北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10658号上诉人（原审原告）：王洪岩，女，1979年5月22日出生，汉族，住北京市顺义区安泰大街5号院（金港嘉园）7号楼5单元301室。上诉人（原审原告）：元杰，男，1978年8月2日出生，朝鲜族，住北京市顺义区安泰大街5号院（金港嘉园）7号楼5单元301室。被上诉人（原审被告）：北京金隅空港开发有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区天柱路28号蓝天大厦206-7。法定代表人：李海波，董事长。委托诉讼代理人：李辉，男，北京金隅空港开发有限公司员工。委托诉讼代理人：王欣，北京市五环律师事务所律师。上诉人王洪岩、元杰因与被上诉人北京金隅空港开发有限公司（以下简称金隅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初4137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月28日公开开庭审理了本案。上诉人王洪岩、元杰，被上诉人金隅公司的诉讼代理人李辉、王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪岩、元杰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持王洪岩、元杰的一审诉讼请求，查清事实，明确金隅公司延期天数中属于不可抗力免责的部分并据合同赔偿；2.本案一审、二审诉讼费用由金隅公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.对金隅公司不可抗力疫情影响的相关认定不清晰。根据北京市建设工程造价管理处对《关于受新冠肺炎疫情影响工程造价及工期调整的指导意见》（京建发［2020］55号）所做的条文释义与要点说明，北京受疫情影响的停工时间（即第三条的不可抗力时间的影响）需要结合疫情爆发时间、春节假期时间、原计划开复工时间、本市规定的最早开复工时间和工程实际开复工时间等综合确定。……三是原计划在2月9日（不含）后开复工，实际也在2月9日（含）后开复工……则不存在受疫情防控影响的停工期间。按此规定，金隅公司属于第三种情况，不存在不可抗力影响时间。一审法院未予采纳上述条文释义与要点说明的内容，是明显偏袒金隅公司。2.金隅公司责任认定不清晰。疫情发生前，金隅公司累计停工36天，最后一次停工复工时间距离2020年1月24日只有72天。金隅公司对工期延期有明显过错，不单纯是疫情不可抗力的影响。一审中，在金隅公司提供的证据不足以证明疫情以外的因素对工程延期毫无影响的情况下，免除了金隅公司的所有责任，对王洪岩、元杰有失公平。3.延期交房导致王洪岩、元杰产生租房损失，一审法院未予认定。二、本案不能直接适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款的规定，一审法院适用法律不当。金隅公司辩称，不同意王洪岩、元杰的上诉请求。一、一审判决认定事实清楚，金隅公司已经完成涉案房屋的开发建设，涉案房屋延迟交付是因受到疫情及防疫管控措施等不可抗力影响，致使工程建设延迟所导致，金隅公司有权依据预售合同的约定据实顺延交付且无须承担违约责任。金隅公司已履行了合同项下的房屋交付义务，并就交付顺延事宜向王洪岩、元杰作出了合理补偿，即给予业主一年度的物业费以及一个采暖季的供暖费的减免优惠（业主在办理物业手续并缴费时即可抵扣，金额大约在3700元-5000元之间）。二、一审判决适用法律无误。鉴于涉案房屋延迟交付是因为受到疫情及其防控措施等不可抗力导致，依据《中华人民共和国民法总则》《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，金隅公司有权依据预售合同的约定予以顺延交付，并不构成违约，进而无须承担违约责任。王洪岩、元杰向一审法院起诉请求：1．金隅公司因逾期未能交房（合同交房日期2020年10月31日前），在最新的通知函中，明确交房延期至2020年12月31日之前，且主张不承担违约赔偿责任。王洪岩、元杰请求对于延期交房的行为，按照合同第十二条的规定，赔偿延期交付的违约金，即2020年10月31日（不含）至2020年12月26日（含）违约金共计21119.1元（1885634＊0.02％＊56）；2．本案诉讼费由金隅公司承担。