重庆市第四中级人民法院重庆市第四中级人民法院民事判决书 (2021)渝04民终960号 上诉人（原审原告）：重庆市彭水康佳物业有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县（以下简称彭水县）绍庆街道河堡街54号，统一社会信用代码915002437093744644。法定代表人：陈江涛，该公司经理。委托诉讼代理人：冯江飞，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：蒋雪峰，男，1989年8月19日出生，苗族，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：赵波，重庆渝东律师事务所律师。上诉人重庆市彭水康佳物业有限公司（以下简称康佳物业公司）因与被上诉人蒋雪峰物业服务合同纠纷一案，不服彭水县人民法院(2020)渝0243民初5407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日受理后，依法组成合议庭对上诉人康佳物业公司的委托诉讼代理人冯江飞、被上诉人蒋雪峰的委托诉讼代理人赵波进行了调查询问。本案现已审理终结。康佳物业公司上诉请求:1.撤销一审判决，查清本案事实后依法改判支持康佳物业公司在一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由蒋雪峰承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。因物业所有人或使用人拒绝缴纳物业服务费，导致重庆市蓝伯机灵物业管理有限公司（以下简称蓝伯机灵公司）无法运转而主动要求解除《前期物业服务合同》并移交相关物业设施设备，而非彭水丰绿农产品批发物流市场有限公司（以下简称丰绿公司）擅自解除与其签订的《前期物业服务合同》。2.一审适用法律错误。蓝伯机灵公司退场后，在小区物业无人管理，又无法召开业主大会或征求业主意见的情况下，经彭水商会引介，丰绿公司与康佳物业公司签订了《前期物业服务合同》解决了无人提供物业服务的问题，维持了丰绿市场的正常运转，也维护了物业使用人的合法权益，《前期物业服务合同》符合法律规定，对业主具有约束力。3.无论《前期物业服务合同》是否有效，接受康佳物业公司物业服务的是蒋雪峰，受益人也是蒋雪峰，谁被提供服务应由谁支付服务费，因此一审认定康佳物业公司应向合同相对方即丰绿公司主张权利显失公平。蒋雪峰辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确、程序适当。1.丰绿公司本身无权利解除合同，即使是蓝伯机灵公司找到丰绿公司，也不能解除合同。2.《前期物业服务合同》是丰绿公司与蓝伯机灵公司签订的，签订之后不能擅自解除，且在擅自解除之后也不能私下与其他物业公司签订合同。3.康佳物业公司只能向丰绿公司主张权利，丰绿公司与康佳物业公司签订的《前期物业服务合同》本身就是不合法的，对蒋雪峰无约束力，因此一审法院认定的事实是没有错误的。另外，蒋雪峰虽然签订了房屋租赁合同，但是蒋学峰将房屋转给了代顺娇，蒋雪峰从未在市场经营过，也没有接受过物业服务，故不应当作为本案的适格被告。康佳物业公司向一审法院起诉请求：1.蒋雪峰向康佳物业公司支付物业服务费29 935.16元，并按每日万分之三支付从应缴之日至缴纳之日的违约金；2.本案诉讼费由蒋雪峰承担。一审法院认定事实：2018年11月19日，彭水县祥盛物业管理有限公司（以下简称祥盛公司）与蒋雪峰签订《商铺租赁合同》，约定将位于彭水县丰绿家居建材主题街区的3栋1层、2层1、3、5、7、9、11号，2层13、15、17、19、21、23、25、27、29、31、33号商铺（建筑面积为927.12平方米）出租给蒋雪峰，租赁期间的物业费由蒋雪峰承担。2019年1月1日，蒋雪峰将所租商铺转租给代顺娇。2019年9月19日，丰绿公司与康佳物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定康佳物业公司为彭水县靛水街道张家坝社区丰绿市场提供物业服务，商业物业的收费标准为2.48元/平方米/月，缴纳时间为每月20日，逾期未缴纳，按每日万分之三标准支付违约金。丰绿家居建材主题街区位于丰绿市场内，丰绿公司在出售丰绿市场商服用房时，与购房者签订的《重庆市商品房买卖合同》中第二十一条约定，丰绿公司应向购房者出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，购房者应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，购房者同意因该物业管理区域未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受丰绿公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。2020年9月4日，康佳物业公司向蒋雪峰催收2019年8月1日至2020年8月31日的物业费29 935.16元。另查明，2019年7月31日前，蓝伯机灵公司为丰绿市场提供物业服务。2019年7月31日，丰绿公司与蓝伯机灵公司解除双方签订的《前期物业服务合同》。2019年8月1日开始，康佳物业公司开始为丰绿市场提供物业服务。