文书内容湖南省衡阳市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)湘04执异78号异议人（被执行人）：衡阳星美置业发展有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区船山大道32号星美城市综合体2号楼。法定代表人：谢伟欣。委托代理人：陈江波，广东众大律师事务所律师。申请执行人：衡阳市禧美商业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区船山大道32号红星美凯龙一楼118号。法定代表人：郑丽军。委托代理人肖蒇，湖南居安律师事务所律师。申请执行人：罗星。委托代理人肖蒇，湖南居安律师事务所律师。申请执行人：冯伟。被执行人：深圳市欧美亚置业有限公司，住所地广东省深圳市福田区香蜜湖街道竹子林紫竹六道3道联泰大厦三楼。法定代表人：洪旭彬。本院在执行申请执行人衡阳市禧美商业管理有限公司（以下简称禧美公司）、罗星、冯伟与被执行人衡阳星美置业发展有限公司（以下简称星美公司）、深圳市欧美亚置业有限公司（以下简称欧美亚公司）公司分立纠纷一案过程中，被执行人星美公司对本院作出的（2021）湘04执144号执行裁定（以下简称144号执行裁定）提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年9月10日组织听证，星美公司委托代理人陈江波、禧美公司及罗星的委托代理人肖蒇到庭参加听证，冯伟及欧美亚公司经本院传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。星美公司提出异议称，1、（2019）湘04民初199号民事调解书（以下简称199号调解书）第一项的执行标的范围是除去1号馆已售商铺以外的1号馆建筑物及与该馆一并报建的地下室19400平方米，而非其他，只要将已售商铺以外的1号馆建筑物及地下室转移至申请执行人名下即完成约定，144号执行裁定对该条进行解释并改变其内容是以执代审；2、衡国用（2013）第027号《国有土地使用权证》（以下简称27号国土证）在2018年12月28日办理1号馆房地一体首次登记时已被注销，被换为1号馆的0052870号《不动产权证》及已售七间铺面的不动产登记证，该27号国土证项下的土地面积24724平方米已不存在，不可能过户到申请执行人名下；3、27号地块属于合同号2012（A）032《国有土地使用权出让合同》103545.72平方米土地的一部分，申请人提出的27号地块缺失的11677.31平方米土地面积是用于建设1号馆门前的道路和绿化等，是属于103545.72平方米范围内的公共设施范围，不可能过户。请求撤销该144号执行裁定。为证明其主张，异议人向本院提交了证据：1、土地使用权登记审批表、不动产登记申请书、首次登记产权清册、房地产权登记信息、0050445号《不动产权证》；2、已售七套商铺的房地产权登记信息；3、0052870号《不动产权证》、0068924号《不动产权证》、0068925《不动产权证》；4、土地勘测定界测量报告、《国有建设用地使用权出让合同》、衡国用（2013）第027号《国有土地使用权证》、衡国用（2013）第026号《国有土地使用权证》及相关建设许可证、验收证等；5、红星美凯龙国际家居生活广场装修施工合同；6、民事调解书；7、0068924产权和地下室-101-1室产权登记信息、申请书等。申请执行人答辩称，1、《合同书》及其补充协议是调解书的基础，三者内容不冲突；2、199号调解书第一项并非约定所有的义务范围，其针对的是1号馆和地下室的过户登记，对土地使用权的分摊问题没有涉及。该调解书第七条明确，对没有涉及的部分按原《合同书》及补充协议继续履行。而按照《合同书》及补充协议的约定，27号国土证上24724平方米土地使用权及地上附着物是归禧美公司所有，144号执行裁定没有超出调解书确定的范围，不存在以执代审；3、27号国土证登记的24724平方米土地是独用面积，其道路及绿化面积另有规划9365平方米，其土地面积分摊应分摊在1号馆内，不应再分摊在道路及绿化面积内。