广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15744号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东誉丰地产发展有限公司，住所地：广州市增城区荔城街广汕公路北侧。法定代表人：王洪志，职务：总经理。委托诉讼代理人：宋梓健，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧秋瑜，广东启源律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：戎晓萍，女，1984年8月15日出生，汉族，现住广州市增城区。委托诉讼代理人：奚国初，系戎晓萍的丈夫。上诉人（原审被告、反诉原告）：奚国初，男，1978年3月18日出生，汉族，现住广州市增城区。上诉人广东誉丰地产发展有限公司（下简称誉丰公司）、戎晓萍、奚国初因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。誉丰公司上诉请求：判令撤销原审判决并依法改判：1.戎晓萍、奚国初继续履行《广州市商品房买卖合同(预售)》(下简称《预售合同》)(编号：20106311860)，并向誉丰公司支付剩余购房款770000元；2.戎晓萍、奚国初支付违约金(违约金以770000元为基数，按每日0.05％的标准，自2019年9月27日起计至实际支付之日止，暂计至2021年3月30日为211750元)；3.戎晓萍、奚国初向誉丰公司赔偿律师费损失8000元；4.本案一、二审诉讼费由戎晓萍、奚国初共同承担。事实与理由如下：一、原审判决认定事实及适用法律错误。其一，《预售合同》有效，双方应按合同约定履行合同项下义务。戎晓萍、奚国初在原审中反诉请求继续履行《预售合同》，该行为构成认诺。本案并不存在合同终止的情形，誉丰公司已按《预售合同》及补充协议约定履行了相应义务，戎晓萍、奚国初理应继续履行《预售合同》约定向誉丰公司付清余款。原审判决认定合同有效，但驳回双方继续履行的诉讼请求自相矛盾，同时致使合同是否应当继续履行、各方应当如何履行的问题陷入两难。其二，原审判决违反处分原则、意思自治原则。双方均主张继续履行合同，原审法院应当尊重当事人的意愿，判决双方继续履行《预售合同》，以最大限度地实现双方的缔约目的。其三，支付剩余购房款为金钱债务，不存在履行不能的情形，戎晓萍、奚国初应当按照合同约定向誉丰公司支付剩余购房款；二、按揭付款仅是戎晓萍、奚国初履行《预售合同》项下购房款的其中一种方式，能否办理按揭贷款并非付清剩余购房款的前提条件。誉丰公司与戎晓萍、奚国初签订《预售合同》及补充协议时，已尽审慎义务，对戎晓萍、奚国初的贷款条件进行了初步审查。戎晓萍、奚国初作为完全民事行为能力人，结合戎晓萍、奚国初此前办理过类似银行贷款的事实，对于成功办理银行贷款的条件以及未能成功办理的法律后果应有清晰的认识并对此承担相应的法律责任。且，根据涉案合同补充协议第四条第五款的约定，戎晓萍、奚国初确认誉丰公司仅为其贷款提供必要协助，不负有对其贷款申请获得批准的保证义务，誉丰公司客观上亦无法对此作出任何保证。戎晓萍、奚国初至今未办妥按揭贷款手续，系奚国初在签订《预售合同》后又新增了多笔大额消费贷记录且未结清所致，致使戎晓萍、奚国初未能向誉丰公司支付剩余购房款，责任在于戎晓萍、奚国初；三、戎晓萍、奚国初已构成违约，应当承担立即支付剩余购房款、违约金并赔偿损失的责任；四、在签订合同后，戎晓萍、奚国初符合贷款的资质条件，并在2020年2月获得公积金贷款审批并成功贷款60万元。戎晓萍、奚国初在与工商银行签订贷款合同之前，新增了多笔不合理债务，导致无法正常办理商贷审批流程。誉丰公司多次催促戎晓萍、奚国初对签订合同后所新增的多笔不合理消费贷款进行结算并提供结清证明给贷款银行，但其至今仍未提供，导致贷款银行至今仍未发放商业贷款。因此，戎晓萍、奚国初无法付款的责任在于其自身，与誉丰公司无关。