广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14672号上诉人（原审原告）：陈穗珩，女，1965年9月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，广东正大联合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州颐正物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路490号4层3056房自编之一。法定代表人：张必勇，系该司总经理。委托诉讼代理人：吕芷晴，该司职员。委托诉讼代理人：方喜珠，国信信扬律师事务所律师。上诉人陈穗珩因与上诉人广州颐正物业管理有限公司（以下简称颐正公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初35195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈穗珩上诉请求：1.撤销一审判决第二项判项，改判颐正公司于判决发生法律效力之日起10日内，向陈穗珩赔偿2020年1月16日至2021年4月期间的租金损失110500元；2.颐正公司承担本案一审、二审受理费。事实与理由：一、一审遗漏重大事实，导致错误判决。（一）一审遗漏2020年7月6日-2020年7月8日期间，陈穗珩多次要求颐正公司通电，给新的租户入场进行装修，颐正公司一直恶意拒绝通电，企图逼陈穗珩返租给颐正公司，强迫陈穗珩进行不合理及不合法交易。陈穗珩提供的证据15-16中，已经显示颐正公司一直拒绝通电，只有通电了，新的商户才能进场装修。颐正公司拒绝通电，导致商户无法进场装修，假如颐正公司依法进行通电，商户进场后，颐正公司即使不想承担维修公共设施设备的义务，也可以与新的商户沟通，在商户装修时，对于相关的设施设备由商户在一定范围内进行维护。但是颐正公司完全是恶意断电，阻碍商户进场，其所谓的什么消防设施等存在问题完全属于假借的虚假理由。（二）一审法院事实查明及认定互相矛盾，导致错误判决。1.一审法院在判决书中一方面详细列明了陈穗珩与颐正公司2010年1月12日签订的《物业管理服务合同》内容，并且里面约定了每月每平方米50元的物业管理费标准，并且约定为包干制。里面明确约定服务内容包括商场共用设施设备的维修、养护、运行。本案中，涉及消防设施设备本身属于商场公共设施的一部分，任何商场的正常开业及运营，均应该依法通过消防验收，一审法院忽视了本身争议的消防问题，均是颐正公司提供服务的范围内，即颐正公司必须为商铺的消防设备进行维修、维护，其收取管理费，应该履行维护义务，但是颐正公司一直拒绝履行其维护义务，另外一方面又每月收取陈穗珩及物业使用人高额管理费（每月之前收取商户管理费将近1000元），一审法院认为陈穗珩存在责任有背事实，无法律根据；2.颐正公司违法对陈穗珩商户实施断电前，赶走商户前，陈穗珩每月租金可得纯收益为5000元，陈穗珩2020年6月开始签订的协议收益为8000元，而且管理费等费用一直由商户承担，但是按照一审法院的判决，目前陈穗珩每月的收益仅仅为23000除以13=1437.5元，陈穗珩还要面临颐正公司追讨空置期管理费的法律风险。（三）一审法院采信天河区天河南街消防安全委员会办公室发出的通知缺乏法律根据，导致错误判决。1.颐正公司提供的天河区天河南街消防安全委员会办公室不具有独立的主体地位，不是消防问题的执行部门，其开具的相关通知不具有合法性；2.即使天河区天河南街消防安全委员会办公室发出的通知具有合法性，其通知对象也是颐正公司。由于案涉的商铺颐正公司非法断电，长期空置。天河区天河南街消防安全委员会办公室责令颐正公司整改，恰恰证明涉及的消防设施属于商场共有设施设备，颐正公司作为商场的整体经营单位，应该负责修缮及维护；3.天河区天河南街消防安全委员会办公室发出的整改通知书，涉及的是120铺，本案是121铺，一审法院的本案认定事实错误。二、一审法院无视陈穗珩相对弱势地位，作出的判决实际上变相鼓励颐正公司通过违法断电来损害陈穗珩及其他业主的合法权益，获取其他非法利益，影响恶劣。一审法院的判决，虽然否认了颐正公司断电的合法性，但是由于判令颐正公司承担的赔偿损失远远低于市场价，导致颐正公司违法成本低廉，严重损害陈穗珩的合法权益。综上，请求判如所请。颐正公司答辩称：一、颐正公司不存在任何恶意断电行为，更不存在任何逼迫业主返租行为，陈穗珩该主张并无任何事实依据，也无任何证据予以证实。恰恰相反，是陈穗珩多次要求颐正公司以畸高于市场租金价格进行返租，颐正公司当然均予以拒绝，对此颐正公司提交的《租金意向》可以证实。二、颐正公司对案涉商铺短暂断电行为是因为案涉商铺存在消防隐患，作为案涉商铺的物业服务人，有责任对案涉商铺实施管理，包括消防安全监督与管理，这是进行日常物业管理的措施，颐正公司根据消防安全委员会办公室发出的《消防安全隐患整改告知书》，因案涉商铺存在消防隐患且陈穗珩拒绝整改，颐正公司依照《物业管理服务合同》第4.8条第12项约定与法律规定对案涉商铺暂停供电的行为并未违反相关法律规定。