贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2843号上诉人（原审被告）：六盘水星筑房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区凉都大道333号3号楼-117到118铺（星筑中央公园），统一社会信用代码：91520200714399340M。法定代表人：瞿理谋，系该公司经理。特别授权委托诉讼代理人：杨猛，系贵州惟正律师事务所律师，执业证号：15202199910993487。被上诉人（原审原告）：贵州银行股份有限公司六盘水分行，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路36号（宝隆国际大厦），统一社会信用代码：91520200061048075R。负责人：王玮，系该分行行长。特别授权委托诉讼代理人：耿晓红，女，1975年11月22日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，系贵州银行股份有限公司六盘水分行职工。原审被告：胡粉蛾，女，1981年5月11日生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。上诉人六盘水星筑房地产开发有限公司(以下简称星筑公司)因与被上诉人贵州银行股份有限公司六盘水分行（以下简称贵州银行六盘水分行）及原审被告胡粉蛾金融借款合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2021）黔0201民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星筑公司上诉请求：1.依法撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2021）黔0201民初2932号民事判决第三项、第四项判决，改判上诉人不承担案涉房屋拍卖变卖后仍不能清偿部分的连带偿还责任；2.由被上诉人、一审被告承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一审判决认定事实虽然清楚，但不具备可执行性。2018年3月19日，胡粉蛾与上诉人签订一份《商品房买卖合同》，约定胡粉蛾向上诉人购买位于六盘水市钟山区的房屋，总价款为647308元，胡粉蛾以银行按揭方式付款，合同签订后，胡粉蛾向申请人支付了首期房款197308元，余款450000元以银行按揭支付，被上诉人、上诉人与胡粉蛾签订了《个人购房借款合同》。在上述合同履行中，贵州省赫章县人民法院依据已经发生法律效力的（2020）黔0527刑初80号刑事判决于2020年12月16日作出（2020）黔0527执1423号之三《执行裁定书》，裁定“三、将登记在第三人胡粉蛾名下的位于六盘水市钟山区交付给赫章县财政局；四、将登记在第三人胡粉蛾名下的位于六盘水市钟山区凤凰城Ｂ区5号楼3208室交付给赫章县财政局；五、赫章县财政局可持本裁定书到相关不动产登记机构办理相关产权过户手续。”综上所述，本案案涉房产已被贵州省赫章县人民法院执行给赫章县财政局，导致不能履行上述《个人购房借款合同》，同时，该房产已被没收执行给赫章县财政局，一审判决认定被上诉人可就案涉房产拍卖变卖后受偿已经不具备可执行性，同时还判决由上诉人承担案涉房屋拍卖变卖后仍不能清偿部分连带偿还责任，明显对上诉人不公平。因此，本案案涉房屋既然已经被贵州省赫章县人民法院执行给赫章县财政局，就应当由赫章县财政局支付差欠被上诉人以及上诉人的借款和相关款项。恳请二审人民法院依法撤销一审判决第三项、第四项判决，改判上诉人不承担案涉房屋拍卖变卖后仍不能清偿部分连带偿还责任或追加赫章县财政局参与本案诉讼。另补充：上诉人在上诉状中之所以要求追加赫章县财政局参与本案诉讼，是由于虽然登记在胡粉蛾名下的位于六盘水市钟山区系毛文龙的违法所得购买得来，但该两套住房并未交清购房款，胡粉蛾交付的首期购房款可以作为违法所得予以没收，但未偿还的银行贷款不应作为毛文龙的违法所得，赫章县人民法院裁定将上述两套住房交付给赫章县财政局并办理产权过户手续，却未对上述两套住房的银行贷款偿还问题以及上诉人垫付的按揭购房款如何追偿作出处理，明显扩大了毛文龙违法所得的范围，所以本案应追加赫章县财政局参与诉讼，由赫章县财政局将所欠的银行贷款偿还给被上诉人，而不是由上诉人来承担连带偿还责任。贵州银行六盘水分行辩称，首先，上诉人与胡粉蛾于2018年3月19日签订《商品房买卖合同》，上诉人和借款人于2018年4月25日与被上诉人签订了《个人购房借款合同》，上诉人所提到贵州省赫章县人民法院（2020）黔0527刑初80号民事判决书及2020年12月16日作出（2020）黔0527执1423号之三执行裁定书均在2018年4月25日之后发生，从时间顺序来说，借款人胡粉蛾和保证人星筑公司与被上诉人所签订的《个人购房借款合同》在先，该合同均为三方真实意思表示，且具有法律效力。