上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终7700号上诉人(原审被告)：魏昌建，男，1983年9月2日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：林依婷，上海海忠恒律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杜抒文，男，1994年11月25日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杜步进(杜抒文之父)，男，1945年7月28日出生，汉族，住上海市。原审第三人：上海百众商业发展(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴锦艳，总经理。委托诉讼代理人：冯骏，上海劲力律师事务所律师。原审第三人：上海集渠实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：廖翠芳，董事长。原审第三人：上海伏茂实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：廖翠芳，董事长。上列两原审第三人共同委托诉讼代理人：杜抒文。上诉人魏昌建因与被上诉人杜抒文及原审第三人上海百众商业发展(集团)有限公司(以下简称“百众公司”)、上海集渠实业有限公司(以下简称“集渠公司”)、上海伏茂实业有限公司(以下简称“伏茂公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初20904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏昌建的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回杜抒文一审诉请，或将本案发回重审。事实与理由：百众公司、集渠公司就上海市中山北路XXX号房屋签订《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2010年9月1日起至2018年8月31日止，而杜抒文就该房屋出租给魏昌建的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2017年3月1日起至2019年3月1日止，每月租金人民币(以下币种均为人民币)17，600元。杜抒文与魏昌建签订《房租租赁合同》时不仅尚未取得百众公司的同意，且转租期限超过剩余租赁期限。杜抒文无权收取魏昌建的租金。杜抒文超出原房东租赁合同期限出租给魏昌建的合同部分无效，杜抒文不能依据无效的协议获取利益，已经获利的应予返还，并且应当根据自身过错赔偿给魏昌建造成的损失。现百众公司与集渠公司的合同已经到期，魏昌建仍在房屋内正常经营，杜抒文无权要求魏昌建搬出。杜抒文辩称：不同意魏昌建的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。百众公司述称：不同意魏昌建的上诉请求，百众公司同意杜抒文基于合同关系提起本案诉讼主张权利，故请求二审法院维持原判。集渠公司述称：同意杜抒文的意见。伏茂公司述称：同意杜抒文的意见。杜抒文向一审法院提出诉讼请求：1．杜抒文与魏昌建签订的租赁合同于2021年2月7日解除；2．魏昌建立即搬离上海市中山北路XXX号、2325号房屋(以下简称“系争房屋”)；3．魏昌建支付2020年2月1日至3月31日、2020年9月1日至2021年2月7日的租金(按每月19，000元计)。一审法院经审理查明，认定事实如下：2010年8月31日，百众公司、集渠公司就上海市中山北路XXX号房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2010年9月1日起至2018年8月31日止，年租金为30，000元，租赁合同期满终止或提前终止时，百众公司应按房屋的现实状况收回房屋，集渠公司应在合同终止后的五天内搬出商品及财物。2017年3月1日，杜抒文与魏昌建就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限自2017年3月1日起至2019年3月1日止；租金按季支付，每月17，600元；如中途解除合同或合同到期终止，魏昌建应在合同终止前将财物搬出并向杜抒文返还房屋，同时办理退租手续。