吉林省德惠市人民法院民事判决书（2021）吉0183民初3564号原告：陶美玉，女，1993年3月11日出生，汉族，住吉林省德惠市。    委托诉讼代理人：程志林，德惠市胜利街法律服务所法律工作者。    被告：徐红玉，女，1991年1月7日出生，汉族，住吉林省德惠市。    委托诉讼代理人：丁佐祥，德惠市菜园子镇法律服务法律工作者。    被告：邹佳伦，男，1992年10月14日出生，汉族，住吉林省德惠市。    原告陶美玉与被告徐红玉、邹佳伦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月9日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陶美玉及其委托诉讼代理人程志林、被告徐红玉及其委托诉讼代理人丁佐祥、被告邹佳伦到庭参加诉讼，本案已审理终结。    陶美玉向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方在2020年11月18日签订的房屋买卖合同有效。二、二被告立即将涉案房屋欠银行的按揭贷款及利息全部结清，将该楼房更名过户至原告名下。三、诉讼费及案件实际发生费用由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。在2020年11月18日，徐红玉委托邹佳伦与原告签订房屋买卖合同，被告将位于德惠市中央公馆G1栋2单元602室出售给原告，楼房总价款48万元，首付价款12万元，余款36万元待该楼房办理二手房贷款下达时交付被告，在签订买卖合同后，原告将首付款交付被告，邹佳伦为被告出具收条一枚，并将房屋及房屋产权手续交付给了原告使用至今。另外，签订合同时，邹佳伦受徐红玉委托，并经德惠市公证处办理委托公证，而且在签订合同时也由邹佳伦电话与徐红玉确认，确认后徐红玉同意邹佳伦与原告签订买卖合同，出售该房屋（有视频录音为证）。合同签订后，二被告迟迟不配合原告办理二手房贷款手续，故起诉至贵院，望法院依法判决。    被告徐红玉辩称：原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，案涉房屋系徐红玉婚前个人财产，邹佳伦对该楼房无权处分，原告与邹佳伦签订的房屋买卖合同应认定无效，签合同时被告徐红玉并不知情，同时也未委托被告邹佳伦出售该房屋，其他意见待质证时发表。    被告邹佳伦辩称：诉状中叙述属实，我不认为买卖合同无效，出卖房屋时和徐红玉电话沟通过，她也同意卖，有视频为证。我同意原告诉讼请求。    陶美玉提供如下证据并阐明证明的问题：1.2020年7月20日房屋买卖合同1份、2020年11月18日房屋买卖合同1份、收条1枚、不动产权证书。证明：2020年7月20日，原告（乙方）与被告徐红玉（甲方售房人）、被告邹佳伦（代理人）达成合意，并签订了房屋定金买卖合同。之后在2020年10月18日签订房屋买卖合同。签订合同前两天邹佳伦将案涉房屋的所有权证和钥匙交付。2．德惠市公证处的公证书和委托书。证明邹佳伦有权代理徐红玉签订卖方合同。3．光碟一个。证明2020年7月20日交定金当日，邹佳伦给徐红玉打电话询问同不同意卖，徐红玉同意，光碟是当时邹佳伦打电话的视频和录音，证明邹佳伦卖房时征求徐红玉意见，徐红玉同意邹佳伦出卖该房屋。4．律师费票据5000元。要求徐红玉、邹佳伦共同承担，依据合同第七条违约条款约定，徐红玉、邹佳伦因违约导致了原告损失。徐红玉质证意见如下：1．两份房屋买卖合同对徐红玉不发生法律效力，合同上并没有徐红玉本人签字，也没有按指印。邹佳伦对涉案楼房无处分权，该行为侵害了徐红玉的个人利益，两份合同不具有法律效力。对收条，收条上并没有徐红玉签字，此款徐红玉也并没有得到，该收条对徐红玉没有效力。对不动产权证书，因为婚姻存续期间东西都放一起了，邹佳伦将产权证交付给陶美玉，徐红玉并不知情。该产权证证明该房屋是徐红玉个人财产，邹佳伦无权出售。2．