湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0626民初1202号原告：李兰芳，男，1970年2月13日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。原告：欧阳岳辉，女，1972年10月10日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。两原告委托诉讼代理人：李勇谋，湖南湘才律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：李团芳，湖南湘才律师事务所律师。被告：李教芳，男，1943年10月11日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：曹朝霞，女，1977年6月3日出生，汉族，住湖南省平江县，系李教芳女儿。被告：张闲英，女，1953年11月27日出生，汉族，住湖南省平江县。两被告委托诉讼代理人：袁幼芳，湖南湘杰律师事务所律师。被告：钟静芳，女，1962年11月14日出生，汉族，住湖南省平江县。被告：王钊，女，1984年12月9日出生，汉族，住湖南省平江县。原告李兰芳、欧阳岳辉与被告李教芳、张闲英、钟静芳、王钊确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，王新建于诉讼中逝世，其女儿王钊作为继承人参加本案诉讼。2021年5月17依法适用简易程序第一次公开开庭进行了审理，原告欧阳岳辉及两原告委托诉讼代理人李勇谋、李团芳与被告李教芳的委托诉讼代理人曹朝霞及李教芳、张闲英两被告的委托诉讼代理人袁幼芳、被告钟静芳到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，不宜适用简易程序，本案转成普通程序。2021年8月26日依法适用普通程序第二次公开开庭进行了审理，原告李兰芳、欧阳岳辉及两原告委托诉讼代理人李勇谋、李团芳与被告李教芳、张闲英及两被告委托诉讼代理人袁幼芳、被告钟静芳到庭参加诉讼，被告王钊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李兰芳、欧阳岳辉向本院提出诉讼请求：请求确认李教芳、张闲英夫妇与王新建、钟静芳夫妇2019年8月31日签订的《房屋买卖协议》无效。事实与理由：原告诉平江县自然资源局、被告李教芳、张闲英撤销第0016202号不动产产权登记证书一案，屈原管理区人民法院已受理。审理过程中，原告得知平江县自然资源局办理第0016202号不动产产权证的关键资料为被告李教芳、张闲英夫妇与被告王新建、钟静芳夫妇2019年8月31日签订的《房屋买卖协议》，但该协议是四被告为损害原告合法权益，恶意串通编造的虚假无效合同，根据民法典的规定，该《房屋买卖协议》无效。原告向屈原法院提出一并审理该民事争议的申请，屈原法院告知原告可另行单独提起民事诉讼。为维护自身合法权益，原告特向平江县人民法院提起本次合同效力确认之诉，请求支持原告诉请。被告李教芳、张闲英辩称：一、答辩人于1992年12月从王新建夫妇手中购置房产时，在画桥余辉饭店签订买卖契据，当时很多人到场。酒席中，当众在一张白布上写有一份房屋买卖契据，后该契据遗失，答辩人疑是被答辩人拿走，多次找被答辩人交涉未果。2010年12月31日，答辩人请王新建同志写了房屋契据遗失证明给答辩人。为办理不动产权证过户，2019年8月31日，答辩人与房产原所有权人王新建夫妇补签《房屋买卖协议》，通过合法程序，将该房屋过户到答辩人名下。二、本案房屋，即王新建夫妇原居住的房屋，是位于原平江卫校围墙外侧的一栋独立共三层楼房，是王新建夫妇与毛务生、吴文章三人合伙建造，吴文章住第一层，毛务生住第二层。答辩人当初购买第三层房屋时，写的契据上是有毛务生、吴文章到场签字的。2019年8月31日重新签订协议时，毛务生已不在人世，吴文章夫妇又重新在协议上签名作证，后吴文章于2019年12月逝世。