湖南省湘潭县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘0321执异51号 异议人（被执行人）：株洲市鸿宇房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区庆云山路鸟树下。 法定代表人：肖焕新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗玮，湖南日月明律师事务所律师。 申请执行人：湖南岳麓山建设集团有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓街道西二环一段588号。 法定代表人：吴建平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩将、刘研，湖南联合创业律师事务所律师。 被执行人：株洲福鑫房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区三角叉五金电器楼604号。 法定代表人：张福芝，该公司总经理。 本院在执行湖南岳麓山建设集团有限公司（以下简称“岳建公司”）申请执行株洲市鸿宇房地产开发有限公司（以下简称“鸿宇公司”）、株洲福鑫房地产开发有限公司（以下简称“福鑫公司”）建设工程施工合同纠纷一案过程中，分别作出（2021）湘0321执604号、604号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人鸿宇公司名下位于株洲市芦淞区房屋。被执行人鸿宇公司提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2021年9月9日召开听证会进行审查。异议人鸿宇公司委托诉讼代理人罗玮、申请执行人岳建公司委托诉讼代理人韩将、刘研到庭参加听证，鸿宇公司法定代表人肖焕新、岳建公司法定代表人吴建平未到庭，福鑫公司经传票合法传唤未到庭。本案现已审查终结。 异议人鸿宇公司称，一、法院拟拍卖的194套房屋中，福鑫南郡19栋208、607、1001、1006、1108、1304、1308、1505、1507、1605、1607、1907、2005、2105、2107、2206、2207、2208、2605、2807等房屋（以下简称“208号等20套房屋”）与案外人存在纠纷，案外人已缴纳了购房款、办理了网签备案手续且案外人已装修入住，上述房屋已不属于异议人财产，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定，法院此次定向询价报告已经超出了异议人的财产范围，故请求撤销定向询价结果。因法院未依法对现场进行查勘，也未依法委托评估，对已装修入住的情况完全不掌握，未核实拍卖房屋的真实情况导致发布错误的网络公告，严重违反了拍卖程序，因此请求法院立即终止对该20套房屋的拍卖。 二、在（2021）湘0321执604号执行案件中，法院作出的（2021）湘0321执604号执行裁定书（以下简称“604号裁定”），责令异议人应该履行的执行标的为49540235元，此执行标的明显错误，应将法院于2020年9月4日以（2020）湘0321执恢125号结案通知书确认此案先予执行到位的978.3144万元予以扣除。故604号裁定错误，（2021）湘0321执604号之一执行裁定（以下简称“604号之一裁定”）同样错误，均应予以撤销。 三、法院拟拍卖的194套房屋，面积高达22429.13平方米，按单价每平方米约8000元计算，194套房屋的价值将达约1.8亿元。即使按2015年实际销售单价每平方米5700元计算，价值也达1.3亿元。法院拟拍卖的194套房屋实际价值远远超出执行标的数倍，严重超标的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，法院应立即终止拍卖并对超标的查封的房屋予以解封。