广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15636号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市天河区新东方职业教育培训中心，住所地广州市天河区华夏路16号1910房。法定代表人：田江东，该中心董事长。委托诉讼代理人：凌华，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州越秀城建国际金融中心有限公司，住所地广州市*区*路*号广州国际金融中心40楼自编号01单元。法定代表人：林德良，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘霞，该公司职员。委托诉讼代理人：夏冰，该公司职员。上诉人广州市天河区新东方职业教育培训中心（以下简称新东方中心）因与被上诉人广州越秀城建国际金融中心有限公司（以下简称国金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初35434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新东方中心上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；2.判令国金公司向新东方中心返还租赁保证金及增值税费合计271057.5元。二审庭询期间增加上诉请求：判令国金公司向新东方中心赔偿装修损失131040.60元。事实和理由：（一）新东方中心未按照合同约定的时间足额向国金公司支付租金，具有法律上的合理事由，不存在拖欠租金的主观恶意。新东方中心是线下教育培训机构，自2019年7月30日起，新东方中心承租国金公司的涉案物业后，一直按合同约定履行支付租金的义务至2020年1月31日，后因受新冠××及政府防控措施的影响，新东方中心一直无法使用涉案物业开展教育培训活动，没有任何营业收入，陷入了资金周转困难的境地，故新东方中心无法按约定向国金公司支付租金。之后新东方中心一直就租金减免事宜积极主动与国金公司进行协商，但双方未能达成一致意见。（二）一审法院认为新东方中心在不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约是完全错误的。在疫情发生后，新东方中心积极主动与国金公司就租金减免事宜进行协商，期间，新东方中心于2020年2月1日向国金公司发出《终止租赁合同申请》，新东方中心在该申请书中诚恳地向国金公司提出协商解除租赁合同，前述请求仅是期望就解除租赁合同事宜与国金公司进行协商，并非单方直接解除租赁合同。新东方中心自始至终没有直接要求解除租赁合同，仅是表达了协商的请求，一审法院据此认为新东方中心在不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约是完全错误的。（三）一审法院适用法律错误，进而作出了错误判决。本案中，国金公司以新东方中心未按约定期限支付租金为由解除了涉案租赁合同，并要求新东方中心承担违约责任，一审法院未依法适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款的规定，判决支持了国金公司大部分反诉请求，显属错误。综上，新东方中心没有恶意拖欠租金的主观恶意，在疫情面前所有人应共渡难关，适当减少租金虽会导致国金公司租金收入减少，但可使包括新东方中心在内的商户减少损失，更符合租赁双方的长远利益。国金公司拒绝减免新东方中心的租金，并以新东方中心没有按照约定的期限支付租金为由解除了租赁合同，与情理及法理相违背，其要求新东方中心承担违约责任亦不符合相关指导意见的明确规定。国金公司二审答辩称，（一）本案系新东方中心违约欠费导致国金公司单方解除合同，国金公司解除合同的依据及程序符合合同约定及法律规定，国金公司据此有权追究新东方中心相应的违约责任，包括没收租赁保证金及相应增值税、结清合同解除日的欠租、补交免租期租金优惠、因未依约复原导致国金公司自行修缮房屋发生的费用。（二）新东方中心认为其未按照合同约定的时间足额向国金公司支付租金，因前期有就涉案房屋减免事宜与国金公司进行协商，从而具有法律上的合理事由，与事实不符，于法无据。国金公司为有限责任公司，不属于广州市国资减租政策所述的“国有企业”范围，因此，涉案房屋不应适用该减租政策。涉案房屋所在的广州国际金融中心为香港联合交易所上市的越秀房地产投资信托基金旗下物业，无法参照减租政策。涉案房屋的租赁用途为办公，非新东方公司声称的“线下教育培训”，其在装修完工后开展的业务不属于当时广州市减租政策所述的经营范围，其要求国金公司减租，显无理据。国金公司为帮扶租户，收到减租申请后，已与新东方中心明确，如新东方中心继续承租并结清欠租，则拟为其申请减租一个月。但新东方中心并未遵照履行，未再向国金公司支付任何租金，国金公司据此函复新东方中心，无法给予其减租优惠。收到函复后，新东方中心理应尽快缴租，但其仍继续以协商减租为由拒缴租金，且欠缴金额已达租赁保证金上限，该行为显属合同严重违约。（三）新东方中心依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款的规定，认为国金公司要求解除合同、要求其承担违约责任不当的主张不能成立。涉案房屋为写字楼办公物业，且疫情复工即自2020年2月10日以来，该房屋一直未被关闭，所在大厦也一直正常开放，所有承租人在做好相关安检措施后即可自由进出大厦使用承租房屋，不存在任何无法使用情形。在前期沟通中，国金公司也多次向新东方中心说明了前述现场正常运作的状况。涉案房屋事实上一直由新东方中心占有使用，且在本次疫情发生前，新东方中心就因自身装修原因未在涉案房屋内开展所谓的线下教育培训，本次疫情发生后，这一客观事实也未发生变化，故不存在新东方中心因疫情影响导致其所谓的没有任何营业收入、陷入资金周转困难之说，新东方中心对此也未能提供证据证明。因此，前述指导意见的规定不能作为新东方中心未依约向国金公司支付租金可予免责的理由。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。二审庭询期间另补充：根据双方签订的租赁合同约定，本案因新东方中心违约欠费导致合同解除，新东方中心无权要求国金公司赔偿其装修损失。另外，双方租赁合同约定了合同终止时装修物如何处理，在新东方中心逾期不按照约定向国金公司交还房屋的情况下，国金公司自行收回房屋导致新东方中心遭受必要的损失应当由新东方中心自行承担。