一审法院认定事实：2018年12月4日，金隅公司（开发企业、甲方）与王洪岩、元杰（购房人、乙方）及北京市燕顺保障性住房投资有限公司（代持机构、丙方）签订《北京市共有产权住房预售合同（试行）》，约定由乙方购买甲方开发建设的坐落于顺义区×号房屋。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）甲方应当于2020年10月31日前向乙方交付该共有产权住房。（二）该共有产权住房达到第九条、第十条约定的交付条件后，甲方应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达乙方。乙方未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该共有产权住房所在地为办理交付手续的地点。办理该房屋交付手续的具体时间、地点及所需材料均以甲方书面通知内容为准。如遭遇不可抗力、突发事件、甲方无法克服的异常天气、疫情、法律法规或政策变化，或因政府与公用事业部门的政府禁令、政府管理管制措施等行为及其他非因甲方过错导致该共有产权住房交付及维修延迟的，甲方可以据实予以延期，且无须承担上述违约责任。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，甲方未按照第十一条约定的时间将该共有产权住房交付乙方的，各方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。住宅项目建设过程中，施工单位于2020年春节前停工。王洪岩、元杰称有业主从顺义区建委申请调取的停工报告中记载施工单位原计划于2020年2月29日复工，金隅公司称其施工单位制作施工计划原定于2020年2月10日复工。2020年1月24日，因新冠肺炎疫情影响，北京市宣布进入突发公共卫生事件一级响应的紧急状态。2020年1月29日，北京市住建委《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（京建发［2020］13号）第一条规定：全市房屋建筑和市政基础设施项目不早于2月9日24时复工或新开工。2020年2月9日，北京市住建委《关于进一步加强疫情防控保障建设工程安全有序复工的通知》（京建发［2020］19号）要求自2020年2月10日起，全市房屋建筑与市政基础设施建设工程在确保各项疫情防控措施落实到位，施工现场具备封闭集中管理条件，完成复工各项准备工作，报区住房城乡（市）建设委组织核查同意后，可以复工。该通知对复工前应采取的疫情防控工作提出了具体要求。有序复工的通知下发后，金隅公司开展复工前的疫情防控准备工作，并提交复工报告，申请于2020年2月21日复工。经区住建委、属地政府及社区卫生服务中心三方联合检查，项目被准许于2020年2月24日复工。被准许复工后，受疫情防控举措的影响，劳务人员和施工物资供应均受到一定程度的影响，造成施工进展迟延。为证明疫情和疫情防控措施对施工进展迟延的影响，金隅公司提交2020年2月25日、3月3日、3月12日、3月17日、3月24日、3月31日由建设单位、监理单位和施工单位签署的监理例会纪要，讨论了劳务人员返京及隔离要求、材料供货存在的问题以及对施工造成的影响。2020年3月6日，北京市住建委印发《关于受新冠肺炎疫情影响工程造价和工期调整的指导意见》（京建发［2020］55号），第二条规定自本市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应之日至京建发［2020］13号第一条规定之日，工程开复工时间受疫情防控影响的实际停工期间为工期顺延期间。2020年10月20日，金隅公司向业主发出一份《顺延交付通知书》，内容为：2020年以来，全国突发新冠肺炎疫情，2020年1月24日北京市宣布进入突发公共卫生事件Ⅰ级响应的紧急状态。至2020年1月29日，除港澳台地区外，全国三十一个省级行政区均宣布启动突发公共卫生事件Ⅰ级响应。为配合国家以及北京市疫情防控要求，依据北京市住建委发布的《北京市住房和城乡建设委员会关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》规定，金瑞裕雅苑采取了停工停产措施。2020年4月30日起北京突发公共卫生事件响应机制由一级响应机制调整为二级，随着疫情的变化，经政府有关部门同意，我司积极采取措施，在有限条件下，逐步复工复产。但是受疫情影响，工地工人隔离、建筑材料供应短缺等客观条件限制，金瑞裕雅苑施工进度不可避免的有所延误，预计将顺延交付。