辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终2473号上诉人（原审原告）：陈辉，男，1951年3月20日出生，汉族，退休职工，住锦州市松山新区。被上诉人（原审被告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市太和区曼哈顿东湖**201。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：原雯雯，该公司职员。委托诉讼代理人：秦岩，该公司法律顾问。上诉人陈辉因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0792民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈辉上诉请求：一、要求撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0792民初521号违背事实的民事判决书，以保证上诉人的合法权益。二、要求被上诉人按2008年11月11日与上诉人签订的《曼哈顿物业管理服务协议》（以下简称《协议》）第十三条第三款之规定，退还上诉人2016年7月至2017年6月间被以欺诈手段，被违规多收上诉人的物业费530元。并支付违约金1465元（《协议》规定违约金按违约金额的千分之三计取）。三、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0792民初521号民事判决书（以下简称521号判决书），无视上诉人在本案中提供的证据和证言，不顾客观事实，违背法律基本原则，上诉人要求给予撤销，理由如下：一、521号判决书中说：“当事人围绕诉讼请求原告提交了房照复印件、收费收据、服务协议、物业调整公告（521号判决书在这里很不严谨，应该写为物业费调整公告，因为物业费与物业是二个不同的概念），经查证属实本院予以采信。”判决书在这里另外又犯了一个逻辑错误。上诉人给法院提供的曼哈顿B1区物业费调整公告的复印件，是作为被上诉人违法违规的证据提供的。法院到底采信了什么？如果法院采信了支持上诉人申诉的这个证据，那么就应该在判决书中体现出来；如果法院采信了被上诉人的辩解，认为这个物业费调整公告是合法的，就应该在判决书中说明它合法的理由和法律依据，因为该民事案件就是围绕这个公告的合法性引起的，这个公告的性质是本案的关键。作为法律不能含糊其辞，应该泾渭分明非彼即此。法院如果按照当事人围绕诉讼请求，上诉人依法提供了证明被上诉人违法违规的证据，并经查证属实法院予以采信，那么521号判决书就是荒谬的。二、521号判决书中说：“关于原告的曼哈顿B1区第二次业主大会公告，该证明只是业主大会表决结果，做为会下一次洽谈物业服务合同的依据，而并未决定物业费收费标准，对原告提供的公告本院不予采信。”这只能说明法院对物业管理条例的无知。上诉人提供的曼哈顿B1区第二次业主大会公告，这个证据就是用来证明业主大会的这次决议，是针对被上诉人违法违规涨价物业费，专门解决小区当前物业费收费标准问题的表决结果。业主大会不是儿戏，当时小区全体业主遵照《物业管理条例》第十三条之规定，按照法律规定和合法程序组织召开，小区业主、街道、社区、区物业办全程监督下做出的会议决议。因为被上诉人当时是小区正在进行物业服务的前期物业，而且在服务过程中违法违规私自涨价物业费，这次业主大会是针对被上诉人的不法行为专门召开的（该次业主大会的开会原因和各程序文件、监督、鉴证证明都在档备查）。这次表决结果也不是小区“作为下一步洽谈物业服务合同的依据。”因为前期物业如果不接受业主大会关于这次具有针对性的物业费标准的决定，就没有下一步洽谈的可能。下一步与小区洽谈物业服务合同的应该是其他物业公司，因为其他物业公司有自己的服务范围和服务标准，小区业主大会完全会重新召开具有针对性的业主大会，重新表决包括物业费标准在内的全部条款，跟这次没有关系，二者也没有必然联系。所以521号判决书的这段表述是不准确的。另外，辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民初1790号民事判决书中表示：“本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，曼哈顿B1区第二次业主大会表决票、关于曼哈顿B1区业主委员会召开业主大会书面表决票验证的申请、参会人员登记表、第二次大会表决监督认证书、曼哈顿B1区业主第二次业主大会表决监督认证书、曼哈顿B1区第二次业主大会公告等材料载卷佐证，上述证据经开庭质证及审查，予以采信。”同一个法院同一类案件同一个证据，事隔仅半年，521号判决书面对同一个证据，却不予采信，难道同一个法院对同一类案件有二套判案标准吗？是法律的问题还是法院的问题。三、关于本案被上诉人的证据（物业费调整公告）和控辩双方的法律地位问题。