江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏02民终5761号上诉人（原审原告）:无锡市奥林花园A、B区业主委员会，住所地江苏省无锡市滨湖区奥林花园******。负责人：孙太国，该业委会主任（第四届）。被上诉人（原审被告）：无锡市滨湖区河埒街道溪南社区居民委员会，统一社会信用代码55320211014031334R，住所，住所地江苏省无锡市滨湖区溪南社区蠡溪苑**div>法定代表人：袁建华，该社区主任。被上诉人（原审被告）：江苏航天大为科技股份有限公司，统一社会信用代码913202002505297757，住所地，住所地江苏省无锡市锡山经济开发区科技工业园**iv>法定代表人：唐宁，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：中铁一局集团有限公司，统一社会信用代码91610000220522345A，住所地，住所地陕西省西安市碑林区雁塔北路**iv>法定代表人：马海民，该公司董事长。原审第三人：无锡宝雍阁房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91320211743110972D，住所地，住所地江苏省无锡市滨湖区蠡溪路**iv>法定代表人：贺友，该公司董事长。上诉人无锡市奥林花园A、B区业主委员会（以下简称奥林花园业委会）因与被上诉人无锡市滨湖区河埒街道溪南社区居民委员会（以下简称溪南社区居委会）、江苏航天大为科技股份有限公司（以下简称航天大为公司）、中铁一局集团有限公司（以下简称中铁一局）、原审第三人无锡宝雍阁房地产开发有限责任公司（以下简称宝雍阁公司）侵权责任纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2020)苏0211民初3662号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。奥林花园业委会的上诉请求：撤销一审裁定。事实及理由：1.就提起本案诉讼事宜，奥林花园业委会以书面业主代表大会形式召开业主大会，符合奥林花园AB区业主大会议事规则第七条第(二)项规定，即符合“业主大会会议形式”当中的“由业主推选业主代表参加会议”，满足业主大会召开及形成决议的形式和程序要件。2.奥林花园AB区业主大会议事规则第七条第(二)项规定，符合《江苏省物业管理条例》第十二条规定，与《物权法》第七十六条也不冲突。综上，奥林花园业委会启动本案司法程序，经过合法有效的业主大会决议，奥林花园业委会是本案的适格原告，请求贵院依法支持奥林花园业委会的上诉请求。溪南社区居委会、航天大为公司、中铁一局未作答辩。宝雍阁公司未作陈述。奥林花园业委会向一审法院起诉请求：1.判令溪南社区居委会、航天大为公司、中铁一局立即从无锡市地籍号为4-014-042-085号的地块上撤出，将所占用场地恢复原状并返还给奥林花园业委会。恢复原状的内容：（1）拆除场地内的临时办公用房、宿舍、食堂、淋浴间、厕所及排污管道、化粪池等。（2）平整场地。（3）恢复绿化。2.判令溪南社区居委会向奥林花园业委会赔偿损失，立即向奥林花园业委会返还占用场地期间的出租收益（2020年3月1日前出租收益100000元，2020年3月1日起按4166元/月计算，直至溪南社区居委会、航天大为公司、中铁一局将占用的场地恢复原状并交还奥林花园业委会时）。事实及理由：无锡市奥林花园A、B区由宝雍阁公司开发建设。奥林花园A区包括两幅地块，被小河分割成东西两块，西侧地块地籍号为4-014-042-085号（简称85号地块），85号地块东至小河，南至建筑路，西至蠡溪路，北至4-014-042-079号地块。由于拆迁的原因，85号地块内还留存两处建筑，对应地籍号为4-014-042-084号（简称84号地块）、4-014-042-086号（简称86号地块）。在85号地块上，宝雍阁公司开发建设了奥林花园A区120号、121号、123号、125号、126号房屋及附属设施。案涉争议地块位于85号地块内，奥林花园A区121号房屋北侧，86号地块南侧，为一狭长形地块，东西长30至35米，南北宽7至8米。案涉争议地块西侧建有围墙和大门，距离蠡溪路边缘约30米，东侧与86号地块东侧平齐。2018年初，无锡地铁4号线一期工程建筑路站开始施工。溪南社区居委会将案涉争议地块出租给地铁工程土建施工方中铁一局。2020年初，土建施工结束后，溪南社区居委会又将案涉争议地块出租给地铁工程设备安装方航天大为公司。中铁一局承租该地块后，砍伐了该地块上的树木，搭建了临时办公和生活用房，撤场后保留了厕所和排污设施。航天大为公司进场后，搭建了临时办公和生活用房，并继续使用原厕所和排污设施。由于溪南社区居委会和承租人对厕所和排污设施未进行有效管理，厕所排出的粪水暴露到奥林花园A区地面上，临近厕所及排污管道的地方臭气熏天。