广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终17460号上诉人（原审被告）：广州洁雅物业管理服务有限公司，住所地广州市天河区五山路261号省农机所大院内自编25号楼4号（不可作厂房使用）（仅限办公用途）。法定代表人：罗庆新。委托诉讼代理人：林泽民，该公司股东。被上诉人（原审原告）：邓婉君，女，1974年8月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈玲，江苏茂通（南京）律师事务所律师。上诉人广州洁雅物业管理服务有限公司（以下简称洁雅公司）因与被上诉人邓婉君房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初23149号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。洁雅公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中的基础建设费37500元；2.本案诉讼费由邓婉君承担。事实与理由：一、一审法院认为基础建设费可循环使用，但该费用其实是按照邓婉君的要求在商铺内的装修所使用的，而每一个租户来都会按照自己经营的实际情况要求洁雅公司装修和改动，给商户基本是“拿包入住”的标准，根本不适合用在下一家的经营中，无法按折旧处理。二、洁雅公司在整个场地的所有基建费远远超过300万元，而邓婉君的基础建设费是每户5万元只能用在自己的商铺内，不是整个场的基建费，只是邓婉君的铺内所用的装修费。三、连邓婉君在内的全场14位承租人均未支付租金及相关费用给洁雅公司，必然导致洁雅公司与上一手的合同无法履行造成合同场地被全部收回，不再是洁雅公司所享有，造成洁雅公司的重大损失，然而邓婉君并没有和洁雅公司在疫情期间共担风险，共克时艰，而是直接去法院进行起诉，主动放弃经营。故邓婉君的损失均是其自己主观造成，全部责任应由其承担。综上，请求二审法院予以改判。邓婉君向本院提交书面答辩意见：一、邓婉君缴纳的5万元是进场费，而非基础建设费。邓婉君向莱福商场的转账中也备注支付的是“商铺进驻费”。二、洁雅公司在一审答辩中明确了整个场地是需要统一装修的，故基础建设并非按照邓婉君的要求装修，当然也未达到洁雅公司说的拎包入住标准。基础建设针对的是基础水电、墙面、排烟管，邓婉君根据自身经营需要对店铺进行二次装修方能达到经营使用目的。洁雅公司进行的基础装修已然固定在涉案商铺中，不管洁雅公司是否实际进行二次使用，并不改变基础装修的属性。三、洁雅公司所谓的300万元基建费并无任何证据支撑，邓婉君花费在装修上的也不止5万元，且承担了二次装修的成本和损失。四、洁雅公司因严重管理失职导致商场环境混乱，大部分商户流失，邓婉君经营发生严重困难。即便在这种情况下，邓婉君也支付租金到5月底。但洁雅公司并未将租金缴纳给莱福商场，导致失去出租权。因此洁雅公司被收回出租权并非邓婉君原因，而是洁雅公司自身原因导致。综上，请求二审法院驳回洁雅公司上诉请求。2020年7月13日，邓婉君向一审法院起诉请求判令：一、确认邓婉君与洁雅公司签订的《商铺租赁合同》自2020年7月7日解除（即邓婉君发出解除租赁合同书到达洁雅公司之日）；二、洁雅公司向邓婉君返还70000元（食品保证金17500元，租赁保证金52500元）；三、洁雅公司向邓婉君赔偿经济损失123009.4元（进场费50000元，加盟费损失20000元，装修损失53009.4元）；四、本案诉讼费用由洁雅公司承担。一审法院经审理查明：2019年11月29日，洁雅公司（甲方、出租方）与邓婉君（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区天河路603号自编B19（以下简称案涉商铺）单元出租给乙方作东江品牌劲脆烧肉使用；乙方对租赁房屋已进行现场查勘，对租赁房屋的面积及设备设施情况等现状无异议，对物业所属的现状了解，并愿意继续承租；甲乙双方确认商铺建筑面积约为30平方米，各种费用的计算均以此面积为计算依据；乙方租用该商铺仅限于经营餐饮，品牌为“东江”使用，乙方须主动办理相关经营证照、税务登记及相应的行政许可手续；租赁期限自2020年1月1日至2023年12月30日；免租期为2019年12月25日至2020年1月31日，此期间仅收乙方管理费、中央空调费和水电费；2020年1月1日至2021年12月30日租金为17500元/月，2021年1月1日至2011年12月30日租金为18900元/月等；乙方应于每自然月5日前支付下月租金、管理费、中央空调费；租赁保证金52500元及食品保证金17500元，租赁期满且乙方没有拖欠任何费用，支付完毕全部应付款项后，可予以退还，如乙方在租赁期内单方面解除合同或者违反本合同约定，履约保证金不予退还；乙方销售的食品或提供的服务发生质量纠纷