颐正公司为了案涉商铺的消防安全、为了整个商场的安全，有责任对其消防隐患进行监督并做出相应的安全措施，保护了公共安全与公共利益，且颐正公司对案涉商铺进行断电处理并未获取任何额外利益。颐正公司对案涉商铺暂停供电并非恶意断电行为，主观上并无任何过错。根据《物业管理服务合同》第4.8条第10款约定，甲方违反消防、安全规定造成损害的，乙方无需承担经济和法律责任，颐正公司不应当对陈穗珩因违反消防安全规定造成损失承担任何责任。三、案涉商铺消防整改并非陈穗珩主张的所谓“公共区域”，而是陈穗珩的专有面积范围，其整改义务者为陈穗珩，并非颐正公司。《消防安全整改通知书》明确整改对象为案涉铺位，并非公共区域，该事实也经一审法院在判决书予以认定。四、陈穗珩至今仍故意拒绝履行自身的整改义务，其行为已经违反了《消防法》的相关规定，其不得以自身违法行为获得任何非法利益。陈穗珩虽然在2020年1月2日与颐正公司在现场达成了进行消防整改等意见，但却一直不履行整改义务，陈穗珩完全可以自行整改或在有新租户进场装修时，轻而易举地解决消防整改等问题，但陈穗珩并未积极履行其自身整改义务。五、陈穗珩所谓的租金损失与颐正公司暂时断电措施并无直接因果关系。陈穗珩商铺的空置是其自身行为与疫情对市场的影响等因素导致，与颐正公司的管理行为无关。商铺只要有商户申请进场，经过颐正公司消防验收的，陈穗珩与商户就可以完全自由使用案涉商铺，但陈穗珩却从未积极履行该义务，因此即便造成任何损失也应当由业主自行承担，与颐正公司的管理行为无直接因果关系。再者，陈穗珩一审提交的租赁合同也并非真实交易，不得作为损失的依据。颐正公司亦提起上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈穗珩一审全部诉讼请求或发回重审；2.陈穗珩承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未查明事实，颐正公司早已于2020年10月对案涉商铺恢复用电，不存在至2021年4月份持续断电的行为，判决第一项要求颐正公司承担从2020年1月至2021年4月的租金损失无任何事实依据。2020年10月16日颐正公司与陈穗珩进行开会讨论关于案涉商铺返租事宜，颐正公司已经告知了陈穗珩案涉商铺已经恢复供电，陈穗珩并未提出异议，本案陈穗珩也并未提交证据证明颐正公司断电至判决之日，因此该判项无事实与法律依据，应当予以撤销。二、陈穗珩主张颐正公司赔偿损失无事实与法律依据。首先，陈穗珩主张赔偿损失无合同依据。本案案由是物业服务合同纠纷，即陈穗珩主张双方的法律关系为合同关系，可以得出陈穗珩主张颐正公司赔偿损失依据应当是合同依据。但陈穗珩在一审时并不认可颐正公司与陈穗珩的物业服务合同的有效性，并提出物业服务合同已于2019年12月31日自行终止，也拒绝向颐正公司缴纳物业服务费，但陈穗珩却以物业服务合同关系而不是侵权法律关系起诉，明显自相矛盾，且陈穗珩也并未举证证明主张颐正公司赔偿损失的合同依据。另，颐正公司根据消防安全委员会办公室发出的《消防安全隐患整改告知书》，因案涉商铺存在消防隐患且陈穗珩拒绝整改，依照《物业管理服务合同》第4.8条第12项约定与法律规定对案涉商铺暂停供电的行为并未违反相关法律规定，不具违法性。颐正公司作为案涉商铺的管理者，为了整个商场的安全，有责任对其消防安全进行监督并做出相应的安全措施。颐正公司并非恶意断电行为，主观上并无任何过错。根据《物业管理服务合同》第4.8条第10款约定，甲方违反消防、安全规定造成损害的，乙方无需承担经济和法律责任，颐正公司不应当对陈穗珩因违反消防安全规定造成损失承担任何责任。第三，颐正公司对陈穗珩并没有损害事实的存在。陈穗珩未将案涉商铺出租是其自身行为，与颐正公司无直接关系。陈穗珩的空置是其自身经营行为与疫情对市场的影响等因素导致，与颐正公司的管理行为无关。商铺只要有商户申请进场，经过颐正公司消防验收的，陈穗珩与商户就可以完全自由使用商铺，并不存在颐正公司故意断电导致陈穗珩完全无法使用案涉商铺的情形。且陈穗珩一审提交的租赁合同并非真实交易，不得作为损失的依据。再者，颐正公司因案涉商铺未进行消防整改前暂时断电的行为与陈穗珩的租金损失也没有任何因果关系。三、一审法院关于双方《物业管理服务合同》的分析认定错误，与事实及法律不符。一审判决书“就此本院分析如下：首先，原被告签订的《物业管理服务合同》约定的期限已经届满，后双方未续签合同，应视为双方对于被告可否采取停水停电的管理措施并未形成明确约定，被告再行以上述合同作为其停止供电的依据，理据不足；”适用法律错误，虽然颐正公司与陈穗珩之间签订的《物业管理服务合同》约定的期限已届满，但案涉商铺所在的商铺仍由颐正公司提供物业服务，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”双方的原物业服务合同应继续有效，且在颐正公司与案涉商铺所在商场的其他业主生效判决中该点也是得到支持的。