四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9644号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司成都总府支行，住所地：成都市总府路31号。责任人：孙杨，行长。委托诉讼代理人：明向阳，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天武，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都保利天悦房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区二环路南一段八号。法定代表人：徐鲁，职务不明。委托诉讼代理人：苏建明，云南新洋务律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭征，泰和泰律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）因与被上诉人成都保利天悦房地产开发有限公司（以下简称保利天悦公司）合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初12234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。农行总府支行上诉请求：撤销一审判决，改判支持农行总府支行的全部诉讼请求。事实及理由：1.一审判决已经认定《房屋转让合同》有效，但并没有评价农行总府支行要求履行的诉讼请求；2.一审判决认定尚不具备履行条件，但现在案涉房屋已经竣工验收，可以交付，应当判决交付。保利天悦公司二审答辩意见为：1.一审围绕总结的争议焦点进行审理不存在遗漏诉讼请求的情形；2.农行总府支行首先违背合同约定，将临时专用款项中本已经冻结的30%剩余购房款转走，违背合同约定，属于根本违约，保利天悦公司有权拒绝履行“还一”义务；3.本案属于债权纠纷，农行总府支行购买的房屋尚未登记，仍未取得物权，主张“拆一还一”没有依据；4.双方对于“拆一还一”约定不明确，位置、面积等房屋要素均未约定，合同并不成立，也无法进行解释明确；5.双方约定的农行总府支行具有优先选择权，但是该权利是以农行总府支行履行“对于保利天悦公司积极信贷支持”为前提的，在实际履行中农行总府支行未履行该义务，没有优先选择权；6.从双方文意约定的明确意思“拆一还一”已经明确为“新市场”，安置地点应当在双流，而非原址；7.农行总府支行主张参照适用《征收与补偿条例》没有任何依据。农行总府支行一审诉讼请求为：判令保利天悦公司继续履行2002年10月24日《房屋转让合同》“拆一还一”约定，在成都市武侯区“保利·天悦”项目验收合格之日起30日内交付621平方米商用房（其中一楼面积不少于200平方米），对差异面积的房款以售价实行多退少补，并在条件成就时办理过户手续。一审诉讼过程中，农行总府支行将诉讼请求变更为：判令保利天悦公司继续履行2002年10月24日《房屋转让合同》“拆一还一”约定，对成都市武侯区，x、x号商业用房（面积共约639.15平方米）在竣工验收合格之日起30日内交付农行总府支行，差异面积的房款以售价实行找补，并在条件成就时办理过户手续。一审法院认定事实：保利天悦公司原名称为成都市武侯华丰实业有限公司（以下简称华丰公司）。2002年10月24日，华丰公司（甲方）与农行总府支行（乙方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将位于成都华丰大型食品批发市场内临街叁幢叁号营业用房（两楼壹底）出售给乙方，该房已为乙方实际占有使用；该营业用房总建筑面积为621平方米（其中含15%的公摊面积），单价7000元/㎡，房款总计4347000元；合同签订后两月内，乙方向甲方支付总房款的70%计3042900元，甲方办妥房产证和土地使用权证分割后一月内，乙方一次性支付总房款的30%计1304100元；如因市场发展总体规划要求确需撤除该营业房，甲方在征求乙方同意并确保乙方利益的前提下，甲方将拆壹还壹。