北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终12125号上诉人（原审原告）：位珍珍，女，1991年3月6日出生，汉族，中国民生银行职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张泽斌，北京雷石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘超，男，1989年3月24日出生，汉族，荣盛地产股份有限公司职员，住河北省沧州市运河区。上诉人位珍珍因与被上诉人刘超租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。位珍珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持位珍珍除误工费与律师费之外的其他一审诉求；一、二审诉讼费由刘超承担。事实和理由：一、一审判决认定本案基本事实错误或不清。1.一审判决认定城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北京分公司）未取得刘超授权属于认定事实错误。2.刘超认可其与位珍珍之间存在真实的租赁关系，一审判决未予认定。3.城城北京分公司确认其与刘超之间系委托代理关系，一审判决未予认定。二、一审判决对本案《房屋托管合同》和《代理出租合同》的性质认定错误。三、刘超与城城北京分公司明显构成代理关系，一审判决适用法律错误。四、一审判决就位珍珍放弃误工费和律师费未予处理，侵犯位珍珍的诉讼权利。五、一审判决与现有生效裁判相悖，“同案不同判”损害国家法制统一、司法权威及公信力。刘超辩称，同意一审判决，不同意位珍珍的上诉请求和理由。位珍珍向一审法院起诉请求：1.解除位珍珍与刘超之间的《代理出租合同》；2.刘超返还押金4725元、2020年10月27日至10月30日的租金472.5元、2020年11月30日至2021年6月30日期间的租金24806.25元、管理费365元；3.刘超给付违约金4725元；4.刘超给付误工费3374.39元；5.刘超给付重新租房中介费用4000元、搬家费408元；6.刘超给付律师费5000元；7.刘超负担诉讼费用。一审法院认定事实：2020年6月15日，刘超（甲方）与城城北京分公司（乙方）签订《房屋托管合同》，第一条约定“甲方将1015号房屋委托给乙方经营”；第五条约定“托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋管理服务，负责甲方家具家电的维护保养、租金按时到账”；第六条约定“1、托管期内，甲方每年的第一个月月租金作为管理费支付给乙方。2、本合同托管期合计12个月，自2020年6月18日至2021年6月17日止，甲方实收租期11个月，管理费—个月”；第七条约定“一、甲方租金标准：托管期内乙方保证每月租金收入4500元。二、甲方收款方式：月付。……”。同日，刘超出具委托书。“委托人：刘超，受托人：城城不动产管理有限公司北京二分公司（以下简称城城北京二分公司）。委托期限：2020年6月18日至2021年6月17日。委托事项：本人是1015号房屋的业权人，现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的租赁相关事宜，包括：租赁合同签订，代收房屋租金、押金、物业、水电等相关费用，装修、申领业主卡，开通代缴水电气、有线电视，更换门锁，安装电话宽带，房屋设施维修等”。2020年6月30日，城城北京分公司（甲方）与位珍珍（乙方）鉴于甲方受房屋产权方委托对房屋进行管理，甲、乙双方就房屋的代理出租事宜签订《代理出租合同》，位珍珍承租1015号房屋，租期自2020年7月1日至2021年6月30日，每月租金4725元，按年支付，押金数额为4725元。