此外，因严重超标的查封与拍卖，致使异议人在建项目全部停工，公司已被迫停止经营，民工连续上访，已购商品房业主要求退还购房款并赔偿，业主追究延期交房违约责任，安置用房无法交付，各种矛盾均已集中爆发，特别是围堵政府、媒体报道的负面影响极大，企业即将面临倒闭的危险。为避免损失进一步扩大，避免因未及时解除超标的查封或将导致的，请求法院依法撤销（2021）湘0321执604号之一执行裁定，立即终止拍卖并对超标的查封的房屋予以解封。 四、异议人名下位于株洲市芦淞区房屋，2016年3月21日实际销售单价为每平方米5700元。目前，房屋市场价格单价将远远高于2015年。鉴于涉案商品房自2015年被法院查封后未进行销售，无销售数据，在此期间市场已发生了巨大变化，而芦淞区税务局询价结果通知单上所显示的价格为按2015年左右的销售价来确定，已严重偏离了房屋的实际价值，明显侵害被执行人利益，故此询价结果完全不能作为六年后财产处置参考价。根据最高人民法院《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第三条规定，法院在执行过程中未就参考价征询双方当事人的意见，也未就定向询价事宜征询异议人的意见，事实上异议人并未同意定向询价更未要求法院进行定向询价，法院在此情形下直接进行定向询价违反了上述规定。综上，法院应当依法进行评估或按照周边楼盘目前销售均价8000元提交网拍。 五、本案执行中应扣除目前已查明的异议人代岳建公司、江龙支付的劳务等工程款至少12071572元。（1）、在2017年1月7日至1月9日湖南省高级人民法院（以下简称“省高院”）组织的鸿宇公司、岳建公司、江龙、劳务分包人何俊林及部分施工班组的对账中，施工班组及劳务分包人何俊林及部分施工班组的对账中，施工班组及劳务分包人何俊林已签字确认鸿宇公司代岳建公司、江龙支付的劳务款项有8005932元，该款应当从鸿宇公司应支付江龙、岳建公司的工程款中予以扣除，否则将造成鸿宇公司重复付款的局面。（2）、（2019）湘0203民初1393号民事判决书、（2020）湘02民终942号民事判决书，依法对鸿宇公司代付给李星、李良的款项1555150元予以认定，并从岳建公司应付何俊林的劳务款中扣除。在省高院组织的对账中何俊林已签认1470000元，因此，应当从鸿宇公司应付岳建公司的款项中，在抵扣8005932元的基础上再扣减85150元（1555150-1470000=85150）。该部分款项为二审审理之后由生效判决确认的代付款项，因二审审理之时还未作出生效判决，二审判决对此未作认定，再审应予认定。（3）、（2020）湘02民终943号民事判决书、（2019）湘0203民初1395号民事判决书，判决对鸿宇公司已代付给张元坤的款项1350000元予以认定，并从岳建公司应付何俊林的劳务款中扣除。在省高院组织的对账中何俊林已签认1320000元，因此，应当从鸿宇公司应付岳建公司的款项中，在抵扣8005932元的基础上再扣减30000元。该部分款项为二审审理之后由生效判决确认的代付款项，因二审审理之时还未作出生效判决，二审判决对此未作认定，再审应予认定。（4）、鸿宇公司代岳建公司、江龙支付给危建军的红砖款1480000元，应当从应付工程款中直接扣除。一审判决认为“外墙砖施工班组人员刘国前陈述该款项是2012年7月至2014年11月完成的工程，2014年7月13日，岳建公司已离场，离场后的工资应由鸿宇公司直接支付”是完全错误的，该刘国前并非本案证人、也未出庭接受质证，其证言是虚假的，与客观事实不符，不应采信。二审判决认为2014年8月22日14#还有2层未砌筑与客观事实不符，根据法院委托的造价鉴定机构的鉴定结论，砌体工程在2014年7月11日之前均已完成，并且全部砌体工程的工程款均已计入结算总造价款中，显然不存在鸿宇公司后续施工中应付的砌体工程款。鸿宇公司代付红砖款，有岳建公司与危建军签订的《产品销售合同》、2013年4月至2014年6月31日期间的多张的岳建公司签署的红砖送货及结算凭证、代付的银行流水以及危建军2015年3月23日出具的结算单，付款证明、2016年8月26日向高院委托的司法鉴定机构出具的《情况说明》，足以证明该款项是鸿宇公司代付，该代付款应依法认定，并从鸿宇公司应支付江龙、岳建的工程款中予以扣除。