湖南省新田县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1128民初903号原告（反诉被告）：曾繁龙，男，汉族，1967年6月6日出生，湖南省新田县人。原告（反诉被告）：卓良文，女，汉族，1969年1月23日出生，湖南省新田县人。委托诉讼代理人（特别授权）：刘高，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾凡军，男，汉族，1965年1月8日出生，湖南省新田县人。被告（反诉原告）：肖满红，女，汉族，1967年1月3日出生，湖南省新田县人。委托诉讼代理人：谢韬武，湖南火龙联合律师事务所律师。原告曾繁龙、卓良文与被告曾凡军、肖满红合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案，在本案审理过程中，被告曾凡军、肖满红提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告曾繁龙、卓良文及其委托诉讼代理人刘高、被告曾凡军、肖满红及其委托诉讼代理人谢韬武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾繁龙、卓良文提出诉讼请求：1、判令二被告支付违约金165万元；2、判令二被告支付电梯款3万元；3、解除原告与被告于2017年11月30日签订的《租房合同》，并对原、被告按份共有的房产依法进行分割；4、诉讼费由被告承担。事实与理由:原告曾繁龙与被告曾凡军系堂兄弟关系。两人各出资50%，以按份共有的形式购买了位于新田县龙泉镇新华南路（原服装公司）的两处房产。后因房屋发生大火，2014年7月经报相关部门许可后，双方又共同出资在原址基础上进行了翻修新建。房屋竣工后，二原告与二被告于2017年11月30日签订《租房合同》，约定将房屋由二被告承租管理，每年租金55万元，二被告于每年5月1日将租金27.5万元支付给原告。根据《租房合同》第二条之约定，房屋建设过程中未付完的工程款和房屋装修的水、电费用及办理房产证和装电梯的尾款由双方共同承担；承租方必须在2020年办好房产证；第三条约定消防设施和屋顶漏水由承租方负责；第七条约定如一方毁约，违约方需向守约方赔偿违约金165万元。然则，原告2014年11月26日垫付了6万元的电梯款，要求二被告承担一半却多次遭拒绝。房屋消防设施二被告一直未按规定安装。尤其是二被告负有在2020年办好房产证的义务，但经原告多次催促，二被告迄今未将房产证办好。房屋消防设施事关房屋使用安全，房屋产权证更是原告享有物权的依据，对原告具有根本性的意义。二被告的行为属于对租房合同的根本违约，亦破坏了双方的按份共有关系。请求依法判决。同时，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。被告（反诉原告）曾凡军、肖满红答辩同时反诉称：租房合同是双方当事人真实意思表示，且不存在法定解除合同的情形。在双方履行合同期间，被告多次催告协商，原告方迟迟不肯将办理房产证的相关资料拿给被告，致使被告无法办理房产证，请求驳回原告的诉请。同时，反诉被告的不配合违反了合同的约定，属根本违约行为，应向反诉原告承担违约责任，特提出反诉请求：1、判令反诉被告曾繁龙、卓良文继续履行原、被告于2017年11月30日签订的《租房合同》，并配合反诉原告办理房屋的房产证；2、判令反诉被告曾繁龙、卓良文向反诉原告曾凡军、肖满红支付违约金165万元；3、诉讼费、反诉费由反诉被告曾繁龙、卓良文承担。本院经审理查明：原告曾繁龙与被告曾凡军系堂兄弟关系。2003年，两人各出资50%，以按份共有的形式购买了位于新田县龙泉镇新华南路（原服装公司）的两处房产。2013年，房屋发生大火毁坏。2014年7月，经报相关部门许可后，双方共同出资在原址基础上进行了翻修新建。期间，原告曾繁龙于2014年11月垫付了6万元电梯款。房屋竣工后，二原告与二被告于2017年11月30日签订《租房合同》，约定将新建房屋由二被告承租管理，租期为10年，每年租金55万元整，二被告于每年5月1日将租金27.5万元支付给原告；同时，《租房合同》第二条约定：房屋建设过程中未付完的工程款和房屋装修的水、电费用及办理房产证和装电梯的尾款由双方共同承担；承租方必须在2020年一定办好房产证，双方共同配合，如另一方不配合，由另一方负完全责任；第三条约定：消防设施和屋顶漏水由承租方负责；第五条约定：承租期满收回，重新协商再议，承租方不得以任何理由拖延租期，否则拖延一天按3000元计算付给曾繁龙方，时间以此类推；第七条约定：承租期间中途双方不得悔约，否则悔约方赔偿守约方年租金（55万元）3倍的违约金。租房合同签订后，被告曾凡军接管房屋进行管理，并按合同约定支付了租金。2019年9月9日，被告曾凡军与永州博远工程有限公司签订了《消防工程施工合同》。