江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3455号上诉人（原审原告）：沈晓辉，男，1969年2月20日出生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。被上诉人（原审被告）：周忠亮，男，1989年10月7日出生，汉族，住江阴市。被上诉人（原审被告）：单小芳，男，1968年8月5日出生，汉族，住江阴市。被上诉人（原审被告）：程家梁，男，1996年5月17日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：周杨、许蕾（受周忠亮、单小芳、程家梁共同授权委托），江苏漫修（江阴）律师事务所律师。上诉人沈晓辉因与被上诉人周忠亮、单小芳、程家梁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初9850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈晓辉上诉请求：撤销一审判决，改判支持其的全部一审请求或发回重审。事实与理由：一、其签订房屋转让（抵押借款）协议书的根本目的，是确保房屋控制权，由周忠亮出具借条并约定对房屋设定抵押，均是其确保对房屋实际控制的举措。二、从办理贷款的实际情况看，贷款期限三十年，导致其在此期限内对房屋失去控制，虽然周忠亮等人口头上同意办理二抵，但至今未实际履行，且房屋曾抵押给案外人，周忠亮等人完全可能将房屋进行处置，从而导致其权利得不到保障。三、案涉合同签订时约定的抵押贷款期限为二年，而周忠亮等人将贷款期限延长为三十年，违反了合同约定。因此，周忠亮、单小芳、程家梁的行为属于根本违约，导致其合同目的不能实现，符合合同法第九十四条的情形，应予解除。被上诉人周忠亮、单小芳、程家梁辩称，四方签订的房屋转让协议真实目的是将房屋过户给周忠亮，方便周忠亮从银行贷款后清偿沈晓辉之前在平安银行的贷款，该目的已经实现，沈晓辉不存在法定解除理由。同时，沈晓辉多次拒绝配合办理抵押权登记。从各方之间的权利义务来看，沈晓辉和单小芳之间是民间借贷关系，周忠亮、程家梁仅仅是配合出借人、借款人办理过户登记完成出借行为，沈晓辉要求提前清偿，应单独向单小芳依据民间借贷关系提出主张。即使沈晓辉要求归还房屋，也应当由沈晓辉、单小芳共同偿还银行贷款，抵押权涤除后再由周忠亮配合归还房屋，但目前条件没有成就，沈晓辉无权要求将房屋过户至沈晓辉名下。综上，请求法院依法判决。沈晓辉向一审法院起诉请求：一、判令解除沈晓辉与周忠亮、单小芳、程家梁签订的《房屋转让（抵押借款）协议书》；二、判令周忠亮、单小芳、程家梁共同将位于江阴市××花园××号××室房产恢复登记到沈晓辉名下，产生的费用由周忠亮、单小芳、程家梁共同承担。一审法院审理查明：2018年7月4日，沈晓辉、周忠亮、单小芳、程家梁四人签订房屋转让（抵押借款）协议书，约定单小芳向沈晓辉借款，并以沈晓辉坐落于江阴市××花园××号××室房屋（以下简称案涉房屋）办理抵押，为更方便贷款，沈晓辉将房产转让至周忠亮名下，以周忠亮名义向浦发银行江阴支行贷款，并由程家梁负责相关贷款手续，经四方协商，达成如下协议：一、房屋转让价款为180万元，该购房款周忠亮暂不支付，由周忠亮书写欠条一份交沈晓辉保管，待借款人单小芳还清浦发银行江阴支行贷款后，该房屋周忠亮无条件过户至沈晓辉名下时，沈晓辉将欠条退还周忠亮。如未达成本协议第一条约定，有：程家梁、单小芳共同承担由以周忠亮名义贷款欠沈晓辉180万元购房款。二、……。三、案涉房屋过户在周忠亮名下期间，该房屋仍然由沈晓辉继续使用，周忠亮无权干涉。四、案涉房屋过户至周忠亮名下后，由程家梁办理抵押贷款手续，所贷款项用于归还该房屋之前以沈晓辉名义向平安公司贷款（该贷款实际使用人是单小芳），周忠亮配合办理。