四、即使陈穗珩有造成损失，其作为产权人，应当积极采取措施及时止损，但很明显陈穗珩的行为是故意并放任损失后果的发生，其对主张的损失负有全部责任，损失后果应当自行承担。陈穗珩在明知有消防安全问题下仍故意不履行其整改义务，并故意对案涉商铺进行空置，其有故意造成损失并有采取扩大损失后果的意图与行为。综上，请求判如所请。陈穗珩答辩称：l.关于断电事实问题。颐正公司在一审处理过程中，对于断电一事是自始至终承认，而且我们2021年5月2日到现场，颐正公司负责供电的工作人员邹先生也是核实，电表读数与原来一致，即说明一直断电，无产生任何电费。颐正公司现在二审陈述说2020年10月存在通电与事实不符；2.颐正公司的断电行为直接造成陈穗珩的经济损失。颐正公司在2021年5月2日恢复通电后，陈穗珩已经立即将商铺与商户重新签订租赁合同，并且出租。颐正公司的断电导致陈穗珩无法对商铺进行使用，租户也无法使用，造成陈穗珩的经济损失；3.针对消防设施问题，陈穗珩等在2021年7月7日已经通过l2345电话求助，相关政府部门在2021年7月12日已经明确天河南检(2020)字01016101号，是针对颐正公司所作为，并且针对的是公共部分，2021年6月18日12345消防热线也回复案涉的消防设施设备是颐正公司维护，消防责任不在陈穗珩。本身商场消防设计从系统上来说，消防报警系统，(1)包括烟感探头、温感探头、消防报警紧急按钮、应急照明；(2)消防喷淋系统：(3)消防箱、消防栓。以上3类的消防系统都是综合统一运行的设施系统。整个建筑内的所有相关系统都是链接在一起的。这种为整个建筑服务的设备设施，自然是公共设施。按照《物业管理条例》公共设施应由物业公司管理。颐正公司作为事实管理1-5层商场管理方，应该对于消防设施设备进行维护，更新。陈穗珩商铺一直被停电，而且空置，从来未阻碍颐正公司对于消防设施设备进行维护及更新，一审法院认定陈穗珩对于消防设施设备有维护义务，无法律根据。因此一审法院认定陈穗珩应该承担绝大部分责任也没法律根据，违反公平原则；4.关于双方2011年签订的《物业管理服务合同》，双方合同在2019年12月31日到期。根据陈穗珩在一审提交的《信访回复》及信息公开告知书中，广州市天河区住建局部门已经明确了整个壬丰大厦物业服务备案的单位是广州壬丰物业发展有限公司，根据《广东省物业管理条例》第9条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。颐正公司并非合法的物业管理企业，颐正公司主张适用《民法典》948条本身属于适用法律错误。民法典948条涉及的物业服务合同，是指业主大会或建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同。2011年双方之所以签署《物业管理服务合同》是由于双方存在商场整租经营合作，目前双方在商场经营已经无合作，陈穗珩自营商铺，《物业管理服务合同》之前签订的基础已经丧失，相关条款对陈穗珩无约束力。陈穗珩向一审法院起诉请求：1.颐正公司即日起恢复对天河路490号壬丰大厦裙楼商场1层121号商铺的通电；2.颐正公司赔偿陈穗珩自2020年1月16日起至恢复供电时止的租金损失[（1）2020年1月16日至2020年5月31日，每月按陈穗珩与原租户所签租赁合同月租金5000元的计算，即22500元；（2）2020年6月1日起，每月按陈穗珩与新租户所签租赁合同月租金8000元计]；3.由颐正公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：陈穗珩系天河区天河路490号1层121铺（以下简称案涉商铺）的登记产权人，共有情况为单独所有。2010年1月12日，陈穗珩（委托方，甲方）与颐正公司（管理方，乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方自主经营的商铺位于广州市天河路490号壬丰大厦裙楼商场（又名颐高数码广场华南总店）首自然层121号铺位（柜台）（即案涉商铺）；管理期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止；本合同的履行期限与《统一经营协议（一）》中约定的期限相同，除本合同另有约定外，甲方委托乙方的管理服务内容包括公共环境卫生清洁、垃圾清运、公共绿地、花木的养护和管理、公共部分的公共秩序管理、公共部分的公共安全保卫服务、商场建筑公用部位的维修、养护和管理、商场公用设备设施的维修、养护、运行和管理（甲方自行增加的设备设施除外）；甲方每月应支付乙方的综合费797元，综合费主要包括物业管理费建筑面积每平方50元/月（内含空调费建筑面积每平方15元/月）和推广费建筑面积每平方25元/月（一年不少于12次推广活动），其中，物业管理费建筑面积每平方50元/月为包干制；甲方自行负责经营范围内的卫生、治安、消防、绿化、设备设施的维护保养等工作，由甲方自行承担相关责任；甲方进行商铺装修时，其装修方案应先行获得乙方的批准，方可委托具备法定资质的施工单位进行施工，乙方收到甲方提交的装修方案后，应在3个工作日内提出审核意见或作出批准，如乙方认为甲方的装修方案违反相关规定的，乙方应在审核意见中一次性告知甲方，甲方应按照乙方要求作出相应修改，甲方将修改后的装修方案提交予乙方，乙方收到后3个工作日内作出是否批准的决定，甲方及其装修单位应遵守颐高数码广场华南总店《装修管理规定》，装修完工后，甲方须通知乙方验收（包括但不限于消防验收等），乙方接到甲方通知后，须于3个工作日内予以验收，逾期验收的视为乙方认可甲方的装修工作验收合格，甲方须经乙方验收合格后，方可开业，否则，发生一切事故由甲方自行承担一切法律责任；甲方违反本协议的，乙方有权终止对甲方所拥有之物业供应水、电和限制甲方使用颐高数码广场设备、公共设施，由此产生的一切经济和法律责任由甲方自行承担等。