西藏自治区林芝市中级人民法院民事判决书（2021）藏04民初6号原告：墨脱县莲花圣地国有资产投资有限公司，住所地西藏林芝市墨脱县门珞文化古街2栋，统一社会信用代码915404233214187748。        法定代表人：王莉莉，该公司董事长。        委托诉讼代理人：张仲波，陕西保安律师事务所律师。        被告：西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司，住所地西藏拉萨市德吉南路01号幸福园，统一社会信用代码91540000064668659M。        法定代表人：孙涛，该公司董事长。        委托诉讼代理人：黄绮婷，泰和泰（上海）律师事务所律师。        委托诉讼代理人：章诗媛，泰和泰（上海）律师事务所律师。        原告墨脱县莲花圣地国有资产投资有限公司（以下简称莲花圣地公司）与西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司（以下简称德吉康桑公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莲花圣地公司法定代表人王莉莉及其委托诉讼代理人张仲波、德吉康桑公司委托诉讼代理人黄绮婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        莲花圣地公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除其与德吉康桑公司签订的《墨脱县门珞文化古街项目经营管理与物业服务合同》（以下简称案涉合同）；2．判令德吉康桑公司支付合同费用7，141，760元，并赔偿违约金500，000元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告莲花圣地公司系墨脱县财政局出资设立的国有独资公司，墨脱县门珞文化古街项目建成后原告负责对上述项目经营管理，为盘活国有资产，2016年10月25日，其与被告德吉康桑公司签订了涉案合同，原告将墨脱县门珞文化古街项目物业经营管理及物业服务承包给被告，由被告对该项目“统一商业规划、统一招租招商、统一经营管理、统一物业服务”。合同期限为15年即自2017年1月1日起至2032年12月31日止。合同费用分阶段结算，第1至3年，被告每年向原告支付3，801，792元，三年共计11，405，376元，第4年至第6年，每年支付4，181，971元，三年共计12，545，913元，付款时间为每年1月31日前付清上年度费用。双方在合同第六条中约定了违约责任，违约方须向守约方支付违约金500，000元，且守约方有权解除本合同。截止2020年12月31日，被告已经拖欠合同费用7，141，760元，经原告多次催要无果，被告的拖欠行为已经构成根本违约，原告为维护国有资产保值增值，故诉至法院，望支持原告的诉讼请求。        德吉康桑公司辩称，一、不同意解除案涉合同。（一）被告没有根本违约，合同可以继续履行，而且继续履行有利于双方以及大量租户，亦有利于社会稳定。被告的合同权利义务是将涉案项目的物业出租给租户收取租金，在收取相应的管理费后，将租金缴纳给原告。原、被告双方签约后，被告对于涉案项目投入大量的人力、物力、对涉案项目进行管理、宣传、招商。截止到原告起诉之日，除了原告自行出租的物业外，被告已出租了大部分物业，因原告的原因以及当地特殊的社会情况租户采取上访等方式阻拦被告收取租金，被告未能及时足额收取到租金。被告已采取多种积极的手段收取租金，包括起诉部分未按约交纳租金的租户。被告在签约之初已向原告缴纳了2，000，000元的履约保证金，后又在租金收不到的情况下自行垫资，向原告缴纳了1，000，000元，且被告一直在与原告积极磋商后续支付事宜，基于上述合同履行的情况，只要给予被告一定的时间，被告即可通过包括但不限于诉讼的方式向租户收取租金，租金收取到位后即可向原告支付，同时被告已在积极筹措资金，推进在租户租金未收集的情况下先行支付给原告，因此合同是可以继续履行的。其次，因为有大量的租户已与被告签署了租赁协议，如果解除了原、被告之间的合同，则大量的租户将面临合同要被解除或实际上无法履行的情况，即使原告愿意替代被告承接合同，基于租户的诉求不一，租户肯定会坚持要求重新协商，协商不成则会导致大量的合同被解除或处于无法履行的状态，从而引发诸多问题损害各方利益，引起社会的不稳定。