辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终2063号上诉人（原审被告）：吴昊，男，1988年8月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴小华，女，1962年11月12日出生，满族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：绥中华金物业管理有限公司。住所地：辽宁东戴河新区**。法定代表人：李琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明科，男，1982年6月23日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省绥中县东戴河新区。委托诉讼代理人：张玉刚，辽宁杨洪伟律师事务所律师。上诉人吴昊因与被上诉人绥中华金物业管理有限公司（以下简称华金物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服绥中县人民法院（2021）辽1421民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭通过互联网庭审进行了审理。上诉人吴昊及其委托诉讼代理人吴小华、被上诉人华金物业公司的委托诉讼代理人张明科、张玉刚参加互联网庭审诉讼。本案现已审理终结。吴昊上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，依法改判，作出公正判决或发回重审。2.一、二审诉讼费依法承担。事实和理由：一审法院未查清事实，导致该判决认定事实错误，适用法律不当。一、吴昊最初购买的是该小区一号楼，因现房与购买的户型图纸不符，在吴昊要求退房时，经双方协商一致，在售楼人员答应吴昊可以在楼房产权证办下来时封闭阳台的条件后才换购的楼房（即现在居住的楼房）。吴昊入住后，孩子曾发生一次险情，吴昊找到当时的物业经理，物业孙经理也答应房照下来后封闭阳台。在阳台封闭装修期间，被上诉人没有任何人阻止。二、吴昊现在居住的楼房，存在一些严重质量问题，对业主的生活存在安全隐患和诸多不便。首先，阳台护栏设计过低，存在安全隐患。冬季大雪飘落在阳台内，导致雪水浸泡阳台墙体，造成墙面漆脱落，台阶垮塌，另外，小区的部分业主因为没有封闭阳台，早春停止供暖时，屋内水管冻裂。阳台存在缺陷设计，封阳台也是有必要的。三、被上诉人在售楼期间制作的《临时管理规约》，只是对当时售楼期间的临时性规定，而吴昊封闭阳台是购楼时的交换条件，得到了售楼业务员及物业公司负责人的同意，已达成口头协议，不受《临时管理规约》的约束。综上，应支持吴昊的上诉请求。华金物业公司辩称，吴昊的上诉没有事实和法律依据。一、吴昊主张被上诉人同意其封闭阳台不符合事实。在吴昊出具的《临时管理规约》承诺书中，同意遵守规约，而规约中明确规定业主不得封闭阳台。被上诉人的工作人员从未答应过可以封阳台，如果业主出于安全考虑可以加高阳台护栏，但没有合理理由进行全封闭。全封闭阳台所带来的混凝土砖墙和玻璃重量会增加阳台面的负重，超出建筑设计承重要求，加上面临突发海上大风的影响，造成阳台脱落会威胁整个住宅楼和业主的生命财产安全，损害社会公共利益。二、吴昊主张现有阳台设计存在严重质量问题及安全隐患没有事实依据。楼房的工程设计是经过审批的，而即使存在问题也是吴昊与开发商之间的纠纷，不属于物业服务合同的审理范围。三、吴昊主张其封闭阳台系购房时的条件没有事实依据。综上，应驳回上诉，维持原判。华金物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告拆除万家昆仑住宅二期三号楼1801室阳台玻璃窗，将阳台恢复原状；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2019年6月24日，原告购买了绥中亚胜置业公司开发建设的万家昆仑小区二期三号楼1801室。同时被告吴昊为甲方，原告绥中华金物业管理有限公司为乙方签订了《前期务业服务协议》，该协议共十四条，同时，原告向被告出具了《临时管理规约》。《前期物业服务协议》第二条甲方的权利义务第3条：遵守本物业管理制度和《临时管理规约》等有关协议。《临时管理规约》第十条第1项规定：本物业服务区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，如封阳台、在屋顶安装太阳能设施等行为。”2019年6月24日，被告吴昊向原告出具了《承诺书》载明：“本人为万家昆仑住宅小区(海天印象)3号楼1801号房间的所有权人，为维护本物业服务区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读万家昆仑住宅小区《临时管理规约》。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《临时管理规约》。三、本人同意承担违反本《临时管理规约》的相应责任，使用人违反本《临时管理规约》的行为承担连带责任。被告入住后，将1801号楼房阳台进行了封闭，2020年11月10日，原告向被告发出了《关于3#楼1801拆除阳台通知函》，于2021年1月5日通过顺风快递向被告进行了送达。被告未能拆除，原告于2021年3月17日诉至法院。一审法院认为，原、被告双方签订的万家昆仑住宅小区(海天印象)《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定应为有效。被告吴昊应按合同约定及《临时管理规约》履行义务。被告擅自封闭阳台系违约行为，对所封闭的阳台应予拆除。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告吴昊于判决生效后十五日内将绥中亚胜置业有限公司开发建设的万家昆仑小区二期三号楼1801室所封闭阳台玻璃窗予以拆除，恢复原状。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由被告吴昊承担。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。吴昊提供绥中县人民法院（2021）辽1421民初3090号民事裁定（华金物业公司与夏雨田物业服务合同纠纷案），欲证明同样是华金物业公司起诉该小区业主拆除封闭阳台案件，绥中法院判决驳回了华金物业公司的诉求，华金物业公司质证意见为因为夏雨田案被当地行政执法机关作出了处理，所以法院裁定驳回了华金物业公司的起诉，而本案吴昊一案并未经过行政执法机关处理，两案实际情况不同，故本案一审判决结果正确。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：在相同小区，因案外人夏雨田封闭阳台，华金物业公司起诉夏雨田要求拆除封闭的阳台，绥中县人民法院审理后认为，华金物业公司提出的诉讼请求，已经由辽宁东戴河新区综合执法局处理，故作出（2021）辽1421民初3090号民事裁定，裁定驳回了华金物业公司的起诉，该裁定已经发生法律效力。其他事实与一审认定一致。本院认为，本案争议焦点为华金物业公司是否有权依照双方签署的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》承诺书等有关协议要求吴昊拆除自行封闭的阳台。阳台作为楼房中的特殊存在，不论是作为业主的专有部分还是所有业主的共有部分，对其享有物权权利的都是业主，本案案涉的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》是华金物业公司为了重复使用而预先拟订的格式合同，根据《合同法》第四十条的规定，华金物业公司的上述物业管理规定中关于业主不得封阳台等条款，排除了业主对阳台的物权权利，应属无效条款。故华金物业公司仅依据双方签署的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》承诺书等有关协议要求吴昊拆除自行封闭的阳台的诉讼请求，不应予以支持。而华金物业公司认为吴昊封闭阳台行为存在安全隐患，根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”之规定，华金物业公司如果坚持认为吴昊的行为违反了物业管理的相关规定，可向有关行政部门报告，依法履行物业管理职责。综上所述，吴昊的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销绥中县人民法院（2021）辽1421民初1330号民事判决；二、驳回绥中华金物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元（减半收取50元），由绥中华金物业管理有限公司负担。二审案件受理费100元，上诉人吴昊已预交，由被上诉人绥中华金物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向辽宁省葫芦岛市中级人民法院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行。上诉人吴昊预交的二审案件受理费100元予以退还。本判决为终审判决。审判长  唐铁刚审判员  葛 飞审判员  侯秀菲二〇二一年九月十日书记员  史佳鑫本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更……