文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终3624号上诉人（原审被告）:严元，男，1990年7月21日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：王娟，女，1969年12月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘宝良，江苏泽之源律师事务所律师。原审被告:贾鹏英，女，1968年1月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：严元（系贾鹏英儿子），男，1990年7月21日出生，汉族。上诉人严元因与被上诉人王娟、原审被告贾鹏英房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2021）苏0813民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月6日立案后，依法组成合议庭于2021年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人严元、原审被告贾鹏英的委托诉讼代理人严元到庭参加诉讼，被上诉人王娟经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。上诉人严元上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求或进行调解。事实和理由：1.一审法院未能起到调解、缓解矛盾解决纠纷的作用。2.根据当地交易习惯，在房屋过户过程中，买房人都会相应给付补偿费用，一审判决未尊重交易习惯。3.一审认定上诉人单方承担违约责任错误。涉案合同需依法办理批准、登记手续才生效，而且涉案房屋系拆迁安置房，未支付土地出让金，未取得土地使用证和房屋所有权证，不符合交易条件，被上诉人对该情况明知，存在缔约过失责任。4.上诉人行为未对被上诉人造成损失，一审认定上诉人承担违约金属于过度裁判。5.上诉人一直与被上诉人协商，配合法院庭审与调查，并愿意以违约赔偿的形式解决纠纷，上诉人并未违反诚实守信原则。6.一审将房屋过户到上诉人名下的税费判决由上诉人承担明显不公。被上诉人王娟在庭前谈话中辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告贾鹏英述称，同意上诉人的上诉意见。王娟向一审法院起诉请求：1.依法判决严元、贾鹏英立即协助王娟办理洪泽区钱码小区27幢507室房屋所有权证；2.严元、贾鹏英承担逾期办理房屋所有权证违约金（自2021年3月21日起以217000元为基数按日千分之五计算至实际办理完房屋所有权证止）；3.严元、贾鹏英承担办理房屋所有权证所有费用；4.由严元、贾鹏英承担本案诉讼费用、保全费、保险费用1000元。一审法院认定事实：2016年11月21日,严元、贾鹏英（甲方）作为出卖人与买受人王娟（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋坐落洪泽县钱码安置小区27号507室，建筑面积81.79平方米，房屋用途住宅，随该房屋同时转让附属设备自行车车库一间、太阳能一台；房屋总价227000元，上述价格包括了房屋、自行车车库一间和其他与该房屋相关的所有权利；签订本合同当日乙方支付给甲方217000元，剩余10000元于房屋过户当日支付给甲方；甲方应于签订合同当日腾出该房屋，交付给乙方使用，并移交该房屋及附属设备的钥匙；由于此房屋为拆迁安置房，目前还不具备办理不动产权证的条件，待到能办理不动产权证之日起，甲方应在30日内办理不动产权证等相关事宜，并无条件配合乙方办理房屋所有权转移登记手续等相关事宜，乙方也应在此期限内主动办理房屋所有权转移登记手续，甲方或乙方未如约履行义务，造成交易延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付总房价千分之五的违约金，直至实际履行完毕之日止；甲方以自身名义办理不动产权证所产生的费用由甲方承担，配合乙方办理房屋过户所产生的费用由乙方承担……；自签订本合同之日起，房屋升值或贬值都与甲方无关，若甲方以房屋升值为由增加房款，甲方需退还乙方已付房款、赔偿乙方装修费用，并赔偿其房屋成交总价70%的违约金，若乙方以房屋贬值为由要求退房，则视为乙方违约，乙方需赔偿甲方房屋成交总价70%的违约金，且甲方不承担其他任何费用。2016年11月21日，王娟通过江苏洪泽农村商业银行向严元银行转账217000元，严元向王娟出具收条。另查明，王娟从2016年起已经入住涉案房屋。涉案房屋已具备办理不动产权证的条件，现登记在洪泽县洪城房地产开发有限责任公司名下。