江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5946号上诉人(原审原告)：徐州领军物业管理有限公司，住所地徐州市铜山路瑞丰花园5#-1-410。法定代表人：张军，该公司经理。委托诉讼代理人：窦祥，徐州市贾汪区合力法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：徐州市天辰昶瀚地产有限公司，住所地徐州市贾汪区贾汪镇政府院内。法定代表人：毕跃欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨梦楠，江苏汇君律师事务所律师。上诉人徐州领军物业管理有限公司（以下简称领军物业公司）因与被上诉人徐州市天辰昶瀚地产有限公司（以下简称天辰昶瀚公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院(2020)苏0305民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人领军物业公司的委托诉讼代理人窦祥，被上诉人天辰昶瀚公司的委托诉讼代理人杨梦楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。领军物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判天辰昶瀚公司返还领军物业公司保证金30000元及利息4050元（利息以30000元为本金，自2018年4月1日至实际给付之日止按照同期银行贷款利率的1.5倍进行计算）；2.一、二审诉讼费由天辰昶瀚公司承担。事实和理由：一、双方一审对2017年4月20日签订的《物业服务合同》真实性均没有异议，合同中未约定合同保证金和违约金具体数额，合同由天辰昶瀚公司制作提供，对条款的解释应当做出对领军物业公司有利的解释。合同期限是2017年5月1日开始，领军物业公司支付3万元是为了保证合同订立，领军物业公司能够按合同约定的2017年5月1日到天辰昶瀚公司处提供物业服务。二、一审法院认定事实错误，物业履行到2018年3月25日，因天辰昶瀚公司建造房屋质量问题，社区安排江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司进行物业服务，物业服务合同解除，并不是领军物业公司单方解除也不是没有解除，合同不解除江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司不能够进行物业服务，领军物业公司也及时将物业材料进行移交。领军物业公司多次与天辰昶瀚公司进行沟通，双方也已口头解除合同。因天辰昶瀚公司过错，天辰昶瀚公司应当返还合同保证金。三、合同保证金不是民法典中有名合同，合同中也没有约定合同保证金，领军物业公司住所地是铜山，服务项目在贾汪，在领军物业公司进场提供服务前是其他物业公司服务，天辰昶瀚公司是为了督促领军物业公司及时办理交接进行服务。合同保证金不属于违约金，不能在解除合同时用于抵作物业费。一审法院认定合同保证金为履约合同保证金没有事实和法律依据，即使冲抵违约金，也应当明确计算违约金是否成立，违约金的数额，而不应当直接认定为违约金赔偿。天辰昶瀚公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。首先，涉案保证金为履约保证金，涉案服务合同订立时间为2017年4月20日，上诉人缴纳保证金的时间是在合同签订之后，该保证金显然不是为了保证合同的订立。涉案合同为服务类合同，合同约定物业服务开始时间及服务的质量标准，上诉人之所以缴纳该保证金正是承诺并保证其按照约定的时间和服务质量来履行合同，该保证金应为履约保证金。其次，基于上诉人的违约行为，根据保证金性质，上诉人无权要求返还。涉案小区的房产均是经过验收交付的，不存在质量问题，上诉人以此为由主张被上诉人存在过错没有事实依据，且即使涉案小区有个别房屋存在质量上的瑕疵，也不是上诉人单方违约终止合同的理由。再次，上诉人与被上诉人之间并未协商解除合同，在上诉人单方违约终止合同后，被上诉人并未另外聘请其他物业企业，也未同意上诉人向其他公司移交物业资料，据事后得知，上诉人与城置物业公司贾汪区大泉街道办事处泉城社区居委会在被上诉人不知情的情况下由大泉街道办事处泉城社区另行违法与城置物业公司签订涉案小区物业合同，从而剥夺被上诉人选聘物业公司的权利。因为小区一直未成立业主委员会，依据物业管理条例第二十一条，省物业管理条例第三十一条，只有被上诉人有权聘请涉案小区的物业管理公司，对此从上诉人与被上诉人签订的物业合同约定，待业主委员会另行选聘物业公司后涉案合同自行终止，因此在涉案合同未解除的情况下，上诉人终止服务的行为构成违约。领军物业公司向一审法院起诉请求：1.判决天辰昶瀚公司返还领军物业公司合同保证金30000元及利息4050元（利息以30000元为本金，自2018年4月1日起按照同期银行贷款利率的1.5倍计算至实际给付之日止，现暂计算至2019年10月31日），共计34050元；2.本案诉讼费用由天辰昶瀚公司承担。一审法院认定的事实：2017年4月20日，天辰昶瀚公司（甲方）与领军物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为御龙山水提供物业管理服务事宜。合同第二十九条约定，如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。第三十条约定，如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。第三十五条约定，本合同期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2017年4月24日，领军物业公司向天辰昶瀚公司转账支付合同保证金30000元。领军物业公司为涉案小区提供物业服务至2018年3月25日，未与天辰昶瀚公司依法解除合同退出涉案小区服务。2018年4月16日，领军物业公司与江苏城置物业服务有限公司绿地世纪城分公司办理了交接手续。一审法院认为，关于天辰昶瀚公司是否应当返还领军物业公司合同保证金30000元及利息4050元的问题。根据法律规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案双方于2017年4月20日签订的《物业服务合同》，是其双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。关于案涉合同保证金的性质及领军物业公司仅在网上银行电子回单付款用途注明为合同保证金，但是双方在合同中并没有约定。在庭审中，领军物业公司称应为订立合同的保证金，天辰昶瀚公司称为保证合同履行的履约合同保证金。从领军物业公司支付保证金的时间及合同的履行情况，可以认定案涉合同保证金应为履约合同保证金。领军物业公司在双方签订的《物业服务合同》合同期限内，为涉案小区仅提供物业服务至2018年3月25日后退出，致合同实际终止。违反合同约定，履行合同不足一年，即单方解除合同，存在违约行为。故领军物业公司主张天辰昶瀚公司返还合同保证金30000元及利息4050元，不予支持。综上，遂判决:驳回徐州领军物业管理有限公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，领军物业公司与天辰昶瀚公司签订案涉《物业服务合同》，约定领军物业公司在案涉小区提供物业服务的期限，《物业服务合同》签订后亦向天辰昶瀚公司支付案涉三万元，同时款项明确备注系合同保证金，结合合同签订时间及款项给付时间，一审未采信订立合同保证金的理由，认定案涉合同保证金为履约保证金适当。作为合同主体一方，领军物业公司在合同未解除情况下，即单方提前退出涉案小区服务构成违约，一审法院其在此情况下未支持其保证金返还诉请，并无不当。综上所述，领军物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费652元，由上诉人徐州领军物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠审 判 员 汤孙宁审 判 员 汪佩建二〇二一年九月二十五日法官助理 仝 斌书 记 员 彭 璐