吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1785号上诉人（原审被告）：吉林市鑫曙光房地产开发有限公司，住所地吉林省。   法定代表人：杨俊峰，该公司总经理。        委托诉讼代理人：谢东刚，该公司职员。        被上诉人（原审原告）：杨雅茹，女，1965年12月15日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。        上诉人吉林市鑫曙光房地产开发有限公司（以下简称鑫曙光公司）因与被上诉人杨雅茹房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。        鑫曙光公司上诉请求：1．撤销一审民事判决，驳回杨雅茹的诉讼请求。2．本案一、二审诉讼费用由杨雅茹承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律不当。一审法院在事实认定部分未考虑到没有办理房产证的客观因素。鑫曙光公司无法办理房屋初始登记，无法为杨雅茹办理房产证并不是因为鑫曙光公司的自身原因，而是由于小区内存在回迁房、廉租房，船营区政府多次变更回迁房和廉租房面积，这一事实一审法院没有采纳。二、新冠疫情的不利因素一审法院也没有考虑。去年，我市遭受两波新冠疫情的影响，房产局停办业务，这是不争的现实情况。这也是导致鑫曙光公司无法办理房产证的另一主要客观原因。但是，法院机械化理解事实，完全忽略这一情况。虽然这一情况不能完全被评价为情势变更，但其性质是一样的，阻却了鑫曙光公司办理房产证。三、一审法院没有认定双方签订的买卖合同补充协议的内容。根据房屋买卖合同补充协议第八条第二款，由于政府相关部门或其他非出卖人的原因导致不能在规定时间办理产权证书的，出卖人不承担延期办理产权证的责任。一审法院没有注意到这一条款，错误地作出了对鑫曙光公司不利的判决。    杨雅茹辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回鑫曙光公司的上诉请求，维持一审判决。一、一审法院认定事实正确，有法律依据，在商品房买卖法律关系中，购房者在房屋交付后应立即办理产权，开发商需交付房屋并保证房屋的所有权转移给购房者，这是开发商最基本的义务，鑫曙光公司主张船营区政府多次变更回迁房和廉租房面积导致其无法办理房屋初始登记。但鑫曙光公司所开发土地面积为79，519.4平方米，回迁房和廉租房的面积只有11，321.65平方米，而且回迁楼是22-26号楼，与1-21号楼的商品房没有任何关系，并且也不是一个地块。从法律的角度来讲，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由进行交易不受政府政策限制的各类商品房屋，杨雅茹购买的是商品房不是回迁房，回迁房面积更改跟杨雅茹没有任何关系。二、新冠疫情去年只持续三个月，并且还是在春节期间。春节上班后，房产交易大厅并没有停办业务，而且也都在网上办公，杨雅茹多次去房产大厅都告之开发商没有递交手续不能办理。所以，鑫曙光公司所说的理由不成立。三、鑫曙光公司主张政府原因系逃避责任。鑫曙光公司多次更改房屋构造。原有的住宅变为门市，没有通过综合验收而不能提供验收合格证明，没有将代收的物业维修基金和契税上缴，没有将抵押权注销等多种原因，都是影响房屋产权证办理的因素。杨雅茹曾去过相关信访部门，把开发商提供的材料拿给信访办的工作人员看，相关人员回答均说不是政府原因。所以，并不是政府原因导致不能给杨雅茹按时办理产权证。即使是因为政府一个或某个职能部门造成逾期办证，开发商也难以免责。其应该首先向业主承担违约责任，再向特定的政府职能部门进行追偿。根据法律规定，由于鑫曙光公司严重违约行为影响了买受人订立合同时所期待实现的利益，无法将房屋再次转让，本应该两年外的房子变成了两年内，出卖时得多交几万元的税费，2019年杨雅茹因父亲有重病想出卖房子，给父亲看病，但因为没有产权证无法交易。一审判决7日内协助办理产权证书，可是2个月以后我才拿到房产证，这些都说明鑫曙光公司言而无信，拿法律当儿戏，请求二审法院维持原判，维护杨雅茹的合法权益。    杨雅茹向一审法院起诉请求：一、判令鑫曙光公司立即为杨雅茹办理房屋所有权属证书。二、判令鑫曙光公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金45，468.45元（暂算至起诉之日，要求给付至办理房屋权属证书时止）。        一审法院认定事实：2015年7月22日，杨雅茹与鑫曙光公司签订《商品房买卖合同》，杨雅茹以贷款的方式，在鑫曙光公司处购买了位于荣邦华福XXX号住宅XXX单元XXX层005号，面积为94.41平方米的房屋，总购房款为294，911.00元。杨雅茹向鑫曙光公司付该房屋购房款、契税及维修基金。双方在《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起700个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．见补充协议”。《合同补充协议》第八条：“关于商品房买卖合同第二十条产权登记的补充3．出卖人办理的房屋产权证书是指办理房屋按揭贷款的，出卖人指定相应的代办机构办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。对于一次性付款的，买受人有权选择委托办理或自行办理，委托费用由买受人负担，出卖人在上述工作日内完成初始登记。”杨雅茹于2016年1月3日办理了房屋进户手续。        一审法院认为，一、杨雅茹与鑫曙光公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。杨雅茹主张鑫曙光公司协助其办理不动产权登记，因该项主张符合《商品房买卖合同》约定及法律规定，法院予以支持。二、关于杨雅茹主张由鑫曙光公司支付2016年1月1日起至2021年4月1日止，按银行年利率4.75％计算逾期办证违约金，合计45，468.45元（暂算至起诉之日，要求给付至办理房屋权属证书时止）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021修改）第十四条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方在《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起700个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。