广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0117民初3377号原告：中国农业银行股份有限公司广州从化支行，所在地：广东省广州市从化区街口街河滨南路23号。负责人：邹锦君，行长。委托代理人：曾洁香、刘婉敏，均为广东韬策律师事务所律师。被告：邹孟础，女，1989年6月11日出生，汉族，住广东省遂溪县，被告：广州意浓实业有限公司，住所地：广州市从化区温泉镇宣星村00893自编201。法定代表人：薛双有，总经理。委托代理人：薛志辉，男，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行（以下简称“农行从化支行”）与被告邹孟础、广州意浓实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，根据原告农行从化支行的申请作出（2021）粤0117民初3377号《民事裁定书》裁定查封被告邹孟础名下位于广州市从化区温泉镇宣星村地段二期（自编8号楼）1903房（不动产权证书号：粤【2018】广州市不动产权第09007325号）的房产，实际执行时为轮候查封。后本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告农行从化支行的委托代理人刘婉敏到庭参加了诉讼；被告邹孟础、广州意浓实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行从化支行向本院提起诉讼请求：一、判令被告邹孟础按合同编号为44020120180157006《个人购房担保借款合同》约定提前偿还原告农行从化支行借款本金622828.04元、利息18459.89元、罚息91.92元、复利444.28元（暂计至2021年3月15日为18996.09元），此后各类利息按合同约定标准计至清偿之日止；二、判令原告农行从化支行对登记在被告邹孟础名下的位于广州市从××区温泉镇××地××（自××楼）1903房的房产以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、判令被告广州意浓实业有限公司对被告邹孟础的上述借款承担连带保证责任；四、判令被告支付全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月6日，我行与被告邹孟础签订合同编号为44020120180157006的《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告邹孟础向我行借款64万元用于购买位于从××区温泉镇××地××（自××楼）1903房，借款期限360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定，还款方式为等额本息还款；合同中还约定相关违约责任，被告邹孟础未按约定按期足额偿还借款，我行有权提前收回已发放借款，以及被告邹孟础未按双方约定期限归还借款本息的，我行对逾期借款从逾期之日在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利；同时被告邹孟础同意以其位于从××区温泉镇××地××（自××楼）1903房为上述借款申请作抵押担保，并于2018年9月14日办理了抵押房产的不动产登记证明；被告广州意浓实业有限公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至被告邹孟础取得房地产权属证书，并办妥以我行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告邹孟础的债务承担连带保证责任。合同签订后，我行于2018年9月3日向被告邹孟础发放借款64万元，借款凭证记载到期日为2048年9月2日，执行利率5.635%，逾期利率8.4525%。但被告邹孟础自2020年9月3日起未按约定还款，截止2021年3月15日，累计逾期已达7期，暂计结欠我行贷款、本息合计人民币641824.13元。鉴于被告邹孟础逾期还款的行为已构成违约，为防止损失扩大，故提起本案诉讼。庭后原告农行从化支行称：一、贷款的约定还款日为每月3日，被告邹孟础最后一次还款时间为2021年2月3日，是还2020年8月3日和9月3日应还的款项，但是2020年9月3日的尚未足额，尚欠借款本金为622828.04元，自2020年9月3日起算欠付的利息；二、根据《个人购房担保借款合同》（以下简称“合同”）第二十六条第(1)款的约定，借款利率按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮15%；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月；三、据合同第11.1条，罚息是以逾期还款本金为基数，自逾期之日起至本息清偿之日止，在借款执行利率基础上上浮百分之五十的标准计算罚息；四、根据合同第11.3条的约定，对应付未付利息，其中，对于借期内产生的应付未付利息，在借款期限内按照合同约定借款执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息按照逾期借款利率计算复利。被告邹孟础没有到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见，本院视其放弃答辩、质证和举证等权利。被告广州意浓实业有限公司书面辩称：一、我公司是从化景业荔都花园的开发商，被告邹孟础是购买该小区8号1903户的业主；被告邹孟础为购买1903房向原告农行从化支行申请借款64万元，并由我公司承担担保责任属实。二、鉴于1903房已经办理房屋预告登记、预抵押登记，虽未办理房产证，但并不影响法院拍卖该房屋用于偿债。三、为避免诉讼累，我公司建议先拍卖1903房屋，不足清偿原告农行从化支行款项的部分由我公司承担连带责任。