陕西省咸阳市中级人民法院执行裁定书 （2021）陕04执异149号     异议人（案外人）：陕西金泰建设有限公司，住所地：西安市碑林区。统一社会信用代码：91610000719763228M。法定代表人：胡新社，该公司总经理。申请执行人:王青，女，汉族，1972年9月16日出生，陕西山阳县人，住陕西省山阳县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王康，陕西九州同律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏柳艳，陕西九州同律师事务所律师。被执行人：陕西裕塬房地产开发有限公司，住所地：陕西咸阳市渭城区。统一社会信用代码9161000078369073XC。法定代表人：严瑞军，总经理。委托诉讼代理人：史护林，系该公司员工。被执行人:严瑞军，男，汉族，1969年02月04日出生，住乾县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。在本院执行王青与陕西裕塬房地产开发有限公司、严瑞军民间借贷一案中，异议人陕西金泰建设有限公司（以下简称金泰公司）对本院评估拍卖陕西裕塬房地产开发有限公司（以下简称裕塬公司）开发的城市风景项目16幢1单元1401室的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人金泰公司称，2014年4月，异议人与裕塬公司签订《桩基工程施工合同》约定异议人承包咸阳市联盟XX路XX小区部分地下车库、XX号、XX号、XX号、XX号楼桩基工程。后裕塬公司拖欠工程款，金泰公司诉裕塬公司工程欠款纠纷一案，经渭城区法院审理作出（2019）陕0404民初21号调解书。裕塬公司未按调解书约定期限支付工程款，2019年金泰公司向渭城区法院申请强制执行，2020年7月双方签订执行和解协议约定：裕塬公司将其所有的位于咸阳市裕塬城市风景两套房产（16幢1单元1401室、16幢1单元10904室）抵偿未支付的工程款。2020年7月22日渭城区法院作出（2019）陕0404执1894号执行裁定书予以确认。2020年10月16日双方签订了《商品房认购协议书》。异议人根据该协议已经占有该房屋。裕塬公司称暂不具务办理房产证条件，导致房屋至今无法过户。异议人认为：我公司与裕塬公司达成和解协议在先，且经法院确认。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。另外，异议人认为：我公司与裕塬公司达成和解协议后，双方签订的《商品房认购协议书》也先于执行法院的查封裁定。因为是以房抵债所以已经支付了全部价款，我公司已经取得该房屋钥匙占有该房屋，只是因为裕塬公司的原因未办理房屋产权证书。所以依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。基于上述理由，我公司提出异议，请立即中止对上述财产的执行，解除对涉案房屋查封。切实维护异议人合法权益。申请执行人王青答辩称，异议人没有任何转账记录，且是异议人所称的指定的施某某与裕塬公司签订《裕塬城市风景商品房认购协议书》，与本案没有任何关联，法院在查封时，涉案房屋可以办理网签备案手续，但其至今没有办理人。 其原因在于异议人怠于行使权利。涉案房屋至今未完工，异议人没有合法取得房屋，法院应予驳回其异议请求。被执行人陕西裕塬房地产开发有限公司称，涉案房产是抵账给异议人的，由施某某办理的手续。本院查明，2018年12月4日陕西省高级人民法院作出（2018）陕民终941号民事判决，维持了本院（2018）陕04民初112号民事判决。后严瑞军与裕塬公司未履行生效法律文书确定的义务，王青向本院申请强制执行。2019年1月23日，本院作出(2019)陕04执25号执行裁定，裁定冻结、划拨、扣留、提取被执行人陕西裕塬房地产开发有限公司、严瑞军银行存款5000万元或收入，或查封、扣押、评估、拍卖同等价值的其他财产。2020年11月2日，本院向咸阳市房地产交易管理处送达（2020）陕04执恢41号协助执行通知书，对裕塬公司开发的裕塬城市风景项目（预售许可证202XXXX）21套房屋予以查封。另查明，2020年10月16日，异议人的指定人员施某某与裕塬公司签订《裕塬城市风景商品房认购协议书》，约定由施某某认购裕塬公司开发裕塬城市风景小区16幢1单元1401室,面积128.69平方米，房屋单价8500元、总价共计1093865元。上述房折抵清偿（2019）陕0404执1894号执行案件的欠款。陕西裕塬房地产开发有限公司第六分公司向施某某出具了收款收据。收据载明，房款抵陕西金泰建设有限公司工程款。本院查封房产包括异议人指定人员施某某所购买房产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十五条规定:“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断…”,第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案当中,涉案房屋尚登记在裕塬公司名下。异议人的指定人施某某与裕塬公司尽管在本院查封之前已经签订了《裕塬城市风景商品房认购协议书》，但从裕塬公司出具的收据、异议人的自述，以及提供的证据来看, 异议人的指定人施某某与裕塬公司签订了《裕塬城市风景商品房认购协议书》实质上系以房抵债协议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条旨在保护无过错买受人的物权期待权,本案中,以房抵债协议的目的在于清偿普通债权,本执行案件债权也为普通债权,基于债权平等保护的原则,以房抵债协议中债权人不具有优先于其他债权人获得保护的权利。综上所述,以房抵债协议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定,裁定如下:驳回陕西金泰建设有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  审    判    长      杨党代审    判    员      陈建利    审    判    员      陈寒瑛                                                           二〇二一年九月三日                               书    记    员      王丹丹