北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2021)京民终450号上诉人（一审原告）：北京丹耀房地产有限公司，住所地北京市东城区王府井大街176号。法定代表人：赵胜利。诉讼代表人：尹正友，破产管理人组长。委托诉讼代理人：王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨溯，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：北京新府和信投资管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号丹耀大厦608室。法定代表人：李林锴，总经理。被上诉人（一审被告）：北京新府金鼎投资管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号丹耀大厦609室。法定代表人：李林锴，总经理。被上诉人（一审被告）：北京新府科创投资管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号610室。法定代表人：李林锴，总经理。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：姜文焕，北京市东卫律师事务所律师。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：黄晔，北京市东卫律师事务所律师。上诉人北京丹耀房地产有限公司（以下简称丹耀公司）因与被上诉人北京新府和信投资管理有限公司（以下简称新府和信公司）、北京新府金鼎投资管理有限公司（以下简称新府金鼎公司）、北京新府科创投资管理有限公司（以下简称新府科创公司）用益物权确认纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。丹耀公司上诉请求：1.撤销北京市第二中级人民法院作出的（2020）京02民初507号《民事判决书》。2.确认北京市东城区王府井大街176号-0301、-0201、-0102、0214、0219、0220、0221、0304、0318、0319、0601、0602、0603、0605、0606、0607、0608、0609、0610、0615、0712、0801、0802、0803、0805、0806、0807、0808、0809、0810、0811、0812、0815、0816、0817、0818、0819、1002、1003、1005、1006、1007、1009、1011、1016、1018等46套房屋（以下统称案涉房屋）占用范围内的土地使用权归丹耀公司所有。3.三被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定的事实不清。1.一审判决认定丹耀公司基于合同关系主张案涉房屋占用范围内的土地使用权，是错误的。一审判决第9页倒数第6行载明：“因此，丹耀公司基于其与三被告的房屋转让合同关系主张案涉房屋占用范围内土地使用权归其所有，无合同及法律依据”。实际上，由于丹耀公司仅仅按照房屋转让合同的约定为被上诉人办理了案涉房屋的《房屋所有权证》过户手续，并没有为被上诉人办理案涉房屋的《国有土地使用证》过户手续。在本案的土地使用权纠纷发生之后，丹耀公司主张权利的依据是案涉房屋的《国有土地使用证》，而被上诉人主张权利的依据恰恰是房屋转让合同。因此，丹耀公司基于不动产权属证书主张权利，并非基于合同关系主张权利。一审判决认定的事实错误。2.一审判决没有对案涉房屋《国有土地使用证》的真实性和合法性进行审查和认定。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第三十三条规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。案涉房屋的《国有土地使用证》颁发于2014年2月27日，丹耀公司据此主张权利。但一审判决并未对该《国有土地使用证》的真实性、合法性进行审查和认定。3.一审判决的认定内容与已生效的《民事裁定书》相互矛盾。根据一审法院于2017年9月8日发给北京市东城区不动产登记事务中心的《关于暂缓办理丹耀大厦部分房屋不动产登记事务的函》以及一审法院于2019年3月25日作出的（2005）二中民破字第4615-2号《民事裁定书》，案涉房屋占用范围内的土地使用权应当属于丹耀公司所有。一审判决第9页倒数第6行认定的内容，显然与已生效并执行的（2005）二中民破字第4615-2号《民事裁定书》相互矛盾。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决混淆了不动产物权的处分原则和不动产物权的变动原则。根据《物权法》的规定，房屋所有权和土地使用权均属于不动产物权，均需依法登记（《物权法》第九条的但书规定除外，下同）才发生效力。在《不动产登记暂行条例》施行之前，《房屋所有权证书》和《国有土地使用证》是分别登记的。故此，双方当事人在房屋转让合同中约定了分别办理案涉房屋《房屋所有权证书》和《国有土地使用证》的过户事项，并约定了对应的合同价款。该约定符合房地一并处分原则。但是，不动产物权的处分原则不同于其变动原则。处分是不动产物权的变动原因，依法登记才是不动产物权的变动结果。不动产物权的处分可以约定，不动产物权的变动必须法定，“房地一并处分”不意味着“房地权属一并变动”。根据《物权法》第九条和《不动产登记暂行条例》第三十三条的规定，在被告取得案涉房屋的《房屋所有权证书》之时，并不表明被告一并取得了案涉房屋的《国有土地使用证》。