贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2856号上诉人（原审原告）：罗儒君，男，1956年7月22日出生，汉族，住贵州省盘州市。被上诉人（原审被告）：贵州盘江至诚实业发展有限公司（曾用名称：贵州盘江至诚置业有限公司），住所地：贵州省六盘水市盘州市翰林街道盘江西路（盘江文化园），统一社会信用代码：91520222MA6DPNMLOA。法定代表人：孙佳华，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：董剑，男，系该公司副经理。一般授权委托诉讼代理人：李雪莹，女，系该公司员工。原审第三人：盘州市翰林街道办事处，住所地，贵州省六盘水市盘州市翰林街道南城居委会南城小区48栋（盘州市第四幼儿园旁），统一社会信用代码11520202314294160D。负责人：曹泽鹏，系盘州市翰林街道办事处主任。特别授权委托诉讼代理人：任文涛，贵州永达律师事务所律师。一般授权委托诉讼代理人：查良厅，贵州永达律师事务所律师。上诉人罗儒君因与被上诉人贵州盘江至诚实业发展有限公司、原审第三人盘州市翰林街道办事处确认合同无效纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2021）黔0281民初4499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗儒君上诉请求：判决确认上诉人与被上诉人2018年11月9日签订的前期物业服务协议无效，对已经提供的物业服务应参照政府指导价或协商处理。审理过程中，上诉人增加上诉请求如下：一、本案一、二审诉讼费用、证人出庭费用由败诉方承担；二、请求二审法院将其一审提交证据的质证情况记录在二审判决书中。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（1）对物业管理和物业服务概念没有区分清楚。“安置协议”和“会议纪要（按照《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性住房安居工程建设和管理工作的意见》）”中约定或同意被告进行物业管理是宏观物业事务性管理原则的意思，不是约定或同意被告直接进驻小区进行物业服务的意思；（2）对涉案小区物业服务是福利性还是市场性没有区分清楚；（3）对本案提供的“业主手册”和“证明”涉及的本案前期物业服务协议在业主手册里提供给业主并与交房钥匙捆绑签订有隐蔽违法性和格式条款技术性操作强制性交易问题没有进行认定；（4）判决认为被告入驻小区服务的资质“前期物业服务合同”得到行政主管部门确认没有依据；（5）对本案物业服务合同（协议）的公共性和特殊性没有区分清楚；（6）本案是否符合法规规定的前期物业服务合同可不招投标的条件没审清楚；（7）本案有《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》的区别，判决书混淆了名称。二、一审判决适用法律法规错误。（1）一审判决对法律法规强制性规定认定不准：认为《物业管理条例》第二十四条第二款和第五十六条对前期物业建设单位通过招投标程序选聘物业服务企业的规定不是强制性规定，以及判决认为《物业管理条例》第十一条《民法典》第二百七十八条第九百三十九条对业主共同表决选聘物业服务人（企业）的程序和主体资格的规定不是强制性规定，都是对法律法规强制性规定认定不准；（2）判决认为物业服务人与业主签订物业服务协议可以以“安置协议”和“会议纪要”为基础（程序依据）与业主（原告）签订公共性物业服务协议是适用法律逻辑错误；（3）判决仅以前期物业服务合同符合《物业管理条例》第二十十条规定为依据认定该合同有效不合法。《物业管理条例》第二十一条只是合同形式合法的条件之一，不是合同程序合法的效力性规定，第二十四条是前期物业合同程序规定；（4）对前期物业服务协议在业主手册中签订涉嫌格式合同以技术性操作强制交易，违反《消费者权益保护法》第二十六条规定，没有适用法律法规处理是适用法律法规不公。（5）对第三人开庭没有宣读的代理意见直接录在判决书里是否符合公开审判原则。（6）适用法律时效问题。按照“最高院关于适用，法典时间效力的若干规定”第一条规定，本案（签订前期物业服务协议）是《民法典》实施前的法律事实争议持续到现在仍然有效引起的争议，应当当时和现在的法律都可以适用；而且当时《合同法》对物业服务合同没有明确规定，只是说按照总则或参照相近法律法规规定处理，所以应当也适用《物权法》、《民法典》、《物业管理条例》等规定。一审判决只适用了原《合同法》规定。综上所述，本案一审判决认为原告没有提供证据不属实。本案所诉“前期物业服务协议”的签订情形在合同名称、主体、程序、意思表示（环境意志自由）等方面都违背了法律法规的强制性规定，其基础合同“前期物业服务合同”违背《物业管理条例》第二十四条第二款招投标强制性规定；该前期协议存在合同无效情形。