辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1983号上诉人（原审被告）：秦喜君，男，1968年1月18日出生，汉族，住丹东市振安区。委托代理人：艾莉，系丹东市振兴区良方法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：丹东大家不动产管理服务有限公司，住所地丹东市振兴区锦山大街298-1号1009室。法定代表人：杜渐，公司经理。委托代理人：邓宝潭，男，1987年6月30日出生，汉族，住宽甸满族自治县。上诉人秦喜君与被上诉人丹东大家不动产管理服务有限公司中介合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院(2021)辽0603民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人秦喜君的委托代理人艾莉、被上诉人丹东大家不动产管理服务有限公司的委托代理人邓宝潭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦喜君上诉请求：1、请求二审法院依法撤销丹东市振兴区人民法院(2021)辽0603民初2183号民事判决书，不给予被上诉人中介费9600元。2、上诉费由被上诉人承担。基本事实是上诉人经被上诉人居间介绍，与案外人(卖房人)于开田签订了坐落于丹东市振兴区房屋，并于2020年11月2日三方签订了《房地产买卖合同》，合同约定房屋以48万元成交，上诉人于签订合同当日预交定金10000元，但就在上诉人准备交纳房屋全款时发现该房屋所有权人不是卖房人于开田的房照，故上诉人提出不予购买上述房屋，于是三方又于2020年11月13日签订了《解约合同》。本案上诉人与案外人于开田及被上诉人所签订的《房地产买卖合同》系无效合同。理由如下：其一、案外人(卖房人)所卖房屋的所有权不是其本人所有，无权售卖该房屋；其二、被上诉人是做房屋买卖的中介服务公司，具有其专业性，明知该房屋所有权人不是卖房人于开田的，故意隐瞒事实真相，欺骗上诉人从中骗取中介服务费用；其三、上诉人已交定金10000元，如果是上诉人的责任，应将定金10000元全部赔偿给卖房人。未将定金交给卖房人说明房屋买卖合同不能继续履行的问题不在上诉人，而在于被上诉人和卖房人；其四、因卖房人及被上诉人共同隐瞒房屋所有权人的真实情况，违约的责任在被上诉人和卖房人，故《房地产买卖合同》约定的中介服务费，也不应当由上诉人负担。《房地产买卖合同》为无效合同，由此派生的《解约合同》也是无效合同。现请求二审法院查明事实真相，改判支持上诉人的上诉请求。丹东大家不动产管理服务有限公司答辩称：不同意上诉人诉讼请求，上诉人陈述事实与客观事实不符，三方在签订合同前已经到房屋所在地实际查看。签订合同前，于开田及被上诉人已经将房屋实际情况和相关信息告知上诉人，不存在所谓欺诈或者隐瞒。三方签订房屋买卖合同的时间是2020年11月2日，而上诉人与被上诉人员工李金在2020年11月3日上午7点45分的微信中，上诉人告知李金家属不满意房屋结构，想让李金协助协商解除合同。因此，是因为上诉人自身原因不想购买房屋，而不是因为合同不能实际履行。至于上诉人称于开田是否有代理授权以及是否有权处分该房屋的问题。若于开田不能履行合同，则由于开田或者其授权单位承担违约责任，故该合同不是无效合同，且该房屋在解除合同后，已经由于开田经办，将房屋出售过户给其他人。因此，上诉人诉讼请求没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持一审判决。丹东大家不动产管理服务有限公司向一审法院起诉请求：请求判令被告支付原告居间服务费9600元，本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告秦喜君与案外人于开田及居间服务方即本案原告丹东大家不动产管理服务有限公司于2020年11月2日签订《房地产买卖合同》，合同约定被告秦喜君购买案外人于开田坐落于丹东市振兴区房屋。房屋售价为人民币480220元。合同约定被告与案外人于开田应承担的委托报酬各为人民币4800元，于过户当日一次性现金支付。