北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11352号上诉人（原审被告）：北京君合百年房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园地区小街二队村民委员会。法定代表人：余威，董事长。委托诉讼代理人：余健，男，1978年1月21日出生，汉族，北京君合百年房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：云熙优伽（北京）文化传播有限公司。法定代表人：王内琪，经理、执行董事。上诉人北京君合百年房地产开发有限公司（以下简称君合百年公司）因与被上诉人云熙优伽（北京）文化传播有限公司（以下简称云熙优伽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初11019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员孙承松独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人君合百年公司的委托诉讼代理人余健，被上诉人云熙优伽公司的法定代表人王内琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君合百年公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回云熙优伽公司全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由云熙优伽公司承担。事实及理由：1.一审判决认定事实有漏项。君合百年公司于一审庭审中提交了北京市第四中级人民法院司法拍卖公告（淘宝网司法拍卖专栏公告）用以证明涉案房屋为带租赁拍卖，买受人成为涉案房屋租赁合同出租人。2.涉案房屋租赁合同明确约定“不论本合同中其他约定如何，如果甲方在租赁期届满前将该房屋所有权连同本合同下权利和义务转让与其他方，乙方在此明确同意甲方有权将保证金在按照本合同约定作出扣除（如有）后的剩余部分转交给新甲方。在此情况下，乙方应放弃要求甲方返还保证金的所有主张，而仅可向新甲方提出该等主张。”因北京市第四中级人民法院的司法拍卖公告中多处提示房屋有租赁的情况，为带租拍卖，故不存在涉案房屋租赁合同解除的情况。君合百年公司认为，一审法院在没有判定解除涉案房屋租赁合同的情况下，单独判决退还押金，属于认定事实有误，并由此导致了判决结果的错误，请求二审法院依法改判。云熙优伽公司辩称，同意一审判决，不同意君合百年公司的上诉请求和理由。云熙优伽公司向一审法院起诉请求：1.判令君合百年公司退还云熙优伽公司房屋租赁保证金9.5万元；2.本案诉讼费由君合百年公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年11月20日，王内琪（乙方、承租方）与君合百年公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定经友好协商一致，就乙方承租甲方可依法出租的物业事宜，订立本合同如下：第1条定义1.2大厦是指坐落于北京市通州区临河里1号楼（规划名称：东方玫瑰家园A12号楼）名称为“华业商业中心大厦”或依甲方自主决定使用其他名称之建筑物。1.7该房屋指坐落在大厦1单元7层714、715、716号的房屋。第5条起租日期和租赁期限5.1该房屋的租赁期为6年（含装修免租期），自2018年11月20日至2024年11月19日止。第7条保证金及其他费用7.1甲方及乙方约定，乙方应于本合同签订当日向甲方支付该房屋租赁保证金95000元。甲方有权在租赁期间持有该保证金，作为乙方全面履行其在本合同项下一切义务的担保，若乙方违反本合同任何条款，甲方均有权没收该保证金。7.6不论本合同中其他约定如何，如果甲方在租赁期届满前将该房屋所有权连同本合同下权利和义务转让与其他方，乙方在此明确同意甲方有权将保证金在按照本合同约定作出扣除（如有）后的剩余部分转交给新甲方。在此情况下，乙方应放弃要求甲方返还保证金的所有主张，而仅可向新甲方提出该等主张。甲方按照本合同所列之乙方地址，通过普通邮件或特快专递向乙方发送的该房屋所有权变更之书面通知应视作保证金已被转交给新甲方的终局证据，除非该等通知中另有明确的表示。甲方在租赁期届满前将该房屋所有权连同本合同下权利和义务转让与新甲方的，乙方应无条件配合签署本合同权利和义务转让协议或其他相关法律文件。合同还约定了其他条款。合同签订后，双方开始履行合同。