陕西省延川县人民法院执 行 裁 定 书(2021)陕0622执异27号案外人：白星星，男，1988年3月15日出生，汉族，初中文化，陕西省清涧县下廿里铺乡鲍家沟村一组48号村民，现住延川县大禹街道办河东南街115号晨铭专业汽车美容会所。委托代理人：刘雪，陕西铮正律师事务所律师。案外人：乔东东，男，1993年2月4日出生，汉族，陕西省延川县禹居镇郝家河行政村人，现住延川县城北汽车修理厂车之都汽车维修保养店。执行申请人：中国建设银行股份有限公司延川县支行，住所地陕西省延川县北大街33号私房广场一层商铺。负责人：代于杰，系该支行行长。委托代理人：田秋艳，陕西旷达律师事务所律师。被执行人：呼振华，男，1990年4月15日出生，汉族，延川县贾家坪镇邀家河行政村人，现住址不详。本院在执行申请人中国建设银行股份有限公司延川县支行与被执行人呼振华金融借款合同纠纷一案中，案外人白星星、乔东东于2021年9月10日对执行延川县延庭坊第一幢1单元2603室向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查。现已审查终结。案外人白星星、乔东东称，2013年10月14日，被执行人呼振华从西安三色实业有限公司以按揭的方式购买了延川县延庭坊第一幢1单元2603室房屋。2014年11月9日，被执行人呼振华将该房屋出售给赵旗斌。2016年2月5日，赵旗斌又将该房屋出售给案外人白星星的妻子高淼，双方签订了《房屋买卖合同》，后白星星、高淼在开发商手中取得了钥匙，并对房屋进行了装修居住，同时还向开发商交付了剩余首付款4万元左右及装修押金等费用。2018年10月8日，案外人白星星又将该房屋出售给案外人乔东东，为了办理房产证后过户方便，该房屋买卖合同由乔东东和呼振华签订，后案外人乔东东一直使用、居住该房屋。案外人认为，该房屋虽然登记在被执行人呼振华名下，但自呼振华第一次买卖该房屋开始，该房屋已经不属于呼振华所有。并且在2019年12月，因案外人白星星和乔东东在买卖该房屋时发生的争议，双方经过我院判决，作出了（2019）陕0266民初1596号民事判决，该判决已生效，并确认了该房屋的多次转卖行为，同时要求白星星将购房款返还给乔东东，乔东东将房屋返还给白星星。现该房屋查封，故请求立即依法解除对该房屋的查封措施。申请执行人称，1，首先我方认为贵院作出的裁定书并对该房屋的查封行为是符合法律规定的，该房屋所有权人还是呼振华，并非二案外人，2015年呼振华在购买该房屋的同时也在申请人处办理了按揭手续，向申请人借款15万，同时进行了抵押登记，并取得了房屋他项权证，2，依据物权法规定，抵押人要转移抵押物的时候必须要经过抵押权人的同意，但呼振华在转移上述房产的时候，申请人是不知情的，所以，无论是呼振华或者其他人，转让该房产并不发生物权变动的效力。3，现在本案的二案外人并未取得该套房屋的权属证书。综上我们认为该房屋所有权还是属于呼振华。被执行人呼振华未参加诉讼也未提交意见。案外人向法庭提交以下证据：1、商品房预售合同（2013年10月14日签订）；2、房屋转让协议（2014年11月9日签订）；3、房屋转让协议（2016年2月25日签订）、结婚证、闫风平证明材料一份、收款收据两支、白星星交通银行交易明细；4、买卖房合同（2018年10月8日签订）、中国邮政储蓄银行交易凭证一份、收条一支，证件协议一份；5、延川县人民法院（2019）陕0622民初1596号民事判决书一份。证明目的：延川县延庭坊第一幢1单元2603室房屋经多次转卖，现权利人为案外人白星星和乔东东，二案外人对该房屋的权利能够排除法院的执行。申请执行人辩称：对案外人提交的第一组证据真实性无异议，同时这组证据能证明该房屋实际所有人是呼振华；对第二组证据的真实性，目的性，关联性均不认可，案外人只提供了一份房屋转让协议，也没有相关支付凭证支持，来证明他们有真实的转让事实，也没有进行过户登记，实际上赵旗斌也不能取得房屋所有权，该协议也早于申请人放款时间，银行没有放贷款的时候，签订转让合同是无效的；对第三组三性均不认可，赵旗斌转让给高淼的协议没有支付凭证印证，其对该房屋也无处置权，2015年我们对该房屋已经办理了房屋抵押登记。同样高淼也没有处置权，调查笔录与房屋协议时一样的；对第四组证据的收款收据与交易明细意见是，收款收据真实性不认可，交易明细真实性不认可，证明目的与关联性不认可，收款收据是开发商出具的，收到的是呼振华支付的款项，所以更能说明该房屋为呼振华所有，交易明细与本案无关，这是属于呼振华与白星星之间的债权债务关系。