同日，陈穗珩（乙方）及颐正公司（甲方）还签订《颐高数码广场华南总店治安消防协议书》，约定：颐高数码广场华南总店的安全、消防管理工作由甲方管理部门负责并指派专职人员进行经常性检查，以监督各项安全、消防制度的实际落实和执行情况，乙方应积极予以配合；对乙方的治安、消防工作，甲方将不定期进行综合安全检查，对检查发现的治安、消防隐患，乙方人员应及时按照要求整改等。2011年12月30日，陈穗珩（委托方，甲方）与颐正公司（管理方，乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：管理期限自2012年1月1日起至2019年12月31日止，该合同的其他约定与双方于2010年1月12日签订的《物业管理服务合同》基本一致。上述合同期满后，陈穗珩认为案涉商铺所在商场的整体物业管理方为广州壬峰物业发展有限公司，颐正公司也对商场进行设施设备的管理和控制，但其并未与广州壬峰物业发展有限公司签署物业管理服务合同。颐正公司表示自陈穗珩购买案涉商铺以来，其一直为案涉商铺所在的壬丰大厦颐高数码广场提供物业管理服务及收取物业管理费，即使双方未续签物业管理合同，但陈穗珩实际享受了颐正公司提供的物业管理服务和综合管理服务，双方间存在实际上的物业服务合同关系。同日，陈穗珩（乙方）及颐正公司（甲方）还签订《颐高数码广场华南总店治安消防协议书》，该协议约定与上述双方于2010年1月12日签订的《颐高数码广场华南总店治安消防协议书》基本一致。2019年12月6日，颐高数码广场华南总店商管部向案涉商铺及120商铺吴文龙商户发出《消防安全整改通知书》，称经商场联合检查发现，商铺存在消防安全隐患以及占用公共通道等问题，详见附件一，请于2019年12月14日前完成整改，如逾期未完成，该司将于整改期限届满的次日对案涉商铺采取进一步措施。通知书附件一显示有照片九张，照片中分别标示有“占用通道70Cm”、“120铺占用卫生间通道5Cm”、“120封闭天花需加装烟感”、“刷防火涂料”、“120强电需用镀锌铁管及线路凌乱”、“120铺灯箱电线没套管、凌乱”、“121强电需用镀锌铁管及线路凌乱”、“120强电需用镀锌铁管”、“120柜子凌乱”字样。2019年12月27日，颐正公司向案涉商铺及120铺位发出《通知书》，称案涉商铺及120铺位，经商场联合检查发现，存在占用公共通道、存在消防安全隐患等问题，且已于2019年12月6日发放《消防安全整改通知书》，另该司管理人员已多次催告按整改通知书完成整改，但时至今日商铺仍未完成整改，为消除消防安全隐患和保障商场及商户的人身财产安全，该司将对商铺停止物业服务，直至商铺完成整改。2020年2月24日，广州市天河区人民政府天河南街道办事处向案外人林珂桂等人作出《关于林珂桂等人投诉事项的答复》，内容为：你们主要反映颐正物业管理有限公司违反物业管理服务合同细则，要求物业恢复用电，并赔偿业主由此造成的损失等问题；接到该投诉件后，该街道立即进行了解，经核，颐正物业管理有限公司从2019年3月16、12月22日、12月30日至今陆续对天河区490号一层119、138、139、120、121等店铺进行断电情况属实；对此，街综治科、城管科、司法所等部门曾联合组织颐正物业管理有限公司及业主代表召开协调会，目前仍未就存在问题达成一致等。2020年7月15日，陈穗珩向颐正公司发出《关于要求恢复商铺通电的通知函》，函称：颐正公司自2019年12月30日起至今，对案涉商铺擅自违规采取停电措施，导致商铺租户无法经营，造成严重损失；自颐正公司停电以来，陈穗珩多次要求颐正公司恢复供电，但颐正公司一直不予理睬；陈穗珩现再次要求颐正公司接到本通知函即日起恢复商铺通电，陈穗珩保留追究赔偿损失权利。2020年7月20日，颐正公司向陈穗珩发出《复函》，函称：颐正公司限制案涉商铺的供电，是因为案涉商铺存在消防安全隐患，关于此事，颐正公司2019年12月6日已向商铺商户发出《消防安全整改通知书》，要求2019年12月14日前完成整改，同时颐正公司与陈穗珩多次沟通，但截止至今，商铺仍未整改，因商铺电路设置不符合安全规定，继续供电将会存在安全隐患，为了保障商场及全体商户的人身财产安全，颐正公司限制商铺供电直至铺位整改合格，后附需整改事项明细图。