湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1806号上诉人（原审原告）:湖南民投置业发展有限公司,住所地湖南省溆浦县卢峰镇东方街326号。法定代表人：张荣贵,任董事长。委托诉讼代理人：会志勇，男，1980年7月5日出生，汉族，住重庆市涪陵区，系公司员工。上诉人（原审被告）:伍延学,男,1960年10月5日出生,汉族,住溆浦县。委托诉讼代理人：戴隆华，男，溆浦县天裁法律服务所法律工作者。上诉人湖南民投置业发展有限公司与上诉人伍延学租赁合同纠纷一案，不服湖南省溆浦县人民法院（2021）湘1224民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。湖南民投置业发展有限公司上诉请求：一、撤销原判第二项、第三项、第四项，改判由被上诉人向上诉人支付租金17.73万元和至返还房屋时止的违约金和房屋占用费（截止起诉时房屋占用费8.37万元,违约金6.84万元），并支付物业管理费4.54万元或发回重审；二、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定的交房时间错误，且上诉人没有违约责任，被上诉人拒绝交付租金，应当承担责任。伍延学上诉请求：租赁合同是格式合同且显失公平，签订时间与始付租金时间相矛盾；二、原判决由上诉人承担208号房于2020年6月前的租金37116元缺乏法律和事实依据。湖南民投置业发展有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告返还房屋并承担至返还房屋时止的租金和房屋占用费,截止起诉时租金17.73万元、房屋占用费8.37万元,违约金6.84万元,此外并承担以欠款金额为基数按月利率2%计算至付清时止的资金占用损失(截止起诉时约12万元)；2、判令被告支付物业管理费4.54万元）；3、判令被告承担诉讼费、保全费、保全担保费、律师费。原判认定：原告与被告于2017年8月签订商品房买卖合同，被告以6626408元购买原告开发的民投中央公园城项目21#商业第二层、第三层的房屋，因被告没有按约定支付房款，原、被告于2019年7月1日又签订《整体购房协议》，协议约定：1.乙方交付的购房款331万元用于购买21#商业第三层整层301-309号9间(建筑面积452.77㎡)和第二层209-211号3间(建筑面积260.58㎡)的商铺,其中二层的建筑面积单价为5600元/㎡,三层的建筑面积单价为4000元/㎡总计327.0328万元(大写:叁佰贰拾柒万零叁佰贰拾捌元),余款3.9672万元(大写:三万玖仟陆佰柒拾贰元)转为乙方租赁第二层201-108号8间商业的租金和保证金(见租赁合同)。上述三层和二层209-211号3间商业用房甲方在2017年已经交付乙方；2.余下的二层商铺201-208号8间(建筑面积597.54㎡)的买卖关系双方解除,乙方无需缴纳房款,甲方有权另行每间商铺独立出售或整体出售,同等条件下乙方享有优先购买权,但是乙方仅购买部分房屋的单价高于第三方整体购买单价不享有优先购买权；3.2020年6月1日之前如甲方仍然没有对外出售余下的二层商铺,乙方需整体购买,并能付清房款的情况下,双方同意建筑面积单价为5600元/m",但是乙方应当以331.6408万元为基数按月息2%从2018年11月1日起计算至再次购房款之日扣减甲方已经收取的租金为标准计算并支付甲方的资金占用损失；4.乙方如需租用二层商铺双方另行签订《民投.公园城21栋二层商业租赁合同》。……。2019年7月1日，原告与被告又签订《民投.公园城21＃二层商业用房租赁合同》，合同约定：一、租赁房屋位置及面积1、双方同意乙方整体承租溆浦县灵翠山公园旁民投公园城项目21＃的二层201-208号8间门面（建筑面积597.54ｍ）二、租赁用途乙方承租该商业用房用于湖南溆浦楚浦艺术学校和溆浦县。未经甲方同意乙方不得改变用途。三、租赁期限1、租赁期限分别为:二层208号商业用房自2019年1月1日起至2022年6月30日止。其余商业用房自2019年8月1日起至2022年7月31日止。2、乙方如需续租应当在租赁期间届满前2个月书面提出,重新签订租赁合同,同等条件乙方优先承租。