辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)辽03民再22号原审原告：依国辉，男，1963年6月26日出生，汉族，个体工商户。住鞍山市铁东区。原审被告：鞍山市远大房屋开发有限公司。住所地鞍山市千山区矿工路。法定代表人：闻世伟，该公司总经理。依国辉与鞍山市远大房屋开发有限公司（以下简称远大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月5日作出（2012）鞍民一初字第30号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年7月3日，作出（2020）辽03民监11号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审理。依国辉与远大公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。依国辉向本院起诉请求：原、被告双方于2011年7月8日签订一份《借款协议》及58份《中基·阳光花园认购书》，借款协议约定被告向原告借款952万元，借款期限一年，同时双方签订房屋认购书，被告如未能按期还款，同意将认购房屋出卖给原告，抵偿原告借款，为原告办理房屋入住及房屋产权证，并承担违约责任，违约金为285.6万元。协议签订后，原告按协议约定向被告支付借款952万元。协议到期后被告未能偿还原告借款。原告认为，双方签订的《借款协议》合法有效，现被告已超过还款期限，无力偿还欠款，故双方房屋买卖行为应立即生效，故请求判令：双方签订《借款协议》中的58份《中基·阳光花园认购书》合法有效，双方买卖行为有效，涉案的58处房屋归原告所有，被告为原告办理房屋入住及房屋产权证书，并向原告支付违约金285.6万元。案件受理费由被告负担。远大公司辩称：原告主张的58份《中基·阳光花园认购书》并非当事人的真实意思表示，被告不同意履行。原、被告之间的借款协议约定是以被告开发的房屋提供抵押担保，但是没有办理抵押登记，根据法律规定抵押并未设立，因此原告请求确认58份认购书有效并判决被告为其办理房屋手续没有法律依据。此外，被告从未收到原告主张的《借款协议》所涉及的款项。故请求驳回原告的诉讼请求。一审认定事实：2011年7月8日，原告依国辉（协议甲方、出借人）与被告远大公司（协议乙方、借款人）签订一份《借款协议》，约定：“一、甲方同意向乙方借款本金952万元。二、借款期限为一年，从2011年7月8日起至2012年7月8日止。三、合同签订后，甲方以现金方式向乙方支付借款本金952万元，具体数额以乙方为甲方出具收条为准。四、乙方同意以其在建楼盘海城市铁西区中基·阳光花园6400平方米住宅房屋（具体以认购协议书约定为准）向甲方抵押担保。本协议签订时甲方与乙方同时签订认购房屋协议书，并由乙方开具收据等购房手续。借款期限到期后如乙方未能按期还款，乙方同意执行双方签订的认购房屋协议书，将认购房屋出卖给甲方，抵偿甲方借款。为甲方办理房屋入住及办理房屋产权证等相关手续，办理入住及房屋产权证相关一切税费及土地出让费用均由乙方承担，与甲方无关。五、乙方违反本协议约定的，应向甲方承担违约责任，违约金为借款总额的30%，即285.6万元。六、本协议一式两份，双方各执一份，经双方签字（盖章）后生效。”该协议书被告加盖了公章并有时任被告法定代表人郝禄森的签字。原、被告签订《借款协议》后，原告即将协议中约定的人民币952万元交付给被告，被告为原告出具了收条，该收条上亦有郝禄森的签字。同日，原、被告双方又签订了58份《中基·阳光花园认购书》，分别约定原告以每平方米1500元的价格购买被告开发的中基·阳光花园的58处房屋，款项一次性付清。58份认购书上均有原告依国辉及被告方置业顾问、销售经理的签字，并加盖了被告的公章及现金收讫章。被告对应每份认购书为原告出具了58份收款收据，收据上加盖了被告的现金收讫章。涉案的58处房屋分别为：17栋3单元12层2号，面积133.97m2；17栋3单元11层2号，面积133.97m2；17栋3单元6层2号，面积133.97m2；17栋1单元9层1号，面积133.97m2；17栋2单元12层1号，面积133.97m2；17栋3单元12层1号，面积101.3m2；17栋1单元11层1号，面积133.97m2；17栋1单元10层1号，面积133.97m2；17栋2单元12层2号，面积101.3m2；17栋3单元2层2号，面积133.97m2；17栋1单元12层1号，面积133.97m2；17栋1单元12层2号，面积101.3m2；17栋3单元3层2号，面积133.97m2；17栋1单元8层1号，面积133.97m2；17栋3单元4层2号，面积133.97m2；17栋1单元5层1号，面积133.97m2；17栋1单元3层1号，面积133.97m2；17栋1单元4层1号，面积133.97m2；17栋1单元6层1号，面积133.97m2；17栋3单元9层2号，面积133.97m2；17栋1单元7层1号，面积133.97m2；17栋3单元8层2号，面积133.97m2；17栋3单元10层2号，面积133.97m2；17栋3单元7层2号，面积133.97m2；17栋3单元5层2号，面积133.97m2；19栋1单元6层1号，面积97.68m2；19栋3单元7层2号，面积97.68m2；19栋3单元12层2号，面积97.68m2；19栋3单元11层2号，面积97.68m2；19栋3单元12层1号，面积93.54m2；19栋2单元11层1号，面积93.54m2；19栋2单元12层1号，面积93.54m2；19栋3单元8层2号，面积97.68m2；19栋1单元12层2号，面积93.54m2；19栋3单元10层2号，面积97.68m2；19栋3单元9层2号，面积97.68m2；19栋1单元3层1号，面积97.68m2；19栋1单元2层1号，面积97.68m2；19栋3单元5层2号，面积97.68m2；19栋3单元4层2号，面积97.68m2；19栋1单元5层1号，面积97.68m2；19栋1单元11层1号，面积97.68m2；19栋1单元10层1号，面积97.68m2；19栋1单元12层1号，面积97.68m2；19栋1单元9层1号，面积97.68m2；19栋1单元8层1号，面积97.68m2；19栋2单元10层1号，面积93.54m2；19栋3单元2层2号，面积97.68m2；19栋2单元11层2号，面积93.54m2；19栋2单元9层2号，面积93.54m2；19栋2单元12层2号，面积93.54m2；19栋3单元11层1号，面积93.54m2；19栋2单元10层2号，面积93.54m2；19栋3单元9层1号，面积93.54m2；19栋1单元4层1号，面积97.68m2；19栋3单元10层1号，面积93.54m2；19栋3单元3层2号，面积97.68m2；19栋3单元6层2号，面积97.68m2。