广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终15620号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州乐驾无忧驾驶培训有限公司，住所地：广州市海珠区新港东路2601房自编之二（仅限办公用途）。法定代表人：林锦强。委托诉讼代理人：廖建勋，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙子嘉，广东国鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市番禺建新水泥制品有限公司，住所地：广州市番禺区桥南街金睿三街2号201房。法定代表人：陈铸煜，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁伟庆，广东百健律师事务所律师。上诉人广州乐驾无忧驾驶培训有限公司(以下简称乐驾无忧公司)因与被上诉人广州市番禺建新水泥制品有限公司(以下简称建新公司)租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。乐驾无忧公司上诉请求：一、维持一审判决第二、三、四项，撤销一审判决第一、六项，改判支持乐驾无忧公司的反诉请求，即乐驾无忧公司无需向建新公司支付场地占用费711075元，且建新公司应退还已付占用费462245元，并赔偿乐驾无忧公司全部损失1100950元；二、本案一、二审诉讼费用由建新公司承担。事实和理由如下：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院对于合同无效所依据的事实认定不清，对于合同无效的双方过错比例的认定以及双方所需承担损失的分配均存在错误。（一）一审法院错误将“案涉项目位于水源保护区内”这一事实认定为“众所周知的事实”，从而推定乐驾无忧公司在签订合同时仅通过查看《国有土地使用权证》即可知悉该事实，属于事实认定错误。1.涉案《国有土地使用证》虽载明“案涉土地南至沙湾水道30米”，但仅凭借该描述，并不必然能够推断出案涉土地就位于水源保护区内，而“沙湾水道流经的蚬涌村段水域属于水源保护区内”的信息具有显著区域性，乐驾无忧公司并非在番禺登记设立，相关工作人员也并非在蚬涌村段水域附近居住，即便是经相关行政部门公示，也不应当认定该信息属于“众所周知的事实”的范畴。此外，在审理过程中，一审法院曾向广州市番禺环境保护局发函询问案涉场地是否位于水源保护区内，并将广州市番禺环境保护局的复函作为本案证据。经双方当事人质证，作为认定事实的依据，乐驾无忧公司认为一审法院在该待证事实需依靠相关证据证明的情况下，又将该事实认定为不需要证据证明的“众所周知的事实”，明显属于逻辑紊乱。2.建新公司出具的《国有土地使用权证书》中记载，案涉地块用途为工业用地，实际用途为建厂房。建新公司系由原番禺市桥梁建设集团公司所属的集体企业即番禺市水泥制品厂转制而来。乐驾无忧公司在建新公司没有明确告知案涉地块位于水源保护区内的情况下，仅基于上述事实，理所当然会认为涉案地块可以用于开展工业活动，同时参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，也不宜推定乐驾无忧公司知悉该涉案场地位于水源保护区内。一审法院认为该事实并非建新公司可以隐瞒的事实，但建新公司并未举证证明在签约前就已明确告知案涉场地位于水源保护区内。即便是该事实属于客观存在的事实，建新公司作为案涉场地权属人，理应更清楚场地情况，其在磋商时就应明确告知场地情况，但一审法院在没有评价建新公司是否存在需要承担缔约过失责任的情形下，片面认定乐驾无忧公司明知场地情况，有失公允。（二）案涉租赁合同签订时间为2018年3月26日，双方在一审中提交的微信聊天记录、《番禺环保检查情况告知书》等证据大多产生于签约之后，即乐驾无忧公司是在签约后才知悉案涉场地位于水源保护区内，建新公司在签约时并未将此事实告知乐驾无忧公司，故一审法院据此认定“乐驾无忧公司在签约时知悉案涉场地位于水源保护区内是错误的。（三）一审法院错误认定乐驾无忧公司明确知悉案涉场地位于水源保护区内并需要进行环评，从而认定乐驾无忧公司对场地改建产生的损失具有重大过失，应承担主要责任，并酌定乐驾无忧公司自行承担损失部分70%责任，认定事实不清，且无法律依据。乐驾无忧公司承租案涉场地是用于开展驾培训练活动，仅需要了解土地性质、土地硬化建设是否符合交通管理部门要求，并不需要进行环评。而根据《广州市机动车驾驶员培训管理办法》、《广州市机动车驾驶培训经营性教练场管理指导意见》的规定，一般情况下，乐驾无忧公司在办理机动车驾驶员培训经营许可(教练场)时，亦不需要进行环评。乐驾无忧公司系2018年7月28日收到环保部门口头要求停业的通知，2018年8月1日收到环保部门书面告知，当时土地硬化已经全部完工，灯光、划线工程也接近竣工，即乐驾无忧公司并未在明知未进行环评的情况下恶意施工，不存在重大过失。乐驾无忧公司是在涉案租赁合同签订后、收到环保部门告知前，与案外人签订了改建合同，此时乐驾无忧公司并不知悉案涉项目位于水源保护区内，即便是要中止履行合同，如按一审法院的逻辑，让乐驾无忧公司承担该部分的违约责任，显然不公。即便按照一审法院逻辑，对乐驾无忧公司所实施的改建工程，也应区分是否在环保部门告知前。一审法院将发生在2018年7月28日之后的灯光、划线等附属工程施工的过错程度作为认定案涉场地全部改建工程损失责任分配的标准，显然不合逻辑。二、一审法院在认定合同无效的前提下，仅对案涉场地改建工程部分损失的承担按照双方过错程序进行了分配，未对场地使用费的承担进行分配，不符合《民法典》第一百五十七条规定。建新公司对案涉租赁合同无效存在过错，其主张的占有使用费属于其损失，同样应按过错程度承担，一审法院判决乐驾无忧公司全额承担建新公司损失没有法律依据。三、根据现行法律法规，对合同无效重要事实的披露属于出租方的义务。现有证据充分证明建新公司明知场地在水源保护区内，但却没有告知乐驾无忧公司，故建新公司应对合同无效承担主要责任。而且，乐驾无忧公司仅对涉案场地进行了土地平整施工，在环保检查后就停工，并未实际使用涉案场地，一审判令乐驾无忧公司全额支付占有使用费，有失公允。被上诉人建新公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，责任区分得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：一、乐驾无忧公司认为应由建新公司分摊场地使用费没有任何法律和事实依据。建新公司在签约后已依约于2018年3月底交付了场地，乐驾无忧公司在2018年12月30日向建新公司寄送《工作联系函》，明确告知建新公司已撤回相关办公设备，场地可随时交还建新公司。鉴于乐驾无忧公司已客观上实际占用了场地，故即使双方租赁合同无效，基于公平合理原则，乐驾无忧公司亦应支付实际占用期间的场地使用费。一审判令乐驾无忧公司支付2018年8月至12月的场地占用使用费并无不当。二、建新公司并未隐瞒事实，一审认定乐驾无忧公司承担70%过错并无不当。1.签约前，乐驾无忧公司在中介陪同下实体考察了现场，建新公司亦向其出示了涉案土地的国有土地使用权证。乐驾无忧公司称其并不了解涉案租赁物的权属情况，与事实不符。2.事实上，沙湾水道就在租赁物的旁边，大家均能见到。