文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终6551号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭文连，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：郭德尚，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：赵刚，江苏弘润律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱爱峰，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：吴宝剑，江苏泉山律师事务所律师。上诉人郭文连因与被上诉人朱爱峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2021）苏0321民初452号民事判决，向本院提起上诉。上诉人郭文连及其委托诉讼代理人郭德尚、赵刚，被上诉人朱爱峰的委托诉讼代理人吴宝剑。本案现已审理终结。郭文连上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项或依法改判，驳回朱爱峰诉讼请求；2、一、二审诉讼费由朱爱峰承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，双方租赁合同已经终止，朱爱峰无权请求赔偿，郭文连不应承担赔偿责任。郭文连与朱爱峰之间签订的《店面租赁合同》约定，朱爱峰应于每年12月付清次年全年租金，先付后用，朱爱峰每年需提前一个月与郭文连协商确定，否则合同自动终止。根据一审查明的事实及朱爱峰的自认，朱爱峰至少于2019年10月就已明知涉案房屋即将拆除，后仅支付了2019年11月16日-12月16日的租金。可见双方是在知道房屋即将拆除的情况下，对租赁合同期限进行了变更，最终协商后的合同期限截止2019年12月16日，至此双方租赁合同自动终止。从朱爱峰行为可知，朱爱峰已经提前对自己可能面临的风险提前进行了规避，其有足够充分的时间来做出合理的规划，从房屋租期的变更直至双方合同解除，朱爱峰并未遭到实际损失，也未曾提出过损失赔偿的请求。虽然2019年12月16日后朱爱峰仍未搬离涉案房屋，但这仅是郭文连在合同解除后给朱爱峰搬离房屋所留的宽限期，不应认定为合同继续履行。如果片面以承租人搬离时间来确定合同解除时间，无疑加重了出租人的义务。朱爱峰在合同解除后已将可移动的物品全部搬离，如果在此期间朱爱峰还有其他损失，是其自身原因导致的损失，并且不排除朱爱峰为了获取更多的利益故意为之。因政府征收，双方达成一致意见解除了合同，郭文连在整个合同履行及合同解除方面均不存在任何违约行为，不应承担赔偿责任。二、本案系房屋租赁合同纠纷。根据谁主张、谁举证原则，朱爱峰没有对郭文连的违约及其损失提出任何证据予以证明，一审以案外人的安置赔偿协议来认定朱爱峰的损失，没有事实和法律依据。1.一审以朱爱峰与郭文连达不成拆迁补偿安置协议为由，驳回了朱爱峰的起诉及郭文连的反诉。二审法院指令一审法院继续审理。但一审并没有以房屋租赁合同为基础来确定双方权利义务，其本质上仍是以拆迁安置协议为基础进行的审理。2.案涉两间门面房所产生的“搬迁补助费和停产停业损失(非住宅临时安置补助费)126819元”，该补偿是政府依据政策法规所规定的城镇房屋拆迁补偿的补偿项目，其计算依据和方式为政策性补偿，而房屋租赁合同的损失以实际损失为准，两者不属于同一法律关系。从一审查明的事实及案外人郭德尚、郭雨墨与丰县房屋征收办公室签订的《丰县国有土地上房屋征收补偿协议》可以看出，该款依据所有房屋的面积计算补助，既不是对房屋经营内容的补偿，也不包含对经营者(承租人)补偿，该补偿与郭文连及承租人朱爱峰均没有任何关系。故，一审依据案外人的补偿协议，判令郭文连赔偿朱爱峰的损失，无事实依据。三、涉案附属物及相应补偿归郭文连所有。根据郭文连与朱爱峰签订的《店面租赁合同》，如乙方在租赁期间无法继续营业，在合同终止时，乙方在店面内的装修与其他设施、物品全部归甲方所有(可移动设施除外)。