广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15703号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶志飞，男，1978年9月28日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人：郭峰，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖静仪，广东法全律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李碧秀，女，1980年12月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。上诉人叶志飞（反诉被告）、李碧秀（反诉原告）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初9151号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。叶志飞上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判李碧秀向叶志飞支付违约金326000元；3.本案一、二审的诉讼费由李碧秀承担。事实与理由如下：一、一审法院认定李碧秀违约的前提下仅判决李碧秀承担2万元违约金，不足以弥补叶志飞的损失。1.叶志飞愿意以低于市场价格出售给李碧秀，就是因为李碧秀不用向银行贷款且保证有购房资格并能在15天左右完成全部交易，叶志飞能及时取得全部房款用于其他生意。2020年6月因李碧秀故意隐瞒无购房资格等情况，欺骗叶志飞与其签订《不动产买卖合同》，造成合同无法正常履行并构成根本违约，对叶志飞造成了非常大的损失（投资机会成本无法直接计算和量化）。叶志飞既无法按照合同时间完成交易并取得全部购房款用于其他投资，亦造成涉案房产因本案纠纷不能与他人进行交易的同时空置至今等各项损失。现一审法院仅判决李碧秀承担2万元违约金，低于双方合同约定的违约标准，违约成本极低。2.一审法院认为房价在这段时间上涨并不符合实际情况。因各地政府严厉执行“房子是用来住的不是用来炒的”中央政策，全国各地房价基本处于稳定状态，广州也不例外。虽然在网上有同路段的房价比双方合同交易价格高，但只是因为当时双方交易的价格本来就比实际市场价格低。即使房价稍微上涨，也不能因此作为违约一方减轻责任的理由，变成了违约方受益，这不符合违约方需承担违约责任的宗旨。二、一审法院认为双方违约金过高从而主动进行调整没有法律依据。1.一审中，李碧秀并没有主张违约金过高请求一审法院调整，一审法院不宜主动进行干预，应当遵循当事人意思自治。2.按照最高法院的判例，约定的违约金适用条件，对双方当事人公平一致，且约定的违约金并未超过双方当事人签订协议时应当预见的范围，法院应当支持约定的违约金数额。3.叶志飞与李碧秀签订《不动产买卖合同》明确约定，买受人（即李碧秀）行为构成根本违约的，出售人（即叶志飞）有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付不动产成交价20%的违约金。现一审判决已查明认定李碧秀构成根本违约，应当遵循双方明确的违约金的约定，在李碧秀没有提出违约金过高及不超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条所规定的30%的情况下（本案的违约金为20%），一审法院主动将违约金调低至2万元不符合法律和司法解释的规定。综上所述，李碧秀应当按照合同约定向叶志飞支付违约金，请求二审法院依法改判并支持叶志飞的上诉请求。针对叶志飞的上诉，李碧秀辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：一、叶志飞认为2万元不足以弥补其损失的主张无法成立。叶志飞违法解除合同是因为房地产市场价格波动导致房价急剧上涨。叶志飞在上诉状中其所提到，未能将购房款用于其他生意等，不能作为其主张增加违约金的理由，投资有亏有赢，叶志飞以此为理由要求增加违约金委实乏力。二、一审法院对于房价上涨的认定是正确的。2020年尤其是下半年，广州市局部房价飙升是不争的事实，李碧秀提交的证据足以证明案涉房屋所在的住宅小区房屋价格至少有30%-60%不等的涨幅，一审法院依法查明予以认定并无不当。