宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2021）宁04民终924号上诉人（原审原告：）：杨邦靖，男，1984年12月9日出生，汉族，甘肃省兰州市人，大专文化，个体户，住甘肃省兰州市城关区。        委托诉讼代理人：郭海龙，北京市东卫（兰州）律师事务所律师。代理权限为特别授权。        委托诉讼代理人：杨翠娟，北京市东卫（兰州）律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。        被上诉人（原审被告）：宁夏中恒房地产开发有限公司。住所地：宁夏银川市。        法定代表人：王喆，该公司总经理。        委托诉讼代理人：邱双成，宁夏顺悦律师事务所律师。代理权限为特别授权。        上诉人杨邦靖因与被上诉人宁夏中恒房地产开发有限公司（以下简称宁夏中恒公司）合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区西吉县人民法院（2021）宁0422民初2080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。        杨邦靖上诉请求：1．请求撤销原判第二项即“驳回杨邦靖的其他诉讼请求”。依法改判支持宁夏中恒公司向杨邦靖支付违约损失237083元（以2500000元为基数，按同期贷款年利率6％计算2019年12月4日至2021年6月25日的违约损失），实际产生的违约损失计算至房屋过户之日止；2．请求依法改判支持宁夏中恒公司承担杨邦靖在一审诉讼中支付的保全费用8078元；3．一、二审诉讼费用由宁夏中恒公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）、一审法院认定“该协议签订后，双方未办理登记（过户）手续”，属事实认定错误。该《房屋过户协议》于2019年12月4日签订，而杨邦靖于2016年11月23日就已经支付了2500000元工程保证金，杨邦靖早已履行自己的义务并且也一直在向宁夏中恒公司积极的主张自己的权益，但宁夏中恒公司始终未履行向杨邦靖过户房屋的义务。是宁夏中恒公司一方始终不向杨邦靖办理登记过户手续，而不是双方。（二）、一审法院认定“杨邦靖亦未提交证据证实其在合理期限内要求宁夏中恒公司办理，而宁夏中恒公司不予办理”，系事实认定错误。杨邦靖一审时向法院提交了在西吉县房管局査询到的证据，该份证据能够证实杨邦靖多次要求宁夏中恒公司办理房屋过户，但宁夏中恒公司始终不予配合。（三）、一审法院认定“杨邦靖申请财产保全是为了保证将来的生效判决能够得到执行所采取的限制当事人处分的强制措施，一审亦依法采取了保全措施，故杨邦靖所支出的保函费及保全费应由原告自行承担”，系事实认定错误。杨邦靖申请财产保全的目的为了保护自己的合法权益，促使宁夏中恒公司积极履行自己的义务，向一审法院申请了财产保全。杨邦靖所花费的保全费用系促使宁夏中恒公司积极履行义务的履行费用，应当由宁夏中恒公司承担。二、宁夏中恒公司存在违约行为。宁夏中恒公司至今未履行交房并办理房屋过户的义务，造成了杨邦靖的损失，应当承担赔偿损失的违约责任。杨邦靖与宁夏中恒公司于2019年12月4日签订了《房屋过户协议》，该份协议究其性质是《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第三项及第二款的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于出卖人即宁夏中恒公司迟迟不履行房屋过户的义务，自2019年12月4日合同订立之日起至今将近一年半的时间未交付房屋已构成违约，应当承担违约责任。《商品房销售管理办法》第八条的规定“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”。但宁夏中恒公司作为房地产开发企业在《房屋过协议》签订后，并没有将相关材料报送房地产开发主管部备案。直至2020年12月1日，仍未办理备案登记，不具备过户的条件，存在约行为。故请求撤销一审法院的第二项判决，并支持杨邦靖的上诉请求。        宁夏中恒公司辩称：1．宁夏中恒公司同意按合同约定办理房屋过户手续。2．宁夏中恒公司没有向杨邦靖支付利息的义务。3．抵顶的房屋总价为3335506元，多了835506元，实际上已经考虑的损失。综上，杨邦靖的上诉理由没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。        杨邦靖一审诉讼请求：1．判令宁夏中恒公司继续履行《房屋过户协议》，将案涉四间门面房过户给杨邦靖；2．判令宁夏中恒公司向杨邦靖承担违约损失203835元（以2500000元为基数，按同期贷款年利率6％计算2019年12月4日至起诉之日的利息），实际产生的利息计算至房屋过户之日止；3．判令宁夏中恒公司赔偿杨邦靖基于其迟延交付房屋的违约行为导致房屋贬值，杨邦靖的损失680000元；4．判令本案诉讼费、保全费用由宁夏中恒公司承担。诉讼过程中，杨邦靖变更第3、4项诉讼请求为：3．