重庆市合川区人民法院  重庆市合川区人民法院民事判决书 （2021）渝0117民初6145号     原告：黄阳，女，1990年9月22日出生，汉族，住重庆市合川区。原告：杨帅（亦系黄阳的委托诉讼代理人），男，1987年4月12日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：重庆江厦和阳置业有限公司，住所地重庆市合川轻纺工业园南溪路B段东侧A-3地块标准厂房2号楼，统一社会信用代码91500117082435509R。法定代表人：黄秀虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：马艳，女，1980年11月23日出生，汉族，该公司员工，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：付道静，女，1983年9月16日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝北区。原告黄阳、杨帅与被告重庆江厦和阳置业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄阳、杨帅，被告重庆江厦和阳置业有限公司的委托诉讼代理人马艳、付道静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄阳、杨帅向本院提出诉讼请求：一、判决被告退还多收的费用9271.40元；二、判决确认原、被告签订的补充协议中第八条：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起120日内，由甲乙双方应向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”对主合同第十三条的补充约定无效；三、判决赔偿原告逾期办理产权登记违约金4079.42元；四、本案诉讼费用由被告负担事实和理由：2018年11月18日，原告在被告处购买预售商品房一套（重庆市合川区合阳城街道办事处牟山大道×号），办理了相关手续和支付费用并签订了购房合同。2021年6月5日，原告接房并收到购房发票及完税证明，发票总金额与主合同第四条约定一致，但是计税依据与税率与补充协议第二十三条约定均不一致。原告认为：被告应该按照补充协议第二十三条约定的不含税总价款927140元为计税依据开具发票及完税并退还多收的费用。同时主合同第十三条关于办理产权登记的约定第二款约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但是补充协议第八条对主合同第十三条的补充约定第二款把主合同第二款修订为预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起120日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告明显减轻自己的义务，损害原告利益，且该条款为格式条款，根据《中华人民共和国民法典》497条规定，应属无效条款，故请求判决该条款无效。经查询渝快办：显示被告2021年7月1日才办理产权登记，与主合同第十三条约定时间逾期40天，请求判决被告按照合同约定赔偿原告违约金。被告重庆江厦和阳置业有限公司辩称，1.对原告起诉的产权办理时间问题，在补充协议签署前已经告知原告，内容未违反法律法规的强制规定，是合法有效，对双方具有约束力。补充协议23条第4款约定补充协议与主合同约定不一致时适用补充协议，故我方按补充协议约定的期限办理完了产权登记，并不违规。根据合川区的情况，小产权的登记时间受到政府工作效率等影响，我方在办理过程中并未拖延时间，最终按补充协议约定的时间办理完了产权登记，未给原告造成损失，在合川区内我方了解到其他开发商签订的补充协议约定的时间远比我公司的补充协议约定的时间长。2.关于含税价的问题，税法规定不论合同中是否约定增值税率，在纳税义务发生时，应根据当时的税率执行，原告是在2018年11月18日购买房屋并签订合同，当时的税率是10%，但是房屋是预售，需等竣工交房后才能开具发票，期间，2019年3月20日《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》明确将10%的税率调整为9%，根据《增值税暂行条例》相关规定，增值税纳税义务发生时间为开具发票的当天，故2021年被告按9%税率开具相应增值税发票是符合当时的法律规定的，在本房产交易过程中，售楼中心展示的房屋定价、政府备案的价格，原被告签订的房屋买卖合同第四条中约定的成交总价、建面单价和套内单价均为含税价，合同并未约定增值税率变化而退还和补交任何费用，买方要求就税率下降调节合同价格没有合同依据，对于被告代扣代缴的契税、印花税等，买卖合同及补充协议中明确约定了多退少补，但增值税不是代缴的税费，原告并非增值税的纳税主体，税率降低或升高，承担主体均是纳税单位即开发企业，既然原告不是增值税的纳税主体，税率上升、下降均不会对原告产生任何影响，故被告不同意原告的所有诉请。本院经审理查明如下事实：被告重庆江厦和阳置业有限公司于2013年11月4日经工商注册成立，具有房地产开发等资质。2018年11月18日，原告黄阳、杨帅与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“鹏润·悦秀御江府”项目的预售商品房一套，坐落于重庆市合川区合阳城街道办事处牟山大道×号，建筑面积142.45平方米，单价7159.38元/平方米，总成交金额为1019854元，付款方式为：按揭付款：于2018年11月18日支付房款419854元，余款600000元办理银行按揭。该合同第七条约定，预售商品房的，甲方（被告）应当在2021年1月8日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第二十二条约定，本商品房买卖所产生的规费和税费由甲乙双方按规定各自承担。该合同还约定了其他相关的权利义务。