新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3908号上诉人（原审原告）：乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区西环北路989号商住楼1栋商铺1层商铺1。        法定代表人：刘海涛，该公司董事长。        委托诉讼代理人：张翔，新疆赛德律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：李海明，男，1980年5月10日出生，汉族，无固定职业，住海南省海口市美兰区。        被上诉人（原审被告）：安姝媛，女，1981年1月28日出生，汉族，无固定职业，住海南省海口市美兰区。        上诉人乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司（以下简称西域玖佳公司）因与被上诉人李海明、安姝媛商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2021）新0104民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。        西域玖佳公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：1．李海明于本判决生效十日之内支付违约金505，200元；2．判决安姝媛承担连带清偿责任。事实和理由：1．一审判决对我公司损失的认定错误。由于李海明、安姝媛根本违约，导致购房合同解除，给我公司造成的实际损失非常大，已经实现的销售利润因为退房被归于零，且该房屋2014年就已售出，销售收入当年已入账，营业税、土地增值税、企业所得税等税项当年均已入库，房屋若再次销售，仍需再次缴纳各项税款。一审判决简单认定我公司的实际损失为代李海明付款的利息损失是错误的。2．我公司与李海明在商品房预售合同补充条款中明确约定如李海明不能按期归还贷款，导致我公司承担了连带还款责任的，李海明应当立即将代还款额及代付期间的利息归还给我公司，逾期30天不归还的，我公司有权解除合同，李海明同意按房价款的70％回购该房屋，其余30％作为违约金赔偿我公司，上述约定明确、具体，是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。人民法院对约定违约金进行调整，只能是基于当事人提出明确要求，不能主动调整。而李海明、安姝媛从未提出违约金调整的要求，且人民法院调整违约金也应当以实际损失为基础适当调整。3．李海明与安姝媛系夫妻关系，涉案房屋系李海明为家庭共同生活而购买，实际也由夫妻二人共同居住使用，依法应为夫妻共同财产。李海明安姝媛因购房合同产生的债务应当为夫妻共同债务，互相承担连带责任。请求二审法院支持我公司的上诉请求。        李海明、安姝媛未到庭发表答辩意见。        西域玖佳公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方于2014年9月5日签订的《商品房预售合同》，由李海明、安姝媛将所购昊元上品小区9号楼1单元702室房屋退还；2．判令李海明、安姝媛支付违约金505，200元。        一审法院认定事实：2014年9月5日，西域玖佳公司（出卖人）与李海明（买受人）签订《商品房预售合同》，约定李海明购买西域玖佳公司开发的位于乌鲁木齐市新市区XXX号房屋，建筑面积240.72平方米，房屋总价款1，684，000元，于合同签订时支付首付款514，000元，剩余房款1，170，000元办理银行按揭贷款，该贷款应在2014年10月25日前到账，如因银行贷款未在2014年10月25日前未到账，则由购房人自筹资金补足剩余房款，逾期则按照合同约定承担违约金，出卖人应在2014年10月25日前交付房屋等。双方在庭审中确认，西域玖佳公司已向李海明交付涉案房屋，涉案房屋现由李海明及安姝媛共同使用。同日，西域玖佳公司（甲方、出卖人）与李海明（乙方、买受人）就上述《商品房预售合同》签订《补充条款》，其中关于回购的约定为：如乙方不能按期归还贷款，导致甲方承担了连带还款责任的，乙方应当立即将甲方代还款额及代付期间的利息（按银行同期贷款利率计算）归还给甲方，如乙方逾期30天不向甲方归还代付款本息的，甲方有权解除合同，乙方同意甲方按房价款的70％回购该房屋，其余30％作为违约金由乙方赔偿给甲方，如回购该房屋时，该房屋的市场价低于合同约定的房价款，则按当时市场价的70％回购，其余房款作为违约金由乙方赔偿给甲方等。同年12月24日，中国银行股份有限公司乌鲁木齐市扬子江路支行（贷款人）、李海明（借款人）及西域玖佳公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定李海明向中国银行股份有限公司乌鲁木齐市扬子江路支行借款117万元用于支付涉案房屋房款，借款期限20年，西域玖佳公司作为上述借款的保证人提供保证担保等。