江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3046号上诉人（原审原告）：无锡市同盛投资发展有限公司，住所地无锡市锡沪西路999号338室。法定代表人：童安多，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鹿锡南、蒋建，江苏梁溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王林，男，1975年4月23日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：江苏烟波渔港酒店管理有限公司，住所地南京市建邺区梦都大街176号。法定代表人：丁蓓，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：邵泽君，男，1962年6月25日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：陈冠雄（受王林、江苏烟波渔港酒店管理有限公司、邵泽君共同授权委托），江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人无锡市同盛投资发展有限公司（以下简称同盛公司）因与被上诉人王林、江苏烟波渔港酒店管理有限公司（以下简称烟波公司）、邵泽君合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初4544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同盛公司上诉请求：撤销原判决，并改判支持其一审的全部诉讼请求。事实和理由：同盛公司与王林、烟波公司、邵泽君所签订的《不动产收购协议书》及《不动产收购补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，因此完全合法有效，双方均应全面履行。双方协商并达成合意时，并不知道司拍房屋的起拍价是多少，也不知道有没有其他人报名参与竞拍及最终成交价款是多少，双方关于王林以3190万元收购受让司拍房屋，由王林参与竞拍，以及最终成交价与3190万元之间的差额部分如何分配等约定，均是同盛公司与王林对自身权利的处分和义务的设置，该约定并未损害司拍房屋权利人及其债权人的利益。同盛公司既不是竞买人，也不是拍卖人，并且参与竞拍及以不高于3500万元竞得价竞得司拍房屋是当事人的真实意愿，同盛公司与王林不存在恶意串通。另外，司拍房屋一拍起拍价3204万元，若王林遵守诚信原则报名参拍，因没有其他人报名参拍，王林以3204万元成交价取得司拍房屋的，根本就谈不上损害其他竞拍人利益；司拍房屋二拍起拍价2564万元，若王林报名参拍，即使有其他人报名参拍，王林以3190万元成交价取得司拍房屋的，也谈不上损害其他竞拍人利益。即使王林是以3500万元成交价取得司拍房屋的，也符合价高者得的拍卖原则。至于同盛公司愿意因此为王林支付310万元（3500万元-3190万元）拍卖款，或者其他竞拍人以高于3500万元成交价取得司拍房屋，同盛公司愿意将实得执行款在3500万元与3190万元之间的差额归王林所有，也是同盛公司对自身权利的处分，现行法律对此并无禁止性规定。被上诉人王林、烟波公司、邵泽君共同书面答辩称：一、《不动产收购协议书》及《不动产收购补充协议》存在恶意串通损害第三人的情形，恶意抬价的约定违背了相关法律、司法解释规定和规范性文件精神，违反强制性规定，应属无效合同。二、同盛公司“自行”购买了案涉不动产，无任何实际损失。除双方协议外，同盛公司还提前准备设立新公司（无锡瑞峰酒店管理有限公司，以下简称瑞峰公司）接手流拍后案涉不动产的“预案”，最终以瑞峰公司在网络司法拍卖过程中以2564万元价格竞得了案涉不动产。同盛公司以远低于3190万元的价格取得了案涉不动产，本身就获得了巨大收益，且执行不足部分仍可以追究被执行人的相关责任，同盛公司没有实际损失。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。同盛公司向一审法院起诉请求：一、依法判令王林立即向同盛公司支付违约金957万元，并支付律师代理费36.24万元；二、依法判令烟波公司、邵泽君对王林上述应支付的违约金及律师代理费承担连带保证责任；三、判令本案诉讼费用（包括财产保全费、保函费用9090元）由三被告负担。