贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终6538号上诉人（原审原告）：陈星宇，男，1992年3月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：宋云，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：成聪，贵州黔信律师事务所律师。上诉人（原审被告）:吴绍雄，男，1988年11月15日出生，苗族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：付仁刚，男，1988年9月13日出生，汉族，住贵州省普安县。原审第三人：贵州众胜旺房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信南路西侧贵阳市轨道交通运营中心及配套项目（腾祥﹒迈德国际）一期A2栋1单元13层2号。法定代表人：刘凡金。上诉人陈星宇因与上诉人吴绍雄、原审第三人付仁刚、贵州众胜旺房地产经纪有限公司（以下简称众胜旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初13529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈星宇上诉请求：1、撤销原判决第三项。判令被上诉人立即配合上诉人将其位于云岩区房屋所有权转移登记至上诉人名下，并按照上诉人一审诉求支付违约金；若因拆迁等客观因素导致房屋所有权无法转移登记至上诉人名下，请求依法改判确认涉案房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁收益归上诉人所有；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、法律并未赋予违约方合同解除的权利，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，认为守约方及违约方均享有解除权，案涉合同具备法定解除情形属于法律适用错误。2、案涉合同是双方真实意思表示，合法有效，现因被上诉人违约，上诉人作为守约方有权选择继续履行合同或解除合同，一审法院认定上诉人诉请被上诉人将案涉房屋转移登记至上诉人名下并支付继续履行违约金无事实法律依据属事实认定错误。3、上诉人一审时提交了电子发票和保单，证明上诉人花费保险费1502元，原判未予支持错误。吴绍雄辩称，付仁刚没有取得我书面委托的情况下签订的合同无效，合同是在中介公司诱导下签订的，签订合同时我不知情。根据婚姻法司法解释第11条规定，我妻子也不清楚卖房的事情，所以签订的合同应属无效。吴绍雄的上诉请求：1、依法改判认定涉案《商品房买卖合同》无效；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人认为双方的合同无效，理由：1、本次交易是由房屋中介公司主导参与，并提供了书面的买卖合同，属于双方约定的采用书面形式的合同，合同的生效条件及各方的权利义务只能按照合同约定执行。双方在《房屋买卖合同》第13条对合同的生效有明确约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充”。双方对合同生效条件的约定并没有违背法律的禁止性规定，依法应该按照合同约定办理。按照这个规定，双方的《房屋买卖合同》因没有上诉人签字，至今没有生效。2、本合同的房屋出卖人吴绍雄只是委托第三人付仁刚联系房屋的买家，并没有委托付仁刚签订《房屋买卖合同》，付仁刚的签字没有上诉人的口头或者书面授权，而且事后也没有得到上诉人的追认，合同应属无效。陈星宇辩称，1、根据司法解释规定不论代理人是否有处分权所签订的合同均为有效合同；2、原审判决对付仁刚的代理权限已经进行了充分的解释说明，足以看出付仁刚签订合同时具有代理的权限；3、即使付仁刚在签订合同时权限不明，但是在其后吴绍雄两次收取了我们支付的定金，同时去房产部门办理涤除抵押，还有在微信聊天记录中谈论房屋产权转移的事宜，均可证明吴绍雄至少追认了合同内容；4、案涉合同属有效，付仁刚的行为是否及于吴绍雄仅仅是判断是由谁承担责任的问题，如果付仁刚的行为不及于吴绍雄，那么本案的责任就由付仁刚承担。