广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10505号上诉人（原审原告）：广州宏美超市有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇华南新城大平台**。法定代表人：林耿忠，职务：执行董事。委托诉讼代理人：薛涛，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏兆升，广东岭南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王可为，男，1980年9月14日出生，汉族，身份证住址河北省衡水市武强县。委托诉讼代理人：刘宏，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯炜娜，北京市炜衡（广州）律师事务所实习人员。原审第三人：张一鸣（曾用名：冯一鸣），男，1994年12月8日出生，蒙古族，身份证住址内蒙古省呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路内蒙古冶金研究院宿舍**楼****。委托诉讼代理人：叶佳，女，1989年11月23日出生，汉族，身身份证住址湖北省武汉市新洲区，原审第三人张一鸣的妻子。原审第三人：广州市伴素餐饮管理有限公司，住，住所地广东省广州市番禺区南村镇华南新城大平台1**-121、111A、112、123、B104、B105、B106的**-1/div>法定代表人：张一鸣，该公司执行董事兼经理。上诉人广州宏美超市有限公司（以下简称宏美超市）、王可为因与原审第三人张一鸣、广州市伴素餐饮管理有限公司（以下简称伴素公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区（2018）粤0113民初6070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏美超市上诉请求：1.判令王可为向宏美超市支付欠缴的租金和水电费合计242629.72元及迟延缴纳租金、水电费的违约金143074.9元（违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍分段计算，从逾期之日计算至实际缴清之日，其中2016年10月1日至2017年6月30日当月违约金计算至当月租金、水电费用缴清之日共计13356.12638元；2017年7月1日至2017年12月31日当月违约金暂计算至2021年1月21日共计129718.7995元）；2.判令王可为向宏美超市支付迟延交铺期间的占用商铺违约金332112元（从2017年7月11日计至2018年1月4日，按月租金27676元的200%计算）；3.判令保证金48400元没收归宏美超市所有；4.本案一、二审诉讼费用全部由王可为承担。二审中，宏美超市明确其上诉请求第1页的违约金的起算时间为其起诉之日即2018年6月29日，并要求撤回其上诉请求第3项，变更上诉请求第2项的金额为319613.18元(即按照当月租金的200％计算从2017年7月11日计至2018年1月4日共计5个月零24天)。以上不服一审判决的金额合计为544339.7元。事实与理由：一、涉案租赁合同合法有效，王可为应承担违约责任，一审法院对此认定事实错误。1.涉案商铺是宏美超市向案外人广东华南新城房地产有限公司（以下简称华南新城房产公司）合法承租而来，一审判决第18页错误认定涉案商铺是宏美超市从案外人广东华南新城管理开发有限公司承租而来。2.宏美超市在一审中已主张不持有业主的其他资料，需要一审法院调取，但一审法院并未调取。从宏美超市二审举证看，华南新城房产公司已依法取得《建设用地规划许可证》《国有土地使用权证》及相关的报建手续，且宏美超市与华南新城房产公司、宏美超市与王可为之间的租赁合同均经依法备案，不存在违反法律规定情形。根据裁判文书网站上查询结果显示，一审法院就案涉地址曾作出认定租赁合同合法有效的生效判决，故一审法院认定本案所涉租赁合同无效属于认定事实错误。二、王可为不按期缴纳租金水电费及延期交还商铺的行为明显违约，其应依约支付违约金，宏美超市一审诉请违约金合理合法，应予支持。同时，宏美超市有权依约要求没收保证金，一审法院认为宏美超市放弃没收保证金的认定纯属断章取义，宏美超市是在与王可为达成和解意愿并支付租金水电费的前提下才不没收和不抵扣水电周转金，但因王可为并未支付全部欠缴租金和水电费，故宏美超市也并未放弃没收保证金和抵扣水电周转金的权利。三、一审法院不支持宏美超市主张的涉案商铺2016年9月之后的水电费明显认定事实错误。(一)2016年8月后案涉商铺一直被使用。1.从一审判决第15页查明的宏美超市与王可为之间的微信聊天记录显示，2017年4月1日就停水至4月8日开水部分均有谈及用水问题，说明案涉商铺一直实际产生水电费；2.王可为在一审中确认2017年1月4日后一直由其继子张一鸣经营“塞北一品”；3.宏美超市在2017年10月27日、28日专门到案涉商铺用当日南方都市报、广州日报报纸拍照经营使用情况，并且让签收催收函的张云举着报纸拍照。以上证据均显示王可为占用案涉商铺经营的事实，必然产生水电费。(二)宏美超市垫付了水电费。宏美超市向管理处复印了垫付水电费的证据，其中的《证明》及《广东康景物业服务有限公司华南新城物业服务中心商铺水电费缴纳流水表》可以证明案涉商铺水电费一直由宏美超市向案涉场地物业管理公司广东康景物业服务有限公司缴纳垫付；(三)关于水电费的计算方法。宏美超市找到已经离职原对接的员工提供了每月的水电租金计算表，该表中所对应的微信支付及转账时间可以证明王可为每笔支付的款项对应的缴纳数额，而该表中本案所涉商铺的数据及计算方式均能与微信聊天催缴款项数额及实际支付款项数据相对应，明显属于双方的交易习惯，王可为从未对此表示异议，而且涉案商铺在2016年9月之后一直产生水电费，结合王可为亦一直陆续向宏美超市缴纳费用的行为、相关聊天记录以及王可为于2018年1月4日签署的《租赁商铺交还确认书》，充分说明王可为对其在此期间其所交费用包含支付使用商铺所产生的由宏美超市为其垫付的水电费不存在任何异议。既然一审法院认为王可为交清了2016年8月以前的水电费，而该水电费的计算方法也均是按照上述计算表格中的数额进行缴纳，说明王可为及张一鸣一直都确认该表中的数据，亦能确认交还商铺时的最终读数，可计算出王可为欠缴的水电费。上述证据已经形成完整的证据链，可以证明王可为欠水电费是不争的事实，应予支持。四、一审法院计算欠缴租金方式错误，应予改判。1.本案中应交的租金总额是确定的，而总的水电费数额也能确定，一审法院认为王可为支付了2016年8月以前的费用，且能确定最终度数，那么按应交租金水电的总额减去王可为及第三方已付款总金额即可得出最终欠缴租金水电的总额，但一审法院在没有查清张一鸣支付的数额中含有水电费的情况下，直接用于扣减租金属于明显计算错误。2.由于王可为一直拖欠租金及水电费，宏美超市也垫付了水电费，故宏美超市优先抵扣垫付的水电费也符合正常交易逻辑，即王可为在欠费期间所缴纳的相关款项应先用于扣减水电费用，剩余款项才可用于抵扣该期间的租金。退一步，即使不优先抵扣所欠缴的全部水电费，根据涉案商铺的实际使用情况，也不可能不产生水电费，而王可为及张一鸣支付的款项中当然包含水电费，宏美超市不可能任由其缴纳租金而不缴纳水电费继续使用一年之久，这不符合商业逻辑及常理。五、宏美超市没有与张一鸣或伴素公司重新签订合同，不认可所谓的转让。