叶志飞违约解除合同，不排除是为了牟取更多的非法利益，如果其行为得到法律的支持，其结果是违法解除合同的交易者获得更多的经济利益，有违民法的公平原则与诚实信用原则。三、一审法院主动调整违约金有法可依。《中华人民共和国合同法》虽未规定法院可以主动对过高的违约金予以调整，但也未明确禁止。因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使当事人没有提出申请，法院从公平原则出发也应主动予以调整，以便使得违约金的处理能够兼顾公平。李碧秀自始至终都主张不应该承担违约金，人民法院对过高的违约金予以调整也是应有之义。因此，结合本案，假定法院最终认定李碧秀应当承担支付违约金的责任，李碧秀请求调低标准。综上所述，叶志飞的上诉理由全部欠缺理据，恳请二审法院予以驳回。李碧秀上诉请求：1.撤销一审判决，改判李碧秀与叶志飞签订的《不动产买卖合同》继续履行、叶志飞配合李碧秀办理案涉房屋交易过户递件手续、向李碧秀交付涉案房屋并收取李碧秀支付的剩余房款人民币1240000元；2.改判叶志飞赔偿李碧秀律师费损失60000元；3.本案一、二审诉讼费全部由叶志飞承担。事实与理由：一、一审判决对案件关键事实认定有误。叶志飞与李碧秀之间订立《不动产买卖合同》，签订时使用的文本系由经纪方广州市楚鑫房地产中介有限责任公司提供的格式合同，该格式条款适用于该公司作为经纪方促成的所有二手房交易，合同中关于“买受人承诺具有国家相关机构规定的贷款资格、购房资质等，并承诺办理不动产交易手续时提供真实、合法、有效的材料。若因买受人不具有国家相关机构规定的贷款资格、购房资质，或买受人办理不动产交易手续时提供的材料不真实、不合法、无效，导致无法根据本协议办理贷款、购房等相关手续的，视为买受人构成根本违约”的内容并非当事人真实意思的表示。对于李碧秀在签订该合同时暂时未取得购房资格，需要在合同履行中实际取得购房资格之后方可继续进行交易，交易双方（乃至于本次二手房交易的卖方、买方、中介方等三方）都予以认可并接受。上述事实，除2020年6月24日签约当天在场的经纪人能够予以证实之外，为本宗二手房交易专门组建的微信群“叠翠峰24栋1006交易群”中的内容亦可以提供佐证。该群创建于6月24日23时52分，李碧秀、李碧秀配偶李树德、叶志飞与经纪人曹某第一时间加入该群。6月28日上午，李碧秀配偶李树德与经纪人曹某就如何为李碧秀通过办理中级职称取得购房资格进行交流，叶志飞对此十分清楚，不仅当场没有表示异议，而且在此之后：6月29日叶志飞配合办理网签，7月2日叶志飞催促付款，7月31日叶志飞确认可以办理。一直到2020年9月18日叶志飞拒绝交易，此前的履约过程中，尤其是2020年6月至8月，叶志飞在明知李碧秀并无购房资格，需要通过办理中级职称证书方能够取得购房资格、交易才得以继续进行的情况下，从未对李碧秀在履约中需要通过办理中级职称取得购房资格方能继续履行合同提出异议。至于2020年9月18日其拒绝履约之后的说辞，则纯粹是为了反对而反对。一审判决仅凭《不动产买卖合同》中格式条款而非双方真实意思的表示而作出的事实认定，并非客观事实，实属认定事实有误，应予以纠正。二、一审判决僵化教条，完全不顾南沙区房地产调控政策变动的客观现实。2019年12月13日，广州市南沙区住房和城乡建设局等部门联合发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，规定：在南沙区工作、××、具有中级及以上专业技术资格、具有中级及以上职业资格，购买首套商品房不受限制。该政策的执行过程中，又出现微调，直接影响了房地产交易参与者（主要是买受方）的购房资格、合同履行能力等。人民法院审理民事案件，尤其是房地产买卖合同纠纷案件，除了根据法律规定，还应该全面考虑各级政府针对房地产市场调控而出台的政策，以便对合同的实际履行条件等作出准确认定。《不动产买卖合同》第五条规定：由买卖双方于上述条件全部达成后3日内……向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续。此处约定的办理不动产权属转移登记手续的前提条件不仅应该包括合同约定条件，也应该包括其他能够满足合同实际履行需要的条件，即要在李碧秀实际取得购房资格后方可属于“条件全部达成”，方才到达履约期限。三、一审判决对案件的证据未作全面审查，完全忽视了《存量房买卖合同》的存在。