山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁09民终2489号上诉人（原审被告）：薛翔宇，男，1988年7月28日出生，汉族，住山东省泰安市。委托诉讼代理人：薛诚（系薛翔宇之父），男，1961年1月5日出生，汉族，住泰安市泰山区。被上诉人（原审原告）：五矿物业（服务）湖南有限公司泰安分公司，住所地：山东省泰安高新区龙潭路与正阳门交汇处办公楼。法定代表人：倪志强，副总经理。委托诉讼代理人：王成丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：冯宪伟，男，该公司员工。上诉人薛翔宇因与被上诉人五矿物业服务（湖南）有限公司泰安分公司（以下简称五矿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省泰安高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0991民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。薛翔宇上诉请求：要求一审判决中案件所产生的费用应由原告承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，存在严重错误，具体表现为：1、判决书房号搞错，业主薛翔宇在五矿万境水岸小区贷款所购得房，房号是C4-1-202号，一审认定房号为B2楼3单元106号房屋错误。2、判决薛翔宇支付滞纳金26,466.77元无法律依据。3、物业服务合同不是其父亲笔迹，认定“系薛翔宇父亲代签”没有法律依据。4、薛翔宇和五矿物业之间没有产生任何合同约定，也未曾委托其他人代签任何协议。事实真相：（1）《前期物业服务合同》是物业公司员工黄兴亮诱骗薛翔宇母亲写的，本协议对被告人薛翔宇没有任何法律约束。（2）该协议书上，受托人、联系电话、证件号码栏，均是空白。（3）甲方当事人姓谁？名谁？联系方式？公司地址？均未填写，也无注明，不符合合同标准要求，无法律效力。（4）薛翔宇贷款购买的五矿房屋至今没有装修，无人居住，五矿小区门卫没有C4-1-202的进出记录，收房没有事实依据，将要办理的手续，五证、二书、一表，建设单位必须向业主提供齐全。其中，《房屋竣工验收备案表》必须是原件，建设单位对房屋质量终身负责。综述，1、从《前期物业服务合同》的性质、内容、形式上看，该合同无法律效力。2、五矿物业的诉讼请求没有法律依据，被告人薛翔宇不存在拖欠物业费的事实。3、原告虚假诉请，被告薛翔宇要求一审判决中案件所产生的费用应由原告物业承担。4、薛翔宇将联合B2楼3单元106室业主，行使公民权利向国家相关部门进行投诉、举报，维护国家法律尊严和公民的合法权益。5、五矿物业涉嫌欺诈，根据物业提供的《前期物业服务合同》建筑面积136.02平米，与开发商提供的《商品预售房合同》建筑面积135.89平米，数据不一致。6、敬请责令原告物业公司向被告人薛翔宇道歉，在本案中所产生的损失全部由原告物业承担并赔偿。7、薛翔宇是有完全行为能力人，完全有能力携带个人的相关证件及资料办理收房入住手续，购房合同就是薛翔宇本人的签字，而五矿物业不应该采取错误的、非法行为诱骗薛翔宇的母亲签字。8、被告遵守临时管理规约：第二十七2款之承诺。9、在此说明，薛翔宇贷款购买的C4-1-202属于婚房，准备结婚时用，目前还系单身，好多条件还不具备，所以无入住记录，请贵院到实地查证。10、合同签署，待薛翔宇条件全部成熟、具备了，按规约约定签定。五矿物业公司答辩称，1、一审判决书中关于被告薛翔宇房号错误一项，山东省泰安市高新技术产业开发区人民法院已依法出具《民事裁定书》作出更正,文号：（2021）鲁0991民初137号。2、上诉人称未签订《前期物业服务协议》对其本人没有约束力是不合理的，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。3、上诉人已取得房屋入户门钥匙，且房间已经进行了部分墙体的拆改，以未入住为由拒绝履行缴纳物业服务费义务系违反相关法规行为，根据《民法典》第944条明确规定业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。我公司已经提供了相关的物业服务，上诉人应当按照合同约定按时缴纳物业费。4、上诉人提出的关于其房屋《商品房预售合同》与《前期物业服务合同》中面积不符一项，预售房合同面积是预测面积，在房屋交付前房产交易中心都会进行实测，《前期物业服务合同》的面积是实测面积。5.