天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初3078号原告：杨欣，女，1977年6月8日出生，汉族,住天津市河东区。委托诉讼代理人：石伟，天津天允律师事务所律师。原告：何伟，男，1977年10月3日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：石伟，天津天允律师事务所律师。被告：财富嘉苑（天津）置业有限公司，住所地天津市河北区铁东路街榆关道274号。法定代表人：张友平，总经理。委托诉讼代理人：许运来，天津华盛理律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓强，天津华盛理律师事务所律师。原告杨欣、何伟与被告财富嘉苑（天津）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨欣及其委托诉讼代理人石伟，原告何伟的委托诉讼代理人石伟，被告财富嘉苑（天津）置业有限公司的委托诉讼代理人许运来、胡晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨欣、何伟向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法撤销原、被告于2016年11月13日签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；2.请求人民法院依法判令被告返还二原告购房首付款1940586元，并依法判令被告支付二原告自2016年11月13日至实际返还之日止的首付款利息损失，暂计算至2020年5月31日为337369.54元；3.请求人民法院依法判令被告返还二原告购房款贷款部分1500000元，并依法判令被告支付二原告自2017年2月23日起至实际返还之日止的利息损失，暂计算至2020年5月31日为87896.48元（农行商业贷）；依法判令被告支付二原告自2017年2月23日起至实际返还之日止的利息损失，暂计算至2020年5月31日为52925.02元（农行公积金）；4.请求人民法院依法判令被告支付二原告自2017年7月13日起至实际返还之日止的贷款利息损失，暂计算至2020年5月31日为35340.4元；5.请求人民法院依法判令被告赔偿二原告契税等损失127473.31元，并依法判令被告赔偿二原告自2016年12月14日至实际返还之日止的利息损失，暂计算至2020年5月31日为21630.73元；6.本案的诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。本案诉讼过程中，二原告撤回第2、3、4、5项诉讼请求。事实和理由：二原告系夫妻关系，于2016年11月到被告开发的“XXX”（XXX）商品房项目售楼处看房，被告告知原告方其开发的8层洋房，“一楼送小院地下室，顶楼送阁楼”，被告向原告方展示了带有阁楼的楼书，洋房整体沙盘，8层及阁楼的分解沙盘，向原告方详细讲解了阁楼的构造，出房率等详细情况，并告知原告方阁楼将来可做居住、休闲健身房等用途。被告向原告方承诺，阁楼挑高根据房型不同，挑高最高约2.8米，2.8米以上部分约为58平方米。基于被告的大力推荐以及原告方的自身需要，原、被告于2016年11月13日签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》。签订合同时被告再次告知原告方，原告方选取户型的阁楼，2.8米以上部分约58平方米以上。原告方认为，被告的上述宣传、承诺属于“要约”。2019年10月左右，原告方通过涉诉房屋其他业主得知，涉诉房屋出现较大的面积差等问题，后原告方到自己购买的房屋看房发现，阁楼的挑高及2.8米以上面积与当初承诺的面积严重不符，经原告方了解发现，小区内购买8层带阁楼的业主均出现相同问题。2019年11月，原告方及其他业主到被告处反映阁楼面积缩水等问题，被告法定代表人陆向鸿在业主的情况反映上签字确认，并现场承诺解决此问题。2019年11月15日，被告销售负责人王侠向业主出具了书面回复，确认了每户阁楼面积误差20平方米左右，并承诺将根据业主不同的诉求，有经济补偿、调房、退房的解决方案。