宇浩行为虽有不妥，不过万华基于自身利益考虑选择签署了《谅解协议》，后续也同意按照谅解协议继续履行，故双方亦应遵守《谅解协议》约定。周宇浩亦未按《谅解协议》约定时间向万华交付房屋，周宇浩抗辩系疫情原因导致其无法按期交房。就此，在房屋买卖合同中，过户及交房系出卖人主要合同义务。本案双方签订的《买卖合同》《补充协议》《购房补充协议》均约定过户当日交房，约定的最迟过户日期为2020年1月23日，周宇浩在明知该约定情况下，对于过户当日交房应该早做准备，其后虽然万华签署了《谅解协议》同意交房延期至2020年2月7日，疫情防控政策虽对周宇浩返京或按约交房产生一定影响，但并不必然导致其无法按约交房。关于逾期日期，2020年4月16日周宇浩已搬离涉案房屋内可移动物品，万华表示另有衣柜、酒柜、书柜等未搬离以及水电卡等未交付不符合交房约定。双方房屋买卖合同附件一中明确约定只有燃气卡，无水卡电卡，明确约定附属设施包括整体橱柜，结合万华提交照片、双方陈述及证人证言可知，万华所提及衣柜、酒柜均显示系从上到下贴于整面墙上，不能直接移动而需拆除方可移走，故按通常理解该物品不属于周宇浩必须移除，厨房油烟机亦属于安装于墙上物品，露台装饰物存于室外且双方在合同中未有约定，亦没有任何证据显示万华此前明确要求周宇浩移走，故应认定周宇浩2020年4月16日完成了交房义务。综上，万华要求周宇浩承担逾期交房违约责任，本院予以支持，周宇浩抗辩违约责任过高要求酌减，本院综合考虑已付款金额、逾期日期、约定的日万分之五计算标准、疫情影响及损失酌情减判违约金数额。在支持万华违约主张情形下，周宇浩要求万华支付物业保证金，合法有据，本院予以支持。周宇浩要求万华支付户口保证金迟延违约金，虽万华抗辩交房后即已支付，但户口保证金并非与房屋交付相关，且已有物业保证金留存，故周宇浩该诉求，本院予以支持，万华抗辩违约责任过高要求酌减，本院亦参照日万分之五约定、损失酌情减判违约金金额。周宇浩要求万华支付物业保证金的违约金以及律师费，周宇浩本身存在违约情形且万华亦聘请律师参加诉讼，故周宇浩该两项诉求，本院均不予支持。判决如下：一、周宇浩于判决生效之日起七日内支付万华违约金二十万元。二、万华于判决生效之日起七日内支付周宇浩物业保证金二十万元。三、万华支付周宇浩户口保证金迟延违约金三千元。四、驳回万华的其他诉讼请求。五、驳回周宇浩的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12800元，万华负担8500元（已交纳），周宇浩负担4300元（于判决生效之日起七日内直接支付万华）。一审反诉案件受理费2765元，周宇浩负担2740元（已交纳），万华负担25元（于判决生效之日起七日内直接支付万华）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据查明的事实，涉案《买卖合同》及系列协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，周宇浩未能于2020年1月10日前按合同约定办理完毕房屋解押手续，周宇浩虽不存在违约主观故意，但客观上确系违反了合同约定。此后双方签署《谅解协议》，同意按照谅解协议继续履行，并同意交房延期至2020年2月7日，双方均应当遵照《谅解协议》履行。虽然在此期间出现新冠肺炎疫情，疫情及疫情防控政策对于周宇浩返京或按约交房产生一定影响，但并不必然导致其无法按约交房，万华要求周宇浩承担逾期交房违约责任，本院予以支持。关于逾期交房违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，周宇浩主张违约责任过高要求酌减，结合本案的实际情况，考虑到万华已支付大部分购房款，确实产生资金被占用的实际损失，且合同约定的违约责任确实过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、综合考虑万华已支付购房款的数额、法院认定的逾期日期、合同约定违约金标准以及疫情影响等综合因素确定周宇浩承担违约金数额并无不当，本院予以维持，周宇浩的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，周宇浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由周宇浩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  申峻屹审 判 员  杨 夏二〇二一年九月八日法官助理  吴 琳法官助理  曾琪惠书 记 员  卢园园