湖南省澧县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0723民初1583号原告：常德天天物业服务有限责任公司。法定代表人：陈祖霞。委托诉讼代理人：任小强，湖南城头山律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁大满，常德天天物业服务有限责任公司员工。被告：熊哲华，女，汉族，湖南省澧县人，住澧县。委托诉讼代理人：王熔，湖南中锋律师事务所律师。原告常德天天物业服务有限责任公司（下称常德天天物业公司）与被告熊哲华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月5日公开开庭进行了审理，原告常德天天物业公司的委托诉讼代理人任小强和袁大满、被告熊哲华及其委托诉讼代理人王熔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。常德天天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告熊哲华交纳2011年7月1日至2020年12月31日所欠的物业管理服务费7573元及相应违约金900元，合计8473元；2、诉讼费由熊哲华承担。事实和理由：2009年2月6日，原告与被告签订了《天源美景前期物业管理服务合同》，为澧县天源美景小区提供物业服务。被告房屋位于天源美景小区27栋2单元504号，自2011年7月1日-2020年12月31日，被告共计欠物业费7573元。常德天天物业公司多次催收未果，故向法院提起诉讼。熊哲华答辩称：1、原告诉请的2011年7月1日至2011年7月21日的物业费已缴纳，原告诉请2011年7月1日至2017年7月21日物业费已过诉讼时效；2、原告未按合同约定提供相应的物业服务，存在严重的违约情况，应承担相应的违约责任，减免物业费；3、原告诉请的滞纳金是一种行政强制的行为，原告要求支付违约金900元是原告根据电梯房每年100元的标准，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、常德天天物业公司提交的证据2即发放钥匙通知单、《天源美景前期物业管理服务合同》、《物业管理服务协议》各1份，拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系，被告房屋面积及物业费缴费标准以及被告逾期缴费应支付滞纳金的客观事实。被告熊哲华对该证据的真实性没有异议，对证明目的中被告逾期缴费应支付滞纳金不予认可。本院认为，被告对该证据的真实性未提出异议，对该证据的证明效力予以认定。2、常德天天物业公司提交的证据3即欠费明细表、催款记录表、服务价格登记各1份，拟证明被告欠原告物业费金额及原告多次向被告催讨的事实。被告熊哲华对该证据中的催款记录表三性均不予认可。本院认为，该证据能证明被告未交物业费金额以及被告向原告催讨的事实，对该证据的证明效力予以认定。3、常德天天物业公司提交的证据4即房屋漏水增补工程申请报告、维修基金申请表、维修和更新、改造验收报告、增补工程确认单、澧县德琳防水工程有限公司外墙工艺说明、外墙防水增补明细、房屋渗水报修通知单各1份，告知书2份，拟证明原告就小区住房存在漏水、门禁等问题，已经配合业主申请维修基金进行维修；对部分未解决的漏水问题，原告已经汇报居委会、住保办，准备启动新一轮维修，即原告积极履行了自己的职责的事实。4、常德天天物业公司提交的证据5即征求意见书1份，拟证明为加强管理，原告对于小区停车难等问题，已经汇报给社区，拟对小区进行升级改造，现正准备施工，即原告积极履行了自己的职责的事实。被告熊哲华对原告的证据4、5认为不知情，也并未见过，对三性无法确认，但该证据也恰恰证明了原告存在严重违约的行为。本院认为，原告的证据4、5能证明原告提供了物业服务，积极履行自己的职责，对证据4、5的证明效力予以认定。5、常德天天物业公司提交的证据6即澧县住房保障服务中心2020年1、2季度情况通报各1份，拟证明原告收费标准在全县属于最低档次，但原告方的服务水平及方式在全县物业公司中属于中等的事实。被告熊哲华对该证据的真实性无异议，认为该证据证明了原告服务差。本院认为，被告对该证据的真实性未提出异议，对该证据的证明效力予以认定。6、常德天天物业公司提交的证据7即物业服务现场照片4张、原告公司通讯录1份，拟证明原告方雇请了专门的安保、卫生等工作人员为天源美景小区提供物业服务，积极履行自己的合同义务。被告熊哲华对部分服务照片的真实性有异议。本院认为，该证据7能够证明物业公司向业主提供了服务，予以认定。7、被告熊哲华提交的证据2即澧县发展和改革局出具的《服务价格登记证》1份，拟证明原告违规超标准收取装修管理服务费的事实。