且对涉案场地在水源保护区内的事实，双方当事人均可从广东省政府公开网站上查到2016年11月4日发布的粤府函﹝2016﹞358号《广东省人民政府关于调整广州市饮用水源保护区的批复》中知悉。故乐驾无忧公司认为该事实不属于众所周知的事实是没有事实和法律依据的。三、根据《中华人民共和国环境影响评价法》第十六条、第二十五条的规定，所有的建设项目均需进行环评。建新公司在乐驾无忧公司承租后，已给予其一个月的免租期，并在合同中明确约定了乐驾无忧公司负有办证义务。建新公司多次提醒乐驾无忧公司办证，但乐驾无忧公司在未办理相关环评文件、未经审批部门审查批准的前提下，就盲目自信地擅自进行驾驶场地项目建设，由此扩大的损失应由乐驾无忧公司自行承担。一审认定乐驾无忧公司承担主要责任，并无不当。2018年10月17日，建新公司向一审法院起诉请求：一、确认双方合同已于2019年4月30日解除；二、乐驾无忧公司支付建新公司2018年8月至2019年4月份租金1279935元及交清租金之日止的迟延交租违约金63976.75元（违约金以当月租为基数，按每天千分之一计算至付清为止，暂计至2019年1月5日止）；三、乐驾无忧公司向建新公司清偿自2018年4月起拖欠的水电费（暂计至2018年11月）共计19432.20元；四、诉讼费用全部由乐驾无忧公司承担。乐驾无忧公司一审答辩称不同意建新公司的诉讼请求，并反诉请求判令：1.撤销双方于2018年3月26日签订的《租赁合同》（编号：HL2018032601）；2.建新公司应向乐驾无忧公司退回保证金284430元、返还已交纳租金426645元和赔偿损失1100950元，共计1812025元；3.建新公司承担本诉和反诉的诉讼费用；4.建新公司承担本案鉴定费用。一审法院经审理查明：建新公司于2001年5月29日取得坐落于番禺区××蚬××村“大涌口”以西的土地（下称涉案土地）的使用权，该土地权属性质为国有，使用权面积为21783平方米，东至空地0米，南至沙湾水道30米，西至空地0米，北至空地0米，土地使用期限至2050年11月27日止，土地批准用途为工业用地，实际用途为建厂房，该土地使用权由原番禺市桥梁开发建设集团公司转让所得。根据相应的《转让土地使用权协议》记载，建新公司是由原番禺市桥梁开发建设集团公司所属企业番禺市水泥制品厂转制并更名而成立。2018年3月26日，建新公司作为甲方（出租方）与乐驾无忧公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》（编号：HL2018032601）一份，该合同记载内容如下：现广州市番禺石基昊信房地产中介服务部促成甲、乙双方租赁关系，乙方在该服务部带领下已对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下租赁合同条件：第一条“物业基本情况”：甲方将座落在番禺区××蚬××村“大涌口”以西内厂房出租给乙方使用，该场地为工业用途。该场地总面积约为16770.11平方米（其中建筑物面积为1006.82平方米，空地面积为15763.29平方米）。乙方租用该场地，乙方需付租金给甲方。甲方保证该厂房权属清楚。如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。第二条“租赁期、租金”：2018年4月1日至2021年3月31日每月租金（不含税价）142215元，2021年4月1日至2024年3月31日每月租金（不含税价）156436元，2024年4月1日至2027年3月31日每月租金（不含税价）172080元，租赁税由乙方承担。租期为九年，其中自2018年4月1日至2018年4月30日为免租装修期。第三条“保证金”：乙方在签定本合同的当天向甲方支付284430元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收场地后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由甲方不计利息返还给乙方。第四条“场地移交，租金支付时间”：在签定本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金。甲方在2018年4月1日前将场地交付乙方使用。在交付之前（含当天），与该场地相关之费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。第五条“甲方责任及权利”：1.租赁期内，甲方提供原有水/电设施和水电负荷（原用电荷为30千瓦）给乙方使用；如乙方增加水/电负荷的，甲方协助乙方到有关部门协商解决，其报装费、安装费等由乙方负责。……3.甲方提供土地使用证件，协助乙方办理工商、国/地税牌照，如乙方不能办理营业执照的情况下与甲方无关。4.租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属于甲方所有。5.鉴于广州市番禺石基昊信房地产中介服务有限公司已完成本合同的中介服务，成功介绍乙方租赁甲方物业，并签定合同，甲方自收到乙方按金后，需向广州市番禺石基昊信房地产中介服务有限公司支付相当于一个月租金作为佣金142215元。第六条“乙方责任及权利”：1.租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除合同，没收保证金。2.租赁期内，该场地每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清。……4.租赁期内，如乙方增建或改建该场地时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该场地则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。……6.租赁期内，乙方须按政府相关部门规定，依法经营，按章纳税，做好安全生产措施，其环保、消防要符合本地区的规定，并须负责缴交国家法规规定经营者经营过程中应缴的费用。否则，一切经济损失及法律责任均由乙方承担，与甲方无关。……第七条“甲方违约责任”：租赁期内，乙方未按合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金。第十三条“备注”：该场地的水电收费标准按照部门的收费标准加正常损耗费用。同日，乐驾无忧公司向建新公司转账支付了保证金284430元。一审诉讼中，双方确认，乐驾无忧公司实际租赁物业为涉案土地中面积为15763.29平方米的空地和面积为1006.82平方米的一层建筑物（办公楼）；双方在签订上述《租赁合同》前共同对租赁物业进行了现场实地视察，建新公司除向乐驾无忧公司出示了涉案土地的国有土地使用证外无向乐驾无忧公司交付过其他资料。建新公司确认，上述租赁建筑物没有取得产权证。对于该租赁建筑物报建手续问题，建新公司称，其由原番禺市桥梁建设集团公司所属的集体企业即番禺市水泥制品厂转制而来，上述租赁建筑物于转制前便已建成，按理应办有相关的报建手续，但由于现有的股东均为2018年初通过股权转让的方式成为其的新股东，新股东对该建筑物的报建情况并不清楚，而在股权转让时出让方所移交的公司资料当中，亦未发现这方面的资料，经向国土部门查询，也暂未发现该建筑物的报建手续情况。