北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终6014号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱进钦，男，1961年10月15日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张锦丽，女，1983年2月14日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审第三人）：汪合兰，男，1962年11月23日出生，满族，住北京市延庆区。原审被告：赵秀艳，女，1962年6月12日出生，汉族，住北京市延庆区。上诉人朱进钦因与被上诉人张锦丽、汪合兰，原审被告赵秀艳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初7743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朱进钦、被上诉人张锦丽、汪合兰到庭参加诉讼。原审被告赵秀艳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱进钦上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张锦丽的诉讼请求，汪合兰支付朱进钦垫付的房款、公共维修基金、契税、图表费等各项费用22752.71元。事实与理由：1.汪合兰、张锦丽构成违约，可以办理房产证后，朱进钦多次联系汪合兰、张锦丽办理过户手续，其二人自认忙于其他事情没有办理，故汪合兰、张锦丽首先构成违约。2.朱进钦为办理房产证花费契税、住房公共维修基金等22752.71元，应当由汪合兰承担。3.合同是朱进钦与汪合兰签的，张锦丽起诉不适格。张锦丽、汪合兰辩称，同意一审判决，不同意朱进钦的上诉请求和理由。赵秀艳述称，2012年时没有确定房子给张锦丽，所以没有找朱进钦和赵秀艳过户。张锦丽向一审法院起诉请求：1.要求朱进钦、赵秀艳提供位于北京市延庆区210室房屋（以下简称210室）的购房发票并配合张锦丽办理房产证手续；2.要求朱进钦自2012年1月1日起，以416000元为基数，按每日千分之三赔偿损失至实际提供购房发票配合张锦丽办理房产证之日。朱进钦向一审法院反诉请求：1.要求解除朱进钦与汪合兰于2010年9月16日签订的《房屋买卖协议》；2.要求张锦丽、汪合兰将210室腾退交付给朱进钦；3.要求张锦丽与汪合兰自2012年1月1日起，以416000元为基数，按每日千分之三计算赔偿损失至实际将房屋腾退给朱进钦之日止。一审法院认定事实：2010年9月16日，朱进钦（甲方）与汪合兰（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议主要约定：一、甲方自愿将坐落在延庆区210室房屋一套出售给乙方，建筑面积为67平方米（包括小棚）售价为416000元。二、房款支付方式为一次性付清。三、产权情况，本房屋为龙庆峡公司家属楼，有收据一张，现没有办理房产证，如单位统一办理房产手续时，甲方无偿协助乙方办理房产手续，办理房产证所产生的一切费用由乙方承担。四、房屋交接时间：2010年11月15日前，在2010年11月15日前本房屋的电费、水费、取暖费、物业费由甲方承担，之后由乙方负责，甲方于2010年11月15日前将房屋内物品搬清，将钥匙交给乙方。五、甲方保证本房屋没有产权、经济纠纷，如出现纠纷由甲方负责。六、违约责任，乙方向甲方支付全款，本协议自签字之日起生效，甲乙双方共同遵守，哪方违约，哪方负责，违约方向对方赔偿损失，损失以日计算，每违约一日应向对方赔偿全部房款的千分之三。甲方保证对其所卖房屋具有绝对产权，可以自由支配，卖出后不得和乙方发生产权债务纠纷，如果和乙方发生产权、债务纠纷，甲方负全部责任。七、解决纠纷的方法，由双方协商解决，如协商不成可到房屋所在地的人民法院提起诉讼。八、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。该协议签订后，汪合兰依约向朱进钦支付了购房款，朱进钦向汪合兰交付了房屋。汪合兰与张锦丽于2008年10月31日登记结婚，因感情不和于2016年11月9日协议离婚，双方就婚姻存续期间共同财产的处理如下：210室房产，离婚后男方同意楼房产权归女方所有，男方放弃所有权。朱进钦与赵秀艳于1988年结婚，于2020年12月31日离婚。经法院到北京市规划和自然资源委员会调查，210室房屋未办理不动产登记手续，延庆区37号楼其他部分住户的房产证系于2012年1月统一办理，北京市规划和自然资源委员会向法院出具了不动产登记资料查询结果证明，法院制作了工作说明。张锦丽、朱进钦、汪合兰对上述证明、工作说明均无异议。对于办理房产证事宜，张锦丽主张当时其家里事情比较多，自己忙于上班赚钱还外债、带孩子，现在涉及孩子要上学，需要房产证所以其诉至法院。汪合兰主张其曾找过朱进钦办理房产证，但朱进钦要求其退回涉案房屋。朱进钦主张其于2012年通知汪合兰办理房产证，但汪合兰一直没有去，如果其不去办理房产证，37号整栋家属楼都不能办理房产证，所以其不得不先交纳相应费用。张锦丽、朱进钦、汪合兰一致认可210室购房发票在朱进钦手中。