贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初14938号原告：遵义市树华物业服务有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区外环路沙坝建材综合市场A栋4-6-1，统一社会信用代码91520302692742231X。法定代表人：曹泽荣，总经理。委托诉讼代理人：杨清江，系该公司员工。被告：遵义亚都房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道花样年华景苑1楼E号房，统一社会信用代码91520300683991383T。法定代表人：冯汝彬。委托诉讼代理人：杨东旭，贵州名城律师事务所律师。被告：遵义汽车人市场服务有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区马兰坝泰安小区3栋，统一社会信用代码91520302MA6DN5F989。法定代表人：陈兴涛。原告遵义市树华物业服务有限责任公司（以下简称树华物业公司）与被告遵义亚都房地产开发有限公司（以下简称亚都房开公司）、遵义汽车人市场服务有限公司（以下简称汽车人服务公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告树华物业公司的法定代表人曹泽荣、委托诉讼代理人杨清江，被告亚都房开公司的委托诉讼代理人杨东旭到庭参加诉讼，被告汽车人服务公司经本院合法传话传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告树华物业公司向本院提出诉讼请求：1．要求法院判令上列二两被告负连带责任立即支付尚欠原告物业服务费211252.70元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：遵义市新店子亚都福园小区是被告遵义亚都房地产开发有限公司（以下简称亚都房开公司）开发建设的房产。2011年10月11日，原告与被告亚都房开公司签订了《前期委托服务合同》。服务面积为30400平方米。根据该合同约定服务费用的交纳为：住宅每月每平方米0.70元，商业每月每平方米3元。原告物业管理服务收费实行包干制。又根据该合同第二十八条规定：服务期限为两年。但合同终止后如物业公司还在继续服务的情况下合同同样生效。在原、被告双方签订该《前期物业服务公司》后，原告按照该合同约定的区域提供了物业服务至今。其间的2016年6月份，被告亚都房开公司将亚都福园小区内的A、B、C、D、E、F楼场地区域租赁给被告遵义汽车人市场服务有限公司（以下简称汽车人公司）经营二手车销售。租赁面积为：5740.59平方米。2017年1月12日，被告汽车人公司与原告签订了《物管协议》，被告汽车人公司将承租的《亚都福园》小区A、B、C、D、E、F楼栋共计5740.59平方米，委托原告提供物业服务。服务期限为3年。根据该《物管协议》约定，被告汽车人公司每月每平方米应交纳物业服务费1.60元，被告应每月交纳物业服务费9184.90元，在原告为被告汽车人公司提供物业服务期间，被告仅仅向原告交纳了一个月的物业服务费9184.90元，此后尚欠原告23个月物业费共计211252.70元未交纳。综上事实，原告与被告亚都房开公司签订了《前期物业服务合同》后，亚都房开公司又将原告服务区域内的亚都福园小区A、B、C、D、E、F楼栋出租给被告汽车人公司商业经营二手车。致使二被告互相推诿拒交原告物业服务费。根据《合同法》和《物业服务管理条例》及相关法规规定，上列二两被告应承担支付尚欠物业服务费连带责任。据此，为维护原告公司物业服务正常运行。故此，特向人民法院提起诉讼，万望支持原告诉求为盼。被告亚都房开公司辩称，1．原告的起诉属于重复起诉，之前判决中已作出判决，法院不应再受理本案；2．原告起诉的事实不应成立，签订合同中条款作为本案的事实不应成立，合同已经被终止，原告已经退出物业服务管理，是亚都房开在管理物业；3．原告与汽车人公司签订的物业合同，要求被告亚都房开负法律责任无依据，原告与汽车人公司是两个独立的合同关系，亚都房开不应承担连带责任。被告汽车人服务公司经本院合法传唤拒不到庭，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：本院（2021）黔0302民初471号原告遵义市树华物业服务有限责任公司与被告遵义亚都房地产开发有限公司、遵义市彭氏华美贸易有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决本院审理认定事实部分载明：“本院审理认定事实如下：：被告亚都房开公司开发建设遵义市新马物流亚都福园小区，后遵义市新马物流《亚都福园》小区业主委员会于2017年1月21日与原告签订《物业服务合同》。