四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12431号上诉人（原审被告）：陈振，男，1967年12月20日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：聂传红，四川有度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯洋，女，1973年3月27日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：蒲建东，四川毫达律师事务所律师。原审第三人：李建中，男，1969年3月9日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。上诉人陈振因与被上诉人冯洋、原审第三人李建中房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2021）川0105民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈振上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2021）川0105民初2434号民事判决；2.驳回冯洋全部诉讼请求，继续履行房屋租赁合同；3.冯洋承担本案一审、二审的诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：一、一审法院未查清案件的关键事实，判决缺乏事实依据。（一）卿晓红作为本案事实的关键参与人，在案件中未作为诉讼参与人参与诉讼，导致案件的关键事实无法查清。1.卿晓红的身份没有查清。卿晓红代表李建中参与签订房屋租赁合同，代李建中签字，代李建中通知陈振签订放弃优先购买权的《声明书》、代李建中卖房，是本案关键事实的参与人、实施人，但卿晓红与李建中的关系是什么，是否有李建中的合法授权，一审法院并未查清。2.卿晓红是否具有代理权限未查清。李建中在与陈振的交往中从未露面，所有李建中的签字笔迹均是卿晓红的。如果卿晓红是李建中的授权代表，卿晓红就无须签署李建中的名字，可以直接签署自己的名字。由此可以推断卿晓红未取得李建中的授权，一审法院并未查清这一事实。（二）冯洋对己方的主张未提供充分的证据证明。冯洋一审主张“2020年4月21日，李建中欲将案涉房屋出售给冯洋，故找到陈振经过协商达成终止《商铺租赁合同》的共识，陈振的租金交至2020年8月9日，交还房屋时结算退补”均是冯洋的一面之词，一审法院并未查清。（三）陈振的儿子陈某是本案事实的重要参与人，未参与诉讼，导致案件关键事实没有查清。二、部分事实认定错误，严重影响裁判结果，应依法撤销原判决。（一）李建中与陈振2018年8月6日签订的《商铺租赁合同》第十条为：“因乙方责任终止合同的约定……”，并非一审判决书表述的内容，一审判决书表述的内容其实是《商铺租赁合同》第十一条“提前终止合同”的内容。一审判决书表述的“合同第十二条第4款约定”，实为《商铺租赁合同》第十六条的内容，该条只有1款。条款作为案件关键事实，一审判决引用错误百出，反映出一审法官的严重不负责任，枉法裁判，已经严重影响了判决结果。（二）一审法院认定，2021年4月21日，陈振出具《声明书》，表示其自愿放弃案涉房屋的优先购买权，与事实不符。《声明书》并非陈振自行出具交给李建中，而是卿晓红打印好以后找陈振签字，并不能因此认定为陈振自愿。（三）一审判决认定“《声明书》应视为陈振与李建中就合同解除达成的合意”。该认定没有任何的事实依据，既不符合法律逻辑，也不符合常理。1.《声明书》是李建中一方（实为卿晓红）打印的内容，形式上来说会更有利于李建中；2.《声明书》从形式上看是陈振对优先购买权的放弃，不应添加其他无关内容；3.在《声明书》中另行添加交还案涉房屋的内容，李建中无证据证明向陈振进行了提示，明显属于欺诈；4.陈振文化水平不高，无法理解相关文字内容；5.李建中玩弄文字游戏，欺骗陈振签下6月30日交还房屋的承诺，以此推断出陈振同意解除租赁合同，属于欺诈；6.陈振无任何过错，在很突然的情况下，不谈任何的赔偿，就同意与李建中无偿解除租赁合同，非常不符合常理；7.从4月21日所谓的同意交还租赁房屋到6月30日，时间太短，根本无法完成交还房屋的任务，陈振同意交还租赁房屋肯定不是其真实意思表示；8.从6月30日以后陈振多次与李建中谈赔偿事宜可以看出，陈振不可能在无过错不赔偿的情况下，同意解除合同。综上，《声明书》仅能证明陈振同意放弃优先购买权，不能以此证明双方同意无偿解除租赁合同。三、一审判决适用法律错误。（一）一审判决在法律条文的适用上前后矛盾，明显错误。