文书内容湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民再20号原告（反诉被告）：李凌峰，男，1969年10月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡年喜，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽，湖南湘晋律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南城建职业技术学院，住所地湖南省湘潭市高新区书院路42号。法定代表人：王运政，院长。委托诉讼代理人：谭小斌，湖南汗青律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建炎，湖南城建职业技术学院职工。原告李凌峰（反诉被告）与被告湖南裕兴产业管理有限公司(反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理，湖南裕兴产业管理有限公司于2018年10月10日提起反诉，本院于2018年12月28日作出（2018）湘0304民初1997号民事判决。李凌峰与湖南裕兴产业管理有限公司均不服提起上诉，湖南省湘潭市中级人民法院于2019年5月28日作出（2019）湘03民终554号民事判决。湖南省湘潭市中级人民法院于2020年9月27日作出（2020）湘03民再11号民事裁定，裁定撤销湖南省湘潭市中级人民法院（2019）湘03民终554号民事判决及本院（2018）湘0304民初1997号民事判决，发回本院重审。本院于2020年11月6日重新立案。本案重审期间，因湖南裕兴产业管理有限公司的工商登记已注销，本院依法变更湖南裕兴产业管理有限公司的出资人湖南城建职业技术学院为本案被告（反诉原告）。本院依法适用普通程序，于2021年7月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李凌峰及委托诉讼代理人胡年喜、陈丽，被告（反诉原告）湖南城建职业技术学院的委托诉讼代理人谭小斌及李建炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凌峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《六号学生公寓经营性物业租赁合同》；2.判令被告赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失2987835.5元；3.判令被告赔偿原告因房屋质量缺陷造成的维修损失和营业损失计7882660元及因被告违约导致租赁物被腾空而赔偿杨丽香装修损失7万元（增加诉讼请求）；4.判令被告负担原告的律师费37.8万元（一审律师费14.8万元、二审律师费18万元、高院再审律师费5万元）及被告承担原告因维权垫付的房屋质量鉴定费9.9万元（增加诉讼请求）；5.判令被告返还原告履约保证金30万元及返还物业押金1万元（增加诉讼请求）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月10日，李凌峰与湖南裕兴产业管理有限公司（以下简称裕兴公司）就裕兴公司代为管理的湖南城建职业技术学院6号楼学生公寓项目C签订《六号学生公寓经营性物业租赁合同》，之后双方又签订了补充协议，合同约定原告租赁物业从事宾馆经营，租赁期限从2013年9月1日起至2023年10月31日止。双方还约定了违约责任，若裕兴公司提供的房屋存在严重缺陷影响正常经营，给原告造成损失的，原告有权要求裕兴公司赔偿损失。合同签订后，原告投入资金近600万元对租赁物进行了全面的装修。2014年1月，原告经营的湘潭高新区城苑酒店正式营业，但自营业以来，承租房屋停水停电、配套的热水系统和电梯的债务纠纷、房屋渗漏开裂等问题（包括但不限于整栋楼外墙结构性渗漏、楼内墙面渗水、墙面开裂），一直严重影响酒店的正常经营。原告通过口头或书面的方式多次向裕兴公司反映问题，要求裕兴公司对渗漏房屋进行维修，却一直未能得到解决，房屋霉变现象十分严重，造成酒店客源大量流失，严重影响了酒店的正常经营，给原告带来了巨大的经济损失。2014年，为了继续经营，原告自行更换了因渗漏而变形、霉变的地板和墙纸，但房屋渗漏问题未得到解决。在原告继续提交报告请求对房屋进行维修后，2015年10月10日，裕兴公司向原告发出《关于整治解决6号楼项目C漏水等工程质量问题的通知》，决定对原告承租房屋存在的工程问题进行全面排查和维修，要求原告详细登记、汇总工程质量问题，并承诺委托被告湖南城建职业技术学院基建处在规定时限内完成维修工作。然而，此后施工方除了在2015年12月用半天时间对部分房间的窗台瓷片缝隙进行了涂料处理外，再未采取其他维修措施。鉴于裕兴公司怠于解决房屋渗漏问题，且原告在2016年5月提交的书面报告反映房屋渗漏导致原告酒店内部装修损坏且经济损失仍然存在扩大的情况，并继续要求对渗漏房屋进行维修的请求未得到回复，原告于2016年6月起未再支付租金。2016年10月，原告再次提交书面报告请求被告对渗漏房屋进行维修。2016年12月至2017年1月，原告停业两个月配合房屋维修，但被告仅对诉争房屋的渗漏最严重的局部位置剔除原装饰层、抹灰层后重新抹灰、滚涂防水材料、刮白、填缝、对解决渗漏问题无济于事。2017年1月4日，原告致函被告，称因渗漏问题造成原告经济损失，提出如该次维修仍不能解决房屋渗漏、开裂等问题，无法达到酒店正常经营的需求，请求与被告解除租赁合同、减免房租并按照原告投资额作出赔偿。然而，被告不同意解除租赁合同，且房屋渗漏问题在被告维修后未能解决，持续影响原告正常经营，故原告仍未付租。2018年1月17日，裕兴公司以原告欠租为由起诉至法院，要求原告继续履行合同、支付欠租及滞纳金，同时要求原告承担诉讼费用，后于2018年3月撤回起诉。2018年5月8日，裕兴公司撤并清算组向原告发出《解除合同通知函》，以原告欠租为由要求解除双方租赁合同。原告为更好地协调矛盾、避免不必要的冲突，委托律师回函称，原告是在支付3年房租后，由于裕兴公司多年来未解决房屋渗漏等质量问题，为避免自身损失继续扩大而不再支付租金，并非违约，希望被告能与原告协商赔偿因房屋质量问题造成的损失数额，妥善解决纠纷。由于被告未作积极回应，原告从要求被告继续履行租赁合同，转变为以提前解约系被告违约所致为由提起诉讼，要求被告赔偿原告因提前解约所遭受之装修损失，赔偿因房屋质量缺陷造成的维修损失和营业损失，返还原告履约保证金30万元，并要求被告承担诉讼所支出的律师代理费。经湖南吉利价格评估有限公司评估鉴定，因房屋建筑工程质量给原告造成的维修损失和营业损失合计7882660元。另原告为装修租赁物经营酒店投入5975671元，经评估报告确认装修部分的残值为2987835元。经裕兴公司出资人湖南城建职业技术学院于2016年7月29日作出解散裕兴公司的书面决定，并向湘潭市市场监督管理局提交简易注销登记申请，湘潭市市场监督管理局于2020年6月23日向裕兴公司作出《准予简易注销登记通知书》，决定准予裕兴公司简易注销登记。鉴于裕兴公司提供给原告的租赁物存在严重质量缺陷，严重影响了原告酒店的正常经营，给原告造成了巨大的经济损失，更在长期持续违约的情况下要求提前解约，应当承担违约责任和赔偿责任，且双方曾就减免房租和赔偿损失等事宜多次协商未果。原告为维护合法权益，向法院起诉。被告湖南城建职业技术学院辩称，1.被告与李凌峰之间的租赁合同早已依法解除，李凌峰请求诉讼解除已无事实基础。被告于2018年5月8日向李凌峰送达了《解除合同通知书》，依照合同法第九十三条、九十六条规定，租赁合同自被告解除通知到达时解除，李凌峰亦未在法定期间内提出异议，已实际发生合同解除的效果，故李凌峰诉请解除合同，早已失去了诉讼解除合同的前提和基础；2.导致租赁合同解除的原因在于李凌峰的根本违约行为，被告履行了合同义务，故李凌峰请求被告赔偿其剩余租赁期内的装修残值损失、租赁房屋的维修损失和营业损失均无事实和法律依据。①案涉房屋经竣工验收合格，不存在严重质量缺陷，被告不构成根本违约，依据双方的租赁合同不应承担赔偿责任。案涉房屋按照我国现行房屋建筑质量规范，经竣工验收合格，表明该房屋不存在严重质量缺陷，李凌峰不存在向被告索赔的法定或约定事由。李凌峰在对承租房屋进行装修前已充分了解并自愿接受房屋现状属实，原一、二审判决对此事实认定完全正确。李凌峰在装修前或至迟在装修动工时已明知所承租房屋的现状，其明知部分租赁房屋可能存在墙体渗水、卫生间墙角渗水等轻微质量问题，但仍继续装修并开业使用。可见李凌峰自愿接受该租赁物现状，并作出了该渗水问题不会影响房屋使用目的的合理预测。况且被告应李凌峰请求免除其三个月的租金，也是考虑了房屋可能存在轻微渗漏的问题而给的补偿。租赁合同的订立及条款内容系双方真实意思表示，应当作为确定双方权利义务的基本依据。