新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民事判决书（2021）新40民终1852号上诉人（原审原告）：杨克森，男，1962年5月6日生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。    委托诉讼代理人：沈成新，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。    委托诉讼代理人：余进，新疆巨臣律师事务所律师。    被上诉人（原审被告）：伊犁康之源房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市西环路616号清心源商住楼9层。    法定代表人：葛毅刚，系该公司执行董事。    委托诉讼代理人：万群，女，系该公司员工。    被上诉人（原审被告）：刘彦昌，男，1969年3月20日生，汉族，住新疆维吾尔自治区。    上诉人杨克森因与被上诉人伊犁康之源房地产开发有限责任公司、刘彦昌商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2021）新4002民初2811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨克森的委托诉讼代理人沈成新、余进，被上诉人伊犁康之源房地产开发有限责任公司（以下简称康之源公司）的委托诉讼代理人万群到庭参加诉讼。被上诉人刘彦昌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    杨克森上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判康之源公司、刘彦昌向其支付逾期交房违约金2，585，697.20元；3．本案一、二审诉讼费由康之源公司、刘彦昌承担。事实和理由：1．一审法院仅凭康之源公司提交的《合同补充协议》就认定康之源公司未逾期交房，属于认定事实错误。首先，《合同补充协议》系双方签订的《商品房买卖合同》的基础上签订的补充协议，不是交付房屋后双方另行单独签订的装修合同。从《合同补充协议》约定足以看出是一份建设工程施工协议，并不是房产交付后的酒店装修工程。其次《合同补充协议》签约主体系其与康之源公司，其作为购房者不可能与房地产开发商签订装修工程，这与事实不符，不符合逻辑常理。再次，康之源公司在其他案件中也自认《合同补充协议》约定的系清心源项目的建设施工合同。2．其实际占有案涉房屋系2018年12月10日，并开始经营房屋进行装修，于2019年4月20日正式经营酒店，退一步讲该日期距离合同约定交付日期也已逾期344天，给其经营酒店造成巨大损失。案涉房产至今未办理竣工验收手续，未给其办理合法的交付手续，更未办理房产证。由于其投入巨大，经营酒店时间紧迫，迫不得已经沟通后于2018年12月10日进驻房屋并进行装修，于2019年4月20日装修完毕开门营业。从合同约定的2017年12月31日应当交付日至2018年12月10日，也已逾期交付达344天，应当按照合同约定支付逾期交付违约金2，585，697.20元。一审判决认为其明知房屋未竣工验收仍接收房屋属于对合同约定交付条件的变更，系错误认定，交付条件的变更需要双方当事人协商一致才行。    康之源公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。根据双方签订的6份《商品房买卖合同》，其应于2017年12月31日向杨克森交付房屋，由于杨克森购买房屋是用于经营酒店，所以杨克森与其于2017年7月29日签订了《合同补充协议》，协议的第二条证明杨克森已经对所购买的2-6层进行装修和内部格局变更，协议第三条，本协议内容如与双方签订的《商品房买卖合同》内容产生冲突，以本协议内容为主。说明杨克森认可其交房条件并于2017年7月29日前实际取得了案涉房屋并进行了装修和内部格局的变更。杨克森于2017年12月19日将其所控股的新疆森雅美豪酒店管理有限公司的地址变更至伊宁市西环路616号清心源综合楼107号。综上，请求驳回杨克森的上诉请求，维持一审判决；一、二审诉讼费由杨克森承担。    杨克森向一审法院起诉请求：1．判令康之源公司支付其逾期交房违约金3，570，366.8元（以37，582，809.18元为本金，按照日万分之二计算，逾期交房天数为475天，37，582，809.18元×0.0002×475天=3，570，366.8元）；2．判令刘彦昌对上述违约金承担连带赔偿责任；3．判令康之源公司承担其为保全购买的诉讼责任保险费用；4．判令康之源公司承担本案诉讼费、保全费、送达费等诉讼费用。    一审法院认定事实：2017年4月28日，杨克森与康之源公司签订五份《商品房买卖合同》，购买康之源公司建设位于伊宁市西环路S313线金融大厦南侧清心源综合楼201、301、401、501、601号房，合同价款分别为6，680，850元、6，681，730元、6，681，730元、6，681，730元、6，681，730元，合计33，407，770元。合同约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．出卖人应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。除不可抗力外，若未按照约定交付房屋，按照逾期时间，分别处理：1．逾期在180日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自基础回填通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。以上五份合同于2017年5月2日在伊宁市房地产管理局进行备案。2017年5月5日，杨克森与康之源公司签订《商品房买卖合同》，购买建设位于伊宁市西环路S313线金融大厦南侧清心源综合楼107号房，房款为4，175，039元，其他条款与上述合同内容一致。以上房屋所在地址于2017年8月7日经伊宁市地名委员会办公室核准为伊宁市西环路616号。以上六份合同总价款为37，582，809元。