戎晓萍、奚国初已经支付首付款以及办理公积金贷款，本案已经具备继续履行的基础，戎晓萍、奚国初应当配合誉丰公司办理商业贷款手续，或自行支付拖欠的剩余购房款77万元。戎晓萍、奚国初对誉丰公司的上诉请求答辩称：誉丰公司所述不全面。其一，戎晓萍、奚国初购房时已说明奚国初有消费贷，也提交了工商银行、建设银行及广发银行2019年上半年的流水记录。誉丰公司的工作人员为骗取戎晓萍、奚国初交首付，书面注明交了做4月份假流水费即可保证获得贷款，奚国初也已交纳代办费。奚国初虽有新增消费贷款，但一直有还有借，消费贷的总额与签订合同前后基本一致，不存在新增，誉丰公司只是提及新增消费贷而未提及已归还的消费贷。其二，自签合同至今已有两年多，誉丰公司一直未按合同约定将书面合同原件交付戎晓萍、奚国初。戎晓萍、奚国初不同意继续履行合同的原因，一是没有能力一次性支付剩余房款，二是没有能力还清消费贷款以办理商业贷款用于支付剩余房款。戎晓萍、奚国初上诉请求判令：1.撤销原审第二项，改判或将本案发回重审；2.解除合同，誉丰公司退回戎晓萍、奚国初购房时支付的所有资金，包括已交购房款1197429元、住宅专项维修基金10035.9元、按揭代理服务费2200元、律师费600元及3300元、权证印花税、权证登记费、办证服务费共600元，并赔偿戎晓萍、奚国初的全部损失，包括一倍定金50000元，首期利息64402元(597429元按首套按揭利率5.39％，暂计至2021年6月)、公积金贷款利息26000元(按公积金利率3.25％，暂计2020年2月至2021年6月)、工作损失20万元、母亲部分手术费、护理费、误工费50000元；3.本案一、二审诉讼费、反诉费等全部由誉丰公司承担。事实与理由如下：一、戎晓萍、奚国初一直陈述誉丰公司多次收取假流水费，但从未陈述誉丰公司做假流水，至今也不清楚誉丰公司收假流水费之后有无做假流水。誉丰公司通过收费、担保及书面注释保证按揭通过是戎晓萍、奚国初签订合同的直接原因。誉丰公司未兑现承诺是造成银行按揭未通过的直接原因。在银行贷款无法办妥后，誉丰公司否认收取假流水费及保证银行贷款能办妥等事实，将所有过错全部推给戎晓萍、奚国初，引发纠纷的过错全在于誉丰公司；二、原审判决认定部分事实错误。其一，誉丰公司明知戎晓萍、奚国初已办理消费贷，仍收取代办费并书面承诺以骗取戎晓萍、奚国初支付定金及首付款。其二，合同内容不是双方协商的结果，而是誉丰公司事先打印的文本。其三，誉丰公司在合同签订过程中存在逼迫欺诈行为。誉丰公司以戎晓萍、奚国初不同意签合同则不退定金、首付款退款流程缓慢等手段逼迫戎晓萍、奚国初签订合同，且戎晓萍、奚国初至今未收到合同原件；三、原审判决前后矛盾，判决结果不具备可操作性。本案合同因誉丰公司的欺诈行为导致无法执行。原审判决认定买卖合同合法有效，同时又判决驳回双方的全部诉讼请求，使得双方都有不执行合同的判决依据。誉丰公司明知戎晓萍、奚国初已办理消费贷，仍收取代办费且并书面说明、口头承诺保证戎晓萍、奚国初办妥按揭贷款，故戎晓萍、奚国初要求誉丰公司履行承诺让戎晓萍、奚国初顺利办理银行按揭，合情合理，理据充足；四、原审判决遗漏认定对誉丰公司不利的证据。其一，原审虽判决驳回誉丰公司的全部诉讼请求，但对誉丰公司的欺诈行为却无任何评判。其二，誉丰公司多次发函恐吓，甚至在2020年4月8日发给戎晓萍、奚国初的催收函中非法列举了戎晓萍、奚国初的多项银行具体借贷数据。对于如何获取具体的信贷数据，誉丰公司未作合理解释。誉丰公司对戎晓萍、奚国初的上诉请求答辩称：答辩意见与上诉意见一致。另，戎晓萍、奚国初在原审中反诉要求继续履行合同，故其上诉要求解除合同，超出其原审反诉请求，不符合法律规定。誉丰公司于2021年1月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.戎晓萍、奚国初继续履行《预售合同》（编号为201906311860），向誉丰公司支付剩余购房款770000元整；2.戎晓萍、奚国初向誉丰公司支付暂计至2020年9月30日的逾期履行违约金142450元（违约金以逾期未付款770000元为基数，按照每日0.05%标准从2019年9月27日计算至实际付清之日；3.