广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13809号上诉人（原审原告）：何昳彤，女，2004年8月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。法定代理人：何某，与何昳彤系父女关系。委托诉讼代理人：邹江，广东翰锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：温雪清，广东翰锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州吃香喝辣食品有限公司，住所地广东省广州市天河区*路75号一楼141。法定代表人：谢兰英。委托诉讼代理人：蒋小卫，该司职员。上诉人何昳彤因与被上诉人广州吃香喝辣食品有限公司（以下简称吃香喝辣公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何昳彤上诉请求：1.撤销一审判决，改判吃香喝辣公司对广州市天河区*路75号123号商铺恢复原状，并返还财产；判令吃香喝辣公司赔偿占有使用123号商铺期间的经济损失，从2017年2月1日起按1084元／月（293.76元／月／平米术3.69平米）的标准计算至实际恢复原状并交付何昳彤之日止，暂计算至2020年1月8日为37940元；3.本案的一审、二审诉讼费用由吃香喝辣公司承担。事实与理由：关于一审法院认定何昳彤与吃香喝辣公司存在事实上的租赁合同关系属于事实认定错误，依法应当予以改判。1．何昳彤未与吃香喝辣公司签署过任何租赁合同，吃香喝辣公司无权占用案涉商铺。根据吃香喝辣公司在一审时提交的证据，均未能反映出何昳彤与其有实际存在租赁合同关系。即便何昳彤有将案涉商铺租给案外第三人，那也是与案外第三人存在租赁合同关系。案外人是在未经何昳彤同意的情况下将案涉123号铺转租或转让给吃香喝辣公司的，何昳彤由始至终没有同意过吃香喝辣公司承租案涉商铺，更未与吃香喝辣公司签署过任何租赁合同。即使吃香喝辣公司有向何昳彤转账，也不能说明这是给何昳彤的租金，只能认为此是吃香喝辣公司支付对案涉商铺的占有使用费；2．何昳彤对吃香喝辣公司对案涉123号商铺的占用行为一直都不认可，且一直有采取了合法的维权措施。因何昳彤在（2017）粤0106民初15372号案中主张的是吃香喝辣公司停止对体育西75号公有部分的违法施工进行拆除并恢复原状，在本案中才是主张吃香喝辣公司停止对案涉123号商铺侵占行为。何昳彤没有在（2017）粤0106民初15372号案中提出案涉商品被侵权，是因为何昳彤要对吃香喝辣公司非法占用案涉123号商铺的行为进行另案诉讼，并不是对吃香喝辣公司占用案涉商铺的行为表示认同。因此，一审法院在没有明确事实依据的前提下，认定何昳彤与吃香喝辣公司存在事实上的租赁合同关系明显是属于事实认定错误，依法应当予以改判。综上，请求判如所请。被上诉人吃香喝辣公司答辩称：本案在一审前有另一个案子已经审结了，与本案诉讼请求差不多，何昳彤的商铺使用面积才几平方米无法单独出租，吃香喝辣公司仅使用商铺几年，2016年-2017年没有出租，后来何昳彤法定代理人成立广州广聚馨物业管理有限公司（以下简称广聚馨公司）与全体业主盘活。吃香喝辣公司在承租商铺是何昳彤将商铺已经承租给东北的一个老板经营鸡翅包饭餐饮，与周边商铺一起出租，吃香喝辣公司在2017年受到业主邀请盘活，将整体二楼和一楼租下来了，包括何昳彤的商铺，在吃香喝辣公司使用的期间都有交付租金给何昳彤，一审判决认定事实清楚，符合绝大多数业主的意思，请求二审维持一审判决。何昳彤向一审法院起诉请求：1.吃香喝辣公司对广州市天河区*路75号123号商铺恢复原状，并返还财产；2.吃香喝辣公司赔偿占有使用商铺期间的经济损失（自2017年2月1日起计至实际恢复原状之日止，按照1084元/月/平方米的标准计算，按3.69平方米计算）。三、本案的诉讼费由吃香喝辣公司承担。一审法院认定事实：广州市天河区*路75号（以下简称*路75号）123房（以下简称案涉商铺）建筑面积3.69平方米，套内面积1.98平方米，登记产权人为何昳彤。何某为何昳彤的法定代理人。案外人广聚馨公司成立于2015年6月29日，住所地广州市天河区*路75号2137房，何某曾担任该公司股东。