北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11109号上诉人（原审原告）：北京鸿腾伟业物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-0836室。法定代表人：岳忠东。委托诉讼代理人：王忠，男，北京鸿腾伟业物业管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：李炜，男，1963年9月28日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人兼被上诉人李炜的委托诉讼代理人：杜玲，（李炜之妻），1959年7月26日出生，汉族，住北京市顺义区。原审第三人：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空核心经济区机场东路2号。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：郑万芳，男，北京京奥港置业有限公司员工。上诉人北京鸿腾伟业物业管理有限公司（以下简称鸿腾伟业公司）因与被上诉人李炜、杜玲，原审第三人北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑吉喆独任审理，公开开庭审理本案。上诉人鸿腾伟业公司的委托诉讼代理人王忠，被上诉人兼被上诉人李炜的委托诉讼代理人杜玲，原审第三人京奥港公司的委托诉讼代理人郑万芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿腾伟业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持鸿腾伟业公司一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由李炜、杜玲负担。事实和理由：一审判决在明确认定李炜、杜玲应向鸿腾伟业公司缴纳物业费，案外人私下向李炜、杜玲收取物业费没有依据的情况下，竟判决驳回鸿腾伟业公司的诉请，完全与情理、法理相悖，属枉法裁判，理应及时纠正。一审判决不支持鸿腾伟业公司诉请的理由是京奥港公司同意与鸿腾伟业公司协商，鸿腾伟业公司与京奥港公司自2018年起物业服务合同纠纷、合同纠纷不断，为维护之后物业公司与业主的良好关系。上述理由荒唐至极，本案是鸿腾伟业公司作为正当物业服务企业提起的维权诉讼，而一审法院唯独拒绝考虑鸿腾伟业公司受法律保护的合法民事权益及诉讼权利，公然袒护李炜、杜玲与京奥港公司之间的非法收付款行为。一审法院追加京奥港公司本身也没有任何理由，鸿腾伟业公司没有任何理由就李炜、杜玲拖欠物业费与京奥港公司协商，在根据生效判决足以确认京奥港公司属于非法收费的情况下，一审判决理应支持鸿腾伟业公司的全部诉讼请求。鸿腾伟业公司与京奥港公司之间的多起诉讼，都是京奥港公司作为开发商恶意拖欠鸿腾伟业公司前期数百万元物业费引起的诉讼，且判决结果至今未得到司法执行。一审判决将本应由李炜、杜玲负担的物业费转嫁给京奥港公司，不仅无端增加鸿腾伟业公司的诉累，也会导致所欠物业费难以得到执行，本案判决的示范效应更会造成所有同类案件相同的结果，鸿腾伟业公司本已不堪重负、濒临倒闭，一审判决结果对鸿腾伟业公司更是雪上加霜。基于上述理由，请求二审法院依法改判支持鸿腾伟业公司的全部诉讼请求。李炜、杜玲辩称，同意一审判决，不同意鸿腾伟业公司的上诉请求。京奥港公司述称，同意一审判决。鸿腾伟业公司向一审法院起诉请求：1.判令李炜、杜玲支付2019年度至2020年第一季度（1月至4月14日）的物业服务费，共计2814.26元（一审诉讼中，鸿腾伟业公司变更第一项诉讼请求为：判令李炜、杜玲以2.58元/月/平方米*72.72平方米为标准，支付2019年1月17日至2019年12月31日期间的物业服务费）；2.诉讼费由李炜、杜玲承担。一审法院认定事实：2019年4月1日，京奥港公司将鸿腾伟业公司起诉至一审法院，要求：1.确认双方的物业服务合同于2018年6月30日正式解除；2.判令鸿腾伟业公司立即退出物业服务区域、移交占有的物业服务用房即枫泉花园×××的整个一层；3.