四、租赁价格及租金缴纳1、2019年1月1日至2020年7月31日租金为每月20元／㎡,2021年8月1日起租金以上一年为基数上浮10%,直到租赁期届满。但是同地段租金上涨超出上年度租金的30%或者下降超出上年度租金的30%,双方按市场价重新确定租金价格标准,双方不能达成一致,共同选择第三方鉴定机构评估确定租金标准,评估费由双方各承担50%。2、2019年1月1日起至2020年4月30日的租金分期交纳,签订合同时交付30000元（该款系结清购房款多交的部分转化而来）,余款90547.8元在2019年9月30日前交纳完毕;以后每半年交付一次租金,提前30日交纳（即2020年3月30日交纳2020年5月1日至2020年10月31日的租金、2020年9月30为缴纳2020年11月1日至2021年4月30日的租金,余类推）。3、租金支付方式:乙方可以现金、银行支票、银行汇款等任何一种或几种方式向甲方支付租金。租金交到甲方书面指定的账户之日为乙方的实际付款日。4、本合同的租金、物业管理费均不包含甲方开具发票产生的税,乙方向甲方支付税金的第二个工作日开具发果。五、物业管理费按建筑面积计收。乙方需与物业管理公司签订相关物业管理合同并支付物业管理费,其他物业服务相关费用以物业管理公司相关规定为准。（目前甲方商业用房物业管理费暂按每月2元／㎡。）六、其他费用1、租赁期间政府相关部门针对该使用房屋收取的各自费用（包含税、费）和租赁期间产生的水、电、垃圾处理等等费由乙方承担,按月支付。2、乙方须按政府有关规定缴交租赁合同备案登记费、印花税及工商行政管理费、税费等。3、乙方如需甲方协助办理相关经营证照,所发生的费用由乙方自行支付。4、乙方在办理商业用房装修施工审批时,政府部门若收取审批费用则由乙方承担。5、乙方租赁经营过程中涉及水电、消防、通信、燃气、防盗、空调及排污等系统的报批、维护由乙方自行负责,报批、使用、维护所产生的费用由乙方负责缴纳。6、其他因为使用房屋产生的费用均由乙方自行承担,甲方不承担任何费用。七、商业用房的装修1、乙方不得擅自改动房屋结构,改造、装修不得破坏房屋安全,装修、改造方案必须经甲方书面批准后才能进场,否则甲方有权单方终止合同,并由乙方赔偿因此造成的直接和间接损失。2、装修产生的费用和安全责任乙方自行承担。装修后,本合同一旦终止、解除,从终止、解除之日起装修部分自然归甲方所有,乙方擅自不得损毁、拆除,否则照价赔偿。3、乙方如需要对该商业用房的消防进行二次规划调整,具体由乙方出具相应的二次消防调整方案,经甲方书面确认后方可进行二次消防的施工和验收等相关事宜。4、乙方在民投.公园城所做的任何宣传及广告推广需经甲方指定的物业公司书面审批同意后方可执行。八、甲方的权利和义务1、在租赁期限内甲方不得将上述商业用房收回自用或租赁给第三方。2、在租赁期限内,乙方在上述商业用房内合法守章的经营管理活动甲方不得进行干涉妨碍。房屋大修由甲方负责。九、乙方的权利和义务1、租赁期满,乙方如需续租,应在期满前2个月书面向甲方提出,经双方协商一致后重新签订租赁合同,在同等条件下乙方有优先续租权。2、租赁期间房屋大修之外的日常维修由乙方负责。十、特别约定1、租赁期内,甲方有权对外出售本合同涉及的房屋。在同等条件下乙方享有优先购买权,但是乙方仅购买部分房屋的单价高于第三方整体购买单价时不享有优先购买权。甲方出售房屋,乙方同意甲方将本台同的权利义务转移至新的买受人。如甲方对外出售乙方租用房屋,受买人要求打开楼梯通道和走廊防盗网,甲方愿意配合乙方与买受人协商解决,如协商不成由乙方自行拆除,否则甲方有权单方终止本合同。2、租赁期内,甲方需要用该房抵押贷款乙方无异认。如需要乙方向抵押权方提交配合资料,乙方应当在收到甲方通知之日起5日内提供,否则甲方有权单方终止本合同。3、签订合同时乙方需向甲方交纳履约保证金11672元（其中9672元系结清原购房款多交的部分转化而来,现补交2000元）。乙方全面履行本协议租赁到期无息退还,如有违约自动转为违约金。交纳履约保证金为本合同生效条件。合同生效甲方将201.202.203.204.205.206.207号门面交付乙方。