广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂02民终3413号上诉人（原审原告）：黄明太，男，1957年3月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。上诉人（原审原告）：宁玉英，女，1961年11月18日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。上诉人（原审原告）：黄金华，女，1986年9月25日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。上诉人宁玉英、黄金华的共同委托诉讼代理人：黄明太（系宁玉英丈夫，黄金华的父亲），男，1957年3月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。被上诉人（原审被告）：卢成葵，男，1984年11月17日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。被上诉人（原审被告）：卢成义，男，1976年11月2日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。上诉人黄金华、宁玉英、黄明太因与被上诉人卢成葵、卢成义租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2021）桂0203民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄明太、宁玉英、黄金华上诉请求：1.撤销一审判决并依法重审；2.依法改判支持上诉人在原审的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决违法。1.原审判决避重就轻，对2020年9月30日被上诉人卢成葵、卢成义占用（租用或者强占）房屋的行为避实就虚，致使上诉人的第1诉求追索物业损失20000元得不到审理，权利得不到保障。2.原审本来是与柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初7511号案并案审理，可本案推迟40多天才作判决，关键是前案并不生效，并且是违法审判，后案则以无效的，并且违法的前案来作为后判的前题（依据），是非颠倒，一错再错。3.原审判决以2020年9月29日，柳州市鱼峰区城市管理行政执法局作出柳城管鱼峰责拆决字（2020）第80126号《柳州市城市管理行政执法责令限期拆除决定书》为依据，认定“屏山大道159号原房屋基础上建设的第四层......违法建筑......原告黄明太不同意接收房屋。”首先柳州市鱼峰区城市管理行政执法局无权认定违法建筑，其次柳城管鱼峰责拆决字（2020）第80126号《柳州市城市管理行政执法责令限期拆除决定书》并未送达房屋主人。第三，判决绕圈子把合同不执行事项转圜为不同意接收房屋。于是把被上诉人卢成葵、卢成义占用（租用或者强占）房屋的行为责任转嫁给房屋主人。这种把核心问题转移到细枝末节上的避实就虚的做法不得人心，不符合审判规定。二、原审判决事实不清适用法律错误。1.原审判决对租赁面积、范围的界定是错误的，租赁面积、范围有合同书文字清晰表述，又有房产证文字、图表作为附件（佐证），附件又是承租人亲手交到工商所办理营业执照的，工商部门核定租赁经营场所是：屏山大道159号一楼。并没有写包括无证建筑，更没有包括承租人经常摆卖电动车的门前马路。租赁协议确立之前双方将仓库侧门的通路定义为侧门通道既符合民间习俗亦没有损害任何人的利益。被上诉人以侧门通道是属于租赁门面的说法不符合事实。判决对租赁面积未作约定的无端指责毫无道理，使用面积有被上诉人随意确定的处所，租赁面积与使用面积是两码事，判决认定上诉人将违法建筑租赁给了被上诉人是没有任何法律依据的。2.出租房屋因为有无证建筑相附着而被否定，这是很荒唐的。当年法院就是将有着无证建筑相附着的屏山大道159号判归给上诉人所有的，上诉人亦将这有着无证建筑相附着的屏山大道159号使用或出租了20余年，今判决显然是适用法律不当。