对公证书及委托书，授权委托书以及公证书，其内容是徐红玉委托邹佳伦办理购买涉案房屋相关手续，重点是为了办理期转现，提取住房公积金，用住房公积金还此贷款，所以该房屋系徐红玉个人财产，被告邹佳伦无权出售。3．陶美玉提供的光碟，语音不清，无法确定，但是徐红玉并没有委托邹佳伦出售该房屋，假如有通话录音徐红玉也并没有委托邹佳伦出售该房屋，按正常交易习惯，陶美玉应该主动找徐红玉签订房屋买卖合同，而私自与无权出售的邹佳伦签订房屋合同是无效的。4．不同意。邹佳伦质证意见如下：陶美玉所举的所有证据我均无异议。    徐红玉提供如下证据并阐明证明的问题：：1．德惠市房屋产权管理中心于2021年7月15日出示的个人住房信息查询证明，记载房屋购买时间是2018年2月20日，徐红玉与邹佳伦结婚时间是2018年6月6日，充分证明涉案房屋属于徐红玉婚前个人财产，邹佳伦无权处分。2．德惠市不动产登记中心于2021年5月17日出示的不动产登记信息查询结果证明，记载不动产权利人为徐红玉，共有情况为单独所有，该证据证明涉案房屋系徐红玉婚前个人财产，被告邹佳伦无权处分；3．结婚登记审查处理表一份，证明徐红玉与邹佳伦结婚登记时间为2018年6月6日，而涉案房屋购买时间是2018年2月20日，证明涉案房屋属于徐红玉婚前个人财产，邹佳伦无权处分；4．德惠市人民法院（2021）吉0183民初2999号民事判决书，判决书第三页本院认为第十一行，本案中记载徐红玉已取得涉案房屋的所有权，有权依法行使对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利，现原告占用该房屋，妨害权利人正常行使权利，徐红玉有权请求停止侵权，排除妨害。对徐红玉要求原告从案涉房屋迁出的诉讼请求，与法有据本院予以支持，判决主文为“陶美玉停止侵权，并在判决发生法律效力10日内迁出德惠市中央公馆G1号楼2单元602室”，该判决书已经发生法律效力，但还没立执行案。5．德惠市人民法院（2021）吉0183民初2996号民事判决书，第三页本院认为第五行记载，庭审中被告邹佳伦提出位于德惠市中央公馆G1号楼2单元602室的楼房为夫妻共同所有，应原被告平均分割，因楼房不动产权中表明楼房所有人为徐红玉，并且是单独所有，并且楼房购买时间是2018年2月20日，徐红玉与邹佳伦结婚时间是2018年6月6日，故该楼房应为徐红玉个人财产。6.2020年8月11日下午13点10分徐红玉与邹佳伦的语音聊天录音，当庭手机播放，并提供纸质版，证明公证书只是为了办理期转先才出具。陶美玉质证意见如下：：1．对房屋个人信息真实性无异议，但不能证明房屋所有权是徐红玉一人，因邹佳伦与我方沟通时说过邹佳伦对该房屋进行了投资，而且邹佳伦出售后收到12万元房款，徐红玉一直没有向邹佳伦索要房款。2．不动产登记信息真实性无异议。3．对婚姻登记表无异议。4．对德惠市人民法院（2021）0183民初2999号民事判决书，没上诉但不知道是否生效。5．对德惠市人民法院（2021）吉0183民初2996号民事判决书无异议，但是买卖房屋后离婚的。4．对语音聊天录音真实性无异议，但要不是为了卖房子，为什么要做期转现呢。邹佳伦质证意见如下：对所有证据也均无异议。    本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2020年7月20日，邹佳伦以徐红玉（甲方）代理人的身份与陶美玉（乙方）与签订了房屋定金买卖合同，约定乙方在签订合同同时交付甲方定金1万元。2020年11月18日邹佳伦以徐红玉（甲方）代理人身份与陶美玉（乙方）签订房屋买卖合同，将坐落于德惠市中央公馆G1号楼2单元602室出售给陶美玉，房屋价款48万元。约定乙方向甲方支付首付款12万元，剩余36万元于乙方贷款银行支付给甲方。2020年11月18日邹佳伦给陶美玉出具收条，内容为：“今收到陶美玉购买中央公馆G1－2－602室房屋首付款拾贰万元整。收款人：徐红玉邹佳伦（代）身份证号：×××。