王娟于2021年2月20日向严元、贾鹏英催告办理房屋过户手续，严元、贾鹏英未履行办理房产证和协助办理过户手续义务。在审理过程中，王娟已经将未付购房款10000元交纳至一审法院提存。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”。强制性规定分为效力性强制规定和管理性强制规定,只有违反效力性强制规定的合同,才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条在性质上应属于管理性强制规定。另依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定，结合本案,双方签订房屋买卖合同时涉案房屋虽未取得产权证,但严元、贾鹏英与征迁办公室签订了涉案房屋的选房详单,实际认购了涉案房屋。以上事实足以证明严元、贾鹏英对涉案房屋具有事实上的处分权。故双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定,合法有效。严元、贾鹏英辩称合同未生效，无法律依据,一审法院不予采信。王娟根据合同约定向严元、贾鹏英交付了购房款（仅剩余10000元未交付，合同约定办理过户手续时交付）,严元、贾鹏英将涉案房屋及车库交付了王娟,王娟占有使用涉案房屋至今。现涉案房屋已具备办理产权证条件，严元、贾鹏英应按约定将诉争房屋登记到其名下，再为王娟办理房屋所有权转移登记手续。根据合同约定，严元、贾鹏英办理不动产权证至自己名下的费用，由严元、贾鹏英承担，严元、贾鹏英将案涉房屋的产权证转移登记至王娟名下的过户费由王娟承担。王娟要求严元、贾鹏英协助办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求,符合法律规定，一审法院予以支持。经王娟催告，严元、贾鹏英未按约履行办证及过户手续,构成违约,对王娟主张违约金的诉讼请求,一审法院予以支持。对于王娟主张以217000元为基数，按日千分之五计算违约金的诉讼请求。严元、贾鹏英已经按照约定将房屋交付王娟装修入住,而迟延办理不动产过户登记手续主要损害的是王娟对案涉房屋的处分权,王娟主张的以217000元为基数按日千分之五计算违约金明显过高。综合考虑合同的约定、王娟承担的风险与损失、迟延办理产权登记的期限及原因等因素,一审法院酌定严元、贾鹏英向王娟支付以217000元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自2021年3月21日起计算至涉案房屋过户登记完毕之日止的违约金。对于王娟主张的保全保险费1000元，没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、严元、贾鹏英于判决生效后五日内将淮安市洪泽区钱码小区27幢507室房屋登记到其名下,因此产生的税费由严元、贾鹏英承担;严元、贾鹏英于判决生效后十日内协助王娟办理淮安市洪泽区钱码小区27幢507室房屋登记至王娟名下，因此产生的税费由王娟承担；二、严元、贾鹏英于判决生效后五日内向王娟支付以217000元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自2021年3月21日起计算至涉案房屋过户登记至王娟名下之日止的违约金；三、驳回王娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，保全费1655元，合计1695元，由严元、贾鹏英负担，于判决生效后五日内向一审法院交纳。二审中各方当事人均未提供新证据。二审经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，严元、贾鹏英与王娟签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，严元主张涉案房屋不能买卖、合同未生效的理由不能成立。王娟已经依照合同约定履行了给付购房款的义务，现房屋已经具备办理产权证条件，严元、贾鹏英也应依照合同约定积极履行过户义务。对于房屋登记至严元、贾鹏英名下的税费，一审法院依照合同约定判决由严元、贾鹏英承担并无不当，严元主张其不应承担该部分税费的理由缺乏合同依据，本院不予支持。对于违约金问题，一审综合考虑合同的约定、王娟承担的风险与损失、迟延办理产权登记的期限及原因等因素，酌定严元、贾鹏英承担一定的违约金，并无不当之处，严元主张其不应承担违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上，严元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人严元负担。本判决为终审判决。审判长  蒋其举审判员  黄春丽审判员  王 敏二〇二一年九月二十六日法官助理宋诚书记员张成秋