被上诉人2016年3月的曼哈顿B1区物业费调整公告，是一种公然违法违规、侵害小区业主合法权益的行为（上诉人在一审诉状中己详细阐明，出示的相关证据也证明了这一点），对于上诉人的这方面申诉，一审庭审中有意躲避，521号判决书中也只字未提。这就有选择性执法的嫌疑。对于上诉人的质疑，对于双方提供的证据，法庭并没有进行充分的论证，法院凭什么就采信被上诉人的证据？法律依据何在？如果这样的话，上诉人的申诉和证据还有什么意义？开庭审理还有什么意义？何来的法律的公平正义。民法典第一章第四条明确规定：“民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。”521号判决书中看不到公平，感觉不到正义。另外，《曼哈顿物业管理服务协议》第六条乙方的权利义务中第五款双方约定：“依据本协议向甲方收取物业费及相关费用，接受全体业主及业主委员会的监督；根据实际情况经业主委员会审议和市物价部门的批准，物业公司可适时调整物业管理费及相关费用的收费标准。”本案被上诉人的物业费调整公告，不仅本身程序违法、又违反《协议》的约定，即没有小区业主委员会的审议同意，也没有任何代行小区业主委员会职责的部门和组织的审议同意的合法资料，野蛮拒绝业主和业主委员会的监督，己经演变成一种黑社会行为，被上诉人的物业费调整公告怎么会合法？他提供的这个法庭证据怎么就会被法院采信？双方平等的法律地位在法院并没有体现！四、关于本案被上诉人的证言问题。按521号判决书来看，法院不只是采信了被上诉人的证据，也采信了他们的证言。被上诉人辩称1：“原告所主张的2016年7月至2017年6月间多收取的物业费己经超过了法律规定的三年的诉讼时效，因此己经不具有提起诉讼的权利；”首先被上诉人承认多收了上诉人的物业费，其次才是诉讼时效问题。如果被上诉人的物业费调整公告不违法，根本不存在诉讼时效问题。“最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（2021.1.1）”中第十二条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出之日起中断。”2017年11月当上诉人知道自己的权益受到侵害后，和其他业主一起找到凌南街道要求维权，2017年11月27日凌南街道经与被上诉人沟通协商，委托东湖社区在小区贴出通知，承诺被上诉人按现行收费标准暂时为业主服务一段时间，直到相关问题的解决。但问题始终没有得到解决，2020年6月3日，上诉人通过松山新区信访办向凌南街道申请业主的合法权益（原始材料信访办不给当事人，法院可以调阅），所以上诉人认为诉讼时效应该在2020年6月3日以前己经中断。如果法院判定被上诉人的物业费调整公告违法，那么无效民事行为将不适用诉讼时效的规定。被上诉人辩称2：“在2013年该区收取物业费是经过锦州市物业行政机关收取，当时锦州市最低人员工资是900元，而到了2016年是1200元，在该种情况下物业公司仍按原来的收费标准将无法提供物业服务，因此其增加物业服务费收取价格，有合理性；”问题是在这里不是涨价物业费是不是合理，而是是不是合法的问题。国务院、省市《物业管理条例》中业主和业主大会篇章对这个问题都有明文规定，调整物业费要走合法程序，仅凭一纸物业公司的公告就涨价物业费是不可以的。小区业主针对此事开业主大会决定的物业费标准，前期物业公司只要在小区营业就一定要遵守。因为小区业主大会是自治组织，决定小区业主权益的是业主而不是物业公司，物业公司怎么能够凌驾于业主大会之上！民法典第280条和国务院、辽宁省的《物业管理条例》第十二条都明确规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”物业公司抵抗小区业主大会的决定，本身就是一种违法乱纪行为，没什么可说的，何来的合理性？被上诉人辩称3：“在2016年案涉小区不具有业主委员会，在这种情况下我们将物业费涨价的合理性和必要性，向当地的街道进行通告，街道根据住建部业主大会和业主委员会指导规则第五十三条，锦州市物业管理办法第七十一条，对于小区需要提高物业费的情况于2016年3月5日在小区内张贴物业费调整事宜进行公告，在公告之后社区委托物业公司进行书面征求意见，在3月30日将征求意见的结果在小区内进行公告，公告从2016年7月上调0.2元，因此整个小区调整物业费价格合理、合法，”业主大会可以以书面向业主征求意见的形式进行，问题是第一大会没有按照法律规定的程序进行，第二是物业公司的利益身份不合适，第三是当时的社区并没有委托物业公司在小区召开业主大会的权力。别说物业公司，在没有业主委员会的情况下就是街道和社区没有小区一定数量业主的提议和议案进行备案，他们随便开业主大会也不行。上诉人在这里质问被上诉人，业主大会是业主行使权力的组织，不是物业公司权力的工具。业主大会的召开是有一套法定程序的，你们贴一纸公告就叫合法吗？请问，业主的监督程序和鉴证在哪里？相关管理部门的监督程序和鉴证在哪里？