戎晓萍、奚国初承担誉丰公司提起本案诉讼支付的律师费8000元；4.本案诉讼费由戎晓萍、奚国初承担。戎晓萍、奚国初反诉请求判令：1.誉丰公司履行承诺，让戎晓萍、奚国初顺利办理银行按揭，顺利履行《预售合同》；2.誉丰公司支付因本案所产生的一切直接经济损失，包含但不限于本案的滞纳金、律师费、诉讼费等（以法院判决为准）；3.誉丰公司赔偿戎晓萍、奚国初因商品房预售纠纷所产生的间接损失，包括戎晓萍、奚国初母亲眼睛手术部分费用（手术费、护理费、误工费）15万元及戎晓萍、奚国初工作损失20万元；4.本案反诉费由誉丰公司承担。原审法院经审理查明，2019年6月29日，戎晓萍、奚国初（买方，乙方）与誉丰公司（卖方）签订《预售合同》，约定：乙方购买商品房地址增城区荔城街华蔷北街7号1306房。商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24901.01元，总金额1967429元。按揭贷款方式付款。首期款：自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的30.37%，金额597429元。除首期款外，剩余房款金额1370000元，须于2019年6月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国工商银行股份有限公司广州华南支行，乙方自行办理按揭贷款手续，甲方应在乙方支付首期款后1日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。附件八：本合同补充协议。关于按揭贷款方式付款的补充约定。乙方选择银行按揭贷款方式付款的，除首付款外，剩余房款为银行按揭贷款，乙方应于本合同签订之日起90日内约定的时间全额支付至甲方指定账户。1.乙方签订本合同当日内办妥全部银行按揭手续，即将申请银行贷款的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签署按揭贷款合同等相关文件）提交给按揭银行或银行指定的第三方，并按照银行要求付清贷款相关款项和费用。2.乙方选择公积金贷款或公积金贷款与银行按揭贷款组合方式付款的，除首付款外，其余贷款乙方应于本合同签订之日起90日内全额支付至甲方指定账户。乙方应于签订本合同前将申请公积金贷款所需全部资料提交房公积金管理机构或/及其指定银行，取得公积金管理机构及或/及其指定银行受理回执，并在签订本合同当日与住房公积金管理机构指定的按揭银行签订按揭贷款合同。3.乙方确认，乙方自行选择具体贷款方式，且乙方承诺签订本合同前已向按揭银行及/或公积金管理机构清楚了解及确认其选择的具体贷款方式、政策、条件、程序、额度、利率、审批时间、须提交的资料、贷款费用等所有情况，亦已确认该贷款方式下乙方在本补充协议约定期限内将剩余购房款支付给甲方的可行性，并已具备及符合贷款条件。乙方清楚了解甲方仅为乙方办理贷款手续提供必要的协助，需要甲方协助提供的资料甲方已提供，甲方不负责审查乙方是否符合贷款条件，不保证乙方的贷款申请会获得银行及/或公积金管理机构批准，甲方对乙方贷款不作任何承诺及承担任何责任。4.乙方在签订本合同前已明确知悉国家及地方的购房政策、银行贷款政策、公积金管理机构贷款政策，且知悉该政策会不时进行调整，并确认该政策变化调整不属于不可抗力或情势变更事件。乙方最终取得的实际贷款年限、贷款利率、贷款金额以银行及/或公积金管理机构最终审批为准。无论何种原因导致乙方未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方未能在上述时间收妥银行款项的，即视为乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付该商品房总房价款万分之五作为违约金，乙方应在收到甲方书面通知之日起30日内一次性付清或补足余款。