北京市通州区人民法院民 事 裁 定 书（2021）京0112民特2113号申请人：西部信托有限公司，住所地陕西省西安市新城区东新街232号。法定代表人：徐谦，董事长。委托诉讼代理人：崔光，北京中执达律师事务所律师。被申请人：北京嘉禾远东置业有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。法定代表人：王子华。申请人西部信托有限公司（以下简称信托公司）与被申请人北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾置业公司）申请实现担保物权一案，本院于2021年8月23日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。西部信托有限公司向本院提出请求：申请裁定拍卖、变卖抵押房产即嘉禾置业公司名下位于北京市通州区新海南里175号楼001号、205号、206号、210号、211号、212号、213号、215号、216号商业房地产、地下库房仓储房地产所得款项优先清偿信托公司债权，即货款本金160000000元、贷款利息11870054.79元、截至2018年12月31日的罚息和违约金13553753.43元、自2019年1月1日至实际清偿之日的罚息和违约金（以160000000元为基数，按照年利率24%计算）、律师费250000元、保全保险费231492.22元、保全费5000元及仲裁费755923.04元。拍卖、变卖所得款项不足以清偿以上全部债权的，应按照先清偿律师费、保险费、保全费、仲裁费、违约金、罚息以及利息，最后本金的顺序清偿。案件受理费由嘉禾置业公司负担。事实与理由：2016年10月31日，信托公司与贷款方北京京奥港集团有限公司（以下简称：京奥港集团）签订《借款合同》（合同编号2016-249-0001），约定由信托公司向京奥港集团提供金额不超过160000000元信托贷款，可分期发放，每期贷款发放具体金额以借款凭证为准；各期信托贷款存续期为18个月，借款年化利率为固定11%，逾期罚息利率为借款固定利率水平上浮50%；付息日为每年的6月20日、12月20日及借款期限届满之日；还款按照先还息后还本，息随本清的原则偿还，如逾期归还贷款，应先扣除所欠利息、罚息、违约金等，再扣收所欠货款本金等。2016年10月31日，北京京奥港房地产开发有限责任公司（以下简称：开发公司）、包头市京奥港置业有限责任公司（以下简称：包头置业公司）分别与信托公司签订《保证合同》，约定为京奥港集团履行《借款合同》项下还款义务承担连带责任保证担保。信托公司于2016年11月11日、11月21日、12月2日以及12月9日分别向京奥港集团发放贷款60000000元、20000000元、59000000元以及21000000元，共计160000000元。2017年8月1日，嘉禾置业公司与信托公司签订《抵押合同》（合同编号：2016-249000），双方约定嘉禾置业公司为京奥港集团上述《借款合同》项下履行义务承担抵押担保责任。抵押物为嘉禾置业公司名下位于北京市通州区新海南里175号楼001号、205号、206号、210号、211号、212号、213号、215号、216号商业房地产、地下库房仓储房地产；抵押担保的范围：包括主合同项下信托公司享有的主债权、罚息、违约金、损害赔偿金和信托公司实现抵押权的费用及其他所有给债权人造成的损失；抵押期限自主合同生效之日起至本抵押合同项下担保的主债权、罚息、违约金、损害赔偿金和其他应付费用清偿完毕止。乙方延长债务履行期限的，抵押期限也作相应的延长且无需经过嘉禾置业公司同意。签订抵押合同后，双方于2018年1月30日办理了上述房产的抵押登记。2018年4月11日，京奥港集团、开发公司及包头置业公司与信托公司又签署了《借款展期协议》，约定对信托贷款进行展期，信托贷款期限调整为21个月。京奥港集团截至2018年1月8日共向信托公司支付18917890.42元。借款展期到期后，京奥港集团未向信托公司偿还借款本息，开发公司、包头置业公司以及嘉禾置业公司皆未向信托公司承担连带还款责任。信托公司于2019年以京奥港集团、开发公司、包头置业公司为被申请人，向北京仲裁委员会申请仲裁，要求其连带偿还借款本金160000000元并支付相应利息、罚息、违约金及其他各项费用。2019年8月6日，北京仲裁委作出（2019）京仲裁字第1822号裁决书，裁决京奥港集团及开发公司、包头置业公司向信托公司连带偿还贷款本金160000000元、贷款利息11870054.79元、截至2018年12月31日的罚息和违约金13553753.43元、自2019年1月1日至实际清偿之日的罚息和违约金（以160000000元为基数，按照年利率24%计算）、律师费250000元、保全保险费231492.22元、保全费5000元及仲裁费775923.04元。裁决后，信托公司依法向包头市中级人民法院申请执行，要求处置包头置业公司名下房产，以清偿信托公司债权。包头市中级人民法院依法受理执行案件【案号：（2019）内02执586号】，并查封包头置业公司名下房产若干套。截止至2021年5月6日，包头置业公司名下未有任何一套房产完成处置，信托公司仍未得到任何回款。为了维护信托公司合法权益，信托公司依法申请，请求裁定拍卖、变卖嘉禾置业公司名下抵押房产，所得款项优先清偿信托公司的债权。嘉禾置业公司未提出意见。本院经审查认为，2016年10月31日，信托公司与京奥港集团签订《借款合同》（合同编号：2016-249-0001），信托公司分别于2016年11月11日、11月21日、12月2日以及12月9日向京奥港集团共计发放贷款160000000元。各期信托贷款存续期为18个月，借款利率为固定11%/年，逾期罚息利率为借款固定利率水平上浮50%；付息日为每年的6月20日、12月20日及借款期限届满之日；还款按照先还息后还本，息随本清的原则偿还，如逾期归还贷款，应先扣除所欠利息、罚息、违约金等，再扣收所欠贷款本金，京奥港集团应偿还信托公司实现债权的费用。