合同签订后，农行总府支行于2002年12月17日向华丰公司支付购房款3042900元，又将1304100元存入农行总府支行监管账户，双方于2002年12月26日签订《房屋转让补充协议》，约定待华丰公司为农行总府支行办妥房产证和土地使用权证并移交后，农行总府支行同意华丰公司支用余款。后上述营业用房未能办理房屋产权证，华丰食品批发市场面临搬迁。2006年4月4日，农行总府支行（甲方）与华丰公司（乙方）签订《合作协议书》，约定位于成都搬迁后，鉴于乙方将对其重新进行项目开发，涉及甲方位于成都市九三路原云南华丰食品批发市场所在网点支行位置、面积的重新确定，乙方承诺一旦设计方案确定后，由甲方优先选择网点位置，以原一楼同等面积换取新开发的一楼面积，甲方不再支付任何费用，甲方所选营业用房超过原一楼面积部分，乙方按市场价对甲方予以适当优惠执行，超面积总价款先从原二、三楼面积总价款（单价7000元／㎡）中抵扣后再据实结算；乙方向甲方保证旧市场宗地重新开发后，不接受除甲方以外的其他金融机构进场设立网点，如甲方取得在新市场的建点批文，原位于成都市其网点的设立将优先考虑甲方，一旦甲方在新市场设立网点后，乙方同意不接受除甲方以外的其他金融机构进场设立网点。2010年4月6日，华丰公司（甲方）与农行总府支行（乙方）签订《房屋转让补充协议》，约定由于客观原因，甲方未能在乙方已履行《房屋转让合同》中约定义务后为其办妥相关权证，经双方确定如因市场发展总体规划要求确需拆除该营业用房按原楼层相对应的面积还付给乙方，乙方不再为此支付任何费用。2012年，华丰食品批发市场整体外迁，农行总府支行向华丰公司所购上述房屋与市场其他房屋一起被拆除。保利天悦公司在原华丰食品批发市场所在地开发房地产项目，楼盘名“保利·天悦”。因保利天悦公司未履行“拆一还一”的约定，农行总府支行将保利天悦公司诉至一审法院，请求判决保利天悦公司在成都市武侯区，具体位置为3号楼5栋一单元1-2层北面1-1轴至1-4轴，西面1-Ｌ轴至1／1-Ｊ；北面1-4轴至1-10轴，西面1-Ｌ轴至1-Ｊ轴的商用房，面积差异按市价多退少补。一审法院于2018年9月30日作出（2017）川0107民初12274号民事判决，认为诉请中的商品房尚未取得预售许可证，未测绘，更未竣工验收，使该请求在现阶段没有强制执行的可能性，故判决驳回农行总府支行的诉讼请求。农行总府支行上诉至本院。本院于2019年2月28日作出（2018）川01民终17957号民事判决，认定《房屋转让合同》合法有效，但因案涉房屋所在楼栋尚未取得预售许可证，处于修建状态中，既未测绘又未竣工验收，农行总府支行主张的房屋尚未建成不具备交付的事实基础和法律基础，其提起的给付房屋的诉讼请求缺乏相应的履行条件，故判决驳回上诉，维持原判。另查明，保利·天悦项目已取得房屋预售许可证，诉争房屋尚未竣工验收。一审法院认为：本案争议焦点为还建房屋位于旧址还是新址？第一，《合作协议书》第三条明确指出，涉及的是农行总府支行在原址网点支行位置、面积的重新确定。同时保利天悦公司在协议第四条承诺，旧市场宗地重新开发后，不接受除农行总府支行外的其他金融机构设立网点。由此可以看出，双方约定的是对旧市场所在的“宗地”重新开发后选定位置，而非是对旧市场开发后的新市场地块的开发。第二，房屋的地理位置对于房屋价值影响重大，2006年签订《合作协议书》时批发市场旧址位于成都市主城区（武侯区）二环路地段，新址在当时的成都市双流县（用环路表示更直观，比如一环路内、绕城高速外等），彼时两地的房屋价值差距较大。此外，双方仅约定了面积差异、时间差异导致的价款补偿方法，并未约定地理位置差异导致的价款补偿问题，故认定双方在拆迁原址进行同面积房屋调换。保利天悦公司认为应在新建市场为农行总府支行选定房屋进行还建的主张无依据，不予采信。关于诉讼请求。当事人约定农行总府支行有优先选择房屋位置的权利，现保利天悦公司开发的项目已经取得商品房预售许可证，农行总府支行根据合同约定可以优先选择与其被拆房屋位置和面积相当的房屋，其所选房屋的合法合理性，并在条件许可的情况下办理预告登记，但其在房屋尚未竣工验收不具备交付条件情况下，主张以附条件方式交付房屋的请求既缺乏法律依据，也使判决事项具有不确定性，不予支持。