辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽02执异617号案外人：刘万忠，男，1952年3月8日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。申请执行人：中国农业银行股份有限公司大连分行营业部，住所地辽宁省大连市中山区中山路10号。负责人：李超，总经理。被执行人：大连万佳房地产开发有限公司，住所地大连市中山区华昌街12号。法定代表人:王培军，董事长。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司大连分行营业部(以下简称农行营业部)与被执行人大连万佳房地产开发有限公司(以下简称万佳公司)金融借款合同纠纷一案中，案外人刘万忠对本院执行大连市沙河口区同泰街优豪斯第A02幢1-3单元1号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘万忠称，请求解除对案涉房屋的查封。事实与理由如下：2003年7月9日，刘万忠与万佳公司签订商品房买卖合同，购买案涉房屋，刘万忠支付了全部购房款，万佳公司亦将案涉房屋交付刘万忠居住至今，但一直没有办理产权登记，刘万忠系案涉房屋的所有权人。本院查明，原告农行营业部与被告万佳公司金融借款合同纠纷一案,本院于2016年12月23日作出（2016）辽02民初142号民事判决：被告万佳公司于本判决生效之日起十日内偿还原告农行营业部借款本金15870829.02元及至款付清之日止的利息、逾期利息、复利[截至2016年2月20日欠息,包括逾期利息和复利18592730.88元,从2016年2月21日起至本息全部清偿之日止逾期利息(按照合同约定的日利率万分之二点一计算)和复利(按中国人民银行同期基准利率计收复利)]；原告农行营业部对被告万佳公司用于抵押担保的房地产享有抵押权(具体房地号以原告提供的《房地产抵押申请审批书》后附的明细与现房地产登记管理部门出具的《优豪斯项目在建工程抵押情况》明细表中记载相一致的房屋为准)；被告万佳公司不履行上述债务,原告农行营业部在约定的抵押担保范围内对上述抵押物以折价、或者拍卖、变卖所得价款优先受偿等。该判决发生法律效力后，因被告未履行义务，原告向本院申请执行。（2016）辽02民初142号民事判决书中载明：“2001年8月27日，原告与被告签订编号为（大连农营）农银高抵字（2001）第010011号《最高额抵押合同》，约定：被告自愿为其自2001年8月27日起至2002年8月27日止，在原告处实际形成的债权的最高余额人民币一亿四千万元提供抵押担保；抵押担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用；被告同意以房地产抵押清单中所列的房地产作为抵押物等等。该合同后附《房地产抵押清单》，该清单中载明抵押物为被告开发的位于中山路、东北路、××、××路围××区3-4-8-6，没有具体的房号及土地证号。提交给大连市房地产交易市场的《房地产抵押申请审批书》中记载抵押物情况为，位置：中山路、东北路、同泰街、珠江路围合地段（优.豪斯）A01、A02、A03的在建工程，建筑面积37905.56平方米住宅3-9层，公建一至四层，并附有住宅及公建面积具体明细表。2001年8月28日，原、被告双方在大连市房地产交易市场办理了抵押登记手续。因被告在还款过程中采取边销售边解押的方式，使部分抵押的房屋已经销售出去，并办理了解除抵押手续。但双方对现仍处于抵押状态的房屋状况无法达成一致意见。根据原告申请，本院对抵押物现状进行了调查，大连市房地产登记发证中心向本院出具了《优豪斯项目在建工程抵押情况》，经本院审核，该抵押情况表与原告提交的《房地产抵押申请审批书》中所附的《住宅面积表》及《公建面积》一致的房屋为24套，具体房号为：沙河口区同泰街18号优豪斯OA区1号楼1-6-2、3-5-1、3-6-1、3-7-1、1-3-2、2-7-2、3-3-1、3-3-2、3-4-2、3-6-2；沙河口区同泰街8号优豪斯OA区2号楼1-3-1、1-9-1、2-4-1、2-9-2、3-9-1、3-7-2、3-8-2、3-9-2；沙河口区同泰街6号优豪斯OA区3号楼1-4-2、2-7-1；沙河口区同泰街10号优豪斯OA区公建3号楼1-1-1；沙河口区同泰街12号优豪斯OA区公建3号楼1-1-2；沙河口区中山路303号优豪斯OA区6号楼1-1-1；沙河口区中山路309号优豪斯OA区9号楼1-1-1。”在本案审查过程中，刘万忠向本院提供如下证据：1、2003年7月9日，刘万忠与万佳公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，总价款1047204元。2、万佳公司出具的刘万忠足额交纳房款的发票。3、刘万忠在大连市全域无其他用于居住房屋的信息查询结果。另查，在本案执行过程中，本院作出（2021）辽02执恢152号执行裁定书，查封案涉房屋，查封期限自2021年4月6日至2024年4月5日。案涉房屋的抵押权人系农行营业部。刘万忠以案外人身份，对大连海事法院查封案涉房屋提出案外人异议，该院于2020年2月10日作出（2020）辽72执异2号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。在本院执行大连嘉丽住宅产业配套有限公司与万佳公司、大连万达机电工程有限公司、大连万达消防工程有限公司、王培军企业借贷纠纷一案过程中，本院查封了案涉房屋。刘万忠向本院提出异议，本院于2020年8月3日作出（2020）辽02执异516号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。再查，2021年7月19日，本院向大连海事法院发出（2021）辽02执恢152号《商请移送执行函》，“因本案申请执行人农行营业部对万佳公司所有的房屋享有抵押权。你院是以上财产的首封法院，案号为（2015）大海执字第67号。你院自查封之日起超过60日，未对查封财产发布拍卖公告或者进入变卖程序。请你院在收到本函之日起15日内向我院出具移送执行函，将万佳公司所有的房屋移送我院执行。”大连海事法院于2021年7月30日出具复函，将上述房屋移送我院执行。该复函载明“我院于2019年8月27日至2022年8月26日查封案涉房屋。”本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”，也即如法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条即属第二十七条规定的例外情形。又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权，消费者的居住权优先于工程价款优先受偿权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，刘万忠与万佳公司在法院查封前已签订了《商品房买卖合同》并足额交纳了房款，且刘万忠名下没有其他用于居住的房屋。故刘万忠的异议请求，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及二十九条之规定，裁定如下：中止对大连市沙河口区同泰街优豪斯第A02幢1-3单元1号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 吕 颖审判员 卢宏翔审判员 金秀丽二〇二一年九月二十六日书记员 杨 宁