广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14680号上诉人（原审被告）：蓝盾信息安全技术股份有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区高场镇高新社区金润产业园72栋15号。法定代表人：陈伟纯，职务：总裁。委托诉讼代理人：徐颖雯，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩茹，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东和诚科技孵化器有限公司，住所地广东省广州市黄埔区开创大道1144号负一层01号。法定代表人：夏竟宾，职务：执行董事。委托诉讼代理人：张新茂，北京市隆安（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅，北京市隆安（广州）律师事务所律师。上诉人蓝盾信息安全技术股份有限公司（以下简称蓝盾公司）因与被上诉人广东和诚科技孵化器有限公司（以下简称和诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初37708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人蓝盾公司的委托诉讼代理人徐颖雯，被上诉人和诚公司的委托诉讼代理人张新茂、刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝盾公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判蓝盾公司与和诚公司继续履行2019年12月27日签订的《房屋租赁合同》；2.撤销一审判决第二项，改判蓝盾公司无需向和诚公司腾退并交还位于广州市天河区天慧路16号物业；3.撤销一审判决第三项，改判蓝盾公司按照653856元/月的标准向和诚公司支付自2020年2月14日起至实际腾空及交还上述房屋之日止的占用费；4.判令和诚公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院判令解除案涉《房屋租赁合同》，存在事实认定和法律适用错误，应当予以纠正。（一）根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5点第一款规定，蓝盾公司因受疫情影响导致资金周转困难而无法按时支付租金，和诚公司以蓝盾公司没能按时支付租金为由要求解除案涉租赁合同应不予支持；（二）如强行解除案涉租赁合同将引发不可挽回的严重后果，蓝盾公司会全力保证安排后续租金的支付，请求继续履行案涉租赁合同。案涉场地是蓝盾公司主要生产经营场所，蓝盾公司及蓝盾公司关联公司现有员工超过300人，蓝盾公司目前正全力恢复生产经营，陆续解决员工的工资发放问题。如案涉租赁合同被解除，则蓝盾公司将失去经营办公场所，直接导致生产经营停止，全体员工被迫停工，由此极可能引发严重的群体性事件。此外，蓝盾公司主营信息安全业务，承担了多个政府关键部门(包括但不限于公安部门、卫生部门等)的信息安全项目。蓝盾公司一旦丧失了经营场所，必然引发重大安全风险。最后，蓝盾公司已与宜宾市叙州区创益产业投资有限公司(下称“创益公司”)达成了合作框架协议，创益公司将向蓝盾公司提供资金支持，蓝盾公司会全力保证安排后续租金的支付。二、蓝盾公司与和诚公司、科学城(广州)投资集团有限公司(下称“科学城公司”)并未完成案涉租赁物的交付手续，在交付手续完成之前和诚公司无权主张租金。2014年12月15日，蓝盾公司通过自建方式取得了案涉租赁物的产权。蓝盾公司自取得案涉租赁物产权后，一直是案涉租赁物的使用人。蓝盾公司是和诚公司在成立时起至2019年12月13日的唯一股东。蓝盾公司是以案涉租赁物作价出资设立和诚公司。科学城公司与蓝盾公司协商受让蓝盾公司所持和诚公司的全部股权，为此，2019年11月12日，三方共同签订《股权转让合同》。但科学城公司至今未按《股权转让合同》第1.4.1条约定向蓝盾公司完成股权转让款的支付，以及未出具物业交付书面确认文件，故案涉租赁物的交付手续未完成。在上述交付手续完成之前，和诚公司无权向蓝盾公司主张租金及相应违约责任。三、即使法院最终认定蓝盾公司应当支付租金，一审法院认定蓝盾公司需要支付租金及房屋占用费的起算时间有误、且计算标准过高，存在事实认定和法律适用错误，应当予以纠正。