广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10535号上诉人（原审原告）：王丹，女，1991年8月17日出生，汉族，住海南省定安县。委托诉讼代理人：洪思玮，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑立超，系王丹的配偶。被上诉人（原审被告）：梁健敏，男，1965年10月17日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：陈瑞娟，女，1969年1月20日出生，汉族，住广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈渐佳，广东华誉品智律师事务所律师。上诉人王丹因与被上诉人梁健敏、陈瑞娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭审理。现已审理终结.王丹上诉请求：1.撤销一审判决；2.梁健敏、陈瑞娟向王丹支付违约金共100000元；3.梁健敏、陈瑞娟向王丹赔偿车位损失共89400元；4.本案一审、二审诉讼费由梁健敏、陈瑞娟承担。事实和理由：一、一审判决对双方当事人就车位买卖所形成的合意之法律效力认定缺乏事实依据。涉案房屋是露天车位，没有产权证，一审在没有查明涉案车位是否在设计和规划时已被纳入停车的建筑区域内，以及涉案车位是否属于全体业主共有或特定业主享有专有的情况下，径直认为梁健敏、陈瑞娟有权将涉案车位的使用权出售给王丹，属于基本事实查明不清，应予以纠正并查明。同时，无证据显示碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司物业服务中心（以下简称“物业服务中心”）有权对涉案车位使用权进行处分和安排，一审判决以物业服务中心出具的回复函作为涉案车位使用权发生变更的证明，属于基本事实认定错误，应当予以纠正。二、梁健敏、陈瑞娟无权向王丹转让租赁期限已超过20年的车位使用权，王丹要求梁健敏、陈瑞娟出具车位权利人对转让涉案车位转让的确认，具有法律依据。根据梁健敏、陈瑞娟在一审庭审时提交的2020年11月23日签订的《碧桂园前期物业管理服务协议》，梁健敏、陈瑞娟确认自身系以长租的方式获得涉案车位的使用权，当时车位系附随房屋一起购买，根据《民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，自2020年起算二十年，即梁健敏、陈瑞娟对车位租赁期限应于2020年期间终止。再根据王丹和梁健敏、陈瑞娟交易房屋和车位时的真实意思表示，车位的使用期限系与房屋剩余的土地使用年限一致，双方于2018年11月交接房屋，即车位使用期限为50年。依据《民法典》第七百一十七条“承租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人的剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”的规定，在物业服务中心拒绝办理车位更名手续后，王丹要求梁健敏、陈瑞娟提供出租人同意梁健敏、陈瑞娟转租和确认新的租赁期限，作为交付标准，具有法律依据，一审判决认为王丹的要求理据不足，缺乏法律和事实依据。三、王丹向梁健敏、陈瑞娟支付房屋和车位的对价后，车位至今仍不能使用，根据合同的相对性，梁健敏、陈瑞娟应承担相应法律责任。依据王丹一审提交的证据显示，王丹和梁健敏、陈瑞娟在本案起诉前到物业服务中心办理车位变更登记时，物业服务中心的工作人员表示，根据梁健敏、陈瑞娟与开发商签订的协议，房屋转让房屋之日，梁健敏、陈瑞娟与开发商就车位使用签订的协议同时解除，导致王丹无法对涉案车位使用。梁健敏、陈瑞娟在一审庭审时确认，在房屋转让前，其对车位的使用是无需支付任何费用（包括管理费用），但根据王丹一审开庭前和开庭后提交的成为车位费账单详情，王丹每月仍需缴纳车位管理费，因王丹就车位转让的交易方为梁健敏、陈瑞娟，且车位使用权的转让实质是车位的租赁关系，对于涉案车位的无法使用以及被收取的其他费用，根据合同相对性，梁健敏、陈瑞娟应承担相应的法律责任，包括向王丹支付违约金和赔偿金损失。