辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1425号上诉人（原审被告）：宽甸翰霖房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇新兴东街。法定代表人：张国芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：马生亮，辽宁中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨国财，男，1972年8月6日出生，汉族，个体业主，住宽甸满族自治县。被上诉人（原审原告）：戴晓东，男，1973年12月28日出生，汉族，个体业主，住宽甸满族自治县。被上诉人（原审原告）：宋忠久，男，1978年8月25日出生，汉族，个体业主，住宽甸满族自治县。三名被上诉人共同委托诉讼代理人：吕鹏，辽宁兴达律师事务所律师。原审被告：戚平，男，1981年1月31日出生，满族，无职业，住沈阳市皇姑区。上诉人宽甸翰霖房地产开发有限公司（以下简称宽甸翰霖公司）因与被上诉人杨国财、戴晓东、宋忠久，原审被告戚平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院(2020)辽0624民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人宽甸翰霖公司的委托诉讼代理人马生亮，被上诉人杨国财及其与戴晓东、宋忠久共同的委托诉讼代理人吕鹏到庭参加诉讼。原审被告戚平经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宽甸翰霖公司上诉请求：撤销（2020）辽0624民初2746号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实不清。1、上诉人在延迟交付期间为被上诉人无偿提供了替代房屋，案涉房屋交付之前，上诉人无偿提供睿华园小区1楼13和14号门市房作为周转用房给被上诉人使用，并约定案涉的房屋具备交付条件时，被上诉人将借用的房屋退还给上诉人。被上诉人实际占有和使用睿华小区1楼13和14号门市房至2017年10月16日。上诉人虽然逾期交付房屋，但在延期交付期间向被上诉人无偿提供了周转用房，被上诉人也实际接受并占有使用了该周转用房，并未因延期交付房屋造成任何损失。因此，上诉人不应向被上诉人支付延期交付违约金。2、原审直接以480万元作为违约金计算基数没有事实依据。双方签订的《门市回迁及购房、安置协议书》约定违约金计算基数为“乙方回迁房和购买房屋总价值”，本案中回迁房的价值并未有确定的数额，而且被上诉人在2017年10月16日前，并未向上诉人交付过任何购买房屋的价款。因此，原审直接以480万元作为计算违约金的基数没有事实依据。二、原审判决适用法律错误。按照《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原审判决认定的事实和“本院认为”部分均进到双方签订的协议违约金的计算是按日计算。按照上述法律规定，本案中，即使上诉人应支付违约金，应于保护的违约金计算期限也应当是自被上诉人起诉之日向前倒三年，即2017年8月10日至2017年10月16日。原审判决认为被上诉人起诉没有超过法定的诉讼时效明显属于适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，望二审法院在依法查清事实的基础上依法改判，以维护上诉人的合法权益和法律尊严。杨国财、戴晓东、宋忠久共同辩称：一、宽甸翰霖公司无偿提供替代房屋是对被上诉人因动迁产生的过渡期间的临时安置补助，也是协商订立拆迁补偿协议的前提条件。本次诉讼，被上诉人并未主张过渡期间补偿。上诉人不能凭借提供了过渡房屋而充当逾期交房违约金，或免除上诉人逾期交房的违约责任。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。正是基于上述规定，2013年6月3日，上诉人与被上诉人签订房屋借用协议，约定自6月3日起至回迁房屋交付期间，三被上诉人可以无偿使用出借房屋。达成无偿使用房屋的合意后，第二天（2013年6月4日），宽甸翰霖公司与杨国财、戴晓东签订拆迁补偿协议书，约定拆迁补偿具体细节。第三天（2013年6月5日），宽甸翰霖公司与杨国财、戴晓东签订回迁及购房安置、协议书。与宽甸翰霖公司无偿提供房屋的合意发生于拆迁补偿协议订立前，其目的在于为了接下来能就拆迁补偿协议的内容达成一致。拆迁补偿协议所约定的一切内容，包括补偿价款、违约金的数额等，都是建立在宽甸翰霖公司表示无偿提供替代房屋的基础之上。如果没有6月3日无偿提供房屋的合意，就不会有而后第二天、第三天的拆迁补偿协议书。换言之，无偿提供替代房屋只是为了之后订立协议扫清障碍，协议成功订立时，其作用已经实现。而拆迁补偿协议中约定的逾期交房违约金，是为了补偿在合同履行过程中宽甸翰霖公司逾期交房所带来的损失，二者性质、目的完全不同。