五、以周忠亮名义至浦发银行江阴支行办理房产抵押贷款后，由单小芳负责还款，具体还款数额按照银行要求由单小芳汇至周忠亮浦发银行江阴支行扣款账户。六、在浦发银行江阴支行贷款手续办完后，有（由）程家梁负责将转入以周忠亮名义贷款房，案涉房屋抵押登记至沈晓辉名下，抵押理由以周忠亮欠沈晓辉180万元购房款。七、……。八、单小芳必须按时归还浦发银行江阴支行贷款，如果因单小芳逾期归还贷款，造成周忠亮信用等级下降，以及抵押房屋被法院拍卖等一切损失由单小芳承担。九、……。十、……。沈晓辉、周忠亮、单小芳、程家梁四人在该协议上签字并摁手印。2018年7月5日，周忠亮向沈晓辉出具借条，载明今借到沈晓辉人民币壹佰捌拾万元整，（小写）1800000元。至2020年前归还。2018年7月6日，沈晓辉将案涉房屋过户给周忠亮。2018年7月10日，浦发银行江阴支行向周忠亮名下尾号2017的银行卡以零贷直通式放款108万元。2018年7月11日，周忠亮将案涉房屋抵押登记给浦发银行江阴支行，债权金额为108万，债务履行期限为2018年7月3日至2048年7月3日。2019年5月8日，案涉房屋抵押登记给案外人谭清全，债权金额为120万，债务履行期限为2019年5月7日至2020年5月6日。一审中，周忠亮、单小芳、程家梁均表示沈晓辉与周忠亮之间并不存在真实的案涉房屋买卖关系和民间借贷关系，浦发银行江阴支行的贷款实际使用人和还款人均为单小芳，程家梁为贷款业务办理人。三人均愿意按照房屋转让（抵押借款）协议书中第六款的约定，将案涉房屋抵押登记至沈晓辉名下。另查明，案外人谭清全在案涉房屋上设立的抵押权已于2020年6月涤除。以周忠亮名义向浦发银行江阴支行贷款的108万元还款期限为30年（即2018年7月3日至2048年7月3日），单小芳每月向周忠亮打款为其向浦发银行江阴支行还款，目前不存在逾期还款情形，但该贷款尚未还清。以上事实由房屋转让（抵押借款）协议书、借条、江阴市不动产登记簿证明、银行交易明细及当事人的陈述等在卷予以佐证。一审法院认为，沈晓辉、周忠亮、单小芳、程家梁四人签订的房屋转让（抵押借款）协议书系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效。本案争议焦点：一、房屋转让（抵押借款）协议书是否应予解除？二、沈晓辉主张的案涉房屋恢复至其名下的诉讼请求是否应予支持？关于焦点一。沈晓辉认为房屋转让（抵押借款）协议书签订后，沈晓辉依约履行了过户手续。周忠亮以案涉房屋作为抵押取得贷款后，沈晓辉要求按约定抵押登记在其名下，周忠亮、单小芳、程家梁互相推诿，至今未予办理。并且周忠亮、单小芳、程家梁擅自以案涉房屋再次抵押向他人借款，使沈晓辉对于上述房产处于失控状态，周忠亮、单小芳、程家梁的行为违反诚实信用原则，构成根本违约，其有权解除合同。法院认为根据周忠亮、单小芳、程家梁的当庭陈述，三人均同意将案涉房屋抵押登记给沈晓辉，并不存在互相推诿的情况。故沈晓辉以此为由主张解除合同并无事实根据。另外，从合同约定解除事由的角度上来看，虽然案涉房屋的确曾抵押给第三人，但该抵押权已被涤除，且房屋转让（抵押借款）协议书并未约定擅自办理抵押的情形构成违约，沈晓辉有权解除合同。从合同法定解除事由的角度上来看，沈晓辉、周忠亮、单小芳、程家梁四人签订房屋转让（抵押借款）协议书的真实目的是为了将案涉房屋过户给周忠亮，方便以周忠亮的名义向浦发银行江阴支行贷款后出借该单小芳。从履约情况可知，该合同目的已经实现。周忠亮、单小芳、程家梁并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的致使合同目的不能实现的违约行为，故对沈晓辉要求解除房屋转让（抵押借款）协议书的诉讼请求依法不予支持。关于焦点二。