湖南省常德市武陵区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0702执异41号异议人（案外人）：陈志伟，男，1962年9月21日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。异议人（案外人）：王辉芳，女，1968年8月25日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。王辉芳系陈志伟妻子。两异议人共同委托代理人：宋远航，湖南协平律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：黄桂芳，女，1977年4月7日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托代理人：丁波，常德市西洞庭法律服务所法律服务工作者，一般授权代理。被执行人：常德凯通房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区永安街道东苑社区南沙小区。法定代表人：王大云。本院在执行申请执行人黄桂芳与被执行人常德凯通房地产开发有限公司（以下简称凯通公司）民间借贷纠纷一案时，异议人陈志伟、王辉芳请求法院撤销对异议人所有房屋的查封（被查封房屋坐落于武陵区，不动产单元号为430702***，以下简称案涉房屋）。本院于2021年9月9日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人陈志伟、王辉芳称：异议人陈志伟、王辉芳与被执行人凯通公司于2003年5月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定异议人陈志伟、王辉芳购买被执行人开发建设的位于常德市武陵区案涉房屋，《商品房买卖合同》中约定了房屋位置、面积、单价、总价款、付款时间、交房时间等条款。异议人已按照合同约定向被执行人足额支付购房款，被执行人也向异议人陈志伟、王辉芳出具湖南省常德市往来结算统一凭据。被执行人向异议人陈志伟、王辉芳实际交付房屋后，异议人陈志伟、王辉芳一直占有并使用该房屋且实际支付水、电、气费，但被执行人一直没有为异议人陈志伟、王辉芳办理不动产权属登记手续，异议人陈志伟、王辉芳一直没有取得该房屋的不动产权证书。异议人陈志伟、王辉芳购买的房屋已经被查封，查封案涉房屋的案号为（2019）湘0702执恢156号，系（2011）武执字第152号强制执行案件后的恢复执行案件。异议人陈志伟、王辉芳认为，贵院应当撤销对异议人所有房屋的查封，并对（2009）武民初字第865号民事判决进行再审纠错，理由如下：首先，异议人陈志伟、王辉芳作为案涉房屋的第一买受人，在案涉房屋查封之前已和被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，全额支付了该房屋的所有价款，且购买该房屋后用于自己居住并使用至今，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定，案涉房屋所有权应当归异议人陈志伟、王辉芳所有。其次，申请执行人黄桂芳与被执行人凯通公司之间系民间借贷纠纷关系，而非商品房买卖合同关系；且申请执行人黄桂芳借贷、判决、查封的时间均在异议人陈志伟、王辉芳购买、居住、使用房屋之后。最后，本案执行依据（2009）武民初字第865号民事判决书存在明显错误，是造成异议人无法正常办证的原因，损害了异议人的合法权益，应当再审纠错，理由如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法解释》第四百二十三条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。本案中，（2009）武民初字第865号民事判决主文第二项判决“用已经登记在原告（被申请人黄桂芳）名下的常德市武陵区门面拍卖、变卖后，优先偿还上述借款本息。”认定事实错误，损害了异议人的合法权益。异议人认为，异议人提交的证据可以证明该五套门面一直登记在被执行人凯通公司名下，没有登记在申请执行人黄桂芳名下，也没有为任何人办理过抵押登记，不论是根据当时的《中华人民共和国物权法》还是《中华人民共和国民法典》对于房屋抵押权的设立，均需要采取书面形式订立抵押合同，并进行备案登记方可设立，故该项判决明显认定事实错误，应当予以撤销。而异议人作为案外人，对（2009）武民初字第865号民事判决申请再审，需要先申请执行异议并取得执行异议裁定，方可进入再审程序。申请执行人黄桂芳辩称：一、异议人陈志伟、王辉芳不是案涉房屋之权利人，其不享有该门面之任何物权权利；原《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”新施行的《民法典》第二百零八条也规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”可见，不动产物权的取得是以依法登记为准，并非以当事人订立的合同、协议为凭。