广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终27613号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄俊彬，男，汉族，1972年12月28日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：江溶，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨湘楠，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张伟，男，汉族，1976年6月24日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：袁继军，广东普罗米修律师事务所律师。原审第三人：谢荣，女，。原审第三人：谢珍，女，汉族，1963年5月26日出生，身份证住址：广东省深圳市盐田区。谢珍、谢荣共同委托诉讼代理人：颜飞龙，江西明略律师事务所律师。谢珍、谢荣共同委托诉讼代理人：付洁，江西明略律师事务所实习律师。上诉人黄俊彬因与被上诉人张伟及原审第三人谢珍、谢荣房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初21879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄俊彬上诉请求：1、依法撤销原判第一项、第五项；2、变更原判第二项为：张伟向黄俊彬支付租金47600元；3、变更原判第三项为：张伟向黄俊彬支付违约金(违约金以21000元为基数，24%为年利率，自2020年2月1日起计至付清之日止，以21000元为基数，24%为年利率，自2020年3月1日起计至付清之日止，现暂计算至2020年5月31日为2540.7元)；4、驳回张伟的全部诉讼请求；5、判令张伟承担本案一、二审的诉讼费用。被上诉人张伟辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。原审第三人谢珍、谢荣述称：本案法律后果与第三人无关。张伟向一审法院提出诉讼请求：1.判决黄俊彬返还张伟房屋押金款42000元整；2.黄俊彬承担本案的全部诉讼费用。黄俊彬向一审法院提出反诉请求：1.判令张伟向黄俊彬支付租金人民币47600元;2.判令张伟向黄俊彬支付违约金(违约金以21000元为基数，24%为年利率，自2020年2月1日起计至付清之日止，以21000元为基数，24%为年利率，自2020年3月1日起计至付清之日止，现暂计算至2020年5月31日为2540.7元)；3.判令张伟承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，2019年1月25日，张伟、黄俊彬签订了一份《商铺租赁合同》，约定黄俊彬将位于深圳市罗湖区铺西侧出租给张伟，租赁期3年，自2019年3月1日至2022年2月28日，2019年3月1日至2021年2月28日月租金21000元，2021年3月1日至2022年2月28日月租金22050元，张伟应于每月1日前向黄俊彬支付当月租金，若逾期按金额10％／天向黄俊彬支付滞纳金，若逾期超过五天，黄俊彬有权解除合同收回租赁商铺，保证金不予退还；张伟应向黄俊彬支付人民币42000元作为租赁保证金，租赁保证金不扣减、抵销张伟应付而未付的租金和其他费用，租赁期限届满，张伟未发生违约，张伟将租赁商铺交还黄俊彬，黄俊彬将保证金无息退还张伟，张伟未经黄俊彬书面同意，不得将商铺整体或部分转租，否则黄俊彬有权解除合同，收回租赁商铺，保证金不予退还；合同期内如遇不可抗力的自然灾害或事故，合同双方无条件终止。上述合同签订后，张伟与2019年1月26日向黄俊彬支付租赁押金42000元，黄俊彬亦向张伟出具了收据。张伟分别于2019年3月24日、4月25日、5月25日、6月23日、7月25日、8月25日、9月25日、10月26日、11月25日、12月25日、2020年1月21日支付了当月租金，其后租金未予支付。另查：位于深圳市罗湖区的涉案房产为谢荣所有。黄俊彬于2019年3月1日自谢珍、谢荣处承租上述涉案房产和Ｂ1-2房产，并分别转租。其中涉案房产转租给张伟并签订上述房屋租赁合同。张伟确认其承租涉案商铺后又转租给案外人经营便利店使用。2020年4月，黄俊彬与谢珍、谢荣签订了一份《终止租赁合同协议书》，载明双方协商于2020年4月8日解除双方就南塘商业广场B1-1、B1-2于2019年3月1日签订的租赁合同。2020年5月谢荣直接与便利店实际经营者签订了租赁合同。张伟提出因疫情原因要求黄俊彬减免2020年2月至3月的租金，黄俊彬认为其已经向谢珍、谢荣足额支付租金，不同意减免张伟租金。另查：广东省于2020年1月23日对新型冠状病毒感染的肺炎防控启动省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日调整为二级响应，2020年5月9日调整为三级响应。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，张伟、黄俊彬签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定的部分，应当认定为合法有效。