如乙方未按时付清或补足余额的，甲方有权解除本合同，乙方应按照总房款的20%向甲方支付违约金。5.若乙方未按约定时间办妥贷款手续（包括但不限于未按补充协议约定时间申请办理贷款手续、未提供及签署符合银行及/或公积金管理机构要求的真实完整的全部文件资料、未交齐所有应付费用等）的，乙方即构成违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付该商品房总房价款万分之五作为违约金，逾期超过7日的，甲方有权要求乙方一次性付清剩余未付房款，乙方应在收到甲方书面通知之日起30日内一次性补足。如乙方未按时付清的，甲方有权解除本合同，乙方应按照总房款的20%向甲方支付违约金……2019年11月14日，誉丰公司向戎晓萍、奚国初出具《关于催促补交按揭贷款所需资料的函》载明：非常感谢阁下购买我司开发的广州市增城区荔城街华蔷北街7号1306房，并于2019年6月29日就该单元签署《商品房预售合同》。根据合同相关约定，阁下应在2019年6月9日前将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交到我司，并前往指定地点办理贷款相关手续。现期限已届满，但阁下至今尚未补齐用于办理银行按揭贷款手续资料（具体欠缺资料有：未配合办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记），导致按揭款137万元人民币未到我司账户。为此，我司曾多次电话催促阁下将所欠资料补齐，但阁下却一直未将资料补齐。根据合同相关约定，阁下须于2019年11月l8日前按银行要求提交按揭资料并确保2019年11月27日前银行发放贷款。否则，按合同附件七补充协议第四条5款(5)项约定，阁下应从逾期之日起每日按该商品房总价款的万分之五向我司支付违约金，逾期超过7天后，我司有权要求阁下一次性付清剩余来付房款，阁下应在收到我司书面通知之日起30日内一次性补足。如阁下未按时付清的，我司有权解除合同，阁下应当向我司支付相当于总房价款20%的违约金。现我司特郑重通知阁下，请阁下务必在2019年11月18日前将阁下所欠资料提交到实地蔷薇花园售楼中心。否则，由此产生的一切责任概由阁下自行承担。我司保留要求阁下依照合同承担违约责任的权利。2019年11月27日，誉丰公司向戎晓萍、奚国初出具《关于要求一次性支付剩余购房款的函》载明：非常感谢阁下购买我司开发的广州市增城区荔城街华蔷北街7号自编号(G12)1306房），并于2019年6月29日就该单元签署《商品房预售合同》。根据合同第八条约定，阁下选择以按揭贷款方式支付剩余房款共计1370000元。根据合同附件八第四条第5款约定，阁下应于合同签订之日起90日内办妥全部银行按揭手续、并将按揭贷款全额（即全部剩余房款）支付至我司指定账户。无论因何种原因导致阁下未能获得贷款，我司未能在上述时间收妥按揭贷款全额的，每逾期一日，阁下应向我司支付该商品房总房价款万分之五作为违约金，阁下应在收到我司书面通知之日起30日内一次性付清余款。如阁下未按时付清的，我司有权解除合同，阁下应按照总房款的20%向我司支付违约金。现因阁下原因导致按揭贷款未按照合同约定期限足额支付至我司账户，且截止至本函发出之日，阁下的按揭贷款申请仍未被银行接受。为保障我司合法权益，现我司特郑重通知阁下：请阁下务必在2019年11月27日前自行筹款并将该商品房的剩余房款1370000元支付至我司指定账户（户名：广东誉丰地产发展有限公司，开户行：工商银行广州华南支行，账号：36×××18）。否则，我司将解除合同，并按照合同该约定追究阁下违约责任，由此产生的一切责任及不利后果概由阁下自行承担，请阁下慎重考虑。2020年1月2日，北京大成（广州）律师事务所向戎晓萍、奚国初出具《律师函》载明：北京大成（广州）律师事务所受誉丰公司之委托，指派本律师就敦促贵方尽快一次性付清购房款137万元等相关事宜，特致函如下：委托人提供的资料及相关工作人员的陈述显示：2019年6月29日，委托人（作为甲方）与贵方（作为乙方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定贵方购买委托人开发的广州市增城区荔城街华蔷北街7号1306房。