辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7033号上诉人（原审原告）：王树栋，男，1986年3月20日生，汉族，个体工商户，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：郭鲲，辽宁青树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连懿德房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区中心路三段35号。统一社会信用代码91210282311441188R。法定代表人：张丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：付振锋，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：大连恒田房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区南山路388-2号。统一社会信用代码91210213242932900M。法定代表人：孙盛和，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周洪国，男，该公司职员。被上诉人（原审被告）：大连豪亿房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾街道苏家村。统一社会信用代码912102117920369165。法定代表人：孙德果，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕玉品，辽宁博信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘忠丽，女，1980年4月20日生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：李子林，大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者。上诉人王树栋与被上诉人大连懿德房地产开发有限公司（以下简称懿德公司）、大连恒田房地产开发有限公司（以下简称恒田公司）、大连豪亿房地产开发有限公司（以下简称豪亿公司）、刘忠丽房屋买卖合同纠纷一案，大连市普兰店区人民法院作出（2020）辽0214民初1863号民事判决，王树栋、懿德公司均不服该判决，上诉至本院。本院作出（2020）辽02民终7412号民事裁定，将本案发回重新审理。大连市普兰店区人民法院于2021年6月28日作出（2021）辽0214民初2467号民事判决，王树栋仍不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王树栋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实错误、事实不清。一、懿德公司收取的资金应认定为定金。因为签订的是认购合同，所以收取的资金叫认购金，这是房地产交易领域的一种习惯做法。但我国法律并无对认购金的法律性质做明确规定，因此具体个案中所收取的认购金的资金性质为定金、还是订金、抑或是预付款、意向金等，具体需要看合同约定。五份认购协议备注处均已明确约定：缴纳定金五万元整，总房款享受八折优惠。可以看出，在格式条款合同中，已经通过增加备注的方式，将缴纳的五份合同中共计25万元资金性质明确约定为定金。二、举证责任分配错误。王树栋提供了认购协议，协议备注处明确约定缴纳的资金为定金，王树栋已对要求双倍返还定金所依据的事实完成了举证责任。法院不应再要求王树栋找到当时的懿德公司的员工出庭作证，证明手写部分是懿德公司的人员所写，此举证责任分配显然不公。人民法院应该根据公平原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。如果懿德公司不认可手写部分，应举出反证或者自行找到当时人员出庭作证。理由：1、王树栋作为老百姓没有渠道找到懿德公司的人员出庭作证。而将此举证责任分配给懿德公司公平合理。2、懿德公司销售、出租东方财富楼盘，与众多的购买者、租赁者签订的合同都有手写部分的约定。如果懿德公司举不出反证，则应承担不利后果。三、刘忠丽作为唯一股东承担连带责任应在本案中予以审查。1、王树栋要求四被上诉人共同承担返还责任，而共同责任包括连带责任、按份及其他类型共同责任，法院应根据自身查明的事实，即各被上诉人是否与懿德公司构成委托代理关系，刘忠丽是否是唯一股东能否适用公司法第63条，再行判决承担何种责任。2、根据判决书第10页记载，王树栋当庭提供懿德公司的信用报告证据，证明刘忠丽为懿德公司的唯一股东，应承担连带责任。且上诉人在提交法院的追加被告申请书中，明确要求刘忠丽承担责任，法律依据为公司法第63条。因此，法院在判决书第16页中称“原告在庭审中未明确刘忠丽承担连带责任，本庭不作审查”，与事实不符。四、案件基本事实没有查清。