宏美超市也没有锁门，涉案场地一直由张一鸣自己控制。综上，一审判决认定事实错误，为维护宏美超市合法权益，请求二审法院查明事实，依法改判支持宏美超市的上诉请求。针对宏美超市的上诉，王可为二审答辩称：与上诉意见一致。宏美公司至今没有提交有关水电费的合法证据予以证实。针对宏美超市的上诉，张一鸣、伴素公司二审答辩称：同意王可为的答辩意见。王可为将涉案商铺转让给了张一鸣，此前张一鸣是无业状态。王可为与张一鸣为此签订了一份合同，其中载明了转让日期。签约后，张一鸣通过建行柜台转账支付了大约20万元的转让款给王可为。上述转让行为有口头告知宏美超市，但未书面告知。在王可为与宏美超市签订的合同到期后，宏美公司找张一鸣重新以伴素公司的名义签了一份将租金金额上涨5%（约29000元）且将两个场地合并的租赁合同，但该合同放在家里，没有向法院提交。张一鸣没有完整地交过一个月的租金，均是陆续支付的。张一鸣本人未交还场地，是宏美超市强制清场并锁门的，但当时张一鸣没有报警，也没有拍照，双方也没有办理交接手续。张一鸣还欠8、9月份的租金、水电费。水电费是由宏美超市抄表后告知张一鸣，张一鸣按宏美超市通知的金额交费。宏美超市未将抄表记录给张一鸣，张一鸣对此也没有提出异议。王可为上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回宏美超市的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由宏美超市承担。事实和理由：一、王可为并非本案适格被告，一审认定王可为是承租人，认定事实不清，应予改判。（一）根据王可为与张一鸣于2017年1月4签订的《餐厅转让协议》，以及案涉房屋实际使用方伴素公司于2017年1月19日办理将股东及法定代表人的王可为变更为张一鸣的工商变更登记的事实，能够证实王可为已将涉案商铺合同转让给张一鸣。（二）王可为与宏美超市之间的租金款项已结清。根据王可为在一审时提交的证据2王可为与宏美超市的财务林乘丰(微信名为菜馆小林)的微信聊天记录：2017年3月11日，王可为说“一月份开始，你问现在的经营者要房租水电。去年的还欠你三万吧?”林乘丰回复“对”。王可为又说“我安排我财务付给你，一月份开始的，你直接找张一鸣吧。另外7月份要续签合同了，请提前处理。感谢一直以来的理解与支持，代问蔡总好。”林乘丰回复“好的，谢谢!”2017年4月8日，王可为说：“我和你的事都清了。自2017年1月起，所有的房租、水电，你向现在的经营者收。租赁合同是否需要变更一下?或者到期后你们同他们续约就好了。”林乘丰回复“你这边到时找个人来对数，确认一下。续约问题会与现在经营者协商。”王可为说“总共还欠你3万房租，到今天已经全部清了。下周安排，今天都休息。”林乘丰回复“可以。”由此可见，王可为与宏美超市已多次沟通双方之间的租金款结清事项，结合本案付款凭证记录，王可为向宏美超市分别于2017年3月25日支付3000元、于2017年3月31日支付10000元、于2017年4月8日支付17000元，总计支付3万元的事实，印证聊天记录中王可为所称“总共还欠你3万房租，到今天已经全部清了”的事实。上述证据证实双方之间的租金款项实际已结清。（三）宏美超市知晓王可为将合同转让给张一鸣的事实且无异议，宏美超市已长期向张一鸣收取租金，本案承租人应为张一鸣。1.根据上述微信聊天记录可知，宏美超市对王可为自2017年1月起将合同转让给张一鸣的事实是明显知悉的，否则双方亦不会多次就王可为与宏美超市之间的租金款项结清进行确认，也不应向张一鸣收取自2017年1月起的租金。2.根据宏美超市提交的支付明细，宏美超市此后亦是长期向张一鸣或其妻子叶佳收取租金。3.根据宏美超市一审举证显示，宏美超市曾于2017年12月7日向张一鸣发出要求交还商铺的《返还商铺通知书》，证实宏美超市知道张一鸣为实际承租人。二、王可为与宏美超市签订的两份租赁合同的届满期限均为2017年7月10日，且王可为已于2017年1月将涉案商铺转让给张一鸣，宏美超市对此知情并同意，亦实际长期向张一鸣收取案涉租金，也明确会与张一鸣续约，而王可为与宏美超市双方之间的租金款项已经结清，宏美超市没有提供任何证据证明王可为继续占用案涉商铺的事实，宏美超市与张一鸣之间是否续约也与王可为无关，故王可为不是本案适格被告，一审判决支持了宏美超市要求王可为承担至2017年12月期间的占有使用费，没有任何事实及法律依据。三、王可为在一审中已提出宏美超市诉讼请求已超过诉讼时效的主张，但一审未予查明，明显有误，应改判驳回宏美超市的全部诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，对宏美超市请求支付2016年10月至2017年12月的租金，其中属于双方解除租赁合同之前的王可为应支付的租金，王可为已经付清，且宏美超市的诉讼已超过一年的诉讼时效。四、退一步讲，即使一审法院支持宏美超市的诉讼请求，但并未查明租赁保证金的事项，如按照一审法院的审理逻辑，王可为交付的租赁保证金也应抵扣案涉款项。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审改判支持王可为的上诉请求。针对王可为的上诉，宏美超市二审答辩称：宏美公司只与王可为签订了租赁合同，并未与张一鸣或伴素公司签订租赁合同。根据合同相对性原则，宏美超市与王可为存在法律上的租赁合同关系，故涉案租赁合同项下的责任及义务均由王可为来承担，与张一鸣或伴素公司无关。至于王可为与张一鸣、伴素公司之间的内部关系，不能对抗宏美超市。针对王可为的上诉，张一鸣、伴素公司二审答辩称：同意王可为的上诉意见。2018年6月29日，宏美超市向一审法院起诉请求：1.王可为向宏美超市支付欠缴的租金和水电费合计252630.30元及迟延缴纳租金和水电费的违约金（暂计至2018年7月5日违约金为210807.27元）；2.王可为向宏美超市支付迟延交铺期间的占用商铺违约金；3.本案全部诉讼费用由王可为承担。一审诉讼中，宏美超市明确本案不要求张一鸣、伴素公司承担付款责任，并变更本案诉讼请求如下：1.王可为向宏美超市支付欠缴的租金和水电费合计242629.42元及迟延缴纳租金和水电费的违约金（计至王可为缴清所有欠费之日）；2.王可为向宏美超市支付迟延交铺期间的占用商铺违约金332112元（按月租金27676元的200%向宏美超市支付，占用商铺时间从2017年7月11日计至2018年1月4日合计6个月）；3.本案全部诉讼费用由王可为承担。一审法院经审理查明：2014年5月10日，宏美超市作为出租方（甲方）与王可为作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方位于华南新城大平台1**号自编6号商铺、面积60平方米用于面点经营；租赁期限自2014年5月11日起至2017年7月10日止，从2014年5月11日起正式计付租金，自第二年开始每年租金递增6%，租赁期内每月租金为2014年5月11日至2014年7月10日7200元，2014年7月11日至2015年7月10日7632元，2015年7月11日至2016年7月10日8090元，2016年7月11日至2017年7月10日8575元；乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），甲方应在租金收妥作实之日起三天内向乙方提供收据；乙方须于签订合同时一次性向甲方支付当月租金7200元、房屋租赁保证金14400元、水电周转金5000元，合计26600元。