广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15714号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州宏城广场房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路212、214、216、218、220号。法定代表人：谢越华，该公司总经理。委托诉讼代理人：余剑光，上海中联（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雪莹，广东广大律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海百秋新中间科技有限公司，住所地上海市长宁区广顺路33号8幢1层2404室。法定代表人：刘志成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨佩峰，北京植德（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马成龙，北京植德（上海）律师事务所律师。上诉人广州宏城广场房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）因与被上诉人上海百秋新中间科技有限公司（以下简称百秋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初20089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判百秋公司向宏城公司支付2020年1月至2020年5月租金本金766455元及租金滞纳金（其中：2020年1月租金滞纳金本金为160700元、2月租金滞纳金本金为104455元、2020年3月至5月的租金滞纳金本金分别为167100元，从当月2日起按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）；2.撤销一审判决第二项，改判百秋公司向宏城公司支付2020年1月至2020年5月拖欠的推广费10000元及逾期支付上述期间推广费的滞纳金（各月推广费滞纳金以2000元为本金，从当月2日起按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）；3.撤销一审判决第四项，改判百秋公司向宏城公司支付2019年12月至2020年5月电费的滞纳金（其中：2019年12月电费滞纳金以1019.35元为本金，按每日千分之一的标准自2020年2月2日起计算至付清之日止；2020年1月电费滞纳金以1112.77元为本金，按每日千分之一的标准自2020年3月2日起计算至付清之日止；2020年2月电费滞纳金以600.52元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月2日起计算至付清之日止；2020年3月电费滞纳金以659.12元为本金，按每日千分之一的标准自2020年5月2日起计算至付清之日止；2020年4月电费滞纳金以607.40元为标准，按每日千分之一的标准自2020年6月2日起计算至付清之日止；2020年5月电费滞纳金以560.13元为本金，按每日千分之一的标准自2020年7月2日起计算至付清之日止）；4.一、二审诉讼费及财产保全费由百秋公司承担。事实和理由：（一）在百秋公司违约并导致《租赁协议》解除的前提下，宏城公司有权基于协议约定没收全部保证金，一审法院判令百秋公司此前缴纳的保证金抵扣其拖欠的租金，相当于百秋公司无须就案涉协议的解除承担任何违约责任，与合同、事实及法律依据不符，应予纠正。一审法院忽视了百秋公司除存在逾期付款的违约行为外，还存在擅自退租而导致租赁合同被宏城公司依约解除的基本事实，百秋公司不仅应当承担逾期付款产生的滞纳金，还需要承担因合同解除所产生的违约责任，违约方在合同履行过程中存在两个不同的违约行为，应当同时适用两条违约条款，承担相应的违约责任，二者并不冲突。（二）双方在《租赁协议》中对租金、推广费的支付时间及标准有明确的约定，宏城公司出具《付款通知书》的主要目的是提醒百秋公司履行付款义务，不论宏城公司是否发出《付款通知书》，百秋公司无疑是清楚知悉付款标准及时间的，与案涉协议约定的“其他费用”不同，租金、推广费滞纳金应当严格按照合同约定自当月2日起计算，一审法院认为双方以事实行为变更费用的支付时间，属于对宏城公司出具《付款通知书》的目的及性质认定不清，应予纠正。（三）本案中，2020年2月电费滞纳金应自2020年4月2日起计，2020年3月电费滞纳金应自2020年5月2日起计，以此类推。一审法院认定宏城公司在一审开庭当天才向百秋公司明确主张2020年4月、5月电费及滞纳金，与事实不符，宏城公司每月均及时向百秋公司发出《付款通知书》，要求百秋公司支付电费，但由于百秋公司擅自撤铺，店内无人员看守，才导致未能取得百秋公司确认收到通知书的相关凭证。（四）百秋公司作为违约方，理应承担一、二审诉讼费用。百秋公司二审答辩称，1.根据合同约定，在合同解除后保证金应当用于抵扣百秋公司所欠租金，宏城公司请求没收保证金，实际上属于要求百秋公司承担合同解除的违约责任，宏城公司未在一审诉讼请求中明确提出该项请求，一审法院基于事实已经支持百秋公司支付3个月滞纳金，且宏城公司并未提交证据证明其遭受任何损失。在此情形下，一审法院根据公平原则将保证金用于抵扣拖欠的租金，既符合双方租赁合同第4条的约定，也与民事法律公平、诚实信用原则相符。在保证金抵偿租金债权后，宏城公司的租金债权于2020年5月31日在540300元的数额范围内消灭。即2020年1月租金160700元、2月租金164455元、3月租金167100元、4月租金108045元，合计540300元，在5月31日百秋公司搬离案涉商铺当天抵消。2.百秋公司与宏城公司、广州市启×物业管理有限公司已经通过实际行为变更了租金、推广费、管理费、空调费的支付时间，一审法院据此认定前述费用的滞纳金的起算时间节点，认定正确，应予维持。3.百秋公司与广州市启×物业管理有限公司之间存在事实上的物业服务管理关系，但双方并未签订书面合同，并未约定延期支付管理费、空调费、水电费情况下产生的滞纳金，因此，百秋公司无需就此支付滞纳金。4.百秋公司于2020年5月30日以搬离案涉店铺的形式向广州市启×物业管理有限公司明确表达合同不再继续履行。根据租赁协议第19.05条，百秋公司终止合同的，双方可结清未付款项，如宏城公司认为百秋公司提前终止合同对其造成损失的可另行主张。在2020年5月31日百秋公司退租之后，宏城公司未与百秋公司就货物交接事项及时进行对接，百秋公司多次通过电子邮件通知宏城公司，主动提出办理交接，且在2020年9月7日一审开庭时法官明确要求双方于3日内协商撤离事宜，但宏城公司一直拒绝沟通。百秋公司认为，在2020年5月31日搬离案涉店铺后，双方事实上已经形成交接，如要求百秋公司继续履行房屋租赁合同，显失公平。宏城公司在此情形下拒绝解除合同，违反诚实信用原则，且租赁协议有明确约定百秋公司提前终止合同情形下的救济途径，对于宏城公司已有保障。因此双方之间的租赁关系应于2020年5月31日终止，因宏城公司拒绝办理交接导致扩大损失部分应由其自行承担。百秋公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项；2.改判《广州市房地产租赁合同》、《关于广州市天河区天河路天环广场负二层B264号商铺之租赁协议》于2020年6月1日解除；3.