四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13932号上诉人（原审被告）：四川省雅典建设工程有限公司，住所四川省成都市青羊区敬业路229号7栋2层201号。法定代表人：胥均，董事长。委托诉讼代理人：肖忠平，四川川蓉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊锋涛，男，1974年12月15日出生，汉族，住四川省丹棱县。委托诉讼代理人：张一琼，四川上行律师事务所律师。第三人：成都鑫怡置地有限公司，住所四川省成都市武侯区人民南路三段2号1幢4楼5号。法定代表人：牟欣，职务不祥。上诉人四川省雅典建设工程有限公司（以下简称雅典公司）因与被上诉人熊锋涛，第三人成都鑫怡置地有限公司（以下简称鑫怡公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初481号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅典公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初481号民事判决，发回重审或查清事实后依法改判。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.据一审中被上诉人提供的商品房买卖合同，如果买房的意思表示真实，那么案涉房屋系被上诉人与谭滢共同购买，属二人共同共有，但本案仅有其中一个共有人提起诉讼，属于遗漏当事人，应发回重审，且谭滢没有对人民法院执行案涉房屋提出异议。2.虽然熊锋涛在成都市仅有案涉房屋一条备案信息，不代表谭滢名下也仅有案涉房屋一条备案信息。3.熊锋涛、谭滢与第三人之间虽然签订了案涉房屋的买卖合同，但双方之间是否真实存在购房的意思表示存疑。熊锋涛辩称，一审判决没有遗漏当事人，认定事实清楚，适用法律准确，判决内容充分体现了法律的公平正义和价值取向，应得到维持。1.根据民诉法解释相关规定，案外人提起执行异议之诉的前置程序是其提出的执行异议申请被法院裁定驳回，本案中，谭滢未提出执行异议申请，并不具备执行异议之诉的原告主体资格，熊锋涛才是本案的适格原告，一审判决不存在遗漏当事人的问题。2.本案为执行异议之诉，双方争议的焦点是熊锋涛对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，并不涉及对案涉房屋所有权的确认，根据民诉法解释第307条的规定，谭滢并非执行异议之诉的必要共同诉讼当事人。3.谭滢不是本案的当事人，与熊锋涛不是夫妻，熊锋涛不具备与谭滢在一起共同居住的前提，谭滢名下有无房屋，并不影响熊锋涛对案涉房屋享有的物权期待权和居住权。熊锋涛作为实际居住在案涉房屋中的商品房消费者买受人，一直在案涉房屋居住，其名下又没有其他可供居住的房屋，其情形符合执行规定第29条的规定，其物权期待权和居住权同样应当得到法律的保护，能够排除鑫怡公司对案涉房屋的强制执行。4.熊锋涛、谭滢与鑫怡公司签订商品房买卖合同真实合法有效，并已实际履行。雅典公司以房屋尚登记在鑫怡公司名下和归还按揭贷款本息者身份不明为由，质疑双方没有真实的购房关系，没有事实根据和法律依据。熊锋涛向一审法院提出诉讼请求：1.停止对位于成都市武侯区房屋的执行，解除对案涉房屋的查封；2.本案诉讼费由雅典公司承担。一审法院认定事实：1.武侯法院于2016年4月28日受理雅典公司与鑫怡公司建设工程施工合同纠纷一案，于2016年12月27日作出（2016）川0107民初4752号民事判决书，判决鑫怡公司支付雅典公司工程款523459.77元和违约金；该案审理中雅典公司申请对鑫怡公司名下财产予以保全，一审法院于2016年5月11日作出（2016）川0107民初4752-1号民事裁定书对案涉成都市武侯区房屋（权3130822）予以查封。该民事判决生效后雅典公司向一审法院申请强制执行，该案执行过程中因鑫怡公司无可供执行的财产，一审法院于2017年12月18日作出（2017）川0107执3205号裁定书裁定终结本次执行，后一审法院于2019年5月6日作出（2017）川0107执3205号之一执行裁定书将案涉房屋予以续行查封。后熊锋涛对该查封行为向一审法院提出书面异议，一审法院于2020年10月25日作出（2020）川0107执异290号裁定书裁定驳回其异议请求，其不服向一审法院提起诉讼。2.鑫怡公司（出卖人）与熊锋涛、谭滢（买受人）于2011年7月7日签订商品房买卖合同，约定买受人购买成都市武侯区房屋，用途为住宅，测绘建筑面积共98.18平方米，套内建筑面积79.24平方米，按照套内建筑面积计算该商品房单价每平方米10548.07元，总价款835829元；买受人采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向招商银行股份有限公司成都高升桥支行借款支付；合同还约定出卖人应在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。