北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7262号上诉人（原审被告）：肖颖，女，1968年1月19日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：曲媛媛，北京凯耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁宏，女，1951年10月30日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：姬飞飞，北京市信格律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茜，北京市信格律师事务所律师。上诉人肖颖因与被上诉人梁宏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初49298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。肖颖上诉请求：撤销一审判决第二、四项，依法改判：1.肖颖向梁宏支付自2020年8月1日起至2020年11月4日的租金44600元；2.驳回梁宏关于违约金的诉讼请求。事实和理由：1.疫情期间梁宏未减免租金。疫情发生后，肖颖收入、出行等受到严重影响，疫情为不可抗力，涉案房屋的居住功能受到严重影响，应予以减免租金。2.疫情属于不可抗力，对肖颖产生影响，且梁宏家人多次骚扰肖颖，对肖颖生活造成了重大影响，肖颖不应该承担违约责任。3.因梁宏将门锁损坏，肖颖请人恢复，换大门锁花费2500元，换里屋锁花费2300元，居住期间水管自然老化损害，物业维修产生费用2300元，以上费用共计7100元，应在租金中扣除。4.租赁期间，梁宏及其家人多次骚扰肖颖，擅自闯入房间，断水断电，严重影响肖颖居住，肖颖不应当支付违约金。且肖颖缴纳了押金16500元，梁宏尚未退还，应与违约金进行抵扣。梁宏辩称，不同意肖颖的上诉请求，同意一审判决。梁宏向一审法院起诉请求：1.确认梁宏与肖颖于2019年7月签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年11月4日解除；2.判令肖颖立即向梁宏支付拖欠的自2020年8月1日起至2020年11月4日止的租金51700元；3.判令肖颖向梁宏支付2020年11月4日前拖欠的冷热水费2675元；4.判令肖颖向梁宏支付违约金16500元。一审法院认定事实：2019年7月，涉案房屋所有权人梁宏（甲方，出租人）与肖颖（乙方，承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期自2019年8月1日至2022年7月31日，共计3年。租金标准：16500元/月；支付方式：押一付六，首期租金应于2019年8月1日，押金于2019年7月15日支付，以后每期租金应于期限届满前10日支付，支付日期分别为2020年1月21日、2020年7月21日、2021年1月21日、2021年7月21日、2022年1月21日。押金16500元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内，甲方承担费用：供暖费、物业管理费；乙方承担费用：水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费。第九条合同解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日；2.欠缴各项费用达1000元……第十一条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一导致合同解除的，应按照月租金的100%向乙方支付违约金；乙方由第九条第四款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。2019年7月21日，梁宏与肖颖在《房屋交接清单》交房确认一栏中签字，该清单列明房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及相关费用明细，交房确认一栏载明：“对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方对水、电、燃气、收视等表数与费用确认无误，同意接收”。2020年3月26日、4月11日、4月22日、8月5日，肖颖通过支付宝向梁宏之子郭某转账18605元、16500元、49500元、16500元。2020年9月8日，梁宏向肖颖发送短信：“肖颖，根据租房合同，截至2020年9月3日，你已欠缴房租99000元，冷水103吨515元，热水195吨3900元，合计欠缴房租水电费用103415元。合同规定的违约金还要另行计算。”2021年3月20日，法院向肖颖送达本案起诉状副本。2021年4月8日庭审中，梁宏提交冷热水表照片，证明冷水表共547吨，热水表共445吨，截至肖颖搬离之日应付未付的冷热水电费共计2675元，肖颖对此无异议。经询问，梁宏称主张违约金的依据为合同第十条第一款的规定，因肖颖存在合同第九条第四款第一、二项的违约行为。肖颖称确实存在上述情况，但系因疫情导致资金链断裂，疫情虽对涉案房屋居住并无影响，但对经济收入有影响，收入具体影响未向肖颖本人核实，且梁宏多次骚扰自己，包括从2020年1月21日始多次上门发短信、打电话、恶语相向，自己多次报警。梁宏回应称不存在骚扰行为，只是正常收取房租，因无法联系上肖颖，故上门收取，对方因此报警。一审法院认为，梁宏与肖颖签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故法院确认合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。肖颖承认梁宏的第一、二、三项诉讼请求，不违反法律规定。关于梁宏的第四项诉讼请求，根据查明事实，肖颖存在不按照约定支付租金达10日，欠缴各项费用达1000元的违约情形，应按照双方合同第十条第一款约定按月租金的100%向梁宏支付违约金16500元；肖颖抗辩称因为梁宏多次骚扰，造成其生活困扰，故违约责任不在其，但其主张缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、确认梁宏与肖颖于2019年7月签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年11月4日解除；二、肖颖于判决生效后七日内向梁宏支付自2020年8月1日起至2020年11月4日的租金51700元；三、肖颖于判决生效后七日内向梁宏支付2020年11月4日前拖欠的冷热水费2675元；四、肖颖于判决生效后七日内向梁宏支付违约金16500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，梁宏与肖颖签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。一审期间肖颖同意支付梁宏2020年8月1日起至2020年11月4日的租金51700元，一审判决据此予以确认并无不当。一审期间，肖颖认可疫情对涉案房屋居住并无影响，其上诉主张受疫情影响要求减免租金缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审期间肖颖就维修费用未提出反诉，现其提起上诉，不属于二审审理范围，本院对此不予处理，其就该部分损失可另案处理。一审期间，肖颖认可存在《北京市房屋租赁合同》约定的未按照约定支付租金达10日，欠缴各项费用达1000元的违约情形，应按照约定按月租金100%向梁宏支付违约金16500元。肖颖上诉主张梁宏及其家人对其进行骚扰，影响其居住，其不承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。肖颖一审期间未提出以房屋押金抵扣违约金的抗辩意见，现其二审期间提出，违反诚实信用原则，本院对此不予处理。其可另案主张押金退还。综上所述，肖颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由肖颖负担。本判决为终审判决。审 判 长 王丽蕊审 判 员 张 瑞审 判 员 吴博文二〇二一年九月十七日法官助理 李 湉书 记 员 余志燕