天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终4834号上诉人（原审原告）：由中民，女，1954年8月17日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：苑东立，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王景林，男，1950年12月25日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：苑东立，天津四方君汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周百舫，女，1969年6月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张健伟，天津昊哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：齐琳，女，1989年9月29日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张健伟，天津昊哲律师事务所律师。上诉人由中民、王景林与被上诉人周百舫、齐琳中介合同纠纷一案，不服天津自由贸易试验区人民法院（2021）津0319民初4202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。由中民、王景林上诉请求：1.撤销一审判决第二项，将本案发回重或改判支持其一审全部诉讼请求；2.本案一二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，其与周百舫之间不存在居间合同，收据中虽写“中介费”，但实为可实现低价的“好处费”，一审判决认定为居间合同关系其不认可；如构成居间合同关系，亦属于无效合同，因双方无书面合同，且周百舫亦无房地产经济人从业资格，该口头达成的居间合意属于无效；周百舫未提供居间服务，无权收取费用，因周百舫与天津联智投资发展有限公司无托关系或其他特殊关系，不存在居间服务，“帮助办好房产证”亦未实现。另外，周百舫收取35万费用，既不公平，也无法律依据，应当全部返还并赔偿利息，齐琳对于案涉款项承担连带责任。周百舫、齐琳辩称：请求驳回上诉，维持原判。原告由中民、王景林向一审法院提出诉讼请求：1.被告退还中介费350000元、支付利息65800元,赔偿损失50000元；2.被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：原告由中民、王景林系朋友关系。原告王景林与被告周百舫经他人介绍相识。经被告周百舫居间介绍，原告由中民、王景林与案外人天津联智投资发展有限公司于2017年4月1日签订《房屋认购协议》。协议约定，王景林、由中民购买案外人天津联智投资发展有限公司开发的坐落于滨海新区商品房一套，建筑面积203.64平方米，每平方米价格为13300元，优惠后每平方米价格为10000元，总房价款2036400元。经双方协商，乙方于2017年4月1日交房款1000000元，其余房款于2017年5月31日之前全部交清。2017年4月1日，原告由中民、王景林分别向被告齐琳账户转款175000元、175000元，共计350000元。同日，被告周百舫出具《收据》。收据载明，今收峰尚花园6号楼330号屋房屋购买中介费350000元，一次付清。收款人姓名齐琳，收款承办人周百舫。中介方负责帮助办好房产证。原告由中民、王景林因与案外人天津联智投资发展有限公司产生商品房销售合同纠纷，于2020年6月24日诉至天津市滨海新区人民法院，请求判令天津联智投资发展有限公司协助原告办理天津市汉沽区房屋所有权转移登记手续，并以2036400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告承担自2017年6月30日至实际办理房屋权属证书之日因逾期办理房屋权属证书的违约责任。天津市滨海新区人民法院于2020年7月8日作出（2020）津0116民初14414号民事裁定书。该裁定书载明，经审查，打印时间为2020年7月3日的涉案房屋不动产登记簿查询证明显示房屋权利人为天津联智投资发展有限公司，坐落于天津市滨海新区，于2019年8月2日被天津市南开区人民法院查封，于2019年12月11日被天津市河西区人民法院轮候查封。因涉案房屋存在上述查封情况，目前不能办理所有权转移手续，故裁定驳回原告王景林、由中民的起诉。2020年8月10日，二原告再次将案外人天津联智投资发展有限公司诉至天津市滨海新区人民法院，请求解除双方签订的《房屋认购协议》，判令天津联智投资发展有限公司返还原告购房款2036400元，并以2036400元为基数，按照年利率4.75%赔偿原告自2017年5月31日至其实际返还全部购房款之日的利息损失。天津市滨海新区人民法院于2020年10月19日作出（2020）津0116民初20127号民事判决书，判决解除原告王景林、由中民与天津联智投资发展有限公司于2017年4月1日签订的《房屋认购协议》；天津联智投资发展有限公司退还王景林、由中民已支付的房款2016400元，并以2016400元为基数，按年利率4.75%计付自2017年5月31日起至实际给付之日止的利息。庭审中，二原告主张被告周百舫的中介义务应当在协助办理房产证后才算结束。被告周百舫主张其提供了媒介服务、促成交易，故收取中介费。