辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初11178号原告：辽宁明成房产物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区先农坛路30号，统一社会信用代码：912101037507546888。法定代表人：赵久武，系该公司总经理。委托代理人：温鸿恺，系辽宁百联律师事务所律师。被告：曲学宽，男，1979年6月1日出生，满族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。原告辽宁明成房产物业管理有限公司诉被告曲学宽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人温鸿恺及被告曲学宽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、诉请人民法院判令被告支付2018年9月17日至2021年3月17日的物业管理费7249元（109.83平×2.2元/平×30个月）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是承担明城新北市小区物业服务的物业管理公司，被告是明城新北市住宅小区的业主。被告自入住以来，累积欠缴物业管理费7249元。对被告的欠费行为，原告多次进行催缴，但被告迄今拒不履行其缴费义务。被告的欠费行为不仅侵害了原告的合法权益，更严重妨害了明城新北市住宅小区的物业管理秩序，为维护原告的合法权益，为维护明城新北市广大业主的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。被告辩称：对拖欠物业费的时间段有异议，物业费我已交到了2018年9月17日，那么原告要求是从2018年9月17日开始补交我不认同，应该系从2018年9月18日起。我之所以不交物业费，原因有如下几个：1、根据民法典第942条，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身财产安全，但是物业服务人并没有做到上述的内容。具体有以下几方面。第一方面，业主共有的小区沿街停车位，物业服务人并没有经营管理，而是放置不管，导致社会车辆随意停放，造成的结果就是车位资源白白浪费，不仅损失了业主应有的收益，而且业主停车非常困难。第二方面，电动车停放楼道损害业主的人身和财产安全。第三方面，我的电梯卡只能刷28楼，那么一旦遇到电梯故障发生急坠的事件，没有办法通过按所有楼层来进行自救。第四方面，物业服务人经营能力差，小区内公共区域没有任何的广告投放，导致广告资源白白浪费。第五方面，小区的绿化率约等于零。以上我都能提供证据。2、根据民法典第943条，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员质量要求收费项目收费标准履行情况以及维修资金的使用情况，业主共有部分的经营与收益情况等以合理的方式向业主公开，并向业主大会业主委员会报告，这是依据的第一条；依据的第二条是依据沈阳市《物业管理条例》第134条第四款，物业服务企业应每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主业主委员会的监督。依据沈阳市《物业管理条例》第38条，物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同的履行情况和利用物业公用部分公用部位、公用设施设备，开展经营活动所得收益的收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。但是我本人从来没有见过物业服务人公开过相关信息，甚至是向物业服务人索取，我都拿不到。3、根据沈阳市《物业管理条例》第35条第十款，物业服务企业不得擅自将电梯使用、汽车停放、办理不动产登记等与物业服务费相捆绑，但物业公司目前电梯卡的管理规定是交物业费给做电梯卡，无法单独缴纳电梯费来刷卡或者是延期。自2019年4月30日，原物业合同就已经到期了，到期以后，业主委员会迟迟未与物业公司签合同。虽然民法典第948条规定，原物业服务合同继续有效，但这足以表明全体业主对物业服务人的不满。4、只要物业服务到位，我是愿意缴纳物业费的，并不是故意拖欠不交，我其他房产从来没有拖欠物业费，以上就是我的答辩内容。经审理查明：被告系位于沈阳市和平区北市一街，建筑面积109.83平方米房屋的所有权人。涉案房产所在园区业主委员会即沈阳市和平区明城新北市小区业主委员会（甲方、委托方）与原告辽宁明成房产物业管理有限公司（乙方、受托方）分别于2015年4月30日、2018年4月30日签订两份《沈阳住宅小区物业管理委托合同》。合同均约定，甲方将“明城新北市”住宅小区委托于乙方；物业类型为居住型物业与商业型物业相结合（住宅小区及商业网点）；物业项目位于沈阳市和平区皇寺路95号至95-1号、皇寺路93号至93-1号、北市一街11号至25号、市府路190-1至190-8号；乙方按包干制方式向本小区业主收取物业管理服务费，并为本小区业主提供本合同约定的物业管理服务工作；物业管理服务费及电梯运行服务费，由乙方向本小区全体业主和物业使用人按包干制方式每次预收一年；住宅房屋物业管理服务费一期为2.0元/月/平方米（不含电梯费），二期为2.2元/月/平方米（含电梯费）；一期住宅高层楼房电梯运行服务费为12元/月/人（学龄前儿童免收）；本合同期满后，大多数业主和物业使用人反映良好，甲乙双方可经协商后续订合同；本合同自双方签字盖章之日起生效；其中2015年4月30日签订的合同约定的委托管理期限为叁年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，2018年4月30日签订的合同约定的委托管理期限为壹年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止。