江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终3445号上诉人（原审被告）：淮安一品堂零售药店有限公司，住所地淮安市淮阴区黄河东路1号。法定代表人：刘建军,该公司经理。被上诉人（原审原告）：淮安市淮阴区城市资产经营有限公司，住所地淮安市淮阴区北京东路颐和花园商业楼北楼22-23层。法定代表人：马平川，该公司副总经理。委托诉讼代理人：席树俊，江苏淮海潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨超，江苏淮海潮律师事务所实习律师。上诉人淮安一品堂零售药店有限公司（以下简称一品堂药店）因与被上诉人淮安市淮阴区城市资产经营有限公司（以下简称资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2021）苏0804民初2100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一品堂药店上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人支付租金434250元。事实和理由：1.上诉人与被上诉人租金的起算时间应自2019年8月起算。被上诉人口头答应给付上诉人3-4个月装修免租期，上诉人对租赁房屋于2019年8月初完成装修并实际经营。2.一审法院关于疫情期间仅减免上诉人两个月的租金明显违反上级部门的规定。2020年5月9日，国家发改委等八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，要求对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，一审法院减免2个月租金错误。3.上诉人未支付租金的行为不构成违约，被上诉人也没有证据证明其受到了损失，故不应支付违约金。被上诉人资产公司辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.被上诉人一审起诉主张从2018年2月10日计算租金，被上诉人于2018年2月9日出具确认函，2月12日上诉人签收成交通知书，被上诉人已通知上诉人来办理相关手续。一审法院根据上诉人自认的2019年4月11日计算租金已经少计算了租金，对上诉人而言没有不公正。2.一审法院已经依据淮阴区出台的文件扣除了两个月的租金，上诉人引用国家发改委等八部门出台的指导意见并非法律法规，该指导意见针对的主要是餐饮、住宿、教育培训、家政、影院等行业，不包括药品销售，上诉人在本案中并未举证证明其经营出现困难。3.对上诉人主张3至4个月装修免租期不予认可。4.案涉房屋从2018年2月份就开始空置，被上诉人至今未收到租金受到巨大损失，一审判决上诉人支付违约金有事实和法律依据，并且上诉人并未行使降低违约金数额的请求权。资产公司向一审法院起诉请求：1.判决一品堂药店立即支付2018年2月10日至2022年2月10日欠缴的租金1105650元；2.一品堂药店支付违约金140663元；3、一品堂药店承担诉讼费。一审法院认定事实：资产公司提供《竞争性谈判文件》及《竞争性谈判响应文件》，主要内容包括：租金下限：年租金270875.64元，租金期限五年，前三年租金均为270875.64元，第四年开始每年按上一年全年租金的5％递增；谈判承租人一旦参加谈判，即被认为接受了本谈判文件中的所有要求和规定；发生下列情况时，谈判保证金将不予退还…除因不可抗力或谈判文件认可的情形外，成交承租人不与出租人签订合同的…；承租方不能按本合同规定如期如数支付租金以及有其他违约的，应按合同总租金10％向出租方支付违约金，逾期一个月的，出租方有权终止合同；承租方同意分两期支付房租，第一期一次性支付前三年房租，第二期租赁费在第四年房租自合同签订之日起距当期房租满30日前交清等。资产公司提供其于2018年2月9日签章的《确认函》及《成交通知书》，确认一品堂药店为涉案商铺供应商，成交年租金273000元，前三年租金均为273000元，第四、五年租金按照前一年5％递增。一品堂药店提供其于2020年7月27日出具的《关于请求减让部分房租的报告》，表示涉案房屋因拆迁工程及新冠疫情影响，经济效益蒙受损失，请求淮阴区政府及城市资产公司免除店面二年房租。该份报告由国家税务总局淮安市淮阴区税务局盖章。一品堂药店提供淮安市淮阴自来水有限公司及淮安市淮阴区市政工程有限公司于2017年11月30日发布的《公告》：因淮海北路（区地税局-城市名人酒店）供水管道新旧并存，老化现象严重，以及城市名人酒店建设需要，现对该路段供水管道进行改造。计划施工期限为2个月（如遇特殊情况，时间顺延），过往车辆和行人在施工期间请绕行，由此给您带来不便，敬请谅解。一品堂药店提供其店面前面因为施工设置的围栏及开挖的沟，据此证明因施工工作对店面的经营造成了影响，给一品堂药店造成经济损失。一审庭审中，一品堂药店请求因为疫情要求减免房租三个月，资产公司同意减免两个月租金。双方均陈述未签订合同。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。资产公司将其所有的商铺出租给一品堂药店使用，一品堂药店应当按照约定支付租赁费等费用。双方未签订房屋租赁合同，但是根据《确认函》及《成交通知书》等证据，能够确定房屋的租金及租赁期限。本案中，资产公司未提供相关证据证明其交房的具体日期，一品堂药店认可其从2019年4月中旬从资产公司处取得房屋，法院酌情认定资产公司从2019年4月11日将涉案房屋出租给一品堂药店使用。资产公司要求一品堂药店支付2018年2月10日至2022年2月10日的房屋租金，未提供其他证据予以证实，法院对超出部分不予支持。一品堂药店应按约支付2019年4月11日至2022年2月10日之间的房屋租金773500元,另外酌情扣除新冠疫情期间两个月房屋租金45500元，一品堂药店需支付资产公司租金728000元，对资产公司主张超出部分，法院不予支持。因一品堂药店未按约定的期间履行支付租金的义务，资产公司要求一品堂药店承担违约责任的诉讼请求，法院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、一品堂药店于判决生效后十日内支付资产公司租金728000元；二、一品堂药店于判决生效后十日内支付资产公司违约金140663元；三、驳回资产公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16017元，减半收取8008.5元，由资产公司负担2508.5元，一品堂药店负担5500元。本案二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上诉人一品堂药店于2018年2月份已被告知在竞争性谈判中被确定为成交人，但并未办理有关手续，亦未举证证明其实际接收案涉房屋的具体时间。自2018年2月至2019年4月期间，即使一品堂药店需要装修，应视为已给予其合理的装修时间，一审法院酌定以2019年4月11日为租金起算日期已属对上诉人作出较为有利的认定。而一品堂药店主张2019年4月中旬后资产公司工作人员曾口头承诺3-4个月的装修免租期，但未得到相关人员的证实，故上诉人所提应自2019年8月份计算租金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。2020年5月国家发改委等八部委联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第一条规定，房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。上诉人系从事药品销售行业，其受新冠××疫情的影响明显低于上述行业，故认定其属于受疫情影响严重、经营出现困难的小微企业的证据不足，一审法院对一品堂药店减免2个月租金并无不当。上诉人一品堂药店自2018年2月即被确定为案涉房屋的承租人，双方虽未正式签订租赁合同，但上诉人参加竞争谈判即视为接受该谈判文件中关于合同条款的规定，成交通知书中亦明确了租金数额、租期。而上诉人自被确认为承租人之日至本案起诉之时长达三年，从未向出租方资产公司支付过租金，其行为明显构成违约，应当向资产公司支付违约金，上诉人所提其行为不构成违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。上诉人一品堂药店的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人淮安一品堂零售药店有限公司预交的二审案件受理费7816元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  刘玉娟审判员  马玉宝二〇二一年九月二十八日书记员  谈 晓