安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1523民初5541号原告:刘坤,男,1991年12月21日出生,汉族,舒城县人，务工，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人（特别授权）：金平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：夏姣姣，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告:舒城天佑置业有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇古城路与花桥路交叉口天和大厦;统一社会信用代码91341523MA2P39H53T。法定代表人:潘申军,公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：林世满，该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：秦磊，安徽龙鼎律师事务所律师。原告刘坤诉被告舒城天佑置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘坤委托诉讼代理人金平、夏姣姣到庭参加了诉讼，被告舒城天佑置业有限公司委托诉讼代理人林世满、秦磊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期交房违约金43338.69元(以房屋总价款771151元为基数,按照日万分之二标准计算,自2020年1月31日起至2021年8月8日,暂计算至起诉之日),后期以771151元为基数按照日万分之二标准，从2021年8月9日计算至实际交房时；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年11月6日,原告与被告舒城天佑置业有限公司签订《商品房买卖合同》（预售）,约定原告购买被告开发的位于安徽省舒城县房屋,房屋总价款为771151元。合同签订后,原告按照合同的约定支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》（预售）第九条商品房交付条件约定:“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”、第十一条第（一）款约定:“出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付该商品房”,另，按照《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）点约定:“逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金”,然被告出卖的该房屋至今一直不符合双方约定的交付条件,构成逾期交付房屋。原告认为被告逾期交付房屋的行为属于违约,严重侵害了原告的合法权益,对原告购房的初衷、生活、买卖房屋等都造成了严重影响,应承担相应的违约责任。另双方对各自违约责任也进行了明确的约定,《商品房买卖合同》（预售）也是被告提供的格式版本。综上请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告舒城天佑置业有限公司辩称：1、针对原告诉请，被告方并没有违约，被告出售房屋受到了各种综合因素的影响，最主要是疫情的影响，导致工程进度受到了一定的阻碍，这个是总所周知的事实；2、退一步说，无论是最高院或者当地政府，均有疫情期间的政策，房地产开发商因为疫情原因，可以适当的延迟交付房屋，疫情属于不可抗力，疫情所产生的延缓交房日期不属于逾期交房；3、由于本案是系列案件，虽然整个小区综合竣工没有办理，但是每一栋楼房的竣工验收均已完成，符合交房条件，也已经悬挂竣工牌，并向全体业主发出了交房通知书，且有部分业主已经实际进行了房屋的交付，而且也已经入驻。综上，被告并无违约情形，恳请驳回对原告的诉请。原告刘坤为证明自己的主张向法院提供以下证据：1、原告身份证复印件、企业信息查询单，证明原告及被告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》（预售）、付款凭证，证明原告购买被告开发的位于安徽省舒城县房屋，房屋总价款为771151元，2020年10月31日前交付房屋，逾期交付的，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金至实际符合交房时止。被告舒城天佑置业有限公司向法院提供以下证据：1、工程竣工标识牌照片一张，证明本案七号楼已经竣工验收，符合交付条件。2、交房通知书一份、快递单一张，证明已经向原告发出通知交付房屋，但是原告没有来办理房屋交付手续。3、六安市住房和城乡建设局六建房函第95号文件复印件一份，证明政府部门有相关文件规定，从2020年1月24日至2020年3月2日疫情期间，开发商可以合理的延期交付房屋，属于不可抗力，这个38天应当予以扣除。本院经审理认定事实如下：2018年11月6日原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告向被告购买商品房一套,位于安徽省舒城县房屋,房屋总价款为771151元。合同签订后,原告按照合同的约定支付了首付款321151元，剩余450000元在徽商银行舒城支行办理了按揭贷款手续。根据《商品房买卖合同》（预售）第九条商品房交付条件约定:“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条第（一）款约定:“出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条第1款第（2）点约定:“逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”。另查明，截止原告起诉之日，被告没有取得建设工程竣工验收备案证明、商品房房屋测绘报告等符合法定交房条件的相关文件，原、被告双方没有办理房屋交付手续。为此，原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任。再查明，六安市住房和城乡建设局2020年3月4日作出六建房函第95号文件，即《关于统筹推进疫情防控有序推动企业复工开工的通知》中第四项规定“因受新冠肺炎疫情影响，造成房地开发项目不能如期竣工验收和交付，属于不可抗力，交付期限相应顺延。顺延时间从我省重大突发公共卫生事件一级响应启动之日，至疫情防控应急指挥部要求的复工开工之日止（2020年1月24日至2020年3月2日）计38天”。上述事实，有原、被告双方当庭陈述和答辩，有原告提供的原告身份证复印件、被告企业信息、《商品房买卖合同（预售）》、支付购房款证据复印件，被告提供的六安市住房和城乡建设局《关于统筹推进疫情防控有序推动企业复工开工的通知》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定支付了首付款并办理了房屋按揭贷款手续，被告应该按照双方合同约定的时间交付房屋，被告没有按期交付房屋，根据双方的合同约定和法律规定，依法应该承担逾期交房的违约责任。被告辩称“七号楼已经竣工验收，符合交付条件，并提供工程竣工标识牌照片一张”。但是未提供勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收合格的相关文件；也没有规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门经验收合格的相关文件。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条的规定，涉案房屋不符合交房的法律规定条件，因此，原告请求被告承担逾期交房违约金，本院依法予以支持。本案原、被告双方争议的焦点问题是，被告逾期交房的违约金额如何计算问题：一是关于逾期交房的天数，应该从合同约定交房之次日即2020年11月1日开始，计算至2021年8月8日原告起诉之日合计280天，由于2020年初新冠肺炎疫情的突然爆发，属于法律上不可抗力的影响，并且发生在原、被告双方约定房屋交付时间之前，也是被告逾期交房受到影响的一方面因素，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条及六安市住房和城乡建设局六建房函第95号文件，即《关于统筹推进疫情防控有序推动企业复工开工的通知》中第四项规定精神，应该扣除被告因受新冠肺炎疫情影响的2020年1月24日至2020年3月2日合计38天交付时间，被告实际逾期交房的天数应该为242天。二是关于逾期交房违约金标准，应该按照双方合同第十二条第1款第(2)点约定的：“逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金”。因此，被告应该赔偿原告违约金数额为771151元×242天×万分之2=37324元。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百九十条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条之规定，判决如下：一、被告舒城天佑置业有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告刘坤逾期交付商品房违约金37324元。二、被告舒城天佑置业有限公司从2021年8月9日开始，赔偿原告刘坤逾期交付商品房违约金，按照房屋总价的日万分之二计算至房屋符合约定交付条件之日。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取442元，由被告舒城天佑置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人应依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 廖克武二〇二一年九月十五日法官助理 查雯雯书 记 员 樊 娟附：舒城县人民法院执行汇款账号：单位名称：舒城县人民法院综合办公室开户银行：安徽舒城农村商业银行银行账号：20×××18附：本案适用相关法律条文：一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。二、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。三、《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。