（5）、鸿宇公司还代岳建公司、江龙支付给段知明14#栋的施工电梯租赁费138600元、支付给黄任昭15#-17#栋的施工电梯租赁费382600元、支付给虢瑞香14#-17#栋电梯操作班组费用221900元、支付给单石平14#-17#栋架管租赁费1300000元，共计2043100元，有相应的《复工协议》、支付凭证、银行流水等证据证实。（6）、另外，根据鸿宇公司代付的《复工协议》、支付凭证、银行流水，鸿宇公司已代岳建公司、江龙支付何俊林在2014年7月10日之前的劳务工程等款项427390元。综上，有充分证据证明异议人鸿宇公司已代岳建公司、江龙支付何俊林在2014年7月10日之前的劳务工程等款至少12071572元，应从执行标的中予以扣除。 六、（2021）湘0321执604号之一执行裁定拟拍卖的异议人名下“福鑫南郡”房屋是住宅，住宅未竣工且未经过验收合格，存在安全隐患，依法不得入住与交付，而且房屋无法办理产权登记，如继续拍卖将引发众多纠纷或将造成人民群众生命财产安全隐患。为避免出现重大人身和财产损失，涉案房屋属于依法不能拍卖的房屋，应当终止拍卖。同时，根据最高人民法院《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》之规定，查封在建工程后，对其采取强制变价措施虽然实现执行债权人债权，但会明显贬损财产价值、对被执行人显失公平的，应积极促成双方当事人达成暂缓执行的和解协议，待工程完工后再行变价；无法达成和解协议，但被执行人提供相应担保并承诺在合理期限内完成建设的，可以暂缓采取强制变价措施。本案应当暂缓采取强制变价措施。 七、法院将194套房产统一一次性进行司法拍卖与最高人民法院执行理念相冲突，严重侵犯了异议人及其他债权人的合法权益。根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第十一条规定，法院在对194套房产进行司法拍卖时将房产分批次进行拍卖才会最大限度实现房屋的价值，才能保护异议人鸿宇公司的合法权益。而将194套房产一次性拍卖导致市场无法接收，势必会出现较高的流拍率，造成房屋价值严重贬损，对异议人及其他债权人严重不公平，也使得异议人陷入企业经营困境。 八、法院未依法送达604号执行裁定，属于程序违法，应依法予以纠正。鸿宇公司已经被迫停止经营，但文书仍可送达，法院没有依法送达604号执行裁定。 综上所述，请求法院依法撤销604号、604号之一执行裁定书，立即终止拍卖并对超标的查封的房屋予以解除查封，立即终止对已销售且已有业主装修入住房屋的执行。并请按均价每平方米8000元或按市场价予以评估、拍卖，并依法分批次拍卖。 申请执行人岳建公司称，一、法院应当依法拍卖鸿宇公司名下208号等20套房屋。涉案房屋于2015年被法院查封，此后法院解除了包括208号等20套房屋的查封，但如果有足够证据证实已经出售，则同意该20套房屋不予拍卖。 二、鸿宇公司应履行判决金额远高于49540235元，法院裁定暂执行49540235元系在生效判决确认的金额内。根据（2018）湘民初73号民事判决书、（2020）最高法民终534号民事判决书，法院判决鸿宇公司向岳建公司支付工程款46613985.9元及利息（利息自2014年10月30日起按照银行同期同类贷款利率之4倍计付至工程款付清之日止）；鸿宇公司返还岳建公司履约保证金220万元及利息（利息自2014年10月30日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至保证金付清之日止）；鸿宇公司应承担的一审案件受理费160037元，鉴定费440000元，财产保全费10000元。截至裁定书出具之日即2021年4月23日（尚未计算后续违约金），鸿宇公司应支付的款项为46613985.9元及利息76090307.95元，履约保证金220万元及利息718233.7元，受理费、鉴定费、保全费610037元，暂合计约126232564.55元。