除2020年6月24日订立《不动产买卖合同》之外，2020年6月29日，双方办理网签的登记并签订纸质版本的《存量房买卖合同》，该合同在第五条对交易过户期限另有约定“产权转移登记：甲乙双方共同办理：甲乙双方应当于双方协商向房地产登记机构申请办理产权转移登记”。该约定属于新的约定，而从这一新的约定可以看出，双方完全是基于《不动产买卖合同》订立时，买卖双方均已知悉李碧秀需要取得购房资格之后才能够进行产权转移登记这一事实，鉴于具体的产权转移登记时间不能确定，才通过双方协商的方式来办理产权转移登记，可以再次印证叶志飞对李碧秀在订立合同时并未取得购房资格，是完全知情的。四、一审认定事实错误，李碧秀一贯积极主动履行合同义务，并未出现逾期履行或其他违约行为。从李碧秀在《不动产买卖合同》以及《存量房买卖合同》订立之后履约情况来看，是一贯积极主动的。李碧秀在网签后仅用了11天时间取得了第1个中级职称，此后恰逢南沙不动产交易新政微调，对外地人才在南沙购房的资格要求再度出现变化，于是也仅仅是用了32天时间，李碧秀取得了2个中级职称。一审认定李碧秀违约甚至构成根本违约完全是罔顾事实。五、叶志飞违法解除合同、拒绝交易的动机的谋取不法利益。由于南沙区房价大涨，叶志飞为谋取更多的经济利益，不惜做出违约解除合同、拒绝交易的不当举措，其诉求不应该得到支持。六、一审判决适用法律错误。叶志飞主张解除合同，既没有合同依据，又欠缺法律依据。一审判决认为适用《合同法》第九十三条第二款规定判决叶志飞有权解除合同，属于适用法律错误。综上所述，请求二审法院依法改判，维护李碧秀的合法权益。针对李碧秀的上诉请求，叶志飞辩称：不同意李碧秀的二审上诉请求。一、一审判决对案件的事实认定并无错误，认定李碧秀根本违约有事实和合同依据。1.双方在2020年6月24日签署《不动产买卖合同》为双方真实的意思表示。《存量房买卖合同》仅为了网签过户使用，并非双方真实意思表示，最明显的体现就是李碧秀为了避税要求在《存量房买卖合同》将房屋交易价格设定为83万元，与双方约定实际交易价格相差甚远；而《存量房买卖合同》约定仲裁条款；李碧秀在一审中也并非提出依据《存量房买卖合同》提出管辖权异议，说明其明知此合同仅用于过户登记手续使用，而非双方真实意思表示。2.《不动产买卖合同》并非格式合同。合同的全部条款如果双方有意见完全可以更改，而并非不能更改的格式合同或条款。3.叶志飞在签署《不动产买卖合同》之前多次与中介方和李碧秀确认，是否一定可以在15天左右完成所有的交易，中介方和李碧秀均予以确认，并且李碧秀在签署合同之时是明确承诺了具有购房资格的。如果李碧秀当初明确告知没有购房资格不能及时完成交易，叶志飞绝不会跟其签署买卖合同。二、李碧秀所说的“南沙区房地产调控政策变动”并非事实也并不属于不可抗力。1.李碧秀一直称南沙房地产调控政策变动，但从来没有举证予以证实。南沙区房地产调控政策并没有任何变动,是李碧秀错误评估取得购房资格的条件，其应当对自己的过错承担不确定的风险和法律责任。2.李碧秀所说的南沙区房地产调控政策变动并不属于不可抗力。政策调控和购房资格变化是常见的情况，即使存在李碧秀所说的政策变化的情况，是完全可以预见的，不属于《民法典》第一百零八条“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”所规定的条件，李碧秀应当自行承担风险，不能因此而免除李碧秀的违约责任。3.在李碧秀和叶志飞及中介方经办人曹某等人的微信群聊天中，中介方曹某在2020年6月28日已让双方进行了网签确认，按合同约定的15天期限在7月13日之前就应当办理完过户手续。但逾期之后又说7月27日至31日才能过户，到了8月2日又以无法抢到号为由继续拖延时间。现在李碧秀在起诉状却说直至9月12日才拿到《宝玉石检测员证书》，才具备了购房资格，这证明李碧秀与中介方一直以抢不到号等其他理由恶意欺骗叶志飞。三、叶志飞并不存在李碧秀所说的谋取不法利益的行为。在2020年6月24日签署了《不动产买卖合同》后不久，因李碧秀无法按合同约定时间取得购房资格而造成根本违约，故叶志飞依合同约定行使解除合同权，此时叶志飞并不能预计一年多以后房价的走向，而且当时正值疫情，市场对房价持悲观态度。四、李碧秀故意曲解《不动产买卖合同》第五条的规定，无事实和法律依据。1.