4、27号国土证是单独证，异议人将其与相邻地块一并销售及验收，利用27号地的容积率弥补相邻地块多建房屋超容积率的情况。27号证虽被注销，但其土地并不凭空消失，而是被异议人处置了，异议人将土地分摊及注销原证时未告知申请执行人，申请执行人不知情。申请执行人向本院提交了证据：1、《合同书》、《之补充协议》、民事调解书；2、衡国用（2013）第027号《国有土地使用权证》。本院查明，原告罗星、冯伟、禧美公司与被告欧美亚公司、星美公司公司分立纠纷一案，本院于2020年8月28日作出（2019）湘04民初199号民事调解书，该调解书第一项约定：双方确认衡阳星美公司将衡国用（2013）第027号国有土地使用权证上的除去已售商铺以外的地上建筑物1号馆（现红星美凯龙馆）以及与该馆一并报建的地下室19400平方米作为分立资产分给禧美公司所有。星美公司、禧美公司均同意禧美公司分得分立资产按湖南德立联合会计事务所出具的湘德立审字（2016）第2292号《审计报告》确认的账面价值为2.4亿元。该调解书第七项约定：本调解书未涉及事项，双方同意按《合同书》及《合同书之补充协议》约定继续履行。2021年4月15日，申请执行人罗星、冯伟、禧美公司依据该199号调解书向本院申请执行，请求：1、依法强制执行被申请人向衡阳市蒸湘区税务局缴纳1号馆（红星美凯龙馆）土地增值税3000万元；2、将1号馆（红星美凯龙馆）及19400平方米地下室连同该部分资产的占用土地27号地块（国土证号为衡国用（2013）第027号，面积为24724平方米）一并转移登记至禧美公司名下。本院对该案立案执行，在执行中，双方对申请执行的第一项和第二项中19400平方米地下室的执行内容无争议。双方对将1号馆连同该部分资产的占用土地27号地块转移登记至禧美公司名下产生争议。申请执行人提出，被执行人为1号馆办理不动产权首次登记记载1号馆分摊土地使用权面积为13046.69平方米，比27号地块面积24724平方米少了11677.31平方米，应将少登记的面积重新登记到1号馆及其地下室的不动产权属证书名下。被执行人称，虽然1号馆分摊土地使用权面积只有13046.69平方米，但少的面积已按规划建成道路、地面停车位及绿化，属于公共区域，不能也无法登记到申请人名下。本院在执行中审查认为，双方对27号地块过户的面积产生歧义，对于双方无法解决的争议，应按照199号调解书第七项约定执行，即双方对未涉及事项，同意按《合同书》及《之补充协议》约定继续履行。根据《合同书》及其补充协议约定，27号地块及其地面的资产，除去已经销售的商铺，均应属于申请执行人所有，被执行人应当将该地块上所有的土地面积过户给申请人。至于对争议的面积能否过户由相关机构依职权确定，遂于2021年7月14日作出144号执行裁定：衡阳星美置业发展有限公司将衡国用（2013）第027号国有土地使用权证上的24724平方米土地，除去1号馆已售商铺以外的地上建筑物1号馆（现红星美凯龙馆）的土地使用权全部过户给衡阳市禧美商业管理有限公司所有（含已经登记的13046.69平方米）。另查明，罗星、冯伟和欧美亚公司均系原星美公司股东，禧美公司和星美公司是原星美公司分立的两个公司，禧美公司由罗星、冯伟实际控制经营，星美公司由欧美亚公司实际控制经营。2013年4月，原星美公司将衡国用（2013）第026号、27号国土证项下的地块作为一期建设项目一并报建衡阳星美城市综合体1号楼和2号楼（即1号馆、2号馆），其中27号地块作为1号馆的建设用地。27号国土证登记的使用权面积为24724平方米，独用面积为24724平方米，另有规划道路及绿化面积9365平方米。2014年1月19日，罗星、冯伟和欧美亚公司签订《合同书》，第一条约定，原星美公司名下衡国用（2013）第027号《国有土地使用权证》项下24724平方米土地连附着物包括建筑面积6.2万平方米的红星美凯龙家居馆和约2万平方米的地下室（具体面积以竣工验收面积为准）注入到新公司（禧美公司），罗星、冯伟管理新公司。2016年5月23日，双方签订《之补充协议》，第五条约定，《合同书》约定将27号地块及地上附着物注入分立出的新公司（禧美公司），即禧美公司通过公司分立方式取得27号地块及地上附着物。