广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15680号上诉人（原审被告、反诉原告）：张彬，男，1990年10月31日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：万崎，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：申海君，男，1976年5月14日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。上诉人张彬因与被上诉人申海君租赁合同纠纷一案，上诉人张彬不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初5171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张彬上诉请求：一、请求撤销一审判决第一、二、三、四项；二、请求判令申海君承担本案全部诉讼费用由。事实与理由：一、申海君应承担本案合同解除的全部责任，上诉人没有责任，一审法院认定申海君仅承担主要责任是错误的。（一）本案主要事实。申海君在与张彬签订租赁合同时，并无向张彬索要过上手的租赁合同、也未询问过涉案物业的租期情况；基于与上手梁润南多次向张彬承诺，涉案物业到期后会与本人续签租赁合同，所以，在与申海君签订时根本不认为租期是个问题，所以，没有想到主动告知申海君关于物业剩余租期的问题；当申海君得知剩余租期之后，张彬于2019年11月27日带申海君去见梁润南，得到梁润南的再次许诺，其有90%的可能性从村委续签合同，他只要续签合同就一定会与张彬；在双方见过梁润南之后，申海君的餐馆继续营业，但由于其餐馆的效益很差，于2019年12月10日，又找到张彬，再次拿涉案物业的租期说事。当日，张彬向申海君保证：如果涉案物业到期后未能续租成功，愿意赔偿申海君20万元，并拿张彬在老家的一套商品房作为保证。这一重要事实，有张彬与申海君的录音为证，不能因为申海君的否认而不作认定；接下来的几天，申海君的餐馆继续营业，但最终由于生意没有任何起色之后，于2019年12月19日主动停业锁门2020年5月20日，在涉案物业到期之前，张彬与梁润南续签了租赁合同，租期至2020年6月1日至2026年5月30日。（二）关于上述事实的法律认定。如果说张彬与上手关于涉案物业的租期短于涉案合同租期，导致申海君感到不安，其具有合理的不安抗辩权；但在得到张彬前手梁润南的承诺以及张彬对其作出的履约保证后，依法应当进行履行合同。二、本案纠纷完全是由于申海君的餐馆生意清淡，难以为继，从而拒绝继续履行本合同引起，其以涉案物业租期问题为借口，在事实与法律上，都不应得到支持。履约保证金与进场费应当依据合同的约定，予以没收；涉案物业在出租给申海君之前，也是经营餐馆，里面的格局基本没变，申海君仅仅作了一些简单处理和外部装饰，并不要多少费用，而且，该损失是由于申海君自身根本违约导致，张彬不应予以赔偿。另外，本案判决要求张彬赔偿食品材料损失毫无道理。涉案店铺的钥匙由申海君控制，其随时可以将该类物品取走，张彬即使要扣留店里的物品，也不会扣留这些没有任何价值的物品。申海君二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，申海君同意一审判决，不同意张彬的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。在双方的房屋租赁合同纠纷中，申海君才是真正的受害人，前期和朋友租赁，张彬未取得租赁权的商铺，申海君投诉了人力、物力50万左右，血本无归。申海君在一审法院提交了多份证书，厘清了整个案件事实。申海君向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认申海君与张彬于2019年11月4日签订的店面租赁合同无效；2.张彬双倍返还申海君合同押金合计52000，返还进场费50000元、转让费25000元，退还申海君2019年11月19日至2019年12月1日期间的租金9034.25元（月租金标准为13000元），赔偿申海君为开办餐饮店形成附合的装修损失66900元、运费车费1181元，设备（厨房的机器、餐桌椅、收银机）损失115220.5元，材料（制作奶茶的原材料）损失71207元；3.