北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终12975号上诉人（原审被告）：于和永，男，1965年5月23日出生，汉族，河北省三河市村民，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：北京奈瑞工贸有限公司，住所地北京市顺义区潮白河桥东。法定代表人：葛瑞柱，总经理。上诉人于和永因与被上诉人北京奈瑞工贸有限公司（以下简称奈瑞公司）物权保护纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初5568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人于和永，被上诉人奈瑞公司的法定代表人葛瑞柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于和永上诉请求：1.撤销一审判决，驳回奈瑞公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由奈瑞公司承担。事实和理由：1.于和永入住滨河公寓合法合理，奈瑞公司知晓于和永等100多租户与北京富立仁和物业管理有限公司（以下简称富立公司）签订租赁合同和交纳租金的情况，于和永和奈瑞公司不构成排除妨害的法律关系。2.2020年奈瑞公司曾起诉富立公司要求确认于和永与富立公司签订的租赁合同无效，要求包括于和永在内的租户腾退，生效判决已驳回了其起诉。现一审法院再次判决于和永腾退，违背一事不再理原则，奈瑞公司系重复起诉。3.于和永租赁案涉房屋后依法入住，装修花费了大量资金，奈瑞公司应承担对于和永的赔偿责任。4.一审法院判决于和永腾退房屋显失公平。奈瑞公司辩称，同意一审判决，不同意于和永的上诉请求和事实理由，请求维持原审法院判决。奈瑞公司向一审法院起诉请求：判令于和永立即搬离位于北京市顺义区顺平路南奈瑞公司院内的房屋。一审法院认定事实：2012年10月12日、10月15日，奈瑞公司（甲方，出租方）与富立公司（乙方，承租方）先后签订《房屋租赁合同》及《补充规定》，约定甲方将位于北京市顺义区潮白河桥东奈瑞公司院内的厂房及院落出租给乙方自用或出租用作仓储、工业、办公等及有关的服务用途，租赁期限自2013年3月1日至2030年2月28日止。2018年4月24日，奈瑞公司以富立公司未按合同约定支付租金且擅自改变房屋用途、转租为由将富立公司诉至一审法院，请求：1.判令解除与富立公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.判令富立公司按照69万元／365天的标准支付自2018年3月1日起至实际腾退之日止的房屋租金；3.判令富立公司按照69万元／365天的标准支付自2018年3月1日起至实际腾退之日止的滞纳金；4.判令富立公司支付违约金60万元；5.判令富立公司拆除改造的房屋，恢复原状，腾退位于北京市顺义区潮白河桥东顺平路南奈瑞公司院内厂房和院落。该案审理中，富立公司提出反诉，请求：1.确认双方于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》中关于钢结构楼房的租赁条款无效；2.判令奈瑞公司继续履行剩余房屋及场地的租赁合同；3.判令奈瑞公司返还2016年12月8日至2018年3月钢结构楼房的使用费24万元；4.判令奈瑞公司赔偿钢结构楼房装修损失652015元；5.判令奈瑞公司赔偿经营损失59万元。一审法院经审理于2019年2月15日作出（2018）京0113民初10875号民事判决书，判决：1.奈瑞公司与富立公司于2012年10月12日及2012年10月15日签订的房屋租赁合同及补充规定中关于钢结构楼房部分的租赁合同内容无效；2.奈瑞公司与富立公司于2012年10月12日及2012年10月15日签订的房屋租赁合同及补充规定中有效的部分，于判决生效之日解除；3.富立公司于判决生效之日起20日内腾退位于北京市顺义区潮白河桥东顺平路南北京奈瑞工贸有限公司院内全部房屋及场地；4.富立公司于判决生效之日起7日内给付奈瑞公司自2018年3月1日起至实际腾退之日止的有效部分租金（每日按1290元计算，已支付446000元）；5.奈瑞公司于判决生效之日起7日内支付富立公司房屋装饰装修损失40万元；6.驳回奈瑞公司的其他诉讼请求；7.驳回富立公司的其他反诉请求。双方均不服上述判决并向本院提起上诉，本院经审理于2019年5月8日作出（2019）京03民终6515号民事判决书，维持原判。因富立公司未履行上述判决确定的义务，奈瑞公司于2019年7月向一审法院申请执行，案号为（2019）京0113执5568号。2019年10月31日，一审法院张贴公告，责令富立公司于2019年11月20日前腾空位于北京市顺义区潮白河桥东顺平路南奈瑞公司院内全部房屋及场地并交付奈瑞公司。2019年11月19日，于和永以其对涉诉房屋及场地享有租赁权为由向一审法院提出执行异议，请求：中止对北京市顺义区潮白河桥东顺平路南奈瑞公司全部房屋及厂地腾空的执行。一审法院经审查于2019年11月27日作出（2019）京0113执异417号执行裁定书，认为于和永的请求不能对抗对已发生法律效力的判决的执行，如其认为自身权益受到损害，可通过其他途径另行解决，故裁定驳回于和永的异议请求。