陕西省咸阳市中级人民法院执行裁定书  （2021）陕04执异154号     异议人（案外人）：朱春，女，汉族，1969年XX月XX日出生，住咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。申请执行人：陕西建工第六建设集团有限公司（下称陕西六建集团）。住所地：陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：91610000220523751W。法定代表人：赵春辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：来国刚，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史琦，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。被执行人：咸阳经纬置业有限公司（下称经纬公司）。住所地：陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91619400713502107F。法定代表人：程建荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁卫江，该公司员工。被执行人：咸阳凯发房地产开发有限责任公司（下称凯发公司）。住所地：陕西省咸阳市礼泉县。统一社会信用代码：91610425776959198M。法定代表人：韩文凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔伟鹏，该公司员工。被执行人：韩文凯，男，汉族，1969年3月29日出生，住陕西省西安市高新区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。本院在审理原告陕西六建集团与被告经纬公司、凯发公司、韩文凯建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年7月10日作出（2020）陕04民初272号民事裁定书，案外人朱春对本院查封行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年9月8日进行了听证，异议人朱春、申请人陕西六建集团的委托诉讼代理人来国刚、史琦、经纬公司的委托诉讼代理人梁卫江、凯发公司的委托诉讼代理人崔伟鹏到庭参加了听证，现已审查终结。案外人朱春称，异议人（案外人）于2019年5月17日购买被执行人咸阳经纬置业有限公司开发金域咸阳项目7号楼3单元501室房屋，并签订了《商品房买卖合同》，异议人交纳了全部购房款1600323元，并由被执行人咸阳经纬置业有限公司为异议人办理后续网签备案等手续。被执行人咸阳经纬置业有限公司向异议人出具了800323元的不动产增值税税务发票一张。异议人于2019年 7 月 1日办理了交房手续，同时并办理了装修手续，并于  2020 年5 月装修完成。并于2020年 7 月 16日正式入住金域咸阳小区。2020年7月中旬，异议人到售楼部要求开具剩余80万元的购买房屋的不动产增值税税务发票，被执行人单位员工才某某，异议人购买的房屋未办理网签备案手续，已经被咸阳市中级人民法院查封。异议人认为，未能办理网签备案手续，非异议人的原因造成。在异议人不知情的情况下，异议人购买且已经入住的房屋被咸阳市中级人民法院查封。异议人认为，该执行行为已经侵害了异议人的合法权益。为维护异议人的合法权益，特向贵院提起执行异议。恳请贵院在查清案件事实的基础上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，支持异议人的异议请求事项。故请求贵院终止对金域咸阳项目7号楼3单元501室房屋的执行措施，并解除对7号楼3单元501室房屋的执行措施。陕西六建集团称，申请人对案涉房屋所享有的权益并不足以排除强制执行。首先，依据《执行异议和复议规定》第28条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，就条件（二）所要求的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”而言，并非如申请人所述，将房屋交付即为占有，想要证明“占有”还需申请人提供房屋交接单、物业进户单、水电气的支付凭证或者物业、保安、领居的书面证明等更多的信息，才能综合考量其是否构成占有。针对条件（四）“非因买受人自身原因未办理过户登记”，如按申请人所说，其合同签订时间是在2019年5月17日，而涉案房屋查封时间是在2020年7月15日，在法院查封之前已经交付申请人一年之久，那为何申请人迟迟不办理权属变更登记手续？其怠于行使权利是导致案涉房屋未能办理过户的重要原因。因此，本案申请人并不符合《执行异议和复议规定》第28条规定的条件，其并不享有足以排除强制执行的权益。其次，即便申请人按照法律规定适用29条，其亦不符合29条规定的使用条件。依据《执行异议和复议规定》第29条规定第一款第二项规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；本案中，申请人未能证明其购买该商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。因此，申请人依据第29条亦不享有足以排除强制执行的权利。综上，申请人没有充足的可以排除执行的利益，其异议申请不成立，应予驳回。经纬公司称， 被执行人咸阳经纬置业有限公司，提出如下答辩意见。1、案外人朱春，购买了金域咸阳项目7号楼3单元501室房屋，经了解已经签订了商品房买卖合同，但未办理备案手续；2、案外人朱春在2019年7月办理了交房和装修手续，并在2020年5月装修完成。现在已经办理入住。是否解除查封措施，由咸阳市中级人民法院依法裁定。凯发公司答辩意见同经纬公司。本院查明，本院在审理陕西六建集团与经纬公司、凯发公司、韩文凯建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年7月10日作出（2020）陕04民初272号民事裁定书，依法冻结被申请人经纬公司、凯发公司、韩文凯银行存款合计213087450.54元或查封、扣押其同等价值的其它财产。2020年7月14日本院作出（2020）陕04执保26号协助执行通知书，查封经纬公司名下金域咸阳楼盘未售出房产，其中住宅128套，商铺50套，查封期限三年，从二〇二〇年七月十四日至二〇二三年七月十三日止。查封期间不得买卖、转让、过户等。同日本院将上述民事裁定书及协助执行通知书向咸阳市房地产交易管理处进行了送达。另查明，2019年5月17日异议人朱春与经纬公司签订商品房买卖合同，约定朱春购买经纬公司开发的金域咸阳小区7幢3单元501室房产，单价为每平方米7056.72元，合计房款1600323元，自双方签字（盖章）之日起三十日内由出卖方向房产管理部门申请办理该房产预售合同登记备案手续。2020年7月1日异议人朱春向陕西凯发物业管理有限公司咸阳毛条路分公司办理了房屋装修手续，并预交了相关费用。该房产包含于本院2020年7月14日查封的被执行人经纬公司金域咸阳小区的128套房产之内。本院认为，本案的争议焦点为本院查封案外人朱春名下案涉房产应否解封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据异议人朱春提供的证据，案外人朱春在本院查封前已经签订合法有效的书面合同，并已经支付全部房款，后接收房屋并装修入住。同时，根据其与经纬公司签订的商品房买卖合同的约定，办理备案登记、初始登记、转移登记的义务皆归属于经纬公司，案外人朱春购买的涉案房产未办理房产证并非其本人的原因造成。故异议人朱春请求解封其购买的被申请人经纬公司的案涉房产的理由成立，其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人咸阳经纬置业有限公司名下位于陕西省咸阳市秦都区XX路XX小区XX幢XX单元XX号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审    判    长      杨党代审    判    员      陈寒瑛审    判    员     陈建利                              二〇二一年九月十六日       书    记    员      王妍心