根据双方签订的《存量房买卖合同》第八条约定，梁健敏、陈瑞娟不能按本合同约定的房地产出售给王丹的，应当向王丹支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，双方约定房地产价为人民币330万元已包含涉案车位款，则违约金为人民币33万，梁健敏、陈瑞娟根据车位价值，诉请要求梁健敏、陈瑞娟支付人民币10万元违约金。合法合理。另，因涉案车位无法交付使用，对王丹已经产生车位使用费约人民币89400元（自2019年5月起至2069年1月止，按车位费每月150元计算）该损失应由梁健敏、陈瑞娟承担。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持王丹的一审全部诉讼请求。梁健敏、陈瑞娟答辩认为，一、涉案车位属于附赠而非买卖，双方当时没有区分房屋与车位各自价格。第一，根据双方合同第一条第一款和第二条约定，交易的主要标的是房屋，出售价格为330万元，其他物品及车只是附赠物。第二，车位只是与屋内家具一起作为附赠物移交王丹，当时我方委托中介出售涉案房屋，要求挂牌价350万元，后对方联系购买但希望降价，最终以330万元达成交易，合同虽然约定该价格包含露天车位，但同时也约定该价格包含四台空调机、餐桌、电视柜等，可见，双方确定的330万元并未区分房屋、车位、家具各自价格，而是对方认为总体以330万元购入房屋并有家具车位附赠符合其预期，方达成购买意向。第三，从双方车位移交情况可以看出双方并非实际转让车位。双方签订的《车位转让协议》只是应物业管理处要求作为一种凭证，从协议内容可以看出双方并未就车位交易金额作出约定，也没有约定款项支付及税费等事宜，可见该协议仅是使用权移交的凭证，并非就买卖车位达成的协议。二、我方已经全面履行车位交付使用的义务，没有任何违约行为。第一，我方已经移交了车位并协助对方在物管处办理了转名手续，从物管的回复函件也可以看出，且对方在移交当天2018年11月3日并未提出异议，直到2019年5月才提出。第二，对方已经实际使用涉案车位，不存在我方瑕疵交付问题。根据物管处的复函，2019年5月，对方就以车位使用权人的名义出具委托书要求物管处协助其租户办理使用车位的手续，不存在不能使用车位的问题。三、对方没有权利解除合同并向我方索赔。第一，对方在购买房屋时就知道涉案车位的权属情况，且我方的交付没有违反合同约定。根据合同第十六条第1款，对方知道交易标的权属状况，对于车位能否过户是心中有数的，我方对车位状况也没有隐瞒。第二，车位属于附赠物，哪怕存在交付瑕疵也不必然导致对方获得解除合同的权利。请求法院驳回对方的上诉请求。王丹于2020年1月16日向一审法院起诉请求：1.梁健敏、陈瑞娟向王丹支付违约金共330000元；2.梁健敏、陈瑞娟向王丹赔偿咨询及中介服务费25000元；3.梁健敏、陈瑞娟向王丹赔偿因无法使用车位所造成的损失，共计89400元（自2019年5月起算至2069年1月止，按无固定车位费每月150元计算）；4.本案诉讼费由梁健敏、陈瑞娟承担。一审法院认定事实：2018年5月，梁健敏、陈瑞娟（卖方、甲方）与王丹（买方、乙方）签订了《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园锦翠苑B区6座403房屋以现状出售予乙方；该房屋按套出售并计价，建筑面积为107平方米，成交价为330万元，该成交价包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电（如有）等费用；付款方式为按揭付款；甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲方如未能按合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，由于乙方原因，导致未能按期交付的，视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担。其他约定：1.乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可……7.