改判百秋公司按照以下标准支付租金的滞纳金，各月滞纳金均以不超过当月本金为限：（1）2020年1月租金滞纳金以160700元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年1月17日起计算至2020年5月31日；（2）2020年2月租金滞纳金以104455元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年2月17日起计算至2020年5月31日；（3）2020年3月租金滞纳金以167100元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年4月7日起计算至2020年5月31日；（4）2020年4月租金滞纳金以167100元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年4月27日起计算至2020年5月31日；以59055元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年6月1日起计算至付清之日止；（5）2020年5月租金滞纳金以167100元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年4月27日起计算至付清之日止；4.改判百秋公司按照以下标准支付推广费的滞纳金，各月滞纳金均以不超过当月本金为限：（1）2020年1月推广费滞纳金以2000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年1月17日起计算至付清之日止；（2）2020年2月推广费滞纳金以2000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年2月17日起计算至付清之日止；（3）2020年3月推广费滞纳金以2000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年4月7日起计算至付清之日止；（4）2020年4月及5月推广费滞纳金均以2000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年4月27日起计算至付清之日止；5.改判百秋公司按照以下标准支付2020年1月至2020年5月管理及空调费的滞纳金：各月均以11000元为本金，均按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准自当月2号起计算至付清之日止，各月滞纳金均以不超过当月本金为限；6.改判百秋公司按照以下标准支付电费的滞纳金，各月的滞纳金均以不超过当月本金为限：（1）2019年12月电费滞纳金以1019.35元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年2月2日起计算至付清之日止；（2）2020年1月电费滞纳金以1112.27元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年3月2日起计算至付清之日止；（3）2020年2月电费滞纳金以600.52元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年3月17日起计算至付清之日止；（4）2020年3月电费滞纳金以659.12元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自2020年4月21日起计算至付清之日止。事实和理由：（一）百秋公司于2020年5月31日搬离案涉商铺，合同目的已经不能实现，案涉协议自此应予解除，一审判决认为案涉合同解除时间应为2020年11月7日，属于认定事实和适用法律均存在错误，应予纠正。因受疫情影响，至2020年5月，百秋公司几乎没有营业收入，承租案涉商铺入不敷出、长期亏损，继续履行合同对百秋公司明显不公平，经与宏城公司多次申请及沟通，百秋公司于2020年5月31日撤出案涉商铺，未再继续使用与获取收益，此后双方继续协商费用减免、物品交接等事宜，宏城公司亦同意百秋公司盘点和取回遗留物品。因此，百秋公司不存在恶意违约，案涉租赁合同的目的已经无法实现，应予解除，一审判决未能正确认定合同解除时间，应予纠正。（二）宏城公司的租金债权已于2020年6月1日被抵销540300元，一审判决判令百秋公司支付租金滞纳金至“付清之日止”存在错误，应予纠正。根据案涉合同约定，合同解除后百秋公司有权将保证金抵销租金，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第43条规定，抵销具有溯及力，宏城公司的租金在2020年6月1日已经被抵销了，一审判决判令百秋公司支付租金滞纳金的期限有误。（三）案涉合同约定的滞纳金标准过高，一审判决径行适用且未予调低，属适用法律错误。即便一审判决认为百秋公司拖欠款项，宏城公司所遭受的损失仅为资金占用损失，其并未提交证据证明其实际损失，且百秋公司因受疫情及防控措施的影响而未能支付款项属情有可原，案涉合同约定的每日千分之一的滞纳金标准过高，百秋公司一审期间已经就该标准提出异议，一审法院未予调整存在错误，应予纠正。综上，案涉合同自2020年6月1日起因合同目的无法实现而解除，宏城公司的租金债权在该日被抵销540300元，2020年1月至2020年3月期间的全部租金和2020年4月的部分租金的滞纳金均应仅计算至2020年5月31日止。案涉合同约定的滞纳金标准过高，应予调低。一审判决认定事实和适用法律有误，应予纠正。宏城公司二审答辩称，（一）鉴于百秋公司存在拖欠商铺租金、推广费、管理及空调费、电费等长达11个月的严重违约行为，宏城公司基于合同约定提前解除案涉租赁合同，并于2020年11月5日向百秋公司发出《解除合同函》，一审法院根据函件快递投递情况及日常经验法则认定案涉合同解除日为2020年11月7日，具备事实及合同依据。（二）百秋公司并不享有合同解除权，其行为属于单方恶意违约，本案亦不存在法定解除的情形，疫情对案涉合同的履行不构成根本性障碍，百秋公司错误援引《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，主张案涉合同解除日为2020年6月1日，显属不当，应予驳回。在疫情前百秋公司已数次向宏城公司提出提前解除合同，可见，百秋公司多次强调其因疫情冲击而选择搬离案涉商铺与事实不符，百秋公司因自身经营不善导致影响合同的正常履行才是实情，该情况不属于合同提前解除的法定或约定情形，百秋公司的主张不应采信，宏城公司拒绝解除合同未违反诚实信用原则。（三）一审法院错误引用案涉协议第8.02条约定，判令百秋公司已支付的保证金抵扣欠费，应予纠正，一审法院判令百秋公司应付租金滞纳金至“付清之日止”并无不妥。该约定赋予的是宏城公司选择将保证金抵扣欠费的权利，并非宏城公司的义务，由于宏城公司从未选择行使该项权利，一审法院在未取得宏城公司书面同意的情况下，支持百秋公司关于以其支付的保证金抵扣欠款的主张，损害了宏城公司的合法权益，应予纠正。且适用该条款的前提是合同可继续正常履行，但由于当时百秋公司已擅自停止商铺经营，案涉租赁合同能否继续履行具有极大不确定性，根据案涉合同第19.04条约定，百秋公司缴纳的保证金应由宏城公司没收。此外，百秋公司所拖欠的费用金额远超于其缴付的保证金，假设宏城公司同意将保证金全部抵扣欠费，宏城公司仍有权要求百秋公司补足欠费。一审判决无法为当事人带来程序上的便利，也与本案事实情况不符。即便本案适用《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，该条同时规定“人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除”，因此，宏城公司有权依照案涉协议约定没收全部保证金。百秋公司除应当支付逾期付款滞纳金之外，还需要承担提前解除合同的违约责任。（四）在一审判决作出前，百秋公司没有提出“滞纳金过高”的主张，也未提供任何证据证明合同约定的滞纳金标准过高，其提出的上诉请求不应得到支持。综上，百秋公司的上诉明显缺乏事实和法律依据，应予驳回。宏城公司向一审法院起诉请求：1.