河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀04民终5164号上诉人（原审被告）：邯郸市龙瑞房地产开发有限公司，住所地位于河北省邯郸市邯山区赵都新城S4地块3号商业楼水厂路西231号。法定代表人：韩永存，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏金锋，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付晓芳，女，1977年1月31日出生，汉族，住河北省邯郸市。上诉人邯郸市龙瑞房地产开发有限公司（以下简称龙瑞房地产公司）因与被上诉人付晓芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2021）冀0402民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龙瑞房地产公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书第二项，改判上诉人龙瑞房地产公司向被上诉人付晓芳退还的购房款减少50000元；2、依法撤销判决书第三项利息损失76564.78元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人付晓芳承担。事实和理由：1、一审法院认定付晓芳支付给上海帆影房地产经纪有限公司的50000元是龙瑞房地产公司收取房款的事实错误。双方签订的房屋认购协议约定付晓芳的房款为1037568元，龙瑞房地产公司给付晓芳出具的收款收据及转账记录均为1037568元。付晓芳提供的证据同时显示有争议的50000元是通过转账方式支付，收款账户户名为上海帆影房地产经纪有限公司，虽然转账时间与支付房款时间相近，但收款人并不是龙瑞房地产公司。并且付晓芳提供的录音也不能证明该50000元是房款的事实。所以一审法院认定付晓芳向龙瑞房地产公司支付了1087568元不符合事实，龙瑞房地产公司仅应向付晓芳退还实收房款1037568元。2、龙瑞房地产公司不应支付付晓芳支付购房款的利息损失。付晓芳购买龙瑞房地产公司房屋时，明知没有预售证，但是经不住价格优惠力度较大的诱惑，从而支付房款购买房屋，付晓芳对于无证销售是明知的，对于认购协议无效也同样存在过错，对于付晓芳主张的利息损失不应当支持。付晓芳答辩称：购房款是分四笔打到龙瑞房地产公司的，后三笔是同一时间、同一地点、在同一个销售的指引下刷的POS机，当时并不能区分POS机的不同，销售刘某芬说这50000元不给开票是公司惯例，这50000元是给了龙瑞房地产公司。从始至终被上诉人只接触了销售顾问刘某芬一个人，没有接触过其他人。龙瑞公司没有预售许可证，进行违法销售，且隐瞒其没有预售许可证的事，龙瑞房地产公司是完全的过错方。付晓芳向一审法院起诉请求：1、依法确认付晓芳与龙瑞房地产公司签订的《认购协议》无效；2、依法判令龙瑞房地产公司返还付晓芳购房款1087568元；3、依法判令龙瑞房地产公司赔偿付晓芳因合同无效造成的损失63162元（其中，以购房款50000元为基数，支付自2019年9月1日起至起诉之日止的损失2934元；以购房款1037568元为基数，支付自2019年9月6日至起诉之日止的损失60228元，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、本案诉讼费由龙瑞房地产公司承担。诉讼过程中，付晓芳变更诉讼请求第3项为：依法判令龙瑞房地产公司赔偿付晓芳以购房款50000元为基数，支付自2019年9月1日起至2021年3月1日止的损失2934元；以购房款1037568元为基数，支付自2019年9月6日至起诉之日止2021年3月1日的损失60228元，共计63162元；以购房款50000元为基数，支付自2021年3月2日起至欠款偿还完毕之日止的损失；以购房款1037568元为基数，支付自2021年3月2日至欠款偿还完毕之日止的损失，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院认定事实：2019年8月31日，经龙瑞房地产公司置业顾问刘某芬推销介绍，付晓芳确定购买龙瑞房地产公司开发销售的位于邯郸市邯山区房屋，付晓芳于当日以ＰＯＳ刷卡方式向龙瑞房地产公司转款交付50000元购房款，龙瑞房地产公司向付晓芳出具了加盖龙瑞房地产公司财务专用章的收据，金额50000元，编号Ｎ0.0037736；同时向付晓芳出具客户交款确认单，编号Ｎ0：0001833。2019年9月5日，龙瑞房地产公司（出卖人、甲方）与付晓芳（买受人、乙方）签订《认购协议》，约定：甲方所认购的房屋为甲方开发销售的糖人街东项目X栋X单元XXX号房屋（以下简称“房屋”）；房屋单价9923.18元／平方米（按建筑面积计价），建筑面积约104.56平方米（最终面积以房屋实测面积为准），房屋总价款1037568元（最终房屋总价款以房屋实测面积为准，据实结算）；付款方式为一次性付款，乙方于本协议签署当日一次性缴纳购房款1037568元；乙方应于本协议签署之日起／日内（如甲方另行通知的，以甲方另行通知的时间为准）到甲方项目售楼处签署买卖合同并按照约定缴纳房款（一次性付款的未全款、分期付款的为首付款）；乙方已详细阅读并以完全理解甲方在销售现场公示的买卖合同、附件样本的全部条文，同意按该样本内容签署买卖合同、附件……甲方已详细告知乙方本项目的开发情况包括预售证等证件取得情况，乙方已清楚了解且无异议；如本协议履行过程中发生纠纷，甲乙双方均有权向房屋所在地人民法院提起诉讼等约定。《认购协议》上甲方处加盖“邯郸市龙瑞房地产开发有限公司商品房买卖合同专用章”，乙方处付晓芳签名并捺印。付晓芳于当日按龙瑞房地产公司要求通过ＰＯＳ机刷卡方式分三笔向龙瑞房地产公司转款交付房款合计1037568元，即龙瑞房地产公司两笔，金额分别为384000元（时间：15：54：07）、603568元（时间：15：54：55）；帆影经纪公司一笔，金额50000元（时间：15：52：56）。