广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10585号上诉人（原审原告、反诉被告）：邓伟洪，男，1974年6月27日出生，汉族，身份证住址广东省四会市城中区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄雪花，女，1971年6月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市东山区。委托诉讼代理人：何智文，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴江川，广东德寰律师事务所律师。原审第三人：麦月霞，女，1986年10月23日出生，汉族，身份证住址广西贺州市八步区。上诉人邓伟洪因与被上诉人黄雪花、原审第三人麦月霞租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初16887号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人邓伟洪上诉请求：1.判决黄雪花赔偿违约金22880元；2.判决黄雪花返还邓伟洪3年所交的租金22880元；3.判决黄雪花赔偿装修费用15000元；4.判决黄雪花返还押金1600元；5.判决黄雪花承担本案诉讼费用。事实与理由：一、在2017年1月7日，邓伟洪和麦月霞与黄雪花签订了租赁协议，将广州市白云区永平街道磨溪小区同泰一街201号铺面租给邓伟洪和麦月霞使用5年（2017年1月1日至2021年12月31日止）。但在2019年12月黄雪花以加租等各种理由，逼迫邓伟洪和麦月霞解除租赁协议，并愿意退回押金1600元和装修费6600元。多次沟通不成，黄雪花在2019年12月1日起将铺面断电断水，双方沟通未果，邓伟洪在2020年1月4日报警，要求警方拍下停水停电的事实，并告知黄雪花协商租赁协议期间，邓伟洪不支付租金，直至协商成功后再支付租金。二、在2020年1月5日后，邓伟洪多次与黄雪花沟通解决事情，但黄雪花多次戏弄邓伟洪的搭档和员工，导致邓伟洪在2019年12月1日起关门停业，造成了严重的经济损失，因为邓伟洪在2017年至2019年6月都是亏损的，新的项目刚开始有盈利几个月，就被黄雪花的违约行为打断了。三、黄雪花恶意违约，并在邓伟洪决定起诉前张贴招租广告将铺面二次租给他人，恶意欺骗他人。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故黄雪花构成了实质上的违约行为。综上所述，请求二审法院依法支持邓伟洪的上诉请求。被上诉人黄雪花二审答辩称：黄雪花不同意邓伟洪的全部上诉请求。一、一审判决已经查明涉案租赁物并非合法报建物业，因此认定租赁合同无效，双方不再存在违约金计算的情形。而且，黄雪花从未违约，而是邓伟洪违法转租，导致黄雪花多次被街道或村社的房管部门要求整改。二、涉案商铺原来的装修并非是邓伟洪出资装修的，而是由邓伟洪转租给次承租人广州市xx日化用品店后，由该次承租人在黄雪花未同意的情况下进行改造。而且，该改造并未依据相应的设计、消防标准，且该次承租人将涉案商铺用于经营美容、理疗，该经营需要相应的卫生许可证及特殊许可证。但根据一审黄雪花提交的补充材料情况说明可见，该次承租人的经营范围是一般经营项目，并未涉及到美容、理疗的经营范围。三、邓伟洪有冒用黄雪花的身份信息对外出租的行为，黄雪花一审提交的情况说明中的申报表中房屋所有权人载明是邓展财，而电话号码却是黄雪花的，邓展财实际上是邓伟洪的一个化名，其以冒用房屋权属人的身份将涉案商铺转租给次承租人广州市xx日化用品店的法定代表人陈金洪。邓伟洪在未经黄雪花同意的情况下私自转租，故该合同应属无效。四、黄雪花依据邓伟洪的违约行为已经多次以电话或微信提出要求解除合同并收回涉案商铺，黄雪花不存在违约行为。