江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0281民初9179号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴璜土分公司，统一社会信用代码91320281MA1P1MN11R，营业场所江阴市璜土镇澄路3808-6号。负责人：孙海涛。委托诉讼代理人：刘红霞，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐召娣，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。被告：张国秋，男，1968年1月8日生，汉族，户籍地江阴市。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴璜土分公司（以下简称碧桂园璜土分公司）与被告张国秋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年9月2日公开开庭进行了审理。原告碧桂园璜土分公司的诉讼代理人刘红霞、徐召娣，被告张国秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园璜土分公司向本院提出诉讼请求：1.判令张国秋给付他公司物业费7678.65元；2.判令张国秋向他公司支付违约金，按照《前期物业服务合同》的计算标准，自2018年7月1日起至实际给付之日止（暂计算至2021年5月25日，违约金为1963.76元）；3.本案诉讼费用由张国秋承担。事实与理由：2018年5月17日，他公司与恒和中央璟园小区开发商江阴恒河房地产开发有限公司（以下简称恒和公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由他公司为恒和中央璟园小区提供物业管理服务，高层住宅按房屋建筑面积1.9元/月/平方米计收（含公共能耗0.25，电梯运行维护费0.25）。其中合同第5条约定：本合同所约定的各项分摊费用按月计收，业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费用以及上一个月实际产生的各项分摊费用。合同第18条约定：业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的0.5‰交纳违约金。张国秋系XXXX业主，自2018年7月1日起未交纳物业费用，期间他公司曾多次联系张国秋，但催要未果。张国秋作为案涉小区业主，依法应当按照《前期物业服务合同》的相关约定，向他公司支付物业费，张国秋久拖未付，应当承担违约责任。诉请法院依法判决。被告张国秋辩称，1.他没有交物业费，是因为物业公司没有解决房间发霉的问题，他不应当支付违约金，因为房间发霉问题物业公司几年下来都没有解决；2.物业公司存在服务不到位现象，小区内瓷砖坏了未能及时维修，垃圾清理不及时，小区内存有违停现象，物业公司承诺的整改方案也未能整改到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，当事人无异议的房屋交付及业主登记情况、前期物业服务合同、欠费及催缴通知本院予以确认。当事人有异议的证据，本院认定如下：张国秋提供的整改方案、图片，可以证明碧桂园璜土分公司部分服务内容存有瑕疵，但不能证明张国秋可以拒付物业费。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日，恒和公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司江阴璜土分公司签订《前期物业服务合同》。甲方：恒和公司，乙方：广东碧桂园物业服务股份有限公司江阴璜土分公司。甲方承诺其已经与原物业服务企业解除了物业服务合同关系，甲方选聘乙方时本物业无物业服务企业。甲方保证通过合法方式选聘乙方作为本物业的服务企业。第一条物业基本情况。物业名称：恒和中央璟园……物业服务费采用包干制方式：（1）甲方或业主的物业为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积计算交纳，计收标准为：高层：按房间建筑面积1.9元/月/平方米计收（含公共能耗费0.25，电梯运行维护费0.25）；……第五条物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。1、业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间前者为准），早于甲方将本物业移交乙方之日（以甲乙双方签订的物业交接记录表记载的日起为准）的，自甲方将本物业移交给乙方之日的次日起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额向乙方交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。……第十八条业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的0.5‰交纳违约金。2017年6月22日张国秋入住XXXX房屋，建筑面积115.47平方米，自2018年7月1日，张国秋拖欠物业费。2020年11月26日、2020年11月29日，碧桂园璜土分公司向张国秋送达了催收欠缴物业费的通知，2021年3月29日碧桂园璜土分公司向张国秋送达了律师函并催缴物业费，张国秋均未能缴纳，截止2021年5月31日，张国秋拖欠物业费7678.75元。庭审中，张国秋辩称，2020年8月12日，碧桂园璜土分公司承诺了13条整改方案，但未能整改完毕，小区内有违规停放车辆、乱丢垃圾、乱晾衣物、垃圾清理不及时、地砖坏了没有维修的现象，且他的房间发霉问题至今未能解决。碧桂园璜土分公司解释称，整改方案的1-10条已经整改完毕，整改方案第11条电动车坡道问题是开发商的遗留问题，根据物业服务合同，不属于物业解决问题，整改方案第12条货梯玻璃更换问题，现在货梯状态不影响正常使用，因维修货梯需要整体拆除成本较高，需等电梯大修时一起处理；关于乱丢垃圾现象物业经常与业主沟通，也会发禁止高空抛物的提示，部分业主安装晾衣架并没有违反相关规定；张国秋提供的垃圾清理不及时的照片为晚上拍摄的，对于垃圾清理时间，他公司已经进行了调整，于下午下班前清理一次；对于乱停车现象，他公司让物管过去管理的，乱停现象也要求车主移位的；张国秋的房间发霉问题，其一个房间是楼上业主空调漏水造成的，张国秋可向楼上业主主张权利，另一个房间漏水，物业经过多次排查并未看到漏水点，因张国秋的房子尚在质保期内，物业一直在积极联系开发商解决。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司于2019年5月13日更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，于2020年4月3日更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司。本院认为，张国秋所在小区建设单位恒和公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司江阴璜土分公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，因广东碧桂园物业服务股份有限公司江阴璜土分公司已经更名为碧桂园璜土分公司，该合同是建设单位依法与物业服务企业在特定条件下，为维护业主利益和物业区域正常秩序而签订的，该合同对全体业主具有约束力。因广东碧桂园物业服务股份有限公司江阴璜土分公司已经更名为碧桂园璜土分公司，碧桂园璜土分公司为本案适格原告。物业服务合同系继续性双务合同，只有合同一方完全未履行义务时，另一方才可完全拒绝履行义务。本案中，碧桂园璜土分公司已经提供证据证明其履行了物业服务，而张国秋提供的证据尚不足以证明碧桂园璜土分公司提供的服务存在重大瑕疵，不能作为其拒交物业费的理由，本院对张国秋的抗辩理由不予采信。因碧桂园璜土分公司已按照合同约定履行物业服务义务，张国秋作为该物业服务范围内的业主有义务按约给付相应的物业管理服务费用。需要指出，小区的建设环境需要业主和物业管理企业相互协调配合，只有如此才能促进社区和谐，使小区宜居，业主安居。碧桂园璜土分公司除了履行物业服务合同约定的业务外，也应坚持以人为本、业主利益优先的服务理念，尽可能采取合理妥善的服务方式，满足业主需求。作为业主及时足额缴纳物业管理费是对物业管理公司提供良好服务的保障，业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由，刻意挑剔物业管理中瑕疵而拖欠物业管理费，既不符合权利义务对等原则，在一定程度上也会影响物业公司的物业服务能力，损害了其他按时缴纳业主的正当权利，进而损害全体业主的的利益。综上，张国秋应当给付拖欠的物业服务费7678.65元（自2018年7月1日至2021年5月31日）。关于违约金，因业主提出的部分问题，自2020年8月份业主集中反映后开始整改，碧桂园璜土分公司在物业管理中也存有一定瑕疵，为督促碧桂园璜土分公司尽职尽责履行物业服务义务，违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张国秋应于本判决发生法律效力之日起给付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴璜土分公司7678.65元。二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴璜土分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（碧桂园璜土分公司已预交），由碧桂园璜土分公司负担5元，张国秋负担20元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付碧桂园璜土分公司，本院不再退还。本判决为终审判决。审判员 相 娟二〇二一年九月九日书记员 王云帆附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。