（一）一审法院认定租金起算日有误，租金起算日应从2020年2月14日起算。如上所述，因科学城公司至今未按《股权转让合同》第1.4.1条约定向蓝盾公司完成股权转让款的支付，以及未出具物业交付书面确认文件，故案涉租赁物的交付手续未完成。鉴于案涉租赁物的交付手续尚未完成，故案涉租赁物的租金起算日亦不应早于科学城公司最后一期股权转让款付款日，即2020年2月14日；（二）一审法院认定租金标准过高，应当按照广州市房屋租金参考价进行计算。蓝盾公司认为，房屋租金标准应按广州市房屋租金参考价计算。根据《市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》，2019年办公用房租金标准，案涉房屋所在地段的租金标准为“32元／建筑面积平方米·月”，故案涉房屋的房屋占用费应以653856元／月(32元／建筑面积平方米·月×建筑面积20433平方米)为标准。综上，请求二审法院予以改判。和诚公司答辩称：一、对于蓝盾公司提出的要求继续履行的问题，双方签订了房屋租赁合同后，蓝盾公司已经严重违约未支付任何的押金及租金，根据租赁合同的约定，和诚公司有权解除租赁合同，故不同意继续履行，蓝盾公司应根据法院的判决腾退涉案房屋。二、关于支付租金的标准问题，和诚公司认为租赁合同中已经明确约定租金的标准，在蓝盾公司违约不支付租金的情况下，其一直使用和诚公司的涉案房屋，故蓝盾公司应按照双方租赁合同约定的租金标准向和诚公司支付相应的款项，且蓝盾公司也应向和诚公司支付双方所约定的房屋押金，该房屋押金是具有惩罚性的，蓝盾公司在租赁合同履行过程中存在违约行为，理应承担相应的违约责任。三、和诚公司认为一审判决所认定的事实及适用的法律均正确，双方应解除合同，由蓝盾公司腾退涉案房屋交还给和诚公司。虽然和诚公司没有对租赁押金这一项提起上诉，但和诚公司坚持认为该押金是在蓝盾公司签订合同时就应当向和诚公司支付，其性质是具有惩罚性的，故请二审法院考虑判令蓝盾公司向和诚公司支付相应的押金。四、根据合同约定，在租赁合同履行一年后，每年要递增5%的租金。在正常租赁合同的履行下，双方应按照合同约定递增后的租金履行，现由于蓝盾公司违约导致合同无法继续履行，且蓝盾公司仍占用和诚公司的房屋，故蓝盾公司应向和诚公司支付相应的款项才是合法、合理、公平的。2020年11月17日，和诚公司向一审法院起诉请求判令：1.解除双方所签订的《房屋租赁合同》；2.蓝盾公司向和诚公司支付租赁押金3391878元；3.蓝盾公司将天河区天慧路16号一栋物业腾空并交还给和诚公司；4.蓝盾公司向和诚公司支付上述物业的租金及占用费（自2020年1月1日起计至蓝盾公司实际腾空及交还物业之日止，其中2020年1月1日起至2020年12月31日期间的租金按照1695939元/月的标准计算，自2021年1月1日起每年递增5%，依此类推）；5.蓝盾公司向和诚公司支付律师服务费200000元；6.本案诉讼费由蓝盾公司承担。一审法院经审理查明：广州市天河区天慧路16号首层、201房、301房、401房、501房、601房（以下统称“涉案房屋”）原登记产权人为蓝盾公司，登记时间为2014年12月15日，房屋所有权取得方式为自建、分割。2019年，涉案房屋登记产权人变更为和诚公司，房屋所有权取得方式为购买。2019年12月27日，和诚公司（出租方，甲方）与蓝盾公司（承租方，乙方）签署《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方将其合法拥有的座落在广州市天河区天慧路16号整体（即涉案房屋）出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建设规模为26000平方米，不动产权登记证建筑面积共为20433平方米，租金按照不动产权登记建筑面积核算；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；该房屋不动产权登记建筑面积共为20433平方米，租赁期共5年，自2020年1月1日起至2024年12月31日止；该房屋第一年租金为83元/平方米，即1695939元/月，租金每年（起租日起每历经12个月）递增5%；甲乙双方一致同意，乙方租金支付采取每季度结算一次，乙方应在每季度末5日（法定节假日顺延）内甲方缴付下季度的租金，按现金或转账的方式缴付；根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金3391878元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，如乙方结清，甲方得全额退还押金；乙方拖欠租金或相关费用超过十五天的，甲方有权终止本合同，没收押金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失；甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行，如乙方违反合同，另一方有权按本合同规定索赔等。