广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15684号上诉人（原审原告）：广东粒粒金集团有限公司，住所地广州市天河区珠江东路16号23层2301房自编B07房。法定代表人：奚哲峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟杰、罗秋华，均系广东商达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州洋玩意国际贸易有限公司，住所地广州市天河区临江大道393号701室（部位：自编01号、自编02号、自编07号-自编12号）（仅限办公）。法定代表人：权宁民，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晓，该公司员工。原审第三人：马日斌，男，1975年9月23日出生，回族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：孙高峰、易劲松，均系广东华璟律师事务所律师。上诉人广东粒粒金集团有限公司（以下简称粒粒金公司）因与被上诉人广州洋玩意国际贸易有限公司（以下简称洋玩意公司）、原审第三人马日斌租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人粒粒金公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判洋玩意公司向粒粒金公司支付租金88740元以及支付迟延交纳上述租金的违约金（以每月欠付的租金44370元为本金，按照每日0.5%的标准，分别自当16日起至清偿之日止）；2.洋玩意公司承担一、二审全部案件诉讼费用。事实和理由：一、涉案《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，对洋玩意公司及马日斌均有约束力。粒粒金公司与涉案房屋的原业主于2013年8月7日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年8月25日至2033年8月24日，期限为20年。合同签订后，原业主将涉案房屋交付粒粒金公司使用，粒粒金公司按合同约定在一年内向原业主支付全部租金，因承租关系而获得了涉案房屋合法使用权。2018年10月，粒粒金公司与洋玩意公司签订了《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年10月29日至2020年11月7日。粒粒金公司已经将涉案房屋交付给洋玩意公司承租使用，该合同是双方的真实意思表示，对洋玩意公司具有约束力。马日斌在2019年9月9日才获得涉案房屋的所有权，即粒粒金公司承租涉案房屋在前，马日斌获得产权在后，根据买卖不破租赁的原则，粒粒金公司与原业主签订的租赁合同以及粒粒金公司与洋玩意公司签订的租赁合同均对马日斌有约束力，马日斌无权收取涉案房屋的租金。二、洋玩意公司拖欠粒粒金公司租赁未付，应向粒粒金公司支付租金及承担逾期支付租金的违约责任。根据《广州市房屋租赁合同》的约定，洋玩意公司应在每月15日前缴付租金，但其仅支付了2018年10月至2019年8月期间的租金，从2019年9月起至今未向粒粒金公司支付过任何租金，其行为已构成违约，洋玩意公司应向粒粒金公司支付租金及承担逾期支付租金的违约责任。综上，一审判决认定事实有误，请求二审法院支持粒粒金公司的上诉请求。被上诉人洋玩意公司二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确。因粒粒金公司隐瞒涉案房屋上已设立抵押且被查封的事实，且粒粒金公司和马日斌均主张其有权收取租金，洋玩意公司系存在合理事由的情况下才未按时支付租金，并非恶意拖欠，不应承担违约责任。此外，马日斌已就粒粒金公司与涉案房屋原业主签订的房屋租赁合同提起确认合同无效的诉讼。综上，请求二审法院维持原判。原审第三人马日斌述称：一、马日斌自2019年9月9日起成为涉案房屋的所有权人，粒粒金公司的上诉请求严重有悖于法律规定。广州市越秀区人民法院于2019年9月9日作出（2019）粤0104执恢86号《执行裁定书》，裁定涉案房屋归马日斌所有且马日斌可以持裁定书到相关部门办理产权过户手续，根据《中华人民共和国民法典》第229条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第22条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第26条的规定，马日斌自该日起享有对涉案房屋包括租金收益在内的全部权利。