李碧秀在一审诉状中说是“在买卖双方于全部购房条件达成后3日内共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续”，在二审上诉状中再次强调“第五条关于条件达成这一约定正确的理解应当是包括合同约定条件，也包括法律、政策规定的条件”毫无根据，双方在《不动产买卖合同》第五条的约定的办理前提是：“无抵押无查封、办理网上签约手续、按合同约定支付了款项，”“由买卖双方于上述条件全部达成后3日内”共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属登记转移登记手续，合同条款并没有李碧秀所说的“全部购房条件”或“也包括法律、政策规定的条件”的意思。综上，请求驳回李碧秀的上诉，支持叶志飞的上诉请求。叶志飞于2020年10月13日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认叶志飞与李碧秀2020年6月4日签订的《不动产买卖合同》已经解除；2.李碧秀向叶志飞支付违约金326000元；3.李碧秀向叶志飞赔偿律师费损失30000元；4.李碧秀协助叶志飞办理注销广州市南沙区黄阁镇翠瑜街6号1006房的网签登记手续；5.李碧秀承担案件全部诉讼费用。李碧秀向一审法院提出反诉请求：1.叶志飞协助李碧秀办理广州市南沙区黄阁镇翠瑜街6号1006房转移登记至李碧秀名下的手续，李碧秀同意在办理转移登记手续当天向叶志飞支付剩余购房款1240000元；2.叶志飞于协助办理上述转移登记手续后三日内将广州市南沙区黄阁镇翠瑜街6号1006房交付给李碧秀；3.叶志飞赔偿李碧秀维权律师费损失60000元；4.本案诉讼费及反诉费全部由叶志飞承担。一审法院查明事实如下：叶志飞为广州市南沙区黄阁镇翠瑜街6号1006房（以下统称涉案房屋）的所有权人。2020年6月24日，叶志飞（为出售人）与李碧秀（为买受人）签订《不动产买卖合同》，约定李碧秀以1630000元成交价购买涉案房屋。买受人应于本合同签订当日支付第一笔定金100000元，于网签当日支付第二笔定金290000元，应付定金共390000元。剩余不动产买卖价款1240000元，买受人应于过户当天支付。合同还约定：“第五条1、出售人办理完毕解押赎楼手续（如有），且确认产权无抵押、无查封情形，且贷款机构出具同意贷款通知（如买受人按揭贷款的），双方办理完网上签约手续（如有），且买受人已根据本合同约定支付完毕所有应于递交不动产权属转移登记申请资料前支付的款项后，由买卖双方于上述条件全部达成后3日内向相应政府部门或机构缴交各项税、费并共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续。第六条（一）出售人应当在办理完毕该不动产所有权转移登记手续后3日内将该不动产交付给买受人。第七条（五）买受人承诺具有国家相关机构规定的贷款资格、购房资质等，并承诺办理不动产交易手续时提供真实、合法、有效的材料。若因买受人不具有国家相关机构规定的贷款资格、购房资质，或买受人办理不动产交易手续时提供的材料不真实、不合法、无效导致无法根据本协议办理贷款、购房等相关手续的，视为买受人构成根本违约。第八条（二）出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项：1、出售人提供的该不动产权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人于本合同签署后无法取得不动产所有权；2、该不动产被查封或限制转让，导致买受人无法取得该不动产所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该不动产出售给买受人或者擅自提高不动产交易价格的；5、将该不动产出售给第三方的；（三）买受人若出现下列情形之一的，构成根本违约，出售人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付不动产成交价20%的违约金。1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致出售人于本合同签署后无法办理不动产所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该不动产的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。（五）售出人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。第十一条（一）合同成立以后客观情况发生了买卖双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如住房限购限贷限售政策，继续履行合同对于一方明显不公平或不能实现合同目的，双方可以要求变更或解除合同。