2020年11月17日，和诚公司提起本案诉讼。2020年12月9日，蓝盾公司签收一审法院邮寄送达的诉讼材料。和诚公司为证明其相关主张向一审法院提交如下证据：1.和诚公司于2020年3月26日向蓝盾公司发出的《关于缴纳租金的函》（内容为要求蓝盾公司支付2020年第一、二季度的房屋租金及押金等）；2.和诚公司于2020年5月19日向蓝盾公司发出的《关于租金缴纳催收的函》（内容为要求蓝盾公司支付2020年第一、二季度的房屋租金及押金等）；3.和诚公司于2020年7月2日向蓝盾公司发出的《关于租金缴纳催收的函》（内容为要求蓝盾公司支付2020年第一、二、三季度的房屋租金及押金等）；4.和诚公司委托北京市岳成（广州）律师事务所于2020年6月11日向蓝盾公司发出的《律师函》（内容为要求蓝盾公司支付租金、押金及相应逾期利息等）及EMS全球邮政特快专递邮单（原件，显示收件人为柯宗庆，收件地址为涉案房屋，内文件名为《律师函》）、中国邮政速递物流查询单（打印件，显示上述邮件于2020年6月15日由他人代收）；5.显示由和诚公司（甲方）与案外人北京市隆安（广州）律师事务所（乙方）于2020年10月13日签订的《民事案件委托代理合同书》（原件，内容为和诚公司因与蓝盾公司房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，甲方向乙方支付律师代理费200000元等]）及显示由北京市隆安（广州）律师事务所向和诚公司开具的律师费发票（原件，显示价税合计200000元）。经质证，蓝盾公司确认其收到证据1-3的函件，但在收到函件的同时亦向和诚公司提出减租申请，证据4中的函件并未收到，对证据5的真实性不予确认，表示律师费标准过高。和诚公司回应称《合同》中约定如一方违约则另一方有权按合同规定索赔，虽未明确索赔项目，但根据民法典的精神，该项目包括其为诉讼所支出的费用。蓝盾公司为证明其相关辩称，向一审法院提交如下证据：1.广州市房地产租赁管理所发布的《2019年广州市房屋租金参考价的通知》，拟证明涉案房屋占用费应当按照2019年广州市房屋租金参考价中涉案房屋所在地段的租金标准计算；2.显示由蓝盾公司（卖方）与案外人科学城（广州）投资集团有限公司（买方）、和诚公司（标的公司）于2019年11月22日签订的《蓝盾信息安全技术股份有限公司（作为“卖方”）与科学城（广州）投资集团有限公司（作为“买方”）关于广东和诚科技孵化器有限公司之股权转让合同》，拟证明科学城（广州）投资集团有限公司与蓝盾公司协商受让蓝盾公司所持有的和诚公司全部股权，但科学城（广州）投资集团有限公司未按合同约定完成股权转让款的支付及未出具物业交付书面确认文件，故涉案房屋交付手续未完成，和诚公司无权主张租金及相应违约责任；3.蓝盾公司收取股权转让款的收款凭证及蓝盾公司收取股权转让款情况一览表，拟证明科学城（广州）投资集团有限公司未支付全部股权转让款，及完成涉案房屋的交付手续，和诚公司无权主张租金，但如最终认定蓝盾公司应当支付租金的，租金起算期不应早于科学城（广州）投资集团有限公司最后一期股权转让款付款日。经质证，和诚公司对上述证据1的真实性不予确认，认为证据2-3与本案无关，蓝盾公司与科学城（广州）投资集团有限公司的股权交易系另一法律关系。本案一审审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.关于《合同》签订的情况，和诚公司表示蓝盾公司原系其股东，后蓝盾公司于2019年将持有的和诚公司股份进行转让，蓝盾公司于和诚公司取得涉案房屋权属之前就已实际占有使用涉案房屋，在和诚公司取得涉案房屋权属后双方直接签署了《合同》，涉案房屋继续由蓝盾公司占有使用；蓝盾公司表示涉案房屋原系蓝盾公司自有物业，其于2019年将涉案房屋产权转移登记至和诚公司名下，双方进行了返租约定，并签署《合同》，后因疫情影响，双方未对《合同》细节进行进一步的约定，蓝盾公司自双方签订《合同》之前即开始占有使用涉案房屋至今；2.关于涉案房屋的物业管理方的委派情况，和诚公司表示其未委托物业管理公司对涉案房屋进行物业管理服务；蓝盾公司表示涉案房屋的物业管理公司系由其委派进行管理的；3.