江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3743号上诉人（原审原告）：秦亚娟，女，1969年8月22日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：曹磊华，江苏春申律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪，江苏春申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴广昊置业发展有限公司，住所地江阴市夏港街道中央商务区珠江路198号1406室。诉讼代表人：吴云峰。委托诉讼代理人：徐云俊，江苏云松律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玲琍，江苏云松律师事务所实习律师。上诉人秦亚娟因与被上诉人江阴广昊置业发展有限公司（以下简称广昊公司）破产债权确认纠纷一案，不服江阴市人民法院（2021）苏0281民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦亚娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.其与广昊公司等签订《协议书》约定将广昊公司结欠其货款441997元用于购买江阴市英伦尚郡60号楼428-1803号房屋（以下简称1803号房屋），后双方签订认购协议书，明确了认购人姓名、房屋坐落、面积、价款等内容，广昊公司已经按约定收受购房款，因此，其享有的债权为消费者购房优先权涉房债权，并非普通债权。2.一审法院认定其不属于真实及法律意义上的商品房消费者是错误的。工程款抵偿购房款本身是一种付款方式，该付款方式实质为债务抵消，既然债务抵消是法律保护的行为，那债务抵消的付款方式也应受到保护，因此，其系商品房消费者。广昊公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。秦亚娟向一审法院提出诉讼请求：判令其对广昊公司所有的1803号房屋享有消费者购房优先权。一审法院认定事实：2015年10月28日，上海祥生建筑安装工程有限公司（以下简称祥生公司）、江阴市西郊惠琴水石灰经营部（以下简称惠琴经营部）、广昊公司、秦亚娟四方签订协议书1份，该协议书的主要内容为：1.祥生公司与惠琴经营部于2011年9月、2011年6月22日分别签订御翠香郡项目部《水泥购销合同》、江阴市双威广昊名豪城《水泥购销合同》，由惠琴经营部向祥生公司供应水泥。截至协议签订时，祥生公司尚结欠惠琴经营部水泥货款452475元；2.广昊公司将其开发建设的伊顿小镇项目工程发包给祥生公司施工，双方一致确认，截至协议签订时，伊顿小镇项目工程款尚未支付完毕；3.广昊公司同意以其开发建设的伊顿小镇项目1803号房屋抵偿祥生公司结欠惠琴经营部的水泥货款441997元，惠琴经营部指定秦亚娟购买1803号房屋，并与广昊公司签订商品房买卖合同；4.祥生公司、惠琴经营部、广昊公司、秦亚娟四方一致同意并确认1803号房屋价值441997元；5.协议书签订后，广昊公司应立即与秦亚娟签订商品房买卖合同，祥生公司、惠琴经营部、广昊公司、秦亚娟四方一致同意购房款441997元以广昊公司结欠祥生公司的部分工程款441997元进行抵偿；6.祥生公司与惠琴经营部一致同意并确认，广昊公司与秦亚娟签订商品房买卖合同后，即视为祥生公司已清偿惠琴经营部所欠货款441997元，双方就《水泥购销合同》再无其他任何争议；7.祥生公司与广昊公司一致同意并确认，广昊公司与秦亚娟签订商品房买卖合同后，即视为广昊公司已向祥生公司支付工程款441997元；8.惠琴经营部与秦亚娟一致同意并确认，商品房买卖合同签订后，双方之间的债权债务关系自行解决，与祥生公司、广昊公司无关。2015年11月4日，秦亚娟作为认购人与广昊公司签订认购协议书1份，该认购协议书的主要内容为：1.认购房号为1803号房屋，房屋建筑面积（预测）为102.79平方米；2.购房款为441997元，以工程款抵扣；3.认购人应于指定签约时间前，携带本协议、应付房款、身份证明及其他相关资料亲自到英伦尚郡接待中心现场与卖方（广昊公司）签订商品房买卖合同，并按卖方指定付款方式付款。如认购人逾期不与卖方签订商品房买卖合同，卖方将不另行催告，并有权解除协议书，将房屋另行销售；4.认购人签订本意向认购书时，支付的定金作为订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，认购人支付的定金转为房价款；5.