北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10770号上诉人(原审被告、反诉原告)：杜明明，女，1955年6月13日出生。委托诉讼代理人：王海印（社区推荐的代理人），男，1974年4月26日出生。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王丹妮，女，1992年9月15日出生。委托诉讼代理人：张超，北京瀛和律师事务所律师。上诉人杜明明因与被上诉人王丹妮房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初68656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。杜明明上诉请求：1、撤销一审法院判决，改判驳回王丹妮的全部诉讼请求，改判支持我的反诉请求；2、一、二审案件受理费由王丹妮承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。2017年9月11日，我与王丹妮签订《北京市房屋租赁合同》，租期两年（2017年9月11日至2019年9月10日）。月租金25000元。2019年春，北京西红门服装加工点发生死亡19人的重大火灾，北京市政府要求各小区物业彻查火灾隐患。王丹妮在别墅花园内私自搭建20平方米的巨型帐篷，堆放大量易燃物品如纸箱、羽绒、棉衣服装等，存在重大火灾隐患，并且邻居及物业发现王丹妮在承租的房屋内进行生产经营，严重影响了周围邻居的正常生活，被邻居举报，其多次强硬拒绝小区物业管理处的检查，引起相邻业主共愤。因此物业要求我尽快催促王丹妮限期改正；2019年4月，我同王丹妮约好后前往别墅检查，看到客厅南门敞开，里面有人遂入客厅，告知在场两人：尽快拆除帐篷、清除纸箱衣物避免发生火灾。2019年5月，王丹妮提出提前退租后，我同意按照租赁合同规定的提前退租条款处理；2019年6月11日，双方到别墅商谈提前退租事宜。我发现别墅大量家具、电器、物品丢失，并且我发现王丹妮在使用别墅的过程中，别墅的装修、装饰出现大量的人为破坏，会导致我房屋无法使用，因此要求王丹妮支付修复费用。后双方就赔偿问题并未谈妥。后经我检查房屋，发现王丹妮不仅将房屋用途改变，由居住改为生产经营，并且在房屋内居住了十余员工，远超合同最多六人约定，严重违反了合同约定，给我别墅带来严重的火灾隐患，上述行为均属于严重违约，而一审法院并未查清相关事实就径直作出了错误的判决。二、一审判决认定我进入王丹妮租住房屋违约，属于认定事实不清，适用法律错误。一审法院错误地适用了法律，将居住、使用权同监督权混为一谈，错误地认定我要求王丹妮按合同约定、按符合消防要求使用房屋侵犯了王丹妮的居住、使用权，于法无据。2017年9月11日，我与王丹妮签订的《北京市房屋租赁合同》中，对别墅的使用及居住人数均作了相应约定，由于王丹妮未按合同约定使用房屋，存在居住改经营并超出约定居住人数居住的情况，其行为带来重大火灾隐患引起共愤，物业多次催促整改。一审判决书所认定“严重侵犯合同权利的违约行为，对安全产生不确定的影响”事实不清。双方的合同并未限制我对别墅使用的监督权利，且一审判决中亦说明“王丹妮作为承租人对合同中确定的租赁标的物享有排他性居住、使用的权利，”但我进入别墅仅是要求王丹妮按照合同约定使用房屋，并进行消防整改，并未侵犯王丹妮居住、使用的权利。况且别墅车库没有出租给王丹妮使用，车库与一楼大厅是相连的整体，租赁期间我可以经大厅进入车库。据此一审判决明显与事实不符，于法无据。再次，因王丹妮擅自搬走我家具、电器，以及人为地对房屋造成了众多伤害，因此在2019年6月双方并未就解除合同达成一致，未交还别墅的水卡、电卡、燃气卡和全部钥匙，甚至王丹妮直至20余天后才将自己的物品搬出，并且该房屋因需要维修导致我长期未能再次出租，给我带来了巨大的经济损失。因此，我在此过程中并无任何违约行为，亦未出现《合同法》第九十四条规定所规定的单方解除合同的情形，一审判决未查清相关事实就认定双方合同解除于法无据，应当由王丹妮承担提前退租的违约责任。三、我的诉讼请求理应得到支持。《民法总则》第一百一十九条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王丹妮改变房屋用途、超过居住人数、提前退租违反合同约定。首先，根据《合同》第二条规定：“租赁用途：居住；人数为：4，最多不超过6人”。根据我提交的证据足以证明王丹妮擅自将居住房屋改变为办公、员工居住场所并且在该房屋居住的人数超过合同规定的两倍之多。