新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民事判决书（2021）新28民终394号上诉人（原审原告）：巴州祥坤物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市巴音西路华祥佳苑33层。        法定代表人：朱莉莉，该公司经理。        委托诉讼代理人：马卫忠，新疆同明律师事务所律师。        上诉人（原审被告）：李宁宁，女，1979年8月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。        委托诉讼代理人：康卉，新疆梨城律师事务所律师。        上诉人李宁宁、巴州祥坤物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初6333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人巴州祥坤物业服务有限公司委托诉讼代理人马卫忠，上诉人李宁宁委托诉讼代理人康卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        巴州祥坤物业服务有限公司上诉请求：1．请求依法改判李宁宁支付物业费28，080元，垃圾清运费1080元，滞纳金4548.96元。2．本案一审、二审诉讼费由李宁宁承担。事实和理由：一、一审认定上诉人为水岸丽舍小区提供物业服务对该事实认定无误，但对于物业费的收费标准应当依据《前期物业服务协议》约定2元每平方米进行计费。1．上诉人与水岸丽舍小区开发商巴州恒信置业有限责任公司签订《前期物业服务协议》，有上诉人提供前期物业服务，并约定了计费标准。2．李宁宁作为物业买受人，在与巴州恒信置业有限责任公司签订物业买卖合同时，该合同内容中包含了关于物业服务合同约定的条款。3．在该小区未成立业主委员会与上诉人或其他物业服务公司签订新的合同之前业主应当按照《前期物业服务协议》的约定支付物业服务费用。二、对于上诉人一审主张的垃圾清运费、滞纳金依法应当予以支持。1．垃圾清运费由政府定价，由物业公司代缴，垃圾清运费应当由业主即李宁宁承担。2．李宁宁迟延交付物业费造成上诉人损失，上诉人无奈提起诉讼，李宁宁的行为增加上诉人清收物业费的成本，造成的损失应当承担赔偿责任。综上，上诉人认为一审认定事实部分清楚，对于物业费的计费标准应当依据《前期物业服务协议》约定，支持上诉人的一审诉讼请求。        李宁宁辩称，巴州祥坤物业服务有限公司要求李宁宁支付物业费28，080元、垃圾清运费1080元、滞纳金4548.96元没有事实与法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。理由如下：一、上诉人在原审提供的与巴州恒信置业有限责任公司于2015年签订的《前期物业服务合同》系伪造，上诉人并没有取得巴州恒信置业有限责任公司的授权为案涉水岸丽舍小区提供物业服务，依据《巴州物业服务收费管理实施办法》第二十五条第四款规定，巴州祥坤物业服务有限公司的行为属于“强制服务或变相强制服务并收费”的行为，应当不能得到法庭的支持。二、答辩人是水岸丽舍小区的住户，即使双方形成了事实上的物业管理关系，按理确实有缴纳物业费的义务。但由于物业公司提供的服务严重不符物业管理约定，李宁宁基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。三、巴州祥坤物业服务有限公司主张垃圾清运费没有事实与法律依据，应予以驳回。垃圾清运费属于代收费用，巴州祥坤物业服务有限公司在原审未提供证据证明其代收该费用的依据，原审判决驳回其该项请求是正确的。四、答辩人不应承担违约责任，即滞纳金问题。巴州祥坤物业服务有限公司提供的《前期物业服务合同》系伪造，因此其无权按照《前期物业服务合同》的约定主张滞纳金。更为重要的是，李宁宁拒交物业费完全是由于物业公司严重管理失职造成，李宁宁是行使正当的抗辩权，因此不应承担违约责任，原审法院驳回巴州祥坤物业服务有限公司有关滞纳金的请求是正确的。        李宁宁上诉请求：原审认定事实不清，证据不足，请求依法撤销原审判决，改判驳回原告在原审的所有诉讼请求。理由如下：一、巴州恒信置业有限责任公司与被李宁宁于2015年签订的《前期物业服务合同》为无效合同，原审认定巴州祥坤物业服务有限公司按合同约定提供了事实上的物业服务，以此判令李宁宁支付物业费是错误的。二、双方即使形成了事实上的物业管理关系，原审按库尔勒市本地一般物业服务以及收费标准判令巴州祥坤物业服务有限公司按1.5元／平方米／月收取物业费没有事实与法律依据。三、巴州祥坤物业服务有限公司提供的服务严重不到位，李宁宁作为业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。        巴州祥坤物业服务有限公司辩称，李宁宁的事实及理由不成立，说我们的前期物业合同时伪造的或者是无效的都是没有道理的，因为我们在2018年他们小区的其他业主也起诉过，前期物业合同也在前期的案子提交过，法院也都确认和前期物业合同的效力，且判决均已生效，确立了合同时合法有效的，我们从2015年至今一直提供实际的物业服务，所以应当驳回李宁宁的上诉，支持我们的上诉请求。        