本案诉讼费由张彬承担。张彬向一审法院提起反诉请求：1.申海君按照2019年11月4日签订的《店面出租协议》向张彬支付2020年1月1日至2020年3月31日期间租金39000元；2.申海君向张彬支付的26000元履约押金归张彬所有；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由申海君承担。一审法院经审理查明：查册时间为2020年5月15日的《广州市不动产登记查册表》显示：位于广州市天河区外语路5号的房地产的登记所有权人为案外人广州市元岗经济发展有限公司；建筑时间为1988年，建筑面积为1043.59平方米，登记附注为历史建房，现作仓库使用。2019年11月4日，申海君（承租方/乙方，下同）与张彬（出租方/甲方，下同）签订《店面出租协议》，约定：甲方同意将自己已租的铺位外语路自编3-4号一楼（以下简称案涉房屋）出租给乙方经营使用，出租期限自2019年11月5日起至2025年5月30日；租金每月13000元，自2019年11月19日起计；乙方需交纳26000元作为店铺租赁费用履约押金，合同到期后须退还给乙方，还需要交纳50000元为店铺合同期内的进场费用；乙方每月1日交纳下月的房租；等内容。2020年6月16日庭审中，申海君称其诉请中所称的设备、材料还在案涉房屋里，由其上锁并控制案涉房屋；张彬于2019年11月4日将案涉房屋交付给申海君使用，申海君之前在正常经营，后面发现与张彬签署的合同有问题，故在2019年12月17日报警了，并于2019年12月19日关门停业了，至今也没有再开业；原、被告于2019年12月10日协商过解除合同问题，当时张彬曾同意赔偿申海君18至20万元，但张彬后来反悔了，最后双方没有达成一致意见，申海君随后到法院起诉；张彬陈述2019年11月27日带其见梁润南的事情属实，但梁润南那天是说，他不一定会和张彬续签合同，因为梁润南也不能确定自己可以从村委续签合同；申海君不认识曾菲菲，转让费是原、被告直接商量好，不是申海君与曾菲菲商量，至于张彬怎么把钱分给案涉房屋门口另外两个摆摊人员，申海君并不清楚；申海君实际向张彬交纳的租金是18200元。张彬确认收取过申海君押金26000元、进场费50000元、租金18200元，并称转让费25000只是通过其来转手，具体情况是申海君向其支付了转让费25000元，该转让费就转付给了申海君上一手承租人曾菲菲；2019年12月19日之前申海君是正常经营，在2019年12月19日申海君是自行停止在案涉房屋营业，之后一直没有开业；申海君发现与张彬签署合同有问题之后，张彬于2019年11月27日带申海君见了梁润南，梁润南告诉申海君和其合伙人，申海君可以继续在案涉房屋做，他可以有90%的可能性从村委续签合同来，他只要续签合同来就一定会与张彬续签合同，而申海君和其合伙人也没有再提出任何异议；不确认张彬在2019年12月10日承诺过补偿申海君20万元；案涉房屋仍由申海君控制。由于张彬在庭审中提交了证据《房屋租赁合同书》（显示案外人梁汝南作为出租人与作为承租人的张彬于2020年5月20日签订，双方约定梁汝南将天河区外语路自编3、4号面积120平方米出租给张彬，租赁期自2020年6月1日至2026年5月30日）。申海君对上述证据真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。因此，一审法院于庭审时询问原、被告双方能否继续履行合同？申海君明确表示不愿意继续履行合同，愿意交还场地给张彬，其认为如果双方合同是有效的则在其报警那日即2019年12月17日已实际解除；张彬表示希望继续履行合同，其认为双方合同没有解除。