辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初11166号原告：辽宁明成房产物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区先农坛路30号，统一社会信用代码：912101037507546888。法定代表人：赵久武，系该公司总经理。委托代理人：温鸿恺，系辽宁百联律师事务所律师。被告：姜瑾辉，男，1981年12月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：王林雨，系辽宁瀛沈律师事务所律师。委托代理人：何英，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被告：胡洪洋，女，1983年1月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区八纬路75-2号2-5-3，身份证号码210381198301205326。委托代理人：王林雨，系辽宁瀛沈律师事务所律师。委托代理人：何英，系辽宁瀛沈律师事务所律师。原告辽宁明成房产物业管理有限公司诉被告姜瑾辉、胡洪洋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人温鸿恺及二被告委托代理人王林雨、何英均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、诉请人民法院判令被告支付2018年5月21日至2021年2月21日的物业管理费7974元（109.83平×2.2元/平×33个月）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是承担明城新北市小区物业服务的物业管理公司，被告是明城新北市住宅小区沈阳市和平区北市一街业主。被告自入住以来，累积欠缴物业管理费7974元。对被告的欠费行为，原告多次进行催缴，但被告迄今拒不履行其缴费义务。被告的欠费行为不仅侵害了原告的合法权益，更严重妨害了明城新北市住宅小区的物业管理秩序，为维护原告的合法权益，为维护明城新北市广大业主的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。被告姜瑾辉、胡洪洋辩称：对拖欠物业费的时间段及数额无异议。按照物业服务合同约定，原告的服务内容包括“小区公共设施设备日常维护、管理，绿化管理、保洁管理、公共秩序维护管理、停车管理、消防管理、装修管理。”但是原告的服务存在诸多问题，并未尽到相应的合同义务：首先，原告未尽到保洁管理、公共秩序维护义务，园区环境卫生得不到保证，脏乱差现象明显，垃圾桶随意摆放、清理不及时，造成垃圾堆积如山，而保洁人员常常在工作时间工作岗位睡觉；同时园区的保安年龄普遍偏大，精力不足，经常出现在岗打瞌睡或者不在岗现象，完全起不到公共秩序维护和安保的职责；更为可笑的是原告所谓的消杀工作竟然是拿着小瓶喷雾进行消杀。其次，原告未尽到消防管理义务，各种电瓶车乱停、各种杂物乱放、阻碍安全通道，造成严重的消防隐患，各种安全标识损坏不修理，明明知道消防柜内没有消防用水，配备只有30公分的车载灭火器，是对全体业主生命财产的不负责。再次，原告未尽到停车管理义务，园区范围内的停车位被周边商铺私自占用，给园区业主停车造成严重困扰，明明有归属于全体业主共有的公共停车位，却无法享受停车服务。业主多次集体请愿设立停车场，进行有偿停车服务，即方便了园区业主，也进行有效的创收，但是原告却消极不作为。第四、原告未尽到公共秩序维护义务，园区内商铺私搭乱建，饭店增设外排风，给园区环境造成严重污染，原告对此不管理，未尽到物业服务约定的合同义务。第五，原告未尽到公共设施设备日常维护义务，水箱多年未进行有效的清理，水质极差，原告无视全体业主的身体健康。第六，原告多年未按照规定公示营收和开支，以及公共收益问题未尽到相应的披露义务。综上，答辩人深知缴纳物业费是每位业主应尽的合同义务，但是原告的上述的种种未尽义务行为给答辩人造成了恶劣的居住体验，并未尽到物业服务的合同义务。每一位业主都希望自己居住的家园安全、干净，答辩人在未得到相应服务的同时有权利拒绝缴纳物业费，请法院本着公平正义的原则依法裁判。经审理查明：被告姜瑾辉、胡洪洋系位于沈阳市和平区北市一街，建筑面积109.83平方米房屋的所有权人。涉案房产所在园区业主委员会即沈阳市和平区明城新北市小区业主委员会（甲方、委托方）与原告辽宁明成房产物业管理有限公司（乙方、受托方）分别于2015年4月30日、2018年4月30日签订两份《沈阳住宅小区物业管理委托合同》。合同均约定，甲方将“明城新北市”住宅小区委托于乙方；物业类型为居住型物业与商业型物业相结合（住宅小区及商业网点）；物业项目位于沈阳市和平区皇寺路95号至95-1号、皇寺路93号至93-1号、北市一街11号至25号、市府路190-1至190-8号；乙方按包干制方式向本小区业主收取物业管理服务费，并为本小区业主提供本合同约定的物业管理服务工作；物业管理服务费及电梯运行服务费，由乙方向本小区全体业主和物业使用人按包干制方式每次预收一年；住宅房屋物业管理服务费一期为2.0元/月/平方米（不含电梯费），二期为2.2元/月/平方米（含电梯费）；一期住宅高层楼房电梯运行服务费为12元/月/人（学龄前儿童免收）；本合同期满后，大多数业主和物业使用人反映良好，甲乙双方可经协商后续订合同；本合同自双方签字盖章之日起生效；其中2015年4月30日签订的合同约定的委托管理期限为叁年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，2018年4月30日签订的合同约定的委托管理期限为壹年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止。