长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书 （2021）吉0104民初5297号  原告：长春房地（集团）有限责任公司，住所地吉林省长春市朝阳区前进大街1号4-5楼。法定代表人：王玮，董事长。委托诉讼代理人：周伟，北京盈科（长春）律师事务所律师。被告：孙琦，女，1953年1月11日，汉族，住吉林省长春市朝阳区住吉林省长春市朝阳区。原告长春房地（集团）有限责任公司（以下简称房地物业）与被告孙琦物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房地物业委托诉讼代理人周伟、被告孙琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长春房地（集团）有限责任公司向本院提出诉讼请求： 1 、请求法院依法判令被告孙琦立即向原告长春房地（集团）有限责任公司给付拖欠的物业费本金12,580.58元及滞纳金1,509.67元（自 2017年 08月 28日起至 2020年 03月31 日止，按照月千分之四计算）;2 、案件受理费由被告承担。事实与理由被告孙琦系南郡水云天小区 5栋 3门 506室业主。南郡水云天小区业主委员会于 2017年 08月 24日与长春房地(集团）有限责任公司签订《南郡水云天小区物业服务合同》。合同约定了原告物业公司的服务范围及物业费收费标准。原告按照约定对南郡水云天小区进行物业管理及物业服务。被告自 2017年 08月 28日起到 2020年 03月 31日止未缴纳物业费，共计拖欠物业费本金12580.58元。按照《南郡水云天小区物业服务合同》的约定，被告除应支付拖欠的物业费本金12,580.58元外，应向原告支付违约金1,509.67元。原告多次找被告索要物业费，均未果。原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告孙琦辩称，孙琦是原告起诉的吉林省长春市朝阳区业主，建筑面积为234.55平方米。孙琦于2010年11月份办理入住；2017年8月28日至2020年3月28日期间的物业费没有缴纳给原告，但是我将2017年全年物业费缴纳给前一个物业“南方物业”了，我们当时是按全年缴纳的。现在起诉了，2017年我已经缴纳全年的物业费了，我不能缴纳两份物业费，2018年至2020年的物业费我想交，但是原告物业公司必须完善物业服务。理由是：我买房时的初衷就是因为觉得小区物业服务好，我感觉多花点钱也是物有所值。以前物业服务非常好，自从原告物业公司来了以后，院里的密码锁和车库监控都不好使，作为业主我担心我的家里是否安全，原告提供物业服务质量不合格。卫生打扫不合格，小区的树木没有人修剪，绿化也越做越差。小区门禁不好使，保安服务不合格，我要的是高档小区的服务，被告夫妻均是国家干部，原告几次上我家收取物业费，我当时就表明物业服务不合格。装修的人随便进小区，我认为物业管理不合格。如果原告物业公司能将门禁、监控、保安、绿化等服务全部完善，我同意缴纳物业费。我从原告恢复服务的当天开始缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：孙琦是原告起诉的吉林省长春市朝阳区业主，建筑面积为234.55平方米。孙琦于2008年12月15日在该小区办理了入住手续，并在住宅使用说明书上签字确认；2017年8月28日至2020年3月28日期间的物业费没有缴纳给原告。该小区之前是由长春南方房地产开发有限公司委托的物业公司提供物业服务。原告举证了长春市南郡水云天小区业主委员会与长春房地（集团）有限责任公司于2017年8月24日签订的《南郡水云天小区物业服务合同》，该合同约定合同期限为2017年8月28日至2020年8月27日；合同第四页第5.2条规定物业费收取标准，因被告系住宅，依据合同第5.2.2条约定住宅用户按照1.5元/平方米/月收取物业费，第五页5.2.4条、第5.2.5条、第5.2.6条约定电梯费27元/月/户、公共照明费20元/月/户，合同第九页第9.2.3条约定滞纳金按月千分之四收取。因为拖欠物业费的纠纷，原告委派工作人员进行上门催收，被告无异议。原告向法院提交了维修任务单、秩序维护员交接班记录、秩序维护员巡逻记录、机动车辆出入记录照片、电梯消杀记录、保洁员工作日志、物业服务照片证据，用以证明“物业公司依合同履行了物业服务。我们仅向法院提交了部分服务记录”。被告向法院提交了照片三页，用以证明“小区内绿化树木都已经枯死、卫生环境不合格、绿化无人管理，证明物业服务不合格”，原告质证“对于被告举证的照片，确实属于南郡水云天小区某一时间的照片，由于树木生长特性存在死亡、更替的情况，对于死亡的树木我方物业公司已进行了相应的处理。同时从照片可以看出绿化服务符合物业服务标准，并未出现大面积绿植的死亡。能够证明我方在绿化方面履行了物业服务义务，对于堆放物的照片，其系当时执法局行政执法拆除部分设施后临时堆放，后期物业也已将其清理完毕，能够证明我方履行了物业服务义务”。被告答辩“2017年全年物业费缴纳给前一个物业南方物业了，我们当时是按全年缴纳的。现在起诉了，2017年我已经缴纳全年的物业费了，我不能缴纳两份物业费”，但未向法院提供缴纳2017年物业费的证据。认定上述事实证据有《南郡水云天小区物业服务合同》和其他原、被告举证材料等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由进行合法维权。本案中，孙琦提交的证据不足以证明物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故孙琦以物业服务未达标准为由拒交物业费的辩称意见本院不予采纳。孙琦主张“2017年全年物业费缴纳给前一个物业南方物业了，我们当时是按全年缴纳的。现在起诉了，2017年我已经缴纳全年的物业费了，我不能缴纳两份物业费”仅有其口头陈述，未提供证据予以证明，本院不予采信；孙琦如果判决后找到2017年物业费收据，可以通过协商或者另行起诉等方式进行维权。长春市南郡水云天小区业主委员会与长春房地（集团）有限责任公司于2017年8月24日签订的《南郡水云天小区物业服务合同》在未被合法撤销之前，应认定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对孙琦具有约束力，孙琦应按合同约定支付物业费用。本案《南郡水云天小区物业服务合同》中对交纳物业费时间和逾期支付滞纳金计算标准均作出相关约定，上述约定合法有效；虽本案被告未按约交纳物业费已构成违约，但原告是在双方有争议的前提下迟延缴纳物业费，与业主无故迟延缴纳行为存在区别，本院对被告应承担逾期付款滞纳金计算标准调整为中国人民银行公布的同期一年期贷款利率进行计算（2017年8月至2019年7月为同期一年贷款利率、2019年8月至2020年3月为一年期LPR利率）；超出部分，本院不予支持；经计算，滞纳金为433.00元。综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于》第一条，判决如下：一、被告孙琦于本判决生效后十日内立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司2017年8月28日至2020年3月28日期间的物业费10,906.58元（1.5元/月/平方米，收费面积为234.55平方米，共31个月）、电梯费837.00元（27元/月，共31个月）、照明费620.00元（20元/月，31个月）、垃圾处理费217.00元（7元/月，共31个月，代政府收取）；滞纳金433.00元，以上合计13,013.58元。二、驳回原告长春房地（集团）有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152.00元，减半收取76.00元，由被告孙琦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。  审  判  长      曹 春 江人民陪审员      贯 雅 辉人民陪审员      贾 建 泽     二〇二一年九月十五日                            书  记  员       高 梓 熙