同理，其要求以附条件方式判决被告为其办理房屋权属登记的主张亦不成立，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决驳回农行总府支行的诉讼请求。一审案件受理费176800元，保全费5000元，共计181800元，由农行总府支行负担。二审中，农行总府支行提供证据证明案涉房屋已经备案竣工验收，保利天悦公司认可该事实。保利天悦公司提供证据证明农行总府支行将保利天悦公司的关联公司贷款约1.7亿认定为不良贷款，抽回贷款，导致保利天悦公司承担了高额利息、680万元财务费，违背了给予信贷支持的义务，不应当具有优先选择权。农行总府支行质证意见称，是否收回贷款都是按照银行政策和合同约定，而且与本案无关。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。二审另补充以下事实：华丰公司与农行总府支行签订《房屋转让合同》，买卖位于成都华丰大型食品批发市场内临街叁幢叁号营业用房（两楼壹底）之前，农行总府支行从华丰公司处租赁使用该房屋。2000年12月5日，华丰公司与农行总府支行签订有《银企合作协议》，约定优先为华丰公司提供收款、结算、信贷、财务顾问、融资顾问等系统性金融业务。2006年4月4日，农行总府支行与华丰公司签订的《合作协议书》第一条约定农行总府支行承诺在符合国家信贷政策和农业银行规定，满足信贷条件的前提下，对华丰公司旧市场宗地新开发的资金需求给予积极的信贷支持，并及时为华丰公司及华丰公司市场内商家提供高效优质服务。第五条约定应诚信履行各自承诺的义务，如一方拒不履行承诺义务，守约方可以采取自救措施，拒绝履行相应义务且不承担违约责任。2010年4月6日，华丰公司与农行总府支行签订《房屋转让补充协议》时后附位于成都华丰大型食品批发市场内临街叁幢叁号营业用房（两楼壹底）平面图。关于保利天悦公司称农行总府支行违约将本应该存于监管账户30%购房款1304100元解除的问题，农行总府支行称是由于农行要求清理账户，所以这笔款项转回了农行账户，这笔钱仍然会支付，满足办理完产权后予以支付。本院认为，本案争议的法律关系为房屋买卖法律关系，系通过房屋买卖法律关系确定当事人之间的权利义务。虽然各方存在租赁或者合作关系，但是这些关系不会直接影响当事人之间房屋买卖法律关系的权利义务判断。当然，如果在这些关系承载的合同中对买卖权利义务有影响，也可以确定当事人之间的权利义务。农行总府支行在2002年10月24日购买了位于成都华丰大型食品批发市场内临街叁幢叁号营业用房（两楼壹底），总建筑面积为621平方米。农行总府支行在履行完相应的权利义务后，有权享有该621平方米房屋的权利。保利天悦公司称农行总府支行仅享有债权并无物权，该陈述虽然成立，但是在合同当事人之间债权、物权区分并不影响当事人之间的权利义务，因为物权适用于对抗第三人的对世权。概括之后，保利天悦公司抗辩自己不应当交付农行总府支行主张的案涉房屋理由有四：第一，农行总府支行违背合同约定解除合同约定的监管账户（30%的购房款）；第二，农行总府支行违背给予信贷支持的承诺存在违约行为，无权主张2006年4月4日《合作协议书》中约定的优先选房权；第三，双方当事人已经通过合意协商变更了“拆一还一”的约定；第四，当事人已经通过合意确定还房并非原址还房，而是在双流还房。对此，本院认为：第一，农行总府支行确实存在违背30%尾款监管的协议的行为，农行总府支行称系满足某某要求清理的账户，该辩称没有任何道理。农行总府支行经核准从事相应业务，与当事人签订协议，协议一旦成立则受法律保护，因此协议也被生动地形容为“当事人之间的法律”，面临所谓要求，农行总府支行一方面应当向要求者提供说明和解释；另一方面也可以向合同相对方进行解释和提供替代方案。农行总府支行要求随意改变合同约定，属于违约行为，应当受到否定评价。但是应当看到双方当事人对于该约定并没有约定违约责任，因此，应当适用弥补实际损失的违约责任。保利天悦公司的实际损失是什么呢？这时，付款期限尚未达到，因此系资金安全性风险。该违约行为不构成根本违约，不能由此而抗辩合同不继续履行。