依据买卖合同第八条、附件八补充协议第四条第5款约定，贵方应于买卖合同签订当日办妥银行按揭贷款抵押手续，并在买卖合同签订之日起90日内将按揭款全额（人民币137万元）支付至委托人指定账户。若贵方未按时办妥贷款手续的（包括但不限于未按补充协议约定时间申请办理贷款手续、未提供及签署符合银行及/或公积金管理机构要求的真实完整的全部文件资料、未交齐所有应付费用等），贵方即构成违约，每逾期一日，贵方应向委托人支付该商品房总房价款万分之五作为违约金，逾期超过7日，委托人有权要求贵方一次性付清剩余未付房款，贵方应在收到委托人书面通知之日起30日内一次性不足。如贵方未按时付清的，委托人有权解除买卖合同，贵方应按照总房款的20%向委托人支付违约金。买卖合同签订后，委托人一直诚实守信履行合同项下的义务。然而，由于贵方原因至今尚未补齐用于办理银行按揭贷款手续资料，导致按揭款人民币137万元未依约支付至委托人指定账户。为此，委托人曾多次以电话、微信方式催促贵方履约，并于2019年11月14日向贵方发出《关于催促补交按揭贷款所需资料的函》。但截止至本函发出之日，贵方仍未办理预购商品房预告登记手续以及办妥银行按揭贷款抵押手续。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，贵方至今末按合同约定办妥银行按揭贷款抵押手续导致购房款人民币137万元未依约支付至委托人指定账户的行为已经构成严重违约，在委托人催促下，贵方依然怠于履行上述相关义务，委托人有权就此要求贵方承担违约责任并支付相应的违约金。鉴于此，本律师现受托郑重函告如下：1.请贵方在收到本律师函之日起30日内一次性付清购房款人民币137万元，并支付至委托人以下银行账户：户名：广东誉丰地产发展有限公司；开户行：工商银行广州华南支行；账号：36×××18。2.若贵方逾期仍不支付上述购房款的，委托人有权单方解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，并要求贵方承担违约责任，届时贵方将面临承担包括但不限于高达每日万分之五的逾期付款违约金、相当于总房款的20%的解除合同违约金的损失，以及委托人通过法律途径维权所支出的律师费、诉讼费、财产保全费、拍卖费、查册费、公告费等费用，由此造成的损失及因此给贵方带来的不利后果（包括但不限于贵方被司法追究责任、财产被保全等）概由贵方自行承担。2020年4月18日，誉丰公司向戎晓萍、奚国初出具《关于催促补交按揭贷款所需资料的函》载明：非常感谢阁下购买我司开发的广州市增城区荔城街华蔷北街7号1306房，并于2019年6月29日就该单元签署《商品房预售合同》。根据合同相关约定，阁下应在2019年6月29日前将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交到我司，并前往指定地点办理贷款相关手续。现期限已届满，但阁下至今尚未补齐用于办理银行按揭贷款手续资料（具体欠缺资料有：需提供新增50600元，新增25000元，新增20000元，新增50000元，新增45000元消费贷结清证明，暂计五份结清证明），导致按揭款77万元人民币未到我司账户。为此，我司曾多次电话催促阁下将所欠资料补齐，但阁下却一直未将资料补齐。根据合同相关约定，阁下须于2020年4月24日前按银行要求提交按揭资料并确保2020年4月30日前银行发放贷款。否则，按合同附件七补充协议第四条5款(5)项约定，阁下应从逾期之日起每日按该商品房总价款的万分之五向我司支付违约金，逾期超过7天后，我司有权要求阁下一次性付清剩余来付房款，阁下应在收到我司书面通知之日起30日内一次性补足。如阁下未按时付清的，我司有权解除合同，阁下应当向我司支付相当于总房价款20%的违约金。