2019年12月26日，被告取得建设工程规划验收合格。此后，原告方多次联系被告协商退房事宜，但被告告知原告方，原告方购买的房屋无阁楼并拒绝退房。2020年1月，原告方向天津市河北区市场监督管理局举报被告在销售房屋过程中涉嫌虚假广告、虚假宣传。2020年4月16日天津市河北区市场监督管理局向原告方送达书面立案决定书。后经原告方了解，被告于2015取得建设工程规划许可，但在该规划中，没有阁楼，8层房屋上部空间系设备间或保温层，是公共空间，属于全体业主共同共有。原告方认为，被告已于2015年获得规划许可，即已明知涉案项目在规划中没有阁楼，在明知的前提下，被告仍故意告知原告方虚假信息，故意隐瞒真实信息，使原告方陷入错误认识，原告方基于该错误认识做出不真实的意思表示。为维护原告方合法权益，根据《合同法》《民法总则》等相关法律规定，特诉至贵院，望贵院在查明事实的基础上判如所请。被告财富嘉苑（天津）置业有限公司辩称，请求法院驳回原告方的全部诉讼请求。理由如下：原告方以欺诈为由要求撤销合同，没有事实和法律依据。首先，原告方在看房阶段多次到被告处楼盘进行查看，而且对被告出售顶楼的政策非常清楚，完全知悉顶楼的价格定位，同时，售楼处现场也有楼书存放，供原告方现场查阅。其次，在原告方知悉被告所有顶楼的销售政策和销售信息后，原告方成功选房并于2016年10月与被告签订了“XXX”项目认购书，同时交纳了购房定金，确定了购买顶楼房屋的意向，最后在原告方经历两个多月的了解和斟酌后，双方签署了《天津市商品房预定协议》和《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，最终确认了购买房屋的事实。因此原告方在与被告房屋买卖交易过程中，对于自身的购买行为是明知的，被告在销售环节和房屋买卖合同的签订环节不存在任何欺诈行为。关于原告方在起诉状中提到的“阁楼”面积缩水问题，被告认为针对此问题，在销售环节不存在任何的欺诈行为，原告在诉状中所称的“阁楼”是一个俗称，根据规划设计部门的设计图纸及施工图纸，本案中这一独立空间被称为闷顶层，是唯一不计入建筑面积的建筑空间。由于闷顶层没有面积，也不计入建筑面积，被告在销售环节就“阁楼”面积从未向原告方进行过任何的书面承诺，也未委托任何单位和个人向原告方做出过任何书面承诺，因此就不存在房屋交付后的面积缩水问题。闷顶层为具有使用价值的独立空间，本案“XXX”项目的闷顶层属于8楼业主的专有部分，根据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，建筑物如属于如下特征，可作为专有部分定义，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够成为特定业主使用的客体。本案中闷顶层在构造上和其他部位能够明确区分，同时闷顶层属于8楼业主的独占空间，其他业主在未经8楼业主同意情况下，不能进入。此外，8楼顶层与闷顶层通过8楼户内的开孔连接，闷顶层属于8楼业主空间的自然延伸，属于8楼业主的隐形福利，这在房地产开发行业属于众所周知的行业惯例，闷顶层不属于公共部分。原告方在诉状中称闷顶层属于设备间，属于8楼业主不能独立使用的部分与事实不符。如果除去闷顶层，作为8楼顶层的业主，其所购房屋的保温性能将大幅降低，冬冷夏热，而且防雨防水功能将会丧失。如果闷顶层属于公共部分，那么就要计入公摊面积，本案中闷顶层是不计入公摊的。本案的闷顶层，无论是从法律规定层面还是从建筑学上的相关认定层面，均属于专有面积。本案诉讼的根源在于2016年“XXX”项目房屋出售时，处于商品房销售价格的高点，随后的2017年-2019年在国家的一系列房屋价格调控的举措下，在市场供求的不断变化下，最终迎来了房地产价格的低点，房屋价格大幅下跌，现在业主起诉要求撤销合同，是意图将房屋价格下降的风险恶意转移给被告。综上所述，被告在房屋销售的各个环节均不存在对原告方的销售欺诈行为，也不存在“阁楼”面积承诺行为，“阁楼”属于原合同的赠予。根据《合同法》的规定，赠予物假设存在瑕疵，也不影响房屋买卖主合同的效力。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，被告系XXX商品房项目的开发建设单位，2016年10月30日原告何伟与被告签订了《XXX认购协议》，并交纳定金50000元。