三、本案的《房屋买卖协议》经平江县自然资源局办证大厅审查，认可了该协议的效力，平江县自然资源局让买卖双方到场签字照相，再让出卖方将不动产权证过户到答辩人名下，颁发了不动产权证书，是依法办理的过户登记。四、李兰芳是吴姓人家送来，答辩人抚养了李兰芳七、八年时间，后还送其到长沙读大学。现李兰芳不思感恩，强占答辩人房产，是不道德的行为。被告钟静芳辩称：答辩人钟静芳与王新建系夫妻关系，本案诉争房屋系答辩人王新建、钟静芳夫妇于1988年与吴文章、毛务生三人合伙建造，答辩人取得本案诉争房屋第三层所有权。1992年12月，答辩人夫妇将房屋出卖给李教芳、张闲英夫妇，当时答辩人夫妇与李教芳、张闲英夫妇在平江县××画桥一间饭店签订《房屋买卖契据》一份，房屋买受人是李教芳、张闲英夫妇，房屋价款14500元由李教芳夫妇当场交付给我们。2019年，因李教芳夫妇将原《房屋买卖契据》遗失，为办理房屋过户登记手续需要，答辩人夫妇和李教芳、张闲英夫妇重新补签《房屋买卖协议》一份，答辩人夫妇协助李教芳夫妇到平江县不动产登记管理中心申请办理并完成房屋过户登记手续。以上本案房屋的产权由来及买卖关系符合历史事实，无任何虚假。答辩人丈夫王新建于2021年3月去世，其生前多次书面证明本案诉争房屋买卖给李教芳、张闲英夫妇之事实。答辩人夫妇不认识原告，也从未与《分关字》立据人李阿恒发生过房屋买卖关系，请法庭公正审判。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的，被告有异议的证据，认证如下：1、《分关字》，被告对该证据的三性均有异议，本院对《分关字》第一页系李阿恒所书写予以采信，但《分关字》不能证明本案房屋系李兰芳与李阿恒所购买，本院对该证据的证明目的不予采信。2、《房屋买卖协议》，原告拟证明四被告恶意串通伪造了该协议，该协议系四被告以1992年的房屋买卖行为为基础，因原契据遗失补充签订的协议，真实合法有效，本院对该协议依法予以采信，对原告的证明目的不予采信。3、异议登记受理回执单存根，该存根来源于平江县自然资源局，本院对原告向平江县自然资源局提出异议登记，平江县自然资源局予以受理的事实予以采信，对该证据的真实性、合法性予以采信。4、湖南省屈原管理区人民法院作出的（2021）湘0691行初10号行政裁定书，该裁定书系湖南省屈原管理区人民法院依法作出，本院对该证据的真实性、合法性予以采信。5、庭审笔录，该庭审笔录系当事人在法庭陈述的记录，本院对庭审中李教芳陈述《分关字》第一页系李阿恒字迹，李教芳1993年搬离案涉房屋的事实予以采信，本院对该证据予以采信。6、门牌号图片、微信缴费账单截图、房屋营销电费明细、水费发票，本院对案涉房屋位于城关镇画桥××楼，水电登记的户主为李兰芳，李兰芳在该房屋长期居住管业的事实予以采信。7、证人曹某的证言，本院对该证言的真实性、合法性予以采信，但不能证明案涉房屋系李阿恒购买，对证明目的不予采信。8、原告代理律师对证人洪某的问话笔录，结合洪某的当庭陈述，本院对洪某陈述的真实性、合法性予以采信，但该证言不能达到证明李阿恒购买了卫校旁三楼房屋的目的，对该证据的关联性不予采信。9、卫校二楼住户喻金霞出具的证明及记账本，结合其他证据，本院对卫校旁三楼房屋长期由原告夫妇居住、管业的事实予以采信。对被告提交的，原告有异议的证据，认证如下：1、《房屋买卖协议》，该协议系买卖双方的真实意思表示，合法有效，本院对该证据依法予以采信。2、王新建2010年12月31日、2121年1月20日出具的两份证明，孙祖馀、喻艳华的证人证言，平江县汉昌街道画桥社区居民委员会证明，吴文章的证人证言，该四份证据能相互印证，结合庭审调查情况，本院对王新建1992年将本案诉争房屋出卖给李教芳、张闲英夫妇的事实予以采信。3、湛朴根、曹某、曹勤若的视听证言，结合原告提交的证据，本院对湛朴根、曹某、曹勤若没有在《分关字》上签名的事实予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定本案事实如下：1988年，王新建、钟静芳夫妇与吴文章、毛务生合伙在平江县，该房产所处位置为平江县城关镇画桥29号，王新建、钟静芳夫妇为该栋第三层房屋所有权人。