甲乙双方约定此物业买方办理公积金组合贷款，此楼价包含露天车位车位号69号，一并交付给乙方，甲方交易过户前结清此物业之维修基金、水、电、煤气、有线电视等费用……本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；等等。梁健敏、陈瑞娟（甲方、卖方）、王丹（乙方、买方）与广东中原地产代理有限公司（丙方、经纪方）签订了《中介服务三方协议》，其中约定丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，乙方需支付的咨询及中介服务费金额为25000元；甲乙双方约定此物业买方办理公积金组合贷款，此楼价包含涉讼车位，一并交付给乙方；等等。2018年8月14日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证，载明涉讼房屋权利人为王丹，建筑面积为107.1平方米。2018年11月3日，梁健敏（陈瑞娟代）、陈瑞娟共同作为卖方，与王丹作为买方，签订《车位转让协议》，载明：买卖双方友好协商，现卖方同意将华南碧桂园锦翠苑露天69号车位转让给买方使用，卖方须提供相关资料并配合买方到管理处办理车位转让手续或转让协议。买方自此协议签订之日起对此车位享有完全自主使用权，卖方则对此车位使用权自动失效，买方对此车位享有转让委托权直至此车位与碧桂园签订的使用权限到期为止。同日，双方签订《房屋交接表》，载明“卖买双方确认结清此物业之物业维修基金、管理费、水、电费等费用，并将车位卡069号及车位发票，并到此物业现场确认交楼，房屋三条锁匙并交接”。一审庭审过程中，王丹与梁健敏、陈瑞娟均确认：1.双方之间为房屋买卖合同关系，标的物为涉讼房屋的所有权及涉讼车位的使用权；2.涉讼车位没有产权证，就此王丹在签订涉讼合同时已清楚知悉；3.涉讼合同签订时，双方仅就涉讼房屋所有权及涉讼车位使用权进行一口价买卖，并未就涉讼车位使用权的对价单独进行约定，亦未明确涉讼车位的交付标准。另王丹向一审法院提供了涉讼车位的发票及华南碧桂园汽车车位卡，予以证明梁健敏、陈瑞娟于2018年11月3日向其提供的涉讼车位的资料。其中：发票的填发日期为2001年2月13日，顾客名称为梁健敏、陈瑞娟，金额为48800元，盖有广州碧桂园物业发展有限公司发票专用章；车位卡盖有广州碧桂园物业发展有限公司财务专用章及番禺市碧桂园物业管理有限公司华南碧桂园屋村管理处的印章，其上“注意事项”载明“此证必须与业主或住户卡同时使用”。梁健敏、陈瑞娟对上述资料均无异议。现双方主要就涉讼车位的交付标准以及梁健敏、陈瑞娟是否已完成涉讼车位的交付存在争议。王丹主张涉讼车位的交付应以梁健敏、陈瑞娟协助其与开发商签订车位使用权协议为准，现其未能与开发商签订涉讼车位的使用权协议，亦无法正常使用涉讼车位，故梁健敏、陈瑞娟未完成交付涉讼车位的义务。其称，鉴于梁健敏、陈瑞娟于2018年11月3日向其交付了涉讼车位的发票及车位卡，且双方已签订了《车位转让协议》，故其认为其时双方已完成涉讼车位的交付手续。因其夫妻二人均长期在深圳工作生活，故未在涉讼房屋内居住，亦未实际使用涉讼车位，直至2019年4月其租户陈剑杰前往物管处要求办理涉讼车位车牌号的变更手续遭拒，其才知悉涉讼车位并未完成交付。物管处告知，梁健敏、陈瑞娟与开发商另行签订的协议中已约定在涉讼房屋转让时，涉讼车位的使用权同时解除，故梁健敏、陈瑞娟无权转让涉讼车位。现涉讼车位已变更为公共车位，一直被其他车辆占用。为证明其主张，王丹向一审法院提供了《业户诉求记录表》、账单详情、微信群聊天记录、照片等证据。梁健敏、陈瑞娟则认为，因涉讼车位并无产权证，仅为使用权，即物管公司对于涉讼车位使用权的承诺，故自其与王丹办理交接手续进行涉讼车位移交时始，其已将物管公司对其的承诺转移予王丹，涉讼车位的交付即已完成。且其除向王丹移交涉讼车位外，还向王丹交付了涉讼车位使用权的有关证明文件即发票及车位卡，并与王丹在物管公司就双方签订的《车位转让协议》进行了备案。据其了解，王丹所称无法办理涉讼车位车牌号变更手续系因其时涉讼房屋所在小区刚更换了物管公司以致沟通问题而产生误会，事实上根据其向物管公司的调查所知，物管公司现已视王丹为涉讼车位的使用人。另即使有其他车辆停放在涉讼车位上，也不能据此认定其违约，因其无权阻止其他车辆停放，该问题系物管公司的服务质量问题。