辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽08民终2541号上诉人（原审被告）：营口市站前区竹馨园鲜花食杂超市，地址营口市站前区渤海大街东33-14号。经营者：曲宏涛。被上诉人（原审原告）：营口精诚物业服务有限公司，地址营口市站前区昌盛里竹馨园小区。法定代表人：芦新华，系公司经理。委托诉讼代理人：张伟玲，公司员工。上诉人营口市站前区竹馨园鲜花食杂超市因与被上诉人营口精诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2021）辽0802民初2489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。营口市站前区竹馨园鲜花食杂超市上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉请。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，一、原判对案件事实认定不清，据以定案的证据不足、不充分，且适用法律错误，其理由是：首先，上诉人租赁的房屋是外门市，不需要被上诉人提供服务，上诉人的房屋楼上公共设施部位多年漏雨，造成上诉人的损失一万多元，上诉人多次找物业，物业推脱，光接待不处理，推诿责任。上诉人与城管部门是门前五包单位，有合同。不与物业有任何关系，物业也没有向上诉人提供任何服务，以前的物业从来不收取上诉人的物业费，现在的物业不提供任何服务，光收钱不干活，小区脏乱差现象十分严重，连路灯都不亮，小区内业主养鸡、开发公共绿地当园子，乱搭乱建的现象非常严重，上诉人有证据证明不交物业费是合情合理合法的。还有被上诉人提供的证据，照片是无用照片，并不是为我门市服务的证据，再有这次判决否定以前判决错误。什么安保设施没有，店里被盗的损失给予承担吗?什么责任不承担，费用是如何产生的？综上所述，上诉人认为，被上诉人不提供任何服务，向上诉人收取物业费是违法的不合理的，故上诉人提出上诉，请求上级法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人的诉请。营口精诚物业服务有限公司辩称：上诉人拒交物业费违反了法律法规的规定，被上诉人是按照法定程序成立，并具有相应资质的物业服务企业。是物业与小区业主委员会签订了三年物业服务合同。合同是双方真实意思表示。上诉人及其他业主也都接受被上诉人的服务，合同已事实履行。按照民法典和物业管理条例规定，按时交纳物业费是每个业主的一项基本义务，上诉人接受被上诉人的物业服务就应当按照物业服务价格交纳相应的费用，无故拒交物业费的行为违反了国家法律法规的强制规定，不受法律保护。综上所述，被上诉人认为一审判决事实清楚，适用法律准确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维护被上诉人的合法权益。营口精诚物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告给付2019年6月1日至2021年2月28日物业管理服务费人民币贰仟零伍拾叁元玖角整2053.9元（其中物业费1027.95元，违约金1026元）（89*0.55*21个月）；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月27日原告与营口市竹馨园小区业主委员会签订《竹馨园小区物业管理服务合同》，约定原告为竹馨园小区提供物业服务管理，服务期限自2018年9月1日至2020年8月31日，物业管理费（含住宅、外门市、内门市等）按照每月每平方木0.55元收取。2020年8月30日原告与营口市竹馨园小区业主委员会按照上述收费标准续签了物业管理服务合同，期限为2020年9月1日至2021年8月31日。庭审中查明，被告系小区业主，被告物业面积为89平方米，原告诉称被告自2019年6月至2021年2月未缴纳物业费，现已欠缴纳物业管理服务费21个月，欠缴物业服务管理费1028元。另查明，本院（2019）辽0802民初2775号判决书判决被告承担原告诉请被告给付2018年9月-2019年8月物业服务费440元的70%，即被告给付原告物业费308元。该判决已经发生法律效力。该判决中认定的物业服务费标准亦为0.55元每平方米。一审法院认为，原告与营口市竹馨园小区业主委员会签订的《竹馨园小区物业管理服务合同》对全体业主具有约束力，原告要求被告给付物业管理费1028元，本院予以支持。关于被告主张的抗辩理由，首先，本院（2019）辽0802民初2775号判决书认定事实部分，虽然认定被告未缴纳2018年9月-2019年8月期间的物业服务费，但依照该判决的计算方法，被告承担的308元（0.55元每平方米*89平方米*9个月*70%）也只是其中9个月（2018年9月-2019年5月）的物业费，因此本案中，被告给付原告从2019年6月至2021年2月的物业服务物并不构成重复交费。其次，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。关于原告主张的被告缴纳物业服务费的违约金，因原被告之间约定的违约金标准过高，本院调整为被告给付物业费1028元的违约金，从原告主张权利之日即（2021年5月28日）起至被告实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第五百零九条、第五百八十五条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告营口市站前区竹园鲜花食杂超市给付原告营口精诚物业服务有限公司2019年6月至2021年2月物业管理服务费人民币1028元（0.55元每平*89平方米*21个月；二、被告营口市站前区竹园鲜花食杂超市给付原告营口精诚物业服务有限公司物业管理服务费人民币1028元的违约金，从2021年5月28日起至被告实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。上述款项，在本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，被上诉人与营口市竹馨园小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定由被上诉人为案涉小区提供物业服务，该合同对全体业主产生效力。上诉人应当按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。关于上诉人提出的物业服务存在的诸多问题，首先，上诉人并未提供充分证据证明被上诉人的物业服务达到严重瑕疵的程度，且被上诉人是否存在侵害业主利益的行为，涉及到小区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交物业费的理由。其次，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证小区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响小区物业服务的顺利进行和服务质量，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在被上诉人未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。如上诉人认为因被上诉人的服务行为给其造成损失，可以另行主张权利，而本案系物业服务合同纠纷，上诉人提出的主张不能成为其不支付物业服务费的理由。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人营口市站前区竹馨园鲜花食杂超市负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨名环审 判 员 段建勇审 判 员 王 娣二〇二一年九月二十二日法官助理 李清竹书 记 员 王伟超