辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民终887号上诉人（原审被告）：阜新蒙古族自治县农村信用合作联社，住所地阜蒙县繁荣大街82号。法定代表人：赵成宇，该社理事长。委托诉讼代理人：王冬，阜新蒙古族自治县农村信用合作联社法律合规部职员。被上诉人：王忠良，男，1980年4月29日生，汉族，住阜蒙县。委托诉讼代理人：徐斌，辽宁海泉律师事务所律师。被上诉人：张品，男1977年1月11日生，汉族，农民，住阜新蒙古族自治县。上诉人阜新蒙古族自治县农村信用合作联社（以下简称农信联社）与被上诉人王忠良，被上诉人张品因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省阜新蒙古族自治县人民法院(2020)辽0921民初727号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农信联社的委托诉讼代理人王冬，被上诉人王忠良及其委托诉讼代理人徐斌到庭参加诉讼，被上诉人张品经本院公告送达逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。农信联社的上诉请求及理由：一、请求二审法院撤销阜新蒙古族自治县人民法院(2020)辽0921民初727号民事判决，依法改判或者发回重审；二、本案诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为原审判决所查明认定的事实错误，应予纠正。2013年3月18日案涉被执行人张品与上诉人下属福兴地信用社签订了借款合同，共贷款本金60万元，张品用其名下的位于福兴地镇本街的(阜蒙县字第福兴地镇--24、22、26号)三处房屋为上述三笔贷款做了抵押担保并依法办理的抵押登记，取得了他项权利证书：贷款到期后，因没有足额资金还款，偿还本金10万元后于2015年4月17日进行续贷，即贷款本金50万元，并仍用上述房产进行抵押担保并依法办理的抵押登记，取得了他项权利证书，案涉房屋于2012年8月7日就登记在张品名下。现王忠良提出2012年4月13日签订房屋买卖协议，并向张品支付了15万元房款，2013年5月入住至今，这一事实是不存在的，王忠良之所以如此主张，就是用其所谓的证据套用最高院法院《执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，因此答辩人认为法院应驳回王忠良的诉讼请求，原审判决认定错误，应予纠正；二、上诉人认为原审判决认定被上诉人王忠良购买了张品的房屋，2012年4月13日二被上诉人签订房屋买卖协议，被上诉人王忠良向张品支付了15万元房款，2013年入住该房屋的证据不足，不足以认定。上诉人认为被上诉人提供的证据相互之间矛盾，而且不合情理，不能作为认定被上诉人主张事实的根据。本案中，被上诉人王忠良提供的证据有村委会证明一份，收条三张、协议书一份，结算票据两张，对于上述证据上诉人认为，村委会不是房屋登记机关，其不能证明房屋产权问题。从被上诉人所主张的事实和所提供的所谓证据看就是按照该规定的第二十八条的模式来主张和提供的，而且与被上诉人是亲属关系，对于被上诉人提供《购房协议》、收条等证据不能排除双方存在互相勾结和伪造的可能，而该房屋在抵押当时是登记在张品名下的房屋，被上诉人提供的证据是双方自行书写的收条等，不能认定其真实合法有效性，入网费收据不能证明入的什么网，入网地址等。由此，上诉人认为被上诉人提出的所谓买楼、付款、入住至今等主张均不是事实，不能认定在法院查封之前二被上诉人之间存在买卖合同，被上诉人王忠良全额付款及入住的事实。被上诉人提供的证据不能作为认定事实的根据，不应予以支持；三、被上诉人王忠良对案涉房屋未办理过户登记自身存在过错。原审判决认定“其为能办理涉案房屋过户登记的原因是被告张品的抵押行为所致，非其自身原因”该认定是错误的。根据被上诉人王忠良所诉，被上诉人王忠良与张品签协议和交款购买案涉房屋的时间是2012年4月3日月，入住时间是2013年5月，而张品对该房产办理房产证时间是2012年8月，首次抵押给答辩人的时间是2013年3月18日。如果如被上诉人王忠良所述，在被上诉人王忠良与张品签订《房屋买卖协议》时，该房已经登记在张品名下，本应及时予以过户，或查清房产有无抵押等情况再进行交易，或知道存在争议后应依法起诉维护自己的权益，但由于被上诉人王忠良未及时办理过户登记，在交易前也未明查房产情况，现案涉房屋被答辩人申请强制执行，可以认定被上诉人王忠良自身存在过错；四、上诉人认为原审判决适用法律错误，被上诉人王忠良所享有的民事权益不属于消费者物权期待权的范畴，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，而应适用该规定的第二十七条。