贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6961号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄祖兴，男，布依族，1986年3月23日出生，住四川省乐山市市中区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：周瑾，女，1991年10月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵州集成房地产开发有限公司（以下简称：集成房开）因与被上诉人周瑾商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初12926号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人集成房开上诉请求：一、依法撤销原审判决第二项，查清事实后依法改判退还周瑾购房款187747元或发回重审；二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是，一、本案被上诉人是违约方，其依法不享有合同解除权；二、就案涉《商品房买卖合同》及其补充协议，贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初5842号《民事调解书》已于2020年11月25日解除，一审判决无权就案涉合同的解除另行出具判决；三、《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项已经被《补充协议》第四条变更，故变更后被上诉人应按已付房款的50%向上诉人支付逾期付款的违约金；四、即使适用《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项，但按逾期付款的1%支付违约金明显过低，一审中我方明确请求人民法院予以增加按照总房款的10%计算违约金，一审判决未予以支持于法无据。被上诉人周瑾未答辩。原审原告周瑾诉讼请求：一、判令解除原被告于2017年9月1日签订的《商品房买卖合同》；二、原告自愿承担违约金1652.12元（根据《商品房买卖合同》第十条第一款第二点约定，按逾期应付款项165212元的1%计算）；三、判令被告于解除《商品房买卖合同》后30日内返还原告购房款381091.88元（包含已付违约金1997元）；四、被告协助原告办理维修基金退款手续；五、本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明：2017年9月1日，集成房开作为出卖人、周瑾作为买受人分别签订《商品房买卖合同》、《商品房认购书》各一份，《商品房买卖合同》合同主要约定：买受人向出卖人购买位于云岩区，房屋价格为550706元，付款方式为分5期付款，在2017年9月1日前分期支付首期房款110145元，于2018年2月23日支付楼款55067元，于2018年8月23日前支付楼款110141元，于2019年2月23日前支付楼款110141元，余款165212元于2019年8月23日前支付。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，……第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”附件十二《补充协议》第四条约定“双方同意本合同第十条补充如下：……2、如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。……”同日，周瑾向集成房开支付房屋首期款110145元（含定金1万元），并向贵阳市住房和城乡建设局账户支付涉案房屋维修基金5507元。2018年12月19日，原告向集成房开支付违约金708元。2019年6月20日，原告向集成房开支付购房款110141元及违约金1289元。后因周瑾逾期支付购房款，双方经协商未果，周瑾遂诉至原审，提出如前诉请。庭审中，原被告一致确认原告向被告支付购房款金额为375494元。原审认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议。对于原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，原告周瑾存在逾期付款行为，其行为已经违反合同约定，属违约方，根据合同约定，其虽不享有合同解除权，但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，周瑾逾期付款行为将导致双方签订的《商品房买卖合同》目的不能实现，故《商品房买卖合同》应予解除。对于周瑾逾期付款违约责任，双方存在两种约定，即根据《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项约定，周瑾应按逾期应付款的1%支付违约金，根据《补充协议》第四条约定，周瑾应按已付款的50%向出卖人支付违约金；但根据《商品房买卖合同》第二十九条约定，《补充协议》第四条约定的违约金标准高于《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项约定，属不合理加重买受人责任情形，故应适用《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项约定标准，即按逾期应付款175212元的1%计算违约金为1752.12元，扣除违约金后剩余部分款项373741.88元，应由集成房开予以退还。故对原告周瑾主张被告集成房开退还购房款373741.88元的诉请，予以支持，对超出部分金额不予支持。对周瑾所支付的违约金1997元，系因被告此前存在逾期付款行为而支付的违约金，并非因未支付剩余购房款175212元所承担的违约责任，故不作抵扣。对于原告周瑾第四项诉讼请求，庭审中，集成房开表示同意协助周瑾办理维修基金退款手续，且不违反法律规定，故对原告周瑾主张被告集成房开协助办理涉案房屋维修基金退还手续的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、解除原告周瑾与被告贵州集成房地产开发有限公司于2017年9月1日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州集成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周瑾购房款373741.88元。三、被告贵州集成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告周瑾办理位于“云岩区”房屋维修基金5507元的退款手续。四、驳回原告周瑾的其余诉讼请求。案件受理费4662元，由被告贵州集成房地产开发有限公司负担（原告已预交）。本院二审查明，集成房开曾就案涉房屋另案起诉周瑾，双方在贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初5842号案件中达成调解协议：“一、原告贵州集成房地产开发有限公司与被告周瑾于2017年9月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契和字30-16-1924）及补充协议即日解除；二、被告周瑾于2020年12月10日前协助原告贵州集成房地产开发有限公司办理位于贵阳市云岩区预售合同备案登记注销手续（登记备案号：Ｙ17101236）;三、原告贵州集成房地产开发有限公司自愿放弃其余诉讼请求”。本案其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅针对当事人的上诉主张进行审理。本案二审争议的焦点为：1.周瑾能否在本案中主张解除合同；2.如何处理合同解除后的法律后果。关于焦点一，民事诉讼应当遵循“一事不再理”的原则，本案中，由于周瑾存在逾期支付购房款的违约行为，集成房开已经向人民法院起诉要求解除合同，并在贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初5842号案件中组织双方调解，并就解除合同达成一致意见，该调解书生效之时，双方的《商品房买卖合同》已经解除，故周瑾在本案中再诉解除合同，违反了“一事不再理”的诉讼原则，对于周瑾在本案中要求解除合同的诉请，不应当再行审理。关于焦点二，由于贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初5842号仅处理了合同是否解除的问题，而未就合同解除后的法律后果进行处理，因此，本案系对周瑾与集成房开解除合同的法律后果进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。双方在《商品房买卖合同》的主合同第十条对买受人的逾期付款责任进行了约定，该约定合法有效。在《商品房买卖合同》第二十九条中，双方约定“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”但是补充协议的第四条将主合同第十条的内容变更为：“买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。”若按此约定履行，买受人需要支付的违约金高达主合同约定的违约金的近百倍，该约定不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利，属于主合同第二十九条约定适用主合同的情形，补充协议第四条的约定无效，应按照《商品房买卖合同》第十条的约定，即按逾期应付款的1%计算违约金，原审对此处理正确，本院予以维持。对于逾期应付款万分之一违约金标准是否过低的问题，本案中，上诉人提出逾期应付款万分之一的违约金过分低于其实际损失的主张，需要由上诉人举证证明，但上诉人不能证明其该主张，故对其要求将违约金予以增加的请求，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实基本清楚，适用法律正确，上诉人集成房开的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初12926号民事判决的第二、三、四项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初12926号民事判决的第一项。二审案件受理费3719.89元，由贵州集成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年九月十八日书记员  张鑫