重庆市第四中级人民法院重庆市第四中级人民法院民事判决书 (2021)渝04民终961号 上诉人(原审原告）：重庆市彭水康佳物业有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县（以下简称彭水县）绍庆街道河堡街54号，统一社会信用代码915002437093744644。法定代表人：陈江涛，该公司经理。委托诉讼代理人：冯江飞，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵学红，女，1978年9月10日出生，苗族，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：赵波，重庆渝东律师事务所律师。上诉人重庆市彭水康佳物业有限公司（以下简称康佳物业公司）因与被上诉人赵学红物业服务合同纠纷一案，不服彭水县人民法院(2020)渝0243民初5406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日受理后，依法组成合议庭对上诉人康佳物业公司的委托诉讼代理人冯江飞、被上诉人赵学红的委托诉讼代理人赵波进行了调查询问。本案现已审理终结。康佳物业公司上诉请求:1.撤销一审判决，查清本案事实后依法改判支持康佳物业公司在一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由赵学红承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。因物业所有人或使用人拒绝缴纳物业服务费，导致重庆市蓝伯机灵物业管理有限公司（以下简称蓝伯机灵公司）无法运转而主动要求解除《前期物业服务合同》并移交相关物业设施设备，而非彭水丰绿农产品批发物流市场有限公司（以下简称丰绿公司）擅自解除与其签订的《前期物业服务合同》。2.一审适用法律错误。蓝伯机灵公司退场后，在小区物业无人管理，又无法召开业主大会或征求业主意见的情况下，经彭水商会引介，丰绿公司与康佳物业公司签订了《前期物业服务合同》解决了无人提供物业服务的问题，维持了丰绿市场的正常运转，也维护了物业使用人的合法权益，《前期物业服务合同》符合法律规定，对业主具有约束力。3.无论《前期物业服务合同》是否有效，接受康佳物业公司物业服务的是赵学红，受益人也是赵学红，谁被提供服务应由谁支付服务费，因此一审认定康佳物业公司应向合同相对方即丰绿公司主张权利显失公平。赵学红辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确、程序适当。1.丰绿公司本身无权利解除合同，即使是蓝伯机灵公司找到丰绿公司，也不能解除合同。2.《前期物业服务合同》是丰绿公司与蓝伯机灵公司签订的，签订之后不能擅自解除，且在擅自解除之后也不能私下与其他物业公司签订合同。3.康佳物业公司只能向丰绿公司主张权利，丰绿公司与康佳物业公司签订的《前期物业服务合同》本身就是不合法的，对赵学红无约束力，因此一审法院认定的事实是没有错误的。康佳物业公司向一审法院起诉请求:1.赵学红向康佳物业公司支付物业服务费4452.99元，并按每日万分之三支付从应缴纳之日至缴纳之日的违约金；2.本案诉讼费由赵学红承担。一审法院认定事实：2019年1月1日，彭水县祥盛商业管理有限公司（以下简称祥盛公司）与赵学红签订《商铺租赁合同》，约定将位于彭水县丰绿家居建材主题街区的802、804号商铺（建筑面积为138.12平方米）出租给赵学红，租赁期间的物业费由赵学红承担。2019年9月19日，丰绿公司与康佳物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定康佳物业公司为彭水县靛水街道张家坝社区丰绿市场提供物业服务，商业物业的收费标准为2.48元/平方米/月，缴纳时间为每月20日，逾期未缴纳，按每日万分之三标准支付违约金。丰绿家居建材主题街区位于丰绿市场内，丰绿公司在出售丰绿市场商服用房时，与购房者签订的《重庆市商品房买卖合同》中第二十一条约定，丰绿公司应向购房者出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，购房者应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，购房者同意因该物业管理区域未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受丰绿公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。2020年9月4日，康佳物业公司向赵学红催收2019年8月1日至2020年8月31日的物业费4452.99元。另查明，2019年7月31日前，蓝伯机灵公司为丰绿市场提供物业服务。2019年7月31日，丰绿公司与蓝伯机灵公司解除双方签订的《前期物业服务合同》。2019年8月1日开始，康佳物业公司开始为丰绿市场提供物业服务。一审法院认为，本案是一起物业服务合同纠纷。本案争议焦点在于是否需要追加业主作为被告，丰绿公司是否有权重新选聘物业服务企业。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”祥盛公司与赵学红签订《商铺租赁合同》时约定租赁期间的物业费由赵学红承担，康佳物业公司有权要求部分或全部连带责任人承担责任。康佳物业公司起诉赵学红并无不当，无需追加业主作为本案被告。从建筑物区分所有权的角度来看，建设单位的物业所有权以建筑物区分所有权的形式转移给业主。建设单位与其他业主共享管理权。因此，物业开始销售后，前期物业合同的解除权只能由建设单位与业主共同协商行使，建设单位不能擅自解除前期物业服务合同。如果建设单位随意解除合同，必然会造成物业管理的无序或不稳定，损害全体业主利益。如果确实需要重新选聘物业服务人可以通过召开业主大会，选举出业主委员会，授权业主委员会进行。因此，除非建设单位与业主签订的房屋买卖合同中授权建设单位代为行使解聘、选聘物业服务人的权利，否则应该由全体业主按照法定程序表决是否更换物业服务人，以保护业主的建筑物区分所有权及成员权。