2020年5月15日、5月28日，中国银行股份有限公司乌鲁木齐市扬子江路支行先后两次向西域玖佳公司发送《请求履约担保责任函》，其中5月28日的《请求履约担保责任函》内容为“2014年12月24日借款人李海明及贵我三方签订了《个人一手住房贷款合同》，贷款金额1，170，000元，贷款期限20年，贵公司为本笔贷款提供了阶段性担保，承担连带责任保证。现因借款人李海明未按约定还款、清偿全部贷款本息的条件已成就，贵公司应就上述债务承担担保责任。现我行根据三方签订的《个人一手住房贷款合同》及《阶段性担保及回购承诺函》的相关约定，请贵公司收到本《履约担保函》之日起7个工作日内，一次性结清李海明项下全部贷款（截至2020年5月28日，逾期111天，逾期金额为27，154.34元、贷款总余额为1，001，884.41元），因每日金额均随利息、罚息而变化，故具体金额以垫付当日的金额为准”。2020年6月11日，中国银行股份有限公司乌鲁木齐市XXX支行向西域玖佳公司发送《债务提前到期通知书》，内容为“根据合同《个人一手住房贷款合同》、《阶段性担保及回购承诺函》，我行对李海明享有的债券117万元，贵公司为本贷款的担保人。根据借款合同约定，我行宣布合同项下债务提前到期，贵公司承担连带保证责任，贵公司应在宣布债务到期的次日归还全部债务本金并结清利息，宣布到期日即为送达本通知之日。借款期限为（2015年1月5日至2035年1月5日），截至2020年6月11日，你共欠我行给付本金971，096.37元、利息0元、罚息0元，共计971，096.37元。自宣布的债务到期次日起，按合同约定记收本金、利息及对应的罚息”。2020年7月1日，西域玖佳公司分两次向中国银行股份有限公司乌鲁木齐市西北路支行支付李海明房屋回购款共计974，440.45元。一审另查，2017年3月3日胡俊余诉李海明、安姝媛民间借贷纠纷一案，一审法院作出（2017）新0104民初1600号民事判决，其中认定，“李海明于2014年8月27日出具借条，内容为：今收到胡俊余借款人民币330，000元，用于支付本人李海明在昊元上品小区购买9号楼1单元702号房屋的购房首付款，首付款收据号为0005745，其余首付款184，000元我以自有资金支付”，判决李海明、安姝媛偿还胡俊余借款330，000元、支付利息136，701元。一审法院认为，西域玖佳公司与李海明签订的商品房预售合同、补充条款是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，西域玖佳公司与李海明在补充条款中约定，“如乙方不能按期归还贷款，导致甲方承担了连带还款责任的，乙方应当立即将甲方代还款额及代付期间的利息（按银行同期贷款利率计算）归还给甲方，如乙方逾期30天不向甲方归还代付款本息的，甲方有权解除合同”，因李海明逾期向贷款人偿还贷款，西域玖佳公司作为保证人向贷款人承担保证责任后，李海明至今未向西域玖佳公司支付代还款项，根据上述约定，西域玖佳公司有权解除商品房预售合同，故西域玖佳公司的该项诉讼请求成立，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。西域玖佳公司已向李海明交付涉案房屋，故西域玖佳公司主张李海明返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。安姝媛在一审庭审中认可涉案房屋由其与李海明共同使用，因李海明与西域玖佳公司之间的商品房预售合同已解除，安姝媛继续使用涉案房屋已无法律依据，故西域玖佳公司主张安姝媛返还涉案房屋的请求成立，一审法院予以支持。西域玖佳公司主张李海明支付违约金505，200元，李海明认为违约金过高，申请一审法院进行调整，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，西域玖佳公司出示尤尼泰（新疆）税务师事务所有限公司出具的《关于李海明所购“昊元上品小区”9-1-702室企业缴纳税项及税额的说明》用以证明其实际发生的损失，一审法院认为，上述说明并非税务机关出具，不足以证明西域玖佳公司已经实际发生或者将会发生上述损失，西域玖佳公司也未出示由税务机关出具的无法退还或冲抵上述税金的证据，故对于西域玖佳公司主张的上述损失，一审法院不予采信。对于西域玖佳公司主张的违约金，一审法院认为，西域玖佳公司与李海明签订的补充条款中虽约定李海明逾期支付代付款本息的违约责任，但按房价款的30％计收违约金不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，西域玖佳公司出示的证据亦不足以证明其遭受的实际损失，故西域玖佳公司的实际损失应为其代李海明支付款项的利息损失，一审法院按照西域玖佳公司代付款金额974，440.45元的利息上浮130％支持西域玖佳公司违约金请求，核算为43，158.77元（974，440.45元×3.85％／365天×323天×130％，2020.7.1-2021.5.20），对于西域玖佳公司多主张部分，一审法院不予支持。西域玖佳公司主张安姝媛对上述违约金承担连带责任，一审法院认为，连带责任由法律规定或者当事人约定，本案中，李海明、安姝媛虽为夫妻关系，但是西域玖佳公司主张安姝媛承担连带责任既无双方约定亦无法律规定，故西域玖佳公司主张安姝媛对上述违约金承担连带责任，一审法院不予支持。