同日，原告黄阳、杨帅与被告签订《补充协议》，该补充协议第八条对主合同第十三条的补充约定：“1、……；2、第2款修订为：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起120日内，由甲乙双方应向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该补充协议第二十三条约定：“1、该商品房涉及的单价、总价款均为含增值税价款，适用税率10%，其中，不含税总价款为927140元。”合同签订后，原告向被告支付房款1019854元，被告于2021年3月26日向原告出具增值税发票一张，该发票载明了购买方：黄阳、杨帅，销售方：重庆江厦和阳置业有限公司，金额935645.87元，税率9%，税额84208.13元，价税合计1019854元。同时原告缴纳契税18542.80元，完税证明载明：契税18542.80元，备注：地址重庆市合川区牟山大道×号，计税依据927140元。2021年3月18日，被告将涉案房屋交付给原告使用。另查明，2021年5月13日，被告取得涉案房屋不动产登记受理通知单。2021年5月14日，原告取得涉案房屋不动产权登记证，建筑面积142.45平方米。上述事实，有原告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、完税证明、发票、不动产登记受理通知单、不动产权证等证据予以证实，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方自愿签订。关于《补充协议》第八条的约定，该条属于《重庆市商品房买卖合同》第十三条的变更。因此，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》在平等、自愿基础上的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。因此，对于原告要求确认《补充协议》第八条内容无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于被告是否应当支付逾期办理产权登记违约金的问题,原、被告的补充协议第八条对主合同第十三条的补充约定：“1、……；2、第2款修订为：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起120日内，由甲乙双方应向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”被告于2021年3月18日将涉案房屋交付给原告使用，于2021年5月13日，被告取得了为原告办理涉案房屋的商品房买卖登记的不动产登记受理通知单，因此，被告取得登记受理单并未逾期，不存在逾期取得登记受理单的违约行为，故对于原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否存在多收取原告9271.40元的问题，本院认为，本案房屋成交价为1019854元，系根据房屋建筑面积142.45平方米乘单价7159.38元/平方米得出，房屋总价款除因合同约定的存在面积差异原因进行调整外，未有其他变动房屋总价款的约定。虽然《补充协议》第二十三条第1项载明：“1、该商品房涉及的单价、总价款均为含增值税价款，适用税率10%，其中，不含税总价款为927140元”，该条款中载明的是在案涉房屋含税总价款固定为1019854元的基础上适用当时的增值税税率10%计算出来的结果，是在固定房屋含税总价款为1019854元的前提下，对适用当时税率的一种列明方式，并非对房款或房款计价方式的变更。同时，该条款也明确案涉房屋含税总价款为1019854元。这充分表明补充协议并未将房屋总价款或房款的计价方式变为房屋不含税价款加上增值税税款。故该条款并不具有降税即降价的意思表示。《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》中亦没有明确约定降税可降房价或者房屋价款可随国家政策的调整而发生变更。被告因销售商品房而产生的增值税税款系经营、销售成本，有权在计算商品房成本并作价出售时将其考虑在内。双方已通过合同作出案涉房屋固定总价款为1019854元的意思表示。原告理应按约支付该房屋固定总价款，无权要求被告返还因税率调整而降低的税款差额。从《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条的规定可以看出，增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税种。本案中，被告作为商品房开发商，销售了涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应缴纳相应增值税，故增值税的纳税义务人是被告，而非原告。增值税发票上税率的增减以及税额的变化，均是被告作为纳税义务人应承担的商业风险。增值税税率的调整，并不改变增值税的纳税义务人为被告的事实。对于增值税，被告与原告之间也并非代扣代缴关系，既然原告并非增值税的纳税主体，故增值税税率的降低也并不会影响原告购买涉案房屋的税款承担以及房屋总价款。原告要求被告向其退还增值税款9271.40元，无事实依据和法律依据，本院不予支持并依法予以驳回。综上，由于本案的法律事实持续至民法典实施后，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典实施前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，故本案适用民法典的相关规定。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄阳、杨帅的诉讼请求。案件受理费133.78元，减半收取66.89元，由原告黄阳、杨帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审 判 员   王晓辉  二○二一年九月一日 书 记 员   杨 阳- 1 -