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条进行判决，说明一审法院认定案涉行为是“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，用旧法；但其又同时引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，该款规定:“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依据该款，应当适用《中华人民共和国民法典》。所以，一审判决在法律条款的适用上前后矛盾，应依法撤销。（二）《声明书》程序违法，是无效的，不应认定其法律效力。1.李建中制作的《声明书》未告知陈振同等条件是什么，让陈振签订同意放弃优先购买权的承诺书，是欺诈，应属无效的行为；2.李建中没有给陈振“合理的期限”，来考虑是否放弃优先购买权。李建中在4月21日找陈振签《声明书》，同日即与冯洋签订了《房屋买卖合同》，根本没有给陈振合理的期限，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”李建中的行为是无效的，陈振有权要求李建中给予赔偿。因此，一审法院依据《声明书》，认定双方协商一致解除合同是法律适用错误，应当依法予以撤销。（三）一审法院在解除合同条款适用上前后不一致，自相矛盾。一审法院认为，双方协议解除合同依据的是《商铺租赁合同》第十一条，证据是《声明书》，但二者之间没有关联性，系认定错误。该条是提前终止合同的情形，适用该情形必须同时具备“提前贰个月”“书面通知对方”“经双方协商后签订终止合同书”等条件。本案提出提前终止合同的显然是李建中一方，但李建中提出解除合同不符合本条任意一个条件，所以不符合双方协商提前终止合同的情形，双方的租赁合同仍然有效。（四）冯洋请求确认他人的合同解除，诉讼请求错误，突破了合同相对性原则。冯洋2020年6月1日才办理了房屋产权证书，成为了案涉房屋的所有人，《声明书》是4月21日陈振向李建中声明，与冯洋没有任何的关系。根据合同相对性原则，冯洋只能在自己成为房屋所有人以后，才有资格以陈振存在违约行为或与陈振协商解除合同。但本案中，冯洋请求确认原租赁合同已于2020年4月21日解除，是对他人民事权利的侵犯，是无效的。冯洋辩称，一、陈振2020年4月21日签署的《声明书》是陈振真实意思的表示，合法有效。《声明书》明确表示，陈振自愿放弃案涉房屋优先购买权且在2020年6月30日前将案涉房屋交还给房东李建中，明确表示2020年6月30日解除房屋租赁合同交还房屋。该《声明书》经陈振签字摁印确认，这一事实一审法院已经查明。1.基于陈振的《声明书》，李建中在成都市房管局将涉案商铺房屋产权合法过户给冯洋。冯洋已经于2020年6月10日拿到涉案商铺房屋产权证。陈振与冯洋是商铺邻居，原房东李建中出售房屋信息还是陈振告诉冯洋的。现陈振耍无赖，出于不支付租金、霸占商铺、种种无理索要金钱的目的，恶意诉讼，陈振行为违背《中华人民共和国民法典》诚实信用原则。2.关于陈振2020年4月21日签署的《声明书》的声明对象问题。陈振在《声明书》写明2020年6月30日前将案涉房屋交还给原房东李建中，《声明书》的声明对象是原房东即李建中，同时也包括案涉房屋将来的买受人即冯洋，《声明书》的声明对象是完全明确的，合法有效。二、租赁合同解除问题。现陈振至今未支付2020年8月10日起以后的商铺租金，依据《商铺租赁合同》第十条拖欠租金累计壹个月出租方有权解除合同并收回商铺终止合同的约定，现陈振已经恶意拖欠租金12个月，陈振已经严重违约，出租人冯洋有权解除租赁合同收回商铺。三、综上所述，冯洋认为原《商铺租赁合同》己于2020年6月30日陈振与原房东李建中协商终止，陈振承诺放弃房屋的优先购买权并于2020年6月30日之前交还房屋给房东，意思真实明确，合法有效。陈振自2020年8月10日后至今未再支付房屋租金给房东，陈振已经严重违约，出租人冯洋有权解除租赁合同收回商铺。一审判决书认定的事实和适用的法律完全正确，请二审法院尽快作出公正判决，维持一审判决，并惩罚陈振恶意诉讼。李建中提交书面意见述称，一、陈振2020年4月21日签署的《声明书》是陈振真实意思的表示，合法有效。《声明书》明确表示，陈振自愿放弃案涉房屋优先购买权且在2020年6月30日前将案涉房屋交还给房东李建中，明确表示2020年6月30日解除房屋租赁合同交还房屋。该《声明书》经陈振签字摁印确认，这一事实一审法院已经查明。1.基于陈振的《声明书》，李建中在成都市房管局将涉案商铺房屋产权合法过户给冯洋。冯洋已经于2020年6月10日拿到产权证。陈振与冯洋是商铺邻居，李建中出售房屋的信息还是陈振告诉冯洋的。现陈振耍无赖，出于不支付租金、霸占商铺、种种无理索要金钱的目的，恶意诉讼，陈振的行为违背《中华人民共和国民法典》诚实信用原则。2.关于陈振2020年4月21日签署的《声明书》的声明对象问题。