山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终10851号上诉人（原审被告）：卓越集团（青岛）置地有限公司，住所地山东省青岛市。法定代表人：邹国发，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡涛，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炳乾，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张立宏，男。委托诉讼代理人：李志平，山东永立律师事务所律师。上诉人卓越集团（青岛）置地有限公司（以下简称卓越集团）因与被上诉人张立宏商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初7439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理，并于2021年9月7日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人卓越集团的委托诉讼代理人胡涛、王炳乾，被上诉人张立宏及其委托诉讼代理人李志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓越集团上诉请求：1.撤销市北区人民法院作出的（2020）鲁0203民初7439号民事判决书，改判驳回张立宏诉讼请求；2.本案诉讼费、上诉费均由张立宏承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，《入伙通知书》并不是房屋交付的必要条件，且卓越集团已积极履行了交房义务，张立宏无权要求卓越集团承担违约责任。首先，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》中“补充条款”部分第七条第1款：“出卖人应及时通知买受人办理入伙手续，买受人应积极配合。自出卖人在《青岛日报》上刊登公告之日起，公告日视为送达日。买受人须在通知中约定的交付期限内到出卖人指定的地点办理本房屋的交接手续、验收房产；买受人逾期不办理房屋交接手续又未提出书面异议的，交付期限最后一日视为交付日。自交付日起，由买受人承担该房屋的所有费用（包括但不限于水费、电费、中央空调费、物业管理费等）和风险责任。买方验收时如有异议，应于验收当日书面一次性提出，否则视为同意收楼。”2012年12月26日，卓越集团在《青岛日报》上刊登《卓越大厦入伙公告》，通知各业主携带证明材料前往卓越大厦办理房屋交付手续，积极履行了交付通知义务，且张立宏亦按照公告前往现场办理收房，足以证明卓越集团已充分履行了通知义务且已送达至张立宏。其次，卓越集团确已将张立宏的《入伙通知书》邮寄给张立宏。因卓越大厦业主较多，故在邮寄《入伙通知书》时由工作人员统一办理，不可能存在未向张立宏邮寄的情形。而且，邮寄“入伙通知书”时间距今已达八年之久，卓越集团已无法查询当时的邮寄情况，实属正常。至于张立宏主张在录像中拿出的《入伙通知书》系原本应当邮寄给他的原件更是颠倒黑白，物业管理机构的《入伙通知书》系公司留存件，原件早已寄送张立宏。试想，若卓越集团未向张立宏邮寄《入伙通知书》，张立宏如何得知其《入伙通知书》注明的交付时间及交房需携带的相关材料，并按照指示前往交房现场，张立宏的行为充分体现了其早已收到《入伙通知书》的事实。再次，卓越集团从未因张立宏未携带《入伙通知书》而拒绝交付房屋，涉案房屋迟迟未办理交付手续的原因系张立宏不满交纳物业费而拒绝接收涉案房屋。虽然系因张立宏原因未接收涉案房屋，但卓越集团仍然根据双方签订的“补充条款”第七条第5款“买受人原因致使出卖人未能按时交付该房产，出卖人可将商品房钥匙放于物业管理机构，视为出卖人依预售合同办理交付，不再承担任何责任。买受人自行向物业管理机构办理房屋交接手续。”的约定，将涉案房屋钥匙交于物业管理机构。换句话说，卓越集团已按照合同约定履行了全部的交付义务，不存在任何违约交付情形。最后，张立宏因个人原因不愿意缴纳物业费，进而不配合交接，而非不知道收房或未持有《入伙通知书》导致不能收房。根据双方签订的购房合同，《入伙通知书》的送达并非交付的必要条件。一审庭审中张立宏自认在集中交付期到达现场收房，其已经明知房屋已具备交付条件，在知道能够收房的情况下拒绝收房，属于不积极履行配合收房义务的行为。根据合同的约定，买受人逾期不办理交接手续又一直未提出书面异议的，交付期限最后一日视为交付日，即应视为卓越集团完成房屋交付。一审法院错误的将《入伙通知书》作为房屋交接的必严要条件从而认定卓越集团违约属于对事实的认定不清，依法应当予以改判。二、一审法院适用法律错误，罔顾双方合同约定及案件事实，错误地判处卓越集团存在违约行为并给付违约金，应予纠正。第一，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款：“依法成立的合同，受法律保护”及五百零九条第一款明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”关于涉案房屋的交付，卓越集团已严格按照双方约定积极履行了交付义务，并在张立宏不配合的情况下，将涉案房屋钥匙交予物业管理机构，依约视为已办理交付。一审法院违反法律规定及合同意思自治原则，仅仅凭借张立宏的一面之词，错误的认定卓越集团未履行交付义务无任何事实依据及法律依据。第二，若真如张立宏所言系因卓越集团原因未交付房屋，张立宏在八年时间里，却从未向卓越集团主张过任何权利，完全有悖常理。而一审法院在此种情况下以张立宏起诉之日计算三年违约金无任何法律依据。第三，张立宏在原审中先是声称未收到交房通知，后又称其从未收到过《入伙通知书》，无法办理收房，但其却能准确的按照通知书约定，在交房时间前往交房地点办理交房手续。