湖南省临武县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘1025执异45号案外人：王迎明，男，1973年11月25日出生，汉族，住湖南省临武县。委托诉讼代理人：雷志文，临武县舜安法律服务所法律工作者，一般代理。申请执行人：陈金良，男，1972年5月11日出生，汉族，住湖南省临武县。被执行人：曾全兴，男，1953年10月20日出生，汉族，住湖南省临武县。在本院执行申请执行人陈金良与被执行人曾全兴民间借贷纠纷一案中，案外人王迎明对本院以（2016）湘1025执90号之一执行裁定，查封了登记在曾全兴名下坐落于湖南省临武县，产权证号为临房权证初始字第××号房屋不服，于2021年9月14日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王迎明称，请求法院中止对临房权证初始字第××号房屋的执行，并解除该房屋的查封。事实与理由：2013年3月22日，案外人与曾全兴签订了《房屋买卖协议》曾全兴将涉案房屋以180000元的价格转让给了案外人。成交后，曾全兴向案外人出具了购房款收据及交付了房屋钥匙。当时曾全兴正在办理房产登记，尚未拿到房产证，只知道房产编号。尔后，案外人将房屋装修好于2014年8月入住。涉案房屋水电缴费均是案外人的妻子李玲（林）华经办。2013年11月，曾全兴办理好房产证后，称该证要为案外人办理过户登记所用，未交付案外人。2014年至2015年期间，案外人多次催曾全兴一起去办理房产变更过户登记手续，曾全兴以没有时间等种种借口推诿不去办理。2016年初，案外人一直找不到曾全兴。至今，案外人一家在该房屋居住生活多年，从未听说自己买到的房屋已被法院查封。2021年7月22日，案外人从同栋买房的邻居处获悉，涉案房屋被法院查封。以上事实有《房屋买卖协议》、曾全兴出具的收款收据三份及入住后的水电缴费清单等证据证实。现案外人特提出异议请求，请求法院予以支持。本院查明：本院在审理原告陈金良与被告曾全兴民间借贷纠纷一案中，于2015年12月8日作出（2015）临民初字第467号民事判决，判令被告曾全兴于本判决生效之日起十日内支付原告陈金良借款本金人民币100000元及利息人民币14000元，共计人民币114000元。判决生效后，因曾全兴未按期履行，陈金良于2016年5月12日向本院提出强制执行申请，同日本院以（2016）湘1025执90号立案执行。2018年8月15日，本院作出（2016）湘1025执90号之一执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人曾全兴的银行存款壹拾壹万捌仟柒佰伍拾（118750元）；（其中：1、欠款100000元及利息14000元，2、受理费2580元及公告费560元，3、执行费1610元）；如存款不足则扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入，或查封、扣押被执行人价值相当的其他财产，拍卖或变卖后提取价款偿付欠款。并于2018年9月10日依据该裁定查封了登记在被执行人曾全兴名下坐落于湖南省临武县，产权证号为临房权证初始字第××号房屋。另查明，2012年曾全兴因建房资金短缺，将其位于临武县房屋（房产证号：Ａ0××15）以180000元的价格转让给了案外人王迎明。王迎明分别于2012年9月23日、2013年1月12日、2013年3月22日向曾全兴三次共计支付了现金170000元，同时曾全兴向其出具了三张《收条》予以确认。2013年3月22日，曾全兴（甲方）与王迎明（乙方）补签了《房屋买卖协议书》，该协议对房屋所在位置、楼层、面积及房产证号等作了约定，其中第三项约定：支付方式。乙方已经于2013年3月18日已支付给甲方壹拾柒万元整（170000元），另欠付的壹万元等甲方把该房的房屋产权过户登记给乙方后，再支付所欠壹万元（过户登记相关费用由乙方负担）。2014年，案外人装修后入住上述房屋。后案外人多次找曾全兴要求其协助办理房屋产权过户登记，曾全兴以各种理由推诿不予协助办理。2015年、2016年左右至今，案外人一直联系不上曾全兴。经核对，案外人购买的房屋与本院查封的系同一套房屋。本院认为，本案系案外人主张对涉案房屋享有排除本院强制执行权益的案件。应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”进行审查。依据该条规定，案外人对登记在被执行人名下房屋提出排除法院强制执行的主张，需同时满足以上四个要件。本案中，案外人王迎明与曾全兴系在2013年3月22日补签的《卖房协议书》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定双方在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。该协议第三项约定“乙方已经于2013年3月18日已支付给甲方壹拾柒万元整（170000元），另欠付的壹万元等甲方把该房的房屋产权过户登记给乙方后，再支付所欠壹万元（过户登记相关费用由乙方负担）”，现涉案房屋尚未办理过户登记，支付剩余购房款10000元的前提条件尚未成就，案外人也已按协议约定支付了170000元购房款，虽然是现金交易，但是符合当时条件下存在的现金交易习惯，应认定案外人已按协议约定支付全部价款。案外人于2014年入住涉案房屋至今，表明其事实上已取得对涉案房屋的支配、控制权，应认定其已合法占有该房屋。房屋买卖合同中，出卖人转让房屋后负有协助受让人办理房屋过户登记手续的义务，但曾全兴未予协助办理，直至后来案外人已无法与其取得联系，导致涉案房屋至今未能办理过户登记，非买受人自身原因。故案外人所提异议符合上述法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条规定，裁定如下：中止对登记在被执行人曾全兴名下坐落于湖南省临武县，产权证号为临房权证初始字第××号房屋查封的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长 王  芳  国审 判 员 黄  君  其审 判 员 李  旭  盛二〇二一年九月二十二日法官助理 李  碧  霞书 记 员 李碧霞（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。