除此之外，一审判决已经查明新东方中心在涉案房屋遗留的物品基本已由其自行领走，其再主张该部分的诉请没有事实依据。新东方中心向一审法院起诉请求：1.国金公司向新东方中心返还租赁保证金及增值税费271057.5元；2.国金公司向新东方中心返还租金303450元（2019年11月1日至2020年1月31日）；3.国金公司向新东方中心赔偿装修损失131040.6元；4.国金公司向新东方中心赔偿物业费、保证金及水电费损失192242.4元；5.国金公司承担本案诉讼费用。国金公司向一审法院反诉请求：1.新东方中心向国金公司支付房屋租金381759元[2020年2月1日至4月30日的租金227587.50元（含增值税）以及新东方中心已享受的租金优惠差额146830元及增值税7341.5元]；2.新东方中心向国金公司支付房屋复原费15024.56元；3.国金公司没收新东方中心支付的租赁保证金及增值税合计271057.5元；4.新东方中心承担本案反诉费用。一审法院认定事实：国金公司系天河区珠江西路5号401房的登记权属人。2019年7月30日，国金公司（出租人，甲方）与新东方中心（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：越房国租字[2019]092号），约定：甲方同意将坐落在广州市*区*路*号第401房自编C单元（以下简称C单元）的房地产出租给乙方作办公用途，建筑面积237.07平方米；甲乙双方协定的租赁期限为2019年7月31日起至2024年7月31日止，其中2019年7月31日起至2021年7月31日止的月租金额为36125元……；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳129075元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）（详见补充协议）；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。《广州市房屋租赁合同》后附有《补充协议》（合同编号：越房国租字[2019]092号），约定：甲方于2019年7月31日按照现状交付，甲乙双方对交付时间及交付现状无异议；甲方同意乙方将承租房屋用于办公用途（见附表一），在租赁期内，乙方必须领有有效的营业执照（统一社会信用代码）及其它必需的经营文件；（3.2该房屋交付）在乙方签署本合同及按本合同约定付清其应缴付的全部费用的前提下，甲方应于指定交付日向乙方交付该房屋，乙方应于指定交付日到该大厦的物业管理公司（现为广州越秀城建仲量联行物业服务有限公司）办公室办理该房屋的交接手续并支付所有相关款项；甲、乙双方同意在根据本补充条款第3.2款将该房屋交付给乙方的同时一并签署《写字楼使用交接书》以表示同意其中条款，本合同附表五为交接书样版；依本合同所约定应由乙方向甲方支付的所有款项，包括但不限于租赁保证金、租金、违约金等皆不含增值税，甲、乙双方约定本合同所有应付款项相对应的增值税由乙方承担，乙方每次支付款项应同时向甲方支付相对应的增值税额，即每次支付总额为应付款项加相应增值税额，若乙方仅支付应付款项，未同时支付相应增值税额，则视同乙方未全额支付应付款项，并计收违约金，本合同所涉及增值税税率为[5%]，按应付款项汁算，若遇政府或甲方依政策调整该税率，双方按调整后的税率执行，本合同所涉及应付款项及增值税额应由乙方支付，乙方不得委托笫三方代为支付，甲方所开具相对应的发票“购买方”名称为乙方；乙方应在签订本合同后5个工作日内、该房屋使用前与物业管理公司签订《物业管理服务合同》，直接向物业管理公司缴纳水电费周转金、物业服务保证金和每月的物业服务费（有关管理标准及服务范围详见物管合同），乙方须向该房屋的物业管理公司支付该房屋的每月物业服务费标准已列于附表一第三部分；（5.3支付期限）（1）租金按照自然月计算，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日）……计租期不足一个自然月的，按“当月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金，首期租金按本款第（2）项约定支付，除首期租金外，租赁期间其他租金按照自然月计算，（2）乙方须于签订本合同之日起7天内或该房屋指定交付日前（两个日期以较早者为准）一次性向甲方支付如下款项，共计173460元，1.首期（2019年7月31日起至2019年10月31日）租金36125元及增值税1806.25元，2.租赁保证金129075元及增值税（预付款）6453.75元，3.乙方印花税由乙方按规定自行缴纳，4.若按本5.3条第（2）款约定的款项支付时间，乙方迟延支付超过十五日的，甲方有权提前解除本合同，并按与本合同项下租赁保证金及相对应增值税等额的金额向乙方追索违约金；倘乙方未能按约定时限向甲方支付本合同约定的应付款项及相应增值税额，每逾期一天，在不影响甲方其他权利或补救措施的前提下，甲方有权要求乙方按当期应付款项的0.1%按日支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日期的第二天开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、逾期付款违约金和其他相关的费用；甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同的时候（不影响甲方对该等违反、不遵守或不履行可行使的任何其他权利或补救方法），抵扣乙方向其支付的该房屋保证金，并扣取相应保证金增值税（预付款），以补偿甲方因乙方该等违反、不遵守或不履行而蒙受的-切损失、损害（包括但不限于租金等所有应付款项的损失），在这种情况发生时，在甲方给予乙方书面通知后五个工作日内，乙方必须把被甲方扣除的部分保证金及相应增值税额（预付款）重新补足并存放于甲方，倘乙方未能遵守前述的约定，则甲方有权单方面终止本合同并立即提前收回该房屋，甲方并有权没收保证金及相应保证金增值税额（预付款），乙方亦须赔偿甲方因此而遭受的一切损失；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方需于本合同终止或按本补充条款第17.1款、第17.2款或第22条提前终止且乙方按本补充协议第8.1款约定将该房屋返还予甲方，结清本合同项下的所有款项，按本补充条款第8.2款约定注销登记，和乙方退回原租赁保证金票据后的三十个工作日内，将租赁保证金或其余款（如有）及相对应保证金增值税额（预付款）无息退还给乙方，如租赁保证金不足以抵扣的，甲方有权另行向乙方追讨；乙方须保持该房屋内部、