但是，一审判决没有对居住人数作出判定，即径行认定于法无据。根据《合同》第十条第一款约定：“...乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%”向甲方支付违约金”；第九条第四款第三项规定：“擅自改变房屋用途的”。据此，王丹妮应当支付擅自改变房屋用途的违约金25000元。其次，根据《合同》第十条第二项规定：“租赁期内，...或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方。并按月租金100%支付违约金”。据此，王丹妮提前退租，应当支付提前退租的违约金25000元。根据我提交的证据，我丢失及损坏物品总计67450元，考虑到折旧因素，这个数额我已经做了极大的让步，而一审再压缩为45000元，没有事实依据和法律依据。完全赔偿原则，是指因违约方的违约使受害人遭受的全部损失都应当由违约方负赔偿责任。即“有多少损害，赔偿多少”。完全赔偿是对受害人的利益实行全面的、充分保护的有效措施。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。据此，王丹妮应赔偿67450元。根据我提交的证据，足以认定王丹妮在使用房屋期间对房屋的装修装饰进行了大量的人为破坏，一审法院认定证据不足实属错误，根据我提交的证据可以显示因王丹妮不当使用，导致很多房间的吊灯被拆除，安装了类似商场的探照灯用于商品展示，这些灯在被拆走的过程中，给别墅造成了巨大的破坏，因后续维修导致别墅长期未能再次出租，给我带来了巨大经济损失。依《北京市房屋租赁合同》第九条第四款，第十条第一款的规定“......乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失”。在王丹妮搬离时擅自拆改变动房屋的损坏应承担房屋及其附属物品赔偿责任，因王丹妮未予以恢复原状，故应赔偿我修复房屋及其附属物品所需要的金额共计37460元。我主张实际花费的燃气费、水费、电2415元为实际花销，理应得到支持。综上，我在房屋租赁过程中并无任何违约行为，反观王丹妮的种种行为，给我带来了巨大的经济损失，理应承担相应的法律责任。四、王丹妮的诉讼请求理应被驳回。我提交的证据显示，该合同并未在2019年6月份解除，双方依旧就提前退租存在巨大争议，并且因王丹妮的行为导致我房屋在此后数月一致处于需要维修无法再次出租的状态，因此王丹妮要求返还租金、押金的诉讼请求不应得到支持。其次，在房屋租赁过程中，我并无任何足以造成解约的违约行为，因此不应承担任何违约金。王丹妮辩称，同意一审判决，不同意杜明明的上诉请求。王丹妮向一审法院起诉请求：1、判令解除王丹妮、杜明明之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令杜明明返还未租用期间的房租75000元；3、判令杜明明返还房屋租赁押金25000元；4、判令杜明明支付违约金25000元；5、本案诉讼费用由杜明明承担。杜明明提出反诉请求：1、请求法庭依据事实、法律驳回王丹妮各项诉讼请求；2、判令王丹妮依据《北京市房屋租赁合同》第二条、第十条第一款规定，向杜明明支付改变房屋用途的违约金25000元；3、判令王丹妮依据《北京市房屋租赁合同》第十条第二项规定向杜明明支付提前退租的违约金25000元；4、判令王丹妮依据《北京市房屋租赁合同》第七条第二款第二项规定，承担损坏房屋及其附属物品的赔偿责任37460元；5、判令王丹妮依据《北京市房屋租赁合同》第三条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，承担强行拉走空调、洗衣机、除湿机、家具等物品的赔偿责任67450元；6、判令王丹妮依据《北京市房屋租赁合同》第三条第二款规定，支付欠缴燃气水电费用2415元；7、判令王丹妮依法承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年王丹妮、杜明明签订《北京市房屋租赁合同》，约定:杜明明将涉案房屋出租给王丹妮，租赁用途为居住，人数为4人，最多不超过6人；租赁期限自2017年9月11日至2019年9月10日;月租金25000元，租金一年300000元，押一付一年；押金25000元，租赁期满或合同解除后房屋租赁押金除抵扣王丹妮应承担的费用、租金，以及王丹妮应承担的违约赔偿责任外，剩余部分因如数返还王丹妮；租赁期内水费、电费、燃气费由王丹妮承担；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，王丹妮应及时通知杜明明