第二，农行总府支行是否违背了提供信贷支持的承诺，所谓信贷支持，虽然双方当事人明确了违背该义务，对方可以不履行自身的义务，尤其是在《合作协议书》中约定了优先选房权，如果确有违背，确实可以否定农行总府支行的优先选房权，甚至对于“以原一楼同等面积换取新开发的一楼面积，甲方不再支付任何费用，甲方所选营业用房超过原一楼面积部分，乙方按市场价对甲方予以适当优惠执行，超面积总价款先从原二、三楼面积总价款（单价7000元/㎡）中抵扣后再据实结算”是否应当履行也值得讨论。问题在于信贷支持，并非一个具体的事项，而在本案中保利天悦公司没有举证证明农行总府支行在满足信贷要求时不提供信贷支持、或者违约提前收回贷款。因此，难以界定农行总府支行存在违约提供信贷支持的情形。第三，双方协议是否改变“拆一还一”的约定。《房屋转让合同》，约定如因市场发展总体规划要求确需撤除该营业房，在征求农行总府支行同意并确保其利益的前提下，拆壹还壹。该约定系明确的，保利天悦公司强调当事人协商改变了“拆一还一”的约定。当事人可以协商一致改变合同约定，如果“拆一还一”的约定被改变，那么改变的结果并未明确，因此不能界定“拆一还一”的约定已经改变。保利天悦公司称权属还未变更，因此农行总府支行没有物权，没有物权是针对第三人而言，但是在当事人之间从《房屋转让合同》生效之时，保利天悦公司即负有负担行为，换言之，在当事人之间房屋的归属是清楚的。因此，在农行总府支行购买房屋被拆迁之时，“拆一还一”的约定是有效的，也应该被履行。第四，关于换房地点的问题。保利天悦公司抗辩当事人已经协议将还房位置确定在双流，保利天悦公司通过“市场”“营业网点”等分析认为，由于食品批发市场的位置变化，可以得出农行总府支行还房位置变化的结论。保利天悦公司的分析虽有一定道理，但是还房位置变化，对农行总府支行合同权利构成重大影响，应当以明示及明确的方式，来证明农行总府支行同意还房位置的变更。本案中尚不存在该明确的证据，因此，对该抗辩理由不予支持。综上所述，保利天悦公司将成都华丰大型食品批发市场内临街叁幢叁号营业用房（两楼壹底），总建筑面积为621平方米房屋出卖给农行总府支行，并且约定支付70%房款，过户支付剩余30%房款，拆迁后实行拆一还一，从约定达成时农行总府支行就对保利天悦公司享有请求权，请求交付房屋、房屋拆迁时予以赔偿。保利天悦公司主张农行总府支行存在不提供信贷支持的违约情形，但信贷支持并非具体的合同义务，也没有证据证明农行总府支行违背与保利天悦公司或者相关公司贷款合同的情形；保利天悦公司主张双方已经变更了还房位置，但是变更后的还房位置并没有得到农行总府支行的明确认可。农行总府支行虽然对于尾款监管账号存在违约，但未造成实际损失。农行总府支行主张的“拆一还一”是符合双方合同约定的，在保利天悦公司明确的还房位置减损其应得权利（位置从武侯到双流），且不明确原位置还房时，农行总府支行选择偿还房屋，虽然面积超过了原房屋面积，但完全面积切合是较少见的，而且双方本身约定了面积补差。即使没有所谓的优先选择权，也是农行总府支行要求合同继续履行的具体实现，符合合同约定，本院予以支持。同楼层同面积无需补差，需要补差部分，保利天悦公司可以另行主张解决。关于权属办理，目前房屋仅满足竣工验收条件，是否满足权属变更登记条件不明，满足条件后，望双方协商处理。本案中，农行总府支行存在监管账号违约行为，全案诉讼费用由其自行负担。综上所述，农行总府支行的上诉请求，因出现新的证据，应当部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初12234号民事判决；二、成都保利天悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向中国农业银行股份有限公司成都总府支行交付位于成都市武侯区，xx、xx号商业用房；三、驳回中国农业银行股份有限公司成都总府支行的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费176800元，由中国农业银行股份有限公司成都总府支行负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  周寓先审判员  白福群审判员  冯 璐二〇二一年九月一日书记员  李 青四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终9644号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司成都总府支行，住所地：成都市总府路31号。