楼面、内墙、其它装饰材料、墙体、玻璃幕墙、巨型钢管混凝土斜拉网格、地面和屋顶的涂饰、附属设施等处于整洁、可租赁和良好的使用状态，乙方须在租赁期限届满或提前终止时依良好修缮和保养状况交还甲方，由于乙方原因造成原有附属设备设施的损坏，乙方应负责修复或更新并承担由此产生的一切费用；（8.1该房屋的复原）（1）乙方须在租赁期结束或提前结束前至少三十日之前，与甲方有关部门（包括但不限于物业管理公司）联系交回该房屋事宜，无论乙方是否对该房屋进行过变更工程或安装过固定装置或附着物（不论是否得到甲方的同意），甲方可自行斟酌要求乙方对该房屋进行复原，复原程度以甲方书面认可的标准的为准，如甲方没有上述复原要求，乙方应在本合同终止的当日内，移除该房屋的所有装修、分隔、设计、改建、安装和附加物，并把该房屋连同其所有的附属物、装置、设备、设施，按本合同规定，恢复与附件二一致（因自然损耗除外）且租用并良好的使用状态，若该房屋及其任何设备、设施、附属物、装置、附加物等因乙方造成损害或损坏，乙方须对该损害或损坏予以补偿或修理；若乙方未按本补充协议第8.1（1）项约定的状态将该房屋返还予甲方，甲方有权自行对该房屋做出合适的修缮及处置，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担，甲方有权将该等开支及费用视作债项，向乙方追讨；……因自然灾害、毒气、战争、政府行为或其他不可抗力原因导致该房屋损坏或致使乙方或该等人士遭受损失的，双方互不承担责任，乙方不得因上述情况要求提前终止本合同或要求免于支付或扣减租金、物业服务费、有偿服务费（如有）、公共设施费用、其他费用或其中的任何部分费用；（17.1重大损毁）……；（17.2合同解除的条件）甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一，本合同提前终止，双方互不承担责任：（1）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的，（2）该房屋因社会公共利益被依法征用的，（3）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，（4）该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；（18.甲方提前终止本合同的权利）在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何事件提前终止本合同并收回该房屋或其任何部份，（1）乙方扣留或延迟支付本合同中的租金、物业服务费、水电费或其他费用及逾期付款违约金（如有）等所有应付款项及相应增值税额或其中的任何部分超过30天或/及该等扣留或延迟支付款项的总额超过一个月租金的额度，（2）未经甲方书面同意，乙方擅自改变该房屋用途……；除本补充协议另有约定外，若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的（包括擅自撤离该房屋），或若甲方因本补充协议第18条所述情形而终止本合同，甲方有权没收乙方所缴纳的保证金及相对应的增值税及已预付但尚未实际租用期间的租金及相应增值税额作为违约金，乙方须在甲方指定的时间内按本补充协议第8.1（1）项约定将该房屋返还予甲方，并向甲方支付其实际使用该房屋期间的一切应付款项，如前述违约金不足以弥补甲方因此而遭受的实际损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及本合同剩余期间甲方根据本合同的约定可收取的一切费用），甲方可就不足部分向乙方追偿；（22.甲方决议重建）……；本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同的所载的各事项先前的所有口头及书面协议，对本合同的任何条款包括但不限于甲、乙各自或共同的限制或免除责任的条款，双方均予以了充分关注，甲、乙双方同意以签署本合同的方式确认本条前述内容；本合同附表三所列之内容（若有），为本合同双方就本合同有关条款内容所作之补充、修正，如本合同其他条款与附表三有关内容不一致，以附表三的约定为准等。《补充协议》附表一为“该房屋的资料”，载明：该房屋的物业服务费为每月每平方米33元，该房屋只限于用作乙方办公用途，租赁保证金为129075元，租赁保证金增值税（预付款）为6453.75元，合计135528.75元。附表三为“特别条款”，载明：在乙方完全履行其于本合同项下的义务及责任的前提下，乙方可在一定时期内享有租金优惠，具体如下：（1）2019年7月31日至2019年10月31日期间应缴租金为109540元，当期优惠租金（实缴租金）为36125元，（2）2020年8月1日至2020年9月30日期间应缴租金为72250元，当期优惠租金（实缴租金）为36125元，上述租金优惠不包含物业服务费及其他费用的优惠，如因乙方原因导致本合同被提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述租金优惠，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有应缴租金及相应增值税额等。同日，国金公司（出租人，甲方）与新东方中心（承租人，乙方）还签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：越房国租字[2019]093号），约定：甲方同意将坐落在广州市*区*路*号第401房自编D单元（以下简称D单元，与上述C单元统称为涉案场地）的房地产出租给乙方作办公用途，建筑面积237.07平方米；甲乙双方协定的租赁期限为2019年7月31日起至2024年7月31日止，其中2019年7月31日起至2021年7月31日止的月租金额为36125元……；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳129075元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）（详见补充协议）等。《广州市房屋租赁合同》后附有《补充协议》（合同编号：越房国租字[2019]093号），约定：甲方于2019年7月31日按照现状交付，甲乙双方对交付时间及交付现状无异议；乙方须于签订本合同之日起7天内或该房屋指定交付日前（两个日期以较早者为准）一次性向甲方支付如下款项，共计173460元，1.首期（2019年7月31日其至2019年10月31日）租金36125元及增值税1806.25元，2.