广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初3422号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市沙坪镇鹤山大道**，统一社会信用代码：91440700765717353R。负责人：肖智华，该分公司项目经理。委托诉讼代理人：陈洪峰，男，该分公司员工。委托诉讼代理人：梁晓欣，女，该分公司员工。被告：麦瑞香，女，1976年8月29日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司（以下简称碧桂园公司）与被告麦瑞香物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人陈洪峰、梁晓欣以及被告麦瑞香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年11月至2021年6月的物业服务费5163.79元，被告以实欠物业服务费为基数按每日千分之五从应付款期限之次日起至清偿之日止支付逾期付款违约金（截至2021年6月22日止的违约金为6989.84元，原告只请求被告支付3494.92元）给原告；2.判令被告承担本案诉讼费用。碧桂园公司庭审中明确其于本案主张的物业服务费是按照每月1.80元/平方米的标准计收。事实和理由：被告是鹤山市沙坪碧桂园天誉4号楼×××××商品房的业主，该商品房建筑面积为148.46平方米。被告于2016年4月23日签订《碧桂园?天誉前期物业服务协议》，约定原告提供物业管理服务，被告支付物业服务费。依约被告每月应向原告支付物业服务费267.23元。但被告拖欠2019年11月至2021年6月的物业服务费5163.79元及逾期付款违约金，原告多次催收无果，遂诉至法院。麦瑞香辩称，一、原告不能于2018年4月1日交付房屋给被告，被告于2018年7月29日收楼时交付了921.42元物业服务费，还有购房款项3685.68元用作抵扣房屋的物业服务费已提前转入原告账户，被告还通过微信云缴费形式于2019年8月3日交付331.75元、2019年9月4日交付313.28元，合共交纳了5232.13元。后发现原告存在乱收费乱象、小区管理不善、小区违建现象猖狂、侵占公共地方等问题影响居住环境，经多次催促原告整改无果，被告才暂停交纳物业服务费。二、原告的诉请请求不合理，原告存在侵害被告合法利益的行为。根据合同对等原则，原告只有履行了合同中的应尽义务，才能要求原告履行支付物业服务费。原告任由一楼住户在一楼草地共用部分使用栅栏围蔽，种植农作物及花木，致使共用部分被侵占、环境极差，任由一楼业主搭建雨棚，严重影响被告的休息和居住环境。三、《碧桂园?天誉前期物业服务协议》是格式条款，该协议约定的违约责任有失合同公平原则，属不平等条约，因此原告提交的《碧桂园?天誉前期物业服务协议》应属无效协议。四、原告未按当前物业服务标准提供对应的服务内容和标准，小区内随处可见垃圾堆放，摩托车、自行车乱停放问题，小区出入口没有配置24小时保安，小区内存在多处违建问题，原告至今未进行有效的整改与落实。五、原告催收费用不正确，收费标准无依据，无权收取物业服务费及违约金。《碧桂园?天誉前期物业服务协议》约定的物业收费标准明显超出《关于鹤山市物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》（鹤价[2007]4号）的最高基准价1.5元/平方米/月的标准，原告存在违规收费行为。为此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：麦瑞香是鹤山市沙坪街道碧桂园天誉××××××房（以下简称涉案房产）的业主，该房屋建筑面积为148.46平方米。2017年2月28日，碧桂园公司与麦瑞香签订《碧桂园?天誉前期物业服务协议》，约定：“……就甲方（即麦瑞香）已购买的由鹤山市同创房地产开发有限公司负责开发建设的碧桂园?天誉商品住宅区中的天誉四号楼×××××房（即涉案房产）单位交付后由乙方（即碧桂园公司）提供物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条：甲方同意房产公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第四条：乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和），自商品房买卖合同约定的物业交付之日起三年内按每月每平方米2元计收，自商品房买卖合同约定的物业交付之日起第四年起按每月每平方米2.50元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门最终测绘面积为准。……第五条：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用。物业服务费、本协议约定的各项分摊费用按月计收，乙方于公历每月8、15、25日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费及上一个月度本协议约定的各项分摊费用，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第十五条：甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。……”协议签订后，麦瑞香向碧桂园公司交付物业服务费及违约金共计5232.13元，包括2018年7月29日POS机刷卡的921.42元、购房赠送款项划转为物业服务费3685.68元以及麦瑞香通过微信于2019年8月3日交付的2019年7月物业服务费311.75元（含违约金4.61元）、于2019年9月4日交付的2019年8月物业服务费313.28元（含违约金6.14元）。其后，麦瑞香未再向碧桂园公司支付过涉案房产的物业服务费。