北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终8024号上诉人(原审原告)：赵鹤彦，男，1939年3月12日出生。上诉人(原审原告)：孙惠君，女，1940年3月9日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：张海霞，北京勤永律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈侃，男，1973年10月25日出生。委托诉讼代理人：孙晓莉，北京邦文律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张磊，女，1978年5月29日出生。委托诉讼代理人：陈侃（张磊之夫），1973年10月25日出生。上诉人赵鹤彦、孙惠君因与被上诉人陈侃、张磊合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初46839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵鹤彦、孙惠君上诉请求：1．请求法院撤销一审判决，改判确认陈侃与张磊之间的赠与行为无效；2．诉讼费由陈侃、张磊承担。事实和理由：一、赵鹤彦、孙惠君具备借名买房构成的四项要件，可以认定存在借名买房的事实。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》及相关司法实践，认定借名买房应具备五项构成要件，包括借名买房的合理解释、出资情况、产权证与相关票据的持有情况、实际占有房屋情况以及借名购房的合意。赵鹤彦、孙惠君在一审中已经充分举证证明了其有借名的合理解释，一审法院也认定了赵鹤彦、孙惠君的出资情况，认为“认定赵鹤彦、孙惠君在出资中占绝大部分的贡献”。购房合同及相关票据都由赵鹤彦、孙惠君持有，自交房后赵鹤彦、孙惠君一直居住在涉案房屋内。以上四项要件均满足，足以认定赵鹤彦、孙惠君与陈侃之间存在借名买房的事实。一审法院罔顾事实，认定赵鹤彦、孙惠君“不能证明借名买房关系成立”违背法律规定也与司法实践相悖。二、赵鹤彦、孙惠君与陈侃之间虽然缺乏“借名买房合意”的相应证据，但结合双方姨和外甥关系及早年间共同生活的情况，一审中赵鹤彦、孙惠君已经对此作出了合理解释。赵鹤彦、孙惠君与陈侃、张磊均是民事主体，结合双方的身份关系及亲属交往的正常逻辑，用外甥的名义买房但碍于情面没有要求签订书面协议符合国人的人情伦理。司法实践中对于“借名合意”的证据要求并非那么苛刻也是考虑到实际情况，故在其他四项要件具备的情况下可以综合判断存在借名买房的事实。一审判决未综合考虑全案事实，事实认定错误。三、赵鹤彦、孙惠君有自己的子女，陈侃也有自己的父母，即便是亲属关系，赵鹤彦、孙惠君也没有理由为陈侃购置房屋。涉案房屋购置于2000年，房款共计70余万元，在当时对于普通家庭而言是一笔巨款。赵鹤彦、孙惠君有自己的子女、外孙女，外孙女也由赵鹤彦、孙惠君抚养。赵鹤彦、孙惠君二人有固定工资，但生活条件远达不到可以斥70余万巨资为妹妹的儿子购置房屋的水平。陈侃没有履行约定，将房子过户回赵鹤彦、孙惠君名下，伤害了与赵鹤彦、孙惠君之间的亲情。一审判决查明事实不清、适用法律错误，更损害了赵鹤彦、孙惠君的合法财产权益陈侃、张磊辩称，同意一审判决，不同意赵鹤彦、孙惠君的上诉请求。陈侃与赵鹤彦、孙惠君之间不存在借名买房的合意，不成立借名买房的合同关系。赵鹤彦、孙惠君借名买房的理由为出国和迁出户口不符合生活常理。