北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11796号上诉人（原审被告）：北京北青教育传媒有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄东里23号院A栋1803、1804、1811、1812、1607、1702、1703、1709。法定代表人：常红，董事长、经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洪越，北京泓聚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区红领巾公园，住所地北京市朝阳区后八里庄5号。法定代表人：刘志强，负责人。委托诉讼代理人：杨山，北京市中恒信律师事务所律师。上诉人北京北青教育传媒有限公司（以下简称北青公司）因与被上诉人北京市朝阳区红领巾公园（以下简称红领巾公园）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初63714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北青公司上诉请求：1．撤销一审法院判决，发回重审或改判驳回红领巾公园全部诉讼请求；2．一审、二审案件受理费由红领巾公园承担。事实与理由：一、遗漏必须参加诉讼的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼”。红领巾公园、北青公司双方签订《房屋合作经营协议》之后，北青公司也缺乏建设资金，于是在2013年11月20日与中邮置业（北京）有限公司就该房屋签订《合作经营协议》，约定：由中邮置业（北京）有限公司出资对该房屋进行重建，重建之后，一层归红领巾公园使用，二层归北青公司使用，三层归双方共同使用。重建完成之后，实际使用情况是，二层归北青公司使用，三层归中邮置业（北京）有限公司使用，红领巾公园对此知情，并且无异议。鉴于该房屋重建的实际出资方为中邮置业（北京）有限公司，中邮置业（北京）有限公司对该房屋享有独立请求权，且红领巾公园要求腾退该房屋，而该房屋的三层实际由中邮置业（北京）有限公司使用，如果不追加中邮置业（北京）有限公司为当事人参加诉讼，则相关裁判可能无法执行，因此，本案遗漏必须参加诉讼的当事人，应将中邮置业（北京）有限公司追加为本案当事人参与诉讼。二、认定事实错误。原审判决认定：“本案中，北青公司支付红领巾公园租金至2018年12月31日，红领巾公园、北青公司签订的《房屋合作经营协议》于2018年12月31日到期，北青公司对搬离涉案房屋的时间表示不清楚，根据北青公司提交的照片显示贴封条的日期为2019年5月4日。北青公司应按照《房屋合作经营协议》约定的租金标准支付红领巾公园2019年1月1日起至2019年5月4日期间房屋占用费”，对此，北青公司并不认可。北青公司认为，协议期满后，并不存在北青公司占用房屋的情况，真实情况是，红领巾公园拒绝北青公司继续使用该房屋，并于2019年5月4日对涉案房屋加贴封条进行封锁，致使北青公司无法进入涉案房屋进行资产清点、搬离物品。因此，红领巾公园称北青公司未按《协议》约定将涉案房屋归还红领巾公园、占用涉案房屋至2019年5月4日并不属实。综上，北青公司认为，一审法院严重违反法定程序，错误认定事实，请求人民法院依法撤销一审判决，发回原审人民法院重审，或查明事实后依法改判驳回红领巾公园全部诉讼请。红领巾公园辩称，同意一审判决，不同意北青公司的上诉意见。关于本案当事人问题，本案是租赁合同纠纷，双方是合同当事人，与其他人无关，不存在遗漏当事人的问题。关于事实认定问题，对方在2019年提交给我们的文件中明确写明了他们占有房屋使用的情况，这个事实是很清楚的。事实上在2019年5月4日之后对方还是占用了这个房屋，但是这个之后的我们不再主张了，因为我们在这一天贴了一个封条。红领巾公园向一审法院起诉请求：北青公司支付自2019年1月1日至2019年5月4日止的房屋占用费人民币67945．2元（按照年租金20万元计算出每日租金为547．9452元人民币，拖欠124天）。一审法院认定事实：2013年8月1日，红领巾公园（甲方）、北青公司（乙方）签订《房屋合作经营协议》，约定：“一、合作经营场地：1、公园管理处东侧二层小楼办公室，间，约574．89平米（以最终建成后的实际面积为准）。二、合作期限：自2013年8月1日至2018年12月31日，共计五年。（注：乙方对甲方二层重建投入金额较大，合作期满后乙方优先按原租金续约）。三、合作用途：北京国际青年营项目。四、合作经营费用支付约定：1、合作经营费用：每年租金为：大写人民币贰拾万元整（小写：￥200000．00元）。2、付款方式：每年8月15日支付全年合作经营费用。3、乙方自行承担上述房屋合作经营期间水、电费用。并定期向甲方支付”。2019年3月7日红领巾公园向北青公司送达《通知函》，内容为：“你公司与本园签署的《房屋租赁协议》早已到期，本园已经多次通知你公司不再出租该协议中的房屋，并告诉你公司腾空上述房屋，但你公司目前依然非法占有上述房屋进行经营活动，其行为严重侵害了本园的合法权利。有鉴于此，本园最后一次向你公司发出书面通知，请你公司于2019年3月20日前立即搬离（包括你公司及你公司员工在承租场所及相关地点的所有物品），并将承租房屋完好无损的移交本园。如果你公司接本通知函后，不能在通知的时间之内按上述要求搬离，本园将自行收回出租房屋，其在出租房屋内的所有物品均由本园自行处置。同时本园将有权要求你公司承担由此造成本园的一切经济损失”。2019年12月3日，红领巾公园向北青公司送达《关于违约金的催缴函》。