双方同意解除合同的，出售人应当将收受的定金以及不动产买卖价款全部返还至买受人。不动产买卖合同依约定期限能够实际履行，因出售人或买受人单方原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方可以要求解除合同并要求另一方承担赔偿损失等违约责任。”李碧秀分别于2020年6月24日、2020年7月2日支付了100000元、290000元，共支付购房定金390000元。2020年6月29日，叶志飞与李碧秀办理网签手续，签订了合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》。由于李碧秀在签订合同时，没有购房资格，导致无法办理房屋交易手续，双方就履行合同的问题产生纠纷。中介人员提出延后交易，并于2020年9月14日提出于下星期一（2020年9月21日）办理交易过户手续，叶志飞表示有异议，称对方此前提出延后至2020年8月底过户，叶志飞并未同意。2020年9月18日，叶志飞在微信聊天群中表示因李碧秀构成根本违约，已向法院提出解除合同。随后，中介人员向叶志飞提出下周办理过户手续，叶志飞没有同意。2020年10月，李碧秀委托广东格林律师事务所向叶志飞发送《律师函》，要求叶志飞继续履行合同义务，办理房屋交易过户，并根据合同约定交付房屋。随后，叶志飞委托广东法全律师事务所向李碧秀发送《律师函》，称因李碧秀不按合同约定期限履行合同义务，已构成根本违约，叶志飞依照合同约定解除合同，并追究违约责任，有合同依据和法律依据，叶志飞已提起诉讼，等待法院处理。2020年10月13日，叶志飞向一审法院提起诉讼，提出请求解除涉案合同等请求，一审法院已于2020年10月20日向李碧秀送达起诉状副本。一审另查明，叶志飞委托广东法全律师事务所律师作为其在一审的委托诉讼代理人，双方签订了《委托代理合同》，并支付了律师费30000元。李碧秀委托广东格林律师事务所律师作为其在一审的委托诉讼代理人，双方签订了《委托代理合同》，并支付了律师费60000元。在一审诉讼过程中，李碧秀提供了中国建设劳动学会职业技能考评工作委员会于2020年7月10日颁发的工程测量工高级工证书，自然资源部珠宝玉石首饰管理中心于2020年8月31日颁发的贵金属首饰与宝石检测员证书。依据广州市规划和自然资源局南沙区分局于2020年10月27日出具的《购房资格证明》显示，截至2020年10月27日止，李碧秀具备广州市住房限购区域内住房购房资格。叶志飞提供了其与中介工作人员“曹盼”的微信聊天记录，部分内容如下：“2020年9月14日，曹盼：下周一下午两点到三点半过户。叶志飞：你们无故拖延交易时间，我之前已电话跟你讲清楚了，我保留追诉追偿的权力。从6月底签合同到现在，签合同时说半个月办完，后说要8月底过户，我没同意。你们一直以拖待变的态度处理，完全无视我的权益。曹盼：不好意思，政务中心那边没办法。我们也不想这样拖。2020年9月16日，叶志飞：现在不是你故不故意有问题，而是因为你们一直拖延交易时间，造成我损失。6月24日签完合同，当场说是半个月左右办完交易手续。到7月底，在我电话催促下，你电话里说因为购房资格手续有问题，要8月底才能完成，我当时已经讲得很清楚，我不可能同意。你提到赔偿方案，我一直也没见你明告知我。现在是9月中旬了，我也一直没看到方案。我的损失谁来负责？曹盼：我当时说让买家提前付钱，您也不答应，其他我真没有好办法……这个证由于政策原因，又重新考的……本来七月份可以搞定，后面出新政，我们也没办法，也不是您一个这样，很多都这样。”叶志飞还提供了“叠翠峰24栋1006房交易沟通群”的微信群聊天记录，内容如下:“2020年7月17日，曹盼：大家好，我们预计在27-31号之间过户。2020年7月31日，曹盼：我们预计下周过户，大家再扫下码。叶志飞：我已确认，请抓紧时间办好手续。2020年8月2日，曹盼：下周过户都是抢号，我会提前抢号，完了跟大家协商过户时间。2020年8月3日，叶志飞：已确认，抓紧时间！！！2020年9月18日，叶志飞：李碧秀、广州市楚鑫房地产中介有限责任公司，因买家李碧秀迟延履行合同已超过15天，严重违反了《不动产买卖合同》的约定，构成根本违约。现卖家叶志飞已提交南沙区人民法院起诉，诉请要求解除合同，并由买家承担违约责任和赔偿损失等……各方纠纷等待法院审理后判决。”