新疆维吾尔自治区库车市人民法院民事判决书（2021）新2923民初1824号原告：乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区头屯河公路2201号恒汇机电市场29号楼国资大厦。        法定代表人：孔恺，该公司董事长。        委托诉讼代理人：胡梦婷，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。        被告：阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区库车市友谊路北27号（友谊路与胜利路交汇处）。        法定代表人：贾培俸，该公司执行董事兼总经理。        诉讼代表人：新疆天阳律师事务所，阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司管理人。        委托诉讼代理人：迟锐，新疆天阳律师事务所律师。        委托诉讼代理人：李依瑶，新疆天阳律师事务所律师。        第三人：李永涛，男，1980年10月24日出生， 住新疆维吾尔自治区。        第三人：孟江红，女，1981年4月20日出生， 住新疆维吾尔自治区。 以上第三人共同委托诉讼代理人：姜凌，新疆爱农律师事务所律师       原告乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司（以下简称华金泰展公司）与被告阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司（飞越房产公司）、第三人李永涛、孟江红破产债权确认纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告华金泰展公司的委托诉讼代理人胡梦婷、被告飞越房产公司破产管理人（以下简称管理人）的委托诉讼代理人李依瑶、第三人李永涛、孟江红的委托诉讼代理人姜凌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。        华金泰展公司向本院提出诉讼请求：1．确认华金泰展公司对飞越房产公司名下位于库车市友谊路与胜利路交汇处“飞越·帝都汇”小区的X幢X单元XX号房产享有抵押权，并享有对该套房产拍卖、变卖所得价款的优先受偿权；2．本案诉讼费用由飞越房产公司承担。事实和理由：华金泰展公司与飞越房产公司于2013年12月30日签订编号为JKN0201300051号的《借款合同》，由华金泰展公司向飞越房产公司出借借款10，000，000元，借款期限7个月，即自2013年12月30日起至2014年7月29日止，年利率24％。华金泰展公司与贾培俸于2013年12月30日签订编号为JKN0201300052号的《借款合同》，借款金额5，000，000元，借款期限7个月，即自2013年12月30日起至2014年7月29日止，年利率24％。鉴于上述两份《借款合同》的签订，飞越房产公司与华金泰展公司于2013年12月25日签订编号为DYNO201300051号的《抵押合同》为这两笔贷款提供抵押担保，抵押物为飞越房产公司名下位于库车市友谊路与胜利路交汇处“飞越·帝都汇”商住楼18-23层，共88套商品房，总计建筑面积11694.31m²。2020年5月28日，库车市人民法院裁定受理了飞越房产公司的破产清算申请，并于同日指定新疆天阳律师事务所担任阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司管理人，甄振邦为管理人负责人。飞越房产公司进入破产程序后，华金泰展公司依法向飞越房产公司管理人申报了债权，申报债权金额为41，723，374.99元，其中，本金15，000，000元，利息26，723，374.99元，并主张飞越房产公司以“飞越·帝都汇”商住楼18-23层共88套商品房为以上债权提供抵押担保。根据飞越房产公司管理人出具的《阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司管理人债权申报审查意见》（库飞破管初字第14号），认可华金泰展公司的破产债权为41，723，374.99元，其中就抵押财产53套房屋的变价款享有优先受偿权。根据飞越房产公司管理人出具的《情况说明》，华金泰展公司主张的已办理抵押登记的88套房屋中有35套已通过人民法院执行拍卖、正常销售、以房抵工程款等方式变价处置。根据飞越房产公司管理人的《情况说明》，X幢X单元XX号房产已经正常出售或以房抵工程款给第三人，即使“销售”在先，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的情形下，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，买受人可以向债务人主张相应债权，但债权权利不能对抗抵押权人的担保物权，担保物权优先于合同债权。