2019年12月10日，北青公司向红领巾公园送达《关于免除相关费用的申请》，内容为：“开营以来，我们一直按照公园相关规定按照公益活动标准执行活动，并按照合同规定数额缴纳租金。在政策调整、租赁协议期满后，我们充分理解、积极配合区园林绿化局、红领巾公园的整改工作，接到相关通知后立刻组织搬离事宜。2019年起由于活动均未开展，北青教育传媒遇到经营困难，且正逢北京青年报社进行集团改革，现特申请对本次收到的通知中涉及的135890．4l元违约金进行免除”。2020年4月1日，红领巾公园向北青公司送达《关于再次催缴违约金的函》。北青公司主张因缺乏建设资金于2013年11月26日与中邮置业（北京）有限公司签订《合作经营协议》。红领巾公园对证据的关联性不予认可，主张与本案无关。北青公司还提交了《北京市朝阳区园林绿化局关于公园资产出租到期后禁止续租的通知》以证明导致合同到期无法续签的责任在红领巾公园。红领巾公园对证据的真实性认可。北青公司还提交了照片以证明红领巾公园于2019年5月4日对涉案房屋贴封条进行了封锁。红领巾公园对证据的真实性不予认可，认可北青公司占用涉案房屋至2019年5月4日。双方均认可北青公司支付红领巾公园租金至2018年12月31日。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，红领巾公园、北青公司均称涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方就涉案房屋所签订相关协议应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，北青公司支付红领巾公园租金至2018年12月31日，红领巾公园、北青公司签订的《房屋合作经营协议》于2018年12月31日到期，北青公司对搬离涉案房屋的时间表示不清楚，根据北青公司提交的照片显示贴封条的日期为2019年5月4日。北青公司应按照《房屋合作经营协议》约定的租金标准支付红领巾公园2019年1月1日起至2019年5月4日期间房屋占用费，红领巾公园主张的数额不违反法律规定，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：北京北青教育传媒有限公司于判决生效后七日内支付北京市朝阳区红领巾公园二〇一九年一月一日至二〇一九年五月四日期间房屋占用费67945．2元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1498元，由北青公司负担（红领巾公园已交纳，北青公司于判决生效后七日内支付红领巾公园）。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明认定的事实与一审法院认定一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间内保持租赁物符合约定用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。红领巾公园、北青公司签订《房屋合作经营协议》的内容表明，红领巾公园、北青公司签订《房屋合作经营协议》为房屋租赁合同，北青公司在租赁合同履行期间对租赁物进行重建。《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，出租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。红领巾公园、北青公司在一审法庭辩论终结前未提供证据证明其出租的房屋取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故红领巾公园、北青公司就涉案租赁物签署的《房屋合作经营协议》应属无效。由于北青公司承租后重建房屋未经批准或取得建设工程规划许可证，故红领巾公园、北青公司对合同无效承担同等的过错责任。根据合同无效的处理原则，以及红领巾公园、北青公司应承担的过错责任，结合北青公司目前提供的证据不能证明红领巾公园是其公司与中邮置业（北京）有限公司《合作经营协议》相对方的情形，又结合现有证据不能证明中邮置业（北京）有限公司的民事行为导致红领巾公园、北青公司之间《房屋合作经营协议》被法律评价为无效的情形，本院对北青公司有关“应当追加中邮置业（北京）有限公司作为第三人，一审法院未追加第三人违反了法定程序，应发回重审”的上诉理由和请求不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，根据红领巾公园、北青公司应基于各自的过错承担相应的责任，北青公司应向红领巾公园返还租赁物，红领巾公园有权请求北青公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据红领巾公园在涉案《房屋合作经营协议》约定的履行期限届满后主张返还租赁物的事实，结合现有证据表明的北青公司实际占用租赁物的时间及实际支付租金的情形，一审法院有关“北青公司支付红领巾公园2019年1月1日至2019年5月4日期间房屋占用费67945．2元”的处理意见并无不妥，故本院对北青公司有关“改判驳回红领巾公园全部诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，北青公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1498元，由北京北青教育传媒有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张印龙审 判 员  何灵灵审 判 员  周艳雯二〇二一年九月二日法官助理  王永基法官助理  陈文文