江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5676号上诉人（原审被告）:徐州南湖置业有限公司，住所地徐州市铜山区大学路一号中国矿业大学建设指挥部1号楼。法定代表人：姜利民，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁银萍，江苏逸诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：董浩，江苏逸诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:程孜恒，女，1990年5月8日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：程亮（系被上诉人的父亲），男，1964年4月20日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人徐州南湖置业有限公司（以下简称南湖公司）因与被上诉人程孜恒财产损害赔偿纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初9992号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人南湖公司的委托诉讼代理人丁银萍、董浩、被上诉人的委托诉讼代理人程亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人南湖公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决在证据采信和事实认定上均有错误。1.被上诉人程孜恒发现涉案房屋部分墙面下部潮湿发霉是在2020年8月，并不是在2020年3月份，一审判决认定是3月份错误，但无论是在3月份还是在8月份均已超过法律规定和合同约定的房屋质量保修期。2.上诉人对被上诉人诉称的涉案房屋热水管漏水致使部分墙面下部潮湿发霉一事不知情、不认可，被上诉人也未因此事找过上诉人，上诉人未安排人员负责处理此事。3.根据现场查看和庭审查明，涉案房屋仅部分墙面下部潮湿发霉，且部分潮湿发霉墙面与被上诉人主张的漏水点较远并互不相连，不能证明涉案房屋部分墙面下部潮湿发霉与热水管漏水有关。一审认定“因管子漏水，原告房屋墙面发生霉变……”“房屋多个房间墙面下部因渗水导致霉变”无事实依据，认定事实错误。4.一审判决以现任物业调出原物业处理记录显示：“……漏点区域挖开后显示是阳台太阳能管子接头漏水，施工方说是业主自行更改，业主不承认，责任问题暂时无法答复……”等内容作为事实认定，在证据采信和事实认定上明显错误。二、被上诉人对热水管进行了改动是事实，且该改动对热水管明显会造成损害，假如存在热水管漏水，也应由被上诉人承担热水管漏水责任，上诉人不应承担热水管漏水所造成的房屋损失。一审判决对以上事实和责任未予认定明显错误。三、房屋保修期是房地产开发企业对房屋承担质量保修责任的法定和约定期限，也是一个合理期限，也是有条件进行无偿维修期限。房屋保修期相关规定，不是用于免除购房者在保修期内就房屋质量问题所应承担的举证责任，并不是在保修期内开发商对房屋质量问题承担举证责任倒置的规定，举证责任倒置必须有法律明确规定，不能创设。鉴于一审判决认定热水管已超过保修期，故不管被上诉人诉称的质量问题是否存在，上诉人均不应在本案中承担责任。一审判决认为不能免除上诉人合理期限内的保证房屋质量的合同义务，在适用法律上明显错误。另，按一审判决的观点“房屋保修期规定的目的在于免除购房者在保修期内房屋质量问题系开发商原因导致的举证责任，并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务”，鉴于本案所涉的热水管保修期已届满，故案涉质量纠纷也应由被上诉人承担举证责任，一审判决强行将举证责任强加给上诉人，与自身作出的认定相矛盾。被上诉人未能举证证明房屋损失是热水管弯头漏失导致，且热水管已被被上诉人更换，现无法对是否漏水和漏水原因进行鉴定和查证，对上述争议负有举证责任的是被上诉人而不是上诉人。