河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终6169号上诉人（原审被告）：杨国，男，1974年6月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人:张忠江，河北福鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹立平，女，1983年1月1日出生，回族，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：张福岭,河北兴骅律师事务所律师。上诉人杨国因与被上诉人曹立平排除妨害纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2021）冀0983民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨国上诉请求：一、请求二审法院依法查清案件事实，撤销(2021)冀0983民初2806号民事判决并驳回被上诉人的原审全部诉讼请求或依法发还重审本案；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，依法应当予以纠正。首先，本案中，被上诉人通过司法拍卖于2019年12月31日取得案涉房屋。案涉房屋在拍卖过程中，明确存在黄骅天意红木家具厂与上诉人之间的租赁关系，并且注明了租赁的期限，租赁至2033年11月19日止，对该事实被上诉人在竞买案涉房屋之时就已明知在被上诉人未支付上诉人相应的租金损失前提下，被上诉人要求上诉人腾空案涉房屋，没有事实依据。其次，在拍卖过程中，黄骅市人民法院在拍卖前对拍卖房屋进行了评估，对案涉房屋的价值做出价格的认定，在此前提下对于附带的租赁合同是否影响房屋价值，被上诉人应当予以举证证明。结合黄骅市人民法院所发布的竞买须知可以看出，因存在租赁关系而影响案涉房屋评估价格，对此事实，该竞买须知进行了告知，对存在租赁关系而影响到案涉房屋的价值的事实，被上诉人也是在知晓的前提下参与的竞买。原审法院忽略案涉房屋存在租赁关系，进而影响案涉房屋价值的事实，在被上诉人未举证证明其取得案涉房屋所缴纳的价款已经包含上诉人所缴纳的租金的情况下，径行判令上诉人腾空案涉房屋没有事实依据。二、原审法院作出判决适用法律不当。根据《最髙人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”，案涉房屋在拍卖过程中对于租赁权并没有除去，因此对于上诉人搬离房屋的法律后果应当由黄骅市人民法院在拍卖过程中予以处理。但本案中，被上诉人明知该租赁权的存在，在此前提下，被上诉人对于上诉人的租赁权应当予以解决。按照该规定，在本案中，案涉房屋的实际成交价格来看并未因为后设租赁权的存在从而影响担保物权或其他优先受偿权的实现的，人民法院不应除去，抵押物受让人仍然应当受租赁权约束。原审法院忽略上述执行程序的规定，认定上诉人腾空房屋的判项违背上述法律规定的立法本意。综上，本案中，原审法院对于案涉房屋的价值是否因为租赁关系的存在而致使担保物权受到影响的事实并未予以查清，同时原审法院对于《拍卖变卖财产规定》第31条第2款的法律规定适用不当，依法应当予以纠正。三、本案一审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定作出的判决属于适用法律不当，理由两条:第一，以上法条规定的是抵押权设立早于租赁权的，租赁权不得对抗已登记的抵押权，条文规定的是保护抵押权的优先权，而在本案之前的执行案件中抵押权人是河北黄骅农村商业银行股份有限公司开发区支行(以下简称“农商银行”)，在执行案件中农商银行的抵押权已经完全实现，而最终竞买人曹立平在拍得涉案房产后形成了新的房屋买卖关系，重新形成的买卖事实不应该对抗原租赁关系;第二，以上法条在2021年1月已失效，取而代之的是《中华人民共和国民法典》第四百零五条。被上诉人对本案并无诉权，即使其本人认为在执行程序中其权益受到损害也应根据法律规定在执行程序中提出执行异议请求，而不是提起民事诉讼。本案基本事实：被上诉人在法院拍卖过程中明知案涉财产存在租赁关系而参加的竞拍，但在其竞拍成功后又对租赁关系提起诉讼，其行为纯属浪费司法资源，一审法院支持被上诉人的诉求显然就是否定了其法院的执行拍卖程序的合法性，况且涉案房产在存在租赁关系的基础上被上诉人最终竞拍的价格是随之降低的，被上诉人在花费较低的价格拍得涉案房产后理应接收房产存在在租赁关系的事实或者在拍卖公告异议期限内提出异议，要不然诉讼其行为定会导致司法拍卖程序的无效性，所以上诉人认为被上诉人对本案并无诉权，况且适用“买卖不破租赁”的原则也应保护上诉人的合法租赁关系，望二审法院查明案件事实，依法维护上诉人的合法权益。曹立平答辩称，一审法院已经将本案事实全部查明，在查明事实的基础上一审法院适用物权法190条的规定和最高院关于适用担保法若干问题解释第66条的规定是完全正确的。