西安市阎良区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0114民初2212号原告：中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行，住所地：西安市阎良区人民东路190号。负责人：罗耀胜，系该支行行长。委托诉讼代理人：崔登飞，北京市东元律师事务所西安分所律师。被告：陈某，男。被告：姚某某，女。被告：陕西世纪锦业地产有限公司。住所地：西安市阎良区国家航空高技术产业基地蓝天三路6号。法定代表人：戴智敏，系该公司经理。委托诉讼代理人：王某某，女。原告中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行（以下简称建设银行阎良支行）与被告陈某、被告姚某某、被告陕西世纪锦业地产有限公司（以下简称锦业公司）借款合同纠纷一案，本院于2021年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行阎良支行的委托诉讼代理人崔登飞、被告锦业公司委托诉讼代理人王某某庭参加了诉讼。被告陈某、被告姚某某经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案经缺席审理，现已审理终结。原告建设银行阎良支行向本院提出诉讼请求:1、解除原告建设银行阎良支行与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，宣布贷款到期；2、判令被告陈某、被告姚某某偿还截止2021年6月1日的借款本金234905.08元、利息2782.90元，罚息17.61元，复息20.57元，合计237726.16元并按照合同约定支付2021年6月2日至贷款实际清偿之日止的利息、复利、罚息；3、判令被告锦业公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；4、判决原告建设银行阎良支行对被告陈某、被告姚某某抵押的位于阎良区创新大道以北锦业六号府邸04幢3单元11层31101号房屋折价、拍卖或变卖所得价款有优先受偿权；5、本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告建设银行阎良支行与被告陈某、被告姚某某签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）用于购买位于阎良区创新大道以北锦业六号府邸04幢3单元11层31101号房屋（以下简称涉案房屋），借款合同约定：被告陈某、被告姚某某向原告借款260000元（大写：贰拾陆万元），借款期限为叁佰个月（2016年11月25日至2041年11月25日）；还款方式为按月等额本息还款法，在借款合同签订时利率水平下，每月归还的本息金额为人民币1504.82元；逾期或未按约定的金额归还本息，原告有权要求支付罚息、罚息利率为借款合同载明利率的水平上上浮50%。被告锦业公司作为借款合同的保证人。被告陈某、被告姚某某购置涉案房屋而与原告建设银行阎良支行发生债务承担连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息、违约金、赔偿金及原告实现债权与担保权而发生一切费用。为保证借款合同的履行，被告陈某、被告姚某某又以涉案房屋担保贷款的全部金额。涉案房屋于2016年12月8日办理了抵押登记备案。借款合同签订后，原告建设银行阎良支行按约将260000元支付给被告。合同履行初期，被告还能向原告按时还款。但自2021年4月1日后，未按约偿还贷款。截止2021年6月1日，被告陈某、被告姚某某尚欠原告借款本金234905.08元、利息2782.90元、罚息17.61元、复息20.57元，合计237726.16元。被告锦业公司未承担保证责任。被告行为已经严重违约，故原告诉至法院。被告陈某未答辩，其后来法院陈述，其存在违约行为，但是没有能力一次性偿还，希望原告可以留一些时间，目前已经把拖欠的部分补上了。被告姚某某未答辩，其后来法院陈述，其存在逾期行为，因为经济困难才导致逾期，愿意及时补上逾期的欠款，但是现在没有能力一次性偿还所有贷款。被告锦业公司辩称，由法院依法处理本案。本院经审理认定事实如下：2016年11月25日，被告陈某、被告姚某某与原告建设银行阎良支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金为260000元,用于被告陈某、被告姚某某购买位于阎良区创新大道以北锦业六号府邸04幢3单元11层31101号房屋；借款期限为300个月，即自2016年11月25日至2041年11月25日；借款利率执行浮动利率，即为基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定每个利率调整日调整一次；还款方法为采用等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币1504.82元；还款方式为委托扣款方式，借款人最迟应在每期约定还款日前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款账户内，否则贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；借款逾期的，逾期罚息利率为本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人未按时还清任一期本金和利息（包括贷款人宣布全部或者部分借款到期的本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；双方在该借款合同中约定以被告陈某、被告姚某某位于阎良区创新大道以北锦业六号府邸04幢3单元11层31101号房屋作抵押担保。同日，被告锦业公司在上述《个人住房（商业用房）借款合同》上签字盖章，为被告陈某、被告姚某某的上述借款合同提供连带责任保证。保证范围为借款合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、其他款项和债权人实现债权与担保权利的费用。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同中的保证条款的效力独立于合同其他条款，合同其他条款不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响保证条款的效力。2016年12月1日，原告建设银行阎良支行依约发放了260000元的借款。2016年12月8日，涉案房屋办理了预购商品房贷款抵押登记备案，但未办理房地产抵押登记，亦未取得抵押财产的《他项权利证书》。另查明，被告陈某、被告姚某某未按借款合同约定履行还款义务，截止2021年6月1日（含当日）被告陈某、被告姚某某未偿还原告借款本金234905.08元、利息2782.90元，罚息17.61元，复息20.57元，合计237726.16元。本院认为，原告建设银行阎良支行与被告陈某、被告姚某某签订的借款合同系当事人真实意思表示,不违反法律法规规定,应属有效合同,双方均应按约履行各自的义务。原告建设银行阎良支行依约履行了发放贷款义务,被告陈某、被告姚某某未按约履行还款义务,己构成违约，故原告建设银行阎良支行有权解除合同并宣布贷款全部到期，并要求被告陈某、被告姚某某偿还剩余借款本金及自2021年6月2日起至实际清偿完借款本息之日所产生的利息、复利、罚息。被告锦业公司为被告陈某、被告姚某某的上述借款提供阶段性连带责任保证，现被告陈某、被告姚某某未依约还款，原告建设银行阎良支行在保证期间内要求被告锦业公司对上述借款本金、利息、复利、罚息承担连带清偿责任，本院予以支持。被告锦业公司在承担连带保证责任后,可向被告陈某、被告姚某某追偿。关于原告建设银行阎良支行主张对本案抵押房产折价、拍卖或变卖所得价款有优先受偿权的请求。抵押登记备案与抵押登记具有不同的法律性质和法律效力,抵押备案登记并非设立抵押权的抵押登记。因本案涉案房产仅办理了预购商品房贷款抵押登记备案,抵押权并未设立，故对原告建设银行阎良支行要求就本案抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求,依法不予支持。被告陈某、被告姚某某经本院传票传唤未到庭，视为其对诉讼权利的放弃，相应的不利后果，其应自行承担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、判决解除原告中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行与被告陈某、被告姚某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告陈某、被告姚某某于本判决生效后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行借款本金234905.08元、并支付截止2021年6月1日（含当日）产生的利息2782.90元，罚息17.61元，复利20.57元，以上共计237726.16元，并按照原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定支付自2021年6月2日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；三、被告陕西世纪锦业地产有限公司对本判决主文第二项确定的被告陈某、被告姚某某的给付义务承担连带清偿责任。被告陕西世纪锦业地产有限公司在承担连带清偿责任后,有权向被告陈某、被告姚某某追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4866元，减半收取2433元，由被告陈某、被告姚某某、被告陕西世纪锦业地产有限公司负担。因该费用原告中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行已预交，被告陈某、被告姚某某、被告陕西世纪锦业地产有限公司于本判决生效后十日内一并给付原告中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行2433元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 员 吴金燕二〇二一年九月十四日法官助理 梁 勍书 记 员 赵 倩