安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖03民终2205号上诉人(原审原告)：蚌埠恒佳置业有限公司，住所地安徽省怀远县榴城镇榴城路188号（环保局院内），统一社会信用代码91340321082238580W。法定代表人：陈军艺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张绍东，安徽卞和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张旭松，男，1990年8月13日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：马琼，安徽冠亚律师事务所律师。上诉人蚌埠恒佳置业有限公司因与上诉人张旭松房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2021）皖0321民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人蚌埠恒佳置业有限公司的委托诉讼代理人张绍东，上诉人张旭松的委托诉讼代理人马琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蚌埠恒佳置业有限公司上诉请求：1、依法维持原判决第一项；2、撤销原判决第二项，改判张旭松给付转租违约金35501元；3、本案一审、二审诉讼费由张旭松承担。事实和理由：本案中，张旭松擅自转租房屋的事实客观存在，一审法院没有予以确认，属认定事实有误。一、订立房屋租赁合同的双方当事人是蚌埠恒佳置业有限公司和张旭松，并无第三方。张旭松将商铺转租给案外人焦喜宏使用，焦喜宏的身份应为次承租人。二、张旭松自认转租事实。两次通话录音可以证实。三、在张旭松明确说明之前，蚌埠恒佳置业有限公司并不知晓房屋被转租的事实。从租赁合同签订到履行完毕，蚌埠恒佳置业有限公司一直认为房屋系张旭松承租使用，直到张旭松自认，蚌埠恒佳置业有限公司才知道房屋被转租的事实。四、原审认定“蚌埠恒佳置业有限公司作为出租人，在商铺租赁过程中，一直都知道实际经营人是焦喜宏”是没有依据的，且以之作为否定转租事实的理由也是错误的。综上所述，张旭松擅自转租商铺的事实清楚，依照双方签订的《城市之星商铺租赁合同》第九条第2项约定，应当承担每天万分之五的违约金。恳请贵院查明事实，依法改判，支持蚌埠恒佳置业有限公司的上诉请求。张旭松辩称，一审法院认定事实正确，蚌埠恒佳置业有限公司一直知道张旭松和焦喜宏共同租赁的事实，未判令转租的违约金是正确的。张旭松上诉请求：1、依法撤销怀远县人民法院作出的一审判决，改判张旭松不应给付逾期腾房占有使用费。2、由蚌埠恒佳置业有限公司承担上诉费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，请求依法改判。一审法院认定张旭松在房屋租赁到期后仍占用房屋是根据三组证据，以这三组证据的高度可能性来认定张旭松在房屋租赁期满后仍占用房屋，张旭松认为事实认定错误。从本案查明的事实看，双方对于该房屋实际经营人是焦喜宏均是认可的，张旭松对于店铺的经营并不知情，其与蚌埠恒佳置业有限公司的通话录音不能作为其自认未搬离店铺的依据，其次，从蚌埠恒佳置业有限公司于2020年11月30日拍摄的店铺照片可以看出，店铺已经搬空，第三、2020年12月22日蚌埠恒佳置业有限公司发送的并接受的《告知函》是蚌埠恒佳置业有限公司自行发送的，不能作为张旭松一直占有房屋的证据，蚌埠恒佳置业有限公司提供的照片已经显示了，店铺早已经不再经营，店铺也没有锁，蚌埠恒佳置业有限公司完全具有接收店铺的条件，但蚌埠恒佳置业有限公司明知张旭松已经不再经营，还发告知函，因此，该《告知函》不能作为认定张旭松未搬离房屋的依据。蚌埠恒佳置业有限公司没有提供有效证据证明自合同到期后，张旭松仍在店铺经营的证据，一审法院仅凭高度可能性来认定张旭松一直占用房屋属于认定事实错误。一审法院判令张旭松支付33776元占用费认定错误，根据《合同》约定在合同期内，经营期间按照上一年的租金基础上8％递增，合同约定租赁期满后应根据当时市场价格行情商定。因此不能作为占用费的计算依据。一审法院按照原合同约定判决张旭松支付占用费没有依据。综上所述，请求依法撤销一审判决，改判张旭松不支付逾期腾房占有使用费。蚌埠恒佳置业有限公司辩称，张旭松的上诉理由不能成立，应当依法驳回其上诉。张旭松作为承租人，在租赁期限届满后，应当承担返还租赁房屋的责任。张旭松虽然辩称租赁合同到期以后未继续租用，但张旭松及次承租人焦喜宏均不能证实有过向蚌埠恒佳置业有限公司交付房屋的行为。