现我司特郑重通知阁下，请阁下务必在2020年4月24日前将阁下所欠资料提交到实地蔷薇花园售楼中心。否则，由此产生的一切责任概由阁下自行承担。我司保留要求阁下依照合同承担违约责任的权利。2020年7月，北京大成（广州）律师事务所向戎晓萍、奚国初出具《律师函》载明：北京大成（广州）律师事务所受广东誉丰地产发展有限公司之委托，指派本律师就敦促贵方尽快一次性付清购房款77万元等相关事宜，特致函如下：委托人提供的资料及相关工作人员的陈述显示：2019年6月29日，委托人（作为甲方）与贵方（作为乙方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定贵方购买委托人开发的广州市增城区荔城街华蔷北街7号1306房。依据买卖合同第八条、附件八补充协议第四条第5款约定，贵方应于买卖合同签订当日办妥银行按揭贷款抵押手续，并在买卖合同签订之日起90日内将按揭款全额（人民币137万元）支付至委托人指定账户。若贵方未按时办妥贷款手续的（包括但不限于未按补充协议约定时间申请办理贷款手续、未提供及签署符合银行及/或公积金管理机构要求的真实完整的全部文件资料、未交齐所有应付费用等），贵方即构成违约，每逾期一日，贵方应向委托人支付该商品房总房价款万分之五作为违约金，逾期超过7日，委托人有权要求贵方一次性付清剩余未付房款，贵方应在收到委托人书面通知之日起30日内一次性不足。如贵方未按时付清的，委托人有权解除买卖合同，贵方应按照总房款的20%向委托人支付违约金。买卖合同签订后，委托人一直诚实守信履行合同项下的义务。然而，由于贵方原因至今尚未补齐用于办理银行按揭贷款手续资料，导致按揭款人民币137万元未依约支付至委托人指定账户。为此，委托人曾多次以电话、微信方式催促贵方履约，并于2019年11月14日向贵方发出《关于催促补交按揭贷款所需资料的函》，并于2019年11月14日向贵方发出《关于催促补交按揭贷款所需资料的函》，于2020年1月2日向贵方发出《律师函》。后贵方于2020年2月21日配合委托人办妥了公积金贷款手续，取得公积金贷款60万元，但贵方仍有77万元的银行按揭贷款因欠缺资料而未办妥放款，导致剩余按揭款77万元至今未依约支付至委托人指定账户。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，贵方至今末按合同约定办妥银行按揭贷款抵押手续导致剩余购房款人民币77万元仍未依约支付至委托人指定账户的行为已经构成严重违约，在委托人催促下，贵方依然怠于履行上述相关义务，委托人有权就此要求贵方承担违约责任并支付相应的违约金。鉴于此，本律师现受托郑重函告如下：1.请贵方在收到本律师函之日起7日内按照银行要求提供消费贷结清证明、夫妻收入证明、银行流水、查册表等资料（具体资料以银行要求为准），办妥银行按揭贷款手续。2.若贵方逾期仍未按银行要求提供相关资料、办妥银行按揭贷款手续的，委托人有权要求贵方一次性付清剩余未付房款，如贵方未按时付清的，委托人有权单方解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，并要求贵方承担违约责任，届时贵方将面临承担包括但不限于高达每日万分之五的逾期付款违约金、相当于总房款的20%的解除合同违约金的损失，以及委托人通过法律途径维权所支出的律师费、诉讼费、财产保全费、拍卖费、查册费、公告费等费用，由此造成的损失及因此给贵方带来的不利后果（包括但不限于贵方被司法追究责任、财产被保全等）概由贵方自行承担。原审过程中，戎晓萍、奚国初提交相关人员工作手机摄像打印图、手写注明做假流水报价单1、手写注明做假流水报价单2、微信转账做假流水记录、工作人员手写草稿，以证明誉丰公司存在做假流水和收取假流水手续费的问题。誉丰公司表示对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。