乐驾无忧公司于2018年12月27日向建新公司出具《工作联系函》，称双方签订了上述《租赁合同》，约定由建新公司将上述场地出租给其用作驾驶培训场地，后其在办理相关手续的过程中得知，该场地因位于水源保护区内无法进行驾驶培训用途，但建新公司在签约过程中并未告知其，因场地位于水源保护区内相关活动可能无法通过环境评估等事实，导致其对签订合同产生了重大误解，现其对该场地的改造已经投入了近107万元，由于场地无法通过环评，导致其产生了重大损失，鉴于客观障碍和双方已经对《租赁合同》纠纷一事均提起了诉讼，双方继续履行合同已无可能，为了减少双方的损失，现其建议建新公司收到本联系函后将案涉场地收回或另行出租，其在2018年12月14日已经将相关办公设备撤回，场地可以随时交付给建新公司，为顺利解决涉案场地的纠纷，其也愿意与建新公司友好协商处理，望建新公司尽快来电联系。上述《工作联系函》于2018年12月28日邮寄给建新公司法定代表人，于2018年12月30日由他人签收。2019年4月23日，乐驾无忧公司向建新公司出具《工作联系函》，称建新公司落款时间为2019年4月16日的《同意收回租赁场地告知函》其已收悉，其对建新公司收回场地没有异议，其在2018年12月27日向建新公司寄送的上述《工作联系函》中明确，其在2018年12月14日已经将场地内所有设施撤回，并建议建新公司收回场地或另行出租，避免损失扩大，但建新公司直到现在才收回场地，在此期间造成的扩大损失应该由建新公司自行承担。该《工作联系函》于2019年4月24日邮寄给建新公司法定代表人，于2019年4月25投递于菜鸟驿站。建新公司确认其收到了上述两份《工作联系函》。建新公司称，其于2019年4月底收到上述第二份《工作联系函》后于2019年4月30日收回涉案租赁物业，收回时地上无设施，办公楼内已清空。双方确认，建新公司收回租赁物业时双方没有进行现场确认，也没有签订任何书面文件。乐驾无忧公司称，其在广州市内有多个大型培训训练场地，其在签订合同前只需要了解场地的地块性质不属于农业用地，能够用于土地硬化建设并符合当地的交通管理部门要求（如有相关证照、资质、车辆的数量）即可，其所有使用的培训场地均不需要办理环评手续，故其当时只是了解租赁物业的权属以及现状，看是否符合驾驶培训场地的要求，其对涉案土地是否属于水源保护区域内不知情，且实地视察时场地上还存在原水泥厂的一些设施，建新公司知道其租赁场地用于大型的驾驶培训场所，但建新公司也未告知因环保问题被关闭停业的事实，建新公司于2018年3月底向其交付租赁物业后，其便进场施工，其进场时场地水泥并未完全硬化，其于2018年7、8月份完成土地硬化，2018年8月完成划线和灯光工程，施工完毕后其没有正式使用过，只是将两三台车放在场地进行检验，其于2018年7月28日收到环保部门口头要求停业的指令，于2018年8月1日收到书面的停业告知书便停止使用场地，此时其才知悉涉案租赁场地属于饮用水源保护区域范围内，此时场地土地硬化已竣工，灯光等附属工程尚未完工，其知悉后通过建新公司或直接与环保部门进行沟通，看能否获得准许，沟通结果为环保部门明确告知不准许，其方人员和车辆于2018年12月14日撤场并撤走附属设施如灯杆、电线等，现场仅留有硬化地面、斜坡、划线。乐驾无忧公司提交的《番禺环保检查情况告知书》记载，广州市番禺桥南街环境保护监督检查中队于2018年8月1日向“广州乐驾无忧驾校”作出并送达该告知书，该告知书内容为：2018年8月1日经现场检查发现该单位存在“未依法报批环境影响评价文件，擅自开工建设”、“需要配套建设的污染治理设施未建成或未完成建设项目环境保护设施验收工作，擅自投入经营或生产”、“未领取或被吊销排污许可证违法排污”的环境问题，要求该单位迅速采取“立即停止产生污染的有关生产或经营活动”、“采取其他避免环境污染的相关措施”的措施。根据乐驾无忧公司的申请，一审法院就涉案土地是否属于水源保护区范畴以及能否开设驾驶培训场所和开展驾驶培训活动的问题致函广州市番禺环境保护局进行征询，该局函复一审法院称，由于没有该项目具体地址，根据有关规定，该局意见如下：一、根据《广东省人民政府关于调整广州市饮用水源保护区的批复》（粤府函[2016]358号），沙湾水道流经番禺桥南街蚬涌村段的水域均属于沙湾水道饮用水源保护区二级水源保护区水域范围，二级保护区水域边界线向北岸陆域纵深1000米的陆域属于二级保护区陆域范围。建议根据该项目具体地址确认其是否位于水源保护区内。二、根据《中华人民共和国水污染防治法》（2017年修改）第六十六条规定，禁止在饮用水水源二级保护区内新建、改建、扩建排放污染物的建设项目；已建成的排放污染物的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭。驾驶培训场所在施工期、营运期产生、排放废水、废气、噪声等污染物，不符合现行环保法律法规要求。若该项目位于水源保护区内，则不可以开设驾驶培训场所和开展驾驶培训活动。经质证，建新公司和乐驾无忧公司对上述复函的真实性无异议，并确认涉案土地在上述规定的二级保护区陆域范围内。乐驾无忧公司提交其方上述签订合同的代表人赖保龙与建新公司的法定代表人陈铸煜的微信聊天记录截图记载，聊天时间介于2018年7月28日至2018年8月15日，绝大部分为语音信息，乐驾无忧公司提供了大部分的语音信息翻译文字打印件，根据翻译文字记载，2018年7月28日，赖保龙告知陈铸煜环保局检查人员来到场地并要求约上其双方一起商量沟通场地的事，赖保龙表示“不是办证原因，应该是跟你沟通场地的状况，是你以前遗留的问题，关于河涌污染的，因为我们驾校不会造成环境污染的，他想找你聊聊。……执法人员说会打电话给你，应该是沟通场地使用的时候需要注意哪些事项吧，具体的我不太清楚。”陈铸煜回复称其在外地无法亲自处理，向赖保龙提供了其拍档电话要求赖保龙联系告知相关情况，赖保龙表示其会让其同事联系陈铸煜的拍档。赖保龙转发的其与其同事的微信聊天记录截图记载，其同事告知：环保局昨天到蚬涌场地，他们要求和业主沟通，因为场地前身是经营水泥厂的，他们想和业主、我们公司谈一下；2018年8月5日，赖保龙发“陈总，场地的位置涉及水源保护区，环保局不让我们在那边经营驾校训练场，请你们明确这件事后，我们才敢转租金呀”，陈铸煜回复“你们也知道这是水源保护的，我这边跟环保局沟通过，环保局那边只是要求你们办公室装修要注意一点，还有餐厅不能明火，餐厅垃圾需要处理以及做好消防工作而已，没有其他问题的，你们只要将生活垃圾自行处理或者给点钱让村里的人处理也行，另外做好防火，主要是这两点。如果你们不交租金那这个场地不能再给你们使用了，这样不符合规矩呀。当初我把场地资料交给你们看过，你们也审核过，我也说明了情况，你们因为这样不交租金也要考虑清楚呀。我也很配合你们的工作，我也想你们可以做得成功，但是因为这样不交租金是说不过去的。至于环保的问题，不是我们去负责的，你们不能因为办不了牌照或者环保问题就不交租金，我们基本都会配合你们的，但是你们不能不交租金，你还是好好跟老板说清楚吧，我不想为难你，如果你们还不交租金，我们就关闭场地了，当时我们是在中介那里说得清清楚楚，你们才进场的。”赖保龙回复“陈总，当时我知道你们当时因为工业污染问题不能经营水泥厂，但现在我收到这份资料明文写明了该场地是水资源保护二级陆域，这份环境资料现在表明驾校行业不能经营，我们是不清楚该概况的而且当时你没跟我们说驾校行业也不能在此经营，另外也标示了还有130多个行业不能在这种地域经营，直到现在我们收到资料才清楚该地的特殊性，当时我们知道你们不能经营是因为工业污染问题，我们经营驾校训练场是不会产生污染，如果在我们进场前你是早就收到这份资料文件知悉这块地的情况，但是你又没把实情告诉我们，这的确是故意隐瞒，我老板在跟我沟通大致情况，然后再跟别人对接这件事。”