北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10815号上诉人（原审原告、反诉被告）：联盈碳金国际投资（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：周靖棠，执行董事。委托诉讼代理人：管辰，北京市地平线律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓小华，女，1967年8月1日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：凤兆俊，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人联盈碳金国际投资（北京）有限公司（以下简称：碳金公司）因与被上诉人邓小华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。碳金公司上诉请求：1、请求撤销北京市朝阳区人民法院做出的（2020）京0105民初19327号民事判决书第二项碳金公司向邓小华支付违约金63000元或将本案发回一审法院重审；2、判令邓小华承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决事实审查不清，错误认定邓小华对碳金公司办理工商登记“协助”合同义务的范围。1、碳金公司对出租房屋性质及自己的合同义务范围是明知的。碳金公司与邓小华签订的《房屋租赁合同》第二条“甲方出租房屋为写字楼，乙方租赁该房屋用于办公经营场所，租赁面积为194.51平方米/套”及第七条第三项“提供租赁房屋权证、产权人身份证等证明文件，协助乙方及关联公司办理工商注册或年检所需相关材料，保障乙方租赁期间的正常办公用途”，依据上述合同约定，邓小华对碳金公司租赁房屋的用途是用于办公是明知的，合同明确约定邓小华有义务配合碳金公司办理工商注册所需除租赁房屋权证、产权人身份证外等相关材料。针对本案来说，碳金公司在租赁房屋办理工商注册，须作为租赁房屋产权人的邓小华找CBD管委会出具“权属明确，用途一致”的“住所证明”。对于碳金公司一个投资性公司，在租赁房屋办理工商登记，是正常经营的必备条件，如邓小华明知无法提供CBD管委会出具“住所证明”，应在与碳金公司签订《房屋租赁合同》前，明确告知碳金公司上述情况，否则，邓小华作为房屋出租方有义务提供承租方注册所需出租方提供的全部材料。2、邓小华对碳金公司办理工商注册所需出租方提供材料是明知的，“协助”义务的范围不仅仅是提供房屋产权证、产权人身份证，还包括邓小华办理工商注册所需的其他必备材料。一审判决查明邓小华于2016年已配合碳金公司关联公司在涉案租赁房屋办理工商注册登记，所以，邓小华对碳金公司办理工商注册所需出租方提供材料是明知的。邓小华两次向碳金公司出具《承诺函》，并与碳金公司签订《确认函》，承诺自愿配合碳金公司办理工商注册登记所需相关材料，包括但不限于提供出租房屋及产权人签字的相关证明和委托书等文件手续，碳金公司也多次向邓小华发送《通知函》，要求邓小华提供CBD管委会出具“住所证明”。一审判决错误认定邓小华的“协助”义的范围，仅认定邓小华需提供房屋产权证、产权人身份证，忽略碳金公司与邓小华的签订《房屋租赁合同》的目的，错误认定邓小华的合同义务范围。二、一审判决适用法律错误，仅片面认定碳金公司未按合同约定支付租金的违约责任，而忽略邓小华拒不支付碳金公司垫付的税款、拒不提供碳金公司办理工商注册所需相关材料、单方解除合同、拒不退还碳金公司押金等违约责任。碳金公司自2009年7月22日与邓小华签订《房屋租赁合同》，一直按合同约定支付租金，累计支付房屋租金2785200元。直至2019年初，邓小华拒不支付碳金公司垫付的房屋租赁税款及拒不提供碳金公司办理工商注册登记所需CBD管委会出具“住所证明”，碳金公司才依据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，暂缓支付部分租金。而且碳金公司为了维护《房屋租赁合同》的稳定性，在邓小华拒绝履行自己合同义务的前提下，仍支付2019年8月22日至2019年11月11日的租金。但邓小华不是反思自己的违约行为，反而变本加厉的单方解除与碳金公司的《房屋租赁合同》，在碳金公司多支付一个月租金的情况下，将碳金公司强行赶出租赁房屋。一审判决对邓小华的违约行为视而不见，将碳金公司维护自己合法权益的行为认定为违约行为，这种选择性执法违背了法律最基本的公正性。邓小华辩称，同意一审判决，不同意碳金公司的诉讼请求和事实理由。合同约定了三个月的违约金，碳金公司没有按时支付租金长达59天，应当支付违约金。碳金公司向一审法院起诉请求：1．邓小华退还碳金公司剩余租金21934.81元、剩余电费8887.66元；2．邓小华退还碳金公司押金32000元；3．邓小华支付碳金公司违约金190000元。邓小华向一审法院反诉请求：碳金公司支付邓小华违约金104658.13元。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：碳金公司自2009年起向邓小华承租涉案房屋。