辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终13779号上诉人（原审被告）：刘晓萌，男，1979年3月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：秦会莲（刘晓萌母亲），女，1953年3月21日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：沈阳麦恩物业有限公司，住所地沈阳市大东区东望花南街25-3号。法定代表人：孙华，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟君，女，1964年4月5日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孙强，男，1963年2月1日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市大东区。上诉人刘晓萌因与被上诉人沈阳麦恩物业有限公司（以下简称“麦恩物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初10931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓萌上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。被上诉人的物业服务并不是存在“部分瑕疵”而是基本没有按照物业服务协议的约定向上诉人提供物业服务。房顶漏水、墙皮脱落；上诉人居住的小区没有消防设施，绿地破坏严重，道路坑洼不平，化粪池多年没有清理过；卫生不合格；保安人员年纪大，不能尽到安保义务，导致小区内多户人家被盗。2.案涉部分物业费已经超过诉讼时效。在被上诉人主张的服务时间段，被上诉人未以书面形式向上诉人催缴过物业费，怠于行使自己权利，已经超过诉讼时效。麦恩物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。麦恩物业公司向一审法院起诉请求：1.诉求判令被告支付自2007年5月1日起至2020年9月25日期间的物业管理服务费共计14,734元及滞纳金5265元，合计：19,999元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年1月11日，沈阳市新家庭房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订《前期物业服务合同》，合同期限为：从签字之日起（2007年1月11日）至小区业主委员会成立并与物业公司签订“物业管理委托合同”生效时终止。2013年5月2日，原告与航翠园业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同期限为：2013年5月至2018年5月。航翠园业主委员会于2020年9月26日出具证明“物业管理合同已于2018年5月到期，因业主大会一直未作出决定，所以物业公司延续服务至今。现经业主大会投票，不能与麦恩物业公司续签合同。因此物业公司决定服务到2020年9月25日，并结束该小区的物业管理工作”。原告提供物业服务至2020年9月25日，2020年9月26日撤园。合同约定约定物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。物业费标准为1元（不含电梯费）和1.2元（包含电梯费）每月每平方米。另查，在庭审过程中，原告将物业费起止时间变更为从2010年4月1日至2020年9月25日。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在被告所居住的小区业主委员会尚未成立的前提下，原告与被告房屋的开发单位签订的前期物业服务协议合法有效，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”2018年5月物业服务合同到期后，因业主大会一直未作出决定，物业公司延续服务至2020年9月25日，此期间内原物业服务合同继续有效。故原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。从2010年4月1日至2020年9月25日，被告拖欠物业费共计14,617（116.17平方米×1元/平方米/月×125个月零25天）。关于被告抗辩的原告服务不到位的问题。被告所述其房屋存在严重漏水等问题因系房屋开发商建设的房屋质量问题，不应由原告物业公司承担相应的质量责任。但作为服务企业，原告为园区服务多年，对于被告所在房屋存在的问题应知晓，并应针对业主反映的问题予以重视，根据实际情况采取合理的解决措施。针对小区管理方面，物业公司应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据一审法院掌握的情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，但原告服务瑕疵并不构成被告拒交全部物业费的理由，现根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院适当酌减物业服务费，被告应按欠费金额的90%向原告交纳物业管理费，故被告应向原告给付物业费13,155元（14,617元×90%）。关于被告提出的其他抗辩问题，因缺乏事实及法律依据，故不予采信。一审法院判决：依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十八条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、被告刘晓萌于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳麦恩物业有限公司2010年4月1日至2020年9月25日物业费13,155元；二、驳回原告沈阳麦恩物业有限公司、被告刘晓萌的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费150元（已减半收取），由被告刘晓萌负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当依照当时的法律、司法解释的规定进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，被上诉人麦恩物业公司与涉案房屋的开发单位签订的前期物业管理合同、与航萃园业主委员会签订的《物业服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。上述合同对全体小区业主均具有法律约束力。合同到期后，航萃园业主委员会虽未与麦恩物业公司续签合同，但双方形成事实上的物业服务关系，被上诉人为园区提供物业管理服务，即享有收取相应物业费的权利。而作为案涉园区业主的上诉人在接受被上诉人提供的物业服务后理应交纳物业费，故一审法院判决上诉人继续履行交纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出被上诉人提供物业服务具有严重瑕疵，其不应按90%交纳物业费的上诉主张，经查，房屋内外漏水如属质量问题，应及时向开发商主张权利，超过质保期后，外部公共区域漏水问题亦应通过启动维修基金来予以解决，根据本案现有证据，无法认定被上诉人提供的各项服务存在严重违反合同约定的情形以及服务瑕疵的具体程度，并加以量化，不能以此作为拒付物业费的合理事由。一审法院根据掌握情况认定被上诉人履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，根据收取费用与服务质量相适应原则，酌减物业服务费按欠费金额的90%交纳物业管理费并无不当，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人提出从未收到书面催缴通知单，部分物业服务费超过诉讼时效的上诉主张，因被上诉人提供的催款通知书有落款时间，且张贴催款通知是物业服务行业普遍采用的催缴方式，可以认定构成诉讼时效的中断，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人刘晓萌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘晓萌负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  吕长辉审 判 员  谢 宏二〇二一年九月二十八日法官助理  刘冰青书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。