湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0112民初4839号原告：湖南均豪物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉路芙蓉公馆A栋1304号。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：戴笠鹏，湖南湘诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周湘倩，湖南天润人合律师事务所律师。被告：王连君，男，1965年4月26日出生，汉族，住长沙市望城区。原告湖南均豪物业服务有限公司（以下简称“均豪物业公司”）与被告王连君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告均豪物业公司的委托诉讼代理人周湘倩、被告王连君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费11530.61元，并自欠费之日起按合同约定支付滞纳金至清缴之日止（暂计至2020年12月31日为3459.183元），共计14989.793元；2、判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2013年7月31日，长沙市望城区纬地置业有限公司与湖南鼎鸿物业管理有限公司（现更名为“湖南均豪物业服务有限公司”）签订《高域自然城一期前期物业服务委托合同》，该合同约定：高层带电梯的住宅物业服务费1.5元/月/平方米；商业物业服务费2元/月/平方米；办公楼物业服务费2.5元/月/平方米。2019年4月29日，长沙市高域自然城小区业主委员会与原告的望城分公司签订《物业管理服务合同》，该合同约定：高层带电梯的住宅物业服务费1.5元/月/平方米；商业物业服务费2元/月/平方米。同时，该合同第三十条约定“相关欠费业主应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金。”从2013年7月31日起至2021年4月30日，原告一直服务于高域自然城小区，被告为该小区业主，房屋面积为247.97平方米，2018年10月1日至2021年4月30日止，已拖欠物业费共计11530.61元，经原告多次催收，其仍未缴纳，故提出上述诉请。被告王连君辩称，2020年1月1日之后物业费拒付，是因原告服务差，服务未到位：外墙漏水造成被告家内墙发霉，开发商只赔偿了被告内墙的损失，但原告收了开发商的维修赔偿资金，却对被告该栋楼的外墙一直不修复，现在内墙又发霉，无法住人。两年前地下车库11栋2门边一台“僵尸”车，堵住通道，给被告和部分业主生活带来极大的不方便，被告多次要求原告移动“僵尸”车未果。该栋楼负一楼下沉，被告房屋西边塌方，下雨天化粪池的水漫出来进入电梯，被告在通道内淌着雨水走，地下车库乱停车，灭火器过期、坏了等，原告均视而不见。本院经审理认定事实如下：1、2014年8月1日，被告与长沙市望城区纬地置业有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区房屋，合同载明房屋建筑面积为248.18平方米，物业服务企业为湖南鼎鸿物业管理有限公司（以下简称“鼎鸿物业公司”），前期物业服务期间，物业服务收费方式为交房时预缴6个月物业服务费。物业服务期限自合同约定交房之日起至业主委员会成立止，物业服务收费价格为1.5元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间为合同约定交房日期次月起。2、2013年7月31日，长沙市望城区纬地置业有限公司与鼎鸿物业公司签订合同，约定委托鼎鸿物业公司对高域自然城一期实行专业化、一体化的前期物业服务。3、2019年4月29日，长沙市望城区高域自然城小区业主委员会（甲方）与均豪物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，其中第二条约定，本物业合同期限为3年，自2019年4月29日至2022年4月28日；第八条约定，收费标准为电梯住宅物业服务费1.5元/月/平方米；第三十条约定，业主逾期未交纳物业服务费的，乙方有权下达催缴通知，并有权自下达缴费通知单之日起三个月后公示欠费名单，相关欠费业主应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金，但违约金的执行需再向甲方备案。4、被告于2018年11月20日入伙。2021年4月22日，原告方向被告发出催费《律师函》。现被告欠付自2020年1月1日到2021年4月30日止期间的物业费。5、另查明，原告方提供了其履行了日常巡查、防火及电梯检查记录、清洁卫生、园林绿化等日常工作的记录。6、再查明，鼎鸿物业公司于2017年9月4日经工商登记变更为均豪物业公司。被告案涉房屋产权证登记的建筑面积为247.97平方米。上述事实，有均豪物业公司提交的内资企业登记基本情况表、临时管理规约、前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、商品房买卖合同、物业服务合同、律师函及照片及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，长沙市望城区纬地置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》、原告与被告业主委员会签订的《物业管理服务合同》，均对选聘原告为涉诉房屋所在小区的前期物业服务单位，上述合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。本案中，原告为涉诉小区提供了物业服务，被告应按约支付物业管理费。本院综合考虑原告对被告提供的物业服务瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，故本院按照10%的比例相应扣减被告应承担的物业费，从2020年1月1日至2021年4月30日止，被告欠付物业管理费为5356元（247.97平方米×1.5元/平方米/月×16个月×0.9）。故对原告要求被告支付物业管理费11530.61元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告滞纳金的主张，因原告对被告提供的物业服务有瑕疵，故对原告的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王连君于本判决生效后十日内支付原告湖南均豪物业服务有限公司2020年1月1日至2021年4月30日的物业管理费5356元；二、驳回原告湖南均豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费174元，因适用简易程序减半收取计87元，由被告王连君负担25元，原告湖南均豪物业服务有限公司负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李灵芳二〇二一年九月九日法官 助理  曾 怡代理书记员  熊博闻相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。