合同第九条约定“2、租赁期前产生的相关费用由甲方代表产权方全部结清，如有产权方预付给物业及相关机构的水、电、天然气及物业相关费用，由甲方代产权方收取”；合同第十条约定“2、正常的房屋大修理费用由甲方或者产权方承担……”；合同第十二条约定“1、甲方未按约定时间向乙方交付该房屋达7日的，乙方可终止合同，甲方应按原途径退还乙方租金及全部押金……”；合同第十三条约定“1、在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金……”；合同第十五条约定“1、关于发票：甲方与房屋产权人为托管关系，如承租方需开具发票，可由甲方代产权方到税务机关开具，税费由承租方承担……”。经核对，《代理出租合同》共十五条，分别为“房屋基本情况、房屋用途、租赁期限、租金、付款方式、押金条款、租赁期内相关费用、交付房屋期限、移交清单、维修养护责任及安全责任、租赁期满及财产物品交接、关于合同解除终止的责任约定、违约责任、不可抗力、其他条款”，除第九条、第十条、第十五条外，并未出现产权方承担义务、享受权利的内容。合同签订后，位珍珍给付城城北京分公司租金42525元、押金4725元。2020年10月14日，刘超以城城北京分公司未依约给付租金为由，向位珍珍送达限期搬离通知书。2020年10月27日至10月30日，刘超对1015号房屋采取断水断电措施。2020年11月23日，刘超将1015号房屋换锁，但位珍珍居住至2020年11月29日搬离。2020年11月29日，刘超（出租人）与位珍珍（承租人）签订《房屋交接确认单》，位珍珍将1015号房屋腾退给刘超。位珍珍主张依照合同法第四百零二条规定，城城北京分公司持刘超出具的委托书，以公司名义与位珍珍签订《代理出租合同》，位珍珍亦知晓城城北京分公司与刘超之间存在代理关系，《代理出租合同》应当直接约束位珍珍与刘超。位珍珍称其已经依约履行合同义务，但刘超却基于与城城北京分公司存在的纠纷，迫使位珍珍搬离1015号房屋，导致合同目的无法实现，属于违约。因此，要求基于合同法第九十四条规定，解除《代理出租合同》。刘超对位珍珍上述主张不予认可，称其与位珍珍之间不存在合同关系。刘超另称委托书上的受托人为城城北京二分公司而非城城北京分公司，后者无权代理刘超。位珍珍主张基于刘超违约、解除合同的前提，要求刘超返还租金、押金、管理费，依照《代理出租合同》第十三条第一款给付违约金，并赔偿误工损失、另行承租房屋的中介费损失、搬家费损失、律师费损失。一审法院认为，本案争议焦点在于《代理出租合同》是否可以直接约束位珍珍与刘超，即是否构成直接代理中的隐名代理。合同法第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。从该法律规范构成要件来看，分为三个积极要件及一个消极要件。从本案查明事实来看，城城北京分公司以自己名义与位珍珍签订合同，并且在签订合同时城城北京分公司表明系位珍珍代理人，这两点比较明确，法院不再赘述。委托关系具有极强的人身信赖性，刘超之所以向城城北京二分公司出具委托书，可以认定是基于对城城北京二分公司的信赖。不能因城城北京二分公司与城城北京分公司同为城城公司的分公司，即视为刘超同意委托城城北京分公司。因此，城城北京分公司并未取得刘超的授权。因此，本案情形并不完全符合合同法第四百零二条的积极要件。退一步讲，即使委托书符合表见代理的要求，亦不能认定《代理出租合同》可以直接约束位珍珍与刘超。根据我国的代理制度，代理人唯有以被代理人的名义从事的民事法律行为，法律效果才能直接归属于被代理人。如果代理人以自己的名义从事民事法律行为，那么只有在符合第四百零二条的其他构成要件时法律效果才能直接归属于被代理人。如果代理人已经属于无权代理，则已经不符合第四百零二条规定的“在委托人授权范围内”的积极要件，也就无须再讨论表见代理的问题。再退一步讲，法院认为在现有证据下，即使满足合同法第四百零二条的三项积极要件，《代理出租合同》亦不满足“有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人”这一消极要件。“有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人”应当包括明确约定仅约束受托人和第三人，也包括虽然没有明确约定，但依据合同内容可以推定仅约束受托人与第三人两种情况。《代理出租合同》并未明确约定仅约束受托人和第三人，且不宜以合同中受托人以自己名义就直接认为受托人仅为自己缔约。