即使扣除鸿宇公司先予执行金额978万元，仍有116449420元。（2021）湘0321执604号执行裁定鸿宇公司应履行的部分义务49540235元明显在鸿宇公司应履行判决确定义务的范围内。 三、鸿宇公司尚未足额履行生效判决，且查封的194套房产不足以履行生效判决，其主张解封房产没有法律依据。法院于2020年先于执行过程中已就福鑫南郡项目进行过拍卖，当时按照3400元/平方米的单价，房产都可能会流拍。如果按照该流拍单价计算，22429.13平方米的房产总价值仅有76259042元，远远不能满足判决内容。依据鸿宇公司主张的单价8000元/平方米，或销售单价5700元/平方米，根本无人竞拍，鸿宇公司主张的房产单价完全与事实不符。依据鸿宇公司自己陈述，福鑫南郡19栋尚未验收，而且房屋配套也较差，还可能无法办理房产登记，因此鸿宇公司不能将其自身有瑕疵的房产适用于市场上手续齐全、配套完善、质量合格的商品房单价。法院通过询价也仅是确认拍卖参考价，实际成交价也可以高于拍卖参考价，采取拍卖方式变卖财产已经维护了被执行人的合法权益。鸿宇公司主张按照8000元进行网拍，完全是为了拖延执行，扩大岳建公司损失。 四、关于鸿宇公司主张代付岳建公司、江龙支付的劳务等工程款问题，省高院、最高院判决均已予以认定。鸿宇公司在诉讼中已经多次主张代付款项，根据最高院判决第55-59页内容，岳建公司认可的部分代扣款项，已在判决书中进行抵扣。鸿宇公司代付款项未经过岳建公司确认的部分，一审、二审法院都未予以支持。现该案已经进入执行程序，鸿宇公司无权通过执行异议否认生效判决确定的法律义务。鸿宇公司系滥用权利，拒不认可及执行生效判决确定的义务。 五、法院拟拍卖房屋已经竣工，且鸿宇公司没有银行存款可供执行，岳建公司有权向法院主张处置鸿宇公司名下房产。鸿宇公司主张19栋房屋不能交付使用，不能进行销售拍卖，又在其执行异议申请书中陈述已经将19栋部分房屋销售。鸿宇公司的主张前后矛盾，不能成立。而正是因为鸿宇公司主张涉案房屋没有验收，且无法办理产权登记，导致涉案房屋拍卖价格较低，市场购买意愿较差。现鸿宇公司既不办理房产验收，完善其售房办证手续，反而要求法院将其有严重瑕疵的房产按照市场价高达8000元进行处置，完全系恶意逃避履行判决确定义务。 六、法院依法应当尽快拍卖被执行人房产，执行足额回款，才能保护申请执行人及被执行人的合法权益。现株洲市在售楼盘就有数百个，每个楼盘都会同时销售几栋房产，一次性售卖194套房产在市场上非常常见，并不会导致市场无法接收及价值贬损。另外，一次性拍卖全部房屋，可以尽快促进案件执行回款，也可以减少鸿宇公司的利息损失。因此，请求法院依法一次性拍卖全部194套房产，维护双方的合法权益。 七、关于鸿宇公司提出法院未依法送达604号裁定的问题。鸿宇公司已实际收到执行裁定书，且提起了执行异议，鸿宇公司该项主张不仅荒谬，且属于藐视法院正常合规的办案程序，系随意编造理由提出执行异议。 综上所述，请求法院依法驳回鸿宇公司的执行异议申请，尽快推进案件执行。 被执行人福鑫公司未提出申辩意见。 本院查明，江龙与鸿宇公司、福鑫公司及第三人岳建公司建设工程施工合同纠纷一案，岳建公司于2018年12月19日向省高院申请先予执行。省高院于2019年2月1日作出（2018）湘民初73-1号民事裁定书，裁定对鸿宇公司名下财产先予执行1000万元。并于2019年3月19日作出（2019）湘执12号执行裁定书，裁定将该先予执行案，指定本院执行。本院立案执行后，于2019年6月11日作出（2019）湘0321执256号执行裁定书，拍卖被执行人鸿宇公司位于株洲市芦淞区部分房屋。后本院以（2020）湘0321执恢125号案继续执行该先予执行案。2020年9月4日，依岳建公司结案申请，本院作出（2020）湘0321执恢125号结案通知书，载明该先予执行案经本院执行，已执行到位978.3144万元，本案执行完毕，现已结案。 