关于涉案房屋租赁押金的催缴情况，和诚公司表示根据交易习惯租赁押金应于合同签订当日支付，后因蓝盾公司没有支付，故和诚公司通过发函的方式催缴，且和诚公司最早于2020年3月26日向蓝盾公司发函催缴租金及押金，所以蓝盾公司最迟应于3月26日缴纳押金，另根据《合同》的约定，蓝盾公司如未按规定结清相关费用，和诚公司有权拒绝退还押金，故押金属于履约保证金且带有惩罚性质，如蓝盾公司违约，和诚公司有权没收，故蓝盾公司应缴纳租赁押金并由和诚公司予以没收；蓝盾公司认为《合同》中并未约定押金支付时间，所以其未支付，而当前和诚公司主张的是解除合同，除非继续履行合同，否则和诚公司无权主张其支付押金；4.关于租金的计付期间，双方均确认根据《合同》的相关约定，按照以下类推：2019年12月27日至31日期间支付2020年1月1日至3月31日的租金，如每季度末5日遇到法定节假日，则按照重合的法定节假日的时间顺延至下季度的首几个工作日；5.关于蓝盾公司在疫情暴发后向和诚公司申请减免租金的情况，蓝盾公司称双方一直有沟通，但和诚公司不同意其减免申请，其就此未提交证据予以证明；6.关于疫情期间涉案房屋的使用情况，蓝盾公司表示在疫情期间涉案房屋虽未被限制使用，但因采取了较为严格的疫情防控措施，导致大部分员工无法正常到办公室办公，公司经营受到严重影响。另，本案审理过程中，一审法院在涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向一审法院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在一审法院指定的申报权利期间，无人向一审法院申报权利。一审法院认为：和诚公司及蓝盾公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于和诚公司主张解除《合同》的诉讼请求。根据《合同》中关于租金支付期间的约定及蓝盾公司的实际付租情况，和诚公司上述主张合法有据，故双方间《合同》应于蓝盾公司签收本案诉讼材料之日（2020年12月9日）解除。在《合同》已解除的情况下，和诚公司诉请要求蓝盾公司腾空及交还涉案房屋并无不当，一审法院予以支持，结合场地的实际使用情况，上述搬离时间定为30日为宜。关于和诚公司要求蓝盾公司支付租赁押金3391878元的问题，租赁押金系为保障租赁合同的顺利履行而由承租人于租赁期伊始向出租人支付的款项，现双方间《合同》已解除，和诚公司再行诉请蓝盾公司支付租赁押金理据不足，一审法院不予支持。关于蓝盾公司应付的房屋租金及占用费的问题。根据本案查明事实，蓝盾公司应向和诚公司支付2020年1月1日至2021年3月31日的房屋租金及占用费25439085元（1695939元/月×15个月）及按照1695939元/月的标准支付自2021年4月1日起至实际腾空及交还涉案房屋之日止的占用费，对于和诚公司超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。另，租金递增为合同继续履行之处理，现合同已经解除，和诚公司主张按照原《合同》约定的租金递增的标准计付占用费理据不足。至于和诚公司诉请的律师服务费的问题。《合同》中并未就该费用的承担进行明确约定，故对和诚公司该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2021年4月27日作出如下判决：一、确认和诚公司与蓝盾公司于2019年12月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月9日解除；二、蓝盾公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，向和诚公司腾退并交还位于广州市天河区天慧路16号物业；三、蓝盾公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，向和诚公司支付2020年1月1日至2021年3月31日的房屋租金及占用费25439085元及按照1695939元/月的标准支付自2021年4月1日起至实际腾空及交还上述房屋之日止的占用费；四、驳回和诚公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费449825元、财产保全费5000元，由和诚公司负担受理费1100元，蓝盾公司负担受理费448725元、保全费5000元（受理费449825元及财产保全费5000元，和诚公司已全额预交至一审法院，其中受理费448725元及保全费5000元一审法院予以退回，由蓝盾公司迳向一审法院缴纳）。