广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15707号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨容霞，女，1971年2月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳仪，广东鹏瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王洁音，女，1954年10月1日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐哲娜，系王洁音的女儿。上诉人杨容霞因与被上诉人王洁音房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初10126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李静独任审理，于2021年7月28日公开开庭进行审理。上诉人杨容霞的委托诉讼代理人陈震、杨佳仪，被上诉人王洁音及其委托诉讼代理人徐哲娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洁音向一审法院起诉请求：1.确认王洁音与杨容霞双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月28日解除；2.杨容霞向王洁音退还房屋押金20000元及首月租金10000元共计30000元及利息（以30000元为基数，从2020年9月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至全部退还之日止）。杨容霞向一审法院反诉请求：判令王洁音向杨容霞支付房屋租金（从2020年11月1日至2021年3月12日，按每月10000元计）。一审法院于2021年5月20日作出如下判决：一、确认王洁音与杨容霞签订的关于租赁广州市越秀区*街*号103房的《房屋租赁合同》于2020年9月28日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，杨容霞向王洁音退还租房押金20000元、首月租金10000元合计30000元，并支付利息（以30000元为本金，从2020年10月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至上述款项退还之日止）；三、驳回王洁音的其他诉讼请求；四、驳回杨容霞的全部反诉请求。案件本诉受理费275元、反诉受理费462.50元，由杨容霞负担。杨容霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确定王洁音支付的1万元属于支付2020年10月1日至10月31日的租金，判令王洁音支付所欠房屋占用费损失45000元（2020年11月1日至2021年3月12日按照租金计算，用2万元押金冲抵后尚欠25000元）；3.一、二审诉讼费由王洁音承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，片面采信单方证据导致判决错误。1.双方签订的租赁合同已约定营业执照由承租方自行处理，王洁音明知该情况还继续租赁，同时告诉中介其“有关系”能够办理证照，故之后暂不能办理相关证照的责任不在杨容霞。2.一审法院片面理解涉案合同第14条的约定，认定王洁音享有单方解除合同的权利是错误的。根据涉案合同第10条约定，租赁期内，双方不得提前退租，如果承租方提前退租，出租方有权没收押金。一审法院并未查明不能办理有关证件是暂时不能办理还是无法办理，也未尊重房屋租赁中存在利用已有证照实际经营的商业习惯。一审法院错误引用《中华人民共和国合同法》第九十六条，扩大王洁音单方解除合同的权利，回避第九十七条的规定。（二）一审法院采信王洁音的单方证据而认定交接情况，是片面、错误的认定。杨容霞按照王洁音的通知到达现场后，王洁音并没有出现，且拒绝接听中介和派出所的电话，导致杨容霞始终没有见到王洁音，不存在杨容霞拒不到场接收房屋的事实。一审法院认为王洁音一直愿意交回房屋而杨容霞不认同合同解除也拒不接收房屋，导致房屋未能及时交接，不是事实。