为证明其主张，梁健敏、陈瑞娟向一审法院提供了由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司物业服务中心于2020年4月21日出具的《关于锦翠苑B区69号露天车位回复函》（以下简称回复函）、物管公司系统截图予以证明。其中回复函中载明“1、位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园锦翠苑B区69号车位自2018年11月3日，该车位由新旧业主自行交接，附件1；2、王丹递交一份车位转让协议，该车位新旧业主自行交接后没有产生任何停车费，附件1；3、该单位属于出租，业主出具相关委托书；4、该单位产权附属人王丹（锦翠苑B区6座403）；5、该单位属于出租，租户过来办理相关业务手续，附件2”。附件1为梁健敏、陈瑞娟与王丹签订的《车位转让协议》，附件2为王丹于2019年4月13日出具的委托书，委托陈剑杰代理包括：更换大门锁芯、信箱锁；办理（取消）临时卡、佣人卡、租户卡和车位卡等出入卡；等等。梁健敏、陈瑞娟另向一审法院提供了《关于前往小区物管办理车位使用手续的通知》、EMS快递底单及妥投证明，称在其向物管公司确认王丹已能正常使用涉讼车位后，曾于2020年3月20日向王丹寄送《关于前往小区物管办理车位使用手续的通知》，建议王丹前往物管处进行沟通并解决有关问题。王丹确认其收到上述通知，并表示收到通知后曾电话联系物管公司，要求物管公司出具盖章的证明文件，但物管公司表示无法出具，也没有明确如何解决，故其并未前往物管公司。另其曾接到自称是物管公司的电话，通知其前往办理手续，但基于物管公司经常有人员调动，其无法确认对方身份，且因物管公司曾向其表示涉讼车位已变更为公共车位，故其认为若无物管公司的官方通知，其无法前往办理相关手续。一审法院认为，涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因涉讼车位并无产权证，双方买卖的仅为车位使用权，现梁健敏、陈瑞娟已向王丹交付了涉讼车位的发票及车位卡，并与王丹就涉讼房屋及车位的交接进行了确认，签订了《房屋交接表》，且于物管处就《车位转让协议》进行了备案，另物业服务中心出具的回复函亦表明该司对涉讼车位已变更由王丹使用的情况知悉且无异议，涉讼车位可正常使用，故一审法院对梁健敏、陈瑞娟的主张予以采信，确认其已履行了交付涉讼车位的义务。王丹在清楚知悉涉讼车位并无产权证的情况下与梁健敏、陈瑞娟签订涉讼合同，且未与梁健敏、陈瑞娟就涉讼车位使用权的交付标准进行约定，在双方已办理交接手续后，其才主张梁健敏、陈瑞娟须协助其与开发商签订涉讼车位的使用权协议才视为履行交付义务，缺乏依据，一审法院不予采纳。王丹虽称涉讼车位被其他车辆占用，其无法使用，但涉讼车位被占用并不能证明梁健敏、陈瑞娟未履行交付义务，且梁健敏、陈瑞娟亦不负有保证涉讼车位在交付后不被他人占用的义务，另王丹亦确认其在收到梁健敏、陈瑞娟寄送的《关于前往小区物管办理车位使用手续的通知》后，仅致电物管公司要求出具书面证明文件，遭拒后，并未前往物管处办理车位使用手续，结合其庭审陈述可知，王丹所关注的实为其能否取得开发商或物业服务中心出具的书面文件证明其对涉讼车位享有使用权，而非其能否实际使用涉讼车位，故就王丹无法使用涉讼车位的主张，理据不足，一审法院不予采信。因此，王丹以梁健敏、陈瑞娟未履行车位交付义务为由要求支付违约金、赔偿中介服务费及损失的诉请，缺乏事实及合同依据，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院对王丹的全部诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年1月4日判决如下：驳回王丹的全部诉讼请求。本案受理费7966元，由王丹负担。本院对一审判决查明事实予以确认。二审期间，王丹提交以下证据:1.关于送审规划方案的批复番规审字[2000]279号；2.华南碧桂园西区二规划设计总平面图，拟证明总平面规划设计图上显示的车位属于道路绿化车位的设置，属于建筑区划内占用业主共有的绿地设置的车位，该车位应认定为全体业主共有，梁健敏、陈瑞娟不具备转让涉案车位使用权的权利；3.