2017年3月29日，衡阳市国土测量队受星美公司的委托，对衡阳星美城市综合体1号楼、2号楼项目进行不动产的土地竣工测量，作出《土地勘测定界测量报告》，该报告记载，1号楼竣工日期为2015年1月21日，项目用地：衡国用（2013）第027号国土证，土地用途为商服用地，面积34089平方米，其中出让24724平方米，规划道路及绿化9365平方米（不计容），项目无面积超占情况，建筑物占地总面积为22616.91平方米。2018年12月28日，星美公司申请办理1号馆房地一体首次登记，27号国土证被注销，换成1号馆的湘（2018）0052870号《不动产权证》。该《不动产权证》记载，共有宗地面积103545.72平方米，房屋建筑面积62054.63平方米，分摊土地使用权面积13046.69平方米。本院认为，建筑物与其建设用地不可分割，地上建筑物权属证明包括房产所有权证和土地使用权证，不动产权证是房产权和土地使用权的房地一体证。本案执行依据199号调解书第一条确认地上建筑物1号馆作为分立资产分给禧美公司所有。实际履行中，要实现该项“所有”权，须将房产权及该房产对应的土地使用权均过户，故异议人星美公司在履行中应将1号楼符合约定的房屋建筑面积和分摊土地使用面积转移至申请执行人禧美公司名下。异议人在办理1号馆首次登记不动产权证时，将1号馆的分摊土地使用权面积申请登记为13046.69平方米，比1号馆的建设用地27号土地使用权面积24724平方米少了11677.31平方米，双方因此对1号馆土地使用权分摊面积发生争议。27号地块是1号馆建设用地，其上未建其他项目，因此27号土地使用权面积应否全部分摊到1号馆过户给禧美公司，主要取决于27号地块使用权归谁所有。199号调解书第一条确定了1号馆的归属，但对27号地块归属及其使用权面积分摊事项未作约定，调解书其他条款也未约定。根据调解书第七条的约定，调解书未涉及事项，双方同意按《合同书》及其补充协议的约定继续履行。根据《合同书》及其补充协议的约定，27号地块使用权及其地上附着物均归禧美公司所有，故27号土地使用权面积除已售商铺外应全部分摊到1号馆过户给禧美公司。星美公司在履行1号馆所有权中土地使用权面积分摊上不符合调解书的约定，且与《土地勘测定界测量报告》也不相符，《土地勘测定界测量报告》记载，1号馆建筑物占地总面积为22616.91平方米（建筑物占地面积是建筑物所占的土地面积，不包括空地、绿化及道路等用地面积）。综上，本院依据调解书第一条和第七条作出144号执行裁定，是在执行中要求星美公司按调解书完全履行义务，并未超出调解书确认的内容范围，异议人所称以执代审，与事实不符，本院不予采纳。27号国土证被注销时，其项下的土地使用权面积并非消失不存在，而应转载到首次登记替换它的新证上，异议人所称27号国土证被注销后，24724平方米的土地面积已不存在，不能过户到禧美公司名下的异议理由不能成立，本院不予采纳。异议人称缺失的11677.31平方米土地是用于1号馆门前道路和绿化等，其使用权属103545.72平方米范围内的公共设施范围，不可能过户。本院认为，27号国土证及《土地勘测定界测量报告》均记载，27号国土证土地使用权面积24724平方米之外另有9365平方米用于规划道路及绿化。异议人又称缺失的11677.31平方米用于1号馆道路和绿化，与国土证及测量报告不相符。且27号国土证是一个独立的证件，其地块是用于建设1号馆项目，土地使用权面积为24724平方米，另有专属于自己项目的规划道路和绿化用地，不应与其他项目的地块及建筑物混合登记分摊土地使用权面积。且公共设施范围也应当有登记记载，异议人未能提供这11677.31平方米土地作为公共设施范围的相关登记，故对异议人该项异议理由，本院亦不予采纳。综上，异议人的异议理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项之规定，裁定如下：驳回衡阳星美置业发展有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。审 判 长 罗曙梅审 判 员 杨丹慧审 判 员 高 斌二〇二一年九月二十二日法官助理 谢吉灵书 记 员 何友明            校对责任人：罗曙梅                  打印责任人：何友明