湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初4060号原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区书院路**保利国际广场****。法定代表人：彭景，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王嘉英，女，汉族，1990年10月18日出生，住长沙市开福区，系该公司法务经理。委托诉讼代理人：黄玮，女，汉族，1989年10月3日出生，住湖南省娄底市娄星区，系该公司客户助理。被告：罗改良，男，汉族，1952年1月21日出生，住湖南省涟源市。原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业）与被告罗改良物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利物业的委托诉讼代理人王嘉英、黄玮，被告罗改良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业服务费3491.6元（自2020年1月1日计算至2021年5月31日）；2．判令被告支付逾期交纳物业服务费的违约金1047.48元（暂时计算至2021年5月31日，因协议约定标准过高，原告酌情减少，按应支付物业服务费的30%进行主张），上述物业服务费及违约金合计4539.08元；3．本案诉讼费用由被告承担。被告罗改良辩称，1、原告未按合同约定履行义务，没有做到24小时值班、监控；没有做到主要出入口全天设专人值守；2、原告从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，大部分业主觉得物业服务差，愿意解除物业；3、业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。原告从交房至今二年半从没有向业主公布共有部分的收入及其收入的流向。三栋电梯原属于住宅电梯在没有征得共有业主同意私自改变为了商住共用。原告把三栋共有区域前坪私自改为收费停车场，严重妨碍业主的通行自由权，原告收取的停车费应扣除必要成本后转入小区公共维修基金内，并向业主公布收支情况；4、原告没有做到全天候保洁，提供的服务与服务费的收费标准不相适应；5、空置房按物业服务费90%收取；6、物业公司应退还装修保证金2000元；7、原告在其他方面还存在物业服务不达标的情况；8、被告与开发商于2018年4月7日签订商品房买卖合同，2019年3月26日收房同时交纳物业费，直到2020年12月31日停交物业费，但原告提供的服务一直未达到标准；9、被告有权拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用，在原告按合同执行解决问题后，被告再缴纳欠费用，同时取消违规收取滞纳金。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2018年4月7日，被告罗改良在娄底市顺发房地产开发有限公司购买了位于娄底市娄星区长青西街南侧、甘桂路东侧××小区×栋××号，建筑面积为136.96平方米的住宅一套。2018年12月31日，娄底市顺发房地产开发有限公司向被告罗改良邮寄了和顺嘉苑交房通知书，其内容为：“按照您与本公司签订的《商品房买卖合同》的约定，您所购买的××栋××号房的交付时间为2018年12月30日至2018年12月31日；本公司已备好交房相关文件，基本具备了交房条件……如果您不能在上述的时间前来办理收楼手续，请您及时通知我们；如果您未能及时前来办理收房相关手续，并未能与我们就迟延收房达成一致意见，我们将视您所购房屋已经在《商品房买卖合同》约定的交房日交付给您。”2019年3月26日，被告罗改良办理了交房手续。同日，被告罗改良与原告保利物业签订了《和顺嘉苑前期物业服务协议》，合同约定：物业服务费标准：住宅：自和顺嘉苑项目《商品房买卖合同》约定交房之日起三年内暂按1.5元/月/平方米，自约定交房之日起三年之后，项目物业服务费标准自动恢复前期物业服务招标备案价格，即1.8元/月/平方米；商铺：自和顺嘉苑项目《商品房买卖合同》约定交房之日起三年内暂按2.0元/月/平方米，自约定交房之日起三年之后，项目物业服务费标准自动恢复前期物业服务招标备案价格，即2.6元/月/平方米；车位管理服务费：露天车位：30元/个/月，车库车位30元/个/月。本苑内的车位及停车区域统一由乙方提供维护管理服务。本苑范围内的物业共用部位、共用设施设备由乙方经营管理，乙方按“有偿服务”的原则向使用人收取费用。经营收入的30%作为乙方的经营管理费用及服务酬金，经营收入的70%用于本苑的更新改造工程及补充专项维修资金，归全体业主所有。物业服务费自《商品房买卖合同》约定交付之日起开始计算。如实际交付日期早于约定交付日期，甲方应自实际交付之日起交纳物业服务费。甲方收到《交房通知书》后在通知期限内未办理相应手续，且未与发展商另行约定的，视为房屋已交付使用，《交房通知书》中载明期限的最后一日视为交付使用日期，开始计收物业服务费。甲方必须在每月25日前缴纳下个月物业服务费，如在当月最后一日仍未交纳物业服务费的，从下个月一日起计收违约金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的3‰向甲方收取违约金，直至甲方缴清欠费为止。