黄雪花从未停水停电，相应的水电设施是被不清楚身份的第三人破坏及年久失修，水管是因为年久失修而存在漏水的情况，由村里的管理处修复好，电力是由于电表的保险装置被不清楚身份的第三人而破坏拆卸，黄雪花在2020年1月3日已经报案，并向电力部门报告此事，请求其查明，虽然保险装置被拆卸，但并不影响供电。五、黄雪花进入涉案商铺是在2020年7月7日通过微信告知邓伟洪的情况下，联合村社的房管部门、公安部门一同进入涉案商铺，将涉案商铺内的物品清出及存放，相应的情况均有记录，也已经告知邓伟洪，故黄雪花并不存在违约或违法的情形。因此，请求二审法院驳回邓伟洪的全部上诉请求。原审第三人麦月霞经本院合法传唤未到庭参与诉讼，亦未发表书面意见。邓伟洪于2020年7月7日向一审法院起诉，请求：1.黄雪花向邓伟洪赔偿违约金28800元和装修费15000元；2.黄雪花向邓伟洪退还租赁押金1600元；3.本案诉讼费用由黄雪花承担。黄雪花向一审法院提起反诉，请求：1.黄雪花与邓伟洪之间的租赁关系自2019年12月31日解除；2.邓伟洪向黄雪花支付2020年1月1日至2020年7月7日期间的场地占用费共计4986.67元；3.邓伟洪向黄雪花赔偿商铺恢复原状的维修费3000元；4.本案反诉受理费由邓伟洪承担。一审法院经审理查明：2017年1月7日，黄雪花（甲方）与麦月霞（乙方）签订《租赁协议》约定：磨溪小区同泰一街201号铺面租给乙方使用。现铺租金每月为800元整。租期三年内不得变更，2017年1月至2019年12月止；2020年1月至2020年12月租金为900元，2021年1月至2021年12月租金为1000元。双方不得违约，乙方须交纳给甲方押金1600元整，每月水电费，卫生费由乙方支付。交租金的时间为每月1-5日。水费每吨5元，电费每度1.5元，卫生费每月15元。上述合同签订后，麦月霞向黄雪花交纳了押金1600元。黄雪花收取租金至2019年12月。一审诉讼中，邓伟洪表示其与麦月霞原为搭档，因经营涉案商铺办理营业执照需要，所以以麦月霞的名义签订了租赁合同，但实际履行过程中实际均是由其向黄雪花支付押金、租金、水电费等相应费用。后麦月霞已退出合作。邓伟洪提交微信转账记录拟证明在整个租赁期间，实际由其向黄雪花支付涉案商铺的押金、每月租金和水电费的事实。黄雪花对上述微信转账记录不予确认，但确认对于涉案商铺的租金和水电费是由邓伟洪向其支付，后来麦月霞确实已未承租涉案商铺，并表示即使是邓伟洪支付，也无法证明邓伟洪将涉案商铺转租的情况经其同意。黄雪花表示，其之所以主张双方的合同关系于2019年12月31日解除，是因其于2019年12月底去涉案商铺现场看到邓伟洪将商铺转租给他人经营，故不同意邓伟洪继续使用涉案商铺，并要求邓伟洪年底清走。2020年1月3日，其接到邻居反映，涉案商铺的电表被人破坏，于是向供电部门报备，但供电部门是否有恢复供电其不清楚，并确认停电后涉案商铺未再开门经营。期间，其多次要求邓伟洪返还涉案商铺，但邓伟洪拒绝交还。2020年5月23日，其在房管部门的工作人员陪同下将门锁打开，并发信息通知邓伟洪清理商铺内物品，但邓伟洪并未到场。直至2020年7月7日，其才被迫将商铺内的物品清理出去，故其主张的场地占用费计至2020年7月7日。邓伟洪表示自2020年1月3日涉案商铺停电后，就未再恢复供电，其亦无法再继续经营涉案商铺，其之所以未交还涉案商铺，是因其认为双方的租赁期限未到期，其不同意黄雪花单方解除合同，故未将涉案商铺交还给黄雪花。另邓伟洪确认，其在涉案商铺的铁闸门上喷漆“合同纠纷请不要租”，并在商铺外墙张贴了宣传广告。此外，邓伟洪表示其承租涉案商铺后，对商铺进行了更换铁闸门、刷墙。黄雪花表示邓伟洪更换铁闸门和贴墙纸是在未经过其同意的情况下实施的，其将涉案商铺出租给邓伟洪时商铺内已有基本装修。故邓伟洪无权要求其承担装修损失。一审法院认为：虽涉案《租赁协议》由麦月霞作为承租方与黄雪花签订，但从双方的现有证据能够综合反映，邓伟洪有参与该协议租赁关系的实际履行的情况，麦月霞经一审法院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，视为其放弃自身的抗辩权利，一审法院对邓伟洪主张其亦为实际承租人的意见予以采信。