双方订立的《六号学生公寓经营性物业租赁合同》中明确约定，“……但乙方认可本合同订立时承租房屋的现状，如房屋状况没有明显恶化的，不视为甲方违约”（第14条第1款）、“……乙方不得以屋顶、墙面、或卫生间渗漏为由单方面终止合同或减少、延付租金。”李凌峰之所以与被告订立如上条款，正是基于其对建筑物屋顶、墙面等可能渗水但却不至于影响使用的合理预测，而在合同中作出合理的预见性安排，该种约定反映了双方的真实意思，且不违反法律法规的强制性规定，应当成为双方行使权利、履行义务的基本依据。按照双方租赁合同约定，被告收到李凌峰通知后，多次、及时对房屋进行了维修，如约履行了房屋维修义务，不存在违约行为，依法不应承担责任。②李凌峰拒付租金的行为构成根本违约，依据合同应当承担相应的违约责任，其反而向被告诉请赔偿，属典型的“恶人先告状”。李凌峰不具有拒付租金的先履行抗辩权，该拒付行为就是单方、根本违约。且不说案涉房屋是否存在足以对原告的营业带来影响的渗水、开裂等质量问题，即便存在些许问题，也显然不属于严重质量缺陷，故此只要未达到“严重质量缺陷”的程度，按照合同，原告也无权拒付或者延付租金，其所谓的先履行抗辩权显然不存在。实质上，原告拒付租金既没有法定依据，也没有合同依据，其行为就是单方、根本违约。③因李凌峰的根本违约行为导致合同解除，且李凌峰也没有充分证据证明其装修价值，其装修残值损失应由其自身承担。如上所述，本案纠纷系李凌峰拒付租金的单方、根本违约行为引发，被告并无违约行为，也无其他过错，根据过错责任这一基本的归责原则，且不说李凌峰未能证证明其存在装修残值损失以具体数额，即便李凌峰确实存在一定的损失，根据合同法及双方的租赁合同约定，该损失也应当由李凌峰自行承担。且李凌峰提交的评估鉴定报告只是其单方委托的鉴定机构在委托人未提交证明其装修投资的规划设计、图纸、装修合同、采购合同、物品清单、竣工验收资料、结算书、付款凭证、纳税证明等基本的证据前提下做出的一个“理论评估价格”，其中597万元的装修投资完全不具有客观性，根本不能采信。④李凌峰诉请赔偿其维修损失和营业损失，同样缺乏基本的事实和法律依据。案涉房屋的维修都是由被告完成的，李凌峰并未进行维修，其仅是依据租赁合同约定向被告报告，由被告安排维修，现李凌峰诉请维修损失，没有任何事实依据。李凌峰若真维修了，应当提交证据证明其自行维修的事实，如与维修人订立的维修合同、维修费用票据、支付凭证、维修材料采购单据等。恰恰相反，李凌峰仅凭其提交的评估鉴定报告中有10万元的维修损失，而该鉴定机构明确表示李凌峰并未提供每次维修的具体方案、采购物品清单、验收资料文件及完税凭证等资料，其只是根据李凌峰提供的银行转账电子回单和收款收据，得出的一项所谓鉴定意见。故该维修损失鉴定实属子虚乌有，该签定结论缺乏起码的事实依据，完全不能采信。李凌峰没有营业损失，也没有举出充分的证据证明其遭受了损失，更没有证据证明少数房屋轻微渗水与其损失之间具有因果关系，故其所谓的营业损失请求应予驳回。首先，李凌峰提交的评估鉴定报告中所谓损失金额完全不能采信。众所周知，酒店经营是一个动态行为，取决于经营者的经营理念、经营场所的地理位置、外部环境、配套设施、经营服务的标准、质量、内容，甚至经营者自身的人脉关系等多种因素，综合起来共同决定酒店的入住率高低，进而决定经营的好坏。现鉴定报告中根本没有体现房屋渗水发生前后入住率高低的变化情况，更没有具体的依据标准，但却无中生有地出现了一个48％的受损比例，进而得出56个月酒店损失778万多元的荒唐结论!若依此报告，酒店一个月的经营损失则高达14万多元，而月租金才6.6万元，如此的话即便酒店关门，被告每月还要倒赔李凌峰7.4万元，正常思维之下可谓荒谬。48％的受损比例究竟是如何得出的?报告中没有任何计算依据，作为鉴定评估机构来说，首先要有事实，然后进行严谨科学的计算和推理，最后才能得出科学的让人信服的结论。因此，被告认为鉴定评估完全丧失了严谨性、科学性，简直就是糊涂账。其次，鉴定报告根据同规模酒店的一般入住率来衡量该酒店的营业损失也显属错误。因为不同地段的酒店入住率相差很大，即便是同一地段的酒店，其经营状况也会有天壤之别，有的利润丰厚，有的亏损倒闭，此类情况生活中比比皆是。所以建立在这种错误基础上的鉴定报告哪有具体针对性和客观性可言呢?又怎能采信呢?诚如原二审判决所认定的，“该报告中没有同地段、同档次的酒店同期营业收入进行对比，营业损失受政策宏观调控、酒店内部管理服务、营业成本、同行业竞争等因素的影响，该报告不足以客观反映营业损失”，该认定显然言之有理、无疑是正确的。再次，李凌峰主张因房屋渗水给其造成了营业损失，理应提交相应的证据证明存在因果关系。但被告未曾看到这些证据，所以完全不能证明存在营业损失，更不能证明系房屋轻微渗水造成了损失。最后，退万步而言，即便因案涉房屋的轻微渗水确实造成了李凌峰一定营业损失，如前述其主张的装修残值损失类似，李凌峰对房屋可能存在的轻微渗水早有预见，双方在租赁合同中也早已作出相应的约定，李凌峰同样无权向被告索赔。3.李凌峰向被告交纳的履约保证金依法不应返还。根据双方租赁合同约定，李凌峰拖欠租金超过一个月或拖欠水电费达三个月，被告可单方面解除合同，收回房屋，所交租金和履约保证金不予退还。故此，李凌峰诉请返还其履约保证金没有法律依据，应予驳回。4.李凌峰要求被告支付其律师代理费没有法律依据，应予驳回。租赁合同中没有约定被告有支付李凌峰律师代理费的合同义务，李凌峰的该项诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。综上，李凌峰拒付租金的行为构成根本违约，应承担支付租金及滞纳金的合同义务，其诉讼请求没有事实和法律依据，请贵院依法驳回。原告李凌峰为支持其诉讼请求，向本院提交了下列12组证据：第一组：1.李凌峰身份证复印件；2.湖南裕兴产业管理有限公司营业执照、企业登记信息、湘建职院院发[2016]38号《关于同意解散裕兴公司的决定》、准予简易注销登记通知书；3.湖南城建职业技术学院事业单位法人证书。证明内容：原、被告诉讼主体身份适格。第二组：1.《六号学生公寓经营性物业租赁合同》；2.《六号学生公寓经营性物业租赁合同》的补充协议。证明内容：1.根据双方合同约定，被告交付的毛坯房需含各类用房外门窗，管道井防火门，楼梯间防火门，且该毛坯房需先由基建处代表学校验收，再实际交付给原告；2.双方明确约定，原告租赁涉案租赁物的经营项目为宾馆（培训用房），用于住宿和培训，租赁期限自2013年9月1日至2023年10月31日止，被告的义务包括2013年9月1日前将所出租的毛坯房交付原告；3.《租赁合同》第六条费用项目是卫生管理费，而非被告主张的物业费，且卫生管理费是以原告与湘潭裕兴物业管理有限公司为作为双方当事人根据实际需要可能发生的费用，与本案所涉的租赁合同关系无关；4.合同期内如出现渗漏（包括屋顶及外墙面），由被告负责维修；5.被告提供的房屋存在严重质量缺陷影响正常使用，给原告造成损失的，有权要求赔偿。第三组：1.湖南城建职业技术学院6号学生公寓项目C鉴定报告（2021.7.8）；2.照片一组及录像光盘一张；3.关于房屋渗水问题的报告（2014.4.18）、关于房屋修缮和减免房租的报告（2015.6.29）、关于请求房屋维修的报告（2015.7.14）、关于请求房屋维修及承担钢结构屋顶费用的报告（2015.9.28）、关于整治解决6号楼项目C漏水等工程质量问题的通知（2015.10.10）、对承租6号学生公寓项目C房屋质量问题的检查报告及附件（2015.10.14）、关于请求房屋维修的报告（2016.10.31）、关于请求减免房租的报告（2016.10.31）、关于请求补偿及减免房租的报告（2017.1.4）；4.客房维修统计表（2016.12-2017.4）、前期维修工程量统计一览表（2017.4.27-2017.5.2，统计至2017.4）、防水维修质量回访记录表及房屋工程质量问题明细表（2017.7.4）、客房维修统计表（统计期间为2017.7-2017.12）；5.2019年4月16日申请书、现场勘查笔录。证明内容：1.涉案房屋在结构、构造、质量上均存在严重瑕疵及自有缺陷，导致整栋楼都存在渗水、开裂质量问题：第一，整栋楼外墙墙体及窗户存在渗水质量问题，导致外墙（含非窗台所在墙面、楼道、楼梯间、伸缩缝处）墙体发霉、粉刷层脱落，导致窗台处墙体发霉、粉刷脱落，导致原告装修及更换的墙纸发霉、脱落、地板霉变；第二，屋顶、屋面板存在既有缺陷及开裂，发生屋面板发霉、渗水，导致降水通过上述既有缺陷及裂缝位置从屋顶渗透至楼内各层；第三，整栋楼楼板存在既有缺陷，并有裂缝，导致日常生活用水通过上述既有缺陷及裂缝位置渗透至楼内各层，屋顶、二层至五层楼板、天花板均存在渗水；第四，整栋楼屋顶、外墙、楼板持续渗漏导致房内明显空气湿度大，加上房屋设计不合理，房内通风性能差，导致整栋楼墙体出现返潮、发霉、墙体开裂，导致原告装修霉变、脱落、地板霉变；2.