文书内容江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终3793号上诉人（原审原告）：周姝萍，女，1969年2月2日出生，汉族。上诉人（原审原告）：韦成佳，男，1968年2月7日出生，汉族。两上诉人共同委托诉讼代理人：卞小玲，江苏江业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安市三维资产管理有限公司，住所地淮安市淮安区永怀东路1号智诚一品国际Z03号楼A27号房。法定代表人：韩宝虎，该公司经理。委托诉讼代理人：吴晓峰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：侯祝山，江苏曙东律师事务所律师。原审第三人：杨金秋，女，1971年8月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：孔庆卫，江苏山阳律师事务所律师。上诉人周姝萍、韦成佳因与被上诉人淮安市三维资产管理有限公司（以下简称三维公司）、原审第三人杨金秋委托合同纠纷一案，不服江苏省淮安市淮安区人民法院（2021）苏0803民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周姝萍、韦成佳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：两上诉人将商铺委托给三维公司经营管理（规划、招商、出租、经营)，并按照约定分享利益，符合《中华人民共和国民法典》第九百一十九条委托合同特征，上诉人可以随时解除合同。上诉人要求补足的租金并不是以8%的固定收益率进行计算的，而是根据被上诉人与第三人签订的《商铺租赁合同》约定的租金数额，且经被上诉人测算应当给付而未足额给付的租金。由于被上诉人未能按照《商铺委托经营管理协议》约定的时间和金额给付租金超过三个季度，已经符合协议第八条第四点约定的解除条件。上诉人将商铺委托给被上诉人经营管理，就是通过被上诉人的有效管理，获取更多的租金收益。根据《商铺委托租赁经营管理协议》第六条第二点的约定“……乙方应当尽最大努力追求租金收益最大化……”，上诉人的商铺位于临街较好的位置，而被上诉人在实际接手运营后，却以远低于当地市场行情的价格将商铺对外出租，被告根本未尽到一个善良管理人的义务，上诉人要求解除《商铺委托租赁经营管理协议》符合约定解除的条件。上诉人的五间商铺拥有产权证书，仅占第三人承租房屋的5.7%，且均在楼下一层，也未与其他商铺交叉混杂，完全可以独立经营使用，解除协议不会对整体租赁产生影响。上诉人也愿意在《商铺委托租赁经营管理协议》解除后继续由第三人使用至2022年3月11日即租期结束。《商铺委托租赁经营管理协议》解除不会对第三人产生任何影响与损害。被上诉人三维公司辩称，原审法院对争议的商铺委托经营管理协议性质认定正确，被上诉人在合同履行过程中无任何违约行为，上诉人要求解除合同、补偿租金的请求无事实依据。上诉人认为管理协议的解除不影响其他商铺的使用和经营不成立，涉案商铺属于产权式商铺，业务购买并办理产权登记后，并不实际经营，均由专门的经营公司统一经营管理，业主获取定期回报，所以商铺的性质决定了整个市场必须统一规划，统一经营，个别业主的权利行使也要受到其他商铺业主的整体利益的限制。原审第三人杨金秋陈述，1、诉争的委托合同是当事人真实意思表示，合法有效；2、该合同虽为委托合同，但并不是合同法中所规定的有名合同，而是一个综合性的民事合同，与合同法中规定的有名合同在诸多方面存在不同；3、上诉人诉称被上诉人乱用经营管理权，弱化自己经营管理的责任，造成上诉人收益率下降的说法无事实根据；4、诉争标的物系被上诉人整体对外出租的一小部分，无法与出租整体进行切割分离，上诉人诉请解除租赁合同，将给被上诉人整体出租造成较大影响，损失无法估量，该请求属于无理要求；5、被上诉人在疫情期间根据国家政策对第三人给予减免部分租金的优惠政策，是合情合理的安排，从长远角度来说，并没有损害上诉人的实际利益，上诉人诉称无事实根据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁决结果公平，请求依法予以维持。周姝萍、韦成佳向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商铺委托租赁及经营管理协议》；2、被告向原告补足租金至合同解除日止，暂从2020年1月1日计算至2021年4月30日应补足租金为38858元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率向原告支付逾期付款利息直至全部支付完毕止，以38858元为基数，自2021年5月25日起算至实际给付之日；3、被告承担本案诉讼费、差旅费2000元、律师费5000元。