北京市高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）京民申4334号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：战鹏，男，1988年10月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：颜景凤（战鹏之母），住北京市海淀区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：北京珠江房地产开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街1号南创展家居221室。法定代表人：李萍，董事长。委托诉讼代理人：王龙康，男，该单位工作人员。再审申请人战鹏因与被申请人北京珠江房地产开发有限公司（以下简称地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2020）京03民终14654号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。战鹏申请再审称，请求撤销二审判决，依法改判。理由为：一、二审判决认定事实不清，适用法律不当。（一）要求改判地产公司赔偿房屋价值损失70590元。1．我的诉讼请求一、二、四项是根据不同的赔偿标准分开计算的，判决中应当表述为将诉讼请求一、二、四项的损失合并酌定赔偿数额为2万元，而不是对二、四两项的诉讼请求不予支持。2．三项诉讼请求共赔偿损失2万元过低，没有任何计算标准依据。（二）要求改判地产公司在双大堂配备实物两套。一审判决把这项诉讼请求合并在第一项诉讼请求的赔偿金额中，没有具体说明此项赔偿的金额。（三）要求改判地产公司三个月内更换首层大堂地面开裂的大理石。一、二审判决认定我关于更换首层大堂地面开裂大理石的诉讼请求不属于本案商品房预售合同纠纷审理的范畴，没有事实根据。商品房预售合同和商业广告中都包含这一内容，且大堂地面开裂的大理石在房屋交付时就存在。（四）要求改判地产公司赔偿未按照珠江东都国际楼书中的承诺配备国际名牌电器9400元。一审判决不应将这项诉讼请求合并在第一项诉讼请求的赔偿金额中，并且应具体说明此项赔偿的金额。如果合并在一起计算，应当单独说明此项赔偿的金额再合并计算，并且赔偿金额的计算标准应让人信服。（五）要求改判地产公司赔偿未按照口头合同、媒体广告和样板间的标准装修6000元。1．地产公司在销售人员楼盘样板间的视频、媒体广告装修效果图、现场设置的样板间，都显示有卧室飘窗台下的储物柜和灯池。2．一审判决已经把地产公司的广告宣传和设置的样板间认定为要约，视为合同内容，并据此将诉讼请求一、二、四项合并判令地产公司赔偿损失，就不应判决本项诉讼请求不属于本案商品房预售合同纠纷审理的范畴。3．地产公司按照广告和样板间给7、8号楼的1、3单元的全部业主的客厅做了灯池，只是对我及10号楼的业主违反承诺没有兑现。（六）要求改判地产公司支付延期交房违约金8461元。此项诉讼请求中的违约金是按照不同违约事实的两个时间段分别计算的，一审判决只对第二个时间段认定违约，判令承担违约责任，但未说明计算依据，对第一个时间段延期交房违约金未予判决。（七）要求改判二审判决第七项上诉请求，一、二审认定本项诉讼请求不属于民事案件的受案范围并予以驳回，是错误的。（八）要求改判二审判决第八项上诉请求，一审判决认定该请求不属于法院民事案件处理的诉讼请求的范围，没有法律依据。（九）要求改判地产公司赔偿因燃气热水器预留接口位置和总阀门位置存在设计缺陷和不符合安全规范，进行维修改造费2000元和500元，以及因为这两项房屋安全质量问题及房门钥匙长期托管在地产公司和物业，导致无法出租损失18万元。在本小区业主王绍棠的案件中，上述两项安全质量问题已经得到地产公司和（2018）京0112民初6115号民事判决的确认。在王绍棠的案件二审中，地产公司当庭承认这两项安全质量问题是其的责任。