辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽11民再28号再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司。住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区陈家村。负责人：郭强，清算小组组长。委托诉讼代理人：温德常，公司法务。委托诉讼代理人：李霞，公司法务。再审申请人：丛金波，女，1979年8月7日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。（系丛学富女儿）再审申请人：丛金环，女，1994年1月9日出生，汉族，住辽宁省盘锦市大洼区。（系丛学富女儿）再审申请人：丛凡胜，男，2003年9月24日出生，汉族，学生，住辽宁省本溪市溪湖区。（系丛学富儿子）委托诉讼代理人：丛金环，女，1994年1月9日出生，汉族，住辽宁省盘锦市大洼区。（系丛凡胜姐姐）再审申请人：丛西彤，女，1999年5月19出生，汉族，学生，住辽宁省瓦房店市。（系丛学富孙女）被申请人(一审被告、二审上诉人)：杨娜，女，1973年4月17日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：侯英全，男，1969年3月17日出生，汉族，住辽宁省盘锦市大洼区。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：江苏中澳航空科技股份有限公司(原盘锦中澳航空科技股份有限公司)。住所地：江苏省盐城市射阳县经济开发区。法定代表人：杨光，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢应桥，辽宁锦城律师事务所律师。再审申请人辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司(下称盘锦分公司)、丛金波、丛金环、丛西彤、丛凡胜与被申请人杨娜、侯英全、江苏中澳航空科技股份有限公司(下称中澳公司)房屋买卖合同纠纷一案，盘锦市大洼区人民法院于2019年1月11日作出（2018）辽1104民初21号民事判决，原审被告杨娜不服，向本院提出上诉。本院于2019年6月17日作出（2019）辽11民终444民事判决，该判决发生法律效力后，盘锦分公司、丛学富向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2020年12月23日作出（2020）辽民申3276号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合庭，公开开庭审理了本案。再审申请人盘锦分公司委托诉讼代理人温德常、李霞，被申请人杨娜、侯英全到庭参加诉讼。本案再审期间，丛学富去世,其权利义务继受人丛金波、丛西彤、丛金环、丛凡胜、中澳公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。再审申请人盘锦分公司、丛金波、丛金环、丛凡胜、丛西彤申请再审称：1、一、二审法院没有捋顺好证据之间的关联，未查清事实的情况下，作出判决结果相反的裁判，导致判决结果错误。(1)、挂靠开发金丽源绿都小区的主体是盘锦分公司，而不是个人。(2)、丛学富、杨娜个人没有挂靠渤海地产公司开金丽源绿都小区。(3)、盘锦分公司开发金丽源绿都小区，其项目部对外的名称是盘锦渤海房地产综合开发公司，为独立核算和对外签订合同。2、生效判决并不当然具有既判力，如有充足相反证据的仍可否定其确认的事实。二审法院以丛学富与杨娜之间签订的《合作开发协议》和大洼县住房和城乡建设局发出《停止商品房预售通知单》，判决丛学富与侯英全签订的《商品房买卖合同》无效是错误的。2007年3月18日丛学富与杨娜签订的《合作开发协议》已经终止，且杨娜、丛学富个人也没有向渤海地产公司交纳挂靠管理费，渤海地产公司依据2007年3月27日《合作开发合同》收取盘锦分公司缴纳的管理费。盘锦分公司和丛学富从来不知道大洼县住房和城乡建设局向渤海地产公司送达《停止商品房预售通知单》，该通知单没有实质性内容，也没有交代权利和义务，该通知单上也没有单位负责人签名或盖章，只有单位公章，所以该《停止商品房预售通知单》不能产生法律效力，不能作为认定事实的根据。