辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽09民再11号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：阜新绿地顺天置业有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区人民大街北段46号6门。法定代表人：马昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴志宽，北京天驰君泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩维信，北京天驰君泰（沈阳）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张启明，男，1983年7月5日生，汉族，现住辽宁省阜新市海州区。委托诉讼代理人：刘明继，辽宁鑫晨律师事务所律师。再审申请人阜新绿地顺天置业有限公司（以下简称绿地公司）与被申请人张启明商品房买卖合同纠纷一案，阜新市细河区人民法院作出（2019）辽0911民初2153号民事判决，绿地公司不服，向本院提起上诉，本院作出(2020)辽09民终271号民事判决：驳回上诉，维持原判。绿地公司仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院作出（2020）辽09民申5141号民事裁定，指令本院再审。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。绿地公司委托诉讼代理人吴志宽，张启明的委托诉讼代理人刘明继到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。绿地公司向辽宁省高级人民法院申请再审称：原审认定事实不清，适用法律错误。1、按照合同约定，被申请人应于2012年10月1日之前交剩余的60%房款，但被申请人未能在合同约定时间内支付，所以申请人无法办理房屋所有权登记手续的责任在被申请人一方。再审申请人不履行交付房屋以及办理房屋产权登记等后续义务，完全符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，不应承担法律责任。二审法院认为被申请人不交付购房余款系行使不安抗辩权没有法律依据。2、根据双方签订的商品房买卖合同约定，即使出现因出卖人原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。该约定是双方当事人真实意思表示，应当按照合同约定履行，被申请人无权要求解除合同。3、原审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，属适用法律错误。适用该条款的前提是不能办理房屋所有权证系因出卖人原因，而本案系被申请人违约，不是出卖人原因，原审法院以此为由解除合同没有法律依据。4、被申请人行使合同解除权已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，案涉商品房买卖合同签订于2012年7月，被申请人于2019年9月提起本案诉讼要求解除合同，明显已超出合理期限，也超过了法律规定的三年诉讼时效，不应予以支持。5，案涉房屋并不存在至今无法办理房屋产权登记、申请人丧失履行合同能力的情形，申请人在再审审查期间提供新的证据能够证明案涉小区在2019年已可以办理房产证，诸多业主已开始办理房产证，被申请人如足额交付购房款，可以交付房屋并办理房产证。6、原审超出被申请人诉讼请求作出判决。对于购房首付款利息部分的计算基数、起算时间及计算标准问题，在被申请人诉讼请求并不明确的情况下径行判决，违反法定程序。张启明针对绿地公司的再审申请答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。申请人的再审申请理由不成立。申请人不具备合同约定的交房条件，经营状况严重恶化，被申请人根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，行使不安抗辩权，终止履行合同，未交付剩余房款不构成违约。且至一审判决作出前申请人尚无法办理房屋所有权证，属申请人违约，无法实现合同目的。被申请人据此要求解除合同，退还购房首付款及利息符合法律规定。故请求驳回申请人的再审申请，维持原审判决。阜新绿地顺天置业有限公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销阜新市细河区人民法院(2019)辽0911民初2153号民事判决书，予以改判，依法支持上诉人的上诉请求或者发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人阜新绿地顺天置业有限公司不服阜新市细河区人民法院做出的(2019)辽0911民初2153号民事判决，提起上诉，上诉人认为该判决认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、原审法院认定事实不清。1、上诉人与被上诉人于2012年签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为665658元，被上诉人于合同签订当日支付房款40%共计275658元，房屋剩余60%余款于该房屋主体封顶时，以开发商通知时间截止日之前支付。现双方签订后，案涉房屋主体已封顶交付，上诉人多次向被上诉人催要房屋余款，但被上诉人称自己现在没有钱，待有钱后立即支付，上诉人基于诚实信用原则，并没有同被上诉人解除合同、主张违约责任，现在被上诉人不想再支付剩余房款，却以上诉人违约为由解除合同，被上诉人的行为已经违反了诚实信用原则，属被上诉人根本违约。