王洁音承认只是在2020年9月28日、29日通知过解除合同或表示过归还房屋，但王洁音占用房屋是连续的行为，交回房屋不是一次性通知就完成的，不能根据一次通知就推断出前述错误认定。从王洁音提供的证据来看，其采取录音、录像、张贴的方式证明其已经通知解除合同及作出归还钥匙的意思表示，但从其证据形式和取得方式能够看出，王洁音并非是为了解决纠纷，而是刻意而为，其从租赁开始就为发生纠纷做准备，否则不可能从9月18日就开始录音录像。王洁音认为只需要完成通知义务，不需要实际配合积极归还房屋，同时对杨容霞的权利主张可以置之不理，故意占用杨容霞房屋不归还，造成杨容霞损失。（三）一审法院判决回避了以下事实：1.王洁音无法提供2020年9月30日后要求归还房屋的证据；2.王洁音占用涉案房屋是一个连续行为，其自2020年9月30日开始没有主动联系杨容霞交还房屋，且拒绝答复杨容霞要求其支付租金的要求、拒绝归还房屋；3.王洁音占用房屋的行为发生到2021年3月12日，从归还房屋时间可以判断租赁合同实际延续至2021年3月12日才正式解除；4.杨容霞已多次向王洁音主张权利，且在2020年11月19日提起诉讼，但到本案立案审理时也没有确定审理，一审法院认为杨容霞拒不接收房屋显属不当。（四）一审判决适用法律不当。1.对于解除合同的后果应依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定恢复原状和赔偿损失，应依照涉案租赁合同第4条约定结清费用、恢复原状并归还房屋。2.在王洁音拒绝归还房屋时，应适用《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条，认定双方为不定期租赁合同关系，租赁合同到2021年3月12日才正式解除。3.王洁音提出解除合同并继续占用房屋，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条，判令王洁音支付逾期归还房屋的占有使用费。综上，一审法院认定事实不清，片面采信王洁音单方提交的证据，对杨容霞的证据不予采信，适用法律不当，导致错误判决，应予改判。王洁音二审答辩称，杨容霞的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。杨容霞引用租赁合同第14条是属于不完整引用，这个问题在一审的时候已经审查过，该条明确约定，无法达到合同目的，根据约定可以单方解除合同。如一审判决事实部分所述，涉案房屋不能办理相关营业执照是因为涉案房屋的性质为住宅，无法办理餐饮的营业执照，王洁音9月18日当天得知无法办证就口头要求解除涉案租赁合同，但杨容霞不予回应，王洁音又于9月28日向杨容霞发出书面解除通知，之后王洁音穷尽各种途径通知杨容霞到现场领取租赁房屋钥匙，并交还30000元，但杨容霞拒不到场交接，导致房屋未能及时交接，由此产生的后果应由杨容霞自行承担。前述事实王洁音一审时均有提供证据证明。杨容霞所主张的合同第10条约定指的是在合同正常履行情况下的处理，但是涉案合同根本无法履行，合同目的根本无法实现，故应该按照合同第14条约定解决，即王洁音有权行使单方解除权。杨容霞所称的涉案房屋已有证照是指涉案房屋已有一个零售业的证照，但根据广东省查处无证经营行为的条例规定，禁止借用、租用、受让他人营业执照从事经营活动。杨容霞认为继续使用已有证照经营属于商业习惯，显属不当，实属违法行为。杨容霞主张王洁音缴纳至2021年3月12日的租金以及物业费、水电费等费用不当，涉案合同已于2020年9月28日解除，王洁音未实际使用租赁房屋。杨容霞关于一审法院片面采信证据违背社会常理的上诉意见，实际是杨容霞抵赖，想继续占有王洁音30000元押金，才拒绝接收房屋，根本不存在违背社会常理的错判。杨容霞关于王洁音故意录音、录像的问题，双方9月18日去工商所申办营业执照失败后，王洁音就要求解除合同，但是杨容霞转头就跑，后来就把王洁音拉黑了，在此情况下，王洁音为了保护合法权益，就采取了后面的法律手段，是合理合法的。本院二审期间，杨容霞向本院提交：1.与洪桥街派出所民警谈话录音及书面翻译记录，拟证明杨容霞于2020年9月29日前往洪桥街派出所，请求民警协商与王洁音的租赁纠纷，民警电话联系王洁音的事实。杨容霞向民警咨询能否自行撬锁，民警建议不要自行撬锁，以免另起争端；2.