何昳彤对其诉请提交以下证据：1.《商铺卖买合同》，拟证明案涉商铺原有装修，原有公共设施、设备、公共区域以及原有规划格局；2.吃香喝辣公司违规施工现场（拍摄于2017年2月15日）及商铺现状（拍摄于2018年12月12日）照片；3.吃香喝辣公司现场违规施工现场（拍摄于2017年2年15日）及商铺现状（拍摄于2018年12月12日）视像资料。证据2、3拟证明：①吃香喝辣公司的违法施工侵权行为及其侵权事实、后果；②吃香喝辣公司自2017年2月15日起已存在侵权行为，并持续至今。经质证，吃香喝辣公司表示：对证据1真实性无异议，但根据合同第11页第11条，何昳彤可与其他商铺共同连体经营，成立广聚馨公司经营商场也是基于这点；现案涉商铺与其他商铺一起出租，所以是一个整体。证据2、3真实性均无异议，但并不能证明是我方对案涉商铺进行侵权；其中第45、46页照片可见案涉商铺中堆放了杂乱的物品，严重影响整个商场的形象，同时证明何昳彤在这期间对商铺进行了出租；施工照片显示的施工情况并非由我方施工，而是由每个商户进行施工。吃香喝辣公司对其辩称提供以下证据：1.关于支付租金的手机短信通知，拟证明何某把商铺出租给了郭井辉、郭*涛父子经营东北水饺，郭井辉把商铺转让给吃香喝辣公司经营。短信内容其中显示：7月6日向郭*涛转账40000元，7月8日向郭*涛转账50000元；2.现场照片，拟证明案涉商铺上堆放杂乱恶臭的物品；3.（2019）粤01民终1462号民事判决书，拟证明法院现场查明何昳彤商铺原与其他商铺连通使用，何昳彤已把商铺出租；4.中国建设银行网上银行电子回执，拟证明吃香喝辣公司每月向何昳彤支付租金的事实。其中显示：吃香喝辣公司2018年10月26日向何某转账共四笔，每笔各738元；吃香喝辣公司2018年11月24日、2018年12月24日、2019年1月8日，分别向何某转账三笔，每笔各738元；吃香喝辣公司2019年2月19日、2019年3月21日、2019年4月10日、2019年5月16日、2019年6月21日，分别向何某转账五笔，每笔各1000元。另有中国银行国内支付业务付款回单一份，显示案外人广州千店万客商业管理有限公司2019年7月10日向何某转账1050元；5.广聚馨公司（甲方、出租方）与案外人广州金据投资管理有限公司（以下简称金据公司、乙方、承租方）于2015年12月12日签订的合同。合同显示：甲方将座落于*路75号一楼分别为1001-1100房、1104房、1105房、1106房、1147房-1158房、1124房，二楼2001-2188房一共3041个商铺出租给乙方使用，乙方经实地了解后，愿承担该商铺；承租商铺一楼建筑面积682.6平方米、二楼建筑面积1293平方米；经营范围为百货；租赁期限5年，2015年12月12日起至2020年12月11日止；租金综合服务费、水电费等费用应按月结算；6.（2019）粤01民终4619号民事判决，拟证明广聚馨公司接受业主的委托进行对商场招商，何昳彤作为广聚馨公司股东，对商场的情况是非常清楚的，价格也是他们所定的，广聚馨公司既然代表全体业主，也代表何昳彤本人，这与何昳彤的诉讼请求自相矛盾；7.吃香喝辣公司与业主之间的租赁合同，拟证明吃香喝辣公司与案涉商铺周边的业主签订了租赁合同，说明租金价格与广聚馨公司对外出租的租金价格基本相同，是市场价。经质证，何昳彤表示：证据1真实性、合法性、关联性均不予确认，无法证明何昳彤有委托任何自然人或法人将其案涉商铺出租给郭*涛父子；即使是何昳彤将案涉商铺出租给郭*涛父子，郭*涛父子也无权在未经何昳彤同意的情况下转租或转让给吃香喝辣公司；不能证明吃香喝辣公司有权占有使用案涉商铺。证据2真实性、合法性、关联性均不予确认。证据3真实性、合法性均无异议，但关联性有异议，该证据不能证明何昳彤向吃香喝辣公司出租过案涉商铺；现场被占有使用不能证明经何昳彤同意，即使是何昳彤同意出租给其他第三方，也不能证明是同意转租给吃香喝辣公司。证据4真实性、合法性、关联性均不予确认，何昳彤并没有同意过向吃香喝辣公司出租案涉商铺，吃香喝辣公司在没有得到何昳彤同意的情况下支付占用费，何昳彤对吃香喝辣公司多次转账的用意并不清楚。证据5真实性、合法性、关联性均不予确认。