广西壮族自治区靖西市人民法院民 事 判 决 书(2021)桂1081民初2113号原告：广西云天物业管理有限公司靖西分公司，住所地广西靖西市新靖镇城中路延长线（项目部）D-3-1地块。法定代表人：陈燕广，该公司总经理。委托诉讼代理人：狄亚庆，女，该公司法务专员。被告：梁彩音，女，1987年7月9日出生，壮族，户籍所在地广西靖西市，现住广西靖西市。委托诉讼代理人：蒙余安，广西豪安律师事务所律师。原告广西云天物业管理有限公司靖西分公司（以下简称“云天物业靖西分公司”）与被告梁彩音物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人狄亚庆、被告梁彩音及其委托诉讼代理人蒙余安到庭参加诉讼，原告的法定代表人陈燕广未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云天物业靖西分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付云天华府2-1-1702号住宅2020.2-2021.5的物业服务费1,417.3元，并承担该期间的违约金233.62元（以人民币1,417.3元为基数，从2020-2-1日起按每月1%计算，暂计至2021-6-10日，共495日），两项共计1,650.92元；2.判令被告向原告支付云天华府2-1-1702号住宅2020.2-2021.5的电梯费480元；3.判令被告向原告支付云天华府2-1-1702号住宅2019.1-2021.4的公摊电费431.9元；4.判令被告向原告支付云天华府2-1-1702号住宅2019.1-2020.12的公摊水费96.3元；上述四项金额合计2,659.12元；5.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告与广西云天置业有限公司签订商品房买卖合同，购买由该公司开发的云天华府2-1-1702号住宅一套，面积110.73㎡，物业费每月0.8元/㎡。同日，原告与广西云天置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告对广西云天置业有限公司开发的中越边境中药材商贸物流中心百色市项目（D-2-1）云天华府进行物业管理服务。后原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业服务费、电梯费、公摊电费及公摊水费。依据《前期物业服务合同》第二十九条的约定：“业主（物业使用人）未能按时交纳物业服务费的，每逾期一天应按欠付金额的千分之三向乙方支付违约金，……。”，现原告自愿调整为按月1%计算，暂计至2021年6月10日。原告认为，被告恶意拖欠物业管理费等相关费用，违反了双方的约定。现根据我国《物业管理条例》、《中华人民共和国民法典》、《民事诉讼法》等法律法规及相关司法解释的规定，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告梁彩音辩称，1.关于原告诉讼主体问题，被告认为被告的物业的服务内容是与广西云天置业有限公司签订的，本案的原告是广西云天置业有限公司没有经过合法的程序选聘的，被告和云天置业有限公司在商品房买卖合同里面并没有约定被告必须要将物业服务费直接支付给本案的原告，因此，在本案当中原告直接诉求，要求被告支付物业费用，没有任何法律依据，被告认为原告的诉讼主体不适格。2.本案的原告本应该是通过合法招标的方式选聘的，但本案目前的相关证据并不能够证实选聘过程已经通过合法的招标，根据物业管理条例第24条的规定，前期的物业服务是要经过合理招标选聘出来的，本案原告并没有经过这个程序选聘已经违反了强制性规定，况且原告的公司负责人陈燕广本身就是广西云天置业有限公司的监事，原告公司与云天置业有限公司本身是关联企业，这种关联企业是不可能通过合法的招标程序选聘为前期物业服务公司，所以被告认为原告的选聘是非法的，物业服务合同是无效的，对被告没有任何的约束力。3.对于前期物业服务质量标准，在商品房买卖合同里面也是有明确的约定，被告要支付每平米0.8元的物业服务费，买的就是服务质量标准里面的全部服务，不是随随便便找几个保安几个清洁工就可以敷衍，对被告的物业服务存在有非常多的不足之处。所以被告因为没有得到全部的服务质量不可能向任何公司支付物业服务费用。4.对于要求违约金，因为本案被告并不存在违约行为，相反，物业服务并没有达到质量要求，被告不支付物业费理所当然，违约金的要求更是没有任何的法律依据。5.本案公摊电费、水费的问题，因为本案是物业服务合同纠纷，而公摊水电费问题是另外一种法律关系，本案不应该一并予以处理。综合以上意见，被告认为本案虽然是小标的，但是却是大纠纷，小区的业主联名要求解聘物业公司，说明业主确确实实感觉不到物业服务的温暖，所有的业主都对于物业服务的质量心存不满，并不是无理取闹，希望法官在查明本案的事实之后，能够支持被告的观点驳回原告的诉讼请求。