四川省资阳市雁江区人民法院民 事 裁 定 书（2021）川2002民申7号再审申请人（原审被告）：何亚琴，女，1977年4月5日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。再审被申请人（原审原告）：资阳市鹏森物业服务有限公司，住所地四川省资阳市雁江区外环路鲜花香榭****201，统一社会信用代码91512002752328287F。法定代表人：涂佳，董事长。委托诉讼代理人：刘雨瑞，四川明炬（资阳）律师事务所律师。再审申请人何亚琴因与被申请人资阳市鹏森物业服务有限公司（以下简称鹏森物业）物业服务合同纠纷一案，何亚琴不服本院2021年2月8日作出（2021）川2002民初821号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人何亚琴申请再审称，1.依法撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2021）川2002民初821号民事判决书第一项，重新审理，改判申请人不承担责任；2.依法改判驳回被申请人一切诉讼请求；3.本案的诉讼费用及其他费用由被申请人承担。事实及理由：资阳市雁江区人民法院（2021）川2002民初821号民事判决书认定错误，导致判决严重错误。1、被申请人在华力?九曲印象小区消防检查合格前就强制收费，无视业主生命财产安全，人民法院应当驳回诉讼请求。申请人产权所在华力九曲印象小区消防检查于2015年8月底检查合格，而被申请人强制从2014年10月30日起开始收取申请人物业费用1,135.3元，否则拒不交付业主房屋钥匙，无视业主财产生命安全，严重违反《物业服务合同》。2、被申请人对已收取的物业费用（2435元）拒不承认，人民法院应当判定被申请人如数退还。被申请人在2016年3月7日开具的编号为“No0001708”的发票上面标明“实收2435元（申请人于2016年3月7日交付的2015年11月1日至2016年10月31日的物业费2435元），拒不承认，请求法院以事实为依据，退还物业费2435元。3、被申请人未按照双方约定的收取物业费的程序收费，人民法院依法应当驳回诉讼请求。《华力九曲印象前期物业说明》第一节第十一条第四项规定：“产权人购房后未入住的应按规定标准的100%交纳空置房公共服务费，出租房由使用人缴纳，产权人负连带责任。”根据该条规定，被申请人应当向使用人收取物业费，贵院直接判决申请人承担物业费严重违背法律规定。申请人自接房之日起，从未在该房屋居住，期间有住户租住该房屋，租房日期分别为2016年12月21日至2018年6月21日，2018年10月11日至2019年10月10日，2020年10月7日至2021年10月7日，住房租赁合同明确约定“租期内的水电气及管理各种运行费用均由乙方负责”，且在使用人租房期间，被申请人从未向使用人收取物业费，严重违反《华力九曲印象前期物业说明》。4、被申请人未按《物业服务合同》履职尽责，不作为，人民法院应当驳回诉讼请求。被申请人开展经营活动时管理相当混乱，差强人意，如小区业主违规扩建，2栋、3栋安全出口被封闭，疫情期间外来人员、推销人员及社会车辆随意进出小区，被告从不询问阻拦，任其自行出入，甚至敲业主家门进行推销活动。5、被申请人为按照双方约定在管理处公布物业管理代收代支费用情况，贵院未依法作出判决。《华力九曲印象前期物业说明》第二节第二十二条第九项规定：“每季度一次在管理处公布涉及住户公用设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。”请求被申请人依法公示自2014年被申请人进驻九曲印象小区至今，所收取的广告费、停车费等及资金去向，并按576户进行清算。综上所述，申请人认为贵院的判决认定事实不清，证据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第200条第二项等法律规定，恳请贵院依法决定再审，依法维护申请人的合法权益。被申请人鹏森物业提交意见称，1.申请人事实及理由中第一点、第五点被申请人认为与原审的不属于同一法律关系，申请人应当另案起诉；2、申请人陈述说被申请人收取了2435元的物业费，并提供了一张票据，被申请人经查询编号为0001708的发票记账联并无实收2435元的备注；3.申请人在将房屋出租后并未到物业公司备案，被申请人认为收取物业费的程序是符合合同约定的；4.