合同当事人之所以能够达成关于二者的合意，也就是为了他们分别在合同订立、履行的不同阶段分别发挥不同的作用。二、违约金的计算基数是合情合理的。上诉人在上诉状中认可违约金计算基数为“乙方回迁房和购买房屋总价值”房屋的总价值在2013年6月5日公司与杨国财、戴晓东所签订的《门市回迁及购房、安置协议书》中可以直接计算出来。合同第八条约定：“乙方回迁门市和所购二楼房屋应按审定后图纸施工，最终以房产部门验收面积为准，如果实际面积小于原订面积则按8000元每平方米给乙方返还面积差，如果实际面积大于原订面积则按每平方米8000元给甲方补面积差。”可见，翰霖公司对房屋每平方价值8000元是认同的。故600平方米房屋总价值应为480万元。也可以换一种算法，按《门市回迁及购房、安置协议书》第三条所约定，被拆迁房屋中的26.4平方米的作价加附属设施补偿费591600元，总计1068000元。由此可计算出，26.4平方米作价476400元，即每平方米18045.45元。若以此为依据，则总拆迁面积326.4平方米应价值5890036.36元，加附属设施补偿费591600，总价值为6481636.36元。因此，一审法院判决以480万元作为违约金计算基数是合理的。三、关于本案的诉讼时效问题。被上诉人认为，对于连续违约的情形，被上诉人的权利一直处于遭受侵害的状态。故被上诉人行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从上诉人的违约行为终止之日起开始计算，所以，被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，为维护被上诉人的合法权益，望人民法院驳回上诉人的上诉请求。戚平未到庭亦未提供书面意见。杨国财、戴晓东、宋忠久（原审原告）向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告宽甸翰霖公司立即协助原告办理睿华园小区12号楼东段101、102、103、104、105门市的不动产登记手续；2、判令被告宽甸翰霖公司向原告支付逾期交付房屋（600平方米）违约金1,500,000元整（从2014年8月1日起至2017年10月16日，共计1172天）；3、判令被告宽甸翰霖公司立即支付原告逾期办证违约金643,400元（自2018年1月16日起至实际办证之日止）；4、判令解除原被告关于睿华园小区天华山路一侧北至南3-4门市的买卖合同，并双倍返还购房定金200000元；5、判令被告戚平对宽甸翰霖公司的给付义务承担连带保证责任。一审法院认定事实：2013年6月5日，原告杨国财、戴晓东与被告宽甸翰霖公司签订门市回迁及购房、安置协议书，约定：一、甲方（被告宽甸翰霖公司）将乙方（原告杨国财、戴晓东）坐落于.4平方米的门市拆除，用于开发建设；二、甲方在乙方的原屋原址，给乙方一楼门市300平方米，11号楼东-西1门，东环路北-南1-2门（以实地原址为准）。三、乙方附属设施补偿费总额（详见附属设施补偿明细表），乙方所超出的26.4平方米的房屋及附属设施补偿双方协商整体作价壹佰零陆万捌仟元整，乙方用此款项购买甲方给回迁门市房二楼的300平方米，此款一次性付清。（以票据为准）四、回迁期限和购得二楼300平5方米的房屋交付期为2014年8月1日，逾期回迁或者延期交付所购得的楼房，由甲方承担一切经济和法律责任，逾期甲方须赔偿乙方回迁房和购买房屋总价值的3%（每日）违约金直到交付为止。……八、乙方回迁门市和所购二楼房屋应按审定后图纸施工，最终以房产部门验收面积为准，如果实际面积小于原订面积则按8000元/平方米给乙方返还面积差，如果实际面积大于原订面积则按8000元/平方米给甲方补面积差。九、甲方负责办理乙方回迁门市和所购二楼300平方米的房屋的一切证照手续，超出部分的费用按国家法律法规的条款由乙方承担。……同日，被告戚平出具担保书，内容为：“如宽甸翰林房地产开发有限公司无力履行和偿还与杨国财、戴晓东签订的回迁、安置协议和违约金，由本人承担”。2014年6月18日，宽甸满族自治县文广局向宽甸拆迁办公室下发责令整改通知书，内容为：你（单位）拆解东城墙的行为，已违反文物管理法的规定，现限你（单位）于2014年6月18日前，作出如下整改：立即停止拆解行为。未按要求整改的，依法处理。2014年11月26日，宽甸满族自治县国土资源局作为出让人，被告宽甸翰霖公司作为受让人，双方作为签订国有建设用地使用权出让合同，约定出让人将坐落于东关街道第25街坊宗地面积2752平方米土地出让给被告宽甸翰霖公司，在2014年12月1日前将出让宗地交付给受让人，受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年12月3日之前开工，在2015年12月3日之前竣工。2017年10月16日，原告杨国财、戴晓东与被告宽甸翰霖公司签订门市房交付协议书，将被告宽甸翰霖公司开发建设的睿华园小区12号楼门市房交付于原告。