案件受理费由鸿腾伟业公司承担。一审法院在该案中经审理认定事实如下：京奥港公司系顺义区枫泉花园小区的开发商。2015年4月30日，京奥港公司（委托方、甲方）与鸿腾伟业公司（受托方、乙方）签订《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》，约定甲方将其开发的枫泉花园项目及相关配套设施的物业委托乙方进行管理，合同期限乙方向甲方承诺物业服务自本合同签署进场之日起生效，暂定自2015年4月30日至2017年12月1日止，合同期限未满、园区业主大会（筹委会）成立，在业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效的同时，本合同自然终止。……第十五条约定，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。上述物业服务委托合同签订后，双方依约履行。合同期限届满后，鸿腾伟业公司未撤出并继续为枫泉花园小区提供物业服务。双方在2018年1月还协商由鸿腾伟业公司协助京奥港公司办理交房手续，以十年的物业费折抵京奥港公司应向业主支付的逾期交房违约金。在此期间，京奥港公司欠付鸿腾伟业公司的物业服务费，鸿腾伟业公司向京奥港公司发送催款函。2018年6月14日，京奥港公司回函鸿腾伟业公司，要求鸿腾伟业公司在2018年6月30日之前办理完成结算、配合政府部门变更等交接工作，待双方移交、交接完成，京奥港公司将依据合同约定支付相应款项。2018年8月13日，鸿腾伟业公司回函：1.双方前期物业服务合同2017年12月31日到期后双方就合同续期问题一直在协商并已就新合同条款达成一致，因京奥港公司原因未能及时签字盖章。该委托合同商定物业服务期限自2018年1月15日至2021年1月15日，根据双方合意鸿腾伟业公司继续为枫泉花园项目持续提供物业服务至今；2.关于京奥港公司来函称“2018年5月与你司商定，你司应于2018年6月30日前撤场，由我司接管小区服务……”，这一说法没有依据，首先你方近期确实单方提出终止物业服务委托的意向，但双方并未就此达成一致和前述任何书面合同解除文件。关于贵司提出的终止双方的前期物业服务委托一事，我司的答复是任何合同、协议都具备在协商一致的情况下由双方当事人合意解除的机制，对此应严格按照协议的相关约定，明确责任并就合同解除及后续事项进行磋商，妥善解决。京奥港公司提出在其向业主交房后，业主反映鸿腾伟业公司在物业服务方面存在严重问题，业主反映强烈，政府相关部门也要求其更换物业公司，故其行使合同法定解除权要求解除双方的物业服务合同关系。鸿腾伟业公司认为双方形成事实上的物业服务合同关系，合同解除应由双方达成合意，京奥港公司作为违约方无权单方行使合同解除权解除合同。另查，因京奥港公司拖欠鸿腾伟业公司物业费，鸿腾伟业公司已起诉京奥港公司索要2017年的部分物业费及2018年全年物业费。后经询鸿腾伟业公司意见，鸿腾伟业公司同意于2019年12月31日解除双方的物业服务合同。一审法院于2019年12月27日就该案作出（2019）京0113民初7531号民事判决书，判决：1.京奥港公司与鸿腾伟业公司之间的物业服务合同关系于2019年12月31日解除；2.鸿腾伟业公司于双方物业服务合同解除后十日内将占用的物业用房即枫泉花园×××的整个一层腾退交付京奥港公司；3.驳回京奥港公司其他诉讼请求。京奥港公司不服一审民事判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院经审理于2020年3月31日作出（2020）京03民终2962号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案中，鸿腾伟业公司以2.58元/月/平方米*72.72平方米的标准，向李炜、杜玲主张枫泉花园××号房屋，2019年1月17日至2019年12月31日期间的物业服务费，为此提交了业主资料登记表、入住确认单、安全责任承诺书、承诺书、（2019）京0113民初7531号民事判决书、（2020）京03民终2962号民事判决书等证据。李炜、杜玲认可其二人系枫泉花园××号房屋业主，房屋建筑面积为72.72平方米，物业费标准为2.58元/月/平方米。