履约保证金应于合同期限满时，在乙方无违反合同且结清各项应缴付的费用后，由甲方如数无息退还乙方；其他费用：乙方实际经营发生的全部费用（包括但不限于水、电费用），均由乙方自行向有关部门缴纳。（水、电费根据实际情况可由甲方代收、乙方向甲方缴交。目前水电费收费标准：水费3元/吨，电费1.17元/度。如果将来政府部门对水电费收费标准进行调整，甲方将参照政府调整幅度做相应调整。）；甲方应于2014年5月11日按现状将商铺交付给乙方使用；乙方的权利义务：乙方必须取得政府有关部门核发的所经营行业必须的各种证照、文件等方能开业。不得无证经营。否则，因此产生的法律后果由乙方承担。乙方应按合同规定如期足额支付租金及其它应向甲方支付的费用（如水费、电费等）。在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该房屋转租、分租或转借他人使用，如经发现，甲方有权立即终止合同、收回商铺，并没收乙方交纳的合同保证金。租赁期满，乙方如愿续租，应于期满前三个月通知甲方，并得到甲方的书面同意。租金和其它租赁条件以双方新订合同为准；合同终止及解除：在下列情形下，甲方有权单方面提前终止合同，没收乙方所缴纳的房屋租赁保证金及管理费押金，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失，同时，乙方应无条件按甲方指定的日期和要求将商铺连同原附属物交还甲方：A）乙方逾期支付租金及水电费达一个月以上；……（C）未经甲方书面同意，乙方擅自将商铺转租、分租或转借给他人；续租及期满财产处置、违约责任：（9.2）本合同如提前终止、解除或届满时，房屋内一切原有设施、镶嵌于建筑物结构的乙方附属物无偿归属甲方，一切因装修镶嵌在该商铺上有附着物不得拆除。经甲方同意，乙方须在提前终止、解除或届满之日起三日内迁出商铺，搬走物品，逾期不迁的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，甲方有权采取任何其认为适当的措施收回商铺。（10.2）如乙方未能按合同规定，如期足额向甲方缴纳租金及其它费用，每逾期一天，甲方有权向乙方收取所欠费用2‰的违约金。（10.3）乙方违反本合同9.2条的规定，逾期不退商铺，除应向甲方支付租金外，须按当月租金的200%向甲方支付违约金；本合同自双方代表签字盖章并由乙方支付押金之日起生效；等等。2014年5月11日，宏美超市作为出租方（甲方）与王可为作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方位于华南新城大平台1**号自编6号商铺之二、面积153.96平方米用于面点餐饮经营；租赁期限自2014年5月11日起至2017年7月10日止，从2014年5月11日起正式计付租金，自第二年开始每年租金递增6%，租赁期内每月租金为2014年5月11日至2015年5月10日17000元、2015年5月11日至2016年5月10日18020元、2016年5月11日至2017年7月10日19101元；乙方须于签订合同时一次性向甲方支付当月租金17000元、房屋租赁保证金34000元、水电周转金17000元，合计68000元，履约保证金和水电周转金应于合同期限满时，在乙方无违反合同且结清各项应缴付的费用后，由甲方如数无息退还乙方；甲方应于2014年5月25日按现状将商铺交付给乙方使用；2014年5月11日至6月10日为免租金装修期；等等。此外，该合同约定的租金支付时间、乙方权利和义务、合同终止及解除、续租及期满财产处置、违约责任、合同生效条件等条款，均与上述2014年5月10日签订的《租赁合同》一致，并约定两份《租赁合同》必须同时执行，任何一方不执行其中一份合同，均视为对两份合同同时违约，另一方有权终止两份合同，并追究对方的相关违约责任。关于上述两份《租赁合同》约定的“乙方须于签订合同时一次性向甲方支付当月租金7200元、房屋租赁保证金14400元、水电周转金5000元，合计26600元。”和“乙方须于签订合同时一次性向甲方支付当月租金17000元、房屋租赁保证金34000元、水电周转金17000元，合计68000元。”王可为提供显示由经手人“林乘丰”签名出具的收据原件2张显示，2013年7月28日收到“郭永阳商铺租赁保证金14400元、水电周转金5000元、8月份租金7200元，合计26600元”；2014年5月27日收到“6号铺—郭永阳2014年6月11日至2014年7月10日租金17000元、租赁保证金34000元、水电周转金17000元，合计68000元”。王可为主张，该2张收据是宏美超市向其出具的收取上述合同约定的签订合同时须一次性支付款项的凭证，郭永阳是其餐厅的员工，由郭永阳代表其向宏美超市缴交涉讼商铺的租赁保证金、水电周转金及租金，其于2013年向宏美超市租赁了面积约70平方米的商铺，2014年商铺扩大，双方重新签订了上述两份《租赁合同》。宏美超市认可王可为该主张。对于王可为持有上述收据原件的原因，王可为诉讼代理人在庭审中表示其不清楚，申请庭后由王可为对此出具情况说明。但王可为至今仍未就此向一审法院作出说明。一审庭审中，宏美超市明确表示，上述租赁保证金和水电周转金待王可为付清其应缴欠缴费用后，王可为凭收据可办理退款，宏美超市在本案中不主张没收，也不同意抵扣欠费。一审诉讼中，宏美超市主张，涉讼商铺由王可为于2018年1月4日交还给宏美超市。对此，宏美超市提交了《租赁商铺交还确认书》原件1份、照片打印件6张和视频加以证明。其中，《租赁商铺交还确认书》记载，甲方空白，乙方为王可为，列明装修和用表底数等项目，其中用表底数显示电表1读数为129765度、电表2读数为157663度、水表读数为5802吨，兹确认乙方于2018年1月4日将涉讼商铺交还甲方，商铺内无任何乙方物品遗留，甲方接受乙方之交付。乙方签章处负责人栏签署有“王可为（代）”字样。照片和视频显示为2018年1月4日双方在现场办理交还商铺的情景，显示涉讼商铺的店面处于停业关门状态，由工作人员拆除大门后入内，门口玻璃上张贴有“旺铺招租”字样。宏美超市主张，上述照片中在商铺外及进入商铺内查看的一名男子为王可为，上述“王可为（代）”由王可为在现场所签。经质证，王可为确认照片中的上述男子为其本人，但王可为否认上述“王可为（代）”为其所签。为此，宏美超市向一审法院提出对上述“王可为（代）”是否为王可为所书写进行鉴定的申请，一审法院准许鉴定，并依法委托广东华生司法鉴定中心进行鉴定。2020年6月23日，广东华生司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，记载检材字迹为《租赁商铺交还确认书》上乙方负责人处的“王可为（代）”字迹，样本字迹包括有宏美超市提供的伴素公司登记（备案）申请书第2页法定代表人签字处的“王可为”签名（标识为样本字迹1）、王可为在本案诉讼中出具的授权委托书上“王可为”签名（标识为样本字迹2）、王可为在本案诉讼中提供的其居民身份证复印件上两处“王可为”签名（标识为样本字迹3-1、样本字迹3-2）、王可为在本次鉴定中书写的“王可为（代）”笔迹实验样本（标识为样本字迹4）；分析说明如下：根据检验结果，1.检材字迹与样本字迹4中模式相近的字迹相比，既存在符合点也存在差异点，符合点的质量相对较高，其总体价值在一定程度上反映出了同一人的书写习惯。虽然样本字迹1、样本字迹2、样本字迹3-1、样本字迹3-2以及样本字迹4中的连写模式字迹与检材字迹的书写模式不同，不具备比对条件，但因为样本字迹1、样本字迹2、样本字迹3-1、样本字迹3-2、样本字迹4是同一人的字迹，所以认为检材字迹与样本字迹1、样本字迹2、样本字迹3-1、样本字迹3-2、样本字迹4是同一人笔迹的可能性较大。