龙瑞房地产公司向付晓芳出具加盖龙瑞房地产公司财务专用章的收据，金额987568元，编号：Ｎ0.0013257；同时龙瑞房地产公司向付晓芳出具客户交款确认单，编号Ｎ0：0003635，金额987568元，客户交款确认单的备注中注明“电商费”。向帆影经纪公司的转款50000元，龙瑞房地产公司未出具收据或手续。此后，龙瑞房地产公司未通知付晓芳签订正式购房合同，付晓芳得知其购买的商品房未办理预售许可证后，经与龙瑞房地产公司协商退款未果，于2021年4月23日诉至法院，诉请如前。另查明，自2019年9月1日起至2019年9月4日，以本金50000元按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算，利息为23.61元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合付晓芳起诉的事实和理由、龙瑞房地产公司的述辩意见以及审理查明的事实，本案的争议焦点为：一、本案《认购协议》是否合法有效；二、龙瑞房地产开发公司应当返还付晓芳房款金额。本案焦点一、本案《认购协议》是否合法有效。付晓芳与龙瑞房地产公司签订的《认购协议》包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款，付晓芳按照约定支付了全部购房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，付晓芳与龙瑞房地产公司于2019年9月5日签订的《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”龙瑞房地产公司庭审认可案涉房屋尚未取得房屋预售许可证，截止本案庭审结束，龙瑞房地产公司仍未取得案涉房屋的预售许可证，故本案《认购协议》依法应当认定无效。本案争议焦点二、龙瑞房地产开发公司应当返还付晓芳房款金额。本案当事人对付晓芳交付购房款的金额存在争议，付晓芳主张向龙瑞房地产公司交付购房款为1087568元，包括2019年8月31日50000元、2019年9月5日三笔合计1037568元；龙瑞房地产公司认可收到付晓芳购房款1037568元，即2019年8月31日50000元、2019年9月5日二笔合计987568元，仅对2019年9月5日帆影经纪公司收取的购房款50000元予以否认，对双方均认可、无争议的购房款金额法院依法予以确认。对存在争议的50000元，分析认定如下：首先，该50000元和另外两笔转款时间日期相同，且早于另外两笔转款，龙瑞房地产公司对另外两笔转款予以认可，在客户交款确认单备注中有“电商费”记载；其次，在付晓芳和龙瑞房地产公司职业顾问刘某芬的通话记录中，刘某芬认可收到付晓芳交付房款为1087568元，称该50000元为电商费；再次，付晓芳将购房款全部直接交给龙瑞房地产公司并认可在龙瑞房地产公司销售处直接购买商品房，未通过任何中介机构，龙瑞房地产公司也未举证证明本案房屋买合同中存在中介服务。综合上述情况，依法应认定上述50000元为龙瑞房地产公司收取的房款。故法院依法认定龙瑞房地产公司收取付晓芳购房款为1087568元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因本案《认购协议》因未取得预售许可证导致违法无效，龙瑞房地产依法应当将收取的购房款返还付晓芳，并应当赔偿付晓芳因此所受到的损失。结合本案的实际情况，对于付晓芳诉请的利息，因龙瑞房地产公司将未达到预售条件的商品房出售存在过错，其应当赔偿付晓芳占用购房款期间的利息损失，利息依法应根据付晓芳交付购房款的实际情况，自购房款交付之日起至债务清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。综上所述，付晓芳的诉讼请求，于法有据，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、付晓芳与邯郸市龙瑞房地产开发有限公司于2019年9月5日签订的《认购协议》无效；二、邯郸市龙瑞房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内退还付晓芳购房款1087568元；三、邯郸市龙瑞房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付付晓芳利息损失（包括2019年9月4日以前利息23.61元和自2019年9月5日起至债务清偿完毕之日止，以本金1087568元，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15157元，减半收取计7578.50元，由邯郸市龙瑞房地产开发有限公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明事实与一审基本相同，本院予以确认。另查明，龙瑞房地产公司向付晓芳出具的编号N0：0003635的客户交款确认单，金额为50000元。一审认定为987568元不当，予以纠正。本院认为，龙瑞房地产公司在付晓芳起诉前尚未取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，龙瑞房地产公司与付晓芳签订的《认购协议》无效。合同无效系因龙瑞房地产公司未取得商品房预售许可证明导致，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，龙瑞房地产公司应返还付晓芳购房款及占用购房款期间的利息损失。关于电商费50000元，因该款项是在龙瑞房地产公司销售人员授意下与购房款同时支付，交款确认单也是由龙瑞房地产公司人员出具，非第三方中介公司人员在场另行收取或出具收费单据，且没有足够证据证明龙瑞房地产公司明确告知付晓芳该50000元与龙瑞房地产公司收取的购房款无关，故电商费50000元及相应利息损失亦应由龙瑞房地产公司返还。综上所述，龙瑞房地产公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2830元，由上诉人龙瑞房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长 白 燕审判员 武运红审判员 梁国华二〇二一年九月十日书记员 韩 颖