根据我国法律的规定，买卖不破租赁原则保护的租赁合同关系应当为房屋受让人和承租人之间的租赁合同关系，本案中，马日斌通过司法拍卖受让涉案房屋，成为涉案房屋的出租人，有权收取涉案房屋的租金。二、马日斌已针对粒粒金公司与涉案房屋原业主申志云等就涉案房屋签订的长达20年的《房屋租赁合同》及《补充协议》提起确认合同无效之诉，一审法院已立案受理。综上，请求二审法院驳回粒粒金公司的上诉请求，维持原判。因本案纠纷，粒粒金公司于2019年10月28日诉至一审法院，请求判令：1.洋玩意公司向粒粒金公司支付2019年9月8日至11月7日的租金88740元；2.洋玩意公司向粒粒金公司支付迟延交纳上述租金的违约金（以每月欠付的租金44370元为本金，按照0.5%/日的标准，分别自当月16日起计至清偿之日止）；3.本案诉讼费由洋玩意公司承担。马日斌向一审法院提出独立诉讼请求：1.洋玩意公司向马日斌支付2019年9月8日至2020年5月7日的租金354965元及迟延交租的违约金（以每月欠付的租金44370元为本金，按0.5%/日的标准，分别自当月16日起计至清偿之日止）；2.粒粒金公司对上述第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由洋玩意公司、粒粒金公司承担。一审法院经审理查明：涉案房屋曾登记在申志云名下，登记时间为2011年1月25日；2011年8月22日，申志云、广东融捷融资担保有限公司（权利人）申请持涉案房屋的房产证抵押；2012年8月14日，申志云、广东融捷融资担保有限公司（权利人）申请持涉案房屋的房产证抵押（含涂销再抵押）；2013年10月29日，申志云、上海浦东发展银行股份有限公司广州东风支行（权利人，以下简称浦东银行）申请持涉案房屋的房产证抵押（含涂销再抵押）；自2014年5月起，涉案房屋被多家法院先后查封、轮候查封。据粒粒金公司提交的《房屋租赁合同》显示，申志云（甲方/出租人）曾与粒粒金公司（乙方/承租人）签订该合同，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，租赁期限为2013年8月25日至2033年8月24日；乙方在签订本合同后一年内向甲方付清全部租金合计8812800元；乙方向甲方交纳70200元租赁保证金；租赁期间转让涉案房屋时，须提前3个月书面通知乙方，抵押涉案房屋须提前30日书面通知乙方；乙方有权将涉案房屋转租他人或与他人合作经营；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向甲方所在地人民法院起诉等；合同落款处未注明签署时间，粒粒金公司称该合同的签署时间是2013年8月25日，从租赁期的起始日便可以看出。粒粒金公司为证明其已履行了上述《房屋租赁合同》的租金支付义务，向一审法院提交了：1.显示由申志云在2013年8月26日、10月24日、12月31日出具的《收据》三张，分别确认收到粒粒金公司支付的租金200万元、47.5万元、640.8万元。2.平安银行收付款业务回单，显示粒粒金公司分别在2013年8月7日、10月18日向申志云转款200万元（备注为股东款）、47.5万元（备注为往来款）；在2013年12月26日、12月30日向案外人奚同新转款440.8万元（备注为款项）、200万元（备注为款项）。3.显示由申志云于2013年12月30日作出的《委托书》，主要内容为委托粒粒金公司将支付给申志云的租金6408000元付给奚同新。另粒粒金公司确认，申志云、奚同新曾系其司高管，但在2016年12月15日离职了。经质证，洋玩意公司表示无法确认上述证据的真实性，因申志云与粒粒金公司之间存在利益关系。马日斌仅确认平安银行收付款业务回单的真实性，其余证据的真实性不予认可；首先，《房屋租赁合同》并无落款时间，难以判定签订时间；其次，基于申志云、奚同新及粒粒金公司之间的利益关系，上述证据都可以是为了达到某种目的而制作的；最后，平安银行收付款业务回单恰好映证了这一点，备注的款项性质是股东款、往来款而非租金，可见双方并不存在真实的租赁关系。2018年10月，粒粒金公司（出租人/甲方）与洋玩意公司（承租人/乙方）签订《合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用；租赁期限为2018年10月29日至2020年11月7日，其中2018年11月8日至2020年11月7日每月租金为44370元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按银行转账方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳88740元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；租赁期间转让涉案房屋的，须提前3个月书面通知乙方，抵押涉案房屋须提前90日书面通知乙方；乙方拖欠租金15天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。