贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终2019号上诉人（一审原告）:凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会，住所地凯里。负责人：程家洪，男，1979年8月15日出生，汉族，贵州省福泉市人，现住凯里经济开发区，系该业委会主任。委托诉讼代理人：杨艺丹，贵州维律（剑河）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴跃，贵州维律律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黔东南州新远房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市。法定代表人：马新华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭能东，贵州碧波律师事务所律师。上诉人凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会（以下简称：桂花苑业委会）因与被上诉人黔东南州新远房地产开发有限公司（以下简称：新远房产公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2021)黔2601民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。桂花苑业委会上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、涉案桂花苑小区并不仅仅是规划图与竣工图不一致，而是设计图与竣工图存在很大差异，建成的项目又与竣工图存在很大差异。竣工图上所规划的停车位部分在实际建成项目中并不存在，而现有停车位系占用竣工图上所标示的绿化带和公共通道面积所建成。桂花苑小区原规划绿化面积为5300平方米，实际建成的绿化不足500平方米，实际是把小区绿化变相改成停车位。一审法院对上述事实并未查明，仅以被上诉人提交的《异地绿地建设费缴纳审核表》认定设计图与竣工图差异系得到相关部门许可，属认定事实不清。开发商缴纳一个异地绿化建设就把小区的绿化变成停车位，堂而皇之便将小区停车位变为其所有，是极不合法的。事实是被上诉人任意改变绿化带和公共通道的使用功能，已严重损害了上诉人作为业主的权利。一审法院认定被上诉人改变绿化带和公共通道所建成的车位归被上诉人所有，与客观事实不符。2、一审法院以《民法典》第二百七十五条认定规划区内的停车场通常属于开发商享有系适用法律错误，也是常识错误。该条款应当适用于可以办理产权证的停车位。案涉停车位根本不能登记，无法办理产权证，更不存在开发商通过出售方式转让产权的问题，以规划来认定产权问题显然与法律相悖。小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理独立的产权登记。开发商将商品房向业主出售后建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为基础附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区基础附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。目前桂花苑小区的停车位一直是由上诉人在进行日常卫生管理，但停车费用却是由被上诉人收取。因此，该案涉地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误。为此，特向贵院提起上诉，请求依法改判支持上诉人一审所主张的全部诉讼请求或是发回重审。新远房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审理程序合法，请求二审维持原判。1、上诉人关于一审判决停车位“事实不清”的指责和小区绿化面积的意见，不能成立。上诉人称“涉案桂花苑小区原规划绿化面积为5300平方米，实际建成的绿化确不足500平方米”无依据。涉案停车位均是依据批准的规划建设，依法应属被上诉人所有。2、涉案停车位是规划停车位，同时被上诉人与各业主签订的《商品房买卖合同》第24条第（5）项明确约定该项目的停车位归出卖人所有。故本案停车位依法和依约都不可能归上诉人业主共有。桂花苑业委会向一审法院起诉请求：1、依法确认凯里经济开发区桂花苑小区一楼地面、公用通道及绿化用地改造的170个停车位（价值约为50万元）归凯里经济开发区桂花苑小区业主共有；2、判令被告立即将前述停车位移交给原告，并从2019年12月20日起按每日200元支付原告其已经收取的停车费（暂时算至2021年1月1日为75,600元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告新远房产公司开发的凯里经济开发区桂花苑小区于2015年竣工验收，该小区的当初设计地面上有停车位173个，竣工验收后实际上只有170个。桂花苑小区业主入住后，为该小区业主提供物业服务的公司是凯里经济开发区三和物业服务有限公司，停车费是被告新远公司收取。2019年3月，原告凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会经过选举成立，并在凯里经济开发区规划建设局备案。2019年10月31日，三和物业服务有限公司正式退出桂花苑小区，小区的物业服务由新成立的桂花苑业主委员会即原告接管。桂花苑业委会认为被告修建的这170个停车位占用了全体业主的部分共有通道和绿地修建而成，要求被告将这170个停车位交给自己管理使用，遭到被告拒绝，双方由此产生纠纷。2019年12月19日，原、被告经凯里市鸭塘街道和开发区规划建设局组织调解，停车位的权属归属问题通过诉讼程序解决。2021年1月12日，原告向该院起诉，请求该院判决支持其上述的诉讼请求。一审法院认为，依照我国现行法律及政策的规定，规划区内的停车位、车库通常属于开发商享有，只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位才属于业主共有。