江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民初238号原告（申请人）南通建工集团股份有限公司，统一社会信用代码：91320600138290709G，住所地南通市崇川区段家坝路136号。法定代表人：张向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱长春，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丹，江苏法德东恒律师事务所律师。被告（案外人）：陶松男，男，1990年11月12日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：浦纯钰，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍坊锋，江苏神阙律师事务所律师。被告（被申请人）：江阴润泽置业有限公司，统一社会信用代码：91320281551223083R，住所地江阴市长山大道29-5号。法定代表人：董清，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨孟龙，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文璇，北京市盈科（徐州）律师事务所实习律师。原告南通建工集团股份有限公司（以下简称建工集团）与被告陶松男、江阴润泽置业有限公司（以下简称润泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年8月30日公开开庭，原告建工集团委托诉讼代理人陆丹,陶松男委托诉讼代理人浦纯钰、鲍坊锋,润泽公司委托诉讼代理人杨孟龙、谢文璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建工集团向本院提起诉讼，请求：一、撤销本院（2021）苏02执异25号执行裁定；二、对江阴市××号房屋继续进行查封。事实与理由：一、其作为涉案工程的施工承包人，享有建设工程价款优先受偿权，陶松男不属于购房消费者，其权利不能优先于原告。二、涉案房屋查封时，被告陶松男尚未实际占有，不符合对抗执行的条件。三、房屋买卖合同未经网上备案，房款均未进入预售专管账户，故两被告之间的合同、收据、交付资料等应严格审查。为此，建工集团提供如下证据：1、江阴市不动产登记簿证明，证明陶松男名下登记有住宅房产等：水岸新都xx号，住宅，面积260.34平方米；香樟花园xx幢xx室，住宅，面积88.46平方米；香樟花园xx幢xx室，住宅，面积90.39平方米。陶松男答辩称：其与润泽公司签订合法有效的商品房买卖合同并已支付全部房款，且实际已占有案涉房屋,请求驳回原告诉讼请求，解除对案涉房屋的查封。为此，陶松男提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明其与润泽公司于2019年7月24日签订合同，购买玫瑰园xx号单元房屋，房款计466万元。2、银行卡刷卡单及收据，证明其于2019年12月2日前支付全部购房款，润泽公司出具了相应的收据。3、户口簿，证明其父亲为陶某、母亲为张某。4、入伙通知书、费用核算清单、毛坯房屋交付验收清单、住宅使用说明书、住宅质量保证书，证明润泽公司已交付，其已占有案涉房屋。润泽公司答辩称：陶松男对案涉房屋享有足以排除本案执行的民事权益，且建工集团采取保全的财产已明显超标的保全，请求驳回原告诉讼请求。陶松男对建工集团提交证据质证认为：长江路9套房产均是非住宅。水岸新都xx号目前确实在其名下，香樟花园xx栋xx室和xx室是两套房打通的，由其爷爷奶奶居住。购买案涉房屋就是为了爷爷奶奶养老的，爷爷奶奶名下没有房产。润泽公司对建工集团提交证据真实性予以认可，质证意见与陶松男意见一致。建工集团对陶松男提交证据质证认为：证据1商品房买卖合同与异议人在执行异议审查中提交的认购协议中的房屋总价不一致。证据2合同约定交房时间2020年12月30日，实际在2019年12月就将所有房款付清，这样的交易方式不太符合常理。证据3户口簿真实性认可；证据4交付资料等无异议，但证实陶松男实际取得案涉房产是在法院查封后。润泽公司对陶松男提交的证据及证明内容均予以认可。经审理查明：在本院受理建工集团与润泽公司建设工程施工合同纠纷一案后，建工集团提出财产保全申请，本院于2020年10月16日作出（2020）苏02民初702号民事裁定：冻结润泽公司名下的银行存款11389.4829万元或查封、扣押相应价值的财产。