原告自2014年1月因酒店北面外墙及西边面向马路的窗户附近墙面渗水严重向被告报告反映，并在2014年3月自行花费近10万元更换因房屋渗水而受损严重的墙纸和地板，至2017年一直不间断地持续反映房屋质量问题，并持续明确陈述房屋渗水等质量问题持续影响经营，导致经济损失(至2015年10月统计渗漏房屋时，总计房间数115间的该酒店，存在渗漏问题的房屋多达100多间）；3.自原告于2014年1月第一次反映房屋渗水问题，被告一直没有解决该租赁物整栋楼的渗漏问题：被告至2015年12月才对房屋进行了第一次维修（只是对部分房间窗台面瓷片缝隙进行了半天的维修）、在2016年12月至2017年1月对部分房屋进行维修、在2017年3月至2017年4月对部分客房进行维修，但截至2017年7月此前维修的绝大部分房间仍然存在渗漏现象，2017年7月至2017年12月，被告对约100间客房再次进行维修，截至本案原审二审期间的2019年4月16日，经原告书面申请，合议庭法官肖瑞芳、唐逊对城苑酒店进行了现场勘查，拍摄了房间内的照片，非常直观地看到房屋渗漏严重的事实情况，在调解笔录中直接表明让被告代理人向校领导汇报，尽量协调处理本案。上述事实充分证明该租赁物整栋楼的房屋渗漏问题一直没有得到解决，截至2019年4月16日，租赁物的渗漏情况仍然十分严重，且因渗漏导致的装修装饰损坏严重；4.因2013年底租赁涉案租赁物以来，房屋渗水开裂问题始终伴随(至2015年10月统计渗漏房屋时，总计房间数115间的该酒店，存在渗漏问题的房屋多达100多间），导致酒店无法正常经营，原告就解决诉争房屋质量问题以及减免房租、退还已经交纳的租金和请求赔偿损失等问题多次与被告沟通，并请求解除租赁合同，但被告除了用停水停电等方式胁迫原告负债交纳房租，不同意解除租赁合同，也没有对原告的上述请求作出任何积极回应。第四组：湖南吉利价格评估有限公司价格评估报告书（吉利司评[2018]第128号）(评估附件)。证明内容：经评估，原告因房屋建筑工程质量造成的维修损失和营业损失共计788.2660万元，原告对城苑酒店前期投资的评估价格为597.5671万元。第五组：个人业务凭证。证明内容：原告支付给被告30万元履约保证金。第六组：1.《湘潭城苑酒店装饰工程合同书》；2.发票；3.银行电子回单2张；4.收条；5.证明。证明内容：1.2013年8月28日，原告与高斌签订湘潭城苑酒店装饰工程合同书，高斌是该酒店的装修人，并约定竣工日期为2013年11月12日。2.湘潭城苑酒店装修进场时间为2013年9月6日，因被告作为出租房交付的房屋未竣工验收，不具备装修的基础条件，且土建方一直在进行整改和返工，造成装修工期延期，直到2013年12月28日才完工。第七组：1.收据；2.北京银行电子回单2张；3.湘潭城建职业技术学院内部往来结算收据；4.中国建设银行网上银行电子回单2张；5.水费缴纳通知2张。证明内容：原告曾交付被告水费41327.76元。第八组：收据。证明内容：2013年12月20日，原告交付给被告装修保证金2万元中的1万元转为履约保证金。第九组：收款收据。证明内容：原告2016年7月11日所交电费5000元，因未充入电表，将该笔款项用于冲抵房租。第十组：1.鉴定申请书（2018年10月15日）、再审案件办理情况表、申请书（2019年7月8日）、（2019）湘民申2517号民事裁定书（2019年10月29日）、执行案件信息表、限制消费令（2019年12月10日）；2.（2020）湘0304民初909号民事调解书、转账支付凭证（6.6万元）。证明内容:1.二审判决下达后，被告于2019年7月1日申请了强制执行，原告及时提交了高院已立案证明（2019年6月14日立案、7月1日成立合议庭）和执行异议申请书（7月8日大堂承包超市提交的执行异议申请、7月9日原告提交的执行异议申请），明确指出涉案租赁物存在严重渗水、开裂等质量缺陷，然而，经原告在一审、二审多次提出对房屋质量鉴定的申请，一审、二审均未对该房屋进行任何鉴定，如果强令执行，势必造成现有证据无法保存，故为维护自身合法权利，请求裁定中止原判决执行；2.岳塘区人民法院执行局在既未对上述申请书进行审查，也没有裁定驳回的情况下，于2019年7月16-18日与被告撬锁入室，被告将酒店布草（床上用品）和家具搬至学校仓库后，将其余基础设施、空调及电器等全部侵占，并于2019年7月22日开始改造成学生宿舍。原告投资的700余万元资产，经过一场因房屋质量问题引起的租赁纠纷就全部变成被告的了。在省高院下达的中止执行裁定后，被告时至今日仍然持续将原告投资的700多万的资产据为己有，强行侵占、使用；3.2019年10月29日在高院下达中止执行的裁定后，岳塘区法院执行局依然于2019年12月10日对原告下达了限制消费令；4.原告作为经营者的城苑酒店与杨丽香签订承包合同，出租给杨丽香的商铺。因被告在本案租赁合同纠纷原二审判决作出后申请强制执行，城苑酒店出租给杨丽香的商铺被法院腾空，直接导致杨丽香因无法继续经营起诉原告赔偿。原告因赔偿杨丽香装修损失支付的7万元，系被告违约给原告造成的经济损失，应由被告承担。第十一组：房屋质量鉴定费用垫付转账凭证。证明内容：为对涉案租赁物进行房屋质量鉴定，原告垫付了99000元。第十二组：《民事委托代理合同》（2018.2.8）、发票、《民事、行政案件委托代理合同》（2019.2.18）、《民事、行为案件委托代理合同》（2019.6.5）、收据、银行转账凭证。证明内容：原告为维护自身合法权利在原审一审、原审二审、再审程序中支出的律师费37.8万元，依法依约应由被告承担。被告湖南城建职业技术学院为证实其辩解意见，向本院提交了下列6组证据：1.《建设工程分部分项工程质量验收记录、建设工程施工质量验收申请报告》、《建设工程质量评估报告、建设工程竣工验收资料》、《建设工程竣工验收备案表》、《高新校区6号楼学生公寓房屋建筑工程质量保修书》、《备案证》等复印件各一份，拟证明诉争房屋经竣工验收并备案，不存在严重质量缺陷的事实；2.《六号学生公寓经营性物业租赁合同》、《补充协议》复印件各一份，拟证明（1）诉争房屋存在的渗水现象不属于严重质量缺陷的合同事由；（2）即便在发现有渗水问题时，也是由李凌峰向被告报告，再由被告进行维修，李凌峰未自行维修，没有维修损失；（3）李凌峰自愿接受房屋在未竣工情况下进行装修，故双方特别约定发生房屋渗水问题是由被告维修，不存在赔偿损失的问题；3.《关于6号学生公寓设计变更申请》、《关于请求免除装修期租金的报告》、《关于扩大会议室面积的报告》、《关于请求支付垫付工程款的报告》复印件各一份，拟证明（1）李凌峰于2013年7月提前进场装修房屋时进行了变更，对房屋渗水问题存在相应责任，若的确是窗户渗水问题，通过照片和其报告表明，李凌峰对此已接受并自行进行了装修，责任后果应由其自行承担；（2）被告还根据李凌峰的报告给予其三个月免租期，李凌峰从中得到了相应补偿，双方据此签订了补充合同；4.《解除合同通知函》、《律师函》复印件各一份，拟证明被告于2018年5月8日向李凌峰送达了解除合同的通知，李凌峰于2018年5月22日向被告送达了律师函一份，表明其已收到被告通知解除函的事实；5.《2014-2017年继续教育培训班入住城苑酒店人数统计》，拟证明因省住建厅相关培训政策发生变化，导致入住人数急剧减少，进而导致李凌峰可以放大房屋轻微渗漏质量问题，而违约拒付租金；6.《汇报》、《报告》、《通知》、《工作函》各一份，拟证明李凌峰酒店经营状况一直不好，并多次违约欠付租金，房屋轻微渗漏并未影响其正常经营。反诉原告湖南城建职院技术学院提出反诉，诉讼请求：1.判令确认反诉原告(以湖南裕兴产业管理公司名义)、被告于2013年7月10日签订的《六号学生公寓经营性物业租赁合同》，自反诉原告出具的解除合同通知书于2018年5月8日到达反诉被告时解除；2.判令反诉被告立即腾空租赁反诉原告的房屋，恢复原状，并交付反诉原告（开庭时撤回）；3.判令反诉被告向反诉原告支付自2016年6月1日起至2018年5月8日止的租金1578890元及违约金(依合同按5％每天计算，截止至2018年5月8日违约金为2805775.45元)，并支付2018年5月8日以后至腾房交付之日2019年7月16日止的房屋占有使用费及违约金(依合同按双倍租金计算);4.判令反诉被告支付欠缴的水费、物业费，截止至2018年7月30日水费为25788.88元，截止至2018年6月30日物业管理费为343564元，支付电费47.3万元（电费为增加的诉讼请求）;5.判令反诉被告负担反诉原告的律师费20万元;6.由李凌峰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月10日，反诉原告（以湖南裕兴产业管理有限公司名义）和反诉被告签订了《六号学生公寓经营性物业租赁合同》（以下简称“合同”)，约定反诉原告将其6号楼学生公寓项目C出租给反诉被告作为酒店经营。合同第四条约定月租金为66070元。第五条约定反诉被告的水电费按照自来水公司、电业局价格于每月5日前向反诉原告财务部缴纳。第六条约定反诉被告的物业费向反诉原告下属物业公司财务室缴纳。反诉被告以租赁房屋进行酒店经营，名为湘潭高新区城苑酒店，合同初期双方均依约履行。