国务院《物业管理条例》和辽宁省《物业管理条例》第十三条都明确规定：“业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”没有业主委员会的小区，街道可以代行其职责。但第一要有小区20%以上的业主提议，第二也要进行业主大会的合法程序。就仅凭这第一个程序就没有，你们怎么敢称自己的行为合理、合法？住建部业主大会和业主委员会指导规则第五十三条规定：“召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和帮助。”这项规定是指小区己经成立了业主大会而召开业主大会而言，跟物业公司何干！更不是物业公司违法乱纪的护身符。锦州市物业管理办法第七十一条的规定，是要求街道办事处针对进行改造后的老旧居民住宅区如何成立业主委员会的，如果小区业主大会无法成立的，街道可以指定社区代行其责。我们小区是改造后的老旧住宅吗？是业主大会无法成立吗？小区应该如何成立业主大会和物业公司在小区张贴涨价物业费公告是一回事吗？再说，针对民法典和国务院《物业管理条例》来说，住建部的指导规则和锦州市物业管理办法都是下位法，下位法不能与上位法相抵触，必须服从上位法。凡是涉及小区全体业主合法权益的事情，必须召开业主大会，按照法定程序来进行表决。《物业管理条例》就是国家为了保护业主的合法权益而制定的，目的就是为了防止有人违法乱纪。五、话退一万步说，就算是2016年小区业主大会是由街道和社区代行组织，完全按照业主大会的合法程序召开的，且物业费涨价决议的鉴证和监督材料完整无懈可击，并且决定合法生效，那么2017年小区成立业主大会后，在当年11月召开了第二次业主大会，专门针对小区物业费标准问题进行表决，其表决结果公布后生效，那么在这之前关于小区物业费标准的任何决定都将随之失效，这是最起码的法律知识。综上所述，上诉人认为521号判决书严重失实，适用法律不当，要求撤销。希望二审法院能够公平公正，维护法律的尊严，保护上诉人的合法权益。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，原审判决正确，事实清楚，应依法维持。陈辉向一审法院起诉请求：1、要求被告按2008年11月11日与原告签订的《曼哈顿物业管理服务协议》（以下简称《协议》）第十三条第三款之规定，退还原告2016年7月-2017年6月间以欺诈手段，违规多收原告的物业费并支付违约金（《协议》规定违约金按违约金额的千分之三之取）计2005.92元。（其中要求退还的物业费530元，违约金1465元）；2、诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：原告陈辉居住的锦州市松山新区曼哈顿B1区9-13号房屋，由被告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司提供物业服务。2016年7月起，被告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司将物业管理费每平方米上调0.2元，并进行公示。原告陈辉在经被告方示明后，按照上调的标准足额缴纳了物业费，现原告来院告诉请求被告退还2016年7月-2017年6月间多交纳的（上涨部分）物业费530元，并支付违约金1465元。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年，法律另有规定的，依照其规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日算起。原告在明知被告上调物业费三年之后主张权利，明显超出法律规定的诉讼时效，故原告陈辉的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告陈辉的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告陈辉承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人陈辉主张被上诉人应当退还2016年7月-2017年6月多收的物业费530元及违约金1465元，上诉人陈述其于2017年5月25日缴纳上述物业费，并于2017年7月时发现多缴纳了物业费，故诉讼时效应当从2017年7月开始计算。上诉人于2021年3月提起本案诉讼已经超过了法律规定的诉讼时效期间。因上诉人未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断等情形，故一审法院判决驳回上诉人陈辉的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人陈辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  钟 鸣审 判 员  安剑凌审 判 员  韩晓武二〇二一年九月九日法官助理  范宇文书 记 员  李丹妮