2017年8月1日，碳金公司（乙方）与邓小华（甲方）续签《房屋租赁合同》，约定甲方出租房屋为写字楼，乙方租赁该房屋用于办公经营场所，租赁面积为194.51平方米；租期自2017年8月22日至2020年8月21日，共计36个月；甲方收取租金为每年38万元，支付方式为每半年一期，即每6个月支付一次租金，并于第6个月当月30日前支付下一期租金；甲方原已收取乙方租赁押金32000元，仍作为乙方续租押金，待本协议终止时由甲方退还乙方；甲方提供租赁房屋权证、产权人身份证等证明文件，协助乙方及关联公司办理工商注册或年检所需相关资料，保障乙方租赁期间的正常办公用途；甲方承担的费用包括物业管理费、供暖费、宽带及电话开通费、房屋及相关设备维修费；乙方承担的费用包括租金、税费、电费、电话费、宽带网络费等，其他未在合同列明的由甲方自行承担；租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内原设施设备及装饰装修，在原设施设备等没有损坏且乙方依约结清各项费用后，甲方及时将押金无息退还乙方；如因甲方因素影响乙方在租赁期不能正常办公，自影响办公之日每日按月租金的千分之五承担违约责任，超过十五日，乙方有权解除合同；如乙方逾期交付租金，则每逾期一日按月租金的千分之五承担违约责任，逾期十五日，甲方有权解除合同；本合同签订后，因一方违约而导致合同解除或一方未依约提前解除合同，违约方应向对方支付三个月的租金作为违约金；本合同依约终止或解除，甲方按前述第七项规定即时将押金无息退还乙方；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年1月10日，邓小华向碳金公司出具《承诺函》，载明邓小华协助碳金公司及关联公司办理工商、税务、行政审批等公司经营事项所涉及包括但不限于提供出租房屋及产权人签字的相关证明和委托书等文件手续。2019年2月28日，邓小华（甲方）与碳金公司（乙方）签署《确认函》，确认：甲方按照合同约定履行提供租赁房屋权证、产权人身份证等证明文件，协助乙方及关联公司办理工商注册或年检所需相关资料，保障乙方租赁期间的正常办公用途的义务。2019年4月1日，碳金公司交纳涉案房屋的各项税费共计30268.14元。同日，邓小华再次出具《承诺函》，载明：邓小华协助碳金公司及关联公司办理工商、税务、行政审批等公司经营事项所涉及包括但不限于提供出租房屋及产权人签字的相关证明和委托书等文件手续；本承诺函作为租赁合同附件，与租赁合同具有同等法律效力。2019年4月12日，碳金公司向邓小华支付租金15万元。2019年8月23日，碳金公司向邓小华发送《通知函》，主要内容大意为：结合相关政策及法律法规，北京市政府从未发布限制投资类企业在CBD注册办公，朝阳工商局无权将CBD管委会盖章确认的函件作为碳金公司登记注册的必备文件；希望邓小华作为涉案房屋的产权人通过行政申诉、复议等方式维护己方权利，碳金公司将配合协同邓小华的申诉；待邓小华保障碳金公司工商手续变更完成后碳金公司即支付租金。2019年9月16日，碳金公司向邓小华发送《通知函》，主要内容大意为：在邓小华未提供“住所证明”的前提下，碳金公司将继续支付2019年8月22日至11月21日三个月的租金95000元；邓小华应尽快回国办理“住所证明”并在2019年11月11日之前向碳金公司提交盖章文件及履行合同约定提供协助办理的义务。2019年9月17日，碳金公司向邓小华支付租金95000元。同日，邓小华书面告知碳金公司以下内容：碳金公司应于2019年8月22日支付前期租金欠款及下期租金，但至今未付；邓小华已积极配合碳金公司对涉案房屋的使用事宜，但CBD管委会限制无法取得证明。2019年9月27日，邓小华向碳金公司发送《通知》，大意为碳金公司未支付拖欠款项，要求碳金公司将涉案房屋内物品搬走，邓小华将于2019年9月29日上午10时收回涉案房屋。2019年10月25日，双方对涉案房屋进行了腾房交接，交接单载明电表余电6476度。庭审中，碳金公司为证明其诉讼主张，向本院出示邓小华向其出具的《委托书》，证明2019年时邓小华委托碳金公司办理涉案房屋应纳税款的缴纳及代开增值税发票等事项，碳金公司为邓小华垫付了各项税款共计30268.14元。邓小华认可该证据的真实性，不认可证明目的，称双方签订合同时约定租金不包含税费，税费应由碳金公司自行交纳，邓小华没有交纳个人所得税的义务，前述税费应由碳金公司承担。庭审中，邓小华为证明其反诉请求及诉讼主张，向本院出示如下证据材料：1.碳金公司、碳金公司的全资子公司秀吧智能科技（北京）有限公司（以下简称秀吧公司）的企业登记表、企业年报、营业执照，证明邓小华已经配合碳金公司将秀吧公司的住所地迁入涉案房屋，且碳金公司、秀吧公司的登记联系地址均为涉案房屋；碳金公司认可证据的真实性，不认可证明目的，称联系地址在涉案房屋不代表注册地址也在，另外，关联公司2016年已经在涉案房屋办理了工商注册登记，也能证明邓小华所说的政府不给办理不成立；2.微信对话记录，证明邓小华一直与碳金公司的联系人薛之群联系，协助办理相关手续；碳金公司认可证据的真实性，不认可证明目的，称微信记录能够证明碳金公司多次催促邓小华交税、办理工商注册事宜。经询，双方均认可2019年首期租金的交纳期间应为2019年2月22日至2019年2月28日，共计19万元。另，碳金公司主张2019年第二期租金的交纳时间为2019年8月31日前，共计19万元；邓小华主张2019年第二期租金的交纳时间为2019年8月30日前，共计19万元。另，经询，碳金公司及邓小华均不主张对违约金标准进行酌减。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，碳金公司与邓小华签订的《房屋租赁合同》不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案合同已经解除，双方已于2019年10月25日进行了交接。