懿德公司与王树栋签订协议，销售东方财富楼盘，但是懿德公司对东方财富楼盘既没有所有权也没有处分权，为何能在普兰店区域内大张旗鼓的进行宣传、销售，其受到谁的指示、委托，一审法院根本没有主动依职权调查清楚，案件基本事实没有查清，进而导致一审判决不当。懿德公司辩称，不同意王树栋的上诉请求，同意一审判决。恒田公司辩称，不同意王树栋的上诉请求，同意一审判决。恒田公司没有收取所谓的定金25万元，不同意承担共同双倍返还的责任及连带责任。豪亿公司辩称，不同意王树栋的上诉请求，也不认可其上诉的事实和理由。理由：一、从五份认购协议整体来看，其内容围绕认购以及认购款进行约定，协议第二条、第三条及备注是手写内容，字迹不一致，因该证据是王树栋提供的，其他当事人对手写部分内容有异议时，根据证据规则规定，理应由王树栋进一步举证，但其没有举出充分证据。如果手写内容曾经存在，也不能改变本案款项为认购金的客观事实。因为收取款项时所开具的专用收款收据在收款事由上已经将款项性质确认为认购金，体现了案涉资金的性质，一审对案涉资金性质的认定没有问题。二、在一审中王树栋要求承担的是共同偿还责任，对这个法律责任一审法官已经要求上诉人在庭审中予以充分明确，在一审庭审中王树栋没有提及要求承担连带责任的说辞，其明确的是承担共同偿还责任，需要在本次开庭中予以明确。三、豪亿公司不应承担共同偿还责任的理由与一审理由一致。刘忠丽辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：刘忠丽是回迁安置，房屋至今也没有回迁到刘忠丽名下，刘忠丽从未与王树栋签订过任何房屋买卖合同或收取任何认购金。公司法人在2018年变更为张丹，刘忠丽不是公司法人，王树栋要求刘忠丽承担共同连带责任没有法律依据。王树栋向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告懿德公司（大连东方财富购物广场有限公司）签订的五份《东方财富广场认购协议书》；2.判令四被告共同向原告双倍返还定金500,000元；3.本案诉讼费用由各被告共同承担。一审法院认定事实：2014年11月25日，原告王树栋（乙方）与大连东方财富购物广场有限公司（甲方、以下简称东方财富公司）签订五份《东方财富广场认购协议书》，约定：乙方分别认购东方财富广场项目二层2104、2105、2110、2111、2112号商铺，其中，认购二层2104号铺位、建筑面积10.59平方米、单价每平30,000元、总金额317,700元；认购二层2105号铺位、建筑面积10.67平方米、单价每平30,000元、总金额320,100元；认购二层2110号铺位、建筑面积10.59平方米、单价每平35,000元、总金额370,650元；认购二层2111号铺位、建筑面积10.67平方米、单价每平35,000元、总金额373,450元；认购二层2112号铺位、建筑面积12.41平方米、单价每平35,000元、总金额434,350元，具体面积以相关部门实测为准（待签订正式买卖合同后，总款项将按最终面积重新计算，已交款项多退少补）。五份协议书中第三条均约定：“乙方同意签认购书时，已交付的东方财富广场认购金人民币（大写）伍万整（¥50,000.00）待甲乙双方签订正式的买卖合同后，该认购金正式转为购买商铺款。本项目预售后正式签订买卖合同。本认购协议书签订后，甲方为乙方保留所认购的商铺，效力直至双方签订正式的买卖合同，届时乙方应按合同的约定履行缴纳房款的义务。”第四条均约定：“甲方双方同意，签订认购协议书后项目预售许可证审批以后签订正式合同，如果单方违约，将承担一切责任。”第六条均约定：“签订认购合同后，如乙方未依认购书约定及甲方要求签正式的买卖合同，则视为违约，届时本认购书解除，甲方有权另行处理所认购商铺。如甲方在签订本认购书后将乙方所认购商铺另售他人的，则视为违约，则甲方应返还认购金。”第九条均约定：“认购协议书自双方签字盖章之日起生效。”五份协议书甲方处均加盖大连东方财富购物广场有限公司印章，乙方处均有原告签名。另外，五份认购协议书尾部均手写有“缴纳定金伍万元整，总房款享受八折优惠，全款再享9.9折优惠”内容，原告称该部分为被告懿德公司员工书写的，被告懿德公司对此予以否认。同日，原告向大连东方财富购物广场有限公司缴纳五份认购定金，每份50,000元，合计250,000元，大连东方财富广场有限公司向原告出具了五份加盖该公司财务专用章的专用收款收据，该五份专用收款收据的“收款事由”均标注“认购金”。另查，大连东方财富购物广场有限公司于2014年11月21日成立，于2018年5月23日名称变更为大连懿德房地产开发有限公司。公司成立时投资人及法定代表人均为刘忠丽，2018年9月25日变更为张丹。公司成立时经营范围为综合商厦租赁服务、市场摊位出租服务、办公房屋租赁服务、市场物业管理、国内一般贸易，2018年5月23日变更为房地产开发与经营、综合商厦租赁服务、市场摊位出租服务、办公房屋租赁服务、市场物业管理、国内一般贸易。再查，至本案辩论终结前案涉房产尚未办理竣工验收手续，亦未取得商品房预售许可证。另，关于案涉东方财富项目的所有权，2020年1月10日被告豪亿公司作为原告，将本案被告恒田公司作为另案被告起诉，豪亿公司与恒田公司、第三人大连恒田建设集团有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，大连市中级人民法院作出（2020）辽02民初33号民事判决书，豪亿公司不服判决，上诉至辽宁省高级人民法院。