1992年12月，王新建、钟静芳夫妇将该第三层房屋出卖给李教芳、张闲英夫妇，李教芳、张闲英夫妇在余辉饭店置办酒席，王新建与李教芳作为买卖双方在余辉饭店签订《房屋买卖契据》一份，李兰芳当庭陈述只在酒席上吃一餐饭，未参与买卖房屋事宜，李教芳、张闲英夫妇向王新建、钟静芳夫妇以现金方式支付购房款14500元，王新建、钟静芳夫妇将该房屋交付李教芳、张闲英夫妇，随后李教芳、张闲英夫妇及其女儿与李教芳李兰芳父母、李兰芳搬入该房屋居住。李教芳与李兰芳系两兄弟，李阿恒系两人父亲，李教芳系李阿恒亲生儿子，李兰芳系李阿恒带养的儿子。1993年10月，李教芳、张闲英夫妇及其女儿从该房屋搬出，住到罗家大屋。李兰芳跟随父母仍居住在画桥29号第三层房屋内。李教芳李兰芳的父母在该房屋居住直至逝世，李阿恒于2008年年底逝世，两人母亲先于李阿恒逝世。李兰芳在画桥29号第三层房屋娶妻生女，与其妻女一直居住至今，该房屋水电户主为李兰芳。李阿恒1997年立有《分关字》一份，载明：“……李阿恒已决定如下将置之产业房屋分与俩子各自管业立志，不得有任何纠纷，罗家大屋交与教方夫妇永远管业，卫校侧三楼房屋交与继子兰方管业……但原契一律作废……李阿恒亲笔字1997年月日。”分关字第二页写有到场人伍钵田、湛朴根、曹某、曹勤若，伍钵田现已逝世，湛朴根、曹某、曹勤若三人均称没有到场，也没有签字。该《分关字》无李教芳、李兰芳的签名，李教芳也否认其父亲向其提过及出示过《分关字》。2002年，李阿恒将分关字交与原告欧阳岳辉。因1992年签订的《房屋买卖契据》遗失，2019年8月31日，王新建、钟静芳与李教芳、张闲英补签《房屋买卖协议》一份，王新建、钟静芳在出卖方处签字，李教芳、张闲英在买受方处签字，吴文章、曾将辉在到场人处签字。2020年9月8日，李教芳、张闲英依据该协议在平江县自然资源局办理了不动产登记。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告主张王新建、钟静芳夫妇与李教芳、张闲英夫妇2019年8月31日签订的《房屋买卖协议》系双方恶意串通签订的虚假无效合同，该协议无效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人之间订立有关变更、转让不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。画桥29号第三层房屋系李教芳、张闲英1992年从王新建、钟静芳处购买，王新建因初始建造取得所有权，王新建的出卖行为系有权处分，买受人李教芳、张闲英向出卖人王新建、钟静芳支付了全部购房款，李教芳、张闲英将该房屋交付李教芳、张闲英管理使用，双方的房屋买卖关系真实存在，不存在恶意串通行为，王新建、钟静芳与李教芳、张闲英以双方1992年的房屋买卖行为作为依据订立了《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《房屋买卖协议》依法成立，合法有效。原告无证据证明平江县卫校侧画桥29号第三层房屋系李阿恒出资购买，亦不能证明该房屋所有权属李阿恒，李阿恒1997年所立《分关字》对房屋的处分行为系无权处分行为，不能否定《房屋买卖协议》的效力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案房屋买卖行为发生在1992年，《房屋买卖协议》也签订于2019年8月31日，故应适用民法典施行前的法律、司法解释的相关规定。综上，原告诉请确认李教芳、张闲英与王新建、钟静芳2019年8月31日签订的《房屋买卖协议》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李兰芳、欧阳岳辉的诉讼请求。本案受理费200元，由原告李兰芳、欧阳岳辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  朱田湘人民陪审员  丁 玲人民陪审员  刘妹涛二〇二一年九月七日法官 助理  余如意书 记 员  唐 菁