吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终2093号上诉人（原审被告）：皮程仁，男，1974年1月10日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。        委托诉讼代理人：杨建，吉林鸣正律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：徐良，男，1978年1月21日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。        委托诉讼代理人：刘成双，海南万瀚律师事务所律师。        上诉人皮程仁因与被上诉人徐良返还原物纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人皮程仁及其委托诉讼代理人杨建，被上诉人徐良的委托诉讼代理人刘成双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        皮程仁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐良诉讼请求。事实和理由：一、一审判决程序违法。皮程仁不是被诉主体，徐良起诉错误。一审法院应当依职权追加王**辉、张家宏和吉林市北奇房地产开发有限责任公司（以下简称北奇公司）作为诉讼主体参加诉讼，以便查明案情。二、一审判决认为皮程仁的占有不能对抗徐良错误，应当以王**辉、张家宏、北奇公司与徐良对案涉房屋是否享有物权进行判断。皮程仁提交的《房屋产权转让协议》表明，案涉房产2008年4月7日由王**辉出卖给张家宏，开发商北奇公司是该协议的丙方。协议约定王**辉于2006年11月6日以968，584元的价格将涉案房产出售给张家宏。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。张家宏系涉案房产的真实权利人。三、本案徐良买卖虚假。一审判决未查明徐良父亲买卖房产的真实性；徐良买卖案涉房屋的价格极低，已然脱离市场行情。        徐良辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、徐良作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有占有、使用、分配、收益的权利，有权要求皮程仁返还案涉房屋，并支付租金损失。二、关于张家宏、王**辉买卖的真实性、合法性，应当通过另案诉讼予以确定，并且如果皮程仁对于徐良购买房屋和取得产权过程有异议，也应当通过另案诉讼予以解决。三、关于皮程仁是否是本案适格被告的问题，在一审中皮程仁自认一直占有案涉房屋，因此其是适格被告。        徐良向一审法院起诉请求：一、皮程仁从徐良所有的位于吉林市船营区案涉房屋中迁出；二、皮程仁赔偿违法占用上述房屋期间给徐良造成的租金损失3万元（2019年1月1日至2021年1月1日，共2年，每年1.5万元）；三、案件受理费由皮程仁承担。        一审法院认定事实：2006年11月6日，徐良的父亲以徐良的名义与北奇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号案涉号），约定购买吉林市船营区案涉号房屋，建筑面积54.25平方米，总价款10万元。上述商品房买卖合同于2017年在吉林市房地产市场管理处进行合同备案登记，备案房号案涉号。2020年7月20日，案涉房屋所有权人登记至徐良名下，房屋所有权证号为吉（2020）吉林市不动产权案涉号。        2008年4月7日，王**辉（甲方、出卖方）、张家宏（乙方、买受方）、北奇公司（丙方、开发商）三方签订《房屋产权转让协议》，约定；甲方于2006年11月6日在丙方处购买了四套房屋，四套房屋售价共计968，584元，甲方已交付全部购房款并已经在房产局登记备案；本协议所称标的房屋是指位于吉林市船营区案涉号，建筑面积均为54.25平方米；甲方愿意将上述房屋出卖给乙方；本协议签订之日起60日内甲方将已在房产局的登记备案变更到乙方名下；如因甲方和丙方的原因造成该房屋不能变更房屋买卖登记备案、产权、或发生债权债务纠纷，由甲方和丙方承担全部责任。同日，王**辉为张家宏出具收据，收据载明：今收到张家宏购房款968，584元。        再查明：皮程仁自2008年起开始占有、使用案涉房屋至今。2019年8月12日，皮程仁（出租方、甲方）与吴永祥（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：一、租赁房屋位置：吉林市船营区案涉室越层写字楼；二、租赁期限三年，租赁期内房费不予变动，自2019年8月13日起至2022年8月12日止。租金每间房屋5万元／年。        一审法院认为，依照法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，徐良以其持有的不动产权利证书主张其系房屋的所有权人，要求皮程仁返还涉案房屋的诉讼主张，符合法律规定，应予支持。关于徐良主张皮程仁赔偿租金损失问题，徐良系案涉房屋的所有权人，其对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。徐良要求皮程仁按照每年1.5万元标准支付无权占有案涉房屋期间的租金损失，该计算标准不高于本地同时期同地段市场写字楼租金标准，同时参考皮程仁无权占有案涉房屋期间对该房屋的出租价格（5万元／年），徐良的该请求合理，予以支持。关于皮程仁提出其非本案适格主体的抗辩主张，庭审中，皮程仁自认案涉房屋一直由其占有使用至今，故皮程仁系本案返还原物的适格主体，对其抗辩主张，不予采信。关于皮程仁提出案涉房屋是王**辉于2008年以968，584元的价格出卖给张家宏的抗辩主张，王**辉与张家宏、北奇公司之间关于案涉房屋产权转让与本案非同一法律关系，对该抗辩观点，不予评判。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决。        一审法院判决：一、皮程仁于判决生效之日起十日内将坐落于吉林市船营区案涉号房屋返还给徐良并从该房屋搬出；二、皮程仁赔偿徐良占有、使用坐落于吉林市船营区案涉号房屋期间（2019年1月1日至2021年1月1日）的租金损失3万元（按照每年1.5万元标准计算）。案件受理费1150元，由皮程仁负担。        二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。        本院对一审经审理查明的事实予以确认。        本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案是基于皮程仁占有案涉房屋引发的纠纷，且该占有状态一直持续，故本案应适用《中华人民共和国共和国民法典》的规定。        本案争议的焦点问题为皮程仁是否有权占有案涉房屋。        一、徐良与北奇公司签订《商品房买卖合同》，其有权依据合同要求北奇公司交付房屋并办理产权登记。但从本案查明的事实来看，徐良在请求北奇公司办理产权登记的诉讼中，并未向北奇公司主张交付房屋。而皮程仁自2008年开始占有使用案涉房屋，可见，徐良虽然依据生效判决办理了房屋产权登记，但其对案涉房屋并未实际占有使用。        二、占有是一种事实状态，可分为有权占有与无权占有。无权占有即占有没有法律上或合同上的根据。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故通过返还原物之诉转移物的占有，只能向无权占有人提起，而不能要求有权占有人返还原物，有权占有人在其占有的本权依据存续期间，可以依据其合法性占有抗辩权利人的请求。故徐良要求皮程仁返还房屋的前提是皮程仁系无权占有。本案中，张家宏针对案涉房屋与王**辉及北奇公司签订了协议后，将案涉房屋交付给皮程仁，故皮程仁系在2008年依据张家宏的交付占有案涉房屋，在张家宏与王**辉、北奇公司的合同未被宣告无效或者撤销前，皮程仁的占有行为不属于法律规定的无权占有。        三、本案徐良与皮程仁之间不存在合同或侵权等法律上的权利义务关系，故徐良要求皮程仁返还房屋的诉讼请求，本院无法支持。        综上所述，皮程仁的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初1831号民事判决；        二、驳回徐良的诉讼请求。        一审案件受理费1150元，二审案件受理费650元，由徐良负担。        本判决为终审判决。        审判长    高忠华审判员    李洁审判员    李炜二〇二一年九月二十七日书记员    杨重阳