呼振华与乔东东买卖合同对三性均不认可，白星星与乔东东之间的转账凭证，收条，协议，买卖合同均不认可，其双方签订的协议与本案无关。对第五组证据关于法院判决书真实性认可，证明目的，关联性不认可，判决书里面已经很明确，白星星与乔东东的合同已经解除，该判决并没有认定该房屋是属于白星星还是乔东东，他们之间的纠纷属于合同纠纷，是债权纠纷。申请执行人向法庭提交以下证据：个人住房借款合同一份、他项权证一份，证明2015年3月2日，被执行人呼振华与申请人建行延川支行签订了住房个人借款合同，向申请人借款15万元，用途就是购买该房屋，同时，被执行人呼振华将这套房屋作为抵押物提供抵押担保，2015年2月6日在房屋登记机关办理了抵押登记，并且取得了房屋他项权证，结合上述证据，该房屋实际所有权人为被执行人呼振华。案外人辩称：对两组证据的真实性无异议，证明目的有异议，被执行人呼振华与申请执行人签订合同时，已经不是房屋的所有权人，但申请人对此审查不严，由此造成的后果应当有申请人自行承担，仅凭借款合同和他项权证在否认房屋多次转卖的事实，是无法成立的。本院认为，案外人提供的五组证据真实合法，并与本案具有关联性、予以采信。对申请人提交的两组证据，仅能证明被执行人在申请人处办理了房屋按揭手续，不足以认定该房屋的实际所有权人为被执行人呼振华。本院查明，2013年10月14日，被执行人呼振华从西安三色实业有限公司以按揭的方式购买了延川县延庭坊第一栋1单元2603室房屋。2014年11月9日，被执行人呼振华将该房屋出售给赵旗斌。2015年3月2日，被执行人呼振华与申请人签订了个人住房（商品用房）借款合同，合同约定被执行人呼振华向申请人借款15万元，借款期限为2015年3月2日至2025年3月2日，每月还款1699.98元。2016年2月5日，赵旗斌又将该房屋出售给案外人白星星的妻子高淼，双方签订了《房屋买卖合同》，后白星星、高淼向开发商交付了剩余首付款4万元左右及装修押金等费用，取得该房屋钥匙并对房屋进行了装修居住，同时自2016年3月按月替被执行人呼振华向银行卡上打按揭款。2018年10月8日，案外人白星星又将该房屋出售给案外人乔东东，为了办理房产证后过户方便，该房屋买卖合同由乔东东和呼振华签订，后案外人乔东东一直使用、居住该房屋，并按月向被执行人呼振华银行卡上打按揭款，直至2019年。2019年10月8日，案外人乔东东因被执行人呼振华在申请人处办理的其他贷款，导致该房屋即使还清房款都无法办理过户手续，故起诉案外人白星星，要求白星星返还房款，本院作出了（2019）陕0622民初1596号民事判决书，明确认定该房屋的实际有权占有人为白星星。后因被申请人拖欠申请人其他贷款，申请人向法院起诉，该诉讼判决书生效后，申请人申请强制执行。在执行过程中，我院将登记在呼振华名下的延庭坊第一幢1单元2603室房屋进行了查封。本院认为，我国相关法律规定，买受人对于登记在被执行人名下的不动产提出异议，案外人在涉案房屋被查封前签订了合法有效的购买合同并占有涉案房屋，非因买受人的原因不能过户的，执行异议应该予以支持。本案中，案外人白星星、乔东东在申请执行人起诉被执行人呼振华前就已经与其签订了《房屋买卖合同》，并按照合同约定支付了房款，房屋按揭款自2016年3月至2019年一直由案外人白星星、乔东东按月转账到被执行人呼振华名下还款，因被执行人呼振华在申请人处还有其他贷款，故自2019年开始案外人停止支付房贷。案外人白星星、乔东东在我院查封前，已经对该房屋进行装修并入住。根据已生效的（2019）陕0622民初1596号民事判决书认定，案外人白星星为该房屋的实际占有权利人，因为按揭贷款尚未还清，所以未能办理过户手续，完全符合相关法律规定的情形，案外人白星星、乔东东的执行异议理由成立，应该予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于延川县延庭坊小区第一幢1单元2603室房屋的执行。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，向陕西省延川县人民法院提起诉讼。审 判 长  刘春明人民陪审员  刘秋详人民陪审员  马彩玲二〇二一年九月二十八日书 记 员  张 晶附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日内十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。