四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13401号上诉人（原审原告）：赵涛，男，1989年4月29日出生，汉族，住四川省郫县。委托诉讼代理人：鲜李，四川蜀天律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢文强，四川蜀天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都天智影院管理有限公司，住所地：成都市郫都区德源镇（菁蓉镇）大禹东路66号3栋一楼附-1。法定代表人：张涛。委托诉讼代理人：张朝峡，男，系公司员工。被上诉人（原审被告）：成都天智文化传媒有限公司，住所地：成都市郫都区成都现代工业港北片区港通北三路589号。法定代表人：张涛。委托诉讼代理人：张朝峡，男，系公司员工。上诉人赵涛因与被上诉人成都天智影院管理有限公司（以下简称天智影院公司）、成都天智文化传媒有限公司（以下简称天智传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持赵涛的一审全部诉讼请求；2.依法判令天智影院公司、天智传媒公司承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定赵涛欠付第二年度剩余租金，未支付第三年度的租金系事实认定错误，继而认定保证金应冲抵租金系事实认定不清，适用法律错误。第二年度的剩余租金系赵涛以卖品款抵付，通过赵涛银行账户交易明细可以看出，2018年1月9日，2018年3月20日，天智传媒公司仅向赵涛返还卖品代收款3033.61元及5814.54元，2018年4月至2018年9月间，并未向赵涛返还任何卖品代收款，而在上述期间，赵涛正常经营，不可能没有任何营业额，不可能不发生任何卖品代收款。同时根据赵涛新掌握的微信聊天记录截图证据显示，第二年度的剩余租金由代收卖品款抵扣。因此一审法院认定赵涛尚欠第二年度剩余租金系事实认定错误。赵涛已经于《情况说明》出具之日，即2019年8月18日，按照合同约定按时支付了第三年度的租金。《情况说明》经办人白兴旭实际负责天智影院公司内蒙古影院项目的装修设计，并且白兴旭系天智影院公司的授权代表与赵涛签订案涉租赁合同，经天智影院公司法定代表人张涛同意，赵涛将第三年度租金及水电费用于抵扣天智影院公司所欠的债务，一审法院认定事实错误。天智影院公司在一审庭审过程中一方面承认应当结算并向赵涛返还代收卖品款，一方面辩称该款项全部用于抵扣租金，由此可以佐证，并不存在需要以代收卖品款抵扣第三年度租金的情形，事实上第三年度租金实际已经以抵扣天智影院公司对外债务的方式进行了支付。且如赵涛并未足额支付第二年度租金及未支付第三年度的租金，为何天智影院公司从未向赵涛主张过第二、三年度的租金款项，而仅仅是提及第四年度不再续租。二、原审法院认定退还租金缺乏事实和法律依据系认定事实不清，适用法律错误。在赵涛并未欠第三年度租金的前提下，由于受新冠疫情影响，赵涛自2020年2月起，一直处于停业状态，因新冠疫情的突发性系不可预见、不可避免、不可克服的客观原因，属不可抗力，如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间租金，对赵涛明显不公平，因此天智影院公司应当返还租金。天智传媒公司、天智影院公司辩称，赵涛没有契约精神，其违约在先，却罔顾事实，一审判决认定事实清楚，适用法律妥当，应予维持。赵涛向一审法院起诉请求：1.判令天智影院公司、天智传媒公司连带向赵涛退还租金5000元及保证金10000元；2.判令天智影院公司、天智传媒公司连带向赵涛支付代收卖品款6948.5元；3.判令天智影院公司、天智传媒公司连带向赵涛赔偿装修损失款40000元；4.判令天智影院公司、天智传媒公司向赵涛返还扣留的制冷剂2台、冷冻冷藏2台、台面展示冷藏柜1台、果糖机1台、蒸汽开水机1台、收银机1台、监控设备1台、封口机1台；5.判令天智影院公司、天智传媒公司承担本案诉讼费。一审诉讼过程中，赵涛增加一项诉讼请求，即判令解除赵涛与天智影院公司之间签订的《租赁及授权合同》。变更第一项诉请中的租金金额为15000元，变更第三项诉请赔偿款为30000元，同时放弃了第四项诉请。一审法院认定事实：2017年8月24日，天智影院公司作为甲方与乙方赵涛、伍丽君签订《租赁及授权合同》，约定甲方将其位于成都市龙泉驿区店前台卖品区租赁给乙方经营，期限为五年（2017年9月20日至2022年9月19日），租金按年支付单店每年60000元，第一年租金在签订合同时支付，此后每年租金在30日以前一次性付清，房租每年递增1%。乙方向甲方支付10000元合作保证金，用于保障乙方在合同违约、食品安全给甲方带来的风险和影响、损坏甲方财物及安全时对甲方的保障金额。无违约行为下双方终止合作及租赁关系，乙方凭保证金收据办理退款手续，或冲抵租金。开水器、制冰机、冰柜、净水设备、操作台由乙方出资采购，双方共同使用，乙方分摊水电及其他杂费每月300元。合同签订后，双方开始按约履行。赵涛于2017年8月29日向天智影院公司支付了第一年（2017年9月20日至2018年9月19日）租金60000元及保证金10000元。2018年5月17日，赵涛向天智影院公司支付了第二年上半年租金30000元（其中转账支付17653.5元，其余用代收卖品款12346.5元抵付），2018年12月21日支付租金16859.5元，之后未再支付租金。赵涛承租经营期间，其所出售商品的价款由天智传媒公司代收后再根据双方约定返还赵涛。