陕西省延安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕06民终1576号 上诉人（原审被告）：常栋梁，男，1965年11月10日出生，汉族，延安市宝塔区人，住延安市宝塔区。被上诉人（原审原告）：延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司，住所地：延安市宝塔区楼。法定代表人：郭子珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：马彩琴，女，1976年1月6日出生，汉族，延安市宝塔区人，住延安市宝塔区。上诉人常栋梁因与被上诉人延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2021）陕0602民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人常栋梁上诉请求：1、依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2021）陕0602民初418号民事判决，将本案发回重审；2、判令被上诉人延安宝塔区宏苑物业服务有限公司终止物业服务并赔偿因其管理失职对上诉人造成的全部损失；3、一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：2013年6月11日，我从灏瀚大厦开发商处按揭购置一号楼1704商品房一套，并与延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司签订管理协议，该物业公司经理强令我缴纳2011年以来的所有物业费用，我不愿意接受就投诉至房管局、物业办及政府相关部门，最终答应免收，但一直怀恨在心，装修过程处处找事。延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司既不专业更不负责，工作人员大多数无证经营，只会收钱，不知道服务，而且卡水、卡电、卡路，十年灰尘不清扫，公共区域设施破烂不堪，长期没有维护，过道走廊到处是明线乱绕，吊顶破损，地面不平，整个小区没有负责的门卫，没有安全，更没有能用的门禁设备，乱七八糟外来人员随意进出，到处贴野广告，没人测体温，更没有扫防疫码，消防通道车辆乱停乱放，停车占用院内消防应急通道受阻，业主人身安全、财产安全、防疫防火没有保障，更不要说其他卫生绿化便民服务了。业主共有两层地下车库，高价出售，不但脏乱差还高价收费，每月每车300元。公共区域租赁及广告收入从来没有给业主一分钱。小区没有绿化没有清洁没有配套服务，更没有提升档次，直接导致房价滞涨，购房款十年缩水50%以上，业主群曾多次集体要求驱逐该物业公司，大暖必须和政府协商免费接通，省政府物价部门明文规定不允许收开口费及各种巧立名目的收费，政府出面责令供热公司无条件接通大暖。物业公司没有主动协调政府部门争取免费接入的大暖反而让业主多掏冤枉钱接大暖。房产位于火车站商圈，既有商业价值，又有便利交通和充足阳光，房屋价值主要体现在整洁有序、安全负责的物业管理方面，这么好的风水宝地都让一塌糊涂的外行宏苑物业服务管理有限公司糟蹋了。消防管理不到位导致消防验收不合格，房产证无法办理，房价持续贬值。物业费及供热不按等级标准服务，但收费依然按全市最高等级标准执行，房屋实际使用面积120平米，阳台没有铺设地暖管，实际采暖面积不足100平米。中华民族传统养生习惯：顺应四季变化，日出而作，日落而息，冬季不宜过热，夏季不宜太凉，我觉得我家不适应小区集中供热环境，并且费用过高承担不起，大多数时间不在家，因此我给物业公司负责人申请关闭集中供热，需要时有自备采暖设备供热，时间和用量可以随意自己控制，但物业公司王经理单方面强买强卖，不但不答应暂停供暖还用其多年政府官员培养出来的淫威给业主停水停电逼迫就范，并且因停水停电导致家里八十岁的老人受凉生病住院。我只能凭批发桶装水过日子，用电瓶灯照明。老人出院后无法忍受这种没水没电的苦难生活，乘我上班外出时间偷着搬出我家，然而物业公司的保安在老年人私自搬家的过程中既不过问又不阻拦，更没有给业主联系核实。因此这样的强迫手段我不能接受，汪世和经理忘记了其物业服务的本职，给业主当起了强权领导。业主雇佣的是不动产物业的管家，不是雇佣横行霸道的婆婆，给业主收费一分钱不少，干吃净捞不愿意为小区的环境改善做任何付出，这样的物业公司没有更好。2013年8月25日下午下班回家途经小区西北角维客酒店楼体大型商业广告牌施工现场，在没有任何警示防护措施的情况下违章施工，导致业主本人突然遭受电焊雨袭击而摔倒损伤并致残，物业公司负有严重管理失职责任，理应赔偿全部损失。另外，2015年起我的两个卫生间顶上长期漏水给物业公司反映过多次，至今没有结果。