湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1731号上诉人（原审被告）：怀化金圆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市舞水路，统一社会信用代码914312007968730170。法定代表人：杨志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪建军，湖南诚怀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：包盛华，男，汉族，1989年4月21日出生，户籍住址：湖南省洪江市。委托诉讼代理人：罗晓玲，湖南启沃律师事务所律师。上诉人怀化金圆房地产开发有限公司（以下简称金圆公司）因与被上诉人包盛华商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1117号民事判决。本院于2021年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金圆公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判金圆公司支付包盛华逾期交房违约金24390元（不服金额为26509元）。事实和理由：原判决认定延期交房违约时间错误，导致违约金计算错误，应予纠正。1、金圆公司于2019年7月25日取得案涉房屋竣工验收备案表后，随即通知了包盛华前来收房，金圆公司已经履行了通知义务，但包盛华因自身原因至今未来办理收房，故在此期间不应计算延迟交房违约责任；2、金圆公司采用电话通知的形式更符合效率和便捷的要求，几年前签订的买卖合同文本的书面通知显然不符合信息时代的变化。通知收房义务系出卖方的附随义务，而上诉人已履行了通知义务，此后的违约责任不应由上诉人承担；3、购房者交房收房过程中也应当全面适当履行合同的附随义务；4、根据日常生活经验法则，上诉人在取得竣工验收备案表达到约定交房条件后，为减少违约责任，必然第一时间通知包盛华，上诉人主张本案的通知收房时间为2019年7月26日更符合客观实际，同时，物业公司出具的证明符合法律规定的形式，能证明上诉人完成了通知义务；5、在房地产市场不景气的当下，多数房企处于烂尾的边缘，而购房者购房时价格较低，系获利者，如果购房者群起起诉要求赔偿违约金，且如对违约时间从严认定，包括上诉人在内的房企将不堪重负，因此导致案涉房屋烂尾，最终造成伤害的还是购房者自身，影响整个社会秩序。综上，包盛华应得的违约金为450835元×0.0001×541天＝24390元。请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人包盛华辩称，双方合同并未约定以竣工验收之日为交房日期，而是以上诉人的书面通知交房为准。另外须要取得竣工验收备案表，还有就是要将住宅质量说明书交给业主，只有具备以上三个条件，才符合交房的条件。而上诉人从来没有通知被上诉人收房，属于严重违约。包盛华向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付延期交房违约金50764元（暂从2018年1月1日计算至2021年1月31日止），2021年2月1日之后的违约金按每日45.0835元计算，支付至被告向原告出示《竣工验收备案表》及交付住宅质量保证书和住宅质量说明书给原告时止；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月13日，包盛华（买受人）与金圆公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：包盛华购买金圆公司开发的位于怀化市鹤城区，商品房预售许可证号为2016-0144；该商品房建筑面积为128.81平方米，单价为每平方米4745.36元，总房价为611250元，首付款（含定金）122250元于2016年12月12日支付，剩余房款489000元采用银行按揭方式支付；出卖人应当在2017年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于出卖人的原因，未按本合同第十一条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，包盛华依约向中国银行股份有限公司怀化分行申请住房贷款489000元，并以所购住房予以抵押担保，2017年1月3日，中国银行股份有限公司怀化分行将贷款全部发放到位。2017年3月，赵文彬（包盛华亲戚）代包盛华作为甲方与金圆公司东方名邸二期项目部作为乙方签订一份《还款协议》，双方将上述《商品房买卖合同》中购房单价调整为3500元／平方米，实际成交价调整为450835元，并约定在签约之日交首付款156元，剩下房款以银行全部贷款贷出，贷款金额为489000元，另包括总房款的8.5%贷款作为每月的还款额（金额38321元），此笔多贷出来的金额作为包盛华按揭贷款每月的还款额，由金圆公司从还贷第一月转入包盛华的还款账号。