宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2021）宁04民终916号上诉人（原审原告）：固原六盘君子商贸有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。        法定代表人：杨君，该公司经理。        被上诉人（原审被告）：安国兴，男，1984年3月16日出生，汉族，大学文化，居民，住宁夏固原市原州区。        上诉人固原六盘君子商贸有限公司因与被上诉人安国兴物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初3860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，本案因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经阅卷、调查和询问当事人，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。        固原六盘君子商贸有限公司上诉请求：1．撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初3860号民事判决第一项，改判安国兴于判决发生效力之日起十日内支付物业费5238.6元、水费474元、暖气费3617元，以上费用共计9329.6元；2．本案诉讼费用由安国兴负担。事实和理由：一审认定清楚，适用法律部分错误，致处理结果部分错误。对于支付期间，其公司工作人员无权解除合同，合同应书面解除。但根据安国兴提交的证据，本公司工作人员就安国兴租赁商铺面积、时间、欠付费用名称及合同约定的解除条件的成就内容均知情并向安国兴告知，安国兴在短信中进行了回复，对本公司解除合同的行为进行认可，确定双方解除合同时间为2018年4月27日。据此一审确定本公司主张的物业费434.92元，及对本公司主张的水费、暖气费及空置费，以提供的证据无法证明双方对水费、暖气费的负担进行约定，对该诉请不予支持属处理有误。综上，请二审依法改判。        安国兴辩称，对一审判决没有意见，但固原六盘君子商贸有限公司在本案中的主体不适格。        固原六盘君子商贸有限公司向一审法院起诉请求：1．判令安国兴支付拖欠的物业管理费5238.6元，水费474元，暖气费3617元，以上费用共计9329.6元；2．本案诉讼费用由安国兴负担。        一审法院查明，2017年11月20日，安国兴承租尚都国际七号楼二层2211、2212号商铺用于开设补课班，面积为55.64平方米（27.82平方米＋27.82平方米），租赁期限为三年，自2017年11月20日起至2020年11月19日止，管理费为3.5元／每平方米／月，2017年12月15日，固原六盘君子商贸有限公司（乙方）与银川中城房地产开发有限责任公司（甲方）（盖章为宁夏尚都物业服务有限公司）签订物业服务合同，双方约定甲方将“银川中城房地产开发有限责任公司”租赁给乙方-一七号楼：二、三、五、六楼自持空置面积的物业交于乙方管理；期限三年，2017年11月1日至2020年10月31日；合同期内乙方招租面积的物业管理费标准为3.5元／每平方米／月，乙方不得随意调整此标准，收取的物业管理费由乙方自行支配。2018年4月27日，固原六盘君子商贸有限公司工作人员通过短信方式向安国兴发出终止合同通知。另查明，双方均认可安国兴交纳一个季度物业费。一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案固原六盘君子商贸有限公司为案涉商场提供了物业服务，履行了合同义务。安国兴辩称其与固原六盘君子商贸有限公司没有签订物业服务合同，合同主体为尚都国际7号楼招商部，固原六盘君子商贸有限公司在签订房屋租赁合同时是甲方（尚都国际七号楼招商部）的委托人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对安国兴的辩解理由不予支持，安国兴承租案涉商铺应支付物业管理费。对于支付期间问题，固原六盘君子商贸有限公司称其工作人员无权解除合同，合同应书面进行解除，但根据安国兴提交的证据，其工作人员就安国兴租赁商铺的面积、时间、欠付费用名称及合同约定的解除条件的成就内容均明确知情并向安国兴进行告知，根据生活经验及交易习惯，固原六盘君子商贸有限公司的辩解不能成立，该行为应视为固原六盘君子商贸有限公司书面通知与安国兴解除合同的意思表示，安国兴在短信中进行了回复，对安国兴解除合同的行为进行了认可，故双方解除合同的时间应为2018年4月27日。据此确定固原六盘君子商贸有限公司主张的物业费应为434.92元（自2018年2月20日起至2018年4月27日止，2个月×3.5元／月／平方米×55.64平方米＋7天÷30天×3.5元／月／平方米×55.64平方米）予以支持，超出部分不予支持；对固原六盘君子商贸有限公司主张的水费、暖气空置费，固原六盘君子商贸有限公司提供的证据无法证明双方对水费、暖气费的负担进行过约定，应由其承担举证不能的不利后果，故对固原六盘君子商贸有限公司该项诉请不予支持。综上所述，固原六盘君子商贸有限公司的诉请部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条第一款、第五百七十七条、九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、安国兴于本判决发生法律效力之日起十日内支付固原六盘君子商贸有限公司物业管理费434.92元；二、驳回固原六盘君子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由安国兴负担。        二审中，固原六盘君子商贸有限公司提交证据为：证据1、姚桂玲与该公司法定代表人微信聊天记录打印件一份，录音光盘一张（光盘无法播放）。证明案外人姚桂玲仅是该公司普通员工，其给安国兴发短信的目的只是为了催收相关费用，而并非要解除合同以及安国兴长期占用商铺的事实。证据2、姚桂玲微信聊天记录打印件一份，证明：其公司在2018年4月17日之前已对所发的一些重要通知，都是在公司审核同意并盖上公司公章之后才发出的事实。证据3：照片打印件一份。证明：安国兴2020年1月9日前仍然占用商铺的事实。安国兴质证意见：证据一、二、三均不能达到其所要证明的目的。本院认为：固原六盘君子商贸有限公司提供的上述证据均达不到其所要证明的目的，对其证明效力不予认定。        二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。        本院认为，固原六盘君子商贸有限公司为案涉商场提供物业管理服务，安国兴承租案涉商铺应支付相应的物业管理费用。本案主要争议焦点是支付物业管理费用期间。根据安国兴一审提供的固原六盘君子商贸有限公司原工作人员2018年4月27日就安国兴租赁案涉商铺的面积、时间、欠付费用范围及合同约定的解除条件成就等内容明确向安国兴以手机短信告知，该行为应视为固原六盘君子商贸有限公司书面通知与安国兴解除合同的意思表示，安国兴亦进行了回复。且固原六盘君子商贸有限公司一审提供的证据亦不足以证明安国兴在此之后是否继续占用经营。故双方于2018年4月27日解除案涉租赁合同。除安国兴已付一个季度物业管理费用外，一审确定安国兴再支付自2018年2月20日起至2018年4月27日止434.92元物业管理费用并无不当。关于固原六盘君子商贸有限公司主张的水费、暖气费的上诉意见，因租赁合同中对水费、暖气费如何负担未有约定，安国兴二审中虽表示愿意承担一月的暖气费用，但固原六盘君子商贸有限公司未提供充分证据证明该期间暖气费用以及水费具体计算标准，故固原六盘君子商贸有限公司的上述意见不能成立，不予支持。        综上所述，固原六盘君子商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50元，由上诉人固原六盘君子商贸有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    刘万德审判员    王喜军审判员    李凤玲二○二一年九月六日书记员    魏小红