请求二审法院维持原判。曹立平向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾空并搬出原告位于黄骅市天意红木家具厂院内西南角大厅和东大厅的房屋；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月6日，黄骅市天意红木家具厂以黄房字第103405号、106316号、106317号、106318号、109938号、109939号、109940号七套房产及黄国用（2013）第164号土地使用权作为抵押向河北黄骅农村商业银行股份有限公司开发区支行借款。被告杨国于2014年11月19日与黄骅市天意红木家具厂法定代表人龚长德签订了房屋出租合同，将抵押物中的西南角大厅和东大厅出租给被告杨国，租赁期限至2033年11月19日止。由于被告未能及时清偿河北黄骅农村商业银行股份有限公司开发区支行借款，原告于2019年12月31日拍得黄骅市北室外七套房产及涉案国有土地及地上建筑物和构筑物，成交价格是伍佰壹拾万元，以上该房产包括被告租赁合同当中所涉及的两个大厅；2020年1月21日黄骅市人民法院出具的2019冀0983执1926号之16执行裁定书，证明原告拍卖成功以后，黄骅法院出具裁定书，原告所拍得的财产所有权已经转移给原告。上述事实，有当事人陈述、书证等在案佐证。一审法院认为，本案所涉房屋先抵押后出租，经过法院拍卖实现抵押权以后，原告依法取得上述房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“......抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力......”。因此，被告杨国与黄骅市天意红木家具厂法定代表人龚长德签订的房屋租赁合同对受让人即本案的原告不具有约束力。故对原告的诉讼请求一审法院予以支持。为此，依照《《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条之规定，遂判决：被告杨国于本判决生效之日起五日内腾空并搬出原告曹立平所有的位于黄骅市天意红木家具厂院内西南角大厅和东大厅的房屋。本案受理费减半收取40元，由被告杨国承担。本院二审期间，上诉人提交证据：1、2019年11月25日由黄骅法院发布的拍卖公告，证实涉案土地房屋在一审法院拍卖过程中明确阐述并载明拍卖标的物上存在租赁关系。2、被上诉人以涉案原房屋所有权人龚长德现场交接的照片，证实被上诉人对当时房屋现状存在租赁系知情。3、北京市一中院作出的2020京01民终2174号民事判决书，本案例证实在法院司法强制拍卖过程中是形成新的买卖关系，最终司法强制拍卖所导致的所有权发生的变动是不破租赁关系的。曹立平质证称，对于证据一的三性均无异议，对证据二有异议，看不出照片上的人在干什么，对真实性有异议。对于证据三法院判决书，我方不予质证，这不属于证据。对于上诉人提供的关于拍卖公告，被上诉人是否了解租赁这方面，我方对于拍卖的公告是了解的，对于租赁也是了解的，但是我们也了解了其租赁是在抵押以后所做的租赁，所以我们当时按照最高院担保法司法解释的意见，我方认为拍卖租赁合同对我方没有约束力。且担保法解释第66条对于抵押权人实现抵押权之后，关于租赁合同的处理和补救作出了明确的规定，也就是说在抵押人将已经抵押的财产出租，如果抵押人没有书面告知承租人的，实现抵押权的时候，对于承租人造成的损失由抵押人赔偿。如果抵押人已经书面告知先抵押后出租，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。二审经审理查明的事实与原审一致。本院认为，本案中，案涉房屋系由案外人即抵押人抵押后又向上诉人出租。登记抵押权人经过法院拍卖实现抵押权，被上诉人依法取得案涉房屋的所有权。上述事实，双方当事人均无异议。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“......抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力......”。案涉房屋的抵押人与上诉人的租赁关系不得对抗已登记的抵押权人，抵押权人实现抵押权后，该租赁关系对受让人即被上诉人不具有约束力。因此，一审判令上诉人腾空并搬出被上诉人所有的位于黄骅市天意红木家具厂院内西南角大厅和东大厅的房屋，于法有据。上诉人提供的证据1可以证明其与案涉房屋的抵押人有租赁关系，但该租赁关系形成系在抵押人在办理抵押之后，该证据不能抗辩被上诉人的诉讼请求。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨国负担。本判决为终审判决。审 判 长 位海珍审 判 员 高 娜审 判 员 葛淑红二〇二一年九月十三日法官助理 张 悦书 记 员 王 蓉