故邓伟洪有权提起本案诉讼。邓伟洪主张就涉案商铺的租赁其与麦月霞是合作关系，邓伟洪在本案中向黄雪花主张涉案《租赁协议》的权利和承担相应的义务后，邓伟洪与麦月霞之间就涉案《租赁协议》中的关系双方可另行处理。现有证据无法证明涉案商铺有取得产权登记和办理过合法的规划报建手续，故涉案《租赁协议》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。现黄雪花要求确认双方的租赁关系自2019年12月31日解除于法不合，一审法院不予支持。合同无效，根据合同无效后财产相互返还的原则，黄雪花应将向邓伟洪收取的租赁押金1600元退还给邓伟洪，故现邓伟洪要求黄雪花退还租赁押金1600元有据，一审法院予以支持。因租赁协议无效，邓伟洪要求黄雪花赔偿违约金28800元缺乏依据，一审法院不予支持。关于邓伟洪主张装修费损失的问题。黄雪花确认邓伟洪承租涉案商铺后重新安装了铁闸门和张贴了墙纸。虽黄雪花表示对邓伟洪的添附行为不予认可，但因无证据证明租赁期间，黄雪花对该装修提出过异议，故应视为黄雪花默认了邓伟洪添附的事实。现租赁合同无效，且黄雪花在合同期限届满前收回了涉案商铺，故邓伟洪有权向黄雪花主张上述附属装修的现值损失。对于装修现值，邓伟洪主张其对上述装修支出15000元，因其未能举证证明，故一审法院不予采信。一审法院结合商铺面积、经营情况及使用商铺的期间等因素综合认定涉案商铺的装修现值为2400元。双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，对涉案租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，一审法院认定邓伟洪和黄雪花各承担50%的责任。综合前述认定，邓伟洪要求黄雪花赔偿装修损失1200元有据，一审法院予以支持。邓伟洪主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，一审法院予以驳回。关于黄雪花要求邓伟洪支付场地占用费的问题。虽涉案租赁协议无效，但邓伟洪仍应向黄雪花支付占用涉案商铺期间的场地占用费。现黄雪花主张邓伟洪支付2020年1月1日至2020年7月7日期间的场地占用费，邓伟洪抗辩其在上述期间因停水停电无法使用涉案商铺，故黄雪花主张支付上述期间的占用费无据。对此，从双方的陈述和举证能综合反映，自2019年12月底黄雪花发现邓伟洪存在转租涉案商铺的情况后，黄雪花曾要求双方终止合同关系，并办理商铺交接手续，但邓伟洪未同意。后涉案商铺于2020年1月3日停电，现有证据无法证明商铺停电后有恢复供电，后黄雪花要求邓伟洪返还商铺，邓伟洪未继续经营涉案商铺，但却一直未将涉案商铺交还给黄雪花，直至2020年7月7日收回涉案商铺。一方面，从出租方而言，黄雪花自2019年12月31日即有向邓伟洪主张终止合同关系，并多次要求返还涉案商铺但邓伟洪仍未返还涉案商铺，且发现涉案商铺一直未开门经营的情况下，黄雪花有积极采取措施收回涉案商铺的义务，现黄雪花在长达7个月之后的2020年7月7日才采取措施收回涉案商铺，由此表明，黄雪花未积极履行止损的义务；另一方面，从承租方来看，邓伟洪在涉案商铺自2020年1月停电后，涉案商铺一直处于无法经营状态的情况下，即使主观上认为黄雪花存在违约提前终止合同的行为，其亦应从止损的角度尽快终止双方的租赁关系交还场地后向黄雪花主张违约责任，但邓伟洪仍一直控制涉案商铺，未采取任何措施解决双方的纠纷，亦属怠于损失进一步扩大的情形。另因涉案商铺自2020年1月起一直处于未通电的状态，此意味着涉案商铺处于无法正常使用的状态，故黄雪花主张占用费按租赁协议约定的900元/月支付欠理。