江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5353号上诉人（原审原告、案外人）：杨之剑，男，1982年10月2日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杨锡泉，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：曾先华，男，1974年1月11日生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：王健羽，江苏智临律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：朱站稳，男，1980年3月4日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人杨之剑因与被上诉人曾先华、原审第三人朱站稳执行异议之诉一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2021）苏0302民初194号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人杨之剑上诉请求：撤销(2021)苏0302民初194号民事判决，支持上诉人的诉讼请求。即1.不得执行徐州市天齐路6号万科城小区二期19号楼1单元805室房产（以下简称涉案房产）；2.确认杨之剑对该房产享有物权。事实和理由：一、原判决认定事实错误，上诉人在签订《房屋买卖合同》时对涉案房产的物权期待权未超出合理注意范围，取得物权不存在权利障碍。1.生效法律文书已经确认涉案房产物权归属。在徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）2017年4月14日作出(2017)苏03民终549号民事判决书，确认涉案房产归朱站稳所有之后，上诉人才于2018年7月20日与其签订了《房屋买卖合同》并支付房款。房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力。故朱站稳虽未取得物权登记，徐州中院的生效判决具有高于行政管理部门登记的法律效力。2.预告抵押登记并非本案权利障碍。2020年7月，上诉人曾向原审法院提起涉案房产的确权之诉，要求归还剩余贷款，涤除预告抵押登记并办理产权过户【(2020)苏0302民初3480号】，在案件审理过程中，银行也当庭表示愿意接收还款并涤除预告抵押登记。依据《中华人民共和国民法典》406条，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”，况且本案抵押权仅是预告登记，银行本身并不享有优先受让权。确认之诉未得到支持后，上诉人再次向原审法院执行局、原审法院审理法官出具书面请求要求提存剩余贷款金额，均被拒绝。涉案房产系通过银行按揭贷款所购买的房屋，已经由银行将款项一次性交付给了房地产开发商。后，上诉人实质上已经承继了涉案房产上的全部债务，朱站稳在2018年就已经收取了在涉案房产上可以收取的全部价款，涉案房产早在曾先华的查封和执行利益产生之前就不再属于朱站稳的责任财产范围。故此，上诉人已经完成了一般意义上的全款支付。二、原判决适用法律错误。虽然40万元房款是现金交付，但是上诉人就房款支付情况的举证形成了完整的证据链条。除了朱站稳的收据之外，上诉人提交了对应日期的取现凭条，4名见证者的证人证言。三、原判决不符合司法的社会效益原则，会造成更多的后续诉讼和执行不能。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定了房屋消费者物权期待权。它是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故上诉人的物权期待权优先于曾先华的一般债权。即上诉人如果将涉案房产的剩余贷款交付执行，不仅可以实现曾先华的执行利益，也可以避免上诉人和朱站稳之间的后续诉讼。被上诉人曾先华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由违反法律法规的相关规定，上诉请求不成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人朱站稳述称，我于2017年将涉案房产卖给上诉人，首付款上诉人已支付，涉案房产贷款也由上诉人偿还，因涉案房产未满5年不能过户，所以造成今天局面。原审法院经审理查明，曾先华与朱站稳民间借贷纠纷一案，原审法院于2020年5月21日作出（2020）苏0302民初309号民事调解书，内容如下：被告朱站稳欠原告曾先华借款本金331238元、利息68762元，共计40万元，该款被告于2020年7月20日前一次性给付原告，原告自愿放弃其他诉讼请求，双方纠纷一次性了结。