租赁保证金129075元及增值税（预付款）6453.75元等。《补充协议》附表一为“该房屋的资料”，载明：该房屋的物业服务费为每月每平方米33元，该房屋只限于用作乙方办公用途，租赁保证金为129075元，租赁保证金增值税（预付款）为6453.75元，合计135528.75元。附表三为“特别条款”，载明：在乙方完全履行其于本合同项下的义务及责任的前提下，乙方可在一定时期内享有租金优惠，具体如下：（1）2019年7月31日至2019年10月31日期间应缴租金为109540元，当期优惠租金（实缴租金）为36125元，（2）2020年8月1日至2020年9月30日期间应缴租金为72250元，当期优惠租金（实缴租金）为36125元，上述租金优惠不包含物业服务费及其他费用的优惠，如因乙方原因导致本合同被提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述租金优惠，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有应缴租金及相应增值税额等。上述合同编号为越房国租字[2019]093号的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》的其他内容与上述合同编号为越房国租字[2019]092号的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》一致。上述合同签订后，新东方中心向国金公司支付租赁保证金及增值税271057.5元，并支付租金至2020年1月31日。2019年7月31日，新东方中心（甲方）与案外人广州越秀城建仲量联行物业服务有限公司（乙方）签署《广州国际金融中心物业管理服务合同》两份，分别约定：承租物业的坐落位置为C单元/D单元；甲方是与本大厦业主签订租赁合同的租户，乙方是与业主签订《广州国际金融中心前期物业服务合同》，负责提供本大厦管理服务的专业物业管理公司……就乙方为甲方承租物业提供物业管理服务等事宜达成如下合同；物业管理服务期限与甲方和业主签订的租赁合同约定的租赁期限一致，即自2019年7月31日起至2024年7月31日止，如租赁合同提前终止，则本合同相应终止；物业管理费标准按照甲方与业主签订的租赁合同中约定的建筑面积计算，收费标准为每月每平方米33元，即甲方每月应支付物业管理费7823元；物业管理费从业主发出的交接房屋文件上所载明的交接日期起计收，收楼当天预收首完整日历月的物业管理费7823元，并收取物业管理费保证金23469元，除本合同另有约定外，该物业管理费保证金在合同终止、甲方结清所有费用、按约定标准复原、移交承租物业并交还物业管理费保证金发票的情况下，乙方于前述条件全部成就之日起三十日内不计利息予以退还甲方余额；为保证乙方行使管理权，甲方应于收楼当天向乙方缴交2个月水电周转金10906元，除本合同另有约定外，该水电周转金在合同终止、甲方结清所有费用、按约定标准复原、移交承租物业并交还水电周转金发票的情况下，乙方于前述条件全部成就之日起三十日内不计利息予以退还甲方余额等。2019年8月27日，新东方中心就涉案场地装修事宜提交《装修申请表》（载明申请装修施工项目包括消防改装、地面改装、房间隔断、入口拆掉4米×2.88米的墙体，安装自动玻璃平移门），申请表后附平面布置图及天花布置图及地面布置图。其中平面布置图显示涉案场地间隔为试岗区、经理室、会议室、洽谈区、办公区、八人办公大厅、休闲区、前台区域。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月31日，新东方中心向国金公司发出《租金减免申请》，载明：新东方中心从事教育培训行业，本次疫情对本行业造成了重大的冲击，且新东方中心从2019年7月31日承租之日起因消防装修问题，承租至今仍处于装修阶段未开业，亦未开展任何营业活动，没有收入，没有利润，承租至今新东方蒙受装修公司成本及租金物业费双重损失；据此，特申请免除2020年1月31日至2020年7月30日为期6个月的租金。2020年2月1日，新东方中心向国金公司发出《关于请求减免租金的磋商函》，载明：自双方签订房屋租赁合同以来，新东方中心一直秉承契约精神，积极履行承租人的全部义务；但由于近期疫情的冲击，以及在全国范围内实施的人员流动严格管制，且新东方中心自2019年7月31日承租之日起因消防装修问题，仍处于装修阶段未开业，亦未开展任何营业活动……；鉴于上述原因，新东方中心提出磋商请求……能够给予一定的租金的免除；特请求免除2020年2月份至教育局正式恢复开展线下培训；同时，对后续的租金及物业管理费支付时间给予一定的顺延等。同日，新东方中心还向国金公司发出《终止租赁合同申请》，函称；根据双方签订的租赁合同约定，国金公司的主要义务是提供合适的租赁场所，新东方中心的主要义务按时支付租金，新东方中心承租国金公司房屋的主要目的是用于经营；因受疫情的影响，国金公司提供的房屋不能正常使用，合同的目的不能实现；根据《合同法》117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；新东方中心从事教育培训行业，本次疫情对本行业造成了重大的冲击，且新东方中心从2019年7月31日承租之日起先后因业主物业合同外指定消防维保单位，高额收费问题、物业维保相互推诿回避新东方中心装修诉求解决、阻挠新东方中心所提供消防改造图纸审核等问题致使新东方中心迟迟无法开展装修施工，承租至今仍处于装修阶段无法开业，亦无法开展任何营业活动，没有收入，没有利润；承租至今新东方中心蒙受装修公司成本及租金物业费双重损失；据此，新东方中心特恳请国金公司体谅承租人经营困难，诚恳地向国金公司提出协商解除租赁合同，并将新东方中心当初缴纳的合同保证金于2020年4月3日前返还等。2020年3月6日，国金公司向新东方中心发出《关于的复函》，函称：国金公司不同意新东方中心提前终止涉案场地的租赁合同；若新东方中心执意单方违约而提前终止履行租赁合同，将构成对租赁合同的重大违约，严重损害国金公司的合法权益；基于越秀房产基金的监管要求，国金中心将严格按照租赁合同有关约定，全面追究新东方中心违约责任等。同日，国金公司还向新东方中心发出《关于促请履行房屋租赁合同的函》，函称：根据租赁合同的约定，新东方中心需在每月的第5日前向国金公司指定收款账号支付当月租金及相应增值税费用，但截至目前，新东方中心尚未支付2020年2月-3月份租金及相应增值税费用；经与新东方中心相关负责人多次沟通，催缴租金未果；新东方中心此举已违反租赁合同第18款第（1）条之约定……；若新东方中心执意单方违约而提前终止租赁合同，将构成对租赁合同的重大违约，严重损害国金公司的合法权益等。