综上，黄雪花和邓伟洪对涉案商铺在2020年1月至2020年7月期间因涉案商铺未返还交接所致的损失均存在过错，黄雪花主张上述期间场地占用费按协议约定的租金标准计付和邓伟洪抗辩无须承担上述期间的任何场地占用费均不能成立。结合双方的过错情况，一审法院酌定上述期间的场地占用费调整为按300元/月计算。综合上述分析，黄雪花要求邓伟洪支付2020年1月至2020年7月7日期间的场地占用费共计1870元有据，一审法院予以支持。驳回黄雪花主张多出上述数额的诉请。关于黄雪花要求邓伟洪赔偿涉案商铺恢复原状维修费3000元的问题。邓伟洪确认其在涉案商铺铁闸门上喷漆和商铺外墙张贴广告牌的事实，邓伟洪对该铁闸门负有清理义务，黄雪花主张其为清理前述喷漆和广告而支出了3000元的费用，因黄雪花未举证证明，一审法院对支出3000元的事实不予采信。一审法院酌定邓伟洪向黄雪花赔偿300元。驳回黄雪花主张多出上述数额的诉请。第三人麦月霞经一审法院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，一审法院依法进行缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2020年12月28日作出如下判决:一、本判决生效之日起五日内，被告黄雪花向原告邓伟洪退还租赁押金1600元；二、本判决生效之日起五日内，被告黄雪花向原告邓伟洪赔偿装修损失1200元；三、本判决生效之日起五日内，原告邓伟洪向被告黄雪花支付2020年1月至2020年7月7日期间的场地占用费共计1870元；四、本判决生效之日起五日内，原告邓伟洪向被告黄雪花赔偿300元；五、驳回原告邓伟洪的其他诉讼请求；六、驳回被告黄雪花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费895元，由原告邓伟洪负担870元，被告黄雪花负担25元；反诉受理费25元，由原告邓伟洪负担。由原告邓伟洪负担的反诉受理费和被告黄雪花负担的本诉受理费，于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，邓伟洪提交：1.租赁协议与押金单，拟证明涉案合同版本由黄雪花提供，合同合法有效，邓伟洪确认邓展财是其商业上使用的外号，该行为并不违法；2.报警回执，拟证明报警回执上已经明确记载黄雪花对涉案商铺实施停水停电，黄雪花在庭询中的陈述是虚假的；3.与黄雪花的微信通话记录，拟证明其与陈金洪、康佑华是搭档，并非是转租关系；4.2017年至2019年支付租金证明，拟证明自承租涉案商铺三年来，租金都是由邓伟洪缴纳，其并不存在转租的情形。邓伟洪陈述证据1至3其在一审中已经提交过，但认为该证据比较重要，因此在二审中提交，证据4是一审中没有提交过的。黄雪花质证称：邓伟洪仅出示了租赁协议、三张收款收据、报警回执的原件，其他证据并无出示原件。对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性和证明内容不予确认，麦月霞与邓伟洪为搭档关系并无事实依据，即使双方确为搭档关系，也不代表黄雪花同意将涉案商铺出租给麦月霞，就同意按原租赁协议出租给邓伟洪，押金单是邓伟洪向麦月霞出具的，与黄雪花无关；证据2的报警回执是在黄雪花2020年1月3日已对涉案商铺电表的保险装置被破坏的事实进行报案处理后，邓伟洪认为有可能是黄雪花破坏而继续报案，但双方实际上所述的都是同一件事，邓伟洪认为该电表是由黄雪花破坏不属实，因此，对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；对证据3的通话记录的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，从该证据内容可见，是由第三方向邓伟洪转账支付涉案商铺的租金及水电费后，再由邓伟洪向黄雪花缴纳租金及水电费，由此也可看出涉案商铺的装修并非是由邓伟洪出资建设；对证据4的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，因为有部分款项是案外第三人支付的，与邓伟洪无关。