在一审第一次庭审时，法院按照法律规定明确已将举证责任分配给被上诉人，现在一审判决中将举证责任分配给上诉人，且以举证不能为由认为上诉人应对质量问题造成被上诉人损失的修复费用承担赔偿责任，在认定事实、证据采信和适用法律上均有错误。四、一审判决认定房屋损失修复费用为15000元无事实和法律依据，就被上诉人房屋实际修复费用仅2000元左右。且假如上诉人应对涉案房屋质量问题承担责任，也是修复责任，这既是义务，也是权利。故一审判决上诉人直接赔偿15000元修复费用错误。1.被上诉人单方提交的“徐州唯佳装饰工程有限公司出具的维修报价单”从内容上看，既发挥了审判认定权，又实施了司法鉴定权能，但徐州唯佳装饰工程有限公司出具的“维修报价单”既不符合法律规定的形式要件，其更没有这种司法裁判权利和司法鉴定资格，这只能作为被上诉人的一种主张。且“徐州唯佳装饰工程有限公司出具的维修报价单”，对修复范围的表述远远超出正常的、合理的因墙面潮湿发霉而应修复的范围，毫无事实依据的将水电安装、屋面和全部墙面均列入维修范围；对修复单价的表述没有提供任何事实依据，主观随意编造。故一审判决将“徐州唯佳装饰工程有限公司出具的维修报价单”作为参考依据明显不当。2.经上诉人到市场询价，实际修复价格仅2000元元左右。上诉人无法认可一审判决认定的“市场维修价格”。综上所述，一审判决错误，上诉人在本案中不应当承担责任。请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。程孜恒辩称，物业公司和南湖公司存在利益关系，当时参与这件事的任志强代表南湖公司表明其公司是知情的，所以上诉人作了虚假陈述。一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。程孜恒向一审法院起诉请求：1.判令南湖公司赔偿程孜恒装修损失60922元。2.诉讼费由南湖公司承担。一审法院认定事实：2016年5月26日，程孜恒（买受人）与南湖公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定南湖公司将位于徐州市铜山区房屋出售于程孜恒。合同附件七约定，该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年。2017年1月21日涉案小区6号楼于竣工验收。2017年8月29日，涉案房屋的太阳能采购与安装工程竣工验收。2017年9月9日，程孜恒签署入住手续，房屋验收交接完毕。2020年3月，程孜恒发现涉案房屋中墙面潮湿发霉，要求施工方予以处理。南湖公司代表任志强负责处理此事。2020年8月11日，施工方代表周雷、物业代表到程孜恒房屋查找漏点，发现是阳台太阳能管子接头处漏水，将弯头更换后，漏水问题解决。施工方代表周雷支付了当天漏点打压测试的费用1015元。因管子漏水，程孜恒房屋墙面发生霉变，因与南湖公司协商无果，遂诉至法院。2020年12月10日，一审法院与程孜恒、南湖公司一同到现场勘查，发现埋漏水水管的墙面已凿开，弯头更换后太阳能水管已正常使用，房屋多个房间墙面下部因渗水导致霉变。在小区物业办公室调查，对于涉案纠纷处理的物业已更换，现任物业调出的原物业处理记录显示：“……漏点区域挖开后显示是阳台太阳能管子接头漏水。施工方说是业主自行更改，业主不承认。责任问题暂时无法答复……”。一审法院认为，本案争议焦点，一是程孜恒是否对漏水水管进行改动的事实认定；二是涉案房屋导致漏水的水管是否已过保修期，南湖公司是否应承担损失赔偿责任。关于程孜恒是否对漏水水管进行改动的事实认定。本案中，南湖公司根据漏水弯头更换前的视频及图片，弯头下方的灰色水管下部连接有白色水管，据此认为程孜恒在装修过程中对该水管进行过改动，从而导致弯头处漏水。程孜恒对于接白色管子不予认可，不能证明白色管子是建房安装时改动还是交房后装修时改动，且该改动部位对是否漏水并无影响，漏水部位位于弯头处，由南湖公司安装。对于南湖公司抗辩因程孜恒改动管子，不承担弯头漏水造成的房屋损失，不予认可。关于保修期问题。程孜恒、南湖公司合同约定：“电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年”，涉案漏水水管为暗埋的给排水管道，依照合同约定保修期应为2年，该约定不违反法律的相关规定，予以认可。本案中，程孜恒房屋交付日期为2017年9月9日，保修期从交房之日起算，故漏水水管的保修期已过。