实际上不管房屋是有证还是无证，它是附着于159号房产，就是上诉人的财产，上诉人就有权允许或不允许第三人使用，当然第三人亦有权使用或不使用，但这个允许权不应被撤销。判决书中涉及对违法建筑部分的租赁认定和解除是错误的。3.被上诉人提出：多次向黄明太提出解除双方签订的合同书，黄明太均置之不理。多次向黄明太提出解除双方签订的合同书是真有此事，却不是真有此意，被上诉人每月都说亏本，下月不做了，但拖延十天二十天后又补交租金了，最重要的一点是，其总不交还房屋，总在自我否定退租之说，呈堂证据中2020年9月30日电话通知黄明太接收房屋一事，毫无疑义地像8月份、7月份、6月份一样被其后继续使用房屋至次月的行为彻底否定了。要是被自己行为否定了的话语也能算数的话，则合同书已经被被上诉人于6月、7月、8月多次解除了，还用得着9月30日再解除吗？退租的标志是交还房屋，交还房屋的标志是交还钥匙。被上诉人没有交还过钥匙。黄明太对解除双方签订的合同书的说法亦不是置之不理，而是每次都耐心教育乙方，期望其遵守合同。4.被上诉人提出：拆迁公告是不可抗事件，这个是根本不成立的。不可抗事件是属于不能避免且不能克服的客观情况，而绝不是一个方案、计划或者想象而然。房屋拆迁以签订拆迁安置补偿协议为标志，不仅要给房东补偿，还要给经营者补偿，被上诉人没有拿到拆迁补偿，也没有人阻止被上诉人卖电动车，被上诉人撤走是与拆迁根本无关的个人行为。判决引用合同法第九十四条第九十六条不可抗事件条款显然是适用法律不当。5.一审判决认定上诉人对被上诉人9月30日提出解除合同的意思表示后，没有提起诉讼请求来确认解除合同的效力，因此，合同书就这样被解除了。上诉人认为这是用错法律了。再说10月1日前有租赁合同，后有使用房屋，10月1日后的使用房屋算什么？是重新租赁？是强行霸占？显然是继续租赁最为符合实际。6.判决对合同条款：租期届满结清欠款、水电费以及有物业物品损坏赔偿的赔偿清了后，即返还押金给乙方,是认可的，那么，在未结清欠款、未交水电费以及有物业物品损坏赔偿均未赔偿之前，为什么要作出先返还押金这种违反合同的判决呢？岂不自相矛盾？7.关于2020年9月29日鱼峰区城管局要求限期拆除违法建筑决定书，因该决定书并未送达屏山大道159号房主，且该决定书是在拆迁公告日之后写的，即鱼峰区城管局是在丧失管辖权之后作出的无效决定，由合同工进行张贴而已，是没有实质意义的一种形式。其根本上与本案讼争无关，特此回应被上诉人的无理取闹罢了。8.关于2021年3月24日法院现场勘察发现门面均已搬空的情景，是上诉人依照欠交租金30天，合同违约自动终止条款，于2020年10月30日后收回租赁房屋并已起诉被上诉人至鱼峰区法院后的情景，实际上被上诉人在2020年10月24日之前一直在使用，控制着租赁门面，2020年9月30日仅仅是拉走摆卖的几架电动车，其电车配件、营业设施等等原封不动。直到2020年10月24日凌晨才搬空的。虽然2020年10月24日后被上诉人打开了房门，放弃了控制，但其至今仍未归还房门钥匙。9.关于索赔证据不足问题，被上诉人损坏轻质重质隔墙痕迹明显，拆下的红砖、大理石等物品堆放仓库，既有上诉人提供的图片资料，又有法官现场勘察，事实摆在那里，可谓铁证如山，原审是颠倒黑白的认定。被上诉人有法定的恢复隔墙原状的义务，被上诉人还有依照合同主动交纳2020年10月份租金或占用物业金和水电费的义务。基于上述理由，一审认定事实不清，判决错误，请求二审法院予以改判。卢成葵、卢成义辩称，一审的审理很清楚，有法官现场调查，有充分的证据。上诉人的上诉意见没有依据。希望二审法院驳回上诉，维持原判。黄金华、黄明太、宁玉英向一审法院起诉请求:1.判决卢成葵、卢成义支付2020年10月1日起至2020年10月31日租金10000元，滞纳金2000元，共计12000元；2.判决卢成葵、卢成义支付租期未满而退租或者其他违约而终止合同造成黄明太、宁玉英、黄金华2020年11月1日起至2020年12月31日租期租金损失20000元；3.判决卢成葵、卢成义支付租期未满而退租或者其他违约而终止合同造成黄明太、宁玉英、黄金华房屋恢复原状损失12400元；4.