湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终2264号上诉人（原审被告）：衡阳市众鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市高新开发区解放大道6号。法定代表人：魏云刚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：莫望杰，湖南纲维（衡阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾康，湖南纲维（衡阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：綦湘源，男。被上诉人（原审原告）：张晓兰，女。委托诉讼代理人：王一龙，湖南衡州律师事务所律师。上诉人衡阳市众鑫房地产开发有限公司（以下简称为众鑫公司）因与被上诉人綦湘源、张晓兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2021）湘0408民初1581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。众鑫公司上诉请求：1．撤销一审判决并改判按0.003%/天的标准来计算逾期办证期间的违约金，即在一审判决的基础上减少8912.01元；2．本案上诉费由綦湘源、张晓兰承担。事实和理由：一审认定的违约金过高，未按“同案同判”的公正裁判原则予以判决，应按0.003%/天的标准来计算。綦湘源、张晓兰辩称，1．众鑫公司至今未能办理好产权证，但一审只将办证逾期时间认定到2018年11月2日止，如再按0.003%/天的标准来计算逾期利息将造成綦湘源、张晓兰的更大的损失。2．一审判决认定事实清楚，程序合法、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。綦湘源、张晓兰向一审法院起诉请求：1.判令众鑫公司向其支付逾期办理产权证的违约金76669元（以349769元为基数，按0.01%/天标准，暂计算2192天，自2015年4月25日至2021年4月25日，实际计算至众鑫公司履行合同办证义务时止）；2.判令众鑫公司立即将办理产权登记所需的材料报送产权登记机关备案；3.判令众鑫公司退还綦湘源、张晓兰交纳的产权证代办费20000元；4.判令众鑫公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2014年4月25日，綦湘源、张晓兰作为购房人，众鑫公司作为售房单位，双方签订了合同编号为*号《衡阳市商品房买卖合同》，约定：“由綦湘源、张晓兰购买众鑫公司开发的坐落于湖南省衡阳市*房屋（建筑面积137.28平方米）。房屋单价2526元，总价款为346769元。买受人于2014年4月25日一次性付清全部房款。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意因政府有关登记机关或买受人未及时缴纳相关费用造成的，出卖人不承担责任。因出卖人不具备登记条件致使逾期的，出卖人每逾期一天按买受人已交房款的万分之一计算违约金支付给买受人。”綦湘源、张晓兰依约于2014年4月25日向众鑫公司支付了涉案房屋全部购房款346769元。綦湘源、张晓兰于2014年4月27日向众鑫公司交纳涉案房屋权证代办费及交房费共20000元。众鑫公司于2014年4月27日将涉案房屋交付由綦湘源、张晓兰居住至今。綦湘源、张晓兰于2014年5月30日缴纳涉案房屋物业专项维修基金10403元。众鑫公司于2018年11月2日为涉案房屋所在楼栋办理了不动产权证总证（证号：湘【2018】衡阳市不动产权第*号），完成了初始登记。因税务部门一直未开具涉案房屋不动产增值税发票，导致綦湘源、张晓兰至今未取得涉案房屋权属证书。众鑫公司及中共衡阳高新区集中化解房地产办证遗留问题工作组临时党小组办公室于2020年8月5日以“涉案房屋所在鑫城茗都项目共有A、B两栋住宅楼及无线电委员会办公室的“监控中心”，当初B栋与“监控中心”一起报批，现因“监控中心”的原因造成B栋无法办理规划验收和竣工验收备案手续”为办证主要困难向衡阳市高新技术产业开发区管理委员会呈报解决。中共衡阳市集中化解房地产办证遗留问题工作组临时支部委员会办公室就涉案房屋所在鑫城茗都项目于2020年8月6日给衡阳市自然资源和规划局下发衡阳市房地产办证遗留问题项目认定交办单（衡集交办【2020】5-1号）。双方已于2021年6月16日协商确认，綦湘源、张晓兰向众鑫公司交纳的涉案房屋权证代办费及交房费共计20000元，在扣除相关费用后，众鑫公司只需向其退还权证代办费2924元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案中，众鑫公司逾期办理涉案房屋初始登记并不是因政府有关登记机关延期办理所致，而是因众鑫公司将涉案房屋所属项目与党政机关办公楼一同规划建设，对项目规划发展形式估计错误，导致项目不符规划验收和竣工验收条件所致，并不能归责于政府有关登记机关而免除其应承担的违约责任。众鑫公司依约应在涉案房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由众鑫公司提供的资料报产权登记机关备案，完成涉案房屋初始登记。涉案房屋的交付时间为2014年4月27日，则众鑫公司应在2014年4月28日起365日内即至2015年4月27日完成涉案房屋初始登记。众鑫公司于2018年11月2日才完成涉案房屋初始登记，逾期期间为2015年4月28日至2018年11月2日，合计逾期天数为1285天。众鑫公司在完成涉案房屋初始登记后，綦湘源、张晓兰即具备了办理涉案房屋权属登记、取得涉案房屋权属证书的客观条件，故众鑫公司现已无需再将办理权属登记需由众鑫公司提供的资料报产权登记机关备案。綦湘源、张晓兰虽将涉案房屋交由众鑫公司代为办理权属登记，但其至今未取得涉案房屋权属证书，并非是众鑫公司不具备登记条件所致，而是因税务部门一直未开具涉案房屋不动产增值税发票，故众鑫公司仅对其没有按照合同约定期限履行涉案房屋初始登记义务，致使綦湘源、张晓兰延迟取得涉案房屋权属证书承担违约责任。关于綦湘源、张晓兰诉请违约金是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中，涉案房屋已经交付綦湘源、张晓兰由其自住，其占有、使用、居住功能已经实现。因众鑫公司责任致涉案房屋逾期办理初始登记，造成綦湘源、张晓兰延迟取得房屋的物权，并进而基于物权自主行使对房屋的处分权等所产生的权利行使障碍，该损失存在不确定性。同时违约责任的主要功能以补偿性为主，惩罚性为辅。违约责任的认定一般在填补非违约方实际损失的基础上，根据个案情况体现对恶意违约方适当的惩罚。本案中，綦湘源、张晓兰并未提供任何证明其损失存在的证据，其要求按照合同约定每日按已付房款的万分之一的标准支付违约金的诉请过分高于造成的损失，且众鑫公司也请求予以调减，因此，该院综合考虑綦湘源、张晓兰的购房目的、使用现状、因众鑫公司的违约行为可能造成的损失以及过错程度、违约性质、实际违约情况等因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金调整22279.91元（346769元×0.005%/天×1285天=22279.91元），对綦湘源、张晓兰诉请超出的部分，应不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、衡阳市众鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向綦湘源、张晓兰支付逾期办证违约金22279.91元；二、衡阳市众鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向綦湘源、张晓兰退还权证代办费2924元；三、驳回綦湘源、张晓兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1108元，由綦湘源、张晓兰负担972.34元，衡阳市众鑫房地产开发有限公司负担135.66元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，虽双方当事人均未能证实延期办证所造成的实际损失，但鉴于案涉房屋至今未能办理好产权手续，且逾期时间亦仅算到2018年11月2日止。一审根据本案实际情况，经综合考量后，将延期办证违约的计算标准从日万分之一调整至日万分之零点五，属一审裁量权的有效行使，并无不妥之处。综上所述，众鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2216元，由上诉人衡阳市众鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁枥澎审 判 员 刘丽娅审 判 员 周 宏二〇二一年九月十四日法官助理 刘 艳书 记 员 洪雪梅