金圆公司给包盛华开具了两份共计450835元的购房发票。2019年7月25日，涉案商品房楼栋取得《竣工验收备案表》，但包盛华以未收到交房通知为由至今没有收房，金圆公司陈述在其取得《竣工验收备案表》当天，通过东方名邸二期小区物业管理公司电话通知包盛华前来办理收房，并提交了怀化鑫旺物业管理有限公司出具的证明一份。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《还款协议》系双方真实意思表示，双方对于合同价款的变更，存在给金融机构的贷款管理产生一定影响，但并不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，双方当事人仍应依约定全面履行合同义务。原告已支付全部购房款，但被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，其行为已构成违约。原告要求被告按照已付房款的日万分之一承担逾期交房违约金，符合合同约定，予以支持。关于计算逾期交房违约金的起止时间，被告提出原告请求2018年1月1日至2018年1月29日的延期交房违约金已超过诉讼时效的主张，符合法律规定，予以支持。被告提出逾期交房违约金只能计算至2019年7月25日止的主张，虽然被告至2019年7月25日已满足约定的交房条件，但被告提交的怀化鑫旺物业管理有限公司的证明系孤证，且存在利害关系，该证据不足以证实被告已履行通知原告收房的事实，故对被告该主张，因证据不足，不予支持。当然，被告在开庭时明确原告可以收房，视为已履行通知收房的义务，即逾期交房违约金的截止时间应确定为2021年3月4日，被告应向原告支付的逾期交房违约金为50899.27元［450835元×0.0001×1129天（2018年1月30日至2021年3月4日）］。原告请求超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告金圆公司于本判决生效后十日内向原告包盛华支付逾期交房违约金50899.27元；二、驳回原告包盛华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1069元，减半收取为534.5元，由被告金圆公司负担。二审中，上诉人金圆公司提交了以下证据：交寄信封和挂号信交寄清单各一份，拟证明案涉房屋于2019年7月25日取得竣工验收备案表后，上诉人随即委托物业公司电话通知被上诉人前来收房，但未通知到，联系其家人也不知其去向，在此情况下，上诉人以邮寄的方式进行通知，但亦被退回，故上诉人已经履行了通知义务，未能收房系被上诉人的原因造成，达到交房条件后的违约责任不应由上诉人承担。被上诉人包盛华质证认为：真实性由法院核实。本院认为：上诉人提交的上述证据具有真实性、合法性、关联性，予以采信。本院二审查明的案件事实与一审法院基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院另查明，一审中，怀化鑫旺物业管理有限公司出具证明：在该栋房屋于2019年7月25日取得《竣工验收备案表》达到交房条件后，该物业公司随即电话通知了包盛华前来收房并办理交房手续。本院认为，当事人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据合同约定，金圆公司应当于2017年12月31日前交付取得竣工验收备案表的房屋，此为双方约定的交房条件，延期交房将承担相应的违约责任。上诉人逾期交房的事实存在，关于违约责任期间的计算，金圆公司上诉提出在2019年7月25日取得案涉房屋竣工验收备案表后，即通知包盛华前来收房，而包盛华因自身原因至今未来办理收房，故此期间不应当计算延迟交房违约责任。经查，关于2019年7月25日通知包盛华来收房的事实，有物业公司出具的证明以及类案的判决等相互印证，能够证明该事实。故对2019年7月25日之后的期间不应计入逾期交房的期间。本案金圆公司逾期交房的期间自2018年1月30日至2019年7月25日止，共计541天，金圆公司应当承担的违约金数额为24390元（450835元×0.0001×541天）。综上，上诉人金圆公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1117号民事判决；二、上诉人怀化金圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人包盛华支付逾期交房违约金24390元；三、驳回被上诉人包盛华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1069元，减半收取为534.50元，由怀化金圆房地产开发有限公司负担204元，包盛华负担331.50元；二审案件受理费463元，由包盛华负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二一年九月七日书记员  沈慧娟