在被告起诉租户要求支付租金的案件中，虽然租户拖欠租金，但一审、二审法院均认为合同是可以继续履行的，本案情况与上述案件类似。请求法院保持司法裁判口径一致，判决本案合同可继续履行，不宜解除。（二）原告在合同履行过程中有多处违约，不属于守约方，无权要求解除合同。涉案合同约定原告应向被告移交墨脱县门珞文化古街的整体（建筑面积为7，920.40平方米），但原告实际移交的只有5654平方米，没有完整移交。在合同的履行过程当中，移交时，原告未按照合同约定做好项目问题的记录，移交后也未跟进解决。另，原告在涉案合同签署前与租户签订了部分租赁合同，被告要求换签，但原告均予以拒绝。在被告收取租金的过程当中，相关租户认为政府为项目的持有者出租人，因此不肯配合缴纳租金，被告请求原告配合重新收取租金，但遭到原告的拒绝。原告在交付案涉项目时，未能达到合同约定的要求，后续也没有回应被告要求维修的请求。原告多次违约，多次介入干扰被告管理物业收取租金，而涉案合同约定由被告自行管理收取租金，但是原告却直接对接租户，并曾组织被告、租户召开三方协调会，在协调会上承诺降租，严重妨碍了被告的经营、管理。根据案涉合同第六条约定“违约方须向守约方支付违约金500，000元，大写：伍拾万元整，且守约方有权解除本合同”，原告并非“守约方”，存在违约的行为，因此原告无权解除合同，也无权要求被告支付违约金。二、涉案项目的租金单价应被调整为40元／平方米／月。双方在合同签署后原告曾向被告发函将租金变更为“原合同面积7749平方米减去2号、3号、4号楼的面积2095平方米、实际承租面积为5654平方米，再给予免租1年的优惠、每平米50元计租”，原告起诉亦是按照此标准，但每平方50元应被调整为每平方40元。在被告诉租户要求租户履行涉案项目租金的三个案件中，西藏自治区林芝市中级人民法院将租金下调至40元／平方米／月，下调的原因包括租赁物具有适租瑕疵。而原告对该瑕疵负有主要责任，其交付给被告时即项目整体存在问题，并非使用不当导致的房屋问题，被告请求原告维修，原告却置之不理。结合墨脱县同属性、同种类房屋相关费用标准30元／平方米／月、原告作为出租人履行国有资产管理权对相同性质房屋租赁物的收取标准远低于50元／平方米／月的客观情况，50元／平方米／月的单价歧高，不公平。三、被告不应承担违约金。如前所述，原告在合同履行过程中有多处违约，其不是守约方，无权要求被告承担违约金。原告无证据证明其在2020年1月7日前曾向被告催告过租金，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因此原告无权要求被告支付违约金。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：        莲花圣地公司提交以下证据，第一组：营业执照、法定代表人身份证明、墨住建（2016）49号文件、墨脱县人民政府办公室会议纪要（第七期）、不动产权登记证书、墨脱县财政局证明复印件各一份，欲证明诉讼主体适格。本院认为，该组证据真实、合法、与本案关联，且被告予以认可，本院予以采信；第二组：《墨脱县门珞文化古街项目经营管理与物业服务合同》原件一份，欲证明合同中约定了双方的权利义务、租金收取方式以及违约责任等。本院认为，该证据真实、合法、与本案关联，且被告予以认可，本院对合同内容予以采信；第三组：工作联系函打印件一份、墨国投发（2020）9号通知及补充协议、墨国投发（2021）2号通知原件各一份，欲证明：1．被告长期拖欠合同费用，经原告催要后仍然未支付，其行为已经构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金500，000元；2．原告已经给被告合理的宽限期，合同计价面积调整为5654平方米，按照该面积计价前三年（2017年至2019年）需支付合同费用为5654㎡×50元／月／㎡×12个月／年×3年，被告扣除20％的管理费后，2017年至2019年三年，应支付原告8，141，760元，扣除已经支付的1，000，000元，还剩7，141，760元。本院认为，该组证据真实、合法、与本案关联，对是否应当解除合同在争议焦点部分予以综合评判。        德吉康桑公司向本院提交以下证据，第一组：自制涉案物业签约的情况说明一份，欲证明其已将涉案物业大部分商铺出租。本院认为，该组证据系自制，缺乏真实性，也无法证明其待证事实，本院不予采信；第二组：网上银行电子回单原件一份，欲证明被告已向原告支付了合同款1，000，000元；第三组：国内支付业务付款回单原件一份，欲证明已向原告支付履约保证金2，000，000元。