北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10164号上诉人（原审被告）：北京佳业安居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道天星街1号院2号楼3层321。法定代表人：刘影，执行董事。委托诉讼代理人：谭海亮，北京市卓智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京顺安恒华科技发展有限公司，住所地北京市顺义区顺仁路57号院2号楼5层502。法定代表人：翟利川，执行董事、经理。委托诉讼代理人：孙跃，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村村委会东南300米。法定代表人：王涛，董事长。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京雅居天成装饰有限公司，住所地北京市顺义区顺畅大道14号院5号楼4层402。法定代表人：徐荣青，董事长。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：望天树空间装饰（北京）有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：孙留江，董事长。委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡律师事务所律师。上诉人北京佳业安居房地产经纪有限公司（以下简称佳业安居公司）因与被上诉人北京顺安恒华科技发展有限公司（以下简称顺安恒华公司）、北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）、北京雅居天成装饰有限公司（以下简称雅居天成公司）、望天树空间装饰（北京）有限公司（以下简称望天树装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初2656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后依法由审判员于洪群于2021年6月18日公开开庭独任审理了本案。上诉人佳业安居公司之委托诉讼代理人谭海亮，被上诉人顺安恒华公司之法定代表人翟利川及该公司之委托诉讼代理人孙跃，伟特公司、雅居天成公司、望天树装饰公司之共同委托诉讼代理人宋振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳业安居公司上诉请求：撤销一审判决第四项，同意一审判决其他各项。事实和理由：一审判决事实认定有误，顺安恒华公司在购买房屋的时候通过佳业安居公司的渠道方获得购房信息，由金色时光推荐给佳业安居公司，顺安恒华公司在佳业安居公司的居间服务下完成了购房协议的签署及网签手续的办理，咨询服务费系佳业安居公司为购房人提供居间服务而收取的居间费用，故不同意退还顺安恒华公司咨询服务费。顺安恒华公司辩称，同意一审判决，不同意佳业安居公司的上诉请求。伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司辩称，不同意一审判决第四项，但没有上诉，服从一审判决。同意佳业安居公司的上诉请求和理由。顺安恒华公司向一审法院起诉请求：1.请求确认解除顺安恒华公司与伟特公司之间的《北京市商品房预售合同》；2.请求伟特公司配合顺安恒华公司办理网签注销手续；3.要求伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司返还顺安恒华公司已支付购房款1124596元；4.要求伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司支付逾期交房违约金22491.92元；5.伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司支付顺安恒华公司已缴纳购房款2019年12月30日至庭审结束时的利息，利率按LPR计算；6.诉讼费用由伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司、佳业安居公司承担。一审法院认定事实：项目名称为×园的5#、6#、7#的房屋由伟特公司开发，该项目又称“新干线项目”。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于北京市顺义区某村东。