陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终14880号上诉人（一审原告）：罗小冰，男，汉族，1982年1月6日出生，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：任文娟，陕西标典律师事务所律师。委托诉讼代理人：白倩，陕西标典律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：西安四德置业有限公司，住所地：西安市灞桥区地铁北路。法定代表人：刘晓明，该公司总经理。诉讼代表人：陕西丰瑞律师事务所律师，该公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：彭媛媛，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人罗小冰因与被上诉人西安四德置业有限公司（以下称“四德公司”）普通破产债权确认纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2021）陕0111民初4482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月10日公开开庭审理了本案。上诉人罗小冰及其委托诉讼代理人任文娟、白倩，被上诉人四德公司的委托诉讼代理人彭媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗小冰上诉请求：1.撤销一审判决，改判：撤销四德公司破产重整管理人于2021年1月25日作出的2-0498号《异议回复》，确认罗小冰系购房债权人；2.本案的一、二审诉讼费用由四德公司承担。事实和理由：四德公司因开发易合坊项目资金紧张，分别在2012年7月3日、2013年4月27日、2013年7月24日向罗小冰借款300万元、200万元（转账198.5万元）、200万元（转账184万元），对借款利息均有明确约定。借款到期后，四德公司因资金不足，故而向罗小冰提出以房抵债，并于2016年7月12日签订《易合坊房屋内部认购协议书》，总房价974万元。2016年11月16日，经和四德公司对账，罗小冰一次性支付总房款952万元。四德公司向罗小冰出具编号为“2055772”号收款收据，载明收到“易合坊4号商铺底商一、二层阴影部分9520000元”。2016年7月12日罗小冰和四德公司签订《易合坊房屋内部认购协议书》起，双方就已经终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系。将借款本金及利息转化为已付购房款，不属于法律禁止的情形。该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，罗小冰与四德公司之间订立的《易合坊房屋内部认购协议书》系双方的真实意思表示，合法有效。罗小冰与四德公司双方通过《易合坊房屋内部协议认购书》及四德公司出据收款收据的行为确认罗小冰为购房债权人。未能签订《房屋买卖合同》不影响《易合坊房屋内部协议认购书》的效力，故罗小冰应为实际购房债权人。综上，罗小冰认为一审法院认定事实错误，法律适用错误，应当依法予以纠正。四德公司辩称，四德公司与罗小冰之间就易合坊二期4号楼底商一、二层阴影部分签订《易合坊房屋内部认购协议书》，因罗小冰对四德公司享有的借款本息合计不足以覆盖《房屋内部认购协议书》中约定的总价款，且直至四德公司破产受理之日，罗小冰就该《易合坊房屋内部认购协议书》应履行的付款义务亦未履行完毕，故应根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定解除。罗小冰与四德公司签订的《易合坊房屋内部认购协议书》，约定购买易合坊二期4号楼底一、二层商铺，其购房目的不是为了居住，而是以实现债权为目的的以物抵债，其并非消费性购房人，不应被列为购房债权。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。请求贵院依法驳回上诉，维持一审判决。罗小冰向一审法院起诉请求：1.撤销四德公司破产重整管理人于2021年1月25日作出的2-0498号《异议回复书》，确认罗小冰系购房债权人；2.诉讼费由四德公司承担。一审法院认定事实：2012年7月3日，四德公司因开发易合坊项目资金紧张，向罗小冰借款300万元，双方约定年利率为42%。2013年4月27日，四德公司又向罗小冰借款人民币200万元，罗小冰在向四德公司转款时预先扣除了10.5万元的利息，实际支付了189.5万元借款。2013年7月24日，四德公司再次向罗小冰借款人民币200万元，罗小冰在转款时预先扣除了上一笔借款利息人民币17.5万元，实际转款1825000元。因四德公司无钱向罗小冰偿还借款本息，双方于2016年7月12日签订《易合坊房屋内部认购协议书（二期）》，协议约定：1.乙方（罗小冰）购买房屋为：易合坊二期4号楼底商一、二层阴影部分（见示意图）。2.该房屋建筑面积（预测）为：一层357㎡，成交均价为15000元/㎡,二层438.5㎡,成交均价为10000元/㎡，一、二层房款总合计为974万元。3.乙方于2016年7月12日一次性向甲方支付该房屋的总房款952万元。4.甲方自本协议签署之日起将为乙方保留该房屋至签署正式《商品房买卖合同》时。协议第7条约定：对于该房屋的其他各项说明及约定，最终将以取得《商品房预售许可证》后进行网签的《商品房买卖合同》之各项条款的约定为准。因易合坊二期项目一直没有进行开发建设，罗小冰与四德公司在《易合坊房屋内部认购协议书（二期）》中约定的4号楼也未取得商品房预售许可证，因此双方一直没有签订《商品房买卖合同》。