新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民事判决书（2021）新29民终1191号上诉人（原审被告）：邵传勇，男，1969年8月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区温宿县。    委托诉讼代理人：梁洪才，新疆皓宜律师事务所律师。    被上诉人（原审原告）：许圣杰，男，1989年12月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区温宿县。    委托诉讼代理人：梁勤，新疆民祥律师事务所律师。    原审第三人：靳文贵，女，1972年6月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。    上诉人邵传勇因与被上诉人许圣杰、原审第三人靳文贵案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区温宿县人民法院（2020）新2922民初1927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月27日开庭进行了审理。上诉人邵传勇及其委托诉讼代理人梁洪才，被上诉人许圣杰及其委托诉讼代理人梁勤到庭参加诉讼。原审第三人靳文贵未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    邵传勇上诉请求：依法撤销一审民事判决第二项，依法驳回被上诉人许圣杰在一审请求判决不予执行许圣杰购买的温宿县XX号楼XX单元XX室住宅的诉讼请求，立即恢复新疆维吾尔自治区温宿县人民法院（2020）新2922执恢44号执行裁定书的强制执行。事实和理由：一、2020年10月14日，被上诉人许圣杰向新疆维吾尔自治区温宿县人民法院提出书面执行异议。新疆维吾尔自治区温宿县人民法院于2020年11月13日下发（2020）新2922执异6号执行裁定书，驳回了案外人许圣杰的异议请求。2020年11月25日，被上诉人许圣杰以案外人执行异议之诉诉至新疆维吾尔自治区温宿县人民法院，请求依法确认许圣杰与第三人靳文贵签订的房屋买卖合同合法有效；并判决不予执行许圣杰购买的温宿县XX号楼XX单元XX室住宅。原审适用法律错误。需要说明的是诉讼请求中确认合同合法、有效和确认物权的效力是2个不同的法律概念。被上诉人许圣杰在原审的诉讼请求是依法确认被上诉人许圣杰和原审第三人靳文贵签订的《房屋买卖合同》合法、有效。被上诉人许圣杰与第三人靳文贵于2016年6月16日签订《房屋买卖合同书》，该房屋买卖行为实质上属于约定消灭旧债实现以物抵债，仍然属于债权，其不属于物权。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件，当事人之间签订的合同中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅仅可基于债权请求权向对方主张履行不动产产权变更登记的契约（合同）义务。在不动产产权未依法变更的情况下，当事人签订的契约（合同）中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。被上诉人许圣杰于2016年6月16日和第三人靳文贵签订《房屋买卖合同》的内容，应当依法认定被上诉人许圣杰对第三人靳文贵位于温宿县XX号楼XX单元XX室住宅没有依法取得物权，被上诉人许圣杰得到的仍然是债权。《房屋买卖合同》属于合法、有效合同但不能因此得到物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《会议纪要》）已于2019年9月11日经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议原则通过。119．【案外人执行异议之诉的审理】案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行为目的，从程序上而言，案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条提出执行异议被驳回的，即可向执行人民法院提起执行异议之诉。