天津市南开区人民法院执 行 裁 定 书（2021）津0104执异471号案外人：丁美月，女，1995年4月16日出生，汉族，户籍地辽宁省昌图县，居住地天津市东丽区。申请执行人：张其伟，男，1960年5月13日出生，汉族，住天津市河**。被申请人：孔德胜，男，1969年1月3日出生，汉族，住天津市南开区。在本院执行申请执行人张其伟与被执行人孔德胜民间借贷纠纷一案中，案外人丁美月对执行标的天津市津南区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人丁美月称，请求中止对天津市津南区房屋（以下简称为涉案房屋）的执行。事实和理由：案外人丁美月与被执行人孔德胜不相识。2018年10月14日案外人在58同城上浏览房屋信息时看到涉案房屋由房屋中介登记出售，售价27万元，当日案外人通过58同城提供的内置对话软件与中介取得联系，中介表示房主用钱急售，带有租户。经过与中介沟通，案外人与中介、被执行人孔德胜约定于2018年10月16日在中介门店见面详谈。2018年10月16日下午2点，被执行人孔德胜与案外人正式见面，当天其未带房产证原件，但提供了复印件及身份证原件，中介通过官网核查涉案房屋权属及状态明确为孔德胜所有仅有抵押贷款并无其他纠纷，被执行人孔德胜承诺案外人30日内清掉抵押贷款，并保证该房屋无其他纠纷后，案外人、被执行人孔德胜、中介当日签订了由中介提供的《房屋买卖（置换）合同》。当日案外人支付现金2万元作为购房定金，支付3000元作为中介的居间服务费。2018年10月25日前后案外人接到中介电话通知，被执行人孔德胜已经将抵押清完，约定于2018年10月30日办理房屋产权转让登记，约定时间为下午1点。2018年10月30日被执行人孔德胜于14：30分到达天津市津南区房屋产权交易大厅，案外人、被执行人孔德胜、中介签订了由天津市国土资源和房屋管理局提供的《天津市存量房屋买卖协议》，案外人缴纳了各项税费，再回到产权交易大厅，已经下班，约定2018年11月1日上午办理未完成的事项。2018年11月1日上午9：30分，案外人与被执行人孔德胜、中介在中国农业银行天津津沽路支行大厅见面，在被执行人孔德胜的指示下，案外人向被执行人孔德胜指定的李文生账户（62203020********）内转账购房款249000元，在案外人的要求下，孔德胜在房款收条上手写附加了指定账户的详细信息并捺印，李文生捺印。后回到交易大厅后，通知10日后领取办理的房产证。在等待取证的过程中，案外人接到房管局电话得知涉案房屋被查封。经与中介联系，得知被执行人孔德胜因经济纠纷被起诉，法院已经查封了涉案房屋，被执行人孔德胜请求给予1到2周时间协调至涉案房屋为正常状态，期间被执行人孔德胜一拖再拖，至2019年1月以后无法联系上。案外人报警，民警详细询问并记录后建议案外人先由法律途径解决纠纷，并备案。2018年11月1日案外人与被执行人孔德胜指定的人完成物业交接。案外人与被执行人孔德胜签订的房屋买卖合同为双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，同时案外人购买涉案房屋后，已经依约支付全部房款并占有至今。根据《物权法》第15条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定，案外人取得涉案房屋后产权证未能下发，但并不影响合同的效力，且案外人在本案中无过错，目前案外人已取得天津市河西区人民法院（2019）津0103民初2867号民事判决书、天津市东丽区人民法院（2021）津0110执异79号执行裁定书，故请求天津市南开区人民法院解除（2019）津0104执5349号案件对涉案房屋的查封。本院查明，原告张其伟与被告孔德胜民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，经审理，本院于2019年6月5日作出（2019）津0104民初2486号民事判决书。在审理（2019）津0104民初2486号民事案件过程中，原告张其伟提出财产保全申请，本院于2019年4月30日轮候查封了被告孔德胜名下的涉案房屋，查封期限至2022年4月29日。申请执行人张其伟于2019年7月18日向本院申请强制执行，执行案件为（2019）津0104执5349号。因被执行人暂无财产可供执行，本院于2019年8月22日作出（2019）津0104执5349号执行裁定书，裁定“终结本次执行程序”。另查，2018年10月16日，丁美月、孔德胜及天津怡喆房地产信息咨询有限公司签订《房屋买卖（置换）合同》，同日丁美月支付定金20000元。2018年10月30日，丁美月与孔德胜签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定孔德胜将涉案房屋出卖给丁美月，房屋价款235000元。2018年11月1日，丁美月向孔德胜指定的李文生银行账户转账249000元，孔德胜出具房款收条，并与李文生在收条上捺印。同日，双方对涉案房屋进行了物业交接。再查，天津市河西区人民法院于2018年10月30日受理宋立民与孔德胜民间借贷纠纷案件，并于2018年11月6日查封了涉案房屋。2019年1月16日，丁美月向天津市河西区人民法院提出书面异议，天津市河西区人民法院于2019年2月13日作出（2019）津0103执异17号执行裁定书，裁定驳回丁美月的异议请求。后丁美月不服上述裁定，于2019年2月26日提起执行异议之诉。天津市河西区人民法院于2019年11月4日作出（2019）津0103民初2857号民事判决书，判决停止对涉案房屋的执行。天津市东丽区人民法院于2019年1月11日受理赵俊峥与孔德胜民间借贷纠纷案件，并于2019年1月29日查封了涉案房屋。丁美月向天津市东丽区人民法院提出书面异议，天津市东丽区人民法院于2021年5月31日作出（2021）津0110执异79号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。本院（2019）津0104执5349号执行案件对涉案房屋的查封现为首封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人丁美月在本院查封涉案房屋之前，已与被执行人孔德胜签订了《房屋买卖（置换）合同》和《天津市存量房屋买卖协议》，案外人丁美月已将全部购房款转至被执行人孔德胜指定的账户，被执行人孔德胜对此予以确认，以及案外人丁美月与被执行人孔德胜指定人员进行了物业交接手续，能够证明案外人丁美月与被执行人孔德胜已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并合法占有涉案房屋，且案外人丁美月未办理房屋过户登记非其自身原因所致。据此，案外人丁美月对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。综上，案外人丁美月所提出的中止（2019）津0104执5349号案件对涉案房屋的执行之请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止（2019）津0104执5349号案件对坐落于天津市津南区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向天津市南开区人民法院提起诉讼。审 判 长  叶金馥审 判 员  石文华人民陪审员  高 屾二〇二一年九月六日书 记 员  陈伟航附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。