十一、乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同,且不需要征得乙方同意。使用：1、擅自将承租房屋转程、转让、转借他人或擅自调换2、擅自拆、改承租房屋结构或改交房屋用途;要用：3、拖欠租金、水电费、物管费和其他乙方应当承担的4．利用承租房屋进行该法活动;十二、提前终止合同、变更合同1、除按本合同约定终止、变更合同的情形外,任何一方提前终止、变更合同,需要提前60日书面通知对方,对方收到通知后应当在10日内书面回复,不书面回复视为同意通知的内容。2、合同终止条件成就,终止合同通知发送乙方后10日内,乙方应当归还房屋给甲方,到期不归还,甲方有权打开楼梯通道和走廊防空网、自行开锁收回,并不负责对乙方室内、室外的财物、设施设备等进行保管,如有损毁、遗失乙方自行承担责任，甲方不承担赔偿责任。3、合同终止后不影响约定的结算和违约清算。……。另查明：在2020年5月底前，因二层201-207号7间房屋一直被第三人占用并使用,被告曾多次与原告工作人员沟通，要求原告将上述门面交付给被告，但原告一直没有将上述房屋交付被告使用，直至2020年6月份起原告才装修并使用至今。因被告未交纳涉案房屋租金，原告于2020年7月30日向被告发出《湖南民投置业发展有限公司函告》，要求被告支付涉案房屋租金；于2020年8月20日向被告发出《关于尽快交付租金及解除合同的函告》，要求与被告解除合同并支付涉案房屋租金并解除合同；被告从签订合同时没有支付过涉案房屋租金及物业管理费。原判认为：原、被告签订的商业用房租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告在与被告签订房屋租赁合同后，因被告未按合同约定支付租金，原告已于2020年7月30日向被告邮寄送达书面函告，原告已在合理期限内请求被告支付租金，现被告拒付租金的行为已构成违约。基于被告的违约行为，原告再次于2020年8月20日向被告发出《关于尽快交付租金及解除合同的函告》并于当日通过邮件送达给被告。原告通过函告告知了被告在2020年8月30日前未能交清房屋租金，从2020年8月31日解除合同。原告已依法履行了解除合同的法定程序，原、被告所签订的《民投.公园城21#二层商业用房租赁合同》已于2020年8月31日解除，故对原告要求被告返还房屋的诉请，本院予以支持。关于承租期间的房屋租金及房屋占用费问题。二层208号房屋自2019年1月1日起至2020年8月31日止，被告应支付原告房屋租金37116元（20元/㎡*92.79㎡*20个月），合同解除后208号房屋的占用费自2020年9月1日起至2021年6月30日止，被告应支付房屋占用费18558元（20元/㎡*92.79㎡*10个月）；二层201号-207号7间房屋应从原告实际交付给被告使用时开始计算房屋租金，即2020年6月1日起至2020年8月31日止，被告应支付房屋租金30285元（20元/㎡*504.75㎡*3个月），合同解除后二层201号-207号7间房屋占用费从2020年9月1日算至2021年6月30日止，被告应向原告支付房屋占用费100950元（20元/㎡*504.75㎡*10个月）。以上合计186909元。关于欠租赁期间物业管理费问题。二层208号房屋自2019年1月1日起至2021年6月30日止，被告应支付原告物业管理费5567.4元（2元/㎡*92.79㎡*30个月）；二层201号-207号7间房屋应从原告实际交付给被告使用时开始计算物业管理费，即2020年6月1日起至2021年6月30日止，被告应支付物业管理费13123.5元（2元/㎡*504.75㎡*13个月）。以上合计18690.9元。对湖南百科物业管理有限公司债权转让通知中有关物业管理费的问题，是债权转让合同纠纷，与本案无关联，原告可另行主张，本案不予涉及。关于违约金及以欠款金额为基数按月息利率2%计算至付清时止的资金占用损失问题。原、被告签订的商业房租赁合同约定，租赁房屋用途为办学，故原告作为出租方应按合同约定时间交付租赁物，但原告直到2020年6月份才将涉案二层201号-207号7间房屋交给被告使用，已构成违约，应承担相应违约责任。