但自2016年5月开始，反诉被告以房屋渗漏为由拒付租金、水费及物业费。按合同约定，至2018年5月8日反诉被告拖欠租金1578890元，依约产生滞纳金2805775.45元;至2018年7月30日欠缴水费25788.88元;至2018年6月30日欠缴物业管理费343564元。合计4754018.33元。反诉原告经过多次不断催告，反诉被告以各种理由推诿，致使反诉原告收取未果，更让人无法接受的是反诉被告还先行起诉反诉原告，且标的巨大，有讹诈之嫌。据此，反诉原告为维护自身合法权益而提起反诉。反诉原告认为，反诉被告拒付租金、水电费、物管费的行为已经严重违反合同约定，构成根本违约，符合反诉原告单方解除合同的约定，故反诉原告通知解除合同的行为合法有效，应予确认。同时依合同约定反诉被告负有向反诉原告支付租金、房屋占有使用费、水电费、物管费和承担违约责任的义务，故请求支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告李凌峰辩称，1.李凌峰不存在违约行为。涉案租赁物存在严重质量缺陷，湖南城建职业技术学院未依法依约提供符合使用用途和合同目的的租赁物，且经多次要求未维修解决，导致李凌峰无法正常使用，合同目的无法实现，违约方是湖南城建职业技术学院。①李凌峰租赁涉案租赁物的用途为宾馆(住宿和培训用)，而自李凌峰2013年底承租以来，房屋渗漏、开裂问题始终伴随，有证据显示，李凌峰自2013年9月6日收房，至2014年1月就因酒店北面外墙及西边面向马路的窗户附近墙面渗水严重的问题向湖南城建职业技术学院反映质量问题，并在2014年3月自费10万元更换因房屋渗水严重受损的墙纸和地板;截至2015年10月统计渗漏房屋时，总计拥有115间客房的该酒店，超过100间存在渗漏问题(渗漏客房比例超过85％)，此外楼道、板梯间、楼项等公共区城也存在大面积渗漏、开裂，且湖南城建职业技术学院在李凌峰多次持续反映房屋渗漏、开裂问题，要求维修的情况下(自2014至2017年间，书面报告7次以上)，一直未将上述质量问题维修解决;截至2017年12月，因约100间客房仍然存在渗漏问题，湖南城建职业技术学院再次进行维修。上述事实充分证明该租赁物整栋楼的渗漏、开裂问题一直没有得到解决。且直至本案原二审期间进行现场勘查的2019年4月16日，经李凌峰书面申请，合议庭法官肖瑞芳、唐逊对城苑酒店进行了现场勘查，拍摄了房间内的照片，非常直观地看到房屋渗漏严重的事实情况，在调解笔录中直接表明让湖南城建职业技术学院代理人向校领导汇报，尽量协调处理本案。证明截至2019年4月16日，租赁物的渗漏情况仍然十分严重，且因渗漏导致的修装饰损坏严重。综上，房屋渗漏、开裂问题一直未得到解决，湖南城建职业技术学院未依法依约提供符合使用用途和合同目要求的租赁物。②房屋质量鉴定报告显示，涉案租物因自有缺陷存在严重质量问题，导致整栋楼结枃性渗漏、开裂，湖南城建职业技术学院未依法依约提供符合使用用途和合同目的的租赁物。根据湖南城建职业技术学院6号学生公寓项目C鉴定报告(2021.7.8)，涉案租赁物在结构、构造、质量上均存在严重自有缺陷，导致整栋楼都存在渗水、开裂质量问题:第一，整栋楼外墙墙体及窗户存在渗水质量问题，导致外墙(含非窗台所在墙面、楼道、楼梯间、伸缩处)墙体发霉、粉刷层脱落，导致窗台处墙体发霉、粉刷脱落，导致原告装修及更换的墙纸发霉、脱落、地板霉变;第二，屋顶、屋面板存在既有缺陷及开裂，发生屋面板发霉、渗水，导致降水通过上述既有缺陷及开裂位置从屋顶渗透至楼内各层;第三，整栋楼楼板存在既有缺陷，并有裂缝，导致日常生活用水通过上述既有缺陷及裂缝位置渗透至楼内各层，屋顶、二层至五层楼板、天花板均存在渗水;第四，整栋楼屋顶、外墙、楼板持续渗漏导致房内明显空气湿度大，加上房屋设计不合理，房内通风性能差，导致整栋楼墙体出现返潮、发霉、墙体开裂，导致装修霉变、脱落、地板霉变。上述严重的质量问题，导致租赁物外墙(不仅包含窗台所在墙面，还包含非窗台所在墙面)、屋顶、屋面板、楼板均渗水，导致隔墙等众多墙体开裂，导致李凌峰投资的装修装饰因长期处于湿度超高的环境中而不断霉变、产生异味，虽经李凌峰在2014年自费更换墙纸和部分地板，但至2015年10月已严重到让超过85％的房间及众多公共区域出现肉眼可见的明显渗漏、霉变、脱落情况。加上前期投标，李凌峰为经营城苑酒店前后投资超过700万元，湖南城建职业技术学院在租赁期间提供的上述租赁物，绝不符合李凌峰的使用用途和合同目的，导致李凌峰的合同目的无法实现，李凌峰有权主张解除合同、要求湖南城建职业技术学院承担违约责任。③涉案租赁物的结构性渗漏、开裂的质量问题，需要经过一段时间的使用，才能让渗水浸透墙体、浸泡装修装后显现出来，而李凌峰在接收涉案租赁物进场装修时，并未被湖南城建职业技术学院告知该租赁物存在整栋楼结性渗漏、开裂的质量问题，且《租赁合同》第八条中的试水验收也根本无法让李凌峰得知租赁物的结构性渗漏、开裂质量问题，故李凌峰接收租赁物进场装修时，并非表明自愿接受该房屋未来可能出现的结构性渗漏、开裂的严重质量问题。④李凌峰进场后所做装修和消防设计均由湖南城建职业技术学院规划设计院院长陈芳(院长朱向军夫人，在2016年10月湖南裕兴产业管理有限公司撤销前一直是该公司副总经理)设计，设计及施工图纸均由设计院提供，设计费20万元按照要求支付给了湖南省建筑工程集团(学校的上级主管部门)设计研究院湘潭事务所(15万)、湖南城建职业技术学院规划设计院(5万)，且装修和消防施工均经申请并获得湖南城建职业技术学院的批准同意，湖南城建职业技术学院作为建筑类专业院校，已通过审核评估的行为确认了装修方案不会影响房屋质量，且李凌峰所作装修没有改变客房的主体结构，其装修并不会导致房屋渗漏，不是导致涉案租赁物结性渗漏、开裂的质量问题的原因。倘若租赁物真的因所做的装修和消防设施出现渗漏的质量问题，也全部是因湖南城建职业技术学院的过错导致，不利后果应当由湖南城建职业技术学院承担。⑤李凌峰自2014年起饱受涉案租赁物渗水、开裂等质量问题困扰，在湖南城建职业技术学院长期怠于解决房屋质量问题，至2015年10月渗漏客房数量超过100间，导致城苑酒店无法正常经营的情况下，仍坚持支付租金到2016年，此后在房屋质量问题长期未能解决的情况下拒绝继续支付租金，系行使先履行抗权，合理合法。2.李凌峰不存在违约行为。本案租赁合同是持续履行的双务合同，收房时涉案租赁物是否获得竣工验收以及在《租赁合同》中对收房时的房屋质量作何约定，均不能免除出租方在租赁期间全程应向承租方提供符合使用用途和合同目的租赁物的这一主要合同义务，湖南城建职业技术学院因交付给李凌峰的租赁物存在严重质量问题、在租赁期间提供的租赁物不符合使用用途和合同目的，是构成持续违约的违约方。①本案租赁合同是持续履行的双务合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”以及《租赁合同》第二条租赁物用途的约定，湖南城建职业技术学院应在租赁期间全程向李凌峰提供符合使用用途和合同目的的租赁物，是法定也是约定义务。②根据原一审庭审笔录13页，李凌峰在2013年9月6日收房时，并不知道案涉租赁物还没有验收备案，其是在依法投标并中标，依据中标后依法签订的《租赁合同》所约定的交付时间进行收房，且收取的是湖南城建职业技术学院这一专业建筑院校的校内房产，有足够的理由产生合理信赖，相信房屋不存在严重的质量问题，相信依法招标的该项目房屋肯定能够依法取得竣工验收报告。并且，在交付涉案租赁物要依法取得竣工验收，是湖南城建职业技术学院依法应履行的法定义务，并非李凌峰的合同义务，不能将湖南城建职业技术学院未履行法定义务的不利后果，在毫无事实和法律依据的情况下，要求李凌峰承担。③《补充协议》中减免3个月租金是因湖南城建职业技术学院整改返工耽误李凌峰装修而做出的补偿，并无任何内容显示减免3个月租金是湖南城建职业技术学院就房屋结构性渗漏、开裂质量问题对李凌峰的补偿。④《租赁合同》并无任何内容约定了物业费，只提到了卫生费，且该卫生费并不是《租赁合同》的合同主体间产生，而是李凌峰与第三人湘潭裕兴物业管理有限公司根据实际需要可能产生的费用，与本案无关。⑤《租赁合同》和《补充协议》中，并没有任何内容明确告知李凌峰租赁物存在结构性渗漏、开裂的严重质量问题，《租赁合同》第八条约定的是收房时根据试水验收可以察觉的房间内防水区域的渗漏瑕疵，而本案租赁物经质量鉴定存在的是结构性渗漏、开裂，是严重程度完全不同的质量问题，是两码事，不知湖南城建职业技术学院作为专业建筑类院校，为何一直进行混淆。前面已经阐述，租赁物的结构性渗漏、开裂，是需要一段时间才能显现出来的严重质量问题，通过收房时对房间内的防水区域进行试水验收，是无法检验得知的。李凌峰按照《租赁合同》第八条“甲方交房时，乙方应对每个房间有防水要求的区域进行试水验收，若无渗漏则视为甲方已交付符合合同使用要求的房屋”约定，对房屋进行试水验收后接收房屋，只能证明涉案租赁物在交房时，房间内的防水区域没有明显渗漏，但是该条约定不能证明李凌峰知晓整栋租赁物未来会出现结构性渗水、开裂，更不能证明李凌峰同意接收、使用存在结构性渗水、开裂这一严重质量问题的租赁物，更不能证明租赁物在租赁期间一直是符合使用用途和合同目的的。