贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初14151号原告：罗贞华，男，1964年6月5日出生，汉族，住址：贵州省赫章县。原告：王明珍，女，1966年2月28日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520502055034224B。法定代表人：李当明，系公司董事长。原告罗贞华、王明珍与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年8月4日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告罗贞华、王明珍到庭参加诉讼，被告福明房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求具体为：1．判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即办理位于七星关区房屋的不动产权证书并交付给原告罗贞华、王明珍，并支付违约金暂计人民币19480.45元（违约金以购房款361513元为基数，从2020年6月14日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至实际交付房屋不动产权证书之日止）；2．判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司支付原告罗贞华、王明珍逾期交房违约金人民币29380.05元；3．本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求中要求被告立即原告办理涉案商品房不动产权证书；变更第二项诉讼请求中的逾期交房违约金为20515.10元。本院查明如下案件要素：2017年3月16日，原告与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市双树路双树˙望城滨河片区，建筑面积108.61平方米，房屋总价款为361513元的住宅出卖给原告，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年6月30日前；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告福明房开公司支付了全部购房款。2019年9月4日，因被告未按期交房，原告罗贞华与被告签订《补充协议》，约定被告承担在原《商品房买卖合同》每日万分之一违约金的基础上额外增加2018年7月至2018年11月超期时间按每月增加补偿金500元／户／月；2018年12月至2019年9月超期时间按每月补偿300元／户／月；从2019年10月1日起，被告须按原《商品房买卖合同》每日按原告已交房款的万分之一基础上，向原告增加支付500元／户／月二次违约金补偿，若逾期一月后仍未交房，被告须再向原告增加支付500元／户／月违约金补偿的基础上逐月递增100元／户／月，以此类推，直至交房为止。2020年3月10日，被告及案外人贵州省平安盛世物业管理有限公司与原告签订《费用抵用申请单》，同日，被告交付涉案房屋给原告。2020年3月13日，被告向原告出具欠条，约定2018年7月1日至2019年11月15日期间逾期交房违约金及补偿费合计24633.10元，分期代付物业公司相关费用合计4118元，剩余欠款为20515.10元，被告承诺2020年6月30日前支付，实际收房时物业公司认可欠条上载明的由被告代付的相关费用4118元。涉案商品房至今仍未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。根据原告提交的欠条能证明2018年7月1日至2019年11月15日期间逾期交房违约金及补偿费合计24,633.10元，分期代付物业公司相关费用合计4,118元，剩余欠款为20,515.10元，被告承诺2020年6月30日前支付，本案中，因逾期交房违约金约定的支付期限（2020年6月30日）已届满，故对原告主张被告立即支付涉案逾期交房违约金及补偿金的诉请，本院予以支持。就逾期提交办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。涉案《商品房买卖合同》未就被告福明房开公司取得涉案商品房初始登记的时间及被告福明房开公司将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告福明房开公司应从交房之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。原告提交的费用抵用申请单能证明原告于2020年3月10日结算后实际收房，故可认定原告收到案涉房屋的时间为2020年3月10日。根据前述司法解释的规定，则被告应于交房之日起90日（2020年6月8日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，故被告应当自2020年6月9日起，向被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。本案中，因原告只要求被告从2020年6月14日起计算该违约金，这是原告对自己民事权利的处分，未违反相关法律规定，本院予以准许。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期超过360日的约定，仅勾选了原告选择退房时被告应当承担的违约责任，对原告选择不退房时被告应当承担的违约责任的约定并未进行勾选，应当视为双方未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过360日后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”及因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起，贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的规定，本案中，结合原、被告双方的履约情况，从2020年6月14日起的逾期办证违约金，以原告已付购房款总额361,513元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止。原告在诉讼过程中，撤回第一项诉讼请求中要求被告立即原告办理涉案商品房不动产权证书，是原告依法处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院应依法予以准许。被告福明房开公司未到庭参加诉讼，不影响本院根据采信的证据及查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗贞华、王明珍支付逾期交付涉案商品房的违约金及补偿金20,515.10元；二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗贞华、王明珍支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以已付购房款361,513元为基数，从2020年6月14日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；三、驳回原告罗贞华、王明珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费267元，由原告罗贞华、王明珍负担36元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  潘兴荣二〇二一年九月三日书记员  谢媛媛