辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1444号上诉人（原审原告）：丹东市衬衣厂，住所地丹东市振兴区人民路。法定代表人：高威，系厂长。委托诉讼代理人：刘宁邦，辽宁仁正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：由大志，男，1977年6月15日出生，汉族，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：王晓晨，辽宁维禹律师事务所律师。上诉人丹东市衬衣厂与被上诉人由大志房屋租赁合同纠纷一案，原经辽宁省丹东市振兴区人民法院于2019年4月22日作出（2019）辽0603民初520号民事判决。由大志对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日作出（2019）辽06民终1459号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。一审法院经重审后，于2020年3月24日作出（2020）辽0603民初252号民事判决。丹东市衬衣厂对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丹东市衬衣厂的委托诉讼代理人刘宁邦，被上诉人由大志的委托诉讼代理人王晓晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丹东市衬衣厂上诉请求：撤销辽宁省丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初252号民事判决，依法改判解除双方签订的房屋租赁合同；被上诉人立即返还上诉人所有的位于丹东市北侧、面积100平方米的门市，并给付上诉人自2011年1月1日起至被上诉人返还上述房屋之日止占用该房屋期间的租金（暂计算至2018年起诉之日欠付租金15万元）；被上诉人承担自2012年1月1日起至其支付完毕上述欠付租金之日止，按照月利率2%的标准承担违约金。事实和理由：1、一审判决以上诉人法定代表人高威自认其出具的2007年12月18日欠条中的借款用于上诉人生产经营为由，认定该借款系高威代表上诉人向被上诉人父亲由宝财出具这一事实错误。关于该欠条中的借款是否实际用于上诉人的生产经营应从实际的借款时间、借款方式、该借款是否直接转入公司账户，转入公司账户的时间、金额是否与该欠条出具的时间一一对应等方面进行全面、综合审查，一审判决仅以法定代表人高威的自认直接认定该借款用于上诉人生产经营，依据不足，依法应予以纠正。2、一审判决认定被上诉人因上诉人未履行出租人的修缮义务，影响被上诉人正常使用，被上诉人未支付剩余1万元租金不构成根本违约这一事实错误。首先，上诉人是否履行了修缮义务并不属于一审审理范围，被上诉人在一审中已经明确表示将保留另行向上诉人主张因上诉人未履行修缮义务对其造成损失的权利。其次，被上诉人自2011年起便一直拖欠上诉人案涉房屋租金，已构成根本违约。即使一审认定的高威代表上诉人向被上诉人父亲由宝财借款的事实成立，其中未按期还款则免除租金的内容因违反民间借贷司法解释第三十条关于出借人主张逾期利息、违约金或者其他费用总和不得超过年利率24%的规定，而应认定无效。被上诉人自认2011年前的租金其已经支付，也说明上诉人与被上诉人当时依然履行的是案涉承租合同。如该欠条中的免除租金条款有效，被上诉人则不可能支付此期间的租金。另外，一审判决对“因合同原件丢失，双方重新补签租赁合同，并将租赁期限变更为2010年6月5日至2022年6月15日”的事实认定错误，双方后签订的租赁合同是为了办理工商登记备案所用，租赁期限的变动是因双方记不清原租赁合同约定的租赁期限而临时填写所致，并非双方真实意思表示。由大志辩称，1、本案上诉程序违法，被上诉人未收到一审法院送达的上诉状也未在送达回证上签字，上诉人也没有及时交纳上诉费，二审应驳回其上诉；2、上诉人拖欠被上诉人父母多笔债务至今没有偿还，被上诉人与上诉人的法定代表人口头约定用未偿还的借款抵顶租金，房屋期限顺延至借款偿还完毕为止，故上诉人关于租赁期限及租金的请求均不属实。一审判决正确，应予维持。丹东市衬衣厂向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2008年10月11日签订的《租赁合同》；2、被告立即返还原告所有的房屋；3、被告向原告支付自2011年1月1日起至返还房屋之日止的房屋租金；4、被告向原告支付违约金(自2012年1月1日起至支付完毕租金之日止按照月利率2%计算)。一审法院认定事实：原告系坐落于丹东市振兴区北侧、面积约100平方米(房产执照：房屋坐落于振兴区图)房屋的所有权人。2008年10月11日，原告将该房屋出租给被告，双方签订了租赁合同一份，约定租金每年20000元，一年交纳一次，每年的12月底交纳次年房租，逾期不交，按日收取1%滞纳金，租期十二年，2009年1月1日起至2020年12月31日止，双方另约定了承租人对租赁房屋进行改建、装修所发生的一切费用自行负担等内容。