安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2014号上诉人（原审原告）：曹涛,男,1962年9月15日出生,汉族,现住安徽省固镇县。上诉人（原审原告）：曹今秋,女,1995年1月1日出生,汉族,现住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：曹涛（系曹今秋父亲）,男,1962年9月15日出生,汉族,现住安徽省固镇县。被上诉人（原审被告）：固镇白马环球港商业管理有限公司,住所地安徽省蚌埠市固镇县城关镇谷阳路与东菜市交口,统一社会信用代码91340323395311910G。法定代表人：吴同和,该公司总经理。委托诉讼代理人：马斌，该公司员工。委托诉讼代理人：邱坤明，安徽振固律师事务所律师。上诉人曹涛、曹今秋因与被上诉人固镇白马环球港商业管理有限公司（以下简称白马公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。曹涛、曹今秋上诉请求：撤销一审判决，改判支付一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由白马公司负担。一、一审判决驳回关于归还房屋以及支付占有使用费的诉请，缺乏法律依据。曹涛、曹今秋购买的商铺位置具体、面积产权明确，从物权设立的角度讲，依法登记的不动产也是具体、明确的。曹涛、曹今秋对商铺依法享有所有权，有权根据自己的意志进行处分，无墙体分割、未形成有墙有顶独立封闭使用空间不是阻碍追回商铺行使所有权的法定事由，并且，曹涛、曹今秋购买的商铺与其他商户不同，属于边户，是有墙体分割的。商铺用于自营还是租给他人经营、商铺运行营利与否、商铺本身价值涨跌与否等，曹涛、曹今秋作为产权人有权自行决定，自由处分并承担由此带来的后果。《商铺租赁经营管理合同》约定的租赁期限早已届满，在双方的合同义务履行完毕后，该合同自行终止，不再具有约束力，少数服从多数的原则不应当成为行使所有权的限制，并且这种规定与法律对所有权的保护是相背的，显然是霸王条款，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，应为无效条款。原判驳回曹涛、曹今秋要求支付继续占有使用费的诉请，是不符合法律规定和常理的。民法典第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在原租赁合同到期、双方未签订新的租赁合同的情况下，白马公司继续将曹涛、曹今秋所有的商铺出租营利，双方的关系转化为不定期租赁，继续向曹涛、曹今秋支付租金是白马公司应当履行的义务，该请求于法有据，应当得到支持。二、原审判决判令减免44天商铺租金，有失公允。综上，请求支持上诉请求。白马公司辩称，一、2020年新冠肺炎疫情，商业运营场所被关停，致使双方租赁合同受到影响，白马公司损失巨大，一审判决减免44天租金正确。二、曹涛、曹今秋要求分割商铺将严重影响商铺的经济价值，损害整体商铺业主的合法利益，客观现状也无法实现分割。案涉固镇白马环球港商铺，无墙体分割，无单独的使用通道，无单独的水电和消防设施，系未作实体性分割的产权式商铺，具体坐落位置无法确定，不能单独经营。现商铺经营状态是在白马公司的统一管理设计和投资装修后，经政府相关部门同意批准，统一规划，各商业领域统一划区布局经营的综合体，各商铺经营是按商业综合规划体系整体布局统一决定，如果商铺业主各自独立对外经营和招租，商业综合体的整体规划、聚集力优势将完全丧失，商铺的经济价值也将大大降低，各自为战势必影响损害整体的利益；固镇白马环球港商场统一经营的格局已经形成，从商铺铺位平面图可以看出，实际上现状无法分割，一旦分割水电和消防无法通过验收，消防验收通不过，经营户无法办理营业执照，导致单独商铺无法使用，将失去经济价值。三、曹涛、曹今秋与白马公司签订的《商铺租赁经营管理合同》，为维护整体业主利益，已经对业主的物权行使进行了限制性约定，曹涛、曹今秋不能违反该约定。为发挥固镇白马环球港商铺最大经济价值，整个商场采用整体分区，统一管理的模式，白马公司出资2000余万元，进行统一布局和装修，为维护整体业主利益，防止个别业主损害整体规划和布局，双方《商铺租赁经营管理合同》第二条2.3条款也约定：为了保持商铺的统一经营，统一管理，应采取少数服从多数原则，商铺业主按建筑面积行使投票权，决定是否有答辩人继续租赁。