本院认为，以上两组证据真实、合法、与本案关联，且原告予以认可，本院予以采信；第四组：西藏自治区林芝市中级人民法院（2020）藏04民终25、29、30号民事判决书三份，欲证明生效判决认为因适租瑕疵将涉案租赁物的租金下调至40元／㎡／月，且原告在整个合同的履行过程中违约干预了被告的经营以及收取租金的事实。本院认为，该组证据与本案并非同一法律关系，也无法证明其待证事实，本院不予采信；第五组：西藏墨脱古街商业计划书电子文档一份，欲证明被告曾向原告提出过非因使用不当导致的房屋问题向原告提出维修的请求，但原告却置之不理。本院认为，该组证据缺乏真实性及关联性，亦无法达到证明目的，本院不予采信；第六组：墨国投发（2020）2号复印件一份，欲证明原告单方下调了租金，以5654平方米计租，并免租1年。该组证据并未实际履行，本院不予采信。        经审理查明，莲花圣地公司系墨脱县财政局出资设立的国有独资公司，负责对墨脱县门珞文化古街项目建成后的经营管理。2016年10月25日，莲花圣地公司将墨脱县门珞文化古街项目物业经营管理及物业服务承包给德吉康桑公司，并签订《墨脱县门珞文化古街项目及管理与物业服务合同》，合同期限为15年即自2017年1月1日起至2032年12月31日止。该合同第一条：“……项目建筑面积约7，920.40平方米（以项目实测面积为准），以双方进行物业移交时所确认的物业为本项目签约范围。”第二条：“……乙方签约本项目后进行统一商业规划、统一招商招租、统一推进管理、统一物业服务。乙方签约本项目旨在通过收取合理租金的方式，长期培育本项目商业氛围，优化商业业态，达到物业增值保值的目的。甲方获取固定合同费用，由乙方承担本项目的经营管理风险，盈亏自负。”第四条：“（一）第1--3年，指导价格为50元／平米﹒月，无涨幅，乙方每年扣除20％管理费后向甲方支付3，801，792元，三年共计支付11，405，376元；第4--6，指导价格为55元／平米﹒月，涨幅10％，乙方每年扣除20％管理费后向甲方支付4，181，971元，三年共计支付12，545，913元……说明：以上数据测算依据面积为7，920.4平方米，实际合同面积以双方最终移交本项目时所确认的面积及物业楼栋为准……（四）乙方签订本合同后，必须于2018年1月31日前完成第一次合同费用支付，以后每年支付都于次年1月31日前完成……”。第六条：“……任何一方如不按照合同约定条款执行，在守约方书面通知违约方纠正后三十日内，违约方仍未按照守约方要求纠正违约行为的，违约方须向守约方支付违约金500，000元（大写：伍拾万元整），且守约方有权解除本合同，违约方须承担一切相关责任”。        另查明，莲花圣地公司法定代表人现变更为王莉莉。        再查明，德吉康桑公司于2016年10月25日交纳履约保证金2，000，000元，2020年12月22日交纳1，000，000元合同费。        对双方当事人争议的事实，本院分析、认定如下：一、案涉合同是否应当解除的问题。本案中，莲花圣地公司与德吉康桑公司于2016年10月25日签订的《墨脱县门珞文化古街项目及管理与物业服务合同》不违反法律禁止性规定，系当事人双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应诚实履行。依据上述合同等所载明内容及本案已查明的事实，莲花圣地公司依约将案涉项目以双方最终确认签约面积5654平方米向德吉康桑公司移交，德吉康桑公司自合同签订以来仅向莲花圣地公司交纳1，000，000元合同费用，未能按期足额交纳合同费用，未履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定莲花圣地公司享有法定解除权，故对莲花圣地公司要求解除合同的诉求，本院依法予以支持。关于合同解除的时间，莲花圣地公司通过起诉要求解除合同，德吉康桑公司于2021年4月1日收到本案起诉材料，故本院确认双方签订的案涉合同于2021年4月1日解除。基于此，对莲花圣地公司要求德吉康桑公司交纳2017年至2019年三年合同费用共计8，141，760元，（具体计算标准5654㎡×50元／月／㎡×12个月／年×3年，扣除20％管理费），扣除已经支付的1，000，000元，剩余7，141，760元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，根据双方签订的《墨脱县门珞文化古街项目及管理与物业服务合同》第六条的内容，双方就违约责任等进行了约定，德吉康桑公司未履行合同主要义务，在莲花圣地公司给予一定的合理期限后，仍未履行，违反案涉合同约定，且合同中对于违约金的约定符合法律规定，故对莲花圣地公司主张500，000元违约金的诉求，于法有据，本院予以支持。