陈铸煜回复“对接归对接，但这种方式肯定是不对的，什么都可以商量，不交租金那就没得谈，你跟你老板商量下吧，另外环保局那边有没有发通知勒令你们停止。”赖保龙回复“环保局私下跟我们沟通要撤场，不然就有罚款，有明文规定在126条说明禁止经营的行业有驾校训练场，现场的执法人员现在还没上报，不然会有罚款的，让我们自行撤场。”陈铸煜回复“……我有叫你们去了解，把所有资料都给你们看过，叫你们去审核，你们觉得可以做就做，当时谈好了，也给了你们时间。第四点，关于环保问题，我有去了解过，是属于沙湾环保，其实就两点，第一是垃圾问题，第二是不能煮饭，这段时间先吃盒饭吧，以后再安排，有去调解过的。按照以上几点，环保部门没发文给你们，你们可以去做的，其实就是沟通的关系问题而已。你看看能不能把这个月的租金先交了，这个月也有时间去处理，我去磨合一下……”赖保龙回复“陈总，我跟老板沟通了，我们会配合的，这个不能完全怪你，而且我们也是比较投缘，做啥事都是公平公正，我老板周六日已经联系人去处理，约了周一下午去环保局沟通该如何处理，而且财务今天不上班，过两三天就给你转租金。”陈铸煜回复“好的，没问题。还有一个解决方法，环保那边你不要去招惹，我找人沟通过，你们不办牌照，以实习的方式应该不会出问题的，你们远离水源保护区去找个地址领牌照，会不会比较实在，有试过这个想法吗？如果正规去做，那真的不好办，当时没考虑水源保护区的详细方面，就这样交付给你们了，让你们自己去考虑这个场地是否合适，如果觉得可以搞你就搞。如果搞不了那就别租了，我们当时都有这种心态，我们每次做事都认为承租人能赚到钱，我们正常收租。……而且我们商量了好久才达成共识，你们才租下来的，你们看看暂时不领牌照是否可行，不涉及环保，因为这是地方性的，等过一段时间这边的场地情况调整后再领牌照或者远离水源保护区域领牌照可行不。你们直接去环保局沟通，不管有没有熟人都很难很辛苦的。因为水源保护区的原因，任何领导都不能发话，你又不是不知道，他们既然没发文你们就先经营呀，我们已经跟当地的环保所沟通过，是暂时没有问题的，那你们可以先不管他们，照常经营……”赖保龙回复“好的，陈总，我先跟老板沟通一下。事情是这样的，其实是交通局需要我们去领牌照就是备案，环保局过来处理跟交通局没关联的，环保局不让我们经营要我们撤场是因为场地实际情况，如果不撤场，他们立案的话是要罚款的，若你们搞定了环保所，他们不过来查，那就行了，因为交通局要我们备案跟环保局是没有关系的，是不相通的，我跟老板商量如何处理。”陈铸煜回复“你跟我说完之后，我也去环保所那里咨询过，我看也不是啥大问题，所以最近就没有通知你。环保局要查你们的，其实就是不要明火煮食，不要太大力度装修，员工尽量先吃快餐，生活垃圾要自行处理，我会让村里安排一个垃圾桶过去，到时候你们交垃圾费即可。但是你们说环保局要你们撤场，交委那边你们应该很熟悉的啊。在其他地方领个牌照，拿过来就行了啊，说这边作为实习使用的，作为我们自己停车使用的不就行了，你就说是租来停车的，好好解释就可以的了。”赖保龙回复“不行的，我们有教练车在里面运作肯定不可以的，因为教练场要备案的，不然教练车不能进场而且不允许经营，如果环保局强调的水资源保护是让我们做好措施不污染那就没问题的，不立刻要求我们撤场那么问题不大，只要分类生活垃圾进行处理那就很容易，但是一定要我们撤场那就变得很头疼了。”陈铸煜回复“那你看着办，尽快处理好就行。……你们又不需要环保局审批的牌照，但是需要环保前置，那就是很麻烦的事了。”赖保龙回复“我看怎么处理”、“如果跟你所说的只是处理生活垃圾，那就没问题呀。若他们咬定这是场地本身问题，因为之前他们到现场强调过，所以我们要去环保局落实究竟怎么回事。去到环保局如果证实了只是生活垃圾的话，那就是小问题啦”，陈铸煜回复“我就是担心你们去找他们沟通，把事情复杂化了，本来环保局可能不怎么关注这个项目，你们主动去找他们沟通，搞得番禺那边来关注你们，然后要求有牌照才能经营，那就很难了。如果二级水源有条例保护不让做驾校，那你们更不用做了。如果你们去查了条例的确是规定不让做驾校的，环保局肯定不会让你们经营的，你们要慎重考虑呀。……我建议你跟老板过来这边一起磋商，你们再去搞，因为我不清楚你们准备怎么搞，我觉得环保那边不需要这样处理的”，赖保龙回复“陈总，不用担心，我老板开公司也是有人脉的，就让他去处理吧，等周一下午收到结果，看处理情况我们再找你商议这件事，如果明天能搞定那就最好，现在先让我老板去处理，至于行不行我都会告知你的”；2018年8月7日，赖保龙发“环保所那边命令我们不能练车，除非能拿到区环保局的批复资料允许我们做训练场，不然我们再练车就进行行政处罚，不是我们去找他们，是他们会经常过来巡场，不管我们怎么处理垃圾都没用，环保所默认只要有人在这里都会制造垃圾，除了是跟生产有关的活动那就没问题。因为场地太近水资源保护区，所以不能经营训练场，除非我们能拿到区或者市的书面批复文件。只要有同意的批复文件，那就可以正常经营。否则，我们还继续练车他们就过来执法，他们时刻在关注我们。”陈铸煜回复“那要怎么处理，周一那天你们协商好没有？”赖保龙回复“叫人过去搞环评，他在想怎么处理。陈总你刚才说有人搞停车场，在什么位置，这样可以借鉴。”陈铸煜回复“就是隔壁的那块地呀，现在已经完成地面硬化了，面积是我们的3、4倍”；2018年8月9日，陈铸煜催交租，赖保龙回复“很多事情要处理，在对接环评一些事情。我就在场地，环保局过来查场地，我们根本用不了场地，现在不是说不交租，我们正在处理这个环保的事，我跟你还是友好沟通的，我是打份工，你是老板可以理解的，我正在处理这个敏感的问题，我老板表示先处理完再说，没有谁对谁错，大家应该积极面对问题。”陈铸煜回复“这样不行的，如果这样，要不你们把场地退回给我，既然你们觉得有问题不交租，那就把场地退回来吧，我们做朋友什么都好说，如果违约了那就难搞了，你看下合同，我们什么都交给了你，情况也告知了，没有隐瞒。如果可以商讨的话，那就先把租金交了。若你们不要场地，终止合同就行了。”赖保龙回复“我等老板开完会，我跟他汇报这件事。”2018年8月10日，陈铸煜催交租，赖保龙回复“我们正在找区和市那边的环保局处理环保问题，我们投入了上百万，肯定是想把事情处理好呀。”陈铸煜回复“做生意有赚有亏，你们认为不做了那就不要占着场地，如果你们要做那就交租金呀，……不交租金那就退场，我也要找人管理。”赖保龙回复“所以我让老板过去跟你沟通。”赖保龙发“这块地我们已经投入了近一百万，现在遇到这样的意外不是我们故意不交租，请您理解并体谅，而不应该是麻木不仁只追着租金，我们已经启动环评的工作，争取尽快有结果。如果环评能通过，皆大欢喜，欠下的租金必然马上交齐；若环评不通过，双方再协商解约的事情。驾驶培训没有任何污染，通过环评的机会还是很高的。”陈铸煜发“现场场地是什么情况，想怎么搞，你们打算怎么处理，我看到你们的车正在培训。”赖保龙回复“我们打算办好营业执照，然后备案，看哪个环节出问题，然后针对性去解决。”陈铸煜发“你能约到你老板明天过来这边吗？过来才有得谈，不过来都不是磋商的。我邀请你们过来沟通一下场地该怎么处理。”赖保龙回复“陈总，我想咨询一下，我刚跟老板沟通了，你之前是不是已经做过环评，环评报告还在不，你清楚整个流程能令这件事处理得快一点。因为我们很想知道结果，所以不会轻易去放弃。我们想尽快处理这件事，问下你之前是怎么做的，我们现在已经在做了，但是涉及到场地规划等多项内容，就想了解清楚。”陈铸煜回复“你老板什么时候过来，不交租肯定不行的，我也要跟股东交待的。