湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0922民初2126号原告：广州金宁物业管理有限公司，住所地广州经济技术开发区普晖十一街9号103房。法定代表人：詹延昭，公司董事长。委托诉讼代理人：郭彬熠，湖南义剑（安化）律师事务所律师。被告：李兴国，男，1956年9月24日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：李宇飞（李兴国之子），男，1984年2月7日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州金宁物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告李兴国物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人郭彬熠，被告李兴国及其委托诉讼代理人李宇飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李兴国支付物业费3575元；2.判令李兴国支付逾期付款滞纳金1282元；3.本案诉讼费、律师费由李兴国承担。审理过程中物业公司将物业费支付时间从2020年6月30日止变更至12月31日止，相应地诉讼请求物业费变更为4171元，逾期付款滞纳金变更为1461元。事实和理由：2017年7月1日至2020年6月30日期间，物业公司为李兴国购买的位于桃江县××镇××栋××单元××室，产权面积82.76㎡的房屋提供了物业服务，但李兴国经多次催讨，未按照《大汉龙城（一期）小区物业管理委托合同》约定的住宅1.2元∕㎡∕月的标准交纳案涉住宅物业费。上述期间李兴国拖欠物业费4171元，逾期付款滞纳金1461元。李兴国辩称，物业公司起诉拖欠物业费属实，但并非交不起物业费，拒交物业费用的责任在物业公司。2020年底李兴国对其购置的大汉龙城（一期）小区的房屋进行装修时，物业公司要求一次性交纳各项费用7267元。其中，除之前拖欠未缴的物业费和预交一年物业费外，还包含装修押金2000元、垃圾清运及装修管理费500元等。交涉过程中，物业公司态度蛮横，除扣压门禁卡外，工作人员还上门威胁，且采取了断水、断电等手段阻止李兴国对其房屋进行装修，企图逼迫交纳上述费用。另外，李兴国认为，大汉龙城（一期）小区业主委员会成立不合法，其与物业公司签订的物业管理委托合同无效，即使法庭认为涉案物业管理合同合法有效，依照《湖南省物业服务收费管理办法》的规定，李兴国所有的该物业由于一直处于空置状态，物业费也应当按九折收取而非全额收取，本案已超过诉讼时效。根据当事人陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月29日，桃江县大汉龙城业主委员会（以下简称业委会）与物业公司签订了《大汉龙城（一期）小区物业管理委托合同》，合同第一条载明：本合同有效期为叁年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止。甲方（业委会）以大包干方式委托乙方（物业公司）对大汉龙城（一期）小区提供物业管理服务。合同第五条载明：大汉龙城（一期）小区物业服务费由乙方直接向业主收取。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得无故恶意拖欠，对无故恶意逾期欠费业主，甲方有义务协助催缴，并且乙方有权按每日万分之五的标准计算滞纳金，乙方有权对无故欠费超过1个月的业主进行合法追缴，对无故欠费超过3个月的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴物业费外，还应承担胜诉方合理的诉讼费用。（一）乙方综合管理服务费的收取标准：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方向业主或物业使用人收取1.2元∕㎡∕月。合同第八条（二）合同终止中载明：4.如本合同期限届满，双方未能达成续约协议，且业主代表大会尚未选聘新的物业管理公司的，乙方应在本合同期限届满后继续履行本合同。另查明，李兴国系大汉龙城（一期）小区的业主，其所购置的房屋位于桃江县××镇××栋××单元××楼××号，建筑面积82.76㎡，该套住宅于2017年7月1日起至2020年6月30日期间产生的物业费共计3575元，至今未缴纳，期间双方为此发生过纠纷。上述事实，有物业管理委托合同、入伙手续书、物业缴费通知单等在卷佐证。本院认为，物业费是物业所有人、使用人委托物业管理单位对居住环境内的建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通等进行日常维护修缮,整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的相关费用。业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成,代表业主利益,反映业主意愿和要求并监督物业管理公司管理运作的民间组织。依法成立的业主委员会具有召集业主大会、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业、签订物业服务合同等职责。选聘和解聘物业服务企业的决定,对业主具有约束力,只要物业合同是由业主委员会依法签订,即对所有业主具有约束力,业主不得以未享受或无需接受相关物业服务为由进行抗辩拒付物业费。业主拒交物业费需要基于正当理由,业主拒绝交纳物业费的正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的范围内。业主既是接受物业服务者也是物业服务的参与者监管者,对物业服务管理中出现、发生的矛盾纠纷有责任与物业服务者一同解决,采取拖欠物业服务费的方式方法不可取,不利于小区物业管理的正常运转和良性发展。物业公司与大汉龙城（一期）业主委员会签订的《物业管理委托合同》属于合法有效的合同，该合同对李兴国和大汉龙城（一期）小区内所有物业业主具有约束力。李兴国虽然未亲自与物业公司签订合同,但其购置的房屋在小区内,系该小区的组成部分,且李兴国提交的证据并不足以证明小区业主委员会的成立不合法，也不能证明物业公司没有履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵,故该物业服务合同对李兴国具有约束力,李兴国应当遵照执行。李兴国提出因所购置的房屋空置，要求物业费打九折和本案已超过诉讼时效的意见，与已查明的事实不符，本院不予采纳。物业公司要求李兴国支付合同期满后至2020年12月31日期间的物业费用，因李兴国不予认可，且未提供证据证明物业合同期满后，与该小区业主委员会续签了合同或者仍在按原合同约定，为该小区提供了物业服务，依法应由其承担举证不能的法律后果。鉴于物业公司去年与李兴国装修房屋时发生过纠纷,同时物业公司也未提交证据证明李兴国系恶意拖欠物业费,因而物业公司要求李兴国支付逾期付款滞纳金及律师费的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告李兴国于本判决生效之日起十日内给付原告广州金宁物业管理有限公司物业费3575元；二、驳回原告广州金宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李兴国负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员 胡南方二〇二一年九月十日法官助理 戴芳波书 记 员 刘艳寅附相关法律条文：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。2.《中华人民共和国民法典》第九百三十九条物业服务合同的约束力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条物业服务人的报酬请求权。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。