协议书中约定包括原告回迁的600平方米，原告另购买160平方米，共计760平方米，原告承担原回迁协议中规定的超出面积的税费款，回迁多出的160平方米，原告应支付给被告宽甸翰霖公司1328000元。2017年11月13日，原告向被告戚平个人账户汇入1500000元，当日，被告戚平为原告出具两枚收据，一枚为“人民币壹佰叁拾贰万捌仟元整1328000元门市房款12#楼160m2”，另一枚为“壹拾柒万贰仟元整172000元，税金款12#楼160m2”，上述两枚收据均加盖被告宽甸翰霖公司财务专用章。另查，原告宋忠久从被告宽甸翰霖公司另购买房屋一处，并于2013年6月3日交纳定金100000元，被告宽甸翰霖公司出具专用收款收据。2017年10月26日，三原告将睿华园小区12号楼东端一、二层门市房，房号为101、102、103、104、105出售给案外人辽宁省新华书店控股有限公司。2017年11月20日，被告宽甸翰霖公司与案外人辽宁省新华书店控股有限公司就上述房屋签订商品房买卖合同，并协助案外人办理了上述房屋的备案登记手续。2017年11月22日，原告向被告戚平个人账户汇入150000元，当日，被告宽甸翰霖公司出具15万元收据，内容为1#门、2#门、3#门税款。2020年11月3日，宽甸满族自治县住房和城乡建设局建筑市场管理办公室出具情况说明，内容为：宽甸翰霖房地产开发有限公司建设的宽甸睿华园小区现有两栋楼已经竣工，但因政府征收拆迁工作尚未完毕，导致该小区未能全面建成，无法满足整体验收条件。现政府相关部门已将该小区11、12号楼纳入“办证难”问题解决范围，正全力推进验收办证工作。一审法院认为，原告杨国财、戴晓东与被告翰霖公司签订的门市回迁及购房、安置协议书系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效协议，双方依照协议约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行协议义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中,原告依约将回迁房屋及购房款项交付被告翰霖公司,被告翰霖公司应按约定在2014年8月1日前将经验收合格的房屋交付给原告。但被告翰霖公司未按约履行交付义务，应承担违约责任。对被告翰霖公司抗辩，称延期交房系因为涉案地块在征收及建设过程中，发现存在需要被保护的文物这一突发事件，导致被告与宽甸满族自治县国土资源局签订涉案国有建设用地使用权出让合同的日期延迟至2014年11月26日。延期交付房屋的责任系突发事件引起的不可抗力，被告不应向原告支付违约金，且原告请求支付违约金的期间已经超过了法定的诉讼时效的意见。经查，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告宽甸翰霖公司称在地块征收和建设过程中发现需保护的文物，不属不可抗力。被告翰霖公司与宽甸满族自治县国土资源局签订的土地出让合同的时间为2014年11月26日，出让合同中约定该建设项目应在2015年12月3日之前竣工。原告亦认可被告宽甸翰霖公司应从竣工后开始给付逾期交房违约金，故被告宽甸翰霖公司应从此时至2017年10月26日实际交房之日应给付逾期交房违约金，以合同约定的按回迁房和购买房屋总价值的3%（每日）计付，明显过高，应予以调整。原告的实际损失数额实则为利息损失，即从2015年12月4日起至2017年10月26日止，以480万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，给付原告杨国财、戴晓东、宋忠久逾期交房违约金。关于被告翰霖公司抗辩原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效一节，双方约定的交房之日为2014年8月1日，本案涉诉房屋于2017年10月16日交付,逾期交房的违约行为一直处于持续状态,原告的权利也一直处于受侵害状态,原告行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从被告翰霖公司违约行为终止之日起计算,故并未超过诉讼时效，对被告翰霖公司此节辩解意见不予采信。关于原告请求被告翰霖公司支付逾期办证的违约金问题，双方在合同中对此并无约定，且原告在被告翰霖公司向其交付房屋后，即时将房屋出售给案外人辽宁省新华书店控股有限公司，原告也未能举证证明逾期办证对其造成了损失，故对该项请求不予支持。对于原告主张被告翰霖公司协助办理睿华园小区12号楼东段101、102、103、104、105门市房不动产登记手续，从庭审中查明的事实来看，诉争房屋已出售给案外人辽宁省新华书店控股有限公司，并在房产部门办理了备案登记，故对原告主张被告翰霖公司协助原告办理不动产登记手续的请求不予支持。关于原告要求解除关于睿华园小区天华山路一侧北至南3-4门市的买卖合同，并双倍返还购房定金200000元一节，因与本案属不同法律关系，不宜在本案中一并审理。