戎晓萍、奚国初提交戎晓萍、奚国初的母亲于惠来惠民医院的手术病历资料（复印件）、戎晓萍、奚国初的母亲于惠来惠民医院检查报告（复印件）、戎晓萍、奚国初的母亲于广州中山大学眼科中心的手术病历资料（复印件）以证明戎晓萍、奚国初因购房纠纷，严重影响其母亲身体健康，誉丰公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。誉丰公司因提起本诉，委托广东启源律师事务所代理参加诉讼，该律所于2020年11月9日开具金额为16000元的增值税发票。原审庭审中，誉丰公司陈述：戎晓萍、奚国初征信报告不符合银行审批标准，未能办妥按揭贷款手续。戎晓萍、奚国初陈述：1.确认还有剩余77万元的购房款未支付给誉丰公司；2.戎晓萍、奚国初完全按合同规定全力配合办理银行按揭手续，无任何过错行为，誉丰公司做假流水是造成银行按揭通不过的直接原因；3.戎晓萍、奚国初除了通过按揭贷款方式支付剩余购房款77万元以外，没有其他方式支付，也没有能力和没有动力支付了；4.戎晓萍、奚国初的消费贷数额大约二三十万元，暂时没有能力偿还消费贷。原审法院认为，誉丰公司与戎晓萍、奚国初于2019年6月29日签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。戎晓萍、奚国初辩称不是真实意思表示，与其提起反诉主张继续履行《预售合同》存在矛盾，故不予采信。关于《预售合同》能否继续履行和双方的诉求能否得到支持的问题。誉丰公司明知戎晓萍、奚国初的征信报告不符合银行审批标准，仍主张继续履行合同、支付剩余购房款77万元以及逾期履行违约金、律师费，理据不足，不予支持。另，戎晓萍、奚国初在无法结清消费贷的情况下，仍坚持选择以银行按揭方式支付剩余77万元购房款，主张让其顺利办理银行按揭和继续履行合同，于法无据，不予支持。至于戎晓萍、奚国初主张誉丰公司支付因本案所产生的一切直接经济损失，包含但不限于本案的滞纳金、律师费、诉讼费等费用和因商品房预售纠纷所产生的间接损失，戎晓萍、奚国初母亲眼睛手术过程部分费用（手术费、护理费、误工费）15万元，戎晓萍、奚国初工作损失20万元，其提供的证据并不足以证明上述损失，亦不予以支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年3月18日判决如下：一、驳回广东誉丰地产发展有限公司的全部诉讼请求；二、驳回戎晓萍、奚国初的全部诉讼请求。本诉案件受理费11253元，由广东誉丰地产发展有限公司负担；反诉案件受理费11253元，由戎晓萍、奚国初负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，双方签订的《预售合同》是否应当继续履行，戎晓萍、奚国初是否需向誉丰公司支付剩余房款、逾期付款违约金及赔偿律师费损失。其二，誉丰公司是否需返还戎晓萍、奚国初已付各项费用并赔偿损失。关于争议焦点一。双方签订的《预售合同》合法有效，双方均应依约履行各自义务。依据本案已查明的事实结合双方陈述，戎晓萍、奚国初已向誉丰公司支付首期款597429元，并通过申请公积金贷款向誉丰公司支付60万元，剩余77万元购房款尚未通过申请商业贷款或其他方式支付完毕。誉丰公司主张，戎晓萍、奚国初未提供齐全按揭资料、未结清消费贷款导致其商业贷款申请未获审批通过，故应当依照合同约定一次性补足剩余房款。戎晓萍、奚国初则主张，因誉丰公司欺诈并承诺保证其获得商业贷款而未兑现，故誉丰公司应当继续履行承诺协助其办理商业按揭贷款。对此，本院认为，依据现有证据并不足以充分证明，誉丰公司曾承诺保证戎晓萍、奚国初成功获得银行按揭贷款以用于支付除首期款之外的其余购房款。退一步讲，即使誉丰公司曾通过其销售人员作出前述承诺，一方面，戎晓萍、奚国初作为完全民事行为能力人，应知银行按揭贷款申请能否获批应当由发放贷款的机构依据相关规定进行审查，而誉丰公司作为房地产开发企业对此并无决定权，并应在此基础上对自身的购买能力作出合理评判后进而决定是否购买涉案房屋，戎晓萍、奚国初在应知的情况下仍信赖誉丰公司的承诺并据此作出了购买的意思表示，戎晓萍、奚国初的信赖并非合理信赖，应当自行承担誉丰公司的承诺无法兑现的风险。