证据6真实性、合法性、关联性均无异议，该证据证明广聚馨公司与金据公司仅就*路75号二层签订过租赁合同，并未就首层出租签订过任何协议。证据7真实性、合法性、关联性均不予确认，业主代表的成立不合法，广聚馨公司无权代表何昳彤进行招商，该证据中并无何昳彤与吃香喝辣公司签订的关于案涉商铺的租赁协议，吃香喝辣公司无权占用案涉商铺。另，在一审法院审理的（2017）粤0106民初15372号何昳彤诉吃香喝辣公司物权保护纠纷一案中，何昳彤起诉要求：1.吃香喝辣公司立即停止在广州市天河区*路75号一、二层公共通道、外墙、楼梯连接位等物业公共部位的违法施工行为，拆除违法搭建物、围蔽设施并恢复上述物业公共部位的原状；2.吃香喝辣公司立即恢复二楼设备房及原设备房内机电、空调、消防设施的原状。该案一审中一审法院到案涉商铺所在场地现场勘查，现场何昳彤、吃香喝辣公司双方确认案涉商铺位于原大牌饭美食位置，目前正被围蔽施工。一审法院一审判令驳回何昳彤的诉讼请求。何昳彤不服一审判决，提起上诉，本院以（2019）粤01民终1462号民事判决二审驳回上诉，维持原判。关于案涉商铺的现状，一审庭审中何昳彤称：案涉商铺现经营东川饭局饭馆，但实际上并非由我方出租给东川饭局饭馆，而是由吃香喝辣公司未经我方同意出租。吃香喝辣公司表示：确认案涉商铺由东川饭局饭馆承租，共承租了20-30个铺位，做烧腊快餐。关于案涉商铺的租金。一审庭审中吃香喝辣公司表示：我方每月按时向何昳彤转账租金，案涉商铺每月是1050元，案涉商铺的租金略高于其他相邻铺位的租金。一审庭审中何昳彤、吃香喝辣公司双方确认：吃香喝辣公司是案涉商铺所在场地的承租方（其中一楼承租了近500平方米共87个铺位、二楼承租全层共188个铺位），再由吃香喝辣公司转租给租户经营，东川饭局饭馆只是其中一个租户。一审法院认为：何昳彤是案涉商铺的合法产权人，关于何昳彤诉请应否支持的问题。第一，案涉商铺建筑面积仅3.69平方米，俗称“格子铺”，独立使用价值大打折扣，区别于普通住宅或商铺。从实际情况看，案涉商铺所在75号的首、二层由众多有独立产权的格子铺组成，单个格子铺须与相邻格子铺连通使用并达到一定面积数后才具有普通商铺的使用价值，获取租金收益。何昳彤虽为未成年人，但其法定代理人何某是完全民事行为能力人，对以上情况应有清醒认知。第二，（2017）粤0106民初15372号一审中一审法院到案涉商铺所在场地现场勘查，当时何昳彤明知其案涉商铺被围蔽施工，但现场并未提出其商铺被侵占。第三，本案中吃香喝辣公司对案涉商铺近年来的使用情况作出陈述及举证。根据吃香喝辣公司举证，吃香喝辣公司在2018年10月起一直每月支付租金给何昳彤的法定代理人何某，何某予以接受。由此表明，双方虽未签订书面合同，但双方存在事实上的租赁合同关系，吃香喝辣公司系根据合同使用案涉商铺并支付租金，并非无权占有，吃香喝辣公司不构成侵权。综上所述，何昳彤诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款之规定，判决：驳回何昳彤的全部诉讼请求。本案受理费2000元，由何昳彤负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审庭审后，吃香喝辣公司向本院提交证据：1.租赁合同；2.银行转账电子回单。上诉人何昳彤发表质证意见称：对证据1租赁合同三性均不认可，我方从来没有以任何形式向任何人出租，无论是吃香喝辣公司，还是此合同的出租方广州千店万客商业管理有限公司（以下简称千店万客公司），均从未与我方有过任何形式的租赁关系。退一万步讲，即便我方与吃香喝辣公司存在租赁关系，吃香喝辣公司也无权在未经我方同意的前提下，以任何形式向第三方转租案涉商铺。对于证据2银行转账电子回单，真实性、合法性由法院审查。第一，我方从没有以任何形式向吃香喝辣公司或者千店万客公司提供过银行卡账户的任何信息，至于两者如何获取我方的银行账户信息，我方对此无从得知。第二，我方亦没有以任何的方式要求吃香喝辣公司或千店万客公司向我方支付任何的款项，两者均是自主向我方银行账户转账，我方与千店万客公司亦从未有过任何的口头或者书面方式的往来沟通；第三，我方因吃香喝辣公司及千店万客公司一直非法占用我方案涉商铺，为尽可能减少我方的损失，我方将吃香喝辣公司及千店万客公司的转账款项扣下作为其对案涉商铺的非法占用费，但这完全不代表我方认可吃香喝辣公司是我方案涉商铺的承租方。