广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终20174号上诉人（原审原告）：广州文盛投资有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港东路6－10号2层218房。法定代表人：邓云标，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈洁，广东君之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄翠仪，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：严荫强，男，1961年5月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：卢萍，广东法丞汇俊律师事务所律师。上诉人广州文盛投资有限公司（以下简称文盛公司）因与被上诉人严荫强委托合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初19960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人文盛公司委托诉讼代理人沈洁、黄翠仪，被上诉人严荫强及其委托诉讼代理人卢萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文盛公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持文盛公司的全部一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由严荫强承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。（一）《场地使用权买卖协议》约定的服务费“200万元”是打印字体，严荫强提交的《居间服务协议》约定的服务费“4500000”元是后补手写，前者证明力大于后者。（二）严荫强在代理出售涉案5、6层物业和首层物业均按照总价约10%标准收取服务费，严荫强主张按照物业总价约22%标准收取服务费远高于交易习惯0.5%-3%的标准且违背权利义务统一的原则。根据双方交易习惯和行业标准，涉案居间服务费应为200万元。（三）严荫强未经文盛公司同意，擅自处分代管的工商银行售房款，未尽如实告知义务损害文盛公司合法权益。结合房产交易合同、银行账户交易明细与微信聊天记录等证据，足以认定严荫强代文盛公司处理还款还持有公司银行账户，擅自转账350万元至本人或指定人员名下。（四）比较双方同日签署的《居间服务协议》《场地使用权买卖协议》的细节及整体内容，足以认定双方的真实意思表示是居间费200万元，而非450万元。（五）在文盛公司起诉前，严荫强从未要求文盛公司支付中介费，进一步印证居间服务费已经付清，并非其主张的450万元。（六）邓文坚出具的承诺书，与居间服务合同是不同法律关系。根据该转让关系，不能推定出本案居间服务费是450万元。在房地产交易市场，对于房产中介吃差价的行为，据常理及商业习惯，只有在双方共享利益的情况下出卖人才会配合，实际是严荫强提出涉案物业可以更高价卖出并收取服务费200万元，文盛公司乐意配合。严荫强辩称，不同意文盛公司的上诉意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。文盛公司向一审法院起诉请求：1.严荫强返还文盛公司财产1202200元；2.严荫强支付占用文盛公司财产的利息（以1202200元为本金，从2019年5月1日至2020年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，从2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.严荫强承担诉讼费。一审法院认定事实：文盛公司的企业信用信息显示：文盛公司成立于2003年4月9日；于2019年4月3日股东由邓文坚、张丕如变更为邓云标、杨德操，法定代表人由邓文坚变更为邓云标。2019年2月12日，邓文坚向严荫强出具《承诺书》，内容为：邓文坚现将位于广州市海珠区新港东路6－10号一楼出售给严荫强，双方商定售价为人民币1600万元，不作反价。严荫强称，该《承诺书》的意思是邓文坚委托严荫强寻找买家，要求以1600万元出售物业，超过1600万元的部分归严荫强所有。