奥林花园业主代表曾多次与溪南社区居委会和承租方交涉，但均未能有效解决。85号地块及地上建筑物是奥林花园A、B区这一建筑区划的一部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，上述狭长地块应当归属奥林花园A、B区业主共有。溪南社区居委会未经奥林花园业委会同意，擅自向中铁一局、航天大为公司出租上述场地，属于无权处分。中铁一局、航天大为公司无权根据租赁合同继续占用场地。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条的规定，溪南社区居委会、中铁一局、航天大为公司侵犯了奥林花园A、B区业主的合法权益，应当将场地恢复原状并交还奥林花园业委会管理；溪南社区居委会还应当赔偿损失，将出租收益返还给奥林花园业委会。一审法院经审查认为，2002年11月8日，宝雍阁公司通过参与竞拍的方式获得了宗地位于无锡市××路××路××两侧的土地，后在该土地上开发建设了奥林花园Ａ区、Ｂ区等小区。奥林花园Ａ区包括两幅地块，被小河从中间分割成东西两块，西侧地块简称85号地块，85号地块东至小河，南至建筑路，西至蠡溪路，北至4-014-042-079号地块。因有部分房屋未拆迁，85号地块范围内至今保留两处地上建筑，地籍号分别，地籍号分别为**地块）、4-014-042-086号（简称86号地块）。奥林花园Ａ区建设在除84号、86号地块外的85号地块上。2006年12月，奥林花园Ａ区交付业主投入使用。2006年11月，奥林花园A区建设进入竣工验收环节。宝雍阁公司委托无锡市测绘院（现无锡市测绘院有限公司）对奥林花园A区进行现场测绘。无锡市测绘院出具的奥林花园A区测绘图显示：案涉争议地块及西园里161号至163号未拆除房屋所在地块（86号地块）的南侧、东侧、北侧与奥林花园A区接壤处有一条“打点虚线”分隔，案涉争议地块标注为建筑工地，紧邻西园里161-163号未拆除房屋所在地块（86号地块）北侧虚线外、奥林花园A区内亦有一处标注为建筑工地。2018年4月12日，溪南社区居委会与中铁一局签订租赁协议。溪南社区居委会将案涉争议地块租赁给了中铁一局用于无锡地铁4号线施工工人居住。后中铁一局在该地块上建设了简易居住用房，并按约支付了一年租金50000元。2020年3月1日，溪南社区居委会与负责地铁后续工程建设的航天大为公司签订租赁协议，航天大为公司承租了该地块，并按约支付了2年租金合计10万元。2021年2月26日，一审法院对奥林花园进行了现场勘验。沿着奥林花园A区勘验可见，西侧沿街商铺的北边缘往东，围着争议地块往北再折往西有种植一排密集的树木，将案涉争议地块与已建成的奥林花园A区分开。2019年11月30日通过的奥林花园A、B区业主大会议事规则，第五条规定，业主大会议事内容及职责：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改业主管理规约；（三）业主委员会换届选举；（四）审议批准物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘、解聘和续聘物业服务企业，并决定选聘物业服务企业的方式和方案；（六）审议批准改变物业管理区域内共有部分的用途方案；（七）审议批准物业管理区域内建筑物及其附属设施的改建、重建方案；（八）审议批准利用物业管理区域内共有部分进行经营的方案以及所得收益（以下简称公共收益金）的分配与使用方案，包括收益资金使用额度的授权、管理方式等；（九）审议批准住宅专项维修资金、电梯专项维修资金（以下简称专项维修资金）的使用方案和续筹方案；（十）制定和修改业委会工作规则，审议批准业主委员会的工作权限和活动经费来源及使用方案；（十一）审议批准法律法规或者管理规约确定的本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项；（十二）审议批准利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准。决定上述第六、七、九项内容，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业书面主同意；决定上述第一、二、三、四、五、八、十、十一、十二项内容，应当经专有部分占建筑物总面积过50%以上的业主且占总人数50%以上的业主书面同意。第六条规定，以下议事内容和职责委托业主代表大会执行：（一）补选、更换、罢免业主委员会委员；（二）审议批准业主委员会和物业服务企业的工作报告，审议并监督专项维修资金、公共收益金等经费使用情况；审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收入使用情况；（三）审议批准物业管理区域内物业共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（四）撤销业主委员会的不当决定；（五）审议批准涉及业主委员会的相关诉讼事宜。