吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终2019号上诉人（原审被告）：何露，女，1987年9月20日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。        被上诉人（原审原告）：苗卉，女，1975年4月11日出生，汉族，住吉林省吉林市高新区。        上诉人何露因与被上诉人苗卉房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2021）吉0211民初1433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。        何露上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判何露不应给付苗卉各项经济损失4，043.47元；二、一、二审诉讼费用由苗卉承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。2019年8月20日，何露从第一承租人王月处接手房屋时，王月将房屋内自己购买的地板拆除拉走，没有侵害苗卉的利益，同时也证明何露接手承租房屋之时，承租房屋内并没有地板。根据证据规则规定，苗卉也应该提供2019年8月20日承租房实际状况及房屋存有地板的原始状态，以上一审法院在未查清事实的情况下，判决何露赔偿苗卉地板损失错误，没有事实及法律依据。原审法院程序违法，对修缮的费用3，673.6元的票据原审法庭没有组织双方予以质证，该数额过高，真实性存有异议，原审法院却依据该证据判决何露给付苗卉以上钱款是错误的。何露请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，支持何露的上诉请求。        苗卉辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我与王月于2019年2月27日签订了一份为期三年的《房屋租赁协议书》，租期为2019年3月15日至2022年3月14日，房屋位于玉山花园小区4号楼2号网点门市房，年租金45，000元，上打房租。在第一个房屋租赁期内，承租人王月在征得我同意的情况下将房屋转租给了何露，由于第一个租赁年度的租金王月已向我足额支付，因此我只要求与转承租人即何露重新签订书面租赁协议，第一年度的租金问题及其他问题由王月与何露之间自行协商。房屋租赁协议签订后，何露按合同约定向我支付了第二个租赁年度的租金，直至2020年12月10日何露以电话、微信等方式通知我不再续租，我表示同意提前解除租赁协议。一审时何露承认于2021年2月14日双方达成一致意见，不再续租，未再缴费，我便书面通知其应于2021年3月15日交还房屋，到期后何露也未交还房屋。2021年3月18日，我自行收回房屋，发现房屋已被人为破坏，因此诉至一审法院请求赔偿。上述事实，何露在一审庭审中均予以承认，之所以不交还房屋是因为租赁房屋被楼上邻居漏水导致其不能营业，并认为我作为房东没有去帮她协商此事，同时对于二楼地板被其拆走是承认的。何露主张漏水赔偿的事宜，是其因相邻关系而产生的侵权纠纷，与我们的租赁合同关系无关。而且，在无关的前提下，我也积极帮其协调。对于地板、墙壁损坏问题，何露亦未否认，且有原租户证明我与王月签订合同时是有地板的，2019年2月27日在我、王月、何露三人签订转租协议时，地板是王月新铺设留下的，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、一审判决不存在程序违法的问题。对于因何露的破坏行为而导致我租赁房屋维修恢复原状的相关费用，庭审时已向一审法庭提交相关证据、证明、发票，但只是对上述费用明细的一个汇总，并非是认定本案事实的唯一证据。综上所述，一审判决认定事实清楚，运用法律准确，何露的上诉请求无事实及法律依据，应依法予以驳回其上诉，维持原判。        苗卉向一审法院起诉请求：一、判令何露支付电子卷闸门维修费用450元，电路维修费200元，房屋清洁费700元，房屋修缮费、地板、墙面损失3，673.6元，牌匾拆除费400元，误工费1500元，物品保管费2850元，房租损失费7062元，精神损失费1元；二、本案诉讼费用由何露承担。        一审法院认定事实：2019年2月27日，苗卉与王月签订房屋出租协议书一份，约定苗卉将其所有的玉山花园小区4号楼2号门市房出租给王月，租赁期间为2019年3月15日至2022年3月14日。2020年8月20日，王月经苗卉同意将房屋转租给何露，王月和何露实际办理了房屋转租交接手续。苗卉与何露重新签订房屋租赁协议书一份，合同约定：苗卉将其所有的玉山花园小区4号楼2号门市房出租给何露。租赁期限为2019年3月15日至2022年3月14日（实际租赁期间应为2020年8月20日至2022年3月14日）；年租金45，000元，押金5000元，上打租1年；租赁期间，何露提前退房不租，不退还租金和押金；租赁期间何露注意保护室内外设施及不得改变房屋设施，如有损坏何露负责维修或包赔损失；承租期满，何露如不再续约需及时搬出自己的物品，如不搬，房主有权搬出物品，后果自负。2021年2月15日，何露口头提出不再续租房屋。2021年3月6日，苗卉书面告知何露：在房屋租赁协议未到期的情况下何露提出提前解除租赁协议、不再续租，所以特告知何露应于2021年3月15日前按照房屋出租协议书约定向苗卉交还房屋，逾期不交还房屋，视为继续租赁，同时需交付剩余租赁期限的租赁费。2021年3月15日，何露未返还房屋。2021年3月18日，苗卉在三名案外人见证下自行收回房屋。