原审法官对原审原告延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司认定为：延安市宝塔区宏苑物业有限公司，因此原审原告起诉主体错误，上诉人理应不予理睬，只是为了尊重法庭而完成应诉程序。这里很明显是法官支持该物业服务有限公司在没有服务的情况下强行收取业主的物业费，并且支持原审原告采取非法的手段卡水、卡电、卡路，强买强卖强收采暖费的违法犯罪行为。原审法官对我提供的文字影像证据视而不见，如果怀疑我提供的证据虚假，你们可以亲自到灏瀚大厦现场考证，既然不去查证落实就应该认可并支持我的证据，判令原审原告诉求不能成立。因该物业公司管理严重失职导致原审被告重伤残疾，分明是替原审原告开脱罪责，涉嫌徇私枉法。原审程序违法，在双方没有见面调解的情况下责令原审被告补签调解笔录。一审法官在明知被上诉人非法手段卡水、卡电、卡路，强买强卖强收采暖费的违法犯罪行为而置之不理，因管理失职给受害人造成的严重后果避而不谈。被上诉人延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司答辩称，我公司收取每一笔款项都会开票，我们是开放式小区，对于测温有保安有防疫码，有专门的人站岗，不让乱停乱放，保障消防通道畅通，地下车库现在属于开发商管理没有交给物业。房子升值空间与我公司没有关系，大暖在2017年小区成立业主委员会以后曾经和政府交涉，政府同意解决大暖，因小区一部分人不同意，所以这个事搁置了，今年业委会与政府沟通同意免费接大暖免开口费，因热源不够，供热公司明年给接大暖，关于费用这是供热公司和市政部分核算的价格，与我公司无关，房产证没有办理是因为消防验收没有过关属于开发商问题，与我公司无关。一、事实经过：从2013年11月20日开始，常栋梁就不给延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司交物业费、暖气费、电梯费、垃圾清运费。拖欠物业服务费10315元，电梯费3120元，暖气费28199元，合计41634元。延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司安排物业管理人员每月到常栋梁家中，催要物业费、暖气费、电梯费、垃圾清运费。常栋梁提出，一个人工作，房子是按揭的每月交过按揭，只够生活费，没有钱交物业费。二、原审判决事实清楚，适用法律正确：常栋梁拖欠物业服务费10315元，电梯费3120元，暖气费28199元，合计41634元，常栋梁认可拖欠费用，但辩解理由荒唐，对面酒店掉落地上瓷砖，造成受伤，要求延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司赔偿治病损失，并且歪曲事实，把不属于物业职责，要求物业负责。三、常栋梁上诉理由不能成立：常栋梁的房子由其父母居住使用，常栋梁捏造服务不专业，收钱不服务。常栋梁在上诉状说物业公司卡水、卡电、卡路，根本不存在，也没有证据证明。常栋梁在上诉状说十年的灰尘不清扫，物业的XX道XX楼梯扶手和玻璃灰尘。常栋梁在上诉状说停车收费高不属实，小区停车收费完全是根据物价局审批的收费。常栋梁在上诉状说要求免费接大暖，物业没有主动接大暖。市政配套工程由政府统一安排实施，不是物业公司想怎么办就怎么办。被上诉人延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付2013年12月至2020年6月拖欠的物业费10315元、电梯费3900元、暖气费28199元、垃圾清运费440元、公摊费100元、滞纳金1000元，计43954元；2、判决被告承担律师费5000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告系延安市宝塔区XX大厦XX号楼XX房业主，其房屋建筑面积146.94平方米。2013年6月11日，被告(甲方)作为延安市宝塔区XX大厦XX号楼XX房业主与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，就双方的权利和义务、物业服务内容及质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定，协议约定，物业服务收费采用包干制的方式，收费标准为：1、物业服务费用中高层物业为1.0元/月•平方米，电梯费中十一楼至二十楼为40元/月，供暖费用按本小区实际测算费用以建筑面积收取，未计入的共用设施设备运行、能耗费用按实际用量共同分摊。协议第二十九条约定：“乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合合同要求而给甲方造成经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。”协议签订后，原告对延安市宝塔区XX小区提供了前期物业服务，但存在一般物业服务暇疵。