该合同期满终止后，双方保持了租赁关系，将月租金标准定为19，000元但未约定租期届满日，期间双方发生争议，魏昌建未支付2020年2月1日至2020年3月31日、2020年9月1日起的租金，但仍在房屋内继续经营活动。2020年10月13日，杜抒文提起诉讼，请求判如其诉请。一审庭审中，杜抒文与魏昌建均确认魏昌建支付的保证金17，600元已用作冲抵房租无须再结算。一审法院认为，杜抒文与魏昌建及相关第三人对系争房屋租赁关系发生于杜抒文与魏昌建之间及该关系的合法性均不持异议，法院对此予以确认。租赁合同成立后，杜抒文与魏昌建分别作为出租方与承租方，应按合同约定或法律规定履行各自义务，既然杜抒文与魏昌建一致认同合同约定的租期结束后租赁关系持续却未明确约定届满日，则当事人之间应视为不定期租赁，在此情形下，杜抒文依法有权在合理期限内随时行使解约权，魏昌建应在解除租赁合同后交还房屋并按约定的标准付清欠租；同时，在不定期租赁的前提下，如遭遇疫情导致租房目的不能实现的，魏昌建完全可选择通过法律赋予其的解约权退出租赁以避免损失而无须要求基于不可抗力减免租金，客观上魏昌建在疫情之下仍坚持租用房屋而不是退租，此为其权衡利弊后使其利益达到最大化的理性选择结果，故在诉讼发生后再要求减免租金有悖于诚信公平的民事活动原则。综上，杜抒文要求解约、收房合法合理，其对欠租的计算亦符合事实与约定，对其诉请予以支持，魏昌建的抗辩依据不足，法院不予采信。一审法院据此判决：一、杜抒文与魏昌建就上海市中山北路XXX号、2325号房屋签订的《房屋租赁合同》于2021年2月7日解除；二、魏昌建应于判决生效之日起十日内搬离上海市中山北路XXX号、2325号房屋；三、魏昌建应于判决生效之日起十日内向杜抒文支付2020年2月1日至2020年3月31日、2020年9月1日至2021年2月7日的租金(按每月19，000元的标准计)。二审中，魏昌建提交经营者为杜步进的个体经营营业执照复印件一份，主张因杜抒文未按约提供有效的营业执照，导致其不能正常经营，故要求减免租金。杜抒文对其提供的营业执照真实性不持异议，表示该营业执照的有效期与涉案合同是同时到期的，租赁合同到期后就要求魏昌建搬离，但魏昌建坚持不肯搬走，故其主张租金减免没有依据。百众公司表示鉴于证据系复印件故对于证据真实性不能确定，但认为与本案无关。就20201年2-3月租金，魏昌建主张已与杜抒文协商减免，并提交相应微信聊天记录作为证据，称根据2020年6月杜抒文提到的“之前2个月，我们还落实，现在你们因为别人想申请3个月然后不付这月房租没这道理啊”的表述，可以理解为杜抒文对于免租2个月认可，仅对免租3个月表示不同意。此外，从双方之后租金催讨的聊天记录看并未提及2020年2-3月租金问题，可以推断双方已就相关租金减免达成口头协议。杜抒文书面质证称双方并未达成减免租金的口头协议，魏昌建提交的微信截图内容中有杜抒文已就2020年2-3月租金进行了催讨的记录，魏昌建提出的相关微信的“落实”是指落实向房东申请减免，而魏昌建方在微信中也表示“如果上面都不批准的话，会给你的，你放心好了”，说明当时仅仅协商暂缓支付租金，现在房东没有同意减免，故魏昌建应当支付上述两个月的租金。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据就涉案合同效力，及相应租赁关系性质的认定，并无不妥。一、二审的审理记录显示，百众公司表示对于杜抒文与魏昌建之间的租赁关系及杜抒文提起本案诉讼均表示认可，在此情况下本院对于魏昌建关于其与杜抒文之间的租赁期限超过百众公司的租赁合同约定的部分无效的主张，不予采纳。鉴此，一审判决认定杜抒文与魏昌建之间形成不定期租赁关系并无不当，在此基础上一审法院判决解除租赁关系、魏昌建返还房屋并支付相应期间的租金，亦无不妥之处。至于魏昌建主张的杜抒文口头承诺免除2020年2-3月租金一节，其虽在二审中提交了相应微信聊天记录，但如杜抒文的抗辩意见所述，相应内容并不能直接得出双方已就减免两个月租金形成一致意见的结论。故一审法院基于魏昌建未在疫情期间提出解除合同要求的事实，判令其全额支付相应期间的租金，亦无不妥。此外，在案证据中并无杜抒文应当有向魏昌建提供相应营业执照的义务约定，故魏昌建以此为由请求减免相应租金的主张，本院亦不予采纳。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币750元，由上诉人魏昌建负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 徐 江法官助理 朱丹丹书 记 员 李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……