被告戚平抗辩称其应承担一般保证责任，一般保证是指当事人在保证合同中约定债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的保证。本案中，担保书记载的内容符合一般保证的规定，故被告戚平承担一般保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十五条规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。本案中，被告戚平作为一般保证人，已经超过保证期间，不应再承担保证责任。综上所述，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。一审法院判决：一、被告宽甸翰霖房地产开发有限公司从2015年12月4日起至2017年10月26日止，以480万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，给付原告杨国财、戴晓东、宋忠久逾期交房违约金，于本判决发生法律效力后十五日内履行；二、驳回原告杨国财、戴晓东、宋忠久的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25948元，由原告杨国财、戴晓东、宋忠久共同负担20102元，由被告宽甸翰霖房地产开发有限公司负担5846元。二审中，上诉人宽甸翰霖房地产开发有限公司提供以下证据：第一组证据，个体工商房营业执照、烟草专卖许可证、食品流通许可证，三份许可证的经营场所均是睿华园小区一楼，经营者是杨国财；第二组证据，上诉人与佟盛龙、张殿娥分别签订的租赁合同一份及两份租赁合同，以上证据证明上诉人曾经向被上诉人提供了周转房屋，且已经实际使用了，因此被上诉人不存在因上诉人逾期交房产生的损失。杨国财、戴晓东、宋忠久质证认为：对证据的真实性无异议，对三张许可合法性有异议，该三张证据原挂于过渡房内，是上诉人方将房屋收走，且扣留了上述证据，该房屋中有大量产品存放，至今上诉人没有返还。对上诉人证明的问题有异议，上诉人确实提供了周转用房，但根据动迁安置的法律规定，动迁方不仅要给被拆迁方回迁安置，还要支付经营性补偿和过渡期间安置补偿，上诉人方选择提供房屋作为安置补偿，是符合法律规定也符合客观情况，与逾期交房违约不发生冲突，被上诉人仍可依据安置协议向上诉人方主张违约责任。房屋借用协议中约定如果上诉人方没有按期安置房屋，所借用的房子归被上诉人方，被上诉人将保留向其主张借用房屋的责任。戚平未发表质证意见。被上诉人杨国财、戴晓东、宋忠久和原审被告戚平二审期间均未提供新证据。本院认证认为，上诉人提供的证据不能证明其不应当承担逾期交房违约责任，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人应否支付逾期交房违约金；二、违约金的计算标准应如何确认，是否应以480万元为基数进行计算；三、本案是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人已经将动迁房屋及购房款交付给上诉人，上诉人未按照合同约定的期间交付安置房屋，应承担逾期交房违约金。关于上诉人主张其提供了周转用房，无需承担逾期交房违约金一节，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”根据法律规定，对被征收人给予的补偿，应包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业的补偿。上诉人提供的周转用房是给予被上诉人过渡期间的安置补偿，是基于法律的明确规定；而逾期交房违约金是基于双方合同约定，因上诉人未能按期交付安置房屋而承担的违约责任，两者的性质、目的截然不同，上诉人提供周转用房不能免除其承担逾期交房的合同违约责任，故原审法院判令其承担逾期交房违约金，并无不当。关于第二个争议焦点，违约金的计算标准应如何确认，是否应以480万元为基数进行计算。虽然合同中对房屋总价值没有明确约定，但双方约定回迁门市和所购二楼房屋以房产部门验收面积为准，如果实际面积小于原定面积则按8000元/平方米给返还面积差，可见当事人对房屋单价按每平方米8000元计算，并无异议，现回迁房屋的面积为600平方米，故原审法院按照480万元为基数计算违约金，并无不当。关于第三个争议焦点，本案是否超过诉讼时效。上诉人逾期交房的行为处于持续状态，被上诉人的权利也一直被侵害，故被上诉人行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从上诉人违约行为终止之日起计算，上诉人认为本案超过诉讼时效没有依据，本院不予采信。综上所述，上诉人宽甸翰霖房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25948元，由上诉人宽甸翰霖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张春霞审 判 员 沈维刚审 判 员 张惠清二〇二一年九月二十八日法官助理 王 蕾书 记 员 王 阳