湖南省张家界市永定区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0802执异46号案外人（异议人）：向延玲，女，1970年9月10日出生，土家族，户籍地：湖南省永顺县，现住张家界市永定区。申请执行人：张家界美家装饰设计工程有限公司，统一社会信用代码91430802MA4LHJ3T4E，住所地张家界市永定区大庸桥办事处热水坑居委会吉首大学张家界校区张家界大学生众创空间一楼121室。法定代表人：彭瑜，董事长。被执行人：吕浓，男，1988年8月10日出生，土家族，住张家界市永定区。本院在执行申请执行人张家界美家装饰设计工程有限公司与被执行人吕浓合同纠纷执行一案中，案外人（异议人）向延玲对本院（2021）湘0802执恢397号之一执行裁定对被执行人吕浓名下位于张家界市永定区［权证号码：湘（2020）张不动产权第0001952号，建筑面积83.07㎡］住宅一套的查封、拍卖、变卖不服，请求解除对涉案房产的查封并停止拍卖、变卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人（异议人）向延玲提出异议称，异议人在执行法院查封5年之前即2016年3月19日，异议人与吕浓通过第三方张家界大众房地产经纪有限公司中介签订了《房屋买卖合同》，合同约定吕浓将其位于张家界市永定区0元价格卖给异议人。因当时房地产商还未办理房产证，双方约定先由异议人向吕浓方支付105000元首付款，吕浓名下200300元的银行按揭贷款由异议人代为偿还，剩余40000元购房尾款在双方完成过户后付清。合同签订后异议人按照合同约定支付了首付款105000元，40000元尾款也被吕浓以父亲治病急需用钱等理由陆续取走37500元，剩下2500元也用于抵扣吕浓交房前所欠物业、水电费用，实际已全部付清了除按揭款外的房款，异议人也一直按照购房合同约定每月交纳银行按揭贷款，已支付贷款本息90186.27元。合同双方按合同约定于2017年2月交接房后，异议人一家即入住涉案房屋至今，现已居住四年之久，该房屋也是异议人的唯一住房。异议人签订购房合同后多次找过吕浓，始终在积极办理房产过户事宜，至今未办理产权过户并非异议人的原因，异议人是善意购房人，因此涉案房产应为异议的所有，法院对涉案房产实施查封、拍卖、变卖等执行行为，损害了异议人的合法权益，请求法院停止对涉案房屋的执行行为。申请执行人张家界美家装饰设计工程有限公司及被执行人吕浓在异议审查期间没有提出意见。本院审查查明，案外人（异议人）向延玲于2016年3月19日通过张家界大众房地产经纪有限公司中介与被执行人吕浓签订了《房屋买卖合同》，合同约定吕浓将其位于张家界市永定区溪坪街道办事处胡家河居委会锦绣边城9栋1803号（建筑面积82.86平方米）的房屋以总价345000元价格卖给异议人向延玲，付款方式：1、双方在签订合同当天向延玲先付给吕浓105000元；2、由向延玲偿还吕浓在银行剩余的按揭贷款200300元；3、尾款40000元于2018年1月19日前付清。约定交房日期为2017年2月14日。双方还约定了其他事项。合同签订后向延玲按合同约定首期给吕浓支付了105000元，2017年9月至2018年3月向延玲共四次又给吕浓支付了购房尾款37500元，2017年2月代交吕浓欠交的物业和水费1780元，2018年3月代交吕浓房屋面积补差款819元。向延玲并按合同约定支付了涉案房屋2017年2月至今的按揭贷款。2017年2月吕浓按合同约定将涉案房屋交予异议人向延玲，向延玲一家入住后至今，因有按揭贷款尚未还清等原因至今没有办理产权过户登记。另查明张家界美家装饰设计工程有限公司与被告吕浓合同纠纷一案，业经本院审理后，于2020年7月6日作出（2020）湘0802民初1249号民事判决书，判决：驳回原告张家界美家装饰设计工程有限公司的诉讼请求。张家界美家装饰设计工程有限公司不服判决，提起上诉，张家界市中级人民法院作出（2020）湘0802民终576号民事判决书，判决：一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初1249号民事判决；二、被上诉人吕浓赔偿上诉人张家界美家装饰设计工程有限公司因退还工程款、赔偿返修工程款、支付违约金、诉讼费、鉴定费而产生的各项损失共计196759.96元，限于本判决生效后十日内支付完毕；三、驳回上诉人张家界美家装饰设计工程有限公司的其他诉讼请求。终审判决后，被申请人吕浓没有按生效判决履行生效法律文书确定的义务，申请执行人张家界美家装饰设计工程有限公司向本院申请强制执行，本院在执行中于2021年6月22日作出（2021）湘0802执恢397号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人吕浓名下位于张家界市永定区［权证号码：湘（2020）张不动产权第0001952号，建筑面积83.07㎡］住宅一套，查封期限为三年；二、拍卖、变卖被执行人吕浓名下位于张家界市永定区［权证号码：湘（2020）张不动产权第0001952号，建筑面积83.07㎡］住宅一套；三、查封期间因被执行人过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。查封期间被执行人不得转让、损毁被查封的财产，不得在查封的财产上设立权利负担。案外人（异议人）向延玲知道后不服，遂向本院提出书面执行异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，法院对案外人提出排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人；该权利的合法性及客观性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人（异议人）向延玲与被执行人吕浓就涉案不动产在本院查封前签订有书面买卖合同，在本院查封之前已入住涉案房屋实际占有使用，该书面买卖合同及实际占有无证据证实其存在合同无效及违法占有的情形，异议人已按照合同约定支付除按揭贷款部分外的价款，且非因买受人的原因未办理产权过户登记。故本案案外人（异议人）向延玲提出执行异议的情形符合上述法定情形，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益，本院对其异议主张应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：中止本院（2021）湘0802执恢397号之一执行裁定书裁定对被执行人吕浓名下位于张家界市永定区［权证号码：湘（2020）张不动产权第0001952号，建筑面积83.07㎡］住宅一套查封、拍卖、变卖的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 彭 宁审判员 符 军审判员 孙志鹏二〇二一年九月十八日书记员 胡耀之附法律条款：中华人民共和国民事诉讼法第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。