与洪桥街司法所工作人员谈话录音及书面翻译记录，拟证明杨容霞在2020年9月29日联系王洁音无果后，多次联系王洁音，但王洁音都置之不理，杨容霞在寻求无果后，于11月19日前往洪桥街司法所请求帮助，洪桥街司法所工作人员联系王洁音，王洁音亦不予理会，故杨容霞听从司法所工作人员的建议，于同日前往一审法院提起诉讼。王洁音经质证认为，对前述证据的真实性、合法性和关联性不予认可。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，案外人陈*平于1993年10月15日以涉案房屋为经营地址办理广州市越秀区永盛商店的个体工商户营业执照，核准的经营范围为零售业。陈*平于2018年10月22日取得广州市越秀区食品药品监督管理局核发的《食品经营许可证》，该证载明的经营项目为“自制饮品制售（不含自酿酒）”。王洁音一审期间提供了其与杨容霞于2020年9月18日前往越秀区工商局洪桥工商所咨询租赁房屋有关办理营业执照事宜时的录音，杨容霞确认该录音真实，但是认为王洁音提供的书面资料不完整。该录音资料中，工商所的工作人员告知双方：“你们咨询这个不能做饮品，街道也不会批你的，住宅做不了商铺……”杨容霞称：“我们以前是有办到的。”工作人员回复：“但是现在全都不行了。”杨容霞：“我就问能不能用我们那个去经营？”王洁音：“请问工商管理人员，她说可以用她的营业执照给我经营奶茶店，这样行不行？”工作人员：“现在的营业执照经营范围是零售，你们原来可以做饮品类吗？”、“如果你是临商，我们明确规定是不能够从事餐饮项目的”杨容霞：“但是奶茶我们以前是申请做过的。”工作人员：“如果你说你做得了的话，那你就不需要过来这里办了，你说用你自己的名字给她做奶茶店，但是有什么问题的话，你们要自己承担相应的法律责任。”王洁音：“我是租之前就跟他们说要做奶茶店的。”杨容霞：“你看我这个证。”工作人员：“你这个是食品许可证。法定代表人为陈*平，你现在对应的营业执照是零售业的。虽然有网络经营、小餐饮，我是提醒你，如果按照你现在自己的营业执照去做这个奶茶店的话是做不了的，因为你现在营业执照上是零售业，不是小餐饮也不是餐饮业。”“……我针对你现在提供的两份证的情况，告诉你你这地址是做不了奶茶店的。”“……以前是以前的事，你现在过来我们这里咨询我的话，我就很明确的告诉你是做不了奶茶店的，而且你这个是住宅，住宅就算是取得临商证，也是不允许经营餐饮包括小餐饮行业的，所以你说做奶茶是不给的。”“我刚刚给你看的文件，‘临商’那一条明确写着不能从事餐饮项目……”、“……按照现行的规定：食品证和营业执照的户主和经营范围必须一致。你咨询的问题，首先，你要更改食品证的情况下你必须先更改营业执照，你现在营业执照上面的人和实际经营人都对不上的情况下，我要提醒你出问题你要承担。其次，现在做餐饮都要先登记，等几个部门都上门后检查通过了才能够受理的，但是以你现在这个房产的信息来说，是不符合的，你这个的性质是住宅，不能给你做餐饮……”。二审期间，杨容霞称：涉案房屋出租之前的使用用途是零售，在出租给王洁音之前是出租给他人使用；涉案房屋的地址一直被陈*平注册为其个体工商户的经营地址；王洁音可以用陈*平的营业执照经营，王洁音自称有背景，可以搞定营业执照的；在双方去了工商所了解到涉案房屋不能够办理经营奶茶的营业执照后，王洁音有提出解除合同，但其不认可，因为合同仅约定用于经营，并没有约定经营奶茶店；王洁音只是对涉案房屋换了门锁，但是没有装修，没有摆放其自有物品。王洁音称：涉案房屋的地址一直被陈*平注册为经营地址；其并无自称有背景、可以搞定营业执照；在了解到涉案房屋不能经营奶茶店后，其就向杨容霞提出解除合同；只是对涉案房屋换了门锁，但是没有装修，没有摆放其自有物品。再查明，王洁音提供的视频证据显示其在2020年9月29日到达涉案房屋门口，且在未等到杨容霞时通过电话进行询问、催促。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和杨容霞上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：涉案《房屋租赁合同》解除的原因以及责任承担问题。关于合同解除的原因。租赁双方均清楚知悉涉案房屋的规划用途为住宅，从涉案房屋的租赁价格以及合同约定内容来看，杨容霞知道王洁音承租涉案房屋系用于经营，涉案房屋系以商铺用途出租给王洁音的。