江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终4121号上诉人（原审原告、案外人）：无锡胜港家具有限公司，统一社会信用代码913202056798175850，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉四路28号。法定代表人：丁治青，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆鸿亮，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏常熟农村商业银行股份有限公司无锡分行，统一社会信用代码91320200MA1MDXH089，住所地无锡市滨湖区太湖新城嘉业财富中心2、3-1601-3-1606。负责人：杜江帆，该行行长。委托诉讼代理人：王科，江苏君金律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈薇，江苏君金律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：无锡东商新型建材有限公司，统一社会信用代码91320205796143663J，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉四路以北。法定代表人：赵启文，该公司董事长。被上诉人（原审被告、被执行人）：无锡木集工坊木业有限公司，统一社会信用代码91320206MA1N41K1X0，住所地无锡市梁溪区江海西路民丰桥西。法定代表人：吴国洪。被上诉人（原审被告、被执行人）：无锡华成轩明清家具有限公司，统一社会信用代码913202006079204950，住所地无锡市梁溪区江海西路民丰桥西。法定代表人：吴国洪。被上诉人（原审被告、被执行人）：吴国洪，男，1966年10月19日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告、被执行人）：张小莉，女，1976年4月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人无锡胜港家具有限公司（以下简称胜港公司）与被上诉人江苏常熟农村商业银行股份有限公司无锡分行（以下简称常熟农商行）、无锡东商新型建材有限公司（以下简称东商公司）、无锡木集工坊木业有限公司（以下简称木集公司）、无锡华成轩明清家具有限公司（以下简称华成轩公司）、吴国洪、张小莉案外人执行异议之诉一案，不服江苏省无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）（2020）苏0211民初7473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月16日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。胜港公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审(2020)苏0211民初7473号民事判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求;2、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人提供的证据基本能证实，上诉人长期占有使用涉案房屋，租金、水电费等持续缴纳并经营至今。因本案持续近十年，相关证据已无法全部保留，而一审法院分配给上诉人过重的举证责任，要求上诉人提供全部的租金及水电费支付凭证，并以举证不利为由判决上诉人败诉，适用法律错误，应子改判。根据上诉人一审提交的《情况证明》来看，东商公司已经确认，上诉人已付清了截止到2018年5月前的租金。东商公司自2014、2015年以来陷入财务危机，因其账户被查封，故东商公司的很多收款都是以指定第三人收款的形式处置。本案中，在东商公司经营不正常期间，就存在大量这样的收款，即便如此，东商公司仍然在2018年5月向上诉人出具了情况说明，证明其已收到了截止到2018年5月的租金。再加上上诉人也通过租金发票、行政处罚决定书等证据，即便不能绝对地证明上诉人连续占有使用涉案房屋，但是也能达到证明的高度盖然性。上诉人认为，自承租涉案房屋以来，上诉人一直占有使用涉案房屋，并按照合同约定履行相关祖金支付义务。故上诉人与东商公司的租赁合同关系真实有效，常熟农商行的抵押权不能对抗上诉人的租赁权，上诉人有权要求带租拍卖芙蓉四路28号不动产。被上诉人常熟农商行辩称,原审事实认定清楚，适用法律正确，不存在错误，请求驳回上诉人的上诉请求。其余当事人二审均未发表意见。