判决卢成葵、卢成义支付物业损失5800元；5.判决卢成葵、卢成义支付清理堆积于房屋内的建筑垃圾一车，折合市价计算600元；6.判决卢成葵、卢成义支付租期未满而退租或者其他违约而终止合同所罚违约金20000元；7.判决卢成葵、卢成义支付2020年9月1日起至2020年9月30日水电费292元；8.判决本案全部诉讼费用由卢成葵、卢成义承担。一审法院认定事实如下：黄金华、黄明太、宁玉英系位于柳州市房屋的登记所有权人。2019年9月24日，黄金华、黄明太、宁玉英（甲方）与卢成葵、卢成义（乙方）签订《合同书》一份，约定：甲方将屏山大道159号门面房、仓库房租给乙方做经营电动车使用，159号侧门通道均允许乙方使用，乙方须遵守国家法律，依法经营；租金每月10000元，每个月均为先交租金后使用，即每月于5号前交纳，水电费用连同租金一起交纳，上月水电费下月交纳，欠交租金30天合同属违约自动终止；乙方不应进行较大规模的装修，各项小装修费用均由乙方自理，各种装修手续均由乙方负责办理，关于原有的轻质装饰隔墙可以拆除，但砖头的重质墙壁不可以拆除；遇政府规划或拆迁、整治等不可抗事件，合同视同到期终止；乙方租期未满而退租或者其他违约而终止合同的，须罚违约金20000元，甲方提前收回出租房或者其他违约而终止合同的，须罚违约金20000元；电费为每度1.2元，水费为每吨4元，遇政策性统一调整价格的，按相应幅度调整；合同自双方签字后，乙方向甲方交纳20000元押金即生效，双方确定从2019年10月1日起计算租金，租期2年。租期届满结清欠款、水电费以及有物业物品损毁赔偿的赔偿清了后，即返还押金给乙方；乙方2019年9月20日所交定金1000元在签订合同后自动转化为合同押金。合同签订后，卢成葵、卢成义按约定向黄明太、宁玉英、黄金华支付了押金20000元，并已付清了2020年9月30日前的租金。在合同履行过程中，柳州市鱼峰区人民政府于2020年5月28日作出《柳州市鱼峰区人民政府国有土地上房屋征收决定的公告》，主要载明柳州市鱼峰区人民政府决定对“柳州市屏山大道与荣军路交叉口下穿隧道工程”项目红线范围内国有土地上房屋及附属物实施征收。案涉租赁房屋属于上述项目的征收范围。2020年9月29日，柳州市鱼峰区城市管理行政执法局作出柳城管鱼峰责拆决字（2020）第80126号《柳州市城市管理行政执法责令限期拆除决定书》并张贴在案涉租赁房屋上，主要载明黄明太、宁玉英、黄金华未取得建设工程规划许可证，在屏山大道159号原房屋基础上共同建设局部第四层砖混、砖木、简易结构房屋，并在原房屋旁共同建设一层及局部第二层砖木结构房屋一处（建设面积合计为121.03平方米），违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，决定对黄明太、宁玉英、黄金华作出如下决定：责令限期自行拆除上述违法建筑。卢成葵、卢成义得知案涉租赁房屋即将被拆除后，卢成葵于2020年9月30日电话通知黄明太其已将案涉租赁房屋搬空并要求黄明太接收房屋，黄明太表示双方的合同未到期，不同意接收房屋。卢成葵、卢成义认为双方的《合同书》有效部分已经解除，要求黄明太、宁玉英、黄金华退还押金未果，遂于2020年11月13日诉至一审法院，请求:1.确认本案《合同书》中涉及违法建筑租赁部分归于自始无效;2.确认本案《合同书》中有效部分于2020年9月30日已依法解除；2020年10月1日之后，卢成葵、卢成义不再承租;3.判决黄明太、宁玉英、黄金华共同向卢成葵、卢成义返还门面押金20000元；4.判决黄明太、宁玉英、黄金华共同承担本案的诉讼费用。一审法院于2021年6月2日作出（2020）桂0203民初7511号民事判决书，黄明太、宁玉英、黄金华不服该判决，在法定期限内上诉至柳州市中级人民法院。