责任人：孙杨，行长。委托诉讼代理人：明向阳，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天武，四川明炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都保利天悦房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区二环路南一段八号。法定代表人：徐鲁，职务不明。委托诉讼代理人：苏建明，云南新洋务律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭征，泰和泰律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）因与被上诉人成都保利天悦房地产开发有限公司（以下简称保利天悦公司）合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初12234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。农行总府支行上诉请求：撤销一审判决，改判支持农行总府支行的全部诉讼请求。事实及理由：1.一审判决已经认定《房屋转让合同》有效，但并没有评价农行总府支行要求履行的诉讼请求；2.一审判决认定尚不具备履行条件，但现在案涉房屋已经竣工验收，可以交付，应当判决交付。保利天悦公司二审答辩意见为：1.一审围绕总结的争议焦点进行审理不存在遗漏诉讼请求的情形；2.农行总府支行首先违背合同约定，将临时专用款项中本已经冻结的30%剩余购房款转走，违背合同约定，属于根本违约，保利天悦公司有权拒绝履行“还一”义务；3.本案属于债权纠纷，农行总府支行购买的房屋尚未登记，仍未取得物权，主张“拆一还一”没有依据；4.双方对于“拆一还一”约定不明确，位置、面积等房屋要素均未约定，合同并不成立，也无法进行解释明确；5.双方约定的农行总府支行具有优先选择权，但是该权利是以农行总府支行履行“对于保利天悦公司积极信贷支持”为前提的，在实际履行中农行总府支行未履行该义务，没有优先选择权；6.从双方文意约定的明确意思“拆一还一”已经明确为“新市场”，安置地点应当在双流，而非原址；7.农行总府支行主张参照适用《征收与补偿条例》没有任何依据。农行总府支行一审诉讼请求为：判令保利天悦公司继续履行2002年10月24日《房屋转让合同》“拆一还一”约定，在成都市武侯区“保利·天悦”项目验收合格之日起30日内交付621平方米商用房（其中一楼面积不少于200平方米），对差异面积的房款以售价实行多退少补，并在条件成就时办理过户手续。一审诉讼过程中，农行总府支行将诉讼请求变更为：判令保利天悦公司继续履行2002年10月24日《房屋转让合同》“拆一还一”约定，对成都市武侯区，x、x号商业用房（面积共约639.15平方米）在竣工验收合格之日起30日内交付农行总府支行，差异面积的房款以售价实行找补，并在条件成就时办理过户手续。一审法院认定事实：保利天悦公司原名称为成都市武侯华丰实业有限公司（以下简称华丰公司）。2002年10月24日，华丰公司（甲方）与农行总府支行（乙方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将位于成都华丰大型食品批发市场内临街叁幢叁号营业用房（两楼壹底）出售给乙方，该房已为乙方实际占有使用；该营业用房总建筑面积为621平方米（其中含15%的公摊面积），单价7000元/㎡，房款总计4347000元；合同签订后两月内，乙方向甲方支付总房款的70%计3042900元，甲方办妥房产证和土地使用权证分割后一月内，乙方一次性支付总房款的30%计1304100元；如因市场发展总体规划要求确需撤除该营业房，甲方在征求乙方同意并确保乙方利益的前提下，甲方将拆壹还壹。