2.在对送检材料进行综合审核检验时发现，检材字迹与样本1《公司登记（备案）申请书》第一页法定代表人姓名栏、第二页经营范围栏、第二页法定代表人签字处的4处“王可为”字迹在一般特征和细节特征上均存在大量的符合点，且符合点的价值高，其价值总和充分反映了同一人的书写习惯，可判断是同一人的字迹；鉴定意见：送检的《租赁商铺交还确认书》上乙方负责人处的“王可为（代）”字迹（检材字迹）与提供的王可为样本字迹（样本字迹1、样本字迹2、样本字迹3-1、样本字迹3-2、样本字迹4）是同一人笔迹的可能性较大。因上述笔迹鉴定，宏美超市向广东华生司法鉴定中心支付了鉴定费5100元。经质证，宏美超市对上述鉴定意见无异议，认为该鉴定意见可以证明其上述交还商铺的主张，且涉讼商铺实际上一直在王可为的掌控和使用中。王可为对上述鉴定意见不予认可，理由主要为：1.鉴定意见书中未出现鉴定机构出具的承诺书，具有明显瑕疵，且鉴定意见采用的是不确定性的表述，依法应当补充鉴定或重新鉴定；2.鉴定意见书是否应被法院采信，还应当结合本案的情况和其他证据进行判断，在本案的证据已经能够充分证明王可为并非本案的适格被告情况下，该证据及《租赁商铺交还确认书》不应被作为定案根据。王可为未提出重新鉴定的申请。此外，王可为主张上述《公司登记（备案）申请书》第一页法定代表人姓名栏、第二页经营范围栏、第二页法定代表人签字处的4处“王可为”字迹非其书写，而是由当时代办登记的其他人所签，故后由其划掉后重新签名。关于涉讼商铺的使用及支付租金水电费的情况。宏美超市主张，涉讼商铺一直由王可为使用，租赁合同的双方主体从未变更，其从未与张一鸣、伴素公司形成租赁合同关系，涉讼商铺2016年9月前的租金和2016年8月前的水电费已于2016年12月之前缴清，拖欠费用为2016年10月至2017年12月的租金合计415140元[（8575元/月+19101元/月）×15个月]、2016年9月至2017年10月的水电费合计105507.42元，欠费期间王可为缴纳的款项用于抵扣当月累计应缴的租金和水电费，扣减王可为2016年12月16日至2017年9月20日期间缴交款项合计278018元后，王可为仍应支付租金和水电费为242629.42元。对此，宏美超市提交了以下证据加以证明：1.《催款通知书》、《返还商铺通知》和快递详情单。拟证明宏美超市于2017年12月7日向王可为邮寄上述通知，催告王可为交还涉讼商铺及缴清欠费。其中《催款通知书》显示由宏美超市于2017年12月6日向王可为出具，催收款项为涉讼商铺2017年5月1日至2017年11月30日的租金193758.04元，2015年1月起延期缴纳租金的滞纳金138270.24元，2017年8月1日至2017年10月31日的水费904.97元，2017年8月1日至2017年10月31日的电费20342.79元，2015年1月起延期缴纳水电费的滞纳金42177.90元。2.《催款通知书》。显示通知由宏美超市于2017年6月9日向王可为出具，催告王可为于2017年6月10日前缴清涉讼商铺欠付的2017年4月至2017年6月的租金和2016年12月至2017年5月的水电费。该通知由“张云”于同日签收。3.快递及内存放的《返还商铺通知》。快递显示由宏美超市于2017年12月7日向张一鸣邮寄《返还商铺通知》，单位名称为伴素公司，收件地址与上述证据2向王可为邮寄的收件地址一致，但注明有“张馨匀转交”，该邮件因“无法联系收件人”退件。《返还商铺通知》显示由宏美超市于2017年12月6日向伴素公司和张一鸣出具，称伴素公司和张一鸣已占用涉讼商铺至今，现通知伴素公司和张一鸣收到该通知之日起三天内立即将涉讼商铺恢复原状并归还给宏美超市。4.涉讼商铺欠付水电费明细。显示欠付水电费为2016年9月至2017年10月的水电费共计105507.42元。5.涉讼商铺欠缴费用期间支付款项明细及其中张馨匀转款凭证。显示为2016年12月16日至2017年9月20日期间的付款情况，付款总金额为278018元，其中2016年12月16日至2016年12月30日期间，王可为通过银行、支付宝转账方式支付46480元；2017年2月13日，张馨匀通过银行转账方式支付20000元，备注为“留匀小馆租金”；2017年3月19日和同年3月23日，张一鸣通过微信转账方式支付27680元；2017年3月25日、同年3月31日、同年4月8日，王可为通过支付宝、微信、银行转账方式支付30000元；2017年4月25日至2017年6月7日期间，张一鸣通过微信转账方式支付68358元；2017年6月21日至2017年7月14日期间，叶佳通过微信转账方式支付60000元；2017年8月25日至2017年9月20日期间，张一鸣通过支付宝、微信转账方式支付25500元。6.一审法院（2016）粤0113民初1567号民事判决书。显示为一审法院就广州市凡轩鸣一服装有限公司诉冯一鸣民间借贷纠纷一案作出的民事判决，该判决查明，广州市凡轩鸣一服装有限公司的股东为王可为（法定代表人）和张馨匀，张馨匀是冯一鸣的母亲，冯一鸣因生活需要向广州市凡轩鸣一服装有限公司借款，2015年9月24日至2015年10月19日期间，广州市凡轩鸣一服装有限公司经张馨匀的银行账户向冯一鸣及叶佳共转账71860元，由冯一鸣在广州市凡轩鸣一服装有限公司的《借款审批单》上签名。经质证，王可为发表意见如下：证据1，其没有收到相应快递；证据2并非其签收，不予认可；证据3的真实性、合法性予以确认，该证据说明宏美超市已经确认其与张一鸣、伴素公司之间存在租赁合同关系，并确认涉案租金及费用应由张一鸣、伴素公司承担；证据4，不予确认；证据5中王可为和张馨匀的付款无异议，其中张馨匀的付款是代王可为支付的2017年1月4日前的款项，张一鸣和叶佳的付款需庭后核实。王可为至今未就该证据中张一鸣和叶佳的付款核实情况给予回复；证据6，张一鸣与王可为、张馨匀之间的关系不影响涉案租赁合同关系的认定。王可为未说明其与张一鸣、张馨匀之间的关系。此外，宏美超市称，涉讼商铺有两个独立电表和一个独立水表，上述水电费欠费情况是根据之前宏美超市员工记录计算得出，其无法提供原始记录，也无法提供代缴水电费的凭证，因原处理该事务的员工已经离职，其不清楚如何核算得出上述水电费。王可为确认，涉讼商铺2016年9月前的租金和2016年8月前的水电费已于2016年12月之前缴清。王可为主张，其承租涉讼商铺之后一直以“留匀小馆”餐厅进行经营，后其于2017年1月4日将餐厅转让给张一鸣，随后张一鸣更改餐厅名称为“塞北一品”，2017年1月4日前的租金水电费由其本人缴付，其已于2017年4月8日结清其与宏美超市之间的所有租金及水电费，2017年1月4日后的租金计水电费已由张一鸣承接，且宏美超市对此已经知晓并已长期收取张一鸣的租金及水电费，故2017年1月4日后的租金及水电费宏美超市应向实际承租人即张一鸣收取。对此，王可为提交了以下证据加以证明：1.《餐厅转让协议》原件1份。显示该协议由伴素公司、王可为作为转让方（甲方）与张一鸣作为受让方（乙方）于2017年1月4日签订，约定：一、甲方自愿将“留匀小馆”餐厅转让给乙方；二、转让的范围：餐厅的内外装修、餐厅内全部的设备及经营用品、餐厅使用的空调、办公室及办公用品、库存货物，并保证其完好性、可用性；三、转让价格：在甲方完全履行本转让协议中条款的前提下，经双方协商转让价格为40万元，此转让金不包括甲方交给房屋出租方的租房保证金94600元；四、甲乙双方的权利和义务：（1）甲方保证在该地点经营快餐厅的合法性，并出具该餐厅相关证明文件。