湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终2161号上诉人（原审被告）：卢江，男，1982年7月14日出生，汉族，现住东安县。上诉人（原审被告）：陈龙霞，女，1983年1月16日出生，汉族，现住东安县。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈美虎，男，1985年1月8日出生，汉族，住东安县，系陈龙霞弟弟。被上诉人（原审原告）：湖南福庭物业管理有限公司，住所地湖南省永州市东安县白牙市镇建设北路169号，统一社会信用代码91431122MA4PT4W77H。法定代表人：徐星，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊世杨，男，1987年7月4日出生，汉族，住道县，系该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：蒋建东，湖南慎明律师事务所律师。上诉人卢江、陈龙霞因与被上诉人湖南福庭物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2021）湘1122民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢江、陈龙霞的共同委托诉讼代理人陈美虎，被上诉人湖南福庭物业管理有限公司的委托诉讼代理人熊世杨、蒋建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢江、陈龙霞上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判上诉人无需给付被上诉人2018年1月1日至2020年7月31日期间物业服务费1848元和违约金370元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与东安宇天房地产开发有限公司所签订的《东安县锦绣家园前期物业服务合同》未征求业主方意见，应对全体业主不具有法律约束力；二、被上诉人未完全履行物业服务合同约定的义务，且上诉人房屋未装修入住，不应收取上诉人物业费用。综上所述，上诉人认为原审法院没有认真核实客观事实，导致认定事实有误，适用法律不当，判决不公，请求二审法院依法作出公正的判决。被上诉人湖南福庭物业管理有限公司辩称，原审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉请求，维持原判。湖南福庭物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付拖欠的自2018年1月1日至2020年7月31日止的物业管理费1848元；2、判决被告立即支付拖欠物业费违约金370元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月，被告卢江、陈龙霞向东安宇天房地产开发有限公司购房，双方签订了《商品房买卖合同》，被告卢江、陈龙霞以银行按揭贷款方式，购买了锦绣家园项目中的第xx幢x单元xxx号房，建筑面积共116.27平方米，购房总金额为247,500元。2016年12月30日，东安宇天房地产开发有限公司将该商品房交付给被告卢江、陈龙霞。2018年7月27日，锦绣家园（书香名邸）的开发商东安宇天房地产开发有限公司与原告福庭公司签订了委托物业管理合同，将锦绣家园（书香名邸）的物业委托给原告管理，并对物业管理费收费标准及双方的权利义务等内容进行了约定，其中低层楼梯房物业费按建筑面积0.5元/平方米/月计收。2018年10月17日，原告福庭公司与东安宇天房地产开发有限公司签订了《书香名邸前期物业费债权转让协议》，该协议约定东安宇天房地产开发有限公司将书香名邸2018年1月1日至2018年7月31日未交物业费共计362笔，债权金额共计152,080.81元的债权转让给原告收取。2019年4月22日，原告福庭公司以年度总价1,999,796元的价格中标了东安县锦绣家园住宅小区前期物业管理服务，服务期限为5年。2019年4月23日，原告福庭公司（乙方）与东安宇天房地产开发有限公司（甲方）签订了《东安县锦绣家园前期物业服务合同》，约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，多层住宅的交费标准为0.5元/月/平方米，物业服务费主要用于清洁卫生、共用设施设备的日常运行及维护等；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日，按欠交金额0.3%的标准向乙方支付违约金等等内容。2019年9月至11月期间，原告福庭公司中途停止了三个月的物业服务。之后，原告福庭公司继续为该小区提供物业服务至今。被告卢江、陈龙霞拖欠2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费未付。原告福庭公司曾向被告卢江、陈龙霞催收物业费未果，遂起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。