湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终2270号上诉人（原审原告）：张军华，男，1973年2月7日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋丽君，女，1985年8月19日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐孝武，汉族，男，1981年6月23日出生，住湖南省永州市冷水滩区。系蒋丽君丈夫。原审第三人：永州中建置业发展有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区清桥路86号，统一社会信用代码：914311007880490529。法定代表人：刘铁生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：盘航英，女，1968年7月15日出生，瑶族，户籍地湖南省道县，系该公司职员，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：曾爱玲，女，1973年8月16日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系该公司职员，代理权限为一般代理。上诉人张军华与被上诉人蒋丽君以及原审第三人永州中建置业发展有限公司（以下简称中建公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103民初2231号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年8月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张军华上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判准许继续对一审第三人开发的位于永州市冷水滩区房屋的强制执行；二、本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1、被上诉人于2017年1月11日与一审第三人签订《商品房买卖合同》时只首付167112元，另385000元是按揭贷款。2、涉案房屋并非被上诉人在永州市冷水滩区用于居住的房屋，被上诉人并非商品房消费者而是炒房投资人。3、涉案房屋主体完工后，被上诉人购买前，上诉人即在室内墙体上用毛笔书写下“安置房”字样；装修过程中，双方因此发生多次冲突并互换防盗门锁芯。被上诉人对购买的涉案房屋是安置房自始明知，是与第三人恶意串通损害上诉人合法权益的结果。4、一审认定“第三人中建公司拆迁被拆迁人唐文杰一套旧房”错误。《房屋拆迁补偿协议书》约定，唐文杰以位于冷水滩区内的4栋102号旧房连同加层房、杂房共115.52平方米及房前屋后空地，以产权调换第三人原地址开发的冷水滩区清桥路1号滨江豪园新城Ａ1栋2305号及Ａ1栋1503号住房。5、一审判决依据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，认为“将拆迁补偿安置房屋置于最高权力层次加以保护，对被拆迁人补偿安置房屋享有优先权，以排斥商品房消费者物权期待权、物权”无疑是正确的。但又认为＂法定补偿安置房屋的优先权只限于首套＂是对司法解释的曲解。且同一合同中的两套安置房没有前后之分；更何况彭永凤老人失去丈夫唐文杰的经济依靠后现无家可归，这难道不是比被上诉人更应优先考虑的生存权吗？且上诉人一方没有任何过错!二、被上诉人不享有排除法院对涉案房屋执行的权利。法律、司法解释特别规定的权益即特殊债权可优先于担保物权、可对抗含担保物权在内的物权。被上诉人蒋丽君答辩请求：驳回上诉，维持原判。事实及理由：一、本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，答辩人取得物权优先于上诉人的物权请求权，上诉人不能违反物权公示原则直接取得案涉房屋的所有权本案，上诉人取得案涉房屋所有权的生效判决时间远迟于答辩人蒋丽君取得不动产权证书的时间。我国采取物权公示原则，根据《物权法》第九条，答辩人办理了不动产权证书即是对外进行了公示，表明答辩人取得了不动产的所有权。上诉人持有的判决书没有直接判决由上诉人取得案涉屋的所有权，而是判决第三人在限定时间内为上诉人办理不动产权证，更进一步说明了法院也是遵从了物权公示原则，上诉人在没有取得不动产权证的情况下，无法取得案涉房屋的所有权。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条所表述的，“被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”从文义来看，有“优先”和没有“优先”两个字的区别不同，说明在立法时考虑被拆迁人是在某种条件前提下的优先，否则立法表述被拆迁人直接可以取得补偿安置房屋即可。