新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院执行裁定书                                                                                                    (2021)新42执复3号复议申请人：韩卫军，男，1977年12月16日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。        委托诉讼代理人：窦廷贵，新疆扬眉律师事务所律师。        申请执行人：许凤玲，女，1965年4月21日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。        委托诉讼代理人：杨仙清（许凤玲丈夫），男，1969年3月11日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。        复议申请人韩卫军不服新疆维吾尔自治区塔城市人民法院（2021）新4201执异6号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年9月1日举行了听证，复议申请人韩卫军及其委托诉讼代理人窦廷贵、申请执行人许凤玲及其委托诉讼代理人杨仙清参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。        2018年10月10日，塔城市人民法院经申请执行人许凤玲申请，以（2018）新4201民初1416-1号民事裁定书裁定将李永磊位于塔城市新城区伊宁路98号3幢3层、4幢4层、5幢5层，房权证分别为：塔字第XXXX、1XXXX、1XXXX号房产予以查封。2019年9月23日，塔城市人民法院作出（2018）新4201民初1416号民事判决，判决被执行人新疆盛大房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内一次性向原告许凤玲偿还借款本金180万元、利息36万元，被执行人李永磊、龚江南、李若佳承担连带偿还责任。2020年1月21日，判决书送达双方当事人。2020年4月9日，许凤玲向塔城市人民法院提交强制执行申请书，2020年4月10日填写了被执行人财产状况登记表。2021年4月16日，塔城市人民法院对盛大房地产开发公司、李永磊、李若佳、龚江南作出（2021）新4201执955号执行通知书和报告财产令，被执行人李永磊申报其财产：塔城市花园五期西单元602室。同日，塔城市人民法院对盛大房地产公司、李永磊、龚江南、李若佳的证券、银行、网络资金进行了查询，并对李永磊的中国银行账户采取了冻结措施。2021年6月10日，塔城市人民法院作出（2021）新4201执异6号执行裁定书，驳回异议人韩卫军对申请执行人许凤玲执行拍卖涉案启丰宾馆大楼的异议请求。        塔城市人民法院查明：申请执行人许凤玲与被执行人新疆盛大房地产开发有限公司、李永磊、龚江南、李若佳民间借贷纠纷一案，申请执行人许凤玲于2018年9月19日向该院提起诉讼，2018年10月10日，该院经申请执行人许凤玲申请，以（2018）新4201民初1416-1号民事裁定书将李永磊位于塔城市新城区伊宁路98号3幢3层、4幢4层、5幢5层，房权证分别为：塔字第XXXX、1XXXX、1XXXX号房产予以查封。2019年9月23日，塔城市人民法院作出（2018）新4201民初1416号民事判决，判决被执行人新疆盛大房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内一次性向原告许凤玲偿还借款本金180万元、利息36万元，被执行人李永磊承担连带偿还责任。异议人韩卫军与被执行人李永磊、新疆塔城地区启丰电器有限公司房屋买卖合同纠纷一案，异议人韩卫军于2019年4月10日向塔城市人民法院提起诉讼，2019年4月11日，该院经异议人韩卫军申请，以（2019）新4201民初513-1号民事裁定书冻结李永磊所有的位于塔城市伊宁路98号，房屋所有权证号分别为：塔字第XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX号房产。2012年10月起异议人韩卫军陆续向被告新疆塔城地区启丰电器有限公司提供借款，2016年经双方确认借款金额为966万元，月息均为2％。2017年5月17日，异议人韩卫军与被执行人李永磊签订《启丰宾馆大楼买卖合同》，双方协定，采用被执行人所欠异议人的本金加利息的付款方式，按总价1150万元相抵付清，多退少补，具体金额由双方财务核算、核对。合同签订当日被告李永磊将启丰宾馆大楼交接给原告韩卫军占有使用并经营至今，但未按约定办理房产及土地手续的过户。2020年4月9日，塔城市人民法院作出（2019）新4201民初513号民事判决，判决被执行人李永磊继续履行与异议人韩卫军签订的《启丰宾馆大楼买卖合同》并办理位于塔城市伊宁路98号（房屋所有权证号为：塔字第XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX号）房产过户手续。        塔城市人民法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人韩卫军并没有实际支付房款，而称是以借款抵房款，故2017年5月17日《启丰宾馆大楼买卖合同》的性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭韩卫军的债权而非单纯的房屋买卖。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭单纯债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不具有优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，本案中不能认定依据以房抵债协议而订立的《启丰宾馆大楼买卖合同》能够阻却申请执行人许凤玲基于生效法律文书申请的强制执行。