碧桂园前期物业管理服务协议，拟证明对方是通过长租方式获得车位的使用权，车位租期与房屋使用期限一致，即同为70年使用期限；4.账单详情，拟证明王丹没有使用过涉案车位；5.车位实况图，拟证明现在涉案车位停放其他业主的车辆，并不是王丹或者梁健敏、陈瑞娟的车辆；6.车位使用协议，拟证明已经签署车位协议，王丹还是无法使用涉案车位。梁健敏、陈瑞娟质证认为，对于证据1、2的真实性、关联性认可，但对证明内容不认可，王丹对于诉争车位的产权情况是清楚的，其知晓转让的并非车位所有权；证据3的真实性、关联性认可，证明内容不认可，我方没有这份材料的原件，也没有作为证据向一审法院提供，但对于记载内容予以认可；证据4、5的三性均不予确认，从物业中心回复可以看出王丹对诉争车位有使用权，王丹自己将案涉车位交给其租户去使用，自己再另外去办了一个临停车位。王丹提交的上述证据中，证据1显示广州市城市规划局番禺区分局规划管理科向“广州碧桂园物业发展有限公司”就华南碧桂园二期西区修改规划作出批复等，证据2系图纸。《碧桂园前期物业管理服务协议》载明物业管理公司为广州碧桂园物业管理有限公司，其中停车管理部分约定：洋房区的业主、住户应采用长期（租用期同房屋使用期相同）形式租用停车位。账单显示2020年9月到2021年2月403房每月支付车位服务费150元。车位实况照片显示2021年6月期间载有“粤Ａ×××××专用车位”的车位上停有其他车辆。《车位使用协议》则载明王丹在2021年6月20日与物业服务中心签订，载明物业服务中心提供锦翠苑临停车位给王丹使用，每月使用费150元。上述证据本院予以采纳，至于该证据能够证明的内容，将结合本案其他证据和当事人陈述予以综合认定。二审过程中，本院向物业服务中心发出《调查函》，询问华南碧桂园锦翠苑露天69号车位（下简称69号车位）是否有产权登记、车位管理人及转让等方面的情况。物业服务中心回复本院称：1.69号车位无产权登记，车位管理人是广州市华南碧桂园房地产开发有限公司（下简称碧桂园公司）；2.69号车位是锦翠苑B区06座403住户在使用，有车位转让协议，其每月不需要支付使用费；3.梁健敏、陈瑞娟是69号车位原使用权人，收楼时与碧桂园公司签订长租车位协议，之后未支付过其他费用；4.按长租车位协议第九条约定，乙方在该车位有偿使用期限内如欲转让该协议书权利业务的，须经甲方同意，并与受让人一同前往碧桂园售楼部办理有关转让手续，并向甲方缴交手续费500元。后本院工作人员随同双方当事人前往物业服务中心，物业服务中心提供了开发商碧桂园公司售楼部工作人员陈经理电话135××××1439，双方当事人表示可以去售楼部办理转让手续。本院工作人员遂电话联系陈经理，其表示，广州碧桂园物业发展有限公司是涉案楼盘的开发商，业主之间转让车位与开发商无关，其同意业主之间转让，车位服务协议等已经移交给物业服务中心；但物业服务中心人员表示要旧业主提供与开发商签订的长租车位协议并经开发商同意才可办理，并明确如梁健敏、陈瑞娟未转让房屋其可以一直使用涉案车位。梁健敏、陈瑞娟则表示关于车位使用权的资料其只有车位使用卡和发票，当时没有签订长租协议。另根据王丹在一审提供的聊天记录，显示“华碧凤凰管家-曾会玲-180××××5512”曾在2019年6月4日晚上19:00回复“许经理今天出差，安排我们找您这个单位的文件，已经找了物业中心的所有存档，没有您这个单位的协议，您这边要拿到这份文件需要咨询开发商，物业没有复印件”。王丹在二审过程中表示其对涉案房屋交易没有异议，不主张一并解除房屋买卖合同本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：梁健敏、陈瑞娟向王丹转让涉案车位的合同性质，梁健敏、陈瑞娟是否存在违约金行为及相应的法律后果，对此，本院认定如下：关于梁健敏、陈瑞娟将涉案车位使用权转让给王丹的行为性质。首先，本案证据显示梁健敏、陈瑞娟与王丹之间关于案涉车位的约定如下，一是在《存量房买卖合同》和《中介服务三方协议》中约定的“此楼价包含露天车位车位号69号，一并交付给乙方”，二是双方在2018年11月3日办理房屋交接时与《房屋交接表》同一天单独签署的《车位转让协议》，约定“卖方同意将华南碧桂园锦翠苑露天69号车位转让给买方使用”。