湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初13778号原告：杨艳芝，女，汉族，19*年9月21日出生，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：简小波，湖南东放明律师事务所律师。委托诉讼代理人：简松军，湖南东放明律师事务所律师。被告：湖南宇成朝阳商业管理有限公司（原狂买狂卖商业管理有限公司），住所地长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙秀莲。委托诉讼代理人：杨琼，女，1979年11月29日出生，汉族，系该公司员工。被告：长沙凯通房地产有限公司，住所地长沙市芙蓉区朝阳街道车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270005。法定代表人：孙秀莲。被告：长沙市东进置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳街道车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270006。法定代表人：孙秀莲。第三人：长沙科寓物联网科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘雅街道黄兴北路庆和里27号宇成开福广场2栋8楼。法定代表人：王谦，总经理。委托诉讼代理人：吴紫轩，浙江泰杭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会佳，浙江泰杭律师事务所律师。第三人：杭州科寓物联网科技有限公司，住所地浙江省杭州市江干区中豪五福天地商业中心2幢2401室。法定代表人：朱凯敏，总经理。委托诉讼代理人：吴紫轩，浙江泰杭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会佳，浙江泰杭律师事务所律师。原告杨艳芝诉被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、被告长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、被告长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司），第三人长沙科寓物联网科技有限公司（以下简称长沙科寓公司）、杭州科寓物联网科技有限公司（以下简称杭州科寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨艳芝的委托诉讼代理人简松军，被告宇成公司的委托诉讼代理人杨琼到庭参加诉讼,被告凯通公司、东进公司，第三人长沙科寓公司、杭州科寓公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨艳芝向本院提出了如下诉讼请求：1.请求判令解除原告杨艳芝与宇成公司签订的《委托经营管理协议》，宇成公司、长沙科寓公司、杭州科寓公司立即将湖南省长沙市“美富商业中心”（报建名：宇成朝阳广场）Ｔ1-120006号房屋返还原告；2.请求判令宇成公司向原告杨艳芝支付租金41149元及违约金3703元（租金计算至宇成公司、长沙科寓公司、杭州科寓公司实际返还原告房屋之日止，违约金按日万分之二标准计算至宇成公司实际支付租金之日止，暂计算至2021年7月31日），合计44852元；3.判令凯通公司和东进公司对上述宇成公司应付租金及违约金承担连带责任；4.判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月，杨艳芝与宇成公司签订《委托经营管理协议》，约定杨艳芝将湖南省长沙市“美富商业中心”（报建名：宇成朝阳广场）Ｔ1-120006号房屋委托宇成公司经营管理，宇成公司按32919元／年向杨艳芝支付租金，租金每季度支付一次，于每季度结束前支付下一季度的租金；如宇成公司逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二向原告支付违约金，宇成公司逾期超过三个月仍未向原告支付租金的，原告可以解除合同。同时，凯通公司、东进公司向原告出具《委托经营管理协议》之担保函，约定其对宇成公司的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付宇成公司，宇成公司将其转租给杭州科寓公司。自2020年开始，宇成公司以各种理由拒绝支付租金。截至2021年7月31日，宇成公司累计应付原告租金41149元、违约金3703元。综上所述，宇成公司的行为构成根本违约，为维护原告的权益，特此起诉，请求判如所请。被告宇成公司辩称，1.宇成公司的行为未构成根本违约，迟延支付租金系新冠肺炎疫情不可抗力影响导致，且涉案房屋作为一个整体，目前已长期租给第三人作为酒店使用，在三方就租赁事宜未达成一致的情况，原、被告双方不能解除《委托经营管理协议》。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导意见》第二条“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”的规定。宇成公司因为疫情影响，出现资金周转困难，未能及时支付租金，但是也一直在积极采取措施，积极推进原告和第三人建立租赁关系；另外，涉案房屋作为一个整体，已租给第三人，租赁时间在十年以上，第三人投入了数百万的装修进行酒店经营，若解除协议，将会对宇成公司和第三人造成重大损失，若原告及第三方协商一致达成协议、签订合同，宇成公司方可同意解除合同。2.关于租金，因起诉业主人数众多，租金支付情况原告统计和被告统计有误差，宇成公司提交了相关租金支付表格，因核对工作量较大，具体欠付金额需庭后原被告双方再行核对才能予以确认。3.关于违约金，由于受疫情不可抗力因素的影响，企业经营受到极大影响，故逾期支付租金非宇成公司主观因素所致，宇成公司不应承担违约责任及违约金。另外，违约金金额被告不予认可，没有计算明细，无法确认违约金计算是否正确。4.涉案房屋所在的宇成朝阳广场项目，目前同类系列案已判决了500多个，上诉的20多个，一审法院均没有判决解除委托经营管理协议，二审也是维持原判。