吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1745号上诉人（原审被告）：姜阳，女，1976年4月20日出生，汉族，吉林市龙潭区法律援助中心律师，住吉林省吉林市昌邑区。        被上诉人（原审原告）：吉林市京安物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市丰满。  法定代表人：胡贵科，该公司总经理。        委托诉讼代理人：徐春艳，女，该公司客服部经理。        委托诉讼代理人：王明杰，吉林丁凤礼律师事务所律师。        上诉人姜阳因与被上诉人吉林市京安物业服务有限公司（以下简称京安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2021）吉0211民初1218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。        姜阳上诉请求：1．撤销一审民事判决。2．改判驳回京安物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1．京安物业公司没有提交物业项目查验备案文件，姜阳没有收到建设单位发出的入住通知。《前期物业服务合同》有格式条款，但是提供格式条款方未履行提示或者说明义务，姜阳于2018年10月20日到京安物业公司办理的只是交房手续，不能认定姜阳已经办理入住手续。《吉林市物业管理条例实施细则》第25条规定“建设单位与物业服务企业在物业项目查验接收后，应当向县（市）、区物业管理行业主管部门申请办理物业项目查验接收备案。对未办理查接验收资料查验备案的物业项目，建设单位或者物业服务企业不得为业主办理入住手续”。一审中，京安物业公司没有提供姜阳购买的房屋所属的物业项目已办理了物业项目查验备案，没有备案的物业项目是不能为业主办理入住手续的，所以不能认定姜阳办理了入住手续。2．《吉林市物业管理条例实施细则》第32条规定：“物业项目交付使用资料查验备案后，建设单位向业主发出入住通知之日，即视为物业交付物业买受人。”2018年6月24日，姜阳与吉林市昌信房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中也附带了吉林市昌信房地产开发有限公司与京安物业公司业签订的《前期物业服务合同》的内容及业主临时公约。2018年10月20日，姜阳在没有接到吉林市昌信房地产开发有限公司发出的《入住通知》情况下，到京安物业公司办理交房手续。京安物业公司在没有提示和说明的情况下，姜阳与其签署了入住流程签订单、楼宇验收单，同时签订了《业主手册》，当时姜阳还交付了各种费用，之后京安物业公司交付了房屋的钥匙、门禁卡。这些过程只是交房的必要程序，交房不能等同于入住，姜阳还未办理任何入住手续，如装修房屋、供水、供气、通讯、有线电视的安装等，现在房屋也没有达到入住条件。3．《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要示，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”吉林市昌信房地产开发有限公司与京安物业公司签订的《前期物业服务合同》第9条是格式条款，该条约定业主应于办理“入伙手续”之日交纳物业费。姜阳在购买该房时，提供格式条款的吉林市昌信房地产开发有限公司没有对其予以说明，销售人员明确告知姜阳办理入住后交纳物业费，办理完购房手续后，可以找物业拿钥匙。后期姜阳办理交房手续时，京安物业公司也没有人对该条款予以说明。因此，姜阳可以主张该条不能成为合同的内容，没有约束力。二、京安物业公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。姜阳在一审中列举了物业管理服务存在的诸多问题，一审判决仅以“京安物业公司虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益。”使京安物业公司逃避了违约责任。没有物业的小区，在当今社会也不可能达到导致业主使用房屋和居住环境严重受限的情况，业主依约交纳物业费的目的不仅仅是要满足使用房屋和居住环境不严重受限，而是要满足小区内干净、整齐、无污染、无破损，并且有序。任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，大多数提到的是自己利益，很少有人考虑全体业主公共利益，所以才形成目前物业企业维修、养护、管理、维护义务不尽责，服务质量下降。如不分清事由，只考虑物业管理企业收取物业费的权利，会导致物业管理单位干好干坏都一样收费，不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活，只拿钱”的企业。三、一审中京安物业公司没有提交其与吉林市昌信房地产开发有限公司的《前期物业服务合同》符合《物业管理条例》第二十四条第二款强制性规定的招投标文件或者丰满区人民政府房地产行政主管部门的批准文件，应依法被确认无效。