明细图附有照片七张，照片中分别标示有“占用通道70Cm”、“120封闭天花需加装烟感”、“刷防火涂料”、“120强电需用镀锌铁管及线路凌乱”、“120铺灯箱电线没套管、凌乱”、“121强电需用镀锌铁管及线路凌乱”、“120强电需用镀锌铁管”字样。2020年10月16日，广州市天河区天河南街消防安全委员会办公室向颐正公司发出《消防安全隐患整改告知书》，载明：根据《中华人民共和国消防法》以及有关广州市区建筑物消防安全管理规定，经检查你单位存在下列安全隐患，请在3天内整改完毕；天河路490号颐高数码广场1楼120铺烟感故障。颐正公司表示因案涉商铺及120铺装修成同一商铺对外经营，因此该告知书中所载明120铺实际是指案涉商铺及120铺。本案审理过程中，陈穗珩为证明其租金损失，向一审法院提交如下证据：1.显示由陈穗珩（甲方）与案外人吴文龙（乙方）于2017年11月7日签订的《租赁合同》（约定甲方将案涉商铺提供给乙方作经营租赁，租赁期从2017年11月15日至2018年12月31日止，乙方在每月15号前向甲方缴纳铺次月经营承租租金，总计5000元/月等）、于2018年10月11日签订的《租赁合同》（约定租赁期从2018年11月15日至2019年12月31日，月租金为5000元等）、于2019年9月26日签订的《租赁合同》（约定租赁期从2020年1月1日至2020年12月31日，月租金为5000元等）；2.微信聊天记录（陈穗珩称聊天双方为陈穗珩与吴文龙；显示对方于2019年12月15日向陈穗珩转账50000元，注明为“铺租”；对方于2019年12月28日向陈穗珩发送照片一张，照片内容为颐正公司于2019年12月27日发送至120-121铺位的《通知书》）；3.显示由陈穗珩、案外人司徒鹏飞、吴文龙、张翔共同签署的《退场原因》（内容为现由于电脑城经常性，无预兆的对我们店面断电，导致我们无法正常经营，我们作为一个微星电脑的形象店，2017年底我们进场的时候我们的装修方案是按照广州颐正物业管理有限公司的要求执行，验收是合格通过的，进场到现在我们从没有对店面装修有过任何改动的，现在又说装修不合格，需要整改，现电脑城给出的整改方案会对我店面形象造成很大的影响，让我们无法接受，还有就是通过这半年发生的事情，我们对电脑城的管理失去信心，感觉无法再在这里经营下去，以上种种都是造成我们需要退场的原因……我们会在2020年1月15号前清场，后续会变更营业执照，营业执照变更后5个工作日内退回押金20000元整）；4.显示由陈穗珩（甲方）与案外人王世花（乙方）于2020年6月3日签订的《租赁合同》（约定甲方将案涉商铺提供给乙方作经营租赁，租赁期从2020年6月20日至2021年6月20日止，乙方在每月5号前向甲方缴纳次月经营承租租金总计8000元/月，乙方在签约时缴纳押金16000元及1个月的租金，押金于约满后五天内全款无息退回乙方等）、中国银行股份有限公司电子回单（显示王世花于2020年6月20日向陈穗珩转账24000元）；5.显示由王世花于2020年12月20日向陈穗珩及案外人司徒鹏飞出具的《解除告知书》（因你方一直无法解决颐高数码广场120及121铺的停电问题，我方决定解除已经签订的《租赁合同》，并且要求你方在2020年12月31日前退还我方已经缴纳的6月租金及押金，逾期退还，我方将追究贵方的违约责任）及中国工商银行股份有限公司转账汇款回单（显示陈穗珩于2020年12月28日向王世花转账24000元，附言“退租铺押金，6月份租金”）。经质证，颐正公司对上述证据的真实性均不予认可。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.案涉商铺断电的具体情况，陈穗珩称自2019年12月30日开始断电，2020年1月2日下午短暂供电后自2020年1月7日起断电至今；颐正公司表示其于2019年12月30日进行断电，经双方于2020年1月2日现场就消防隐患等问题进行沟通后恢复供电，原租户于2020年1月16日搬离后断电至今，因案涉商铺为开放式的，其作为物业管理方对无人经营的开放式商铺均进行断电处理，此外颐正公司多次向陈穗珩告知，如陈穗珩引入新的租户，陈穗珩可向颐正公司提交装修方案，待审批通过后可恢复供电，由新租户入场装修并经营；2.关于案涉商铺占用公共通道的问题，陈穗珩表示案涉商铺与相邻的120号商铺之间存在70厘米的公共通道，原租户吴文龙在2017年入场时就已向颐正公司提交了装修方案，并经过了审批，装修完毕后并未再进行改动，一直到其离场，装修完毕的状态即是将案涉商铺及120号商铺两个开放式商铺一起使用，包括颐正公司陈述的未刷防火涂料、未安装烟感的问题，在装修完毕时就是该状态，但当时颐正公司并未提出任何异议，至于灯箱电线没有套管的问题，在吴文龙搬走后不存在该问题；颐正公司确认原租户吴文龙在2017年入场时向颐正公司提交了装修方案并经过了审批，装修完成后没有再进行改动，直到其离场，装修完毕的状态就是案涉商铺及相邻的120号商铺的一起使用，当时就已经占用了公共通道，至于烟感的状态，因为时间久远，已无法核实，天花上的防火涂料仅是天花侧面的木板部分没有刷防火涂料，吴文龙搬走后灯箱电线并没有拆除，灯箱电线没有套管的问题仍存在；3.