麦瑞香提供了与碧桂园公司的总经理、管家等的微信聊天记录及小区照片，用于证明麦瑞香楼下业主在涉案房产阳台下方搭建雨棚，部分业主在小区共用绿地种植花木、在天台搭建太阳能设备，小区存在保安离开岗亭等情况，经庭审质证，碧桂园公司对上述情况无异议。另查明，2007年3月20日，鹤山市物价局、原鹤山市房地产管理局共同印发《关于鹤山市物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》（鹤价[2007]4号），明确业主委员会成立之前的住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价，其中有电梯住宅物业管理服务收费政府指导价最高不得超出每月每平方米1.50元、浮动幅度20%（1.50元+1.50元×20%=1.80元）；涉案房产所在天誉小区尚未成立业主委员会；碧桂园公司从2018年4月1日开始按照每月每平方米1.80元向业主收取物业服务费。2020年12月9日，江门市中级人民法院作出（2020）粤07民终4144号民事判决书，认定麦瑞香于2018年4月28日对涉案房产进行收楼，该判决已于2020年12月15日生效。再查明，碧桂园公司与麦瑞香签订《碧桂园?天誉前期物业服务协议》时的名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司鹤山分公司，依法经数次变更登记，于2020年6月12日更为现名。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。《碧桂园?天誉前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。本案争议的焦点是2019年11月至2021年6月期间被告麦瑞香所欠的物业服务费金额。其一，对于涉案房产应以何标准收取物业服务费的问题。麦瑞香以双方协议约定的收费标准超出政府指导价进行抗辩，而碧桂园公司自2018年4月1日起已按每月每平方米1.80元的标准计收物业服务费，其在本案中请求按每月每平方米1.80元的标准计收并未超出双方协议约定的收费标准和政府指导价格幅度，本院予以认可。其二，经查明，江门市中级人民法院作出（2020）粤07民终4144号民事判决书，已对涉案房产实际收楼日期予以认定，麦瑞香应从2018年4月28日收楼之日起向碧桂园公司支付物业服务费。双方虽于《碧桂园?天誉前期物业服务协议》约定麦瑞香应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起交纳物业服务费，但根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”碧桂园公司主张以合同约定收楼日期2018年4月1日起计收物业服务费，以及麦瑞香提出以2018年7月29日收楼并开始缴纳物业服务费的抗辩意见，理据均不充分，本院不予采纳。因此，计得麦瑞香每月应支付的物业服务费为267.23元（148.46平方米×1.80元/平方米），从2018年4月28日起计至2021年6月麦瑞香应支付的物业服务费为10181.46元[267.23元÷30天×（30-27）天+267.23元×38个月]，扣减麦瑞香已交付的物业服务费5221.38元（5232.13元-违约金4.61元-违约金6.14元），麦瑞香尚欠碧桂园公司物业服务费4960.08元，即欠付2019年12月的部分物业服务费149.94元及2020年1月至2021年6月期间的物业服务费。物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，虽然麦瑞香提供的证据反映碧桂园公司提供的安保服务存在离岗的情况，但未提供充分证据证明离岗的持续性，亦未举证对其所述的垃圾随处堆放、车辆乱停放问题予以证明，上述意见并非依法经业主大会表决之共识，故麦瑞香以服务质量为由拒交物业服务费的理据不足；此外，麦瑞香辩称部分业主存在违章搭建、侵占小区公共用地的情况，属于另一法律关系，不属本案处理范围。综上，麦瑞香应依约向碧桂园公司支付2019年12月至2021年6月期间的物业服务费4960.08元。碧桂园公司请求的物业服务费超出本院核定部分，予以驳回。关于违约金问题。根据《碧桂园?天誉前期物业服务协议》的约定，麦瑞香欠付物业服务费的问题已构成违约，应当承担违约责任。碧桂园公司按协议约定请求麦瑞香从应付款期限之次日起按每日千分之五计收逾期付款违约金至清偿之日止，但该违约金的标准过分高于造成的损失，麦瑞香以有失公平抗辩有理有据，但不影响协议的整体效力。故本院根据公平原则予以调整，并按双方《碧桂园?天誉前期物业服务协议》约定从应交费之日的次月1日起计收，本院酌定违约金以实欠物业服务费为基数，分别从应交费的次月1日起按起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计至清偿之日止。原告请求的逾期付款违约金超过本院核定部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条、第一百六十二条以及《物业管理条例》第四十一条第二款规定，判决如下：一、被告麦瑞香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司支付2019年12月至2021年6月期间的物业服务费4960.08元及逾期付款违约金（以实欠物业服务费为基数，分别从应交费的次月1日起按起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计至清偿之日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告麦瑞香负担。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司鹤山分公司同意其已预交的案件受理费25元，由被告麦瑞香在履行判决义务时迳付给原告，本院不再收退。本判决为终审判决。审 判 员 余荣炎二〇二一年九月十六日法官助理 邱懿楠书 记 员 李颖琳