望天树资产管理（北京）有限公司（以下简称望天树资产公司）与望天树装饰公司系关联公司，二公司曾共同预售过绿智汇园项目房屋，采用望天树资产公司与购房者签订购房协议，望天树装饰公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由望天树装饰公司收取。后望天树资产公司通过与上海悠房信息科技有限公司、北京嗨楼科技有限公司、佳业安居公司等经纪公司合作方式销售房屋。顺安恒华公司提交了2019年4月12日商品房认购书复印件一份，内容为：甲方望天树装饰公司，乙方翟利川。房屋坐落×号楼×室，总价款1664596元，乙方同意签署本认购书之日起支付10万元作为本认购书的定金，定金在签署《北京市商品房现房买卖合同》后甲方代乙方将定金转给开发商作为房款一部分……办理网签手续前如乙方提出不继续履行该协议，甲方收取的购房定金不予退还，乙方认购房屋办理网签手续本协议失效。双方当事人对商品房认购书真实性予以认可。2019年4月24日，顺安恒华公司与伟特公司签订了预售合同，约定顺安恒华公司购买顺义区某村东6#商务办公楼610号房屋，建筑面积共计58.7平方米，其中套内面积37.62平方米，用途商务办公，单价35536.87元，总价款1336897元。买受人未按照约定的时间付款，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当于2019年8月30日前向买受人交付该商品房。出卖人未按第十一条规定的时间，将该商品房交付买受人的。双方同意按照下列第二种方式处理，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算，向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交房日之首日向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行出卖人向买受人支付逾期交付违约金，最高不超过买受人已付房款的2%。买受人同意出卖人除承担本条款约定的违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。附件四约定付款方式如下：签订本合同当日支付房价款267379元，2019年7月22日前支付价款401069元，2019年10月22日前支付价款334224元，剩余房价款334225元由买受人于2020年4月22日付清。附件十二为补充协议，约定：出卖人伟特公司，买受人为顺安恒华公司。在房屋实际交付前如买受人仍有房价款未付清和相关费用未缴清的，出卖人有权顺延房屋交付期限直至买受人缴清上述费用。若因出卖人原因导致本合同解除。若本合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任没有明确约定的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人在本合同中选择以一次性付款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、以及买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还需向买受人支付相当于本合同约定的房屋总价款3%的违约金。双方均表示已经在2019年4月24日办理了网签手续，尚未办理网签注销手续。顺安恒华公司提交的历史交易明细显示：2019年3月31日，翟利川支付望天树装饰公司5万元，备注“6-610代收房款”；2019年4月12日，翟利川支付佳业安居公司咨询服务费16万元；2019年4月12日，翟利川支付雅居天成公司327699元，备注“6-610装修款”；2019年4月12日，翟利川支付望天树装饰公司356897元，备注“6-610代收房款”；2019年12月29日，翟利川支付伟特公司23万元，备注“6-610房款”。翟利川称其交纳的钱款都是顺安恒华公司交款，因购房资格问题，翟利川注册成立了顺安恒华公司。佳业安居公司提交的代理销售服务协议内容为：甲方为望天树资产公司，乙方为佳业安居公司。甲方授权委托乙方独家代理销售项目地块地址北京顺义区顺义新城第26街区南法信地铁站北150米，暂定推广名绿地北京新干线项目，提供商品房销售服务事宜达成一致。甲方为项目产权管理单位，有权出售项目房屋或指定第三方购买项目房屋，甲方同意乙方按本协议约定收取咨询服务费。本合同所称服务是指乙方针对本协议项下甲方管理的项目向意向客户进行项目宣传、向客户推荐项目房屋并最终促成甲方（或项目开发商）与商户签订商品房预售合同的行为，乙方推荐客户完成签约后，按约定条件提取相应咨询费。