关于案涉商铺所在商场租户的入场经营流程问题，颐正公司陈述如下：业主向颐正公司递交租赁合同或介绍租户，颐正公司要求租户提交装修方案及签署物业服务合同，由颐正公司对装修方案进行审批（小铺位由颐正公司自行审批，如面积比较大，还需要提交政府审批），颐正公司审批同意后，租户入场装修，装修完毕后，颐正公司进行初步验收，如面积较大还需要消防部门二次验收的则由租户自行向消防部门提出验收申请，通过颐正公司验收或消防部门验收后，租户就可以开业了，在经营过程中，颐正公司会定期对各商铺进行消防检查并发出整改通知；4.案涉商铺原租户退场后，陈穗珩有无寻找新的租户入场以及向颐正公司提交装修申请的问题，陈穗珩表示其寻找到了新租户，但是要求颐正公司先对商铺进行通电，租户自行提交装修方案给颐正公司，但颐正公司不同意通电。一审法院认为：陈穗珩、颐正公司在《物业管理服务合同》约定的期限届满后未续签合同，颐正公司一直对案涉商铺进行管理，与陈穗珩成立物业管理服务关系。关于陈穗珩要求颐正公司恢复对案涉商铺通电的诉请，颐正公司以案涉商铺存在消防隐患、安全隐患及占用公共通道面积的问题为由提出抗辩。就此一审法院分析如下：首先，陈穗珩、颐正公司签订的《物业管理服务合同》约定的期限已经届满，后双方未续签合同，应视为双方对于颐正公司可否采取停水停电的管理措施并未形成明确约定，颐正公司再行以上述合同作为其停止供电的依据，理据不足；其次，根据《物业管理条例》的规定，如物业管理区域内出现违反有关治安等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，即相关规定并未赋予颐正公司作为物业服务企业在出现上述情况时直接对物业区域进行断水断电的权利，故颐正公司以相关条例规定作为其停止供电的依据，亦理据不足；最后，根据本案查明事实可知，案涉商铺原租户在入场装修时已取得颐正公司的审批同意，且其在装修完成后并未再行改动，即颐正公司于2019年12月向原租户提出的占用公共通道面积的问题已存在两年之久，且颐正公司对该问题的产生及存在均系清楚知悉的，在此情况下，颐正公司以此为由对案涉商铺停止供电，明显有违诚信原则。综上，颐正公司对案涉商铺停止供电缺乏依据，对于陈穗珩要求颐正公司恢复对案涉商铺通电的诉请予以支持。至于陈穗珩要求颐正公司赔偿自2020年1月16日起至恢复供电时止的租金损失的问题，如上所述，颐正公司对案涉商铺停止供电缺乏依据，但同时根据广州市天河区天河南街消防安全委员会办公室发出的《消防安全隐患整改告知书》亦可知案涉商铺确实存在烟感故障的消防隐患，陈穗珩在颐正公司于2019年12月即向其发出通知书告知相关隐患情况后并未及时完成整改工作，故其对于由此造成的损失亦应承担相应责任。综合本案案情及双方履约情况，一审法院酌情判令颐正公司赔偿陈穗珩2020年1月至2021年4月的租金损失23000元，对于陈穗珩超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、颐正公司于判决发生法律效力之日起十日内，恢复天河区天河路490号1层121铺供电；二、颐正公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈穗珩赔偿2020年1月至2021年4月租金损失23000元；三、驳回陈穗珩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2450元，由陈穗珩负担1860元，颐正公司负担590元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，陈穗珩向本院提交证据：1.2021年5月2日视频光盘及谈话记录，图片、装修管理手册前言、读数表，证明2021年5月2日陈穗珩到现场与颐正公司核实商铺重新通电事项，颐正公司物业部负责人邹攀炫承认一直断电，导致119铺电表2021年5月2日的读数就是2019年原来商户杨丽花退出时的读数；2.12345举报回复，证明颐高数码广场整栋消防设施设备、公共场所设施设备由颐正公司负责管理维护，因此相关部门的整改告知书对象是颐正公司。颐正公司一方面向商户收取管理费，一方面又企图推卸其承担消防设施的维护义务，假借消防整改问题逼走商户。一审法院认为陈穗珩对于消防设施承担维护义务与事实不符，无法律根据。颐正公司发表质证意见称：证据1，对合法性无异议，对真实性、关联性有异议，对证明内容不予确认。谈话记录中有多处是对方自行推测的，视频中并未提及，不具有真实性。例如第二段第十行，“林：几时(通电)的事?”，括弧中“通电”是视频中未有提及的。第二段第十一行，“邹：昨天、前天开通的。”在视频中的原话应是“昨天还是前天开了。”电表读数仅只证明案涉店铺的电源没有被使用过，视频中也证实了即使送电到闸，案涉店铺内部的开关没有开的，度数是不会发生变化的。因此，结合上下午文可以得知，双方一直是在讨论开灯的事情而非通电的事情，与本案没有关联性。证据2，对该证据的三性均有异议，对证明内容不予确认。