陈振《声明书》写明2020年6月30日前将案涉房屋交还给李建中，《声明书》的声明对象是原房东即李建中，《声明书》的声明对象是完全明确的，合法有效。二、租赁合同解除问题。现陈振至今未支付2020年8月10日起以后的商铺租金，依据《商铺租赁合同》第十条拖欠租金累计壹个月出租方有权解除合同并收回商铺终止合同的约定，现陈振已经恶意拖欠租金12个月，陈振已经严重违约，出租人有权解除租赁合同收回商铺。三、综上所述，李建中认为原《商铺租赁合同》己于2020年6月30日与陈振协商终止，陈振承诺放弃房屋的优先购买权并于2020年6月30日之前交还房屋给房东，意思真实明确，合法有效。陈振自2020年8月10日后至今未再支付房屋租金给房东，陈振已经严重违约，出租人有权解除租赁合同收回商铺。一审判决书认定的事实和适用的法律完全正确，请二审法院尽快作出公正判决，维持一审判决，并惩罚陈振恶意诉讼。冯洋向一审法院起诉请求：1.请求判令陈振立即腾退其所租赁的位于成都市青羊区的房屋给冯洋，并自2020年8月10日起支付房屋占用费至实际腾退之日止（房屋占用费按照原租金计算标准计算）；2.请求确认原租赁合同已于2020年4月21日解除；3.请求判令由陈振承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月6日，出租方李建中（甲方）与租赁方陈振（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将其位于成都市青羊区的房屋租赁给乙方商业使用。合同第三条约定，租赁期限自2018年8月10日至2024年8月9日。第四条约定该商铺租金为2018年8月10日至2022年8月9日租金每年80000元，2022年8月10日至2024年8月9日租金另议。合同第五条约定，租金每半年支付一次，支付时间为收取下次租金前30日。租赁合同第十条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月正式通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。合同第十二条第4款约定，本合同终止时，乙方应无条件于本合同终止日或者提前清退出该房屋。2020年4月21日，陈振出具《声明书》，表示其自愿放弃案涉房屋的优先购买权，且在2020年6月30日前将案涉房屋交还给房东。该《声明书》经陈振签字摁印确认。2020年4月21日，冯洋与李建中签订《房屋买卖合同》。合同约定，李建中将其位于成都市青羊区的房屋出卖给买受人冯洋。一审另查明，冯洋与李建中就案涉租赁房屋（成都市青羊区，现为成都市青羊区房屋）买卖已于2020年5月18日网签备案，2020年6月10日，上述房屋的不动产权登记至冯洋名下。一审法院认为，陈振出具的《声明书》明确承诺，陈振在2020年6月30日前将案涉租赁房屋交还房东。陈振向一审法院主张该《声明书》系伪造制作，却并未向一审法院提供证据证明其主张，应当承担举证不利的后果。《声明书》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为合法有效，陈振应切实履行《声明书》义务。本案为房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同是指出租人将租赁房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同。陈振以书面承诺交还案涉租赁房屋给房东，应视为其不再要求出租人履行交付租赁房屋的合同义务，其不再承租房屋的意思表示，加之李建中也明确要将案涉租赁房屋出售，《声明书》应视为陈振与李建中就合同解除达成的合意。陈振在《声明书》中承诺在2020年6月30日前将案涉房屋交还，据此，2020年6月30日应为《商铺租赁合同》解除的日期。陈振主张买卖不破租赁已无客观事实依据，一审法院不予认定。2020年6月10日，冯洋已是案涉房屋所有权人，有权主张《商铺租赁合同》的解除，其要求陈振立即腾退案涉租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。基于以上认定，一审庭审中双方确认陈振已支付2020年8月9日前的全部租金，其后再未支付过租金。陈振在2020年6月30日《商铺租赁合同》解除后，至今仍占有使用案涉租赁房屋，冯洋作为案涉房屋所有权人，有权要求陈振支付案涉租赁房屋占有使用费。故冯洋主张陈振按原《商铺租赁合同》约定的租金标准支付自2020年8月10日起至实际腾退之日止的房屋占用费合理，一审法院予以支持。综上，冯洋的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、确认李建中与陈振于2018年8月6日签署的《商铺租赁合同》已于2020年6月30日解除；二、陈振于判决生效之日起十日内向冯洋腾退其租赁的位于成都市青羊区的房屋，并向冯洋支付房屋占用费（自2020年8月10日起至实际腾退之日止按租金80000元每年的标准计算）；三、驳回冯洋的其余诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取50元，由陈振负担。