（2）甲方负责为乙方办理完卫生、工商、税务等证照变更手续。乙方协助办理。（3）未完成交接前，甲方有义务协助乙方协调与出租方关系。（4）乙方在2017年1月4日正式接手餐厅的经营管理，交接日之前的租赁合同相关费用（租金、卫生费、水电气费等）、工商管理费用、电话费、员工工资、供货货款等由甲方承担，乙方不承担任何责任。若因甲方债务影响乙方正常经营和收益，乙方有权停止支付转让金并保留追究甲方法律责任的权利；（5）“留匀小馆”餐厅2017年1月3日以前的债务均由甲方承担；五、转让费的付款方式：（1）本协议由甲乙双方签订生效后，乙方向甲方支付20万元，若因甲方未履行上述第四款第一条、第二条协议约定或其它原因转让不能顺利完成时，应立即退还给乙方。（2）乙方有义务在2019年1月15日前支付甲方20万元，在乙方按合同付清转让费的同时，甲乙双方按出租方的要求办理退、入场手续完成租赁转换手续；六、从2017年1月4日起至甲乙双方办理与出租方过户手续时止，乙方在办餐厅的一切债权、债务、工商等全部由乙方负责。乙方在经营期间必须按时向出租方缴纳水电气、房租费。如未按时缴纳造成停业由乙方自行承担；本协议自签订之日起生效。2.当庭出示手机展示的王可为与林乘丰的微信聊天记录。显示聊天时间介于2016年7月26日至2017年4月8日期间，聊天内容主要是林乘丰向王可为催收涉讼商铺的租金及双方核对付款和欠付情况，期间林乘丰提供其银行账户作为接收租金的账户并通过其支付宝和微信账户收取租金，另，2016年11月4日，王可为发“你准备一下合同变更，从本月开始餐馆我整体转让给郭永阳了，我和你老板也说过了”，林乘丰复“好的”；2017年1月3日，王可为发“截止到12月底，我应该给你多少钱？”林乘丰复“五万”，王可为发“这几天我约你老板做个合同过户，剩下的一次给你”；2017年1月22日，林乘丰发“17年之前还差5万”；2017年3月11日，王可为发“一月份开始，你问现在的经营者要房租水电。去年的还欠你三万吧？”林乘丰复“对”，王可为发“我安排我财务付给你，一月份开始的，你直接找张一鸣吧。另外7月份要续签合同了，请提前处理。”林乘丰复“好的，谢谢！”；2017年3月15日上午，林乘丰发“您好，请问安排了没？”王可为复“你正常催张一鸣交租，我这三万过几天安排给你”，林乘丰复“跟他协商过了。他这两个月会清完数。这周内麻烦安排把三万清了”；2017年3月25日下午，王可为发“合同是不是办个转让过户呀，到今年7月就要重新签了。张一鸣给你交了一个月租金是吗？”林乘丰复“是交了一个月，租金清得差不多才可能办”，王可为复“我还欠你3万，交清后，就和我没有什么关系了，有任何问题，你找他就好了”，林乘丰复“可以”；2017年3月25日，王可为发“支付宝转了3000元”；2017年3月31日，王可为微信转账10000元及发“先给你转一万，我财务那边现金不方便，今天没做你计划，我个人转给你，每天只能一万，生效的陆续转给你”，林乘丰收款并告知“请明后两天转完”；2017年4月1日，林乘丰发“尽快处理好”，王可为复“放心，有什么事我担着”，林乘丰复“好的”。（注：宏美超市提供的显示聊天双方头像与王可为原提供的其与林乘丰微信聊天截图打印件显示的双方头像一致，宏美超市提供的双方2017年4月1日的微信聊天内容为：对方发“先停水也行，上午先不干了。目前这个地方的合同我们两个继续执行，所以请你配合我一下”，林乘丰复“关了”，对方复“多谢”，林乘丰复“尽快处理好”，对方复“放心，有什么事我担着”，林乘丰复“好的。”）；2017年4月5日，林乘丰发“王老板，你们内部的事自己解决好，租金费用请尽快正常缴交。去年的17000今明两天交清”；2017年4月7日，林乘丰发“？”；2017年4月8日，王可为发出转账回执截图照片一张，林乘丰复“已开水”，王可为发“我和你的事都清了。自2017年1月起，所有的房租、水电，你向现在的经营者收。租赁合同是否需要变更一下？或者到期后你们同他们续约就好了。”林乘丰复“你这边的到时找个人来对数，确认一下。续约问题会与现在经营者协商”，王可为复“总共还欠你3万房租，到今天已经全部清了。下周安排，今天都休息”，林乘丰复“可以”。3.2018年7月23日生成的伴素公司的企业信用信息公示报告。显示伴素公司于2016年5月31日注册成立，类型由有限责任公司（自然人独资）于2017年1月19日变更为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人由王可为于2017年1月19日变更为张一鸣，股东由王可为于2017年1月19日变更为张一鸣和哈图，监事由张馨匀于2017年1月19日变更为哈图。4.《催款通知书》照片打印件1张。显示通知书由宏美超市于2017年10月28日向张一鸣出具，通知于2017年10月30日前缴清涉讼商铺截止至2017年10月28日止欠缴的租金及水电费合计217805元。该通知书由“张云”于当日签收。5.叶佳的微信账户详细资料、微信账单和银行账户支出交易明细。显示叶佳向林乘丰（林乘丰微信头像与宏美超市提供的微信聊天记录林乘丰微信头像相同）微信转账记录有2017年6月25日10000元、同年6月26日10000元、同年7月12日10000元、同年7月14日10000元，该转款记录与宏美超市提供的上述涉讼商铺欠缴费用期间支付款项明细中记载的来自叶佳的相同日期付款一致。另显示上述转款前有来自张一鸣和张云的转账入账。6.张一鸣户籍所在的居民户口簿和持证人为叶佳的结婚证复印件。显示张一鸣曾用名为冯一鸣，叶佳与张一鸣于2015年6月4日登记结婚。7.《债权债务确认书》原件1份。显示由伴素公司、张一鸣作为甲方与王可为作为乙方于2017年1月10日签订，约定：伴素公司以及旗下留匀小馆已经同张一鸣完成转让协议的签署，根据转让协议内容，第二笔转让金20万元在2019年1月15日支付，王可为同意。此笔转让金不计利息，亦不因伴素公司以及旗下留匀小馆在经营中的任何变革或经营权的变更所影响其债务关系。同时，王可为与宏美超市的租赁合同保证金94600元可以交由张一鸣以及伴素公司以及旗下留匀小馆继续使用，不计利息。由张一鸣所承担的债务总计294600元，债权人为王可为。此债务不因任何变更，变革以及不可抗力所影响，直至双方当事人书面签署解除债权债务关系为止。经质证，宏美超市发表意见如下：证据1不予确认；证据2的真实性、合法性予以确认，但不能证明宏美超市同意转租；证据3的真实性、合法性予以确认，但不能证明案涉租赁关系的相对方是张一鸣、伴素公司；证据4是照片，无法确认内容的真实性，宏美超市只知道张一鸣是王可为的继子，王可为将餐厅日常经营交由张一鸣负责，宏美超市仅就缴费问题与张一鸣联系而已，且从王可为提交该照片可推断出，王可为与张一鸣有内部沟通，但照片内容不能证明宏美超市与张一鸣建立了租赁关系；证据5的真实性和合法性予以确认，该证据只能证明叶佳代王可为支付租金；证据6的真实性、合法性无法确认，但该证据可以说明王可为与张一鸣关系密切，否则王可为不可能获取张一鸣的户口簿和结婚证，由此可以说明张一鸣仅是代王可为向宏美超市支付租金；证据7不予确认，且与宏美超市无关。此外，宏美超市确认涉讼商铺餐厅原名称为“留匀小馆”，后变更为“塞北一品”。对于在上述《催款通知书》上签名的“张云”，宏美超市称是涉讼商铺经营者的员工，王可为称是“塞北一品”餐厅的员工。一审庭审中，王可为主张，宏美超市主张的违约金过高，请求予以调整。宏美超市称，涉讼商铺是由广东华南新城管理开发有限公司在自有土地上建造的商铺，据说没有产权证，由于地址编号是自编的无法在不动产登记中心查询到相关信息，涉讼商铺由宏美超市向广东华南新城管理开发有限公司租赁使用，双方签订的租赁合同已经找不到。