若盘锦市中级人民法院将《停止商品房预售通知单》作为证据使用，应该依照职权核实《停止商品房预售通知单》是否存在?能否产生法律效力?是否实施?只有核实清楚了，在本案使用该证据中还要慎重，以防出现偏差。2019年9月12日大洼区税务局原田家税务所所长张某某出具证明，证明税务局对金丽源小区税收保全措施已经自动解除，解除后的房屋盘锦分公司、丛学富是可以出售的，其出售是合法的，是有效的。盘锦分公司、丛学富依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)、(六)项的规定，请求：1、撤销辽宁省盘锦市中级人民法院(2019)辽11民终444号民事判决书；2、请求支持盘锦分公司丛学富、于2013年3月29日与侯英全之间签订的《商品房买卖合同》有效，即维持盘锦市大洼区人民法院(2018)辽1104民初21号民事判决书中的判决结果。被申请人杨娜辩称，二审判决认定事实清楚、适用法律正确。另盘锦中院及省高法已作出的生效裁判认定本案所涉买卖合同无效。故再审申请人的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。被申请人中澳公司提交书面答辩意见认为：原判认定事实清楚，适用法律正确，多份生效判决和省高院作出的生效裁定均认定再审申请人的销售行为无效；田家镇税务局张某某出具的金丽源小区不欠税是2019年以个人名义出具的；再审申请人盘锦分公司是负责人制企业没有开发资质无权开发房地产，二再审申请人的再审请求不成立，应予驳回。被申请人侯英全述称自己买的房子，希望给办房照。原告侯英全在一审提出诉称：1、要求确认原告与被告丛学富于2013年3月29日签订的商品房买卖合同有效；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年3月，原告在被告处购买大洼区田家街道金丽源绿都小区14号楼1单元601室房屋，并于2013年3月29日在售楼处交付了170000元购房款以及公共维修基金、物业费等费用。被告城建集团盘锦分公司的负责人丛学富给原告出具了收据，并与原告签订了房屋买卖合同，并于当天以盘锦渤海房地产综合开发公司的名义为原告开具了入住通知单。原告入住该房屋后，被告城建集团盘锦分公司一直未给原告办理房屋过户手续。原告找到其时，其负责人丛学富称手续在被告杨娜处。后来原告查知，被告城建集团盘锦分公司与盘锦渤海房地产综合开发公司签订了合作开发合同。合同中，盘锦渤海房地产综合开发公司授权被告城建集团盘锦分公司享受其经营许可独立经营权，自负盈亏。被告城建集团盘锦分公司称曾给被告杨娜授权，使得被告杨娜一度以渤海房地产公司名义出售房屋并办理过户。后来因被告城建集团盘锦分公司与被告杨娜发生纠纷，被告杨娜不再以渤海房地产开发公司名义出售房屋。但原告主张办理过户登记时，被告城建集团盘锦分公司称手续在被告杨娜处，二被告互相推诿，迟迟不予办理，损害了原告的合法权益。另外，被告城建集团盘锦分公司、被告杨娜均持有渤海房地产综合开发公司签订的合作开发合同，授权其经营涉案房产，渤海房地产公司至少存在委托不明、管理混乱等过失，渤海房产公司后来被被告盘锦中澳航空科技股份有限公司合并。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。原一审法院经审理认定事实如下：2013年3月29日，被告丛学富以盘锦渤海房地产综合开发公司名义与原告侯英全签订《商品房买卖合同》，约定原告侯英全购买大洼县田家镇金丽源绿都小区第08038011-1幢1单元601号房，房款总金额170000元。合同签订后，原告于当日向丛学富交纳购房款170000元、房屋维修基金3118元及天然气初装费2600元。此后原告入住该房屋，但至今未能办理该房屋的产权登记。2007年3月27日，被告城建集团盘锦分公司作为乙方与甲方盘锦渤海房地产综合开发公司签订了《合作开发合同》。合同约定，甲方第一年向乙方收取十万元作为管理服务费，以后如果续签合同每年按五万元收取管理服务费。甲方在本合同生效后只向乙方提供相关经营业务所需的手续证件和经营许可。乙方享受甲方提供的施工所需资质及经营许可，充分利用甲方提供的资质，完全自主地开展相关经营业务，经营上实行内部独立核算、自负盈亏，一切正常利润归乙方所有，不受干涉。