收房时房屋状态为二楼地板被拆除、墙面壁纸残破不全、墙面瑜伽项目使用的挂钩未摘除并有洞眼。苗卉因修缮上述问题向吉林市艺展装饰工程有限公司支付了3，724.88元（房屋修缮费3688元，税费36.88元）。另查明，庭审中何露自认王月将案涉房屋转租给其时二楼地面铺设了地板，双方约定转租费为4万元，后因转租费减少至3.8万元，且何露需要重新装修，故何露同意王月将二楼地板拆除。        一审法院认为，苗卉与何露签订的房屋出租协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，合同自签订之日起生效。双方应当按照合同约定履行义务。租赁期限未届满，双方协商一致解除合同，何露应当按照约定按期交付返还房屋。现何露返还房屋不符合约定及房屋正常使用后的状态，应当对苗卉的合理损失承担赔偿责任。对于苗卉主张的各项经济损失，一审法院认为，对于电子卷闸门维修费用，何露抗辩电子卷闸门交付时即存在问题，其并未使用，苗卉并无证据证明租赁房屋交付时房屋电子卷闸门使用状态，故对此一审法院不予支持。对于电路维修费、房屋清洁费、牌匾拆除费，苗卉并未提供发票等证据证明实际发生了相关费用及数额情况，故不应予支持。对于房屋修缮费用，何露作为承租人返还租赁房屋应当符合约定，房屋应保持正常使用后的状态，现其实际返还的房屋二楼地板被拆除、墙面壁纸残破不全、墙面瑜伽项目使用的挂钩未摘除并有洞眼，不符合房屋使用标准，房屋无法继续正常出租使用，故一审法院对苗卉主张的对上述问题进行修缮的费用3，673.6元应予支持。对于误工费及精神损失费，于法无据，不应予支持。对于物品保管费，双方合同明确约定“承租期满，何露如不再续约需及时搬出自己的物品，如不搬，房主有权搬出物品，后果自负。”苗卉依照合同有权对何露的物品进行清除，并无需保管，故该主张无事实及法律依据，不应予支持。对于房屋租赁费损失，因双方自愿协商一致解除合同，何露已付租金租期为2020年3月15日至2021年3月14日，其应于2021年3月15日返还房屋。现苗卉实际于2021年3月18日收房，故应支持其2021年3月15日至3月17日期间的租赁费损失即369.87元（123.29元×3天），其余主张于法无据，不应予支持。综上，何露应给付苗卉的合理经济损失数额为4，043.47元（房屋修缮费3，673.6元＋租赁费损失369.87元）。对于何露抗辩的案涉房屋二楼地板系由其装修，故其有权拆除的理由，一审法院认为，何露实际系于2020年8月20日从王月处转承租案涉房屋，王月从苗卉处租赁房屋时二楼地面铺有地板，何露自认王月减收了何露部分租赁费，且何露打算对房屋重新装修、更换二楼地板，故何露同意王月将二楼地板拆除并出卖，双方转租时拆除二楼地板的行为不能对抗出租人苗卉，何露有义务保持房屋原租赁状态即二楼地面铺有地板，故其抗辩理由不能成立。判决：一、何露于判决生效之日起三日内给付苗卉各项经济损失合计4，043.47元；二、驳回苗卉的其他诉讼请求。        二审中，何露新提供微信朋友圈截图一页、与苗卉微信聊天记录截图一页，证明双方约定租赁合同租期由2021年3月15日延期一个月至2021年4月15日。苗卉质证认为，关于微信朋友圈截图系何露自己发的朋友圈，只是她的单方意思表示，代表不了我的意思表示。关于何露与我的微信聊天记录截图，确实是我和何露聊天记录的一部分，但是其断章取义，不是我的真实意思表示。苗卉新提供其与何露微信聊天记录的截图一页，证明其与何露谈租期延长的事宜是在2020年8月份，当时本意是何露如果续租才给其延长租期一个月，但何露于2020年12月10日告知我不再续租，所以我就不再给其延期一个月的优惠了。何露质证认为，对该证据的真实性无异议。但是我当时不认同苗卉说的话，我认为租期还是延期到2021年4月15日。本院综合评判认为，各方当事人对于各自提供的微信聊天截图、朋友圈截图的真实性均无异议，但对证明问题均提出异议。本院认为，以上述证据无法充分证明双方经过协商一致达成了案涉租赁合同租期延长至2021年4月15日的合意，故何露对此所提事实主张不能成立，本院不予支持。另，何露虽然对一审法院认定的事实提出异议，但未能提供充分有效的证据加以证明，故应承担不利后果。经本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。        本院认为，根据《民法典》第七百一十四条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任”、第七百一十五条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失”、第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”的规定，在本案中，何露承租案涉房屋时系其与前承租人王月达成合意拆除已有地板，现无证据证明拆除地板是经出租人苗卉同意，故在何露与苗卉解除租赁合同关系时，何露应当依照上述法律规定进行赔偿。在一审庭审中，苗卉对于请求赔偿损失3，673.6元已经提供相应证据加以证明，何露虽提出异议，但未能提供充分有效的证据加以反驳，一审法院根据查明的事实，结合各方当事人陈述、举证和质证情况，对于苗卉所提诉讼请求合理部分予以支持事实依据清楚，法律适用得当，不存在程序违法的情形。故因何露提出的上诉请求缺乏事实及法律根据，不能成立，本院不予支持。        综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50元，由何露负担（已交纳）。        本判决为终审判决。        审判长    李春露审判员    郭立坤审判员    季海滨二〇二一年九月十日书记员    李欣桐