以上58处房屋，面积合计为6425m2。另查，原、被告双方借款协议约定的还款期限到期后，被告未偿还原告借款。另查，被告鞍山市远大房屋开发有限公司的法定代表人经鞍山市工商行政管理局登记核准发生变更，由原法定代表人郝禄森变更为现法定代表人闻世伟。本院一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方当事人签订的《借款协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。双方借款协议签订后，原告依约向被告履行了借款的义务，已将约定的925万元人民币交付给了被告，被告为原告出具了收条，同时双方按照借款协议第四条的约定签订了58份《中基·阳光花园认购书》。双方签订的58份《中基·阳光花园认购书》，双方当事人意思表示真实，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告因未偿还原告到期借款应视为其已经收受了原告的购房款，应认定为附生效条件的商品房买卖合同，其生效条件为：“至2012年7月8日止被告未能偿还原告952万元借款。”现双方借款协议约定的被告最后还款期限已到期，但被告未按照协议约定偿还借款，双方约定的执行认购协议书约定的房屋买卖条件已经成就，故该58份认购协议书已生效。该58份认购协议书不涉及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效的法定情形，为有效合同，被告应按照58份认购协议书约定将涉案的58处房屋交付原告并为原告办理相关入住及产权登记手续。被告未按照借款协议的约定偿还原告到期借款，亦未按照双方借款协议的约定履行房屋买卖合同，违反双方协议约定，应按照双方借款协议的约定赔偿原告违约金285.6万元。综上所述，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告主张应认定协议无效及从未收到原告952万元借款的辩解，缺乏事实及法律依据，且被告未就其抗辩主张提供相应证据，故对于被告的辩解，本院不予支持。关于被告当庭表示对涉案的58份认购协议书上加盖的被告公章及现金收讫章进行鉴定一节，被告未在本院限定的期限内提交鉴定申请书，应视为被告自动放弃此项请求。一审判决：一、原、被告双方签订《借款协议》中的58份《中基·阳光花园认购书》合法有效，双方房屋买卖行为有效，被告鞍山市远大房屋开发有限公司应在涉案的58处房屋具备交付条件之日起十日内为原告依国辉办理入住手续，并在具备办理房屋产权证书条件之日起十日内为原告依国辉办理房屋产权证书；二、被告鞍山市远大房屋开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告依国辉违约金285.6万元；三、驳回原告依国辉的其他诉讼请求。再审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院再审查明，2015年6月4日，海城市人民法院作出（2013）海执一字第328号执行裁定，该裁定书载明，“位于海城市兴海管理区海城市中基·阳光花园小区项目工程的所有在建楼房、地下车位、土地使用权（详见变卖协议书第一项）等（详见评估报告）的所有权，归买受人海城市东和房屋开发有限公司所有。”该民事裁定已经发生法律效力。再审期间，本院对远大公司原法定代表人郝禄森进行了询问，其述称，在开发建设中基·阳光花园小区过程中，其以远大公司名义向多人借款用于该小区项目工程建设。除上述事实外，本院对原一审查明的其他事实予以确认。本院再审认为，当事人提起民事诉讼应当符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。本案中，远大公司时任法定代表人郝禄森向依国辉借款用于案涉中基·阳光花园小区工程建设，双方未签订书面借款合同，而是在后期远大公司未取商品房预售许可证，案涉房屋尚不具备出售条件的情况下，以依国辉作为买方与远大公司签订了58份《中基·阳光花园认购书》，双方对于借贷本息并未清算，亦未签订以房抵债协议。双方的上述行为不符合普通商品房买卖合同法律关系的特征，其签订案涉该认购书的真实意思是要求远大公司偿还借款本金和利息，目的是为民间借贷合同提供担保。案涉《中基·阳光花园认购书》应当视为担保合同，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系，即双方当事人之间的基础法律关系为民间借贷合同关系，而非依国辉所主张的商品房买卖合同关系。依国辉以买卖合同法律关系向远大公司主张权利提起诉讼，不具有正确事实和理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，应依法驳回其起诉。原审判决对双方当事人之间的基础法律关系认定有误，适用法律不当，本院再审予以纠正。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百零七条之规定，裁定如下：一、撤销本院（2012）鞍民一初字第30号民事判决；二、驳回依国辉的起诉。依国辉交纳的案件受理费95056元，保全费5000元，均予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长 梁 常 莉审 判 员 杨 向 东审 判 员 王 珍 付二〇二一年九月十日法官助理 孙 明 杰书 记 员 贺娜(代)