吉林省公主岭市人民法院民事判决书（2021）吉0184民初3107号原告：刘春凤，男，1990年12月8日出生，汉族，住吉林省梨树县。      委托诉讼代理人：杨彪，系吉林吉天行律师事务所律师。        被告：公主岭弘盛房地产开发有限公司，住所地：公主岭市大岭镇姜李村三屯。        法定代表人：沈崇峻，系该公司执行董事。        委托诉讼代理人：邹建凤，系该公司法务。        第三人：中国民生银行股份有限公司长春分行，住所地：长春市长春大街500号。        负责人：钟凌，系行长。        委托诉讼代理人：付金凤，系该行职员。        第三人：杨玉微，女，汉族，1991年3月2日出生，住吉林省舒兰市。        委托诉讼代理人：杨彪，系吉林吉天行律师事务所律师。        原告刘春凤与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司、第三人中国民生银行股份有限公司长春分行、杨玉微商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开本案现已审理终结。        刘春凤向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》（编号G0001122）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201909300614）；2．请求判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款及抵押合同》（合同编号为个房贷字第HT3302201906726696），并判令被告办理商品房的抵押登记的涤除手续及合同注销备案手续；3．请求判令被告返还原告首付款294292元及利息（以294292元为基数，按照全国银行间同业拆借中心最新公布的贷款市场报价利率（LPR）为基准利率标准计算，自起诉之日起算至偿还之日止）及专项维修基金4227.2元、产权证代办费660元，合计299179.2元；4．请求判令被告返还原告已向第三人归还的贷款本息（具体金额以第三人系统显示数据为准），暂计算至起诉之日前为59481.03元；5．请求判令被告将原告剩余的银行贷款本金、贷款利息（具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人中国民生银行股份有限公司长春分行；6．诉讼费用，由被告承担。事实和理由：2019年9月30日，原告与被告签订《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》（编号G0001122）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201909300614）、《无理由退房协议书》约定原告购买被告开发的公主岭恒大花溪谷项目234（007-34#）幢1单元010402（402）房，房屋总价为754292元，约定原告采用按揭付款方式购买，首付款274292元，余款46万元由银行按揭贷款支付；双方又约定原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订后，2019年9月30日原告按照约定支付首付款274292元，加定金2万元并同时向被告支付了维修基金4227.2元、不动产登记费660元，合计299179.2元。2019年10月6日，在被告的安排下，原告与第三人签订《个人购房借款及抵押合同》（合同编号为个房贷字第HT3302201906726696），贷款金额46万元，同时原告用上述房屋作为抵押担保并同时由银行贷款支付了购房余款。至起诉前原告已经还贷共计59481.03元。2021年6月，原告向被告提出无理由退房，沟通办理手续。但是，被告编造各种理由予以推脱，不愿意按照《无理由退房协议书》履行自己的义务，最后告知原告通过司法程序解决退房问题，致使原告不得不继续偿还银行贷款利息，经原告多次协商未果。现起诉请求法院支持原告的诉讼请求。        公主岭弘盛房地产开发有限公司辩称，因原告符合无理由退房协议约定的条件，同意解除双方签订的商品房买卖合同，返还房款首先偿还银行贷款部分，其余部分返还原告，对于利息部分无理由退房协议中并未约定不予承担。因退款需履行一定的审批程序，请求法院给予六个月的合理期限。佣金奖励22629元需要在返还房款中予以扣除。        第三人中国民生银行股份有限公司长春分行辩称，2020年原告在我行贷款46万元，截止2021年7月9日尚欠贷款本金436999.96元，如法庭判决同意原告与被告解除房屋买卖合同，请将银行贷款一并予以裁判。原告在解除与我行借款合同前，应结清银行贷款本金及利息，如未结清银行贷款本息，被告应承担连带担保责任。在原告与被告结清所欠我行贷款本息后，我行方能配合解除房屋抵押手续。        第三人杨玉微意见与原告一致。        本院经审理认定事实如下：        2019年9月30日，原告与被告签订《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》（编号G0001122）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201909300614）、《无理由退房协议书》约定原告购买被告开发的公主岭恒大花溪谷项目234（007-34#）幢1单元010402（402）房，房屋总价为754292元，约定原告采用按揭付款方式购买，首付款274292元，余款46万元由银行按揭贷款支付；双方又约定原告在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利等。