并且综合证人证言、次承租人焦喜宏2020年11月30日在商铺拆件的照片、张旭松明确说明对于是否办理交接手续不知情的通话录音、焦喜宏关于未向蚌埠恒佳置业有限公司交过钥匙的证言、张旭松对于商铺招牌更换为“美心”木门不知情、2020年12月22日发送并接收的《告知函》等证据，可以证实张旭松在2020年12月22日前未履行返还租赁房屋的客观事实。因此，一审法院判令张旭松支付实际占用期间的使用费33776元完全正确。综上，请求贵院依法驳回张旭松的上诉。蚌埠恒佳置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令张旭松给付逾期腾房占有使用费33776元;2.判令张旭松赔偿蚌埠恒佳置业有限公司房屋墙体修复费14035元;3.判令给付违约金72037.4元;4.本案的诉讼费用均由张旭松承担。一审法院认定事实：2017年5月6日，张旭松（承租方）与蚌埠恒佳置业有限公司（出租方）签订《城市之星商铺租赁合同》，从蚌埠恒佳置业有限公司处租赁位于怀远县城市之星小区13#楼S105、S205、S106、S206号商铺使用。并约定（摘要）：“1.租期三年：2017年6月1日至2020年5月30日，第一年租金49501元；第二年以后每年的年租金在上一年租金基础上递增8%；2.承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏房屋构架；3.若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失。违约金按每天万分之五计算”。《商铺租赁协议》签订后,张旭松岳父焦喜宏开始使用商铺,打通了S105、S205号商铺之间和S106、S206号商铺之间的墙体。并且，在租赁期限内也如数交付了约定的三年租金。但是，张旭松在租赁结束后，未及时履行房屋交还手续。2020年11月30日，蚌埠恒佳置业有限公司工作人员在案涉商铺拍摄，发现案外人焦喜宏在商铺拆件。2020年12月22日，蚌埠恒佳置业有限公司工作人员通过微信向张旭松发送了上述照片及落款为2020年11月18日的《告知函》。《告知函》对于蚌埠恒佳置业有限公司决定收回房屋所有权、张旭松应于2020年11月20日前结清房租、物业等费用进行了明确。以上事实由蚌埠恒佳置业有限公司、张旭松提供的身份信息复印件、《城市之星商铺租赁合同》、通话录音、证人证言、照片打印件及当事人陈述予以证实，一审法院予以认定。另查明：案涉商铺经营期间，一直是张旭松的岳父焦喜宏在经营，蚌埠恒佳置业有限公司的工作人员也确认该事实。另：张旭松在案件审理过程中，申请对商铺墙体恢复费用进行鉴定。后经调解，双方对于修复金额定为8000元不持异议。张旭松遂撤回鉴定申请。一审法院认为，张旭松从蚌埠恒佳置业有限公司处租赁商铺的合同到期后，张旭松及实际经营人焦喜宏直至2020年12月仍未履行房屋交付手续，应当按照合同约定的房屋租赁费标准支付逾期腾房占有使用费；对于租赁期间拆除的墙体，也应当承担修复费用。一、关于逾期腾房占有使用费和墙体修复费用张旭松作为承租人，租赁期限届满后,应当承担返还租赁物的责任。张旭松虽然辩称租赁合同到期以后未继续租用，但张旭松及实际经营人焦喜宏均不能证实有过向蚌埠恒佳置业有限公司交付房屋的行为。并且，综合蚌埠恒佳置业有限公司提供的证人证言、2020年11月30日焦喜宏在商铺拆件的照片、张旭松明确说明对于办理没办理交接不知情的通话录音、焦喜宏关于未向蚌埠恒佳置业有限公司交还过钥匙和“搬走之后我和大厅工作人员说了”的证言、张旭松对于商铺招牌已经更换为“美心”木门不知情、2020年12月22日发送并接收的《告知函》等证据，张旭松在2020年12月22日前未履行返还租赁物的合同义务的事实，具有高度可能性。因此，张旭松应当按照房屋租赁费的标准，支付张旭松没有实际交付、蚌埠恒佳置业有限公司没有实际控制该房屋期间的损失；自2020年6月起至2020年12月（6个半月；租赁费适用比上一年基础上递增8%的标准）期间的占有使用费为33776元；另需要支付墙体修复费用8000元，合计41776元。二、关于蚌埠恒佳置业有限公司诉请的转租违约金问题。本案中，张旭松在签订《城市之星商铺租赁合同》时隐瞒了以其名义签订合同是品牌签约需要、实际经营人是其岳父焦喜宏的事实，但其违背诚信原则签订合同导致的法律后果是对于合同效力的考量而非蚌埠恒佳置业有限公司主张的违约转租。并且，蚌埠恒佳置业有限公司作为出租人，在商铺租赁的过程中，一直都知道实际经营人是焦喜宏。