广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2857号原告：开平佳富物业管理有限公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处东兴大道33号商业1区101铺之5栋1号卡位。统一社会信用代码：91440783315116876A。法定代表人：周剑文，该司董事长。委托诉讼代理人：梁明辉，男，该司员工。被告：颜永能，男，1992年4月7日出生，汉族，住广东省开平市。原告开平佳富物业管理有限公司（以下简称：佳富公司）与被告颜永能物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年6月30日公开开庭进行审理。原告佳富公司的委托诉讼代理人梁明辉、被告颜永能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳富公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告截至2021年4月所拖欠的物业管理费1154元、公摊电费157.70元、水费272.6元、公摊水费9.2元、生活垃圾处理费27.5元，合计1621元；2、所欠费用逾期之日起按每天应付金额千分之五交纳违约金，从2021年1月1日至2021年4月30日违约金共479元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。本院审理查明，2016年3月23日，甲方(物业服务企业)佳富公司与乙方(业主)颜永能签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：一、乙方同意所购买的本小区内的房屋交付后由甲方进行物业管理服务。二、乙方所购房屋基本情况：类型为住宅，坐落位置为2幢2303，建筑面积为128.77平方米。三、住宅物业服务费按建筑面积每月1.8元每平方米计收……四、乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费。在此之后，乙方按月向甲方支付。乙方应在每月的25日至月底前向甲方缴付下一个月的物业服务费用。五、电梯、梯灯、园林公共照明、二次供水、变损、线损、消防用水用电、地下室照明水电等等公共能源费按用量按月由小区所有业主按户平均分摊……六、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天所按拖欠费用的5‰向甲方交纳违约金……上述协议签订后，原告依约向被告方提供物业服务，被告方拖欠原告2020年12月至2021年4月期间（共五个月）的物业管理费1154元（230.80元×5）、水费272.60元、垃圾处理费27.50元。另外，被告方还拖欠原告从2020年9月月16日至2021年1月12日期间的公摊水费9.20元；拖欠从2020年9月1日至2020年12月31日期间的公摊电费157.70元。以上合计1621元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，此物业服务合同关系合法有效，本院依法予以确认。被告颜永能抗辩意见如下：一、小区主要出入口没有保安值班；二、物业办公用电应由佳富公司自行承担，不应由业主公摊；二、计算分摊费用漏算商铺的面积。对于涉案的物业服务存在部分不足与瑕疵，业主应与佳富公司共同加强沟通，以促进提供物业服务质量，原告佳富公司也应不断完善小区物业服务。至于物业的办公用电，如每月用电数额较少，可选择在一定时间内予以扣除或协商解决。被告方主张原告计算分摊费用时漏算商铺的面积，但没有提交相关证据予以证明，由被告承担举证不能的不利后果。颜永能拖欠原告上述物业管理费1154元（230.80元×5）、水费272.60元、垃圾处理费27.50元、公摊水费9.20元、公摊电费157.70元，合计1621元未付，显属违约，故原告请求被告支付此费用，符合法律相关规定，本院依法予以支持。关于物业服务费的违约金问题。原、被告约定的“并从逾期之日起，每天所按拖欠费用的5‰向甲方交纳违约金”，折合年利率为182.5%（5‰×365日），明显过高，故违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告主张的2020年12月、2021年1月、2月、3月、4月的物业服务费（每月230.80元）违约金（分别从次月1日计算至2021年4月30日止）应为：2.95元、2.18元、1.49元、0.72元、0元，合计7.34元，超出部分不予支持。原告主张其他费用的违约金，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告颜永能应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费1154元、水费272.60元、垃圾处理费27.50元、公摊水费9.20元、公摊电费157.70元，合计1621元给原告开平佳富物业管理有限公司；二、被告颜永能应自本判决生效之日起十日内支付违约金7.34元给原告开平佳富物业管理有限公司；三、驳回原告开平佳富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告开平佳富物业管理有限公司已预交25元），由原告开平佳富物业管理有限公司负担5.61元，由被告颜永能负担19.39元（经原告开平佳富物业管理有限公司同意，此受理费19.39元由被告颜永能于本判决生效之日起十日内迳付给原告开平佳富物业管理有限公司，本院无需另行退收）。本判决为终审判决。