2、合同明确约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故办理权属登记证书的时间应为商品房交付使用后的365日内，而本案中，被上诉人在房屋封顶后已有6年的情况下，仍欠上诉人60%的房款，被上诉人不给付购房款违约在先，导致房屋至今未交付被上诉人使用。在被上诉人还有缴纳款项的义务没有履行的情况下，仍不是该房屋所有权人，上诉人没有配合其办理权属登记证书的义务，是正常行使不安抗辩权，而非原审法院认定的上诉人根本违约。二、适用法律错误。双方签订的合同中第十五条约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。故，原审法院适用的《中华人民共和国合同法》第九十四条当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的之规定判决解除合同是明显错误，退一步讲，即使认定未办理房屋产权登记属上诉人的过错，也应根据意思自治原则，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。故，双方签订的合同中既已明确了解决方式，就应当按照意思自治原则，合同中约定的被上诉人不退房，由上诉人支付违约金的合同条款。综上所述，双方自愿签订的合同合法有效，合同中已明确约定房屋余款应于该房屋主体封顶时，以开发商通知时间截止日之前支付。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现房屋封顶后，经上诉人数次催要，由于被上诉人拒不支付尾款的原因，违约在先，导致上诉人并未将该房屋交付其使用，因此也无配合办理房屋登记备案的义务。并不存在因上诉人的原因致使被上诉人无法办理房屋所有权登记的情形，原审法院判决由上诉人返还被上诉人房屋首付款及车库价款无事实及法律依据，被上诉人的诉请不应得到支持。张启明二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判定上诉人构成根本违约，其原因上诉人开发的并出售给被上诉人房产截止到一审判决作出前都不能办理产权证，这一事实是众所周知的，一审法院判决认为合同目的不能实现判定双方解除合同由上诉人退还购房款并承担利息损失。另外，上诉人在上诉状中强调的被上诉人存在违约行为，被上诉人没有按照合同约定支付第二次房款，是行使了不安履行抗辩权。所以，从合同履行及违约责任看，如一审判决认定的，上诉人构成根本违约，不是被上诉人违约，综上，请求二审法院依法维持原判。张启明向一审法院起诉请求：1、请依法判令原告与被告解除《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款405658元及利息；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告张启明与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订商品房买卖合同，合同主要内容为原告向被告购买其开发的房屋，坐落于细河区工业街甲15-2第A-1-17幢2单元221号，建筑面积141.92平方米，单价为4690.38元/平方米，总金额为665658元。同时合同均约定原告于合同签订当日支付房款40%即275658元，剩余房款390000元于该房屋主体封顶时，以开发商通知时间截止日之前支付。被告于2013年10月31日前将该商品房所在楼宇验收合格后交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋首付款275658元，被告于2012年11月15日为原告出具收据收款收据。原告在购买上述房屋的同时还向被告购买了车库。2012年9月18日，原告向被告交付车库款13万元，被告为原告出具收款收据。另查明，原告所购房屋所在地块因尚有在建工程，故至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为：原告张启明与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订的商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为真实、合法、有效的合同。现原、被告签订的商品房买卖合同已超过一年，因被告的原因导致原告无法办理所有权登记，原告的合同目的无法实现，被告构成根本违约，一审法院对于原告要求解除房屋买卖合同及退回购房款的请求予以支持。考虑原告所购车库的位置、用途等因素，一审法院对于原告要求被告退回车库款的请求予以支持。同时，被告应给付原告以405658元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告提出原告未交齐房款违约在先，因原告所购房屋至今仍无法办理所有权登记，对于被告的意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，判决如下：一、解除原告张启与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订的两份商品房买卖合同；二、被告阜新绿地顺天置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张启明两户房屋的首付款275658元及车库款130000元，合计405658元，并给付原告张启明以275658元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年11月15日起至实际给付之日止的利息以及以130000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年9月18日起至实际给付之日止的利息。