决定上述内容，由业主代表大会投票表决，并经半数以上的业主代表同意。第八条规定，业主大会表决形式。业主大会有以下四种表决形式，具体由业委会决定：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届选举工作小组）统计汇总，公布表决结果。（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届选举工作小组）组织有关人员逐户派发，回收业主意见，经业主委员会（换届选举工作小组）统计汇总，公布表决结果。（三）邮寄挂号信、快递（以邮寄挂号信或快递投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）。（四）音像、影像资料（以音像、影响资料投票的，音像、影像资料应当有业主本人对具体表决事项的明确意见表达）。2020年4月18日，奥林花园业委会的业主代表发起了召开临时业主大会的提议，提议内容为：1.成立业委、业代、业主等人员组成的专门小组，并充分授权于专门小组代表全体业主维权；2.通过法律手段，明确该区域的产权归属，明确使用和管理责任；3.通过法律手段，就该地块使用过程中破坏小区环境等问题进行追责，并要求其恢复整改；4.通过法律手段，就奥林花园内部共有配套面积被侵占和非法使用等问题进行取证和维权；5.同意使用公益金，承担法律维权的相关费用。2020年4月24日，奥林花园业委会向奥林花园A、B区业主发布公告，公告内容：1.发起该提议的业主代表24人，占业主代表总数的70.6%，满足法律法规和议事规则的20%以上要求，提议有效。2.根据相关法律法规和议事规则，业主大会和业主代表大会统称业主大会，同时考虑当前疫情防控要求，决定于2020年5月9日就“奥林花园A区（西边）环境和配套用房牟利是否启动法律维权事宜”召开书面业主代表大会进行表决。2020年5月9日，业主代表大会就本案诉讼事项书面表决通过。一审法院认为，本案的当事人争议焦点为奥林花园业委会是否为适格原告、案涉争议地块是否在奥林花园地块内、案涉争议地块有无交付等。而奥林花园业委会是否为适格原告涉及主体问题，是最先需要确定的问题。对于奥林花园业委会是否为本案适格原告的争议，一审法院认为，奥林花园业委会提起涉及业主共有的本案诉讼未获得业主大会的同意和授权，奥林花园业委会不是本案适格原告。理由：一、《物权法》第76条规定下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。本案涉及业主有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，才能决定是否由业委会代表全体业主提起诉讼。二、奥林花园A、B区业主大会议事规则第五、六条详细规定了应由业主大会决定的事项，由业主代表大会决定的部分事项。奥林花园A、B区业主大会议事规则第六条规定，审议批准涉及业主委员会的相关诉讼事宜等议事内容委托业主代表大会执行，该内容与奥林花园A、B区业主大会议事规则第五条第十一项互相矛盾，需要对该条的内容进行解释。综观奥林花园A、B区业主大会议事规则第五条、第六条规定的内容，是根据《物权法》第76条内容细化作出的，奥林花园A、B区业主大会议事规则第六条第一款第五项规定的事项不包含奥林花园A、B区业主大会议事规则第五条规定的情形。三、奥林花园业委会公告中明确提出召开临时业主大会，最终却以召开业主代表大会的形式通过决议。一审法院认为：法律规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，奥林花园业委会代表全体奥林花园A、B区业主提起涉及业主有关共有的诉讼，未获得奥林花园A、B区业主大会的同意和授权，奥林花园业委会作为原告主体不适格。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回奥林花园业委会的起诉。本院认为，符合民事案件起诉的条件之一即原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本起诉讼涉及土地权属、土地收益等有关全体业主共同利益，而根据奥林花园A、B区业主大会议事规则的规定，诉讼应获得奥林花园A、B区业主大会的同意和授权，但是，奥林花园业委会启动本案司法程序，未获得奥林花园A、B区业主大会的同意和授权，程序不当，奥林花园业委会作为原告主体不适格。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。（此页内容无正文）审判长 谢 伟审判员 仓 勇审判员 吴晓东二〇二一年九月二十八日书记员 陆奕匀