异议人以借款抵房款的行为，不符合法律规定的已支付全部房款的要件，不能够排除执行行为，其主张不应当予以支持。同时根据法律规定，金钱债权执行中，异议人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。异议人韩卫军生效的法律文书在申请执行人保全之后作出，异议人依据（2019）新4201民初513号民事判决提出执行异议，也不应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十六条、第二十八条的规定，裁定驳回异议人韩卫军的异议请求。        韩卫军向本院申请复议称，请求塔城地区中级人民法院依法撤销（2021）新4201执异6号执行裁定，支持复议申请人的异议申请。事实和理由：1．涉案启丰宾馆属于复议人所有，复议人早在2017年5月17日与启丰电器及债务人李永磊就涉案宾馆达成买卖合同，并于当日将全部财产移交给复议人使用，复议人也按照约定支付了购房款1150万元。双方之间的买卖合同效力经塔城市人民法院（2019）新4201民初513号民事判决予以认定，确认该买卖合同应继续履行，合同签订之日生效并实际履行，已经约有四年之久。2．被申请人是在2018年10月对涉案宾馆保全，属于侵害复议人善意取得的合法财产。3．申请人与启丰电器及李永磊之间启丰宾馆大楼买卖合同未及时过户的责任完全在启丰电器及李永磊一方。这点在已生效的（2019）新4201民初513号判决中有明确认定，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于能够排除执行的规定。4．一审法院认定复议申请人与李永磊之间的买卖合同是“以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖”，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，属于适用法律错误。未实际裁判《启丰宾馆大楼买卖合同》的现实存在并履行是完全错误的。以债权、债务充低购房款是付款的一种手段，并非一审裁定书所认定的单纯以物抵债，一审裁定以物抵债的认定完全是人为的错误认定。        许凤玲称，1．本案以物抵债协议存在后期伪造，实际为普通借贷关系，李永磊该栋楼房2015年2月至2018年9月一直抵押在银行，2018年9月解押，2018年10月10日答辩人通过人民法院予以保全。韩卫军2017年5月17日与李永磊签订买卖合同，我方对该证据的客观性、真实性、合法性提出质疑，不予认可。民法典物权编规定，财产在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让、出卖抵押财产，反之则属于无权处分。由于抵押权有登记，买受人就不属于不知情的善意人，无法善意取得该栋楼房所有权。同时，李永磊在塔城农商银行抵押贷款本息在双方签订启丰宾馆大楼买卖合同前后全部由李永磊本人偿还支付，与韩卫军无任何关系。2．即便异议人韩卫军的以物抵债协议是真实的，韩卫军也并未因以物抵债协议直接享有涉案房产的所有权，只是享有合同债权，而非抵押物的所有权，债权人要想获得所有权仍需要进行公示，即动产完成交付，不动产完成登记。3．物权的变动以办理登记为条件，未经登记所有权不发生转移，不能对抗执行。本案中韩卫军与李永磊于2017年5月17日签订《启丰宾馆大楼买卖合同》，并将启丰宾馆大楼交付给韩卫军占有使用、经营至今，但双方未办理过户登记，且双方签订的买卖合同实质属于以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖合同，因而不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，相反申请执行人许凤玲在韩卫军办理过户登记前已申请保全李永磊名下的启丰宾馆大楼，故双方签订的以物抵债协议不能排除强制执行。        本院对塔城市人民法院（2021）新4201执异6号执行裁定书查明的事实予以确认。本院另查明，塔城市人民法院在依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定作出“驳回异议人韩卫军的异议请求”的裁定后，向当事人示明的救济权利为：“如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内，向新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院申请复议”。        本院认为，案外人韩卫军在塔城市人民法院执行许凤玲与被申请人新疆盛达房地产开发有限公司、李永磊（2018）新4201民初1415号民间借贷执行一案中，对涉案标的物塔城市新城区伊宁路98号启丰宾馆大楼主张所有权，并提供生效的（2019）新4201民初513号民事判决以证实其主张，因此，该异议属于案外人异议，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条对案外人韩卫军所提异议进行审查作出驳回异议请求裁定后，应依据该条规定告知“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，但塔城市人民法院执行异议裁定却告知当事人“如不服本裁定，可以在本裁定书送达之日起十日内，向新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院申请复议”，该告知当事人的救济权利不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项规定，裁定如下：        一、撤销新疆维吾尔自治区塔城市人民法院（2021）新4201执异6号异议裁定；        二、发回新疆维吾尔自治区塔城市人民法院重新作出裁定。        本裁定为终审裁定。        审判长    努斯拉提审判员    张忠峰审判员    袁国军二〇二一年九月二十二日 法官助理    潘伟书记员    朱丽萍>