导致甲方先行承担赔偿责任的，乙方同意甲方在食品保证金中扣除现应赔偿数额，乙方应在三日内补足食品保证金，否则视乙方违约；管理费为38元/㎡/月，乙方每月缴物业管理费合计1140元；租赁期间，因各项设备、设施、故障或必要之保养或消防设施、用电安全检查等原因造成服务中断的，甲方无须对乙方承担责任；因不可抗力提前解除合同的，甲方应当提前七天通知乙方，以甲方发出书面通知之日起计算一个月为合同正式解除日期，租赁保证金、食品保证金应当无息退还；乙方逾期支付租金、管理费、水电费等有关费用超过七个日历天的，擅自停止营业的，甲方可随时单方解除合同，租赁保证金、食品保证金归甲方所有，并收回租赁房屋；如乙方在合同生效后未满40天即提出解除合同的，应提前七天书面通知甲方，租赁保证金、食品保证金不予退还，收归甲方所有，甲方收回租赁房屋，因此造成的损失和费用，由乙方负责赔偿，甲方保留追究其法律责任的权利；乙方未能按时在合同终止之日前将租赁房屋及《设备设施清单》所列物品完整移交给甲方的，每延迟一日，甲方按本合同租金标准的双倍向乙方收取房屋占用费；超过七个日历天的，甲方有权强行收回租赁房屋，一切后果由乙方自行负责，乙方不得向甲方追究任何经济损失的法律责任；由于国家政策或地震、台风、水灾或不可抗力的原因导致场地不能正常营业，造成损失或合同终止执行，乙方承担损失与风险，乙方不得要求甲方作出任何赔偿等。同日，邓婉君向案外人严业成支付50000元，洁雅公司向邓婉君出具收据一张，载明收到邓婉君租赁保证金52500元，食品保证金17500元）。另，洁雅公司确认收到邓婉君支付的5万元基础建设费，且洁雅公司确认免除邓婉君2020年1月1日至2020年3月31日的租金。邓婉君、洁雅公司确认邓婉君支付租金至2020年5月31日，支付水电费至2020年3月31日。洁雅公司主张邓婉君于2020年6月18日停止营业，2020年7月2日撤场，并提交微信聊天记录截图予以证实。邓婉君对微信聊天记录的真实性不予确认，主张停业是由于洁雅公司对邓婉君进行断电处理并将其使用的冰柜搬走，导致邓婉君没有食材进行经营，被迫停业。洁雅公司主张对邓婉君的断电处理是由于电线发热而进行停电检修几个小时，将邓婉君的冰柜搬至其他地方后恢复供电就搬回了。邓婉君主张洁雅公司非专业管理机构，未履行物业服务及引流宣传等义务，且管理严重失职，场地卫生状况堪忧，严重影响邓婉君经营，并提交2020年5月25日谈话录音、2020年5月30日谈话录音、2020年6月5日录音、照片予以证明。洁雅公司对上述证据的质证意见如下：对2020年5月25日的录音，是邓婉君与莱福物业在街道调解，当时他们是9时30分开会，但10时30分才通知洁雅公司到场，洁雅公司根本无法参加该次调解；关于5月30日的录音，洁雅公司多次向邓婉君表明房东身份，但邓婉君一直认为林泽民是莱福物业的经理；对6月5日的录音，严利芳是商场的招租人员，与洁雅公司无关；关于微信记录，洁雅公司根据租赁合同享有承租权，与历经几手无关；对天花漏水和白蚁窝的照片真实性予以确认，确认涉案商铺两次漏水和电房漏水，但因为楼上是盒马的冰库，洁雅公司已及时通知盒马进行处理；关于白蚁窝，洁雅公司已聘请了专业的人员进行处理；对其他照片的真实性、合法性、关联性不予确认。邓婉君主张莱福物业已于2020年6月20日与洁雅公司解除租赁合同，并于2020年7月6日正式收回场地，并提交《关于解除通知书》（载明将于2020年7月6日正式收回场地，逾期未清理铺内物品的，视为放弃商铺内的所有物品。落款时间为2020年7月5日）、2020年7月7日与莱福物业实际控制人聊天录音（显示莱福物业与洁雅公司于2020年7月6日协商解除租赁关系）予以证明。洁雅公司确认莱福物业将《关于解除商铺租赁合同通知书》张贴于大堂，承认其与莱福物业于2020年7月6日签订正式的解除合同协议解除双方之间的租赁关系，并于该天撤场；对与严先生的录音真实性无法确认，无法确认录音中人员的身份；对与梁小姐的录音，真实性无异议。邓婉君主张其于2020年7月7日向洁雅公司发出《解除租赁合同通知书》（载明因莱福物业与2020年6月20日向洁雅公司发出《关于解除通知书》，且莱福物业将于2020年7月6日正式收回场地，洁雅公司已丧失对案涉商铺的租赁权，现解除与洁雅公司之间的《商铺租赁合同》），并提交邮寄凭证、物流截图予以证实。洁雅公司对上述证据真实性不予确认，主张其未收到该证据，但确认于2020年7月7日收到邓婉君通过短信发送的该通知书。邓婉君、洁雅公司双方对洁雅公司收取的5万元是属于进场费还是基础建设费存在争议，洁雅公司为此提交《招商证明》（复印件）拟证明上述费用是基础建设费。《招商证明》加盖有“广州市同联商业房地产有限公司”字样印章，内容大意为洁雅公司收取的5万元为装修基础建设费，用于食尚荟商铺中的烟管、空调、隔油池等。