付仁刚述称，在中介公司诱导情况下我签订了合同，当时我认为该合同只是意向性合同，我无权代表吴绍雄签订涉案合同，合同应属无效。众胜旺公司未到庭参与答辩，亦未提交书面答辩状。陈星宇向一审法院起诉请求：1、判令确认原告与被告、第三人签订的《房屋买卖业务》合同（合同编号100006396240）有效；2、判令被告立即配合原告将其位于云岩区房屋所有权转移登记至原告名下；3、判令被告向原告支付违约金5008元（违约金以500800元为基数按照日千分之5从2020年8月1日计算至实际办理过户之日，暂算至2020年8月2日）；4、判令被告向原告支付为维权而产生的律师基本代理费15000元；5、若因拆迁等客观因素导致涉案房屋所有权无法转移登记至原告名下，请求法院依法判令确认涉案房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿收益归申请人所有；6、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。一审法院认定事实，位于“云岩区”房屋登记于被告吴绍雄名下，共有情况为单独所有，产权证号为黔（2017）云岩区不动产权第0046232号。2020年3月24日，被告向第三人付仁刚发送信息称“就是三桥房子，现在贵阳房价我也不清楚……”付仁刚回复称“现在房价有点降的情况”，被告称“就是想把那套房卖掉，再给娃卖（买）一套，现在两个娃”付仁刚回复称“这个也不是很清楚，但是从以前来看基本就是房价降的时候没人买，涨的时候都在抢起买。”同年5月15日，付仁刚向被告发送信息称“房子还有多少贷款》我挂60万。”“房子挂上去了的，挂的60万。你看低了不，现在的行情大概就这样。”被告回复称“房子要不也自己发个朋友圈”“你把照片传几张给我”。同月22日，付仁刚向被告发送信息称“有客户出价51万”，被告回复称“现在还没到8000哈，才摊得7600”，付仁刚称“7511”“确实有点低”，被告称“看能不能卖56、7万”，付仁刚回复称“有人出到差不多这个价在说。”同月31日，被告向付仁刚发送信息称“现在有几个买家？”付仁刚称“我知道的有2家”“主要是全款，所以不是很好出手”，被告回称“可以贷款的撒”，付仁刚称“他们说的那几个小区的房子19年下的文，不能贷款，具体是不是不是很清楚。”2020年7月23日，原告陈星宇作为乙方、购买方与吴绍雄作为甲方、出售方签订一份《贵阳市存量房屋买卖合同》，主要约定：一、甲乙双方交易房屋坐落在云岩区，建筑面积67.9平方米；第二条、该房屋所有权人为吴绍雄，房地产权证号为黔（2017）云岩区不动产权第0046232号，该房屋已设定抵押，抵押权人为四川天府银行，该房屋带租约，甲方承诺承租人已经放弃优先购买权……第五条、甲乙双方协商同意，该房屋交易价款及家电家具、装修装饰、配套设施设备等作价总计为500800元；2、具体付款方式：乙方应在签订本合同当日支付定金100000元，甲乙双方协商一致采取以下方式支付定金：自行支付。乙方于过户当日将第一笔购房款人民币400800元以自行支付方式支付给甲方。第七条、该房屋目前有抵押，如该房屋有抵押的，则甲方应在2020年7月27日之前到其贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；甲乙双方同意，在符合过户条件后，甲乙双方须在注销当日亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续；第八条、甲方收齐房款3日内将房屋交付给乙方；第十条、1、乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交总价的千分之五向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，甲方有权解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交总价的20%向乙方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；2、甲方未按照约定条件将该房屋交付乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按照成交总价的千分之五向乙方支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交总价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款；3、甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价千分之5的违约金，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价20%的违约金。