2020年新冠疫情发生后，天智创客影院成都大学店因此暂停营业。2020年7、8月间，赵涛向天智影院公司提出不再继续承租，天智影院公司表示同意。此后，天智影院公司于2020年8月19日开始对赵涛承租部分进行重新装修。另查明，伍丽君与赵涛系合伙关系，双方于2018年3月19日散伙后，案涉房屋由赵涛单独经营。一审法院认为，天智影院公司与赵涛签订的《租赁及授权合同》为有效合同，对双方具有法律约束力。双方是在合同约定的承租期届满前，经协商一致提前解除的合同，并非出租方天智影院公司违约导致合同解除，且赵涛并未支付第三年的租金，故其要求赔偿装修损失并退还租金均缺乏事实和法律根据，一审法院不予支持。赵涛交付的保证金是作为履行合同的担保而存在的，在赵涛尚有租金未支付的情况下，保证金应按约冲抵应付租金，赵涛要求退还，一审法院不予支持。赵涛与天智传媒公司之间并不存在租赁合同关系，赵涛未出示确切证据证明天智传媒公司与天智影院公司存在人格混同，故其要求天智传媒公司承担责任，没有事实和法律根据。至于代收卖品款，属于赵涛与天智传媒公司之间的另一法律关系，一审法院在本案中不作处理，当事人可另行主张权利。综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回赵涛的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计674.5元，由赵涛负担。二审中，赵涛提交三份微信聊天记录截图，2018年12月5日的聊天记录拟证明代收卖品款的金额，同时代收卖品款已结算至2018年4月30日，之后未进行结算，结合银行流水，天智影院公司2018年4月30日之后也未向赵涛支付代收卖品款。2018年12月10日的聊天记录截图拟证明案涉店铺第二年度的房租以及水电费收费明细。天智影院公司、天智传媒公司质证认为，对三份微信聊天记录截图真实性没有异议，需要说明一点，梁勇不是天智影院公司的负责人，梁勇是公司总部负责营运的工作人员，成大店铺是天智传媒公司下属的子公司（成都天智传媒公司龙泉驿公司），该组证据不能达到赵涛证明目的。天智影院公司、天智传媒公司二审申请四川号召科技有限公司的法定代表人李文波出庭作证，证明天智影院公司与四川号召科技有限公司之间的设计费不能冲抵赵涛的租金，白兴旭的冲抵行为是其个人行为。赵涛质证认为证人证言不能达到天智影院公司、天智传媒公司的证明目的，天智影院公司的法定代表人张涛对债务抵扣租金是予以认可的。证人对赵涛的提问采用与公司无关等模糊的回答，赵涛有理由怀疑其与天智影院公司、天智传媒公司存在串通的行为。因此不能达到天智影院公司、天智传媒公司的证明目的。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，2018年12月10日，天智影院公司员工梁勇与赵涛通过微信进行了对账，在该微信聊天中梁勇向赵涛出示了一份结算清单，载明“房租60000一年，每年递增1%，第二年房租（2018.10-2019.9）合计60600元，已收款50940.50元（代收卖品款20940.50元，房租30000元）；应收房租9659.50元。应收第一年（2017.10-2018.9）水电费3600元；应收第二年房租和第一年水电合计13259.50元。”天智影院公司法定代表人张涛二审中明确，天智影院公司与赵涛第二年度的费用已抵扣完成。本院认为，天智影院公司与赵涛签订的《租赁及授权合同》系双方真实意思，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应属有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，赵涛主张其已经完成租金支付义务，而天智影院公司在合同尚未到期前擅自毁约，给其造成损失故应当承担违约责任。对此本院评述如下：赵涛与天智影院公司的租赁期为5年，2020年7、8月间，赵涛与天智影院公司协商不再继续承租，天智影院公司表示同意，因此，双方之间的租赁合同系基于双方协商一致解除，合同解除后天智影院公司收回出租物，并拆除装修并无不当，赵涛要求天智影院公司赔偿其装修损失的主张不成立，本院不予支持。赵涛主张其已经支付了三年的全部租金，但就现有证据和查明事实，仅能证明赵涛与天智影院公司就前两年的租金已经结清，而第三年的租金（2019.10-2020.9），赵涛虽主张以对第三人白兴旭的债权进行的抵扣，但现有证据不能认定该抵扣行为对天智影院公司产生效力，故对于赵涛主张其支付了第三年度的租金的意见，本院不予支持。根据合同约定房租60000元一年，每年递增1%，第三年的租金应为61200元，基于赵涛未按约定支付租金，赵涛缴纳的保证金10000元应当予以冲抵，因此，对于赵涛要求天智影院公司退还租金、保证金的请求，本院不予支持。最后，关于代收卖品款，系赵涛与天智影院公司、天智传媒公司之间的另一法律关系，双方并未对代收卖品的款项进行结算，在案证据也不能对代收的卖品款金额予以认定，故本案中不作处理，赵涛可另行主张。综上，赵涛的的上诉请求不能成立，应予驳回。虽然二审出现新的事实，但不影响一审判决结果，故本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1349元，由赵涛负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 何广智审 判 员 胡晓红审 判 员 王晓川二〇二一年九月十五日法官助理 刘 杨书 记 员 李春旭