事实和理由：就王林收购受让无锡市湖滨路XX,XXX-X至X层合计3334.52平方米房产以及该宗地内相应1078.5平方米土地使用权（以下简称案涉抵押不动产）事宜，双方签订了《不动产收购协议书》以及《不动产收购补充协议》。上述协议签订后，同盛公司依约向无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）申请恢复对生效民事判决即（2013）南商初字第474号、第475号民事判决的执行，但王林却未依约报名并支付拍卖保证金参与竞拍，烟波公司、邵泽君作为连带责任保证人也均未履行连带保证责任。王林、烟波公司、邵泽君一审辩称：一、同盛公司主张的案由有误，本案并非房屋买卖合同纠纷。二、同盛公司系无权处分和无权代理，案涉协议对王林不发生效力。三、案涉协议因违反法律、法规的强制性规定而无效，同盛公司要求王林锁定起拍价，损害其他正当参与竞拍人的合法权益，系严重扰乱法院司法拍卖秩序的行为。四、同盛公司在签订案涉协议前违反诚信原则虚报案涉不动产的市场价值，使王林陷入错误认识，案涉协议存在重大误解、显失公平的可撤销情形。五、王林不存在违约行为，当第一次起拍价高于协议约定价格，同盛公司并未就高出部分与王林沟通，王林不履行合同在情理之中。一审法院审理查明：2019年7月30日，同盛公司（甲方）、王林（乙方）、案外人无锡信利投资管理有限公司（以下简称信利公司）、丁峰（丙方）、烟波公司、邵泽君（丁方）签订《不动产收购协议书》，该协议书约定：1、甲方已于2017年10月通过江苏省金融资产交易中心有限公司合法取得江苏银行股份有限公司无锡分行依照江苏省无锡市南长区人民法院（2013）南商初字第474号、第475号民事判决书对无锡市友恒装饰设计工程有限公司、蒋伟等被告所享有的全部债权，且依法对蒋伟抵押的案涉抵押不动产的折价或者拍卖、变卖的价款在3500万元范围内对本案所涉借款、利息、律师费及本案诉讼费用享有优先受偿权。梁溪法院已于2018年5月19日作出（2013）南执字第1364号之七执行裁定书，将原无锡市南长区人民法院（2013）南商初字第474号、第475号民事判决书执行案的申请执行人由江苏银行股份有限公司无锡分行变更为甲方。该不动产现处于甲方的占有和控制状态。2、本协议各方经协商一致确定：由乙方以参加司法拍卖或者变卖的方式收购受让该抵押不动产。乙方以人民币3190万元整收购受让抵押不动产。3、若乙方拍得抵押不动产的竞得价低于人民币3190万元的，则由乙方于拍卖成交之日起五个工作日内向甲方补足人民币3190万元。若乙方拍得抵押不动产的竞得价高于双方约定的竞得价人民币3190万元，但未超过3500万元的，则超出人民币3190万元部分由甲方负责支付，乙方不承担超出3190万元部分的支付义务。该差额由甲方直接与法院协商处理解决，或者甲方以乙方的名义支付给法院。若抵押不动产的竞拍价高于3500万元时，则乙方应停止举牌，放弃竞拍抵押不动产，由其他竞拍人取得抵押不动产。出现此种由其他竞拍人以高于3500万元的成交价拍得抵押不动产的情形的，执行费以及抵押不动产的评估费仍按前述约定由甲方承担，甲方实得执行款在3500万元内与甲方双方约定的甲方应净得执行款在3190万元之间的差额部分则归乙方所有。甲方应于取得执行款项之日起五个工作日内将差额部分直接支付给乙方。4、如乙方违约或者毁约的（包括因乙方原因未依约报名并支付拍卖保证金参与竞拍、未依约支付拍卖款、未依约支付税费及办理抵押不动产变更登记手续），应按甲乙双方所约定的乙方收购受让抵押不动产的收购价人民币3190万元的30%计算向甲方承担违约责任。守约方为实现债权所需支付的一切费用（包括诉讼费用以及律师代理费用）均由违约方承担。5、丙方（信利公司和丁峰）为甲方之连带责任保证人，担保范围包括但不限于上述各条款所约定的甲方义务（含上述第三条所约定的违约方责任），担保期限截止抵押不动产司法拍卖启动后3年；丁方（烟波公司和邵泽君）为乙方之连带责任保证人，担保范围包括但不限于上述各条款所约定的乙方义务（含上述第三条所约定的违约方责任），担保期限截止抵押不动产司法拍卖启动后3年。同日，各方又签订《不动产收购补充协议》，约定：如果发生1拍、2拍的挂拍价均高于3500万元的情形，《不动产收购协议书》则自动终止履行，且各方互不承担违约责任；如果1拍的挂拍价高于3500万元，但2拍的挂拍价低于3500万元的，各方仍按照《不动产收购协议履行》。上述协议签订后，同盛公司向梁溪法院递交了恢复执行申请书，要求对无锡市湖滨路XX、XXX号商业用房进行司法拍卖。