辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0802民初2637号原告：交通银行股份有限公司营口分行，住所地营口市渤海大街西21号，统一社会信用代码91210800MA0QFQA66J。负责人：王官禄，系该行行长。委托诉讼代理人：刘亮，男，1979年1月18日出生，汉族，系该公司员工，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：王东权，男，1985年2月12日出生，汉族，系该行职员，现住营口市西市区。被告：贾海龙，男，1980年2月1日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。被告：营口市金长城实业有限公司，住所地熊岳镇长征街，统一社会信用代码91210804661225266U。法定代表人：陈丽春。原告交通银行股份有限公司营口分行（以下简称交通银行营口分行）与被告贾海龙、营口市金长城实业有限公司（以下简称金长城公司）借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告交通银行营口分行的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告贾海龙偿还原告借款本金223175.79元、未还利息24461.76元、未还罚息1701.13元、未还利息复利2193.87元、未还罚息复利98.5元，本息合计251631.05元（暂计至2020年8月12日，剩余罚息、利息复利、罚息复利按合同约定计算至实际还清之日止）；2、判令原告对被告贾海龙抵押给原告的抵押物依法行使优先受偿、优先处分权；3、判令被告金长城公司对以上贷款本金及利息、利息复利、罚息、罚息复利承担连带保证责任；四、案件受理费、财产保全费、执行费、拍卖费等全部由以上被告承担。事实与理由：2015年12月9日，原告与被告贾海龙签订《个人房产抵押贷款合同》,授信总额度为24万元，授信期限为240个月；用于购买个人住房；借款利率以各放款日适用的中国人民银行相应期限档次贷款的基准利率计算，还款方式为等额本息还款，每月的21日为当期的还款日；该笔贷款抵押方式为由被告贾海龙贷款所购房产做抵押担保，并由被告金长城公司提供保证，现此笔贷款处于逾期欠息状态。截至2020年8月12日，借款人尚欠借款本金223175.79元及未还利息、未还利息复利、未还罚息、未还罚息复利，本息合计251631.05元（暂计至2020年8月12日）。经原告多次催收，被告一直未能履行还款义务。为维护原告合法债权不受侵犯，特将被告诉至贵院，请依法予以裁判。被告贾海龙未到庭，亦未提交答辩意见及证据。被告金长城公司未到庭，亦未提交答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据和事实，本院认定如下：2015年11月30日，被告金长城公司给原告出具《担保函》，约定被告金长城公司为被告贾海龙根据《个人房产抵押贷款合同》向原告申请的贷款提供连带责任保证；保证期间为被告贾海龙的债务履行期限届满之日起两年。2015年12月9日，原告交通银行营口分行与被告贾海龙、金长城公司签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告贾海龙向原告贷款24万元用于购买住房；贷款期限为240个月；贷款利率按各放款日适用的五年以上（期限）人民银行贷款基准利率执行；逾期贷款的罚息利率为贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；贷款担保方式为抵押及保证，抵押财产坐落于营口市鲅鱼圈区，山海大道南（熊岳长城·山海公馆B座13-14层13号）；抵押担保范围包括贷款本金及利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。同时，合同第5.5条约定借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。合同第5.6条约定担保人同意：本合同项下贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使，包括但不限于：贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到期应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利，有权同时向包括担保人在内的一个或多个担保人主张部分或全部担保权利；贷款人放弃或变更对其他担保人的担保权利、放弃或变更担保物权的权利顺位的，担保人仍按本合同承担保证责任而不免除任何责任。2015年12月15日，原、被告办理了抵押财产的抵押权预告登记手续（房地产抵押登记凭证:第××号）。2015年12月23日，原告依约向指定账户内放款24万元。被告贾海龙在之后的还款过程中未能信守约定履行还款义务，原告提供的交通银行（营口分行）欠款明细表显示，截至2020年8月12日，被告贾海龙尚欠原告贷款本金223175.79元、利息24461.76元、罚息1701.13元、复利2292.37元。另查明，被告金长城公司已办理案涉建筑物所有权首次登记。本院认为：原告交通银行营口分行与被告贾海龙、金长城公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，原、被告应当按照合同的约定履行各自所担负的义务。原告交通银行营口分行已按约定向指定账户内放款24万元，被告贾海龙也应按约定履行还款义务。现被告贾海龙未按合同约定履行还款义务，已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告贾海龙偿还贷款本息，于法有据，本院予以支持。关于抵押物优先受偿问题，新颁布实施的《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查，存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”，根据以上规定，本案当可适用《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，因本案被告金长城公司已经办理建筑物所有权首次登记，所以现在本案的争议焦点为是否存在预告登记失效等情形。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，所以导致预告登记失效的法定情形为两种：一是债权消灭；二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，而本案债权并未消灭，所以接下来分析的重点就是本案是否存在自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记之情形。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十八条规定“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”，根据该规定可知，设定抵押权的前提是依法取得房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案被告贾海龙至今未办理房屋所有权登记，依法未取得房屋所有权，所以本案设定抵押权的前提条件未成就，原告不能够办理抵押权登记，所以本案不存在自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记之情形，故而本案不存在预告登记失效等情形，应当认定原告的抵押权自预告登记之日起设立，原告对抵押物依法处置所得的价款享有优先受偿权。关于被告金长城公司的连带保证责任问题，被告金长城公司出具的《担保函》和原、被告之间签订的《个人房产抵押贷款合同》均对被告金长城公司的担保责任进行了约定，因《担保函》出具时间在前，《个人房产抵押贷款合同》签订在后，所以应当认定《个人房产抵押贷款合同》中关于被告金长城公司担保责任的约定是对《担保函》中关于被告金长城公司担保责任的约定的变更，被告金长城公司所承担的担保责任的保证期间、担保范围等相关问题应以《个人房产抵押贷款合同》的约定为准，《个人房产抵押贷款合同》约定的担保责任解除条件为原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本，解除时间为贷款人收到该抵押权利证明正本之日，而本案原告虽然没有收到抵押权利证明正本，但该条约定的目的是为了保证原告抵押权的设立，现依据最新颁布实施的《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定，已认定原告的抵押权自预告登记之日起设立，所以合同约定的目的已经实现，不应再加重被告金长城公司的责任，应认定被告金长城公司的担保责任解除，解除时间为预告登记之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贾海龙于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司营口分行贷款本金223175.79元、利息24461.76元、罚息1701.13元、复利2292.37元，并从2020年8月13日起按《个人房产抵押贷款合同》约定支付利息、罚息、复利至实际还清欠款之日止；二、原告交通银行股份有限公司营口分行对抵押财产坐落于营口市鲅鱼圈区，山海大道南（熊岳长城·山海公馆B座13-14层13号）房产(房地产抵押登记凭证:第××号)依法处置所得的价款享有优先受偿权；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5074元（原告已预交），由被告贾海龙承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长 郭 爽人民陪审员 南 杰人民陪审员 于华胜二〇二一年九月二十六日法官 助理 王 莹书 记 员 张 榕