北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终9959号上诉人（原审原告）：冯某，女，1973年5月4日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李晖，北京平公律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，北京合景房地产开发有限公司职员。上诉人冯某、北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初4888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人冯某及其委托诉讼代理人李晖，上诉人合景公司的委托诉讼代理人田丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯某上诉请求：1.撤销一审判决，改判合景公司向冯某赔偿经济损失1777871元。2一、二审案件受理费、鉴定费、评估费均由合景公司承担。事实和理由：1.一审法院对举证责任分配存在错误，过度苛责冯某的举证责任。2.一审法院对于冯某无需租赁房屋的判定没有事实依据。3.一审法院完全脱离证据行使裁量权，且裁量的幅度严重超出冯某可接受范围。合景公司不同意冯某的上诉请求和事实理由，同时提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回冯某的诉讼请求，或减免合景公司赔偿责任。2.改判冯某承担本案全部诉讼费和鉴定费，或减免合景公司负担的诉讼费和鉴定费。事实和理由：1.原审判决认定事实错误，案涉地下室并非案涉商品房预售合同的标的物，其不在合景公司瑕疵担保范围内（合景公司不就案涉地下室的质量向冯某承担违约责任）。2.冯某违反约定改造、使用案涉地下室具有重大过错，构成重大违约，冯某对本案的财产损失自身有较大过错，须承担与其过错程度同等的责任。3.原审法院对冯某财产损失金额、赔偿责任承担比例的认定，违反法律规定。冯某不同意合景公司的上诉请求，坚持主张其上诉意见。冯某向一审法院起诉请求：1.判令合景公司赔偿冯某经济损失1777871元；2.判令诉讼费、评估费、鉴定费由合景公司承担。一审法院认定事实：2013年1月15日，冯某作为买受人，合景公司作为出卖人，双方签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定由冯某购买涉诉房屋，该商品房所在楼栋的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为12层，其中地上11层，地下1层。涉诉房屋预测建筑面积共151.78平方米，其中套内建筑面积129.71平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.07平方米。2014年6月19日，合景公司将涉诉房屋交付给冯某，双方办理了交接手续。2015年7月20日、7月21日以及2016年9月10日，涉诉房屋地下一层（以下简称地下室）出现返水，地下室被污水浸泡。后冯某以合景公司为被告在一审法院提起诉讼，该院作出（2017）京0113民初12520号民事判决，判决：一、合景公司于判决生效之日起七日内向冯某赔偿财产损失一百三十七万九千八百零四元；二、驳回冯某的其他诉讼请求。后冯某、合景公司对该判决不服提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终14812号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2018）京03民终14812号民事判决书本院认为的部分内容为：冯某与合景公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合景公司主张涉诉房屋地下室并非合同约定的标的物，对此法院认为，冯某能够取得涉案地下室的使用权系双方履行房屋买卖合同的结果，双方在本案二审诉讼前对此并不存在争议，现合景公司以此为由进行抗辩，缺乏诚信，法院对其意见不予采纳。涉诉房屋于2014年6月19日交付冯某使用，但在2015年7月20日、21日和2016年9月10日涉诉房屋地下室出现返水，导致地下室被污水浸泡，而使得地下室内的物品受损。