同年10月27日，本院派员前往江阴市不动产登记中心，查封了润泽公司名下坐落于江阴市××共计48套房产，包括本案案涉房屋玫瑰园53号。案外人陶松男遂提出执行异议，请求解除对玫瑰园xx号房屋的查封。本院于2021年3月12日作出（2021）苏02执异25号执行裁定：解除对玫瑰园xx号房屋的查封。为此，建工集团提起本案异议之诉。另查明：2019年7月17日，陶松男与润泽公司签订香樟公馆项目认购协议，约定购买润泽公司开发的玫瑰园编号为xx号单元的商品房，房屋建筑面积为227.65平方米，总房款为5285300元。同日其通过母亲张某的上海浦东发展银行卡向润泽公司支付了20万元定金。同年7月24日，双方签订了商品房买卖合同，约定由陶松男购买润泽公司开发的前述xx号房屋，房屋总价调整为466万元，陶松男须于2019年12月15日前分期付清全部购房款，润泽公司应当在2020年12月30日前交付房屋。签订合同后，陶松男于2019年7月24日通过张某的上海浦东发展银行卡支付120万元，于2019年12月2日通过张某江阴农商行卡支付200万元、通过张某的上海浦东发展银行卡支付100万元、通过张某的中国工商银行卡支付16万元、通过张某工商银行卡支付10万元，以上总计向润泽公司支付了466万元购房款，润泽公司也出具了相应收据。2020年12月21日，润泽公司向陶松男发出入伙通知书，通知其接收房屋。陶松男于同年12月30日至润泽公司现场接收了玫瑰园53号房屋，收取了房屋钥匙及毛坯房屋交付验收清单、交付须知、费用核算清单、住宅质量保证书、说明书等交付房屋证明文书。再查明：根据江阴市不动产登记簿载明：坐落水岸新都xx号，权利人陶松男，该房规划用途为住宅；坐落香樟花园xx幢xx室、xx室，权利人陶松男，该两房规划用途均为住宅。以上事实，由当事人陈述、商品房买卖合同、银行卡刷卡单及收据、户口簿、入伙通知书、费用核算清单、毛坯房屋交付验收清单、住宅使用说明书、住宅质量保证书、江阴市不动产登记簿证明等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点在于陶松男对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。根据本院(2020)苏02民初702号民事裁定，本院对润泽公司开发建设的包括案涉房屋在内的玫瑰园房产采取诉讼保全措施予以查封，故本案中陶松男作为购房人理应举证证明其对案涉房屋享有的民事权益足以对抗强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据陶松男提交的证据可以证实，其与润泽公司于2019年7月24日签订《商品房买卖合同》，签订合同的时间在法院查封之前，且该合同签订前后其通过母亲的银行账户共计向润泽公司支付了466万元房款，润泽公司也出具相应的收据，陶松男对涉案房屋履行了付款义务。但润泽公司交付案涉房屋的时间为2020年12月30日，故陶松男在法院查封之前并未实际占有案涉房屋，陶松男不符合《异议复议规定》28条中情形。另根据《异议复议规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，符合该条规定的要件享有房屋消费者物权期待权的权利人可以优先保护。本案中，陶松男与润泽公司签订买卖合同、支付房款是事实，但根据不动产登记簿载明的情况看，陶松男在江阴市范围内已有多套住宅用房，故其对案涉房屋不具有消费者物权期待权，故也不符合《异议复议规定》29条规定的情形，故陶松男对案涉房屋享有的民事权益不能对抗本案诉讼保全采取的查封措施。综上，建工集团要求对案涉房屋继续查封的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：准许查封江阴市××号房屋。案件受理费44080元，由被告陶松男、江阴润泽置业有限公司负担。南通建工集团股份有限公司预交的44080元，由本院退还；陶松男、江阴润泽置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内将44080元交纳至本院。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  孙晓敏审判员  俞 彤审判员  李锡胜二〇二一年九月十三日书记员  叶锦锦本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。