其次，借款人胡粉蛾和保证人星筑公司与被上诉人所签订的《个人购房借款合同》是真实有效且具有法律效力，借款人与保证人必须按合同约定履行还款义务及承担保证责任。另外，上诉人所述涉案房产“凤凰城B区7号楼2403室”属被上诉人抵押物，并办理了不动产抵押登记，因此，被上诉人对该抵押物具有优先受偿权，如在该房产拍卖、变卖后仍不能清偿完毕的部分，理应由保证人承担。综上，上诉人的上诉人请求不成立，属于无理缠诉，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。胡粉蛾未作陈述。贵州银行六盘水分行向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告胡粉蛾于2018年4月25日签订的《贵州银行股份有限公司个人购房借款合同》；2.判决被告胡粉蛾偿还原告借款本金358303.58元，利息合计1651.51元（逾期利息1640.25元、复利11.26元），利息计算到2021年3月16日，此后产生的利息依合同约定计算直至利随本清，本息合计：359955.09元；3.判决被告六盘水星筑房地产开发有限公司承担连带清偿责任；4.判决原告对被告胡粉蛾提供的位于钟山区［房产权属证书编号：黔（2018）钟山区不动产证明第0037939］拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.由二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月12日，因购买被告星筑公司开发的位于六盘水市钟山区房屋需要，被告胡粉蛾向原告贵州银行六盘水分行出具《贷款申请》一份，申请载明贷款金额450000元，贷款期限10年。2018年4月25日，经原告审核通过，原告作为出借人，被告胡粉蛾作为借款人，被告星筑公司作为保证人，双方签订合同编号为08172018273000000152《个人购房借款合同》，合同约定原告贵州银行六盘水分行向被告胡粉蛾发放450000元借款，担保方式为抵押担保，并载明借款期限、借款利率、还款方式、违约责任等，双方在落款处签字捺印并盖章予以确认。双方就案涉房屋办理黔（2018）钟山区不动产证明第0037939号预购商品房抵押权预告登记。2018年6月22日，原告向被告胡粉蛾发放该笔借款。被告偿还借款至2021年3月16日后，再未继续偿还借款。现原告以被告未偿还剩余借款为由诉至法院。另查明，截至2021年3月16日，被告尚欠本金及利息共计：359955.09元。一审法院认为，本案系《中华人民共和国民法典》实施前发生的法律事实关系，应当适用当时的相关法律。本案中原、被告双方于2018年4月25日签订的《个人购房借款合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已按照合同约定发放贷款450000元，被告胡粉蛾应当按照合同约定的还款期限偿还按期款项。被告星筑公司在保证人处加盖公章及法人章，可以明确为对案涉款项承担保证责任。上述二被告在经合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自身抗辩权利的放弃。双方在《个人购房借款合同》第14.8条第5项中约定借款人未按约定按期足额偿还借款本金及利息，原告可以解除合同，现被告未按期足额偿还借款，达到解除合同的条件，故对原告要求解除《个人购房借款合同》的诉讼请求予以支持。对原告要求被告胡粉蛾偿还借款本金358303.58元，利息1651.51元（逾期利息1640.25元、复利11.26元，利息计算到2021年3月16日，此后产生的利息依合同约定计算直至款项全部清偿为止）的诉讼请求，予以支持。被告星筑公司在保证人处盖章确认，合同内部也约定连带保证责任，故对原告要求被告星筑公司承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。对原告要求对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，虽然在上述合同中双方约定了用被告胡粉蛾名下位于六盘水市钟山区房屋抵押，但双方就该抵押仅办理了抵押权预告登记，并非抵押权的正式登记。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，即原告贵州银行六盘水分行作为该抵押房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是抵押权登记条件成就或约定期限届满对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权，不具有物权的完全优先性。