因此，一审判决仅仅依据案涉房屋的所有权发生变动而认定其占用范围内的土地使用权也一并变动，混淆了不动产物权的处分原则和不动产物权的变动原则。2.一审判决的认定内容，违反了《物权法》的规定。根据《物权法》第五条、第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，是由法律规定的，即物权法定原则。一审判决第9页第1段最后一句载明的“此外双方并无丹耀公司转让房屋但保留土地使用权的明确约定”，不仅违反了不动产物权的一并处分原则，也违反了物权法定原则。综上所述，一审判决认定的事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司辩称：被上诉人持有房屋所有权证，丹耀公司持有土地使用权证。被上诉人对丹耀公司享有债权，将来负有过户土地使用权的转移登记的义务。丹耀公司向一审法院起诉请求：1.确认北京市王府井大街176号-0301、-0201。-0102、0214、0219、0220、0221、0304、0318、0319、0601、0602、0603、0605、0606、0607、0608、0609、0610、0615、0712、0801、0802、0803、0805、0806、0807、0808、0809、0810、0811、0812、0815、0816、0837、0818、0819、1002、1003、1005、1006、1007、1009、1011、1016、1018号共46套房屋占用范围内的土地使用权归丹耀公司所有；三被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年1月13日，丹耀公司破产管理人与新府和信公司签订2009丹耀转字第001号《房屋转让合同》（以下简称001号合同），约定丹耀公司将位于北京市王府井大街172号、174号、176号丹耀大厦的23509.14平方米的房屋转让给新府和信公司，并将转让房屋的所有权变更登记到新府和信公司指定的公司名下。2010年1月14日，双方针对上述001号合同达成补充协议，约定丹耀公司将001号合同中的房屋转让给新府和信公司及新府金鼎公司、新府科创公司、中国全聚德（集团）股份有限公司（以下简称全聚德公司），受让公司对应的受让房屋在本补充协议附件中予以明确，受让公司盖章确认；丹耀公司与受让公司就相应受让房屋另行签订房屋转让合同，并作为本补充协议的附件。……丹耀大厦的1009号公寓将由丹耀公司负责依法收回并交付于新府和信公司，由此产生的费用由丹耀公司负担。……双方履行本补充协议而可能发生的相关费用应由新府和信公司承担。双方在该补充协议的附件中列明了分别转移登记到新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司、全聚德公司名下的房屋坐落、面积，并有以上各公司的盖章确认。2011年1月23日，丹耀公司破产管理人与新府和信公司针对001号合同签订《补充协议二》，变更了001号合同项下的付款方式及办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》转移登记的时间。合同第一条第三项约定：新府和信公司在取得《国有土地使用证》后，并且丹耀大厦1009号房屋交付不存在任何障碍的情况下10个工作日内向丹耀公司支付剩余购房款人民币6000万元。2014年1月9日，丹耀公司破产管理人与新府和信公司、亚太华夏投资（北京）有限公司（以下简称亚太公司）、中金嘉实（北京）投资基金管理有限公司（以下简称中金嘉实公司）、李林锴五方签订针对001号合同的《补充协议三》，其中约定对于原合同及其相关补充协议的履行情况，双方均予以认可，互不追究违约责任。……丹耀公司在2014年4月30日之前，将原合同项下全部房屋的《国有土地使用证》转移登记至买受人名下。在买受人取得原合同项下全部房屋的《国有土地使用证》5日内，新府和信公司向丹耀公司支付剩余的购房款6000万元。亚太公司、中金嘉实公司、李林锴为新府和信公司根据本补充协议按时足额支付上述购房款债务承担连带保证责任。2014年2月19日，上述五方针对001号合同又签订《补充协议四》，约定对于原合同及其相关补充协议的履行情况，双方均予以认可，互不追究违约责任。……丹耀公司在2014年6月30日之前，将原合同项下全部房屋的《国有土地使用证》转移登记至买受人名下。在买受人取得原合同项下全部房屋的《国有土地使用证》5日内，新府和信公司向丹耀公司支付剩余的购房款6000万元。为履行本补充协议，新府和信公司应保证其股东会同意丹耀公司对新府和信公司实施全面监管，同时，新府和信公司应保证丹耀公司能够暂时持有新府和信公司50%股权。在本补充协议签订之时，新府和信公司应与丹耀公司另行签订监管协议并安排相关主体与丹耀公司签订相关的股权转让协议。亚太公司、中金嘉实公司、李林锴为新府和信公司根据本补充协议按时足额支付上述购房款债务承担连带保证责任。新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司受让的全部房屋已取得房屋所有权证书，但尚未办理土地使用权登记。全聚德公司于2016年6月取得受让全部房屋的不动产权证书、房屋所有权及土地使用权登记均已办理完毕。丹耀公司、新府和信公司均认可剩余6000万元购房款尚未支付。丹耀公司于2014年2月取得王府井大街176号27482.58平方米商品房占用范围内2290.51平方米土地的《国有土地使用证》。2019年3月，一审法院依据丹耀公司破产管理人的申请以（2005）二中民破字第4615-2民事裁定：查封北京市东城区王府井大街176号丹耀大厦内19096.62平方米房屋占用范围内的土地使用权。