修复，杜明明应在接到王丹妮通知后的7日内进行维修，逾期不维修的王丹妮可代为维修，费用由杜明明承担，因维修房屋影响王丹妮使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因王丹妮保管不当或不合理使用，只是该房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障的，王丹妮应负责维修或承担赔偿责任；杜明明如有交付的房屋严重不符合合同约定或影响王丹妮安全、健康或不承担约定的维修义务，致使王丹妮无法正常使用房屋的，王丹妮有权单方解除合同，杜明明应向王丹妮支付月租金100%的违约金；租赁期内，杜明明需提前收回房屋或王丹妮需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%支付违约金，杜明明应退还相应的租金。该合同附件中关于房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔一栏为空白。庭审中，王丹妮称其签订合同后向杜明明支付押金25000元并已付两年房屋租金，经询，杜明明对此不持异议。庭审中，杜明明提交照片若干、售房网页截图若干，用以证明涉案房屋租给王丹妮时屋内物品及设备设施情况，杜明明称当时房屋中介称涉案房屋家具太多，于是拍照留存，不写在合同里了。杜明明另提交微信记录，称王丹妮退租时屋内物品相较租赁之初，缺少：1、大客厅大吊灯和四个配套壁灯、四张椅子、两张茶几、铁艺置物架、海尔三批立式空调一部；2、二楼北卧室挂式空调一台、双人大床和床垫、床头柜；3、二楼南卧a一台空调、一丈红木双人大床以及新床垫；4、二楼南卧b双人床及床垫；5、二楼卫生间洗衣机；6、三楼次卧双人松木床；7、放映室三匹空调、餐桌及30米丝绒幔帐；8、一楼餐厅艺术射灯吊灯及壁灯、皮椅；9、花园八张藤椅及配套三张西式桌子。经询，王丹妮称以上杜明明提及的物品在王丹妮入住时均存在于涉案房屋内，但王丹妮在承租涉案房屋时就表示想要一个空房子，杜明明称屋内物品让王丹妮随意处理，于是王丹妮在与杜明明沟通后，由对方开条，将这些物品都拉走了。对此，王丹妮提交微信聊天记录及物业出门条予以证明以上陈述，并称物业出门条上显示王丹妮拉走的物品都是王丹妮自己的物品。杜明明对王丹妮提交的微信聊天记录真实性认可，但对聊天记录的完整性不予认可，对物业出门条的真实性认可，并表示杜明明仅同意王丹妮更换空调并将旧空调搬走，未同意将屋内其他物品搬走。经查，王丹妮提交的微信记录显示：2017年9月8日，王丹妮向杜明明表示地面非常脏，全屋灯泡一半以上不亮，维修插头开关花费很多；王丹妮与杜明明商议由王丹妮自行购买几个新空调，将屋子里现有的空调替换，走的时候将这些新的空调给杜明明留下，杜明明提出要将三楼立式空调和北屋的空调放在花园门口由杜明明拉走，王丹妮称旧的空调要拿去卖掉，并再次承诺走的时候将新的空调给杜明明留下，王丹妮表示“您原来什么样就是什么样，只是换了新的”，杜明明于是对更换空调的事表示同意。王丹妮提交的物业出门条显示：2019年6月2日王丹妮向物业申请搬出“桌子、一子、单人沙发、电脑、货架、搬家纸箱、衣物、杂物”，工作人员经与业主确认后予以放行。经询，王丹妮称其入住后将杜明明在屋内的空调出售，置换新买的一台立式TCL牌空调（包括室外机），王丹妮离开涉案房屋时，搬走了自己购买的空调，留下了一台空调（包括室外机）。杜明明称王丹妮确实留下了一台废弃的空调室外机，室内机没有接电线，无法使用，另外二楼的两台挂式空调的室外机及地下室一台立式空调也没有了。庭审中，王丹妮称其在2019年6月11日将涉案房屋返还杜明明，杜明明对该事实予以认可。庭审中，王丹妮提交监控视频、短信记录、微信聊天记录，用以证明杜明明未经王丹妮许可，在租赁期间多次多人闯入涉案房屋，侵害王丹妮权益。杜明明认可短信记录、微信聊天记录的真实性，但认为王丹妮提交的记录不完整。杜明明对监控视频的真实性不认可，认为有剪辑的可能性，但认可录像中的环境系涉案房屋。经查，王丹妮提交的短信记录显示：2019年4月13日杜明明表示其将在次日去涉案房屋处理花园化肥填埋的事情，王丹妮称杜明明来之前须提前告知王丹妮，杜明明称“（将化肥）放在楼外花园外面的楼梯下的三角空间，就可以不进门了”，王丹妮回复称：“我后花园锁了，那你也要通知一下，多吓人啊猛不丁的过去人”，杜明明称：“OK”；2019年4月14日，王丹妮对杜明明及杜明明安排的人擅自进入涉案房屋并上二楼表示质疑和不满，杜明明称“因为你们把住房当仓库，存在很大的火灾隐患。半年前，我家人发现，已经向王老板郑重提出，可是今天我们去检查，依然没有见到每层楼有增加灭火桶设施。