2004年起涉案房屋登记在陈侃名下，十几年间赵鹤彦、孙惠君从未要求变更房屋登记；家庭矛盾升级是因为换房居住，陈侃和张磊居住在设计院老房子中，陈侃从小和赵鹤彦、孙惠君居住在一起，和亲生父母一样，2019年起诉前，从未主张过借名买房。赵鹤彦、孙惠君向一审法院起诉请求：1．依法确认2016年6月陈侃、张磊之间签订的赠与合同无效；2．依法判令陈侃、张磊将其名下位于北京市朝阳区某房屋过户至赵鹤彦、孙惠君名下。一审法院认定事实：赵鹤彦、孙惠君系夫妻。孙惠君与陈侃系姑侄关系，陈侃自8岁起就来京与赵鹤彦、孙惠君共同生活。2001年6月4日，陈侃作为买方与卖方北京城韵房地产开发公司签订《北京市内销商品房预售契约》，购买位于朝阳区某房屋一套，房屋建筑面积138．23平方米，价款合计750450元。2003年8月11日，双方签订结算单，确定实测房屋面积136．96平方米，实际总价743556元，应退房款6894元。该房屋于2004年1月9日登记在陈侃名下，登记地址为朝阳区某地。2016年6月21日，涉案房屋登记为陈侃与张磊共同所有。赵鹤彦、孙惠君提交如下证据证明其借陈侃名义购房：1．房款结算单、印花税、房地产专用发票、契税完税凭证、公共维修基金收据等，证明上述费用由赵鹤彦、孙惠君支付，相关票据由赵鹤彦、孙惠君持有；2．房屋验收确认单，证明赵鹤彦、孙惠君于2004年4月24日由赵鹤彦、孙惠君完成装修，陈侃处签名由孙惠君签署。3．有线电视用户回执、费用结清证明、物业费缴费票据、供暖费发票等，证明涉案房屋相关生活费用一直由赵鹤彦、孙惠君实际缴纳。4．常住人口信息查询打印表，证明陈侃户籍原在北京市平谷区峪口镇，为将陈侃户口迁到涉案房屋，赵鹤彦、孙惠君才以陈侃名义购买房屋；5．2020年5月18日开庭笔录，显示陈侃委托诉讼代理人孙晓莉称：“当时被告父母想的是房产证办下来后再把钱给原告”，以证明在实际购房时陈侃的父母并未支付购房款，购房款系由陈侃、张磊交纳；6．1998年8月4日赵鹤彦之女赵红汇款单两张（第一笔100万先令，第二笔10万美元），证明上述两笔汇款单上标注汇款用途为购买房屋。陈侃、张磊认为证据1反而能证明是陈侃买房，持有凭证的行为不能证明赵鹤彦、孙惠君对房屋享有所有权，也不能证明谁支付房款；证据2无法证明谁装修；证据3的相关费用并非赵鹤彦、孙惠君交纳，涉案房屋在2013年前的物业费都是陈侃交纳，陈侃还曾因为未交费被起诉；证据4证明目的不认可；证据5真实性认可，但陈侃父母的出资是后来补给的，办理好房产证后把钱款打过去；证据6真实性和关联性均不认可。陈侃提交如下证据，证明涉案房屋并非赵鹤彦、孙惠君借其名义买房，而是陈侃父母与赵鹤彦、孙惠君共同出资为陈侃结婚购买：1．陈侃父母银行借记卡明细单，证明2003年12月1日其父母取款239000元用于给陈侃购买涉案房屋；2．陈侃父母及陈侃姑姑书面证词及录像，证明陈侃父母为购买涉案房屋出资30余万元；3．民事判决书及陈侃银行卡流水，证明物业公司于2007年起诉陈侃要求支付物业费的诉讼中，陈侃曾委托孙惠君以家人的身份代领传票，后陈侃于2012年11月27日取款9500元用于缴纳物业费；4．陈侃的护照，证明陈侃在2002年即拥有因私护照；5．微信聊天记录，证明陈侃于2016年援藏，赵鹤彦、孙惠君向张磊提出将航空设计院的房屋与涉案房屋产权互换，后想将航空设计院的房屋出售，让张磊配合买房意向人看房，在此过程中，从未提过存在借名买房协议。赵鹤彦、孙惠君对证据1关联性不认可，称房款是在2000年到2001年全部付清的，赵鹤彦、孙惠君之后没有收到陈侃父母的钱；证据2不认可，陈侃父母的证词反而能证明房款是赵鹤彦、孙惠君付的，对陈侃姑姑证言的真实性和关联性均不认可；证据3是因为赵鹤彦、孙惠君在国外期间让陈侃代缴了，回国后把钱给了陈侃；证据4关联性不认可；证据5真实性不认可。