现在是什么问题需要递交什么资料要怎么配合，我若有人际关系肯定会配合的，我们的资料都没问题的都可以复印给你，你们要过来慢慢沟通才可以的，但是不能因为领不到牌照某个环节出问题就不交租金，现在遇到什么困难需要哪个部门的人帮忙解决，我可以找有能力的拍档看看有没有其他办法去跟进。”赖保龙回复“老板今晚要开会，我看下他是今晚还是明天才给你致电。”陈铸煜回复“你赶紧回复我吧，很多事情都要磋商的。如果你们不想做了，那就把场地退回给我，因为现在有人想看场地，我们作为朋友，你们一直拖着就没意思了。现在刚开始合作没多久就不交租了，你们又不说原因，叫你们过来番禺又不来。如果不想做了那就撤场吧，钱不在这里赚，可以去其他地方赚啊。”赖保龙回复“做事都不容易，我在天河处理事情，下次吧。这次能不能合作都没问题的，我做人做事不喜欢拖欠，我也想快点解决事情，你能收到租金，皆大欢喜。”陈铸煜回复“我对事不对人，……也知道你们投入了很多钱。”经质证，建新公司对上述微信聊天记录的真实性无异议，但建新公司称，上述聊天记录客观上仅反映了2018年7月28日之后双方的聊天内容，乐驾无忧公司没有提交2018年7月28日之前的聊天记录，该证据并不完整，存在以偏概全、断章取义情形，从聊天内容来看，并不能证明建新公司存在任何隐瞒租赁地块的相关重大事实的行为，反而能够证实建新公司不仅没有任何隐瞒，且早已清楚告知租赁地块的相关事实，翻看双方完整的微信聊天记录内容，双方于2018年5月24日上午9时41分的微信对话中，建新公司已明确督促过乐驾无忧公司应当尽快办理有关证照的情形，并提醒其要重视河堤两岸可能存在的环保要求的事实，但乐驾无忧公司一直以来过于盲目自信，在未办理相关证照手续的前提下便先行对场地进行建设并投入使用，直至2018年8月1日在广州市番禺桥南街环境保护监督检查中队的环保检查中发现存在环境问题后发出上述《环保检查情况告知书》。对此，建新公司提交了陈铸煜与赖保龙2018年5月24日的微信聊天记录加以证明。该聊天记录记载，陈铸煜询问赖保龙场地的牌照、证照是否办理，赖保龙回复“如果我们用这块场地的分公司是未办的，如果以这块地作为我们的分公司比如沙湾分公司的营业执照是未办的。”陈铸煜发“你们办牌有没有难度？我现在希望你们还是尽快的将有关执照办下来，我这边有个朋友在这边比较熟，专门帮别人协助办理相关证照的，如果你们这边办理证照有难度，我现在直接将他的电话发给你，你直接跟他沟通。作为业主方我是希望你们讲场地的证照尽快办理下来，以免因现在河堤两边场地抓得比较严会受影响，好不好？或者你同公司商量一下，需要到我老友电话的，我就即刻发给你。”赖保龙回复“针对这块地的话证照未办，因为我们要经营的嘛，经营这块地做训练场是未办的，是应该要办，因为这个是在番禺这边备案是否需要营业执照，好像天河那边就不需要我们就不办，天河那边我们有四五块地是不需要营业执照的，所以我们就不办，但白云这边就一定要的所以就一定要办，番禺是否需要办暂时未知，因为在番禺这边由于我一块地还未搞完，要搞完之后拍照无问题，去拍照备案交通局那边说要的，我们到时再去办理，如果说不要的我们就不办。”关于租金和水电费。双方确认，2018年4月是免租期，乐驾无忧公司除向建新公司缴纳了2018年5月至7月合计三个月的租金外，没有缴纳过其他租金，乐驾无忧公司没有缴纳过水电费。乐驾无忧公司主张，其于2018年8月1日收到环保部门发出的停业告知书时，合同已经客观履行不能，合同应予撤销，其不应该继续缴纳租金，且建新公司主张的迟延违约金过高。对于租金标准，双方确认，签订合同时并未明确区分空地和建筑物的租金。建新公司称，空地租金标准为每月每平方米8元每月租金合计126106.32元，建筑物租金标准为每月每平方米16元每月租金合计16109.12元，两项合计142215.44元，经四舍五入后按整数最终确定每月租金142215元。对此，乐驾无忧公司称，建新公司向其出租涉案场地时并未向其明示租金计算方式，如按照建新公司主张的上述计算方式，涉案建筑物属违章建筑，对于建筑物占地面积部分不应当以每月每平方米16元标准计算，而应当按照市场价格计算空地租金，多出的部分应当予以扣除。对于水电费，建新公司称，水费是其向水厂支付的，电是接邻厂的电使用，其每月向该厂缴纳相关费用，电力部门并未单独向其开具收费凭证，乐驾无忧公司租赁期间涉案土地不存在其他承租人。对此，建新公司提交了以下证据加以证明：1.广东省行政事业性收费统一票据和广东增值税专用发票原件各11张。显示为水务公司于2018年5月至2018年10月、2019年1月至2019年4月期间向建新公司出具的污水处理费和自来水费的收费票据，记载计费周期自2018年3月31日至2018年5月2日的污水处理费1573.60元、自来水费3304.56元，2018年5月2日至2018年5月31日的污水处理费2016元、自来水费4233.60元，2018年5月31日至2018年6月30日的污水处理费1197元、自来水费2513.70元，2018年6月30日至2018年7月30日的污水处理费3032.40元、自来水费6368.04元，2018年7月30日至2018年8月31日的污水处理费2066.40元、自来水费4339.44元，2018年8月31日至2018年9月30日的污水处理费2202.20元、自来水费4624.62元，2018年10月31日至2018年11月29日的污水处理费2473.80元、自来水费5194.98元，2018年11月29日至2018年12月30日的污水处理费2070.60元、自来水费4348.26元，2018年12月30日至2019年1月31日的污水处理费1801.80元、自来水费3783.78元，2019年1月31日至2019年2月28日的污水处理费977.20元、自来水费2052.12元，2019年2月28日至2019年3月30日的污水处理费1930.60元、自来水费4054.26元。其中广东增值税专用发票备注栏记载有用户编号（5066）及上月和本月读数（读数前后衔接），自来水水费含税单价为2.94元/立方。2.显示由建新公司在2018年6月至2018年12月期间向乐驾无忧公司出具的水电费收款收据原件6张。每张收款收据详细记载有2018年4月至2018年11月期间电费和水费的度数、单价、金额，具体记载为电费和水费的读数分别为4月至5月1410度和534度、6月至7月1012度和550度、8月至9月877度和55度、9月898度和79度、10月1280度和75度、11月1273度和81度，电费单价均为1.8元，水费单价均为5.3元，电费金额合计12150元，水费金额合计7282.20元。3.显示由经手人梁某于2018年5月至2018年12月期间向建新公司出具的电费收据原件8张。仅记载金额，未记载读数和单价，记载2018年4月至2018年11月电费分别为448元、2093.40元、1107元、714.60元、729元、1616元、2304元、1852元，合计10864元。建新公司主张该部分收据是其向邻厂缴纳电费的凭证。对于上述证据1的发票和证据2记载的水费不一致的情况，建新公司解释称，发票记载的水费是涉案土地的总表费用，收款收据记载的水费是乐驾无忧公司承租场地的分表费用，建新公司依据上述证据2向乐驾无忧公司主张水电费19732.20元。经质证，乐驾无忧公司认为，上述证据无法反映出其使用场地水电情况，且其仅承租一部分场地，建新公司所提供的票据无法区分其所使用的水电情况，另外，其从未在场地正常经营，并无过多使用涉案场地水电，其于2018年12月14日已经撤场，此后发生的水电费用其不予认可。关于其主张赔偿的损失。