辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2490号上诉人(原审被告）：抚顺中诚房地产开发有限公司，住所地抚顺市顺城区新华大街(一方块)华盛小区1号楼10层。法定代表人：梁学志，该公司总经理。委托诉讼代理人：周昂，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨春华，女，1965年12月10日出生，汉族，户籍地抚顺市望花区，现住抚顺市顺城区。上诉人抚顺中诚房地产开发有限公司(以下简称中诚公司)因与被上诉人杨春华房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初1889号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中诚公司上诉请求：1、撤销抚顺市顺城区人民法院（2021）辽0411民初1889号民事判决，依法改判驳回被上诉人杨春华的诉讼请求或发回抚顺市顺城区人民法院重新审理；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人杨春华同意以欠缴购房款抵顶逾期办理产权登记的违约金，一审法院判令上诉人承担延迟办理房屋所有权登记违约金4388.96元没有事实依据。被上诉人杨春华2013年11月3日与上诉人签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积96.97平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%)的，据实结算房价款。被上诉人杨春华购买的商品房产权登记面积97.77平方米，比合同面积多0.8平方米，杨春华应补缴房款3760元。上诉人中诚地产多次要求被上诉人杨春华补缴房款，被上诉人杨春华与上诉人协商，称不要求上诉人承担逾期办理产权登记的违约金以此双方抵顶，上诉人同意被上诉人的意见。现被上诉人杨春华违反双方的约定，向人民法院提起诉讼，要求上诉人承担逾期办理产权登记的违约责任，违反诚实信用原则。上诉人中诚地产恳请二审法院依法查清事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求。杨春华辩称，第一，上诉人所谓的上诉理由是其虚构的、编造的，且该理由与其因没有办理房产证而违约一事没有关系。第二，上诉人在上诉状中提到答辩人同意以欠缴的面积款抵顶逾期办证违约金，这已充分证明上诉人承认违约。因此，一审判决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。杨春华向一审法院起诉请求：1、判令中诚公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金4507元(2016年4月26日至2019年1月10日止，按照日万分之零点壹计算)；2、判令中诚公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月3日，杨春华、案外人刘金与中诚公司签订一份《商品房买卖合同》，约定购买由中诚公司开发的座落于抚顺市顺城区房屋一处，房屋建筑面积为96.97平方米，总房款455759元，出卖人应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人。合同第九条约定：1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲(中诚公司)乙(杨春华、刘金)双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记薄。2、预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。…4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记薄的，双方同意按下列方式处理：…(2)逾期超过180日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记薄之日止，甲方按日向乙方支付已付房屋价款万分之零点壹的违约金。同日，杨春华、刘金交付了首付款。2013年11月14日，抚顺市财政局出具了缴纳人为抚顺市住房公积金管理中心及杨春华的房屋所有权登记费收据。2014年3月16日，中诚公司为杨春华、刘金办理了房屋入住手续。2016年中诚公司、刘金诉至一审法院，要求中诚公司支付违约金。一审法院于2016年8月10日作出(2016)辽0411民初1377号民事判决，判决中诚公司支付杨春华、刘金2014年5月16日至2016年4月25日期间迟延办理房屋所有权登记违约金3231元。中诚公司不服提起上诉，抚顺市中级人民法院于2016年12月12日作出(2016)辽04民终1653号民事判决，驳回中诚公司的上诉，维持原判。2018年12月15日，中诚公司在小区内发出通知，内容为：“尊敬的各位业主，您们好。双水湾产权过户审批手续现已全部完成，即日起请各位业主携带购房合同、身份证、户口本、结婚证、分户图、购房发票到市产权维修基金窗口缴纳维修基金，到契税窗口缴纳契税，缴纳完成后将维修基金及契税收据复印件、联系电话送至双水湾门卫，我公司按先后顺序预约产权管理部门到产权处办理产权转移手续。”杨春华、刘金于2019年1月11日取得了案涉房屋产权证。另查明，杨春华与刘金系夫妻关系，刘金不参加诉讼，同意本案是违约金由中诚公司支付给杨春华。一审法院认为:本案杨春华、刘金与中诚公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。中诚公司未按合同约定将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定向杨春华支付违约金。关于违约金计算的截止时间，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“买受人未能如期取得不动产权属证书的”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非中诚公司所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对中诚公司此项辩称理由一审法院不予采信。对于中诚公司辩称其取得大产权证后因物业公司的原因不能缴纳维修基金，故不能为杨春华办理不动产权属证书一节，根据合同相对性原则，物业公司非本案合同当事人，中诚公司可在承担责任后另行与物业公司协商，故中诚公司的该项辩称一审法院不予采信。中诚公司于2018年12月15日张贴通知，通知杨春华办理产权证，故应以2018年12月14日作为违约金计算的截止日期。中诚公司已向杨春华和刘金支付了2014年5月16日至2016年4月25日期间的违约金，故中诚公司应向杨春华和刘金支付2016年4月26日至2018年12月14日期间的逾期办证违约金4388.96元(455759元×0.1/10000×963天)。现刘金作为《商品房买卖合同》的买受人和案涉房屋的共有人表示不参与诉讼，同意违约金由中诚公司向杨春华支付，不违反法律规定，一审法院予以确认。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：抚顺中诚房地产开发有限公司在判决生效后三日内给付杨春华迟延办理房屋所有权登记违约金4388.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由抚顺中诚房地产开发有限公司负担。杨春华预缴50元，返还给杨春华25元。二审中，杨春华提交案涉房屋户型图、配户通知单各一份，拟证明杨春华已按中诚公司要求补缴面积差额款，并于补款后领取房屋钥匙。中诚公司质证意见，对证据的真实性认可、关联性不认可，杨春华补缴的面积差额款是补缴其他面积的款项，不是上诉状中提及的多出0.8平方米面积的房款。本院查明事实与一审法院审理查明事实一致。本院认为，杨春华、刘金与中诚公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。中诚公司未将办理房屋权属登记需由其提供的资料在合同约定期限内报产权登记机关备案，应按约定承担违约责任，一审法院判令中诚公司给付迟延办理房屋所有权登记违约金，符合合同约定，本院予以维持。中诚公司主张杨春华同意以欠缴的购房款抵顶逾期办理产权证违约金，其有责任提供证据证明该事实成立。中诚公司虽对杨春华二审提交的证据不予认可，但未对杨春华已补缴的面积差额款作出合理说明，本案现有证据不足以证明杨春华尚欠房款，且中诚公司未提交证据证明双方就抵顶一事达成合意，故中诚公司应承担举证不能的不利后果，其上诉请求因缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人抚顺中诚房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人抚顺中诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  刘晓菲审判员  张 秦二〇二一年九月二十三日书记员  刘佳伟