3.中国银联POS机签购单（持卡人存根）显示账户为622845……2316的银行账户于2011年7月7日10:49:34向商户编号3055……890刷卡消费人民币238529元，鑫怡公司向谭滢、熊锋涛出具编号为000656的收款凭据，载明收到5单元4楼403号房款255829元，空白处加盖鑫怡公司财务专用章。同日，鑫怡公司出具编号为0000658的收款凭据一份，载明交款人为谭滢，订购户别为5单元4层403号，合计2700元，备注为封阳台费，收款人处曾毅签字并加盖鑫怡公司财务专用章。4.2012年7月4日，成都宏建物业管理有限公司（以下简宏建公司）出具编号为0001286的收款收据，载明交款人为谭滢、熊锋涛，房号5-403，代收产权契税12537.44元、印花税422.91元、国土分户办证费23元、房屋专项维修资金2699.95元、工本费90元，合计15773.3元，开票人徐利，收款人曾毅，加盖宏建公司发票专用章。2015年10月27日，宏建公司梧桐物业服务中心出具入住证明，载明熊锋涛系成都市武侯区梧桐项目5栋4楼3号业主，现已入住。四川东晨物业发展有限公司格林楠物业服务中心出具格林楠5栋403业主缴费明细载明案涉房屋自2019年8月2日至2020年10月1日的物业服务费、水费、垃圾费等合计10160.17元由熊锋涛支付，备注四川东晨物业发展有限公司于2019年8月入驻格林楠小区。5.2011年10月8日，招商银行银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）（贷款人）与熊锋涛、谭滢（借款人）签订编号为110131128084074079的个人购房借款及担保合同，约定贷款用途为从鑫怡公司购买位于武侯区格林楠5栋4楼403号房产，建筑面积98.18平方米，购置价835829元，贷款金额为58万元，贷款期限为360个月，执行年利率7.4025%，另合同约定将案涉房屋的全部权益作为偿还合同项下贷款本息及其他一切费用的担保。招商银行个人贷款借款借据显示：放款日期为2011年12月30日，借款人姓名谭滢，扣款账号6225××××2466，借款金额58万元，期限自2011年2月30日至2041年12月30日至，贷款执行年利率7.4025%，借款用途为购房，支付方式为贷款人受托支付至鑫怡公司招行1289××××0401账户。招行成都分行出具的已出账单列表显示截至2020年10月28日上述贷款应还本金、利息、罚息、复息均已实际归还。6.熊锋涛尾号2316的中国农业银行卡交易明细清单显示其分别于2017年7月12日、9月8日、11月9日、12月8日，2018年1月25日各谭滢转账3500元。7.查询时间为2020年7月17日的网签合同信息查询记录显示，案涉房屋于2011年11月30日办理商品房合同备案，网签号（或备案号）1590548，成交价为835829，出卖人为鑫怡公司，买受人为熊锋涛、谭滢，付款类型系商业贷款，贷款银行为招行成都分行，贷款年限为30年。查询时间为2020年7月7日的房屋查询信息显示：案涉房屋为鑫怡公司单独所有，取得方式为所有权补证，取得时间为2015年11月25日；无合同备案信息及抵押信息，限制登记信息处显示该房屋于2019年4月19日被武侯法院（2019）川0107执保349号、（2019）川0107民初3461号文书限制登记，于2016年5月10日被武侯法院（2016）川0107执2294号文书限制登记，于2016年5月17日被武侯法院（2017）川0107执3205号及（2017）川0107执3205号之一文书限制登记。截止2021年1月20日案涉房屋上仅存2016年5月17日被武侯法院（2017）川0107执3205号及（2017）川0107执3205号之一文书的限制登记信息。查询时间为2021年1月20日的个人住房信息查询记录显示熊锋涛在成都市22个区（市）县除案涉房屋的登记备案信息外无其他住房登记信息。8.庭审中，熊锋涛陈述在买房时其与共同买受人谭滢系男女朋友关系，后因故分手；归还银行贷款的卡是谭滢的名义办的，由其将房款打至该账户，2015年起回国后卡实际由熊锋涛持有并支付房贷，分手后是变更为熊锋涛本人账户归还房贷；其与父母自2015年装修后就一直在案涉房屋内居住，该房屋之前的物业公司已被业主解聘，因已经支付办理产权的各项费用且其本人自2012年后常年往返国外做生意且父母年迈，不清楚案涉房屋产权未办理登记，直到2019年回国后才发现未过户，后一直在维权。