况且，据卓越集团了解，张立宏在2020年1月份已与案外人就物业费事宜进行了磋商，并在该月从案外人处办理了涉案房屋的入住，但张立宏仍在同年8月份提起本案诉讼，要求办理交房手续，足以证明本案张立宏颠倒黑白，歪曲事实，无任何诚信可言。三、即使退一步讲，卓越集团存在违约行为，违约金的诉讼时效应为张立宏知道或应当知道权利受侵害之日起计算2年。张立宏在一审庭审中自认在集中交付期到达现场收房，因此，可以证明张立宏应当知道权利受到侵害之日应是2013年1月。本案张立宏起诉之日已超过了诉讼时效，对逾期交房违约金诉权已超期，依法应当予以改判驳回。综上，卓越集团已按约定善意、积极的履行了交房义务，张立宏的主张无任何事实依据和法律依据，一审法院认定事实不清、适用法律错误，依法应予纠正。张立宏辩称，一、卓越集团诉称已经履行了交房义务与事实不符，本案事实一审法院已经查实，与一审判决一致，张立宏未接收房屋的原因就是因为不能提交“入伙通知书”，而卓越集团委托的物业公司以此为由拒绝办理房屋交接手续，卓越集团应承担逾期交房的违约责任。二、关于卓越集团诉讼时效的诉求，张立宏认为本案违约金系卓越集团未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方在《商品房预售合同》中第十二条的约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任；贰、逾期超过60日，自第61天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，本案双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。最高人民法院公报曾刊登过重庆市高级人民法院的一个商品房买卖合同纠纷案例，其依据为最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条，“诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算”。重庆市高级人民法院认为，“迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的。对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。若将违约金请求权分割为若干个独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效加以限制，必将改变双方当事人在合同中约定的累加计算的本意，违背当事人意思自治的基本原则。在本案中双方当事人并未约定违约金的支付期限，债权人在任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才可依法起算。”可见最高人民法院持上述观点。综上，张立宏认为二审法院应改判一审法院判决第二项，判令卓越集团按合同约定支付自2013年1月11日至实际交房之日的逾期交房违约金492363.68元（至二审开庭之日共3161天*155.7620）。张立宏向一审法院起诉请求：1.判令卓越集团立即交付位于青岛市市北区《卓越大厦》86-22单元1层户房屋；2.判令卓越集团按合同约定支付自2013年1月11日至实际交房之日的逾期交房违约金420000元；3.本案诉讼费由卓越集团承担。一审法院认定事实：张立宏（乙方、买方）与卓越集团（甲方、卖方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方购买甲方开发的位于青岛市市北区《卓越大厦》86-22单元1层1层户房屋，建筑面积为33.1平方米，房屋总价款暂定1557620元，其中首付款778810元，乙方应于2012年3月17日前支付，剩余房款778810元于2012年4月16日支付。合同第十一条约定，甲方于2013年1月10日前将该房屋交付给乙方，甲方如未在约定期限内交付房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房款日万分之一计算，违约金自最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60日，自第61天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十三条约定，该房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起5天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。合同第二十六条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。合同签订后，张立宏依约交纳全部购房款。卓越集团提交“青岛市建设公司竣工验收备案证”，用以证明2012年12月31日卓越集团取得了竣工验收备案证，符合交付条件。卓越集团提交其于2012年12月26日在《青岛日报》上刊登的《卓越大厦入伙公告》，内容为：“卓越大厦合同约定于2012年12月30日、2012年12月31日、2013年1月2日、2013年1月10日、2013年1月31日交房的业主请到卓越大厦大厅办理房屋交付手续。请各业主按照我司邮寄的《入伙通知书》注明的时间，携带有关证明材料亲临卓越大厦办理房屋交付手续。”卓越集团主张其已经履行了交付告知义务。张立宏提交录像一宗，用以证明张立宏至物业公司和卓越集团处要求交房，其工作人员均要求张立宏需提交“入伙通知书”方能办理房屋交接手续。在张立宏表示从未收到过入伙通知书后，在录像中物业工作人员从其办公场所取出本应属于张立宏的入伙通知书，并告知张立宏可以办理收房手续，但要求张立宏从入伙通知书的开具日期开始交纳物业费，张立宏对该物业费有异议，于是工作人员拒绝向张立宏交付房屋。而卓越集团则主张，张立宏自始知道房屋可以交付，但因为不想交物业费与物业沟通无果，所以才迟迟未收房。