河南省平顶山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫04执异235号案外人：梁建伍，男，1968年11月13日出生，汉族，住河南省叶县。案外人：王红霞，女，1969年2月2日出生，汉族，住河南省叶县。申请执行人：王惠林，男，1954年6月11日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李国坤，河南金博大律师事务所律师。被执行人：河南昆基置业有限公司。住所地：叶县昆阳镇九龙路西段。统一社会信用代码：91410422061394891R。法定代表人：李金山，董事长。委托诉讼代理人：王创举，男，河南昆基置业有限公司员工。委托诉讼代理人：王长木，平顶山市叶县昆阳法律服务所法律工作者。本院在审理王惠林诉武夷山万泰水利水电建设工程有限公司、河南昆基置业有限公司（以下简称昆基公司）建设工程施工合同纠纷一案中，依据王惠林的保全申请，于2018年9月20日作出（2018）豫04民初417号民事裁定书，对河南昆基置业有限公司在银行或非银行金融机构的存款予以冻结，或查封、扣押其他相应价值的财产，限额5106.265万元。2018年9月25日，本院向叶县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了包含梁建伍、王红霞主张房产在内的昆基公司名下龙城首府小区部分房产。该案进入执行程序后，梁建伍、王红霞提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人梁建伍、王红霞称，2012年,被执行人昆基公司对梁建伍、王红霞原住宅房屋拆迁，昆基公司与梁建伍、王红霞签订拆迁补偿协议，给梁建伍、王红霞补偿2套住宅房，楼房建好后，昆基公司将1号楼1单元13层西户、1单元16楼西户交付梁建伍、王红霞，已经装修入住，昆基公司还交付两间门面房，还有一间门面房和一个车库没有交付，但也属于梁建伍、王红霞的财产。根据法律规定，异议人梁建伍、王红霞与被执行人昆基公司签订有完整的拆迁安置补偿协议，给梁建伍、王红霞2套住宅房和3间门面房。昆基公司已经于2017年5月将1号楼1单元13层西户、1单元16楼西户交付，梁建伍、王红霞装修后于9月份入住。梁建伍、王红霞与昆基公司签订的是拆迁安置协议，安置房不需要支付任何费用，等于梁建伍、王红霞已经支付了涉案房产的全部费用。虽然没有进行不动产过户登记，但整个龙城首府的拆迁安置补偿房产均没有办理不动产登记手续，拆迁户多次找昆基公司要求办证，昆基公司以种种理由推脱不办。案涉房产未办不动产登记手续时被执行人昆基公司的过错。请求解除对叶县九龙路昆基龙城首府1号楼1单元13层西户、1号楼1单元16楼西户的查封，并终止执行。昆基公司称，昆基公司认为异议人梁建伍、王红霞的异议请求符合法律规定，昆基公司予以认可。昆基公司认为应当解除房产的查封措施，支持异议人的请求。申请执行人王惠林称，一、梁建伍、王红霞提供的《城市私人住宅合作改建协议》及两份补充协议与事实不符，案涉房屋属于被执行人昆基公司财产。申请执行人王惠林已于2018年8月25日申请对案涉房屋进行查封保全，2020年12月10日，平顶山中院再次到叶县房管局对案涉房屋权属进行核实，根据叶县房管局出示的“龙城首府1号住宅楼销控表”与叶县不动产登记中心结果显示，案涉房屋未进行权属登记，根据法律规定，案涉房屋未做权属变更登记，应当属于被执行人昆基公司所有。二、该协议书不能排除被执行人为逃避执行，与案外人恶意串通，事后补签的嫌疑。1.该协议是案外人与昆基公司双方签订，很容易事后补签，在没有其他有利证据相互印证并形成完整证据链条之前，其真实性存疑。2.该协议落款日期为2011年6月2日，而昆基公司2013年1月29日才成立，明显矛盾。3.根据协议约定内容，案外人以120平米的旧房，获得240平米的的安置补偿，还有105.6平方米和52.5平方米的两套临街门面房及一个车位，超过合理补偿标准，真实性存疑。4.案外人称房屋已经交付，但并未提供任何装修及入住的相关证据。法院在2021年1月7日对案涉房屋进行现场查封时，1号楼1单元16层西户并未有人居住，因此，案外人称已经入住与事实不符。三、昆基公司的物业费收据。上述收据显示时间均在查封之后，也没有天然气公司、自来水公司和电力公司的正规发票，对其真实性存疑。本院查明，本院在审理王惠林诉武夷山万泰水利水电建设工程有限公司、河南昆基置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，依据王惠林的保全申请，于2018年9月20日作出（2018）豫04民初417号民事裁定书，对河南昆基置业有限公司在银行或非银行金融机构的存款予以冻结，或查封、扣押其他相应价值的财产，限额5106.265万元。2018年9月25日，本院向叶县不动产登记中心发出协助执行通知书，要求叶县不动产登记中心协助办理：一、查封河南昆基置业有限公司名下位于叶县侧叶国用（2015）第0212011号面积5645.36平方米的土地使用权；二、查封河南昆基置业有限公司名下龙城首付小区1号楼3单元商铺16间，同时查封1号住宅楼（除已进行不动产预告登记的住宅36套），查封2号住宅楼（扣除已经过预告登记的住宅55套），查封名下详见叶县不动产登记中心查封附页；三、以上限额5106.265万元。