另查，2019年9月9日，广州市越秀区人民法院作出（2019）粤0104执恢86-1号执行裁定书（申请执行人为浦东银行，被执行人为佛山通源石化有限公司、广东粒粒金工业材料有限公司、申志云、奚同新），称：一审法院根据生效法律文书依法在京东网拍卖执行人申志云所有的涉案房屋，2019年6月25日买受人马日斌以7314168元的最高价竞得，依法裁定如下：涉案房屋的所有权归买受人马日斌所有，买受人马日斌可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，本裁定送达后即发生法律效力等。2019年9月17日，广州市规划和自然资源局出具《协执文书收件回执》，确认收到了（2019）粤0104执恢86-1号的协执文书。2019年11月8日，广州市规划和自然资源局向马日斌核发了涉案房屋的《不动产权证书》。现粒粒金公司主张洋玩意公司拖欠其2019年9月8日至2019年11月7日的租金；马日斌则主张其已在2019年9月9日取得涉案房屋的所有权，故2019年9月9日起的租金应由洋玩意公司向马日斌支付。对此，洋玩意公司表示其并无拖欠租金的恶意，只是在2019年9月初突然收到了涉案房屋的产权人变更为马日斌的通知后，其便要求粒粒金公司明确有权收租方，在马日斌、粒粒金公司均主张其有权收取租金，双方存在争议的情况下，洋玩意公司提出了先以保证金抵扣租金的方案。又查，2020年4月30日，马日斌（甲方）与洋玩意公司（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，约定：一、粒粒金公司与乙方签订的《合同》的出租人即甲方变更为马日斌，《合同》继续履行。二、2019年11月8日至2020年5月7日的租金合计266220元，乙方于2020年5月8日前支付给甲方；2020年5月8日起的租金，按《合同》约定期限支付给甲方。三、乙方依约履行本合同第二条义务的，涉案房屋2019年9月、10月租金合计88740元及迟延支付租金的违约金，如果法院判决乙方向甲方支付的，甲方承诺予以免除，不再向乙方追索。四、如法院判决乙方向粒粒金公司支付租金与违约金的，原租赁关系中乙方支付的保证金抵扣租金，甲方对此无异议。五、如2020年7月30日前乙方不退租，继续承租涉案房屋的，乙方应于2020年8月7日前向甲方交纳88740元的保证金，乙方有权提前10个自然日通知甲方提前退租，如甲方收取了保证金，甲方应在退租后5个自然日内无息退还保证金予以乙方等。马日斌确认，后洋玩意公司依约向其支付了2019年11月8日至2020年5月7日的租金266220元。一审法院认为，粒粒金公司在本案中系基于其与洋玩意公司签订的《合同》要求洋玩意公司支付涉案房屋2019年9月8日至11月7日的租金；而粒粒金公司主张其有权出租涉案房屋的权利依据为其与涉案房屋原业主申志云签订了《房屋租赁合同》。虽洋玩意公司、马日斌对该《房屋租赁合同》的效力提出质疑，但若该《房屋租赁合同》有效且对马日斌有约束力，根据买卖不破租赁的原则，马日斌系继受了该《房屋租赁合同》的权利义务，与其就涉案房屋存在租赁关系的是粒粒金公司；如《房屋租赁合同》无效或对马日斌无约束力，则马日斌与洋玩意公司之间就涉案房屋并不存在继受的租赁关系，但马日斌有权作为涉案房屋的所有权人向洋玩意公司主张权利；故马日斌在本案中基于其与洋玩意公司存在继受的租赁关系要求洋玩意公司支付租金，缺乏事实及法律依据，应予驳回。粒粒金公司是否仍享有涉案房屋的出租权，取决于《房屋租赁合同》是否合法有效及对马日斌是否有约束力。鉴于马日斌对该《房屋租赁合同》的效力及约束力提出质疑，在涉案房屋的产权人确已变更为马日斌的情况下，粒粒金公司现向洋玩意公司主张权利的依据尚不充分，应待《房屋租赁合同》的效力及约束力确认后再行处理为妥，故对粒粒金公司的诉讼请求，一审法院亦予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年11月20日作出如下判决：一、驳回粒粒金公司的全部诉讼请求。二、驳回马日斌的全部诉讼请求。一审案件受理费2260元、保全费1005元，由粒粒金公司负担；马日斌提出独立诉讼请求的受理费3388元，由马日斌负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，粒粒金公司提交企业信息登记，拟证明奚同新、申志云在2012年3月27日已经出资完成，2013年8月7日的款项系租金且有申志云出具的收据予以佐证。