江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民初240号原告（申请人）：南通建工集团股份有限公司，统一社会信用代码91320600138290709G，住所地江苏省南通市崇川区段家坝路136号。法定代表人：张向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱长春，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丹，江苏法德东恒律师事务所律师。被告（案外人）：戴宇瑜，女，1984年9月10日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：浦纯钰，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍坊锋，江苏神阙律师事务所律师。被告（被申请人）：江阴润泽置业有限公司，统一社会信用代码91320281551223083R，住所地江苏省江阴市长山大道29-5号。委托诉讼代理人：杨孟龙，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文璇，北京市盈科（徐州）律师事务所实习律师。原告南通建工集团股份有限公司（以下简称南通建工）与被告戴宇瑜、江阴润泽置业有限公司（以下简称润泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年3月22日立案后，于2021年5月20日召集当事人进行了证据交换。2021年8月30日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南通建工的委托诉讼代理人陆丹、被告戴宇瑜的委托诉讼代理人浦纯钰、鲍坊锋、被告润泽公司的委托诉讼代理人杨孟龙、谢文璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通建工向本院提出诉讼请求：对江阴市××号房屋继续进行查封。事实与理由：一、原告作为案涉工程的施工承包人，享有建设工程价款优先受偿权，戴宇瑜不属于购房消费者，戴宇瑜作为普通购房者，其权利不能优先于原告。本案实际查封时间为2020年10月26日，此时戴宇瑜（及其配偶）名下尚有其它住房，戴宇瑜不属于购房消费者。二、本案房屋查封时，戴宇瑜尚未实际占有案涉房屋，其不符合可以对抗查封的法定条件。三、戴宇瑜购买润泽公司的涉案房屋，其房屋买卖合同未经网上备案，所支付的房款均未进入预售专管帐户，严重损害原告利益，存在重大过错。且因润泽公司与本案的处理结果有法律上的利害关系，因此对于戴宇瑜与润泽公司之间形成的合同、收据、交付资料等应该严格审查。综上所述，原告对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，原告的工程款中包括大量工人工资，戴宇瑜不属于购房消费者、也不符合普通购房者优先权的法定要件，且戴宇瑜对于案涉房屋的交易存在过错，故诉诸法院，请求依法判决。被告戴宇瑜辩称：驳回原告诉请。理由是：一、其已经全额支付了房款，并占有了购买的房屋。二、原告和润泽公司之间的债权债务标的尚未明确，原告就擅自查封了其名下的房产是没有法律依据的，原告的行为已经给其的合法权利带来了损害。润泽公司辩称：一、戴宇瑜与润泽公司签订了合法有效的商品房买卖合同，且已经实际占有案涉房屋并已经全部付清购房款，戴宇瑜对于未能办理过户手续不存在过错，至于网签备案和监管账户的问题，其仅为房产管理部门为防止一房多卖和规范管理房地产开发商关于商品房预售资金专款专用而实施的行政管理行为，并非效力性、强制性法律规定，不能据此来评价房屋买卖合同和付款行为效力。二、原告在与润泽公司另诉案件中，主动降低诉请金额，相应的财产保全已经属于明显的超标的保全，在这种情况下，法院对于案涉房屋的解除查封于法有据且合乎常理。综上所述，法院的解封裁定认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求法院依法裁判。原告南通建工为证明其主张举证如下：一、（2021）苏02执异16号执行裁定书，证明本案基础事实。法院于2020年受理原告与润泽公司的建设工程施工合同纠纷一案，原告向法院申请财产保全，法院于2020年10月16日作出（2020）苏02民初702号民事裁定，裁定保全润泽公司名下的财产。2020年10月27日查封了案涉房产。二、不动产历史登记信息证明，证明戴宇瑜、花伟历史上在江阴市××花园××号××室有一套163.94平方米房屋。三、（2021）苏02执异16号听证笔录。证明目的是除案涉房屋外，被告戴宇瑜在江阴市还有其他房屋。被告戴宇瑜质证意见为：登记簿载明的内容为“历史登记信息证明”，不能说明戴宇瑜现在还有房产。戴宇瑜已经提供了戴宇瑜名下无房产的证明，原告不能证明其目的。润泽公司质证称：对于两份证据的真实性认可，对证明目的有异议，不动产历史登记信息证明只能证明戴宇瑜曾经有过房产，不能证明查封时拥有这些房产，况且并不是只有唯一住房的购房消费者才有排除执行的权利。被告戴宇瑜为证明其主张举证如下：一、商品房买卖合同，证明戴宇瑜在2019年12月27日与润泽公司签订了商品房买卖合同，购买玫瑰园79号房屋，房价共计485万元。