销售范围1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#楼。就乙方服务范围，已约定销售范围为准，经甲乙双方共同协商后，甲方有权根据自身销售政策及价格等相关因素进行调整，需另行书面通知。项目房屋销售价格由甲方指定咨询服务费的标准及支付方式销售政策等，由甲、乙双方共同制定，如有一方要求变更咨询服务费、销售政策的，需经过另一方同意后重新制定。客户保护期：合同开始执行之日起至合同期结束之日后的60个自然日。服务事项：甲方委托乙方独家对甲方绿地北京新干线项目房屋进行宣传及客户推荐，乙方推荐客户成功排卡、交定金或购买甲方房屋。按已签订的《北京市商品房买卖合同》（包括预售合同和现房合同），甲方在与乙方客户正式签订预售合同及网签完成，客户支付50%房款及100%其它费用，办理完毕网签手续，乙方服务即视为完成。甲方提供的房屋明细房屋价格为房屋的可售范围，以甲方提供房源价格表为准（详见附件一）。服务期限为2018年8月1日至2019年7月31日。乙方提供本协议约定的服务所收取的咨询费（按购房客户应付甲方/开发商房款及其他款之和的10%计算），按如下约定方式计算及支付，见附件明细。购房客户直接将咨询服务费刷入乙方指定账户。咨询服务费乙方留取金额，界定标准详见附件。成功销售后7工作日内由乙方将留存金额（留存金额为咨询服务费的5%）转付给甲方后结算渠道佣金，结算佣金前，乙方需出具结算说明后，方可结算给渠道公司。留存部分在该客户办完交房手续，双方无任何争议后，甲方将留存金额支付给乙方。成销客户因甲方原因提出终止、解除购房合同，要求甲方退款，已结算给乙方的咨询服务费不予退还甲方，因咨询服务费未退还，所产生的后果由甲方承担。成销客户因非甲方原因提出终止、解除购房合同，要求甲方退款，乙方应退还已收取的咨询服务费（含渠道公司的费用），因咨询服务费未退还，所产生的后果由乙方承担。政策限制、购房主体资格不符、购房客户无法按揭贷款网签，网签未开启等均属于非甲方原因。附件明细所列房源中包含了6-×号楼×室，该套房屋不含渠道费总价1894090元，佳业安居整体费用10%18万元，销售总价（含渠道费）2074090元，外方渠道费10万元。顺安恒华公司对代理销售服务协议真实性不予认可，认为涉诉标的产权方为伟特公司，如果望天树资产公司有伟特公司授权与佳业安居公司签署该份协议，佳业安居公司并未进一步举证。该份协议并未实际履行，无法证明按照约定进行了实际资金结算，佳业安居公司也并非独立的第三方服务。佳业安居公司提交了其与顺安恒华公司2019年4月12日签订的《咨询服务协议》，约定甲方为佳业安居公司，乙方为顺安恒华公司。乙方自愿参加甲方组织的购房咨询服务活动，自愿于本协议签订之日缴纳16万元以作为订购北京新干线6幢610号房屋的咨询服务费，乙方自愿参与本项目甲方推荐房源的咨询服务活动，根据乙方购房用途，甲方为乙方提供如下服务，并据此收取本协议第一条所述咨询服务费。（1）甲方就自由的信息渠道、市场操作、专业人员的知识和经验为乙方提供专业的选房及相应的咨询服务；（2）乙方在签订预售合同后，按照选取房源，甲方为乙方争取优惠价格（乙方签字的认购书约定的价款即为优惠价格），购买所选定房源；（3）甲方为乙方争取灵活的付款方式购买本项目所选房源……签订本协议当日，甲方应对乙方缴纳的咨询服务费开具收款凭证，乙方缴纳的咨询服务费不计入购房款。乙方签署房屋认购书后，视为甲方完成了本协议约定的全部服务，乙方对甲方提供的服务无异议。佳业安居公司表示已经完成了全部居间服务内容，但对于接待并负责咨询服务的人员没有回复核实意见，对于该份协议签署情况，顺安恒华公司表示其是朋友介绍到售楼处看房，并没有去过金色时光中介公司，其在同一天交纳咨询费、装修费、房款都是同一个人带着去交款，交钱提供收据时发现盖了不同的公章，当时即提出异议，该服务人员称都是购房款，这样分别收取是为了合理避税。之前谈房款总价为186万余元，后来协商到183万余元，承诺房屋精装修交房。雅居天成公司提交了《房屋室内设计和装修协议》，该份协议约定顺安恒华公司委托雅居天成公司设计并装修6-610房屋，设计费和装修工程款总价297699元，其中设计费44655元，装修工程款253044元，上述设计费和装修工程款均为固定总价包干（不含税）。本协议已经签署，非经双方协议一致，任何一方不得单独解除协议，任何一方违约解除协议的，对方有权要求继续履行，确实不具备履行条件的，应当按照13.3款约定标准向对方支付违约金。