从上述约定内容及相关合同内容可以看出，双方当事人均清楚双方转让、受让的并非案涉车位的所有权，与转让房屋所有权的详细约定明显不同，相关协议中并无关于转让车位办理过户登记的约定，在交接关于车位的材料时交接的也仅是车位卡和车位发票。结合车位卡、发票的记载内容，梁健敏、陈瑞娟通过上述约定转让给王丹的仅是其通过交纳48800元给广州碧桂园物业发展有限公司从而获得的对涉案车位的使用权。其次，梁健敏、陈瑞娟对涉案车位的使用权并非《中华人民共和国物权法》所规定的物权种类之一。即使梁健敏、陈瑞娟在本案中未能提供其与广州碧桂园物业发展有限公司所签订的车位租赁合同或其他合同，但根据车位发票、车位卡和物业服务中心函件中对梁健敏、陈瑞娟是69号车位原使用权人事实的确认，能够认定梁健敏、陈瑞娟与广州碧桂园物业发展有限公司之间存在事实上的车位租赁合同关系。因此，梁健敏、陈瑞娟转让给王丹的是其依据该车位租赁合同所享有的使用涉案车位的权利，梁健敏、陈瑞娟已经支付完毕租金，故案涉车位使用权的转让实为车位租赁合同项下权利的转让。关于梁健敏、陈瑞娟在转让上述合同权利时是否存在违约行为。首先，梁健敏、陈瑞娟转让的仅是租赁合同项下的权利，并非车位所有权，王丹以涉案车位属于小区全体业主共有为由上诉主张梁健敏、陈瑞娟无权转让该车位使用权，依据不足，本院不予支持。其次，王丹主张梁健敏、陈瑞娟无权转让租赁期限超过20年的车位使用权，但依据双方签订的《车位转让协议》的约定，梁健敏、陈瑞娟仅是将涉案车位使用权转让给王丹，并未承诺具体使用年限。即使王丹根据《碧桂园前期物业管理服务协议》载明的“业主应采用长期（租用期同房屋使用期相同）形式租用停车位”推断出梁健敏、陈瑞娟与广州碧桂园物业发展有限公司之间就涉案车位达成的合意是租赁期限同房屋使用期，在王丹与梁健敏、陈瑞娟签署案涉转让协议时，从梁健敏、陈瑞娟支付车位费的发票显示是2001年来看，双方当事人在2018年签订《车位转让协议》时尚未满20年，王丹作为完全民事行为能力人，在签订该协议受让梁健敏、陈瑞娟的合同权利时，应清楚该权利状况，其受让后再以梁健敏、陈瑞娟无权转让超过20年的部分主张其承担违约责任，依据不足，本院不予支持。再次，关于王丹能否实际使用车位的问题。双方当事人在2018年11月3日已经将相关转让协议交给物业服务中心，物业服务中心给出的开发商的联系人也经本院工作人员现场电话核实表示收到该转让信息，同时物业服务中心在两次书面函件中均未否认王丹可以使用该车位，在回复本院的函件中更明确69号车位是锦翠苑B区06座403住户在使用、有车位转让协议、不需要支付使用费等。即使根据本院工作人员随同当事人去物业服务中心现场了解的情况，现场工作人员表示办理转名尚需要一定手续，但梁健敏、陈瑞娟作为转让人，已经将相关资料交给王丹，从双方提供的证据和沟通过程来看，也一直配合王丹向物业服务中心办理手续，王丹在交接时亦未提出异议。如开发商或物业服务中心对王丹使用车位有其他要求，属于梁健敏、陈瑞娟转让合同权利后受让人与合同相对人因履行合同发生的纠纷，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十七条的规定，梁健敏、陈瑞娟应配合王丹向合同相对人主张权利，但王丹因此主张梁健敏、陈瑞娟承担违约责任则并无法律依据。因此，即使王丹主张的其在使用车位过程中与物业服务中心发生的纠纷属实，其因此主张梁健敏、陈瑞娟承担《存量房买卖合同》约定的“甲方不能按照本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”的违约金33万元，并支付其50年不能使用车位的损失89400元，同时赔偿中介费，也没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，王丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4088元，由上诉人王丹负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明艳审 判 员 李 静审 判 员 唐佩莹二〇二一年九月二十二日法官助理 眭 翘书 记 员 唐颖琪