邓婉君称所谓的基础建设费在合同中没有约定，整个履约过程中也没有任何证据显示洁雅公司以该名义收取了5万元，相反，在2020年7月7日邓婉君与莱福物业的聊天记录可以证明5万元是进场费，并且一并转移给洁雅公司，洁雅公司所谓的装修只是一些电路的铺设、墙面的粉刷，邓婉君不认可5万元的基础建设费，同联作为中介方也无法证明该5万元是基础建设费。另查明：一审法院向广州市规划与自然资源局发函查询案涉商铺所在楼栋的规划报建情况，该局于2020年9月30日函复一审法院：天河区天河路603号的建设工程为省武警总队经建字〔1985〕42号《建设工程规划许可证》批准建设，未查询到该地址的产权登记信息。再查明：林泽民是洁雅公司的大股东。还查明：一审法院受理的张金兰等9位案外人起诉洁雅公司租赁合同纠纷9案[案号为（2020）粤0106民初13679-13687]中，经审理查明以下事实：张金兰等9位自然人均向洁雅公司承租广州市天河路603号（莱福广场）一楼由洁雅公司向莱福物业承租的商铺，用于经营餐饮，洁雅公司同意进行基础装修后交付，十余家餐饮店铺共用就餐桌椅等设施。张金兰等9位自然人于2020年7月1日至5日腾退场地。一审法院认为：邓婉君与洁雅公司签订的《商铺租赁合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除及违约问题。首先，合同未约定洁雅公司有引流、宣传、投递广告的义务，邓婉君以洁雅公司未尽到上述义务为由主张洁雅公司违约，理据不足。其次，洁雅公司确认曾有漏水存在，但是因楼上商户使用冷水池不当引起，且很快改正；洁雅公司也确认有白蚁存在，但随后就聘请专业人员进行处理，而且还添加了设备设施防止白蚁，此情况并不构成严重违约，但构成瑕疵履行，邓婉君并不因此而取得合同解除权。再次，邓婉君在洁雅公司免除2020年1至3月份租金的情形下，仍未依约及时足额支付租金及其他费用，而支付租金及相关费用是承租人的基本义务，故此，邓婉君的行为构成违约。综上，邓婉君在履行合同中存在违约行为，洁雅公司虽履约存在瑕疵，但不构成根本违约。结合双方陈述及洁雅公司提交的证据，足以认定邓婉君于2020年7月2日撤场，双方租赁合同关系应于该日实际解除。关于责任承担问题。首先，邓婉君在未取得解除权的情况下，腾退场地，实际解除租赁合同，应对合同的解除承担主要责任。因此，邓婉君请求洁雅公司赔偿加盟费损失及装修损失理据不足，一审法院不予支持。其次，洁雅公司履行合同存在瑕疵，再综合考虑新冠疫情对邓婉君、洁雅公司双方履约造成的严重影响，根据公平原则以及疫情防控期间共担风险、共克时艰的原则，一审法院酌定洁雅公司应退还邓婉君一半的租赁保证金26250元。关于部分费用的退还。一、食品保证金17500元，根据合同约定，其根本目的在于保证食品安全，邓婉君经营期内并未出现这方面的问题，故应予全部退还。二、洁雅公司收取的50000元，双方未对其退还具体条件进行约定，考虑到基础装修已经固定于案涉商铺中，邓婉君退租后乃由出租方即洁雅公司享有，故一审法院根据邓婉君实际租赁期间与合同全部租期的比例，酌定洁雅公司退还邓婉君基础建设费37500元（50000元×18个月÷24个月）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年6月3日作出判决如下：一、确认邓婉君与洁雅公司于2019年11月29日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月2日解除；二、洁雅公司自本判决发生法律效力之日起5日内，向邓婉君退还租赁保证金26250元、食品保证金17500元、基础建设费37500元；三、驳回邓婉君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9570元，由邓婉君承担4785元，洁雅公司承担4785元。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对洁雅公司的上诉请求和理由，本院认定如下：关于洁雅公司收取的50000元应否退还问题。洁雅公司认为该款为基础建设费，用于涉案租赁商铺内的装修，且是根据租户的实际情况进行装修和改动的，不是整个商场的基建费，故不应退还；邓婉君则认为该款系进场费。本院认为，涉案《商铺租赁合同》并无对该款项作出约定，洁雅公司认为该款是根据租户的实际情况进行装修，但未能提供证据予以证明，且从关联案件的情况看，洁雅公司对各商铺所收取的费用均为50000元，并无不同。故，洁雅公司的主张缺乏依据，一审法院合理采信邓婉君的主张，根据实际租赁期间与合同全部租期的比例，酌定退还部分费用37500元，并无不当。综上所述，洁雅公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元，由广州洁雅物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年九月二十二日书记员  张 旭彭诗敏