虽然涉案《房屋租赁合同》并没有明确约定王洁音承租涉案房屋用于经营奶茶店，但从王洁音、杨容霞于2020年9月18日共同前往工商行政管理部门咨询有关办理营业执照的过程来看，杨容霞、王洁音向工商行政管理部门的工作人员咨询的主要问题是涉案房屋能否经营小餐饮，可见杨容霞应当知道王洁音承租涉案房屋的目的是经营奶茶店。《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》（穗府办规〔2016〕8号）第三条第一款第（六）项规定：“住所、经营场所属于住宅的，申请人从事电子商务、无实体店铺的网络交易服务、咨询策划、工业设计、股权投资、咨询代理等无污染、无安全隐患行业，可提交当地人民政府或其派出机构、村（居）民委员会等部门（单位）经利害关系人同意后出具的场地使用证明；但不得在住宅从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业。”《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》（2021年）亦有相关规定，可见本市一直不允许住宅作为餐饮行业的经营场所，杨容霞、王洁音在向工商行政管理部门的工作人员进行咨询时，也被清楚告知涉案房屋不能办理餐饮类的营业执照以及奶茶店属于餐饮类等事宜，王洁音的合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案《房屋租赁合同》约定：“如承租方不能办理有关证件无法经营生意时，可以提前退出”，可见合同对于承租人单方解除合同的权利已作约定。在涉案房屋不能经营餐饮业而无法办理经营证照，王洁音的合同目的无法实现的情况下，王洁音要求解除《房屋租赁合同》符合合同约定，并不构成违约。杨容霞上诉认为王洁音并无单方解除合同权利的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”王洁音在2020年9月28日已经通知杨容霞解除合同，一审法院认定合同于该日解除并无不当，本院予以认同。合同解除后，双方理应及时对合同项下权利义务进行清结。根据本案现有证据，王洁音在2020年9月28日已通知杨容霞次日中午十一点半现场交接，并非杨容霞所称王洁音是2020年9月29日到了涉案房屋后才电话通知其办理交接。王洁音提供的视频证据显示其在2020年9月29日到达涉案房屋门口，且在未等到杨容霞时通过电话进行询问、催促。杨容霞称其于2020年9月29日到达过涉案房屋，但其自称的到达现场时间已远迟于双方约定的时间，其称该日电话联系王洁音未果并报警，但对其该陈述并无相应的证据。杨容霞称该日未能办理租赁物交接责任在于王洁音，依据不足，本院不予采信。对于2020年9月29日之后为何没有办理租赁物的交接，双方各执一词，杨容霞提供的证据并不足以证明未能办理租赁物交接的责任归咎于王洁音一方，杨容霞该主张依据不足，本院不予采信。杨容霞于2020年9月28日已知悉王洁音无意继续履行租赁合同，其理应及时收回场地以防止房屋因空置而产生损失。王洁音接收涉案房屋后仅更换了门锁，并无投入装饰装修，亦无在涉案房屋内实际经营或放置自有物品，且一直愿意交还房屋，杨容霞并无充分证据证明其存有不能自行收回房屋的合理理由，应自行承担房屋未能及时收回导致的损失，根据合同履行情况，杨容霞上诉认为王洁音应承担2020年11月1日至2021年3月12日期间的租金，依据不足，本院不予支持。如前所述，王洁音系依照合同约定解除合同，并无违约行为以及恶意拖延交还房屋的行为，王洁音有权要求杨容霞返还租房押金、已付2020年10月份的租金，杨容霞缺乏合理的理由继续占有上述款项，一审法院判令杨容霞向王洁音返还租房押金、2020年10月租金10000元以及相应的利息，驳回杨容霞的全部反诉请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，杨容霞的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1475元，由上诉人杨容霞负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年九月二十二日书记员  贾妍古文娜