判决：一、解除西域玖佳公司与李海明于2014年9月5日签订的商品房预售合同，李海明、安姝媛于本判决生效之日起十日内向西域玖佳公司返还位于乌鲁木齐市新市区XXX号商住楼XXX房屋；二、李海明于本判决生效之日起十日内支付西域玖佳公司违约金43，158.77元；三、驳回西域玖佳公司对安姝媛的其他诉讼请求。        二审中，当事人未提交新证据。        本院二审另查明，2014年12月24日，中国银行股份有限公司乌鲁木齐市奇台路支行（贷款人）与李海明（借款人）、西域玖佳公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。        本院认为，本案争议焦点为：1．西域玖佳公司主张李海明向其支付违约金的数额应如何确定；2．西域玖佳公司主张安姝媛对李海明应支付的违约金承担连带责任有无事实及法律依据。西域玖佳公司上诉认为双方明确约定应当按照涉案房屋总价款的30％向其支付违约金，一审法院以其代李海明付款金额的利息上浮130％计算违约金不足以弥补其实际产生的损失。对此本院认为，2014年9月5日，西域玖佳公司、李海明签订《商品房预售合同》及《补充条款》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的效力强制性规定，属有效合同。双方在《补充条款》中约定：“如李海明不能按期归还贷款，导致西域玖佳公司承担了连带还款责任的，李海明应当立即将西域玖佳公司代还款额及代付期间的利息（按银行同期贷款利率计算）归还给西域玖佳公司。如李海明逾期30天不向西域玖佳公司归还代付款本息的，甲方有权解除合同，李海明同意西域玖佳公司按房价款的70％回购该房屋，其余30％作为违约金由李海明赔偿给西域玖佳公司”。从尊重契约自由和保障合同全面履行的角度，对于当事人合同明确约定了违约金标准，在不存在严重偏离交易习惯、损害公共利益等情况下，人民法院不宜对当事人合意约定的违约金标准进行调整。因李海明未按约向贷款银行中国银行股份有限公司乌鲁木齐市奇台路支行偿还贷款，西域玖佳公司作为保证人代李海明向贷款银行支付剩余房款及利息974，440.45元，按照合同约定李海明应按房屋总价款的30％向西域玖佳公司支付违约金。        《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，因李海明的违约行为导致双方合同无法继续履行，西域玖佳公司在合同履行期间支出了相应税费，属于其实际产生的损失，一审法院以西域玖佳公司代李海明付款金额的利息上浮130％计算违约金不足以弥补西域玖佳公司实际产生的损失。西域玖佳公司主张应以双方合同约定的涉案房屋总价款的30％作为计算违约金的标准，李海明认为双方约定的违约金计算标准过高，在一审庭审时要求予以调整，符合上述法律规定，本院认为，西域玖佳公司已收取了全部房款，现西域玖佳公司系基于履行担保责任向贷款银行代为偿还了974，440.45元债务，西域玖佳公司的实际损失系代李海明偿还的债务，以西域玖佳公司代李海明实际偿还的债务作为计算违约金的基数更符合公平合理的原则。故海明应支付的违约金数额为292，332.14元（974，440.45元×30％）。关于西域玖佳公司主张安姝媛对李海明应支付的违约金承担连带给付责任的问题，因涉案《商品房预售合同》及《补充条款》的相对方均为西域玖佳公司及李海明，西域玖佳公司主张安姝媛承担连带给付责任无事实及法律依据，对其该项上诉主张本院不予采纳。        综上所述，西域玖佳公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2021）新0104民初1969号民事判决第一项、第三项，即解除乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司与李海明于2014年9月5日签订的商品房预售合同，李海明、安姝媛于本判决生效之日起十日内向乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司返还位于乌鲁木齐市新市区XXX号房屋；驳回乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司对安姝媛的其他诉讼请求；        二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2021）新0104民初1969号民事判决第二项为李海明于判决生效后十日内向乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司支付违约金292，332.14元。        上述款项，李海明如果未按本判决指定的期间向乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审案件受理费8，852元（西域玖佳公司已预交），由李海明负担5，121.77元，西域玖佳公司负担3，730.23元；二审案件受理费8，230.62元（西域玖佳公司已预交），由李海明负担5，207.51元，西域玖佳公司负担3，023.11元。        本判决为终审判决。        审判长    冯宁审判员    姚雷审判员    瞿佩茹二〇二一年九月八日书记员    赵紫薇