程孜恒称，该水管是和太阳能相连，太阳能是从2019年启用，故保修期不超过2年的理由，不予认可。但是，房屋保修期规定的目的在于免除购房者在保修期内房屋质量问题系开发商原因导致的举证责任，并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。本案中，程孜恒房屋损失为水管弯头漏水导致，确系存在质量问题，南湖公司不能举证证明该质量问题系其他原因造成，应承担举证不能的法律后果。南湖公司应承担因房屋质量问题造成程孜恒损失的修复费用赔偿责任。关于程孜恒房屋的损失数额。鉴于本案如通过鉴定确定修复费用，则鉴定费相对于修复费用成本过高，为避免当事人不必要的额外损失，一审法院未对房屋维修方案及损失数额进行鉴定。程孜恒提交了由徐州唯佳装饰工程有限公司出具的维修报价单，墙面、吊顶及杂项维修费用为29722.05元，参考该报价单、市场维修价格及法院现场勘查情况，酌情认定房屋损失修复费用为15000元。关于搬家费用及租房费用。因程孜恒房屋仅部分墙面发生霉变，维修时间短，不需要整体搬家进行维修。程孜恒未能证明该两项损失的必要性及损失已实际产生，不予支持。关于五个立柜的维修费用，因没有证明其实际损失，不予支持。一审遂依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：南湖公司于判决生效之日起十日内支付程孜恒因房屋质量产生的修复费用15000元；驳回程孜恒的其他诉讼请求。案件受理费1323元，由程孜恒负担997元、南湖公司负担326元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物业公司的维修记录、被上诉人程孜恒提供的照片等证据能够与程孜恒提供其他佐证材料微信聊天记录、通话录音以及一审法院组织各方现场勘查情况相互印证，形成一个较为完整的证据链条，证实被上诉人涉案房屋阳台太阳能管子弯头处漏水，造成程孜恒房屋多个房间墙面下部因渗水发生霉变，将该弯头更换后，漏水问题解决，一审法院对于该事实予以认定具有事实依据。涉案太阳能管子系南湖公司安装，属于建筑物的分项工程，其应当有合理使用年限，在合理使用年限内出现的漏水问题，在南湖公司无充分证据证明该问题系其他原因造成的情况下，一审法院认定南湖公司安装的该处水管存在质量问题亦具有事实依据，本院予以确认。上诉人南湖公司虽对物业公司维修记录等证据不予认可，但并未提供证据予以推翻，对其该项上诉理由，不予采纳。南湖公司与程孜恒签订的房屋买卖合同约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备等，南湖公司应当按照合同约定向程孜恒交付质量合格的房屋，这是南湖公司对工程依法应当承担的质量瑕疵担保责任。南湖公司虽主张双方签订合同约定给排水管道保修期限为2年，涉案太阳能管子已过保修期限，其公司无需再承担责任。但是保修期是保修责任的期限,而非瑕疵担保责任的期限；保修期满后，出卖人的保修责任消灭，瑕疵担保责任不受影响。虽然法律对于建筑工程的合理使用年限没有明确规定，但不能就此将合同中约定的“保修期限”等同于合理使用年限，而应在充分考虑房屋建筑属于可以长期使用的固定资产这一特性的基础上，参照同类建筑工程普遍的、通常可以达到实际合理使用年限，使所确定的建筑物工程合理使用年限符合社会公众对房屋合理使用年限的预期。涉案水管为暗埋的给排水管道，在交付买受人程孜恒未满三年即出现漏水问题，显然未超出该项工程的合理使用期限。一审法院认定在该期限内涉案水管出现质量问题，南湖公司应向程孜恒承担瑕疵担保责任，并无不当。关于南湖公司承担责任的方式问题，鉴于双方对于维修范围、方式及金额均存在争议，在此情况下，一审法院结合程孜恒房屋墙壁霉变程度、面积及该种修复在当地建筑工程市场造价，酌定南湖公司赔偿程孜恒15000元，并无不当，本院予以确认。综上所述，南湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人徐州南湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  费 蜜审 判 员  孙守明二〇二一年九月二十三日法官助理  黄 伟书 记 员  杨 帆