2019年3月13日，王内琪（原承租方、乙方）、云熙优伽公司（新承租方、丙方）与君合百年公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》权利义务转让协议，约定鉴于甲乙双方于2018年11月20日签署了《房屋租赁合同》，乙方承租甲方位于中国北京市通州区临河里1号楼1单元714、715、716房屋。乙方在上述地址设立了公司云熙优伽（北京）文化传播有限公司，该公司已获工商行政管理机关批准并登记完成。现经甲、乙、丙三方经友好协商达成一致意见，变更《租赁合同》承租人。具体条款如下：1、三方在此确认，本协议签订后，《租赁合同》承租人由乙方变更为丙方，丙方确认将严格按照《租赁合同》中承租人权利、义务继续履行该合同。3、三方在此确认，乙方已支付的定金、履约保证金、租金等费用，自动转为丙方应交纳费用，甲方无需向乙方退还任何财物，乙方与丙方由此产生的任何事项均与甲方无关。4、本协议的签订不改变《租赁合同》对出租方及承租方双方的其他权利义务的约定，《租赁合同》的其他条款维持原约定不变。合同还约定了其他条款。2020年4月10日，北京市第四中级人民法院向君合百年公司出具执行裁定书，内容为：一审法院在执行中国民生银行股份有限公司与西藏华烁投资有限公司、北京华业资本控股股份有限公司、北京君合百年房地产开发有限公司、华业发展（深圳）有限公司金融借款合同纠纷一案中，于2020年3月26日在淘宝网公开拍卖了被执行人北京君合百年房地产开发有限公司名下的位于北京市通州区临河里1号的376套商业用途房地产。2020年3月26日，买受人北京市西定福园艺有限公司以68800万元的最高价竞得。裁定如下：一、位于北京市通州区临河里1号的376套商业用途房地产（详见清单）的所有权及相应的土地使用权归买受人北京市西定福园艺有限公司所有。上述房产所有权及相应的土地使用权自本裁定送达买受人北京市西定福园艺有限公司时起转移。二、买受人北京市西定福园艺有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记。在裁定书所附财产清单中，包含有本案所有诉争的714、715、716号房屋。一审庭审中，君合百年公司认可收到了云熙优伽公司交纳的9.5万元保证金。云熙优伽公司称与北京市西定福园艺有限公司成立了新的合同，该公司同意给云熙优伽公司半年时间向君合百年公司要回保证金，半年之后要向该公司交纳保证金。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，君合百年公司在收取了云熙优伽公司交纳的保证金后，因其自身原因，导致涉案房屋被北京市第四中级人民法院被公开拍卖并由案外人公司竞得，君合百年公司因此丧失了涉案房屋的所有权及土地使用权，现云熙优伽公司主张其与新产权人形成新的合同关系，要求君合百年公司退还保证金的请求，于法有据，一审法院予以支持。现君合百年公司未提出证据证明其已经将案涉房屋保证金转交给新产权人，故一审法院对其抗辩理由不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：北京君合百年房地产开发有限公司退还云熙优伽（北京）文化传播有限公司房屋租赁保证金9.5万元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：综合当事人诉辩意见及本案查明事实，本案争议焦点系君合百年公司是否应退还房屋租赁保证金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据已查明的事实，君合百年公司确系收到云熙优伽公司交纳的保证金，后因其自身原因导致涉案房屋经司法拍卖程序由案外公司竞得，君合百年公司由此丧失了涉案房屋的所有权及土地使用权。现云熙优伽公司主张其与新产权人形成新的合同关系，要求君合百年公司退还房屋租赁保证金，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当。君合百年公司上诉主张涉案房屋系带租赁拍卖，并主张根据涉案房屋租赁合同的约定，云熙优伽公司应向新出租人即案外公司主张退还保证金。对此本院认为，涉案房屋租赁合同关于云熙优伽公司放弃要求君合百年公司返还保证金的约定，系基于君合百年公司将保证金按照合同约定作出扣除（如有）后的剩余部分转交给新出租人的前提条件，现君合百年公司并未提交充分有效证据证明其已将保证金进行转交，其应自行承担举证不能的不利后果，故本院对其上诉意见不予采信。综上所述，君合百年公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2176元，由北京君合百年房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 孙承松二〇二一年九月十日法官助理 张天舒书 记 员 李 蕊