合同签订后，农行总府支行于2002年12月17日向华丰公司支付购房款3042900元，又将1304100元存入农行总府支行监管账户，双方于2002年12月26日签订《房屋转让补充协议》，约定待华丰公司为农行总府支行办妥房产证和土地使用权证并移交后，农行总府支行同意华丰公司支用余款。后上述营业用房未能办理房屋产权证，华丰食品批发市场面临搬迁。2006年4月4日，农行总府支行（甲方）与华丰公司（乙方）签订《合作协议书》，约定位于成都搬迁后，鉴于乙方将对其重新进行项目开发，涉及甲方位于成都市九三路原云南华丰食品批发市场所在网点支行位置、面积的重新确定，乙方承诺一旦设计方案确定后，由甲方优先选择网点位置，以原一楼同等面积换取新开发的一楼面积，甲方不再支付任何费用，甲方所选营业用房超过原一楼面积部分，乙方按市场价对甲方予以适当优惠执行，超面积总价款先从原二、三楼面积总价款（单价7000元／㎡）中抵扣后再据实结算；乙方向甲方保证旧市场宗地重新开发后，不接受除甲方以外的其他金融机构进场设立网点，如甲方取得在新市场的建点批文，原位于成都市其网点的设立将优先考虑甲方，一旦甲方在新市场设立网点后，乙方同意不接受除甲方以外的其他金融机构进场设立网点。2010年4月6日，华丰公司（甲方）与农行总府支行（乙方）签订《房屋转让补充协议》，约定由于客观原因，甲方未能在乙方已履行《房屋转让合同》中约定义务后为其办妥相关权证，经双方确定如因市场发展总体规划要求确需拆除该营业用房按原楼层相对应的面积还付给乙方，乙方不再为此支付任何费用。2012年，华丰食品批发市场整体外迁，农行总府支行向华丰公司所购上述房屋与市场其他房屋一起被拆除。保利天悦公司在原华丰食品批发市场所在地开发房地产项目，楼盘名“保利·天悦”。因保利天悦公司未履行“拆一还一”的约定，农行总府支行将保利天悦公司诉至一审法院，请求判决保利天悦公司在成都市武侯区，具体位置为3号楼5栋一单元1-2层北面1-1轴至1-4轴，西面1-Ｌ轴至1／1-Ｊ；北面1-4轴至1-10轴，西面1-Ｌ轴至1-Ｊ轴的商用房，面积差异按市价多退少补。一审法院于2018年9月30日作出（2017）川0107民初12274号民事判决，认为诉请中的商品房尚未取得预售许可证，未测绘，更未竣工验收，使该请求在现阶段没有强制执行的可能性，故判决驳回农行总府支行的诉讼请求。农行总府支行上诉至本院。本院于2019年2月28日作出（2018）川01民终17957号民事判决，认定《房屋转让合同》合法有效，但因案涉房屋所在楼栋尚未取得预售许可证，处于修建状态中，既未测绘又未竣工验收，农行总府支行主张的房屋尚未建成不具备交付的事实基础和法律基础，其提起的给付房屋的诉讼请求缺乏相应的履行条件，故判决驳回上诉，维持原判。另查明，保利·天悦项目已取得房屋预售许可证，诉争房屋尚未竣工验收。一审法院认为：本案争议焦点为还建房屋位于旧址还是新址？第一，《合作协议书》第三条明确指出，涉及的是农行总府支行在原址网点支行位置、面积的重新确定。同时保利天悦公司在协议第四条承诺，旧市场宗地重新开发后，不接受除农行总府支行外的其他金融机构设立网点。由此可以看出，双方约定的是对旧市场所在的“宗地”重新开发后选定位置，而非是对旧市场开发后的新市场地块的开发。第二，房屋的地理位置对于房屋价值影响重大，2006年签订《合作协议书》时批发市场旧址位于成都市主城区（武侯区）二环路地段，新址在当时的成都市双流县（用环路表示更直观，比如一环路内、绕城高速外等），彼时两地的房屋价值差距较大。此外，双方仅约定了面积差异、时间差异导致的价款补偿方法，并未约定地理位置差异导致的价款补偿问题，故认定双方在拆迁原址进行同面积房屋调换。保利天悦公司认为应在新建市场为农行总府支行选定房屋进行还建的主张无依据，不予采信。关于诉讼请求。当事人约定农行总府支行有优先选择房屋位置的权利，现保利天悦公司开发的项目已经取得商品房预售许可证，农行总府支行根据合同约定可以优先选择与其被拆房屋位置和面积相当的房屋，其所选房屋的合法合理性，并在条件许可的情况下办理预告登记，但其在房屋尚未竣工验收不具备交付条件情况下，主张以附条件方式交付房屋的请求既缺乏法律依据，也使判决事项具有不确定性，不予支持。