2019年2月14日，文盛公司向严荫强出具《委托书》，内容为：委托人是座落于广州市海珠区新港东路6－10号首层的房屋的产权人，现委托受委托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：一、出售上述房屋；二、办理上述房屋查册、调档、测绘等有关手续；三、签署房管局各式文件，包括但不限于具结书、析产协议书、声明书等；四、领取房屋交易通知缴税费资料、办理退案取回房产证资料等有关手续；五、代办纳税申报及代缴房屋交易税费等有关手续；六、领取房地产证、交易登记证明书或权属证明书等房屋所有权证明文件以及与上述房屋有关的其他资料；七、办理上述房屋各项产权登记（包括但不限于抵押、涂销抵押、变更、更正、析产、遗失、继承、赠与登记）等有关手续；八、签署买卖合同。受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认。此委托书有效期从签署之日起至办妥委托事项止。文盛公司提交了《居间服务协议》复印件1份，内容为：甲方1为文盛公司，甲方2为邓文坚，乙方为严荫强；乙方为甲方提供居间服务，同意由乙方为甲方寻找客户购买甲方位于海珠区新港东路6－10号首层物业；现乙方已成功介绍买方将购买甲方上述物业，并已确定为人民币仟佰拾万元正（￥），由买方负担全部交易契税，付款方式也已确定（详见双方交易合同）；双方约定的居间服务费为人民币佰拾万元，在甲乙双方到房屋交易中心网签并收到购买方付首期款的当天全额向乙方支付居间费佰拾万元整（￥）；甲方1、2应按约定向乙方支付居间服务费，违者按日息5％支付违约金；本合约有效期到甲方向乙方全部支付完居间服务费为止，双方签名后生效；本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力；等。下方甲方1处有“广州文盛投资有限公司”的公章，甲方2处有“邓文坚”的签名，乙方处有“严荫强”的签名，日期为2019年2月14日。严荫强质证称，上述《居间服务协议》中物业交易价格和居间服务费空白的原因是当时双方约定居间服务费为成交价减去1600万元，因签订协议时物业成交价未确定，所以空白，后来确定物业成交价为2050万元，再由严荫强与邓文坚当面沟通后将金额填写上去。严荫强提交了上述《居间服务协议》的原件，载明物业交易价格为2050万元，居间服务费为450万元。2019年2月14日，文盛公司（甲方1）、邓文坚（甲方2）与严荫强（乙方）签订《场地使用权买卖协议》，约定：双方就乙方购买甲方位于广州市海珠区新港东路6－10号十楼物业共约300平方米的场地达成如下协议；乙方为甲方提供居间服务，由乙方为甲方寻找客户购买甲方位于海珠区新港东路6－10号首层物业，现乙方已成功介绍买方将购买甲方上述物业，并已确定为人民币2050万元；双方约定的居间服务费为人民币200万元，由甲方支付给乙方；双方同意，乙方以应得到甲方的居间费200万元，购买甲方在该物业10楼（新港东路6－10号10楼，原天台）的室内已建设好的场地约300平方用作永久办公场所；乙方对该物业享有自主使用、转租或出租的权利，不须向任何单位或个人交纳租金或管理费等任何费用（水电费除外），甲方无权干涉；乙方在购买该场地后，如遇政府拆迁，所有补偿归乙方所有；本合同签署当天，视甲方已支付乙方居间服务费200万元；本合同签署当天，视甲方已收到乙方购买新港东路6－10号10楼约300平方米物业永久使用权的款项200万元；等。文盛公司为证明双方约定的居间服务费为200万元，提交了上述《场地使用权买卖协议》。严荫强质证称，该协议未实际履行，因场地已交付第三方使用，且文盛公司无场地处置权；居间服务费写200万元仅是为了交税，首层物业交易价2050万元是后来填写上去的；该协议是无效的，所涉物业是违章建筑。文盛公司为证明2020年2月25日前，文盛公司的公章、财务章、法定代表人印章等以及售房款收款账户均由严荫强掌握，提交了邓文坚、文盛公司的工作人员陈利珲、“同乐”之间分别的微信聊天记录，时间从2019年7月23日至2020年4月27日。其中显示，陈利珲有要求“同乐”转账到指定账户，“同乐”将转账凭证发给陈利珲，转账凭证显示从文盛公司账户转账到陈利珲指定账户；“同乐”曾说：“你千万不要对任何人说我有你单位账号，特别是我我教会”“传出去会害死我的”；陈利珲曾对“同乐”说：“严总：明天不办理房产税了，我还要申报投资社保和个税业务，需用到公章。您能把公章给邓总送来税局给我吗？”“同乐”说：“明天上午十点半我送到可以吗？”严荫强确认其微信昵称为“同乐”，但对上述证据真实性不予确认，并认为聊天记录最早时间是2019年7月23日，而购房款在2019年4月30日已收取完毕，上述证据不能对当时的事实进行证明，严荫强有协助文盛公司办理税务事项，但没有掌握文盛公司的账户。