在此，我司特通知您：受本次新冠疫情影响，合同原约定于2020年10月31日前的交付期限，预计将顺延，具体交付时间，我司将按合同规定的方式另行向您发送通知，也请您留意关注。本次新型冠状病毒疫情属于不可抗力、突发事件，虽然我司积极采取措施，但仍无法避免影响施工进度，根据法律规定以及合同约定我司不承担违约责任。特此通知并再次表示歉意，我司将尽最大努力保证施工进度，尽快向您保质保量的交付房屋，不辜负您对我司的信任与厚爱。2020年10月26日，金隅公司再次向业主发出《金瑞裕雅苑交付相关问题的进一步说明》，内容为：由于受本次新冠疫情影响，您所购房屋预计将无法按照合同原有约定日期（2020年10月31日前）向您交付，对于由此给您带来的不便，我司深表歉意。为此，我司已于2020年10月21日向您发出了《金瑞裕雅苑顺延交付通知书》。现应部分业主的要求，我司对于房屋交付顺延的相关情况进一步说明如下：一、我司目前正集中力量，积极推进本项目建设及交付前的相关验收和准备工作，并拟将于2020年12月31日之前向您交付所购房屋。具体交付时间，我司将按照合同规定的方式另行向您发送通知，也请您留意关注。同时，如因我司原因导致晚于2020年12月31日交付房屋的，我司将按照合同约定承担相应法律责任。二、考虑本次交付顺延的实际情况，我司承诺您就所购房屋需承担的物业费和供暖费将延至房屋交付日的次月1号开始计费。三、鉴于本次突发的新冠肺炎疫情及其防控措施等因素确实影响了本项目建设进程，虽然我司积极采取措施，但仍无法避免对施工进度的影响。对于本次金瑞裕雅苑项目受上述疫情等不可抗力因素影响导致交付顺延的相应情况，我司将于近期统一反馈业主。在此，我司再一次诚挚的向您表示歉意，并承诺将尽最大努力保证进度和质量，并尽早向您交付房屋，不辜负您对我司的信任与厚爱。2020年12月11日，项目取得建设工程竣工验收备案。根据金隅公司向王洪岩、元杰发出的《房屋交付通知书》，双方在2020年12月26日签署《共有产权住房交接单》及《房屋结算单》，办理了房屋交接手续。金隅公司逾期交房56天。当日，双方还签署一份《物业费及供暖费减免告知书》，内容为：鉴于本次突发的新冠肺炎疫情及其防控措施等因素确实影响了本项目建设进程，虽然我司积极采取措施，但仍无法避免对施工进度的影响，您所购房屋无法按照合同原有约定日期（2020年10月31日前）向您交付，对于由此给您带来的不变，我司深表歉意。为感谢您对我们的理解与支持，对于在此次集中交付期间完成房屋交付手续的业主，我司将给予以下费用减免：1．免除所购房屋自2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业管理费；2．免除本供暖季的供暖费（自2021年1月1日至3月15日）。经查：在2018、2019年施工过程中，涉案项目曾被区住建委责令停工整改三次累计停工36天。王洪岩、元杰主张上述停工导致项目施工迟延并进而导致交房迟延，另外疫情发生以后金隅公司在人员、物资上管理混乱导致工期进一步迟延，延期交房的责任在于金隅公司，应承担违约责任。金隅公司称停工发生在2018、2019年，且在2019年12月前经金隅公司及施工单位积极整改，均已及时复工，此时距离双方合同约定的交房时间还有10个月之久，不会因此导致合同项下房屋的逾期交付；根据施工单位制定的2020年施工计划，项目预计在2020年2月10日复工，于2020年10月12日完成竣工验收，不存在因上述停工导致房屋逾期交付。为证明其主张，金隅公司提交：1．施工单位出具的《疫情情况说明》。记载：2019年7月主体结构验收合格，开始进行二次结构精装修、室外工程等施工，截至2020年初，二次结构砌筑基本完成，外墙保温工程开始施工，室内精装修工程开始进行施工准备工作。金隅空港项目的复工是顺义区在施建设工程复工的排头兵，本工程2020年度的主要施工任务为室内精装修、设备安装、室外管线、道路、绿化等。根据施工任务情况，我司作为总包单位多次催促专业分包队伍组织施工人员、调配施工物资进场施工，但是人员数量及物资无法满足施工进度需要。2．施工单位制作的《金隅空港项目进度计划》。对2020年2月10日复工后的进度进行设计，计划于2020年10月12日竣工验收。王洪岩、元杰认为上述证据是金隅公司的关联单位提供，不认可金隅公司的证明目的。另查，2020年4月，金隅公司曾向购房业主发出一份有关新冠肺炎疫情影响的告知书，告知由于疫情的影响，项目工程节点已经不可避免地受到不可抗力的影响，暂时无法准确评估疫情对于项目工程进度、房屋交付、产证办理等的具体影响，最终的交房时间以金隅公司寄发的《交房通知书》上载明的交付日期为准。