故本案中原告贵州银行六盘水分行可就抵押物拍卖、变卖所得价款进行受偿，但不具有优先性。因被告星筑公司为上述借款合同的担保人，根据合同约定的内容，能够体现其提供连带保证，其并未提交证据证明存在免除保证责任的情形，故被告星筑公司应对上述款项中原告贵州银行六盘水分行就抵押物拍卖、变卖后仍不能清偿的部分承担连带偿还责任，对其代为清偿的部分，有权向被告胡粉蛾追偿。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，作出如下判决：一、解除原告贵州银行股份有限公司六盘水分行与被告胡粉蛾、六盘水市钟山开发区星筑房地产开发有限公司于2018年4月25日签订的《个人购房借款合同》；二、被告胡粉蛾于判决生效之日起十日内向原告贵州银行股份有限公司六盘水分行偿还借款本金人民币358303.58元，利息人民币1651.51元，合计：人民币359955.09元（逾期利息1640.25元、复利11.26元，利息计算到2021年3月16日，之后产生的利息依合同约定计算直至款项全部清偿为止）；三、原告贵州银行股份有限公司六盘水分行可就位于六盘水市钟山区的房屋拍卖、变卖后所得价款进行受偿（不具有优先性）；四、被告六盘水市钟山开发区星筑房地产开发有限公司对原告贵州银行股份有限公司六盘水分行就上述房屋拍卖、变卖后仍不能清偿的部分承担连带偿还责任，对其代为清偿的部分，有权向被告胡粉蛾追偿；五、驳回原告贵州银行股份有限公司六盘水分行其余诉讼请求。案件受理费3350元，由被告胡粉蛾、六盘水市钟山开发区星筑房地产开发有限公司负担（原告已预交，二被告于判决生效之日起十日内连同上述款项一并支付给原告）。二审期间，上诉人星筑公司向本院提交贵州省赫章县人民法院2020年12月16日作出的（2020）黔0527执1423号之三执行裁定书，拟证明案涉房屋已经被赫章县人民法院执行裁定给赫章县财政局，并由赫章县财政局办理相关产权过户手续，案涉房产已经不能实现拍卖后偿还银行贷款的事实。贵州银行六盘水分行质证认为，对真实性无异议。但本案被上诉人是以金融借款合同纠纷起诉至法院，上诉人提交的证据与本案无关，因为涉案房屋在我行贷款时办理了正式的抵押登记，任何一方办理过户手续都必须在我行解除抵押权的状态下才能办理，既然是我行的抵押财产，我行就享有优先受偿权，如法院判定我行与胡粉蛾签订的借款合同属无效合同，那么保证人与借款人均可以不履行还款义务及连带责任。原审被告胡粉蛾未质证。其余各方当事人均未向本院提交新证据。本院对证据的分析与认定：贵州银行六盘水分行能否对案涉房屋拍卖、变卖后的价款得到受偿，系判决履行或执行中的问题，并未加重星筑公司作为保证人应承担的保证责任，也非星筑公司不承担责任的合法理由，故对该证据的关联性本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案二审的争议焦点：1.星筑公司应否承担责任，应如何承担责任；2.一审判决是否遗漏诉讼当事人。本院认为，本案中贵州银行六盘水分行主张对案涉房屋享有抵押权，因案涉房屋未进行抵押权登记，故抵押权并未设立，则贵州银行六盘水分行主张对案涉房屋作为抵押权人享有优先受偿权的诉讼请求应不予支持。一审判决贵州银行六盘水分行对案涉房屋拍卖、变卖后所得价款进行受偿，并未损害星筑公司的权益，且胡粉蛾并未提出上诉，系当事人对自己诉讼权利的处分，本院二审予以确认。贵州银行六盘水分行主张星筑公司作为保证人对借款人胡粉蛾的债务承担连带责任的请求符合《个人购房借款合同》约定及法律规定，应予支持。一审判决星筑公司对贵州银行六盘水分行就案涉房屋拍卖、变卖后不能清偿的部分承担连带责任，并未加重星筑公司的责任。至于贵州银行六盘水分行能否对案涉房屋拍卖、变卖后的价款得到受偿，系判决履行或执行中的问题，并未加重星筑公司作为保证人应承担的保证责任，也并非星筑公司主张其不承担责任的合法理由。星筑公司主张其不承担责任的上诉理由不成立，应不予采信。本案系金融借款合同纠纷，《个人购房借款合同》的当事人均已参加本案诉讼，星筑公司主张应追加案外人的理由无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，六盘水星筑房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人六盘水星筑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 芳审 判 员  朱会峰审 判 员  何与芹二〇二一年九月二十二日法官助理  胡金丽书 记 员  王颖慧