广西壮族自治区防城港市防城区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0603民初1683号原告：许健才，男，x年x月x日出生，壮族，住防城港市防城区。原告：范如金，女，x年x月x日出生，壮族，住防城港市防城区。被告：xxx公司，住所地防城港市防城区x区x小区x幢一层商铺，统一社会信用代码xxx。法定代表人：林璋，执行董事。委托诉讼代理人：廖敏冰，女，1981年6月26日出生，汉族，住广西防城港市防城区，系该公司员工。原告许健才、范如金与被告xxx公司（以下简称xxx公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告许健才、范如金到庭参加诉讼，被告xxx公司经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告许健才、范如金向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效之日起三十日内办理取得防城港市防城区x区x小区x栋x室商品房房屋产权登记证书；2.判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付逾期办证违约金11953元（以房屋总价款239060元为基数，按总房价的5%计付）；3.本案的诉讼费用和可能产生的公告费用由被告承担。事实和理由：原告许健才、范如金于2016年9月25日购买位于广西防城港市防城区，总价款为239060元，并签订商品房买卖合同。合同约定被告xxx公司应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房，同时约定在该商品房交付之日起720日内（2018年10月2日前）要求被告xxx公司取得该商品房的房屋所有权证书，若因被告xxx公司原因，原告许健才、范如金未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告xxx公司应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告xxx公司按日计算向原告许健才、范如金支付全部房价款万分之五的违约金，直至取得房屋所有权登记证书止。但是交房至今被告xxx公司没有按合同约定在2018年10月2日前为原告办理房屋所有权登记证书，原告许健才、范如金曾多次上门与被告xxx公司协商解决，但被告以各种借口拒不办理。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告xxx公司辩称，1.原告没有委托被告为其办理，也没有自己办理或委托他人办理房屋所有权证书；2.延期办证的主要原因不在于被告，大量业主存在违规加装防盗网及搭建建筑物的行为，客观上影响了项目的综合验收，造成办理不动产权属延期；3.原告已装修入住，不存在经济损失，被告不应承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月25日，原告许健才、范如金与被告xxx公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2016002547）。合同约定原告购买被告开发的位于防城港市防城区，总价款为239060元。第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件，1.该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；……，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定出卖人应当于2017年3月31日前交付。第二十条约定（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同附件十一补充协议第九条对“第八章第二十条房屋登记的约定”1、房屋权属资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用之日并买受人按房屋产权登记机关要求递交相关证件、材料、委托书等书面材料、缴纳办证所需费用之日起720日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》止，累计违约金不超过该商品房总价款的5%。2、非因出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，原告不承担任何责任。3、该商品房《房屋所有权证》由原告负责或原告另行委托他人办理的，被告应当按照有关规定提供相关资料以协助原告办理。庭审中，原告许健才、范如金主张其2016年9月25日即付清房款并收房。现该涉案商品房至今未取得房屋产权登记证书。另查明，防城港市中级人民法院（2019）桂06民终923号阮朝浩、韦科连与xxx公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书认定，防城区人民政府办公室于2019年7月9日对“关于市长信箱：开发商致800多户业主安危而不顾，违规交房的信访回复”做出如下回复：一、……；二、未能办理不动产权证的原因。竣工验收备案为办理不动产权大证的材料之一（业主办证需从大证中分户），x公馆二期7-16幢至今没有办理竣工验收备案，原因为开发商与施工单位有经济纠纷，施工单位不配合提供材料为开发商办理竣工验收备案。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、增值税普通发、税收缴款书以及原告庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。一、关于被告xxx公司对于房屋产权登记证书办理有无违约行为的问题。首先，关于涉案商品房的交付时间的认定问题。原被告均未提交房屋交付手续等证据证实房屋交付时间，本院对房屋交付时间无法进行客观认定。原告庭审中陈述其签订合同后即2016年9月25日收房，但该合同标注为预售，且合同约定被告应当在2017年3月31日前向原告交付房屋，故本院仅能推定被告交房时间在2017年3月31日前。其次，合同第二十条约定因被告原因未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之二的违约金；合同附件十一第九条约定该商品房房屋所有权证由买受人负责或买受人另行委托他人办理的，被告应当按照有关规定提供相关资料以协助原告办理。本案至原告起诉时，即便以2017年3月31日起算，已远远超过720日，但因被告xxx公司未进行项目综合验收办理竣工验收备案，致使原告未能办理涉案商品房的房屋所有权证，被告其行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法典》（简称《民法典》）第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现原告要求被告xxx公司协助其办理所购房屋的产权登记的诉请，符合事实及法律规定，本院予以支持。被告抗辩系因二期业主违规加装防盗网搭建建筑物，影响项目验收致使延迟办理产权证书，被告对其抗辩意见，未举证证实原告存在违规加装防盗网或搭建建筑物的行为，且根据《建设工程质量管理条例》第十六条第二款：“建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；……”及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》(建质〔2013〕171号)第五条：“工程符合下列要求方可进行竣工验收:(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。……”的规定，建设工程办理竣工验收备案必须提交完整的施工资料和工程竣工报告。本案中，由于被告与施工单位有经济纠纷，施工单位不配合提供资料协助被告办理竣工验收备案，因此无论原告或其他业主是否存在违规加装防盗网搭建建筑物的行为，被告也无法将办理涉案商品房权属登记所需的完备资料报产权登记机关备案。故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。二、关于原告主张被告支付逾期办证违约金有无事实和法律依据的问题。因被告原因，原告未能在商品房交付后720日内取得房屋所有权证书，根据《商品房买卖合同》附件十一第九条约定，如因被告的责任，原告未能在规定期限内取得房屋所有权证，每逾期一日应按原告已付房款的万分之二向原告支付违约金，直至产权机关核发房屋所有权证止，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%。因此，原告有权依据上述约定要求被告支付逾期办证违约金。关于违约金的具体数额问题，即便按照被告在2017年3月31日交付房屋，房屋所有权登记期限720日届满后为2019年3月21日，至原告主张的2021年8月5日止，已逾期867天，如按每日已付房款的万分之二计算，累计违约金额已超过该商品房总价的5%，故应按该商品房总价的5%计算，即239060元×5%=11953元。因此，被告应向原告支付逾期办证违约金11953元。故对原告的诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告xxx公司于本判决生效之日起三十日内协助原告许健才、范如金办理取得防城港市防城区x区x栋x层x号房屋产权登记；二、被告xxx公司在本判决生效之日起十日内向原告许健才、范如金支付逾期办证违约金11953元。上述金钱给付义务，义务人应按本判决确定的履行期限履行，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费49元（已减半收取），由被告xxx公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 禤立平二〇二一年九月二十二日法官助理 冯春兰书 记 员 韦秋艳附相关法条：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。