新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院执行裁定书（(2021)新0109执异147号异议人（案外人）：刘玉川，男，1984年5月15日出生，住乌鲁木齐市新市区。        异议人（案外人）：李雅春，女，1986年5月7日出生，住乌鲁木齐市新市区。        委托诉讼代理人：刘玉川，男，1984年5月15日出生，住乌鲁木齐市新市区。        申请执行人：乌鲁木齐高新技术产业开发区灯美特名品灯饰商行，住所地：新疆乌鲁木齐市新市区美居物流园E座负一层4区0457-0454号。        经营者：程国海，系该商行负责人。        委托诉讼代理人：陈光，新疆航迪律师事务所律师。        被执行人：李超，男，1985年1月3日出生，登记住所地：乌鲁木齐市水磨沟区。        在本院（2020）新0109执1537号申请执行人乌鲁木齐高新技术产业开发区灯美特名品灯饰商行（以下简称“灯美特商行”）与被执行人李超买卖合同纠纷案执行过程中，案外人刘玉川、李雅春对本院执行李超名下房产提出书面异议。本院于2021年8月23日受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。        异议人刘玉川、李雅春向本院提出异议请求：请求中止（2020）新0109执1537号案中对位于乌鲁木齐市水磨沟区某房屋的执行。事实与理由：（2019）新0109民初7160号民事判决发生法律效力后进入了强制执行阶段，我得知该房屋已被申请查封。根据我方与李超、林楠于2018年8月17日申请的XXX号公证书，公证事项为房屋转让协议书，约定李超、林楠将其名下案涉房屋转让给我方，当时我和李超之间签的房屋装修合同，我付了100多万的装修款，结果李超只装修了三四十万，欠了我71万，用以抵该商铺款；其余是代为还贷和直接向李超付款，该房屋所有贷款我方已代替李超、林楠支付完毕，我有向被执行人打款然后通过被执行人账户还贷的记录，27万是分20万和7万，后面公证书中写的“待双方手续结清乙方再付贰拾万”中的20万是转账支付的；最后7万是只给他5万，2万元抵房租。房屋2018年8月1日交给我的，8月16号去做的公证，目前是租出去的。我一直联系李超办理房产过户，李超一直推拖说忙，后来又听说他被纳入失信名单了，来新疆不现实。我们已经是上述房屋的合法占有人和使用人，对该房屋拥有合法产权，只是等待办理房屋过户手续，应当依法予以保护。法院在执行（2019）新0109民初7160号判决时损害了我方合法权益，查封执行明显错误，故现提出异议。        申请执行人灯美特商行辩称：异议请求不成立。公证书只对甲乙双方有法律效力，与其他债权人没有关系，侵害了申请执行人的权利，因为在之前李超就给我们写了担保书，也给我们抵押了其他房屋，公证是在李超给我们写的担保书之后的，所以可视为李超转移财产，并且该房屋没有办理过户手续，还是李超名下的。李超多次给我们写过还款协议和承诺书。我方的债权发生在2015年10月，为了实现自己的债权多次向被执行人李超主张债权，并且形成多份还款协议，我方在2019年9月申请保全，该房屋没有产权证，所以不能办理相应的抵押优先权利相关登记手续。异议人认为他结清房款就享有优先权利没有法律依据，违反了民法典中关于物权变动的相关规定，是否是其结清的我方不清楚。异议人完全可以去开发商处办理更名手续，并且这个房子经调查大概是260万左右，公证书显示首付款是140多万，贷款是1，196，000元，加起来250万左右，仅203万卖给了异议人，这种行为无效。我们查封李超的财产没有错，请求依法驳回异议人的异议请求。        经审查查明：案涉房产2016年7月7日登记于被执行人李超名下，不动产权证号：乌房预水字第XXXX号，房屋坐落：乌鲁木齐市水磨沟区。本院于2019年9月16日作出（2019）新0109财保238号诉前保全裁定：查封被申请人李超名下位于乌鲁木齐市水磨沟区房产（XXXX号）及对应的土地使用权，2019年9月19日依法采取保全查封措施。        灯美特商行与李超买卖合同纠纷案，本院于2019年11月13日立案，于2019年12月9日作出（2019）新0109民初7160号民事判决：一、被告李超向原告乌鲁木齐高新技术产业开发区灯美特名品灯饰商行支付货款700，000元；二、被告李超向原告乌鲁木齐高新技术产业开发区灯美特名品灯饰商行支付违约金210，000元（700，000元×30％）。以上款项，限被告李超于本判决生效后三日内一次性付清。案件受理费减半收取8007元，由原告乌鲁木齐高新技术产业开发区灯美特名品灯饰商行负担2，159.49元，被告李超负担5，847.51元。邮寄送达费60元，由被告李超负担。