吉林省洮南市人民法院民事判决书（2021）吉0881民初1701号原告：梁嘉煊，女，1968年8月23日出生，汉族，洮南市人，住洮南市。        委托诉讼代理人：韩野（梁嘉煊丈夫），1967年5月20日生，汉族，洮南市人，住洮南市。        被告：洮南市畅达房地产开发有限公司。        法定代表人：于天柱，总经理。        委托诉讼代理人：王涛，男，1986年7月24日生，住农安县。该公司总经理助理。        原告梁嘉煊与被告洮南市畅达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月16日公开开庭进行了审理，原告梁嘉煊及其委托诉讼代理人韩野、被告洮南市畅达房地产开发有限公司委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        梁嘉煊向本院提出诉讼请求：1．请求确认被告与原告在洮南市畅达房地产开发有限公司签订的龙兴华城小区十四套商品房买卖合同有效并履行商品房义务并办理产权登记；2．案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年7月6日，原告在龙兴华城小区购买了被告开发建设的商品住宅房一十四套，分别是：15号楼1单元203室面积60.08平方米、15号楼2单元301室面积60.08平方米、15号楼2单元303室面积69.78平方米、15号楼2单元403室面积69.78平方米、15号楼3单元201室面积69.78平方米、15号楼3单元301室面积69.78平方米、15号楼3单元401室面积69.78平方米、15号楼3单元203室面积60.08平方米、15号楼3单元303室面积60.08平方米、15号楼4单元303室面积69.78平方米、15号楼5单元201室面积69.78平方米、15号楼5单元301室面积69.78平方米、15号楼5单元401室面积69.78平方米、15号楼6单元303室面积69.78平方米。原被告签订商品房买卖合同后，原告依约缴纳了全部购房款，故要求确认商品房买卖合同生效，履行商品房义务交付使用并办理产权登记，依法支付原告的诉讼请求。        洮南市畅达房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我公司没卖过房屋，也没有收到房款。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的：1、2015洮市民初298号民事判决书一份；2、白城日报，证明杨桂林公司的职务存在。3、商品房预售许可存根一份，证明被告面向社会销售商品房。4、2016吉0881民初1623号民事判决书一份，证明买卖关系成立。5、2021吉0881民初319号民事判决书一份，证明买卖关系生效。6、2017吉民申3056号民事裁定书一份，证明买卖关系生效。7、2016吉0881民初2056号民事判决书一份，证明买卖关系成立。8、2020吉08民终380号民事判决书一份，证明买卖关系成立。9、2015洮市民字第321-1号，证明买卖关系成立，法院和政府都认可。10、承诺书一份，证明侵犯我的权益，把我的房子侵占了。11、2017吉0102执异71号长春市南关区人民法院裁定书一份，证明侵害我房屋的案外异议人以回迁顶账形式上诉到高院被驳回。12、程兴执行和解协议书一份，证明政府对侵害的房屋是认可的，另行安置了。13、房屋买卖合同四份、收据四份，证明原告向被告买楼的事实。14、回迁安置协议一组本院予以确认，并确认本案如下事实：2015年7月6日，原告梁嘉煊与被告洮南市畅达房地产开发有限公司签订房屋买卖合同十四份，约定被告向原告出卖其公司开发的龙兴华城小区房屋，分别是：15号楼1单元203室面积60.08平方米、15号楼2单元301室面积60.08平方米、15号楼2单元303室面积69.78平方米、15号楼2单元403室面积69.78平方米、15号楼3单元201室面积69.78平方米、15号楼3单元301室面积69.78平方米、15号楼3单元401室面积69.78平方米、15号楼3单元203室面积60.08平方米、15号楼3单元303室面积60.08平方米、15号楼4单元303室面积69.78平方米、15号楼5单元201室面积69.78平方米、15号楼5单元301室面积69.78平方米、15号楼5单元401室面积69.78平方米、15号楼6单元303室面积69.78平方米。原告已向被告全额交纳案涉十四户房屋的购房款，但被告未向原告交付房屋。被告于2015年10月27日向洮南市房屋征收经办中心提请将龙兴华城小区11、12、13、14、15、16号楼房确定为回迁安置楼房。现案涉十四户房屋已由回迁户实际入住。现原告诉至法院，请求确认确认与被告签订的房屋买卖合同有效，并要求交付房屋及办理产权登记手续。        本院认为，关于原被告之间的案涉十四份房屋买卖合同是否有效，本案中，双方签订房屋买卖合同及收取购房款均由杨桂林以洮南市畅达房地产开发有限公司名义完成，而杨桂林原系畅达公司法定代表人，虽自2012年1月16日之后畅达公司变更了法定代表人，但杨桂林仍系该公司股东并担任监事，并负责龙兴华城项目的具体实施，任该项目的项目经理。杨桂林以公司名义签订的房屋买卖合同的行为构成表见代理，其行为后果应由洮南市畅达房地产开发有限公司承担。故原告梁嘉煊与被告洮南市畅达房地产开发有限公司之间关于案涉房屋的十四份买卖合同成立并生效。原告请求确认案涉合同有效的诉求，符合法律规定，本院应予支持。        关于原告要求被告交付楼房及办理产权登记手续应否得到法院支持。被告洮南市畅达房地产开发有限公司另将案涉房屋作为回迁楼进行回迁安置，原告与现回迁安置住户均未取得房屋所有权证明，而回迁安置户已实际入住多年，原告依据房屋买卖合同仅享有债权，不具有物权排他性和优先性，在案涉房屋已被占有且无证据证明现回迁安置户对房屋的占有为非法占有的情况下，要求洮南市畅达房地产开发有限公司交付房屋，缺乏依据，本院无法支持。原告可另寻其他途径解决或待证据充足后另行主张权利。        综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释（2003）7号》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：        一、原告梁嘉煊与被告洮南市畅达房地产开发有限公司于2015年7月6日签订的关于龙兴华城小区15号楼1单元203室面积60.08平方米房屋、15号楼2单元301室面积60.08平方米房屋、15号楼2单元303室面积69.78平方米房屋、15号楼2单元403室面积69.78平方米房屋、15号楼3单元201室面积69.78平方米房屋、15号楼3单元301室面积69.78平方米房屋、15号楼3单元401室面积69.78平方米房屋、15号楼3单元203室面积60.08平方米房屋、15号楼3单元303室面积60.08平方米房屋、15号楼4单元303室面积69.78平方米房屋、15号楼5单元201室面积69.78平方米房屋、15号楼5单元301室面积69.78平方米房屋、15号楼5单元401室面积69.78平方米房屋、15号楼6单元303室面积69.78平方米房屋的十四份房屋买卖合同有效。        二、驳回原告其他诉讼请求。        案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原被告各负担25.00元。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。        审判员    何淼二〇二一年九月一日书记员    李微