巴州祥坤物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付物业费28，080元、垃圾清运费1080元，律师费3000元，滞纳金4548.96元；2．本案诉讼费由被告承担。        一审法院认定事实：被告李宁宁系库尔勒市水岸丽舍小区6号楼E座业主，房屋建筑面积260平方米。原告巴州祥坤物业服务有限公司持有一份原告与该小区开发商巴州恒信置业有限责任公司2015年7月15日签订的《前期物业服务协议》，合同约定业主按照2元／平方米／月向原告交纳物业服务费。合同期限自2013年1月10日起至2026年1月9日止（2026年处明显由2016年涂改为2026年，并加盖原告公司印章）。2015年7月，原告开始为水岸丽舍小区提供物业服务。被告自原告提供物业服务以来未交纳过物业管理费。        一审法院认为，原告巴州祥坤物业服务有限公司持有的与该小区开发商巴州恒信置业有限责任公司2015年7月15日签订的《前期物业服务协议》，但合同期限处有明显的涂改，原告未举证证实自己属于哪级物业服务资质，故原告主张被告按2元／平方米／月向原告交纳物业服务费没有依据。但原告按照合同约定提供了事实上的物业服务，被告李宁宁作为业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的物业服务费。法院根据库尔勒本地一般物业服务以及收费标准，酌情认定原告按照1.5元／平方米／月收取物业服务费。故被告自2016年1月至2020年6月期间应缴纳物业费21060元。对原告要求被告交纳垃圾清运费的诉讼请求，因垃圾清运费属于代收费用，原告未提供证据证明其代收该费用的依据，故法院不予支持。原告主张律师费无法律依据，法院不予支持。原告主张滞纳金，因《前期物业服务协议》存在涂改，原告主张没有依据，故对该项请求法院不予支持。综上依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李宁宁于判决生效后五日内支付原告巴州祥坤物业服务有限公司2016年1月至2020年6月30日期间的物业管理费21060元；二、驳回原告巴州祥坤物业服务有限公司的其他诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。        李宁宁二审提交新证据：1．声明、证明各一份，证明：开发商与物业公司之前从未签订过前期物业合同，前期物业合同为伪造的。巴州祥坤物业服务有限公司质证意见：对真实性合法性关联性均不予认可，这是今年出示的证明声明，但是巴州祥坤物业服务有限公司的前期物业合同时2016年签订的，我方一审也提交了前期物业合同，原审法院的判决也确认了前期物业合同的真实性。2．证人李文胜证言，证明：经证人李文胜与巴州恒信置业有限公司董事长郑翔电话核实，巴州恒信置业有限公司并未与巴州祥坤物业服务有限公司签订前期置业合同。巴州祥坤物业服务有限公司质证意见：不认可该证人证言，证人自2016年至2019年都不在库尔勒市，证人不可能知道这些事情；并且物业是提供服务的，不在证人的职责范围内，证人证言前后相矛盾，与事实相违背。本院认证意见：以上证据证明效力偏低，以“财务责任心不强，管理混乱”为由否认该前期物业合同，显然无依据，故，本院对以上证据不予采信。        本院查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。        本院另查明，巴州祥坤物业服务有限公司于2016年5月30日取得3级等级资质证书，按照库尔勒市发展和改革委员会文件（库发改价费［2018］193号）规定，3级服务的政府指导价1.5元／平方米／月收取物业服务费。        本院认为，本案争议焦点：一、李宁宁应否向巴州祥坤物业服务有限公司物业缴纳管理费，如应缴纳，应缴纳多少；二、巴州祥坤物业服务有限公司的其他请求应否予以支持。        关于争议焦点一。根据已经查明的事实，巴州祥坤物业服务有限公司提交的《前期物业服务协议》合同中关于合同期限的内容有涂改，即：将合同届满期由“2016年1月9日”涂改为“2026年1月9日”，故巴州祥坤物业服务有限公司显然不能按照该合同约定的每月每平方米2元主张自2016年1月至2020年6月期间的物业服务费。因巴州祥坤物业服务有限公司实际向李宁宁提供了物业服务，李宁宁也实际享受了相关的物业服务，故李宁宁应当支付相应的物业服务费。一审法院酌情认定物业服务费1.5元／平方米／月与巴州祥坤物业服务有限公司所取得的等级收费标准基本吻合。故，一审法院认定的物业服务费标准并无不妥，本院予以确认。        关于焦点问题二。由于垃圾清运费属于代收费用，巴州祥坤物业服务有限公司未提供证据证明其已经代收该费用，故该请求本院不予支持。由于巴州祥坤物业服务有限公司提交的合同对于履行期间的内容存在涂改，因此以该合同作为李宁宁逾期缴纳物业服务费应当支付滞纳金的依据不足，故巴州祥坤物业服务有限公司主张滞纳金的请求，本院亦不予支持。        综上，上诉人巴州祥坤物业服务有限公司及上诉人李宁宁的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        巴州祥坤物业服务有限公司二审案件受理费116.22元，由巴州祥坤物业服务有限公司负担；李宁宁二审案件受理费326.5元，由李宁宁负担。        本判决为终审判决。        审判长    斯琴巴图审判员    杨娜审判员    巴都木才次克二〇二一年九月十日书记员    夏依旦>