但不同意交纳物业费，辩称已交纳2019年1月17日至2021年1月16日的物业服务费，并提交加盖有京奥港公司财务专用章的票据，票据背面手写内容如下：“我司已收2019.1.17-2021.1.16物业费，如鸿腾伟业物业服务有限公司物业费有异，找我司协商，2020.12.9，杨正伟签名。”京奥港公司认可收取了李炜、杜玲2019年1月17日至2021年1月16日的物业服务费，并提交办理结果通知书，主张自2019年5月28日由京奥港公司自持为小区提供物业服务，对于鸿腾伟业公司提交的证据均不认可，且表示不同意将上述物业费退还鸿腾伟业公司。经查，鸿腾伟业公司与京奥港公司自2018年起就涉案小区发生多次诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方当事人之间的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据生效民事判决书判定的事项，双方的《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》于2019年12月31日解除，在合同解除之前双方的权利义务内容对双方有法律约束力。合同有效期内，鸿腾伟业公司为枫泉花园小区提供了物业服务，理应由其收取物业服务费。京奥港公司在已有生效判决且明知的情况下收取李炜、杜玲2019年1月17日至2021年1月16日期间，即非其服务期间的物业服务费依据不足。考虑到京奥港公司在票据背面备注同意与鸿腾伟业公司进行协商，又鉴于鸿腾伟业公司与京奥港公司自2018年起就因物业服务合同纠纷、合同纠纷等争议不断，为了维护业主合法权益，也为之后物业公司与业主间形成良好的物业服务关系，故对于鸿腾伟业公司向李炜、杜玲主张物业服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。鸿腾伟业公司可另行起诉向京奥港公司进行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：驳回北京鸿腾伟业物业管理有限公司的诉讼请求。本案二审中，双方当事人未向本院提交新证据。二审经查，已经生效的（2020）京03民终3541号民事判决书载明以下事实：鸿腾伟业公司与京奥港公司均认可涉案小区有1718户业主在实际收房时与京奥港公司、鸿腾伟业公司达成三方协议并签署确认单，同意以十年左右的物业费折抵迟延交房的违约金。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，鸿腾伟业公司主张李炜、杜玲欠付物业费，要求李炜、杜玲支付涉案期间物业费；李炜、杜玲对此不认可，称其已经向京奥港公司缴纳了涉案期间的物业费并提交收据为证，在此情形下，本院认为不宜再判令李炜、杜玲再向鸿腾伟业公司支付涉案期间物业费，理由如下：第一，《枫泉花园前期物业管理服务委托合同》系鸿腾伟业公司与涉诉小区开发商京奥港公司签订。换言之，李炜、杜玲没有与鸿腾伟业公司签订书面物业服务合同，其有理由相信其接受的物业服务系由京奥港公司统一处理、安排或者提供。第二，鸿腾伟业公司与京奥港公司自2018年起就因物业服务合同纠纷、合同纠纷等争议不断，且涉案小区大部分业主与京奥港公司、鸿腾伟业公司签订了三方协议，约定将京奥港公司本应支付的延迟交房违约金折抵十年的物业费，在此情形下，李炜、杜玲作为普通业主难以辨别具体公司的区别及判断有权收费的法律主体，符合常理，且李炜、杜玲亦已按照惯常方式交纳了物业费，应当对业主的信赖利益予以保护。综上，在李炜、杜玲已经缴纳涉案期间物业费的情况下，一审法院认定不宜判令李炜、杜玲再向鸿腾伟业公司支付涉案期间物业费并无不当，本院予以维持。鸿腾伟业公司可就其与京奥港公司之间的纠纷另行主张权利。综上所述，鸿腾伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京鸿腾伟业物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二一年九月十日法官助理 汤和云法官助理 武 菁书 记 员 陈昭希书 记 员 马梦蕾