2019年3月4日，文盛公司（甲方，转让方）与广东省基督教协会（乙方，受让方）签订《房产交易合同》，约定：标的物业位于广州市海珠区新港东路6－10号首层，面积为1053.37平方米，以及首层东侧约200平方空地（此面积不入契证），转让总价为2050万元；鉴于甲方用该标的物业作抵押物向厦门国际银行进行了贷款业务，应甲方要求，在本合同签订次日，第一笔购房款由乙方以乙方名义在珠海市厦门国际银行存入1050万元；鉴于甲方向小额贷款公司借贷400万元，应甲方要求，第二笔购房款由乙方将400万元存入甲方指定账户（账号＊＊×××71，开户行工商银行庙前直街支行，户名广州文盛投资有限公司），该款立即由甲方转到小额贷款公司后，小额贷款公司将物业解封所需资料交给乙方；鉴于甲方欠广州市民政局属下企业物业管理费共150万元，第三笔购房款150万元在乙方取得交易回执凭证后，将款项转到甲方上述指定账户，由甲方自行处理；第四笔款在乙方领取不动产权证当天，转到甲方上述指定账户；第五笔款在2019年7月20日前将250万元转入甲方上述账户；余下50万元在甲方将现有租户全部清场后三天内一次性付清；等。2019年12月17日，广东省基督教协会（甲方）、文盛公司（乙方）、杨顺忠（丙方）签订《三方协议书》，约定：海珠区新港东路6－10号首层是甲方在2019年4月从乙方购买之物业，丙方是乙方原租户，因乙方未能将欠丙方的若干款项还清而导致从2019年6月1日起未向甲方移交场地，由甲方扣留其购房余款50万元，现甲方将余款代乙方向丙方偿还，乙方同意甲方将购房余款直接转到丙方私人账户，视为乙方已收齐甲方的购房款；丙方收到甲方代乙方支付50万元后，同意在2019年12月26日停止营业，搬出场地交还甲方；等。2019年12月17日，广东省基督教协会向杨顺忠支付50万元。文盛公司名下账号＊＊×××71的交易流水显示：2019年4月12日向严荫强账户支付30万元，2019年4月15日向杨通见账户支付70万元，2019年4月30日向严荫强账户支付250万元。文盛公司主张严荫强擅自转走上述350万元，侵占文盛公司财产。严荫强认为文盛公司无证据证明文盛公司的账户由严荫强掌握，账户实际由文盛公司掌握，上述转给严荫强的280万元是文盛公司支付给严荫强的居间服务费，尚欠170万元未付。一审法院认为，文盛公司向严荫强出具《委托书》，委托严荫强办理文盛公司名下广州市海珠区新港东路6－10号首层房产（以下简称涉案房产）出售的相关事宜（授权事项未包括收取售房款），故本案属委托合同纠纷。双方均提交了《居间服务协议》，但文盛公司提交的仅为复印件，未能提交原件，而严荫强提交了原件，从证明力来看，严荫强提交的原件显然比文盛公司提交的复印件证明力高。对于涉案房产的交易价格和居间服务费金额，文盛公司的《居间服务协议》并未填写，而严荫强的《居间服务协议》写明交易价格为2050万元，居间服务费为450万元，严荫强确认上述金额系其填写，但表示双方签订协议时交易价格未确定，故当时未填写。与《居间服务协议》同一天签订的《场地使用权买卖协议》明确约定居间服务费为200万元，但严荫强解释这仅是为了交税，且该协议未实际履行。《居间服务协议》与《场地使用权买卖协议》是同时签订，既然《场地使用权买卖协议》约定了居间服务费为200万元，为何《居间服务协议》要将交易价格和居间服务费金额留空不填写，文盛公司对此没有作出合理解释，而严荫强的解释较为符合情理，从《场地使用权买卖协议》来看，涉案房产交易价格确系手书笔迹，结合案情，可以确定是事后填写。时任文盛公司法定代表人兼股东的邓文坚于《居间服务协议》和《场地使用权买卖协议》签订前两天的2019年2月12日，向严荫强出具《承诺书》，约定将涉案房产以1600万元出售给严荫强，不作反价，从后续案情进展来看，其真实意思应是委托严荫强出售涉案房产，要保证其1600万元的回款，言下之意，售房款超过1600万元的部分归严荫强所有。涉案房产最后以2050万元成交，减去1600万元，余下的450万元应为严荫强的居间服务费，故严荫强主张居间服务费为450万元，理据充分，一审法院予以支持。文盛公司提交了邓文坚、文盛公司的工作人员陈利珲分别与“同乐”之间的微信聊天记录，严荫强确认其微信昵称为“同乐”，但对聊天记录真实性不予确认，但严荫强也未能提交其与上述两人之间的聊天记录，故一审法院对文盛公司提交的聊天记录真实性予以认定。从该聊天记录内容来看，严荫强确曾掌握文盛公司的相关印章和账户，但上述聊天记录起始时间为2019年7月23日，而文盛公司称严荫强擅自转走售房款的时间为2019年4月，该期间严荫强是否也掌握文盛公司的印章和账户，现有证据无法予以证明，文盛公司也没有提交经双方确认的移交上述物件、资料的清单，因此，认定严荫强擅自转走文盛公司350万元证据不足，据此，只能认定上述转款行为系文盛公司实施，文盛公司起诉要求严荫强返还1202200元及利息，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回文盛公司的诉讼请求。