百秋公司向宏城公司支付2020年1月至2020年5月租金本金766455元及租金滞纳金（其中：2020年1月租金标准160700元/月、2月租金标准104455元/月、2020年3月至5月的租金标准167100元/月，从当月次日起按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）；2.百秋公司向宏城公司支付2020年1月至2020年5月推广费本金10000元及推广费滞纳金（推广费为2000元/月，从当月次日起按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）；3.百秋公司向宏城公司支付2020年1月至2020年5月管理及空调费本金55000元、管理及空调费滞纳金（管理及空调费为11000元/月，从当月次日起按每日千分之一的标准计算至实际付清之日止）；4.百秋公司向宏城公司支付2019年12月至2020年5月电费本金4558.79元及滞纳金（其中：2019年12月电费为1019.35元，2020年1月电费为1112.77元，2020年2月电费为600.52元，2020年3月电费为659.12元，2020年4月电费607.40元，2020年5月电费560.13元。2019年12月电费滞纳金从2020年2月2日起算，2020年1月的电费滞纳金从2020年3月2日起计，均按每日千分之一的标准计算至百秋公司实际付清之日止）；5.百秋公司向宏城公司支付因聘请代理律师所支出的律师费30000元；6.本案案件受理费、财产保全费全部由百秋公司承担。百秋公司向一审法院反诉请求：1.确认百秋公司与宏城公司签订的《广州市房地产租赁合同》、《关于广州市天河区天河路天环广场负二层B264号商铺之租赁协议》在2020年4月13日解除；2.宏城公司退还保证金540300元；3.百秋公司无需向宏城公司支付2020年1月至2020年3月租金432255元，推广费本金30000元，管理及空调费本金33000元，合计495255元；4.宏城公司协助返还商铺内的全部物品。一审法院认定事实：2019年3月1日，宏城公司（出租人，甲方）与百秋公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：（第二条）甲方同意将坐落在天河区天河路218号负二层B264号房（以下简称案涉房屋）出租给乙方作商业用途。（第三条）甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：租赁期限：2019年3月1日至2021年2月28日，月租金额：2019年3月1日至2020年2月29日为160700元/月；2020年3月1日至2021年2月28日为167100元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按划账或支票付款方式缴付租金给甲方。（第四条）乙方向甲方交纳人民币501300元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。（第八条）其他约定：详见双方另行签署的租赁协议，如本合同项下的条款与租赁协议项下的条款有任何不一致或相互抵触之处，双方同意以租赁协议的条款为准。同日，双方签订《租赁协议》，约定：（第7条）租金、管理及空调费、推广费、公共事业费……7.03（a）基本租金、管理及空调费和推广费的支付时间除本合同另有规定外，在整个租赁期内，承租人须于每个日历月的首日或之前向出租人预缴当月的基本租金、管理及空调费和推广费。（b）其他费用的支付时间本租赁协议附表三第4部分所列的其他费用，包括但不限于通讯费用（如有）、水费（如有）、电费等均由承租人承担，承租人须按承租单元独立记录表或其他能显示承租单元内通讯设施、水、燃气或电的实际用量的相关设备所录数据而得的计算结果，或物业服务企业向承租人提供的账单所示金额，在收到账单后七日内按出租人指定的收款方式向本商场物业服务企业支付该等其他费用。（d）滞纳金倘承租人向出租人/物业服务企业拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、空调费、推广费、其他费用等各项费用超过七日……出租人/物业服务企业有权要求承租人按逾期天数支付滞纳金，滞纳金每日以应交款项之千分之一计。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始起算，直至承租人付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用。（e）诉讼成本费用倘承租人向出租人及/或物业服务企业拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理及空调费、推广费、其他费用等各项费用超过十五日……由此产生的诉讼成本费用（包括但不限于案件受理费、律师费等、均由承租人承担）。（第8条）保证金……8.02出租人有权在承租人违反、不遵守、不履行本合同的时候，抵扣承租人向其支付的承租单元保证金……承租人在此确认授权出租人可在其认为有需要时，从保证金中扣除承租人应向物业服务企业缴纳的管理及空调费、其他费用及其滞纳金、违约金、赔偿金……（第19条）合同的终止和解除……19.04出租人提前终止合同的权利……出租人有权在下列任何事件之一发生后的任何事件提前终止本合同并合法地提前收回承租单元：（a）承租人未能按本合同规定，在必须支付租金、管理及空调费、推广费、其他费用的日期后的十五天内支付该租金、管理及空调费、推广费、其他费用（无论出租人及/或物业服务企业是否已经向承租人作出任何形式的催付）……19.05承租人擅自终止合同若承租人未经出租人事先书面认可擅自提前终止本合同的，则承租人必须向出租人支付于本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭受的一切损失。（第23条）通知23.01按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，应按照本合同附表一所列的地址、传真或根据本条的规定而变更的地址、传真发送……如以快递的方式送达该等文件或通告……如双方在中国不同城市，则于投送快递后第三个工作日将被视为已送达收件人……（第24条）全部协议……24.02承租人确认出租人已采取合理方式提请承租人注意本合同中免除或者限制出租人责任的条款，承租人并确认出租人已按照承租人要求对相关条款予以说明。本合同的所有条款，特别是对免除或者限制出租人责任的合同条款，承租人已经充分理解并愿意接受这些约定。本合同是在承租人明确知悉其权利义务及法律后果的基础上自愿签署的。附表三第1部分-租金：承租人须根据本合同规定的方式及日期于每个日历月向出租人缴交基本租金……A基本租金：2019年3月1日至2020年2月29日，每个日历月基本租金为160700元；2020年3月1日至2021年2月28日，每个日历月基本租金为167100元……。第2部分-管理及空调费：每个日历月为11000元。承租人须根据本租赁协议第7.03条的规定向出租人或根据出租人指示向物业服务企业支付承租单元的管理及空调费……。第3部分-推广费：每个日历月为2000元。承租人须根据本租赁协议第7.03条的规定向出租人支付承租单元的推广费……。第4部分-其他费用：承租单元内由承租人发生的通讯费用、水费、电费及其他增值、有偿服务的实际金额、承租人根据本合同的规定应支付的所有款项、承租人作为承租人或承租单元的占有人或与本合同相关而被政府有关部门可能收取的所有登记和相关费用、及有关国家、地方规定应由承租人缴纳的费用。第5部分-保证金：……在本合同签订时，承租单元的保证金为人民币540300元。案涉合同及《租赁协议》签订后，百秋公司向宏城公司支付了保证金540300元。2020年4月13日，宏城公司委托广东广大律师事务所向百秋公司发出《催费律师函》，主要内容：……截止2020年4月9日，百秋公司拖欠宏城公司（及或合同约定的物业服务企业）租金本金599355元、推广费本金8000元、管理及空调费本金44000元、水电费本金2732.14元……百秋公司拒绝支付租金、管理及空调费、水电费显属违约，宏城公司有权依照合同约定追究百秋公司的违约责任，包括但不限于向百秋公司收取违约金、滞纳金，解除合同并向百秋公司追偿一切损失等……请百秋公司在收到函件后3日内向宏城公司（及或合同约定的物业服务企业）支付前述应付款项及其他到期应付未付款项。