所以我们认为安全隐患较大，请你们尽快配备足够灭火桶。此外我们今后还会定期来检查”。庭审中，杜明明称其与其亲戚（男性）在2019年4月14日前往涉案房屋，发现外面的院子门开着，认为是王丹妮留门，给王丹妮打电话未接听，按北门门铃无人应答，发现南边进屋的门开着，杜明明喊了一声无人应答，于是其与亲戚进入房屋，期间还去了车库和一层客厅洗手间，大约待了十几分钟，房屋内两个小姑娘过来表示有点不高兴，问杜明明二人是干嘛的，杜明明及亲戚随后离开。杜明明提交短信记录和照片，用以证明王丹妮改变涉案房屋的租赁用途，具有火灾安全隐患，所以杜明明和亲戚才在2019年4月14日前去检查，且去之前进行了告知。王丹妮对杜明明提交证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。庭审中，王丹妮提交微信聊天记录，用以证明租赁期间涉案房屋锅炉多次出现故障，且2018年8月8日北京大雨将涉案房屋地下一层淹水，王丹妮每次都积极通知杜明明维修，但杜明明未履行合同约定的维修义务。杜明明对微信聊天记录的真实性认可，但对聊天记录的完整性不予认可。经一审法院核对王丹妮提交的微信聊天记录发现，杜明明对王丹妮每次提出维修时基本均给予了积极的回应和处理，但在2018年9月10日王丹妮称锅炉故障后，杜明明直至2018年10月31日方积极应对处理。杜明明提交物业证明、与物业管家的微信记录，用以证明因王丹妮居住期间涉案房屋存在安全隐患，故杜明明按照物业要求前往涉案房屋检查、整改。王丹妮对杜明明提交的以上证据真实性，合法性关联性均不予认可。庭审中，杜明明提交照片等证据，用以证明杜明明破坏屋内设施，王丹妮对该证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。庭审中，杜明明提交燃气抄表照片及燃气费、水费、电费交费凭证，用以证明王丹妮搬离涉案房屋时尚欠燃气费、水费、电费。王丹妮对杜明明提交的以上证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。经查，杜明明提交的燃气抄表照片拍摄时间为2019年6月17日，表数为353立方；杜明明提交的燃气费、电费、水费交费凭证仅显示购气、购电、购水的金额，未显示表底数。庭审中，杜明明提交电视机损坏照片，用以证明涉案房屋内杜明明的50寸电视机被王丹妮损坏。杜明明认可屋内存在50寸电视机一台，但对杜明明主张王丹妮损坏电视机的事实不予认可。一审法院认为，王丹妮与杜明明签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实，杜明明在2019年4月14日与亲戚（男性）进入涉案房屋。杜明明虽然在前一天与王丹妮进行过短信沟通，但沟通过程中只提及填埋化肥，并未提及消防检查的事情，王丹妮亦表示去之前需要提前告知。2019年4月14日，杜明明虽称涉案房屋“院门开着”、王丹妮电话无人应答，但杜明明及其亲戚进入涉案房屋之时并未获得王丹妮或同居人员同意。在王丹妮短信质疑杜明明擅自进入涉案房屋之时，杜明明才称自己系前往涉案房屋进行消防检查，并在短信中明确表示“我们今后还会定期来检查”。该院认为，房屋租赁合同关系成立后，王丹妮作为承租人对合同中确定的租赁标的物享有排他性居住、使用的权利，该权利的存在排斥了出租人基于所有权而对于租赁标的物享有的居住、使用权利。杜明明及其亲戚在2019年4月14日进入涉案房屋时未经王丹妮许可，杜明明亦未举证证明其存在紧急情况需要进入涉案房屋的正当理由，即便杜明明认为涉案房屋存在火灾安全隐患，亦应获得王丹妮允许后方可进入涉案房屋，其未经许可自行进入涉案房屋属于严重侵犯王丹妮方合同权利的违约行为，对于王丹妮及同居人员的安全产生不确定性的影响。杜明明在王丹妮提出异议后，不但对于自己擅自进屋的行为未表歉意，还表示之后还会定期来涉案房屋，该院认为，杜明明的以上做法确实对王丹妮排他性居住、使用租赁标的的合同目的产生实质影响，王丹妮基于此认为其自身人身、财产安全存在不确定性的威胁属于正当考量，王丹妮据此要求解除涉案房屋租赁合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，法院对王丹妮相应诉讼请求予以支持，对于杜明明主张王丹妮支付提前退租违约金的反诉请求不予支持。双方确认王丹妮于2019年6月11日腾退返还涉案房屋，故法院确认双方合同于当日解除。