2019年12月16日，原审法院根据曾先华的申请，作出（2019）苏0302财保218号民事裁定书，裁定：冻结被申请人朱站稳银行存款534100元或查封、扣押其同等价值的其他财产。2019年12月16日，原审法院查封了涉案房产，查封期限3年。调解书生效后，朱站稳未按生效法律文书履行义务，曾先华申请强制执行。在执行过程中，杨之剑提出执行异议，原审法院作出（2020）苏0302执异76号执行裁定驳回杨之剑的异议请求。杨之剑不服上述裁定，在法定期限内向原审法院提起执行异议之诉。原审法院另查明，原审第三人朱站稳与案外人周丽娜因婚约财产纠纷一案起诉至法院，徐州中院于2017年4月14日作出（2017）苏03民终549号民事判决书，判决：……（二）位于徐州市产归朱站稳所有，待该房具备办理产权登记手续后三十日内，周丽娜应协助朱站稳办理房屋产权登记手续。2018年7月20日，杨之剑作为购买方（乙方）与朱站稳作为出售方（甲方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定甲方自愿将徐州中院判决给朱站稳的涉案房产，以70万元整卖给乙方；甲乙双方议定本房地产交易价为70万元整，本合同签订之日，乙方向甲方支付40万元整作为购房定金；甲方收到乙方定金之日起，自愿将房屋交付乙方使用，直至交易完成，过户费用由乙方承担；因本房屋是甲方向银行按揭贷款购买，贷款金额为44万元整，该房屋具备办理产权过户时，银行按揭未偿还部分，由甲乙双方共同偿还，乙方应实际支付30万元整，剩余款项由甲方承担。该合同背面有朱站稳出具的《收条》一份，内容为“今收到杨之剑购房款肆拾万元整”。同时，杨之剑主张，与朱站稳虽然是于2018年7月20日签订的房屋买卖合同，但其于2017年7月-8月就入住涉案房产，对于杨之剑2017年居住使用涉案房产的事实，朱站稳表示知情；杨之剑亦提交了涉案房产2018年8月至2020年12月水电费、暖气费、物业费的缴费凭证。徐州市房产登记交易中心在2016年4月27日出具的《商品房预（销售）合同网上登记备案证明》（合同号：NO0415870）载明：徐州万汇置业有限公司，你单位与周丽娜、朱站稳于2016年4月27日签订的商品房买卖合同已经进行商品房预（销）售合同网上登备案，房屋座落鼓楼区。2018年6月29日，徐州市不动产登记局出具的《不动产首次登记权属证明》载明，涉案房产【不动产权证书号苏（2018）徐州市不动产权第0080812】的权利人为徐州万汇置业有限公司，共有情况为单独所有。原审法院认为，依照规定，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《合同法》及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以认定。（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。（3）案外人已经支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件案件若干问题的规定》的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，依据杨之剑提供的证据仅能证明其在涉案房产查封之前其已经占有涉案房产，但杨之剑未能支付房屋全部价款，且杨之剑在与朱站稳签订房地产买卖合同时明知涉案房产尚未取得物权登记并登记在出卖人名下及出卖人已经取得涉案房产物权，且涉案房产尚有预告抵押登记尚未涂销，杨之剑存在对权利障碍的忽略，涉案房产未能基于双方的买卖合同的履行并产生物权变动的后果，因此，杨之剑提出的不得执行涉案房产的请求，事实和法律依据不足，对该诉讼请求，不予支持。对于杨之剑提出的请求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，依照法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。从上述法律规定来看，我国法律采取不动产物权登记生效主义。本案中，杨之剑未能提供证据证明其取得涉案房产物权符合法律规定的特殊情形，也未能提供证据证明其系涉案房产不动产登记簿上的所有权人；涉案房产网上登记备案的相对人为周丽娜、朱站稳。本案中，朱站稳与徐州万汇置业有限公司之间就涉案房产系合同关系，徐州中院作出（2017）苏03民终549号民事判决书后，案件当事人尚未进行物权设立及物权变动，朱站稳就涉案房产尚未取得物权登记并登记在其名下。杨之剑基于其与朱站稳之间的房屋买卖合同关系，请求确认涉案房产归其所有，事实和法律依据不足，对该诉讼请求，不予支持，如杨之剑认为朱站稳违反合同约定给自己造成损失，可另行主张权利。遂判决：驳回杨之剑的诉讼请求。