河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初6424号原告：河南正秋物业服务有限公司，住所地郑州市管城区紫荆山南路锦棠小区17号楼西单元2层西户，统一社会信用代码91410104MA44UBJ10F。法定代表人：邱闯，执行董事。被告：刘军旗，男，1974年10月20日出生，汉族，住新郑市。原告河南正秋物业服务有限公司（以下简称正秋物业公司）与被告刘军旗物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告正秋物业公司的法定代表人邱闯，被告刘军旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正秋物业公司向本院提出诉讼请求（变更后），判令刘军旗向正秋物业公司支付2020年2月21日至2021年5月20日期间的物业服务费2469.6元、截至2021年6月1日的违约金901.404元（按每日千分之五支付逾期付款违约金直至付清全部物业服务费）。2、判令刘军旗向正秋物业公司支付2019年2月20日至2021年2月21日期间两辆车的车位卫生管理费800元。事实与理由：刘军旗系正秋物业公司所服务的新郑市龙湖镇御景上城(好旺角)小区的业主，正秋物业公司与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定按照建筑面积1.4元/平方米收取物业服务费。在刘军旗欠费期间，正秋物业公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作。在正秋物业公司提供服务之同时，刘军旗从2019年2月21日起一直未交物业服务费、车位卫生管理费。经多次催要未果，正秋物业公司提起本案诉讼，请求判如所诉。被告刘军旗辩称：1、根据合同法第五十二条规定，违反法律强制性规定的合同无效；恶意串通侵害第三人利益的合同无效。正秋物业公司现持有的《物业服务合同》未经业主大会授权，是一份虚假和无效的合同，不能作为要求刘军旗支付物业服务费的依据。2、在正秋物业公司与刘军旗没有合法合同关系的情况下，正秋物业公司请求刘军旗支付物业服务费、违约金没有法律依据。3、小区的地面公共停车位和道路是一体的，小区的卫生清扫已经包含车位的清扫，正秋物业公司请求刘军旗支付车位卫生管理费没有事实和法律依据。4、即便正秋物业公司以事实服务为由要求刘军旗支付物业服务费，根据谁主张谁举证原则，正秋物业公司应当提交其在相应的期限内提供哪些服务，以便根据工作量核算收费标准。因此，刘军旗请求驳回正秋物业公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘军旗系新郑市龙湖镇御景上城(好旺角)小区3号楼1单元204号房屋业主，该房屋建筑面积为117.6平方米；刘军旗有两车辆。2019年2月18日，新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区业主委员会在小区内张贴公告，委托郑州柏兰嘉安物业信息咨询有限公司对小区物业服务单位进行三公招标，现中标单位为正秋物业公司。同日，新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区业主委员会（甲方）与正秋物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，主要内容约定如下：正秋物业公司为御景上城（好旺角）小区提供物业服务，本合同有效期自2019年2月18日至2020年2月17日，乙方开始收费日期为2019年2月18日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，标准为一层以上住宅按每月每平方米1.4元、商业用房按每月每平方米2.5元计算；物业费交费周期为每半年交纳一次，业主应在每个交费周期首月30日前向乙方预交当期物业服务费，若业主逾期未交纳物业服务费，甲方应予协助乙方催交，催交无果，除应继续交纳外，逾期期间每日应按逾期金额的万分之0.5向乙方支付逾期付款的违约金；地上停车位/库位收取车位服务费，乙方按200元/年的标准收取，用于小区地上停车场日常能耗维护保养；本合同到期后尚未有新的物业服务企业承接的，应甲方授权同意的，乙方可继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳；甲方根据业主大会的决定，选聘、续聘物业服务企业，并代表业主签订、变更或解除物业服务合同等内容。2020年2月20日，新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区业主委员会（甲方）与正秋物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，主要内容约定如下：由正秋物业公司为御景上城（好旺角）小区提供物业服务，本合同有效期自2020年2月21日至2023年2月20日，乙方开始收费日期为2020年2月21日；其他内容同2019年2月18日的《物业服务合同》。在《物业服务合同》落款处，加盖有新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区业主大会、新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区业主委员会及正秋物业公司各自印章。刘军旗提交冯某、张某与新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区业主委员会主任陈加鹏通话录音、小区广告照片及申请证人胡某、冯某、张某、王某出庭作证，拟证明新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区业主委员会在没有召开业主大会情况下就与正秋物业公司签订《物业服务合同》，在小区公示的《物业服务合同》属于空白的，该合同属于无效；正秋物业公司也没有公示小区广告及停车位等收入分配情况。正秋物业公司认为新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区业主委员会成员内部发生矛盾，造成《物业服务合同》上面没有经办人签名；即便没有召开业主大会，也不影响正秋物业公司为小区提供物业服务；通话录音和照片与本案无关。另查明：1、新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区业主委员会与正秋物业公司在2020年2月20日签订《物业服务合同》时，新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区没有召开业主大会对此事进行决定。2、2020年8月29日，正秋物业公司以发送短信、在房屋门上面张贴通知单等方式向刘军旗催收物业服务费；刘军旗认可正秋物业公司确实派人到家中催收物业服务费。在本案庭审中，正秋物业公司陈述因刘军旗没有向其支付2020年2月21日至2021年5月20日期间的物业服务费及2019年2月20日至2021年2月21日期间两辆车的车位服务费，遂提起本案诉讼。上述事实，有当事人的陈述，《物业服务合同》，出庭证人证言，通话录音资料，照片及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区业主委员会与正秋物业公司在2019年2月18日签订的《物业服务合同》约定，合同期限至2020年2月17日届满。之后，因新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区没有召开业主大会作出续聘或者另聘物业服务人的决定，正秋物业公司仍继续为该小区提供物业服务至今，即2019年2月18日的《物业服务合同》继续有效。刘军旗的房屋建筑面积为117.6平方米，按每月每平方米1.4元计算，刘军旗应当向正秋物业公司支付2020年2月21日至2021年5月20日期间的物业服务费2469.6元。刘军旗有两车辆，按每辆车200元/年的标准计算，刘军旗应当向正秋物业公司支付2019年2月20日至2021年2月21日期间两辆车的车位服务费800元。另外，若按照《物业服务合同》约定的标准计算违约金，则明显过分高于因刘军旗的违约行为给正秋物业公司造成的损失。因此，在综合考虑迟延支付物业服务费日期及数额等因素，本院酌定由刘军旗向正秋物业公司支付违约金128元。关于新郑市龙湖镇御景上城（好旺角）小区业主委员会与正秋物业公司在2020年2月20日签订的《物业服务合同》是否有效，不是本案审理的范围。相应地，刘军旗的辩称意见，于法无据，本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第九百四十八条第一款，《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告刘军旗应当于本判决生效之日起五日内向原告河南正秋物业服务有限公司支付2020年2月21日至2021年5月20日期间的物业服务费2469.6元、违约金128元，共计2597.6元。二、被告刘军旗应当于本判决生效之日起五日内向原告河南正秋物业服务有限公司支付2019年2月20日至2021年2月21日期间两辆车的车位服务费800元。三、驳回原告河南正秋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告河南正秋物业服务有限公司负担5元，被告刘军旗负担20元。本判决为终审判决。审判员  潘龙峰二〇二一年九月八日书记员  陈兆祥