⑥《租赁合同》和《补充协议》中，并没有任何内容约定称“承租方一旦接收房屋，则出租方可以就此免除在租赁期间提供符合使用用途和合同目的租物”，且《租赁合同》明确约定出租方湖南城建职业技术学院承担房屋屋顶、外墙面渗漏的维修义务，充分证明不管在《租赁合同》中对收房时的房屋质量作何约定，均不能免除出租方在租赁期间全程应向承租方提供符合使用用途和合同目的的租赁物的这一主要合同义务。3.在湖南城建职业技术学院无法提供符合使用用途的合同目的的租赁物导致李凌峰的合同目的无法实现、构成根本违约的情况下，李凌峰作为已前后在城苑酒店投资数百万元的守约方，依法享有要求湖南城建职业技术学院学院维修、继续履行合同的权利，湖南城建职业技术学院提出的“李凌峰在原一审中起诉继续履行合同可证明房屋渗水现象不影响正常经营”观点，没有任何事实和法律依据。①李凌峰依法享有要求维修、继续履行合同的权利，也享有要求解除合同的权利，其有权自主选择行使哪种权利，湖南城建职业技术学院作为未提供符合使用用途的房屋又怠于履行维修义务的违约方，无权要求李凌峰必须行使解除合同的权利。②在原一审起诉前，李凌峰因酒店无法正常经营，已就解决房屋质量问题以及减免房租、退还已交租金和赔偿损失等问题多次与湖南城建职业技术学院沟通，并请求解除租赁合同，但湖南城建职业技术学院除了用停水停电等方式追使李凌峰继续交租，未同意解除租赁合同，也未对李凌峰的请求作出任何积极回应，李凌峰鉴于湖南城建职业技术学院的上述消极应对态度，结合湖南城建职业技术学院在《租赁合同》第八条中要求的“乙方不得以屋顶、墙面或卫生间等有渗漏为由单方面终止合同”，考到自身已经在城苑酒店投资数百万元用于装修装饰，选择行使“要求维修、继续履行合同”这一合法权利，完全符合法律规定和合同约定。4.湖南城建职业技术学院无视提供的房屋存在严重质量缺陷严重影响正常经营的客观情况，怠于履行维修的合同义务，在李凌峰起诉赔偿损失、继续履行合同时，恶人先告状反诉李凌峰拖欠租金，在一审、二审中未如实陈述，在李凌峰多次申请房屋质量鉴定的情况下，回避租赁物存在的严重质量缺陷问题，刻意混淆“房间内防水区域渗漏的质量瑕疵”与“租赁物结构性渗漏、开裂的严重质量问题”，导致原一审、二审判决事实认定不清、法律适用错误，更通过违法申请强制执行将租赁物强制腾空，此后将租赁物维修、改造成学生公寓，将包括基础设施、空调及电器等财产在内的李凌峰投资的700多万元资产据为己有，严重损害了李凌峰的合法权利，应当承担李凌峰因此遭受的各项损失。①根据《民法典》第七百一十三条“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，在出租人未履行维修义务的情况下，承租人自行维修是法律赋予的权利而非义务，湖南城建职业技术学院未将因房屋质量导致的质量问题完成修复，未能提供符合使用用途及合同目的租赁物，导致李凌峰在2016年6月后行使先履行抗辩权不再交纳房租的不利后果应由湖南城建职业技术学院承担。②根据《租赁合同》第十四条第一款“甲方提供的房屋存在严重质量缺陷影响正常经营，给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿乙方相关损失。但乙方认可本合同订立时承租房屋的现状，如房屋状况没有明显恶化的，不视为甲方违约”，租赁物在合同订立时、租赁物交付时均未显露存在结构性渗水、开裂质量问题，湖南城建职业技术学院亦未告知，李凌峰所认可的“租赁物现状”是“租赁物不存在结构性渗水开裂质量问题”，然而租赁物因自身固有缺陷在李凌峰收房装修后在2014年1月起情况明显恶化，该质量缺陷严重影响正常经营，依据该条规定，李凌峰有权要求赔偿损失，就已经依法委托评估机构所确认的经营损失应由湖南城建职业技术学院承担。③李凌峰在原一审中针对经营损失已经依法履行了举证义务，而湖南城建职业技术学院作为违约方，对于李凌峰提交的评估报告不予认可也不重新申请评估，且在李凌峰多次申请房屋质量鉴定的情况下，回避租赁物存在的严重质量缺陷问题，刻意混淆“房间内防水区城渗漏的质量瑕疵”与“租赁物结构性渗漏、开裂的严重质量问题”，导致原一审、二审判决事实认定不清、法律适用错误，更通过违法申请强制执行将租赁物强制腾空，导致城苑酒店的现场全部未能被保存，因此产生的所有不利后果应当由湖南城建职业技术学院承担，李凌峰委托评估机构所做的评估报告是认定经营损失和前期经济投入的唯一依据，应予采信。5.在签订、履行《租赁合同》、《补充协议》的过程中，虽然李凌峰个人与湖南城建职业技术学院在形式上是平等主体，但是湖南城建职业技术学院作为招标方和出租方有天然优势，个人处于明显劣势，只能无条件接受湖南城建职业技术学院提出的合同条款，并且湖南城建职业技术学院使用的是对自身有利、试图免除自身主要合同义务、剥夺李凌峰主要合同权利的条款，权利义务设置完全不对等。《租赁合同》的所有条款，都是湖南城建职业技术学院为了最大程度规避自己今后可能的风险和责任，要求李凌峰所签，李凌峰作为对城苑酒店前后投入超过七百万元，严格依约支付租金长达三年多的诚实守信方，不应当为湖南城建职业技术学院滥用优势地位的行为买单，不应当为租赁物的严重质量缺陷买单，更不应当承担湖南城建职业技术学院无法交付、提供符合使用用途、合同目的的租赁物的违约行为买单。湖南城建职业技术学院提出第八条“甲方交付房屋是，乙方应对每个房间中有防水要求的区域进行试水验收，若无渗漏则视为甲方已交付符合合同使用要求的房屋”，试图免除其交付提供符合使用用途、合同目的的主要合同义务;湖南城建职业技术学院提出第十条“拖欠租金累计超一个月、拖欠水电费累计达三个月……甲方可单方解除合同，收回房屋，所交租金和履约保证金不予退还”，却在第八条提出“乙方不得以屋顶、墙面或卫生间等有渗漏为由单方面终止合同或减少、延付租金”，无限放大自己合同解除权的同时，试图剥夺李凌峰的解除合同的权利;湖南城建职业技术学院在第十四条约定“甲方提供的房屋存在严重质量缺陷影响正常经营，给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿乙方相关损失”的同时，提出“但乙方认可本合同订立时承租房屋的现状，如房屋状况没有明显恶化的，不视为甲方违约”，试图剥夺李凌峰追究湖南城建职业技术学院违约责任、主张损失赔偿的权利；湖南城建职业技术学院在第十五条提出“乙方未按时缴纳租金等费用的每延迟一天加收5％的滞纳金”，赋予自己收取异常高于正常水平的滞纳金的权利，但在《租赁合同》、《补充协议》中对李凌峰收取违约金的权利只字未提。6.被告解除通知书是明显的违法解除，是因为被告的违约行为造成了本案的纠纷，而不是原告违约，故该解除通知书是没有法律效力的，且原告2018年5月22日亦向被告发送了律师函，对其怠于维修义务、房屋质量问题进行了阐述，也表明了行使抗辩权，不支付租金，这是原告明确表示了不同意被告的合同解除通知，并行使抗辩权。7.原告提供的鉴定营业损失及装修损失，被告提出了质疑，但均是对评估方方法和依据质疑。最高人民法院民事诉讼证据的规定，根据一方当事人自行委托有关部门提出的鉴定作出的结论，被告应当有证据证明足以反驳李凌峰提交的鉴定结论是错误的，且还应申请法院重新鉴定，但本案中被告既未提交任何证据，只是臆测认为对评估方法和依据错误，不足以推翻李凌峰所提交的评估报告。综上，李凌峰认为，湖南城建职业技术学院所提之诉讼请求既无事实根据，又无法律依据，本案所涉租赁合同纠纷系由湖南城建职业技术学院持续违约、根本性违约以及违法侵害李凌峰个人合法财产权利导致，李凌峰不是违约方，而是受害方，不应承担违约导致的法律责任，请求驳回湖南城建职业技术学院针对李凌峰提出的全部诉讼请求。反诉原告湖南城建职院技术学院为支持其反诉请求，向本院提交了下列4组证据：1.《六号学生公寓经营性物业租赁合同》、《补充协议》、欠付租金计算表各一份、《门面租金催缴通知书》三份、《工作联系函》一份、《水费缴纳通知》、《物业服务费缴纳通知》各一份，《城苑宾馆拖欠租金协商意见》、城苑酒店交租明细、《湖南平正电力咨询有限公司鉴定意见书》，拟证明（1）双方约定了诉争房屋租期从2013年9月1日起至2023年10月31日止，月租金66070元；（2）自2016年5月开始，李凌峰未付租金、水费及物业费至今；（3）按合同约定，至2018年5月8日李凌峰拖欠租金1578890元，依约产生滞纳金2805775.45元，至2018年7月30日欠缴水费25788.88元，欠付电费47.3万元，至2018年6月30日欠缴物业管理费343564元，以上合计5227018.33元；（4）反诉原告分别于2017年9月21日、2017年10月27日和2018年8月15日向其催缴租金，并向李凌峰催收水费和物业费的事实，当时催缴人系湖南城建职院技术学院，是因湖南裕兴产业公司正在撤并清算，权利义务由湖南城建职院技术学院暂时承担，而由其履行的通知行为；2.