安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初4582号原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，该公司员工。被告：王斌，男，1978年1月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司与被告王斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称“华强物业芜湖分公司”）的委托诉讼代理人刘婷、被告王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业芜湖分公司向本院提出诉讼请求：判决被告立即向原告支付拖欠的物业服务费（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费）人民币4327.05元及逾期付款的违约金人民币603.64元，合计4930.69元。事实与理由：原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区颐景畔湾小区XX室房屋所有权人。2016年11月1日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》,其中被告系协议甲方，原告系协议乙方，双方在协议中明确约定:（一）甲方按约定应半年预交一次物业服务费，物业服务费每年12月份预交次年1-6月份物业服务费，每年6月份预交当年7-12月份物业服务费；（二）本物业管理区域物业服务收费实行包干制,甲方按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准：住宅物业服务费（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费用）按照建筑面积每月每平方1.8元计算；（三）若甲方不按有照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,乙方权要求甲方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用5‰的违约金。协议签订后,乙方按约为甲方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2018年12月31日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积110.95平方米，欠费周期（2019.1.1-2021.6.30，合计30个月），根据协议规定住宅物业服务费（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费用）单价为1.3元/平方米，总计物业费欠款110.95×1.3×30=4327.05元。另被告逾期付款的违约金人民币为603.64元（以欠款数额4327.05元为基数，按照日利率0.05%计），费用合计4930.69元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时,业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至人民法院，望依法判如所请。被告王斌辩称：被告拒缴物业费系因为原告管理不善。1、置业公司虚假宣传。根据商品房买卖合同中的约定，其所辖的商铺不可以用于经营餐饮，但事实上大部分商铺在做餐饮行业，严重影响住户；2、原告作为物业管理企业，对商铺将排烟管道插入雨水井的行为，未能及时予以制止和纠正，油烟传入被告家中，对被告的居住生活造成了影响；3、原告未公示物业费收支情况；4、原告对于违建和擅自改变房屋用途的行为没有及时劝阻。本院经审理认定事实如下：被告王斌系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，房屋建筑面积110.95㎡。2016年11月1日，原告华强物业芜湖分公司与张东霓签订《前期物业服务协议书》，约定：由原告向被告位于芜湖市镜湖区房屋提供物业服务，服务期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止，收费标准为住宅物业管理费1.8元／月·平方米（含公共能耗费），物业费用每半年缴纳一次，交费用时间为每年的1月10日和7月10日，逾期缴纳的，每逾期一日按欠费总额的万分之五向原告支付违约金，同时承担原告实现债权的全部费用。原告自认该户物业费标准为1.3元／月·平方米。另查明：2021年9月9日，芜湖市藕香园居民委员会出具物业服务证明一份，载明“颐景湾畔小区一期交付的前期物业服务合同于2021年4月30日到期，自2021年5月1日至今该小区仍由深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司提供物业管理服务”。本院认为，原告与张东霓签订的《前期物业服务协议书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，对被告王斌具有法律约束力。华强物业芜湖分公司向小区提供了物业管理服务，王斌应依约交纳物业费。原告主张被告欠缴2019年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费，被告未能提供证据证明上述费用已交纳，故对原告主张被告缴纳上述期间物业费的诉请本院予以支持。上述期间应缴纳物业费为4327.05元（110.95㎡×1.3元/㎡/月×30个月）。但考虑到原告未能制止商铺直接向地下管道排放油烟，属于管理不善，且确实对被告日常居住、生活造成了影响，故本院酌定上述期间物业费为3461元。关于原告主张被告支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王斌于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业费3461元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告王斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  肖玮二〇二一年九月十日书记员  徐晨附相关法律法规：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,适用民法典第四百九十六条的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。