上诉人认为，本案不适用《执行异议和复议规定》的第二十八条，而应适用第二十七条。第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”被上诉人王忠良没有除外的情形，法院对其提出的排除执行异议不应予以支持。因为本案中被上诉人王忠良主张的所谓的购买案涉房屋的事实不真实，其主张购买该房屋的证据不足，即使真实其也不属于商品房消费者，根据《九民纪要》第125条之规定，首先商品房消费者是向房地产开发企业购买商品房，且所购商品房适用于居住。本案中从被上诉人所提供的阜蒙县人民政府土地批件和建设规划工程许可证中可以看出，案涉房屋是张品等五位福兴地村村民联合建的综合楼，特注：未经批准不得出租、转让、抵押或者改作他用。也就是说该楼房是综合楼，是商用房，不是住房，而且张品等五人不具备开发企业资格，没有出售许可等相关证件，被上诉人王忠良购买该房也主要用于经营。所以上诉人认为被上诉人王忠良不是商品房消费者，如果其购买事实为真，也只能属于一般买受人，那么上诉人的抵押权是优先于一般买受人的，所以本案适用最高院《执行异议和复议规定》的第二十七条。最高法在《李跃、衡阳农村商业银行股份有限公司申请执行人执行异议之诉案》【(2018)最高法民申5078号】一案和本案事实基本一致，最高法认为“《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。”上诉人在本案所涉房产享有抵押权的优先受偿权，不是普通债权，所以适用该规定的第二十七条，不适用第二十八条，原审判决适用了第二十八条是错误的，应予纠正。综上所述，上诉人认为被上诉人王忠良对案涉房屋未产生足以排除强制执行的民事权益，不能阻却上诉人申请对案涉房屋的强制执行。请求二审法院明查事实，依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人王忠良辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。案涉房屋在抵押之前王忠良就向开发方签订了书面合同，并实际占有该房屋居住至今，为家庭唯一住房，非因自身原因未办理过户登记手续，符合司法解释的规定，其权利物权期待权可以对抗农信联社的抵押权并阻却执行。王忠良向一审法院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令停止对位于阜蒙县字第福兴地镇-24号）房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月20日阜新蒙古族自治县人民法院对农信联社诉张品借款合同纠纷一案作出（2016）辽0921民初2504号民事判决，“一、原告阜新蒙古族自治县农村信用合作联社与被告张品于2015年4月16日所签的三个借款合同有效，解除原告与被告张品于2014年12月11日所签的借款合同，被告张品于本判决生效后十日内偿还原告贷款本金960730.32元，利息115821.35元（截止到2016年11月1日），2016年11月2日开始的利息按合同约定计算至欠款还清之日止。二、原告阜新蒙古族自治县农村信用合作联社与被告张品于2014年12月11日、2015年4月16日所签的抵押合同有效，原告对被告张品提供的位于阜蒙县字第福兴地镇-24、22、26、197号）享有优先受偿权”。王忠良于2020年1月对执行标的提出书面执行异议，阜新蒙古族自治县人民法院于2020年1月23日作出辽0921执异5号执行裁定，驳回案外人王忠良的异议请求。2012年4月3日王忠良与张品签订《楼房买卖协议书》，约定用自家庭承包的土地（口粮田）与张品（开发方）联合建楼，该楼所占土地抵顶房款15万元，余款分五期给付，待房屋过户后支付最后一笔购房款5万元。按照协议陆续向张品支付15万元购房款。在人民法院查封之前签订了书面买卖合同，全额支付了购房款。并从2013年5月入住至今。王忠良的物权期待权可以对抗农信联社的抵押权并阻却执行。农信联社辩称：2013年3月18日，农信联社与张品签订借款合同，张品贷款60万元，其用其名下位于福兴地镇本街的（阜蒙县字第福兴地镇-24、22、26号）房屋做了抵押担保，该抵押办理了抵押登记，取得了他项权利证书；该贷款到期后，张品没有足额还款，2015年4月17日续贷，张品继续用其名下位于福兴地镇本街的（阜蒙县字第福兴地镇-24、22、26号）房屋做抵押担保，该抵押仍办理了抵押登记，农信联社亦取得了他项权利证书。王忠良主张其2013年5月入住涉案房屋至今的事实不存在。我社认为，王忠良对案涉房屋未办理过户登记存在过错，其不属于商品房消费者，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，而应适用该规定第二十七条的规定，法院应驳回原告的诉讼请求。张品未答辩。