本案一审法庭辩论终结至今，宏美超市未能提供涉讼商铺的产权证或者办理报建手续的证明文件。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”宏美超市在本案法庭辩论终结前未能提交涉讼商铺的产权登记资料或者相关报建资料，宏美超市应承担举证不能的不利后果。鉴于宏美超市至今未能举证证实涉讼商铺有进行产权登记或者报建的情况，故应认定宏美超市和王可为就涉讼商铺所订立的两份《租赁合同》无效。虽然合同无效，但鉴于承租人一直占有使用涉讼商铺，根据公平合理原则，承租人应向宏美超市支付占用期间的使用费，使用费可参照上述《租赁合同》的标准计算。对于支付占有使用费的承责主体。涉案《租赁合同》由王可为作为承租方签订，且未续签合同，根据合同相对性原则，涉案商铺的承租方应为王可为。根据王可为提供的《餐厅转让协议》和《债权债务确认书》的内容，结合伴素公司于2017年1月19日登记变更股东等事项的事实，显示为王可为向张一鸣转让餐厅和伴素公司的股权，不能反映转租涉案商铺的事实，且从《餐厅转让协议》约定“乙方有义务在2019年1月15日前支付甲方20万元，在乙方按合同付清转让费的同时，甲乙双方按出租方的要求办理退、入场手续完成租赁转换手续”可知，王可为和张一鸣约定了办理租赁转换手续的条件，王可为提供的《债权债务确认书》则显示双方确认上述第二笔转让金20万元的支付时间为2019年1月15日，同时确认王可为向宏美超市缴交的租赁合同保证金94600元交由张一鸣及伴素公司继续使用，为此张一鸣对王可为承担的总债务为294600元，可见，王可为与张一鸣约定的办理租赁转换手续时间是2019年1月15日，现王可为尚持有履约保证金的收据原件，王可为亦未举证证明张一鸣已经提前向其支付了第二笔转让金，故王可为与张一鸣约定的办理租赁转换手续的条件并未成就。其次，根据王可为与林乘丰的微信聊天内容，王可为知悉转租需要办理租赁合同主体的变更手续，在王可为将餐厅转让给张一鸣后，王可为于2017年4月8日提出的建议是变更租赁合同主体或者合同到期后由宏美超市与张一鸣续约，宏美超市回复选择续约的方式，据此可确认在租赁期限内双方并未变更过租赁合同的承租方主体。再者，无论是《餐厅转让协议》中有关涉讼商铺租金费用承担的约定，还是王可为在微信聊天中告知宏美超市向张一鸣收取2017年1月之后的租金费用的往来信息，均仅显示为对支付租金费用义务人的约定，并不代表变更了与宏美超市形成租赁关系的相对方。最后，宏美超市提供的《租赁商铺交还确认书》中“王可为（代）”的字迹，经司法鉴定，鉴定意见为该字迹与样本字迹是同一人笔迹的可能性较大，该鉴定意见的分析说明言之成理，该鉴定意见应予采信，且宏美超市提供的交还商铺现场所拍摄的照片和视频显示王可为当日在现场，可印证上述字迹为王可为当日签署的事实，据此宏美超市主张涉讼商铺由其与王可为于2018年1月4日办理交还交接手续，具有可信度。综上所述，一审法院认为，就涉讼商铺与宏美超市形成租赁合同关系的相对方是王可为，宏美超市向王可为主张支付占用期间的使用费，理据充分，一审法院予以支持。对于王可为仍应支付的占有使用费。宏美超市和王可为确认涉讼商铺2016年9月之前的租金和2016年8月之前的水电费已于2016年12月前缴清，故宏美超市本案提供的涉讼商铺欠缴费用期间支付款项明细的付款应抵扣2016年10月之后的租金和2016年9月之后的水电费。但是，根据《租赁合同》约定，水电费可由宏美超市代收，王可为向宏美超市缴交，宏美超市在起诉状中也承认水电费均由其先行垫付，并在下一个缴租日前向王可为计收，而对于2016年9月之后的水电费，宏美超市仅能提供其自行制作的欠付水电费明细，王可为对此不予认可，宏美超市在催款过程中出具的《催款通知书》虽记载有相应期间欠付水电费情况，但该通知书也是宏美超市单方制作，未经王可为确认，也无法通过本案其他证据推算得出实际欠付水电费情况，且宏美超市明确无法提供原始记录和代缴水电费的凭证，并表示不清楚其主张的水电费如何核算得出，故应由宏美超市承担举证不能的不利后果。鉴于宏美超市未能举证证明涉讼商铺2016年9月之后发生的水电费情况，故宏美超市本案主张王可为支付涉讼商铺2016年9月之后的水电费，缺乏事实依据，一审法院不予支持。根据涉讼商铺已于2018年1月4日交还的事实，宏美超市主张王可为支付占有使用费期间为2016年10月至2017年12月合计15个月，一审法院予以采信。按照《租赁合同》约定，涉讼商铺2016年10月至2017年7月期间每月的租金合计为27676元，自第二年开始每年租金递增6%，现宏美超市主张按每月租金27676元计算涉讼商铺2016年10月至2017年12月期间的占有使用费合计415140元（27676元/月×15个月），一审法院予以采信。宏美超市提供的涉讼商铺欠缴费用期间支付款项明细显示的王可为、张馨匀和叶佳付款情况与王可为提供的微信聊天记录等证据及其自认的对应付款情况能够对应，而王可为未就该明细记载的张一鸣付款情况核实后予以回复，故对于付款情况，一审法院采信该明细。根据王可为与林乘丰的微信聊天内容，上述支付款项明细记载的王可为和张馨匀付款合计96480元为王可为向宏美超市支付的欠付涉讼商铺2016年12月之前的租金和水电费，同时，鉴于宏美超市未能举证证明水电费情况，故上述支付款项明细记载的张一鸣和叶佳付款合计181538元应抵扣2017年1月至2017年12月期间的占有使用费。因此，一审法院认定王可为仍应向宏美超市支付涉讼商铺计至2017年12月止的占有使用费150574元（27676元/月×12个月-181538元）。对于宏美超市主张王可为支付迟延缴纳租金和水电费的违约金、迟延交铺期间的占用商铺违约金，因租赁合同无效，宏美超市主张违约金缺乏依据，且宏美超市对于合同无效存在过错，故对于宏美超市的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。张一鸣、伴素公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2020年12月25日作出如下判决：一、王可为于本判决发生法律效力之日起五日内向广州宏美超市有限公司支付涉讼商铺占有使用费150574元；二、驳回广州宏美超市有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9547元，由广州宏美超市有限公司负担7046元，王可为负担2501元。鉴定费5100元，由王可为负担，因广州宏美超市有限公司已预交，由王可为于本判决发生法律效力之日起五日内向广州宏美超市有限公司支付。经二审庭询，王可为表示其已向一审法院说明其与张一鸣没有法律上的关系，因为其与张一鸣的母亲张馨匀结婚时，张一鸣已经成年，而张一鸣的父亲是哈图，也是伴素公司的股东之一，除此之外，其对一审查明事实没有异议。宏美超市、张一鸣及伴素公司均表示对一审查明事实无异议，亦确认王可为陈述的其与张一鸣之间的关系。各方当事人均确认一审判决书第13页第11行中的“出租房”存在笔误，应为“出租方”。经审查，一审其余查明事实无误，本院予以确认。二审中，宏美超市提交如下证据材料：1.华南新城房产公司（甲方）与宏美超市（乙方）于2013年4月19日签订的《使用协议书》复印件，其中第六条“双方权利义务”第5点约定：“甲乙双方一致同意，保证场地总面积的百分之七十用于超市经营，其余的百分之三十可由乙方转租经营。”拟证明涉案商铺是宏美超市从华南新城房产公司合法承租而来；2.