本案中，张彬为证明其有转租权，提交了证据《店面转租协议》（显示承租方/乙方张彬与转租方/甲方案外人李瑞嘉于2015年8月13日签订，公证人业主方/丙方一栏抬头处为手写文字“梁润南”、落款处为手写文字“公证人：同意”；甲乙双方约定甲方将已租位于外语路5号之3、4号的店铺转租给乙方经营使用，建筑面积共100平方米，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利和义务，租期自2015年8月3日至2020年5月30日等）、《房屋租赁合同》（显示案外人梁润南作为承租方与作为出租人的案外人广州市元岗经济发展有限公司于2015年5月15日签订；约定的租赁标的物为天河区外语路5号、租赁面积为1111平方米、租赁期自2015年6月1日至2020年5月31日）。申海君对上述证据真实性无异议，对关联性有异议。申海君为证明其产生装修损失66900元，提交了证据《收款证明》（主要内容为案外人彭明金于2019年12月11日证明收到案涉房屋装修款60000元，剩余6900元未付，装修款明细包括水电9000、打拆5500、地砖4000、装灯6300、吧台13000、前台4500、广告12000、清洁厨房5700、油漆6900）、微信转账账单详情4张（共同显示收款人“彭明金”收到合计54000元）。张彬对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认。张彬为证明代曾菲菲收取申海君转让费25000元且已经转交给曾菲菲，提交了证据《店铺出租协议》（显示张彬与案外人曾菲菲于2019年6月10日签订，约定张彬将“外语路自编3-4号右上角6平方米左右”出租给曾菲菲经营使用）、微信转账记录截图（显示张彬通过微信转账方式于2019年11月4日先后分3笔向“whale”转账合计25000元）、微信记录截图（显示张彬与“whale”聊天，张彬称“之前那个申总把店铺一楼接下来，然后把你们的奶茶店铺也转下来了吗？花了2万5千块钱是吧”、“然后那个钱是经过我的手转给你的，是这样吧？收据都是你的名字”，“whale”回复称“好像是2.5万，要一个确定的数的话我要回去找一下单据”）。申海君对上述证据真实性无异议，确认其已经将25000元的转让费经过张彬转给案外人曾菲菲，这25000元是其转给张彬的，不是其转给曾菲菲的。又查，申海君持有的关于转让费25000元的《收据》上经手人一栏为“曾菲菲”签名及加盖指印、关于押金26000元的《收据》和关于进场费50000元的《收据》上经手人一栏为张彬签名及加盖指印。2020年12月21日庭询中，原、被告均确认申海君对案涉房屋进行装饰装修有经过张彬同意；张彬在与申海君签订合同之前或之时没有出示过张彬与梁润南所签订的租赁合同；张彬在与梁润南签订2020年5月合同后没有将该情况立即告知申海君；申海君于2020年9月29日清空案涉房屋并将房屋钥匙交还张彬；申海君将案涉房屋内的物品已经全部搬离；申海君自行对案涉房屋上锁后直到2020年9月29日，均没有在案涉房屋再经营过。申海君还发表以下意见：张彬交付案涉房屋给申海君使用时原有的装饰装修已经非常破旧，根本无法使用，申海君接手后是自己全部重新装修；张彬在与申海君签订合同前或之时，有要求过张彬出示张彬作为承租人的租赁合同，但张彬没有出示，而是明确表态其有到2025年的出租权，申海君在签约后也有要求过，但张彬没有出示，而是表态要申海君放心，口头保证没问题；申海君交还案涉房屋时案涉房屋内形成附和的装饰装修保持着完整的原状；申海君确认其已经将诉请中所称的设备、材料搬离案涉房屋，材料已经无法使用变为了废品就都扔掉了，其将设备卖得11000元，并明确其要求张彬赔偿设备损失诉请中申请撤回部分请求（撤回的金额为11000元）；申海君实际缴纳过一个半月的租金，因为之后申海君从梁润南处打听到张彬的合同马上到期，申海君觉得上当受骗，感到继续经营下去损失更大，所以就不再缴纳租金；确认并未缴纳过水电费；在庭审之后一个星期之内，原、被告就商铺交还问题进行过协商，申海君找张彬要求将设备材料搬走，但张彬在2020年6月23日阻拦申海君，不让申海君开门进入案涉房屋拉食品、机器设备，所以无法搬离，导致食品放置在案涉房屋内过期无法回收，直到2020年9月29日张彬才同意申海君搬离；申海君不清楚明确进场费和转让费的用途和对价，这是张彬要求申海君缴纳的款项，如申海君不缴纳，张彬就不出租给申海君。