湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1961号上诉人（原审原告）：杨文娟，女，1971年9月25日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审原告）：王守红，男，1971年11月3日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区，系杨文娟丈夫。上诉人（原审原告）：唐继勇，男，1965年4月4日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审被告）：吕致凤，女，1969年9月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：吕致清，女，1965年6月19日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审被告）：吕致辉，女，1972年3月24日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审被告）：何萍，女，1971年10月5日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。四位被上诉人共同委托诉讼代理人：龙严荣，湖南湘律律师事务所律师（特别授权）。原审第三人：张向阳，男，1959年6月27日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。原审第三人：永州市怡嘉房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市零陵区徐家井路4号。法定代表人：张淑珍，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张向阳，男，1959年6月27日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。（特别授权）上诉人杨文娟、王守红、唐继勇因与被上诉人吕致凤、吕致清、吕致辉、何萍、原审第三人张向阳、永州市怡嘉房地产开发有限公司（以下简称怡嘉公司）执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨文娟、王守红、唐继勇上诉请求：1．撤销原审判决,改判不得执行原审第三人永州市怡嘉房地产开发有限公司、张向阳开发建设的位于零陵区房屋（房号为510、511、512、513、610、611、612、613），并解除对8套房屋的查封措施；2．本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人作为零陵区法院查封的涉案8套房产的买受人，提起执行异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中四项条件，足以排除执行。1.上诉人在零陵区法院查封之前已签订合法有效的书面合同，上诉人与怡嘉公司、张向阳签订商品房买卖合同，购买怡嘉公司开发的金源怡嘉项目房产20套，经过回购和相关抵扣，上诉人已付清17套商品房全部房款；2.上诉人在零陵区法院查封之前已合法占有该不动产；3.未办理过户登记手续非因上诉人的过错，案涉房地产项目因怡嘉公司、张向阳以在建工程抵押的方式在银行作了抵押，且至今仍未办理竣工验收手续，导致一直无法办理产权登记；4.本案应适用最高法《执行异议和复议规定》第二十八条，零陵区法院适用第二十九条规定审理本案，系适用发法律错误；5.零陵区法院查封上诉人8套房屋系超标的查封，明显违法。综上所述，上诉人已按照《商品房买卖合同》约定，向怡嘉公司、张向阳交付全部案涉房屋购房款，又在查封前实际占有案涉房屋，未办理所有权变更登记亦非上诉人原因所致。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，上诉人对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。被上诉人吕致凤、吕致清、吕致辉、何萍辩称，一审法院认定事实清楚，证据充足，处理得当，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人张向阳辩称，认可上诉人的上诉理由。杨文娟、王守红、唐继勇向一审法院提出诉讼请求：1、不得执行第三人怡嘉公司、张向阳开发建设的位于零陵区房屋，并解除对这8套房屋的查封措施；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2017年9月5日，被告（委托方）何萍、吕致辉与第三人（受托方）怡嘉公司（张向阳）签订了一份《授权委托书》，委托事项：委托怡嘉公司代售位于零陵区，两套房分别为88㎡、85㎡住房销售事宜，同时另约定价格为销售时约定按销售合同中标明价格进行出售，售价高于合同价时，受托方可自行销售，成交后受托方给付委托方合同价款；出售价低于合同价款时，受托方必须经委托方同意后方可出售，低于合同价款时，其差价款委托方自行承担，委托销售房价款为4158元／㎡，委托方何萍、吕致辉及受托方张向阳均在授权委托书上签字。2017年11月1日，原告（买受人）杨文娟与第三人（出卖方）怡嘉公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、项目建设依据出卖人以出让方式取得位于（原冶炼化工厂）地块的土地使用权。土地使用权出让合同号批准文件号为：零国用（2015）第××号。该地块土地面积为3055.18㎡，规划用途为商住，土地使用年限至2057年7月24日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金源怡嘉商住楼，建设工程规划许可证为永［零］归Ｉ［2015］009号；二、买受人购买的商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中：第一栋四单元3、4、5、6、7层分别为Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ种类型，面积1780㎡，其中每层356㎡。该商品房的用途为居住，属框剪结构，层高为3米（含楼板），建筑层数地上7层，地下1层，阳台是非封闭式；三、计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：出卖人与买受方约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为3400元／㎡，总金额为605200元；四、……；五、……（三）按揭付款：1、签订本合同当日，买受方向卖出方交纳总房款的20%，计人民币1210000元；2、余款计人民币4842000元申请银行按揭贷款，买受方须在签定本合同50日内向出卖方提交办理银行按揭的有关材料和交纳办理银行按揭的所有相关费用（银行按揭贷款的相关费用由买受人承担，甲方协助代办。