若甲方或开发商就购买本合同项下的房屋而签订的商品房现房买卖合同终止，本合同亦随之终止，甲方不得以本合同终止或解除而要求对方赔偿。雅居天成公司还提交了《房屋改造施工协议》，约定顺安恒华公司委托雅居天成公司改造上下水、烟道，工程款3万元，为固定总价包干，除非双方书面确认，任何一方不得以任何理由调整工程款。甲方就本协议项下房屋签订的预售合同及本协议须同时履行，若其中任何一份合同或协议因任何原因被解除或终止，其他文件亦同时解除或终止，无须另行通知。顺安恒华公司表示收取装修款是变现收取购房款，法院之前多份判决进行了确认，同意一并解除装修改造合同。关于合同解除原因，顺安恒华公司称其已经支付约定房款，合同约定在2019年8月30日交房，伟特公司已经逾期交付，顺安恒华公司有权行使先履行抗辩权，拒付后续房款。至今房屋未建成，据了解房屋早已暂停办理网签，很长时间之内不会解除，房屋在相当长一段时间不会交付，故伟特公司构成根本违约，合同目的无法实现。伟特公司表示，因为顺安恒华公司没有按期付清房款，属于顺安恒华公司违约。就目前项目进展来看，已经提交了毛坯房竣工验收申请尚未获得审批，目前交房时间无法确定。一审法院认为，本案第一个争议焦点为顺安恒华公司与伟特公司签订的预售合同是否应予解除，谁是违约方。顺安恒华公司主张伟特公司未按合同约定交付房屋，已构成违约。根据双方预售合同约定，伟特公司应于2019年8月30日前交付房屋，但截至本案一审法庭辩论终结之日止，伟特公司未提交证据证实房屋已经建造完毕且具备交付条件。对此伟特公司表示因顺安恒华公司未履行付款义务，应顺延交付房屋的时间。经查根据预售合同约定，顺安恒华公司应于2019年10月22日前支付第三笔房款334224元，剩余房款于2020年4月22日前付清，伟特公司关于顺安恒华公司应在2019年8月30日前付清全部房款的主张，应建立在伟特公司于2019年8月30日将房屋交付给顺安恒华公司的前提上，伟特公司未按合同约定时间交付房屋，逾期交房行为已构成违约。顺安恒华公司行使解除权，于法有据，一审法院予以确认，双方预售合同及附件的解除时间应为伟特公司收到顺安恒华公司寄送的解除合同通知之日即2020年11月18日。因预售合同无法继续履行，雅居天成公司与顺安恒华公司签订的《房屋室内设计和装修协议》《房屋改造施工协议》亦应予一并解除。伟特公司应配合顺安恒华公司办理注销网签备案手续。因双方预售合同已经解除，故顺安恒华公司要求伟特公司支付逾期交房违约金的依据不足，一审法院不予支持。本案第二个争议焦点是顺安恒华公司交纳购房款金额认定和返还主体确定。第一，顺安恒华公司将406897元支付至望天树装饰公司账户内，望天树装饰公司有退还顺安恒华公司款项的义务。第二，雅居天成公司出具收据证实其收取了装修款327699元，雅居天成公司有退还顺安恒华公司款项的义务。第三，伟特公司收取顺安恒华公司房款23万元，伟特公司有退还顺安恒华公司款项的义务。第四，在顺安恒华公司与伟特公司签订预售合同前，望天树装饰公司与顺安恒华公司签订了认购书，后望天树装饰公司代收取了顺安恒华公司房款。之前多份生效判决已经认定，伟特公司系“北京新干线”项目（绿智汇园）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，双方已经形成委托合同关系，望天树装饰公司、望天树资产公司销售房屋的行为及法律后果应由伟特公司承担。第五，佳业安居公司与顺安恒华公司签订了咨询服务协议，约定佳业安居公司提供咨询服务给顺安恒华公司，顺安恒华公司支付的16万元不属于购房款的一部分，但佳业安居公司并未提交证据证实顺安恒华公司购房活动中一系列咨询服务活动均由其实际完成，无法明确销售人员情况并举证证实，仅以顺安恒华公司最终与伟特公司签订了预售合同就主张其履行了全部合同义务的依据不足，另，佳业安居公司收取的渠道费金额与方式均与代理销售服务协议约定不一致，无法证实佳业安居公司已经完成了咨询服务合同约定的服务内容，故佳业安居公司应退还收取顺安恒华公司的16万元咨询服务费。佳业安居公司收取顺安恒华公司咨询服务费的行为，系履行其与望天树资产公司的代理销售服务协议，佳业安居公司与望天树资产公司、望天树装饰公司属于合作关系，故望天树装饰公司亦应对退还咨询服务费承担连带责任。顺安恒华公司共计交纳的1124596元由伟特公司自行进行划分成房款和装修款、咨询服务费，该划分不能对抗顺安恒华公司，顺安恒华公司要求伟特公司承担退还全部钱款的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持，伟特公司可就内部款项分配问题自行解决。最后，对于顺安恒华公司主张的利息，符合法律规定部分一审法院照准，过高部分，一审法院予以调整。