张彬还发表以下意见：张彬在与申海君签订合同前或之时，申海君没有要求过张彬出示张彬作为承租人的合同，张彬没有直接表述过张彬剩余租期是到2025年，但表示过张彬可以帮申海君签约签到2025年，在2019年11月26日申海君有要求过张彬在第二天带张彬的合同给他看，但第二天张彬没有出示合同，而是直接带申海君去见梁润南，三人当时协商，申海君并无异议，梁润南和张彬都向申海君承诺续签合同是没问题的；张彬交付案涉房屋给申海君使用时是带餐饮类的装饰装修，申海君接手后自己进行过翻新装修；申海君将案涉房屋内的可以拆走的东西都拆走了，并将案涉房屋的厨房大门拆下来（要搬离厨房内一些设备需要拆了门才可搬出来）放在一旁，搬完了也没有重新安回去，其接收案涉房屋后没有进行处理，其在2020年10月底已经将案涉房屋另租给他人使用，新承租人在原来的装修基础上进行再装修，用作餐饮店使用；申海君在2019年12月31日之前的租金已缴清，自2020年1月起的租金一直未付，张彬给予申海君免租期20天；庭审之后，申海君在2020年6月23日向张彬提出要求将设备和材料搬走，张彬当时说等案件宣判之后，因为七八月为暑假，案涉房屋是在学校门口，即使在七八月份交还案涉房屋给张彬，也是造成张彬无法将案涉房屋及时出租的损失，所以张彬当时没有同意申海君搬离设备和材料及交还商铺，学校今年正式开学是在9月6日，但直到9月27日才允许学生外出学校，所以张彬同意在2020年9月29日交接案涉房屋。一审法院认为：申海君在本案中申请撤回部分诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以准许。本案的审理焦点为《店面租赁协议》是否无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”张彬提交的证据《房屋租赁合同书》和《店面转租协议》有原件，申海君亦对该证据真实性无异议，故一审法院对该证据依法予以采纳。根据《广州市不动产登记查册表》及上述证据内容，结合原、被告关于曾于2019年11月27日找到梁润南沟通的共同确认可知，张彬系从案外人处承租案涉房屋后转租给申海君，且张彬在与申海君签订《店面租赁协议》时所约定的租期明显超过了《店面转租协议》中约定的剩余租期；但由于张彬已经于《店面转租协议》所约定的租期届满前即2020年5月20日与案外人梁润南续签租赁合同，且续签后的租期届满时间晚于《店面租赁协议》所约定的租期届满时间，至此，本案的情形已经不属于上述法律规定的“应当认定超过部分的约定无效的情形”。因此，申海君主张《店面租赁协议》无效缺乏事实和法律依据，一审法院对申海君第一项诉讼请求不予支持。关于申海君的第二项诉讼请求，申海君在起诉时是基于认为合同无效而提出该项请求，一审法院虽然并未支持申海君要求确认合同无效的诉请，但由于申海君、张彬均确认申海君已于2020年9月29日清空案涉房屋并将房屋钥匙交给张彬，且张彬确认其已经将案涉房屋另租他人使用，由此可见，《店面租赁协议》已经于2020年9月29日实际解除。故一审法院将根据合同解除的法律后果对申海君该项请求及张彬的反诉请求进行裁判。从本案查明的事实看，张彬在与申海君订立合同时未披露其作为承租人所享有的剩余租期情况，是原、被告双方在合同履行过程中产生矛盾的起因；《店面租赁协议》所约定的租期届满时间为2020年5月30日，但申海君自2020年1月1日起的租金就未向张彬支付，申海君该行为加剧了双方在合同履行过程中的矛盾；综上，一审法院根据公平原则，考虑双方在缔约及履约过程中的过错程度，综合本案案情酌情认定导致合同解除的主要责任在于申海君、次要责任在于张彬。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。基于前述认定，张彬要求确认申海君已付押金26000元归其所有的反诉请求及申海君要求张彬赔偿运费车费1181元、双倍返还租赁押金的诉请中超过押金本金26000元的请求，均缺乏理据，一审法院不予支持；申海君要求张彬返还押金26000元的请求，符合上述法律规定，一审法院予以支持。