但法院认为本案中可以依据交易情况排除隐名代理。虽然从《房屋托管合同》的名字上来看存在“托管”，即委托管理之义。但从合同内容来看，刘超将1015号房屋交付城城北京分公司，城城北京分公司向刘超交纳固定租金，经营风险和收益均由城城北京分公司承担，本质上仍然符合房屋租赁合同“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的基本特征。换言之，从城城北京分公司与刘超签订的《房屋托管合同》的内容可以看出，城城北京分公司应向刘超交纳固定租金，而非刘超作为委托人获得收益后再向城城北京分公司给付报酬。因此，如果《代理出租合同》直接约束位珍珍与刘超，那么位珍珍所给付的租金亦应归属刘超，城城北京分公司将无法获得任何收益，显然有悖于常理。即，只有城城北京分公司收取的租金归公司，才能实现其签订《代理出租合同》的目的。因此，法院有理由相信《代理出租合同》系城城北京分公司为自己利益缔约，不符合合同法第四百零二条的消极要件。综上，法院认为《代理出租合同》不符合合同法第四百零二条规定的隐名代理的构成要件，该合同不能直接约束位珍珍与刘超。因《代理出租合同》不能直接约束位珍珍与刘超，故法院对位珍珍基于刘超违约要求解除《代理出租合同》，并基于合同解除要求返还租金、押金、管理费，给付违约金并赔偿各项损失等其他各项诉讼请求，均不予支持。据此，一审法院判决：驳回位珍珍的诉讼请求。二审中，位珍珍提交如下证据：证据一、位珍珍代理律师与刘超出具的委托书受托人处预留的手机号码的机主联系核实情况的录音，证明委托书中签字机主系原城城北京分公司员工李寅建，涉案房屋确实委托给了城城北京分公司；证据二、丰台科技园派出所民警与刘超、位珍珍核实中介公司情况的录音，证明经民警核实位珍珍和刘超面对的为同一家公司即城城北京分公司，和同一个业务员韩鹏涛。对于证据一，刘超认为城城北京二分公司确实存在，北京城城物业管理有限公司即为城城北京二分公司，不知道城城北京分公司与城城北京二分公司的内部联系，两个公司之间存在人员调动和业务往来，不能确定是城城北京分公司的员工；对于证据二，刘超认为从合同内容看，中介公司与刘超和位珍珍签订的合同使用的是同一个公司名称。刘超提交如下证据：证据一、刘超妻子与房管租赁科人员通话录音，证明分别存在城城北京分公司和城城北京二分公司；证据二、刘超朋友与中介公司员工的聊天记录，证明北京城城物业管理有限公司即为城城北京二分公司；证据三、刘超妻子与李寅建的微信聊天记录和韩鹏涛的微信添加记录，证明韩鹏涛是在逾期支付房租之后才出现的，没有参与合同签订过程；证据四、刘超妻子与李寅建的通话录音，证明对接人一直是李寅建，韩鹏涛是做假证；证据五、刘超妻子与位珍珍的聊天记录，证明位珍珍在北京有房，并非弱势群体，且位珍珍明知房主和租户均是受害者。位珍珍对以上五个证据的真实性和证明目的均不予认可。本院二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，委托关系建立在双方信任的基础上，刘超系向城城北京二分公司出具委托书，不能因城城北京二分公司与城城北京分公司同为城城公司的分公司，即视为刘超同意委托城城北京分公司。因此，不能认定城城北京分公司取得刘超的授权。另外，虽然从《房屋托管合同》的名称上来看存在“托管”。但刘超将1015号房屋交付城城北京分公司，城城北京分公司向刘超交纳固定租金，经营风险和收益均由城城北京分公司承担，而非刘超作为委托人在获得收益后再向城城北京分公司给付报酬。故一审法院认定《代理出租合同》系城城北京分公司为自己利益缔约，并无不妥。基于上述事实，《代理出租合同》不应直接约束位珍珍与刘超，一审法院对位珍珍基于刘超违约要求解除《代理出租合同》，并基于合同解除要求返还租金、押金、管理费，给付违约金并赔偿各项损失等各项诉讼请求，均不予支持，并无不当。综上所述，位珍珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费788元，由位珍珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 王 磊二〇二一年九月十三日法官助理 孙国栋书 记 员 赵 越