《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中的《重庆市商品房买卖合同》第二十一条约定，丰绿公司应向购房者出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，购房者应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，购房者同意因该物业管理区域未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受丰绿公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。该约定中的《前期物业服务合同》应特指丰绿公司在出售物业时向购房者出示的《前期物业服务合同》，而并非丰绿公司与康佳物业公司签订的《前期物业服务合同》。案外人丰绿公司不能擅自解除与案外人蓝伯机灵公司签订的《前期物业服务合同》，亦无权重新选聘物业服务企业，其与康佳物业公司签订《前期物业服务合同》并不符合法律规定，对业主并无约束力，康佳物业公司无权要求赵学红交纳物业费。根据合同的相对性，康佳物业公司可向合同相对方即丰绿公司主张权利。综上所述，康佳物业公司的全部诉讼请求不符合法律规定，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月15日公布）第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决： 驳回康佳物业公司的全部诉讼请求。案件受理费50元（康佳物业公司已预交50元），由康佳物业公司负担。    本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明：1.丰绿公司与蓝伯机灵公司签订的《前期物业服务合同》约定物业收费标准为2.48元/平方米/月，实际以物业管理公司与物业使用人协商为准。同一市场承租户廖香莲与蓝伯机灵公司、以及蒋雪峰与蓝伯机灵公司签订的《物业管理协议书》中均约定物业服务收费标准为按照房屋建筑面积1.5元/平方米，按月收取。康佳物业公司向美的照明收取的物业费是按照1.5元/平方米/月的标准在收取。2.丰绿公司、彭水县（总商会）装饰建材商会均出具情况说明，称自2019年8月1日起丰绿市场是由康佳物业公司提供物业服务，情况说明加盖有丰绿公司、彭水县装饰建材商会印章，但均无经办人签字。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，丰绿公司与蓝伯机灵公司签订的《前期物业服务合同》因蓝伯机灵公司不愿意继续提供物业服务经与丰绿公司协商一致解除而终止。丰绿公司、蓝伯机灵公司之间的《前期物业服务合同》终止后，在丰绿市场的业主没有选聘新的物业服务企业提供物业服务之前，丰绿公司与康佳物业公司签订的《前期物业服务合同》并不具有无效情形，但所约定新的物业收费标准不能加重业主负担，在原《前期物业服务合同》收费标准范围内其效力仍可及于全体业主。有丰绿市场的承租商户曾与蓝伯机灵公司签订《物业管理协议书》，约定物业收费按照1.5元/平方米/月收取，赵学红对蓝伯机灵公司的物业费收费标准1.5元/平方米/月予以认可，本院认定蓝伯机灵公司是按照1.5元/平方米/月的标准收取物业费。康佳物业公司收取物业费的标准不得超过1.5元/平方米/月，超过部分效力不及于业主。康佳物业公司在向美的照明收取物业费也是按照1.5元/平方米/月的标准在收取，故本院认定康佳物业公司收取物业费的标准是1.5元/平方米/月。赵学红抗辩称康佳物业公司没有提供过物业服务。康佳物业公司为证明对丰绿市场提供了物业服务，举示了值班记录簿、车辆进出登记表、来访人员登记等证据。康佳物业公司另举示了移交记录表，证明从2019年7月30日起蓝伯机灵公司向康佳物业公司移交了物业管理设施设备，以及丰绿公司、彭水县装饰建材商会的情况说明，证明2019年8月1日以后是康佳物业公司对丰绿市场提供物业服务。丰绿公司、彭水县（总商会）装饰建材商会出具的说明虽没有经办人签字，该两份说明存有瑕疵，但结合其他证据可以印证是康佳物业公司对丰绿市场提供了物业服务。且赵学红举示了康佳物业公司向美的照明收取物业费的证据，其本意是证明康佳物业公司向其他商户是按照1.5元/平方米/月的标准收取物业费，也可以印证康佳物业公司提供了物业服务。康佳物业公司提供了物业服务，赵学红作为丰绿市场的承租户，是康佳物业公司对丰绿市场提供物业服务的直接、实际受益人，赵学红与祥盛公司签订的《商铺租赁合同》明确约定物业费由承租人赵学红承担，康佳物业公司可以向丰绿市场的商铺承租人赵学红主张物业费。康佳物业公司已经向赵学红书面催收物业费。赵学红租赁商铺的面积138.12平方米，按照收费标准1.5元/平方米/月计算，赵学红应当支付的物业费为2693.34元（1.5元/平方米/月×138.12平方米×13个月）。对于康佳物业公司主张的违约金，由于康佳物业公司向赵学红催收物业费是按照2.48元/平方米/月的标准在催收，收费标准高于1.5元/平方米/月，赵学红有权拒绝支付，对于康佳物业公司主张的违约金本院不予支持。康佳物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第五条、第六条、第七条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院(2020)渝0243民初5406号民事判决；二、被上诉人赵学红在本判决生效之日起十五日内支付上诉人重庆市彭水康佳物业有限公司物业管理费2693.34元；三、驳回上诉人重庆市彭水康佳物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由上诉人重庆市彭水康佳物业有限公司负担20元，由被上诉人赵学红负担30元；二审案件受理费50元，由上诉人重庆市彭水康佳物业有限公司负担20元，由被上诉人赵学红负担30元。本判决为终审判决。     审  判  长      丁咏梅审  判  员      徐婷婷审  判  员      王军峰                                二Ο二一年九月十三日                     法 官 助 理     孙正心书  记  员      陈思羽  - 1 -