对于江龙与鸿宇公司、福鑫公司及第三人岳建公司建设工程施工合同纠纷一案，省高院于2019年10月11日作出（2018）湘民初73号民事判决书（以下简称“73号判决”），判决：一、驳回江龙的诉讼请求；二、鸿宇公司自本判决生效之日起三十日内向岳建公司支付工程款46613985.9元及利息（利息自2014年10月30日起按照银行同期同类贷款利率之4倍计付至工程款付清之日止）；三、鸿宇公司自本判决生效之日起三十日内向岳建公司返还履约保证金2200000元及利息（利息自2014年10月30日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至保证金付清之日止）；四、福鑫公司对鸿宇公司上述应付款项承担连带清偿责任；五、岳建公司自本判决生效之日起四十五日内向鸿宇公司开具结算工程款发票及交付竣工验收、备案相关资料；六、驳回岳建公司的其他诉讼请求；七、驳回鸿宇公司的其他反诉请求。岳建公司、鸿宇公司均不服判决，提起上诉，中华人民共和国最高人民法院（以下简称“最高院”）于2020年12月15日作出了（2020）最高法民终534号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 案件进入执行程序后，2021年2月8日省高院作出（2021）湘执2号执行裁定书，裁定将该案指定由本院执行。本院在执行过程中于2021年4月23日作出（2021）湘0321执604号执行裁定书，裁定查询、冻结、划拨、扣留、提取鸿宇公司、福鑫公司的银行存款或应当履行义务部分的收入49540235元（暂未计算迟延履行期间加倍债务利息）；或者查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。于2021年5月12日作出（2021）湘0321执604号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人鸿宇公司名下位于株洲市芦淞区共计194套房屋（包括有208号等20套房屋在内）。于2021年5月26日作出（2021）湘0321执604号之二执行裁定书（以下简称“604号之二裁定”），裁定拍卖被执行人株洲市鸿宇房地产开发有限公司名下位于株洲市芦淞区房屋。因岳建公司不同意议价，本院于同日向株洲市芦淞区税务局发出定向询价函，咨询拟拍卖的前述房屋市场参考价。芦淞区税务局于2021年6月出具询价结果，单价从4777.8元／平方米至4849.8元／平方米不等，均价为4813.8元／平方米，每套房屋从445300元至664500元不等。本院将询价结果邮寄送达至岳建公司、鸿宇公司后，于同年6月30日作出网络拍卖通知书，将福鑫南郡19栋203、206、207、204、205、202、201、301、303、306、307、304、305、302、308、403、405、402、401、3304号共计20套房屋作为首批拍卖标的分别提交网络司法拍卖平台进行拍卖，目前该20套房屋均二拍流拍，处于变卖阶段。鸿宇公司遂向本院提起书面执行异议。 另查明，本案执行过程中，经传票传唤，鸿宇公司负责人至今没有到本院协商如何履行生效判决，亦未提出暂缓采取强制变价措施的书面请求。2021年9月10日本院作出补正裁定，分别将604号裁定第二页7行中的“暂未计算迟延履行期间加倍债务利息”补正为“暂未计算利息及迟延履行期间加倍债务利息”，将604号之一裁定第一页16行中的“4884.3986万元”补正为“49540235元（暂未计算利息及迟延履行期间加倍债务利息）”。本案执行法官作出执行说明称，虽然裁定拍卖194套房屋，但不会一次性将194套房屋整体提交拍卖，而是分批次将每套房屋单独挂网拍卖。 在本院604号之一裁定拍卖的194套房屋中，第19栋606号房屋已由株洲市芦淞区人民法院于2019年6月27日裁定拍卖成交。另有叶苗等人向鸿宇公司认购了该194套房屋中的28套房屋，分别交纳了定金或首付款。 福鑫南郡19栋房屋的建设者岳小明（湘誉建筑劳务有限公司职工）陈述，该栋房屋和18栋房屋已经完工，且至少入住40多户。 