又查明：明城新北市业主委员会于2019年5月21日召开关于明城新北市小区业主大会裁决票结果公示的会议，据本次会议纪要的记载可知，涉案园区业主大会于5月14日就是否同意与辽宁明城（证据如此载明）房产物业管理有限公司续签物业服务合同和如不续签是否同意以公开招标程序聘用物业服务企业两个议题在社区进行唱票，根据唱票结果，前述两项议题的同意票均未过二分之一，没有形成决议，为避免涉案园区无人管理，成为弃管小区，涉案园区业主委员会决定暂时仍由原告辽宁明成房产物业管理有限公司继续为园区提供物业服务。另查明：原告明成物业公司于2019年5月21日与辽宁君临保安服务有限公司就涉案房产所在园区2019年5月21日至2020年5月20日期间的安保服务项目订立《安保服务合同》；后，原告明成物业公司与辽宁荣跃保安服务有限公司就涉案房产所在园区2020年5月1日至2021年4月30日期间的的保安服务项目订立《保安服务合同》。原告明成物业公司分别于2019年4月1日、2020年3月25日与沈阳市沈河区中洁上下水服务队就涉案房产所在园区2019年4月1日至2020年3月31日期间和2020年4月1日至2021年3月31日期间的化粪池及下水井管线清掏工作订立两份《化粪池清掏（疏通）委托服务协议》。二被告未缴纳2018年5月21日至2021年2月21日期间的物业服务费7974元（109.83×2.2元/月/平×33个月）。上述事实，有物业管理委托合同、业主委员会会议记录表、业主委员会会议纪要、业主大会裁决票开票现场记录单、安保服务合同、保安服务合同、化粪池清掏（疏通）委托服务协议等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区明城新北市小区业主委员会签订的《明城新北市小区》均不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。二被告系涉案房屋所在小区的业主，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”和《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。原告基于前述物业管理委托合同为二被告房产提供物业管理服务至2019年4月30日，前述合同约定的委托管理期限届满后，原告继续为涉案房屋所在园区提供物业服务，二被告亦实际接受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成事实服务关系。现二被告未履行2018年5月21日至2021年2月21日期间物业服务费的缴费义务，应承担民事责任。故对原告要求二被告支付2018年5月21日至2021年2月21日期间物业服务费的诉求，本院予以支持。关于二被告提出因保洁管理不到位导致园区卫生差，消杀工作不合格，园区存在安保隐患等问题，故不缴纳物业服务费的答辩意见，庭审中，二被告虽提供了证据对其主张予以佐证，但上述证据无法证实原告进行物业服务的整体情况，物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由，故对于二被告的上述答辩意见，本院不予采纳。关于二被告提出因电梯维修养护不到位，园区的公共用水水箱清理不及时等问题，故不缴纳物业服务费的答辩意见。庭审中，被告提供的证据不足以证实其主张，故对于二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于二被告提出的停车位问题，虽然园区公共区域划分出的地上停车场系业主共同共有，但是园区外围停车场是否业主共有应结合建筑红线、规划确定，且停车场的设置还有专用性、经营性等区分，进而涉及登记、许可、备案等行政职权。物业服务合同在实践过程中涉及诸多主体与不同权利、权力，二被告应进行详细了解区分后，向不同的主体、机关主张不同的权利。故对于二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于二被告提出的商铺私搭乱建、消防隐患的问题。商铺是否违建、消防设施是否合格皆系行政职权，不应由本院在民事审判中予以确认。二被告若认为其他业主的行为侵犯其合法权益，可通过向有权机关反映情况或向侵权人主张相关权利，维护其权益，而不宜采用拒缴物业服务费方式，故二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于二被告提出的原告未按规定公示营收、开支及公共收益的问题。首先，被告未提供证据对前述主张予以证明；其次，前述事项涉及到园区业主的整体利益，与本案不属于同一法律关系，也不构成单个业主拒缴物业服务费的理由。综上，对于二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告姜瑾辉、胡洪洋于本判决生效后十日内给付原告辽宁明成房产物业管理有限公司2018年5月21日至2021年2月21日期间的物业管理费7974元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告姜瑾辉、胡洪洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 刘静明二〇二一年九月三日法官助理 李明阳书 记 员 夏子晴本判决所适用的法律依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。