经一审法院询问，购买涉案房屋时，赵鹤彦、孙惠君与陈侃共同居住在北京市西城区某房屋，该房屋登记在孙惠君名下，当时陈侃的户籍所在地为北京市平谷区。陈侃称其工作后工资和奖金均交给赵鹤彦、孙惠君，故对购买涉案房屋亦有出资。孙惠君称陈侃的工资奖金都是陈侃自己花，有一年的时间每个月给孙惠君500元，陈侃与张磊恋爱后就不再给孙惠君钱。2004年，陈侃的户口迁到涉案房屋。赵鹤彦、孙惠君称涉案房屋于2001年交房，于2005年装修完入住。陈侃称涉案房屋于2002年交房后就装修了，后一直空置，2004年陈侃与张磊结婚后赵鹤彦、孙惠君搬到涉案房屋居住，陈侃夫妇居住在孙惠君的房屋内。一审法院认为，当事人对自己的诉讼主张负有举证责任，举证不充分应承担相应不利的诉讼后果。本案中，赵鹤彦、孙惠君主张其与陈侃之间系借名买房合同关系，其应就此举证。因各方并未就涉案房屋购买事宜签订书面协议，亦无其他直接证据可证明上述关系存在。故就双方是否存在借名买房合同关系，应结合在案间接证据并结合生活常理综合判断。首先，从各方购房时的意思表示来看，陈侃称其父母与赵鹤彦、孙惠君共同出资为其购买房屋，并提交其父母账户取款记录证明，结合赵鹤彦、孙惠君在该问题上的陈述，可以认定赵鹤彦、孙惠君与陈侃父母在购买涉案房屋时曾就如何出资有过协商，从该协商的事实难以看出赵鹤彦、孙惠君有借陈侃名义买房的意思。其次，从实际购房出资来看，陈侃主张其父母将购房款交给赵鹤彦、孙惠君，但并无充分证据证明，一审法院难以采纳。根据查明的事实，购房款由赵鹤彦、孙惠君账户支出，但由于赵鹤彦、孙惠君与陈侃长期共同生活，各方在一定程度上形成财产混合符合常理，故难以当然完全排除陈侃在购房中的贡献。根据实际购房出资情况虽可认定赵鹤彦、孙惠君在出资中占绝大部分的贡献，但在没有充分证据证明借名买房事实的情况下，此种购房出资并不能依法排除陈侃作为房屋登记所有人的物权。再次，从赵鹤彦、孙惠君与陈侃的关系来看，陈侃自幼与赵鹤彦、孙惠君长期共同生活，赵鹤彦、孙惠君事实上对陈侃进行扶养，视如己出，超出一般的姑侄关系，赵鹤彦、孙惠君为陈侃购房出资不违常理，事实上赵鹤彦、孙惠君长期扶养陈侃的行为本身也表明其愿意为陈侃进行经济付出。最后，从赵鹤彦、孙惠君主张的借名买房原因来看，赵鹤彦、孙惠君称之所以以陈侃名义买房是为了帮陈侃迁户，该主张并无有力证据支持，按照常理推断，如仅仅基于上述目的买房，在陈侃完成迁户后，双方完全可以办理房屋权属转移登记进行更名，但从双方争议发生情况来看，一审法院难以认定迁户系以陈侃名义购房的原因，故对赵鹤彦、孙惠君的上述主张一审法院不予采纳。综上，赵鹤彦、孙惠君不能证明借名买房关系成立，陈侃作为涉案房屋登记的物权人有权对该房屋进行处分，一审法院对赵鹤彦、孙惠君主张陈侃、张磊之间赠与合同无效的诉讼请求不予支持，赵鹤彦、孙惠君另要求陈侃、张磊将房屋过户至其名下，缺乏事实及法律依据，一审法院亦不予支持。一审法院另指出，赵鹤彦、孙惠君与陈侃长期共同生活，感情堪比亲生父母子女，双方矛盾主要因家庭关系处理上意见不一导致，一审法院希望各方能有效沟通，互相谅解，尽早化解争议，恢复和谐局面。据此，一审法院于2021年1月21日判决：驳回赵鹤彦、孙惠君的全部诉讼请求。本院二审期间，赵鹤彦、孙惠君撤回依法判令陈侃、张磊将其名下位于北京市朝阳区某房屋过户至赵鹤彦、孙惠君名下的诉讼请求。赵鹤彦、孙惠君提交《北京市房屋登记表》（北京市西城区某房屋）一份，证明除涉诉房屋外，赵鹤彦、孙惠君名下仅有57平米的房屋，如果按照一审判决的逻辑，一家三代仅拥有57平米房屋，而为陈侃购买大房子，不合常理。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈侃、张磊对该证据的真实性认可，证明目的不认可。