二、不动产查询信息结果证明，证明截至2021年1月26日，戴宇瑜名下没有其他房屋。三、银行转账记录、收据，证明戴宇瑜已经支付了全部485万元购房款，并且润泽公司出具了相应收据。四、玫瑰园交付须知、入伙通知书、费用核算清单、毛坯房屋交付验收清单、住宅使用说明书、住宅质量保证书，证明润泽公司已经于2020年12月30日将玫瑰园79号房屋交付戴宇瑜，戴宇瑜已经占有该房屋。五、现场照片，证明戴宇瑜占有该房屋后已经开始装修。原告对此质证认为：一、戴宇瑜提交的认购协议的签字与商品房买卖合同上的签字不是同一个人，认购协议书上的房屋单价与商品房买卖合同上的单价不一致，总价相差40多万，明显不合理。根据证据三的付款记录，与合同约定的付款方式也不一致。原告不是合同当事人，无法核实该合同真实性。二、戴宇瑜未提供原件，真实性无法核实。从内容来看，查询时间为2021年1月26日戴宇瑜名下无房屋信息，但是从戴宇瑜在2021年3月1日的听证笔录中，其自认在当时房屋查封之时，名下还有一套房屋。三、转账记录均非戴宇瑜付款，付款人为花伟和戴月红，无法看出案涉房屋为戴宇瑜购买，戴宇瑜应进一步提供付款人与戴宇瑜的亲属关系证明。四、润泽公司在2020年12月30日将房屋交付，但案涉房屋于2020年10月27日被贵院查封，所交付的房屋在案涉不动产查封之后，所以不满足排除执行的相关法律规定。五、三性不予认可。照片应提供电子原件予以核实，无法确定图片为案涉房屋现场拍摄。润泽公司对戴宇瑜提供证据的三性予以认可。经审理查明：本院于2020年受理南通建工与润泽公司建设工程施工合同纠纷一案后，南通建工向本院提出财产保全申请，要求冻结润泽公司名下的银行存款11500万元或查封、扣押相应价值的财产，并已提供担保。本院于2020年10月16日作出（2020）苏02民初702号民事裁定书。裁定：冻结润泽公司名下的银行存款11389.4829万元或查封、扣押相应价值的财产。同年10月27日，本院至江阴市不动产登记中心，查封了润泽公司名下的坐落于江阴市××共计48套房产，包括玫瑰园X号房产，案外人戴宇瑜遂提出执行异议。请求依法解除对其购买的江阴市××号房屋的查封措施。2020年3月5日，本院作出（2021）苏02执异16号执行裁定书，裁定：解除对江阴市××号房屋的查封。另查明，2019年11月14日花伟(戴宇瑜配偶)与润泽公司签订香樟公馆项目认购协议，约定由花伟购买润泽公司开发的玫瑰园X号商品房，房屋建筑面积为227.63平方米，总价款5315884元，当日花伟的母亲戴红月通过农业银行向润泽公司转账支付了20万元定金。同年12月27日由戴宇瑜与润泽公司签订了商品房买卖合同，约定由戴宇瑜购买了上述房屋，总价款调整为485万元。签订合同后，2019年12月27日由花伟通过农业银行转账向润泽公司支付购房款130万元；2020年4月25日由花伟通过农业银行及招商银行转账向润泽公司分别支付购房款80万元和90万元合计170万元；于2020年5月30日由戴红月通过农业银行转账向润泽公司支付购房款65万元；于2020年6月8日由花伟通过招商银行转账向润泽公司支付购房款90万元；同日由花振荣(花伟父亲)通过农业银行转账向润泽公司支付10万元购房款，以上合计向润泽公司支付了485万元购房款，润泽公司均开具了相应的收据。2020年12月30日，润泽公司向戴宇瑜交付了涉案房屋的交付须知、入伙通知书、费用核算清单、毛坯房屋交付验收清单、房屋钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书等相关资料，将涉案房屋交付给戴宇瑜。以上事实，有本院民事裁定书、协助执行通知书、查封房产清单、当事人提交的书面材料等证据在卷佐证。本案争议焦点为：戴宇瑜对江阴市××号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，戴宇瑜与润泽公司于2019年12月27日签订了《商品房买卖合同》，约定润泽公司向戴宇瑜出售本案涉案房屋，该协议签订的时间在本院查封之前，且不违反法律的禁止性规定，故该协议应为有效。戴宇瑜在该协议签订前后通过他人的银行账户计向润泽公司支付了485万元，润泽公司也对该款予以确认，故戴宇瑜已对涉案房屋履行了付款义务。原告虽举证戴宇瑜历史上曾有登记在江阴市××花园××号××室房屋的所有权，但戴宇瑜提供的不动产查询证明则反映目前戴宇瑜名下无房屋信息，该两份证据虽证明的结果不一致，但从证明内容来看，历史上存在有所有权的房产与现在没有所有权的房产并不矛盾，故本院对戴宇瑜其名下现无其他房产的主张予以认定。综上，戴宇瑜提供的证据已全部符合上述法律的规定，戴宇瑜要求排除本案的保全执行，本院应予支持。原告南通建工的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回南通建工集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费45600元，由原告南通建工集团股份有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  孙晓敏审判员  俞 彤审判员  李锡胜二〇二一年九月二日书记员  王雪婷本案援引法律条款《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。