湖南省临澧县人民法院执 行 裁 定 书(2021)湘0724执异47号案外人：赵志伟，男，1997年8月17日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：赵宏梅，女，1974年6月17日出生，汉族，住湖南省澧县。申请执行人：湖南临澧农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省临澧县安福镇人民街社区居委会迎宾路20号。法定代表人：张辉，该公司董事长。被执行人：肖双武，男，1971年5月15日出生，汉族，住湖南省澧县。被执行人：赵先红，女，1976年5月19日出生，汉族，住湖南省澧县。被执行人：福双酒店公司管理有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处珍珠居委会珍珠路8号。法定代表人：周乃万，该公司董事长。被执行人:澧县万宝隆商贸有限公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处新河居委会财富广场C栋4001号。法定代表人：张恒，该公司董事长。被执行人：马金仕，男，1965年7月12日出生，汉族，住湖南省澧县。被执行人：周毅，男，1987年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被执行人：傅雍，男，1989年10月12日出生，汉族，住澧县。被执行人：严俊，男，1981年7月20日出生，汉族，住湖南省澧县。被执行人;张瑞武，男，1957年5月4日出生，汉族，住湖南省澧县。在本院执行申请执行人湖南临澧农村商业银行股份有限公司（以下简称临澧农商行）与被执行人肖双武、赵先红、澧县福双酒店公司管理有限公司、澧县万宝隆商贸有限公司（以下简称万宝隆公司）、马金仕、周毅、傅雍、严俊、张瑞武金融借款、抵押、保证合同纠纷一案中，案外人赵志伟于2021年9月7日对本院裁定将被执行人万宝隆公司名下的澧县财富广场C区109号商铺抵偿临澧农商行债务并冻结该商铺租金收益提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人赵志伟称，2016年7月2日，案外人赵志伟与万宝隆公司签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定出卖方将坐落于澧县财富广场C区109号商铺（建筑面积45.43平方米）出售给案外人。合同签订后，案外人之父沈善贵支付了购房款。该商铺系带租转让，原承租人是付琴。案外人支付房屋价款后，经出卖人通知，案外人于2016年7月6日取代出卖人获得出租人地位，付琴此后一直向案外人给付租金。万宝隆公司怠于履行房屋转让过户手续，并已将该商铺用于抵押担保。案外人已支付案涉商铺的购房款，并已实际占有，该商铺属于案外人所有。请求中止对澧县财富广场C区109号商铺的执行。申请执行人临澧农商行称，一、案涉不动产的权利人系被执行人万宝隆公司。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据上述规定，案涉商铺一直登记在被执行人万宝隆公司名下，属于万宝隆公司的财产。二、案外人不享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列去情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，买受人有权排除执行必须同时具备上述四个条件。但就案外人提交的证据来看，并不符合上述条件。1、案外人所签订的《房屋买卖合同》，是与山西万宝隆商贸有限公司商铺租售资产托管办公室签订，而不是与万宝隆公司签订。该合同签订时间为2016年7月2日，而该托管办公室在2016年7月6日还与付琴签订过《商铺租赁合同》，若《房屋买卖合同》为真，则《商铺租赁合同》的出租人应为案外人，故案外人提交的《房屋买卖合同》真实性存疑；2、案外人未将房屋转让款支付给万宝隆公司，而是支付给常德福吉物业管理有限公司澧县分公司；3、即使案外人合法占有案涉商铺且支付了全部购房款，但双方交易已5年之久，未能办理过户登记，不应全部归责于出卖方，案外人亦有怠于申请办理产权过户的责任。综上，请求人民法院驳回案外人赵志伟的异议请求。被执行人万宝隆公司称，一、澧县财富广场C区109号商铺系万宝隆公司的财产；二、案外人并未与万宝隆公司进行过澧县财富广场C区109号商铺交易，案外人亦未向万宝隆公司支付案涉商铺的购房款；三、临澧县人民法院裁定将案涉商铺抵偿临澧农商行债务合法。其他被执行人未向本院陈述意见。本院查明，案涉房屋澧县财富广场C区109号商铺于2017年1月18日登记在万宝隆公司名下，产权证号为湘（2017）澧县不动产权第0000866号。本院在执行申请执行人临澧农商行于被执行人肖双武、赵先红、澧县福双酒店公司管理有限公司、万宝隆公司、马金仕、周毅、傅雍、严俊、张瑞武金融借款、抵押、保证合同纠纷一案中，于2021年3月19日作出（2020）湘0724执1017号执行裁定：将被执行人万宝隆公司名下位于澧县澧阳街道徐家嘴居委会财富广场[产权证号为湘（2017）澧县不动产权第0000866号、0000865号、0000863号、0000864号]的房屋作价2800000元交付申请执行人临澧农商行抵偿债务。2021年4月22日，本院向澧县澧阳街道徐家嘴居委会财富广场[产权证号为湘（2017）澧县不动产权第0000866号、0000865号、0000863号、0000864号]的房屋的承租户发出通知，要求各承租户凭原合同向临澧农商行交纳租金和续签合同。2016年7月2日，案外人赵志伟（乙方）与山西万宝隆商贸有限公司商铺租售资产托管办公室（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：“1、甲方将座落于澧县财富广场C区109号商铺（建筑面积45.43平方米，产权证号712001349）房地产出卖给乙方，并将与该房产相关的土地使用权同时出卖给乙方；2、双方议定出让总价款为575000元，签订合同时支付定金300000元，剩余价款275000元于2017年1月17日前付清，价款全部付清后甲方给乙方办理产权证，办证所产生的有关税费由甲方承担，产权证办理完毕后，甲方将门面租赁合同一并转交乙方；3、合同签订后，甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房屋余款”。合同签订后，赵志伟之母赵宏梅于2016年11月25日向常德福吉物业管理有限公司账户汇入50000元，赵志伟之父沈善贵于2017年1月25日向常德福吉物业管理有限公司账户汇入255000元。2017年2月25日，常德福吉物业管理有限公司澧县分公司向赵宏梅出具了金额为575000元的购房款收据。另查明，2016年7月6日，山西万宝隆商贸有限公司商铺租售资产托管办公室（甲方）与付琴（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：甲方山西万宝隆商贸有限公司商铺租售资产托管办公室将澧县财富广场C区109号门面出租给乙方付琴，租赁期限自2016年7月5日起至2018年7月4日止，租金每年20000元，一年一交。2018年6月1日，赵宏梅（甲方）与付琴（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：甲方赵宏梅将澧县财富广场C区109号门面出租给乙方付琴，租赁期限自2018年7月5日起止，每年租金24800元，一年一交。本院认为，案涉房屋澧县财富广场C区109号商铺于2017年1月18日登记在万宝隆公司名下，其所有权属于万宝隆公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人赵志伟虽就案涉房屋与山西万宝隆商贸有限公司商铺租售资产托管办公室签订了《房屋买卖合同》，但并无证据证明山西万宝隆商贸有限公司商铺租售资产托管办公室有权处分案涉房屋。即使该公司有权处分案涉房屋，但案外人赵志伟并未将购房款支付给该公司或者万宝隆公司。因此，案外人赵志伟对登记在万宝隆公司名下的不动产提出的异议，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不享有对标的物排除执行的权利，案外人赵志伟的执行异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回赵志伟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  孙 凌审 判 员  徐惠平审 判 员  谌官忠二〇二一年九月二十七日法官助理  肖富胜书 记 员  刘 妮