合同签订后，2019年9月30日原告按照约定支付首付款274292元，加定金2万元并同时向被告支付了维修基金4227.2元、不动产登记费660元，合计299179.2元。2019年10月6日，在被告的安排下，原告与第三人签订《个人购房／车位借款及抵押合同》（合同编号为个房贷字第HT3302201906726696），贷款金额46万元。        本院认为，原、被告签订的《公主岭·恒大花溪谷商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及原、被告同第三人签订的《个人购房／车位借款及抵押合同》，均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告起诉要求解除同被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及原、被告同第三人签订的《个人购房／车位借款及抵押合同》，被告、第三人均同意解除，本院予以解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，第三人民生银行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。被告弘盛公司应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还第三人民生银行和原告刘春凤及第三人杨玉微，并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即被告弘盛公司应在商品房买卖合同解除后将原告刘春凤、第三人杨玉微剩余的贷款本金（贷款本金460000元减除原告刘春凤、第三人杨玉微已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）返还给第三人民生银行。原告刘春凤、第三人杨玉微应同时向第三人民生银行清偿被告弘盛公司还款日前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）。《无理由退房协议书》中约定了扣除佣金和奖励后返还购房款，故被告弘盛公司还应在商品房买卖合同解除后扣除佣金22629元向原告返还剩余购房首付款和维修基金等费用共计276550.2元及原告刘春凤、第三人杨玉微已向第三人民生银行归还的银行贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）。有关《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房／车位借款及抵押合同》解除后其他相关手续的处理问题，各方应根据诚信原则，相互配合，妥善解决。《无理由退房协议书》中未约定利息，原告诉请被告给付利息本院不予支持。        综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，判决如下：        一、解除原告刘春凤与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司签订的《公主岭市恒大花溪谷商品房认购书》（编号：G0001122）和《商品房买卖合同（预售）》（编号：201909300614）；        二、解除原告刘春凤、第三人杨玉微与被告公主岭弘盛房地产开发有限公司、第三人中国民生银行股份有限公司长春分行签订的《个人购房／车位借款及抵押合同》（合同编号为个房贷字第HT3302201906726696）；        三、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘春凤返还购房款和维修基金等费用共计276550.2元及原告刘春凤、第三人杨玉微已向第三人中国民生银行股份有限公司长春分行归还的贷款本金（具体金额以第三人系统显示数据为准）；        四、被告公主岭弘盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向第三人中国民生银行股份有限公司长春分行返还原告刘春凤、第三人杨玉微至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金460000元减除原告刘春凤、第三人杨玉微已还部分，具体金额以第三人系统显示数据为准）。未按上述确定的还款日还款，还款日以后所产生的利息由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司清偿至贷款本金付清为止；        五、原告刘春凤、第三人杨玉微应于本判决发生法律效力之日起十日内，向第三人中国民生银行股份有限公司长春分行清偿被告公主岭弘盛房地产开发有限公司还款日（本判决第四项确定的日期）以前的应付未付的利息（具体金额以还款当日第三人系统显示数据为准）；        六、第三人中国民生银行股份有限公司长春分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给原告刘春凤、第三人杨玉微。原告刘春凤、第三人杨玉微配合被告公主岭弘盛房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给被告公主岭弘盛房地产开发有限公司。        七、驳回原告刘春凤第三人杨玉微的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费5671元，由被告公主岭弘盛房地产开发有限公司负担；保全费2320元由原告刘春凤负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    温明二〇二一年九月三日书记员    刘莹