二审中，冯洋和李建中均未提交新证据。陈振提交以下新证据：陈某和卿晓红的短信聊天记录，拟证明双方对解除合同并未达成一致意见，所以合同并未解除。冯洋质证认为，对该证据真实性不予认可，与本案无关，质证意见与前述意见一致。陈振还申请证人陈某出庭作证，拟证明签订的《声明书》并不是说约定要解除合同，在这个事情后双方一直在协商赔偿的事情，所以即使要解除合同肯定要以赔偿作为前提。陈振对陈某的证言质证认为，对陈某的证言无异议。冯洋质证认为，对证人证言不予采信，因为陈某与《声明书》没有关系，如果陈振与李建中和卿晓红有赔偿的约定应当立案处理，与本案无关。本院经审查认为，对陈某和卿晓红的短信聊天记录真实性予以认可，但与本案无关，本案并不涉及赔偿的问题。对于陈某的证言，因陈振与陈某为父子关系，其证言也主要证明卿晓红承诺给陈振赔偿，但赔偿问题与本案不具有关联性，故本院对其证言亦不予采纳。二审中，冯洋对一审查明的事实无异议。对于陈振在上诉意见中提出的一审认定事实错误的相关主张，本院经审查认为，经核查，一审查明的《商铺租赁合同》的内容和条款序号并无错误。没有证据显示陈振签署《声明书》时非出于自愿。故本院对陈振提出的异议不予采纳，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，1.陈振在二审中陈述，2020年6月份的时候，冯洋、卿晓红和冯洋一审的诉讼代理人张宇律师一起去案涉商铺找陈振，要求陈振搬走。2.冯洋是租的案涉商铺相邻的商铺进行经营，陈振与冯洋是邻居，冯洋购买案涉房屋目的是自己使用。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据陈振的上诉意见和冯洋的答辩意见，本案二审的争议焦点有两个，本院分述如下。一、关于合同解除的问题本院认为，从本案事实和陈振的上诉意见可知，案涉《声明书》为陈振签字出具，陈振主张李建中欺诈，也没有证据证明，因此本院对《声明书》的真实性和有效性予以认可。对于陈振主张其签署的《声明书》仅放弃优先购买权，没有交还房屋的意思表示，但从《声明书》的内容来看，陈振明确承诺在2020年6月30日前将案涉房屋交还给房东，陈振的该主张违反其签署的《声明书》的内容，本院不予支持。本案中，冯洋承租了案涉商铺相邻的房屋用于经营，其购买案涉房屋系自用。而陈振出具《声明书》与李建中将案涉房屋出售给冯洋的时间均为2020年4月21日。结合以上事实，应当认定陈振在2020年4月21日承诺在2020年6月30日将案涉房屋交还，系与李建中达成了合同解除的合意，且该合意也符合案涉《商铺租赁合同》第十条“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月正式通知对方”之约定，因此，本院认为，一审法院认定案涉《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除并无不当，本院予以确认。本案中，李建中与冯洋于2020年4月21日签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售于冯洋，并在2020年6月10日，将案涉房屋的不动产权登记至冯洋名下。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”基于“买卖不破租赁”原则，买受人在取得标的物的所有权的同时，还承受该标的物上原已存在的租赁合同关系中出租人的合同地位，在这种情况下，冯洋完全取代李建中的法律地位，成为合同关系的当事人，依附于李建中的全部权利义务均转移于冯洋，李建中对此也未提出异议，因此，陈振与李建中在案涉房屋所有权变动前达成的解除租赁合同的合意，在案涉房屋所有权变动后自然在陈振和冯洋之间继续有效，冯洋有权主张确认案涉《商铺租赁合同》解除。二、关于腾退和占有使用费的问题本院认为，案涉《商铺租赁合同》解除后，陈振应当向冯洋返还案涉房屋，故本院对冯洋要求陈振腾退的主张予以支持。合同解除后，陈振未按照《声明书》的约定返还房屋，应当向冯洋支付房屋占有使用费至实际腾退之日止，至于占有使用费的标准，冯洋主张按照案涉《商铺租赁合同》约定的租金标准进行支付，即每年80000元，本院予以支持。