《物业管理条例》第二十四条规定，“住宅物业的建设应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”因此，只有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同才合法有效。没有经过招投标程序或者经过相应主管部门的批准程序成立的前期物业服务合同，违反了行政法规《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，应被确认无效。四、京安物业公司在一审中提交的《业主手册》其中包含的《前期物业管理服务协议》应依法被确认无效。姜阳作为住宅小区的业主依法不是《前期物业管理服务协议》的签订主体。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”所以，在前期服务管理中，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同。住宅小区的单个业主不是**物业服务合同的签订主体，只有建设单位和物业服务企业才是物业服务合同的签订主体。因此，姜阳与京安物业公司于2018年10月20日在《业主手册》内的《前期物业管理服务协议》应依法被确认无效。五、一审法院适用法律错误，本案不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国合同法》的相关规定。本案案涉的《商品房买卖合同》及附带的《前期物业服务合同》《业主手册》及其内包含的《前期物业管理服务协议》，虽是在《中华人民共和国民法典》施行前就存在的法律事实，但是该事实持续至民法典施行后，因该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用《中华人民共和国民法典》的规定，而不应适用当时的法律。一审法院依据已废止的法律判决明显适用法律错误。基于上述理由，从保护业主合法权益的角度考虑，请求二审法院依法改判，驳回京安物业公司的诉讼请求。        京安物业公司辩称，姜阳的上诉理由不能成立，应依法维持原判。京安物业公司作为龙城帝景小区的物业公司，于2018年6月27日，与姜阳签订《临时管理规约》、吉林市昌信房地产开发有限公司与京安物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，由京安物业公司为姜阳所居住的小区提供物业服务，小区业主向京安物业公司交纳物业服务费。京安物业公司已经按照合同的约定向小区业主提供了物业服务。姜阳作为该小区的业主享受到了物业服务的同时，应履行缴纳物业服务费的义务。一审法院判决姜阳应当给付物业费认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，应予以维持。        京安物业公司向一审法院起诉请求：判令姜阳立即支付2020年1月1日至2021年12月31日的物业费5，189.76元及滞纳金2，841.39元，共计8，031.15元。        一审法院认定事实：京安物业公司为龙城帝景小区提供物业服务，物业费收费标准为带电梯二层以上按每月每平方米1.7元收取，每年1月31日前交纳本年度物业费，不按时交纳物业费的从逾期之日起按欠费总额的3‰支付违约金。        2018年6月24日，姜阳与吉林市昌信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定姜阳购买案涉房屋，房屋建筑面积127.2平方米。2018年10月20日，姜阳签署入住流程签订单、楼宇验收单（验收问题记录处填写“无”），并从京安物业公司处领取了房屋钥匙、门禁卡。2018年10月20日，姜阳与京安物业公司签订《业主手册》，该手册包含《前期物业管理服务协议》《房屋装饰装修管理服务协议》。《房屋装饰装修管理服务协议》第五条规定，业主在装修期间产生的建筑垃圾由京安物业公司统一清运，业主需缴纳装修建筑垃圾清运费，按建筑面积每平方米7元计算。姜阳自2020年1月1日起未缴纳物业费，房屋一直处于空置状态。    一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉的《前期物业服务合同》《业主手册》系签订各方当事人的真实意思表示，合法有效，法院予以确认。姜阳受上述合同的约束，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。京安物业公司为案涉小区提供了物业服务，姜阳所拥有的房屋在案涉小区内，其应支付物业费。关于姜阳的因房屋存在质量问题，至今未修复，导致房屋未交付，未办理入伙手续，物业费应由开发商承担的抗辩主张。因姜阳已于2018年10月20日签署了入住流程签订单、楼宇验收单，取得了房屋钥匙、门禁卡，根据日常生活经验法则，可认定姜阳已办理了入伙手续，即案涉房屋已实际交付姜阳。根据《前期物业服务合同》的业主应于办理入伙手续之日起交纳物业费的规定，姜阳应承担向京安物业公司交纳物业费的义务。故法院对姜阳的该项抗辩主张不予采纳。就房屋质量问题，姜阳可另寻其他途径解决。关于姜阳的京安物业公司物业服务未达到合同标准的抗辩主张。考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等因素综合确定。