人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。至于是否作出具体的确权判项，视案外人的诉讼请求而定。案外人未提出确权或者给付诉讼请求的，不作出确权判项，仅在裁判理由中进行分析判断并作出是否排除执行的判项即可。但案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确。执行异议之诉不以否定作为执行依据的生效裁判为目的，案外人如认为裁判确有错误的，只能通过申请再审或者提起第三人撤销之诉的方式进行救济。127．【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中退一步说即使被上诉人许圣杰与第三人靳文贵于2016年6月16日签订《房屋买卖合同书》后实际合法占有了涉案房屋，但被上诉人许圣杰没有履行九民会议纪要127．所规定的第4点的义务（是非因买受人自身原因未办理过户登记），仍然不能排除新疆维吾尔自治区温宿县人民法院的强制执行。二、原审认定事实不清。被上诉人许圣杰没有证据证明其自从以房抵债后实际占有了该房屋。新疆维吾尔自治区温宿县人民法院执行局执行人员对被上诉人许圣杰作出的笔录内容中充分证实被上诉人许圣杰自购买涉案房屋后没有实际占有。本案中被上诉人许圣杰既没有实际占有本案房屋也没有行使向房屋登记机关递交登记过户的登记材料，更没有向房屋登记机关提出房屋过户登记请求的行为，如何能够认定被上诉人许圣杰具有积极行为。所以被上诉人许圣杰不具备上述规定的情形，依法不能认定被上诉人许圣杰可以排除本案新疆维吾尔自治区温宿县人民法院的强制执行。三、民事案件应当同案同判。原审中，上诉人邵传勇提交了最高人民法院（2020）最高法民终580号民事判决书，裁判要旨是：购房人虽已全额支付购房款但未办理过户登记的，其请求法院确认享有该房屋所有权不应得到支持。综上，请求贵院在查明案情、分清是非的基础上，依法撤销原一审判决书第二项，依法驳回被上诉人许圣杰在原一审请求判决不予执行许圣杰购买的温宿县XX号楼XX单元XX室住宅的诉讼请求，立即恢复新疆维吾尔自治区温宿县人民法院（2020）新2922执恢44号的强制执行。    许圣杰辩称，被上诉人许圣杰与第三人靳文贵因在2012年第三人靳文贵欠许圣杰120，000元砖款未偿还，双方便于2016年6月16日签订了《房屋买卖合同》，将第三人所有的位于温宿县XX号楼XX单元XX室的房屋以原价219，414元卖给被上诉人许圣杰，许圣杰另外又支付了99，414元后取得了该房屋，靳文贵于当日给被上诉人许圣杰出具了收条一份，并将钥匙交付给了许圣杰，许圣杰一直当作库房（无需使用水电）使用至2020年6月3日需入住时才开始交纳各项费用并签订装修合同开始装修。期间因房产公司的原因无法办理产权变更登记手续，故迟迟未办理成变更登记，直至2020年10月10日新疆维吾尔自治区温宿县人民法院找到被上诉人许圣杰时才得知该房屋被执行。上诉人与第三人的债是发生在2014年至2016年间，2018年上诉人诉讼至法院，2019年才申请执行，被上诉人与第三人之间的房屋买卖关系是产生在2016年6月16日显然早于上诉人，被上诉人是部分用货款支付房款，部分用现金支付房款，而且也是按照靳文贵与开发商签订合同时的全款219，414元支付不存在少付的情形或者是损害上诉人合法权益的故意。基于以上，根据客观事实被上诉人认为上诉人的上诉请求和事实理由没有事实和法律依据，完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求二审法院查明事实后依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。    靳文贵未到庭，亦未提交书面答辩意见。    许圣杰向一审法院起诉请求：1．依法确认许圣杰与靳文贵签订的房屋买卖合同合法有效；2．依法判决不予执行许圣杰购买的温宿县XX号楼XX单元XX室住宅。    一审法院认为，一审法院在执行申请人邵传勇申请执行被申请人靳文贵买卖合同纠纷一案过程中，于2019年10月25日查封了被申请人靳文贵购买的温宿县XX号楼XX单元XX室住宅。案外人许圣杰提出该房产是其购买不得查封该房产的执行异议，一审法院于2020年11月13日作出（2020）新2922执异6号执行裁定书，驳回案外人许圣杰的异议请求。