乐驾无忧公司明确损失包括建设斜坡和土地平整硬化等977020元、场地水电装修工程等101930元和清理垃圾等其他费用22000元。对此，乐驾无忧公司提交了以下证据加以证明：1.显示由“张正春”于2018年（无签署具体日期）出具的名为“番禺蚬涌场地费用”手写材料复印件1份（乐驾无忧公司明确其无法提供原件）。乐驾无忧公司称，张正春是负责涉案场地地面硬化及建设斜坡的包工头。该手写材料记载费用包括：“1.挖机整理场地费106000元。2.斜坡68000元。3.场地中间做一条排水沟70180元。4.铺水泥地面总面积15170平方，收料做2800平方×32元=89600元，搅拌站买料做12370平方×52元=643240元，合计977020元。”2.显示由“广州市发财熊装饰工程有限公司”出具的打印名称为“广州悦悦驾驶培训有限公司训练场地报价表”原件1份和名称为“蚬涌训练场”的手写材料复印件1份（乐驾无忧公司明确其无法提供原件）。乐驾无忧公司主张，黎其源是负责涉案场地装修、水电等装饰工程的包工头。其中“广州悦悦驾驶培训有限公司训练场地报价表”手写记载抬头为“蚬涌训练场”，内容包括“灯杆63支、单价800元、合计50400元；灯线1600米、单价7元、合计11200元；增*灯78只、单价235元、合计18330元；主线720米、单价25元、合计18000元；清垃圾4000元。合计101930元”。“蚬涌训练场”记载：“灯光80000元（100支）、主线18000元（720米×25）、清垃圾4000元（已付）。预付款40000元已收。剩余款58000元。减免8000元，实收50000元含税票”。该手写材料还显示有“黎其源”签名。3.户名为刘立新（乐驾无忧公司主张是其股东）的招商银行账户历史交易明细表打印件。记载向“张正春”转款的记录有2018年5月25日10万元（交易备注为“番禺广场沙湾场地工程款”）、同年6月1日10万元（交易备注为“番禺广场沙湾场地工程款”）、同年7月3日20万元（交易备注为“番禺广场沙湾场地工程款”）；向“黎其源”转款的记录有2018年6月26日40000元（交易备注为“番禺蚬涌场地安装灯光设备工程首付款”）、同年7月12日4000元（交易备注为“番禺场地垃圾清理费”）、同年7月19日8091元（交易备注为“墙面翻新费用”）。此外，还记载有同期向“张正春”和“黎其源”转出交易备注显示为其他场地的相关费用的记录。4.支付宝账单详情记载，2018年4月28日向“张正春”转款10万元（备注为“番禺广场沙湾场地费用”）。5.中国建设银行网商银行电子回执和银行账户交易查询结果截图打印件各1份。分别记载乐驾无忧公司于2018年7月11日向佛山市信安昌交通设施有限公司转账26588元，备注用途为“蚬涌场地、江高场地、暨大场地标线工程总造价款”。乐驾无忧公司主张其中蚬涌场地标线工程总造价款为18000元；于2018年7月20日向蒋卫东转账支付4000元，备注用途为“设计服务费”。乐驾无忧公司主张是涉案场地的其他支出费用。6.户名为乐驾无忧公司的银行对账单和财务明细清单打印件。记载2018年12月6日向佛山市信安昌交通设施有限公司转账19527.30元，摘要为“番禺工程款”。此外，还记载有向佛山市信安昌交通设施有限公司转出摘要显示为其他场地的工程款记录。经质证，建新公司对上述证据发表意见如下：证据1的真实性不予确认，因为记载的费用没有明确指向是用于哪里、谁开支等情况，也没有证据显示该费用与乐驾无忧公司有关联；证据2，显示对象是广州悦悦驾驶培训有限公司，与本案没有关联，其真实性、合法性不予确认；证据3至证据6，即便真实，也与本案没有关联。乐驾无忧公司称，由于工程都是由小包工头施工，没有签订合同，大多出具收据，其无法提供合同等其他证据。根据乐驾无忧公司的申请，一审法院依法委托中量工程咨询有限公司对涉案土地上驾驶场地硬化平整、灯光划线、斜坡建造等工程的价值进行评估，鉴定结果记载工程造价为1224422.67元，具体包括：1.分部分项工程费1108025.17元。1.1路灯55533.14元；1.2砖砌水沟2642.36元；1.3水沟盖板15391.39元；1.4土地硬化941635.46元；1.5斜坡浇筑76475.61元；1.6电路系统16347.21元。2.安全文明施工费53094.35元（包括按照分部分项工程费费率3.88%计算的安全文明施工42991.38元、按照安全文明施工费率17.5%计算的施工扬尘污染防治费7523.49元、按照安全文明施工费率6%计算的用工实名管理费2579.48元）。3.预算包干费22160.50元（包括材料检验试验费、工程优质费、材料保管费）。4.税前工程造价1183280.02元。5.增值税销项税额41142.65元。其中，附件中的《勘查现场记录表》记载，双方对现场灯杆、灯泡、灯线进行实测实量如下：灯杆（直径、长度均相同）共计61个，其中两灯泡的50个，三灯泡的6个，四灯泡的5个；电线分为5组，6平方毫米双线。《分部分项工程清单与计价表》记载，路灯共61套，其中两灯泡的单价为833.71元，三灯泡的单价为1176.24元、四灯泡的单价为1358.04元。为此，乐驾无忧公司向中量工程咨询有限公司支付了鉴定费17000元。经质证，乐驾无忧公司对上述鉴定结论无异议。乐驾无忧公司称，上述鉴定采用市场价格，其是找小包工头承包工程的，价格比市场低，故其明确按照其诉请主张赔偿损失。建新公司对上述鉴定结论有异议，理由是：1.鉴定结论是以正规工程标准即招投标方式以及按照当时市场的包含相关税费在内的造价得出，乐驾无忧公司自认施工人为小包工头即私人，不存在税费问题；2.土地硬化中的地坪垫层是属于建筑垃圾淤泥，不需要支付相关的价钱，且还有钱收，故该部分评估价格存在水分。一审法院认为，涉案土地权属性质为国有，建新公司作为土地使用权人向乐驾无忧公司出租的物业包括地上建筑物和空地两部分。其中，地上建筑物未进行产权登记，建新公司也自认经其向国土部门查询暂未发现该建筑物的报建手续情况，且建新公司至今未能提交相关证据证实该建筑物已履行相关报建手续，建新公司应当承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，应认定建新公司与乐驾无忧公司签订的《租赁合同》中关于地上建筑物的租赁部分无效。对于空地的租赁部分，虽然双方在《租赁合同》中未明确约定租赁用途，但是，根据双方提供的微信聊天内容，应认定双方明知乐驾无忧公司租赁场地用于开设驾驶培训场所和开展驾驶培训活动。由于涉案土地在番禺沙湾水道饮用水源保护区二级水源保护区陆域范围内,双方约定租赁用于开设驾驶培训场所和开展驾驶培训活动,违反了《中华人民共和国水污染防治法》（2017修正）第六十六条有关“禁止在饮用水水源二级保护区内新建、改建、扩建排放污染物的建设项目”的规定,违反了法律的强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,该部分租赁应为无效。因此，一审法院认定建新公司与乐驾无忧公司签订的涉案《租赁合同》无效。对于建新公司提出确认《租赁合同》已于2019年4月30日解除的诉讼请求，以及乐驾无忧公司提出撤销《租赁合同》的反诉请求，一审法院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，建新公司应将收取乐驾无忧公司的租赁保证金284430元退还给乐驾无忧公司。虽然合同无效，但根据公平合理原则，乐驾无忧公司应向建新公司支付占用期间的使用费，使用费可参照双方签订的《租赁合同》约定的租金标准计算。