该举报回复并未体现投诉的具体问题、具体部位的消防问题，与本案没有关联性，也不具有合法性，案涉商铺消防问题是其专有部分范围内，并非公共部位，再根据双方签订的《物业管理服务合同》第三条3.3款约定：甲方自行负责经营范围内的卫生、治安、消防、绿化、设备设施的维护保养等工作，由甲方自行承担相关责任。因此，消防整改义务人为业主，并非物业公司，对此一审法院也予以认定。颐正公司亦向本院提交证据：1.2020年10月16日的录音（附录音光盘和文字翻译）；拟证明：颐正公司早已于2020年10月对案涉商铺恢复用电，颐正公司无需向陈穗珩承担2020年10月份之后的任何损失。一审判决第一项已无任何事实依据，应当予以撤销；2.案涉商铺所在商场其他业主的生效判决书；拟证明：颐正公司与业主的《物业管理服务合同》约定的期限虽然届满，但原《物业管理服务合同》继续有效，一审法院关于颐正公司与陈穗珩双方《物业管理服务合同》的分析认定错误；3.租金意向。拟证明：陈穗珩以严重高于市场租金标准要求颐正公司予以返租，已被我方予以拒绝，而并非陈穗珩主张的所谓强制返租。陈穗珩发表质证意见称：证据1录音的真实性予以确认，但对于其证明内容不认可。因为叶华儒是颐正公司的工作人员，不是工程人员，我方听不清楚内容，不认可在2020年10月前电已经恢复，因为一审庭审中对于该事实双方已经确认了一直是断电状态，一直到2021年5月2日一审判决作出后才恢复的。证据2真实性予以认可、关联性不予认可。证据3我方提供的租金标准符合市场价格，与本案无关，不同意其证明内容。二审庭审后，陈穗珩向本院提交证据：1.案涉商铺现场照片；2.根据现场图片及之前提供的照片，商铺120—121两铺打通相连，之前一直都是开放式，不存在颐正公司开庭所说的封闭式；3.颐高数据广场商场的消防系统从系统上来说，消防报警系统，包括烟感探头、温感探头、消防报警紧急按钮、应急照明；(2)消防喷淋系统；(3)消防箱。以上3类的消防系统都是综合统一运行的设施系统。整个建筑内的所有相关系统都是链接在一起的。这种为整个建筑服务的设备设施，自然是公共设施。这类公共设施应由物业公司统一维护、管理。而店铺商家根据防火办要求，在店铺内自己设置的灭火器，属于商家自己的设备，自行负责管理。本案中涉及的烟感问题，属于消防系统的一部分，因为具备专业性，从维护看，本身属于整套系统的一部分，也不能让商户或业主独自维护。陈穗珩商铺均是开放式，不可能阻碍他们维护或更新。颐正公司发表质证意见称：对该证据的真实性、关联性、合法性没有异议，对证明内容不予确认。该证据已经证明陈穗珩、司徒鹏飞对该店铺做了封顶装修，其此行为阻断了原有通道的烟感装置，根据消防要求应该在铺位内加装烟感装置。颐正公司已在此前提交的证据中证明了商场消防工程竣工图涉案商铺并米装有烟感装置的，在双方签署的《物业服务合同》中也说明了业主需自行负责专有部门的消防设备，颐正公司也已将消防部门的意见及时地传达给业主并多次地督促业主整改，因没有及时整改导致的损失应由陈穗珩、司徒鹏飞自行承担。新加装的烟感装置是业主于2021年7月将涉案商铺最新出租经营后，颐正公司再次收到消防部门要求整改的通知，出于对商场的消防安全和正常经营的考虑，替陈穗珩、司徒鹏飞加装的，至今其并未将整改费用支付给颐正公司。颐正公司亦向本院提交证据：1.案涉商铺烟感消防装置问题。案涉商铺所在的颐高数码广场内部的公共通道(共有部分)自商场验收就装有烟感消防装置，由颐正公司负责安装维护，符合消防安全规范。而业主专有面积部分原本并没有烟感消防装置，需业主自行安装并进行维护。案涉商铺在装修封闭天花时并未安装烟感消防装置，不符合消防规范对烟感消防装置的要求，导致消防风险增加。广州市天河区天河南街消防安全委员会在惯例巡检时发现该问题并口头责令颐正公司督促业主加装烟感消防装置。陈穗珩在收到颐正公司的《消防安全整改通知书》后仍不加装烟感消防装置，消安委多次返场检查并催促颐正公司尽快整改，否则将处罚颐正公司，颐正公司不得不采取措施降低消防风险。案涉商铺消防问题是其专有部分范围内，并非公共部位。对于专有部分内的消防设备的安装以及维护系业主自身的义务，对方当事人在收到我司的《消防安全整改通知书》后，应该主动委托具有相关资质的单位完善消防措施，也可以委托我司代为处理，但对方拒绝整改。根据双方签订的《物业管理服务合同》第三条3.3款约定：甲方自行负责经营范围内的卫生、治安、消防、绿化、设备设施的维护保养等工作，由甲方自行承担相关责任，对方当事人早已知悉，整个商场的业主对此亦有共识。因此对方当事人主张的专有部分内的烟感消防装置属于商场原始消防系统的一部分应由颐正公司负责维修没有事实与法律依据。不仅是消防烟感装置，包括供电系统、供水系统、供气系统、电讯网络系统等，凡是安装在专有部分内的设备设施，其所有权应归该专有部份的业主所有，由该业主使用、管理和维护并承担相应的责任与义务，如果业主专有面积范围内的上述设备设施发生故障，均归责于物业公司，由物业公司担责并承担维修费用，这明显不符合常理。今年6月，就在陈穗珩与司徒鹏飞二人(120、12l铺)重新有商户营业后，消安委叶组长于2021年7月9日再次到商场现场指导，并指出案涉商铺现有商家经营必须按照要求加装烟感消防装置，否则将要对整个商场作停业整改处罚。