对于上诉人所阐述的诱骗被告薛翔宇的母亲签字一事，薛翔宇的母亲是属于完全行为能力的人，且是自行到办公区域办理的相关手续，并且在物业公司办理相关手续前，根据交付流程单的相关流程，已经在地产公司营销部确认了客户身份，财务部核实了客户面积，结算了房屋费用，缴纳了住宅专项维修资金，全程不存在诱导欺骗行为，且流程单最后的签字也是其母亲“张莲”。五矿物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠及应缴纳的物业费11968.00元(自2017年04月1日计算至2020年11月30日)；2.判令被告支付滞纳金11383.2元(按0.3‰/日标准，自2017年4月1日计算至2020年11月30日，此后顺延计算至款清之日)；3.本案诉讼费用由被告承担。一审庭审中，五矿物业变更诉讼请求为：要求物业费缴纳到2021年2月28日计12785.88元，滞纳金计26466.77元。一审法院审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）之间签订了《前期物业服务协议》，约定：乙方委托甲方对五矿万境水岸C4-1-202号房屋实行物业服务，多层住宅（带电梯）2元/月·平方米；高层、小高层住宅1.8元/月·平方米，联排别墅（所有别墅2.9元/平方米；物业服务费按季度收取，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25号之前履行交纳下季度物业费的义务。如未按期交纳，从逾期之日起每天按应交物业费总额的3‰向甲方交纳违约金。乙方的主要权利义务是：对物业共用部位设施、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；双方还约定了其他权利义务。原告按照合同约定对五矿万境水岸小区公共区域、设施进行了日常管理、维修养护。五矿物业认可薛翔宇按照该合同交纳物业费至2018年1月份。后薛翔宇未依约交纳物业服务费，原告催收未果诉至一审法院。一审法院认为，民事法律关系不以合同名称来确认，而应以当事人之间约定的权利义务内容来确定，本案中五矿物业与薛翔宇签订的合同虽然名为《前期物业服务协议》，但是双方约定的权利义务内容是五矿物业有偿为薛翔宇名下房产提供物业服务，该约定并不违反法律法规之效力性强制性规定，事实上五矿物业也为薛翔宇名下房产提供了物业服务，双方之间形成了物业服务合同法律关系，薛翔宇应当按照双方约定交纳物业服务费。薛翔宇辩称没有在前期物业服务协议上签字，但根据原告的陈述，系薛翔宇父亲代签，且薛翔宇也实际上接受了原告的物业服务，因此对于其辩论意见一审法院不予采纳。双方约定每季度交纳一次物业费，但自2018年2月份，被告未缴纳物业费。经五矿物业催收，薛翔宇仍未按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，现五矿物业要求薛翔宇支付自2018年2月7日至2021年2月28日物业费12,785.88元的诉讼请求一审法院予以支持。被告拒不交纳物业服务费的行为违反双方合同约定，构成违约，依法应当按照合同约定的标准支付违约金，现五矿物业要求被告支付自2018年2月7日至2021年2月份违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。但双方约定的违约金过高，一审法院予以调整。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十五条一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：被告薛翔宇于本判决生效之日起十日内支付五矿物业（服务）湖南有限公司泰安分公司物业服务费12,785.88元（2018年2月7日至2021年2月28日）及违约金（以本金12,785.88元，自2018年2月7日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取192元，由被告薛翔宇负担。二审审理查明：五矿物业公司一审起诉状中的诉讼请求为请求判令薛翔宇缴纳物业费的起止时间是2017年4月1日至2020年11月30日，一审庭审中五矿物业公司追加支付期限至2021年2月28日，诉讼请求变更为判令薛翔宇缴纳2017年4月1日至2021年2月28日期间物业费12785.88元及滞纳金26466.77元，故本案诉争物业费缴纳期间为2017年4月1日至2021年2月28日，五矿物业公司一审庭审中对此时间节点陈述有误致一审判决中对于上述时间节点引述错误之处，本院均予以更正；五矿物业公司认可的薛翔宇已缴纳物业费截止日期为2017年4月1日，一审判决对此查明有误，本院予以更正；薛翔宇所购房屋的房号是C4-1-202号，一审判决查明房号为B2楼3单元106号，一审判决对此笔误已经以裁定方式进行补正；五矿物业公司与薛翔宇均认可《前期物业服务合同》是薛翔宇母亲代签，一审判决引述“根据原告的陈述，系薛翔宇父亲代签”有误，本院予以更正。