关于王丹妮主张杜明明未尽到合同规定的维修义务一节，结合法院查明的事实，法院认为杜明明基本完成了合同规定的维修义务，该义务履行过程中的存在一定的瑕疵，但不足以达到根本违约的程度，且王丹妮并未举证证明其实际损失，故王丹妮要求杜明明按照合同第九条支付违约金的数额过高，法院酌情调整为1000元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王丹妮、杜明明均认可王丹妮在2019年6月11日搬离涉案房屋，而王丹妮交纳房租到2018年9月10日，故杜明明应退还王丹妮已交纳但未实际居住的三个月的租金75000元。本案中，合同中对于起租时涉案房屋内物品、设备、设施等情况为空白，但结合杜明明提交的证据及王丹妮对于杜明明相应证据中提到的物品内容的自认，法院确定涉案房屋存在杜明明主张的相应物品。经法院询问，王丹妮自认相应物品由其拉走，但王丹妮提交的相应证据只能证明杜明明同意更换空调，且王丹妮在更换空调前承诺在离开涉案房屋时将更换后的新空调留给杜明明。故此，法院对杜明明要求王丹妮赔偿拉走物品损失的反诉请求予以支持，但杜明明未证明被拉走物品的实际价值，法院结合本案情况，并基于物品折旧的考虑，酌情确定王丹妮应赔偿杜明明物品损失45000元，折抵王丹妮的押金25000元后，王丹妮须赔偿杜明明物品损失20000元。关于杜明明主张王丹妮支付改变房屋用途违约金的反诉请求，法院认为杜明明提交的证据并不足以证明王丹妮将房屋变更为办公场所，故法院对该反诉请求不予支持。关于杜明明主张王丹妮赔偿损坏房屋及附属物品的反诉请求，法院认为杜明明提交的证据并不足以证明其主张，故法院对杜明明该反诉请求不予支持。关于杜明明主张王丹妮支付欠交的燃气、水、电费的反诉请求，杜明明提交的相应证据未能反映2019年6月11日交接当日的表底情况，法院无法判断交接当日的实际情况。但合同约定租赁期间的燃气、水费、电费由王丹妮承担，法院认为，王丹妮作为房屋居住使用人，在房屋交接时应当负有核实、结清己方居住期间上述费用的义务，但王丹妮未提交证据证明其在交还房屋时进行过核实和交接，故应当承担相应不利的法律后果，法院对杜明明主张的该反诉请求予以支持，但数额酌情调整为2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王丹妮与杜明明签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年六月十一日解除；二、杜明明于判决生效后七日内向王丹妮返还房屋租金75000元；三、杜明明于判决生效后七日内向王丹妮支付违约金1000元；四、王丹妮于判决生效后七日内向杜明明赔偿物品损失20000元；五、王丹妮于判决生效后七日内向杜明明支付燃气费、水费、电费2000元；六、驳回王丹妮的其他诉讼请求；七、驳回杜明明的其他反诉请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审判决查明的事实，双方均认可王丹妮交纳房租到2019年9月10日，一审判决查明“原告交纳房租到2018年9月10日”系笔误，本院对此予以纠正。对于一审判决查明的其他事实，双方均无异议，本院对此予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，由于本案法律事实引起的民事纠纷案件发生于民法典施行前，故本案法律适用当时的法律、司法解释的规定。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据涉案合同约定及履行情形，杜明明与王丹妮存在租赁合同法律关系。我国法律规定，民事主体依法享有物权，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，由于物权的排他性，在租赁合同法律关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，有权对承租人使用房屋的情况进行监督。承租人具有在合同约定期限内占有、使用房屋、按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物、要求出租人就租赁合同有效期内房屋发生自然损坏及时修复等权利，承租人具有交付租金、基于过错造成房屋损坏负有修复或赔偿等义务，其中承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物既是基本权利也是基本义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，据此，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据中海安德鲁斯庄园物业管理处《大件或批量物品搬入/搬出通知函》的内容可知，王丹妮作为涉案房屋租户于2019年6月2日搬出桌子、椅子、货架、纸箱等，中海安德鲁斯庄园物业管理处工作人员就王丹妮搬出物品已经与杜明明核点，结合杜明明、王丹妮均认可于2019年6月11日进行涉案房屋交接的事实，王丹妮、杜明明系协商一致解除涉案房屋租赁合同，涉案房屋租赁合同应于2019年6月11日解除。