这种条件是在被拆迁人和第三人均没有实际取得物权，争议不动产未发生物权变动，也没有完成占有的情况下，被拆迁人更具有优先性。本案中，答辩人已经对案涉房屋进行了装修且入住近3年的时间，完成了对不动产的实际控制，那么就不再是谁取得优先权的问题。综上，答辩人已经取得的物权与上诉人的物权请求权，二者不是同一位阶的权利。二、上诉人还有其他的救济途径，如果法院支持上诉人的诉讼请求将导致执行难、破坏市场交易稳定和社会稳定的情况。作为消费性购房的答辩人，购房过程善意且购房价格符合市场交易价。上诉人没有任何证据能够证明答辩人有与原审第三人恶意串通的行为，支持上诉人的诉讼请求将破坏市场交易的稳定性，所有购房者从今往后都没有保障可言。三、相较而言更应该保护答辩人的居住权和生存权。第三人中建公司目前已经将一套房屋补偿给了唐文杰的继承人，所以涉案房屋Ａ1栋15层3号房屋归属答辩人不涉及被拆迁人唐文杰生存权的问题，不能无限适用补偿安置房优先权的规定。反观涉案房屋系答辩人蒋丽君在冷水滩区，答辩人已经装修入住。答辩人属于消费性购房者，根据生存权至上的原则，涉案房屋应当归答辩人所有。原审第三人中建公司述称：被拆迁方唐文杰总置换面积为139.465m，中建公司按照《冷水滩区委区政府河东生活区改造方案》的安置补偿标准将滨江豪园·新城A1栋2305房147.32m3的新房及一个标准车位交付给上诉人居住使用后，再超出总置换面积的部分不属于“所有权调换形式”的补偿安置，故上诉人已不再对涉案房屋具有优先权。2017年1月11日，被上诉人蒋丽君购房，该房屋产权清晰明确。按《商品房买卖合同》约定的交付时间于2018年7月30日中建公司将该房屋交付给业主蒋丽君，业主已装修入住，自此，中建公司按合同履行完了《商品房买卖合同》中约定的所有责任与义务。“滨江豪园·新城”A1栋1503房在永州市中级人民法院(2019)湘11民终3213号民事判决生效之前，已过户登记到蒋丽君名下，蒋丽君取得不动产权证之日，该房屋已不再是中建公司名下财产，中建公司在销售该商品房时的所有交易程序合规合法。中建公司与蒋丽君签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思的表达，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应依法维持原判。张军华向原审法院提出诉讼请求：1．依法准许对第三人中建公司开发的位于冷水滩区房屋的强制执行；2．本案案件受理费由被告负担。一审经审理查明：2014年5月20日，唐文杰（原告继父）与第三人中建公司签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定，拆除唐文杰位于冷水滩区，第三人中建公司采取就地安置方式，调换给唐文杰两套安置房，第一套安置房为1栋23层5号，第二套安置房为1栋15层3号。合同还对其他事项进行了约定。同日，唐文杰、唐继波、原告等五人签订《房屋分配协议》，载明：1、第一套安置房Ａ1-2305号房及车位归唐继波所有；2、第二套安置房Ａ1-1503号房归原告所有；第二套安置房Ａ1-1503号房的说明：唐文杰本人将第二套安置房Ａ1-1503号分配给彭永凤（原告之母）所有。因在彭永凤儿女的强烈要求下，彭永凤把分配Ａ1-1503号房的产权转给大儿即原告张军华。另查明，唐文杰（原告继父）与第三人中建公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月22日作出的（2019）湘1103民初20号民事判决：一、限第三人中建公司在本判决生效之日起七日内按照《房屋拆迁补偿协议书》将唐文杰所选的补偿安置房位于永州市冷水滩区，建成面积147.32平方米和Ａ1栋15层3号，建筑面积126.76平方米两套住房及标准车位一个交付唐文杰；二、限第三人中建公司在本判决生效之日起七日内按照《房屋拆迁补偿协议书》为唐文杰之子办理好上述两套房屋的产权证书，并按补偿协议的约定将Ａ1栋2305号房屋办理在唐继波名下，将Ａ1栋1503号房屋办理在原告张军华名下，办证所需费用由第三人中建公司负担；三、限第三人中建公司在本判决生效之日起七日内支付唐文杰过渡期租房补偿费（2015年6月20日起至2018年11月20日止，共计41个月，每月1000元）共计41000元；四、驳回唐文杰的其他诉讼请求。第三人中建公司不服该判决，向永州市中级人民法院提出上诉。该院于2019年10月28日作出的（2019）湘11民终3213号民事判决如下：一、维持冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初20号民事判决第一、二、四项；二、变更冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初20号民事判决第三项为，限第三人中建公司在本判决生效之日起七日内支付唐文杰过渡期租房补偿费（2015年6月20日起至2018年11月20日止，共计41个月，每月1000元）共计36000元。