贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终6372号上诉人（原审原告）：曹宗振，男，1969年9月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王治刚，贵州信理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县，该公司员工。上诉人曹宗振因与被上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称：中天房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2021）黔0103民初4935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人曹宗振上诉请求：一、撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。理由是，一、双方在《商品房买卖合同中》明确约定了本案商品房的面积，被上诉人在合同签订后，单方变更商品房的面积，根据合同约定被上诉人应当通知买受人，其未通知买受人，更未征得买受人同意，也未进行行政审批，要求买受人购买单方增加的区域于法无据，不应得到支持；二、根据《商品房销售管理办法》：“商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”的规定，出卖人没有通知买受人，侵害了买受人选择退房或要求赔偿的合法权益。被上诉人中天房开答辩称：一、上诉人在收房时并未提出任何异议，说明其认可了房屋现状；二、根据《商品房买卖合同》补充协议第十条约定，被上诉人无需就面积变更通知上诉人；三、根据《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，双方以有资质的房产测绘机构出具的《商品房面积实测基数报告书》载明的套内面积为准结算房价款，该条并未约定测绘数据需要上诉人确认；四、被上诉人已经将房屋面积实测报告等资料提交不动产交易中心，其备案登记的面积为套内面积48.78平方米，上诉人要求按原先合同约定的46.23平方米办理不动产登记，存在事实上的履行不能，同时上诉人确实在实际使用增加部分的面积，也因此获益，在其获益的前提下应当支付增加面积的对价。原审原告曹宗振的诉讼请求为：一、确认原告向被告所购买的商品房为双方签订的《商品房屋买卖合同》及附件一“房屋平面图及位置图”所确定的位于云岩区的房屋性质为商业，建筑面积51.03平方米，套内面积46.23平方米；二、判令被告严格按照《商品房屋买卖合同》配合原告办理云岩区房屋的不动产权登记手续；三、本案诉讼费用、律师费用由被告承担。原审经审理认定事实如下：2018年12月13日，原告曹宗振（买受人）与被告中天房开（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：原告购买被告开发位于贵阳市云岩区房屋；建筑面积为51.03平方米，套内建筑面积46.23平方米。出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构为贵阳市房产测绘队；房屋总价款1482451元；付款方式分期付款，买受人应当在2018年12月13日前分期支付房价款，预付款997425元，剩余尾款485026元于2019年1月4日支付到出卖人指定账户；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付房屋。关于面积差异处理方式，合同第十五条约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理。1.……3.按照附件十二《补充协议》第八条之约定执行，附件十二第八条约定，8.1买卖双方以有资质的房产测绘机构出具的《商品房面积实测技术报告书》中载明的套内面积为准结算房价款。8.2本条款适用于商品房预售，实测的套内面积与合同约定计价的套内面积发生差异双方同意按以下原则处理：按照差异套内建筑面积及套内建筑面积单价据实结算，多退少补，双方在产权办理时结清面积补差款项。因面积差异而产生的出卖人返还房价款或者买受人补足房价款的，均不计收利息。……”原告于2018年12月7日向被告支付了5万元购房定金，于2018年12月1日支付了947425元购房款，于2019年1月4日支付了485026元购房尾款。原告于2019年3月29日向被告支付了维修基金14824元。贵阳市房产测绘队于2019年8月8日出具的建筑面积测绘报告，显示贵阳市云岩区房屋即本案涉诉房屋中的套内建筑面积为48.78㎡，建筑面积为53.24㎡。实测的套内面积和建筑面积分别比合同约定的多出2.55㎡和2.21㎡。