安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1880号上诉人（原审被告）：周庆敏，女，汉族，1967年5月1日出生，住安徽省淮南市田家庵区青水湾小区2＃301室，身份证号码340405196705010225。被上诉人（原审原告）：淮南东华实业（集团）有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山迎宾路，统一社会信用代码91340400766871707D。法定代表人：金克绪，该公司董事长。委托诉讼代理人：许瑞磊，安徽衡威律师事务所律师。上诉人周庆敏因与被上诉人淮南东华实业（集团）有限责任公司（以下简称淮南东华实业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院作出的（2021）皖0403民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年9月7日立案后，依法组成合议庭不开庭审理本案。本案现已审理终结。周庆敏上诉请求：驳回淮南东华实业公司不合理、不合法的请求，并承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。事实和理由：周庆敏于2012年12月24日与淮南东华实业公司洞泉物业处青水松物业办签订了《前期物业管理服务协议》，并且主动缴纳了物业费，淮南东华实业公司没有按照合同的约定，提供相应的服务。主要表现在：1、小区基础设施不完善，管理不到位，客观上损害业主的共同利益。2号楼的北侧一大块土地被圈到小区外，无人管理，导致2号楼北侧窗户一年四季不能打开，终日忍受各种恶心行为，业主多次到物业办和总公司反映均无结果。2号楼南侧有私拉乱建现象，现在虽然部分违章建筑拆除了，但是说明物业管理不到位。2号楼下原来设计建好的停车库被物业办占用，物业在2号楼过道建充电桩，形成大量的电瓶车集中在2号楼过道内，对整个楼形成安全隐患；2、物业公司不能完全履行相关规范确定的维修、养护、管理和维护等义务。2号楼按照原图设计是有东门的，物业为了自己的利益没有按照购买时的承诺进行开启，造成小区4、5、7等楼居民经常把2号楼门当做过道，随意进入2号楼-1层乘坐电梯到1楼，再经由2号楼和1号楼的平台出入小区，造成2号楼的电梯经常满员，本楼居民无法正常使用，也导致电梯多次损坏，2号楼的居民安全及卫生权益得不到应有的保障。楼前后门损坏常年无人修理。小区物业卫生保洁服务长期不达标，尤其2013年至2015年小区物业服务特别差、楼道卫生无人打扫、楼道照明灯损坏无人修理，周庆敏被迫自己进行更换。近几年小区投放的垃圾桶经常堆放溢出，不能及时处理造成垃圾满地，滋生苍蝇、蚊虫，不是存放垃圾的地方也是垃圾成堆、无人及时过问。墙面上处理不了的污迹，根据业主和物业之间的合同约定内容，物业应当承担维修责任（仅限于小修）。长期不给充门禁卡。以清水湾命名的小区变成小区的臭水沟，气味难闻。综上所述，淮南东华实业公司所属物业办不能按约履行物业服务相关义务，先行违约。根据民法典有关先履行抗辩权的规定，在淮南东华实业公司正确履行物业服务义务之前，周庆敏有权拒绝支付物业服务费用。淮南东华实业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周庆敏上诉所称2号楼北侧围墙外存在的问题，围墙外不属于物业服务范围，请求维持原判。淮南东华实业公司向一审法院起诉请求：1、判决周庆敏支付2014年1月至2020年5月所欠物业服务费共计9285元［1.05元/月．平方米×77个月×114.84平方米=9285元］；2、判决周庆敏支付2786元违约金；3、判决周庆敏承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：周庆敏系田家庵区青水湾小区2#301室（面积为114.84平方米）房屋的业主。2010年11月26日，淮南矿业（集团）有限责任公司与淮南东华实业（集团）有限责任公司签订了《青水湾前期物业服务合同》。2012年12月24日，东华实业（集团）洞泉物业处青水松（青水湾、水云庭、松石居）物业办与周庆敏签订了《前期物业管理服务协议》，其中第五条第二款约定：“2、多层建筑住宅按建筑面积每月每平方米0.50元收取，小高层建筑住宅按建筑面积每月每平方米1.05元收取，（如遇政策调整，按调整价格执行）。”物业服务合同签订后，淮南东华实业公司依约向案涉小区提供物业服务。周庆敏自2014年1月至今未缴纳物业费，经淮南东华实业公司多次催要，周庆敏至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年2月4日，淮南东华实业公司诉至法院，要求判决周庆敏向淮南东华实业公司支付自2014年1月至2020年5月的物业管理费及违约金合计12071元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，淮南东华实业公司与淮南矿业（集团）有限责任公司签订的《青水湾前期物业服务合同》以及东华实业（集团）洞泉物业处青水松（青水湾、水云庭、松石居）物业办与周庆敏签订了《前期物业管理服务协议》，均系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因物业合同合法有效，且淮南东华实业公司在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，周庆敏作为业主，在接受淮南东华实业公司提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。