河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀04民终4290号上诉人（原审被告）：河北XX房地产开发有限公司，住所地邯郸市。法定代表人：王某，该公司经理。委托诉讼代理人：崔某，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵某，男，1950年8月18日出生，汉族，住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：靳现，河北十力律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍南南，河北十力律师事务所律师。上诉人河北XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人赵某商品房预售合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。XX公司上诉请求：1、请求发还重审或撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人赵某承担。事实和理由：1、一审判决对涉案房屋的现状审查不清，认定错误。某一小区（原某二小区）9号楼规划在2017年7月已经进行了变更，9号楼不仅仅是面积的变化，其层数、户型也均有变化，且由毛坯房变为精装房，所涉房屋客观情况已经发生了重大变化，继续履行对上诉人显失公平。一审法院仅仅认定面积变化，且对面积变化要求上诉人和被上诉人通过协商或依据相关法律规定处理，明显是模糊判决，判决不明确且无形增加当事人诉累，没有从根本上解决上诉人与被上诉人的纠纷。2、一审判决认定XX会业务流转单为商品房买卖合同，属认定事实不清，适用法律错误。因9号楼规划改变，致使实际户型、面积、楼层等与流转单记载不符，不能再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的相关规定，认定XX会业务流转单为商品房买卖合同，实际构成的是商品房预约合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同，对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，因涉案房屋发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的重大变化，对该预约合同应予解除。赵某未提交书面答辩意见。赵某向一审法院起诉请求：1．判令被告履行双方之间房屋买卖合同义务，将位于邯郸市丛台区房屋为原告办理网签备案登记，待符合条件时协助申请人办理房屋产权权属证书；2．判令被告退赔实际面积小于合同面积部分的价款及赔偿款；3．本案的诉讼费用等相关费用由被告承担。事实和理由：2014年5月20日被告向原告以及案外李某1、靳某1、葛某1、曹某1借款共500万元，约定借款期限为2014年5月20日至2014年6月19日。借款到期后被告不能偿还该借款。经协商，约定被告将其名下邯郸市丛台区某二小区9号楼2单元402房屋出售给原告，上述欠款转为已付购房款，并收回借款合同，被告向原告出具购房款收据以及XX义务流转单约定具体出售房屋为某二小区9号楼2单元402号。在具备过户条件后，原告多次找到被告要求办理过户手续，但被告拒绝为原告办理网签过户手续，无奈为维护合法权益，故诉至法院。诉讼中，赵某将其第一项诉请明确为要求被告协助原告办理邯郸市某二小区9号楼2单元402房屋网签登记手续，待符合条件时协助申请人办理房屋权属证书。一审法院认定事实：2014年5月20日，XX公司向赵某、李某1、靳某1等借款共500万元，李某1作为出借人，XX公司作为借款人签订《借款合同》，约定借款金额500万元，每月利息为借款总额的5.5%。借期自2014年5月20日至2014年6月19日，逾期还款则合同借款期限自动变更为不定期借款。借款到期后，XX公司未按约偿还借款，经协商，XX公司将借款本息中的793,746元抵做购房款，售予赵某某二小区9-B402房屋，并于2016年4月26日出具收据，收据上载明“交款单位赵某，收款事由某二小区9-B402房款”，同时出具XX会业务流转单，该流转单上载明“客户姓名：赵某，会员号：9-B402，交款时间：2016.4.26，交款额：793746，优惠：抵李某1公司借款房不退不换，意向项目：某二小区，意向户型：115.37㎡”。后因XX公司拒绝办理网签手续，双方争议成讼。一审另查明，XX公司开发建设的某二小区9号楼于2017年6月份经邯郸市城乡规划局批准，调整了房屋户型设计，9-B402现为9号楼2单元402号。XX公司于2017年11月1日取得某二小区项目的商品房预售许可证。9号楼2单元402号房屋尚未进行实际勘测，已具备网签条件。XX公司表示该房屋现处于空置状态，未另行销售。一审法院认为，XX公司因欠付赵某借款，在借款到期后无法偿还，经双方协商，XX公司将涉案房屋售予赵某以房抵债，性质上属于对债务履行方式的变更。XX公司向赵某出具了房款收据以及XX会业务流转单，该流转单上载明了房屋位置、房号、面积、价款，具备了商品房买卖合同的主要内容，且赵某以抵顶借款的方式付清了购房款，双方之间形成了商品房买卖合同关系。XX公司以涉案房屋因设计变更导致面积发生变化，辩称原以物抵债协议无法履行，如继续履行对其公司明显不公平，对此，法院认为，涉案房屋虽然因设计变更导致房屋面积与原约定不符，但该房屋现实存在且未另售他人，亦无其他履行不能的法定事由，故以物抵债协议无法履行的辩称法院不予采信。至于面积差异问题，双方可以通过协商或依据相关法律规定另行处理。故赵某要求XX公司协助办理邯郸市某二小区9号楼2单元402房屋的网签登记手续的诉请，予以支持。对于赵某要求待房屋具备办理产权登记时XX公司应协助办理产权登记的诉讼请求，因现房屋不具备办理条件，故对该项请求不予处理。一审法院判决：一、河北XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助赵某办理邯郸市丛台区某二小区9号楼2单元402房屋的网签登记手续；二、驳回赵某其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由被告XX公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院查明事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，本案存在以下争议问题：（一）关于涉案房款收据以及XX会业务流转单的合同性质问题。XX公司与赵某以房抵债的约定是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据该约定，2016年4月26日XX公司为赵某出具了房款收据以及XX会业务流转单，该业务流转单上载明了客户姓名、交款时间、交款金额、项目名称、户型面积，具备了商品房买卖合同的主要内容，且赵某以抵顶借款的方式付清了购房款，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备＜商品房销售管理办法＞第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方之间形成了商品房买卖合同关系。（二）关于XX公司是否应协助赵某办理涉案房屋网签登记手续的问题。本院认为，XX公司与赵某之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，赵某有给付购房款的义务，XX公司有为赵某办理网签登记的义务，双方均应依法履行。本案中，赵某以抵顶借款的方式履行了付款义务，涉案房屋虽然在面积、层数、户型、装修等事项上均与建立合同时不一致，但该设计变化非买受人赵某原因导致，在赵某未要求解除合同和不存在履行不能事由的情况下，应继续履行，故XX公司应协助赵某办理涉案房屋网签登记手续。综上所述，XX公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人XX公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁国华审判员  武运红审判员  白 燕二〇二一年九月八日书记员  高 辰