大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初6078号原告：大连百安物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区友好路101号北塔楼号楼13层11号。法定代表人：常伟，该公司经理。委托诉讼代理人：杨旭，女，1986年12月12日生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市中山区。被告：王金山，男，1957年1月10日生，汉族，户籍地辽宁省大连市西岗区，现住大连市西岗区。原告大连百安物业管理有限公司与被告王金山物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月24日受理后，依法适用简易程序，于2021年9月3日公开开庭进行了审理。原告大连百安物业管理有限公司委托诉讼代理人杨旭、被告王金山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告自2017年6月26日至2020年12月31日的物业管理服务费共计人民币8283.66元、电梯费336元，合计8619.66元；2、判令被告以每日千分之三支付逾期付款滞纳金直至缴清全部费用之日止，截至2020年12月31日以欠缴本金30%计算应付滞纳金为2585.9元；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的位于大连市西岗区悦泰•福里小区的业主。2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司（以下简称富泰公司）与原告签订了《悦泰福里前期物业服务委托合同》，双方对物业管理服务费收取标准及逾期交纳物业服务费的违约责任做了相应的约定。后被告于2014年6月接收所购（位于大连市西岗区，建筑面积70.11平方米）房屋时，与富泰公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议），并签署确认了原告制定的《悦泰福里临时管理规约》承诺书。根据双方服务协议约定，被告接受富泰公司委托的物业管理企业的管理和服务，并按拥有住宅建筑面积以每月2.8元/平方米的标准，自2014年6月开始交纳物业服务费。每年度首月10日内缴纳该年度物业服务费，如逾期付款自逾期之日起应按日千分之三标准交纳滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告至今尚欠2017年6月26日至2020年12月31日物业费8283.66元、电梯费336元，以欠缴本金30%计算应付滞纳金为2585.9元，合计11205.56元。虽经原告多次书面、上门沟通协商催缴，均无效果。现被告拒不交纳物业管理服务费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院。被告辩称，不同意原告诉讼请求。被告是2014年回迁，2015年6月28日至2016年6月27日物业费2355.7元、电梯费48元，合计2403.70元（补充电梯费：因为我单身一人在住，当时我找过悦泰总公司领导，经领导同意每年交48元）。2015年装修每户必须报物业部门批准，签协议，不损坏公共设施、不改装，装修完工由物业专业工程领导检查合格才能入住，否则停电、停水。而被告楼上雨水管改为下水管使用，被告发现这种情况，立即去找物业领导反应楼上把下水管改到阳台雨水管里，一倒水就“哗啦哗啦”响，严重影响我正常休息。倒水时间不固定，从早上4点到晚上11点左右，排水声音大。因为排水（雨水）管没有隔音墙，有时候睡觉被惊醒，以为外面下大雨了，经过这样，冬天关门关窗有臭味。请求物业领导给予解决。物业领导当时说好，我们一定解决。过了半年还没有解决，我又去找物业领导，他说我们想办法解决。又过了一段时间，我又去找物业领导，他说以前检查工程的领导调走了，等以后再说。后来在2017年4月22日我以书面材料写一份送到物业领导，说如果物业解决，就不交物业费了，产生后果由物业部门负责。这是你们物业有关部门检查不到位的结果。后来我就去孩子家住，去年才搬回来住。我又去找物业领导，他说我也不知道当时的情况，我也没有办法解决。我就打投诉电话，有关领导叫我和物业协商解决。物业部门只有上我门上贴几回缴费通知单。每年一次，也没有任何领导找我，只有物业收费服务员打电话叫我交费。原告在楼道和电梯内安装电子广告，但广告费没有与居民平分。高层二次加压，水是否经过了检测，水箱是否进行了清空等未告知住户。经审理查明，2013年11月1日，大连富泰房地产开发有限公司（以下简称“富泰房地产”）与原告签订《前期物业服务委托合同》，约定富泰房地产将“悦泰福里”项目委托原告实行物业服务，物业类型为高档住宅、公建；位置坐落于大连市西岗区；委托管理期限自本合同生效之日起至本业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.8元（不含电梯费），逾期交纳，按照应交金额的3‰按日交纳滞纳金。原告、富泰房地产共同制定一份《悦泰福里临时管理规约》，对悦泰福里小区物业的使用、维修养护、业主的共同利益及违约责任等作了约定，业主应按照前期物业服务合同的约定足额交纳物业服务费：住宅建筑面积每月每平方米2.8元；公建建筑面积每月每平方米3.5元；电梯费每人每月4元；车位物业费每个每月40元。业主须于每年度首月10日内交纳该年度的物业服务费，未按时交纳的，自逾期之日起承担应交费每日3‰的滞纳金。2014年6月28日，富泰地产与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，被告并签署一份《承诺书》，主要内容为：被告为西岗区北岗街悦泰福里2-1-1-16-2房屋买受人，被告确认已详细阅读并同意遵守大连百安物业管理有限公司制定的《临时管理规约》，同意承担违反临时管理规约的相应责任。另查，被告系大连市西岗区业主，建筑面积70.11平方米。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告未交纳2017年6月26日至2020年12月31日的物业管理服务费及电梯费。后经催要仍未缴纳。本院所确认的上述事实，有《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、工作记录、照片等证据材料在案为凭，上述证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务委托合同》，内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，对业主具有约束力。原告及全体业主和使用人均应履行合同约定的义务。被告作为原告物业管理辖区内的业主，在接受原告提供的物业服务的同时应按时履行交纳物业服务费的义务。被告辩称原告提供的物业服务不到位，并不能彻底否定原告履行了物业服务，亦不能因此免除被告交纳物业服务费的义务。物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。被告不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。因此，原告要求被告支付2017年6月26日至2020年12月31日物业服务费8278元（2.8元/月/平方米×42个月×70.11平方米+2.8元/月/平方米÷30天×5天×70.11平方米，取整）的诉请于法有据，本院应予支持。关于电梯费，原告未提供证据证明案涉房屋系多人居住，故原告要求被告支付2017年6月26日至2020年12月31日一人标准的电梯费168元（4元/月/人×42个月），符合合同约定，本院应予支持，原告主张超过部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称，楼上邻居私改管道排水的问题，原告对此负有沟通协调的义务，现被告未提供证据证明原告对此有过错或未履行相关沟通协调义务，被告以此为由拒缴物业费没有法律依据。私改管道问题属于邻里之间相邻权的法律关系，与本案物业服务合同分属不同法律关系，被告可以另行诉讼主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、九百三十九条、九百四十四条之规定，判决如下：一、被告王金山于本判决生效之日起十日内给付原告大连百安物业管理有限公司物业服务费8278元及电梯费168元。二、驳回原告大连百安物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元（原告已预交），由被告王金山负担30元，由原告大连百安物业管理有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 员  陈 佩二〇二一年九月九日法官助理  吴殿文书 记 员  江云峰