本案异议人虽提供了商品房买卖合同及付款凭证等相关证明材料，但是并不能证明异议人已经取得了案涉房屋之物权，因为异议人与凯通公司签订的《商品房买卖合同》未依法向国家不动产登记机关备案，违反了国家有关商品房买卖（预售）合同应当备案登记的强制性规定，属于无效合同。该买卖合同第八条约定出卖人应当在2004年12月30日前交付该门面，然而异议人并未按照合同约定要求凯通公司在合理期限内向不动产登记机关办理涉案门面的物权登记。由此可见异议人陈志伟、王辉芳不是案涉房屋权利人，其不享有案涉房屋任何物权权利。二、湖南省常德市武陵区人民法院（2009）武民初字第865号民事判决书认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。该判决早已发生法律效力，进入执行程序多年。异议人早就知晓该案涉房屋备案登记在黄桂芳名下。异议人向原审法院申请再审无事实依据和法律依据。申请执行人请求法院依法驳回异议人的申请。本院审查查明，申请执行人黄桂芳与被执行人凯通公司民间借贷纠纷一案，本院于2009年5月18日作出（2009）武民初字第865号民事判决，确认：一、凯通公司于本判决生效后五日内偿还黄桂芳借款496000元，并按约定从借款之日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准支付利息；二、凯通公司逾期不能偿还上述借款，则用已经登记在黄桂芳名下的位于常德市武陵区（案涉房屋）、110、111、113、114号五套门面拍卖、变卖价款后，优先偿还上述借款本息。判决生效后，凯通公司未履行该判决确定的义务，黄桂芳向本院申请执行。2019年6月18日，本院作出（2019）湘0702执恢156号执行裁定：冻结、扣划凯通公司在金融机构的存款512140元或扣留、提取其等额收入，或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。2021年6月17日，本院对登记在被执行人凯通公司名下的案涉房屋继续查封，查封期间：2021年6月17日至2024年6月16日。另查明，2003年5月13日，异议人陈志伟与被执行人凯通公司签订了《商品房买卖合同》，该合同的买受人签字为委托代理人王辉芳，买卖房屋沙河小区第*栋门面***号房（即案涉房屋）价款为102127元。2003年5月12日，常德华星宇实业有限公司（凯通公司曾用名）收取陈志伟案涉房屋门面定金65000元、2007年8月28日，凯通公司收取陈志伟案涉房屋购房款35000、2008年3月6日，凯通公司收取陈志伟案涉房屋购房款余款2127元、水电管网3000元，共计105127元。案涉房屋的水电、卫生费用由陈志伟购支付。再查明，2008年8月25日，凯通公司与黄桂芳签订了《常德市商品房预售合同》，约定黄桂芳向凯通公司购买沙河小区6号楼109、110、111、113、114号五套门面，总房款621808元，一次性付款。本院认为，两异议人申请撤销本院对案涉房屋的查封行为，是以案外人的身份对案涉房屋提出所有权。故本案审查的焦点为两异议人是否享有对案涉房屋阻止执行的民事权益。异议人系向房地产开发企业凯通公司购买了案涉房屋，故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，因为该条规定的适用范围为二手房买卖。本案只能适用该规定第二十九条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋登记在被执行的房地产开发企业凯通公司名下，两异议人向本院提供了《商品房买卖合同》、支付全部购房款的证据，但未提供案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，不能完全符合上述规定的三个条件，故对两异议人认为其对案涉房屋享有所有权能够排除执行的主张，本院不予支持。本院（2009）武民初字第865号生效民事判决书主文第二项确认：凯通公司逾期不能偿还黄桂芳借款，则用已经登记在黄桂芳名下的位于常德市武陵区门面拍卖、变卖价款后，优先偿还上述借款本息。该项判决将常德市武陵区房即案涉房屋作为优先偿还黄桂芳的金钱债务的财产，该项判决阻止了两异议人对其所购案涉房屋行使所有权益。故两异议人的异议主张实质上是认为本案的执行依据即本院（2009）武民初字第865号生效民事判决错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审”的规定，两异议人认为作为本案执行依据的原判决错误，应依照审判监督程序办理。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）陈志伟、王辉芳要求撤销对坐落于常德市武陵区房（不动产单元号430702***）查封的请求。如不服本裁定，案外人可以自本裁定送达之日起六个月内，向本院申请再审。审判长  沈凌溶审判员  朱文红审判员  曾 彪二〇二一年九月十七日书记员  吴雅洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。