广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初4245号原告：广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园3座首层，统一社会信用代码91440608314958641F。负责人杨静连。委托诉讼代理人：谢柳云，女，该司员工。委托诉讼代理人：邓桃仪，女，该司员工。被告：陈利聪，男，1979年5月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告：陈锦珍，女，1979年6月30日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司与被告陈利聪、陈锦珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年9月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人谢柳云、邓桃仪及被告陈利聪、陈锦珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年4月1日暂计至2021年4月30日止拖欠的住宅物业服务费2244.71元(按该物业的房屋建筑面积88.55㎡，每月每平方米1.95元计收，合计该物业每月的物业服务费为172.67元)；2.判令被告向原告支付其逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金451.88元（该违约金以每月所拖欠的住宅物业服务费为基数，按每日1‰为标准，自2020年4月11日暂计至2021年4月30日的违约金为451.88元），实际计算至清偿之日止；3.被告向原告支付拖欠的公共用水分摊费1.46元，公共用电分摊费133.55元，合计135.01元（自2020年3月1日暂计至2021年3月31日）；（上述物业服务费以及违约金、公共水电分摊费合计为2831.6元）4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确违约金的计算方式为：以当月应缴的物业费为本金，由当月的11日开始计算，计算至实际清偿之日止。事实和理由：原告通过合法合规的招投标程序，获得佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园的物业管理服务资格，并与佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订了《佛山市高明区江滨香格里花园前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向被告的佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园X座X梯X单元提供物业服务，被告应每月向原告缴纳172.67元的住宅物业服务费及公共水电分摊费用。如被告未按时交纳物业服务费的，从违约之日起按每日千分之一标准交纳违约金。两被告于2015年11月25日购买的江滨香格里花园X座X梯X单元在2016年6月23日已具备交付使用条件。本小区开发商向被告发出的《收楼通知书》载明的收楼时间为2016年8月25日。买房时被告签署的《商品房买卖合同》《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》约定如下：1.买受人应当按照出卖人发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续，若买受人未按《收楼通知书》中载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》中载明的收楼时间起，视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。2.商品房物业达到竣工交付使用条件，业主应自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳。业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用。综上所述，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2020年3月1日至今一直拖欠物业服务费及公共水电分摊费用，原告多次向被告催缴，但被告始终没有支付，被告拖欠物业费的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告陈利聪、陈锦珍共同辩称，一、原告私设充电桩，占用了公共用地；二、原告的分摊公共水电费账目不明确；三、原告维修设备拖延；四、前期物业服务协议约定，原告提供的服务达不到约定的标准的，业主有权要求原告在合理期限内改进，原告未能改进的，业主可要求原告支付违约金1000元，以下情况视为原告违约：（1）原告实际服务标准低于双方约定的标准，经业主提出后拒绝改善的；（2）原告因物业服务质量受到行政主管部门通报批评以上行政处罚。五、原告没有向业主公示公共收益。综上，在协商不一致情况下，被告暂缓缴交物业费，待原告理清账目，提高物业服务质量后，才交费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据：证据4中的催缴函及快递单，两被告辩称没有收到，鉴于原告在证据4中提交了向两被告催缴物业费及公摊水电费的短信，被告陈利聪也承认已收到上述短信，因此本院对证据4拟证明的原告已向两被告催缴物业费和公摊水电费的内容予以确认；证据7中的发票及收据，两被告认为相关的发票、收据没有进行公示，本院认为公示与否不影响对发票、收据真实性的确认，上述发票、收据足以证明原告已代小区业主缴纳了公共区域的水、电费；原告当庭提交的证据图片（关于安装充电桩的公示），照片未能显示出是否在案涉小区公示，本院对该证据不予采信。2.