5、守约方应维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等；落款处甲方签名由第三人付仁刚作为其委托代理人代签。同时，原告与付仁刚作为吴绍雄委托代理人、众胜旺公司签订一份《居间服务合同》，约定由原告向第三人众胜旺公司支付居间费12770.4元，并约定如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。同日，被告向不动产登记中心申请调取案涉房屋产权查询信息后，将该信息发送给第三人付仁刚。合同签订当日及同月28日，原告分别向被告吴绍雄账户转账支付20000元、80000元，第三人付仁刚于2020年7月23日以陈星宇名义出具一份《收据》，载明：房屋出售人吴绍雄至今收到房屋买受人陈星宇交来的定金共计100000元，其中于2020年7月23日收到20000元，于2020年7月28日收到80000元。2020年7月24日，原告向第三人众胜旺公司支付居间费12770.4元及代办手续费500元。同日，被告向第三人众胜旺公司交付案涉房屋不动产权登记证书，并于同日向众胜旺公司员工唐光彬通过微信发送信息称“尽量在31一号之前办完，月初可能要去外省出差个把星期”，唐光彬回复称“尽量”。同月27日，被告向唐光彬通过微信发送信息称“麻烦催哈银行，赶紧扣款，争取这周办完，下周可能没空，要去外省一周”，唐光彬回复称“招呼打了的呢”“还没扣吗”“我马上问问”，被告称“没有扣”“好的，你给他说抓紧扣，免得账户冻结了扣不了”……“已经更新好了，可以扣款了”同月28日，被告通过第三人众胜旺公司向贵阳市不动产登记中心递交案涉房屋所有权抵押注销登记申请，办理案涉房屋抵押权注销登记。下午18时许，众胜旺公司员工唐光彬向被告发送信息称“记得婚姻证明一定要找到，现在必须要”。同月29日，唐光彬在其与原、被告组成的微信群中发送信息称“办理产权过户所需资料：1、卖方1、身份证【原件加复印件一份】；2、结婚证或者离婚证加离婚协议，未婚提供户口本原件【原件加复印件一份】；3、不动产权证整本原件（产权证一套：房本图纸复印件2份，不动产权证及契税发票或房产证，土地证，契税证/契税发票、房改房需要提供上市证），注：所有资料必须真实有效。买方：1、上证人身份证（原件加复印件一份）；2、一家人户口本原件（把未成年子女户口页复印一份）；3、结婚证或者离婚证加离婚协议，未婚提供户口本原件【原件加复印件一份】；4、缴税银行卡（把税费钱都存在一张卡上方便缴税），注：所有资料必须真实有效。1、（买卖双方）配偶不是产权人或者上证人的，可以不用到场，提供身份证复印件就行。2、买卖双方户口婚姻状况要与显示一致（离婚一定要改成离异）。”原告回复称“收到，完全配合”。同月30日，被告在该群中回复称“不好意思，我这边因个人原因出了点状况，只能推迟到推到下周再安排办理了，给大家带来不便，深表歉意……”原告回复称“下周办理恐怕是不行，本来就该昨天办理的，你有事情推迟了，明天是合同约定的最后一天，无论如何你要抽时间我们去办理。”被告回复称“对这事深感抱歉，如果我有时间的话能来，我第一时间必须就来了，我也想早点办完，像提前还款那样，我有空第一时间就联系你们了。这边实在走不了……”原告回复称“不行，大家都有事情，都很忙，要互相理解一下，而且合约的规定已经给了你充分的时间，反正明天是最后一天，如明天还不来办理，我这边将会提起司法诉讼，望谅解。”同日，众胜旺公司员工唐光彬向被告发送短信息称“买方催促我方通知你办理位于云岩区房屋产权过户，买方不同意你延迟到下周，请你收到短信后积极配合办理，如3日（即2020年7月31日）内未到场办理，买方将提请司法程序维护自身合法权益，请你妥善处理好相关事宜前来办理。”同年8月1日，被告在上述微信群中发送信息称“不好意思，给大家带来不便了，这两天因个人原因没能及时回复你们。房子不卖了，请中介和买方在明天之前安排时间，我把定金和首付款退给买方，以便买方另购他房”，原告回复称“我不同意，要求继续履行合同，办理过户。”