洋玩意公司对此质证称：对该证据的真实性予以确认，但洋玩意公司无法查实粒粒金公司与申志云、奚同新之间是否存在真实的租赁合同关系。马日斌对此质证称：该证据为网页打印版，上面没有载明网址及打印时间，真实性由法院核实，但对该证据的关联性不予确认，不能证明粒粒金公司所主张的事实。马日斌提交了民事起诉状、证据清单、受理案件通知书，拟证明其已对粒粒金公司、申志云、奚同新等人就涉案房屋所签订的期限长达20年的《房屋租赁合同》及《补充协议》提起确认合同无效之诉，一审法院已于2021年3月17日立案受理，案号为（2021）粤0106民初9717号。粒粒金公司对此质证称：对该证据的真实性、合法性无法确认，确认有起诉的事实，但与本案无关。洋玩意公司对此质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。马日斌在二审庭询中陈述，其从2019年11月8日开始向洋玩意公司收取租金，洋玩意公司实际于2020年6月退租。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，与双方争议相关的法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案二审争议的焦点是洋玩意公司是否需要向粒粒金公司支付2019年9月8日至2019年11月7日期间的租金问题。根据本案查明的事实，粒粒金公司与洋玩意公司就涉案房屋签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。在该房屋租赁关系中，粒粒金公司作为出租人的主要合同义务是将涉案房屋交付承租人使用，而洋玩意公司作为承租人的主要合同义务是向出租人支付租金。本案中，洋玩意公司在2019年9月8日至2019年11月7日期间已经实际占有使用了涉案房屋，应当向粒粒金公司支付上述期间的租金88740元。粒粒金公司上诉要求洋玩意公司支付上述期间的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。至于洋玩意公司抗辩称其是因为收到涉案房屋的产权人变更为马日斌的通知，且马日斌和粒粒金公司均主张自身有权收取租金，才不再向粒粒金公司支付租金。本院认为，粒粒金公司、洋玩意公司之间的房屋租赁关系，与粒粒金公司和涉案房屋原业主申志云以及新业主马日斌之间的关系，属于独立的法律关系，相互之间并不依存。即便马日斌对粒粒金公司与申志云之间的《房屋租赁合同》是否有效及是否对马日斌具有约束力存在纠纷，也不代表洋玩意公司即可不再按粒粒金公司和洋玩意公司之间的租赁合同来履行。而事实上，在2019年9月8日至2019年11月7日期间，马日斌未就粒粒金公司与申志云之间的《房屋租赁合同》的效力问题提起诉讼，也未实际向洋玩意公司收取涉案房屋的租金，而粒粒金公司和洋玩意公司亦未解除双方之间的租赁合同。洋玩意公司以粒粒金公司与马日斌之间尚未确定的纠纷作为其拒绝支付租金的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。但考虑到洋玩意公司是因为涉案房屋的产权变动导致马日斌和粒粒金公司对收取租金的权利存在争议而暂停支付租金的，并非无故拖欠租金，故本院对粒粒金公司要求洋玩意公司支付迟延交纳租金的违约金不予支持。综上所述，上诉人粒粒金公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，但在租金支付的认定上存在错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40466号民事判决第二项；二、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40466号民事判决第一项；三、广州洋玩意国际贸易有限公司在本判决生效之日起十日内向广东粒粒金集团有限公司支付2019年9月8日至2019年11月7日期间的租金88740元；四、驳回广东粒粒金集团有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2260元、保全费1005元，由广东粒粒金集团有限公司负担324元，广州洋玩意国际贸易有限公司负担2941元；马日斌提出独立诉讼请求的受理费3388元，由马日斌负担。二审案件受理费2260元，由广东粒粒金集团有限公司负担224元，广州洋玩意国际贸易有限公司负担2036元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年九月三日书记员 莫善友区敏儿