经审理查明，常熟农商行诉东商公司、木集公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉金融借款合同纠纷一案，滨湖法院于2019年6月19日作出（2018）苏211民初7771号民事判决，判决：东商公司归还常熟农商行借款本金2610万元，期内利息143165.74元及逾期罚息、复利，律师费用700163.31元；木集公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉对东商公司上述判决义务承担连带清偿责任，木集公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉履行上述保证义务后有权向东商公司追偿；如东商公司未能履行上述判决义务，常熟农商行有权就东商公司提供抵押的××路××号房屋［锡开国用（2010）第0052号、锡房权证字第Ｘ××1号、锡房权证字第Ｘ××2号］折价或者拍卖、变卖所得价款在最高额5961.75万元的范围内优先受偿上述债权及诉讼费用。东商公司不服该判决，向无锡市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月19日作出（2019）苏02民终3609号民事判决书，驳回上诉，维持原判。又查明，滨湖法院在该案审理过程中，常熟农商行于2018年11月30日向该院提出保全申请，该院审查后作出（2018）苏0211民初7771号裁定，裁定：立即冻结东商公司、木集公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉的银行存款2630万元或查封相应价值财产。2018年12月12日，本院立案执行，并作出（2018）苏0211执保1182号执行裁定书、协助执行通知书，查封涉案位于无锡市锡山经济开发区××路××号土地及房产，查封时间三年。本次查封为首查封。另查明，因东商公司、木集公司、华成轩公司、吴国洪、张小莉未履行滨湖法院（2018）苏211民初7771号民事判决书确定的付款义务，常熟农商行向该院申请强制执行。该院于2019年9月29日立（2019）苏0211执2990号案件执行。执行过程中，该院于2019年10月22日，继续查封××路××号土地及房屋，并于2019年11月6日，作出（2019）苏0211执2990号执行裁定书，拍卖被执行人东商公司所有的××路××号不动产权及土地。案外人胜港公司向该院提出带租赁拍卖的请求，法院未予准许。胜港公司不服，提出执行异议，要求：1、法院依法带租赁拍卖、变卖东商公司名下的××路××号不动产及土地；2、拍卖、变卖后阻止向拍卖、变卖受让人转移占有房屋及土地至2033年5月4日租赁期满。滨湖法院经审查，于2020年11月3日作出（2020）苏0211执异92号执行裁定书，驳回胜港公司的异议请求。胜港公司即向滨湖法院提出起诉，请求立即停止对无锡市锡山经济开发区××路××号房屋的不带租拍卖，变更执行方式为带租赁拍卖至2033年5月4日。事实和理由：2010年5月8日，胜港公司与东商公司签订《房租租赁合同》，约定东商公司将无锡市锡山经济开发区××路××号的二号、三号房屋租赁给胜港公司作厂房使用，约定租赁期自2010年6月29日起至2028年6月28日，年租金58.5万元，先付后用，前五年租金一次性交纳给东商公司，五年后租金每三年交纳一次。合同签订后，胜港公司实际占用涉案房屋经营至今。2018年5月，由于该房屋年久失修，东商公司未履行维修义务，导致胜港公司每年花费费用以修缮案涉房屋造成损失。胜港公司与东商公司协调一次性解决前期损失，在2018年5月15日对《房租租赁合同》约定的租金、租期、支付方式作出变更，并再签订一份《房租租赁合同》，约定：胜港公司继续租赁芙蓉西四路28号二号、三号房屋（建筑面积8880.48平方米），租期自2018年5月5日至2033年5月4日，年租金为54万元，先付后用，每五年支付一次。双方于当日进行结算，明确之前的租金已付清，东商公司同时出具了一份结清证明。2018年《房屋租赁合同》是对2010年《房屋租赁合同》的延续和变更，胜港公司取得租赁权在常熟农商行取得涉案房屋及土地的抵押权和法院查封前，并实际占使用案涉房屋至今，故有权请求在租赁期内阻止向拍卖受让人移交占有东商公司涉案不动产。常熟农商行辩称：滨湖法院作出的（2020）苏0211执异92号裁定书认定事实清楚，故请求驳回胜港公司的全部诉请。东商公司辩称：2018年7月5日，东商公司的股东发生变更，故对接管东商公司前的租金支付情况不清楚。包括胜港公司在内的案涉芙蓉西四路28号地块上的承租户均在2018年5月15日与东商公司签订内容相同的租赁合同，为此东商公司一次性收取了各承租户预付的5年租金近600万元，该款被东商公司总经理吴国洪转移。吴国洪代表东商公司期间与包括胜港公司在内的承租户签订的新租赁合同，租金比未到期的合同更低，目的是吴国洪为了一次性收取租金转走，故对胜港公司签订的2018年5月4日签订的《房屋租赁合同》效力无异议。但胜港公司就第一份合同已与东商公司进行结算终止，后双方签订第二份租赁合同，并实际履行，故第二份合同在常熟农商行设立抵押权之后，胜港公司的租赁权依法不能对抗债权人行使抵押权，请求驳回胜港公司的诉请。