《解除合同通知函》、《律师函》复印件各一份，拟证明反诉原告于2018年5月8日向李凌峰送达了解除合同的通知，李凌峰于2018年5月22日向反诉原告送达了律师函一份，表明其已收到反诉原告通知解除函，双方租赁合同自2018年5月8日解除的事实；3.《关于请求减免房租的报告》、《关于请求补偿及减免房租的报告》各一份，拟证明李凌峰分别于2016年10月31日和2017年1月4日向反诉原告申请补偿及减免租金的事实，还证明反诉原告对诉争房屋进行了维修，李凌峰并未维修损失的事实；4.《委托代理合同》一份，拟证明反诉原告委托湖南湘孟律师事务所代理本案，应支付20万元代理费，该费用依合同应由李凌峰承担的事实。反诉被告李凌峰未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经过法庭调查，本院认证如下:1.李凌峰欠付租金的事实。对李凌峰与湖南城建职业技术学院均提交的证据《六号学生公寓经营性物业租赁合同》及补充协议，本院予以认定。结合本案查明的事实，李凌峰按合同约定将租金缴纳至2016年5月底。2.水费和物业费。对湖南城建职业技术学院提交的证据《水费缴纳通知》、《物业服务费缴纳通知》的真实性，本院予以认定，均能说明李凌峰欠付水费和物业费的事实，具体数额结合本案查明的事实再综合认定。3.租赁房屋的质量问题。对李凌峰提交的《关于房屋渗水问题的报告》、《关于房屋修缮和减免房租的报告》、《关于请求房屋维修的报告》、《关于请求房屋维修及承担钢构屋顶费用的报告》等证据，以及湖南省宏尚检测技术股份有限公司作出的SFJD202100025《湖南城建职业技术学院6号学生公寓项目C鉴定报告》，本院予以认定，均能说明湖南城建职业技术学院的租赁房屋存在渗漏开裂等多处质量问题。4.对湖南城建职业技术学院提交的《解除合同通知函》，本院予以认定。经审查，可以证明湖南城建职业技术学院于2018年5月8日因李凌峰欠付租金而通知李凌峰解除合同的事实。5.对李凌峰提交的证据《湘潭城苑酒店装饰工程合同书》、鉴定损失发票、银行电子回单等的真实性，本院予以认定。经审查，本院对李凌峰对租赁房屋进行装饰装修的事实及装修残值予以认定。6.对李凌峰提交的证据（2020）湘0304民初909号民事调解书的真实性，本院予以认定。该证据能够证明李凌峰所经营的湘潭高新区城苑酒店因租赁房屋被强制腾退赔偿杨丽香7万元的事实。7.履约保证金。对李凌峰提交的证据《个人业务凭证》，本院予以认定，能够证明其交给湖南城建职业技术学院履约保证金30万元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月10日，李凌峰（乙方）为经营湘潭高新区城苑酒店，与湖南城建职业技术学院下属的湖南裕兴产业管理有限公司（甲方）经协商一致签署《六号学生公寓经营性物业租赁合同》，合同中约定：“一、甲方租给乙方6号楼学生公寓项目C，建筑面积6607平方米，毛坯房。二、乙方租赁甲方物业所从事的经营项目为：宾馆（培训用房），限于住宿和培训，不含餐饮。三、租赁期从2013年9月1日起至2023年7月31日止。四、本合同租金总额为7928400元，租金标准为10元/平·月，即月租金为66070元，全年按12个月计算，年租金为792840元，每年应交租金分两次缴纳，合同签订之日缴纳第一年的半年租金396420元；租金自2013年9月1日起计算至2023年9月1日，同时乙方向甲方交纳房屋履约保证金为30万元，由投标保证金充抵。履约保证金不计息，因乙方过错扣除保证金的，当不足30万元时，须在每年9月1日前补足，在乙方归还房屋之日起三个工作日退还。首次半年租金396420元从投标保证金中扣除，租期时间为：2013年9月1日至2014年2月底。以后每年3月1日前缴纳3月1日至8月31日租金，9月1日前缴纳9月1日至下一年2月底租金。五、乙方交纳水电费标准为：电1.20元/度；水费3.27元/吨（含水电损耗、公共用电分摊，水电价格随自来水公司、电业局价格调整相应调整）。每月5日前到甲方财务部缴纳。六、卫生管理费：本合同卫生管理范围是指该项目临街公共区域的卫生保洁及乙方生活垃圾运出校园（乙方生活垃圾必须自行运送倒放于甲方校园内唯一设置的垃圾站，因装修产生的建筑垃圾必须拖离学校自行处理），不包括乙方经营范围内的清扫和安全防护。卫生管理由甲方下属的湘潭裕兴物业管理有限公司负责，第一年卫生管理费按1元/平方米·月价格收取。卫生管理费随市场行情酌情增加，原则上每2年为一次调整期（具体调整价格另签补充协议）。乙方须于每月5日前到湘潭裕兴物业管理有限公司财务缴纳当月卫生管理费。七、甲方的义务1、2013年9月1日前将所出租的毛坯房交付乙方。……八、乙方的义务1、甲方交付房屋时，乙方应对每个房间中有防水要求的区域进行试水验收，若无渗漏则视为甲方已交付符合合同使用要求的房屋；合同期内如出现渗漏，由乙方负责维修。若合同期内屋顶及外墙出现渗漏，乙方应及时通知甲方维修，乙方不得以屋顶、墙面或卫生间等有渗漏为由单方面终止合同或减少、延付租金。2、租赁期间承租房屋及水电设施出现的损坏（属甲方过错造成的除外），乙方应及时报告甲方职能部门，由甲方进行收费维修，费用由乙方承担，维修费结算标准按同期维修定额计算；乙方同时应对给甲方造成的水、电及其他损失予以赔偿；如乙方拒绝赔偿的，则甲方在书面通知乙方后有权从履约保证金中扣除。十、乙方有下列情况之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋，所交租金和履约保证金不予退还：1、拖欠租金累计超过一个月；2、拖欠水电费累计达三个月；3、从事本合同禁止经营的项目；……十一、乙方确实存在经营不善等问题需要提前终止合同的，由乙方提前3个月向甲方提出书面申请并交足3个月租金，经甲方查实后可酌情提前终止该合同，但履约保证金不退还。……十二、租赁期满，乙方须于期满后三天内交付房屋，并应保证房屋及设施完好无损。乙方经营过程中增添的设施可自行拆除、处置。乙方因经营需要而进行的房屋装修所发生的费用由乙方自行承担，交还房屋时，甲方不进行任何补偿。十四、甲方的违约责任:1、甲方提供的房屋存在严重质量缺陷影响正常经营，给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿乙方相关损失。但乙方认可本合同订立时承租房屋的现状，如房屋状况没有明显恶化的，不视为甲方违约。2、甲方不得无故提前解除合同，由此造成的经济损失由甲方负担。十五、乙方违约责任:1、乙方未按时交纳租金水电物管费的每延迟一天加收5‰的滞纳金。3、乙方不得无故提前解除合同，如乙方未经甲方同意单方面解除合同的，则由此造成的甲方一切经济损失由乙方负责赔偿，且乙方投入的门面装修和设施设备甲方不予赔偿。十六、合同期满，乙方未能续签租赁合同的，或者乙方由本合同第十条约定情形之一，甲方通知解除合同的，乙方应及时交还房屋。乙方拒不交还的，延长期内租金按原租金加倍计收，甲方并可依司法程序要求乙方退还，由此所造成的案件受理费、律师代理费等一切费用由乙方承担；造成甲方损失的乙方负责赔偿，如乙方拒绝支付的，则甲方在书面通知乙方后有权从履约保证金中扣除，履约保证金不足以赔偿的，乙方应当另行支付。……”李凌峰与湖南裕兴产业管理有限公司签订《六号学生公寓经营性物业租赁合同》时，该房产尚未取得竣工验收许可证，租赁房屋系毛坯房。李凌峰接受租赁物后进行了装修装饰。2014年9月28日，李凌峰与湖南裕兴产业管理有限公司又签订了《的补充协议》，约定：1.延长合同租期3个月，即合同租期为2013年9月1日至2023年10月31日止；2.减免乙方2023年8月1日至10月31日共计3个月的租金和物业管理费。租赁房屋交付李凌峰经营酒店后，李凌峰多次向湖南裕兴产业管理有限公司反映租赁房屋漏水开裂等问题，并请求湖南裕兴产业管理有限公司维修、减免租金、赔偿损失等，先后以湘潭高新区城苑酒店的名义向湖南裕兴产业管理有限公司递交《关于房屋渗水问题的报告》、《关于房屋修缮和减免房租的报告》、《关于请求房屋维修的报告》、《关于请求房屋维修及承担钢构屋顶费用的报告》等。2015年10月10日，湖南裕兴产业管理有限公司向湘潭高新区城苑酒店发送《关于整治解决6号楼项目C漏水等工程质量问题的通知》，通知要求汇总登记工程质量问题，双方核实并限期维修。2015年10月14日，湘潭高新城区苑酒店回复湘潭裕兴物业管理有限公司，对房屋质量问题以及造成的损失进行了全面的检查，望贵司能协调有关部门对存在的质量问题尽早进行维修，并附表。2016年10月31日、2017年1月4日，湘潭高新区城苑酒店向湖南城建职业技术学院递交《关于请求房屋维修的报告》、《关于请求减免房租的报告》、《关于请求补偿及减免房租的报告》。湖南裕兴产业管理有限公司接到报告后对房屋进行了维修。2017年7月，李凌峰在防水维修质量回访记录中反映，维修的房间大部分仍存在渗漏现象。合同履行过程中，李凌峰按合同约定将租金缴纳至2016年5月底。