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朱进钦与汪合兰签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。由于涉案房屋在汪合兰与张锦丽婚姻存续期间购买，且汪合兰与张锦丽在离婚时约定该房屋产权归张锦丽所有，故张锦丽有权作为原告提起诉讼。本案的争议焦点在于：一、朱进钦、赵秀艳是否应提供购房发票并配合张锦丽办理房产证手续？二、朱进钦、赵秀艳是否应自2012年1月1日起以416000元为基数，按每日千分之三计算赔偿损失至实际提供购房发票配合张锦丽办理房产证之日？三、朱进钦的反诉请求是否成立？对于争点一，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋买卖协议》第三条约定“产权情况，本房屋为龙庆峡公司家属楼，有收据一张，现没有办理房产证，如单位统一办理房产手续时，甲方无偿协助乙方办理房产手续，办理房产证所产生的一切费用由乙方承担”，现汪合兰与张锦丽离婚后协议约定210室归张锦丽所有，购房发票在朱进钦手中，因此朱进钦应提供发票，按照约定协助张锦丽办理房产证手续。对于争点二，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《房屋买卖协议》第六条约定“甲乙双方共同遵守，哪方违约，哪方负责，违约方向对方赔偿损失，损失以日计算，每违约一日应向对方赔偿全部房款的千分之三”，但支付违约金以构成违约为前提，朱进钦应按约定协助张锦丽办理房产手续，但朱进钦履行该协助义务的前提是张锦丽、汪合兰向朱进钦进行提示或发出给予协助的通知，现张锦丽未就向朱进钦发出协助通知进行举证，且其自认因之前事情多，自己忙于其他事情，现在涉及孩子上学才诉至法院，其在涉案房屋可以办理房产证手续后八年之久才向法院起诉，自身亦存在过错，且双方约定的千分之三的日利率远高于年利率24％的法定上限，故张锦丽的第二项诉讼请求法院不予支持。对于争点三，《房屋买卖协议》并未就解除情形作出约定，现朱进钦认为张锦丽构成根本违约请求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。协议签订后，汪合兰已依约向朱进钦支付了购房款，故朱进钦收取卖房款的合同目的已经实现，因此无权依据该规定要求解除合同，故而其请求张锦丽与汪合兰腾退涉案房屋的诉讼请求亦不能支持。就房屋未能办理房产证手续一事而言，双方均存在过错，法院不能认定一方存在违约行为，且双方约定的千分之三的日利率远高于年利率24％的法定上限，故朱进钦的第三项反诉请求法院亦不予支持。对于朱进钦主张的210室系龙庆峡公司家属楼，龙庆峡公司不允许售卖他人，否则龙庆峡公司有权收回房屋，故其有权解除《房屋买卖协议》的辩称意见，即便龙庆峡公司对于家属楼有禁止售卖的规定，但该规定系龙庆峡公司内部规定，汪合兰已支付合理对价，朱进钦已交付房屋，该内部规定不能对汪合兰产生法律效力，且不能作为朱进钦解除《房屋买卖协议》的依据，故法院对朱进钦的上述辩称意见不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、朱进钦于本判决生效后七日内提供购房发票协助张锦丽办理位于北京市延庆区210室房产证手续；二、驳回张锦丽的其他诉讼请求；三、驳回朱进钦的全部反诉请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。张锦丽、汪合兰不同意二审一并审理朱进钦关于支付各项费用22752.71元的上诉请求。本院认为，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。朱进钦关于要求汪合兰支付各项费用22752.71元的请求于一审期间并未提出，现张锦丽、汪合兰不同意由二审法院一并审理，故关于朱进钦的该项请求，本院不予处理，朱进钦可另行起诉。关于办理房产证手续一节。汪合兰与朱进钦签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据该协议约定，朱进钦有义务协助办理房屋过户手续，但根据本院查明的事实，在210室房屋未办理不动产登记手续、朱进钦并未取得210房屋产权证的情况下，不具备由朱进钦协助办理房产证手续的条件，故张锦丽要求朱进钦提供发票并配合办理房产证手续的请求，缺乏依据。一审判决朱进钦提供购房发票并协助张锦丽办理210室房屋房产证手续，处理不当，本院予以纠正。张锦丽可依据房屋的登记状况，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初7743号民事判决第三项；二、撤销北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初7743号民事判决第一项、第二项；三、驳回张锦丽的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费7540元，由张锦丽负担（已交纳）；一审反诉案件受理费3770元，由朱进钦负担（已交纳）。二审案件受理费7540元，由张锦丽负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘佳洁审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二一年九月十五日法官助理 李 正书 记 员 李佳星