该条款就是为了保障整个商业综合规划体系而设定。同时第十一条11.2条款约定：如甲方单方终止合同，未征得乙方书面同意，甲方应承担违约责任，按当年标准的12个月租金向乙方支付违约金，并按照年租金三倍的标准承担乙方对该商铺的装修之费用，赔偿乙方全部损失，同时合同应继续履行。这两条约定，系双方自愿签订，具有法律约束力，曹涛、曹今秋不能随意违反。四、绝大多数商铺业主同意白马公司继续进行租赁经营管理，2020年12月22日已经达成《会议纪要》合法有效，应当履行。目前提出结束解除租赁关系要求分割商铺的曹涛、曹今秋等业主，只是1100余户商铺中的极少部分，所占建筑面积也远远不足半数，按照少数服从多数的原则，应当服从绝大多数业主意愿。针对以上可能发生的分割商铺导致的现场经营户闭店引起的整体固镇白马环球港商场关门，影响曹涛、曹今秋和其他1000多户业主利益的危机，固镇县政府高度重视，由固镇县市场监督管理局牵头主持，白马公司、商铺业主代表、固镇县重点工程建设中心和房地产开发企业固镇淮弘置业有限公司（其未售自持商铺占总面积35.77%）参加协商，于2020年12月达成《会议纪要》，决定继续委托白马公司统一进行租赁经营管理，管理期限三年，现管理期限未满，白马公司在继续履行租赁管理职责。目前，《会议纪要》已经贯彻执行，2021年1月29日前全体172家经营户签订了后期租赁合同。白马公司也按照《会议纪要》要求在政府和业主代表监管下支付给曹涛、曹今秋实际收取的经营户租金。五、曹涛、曹今秋要求返还商铺，势必损害其他业主合法利益，违背《中华人民共和国民法典》规定，该诉求不应支持。曹涛、曹今秋等人要求分割商铺，改变白马公司的管理权，应当取得《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的多数业主的同意，现要求解除租赁管理关系的业主没有达到上述多数要求，其主张不能得到支持。六、曹涛、曹今秋要求按《商铺租赁经营管理合同》中最后年度租金标准，支付后期租金和损失费，没有事实和法律依据，白马公司同意依据《会议纪要》约定，按照管理的白马环球港商业整体出租实际收益，参照商铺面积占比进行分配。七、白马公司已经支付曹涛、曹今秋2020年度6个月租金并支付2021年实际管理租金部分收益，正在积极履行租赁管理义务，维护曹涛、曹今秋等业主利益。2021年2月和6月白马公司联系房产开发企业固镇淮弘置业有限公司和政府部门积极筹措资金，协调政府用代建回迁房工程款支付曹涛、曹今秋及所有商铺业主6个月租金。后期租金正在政府的帮助下逐步落实解决，2021年后期租赁管理租金收益已经开始支付，白马公司从来没有恶意占有和拖欠业主费用。综上，请求驳回上诉，维持原判。曹涛、曹今秋向一审法院起诉请求：判令白马公司支付2020年1月30日至2021年1月29日期间所欠租金共计96951元；判令白马公司归还曹涛、曹今秋合同期已满的商铺（2021年1月29日合同期满），并支付合同期满后继续占用期间的租金；判令白马公司支付逾期付款违约金4718元，以年租金129268元为基数，自2020年1月30日起算按照每天日万分之一计算至2021年1月29日。后续违约金按照前述标准计算至白马公司完全履行合同义务时止；本案诉讼费由白马公司承担。一审法院认定事实：曹涛、曹今秋与白马公司于2016年2月3日签订《商铺租赁经营管理合同》，合同约定，曹涛、曹金秋为甲方，白马公司为乙方。甲方同意将其位于白马环球港一期商铺1层1016号租赁给乙方，甲方在本合同签订之日已与固镇淮弘置业有限公司（出卖人）签订该商铺《商品房买卖合同》，并向相关部门办理备案手续，《商品房买卖合同》已列明该商铺交付时间及办理房屋产权证时间；甲方将商铺交给乙方统一租赁经营管理，租赁期限为五年，租赁开始日期为2016年1月30日，计租日从商品房买卖合同后买受人（出租方）选择一次性付款为付款到账日，如果采用贷款支付，要付完首付款并办理好贷款手续日开始，租赁到期日为2021年1月29日；租金计算标准：第一年80793元、第二年96951元、第三年113110元、第四年129268元、第五年129268元。租金支付方式：前三年租金乙方一次性支付予甲方，直接冲抵购房款。后两年租金按季度予以返还，打入甲方书面指定的银行账户。乙方逾期支付租金，除仍应补交所欠租金外，并按日租金万分之一以天数计算向甲方支付违约金。