《合作开发合同》签订后，被告城建集团盘锦分公司与盘锦渤海房地产综合开发公司并没有按照约定实际履行。2007年4月10日，被告杨娜代表盘锦渤海房地产综合开发公司（乙方）与大洼县田家镇人民政府（甲方）签订《协议书》，约定对田家村东至305国道，西至敬老院东则南北砖石路，南至地税局门前东西道，北至富田路（原四干）区域开发建设权限交由乙方建设。大洼县田家镇金丽源绿都小区系被告丛学富、杨娜借用盘锦渤海房地产综合开发公司的资质开发建设的，被告丛学富、杨娜是金丽源绿都小区的实际开发人。因大洼县田家镇金丽源绿都小区项目拖欠大洼县地方税务局税款，故由杨娜以开发商名义将涉案房屋折抵税款给大洼县地方税务局。2012年12月5日，涉案房屋被大洼县地方税务局查封。2011年6月21日，盘锦渤海房地产综合开发公司办理注销登记后，被盘锦中澳航空科技股份有限公司吸收合并。盘锦中澳航空科技股份有限公司现更名为江苏中澳航空科技股份有限公司。原一审法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告购买金利源绿都小区第08038011-1幢1单元601号房屋，与被告丛学富签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原告向丛学富交付购房款、房屋维修基金等费用，被告丛学富向原告交付房屋，现该房屋由原告占有使用，原告要求确认与丛学富签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，符合相关法律规定，应予支持。关于涉案房屋被大洼县地方税务局查封后，丛学富又与原告签订了《商品房买卖合同》是否违反行政法规的强制性规定的问题。本案中，因大洼县田家镇金丽源绿都小区项目拖欠大洼县地方税务局税款，由杨娜以开发商的名义将涉案房屋折抵税款给大洼县地方税务局，后涉案房屋被大洼县地方税务局查封。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，条文中没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，且原告与丛学富签订的《商品房买卖合同》并不损害国家公共利益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告侯英全与被告丛学富于2013年3月29日签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费100元(原告已预交)，由被告丛学富负担。一审宣判后，杨娜不服向本院提出上诉称：撤销原审判决，依法改判被上诉人侯英全与被上诉人丛学富签订的《商品房买卖合同》无效。诉讼费由被上诉人承担、生效法律文书已经确认2012年5月24日后丛学富与他人签订的房屋买卖合同属于无效合同。原审判决认定被上诉人侯英全与被上诉人丛学富之间签订的合同属于商品房买卖合同错误，认定合同有效更是错误。被上诉人侯英全与被上诉人丛学富私自签订的商品房买卖合同损害上诉人杨娜作为合伙人的利益更是无效合同。一审法院适用法律错误，对上诉人提交的证据没有审理清楚。本院原审经审理查明，2012年5月24日，大洼县住房和城乡建设局发出《停止商品房预售通知单》，责令停止本案所涉小区的预售。侯英全与丛学富于2013年3月29日签订的《商品房买卖合同》并未加盖盘锦渤海房地产综合开发公司公章，仅有丛学富个人签名。本院查明的其他事实与原审认定事实一致。本院原审认为，关于本案诉争合同是否有效的问题。依法成立的合同，自成立时生效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，丛学富以盘锦渤海房地产综合开发公司名义与侯英全之间签订的《商品房买卖合同》仅有丛学富个人签字，并未加盖盘锦渤海房地产综合开发公司公章，并且本案所涉小区的预售已经被责令停止，在此情况下，该《商品房买卖合同》应当认定为无效合同。综上，原审法院认定丛学富与侯英全之间签订的《商品房买卖合同》有效不当，应予改判。依照中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销盘锦市大洼区人民法院（2018）辽1104民初21号民事判决；二、驳回被上诉人侯英全原审诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人丛学富承担。