一审法院认定事实：两原告购买了九升国际广场1143、1144、1145、1155、1156号商铺。2016年7月21日，原、被告之间签订了《商铺委托经营管理协议》，该协议的总的指导思想是“为统一商业业态的合理规划、确保招商质量、保证正式开业时间、快速做旺九升国际商业广场，甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规之规定，就甲方将其购买的‘九升国际广场’商铺全权委托乙方进行出租和经营管理事宜，经双方友好协商，达成如下协议”。协议约定的具体内容有：甲方（委托方）：韦成佳，乙方（受委托方）：淮安市三维资产管理有限公司。其中第一条：商铺的基本情况房号：1155面积14.05㎡，房号：1156面积：16.74㎡。第三条：委托经营期限（一）该商铺的委托经营期为甲方与淮安金恒宇房地产开发有限公司的书面交房日期起15年。委托经营期时间如有更改，双方签订补充协议。第四条：甲方的权利及义务（七）为该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时，服从整体利益，进行整体出租。第六条：补偿金（一）补偿金标准：委托经营期内，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培养市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的出租经营收益。……（二）委托经营第四年起至委托经营期结束，委托经营管理的商铺取得的租金由乙方代为收取，代为收取的租金由乙方按季度住给甲方（每季度首月25日前），乙方向商铺承租人收取的商业服务费归乙方所有，税赋按国家相关规定执行。甲方同意乙方按照实际收取租金标准的10%向商铺承租人收取服务费。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，乙方应当尽最大努力追求租金收益最大化。第八条：协议的解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议：1、未按约定支付补偿金达三个季度以上的；2、擅自更改商铺性质的……。协议签订后，原被告即开始履行该协议，将包括原告房屋在内的所有商铺打造成一个完整、统一的商业中心。其中，原告周姝萍共有商铺五间，房号分别为：1155、1156、1143、1144、1145，该五间商铺和其他几十间商铺一起共87间一起由被告三维公司统一出租给同一承租人第三人杨金秋。87间中，开发商持有27间，另外60间牵涉到19名业主，包括原告的五间商铺。在2020年3月12日之前，被告三维公司与第三人杨金秋约定的租金为每年80多万元。2020年2月，全国爆发新冠疫情，被告三维公司根据政府的有关政策，结合商城前方的道路封闭维修的实际情况和商铺市场的行情与第三人杨金秋变更了租金，其中：2020年3月12日至2020年7月31日免租金；2020年8月1日至2020年12月1日租金减半；2021年1月1日至2021年3月11日租金降低为每年68万元；2021年3月12日续签租赁一年合同时结合商城正门前道路施工的实际情况将租金调整为每年35万元。自2018年10月1日起，被告按照上述租金标准和约定的比例开始向原告按月或按季度缴纳租金。诉讼中，原告提交了沿街门面房租金合同的复印件一份，用以证明与本案房屋同地段房屋租金的基本状况。对此，被告不认可该合同证据的三性，同时认为该房屋系独立产权、独立经营的临街门面房，与本案房屋的租金标准不具有可比性。一审法院认为，原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》，系双方的真实意思表示，在内容上也不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应当全面实际履行。关于该合同的性质以及原、被告权利义务界定标准问题。根据合同的总的指导思想和具体权利义务约定内容来分析，该合同的总体思路可概括为“原告出资购买开发商的商业性用房即商铺，然后将商铺的占有、使用权、收益权给被告，由被告以自己的名义统一规划、招商，统一对外出租、经营、管理15年时间，被告在合同履行后前三年的租金作为市场运作第四年开始按照实际出租租金的90%给付原告‘租金’的合同”。该合同是具有一定的共同投资性、合作性、分红性等多种性质的综合性民事合同。其中，该合同不同于单纯让与使用权而获得固定数额租金的租赁合同，因为被告给付原告租金的数额是实际对外出租租金的90%，该90%不是对应于某个固定的数额，而要根据租赁市场行情、本商业广场的商业潜力等因素来综合确定，具有一定的波动性和商业风险。