湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0203执异52号案外人：胡作甫，男，1933年4月28日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托代理人：胡池阳，男，1999年7月15日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区，系胡作甫的孙子。申请执行人：株洲芦淞棚户区改造开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区太子路925号501-502号。法定代表人：徐祥，系该公司执行董事兼总经理。被执行人：株洲市拓邦房地产开发有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区太子路1555号惠天然山水国际14栋32/1304号。法定代表人：龙凯，系该公司总经理。本院在执行株洲芦淞棚户区改造开发有限公司与株洲市拓邦房地产开发有限责任公司诉前财产保全一案中，案外人胡作甫对本院查封涉案房屋的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人胡作甫向本院提出异议请求：请求撤销（2020）湘0203执保687号裁定书中对原案被申请人名下的芦淞区房屋的查封。事实与理由：一、现登记于原案被申请人名下的芦淞区房屋属于异议人的财产，有拆迁补偿安置协议书确定。异议人与杨连英（现已去世）婚姻存续期间共同购买了株洲市芦淞区房屋。后因株洲市芦淞区幸福村棚户区进行改造建设，2010年10月5日，株洲市芦淞区幸福棚户区改造项目指挥部与杨连英签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：对坐落于株洲市芦淞区房屋进行拆迁，杨莲英选择株洲市芦淞区房屋作为安置房。根据上述事实，在法院作出（2020）湘0203执保687号裁定书之前，登记在原案被申请人名下的株洲市芦淞区房屋已经签订了合法有效的拆迁补偿安置协议，确认了权属，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，在拆迁人作为被执行人的案件中，对尚未办理房屋产权登记手续的拆迁安置房进行强制执行的，已经签订了拆迁补偿安置协议的被拆迁人（案外人）在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。经审理确认拆迁人与被拆迁人在人民法院查封之前已经签订合法有效的拆迁补偿安置协议，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的的，因其已享有足以对抗第三人的特殊债权，对被拆迁人停止执行的诉讼请求应当予以支持。二、现登记于原案被申请人名下的芦淞区房屋属于异议申请人的财产有生效判决文书确定。《民法典·物权编》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。申请人株洲芦淞棚户区改造开发有限公司称，对胡作甫要求解除冻结没有意见，当时要求冻结该房屋也是为了保护被拆迁人的权利，因为株洲市拓邦房地产开发有限责任公司不讲信用，将被拆迁人的房屋私自转卖了两套，为了防止该公司再次转卖其他房屋，才申请财产保全，现在由于胡作甫自己要求解除保全措施，万一以后株洲市拓邦房地产开发有限责任公司将该房屋转卖，侵害了胡作甫的权利，株洲芦淞棚户区改造开发有限公司是不会承担责任的。胡作甫就该房屋还欠了余款没有付清，要求胡作甫将余款付到法院执行局已经冻结的那个账户内。经审查查明，株洲芦淞棚户区改造开发有限公司于2020年9月25日向本院申请诉前财产保全，本院于当日作出了（2020）湘0203财保15号民事裁定书，裁定的内容为：查封、冻结、扣押被申请人株洲市拓邦房地产开发有限责任公司名下价值2560万元财产。2020年9月27日，本院查封了被执行人株洲市拓邦房地产开发有限责任公司名下位于株洲市芦淞区房屋。本院于2020年10月19日立案受理了原告（反诉被告）株洲芦淞棚户区改造开发有限公司与被告（反诉原告）株洲市拓邦房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，于2020年12月18日作出（2020）湘0203民初5160号民事判决书，判决的内容为：一、限被告（反诉原告）株洲市拓邦房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）株洲芦淞棚户区改造开发有限公司支付包干土地费用18159760元；二、驳回原告（反诉被告）株洲芦淞棚户区改造开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）株洲市拓邦房地产开发有限责任公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费169637元，反诉费423164元，减半收取211582元，诉讼保全费5000元，合计386219元，由原告（反诉被告）株洲芦淞棚户区改造开发有限公司负担38879元，由被告（反诉原告）株洲市拓邦房地产开发有限责任公司负担342340元。株洲市拓邦房地产开发有限责任公司不服该判决向株洲市中级人民法院提起上诉，该院于2021年4月9日作出（2021）湘02民终381号民事裁定书，裁定一、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初5160号民事判决；二、本案发回湖南省株洲市芦淞区人民法院重审。目前该案本院正在审理过程中。另查明：2010年10月5日，案外人胡作甫的妻子杨连英（已故）作为乙方与株洲市芦淞区幸福村棚户区改造项目指挥部作为甲方签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换安置）》，主要内容分别为：“乙方被拆迁房屋坐落在芦淞区，该房屋建筑面积45.73㎡，混合结构。房屋产权证号：00××75。土地使用证号Ｂ09238。乙方自愿选择甲方提供的幸福仁家小区1栋204号房屋作为安置房，建筑面积93.2㎡房屋装饰装修补偿费、附属设施补偿费及奖励费冲抵安置房面积补差及公共维修基金后，差价款57486元杨连英在房屋交付时补足”。本院2021年10月26日作（2020）湘0203民初3853号民事判决书，判决株洲市芦淞区房屋归原告胡作甫所有，原告胡作甫于本判决生效之日起十日内向被告丛菊先、丛兴山、丛素珍、丛俊山各补偿房屋折价款38207.9元，共计152831.6元。2021年9月3日，胡作甫向株洲市拓邦房地产开发有限责任公司支付涉案房屋房款57486元，办证费2000元，配套设施、燃气、光纤、电视费等3880元。本院认为，本案争议的焦点为本院对被执行人株洲市拓邦房地产开发有限责任公司名下位于株洲市芦淞区房屋进行查封是否合法。现分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，案外人是否能被认定为权利人且其权利是否能够排除执行，异议请求能否得到法院的支持，必须符合法律规定的情形。本案中，案外人胡作甫的妻子杨连英与株洲市芦淞区幸福村棚户区改造项目指挥部在涉案房屋查封之前已经签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换安置）》，将杨连英位于芦淞区与案涉房屋进行置换，胡作甫亦将房屋差价款57486元予以补足，并经人民法院判决该房屋归案外人胡作甫所有，符合权利能够排除执行的相关法律规定。综上所述，案外人胡作甫主张其系涉案房屋权利人的异议理由成立，本院予以支持，故应当解除涉案房屋的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除被执行人株洲市拓邦房地产开发有限责任公司名下的位于株洲市芦淞区房屋的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  尹小玲人民陪审员  文 云人民陪审员  胡菊香二〇二一年九月三日书 记 员  袁 姝附文书引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。