本院二审期间查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院另查明，一审期间，杨之剑提供了徐州市人民政府于2018年5月31日发布、2018年6月10日实施的《徐州市政府关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》（徐政办发【2018】89号），该通知三规定：完善住房限制交易政策。市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建住房和二手住房，以下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品住房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或新建商品住房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。二审期间，本院于2021年7月23日调查时，杨之剑申请证人李某,蒋某,4出庭作证，证明其向朱站稳购买涉案房产的事实。根据笔录记载：杨之剑代理人问证人蒋某,4：“你是否能将买房情况如实向法庭说明？”蒋某,4回答：“我们都是战友，2018年夏天伏羊节前后，在九里一中附近羊肉馆，因当时买房无法过户，我们作为见证人在那里吃的饭。”审判员问证人李某,4：“杨之剑要买朱站稳的房子是谁告诉你的？”李某,4回答：“杨之剑告诉我的。”审判员问证人李某,4：“告诉你他要买朱站稳的房子，要你见证一下，你见证了什么？”李某,4回答：“当时不能过户，所以找我们来见证一下”。审判员问：“现在房屋为何没有办理过户？”朱站稳回答：“当时国家政策，房子办证之后满2年或3年才可以过户。我买房时属于二套房。”二审期间，朱站稳提供了徐州市不动产（住房）查询信息，证明：依托徐州市不动产档案管理系统和徐州市商品房网上备案管理系统，至查询时（2021年9月8日）朱站稳名下有涉案房产一套住房。本院认为，本案系上诉人杨之剑作为案外人对原审法院查封涉案房产而提出的异议之诉，因此，本案的争议焦点为，杨之剑是否享有排除执行的民事权益。关于上诉人杨之剑对涉案房产是否享有物权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产物权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的不动产物权。而从本案查明的事实看，涉案房产首次登记权属在徐州万汇置业有限公司名下，朱站稳从徐州万汇置业有限公司购买了涉案房产，本院（2017）苏03民终549号民事判决确认涉案房产归朱站稳所有，杨之剑与朱站稳签订了涉案房屋的买卖合同，但并没有办理变更产权登记，杨之剑对涉案房产也仅获得物权期待权，并没有成为《物权法》所指的涉案房产的所有权人。故对于杨之剑要求确认其对涉案房产享有物权的诉讼请求，依法不予支持。关于杨之剑对涉案房产是否具有足以排除曾先华强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。因上诉人杨之剑并非向开发商购买的涉案房产，不能适用第二十九条的规定排除强制执行。在此情形下应审查杨之剑是否能够依据上述第二十八条的规定享有足以排除强制执行的民事权益。第二十八条是对案外人物权期待权保护的条件，是人民法院审理案外人异议之诉案件的法律依据，上述条件应同时具备，缺一不可。杨之剑提供的《房地产买卖合同》及2018年8月至2020年12月水电费、暖气费、物业费的缴费凭证，可以证明在2019年12月16日原审法院查封涉案房产前其与朱站稳签订了书面买卖合同，并占有使用了涉案房产。杨之剑提供的提取现金的银行凭证、银行账户流水及朱站稳的收据相互印证，可以证明杨之剑按照合同约定支付了购房款。但涉案房产没有办理过户登记应归责于杨之剑自身原因，理由如下：第一，杨之剑对朱站稳仅持有《商品房买卖合同》，未办理以朱站稳为权利人的不动产产权证情况是明知的。第二，杨之剑在购买涉案房产时明知涉案房产因政策原因受到限购，无法办理过户登记，其仍然购买，是对自身权利的忽视。原审法院根据徐州市政府《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》“市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房自权属登记之日起未满2年或新建商品住房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易”的规定，驳回杨之剑的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人杨之剑的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人杨之剑负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩黎华审 判 员 孙 燕审 判 员 宋宏伟二〇二一年九月二十三日法官助理 刘丹蕾书 记 员 孙 健