梁溪法院于2019年10月15日作出（2019）苏0213执恢698号执行裁定书，裁定评估、拍卖、变卖被执行人蒋伟名下坐落于无锡市滨湖区××路××层××层××层××层不动产。后无锡市湖滨路XX、XXX号X-X层商业房地产等标的物于2020年5月29日10时至30日10时在阿里巴巴司法拍卖网络平台进行公开拍卖（变卖）活动，起拍价为3204万元，该场拍卖流拍。于2020年6月29日10时至30日10时在阿里巴巴司法拍卖网络平台再次进行公开拍卖（变卖）活动，起拍价为2564万元，该场拍卖亦流拍。2020年7月24日，无锡市湖滨路XX、XXX号X-X层商业房地产被瑞峰公司以2564万元的价格拍卖取得。上述事实，有《不动产收购协议》、《不动产收购补充协议》恢复执行申请书、执行裁定书、阿里巴巴司法拍卖截图以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。拍卖是以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，原被告签订《不动产收购协议》以及补充协议，约定王林以3190万元的价格购买案涉抵押不动产，如果成交价格在3190万元至3500万元之间，超出人民币3190万元部分则由同盛公司负责协调或者支付，王林不承担超出3190万元部分的支付义务，如果成交价格在3500万元以上，由其他竞拍人以高于3500万元的成交价拍得案涉抵押不动产的，同盛公司实得执行款在3500万元内与双方约定的3190万元之间的差额部分则归王林所有。按照约定，若王林参与拍卖，因有价格保护，可以在一定范围内不受金额限制的出价，那么其于竞拍者即使出价高于王林实际支付的价格，也可能无法拍得案涉抵押不动产，其合法权益因有《不动产收购协议》以及补充协议的存在而受到损害。原被告双方签订的《不动产收购协议》以及补充协议客观上在他人不知情的情况抬高了拍品价格，损害了他人的合法权益，亦破坏了公开、公平、公正的司法拍卖秩序，应属无效。本案中，同盛公司亦未提供相应的证据证明其损失，其依据合同约定所主张的违约金以及律师费，法院不予支持。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同亦无效，同盛公司要求担保人烟波公司和邵泽君承担担保责任于法无据，法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国拍卖法》第三条、第四条，《中华人民共和国担保法》第五条之规定，判决：驳回同盛公司的诉讼请求。一审案件受理费81327元、保全费5000元，合计86327元，由同盛公司承担。本院二审查明的事实与一审相同。本案二审争议焦点是：案涉《不动产收购协议书》及《不动产收购补充协议》是否有效；如果有效，各被上诉人如何承担民事责任。本院认为，同盛公司对案涉抵押不动产的折价或者拍卖、变卖的价款在3500万元范围内有优先受偿权。从案涉《不动产收购协议书》的内容可以看出，同盛公司与王林之间就王林以参加司法拍卖的方式，并以3190万元的价格受让抵押不动产达成了合意。因王林能否通过竞拍取得该不动产产权存在不确定性，双方就不同竞价区间内的竞拍成交价与3190万元之间的差额部分的收益分配，在协议书中进一步作出了约定。一审判决以同盛公司与王林签订的案涉《不动产收购协议书》及《不动产收购补充协议》违反《拍卖法》第四条、恶意串通损害他人的合法权益、破坏公开、公平、公正的司法拍卖秩序等情形，认定上述协议无效的结论，理据不足，具体理由如下：第一，案涉抵押不动产的出让交易是以司法拍卖的方式实施的，司法拍卖作为一种特定的司法行为,应当按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的有关规定执行并受《合同法》的规制。《拍卖法》第二条规定:“本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。”案涉《不动产收购协议书》是基于司法拍卖行为而签署，组织实施司法拍卖的主体是司法机关，而非拍卖企业，故对于本案所涉抵押不动产的司法拍卖行为，不应适用《拍卖法》的规定。第二、同盛公司并非案涉抵押不动产的所有权人，不具有出让人的身份，也不是竞买人，仅以同盛公司与王林等人签订《不动产收购协议书》为由，不足以认定二者存在恶意串通损害不动产出让秩序的行为。