黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0521民初1787号原告：付忠元，男，1950年5月15日出生，汉族，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：郭秀华，黑龙江鸿乐律师事务所律师。被告：哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司，住所地宾县宾州镇西城街。法定代表人：王宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓英，黑龙江鸿臻律师事务所律师。被告：辛国金，男，1971年10月29日出生，汉族，初中文化，个体，住双鸭山市尖山区。原告付忠元与被告哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司（下称二龙山房地产公司）、辛国金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭秀华，被告二龙山房地产公司委托诉讼代理人杨晓英，被告辛国金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付忠元向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认二被告签订的商品房买卖合同无效；2.涂销被告辛国金所办理的不动产登记【产权证号为黑（2021）集贤县不动产权第0××9号】；3.责令被告二龙山房地产公司协助原告办理不动产登记；4.判令二被告赔偿原告损失30000元；5.判令二被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2016年12月15日，原告与被告二龙山房地产公司签订了购买位于集贤县福利镇万豪世嘉3号楼7号商服的商品房销售协议，被告交付了涉案房屋，原告占有使用至今。2020年2月，二龙山房地产公司因商品房销售协议的履行向原告提起民事诉讼，在诉讼期间，二被告恶意串通，在明知原告有房屋买卖合同并实际占有房屋的情况下，又与辛国金签订房屋买卖合同，并办理了不动产登记，严重损害了原告的利益，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效，因此，二被告签订的房屋买卖合同是无效的。由于二被告恶意串通行为，给原告造成了损失，应承担赔偿责任。原告为此提起诉讼。二龙山房地产公司辩称，在二龙山房地产公司诉付忠元商品房买卖合同纠纷一案中，集贤县人民法院作出（2020）黑0521民初630号民事判决书，该判决书第十五页在认定二龙山房地产公司是否有权向付忠元主张解除其与付忠元之间的商品房销售协议时，明确认定“因付忠元只是韩成辉向二龙山房地产公司指定的二龙山房地产公司应向其履行合同义务的第三人，根据合同相对性原则，付忠元并非合同的主体，故无论韩成辉对二龙山房地产公司享有的债权本息是否足以抵付涉案商服的全部购房款，二龙山房地产公司均无权向付忠元主张解除合同”。双鸭山市中级人民法院作出的（2021）黑05民终380号民事判决书维持了集贤县人民法院上述判决。依据上述裁判意见，虽然二龙山房地产公司与付忠元就涉案商服签订了商品房销售协议，但是付忠元不是该商品房销售协议的合同主体，依据合同相对性原则，二龙山房地产公司无权向付忠元主张解除合同。同理，由于付忠元不是该商品房销售协议的合同主体，所以付忠元无权依据该商品房销售协议向二龙山房地产公司提起诉讼，原告主体不适格，请求人民法院驳回付忠元的起诉。辛国金辩称，辛国金于2020年6月15日与二龙山房地产公司签订的商品房买卖合同，购买了案涉房屋，房价款600000元，其中于2020年6月16日向二龙山房地产公司汇款400000元，用万豪世嘉9号楼两处公寓楼（608室面积52.23平方米、609室面积52.23平方米）交付了二龙山房地产公司折抵剩余的200000元购房款。于2020年6月15日将案涉房屋在房产部门进行了备案，2021年5月17日办理了产权过户手续。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，对没有争议的事实本院予以确认。二龙山房地产公司法定代表人王宾于2015年向韩成辉借款，2016年1月13日二龙山房地产公司与韩成辉签订商品房销售协议，二龙山房地产公司用位于福利镇万豪世嘉3号楼7号房、建筑面积为253.2平方米的商服为借款设立让与担保。