辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7339号上诉人（原审被告）：大连恒科房地产有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾镇李家村。统一社会信用代码91210200098018494H。法定代表人：杜旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：温悦，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘霄辉，女，1970年7月27日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：肖经纬，辽宁纬轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟心悦，辽宁纬轩律师事务所律师。上诉人大连恒科房地产有限公司（以下简称恒科公司）因与被上诉人刘霄辉合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒科公司上诉请求：1.撤销一审判决，追究刘霄辉违约责任，改判恒科公司返还恒大云玺项目50套房屋购房款(扣除定金后)人民币16,583,593元；2.一、二审诉讼费用由刘霄辉承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。一审中，刘霄辉所述事实并不完整。恒科公司内部经过核查发现刘霄辉所交纳的款项系购买恒科公司开发建设的恒大云玺项目50套住宅。经向恒科公司内部营销、财务相关知情人员了解核实，刘霄辉系于恒大云玺项目开盘当天通过销售预留恒大云玺项目50套住宅，为炒房获利。当天其找到50个人，通过这50人分别与恒科公司的项目公司签署认购书，以分期付款方式，用少量资金占据恒科公司大量的优质房源。虽然刘霄辉最终并未与恒科公司签署商品房买卖合同，但却指使50个不明身份的人与恒科公司签订了50份认购书。如按一审判决向刘霄辉返还购房款，那这50个业主向恒科公司诉请返还房款，将会给恒科公司造成巨大的损失。如此巨额资金进入恒科公司账户却不购房，于情于理也不符合逻辑。2.刘霄辉认购恒科公司处50套住宅，其应承担未能签订商品房买卖合同的违约责任。刘霄辉认购了恒大云玺项目50套住宅，其仅交纳了首期款，即不按认购书约定继续履行交易，给恒科公司造成损失，理应追究刘霄辉的违约责任。恒科公司每套房屋定金2万元，50套房屋定金为100万元，请求法院确认返还购房款16,583,593元。刘霄辉辩称，不同意恒科公司的上诉请求，应维持原判。主要理由：1．恒科公司主张刘霄辉支付款项是为了购买恒科公司开发的恒大云玺项目房屋与事实不符。恒大云玺项目的开发公司是案外人大连冠信房地产开发有限公司，并非恒科公司，该项目与恒科公司无关。刘霄辉是与恒科公司协商购买房屋并将款项支付给了恒科公司，与案外人没有关系。2．恒科公司主张刘霄辉在案外人项目开盘当天指使50个人与案外人签署认购书不符合常理，恒科公司也未提供证据证明这50个人与刘霄辉的关系，这50人和案外人签订的认购书与恒科公司没有任何关系。这50个购房者后续是否向案外人主张退还定金与刘霄辉没有关系，将该定金从刘霄辉支付给恒科公司的款项里扣除没有事实和法律依据。3.刘霄辉支付款项是为了享受最优惠待遇，后续双方未就房屋买卖事宜达成一致，未签订买卖合同，恒科公司占用刘霄辉款项近两年时间，应该退还款项并支付利息。刘霄辉向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已经支付的款项17,583,593元并以上述款项为基数，按照同期全国银行间拆借中心贷款市场报价利率计算自2019年12月2日起至实际给付之日止的利息（暂计算到2021年2月3日，利息为869,645.44元，本息合计暂计为18,453,238.44元）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告恒科公司高管刘超（已离职）向原告介绍恒大项目投资的好处，并保证可以享受购买楼盘的最低折扣，以及无理由退房。原告表示感兴趣，就按照恒科公司测算的金额进行了投资。故于2019年12月2日原告刘霄辉分七次向被告恒科公司账户汇款17,583,593元，现金来源写明商品销售。一审法院认为，原、被告之间虽没有签订商品房销售合同，但是原告已将购房款通过现金存款的方式转到被告银行账户内，且注明现金来源为商品销售，被告收到款项后未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立的合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故可以认定原告刘霄辉与被告恒科公司已形成事实上的商品房销售合同关系。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。故被告应返还原告已支付款项17,583,593元。当事人之间未订立书面形式的合同，但是已经实际履行合同内容，形成了事实上的合同关系，未按照约定履行合同义务的，应当承担违约责任。原告已按约定缴纳购房款，被告未按约定履行相应的义务，故原告请求被告支付占用款项利息（以17,583,593元为基数，从2019年12月2日至实际给付之日止，按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十六条，《商品房销售管理办法》第二十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决:判决发生法律效力之日起十日内,被告大连恒科房地产有限公司返还原告刘霄辉购房款人民币17,583,593元及利息（以17,583,593元为基数，从2019年12月2日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66,260元(原告已预交),由被告大连恒科房地产有限公司负担。二审中，恒科公司提交50份《大连恒大云玺商品房认购书》及专用收款收据，拟证明刘霄辉支付款项实际是为了购买恒科公司开发的恒大云玺项目房屋，恒科公司与恒大云玺项目对应的项目公司均属于恒大集团大连公司管理的项目公司，刘霄辉仅交纳首期款，未按认购书约定继续履行交易，应追究刘霄辉的违约责任。刘霄辉对该证据的真实性与关联性均提出异议，该证据上没有刘霄辉的签字，看不出与刘霄辉有任何关系，50份认购书全部为他人代签，并非购房者本人签署，与常理不符；50套认购书的销售经理与经办人有多人，也不符合常理；部分认购书签署日期为2019年11月30日，部分认购书没有签署日期，与上诉状陈述存在矛盾；50份收据的日期为2019年12月（具体日空白），与刘霄辉支付款项的日期不一致。本院认为，恒科公司提交的上述证据上无法看出与本案的关联性，所涉房款总额亦与刘霄辉汇款总额不一致，故不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：刘霄辉是否存在违约行为，恒科公司应向刘霄辉返还款项的金额。上诉人恒科公司对刘霄辉于2019年12月2日分七笔向恒科公司账户汇款17,583,593元且没有退还的事实没有异议，其系以发现新证据为由提出上诉，请求追究刘霄辉未按照商品房认购书的约定履行应承担的违约责任即没收定金100万元，但其提交的50份《大连恒大云玺商品房认购书》及专用收款收据上没有刘霄辉的签名，也不能体现与刘霄辉所汇款项之间的关系。恒科公司关于刘霄辉指使50人分别与恒科公司签订《大连恒大云玺商品房认购书》一节，未提供相应证据予以证明，应依法承担相应不利法律后果。恒科公司在本案提供的现有证据不足以证明刘霄辉存在违约行为，其主张仅返还16,583,593元款项的依据不足，本院不予支持。刘霄辉向恒科公司汇款的七份现金存款回单上现金来源均注明“商品销售”，因双方未能签订商品房销售合同，恒科公司对刘霄辉支付的上述款项没有不予返还的合法理由。因双方并未签订书面合同，本案现有证据也无法查清所谓合同的标的、数量等基本内容，且双方对此不能协商达成一致意见，故原审判决认为双方之间的合同已经成立，与现有证据不符，本院予以纠正。因双方未订立书面合同，本案现有证据不足以证明是恒科公司违约，但恒科公司在双方后续未能协商订立合同的情况下拒绝返还并长期占用刘霄辉所汇款项，确有不妥，故原审判由恒科公司返还刘霄辉购房款17,583,593元及利息的判决结果，并无不当。综上所述，恒科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66,260元，由上诉人大连恒科房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 刘 畅审判员 刘小南二〇二一年九月二十三日书记员 黄月妍