合同签订后案涉商铺第四年度租金已支付完毕，第五年度129268元租金，被告已支付32317元，剩余96951元租金一直未付。另查，因××我国于2020年1月24日启动重大突发公共事件一级响应导致各地停工停产，至2020年3月15日由一级降为三级，各地政府要求逐步复工复产。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。曹涛、曹今秋与白马公司签订的《商铺租赁经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应该按约履行。曹涛、曹今秋已经按照约定将案涉商铺交付于被告使用、收益，白马公司理应如约支付相应租金，但关于因新型冠状病毒性肺炎导致停工停产，属不可抗力因素应当免除白马公司自2020年2月1日至2020年3月15日期间（扣除44天）的租金，故扣除该44天租金，白马公司应支付曹涛、曹今秋剩余未付租金81368元。白马公司逾期支付租金，应该按照合同约定向曹涛、曹今秋支付违约金。截止到2021年1月29日，扣除疫情44天，白马公司应向曹涛、曹今秋支付违约金3649元〔（129268-129268÷365×44）×0.1‰×（365-44）〕,2021年1月30日起的违约金，白马公司应按每天11.37元计算标准继续支付至租金实际付清止。关于曹涛、曹今秋要求归还房屋以及占有使用费的诉请。白马环球港一期系固镇淮弘置业有限公司开发建设的商业综合项目，总建筑面积44841平方米，涉及包括曹涛、曹今秋在内的业主1142个，案涉商铺虽然具有独立产权，但系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，且自建成交付开始，包括案涉商铺在内的白马环球港所有商铺为对外统一经营，已被整体分割、规划，形成了所有权与经营权相分离的商业模式，白马环球港一期涉及的业主众多，各个业主拥有商铺面积较小，各业主名下商铺在使用效能上高度依存，业主之间利益密切融合。且根据案涉《商铺租赁经营管理合同》约定：该合同终止日前，原、白马公司双方就合同到期后继续合作的相关事宜，需在该合同到期前6个月洽谈完成。为保持商铺的统一经营、统一管理，应采取少数服从多数原则（少数服从多数原则指按建筑面积每平方为一个投票权，当超过50%投票权同意乙方续租及续租方案时，拥有剩余投票权的出租人必须服从，由白马公司继续行使统一租赁经营管理权及租赁调解），上述约定应视为包括曹涛、曹今秋在内的业主基于群体利益对自身权利行使方式即租赁期限届满后租赁物的使用方式的适当限制，故虽然曹涛、曹今秋与白马公司之间租赁期限已于2021年1月29日届满，但曹涛、曹今秋主张返还铺位，应征求大多数业主的意愿，否则不利于白马环球港一期所有业主整体利益的保护，若大多数业主均表示不再与白马公司续签租赁合同，曹涛、曹今秋可再行主张权利，故驳回曹涛、曹今秋要求白马公司归还房屋以及支付占有使用费的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、白马公司于判决生效后十日内向曹涛、曹金秋支付租金81368元以及违约金3649元，2021年1月30日以后的违约金按每天11.37元标准计算至租金实际付清止；二、驳回曹涛、曹金秋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1167元，由固镇白马环球港商业管理有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求提供了新证据，本院依法组织证据交换，并进行了质证。曹涛、曹今秋提供的证据如下：固镇县重点工程建设中心、固镇县市场监督管理局关于白马环球港一期商铺租赁及收益分配会议纪要的有关说明、信访局材料复印件，证明会议纪要仅用于监管白马公司收取租金使用，不能作为继续履行合同的依据。白马公司质证认为，说明没有出具人签名，不符合证据的形式要件，信访局材料复印件不予质证，真实性无法确定，且该组证据不能达到证明目的，会议纪要的合法性、有效性应由法律来评判，不应该某人和某个机关来评价，该会议纪要已经在履行了，白马公司认为是有效的。本院认证意见，对固镇县重点工程建设中心、固镇县市场监督管理局出具的说明真实性予以认定，对信访局材料复印件不予认定。