2020年3月16日，国金公司向新东方中心发出《促请履行租赁合同（交款）的函》，函称：新东方中心欠缴2020年2月、3月租金，请新东方中心于2020年3月20日前支付应付未付款项，否则，国金公司将有权根据租赁合同约定，提前终止租赁合同并追究新东方中心的违约责任等。2020年4月17日，国金公司向新东方中心发出《关于请求减免租金的磋商函的复函》，函称考虑到部分困难租户，在提前提出书面申请的情况下，国金公司也同意在2020年5月份前（不含5月租金），客户当月租金延迟支付可申请减免租金逾期付款违约金等。2020年4月22日，国金公司向新东方中心发出《关于终止租赁合同的通知》，函称：根据租赁合同的约定，新东方中心需在每月的第5日前向国金公司指定收款账户支付当月租金及相应增值税费用，但截止目前，新东方中心尚未支付2020年2-4月租金及相应增值税；经与新东方中心相关负责人多次沟通，催缴租金无果后……现新东方中心已违反了原合同第18款第（1）条之约定，故国金公司享有合同单方终止权，现国金公司正式通知新东方中心：1.因新东方中心严重违约，原合同依约于2020年4月30日提前终止；2.国金公司将没收新东方中心原合同已缴纳租赁保证金等。新东方中心已收到该通知。2020年5月7日，国金公司自行收回涉案场地（国金公司表示场地玻璃门的U型锁密码是的当日通过物业公司工作人员询问新东方中心聘请的施工方后得知的，两个木门的门锁则由工作人员撬开），并制作《租户室内物品清单记录表》，对涉案场地内的可移动物品类别、名称及数量进行记录。国金公司还表示该记录表中除固定玻璃外的其余可移动物品（除极少数非常零散的物品）都保存于负一层。国金公司就当日收回场地情况拍摄视频，显示场地玻璃门U型锁由现场工作人员打开，木门门锁由工作人员撬开。经质证，新东方中心对上述视频的真实性予以确认。新东方中心表示在国金公司于2020年3月11日停用门禁卡后，其未再返回涉案场地，也未与国金公司办理场地的交接手续。本案审理过程中，双方办理了上述《租户室内物品清单记录表》中部分可移动物品的移交手续。本案一审审理过程中，新东方中心为证明其因装饰装修合计支出131040.6元，向一审法院提交如下证据：1.抬头签署双方显示为新东方中心（甲方，委托方）与案外人广东中凯建设工程有限公司（乙方，承接方）的《广州西塔401CD装修承包合同》（原件，载明工程地点为广州市*区*路*号国际金融中心4楼401CD单元，工程承包方式为包工包料，固定总价合同，总价款31586元）及系列补充协议（原件，均约定延长竣工日期）；2.显示由案外人广州市豪使特粘胶有限公司出具的《收款收据》（原件），证明购买透明胶支出1008元；3.收款收据（原件），证明购买“安全帽”“安全出口”等产品支出了156元，购买相关五金设备支出了75元；4.广州市德信和木业发货单（原件），证明购买阻燃片支出了1040元；5.广州市天河区天园明顺五金经营部送货单（原件），证明购买相关五金设备支出了28元；6.广州新飚五金交电批发部送货单（原件），证明购买一把2米铝梯支出155元；7.广东基业电器有限公司、广州金鼎电器设备有限公司送货单（原件），证明购买相关电器设备支出51元;8.南牌电缆天河分部销售出货单（原件），证明购买投光灯支出65元;9.显示由案外人广州东方标准人才服务有限公司与案外人佛山驰金玻璃科技有限公司签订的《销售合同》及华夏银行电子回单（付款人均为广州东方标准人才服务有限公司），证明购买防火钢化玻璃、开孔、开夹共支出45041.7元（975.3元＋927.2元＋43139.2元）；10.微信聊天记录及转账记录截图（均出示原始载体）、广东增值税电子普通发票（打印件），证明新东方中心分别于2019年12月6日、2019年12月27日及2020年4月15日向中国太平洋财产保险股份有限公司广东分公司购买安装工程一切险，支出合计4000元。经质证，国金公司对上述证据的真实性均无法确认，其仅知晓涉案场地的装修方为广东中凯建设工程有限公司，但对于合同价款等无法知晓，且新东方中心提供的相关单据无法显示购买主体为新东方中心以及相关材料系用于涉案场地装修事宜。另，新东方中心主张其就租金减免事宜积极与国金公司进行协商，但国金公司于2020年3月7日停用了新东方中心的IC门禁卡，导致其无法进入涉案场地，其就此提交微信聊天记录截图[新东方中心表示聊天双方为新东方中心的工作人员陈*燕及国金公司的工作人员姚*生（微信备注为“西塔业主姚*生”）、欧健旻（微信备注为“西塔”）]，其中与微信备注为“西塔”的微信号的聊天记录显示对方于2020年3月6日发出“你好我们这边显示贵司的租金和管理费还没缴纳”，新东方中心回复“我们已经申请退租了，在跟业主沟通”，对方于2020年3月11日发出“你好如果明天前你们仍未缴纳2、3月的租金和管理费，我们明天就会停贵司的ic卡服务了”，新东方中心回复“还在跟你们业主沟通中”、“麻烦再宽限一些时间”。经质证，国金公司对新东方中心工作人员与其工作人员姚*生的聊天记录真实性予以确认，但微信备注为“西塔”的人员身份不清楚，该人员并非国金公司的工作人员，对该聊天记录的真实性不予确认，国金公司还表示在本案合同解除前，其从未采取任何限制措施包括停用IC门禁卡限制新东方中心对涉案场地的使用，且据大厦管理公司反馈，其亦未停用新东方中心的IC门禁卡，根据新东方中心及国金公司提交的微信聊天记录显示，双方工作人员在2020年3月至4月期间频繁沟通，但新东方中心的工作人员自始至终都未提及涉案房屋因此情形不能使用。国金公司为证明其委托大厦物业对涉案场地内间隔等装修进行拆除并支付相应的复原费用，向一审法院提交如下证据：1.《越秀商投公司写字楼事业部业务联系单》（原件，显示经办部门为写字楼事业部，联系时间为2020年5月28日，发送对象为广州越秀城建仲量联行物业服务有限公司，业务联系内容包括“关于401-C、D房整改：需物业公司配合对401-C、D房内剩余装修间隔进行拆除工程，预计费用约为1.5万元”等）；2.显示由广州越秀城建仲量联行物业服务有限公司（甲方，发包方）与案外人广东永盛建筑工程有限公司（乙方，承包方）于2020年6月签订的《广州国际金融中心写字楼4楼01CD单元及55楼01-02单元拆除部分工程合同》（原件，载明承包范围为按甲方提供的工程量清单、现场现有状况及有关资料说明，开展广州国际金融中心写字楼4楼01CD单元及55楼01-02单元拆除部分工程，本合同包干总价为17503.22元，其中不含税价款为16058元，税额为1445.22元等）；3.