本院二审审理查明的其他事实与一审判决认定相一致。二审期间，薛翔宇提交资料领取清单、维修基金结算凭据、物业费发票、电费单、前期物业服务协议、临时管理规约、承诺书、商品房预售合同、薛翔宇借记卡账户明细清单复印件一宗，主张前期物业服务协议薛翔宇没签，当时薛翔宇父母去看了房，开发票的黄兴亮接待的我们，让我们交物业费、维修基金之后才可以看房子，我们交了费用、薛翔宇的母亲签了一份前期物业服务协议，王成丽就拿着钥匙领着我们去看房子了，我们两个看了看结构，觉得房子不错，没打算收房子，如果是收房子的话，薛翔宇就本人去了，薛翔宇没有委托我们。五矿物业公司对上述证据本身没有异议，对业主描述过程有异议，根据交易流程单，第一部分是先确认客户身份，第二步是地产财务部核准房屋面积、结算房屋费用、缴纳公用维修基金，办理人也有签字，第三步才是物业公司进行签约，业主在进行签约、领钥匙、验房的时候是由不同的人进行办理，收费和发放钥匙是欧小兰办理，验房是由满伟办理，并且薛翔宇母亲进行签字确认，业主描述的是由我王成丽带领看房不符合事实，我是在业主办理完交付手续后才见的业主，不存在我给他拿钥匙开门验房。通过交易流程单可以确认业主或业主父母办理完整个交付流程手续，并且缴纳了物业费。五矿物业提交如下证据：证据一、山东省住房和城乡建设厅颁发的山东省住房和城乡建设厅关于品牌建设典型案例和质量标杆项目的通知及新闻稿和奖牌照片的打印件各一份，通知第11页被上诉人获得了山东省质量标杆项目，证明我方提供了很好的物业服务，还获得了2020年度全市单位内部治安保卫工作成绩突出集体；证据二房屋实测技术报告复印件，该报告在房管部门可以查询，证明业主的实测面积是前期物业服务签订的136.02平方米。薛翔宇发表质证意见称，对证据一本身没有异议，但是上述证据提交晚了，收房验房没有走流程，对实测技术报告有异议，因为业主本人没有去测量。综合双方举证质证意见，本院对于当事人无异议的证据予以认定，上述证据能够印证涉案房屋的收房过程。本院认为，业主所购买商品房具备交房条件后进行验房收房是正常的交易习惯，家庭成员间代为收房也符合常理及日常生活经验法则，本案薛翔宇房屋由其父母自行到五矿物业公司办公区域办理相关验房收房手续，依据流程缴纳相关费用，五矿物业公司有理由相信薛翔宇父母上述行为是代表业主薛翔宇，薛翔宇主张五矿物业公司诱骗其母亲签字无充分证据证实，在其父母办理收房手续后亦未就收房事宜向五矿物业公司提出异议，双方之间形成物业服务合同法律关系，薛翔宇作为业主接受五矿物业公司的服务后即应履行相应的缴纳物业费义务，薛翔宇以物业服务合同非其所签为由拒绝缴纳物业费的理由不成立。对于物业费的数额，鉴于薛翔宇在收房后至本案一审诉讼并未实际入住，根据《物业服务收费管理办法》（2004年1月1日起执行）第二十二条及《山东省物业收费管理办法》（2018年7月1日施行）第十七条的规定，本院认为可对薛翔宇应缴纳的物业费进行减收，按应缴纳数额12785.88元的60%计算为7671.53元。对于五矿物业公司所主张的滞纳金，具有违约金性质，本院认为应以损失填补为原则，双方物业服务合同约定的违约金过高，结合本案实际情况，可自2017年4月1日至2021年2月28日期间分别按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率及全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。综上，本院对于一审判决结果进行调整，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省泰安高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0991民初137号民事判决；二、上诉人薛翔宇于本判决生效之日起十日内支付被上诉人五矿物业（服务）湖南有限公司泰安分公司2017年4月1日至2021年2月28日期间物业服务费7671.53元及违约金（以7671.53元为基数，自2017年4月1日至2020年8月19日按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算，自2020年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回被上诉人五矿物业（服务）湖南有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费192元、二审案件受理费384元均由上诉人薛翔宇负担。本判决为终审判决。审判长 仉 磊审判员 张立胜审判员 薛 茜二〇二一年九月十四日书记员 李丹丹