本院二审期间，双方均无提交新证据。二审中，关于蓝盾公司是否具备继续履行租赁合同的能力问题。蓝盾公司称：其已与四川省宜宾市创益公司达成合作框架协议，相应的资金可由我方向该公司申请来支付租金。即使我方存在多宗诉讼以及执行案件，但也努力调解，至今尚未被大量列为失信名单；和诚公司称：目前蓝盾公司尚有6-7亿元的债务，即使蓝盾公司与其他公司签订合作协议，其经营也难以支撑，况且该协议仅仅是框架协议。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、蓝盾公司逾期支付租金、保证金是否具有合法抗辩理由，是否构成违约，以及蓝盾公司要求继续履行租赁合同应否得到支持；二、蓝盾公司主张以广州市房屋租金参考价计付租金能否成立。关于焦点一。根据本案证据显示，蓝盾公司原系涉案房屋的权属人，2019年房屋所有权变更登记至和诚公司名下，为此，双方于2019年12月27日签订《房屋租赁合同》，蓝盾公司继续占有、使用涉案房屋。该合同约定，租赁期限自2020年1月1日起至2024年12月31日止，蓝盾公司租金支付采取每季度结算一次，蓝盾公司应在每季度末5日内向和诚公司交付下季度的租金；房屋押金为3391878元。合同签订后，蓝盾公司未支付2020年第一季度的租金，也未支付约定的押金。一审诉讼中，双方确认2019年12月27日至31日期间支付2020年1月1日至3月31日的租金。蓝盾公司上诉主张其未依约支付上述租金的理由有：一是因疫情原因导致其经营收入明显减少、资金周转困难；二是蓝盾公司、和诚公司和案外人科学城（广州）投资集团有限公司之间签订了《股权转让合同》，因案外人未依约完成股权转让款的支付，故涉案租赁物的交付手续未完成，和诚公司无权主张租金及违约责任。蓝盾公司据此要求继续履行双方租赁合同。本院认为，其一，双方租赁合同约定的起租时间自2020年1月1日起，诉讼中双方也确认2019年12月27日至31日期间应支付2020年1月1日至3月31日的租金，而此时新冠疫情尚未在本市爆发，因此，蓝盾公司抗辩称其因受到新冠疫情的影响无力支付租金，与事实不符，本院不予采纳。其二，本案审理的是蓝盾公司与和诚公司之间的租赁合同纠纷，至于双方与案外人之间的股权转让纠纷，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不属于本案审理的范围。而且，双方租赁合同中也没有约定蓝盾公司支付租金与其收取股权转让款相关。因此，蓝盾公司以此为由主张其有权拒付租金，不能成立。同理，蓝盾公司上诉主张租金起算日应以案外人最后一期股权转让款付款日即2020年2月14日起算，亦不能成立。至于物业的交付问题，如上所述，蓝盾公司在双方合同签订之前即占用涉案房屋，签订租赁合同后继续占用，且租赁合同中并未对物业的交付作出特别约定，故即使双方未办理书面交接手续，但蓝盾公司已实际占用租赁场地，应支付相应对价，故蓝盾公司以此为由主张其无须支付租金，亦不能成立。其三，关于房屋押金问题。虽租赁合同未对该押金支付时间作出约定，但按照一般租赁合同交易惯例，押金也应当在合同签订后的合理期限内支付。本案蓝盾公司在和诚公司2020年3月26日（双方签订合同后约三个月）发函催收该押金后仍不缴纳，也已超过合理期限，不具有合法抗辩理由。其四，从本案双方的陈述看，蓝盾公司存在多宗被执行的案件未履行，而涉案租赁合同约定的月租金高达1695939元，蓝盾公司要求继续履行合同，但其未能进一步提供充分证据证实其具备继续履行合同的能力，故在蓝盾公司已违约的情况下，其要求继续履行合同亦难以得到支持。综上，蓝盾公司拒付租金的抗辩理由均不能成立，其在疫情发生之前即存在违约行为，因此，一审法院依据双方租赁合同约定，支持和诚公司要求解除双方租赁合同的诉讼请求，并无不当。关于焦点二，双方签订的《房屋租赁合同》对租金标准作出了明确约定，该约定系双方真实意思表示，对双方均有约束力，蓝盾公司主张该合同约定标准过高，应以广州市房屋租金参考价计付租金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，蓝盾公司的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费449825元，由蓝盾信息安全技术股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年九月八日书记员  张 旭彭诗敏