根据法律规定，抵押期间，飞越房产公司转让已办理登记的抵押物的，应当通知华金泰展公司并告知受让人转让物已经抵押的情况；飞越房产公司未通知华金泰展公司或者未告知受让人的，转让行为无效，而对于飞越房产公司出售或以房抵工程款的行为，飞越房产公司从未告知华金泰展公司，因此转让行为无效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，买受人能够排除强制执行的条件是：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，但飞越房产公司并不能提供证据证明已“正常销售”房屋符合上述条件，因此，华金泰展公司仍然有权行使对该等房产的担保物权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于房产尚未过户，仍然在飞越房产公司名下，因此，上述房产依法应当被纳入飞越房产公司破产财产范围，用于清偿飞越房产公司破产债务。若将上述房产单独清偿债权人，不仅极大的损害了华金泰展公司的担保物权，而且个别清偿导致个别债权人的债权清偿比例远高于破产债权人清偿比例，偏颇性清偿违反了《中华人民共和国企业破产法》全体债权人公平清偿的原则。飞越房产公司管理人应当依法将上述房产纳入飞越房产公司破产财产，继而列入变价的财产范围之内，依法用于清偿飞越房产公司破产债权。以房抵债会影响债权人的受偿比例，会使抵债债权人清偿比例高于其他债权人，管理人也需要求抵债债权人向管理人以原始债权债务关系（如借贷、买卖）申报债权，管理人基于原始债权债务关系确认债权人债权并依法予以公平清偿，即该等债权人不能直接主张对房屋的物权。即使工程款债权真实存在，也应当将该等债权统一纳入破产债权（工程款优先债权），对承包人施工的相应建设工程变价后依法清偿，而不应仅以华金泰展公司的抵押财产直接清偿，这将对于华金泰展公司也有失公平，即不应以部分破产财产清偿整个工程的工程款债权。综上，华金泰展公司对“飞越·帝都汇”小区的X幢X单元XX号房产依法享有抵押权，并享有对该套房产拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。华金泰展公司为维护其自身合法权益，遂诉至人民法院。        飞越房产公司辩称，一、“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号房产不属于飞越房产公司的破产财产，不应列入变价范围用于清偿破产债权。飞越房产公司与李永涛于2014年9月5日签订《商品房买卖合同》，购买“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号商品房，该合同系双方的真实意思表示，合法有效。飞越房产公司向李永涛开具了收到全部购房款的《收据》，并于2014年10月5日向李永涛交付房屋且李永涛占有、使用房屋至今。因此，虽然李永涛未取得合同标的物的所有权，但其债权请求权已转化为房屋消费者的物权请求权。故涉案房屋不属于飞越房产公司破产财产，不应列入变价范围用于清偿破产债权。二、破产清算程序中，管理人不否认华金泰展小贷公司享有抵押权，但根据破产债权清偿顺序，即使华金泰展小贷公司享有抵押权，也应优先保护消费者购房人李永涛的权利。首先，购房人李永涛与飞越房产公司于2014年9月5日签订《商品房买卖合同》，早于库车市人民法院查封日期2016年1月19日。其次，李永涛系“飞越·帝都汇”小区监控安装工程承包人，双方于2012年4月28日签订《工程安装合同书》，后因飞越房产公司未能按期支付工程款，经双方协商后，飞越房产公司同意以案涉“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号房屋作价410，550元抵偿飞越房产公司欠付的工程款。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号）第一条规定：“人民法院在审理房产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。李永涛以冲抵工程款的方式支付涉案房产房款，其实质是双方通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。最后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，李永涛与飞越房产公司于2014年9月5日签订《商品房买卖合同》，飞越房产公司按照抵顶金额410，550元开具收款《收据》，确认收到全额购房款。飞越房产公司于2014年10月5日交付房屋，李永涛于同日起占有、使用房屋至今，李永涛为真实消费者购房人，故李永涛符合消费者购房人排除执行的条件。根据最高人民法院（2014）执他字第23、24号就济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案批复，交付了全部或者大部分购房款的房屋买受人的权利（包括买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权以及房屋未建成情况下的购房款返还请求权），应优先于建筑工程承包人的优先受偿权以及抵押权人的抵押权；破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用。因此，破产清算程序中，在受偿顺序上，李永涛作为消费者购房人享有的权利优先于华金泰展公司的抵押权。体现破产清算中对特殊债权的保护，实现破产清算中清偿公平性原则，依法保护各方当事人的合法权益。三、飞越房产公司管理人审定华金泰展小贷公司申报的债权金额及清偿顺位无误。破产债权申报期间，华金泰展小贷公司共向管理人申报债权金额41，723，374.99元，其中本金15，000，000元，利息26，723，374.99元。