长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书 （2021）吉0104民初5302号  原告：长春房地（集团）有限责任公司，住所地吉林省长春市朝阳区前进大街1号4-5楼。法定代表人：王玮，董事长。委托诉讼代理人：周伟，北京盈科（长春）律师事务所律师。被告：周旻，男，1971年9月12日，汉族，住吉林省长春市朝阳区住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：周韫（系周旻妹妹），女，汉族，1977年7月20日，住吉林省长春市朝阳区。原告长春房地（集团）有限责任公司（以下简称房地物业）与被告周旻物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房地物业委托诉讼代理人周伟、被告周旻委托诉讼代理人周韫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长春房地（集团）有限责任公司向本院提出诉讼请求： 1 、请求法院依法判令被告周旻立即向原告长春房地（集团）有限责任公司给付拖欠的物业费本金11,017.71元及滞纳金1,322.13元（自 2017年 8月 28日起至 2020年 3月31 日止，按照月千分之四计算）;2 、案件受理费由被告承担。事实与理由被告周旻系南郡水云天小区 4栋 4门 307室业主。南郡水云天小区业主委员会于 2017年 8月 24日与长春房地(集团）有限责任公司签订《南郡水云天小区物业服务合同》。合同约定了原告物业公司的服务范围及物业费收费标准。原告按照约定对南郡水云天小区进行物业管理及物业服务。被告自 2017年 8月 28日起到 2020年3月 31日止未缴纳物业费，共计拖欠物业费本金11,017.71元。按照《南郡水云天小区物业服务合同》的约定，被告除应支付拖欠的物业费本金11,017.71元外，应向原告支付违约金1,322.13元。原告多次找被告索要物业费，均未果。原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告周旻辩称，周旻是原告起诉的吉林省长春市朝阳区业主，建筑面积为160.94平方米。周旻已办理入住；2017年8月28日至2020年3月28日期间的物业费没有缴纳给原告，但是我将2017年全年物业费缴纳给前一个物业“南方物业”了，我们当时是按全年缴纳的。现在起诉了，2017年我已经缴纳全年的物业费了，我不能缴纳两份物业费，2018年至2020年的物业费我不能交。理由是：原告不具有诉讼主体资格；物业服务合同自始无效；武力进驻小区，强行物业服务；拒交物业费是业主自我维权之举。本院经审理认定事实如下：周旻是原告起诉的吉林省长春市朝阳区业主，建筑面积为160.94平方米。周旻2017年8月28日至2020年3月28日期间的物业费没有缴纳给原告。该小区之前是由长春南方房地产开发有限公司委托的物业公司提供物业服务。原告举证了长春市南郡水云天小区业主委员会与长春房地（集团）有限责任公司于2017年8月24日签订的《南郡水云天小区物业服务合同》，该合同约定合同期限为2017年8月28日至2020年8月27日；合同第四页第5.2条规定物业费收取标准，因被告系住宅，依据合同第5.2.2条约定住宅用户按照1.5元/平方米/月收取物业费，第五页5.2.4条、第5.2.5条、第5.2.6条约定电梯费27元/月/户、公共照明费20元/月/户、车位费60元/月/车位，合同第九页第9.2.3条约定滞纳金按月千分之四收取。因为拖欠物业费的纠纷，原告委派工作人员进行上门催收，被告无异议。原告向法院提交了维修任务单、秩序维护员交接班记录、秩序维护员巡逻记录、机动车辆出入记录照片、电梯消杀记录、保洁员工作日志、物业服务照片证据，用以证明“物业公司依合同履行了物业服务。我们仅向法院提交了部分服务记录”。被告向法院提交了商品房买卖合同、授权委托、司法鉴定意见书、司法鉴定申请书、会馆房屋使用权转让协议、业主委员会公告、业委会致全体业主同胞书的回应，用以证明“证明原告主体不合格”；举证小区物业服务照片五页，用以证明“小区内私搭乱建、设备老化、垃圾遍地、漏水”；举证朝阳区法院民事裁定书4401号，用以证明“业主与业主委员会之间的争议不属于民事争议，不属于法院受理的民事范围，所以裁定驳回”；举证物业费发票，用以证明“被告向南方物业缴纳2017年全年物业费”；举证视频光盘一份，用以证明“原告强行进入小区”。被告答辩“我将2017年全年物业费缴纳给前一个物业‘南方物业’了，我们当时是按全年缴纳的。现在起诉了，2017年我已经缴纳全年的物业费了，我不能缴纳两份物业费”。认定上述事实证据有《南郡水云天小区物业服务合同》和其他原、被告举证材料等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由进行合法维权。本案中，周旻提交的证据不足以证明物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故周旻以物业服务未达标准为由拒交物业费的辩称意见本院不予采纳。周旻主张“我将2017年全年物业费缴纳给前一个物业‘南方物业’了，我们当时是按全年缴纳的。现在起诉了，2017年我已经缴纳全年的物业费了，我不能缴纳两份物业费”，仅提供一份模糊不清的复印件，对于该答辩意见，因被告自称收费的是南方物业，该物业在收取全年物业费之后未能提供全年物业服务，所以依据合同约定及合同相对性原则，应当由收取物业费的公司履行退款义务，所以周旻可以通过协商或者另行起诉等方式进行维权。长春市南郡水云天小区业主委员会与长春房地（集团）有限责任公司于2017年8月24日签订的《南郡水云天小区物业服务合同》在未被合法撤销之前，应认定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对周旻具有约束力，周旻应按合同约定支付物业费用。本案《南郡水云天小区物业服务合同》中对交纳物业费时间和逾期支付滞纳金计算标准均作出相关约定，上述约定合法有效；虽本案被告未按约交纳物业费已构成违约，但原告是在双方有争议的前提下迟延缴纳物业费，与业主无故迟延缴纳行为存在区别，本院对被告应承担逾期付款滞纳金计算标准调整为中国人民银行公布的同期一年期贷款利率进行计算（2017年8月至2019年7月为同期一年贷款利率、2019年8月至2020年3月为一年期LPR利率）；超出部分，本院不予支持；经计算，滞纳金为631.04元。综上所述，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于》第一条，判决如下：一、被告周旻于本判决生效后十日内立即给付原告长春房地（集团）有限责任公司2017年8月28日至2020年3月28日期间的物业费7,483.71元（1.5元/月/平方米，收费面积为160.94平方米，共31个月）、电梯费837.00元（27元/月，共31个月）、照明费620.00元（20元/月，31个月）、垃圾处理费217.00元（7元/月，共31个月，代政府收取）、车位费1,860.00元（60元/月，共31个月）；滞纳金631.04元，以上合计11,648.75元。二、驳回原告长春房地（集团）有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108.00元，减半收取54.00元，由被告周旻负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。   审  判  长      曹 春 江人民陪审员      贯 雅 辉人民陪审员      贾 建 泽     二〇二一年九月十五日                            书  记  员       高 梓 熙