对于占有使用费的计算期间，双方确认2018年4月为免租期，乐驾无忧公司已经缴纳了2018年5月至2018年7月的租金，故占有使用费应自2018年8月1日起计算；对于止算的时间，乐驾无忧公司于2018年7月底获悉租赁场地存在环保问题后已在合理期间内告知建新公司并与建新公司协商解决，但一直未能妥善解决，期间建新公司多次建议乐驾无忧公司撤场并终止合同，乐驾无忧公司在一审诉讼中于2018年12月28日向建新公司寄出《工作联系函》，告知建新公司其已于2018年12月14日将相关办公设备撤回，场地可以随时交付给建新公司，该《工作联系函》于2018年12月30日被签收，建新公司确认收到了该《工作联系函》，故本院酌情认定涉案场地占有使用费应计至2018年12月31日止。建新公司迟延接收涉案场地，2019年1月至2019年4月期间所产生的占有使用费损失应由其自行承担。因此，乐驾无忧公司应向建新公司支付2018年8月至2018年12月合计5个月的占有使用费711075元（142215元×5）。乐驾无忧公司反诉要求建新公司返还已缴纳的租金426645元，一审法院不予支持。关于建新公司主张的迟延交租违约金问题。因双方签订的《租赁合同》无效，建新公司主张支付迟延交租违约金缺乏依据，且建新公司对于合同无效存在过错，故建新公司提出的乐驾无忧公司支付迟延交租违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于建新公司主张的2018年4月至2018年11月期间水电费问题。该期间，乐驾无忧公司实际占有涉案场地并对场地进行了改建施工和使用，理应产生水电费，且双方在《租赁合同》中约定涉案场地每月的水电费由乐驾无忧公司每月结清，故建新公司主张由乐驾无忧公司承担该期间的水电费，理据充分，一审法院予以支持。对于电费，建新公司确认是使用邻厂的电并由其向邻厂缴纳电费，那么建新公司向邻厂缴纳电费属于代缴行为，对比建新公司向乐驾无忧公司出具的收款收据记载的电费金额与建新公司提供并主张为其向邻厂缴纳电费的收据记载的电费金额，可知前者比后者多出1286元，体现在前者记载的4月至5月电费比后者记载的少3.4元、前者记载的8月至9月电费比后者记载的多850元、前者记载的11月电费比后者记载的多439.40元，其余月份两者记载一致，而上述收款收据有关“8月至9月”和“9月”的记载存在重复，建新公司亦未能解释上述两者不一致的原因以及提供其核算电费的依据，故电费应以建新公司向邻厂缴纳的金额为准，一审法院认定乐驾无忧公司应向建新公司支付电费10864元。对于水费，建新公司提供了其向水务部门缴纳水费和污水处理费的发票和票据，而由建新公司向乐驾无忧公司出具的水费收款收据详细记载了用量（度数）、单价和金额，其中单价对比水务部门出具的发票记载水费单价和票据记载污水处理费金额仅多出0.95元，参照《租赁合同》有关“水电收费标准按照部门的收费标准加正常损耗费用”的约定，建新公司主张收取水费的单价合理，且结合乐驾无忧公司陈述其改建场地的施工时间，收款收据记载的水费用量前后吻合，故在无相反证据推翻的情况下，建新公司依收款收据记载主张乐驾无忧公司支付水费7282.20元，一审法院予以合理支持。因此，一审法院认定乐驾无忧公司应向建新公司支付水电费合计18146.20元（7282.20元+10864元）。关于乐驾无忧公司反诉要求建新公司赔偿场地改建费用损失的主张。乐驾无忧公司作为承租方在签订《租赁合同》前洽谈租赁事宜过程中,有义务清楚了解所租赁场地的基本情况以及是否存在影响经营的其他情况,同时，双方系经第三方中介机构提供居间服务后签订的《租赁合同》，在签订合同前双方已经共同对租赁场地进行了现场实地视察，建新公司向乐驾无忧公司出示了涉案土地的国有土地使用权证，该证上明确记载土地四至显示南至沙湾水道30米，而沙湾水道流经蚬涌村段的水域均属于沙湾水道饮用水水源保护区二级水源保护区水域范围，二级保护区水域边界线向北岸陆域纵深1000米的陆域属于二级保护区陆域范围，系众所周知并经政府有关部门经过公示的事实，根据上述“南至沙湾水道30米”的记载即可知道涉案土地属于二级水源保护区陆域范围，故乐驾无忧公司所租赁场地位于二级水源保护区陆域范围的事实并非建新公司可以隐瞒的事实，且根据赖保龙和陈铸煜的微信聊天内容可知，乐驾无忧公司事前知道涉案土地位置涉及水源保护区及该址原有水泥厂因环保问题被关停的事实，乐驾无忧公司自认“经营驾校训练场不会产生污染”，但事实上签订《租赁合同》时施行的《建设项目环境影响评价分类管理名录》中已经明确记载涉及饮用水水源保护区的驾驶员训练基地建设项目需进行环境影响评价即环评，乐驾无忧公司提供的《番禺环保检查情况告知书》也表明检查发现问题是存在未取得环评文件等环境问题擅自开工建设、投入经营，微信聊天内容则显示乐驾无忧公司了解到取得相关环保部门的批复后可以继续经营，乐驾无忧公司也联系了相关环保部门处理环保问题以及开展环评工作，因此，一审法院确认乐驾无忧公司作为承租方明知涉案土地位于饮用水水源保护区。乐驾无忧公司作为驾驶培训的专业公司应当知道租赁场地涉及饮用水水源保护区应当进行环评，且其明知租赁场地前身经营的水泥厂因环保问题被关停,仍与建新公司签订《租赁合同》,并在未取得环评许可的情况下对租赁场地进行改建施工，其行为违反了《中华人民共和国环境影响评价法》有关“建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。”的规定，且在其自认于2018年7月28日收到环保部门口头要求停业的指令下，乐驾无忧公司仍继续对灯光、划线等附属工程进行施工，由此导致乐驾无忧公司对涉案场地改建产生的损失,乐驾无忧公司具有重大过错，其应当承担主要责任，故本院酌定乐驾无忧公司自行承担损失部分的70%责任；而建新公司作为出租方,亦明知租赁场地位于饮用水水源保护区内,仍将场地出租给乐驾无忧公司用于开设驾驶培训场所和开展驾驶培训活动,且微信聊天内容证实建新公司在得知存在环保问题的情况下，仍建议乐驾无忧公司通过其他方法规避环保问题以便继续履行合同，建新公司对损失的产生亦存在一定过错,故一审法院酌定建新公司应承担损失部分的30%责任。对于赔偿损失金额。从双方在庭审中的陈述及提交的证据，结合中量工程咨询有限公司出具的《司法鉴定书》的内容可知，乐驾无忧公司对涉案场地改建的内容主要包括了土地硬化平整、斜坡建造和灯光划线工程。关于灯光工程，乐驾无忧公司依据由“广州市发财熊装饰工程有限公司”出具的报价表记载合计金额101930元主张赔偿，根据该报价表的内容可知，该款项包括灯杆、灯线、主线和清垃圾四项，鉴于乐驾无忧公司已自认其撤场时自行拆走了灯杆、电线，现场仅留有硬化地面、斜坡和划线，故灯杆、灯线和主线项目不应纳入赔偿损失的范围，但是，上述报价表记载的“清垃圾4000元（已付）”与乐驾无忧公司提供的招商银行账户历史交易明细表记载2018年7月12日向“黎其源”转账支付交易备注为“番禺场地垃圾清理费”4000元相互印证，该项目应属于施工费用，应纳入赔偿损失范围为宜。关于土地硬化平整、斜坡建造和划线工程，该部分项目属于形成附合部分的改建，应纳入赔偿损失范围。