江苏省南通市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏06执异44号异议人（案外人）:袁国华，男，1968年7月26日生，住海安市。委托诉讼代理人：朱爱军，江苏苏律律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立新，江苏钻石律师事务所律师。申请保全人：江苏省苏中建设集团股份有限公司，统一社会信用代码×××169,住所地海安市海安街道中坝南路18号。法定代表人：笪鸿鹄，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚家涛，该公司员工。委托诉讼代理人：钱红，江苏维新律师事务所律师。保全被申请人：上海智富茂城置业有限公司，统一社会信用代码×××23R，住所地上海市普陀区。法定代表人：朱生海，该公司执行董事。保全被申请人:智富企业发展（集团）有限公司，统一社会信用代码×××50X，住所地上海市普陀区。法定代表人：严宝明，该公司执行董事。保全被申请人：丁勤富，男，1962年1月16日生，住上海市。保全被申请人：严悦文，女，1965年9月8日生，住上海市。保全被申请人：顾海峰，男，1970年1月23日生，住上海市。江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称苏中集团公司）与智富企业发展集团有限公司（以下简称智富集团）、丁勤富、严悦文、上海智富茂城置业有限公司（以下简称智富茂城公司）、顾海峰、丁智耀民间借贷纠纷一案审理过程中，异议人袁国华对海安市人民法院（以下简称海安法院）查封保全被申请人智富茂城公司名下上海市普陀区××路××弄××号××层××室房屋（以下简称案涉房产）提出书面异议。因苏中集团公司与智富集团、丁勤富、严悦文、智富茂城公司、顾海峰、丁智耀民间借贷纠纷一案被本院提级审理，异议人袁国华的执行异议由本院于2021年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。本院查明，苏中集团公司与智富集团、丁勤富、严悦文、智富茂城公司、顾海峰、丁智耀民间借贷纠纷一案审理过程中，苏中集团公司于2020年5月27日向海安法院申请财产保全，请求冻结被申请人智富集团、丁勤富、严悦文、智富茂城公司、顾海峰银行存款5000万元或查封、扣押其相应价值的财产，并提供了担保。海安法院于2020年5月7日作出了（2020）苏0621民初2804号民事裁定：冻结被申请人智富集团、丁勤富、严悦文、智富茂城公司、顾海峰的银行存款5000万元或查封、扣押其相应价值的财产。2020年5月29日，海安法院向上海市普陀区不动产登记事务中心送达了（2020）苏0621民初2804号民事裁定书及协助执行通知书，查封了智富茂城公司名下包括案涉房产在内的7套房产，查封期限自2020年5月29日至2023年5月28日止。异议人袁国华不服上述执行行为，提出本案异议。异议人袁国华提出异议称，请求依法解除对案涉房产的查封并不得执行。事实和理由：袁国华作为案涉房产的买受人，在人民法院查封案涉房产前，已与商品房开发商智富茂城公司订立房屋买卖合同，并于2020年4月进行网签，虽未办理过户登记，但网签行为具有一定的公示效力，且购房款已足额缴纳给智富茂城公司。因此异议人袁国华对案涉房产享有足以排除查封的民事权益，法院应当依法解除对案涉房产的查封。申请保全人苏中集团公司答辩称：异议人要求排除执行必须符合法律规定。异议人所谓的购房款已经支付，实际是以丁帮益的债权抵购房款，目的是以房抵债。异议人购买案涉房产不是为了居住，而是为了实现债权，其所提异议不能成立，应当予以驳回。保全被申请人智富集团、丁勤富、严悦文、智富茂城公司、顾海峰未到庭，亦未提交书面答辩意见。另查明，2017年3月8日，借款人智富集团、丁勤富、严悦文，担保人智富茂城公司、顾海峰与出借人丁帮益签订《借款合同》一份，约定借款人向出借人借款人民币伍仟万元（50000000元），借款期限6个月（自2017年3月8日起至2017年9月7日止），借款利息为月利率1.5%，每月20日结息。2017年3月9日，丁帮益通过海安农村商业银行向智富集团转账伍仟万元。2020年3月13日，借款人智富集团、丁勤富与出借人丁帮益、担保人智富茂城公司签订《补充协议书》（三）：1、借款人和出借人一致确认：截止2020年3月31日，借款人尚欠出借人借款本金及相应利息共计人民币2008万元。2、担保人自愿以其名下××路××弄××号××室房屋总价人民币12432381.8元替借款人抵偿所欠本协议项下的借款本息。4、出借人同意自上述××号××室房产过户登记至出借人或出借人指定购房人名下之日起免除借款人所欠借款本息人民币10647618.2元债务。