此案尚未审结。2020年4月23日被告刘忠丽作为原告，将本案被告豪亿公司、恒田公司作为另案中的共同被告进行起诉，刘忠丽与豪亿公司、恒田公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，大连市中级人民法院作出（2020）辽02民初273号民事判决书，刘忠丽不服判决，上诉至辽宁省高级人民法院。此案亦尚未审结。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一、案涉五份认购协议书是否真实合法有效及该五份协议是否应予解除；第二、被告懿德公司与原告签订认购协议时收取的款项性质，应否双倍返还；第三、四被告是否应承担共同偿还责任。针对第一个争议焦点，关于案涉五份认购协议书是否真实合法有效，一审法院认为，原告王树栋与被告懿德公司签订的五份《东方财富广场认购协议书》系双方真实的意思表示，懿德公司在出售案涉商铺时具有销售房屋的经营范围，不违反法律规定，合法有效。关于被告懿德公司、豪亿公司辩称案涉房屋尚未具备可销售资格，主张上述五份协议应为无效合同一节，一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，可知，虽案涉房屋未办理商品房预售许可证书，懿德公司或其所称的委托人未取得案涉商铺的所有权或处分权，但由此主张合同无效，一审法院不予支持。关于上述五份协议是否应予解除一节，一审法院认为，依据《合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，案涉五份订购协议书从签订至今已六年有余，案涉房屋至今尚未竣工验收，亦未取得预售资格，且至本次开庭审理前，懿德公司亦不能确定其将来与原告签订正式商品房买卖合同的期限范围，故，应视为超过了签订正式买卖合同的合理期限，原告要求解除与被告懿德公司签订的五份认购协议书于法有据，一审法院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原告主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因原告在本案一审开庭审理之前并未通知被告懿德公司要求解除五份《东方财富广场认购协议书》，且原告在一审中向一审法院递交的起诉状中亦没有要求解除五份认购协议书的事实表述，故涉案五份《东方财富广场认购协议书》的解除时间应为本案一审开庭审理的日期，即2020年4月14日。合同解除后，原告王树栋于2014年11月25日缴纳的25万元购房款应予返还。针对第二个争议焦点，关于五份协议书中手写备注“缴纳定金伍万元整，总房款享受8折优惠”真实性的认定，一审法院认为，因被告懿德公司对手写部分不予认可，一审法院对该内容进行审查，从认购协议书的整体来看，协议书各条款均围绕认购及认购款进行约定，第二条亦明确“认购金人民币伍万整”，未提及认购金变更定金的相关内容；从字迹及举证来看，上述手写字迹与协议书中第二条、第三条手填字迹并不一致，无法确定同是懿德公司工作人员书写，且原告提供的证据中仅此处出现“定金”二字，五份收据中也注明是“认购金”，故在无其他证据佐证原告及各被告达成定金合意的情况下，一审法院无法确认其真实性，不能当然认定是对款项性质的变更，故对原告要求四被告共同双倍返还定金500,000元的诉请不予支持。但被告懿德公司未按约交付商铺并致双方解除协议，确属违约行为，原告也主张了违约责任，故被告懿德公司应承担因违约给原告造成的占用资金的损失，即以购房款250,000元为基数，自2014年11月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日至判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。针对第三个争议焦点，四被告是否应承担共同偿还责任，一审法院认为，原告提出该诉请的法律基础是认为懿德公司系受豪亿公司及刘忠丽委托销售案涉房屋，恒田公司也对懿德公司销售案涉房屋知情并予以配合，故豪亿公司、刘忠丽、恒田公司与懿德公司应承担共同偿还责任，而经庭审可知，对于上述事项原告未提供有效证据证明其与懿德公司订立合同时核查过委托人的委托权限是否存在，被告懿德公司也未能提供其持有委托人签发的授权文件或委托人对其行为予以确认又或其及时将案涉购房款项给付委托人等证明其受委托人委托销售案涉房屋的有效证据，被告豪亿公司、恒田公司、刘忠丽更对原告诉称的此事项予以否认，且辩称未收到过案涉购房款项，故原告要求被告恒田公司、豪亿公司、刘忠丽基于委托关系与懿德公司承担共同偿还责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于原告在庭审中称懿德公司成立时系一人公司，刘忠丽为法定代表人及唯一股东，亦应与懿德公司承担共同责任的理由一节，一审法院认为，《公司法》第六十三条的规定是一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，而