第三、根据《不动产收购协议书》的约定，若王林拍得抵押不动产的竞得价低于3190万元的，则由王林向同盛公司补足3190万元；若王林拍得抵押不动产的竞得价高于3190万元，但未超过3500万元时，则超出3190万元部分由同盛公司负责支付；若抵押不动产的竞拍价高于3500万元时，则王林应停止举牌，放弃竞拍，出现此种由其他竞拍人以高于3500万元的成交价拍得抵押不动产的情形的，同盛公司实得执行款在3500万元内与双方约定的应净得执行款3190万元之间的差额部分则归王林所有。该约定虽使王林在司法拍卖案涉抵押不动产交易中处于优势地位，但该约定仅是一种商业运作方式，不会妨碍其他竞买人参与竞买、公平竞争，也不违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中有关司法拍卖活动应遵循的公开、公平、公正、诚实信用的原则。根据双方在《不动产收购协议书》中对同盛公司收益的约定：如竞拍成交价低于3190万元王林摘牌的，由王林向同盛公司补足3190万元；如竞拍成交价大于3190万元小于3500万元时王林摘牌的，超出3190万元部分由同盛公司支付，王林不承担超出部分的支付义务；如竞拍价大于3500万元时，王林应放弃竞拍，同盛公司实得执行款在3500万元内与3190万元之间的差额部分归王林所有。从上述约定来看，摘牌成交价越高，同盛公司并非获得补偿越多，反而实际可得补偿可能变少。现有证据不足以证明同盛公司存在为获得更高收益而与王林恶意串通，损害其他竞买人利益的事实。综上，案涉《不动产收购协议书》及《不动产收购补充协议》不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，两份协议均系当事人的真实意思表示，且不存在违反法律规定、行政法规效力性强制性规定的情形，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上述协议签订后，同盛公司向梁溪法院申请恢复执行，梁溪法院启动了司法拍卖程序，但两次网络司法拍卖均流拍，最终案涉抵押不动产被瑞峰公司以2564万元的价格拍卖取得。王林未报名参与司法竞拍，违反了协议约定，构成根本违约，应承担违约责任。王林提出案涉不动产最终由同盛公司设立的瑞峰公司竞得，同盛公司没有实际损失的抗辩意见，经审查，瑞峰公司法定代表人陆冰如虽系收购协议书中同盛公司的担保人信利公司的股东，但瑞峰公司仅有陆冰如为唯一股东，王林并无证据证明瑞峰公司由同盛公司设立，对该抗辩意见，本院不予采纳。双方约定由王林以3190万元收购受让抵押不动产，收购价3190万元即为同盛公司的预期收益，与最终成交价2564万元之间的差额626万元，应为同盛公司的可得利益损失。双方协议约定的违约金数额按收购价3190万元的30%计算即957万元，超过同盛公司可得利益损失626万元的30%，过分高于王林造成的损失，本院综合考虑本案的具体情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定由王林承担向同盛公司承担813.8万元违约金。对同盛公司主张的违约金高于813.8万元的部分，本院不予支持。另，协议约定守约方为实现债权所需支付的一切费用（包括诉讼费用以及律师代理费用）均由违约方承担。故同盛公司支付的律师代理费36.24万元，也应由王林承担。烟波公司、邵泽君作为王林的连带责任保证人，应对王林的上述义务承担连带保证责任。综上所述，同盛公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初4544号民事判决；二、王林于本判决发生法律效力之日起十日内向同盛公司支付违约金813.8万元及律师代理费36.24万元；三、烟波公司、邵泽君对王林上述付款义务承担连带保证责任；四、驳回同盛公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81327元、保全费5000元，合计86327元（同盛公司已预交），由同盛公司负担12917元，王林负担73410元。二审案件受理费81327元（同盛公司已预交），由同盛公司负担12170元，王林负担69157元。王林应负担的诉讼费用合计142567元于本判决发生法律效力之日起十日内直接向同盛公司支付。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二〇二一年九月十八日书记员  李 睿本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国担保法》：第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……