《工程竣工验收表》（原件，载明工程名称为广州国际金融中心写字楼4楼01CD单元及55楼01-02单元拆除部分工程，施工单位为广东永盛建筑工程有限公司，开工日期为2020年6月23日，竣工日期为2020年7月2日，合同金额为17503.22元，结算金额为17503.22元）；4.《广州国际金融中心写字楼4楼01CD单元及55楼01-02单元拆除部分工程结算表》[原件，加盖有广东永盛建筑工程有限公司印章，载明41楼01C、D单元总价为13784元（6825元＋160元＋450元＋900元＋1760元＋880元＋459元＋950元＋1400元），税金9%等]；5.中国建设银行网上银行电子回执（电子打印件，显示广州越秀城建仲量联行物业服务有限公司于2020年8月25日向广东永盛建筑工程有限公司支付工程款16628.06元）。经质证，新东方中心对上述证据的真实性不予认可。本案一审审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.就涉案场地的间隔及出入口情况，新东方公司表示其在承租涉案场地前前往现场查看，整个401房是大通间，没有进行隔墙，其因使用需求要求国金公司将整个401房间隔为两部分分别签署租赁合同，所以在双方签署租赁合同后，国金公司派人进行隔墙工作，但直至新东方中心在2020年3月11日因门禁卡被暂停，无法进入涉案场地，隔墙工作仍未完成，整个涉案场地共有3个出入口，分别为一个玻璃门、两个木门，玻璃门上由国金公司加设U型密码锁，两个木门（防火门）是普通的钥匙锁，因国金公司需进行隔墙作业，所以并未将钥匙交付给新东方中心；国金公司表示双方签署的租赁合同并未对C单元及D单元之间的隔墙进行约定，新东方中心接收涉案场地后与国金公司口头协商时提出加建隔墙需求，国金公司同意配合且根据新东方中心现场装修进度确认后予以加建，并于2019年9月上旬完成，新东方中心对此亦予以确认，之后未再就此向国金公司提出任何异议或主张，整个涉案场地有3个出入口，分别为一个玻璃门、两个木门，玻璃门加设U型密码锁，两个木门（防火门）为普通的钥匙锁，密码锁及木门钥匙已于2019年7月31日双方办理场地交接手续时交付给新东方中心，国金公司为证明其交付密码锁及木门钥匙的情况，向一审法院提交《国金中心租户收楼资料记录表》[原件，显示单元编号为4楼01C单元，租户名称为新东方中心，其中物业管理公司移交资料、物品栏目中第6项打印字体“钥匙（共条，分别为木门钥匙条、玻璃门钥匙条、其他钥匙条）”旁手写“木门钥匙5条”字样，该手写字样旁无签名或捺印，该记录表下方租户确认（签名/盖章）栏显示“陈*燕”签名及日期2019年7月31日，物业部确认栏加盖广州越秀城建仲量联行物业服务有限公司广州国际金融中心物业管理处印章]；经质证，新东方中心表示上述记录表中手写字体旁并无签名，其不清楚该手写字体的书写方，实际上国金公司并未将木门钥匙交接给新东方中心。2.关于新东方中心承租涉案场地的使用用途，新东方中心表示大部分是用于线下教育培训，剩余小部分用于员工的办公室；国金公司表示在双方签署租赁合同前，新东方中心向其表明的承租用途是办公及日常接待咨询，双方租赁合同中约定的场地用途为办公，新东方中心提交的装修申请及图纸中显示的场地用途与合同约定一致。3.新东方中心在涉案场地的经营情况，新东方中心表示其接收涉案场地后一直在进行装修，装修工程已接近尾声，还没有投入使用，装修工程一直没有完工的原因在于与物业公司等部门沟通的过程中就消防等细节问题在反复磋商，导致工期拖延。一审法院认为：新东方中心与国金公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新东方中心及国金公司通过订立《广州市房屋租赁合同》就涉案场地成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，国金公司已于双方签订《广州市房屋租赁合同》后履行了交付涉案场地的义务。为了应对新冠××疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠××疫情对于新东方中心使用涉案场地的影响程度存在一定的时效性，即新东方中心所受影响的程度可能会得到好转，故新冠××疫情的影响未达到新东方中心无法实现合同目的并解除合同的程度。基于上述理由新东方中心发出《终止租赁合同申请》并不产生解除双方间租赁合同关系的法律效力。结合国金公司后于2020年4月22日向新东方中心发出《关于终止租赁合同的通知》的事实，一审法院认定双方间就涉案商铺成立的租赁合同关系于2020年4月22日解除。关于《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》解除法律后果的处理问题。如上所述，新冠××疫情的暴发并未导致《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》完全无法履行，新东方中心在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，国金公司有权没收其已支付的租赁保证金。但根据查明事实可知，新东方中心在其承租涉案场地后已按约定履行支付租金的义务至2020年1月31日，但广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，新冠××疫情的暴发确实在很大程度上对于新东方中心的经营造成了影响，在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，一审法院酌情对于国金公司可予没收的租赁保证金比例进行调低，判令国金公司按照50%的比例向新东方中心退还租赁保证金及增值税135528.75元（271057.5元×50%），即国金公司没收新东方中心支付的租赁保证金及增值税135528.75元，对于新东方中心超出上述金额的诉讼请求不予支持，对于国金公司超出上述部分的反诉请求不予支持。对于新东方中心的其他诉讼请求，其已支付的租金是其实际占有使用涉案场地期间所应支付的对价，故对于其要求国金公司返还租金的诉讼请求不予支持。至于其支付的物业费、保证金及水电费，因新东方中心并未举证国金公司系上述费用的收取主体，且相关费用亦应系其实际占有使用涉案场地期间所产生的费用，故其要求国金公司予以赔偿理据不足，一审法院不予支持其相关诉讼请求。关于新东方中心主张的装修损失，如上所述，新东方中心在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，故其要求国金公司赔偿装修损失亦缺乏依据，一审法院不予支持。关于国金公司的反诉请求，双方间就涉案场地成立的租赁合同关系于2020年4月22日解除，虽新东方中心主张国金公司自2020年3月11日即通过禁用IC卡的方式停止其继续使用涉案场地，但其并未提交证据予以证明，对其上述主张一审法院不予采信。