办理房产证是开发商的义务，并非居间方的义务，周百舫只是帮助办理房产证。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告周百舫向原告由中民、王景林提供了涉案房屋出售信息，即报告了订立合同的机会。在被告周百舫的居间服务下，二原告与案外人于2017年4月1日签订《房屋认购协议》，由二原告购买涉案房屋。二原告向被告周百舫指定的齐琳账户分别支付175000元，共计350000元中介费，被告周百舫出具中介费收据，二原告与被告周百舫之间成立居间合同关系，即中介合同关系。该中介合同系各方当事人真实意思表示，并无违反法律、行政法规强制性规定之处，应属合法有效。在该中介合同项下，各方均应履行各自义务。被告周百舫作为中介方，促成二原告与案外人的《房屋认购协议》的签订，同时承诺负责帮助办好房产证。现《房屋认购协议》已经被依法判决解除，被告周百舫作为中介方，在该协议解除之前，并未完全履行其承诺的负责帮助办好房产证的义务，在协议解除后，已经不具备办理房产证的客观条件。综合考量被告周百舫在中介合同项下所提供的中介服务、其在签订《涉案认购协议》后未能积极履行负责帮助办好房产证的承诺、中介合同项下报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务应为主要义务、负责帮助办好房产证应为从义务等多种因素，一审法院酌情认定被告周百舫应退还原告由中民、王景林中介费150000元。至于二原告要求被告支付利息65800元并赔偿损失50000元，并无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于二原告要求被告齐琳承担连带责任的主张，因被告齐琳仅为被告周百舫收取涉案中介费用的指定收款方，且无证据证实齐琳为涉案中介合同的相对方，故其并非本案适格被告，二原告要求被告齐琳承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告周百舫于本判决生效之日起十日内退还原告由中民、王景林中介费150000元；二、驳回原告由中民、王景林的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4143元（原告已预交），由原告由中民、王景林自行负担2808元，由被告周百舫负担1335元，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告由中民、王景林”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交人证据《情况说明》，拟证明其购买房屋时人价格及经过，同时亦证明周百舫与房屋的出售方不存在特殊关系。经质证，被上诉人对于该证据的真实性和证明目的均不认可，二上诉人对于当时的房屋销售价格为13000元是认可的。本院认为，该证据形式虽为情况说明，但系证人证言性质，在证人未出庭接受质证情况下，该证据本院不予采信。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、双方是否构成居间合同；二、周百舫收取的中介费是否合理。焦点一，关于周百舫与二上诉人之间是否构成居合同。当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或其他形式。本案中，周百舫为二上诉人提供了房屋出售信息，二上诉人亦根据周百舫提供的房产信息与天津联智投资发展有限公司签订《房屋认购协议》，双方虽无书面形式的居间合同，但从形式上看，周百舫促成了二上诉人与开发商之的合同订立，符合居间合同的法律关系构成。虽《民法典》以中介合同借代替原来的居间合同，但本案发生在《民法典》实施之前，应适用居间合同的规定。一审判决定性适当，本院予以维持。焦点二，周百舫收取的中介费是否合理。居间人应当如实就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，周百舫虽提供了房屋出售信息，但提供的信息并非真实可靠，因房屋在其提供信息出售信息时已存在抵押，导致二上诉人与开发商之间的合同未能履行，使二上诉人造成了一定的损失，周百舫对此存在严重过错，应承担80%的主要责任，双方事先约定的服务费用应当减免。二上诉人对于其巨额支出未尽到审慎义务，亦应承担20%的次要责任。另外，在证据《收据》中亦载明“中介方负责帮助办好房产证”，从而表明，周百舫所应提供的服务不仅仅是促成双方签订合同。现结合本院确定的责任比例，周百舫应当向二上诉人返还中介费280000元。二上诉人主张周百舫收取居间服务费有失公允的理由成立，本院予以支持。二上诉人的其他上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，由中民、王景林的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津自由贸易试验区人民法院（2021）津0319民初4202号民事判决；二、被上诉人周百舫于本判决生效之日起十日内退还上诉人由中民、王景林中介费280000元；三、驳回原告由中民、王景林的其他上诉请求及一审诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4143元，二审案件受理费6550元；由上诉人由中民、王景林负担2140元，由被上诉人周百舫负担8553元。本判决为终审判决。审判长  王福群审判员  仝伟奇审判员  刘继永二〇二一年九月十七日书记员  杨学彤