另查明，东安县锦绣家园住宅小区的项目推广名为书香名邸。截至目前，东安县锦绣家园住宅小区尚未成立业主委员会。一审法院认为：本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，除法律、司法解释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与锦绣家园小区开发商东安宇天房地产开发有限公司签订的委托物业管理合同、《书香名邸前期物业费债权转让协议》及《东安县锦绣家园前期物业服务合同》对全体业主有效，且原告与东安宇天房地产开发有限公司签订的委托物业管理合同及《东安县锦绣家园前期物业服务合同》除违约金约定过高外，其他条款不违反法律规定，原告作为物业服务提供者应当按照合同约定全面履行自己的义务，被告作为业主应当按照合同约定交纳物业服务费。现原告已按照合同约定提供服务，被告辩称其尚未入住，但该套房屋已经交付给被告使用，被告是否入住不能成为其拒交物业费的条件，且被告未举证证实原告存在不履行物业服务合同的情形，因此，被告应按照约定的标准交纳物业服务费。因原告中途停止了三个月的物业服务，该三个月的物业服务费应予剔除。被告拖欠原告2018年1月1日至2020年7月31日的物业服务费为：0.5元/平方米/月×116.27平方米×28个月=1627.8元。根据原告提交的欠费明细表，原告要求被告支付欠缴的2018年1月1日至2020年7月31日期间物业服务费及公摊水电费、垃圾转运费等合计1848元，因物业服务费包含了小区公共区域清洁及小区共用设施设备日常运行、维护等，故本院对原告主张的2018年1月1日至2020年7月31日期间物业服务费1627.8元予以支持，对于公摊水电费、垃圾转运费不予支持。关于原告要求被告支付拖欠物业费违约金的问题。前期物业合同中约定了拖欠物业服务费的违约责任，且被告未及时支付物业服务费确给原告造成了一定的损失，被告应向原告承担违约责任。合同中约定的违约金计算标准过高，原告自行调整为按照拖欠物业服务费的20%计算违约金，由于原告未提交证据证明其实际损失，考虑到目前原告依然为该小区提供物业服务，为共同营造和谐小区，本院酌情支持违约金按拖欠物业费的10%支付，即1627.8元×10%≈162.7元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告卢江、陈龙霞在本判决生效之日起三十日内支付原告湖南福庭物业管理有限公司2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费1627.8元及违约金162.7元；二、驳回原告湖南福庭物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告卢江、陈龙霞负担。二审期间，上诉人、被上诉人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人卢江、陈龙霞是否应当向被上诉人湖南福庭物业管理有限公司给付物业服务费。具体分析如下：一、本案中被上诉人湖南福庭物业管理有限公司与锦绣家园小区开发商东安宇天房地产开发有限公司签订的《委托物业管理合同》、《书香名邸前期物业费债权转让协议》及《东安县锦绣家园前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上诉人卢江、陈龙霞作为锦绣家园小区业主，上述协议对其具有约束力。故上诉人卢江、陈龙霞上诉提出“被上诉人与东安宇天房地产开发有限公司所签订的《东安县锦绣家园前期物业服务合同》未征求业主方意见，对全体业主不具有法律约束力”的上诉理由不能成立；二、上诉人卢江、陈龙霞上诉提出被上诉人湖南福庭物业管理有限公司未完全履行物业服务合同约定的义务，且上诉人未装修入住，不应当收取物业服务费。经查，虽然该小区的物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，但上诉人卢江、陈龙霞如果认为被上诉人提供物业服务不到位，其可以依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。前期物业服务合同中明确约定了拖欠物业服务费应承担的违约责任，上诉人未及时给付物业服务费的确给被上诉人造成了一定的损失，依法应当承担违约责任。在被上诉人提供了物业服务的情形下，一审法院判决上诉人卢江、陈龙霞向被上诉人湖南福庭物业管理有限公司给付物业服务费和违约金并无不当。前期物业服务合同中明确了业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用，故上诉人卢江、陈龙霞以未装修入住为由拒付物业服务费没有法律依据，对其该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人卢江、陈龙霞的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢江、陈龙霞负担。本判决为终审判决。审判长  廉丽萍审判员  屈中亚审判员  万竹婷二〇二一年九月二十二日书记员  蒋晶晶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。