根据《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，该约定合法有效，对双方均有约束力。在双方租赁合同解除后，除朱爱峰已转移的物品外，房屋内所有附属物均归郭文连所有，朱爱峰无权主张权利。一审判决郭文连将领取的补偿款赔偿给朱爱峰，突破了合同的相对性，没有法律依据。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法支持郭文连的上诉请求。朱爱峰辩称：1.关于双方租赁合同是否已经自动解除的问题。即使朱爱峰迟延支付房屋租金，并不必然导致双方的租赁合同解除。2.本案系基于房屋租赁合同引发的纠纷，租赁合同不能继续履行的原因系租赁房屋被拆迁所致。根据拆迁补偿的明细，停产停业损失是弥补房屋征收时案涉房屋不能经营的损失；装修损失系在合同不能履行的情况下，郭文连应予补偿的装修残值。从衡平双方利益的角度出发，一审认定朱爱峰获得搬迁补助费和停业损失等补偿费的二分之一，有事实和法律依据。3.郭文连与朱爱峰之间的《店面租赁协议》，不存在自动终止解除的情形，合同一直在履行。综上，郭文连的上诉没有事实和法律依据，请求驳回郭文连的上诉，维持一审判决。朱爱峰向一审法院起诉请求：请求判令郭文连给付朱爱峰附属物补偿费11461元、搬迁补助费1687元、提前搬迁费11247元、停产停业损失补偿费126819元，合计151213元。事实及理由：朱爱峰租用郭文连支农南路房屋作为经营场所。租赁期间上述房屋被丰县人民政府依法征收，并与郭文连签订相关征收补偿协议，补偿范围包括应由朱爱峰享有的搬迁、安置补偿及因征收房屋造成的停产停业损失、附属物补偿等，且上述应由朱爱峰享有的费用已由丰县人民政府有关部门支付给了郭文连。经朱爱峰多次向被告催要，郭文连均予以拒绝。故朱爱峰诉至法院，请求依法裁决。郭文连向一审法院提出反诉请求：请求判令朱爱峰支付给郭文连房屋租赁费2880元、电费104元、损失费2760元，合计5744元。事实及理由：双方于2017年11月16日签订《店面租赁协议》，朱爱峰租赁郭文连店面用于经营母婴用品，协议约定年租金4万元，支付方式先付款后使用。朱爱峰应2019年11月16日前支付下年度租金，朱爱峰迟迟不予支付。2019年12月9日因租赁房屋涉及拆迁，后朱爱峰只支付了2019年11月16日到2019年12月16日的房租。朱爱峰继续经营到2020年1月13日租赁房屋拆迁，朱爱峰下欠28天房租和104元电费未付。另外，因朱爱峰经营期间将郭文连的店面的地簧门改为玻璃门、拆除门套等行为，造成郭文连得不到相应的赔偿，造成损失2760元，朱爱峰对此应予以赔偿。综上，请求法院依法判决。一审法院认定事实：一、2017年11月16日，朱爱峰（乙方）、郭文连（甲方）经协商签订店面租赁协议一份，该合同的主要内容为：甲方将位于支农南路出租给乙方作经营场所使用；租赁期限共5年，从2017年11月16日起至2022年11月16日收回；租金为年租金4万元正，租金每年度支付一次，合同签订之日缴清2017年11月16日至2018年11月16日止的租金4万元整，先付后用。第二年的租金在第一年度的第十二个月内一次性交清，以此类推。第二年起，但乙方必须提早一个月与甲方协商确定，否则合同自动终止。双方还约定了双方的权利义务等其它事项。二、朱爱峰在庭审中提供郭文连向其出具清单一份，据以证明郭文连对编号为6-27的室内物品属于朱爱峰作出确认，郭文连对其真实性无异议，但认为并未进行确认。朱爱峰在庭审中还提供郭文连于2019年12月15日向朱爱峰出具的收条一份，其内容为：“收朱爱峰房租2019.11.16-12月16号，租金3333元”。三、朱爱峰在审理中申请一审法院出具调查令，向南苑路贯通工程指挥部调取的丰县国有土地上房屋（商业）征收补偿协议2份，在其中的编号6-27-1附属物评估表中载明，所有权人是“孕儿宝”，也就是朱爱峰所承租的房屋，附属物合计11461元。在附属物评估表6-27中，载明所有权人是郭文连，在序号5和序号7分别是卷帘门和地弹门（即双方争议地簧门）。在征收补偿协议编号是LO，其中郭楼（一期、二期）区块征收补偿计算单（商业），评估单编号是6-27-1，注明是搬迁补助费2530元，提前搬迁奖是16870元，一次性停产停业损失是190229元，在评估单编号6-27，搬迁补助费也是2530元，提前搬迁奖是16870元，一次性停业停产损失190229元。