飞越房产公司以其名下位于库车县友谊路与胜利路交汇处飞越帝都汇商住楼18-23层，共88套商品房为该笔贷款提供担保。经管理人清查，上述88套房屋中，目前仅有53套房屋空置且未处置，剩余35套房屋已通过人民法院执行拍卖、正常销售、以房抵工程款等方式变价处置。经管理人债权初审，认可申报人华金泰展小贷公司的破产债权为41，723，374.99元，其中申报人就抵押财产53套房屋的变价款享有优先受偿权，剩余债权作为普通债权清偿。请求驳回华金泰展公司的诉讼请求。        李永涛、孟江红述称，一、华金泰展公司对案涉房屋没有抵押权。华金泰展公司与飞越房产公司的抵押合同与抵押登记只有一年期限，抵押期限为2013年12月25日至2014年12月25日，抵押到期后没有办理续押，且华金泰展公司没有取得他项权证，抵押手续没有最终完成，华金泰展公司抵押登记不能成立。二、李永涛与飞越房产公司签订商品房买卖合同以房抵账是行使建设工程价款优先受偿权。李永涛持股99.5％的阿克苏创杰电子有限公司与飞越房产公司于2012年4月28日签订工程安装合同，合同造价1，200，000元。工程完工后，因飞越房产公司无力支付现金，双方约定以房抵账。2014年9月5日，李永涛与飞越房产公司签订了2份商品房买卖合同，即案涉的XX号房抵工程款410，550元，XX号房抵工程款，双方办理了抵账手续，飞越房产公司给李永涛出具了两套房全额收款收据。以房屋抵付工程款协议性质属于“以物抵债”，即债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。原《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人对工程款债权享有法定优先受偿权，其与发包人协议以房抵工程款，属于优先受偿权实现的方式，应认定其效力。三、李永涛的工程价款优先受偿权优先于华金泰展公司与飞越房产公司的抵押合同优先权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据规定，优先权的顺位为买受人权利优于工程价款优先权，工程价款优先权优于抵押权，也即买受人权利优先于抵押权。四、房屋已经实际交付李永涛，并装修入住至今。案涉房屋已经于2014年交付给第三人，第三人交纳了各项费用，并装修入住至今。综上，请求人民法院依法驳回华金泰展公司的诉讼请求，维护李永涛、孟江红的合法权益。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对华金泰展公司提交无异议的证据《借款合同》2份、《抵押合同》1份、委托书1份、银行回单1份、电汇凭证1份、《具有强制执行效力的债权文书公证书》2份、《库车县房地产抵押申请审批登记表》、《执行证书》2份、飞越房产公司提交的新建房许字（2013）2号《商品房预销售许可证》1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：        华金泰展公司提交证据如下：        提交《阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司管理人债权申报审查意见》及《关于乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司对“飞越·帝都汇”18-23层享有抵押权的88套房屋清查情况说明》，证明：管理人认可了抵押房屋53套有优先权，对其余35套房屋没有优先权，没有法律依据，没有进行解释。飞越房产公司对以上证据的真实性予以确认，认为管理人对35套房屋未列入破产财产向华金泰展公司提交35套房屋的清单及所有人姓名及联系方式已履行完管理人的职责。李永涛及孟江红认为华金泰展公司抵押权期限为一年，华金泰展公司抵押权已消灭，没有抵押优先权，且抵押权为设立。本院认为，飞越房产公司对其真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。        飞越房产公司提交如下证据：        1．编号为1103806号《商品房买卖合同》1份、《工程安装合同书》1份、《申请》1份、飞越房产公司出具的编号为0000507号《收款收据》1张、《入住通知单》1份、库车县人民法院（2016）新2923执53号《协助执行通知书》1份，证明：飞越房产公司与李永涛于2014年9月5日签订《商品房买卖合同》，约定李永涛购买“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号商品房，房屋建筑面积117.30平方米，单价3，500元，房款总价410，550元。李永涛与飞越房产公司于2012年4月28日签订《工程安装合同书》，约定李永涛为“飞越·帝都汇”小区安装监控、楼宇对讲系统、停车场管理系统。因飞越房产公司无法偿还工程款，双方协议以案涉“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号房屋作价410，550元抵偿飞越房产公司欠付的工程款。飞越房产公司于2014年10月5日出具《收款收据》，确认收到李永涛的全额房款。飞越房产公司于2014年10月5日向李永涛交付房屋。2016年1月19日库车市人民法院查封案涉房产，晚于购房消费者李永涛与飞越房产公司签订《商品房买卖合同》的时间。华金泰展公司质证认为，《商品房买卖合同》真实性、合法性、关联性不认可。飞越房产公司主张涉案房屋是以房抵债，则飞越房产公司与李永涛真实的关系并非房屋买卖，而是以房屋用以清偿飞越房产公司的债务。