另查明熊锋涛与周靓于2014年9月24日登记结婚。以上事实有（2016）川0107民初4752号民事判决书、（2017）川0107执3205号、（2017）川0107执3205号之一裁定书、（2020）川0107执异290号裁定书、商品房买卖合同、中国银联POS机签购单（持卡人存根）、收款凭据、收款收据、入住证明、业主缴费明细、个人购房借款及担保合同、中国农业银行卡交易明细清单、网签合同信息查询记录、房屋查询信息、个人住房信息查询记录以及当事人陈述等证据收集在案予以佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为熊锋涛是否对案涉房屋享有实体权利及该权利是否能排除强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，本案案涉房屋于2016年5月17日因雅典公司在与鑫怡公司建设工程合同纠纷一案申请诉讼保被查封，查封时该房屋登记于鑫怡公司名下。网签合同备案信息显示，该房屋已2011年11月30日办理商品房合同备案，买受人为熊锋涛和谭滢。鑫怡公司与熊锋涛、谭滢签订的商品房买卖合同，约定案涉房屋总价款835829元，之后熊锋涛支付鑫怡公司房款255829元以及受托招行成都分行支付至鑫怡公司58万元。熊锋涛作为商品房买受人其在查封之前已签订合法有效书面买卖合同且已备案，已向鑫怡公司按照合同约定支付房款。熊锋涛提交了收到的入住通知书以及支付部分时间段生活用水、用电等支付记录，可以证明上述房屋其实际居住，雅典公司不予认可，但未提交反驳证据予以证实。另外，根据2021年1月20日熊锋涛个人住房信息查询记录显示，成都市22个区县范围内仅有案涉房屋一条备案信息。雅典公司认为熊锋涛系已婚，判断案涉房屋是否为唯一住房应当包括家庭名下可居住房屋，一审法院认为第二十九条第二项中“买受人名下”应理解为买受人享有所有权或者享有所有权转移请求权所指向的用于居住商品房，应以现有不动产登记查询结果为依据，雅典公司主张应将“买受人名下”扩大解释至买受人及其家庭成员名下，缺乏法律依据，一审法院对该意见不予采纳。综上，虽本案雅典公司对鑫怡公司基于工程价款享有优先权，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条之规定，熊锋涛作为案涉房屋买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规情形，作为商品房消费者对买受房屋享有物权期待权，该权利系基于消费者生存权保护可以排除雅典公司申请强制执行的权利，故对熊锋涛主张停止对位于成都市武侯区房屋的执行予以支持，因解除对案涉房屋的查封的请求不予执行异议之诉的审理范围，对该请求一审法院不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审判决：一、停止对位于成都市武侯区房屋的执行；二、驳回熊锋涛其他诉讼请求。本院二审中，各方均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.本案是否遗漏了当事人谭滢；2.熊锋涛的权利主张是否能够排除执行。针对以上焦点问题，本院评判如下：关于是否遗漏了当事人谭滢问题。涉案房屋系谭滢、熊锋涛共同与鑫怡公司签订商品房买卖合同，并共同与银行签订个人购房借款及担保合同，签订购房合同与借款合同时，谭滢、熊锋涛系男女朋友关系，后双方分手各自成家。客观上，谭滢、熊锋涛已经不具备共同居住在涉案房屋的身份条件。分手后，熊锋涛实际使用并居住在涉案房屋，因涉案房屋被执行，熊锋涛单方提起诉讼，系对谭滢、熊锋涛共同购买房产的合法权利主张，并不损害谭滢的相关权益，谭滢非为法律规定的必要共同诉讼参加人。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本案只需审查熊锋涛享有的权利能否排除执行即可。关于熊锋涛的权利主张是否能够排除执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案中，谭滢、熊锋涛与鑫怡公司签订的有效的商品房买卖合同早于法院查封，熊锋涛取得该房产后实际用于居住且熊锋涛名下无其他房产信息，通过支付首付款和银行贷款，熊锋涛已经向开发商支付了全部房屋价款。熊锋涛的情形符合上述法律规定，熊锋涛享有排除涉案房屋执行的民事权益。综上所述，雅典公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12158元，由四川省雅典建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈进梅审 判 员 罗健文审 判 员 崔俊安二〇二一年九月九日法官助理 杨亚朋书 记 员 韩舒蕾