贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初11856号原告：穆志琨，男，汉族，1971年11月11日出生，住贵州省毕节市。原告：周艳红，女，汉族，1969年5月2日出生，住贵州省毕节市。原告穆志琨、周艳红的委托诉讼代理人：彭飞（特别授权代理），北京恒圣（天津）律师事务所律师，执业证号：11201201510626536。被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。统一社会信用代码：9152050259418407XN。法定代表人：张明会，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡毅（特别授权代理），泰和泰律师事务所律师，执业证号：15101201610589489。原告穆志琨、周艳红与被告毕节创美房地产开发有限公司（下称“创美房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告穆志琨、周艳红的委托诉讼代理人彭飞，被告创美房开公司的委托诉讼代理人胡毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆志琨、周艳红向本院提出诉讼请求:1、请求判决解除原告与被告就位于毕节市七星关区草海大道旁“创美·世纪城”第1幢第2层119号商铺于2013年8月27日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:CM01-S615)及其《补充协议》;2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:原告与被告于2013年8月27日签订编号为ＣＭＯ1–Ｓ615的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定:“买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市七星关区。该商品房买卖合同约定建筑面积为52.38平方米，出卖人与买受人约定按照套（单元）计算，该商品房总价款506051元;现买受人已履行完毕全部购房款。合同第十五条约定，实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理……3.双方自行约定”。《补充协议》第六条约定:“实测面积与《商品房买卖合同》第三条载明的预测建筑面积发生误差，按照下列方式处理:……（2）建筑面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房。”自购房至今，被告均未向原告出示过房屋面积实测报告，2021年经原告自行测量得知，房屋实际面积为50.64平方米,与合同约定面积52.38平方米的建筑面积误差比绝对值为3.32%，已超过合同约定的3%，原告与被告协商解除合同协商未果。原告合法权益受到严重侵害，现原告依据合同特向贵院提起诉讼，诉请依照双方约定要求解除与被告签订的商品房买卖合同及补充协议，望贵院能够判如所请。补充事实及理由：被告宣传和销售资料中对创美世纪城的说明及允诺具体明确，被告对其所售楼盘工程质量、规划和发展及小商品批发商场的入驻承诺构成要约，也符合商品房买卖合同第二十六条约定：“销售广告及宣传资料：商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”但在购买房屋后，该争议房屋完全废弃，被告未能实现招商引资的承诺，且争议房屋现严重不符消防安全标准，整个创美世纪城一期项目现无任何商户入住，部分房屋建筑面积误差比绝对值超过3%，其违约行为致使双方订立合同的根本目的无法实现，故依据民法典第563条第4项规定及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释之规定，请求法院依法判决解除原告与被告签订的合同及补充协议，望法院判如所请。被告毕节创美房地产开发有限公司答辩称：1、原告要求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，无事实依据和合同依据，理由：（1）原被告双方签订了合同，根据补充协议第十七条规定，出卖方提供的售楼书等仅作为购房前参考，根据上述约定，双方明确约定，宣传资料等不作为合同的组成部分，原告在签订合同时，对此既已明知，现其以宣传资料等主张被告违约，既无合同依据，亦不符合诚实信用原则；（2）原告合同目的已实现，被告已按照合同约定交付案涉房屋，同时，原告已将案涉房屋委托第三方四川鸿顺康公司进行委托管理，且鸿顺康已将案涉房屋出租给第三方，原告也已经取得五年投资收益，并非原告在起诉状中所陈述的案涉房屋一直处在闲置状态。除此之外，现目前案涉商铺处于闲置的原因是因为原告对租金预期过高，不愿意委托第三方经营管理，也不愿意出租给其他第三方所导致；（3）根据原告签收确认的不动产权证书、资料移交单，原告已承诺确认与被告之间因合同所产生的权利义务全面终止，双方互不负任何债务，同时原告也承诺不再以任何方式就合同向被告主张任何权利；（4）从事实上来看，原告所诉的通过广告渠道了解到被告在宣传资料中明确表示，引进小商品批发中心等内容与事实不符，同时，小商品市场未入驻创美世纪城也与事实不符，事实上，小商品市场自2013年开始逐步入驻创美世纪城，现小商品市场已经经营得如火如荼，至今仍在经营；2、原告要求解除双方签订的合同，无法律依据及理由：（1）原告依据司法解释第三条主张宣传资料属于合同内容，不符合法律规定，司法解释第三条是针对商品房本身及规划范围内的设施所作的说明和允诺，具体确定并对合同和价格有重要影响，才构成要约，而本案中，原告所陈述的是现阶段没有商户租赁其房屋的情形，与司法解释规定不符；（2）原告依据民法典第五百六十三条，主张解除合同，不符合法律规定，法定解除是受到严格限制的，只有在发生根本违约的情形下，非违约方才可行使法定解除权，结合本案，首先房屋已交付，原告也已取得占有使用收益的权利，同时原告也已经取得投资收益，其次原告已取得房屋不动产权证书并承诺双方之间权利义务终结，互不承担任何债务，再次购买商铺属于投资行为，具有一定的商业风险，原告作为完全民事行为能力人，具有相应的风险承受能力，且从事实上其也已取得投资收益，投资行为并未失败；（3）原告要求解除合同已过一年除斥期间，根据民法典五百六十四条规定……除斥期间为一年，小商品市场自2013年始便逐步入驻创美世纪城至今已八年之久，而原告却以此为理由，要求解除合同，不仅没有事实依据、合同依据、法律依据，其已丧失解除权力；关于差额面积原被告双方已签定房款补差面积结算单、购房款结算单，双方已经对于面积差异进行了补差，原告也以书面的形式对补差进行同意，同时在原告与第三方鸿顺康公司签订的委托经营管理合同中也书面认可实测面积，另外双方签订的不动产权证书移交资料单中及其不动产权证书中也再次对实测面积进行了确认，故原告以面积为理由要求解除合同无事实依据、合同依据和法律依据。