2020年4月26日，宏城公司再次委托广东广大律师事务所向百秋公司发出《再次催缴欠费之律师函》，继续对2020年4月13日向百秋公司发出的《催费律师函》里面的款项进行催缴。百秋公司一审庭审中确认收到上述两份函件，其认为宏城公司在2020年4月13日的《催费律师函》向其提出了解除案涉合同，案涉合同已于2020年4月13日解除。2020年11月5日，宏城公司按照《租赁协议》附表一中百秋公司的“注册地址/身份地址：上海市嘉定区真新街道×××室”及“通讯地址：上海市长宁区×××楼”、“法定代表人：刘志成，电话（86）186××××3799”邮寄落款日期为2020年11月5日的《解除合同函》，该函件主要内容为：因百秋公司自2020年1月起拖欠宏城公司的租金、推广费、管理及空调费、电费，经多次催促，百秋公司仍拒绝履行支付义务，鉴于此，正式通知百秋公司解除与宏城公司签订的租赁合同，租赁合同自该函件送达或视为送达之日正式解除，并要求百秋公司于2020年11月18日之前将案涉房屋恢复至租赁合同约定的状态并将案涉房屋交还给宏城公司。一审庭审过程中，双方共同确认以下内容：1.百秋公司从2020年1月开始拖欠租金及水电、管理费。2.宏城公司收取百秋公司保证金540300元。宏城公司为证明自己的主张，提交了以下证据：1.其向百秋公司开具的《付款通知书》（显示每月推广费为2000元，2020年1月租金为160700元、2月租金为104455元、3月、4月、5月租金均为167100元，1月发单日期为2020年1月10日，2月发单日期为2020年2月10日，3月发单日期为2020年3月31日，4月、5月发单日期为2020年4月20日），证明百秋公司拖欠其2020年1月至2020年5月租金及推广费；2.广州市启×物业管理有限公司向百秋公司开具的2020年1月至2020年5月的管理及空调费《付款通知书》（显示每月管理及空调费本金为11000元，其中1月发单日期为2019年12月10日，2月发单日期为2020年1月9日，3月发单日期为2020年2月19日，4月发单日期为2020年3月10日，5月发单日期为2020年4月14日）、2019年12月至2020年3月电费《付款通知书》（显示2019年12月电费为1019.35元，发单日期为2020年1月9日；1月电费为1112.27元，发单日期为2020年2月19日；2月电费为600.52元，发单日期为2020年3月10日；3月电费为659.12元，发单日期为2020年4月14日）；3.广州市启×物业管理有限公司于2020年9月4日出具的《情况说明》（显示截止2020年6月1日百秋公司拖欠其管理及空调费本金55000元，管理及空调费滞纳金5027元，电费本金4558.79元，电费滞纳金282.73元，其同意由宏城公司向百秋公司追讨拖欠的上述费用）；4.《民事案件委托合同》及发票（显示广东广大律师事务所于2020年8月13日向宏城公司出具了收取30000元*法律咨询*民事案件律师费的广东增值税专用发票），证明为维护自身合法权益，宏城公司聘请律师代理本案，为此支出了律师费。经质证，百秋公司对上述证据1、证据2、证据3、真实性、合法性予以确认，不确认证据3中本金及滞纳金的计算；证据4和本案无关，宏城公司聘请律师属于其自身的行为，不应该由百秋公司承担该费用，如果要求其承担律师费，那么对其聘请律师是否也需要宏城公司承担该律师费。百秋公司为证明自己的主张，提交了以下证据：1.2019年3月至2019年12月租金水电支付明细表。2.国内支付业务付款回单2019年3月至2019年12月租金、推广费。3.国内支付业务付款回单（物业费和水电费），上述证据共同证明百秋公司按照宏城公司及物业管理公司发出的付款通知支付相关费用。4.国内支付业务付款回单（显示百秋公司于2020年9月9日向广州市启×物业管理有限公司支付案涉房屋在2019年12月1日至2020年5月31日期间的电费4558.79元）。经质证，宏城公司对上述证据1-4真实性、合法性、关联性予以确认，确认其向百秋公司发付款通知单的时间会比合同要晚，实际上并没有变更付款时间，确认收到百秋公司支付的2019年12月1日至2020年5月31日期间的电费，但认为百秋公司未支付迟延支付电费的滞纳金。一审法院认为：案涉合同及《租赁协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于百秋公司主张案涉合同及《租赁协议》的相关条款属于格式合同的问题。一审法院认为，根据已查明的事实，宏城公司在《租赁协议》第24条已对相关条款予以说明。签订合同属重要民事法律行为，百秋公司应对相关条款予以重视。即使依百秋公司所述，承租人处于弱势地位，签约时没有和出租人协商的条件，但签约行为截至宏城公司提起本案诉讼前的一年多时间内，百秋公司既未证明其曾向宏城公司要求对免责条款予以说明，亦未证明其曾主张撤销相关免责条款进行权利救济，现其以宏城公司在案涉合同及《租赁协议》的相关条款属于格式合同主张免责条款无效，缺乏依据，一审法院依法不予支持。关于新冠疫情是否属于不可抗力的情形的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。结合案涉房屋所在位置，合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系、疫情发生后宏城公司与百秋公司是否以最大谨慎和最大努力仍不能防止疫情对合同履行造成了根本性障碍分析。一审法院认为，百秋公司承租案涉房屋主要用于销售鞋子，其一审庭审中亦确认其承租案涉房屋后生意一直不好，所以在疫情之前，其就要求和宏城公司解约，结合疫情发生后，宏城公司及广州市启×物业管理有限公司在租金缴纳及电费缴纳上均给予了一定的减免，疫情影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，案涉合同仍可继续履行，合同目的可以实现。因此，新冠疫情在本案中不属于导致合同目的不能实现的不可抗力情形。关于案涉合同及《租赁协议》解除时间及责任归属问题。首先，百秋公司主张案涉合同及《租赁协议》因宏城公司在2020年4月13日的《催费律师函》向其提出了解除案涉合同，故案涉合同及《租赁协议》解除时间为2020年4月13日。宏城公司主张双方合同解除时间应依据《租赁协议》第23.01条“按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，应按照本合同附表一所列的地址、传真或根据本条的规定而变更的地址、传真发送……如以快递的方式送达该等文件或通告……如双方在中国不同城市，则于投送快递后第三个工作日将被视为已送达收件人”的约定确定，其于2020年11月5日向百秋公司邮寄《解除合同函》，双方合同关系应于2020年11月10日解除。一审法院认为，2020年4月13日的《催费律师函》只是向百秋公司催缴其欠缴的相关费用及告知其未及时缴费可能需要承担的相关法律后果，并未达到解除合同的效果，一审法院对百秋公司关于案涉合同及《租赁协议》于2020年4月13日解除的主张不予采纳。其次，关于案涉合同及《租赁协议》的解除权，经查明，百秋公司自2020年1月开始拖欠案涉房屋的租金、水电费及物管费，经宏城公司多次催告后无正当理由拒不履行合同义务，且于2020年5月30日擅自关闭案涉房屋的经营，该行为已经构成根本违约，百秋公司的违约行为是导致合同目的无法实现的主要原因，宏城公司依据《租赁协议》第19.04条向百秋公司提出解除案涉合同及《租赁协议》，于法有据。宏城公司于2020年11月5日向百秋公司“注册地址/身份地址”和“通讯地址”分别邮寄《解除合同函》，该函件中已明确告知自函件送达或视为送达之日发生合同解除的效果，而一审法院经查询，寄往百秋公司“注册地址/身份地址”的邮件于2020年11月11日被退回妥投，寄往百秋公司“通讯地址”的邮件于2020年11月7日被签收。