二审查明，吃香喝辣公司二审提供的银行转账电子回单显示案外人千店万客公司于2019年7月至2021年5月每月均向何某转账支付1050元（其中无2020年2月份的转账记录，2021年6月由蒋*民转账金额为525元）。另，吃香喝辣公司二审提供了千店万客公司与案外人罗志均于2018年6月19日签订的《租赁合同书》，该合同显示罗志均承租广州市*路75号A18铺位，商铺租赁建筑面积为74.2平方米，实用面积52平方米。租赁起止时间自2018年5月21日至2023年5月31日止；2018.5.21-2019.5.31月租金33000元；2019.6.1-2020.5.31月租金35220元；2020.6.1-2021.5.31月租金37570元；2021.6.1-2022.5.31月租金40060元；2022.6.1-2023.5.31月租金42700元等。另查，二审庭审后，何昳彤确认案涉商铺目前仍由东川饭局经营使用。再查，二审庭审后，案外人千店万客公司向本院提交书面说明称：1.吃香喝辣公司因多方面的原因，经营困难，已退出*路75号商场的经营。*路75号的业主找我公司接手商场的盘活事宜，我公司于2018年6月开始接手商场经营，经营期间都按时支付租金给业主，包括何昳彤的租金；2.接手商场的时候，商铺已经是整体出租了，何昳彤的商铺也是与其他的商铺整体出租了，之前是租给大牌饭经营快餐的，后来大牌饭经营不下去了，又租给了东川饭局经营快餐的，在商铺空置期间，我公司也是支付租金给业主了，现在何昳彤的商铺与其他商铺合并出租给了东川饭局，是一个整体，暂时无法单独隔离出来，否则会导致现在商铺无法经营，其他商铺也无法出租，我公司依然会准时支付租金给何昳彤；3.目前有些业主的商铺租赁合同到期，因各种原因没有完成书面续约，我公司依然每月有支付租金给各位业主。综上所述，为了整个商场的盘活，及与何昳彤相临商铺的出租，保障相临商铺业主的利益，我公司希望维持现状，同时我公司也会准时支付租金给何昳彤及其他业主。上诉人何昳彤及被上诉人吃香喝辣公司均未对此发表意见。本院认为，本案系物权保护纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：吃香喝辣公司使用案涉商铺是否有合法依据的问题。首先，吃香喝辣公司已提供其自2018年10月至2019年6月、案外人千店万客公司自2019年7月至2021年5月，以及案外人蒋*民于2021年6月分别向何某转账支付各月份租金的银行转账凭证。本院认为，何昳彤（法定代理人何某）在持续收取前述转账款项以来，从未向付款方提出异议，且本案中吃香喝辣公司亦对案涉商铺近年来的使用情况作出了陈述及举证。其次，案涉商铺建筑面积仅3.69平方米，其所在广州市天河区*路75号的首、二层亦是由众多有独立产权的格子铺组成，单个格子铺须与相邻格子铺连通使用并达到一定面积数后才具有普通商场的使用价值，获取租金收益。而目前案涉商铺所在地址的首、二层尚未依法成立业主大会及业主委员会，有关众格子铺业主不同的利益诉求的协调等问题本质上仍属业主自治范畴，应由全体业主依照立法的相关规定解决。最后，从（2017）粤0106民初15372号案一审过程中一审法院到案涉商铺所在场地现场勘查，当时何昳彤明知其案涉商铺被围蔽施工，但其并未在现场提出其商铺被侵占或在此后的合理期间内提出异议。另双方还确认现由东川饭局使用包括案涉商铺在内的场地并正常经营。综上，一审法院认定何昳彤收取吃香喝辣公司等转账支付的费用、吃香喝辣公司等非无权占有使用案涉商铺，并无不当，本院予以确认。鉴于吃香喝辣公司在二审期间始提供案外人千店万客公司的说明，对该说明的真实性无法核实，且不影响本案的实体处理，本院对该说明不予采纳。综上，何昳彤上诉请求吃香喝辣公司恢复原状、返还商铺及赔偿经济损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，何昳彤的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由何昳彤负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李 民二〇二一年九月二十二日书记员  郭 俏古文娜