顺义区住建委信访科出具的《调查回复》显示，2015年7月20日发生返水事件后，工程建设单位、施工单位、物业公司以及业主本人共同多次进行原因调查，并且对可能造成地下室返水的隐患进行了逐一维修。顺义区住建委作为专门的房屋管理部门，在与工程建设单位、施工单位、物业公司及业主本人共同进行现场勘验调查后作出的关于地下室返水原因的分析，具有客观性，可以作为认定地下室返水原因的依据。《调查回复》排除了冯某个人装修使用不当的因素，本案系房屋买卖合同纠纷，因冯某购买的房屋尚在质保期内，故合景公司应就此承担瑕疵担保责任，对冯某的合理损失予以赔偿。合景公司主张冯某的损失系案外人过错造成，其可与案外人另行解决，但不得以此为由拒绝赔偿。关于冯某因涉诉房屋地下室返水及外墙渗水造成的损失数额认定的问题，合景公司主张应当按照装修装饰、家具家电等的修复费用计算损失，对此法院认为，一审中经过鉴定，合景公司就上述理由对鉴定报告提出异议，北京京评价格评估有限公司对其异议进行回复，家具、家电无法出具具体的修复价格，且家具、家电购买时间距评估基准日不足一周，有的尚未使用，按全新计算。而就涉诉房屋地下室的装修，因涉诉房屋交付至第一次返水刚一年时间，扣减地下室装修期间、装修完毕至开始入住的期间，装饰装修使用时间较短，鉴定报告所采用的评估方式并无不当，一审法院结合冯某提供的装饰装修合同、订货单、付款凭证、照片等证据，根据鉴定报告认定的冯某的财产损失数额，尚属合理。关于冯某主张房屋租金损失是否应当支持的问题，本案因地下室返水、长期停电无法居住，给冯某的居住造成了不便，但涉诉房屋地上一层面积为152平方米，能够满足其居住使用，冯某提供的证据不足以证明其需要另行租房居住，并且冯某亦未提交租金支付凭证，故法院对冯某关于租金损失的上诉意见，不予采纳。2018年8月7日晚至8日晨、2019年1月13日，涉诉地下室出现返水，地下室被污水浸泡。诉讼中，为支持其辩解，合景公司提交竣工验收备案表，涉诉小区所在路段的市政管道设计图纸，顺义区水务局关于顺恒大街市政排水不畅存在防汛隐患的复函，合景香悦四季污水提升井支护工程初衬支护方案，北京香悦四季东、西区地下室倒灌维修工程施工合同，污水提升井现场施工照片，合景·香悦四季小区雨污水倒灌原因咨询报告，证明合景公司向冯某交付的房屋质量符合法律强制性规定及买卖合同的约定；由于市政管道管径太小，在遇到暴雨天气时排放能力严重不足，因市政管道排水不畅造成积水，无法及时排出的污水回灌至涉诉小区，是造成涉诉地下室返水的主要原因；2017年8月，合景公司为提升业主满意度，彻底解决涉诉小区地下室返水的发生，委托北京市市政三建设工程有限责任公司在涉诉小区设计污水提升井的支护方案，合景公司并委托该公司对地下室倒灌维修工程施工、污水提升井施工；合景公司委托的咨询公司出具报告表明香悦四季小区雨污水倒灌原因主要系市政排水管道积水、业主院中雨水排入污水检查井、排水管道堵塞。冯某认可竣工验收备案表的真实性，不认可证明目的，不认可其余证据的真实性、证明目的。一审诉讼中，冯某申请对因两次污水倒灌导致涉诉房屋内被浸泡、损毁的全部财产的价值进行评估。经北京市高级人民法院随机摇号，由北京京评价格评估有限公司作为评估机关，冯某为此交纳评估费33000元。评估期间，北京京评价格评估有限公司出具说明函，提出需对损失清单中的奢侈品及字画类项目明确真伪。后冯某申请对被浸泡损坏的字画、衣服、鞋子的真伪进行鉴定，双方协商就此由中国检验认证集团北京有限公司进行鉴定。冯某为此交纳鉴定费6000元。真伪鉴定期间，中国检验认证集团北京有限公司要求对除书画类以外的鉴定标的物进行整体清洁。双方均不同意清洁，后仅对“老子出关图”真伪进行鉴定。中国检验认证集团北京有限公司出具《鉴定意见书》，认定鉴定结果为伪。双方对《鉴定意见书》予以认可。合景公司表示其不清楚冯某主张的相关受损物品的新旧程度、受损程度，对此其不予答复。后北京京评价格评估有限公司出具《价格鉴证评估报告》，认定：鉴定标的在价格鉴定基准日所体现的损失金额为1409386元。冯某对此提出异议，认为部分项目鉴定金额过低，部分项目鉴定金额错误。评估公司对此出具异议答复，部分内容为：此次评估的价格为标的物在未受损之前的市场价格，故所有价格包含其使用折旧；由于计算失误，对价格检定项目清单中第五类女装中的第18项、第129项做出修改，合计金额更改为1414751元。冯某提交银行交易明细3张，称字画部分的三幅作品其不认可评估结论中的4000元、2000元、4500元，表示系其分别支付50000元、27000元、50000元购买。