原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，应对双方具有约束力，各方当事人应按协议内容积极履行各自义务。本案中，根据贵阳市房产测绘队出具的测绘报告，贵阳市云岩区房屋即本案涉诉房屋的实测套内建筑面积为48.78㎡，建筑面积为53.24㎡，均超出了双方合同约定的面积。庭审中，原告也认可房屋超出的面积，并确认该超出的面积可以正常使用。现原告请求确认贵阳市云岩区房屋建筑面积为51.03平方米，建筑面积为46.23平方米，与客观事实相悖，不予支持。关于办理不动产权登记手续的问题，被告辩称，本案涉诉房屋已于2020年8月27日达到办证条件，因原告未补足差额的房款，因此我方未给原告办理不动产权登记证。按照双方签订的合同附件十二《补充协议》第八条约定：“8.1买卖双方以有资质的房产测绘机构出具的《商品房面积实测技术报告书》中载明的套内面积为准结算房价款。8.2本条款适用于商品房预售，实测的套内面积与合同约定计价的套内面积发生差异双方同意按以下原则处理：按照差异套内建筑面积及套内建筑面积单价据实结算，多退少补，双方在产权办理时结清面积补差款项”因此，按照约定对于涉诉房屋超出的部分面积，原告应向被告补缴房款。在原告未足额补缴房款前，被告拒绝为原告办理产权登记，合法合理，对被告的辩称，予以采纳。综上，原告请求被告为其办理不动产权登记手续，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照1999年3月15日公布的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回原告曹宗振的诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由原告曹宗振负担（原告曹宗振已预交）。二审中，被上诉人中天房开提交了入伙办理记录和入伙验收记录各一份，证明上诉人于2019年12月25日查收并验收了房屋，认可房屋现状。上诉人曹宗振质证意见：该证据真实性没有异议，证明目的和关联性有异议，该证据并没有关于涉案房屋面积的记载，本案实际是对房屋面积的争议，关联性达不到。本院二审查明、双方在《商品房买卖合同》补充协议第十条约定：“10.2在商品房修建过程中，出卖人基于利于买受人在购买商品房后二次装修或优化结构设计等合理目的，在不影响商品房质量、结构安全、使用功能的情况下，可对商品房墙体作局部优化处理（比如：局部墙体结构、材质及工艺优化等），该等优化处理出卖人无须通知买受人，买受人同意不得以此为由单方解除商品房买卖合同前出卖人不承担违约责任”。本案其余事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅针对曹宗振的上诉主张进行审理。首先，对于曹宗振要求确认案涉房屋的性质以及面积的问题，在《商品房买卖合同》中，买卖双方已就案涉房屋的性质进行了约定，且房屋属于商业还是住宅的性质，也不属于人民法院确认的事项，故对于曹宗振的该请求，本院不予支持。现双方争议的主要问题是房屋出现的面积差问题，虽然在《商品房买卖合同》第三条中约定了房屋建筑面积51.03平方米、套内面积46.23平方米，但该面积为预售面积，真实面积需要房屋修建完成后，由专业的房屋面积测绘机构进行测绘确定。对于预售房屋与实际交付房屋可能出现的面积差，在建筑行业是普遍存在和不可避免的，因此，买卖双方在《商品房买卖合同》第五章第十五条专门就面积差异的处理方式进行了约定。另外，对于墙体的局部改造，双方在补充协议第十条也进行了约定，而且，在《商品房买卖合同》所附分层分户平面图中，曹宗振所购房屋的户型存在部分不规则形状，而中天房开交付的房屋为规则的长方形，该变化完全有利于买受人实现房屋的使用价值，因此，中天房开所交付的房屋符合合同约定，曹宗振要求以预售面积及户型交付房屋有违诚实信用原则。其次，关于办理不动产权登记手续的问题，在《商品房买卖合同》明确约定了面积差处理方式的情况下，上诉人没有选择退房，就应当按照约定补足购房款。根据《商品房买卖合同》补充协议第八条的约定，“双方以有资质的测绘机构出具的《商品房面积实测技术报告书》中载明的套内面积为准结算房价款；双方在产权办理时结清面积补差款项”，该约定具体明确，对当事人具有法律约束力，曹宗振应当在补足款项的前提下要求中天房开协助为其办理产权手续，现曹宗振没有履行补足面积差款项的先合同义务，无权要求中天房开协助其办理产权证。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人曹宗振的上诉主张均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，均由上诉人曹宗振负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年九月十四日书记员  张鑫