新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民事判决书（2021）新28民终1164号上诉人（原审原告）：马新俊，男，1973年1月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。    委托诉讼代理人：鞠杰，新疆天雪律师事务所律师。    被上诉人（原审被告）：王萍，女，1970年2月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。    委托诉讼代理人：杨华宇，系库尔勒市团结法律服务所法律工作者。    原审被告：郑春来，男，1966年2月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。    上诉人马新俊因与被上诉人郑春来、王萍房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2021）新2801民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月14日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月22日公开开庭对本案进行了审理。上诉人马新俊及其委托诉讼代理人鞠杰，被上诉人王萍及其委托诉讼代理人杨华宇到庭参加诉讼，原审被告郑春来经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未提交书面材料。本案现已审理终结。    马新俊上诉请求：1、请求依法撤销（2021）新2801民初658号《民事判决书》，并依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费、送达费由被上诉人承担；事实和理由：一、本案争议焦点并非买卖是否破租赁，上诉人的诉讼请求并没有要求解除上诉人与被上诉人之间的租赁关系，上诉人并未提出要求买卖破租赁或者不认可该《房屋租赁合同》的诉讼请求；二、“买卖不破租赁”不等于权利人丧失了变更合同的请求权。原审判决明显缺乏事实及法律依据。“买卖不破租赁”与变更请求权并不存冲突，更不存在二者只能择一的矛盾，因此，上诉人认为，原审错误的混淆了二者的关系；三、本案上诉人的诉讼请求系要求变更合同，即根据“情势变更原则”要求变更合同条款根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条之规定，情势变更原则，是指在合同成立后，订立合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，仍然维持合同效力履行合同对于当事人一方明显不公平的情势，受不利影响的当事人可以请求对方重新协商，变更或解除合同并免除责任的合同效力规则；四、本案继续履行原合同条款，明显违背公平原则，本案案涉房产位于库尔勒市人民东路地理位置极为优越，人民东路是库尔勒市最繁华的商业街，根据上诉人原审提交的巴睿晟价鉴定（2015）第109号《价格鉴定结论书》及《价格鉴定报告》也可以证明以上事实，根据该报告显示，本案案涉房产在2015年的市场价值为5，450，731元，由此进一步证实了该房产的商业价值及经济潜力。五、本案适用法律错误，本案案涉争议系租赁关系，该租赁合同的效力仍然在持续，且还将持续12年之久，因此根据以上法律规定，本案中的法律事实明显持续至民法典施行后，应依法适用民法典的相关规定，原审适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，明显适用法律错误。    王萍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。合同约定的价款、期限等对所有权变更后的当事人具有约束力，双方应当遵照执行。本案不适用情势变更原则，上诉人放弃房屋使用权限，保住所有权系明智选择，如果不选择以物抵债，债权永远无法实现，本案不属于商业风险。请求二审法院依法维持一审判决。    原审原告马新俊向一审法院起诉请求：1．请求依法将被告王萍与被告郑春来于2013年5月25日签订的《房屋租赁合同》的出租房由郑春来变更为马新俊；2．请求依法将被告王萍与被告郑春来于2013年5月25日签订的《房屋租赁合同》4.1条变更为：“本合同确定的租赁房屋在租赁期限内房屋租金为267，857元每年乙方于本合同生效后三个月内一次性向甲方付清”；3．请求依法判令被告向原告支付2017年至2019年期间的房屋租金803，571元；以上合计：1，071，428元；4．本案诉讼费、送达费、评估费等费用由被告承担。    一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，法院认定如下。    一审法院认为，本案争议焦点为：是否应当变更房屋租赁合同的主体、变更租金及要求被告支付2017年至2019年租金803，571元是否有事实和法律依据。原告与被告王萍之间虽然未直接订立涉案房屋租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条等规定，在适用“买卖不破租赁”规则以及物权已经变动的情况下，新的房屋所有权人取代原房屋所有权人，成为原房屋所有权人与承租人之间签订合同的当事人，原房屋所有权人退出租赁合同法律关系，从而该租赁合同对新的房屋所有权人和承租人发生法律效力。本案中，原告系经司法拍卖后以物抵债而成为新的涉案房屋的所有权人，原告经登记成为涉案房屋所有权人后，基于法律规定其取代被告郑春来成为《房屋租赁合同》中的当事人，因此，在原告经登记成为涉案房屋所有权人之后，原告与被告王萍之间即存在房屋租赁合同法律关系，《房屋租赁合同》对双方均具有约束力，双方应当按照法律规定和合同约定，履行各自义务，减少纠纷产生。现原告主张依法将被告王萍与郑春来于2013年5月25日签订的《房屋租赁合同》的出租房由郑春来变更为马新俊、变更租赁期限内房屋租金为267，857元每年、及判令被告向原告支付2017年至2019年期间的房屋租金803，571元的诉讼请求于法无据，法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告马新俊的全部诉讼请求。案件受理费14，442.86元，由原告马新俊负担。    本院二审期间，当事人未提交新的证据，本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。    本院认为，本案的争议焦点为：本案是否存在情势变更的情形；上诉人在取得房产的情况下请求变更租金的主张能否成立。    关于本案是否存在情势变更的情形，本案中，被上诉人王萍与郑春来于2013年5月25日签订的《房屋租赁合同》该合同时在自愿互利的基础上订立的，是双方真实意思表示。在上诉人马新俊经登记成为涉案房屋所有权人之后，与被上诉人王萍之间即债权债务的概括性承受，买受人享有收取租金的权利，也有承租的义务。在法院执行中已向上诉人马新俊告知该房屋存在长期租赁合同的情形，其也对该情形明知且已办理产权过户手续。根据最高人民法院《合同法若干问题的司法解释（二）》二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。”情势事变更原则是基于维护社会实质正义的衡平立场，允许法律凌驾于合同当事人的自主意识之上，防止合同当事人因缔约时所无法预料且无法控制的社会变故，而获取不当利益或遭受意外损失的明显违反一般公正的情况发生，主动介入和干预合同关系。情势变更的适用条件：第一，必须有情势变更的客观事实。在实践中判断情势是否发生变更，应以法律行为基础是否丧失、当事人目的能否实现、是否造成对价关系障碍等因素为具体标准。第二，情势变更必须发生在合同成立后履行终止前。第三，情势变更是订约时当事人不可预见的。如果当事人应当预见将要发生情事变更而未预见，说明其主观上具有过错，也不应适用情势变更原则。第四，情势变更事实的出现不可归责于双方当事人。第五，因情势变更使原合同的履行显失公平。本案中，上诉人马新俊在执行中同意以房屋抵债时明知该房屋有长期租赁合同，且租金已全部支付的情形，其应当预见在租赁合同未到期可能出现的商业风险和不利后果，该风险类型没有超出正常人的合理预期和一般观念上的合理预见，属于市场经济下的正常商业风险，不具备情势变更的实质要件，故不构成情势变更。    关于上诉人在取得房产的情况下请求变更租金的主张能否成立的问题。在法院执行过程中，人民法院已经明确告知案涉房屋有长期租赁情形，上诉人马新俊明知并应当预见商业风险和不利后果，即便存在案涉房屋所有权人主体的改变，影响的仅是案涉房屋过户成本，属于上诉人马新俊应自行承担的商业风险。在不存在情势变更的情形下，上诉人马新俊主张变更租金的主张没有事实和法律依据。    综上所述，马新俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费14，442.85元，由上诉人马新俊负担14，442.85元。    本判决为终审判决。    审判长    杨奇志审判员    刘涛审判员    巴都木才次克二〇二一年九月二十二日书记员    涂玥洁