2019年12月16日，于和永又向一审法院提起执行异议之诉，请求：中止对北京市顺义区潮白河桥东顺平路南奈瑞公司全部房屋及厂地腾空并交还给奈瑞公司的执行。一审法院经审理于2020年2月18日作出（2019）京0113民初30057号民事裁定书，认为于和永的诉讼请求与原判决有关，不符合执行异议之诉起诉条件，故裁定驳回于和永的起诉。2020年10月28日，一审法院作出（2019）京0113执5568号民事裁定书，认为该案执行中有案外人相继提出执行异议和执行异议之诉，致使该案长期不便强制执行，且申请人奈瑞公司表示可以做终结执行程序处理，故裁定终结上述判决的执行程序。2020年9月8日，奈瑞公司再次将富立公司诉至一审法院，请求：1.判令富立公司与于和永及案外人李顺利、李艳萍、李景超签订的四份房屋转租协议无效；2.判令富立公司给付合同无效部分逾期腾退房屋期间的占用使用费。一审法院经审理于2020年12月21日作出（2020）京0113民初15361号民事判决书，认为：依据合同的相对性，奈瑞公司作为出租人没有直接对抗转租合同的权利。基于合同的相对性，富立公司与于和永等人的转租合同并不因双方之间的主租赁合同的解除而丧失效力，且不论承租人是否获得出租人的同意，都不影响转租合同的效力。况且，根据生效判决，奈瑞公司对富立公司以公寓形式对外出租亦知情，富立公司不构成擅自转租，奈瑞公司无权以擅自转租为由要求解除合同。综上，奈瑞公司作为出租人不享有确认转租合同无效的权利，故判决驳回奈瑞公司的全部诉讼请求。一审审理中，奈瑞公司另提供编号为京房权证顺其字第XXXX号的《房屋所有权证》一份，证明其系涉诉房屋的所有权人，该房屋坐落于顺义区潮白河桥东顺平路南。于和永认可该证据的真实性和证明目的。于和永另提供其与富立公司签订的房屋租赁合同等证据，证明其从富立公司承租涉诉房屋的事实。奈瑞公司称其知道富立公司对外转租的事实，但具体转租给谁并不清楚，且富立公司称其已经与次承租人解除了合同并退还了租金。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，奈瑞公司与富立公司就涉诉房屋签订的租赁合同已经生效判决解除或确认部分无效，富立公司与于和永就上述房屋签订的转租合同因无法继续履行而应予终止，于和永继续占有、使用涉诉房屋缺乏事实和法律上的依据，奈瑞公司作为涉诉房屋的所有权人有要求于和永将占有、使用的涉诉房屋予以腾退并返还的权利。故奈瑞公司的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。但应当指出，于和永因其与富立公司之间的房屋租赁合同无法继续履行及腾退涉诉房屋所造成的损失，可以向富立公司另行主张，本案对此不予处理。综上，一审法院据此判决：于和永将占有、使用的位于顺义区潮白河桥东顺平路南北京奈瑞工贸有限公司院内的房屋腾退、返还给奈瑞公司，于判决生效之日起七日内履行。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录等在案佐证。本院认为，本案系物权保护纠纷，物的权利人可以请求无权占有不动产的人返还该物。具体讲，奈瑞公司曾与富立公司就《房屋租赁合同》产生纠纷，法院判决确认双方签订的合同中关于钢结构楼房部分的租赁合同内容无效，其余有效部分于判决生效之日解除，富立公司腾退全部房屋及场地等。现涉诉房屋及场地的权利人是奈瑞公司，奈瑞公司有权要求无权占有人返还该物。于和永上诉称其与富立公司之间存在租赁合同关系，该租赁合同关系合法有效，于和永有权使用涉诉房屋。对此，本院认为，在法院已判令奈瑞公司与富立公司的租赁合同部分有效、部分无效，有效的部分亦予以解除，富立公司腾退全部房屋及场地的情况下，于和永虽然占有涉诉房产并与富立公司签订过租赁合同，但奈瑞公司作为涉诉房产的权利人有权要求无权占有不动产的人返还不动产，至于于和永与富立公司之间的租赁合同纠纷可另行解决，于和永的该抗辩理由不能作为其拒绝交付不动产的理由。于和永上诉称，于和永入住滨河公寓合法合理，奈瑞公司知晓于和永等100多租户与富立公司签订租赁合同和交纳租金的情况，于和永和奈瑞公司不构成排除妨害的法律关系。本院认为，即使奈瑞公司知悉于和永与富立公司之间签订的租赁合同及交纳租金的情况，在法院已判令富立公司腾退涉诉房产后，于和永亦不能依据其与富立公司之间的合同继续占有使用涉诉房产，奈瑞公司有权要求其返还，于和永的该上诉理由不成立，本院不予采信。关于于和永上诉称本案属于重复起诉一节。因与相关的法律规定不符，亦无相应的事实依据，本院对该辩称不予支持。关于于和永上诉称其租赁案涉房屋后依法入住，装修花费了大量资金，奈瑞公司应承担对于和永的赔偿责任，一审法院判决于和永腾退房屋显失公平一节。本院认为，于和永系与富立公司签订的租赁合同，于和永的损失可以主张，但不能据此作为拒绝腾房的理由，于和永的该上诉理由亦不能成立，本院不予采信。综上所述，于和永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由于和永负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 付 辉审 判 员 于洪群二〇二一年九月十日法官助理 张 羽法官助理 徐 晨书 记 员 王秋岩