新东方中心作为承租人应对其腾空搬离及交还涉案场地的情况承担举证责任，在其并未对此进行充分举证的情况下，国金公司自认其于2020年5月7日自行收回涉案场地，并提交相关证据予以佐证，一审法院予以采信。结合新东方中心已支付租金的情况，国金公司要求新东方中心支付2020年2月1日至4月30日期间的租金及占用费并无不当，与上同理，一审法院酌情判令新东方中心按照37931.25元/月（36125元/月×2×50%×1.05）的标准向国金公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金和占用费及相应增值税共计113793.75元（37931.25元/月×3个月），对于国金公司超出上述部分的诉请一审法院不予支持。关于新东方中心已享受的租金优惠差额146830元及增值税7341.5元的问题，根据双方间合同约定并结合实际履行合同情况，新东方中心应向国金公司支付已享受的租金优惠差额及增值税154171.5元[（109540元-36125元）×2×1.05]。另双方间合同已明确约定新东方中心应承担的复原义务，且国金公司亦举证证明其复原费用的支出情况，现国金公司要求新东方中心支付房屋复原费15024.56元（13784元×1.09）并无不当，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，于2021年4月28日作出如下判决：一、广州越秀城建国际金融中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市天河区新东方职业教育培训中心退还租赁保证金及增值税135528.75元；二、广州越秀城建国际金融中心有限公司没收广州市天河区新东方职业教育培训中心已支付的租赁保证金及增值税135528.75元；三、广州市天河区新东方职业教育培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州越秀城建国际金融中心有限公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金和占用费及相应增值税共计113793.75元；四、广州市天河区新东方职业教育培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州越秀城建国际金融中心有限公司支付已享受的租金优惠差额及增值税154171.5元；五、广州市天河区新东方职业教育培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州越秀城建国际金融中心有限公司支付房屋复原费15024.56元；六、驳回广州市天河区新东方职业教育培训中心的其他诉讼请求；七、驳回广州越秀城建国际金融中心有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费12778元，由广州市天河区新东方职业教育培训中心负担10848元，广州越秀城建国际金融中心有限公司负担1930元；反诉受理费5240元，由广州市天河区新东方职业教育培训中心负担3280元，广州越秀城建国际金融中心有限公司负担1960元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，新东方中心并无证据证明其先后于2020年1月31日、2020年2月1日向国金公司发出《租金减免申请》、《关于请求减免租金的磋商函》以及《终止租赁合同申请》，其中《租金减免申请》、《终止租赁合同》中引用了2020年2月1日之后政府部门发布的通知，“2020年1月31日”、“2020年2月1日”只是上述函件载明的落款时间，除此之外，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，国金公司提供了该公司工作人员与新东方中心工作人员之间的微信记录，新东方中心经质证对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。该部分微信记录显示，新东方中心的工作人员于2020年2月17日开始以其公司受疫情影响，员工离职无法复工，且政府不允许进行线下教育培训为由，与国金公司协商退租事宜。国金公司工作人员则回复：“我们的办公场地还是可以正常开放办公的”、“免租金的事情目前公司没有相关的政策，我们理解你们公司作为培训行业受影响比较大，但是公司目前是没有相关的减免政策的”、“目前有减免政策的只是涉及线下体验的商户才会有相关的减免政策，写字楼办公室不受这个政策影响的”。国金公司工作人员在微信中表示只能帮新东方中心申请减免1个月租金。2020年3月3日，新东方中心的工作人员向国金公司的工作人员发出终止合同申请书，国金公司工作人员于2020年3月4日回复：“陈小姐，关于贵司的退租，我们公司这边现在确定的回复是不同意贵司提前退租的相关申请，按照合同约定，如果贵司要提前终止租赁合同，涉及的违约责任有以下几点：1.我司将没收贵司已经缴纳的租赁保证金；2.贵司需赔付原合同已经享受的免租期租金；3.贵司需将单元复原回大厦交楼标准交还我司……”、“……我们大厦目前基本都是正常运行，客户也已经复工，装修的单元也在进行装修，不存在无法经营”。2020年3月9日，新东方中心的工作人员通过微信向国金公司的工作人员发出两份减免租金的申请书。在新东方中心的法定代表人田江东与国金公司工作人员的微信聊天记录中，国金公司的工作人员回复“因为你们公司这个事，我们都在尽力去协商的，包括我们正在申请帮你们减免一个月租金，整个西塔只有你们一家这样的培训业态的……”、“你现在看看那些专业市场，人流这么密集都开了，不可能在高端场所的培训不开”、“部分培训业态可以复工了”、“这个我们都看过啦，实际上内容没有太多的更新。因为我们是写字楼物业，我们一直都处于正常运行状态，除非我们的物业是强制不给使用才适用”、“如果要继续组，那你们要交2月或者3月其中一个月的租金”等。二审期间，新东方中心称疫情发生后其方装修收尾工作无法完成，也无法正常营业，疫情发生后根据国家相关规定线下教育是不能开展任何营业的。新东方中心称国金公司未按约定期限完成房屋间隔且涉案场地房屋被间隔后原有场地消防接口不足，系导致装修未能完成的主要原因。国金公司认为其已经按新东方中心现场装修进度确认后于2019年9月上旬完成房屋间隔，合同已经明确二次装修工程包括消防均由新东方中心负责办理。