案件受理费7358元、保全费3300元，合计10658元，由被告阜新绿地顺天置业有限公司负担。（原告已预交）本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提供一份董津齐的交房通知书，证明如果交全款就可以交房。被上诉人质证意见为上诉人提交的证据，与本案无关。本院认为上诉人提供的新证据与本案无关联性，对上诉人提供的证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。二审认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，因上诉人的原因导致涉案房屋无法办理所有权登记，合同目的无法实现，故本案中的房屋买卖合同应予解除。上诉人主张被上诉人未按照合同约定的时间交纳剩余60%的购房款，上诉人存在违约行为，应承担违约责任。被上诉人辩称因其了解到上诉人经营状况严重恶化，可能无法继续履行合同，故其行使不安抗辩权，不再交纳剩余购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。本案中上诉人时至今日仍无法为被上诉人办理产权登记，已丧失履行合同的能力，本院对被上诉人的辩解意见予以采纳，被上诉人行使不安抗辩权符合法律规定，不存在违约行为，对上诉人提出的被上诉人存在违约行为的主张本院不予支持。关于上诉人主张双方约定不退房的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因本案合同目的无法实现，合同予以解除，所以上诉人要求不退房的主张不符合法律规定，本院不予支持。综上，阜新绿地顺天置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7358元，由上诉人阜新绿地顺天置业有限公司负担。本院再审查明：自2020年1月起，案涉房屋所在小区已经可以办理所有权登记，并有业主取得房屋《不动产权证书》。2017年7月19日上海市第一中级人民法院以（2017）沪01民初318号民事裁定书查封了案涉房屋，查封期限三年至2020年7月18日。2019年11月1日，阜新市住房和城乡建设局根据阜政办发（2019）21号“阜新市人民政府办公室关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的实施意见”，向市自然资源局发出“市住建局关于对细河区绿地剑桥项目补办竣工备案相关手续的函”。载明：“目前，该项目存在不能办理产权证问题。按照市政府业务会议纪要（2019年第22号）文件要求，市住建局、细河区政府负责督办绿地剑桥项目竣工验收备案工作，指导其完善相关手续。”上述事实有申请人绿地公司提供的《不动产权证书》，有被申请人提供的上海一中院民事裁定书及协助执行通知书、阜政办发（2019）21号文及函、本院两份生效民事判决书在卷，经庭审质证，可以认定。本案其他事实与原一、二审认定一致。本院再审认为：（一）被申请人张启明以不安抗辩权为由，没有按照合同约定的第二期付款期限付款，具有事实根据和法律依据。绿地公司开发建设的绿地剑桥项目地块因尚有在建工程，在与张启明订立合同之初，即存在不能履行或不能及时履行交付房屋、办理产权登记手续的重大可能。在合同履行过程中这种可能日渐成为现实并为众多买受人所周知。事实表明，直至2019年9月张启明起诉之时，绿地公司仍未依照合同第八条约定履行提交“该商品房所在楼宇经验收合格”或该项目综合整体验收的相关证明文件，依然不能办理房屋产权登记手续。且因经营状况不良导致信用危机进而发生诉讼案件使得案涉房屋被外地法院依法查封，查封期限持续至二审判决之后。足见，被申请人行使不安抗辩权的事实及理由成立。被申请人请求解除合同并支付已付房款利息属正当合法诉求。虽然按绿地公司提供的格式合同第十五条约定因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。但并非买受人就此丧失合同解除权。买受人购买房屋旨在取得房屋所有权，而取得房屋所有权的根本标志即是获得产权证书；否则，买受人的合同目的即无法实现，实体权益亦无从保障。尽管绿地公司自2020年1月起可以为所在小区业主办理所有权登记手续，但在被申请人起诉直至一审判决前绿地公司尚不能履行该项义务。故原判解除合同、退房返款正确。绿地公司显然不能以在任何时间内可以办理所有权登记手续作为正当理由进行抗辩，除非买受人谅解并愿意继续履行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”事实表明，导致案涉房屋长达7年不能办理房屋所有权登记的原因是绿地公司开发项目尚有在建工程，无法单栋楼宇验收或综合整体验收，显系绿地公司单方原因所致。即便买受人按期交纳剩余房款，也无法改变这一客观事实。本院（2020）辽09民终752号民事判决即是佐证，该案原告方（买受人）按期交纳了全部房款，而绿地公司至2019年10月在原告起诉时仍不能办理产权证，故原判解除合同，返还房款，却未支持利息请求；原告上诉，本院二审维持原判解除合同、返还房款的判项，增判绿地公司给付利息。另本院（2017）辽09民终1149号民事判决，与本案情况相同，原判解除合同，返还房款，绿地公司上诉，二审维持原判。上述生效判决所认定的事实应为本案证据使用，裁判结果亦应作为本案参考。综上，原一审、二审判决并无不当，应予维持。绿地公司的再审申请事实根据及法律依据不足。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条一款一项之规定，判决如下：一、维持本院(2020)辽09民终271号民事判决及细河区人民法院（2019）辽0911民初2153号民事判决。二、驳回阜新绿地顺天置业有限公司的再审申请。审判长  王淑辉审判员  常广俊审判员  田 野二〇二一年九月二十二日书记员  王 鑫