综上，陈振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈振负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  赵 韬二〇二一年九月一日法官助理  余海洋书 记 员  袁 敬四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12431号上诉人（原审被告）：陈振，男，1967年12月20日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：聂传红，四川有度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯洋，女，1973年3月27日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：蒲建东，四川毫达律师事务所律师。原审第三人：李建中，男，1969年3月9日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。上诉人陈振因与被上诉人冯洋、原审第三人李建中房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2021）川0105民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈振上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2021）川0105民初2434号民事判决；2.驳回冯洋全部诉讼请求，继续履行房屋租赁合同；3.冯洋承担本案一审、二审的诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：一、一审法院未查清案件的关键事实，判决缺乏事实依据。（一）卿晓红作为本案事实的关键参与人，在案件中未作为诉讼参与人参与诉讼，导致案件的关键事实无法查清。1.卿晓红的身份没有查清。卿晓红代表李建中参与签订房屋租赁合同，代李建中签字，代李建中通知陈振签订放弃优先购买权的《声明书》、代李建中卖房，是本案关键事实的参与人、实施人，但卿晓红与李建中的关系是什么，是否有李建中的合法授权，一审法院并未查清。2.卿晓红是否具有代理权限未查清。李建中在与陈振的交往中从未露面，所有李建中的签字笔迹均是卿晓红的。如果卿晓红是李建中的授权代表，卿晓红就无须签署李建中的名字，可以直接签署自己的名字。由此可以推断卿晓红未取得李建中的授权，一审法院并未查清这一事实。（二）冯洋对己方的主张未提供充分的证据证明。冯洋一审主张“2020年4月21日，李建中欲将案涉房屋出售给冯洋，故找到陈振经过协商达成终止《商铺租赁合同》的共识，陈振的租金交至2020年8月9日，交还房屋时结算退补”均是冯洋的一面之词，一审法院并未查清。（三）陈振的儿子陈某是本案事实的重要参与人，未参与诉讼，导致案件关键事实没有查清。二、部分事实认定错误，严重影响裁判结果，应依法撤销原判决。（一）李建中与陈振2018年8月6日签订的《商铺租赁合同》第十条为：“因乙方责任终止合同的约定……”，并非一审判决书表述的内容，一审判决书表述的内容其实是《商铺租赁合同》第十一条“提前终止合同”的内容。一审判决书表述的“合同第十二条第4款约定”，实为《商铺租赁合同》第十六条的内容，该条只有1款。条款作为案件关键事实，一审判决引用错误百出，反映出一审法官的严重不负责任，枉法裁判，已经严重影响了判决结果。（二）一审法院认定，2021年4月21日，陈振出具《声明书》，表示其自愿放弃案涉房屋的优先购买权，与事实不符。《声明书》并非陈振自行出具交给李建中，而是卿晓红打印好以后找陈振签字，并不能因此认定为陈振自愿。（三）一审判决认定“《声明书》应视为陈振与李建中就合同解除达成的合意”。该认定没有任何的事实依据，既不符合法律逻辑，也不符合常理。1.《声明书》是李建中一方（实为卿晓红）打印的内容，形式上来说会更有利于李建中；2.《声明书》从形式上看是陈振对优先购买权的放弃，不应添加其他无关内容；3.在《声明书》中另行添加交还案涉房屋的内容，李建中无证据证明向陈振进行了提示，明显属于欺诈；4.陈振文化水平不高，无法理解相关文字内容；5.李建中玩弄文字游戏，欺骗陈振签下6月30日交还房屋的承诺，以此推断出陈振同意解除租赁合同，属于欺诈；6.陈振无任何过错，在很突然的情况下，不谈任何的赔偿，就同意与李建中无偿解除租赁合同，非常不符合常理；7.从4月21日所谓的同意交还租赁房屋到6月30日，时间太短，根本无法完成交还房屋的任务，陈振同意交还租赁房屋肯定不是其真实意思表示；8.从6月30日以后陈振多次与李建中谈赔偿事宜可以看出，陈振不可能在无过错不赔偿的情况下，同意解除合同。综上，《声明书》仅能证明陈振同意放弃优先购买权，不能以此证明双方同意无偿解除租赁合同。三、一审判决适用法律错误。（一）一审判决在法律条文的适用上前后矛盾，明显错误。