上述两评估单即朱爱峰所有的六间门面房，政府补偿给了四套门面，分别是1-113至1-116。上述证据能够在证明包含朱爱峰房屋在内的六间房屋，包含朱爱峰房屋在内的六间门面房，除孕儿宝附属物补偿为11461元外，其余补偿是搬迁补助费2530x2，提前搬迁费16870x2，一次性停产停业补偿费190229x2，朱爱峰实际租赁上述六间房屋的两间，每间房屋面积一致，故朱爱峰主张其补偿应为附属物补偿11461元，搬迁补助费补偿1687元，提前搬迁11247元，停产停业损失补偿126819元，合计151213元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己的主张，有责任提供证据，否则应承担不利法律后果。首先，关于本诉部分朱爱峰主张的各项损失能否得到支持的问题，郭文连抗辩因朱爱峰未按时缴纳房租，涉案店面租赁合同已经自然终止。但综合本案庭审分析，朱爱峰虽然没有按照合同约定将2020年的租金在2019年的第十二个月内一次性交清，但根据庭审查证，特别是朱爱峰提供的郭文连于2019年12月15日出具的收条载明的相关内容可以证实，朱爱峰主张涉案店面因面临拆迁，双方达成用几个月给几个月的租金的意见，其说法更具合理性。再者，郭文连也未举证证明其在法定期间内向朱爱峰行使解除权的相关事实。故郭文连抗辩的因朱爱峰未按时缴纳房租，涉案店面租赁合同已经自然终止，朱爱峰不享有涉案店面因拆迁享有的各项权益分配权的问题，无事实及法律依据，不予支持。租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。朱爱峰、郭文连之间系租赁合同法律关系，朱爱峰作为承租人主张权利的依据是合同法和双方约定。本案租赁合同因国家征收而终止后，对于朱爱峰因合同终止所造成的损失，朱爱峰可依法享有损害赔偿请求权，朱爱峰主张分配的具体权益中包括：附属物补偿11461元、搬迁补助费2530x2元，提前搬迁费16870x2元，一次性停产停业补偿费190229x2元，根据本案实际情况和南苑路贯通工程指挥部提供的丰县国有土地上房屋（商业）征收补偿协议及附属物评估表计算并无不当，但朱爱峰直接要求确认上述权益均应归属其单独所有，缺乏法律依据。关于涉案店面因拆迁享有的各项权益如何分配的问题，双方在涉案店面租赁合同中如有明确约定，应从其约定，但该租赁合同并未具体约定如遇拆迁，双方分配比例的方式问题。故具体分配方式应结合本案实际情况、各项权益的具体内容，并依据公平原则，合理分配，具体表述如下：其一、朱爱峰主张的附属物补偿11461元，因编号为6-27-1的附属物评估表已明确载明所有权人为本案朱爱峰方“孕儿宝”，且能够与朱爱峰提供的郭文连本人出具的清单相互印证，郭文连并无充分反驳朱爱峰此项主张，故上述附属物补偿款11461元在郭文连已实际领取的情况下，属因租赁合同终止所导致的朱爱峰损失，该11461元应由郭文连赔偿朱爱峰。其二、朱爱峰主张的搬迁补助费和停产停业损失补偿费的问题，因上述损失具有双重性，郭文连无法利用涉案房屋出租获得租金，必然遭受损失。朱爱峰因合同提前终止，无法利用涉案房屋继续生产经营，需另择店面，同样会遭受损失。但鉴于朱爱峰、郭文连均未提供证据证实其确切的损失数额。故结合案件实际情况及公平原则，酌定郭文连向朱爱峰支付搬迁补助费和停产停业损失补偿额的二分之一，即65096.5元（搬迁补助费补偿1687元＋停产停业损失补偿126819元的二分之一部分）。其三、朱爱峰主张的提前搬迁奖励11247元的问题。提前搬迁奖励为奖励补助，并非损失，虽然搬迁、丈量、清障均需朱爱峰的配合，但奖励对象并非承租人。朱爱峰的该项主张，缺乏法律依据，不予支持。综上，郭文连应赔偿朱爱峰因拆迁行为导致租赁合同提前终止产生的损失11461元＋65096.5元=76557.5元。关于反诉部分郭文连各项主张能否得到支持的问题。对于朱爱峰尚欠郭文连房屋租赁费，双方均无异议，但对计算起止时间节点存在争议，朱爱峰主张因涉及拆迁，郭文连在2020年1月10日就已经停水停电，因此，租金应计算至2020年1月9日，郭文连主张应计算至2020年1月13日，鉴于朱爱峰未举证证明其在2020年1月9日实际迁出的相关证据，故确定从2019年12月16日计算至2020年1月13日，计28日，按照每年租金4万元对应的每日租金金额计算应为3068.49元，郭文连在庭审中主张2880元，是对自己权利的自由处分，予以支持。