2016年7月，李凌峰将所交的电费5000元用于冲抵房租。2017年9月21日、2017年10月27日、2018年8月15日，湖南城建职业技术学院向李凌峰发送《门面租金催缴通知书》，请其支付拖欠的租金、违约金及相关费用等。2018年5月8日，湖南裕兴产业管理有限公司向李凌峰发送司清组函发（2018）1号《解除合同通知函》，告知李凌峰因其严重违反合同，公司依据合同的约定解除租赁合同。2018年5月22日，李凌峰委托律师致函给湖南裕兴产业管理有限公司，要求协商解决房屋质量问题造成其损失事宜。2018年1月12日，湘潭裕兴物业管理有限责任公司向李凌峰下达《物业服务费缴纳通知》，要求其缴纳2014年3月1日至2018年1月12日的物业服务费306564.8元。2018年8月15日，湖南城建职业技术学院后勤与保卫处向李凌峰下达《水费缴纳通知》，要求其缴纳水费25788.88元。2018年9月6日，李凌峰因要求湖南裕兴产业管理有限公司从根本上解决外墙渗水问题并减免租金未果诉至本院。湖南裕兴产业管理有限公司则以李凌峰未按约缴纳租金、水电费等为由提出反诉请求。本院于2018年12月28日作出（2018）湘0304民初1997号民事判决，判决：1.确认《六号学生公寓经营性物业租赁合同》于2018年5月8日解除；2.湖南裕兴产业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付李凌峰已形成附合的装饰装修物残值损失60万元；李凌峰自本判决书生效之日起十日内一次性支付湖南裕兴产业管理有限公司房屋租金1338450元。两项冲抵后，李凌峰需支付湖南裕兴产业管理有限公司738450元（后续房屋占有使用费自2018年5月9日起按合同约定的月租金标准66070元/月计算至实际腾房之日止）；3.李凌峰自本判决书生效之日起十日内一次性给付湖南裕兴产业管理有限公司水费25788.88元、物业管理费23344元；4.驳回原告李凌峰的其他诉讼请求；5.驳回反诉原告湖南裕兴产业管理有限公司的其他反诉请求。李凌峰与湖南裕兴产业管理有限公司均不服提起上诉。湖南省湘潭市中级人民法院经过二审于2019年5月28日作出（2019）湘03民终554号民事判决，判决：1.维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初1997号民事判决第一项；2.撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初1997号民事判决第二、四、五项；3.变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2018）湘0304民初1997号民事判决第三项为：李凌峰自本判决书生效之日起二十日内一次性给付湖南裕兴产业管理有限公司水费25788.88元、物业管理费23344元；4.李凌峰自本判决生效之日起二十日内腾退所租赁的湖南裕兴产业管理有限公司的房屋，并一次性支付湖南裕兴产业管理有限公司房屋租金1338450元，违约金271151元及后续房屋占有使用费（该费用自2018年5月9日起按合同约定的月租金标准66070元/月计算至实际腾房之日止）；5.湖南裕兴产业管理有限公司自本判决生效之日起二十日内一次性支付李凌峰损失赔偿款1200000元，已形成附合的装饰装修残值600000元；6.湖南裕兴产业管理有限公司自本判决生效之日起二十日内一次性返还李凌峰履约保证金30万元；7.驳回李凌峰的其他诉讼请求；8.驳回湖南裕兴产业管理有限公司的其他反诉请求。2019年7月16日，李凌峰所经营的湘潭高新区城苑酒店被强制腾退（现已改造成学生宿舍）。李凌峰向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2019年10月29日作出（2019）湘民申2517号民事裁定，指令湖南省湘潭市中级人民法院再审。湖南省湘潭市中级人民法院于2020年9月27日作出（2020）湘03民再11号民事裁定，认为原一、二审对违约责任、营业损失、装修残值等事实认定不清，裁定撤销本院（2018）湘0304民初1997号民事判决与湖南省湘潭市中级人民法院（2019）湘03民终554号民事判决，发回本院重审。2020年12月23日，李凌峰向本院递交《鉴定申请书》，申请对湖南城建职业技术学院6号学生公寓项C二楼至六楼房屋是否存在渗漏、开裂等质量问题（包括但不限于整栋楼外墙结构性渗漏、楼内墙面渗水、墙面开裂等）以及形成原因进行鉴定。本院委托湖南省宏尚检测技术股份有限公司进行鉴定。湖南省宏尚检测技术股份有限公司于2021年7月8日作出SFJD202100025《湖南城建职业技术学院6号学生公寓项目C鉴定报告》，结论与分析：统计现场检测结果，主要存在以下三种问题：①窗台处墙体发霉、粉刷层脱落；②外墙（含非窗台所在墙面、楼道、楼梯间、伸缩缝处）墙体发霉、粉刷层脱落；③屋面板存在渗水痕迹；④楼板存在渗水痕迹；⑤内墙墙体发霉及开裂。就上述问题分析如下：①窗台处墙体发霉、粉刷脱落，②外墙（含非窗台所在墙面、楼道、楼梯间、伸缩缝处）墙体发霉、粉刷层脱落。结合2017年4月维修记录可以看出：被申请人剔凿窗台处原装饰层、抹灰层、窗框底的窗台压顶及两侧塞灰，重新浇筑压顶混凝土和对窗框进行塞缝，铝合金玻璃重新打胶，对窗台处墙体、外墙（含非窗台所在墙面、楼道、楼梯间）墙体重新抹灰及涂抹防水涂料；对伸缩缝进行补漏及修复处理，2017年7月4日申请人在《防水维修质量回访记录表》指出此前维修的房间大部分仍存在渗漏现象，2017年7月-2017年12月裕兴公司对约100间客房再次进行维修。现场检测时，上述位置墙体发霉、粉刷层脱落情况明显较房内严重，因此，上述位置墙体发霉、粉刷脱落主要因外墙及窗户渗水所致。③屋面板存在渗水痕迹。结合2017年4月维修记录可以看出：被申请人曾因屋顶渗水对屋面防水进行防水修复处理，现场检测时，存在5处屋面板发霉、渗水的痕迹。其主要原因为降雨易通过既有缺陷及裂缝位置渗漏至下层。④楼板存在渗水痕迹。经现场统计，二层至五层天花板存在渗水痕迹共10处，其主要原因为日常生活用水易通过楼板既有缺陷或裂缝位置渗透至下层。⑤该房屋内墙墙体存在发霉、开裂现象，通过调查发现，当该房屋入室门关闭时，房内通风性能差，且明显空气湿度大，在常年干湿交替作用下，墙体出现返潮、发霉等现象，且其墙体湿度增加会导致砂浆强度降低，极易造成内墙墙体开裂。备注：由于申请人在本工程尚未竣工验收情况下提前进场装修。对房屋工程质量竣工验收结论有干扰作用，本次检测结论基于使用期间相关检测维修记录及现场勘查作出，对原工程验收结论正确性不予评价。另查明，2018年8月，李凌峰在向本院提起诉讼前单方委托湖南吉利价格评估有限公司对湘潭高新区城苑酒店前期的投资价值及房屋因建筑工程质量造成的损失价值进行鉴定，该鉴定机构作出吉利司评（2018）第128号价格评估报告书，评估意见为：（一）评估标的城苑酒店前期投资的理论评估价格为5975671元；（二）评估标的因故所造成的损失评估价格合计为7882660元。湖南裕兴产业管理有限公司未对湘潭高新区城苑酒店前期的投资价值及房屋因建筑工程质量造成的损失价值申请重新鉴定。再查明，2016年7月29日，湖南城建职业技术学院作出湘建职院院发（2016）38号《关于同意解散湖南裕兴产业管理有限公司的决定》，决定：同意产业公司解散注销；2.同意成立清算组等。2020年6月23日，湘潭市市场监督管理局对湖南裕兴产业管理有限公司作出《准予简易注销登记通知书》，决定准予湖南裕兴产业管理有限公司简易注销登记。2016年5月4日，杨丽香与李凌峰经营的湘潭高新区城苑酒店签订承包合同，将湘潭高新区城苑酒店大堂东北角的商铺100平方米出租给杨丽香用于经营乐尔乐超市。因李凌峰欠付租金违约导致租赁合同解除，租赁物被强制腾退，杨丽香无法经营。2020年3月9日，经本院调解，李凌峰经营的湘潭高新区城苑酒店自愿赔偿杨丽香装修损失7万元。本院认为,1.租赁合同解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，《六号学生公寓经营性物业租赁合同》约定：“李凌峰有下列情况之一的，湖南城建职业技术学院（原湖南裕兴产业管理有限公司）可单方面解除合同，收回房屋，所交租金和履约保证金不予退还：1、拖欠租金累计超过一个月；2.拖欠水电费累计达三个月……”。李凌峰按合同约定将租金缴纳至2016年5月底，经原湖南裕兴产业管理有限公司多次催缴未付租金，原湖南裕兴产业管理有限公司按照租赁合同的约定，于2018年5月8日向李凌峰发送《解除合同通知函》，解除租赁合同，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款的规定。本院依法认定李凌峰与原湖南裕兴产业管理有限公司间签订的《六号学生公寓经营性物业租赁合同》及《的补充协议》于2018年5月8日解除。2.租金、违约金、房屋占有使用费。