德吉康桑公司称莲花圣地公司在合同履行过程中存在违约行为，无权要求德吉康桑承担违约金的主张，因其未提交莲花圣地公司违约的证据，本院依法不予采纳，且案涉合同在“说明”栏中明确约定“以上数据测算依据面积为7，920.4平方米，实际合同面积以双方最终移交本项目时所确认的面积及物业楼栋为准”，据此，双方最终确认面积为5654平方米，相应的合同费用也是按此面积计算，本院依法予以确认。        本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。莲花圣地公司与德吉康桑公司于2016年10月25日签订的《墨脱县门珞文化古街项目及管理与物业服务合同》合法有效，依据上述合同等所载明内容及本案已查明的事实，莲花圣地公司依约履行合同内容，德吉康桑公司未能按期足额交纳合同费用，致使合同目的不能实现，已经达到合同解除的条件，本院依法确认案涉合同于2021年4月1日解除。对莲花圣地公司要求解除案涉合同以及支付相应合同费用的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，德吉康桑公司未履行合同主要义务，违反案涉合同约定，故对莲花圣地公司主张500，000元违约金的诉求，于法有据，本院予以支持，德吉康桑公司未提交证据证明莲花圣地公司存在违约行为。莲花圣地公司对于之后产生的合同费用以及2，000，000元的履约保证金，在本案中并未主张，本院对此不予审理。本院认为，物业服务合同纠纷是指物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同，而本案的基础法律关系并不是物业服务，而是莲花圣地公司将案涉古街项目通过德吉康桑公司的统一管理，长期培育本项目商业氛围，优化商业生态，达到物业增值保值的目的，并获取固定合同费用，由德吉康桑公司承担本项目的经营管理风险，盈亏自负，故本院依法确认本案案由为合同纠纷。德吉康桑公司辩称案涉合同权利义务是将涉案项目的物业出租给租户收取租金，在收取相应的管理费后，再将租金缴纳给莲花圣地公司，而因其未向其他实际承租人收取到租金，导致其也未能向莲花圣地公司交纳合同费以及对案涉项目的租金单价应被调整为40元／平方米／月的意见，本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任的规定，本案中，德吉康桑公司提供的证据不足以证明该法律关系成立，该辩称于法无据，与事实不符，本院依法不予支持。德吉康桑公司在举证期限内依法向本院提起反诉，本院认为，反诉与本诉的诉讼请求应当基于相同的事实或者相同的法律关系，德吉康桑公司的反诉请求与本案不是同一事实和法律关系，故对其反诉请求，本院依法不予受理。        综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（一）项规定，判决如下：        一、确认原告墨脱县莲花圣地国有资产投资有限公司与被告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司签订的《墨脱县门珞文化古街项目经营管理与物业服务合同》于2021年4月1日解除；        二、被告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告墨脱县莲花圣地国有资产投资有限公司支付合同费7，141，760元；        三、被告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告墨脱县莲花圣地国有资产投资有限公司支付违约金500，000元。        如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费65，292.32元（墨脱县莲花圣地国有资产投资有限公司已预交），由被告西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司负担。        如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区高级人民法院。        审判长    松吉卓玛审判员    王明有审判员    孙丹华二〇二一年九月六日法官助理    禹珊书记员    央金卓玛>