申海君于2020年3月3日向一审法院提起本案诉讼，实际于2020年9月29日将案涉房屋交还张彬，张彬在本案中要求申海君支付2020年1月1日至2020年3月31日期间租金39000元，合法有理，一审法院予以支持；申海君要求张彬返还2019年11月19日至2019年12月1日期间租金9034.25元，欠缺理据，一审法院不予支持。关于申海君要求张彬赔偿装修损失66900元的诉请，如前所述，申海君对于导致合同解除负有主要责任、张彬负有次要责任，根据公平原则，一审法院综合本案案情酌情认定由张彬赔偿申海君装修损失7000元。关于张彬所收取的进场费50000元，根据公平原则，由张彬按照《店面租赁协议》解除后的剩余租期占总租期的比例返还给申海君为宜。经计算，应返还的进场费为41912元。至于转让费25000元，根据张彬提交的证据《店铺出租协议》、微信转账记录截图、微信记录截图，结合申海君提交的证据转让费《收据》（经手人一栏为曾菲菲）来看，张彬关于其是代收该笔款项且已经转交给曾菲菲的陈述具有高度盖然性，一审法院对张彬该陈述予以采信，鉴于此，申海君要求张彬返还该款项，理据不足，一审法院不予支持。关于申海君要求张彬赔偿设备损失的诉讼请求，申海君确认其已经将诉请中所称的设备搬离案涉房屋，其要求张彬对此予以赔偿，欠缺理据，一审法院不予支持。关于申海君要求张彬赔偿材料损失的诉讼请求，众所周知，餐饮经营行业在营业场所内备有常用的食品材料属于常态，申海君在提起本案诉讼后一直未及时处理案涉房屋内的储备食材，对造成其所称的食材过期损失具有过错；而申海君和张彬均确认申海君在2020年6月23日到案涉房屋打算搬离其内的食品材料，但张彬当日没有让申海君开门进入案涉房屋搬离材料，可见，张彬上述阻止申海君搬离案涉房屋内食品材料的行为存在造成这些食品材料过期的可能性，本案现有证据不足以查明申海君所称食品材料损失情况，申海君对此应承担主要的举证不能不利后果，一审法院综合本案案情，根据公平原则，考虑双方过错程度，酌情认定由张彬赔偿申海君食品材料损失800元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，作出判决：一、张彬于本判决发生法律效力之日起10日内，向申海君退还押金26000元。二、张彬于本判决发生法律效力之日起10日内，向申海君退还进场费41912元。三、张彬于本判决发生法律效力之日起10日内，向申海君赔偿装修损失7000元。四、张彬于本判决发生法律效力之日起10日内，向申海君赔偿食品材料损失800元。五、申海君于本判决发生法律效力之日起10日内，向张彬支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金39000元。六、驳回申海君的其他诉讼请求。七、驳回张彬的其他反诉请求。本案本诉受理费15921元，由申海君负担15212元，张彬负担709元；反诉受理费712.5元，由张彬负担285元，申海君负担427.5元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据二审诉辩意见，本案二审的争议焦点是：合同解除的原因及责任承担问题。对此，评判如下：张彬在与申海君订立合同时并未如实披露其作为承租人所享有的剩余租期情况，且该剩余租期较之其与申海君之间订立的合同租期差距甚远，张彬的瑕疵履行行为是导致双方在合同履行过程中产生矛盾的起因；而申海君在《店面租赁协议》所约定的租期未届满时即未向张彬支付租金，亦明显存在过错，一审法院根据公平原则，考虑双方在缔约及履约过程中的过错程度，综合案情酌情认定导致合同解除的主要责任在于申海君、次要责任在于张彬，并无不妥，本院二审予以维持。关于张彬上诉提出的押金、进场费、装修损失、食品材料损失问题，一审在责任认定基础上酌情处理，理由阐释充分，并无不当，本院予以认可，不再赘述。张彬在二审期间，既未有新的事实与理由，也未提交新的证据，不足以推翻一审相关认定，其上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，张彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1693元，由张彬负担。审 判 长 戴俊英审 判 员 赵云川审 判 员 刘 卉二〇二一年九月二十二日法官助理 张家齐书 记 员 黄咏欣