两被告提交的证据：证据1《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，有原件予以核对，本院对该证据予以采信；证据2-7相关照片，两被告提交的是特定时期的照片，未能证明原告的服务存在长期、持续性的严重质量问题，本院对其证明内容不予采信；证据8佛山住建微信公众号文章，该文章发表于2019年10月26日，反映的是该日期以前原告在提供物业服务过程中需要改进完善的地方，未反映原告因物业服务存在质量问题曾受到行政处罚，且原告主张物业费所产生的时间段是在2019年10月26日以后，在未有其他证据予以佐证的情况下，不能证明原告在2020年4月至2021年4月所提供的物业服务存在严重的质量问题，本院对该证据不予采信。3.本院依职权调取的（2020）粤0608民初3212号民事判决书，该民事判决书已发生法律效力，本院对原、被告所签订的《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》成立但未生效的事实予以采信。本院认定事实如下：2015年11月25日，两被告与案外人佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定：两被告向案外人购买位于佛山市高明区的房产，该房建筑面积为88.55平方米；案外人应于2016年8月28日前将房屋交付给两被告；自交付之日起，商品房毁损、灭失等风险及物业管理费均由买受人承担。同日，原告与两被告签订《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，约定：协议经双方法定代表人或授权代表人签字签章后并经区房地产行政主管部门备案后生效。原告交给被告持有的《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，原告方并未在协议上完成签字盖章。2016年8月11日，被告收楼后，有按每平方米1.95元／月物业服务费收费标准履行。2020年8月7日，原告向本院起诉两被告物业服务合同纠纷，案号为（2020）粤0608民初3212号，请求两被告支付2019年4月至2020年3月期间产生的物业费及逾期支付违约金和2019年4月至2020年2月期间产生的公摊水电费。本院审理后依法作出（2020）粤0608民初3212号民事判决书，判令两被告按1.95元/平方米/月的标准向原告支付2019年4月至2020年3月期间产生的物业费及违约金（以每月物业服务费172.67元为基数，按中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，从次月1日起计算至实际支付之日止）和2019年4月至2020年2月期间产生的公摊水电费。该民事判决书已发生法律效力。截止本次庭审辩论终结以前，两被告尚拖欠原告2020年4月1日至2021年4月30日的物业费2244.71元和2020年3月1日至2021年3月31日的公摊水电费135.01元。本院认为，原告请求两被告依协议约定支付的物业服务费既有产生在民法典施行前的，也有产生在民法典施行以后的。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定。关于原告请求两被告支付物业费的问题。原告与两被告签订的《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》虽未生效，但原告在事实上向两被告提供的物业服务，两被告应遵照等价有偿的标准、按已发生法律效力的（2020）粤0608民初3212号民事判决书所确认的1.95元/平方米/月标准向原告支付相应的物业费，即每月应缴交物业费172.67元。两被告辩称原告提供的物业服务存在违反约定的质量问题，但其提供的证据不足以证明原告提供的物业服务存在长期、持续的严重质量问题，而且两被告所声称的原告存在侵权、违约行为，可另循合法途径依法予以解决，不能以此为由拒缴物业费，进而影响和损害其他正常交纳物业费的业主的合法权益，因此本院对两被告的抗辩理由不予采纳。经核算，两被告应向原告支付2020年4月1日至2021年4月30日的物业费2244.71元。关于原告请求两被告支付逾期交纳物业费的逾期利息问题。已发生法律效力的（2020）粤0608民初3212号民事判决书所确认的逾期交纳物业费的逾期利息计算方式，本院在本案中予以采纳，即：两被告应向原告支付拖欠2020年4月1日起至2021年4月30日的物业费所产生的逾期利息，以当月欠缴的物业费172.67元为本金，从次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止。关于原告请求两被告支付公摊水电费问题。小区业主属于公共水电的最终用户，依法应由全体业主承担公摊水电费。原告已代为缴交了应由小区业主负担的公共区域的水电费，并对公摊水电费的计算方式作出了合理的解释说明，因此本院确认两被告应向原告支付2020年3月1日至2021年3月31日产生的公摊水电费135.01元。被告认为原告的公摊水电费计算不清，但未提交相应证据予以证实，本院对其抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陈利聪、陈锦珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司支付2020年4月1日至2021年4月30日的物业费2244.71元及逾期利息（2020年4月1日起至2021年4月30日的物业费的逾期利息，以当月欠缴的物业费172.67元为本金，从次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；二、被告陈利聪、陈锦珍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司支付2020年3月1日至2021年3月31日期间的公摊水电费135.01元；三、驳回原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告陈利聪、陈锦珍负担。被告陈利聪、陈锦珍负担的受理费25元，由被告陈利聪、陈锦珍在履行上述判项时直接向原告支付，本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 员 彭智聪二〇二一年九月十六日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