安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1124民初3028号原告：滁州洁顺物业服务有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林南路瑞祥商业步行街5期1a-068号，统一社会信用代码91341124MA2TTNBAX0。法定代表人：於有圣，该公司执行董事。被告：陈明，男，1956年9月5日出生，汉族，住安徽省全椒县。原告滁州洁顺物业服务有限公司（以下简称洁顺物业公司）诉被告陈明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洁顺物业公司的法定代表人於有圣、被告陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洁顺物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令陈明立即支付拖欠洁顺物业公司的物业管理费公摊能耗费合计969元、垃圾处理费54元，违约金245元，合计1268元；2、依法判令陈明承担诉讼材料费50元；3、本案诉讼费用由陈明承担。事实与理由：洁顺物业公司接受电厂小区业主大会的委托对全柴电厂小区进行物业服务和管理。根据物业服务合同约定及县政府相关部门批准，洁顺物业公司以建筑面积对住宅按每平方米每月物业费0.60元、公共耗能0.20元的标准收取物业管理费。陈明系洁顺物业公司服务和管理的电厂小区5栋2单元501室业主，该住宅建筑面积67.33平方米（业主房改房产证为59.××8平方米，该面积不含公摊，建筑面积参照同一栋楼同单元同房型的不动产证面积计），按照合同约定陈明应在2020年9月30日前交纳合同约定期限的物业服务费、能耗费和代收垃圾处理费，陈明共计拖欠物业服务费、能耗费、代收垃圾处理费和违约金1268元（具体见拖欠物业费明细）。洁顺物业公司多次催要未果，故诉至法院，请求依法支持其诉请。陈明辩称，1、未交纳物业费是事实，但洁顺物业公司进驻小区，其作为业主并不知晓，电厂小区从2020年7月1日开始就一直在改造，洁顺物业公司没有资格收取去年半年的物业费；2、房屋产证面积为59.××8平方米，多余的面积洁顺物业公司没有权利收取；3、洁顺物业公司提供的物业服务不到位，就只是看门和扫地；4、小区被盗，洁顺物业公司有责任，等物业处理好这些事情再交物业费；5、楼层天井下雨天漏水。本院经审理认定事实如下：陈明和江玉霞系夫妻，江玉霞已故，陈明一直居住在全椒县。2020年6月6日，全椒县电厂小区业主委员会（甲方）与洁顺物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维护和管理，公用设施、设备的维护、运行和管理，小区内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，物业共用部位和相关场地的环境卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水总管道的疏通，共有绿地、花木、建筑小品的养护、管理，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等”；第十三条处约定，“物业公司有权向业主、物业使用人收取下列费用：1、物业综合服务费，2、公用设施设备能耗费（特种设备维保不包含在内，如电梯、消防等特种设备），3、装饰装修管理及垃圾清运费，4、车库、车位停车服务费，5、相关行政单位代收费用（如生活垃圾处理费等）．．．．．．”；第十五条处约定，“委托管理期限自2020年7月1日至2025年6月30日止”；第十九条处约定，“1、本物业的管理服务费实行预收费制（建筑面积），首次收费至次年年底，即收费时间段为2020年7月1日至2021年12月31日，首次约定缴费截止日期为2020年9月30日止，以后预收费为每年2月28日前预收全年物业服务费等综合费用，超过预收费期限视为违约；2、住宅物业费按照建筑面积0.60元／月／平方米……，住宅和公寓楼公共能耗按照0.20元／月／平方米收取……”；第二十七条处约定，“业主逾期交纳物业费，从逾期之日起每月按应缴费用3%加收违约金”。《物业管理委托合同》签订后，洁顺物业公司提供了公共区域设备维修、绿化养护、安保等服务，但存在垃圾清扫不及时、车辆停放不规范等瑕疵。至今，陈明未交纳2020年7月1日至2021年12月31日期间的物业费及公共能耗费。另查明：陈明所住房屋［房产权单位：安徽全柴集团有限公司，房屋产权证号：1447-××5］所载建筑面积为59.