根据现有证据，碳金公司在合同履行期内迟延交纳租金，构成违约，邓小华有权解除合同并要求碳金公司承担违约责任；邓小华的反诉请求具有事实及法律依据，法院依法予以支持；碳金公司要求邓小华支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。关于违约金的标准，根据合同约定，逾期付款滞纳金应解释为合同并未解除的情况下进行适用，现碳金公司因迟付租金超过15日致使涉案合同解除，碳金公司违约责任应适用合同第12条第3款的约定。鉴于碳金公司并未主张法院对违约金标准进行酌减，法院确认碳金公司应支付邓小华违约金95000元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据涉案合同约定及双方后续签订的《确认函》，邓小华并未承诺将向碳金公司提供办理工商登记所需的任何材料，而仅是房屋产权证、产权人身份证等；且根据合同约定，邓小华对碳金公司办理工商登记的义务仅为“协助”的行为义务，并非确保能够办理成功的结果义务。根据碳金公司向邓小华发送的通知函，碳金公司要求邓小华对相关职能部门的审批手续进行申诉或复议，显然超出了合同约定的义务范畴，邓小华有权拒绝。现碳金公司以邓小华未提供“住所证明”为由主张同时履行抗辩权，缺乏事实依据，法院不予采纳。关于涉案房屋的税费承担，涉案合同第六条第二款约定“其他未在合同列明的由甲方自行承担”，加之根据税法的相关规定，个人所得税、房产税的交税义务人应为房屋产权人，法院确定涉案房屋的税费应由邓小华承担。关于电费，双方交接时涉案房屋仍余6476度电，结合碳金公司自2009年即开始承租涉案房屋且合同约定电费由碳金公司承担的情况，加之邓小华并未就其曾交纳电费进行举证，法院确认邓小华向碳金公司退还涉案房屋的剩余电费。碳金公司主张以前述两项费用冲抵租金，法院不持异议。法院将结合碳金公司向邓小华交纳的租金数额、代邓小华交纳的税费数额、涉案房屋剩余的电费数额、碳金公司实际使用涉案房屋的天数进行核算，确定邓小华需向碳金公司退还的租金数额。鉴于邓小华尚未退还碳金公司押金，法院确认押金抵扣部分违约金。关于法律适用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案租赁合同的签订、履行及解除均发生在民法典施行前，故仍适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。判决如下：一、邓小华于判决生效之日起七日内退还联盈碳金国际投资（北京）有限公司剩余租金二万九千零八十六元三角；二、联盈碳金国际投资（北京）有限公司于判决生效之日起七日内支付邓小华违约金六万三千元；三、驳回联盈碳金国际投资（北京）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回邓小华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2546元，由联盈碳金国际投资（北京）有限公司负担1882元（已缴纳），由邓小华负担664元（于判决生效之日起七日内交纳）。一审反诉案件受理费1197元，由邓小华负担109元（已缴纳），由联盈碳金国际投资（北京）有限公司负担1088元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。碳金公司提交合作企业品酌唯浓电子商务（北京）有限公司的住所证明，证明除产权证明外，还须有管理委员会的证明，邓小华没有协助办理。邓小华对于证据的真实性和证明目的不认可。双方当事人对一审法院经审理查明事实无异议，本院经审理查明事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点在于：一、邓小华是否必须为碳金公司提供办理工商注册登记所需的CBD管委会出具的“住所证明”；二、碳金公司以此为由行使同时履行抗辩权，迟延交纳租金的主张能否成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案合同及双方后续签订的《确认函》虽然约定，邓小华应当履行提供房屋产权证、产权人身份证等证明文件，但上述合同及《确认函》并未约定邓小华必须为碳金公司提供CBD管委会出具的“住所证明”；且根据合同约定，邓小华对碳金公司办理工商登记的义务仅为“协助”义务，并未承诺保证碳金公司所需办理的工商登记一定能够办理成功。故在碳金公司现有证据不能证明其主张“邓小华必须为其提供CBD管委会出具的住所证明”的事实成立的情况下，碳金公司以此为由行使同时履行抗辩权，迟延交纳租金，缺乏事实及法律依据，碳金公司的上诉主张，本院不予支持。根据在案证据，碳金公司在合同履行期内迟延交纳租金，构成违约，邓小华有权解除合同并要求碳金公司按照合同约定承担违约责任，一审法院判决碳金公司支付邓小华违约金，处理并无不当，本院予以维持，碳金公司的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，联盈碳金国际投资（北京）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1375元，由联盈碳金国际投资（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张 弘审 判 员 申峻屹审 判 员 杨 夏二〇二一年九月七日法官助理 吴 琳法官助理 曾琪惠