综上，一审法院据此判决：一、确认北京伟特房地产开发有限公司与北京顺安恒华科技发展有限公司签订的合同编号为Y2177221的《北京市商品房预售合同》及附件、北京雅居天成装饰有限公司与北京顺安恒华科技发展有限公司签订的《房屋室内设计和装修协议》《房屋改造施工协议》于二〇二〇年十一月十八日解除；二、北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京雅居天成装饰有限公司共同退还北京顺安恒华科技发展有限公司装修款三十二万七千六百九十九元及利息（以三十二万七千六百九十九元为基数，自二〇一九年十二月三十日起至二〇二一年三月二十二日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；三、北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司共同退还北京顺安恒华科技发展有限公司房款六十三万六千八百九十七元及利息（以六十三万六千八百九十七元为基数，自二〇一九年十二月三十日起至二〇二一年三月二十二日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；四、北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京佳业安居房地产经纪有限公司共同退还北京顺安恒华科技发展有限公司咨询服务费十六万元及利息（以十六万元为基数，自二〇一九年十二月三十日起至二〇二一年三月二十二日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后七日内付清；五、北京顺安恒华科技发展有限公司于收到上述所有应得款项之日起三日内，配合北京伟特房地产开发有限公司办理合同编号为Y2177221的《北京市商品房预售合同》的网签备案合同注销手续；六、驳回北京顺安恒华科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、北京雅居天成装饰有限公司、北京佳业安居房地产经纪有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，佳业安居公司围绕上诉请求提交了其现任销售经理王**关于为案涉房屋购房客户翟利川提供居间服务的情况说明和北京金色时光房地产经纪有限公司关于案涉房屋购房客户推荐情况的情况说明。顺安恒华公司不认可上述证据的真实性和证明目的。伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司质证称无法核实上述证据的真实性。对于上述证据的证明效力本院将综合全案予以评判。顺安恒华公司、伟特公司、望天树装饰公司、雅居天成公司二审均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点为佳业安居公司是否应当退还咨询服务费及利息。佳业安居公司上诉称其为顺安恒华公司购买案涉房屋提供了居间服务且已经履行完毕，不应退还顺安恒华公司案涉咨询服务费及利息。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，佳业安居公司于二审期间提交了其现任销售经理王**以及北京金色时光房地产经纪有限公司出具的情况说明，证明佳业安居公司已按《咨询服务协议》约定向顺安恒华公司提供了居间服务。但顺安恒华公司不认可上述证据的真实性。本院认为，情况说明的出具人王**未到庭接受法庭质询，北京金色时光房地产经纪有限公司出具的说明没有负责人或制作人的签名，形式不符合法定要求，真实性无法核实，亦不足以达到其证明目的，故本院均不予采信。现仅凭顺安恒华公司与伟特公司签订预售合同、办理网签等，难以认定佳业安居公司实际履行了全部居间服务内容。另，综合考虑佳业安居公司与本案其他主体之间的关系，以及顺安恒华公司因伟特公司不能按期交房而解除预售合同的情况，本院认为一审法院判令佳业安居公司退还咨询服务费，并无不当。综上，佳业安居公司上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，北京佳业安居房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由北京佳业安居房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 于洪群二〇二一年九月一日法官助理 张 羽法官助理 朱宏哲书 记 员 何昕燏