湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初1826号原告：沅陵县鸿祥物业服务有限公司，住所地：湖南省沅陵县迎宾南路金山明珠小区7栋1单元1楼，统一社会信用代码：91431222768019817P。法定代表人：范世明，系该公司经理。委托诉讼代理人：李国展（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师，执业证号：14312200010266291。被告：曲太桂，男，1963年9月9日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民，户籍地：湖南省沅陵县，住湖南省沅陵县。被告：曲周阳（系曲太桂之子），男，1992年7月12日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民，户籍地：湖南省沅陵县，住湖南省沅陵县。原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司（以下简称原告鸿祥物业公司）与被告曲太桂物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，根据原告鸿祥物业公司的申请，于2021年7月22日依法追加曲周阳作为共同被告参加诉讼。2021年9月6日，本院依法适用简易程序公开开庭审理了本案，原告鸿祥物业公司的委托诉讼代理人李国展到庭参加诉讼，被告曲太桂、曲周阳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告曲太桂、曲周阳向原告鸿祥物业公司支付拖欠的物业服务费5390元，并支付违约金1617元；2.本案诉讼费用由被告曲太桂、曲周阳承担。事实与理由：沅陵县金山明珠小区业主委员会选聘原告鸿祥物业公司为该小区提供物业服务，并于2016年10月31日签订了《沅陵县金山明珠小区物业服务合同》，约定由原告鸿祥物业公司为沅陵县金山明珠小区提供物业服务。被告曲太桂、曲周阳系该小区16栋1单元302号住宅（建筑面积108.45㎡）的业主，应以建筑面积按0.7元/㎡的标准按月向原告鸿祥物业公司交纳物业服务费。逾期交纳的，从逾期之日起每日按所欠金额千分之三交纳违约金。物业服务合同签订后，原告鸿祥物业公司依约为被告曲太桂、曲周阳及其所在的小区提供了物业服务，但被告曲太桂、曲周阳自2014年12月1日至2020年10月31日期间共拖欠原告鸿祥物业公司物业服务费5390元。原告鸿祥物业公司多次催收未果，在此期间，二被告因其违约行为还应向原告支付违约金1617元。原告为了维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。被告曲太桂、曲周阳未作书面答辩。原告鸿祥物业公司围绕诉辩主张依法出示了证据，被告曲太桂、曲周阳未向本院提供证据，因被告曲太桂、曲周阳未到庭，本院无法组织二被告与原告进行证据交换和质证，对原告提交的证据，本院认定如下：1.营业执照、湖南省服务价格登记证、身份证、常住人口登记卡复印件、不动产房地产权情况证明各1份，欲证明：①原告的基本信息及经营范围，原告具有提供物业服务的相关资质；②物业收费服务项目价格经物价部门的核定；③金山明珠小区16栋302号房屋的产权人为被告曲太桂、曲周阳及其基本身份信息。2.金山明珠小区物业办公用房及小区监控照片3份，欲证明原告为小区设立了物业服务中心，小区内监控设备完善。3.物业服务合同书（附交房通知书、房屋验收表、承诺书）复印件1份，欲证明：①原、被告签订了物业服务合同书，约定了物业服务内容及范围、服务收费标准、收取办法以及双方的权利与义务和违约责任等事项；②二被告是金山明珠小区的业主并办理了交房手续。4.沅陵县金山明珠小区物业服务合同复印件1份，欲证明：①沅陵县金山明珠小区业主委员会正式选聘原告为该小区提供约定的物业服务，并于2016年10月31日签订了《沅陵县金山明珠小区物业服务合同》，该合同履行期限为2016年11月1日起至2021年10月30日；②约定了物业服务的内容、范围、服务收费项目标准、办法、双方的权利与义务、违约责任等事项，其中住宅的物业费为0.7元/㎡，逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每日按所欠金额的千分之三支付违约金。5.鸿祥物业公司物业问题受理及处理结果登记表（2018－2019年度）、鸿祥物业维修接待原始记录表（2020年－2021年度）、小区公共设备设施的现场维修养护施工照片、金山明珠小区第10栋空坪硬化施工合同附金山明珠小区10栋空坪开挖清理及硬化预算、金山明珠小区第6、7、8、10、11、12、14、15栋19架铁架桥及防护除锈、打磨、焊接、维修、做防锈漆施工合同、工程预算清单、支付工程预算清单、支付工程款的领条、金山明珠小区车辆管理系统及停车位划线合同、停车场管理系统配置清单表及照片、小区巡查记录复印件1组，欲证明：原告在物业服务合同履行期间出资并依约定提供物业报务：①原告对小区业主反映的建筑物及其附属设施设备进行登记并进行了维修养护工作；②对小区内空坪进行了开挖清理及硬化；③对小区内铁架桥及防护栏进行了除锈、打磨、焊接、维修、做防锈漆施工；④出资并完善了小区智能车辆识别系统的配置，出资对车位进行了划线管理；⑤原告为小区提供了巡查服务，保障了小区公共安全。6.收据、收条、领条复印件1组，欲证明：①原告出资购买并在小区内公共部位设置道闸显示屏、悬挂打黑、温馨提示等公益广告；②原告出资对小区修建花坛，购买桌子、凳子，并支付了施工人员的工资；③对公共部位进行维修养护购买了建筑材料。7.物业费收款收据复印件1份，欲证明被告已交物业费及拖欠物业费的事实。8.