被申请人服务情况：申请人自述自接房之日起从未在该房屋居住，第四点提到的物业不作为的情况也可能是其听说的，并且在一审的庭审中也未举相应的证据，我方认为这一点也是不成立的，我方认为不应当进行再审，原审判决认定事实正确，证据充足，不应进行再审。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，案涉房屋开发商与鹏森物业签订的《华力·九曲印象项目前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，对鹏森物业与全体小区业主具有法律约束力，双方均应依法按约履行各自的义务。关于收取2015年8月消防验收合格之前物业费和公示广告费、停车费等并进行清算问题。申请人何亚琴主张被申请人鹏森物业退还不当收取2015年8月消防验收合格前的物业费1,135.3元以及公示自2014年被申请人进驻九曲印象小区至今所收取的广告费、停车费等及资金去向，并按576户进行清算。根据原审中鹏森物业的诉讼请求：何亚琴支付“2015年11月1日至2016年12月30日，2017年11月1日至2020年4月30日期间物业费4162.75元”，申请人的前述主张不属于原审案件的审理范围，根据不告不理原则，原审未进行审理是正确的，申请人可另行主张权利。关于被申请人2016年3月7日是否实收2435元问题。申请人何亚琴主张被申请人鹏森物业于2016年3月7日实收2435元，扣除票面金额1100元（800元+300元）后，应当予以退还。何亚琴向本院提交鹏森物业出具的2016年3月7日单号为0001708收据（红色收据联）上手写注有“实收2435，2016.3.7收”字样，主张该金额是由0001708收据载明的：200元装修管理费、300元电梯电费、300元建渣费和0001709收据载明的300元装修押金以及1335元物业费（2015年11月1日至2016年年底）构成。鹏森物业不予认可该主张，提供的单号0001708收据（蓝色记账联），上无实收2435元备注字样，申请人没有证据证明其持有的收据联上的备注“实收2435，2016.3.7收”系被申请人工作人员书写，故申请人何亚琴主张鹏森物业于2016年3月7日实收2435元（其中物业费1335元）证据不足，本院不予采信。关于鹏森物业是否应当直接向承租人收取物业费问题。申请人何亚琴主张被申请人鹏森物业未按约定程序收取物业费，应根据《华力·九曲印象前期物业说明》第一节第十一条第四项约定向承租人收取物业费，其诉讼请求应当驳回。虽然《华力·九曲印象前期物业说明》第一节“业主管理规约”第十一条第四款规定：“按规定交纳物业服务企业应收取的各项服务费用……4.产权人购房后未入住的应按规定的标准的100%交纳空置房公共服务费，出租房由使用人缴纳，产权人负连带责任。”，但根据《华力·九曲印象前期物业说明》第二节“前期物业服务合同”第六章第二十三条第5款中约定“……业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应该将此约定送乙方备案并九物业管理服务费的缴纳负有连带责任”，物业公司向承租人收取物业费的前提是业主将租赁合同交物业公司备案。申请人当庭承认没有将案涉租赁合同向鹏森物业备案，故申请人主张应向承租人收取物业费不符合合同约定。关于申请人能否以被申请人的物业管理服务瑕疵拒付物业费。申请人何亚琴认为被申请人鹏森物业未按《物业服务合同》履职尽责，不应支付物业费。申请人何亚琴提供的照片未显示拍摄的时间，不足以证明鹏森物业在2015年11月1日至2016年12月30日和2017年11月1日至2020年4月30日期间提供的物业服务不符合合同约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，即便能够证明被申请人存在物业管理服务瑕疵，申请人可以另案主张被申请人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，申请人以存在物业服务瑕疵拒付物业服务费无合法依据。综上所述，申请人何亚琴的申请再审，不符合法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款，裁定如下：驳回何亚琴的再审申请。审 判 长 叶志勇审 判 员 向 杰审 判 员 周 燕二〇二一年九月一日法官助理 李雨蔚书 记 员 蒋雁翎