原审法院认定：2011年至2012年，张品与案外人毛慧杰、赵信、史庆芝、孟凡祥在福兴地镇本街自建综合楼一栋，2012年8月7日，张品取得（阜蒙县字第福兴地镇××号）房屋产权证书（房权证号：阜蒙县字第卷福兴地镇-26、22号）。2013年3月18日，农信联社与张品签订借款合同，向农信联社贷款60万元，其用其名下位于福兴地镇本街的（阜蒙县字第福兴地镇-24、22、26号）房屋做了抵押担保，该抵押办理了抵押登记，农信联社取得了他项权利证书；该贷款到期后，张品没有足额还款，2015年4月16日其续贷50万元，其继续用其名下位于福兴地镇本街的（阜蒙县字第福兴地镇-24、22、26号）房屋做抵押担保，该抵押仍办理了抵押登记，农信联社亦取得了他项权利证书。2014年12月11日，农信联社与张品签订借款合同，农信联社贷款50万元，其用其名下位于福兴地镇本街的（阜蒙县字第福兴地镇-197号）房屋做了抵押担保，该抵押办理了抵押登记，取得了他项权利证书。因张品未按约定还款，农信联社起诉，2016年12月20日阜新蒙古族自治县人民法院对阜新蒙古族自治县农村信用合作联社诉张品借款合同纠纷一案作出（2016）辽0921民初2504号民事判决：“一、原告阜新蒙古族自治县农村信用合作联社与被告张品于2015年4月16日所签的三个借款合同有效，解除原告于被告张品于2014年12月11日所签的借款合同，被告张品于本判决生效后十日内偿还原告贷款本金960730.32元，利息115821.35元（截止到2016年11月1日），2016年11月2日开始的利息按合同约定计算至欠款还清之日止。二、原告阜新蒙古族自治县农村信用合作联社与被告张品于2014年12月11日、2015年4月16日所签的抵押合同有效，原告对被告张品提供的位于阜蒙县字第福兴地镇-24、22、26、197号）享有优先受偿权”。原告于2020年1月对执行标的位于阜蒙县字第福兴地镇-24号）房屋提出书面执行异议，阜新蒙古族自治县人民法院于2020年1月23日作出辽0921辽执异5号执行裁定，驳回案外人王忠良的异议请求。2012年4月13日，王忠良与张品就涉案房屋（阜蒙县字第福兴地镇××号）签订《买卖楼房协议》，约定用自家庭承包的土地（口粮田）与张品（开发方）联合建楼，该楼所占土地抵顶房款15万元，余款分五期给付，待房屋过户后支付最后一笔购房款5万元。王忠良按照协议陆续向张品支付15万元购房款。在人民法院查封之前已签订了书面买卖合同，全额支付了购房款。2013年，王忠良已入住涉案房屋。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。由此可见，担保物权的优先受偿效力不是绝对的，如法律、司法解释另有规定，担保物权的优先受偿效力会受到影响。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款就属于担保物权优先受偿的例外情形，该条款赋予了买受人不动产物权期待权排除执行的效力。王忠良在（2016）辽0921民初2504号民事判决生效前就案涉房屋已经与张品签订合法有效的书面买卖协议且占有该不动产，其已经全额购房款，其未能办理涉案房屋过户登记的原因是张品的抵押行为所致，非其自身原因，因此，就涉案房屋的物权期待权可以排除执行，对于王忠良的诉讼请求，应予以支持；对于农信联社的辩解意见，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定判决：不得执行位于阜蒙县字第福兴地镇-24号）房屋（房权证号：阜蒙县字第卷福兴地镇××号）。案件受理费100元，公告费560元，由张品负担。本院审理查明：原审认定事实属实。本院认为：上诉人主张原审认定事实错误，并主张被上诉人王忠良并未实际占有使用涉案房屋及相关证据材料不真实，但并未提供相关证据加以证明，且与被上诉人王忠良于2012年4月13日就与张品就涉案房屋（阜蒙县字第福兴地镇××号）签订《买卖楼房协议》、全部交付了房款、实际装修并入住了涉案房屋的实际情况不符，故原审法院认定王忠良在（2016）辽0921民初2504号民事判决生效前就案涉房屋已经与张品签订合法有效的书面买卖协议且占有该不动产，其已经全额购房款，其未能办理涉案房屋过户登记的原因是张品的抵押行为所致，非其自身原因，并确定王忠良就涉案房屋的物权期待权可以排除执行，属于认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，上诉人之上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受100元，公告费560元，由阜新蒙古族自治县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨晓光审 判 员 朱有明审 判 员 苑明珠二〇二一年九月十六日法官助理 张 楠书 记 员 韩天浩