在本案审理过程中，一审法院于2021年3月24日到案涉租赁房屋进行现场勘察，卢成葵、卢成义租赁的房屋共有两间，均已经搬空，面向房屋左边一间为房屋产权证登记的一层门面、仓库，右边一间为违法建筑，未取得房屋产权证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于《合同书》效力的问题，黄明太、宁玉英、黄金华与卢成葵、卢成义签订的《合同书》中约定卢成葵、卢成义承租的是屏山大道159号门面房、仓库房，并约定159号侧门通道均允许卢成葵、卢成义使用，根据该院现场勘察，卢成葵、卢成义实际使用的是两间门面，其中面向左边一间为有产权证的门面，产权证登记为门面、仓库，面向右边一间为未取得产权证的门面，根据柳州市鱼峰区城市管理行政执法局的认定，属于违法建筑，结合《合同书》中对出租的门面房、仓库房中的门面房并未明确约定仅指有产权证的门面房，也未对门面房的面积作出约定，且黄明太、宁玉英、黄金华将违法建筑的门面实际交付给卢成葵、卢成义使用，该门面也并不属于侧门通道允许卢成葵、卢成义免费使用，据此，《合同书》所约定的门面房也应包括违法建筑的门面，黄明太、宁玉英、黄金华称违法建筑的门面属于侧门通道，不是租赁标的，理由不能成立，不予采纳。由于黄明太、宁玉英、黄金华将未取得建设工程规划许可证属于违法建筑的门面出租给卢成葵、卢成义使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，黄明太、宁玉英、黄金华与卢成葵、卢成义所签订的《合同书》中涉及违法建筑的部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此，黄明太、宁玉英、黄金华与卢成葵、卢成义签订的《合同书》中其他部分仍然有效。关于《合同书》中有效部分是否已于2020年9月30日解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由于卢成葵、卢成义承租的房屋涉及违法建筑，柳州市鱼峰区城市管理行政执法局已经于2020年9月29日作出责令黄明太、宁玉英、黄金华限期拆除的处罚决定，且案涉租赁房屋属于征收范围，也面临政府征收拆迁，已经影响卢成葵、卢成义租赁房屋进行经营的目的，因此，卢成葵、卢成义有权依法解除《合同书》，根据卢成葵、卢成义提供的录音证据，证明卢成葵、卢成义已于2020年9月30日将案涉租赁房屋搬空并已经电话通知黄明太接收房屋，表明卢成葵、卢成义已经有明确的解除《合同书》的意思表示，并且通知已经到达黄明太，黄明太、宁玉英、黄金华未提起诉讼请求人民法院确认解除合同的效力，因此，黄明太、宁玉英、黄金华与卢成葵、卢成义签订的《合同书》中有效部分已于2020年9月30日解除。由于卢成葵、卢成义系依法解除双方《合同书》中有效部分，并不构成违约，合同解除后，双方已不存在租赁关系，故黄明太、宁玉英、黄金华主张卢成葵、卢成义逾期支付2020年10月租金达30日，构成违约，根据《合同书》第2条约定，《合同书》于2020年10月31日因卢成葵、卢成义违约自动终止，该院不予采纳，黄明太、宁玉英、黄金华基于卢成葵、卢成义违约自动终止合同主张的2020年10月租金10000元、滞纳金2000元以及2020年11月、12月租金损失20000元、违约金20000元，均缺乏依据，不予支持。关于黄明太、宁玉英、黄金华主张的房屋恢复原状损失12400元，根据《合同书》第3条约定“原有的轻质装饰隔墙可以拆除，但砖头的重质墙壁不可以拆除”，现黄明太、宁玉英、黄金华主张卢成葵、卢成义拆除了租赁房屋内的花岗岩营业柜台及竹纤维板双层复合墙，并提供了照片予以证明，根据照片及该院现场勘察，虽然可以看出墙壁上有拆除的痕迹，但无法证明该处原状是“轻质装饰隔墙”还是“砖头的重质墙壁”，而“轻质装饰隔墙”是可以拆除的，且黄明太、宁玉英、黄金华主张的赔偿金额12400元也没有相应的证据，故对黄明太、宁玉英、黄金华的该项诉讼请求，不予支持。关于黄明太、宁玉英、黄金华主张的卢成葵、卢成义堆于房屋内的建筑垃圾，因黄明太、宁玉英、黄金华未能举证证实是卢成葵、卢成义所为，且卢成葵、卢成义不予认可，故该院不予支持。