贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终3669号上诉人（一审原告）：兰方菊，女，汉族，1972年3月8日生，贵州省福泉市人，住贵州省福泉市马场坪办事处磷矿生活区，现住贵州省福泉市。上诉人（一审原告）：董龙平，男，白族，1970年11月16日生，贵州省凯里市人，住贵州省福泉市福泉市马场坪办事处磷矿生活区。上诉人（一审原告）：颜文静，女，苗族，1994年2月27日生，贵州省福泉市人，住贵州省福泉市。三上诉人共同委托诉讼代理人：陈祖益，贵州煜众律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州汉泰房地产开发有限公司，住所地贵州省福泉市金山街道办事处叠翠社区洒金河畔售楼部，统一社会信用代码91522702072046649E。法定代表人：李成刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈健，贵州子为律师事务所律师。委托诉讼代理人：金安蔓，贵州子为律师事务所实习律师。原审第三人：杭州久杨实业有限公司贵阳分公司，住所地贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第4栋1单元11层32号，统一社会信用代码91520102MA6HOHEF1G。法定代表人：雷万华，系该公司执行董事兼总经理。原审第三人：卢启鹏，男，汉族，1968年1月22日生，贵州省福泉市人，住贵州省福泉市。原审第三人：陈仕丽，女，汉族，1968年10月29日生，贵州省福泉市人，住贵州省福泉市。上诉人兰方菊、董龙平、颜文静因与被上诉人贵州汉泰房地产开发有限公司（以下简称汉泰公司）、原审第三人杭州久杨实业有限公司贵阳分公司（以下简称久杨贵阳分公司）、卢启鹏、陈仕丽买卖合同纠纷一案，不服贵州省福泉市人民法院（2021）黔2702民初630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰方菊、董龙平、颜文静上诉请求：1、撤销一审判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人颜文静享有优先购买权，一审法院不予认定系事实认定错误。本案中，上诉人颜文静作为上诉人兰方菊、董龙平的女儿，上诉人兰方菊先承租涉案商铺后，通过向原审第三人久杨贵阳分公司以上诉人颜文静的名义购买涉案商铺，并先后向久杨贵阳分公司支付了商铺预留金60000元，又在原审第三人久杨贵阳分公司协调下与被上诉人汉泰签订了《商铺订购协议书》，并支付了定金10000元。说明上诉人颜文静系作为共同购买人之一与上诉人兰方菊、董龙平作为一个家庭整体向被上诉人汉泰公司购买涉案商铺，其应当依法享有优先购买权。二、上诉人兰方菊与原审第三人久杨贵阳分公司就涉案商铺的单价及房款支付方式达成相应的口头协议，其对被上诉人汉泰公司应当具有法律效力。三、本案原审第三人久杨贵阳分公司向上诉人对涉案商铺的单价及支付方式均明确做出了口头承诺，并收取了上诉人的商铺预留金，说明双方对涉案商铺的购买达成了意向，未经上诉人同意，被上诉人汉泰公司不得另行将涉案商铺进行销售。四、本案存在被上诉人汉泰公司恶意与被上诉人卢启鹏、陈仕丽恶意串通，损害了上诉人作为承租人优先购买权的情形。五、基于被上诉人存在恶意串通损害上诉行使优先购买权事实，本案应根据《民法典》第一百五十四条之规定，判决支持上诉人的全部诉讼请求。六、本案中一审法院已经认定了上诉人兰方菊、董龙平存在优先购买权，并且也认定了被上诉人汉泰公司未合理期限内履行通知义务便将涉案房屋出售给原审第三卢启鹏、陈仕丽侵害了上诉人的优先购买权，但为何不判决支持上诉的诉请。汉泰公司辩称，一、上诉人与答辩人之间是不同的合同法律关系，混合起诉程序不合法，应从程序上裁定驳回起诉。二、兰方菊、董龙平基于租赁合同享有的优先购买权已经丧失。三、颜文静作为预约合同的一方，因其严重违约导致双方的《商品房订购协议》已经解除，其丧失了购买权。四、答辩人与第三人已经就案涉商品房依法签订了正式的《商品房买卖合同》，第三人支付了全部购房款，并办理了网签备案，已不可逆转。兰芳菊、董龙平、颜文静向一审法院起诉请求：1、判决撤销或解除被告汉泰公司与第三人卢启鹏、陈仕丽于2020年12月1日签订的洒金河畔24栋1层8号商铺《商品房买卖合同》（合同编号2020003354）；2、判决确认原告在第三人卢启鹏、陈仕丽于2020年12月1日与被告签订的洒金河畔24栋1层8号商铺《商品房买卖合同》约定的同等条件下享有优先购买权；3、本案诉讼费、保全费由被告汉泰公司承担。一审法院认定事实：本案的案涉商铺位于福泉市，洒金河畔房开项目由被告汉泰公司开发。洒金河畔房开项目完成后，被告汉泰公司委托案外人贵州联众荣达商业运营管理有限公司对该项目商铺进行招商租赁。同时，被告汉泰公司又将该项目销售交由第三人久杨贵阳分公司代理销售。原告颜文静系原告兰方菊之女。2019年10月30日，原告兰芳菊、董龙平向案外人贵州联众荣达商业运营管理有限公司租赁洒金河畔24栋1-08号商铺（1、2层）的经营，双方签订了《洒金河畔·美食汇商业街商铺租赁合同》，约定租期5年（2019年11月18日至2024年10月17日止），租赁期间内，原告兰芳菊、董龙平享有优先购买权。