贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终2167号上诉人（原审被告）：田应虎，男，1972年10月6日出生，汉族，住贵州省六盘水市水城县。被上诉人（原审原告）：方诗凤，女，1996年1月10日出生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：卢林学，系贵州崇典律师事务所律师，执业证号：15202201710866755。委托诉讼代理人：尤松，系贵州崇典律师事务所律师，执业证号：15202202110310889。原审第三人：贵州新红桥物业管理有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区经济开发区红桥新区仓储物流园D2栋第四层厂房，统一社会信用代码：915202903374403001。法定代表人：赵琦峰，系该公司执行董事。上诉人田应虎因与被上诉人方诗凤及原审第三人贵州新红桥物业管理有限公司（以下简称新红桥公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市水城区人民法院(2020)黔0221民初4227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田应虎上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人于2019年6月18日签订的《房屋使用权协议》，上诉人收到被上诉人的贰万陆仟（26000）元中大部份是装修和家具费用，其中贰仟伍佰元（2500）是2019年至2020年2月的租金，壹仟元（1000）是押金，所以这贰万陆仟元（26000）是双方已达成协议并写了收据，被上诉人无权要求解除和退还；2.请求维持原判，驳回被上诉人的诉讼请求；3.所有诉讼费由被上诉人方诗凤承担。上诉人当庭明确第一项、第二项上诉请求为：维持原审判决。当庭增加上诉请求：1.红桥公租房的钥匙自2019年6月18日交给原告方诗凤以后至今她一直未交出，导致公租房租金和物业管理费从2020年2月至2022年2月共计5110元未交，此笔费用应由原告方诗凤本人承担。2.公租房钥匙一直在方诗凤手中，房屋内所有物品电器是否有损坏和丢失，请原告方诗凤当面退回电器、物品和钥匙。事实及理由：一审事实认定错误。一审虽依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定处理本案，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，被上诉人末在合理期限之前通知甲方，并无任何沟通就起诉到法院，致使该房屋被物管方收回，导致经济损失，被上诉人对此有很大过错，需负主要责任，故《房屋使用权协议》不能解除的情形。根据法律规定的合同解除情形，本案并不存在约定解除，而从《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的规定看，本案也不满足法定解除的条件。再者，上诉人与被上诉人签订合同时，上诉人已把《公租房合同》、租金收据、物管费收据、押金收据及钥匙一并交给被上诉人方诗凤，所以不能转租转让被上诉人是知道的，上诉人田应虎无欺骗被上诉人的用意。二审与发回重审时，上诉人田应虎提供了新的证词和证明人：1.光盘二张，一张证明上诉人并未答应给被上诉人更名；另一张证明在此期间被上诉人还想高价把此房转让给它人；2.被上诉人在此房内拍抖音的一张照片，证明被上诉人还在此居住；3.各种装修、家具、家电的票据，证明甲方对该房屋的一切开销不假；4.证明人吴涵宵提供的证词，证明《百味巧厨》所有在场员工都知道此事，是因被上诉人方诗凤刚离异无居住地同情她先让她住下并末答应给被上诉人更名。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。方诗凤辩称，请求人民法院依法维持一审判决。上诉人在本案中补充的诉请，因其在一审中未提起反诉且一审判决将租金判至2021年6月18日，该请求不应在本案中处理。新红桥公司二审期间未向本院提交书面陈述意见。方诗凤向一审法院起诉请求：1、判决解除被告田应虎与原告方诗凤2019年6月18日签订的《房屋使用权协议》;2、判决由被告田应虎向方诗凤立即退还租金25000元及押金1000元，共计26000元；3、判决本案的诉讼费用由被告田应虎承担。一审法院认定事实：2018年2月6日，贵州新红桥物业管理有限公司（甲方）与田应虎（乙方）签订《贵州钟山经济开发区（红桥新区）公共租赁住房租赁合同》，将石桥新苑公共租赁住房Ｂ栋10层11号（建筑面积40.69平方米）租赁给田应虎。双方约定：租赁合同期限为5年，即2018年2月6日起至2023年2月5日止，租金按年度支付，年度租金为2075元；物管费为480元／年，押金1000元；乙方将房屋转让、转租、出借的，甲方可书面通知乙方解除本合同。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签署后，2018年2月13日，田应虎向钟山经济开发区财政局交付了第一年的租金2075元，向贵州新红桥物业管理有限公司交付押金1000元及第一年的物管费480元。后田应虎即对承租的公共租赁住房进行简单装修、配置必要的家具后入住。2019年6月18日，田应虎与方诗凤签署《房屋使用权协议》，将其承租的上述公共租赁住房转租给方诗凤使用。