根据原、被告的陈述及提供的证据，本院确认以下事实：2013年8月27日,原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号:ＣＭＯ1-Ｓ615）及其《补充协议》。《商品房买卖合同》约定，买受人购买出卖人开发的位于贵州省毕节市七星关区，房号为1-2-119。该商品房买卖合同约定建筑面积为52.38平方米，套内建筑面积28.18平方米，房屋用途为商业用途，出卖人与买受人约定按照套（单元）计算，该商品房总价款506051.00元。第二十六条约定：“销售广告及宣传资料：商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”合同还约定了其他事项。《补充协议》第六条约定：“对合同第十五条（面积差异处理）的补充:1、实测建筑面积与《商品房买卖合同》第三条载明的预测建筑面积发生误差，按照下列方式处理：（1）建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。面积误差比=（房屋实测建筑面积-合同约定建筑面积）÷合同约定建筑面积×100%。”。第十七条约定：“双方均同意以《商品房买卖合同》和本补充协议所约定的条款作为界定双方权利、义务的最终法律依据。其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验房、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。如与《商品房买卖合同》及本补充协议有出入，均以《商品房买卖合同》及本补充协议为准。”第十八条约定：“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效。凡本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准。”另查明，《商品房买卖合同》签订且被告向原告交付房屋后，原告穆志琨、周艳红与案外人四川鸿顺康投资有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将前述商铺委托该公司经营管理，期限为五年，从2015年1月1日至2019年12月31日，双方约定了委托经营收益。涉案房屋面积实测报告显示实测面积为50.64平方米，2015年5月31日，原、被告签署了《房款补差结算单》确认该实测面积，并收取了被告支付的面积补差款16810元。2020年3月14日，被告向原告穆志琨、周艳红交付了黔（2019）毕节市不动产权第××号不动产权证书。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证并收集在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。涉案房屋约定面积与实测面积差为：（52.38-50.64）÷52.38≈3.32%。《补充协议》第六条约定面积差的处理为：“建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人与买受人据实结算。”从该约定看出，面积误差比超过3%时，原告有权选择退房与不退房两种方式，在选择不退房的情况下，被告应补足3.32%的面积（52.38平方米-50.64平方米）＝1.74平方米）差款。根据该约定，原被告于2015年5月31日签订《房款补差结算单》，约定被告支付原告前述面积补差款16810.00元，被告于同日已支付原告。由此可见，在面积误差超过3%的情况下，原告通过自己的行为选择不退房并接受被告补差价的形式继续履行合同并与被告达成一致意见且已经履行。因此，原告又在本案中以诉讼方式主张解除合同，违背了诚实信用原则，其诉讼请求，本院不予支持。此外，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，虽然双方约定了前述情形之下原告有权退房即解除合同，但是其自2015年5月31日就知道面积误差的事实（《房款补差结算单》载明的实测面积与不动产登记证书一致），至2021年6月29日才诉至本院，已经超过法律规定的合同解除权行使期限，因此原告关于解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告以被告作虚假宣传为由主张解除合同的问题。补充协议第十七条约定：“其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模型、装修示范单位等，不作为双方交房、验房、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。”从该约定看出，被告的销售宣传仅作为原告购房参考，故原告以此为由解除合同无事实依据，且也超过法定除斥期间，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十六条、第四百六十五条、第五百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告穆志琨、周艳红的诉讼请求。案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），由原告穆志琨、周艳红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周松二〇二一年九月二十三日书记员  王磊