被告自2013年12月20日至2020年6月20日，被告未按时交纳物业管理费、电梯费、暖气费等费用，故成诉。在本案审理过程中，原告放弃请求被告支付滞纳金1000元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效，故该协议对双方均具有约束力。协议履行期间，原告依约提供了物业服务，被告作为业主，在接受原告提供的物业服务后，应当负有按照双方协议约定及时履行交纳物业服务费用的义务。本案中，原、被告约定物业费1.0元/月•平方米，原告请求物业费0.9元/月•平方米，故被告拖欠自2013年12月20日至2020年6月20日止物业管理费10315.18元（146.94平方米×0.9元/月•平方米×78个月），应当依法缴纳，本院对原告的请求的物业管理费10315元依法予以支持。原告请求电梯费按50元/月计算，因原、被告约定电梯费40元/月，故被告拖欠自2013年12月20日至2020年6月20日止电梯费3120元（40/月×78个月），应当依法缴纳，本院对原告的该请求依法部分予以支持。原、被告约定供暖费用按本小区实际测算费用以建筑面积收取，被告实际使用了原告提供的供暖服务，即应当按约定支付暖气费，暖气费以原告提供的收费台账确定，被告从2013年至2019年共7年应缴纳暖气费28199元，故本院对原告的该请求依法予以支持。原告请求被告支付垃圾清运费及公摊费，虽有合同约定，但原告未提供证据证明被告实际承担该费用的标准，故本院对原告的该项请求不予支持。原告请求被告承担律师费，因原、被告并未有此约定，故本院对原告的该项请求不予支持。被告辩称，原告提供的物业服务不符合约定，并以此拒交物业费，基于权利义务的对等性及合同主体利益的平衡性等方面的综合考虑，原告虽存在一般物业服务暇疵，但已尽到了基本的物业服务合同义务，故本院对被告的该辩解理由不予采纳。被告还辩称，原告应当赔偿因管理失职造成被告的损失，因被告主张受损是因案外人施工引起，故在本案中不予处理，本院对被告的该辩解理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告常栋梁于本判决生效之日后十日内一次性支付原告延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司物业服务费10315元、电梯费3120元、暖气费28199元，合计41634元；二、驳回原告延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，原告已预交，减半收取计512元，实际由被告常栋梁承担，于本判决生效后付款时一并给付原告延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司。二审中，XX栋XX组证据。第一组证据：照片三张，证明目的：灏瀚大厦维克酒店西北角广告牌没有安全防护措施，也没有警示标语，属于违规作业，物业公司负有失职责任，与我受伤有直接因果关系。第二组证据：照片一张，证明目的：破损的地方有增无减，脏乱差没有人管，没有尽到服务义务。被上诉人延安市宝塔区XX苑XX组证据的真实性无异议，对关联性、证明目的不认可，照片拍摄角度不同不能证明我们没有人，不能证明是2013年8月25日，不能证明没有警示线。被上诉人延安市宝塔区XX苑XX组证据真实性、证明目的均不认可。上诉人常栋梁提供的第一、二组证据不能达到其证明目的，本院依法均不予采信。经审理查明，原审判决认定的基本事实属实。上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证，经二审审查，具有证明效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人常栋梁与被上诉人延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。上诉人常栋梁认为一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，但其提供的证据不足以充分证明其主张。一审判决依据查明的事实认定被上诉人延安市宝塔区宏苑物业服务有限公司提供了物业服务，判令上诉人常栋梁缴纳一定的物业服务相关费用，并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人常栋梁的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由上诉人常栋梁负担。本判决为终审判决。  审  判  长    程  晓  元审  判  员    贺      洁审  判  员    贾  玉  玉 二〇二一年九月二十三日 法官助理   刘    媛书 记 员  刘  荣  荣     1