2020年1月14日，原告兰芳菊、董龙平用其女儿颜文静的名义与第三人久杨贵阳分公司预购了24栋1-08号商铺（1、2层）。当日，原告颜文静通过现金以及微信（转账5000元）的方式支付了预留金10000元。第三人久杨贵阳分公司出具《收据》给原告颜文静收执，确认收到原告颜文静交来的10000元预留金。2020年1月15日，原告颜文静用现金以及微信（转账30000元）的方式支付了50000元的预留金。第三人久杨贵阳分公司出具《收据》给原告颜文静收执，确认收到原告颜文静交来的预留金50000元。2020年5月18日，被告汉泰公司与原告颜文静签订《商铺订购协议书》，约定：原告颜文静购买被告汉泰公司开发的洒金河畔24栋1层1-08号商铺，共计997764元（其中1层面积61.13平方米，单价每平方米11722元，价款716566元；2层面积61.13平方米，单价每平方米4600元，价款281198元）；在签订本协议书的同时，原告向被告支付10000元的购房定金（原告之前支付的诚意金自动转为购房定金）；原告采用分期付款的方式支付房价款；原告必须在协议书签订之日起三至五日内携此协议书及身份证等到洒金河畔售楼中心与被告签订《商铺买卖合同》及附件，在上述期限内未签订《商铺买卖合同》的，被告有权单方解除本协议书，并将原告所定购的商铺另行销售，定金不予退还，视为原告违约，如遇特殊情况，原告应书面报告申请；在上述最后期限之前，被告无权再向第三方出售原告所订购的商品房。当日，原告颜文静银行转账10000元定金给被告汉泰公司。被告出具《收据》给原告收执，确认收到原告颜文静交来的24栋1-8号门面定金10000元。之后，由于原、被告双方在商铺价格上产生分歧，双方未签订《商品房买卖合同》。2020年11月16日，被告汉泰公司向原告颜文静发送短信，通知颜文静于2020年11月23日到销售部签订《商品房买卖合同》，并告知逾期后，将打开房源销售。2020年11月30日，被告汉泰公司向原告兰芳菊发送短信，向其告知公司不同意分期付款方式，并打开房源进行销售。2020年12月1日，第三人卢启鹏、陈仕丽与被告汉泰公司签订《商品房买卖合同》，按每平方米6399.86元的价格，以758000元的总价购买了洒金河畔24栋1层1-08号商铺。2020年12月3日，第三人卢启鹏、陈仕丽一次性支付了758000给被告。同日，福泉市住房和城乡建设局进行了登记备案。为此，原、被告双方发生争议，原告提起了诉讼。一审法院认为，原告颜文静虽然签订了《商铺订购协议书》，但原告颜文静并不享有优先购买权，且原告颜文静未在规定的期限内以及被告催告后并未购买案涉房产，故原告颜文静的主张于法无据，一审法院不予支持。被告兰芳菊、董文平虽然租赁了本案案涉商铺，但本案案涉商铺已经销售给第三人卢启鹏、陈仕丽，且卢启鹏、陈仕丽一次性支付了房款，并办理了备案登记，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十八条：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响”的规定，原告兰芳菊、董文平的诉请于法无据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告兰芳菊、董龙平、颜文静的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取计30元，由原告兰芳菊、董龙平、颜文静承担。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、颜文静、兰芳菊、董龙平是否享有涉案商铺的优先购买权；2、汉泰公司与卢启鹏、陈仕丽的涉案合同应否解除。本院认为，首先关于颜文静是否享有涉案商铺的优先购买权的问题，根据汉泰公司与颜文静2020年5月18日签订的《商铺订购协议书》约定，颜文静必须在协议书签订之日起三至五日内携此协议书及身份证等到洒金河畔售楼中心与汉泰公司签订《商铺买卖合同》及附件，在上述期限内未签订《商铺买卖合同》的，汉泰公司有权单方解除本协议书，并将颜文静所定购的商铺另行销售，定金不予退还，视为颜文静违约，如遇特殊情况，颜文静应书面报告申请；在上述最后期限之前，汉泰公司无权再向第三方出售原告所订购的商品房。本案中，颜文静未在上述约定的期限内与汉泰公司签订《商铺买卖合同》及附件，根据约定汉泰公司有权单方解除本协议书，并将颜文静所定购的商铺另行销售。同时，汉泰公司于2020年11月16日向颜文静发送短信进行催告后，颜文静仍未购买案涉房产，因此一审判决认定颜文静不享有优先购买权并无不当，应予维持。其次，关于兰芳菊、董龙平是否享有涉案商铺的优先购买权及汉泰公司与卢启鹏、陈仕丽的涉案合同应否解除的问题。兰芳菊、董文平虽然租赁了本案涉案商铺，但本案涉案商铺已经销售给卢启鹏、陈仕丽，且卢启鹏、陈仕丽一次性支付了房款，并办理了备案登记，因此一审判决对兰芳菊、董文平的诉请不予支持并无不当，应予维持。综上所述，兰方菊、董龙平、颜文静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人兰方菊、董龙平、颜文静负担。本判决为终审判决。审 判 长 白桂刚审 判 员 陈福江审 判 员 朱代昀二〇二一年九月六日法官助理 陆 梅书 记 员 雷春莲