本案受理费16155元、财产保全费5000元，由文盛公司负担。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审期间，文盛公司提交以下证据：1.2019年12月《居间服务协议》，拟证明其司委托严荫强提供居间服务出售涉案物业5、6层，居间服务费是物业成交价的10%；2.工商银行办理业务资料，拟证明为方便严荫强代为操作，2019年3月7日文盛公司开通了企业网银，并领取了U盾等。经质证，严荫强意见如下：确认证据1，但该协议发生在涉案居间协议之后，不能作为交易惯例予以参照；证据2与其无关，是文盛公司自己开设的账户。二审查明以下事实：一审庭审时，严荫强陈述：1.其收到文盛公司于2019年4月30日转账的280万元，还欠170万元未支付；2.当时双方关系较好，文盛公司还要委托其出售涉案物业的5、6层，并且同意将购房款转给其个人账户，所以其未继续追讨涉案所欠服务费；3.如文盛公司所述情况发生，双方不可能继续委托交易涉案物业的5、6层。文盛公司则陈述：1.当时文盛公司每月需偿还210万元债务，邓文坚迫于还款压力签订了承诺书，未经公司追认，不应由公司承担；2.2016年其司向银行贷款80000万元，以涉案物业首层、二层、五层和六层作抵押，其多宗诉讼缠身，急需现金解困，同时涉案物业被法院查封随时可能拍卖，故双方口头约定了承诺书，但事后双方书面签订的协议中确定服务费是200万元。无论是承诺书还是《场地使用权买卖协议》约定的服务费，都是严荫强乘人之危签署的，对其司显失公平。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：严荫强应否向文盛公司返还1202200元并支付占用期间的利息。就本案争议的焦点问题，本院分析认定如下：文盛公司主张根据《场地使用权买卖协议》的约定，严荫强应得居间费为200万元，应向其司返还1202200元并支付占用期间的利息，但该主张并不成立，理由如下：（一）严荫强提交的由文盛公司法定代表人签署的承诺书，明确将涉案业务出售给严荫强，“双方商定售价为16000000，不作反价”。从双方此后签署《居间服务协议》及《场地使用权买卖协议》的内容及过程来看，上述承诺书的真实意思应为文盛公司委托严荫强出售涉案物业，文盛公司取得房款1600万元，余下金额作为严荫强的居间服务费，归严荫强所有。（二）在上述承诺书之后，双方签署了《居间服务协议》。文盛公司提交的该协议书中房款和居间服务费均为空白，严荫强提交的协议中则注明了房款为2050万元，居间服务费为450万元。假若如文盛公司所述，双方在签署《居间服务协议》时尚未确定房款价值，所以未予填写上述内容。但此后文盛公司与案外人签署了房产交易合同，将涉案物业卖出亦收到了房款，双方未再就协议中的价款空白部分予以明确不合常理。再结合文盛公司只提交了协议书的复印件而未提供原件，并称原件在严荫强处，而严荫强提供的协议是原件，因文盛公司对其提交的协议书无原件并无合理解释，故本院确认严荫强提交的协议书的真实性。（三）虽然双方签署了《场地使用权买卖协议》，但该协议与《居间服务协议》同一天签署，如果该协议已经确定了房款和居间服务费，而在同日签署的《居间服务协议》却未填写该内容不合常理，亦与文盛公司的陈述不符，对此文盛公司并未作合理解释。而且，双方均确认该《场地使用权买卖协议》并未实际履行。（四）根据文盛公司的陈述，严荫强在2019年4月从其司账户分别转出30万元、70万元和250万元合计350万元。上述转账金额均为大宗数额，文盛公司称其司不知情不合常理。再者，涉案物业的房产交易合同约定是在2019年7月20日前缴清房款，文盛公司至迟在2019年7月20日应知严荫强未将全部款项交回其司。如果双方因此存在争议，文盛公司在2019年12月29日再次委托严荫强代为出售涉案物业第5、6层亦不合常理。因此，结合文盛公司在签订涉案协议时急需现金解困，其司为尽快脱困以超出市场惯例标准的服务费与严荫强达成《居间服务协议》存在可能性，故一审法院采纳严荫强的抗辩，确认涉案居间服务费为450万元，其无需向文盛公司返还1202200元并支付占用期间的利息并无不当，本院予以维持。综上所述，文盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16155元，由上诉人广州文盛投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔利平审判员  杨 凡审判员  曹 玲二〇二一年九月十八日书记员  王 敏何浩