一审法院认为：叶志飞与李碧秀签订的《不动产买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。关于解除合同问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”在本案件中，对于户籍地不在广州市，符合广州市南沙区限购政策的个人，具备在南沙购房资格。李碧秀在《不动产买卖合同》承诺其具有购房资格，若因不具有购房资质导致无法根据本协议办理购房手续的，视为构成根本违约。合同约定在短时间内办理房屋交易手续的约定，也印证了李碧秀承诺应满足符合购房资格的条件。李碧秀在明知自己尚不具备购房资格的情况下与叶志飞签订合同，向对方保证其具备相应资格，并约定在短期内进行房屋买卖交易。其后，李碧秀又拖延办理房屋交易手续，以便通过考取资格证书取得购房资格，是不诚信的行为。李碧秀主张双方知道李碧秀没有购房资格，要待其取得购房资格购才办理过户的意见，没有依据，一审法院不予采纳。叶志飞、李碧秀于2020年6月29日办理网签手续，李碧秀于2020年7月2日支付完全额定金，故双方应于2020年7月5日前办理不动产权属转移登记手续。因李碧秀未取得购房资格，逾期超过15天未能办理产权转移登记手续。根据双方合同约定，李碧秀没有购房资格，逾期办理房屋交易手续，均视为李碧秀根本违约，叶志飞有权解除合同。双方合同已经于叶志飞解除通知到达李碧秀处时解除。叶志飞已经于2020年9月18日通过微信聊天表示解除合同，一审法院也于2020年10月20日将起诉书副本送达给李碧秀，故双方合同已经解除。一审法院对要求确认合同已经解除的请求予以支持。李碧秀应协助叶志飞办理网签合同注销登记的手续。关于违约金的问题，李碧秀构成违约，应当承担违约责任。李碧秀称政策变化属于不可抗力，办理不动产权属转移登记手续时间应予以延迟缺乏依据，一审法院不予支持。综合本案案情，由于合同签订至纠纷发生时日较短，叶志飞未能举证证明其损失，南沙区房价上升的实际情况，叶志飞要求按成交价的20%计算违约金过高，一审法院酌情调整为20000元。关于律师费的问题，按照《不动产买卖合同》的约定，李碧秀作为违约方应赔偿叶志飞为本案纠纷支出的律师费30000元。一审法院对叶志飞的相关请求予以支持。关于李碧秀的反诉请求，如上所述，李碧秀因违约导致合同解除。李碧秀要求叶志飞继续履行合同，承担违约责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年12月18日判决如下：一、确认叶志飞与李碧秀于2020年6月24日签订的《不动产买卖合同》已经解除；二、李碧秀应于一审判决发生法律效力之日起五日内协助叶志飞办理穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》网签合同注销登记手续；三、李碧秀应于一审判决发生法律效力之日起十日内向叶志飞支付违约金20000元；四、李碧秀应于一审判决发生法律效力之日起十日内向叶志飞赔偿律师费30000元；五、驳回叶志飞的其他诉讼请求。六、驳回李碧秀的全部反诉请求。一审本诉受理费4000元，由叶志飞负担3348元，李碧秀负担652元；反诉受理费850元，由李碧秀负担。二审庭审期间，李碧秀申请证人曹某出庭作证，证人证言拟证明：1.买方在购买案涉房屋的时候暂时没有取得购房资格，买方需要通过取得中级证书才能够获取购房资格，从而最终完成交易——买卖双方在洽谈房价、磋商交易条件的时候，就此进行了充分的洽谈交流，卖方对此是明知的；2.签订三方合同时使用的文本系由经纪方广州市楚鑫房地产中介有限责任公司提供的格式合同，该格式条款适用于该公司作为经纪方促成的所有二手房交易，购房资格条款，公司不允许直接修改，而是由双方根据买方取得购房资格的实际需要协商执行；3.买卖合同签订后，卖方也同意由买方根据限购政策固定取得购房资格之后再办理过户；4.2019年12月13日，南沙区发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，该政策执行过程中出现微调，直接影响了房地产交易参与者（主要是买受方）的购房资格、合同履行能力。叶志飞质证意见如下：，一审时李碧秀也曾要求曹某出庭，但因曹某与本案当事人李碧秀有利害关系，故其说法并不客观真实。理由如下：当时李碧秀是委托中介方协助去办理购房资格，但购房资格没有按期办理下来，中介方会向李碧秀承担一定责任。在作为证据的微信群聊天记录中，2020年9月18日，李碧秀一方的李树德曾说过，若下周不能正常过户，李秀碧一方也会起诉中介公司。