一审法院认为，王洪岩、元杰与金隅公司及第三方签订的《北京市共有产权住房预售合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。按照合同约定，金隅公司应于2020年10月31日前将案涉房屋交付王洪岩、元杰，但实际上金隅公司于2020年12月26日交房，构成迟延交房。本案双方争议焦点为新冠肺炎疫情对于金隅公司逾期交房是否构成不可抗力，金隅公司是否应承担逾期交房的违约责任。新冠肺炎疫情，是新中国成立以来在我国发生的传播速度最快、感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件。在疫情最为严重的特殊时期，为了防止疫情蔓延和扩散，尽最大可能的保护人民群众的生命安全和身体健康，政府部门采取一系列疫情防控措施。疫情和疫情防控措施对我国经济社会发展和人们生产生活都产生了重大影响。2020年1月24日，北京市宣布进入突发公共卫生事件一级响应的紧急状态。针对本案所涉的建筑行业，北京市住建委先后出台限制复工和有序复工的通知，明确提出了复工的条件和复工后应采取的疫情防控要求，金隅公司为了满足复工要求需要采取相应的措施。建筑行业施工需要大量的劳务人员和建筑材料的供应，因临近春节涉案建筑项目在一级紧急状态启动前已进入停工状态，劳务人员返乡。施工单位复工后，需要先行解决劳务人员返京的问题，在此期间全国范围内采取的交通管制、限制人员流动等管控措施对来自全国各地的劳务人员节后返京带来很大限制。且即使返京后，劳务人员也需要先行进行防控隔离，不能立即到岗。除人员外，建筑材料生产单位受疫情影响亦复工复产缓慢，影响了材料的供应进度。对于上述情况，金隅公司提交了监理单位、建设单位及施工单位三方签署的监理会议纪要均予以了记录，上述会议纪要形成于施工过程中，且金隅公司提供了原件供一审法院核对，一审法院对该组证据予以采信。考虑复工准备工作所需时间、人员隔离所需时间及整体上人员、材料供应对于施工的影响，金隅公司的迟延时间尚在合理范围之内。一审法院对金隅公司所提因工人、材料受疫情影响不能及时、充分到位，导致项目工程竣工整体比计划工期延迟的抗辩意见予以采纳。因本案争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用《民法典》施行前的法律、司法解释的规定。《民法总则》第180条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不可抗力是法定免责事由，一方当事人若因不可抗力不能履行合同义务的，不承担相应的违约责任。新冠肺炎病毒是一种新型病毒，疫情爆发后，政府部门为了防止疫情蔓延和扩散采取了系列防控措施，疫情和疫情防控措施对于金隅公司来说属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对于建筑项目施工迟延、金隅公司延期交房构成法律上的不可抗力，金隅公司因不可抗力导致迟延履行合同义务，不应承担违约责任。当事人应当在合同约定的履行期限届满前履行义务，是否按约履行、是否逾期，应以履行期限届满之日作为判断标准。金隅公司在2018年、2019年期间累计停工36天，但此时距离合同期限届满尚有较长时间，按照2020年项目所剩施工内容及施工单位所列施工进度计划，在合同约定期限内交房并无明显障碍，一审法院难以认定金隅公司延期交房系因前期施工有停工所致。在北京市住建委发布准予复工的通知后，金隅公司按照政府部门要求开展复工前的准备工作，并接受检查监督，现无证据证明因金隅公司管理混乱导致工期延误。疫情及疫情防控措施是否构成不可抗力，应结合疫情的严重程度、疫情防控措施的严格程度和涉及行业、地区的范围大小等判断对不同主体的合同履行带来的影响，并进行综合判断，业主提出京建发［2020］55号第二条规定期间之外的期间不构成不可抗力的期间无相应的法律依据，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款规定：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。综合上述分析，王洪岩、元杰要求金隅公司支付迟延交房违约金的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王洪岩、元杰全部诉讼请求。二审期间，王洪岩、元杰向本院提交了下列证据：证据1.