根据日常经验法则，一审法院认为邮件被退回妥投属于“视为送达”，邮件被签收之日属于“送达之日”。据此，一审法院认为，案涉合同及《租赁协议》解除的时间应以邮件送达之日发生合同解除效果，即案涉合同及《租赁协议》的解除时间应为2020年11月7日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于宏城公司要求百秋公司支付2020年1月至2020年5月租金766455元、推广费10000元及逾期支付租金、推广费的滞纳金的诉讼请求，符合《租赁协议》第7条的约定，具有合同依据，一审法院依法予以支持。关于滞纳金起算日期，宏城公司主张每月的滞纳金以当月次日开始计算，综合双方提交的《付款通知书》及百秋公司自使用案涉房屋后的缴费方式均是在收到宏城公司及物业管理公司出具的《付款通知书》后进行缴纳，且宏城公司及物业管理公司均未对百秋公司未按案涉合同及《租赁协议》约定在每月1日前缴纳租金及相关费用提出过异议的实际情况以及《租赁协议》第7.03条关于其他费用支付时间和滞纳金的约定。一审法院认为，宏城公司及物业管理公司对租金、管理及空调费和推广费的缴费方式的合同约定已经进行了实际的变更，即百秋公司按照宏城公司及物业公司出具的《付款通知书》所示金额，在收到该账单后七日内向出租人及物业管理公司进行缴费。根据宏城公司向百秋公司开具的2020年1月至2020年5月租金及推广费的《付款通知书》的发单日期，一审法院认为，百秋公司向宏城公司支付逾期支付租金及推广费的滞纳金的起算时间为：2020年1月的起算时间为2020年1月17日，2月的起算时间为2020年2月17日，3月的起算时间为2020年4月7日，4月及5月的起算时间均为2020年4月27日。据此，一审法院判令百秋公司向宏城公司支付2020年1月至2020年5月逾期支付租金及推广费的滞纳金（其中1月租金滞纳金以160700元为本金、推广费滞纳金以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年1月17日起计算至付清之日止；2月租金滞纳金以104455元为本金、推广费滞纳金以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年2月17日起计算至付清之日止；3月租金滞纳金以167100元为本金、推广费滞纳金以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月7日起计算至付清之日止；4月及5月租金滞纳金均以167100元为本金、推广费滞纳金均以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月27日起计算至付清之日止；上述各月滞纳金均以不超过当月本金为限）。关于百秋公司请求将其缴纳的保证金540300元用于抵扣拖欠的租金主张，综合本案案情，结合案涉合同第四条及《租赁协议》第8.02条关于保证金的约定，在一审法院已经支持了宏城公司要求百秋公司支付滞纳金的诉讼请求及宏城公司未提交证据证明其实际损失的情况下，一审法院根据公平原则，对百秋公司该主张予以采纳。因此，百秋公司需向宏城公司支付的租金金额为226155元（766455元-540300元=226155元）关于宏城公司要求百秋公司支付2020年1月至2020年5月管理及空调费55000元及逾期支付管理及空调费的滞纳金的诉讼请求。宏城公司提交了广州市启×物业管理有限公司于2020年9月4日出具的《情况说明》，同意由宏城公司向百秋公司追讨拖欠的上述费用。一审法院认为，虽然该诉请与本案不属于同一法律关系，而百秋公司在答辩意见中亦同意支付2020年4月及5月的物业费，为节约司法成本，避免当事人讼累，一审法院对百秋公司与广州市启×物业管理有限公司在本案中涉及到的物业服务合同的法律关系在本案中一并处理。因此，宏城公司该项诉请，符合《租赁协议》第7条的约定，一审法院依法予以支持。关于管理及空调费的滞纳金的起算时间，如前所述，一审法院已认定物业管理公司与百秋公司已就付款方式进行变更，根据广州市启×物业管理有限公司向百秋公司开具的2020年1月至2020年5月管理及空调费的《付款通知书》显示，1月发单日期为2019年12月10日，2月发单日期为2020年1月9日，3月发单日期为2020年2月19日，4月发单日期为2020年3月10日，5月发单日期为2020年4月14日，百秋公司向宏城公司支付管理及空调费的滞纳金起算时间应为：1月起算时间为2019年12月17日，2月起算时间为2020年1月16日，3月起算时间为2020年2月26日，4月起算时间为2020年3月17日，5月起算时间为2020年4月21日。现宏城公司主张上述滞纳金起算时间均按照每月第二日开始起算，属于对自身权利的处理，一审法院依法予以准许。综上，一审法院认为，百秋公司应向宏城公司支付逾期支付2020年1月至2020年5月管理及空调费的滞纳金（各月均以11000元为本金，均自当月2号起计算至实际付清之日止，各月滞纳金均以不超过当月本金为限）。关于宏城公司要求百秋公司支付2019年12月至2020年5月电费本金4558.79元及滞纳金的诉讼请求。关于电费本金，百秋公司一审庭后提交的《国内支付业务付款回单》显示其已于2020年9月9日向宏城公司支付上述电费本金，宏城公司亦确认收到该款项，宏城公司该项诉请已实现，一审法院不再另行判决支持。关于电费滞纳金，百秋公司逾期支付电费构成违约，宏城公司该项诉请具有合同依据，一审法院依法予以支持。关于滞纳金的起算时间，宏城公司提交的电费《付款通知书》显示，2019年12月电费为1019.35元，发单日期为2020年1月9日；1月电费为1112.27元，发单日期为2020年2月19日；2月电费为600.52元，发单日期为2020年3月10日；3月电费为659.12元，发单日期为2020年4月14日，关于2020年4月、5月电费的付款通知，宏城公司在本案开庭当天（2020年9月7日）才向百秋公司明确主张4月电费607.4元、5月电费560.13元及相应滞纳金。如前所述，一审法院已认定物业管理公司与百秋公司已就付款方式进行变更，一审法院认为，百秋公司支付2019年12月至2020年5月电费滞纳金起算时间应为：2019年12月的起算时间为2020年1月16日，2020年1月的起算时间为2020年2月26日，2020年2月的起算时间为2020年3月17日，2020年3月的起算时间为2020年4月21日，2020年4月、5月的起算时间为2020年9月14日。结合百秋公司已于2020年9月9日向宏城公司支付4月、5月电费本金的客观情况，宏城公司要求百秋公司支付2020年4月、5月电费滞纳金缺乏理据，一审法院依法不予支持。宏城公司要求百秋公司支付2019年12月电费滞纳金的起算时间为2020年2月2日，2020年1月电费滞纳金起算时间为2020年3月2日，属于对自身权利的合法处分，一审法院依法予以准许。宏城公司要求2020年2月、3月电费滞纳金起算时间以当月2号起计算的主张，缺乏理据，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，百秋公司应向宏城公司支付逾期缴纳2019年12月至2020年3月电费的滞纳金（其中2019年12月电费滞纳金以1019.35元为本金，按每日千分之一的标准自2020年2月2日起计算至付清之日止；2020年1月电费滞纳金以1112.27元为本金，按每日千分之一的标准自2020年3月2日起计算至付清之日止；2020年2月电费滞纳金以600.52元为本金，按每日千分之一的标准自2020年3月17日起计算至付清之日止；2020年3月电费滞纳金以659.12元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月21日起计算至付清之日止，各月滞纳金均以不超过当月本金为限）。