该判决生效后，灯美特商行申请强制执行，本院依法受理，执行案号（2020）新0109执1537号，目前该案尚未执行完毕。        2018年8月16日，刘玉川、李雅春（乙方）与李超、林楠（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方将自己位于乌鲁木齐市水磨沟区某室（房产证尚未发放，房屋具体位置、朝向、面积均以房产部门登记为主）以203万元转让给乙方，乙方决定以后将房屋登记在李雅春名下；甲方将2016年7月4日购买的上述房屋的全部权利转交给乙方，乙方在2018年8月就开始使用管理上述房屋；因此房是甲方按揭购买，乙方以甲方名义已还清银行按揭款，在此之前甲方欠乙方款71万均冲抵房款，提前还银行105万，剩余27万房款由乙方汇入甲方指定的银行卡内，待双方手续结清时乙方再付甲方人民币27万元整，剩余7万待产证下来办理过户时乙方支付给甲方；房屋转让前债务由甲方承担，转让后债权债务由乙方承担。房屋交付时损失风险也发生转移；移交时间点为2018年8月1日；此房现为出租状态，租金归乙方所有；甲方有义务协助乙方办理房屋过户手续，待条件成熟时甲方无条件协助乙方办理房屋过户事宜。当日，甲乙双方四人共同申请对该《房屋转让协议书》进行了XXX号公证。        2018年8月14日，李雅春向李超转账998，300元，此款已用于还贷。自2018年7月29日至2018年8月19日，案外人又向李超转账四次共计147，700元。        认定上述事实的证据有：《房屋转让协议书》及XXX号公证，银行转账明细，执行卷宗，询问笔录。现案外人刘玉川持有2018年7月31日落款李超的案涉房款203万元收条一张，以及甲方刘玉川、乙方李超《协议》一份，协议内容为：经甲乙双方协商决定，甲方同意以203万元购买乙方名下XXX号房产。因乙方与甲方存在借贷关系，乙方尚欠甲方71万元，双方协商同意欠款用来冲抵71万元房款，剩余132万元房款，其中105万元甲方替乙方还贷交于银行，27万元由甲方支付至乙方指定银行卡内；因XXX号房产现为已租赁状态，乙方全权交给甲方与租户进行房产租赁相关事宜及租金收取，原合同内已产生租金，乙方退还给甲方。经质证，申请执行人对房款203万元收条真实性无异议，但对关联性不认可，理由是异议人完全可以与李超串通。申请执行人就其抗辩主张提供了以下证据：1、（2019）新0109民初7160号民事判决书；2、2015年10月27日购销合同、2016年6月6日欠条一张、2018年4月27日担保书、2018年8月30日协议书、2018年12月8日还款协议、被执行人贷款情况、购房合同，用以证明其债权发生于被执行人向异议人以物抵债之前，异议人与被执行人达成的协议是无效的，其双方交易的价格低于该房屋市场价格，属于被执行人逃避债务的行为。其中2018年8月30日的协议书中承诺将位于乌鲁木齐市水磨沟区某房产作为债务抵押，在2018年12月8日的《还款协议》中，李超向申请执行人承诺对所欠债务如不能按约定期限偿还，则以该房产以物抵债。经质证，异议人认为其买受该房屋时间在申请执行人与李超达成协议之前，买受价格符合民间交易实际情况。        本院认为：异议人作为案外人对本院采取了执行措施的财产提出标的异议，其异议人身份符合法律规定，本院予以确认。本案所涉（2020）新0109执1537号案件系金钱债权的执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案涉房屋首次查封在2019年9月19日，案外人刘玉川、李雅春提供的公证文书能够证实其二人与被执行人李超签订买卖协议的时间在法院查封之前，合同内容不违反法律规定；第二，从双方协议约定看，案涉XXX室房产已交付异议人；第三，案外人向被执行人转账的交易明细及被执行人向案外人出具的房款收条能够证实案外人向被执行人李超支付价款的真实性；第四，从合同约定和案涉房产系按揭情况看，案涉房屋未办理过户登记非因案外人自身原因所致。关于申请执行人的抗辩意见，首先，申请执行人未依据当时法律规定办理房产抵押登记；第二，申请执行人与李超的以房抵债约定发生于异议人与李超达成案涉房产买卖合同公证之后，故申请执行人不享有优先于异议人的合同债权。综上，案外人异议理由足以排除本院（2020）新0109执1537号案件中对该房屋的执行。        综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：        中止本院（2020）新0109执1537号案中对位于乌鲁木齐市水磨沟区某房屋的执行。        案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。        审判长    徐雪丽人民陪审员    刘莹人民陪审员    阿合曼提·库尔班二〇二一年九月二十二日书记员    王思雨>