双方应当按照协议约定履行各自义务，黄俊彬依约交付房屋后，张伟拖欠租金，黄俊彬有权依约要求其支付拖欠租金及违约金，关于张伟称受疫情影响要求减免租金的意见，一审法院认为，涉案房产为商铺，新冠疫情及疫情防控措施对承租人经营造成影响，继续按照《商铺租赁合同》支付租金对承租人明显不公平，故一审法院根据公平原则减免张伟2020年2月份租金，张伟尚应支付2020年3月1日至2020年4月8日期间未付的租金26600元。关于黄俊彬反诉请求的逾期支付租金违约金，一审法院认为，对2020年3月1日至2020年4月8日的租金，考虑到受疫情及疫情防控措施影响，在2020年5月9日之前，该部分迟延支付租金的违约金一审法院不予支持。但自2020年5月9日起，张伟应对迟延支付2020年3月1日至2020年4月8日期间租金的行为承担违约责任。《商铺租赁合同》约定，逾期支付租金应按照每日10%向黄俊彬支付违约金，超过5天的黄俊彬有权解除租赁合同收回商铺，保证金不予退还。上述违约金计算标准过分高于黄俊彬的实际损失，张伟亦提出异议，一审法院依法酌定调整为以26600元为基数自2020年5月9日起按年利率6％计付至租金付清之日止。黄俊彬超出上述金额的逾期付款违约金请求，一审法院不予支持。黄俊彬关于疫情发生前的迟延付款违约金未提出的反诉，但提出没收租赁保证金的抗辩。一审法院认为，张伟拖欠2019年3月至2020年1月租金的违约行为发生于疫情之前，不能免除责任，故其应当承担迟延支付2019年3月至2020年1月租金的违约责任。但张伟违约程度较轻，给黄俊彬造成的损失较小，黄俊彬也未因此行使合同的单方解除权，解除合同的原因在于黄俊彬与谢珍、谢荣之间的租赁合同终止，全额没收租赁保证金对张伟明显不公平。一审法院根据公平原则参照上述一审法院调整后的违约金计算标准，判令没收张伟租赁保证金891元。黄俊彬应将剩余的租赁保证金41109元应当退还张伟。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、黄俊彬于本判决生效之日起七日内返还张伟租赁保证金人民币41109元；二、张伟于本判决生效之日起七日内向黄俊彬支付租金26600元；三、张伟于本判决生效之日起七日内向黄俊彬支付违约金（以26600元为基数按年利率6％自2020年5月9日计付至租金付清之日止）；四、驳回张伟其他诉讼请求；五、驳回黄俊彬其他反诉请求。本诉受理费850元，由张伟负担18元，黄俊彬负担832元。反诉受理费519元，由张伟负担290元，黄俊彬负担229元。上述本诉受理费张伟已预交，反诉受理费黄俊彬已预交，互抵后黄俊彬应向张伟迳付诉讼费用542元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，张伟一审庭审中称2020年4月份后承租便利店店主直接与谢珍、谢荣签订租赁合同，张伟退租，其也是承租涉案商铺后转租给经营便利店的店主。黄俊彬庭审中称，其与张伟没有解除商铺租赁合同，黄俊彬没有向张伟发出解除通知，而是张伟擅自另行签订商铺租赁合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审中，黄俊彬主张张伟拖欠租金及擅自转租构成违约，其可以没收租赁保证金。本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》中约定，张伟应于每月1日前支付当月租金，逾期超过五天，黄俊彬有权解除合同收回租赁商铺，保证金不予退还；张伟未经黄俊彬书面同意，不得将商铺整体或部分转租，否则黄俊彬有权解除合同，收回租赁商铺，保证金不予退还。虽张伟逾期支付租金及擅自转租的行为构成违约，但黄俊彬与张伟商铺租赁合同的终止并非出于张伟的违约行为，而系黄俊彬与案外人签订《终止租赁合同协议》导致黄俊彬与张伟之间的租赁合同事实上终止，黄俊彬也未向张伟发出过合同解除通知，故黄俊彬依据前述合同约定要求没收租赁保证金的主张依据不足，本院不予支持。关于张伟拖欠的租金，由于2020年2月期间，广东省疫情防控基本属于一级响应期间，考虑到商铺的经营会因此受影响，双方应共担因疫情造成的影响，一审依据公平原则减免张伟支付2月份租金，公平合理，本院予以维持。关于违约金，张伟自2020年2月1日始便未支付租金，结合《商铺租赁合同》约定及前述关于租金的减免认定，应从逾期支付之日即2020年3月1日起计算违约金。但考虑到2020年1月23日至2020年5月9日为广东省疫情防控措施实施阶段，且一审已判令没收张伟部分租赁保证金，对黄俊彬有所补偿，故一审判令从2020年5月9日起计算违约金，并无不妥，本院予以维持。至于违约金标准，由于双方约定违约金标准过高，一审将违约金标准酌定为年利率6%，符合法律规定，本院予以维持。综上，黄俊彬的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1167元（黄俊彬已预交），由黄俊彬负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年九月十日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。