新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院执行裁定书(2021)新28执异21号异议人（案外人）：张新明，男，1977年2月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区和静县。        申请执行人：何素珍，女，1971年10月31日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。        被执行人：陈新强，男，1974年9月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区和静县。        被执行人：巴州新兴房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区和静县。        法定代表人：唐秀荣，该公司总经理。        本院在执行申请执行人何素珍与被执行人陈新强、巴州新兴房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，案外人张新明对本院作出的（2020）新28执恢17号执行裁定书中执行房产行为，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭对张新明的异议请求进行审查，申请执行人何素珍提交了书面答辩意见，现已审查终结。        案外人张新明称，请求依法解除对和静县水景公寓1幢2单元1704号房屋的执行查封措施。事实与理由：1．申请人在人民法院查封之前已与被执行人巴州新兴房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同。2012年9月13日，申请人与被执行人巴州新兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被执行人巴州新兴房地产开发有限公司将其开发的位于和静县水景公寓1幢2单元1704号房屋出卖给申请人。2020年5月5日，巴州中级人民法院作出（2020）新28执恢17号民事裁定书，裁定查封和静县水景公寓1幢2单元1704号房屋。故申请人在人民法院查封之前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同。2．申请人已全额支付购房款。2012年9月13日，申请人与被执行人巴州新兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定付款方式为一次性付款，全额购房款为220000元。合同签订后，申请人于2012年9月2日向被执行人一次性支付全部购房款220000元，并由被执行人出具收款证明。根据申请人已提供的房屋买卖合同，对方收到全部购房款的收据克证实申请人已按双方签订的《商品房买卖合同》约定付清全部购房款。3．本案并非因申请人自身原因未办理过户。申请人前往有关部门办理房产登记时，有关部门告知，因案涉房屋已被巴州中级人民法院查封，房屋登记部门不准许过户，故证实本案案涉房屋未办理过户，并非申请自身原因造成。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应与支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，申请人的执行异议理由已满足以上法律规定的四种情形，就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请求人民法院依法查明事实，依法解除对和静县水景公寓1幢2单元1704号房屋的执行查封措施，依法维护异议人的合法权益。        申请执行人何素珍辩称，案外人张新明不享有排除执行的权利。1．该处房屋未占有使用，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。2．对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的理解与适用“如果购房人仅能提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定该条件已满足。人民法院还应当对购房人的购房款转账凭证予以查实。现金支付购房款的，应对购房款开源等实施予以查实，在此基础上才能对购房人是否对房屋享有足以排除强制执行的权利作出认定。”异议人只是提交了新兴房地产公司的收款收据，并未提供发票，更未提供付款转账记录。本案所涉及的购房款，按照异议人所称，为全额支付。如果系现金支付，不合乎常理，如果非现金支付，异议人未能提供实际付款转账的流水等证据资料。综上，债权是平等的，赋予异议人在满足一定条件下的债权有限，是基于对普通民众作为消费者基于居住的特殊保护。即法律已经对其进行了特殊保护，则在审查上述条件时应作较为严格的审查，请求驳回异议人的异议请求。        本院审查查明，本院立案执行的申请执行人何素珍与被执行人陈新强、巴州新兴房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，执行依据是新疆维吾尔自治区高级人民法院作出的（2014）新民一终字第189号民事调解书。2016年8月22日本院作出（2015）巴执字第260-2号执行裁定书，对被执行人在和静县水景公寓的124套住房及一层商铺进行了委托拍卖，经三次拍卖流拍后，裁定将被执行人位于和静县水景公寓建筑面积11991.91平方米的房产（其中包含124套住宅及一层6号商铺）按最终的流拍价格1179635.26元以物抵债给申请执行人何素珍。124套住宅中包括：和静县水景公寓1幢2单元1704号房屋在内。同日本院向巴州新兴房地产开发有限公司下发了（2015）巴执字第260-2号协助执行通知书。并于2016年8月23日、2017年1月19日分别向和静县住建局和巴州新兴房地产开发有限公司送达了执行裁定书。        本院另查明，案外人张新明在和静县巴润哈尔莫敦镇开来村的宅基地上有面积为130平方米的自建房，建设时间为1991年，其在和静镇无其他可供居住房产。2012年9月2日，巴州新兴房地产开发有限责任公司向张新明出具220000元收据，9月13日，张新明与巴州新兴房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》，约定以220040元购买和静县水景公寓1-2-1704号住宅，建筑面积为117.48平方米。        本院认为，本案的争议焦点是张新明对案涉房屋是否具有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案，案外人张新明于2012年9月13日与巴州新兴房地产开发有限责任公司签订了《商品房预售合同》，向其缴纳了220000元购房款，并由巴州新兴房地产开发有限责任公司开具收据，符合该规定第二十九条第（一）、（三）项的情形。案外人张新明在和静县和静镇无其他居住房产，基于对于房屋消费者物权期待权的保护，其购买案涉房屋应认定为用于居住，符合规定第（二）项的情形。综上，案外人张新明对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，其异议请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：        中止对和静县水景公寓1幢2单元1704号房屋的执行。        如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院提起诉讼。        审判长    张文胜审判员    张剑飞审判员    敖其尔加甫二〇二一年九月十三日书记员    胡晓睿>