综合业主执行困难、第三人无法经营导致巨大浪费、引发第三人与被告之间的法律纠纷等因素考虑，不应当解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人长沙科寓公司及杭州科寓公司向本院提交书面意见称：1.原告杨艳芝要求第三人退还涉案房屋的请求缺乏事实与法律依据，恳请法院予以驳回。原告杨艳芝与被告宇成公司有委托合同关系，原告杨艳芝与杭州科寓公司有房屋租赁合同关系，该租赁关系是合法有效的。现原告杨艳芝将涉案房屋授权给宇成公司对外出租导致原告收不到第三人租金，该责任应由宇成公司承担。2.原告的损失应自行向宇成公司、凯通公司、东进公司主张，与第三人无关。被告凯通公司、东进公司未答辩。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2016年11月3日，杨艳芝（委托方）与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司，经营管理方）签订《委托经营管理协议》，约定:1.杨艳芝将位于湖南省长沙市“美富商业中心”（报建名:宇成朝阳广场）Ｔ1-120006号房屋委托狂买狂卖公司经营管理。该公寓类型为住宅，建筑面积46.21平方米，购房成交价为548656元。2.委托经营管理期限自该协议生效之日起至2027年4月30日止。3.狂买狂卖公司自2017年6月1日至2027年4月30日止，按32919元／年向杨艳芝支付租金,租金每三个月支付一次,于每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一支付期的租金。4.如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金,应当按照逾期金额的万分之二／日向杨艳芝支付违约金,狂买狂卖公司逾期超过三个月仍未向杨艳芝支付租金的，杨艳芝可以解除合同。同日，凯通公司、东进公司出具《之担保函》，载明“一、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条件均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保；三、本公司同意，本担保函自本公司盖章（签字）之日起成立并生效。如果发生纠纷，本公司同意依据相应主合同约定的法律适用与纠纷解决方式解决”。杨艳芝向狂买狂卖公司出具了《授权委托书》，委托狂买狂卖公司对上述房屋进行管理经营、对外招租及转租等与房屋经营管理有关的一切事项，并委托狂买狂卖公司与开发商办理房屋的交付手续。协议签订后,狂买狂卖公司的名称变更为宇成公司。宇成公司接收房屋后将案涉房屋转租给第三人杭州科寓公司经营使用，并与杭州科寓公司签订《宇成朝阳广场物业租赁合同》，将T1栋的第8、9、11-16层出租给杭州科寓公司，租赁期限为12年，杭州科寓公司将包含涉案房屋在内的8层房屋进行重新布局，整体装修，现已投入使用。另查明，宇成公司陆续向杨艳芝支付租金至2020年1月31日，后又支付了2020年5、6、7、5、6、7月的房屋租金，此后再未支付过租金。截止至2021年7月31日，宇成公司尚拖欠杨艳芝房租计32919元未付，诉讼过程中，杨艳芝对该金额表示认可。本院认为，杨艳芝与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。杨艳芝已依约将涉案房屋交付给宇成公司使用，但宇成公司未依约付款，拖欠杨艳芝房租超三个月，其行为已经构成违约。根据合同约定，杨艳芝有权解除合同，但由于杨艳芝的涉案房屋已转租给杭州科寓公司经营使用，杭州科寓公司将包括杨艳芝的房屋在内的8层房屋重新规划布局进行装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成符合杭州科寓公司使用要求的格局，整体经营，在装修完成的杭州科寓公司内无法准确找出杨艳芝房屋的具体空间位置，因此，杨艳芝的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，杭州科寓公司承租涉案房屋，前期投入了巨大的装修及运营成本，现涉案房屋已装修完工并投入使用，如果解除杨艳芝与宇成公司的房屋租赁合同，必然会造成巨大的浪费，而如果继续履行合同，对杨艳芝的权益不会造成更大损害。因此，杨艳芝要求解除房屋租赁合同，并将房屋归还给杨艳芝的诉讼请求，本院不予支持。根据查明的事实，杨艳芝自认宇成公司拖欠租金32919元未付，本院予以确认，故杨艳芝要求宇成公司支付拖欠租金的诉讼请求，本院在32919元的范围内予以支持。双方在合同中约定如宇成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效，故原告杨艳芝要求宇成公司以欠付租金为基数，自欠付之日起按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告东进公司、凯通公司自愿为宇成公司的合同义务提供连带责任担保，且该二公司作为开发商，均出具担保函作为杨艳芝与宇成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成。因此，杨艳芝要求凯通公司、东进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八、第六百九十一条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杨艳芝支付截至2021年7月31日的房屋租金32919元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告杨艳芝支付违约金（违约金以欠付租金为基数，自欠付之日起按每日万分之二的标准计算至实际清偿之日止）；三、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回杨艳芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取461元，由湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二一年九月十日书记员  张 依