另查明，2018年6月20日，一审法院作出（2018）陕0111破（申）1号民事裁定书，裁定受理债权人对四德公司的重整申请。罗小冰向四德公司破产重整管理人申报了债权，四德公司破产重整管理人经审核认为，四德公司实际收到罗小冰借款本金为672万元，四德公司实际已向罗小冰支付借款利息人民币3885000元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出具的金额认定为本金及借款人可要求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的规定，罗小冰应当向四德公司返还利息人民币495800元。截止四德公司向罗小冰停止付息之日即2014年7月2日，四德公司尚欠付罗小冰借款本金为人民币6224200元，自2014年7月2日至双方于2016年7月12日签订《易合坊房屋内部认购协议》之日，四德公司应向罗小冰支付借款利息为人民币2987616元（按年利率24%计算），本息合计为人民币9211816元。四德公司破产重整管理人认为，因四德公司实际所欠罗小冰的借款本息金额不足以支付双方在《易合坊房屋内部认购协议》中约定的购房款，且约定的房屋未取得商品房预售许可，因此该内部认购协议未履行完毕，应当予以解除。罗小冰对此不认可，遂起诉至一审法院。一审法院认为，四德公司因建设易合坊项目需要资金，分三次向罗小冰借款，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的相关规定，预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金及借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。因此，对四德公司破产重整管理人依法确认的四德公司实际欠付罗小冰的借款本金数额及利息数额，一审法院予以认定。由于四德公司无钱清偿罗小冰的借款本息，双方签订《易合坊房屋内部认购协议》，约定以房抵债，但因易合坊二期4号楼至今未取得商品房预售许可证，故双方也一直没有签订《商品房买卖合同》。根据我国相关法律规定，对未取得商品房预售许可证的房屋，禁止买卖和交易，因此，四德公司破产重整管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除了四德公司与罗小冰签订的《易合坊房屋内部认购协议》，并无不当。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，消费性购房者应当是以生活居住为目的的购房人。因此四德公司破产重整管理人将消费性购房权人确定为优先权符合法律规定。因涉案房屋是以以物抵债方式取得，双方签订认购协议是为了实现债权，并非是为了维持和保障罗小冰的基本生活需要或者居住需要，因此罗小冰并非消费性购房人，故对罗小冰要求将其债权确定为购房债权人的诉讼请求，因无事实根据和法律依据，一审法院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第十条的规定，判决如下：驳回罗小冰请求撤销西安四德置业有限公司破产重整管理人于2021年1月25日作出的2-0498号《异议回复书》，确认其系购房债权人的诉讼请求。本案案件受理费100元，一审法院减半收取，罗小冰已预交50元，由罗小冰负担。经审理查明，一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的相关规定，预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金；借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。故四德公司破产重整管理人2-0498号《债权异议复核结果告知书》中对罗小冰的债权总金额的复核结果，于法有据，并无不当。罗小冰请求撤销四德公司破产重整管理人2021年1月25日作出的2-0498号《异议回复》，与法相悖，应予驳回。四德公司与罗小冰之间签订的《易合坊房屋内部认购协议》，其性质属于以房抵债协议，直至人民法院受理四德公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋未取得商品房预售许可证，既未交付，也未办理产权变更手续，该房屋仍属于四德公司的破产财产。四德公司破产重整管理人解除《易合坊房屋内部认购协议》，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房人的购房目的是为了满足其生活居住需要，而不是用于经营。本案中，罗小冰与四德公司之间存在借贷关系，在四德公司无力偿还借款的情况下，双方为了结清债务，签订了《易合坊房屋内部认购协议》，罗小冰购买“易合坊4号商铺底商一、二层阴影部分”。协议约定罗小冰在协议签署之日支付该房屋总房款952万元，但实际上罗小冰并未按照约定向四德公司支付购房款，而是以四德公司欠其的借款本息抵消购房款。四德公司与罗小冰之间的借款行为、以房抵债行为、房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是以物抵债的交易目的。罗小冰购买商铺的目的并非用于居住。因此，一审法院驳回罗小冰要求确认其购房债权人身份的诉讼请求，与法不悖，应予维持。综上，罗小冰的上诉理由不能成立，其诉请应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗小冰负担。本判决为终审判决。审判员 韩 娟二〇二一年九月二十四日书记员 雍一力