该案在执行过程中，本院于2020年3月18日作出（2020）湘1103执290号执行裁定，一、将第三人中建公司开发的位于永州市冷水滩区房屋的不动产权过户至唐继波（公民身份号码4329021975××××××××）名下，将第三人中建公司开发的位于永州市冷水滩区房屋的不动产权过户至原告张军华（公民身份号码4329021973××××××××）名下；二、唐继波、原告张军华可持本裁定书到有关机构办理相关过户登记手续。唐文杰于2020年2月26日因病逝世。永州市冷水滩区清桥路1号Ａ1栋2305号房屋，第三人中建公司已于2020年11月30日交付给被拆迁人唐文杰的继承人唐继波。再查明，被告蒋丽君与第三人中建公司就第三人中建公司开发的位于永州市冷水滩区房屋于2017年1月11日签订了商品房买卖合同，被告蒋丽君支付了购房款551848元，于2018年6月15日取得了永州市国土资源局颁发的不动产权证，证号为湘（2018）冷水滩区不动产权第0010261号。被告蒋丽君已于2019年将该房屋装修，并于2019年8月入住。本案涉讼的房屋系被告蒋丽君在本区第一套用于居住的房屋。一审法院认为，一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案发生在民法典实行前，应当使用当时的法律、司法解释。二、本案被告蒋丽君系商品房消费者。本案涉讼的房屋即位于永州市冷水滩区系被告蒋丽君在本区唯一一套用于居住的房屋。被告蒋丽君已对本案房屋装修并入住本案涉讼房屋。同时，被告蒋丽君已经取得物权。2003年6月1日起至2020年12月31日止施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人要求拆迁人交付补偿安置房屋本属于一般债权。根据生存权至上的原则，该司法解释将被拆迁人补偿安置房屋置于最高权力层次加以保护，并作出了对被拆迁人补偿安置房屋享受优先权，以排斥商品房消费者物权期待权、物权。但是，根据生存权至上的原则，如果拆迁人承诺给付被拆迁人多套补偿安置房屋，那么本条的法定补偿安置房屋的优先权只限于首套用于被拆迁人基本生活必需的补偿安置房屋，不可能无限制的适用第二套，第三套甚至更多套补偿安置房屋。经查，本案第三人中建公司拆迁被拆迁人唐文杰一套旧房，但承诺给付被拆迁人唐文杰二套补偿安置房屋即位于永州市冷水滩区，建成面积147.32平方米和Ａ1栋15层3号，建筑面积126.76平方米两套住房，其中，永州市冷水滩区，第三人中建公司已于2020年11月30日交付给被拆迁人唐文杰的继承人唐继波；Ａ1栋15层3号，第三人中建公司未交付被拆迁人唐文杰而是出售给商品房消费者即被告并办理不动产权证。故Ａ1栋15层3号住房不涉及被拆迁人唐文杰生存权问题，不能适用上述补偿安置房屋优先权的规定，属于一般债权。既然被拆迁人唐文杰对Ａ1栋15层3号住房享受一般债权，而原告作为被拆迁人唐文杰继承人也对Ａ1栋15层3号住房享受一般债权。被告对Ａ1栋15层3号住房已经取得物权。根据物权优先于一般债权原则，对原告的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告张军华的诉讼请求。案件受理费300元，由原告张军华承担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉纠纷，各方当事人争执的焦点问题是：人民法院是否应准许对原审第三人中建公司开发的位于冷水滩区房屋的强制执行。一、被上诉人蒋丽君与原审第三人中建公司就涉案房屋于2017年1月11日签订了商品房买卖合同，该商品房买卖合同合法有效；而涉案房屋系被上诉人蒋丽君在本区唯一一套用于居住的房屋。被上诉人蒋丽君已对本案房屋装修、并已入住涉案房屋，被上诉人蒋丽君已经取得不动产所有权证。上诉人提出被上诉人蒋丽君未支付完购房款、被上诉人买房不是用于居住而是炒房投资，是与原审第三人恶意串通损害其合法权益，并无充分证据证实，且与事实不符，对其上诉理由，本院不予采信。二、原判依据生存权至上的原则，考虑涉案房屋不涉及被拆迁人唐文杰生存权问题，上诉人作为被拆迁人的继承人对涉案房屋享有一般债权，而被上诉人蒋丽君对涉案房屋进行装修并已入住三年之久，据此判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当，即不得对原审第三人中建公司开发的位于冷水滩区房屋的强制执行。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张军华负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  万竹婷二〇二一年九月二十二日书记员  蒋鹏博