在市场行情好的时候，租金的90%对应的额数可以很高，甚至高出原告主张的8%的收益率；而市场行情不好的时候，尤其遇到不可抗力的时候，可以很低，也可能远低于8%的收益率。同时，该合同也不同于合同法规定的有名合同——委托合同。因为委托合同是受托人接受委托人的委托，按照委托人的要求、以委托人的名义对外为法律行为且后果由委托人承担的合同；而本案的合同是原告让渡对商铺的占有、使用、收益的物权权能，被告予以接收并将之于其他业主让渡的商铺相应权能融在一起，创建一个统一规划、招商、出租、经营的商业综合体，并以商业综合体对外招商的收益来反补业主。两者之间在行为的方式、性质、后果上存在明显的区别。其间，虽然合同的名称中有“委托”的字样，但合同的名称不当然界定合同的性质。关于原告主张的解除合同、补偿租金的问题。首先，诉讼中原告主张“在签订《商铺委托经营管理协议》时被告承诺每年不低于8%的投资回报率”。该事实与合同约定的内容不符，被告亦未认可，原告亦未举证证明。故原告主张的该事实不予认定。其次，在《商铺委托经营管理协议》的履行中，被告三维公司作为商场统一经营的专业公司，在遇到全国性的新冠疫情这一不可抗力和商城门前道路封闭施工的特殊时期，对承租户所进行的租金减免符合商铺经营的一般规律和当地的具体实情，属于基本合理的经营行为，也是继续稳定市场、减少损失、使得业主利益尽可能最大化的积极有效行为，且租金减免幅度和时间段亦无明显不当。原告用以证明被告三维公司减免租金不当的证据，缺乏必要的真实性、关联性和合理性。所以，原告主张被告三维公司的行为违约、原告的合同目的不能实现，并要求解除合同、补偿租金的诉讼请求，缺乏充分的事实依据，也不予支持。第三，鉴于上节中本案合同的定性，原告主张本案的《商铺委托经营管理协议》系委托合同并主张委托人的任意解除权，缺乏法律依据，亦不予支持。关于两原告要求被告三维公司承担差旅费和律师费的问题。原、被告未在协议中有关于差旅费和律师费承担的约定；同时，在合同履行过程中，被告三维公司本身无过错，也不是造成原告差旅费和律师费损失的责任人。故原告的该诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条规定，判决：驳回原告高姝萍、韦成佳的诉讼请求。案件受理费878元，减半收取439元（原告已经预交878元），由原告高姝萍、韦成佳共同负担。二审中，上诉人周姝萍、韦成佳提交一楼业态规划示意图，证明涉案五间商铺均在一楼，不在商场中间位置，如果解除协议可以独立使用，且不影响商场整体运营。被上诉人三维公司质证认为，该证据真实性、合法性没有异议，但与本案无关联性，上诉人五间商铺是原审第三人承租的87间商铺中的五间，五间商铺是被上诉人与第三人签订合同中一部分，不可以切割独立经营，上诉人用简单的物理分割方式来证明其商铺能够独立使用是错误的，如五间商铺切割出去后，与之相邻的其他商铺也都可以切割，就不存在整体运营，违反了被上诉人对全部商铺统一经营、统一管理的运营模式。原审第三人杨金秋同被上诉人的质证意见。二审中，上诉人周姝萍、韦成佳明确表示以约定解除权主张权利。经审查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案《商铺委托经营管理协议》为双方的真实意思表示，也不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。协议约定，甲方（上诉人）同意乙方（被上诉人）按照实际收取租金标准的10%向商铺承租人收取商业服务费，也即以实际收取租金的90%给付上诉人。2020年，受新冠疫情的影响，被上诉人减免了承租户相应的租金，符合当时的政策规定；根据一审查明的事实，被上诉人已将收取的租金按约足额支付给了上诉人，上诉人称被上诉人未按约定期给付租金依据不足，本院不予支持。在经营过程中，被上诉人依据市场行情的变化，适时调整租金标准，上诉人虽持异议，但并未提交证据证明被上诉人违反“乙方（被上诉人）应当尽最大努力追究求租金收益最大化”的约定，应承担举证不能的后果。双方协议约定“为该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时，服从整体利益，进行整体出租。”涉案商铺虽均位于一楼，但已作为87间商铺中的一部分整体对外出租，如解除协议必将影响他人商铺和整体商铺效益的发挥，也不符合双方协议的约定。故上诉人要求解除协议依据不足，本院不予支持。综上，上诉人周姝萍、韦成佳的上诉理由不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费878元，由上诉人周姝萍、韦成佳负担。本判决为终审判决。审判长  蒋其举审判员  孙 艳审判员  王 敏二〇二一年九月二十九日法官助理宋诚书记员张成秋