此后，因该合同原件丢失，双方又重新补签了关于该房屋的租赁合同，新合同除租赁期限变更为2010年6月5日起至2022年6月15日止外，其余内容基本不变。被告使用该房屋经营至今。在该房屋的租赁过程中，因水管漏水对被告的经营造成影响，原告未能及时维修。被告于2010年12月1日交纳了2011年度的房租1万元。2018年11月5日，原告向被告发出催告函，要求被告于十日内交纳拖欠的房租16万元。另查明，2017年4月15日，原告向被告的母亲孙娥出具借条一张，内容为：“现借孙娥人民币参万元整，用于工厂开资，还款日期为2007.6.15日，如果到期未还上，则用衬衣厂出租给正兴烧烤店的房屋(150平方米)作为偿还，(到时办理过户手续)。”2007年12月18日，原告的法定代表人高威向被告的父亲由宝财出具欠条一张，内容为：“欠由保才贰万伍仟元正，如果2008年新年前不还，则烧烤店2008年到2015年共7年房租免交。”经询问，原告的法定代表人高威认可欠条中的“烧烤店”系案涉房屋，其借款的目的系用于原告丹东市衬衣厂的生产资金周转。此前，原告还向被告的父母发生过多笔借款。一审法院认为，原告的法定代表人高威向被告的父亲由宝财出具的欠条是因双方经济往来而做出的真实意思表示，虽然表面上看该借款关系的双方当事人均不是本案当事人，但高威系原告的法定代表人，其借款的目的是为原告企业的生产经营，其对案涉房屋租金免交的承诺也是代表原告作出的，故高威的借款行为是为了原告的利益而非其个人利益，应认定为职务行为，其法律后果应由原告承受。被告应交付的七年房租应当已经与原告的欠款发生抵顶，而且原告作为出租人在租赁期间内未能及时修缮房屋，其行为影响了被告对租赁房屋的正常使用，被告因此未支付剩余房租1万元(截至2018年12月)，并不构成根本违约，现双方的租赁合同期限未届满，原告无权单方解除合同、要求被告返还房屋、支付违约金。原告与被告因房屋漏水引发的纠纷，可以通过另案解决，但被告应向原告支付截至2018年12月欠付的房租1万元，对于2019年度及以后的房屋租金，因为原告没有在本案中提出诉讼请求，故不予一并处理。关于原告提出欠条中免除七年的租金数额过高，超过民间借贷关系中年利率24%的部分不应予以保护的意见，应考虑到，该借款行为并非孤立的事件，而是相关当事人之间频繁经济往来的一部分，原告此前多次向被告的父母借款用于生产经营，甚至做出过“如果到期未还上，则用衬衣厂出租给正兴烧烤店的房屋(150平方米)作为偿还”的承诺，因此，原告在本次借贷中，基于此前发生的经济往来，承诺若不能及时还款将免除租金的承诺应是其经考量后做出的合理安排，是其真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，故对原告的该项意见不予采纳。一审法院判决：一、被告由大志于本判决生效后十日内向原告丹东市衬衣厂支付房屋租金1万元；二、驳回原告丹东市衬衣厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由原告负担1540元，由被告负担110元。二审中，被上诉人提供了上诉人法定代表人高威出具的总计金额为13万元的借条两张，以及上诉人单位员工到被上诉人经营的餐馆吃饭赊账的餐费单据240张，合计金额30058元，证明：2003年-2010年，上诉人法定代表人多次向被上诉人父母借款，上诉人单位员工多次在被上诉人经营的餐馆赊账吃饭，欠款至今没偿还。双方口头约定用欠款抵顶租金。上诉人的质证意见为，对两张借条的真实性没有异议，但借款是高威行为，不代表上诉人，被上诉人也未提供证据证明双方约定用借条所涉借款冲抵租金，该借款诉讼时效早已届满。餐费单据的真实性无法确认，是否是上诉人单位员工消费也无法证实，即使如被上诉人所述系上诉人单位员工出具，也无法证明双方曾约定以该欠款冲抵租金。综合当事人的举证、质证意见，本院认证如下：被上诉人提供的两张借条，鉴于上诉人对其真实性不持异议，本院予以确认；被上诉人提供的餐费单据，因单据上签字的消费者身份无法确认，上诉人对其真实性也不予认可，本院不予确认。上述证据均不足以证明双方约定以证据所涉款项冲抵租金。本院对一审查明的事实予以确认。本院经审理查明：丹东市衬衣厂起诉由大志房屋租赁合同即本案纠纷一案，丹东市振兴区人民法院于2019年4月22日作出（2019）辽0603民初520号民事判决，判决：一、解除由大志、丹东市衬衣厂之间签订的关于租赁坐落于丹东市福春街人民路81-1四周门市房一楼北面、面积约100平方米房屋的租赁合同；二、由大志于本判决生效后10日内将坐落于丹东市福春街人民路81-1四周门市房一楼北面、面积约100平方米的房屋腾出返还给丹东市衬衣厂；三、由大志于本判决生效后十日内向丹东市衬衣厂支付房屋租金15万元；四、驳回丹东市衬衣厂的其他诉讼请求。