另一方面，双方在《预售合同》中明确约定，“乙方（戎晓萍、奚国初）清楚了解甲方（誉丰公司）仅为乙方办理贷款手续提供必要的协助，需要甲方协助提供的资料甲方已提供，甲方不负责审查乙方是否符合贷款条件，不保证乙方的贷款申请会获得银行及/或公积金管理机构批准，甲方对乙方贷款不作任何承诺及承担任何责任……乙方最终取得的实际贷款年限、贷款利率、贷款金额以银行及/或公积金管理机构最终审批为准。无论何种原因导致乙方未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方未能在上述时间收妥银行款项的……乙方应在收到甲方书面通知之日起30日内一次性付清或补足余款”。依此，无论何种原因导致戎晓萍、奚国初未能在约定期限内获得银行按揭贷款用于支付部分购房款，戎晓萍、奚国初均需在誉丰公司通知后30日内一次性补足剩余房款。而依据已查明的事实，戎晓萍、奚国初事实上未能在前述合同约定的“合同签订之日起90日内”将77万元商业贷款付至誉丰公司指定账户内，誉丰公司也多次向戎晓萍、奚国初进行催告付款，故合同约定的戎晓萍、奚国初支付剩余房款的条件早已成就。现有证据不足以证明前述《预售合同》存在履行障碍，戎晓萍、奚国初以其不具备付款能力为由抗辩不予履行缺乏法律依据。故此，誉丰公司诉请戎晓萍、奚国初继续履行《预售合同》向其支付剩余购房款77万元符合合同约定，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正。对于誉丰公司主张的违约金，虽然戎晓萍、奚国初未取得商业贷款以支付剩余购房款，但从现有证据反映，该项事实与誉丰公司委托销售人员的不当销售行为之间存在一定关联，故誉丰公司诉请戎晓萍、奚国初支付违约金理据不足，不予支持。对于誉丰公司主张的律师费损失，如前述，誉丰公司对未能收取戎晓萍、奚国初通过商业按揭贷款支付的剩余购房款具有一定过错，且律师费并非必要支出，对此亦不予支持。关于争议焦点二。如前述，双方签订的《预售合同》应当继续履行，且戎晓萍、奚国初上诉请求判决解除该合同并据此要求誉丰公司返还其已付费用，超出其原审反诉请求，誉丰公司对此提出异议，本院不予支持。对于戎晓萍、奚国初上诉主张誉丰公司赔偿定金、首期款及公积金贷款利息、医疗费用损失及工作损失等，如前述，合同应当继续履行，支付定金及首期款和公积金贷款属于戎晓萍、奚国初应当履行的合同义务，而誉丰公司在合同履行过程中并不存在违约行为，戎晓萍、奚国初主张的医疗费损失及工作损失即使存在，也与誉丰公司的履约行为无关，故戎晓萍、奚国初的前述上诉请求均缺乏法律依据，应予驳回。综上所述，上诉人誉丰公司的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。上诉人戎晓萍、奚国初的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初618号民事判决第一项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初618号民事判决第二项为：驳回戎晓萍、奚国初的全部反诉请求；三、戎晓萍、奚国初于本判决生效之日起三十日内向广东誉丰地产发展有限公司支付剩余房款770000元；四、驳回广东誉丰地产发展有限公司的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费6502.5元，由广东誉丰地产发展有限公司负担1062.8元，戎晓萍、奚国初共同负担5439.7元；反诉受理费3325元，由戎晓萍、奚国初共同负担。二审案件受理费18748元，由上诉人广东誉丰地产发展有限公司负担3041元，上诉人戎晓萍、奚国初共同负担15707元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 谭红玉二〇二一年九月二十三日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