郭文连主张的电费104元因未提供任何证据证明，不予支持，其可在证据充分后另行主张。郭文连主张的损失费2760元系指朱爱峰将地簧门改为玻璃门，但因该行为是发生在双方签订租赁合同后，对朱爱峰改门行为，郭文连在租赁期间内并未举证证明其提出了异议，故有关补偿应该以郭文连与政府部门签订的补偿协议为准，由于政府在补偿协议中对该部分费用进行了补偿，郭文连并无充分证据证明其尚有未弥补的损失及金额计算依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、郭文连于判决发生法律效力之日起十日内，向朱爱峰赔偿损失76557.5元。二、驳回朱爱峰的其余诉讼请求。三、朱爱峰于判决发生法律效力之日起十日内，向郭文连支付拖欠租金2880元。四、驳回郭文连的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4986元，由郭文连负担2490元，其余朱爱峰自行承担。反诉案件受理费50元，由朱爱峰负担25元，其余郭文连自行承担。经双方当事人确认，本案二审期间争议焦点为：1.郭文连主张案涉房屋租赁合同已经解除，理由是否成立；2.朱爱峰主张的营业损失数额应如何确定；3.郭文连根据合同约定，主张案涉房屋相关附属物的赔偿归其所有，是否应予支持。二审中，郭文连提供《郭楼二期区块房屋征收补偿方案》（复印件）一份。其中规定，符合法定条件的经营性用房，可以按照房屋的合法建筑面积的评估价值和比例给予一次性停产停业的损失补偿。证明郭文连因拆迁所获取的一次性停产停业损失，是政府依据郭文连合法拥有的产权面积所给予的补偿。朱爱峰质证意见：证据的真实性无法核查，补偿方案并非最终补偿方案。房屋实际使用人不能继续使用案涉房屋，遭受实际营业损失。一审按二分之一酌定计算补偿标准，符合客观实际。二审中，朱爱峰未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明：朱爱峰（反诉被告）与郭文连（反诉原告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，一审法院于2020年10月26日作出（2020）苏0321民初1620号民事裁定,驳回朱爱峰起诉,驳回郭文连的反诉。朱爱峰不服提出上诉，2020年12月22日徐州市中级人民法院作出（2020）苏03民终7596号民事裁定：一、撤销江苏省丰县人民法院(2020)苏0321民初1620号民事裁定；二、指令江苏省丰县人民法院审理。丰县法院重新审理后，作出上述（2021）苏0321民初452号民事判决。本院认为，一、关于案涉房屋租赁合同是否已经解除问题本案朱爱峰在没有按照双方《店面租赁合同》约定，提前交清2020年全年案涉房屋租金时，郭文连未在法定期间内向朱爱峰行使合同解除权,并收取了朱爱峰2019年11月16日至2019年12月16日的租金。郭文连有关双方合同已经实际终止或解除的主张不能成立。二、关于朱爱峰主张的损失问题根据相关规定，对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人（或次承租人）与出租人之间进行合理分配。结合案件实际情况及公平原则，一审酌情支持朱爱峰获得拆迁补偿为案涉房屋搬迁补助费和停产停业损失补偿额的一半，即65096.5元（搬迁补助费补偿1687元＋停产停业损失补偿126819元的二分之一），并无不当。三、关于案涉房屋附属物补偿11461元归属问题朱爱峰举证的编号为6-27-1的《附属物评估表》载明：所有权人为“孕儿宝”即朱爱峰，评估补偿金额为11461元，与郭文连本人出具的清单相互印证，且案涉房屋实际由朱爱峰装修使用，朱爱峰主张此项补偿归其所有，有事实依据。综上，郭文连的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1786元，由上诉人郭文连负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  孟 娟审 判 员  胡元静二〇二一年九月十七日法官助理  吴良才书 记 员  金宇婷