5、本协议第4条约定的债务免除后，借款人尚欠出借人借款本息人民币9432381.8元，出借人同意以前述欠款本息人民币9432381.8元用于抵冲本协议2条约定的出借人应向担保人支付的购房款人民币12432381.8元，剩余购房款人民币300万元待出借人取得××号××室房屋产权证书之日起3日内支付给担保人。5、担保人保证上述用于抵债的房屋无抵押、无查封，并于本协议签订之日起7日内于出借人或出借人指定购房人网签该房屋的购房合同，且自网签购房合同之日起20日内协助出借人或出借人指定的购房人办理房屋产权过户登记手续，办理房屋产权过户手续所需要缴纳的相关税费依法由各自承担。2020年3月25日，丁帮益出具《确认书》一份，其中载明：“上海智富茂城置业有限公司：根据本人与贵司于2020年3月13日签订的《补充协议》（三）相关条款约定，本人现指定买受人袁国华（身份证号码：）于2020年3月25日与贵司办理××路××弄××号××室房屋网签购房合同手续，请予接洽！特此确认”2020年4月2日，智富茂城公司与袁国华签订了一份《上海市商品房出售合同》（合同备案号：202000044167），其中载明：“乙方（袁国华）向甲方（智富茂城公司）购买普陀区××路××弄《××××城××公馆》××号××层××室……该房屋建筑面积为254.95平方米……乙方购买该房屋每平方米单价为人民币48764元……该房屋的总房价款为人民币12432381.8元……第二十三条甲方出售的该房屋仅作居住使用……”。在上述合同的“特别告知二”第一条中载明：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。再查明，案涉房产房屋类型为公寓，权利人为智富茂城公司，房地产权证号为沪（2018）普字不动产权第××号，土地使用年限：住宅：2005年11月26日至2075年11月25日、商业、文化娱乐：2005年11月26日至2045年11月25日、办公：2005年11月26日至2055年11月25日，核准日期为2018年1月23日。截止2021年9月3日，异议人袁国华名下在上海市无其他房产。2021年9月11日，上海万科物业服务有限公司向袁国华开具了案涉房产2021年2月1日至2021年2月28日的高层物业服务费增值税发票，金额为917.82元。2021年9月13日，智富茂城公司出具情况说明一份，其中载明：由于疫情管控等原因导致袁国华未能在补充协议（三）约定的期限办理产权过户登记手续。以上事实有异议人袁国华提供的《上海市商品房出售合同》、《借款合同》、海安农村商业银行转账汇款凭证、《补充协议》（三）、个人不动产登记信息查询记录、物业服务费增值税发票等证据证明，本院予以确认。异议听证中，异议人表示案涉房产为毛坯房，尚未装修。对异议人是否符合上海市住房限售规定的购房条件，异议人表示案涉房产的购房合同已经备案，表示行政机关已经审核通过了异议人的购房资格。且案涉房产为公寓，不在上海市的住房限售范围内。本院认为，案外人基于商品房买卖合同对执行标的主张权利要求阻却执行，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条明确规定了可以阻却法院执行行为的情形。其中《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述司法解释规定是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予了消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，袁国华并不是以普通消费者的身份购买房屋，而是受丁帮益的指定，与智富茂城公司签订案涉房产的购房合同，抵偿购房款的债权亦是由丁帮益享有，袁国华与智富茂城公司之间并无债权债务关系，故本案情形不适用上述第二十九条规定。而《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”唯有同时具备了上述条款中的所有条件才能产生阻却法院执行的法律效力。结合本案相关事实，异议人袁国华提供的物业费发票系2021年9月11日出具，不能证明其在法院查封前已合法占有使用案涉房产，即袁国华不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件，故其对案涉房产不享有阻却法院执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人袁国华的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 金建飞审 判 员 张志刚审 判 员 顾春晖二〇二一年九月十四日法官助理 杨俊华书 记 员 张校烨