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条进行判决，说明一审法院认定案涉行为是“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，用旧法；但其又同时引用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，该款规定:“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”依据该款，应当适用《中华人民共和国民法典》。所以，一审判决在法律条款的适用上前后矛盾，应依法撤销。（二）《声明书》程序违法，是无效的，不应认定其法律效力。1.李建中制作的《声明书》未告知陈振同等条件是什么，让陈振签订同意放弃优先购买权的承诺书，是欺诈，应属无效的行为；2.李建中没有给陈振“合理的期限”，来考虑是否放弃优先购买权。李建中在4月21日找陈振签《声明书》，同日即与冯洋签订了《房屋买卖合同》，根本没有给陈振合理的期限，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”李建中的行为是无效的，陈振有权要求李建中给予赔偿。因此，一审法院依据《声明书》，认定双方协商一致解除合同是法律适用错误，应当依法予以撤销。（三）一审法院在解除合同条款适用上前后不一致，自相矛盾。一审法院认为，双方协议解除合同依据的是《商铺租赁合同》第十一条，证据是《声明书》，但二者之间没有关联性，系认定错误。该条是提前终止合同的情形，适用该情形必须同时具备“提前贰个月”“书面通知对方”“经双方协商后签订终止合同书”等条件。本案提出提前终止合同的显然是李建中一方，但李建中提出解除合同不符合本条任意一个条件，所以不符合双方协商提前终止合同的情形，双方的租赁合同仍然有效。（四）冯洋请求确认他人的合同解除，诉讼请求错误，突破了合同相对性原则。冯洋2020年6月1日才办理了房屋产权证书，成为了案涉房屋的所有人，《声明书》是4月21日陈振向李建中声明，与冯洋没有任何的关系。根据合同相对性原则，冯洋只能在自己成为房屋所有人以后，才有资格以陈振存在违约行为或与陈振协商解除合同。但本案中，冯洋请求确认原租赁合同已于2020年4月21日解除，是对他人民事权利的侵犯，是无效的。冯洋辩称，一、陈振2020年4月21日签署的《声明书》是陈振真实意思的表示，合法有效。《声明书》明确表示，陈振自愿放弃案涉房屋优先购买权且在2020年6月30日前将案涉房屋交还给房东李建中，明确表示2020年6月30日解除房屋租赁合同交还房屋。该《声明书》经陈振签字摁印确认，这一事实一审法院已经查明。1.基于陈振的《声明书》，李建中在成都市房管局将涉案商铺房屋产权合法过户给冯洋。冯洋已经于2020年6月10日拿到涉案商铺房屋产权证。陈振与冯洋是商铺邻居，原房东李建中出售房屋信息还是陈振告诉冯洋的。现陈振耍无赖，出于不支付租金、霸占商铺、种种无理索要金钱的目的，恶意诉讼，陈振行为违背《中华人民共和国民法典》诚实信用原则。2.关于陈振2020年4月21日签署的《声明书》的声明对象问题。陈振在《声明书》写明2020年6月30日前将案涉房屋交还给原房东李建中，《声明书》的声明对象是原房东即李建中，同时也包括案涉房屋将来的买受人即冯洋，《声明书》的声明对象是完全明确的，合法有效。二、租赁合同解除问题。现陈振至今未支付2020年8月10日起以后的商铺租金，依据《商铺租赁合同》第十条拖欠租金累计壹个月出租方有权解除合同并收回商铺终止合同的约定，现陈振已经恶意拖欠租金12个月，陈振已经严重违约，出租人冯洋有权解除租赁合同收回商铺。三、综上所述，冯洋认为原《商铺租赁合同》己于2020年6月30日陈振与原房东李建中协商终止，陈振承诺放弃房屋的优先购买权并于2020年6月30日之前交还房屋给房东，意思真实明确，合法有效。陈振自2020年8月10日后至今未再支付房屋租金给房东，陈振已经严重违约，出租人冯洋有权解除租赁合同收回商铺。一审判决书认定的事实和适用的法律完全正确，请二审法院尽快作出公正判决，维持一审判决，并惩罚陈振恶意诉讼。李建中提交书面意见述称，一、陈振2020年4月21日签署的《声明书》是陈振真实意思的表示，合法有效。《声明书》明确表示，陈振自愿放弃案涉房屋优先购买权且在2020年6月30日前将案涉房屋交还给房东李建中，明确表示2020年6月30日解除房屋租赁合同交还房屋。该《声明书》经陈振签字摁印确认，这一事实一审法院已经查明。1.基于陈振的《声明书》，李建中在成都市房管局将涉案商铺房屋产权合法过户给冯洋。冯洋已经于2020年6月10日拿到产权证。陈振与冯洋是商铺邻居，李建中出售房屋的信息还是陈振告诉冯洋的。现陈振耍无赖，出于不支付租金、霸占商铺、种种无理索要金钱的目的，恶意诉讼，陈振的行为违背《中华人民共和国民法典》诚实信用原则。2.关于陈振2020年4月21日签署的《声明书》的声明对象问题。陈振《声明书》写明2020年6月30日前将案涉房屋交还给李建中，《声明书》的声明对象是原房东即李建中，《声明书》的声明对象是完全明确的，合法有效。