宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2021）宁0105民初4164号原告：银川兴泰隆物业服务有限公司，住所地宁夏银川市兴庆区上海东路828号新水综合楼四层。       法定代表人：王某1，该公司总经理。       委托诉讼代理人：王某2，宁夏瀛智律师事务所律师。       委托诉讼代理人：赵某某，宁夏瀛智律师事务所实习律师。       被告：刘某某，男，1989年1月3日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。       原告银川兴泰隆物业服务有限公司与被告刘某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银川兴泰隆物业服务有限公司委托诉讼代理人王某2、被告刘某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。       原告银川兴泰隆物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付所欠缴的2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费4788元、电梯使用费2520元，合计7308元；2．判令被告支付资金占用期间的利息459.8元（2019年8月19日之前按银行一年期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期贷款市场报价利率计算，暂计算至2021年1月6日，之后计算至实际清偿之日）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与宁夏兴泰隆房地产开发有限公司分别于2012年11月18日、2017年11月17日、2019年11月8日签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为红领地·香苑小区提供物业服务，物业费收费标准为高层住宅1.26元／平方米／月，电梯运行使用费标准为七层70元／月／户。被告系红领地·香苑小区28-3-701室业主，房屋面积110.83平方米，至今未交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及电梯运行使用费，故原告起诉至法院。       被告辩称：2015年8月6日，原告与被告曾签订过《红领地·香苑物业服务协议》，协议约定，多层住宅、高层住宅物业服务收费标准为0.9元／平方米／月，期限自2014年12月1日起至2017年12月31日止。原告在催缴物业费过程中被告曾提醒原告整改小区内存在的物业服务瑕疵问题，但一直未整改，包括小区大门看管、门禁系统启用及维修、防翻越墙体电网断落，绿化草树枯竭，小区路灯照明不亮、人车未实现分离，无安全保障，小区楼栋无楼管员、电梯无监控系统、安保巡视点无巡视记录、物业管理人员配备不够。       本院认为，2012年11月18日、2017年11月17日、2019年11月8日，原告与宁夏兴泰隆房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，物业服务公司应当按照物业服务合同约定标准收取物业服务费，业主应当按照物业服务合同约定标准向物业服务公司交纳物业服务费。本案中，原告为被告提供了物业服务，被告作为红领地·香苑小区28-3-701室业主（房屋面积110.83平方米），应当向原告交纳物业服务费。2012年11月18日，原告与宁夏兴泰隆房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务收费标准为高层住宅1.26元／平方米／月，合同期限自2012年11月18日起至2017年11月17日止。庭审中，被告提交了一份签订日期为2015年8月6日的《红领地·香苑物业服务协议》，协议约定，多层住宅、高层住宅物业服务收费标准为0.9元／平方米／月，期限自2014年12月1日起至2017年12月31日止，对此原告向本院提交了一份情况说明，认可该份物业服务协议的真实性，故本院认为原告应按照该协议约定的物业费收费标准即高层住宅0.9元／平方米／月向被告主张2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，因原告在诉讼时将高层物业费收费标准自愿降至1.2元／平方米／月，故2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，原告应按照1.2元／平方米／月的标准向被告主张。经本院审理查明，红领地·香苑小区出入口较多且未安装门禁系统，草坪绿地有枯草、杂草，原告未积极履行加强与施工建设单位合作和协商，解决工程质量遗留问题及保修期间保修事宜等问题，同时原告提供物业服务过程中在安保、绿化、维修养护等方面存在瑕疵。且《前期物业服务合同》载明服务标准参照银川市2009年9月制定的二级服务标准制定，列明了物业服务内容及质量标准，对照该标准，原告提供的物业服务未达到合同约定的质量标准。故本院酌情调整被告按照物业服务收费标准的80％交纳涉案房屋2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3511元。计算公式：110.83㎡×0.9元／㎡／月×12个月＋110.83㎡×1.2元／㎡／月×24个月×80％=3511元。因《红领地·香苑物业服务协议》中未约定电梯运行使用费，《前期物业服务合同》中约定电梯运行使用费收取标准为七层70元／月／户，故被告应当向原告交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的电梯运行使用费2520元（70元／月／户×36个月），以上物业服务费及电梯运行使用费共计6031元。对原告主张的被告支付资金占用期间的利息，因原告提供的物业服务存在瑕疵，本院不予支持。       依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：       一、刘某某于本判决生效之日起五日内支付银川兴泰隆物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3511元、电梯运行使用费2520元，共计6031元；       二、驳回银川兴泰隆物业服务有限公司的其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费50元，减半收取25元，由刘某某负担。       本判决为终审判决。       审判员    王建文二○二一年九月二日书记员    寇文玲《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。附件1：履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2．将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3．对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。附件2：后附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。