《六号学生公寓经营性物业租赁合同》（八）约定：“原湖南裕兴产业管理有限公司交付房屋时，李凌峰应对每个房间中有防水要求的区域进行试水验收，若无渗漏则视为原湖南裕兴产业管理有限公司已交付符合合同使用要求的房屋；合同期内如出现渗漏，由李凌峰负责维修。若合同期内屋顶及外墙出现渗漏，李凌峰应及时通知甲方维修，李凌峰不得以屋顶、墙面或卫生间等有渗漏为由单方面终止合同或减少、延付租金等。”现通过审理查明的事实及结合SFJD202100025《湖南城建职业技术学院6号学生公寓项目C鉴定报告》，李凌峰按合同约定将租金缴纳至2016年5月底后欠付租金，违反了合同中的上述约定，李凌峰应认定为违约，租赁合同被解除。①《的补充协议》约定：“1.延长合同租期3个月，即合同租期为2013年9月1日至2023年10月31日止；2.减免乙方2023年8月1日至10月31日共计3个月的租金和物业管理费。”李凌峰的租期从2013年9月1日起至2023年10月31日止。现租赁合同提前解除，延期3个月的租金应从李凌峰欠缴的租金中扣除（从2016年6月欠缴），欠缴租金的时间顺延3个月，其欠缴的租金应从2016年9月至原湖南裕兴产业管理有限公司通知李凌峰解除租赁合同的2018年5月8日计算。故李凌峰应付湖南城建职业技术学院租金66070元/月×20个月＋66070元/月÷31天×8＝1338450元。此外，因李凌峰将所交的电费5000元用于冲抵房租，故李凌峰所欠湖南城建职业技术学院租金为1338450元—5000元＝1333450元。②《六号学生公寓经营性物业租赁合同》（十五）约定：“李凌峰未按时交纳租金水电物管费的每延迟一天加收5‰的滞纳金。”但结合本案的实际情况，李凌峰虽未按期缴纳租金违约，但原湖南裕兴产业管理有限公司交付的租赁物存在严重渗漏开裂等质量问题亦有过错，故对湖南城建职业技术学院要求李凌峰以租金1578890元为基数按合同约定的5‰每天计算至2018年5月8日的违约金2805775.45元的诉讼请求，本院依法不予支持。③《六号学生公寓经营性物业租赁合同》（十六）约定：原湖南裕兴产业管理有限公司通知解除合同的，李凌峰拒不交还房屋，延长期内租金按原租金加倍计收，该约定的房屋占有费明显过高，且租赁物确实存在渗漏水情况，本院认定从解除通知的次日2018年5月9日至实际腾退2019年7月16日按合同约定的月租金标准支付房屋占有使用费，故李凌峰给付给湖南城建职业技术学院的房屋占有费为66070元/月×13个月＋66070元/月÷31天×（23＋16）＝942030元。3.李凌峰要求湖南城建职业技术学院赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失2987835.5元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。从租赁合同的根本使用居住目的出发，出租方原湖南裕兴产业管理有限公司应保证其租赁房屋符合租赁合同的质量要求，现因租赁物出现大范围的渗漏开裂等质量问题导致李凌峰酒店经营受影响，虽原湖南裕兴产业管理有限公司维修过但依然存在渗漏开裂等质量问题。李凌峰租赁6号楼学生公寓项目C后，为做酒店对该公寓进行了装修装饰，后因租赁物的漏渗开裂等质量问题导致租赁合同无法履行而解除，李凌峰与原湖南裕兴产业管理有限公司各自均有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，由双方根据各自的过错承担相应的责任。租赁合同约定租赁期限为122个月，现原告已使用占有租赁物70个月，剩余52个月未使用，未使用期限占整个租赁期限的42.6%。结合李凌峰提交的吉利司评（2018）第128号价格评估报告书评估标的城苑酒店前期投资的理论评估价格为5975671元，剩余租赁期内装饰装修残值损失为：5975671元×42.6%＝2545636元。租赁合同虽然解除，但租赁物装饰装修无法拆除，参照该部分装饰装修物的市场行情及拆旧情况，以及李凌峰和湖南城建职业技术学院双方的过错情况，认定各自承担50%的比例，故湖南城建职业技术学院应给付李凌峰剩余租赁期内装饰装修残值损失1272818元。4.李凌峰能否要求湖南城建职业技术学院赔偿因房屋质量缺陷造成的维修损失和营业损失共计7882660元。本案中，①维修损失。李凌峰与原湖南裕兴产业管理有限公司在合同中约定了在合同履行期内房屋渗水问题的解决方式，其先后递交给原湖南裕兴产业管理公司《关于房屋渗水问题的报告》、《关于房屋修缮和减免房租的报告》、《关于请求房屋维修的报告》、《关于请求房屋维修及承担钢构屋顶费用的报告》等材料，原湖南裕兴产业管理公司对租赁物进行了维修。且李凌峰提交的证据不能证明其对租赁物进行了维修，故对李凌峰要求湖南城建职业技术学院赔偿因房屋质量缺陷造成的维修损失的诉讼请求，本院依法不予支持。②营业损失。通过本案查明的事实，结合SFJD202100025《湖南城建职业技术学院6号学生公寓项目C鉴定报告》的结论，被告提供的租赁物确有渗漏开裂等质量问题，而本案租赁合同的根本目的是作为酒店使用，租赁物质量问题与李凌峰的营业损失之间存在因果关系。但李凌峰并未提交充足证据证明因租赁物渗漏开裂等质量问题导致其具体的营业损失数额。本院酌情认定湖南城建职业技术学院赔偿李凌峰因房屋质量缺陷造成的营业损失为120万元。5.李凌峰是否欠缴水费和物业管理费。《六号学生公寓经营性物业租赁合同》约定，李凌峰对水费和物业管理费应履行缴费义务。李凌峰缴纳水费标准为3.27元/吨，每月每平方米卫生费1元，每月5日前缴纳至原湖南裕兴产业管理有限公司财务部。①水费。湖南城建职业技术学院要求李凌峰支付欠付水费25788.88元，有《水费缴纳通知》证明，本院依法予以认可。②物业费。《六号学生公寓经营性物业租赁合同》约定，卫生管理由甲方下属的湘潭裕兴物业管理有限公司负责，乙方须于每月5日前到湘潭裕兴物业管理有限公司财务缴纳当月卫生管理费。由此可知，李凌峰的物业费系缴纳给湘潭裕兴物业管理有限公司，与被告无关，故对被告要求李凌峰支付截止至2018年6月30日的物业管理费343564元的反诉请求，本院依法不予支持。6.履约保证金。因本案租赁合同解除，李凌峰与湖南城建技术职业学院双方均有过错，故本院认定湖南城建职业技术学院返还30万元履约保证金给李凌峰。7.湖南城建职业技术学院要求李凌峰承担电费47.3万元。现尚未有证据证实李凌峰欠付电费具体数额，也无证据证明李凌峰有窃电行为。故对湖南城建职业技术学院要求李凌峰承担电费47.3万元的反诉请求，本院依法不予支持。8.律师费的负担问题。本案中，李凌峰和原湖南裕兴产业管理有限公司均有过错，故李凌峰与湖南城建技术职业学院因诉讼所产生的律师费由各自负担为宜。9.李凌峰要求湖南城建职业技术学院承担杨丽香装修损失7万元。因李凌峰欠付租金违约导致合同被解除，且系李凌峰经营的湘潭高新区城苑酒店自愿赔偿杨丽香的损失，故对李凌峰要求湖南城建职业技术学院承担杨丽香装修损失7万元的请求，本院不予支持。10.李凌峰要求返还物业押金1万元，因物业押金不是湖南城建技术职业学院收取的，本院在此不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十五条、第五百九十二条、第七百零三条、第七百零四条、第七百零七条、第七百零八条、第七百一十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认《六号学生公寓经营性物业租赁合同》于2018年5月8日解除；二、李凌峰于本判决生效之日起十日内一次性支付湖南城建职业技术学院租金1333450元、房屋占有费942030元；三、李凌峰于本判决生效之日起十日内一次性支付湖南城建职业技术学院水费25788.88元；四、湖南城建职业技术学院于本判决生效之日起十日内一次性支付李凌峰已形成附合的装饰装修物残值损失1272818元；五、湖南城建职业技术学院于本判决生效之日起十日内一次性给付李凌峰营业损失赔偿款120万元；六、湖南城建职业技术学院于本判决生效之日起十日内一次性返还李凌峰履约保证金30万元；七、李凌峰与湖南城建技术职业学院因诉讼所产生的律师费由各自负担；八、驳回李凌峰的其他诉讼请求；九、驳回湖南城建职业技术学院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87920元，由原告李凌峰负担53000元，被告湖南城建职业技术学院负担34920元。反诉案件受理费23220元，反诉原告湖南城建职业技术学院负担11610元，反诉被告李凌峰负担11610元。湖南省宏尚检测技术股份有限公司的鉴定费99000元，由湖南城建职业技术学院负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 赖 浩 翔人民陪审员 黄 甬 慧人民陪审员 苏 石 安二〇二一年九月二十六日法官 助理 秦  溪书 记 员 曾龚一晔附本案法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。