冯某对其他评估结论不认可部分，表示应以其提交的付款凭证作为损失认定依据。合景公司认可银行交易明细3张的真实性，不认可证明目的，称不能证明该款用于购买了字画。合景公司不认可评估结论，并提出异议。评估公司对此出具异议答复：由于评估基准日与事发时间相隔较远，我司无法确定成新率，鉴定标的受损前成新率由鉴定申请方提供；由于我司不具备评估标的的真伪评定资质，对于中国检验认证集团北京有限公司无法确认项目，按正品作价。一审法院认为，冯某与合景公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，系有效合同。冯某依约向合景公司支付了购房款，合景公司有义务向冯某交付符合质量要求的房屋，并保证和完善小区公用设备、设施，以避免因公用设备、设施的质量问题造成冯某无法正常使用房屋。据已查明的事实，合景公司于2014年6月19日向冯某交付房屋及地下室，冯某家地下室于2015年7月20日、2015年7月21日、2016年9月10日已出现返污水，且经法院判决合景公司就此赔偿。现地下室于2018年8月7日晚至8日晨、2019年1月13日再次出现返水，导致地下室被污水浸泡，致使地下室不能使用，该返水并非冯某的原因造成，且返水问题在涉诉房屋质保期间已经产生，合景公司并未提交证据证明其对此予以完全解决，合景公司作为出卖人应就此承担瑕疵担保责任，对冯某的合理损失予以赔偿。合景公司主张冯某的损失系案外人过错造成，其可与案外人另行解决，但不得以此为由拒绝赔偿。本案中，双方对《鉴定意见书》予以认可，法院对此予以确认。合景公司虽对冯某主张的相关物品的真伪、受损程度、新旧程度提出质疑，但并未提出其明确意见，且就修复方案、真伪与否并未申请鉴定，相应不利后果应由其承担。北京京评价格评估有限公司出具的《价格鉴证评估报告》、异议答复，双方均未完全认可，但就各自异议亦未提交充分而有效的证据予以证明，故法院对《价格鉴证评估报告》、异议答复予以采信。考虑到冯某主张的相关物品所涉费用数额较大，而其并未就此提交逐一对应的付款凭证，且其提交的照片、视频亦不足以证明其所主张的物品均系在涉诉返水事故中受损，且评估机构评估时采用的成新率系根据冯某的自述，故一审法院对冯某主张的财产损失根据本案查明情况并结合评估结论，酌情支持54万元。冯某诉讼请求过高部分，法院不予支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然涉诉房屋地下室返水给冯某的居住造成了不便，但涉诉房屋地上一层面积较大，基本能够解决居住需求，冯某提供的证据不足以证明其需要另行租房居住，且考虑到冯某主张的租房对象是其朋友马文彬，而冯某与马文彬的陈述存在相互矛盾，故法院对冯某主张的租金损失不予支持。冯某称涉诉房屋一层供热存在问题不宜居住从而主张其租房具有必要，但即使该事实成立，亦非返水所致，不能据此要求合景公司赔偿。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、合景公司于判决生效之日起七日内赔偿冯某经济损失五十四万元；二、驳回冯某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，冯某及合景公司对北京京评价格评估有限公司作出的京评（涉）字2021第3003号《价格鉴证评估报告》提出异议，经鉴定人接受质询后，本院决定委托北京京评价格评估有限公司根据双方当事人在本案中达成的一致标准再对冯某的损失给予补充鉴定评估或给予补充说明。北京京评价格评估有限公司接受我院委托，依照补充鉴定评估函中的要求，对涉案标的进行了补充鉴定，并于2021年7月30日出具鉴定结论为：人民币一百三十五万七千七百三十七元整。其中1.提交中检集团物品清单中，有购买凭证相关物品结论为78150.00元；2.提交中检集团物品清单中，无购买凭证相关物品结论为88900.00元；3.其他项，无购买凭证相关物品结论为：195032.00元；4.衣服、鞋，有购买凭证相关物品结论为234823.00元；5.衣服、鞋，无购买凭证相关物品结论为：760832.00元。冯某认可该鉴定结论。合景公司认可鉴定中确认的评估方法，对于冯某的具体损失金额，请求法院予以认定。本院另查明，一审法院查明的其他事实无误，本院对一审法院认定上述事实的证据的证明效力亦予以确认，上述事实还有二审时各方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，冯某向合景公司购买了案涉房产后，合景公司有义务向冯某交付符合质量要求的房屋，完善小区公用设备、设施，保障冯某正常使用。