本院原审判决生效后，盘锦分公司、丛学富向辽宁省高级人民法院申请再审。省高院经审查认为，关于盘锦分公司、丛学富主张丛学富与侯英全签订的《商品房买卖合同》有效问题。二审法院以案涉商品房买卖合同仅有丛学富的个人签字，并未加盖盘锦渤海房地产综合开发公司的印章，且本案中所涉小区内的房屋已被相关部门责令停止预售为由，认定丛学富与侯英全签订的《商品房买卖合同》无效。现盘锦分公司、丛学富提供的盘锦市大洼区人民法院(2020)辽1104行初42号行政裁定书载明，在该行政案件审理过程中，大洼区住房和城乡建设局称无法确认《停止商品房预售通知单》是否为该单位作出。另盘锦分公司、丛学富提供的盘锦市中级人民法院(2020)辽11民终629号民事判决，所涉案情与本案基本相同，判决结果与本案不一致，二审法院存在同案不同判问题。为统一裁判标准，现将本案指令盘锦市中级人民法院再审。同时，丛学富系盘锦分公司的负责人，而案涉小区系盘锦分公司挂靠原盘锦渤海房地产综合开发公司开发的，盘锦分公司对丛学富出售案涉房屋的行为予以确认，则再审时应对案涉房屋买卖合同的签订过程进一步审查，以确定其效力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：指令辽宁省盘锦市中级人民法院再审本案。庭审归纳本案的争议焦点为案涉的《商品房买卖合同》是否有效。本案再审期间，再审申请人提交丛学富在2014年7月28日在盘锦日报声明一份，声明杨娜已不是盘锦分公司项目负责人；提交法人授权证明书，证明丛学富为金丽源小区项目经理，2019年9月12日情况说明，证明查封房源已超过六个月，超过六个月之后查封房源自动解封；2017年3月18日合作开发协议，证明丛学富给杨娜任命的是盘锦分公司财务总监职务；2014年8月26日总公司声明一份，证明丛学富是小区负责人，不承认杨娜的身份。被申请人杨娜质证认为，不认可丛学富的声明，是自己把金丽源小区发包给分公司，分公司是小区的建设方，我不受公司的任何委托，有招投标手续可证明；法人授权委托书期限是2007年3月28日至2008年3月27日止，过期后作废；情况说明是个人名义出具，不能代表税务机关的证明；合作开发协议是复印件，2010年渤海房地产开发公司法人任命自己是金丽源小区的法人代表，财务名章也是自己的名字，这是法人代表的身份证明。对于上述证据均不认可。被申请人侯英全不发表意见。被申请人杨娜提交法人授权委托书、2007年4月10日自己与田家镇政府签订的协议书、2007年4月13日盘锦渤海房地产综合开发公司为裴金武出具的收条、建设工程招商备案表、建设工程施工中标通知书、建设工程中标通知书、动迁附属协议书、大洼县地方税务局给丛学富制作的调查笔录、配电权维护协议书、丛学富的聘任书证明自己是盘锦渤海房地产综合开发公司的法定代表人，金丽源小区14栋楼由城建总公司中标，在大洼县违建局备案，由此可见被申请人是土建施工方，而不是开发商。再审申请人质证认为：被申请人杨娜提交的证据与本案无关，渤海地产法人身份的认定是由于其内部管理混乱造成的，工商局的营业执照可证明丛学富的负责人身份。被申请人侯英全不发表意见。本院认证：双方当事人均应围绕本案的争议焦点进行举证，二再审申请人及被申请人杨娜提交的均系证明双方身份的证据，与本案的争议焦点无关联，不予评价。本院再审查明，与本院二审判决认定事实一致。另查明，丛学富于2021年1月17日死亡。丛学富生前生育子女四人，分别为丛金波、丛胜利、丛金环、丛凡胜。丛胜利于2001年11月29日死亡，丛胜利生前生育子女一人，为丛西彤（曾用名为丛译岑）。本院认为，本案的争议焦点为案涉的《商品房买卖合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。根据本院已查明的事实，2012年5月24日，大洼县住房和城乡建设局发出《停止商品房预售通知单》，责令停止本案所涉小区的预售。此外，丛学富与侯英全之间签订的《商品房买卖合同》并未加盖盘锦渤海房地产综合开发公司公章，仅有丛学富个人签名，故本院二审认定涉案《商品房买卖合同》为无效合同并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2019）辽11民终444民事判决。本判决为终审判决。审判长  庄鹏涛审判员  孙 颖审判员  李艳利二〇二一年九月二十四日书记员  王 蕾