异议人提交的证据显示，604号之一裁定书中所涉拟拍卖的19栋194套房屋面积共计22429.13平方米，其中鸿宇公司已销售了208号等20套房屋，有商品房预销售合同及电子备案登记、交纳购房款税务发票、银行转账记录等证据证实。根据预销售合同内容可知，鸿宇公司以出让方式取得用于开发建设的土地使用权〔权证号：株国用（2014）A4123号〕，并办理了预售许可证〔预售许可证编号：预许字（2015）第49号〕。 另案原告李星、李良诉被告何俊林、岳建公司、鸿宇公司劳务合同纠纷案，株洲市芦淞区人民法院于2019年12月28日作出（2019）湘0203民初1393号民事判决书，判决：由何俊林支付李星、李良劳务费904199.26元及利息；由岳建公司在其欠付何俊林工程款范围内承担向李星、李良的付款责任；由鸿宇公司在欠付岳建公司工程款范围内承担向李星、李良的付款责任。何俊林上诉后，株洲市中级人民法院于2020年6月18日作出（2020）湘02民终942号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另案原告张元坤诉被告何俊林、岳建公司、鸿宇公司劳务合同纠纷案，株洲市芦淞区人民法院于2019年12月28日作出（2019）湘0203民初1395号民事判决书，判决：由何俊林支付张元坤劳务费799221.92元及利息；由岳建公司在其欠付何俊林工程款范围内承担向张元坤的付款责任；由鸿宇公司在欠付岳建公司工程款范围内承担向张元坤的付款责任。何俊林上诉后，株洲市中级人民法院于2020年6月18日作出（2020）湘02民终943号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该两案均涉及岳建公司与何俊林的结算问题，省高院73号判决（见该判决书第31页）认定：岳建公司已经支付2500多万元给何俊林，超出了当时约定的合同价款。 本院认为，一、关于异议人（即被执行人）鸿宇公司已出售的福鑫南郡19栋208号等20套房屋是否停止拍卖的问题。经审查查明，鸿宇公司已出售该20套房屋并办理网签的情况基本属实，省高院已于2016年1月15日、2017年1月17日分别作出（2015）湘高法民一初字第1-4号、第1-8号民事裁定书予以审查并解除对该20套房屋查封，故本院在执行中不宜再对该20套房屋予以执行； 二、关于对鸿宇公司先予执行的978.3144万元是否应在本案执行标的中扣除的问题。经查，该款项是基于73号判决认定的同一事实采取先予执行行为并执行到位的，且73号判决结果并未核减先予执行到位金额，故应在本案执行标的中予以扣除，但无需撤销604号裁定和604号之一裁定； 三、关于是否应对拟拍卖的房屋采取评估方式确定拍卖参考价的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第五条规定：当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。在本案执行过程中，因申请执行人岳建公司不同意议价，故双方当事人议价无法进行。本院对拟拍卖标的采取定向询价的方式确定拍卖参考价符合法律规定。鸿宇公司提出的该项异议请求不予支持。 四、关于鸿宇公司提出的本院裁定拍卖194套房屋超过执行标的，应当从执行标的中扣减鸿宇公司代岳建公司、江龙支付的劳务等工程款项等问题。都涉及本案执行标的确定问题。1、省高院在审理该案过程中，鸿宇公司已提出应扣减其代岳建公司、江龙支付劳务等工程款项的请求，省高院73号判决已进行审查并作出认定，判决后鸿宇公司在上诉请求中亦提出同样主张，最高院终审判决作出明确认定，故鸿宇公司的该项异议请求本院不予支持。如果鸿宇公司坚持认为应扣减工程款，应当申请对案件进行再审或另行提起诉讼。2、在执行过程中，因申请执行人不同意议价，故双方当事人议价无法进行。本院向株洲市芦淞区税务局进行询价后，该单位于2021年6月向本院出具了询价结果，涉案房屋均价为4813.8元／平方米，每套房屋从445300元至664500元不等，按异议人所提194套房屋总面积22429.13平方米以均价计算，询价总值约10796.9万元。