被告在开发凯里经济开发区桂花苑小区时，已经报请相关部门审批，当初规划有停车位173个，而实际竣工验收只有170个，这170个停车位应视为建筑区划内的停车位，应属于被告享有。尽管被告在开发该小区的过程中，设计图与竣工图略有差异，但已经得到相关部门的许可，被告的行为并无不当。《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，被告开发的桂花苑小区里的170个停车位是经过房地产管理部门审批的，属于规划区内，原告认定被告占用全体业主共有的道路或者其他场地修建170个停车场，应当收归全体业主共有的诉讼主张，缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百四十条、第二百七十五条的规定，判决：驳回原告凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费9,556元，已减半收取4,778元，由原告凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会负担。二审期间，为支持自己的诉讼请求，上诉人提交如下证据：1、《桂花苑小区值班（保洁）人员工资表》，2、领条，3、保洁员正在打扫卫生图片，拟证明小区停车场一直由上诉人聘请保洁员打扫卫生及管理，但停车费一直由被上诉人收取。经质证，被上诉人认可证据的真实性，不认可证据的合法性、关联性。本院对证据的真实性予以认定。本院查明的事实除与一审判决认定的事实基本一致外，另查明：涉案170个停车位所在的桂花苑小区A地块，总用地面积13333.4㎡，绿地率40.05%，绿地面积5339.95㎡（含室外草地式停车场、市政占用绿化）。还查明：新远房产公司与业主签订的《商品房买卖合同》在第二十四条约定：“……3、该商品房所在建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用全体产权人共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房归全体产权人共有……5、该项目停车位归出卖人所有……”再查明：在凯里经济开发区规划建设局会同开发区鸭塘街道、综治调处信访办等部门的共同组织下，新远房产公司与桂花苑业委会于2019年12月19日达成《桂花苑住宅小区历史遗留问题调解协议》，协议第二条约定“关于小区停车位产权问题。桂花苑业委会与新远房产公司同意通过司法途径解决小区停车位产权问题。在法院判决之前，新远房产公司可向外收取停车费，但不得向业主收取停车费。若新远房产公司败诉，由新远房产公司按每天200元支付给桂花苑业委会，支付时间从2019年12月20日至法院判决之日止。”本院认为,《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，新远房产公司在建设桂花苑小区时，交纳了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,但在小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。从桂花苑小区的总平面图、绿地平面布置图、停车场平面布局图、竣工图等设计图看，涉案170个停车位实际上是占用部分公共绿地规划建设的室外草地式停车位。况且，涉案170个地面停车位，本质上属于土地使用权，新远房产公司并未举证证明其就桂花苑小区建筑区划内的土地使用权保留了涉案170个地面停车位土地使用权的专有份额。新远房产公司按照设计规划占用部分公共绿地建设的170个室外草地式地面停车位应认定为开发商建设的小区附属设施，依法应认定为全体业主共有。新远房产公司与业主签订的《商品房买卖合同》在第二十四条第一款第5项中约定“该项目停车位归出卖人所有。”新远房产公司依据该条约定主张涉案170个地面停车位的所有权属其所有。本院认为，如前所述，涉案170个地面停车位属占用部分公共绿地规划建设的室外草地式停车位，属全体业主共有。新远房产公司在与单个业主签订的《商品房买卖合同》中约定“该项目停车位归出卖人所有。”本院认为，一方面该条款属格式条款，排除了业主的权利，加重了业主的负担，且新远房产公司未尽到提示和说明的义务；另一方面该约定损害了桂花苑小区全体业主的共有权。该约定就涉案170个地面停车位来说，应认定为无效条款。新远房产公司依据该无效条款主张涉案170个地面停车位属新远房产公司享有，于法无据，本院不予支持。新远房产公司与桂花苑业委会于2019年12月19日达成《调解协议》，该《调解协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。桂花苑业委会要求新远房产公司从2019年12月20日起按200元/天向桂花苑业委会支付停车费，于法有据，本院予以支持。根据《调解协议》的约定，本院判决新远房产公司应向桂花苑业委会支付2019年12月20日至本院判决之日2021年9月22日期间共计643天的停车费，即200元/天×643天﹦128600元。综上所述，桂花苑业委会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2021)黔2601民初716号民事判决；二、确认涉案170个地面停车位属凯里经济开发区桂花苑小区全体业主共有；三、黔东南州新远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案170个地面停车移交给凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会；四、黔东南州新远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向凯里经济开发区桂花苑小区业主委员会支付停车费128600元；五、驳回凯里经济开发区桂花苑小区业主委员的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取案件受理费4778元，二审案件受理费9556元，均由黔东南州新远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王山地审 判 员 龙集东审 判 员 罗 惠二〇二一年九月二十二日法官助理 袁齐蔚书 记 员 王 蕾