再补充一点，被告这边要求提供的物业服务内容是包含有对高素质管理人员比如保安、清洁工、园艺工人、电工、维修工人等这些人员都是要经过一定的技术培训，持证上岗才能够来到被告小区为被告服务的，但所有的案件这方面的证据都保存在原告手上，原告至今没有向法庭展示，被告认为原告缺乏这方面证据足以证明其为被告服务没有做到相应的质量标准。综合全案证据，本院确认以下事实：广西云天置业有限公司开发中越边境中药材商贸物流中心百色市项目（D-2-1）云天华府商品房项目，并于2017年12月4日与原告签订了《前期物业服务合同》（签订合同的“广西永航物业管理有限公司靖西分公司”，系变更前原告的企业名称），约定由原告为该项目提供前期物业服务。2021年3月29日原告将企业名称“广西永航物业管理有限公司靖西分公司”变更登记为“广西云天物业管理有限公司靖西分公司”。2017年12月4日，被告梁彩音与广西云天置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买云天华府2栋1单元1702号商品房，该商品房于2018年12月31日交付被告使用(被告当日即预交了一年物业服务费及电梯费,原告分别给予优惠免交1个月的物业服务费及电梯费)。之后，原告在履行物业服务期间，因被告未向原告缴纳物业服务费、电梯运行费、公摊电费及公摊水费，原告遂于2021年7月15日向本院起诉，提出前述诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”原告与广西云天置业有限公司签订的《前期物业服务合同》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且是被告与广西云天置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的附件之一，故该《前期物业服务合同》合法、有效，对原、被告均具有法律约束力。被告辩称原告不具备本案诉讼主体资格，《前期物业服务合同》无效的意见与事实不符，本院不予采纳。现原告提供的证据能相互印证，形成证据链，证实原告已履行为被告及所在小区的其他业主提供物业管理服务，有合同约定和实际履行合同义务的客观事实，故被告主张全部驳回原告的诉讼请求与事实不符，本院不予采纳。对于被告辩称原告提供物业服务质量不到位，有其提供的原告在管理涉案小区期间存在消防通道车辆乱停乱放、公共绿化带养护及管理不足等问题的证据，足以证实原告在履行物业服务当中存在瑕疵。本院根据原告在物业服务当中存在瑕疵的程度和对被告造成的影响，酌定物业服务费按合同约定减少10%，即被告拖欠2020年2月至2021年5月的物业服务费（面积110.73㎡×0.8元/㎡/月×16个月）1,417.3元×90%=1,275.57元。原告诉请的公摊电费、公摊水费、电梯运行费，这三项费用系被告入住小区后必然产生的合理费用，故原告诉请被告支付的2020年2月至2021年5月的电梯运行费480元（30元/月/户×16个月）、公摊电费431.9元、公摊水费96.3元等几项费用，有事实与法律依据，本院予以支持。对于被告辩称的小区未建围墙等配套设施的问题，不属于《前期物业服务合同》服务事项之内，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告请求被告支付违约金233.62元（以人民币1,417.3元为基数，从2020-2-1日起按每月1%计算，暂计至2021-6-10日，共495日）的问题，因原告在履行物业服务当中存在瑕疵，违反了合同约定的义务，故原告请求被告支付违约金233.62元的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告梁彩音应当向原告广西云天物业管理有限公司靖西分公司支付物业服务费1,275.57元、电梯运行费480元、公摊电费431.9元、公摊水费96.3元，共计2,283.77元。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百八十二条规定，判决如下：一、被告梁彩音于本判决生效后十日内向原告广西云天物业管理有限公司靖西分公司支付物业服务费1,275.57元、电梯运行费480元、公摊电费431.9元、公摊水费96.3元，四项共计2,283.77元；二、驳回原告广西云天物业管理有限公司靖西分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用小额诉讼程序审理减半收取25元（原告已预交25元），由原告广西云天物业管理有限公司靖西分公司负担4元，由被告梁彩音负担21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 何方祥二〇二一年九月二十七日法官助理 赵嘉玉书 记 员 梁 虎