关于违约责任，合同中约定：……；违约方在7日内另需支付给居间方本合同约定的买卖双方应付的委托报酬总额。2020年11月13日，因被告秦喜军个人原因不想购房案涉房屋，单方面提出违约，被告秦喜军与案外人于开田及原告丹东大家不动产管理服务有限公司共同签订《解约合同》。合同约定，自双方签订解约合同之日起，买卖双方及居间方于2020年11月2日签订的房地产买卖合同即自动解除，被告作为买方赔偿卖方即案外人于开田5000元违约金。原告作为居间方同意解除合同，但保留索要中介费的权利。一审法院认为，原告丹东大家不动产管理服务有限公司与被告秦喜君及案外人于开田签订的房屋买卖合同及被告与案外人于开田签订的解约合同均是各方当事人的真实意思表示，各方均应按协议积极履行各自的义务，该两份合同也应作为处理双方纠纷的依据。现因被告个人原因以致房地产买卖合同已解除，不能实现房屋买卖的合同目的，被告应按约定承担相应的违约责任。原告请求被告支付原告房地产买卖合同约定的买卖双方应付的委托报酬总额9600元的诉讼请求因有事实根据和法律依据，故本院对原告的该诉讼请求予以支持。被告秦喜君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告秦喜君于本判决生效后三日内给付原告丹东大家不动产管理服务有限公司9600元。案件受理费100元，减半收取50元，由被告秦喜君负担(此款原告已预交，被告随上述款项一并给付原告)。二审中，围绕本案争议焦点，被上诉人向本院提交了以下证据：1、上诉人本人与被上诉人职员李金之间的微信截图（时间为2020年11月3日7点45分）用以证明上诉人是因为自身原因，不想继续履行合同，并不是上诉人上诉所称的原因。2、2020年11月25日卖房人于开田出具的收条，结合《解约合同》用于证明因为上诉人自身原因解除《房地产买卖合同》，被上诉人赔偿于开田5000元的违约金，该笔违约金是从上诉人预交的定金中扣除的。上诉人对被上诉人提交证据的质证意见为：被上诉人提交的第1号证据不予认可，无法证明是上诉人发表的意见，无法确认该微信内容所指向的房屋即案涉房屋。被上诉人提交的第2号证据的真实性不予认可，《解约合同》签订的时间是2020年11月13日，收条的时间是2020年11月25日。本院对以上证据的认证意见为：被上诉人提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，可以证明待证事实，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人请求不予支付中介费9600元有无事实根据。上诉人秦喜君、被上诉人丹东大家不动产管理服务有限公司以及案外人先后签订了《房地产买卖合同》与《解约合同》，该两份合同是各方当事人的真实意思表示，各方均应按协议积极履行各自的义务，该两份合同也应作为处理双方纠纷的依据。《房地产买卖合同》解除后，依照《解约合同》第三条：“买卖双方对违约责任赔偿一事已达成一致意见，具体如下：买方赔偿人民币伍仟元作为违约金赔偿给卖方”的约定，上诉人于开田已向案外人于开田支付5000元赔偿金。依照《房地产买卖合同》第八条违约责任“……；违约方在7日内另需支付给居间方本合同约定的买卖双方应付的委托报酬总额”的约定，一审法院判决上诉人给付被上诉人买卖双方应付的委托报酬总额9600元并无不当。现上诉人主张由于案外人于开田无权处分涉案房屋，故涉案的《房地产买卖合同》应为无效合同。因涉案《房地产买卖合同》已经各方协商一致，自愿解除，并签订了《解约合同》。上诉人已经按照《解除合同》的约定，支付了相应的赔偿金。上诉人主张《房地产买卖合同》无效没有事实依据。上诉人因个人原因解除《房地产买卖合同》，应按约定承担相应的违约责任。上诉人主张不予支付中介费没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人秦喜君上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦喜君负担。本判决为终审判决。审 判 长 张广林审 判 员 李 莉审 判 员 仲莉宇二〇二一年九月二十三日法官助理 张泓泉书 记 员 高婧涵