交款时间连同合同首付一并付清，由甲方代收）……，买受人杨文娟及出卖人怡嘉公司张淑珍、张向阳均在合同上签字并盖章。2020年3月5日，该院作出（2019）湘1102民初5036号民事判决书，判决：限被告怡嘉公司、张向阳自本判决生效之日起十日内支付原告何萍、吕致清、吕致辉、吕致凤之债权610800元及利息（利息按年利率24%计算，从2019年6月24日算至被告支付完610800元为止，该利息含被告已支付的利息70000元）。后被告（本案第三人）怡嘉公司、张向阳到期未履行判决，原告（本案被告）何萍、吕致清、吕致辉、吕致凤申请强制执行，该院于2020年7月15日作出（2020）湘1102执707号之二执行裁定书，裁定预查封被执行人怡嘉公司、张向阳开发的位于零陵区。案外人（本案原告）王守红、杨文娟、唐继勇以金源怡嘉已将该小区4单元5楼4套、6楼4套销售给案外人为由向该院提出执行异议，请求解除查封。2020年8月10日，该院作出（2020）湘1102执异36号执行裁定书，裁定驳回案外人王守红、杨文娟、唐继勇的异议请求。王守红、杨文娟、唐继勇不服，于2020年8月24日向该院提起执行异议之诉。另查明，第三人张向阳与原告王守红、杨文娟、唐继勇存在多笔借款；第三人张向阳系怡嘉公司原法定代表人；涉案房屋系第三人怡嘉公司开发建设；原告王守红与杨文娟系夫妻关系，在零陵区芝山路109号有住房，原告唐继勇在零陵区潇水中路179号有住房；涉案房屋没有办理预告登记，购房合同也没有到不动产中心办理备案。一审法院认为，三原告与第三人张向阳、怡嘉公司之间存在债权债务关系，第三人张向阳、怡嘉公司向三原告借过款，后因第三人张向阳、怡嘉公司为了偿还借款，将涉案房屋卖给了三原告以抵债务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案中，虽然原告杨文娟与第三人怡嘉房公司签订书面买卖合同在该院查封之前，但原告王守红、杨文娟、唐继勇有其他用于居住的房屋，且涉案房屋一直没有办理预告登记，故原告王守红、杨文娟、唐继勇请求不得执行第三人怡嘉公司、张向阳开发建设的位于零陵区房屋，并解除对这8套房屋的查封措施的诉请，不予支持，予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，该院判决：驳回原告王守红、杨文娟、唐继勇的诉讼请求。案件受理费19,200元，由原告王守红、杨文娟、唐继勇负担。本案二审期间，上诉人杨文娟、王守红、唐继勇向法庭提交新证据，证据一：金源怡嘉营业执照、商品房预售许可证，拟证明出售房产是合法的；证据二：商品房买卖补充协议；证据三：张向阳与吕致辉、何萍民间借贷说明，拟证明对方购房款来源。吕致凤、吕致清、吕致辉、何萍质证意见，证据一的三性无异议。证据二我们不清楚，是上诉人与第三人之间的协议，真实性我们无法考证。证据三的借款说明，以生效的（2019）湘1102民初5036号民事判决书为准。张向阳质证意见，证据一予以确认；证据二予以确认；证据三是真实性的，内容属实。本院认证认为，对证据一双方当事人不持异议，本院予以认证。对证据二怡嘉公司予以确认，被上诉人没有提出反驳证据，本院予以确认。证据三与本案不具有关联性。对原判认定的事实，本院予以确认。经二审审理查明，2015年9月10日至2019年10月2日期间，王守红、唐继勇向怡嘉公司多次出借款项。2019年10月2日经双方结算，怡嘉公司共计欠付王守红、唐继勇借款本息共计290万元。怡嘉公司与杨文娟签订《商品房买卖合同》后，2017年10月20日至2018年7月29日，王守红、唐继勇支付《商品房买卖合同》约定的首付款120万元，该笔款项直接用于金源怡嘉项目房屋的续建。2018年12月27日，王守红向张向阳出借30万元，因金源怡嘉项目缺乏资金，王守红陆续为张向阳提供建房资金，并直接付承建方。2019年11月27日由王守红与张向阳结算，张向阳向王守红出具一张28万借条。2019年12月2日，张向阳向王守红出具一张50万元借条。此后，王守红将款项陆续支付承建方用于金源怡嘉项目的建设。二审另查明，2019年10月，怡嘉公司将17套房屋交付杨文娟、王守红、唐继勇，由王守红一方安装了防盗门，对房屋进行了简单装修。本院认为，审查双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：杨文娟、王守红、唐继勇对执行标的是否享有排除强制执行的权益。现评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中：（一）怡嘉公司与杨文娟于2017年11月1日签订《商品房买卖合同》，怡嘉公司将包含执行标的在内的20套住房以6,052,000元出卖给杨文娟（后退回三套）。（二）经本院审查，王守红一方已交清购房款，案涉购房款的组成为：1.王守红与怡嘉公司签订《房屋买卖合同》前后，经结算怡嘉公司欠王守红方借款金额290万元；2.王守红支付《房屋买卖合同》约定的首付款120万元，此款用于续建金源怡嘉项目，由王守红按工程进度于2017年10月20日至2018年7月29日，陆续支付给工程承建方。2019年10月2日，张向阳就上述两笔款项向王守红方出具收据，确认已付房款410万元；3.因金源怡嘉项目的工程仍需后续资金，2018年11月27日至2019年12月5日，王守红方继续向怡嘉公司提供资金用于金源怡嘉项目的建设。2020年7月31日、2021年3月31日双方先后对该部分款项进行结算，确认金额为141.8万元。2021年3月31日双方在结算单上明确，房款结清，张向阳应补王守红借款35.9826万元。（三）2019年10月2日，张向阳向王守红一方出具410万购房款之时，已将17套住房交付王守红一方（含本案执行标的），由王守红一方安装了防盗门，实际控制占有了案涉房屋，对房屋进行了装修，形成了对房屋的合法占有。（四）由于金源怡嘉项目房屋未进行验收等原因，尚未办理过户登记，该行为不能归责于王守红一方。综合以上分析，王守红一方对执行标的提出异议符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人杨文娟、王守红、唐继勇的上诉请求成立，本院予以支持。原审以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条为依据，驳回王守红一方的诉讼请求不当。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初2890号民事判决；二、不得执行金源怡嘉商住楼第一栋四幢单位5、6楼的8套房屋；三、驳回杨文娟、王守红、唐继勇的其他诉讼请求。一审、二审案件受理费共计38,400元由被上诉人吕致凤、吕致清、吕致辉、何萍负担。本判决为终审判决。审判长  唐向东审判员  刘久平审判员  周文静二〇二一年九月十五日书记员  陈奕静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。