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，二审的争议焦点为：曹涛、曹今秋主张返还商铺的请求应否支持；曹涛、曹今秋主张合同期满商铺的占有使用费的请求应否支持；一审扣除疫情期间的租金是否适当。根据已查明事实及相关法律规定，对上述争议焦点综合分析、评判如下：关于第一个焦点问题。曹涛、曹今秋上诉称，其对案涉商铺享有独立产权，有权要求返还商铺，且《商铺租赁经营管理合同》第二条2.3的约定系格式条款，限制了曹涛、曹今秋的物权，应为无效。本院认为，双方当事人签订的本案《商铺租赁经营管理合同》就房屋的位置、面积、用途、租赁方式和期限、年租金等合同内容进行了协商确定，其中部分预先拟订的条款，也是合同的重要组成部分，且没有证据证明未经协商，依法均属于双方协商一致的意思表示，该相关条款并非格式条款，故一审判决对上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁经营管理合同》合法有效的认定正确，该合同对双方当事人具有法律约束力。至于合同终止期限届满，是否应当退还房屋则应当依照合同相关约定，由于双方在租赁开始时就明知采用统一租赁模式，并且约定为保持商铺的统一经营、统一管理，应采取少数服从多数原则为续租基本原则。曹涛、曹今秋虽提供了不动产权证书证明固镇县白马环球港1号楼1016号商铺归其所有，一期商业平面图对案涉商铺的编号予以标注，但其产权证未载明该商铺的四至界限，平面图中各商铺之间只是用虚线分隔开，实际各商铺之间没有墙体进行物理分割，其购买的面积难以与其他业主购买面积进行区分，且经本院现场勘查发现，白马公司统一管理经营时已对原有商铺的格局进行了重新规划、分割，目前单个业主要求返还房屋就势必会影响到其他业主的共同利益。故本案目前不具备返还房屋的条件。故一审法院未支持曹涛、曹今秋要求返还商铺的请求，并告知若符合大多数业主意愿的情况下可以另行起诉，处理并无不当。关于第二个焦点问题。本院认为，曹涛、曹今秋与白马公司签订的《商铺租赁经营管理合同》履行期限已经届满，合同已经终止。本院虽认为按照案涉商铺统一经营的管理模式对于业主的缔约义务予以适当限制，但其作为商铺的所有权人，理应享有收益的权利。在双方签订的合同已经届满的情况下，白马公司未与业主就商铺的合同续签问题积极进行协商，仍占有使用案涉商铺，理应支付占有使用费。曹涛、曹今秋参照合同约定的上一年度的租金标准计算占有使用费的请求并无不当应予支持，一审法院驳回曹涛、曹今秋该项诉请于法无据，应予纠正。关于第三个焦点问题。2020年1月底在全国范围内暴发新型冠状病毒感染的肺炎，为严格落实政府相关的疫情防控政策，导致众多商铺无法正常经营使用，此次新型冠状病毒感染的肺炎疫情，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，对此期间发生的纠纷应本着风险共担、共克时艰、共渡难关的原则处理。本案中考虑到疫情防控的实际需要和白马公司运营管理成本的支出及对实际承租户租金的减免情况来看，依据公平原则，一审法院酌情扣除44天的租金并无明显不当。综上，曹涛、曹今秋的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初1016号民事判决第一项，即“固镇白马环球港商业管理有限公司于判决生效后十日内向曹涛、曹金秋支付租金81368元以及违约金3649元，2021年1月30日以后的违约金按每天11.37元标准计算至租金实际付清止”；二、撤销安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初1016号民事判决第二项，即“驳回曹涛、曹金秋的其他诉讼请求”；三、固镇白马环球港商业管理有限公司于判决生效后十日内向曹涛、曹今秋支付占有使用费，自2021年2月1日起，按年租金129268元计算至不再占有使用房屋止；四、驳回曹涛、曹今秋的其他诉讼请求。一审案件受理费2334元，减半收取1167元，由固镇白马环球港商业管理有限公司负担；二审案件受理费2334元，由固镇白马环球港商业管理有限公司负担（于本判决生效后十日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 罗传继审 判 员 穆 莉审 判 员 胡玉巧二〇二一年九月十五日法官助理 田 蕾书 记 员 夏婧楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。