辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1375号上诉人（原审原告）：辽阳市中南物业服务有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：李萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王**，男，1978年2月24日出生，汉族，住辽阳市白塔区。上诉人辽阳市中南物业服务有限公司因与被上诉人王**物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月9日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳市中南物业服务有限公司委托诉讼代理人王枢，被上诉人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳市中南物业服务有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销辽阳市白塔区人民法院做出的（2021)辽1002民初1091号《民事判决书》第二项判决，并依法改判被上诉人支付违约金4698.75元（支付至实际给付之日，暂计算至2020年5月31曰）。二、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对上诉人违约金的诉讼请求不予支持属于认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、上诉人要求违约金的主张符合合同约定。根据双方签订的《前期物业服务协议》第38条之规定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天万分之四支付违约金。”二、被上诉人对本案未做答辩、未到庭参加诉讼、更未提交任何证据证明上诉人的服务存在瑕疵，法院以被上诉人并非无故拖欠为由,对上诉人主张违约金的诉讼请求不予支持没有任何事实和法律依据。现上诉人依法提出上诉，请二审法院依法改判。王**辩称，不同意给付违约金的理由是，我家阳台漏雨，多次找物业，物业说给维修，修没修我不知道，因为房子我没住。但阳台漏雨一直存在，等我再找的时候，上诉人告诉我过保了，所以我没交物业费，房子我一直没住，我认为电梯费我不应该交。辽阳市中南物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、要求被告支付拖欠原告的2014年-2020年物业及公共能耗费7986元、电梯费2592元、违约金4698.75元(支付至实际给付之日止，暂计算至2020年5月31日)，以上共计15276.75元。二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系中南望京花园小区一期业主，房屋面积92.41平方米，2012年6月27日办理入住手续，并于2011年7月18日与原告签订了《临时管理规约》和《前期物业服务协议》。根据协议约定：物业费是1元/平方米·月，公共能耗费是0.2元/平方米·月，电梯费是36元/月。被告从2014年11月15日至今6年，一直未予交纳上述费用。另根据《前期物业服务协议》第38条之规定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天万分之四支付违约金。”综上，原告认为，被告的欠费行为己经严重侵犯了原告的合法权益并构成违约，现原告诉至法院，请法院在查明事实后，公正裁判。被告王**一审未答辩，未到庭参加诉讼。一审法院认定事实：被告王**系位于辽阳市白塔区房屋业主，房屋建筑面积92.41平方米，原告辽阳市中南物业服务有限公司为该小区提供前期物业服务。2011年7月18日，原告辽阳市中南物业服务有限公司(甲方)与被告王**(乙方)签订《临时管理规约》和《前期物业服务协议》，约定物业费1元/平方米·月，公共能耗费0.2元/平方米·月，电梯费36元/月。双方签订的《前期物业服务协议》第十九条约定：“物业服务费及公共能耗费用每年预交一次，交纳费用时间为每年的一月上旬或者甲方在公示栏张贴的通知为准。”第三十八条约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天万分之四支付违约金。”2012年6月27日，被告办理入住手续。被告自2014年11月15日起至今未向原告交纳物业费、公共能耗费及电梯费。一审法院认为：原、被告之间系物业服务企业与业主的关系。原告辽阳市中南物业服务有限公司为被告王**房屋所在的小区提供物业服务，双方签订的《临时管理规约》和《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。原告作为物业服务企业为被告房屋所在的小区提供了相应的物业服务，被告王**作为业主应及时履行向原告交纳物业费、公共能耗费、电梯费的义务。现被告王**拖欠物业费、公共能耗费、电梯费已构成违约，应向原告给付所欠费用，原告的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持，故物业服务费应为6653.52(1元/平方米/月×72个月×92.41平方米)、公共能耗费用应为1330.7元(0.2元/平方米/月×72个月×92.41平方米)，合计7984.22元，电梯费应为2592元(36元/月×72个月)。被告王**在享受物业服务的同时理应支付物业相关费用，拒付物业管理费对原告辽阳市中南物业服务有限公司的正常运行及小区的正常管理会造成影响，物业服务内容和范围比较广泛，与业主的生活息息相关，原告辽阳市中南物业服务有限公司作为物业服务企业，在催要物业管理服务费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境，另一方面，业主对物业服务公司应有一定的包容度，若因物业公司的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区业主居住的生活质量，对于按时足额交纳物业服务费的业主也不公平，原告辽阳市中南物业服务有限公司作为物业服务者，应积极履行职责，提高服务质量，构建和谐小区。原告辽阳市中南物业服务有限公司主张被告给付逾期交费的违约金，被告并非无故拖欠，对原告辽阳市中南物业服务有限公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、王**给付原告辽阳市中南物业服务有限公司2014年-2020年物业费及公共能耗费7984.22元、电梯费2592元，共计10576.22元；二、驳回辽阳市中南物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述第一项款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，由辽阳市中南物业服务有限公司负担50元，王**负担132元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人辽阳市中南物业服务有限公司为被上诉人王**房屋所在的小区提供物业服务，被上诉人王**作为业主应及时履行向上诉人交纳物业费、公共能耗费、电梯费的义务。被上诉人王**拖欠上诉人物业服务费应为6653.52元、公共能耗费用应为1330.7元、电梯费应为2592元，被上诉人对数额均无异议，被上诉人应当给付。至于被上诉人王**二审称其没有在该小区居住，不应当交纳电梯费，本院不予支持。关于上诉人辽阳市中南物业服务有限公司上诉主张被上诉人应当给付逾期交费的违约金问题。因被上诉人称其家阳台漏雨多年，多次找上诉人解决均未给予答复，故一审法院认定被上诉人拖欠物业等费用并非无故拖欠，对上诉人主张违约金不予支持，并无不当。综上所述，上诉人上诉理由不成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽阳市中南物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 艾德玲审 判 员 曹丽娜二〇二一年九月十四日法官助理 李 雪书 记 员 吴 迪