辽阳市白塔区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽1002执异99号异议人（案外人）：宏伟区爱情海婚纱摄影基地，经营场所：辽阳市宏伟区兰家镇先得月家园8栋3号。经营者：戴岩松。委托代理人：卢忠明，系辽宁德远律师事务所律师。申请执行人：辽阳农村商业银行股份有限公司，住所：辽阳市白塔区文圣路169号。法定代表人：王**军，职务：董事长。委托代理人：肖冬梅，系辽宁弘旨律师事务所律师。被执行人：戴岩松。本院在执行已经发生法律效力的本院（2021）辽1002民初671号民事判决书，原告辽阳农村商业银行股份有限公司（以下简称“辽阳农商银行”）与被告戴岩松借款合同纠纷一案中，案外人宏伟区爱情海婚纱摄影基地对×××镇×××家园×××期×××栋××××号商业网点的承租权，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。异议人宏伟区爱情海婚纱摄影基地的经营者戴岩松及其委托代理人卢忠明、申请执行人辽阳农商银行的委托代理人肖冬梅、被执行人戴岩松到庭参加了听证。本案现已审查终结。异议人宏伟区爱情海婚纱摄影基地称，申请人民法院在拍卖×××镇×××家园×××期×××栋2、3商业网点时对申请人与戴日所签订的租赁合同期限在公告信息中披露。早在2016年8月22日就与戴日签订了租赁合同，约定×××镇×××家园×××期×××栋×××号商业网点租赁给申请人，租期10年，2016年9月1日至2026年8月30日止，租金10万。申请人于当月24日将10万租金汇入戴日账户,之后就装修并营业至今，现贵院欲将此网点拍卖，但申请人认为自己租赁在先，故申请人民法院保护申请人的合法租赁权。为证明其主张，异议人朱红艳向法院提交如下证据：1.租赁合同，证明异议人于2016年8月就与房主戴日签订租赁合同，租期10年，租金10万元；2.银行流水，证明异议人已向房主戴日支付10万元的租金。申请执行人辽阳农商银行辩称，一、答辩人有权对案涉房屋申请强制执行并对该房屋享有优先受偿权。答辩人依据贵院（2021）辽1002民初671号生效的民事判决内容，依法对案涉的房屋（抵押物）即×××镇×××家园×××期×××栋×××号网点具有优先受偿权。贵院执行部门依据生效的法律文书对该案已经登记的抵押物进行查封并强制执行具有事实和法律依据。二、异议人提出的异议理由不成立。1.异议人提供的《租赁合同》签订日期为2016年8月22日，而案涉标的物即×××镇×××家园×××期×××栋×××号商业网点早在2013年就为答辩人设置了抵押登记，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条（1）项规定，房屋在出租前已设立抵押权的，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。2.我国《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。而本案案涉房屋并没有到相关部门办理备案。因此，该房屋《租赁合同》没有公示效力不能对抗善意第三人。三、房屋《租赁合同》的真实性值得人怀疑。首先，值得一提的是本案案涉房屋的所有权人为戴日，而提出执行异议的申请人宏伟区爱情海婚纱摄影基地实际经营者为戴岩松，和戴日是父女关系，据答辩人了解，戴岩松是戴日唯一的合法继承人，故答辩人有理由怀疑该份《租赁合同》的真实性。其次，从租金数额上来看，接近四百平的二层网点，十年租金才十万元也明显低于市场价格，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。综上所述，答辩人认为异议人提出的异议理由不能成立，贵院依法应驳回异议人的请求事项。为证明其主张，申请执行人辽阳农商银行向法院提交如下证据：1.案涉房屋的房屋所有权证复印件2份（时间是2018年）、2.案涉网点的他项权利证复印件3份，上述两组证据证明案涉房屋早在2013年就为申请执行人设立了抵押，并办理了抵押登记。3.租赁协议2份及该租赁协议中的承租人出具的承租人的承诺书，证明同期房屋租赁租金与本案异议人提供的租赁合同的租金，在价格上有明显的差异，能够证明异议人提供的租赁合同的租金，明显低于市场价格。被执行人戴岩松辩称，对异议人的异议内容没有意见。本院经审查查明，申请执行人辽阳农商银行与被执行人戴岩松借款合同纠纷一案，本院（2021）辽1002民初671号民事判决：一、被告戴岩松在继承戴日遗产范围内偿还原告辽阳农村商业银行股份有限公司贷款本金3,949,928.93元及利息、罚息、复利（截至2020年7月27日，利息、罚息为283,506.75元，后续利息、罚息、复利按借款合同约定的标准计算至借款全部还清之日止），于本判决生效后立即给付；二、被告戴岩松在继承戴日遗产范围内给付原告辽阳农村商业银行股份有限公司律师代理费6万元，于本判决生效后立即给付；三、被告戴岩松应在继承戴日遗产范围内按《抵押合同》约定的抵押财产为限对上述第一、二款项的债务承担抵押担保责任，同时原告辽阳农村商业银行股份有限公司有权就本案抵押房产在抵押限额内以拍卖、变卖抵押财产所得的价款对超出第二顺位抵押担保债权价款的部分优先受偿〔他项权利证号为：辽（×××）×××不动产证明第0×××7号〕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,148.00元，已减半收取20,574.00元，由被告戴岩松负担。辽阳农商银行以已经发生法律效力的本院（2021）辽1002民初671号民事判决书为依据，向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2021年6月18日作出（2021）辽1002执870号执行裁定：一、查封被继承人戴日名下位于辽阳市××区××镇×××家园××层商业网点，面积221.85平方米，证号：辽（×××）×××不动产权第0×××1号；二、查封被继承人戴日名下位于辽阳市××区××镇×××家园××层商业网点，面积222.46平方米，证号：辽（×××）×××不动产权第0×××0号；三、查封被继承人戴日名下位于辽阳市××区××镇×××家园××层商业网点，面积222.46平方米，证号：辽（×××）×××不动产权第0×××6号；四、查封被继承人戴日名下位于辽阳市××区×××镇×××期×××栋南×××号1-2层商业网点，面积165.22平方米，证号：辽（×××）×××不动产权第0×××1号；五、查封被继承人戴日名下位于辽阳市××区××镇×××家园××南××层商业网点，面积178.37平方米，证号：辽（×××）×××不动产权第0×××1号。案外人宏伟区爱情海婚纱摄影基地以其是本院查封的位于辽阳市××区×××镇×××家园小区×××期×××栋2、3号商业网点的承租人，法院应当保护其合法承租权为由，向法院提出异议申请。本院经审查认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”综上，本院认为本案案涉房屋无论是抵押在前，还是租赁在前，均不能对抗房屋所有权变动。关于异议人称法院所作出的拍卖公告信息中应披露其所签订的租赁合同期限一节，因本院在执行过程中并未实施该执行行为，故对异议人的该项申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人（案外人）宏伟区爱情海婚纱摄影基地的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；如与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐海红人民陪审员  李传海人民陪审员  刘 琦二〇二一年九月六日书 记 员  富 皎