从姜阳提供的现有证据而言，难以证明京安物业公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形。故法院对姜阳的该项抗辩主张不予采纳。关于装修建筑垃圾清运费的收取问题，因姜阳签署了《业主手册》并交纳装修建筑垃圾清运费，应视姜阳与京安物业公司达成装修垃圾清运合同，该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效。故京安物业公司向姜阳收取装修建筑垃圾清运费并无不妥。现京安物业公司要求姜阳支付2020年1月1日至2021年12月31日的物业费5，189.76元，其诉讼请求于法有据，法院予以支持。因姜阳未交物业费事出有因，故法院对京安物业公司要求姜阳给付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、姜阳于判决生效后五日内给付京安物业公司2020年1月1日至2021年12月31日的物业费5，189.76元；二、驳回京安物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由姜阳负担。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。    姜阳向本院提交了照片10张和截屏10张，证明物业服务有重大瑕疵，没有按照前期物业服务合同要求履行物业服务义务。        京安物业公司质证称，真实性、合法性、关联性均有异议，照片无拍摄时间及地点，不能证明姜阳要证明的问题，也不清楚该照片在什么地点、什么时间拍摄；关于聊天截屏，因姜阳没有提供原始载体，所以对真实性、关联性有异议。        京安物业公司向本院提交了如下证据：证据1．吉林市协议选聘物业服务企业备案表复印件，证明京安物业公司在案涉小区进行物业服务合法有效；证据2．《商品房买卖合同》补充协议两份，证明本案姜阳为案涉小区的业主，案涉房屋按照约定已经交付给姜阳；证据3．入住申请确认书，证明姜阳于2018年10月11日实际办理入住。        姜阳质证称，对证据1，该证据为复印件，不能与原件相互印证，不予质证；对证据2，姜阳虽然是业主，但是并没有完成交付，因为没有办理入伙手续，在与开发商签订买卖合同的时候，业主办理入伙手续时才缴纳物业费用，在此期间，由于有地面开裂问题，当时因质量问题约定不视为交付，所以并没有完全交付房屋；对证据3，该证据为京安物业公司单方制作，没有我方签字，不能证明姜阳确认入住。        本院经审查认为：物业公司的服务情况具有连续性、整体性。姜阳所提供的证据，无法证实其主张的京安物业公司提供物业服务存在重大瑕疵的事实，本院不予采信。京安物业公司所提供的证据能够与一审中所提交的其他证据相互佐证，能够证明其主张的事实，且姜阳承认其为案涉小区的业主，本院对京安物业公司所提供的证据予以采信。        本院对一审查明的事实予以确认。另查明，吉林市昌信房地产开发有限公司与京安物业公司签订了《前期物业服务合同》。        本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，吉林市昌信房地产开发有限公司与京安物业公司签订的《前期物业服务合同》。对全体龙城帝景小区业主具有约束力。京安物业公司作为物业服务人应尽心尽责地履行物业服务义务，姜阳作为业主亦应及时足额交纳物业费。        物业服务具有连续性、整体性，不同的业主对物业服务的质量评价存在差异，不宜以某个时间、某个位置的物业服务状态来否定整体的物业服务。对于物业公司的物业服务质量，业主可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。      关于姜阳主张的其他问题。1．本案中，姜阳签署了入住流程签订单、楼宇验收单、领取了房屋钥匙、门禁卡并签订《业主手册》，其主张并未实际入住，本院不予支持。2．民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。物业服务合同具有持续性。本案中，京安物业公司所主张的物业服务费用为2020年1月1日至2021年12月31日的物业费期间所产生，故应适用《中华人民共和国民法典》的规定。姜阳主张一审判决适用法律存在错误，本院予以支持。3．当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，姜阳主张吉林市昌信房地产开发有限公司与京安物业公司签订的《前期物业服务合同》无效以及京安物业公司未按照合同约定提供相应的物业服务，但未提供充分有效的证据予以证实，本院对其主张不予支持。        综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对姜阳的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、九百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50元，由上诉人姜阳负担。        本判决为终审判决。        审判长    张笑飞审判员    郝振翔审判员    李炜二〇二一年九月十三日书记员    周双媛