2017年12月20日，娄底市顺发房地产开发有限公司（甲方）与原告保利物业（乙方）签订《和顺嘉苑前期物业服务合同》，合同约定：本合同期限自甲乙双方签字盖章日起生效，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。原告保利物业在物业管理区域内，对小区提供物业服务。项目物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费标准按前期物业服务招标备案价格执行，即：高层住宅1.8元/月/平方米、商业2.6元/月/平方米；自和顺嘉苑项目《商品房买卖合同》约定交房之日起三年，具体优惠标准如下：高层住宅1.5元/月/平方米、商业2元/月/平方米，自和顺嘉苑项目《商品房买卖合同》约定交房之日起三年后，项目物业服务费标准自动恢复前期物业服务招标备案价格。露天车位30元/个/月、车库车位30元/个/月。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由建设单位交纳。本合同“平方米”均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准。属于全体业主共有车位，除非业主大会另有明确决议，则乙方有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域。为提升业主居住质量、维护小区的物业品质，业主同意将该项目公共部位、共用设施的经营使用权交由乙方进行统一管理规范经营，且经营所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充专项维修资金，贴补物业管理费的不足和开展社区文化活动的支出。乙方将实行“阳光管理”，接受全体业主的监督，定期向全体业主公示其经营情况。合同对其他事项也进行了约定。自2020年1月1日至2021年5月31日期间，被告罗改良累计拖欠原告保利物业房屋物业服务费3491.6元（136.96平方米×1.5元/平方米/月×17个月）。原告保利物业向被告催讨未果，遂诉至本院。上述事实，有原、被告身份信息、商品房买卖合同、前期物业服务合同、交房通知书、邮寄快递面单、催收函、保洁服务合同、电梯系统维护保养合同、巡逻表、整改通知书、照片、视频资料及当事人的陈述等在案佐证。判决的理由与结果本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告保利物业与娄底市顺发房地产开发有限公司签订的《和顺嘉苑前期物业服务合同》系前期物业合同，该协议中明确约定由原告保利物业对该住宅小区提供物业服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，案涉前期物业服务合同有效；且被告与原告保利物业签订的《和顺嘉苑前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。故原告保利物业有权向被告主张服务期间的物业费。根据本案查明的事实及现有证据，被告拖欠原告保利物业的物业费用未及时交纳，被告存在违反合同约定的行为，对于原告保利物业要求被告交纳物业管理费的请求，本院应予以支持。被告辩称原告保利物业未对娄星区政务服务中心与三栋共用电梯问题、负一楼食堂烟道加装问题进行处理，未尽到物业管理职责，被告的该辩解意见因涉及第三人是否侵权的问题，应另行提起诉讼解决。原告保利物业对被告反映的上述两个问题，已经找政务中心进行过协调并发了整改通知书，尽到了物业公司的管理责任。被告辩称原告应将停车场的收益及广告收益归还全体业主所有，在扣除必要成本后转入小区公共维修基金，经审查，被告与原告保利物业签订的《和顺嘉苑前期物业服务协议》明确约定：本苑范围内的物业共用部位、共用设施设备由乙方经营管理，乙方按“有偿服务”的原则向使用人收取费用。经营收入的30%作为乙方的经营管理费用及服务酬金，经营收入的70%用于本苑的更新改造工程及补充专项维修资金，归全体业主所有。原、被告双方应当按合同约定履行，原告保利物业在庭审中陈述其已经在整理财务数据，将依法依规进行公示。被告辩称原告保利物业在保洁工作、安保工作等方面服务不到位，从原、被告提供的证据来看，原告保利物业提供的物业管理服务整体是到位的，虽存在一些瑕疵，但物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，具有公共性和整体性，局部存在的瑕疵不能视为重大瑕疵，不能成为业主拒交物业费的理由。故，对原告保利物业要求被告支付物业服务费3491.6元予以支持。关于违约金的问题，被告未按约定及时缴纳物业管理费事出有因，并非恶意拒缴，故，对原告主张的违约金的诉求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告罗改良于本判决生效之日起十日内支付原告湖南保利物业管理有限公司物业管理费3491.6元；二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告罗改良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  陈容二〇二一年九月一日书记员  陈偲附本判决书相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。