判令宁夏中恒公司向杨邦靖承担违约损失203835元（自2016年11月23日至起诉之日即2021年4月12日止，基数为2500000元，年利率为6％，实际产生的违约损失计算时间为2021年4月12日起至实际过户之日止，基数为2500000元，年利率为6％；4．判令诉讼费12068元，保函费3140元、保全费4938元由宁夏中恒公司承担。        一审法院认定事实：2016年11月23日，杨邦靖向姜艳红（曾在宁夏中恒公司主持过工作）转账2500000元，并备注为“慕家营”工程项目保证金，因该工程未能施工，杨邦靖遂要求退还保证金。2019年5月18日，宁夏中恒公司向杨邦靖开具顶账房票四张作为办理顶账房手续的凭证。房票记载中恒·西吉骄子19#-101（面积48.96㎡）、19#-102（面积82.93㎡）、19#-103（面积75.39㎡）、19#-104（面积75.39㎡）四间门面房，单价11800元／㎡。2019年12月4日，宁夏中恒公司与杨邦靖签订房屋过户协议，约定宁夏中恒公司以中恒·西吉骄子19#-101、19#-102、19#-103、19#-104四间门面房抵顶杨邦靖交纳的工程保证金2500000元，该协议签订后，双方未办理登记（过户）手续。杨邦靖遂起诉来院，并提出前述诉讼请求。另查明，2021年4月16日，杨邦靖向一审法院申请诉前财产保全，交纳保全费4938元，2021年3月20日支付保函费3140元。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨邦靖与宁夏中恒公司签订房屋过户协议，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。杨邦靖向姜艳红转账2500000元工程保证金，宁夏中恒公司虽不认可姜艳红的行为代表公司行为，但认可姜艳红曾在公司主持过工作，并认可双方签订的房屋过户协议，故宁夏中恒公司应按照约定向杨邦靖办理房屋登记（过户）手续，故对杨邦靖要求宁夏中恒公司继续履行房屋过户协议，将案涉四间门面房过户给杨邦靖的请求予以支持；对杨邦靖主张宁夏中恒公司承担违约损失及赔偿杨邦靖房屋贬值损失的诉讼请求，因双方对此无明确约定，而房屋过户协议中并未明确记载办理过户手续的期限，杨邦靖亦未提交证据证实其在合理期限内要求宁夏中恒公司办理而宁夏中恒公司不予办理，因此无法证明宁夏中恒公司有违约行为，故对杨邦靖的上述诉讼请求不予支持；对杨邦靖要求宁夏中恒公司承担保全费用的诉讼请求，杨邦靖申请财产保全是为了保证将来的生效判决能够得到执行所采取的限制当事人处分的强制措施，一审法院亦依法采取了保全措施，故杨邦靖所支出的保函费及保全费应由杨邦靖自行承担。综上所述，对杨邦靖的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、宁夏中恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为杨邦靖办理中恒·西吉骄子19#-101、19#-102、19#-103、19#-104四间门面房的房屋登记（过户）手续；二、驳回杨邦靖的其他诉讼请求。案件受理费12638元，减半收取计6319元，由杨邦靖负担6269元，宁夏中恒房地产开发有限公司负担50元；保全费4938元、保函费3140元，合计8078元，由杨邦靖自行负担。        二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。        本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨邦靖以交纳工程保证金为由，于2016年11月23日向宁夏中恒公司工作人员姜艳红转款2500000元。2019年5月18日宁夏中恒公司向杨邦靖出具四张顶账房票，2019年12月4日双方达成房屋过户协议。该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。故一审法院判决支持杨邦靖第一项诉请要求宁夏中恒公司为杨邦靖办理登记中恒．西吉骄子19#-101、19#-102、19#-103、19#-104四间门面房的过户手续正确。杨邦靖上诉称，该案应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第三项及第二款的规定处理本案，其主张的各项损失应得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案不符合该解释规定的前提条件、范围和特征。本案中，双方因债权抵顶了涉案房屋，达成的房屋过户协议未约定过户期限，亦约定违约责任，杨邦靖提交的证据不能证明宁夏中恒公司有违约行为。杨邦靖为了保证将来的生效判决能够得到顺利执行采取的限制当事人处分涉案财产的强制措施，故杨邦靖所支出的保函费及保全费应由其自行承担。据此，一审法院判决驳回杨邦靖其他诉讼请求亦无不当。        综上所述，杨邦靖上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费4977元，由杨邦靖负担。        本判决为终审判决。        审判长    杨忠清审判员    刘秀萍审判员    柴鹏鹏二〇二一年九月二十三日书记员    孔德颖