嗣后，原告杨欣、何伟又与被告签署了《天津市商品房预定协议》，同年11月13日二原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，约定二原告购买被告开发建设的坐落河北区XXX住宅房屋一套，该房屋建筑面积88.50平方米，每平方米价格为38876.68元，总价款为3440586元，被告于2019年6月30日前交付房屋，付款方式为二原告应于2016年11月18日前一次性存入商品房首付款1940586元，其余价款办理贷款。同时，合同还对双方的其他相关权利义务进行了约定。合同签订当日即2016年11月13日，原告何伟、杨欣向被告交纳了购房首付款1940586元（含定金50000元），于2017年2月23日交纳了剩余房款1500000元。另查，被告开发建设的“XXX”项目5号楼于2019年12月30日取得《天津市新建住宅商品房准许交房使用证》，后被告通知业主收房，2020年1月12日原告杨欣同其他部分业主向被告发出《拒绝收房通知书》，上载明：“财富嘉苑（天津）置业有限公司：我们是贵单位开发的位于天津市河北区XXX的准业主（签订商品房买卖合同的相对方）。近期，我们了解到贵单位陆续向准业主发送了收房通知书，在此，我们正式函告贵单位如下：因贵单位在销售过程中存在虚假宣传、欺诈等违法行为，使我们在该虚假宣传、欺诈的误导下签订了房屋买卖合同，而且我们认为，贵单位取得的建设工程规划验收合格证违法，因此我们拒绝接收房屋。贵单位向我们发出的收房通知书对我们不产生任何法律效力。通知人：部分业主签名按印。2020年1月12日”此外，被告在售楼时曾向原告方宣传“买顶楼赠阁楼”，在售楼处设置有沙盘模型，沙盘模型中有关于顶层房屋上部“阁楼”形态的分体结构，并标注了“健身区”、“娱乐区”等功能用途，摆放有自行车、乒乓球案等缩微模型。经查，XXX小区X号楼为8层到顶结构，8层房屋室内天花板有一约1.2米×1.2米的正方形开孔，经该开孔可进入8层房屋上方的坡屋顶下部空间，被告称该坡屋顶下部空间就是售房过程中对原告方宣传所称的“阁楼”，在建筑学上称为“闷顶层”（以下称为诉争空间）。原告方认为，被告在售楼时宣称“买顶楼赠阁楼”，但所谓阁楼实际属于全体业主共有部分，原告方对该空间没有合法的、独占的使用权，且被告宣称的阁楼使用面积与实际面积不符，面积严重缩水，被告的虚假宣传构成欺诈。被告主张诉争空间属于顶层8楼房屋的组成部分，其他业主不能进入该空间，8楼业主对该空间有专有使用权。案件审理过程中，本院曾就诉争空间是否属于8楼房屋的组成部分向天津市规划和自然资源局河北分局、房屋设计单位天津市城市规划设计研究总院有限公司征询意见，均回复称不属于其界定范围，无法回答。本院向房屋设计单位天津市城市规划设计研究总院有限公司就房屋的原始设计结构进行调查核实，设计单位回复称诉争空间在设计上无使用功能，不存在与顶层房屋对应的隔断墙、通往诉争空间的检修口设在楼梯间。另外应原告方要求，本院就业主进入、使用诉争空间是否违反消防管理法规向天津市消防救援总队征询意见，回复称现有法规对业主能否进入、使用上述空间没有规定。根据原告方提交的书证显示，2019年11月10日，部分业主曾就房屋存在的问题列举成清单，共同问题包括：1.阁楼面积2.2米以上的使用面积与销售当时承诺和沙盘体现差20平米以上；2.顶楼客厅窗户和楼下不同，影响采光；3.阁楼口面积为1.2米＊1.2米无法建设楼梯，影响使用；4.楼道一层大堂狭窄，大堂宽度1.2米，高度2米，是否满足消防要求,是否符合使用；5.所有01户开门影响消防栓，影响开门，消防玻璃门在01户旁，开门影响正常使用并且存在安全隐患；6.洋房电梯小；7.屋内客厅与书房与卧室高度不一样，标高差4-5公分。个别户问题包括：1.6-1-801阁楼口打算开在书房位置，如果不能拆改，阁楼口大小不动；2.4-2-802合同签订在停工之后，要求延期时间的违约赔偿；3.5-1-801销售开盘所讲交房时间和合同不符，阁楼部分销售承诺超过2.8米面积为58平米，最后为27平米，与所讲不符。4.4-1-802厨房与样板不一样，窗户不一样，进门右手墙坨。被告时任法定代表人陆向鸿在上述清单上签字。