合景公司于2014年6月交付案涉房屋及地下室，但在2015年案涉房屋出现返污水，法院已判令合景公司给予赔偿。合景公司在赔偿后未提交证据证明共对案涉房产的返污水问题已全部解决，而冯某所购地下室又在2018年8月、2019年1月发生二次返水，导致冯某的物品部分损坏，现冯某要求合景公司予以赔偿于法有据，一审法院支持并无不当，本院亦予以支持。本案二审审理期间的争议焦点是对冯某实际损失金额的确定。对此，本院在双方当事人对损失的确定标准达成一致意见的情况下，要求原鉴定机构给予了补充鉴定。鉴定机构确认了案涉物品价值1357737元，其中冯某提供的物品清单中，第1项和第4项有购买凭证的相关物品价值312973元，对此，合景公司应予赔偿。同时，针对清单中的第3项，涉及房间内的净化器、跑步机等共72类，价值195032元，法院考虑到鉴定机构给出的上述价格实际也参考了冯某的部分购买记录，并对照了实物，因此，合景公司也应按评估价值给予赔付。对于清单中的第2项、第5项，无购买凭证的衣物等，价值849732元，鉴定机构给出的价格是物品为真的价格，但在无法确定物品真伪和使用年限的情况下，在合景公司提出要求折减的情况下，法院对于上述损失的价格在评估的基础上进行酌定，即由合景公司赔付四成，即由合景公司赔付冯某339892元。对于原鉴定机构确认的字画价值为25000元不变，应予支持。另，一审时冯某提出的其他损失，包括打印费用2000元，2018年8月8日保洁、消毒、整理、清理费用4000元，2019年1月15日保洁费3300元，往返机票1937元，合计：11237元，本院认为冯某的上述损失系其因本次返水事件中发生的必要费用，应予支持。二审时冯某另主张打印费用900元，因其未在一审时主张，合景公司亦不同意在本案中一并解决，冯某可另行解决。综上，本院认为，合景公司应予赔偿冯某损失合计884134元。一审法院判决酌定赔偿的金额不当，本院在查明事实的基础上，依法予以改判。关于冯某上诉主张的租金损失一节，本院认为，案涉房屋地下室返水给冯某的居住造成了不便，但一审法院根据冯某房屋的情况认为案涉房屋能够解决居住需求，冯某提供的证据不足以证明其需要另行租房居住并无不当，在此情况下，一审法院对冯某主张的租金损失不予支持并无不当，本院亦予以维持。关于合景公司的上诉称，案涉地下室并非案涉商品房预售合同的标的物，其不在合景公司瑕疵担保范围内一节，本院认为，合景公司向冯某交付的房屋含地下室，合景公司应当保障冯某对案涉地下室的正常使用，现地下室返水给冯某造成损失，合景公司应当承担相应的责任。合景公司的该上诉理由不成立，本院不予采信。关于合景公司上诉称，冯某违反约定改造、使用案涉地下室具有重大过错一节，本院认为，冯某对地下室进行改造与本案地下室返水给冯某造成损失之间不具有关联性，合景公司不能据此要求减免其应当承担的责任，故本院对合景公司的该上诉理由亦不予采信。关于冯某及合景公司对一审法院确定的冯某财产损失金额、赔偿责任承担比例有异议一节，本院在查明事实的基础上对一审判决结果给予纠正。综上所述，冯某、合景公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初4888号民事判决；二、北京合景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿冯某经济损失884134元；三、驳回冯某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20801元，由冯某负担10457元（已交纳），由北京合景房地产开发有限公司负担10344元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费6000元，由冯某负担（已交纳）。评估费33000元，由冯某负担13000元（已交纳），由北京合景房地产开发有限公司负担20000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费20801元，由冯某承担10457元（已交纳），由北京合景房地产开发有限公司负担10344元（已交纳9200元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 付 辉审 判 员 于洪群二〇二一年九月十六日法官助理 张 羽法官助理 朱宏哲书 记 员 何昕燏书 记 员 王秋岩