周庆敏主张淮南东华实业公司物业管理服务不到位、卫生保洁服务不达标、不整改解决业主反馈的问题、物业私自变更共用设施用途、存在安全隐患等诸多问题，但周庆敏提供的照片、视频、证人证言等证据材料不足以证明其主张，周庆敏辩称淮南东华实业公司在物业服务中存在瑕疵不能作为拒缴物业费的理由。经庭审调查，周庆敏作为案涉房屋的业主，自2014年1月至今未交纳物业费用，根据《前期物业管理服务协议》上载明的物业服务费收费标准规定，周庆敏应支付的物业费计算为9284.80元［1.05元/月/平方米×45个月（2014年1月至2020年5月）×114.84平方米=9284.80元］。故淮南东华实业公司要求周庆敏支付物业费9284.80元的诉请，予以支持，其他物业费诉请，不予支持。关于违约金问题，通过庭审查明事实和参照与周庆敏同小区业主在同类案件中提供的证据来看，淮南东华实业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对其要求周庆敏支付违约金2786元的诉请，依据不足，不予支持。关于私搭乱建问题，根据相关法律规定，物业公司应当对违法行为予以制止，并及时向有关管理部门进行报告。物业公司的制止手段应当理解为劝说、劝阻，而并不具备强制执法、强制拆除的权力。物业公司作为小区的物业管理单位，仅有权对违规业主私搭乱建的行为予以劝阻，违规业主不听劝阻的，针对其私搭乱建行为，小区内其他业主可以通过正当途径向相关部门主张权利。本案中所述违规建筑已拆除，应当视为淮南东华实业公司已经尽到了其制止和报告的义务，周庆敏以小区内存在违规业主私搭乱建而拒缴物业费缺少事实和法律依据，依法不予支持。特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。淮南东华实业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十五条、第六十四条之规定，判决：1、周庆敏于本判决生效后十日内一次性支付淮南东华实业公司自2014年1月1日至2020年5月31日期间物业服务费9284.80元；2、驳回淮南东华实业公司其他诉讼请求。案件受理费102元，由周庆敏负担50元，由淮南东华实业公司负担52元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，本案一审周庆敏并未就淮南东华实业公司承担违约责任提起反诉，故其上诉要求淮南东华实业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任不属于本案二审审查范围。本案争议焦点为：周庆敏是否应当支付淮南东华实业公司物业服务费9284.80元。针对上述焦点问题，本院评判如下：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务人按照约定和有关规定提供服务，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。本案中，淮南东华实业公司与淮矿地产有限责任公司签订的《青水湾前期物业服务合同》以及东华实业（集团）洞泉物业处青水松（青水湾、水云庭、松石居）物业办与周庆敏签订的《前期物业管理服务协议》，均不违反法律相关规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。淮南东华实业公司按照合同约定为案涉小区提供物业服务，有权收取物业费。周庆敏作为该小区业主，接受物业服务，理应缴纳物业费。周庆敏称淮南东华实业公司在提供物业服务过程中不符合约定，存在瑕疵。一审法院在审理过程中已充分考虑物业服务方面存在的不完善地方，对淮南东华实业公司主张违约金的诉讼请求未予支持，周庆敏以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，本院依法不予支持。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环，对于物业服务存在的瑕疵，淮南东华实业公司亦应改善服务意识、提升服务质量，以高质量的物业服务品质与小区业主形成良性互动，以期减少和避免不必要的物业服务纠纷。综上所述，周庆敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周庆敏负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  李 侠二〇二一年九月二十三日书记员  朱 坤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。