××8平方米，所载产权人为江玉霞。陈明所住单元同房型的201室业主的不动产权证上载明该户房屋建筑面积为67.33平方米。全椒县土地房产勘测工程有限责任公司出具的《说明》载明，原房产证大证号1447-××5的房产面积分摊系数为0.1320。再查明：2021年，洁顺物业公司已在陈明所住楼层的天窗处加盖了板材，洁顺物业公司就陈明反映的盖板不严问题又已采购了新的盖板。上述事实有双方当事人的当庭陈述，洁顺物业公司提供的《物业管理委托合同》、不动产权证复印件、全椒县土地房产勘测工程有限责任公司出具的《说明》等证据在卷佐证，本院经审查对上述证据的证明效力予以确认。本院认为，全椒县电厂小区业主委员会与洁顺物业公司签订的《物业管理委托合同》不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。陈明是全椒县电厂小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有法律约束力。案涉房屋产权证所载产权人虽为江玉霞，但陈明系江玉霞丈夫，其长期居住在该房屋，享受了洁顺物业公司提供的物业服务，故本院对洁顺物业公司要求陈明支付物业费的诉请予以支持。洁顺物业提供了物业服务，陈明作为该小区的业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费等费用。全椒县电厂小区业主委员会与洁顺物业公司签订的《物业管理委托合同》约定该小区物业费根据建筑面积实行预收费制，关于陈明应交纳物业费的建筑面积，其房屋（产权证号：1447-××5）产权证虽记载建筑面积为59.××8平方米，但陈明所住单元同房型的201室业主不动产权证上载明房屋建筑面积为67.33平方米，洁顺物业公司举证的全椒县土地房产勘测工程有限责任公司出具的《说明》亦载明房产证大证号1447-××5的房产面积分摊系数为0.1320，经换算公摊面积为7.85平方米，故房产权证号1447-××5载明的建筑面积59.××8平方米系套内建筑面积，未含公摊面积；洁顺物业公司提供的物业服务系小区内共用设施、环境等的维护和管理，故陈明交纳的物业费应包含公摊面积费用，本院认定陈明应交纳物业费的建筑面积参照201室为67.33平方米。陈明的房屋属于住宅，根据合同约定本院认定陈明应交纳的费用为：1、2020年7月1日至2021年12月31日的物业费67.33平方米×0.6元／月／平方米×18个月＝727元（取整）；2、公共能耗费67.33平方米×0.2元／月／平方米×18个月＝242元（取整）；3、洁顺物业公司诉请的垃圾处理费54元，因该费用洁顺物业公司并未实际支付，故对该诉请本院不予支持，洁顺物业公司垫付后可另行向陈明主张权利；4、洁顺物业公司诉请的诉讼材料费用，因其并未提供相应证据予以证明其实际支付费用且于法无理，故对其诉请的诉讼材料费用，本院亦不予以支持。陈明辩称自2020年7月1日起电厂小区一直在改造，洁顺物业公司不应收取去年半年的物业费，对此本院认为全椒县电厂小区业主大会与洁顺物业公司签订的《物业管理委托合同》约定委托管理期限自2020年7月1日起，故洁顺物业收取该时段的物业费并未违反合同约定；对于陈明向本院反映的楼顶天窗盖板不严导致的漏水问题，洁顺物业公司已采购新的盖板；陈明另辩称，小区业主晾晒的衣物被盗，洁顺物业公司存在责任，对此其未提供证据证明该盗窃实际发生，故对陈明的上述辩称意见本院均不予采信。因洁顺物业公司在垃圾清扫、车辆停放等方面存在服务瑕疵，故对洁顺物业公司诉请的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈明于本判决生效之日起十日内支付原告滁州洁顺物业服务有限公司2020年7月1日至2021年12月31日的物业服务费、公共能耗费共计969元；二、驳回原告滁州洁顺物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈明承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  徐殿萍二〇二一年九月一日书记员  秦 龙附本院兑现款账户：开户银行：安徽全椒农村商业银行股份有限公司营业部开户名称：全椒县人民法院开户账号：20×××69附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。6、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。