关于宏城公司要求百秋公司支付聘请律师所支出的律师费30000元的诉讼请求，宏城公司提交了相关证据证明该项损失，一审法院认为，宏城公司该项诉请符合《租赁协议》第7条关于诉讼成本费用的约定，一审法院依法予以支持。关于百秋公司第一项反诉请求。如前所述，一审法院已认定案涉合同及《租赁协议》的解除时间为2020年11月7日，百秋公司该项反诉请求于法无据，一审法院依法不予支持。关于百秋公司的第二项、第三项反诉请求。如前所述，导致案涉合同及《租赁协议》解除的责任在百秋公司，且疫情不属于不可抗力情形。因此，其要求宏城公司退回保证金540300元及免除其2020年1月至2020年3月的租金、推广费、空调及管理费的反诉请求缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于百秋公司要求宏城公司返还案涉房屋内的全部物品的反诉请求。因百秋公司庭后确认已于2020年11月18日取回货品。据此，百秋公司该项反诉请求已经实现，一审法院不再另行判决支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2021年4月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付自2020年1月至2020年5月拖欠的租金226155元及逾期支付上述期间租金的滞纳金（其中1月租金滞纳金以160700元为本金，按每日千分之一的标准自2020年1月17日起计算至付清之日止；2月租金滞纳金以104455元为本金，按每日千分之一的标准自2020年2月17日起计算至付清之日止；3月租金滞纳金以167100元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月7日起计算至付清之日止；4月及5月租金滞纳金均以167100元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月27日起计算至付清之日止；上述各月滞纳金均以不超过当月本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付自2020年1月至2020年5月拖欠的推广费10000元及逾期支付上述期间推广费的滞纳金（其中1月推广费滞纳金以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年1月17日起计算至付清之日止；2月推广费滞纳金以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年2月17日起计算至付清之日止；3月推广费滞纳金以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月7日起计算至付清之日止；4月及5月推广费滞纳金均以2000元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月27日起计算至付清之日止；上述各月滞纳金均以不超过当月本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付自2020年1月至2020年5月拖欠的管理及空调费55000元及逾期支付上述期间管理及空调费滞纳金（各月均以11000元为本金，均自当月2号起计算至实际付清之日止，各月滞纳金均以不超过当月本金为限）；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付逾期缴纳2019年12月至2020年3月电费的滞纳金（其中2019年12月电费滞纳金以1019.35元为本金，按每日千分之一的标准自2020年2月2日起计算至付清之日止；2020年1月电费滞纳金以1112.27元为本金，按每日千分之一的标准自2020年3月2日起计算至付清之日止；2020年2月电费滞纳金以600.52元为本金，按每日千分之一的标准自2020年3月17日起计算至付清之日止；2020年3月电费滞纳金以659.12元为本金，按每日千分之一的标准自2020年4月21日起计算至付清之日止，各月滞纳金均以不超过当月本金为限）；五、自本判决发生法律效力之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付律师费30000元；六、驳回广州宏城广场房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回上海百秋新中间科技有限公司的全部反诉请求。案件本诉受理费13191元，反诉受理费7150元，保全费5000元，均由上海百秋新中间科技有限公司负担。本院二审期间，宏城公司向本院提交：《关于上海百秋新中间科技有限公司汇款事宜回复函》、快递单及投递情况，拟证明：关于百秋公司向宏城公司支付三笔款项的事宜，宏城公司明确发函回应称，宏城公司接受该三笔款项不视为百秋公司完全履行一审判决的给付义务，亦不视为宏城公司放弃追究百秋公司应当承担的违约责任，双方间的权利义务以二审判决为准。该函已通过快递的方式送达至百秋公司。百秋公司经质证认为，对真实性、合法性予以认可，对关联性及证明内容不予认可，2021年5月27日，百秋公司向宏城公司付清本案一审判决判令百秋公司所需支付的租金、推广费、管理及空调费等，且百秋公司已上诉请求调低滞纳金标准。百秋公司向本院提交：1.百秋公司向宏城公司支付本案所涉租金、管理及空调费和电费的支付凭证，拟证明百秋公司于2021年5月27日向宏城公司付清了本案一审判决判令百秋公司所需支付的租金、推广费、管理及空调费；2.2020年3月6日百秋公司的人员毛真玺与宏城公司的人员冯某君沟通撤租事宜的微信聊天记录，拟证明受新冠疫情影响，案涉店铺亏损严重，百秋公司已经无力继续负担租金，不得不尽快关闭店铺。2020年3月6日，在百秋公司与宏城公司沟通关店撤租事宜过程中，宏城公司表示将予推进；3.2020年5月至7月期间百秋公司与宏城公司协商撤租事宜的往来邮件；4.2020年6月15日百秋公司请求交接的往来邮件；5.2020年7月7日百秋公司请求交接的往来邮件，证据3-5拟证明2020年5月20日，百秋公司向宏城公司发送邮件，提出因店铺亏损严重，百秋公司已经无力支付租金，请求尽快退租。2020年5月29日，百秋公司向宏城公司发送邮件，告知因店铺亏损严重，百秋公司将于2020年6月1日起退出店铺，请求宏城公司安排交接。百秋公司于2020年5月31日撤租，并于2020年6月1日再次向宏城公司发送邮件，请求尽快结算。在2020年6月至7月期间，百秋公司在撤租后，多次向宏城公司发送邮件，请求与宏城公司尽快协商结算事宜，但是宏城公司消极应对，并且拒收百秋公司于2020年7月20日寄回的钥匙，放任双方的损失持续扩大。宏城公司经质证认为，对证据1的真实性、合法性和关联性予以确认，但百秋公司尚未支付滞纳金；对证据2的真实性及合法性予以确认，但对关联性不予确认，冯某君表示“推进”是指冯某君会向上级汇报情况，推进双方进一步沟通，但并没有对撤租事宜作出任何承诺。宏城公司员工冯某君并不是宏城公司的法定代表人，也不是受宏城公司委托具有全权代理权限的员工，作为高级租务主任，冯某君没有任何决策权，其陈述不代表宏城公司的意见，宏城公司对于案涉纠纷的态度及意见应以宏城公司出具的公函为准；对证据3-5中2020年7月7日21时04分邮件的真实性、合法性及关联性不确认，宏城公司员工未收到该份邮件。除7月7日邮件以外，其他邮件的真实性确认，但对于合法性和关联性不予确认，百秋公司要求撤租没有任何合同或法律依据，该沟通邮件不具备合法性。此外，对百秋公司声称的于2020年7月20日寄回钥匙的证明目的不予确认，百秋公司未提出充分证据证明曾向宏城公司寄回钥匙，仅凭借顺丰快递投递信息截图不能说明宏城公司放任损失的扩大。对于二审期间提供的上述材料，各方当事人表示同意不再以开庭的方式进行质证。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，百秋公司确认在2020年11月18日之前仍有物品存放在案涉商铺内。