二审中，一、邓伟洪陈述鉴于一审判决已经对押金返还问题作出处理，其申请撤回其第四项上诉请求。二、邓伟洪陈述，其在诉讼中主张装修花费15000元左右，但实际上不止15000元，全部的款项是以现金方式支付给包工头，并无相应的支付凭证及单据，其在一审中没有申请对涉案房屋的装修进行评估鉴定。黄雪花陈述，涉案房屋并非是邓伟洪出资装修的，而是次承租人广州市xx日化用品店未经黄雪花同意出资装修的，因此，其无需对邓伟洪进行装修损失的赔偿，其也不使用涉案房屋的装修。本院经审查，邓伟洪二审提交的上述资料系形成于一审期间，不属于二审新证据，亦不足以推翻一审法院认定的事实，本院对上述资料不予采信。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、邓伟洪上诉主张黄雪花向其赔偿违约金22880元及返还已支付的租金22880元，是否成立；二、邓伟洪上诉主张黄雪花向其赔偿装修费15000元，是否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、邓伟洪上诉主张黄雪花向其赔偿违约金22880元及返还已支付的租金22880元是否成立的问题。一审法院认定涉案《租赁协议》为无效合同，理据充分，本院不作赘述，予以确认。（一）涉案《租赁协议》中并未约定关于支付违约金条款的内容，且双方签订的租赁合同无效，即便合同中有约定违约金的条款，该约定内容亦属无效。且邓伟洪亦未提交充分证据证明黄雪花存在违约行为，因此邓伟洪主张黄雪花向其赔偿违约金22880元无事实依据及法律依据，本院不予支持。（二）关于邓伟洪主张黄雪花应返还其3年所交租金的问题。租赁合同签订后，黄雪花将涉案商铺交付，邓伟洪已经实际占有、使用涉案商铺，邓伟洪依法应参照双方在租赁合同中约定的租金标准向黄雪花支付场地占用费。现邓伟洪主张的其已向黄雪花支付的租金属于其已占用涉案商铺期间应支付的场地占用费，黄雪花无需返还。邓伟洪该上诉主张于法无据，本院不予支持。二、邓伟洪上诉主张黄雪花向其赔偿装修费15000元是否成立的问题。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕11号第九条的规定，根据本案查明的事实，本案对已形成附合的装饰装饰物应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于已形成附合的装饰装饰物现值损失的认定，鉴于本案中当事人未对该现值损失申请鉴定，为免当事人的诉累，有效解决双方当事人的纠纷，一审综合考虑涉案商铺的面积、经营情况及使用商铺的期间等多个因素，在邓伟洪并未提交证据证实装修花费的情况下，酌情认定涉案商铺的装修现值为2400元，并无不当。（二）双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，对涉案租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，一审法院认定邓伟洪和黄雪花各承担50%的责任，并无不当。综合前述认定，一审认定黄雪花应赔偿邓伟洪装修损失1200元（2400元×50%）有理据，应予维持。二审中，邓伟洪未提交证据推翻一审法院的认定，邓伟洪上诉主张黄雪花向其赔偿装修费15000元，其主张多出上述金额的装修损失无依据，本院不予支持。另外，邓伟洪申请撤回其第四项上诉请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，邓伟洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1289元，由邓伟洪负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年九月十六日书记员 冯 韵彭诗敏