被告未按合同约定支付租赁费也构成违约，因双方违约，原告要求被告支付违约金及以欠款金额为基数按月息利率2%计算至付清时止的资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告请求被告返还房屋、支付租金17.73万元、房屋占用费8.37万元,违约金6.84万元,此外并承担以欠款金额为基数按月利率2%计算至付清时止的资金占用损失（截止起诉时约12万元）、支付物业管理费4.54万元的诉讼请求，本院予以部分支持，即原告要求被告返还房屋的诉请、被告支付房屋租金67401元、房屋占用费119508元、物业管理费18690.9元的诉讼请求，扣除已支付的房屋租金30000元及保证金11672元后，剩余款项应予支付。原告的其他诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第三项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第五百七十九条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告伍延学在本判决生效后十日内退还原告湖南民投置业发展有限公司位于溆浦县（民投中央公园城21栋）201、202、203、204、205、206、207、208号房；二、被告伍延学支付原告湖南民投置业发展有限公司房屋租金67401元；三、被告伍延学支付原告湖南民投置业发展有限公司房屋占用费119508元；四、被告伍延学支付原告湖南民投置业发展有限公司物业管理费18690.9元；上述二、三、四项共计205599.9元，被告伍延学扣除已支付的房屋租金30000元及保证金11672元后，余款163927.9元于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8041元,减半收取4021元，由原告湖南民投置业发展有限公司负担1829元，被告伍延学负担2192元。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院对原判决业已查明的事实予以确认。本院认为：上诉人湖南民投置业发展有限公司与上诉人伍延学于2019年7月1日签订的《民投.公园城21#二层商业用房租赁合同》合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务，该合同已于2020年8月31日解除，对此双方并无争议。根据双方签订的商业房租赁合同约定，租赁房屋的用途为办学，上诉人湖南民投置业发展有限公司作为出租方应按合同约定时间交付租赁物，但其直到2020年6月份才将涉案二层201号-207号七间房屋交给上诉人伍延学使用，已构成违约，应承担相应违约责任，上诉人伍延学未按合同约定支付租赁费，也构成违约，故双方均有违约行为及应承担相应违约责任。关于涉案房屋租赁期间的房屋租金及房屋占用费的计算，涉案的208号房屋已依约交付使用，上诉人伍延学应支付自2019年1月1日起至2020年8月31日止的房屋租金37116元，以及自2020年9月1日起至2021年6月30日止的房屋占用费18558元；对于201号-207号7间房屋租金应从实际交付时间即2020年6月1日起计算，上诉人伍延学应支付至2020年8月31日止的房屋租金30285元，以及至2021年6月30日止的房屋占用费100950元，原判决依据合同约定，结合房屋实际交付及使用时间，对上诉人伍延学应支付房屋租金及房屋占用费的计算，以及对双方违约行为的认定，符合法律规定和本案实际，并无不当，故二上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。另伍延学上诉称租赁合同是格式合同且显失公平，签订时间与始付租金时间相矛盾，并未能提供证据证实该主张，该上诉请求也不能成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10501元，由上诉人湖南民投置业发展有限公司负担6922元，上诉人伍延学负担3579元。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  欧晓林审判员  周 晓二〇二一年九月十四日书记员  米玉巍