宏城公司称2020年6月1日巡场时才知道百秋公司擅自停止经营，为了维持商场的营业形象，其公司在6月8日为案涉商铺加装了可移动的围挡，百秋公司实际撤场时间是2020年11月18日。百秋公司称：双方在实际履行中将费用的支付时间变更为收到账单后的七日内进行支付；其公司被宏城公司留置案涉商铺的商品经盘点多达70余件，在2020年5月31日后，其公司不可能从案涉商铺自行取回；2020年6月8日宏城公司将案涉商铺加设围挡，在此之后如果没有宏城公司的员工陪同，其公司无法进入案涉商铺，其公司在撤场后多次与宏城公司就店铺的移交事宜进行沟通，但宏城公司工作人员表示因其内部审批时间长导致迟迟未办理交接。宏城公司则称：合同约定和其公司发放付款通知书是可以并行的，因为宏城公司或者广州市启×物业管理有限公司发出的付款通知书的日期是在百秋公司付款之前，如果百秋公司没有按时支付，其公司会出具催款通知书，付款通知书只是善意提醒，在签订合同时百秋公司就已经知道应当在当月的首日或者之前付款，因此并不属于双方变更支付时间的行为；租金和推广费是交给其公司，管理费和水电费是交给物业公司的，空调费是包含在物业费中的；其在本案中主张的电费、物业管理费以及滞纳金在内部集团的账户上进行抵扣，但没有相应的证据。百秋公司已于2021年5月27日向宏城公司支付租金、推广费、管理费及空调费。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和双方当事人上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、案涉租赁合同的解除时间；二、百秋公司所缴纳的保证金应否予以返还；三、宏城公司所主张的逾期付款滞纳金的计付问题。百秋公司二审期间提供的付款回单系一审庭审之后形成的新的证据，宏城公司对该部分证据并无异议，本院予以采纳并确认百秋公司已于2021年5月27日向宏城公司支付租金226155元、推广费10000元、管理费以及空调费55000元。百秋公司提供的其他证据均形成于一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据”，本院不予接纳。关于合同解除的时间。案涉《广州市房屋租赁合同》、《租赁协议》合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。百秋公司租赁案涉商铺用作鞋履配饰零售，疫情对其经营状况确实会产生不利影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。案涉《广州市房屋租赁合同》、《租赁协议》期限至2021年2月28日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必然导致合同目的无法实现。百秋公司并无充分证据证明宏城公司存在违约行为，百秋公司并不享有合同解除权，故其于2020年5月31日停止经营的行为并不产生合同解除的法律后果。百秋公司上诉认为合同解除时间应为2020年6月1日，理据不足，本院不予支持。百秋公司擅自停止经营，但未搬离其自有物品，宏城公司称对案涉商铺加设可移动的围栏的目的是为了维持商场的营业形象，该陈述具有一定的合理性，本院予以采信。百秋公司并无充分证据证明宏城公司对案涉商铺加设可移动围栏导致其无法取回自有物品，且宏城公司加设围栏的行为发生在百秋公司停止经营之后，故并不能当然视为宏城公司已经实际收回租赁物。在百秋公司单方停止经营、无腾空交还租赁物且经催促拒不履行合同义务的情况下，宏城公司于2020年11月5日向百秋公司提出解除合同，符合合同约定。宏城公司寄往百秋公司“通讯地址”的《解除合同函》于2020年11月7日被签收，一审法院认定《广州市房屋租赁合同》、《租赁协议》的解除时间为2020年11月7日，并无不当，本院予以认同。关于百秋公司所缴纳的保证金应否返还的问题。百秋公司在一审期间反诉要求宏城公司返还保证金540300元，一审法院一方面认定百秋公司缴纳的保证金可全部用于抵扣欠租，一方面又以合同解除责任在于百秋公司为由驳回百秋公司的该项反诉请求，前后论述存有矛盾之处。如前所述，百秋公司并不享有合同解除权，其单方撤场行为已构成违约，依照合同约定，其缴纳的保证金本应予以没收。但结合案涉商铺的用途、租赁期限、租赁双方的合同履行行为、疫情及疫情防控措施对合同履行的影响程度、影响期间等事实，根据疫情之下风险共担、共渡难关的原则，本院酌定宏城公司应向百秋公司返还一半的保证金270150元为宜。百秋公司认为保证金应全部予以返还，理据不足，本院不予支持。关于逾期付款滞纳金的计付问题。百秋公司未依约支付自2020年1月份起的租金、推广费、电费、管理及空调费等费用，双方当事人对于百秋公司应承担逾期付款的违约责任并无异议，双方争议在于逾期付款滞纳金的计付标准、逾期支付租金、推广费、电费滞纳金的起算时点、逾期支付租金滞纳金的计算基数如何确定，对此，本院评析如下：关于逾期付款滞纳金的计付标准问题。根据案涉《广州市房屋租赁合同》、《租赁协议》的约定，百秋公司逾期支付租金、管理费、空调费、推广费、其他费用的，出租人/物业服务企业有权要求百秋公司按逾期天数支付滞纳金，滞纳金每日以应交款项之千分之一计付，合同约定的违约金标准显然过高。考虑到疫情及疫情防控措施对百秋公司的经营确实造成不利影响，百秋公司上诉请求将逾期付款的滞纳金标准调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，合理可行，本院予以采纳并对一审判决相应判项予以调整。关于逾期支付租金、推广费、电费滞纳金的起算时点问题。根据合同约定，百秋公司应在每月1日或者之前向宏城公司预缴当月的基本租金、管理费及空调费和推广费，但从合同实际履行情况来看，百秋公司系在收到宏城公司及物业管理公司发出的付款通知书后缴纳租金、推广费、管理及空调费等费用，并非按照合同约定缴纳租金、推广费、管理及空调费，宏城公司及物业管理公司并无对此提出过异议并向百秋公司主张过迟延付款的违约责任，可见租赁双方对合同约定的缴费方式已经进行了实际的变更。根据案涉合同约定，承租人收到账单后七日内按出租人指定的收款方式向商场物业服务企业支付水、燃气、电等费用，可见承租人支付租金、推广费、管理及空调费等的合理期间应为收到宏城公司及物业管理公司发出的付款通知书后七日内。根据相关《付款通知书》的发单日期以及付款的合理期间，一审法院所确定的2020年1月至2020年5月租金、推广费以及2020年1月至2020年3月电费的滞纳金起算时点，并无不当，本院予以认同。宏城公司上诉认为应以欠费当月2日作为租金、推广费、电费的滞纳金的起算时点，理由不能成立，本院不予支持。关于逾期支付2020年1月至2020年5月租金的滞纳金的计付基数问题。如前所述，案涉合同以及《租赁协议》未能继续履行的原因在于百秋公司，租赁双方对于保证金应否返还一直存有争议，对于保证金应予返还的数额亦无达成合意。本院虽认定宏城公司应向百秋公司返还一半保证金，但该认定系基于疫情及疫情防控措施对于合同履行确实造成一定不利影响的考量以及疫情之下风险共担、共渡难关的原则所作出，且百秋公司已向宏城公司提出返还保证金的反诉请求，故百秋公司上诉认为保证金应在合同解除之日与所欠租金进行冲抵，并以此计算逾期支付租金的滞纳金，理据不足，本院不予接纳。