法院对杜明明有关“应当由王丹妮承担提前退租的违约责任”的上诉理由和请求不予采纳。根据中海安德鲁斯庄园物业管理处出具的情况说明，涉案租赁合同履行中，王丹妮在承租期间被邻居投诉，涉案房屋后院有引发火灾发生隐患，存在服装加工现象，结合杜明明与王丹妮微信内容及现有证据表明的杜明明到涉案房屋的时间和次数，由此表明杜明明到涉案房屋查看具有合理理由，不能因此认定租赁合同目的无法实现而导致租赁合同解除。现有证据表明，杜明明对王丹妮使用房屋进行查看时，未邀请中海安德鲁斯庄园物业管理处工作人员进行见证，在未得到王丹妮及其同住人员同意的情况下进入涉案房屋内进行检查，杜明明应对此承担相应违约责任。根据王丹妮在使用涉案房屋期间被邻居投诉及中海安德鲁斯庄园物业管理处的安全检查情况，王丹妮存在未按照合同约定的方法使用租赁物的情形，据此王丹妮亦应向杜明明承担相应的违约责任。根据杜明明、王丹妮的微信内容，杜明明未及时修复锅炉故障，杜明明对此应承担相应违约责任，但根据王丹妮、杜明明所述锅炉故障发生时间及锅炉故障修复后双方继续履行合同的情形，表明杜明明未及时修复锅炉故障的违约行为未导致租赁合同目的无法实现。综合上述认定，结合现有证据不能足以证明王丹妮将住宅改为生产经营的事实成立的情形，杜明明、王丹妮在履行合同中均存在违约行为并应承担相应违约责任，本院对一审法院有关“杜明明单方解除合同导致房屋租赁合同目的无法实现、杜明明应就未及时履行维修义务向王丹妮支付违约金1000元”的意见予以纠正，本院对杜明明有关“王丹妮不仅将房屋用途改变，由居住改为生产经营，并且在房屋内居住了十余员工，远超合同最多六人约定，严重违反了合同约定”的上诉理由和请求不予采纳。根据王丹妮未使用涉案房屋的期间，杜明明应向王丹妮返还剩余房屋租金75000元。由于杜明明向一审法院提交燃气、水费、电费证据无法判断2019年6月11日交接当日实际情况，在现有证据不能证明一审法院酌定王丹妮向杜明明支付燃气、水、电费2000元的处理意见显失公平的情形下，本院对杜明明有关“杜明明主张实际花费的燃气费、水费、电2415元为实际花销，理应得到支持”的上诉理由和请求不予采纳。现有证据表明，王丹妮、杜明明在签署涉案合同时未对房屋内装修、设施、家具等进行明确约定。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在杜明明目前提供的证据不能证明房屋内装修、设施受损价值及家具等物品残值主张所依据的事实成立的情形下，结合王丹妮处理涉案房屋内的属于杜明明的家具等物品未得到杜明明的有效确认的情形，又结合现有证据不能证明一审法院酌定王丹妮向杜明明物品损失45000元的处理意见显失公平的情形，本院对杜明明有关“应赔偿杜明明修复房屋及其附属物品所需要的金额共计37460元；杜明明丢失及损坏物品总计67450元，一审再压缩为45000元没有事实依据和法律依据”的上诉理由和请求不予采纳。由于王丹妮支付的押金25000元具有保证金的性质，目的是保证涉案租赁合同的正常履行，故王丹妮支付押金250000元应折抵王丹妮向杜明明支付的损失，折抵后，王丹妮应向杜明明支付损失20000元。综上所述，杜明明的上诉请求部分成立，一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初68656号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初68656号民事判决第三项、第六项；三、驳回王丹妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2800元,由王丹妮负担1120元（已交纳），杜明明负担1680元（于本判决生效后七日内交付给王丹妮）；一审反诉案件受理费1723元，由杜明明负担1206元（已交纳），由王丹妮负担517元（于本判决生效后七日内交付给杜明明）。二审案件受理费3263元，由杜明明负担2937元（已交纳），由王丹妮负担326元（于本判决生效后七日内交付给杜明明）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年九月三日法官助理 黄 蕾法官助理 陈文文书 记 员 李月明