辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7723号上诉人（原审被告）：杨健冬，女，1962年2月2日生，汉族，户籍地辽宁省大连市西岗区，现住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：大连新兴物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区花雨街43号。法定代表人：高青长，该公司总经理。委托诉讼代理人：王瑞雪，女，该公司职工，住辽宁省大连市旅顺口区。上诉人杨健冬因与被上诉人大连新兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初5257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨健冬上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：一、一审中，被上诉人未提出有效证据证明对物业费进行了催缴，所谓的催费单照片上诉人从未见过，且照片中情况不明、位置不清，也不能证明是张贴在上诉人可见范围内。上诉人一审庭上对催费单的真实有效性提出质疑，被上诉人也并没有补充证据进行进一步证明。根据《民法典》第一百八十八条的规定，被上诉人的诉讼请求已超过三年诉讼时效。二、一审法院对本案主要事实没有查清。1、《物业管理委托合同》是由业委会签订的，目前上诉人对于业委会的合法有效性存疑。且物业合同签订前后，没有进行公示，物业合同内容上诉人并不知晓，不能认定是上诉人的真实意思表示。另外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，上诉人要求被上诉人出具街道、社区证明已备案的业委会档案资料。2、小区中标的物业服务企业是被上诉人，但实际上提供物业服务的却是新兴运驰物业公司。根据《大连市物业管理条例》第二十三条的规定，更换物业公司需要召开业主大会，但小区并没有召开业主大会，业主对更换物业单位一无所知。上诉人认为小区已更换了物业服务单位，原物业合同无效。如果被上诉人与案外人运驰物业公司是承包关系，根据《物业管理条例》第三十九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同是无效的。3、物业服务不达标不是上诉人的主观臆断，而是客观存在的事实，是依据《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》中各项量化的指标要求对照得出的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第22条的规定，物业提供的服务质价不相符，应减收物业服务费。三、一审判决证据不足。1、上诉人对于一审中被上诉人提供的合同复印件不认可，上诉人并没有参加过业主大会，也并不知晓业委会的存在，无法认定物业服务合同是否有效。故请求法庭调查街道备案情况，查清事实。2、一审中被上诉人提供的物业服务照片均为2021年的照片，物业服务应该是一个长期性持续化的过程，仅凭借几张零星的摆拍照片，无法证明物业服务是达标的，请二审法庭根据实际情况进行调查。被上诉人大连新兴物业管理有限公司不同意上诉人杨健冬的上诉请求，同意一审判决。大连新兴物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付2016年11月10日至2021年6月30日的物业管理服务费6506.04元。2、判决被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，被告购买了位于大连市西岗区房屋，建筑面积89.85平方米。2016年10月31日，原告与沈铁•站北新居小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定，该业主委员会将沈铁·站北新居小区A、B区委托于原告实行物业管理服务；委托管理服务期限自2016年11月1日起至2019年10月31日止；委托管理事项包括房屋共用部分的维修、养护和管理、公共绿地、公共环境卫生等；住宅物业服务费收费标准按照建筑面积每月每平方米1.3元标准收取；电梯使用服务费按每户每年120元标准收取；物业业主、使用权人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。合同到期后，原告与业主委员会续签合同，委托管理服务期限自2019年11月1日起至2021年10月31日止。被告未按约定交纳物业管理服务费，从2016年11月10日至2021年6月30日期间，被告未缴纳物业费6502元（1.3元/月/平方米×89.85平方米×55个月＋1.3元/月/平方米×89.85平方米÷30天×20天，取整）。一审法院认为，原告与业主委员会签订《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，原告及物业的全体业主和使用人均应履行合同约定的义务。被告作为原告物业管理辖区内的业主，在接受原告提供的物业服务的同时应按时履行交纳物业服务费的义务，无故拖欠的行为侵害了原告的合法权益，对此应承担民事责任。被告辩称原告未按合同履行义务并提供照片予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由，物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。被告不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运行，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。因此，原告要求被告支付物业服务费的诉请于法有据，应予支持。关于被告抗辩物业费标准一节，案涉《物业管理委托合同》、约定的物业费标准是双方当事人合意的结果，司法不宜干预。被告如认为物业费标准不合理，应当通过业主大会或业主委员会与原告协商更改物业费标准，故其此项答辩意见，不予支持。判决如下：被告杨健冬于判决生效之日起十日内给付原告大连新兴物业管理有限公司物业服务费6502元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告杨健冬负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，被上诉人起诉沈铁站北新居A区业主周传芳的物业服务合同纠纷案二审民事判决已生效，被上诉人在该案中提交了业主委员会的备案通知书、公告、物业合同等证据，证明其是由业主委员会依法选聘的物业服务企业，依照合同约定为沈铁站北新居小区提供物业服务。该组证据及证明事项在该案判决中被采信，案涉《物业管理委托合同》在该判决中也被认定为合法有效。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，人民法院可以直接采信，但当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，《物业管理委托合同》系小区业委会与被上诉人签订的，业经多份生效判决认定为合法有效，上诉人没有相反证据推翻生效判决，本院对该合同效力予以确认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对上诉人具有约束力。上诉人欠缴2016年11月10日至2021年6月30日期间物业费是已查明且双方无争议的事实，被上诉人要求上诉人给付所欠物业费有合同和法律依据，一审予以支持无不当，二审予以维持。上诉人几项上诉理由均不能成立。第一，关于物业服务质价不符，物业费应减收一节，首先，对物业服务质量的感受因人而异，上诉人不满意被上诉人服务，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，对被上诉人提出具体的履行要求，其以此为由拒交物业费于法无据，不能得到支持。其次，物业费收取标准属于双方合意范畴，既已约定，就应当遵照履行。上诉人如认为《物业管理委托合同》约定的收费标准过高，应当通过民主议定或协商的方式予以调整，司法不宜干预。第二，关于物业服务主体认定一节，上诉人依物业费收据开具方为大连新兴运驰物业管理有限公司而主张该公司是物业服务实际提供方，并认为被上诉人与该公司之间存在违法转包关系。被上诉人解释称其一直是案涉小区的物业服务单位，为案涉小区提供着各项物业服务，大连新兴运驰物业管理有限公司仅受被上诉人委托代收物业费，未提供物业服务，双方并非物业服务转包关系。上诉人作为物业服务主体变更和存在违法转包关系的主张方，负有举证证明责任。但上诉人除了物业费收据外，未能提供任何有效证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果。本院对被上诉人为案涉小区物业服务单位的事实予以确认，对上诉人此项上诉主张不予支持。第三，关于诉讼时效一节，上诉人在一审期间未曾提出关于诉讼时效的抗辩，也未就一审认定的有关诉讼时效的事实提交任何反驳的新证据，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，本院对上诉人此项上诉理由亦不予支持。上诉人关于调取业委会备案材料的申请，关乎小区业委会成立合法性问题的认定，已超出本案审查范围，本院不予准许。上诉人等小区业主如对业委会合法性提起相关诉讼，可在另案中申请调取。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；上诉人上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨健冬负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年九月二十二日书记员  连亚妮