并委托原告对位于遵义红花岗区建筑面积30000平方米进行物业服务，合同期限为三年，即自2017年1月21日起至2019年12月31日止。合同约定物业管理服务费为：步梯楼每月每平方米建筑面积0.7元、商业按3元。2017年1月12日，原告与案外人夏安康、陈戈签订《物管协议》，夏安康、陈戈将遵义红花岗区未出售的商业门面，Ａ栋、Ｂ栋、Ｃ栋、Ｄ栋、Ｅ栋、Ｆ栋的一层和Ｃ栋、Ｄ栋的负一层商业门面合计面积为：5740.59平方米委托原告进行物业管理，并约定物业服务期限为三年，商业物业管理费金额为每平方米1.6元。后其使用上述房屋至2019年1月1日交由被告亚都房开公司管理并出租给他人经营二手车和经营超市等。另被告亚都房开公司办公楼面积250ｍ250㎡，也在原告管理的小区范围内。现被告亚都房开公司在遵义红花岗区房屋（面积100.11平方米）、Ｃ2-6-1号房屋（面积100.11平方米）、Ｄ2-3-1号房屋（面积100.11平方米）、Ｅ2-2-1号房屋（面积98.68平方米）、Ｅ2-7-2号房屋（面积100.47平方米）、Ｅ2-8-4号房屋（面积82.31平方米）未交付，另Ｃ2-3-2号房屋（面积100.83平方米）被告亚都房开公司于2017年3月3日交付买受人，Ｃ2-8-2号房屋（面积100.83平方米）被告亚都房开公司于2017年3月29日交付买受人，Ｃ2-2-1号房屋（面积100.11平方米）被告亚都房开公司于2017年5月18日交付买受人。另被告彭氏华美公司租用原遵义市食品公司商住楼负一楼，2014年5月12日，原告与彭氏华美公司签订《服务合同》，约定原告为其门面前及车道提供卫生及车辆进出开门服务，服务期限从2014年5月1日至2016年3月30日，由彭氏华美公司每月向原告交纳1000元卫生费，并约定如合同期满，原告还在服务情况下合同同样生效。后原告认为二被告未按约交纳物业服务费，故诉至本院。”。本院认为部分载明：“本院认为，原告树华物业与遵义市新马物流《亚都福园》小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条‘民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外’、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条‘建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持’的规定，该合同对原告及小区业主均具约束力。按照合同约定，原告服务期限从2017年1月21日起至2019年12月31日止。合同约定物业管理服务费为步梯楼每月每平方米建筑面积0.7元、商业按3元，但从原告所举的证据可以看出，原告所提供的物业服务并未完全达到合同约定的要求，故对物业费用标准，本院酌定为合同价款的80%，即步梯楼每月每平方米建筑面积0.56元、商业按2.40元，对原告要求被告亚都房开公司支付小区未出售的商业门面，Ａ栋、Ｂ栋、Ｃ栋、Ｄ栋、Ｅ栋、Ｆ栋的一层和Ｃ栋、Ｄ栋的负一层商业门面（合计面积为：5740.59平方米）从2017年1月21日至2020年1月20日止的物业服务费619983.72元的诉讼请求，本院认为，针对上述商业门面，原告曾与案外人夏安康、陈戈于2017年1月12日签订《物管协议》，协议期限为三年，即从2017年1月12日至2020年1月11日，但被告亚都房开公司庭审中认可从2019年1月1日起由其负责管理并租赁给商户，故被告亚都房开公司仅承担上述商业门面从2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费165328.99元（5740.59平方米×2.40元／月×12月）；对原告要求被告亚都房开公司支付其办公楼（建筑面积250平方米）三年的物业服务费27000元的诉讼请求，本院认为，原告服务期限从2017年1月21日起至2019年12月31日止，故本院仅支持21408元（250平方米×2.40元／月×35.68月）；对原告要求被告亚都房开公司支付17套住房36个月物业服务费43412元的诉讼请求，本院认为，在原告服务期间被告亚都房开公司在遵义红花岗区房屋（面积100.11平方米）、Ｃ2-6-1号房屋（面积100.11平方米）、Ｄ2-3-1号房屋（面积100.11平方米）、Ｅ2-2-1号房屋（面积98.68平方米）、Ｅ2-7-2号房屋（面积100.47平方米）、Ｅ2-8-4号房屋（面积82.31平方米）未交付，另Ｃ2-3-2号房屋（面积100.83平方米）被告