贵州盘江至诚实业发展有限公司辩称，一、我公司已依照案涉合同切实履行了合同规定的义务。上诉人与我公司于2018年11月9日签订的《前期物业服务协议》，约定由我公司提供前期物业服务，我公司依照合同约定为上诉人提供物业服务，切实履行了合同规定的义务，上诉人也实际享受了物业服务。上诉人企图以确认《前期物业服务协议》无效的方式拒不承担缴纳物业服务费义务，不应得到支持。二、案涉合同系双方真实意思表示，没有应当认定为无效的事实和法定情形，应属有效。上诉人在明确自己所享有权利义务前提下，自愿与上诉人签订案涉合同，无欺诈、胁迫的情形，符合法律规定。因此，依法应予保护。三、上诉人诉称我公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》因未经过招投标而无效，该理由不成立。关于合同效力的审查法律有明确的规定，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《物业管理条例》中关于选聘物业服务企业的条款属于管理性规定，没有对民事行为的效力性进行明确界定。综上所述，一审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。盘州市翰林街道办事处述称，1、本案案涉合同并未违反法律强制性规定，系平等主体之间基于自愿原则所签订，内容也未违反法律强制性规定，且该合同已实际履行，该民事行为合法有效；2、上诉人所陈述的物业管理条例等属于行政法规或部门规章，其效力层级低于法律规定，关于物业服务合同效力审查在民法典第939条中有明确规定，本案建设单位是盘江精煤股份有限公司，其与上诉人签订的前期物业合同具有法律约束力；3、上诉人无权否定被上诉人物业服务资格，上诉人在明确自己享有权利义务前提下自愿与被上诉人签订案涉协议，且实际享受物业服务，现再次提出被上诉人不具有合法性，实际系否定被上诉人物业管理人资格，在一审诉讼过程中，被上诉人已经提供充足证据证实自己享有相应授权或合法协议授权，具备物业管理人资格；4、上诉人当庭所增加诉请与一审诉请并不一致，依照民事诉讼法的相关规定，该项请求不应当予以审查；5、上诉人当庭陈述经过举证、质证的证据并未在判决主文中记载，但法律并未强制规定举证、质证环节意见必须在判决主文中予以明确。综上，一审判决认定事实清楚，程序正确，应当予以维持。罗儒君向一审法院起诉请求：确认原告与被告于2018年11月9日签订的《前期物业服务协议（合同）》无效。一审法院认定事实：贵州省发展和改革委员会作出《关于调整贵州省盘江矿区煤矿棚户区改造综合治理项目责任主体的通知》（黔发改［2010］1698号），将盘县盘江矿区中央下放煤矿棚户区改造项目责任主体调整为原盘县人民政府，原盘县人民政府委托由贵州盘江精煤股份有限公司负责辖区内的棚户区改造工作。2014年2月25日，原盘县住房和城乡建设局作出《煤矿棚户区改造项目委托书》，委托贵州盘江精煤股份有限公司煤矿棚户区改造办公室（以下简称“煤矿棚改办”）作为贵州盘江精煤股份有限公司项目实施主体承担项目业主责任，享有项目业主权利，授权履行棚改工程项目设计招标、合同签订、工程管理，并组织实施贵州盘江精煤股份有限公司棚户区改造项目。2018年1月29日，煤矿棚改办与被告签订《前期物业服务合同》，约定由被告对棚改项目干沟桥小区（福泽家园）提供前期物业服务。2021年4月9日，盘州市住房和城乡建设局作出《党组会议纪要》（盘州住建党组议［2021］9号），该会议纪要中同意盘江矿区中央下放煤矿棚户区改造项目和国有工矿棚户区改造项目由贵州盘江精煤股份有限公司下属全资子公司贵州盘江至诚置业有限公司进行物业管理，物业管理费按照盘州市发展和改革局批复进行收取。2014年12月12日，煤矿棚改办与原告签订《盘江矿区中央下放煤矿棚户区改造安置协议》，原告安置于盘县干沟桥中心区，该协议中约定：由煤矿棚改办对棚改房进行前期物业管理和房产管理，负责物业管理工作并按市场化原则收取物业管理费用，盘县干沟桥中心区建设的棚改房由贵州盘江精煤股份有限公司物业管理分公司负责物业管理工作并按市场化原则收取物业管理费用。2018年11月9日，原告签署相关材料，并与被告签订《前期物业服务协议》，约定由被告提供前期物业服务。签订该协议后，原告领取房屋钥匙，并对房屋进行装修。一审法院认为，本案的争议焦点是：原被告签订的《前期物业服务协议》是否存在无效情形。原告与煤矿棚改办签订的《盘江矿区中央下放煤矿棚户区改造安置协议》中，明确约定前期物业服务由贵州盘江精煤股份有限公司设立的物业服务公司提供，并按照市场价收取费用。在交付房屋时，原被告又签订了《前期物业服务合同》，约定由被告对棚改项目干沟桥小区（福泽家园）提供物业服务。原告在签订的前述协议中，并未对确定前期物业服务企业以及具体的约定提出异议，应认定相关协议约定是原告的真实意思表示。