编号为番府国用（2002）字第G05-000272号《国有土地使用权证》复印件、编号为穗规地证（2006）1236H号《建设用地规划许可证》复印件、编号为穗规建证（2008）2359号《建设工程规划许可证》复印件、编号为440126200903200101的《建筑工程施工许可证》复印件、发证日期为2016年5月3日的《南村镇临时经营场所使用证明》复印件（编号为20160428103642，其中载明房屋使用人为王可为），以及一审法院于2017年6月8日作出的（2016）粤0113民初9539号民事判决书（以下简称9539号判决）复印件，拟证明证明华南新城房产公司已依法取得涉案商铺的土地使用权及合法的报建手续，宏美超市与华南新城房产公司关于涉案商铺的租赁合同合法有效，该租赁合同已经广州市番禺区流动人员和出租屋管理服务中心依法备案，且王可为经营的主体所使用的地址就是涉案租赁场地的地址，一审查明事实有误，王可为应承担违约责任；3.宏美超市向王可为发出的落款日期为2014年11月2日的《缴款通知书》复印件（其中尾部签有手写的“郭永阳”、“2014.11.4日”），及宏美超市自行制作的租金水电费计算表一份，拟证明王可为确认2014年9月30日电表1读数为16600、电表2读数为8815，水表读数为1009，而王可为在交还商铺的确认书中也确认了交还时的水电度数，因此水电费是可以计算的，根据读数计算王可为拖欠宏美超市水电费共计74412.29元，拖欠租金225172.74元；4.华南新城管理处于2021年1月11日出具的宏美超市缴清管理费、水费、电费的《证明》复印件，拟证明涉案商铺的水电费一直由宏美超市向涉案场地的物业管理公司广东康景物业服务有限公司缴纳垫付并已垫付完毕，宏美超市有权主张王可为向其返还拖欠的水电费用；5.2017年10月27日、31日在王可为经营的面馆内拍摄的照片打印件三张，其中的报纸是2017年10月31日的，拟证明涉案商铺王可为占用涉案商铺经营的事实，期间涉案商铺产生的水电支出系由王可为经营涉案商铺所产生;6.在国家企业信用信息公示系统查询并打印的伴素公司的企业信用信息公示报告一份，拟证明张一鸣和伴素公司的身份信息与一审判决书载明的一致；7.一审法院于2018年7月23日作出的（2018）粤0113执3101号《结案通知书》，其中显示执行依据为（2016）粤0113民初9539号民事判决书，拟证明9539号判决已经发生法律效力，该案判决认定所涉场地的出租合同是有效的，处理上也涉及到违约金，而该案所涉场地与本案场地位于同一地块，属于同一物业。经本院组织质证，王可为发表如下质证意见：证据1是第三方与宏美超市之间的协议，真实性由法院依法核实，但该协议与本案没有直接关联，不能证明本案租赁合同是有效的；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但该些证据不属于新证据，宏美公司应在一审时举证，且王可为不清楚9539号判决是否生效，该判决也无法直接证明宏美公司的主张；确认证据3中《缴款通知书》的真实性，且郭永阳是王可为的员工，但因王可为在与宏美公司沟通时已明确双方已结清2017年1月4日之前的所有款项。故该催款函不能证实王可为欠款事实。至于宏美超市单方制作计算表，其中的数据均为宏美超市自行抄写和计算，未经王可为签名确认，故不确认其真实性、合法性和关联性，且宏美超市已经与王可为确认结清2017年1月之前的所有款项。退一步讲，宏美超市在该表中主张的部分租金及水电费已经超过诉讼时效，宏美超市对租金、水电费的违约金计算标准过高；无法核实证据4的真实性，管理处并不是法律上的民事主体，无权出具相应证据，且该证明中没有有权主体加盖公章，也无经办人员签名确认，不符合证据的形式要件，该证据也无法直接证明宏美超市主张的王可为拖欠水电费的数额及相应时间段，不能直接证明宏美超市的主张；对证据5，无法证实照片中人物的身份，第一张照片中有催款通知书，抬头为张一鸣，并不是写给王可为的，这与王可为在一审庭审时当庭请求法院责令宏美公司出示其发给张一鸣的EMS催款函是相对应的，由此证实宏美超市一直认可且承认涉案房屋的实际承租人和义务人应为张一鸣；确认证据6的真实性、合法性、关联性予以认可，确认该工商登记材料中记载的信息与一审判决书记载的一致；确认证据7的真实性，9539号判决书已经生效。张一鸣、伴素公司表示同意王可为的质证意见。王可为向本院提交如下证据材料：1.伴素公司、张一鸣于2021年5月出具的《情况说明》，拟证明王可为已于2017年1月4日与张一鸣签订餐厅转让协议，将涉案商铺转让给张一鸣，由张一鸣承接涉案两份租赁合同的权利义务，宏美超市知悉涉案商铺转让的情况且同意，宏美超市与王可为之间的租金、水电费等已经全部结清；2.一审法院于2020年7月10日作出的（2020）粤0113民初657号民事判决书，拟证明张一鸣受让涉案商铺后实际经营涉案商铺，涉案两份租赁合同的相对方应是张一鸣及伴素公司。经本院组织质证，宏美超市认为：上述证据的真实性由法院核实；证据1与本案无关，张一鸣、伴素公司与王可为之间的内部关系并不能抗辩对外的关系。宏美超市是与王可为签订租约，且最后退场时也由王可为办理交接手续并签名，故宏美公司仅与王可为存在租赁合同关系，与张一鸣、伴素公司并不存在租赁合同关系；证据2与本案无关。张一鸣、伴素公司表示同意王可为的意见。对上述举证及质证，经本院释明及询问，各方当事人均表示以庭询质证意见为准，无需另行安排开庭审理。二审另查明，宏美超市于2021年7月20日向本院提交了自制的《被上诉人王可为所欠费用计算说明（2021.7.20）》及有关租金、水电费应缴、实缴、欠缴的详细情况统计表，其中显示2016年10月至2017年12月应缴租金为415140元，2016年9月至2017年10月的应缴水电费为105507.42元，以上合计应缴总额为520647.42元；王可为、张馨匀、张一鸣及其妻子在2016年12月16日至2017年9月30日期间分别通过银行转账、支付宝及微信支付等方式向宏美超市累计支付了278017.7元（包括租金221408元、水电费56609.7元），按此计算王可为欠款总额为242629.72元（包括租金221408元、水电费48897.72元）。对此，王可为表示认可上述统计表中2017年4月8日前由其与张馨匀支付的款项，并认为其已结清了款项；至于2017年4月8日后的付款，与其无关，其无法确认，且可以反映宏美超市认可在2017年1月之后是张一鸣在支付租金，与王可为无关。张一鸣则表示上述统计表中记载的其与妻子付钱的情况属实，水电费的读数也没有问题，但其不认可2017年11月、12月的租金、水电费，因为当时其已不在涉案场地上经营，其余均予认可。经本院询问：一、王可为确认如下事实：1.关于水电费的支付，王可为确认此前是由宏美超市抄表后与其在微信中核对，开始是定期核对，后面是不定期；由于时间太久，其已无法核实其承租期间每月水电读数及费用；2.关于租金支付情况。由于时间太久，王可为也没有保留收据，故其无法核对其承租后共向宏美超市支付过多少钱，且对此的举证责任不在王可为，王可为认为没有必要对此进行统计；3.对于王可为与张一鸣签订的《餐厅转让协议》，王可为确认没有取得宏美超市的书面同意，但认为在微信中有确认，且宏美超市曾向张一鸣发出催款函；4.王可为承租涉案场地用于经营“留匀小馆”餐厅，并在此设立了伴素公司；5.关于诉讼时效，王可为曾在一审中提交答辩状，其中第二条提出有关诉讼时效的抗辩，但一审卷宗中并无显示有其提交的答辩状，其也没有证据证明曾提交过答辩状，而一审开庭笔录中也没有显示王可为有提出有关诉讼时效的抗辩。