辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7407号上诉人(原审被告)：刘妍，女，1989年1月25日，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人(原审原告)：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。统一社会信用代码91210231723451243K。法定代表人：李林，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐志斌，该公司员工。委托诉讼代理人：董飞，辽宁昭明律师事务所律师。上诉人刘妍因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称“亿达物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初6933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘妍上诉请求：判令重新修订物业合同，重新确定物业费，整改物业问题；上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、《前期物业服务合同》缺少受托方大连亿达物业管理有限公司的公章，其中有多处出现符合《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第二款规定的情形，应该认定《项目临时管理规约》、《前期物业服务合同》无效。二、交房时，要求先签订合同再交接房屋，且没有任何人对合同内容进行讲解及提示说明。三、交房时园区内部没有完工，各项设施都不完善，直到2019年初各项设施及物业保洁人员才基本到位，园区直到2021年1月20日才围合。物业管理中，存在楼梯、路灯以及园区遛狗等管理疏漏问题，物业一直未解决，这与一审法院所述已经基本履行不符。亿达物业辩称，不同意刘妍的上诉请求，服从一审判决。亿达物业向一审法院起诉请求：被告支付拖欠2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业服务费人民币7969.05元、逾期交费违约金人民币2390.72元，合计10359.77元。一审判决认定事实：大连亿达物业管理有限公司于2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，于2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司，2021年3月9日，法定代表人变更为李林。2014年6月24日，原告（乙方）与大连益通房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于大连市甘井子区辛寨子街道大东沟村的留庄Ｄ区提供前期物业管理服务事宜；住宅物业费交纳标准为4.5元/月/平方米；物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费，履行交纳业务。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任；未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之一向乙方支付违约赔偿金；合同期限自签订起至物业业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。至本案法庭辩论终结时止，原告一直在案涉小区提供物业服务。被告系留田南园51－1－2－1号房屋业主，于2018年7月7日确认接收房屋。被告自认案涉房屋的建筑面积为118.06平方米，且被告认可其未交纳2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费。庭审中，被告主张曾与原告的管家在电话中发生口角、原告的管家存在辱骂被告的情形，经审查，被告自认原告的相关领导及涉事员工已登门道歉，且双方已经相互谅解。一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，大连益通房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》合法有效，对案涉小区业主具有约束力。自庭审调查的情况看，原告在诉争期间已经基本履行了维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务，被告作为业主应当按照约定支付物业费。现原告要求被告支付物业费7969.05元（15个月×118.06平方米×4.5元/月/平），于法有据，予以支持。关于被告提出物业服务存在诸多问题一节，由于其所述问题尚不足以构成原告履行合同中的重大瑕疵，不足以构成减少或者免除业主交费义务的正当理由，故不予采纳。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续为被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用。同时原告在履行合同的过程中并非没有瑕疵，原告仍有需要不断完善的方面。原告应不断提高服务质量，加强与小区业主沟通，物业与业主均应良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。综上所述，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百七十七条、第九百三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘妍于判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费人民币7969.05元。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币30元（原告已预交，已减半），已减半收取，由原告亿达物业服务集团有限公司负担5元，被告刘妍负担25元。二审中，双方当事人均未提交新证据且对一审认定的事实无异议，本院经审查对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉《前期物业服务合同》虽系大连益通房地产开发有限公司与被上诉人签订，但根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，该《前期物业服务合同》对小区业主具有约束力，且从上诉人在《商品房交付流程单》上签字可以看出，上诉人应当知晓《前期物业服务合同》的内容，而该合同中约定的权利义务内容又并不存在“不合理地免除或者减轻一方当事人责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的情形，不符合《中华人民共和国民法典》四百九十七条的适用要件。由于案涉《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为有效，上诉人要求重新确定物业费标准没有事实和法律依据，况且，收费标准系当事人意思自治范畴，也不属于司法调整范围，本院对上诉人要求“重新修订物业合同，重新确定物业费”的意见不予支持。至于上诉人提出“《前期物业服务合同》缺少受托方大连亿达物业管理有限公司的公章”的主张，经查，《前期物业服务合同》落款处确有亿达物业公章及法人签字，上诉人的此项上诉请求没有事实依据，本院亦不予支持。既然《前期物业服务合同》有效，上诉人也认可被上诉人确实为案涉小区提供了物业服务，那么，上诉人就应当依据合同的约定支付物业费。至于上诉人主张“被上诉人未按合同约定提供物业服务，存在楼梯、路灯以及遛狗管理疏漏问题”的上诉意见，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。上诉人所主张的维修路灯管线和外墙楼梯脱皮不及时、小区狗屎清扫不到位等瑕疵服务不属于重大瑕疵，更不是不履行合同，显然这些瑕疵尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决刘妍全额交费并无不妥。同时，也正是基于被上诉人存在瑕疵履行问题，一审法院也已经对被上诉人请求上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。关于上诉人提出“必须先在合同上签字才能交接房屋”的问题，由于该诉求系与建设单位大连益通房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同纠纷而非物业服务合同纠纷，且上诉人未能提供证据证明其主张，因此，本院不在该案中予以处理，上诉人可另行起诉。综上所述，刘妍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元（上诉人刘妍预交60元），由上诉人刘妍负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁大勇审 判 员 王 歆审 判 员 王 迪二〇二一年九月二十七日法官助理 邹 璇书 记 员 孙雨宁