其次，煤矿棚改办接受相关行政主管部门及贵州盘江精煤股份有限公司的委托和安排，组织实施棚改安置工作，并与被告签订了《前期物业服务合同》，约定由被告为棚改项目干沟桥小区（福泽家园）提供前期物业服务。煤矿棚改办的该行为符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，并得到了相关行政主管部门的确认。在此基础上，原被告签订了《前期物业服务合同》，故原被告签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定。至于原告建设单位未按照法定程序选聘前期物业服务单位，但对于前期物业服务企业的选聘程序并非法律法规的强制性规定，是偶发经过招投标程序并不能作为认定原被告签订的《前期物业服务合同》无效的理由。而原告称《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定选聘物业服务企业应由业主共同决定，应据此认定原被告签订的《前期物业服务合同》无效，但该规定并未规定前期物业服务企业的选聘应由全体业主共同决定，且被告在为棚改项目干沟桥小区（福泽家园）提供前期物业服务时业主尚未入住，客观上不可能通过业主共同决定前期物业服务企业，故原告的该理由不能成立，法院不予支持。综上，原被告签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告要求确认该协议无效没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日）第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告罗儒君的诉讼请求。案件受理费30元，由原告罗儒君负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1、证人门淑兰、敖某证言，上述证言证明内容无其他证据予以认定且其证明内容与本案不具有关联性，不予采信；2、图片及说明一份，对其真实性本院予以认定，但对其关联性及证明目的本院不予确认。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审认定的事实本院予以确认。另查明，上诉人认可2014年12月12日，煤矿棚改办与其签订《盘江矿区中央下放煤矿棚户区改造安置协议》中约定的盘江精煤股份有限公司物业管理分公司与被上诉人实际为同一公司，被上诉人于2021年5月17日由贵州盘江至诚置业有限公司更名为贵州盘江至诚实业发展有限公司。再查明，上诉人为证人出庭垫付相关费用共计400元。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人提出合同无效的主张是否成立。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，案涉协议的签订均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，一审适用《中华人民共和国民法典》实施之前的法律法规进行处理并无不当。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，有关合同无效的情形主要为审查是否存在民事法律行为无效的情形，现上诉人主张2018年11月9日双方签订的前期物业服务协议无效的理由与涉及合同无效的情形主要为被上诉人作为案涉小区的物业服务单位的选聘程序、收费标准、合同签订过程方面存在导致合同无效的情形，对上诉人提出的其余与合同无效情形无关的理由本院不予审查。上诉人提出的《贵州省物业管理条例》中关于选聘前期物业服务企业的规定属于行政管理性规定，一审法院认为不属于效力性强制性规定，并无不当。对上诉人提出签订协议过程中存在收费标准属于未适用主管部门批复标准，协议签订过程存在欺诈问题，现上诉人并未举证证明案涉小区的物业收费标准存在政府定价的情形，且其提出欺诈情形并不属于合同无效的情形，其提出被上诉人存在强制交易的情形亦无充分证据予以证实。对上诉人要求对已经提供的物业服务参照政府指导价或协商处理的诉讼请求，属于上诉人二审中提出增加的诉讼请求，在各方当事人调解不能的情况下，应由上诉人另行主张，本案不予处理。对上诉人要求在二审中将其一审提交的证据的质证情况记录在二审判决中，因其提出的该要求并不属于二审制作裁判文书中必须载明的文书要素内容，本院不予采纳。对上诉人垫付的证人出庭的合理费用400元，因此上诉人的上诉请求不能得到支持，应由上诉人自行承担。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人罗儒君负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年九月十六日法官助理 张 冰书 记 员 杨梦虹