后韩成辉与二龙山房地产公司协商，二龙山房地产公司同意将案涉房屋交付韩成辉，折抵剩余价款及利息，并同意将案涉房屋更名到付忠元名下。2016年12月15日，二龙山房地产开发公司与付忠元签订了商品房销售协议，并出具收据，收据上标注更名。付忠元于2017年占有该房屋，付忠元委托韩成辉交纳了案涉房屋2017年至2020年的供热费及2018年的物业费。2018年8月16日，韩成辉代表付忠元将该房屋出租给左丽娜，租赁期限3年。2020年6月15日，二龙山房地产开发公司又与辛国金签订了商品房买卖合同，将案涉房屋卖与辛国金，并于2021年5月17日在集贤县不动产登记中心办理了过户登记。对有争议的事实，本院认定如下：一、原告是否具备诉讼主体资格。双鸭山市中级人民法院作出已发生法律效力的（2021）黑05民终380号民事判决书确认如下事实：二龙山房地产公司与付忠元于2016年12月15日签订的商品房销售协议，二龙山房地产公司愿意配合韩成辉、付忠元出具“更名”的协议，以及在此协议签订后二龙山房地产公司未再偿还其欠韩成辉的欠款，付忠元已经实际取得了案涉商服并进行了经营和管理。二龙山房地产公司自其知道权利被侵犯后一年多才提出异议等事实，可见该协议是三方意思表示达成一致后签订的，在该协议签订时，二龙山房地产公司与韩成辉之间的意思表示已经达成了一致的变化，即二龙山房地产公司与韩成辉均同意以案涉商服抵偿二龙山房地产公司欠韩成辉的欠款本息，因韩成辉又将案涉商服抵顶给付忠元，二龙山房地产公司同意直接向付忠元履行房屋买卖合同的义务。虽然二龙山房地产公司与付忠元之间不存在真正的房屋买卖合同关系，但付忠元是韩成辉向二龙山房地产公司指定的二龙山房地产公司应向韩成辉履行义务的第三人，故在二龙山房地产公司不履行义务的情况下，付忠元有权提起诉讼，且事实上付忠元又是该房屋的实际购买人，故付忠元具备诉讼主体资格；二、二龙山房地产公司与辛国金签订的商品房买卖合同是否有效。二龙山房地产公司明知案涉房屋已抵偿欠韩成辉的欠款本息，韩成辉又将案涉房屋抵顶给付忠元，且自己占有使用的情况下，将该房屋另行出售给辛国金，其行为属于恶意串通，损害了原告利益，故二被告签订的商品房买卖合同无效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，韩成辉与二龙山房地产公司签订的商品房销售协议，虽系让与担保，但双方事后达成了以物抵债协议，双方均认可以案涉商服抵偿二龙山房地产公司欠韩成辉的欠款本息。因韩成辉又将案涉商服抵顶给付忠元，二龙山房地产公司同意直接向付忠元履行房屋买卖合同的义务，付忠元已占有使用案涉房屋多年，抵债协议已履行完毕。付忠元基于案涉房屋所在的小区商品房未经验收，无法办理过户登记，未能向二龙山房地产公司主张办理过户登记。而二龙山房地产公司明知案涉房屋已抵偿欠韩成辉的欠款本息，韩成辉又将案涉房屋抵顶给付忠元，且付忠元已实际占用使用的情况下，将该房屋另行出售给辛国金，该行为侵犯了原告合法权益，扰乱了市场经济秩序，故二被告签订的商品房买卖合同无效，已办理在辛国金名下的黑（2021）集贤县不动产权第0××9号不动产权证书应予涂销。二龙山房地产公司应协助原告办理不动产登记。另，原告要求二被告赔偿30000元损失的诉讼请求，因未提供证据加以证明，故对原告要求二被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第六十条、第五十五条第（二）项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司与被告辛国金签订的商品房买卖合同无效；二、辛国金于本判决生效后七日内办理产权证号为黑（2021）集贤县不动产权第0××9号的不动产权涂销登记；三、哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内协助原告付忠元将坐落在集贤县福利镇万豪世嘉3号楼、建筑面积为253.2平方米的7号商服房屋的所有权变更到付忠元名下；四、驳回付忠元的其他诉讼请求。案件受理费11110元，减半收取计5550元，保全费4020元（原告均预交），由哈尔滨市宾县二龙山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审判员  李凤喜二〇二一年九月六日书记员  王京京