被告回复称“其他那么多房子你可以选择购买，何必逼我卖呢，为了卖这房子，闹得我家庭四分五裂，这样的代价我付不起。……”“你要求我继续履行合同，连合同详细内容我都还不清楚，我怎么继续履行合同？一切问题大家协商解决吧”。同年8月2日，被告妻子倪萍向原告邮寄一份《关于无权处分云岩区公有房屋及立即停止侵权的函》，主要载明：该房屋系我和吴绍雄的夫妻共有财产，没有获取我同意的情况下，任何人不得以任何理由处分该房屋，我也不同意他处分我们夫妻共有的房屋……因双方未能协商解决，原告遂诉至一审法院，提出如前诉请，并支付律师代理费15000元。庭审中，被告提交以下证据：1、结婚证、户口本各一份，拟证明被告与案外人倪萍于2015年11月26日登记结婚，于2017年9月26日购买涉案房屋。原告对真实性无异议，但与本案无关，不能证明系夫妻共同财产，且房产证上只有被告名字，我方已尽到审查义务，产权证也不能证明房屋购买时间。第三人付仁刚对真实性无异议，该房屋系夫妻共同财产。第三人众胜旺公司表示付仁刚告诉我方涉案房屋是由其与被告共同出资购买，只是登记在被告名下，为了证实房屋的情况，我们与吴绍雄现场通过电话，并查询房屋信息，且被告也认可成交价。2、疾病证明书、出生医学证明、房屋产权证复印件各一份，证明案涉房屋于2017年7月购买，房产证于2017年8月办理，产权过户期间因为被告妻子在生产不方便，所以只有被告的名字。原告对该组证据真实性、合法性无异议。第三人付仁刚对该组证据三性无异议，第三人众胜旺公司认为该组证据与本案无关。3、付仁刚与租客的聊天记录、被告与付仁刚的聊天记录各一份，拟证明因为被告不在贵阳，就委托付仁刚找买家，付仁刚通过微信向被告转账的3000元是房屋租金，房屋出售前，原告及第三人未看过案涉房屋。原告认可该组证据真实性，但该证据显示被告本人也表示该房屋不能贷款，不好处理，因此适当降价合理，付仁刚与租客的微信聊天记录是9月份的，与本案无关。第三人付仁刚对该组证据无异议，案涉房屋可以办理贷款。第三人众胜旺公司认为该组证据与本案无关。4、借款合同复印件一份，拟证明案涉房屋系夫妻共同财产。原告对真实性无异议，倪萍为保证人，但不能证明是夫妻共同财产，贷款合同的他项权证号与产权证号不一致。第三人付仁刚表示无异议，第三人众胜旺公司表示无法确认是否有关，我方只认产权证。5、出差审批表一份，拟证明我办理银行的抵押注销登记是因为我要出差，不是因为要履行合同。原告及第三人众胜旺公司表示与本案无关。第三人付仁刚表示无异议。庭审中，原告述称：因为被告在过户前表示不出卖房屋，所以我方未支付尾款，我方可以随时全款支付。被告述称：我与付仁刚系普通朋友关系，因为他离案涉房屋较近，所以我委托他找买家。付仁刚在2020年7月23日晚告知我意向合同是500800元，当时我没有同意，至于收取的意向金我认为购房人看得上就退，看不上可以退，第二天收取的8万元是原告自己打给我的，我本身也有提前还贷款的意思，付仁刚告知我对方要先出10万元的意向金，所以原告打款8万元我就收取了。我认为我收取了10万元，就将产权证放在中介处，让买方放心。案涉房屋是否要拆迁我不知道。第三人付仁刚述称，合同价款500800元不是我订立的价款，是原告与中介协商的价款，我代表被告签订的合同只是意向合同，是中介公司提供的，我是告知过被告方价格为500800元，被告表示先签订意向合同。案涉房屋是否面临拆迁不知道，被告在8月20多号去填写征求意见签的字，可能要面临拆迁，是社区服务中心打电话让那个被告去签拆迁意向反馈表。案件审理过程中，一审法院依法向原告释明是否变更诉请为解除合同？原告表示坚持其诉请不变更。一审法院认为，本案争议焦点在于第三人付仁刚作为被告吴绍雄委托代理人与原告签订的《房屋买卖业务合同》效力是否及于吴绍雄及《贵阳市房屋存量买卖合同》是否因倪萍不同意出售而无效问题。针对焦点一，经查，2020年7月23日《授权委托书》委托人吴绍雄署名虽系付仁刚代签，但根据被告与付仁刚的聊天记录，2020年3月24日，被告曾向付仁刚提出想出售案涉房屋，并当庭认可其委托付仁刚代为寻找买家，具有委托的意思表示；其次，根据被告及第三人付仁刚的陈述、双方微信聊天记录，合同签订当日，被告按照众胜旺公司要求向付仁刚提供案涉房屋不动产权登记查询信息，该日付仁刚亦向被告告知房屋成交价款为500800元，次日，被告向众胜旺公司交付案涉房屋不动产权证原件，若被告不同意案涉房屋交易价格，但其又向众胜旺公司交付案涉房屋不动产权证原件的行为，也与常理不符。