双方约定：田应虎将位于红桥新区公共租赁住房40.69平方米转租给方诗凤使用，转让价格为25000元，押金1000元；田应虎承诺将红桥新区公共租赁住房更名给方诗凤。同日，田应虎向方诗凤出具收条收取相关款项：“今收到方诗凤红桥新区石桥新苑Ｂ栋1011室的装修及家具、电器等款项共计25000元，一经交付双方不得反悔。注：全室装修款、沙发、席梦诗床、隔断柜、电视柜、休闲桌椅、吸油烟机、煤气灶、热水器、茶吧几等。”一审法院认为，本案争议焦点：1、原被告双方签订《房屋使用权协议》是否有效；2、原告是否有权解除案涉的房屋使用权协议；3、原告的其他诉请依法应否支持。一、关于原被告双方签订的《房屋使用权协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”合同是否有效应具备的条件:一是签订合同的双方是否具有相应的法定资格和缔约能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或者损害社会公共利益；四是合同的内容必须确定和可能。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，原被告双方都是完全民事行能力人，均认可合同是双方签订并支付了25000元租金及1000元押金，该协议虽然违反《公共租赁住房管理办法》不得转租、转借的规定，但该办法仅系管理性规定，并非强制性规定，该办法也对违反者的处理进行了规定，故原被告双方签订的《房屋使用权协议》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当诚实守信地履行。二、关于原告是否有权解除案涉《房屋使用权协议》的问题。被告的房屋是公租房，被告不可能取得房屋产权，被告基于租赁取得房屋使用权，被告又将其使用权转让给原告，从原告的诉称、被告辩称和《房屋使用权协议》约定的内容来看，《房屋使用权协议》名为转让，其实质就是该房屋的转租协议，符合转租的交付租金及其附属设施，对附属设施损坏的赔偿交付押金的租赁要件。合同的解除有约定解除和法定解除两种情形。双方无约定，即为法定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，双方的合同为有效合同，原告表示不履行合同义务，合同目的不能实现，原告请求解除合同符合法律规定，故对原告主张解除《房屋使用权协议》的请求，予以支持。三、关于原告的其他诉请依法应否支持的问题。被告对收到原告的租金25000元及押金1000元予以认可，但《房屋使用权协议》中未约定租金支付情况及租赁期限，现合同已经终止履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据贵州新红桥物业管理有限公司与田应虎签订《贵州钟山经济开发区（红桥新区）公共租赁住房租赁合同》约定租金按年支付，租赁合同期限为5年（2018年2月6日至2023年2月5日），原被告双方签订《房屋使用权协议》的时间是2019年6月18日，即双方约定的租赁时间为2019年6月18日至2023年2月5日，租金为25000元，每年6250元（25000元÷4年），原告未提交证据证实已退房，被告及第三人也未认可原告办理了退房手续，原告应承担2年的房屋租金12500元；只要房屋附属设施不损坏，押金理应退还，故对原告主张退还租金12500元及押金1000元的请求，予以支持，超过部分不予支持。如租赁房屋附属设施出现损坏，按市场价值据实扣减。对被告称：“签订协议转让的不是房屋，而是房屋基础设施配置，比如沙发、床、抽油烟机、装修、电热水器等物资”的辩解，案涉房屋市场价值不可能是25000元，不存在租赁房屋居住的情况下，原告不可能去购买被告所称的家具，被告辩解理由与常理不符，故不予采信。综上所述，田应虎应返还方诗凤租金12500元及押金1000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告方诗凤与被告田应虎于2019年6月18日签订《房屋使用权协议》；二、由被告田应虎于判决生效后七日内退还原告方诗凤租金12500元及押金1000元。案件受理费226元，由原告方诗凤承担111元，被告田应虎承担115元（原告方诗凤已预交，由被告田应虎连同上述款项一并支付给原告方诗凤）。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人二审中主张的租金、物管费及返还租赁物是否应予支持。上诉人田应虎在二审庭审中陈述同意一审判决的内容，但提出应由方诗凤支付两年的租金及物管费。因一审判决上诉人返还的费用中已经扣除了两年的租金，故上诉人要求方诗凤再承担上诉人向物业公司交纳的租金，无合同依据，不予支持。对于物管费，因上诉人在（2020）黔0221民初347号案件庭审中陈述方诗凤支付的25000元中包含物管费，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出要求返还房屋及物品电器等的诉请，双方就此未能协商一致，该诉请不属于本案审理范围。双方可另行协商或主张。综上所述，上诉人田应虎的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由上诉人田应虎负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒙彩虹审 判 员 杨 梅审 判 员 张德权二〇二一年九月三日法官助理 孙婷婷书 记 员 方 效