百秋公司已于2021年5月27日支付租金226155元，该部分付款可用于冲抵2020年1月的租金160700元以及2020年2月的部分租金65455元，本院对于一审判决第一项相应予以调整，即：百秋公司应向宏城公司支付2020年1月至2020年5月拖欠的租金540300元及逾期支付上述期间的租金的滞纳金（其中2020年1月租金滞纳金以160700元为本金，自2020年1月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年5月27日止；2020年2月租金滞纳金以104455元为本金，自2020年2月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年5月27日止，以39000元为本金，自2021年5月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；2020年3月租金滞纳金以167100元为本金，自2020年4月7日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；2020年4月、2020年5月租金滞纳金分别以167100元为本金，自2020年4月27日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；上述各月滞纳金均以不超过当月本金为限）。关于百秋公司应否向宏城公司支付2020年4、5月电费滞纳金的问题。宏城公司自称2020年6月1日巡场时已知悉百秋公司单方撤场，《租赁协议》附表中留有百秋公司可供联系的通讯地址，并不存在无法向百秋公司主张2020年4、5月电费的情形。宏城公司并无提供证据证明在提起本案诉讼之前曾告知百秋公司2020年4月、5月应缴电费数额，宏城公司直至2020年9月7日一审开庭时才向百秋公司明确主张2020年4月、5月的电费，而百秋公司已于2020年9月9日已经缴纳全部电费，并无超过约定的付款期限，一审法院驳回宏城公司要求百秋公司支付2020年4、5月电费滞纳金的诉讼请求，并无不妥，宏城公司的该上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，宏城公司关于租金滞纳金的计算基数有误、须返还的保证金不应与欠租予以冲抵以及百秋公司关于滞纳金标准过高应予调整的上诉理由成立，本院予以支持。宏城公司、百秋公司的其他上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实基本清楚，但对逾期支付租金滞纳金以及保证金的处理欠妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第三项，第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初20089号民事判决第五项；二、撤销广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初20089号民事判决第六项、第七项；三、变更广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初20089号民事判决第一项为：自本判决送达之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付2020年1月至2020年5月拖欠的租金540300元及逾期支付上述期间的租金的滞纳金（其中2020年1月租金滞纳金以160700元为本金，自2020年1月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年5月27日止；2020年2月租金滞纳金以104455元为本金，自2020年2月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年5月27日止，以39000元为本金，自2021年5月27日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；2020年3月租金滞纳金以167100元为本金，自2020年4月7日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；2020年4月、2020年5月租金滞纳金分别以167100元为本金，自2020年4月27日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；上述各月滞纳金均以不超过当月本金为限）；四、变更广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初20089号民事判决第二项为：自本判决送达之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付逾期支付2020年1月至2020年5月期间推广费的滞纳金（其中2020年1月推广费滞纳金以2000元为本金，自2020年1月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至2020年5月27日止；2020年2月推广费滞纳金以2000元为本金，自2020年2月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至2020年5月27日止；2020年3月推广费滞纳金以2000元为本金，自2020年4月7日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至2020年5月27日止；2020年4月、2020年5月推广费滞纳金分别以2000元为本金，自2020年4月27日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至2020年5月27日止）；五、变更广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初20089号民事判决第三项为：自本判决送达之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付逾期支付2020年1月至2020年5月拖欠的管理及空调费滞纳金（各月分别以10000元为本金，均自当月2号起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年5月27日止）；六、变更广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初20089号民事判决第四项为：自本判决送达之日起10日内，上海百秋新中间科技有限公司向广州宏城广场房地产开发有限公司支付逾期缴纳2019年12月至2020年3月电费的滞纳金（其中：2019年12月电费滞纳金以1019.35元为本金，自2020年2月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月9日止；2020年1月电费滞纳金以1112.27元为本金，自2020年3月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月9日止；2020年2月电费滞纳金以600.52元为本金，自2020年3月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月9日止；2020年3月电费滞纳金以659.12元为本金，自2020年4月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年9月9日止）；七、自本判决送达之日起10日内，广州宏城广场房地产开发有限公司向上海百秋新中间科技有限公司返还保证金270150元；八、驳回广州宏城广场房地产开发有限公司的其他诉讼请求；九、驳回上海百秋新中间科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费13191元、保全费5000元，由上海百秋新中间科技有限公司负担；反诉受理费7150元，由上海百秋新中间科技有限公司负担4474元，由广州宏城广场房地产开发有限公司负担2676元。二审案件受理费9585元，由上海百秋新中间科技有限公司负担4233元，由广州宏城广场房地产开发有限公司负担5352元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 李 民审判员 唐佩莹二〇二一年九月二十二日书记员 贾 妍古文娜