因此，蚌埠恒佳置业有限公司关于张旭松应当承担转租违约金的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、被告张旭松于本判决生效之日起十日内给付原告蚌埠恒佳置业有限公司逾期腾房占有使用费和墙体修复费用41776元；二、驳回原告蚌埠恒佳置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2696元，减半收取1348元，由原告蚌埠恒佳置业有限公司负担876元，被告张旭松负担472元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张旭松提交证据一、2017年3月和5月的交押金和租金的收据三张。证明蚌埠恒佳置业有限公司一直都知道是张旭松和焦喜宏经营，不存在转租。证据二、2019年5月31日焦喜宏的转账记录。证明焦喜宏支付房屋租金。证据三、照片七张。证明2020年5月后市场的很多店铺已经关门，按照合同约定，合同到期后租金应当按照市场行情交纳，租金应当低于合同约定。蚌埠恒佳置业有限公司未提交证据。蚌埠恒佳置业有限公司质证意见，对证据一、证据二真实性无异议，达不到其证明目的，该收据只能说明焦喜宏曾经代替张旭松支付房租，但不能以此认为交款人就是承租人，交款人是经办人，符合常识。证据三与本案无关，达不到证明目的。本院认证，对证据一、二的真实性予以认定，对证据三照片的信息达不到证明目的，不予认定。经审查，一审判决认定事实属实，予以认定。另查明，2017年5月11日，蚌埠恒佳置业有限公司出具的收据载明，收到焦喜宏、张旭松租金39501元。本院认为，对当事人争议的焦点评判如下：关于张旭松是否擅自转租问题。本案《城市之星商铺租赁合同》虽是张旭松（承租方）与蚌埠恒佳置业有限公司（出租方）签订，从2017年5月11日蚌埠恒佳置业有限公司出具的收据看，收到焦喜宏、张旭松租金，焦喜宏系张旭松的岳父，应认定蚌埠恒佳置业有限公司知道实际经营人是焦喜宏，故蚌埠恒佳置业有限公司上诉称张旭松擅自转租房屋的事实存在，一审法院没有确认有误的理由不能成立。一审法院对蚌埠恒佳置业有限公司要求张旭松承担转租违约金的主张不予支持，并无不当。关于张旭松是否应支付逾期腾退房屋的占有使用费，占有使用费的金额如何确定。张旭松作为承租人，租赁期限届满后,应当承担返还租赁物的责任。因张旭松及实际经营人焦喜宏均不能证实有过向蚌埠恒佳置业有限公司交付房屋的行为，一审法院结合案件其他情况认定张旭松在2020年12月22日前未履行返还租赁物的合同义务的事实具有高度可能性，并无不当。张旭松应当支付没有实际交付、蚌埠恒佳置业有限公司没有实际控制该房屋期间的占有使用费，自2020年6月起至2020年12月（6个半月）。张旭松上诉称其逾期未占有房屋，不予支付占有使用费的上诉理由不予采纳。《城市之星商铺租赁合同》约定，租赁期满后续约期内的租金，由双方根据当时市场价格行情商定。本案期满后的房屋占有使用费应根据约定按当时市场价格行情商定。蚌埠恒佳置业有限公司诉请比照合同租金约定(在上年度的基础上增加8%计算),给付逾期腾房占有使用费，因合同并未有此约定，该诉请理由不能予以支持，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。张旭松上诉称应按市场价格行情商定房屋占有使用费的上诉理由成立。因当事人对逾期腾房占有使用费市场价格行情未能达成一致意见，本院考虑到2020年6月起至2020年12月受到疫情的影响，房屋租金普遍下降，故酌定按《城市之星商铺租赁合同》第二年的租赁费49501元×1.08=53461元确定房屋占有使用费，自2020年6月起至2020年12月（6个半月）的房屋占有使用费为28959元。因张旭松另需要支付墙体修复费用8000元，合计应支付36959元。综上，蚌埠恒佳置业有限公司的上诉理由不能成立，因张旭松的部分上诉理由成立，故本院对一审判决房屋占有使用费部分予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省怀远县人民法院(2021)皖0321民初1262号民事判决；二、张旭松于本判决生效之日起十日内给付蚌埠恒佳置业有限公司逾期腾房占有使用费和墙体修复费用36959元；三、驳回蚌埠恒佳置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2696元，减半收取1348元，由蚌埠恒佳置业有限公司负担933元，张旭松负担415元。二审案件受理费2696元，由蚌埠恒佳置业有限公司负担1866元，张旭松负担830元。本判决为终审判决。审 判 长 李丰年审 判 员 唐红旭审 判 员 张 青二〇二一年九月六日法官助理 祁克轩书 记 员 余 蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。