在签订与华金泰展公司的借款及抵押合同以后，明知涉案房屋已抵押，仍出售给李永涛，侵犯华金泰展公司的合法利益，应属无效合同。《工程安装合同书》不认可。合同乙方是阿克苏创杰创建电子工程有限公司，而非李永涛，李永涛对飞越房产公司不享有债权。合同工程名称是飞越帝都汇大厦监控、楼宇对讲、停车场管理安装工程，并非建设工程，因此，阿克苏创杰创建电子工程有限公司对飞越房产公司并不享有建设工程款优先权。对《申请》不认可。合同工程名称是飞越帝都汇大厦监控、楼宇对讲、停车场管理安装工程，并非建筑工程，因此，阿克苏创杰创建电子工程有限公司对飞越房产公司并不享有建设工程款优先权。手写内容同意“转为工程款”，具有清偿债务的性质，但即使是清偿债务，也是清偿阿克苏创杰创建电子工程有限公司，而不是李永涛。对《收款收据》不认可。李永涛对飞越房产公司不享有债权，即使以房抵债，也是阿克苏创杰创建电子工程有限公司以房抵债，因此，李永涛未实际向飞越房产公司支付购房价款。对《入住通知单》不认可。通知单无任何盖章。当日才开具收据，而当日物业公司即通知入住，有违常理。对《协助执行通知书》真实性、合法性认可，关联性不认可。李永涛及孟江红亦向法庭提交以上证据原件，且对该组证据真实性、合法性、关联性认可。本院认为，该组证据李永涛亦提交原件，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。        2．提交《情况说明》1份、《库车鸿欣物业服务有限公司（交费收据）》1份、《物业管理收费明细表》1份，证明：飞越房产公司于2014年10月5日向李永涛交付房屋，李永涛于同日起占有、使用涉案房产至今，飞越房产公司于2020年5月28日进入破产程序，涉案房产不属于破产财产。华金泰展公司对《情况说明》不认可。无公司盖章，盖章处印章“飞越帝都小区收费专用章”，与公司名称不一致。对《库车泓欣物业服务有限公司（交费收据）》不认可。即使已经入住，但并不是合法占有。对物业管理收费明细表不认可。无盖章、签字确认。李永涛及孟江红亦向法庭提交以上证据原件，且对该组证据真实性、合法性、关联性认可。本院认为，该组证据李永涛、孟江红亦提交原件，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。        李永涛及孟江红提交如下证据：        阿克苏创杰电子有限公司工商信息，证明：阿克苏创杰电子有限公司于2012年开始承建飞越帝都汇大厦监控、楼宇对讲、停车场管理安装工程，工程总造价1，200，000元，李永涛行使工程价款优先受偿权，飞越房产公司以2套房顶账支付了部分支付工程款，李永涛是阿克苏创杰电子有限公司持股99.5％的大股东，该公司现已经注销。华金泰展公司质证认为，李永涛首先是公司的法定代表人，其次是公司的股东，另外还是公司的执行董事，对外能够代表公司，股东对该公司的管理，因此飞越房产公司仅对阿克苏创杰电子有限公司曾附有债务，对李永涛不附有债务。飞越房产公司对该组证据认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。        根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：2013年4月27日，飞越房产公司取得商品房预销售许可证。        2014年9月5日，飞越房产公司与李永涛、孟江红签订《商品房买卖合同》，约定李永涛、孟江红购买“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号商品房，房屋建筑面积117.30平方米，单价3，500元，房款总价410，550元。        2012年4月28日，飞越房产公司与阿克苏创杰安防监控工程有限公司签订《工程安装合同书》，工程名称：库车飞越·帝都汇大厦监控、楼宇对讲、停车场管理安装工程，项目总造价为1，200，000元。李永涛系阿克苏创杰电子有限公司法定代表人。        2014年10月4日，飞越帝都汇售楼中心向飞越房产公司提交申请，内容为：“兹有飞越帝都汇售客户：李永涛，现欲购买我公司住房，房号为X单元XX；面积117.30平米；单价为3，819元每平米，与X单元XX：面积144.27平米，单价3，739元每平米，因该客户属公司业务关系，特申请优惠，望公司领导给予优惠审批。”飞越房产公司法定代表人贾培俸在该申请中备注按优惠价定合同，X单元XX号，3，500元／㎡，X单元XX号，3，450元／㎡，并转财务科开收据，转为工程款。飞越房产公司于2014年10月5日出具《收款收据》，确认收到李永涛“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号商品房房款410，550元。        2014年10月5日，飞越房产公司向李永涛交付“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号房屋，该房屋现已装修入住、使用至今。        2013年12月30日华金泰展公司与飞越房产公司签订了编号为JKN0201300051《借款合同》，合同约定飞越房产公司向华金泰展公司借款10，000，000元用于资金周转，借款期限为2013年12月30日至2014年7月29日。