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和新东方中心上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、国金公司应否向新东方中心全额退回租赁保证金以及增值税费；二、新东方中心应否向国金公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金、占用费及相应增值税；三、新东方中心应否向国金公司支付租金优惠差额及相应增值税；四、新东方中心应否向国金公司支付房屋复原费；五、国金公司应否向新东方中心赔偿装修损失。关于国金公司应否向新东方中心全额退回租赁保证金以及增值税费的问题。涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议合法有效，对双方均具有约束力。受疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。涉案场地并非住宅，无论新东方中心承租涉案场地系用于办公还是教育培训，疫情对新东方中心使用涉案场地确实会产生一定的影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。涉案《广州市房屋租赁合同》期限至2024年7月31日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必然导致合同目的无法实现。从本案合同履行情况来看，疫情发生时，涉案场地的装修尚未完成，新东方中心并无实际经营行为，现有证据并不足以证明国金公司对涉案场地未能完成装修存有过错，新东方中心并无充分证据证明涉案场地在复工复产后仍不具备装修施工条件，在新东方中心未继续完成装修的情况下，无论涉案场地系用于办公或者教育培训均无法实现，造成场地未能具备正常使用条件，新东方中心存有明显过错。新东方中心不享有合同解除权，其于2020年3月3日发出《终止租赁合同申请》并不产生合同解除的法律后果。因新东方中心不享有合同解除权，新东方中心自2020年2月起即未再缴纳租金，且于2020年3月3日通过微信向国金公司发出《终止租赁合同申请》，要求国金公司在2020年4月3日前返还合同保证金，已充分表明其无意继续履行合同的意愿。国金公司在明确告知新东方中心不同意解除合同，且多次催促新东方中心继续履行合同义务未果的情况下，向新东方中心发出终止合同通知，并于2020年5月7日自行收回场地，属于防止损失进一步扩大的合理措施，可见合同解除的责任在于新东方中心，一审法院认定双方就涉案商铺成立的租赁合同关系于2020年4月22日解除，并判令国金公司退还50%的租赁保证金以及增值税共计135528.75元，并无不当，本院予以认同。新东方中心上诉认为国金公司应全部退还租赁保证金以及增值税的上诉理由理据不足，本院不予支持。关于新东方中心应否向国金公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金、占用费及相应增值税的问题。如前所述，新东方中心不享有合同解除权，新东方中心并无将涉案场地交还给国金公司，国金公司自认于2020年5月7日收回涉案场地，涉案场地在2020年5月7日前仍由新东方中心占有、使用。新东方中心并无充分证据证明国金公司存有妨碍其使用涉案场地或者阻扰其腾空搬离的行为，且对于涉案场地迟迟未能完成装修投入使用存有过错，国金公司有权要求新东方中心支付占用涉案场地期间的租金、占用费。新东方中心上诉认为其无须支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金、占用费以及相应增值税，理据不足，本院不予支持。根据合同约定，自2020年2月1日至2020年4月30日止，涉案场地的租金标准为72250元/月，增值税税率为5%，因新东方中心违约，一审法院判令新东方中心按照37931.25元/月的标准支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金、占用费以及相应增值税共计113793.75元，实际上已经结合疫情及疫情防控措施对上述期间的租金、占用费予以减免计付，充分体现了疫情之下风险共担、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，本院予以维持。关于新东方中心应否向国金公司支付租金优惠差额及相应增值税的问题。涉案《广州市房屋租赁合同》约定“如因乙方（新东方中心）原因导致本合同被提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述租金优惠，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有应交租金及相应增值税额”。如前所述，涉案租赁合同系因新东方中心的原因提前解除，一审法院根据合同约定并结合合同实际履行情况，判令新东方中心向国金公司支付已享受的租金优惠差额及增值税154171.5元，该处理并无不当，本院予以认同。新东方中心上诉认为不应补交租金优惠差额以及增值税，依据不足，本院不予支持。关于新东方中心应否向国金公司支付房屋复原费的问题。根据涉案租赁合同的约定，无论新东方中心是否对涉案房屋进行过变更工程或安装过固定装置或附着物，国金公司可自行斟酌要求新东方中心对该房屋进行复原，如新东方中心未按约定的状态将房屋返还给国金公司，国金公司有权自行对该房屋做出合适的修缮及处置，因此而引起的一切开支及费用由新东方中心负担，国金公司有权将该等开支及费用视作债项，向新东方中心追讨。新东方中心承租涉案场地后对涉案场地进行了间隔、装修，新东方中心并无对涉案场地进行复原，国金公司已提供证据证明对涉案场地进行复原的费用支出情况，一审法院判令新东方中心向国金公司支付房屋复原费15024.56元，符合合同约定，应予维持。新东方中心上诉认为无须支付房屋复原费，理由不能成立，本院不予支持。关于国金公司应否向新东方中心赔偿装修损失的问题。如前所述，涉案合同因新东方中心违约提前解除，新东方中心要求国金公司赔偿装修损失，理据不足，一审法院驳回该部分诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。综上所述，新东方中心的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9295.59元，由上诉人广州市天河区新东方职业教育培训中心负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 李 民审判员 唐佩莹二〇二一年九月十八日书记员 贾 妍古文娜