物业费催缴通知（附邮寄凭证）复印件1份，欲证明原告向被告催缴物业服务的事实。9.沅陵县物价局、沅陵县房产管理局沅价（2013）9号文件复印件1份，欲证明原告收取物业费数额及经房产、物价部门备案的事实。本院认为，原告提交的上述证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告鸿祥物业公司系自然人投资或控股有限责任公司，成立于2004年10月28日，经营范围：物业管理，房屋、水电维修，室内外装修与装饰、装潢，日用杂品销售。注册资本伍拾万元整。被告曲太桂、曲周阳购买了沅陵县住宅，该住宅建筑面积为109.36㎡（合同约定的建筑面积为108.45㎡）。2013年11月20日，被告曲太桂在收房时与原告鸿祥物业公司签订《物业服务合同》，该合同约定了物业服务的内容及范围、物业服务的项目、收费标准及办法、双方的权利与义务、违约责任等，该合同中对物业收费标准明确约定为每月0.7元／㎡，二被告每月应交纳物业服务费76元，但对违约责任的约定只约定违约方赔偿损失。合同签订当日，被告曲太桂预交了物业服务费911元。2013年8月13日，沅陵县物价局、沅陵县房产管理局联合作出沅价［2013］9号《关于阳光金城世家等小区前期物业服务标准的批复》的文件，确定原告鸿祥物业公司服务的金山明珠小区收费标准为每月0.7元/㎡。2016年沅陵县金山明珠小区成立了业主委员会，业主委员会继续选聘原告鸿祥物业公司为该小区提供物业服务，并于2016年10月31日与原告鸿祥物业公司签订了《金山明珠小区物业服务合同》。该合同对物业服务的内容、物业服务的标准、物业服务期限、双方的权利与义务、物业服务费及相关费用、法律责任等进行了约定。该合同中明确约定了：物业服务期限为2016年11月1日至2021年10月30日；多层住宅物业服务费按建筑面积计算每月0.7元/㎡，物业服务费预缴一年，以后收费时间为每月5日前；逾期交纳物业服务费，自逾期之日起每日按所欠金额的3‰交纳违约金。上述合同签订后，原告鸿祥物业公司向金山明珠小区业主提供物业服务，服务过程中，原告鸿祥物业公司除提供卫生清理工作外还积极对小区的公共设施进行了维修、对空坪进行硬化，对遗留问题进行登记处理等。二被告自2014年12月1日起至今未交纳物业服务费，原告鸿祥物业公司向二被告多次催收未果，故诉至本院，要求二被告支付2014年12月1日至2020年10月31日的物业服务费5390元（按合同约定面积108.45㎡计算）。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原、被告所签订的《物业服务合同》及原告鸿祥物业公司与沅陵县金山明珠小区业主委员会签订的《金山明珠小区物业服务合同》都是依法签订的，以上两份物业服务合同对原、被告均具有法律约束力。在合同的履行过程中，业主及物业服务企业应当依约全面履行合同义务，即原告鸿祥物业公司应当提供物业服务，保证业主有一个舒适的居住环境，被告曲太桂、曲周阳应当积极及时足额的交纳物业服务费。本案中，原告鸿祥物业公司在合同签订后为小区提供了物业服务，被告曲太桂、曲周阳未按合同约定交纳物业服务费，其行为违反合同约定，应当承担继续履行的责任。二被告共同所有的房屋建筑面积为109.36㎡，现原告只要求二被告按合同约定面积108.45㎡计算物业服务费，系对自己权益的处分，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以支持，故对原告鸿祥物业公司要求被告曲太桂、曲周阳支付2014年12月1日至2020年10月31日的物业服务费5390元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告鸿祥物业公司主张要求被告曲太桂、曲周阳支付违约金1617元的问题。在被告曲太桂与原告签订的物业服务合同中只约定违约方赔偿损失，并没有明确约定违约金的计算标准，原告鸿祥物业公司在本案中未提交证据证明因二被告的违约行为造成了实际损失；同时主业委员会与原告签订的合同中对违约金的约定是对2016年11月1日之后违约金的约定，且双方约定被告自逾期之日起每日按所欠金额的3‰交纳违约金的计算标准明显过高，应予调整。因此，本院酌情确定本案的违约金按所欠物业费的10%计算，被告曲太桂、曲周阳应向原告鸿祥物业公司支付违约金539元。被告曲太桂、曲周阳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理并予以判决。本案原告主张的物业服务费截止日期为2020年12月31日，系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，除法律、司法解释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》｛法释[2009]8号｝第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告曲太桂、曲周阳在本判决生效之日起十日内向原告沅陵县鸿祥物业服务有限公司交纳尚欠的2014年12月1日至2020年10月31日的物业服务费5390元并支付违约金539元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告曲太桂、曲周阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员 郑从容二〇二一年九月六日法官助理 刘 霞书 记 员 唐 强附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》｛法释[2009]8号｝第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。