二、租赁合同解除问题。现陈振至今未支付2020年8月10日起以后的商铺租金，依据《商铺租赁合同》第十条拖欠租金累计壹个月出租方有权解除合同并收回商铺终止合同的约定，现陈振已经恶意拖欠租金12个月，陈振已经严重违约，出租人有权解除租赁合同收回商铺。三、综上所述，李建中认为原《商铺租赁合同》己于2020年6月30日与陈振协商终止，陈振承诺放弃房屋的优先购买权并于2020年6月30日之前交还房屋给房东，意思真实明确，合法有效。陈振自2020年8月10日后至今未再支付房屋租金给房东，陈振已经严重违约，出租人有权解除租赁合同收回商铺。一审判决书认定的事实和适用的法律完全正确，请二审法院尽快作出公正判决，维持一审判决，并惩罚陈振恶意诉讼。冯洋向一审法院起诉请求：1.请求判令陈振立即腾退其所租赁的位于成都市青羊区的房屋给冯洋，并自2020年8月10日起支付房屋占用费至实际腾退之日止（房屋占用费按照原租金计算标准计算）；2.请求确认原租赁合同已于2020年4月21日解除；3.请求判令由陈振承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月6日，出租方李建中（甲方）与租赁方陈振（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将其位于成都市青羊区的房屋租赁给乙方商业使用。合同第三条约定，租赁期限自2018年8月10日至2024年8月9日。第四条约定该商铺租金为2018年8月10日至2022年8月9日租金每年80000元，2022年8月10日至2024年8月9日租金另议。合同第五条约定，租金每半年支付一次，支付时间为收取下次租金前30日。租赁合同第十条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月正式通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。合同第十二条第4款约定，本合同终止时，乙方应无条件于本合同终止日或者提前清退出该房屋。2020年4月21日，陈振出具《声明书》，表示其自愿放弃案涉房屋的优先购买权，且在2020年6月30日前将案涉房屋交还给房东。该《声明书》经陈振签字摁印确认。2020年4月21日，冯洋与李建中签订《房屋买卖合同》。合同约定，李建中将其位于成都市青羊区的房屋出卖给买受人冯洋。一审另查明，冯洋与李建中就案涉租赁房屋（成都市青羊区，现为成都市青羊区房屋）买卖已于2020年5月18日网签备案，2020年6月10日，上述房屋的不动产权登记至冯洋名下。一审法院认为，陈振出具的《声明书》明确承诺，陈振在2020年6月30日前将案涉租赁房屋交还房东。陈振向一审法院主张该《声明书》系伪造制作，却并未向一审法院提供证据证明其主张，应当承担举证不利的后果。《声明书》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应视为合法有效，陈振应切实履行《声明书》义务。本案为房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同是指出租人将租赁房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同。陈振以书面承诺交还案涉租赁房屋给房东，应视为其不再要求出租人履行交付租赁房屋的合同义务，其不再承租房屋的意思表示，加之李建中也明确要将案涉租赁房屋出售，《声明书》应视为陈振与李建中就合同解除达成的合意。陈振在《声明书》中承诺在2020年6月30日前将案涉房屋交还，据此，2020年6月30日应为《商铺租赁合同》解除的日期。陈振主张买卖不破租赁已无客观事实依据，一审法院不予认定。2020年6月10日，冯洋已是案涉房屋所有权人，有权主张《商铺租赁合同》的解除，其要求陈振立即腾退案涉租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。基于以上认定，一审庭审中双方确认陈振已支付2020年8月9日前的全部租金，其后再未支付过租金。陈振在2020年6月30日《商铺租赁合同》解除后，至今仍占有使用案涉租赁房屋，冯洋作为案涉房屋所有权人，有权要求陈振支付案涉租赁房屋占有使用费。故冯洋主张陈振按原《商铺租赁合同》约定的租金标准支付自2020年8月10日起至实际腾退之日止的房屋占用费合理，一审法院予以支持。综上，冯洋的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、确认李建中与陈振于2018年8月6日签署的《商铺租赁合同》已于2020年6月30日解除；二、陈振于判决生效之日起十日内向冯洋腾退其租赁的位于成都市青羊区的房屋，并向冯洋支付房屋占用费（自2020年8月10日起至实际腾退之日止按租金80000元每年的标准计算）；三、驳回冯洋的其余诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取50元，由陈振负担。