同理，其要求以附条件方式判决被告为其办理房屋权属登记的主张亦不成立，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决驳回农行总府支行的诉讼请求。一审案件受理费176800元，保全费5000元，共计181800元，由农行总府支行负担。二审中，农行总府支行提供证据证明案涉房屋已经备案竣工验收，保利天悦公司认可该事实。保利天悦公司提供证据证明农行总府支行将保利天悦公司的关联公司贷款约1.7亿认定为不良贷款，抽回贷款，导致保利天悦公司承担了高额利息、680万元财务费，违背了给予信贷支持的义务，不应当具有优先选择权。农行总府支行质证意见称，是否收回贷款都是按照银行政策和合同约定，而且与本案无关。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。二审另补充以下事实：华丰公司与农行总府支行签订《房屋转让合同》，买卖位于成都华丰大型食品批发市场内临街叁幢叁号营业用房（两楼壹底）之前，农行总府支行从华丰公司处租赁使用该房屋。2000年12月5日，华丰公司与农行总府支行签订有《银企合作协议》，约定优先为华丰公司提供收款、结算、信贷、财务顾问、融资顾问等系统性金融业务。2006年4月4日，农行总府支行与华丰公司签订的《合作协议书》第一条约定农行总府支行承诺在符合国家信贷政策和农业银行规定，满足信贷条件的前提下，对华丰公司旧市场宗地新开发的资金需求给予积极的信贷支持，并及时为华丰公司及华丰公司市场内商家提供高效优质服务。第五条约定应诚信履行各自承诺的义务，如一方拒不履行承诺义务，守约方可以采取自救措施，拒绝履行相应义务且不承担违约责任。2010年4月6日，华丰公司与农行总府支行签订《房屋转让补充协议》时后附位于成都华丰大型食品批发市场内临街叁幢叁号营业用房（两楼壹底）平面图。关于保利天悦公司称农行总府支行违约将本应该存于监管账户30%购房款1304100元解除的问题，农行总府支行称是由于农行要求清理账户，所以这笔款项转回了农行账户，这笔钱仍然会支付，满足办理完产权后予以支付。本院认为，本案争议的法律关系为房屋买卖法律关系，系通过房屋买卖法律关系确定当事人之间的权利义务。虽然各方存在租赁或者合作关系，但是这些关系不会直接影响当事人之间房屋买卖法律关系的权利义务判断。当然，如果在这些关系承载的合同中对买卖权利义务有影响，也可以确定当事人之间的权利义务。农行总府支行在2002年10月24日购买了位于成都华丰大型食品批发市场内临街叁幢叁号营业用房（两楼壹底），总建筑面积为621平方米。农行总府支行在履行完相应的权利义务后，有权享有该621平方米房屋的权利。保利天悦公司称农行总府支行仅享有债权并无物权，该陈述虽然成立，但是在合同当事人之间债权、物权区分并不影响当事人之间的权利义务，因为物权适用于对抗第三人的对世权。概括之后，保利天悦公司抗辩自己不应当交付农行总府支行主张的案涉房屋理由有四：第一，农行总府支行违背合同约定解除合同约定的监管账户（30%的购房款）；第二，农行总府支行违背给予信贷支持的承诺存在违约行为，无权主张2006年4月4日《合作协议书》中约定的优先选房权；第三，双方当事人已经通过合意协商变更了“拆一还一”的约定；第四，当事人已经通过合意确定还房并非原址还房，而是在双流还房。对此，本院认为：第一，农行总府支行确实存在违背30%尾款监管的协议的行为，农行总府支行称系满足某某要求清理的账户，该辩称没有任何道理。农行总府支行经核准从事相应业务，与当事人签订协议，协议一旦成立则受法律保护，因此协议也被生动地形容为“当事人之间的法律”，面临所谓要求，农行总府支行一方面应当向要求者提供说明和解释；另一方面也可以向合同相对方进行解释和提供替代方案。农行总府支行要求随意改变合同约定，属于违约行为，应当受到否定评价。但是应当看到双方当事人对于该约定并没有约定违约责任，因此，应当适用弥补实际损失的违约责任。保利天悦公司的实际损失是什么呢？这时，付款期限尚未达到，因此系资金安全性风险。该违约行为不构成根本违约，不能由此而抗辩合同不继续履行。