又查明：明城新北市业主委员会于2019年5月21日召开关于明城新北市小区业主大会裁决票结果公示的会议，据本次会议纪要的记载可知，涉案园区业主大会于5月14日就是否同意与辽宁明城（证据如此载明）房产物业管理有限公司续签物业服务合同和如不续签是否同意以公开招标程序聘用物业服务企业两个议题在社区进行唱票，根据唱票结果，前述两项议题的同意票均未过二分之一，没有形成决议，为避免涉案园区无人管理，成为弃管小区，涉案园区业主委员会决定暂时仍由原告辽宁明成房产物业管理有限公司继续为园区提供物业服务。另查明：原告于2019年5月21日与辽宁君临保安服务有限公司就涉案房产所在园区2019年5月21日至2020年5月20日期间的安保服务项目订立《安保服务合同》；后，原告明成物业公司与辽宁荣跃保安服务有限公司就涉案房产所在园区2020年5月1日至2021年4月30日期间的的保安服务项目订立《保安服务合同》。原告明成物业公司分别于2019年4月1日、2020年3月25日与沈阳市沈河区中洁上下水服务队就涉案房产所在园区2019年4月1日至2020年3月31日期间和2020年4月1日至2021年3月31日期间的化粪池及下水井管线清掏工作订立两份《化粪池清掏（疏通）委托服务协议》。被告未缴纳2018年9月18日至2021年3月17日期间的物业服务费7249元（109.83平方米×2.2元/平方米/月×30个月）。上述事实，有物业管理委托合同、业主委员会会议记录表、业主委员会会议纪要、业主大会裁决票开票现场记录单、安保服务合同、保安服务合同、化粪池清掏（疏通）委托服务协议、发票等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与涉案房产所在园区业主委员会沈阳市和平区明城新北市小区业主委员会签订的《明城新北市小区》均不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告系涉案房屋所在小区的业主，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”和《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。原告基于前述物业管理委托合同为被告房产提供物业管理服务至2019年4月30日，前述合同约定的委托管理期限届满后，原告继续为涉案房屋所在园区提供物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，原、被告之间形成事实服务关系。现被告未履行2018年9月18日至2021年3月17日期间物业服务费的缴费义务，应承担民事责任。故对原告变更诉讼请求要求被告支付2018年9月18日至2021年3月17日期间物业服务费的诉求，本院予以支持。关于被告提出的小区沿街停车位，物业服务人并没有经营管理，而是放置不管，导致社会车辆随意停放，造成车位资源白白浪费，不仅损失了业主应有的收益，而且业主停车非常困难的问题。本院认为虽然园区公共区域划分出的地上停车场系业主共同共有，但是园区外围停车场是否业主共有应结合建筑红线、规划确定，且停车场的设置还有专用性、经营性等区分，进而涉及登记、许可、备案等行政职权。物业服务合同在实践过程中涉及诸多主体与不同权利、权力，被告应进行详细了解区分后，向不同的主体、机关主张不同的权利。故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出电动车停放楼道损害业主的人身和财产安全及我的电梯卡只能刷28楼，如遇到电梯故障发生急坠事件，不能采取有效的自救措施及原告未能按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身财产安全的辩解。庭审中，被告虽提供了证据对其主张予以佐证，但上述证据无法证实原告进行物业服务的整体情况，且物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由，故对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。物业服务具有公共性，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付相关费用可能影响整个小区的物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡；原告作为实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。关于被告提出物业服务人经营能力差，小区内公共区域没有任何的广告投放，导致广告资源白白浪费及小区缺少绿化的问题，本院认为原告作为物业服务企业是否进行广告投放及小区缺少绿化并非系被告拒缴物业费的理由，故本院对被告的该项辩解不予采纳。关于被告提出的原告未按规定公示营收、开支及公共收益的问题。该事项涉及到园区业主的整体利益，与本案不属于同一法律关系，也不构成单个业主拒缴物业服务费的理由。关于物业服务费和电梯卡捆绑问题。本案中，涉案园区的物业服务合同约定了物业费“二期为2.2元/月/平方米（含电梯费）”，由此可见，物业费中包含电梯费，合同并未对电梯费另行予以约定，且电梯的日常使用、维修、养护是电梯费收取的原因，若园区内业主对收费的方式存在异议，应由业主委员会或相关部门代表全体业主与物业公司进行协商解决。综上，对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告曲学宽于本判决生效后十日内给付原告辽宁明成房产物业管理有限公司2018年9月18日至2021年3月17日期间的物业管理费7249元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告曲学宽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 刘静明二〇二一年九月三日法官助理 李明阳书 记 员 夏子晴本判决所适用的法律依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。