滨湖法院经审理查明以下事实：2010年5月8日，胜港公司与东商公司签订1份《房屋租赁合同》，约定东商公司将无锡市锡山经济开发区××路××号二号、三号框架结构毛坯厂房（使用面积大约9000平方米）出租给胜港公司作为厂房使用；租赁期限自2010年6月29日起至2028年6月28日止，租期18年；年租金58.5万元由胜港公司在前5年一次性交纳给东商公司292.5万元，先付后用，5年过后租金改为每3年交一次（即175.5万元），交付期限为前一阶段到期后的1个月以内；东商公司收取租金时必须提供书面的付款账户并出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证，无合法收租凭证的胜港公司可以拒付。2018年5月15日，胜港公司与东商公司又签订一份《房屋租赁合同》，合同约定鉴于胜港公司承租东商公司的房屋漏水、渗水、下水管道不通等房屋本身原因，造成乙方生产停产、产品报废、设备损坏等经济损失，又因乙方经营需要，经协商一致，就乙方继续承租甲方的房屋事宜订立本合同；胜港公司将自有产权的坐落在本事锡山区（锡山经济开发区芙蓉西四路28号的二号楼、三号楼整幢即相关附属空地出租给胜港公司，房屋建筑面积为8880.48平方米；房屋租赁期限自2018年5月15日起至2033年5月14日止，租期15年；租金为每年54万元，胜港公司在合同签订后90日内一次性缴纳5年的租金270万元，之后每次缴纳租金于上期租金到期前30日内由胜港公司支付东商公司后5年租金；胜港公司向东商公司制定的付款账户或东商公司书面指定的收款人支付该房屋租金，东商公司应在受到租金后10日内，向胜港公司交付相应金额的租金收款凭证。2018年5月27日，东商公司向胜港公司出具了1份《情况证明》载：“无锡胜港家具有限公司承租无锡东商新型建材游戏那公司所有的位于无锡市锡山经济开发区××路××号××号楼××号楼房屋用于生产经营等，截止到2018年5月份无锡胜港家具有限公司支付给无锡东商新型建材有限公司的租金已支付完毕，双方租金结清”。庭审中，东商公司对该《情况证明》所载2018年5月27日前胜港公司实际支付租金的金额、方式均称不清楚。2018年8月3日，东商公司向胜港公司出具1份收据，载明2018年5月15日至2023年5月14日的租金270万元已付。东商公司于2013年3月20日开具1张2012年1月1日至2012年12月31日的30万元租金发票；于2014年1月16日开具1张2013年度的58.5万元租金发票；于2015年10月16日开具1张2015年度58.5万元租金发票。2017年1月9日，无锡市公安消防支队锡山区大队作出锡公（消）行罚决字［2017］Ｘ4号《行政处罚决定书》，载“违法行为人无锡胜港家具有限公司，地址无锡市锡山区××路××号，法定代表人丁治青。现查明：2017年1月4日，我队消防监督员对无锡胜港家具有限公司（地址：无锡市锡山区××路××号，法定代表人丁治青）进行检查时，发现该单位南北生产车间之间搭建大棚，占用防火间距。该行为违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定，以上事实有［2017］00100号《公安派出所日常消防监督检查记录》、［2017］第1号《责令改正通知书》、对丁治青和吴美林的询问笔录、现场笔录和反应南北生产车间之间搭建大棚占用防火间距的现场照片等证据证实。”另查明，常熟农商行于2017年11月22日在××路××号房屋分别设立一般抵押和最高额抵押权。胜港公司为证明按约向东商公司以交付承兑汇票方式支付了部分租金，提供了1张东商公司于2016年4月12日出具的1万元银行承兑汇票收据、1张东商公司于2016年3月25出具的5万元银行承兑汇票收据、1张2016年4月7日东商公司出具的5万元银行承兑汇票收据。东商公司对上述收款系用于支付租金未予认可，胜港公司亦未提供证据证明付款用于支付租金的租期。胜港公司为证明实际占用案涉房屋并交纳电费，提供了胜港公司出具的2011年4月1日预收1万元电费收据、2011年4月19日预收2万元电费收据、2011年5月30日预收1万元电费收据2011年7月5日预收2万元电费收据、2011年8月12日预收1万元电费收据、2011年9月19日预收2万元电费收据、2011年11月8日预收1万元电费收据、2011年11月29日预收2万元电费收据、2012年1月9日预收2万元电费收据、2012年2月29日预收1万元电费收据、2012年3月14日预收1万元电费收据、2012年5月8日预收1万元电费收据、2012年5月31日预收1万元电费收据、2012年6月25日预收1万元电费收据、2012年8月24日预收2万元电费收据、2012年9月29日预收0.5万元电费收据、2012年11月5日预收1万元电费收据、2012年5月22日预收1万元电费收据、2012年12月13日预收1万元电费收据、2013年1月15日预收2万元电费收据、2013年4月2日预收1万元电费收据。东商公司对票据真实性未提出异议，但称对其余付款、缴费情况不清楚。