一审法院认为：本案是一起物业服务合同纠纷。本案争议焦点在于是否需要追加业主作为被告，丰绿公司是否有权重新选聘物业服务企业。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”祥盛公司与蒋雪峰签订《商铺租赁合同》时约定租赁期间的物业费由蒋雪峰承担，康佳物业公司有权要求部分或全部连带责任人承担责任。康佳物业公司起诉蒋雪峰并无不当，无需追加业主作为本案被告。同时，康佳物业公司在提供物业服务期间，蒋雪峰并非物业使用人，无需向康佳物业公司支付物业费。从建筑物区分所有权的角度来看，建设单位的物业所有权以建筑物区分所有权的形式转移给业主。建设单位与其他业主共享管理权。因此，物业开始销售后，前期物业合同的解除权只能由建设单位与业主共同协商行使，建设单位不能擅自解除前期物业服务合同。如果建设单位随意解除合同，必然会造成物业管理的无序或不稳定，损害全体业主利益。如果确实需要重新选聘物业服务人可以通过召开业主大会，选举出业主委员会，授权业主委员会进行。因此，除非建设单位与业主签订的房屋买卖合同中授权建设单位代为行使解聘、选聘物业服务人的权利，否则应该由全体业主按照法定程序表决是否更换物业服务人，以保护业主的建筑物区分所有权及成员权。《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中的《重庆市商品房买卖合同》第二十一条约定，丰绿公司应向购房者出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，购房者应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，购房者同意因该物业管理区域未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受丰绿公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。该约定中的《前期物业服务合同》应特指丰绿公司在出售物业时向购房者出示的《前期物业服务合同》，而并非丰绿公司与康佳物业公司签订的《前期物业服务合同》。丰绿公司不能擅自解除与蓝伯机灵公司签订的《前期物业服务合同》，亦无权重新选聘物业服务企业，其与康佳物业公司签订《前期物业服务合同》并不符合法律规定，对业主并无约束力，康佳物业公司无权要求业主及物业使用人交纳物业费。根据合同的相对性，康佳物业公司可向合同相对方即丰绿公司主张权利。综上所述，康佳物业公司的全部诉讼请求不符合法律规定，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月15日公布）第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：驳回康佳物业公司的全部诉讼请求。案件受理费548元，由康佳物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明：1.2019年1月1日蒋雪峰作为转租方、代顺娇作为承租方签订了《商铺租赁转让协议书》，蒋雪峰将案涉商铺转租给代顺娇。2.祥盛公司对蒋雪峰将案涉商铺转租给代顺娇表示同意。并表示蒋雪峰租赁商铺所产生的其所享有的权利和应承担的义务一并转让给代顺娇，祥盛公司及物业管理公司不再让蒋雪峰享有权利和承担与租赁商铺相关的义务。3.丰绿公司与蓝伯机灵公司签订的《前期物业服务合同》约定的物业收费标准为2.48元/月/平方米，实际以物业管理公司与物业使用人协商为准。4.蒋雪峰与祥盛公司签订的《商铺租赁合同》中约定由承租户蒋雪峰承担物业费。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，丰绿公司与蓝伯机灵公司签订的《前期物业服务合同》因蓝伯机灵公司不愿意继续提供物业服务经与丰绿公司协商一致解除而终止。丰绿公司、蓝伯机灵公司之间的《前期物业服务合同》终止后，在丰绿市场的业主没有选聘新的物业服务企业提供物业服务之前，丰绿公司与康佳物业公司签订的《前期物业物业》服务合同并不具有无效情形，但所约定新的物业收费标准不能加重业主负担，在原《前期物业服务合同》收费标准范围内其效力仍可及于全体业主。在业主与承租人有明确约定物业费由承租人缴纳的情况下，物业服务企业可以请求承租人缴纳物业费。在本案，蒋雪峰与祥盛公司2018年11月19日签订的《商铺租赁合同》虽明确约定物业费由承租人蒋雪峰承担，但蒋雪峰2019年1月1日将所承租的商铺已经转租给了代顺娇，祥盛公司同意转租并且表示蒋雪峰不再承担与租赁商铺相关的义务，即由承租人蒋雪峰承担物业费的约定已经终止，在此情况下，康佳物业公司无权再请求由蒋雪峰承担物业费。综上所述，重庆市彭水康佳物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费548元，由上诉人重庆市彭水康佳物业有限公司负担。本判决为终审判决。         审  判  长      丁咏梅审  判  员      徐婷婷审  判  员      王军峰                          二Ο二一年九月十三日                        法 官 助 理     孙正心书  记  员      陈思羽   - 1 –