二、张一鸣述称：王可为向其转让“留匀小馆”没有通过中介，其不清楚王可为转让的原因，可能是经营不善；在张一鸣经营期间，除了厨师有变化外，其他的均是原业的员工；张云是王可为请来的餐厅前台；伴素公司是王可为成立的，王可为将该公司转让给张一鸣，张一鸣在接手前就变更成伴素公司的法定代表人了；由于张一鸣仅向王可为支付了20万元转让费，余款未支付，故王可为仍持有租赁押金收据原件没有给张一鸣；其没有统计过王可为将公司转让给其后其向宏美超市付款的金额。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，本案纠纷所涉事实发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对宏美超市、王可为的上诉，二审需要处理的是王可为是否应向宏美超市支付欠缴租金、水电费合计242629.72元及迟付款违约金、2017年7月11日至2018年1月4日的迟延交铺违约金319613.18元。对此，分析如下：现有证据表明，宏美超市与王可为先后于2014年5月10日、5月11日签订的两份《租赁合同》均系双方在平等自愿的基础上协商一致而达成，系签约双方真实意思表示。虽然宏美超市在一审中未能提交涉案商铺的产权登记资料或者报建资料，一审法院据此认定上述租赁合同因违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定而无效，但从宏美超市二审举证看，宏美超市提供了其与案外人华南新城房产公司签订的《使用协议书》，证明涉案商铺所在场地系其向案外人承租而来，且该协议第六条约定宏美超市对其承租场地的百分之三十有权转租；宏美超市还提供了《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》、王可为的《南村镇临时经营场所使用证明》及（2016）粤0113民初9539号民事判决书等证据材料复印件，证明涉案商铺具有合法报建手续，经本院组织质证，王可为、张一鸣、伴素公司亦确认上述证据的真实性、合法性，且无举证推翻上述证据，据此，根据宏美超市的二审举证及相关生效判决的认定，本院认为宏美超市与王可为签订的《租赁合同》应为合法有效。一审认定涉案租赁合同无效有误，本院据实纠正。虽然王可为认为其已将涉案租赁场地转让给了张一鸣，且已得到宏美超市的同意，并据此上诉请求驳回宏美超市对其的全部诉讼请求，但宏美超市对此予以否认，且目前并无证据显示宏美超市另行与张一鸣签订了新的租赁合同，而经本院询问，王可为亦确认其与张一鸣之间的转让并未得到宏美超市的书面同意，最终亦是王可为签署《租赁商铺交还确认书》向宏美超市交还涉案商铺，故一审认定本案商铺租赁关系的承租人仍为王可为，合法有据，本院予以维持。至于王可为与张一鸣之间有关伴素公司股权及经营权转移问题，属于其内部纠纷，与本案租赁关系无关，当事人可另循合法途径解决。王可为据此上诉的理据不足，本院不予采纳。从宏美超市、王可为的现有举证以及当事人一、二审陈述可知，涉案租赁合同已于2017年7月10日期满，期满后未续签；王可为在期满前即存在拖欠租金的违约行为，宏美公司亦曾多次发函催讨，但宏美超市直至2017年12月7日才发出《返还商铺通知》，并于2018年1月4日从王可为处收回涉案商铺；期间，宏美超市亦实际陆续收取了涉案商铺多笔付款。据此可认定，宏美超市与王可为在租赁合同期满后存在不定期租赁关系，双方于2018年1月4日以实际行为解除了该不定期租赁关系。王可为理应向宏美超市支付欠租，并依约承担逾期付款责任。王可为并无举证证明其在一审中曾就宏美超市诉请主张的欠费提出诉讼时效的抗辩，其在二审中才提出有关诉讼时效的抗辩，于理无据，本院不予采纳。至于拖欠租金、水电费金额及违约金的确定。根据宏美超市向本院提交的《被上诉人王可为所欠费用计算说明（2021.7.20）》及有关租金、水电费应缴、实缴、欠缴的详细情况统计表显示，2016年10月至2017年12月应缴租金为415140元，2016年9月至2017年10月的应缴水电费为105507.42元，以上合计应缴总额为520647.42元，而王可为、张馨匀、张一鸣及其妻子在2016年12月16日至2017年9月30日期间分别通过银行转账、支付宝及微信支付等方式向宏美超市累计支付了租金221408元、水电费56609.7元合计278017.7元，按此计算王可为欠款总额为242629.72元（包括租金221408元、水电费48897.72元）。对此，王可为表示认可上述统计表中2017年4月8日前由其与张馨匀支付的款项，并认为其已结清了款项；至于2017年4月8日后的付款，与其无关，其无法确认；由于时间太久，其没有保留收据，故其无法核对其承租后共向宏美超市支付过多少钱，并确认此前水电费均是宏美超市抄表给其核对，而张一鸣则表示上述统计表中记载的其与妻子付钱的情况属实，水电费的读数也没有问题。因此，在王可为、张一鸣均不能举证反驳宏美超市对欠费本金的计算，且王可为确认此前水电费系由宏美超市抄表给其核对的交易习惯，以及张一鸣确认水电读数的情况下，本院认可宏美超市主张王可为应向其支付欠缴租金和水电费242629.72元的诉请金额。一审仅以无法核算水电费为由，驳回宏美超市对水电费的诉讼请求，有失公允，本院予以纠正。由于涉案租赁合同合法有效，王可为欠租违约，应承担违约责任。宏美超市要求参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算上述欠费自其于2018年6月29日起诉之日起的违约金，自行调低了合同约定的违约金标准，并无不可，本院予以支持。但承前分析，本案宏美超市、王可为在合同期满后形成不定期租赁关系，故宏美超市要求王可向其支付从合同约定期满次日即2017年7月11日起至2018年1月4日退场之日止的迟延交铺违约金319613.18元，并不符合合同约定的“逾期不退商铺，除应向甲方支付租金外，须按当月租金的200%向甲方支付违约金”的情形，且本院已支持了宏美超市有关欠费及迟延付款违约金的主张，足以弥补宏美超市上述期间的损失，故对宏美超市有关迟延交铺违约金的上诉请求，本院予以驳回。虽然王可为向本院提出以租赁保证金抵扣欠费的上诉意见，但由于王可为并未在一审中提出反诉，而宏美超市对此不予同意，故本院对此不作审查及处理。综上所述，因二审查明新的事实，宏美超市的上诉请求部分成立，本院据实改判。宏美超市其余上诉请求及王可为的上诉请求均缺乏理据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市番禺区（2018）粤0113民初6070号民事判决第二项；二、变更广州市番禺区（2018）粤0113民初6070号民事判决第一项为：王可为于本判决发生法律效力之日起五日内向广州宏美超市有限公司支付涉讼商铺欠付租金及水电费242629.72元，并按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计付从2018年6月29日起至付清之日止的迟付款违约金；三、驳回广州宏美超市有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9547元，由广州宏美超市有限公司负担6094元，王可为负担3453元；鉴定费5100元，由王可为负担。二审案件受理费12554元，由广州宏美超市有限公司负担5427元，王可为负担7127元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年九月十八日本件官助理张书记员 李逸丹