同日，华金泰展公司与贾培俸签订了编号为JKN0201300052《借款合同》，合同约定贾培俸向华金泰展公司借款5，000，000元用于资金周转，借款期限为2013年12月30日至2014年7月29日。        2013年12月30日华金泰展公司将上述两笔借款汇入指定的贾培俸账户内。同时对上述两笔借款华金泰展公司与飞越房产公司签订了编号为DYN0201300051号《抵押合同》约定将飞越房产公司开发的库车飞越·帝都汇商住楼18-23层，共88套商住房（含案涉X幢X单元XX号房屋），建筑面积11694.31㎡，评估价为30，405，200元，作为上述两笔借款的抵押担保，约定抵押期限为：自2013年12月25日至2014年12月25日。同时就上述抵押合同到库车市不动产登记中心办理了抵押登记。2013年12月30日，华金泰展公司、飞越房产公司、贾培俸就上述两笔借款到新疆维吾尔自治区公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证。        2015年12月15日，华金泰展公司向新疆维吾尔自治区公证处提出关于飞越房产公司的上述两笔借款及利息申请强制执行，经公证处审查后，出具（2015）新证经字第17934号及（2015）新证经字第17935号执行证书。2016年1月19日，库车市人民法院依据执行证书向库车市房产管理所出具协助执行通知书，查封冻结飞越·帝都汇地上18-23层总面积为11694.31平方米的房屋，其中包含案涉房屋。        2020年5月28日库车市人民法院作出（2020）新2923破申1号民事裁定书，裁定受理阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司破产清算一案，并于同日指定新疆天阳律师事务所担任阿克苏地区飞越房地产开发有限责任公司管理人（以下简称管理人）。华金泰展公司向管理人申报41，723，374.99元（本金15，000，000元，利息26，723，374.99元），对88套房屋享有优先受偿权。经管理人对华金泰展公司申报债权审核后，认可华金泰展公司的破产债权为41，723，374.99元，对53套房屋的变价款享有优先受偿权，对案涉房屋因已实际销售不享有优先受偿权，华金泰展公司对该债权审核提出异议后，遂诉至人民法院。        本院认为，根据查明的事实，2014年9月5日，飞越房产公司与李永涛、孟江红签订《商品房买卖合同》，约定李永涛、孟江红购买“飞越·帝都汇”小区X幢X单元XX号商品房，后因飞越房产公司与李永涛达成以房款抵工程款的合意后，飞越房产公司向李永涛出具了收款收据证实李永涛已将房款全部交清。李永涛、孟江红与飞越房产公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现华金泰展公司以其与飞越房产公司于2013年12月25日对案涉房屋设立了抵押，要求确认其对案涉房屋享有抵押权，并享有对案涉房屋拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。本院认为，本案的争议焦点为：华金泰展公司是否享有优先的抵押受偿权。        根据《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条第五项、第六项规定：“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；”同时根据《最高人民法院关于人民法院办理〈执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李永涛与飞越房产公司于2014年9月5日签订《商品房买卖合同》，早于库车市人民法院查封日期2016年1月19日。其次，从《收款收据》及申请中可以看出，李永涛在购买案涉房屋后以工程款抵房款的形式交纳了全部房款，并从2014年10月5日起办理入住，现该房屋已装修，并实际居住。另，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”李永涛作为《工程安装合同书》阿克苏创杰安防监控工程有限公司法定代表人，与飞越房产公司法定代表人贾培俸达成以房抵工程款协议，其工程款的清偿顺序亦优先于抵押权。故对于华金泰展公司主张其对飞越·帝都汇小区X幢X单元XX号房屋享有抵押权并享有拍卖后价款优先受偿权的诉讼请求，因李永涛与飞越房产公司订立的买卖合同在先，且已交纳所有房款，李永涛对案涉房屋享有足以排除抵押权的权利，管理人未将案涉房屋纳入破产财产并无不当，故对华金泰展公司的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。        综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条第五项、第六项、《最高人民法院关于人民法院办理〈执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：        驳回乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司的诉讼请求。        案件受理费6，811元，由乌鲁木齐市华金泰展小额贷款有限公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。        审判长    米晓玲审判员    张桂林人民陪审员    李少斌二〇二一年九月十三日书记员    董千旗>