二审中，冯洋和李建中均未提交新证据。陈振提交以下新证据：陈某和卿晓红的短信聊天记录，拟证明双方对解除合同并未达成一致意见，所以合同并未解除。冯洋质证认为，对该证据真实性不予认可，与本案无关，质证意见与前述意见一致。陈振还申请证人陈某出庭作证，拟证明签订的《声明书》并不是说约定要解除合同，在这个事情后双方一直在协商赔偿的事情，所以即使要解除合同肯定要以赔偿作为前提。陈振对陈某的证言质证认为，对陈某的证言无异议。冯洋质证认为，对证人证言不予采信，因为陈某与《声明书》没有关系，如果陈振与李建中和卿晓红有赔偿的约定应当立案处理，与本案无关。本院经审查认为，对陈某和卿晓红的短信聊天记录真实性予以认可，但与本案无关，本案并不涉及赔偿的问题。对于陈某的证言，因陈振与陈某为父子关系，其证言也主要证明卿晓红承诺给陈振赔偿，但赔偿问题与本案不具有关联性，故本院对其证言亦不予采纳。二审中，冯洋对一审查明的事实无异议。对于陈振在上诉意见中提出的一审认定事实错误的相关主张，本院经审查认为，经核查，一审查明的《商铺租赁合同》的内容和条款序号并无错误。没有证据显示陈振签署《声明书》时非出于自愿。故本院对陈振提出的异议不予采纳，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，1.陈振在二审中陈述，2020年6月份的时候，冯洋、卿晓红和冯洋一审的诉讼代理人张宇律师一起去案涉商铺找陈振，要求陈振搬走。2.冯洋是租的案涉商铺相邻的商铺进行经营，陈振与冯洋是邻居，冯洋购买案涉房屋目的是自己使用。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据陈振的上诉意见和冯洋的答辩意见，本案二审的争议焦点有两个，本院分述如下。一、关于合同解除的问题本院认为，从本案事实和陈振的上诉意见可知，案涉《声明书》为陈振签字出具，陈振主张李建中欺诈，也没有证据证明，因此本院对《声明书》的真实性和有效性予以认可。对于陈振主张其签署的《声明书》仅放弃优先购买权，没有交还房屋的意思表示，但从《声明书》的内容来看，陈振明确承诺在2020年6月30日前将案涉房屋交还给房东，陈振的该主张违反其签署的《声明书》的内容，本院不予支持。本案中，冯洋承租了案涉商铺相邻的房屋用于经营，其购买案涉房屋系自用。而陈振出具《声明书》与李建中将案涉房屋出售给冯洋的时间均为2020年4月21日。结合以上事实，应当认定陈振在2020年4月21日承诺在2020年6月30日将案涉房屋交还，系与李建中达成了合同解除的合意，且该合意也符合案涉《商铺租赁合同》第十条“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月正式通知对方”之约定，因此，本院认为，一审法院认定案涉《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除并无不当，本院予以确认。本案中，李建中与冯洋于2020年4月21日签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售于冯洋，并在2020年6月10日，将案涉房屋的不动产权登记至冯洋名下。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”基于“买卖不破租赁”原则，买受人在取得标的物的所有权的同时，还承受该标的物上原已存在的租赁合同关系中出租人的合同地位，在这种情况下，冯洋完全取代李建中的法律地位，成为合同关系的当事人，依附于李建中的全部权利义务均转移于冯洋，李建中对此也未提出异议，因此，陈振与李建中在案涉房屋所有权变动前达成的解除租赁合同的合意，在案涉房屋所有权变动后自然在陈振和冯洋之间继续有效，冯洋有权主张确认案涉《商铺租赁合同》解除。二、关于腾退和占有使用费的问题本院认为，案涉《商铺租赁合同》解除后，陈振应当向冯洋返还案涉房屋，故本院对冯洋要求陈振腾退的主张予以支持。合同解除后，陈振未按照《声明书》的约定返还房屋，应当向冯洋支付房屋占有使用费至实际腾退之日止，至于占有使用费的标准，冯洋主张按照案涉《商铺租赁合同》约定的租金标准进行支付，即每年80000元，本院予以支持。综上，陈振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈振负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王 果审 判 员  何广智审 判 员  赵 韬二〇二一年九月一日法官助理  余海洋书 记 员  袁 敬