亚都房开公司于2017年3月3日交付买受人，Ｃ2-8-2号房屋（面积100.83平方米）被告亚都房开公司于2017年3月29日交付买受人，Ｃ2-2-1号房屋（面积100.11平方米）被告亚都房开公司于2017年5月18日交付买受人，故被告亚都房开公司仅承担未交付房屋期间的物业服务费11829.60元（581.79平方米×0.56元×35.68月＋100.83平方米×0.56元×1.4月＋100.83平方米×0.56元×2.23月）；对原告要求被告亚都房开公司、彭氏华美公司支付36000元物业服务费的诉讼请求，本院认为，原告所举证据并不能证明其为彭氏华美公司租赁的房屋提供了相应的物业服务，故对原告的该主张本院不予支持。综上，被告亚都房开公司应当向原告支付物业服务费共计198566.59元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。”主文部分载明：“一、由被告遵义亚都房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告遵义市树华物业服务有限责任公司物业费198566.59元；二、驳回原告遵义市树华物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。”。现该判决尚未发生法律效力。本案本院审理查明事实与前述案件判决审理查明事实部分一致。本院另查明，2017年1月12日汽车人服务公司法定代表人为夏安康，该司该公司法定代表人于2017年8月14日变更为陈仲容，2018年5月9日变更为陈兴涛，故前述判决中原告与夏安康、陈戈于2017年1月12日签订《物管协议》当事人应为原告与汽车人服务公司。2011年10月11日原告作为乙方与亚都房开公司作为甲方签订《前期物业服务合同》（以下简称前期合同），约定：1.．物业基本状况，物业名称亚都福员，座落与遵义市新店子，建筑面积28000平方米，在物业管理区域内，乙方提供前期物业管理包括物业共用部位的维修、养护和管理等物业服务，物业服务费用标准为多层住宅0.70元每平方米每月，商业3元每平方米每月；2.．本合同期限自物业公司进场服务至开启交房起计算两年，至全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止，合同终止后如物业公司还在继续服务的情况合同同样生效；3.．其他。亚都房开公司作为甲方（出租方）与汽车人服务公司作为乙方（承租人）曾签订租赁合同，约定：1.甲方出租南关镇新店子路亚都福园小区内A、B、C、D、E、F楼场地区域给乙方使用，租赁建筑面积为5740.59元；2.租赁期限为5年，自2016年6月10日起至2021年6月9日止；3.其他。本院认为，关于亚都房开公司是否应当向原告支付本案主张物管费的问题，本院（2021）黔0302民初471号原告遵义市树华物业服务有限责任公司与被告遵义亚都房地产开发有限公司、遵义市彭氏华美贸易有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决已作出处理，本案不再重复评价处理。关于汽车人服务公司是否应当承担本案物业管理费的问题，该司该公司作为承租人，与原告直接签订物管协议，汽车人服务公司未到庭举证证明已付清案涉物业原告主张时间段张物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，汽车人服务公司与原告明确签订合同由其交纳物业费，故汽车人服务公司应当承担支付物业费的责任，原告所举证据不能证明其已全面严格履行其合同义务，故对物业费标准，本院酌情确定为合同约定的80%，按每平方米每月1.28元计算，扣除原告陈述已支付一个月物业费，汽车人服务公司还应应向原告支付从2017年2月12日起至2019年12月31日止的物管费5740.59×1.28×22.60＝166063.78元。被告汽车人服务公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告遵义汽车人市场服务有限公司在于本判决生效后十日内向内支付原告遵义市树华物业服务有限责任公司支付物业管理费166063.78元；二、驳回原告遵义市树华物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费2235元（已减半收取），由原告遵义市树华物业服务有限责任公司负担425元，由被告遵义汽车人市场服务有限公司负担1810元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审 判 员  韩 帅二〇二一年九月三日法官助理  李 琴书 记 员  杨媛媛