同日，开发公司、包头置业公司分别与信托公司签订《保证合同》。开发公司、包头置业公司为京奥港集团履行《借款合同》项下还款义务承担连带责任保证担保。2017年8月1日，嘉禾置业公司（抵押人、甲方）提供位于北京市通州区新海南里175号楼-1层001号及2层205号、206号、210号、211号、212号、213号、215号、216号商业房地产、地下库房仓储房地产作为抵押财产与信托公司（抵押权人、乙方）签订《抵押合同》对上述合同编号：2016-249-0001的《借款合同》涉及债务提供担保。合同约定：主债权履行期限届满或债务人履行债务时间届至，债务人未履行或未完全履行相应义务的，甲方对债务人未履行之义务承担抵押担保责任，乙方有权直接就抵押财产行使抵押权。抵押担保范围包括：主合同项下乙方享有的主债权、罚息（若主债权未结款，则担保范围包含罚息）、违约金、损害赔偿金和乙方实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、保险费、融资顾问费等）及其他所有给债权人造成的损失。抵押期限：自主合同生效之日起至本抵押合同项下担保的主债权、罚息（若主债权为借款，则包含罚息）、违约金、损害赔偿金和其他应付费用清偿完毕止（自2016年11月3日至2018年5月3日）。乙方延长债务履行期限的，抵押期限也相应延长，且无需经过甲方同意。2018年1月30日，嘉禾置业公司所提供的位于北京市通州区新海南里175号楼-1层001号及2层205号、206号、210号、211号、212号、213号、215号、216号房产办理了抵押登记。上述房产此前抵押登记均已注销，涉及人民法院查封均在2018年1月30日之后。2018年4月11日，信托公司与京港澳集团、开发公司、包头置业公司签署《借款展期协议》，约定对信托贷款进行展期，贷款期限调整为21个月。京港澳集团于2017年6月19日向信托公司支付利息10045561.64元，2017年6月21日向信托公司支付利息48219.19元，2018年1月8日向信托公司支付信托报酬120328.77元，支付委托人受益8703780.82元，以上合计18917890.42元。借款展期到期后，京港澳集团未向信托公司偿还借款本息，开发公司、包头置业公司亦未承担连带保证责任。信托公司以京港澳集团、开发公司、包头置业公司为被申请人向北京仲裁委员会申请仲裁。2019年1月17日北京仲裁委员会受理信托公司与京港澳集团、开发公司、包头置业公司争议仲裁案，并于2019年8月6日作出（2019）京仲裁字第1822号裁决书。裁决内容：一、京港澳集团向信托公司偿还贷款本金160000000元及贷款利息11870054.79元；二、京港澳集团向信托公司支付截至2018年12月31日的罚息和违约金共计13553753.43元，并向信托公司支付自2019年1月1日起至实际清偿之日止，以160000000元为基数，按照年利率24%的标准计算的罚息和违约金；三、开发公司、包头置业公司对上述一、二项中京港澳集团的支付义务承担连带清偿责任；四、京港澳集团、开发公司、包头置业公司项信托公司支付律师费250000元、保全保险费231492.22元、保全费5000元；五、驳回信托公司其他仲裁请求；六、仲裁费862136.71元（已由信托公司向北京仲裁委员会预交），由京港澳集团、开发公司、包头置业公司承担90%即775923.04元，由信托公司承担10%即86213.67元。京港澳集团、开发公司、包头置业公司直接向信托公司支付信托公司代其垫付的仲裁费775923.04元。综上，京港澳集团作为主债务人于贷款到期后未能清偿债务。经信托公司申请仲裁，北京仲裁委员会就主债务合同的效力、期限、履行情况已予以查明并作出裁决。按照抵押合同约定，实现担保物权的条件已经成就，信托公司有权按照抵押合同的约定，要求实现担保物权。即对嘉禾置业公司提供位于北京市通州区新海南里175号楼-1层001号及2层205号、206号、210号、211号、212号、213号、215号、216号房产拍卖、变卖后取得价款优先受偿，以清偿京港澳集团所负债务，即贷款本金160000000元、贷款利息11870054.79元、截至2018年12月31日的罚息和违约金13553753.43元、自2019年1月1日至实际清偿之日的罚息和违约金（以160000000元为基数，按照年利率24%计算）、律师费250000元、保全保险费231492.22元、保全费5000元及仲裁费775923.04元。信托公司的申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第一项规定，裁定如下：准许拍卖、变卖被申请人北京嘉禾远东置业有限公司的位于北京市通州区新海南里175号楼-1层001号及2层205号、206号、210号、211号、212号、213号、215号、216号房产，所得价款用于优先清偿申请人西部信托有限公司对北京京奥港集团有限公司的债权，即贷款本金160000000元、贷款利息11870054.79元、截至2018年12月31日的罚息和违约金13553753.43元、自2019年1月1日至实际清偿之日的罚息和违约金（以160000000元为基数，按照年利率24%计算）、律师费250000元、保全保险费231492.22元、保全费5000元及仲裁费775923.04元。申请费325077元，由被申请人北京嘉禾远东置业有限公司负担，于本裁定生效后七日内交纳。申请人西部信托有限公司不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审 判 长  熊 伟审 判 员  张 博审 判 员  刘 文二〇二一年九月十八日法官助理  袁 莉书 记 员  席玉洁