扣除鸿宇公司已出售的208号等20套房屋价值（总面积2315.81平方米），再加上604号之二裁定拍卖的14套房屋（总面积2180.32平方米）后，询价总值约10731.7万元。而根据生效判决，暂计算至2021年9月18日的执行标的约为9480万元（已核减先予执行到位金额，具体以执行法官计算为准），加上迟延履行期间的债务利息约600万元，及鸿宇公司应承担的受理费、鉴定费、保全费61万元，合计为10141万元。此外，604号之一裁定拍卖的194套房屋中另有28套房屋已经由叶苗等人向鸿宇公司认购，支付了定金或首付款，如果叶苗等人购房符合法律及司法解释规定，本院将视具体执行进展情况决定是否解除对这些房屋的查封。目前，本院首批提交拍卖的20套房屋经两次拍卖均已流拍，且在具体执行中本院将分批次将每套房屋单独挂网拍卖。综上，芦淞区税务局询价结果并未低于成本价，且拟拍卖的房屋最终价值应由市场决定。本院虽然裁定拍卖194套房屋，但有208号等20套房屋已经出售，有28套房屋已经由鸿宇公司与购房户签订认购协议，另有1套房屋已由芦淞区人民法院裁定拍卖处置。因此，本院对涉案房屋的查封、拍卖，并不属于法律意义上的明显超标的查封和拍卖，鸿宇公司的该项异议请求不成立。 五、关于异议人提出拟执行标的房屋未竣工验收，请求终止拍卖的问题。经查，福鑫南郡19栋房屋已经竣工，鸿宇公司已经出售福鑫南郡19栋的部分房屋，有的购房者已经进行按揭贷款。本院对该栋部分房屋采取的司法拍卖措施，属于房屋买卖方式之一。因此异议人的该项主张与事实不符，且自相矛盾，本院不予支持。 六、关于异议人提出一次性拍卖194套房屋将导致房屋价值贬损，违背善意文明执行理念，应组织当事人双方协商，暂缓采取强制变价措施的问题。经查，在本案执行过程中，鸿宇公司负责人至今没有到法院协商如何履行生效判决确定义务，更未提出暂缓强制变价的请求。如果鸿宇公司提出请求，本院仍然可以组织当事人各方协商。本院首次挂网拍卖仅20套房屋，且并非整体拍卖，而是分别以20个拍卖标的挂网，兼顾各方利益。故本院在该案执行中采取的措施完全符合善意文明执行理念。 七、关于法院未依法送达604号裁定，程序违法问题。经查，本院于2021年4月23日通过法院专递向鸿宇公司注册经营地址邮寄送达604号裁定，鸿宇公司于5月6日签收，并提起了执行异议。因此本院送达程序合法，鸿宇公司该项异议不能成立。 综上，在本案执行标的中应扣除先予执行到位的978.3144万元，但可以在今后执行到位金额中实际扣除。该事实并不导致必须撤销604号裁定和604号之一裁定。福鑫南郡19栋208号等20套房屋已经出售，省高院已经解除查封，本院不宜再采取拍卖等执行措施。本院执行中采取的其他措施符合法律规定，执行行为正确，没有撤销或变更的必要。异议人的异议部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 一、在执行（2018）湘民初73号民事判决书时应扣除先予执行到位金额978.3144万元； 二、（2021）湘0321执604号之一执行裁定确定拍卖的株洲市鸿宇房地产开发有限公司名下位于株洲市芦淞区共计194套房屋中，不予拍卖208、607、1001、1006、1108、1304、1308、1505、1507、1605、1607、1907、2005、2105、2107、2206、2207、2208、2605、2807等房屋； 三、驳回异议人株洲市鸿宇房地产开发有限公司的其他异议。 如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按照对方当事人的人数提出副本，复议于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  赵紫剑 人民陪审员  陈楚银 人民陪审员  朱立华 二〇二一年九月十八日 书 记 员  毛里莎 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。