经审理查明：2018年8月6日原告农行从化支行与被告邹孟础、广州意浓实业有限公司签定合同编号为44020120180157006的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告邹孟础向原告农行从化支行借款640000元用于购买位于从××区温泉镇××地××（自××楼）1903房的房产，借款期限30年，借款利率按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮15%确定，基准利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整；每月等额本息还款；借款按实际天数计算利息，计算公式为：利息=本金×实际天数×日利率，日利率的换算公式按人民银行相关规定执行；被告邹孟础未按约定按期足额偿还借款，原告农行从化支行有权提前收回已发放借款,原告农行从化支行有权行使抵押权并可以与被告邹孟础协议以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，被告邹孟础所还款或上述所得的价款不足以清偿所担保的全部债权的，原告农行从化支行可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、复利、实现债权的费用或实现抵押权的费用；被告邹孟础未按双方约定期限归还借款本金的，原告农行从化支行对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利，其中对借款期内产生的应付未付利息在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期借款利率计算复利，而对逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；被告邹孟础同意以其位于从××区温泉镇××地××（自××楼）1903房房产（购房合同编号：201806238015）为上述借款申请作抵押担保，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；若债务履行期限届满被告邹孟础未按约定足额清偿债务原告农行从化支行可行使抵押权并可以与被告邹孟础协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；由被告广州意浓实业有限公司作阶段性保证人，并自借款发放之日起至被告邹孟础取得房地产权属证书并办妥以原告农行从化支行为抵押权人的抵押登记手续之日止为被告邹孟础的债务承担连带保证责任；原告农行从化支行提前收回全部借款,原告农行从化支行有权要求保证人承担担保责任，保证人支付的款项不足以清偿所担保的全部债权的，原告农行从化支行可以选择将还款用于清偿本金、利息、罚息、复利或者费用。原告农行从化支行于2018年9月3日向发放借款640000元至被告广州意浓实业有限公司，借款到期日为2048年9月2日，约定执行利率5.635%，逾期利率8.4525%。2018年9月14日，原告农行从化支行依法取得上述抵押房产的抵押权[不动产登记证明：粤（2018）广州市不动产证明第09009740号,担保债权的数额640000元]。被告邹孟础自2020年7月足额还款后未还款，至2021年1月3日、2021年2月3日分别还款3700元，后至今被告邹孟础没有任何还款。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。原告农行从化支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权，其与被告邹孟础、广州意浓实业有限公司于2018年8月6日签定的《个人购房担保借款合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同履行各自义务。原告农行从化支行依照《个人购房担保借款合同》的约定向被告邹孟础放贷640000元，被告邹孟础自2020年8月起未依约依时足额还款，其行为已违反合同约定，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，原告农行从化支行有权要求被告邹孟础承担违约责任，结合本案证据，因此原告农行从化支行主张被告邹孟础偿还借款本金622828.04元及利息、罚息、复利合法、有理，本院予以支持，但其中2021年2月3日还的款是2020年9月3日的应还款且其中先还了利息、罚息、复利后本金未足额偿还，因此利息、罚息、复利均应从2020年9月3日起按照合同的约定计算至还清贷款之日止。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，原告农行从化支行与被告邹孟础签定的《个人购房担保借款合同》中约定了被告邹孟础提供广州市从××区温泉镇××地××（自××楼）1903房的房产作为抵押担保，且已经办理了抵押登记，抵押权合法有效，原告农行从化支行已取得上述房产的抵押权，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条第二款的规定，被告邹孟础未依约履行其义务，原告农行从化支行主张就上述抵押房产协议折价或对拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权合法、有理，本院予以支持。没有证据证明被告邹孟础取得上述房产的房地产权属证书，因此依照《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，原告农行从化支行主张被告广州意浓实业有限公司对被告邹孟础的上述债务承担连带责任符合合同约定，本院予以支持。被告广州意浓实业有限公司对经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邹孟础于本判决发生法律效力之日起10日内偿还借款本金622828.04元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利均从2020年9月3日起按照合同的约定计算至还清借款之日止）给原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行，被告广州意浓实业有限公司承担连带责任；二、被告邹孟础不履行上述债务时原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行有权与被告邹孟础就登记在其名下的位于广州市从化区温泉镇宣星村地段二期（自编8号楼）1903房的房产[不动产登记证明：粤（2018）广州市不动产证明第09009740号]协议折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5109元、保全费3729元（原告中国农业银行股份有限公司广州从化支行均已预交）由被告邹孟础负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额的相应标准向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  莫柱生二〇二一年九月十五日书记员  黄晓霞