之后，原、被告就办理房产证事项进行过电话或者短信沟通，但期间双方一直未共同去相关部门申请办理产权证。原告曾繁龙方认为被告曾凡军方不主动衔接办理产权证事项，有意拖延不办，被告曾凡军方认为原告曾繁龙方不提供房屋相关证件和不配合去相关部门共同办理而致使无法办理手续，双方相互推诿而产生纠葛，原告方向本院起诉。在本案审理过程中，被告曾凡军陈述其已现金给付原告曾繁龙3万元电梯尾款，但未提交证据证明。上述事实，有国有土地使用证、房屋所有权证、规划许可证、租房合同、收款收据、短信、通话记录、消防工程施工合同、当事人的质证意见和当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，是有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。本案中：（一）原、被告在合同中约定安装电梯的尾款由双方共同负担，原告曾繁龙为电梯安装垫付6万元款项，被告方应依合同承担3万元，被告曾凡军陈述该款已现金给付原告曾繁龙的事实无证据证明，故本院对原告方要求判令被告方承担电梯款3万元的诉讼请求，依法予以支持；（二）原告曾繁龙方主张“被告方违约不办理房权证，应承担违约金165万元”的请求、被告曾凡军方主张“原告方经被告督促办证不提供资料、不配合办证，应承担违约金165万元”的请求，经本院审查，依照法律规定，共有房屋应当由共有人共同申请登记，双方对产权登记负有相等的责任和义务。根据双方在合同中约定，被告有在2020年将房产证办好的责任，原告方有积极配合的义务，可见对于办理房产证事项，原告应当承担询问流程、提交双方资料、完善手续等义务，被告应当承担共同申请、准备己方资料、到场配合等义务，行动一致方能将房产证办理完毕；原、被告作为亲戚关系，共同投资新建房屋，又经协商确定由原告租赁管业、被告收取租金，双方对房屋的建设、管理及后期事项均有共同的利益，更应本着诚信善良、友好协商的原则履行合同义务；但通过双方的陈述和提交的证据，可确定原、被告双方出于纠葛，除尽到电话、短信沟通、督促办证、要求配合等义务外，却均未能做到友好协商、共同配合、行动一致来实现双方的合同利益和办证权益；现双方均未能提交己方完全尽到合同义务和对方未尽合同义务的充分证据，故对原、被告要求对方承担违约赔偿责任的请求，本院均不予确定支持；（三）原告曾繁龙方提出“请求判令解除合同”的请求，根据查明的事实，双方签订的是房屋租赁合同，原告将自己房屋份额出租给被告，被告依约给付租赁费用，对于租房和付款事项双方没有违约，均实现了租房合同的根本目的，没有法定合同解除条件；同时，双方在租房合同中设定了明确的租赁期限和悔约责任，而依合同约定单方悔约需承担违约赔偿责任，现解除合同而由解除方承担单方悔约责任不符合当事人的利益和意愿，该租房合同应当继续履行，故对原告要求解除合同的诉讼请求，无法律依据和合同约定，本院不予支持。合同继续履行后，当事人应依照合同约定在合理期限内友好协商、共同配合办理房产登记和履行其他合同事务，在合理期限内一方不尽义务或者不配合的，对方可再依己方尽合同义务而对方不尽义务的充分证据要求对方承担违约责任或要求解除合同；（四）原告方提出“请求分割共有房屋”的请求，经审查，现房屋面积、房屋产权性质等房屋权利要素尚未得到相关部门的合法确认，本院无法对房屋进行分割确权，待房屋权利登记完毕后，原告可依房产权证及相关证据材料要求分割出财产份额。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告曾凡军、肖满红在本判决生效后五日内一次性给付原告曾繁龙、卓良文电梯款30000元；二、原告（反诉被告）曾繁龙、卓良文与被告（反诉原告）曾凡军、肖满红于2017年11月30日签订的《租房合同》继续履行；三、由被告（反诉原告）曾凡军、肖满红与原告（反诉被告）曾繁龙、卓良文在本判决生效后90日内共同到房屋产权登记部门办理房屋产权登记；被告曾凡军、肖满红有主动申请办证、告知办证进度、补充双方资料、完善相关手续的义务，原告曾繁龙、卓良文有共同签字申请、准备己方资料、配合办证流程的义务；四、驳回原告曾繁龙、卓良文的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）曾凡军、肖满红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19920元，减半收取计9960元，由原告曾繁龙、卓良文负担9825元，被告曾凡军、肖满红负担135元。反诉案件受理费19650元，减半收取计9825元，由被告（反诉原告）曾凡军、肖满红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  骆华超二〇二一年九月十日书记员  彭邦鑫附本民事判决书所援引的法律条文原文如下：《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。