关于未办理土地使用权登记的原因，双方均认可系由于丹耀公司在2016年2月完成土地增值税清算核准，准备办理土地使用权登记时，新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司名下的房屋已办理抵押登记，亦存在法院查封，故登记机关无法收回原有房屋所有权证及他项权证换发新的不动产权证。另查：2016年9月，丹耀公司诉被告新府和信公司、被告新府金鼎公司、被告新府科创公司、被告李林锴、被告亚太公司、被告中金嘉实公司、第三人全聚德公司房屋买卖合同纠纷一案，丹耀公司向法院提出诉讼请求：1.判令被告新府和信公司于判决生效之日起五日内向丹耀公司支付购房款6000万元，并按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率支付自2016年7月13日至实际给付剩余购房款之日止的利息；2.判令新府金鼎公司、新府科创公司、亚太公司、中金嘉实公司、李林锴对上述给付购房款及利息承担连带清偿责任。一审法院于2017年10月以（2016）京02民初512号民事判决书作出如下判决：一、被告北京新府和信投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内向北京丹耀房地产有限公司支付购房款6000万元；二、被告亚太华夏投资（北京）有限公司、被告中金嘉实（北京）投资基金管理有限公司、李林锴对上述购房款的给付承担连带清偿责任；三、驳回原告北京丹耀房地产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告北京新府和信投资管理有限公司、反诉原告北京新府金鼎投资管理有限公司、反诉原告北京新府科创投资管理有限公司的反诉请求。上述事实，有各方当事人陈述，2009丹耀转字第001号《房屋转让合同》、2009丹耀转字第002号《房屋转让合同》、2009丹耀转字第003号《房屋转让合同》、2009丹耀转字第004号《房屋转让合同》、2009丹耀转字第005号《房屋转让合同》《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》《补充协议四》、（2016）京02民初512号民事判决书等证据在案佐证。一审法院认为，本案争议焦点为丹耀公司请求确认案涉房屋占用范围内的土地使用权归其所有是否应予支持。房地一体转移是房地产交易的一般原则。即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权亦同时转让。《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。上述规定均体现房地一体转移原则，即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。因此，丹耀公司与新府和信公司订立合同转让案涉房屋，应属于将案涉房屋占用范围内的土地使用权同时转让。此外双方并无丹耀公司转让房屋但保留土地使用权的明确约定。丹耀公司与新府和信公司订立的《房屋转让合同》未得到全面履行以及未获得合同尾款6000万元，属于合同履行问题。一方面，三被告因房屋存在抵押及法院查封问题，无法继续完成土地使用权转移登记问题。另一方面，丹耀公司的合同债权已经得到法院生效判决确认，其实现债权属于生效判决执行问题。因此，丹耀公司基于其与三被告的房屋转让合同关系主张案涉房屋占用范围内土地使用权归其所有，无合同及法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，判决：驳回原告北京丹耀房地产有限公司的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。对于一审法院查明确认的案件事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”上述法律规定均确定了“房地一体”、房地一并处分的原则，即房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。房屋所有权与土地使用权均属于不动产物权，原则上应当以登记作为物权变动的生效要件。但对于本案情形，因当时房屋与土地并未实行统一登记，房屋与土地登记分属于不同机构办理，丹耀公司在转让房屋所有权时，仅在房屋管理部门办理了案涉房屋所有权转移登记，但未在土地管理部门办理相应土地使用权转移登记，致使房屋所有权与土地使用权登记主体不一致的情形。此种情况下仍应遵循房地一并处分的原则，即在案涉房屋所有权转移登记完成时，不仅房屋所有权发生移转，该房屋占用范围内的土地使用权亦随之移转给房屋买受人新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司，新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司为土地使用权的事实权利人。因此发生的登记权利人与事实权利人不一致的情形属于登记要件主义的例外，即《中华人民共和国物权法》第九条第一款“但是法律另有规定的除外”情形。综上，丹耀公司与新府和信公司订立合同转让案涉房屋，案涉房屋占用范围内的土地使用权亦一并转让，且双方并无丹耀公司转让房屋但保留土地使用权的明确约定，在新府和信公司、新府金鼎公司、新府科创公司取得房屋所有权的同时，该房屋占用范围内的土地使用权亦发生了变动，故丹耀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费341800元由北京丹耀房地产有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 赵 彤审判员 张稚侠审判员 许雪梅二〇二一年九月七日书记员 李佳欣