原告常德天天物业公司对该证据的证明目的有异议，物价部门并未对原告高收费乱收费问题进行过评判，只能证明原告办过这个许可证，不存在超标准收费的情况，不能达到被告的证明目的。本院认为，该证据不能证明原告违规收费，故对该证据的证明目的不予采信。8、被告熊哲华提交的证据3即澧县住房保障服务中心2020-2021年物业日常巡查通报1份，拟证明原告被主管部门评定为物业服务差，存在车辆乱停乱放、卫生差等问题的事实。原告常德天天物业公司对该证据的关联性、证明目的有异议，排名是否真正的完整考虑到物业公司的物业服务水平，评判标准都是人为的，原告并不是长期属于C类，也有属于B类的时候，且原告的收费标准都是最低档，不能达到被告的证明目的。本院认为仅凭该巡查通报并不能认定原告物业服务差，原告常德天天物业公司的异议成立，对该证据的证明效力不予认定。9、被告熊哲华提交的证据4即熊云辉、尹青华出具的书面陈述各1份，拟证明被告车辆在小区被盗，原告多项服务存在不到位的事实。原告常德天天物业公司对该证据的合法性、真实性有异议，证人证言应当出庭作证，且被告车辆是否被盗及被盗的原因是否是原告的责任，被告应提交相应的证据予以佐证。本院认为，证人应出庭作证，对该证据的证明效力不予认定。10、被告熊哲华提交的证据5即照片14张，拟证明原告服务存在小区车辆乱停乱靠、广告贴纸乱张贴、将原有绿化面积私自更改为充电收费区等严重违约的事实。原告常德天天物业公司认为对于车辆乱停乱靠，小区没有公共停车位、没有地下停车库，地上停车库被开发商卖给别人作为住户或是经营，原告也积极想办法对相关系统进行改造，小区目前没有业委会，很多问题原告没办法解决，对于卫生死角问题，被告不能以点概面、以偏概全，对于充电的问题，很多业主要求原告建立这个设备，原告是为了便民，并不是为了营利。本院认为，仅凭照片并不能认定原告未履行相关职责，对该证据的证明效力不予认定。根据当事人的举证、相互质证、本院认证和庭审查明的情况，本院确认以下案件事实：2010年7月22日，原告常德天天物业公司与被告熊哲华签订了《天源美景前期物业管理服务合同》，为天源美景小区提供物业服务，双方约定属于住宅类物业的按多层每户每月0.5元/平方米，逾期交纳物业服务费的按每天应交管理费的2%交纳滞纳金。2016年3月28日，原告常德天天物业公司与澧县天源美景小区业主委员会签订了《物业管理服务协议》，双方约定多层为按建筑面积每月0.5元/月每平方米，高层为按建筑面积每月1元/月每平方米，门面为按建筑面积每月2元/月每平方米，逾期交纳物业服务费的按每天应交管理费的2‰交纳滞纳金，该合同约定的委托期限为2016年3月28日至2020年3月27日。被告熊哲华房屋位于天源美景小区27栋504号，建筑面积为132.87平方米。自2011年7月1日至2020年12月31日，熊哲华尚欠物业费7573元，违约金900元，合计8473元未交纳，经常德天天物业公司多次催收未果，故致成讼。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。原告常德天天物业公司与被告熊哲华签订了《天源美景前期物业管理服务合同》、与澧县天源美景小区业主委员会签订的《物业管理服务协议》对小区全体业主均具有约束力，原告依据该合同约定向小区业主提供服务并有权收取物业服务费。被告熊哲华抗辩称，因物业管理不到位，小区内存在车辆乱停乱靠、广告贴纸乱张贴、将原有绿化面积私自更改为充电收费区等严重违约的事实，应减免物业费的主张，本院认为，原告根据合同对小区提供了环境卫生、绿化养护、安保、车辆停放秩序管理、公共设备设施维修养护等服务，物业公司根据自身履行能力已做大量协调工作，并已就相应问题向行政执法部门反映情况，履行了自己的应尽义务，故对被告的主张不予支持。被告熊哲华还抗辩称已超过诉讼时效的观点，本院认为原告提供的物业服务从未中断，合同一直在履行，每年均向原告催交上述物业服务费用，故该观点不予采纳。熊哲华系天源美景小区业主，接受了原告的物业服务，没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担支付原告物业管理费及违约金的法律责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十二条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定之规定，判决如下：熊哲华支付常德天天物业服务有限责任公司物业管理服务费7573元。上述款项自本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由熊哲华负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  刘 莉二〇二一年九月一日法官 助理  颜海娟代理书记员  宋颖灵