颐正公司不得已即自费替案涉商铺加装烟感消防装置(见图3—图4)，但对此产生的整改费用，颐高公司将向业主行使追偿权利。陈穗珩发表质证意见称：一、关于涉案商铺烟感消防装置问题。1.颐正公司自己提供了消防竣工图，并且注明了烟感消防装置，恰恰证明了陈穗珩开庭主张的，烟感消防装置属于商场消防设备设施构成一部分的观点，属于小区共有设施设备，由颐正公司履行维护义务，陈穗珩二审提供的12345求助回复，相关政府部门也证明了此一观点。陈穗珩的商铺一直属于开放性商铺，颐正公司现推脱维护消防烟感责任，明显是逃避赔偿损失的法律责任。陈穗珩对于颐正公司的观点不认可；2.经陈穗珩询问目前商户，原来的消防烟感是在天花板上方，详见刚件图1-2。2021年7月9口颐正公司自行派人又拉了烟感线，往陈穗珩的天花板下而安装了个烟感，与上方的烟感连接。因为整个烟感设施设备是与商场消防系统相通的，只能是颐正公司自行安装处理，与陈穗珩无关；3.颐正公司提供的图片隐瞒了天化板上方烟感的问题，这个也进一步印证相关政府部门认定为共有部位的观点。颐正公司在第一页陈述“督促业主加装烟感消防装置”无事实根据，本人及商户未收到相关部门的整改通知，与颐正公司其他陈述及事实相违背；4.对于颐正公司举证所提供的附图意见。经与目前商户核实，图1-2是真实，但是其未反映天花板上方的烟感。图3是2021年7月9日颐高自行在天花板装了烟感，同时图4里而两张图片，第一张图片反映了陈穗珩商铺天花板上方的烟感问题，颐正公司2021年7月9口整改，第二张是陈穗珩商铺天花板下方的烟感。对其真实性认可，并且恰恰认定消防设施设备均属于颐正公司维护范围内，责任归颐正公司。颐正公司不得以此为由断电，应当对陈穗珩的损失承担赔偿责任。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系物业服务合同纠纷。陈穗珩与颐正公司在《物业管理服务合同》约定的期限届满后未续签合同，但因颐正公司一直对案涉商铺进行管理，故其与陈穗珩之间形成的物业管理服务关系是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：颐正公司是否应赔偿陈穗珩的租金损失及数额认定问题。经查，根据广州市天河区天河南街消防安全委员会办公室发出的《消防安全隐患整改告知书》来看，案涉商铺确实存在烟感故障的消防隐患。虽然案涉《物业管理服务合同》的履行期限已届满，但因双方并未重新签订新的物业服务合同，而原合同有关于“甲方自行负责经营范围内的卫生、治安、消防、绿化、设备设施的维护保养等工作，由甲方自行承担相关责任”的约定，故作为案涉商铺业主方的陈穗珩对案涉商铺内的消防设施设备应负担维护保养责任，符合常理。因双方确认存在故障的烟感设施在案涉商铺范围内，理应属陈穗珩负责养护的范围。现颐正公司已于2019年12月向陈穗珩发出通知书告知其案涉商铺存在相关隐患情况，但陈穗珩并无举证证实其已及时完成整改工作。颐正公司在陈穗珩未及时完成整改工作的情况下采取了停电措施，其主张采取上述措施的依据是案涉《物业管理服务合同》的约定。但根据《物业管理条例》的规定，如物业管理区域内出现违反有关治安等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止并应及时向有关行政管理部门报告，但并未规定物业服务企业有权对物业区域进行断水断电，故颐正公司对案涉商铺进行停电的措施，缺乏理据。一审法院据此判令颐正公司恢复案涉商铺的供电，并无不当，本院予以确认。颐正公司主张其已于2020年10月恢复案涉商铺的供电，但并未提供证据证实，亦未举证证实其在复电后有通知陈穗珩，其应承担举证不能的不利后果。虽然陈穗珩确认案涉商铺于2021年5月2日恢复供电，但颐正公司的该复电行为发生在一审判决作出后，属自行履行一审判决的行为，对于一审判决第一项双方可在执行阶段予以调整，本院对该判项不再作调整。至于陈穗珩上诉请求颐正公司赔偿自2020年1月16日起至恢复供电时止的租金损失，承前所述，导致案涉商铺无法正常使用，双方均有责任，故一审法院综合本案案情及双方履约情况，酌情判令颐正公司赔偿陈穗珩2020年1月至2021年4月的租金损失23000元，公平合理，本院予以维持。综上，上诉人陈穗珩、颐正公司在二审期间提交的相关材料，不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，陈穗珩的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。颐正公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2363元，由陈穗珩负担1988元，广州颐正物业管理有限公司负担375元。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李 民二〇二一年九月六日本书记员  郭 俏古文娜