一审审理过程中，胜港公司申请传唤无锡市锡山区云林街道蓉阳村民委员会（以下简称蓉阳村委会）出庭作证，证明胜港公司实际占用××路××号的情况，但蓉阳村委会以不了解该情况为由，未到庭作证。滨湖法院认为，承租人基于不动产或动产抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据胜港公司和东商公司的庭审意见可以证实，双方签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，东商公司虽提出2018年5月15日签订的租赁合同有用于个人提取的嫌疑，但本案当事人均未提供证据证明签订合同的双方恶意串、通以明显不合理的低价出租房屋，且东商公司对合同效力异均无异议，故该份《房屋租赁合同》应为有效。但胜港公司与东商公司于2018年5月15日订立合同时，2010年合同的租赁期尚未届满，且两份合同的租赁期限、租金标准、租金支付方式、租赁面积均不同，与东商公司辩称2010年的租赁合同终止后重新签订了2018年租赁合同的意见能够相互印证，故该院采信东商公司的意见。东商公司与胜港公司于2018年5月15日重新签订的租赁合同订立于抵押权设立后，依法不得对抗已登记的抵押权。另对于胜港公司主张在2017年11月22日涉案房屋设立抵押权前已签订《房屋租赁合同》，应就实际租赁并连续支付租金、连续占用租赁物负举证责任。根据2010年5月8日签订的《房屋租赁合同》约定，胜港公司按约交纳全部租金后出租人应出具发票，胜港公司仅提供了2012年交纳30万元租金的发票和2013年、2015年的租金发票，而胜港公司就其已全额连续按约交纳租金，仅提供了2016年三张银行承兑汇票收据，合计金额11万元，且未能证明该三笔款为支付租金所用，东商公司对2018年5月27日前支付租金的金额、方式亦未予确认，故胜港公司提供的证据不足以证明，已按合同约定支付租金。虽然胜港公司提供了2017年1月9日无锡市公安消防支队锡山区大队的处罚决定书，但该决定书仅能反应2017年1月4日消防单位对芙蓉西四路28号房屋检查时的占用情况，而胜港公司提供的电费预交收据时间为2011年4月至2013年4月间，未提供其他连续实际支付水、电等费用的凭证，其称部分电费为胜港公司的员工乔平代缴亦没有证据证明，故胜港公司提供的证据仍不足以证明2017年1月至今涉案房屋连续占用情况。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。胜港公司提供的证据，不足以证明其租赁关系足以对抗抵押权利人，且双方已于2018年5月15日重新签订新的租赁合同，终止履行2010年的租赁合同，故对胜港公司主张带租赁拍卖涉案房屋至2033年5月4日，即要求在2033年5月4日前阻止交付该被拍卖的房屋的请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条之规定，滨湖法院判决：驳回胜港公司的全部诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人陈述不利后果。本案经二审审理，本院认为上诉人胜港公司的上诉请求不能成立，其上诉主张应予驳回。理由如下：我国合同法规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁合同的成立及生效，均应以双方当事人签字或者盖章的时间加以界定，续签租赁合同亦无例外。本案中，胜港公司与东商公司于2010年5月8日及2018年5月15日，分别签订了二份房屋租赁合同，约定由胜港公司租赁案涉东商公司名下的相关厂房。根据现有证据，其双方第一次所签订的租赁合同尚未到期，即又于2018年签订了第二份租赁合同，除约定租赁期限延长之外，对于租金标准、支付方式等均有不同程度的变更。根据东商公司向胜港公司出具的情况说明，可以证明双方在2018年5月签订第二份租赁合同时，对于第一次租赁合同作出了结算行为，表明双方的第一份租赁合同已经提前终止，双方另行签订了新的租赁合同。根据查明的基本事实，双方第一次合同签订的时间在常熟农商行设立抵押权之前，但第二次合同签订时间系在常熟农商行抵押权设立之后。因此，一审法院认定本案第二份租赁合同属于抵押权设立后抵押财产出租的情形，认定该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，承租人胜港公司请求在租赁期内带租拍卖不予支持，具有事实及法律依据。胜港公司上诉认为其2018年5月所签订的租赁合同系对第一次租赁合同的延续，其租赁权早于抵押权设立并持续占有使用，因此应当带租拍卖的理由，与事实不符且没有法律依据。综上，胜港公司上诉请求对案涉不动产及土地使用权带租拍卖的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人无锡胜港家具有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦小兵审判员  刘永刚审判员  俞 彤二〇二一年九月六日书记员  杨钦雅