本协议书经卖方盖章、认购人签字盖章后生效；双方签订的商品房买卖合同生效后，本协议书自行终止；6.备注栏注明“房款抵扣工程款”。2019年7月12日，无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）作出（2019）苏02破申10号民事裁定书，裁定受理广昊公司的重整申请，案件移交一审法院审理。2020年1月2日，一审法院作出（2020）苏0281破1号决定书，对广昊公司破产重整一案，指定衡鑫公司为广昊公司管理人。后因衡鑫公司将秦亚娟对广昊公司享有的案涉债权认定为普通债权，秦亚娟因而将广昊公司诉至法院，形成本案诉讼。另查明：秦亚娟与广昊公司就1803号房屋未签订商品房买卖合同。对此，秦亚娟认为，双方签订的认购协议书实质上就是商品房买卖合同，她对广昊公司的债权享有消费者购房优先权，因为认购协议书对购房人、卖房人、房屋坐落、门牌号、建筑面积、房屋总价、支付方式均作了明确约定，已具备房屋买卖的主要内容；认购协议书的相关内容系广昊公司提供的格式条款，其中提及的定金支付、携带应付房款等内容与工程款抵偿房款的实际情况不相符合，不能以此否定协议书；她虽未向广昊公司实际支付购房款，但已以工程款抵偿购房款，抵偿本身也是一种付款方式；广昊公司则认为，认购协议书并非商品房买卖合同，认购协议书明确要求秦亚娟与他公司签订正式的商品房买卖合同，但双方至今未予签订。再查明：审理中，秦亚娟陈述，她以惠琴经营部名义做生意，向祥生公司供应了水泥。上述事实，有协议书、认购协议书、（2019）苏02破申10号民事裁定书、（2020）苏0281破1号决定书、债权表及当事人的当庭陈述在卷佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述法律精神是出于对以居住类生活消费为目的商品房买受人权益的保护，规定已交付全部或者大部分房款的消费者就标的房屋享有的权益可排除执行，该法律精神同样适用于房地产开发企业破产案件中对有关当事人是否属于消费者及其债权是否优于普通债权的认定，其中消费者的含义应为《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定的“为生活消费需要购买”商品房的消费者。根据上述法律精神和规定，本案中，无论认购协议书是否具备商品房买卖合同性质，以及2015年10月28日协议书所涉工程款、货款、购房款是否已作抵偿，秦亚娟与广昊公司就1803号房屋签订认购协议书，目的都是为了以房抵债，秦亚娟并未实际支付购房款，其身份不属于真实及法律意义上的商品房消费者，故秦亚娟向广昊公司管理人申报的债权不享有消费者优先权，对其诉讼请求依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:驳回秦亚娟的诉讼请求。案件受理费减半收取3965元(秦亚娟已预交)，由秦亚娟负担。二审经审理，对一审认定的事实予以确认。二审另认定事实：秦亚娟名下有张家港市金港镇港区香山南路西侧32-60号508室房产一套。该事实由本院调取的张家港市不动产登记中心不动产登记簿记录予以证明。秦亚娟认为其常年在江阴经商，江阴是其实际居住地，其购买案涉1803号房屋的目的是能够在江阴定居，而一套位于张家港市的房屋难以满足其在江阴工作生活的居住要求，不应机械地理解“买受人名下无其他用于居住的房屋”。因此，其购买的案涉房屋是用于居住的生活消费之需，并非用于商业性投资。本院认为，秦亚娟与广昊公司于2015年11月4日签订的房屋认购协议书约定“认购人应于指定签约时间前，携带本协议、应付房款、身份证明及其他相关资料亲自到英伦尚郡接待中心现场与卖方签署《商品房买卖合同》，并根据卖方指定付款方式付款；如认购人逾期不与卖方签署《商品房买卖合同》，卖方不另行催告，并有权解除本协议书，并有权将该房屋另行销售。”，而至今双方也未签订《商品房买卖合同》，且秦亚娟也不属于“所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住房屋”的消费者购房人，故其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的房屋买受人权利排除执行的（一）、（二）情形，因而其对1803号房屋不享有消费者购房优先权。综上所述，秦亚娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7930元，由秦亚娟负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 陈迪金二〇二一年九月二十六日书记员 裘怡君