第三，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付100000元，被告收款后，于2020年7月28日由众胜旺公司代为向贵阳市不动产登记中心申请办理案涉房屋抵押权注销登记，以行为履行《贵阳市房屋存量买卖合同》中约定的应由其履行的注销登记义务。第四，原被告共同成立微信群，被告对于唐光彬于2020年7月29日发送办理过户登记提示信息未持异议，并于次日发送信息称推迟办理过户登记时间，其对第三人付仁刚的代理行为应系认可。综上，第三人付仁刚代被告吴绍雄与原告签订的《贵阳市房屋存量买卖合同》时，已取得吴绍雄授权，且所订立的合同内容未超出授权范围，被告吴绍雄对房屋买卖业务合同中的《贵阳市房屋存量买卖合同》及其他合同内容知晓并认可，《房屋买卖业务合同》效力应及于被告吴绍雄。针对焦点二，不动产权证作为物权凭证，其记载内容应具有公示对抗效力，案涉房屋系登记于被告吴绍雄名下，为其单独所有，原告与吴绍雄签订合同过程中，已尽合理审查义务。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定，《贵阳市房屋存量买卖合同》并不因吴绍雄无权处分而无效。综上，《房屋买卖业务合同》应系原被告双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。合同中虽约定原告向被告支付定金100000元时间为2020年7月23日，但在被告出具的《收条》中，载明该100000元的付款时间为分别为2020年7月23日20000元、7月28日80000元，已变更了合同约定，现原告已按约定向被告支付购房定金，但被告以其不具有处分权且不知晓合同内容为由，拒绝履行合同约定的办理过户登记义务，其行为已违反合同约定，属违约方。根据《贵阳市房屋存量买卖合同》第十条第3项约定，原告作为守约方，具有解除权，同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，守约方及违约方均享有解除权，本案原告虽主张继续履行合同，但被告明确告知其不愿继续履行合同，且当庭亦表示不同意再继续履行合同，《贵阳市房屋存量买卖合同》已具备法定解除情形，庭审中，经一审法院依法释明，原告仍坚持其诉请不予变更，故对原告基于继续履行合同所主张的由被告将案涉房屋转移登记至其名下并支付继续履行违约金的诉请，于事实法律无据，一审法院不予支持。原告可另案主张其权利。对于原告主张的律师费15000元、诉讼费、保全费，本案系因被告违约行为导致发生，且双方对该费亦约定为由违约方负担，故应由被告负担，原告该诉请于事实法律有据，一审法院予以支持。对原告主张的保险费，双方虽对该费用存在约定，但庭审中，原告未举证证明其支付情况，应承担举证不能后果，故对原告该诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、确认原告陈星宇与被告吴绍雄、第三人贵州众胜旺房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖业务》合同有效；二、被告吴绍雄于本判决生效之日起十日内支付原告陈星宇律师费15000元;三、驳回原告陈星宇的其余诉讼请求。案件受理费4504元（已减半收取），诉前财产保全费3024元，合计7528元，由被告吴绍雄负担（该款原告已预交）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴绍雄提交微信聊天记录一份，是吴绍雄与中介公司唐光彬的聊天记录，在该记录中有一份唐光彬发给吴绍雄的截图，是唐光彬与银行工作人员周静的聊天，拟证明唐光彬对银行人员打理后，马上进行扣款，办理了银行的抵押涤除，说明中介公司是有意且不善意办理抵押涤除，以便让吴绍雄尽快将房屋过户。陈星宇对该组证据的三性认可，但认为7月27日唐光彬和吴绍雄的聊天记录，不能证明任何具体内容，但是在当天唐光彬和吴绍雄的另一份聊天记录中吴绍雄给中介公司发信息，内容是麻烦催下银行赶紧扣款，因为下周吴绍雄要出差，所以在此背景下中介公司才会联系银行，该份聊天记录在一审提交过，也说明7月27日合同签订4天的时候，双方均在积极的履行合同。对于中介公司工作人员与银行工作人员的聊天记录，上面的付款行为不能证实与本案有关，也就是吴绍雄催中介公司叫银行扣款办理，中介公司才去催银行的。