原告在庭审中未明确刘忠丽承担连带责任，本庭不作审查，原告可另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决:一、确认原告王树栋与被告大连懿德房地产开发有限公司于2014年11月25日签订的五份《东方财富广场认购协议书》于2020年4月14日解除；二、被告大连懿德房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告王树栋返还认购金250,000元及违约利息损失（违约利息损失以250,000元为基数，自2014年11月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日至判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告王树栋其他诉讼请求。如未按判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费8800元，原告王树栋已预交，由被告懿德公司负担8800元，于判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告王树栋负担0元，应予退还8800元。本院二审期间，王树栋申请证人王某出庭，拟证明认购协议书中所谓“认购金”的性质为“定金”，被上诉人应当承担双倍返还定金的责任。豪亿公司质证意见：证人证实王树栋仅交了一笔款项，说明王树栋不符合交两笔款项才享受认购金转化为定金的政策；东方财富公司出具的专用收款收据已将25万元的性质确定为认购金，备注的内容并未告知东方财富公司或没有征询过东方财富公司意见，认定为认购金与协议书整体内容是一致的，备注的内容不足以改变该25万元的资金性质。懿德公司、刘忠丽同意豪亿公司的质证意见。恒田公司认为证人所述问题与恒田公司无关。本院经审查认为，证人王某的证言不足以证明案涉25万元为定金的证明内容，对其证言不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审确认案涉五份《东方财富广场认购协议书》于2020年4月14日解除，各方当事人均未提出上诉，本院予以维持。结合各方当事人二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、懿德公司收取王树栋案涉25万元款项的性质是定金还是认购金，懿德公司是否应双倍返还；二、四被上诉人是否应承担共同返还责任。关于争议焦点一，王树栋依据五份《东方财富广场认购协议书》中手写备注“缴纳定金伍万元整，总房款享受8折优惠。全款再享9.9折优惠。折后总房款295,772.40元”之内容主张其已支付给懿德公司的25万元系定金，懿德公司对此不予认可，认为按照认购协议书上方内容及收款收据载明的款项性质案涉25万元性质为认购金。本院认为，王树栋提交的《东方财富广场认购协议书》中既有认购金条款，又有定金条款，认购书的整体打印内容均是围绕认购金进行约定，下方备注中关于定金的约定为手写内容，定金约定字迹与上方空格处手写字迹明显非同一人书写，且懿德公司于认购协议书落款日期同一日向王树栋出具的五份收款收据上载明的25万元款项性质均为认购金。二审中，王树栋申请认购协议书上签字的懿德公司聘请的第三方销售经理王某出庭作证，拟证明25万元款项性质为定金。证人称认购协议书中备注内容不是证人所写，是第三方其他销售人员所写，证人知晓该事实，备注上手写内容形成日期在认购书签订之后，证人称王树栋后交了一笔5万元定金，售楼处当时有销售政策让王树栋补5万元定金。但从本案事实来看，王树栋对于每套房屋交付5万元，共计25万元，懿德公司出具了5张各5万元认购金收款收据，王树栋并未再次补交证人所称的5万元定金。证人证言不能证明王树栋已经交付的25万元款项性质为定金的待证事项。综上，依据本案现有证据无法认定王树栋已经交付的25万元款项性质为定金。原审认定25万元为认购金，判令单倍返还认购金并无不当。关于争议焦点二，王树栋主张四被上诉人应承担共同返还责任，其提出该主张的法律基础是认为懿德公司系受豪亿公司及刘忠丽的委托销售案涉房屋，恒田公司也对懿德公司销售案涉房屋的行为知情并予以配合。但本案中王树栋未能提供委托人开具给懿德公司的授权委托书等证据证明委托事实的存在，懿德公司虽称其销售案涉房屋是受刘忠丽委托但亦未能提供授权委托书等证据证明其主张，且豪亿公司、恒田公司及刘忠丽对于委托懿德公司销售案涉房屋事宜均予以否认，王树栋基于委托关系主张其余三被上诉人与懿德公司共同承担返还责任，无事实和法律依据，不应予以支持。关于二审中王树栋主张刘忠丽作为懿德公司签订案涉认购协议书时的唯一股东应承担连带责任一节，王树栋在一审法院重审时当庭明确表述要求各被上诉人承担共同责任，其在二审中要求刘忠丽承担连带责任超出本案审理范围，原审对此未予审查并无不当。综上所述，上诉人王树栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人王树栋负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 唐庆福审判员 范瑞瑶二〇二一年九月二十三日书记员 任建芳