详见一审叶志飞提交的证据7，李树德在2020年9月18日15:35分说：“如果下周不能过户，我们也会起诉中介公司”；15:43分对曹某说：“尽快给我一个说法，否则我通过自媒体让整个华南房地产投资知晓此事。明知购房政策多变，未完成过户就提前收钱，主导成交。”这些聊天记录可说明李碧秀一方与曹某之间有利害关系。故在曹某出具的证人证言中，其证言完全偏向李碧秀一方，不是客观的事实，故曹某的证人证言不能作为认定本案事实的依据。且曹某的说法与合同本身书面条款也是互相冲突的，在合同条款中，买方是明确地承诺具有购房资格的。经询问，证人曹某确认李碧秀是通过其介绍的中介机构办理取得满足购房政策要求的相关证书。李碧秀二审期间向本院提交证据材料如下：证据1.《广州市存量房买卖合同》，拟证明：双方在协商一致后办理过户，叶志飞无权解除涉案合同。证据2.案涉房屋所在小区叠翠峰二手房交易价（2020-2021历史成交价即2021年7月的售价），拟证明涉案小区房价大涨。叶志飞质证认为：证据1在一审期间已作为证据提交过，是为了办理过户手续进行的网签时使用，并非双方真实意思表示，双方的权利义务以《不动产买卖合同》为准；证据2并非涉案房屋的报价，与本案无关。最后，李碧秀的证据已过举证期限，亦不能作为本案的证据使用。经二审审查，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题如下：一、叶志飞有无权利解除涉案房屋买卖合同；二、李碧秀应否承担以及承担何种违约责任。本院对此评析如下：关于争议焦点一。涉案《不动产买卖合同》是双方的真实意思表示，形式完备，内容合法，双方均应按照合同内容履行各自义务。上述合同第五条约定，出售人办理完毕解押赎楼手续（如有），且确认产权无抵押、无查封情形，且贷款机构出具同意贷款通知（如买受人按揭贷款的），双方办理完网上签约手续（如有），且买受人已根据本合同约定支付完毕所有应于递交不动产权属转移登记申请资料前支付的款项后，由买卖双方于上述条件全部达成后3日内向相应政府部门或机构缴交各项税、费并共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续。同时还约定，逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约。若因买受人不具有国家相关机构规定的贷款资格、购房资质，或买受人办理不动产交易手续时提供的材料不真实、不合法、无效导致无法根据本协议办理贷款、购房等相关手续的，视为买受人构成根本违约。叶志飞、李碧秀于2020年6月29日办理网签手续，李碧秀于2020年7月2日支付完全额定金，故双方应于2020年7月5日前办理不动产权属转移登记手续，如因任何一方责任导致未能在2020年7月20日前办理过户手续，另一方均有权要求解除涉案房屋买卖合同。因李碧秀在2020年7月20日并不具备购房资格，导致涉案房屋买卖无法完成，构成根本违约，故叶志飞有权要求解除涉案房屋买卖合同。《广州市存量房买卖合同》只是为了办理过户手续所签，从该合同约定的房款可知并非双方真实履行的合同，李碧秀以该合同主张其没有违约理据不足。至于证人曹某的证词，一方面李碧秀是通过曹某推荐的中介机构办理满足购房政策要求的相关证书，曹某作为利害关系人，其的单一证词不具有证明力；另一方面，曹某的证词与涉案买卖合同约定的内容也不相符，故本院对曹某的证词不予采信。综上，李碧秀主张叶志飞在签订房屋买卖合同时知晓并认可其无购房资格，故系叶志飞违约解除涉案房屋买卖合同不能成立。关于争议焦点二。如上所述，涉案房屋买卖合同因李碧秀违约而解除，故李碧秀应承担相应的违约责任。由于李碧秀在一审中抗辩认为其不存在违约行为，不应承担违约责任，包含了对违约标准不认可的整体抗辩，故一审对违约金进行调整并无不当。一审法院综合涉案房屋买卖合同的履行情况，违约发生时间以及房价上涨的客观事实，并结合叶志飞未能提供证据证实其实际损失等情况，最终判令李碧秀承担违约金20000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，叶志飞和李碧秀的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7990元，由叶志飞负担6190元，由李碧秀负担1800元。本判决为终审判决。审 判 员  李 民二〇二一年九月十七日法官助理  韩 寒书 记 员  苏劲丹