地产公司未按照合同履行维修消除安全隐患的责任和义务，应当承担违约责任和赔偿因此造成的出租损失。战鹏依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。地产公司提交意见称，我公司不同意战鹏的再审申请，请求法院依法驳回。理由为：（一）本案已超过法律规定的诉讼时效，应当依法驳回战鹏的诉讼请求。涉案房屋已于2016年4月交付战鹏，至今已超过3年，依照法律规定，战鹏不再享有胜诉权，请求法院予以驳回。（二）关于战鹏主张的房屋价值损失。1．战鹏主张房屋价值损失没有事实、合同及法律依据，战鹏作为买受人无证据证明存在无法获得房屋增值利益。2．我公司已经履行完成《商品房预售合同》约定的交房标准，完成交付义务。（三）关于战鹏主张的首层大堂和地下车库大堂配饰情况。战鹏并非大堂所有权人，故主体不适格，其无权就大堂装修问题起诉。我公司从未承诺按战鹏所主张的会所级水平装饰首层大堂和地下车库大堂，战鹏所依据的宣传册也并非我公司发布。（四）关于战鹏主张的首层大堂地面大理石开裂更换的情况。战鹏并非大堂所有权人，无权就此主张权利。另外，我公司已经履行了大堂地面铺大理石的合同义务，大理石开裂属于质量保修范畴，且已过质量保修期。（五）关于战鹏主张的配备电器情况。战鹏无法证明是我公司发布的广告，即便该广告为我公司发布，根据双方所签商品房预售合同附件八补充协议第二十二条约定，战鹏亦同意我公司所发布广告、宣传册等为要约邀请，而非交房标准。另外，战鹏所主张电器价格没有任何依据。（六）关于战鹏主张的室内装修情况。合同约定交付标准为毛坯房，样板间仅作为购房时初步了解之用，不构成我公司交房或装修的承诺。（七）关于战鹏主张的延期交房索赔的情况。我公司与战鹏曾就涉案房屋的交接与装修等事宜签订过确认书，且已完成相关补偿事宜，双方对涉案房屋的所有争议已经解决完毕。即使战鹏提起诉讼，因该争议均已达成合意并解决完毕，法院也应该驳回战鹏的诉讼请求。另外，战鹏要求承担违约金和损失利息的主张也是重复的，不应同时得到支持。（八）关于战鹏主张的物业费损失的情况。战鹏从交房之日起即开始享受物业服务，并未有任何损失，也未对其该项主张提供充分证据证明。（九）关于战鹏主张的按建设方案进行小区建设的情况。项目建设方案并非我公司与战鹏之间的合同文件，该方案也并非双方约定的交付条件或标准，战鹏所主张内容并不属于合同约定范畴，且战鹏并非小区所有权人，只能就专有部分进行起诉，对于共有部分无诉讼主体资格。本院经审查认为，关于战鹏主张的地产公司未按照广告宣传资料及合同文本约定内容提供房屋设施及服务、在首层大堂和地下车库大堂配备会所级软装以及配备国际名牌电器之三项诉讼请求，一、二审法院综合全案证据情况及当事人主张的赔偿内容，酌情确定地产公司赔偿2万元，并无不当。战鹏主张赔偿金额过低，但未提供充分证据予以证明。关于战鹏主张的更换开裂大理石，按广告内容配置储物柜、灯池，配套公共设施服务，解决地下二层漏水问题，解决燃气阀门安装问题等诉讼请求，均不属于商品房预售合同纠纷案件审理范围，一、二审法院未予支持，并无不当。关于延期交房违约金，地产公司向战鹏交付房屋的时间早于地产公司取得竣工验收备案表的时间，该交付行为不符合合同约定，一、二审法院对该交房行为存在的瑕疵认定的违约损失计算周期及标准，并无不当。根据地产公司提交的确认书，双方已就包括但不限于逾期交房问题进行了补偿确认，且地产公司已支付此款项。故一、二审法院对于延期交房违约金未予支持，并无不当。战鹏提交的（2018）京0112民初6115号王绍棠案民事判决书，已经二审判决依法撤销，故不具有既判力，不能证实战鹏的主张，本院不予采信。综上，战鹏的再审申请缺乏充分的事实与法律依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回战鹏的再审申请。审 判 长  田 燕审 判 员  王 宁审 判 员  付晓华二〇二一年九月十七日法官助理  肖修娟书 记 员  刘寒飞