付仁刚质证称表示不清楚。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。关于案涉《贵阳市房屋存量买卖合同》效力问题，虽然吴绍雄没有出具本人签字的书面委托书给付仁刚，但从其与付仁刚的聊天记录、吴绍雄收取陈星宇10万元、吴绍雄催众胜旺公司工作人员唐彬让银行赶紧扣款并办理了房屋抵押涤除的事实，可以证明吴绍雄委托付仁刚出售案涉房屋的事实。原判对此已做充分论述，本院不再赘述。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，吴绍雄以案涉房屋系夫妻共同财产，房屋的出售未取得妻子同意而认为合同无效的主张不能成立。同时案涉房屋虽系夫妻共同财产，但因夫妻双方财产、人身的紧密关联性，以及家事代理的表见代理特性，陈星宇完全有理由相信钟江堂出卖房屋系夫妻双方共同意思表示。故对吴绍雄称合同无效的主张本院不予支持。关于案涉《贵阳市房屋存量买卖合同》是应继续履行还是符合法定解除条件的问题，本案系吴绍雄签订合同并收取10万元后拒绝办理过户登记引发的纠纷，原判认定其违约正确。但原判以吴绍雄不同意继续履行合同为由认定案涉合同目的不能实现不当。案涉房屋的银行抵押权已经涤除，根据合同约定双方在过户当日付清剩余400800元，而陈星宇明确表示可随时全款支付剩余房款，故本院认为案涉合同不存在合同目的不能实现的情况。同时吴绍雄未在本案中诉请要求解除合同，即便其要求解除合同，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”的规定，一方面吴绍雄作为违约方不享有单方解除合同的权利，另一方面吴绍雄也不符合违约方享有解除权的三个条件，故陈星宇要求办理案涉房屋产权过户登记的主张成立，本院予以支持。为减少当事人讼累，对陈星宇未支付的剩余房款本案一并处理。关于违约金及保险费问题，根据合同第十条第5款“守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等”约定，陈星宇因本案诉讼支出的保全保险费1502元有中国平安财产保险股份有限公司的保单、发票等证据佐证，故该笔费用应由吴绍雄承担。根据合同第十条第3款“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方按日计算向守约方支付该房屋成交总价5%的违约金；……”的规定，双方约定的违约金标准换算成年利率为1825%，该标准明显过高，本院综合违约方的违约程度、守约方的实际损失等客观情况，酌情认定违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。关于违约金的起算日期，因2020年7月29日众胜旺公司工作人员唐光彬通过微信向吴绍雄发送办理过户所需资料，次日吴绍雄回复过户要推迟到下周办理，2020年8月1日吴绍雄再次回复房子不卖了，此时视为吴绍雄违约。陈星宇要求从2020年8月1日开始计算违约金符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初13529号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初13529号民事判决第三项；三、吴绍雄于本判决生效之日起十五日内配合陈星宇办理位于贵阳市云岩区房屋所有权转移登记至陈星宇名下。在履行上述过户义务同时，陈星宇将房屋尾款400800元一次性向吴绍雄付清；四、吴绍雄于本判决生效之日起十日内支付陈星宇保全保险费1502元；五、吴绍雄于本判决生效之日起十日内支付陈星宇违约金（违约金以500800元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍，从2020年8月1日起计算至所有权转移登记至陈星宇名下之日止）；六、驳回陈星宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4504元、诉前财产保全费3024元，合计7528元，由吴绍雄负担；二审案件受理费9008元，由吴绍雄负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  程 奕审判员  田镇华二〇二一年九月六日书记员  曹 然