另，双方均自认涉案房屋一直空置。一审法院认为，张立宏与卓越集团签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。本案中，张立宏的主要合同义务系支付购房款，卓越集团的主要合同义务系交付房屋。现张立宏已经依约履行了合同义务，交纳全部购房款，且卓越集团自认涉案房屋已经具备交付条件，故卓越集团应依约向张立宏交付房屋。双方争议的焦点系卓越集团逾期交房是何方原因造成的？张立宏主张是因为卓越集团未向张立宏提供交房所必须的“入伙通知书”，致使卓越集团及物业公司拒绝向张立宏交付涉案房屋。而卓越集团则主张是因为张立宏对物业费有异议，无法与物业公司达成一致意见，故而拒绝接收房屋。一审法院认为，根据合同约定及双方提交的证据，可以认定，卓越集团交房时所必需的材料包括“入伙通知书”，但卓越集团并未举证证明该“入伙通知书”已送达给张立宏，亦未举证证明已经向张立宏履行了积极的交房义务。而对于卓越集团关于物业费的抗辩意见，一审法院认为，交付房屋是房产商的主要合同义务，而交纳物业费仅仅是买方的一项次要义务，物业费是否交纳不能限制交房，在张立宏已依约履行了交纳全部购房款的主要义务以后，卓越集团不能以其未交纳物业费的次要义务而拒绝交付房屋。且物业费是否交纳与房屋买卖合同是不同的法律关系，双方若对物业费有异议，可于交付房屋后另行主张权利。故，一审法院对卓越集团的该抗辩意见不予采纳，卓越集团的行为已经构成违约，应按照合同的约定承担相应的违约责任，向张立宏支付逾期交房违约金。对于卓越集团主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应支持。一审法院认为，涉案合同中约定的逾期交房违约金是按日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。即当事人在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩的，违约金保护期间应为当事人起诉之日前三年，若期间内有时效中断或中止情形的，则适用中断或中止的规定。本案中，张立宏称虽未收到交房通知，但2012年底集中交房时张立宏也和邻居一起到现场收房，但因没有“入伙通知书”无法收房，即张立宏此时已知道其权利受到侵害。而张立宏未举证证明在此之后向卓越集团主张过违约金权利，故一审法院认定，张立宏主张的逾期交房违约金的起算日期应自张立宏起诉之日（2020年8月12日）起前三年，即2017年8月12日。综上，一审法院认定，卓越集团应向张立宏支付逾期交房违约金，以已付购房款1557620元为基数，自2017年8月12日起至实际交房之日止，按日万分之一计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条规定，判决：一、卓越集团（青岛）置地有限公司向张立宏交付位于青岛市市北区《卓越大厦》86-22单元1层1层户房屋；二、卓越集团（青岛）置地有限公司向张立宏支付逾期交房违约金（以1557620元为基数，自2017年8月12日起至实际交房之日止，按日万分之一计算）。上述两项于判决生效之日起十日内履行，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22599元，由张立宏负担2349元，卓越集团（青岛）置地有限公司负担20250元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卓越集团提交《收楼意见书》一份，证明：2020年1月14日，张立宏与物业公司办理了涉案房屋的收楼手续，张立宏在该日期以前并未有积极到场办理收楼手续，卓越集团根据合同约定已经将钥匙放于物业管理机构，视为张立宏依预售合同办理交付，不再承担任何责任，张立宏自行向物业管理机构办理房屋交接手续。桌越集团不应当承担向张立宏交付房屋的义务，且不承担任何责任。张立宏质证称：对真实性无异议，对证明事项有异议，这是收楼意见书，根据该意见书记载，涉案房屋存在诸多问题，为此张立宏当时没有接收，双方没有办理交接手续。另外，桌越集团证明内容中所称的将钥匙放于物业机构并不能证明房屋交给了张立宏。本院经审查认为，卓越集团提供的证据不能证明其诉讼主张。本院查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，卓越集团在《青岛日报》发布《卓越大厦入伙公告》的行为虽然符合双方之间《青岛市商品房预售合同》补充条款的约定，但《卓越大厦入伙公告》中明确要求业主按照卓越集团邮寄的《入伙通知书》注明的时间并携带有关证明材料前往办理房屋交付手续，一审认定卓越集团交房时所必需的材料包括《入伙通知书》正确，卓越集团上诉主张《入伙通知书》并不是房屋交付的必要条件，与事实不符，本院不予采纳。卓越集团作为房地产开发企业，在商品房预售法律关系中处于优势地位，其主要的合同义务是向购房人交付符合法律规定和合同约定的房屋，该义务不能因为时间过久或者其已将钥匙放于物业管理机构而完全免除，在卓越集团不能举证证明其已向张立宏邮寄《入伙通知书》的情况下，一审认定卓越集团未按约交付房屋并判决卓越集团按约承担逾期交房违约责任，亦无不当，本院予以确认。关于诉讼时效问题，卓越集团未按约向张立宏交付房屋的违约事实一直存续，其应承担的违约责任持续存在，其仅以张立宏在集中交房时到达过现场为由主张张立宏的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，卓越集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22599元，由上诉人卓越集团（青岛）置地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明明审 判 员 马 喆审 判 员 甘玉军二〇二一年九月十五日法官助理 王莉莉书 记 员 王一丹书 记 员 于国英