审判员  张勇坚二〇二一年九月一日书记员  张玉华广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2857号原告：开平佳富物业管理有限公司，住所地：广东省开平市长沙街道办事处东兴大道33号商业1区101铺之5栋1号卡位。统一社会信用代码：91440783315116876A。法定代表人：周剑文，该司董事长。委托诉讼代理人：梁明辉，男，该司员工。被告：颜永能，男，1992年4月7日出生，汉族，住广东省开平市。原告开平佳富物业管理有限公司（以下简称：佳富公司）与被告颜永能物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年6月30日公开开庭进行审理。原告佳富公司的委托诉讼代理人梁明辉、被告颜永能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳富公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告截至2021年4月所拖欠的物业管理费1154元、公摊电费157.70元、水费272.6元、公摊水费9.2元、生活垃圾处理费27.5元，合计1621元；2、所欠费用逾期之日起按每天应付金额千分之五交纳违约金，从2021年1月1日至2021年4月30日违约金共479元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。本院审理查明，2016年3月23日，甲方(物业服务企业)佳富公司与乙方(业主)颜永能签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：一、乙方同意所购买的本小区内的房屋交付后由甲方进行物业管理服务。二、乙方所购房屋基本情况：类型为住宅，坐落位置为2幢2303，建筑面积为128.77平方米。三、住宅物业服务费按建筑面积每月1.8元每平方米计收……四、乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费。在此之后，乙方按月向甲方支付。乙方应在每月的25日至月底前向甲方缴付下一个月的物业服务费用。五、电梯、梯灯、园林公共照明、二次供水、变损、线损、消防用水用电、地下室照明水电等等公共能源费按用量按月由小区所有业主按户平均分摊……六、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天所按拖欠费用的5‰向甲方交纳违约金……上述协议签订后，原告依约向被告方提供物业服务，被告方拖欠原告2020年12月至2021年4月期间（共五个月）的物业管理费1154元（230.80元×5）、水费272.60元、垃圾处理费27.50元。另外，被告方还拖欠原告从2020年9月月16日至2021年1月12日期间的公摊水费9.20元；拖欠从2020年9月1日至2020年12月31日期间的公摊电费157.70元。以上合计1621元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，此物业服务合同关系合法有效，本院依法予以确认。被告颜永能抗辩意见如下：一、小区主要出入口没有保安值班；二、物业办公用电应由佳富公司自行承担，不应由业主公摊；二、计算分摊费用漏算商铺的面积。对于涉案的物业服务存在部分不足与瑕疵，业主应与佳富公司共同加强沟通，以促进提供物业服务质量，原告佳富公司也应不断完善小区物业服务。至于物业的办公用电，如每月用电数额较少，可选择在一定时间内予以扣除或协商解决。被告方主张原告计算分摊费用时漏算商铺的面积，但没有提交相关证据予以证明，由被告承担举证不能的不利后果。颜永能拖欠原告上述物业管理费1154元（230.80元×5）、水费272.60元、垃圾处理费27.50元、公摊水费9.20元、公摊电费157.70元，合计1621元未付，显属违约，故原告请求被告支付此费用，符合法律相关规定，本院依法予以支持。关于物业服务费的违约金问题。原、被告约定的“并从逾期之日起，每天所按拖欠费用的5‰向甲方交纳违约金”，折合年利率为182.5%（5‰×365日），明显过高，故违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告主张的2020年12月、2021年1月、2月、3月、4月的物业服务费（每月230.80元）违约金（分别从次月1日计算至2021年4月30日止）应为：2.95元、2.18元、1.49元、0.72元、0元，合计7.34元，超出部分不予支持。原告主张其他费用的违约金，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告颜永能应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费1154元、水费272.60元、垃圾处理费27.50元、公摊水费9.20元、公摊电费157.70元，合计1621元给原告开平佳富物业管理有限公司；二、被告颜永能应自本判决生效之日起十日内支付违约金7.34元给原告开平佳富物业管理有限公司；三、驳回原告开平佳富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告开平佳富物业管理有限公司已预交25元），由原告开平佳富物业管理有限公司负担5.61元，由被告颜永能负担19.39元（经原告开平佳富物业管理有限公司同意，此受理费19.39元由被告颜永能于本判决生效之日起十日内迳付给原告开平佳富物业管理有限公司，本院无需另行退收）。本判决为终审判决。审判员  张勇坚二〇二一年九月一日书记员  张玉华