第二，农行总府支行是否违背了提供信贷支持的承诺，所谓信贷支持，虽然双方当事人明确了违背该义务，对方可以不履行自身的义务，尤其是在《合作协议书》中约定了优先选房权，如果确有违背，确实可以否定农行总府支行的优先选房权，甚至对于“以原一楼同等面积换取新开发的一楼面积，甲方不再支付任何费用，甲方所选营业用房超过原一楼面积部分，乙方按市场价对甲方予以适当优惠执行，超面积总价款先从原二、三楼面积总价款（单价7000元/㎡）中抵扣后再据实结算”是否应当履行也值得讨论。问题在于信贷支持，并非一个具体的事项，而在本案中保利天悦公司没有举证证明农行总府支行在满足信贷要求时不提供信贷支持、或者违约提前收回贷款。因此，难以界定农行总府支行存在违约提供信贷支持的情形。第三，双方协议是否改变“拆一还一”的约定。《房屋转让合同》，约定如因市场发展总体规划要求确需撤除该营业房，在征求农行总府支行同意并确保其利益的前提下，拆壹还壹。该约定系明确的，保利天悦公司强调当事人协商改变了“拆一还一”的约定。当事人可以协商一致改变合同约定，如果“拆一还一”的约定被改变，那么改变的结果并未明确，因此不能界定“拆一还一”的约定已经改变。保利天悦公司称权属还未变更，因此农行总府支行没有物权，没有物权是针对第三人而言，但是在当事人之间从《房屋转让合同》生效之时，保利天悦公司即负有负担行为，换言之，在当事人之间房屋的归属是清楚的。因此，在农行总府支行购买房屋被拆迁之时，“拆一还一”的约定是有效的，也应该被履行。第四，关于换房地点的问题。保利天悦公司抗辩当事人已经协议将还房位置确定在双流，保利天悦公司通过“市场”“营业网点”等分析认为，由于食品批发市场的位置变化，可以得出农行总府支行还房位置变化的结论。保利天悦公司的分析虽有一定道理，但是还房位置变化，对农行总府支行合同权利构成重大影响，应当以明示及明确的方式，来证明农行总府支行同意还房位置的变更。本案中尚不存在该明确的证据，因此，对该抗辩理由不予支持。综上所述，保利天悦公司将成都华丰大型食品批发市场内临街叁幢叁号营业用房（两楼壹底），总建筑面积为621平方米房屋出卖给农行总府支行，并且约定支付70%房款，过户支付剩余30%房款，拆迁后实行拆一还一，从约定达成时农行总府支行就对保利天悦公司享有请求权，请求交付房屋、房屋拆迁时予以赔偿。保利天悦公司主张农行总府支行存在不提供信贷支持的违约情形，但信贷支持并非具体的合同义务，也没有证据证明农行总府支行违背与保利天悦公司或者相关公司贷款合同的情形；保利天悦公司主张双方已经变更了还房位置，但是变更后的还房位置并没有得到农行总府支行的明确认可。农行总府支行虽然对于尾款监管账号存在违约，但未造成实际损失。农行总府支行主张的“拆一还一”是符合双方合同约定的，在保利天悦公司明确的还房位置减损其应得权利（位置从武侯到双流），且不明确原位置还房时，农行总府支行选择偿还房屋，虽然面积超过了原房屋面积，但完全面积切合是较少见的，而且双方本身约定了面积补差。即使没有所谓的优先选择权，也是农行总府支行要求合同继续履行的具体实现，符合合同约定，本院予以支持。同楼层同面积无需补差，需要补差部分，保利天悦公司可以另行主张解决。关于权属办理，目前房屋仅满足竣工验收条件，是否满足权属变更登记条件不明，满足条件后，望双方协商处理。本案中，农行总府支行存在监管账号违约行为，全案诉讼费用由其自行负担。综上所述，农行总府支行的上诉请求，因出现新的证据，应当部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初12234号民事判决；二、成都保利天悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向中国农业银行股份有限公司成都总府支行交付位于成都市武侯区，xx、xx号商业用房；三、驳回中国农业银行股份有限公司成都总府支行的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费176800元，由中国农业银行股份有限公司成都总府支行负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  周寓先审判员  白福群审判员  冯 璐二〇二一年九月一日书记员  李 青