沈晓辉、周忠亮、单小芳、程家梁庭审中均认可周忠亮（实际借款人和还款人为单小芳）向浦发银行江阴支行借款的108万元的还款期限为30年，但沈晓辉表示其在签订房屋转让（抵押借款）协议书时被告知贷款时间为2年，对贷款时间30年并不知晓。法院认为当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。沈晓辉并未提供相关证据材料证明周忠亮、单小芳、程家梁曾告知沈晓辉，周忠亮（实际借款人和还款人为单小芳）向浦发银行江阴支行借款的108万元的还款期限为2年，故对沈晓辉的主张不予采信。根据房屋转让（抵押借款）协议书第一条的约定“待借款人单小芳还清浦发银行江阴支行贷款后，该房屋周忠亮无条件过户至沈晓辉名下”，目前单小芳尚未还清浦发银行江阴支行的108万元贷款，故将案涉房屋过户到沈晓辉名下的前提条件尚未满足，因此沈晓辉无权要求将案涉房屋过户至其名下，对沈晓辉要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求依法不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回沈晓辉的全部诉讼请求。一审案件受理费已减半收取13400元、保全费5000元，合计18400元（沈晓辉已预交），由沈晓辉负担。二审中，沈晓辉提供其和周忠亮、程家梁的电话录音以及其与周忠亮、单小芳女儿单晓静的微信聊天记录，证明四方协议的履行期限是2年。被上诉人周忠亮、单小芳、程家梁经质证，对电话录音的真实性无异议，但认为录音时间2020年9月6日在沈晓辉起诉之前，不属新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据沈晓辉的陈述，签订房屋转让（抵押借款）协议书之前，因单小芳做生意缺资金，沈晓辉将案涉房屋抵押贷款，并将贷款借给单小芳使用，后贷款无法归还，经沈晓辉与周忠亮、单小芳、程家梁协商，沈晓辉把房屋过户给周忠亮，由周忠亮贷款给单小芳，通过这个方法套取银行的贷款。故沈晓辉与周忠亮、单小芳、程家梁签订房屋转让（抵押借款）协议书的真实目的就是为了方便以周忠亮的名义向浦发银行江阴支行贷款后出借该单小芳，该合同目的已经实现。由周忠亮出具借条并约定对房屋设定抵押，仅是确保沈晓辉实现房屋返还的权利保障，虽然至今未办理抵押登记到沈晓辉名下，但周忠亮、单小芳、程家梁在诉讼中多次表示愿意配合沈晓辉办理案涉房屋的抵押登记，而沈晓辉并无证据证明周忠亮、单小芳、程家梁拒绝配合，即便案涉房屋曾抵押给第三人，该抵押权已被涤除，也不影响沈晓辉办理第二轮抵押，沈晓辉认为周忠亮、单小芳、程家梁未办理抵押构成违约，没有充分的事实依据。另房屋转让（抵押借款）协议书第一条约定“待借款人单小芳还清浦发银行江阴支行贷款后，该房屋周忠亮无条件过户至沈晓辉名下”，周忠亮出具借条、以房屋抵押贷款等行为均是为了帮助沈晓辉获取贷款后出借给单小芳使用，沈晓辉应当知晓由周忠亮办理贷款可能造成其房屋无法及时返还的风险，但房屋转让（抵押借款）协议书中却并未对贷款期限作出明确约定，沈晓辉二审提供的证据亦不足以证明四方对贷款期限二年作出了约定，故沈晓辉认为周忠亮、单小芳、程家梁将贷款期限延长为三十年，违反了合同约定，也无事实依据。由于目前单小芳尚未还清浦发银行江阴支行的贷款，案涉房屋过户到沈晓辉名下的条件也未满足，沈晓辉无权要求将案涉房屋过户至其名下，故沈晓辉提出其合同目的不能实现，要求解除房屋转让（抵押借款）协议书，以及将案涉房屋恢复登记至其名下等上诉主张，无充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，沈晓辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由上诉人沈晓辉负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年九月十日书记员  李 睿