合同签订后，杨克森向康之源公司支付了房款，分别为2017年5月2日支付300万元，2017年5月8日支付150万元，2017年5月9日支付200万元，2017年5月10日支付150万元，2017年5月31日支付1，978万元，合计2，778万元，剩余9，802，809元由康之源公司以借款方式垫付。2017年7月29日，杨克森（乙方）与康之源公司（甲方）签订《合同补充协议》，协议约定双方本着互惠互利的原则，在康之源房产·清心源项目实际情况及甲乙双方实际约定，在双方签订《商品房买卖合同》基础上，自愿订立以下补充协议，约定……二、违约责任：2.1乙方在清心源项目所购买的2-6层商业已进行装修和内部格局的变更，乙方需保证其已进行的装修工作和布局更改不会影响甲方清心源项目的整体验收工作，否则所产生的全部损失由乙方承担。合同还约定了其他相关事宜。杨克森购买本案涉及房屋后用于新疆森美雅豪酒店管理公司经营，该公司于2017年3月6日成立，于2017年12月29日将住所地址变更为新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市西环路616号清心源综合楼107号。2019年4月19日，杨克森（乙方）与康之源公司（甲方）签订《还款协议》，协议中提及“甲方于2017年4月28日-2018年5月10日期间为乙方垫付首付款9，802，809.18元。”杨克森为本案诉讼，申请保全康之源公司银行存款3，570，366.8元，产生保全申请费5，000元，保险服务费9，282.95元。刘彦昌系康之源公司法定代表人。    一审法院认为，杨克森与康之源公司签订六份《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。刘彦昌辩称并非本案适格被告。据查明事实，刘彦昌系康之源公司法定代表人，并非以上合同及协议的相对方，故其并非本案适格被告，对刘彦昌此项辩称意见予以采信。据查明的事实，刘彦昌支付了以上六份《商品房买卖合同》约定的全部房款37，582，809元，其中9，802，809.18元以向康之源公司借款方式支付，故对康之源公司辩称杨克森欠付房款的意见，不予采信。对康之源公司辩称杨克森尚未向其返还剩余欠款的意见，系杨克森与康之源公司之间的欠款纠纷，与本案并非同一个法律关系，康之源公司应当另行诉讼，故对该项辩称意见，不予采信。本案争议焦点，康之源公司是否逾期向杨克森交付房屋。据查明的事实，2017年7月29日杨克森与康之源公司签订《合同补充协议》时，杨克森已经开始对所购房屋进行装修工作和内部格局变更。因此，自2017年7月29日，房屋应当已向杨克森交付。对杨克森提交建设工程竣工验收消防备案凭证及微信朋友圈、微信聊天记录，虽然由于未能提交原件核对，康之源公司不予认可，但根据以上两组证据能够印证杨克森经营的新疆森美雅豪酒店管理公司于2019年3月26日完成酒店装修建设工程的竣工验收消防备案，于2019年4月20日开业，庭审中，杨克森自认自2018年12月10日房屋开始装修，故最迟在2018年12月10日之前杨克森已经实际占用、使用本案房屋，杨克森主张逾期交付房屋截止时间2019年4月20日明显与事实不符。杨克森认为，本案房屋至今未进行竣工验收，不符合商品房买卖合同中约定房屋交付的条件。一审法院认为，杨克森在明知房屋未进行竣工验收情况下，仍自愿接收房屋，并对房屋进行装修、布局变更，视为对合同约定房屋交付条件的变更。综上，杨克森至少于2017年7月29日已经开始对本案房屋进行装修即已经实际占有、使用本案房屋，故不存在康之源公司逾期交付房屋的事实，杨克森的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。刘彦昌经法院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，法院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：驳回杨克森的全部诉讼请求。案件受理费35，363元，减半收取17，681.5元，由杨克森负担。    本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨克森提交的《关于伊犁康之源房产清心源项目消防验收一事的报告》、伊宁市公安消防大队《建设工程消防验收意见书》，拟证明，截至2018年8月27日案涉房屋仍未完成消防验收。康之源公司对上述证据的合法性、客观性予以认可，但认为与本案无关联性。杨克森提交的伊宁市公安消防大队《建设工程消防设计备案凭证》、《劳务承包合同》、《消防产品供货证明》、《智慧电气火灾云监控系统设备安装工程合同》、《新疆建筑消防设施检测合同》，拟证明，其于2018年12月10日才接收房屋进行酒店内部装修。康之源公司对伊宁市公安消防大队《建设工程消防设计备案凭证》的合法性、客观性予以认可，对于本案的关联性不予认可。对其他证据的三性均不予认可。杨克森申请《劳务承包合同》的承包人林问聪出庭，拟证明案涉房屋装修施工时间，申请购买清心源项目房屋的宋延生出庭，拟证明康之源公司未按时交房。康之源公司认为上述两位证人的证言均与本案无关联性。本院认为，杨克森提交的证据及证人证言均不能证实案涉房屋的交付时间。    本院对一审法院查明的事实予以确认。    本院认为，本案争议焦点是案涉商品房是否存在逾期交付的事实。杨克森与康之源公司于2017年7月29日签订的《合同补充协议》是对前期双方签订的6份《商品房买卖合同》的补充协议，其内容是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规，为有效协议。《合同补充协议》的性质不影响其载明的客观事实，协议第二条载明杨克森在清心源所购买的2-6层商业已进行装修和内部格局的变更，由此足以证实康之源公司于2017年7月29日前已经将案涉房屋交付杨克森。杨克森所举的证据只能证明康之源公司交付房屋时不符合交付条件，但不能证明房屋交付时间。杨克森在明知房屋不符合交付条件的情况下，仍然接收房屋并进行装修和经营，视为杨克森放弃对康之源公司逾期交房责任的承担。    综上所述，杨克森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费27，486元，由杨克森负担。    本判决为终审判决。    审  判  长   杜      平    审  判  员   阿  丽  拉    审  判  员   马  雯  欣    二〇二一年九月二十三日    书  记  员   古丽孜娜提