本院对上述证据认证如下：真实性予以确认，证明目的结合其他案件事实综合认定。陈侃、张磊二审未提交新证据，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为赵鹤彦、孙惠君是否系涉案房屋实际权利人即赵鹤彦、孙惠君与陈侃是否存在借名买房的事实。对此，本院从以下几点加以分析：第一、房款支付情况。双方均主张出资购买涉案房屋。从双方举证及庭审陈述来看，赵鹤彦、孙惠君对于己方出资购房提交房款结算单、房地产专用发票、契税完税凭证等。陈侃虽主张与赵鹤彦、孙惠君共同生活期间工资等收入上交赵鹤彦、孙惠君，故涉案房屋存在其出资。对此，本院认为，首先陈侃未能对此提交证据。其次，购买涉案房屋时，陈侃参加工作时间较短，相应个人收入亦有限，故即使其所述属实，其收入在家庭共同财产中的比例亦非常有限。再次，对于陈侃父母是否有出资的事实。据2020年5月18日庭审笔录记载，陈侃一方称“当时被告父母想的是房产证办下来后再把钱给原告”，该陈述显然与本案陈侃所述其父母对涉案房屋存在出资存在矛盾。最后，即使涉案房屋的出资系以当时的家庭共同财产支出，但家庭共同财产与购房款不能完全等同，购房是否存在出资应以是否存在购房意图为前提，如在不存在购房意图的前提下，不能简单以是否存在购房出资认定物权的取得。本案中，无论从赠与的角度抑或是借名买房的角度，都难以得出陈侃存在相应购房意思表示的前提。综上，对于涉案房屋宜认定为赵鹤彦、孙惠君出资购买。第二、涉案房屋实际居住情况。涉案房屋自交付起，主要为赵鹤彦、孙惠君居住使用。赵鹤彦、孙惠君长期占有、使用涉案房屋系客观事实，而占有、使用是所有权的重要权能，亦是所有权对外“公示”的重要表现形式。第三、产权证明及其它材料的持有。涉案房屋相关材料，包括房款结算单、房地产专用发票、契税完税凭证、房屋验收确认单等票据均由赵鹤彦、孙惠君持有至今。涉案房屋物业费、供暖费等亦由赵鹤彦、孙惠君实际缴纳。第四，从双方所述购买涉案房屋的真实意图来看。赵鹤彦、孙惠君主张系为陈侃迁移户籍。而据已查明事实，陈侃户籍确已迁入涉案房屋，户籍现仍登记在涉案房屋。而陈侃主张其父母与赵鹤彦、孙惠君共同出资购房，但现有证据尚不能达到其该项证明目的，本案已查明相关事实亦难以推断出陈侃主张的真实性。综上，从举证责任、庭审陈述的一致性、社会认知等角度，本院认为赵鹤彦、孙惠君对涉案房屋出资认定为借名买房更符合客观实际，亦更符合一般社会认知。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。陈侃将涉案房屋赠与张磊的效力问题。依据本案已查明事实及前述分析，双方系亲属关系，陈侃在赵鹤彦、孙惠君出资购买且长期居住在涉案房屋，在未通知赵鹤彦、孙惠君的情况下，将涉案房屋赠与张磊，存在主观过错，侵犯了赵鹤彦、孙惠君的合法权益。而张磊长期与陈侃共同居住，且据双方所述，双方在陈侃结婚前后因若干家庭事宜产生矛盾，张磊作为陈侃之妻应知晓涉案房屋的相关事宜，故对于陈侃的赠与行为，难言张磊为善意。综上所述，赵鹤彦、孙惠君的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初46839号民事判决；二、确认陈侃、张磊于2016年6月21日的赠与行为无效。一审案件受理费6900元，由陈侃、张磊负担（于本判决生效后七日内直接给付赵鹤彦、孙惠君）；二审案件受理费13800元，由陈侃、张磊负担（于本判决生效后七日内直接给付赵鹤彦、孙惠君）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二一年九月十三日法官助理 向 玗法官助理 刘旭萌