许圣杰提出执行异议之诉，主张确认许圣杰与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，并判决不予执行许圣杰购买的温宿县XX号楼XX单元XX室住宅；许圣杰提交的其与第三人靳文贵2016年6月16日签订的房屋买卖合同，收条，第三人靳文贵购买该房屋时的商品房买卖合同，以及许圣杰已实际占有该房屋的装修管理协议，物业管理服务协议，物业收款收据，物业公司证明，租房协议温宿县房管所调查回函等，证明许圣杰购买第三人靳文贵的锦绣江南小区5A号4单元301室住宅是在一审法院执行查封该房屋之前，许圣杰已经购买该住宅，房款已支付完毕，并已实际占有该房屋，因为其以外的原因（该房为期房，无法办理不动产权证）未办理该房产权过户，符合排除执行的情形；邵传勇不认可；根据许圣杰提交证据证实，许圣杰从第三人处购买的被执行为第三人被查封的房屋锦绣江南小区5A号4单元301室住宅符合排除执行的情形，许圣杰主张不予执行锦绣江南小区5A号4单元301室住宅，应予支持。许圣杰主张确认许圣杰与第三人靳文贵2016年6月16日签订的房屋买卖合同合法有效；第三人认可；许圣杰与第三人签订的该房屋买卖合同不违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、许圣杰与第三人靳文贵2016年6月16日签订的房屋买卖合同合法有效；二、不得执行温宿县XX号楼XX单元XX室。    本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。许圣杰提交如下证据：1．温宿县万和灯饰店的经营者刘震出具的证明、许圣杰给刘震的转账凭证、营业执照各一份，证明2019年4月7日许圣杰将涉案房屋租赁给刘震，因当时许圣杰欠刘震货款1，680元，许圣杰转账给刘震1，000元后，剩余680元作为房屋租赁款，2019年房屋是许圣杰使用的。2．温宿县人民法院询问笔录复印件一份，证明2020年10月10日许圣杰才得知涉案房屋被申请执行，许圣杰与第三人并不存在恶意串通的事实。经质证，邵传勇对认为许圣杰提交的上述证据不属于新证据。刘震也没有到庭接受询问，许圣杰和刘震之间有经济往来，证明中也无法体现租赁关系。许圣杰于2020年6月20日办理入住手续，在没有办理入住手续前房屋应当是无法出租。邵传勇未提交证据。本院对许圣杰提交的上述证据的三性将结合本案其他证据综合予以认定。    本院审理查明：2019年10月25日，一审法院查封了靳文贵购买的温宿县XX号楼XX单元XX室住宅。案外人许圣杰提出该房产是其购买不得查封该房产的执行异议，一审法院于2020年11月13日作出（2020）新2922执异6号执行裁定书，驳回案外人许圣杰的异议请求。许圣杰提出执行异议之诉。2020年6月3日，许圣杰办理入住手续，并签订物业管理合同及装修管理合同。    本院认为，本案二审的争议焦点为：许圣杰作为案外人所提出的执行异议能否成立，即许圣杰对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，许圣杰与靳文贵通过房屋买卖形式，使得许圣杰享有抵债标的物（案涉房屋）的登记请求权和物的交付请求权。许圣杰长期未行使上述权利，未取得案涉房屋所有权；许圣杰因抵债享有案涉房屋的登记请求权和物的交付请求权不应优于邵传勇已经诉讼确认的债权。同时，关于案涉房屋购房款的交付，许圣杰二审中的陈述与其二审中提交的温宿县人民法院询问笔录中的陈述不一致；另对房屋的占有一般应为拿到房屋钥匙、办理物业的入住手续，许圣杰称其签订房屋买卖合同后就已拿到房屋钥匙，但其办理物业入住手续系在邵传勇申请查封案涉房屋之后，因此不应认定许圣杰在一审法院查封之前已合法占有了案涉房屋。综上，许圣杰对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。    综上所述，邵传勇的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：    一、撤销新疆维吾尔自治区温宿县人民法院（2020）新2922民初1927号民事判决；    二、驳回许圣杰的诉讼请求。    一审案件受理费50元；二审案件受理费50元，均由许圣杰负担。    本判决为终审判决。    审判长    何玲审判员    张振审判员    万雯二〇二一年九月二十九日书记员    吕雯