2020年8月24日徐红玉签订委托书，德惠市公证处作出（2020）吉长德惠证内民字第1626号公证书，公证书中的委托书载明：我们购买了坐落在德惠市建设办事处三区424栋2单元6层602号，建筑面积：89.24平方米的房屋，因我工作繁忙，不能亲自办理相关事宜，特邹佳伦办理如下事宜：”一、代为办理购买上述房产的有关手续，签署房地产买卖合同、接收房屋，领取房屋钥匙。二、．．．”。徐红玉向本院申请调查（2020）吉长德惠证内民字第1626号公证书中委托书的使用范围和用途。经本院到德惠市公证处调查，该公证书中的委托书并不能让邹佳伦具有代为出售权限。德惠市公证处向本院提供代为出售权限的委托书模板，此模板中为：．．．特委托×××办理如下事宜：”一、代为办理出售上述房产的有关手续，签署房地产买卖合同、交接房屋。对本院到德惠市公证处的调查情况，陶美玉对真实性无异议，但没有明确说清楚条款中是否包含能否卖房。徐红玉无异议，邹佳伦与陶美的意见一致。2020年9月9日徐红玉取得吉（2020）德惠市不动产权第XXXX号案涉房屋的产权证。该不动产权证记载：共有情况为单独所有。    徐红玉于2021年7月5日向本院起诉邹佳伦要求离婚，本院于2021年8月10日作出（2021）吉0183民初2996号民事判决书，认定案涉房屋为徐红玉婚前个人财产。2021年7月5日徐红玉向本院起诉陶美玉排除妨害，本院于2021年7月28日作出（2021）吉0183民初2999号民事判决书，判决：陶美玉停止侵权，并于判决发生法律效力之日起十日内迁出位于德惠市中央公馆小区G1区2单元602室的房屋（吉（2020）德惠市不动产权第XXXX号不动产权证），并交将该房屋交还徐红玉。陶美玉对此判决未提出上诉。    本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。．．．”。第五百零七条规定：“合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法条款的效力。”2020年8月24日徐红玉在德惠市公证处签订委托书，德惠市公证处作出（2020）吉长德惠证内民字第1626号公证书，其中委托书的委托事项是委托邹佳伦代为办理购买案涉房产的有关手续，经本院到德惠市公证处调查，该委托书邹佳伦不具有代理出售案涉房产的权限。而邹佳伦与陶美玉签订买卖合同，将案涉房屋出售给陶美玉，是无权代理的行为。吉（2020）德惠市不动产权第XXXX号不动产证记载：权利人为徐红玉，共有情况为单独所有，徐红玉是案涉房屋的所有权人，依法享对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。徐红玉向本院起诉要求排除妨害，本院作出（2021）吉0183民初2999号民事判决书，判决陶美玉停止侵权，迁出案涉房屋，将房屋交还徐红玉；而邹佳伦代理徐红玉与陶美玉2020年11月18日签订的房屋买卖合同为效力待定合同，并没有得到徐红玉的追认。故该房屋买卖合同不发生法律效力，陶美玉要求确认该房屋买卖合同有效的请求，不符合法律规定，不予支持，陶美玉的第二项诉讼请求以第一项请求为依据，故对陶美玉的第二项诉讼请求，依法不予支持。至于陶美玉提供光碟认为能证实2020年7月20日邹佳伦代理徐红玉签订的房屋买卖定金合同时与徐红玉电话沟通，徐红玉不予认可，且陶美玉主张光碟能确认徐红玉同意邹佳伦与陶美玉签订买卖合同出售案涉房屋，与（2020）吉长德惠证内民字第1626公证书中委托书委托事项不相符，陶美玉的主张，没有事实依据，依法不予认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第二百四十条、第五百零七条规定，判决如下：    驳回原告陶美玉的诉讼请求。    案件受理费3350元，由原告负担。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。    审判员周淑波二〇二一年九月十七日书记员刘悦驰