其中土地硬化平整和斜坡建造部分，乐驾无忧公司提供的显示由“张正春”出具的名为“番禺蚬涌场地费用”手写材料为复印件，乐驾无忧公司明确无法提供原件，故该手写材料不能单独作为认定案件事实的依据，且乐驾无忧公司提供的相关转账凭证仅显示其向“张正春”支付了交易备注为“番禺广场沙湾场地工程款（或费用）”合计50万元，无法印证手写材料记载的费用总额，故对于其中水沟的工程款一审法院酌情依据鉴定意见确定为18033.75元，土地硬化平整和斜坡的工程款乐驾无忧公司主张金额均低于鉴定意见，一审法院合理采信乐驾无忧公司的主张以此确定为906840元；划线部分，根据乐驾无忧公司提供的中国建设银行网商银行电子回执记载的备注用途，其于2018年7月11日向佛山市信安昌交通设施有限公司转账支付的场地标线工程总造价款26588元包括了涉案场地和其他两个场地，乐驾无忧公司主张涉案场地工程价款为18000元，未能举证证明，其应当承担举证不能的不利后果，基于司法鉴定书中未明确记载有该项工程，故对于涉案场地划线工程价款应以上述转款的三分之一价格确定为8862.67元（26588元÷3）为宜。关于乐驾无忧公司主张其他费用4000元，根据其提供的转账凭证记载该费用显示为“设计服务费”，但未备注场地名称，且乐驾无忧公司提供的银行转账记录显示同期存在多个场地费用的支出情况，故无法确认是否属于涉案场地的设计服务费，应不予纳入赔偿损失范围为宜。综上，一审法院确定乐驾无忧公司的改建造价费用损失合计937736.42元（4000元+18033.75元+906840元+8862.67元）。因此，建新公司应赔偿乐驾无忧公司的损失为281320.93元（937736.42元×30%）。对于乐驾无忧公司主张超出该金额的部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2021年4月26日作出如下判决：一、广州乐驾无忧驾驶培训有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市番禺建新水泥制品有限公司支付场地占有使用费711075元；二、广州乐驾无忧驾驶培训有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市番禺建新水泥制品有限公司支付水电费18146.20元；三、驳回广州市番禺建新水泥制品有限公司其余诉讼请求；四、广州市番禺建新水泥制品有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向广州乐驾无忧驾驶培训有限公司退还租赁保证金284430元；五、广州市番禺建新水泥制品有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向广州乐驾无忧驾驶培训有限公司赔偿损失281320.93元；六、驳回广州乐驾无忧驾驶培训有限公司其余反诉请求。一审案件受理费17070元由建新公司负担7940元，乐驾无忧公司负担9130元；反诉案件受理费21108元，减半收取计10554元，由乐驾无忧公司负担7259元，建新公司负担3295元；鉴定费17000元，由乐驾无忧公司负担11900元，建新公司负担5100元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，乐驾无忧公司、建新公司均确认如下事实：1.对于一审法院认定双方签订的涉案《租赁合同》无效，乐驾无忧公司、建新公司均无异议；2.乐驾无忧公司于2018年3月底接收涉案场地，建新公司于2018年12月30日收到乐驾无忧公司于2018年12月27日出具的《工作联系函》。经本院主持调解，乐驾无忧公司、建新公司未能达成协商一致意见。本院认为，本案纠纷所涉事实发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于双方当事人均未提出上诉的一审相关认定及判项均不予审查，并维持一审判决第二、三、四项。针对乐驾无忧公司的上诉，二审争议焦点在于乐驾无忧公司是否应向建新公司支付2018年8月至12月的场地占有使用费711075元，建新公司是否应向乐驾无忧公司退还已付占用费462245元并赔偿损失1100950元。具体分析如下：一、关于占用费。虽然乐驾无忧公司、建新公司签订的租赁合同因涉案租赁场地上的建筑物没有合法报建或产权证明，空地因位于水源保护区域内而无法通过环评等原因而无法继续履行，但上述有关涉案场地情况系双方协商签约前即已客观存在的事实，而双方在涉案租赁合同中亦明确约定“现广州市番禺石基昊信房地产中介服务部促成甲、乙双方租赁关系，乙方（即乐驾无忧公司）在该服务部带领下已对甲方（即建新公司）物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下租赁合同条件……”，即双方系经专业中介机构居间介绍，在乐驾无忧公司实地察看并与建新公司作充分协商后才签订的涉案租赁合同，且乐驾无忧公司自愿依约交纳了2018年8月前的租金，故乐驾无忧公司在被建新公司起诉追讨2018年8月起的欠租的情况下，反诉要求退还此前已付租金，显然有违诚信原则及契约精神。一审法院驳回乐驾无忧公司要求退还已付租金的反诉请求，处理上并无不当，本院予以维持。鉴于乐驾无忧公司自2018年3月底接收场地后，至2018年12月才向建新公司发函告知已撤离涉案场地，故一审法院据实酌情判令乐驾无忧公司应承担2018年8月欠租时起直至2018年12月其撤场之前的场地占用费，并驳回了建新公司对此后因建新公司迟延收回场地而导致损失扩大期间的场地占用费的诉请，合理有据，本院予以维持。乐驾无忧公司不同意承担2018年8月至12月的场地占用费，并要求建新公司退还已付占用费的上诉主张，缺乏理据，亦有违等价有偿原则，本院不予采纳。建新公司在签约时已向乐驾无忧公司出示了涉案土地使用证，而从二审双方诉辩主张看，有关涉案场地属于水源保护区域的文件系政府公开文件，且乐驾无忧公司亦已实地察看，故乐驾无忧公司上诉主张建新公司在签约时存在向其隐瞒场地情况的情形，与事实不符，亦缺乏充分依据，本院不予采信。二、关于损失赔偿。承前述，并结合双方当事人的微信聊天记录内容可知，乐驾无忧公司事先已知晓涉案场地原有水泥厂存在因环保问题被关停及水源保护区等事实，但乐驾无忧公司在承租涉案场地后，未办妥相应证照的情况下，即对涉案场地开始实施土地硬化平整等改建活动，且其在收到环保部门指令后仍存在继续施工的行为，而考虑到出租方建新公司明知涉案场地位于水源保护区内，仍将场地出租给乐驾无忧公司，且曾在微信中建议乐驾无忧公司通过其他方式规避环保问题，故一审法院据此酌定乐驾无忧公司对因施工产生的投入损失自行承担70%的责任，建新公司承担30%的责任，并根据一审委托进行司法鉴定的结果，乐驾无忧公司撤场时自行拆走了灯杆、电线的事实，以及对乐驾无忧公司所提交的支付施工费用的证据的审查情况，计得建新公司应向乐驾无忧公司赔偿损失281320.93元，有理有据，本院予以维持。对此，乐驾无忧公司在本案二审期间并未提交新的证据佐证其上诉主张，亦未举证推翻一审相关认定，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，乐驾无忧公司要求建新公司向其赔偿全部损失1100950元的上诉请求，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，乐驾无忧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19100.44元，由上诉人广州乐驾无忧驾驶培训有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 卉审 判 员  赵云川审 判 员  戴俊英二〇二一年九月六日法官助理  张冰玲书 记 员  李逸丹