由大志对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日作出（2019）辽06民终1459号民事裁定，以由大志在二审期间提供丹东市衬衣厂法定代表人高威为其父亲由宝财出具的内容为“欠由宝财25000元正，如果2008年新年前不还，则烧烤店2008年至2015年共7年房屋免交”的借条一张，高威自认该笔借款用于为厂里工人开工资花销，虽然借款人署名是高威，但实际债务人应为丹东市衬衣厂为由，认为一审法院以由大志未交纳租金构成根本违约为由，判决解除双方租赁合同、由大志腾出案涉房屋返还给丹东市衬衣厂以及向丹东市衬衣厂支付15万元租金明显不妥。同时该裁定还依据由大志提供的丹东市衬衣厂法定代表人高威为其母亲孙娥出具的记载有“如果到期未还上，则用衬衣厂出租给正兴烧烤店的房屋（150平方米）作为偿还，（到时办理过户手续）”的3万元借条，以由大志母亲孙娥已就案涉房屋权属问题提起诉讼，案涉房屋所有权尚不明确为由，裁定发回重审。另查明，2019年，由大志的母亲孙娥、父亲由宝财依据上诉人法定代表人高威分别于2002年、2003年、2007年为其出具的借条，以及其中2007年4月15日5万元借条中作出的“如果到期未还上，则用衬衣厂出租给正兴烧烤店的房屋（150平方米）作为偿还”的约定，对上诉人提起诉讼，诉请确认其与上诉人签订的协议合法有效，上诉人协助办理位于丹东市北侧、面积150平方米车间的过户手续。丹东市振兴区人民法院作出（2019）辽0603民初2509号民事判决，以双方没有就借款人未按约定期限偿还借款后订立以房代偿借款以及代偿借款数额的协议，双方之间仍是一种债权债务关系为由，判决确认孙娥、由宝财与丹东市衬衣厂之间订立的借款协议有效，驳回了孙娥、由宝财要求协助办理房屋过户手续的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。本院认为，上诉人以被上诉人未按承租合同约定履行支付租金义务，构成根本违约为由，诉请解除承租合同，支付拖欠租金。被上诉人先是依据上诉人法定代表人高威于2002年至2007年为其父母出具的借条及其中2007年4月15日借款金额为3万元借条中关于“到期未还上，则用衬衣厂出租给正兴烧烤店的房屋（150平方米，即案涉租赁房屋）作为偿还，（到期办理过户手续）”的约定提出抗辩。在其父母依据该借条中上述内容约定诉请上诉人履行办理租赁房屋过户手续的诉讼案件败诉后、本案重审期间，又依据上诉人法定代表人高威于2007年12月18日为其父亲由宝财出具的借款金额为2.5万元欠据中关于“如果2008年新年前不还，则烧烤店2008年到2015年共7年房租免交”的约定，以及上诉人未履行房屋修缮义务为由，抗辩免除租金。前后两次一审抗辩理由虽有差异，但均是基于上诉人法定代表人高威多次向被上诉人父母借款未偿还的事实。由于上诉人法定代表人高威对其于2002至2007年间向被上诉人父母借款及出具借条的真实性不持异议，认可上述借款用途均用于上诉人单位生产经营，且没有提供证据证明上述借款已偿还完毕，结合上诉人法定代表人高威在借条中作出的出现未按期偿还借款时免交租金的承诺，上诉人认可未履行出租人修缮义务的事实，以及本院（2019）辽06民终1459号民事裁书（发回重审）中以双方就租金问题已做出“7年房租免交”约定为由，作出的“一审法院以由大志未交纳租金构成根本违约为由，判决解除双方租赁合同,由大志腾出涉案房屋返还给丹东市衬衣厂以及由大志向丹东市衬衣厂支付15万元租金明显不妥”的认定，被上诉人未按合同约定期限交纳租金系有合理事由，不构成根本违约。对上诉人以此为由诉请解除承租合同的主张，一审判决未予支持，并无不当。至于上诉人以2007年12月19日欠条中的借款未直接转入单位账户为由，对一审判决认定该笔借款用于上诉人生产经营的事实提出的异议，因缺乏相应的证据支持，且与上诉人法定代表人高威的陈述相悖，故本院不予采纳。在欠付租金数额的认定问题上，一审法院基于上诉人法定代表人高威作出的免交7年租金的承诺，从由大志提起本案诉讼前尚欠上诉人租金数额中扣减7年租金，剩余租金款判令由大志向上诉人支付，并无不当。上诉人主张免除7年租金14万元的约定，超出了法律规定的标准，不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条关于“出借人主张逾期利息、违约金或者其他费用，总和不得超过年利率24%”的规定。经审查，上诉人在欠条中作出的免交7年租金的承诺，实质系双方依据借贷关系对租金作出的调整，上诉人依据民间借贷司法解释的规定考量本案法律关系，不符合本案实际情况，本院不予采纳。至于由大志以当时不知晓上述欠条内容为由对其支付此间租金行为作出的解释，符合常理，此节事实也不足以对抗上诉人作出的免交租金的承诺。而上诉人对一审判决关于租赁期限变更的事实认定提出的异议，因缺乏相应的证据证明，本院不予支持。综上所述，丹东市衬衣厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人丹东市衬衣厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹立新审 判 员 李秀洁审 判 员 孔亮亮二〇二一年九月二十四日法官助理 刘 严书 记 员 李益宁