关于黄明太、宁玉英、黄金华主张的物业损失5800元，根据本院现场勘察，租赁房屋的吊顶确实存在脱落、损坏的情形，黄明太、宁玉英、黄金华在诉状中也称“2020年10月25日至2020年10月30日期间房门敞开，无人管理，任凭闲人进出，偷盗物品，破坏物业的结果”，也就是说，租赁房屋吊顶并不是卢成葵、卢成义损坏，而是在双方《合同书》解除以后被他人破坏，而造成这一后果的原因是黄明太、宁玉英、黄金华没有在卢成葵、卢成义合法解除《合同书》后及时收回房屋进行妥善管理所导致，因此，黄明太、宁玉英、黄金华要求卢成葵、卢成义赔偿物业损失5800元，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于黄明太、宁玉英、黄金华主张的2020年9月水电费292元，黄明太、宁玉英、黄金华称系其估算，未能提供相应的票据予以证实，故该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回黄金华、黄明太、宁玉英的诉讼请求。一审案件受理费1577元，由黄金华、黄明太、宁玉英负担。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：合同效力如何认定及是否应当支持上诉人的一审诉讼请求？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人就屏山大道159号房屋的租赁事项，签订了《合同书》，就相关权利义务进行了约定并已实际履行。本案租赁合同的实际履行当中，上诉人交付给被上诉人使用的租赁物，既包括了有证的的房屋，也有无证搭建的建筑，与一审法院现场勘察情况一致。一审法院对涉及无建设工程规划许可证的房屋部分租赁合同作出无效认定，有事实及法律依据，并无不当。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《柳州市鱼峰区人民政府国有土地上房屋征收决定的公告》已经向社会公布，表明相关征收行为已经开始，并对涉及的相关主体权利义务产生影响。本案租赁物在征收范围内，面临政府征收拆迁，满足合同约定的“遇政府规划或拆迁、整治等不可抗事件，合同视同到期终止”条件，属于合同约定可以终止的情形。签订拆迁安置补偿协议只是征收拆迁的环节之一，拆迁安置补偿与租赁是不同的法律关系，依照相关规定，进行拆迁安置补偿时，根据存在租赁的房屋当事人是否解除租约的情况，分别有相应不同的补偿方式，在法律上，拆迁安置补偿协议的订立不必然决定及影响当事人是否解除租约。本案双方并未在合同中作出以签订拆迁安置补偿协议作为解除合同节点及标准的约定，上诉人关于本案房屋拆迁以签订拆迁安置补偿协议为标志及达到解除租赁合同标准的意见，没有合同及法律依据，对该上诉意见，本院难以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案被上诉人向上诉人明确表达了终止双方租赁合同关系的意思表示，并已依法进行了通知。一审法院认定合同有效部分已于2020年9月30日解除，有事实及法律依据。关于本案是否应当支持上诉人的一审诉讼请求，判决被上诉人承担相应租金、违约金及赔偿经济损失等问题，一审已经从当事人的举证责任、合同履行是否存在违约等方面，逐一进行了详细阐述、分析，认为上诉人未能举证证明其主张，被上诉人依法依约行使解除合同等权利，不存在违约等相关处理理由，本院予以认同，不再赘述。一审法院判决驳回上诉人一审诉讼请求，处理正确。上诉人还提出一审审判程序违法的意见。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条规定，基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。本案与（2020）桂0203民初7511号案是双方当事人分别起诉的案件，因为两案相关联，一审法院合并进行审理，分别作出判决，有法律依据，并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院难以支持其上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1577元，由上诉人黄明太、宁玉英、黄金华负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 梁 斌审判员 江 桢审判员 黄继湘二〇二一年九月十日书记员 赵雅婷