2019年11月15日，被告出具回复函一份，内容为“经过双方人员在现场进行实地测量，我方确认存在面积误差每户20平方米左右。根据双方测量确认的面积误差值，综合遵守业主的不同诉求，采用经济补偿、换房以及按程序退房等方式进行处理。业主2019年11月15日提出的坚决（解决）问题的方案，我方于2019年11月18日（周一）向北京机关如实汇报！2019年11月22日前提供明确处理方案。”该回复虽未加盖被告公章，但有被告销售负责人王侠签字。再有涉案房屋销售单价为38876.68元／平方米，楼下2-7层房屋的销售单价均低于该销售价格。现二原告以诉称理由起诉来院，请求依法撤销原、被告于2016年11月13日签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；本案的诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。庭审中，被告以抗辩理由表示，不同意原告的诉讼请求。本院认为，本案争议焦点是被告在售房过程中是否存在欺诈。民法中的欺诈是指故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使当事人作出错误意思表示。本案被告在售房过程中宣称“买顶层赠阁楼”，双方的争议在于被告宣称“赠阁楼”与实际情况是否相符。查阅现行法律法规及建筑国家标准对“阁楼”并无明确定义。从XXX小区通知交房时实际情况看，涉案房屋室内天花板有一约1.2米×1.2米的正方形开孔，经该开孔可进入8层房屋上方的坡屋顶下部空间，被告主张该空间即为其宣称的阁楼，而原告方则认为该空间属于共有部分，并非阁楼。关于诉争空间的性质，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”根据上述规定，诉争空间既不能登记成为特定业主所有权的客体，也不属于规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中，因此该空间既不属于专有部分，也不属于专有部分的组成部分，而应属于共有部分。关于诉争空间的使用，诉争空间虽然属于共有部分，但《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”诉争空间位于原告方室内天花板上方，原告方可对上述空间进行合理使用，其他业主在客观上也无法进入该空间，原告方客观上可以排他的使用该空间，且不属于违法使用。被告售房时宣称“买顶层赠阁楼”，该“赠阁楼”应解释为顶层业主可排他的使用阁楼空间，但不包括转移该空间的所有权，与一般意义上的赠与不完全等同。在售房时，该空间并未写入商品房销售合同，原告方对于该空间不计入房屋面积，不属于专有部分或专有部分的组成部分应是有所认知的。综上，被告售房时宣称“买顶层赠阁楼”，在实际交房时房屋天花板上方、坡屋顶下部存在特定空间，该空间可由原告方排他使用，因此，被告的行为不构成欺诈。至于原告方主张被告改变规划设计，在房屋室内天花板开设开孔，在天花板上方、坡屋顶下部空间添加隔断墙的问题，属于行政管理范畴，涉案房屋所在小区已经过规划验收合格，在未经行政主管机关处理，且房屋现结构（室内天花板有开孔、上方空间有隔断墙）未发生改变的情况下，尚不能认定被告的行为构成欺诈。关于原告方主张被告承诺的阁楼面积与实际不符的问题，该情况即便存在，也应通过损害赔偿解决，尚不构成撤销合同的理由。综上所述，原告方以被告欺诈为由要求撤销双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，依据不足，本案经本院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，判决如下：驳回原告杨欣、何伟的诉讼请求。案件受理费80元、保全费5000元，合计5080元由原告杨欣、何伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘 淼审 判 员  苑治臣人民陪审员  刘慧丽二〇二一年九月八日书 记 员  刘 畅附：本裁判文书适用法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。