业主入住验房表，证明涉案房屋存在诸多问题，开发商减免物业、取暖费是对业主集中收房的答谢，跟延期交房没有关系，否则根据验房表中的诸多问题，交房日期将远晚于12月末，届时开发商承诺按照合同赔偿的金额也将远大于减免费用，业主出于尽快入住的考虑才接收房屋同意减免；证据2.同期共有产权房对比表，证明金隅公司延期交房系其自身原因导致；证据3.《关于中交富力??雅郡项目补偿问题的告知函》，证明延期交房的其他开发商主动对业主进行了补偿。金隅公司未向本院提交新证据。本院组织各方当事人进行证据交换和质证。金隅公司对王洪岩、元杰提交的证据发表如下质证意见：证据1形成于本案一审之前，不属于新证据，对其真实性认可，关联性和证明目的不认可，与本案争议焦点无关，验房表中所列维修问题均已按照合同约定完成修复，并不影响涉案房屋的整体交付和使用；证据2没有原件，真实性和证明目的均不认可；对证据3真实性、关联性、证明目的均不认可。本院认为，因金隅公司认可王洪岩、元杰提交的证据1的真实性，故本院对其真实性予以确认；王洪岩、元杰提交的证据2、3与本案待证事实不具有直接关联性，亦不足以证明金隅公司延期交房系其自身原因所致。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为金隅公司逾期交房的原因是否构成不可抗力，应否承担逾期交房的违约责任。关于王洪岩、元杰提出金隅公司不存在受疫情影响的不可抗力停工时间一节。本院认为，北京市在2020年1月24日宣布进入突发公共卫生事件一级响应的紧急状态，涉及到建筑行业，北京市住建委先后出台限制复工和有序复工的通知，明确提出了复工的条件和复工后应采取的疫情防控要求。由于建筑行业施工需要大量的劳务人员并涉及建筑材料的供应，因临近春节涉案建筑项目在一级紧急状态启动前已进入停工状态且劳务人员已经返乡，复工后需要先行解决劳务人员返京的问题，而在此期间全国范围内所采取的交通管制、限制人员流动等管控措施对来自全国各地的劳务人员节后返京带来一定限制，且劳务人员返京后根据防控隔离要求也不能立即到岗开工。同理，材料的供应进度亦受影响。一审法院结合金隅公司一审期间提交的监理单位、建设单位及施工单位三方签署的监理例会纪要，考虑到复工准备工作所需时间、人员隔离所需时间及整体上人员、材料供应对于施工的影响，认定金隅公司的迟延时间尚在合理范围之内并无不当，本院予以确认。王洪岩、元杰上诉主张不存在不可抗力影响时间且金隅公司对于工程延期有明显过错，依据不足，本院不予采信。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”案涉《北京市共有产权住房预售合同（试行）》第十一条亦约定：如遭遇不可抗力、突发事件、甲方无法克服的异常天气、疫情、法律法规或政策变化，或因政府与公用事业部门的政府禁令、政府管理管制措施等行为及其他非因甲方过错导致该共有产权住房交付及维修延迟的，甲方可以据实予以延期，且无须承担上述违约责任。具体到本案而言，政府部门为了防止新冠肺炎疫情的蔓延和扩散采取了一系列的防控措施，疫情和疫情防控措施对于金隅公司来说属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，对于建筑项目施工迟延、金隅公司延期交房构成法律上的不可抗力，金隅公司因不可抗力导致迟延履行合同义务，不应承担违约责任。关于王洪岩、元杰提出的一审法院对于金隅公司在疫情前停工36天的影响认定不清晰一节。对此本院认为，2018年、2019年期间累计停工时间距离双方合同约定的交房期限届满尚有较长时间，根据现有证据难以认定金隅公司延期交房系因前期施工存在停工所致。因此，一审法院不予支持王洪岩、元杰要求金隅公司支付迟延交房违约金的诉讼请求亦无不当，本院予以维持。另，本案属于因疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，买受人要求出卖人承担违约责任的情形。尽管直接适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条不妥，但一审适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条等规定并无不当。综上所述，王洪岩、元杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费328元，由王洪岩、元杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二一年九月八日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 王秋岩