2．见补充协议”。《合同补充协议》第八条：“关于商品房买卖合同第二十条产权登记的补充：3．出卖人办理的房屋产权证书是指办理房屋按揭贷款的，出卖人指定相应的代办机构办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。对于一次性付款的，买受人有权选择委托办理或自行办理，委托费用由买受人负担，出卖人在上述工作日内完成初始登记。”鑫曙光公司应在2016年1月3日涉案房屋办理了房屋进户手续后700个工作日内即自2018年9月4日起为杨雅茹办理案涉房屋不动产权属证书，鑫曙光公司逾期未办理，构成违约，应当支付杨雅茹利息损失。利息计算应以购房款总额即294，911.00元为基数，自2018年9月4日起至2019年8月19日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准上浮50％计算；2019年8月20日起至办理房屋权属证书时止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准上浮50％计算，上述以不超过年利率4.75％为限。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定作出判决：一、鑫曙光公司于判决生效后七日内协助杨雅茹办理坐落于吉林市船营区荣邦华福XXX号住宅XXX单元XXX层XXX号房屋不动产登记权属证书；二、鑫曙光公司于判决生效后七日内支付杨雅茹利息损失，利息计算方式以购房款总额即294，911元为基数，自2018年9月4日起至2019年8月19日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准上浮50％为计算；2019年8月20日起至办理房屋权属证书时止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准上浮50％计算，上述以不超过年利率4.75％为限。案件受理费3203元由鑫曙光公司负担，于判决生效之日起七日内向法院交纳。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。        鑫曙光公司向本院提交的证据如下：证据1．杨雅茹房产证复印件，证明杨雅茹已经取得房产证。证据2．（2021）吉0204民初2145号民事判决书，证明同样的事实、同样的证据一审法院作出了支持鑫曙光公司意见的生效判决。        杨雅茹质证称，对证据1无异议，证据2与杨雅茹没有关系。        杨雅茹向本院提交的证据如下：1．建委出具的预售许可证号证明及出卖信息证明一份，证明杨雅茹买房子的时候开发商有预售许可证，手续齐全以及杨雅茹购买的是商品房。2.2015年供热发票和水费票据各一张，证明杨雅茹是在2015年买的房子。3．政府信息公开申请答复书一份，证明商品房和回迁房不是一个地块。4．吉林市基本医疗保险慢性病、重大疾病申报审批表一份，证明杨雅茹父亲身患重病，案涉房屋没有房产证导致杨雅茹无法出卖房屋，影响杨雅茹对父亲的孝心。        鑫曙光公司质证称，对证据1、证据2没有异议。对证据3的真实性无异议，对证明问题有异议，该答复书明确了土地为迎宾大路南回迁区地块，不能证明商品房和回迁房不是一个地块。证据4与本案缺少关联性。        本院经审查认为，鑫曙光公司所提交的证据1杨雅茹没有异议，本院予以采信。证据2为已经生效的裁判文书本院予以采信。杨雅茹所提供证据1及证据2，鑫曙光公司没有异议，本院予以采信。证据3无法体现案涉不动产项目地块划分情况，本院不予采信。证据4与本案争议问题缺少关联性，本院不予采信。        本院对一审查明事实予以确认。        另查明：鑫曙光公司开发案涉项目的手续齐全，已缴纳全部土地出让价款。鑫曙光公司与杨雅茹所签订的《合同补充协议》第八条第二款约定：“由于政府相关部门或其他非出卖人的原因导致不能在规定时间办理产权证书的，出卖人不承担延期办理产权证的责任。”        2021年6月15日，一审法院作出（2021）吉0204民初2145号民事判决。该判决认定：案涉项目包括回迁房、廉租房及商品房。2019年9月20日，经吉林市船营区房屋征收经办中心确认，案涉荣邦华福项目共分配回迁房屋152套，面积为11，321.65平方米，案涉项目的各类房屋实际开发面积得以确定。该判决已经生效。        再查明，案涉房屋的不动产登记已办理完成，现登记在杨雅茹名下。        本院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。双方就合同达所成的补充协议对当事人具有约束力。本案中，双方签订的补充协议约定，由于政府相关部门或其他非出卖人的原因导致不能在规定时间办理产权证书的，出卖人不承担延期办理产权证的责任。该约定内容对买受人杨雅茹具有约束力。结合本案查明的事实情况，鑫曙光公司开发案涉项目的手续齐全，且二审期间提供了新证据证实因政府原因导致其未在规定时间内完成产权登记的办理，故其主张不应承担逾期办证的违约责任，符合双方合同约定，本院予以支持。杨雅茹虽主张由于鑫曙光公司自身原因，影响房屋产权证办理，但未提供充分有效的证据予以证实本院对其主张不予支持。经查，目前杨雅茹已经取得了案涉房屋的不动产登记，故本院对其要求鑫曙光公司办理不动产登记并支付违约金的诉讼请求不予支持。        此外，由于本案系由于鑫曙光公司未按期协助买受人办理不动产登记所引起，且案涉房屋的不动产登记亦是在杨雅茹提起诉讼之后，二审期间方办理完成。本院酌定，二审案件受理费由鑫曙光公司承担。        综上所述，鑫曙光公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2021）吉0204民初2142号民事判决； 二、驳回杨雅茹的诉讼请求。        一审案件受理费3203元，由杨雅茹负担。二审案件受理费6302元，由吉林市鑫曙光房地产开发有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    张笑飞审判员    赵翠霞审判员    郝振翔二〇二一年九月二十六日书记员    周双媛