查封了包含梁建伍、王红霞主张房产在内的河南昆基置业有限公司名下龙城首付小区部分房产。王惠林诉武夷山万泰水利水电建设工程有限公司、河南昆基置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案经本院审理后，于2020年7月10日作出（2018）豫04民初417号民事判决，王惠林和昆基公司均不服该判决，向省高院提起上诉。省高院经审理后，于2021年3月31日作出（2020）豫民终854号民事判决，判决：一、撤销河南省平顶山市中级人民法院（2018）豫04民初417号民事判决；二、河南昆基置业有限公司于本判决生效后十五日内支付王惠林下余工程款1416.605992万元及利息（利息以976.268155万元为基数，自2017年1月1日至2017年2月28日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；以1284.504641万元为基数，自2017年3月1日起至2018年12月31日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；以1416.605992万元为基数，自2019年1月1日到2019年8月19日的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、河南昆基置业有限公司于本判决生效之日起返还王惠林保证金100万元及利息（自2015年5月31日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回王惠林的其他诉讼请求。判决生效后，王惠林向本院申请执行。在执行过程中，梁建伍、王红霞提出书面异议，请求解除对叶县九龙路龙城首府1号楼1单元13层西户、1号楼1单元16楼西户的查封，并终止执行。另查明,梁建伍、王红霞与昆基公司法定代表人李金山于2011年6月2日签订《城市私人住宅合作改建套房协议》一份，主要内容有：一、乙方个人住宅坐落位置在昆阳镇北大街××大道东，九龙路北。具体四址、面积以相关证件或实地丈量尺寸为准。乙方原宅基地使用面积为125平方米。二、合作改建办法、按比例分配，即在乙方原土地使用面积上适当上调，改建后由甲方给予分配套房。改建后应给乙方房屋面积为120平方米。......六、对于乙方原旧房临街的，其改建的分配方案仍按原约定的平方比例分配。套房1套，面积120平方米左右和分给一层2间临街房，面积约105.6平方米。.....。在两份协议上，一份手写“从东往西第三间、第四间临街房，面积共计105.6平方米，住宅1＃-1-13西户，面积约127.44平方米”，另一份手写“住宅1＃-1-16西户面积约127.44平方米”。2014年2月9日，昆基公司与梁建伍签订《补充协议》二份，一个补充协议的主要内容为“甲方再向乙方补偿龙城首府停车位一个”，另一个补充协议的内容为“甲方再向乙方补偿门面房一间，门面房位于九龙路上从东往西数第5件，间距3.3米，约52.5平方米，在2014年2月9日已全部补偿到位，除此之外不再有任何补偿”。梁建伍、王红霞还提供了宽带移机单，载明2018年2月4日移机到平顶山市叶县，2020年5月16日交纳1号楼1单元13层的水费收据。2020年12月1日收取2019年7月31日至2021年8月1日的1号楼1单元1604房物业费收据和该房2021年1月至2021年3月水费票据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然梁建伍、王红霞与李金山在2011年6月就签订有安置补偿协议，但该协议中并未明确拆迁补偿房屋的具体位置，虽然该协议书手写添加了“从东往西第三间、第四间临街房，面积额共计105.6平方米，住宅1＃-1-13西户，面积约127.44平方米”，以及“住宅1＃-1-16西户面积约127.44平方米”，但不能确定添加该内容的时间。梁建伍、王红霞提供的2018年2月4日1号楼1单元13层宽带移机单可以证明在2018年9月25日法院查封前，梁建伍、王红霞已经占有了该套房屋，其排除执行的主张应予支持。但对于梁建伍、王红霞主张的1号楼1单元1604号房产，因其未提供在法院查封前已经占有的证据，不符合排除执行的条件，无法支持。综上所述，梁建伍、王红霞对龙城首府小区1号楼1单元13层西户享有足以排除强制执行的权益，对于龙城首府小区1号楼1单元1604号不享有足以排除强制执行的权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：一、中止对叶县九龙路昆基龙城首府小区1号楼1单元13层西户房产的执行。二、驳回案外人梁建伍、王红霞的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审?判?长???魏艳丽审?判?员???李刚审?判?员???郭国会二〇二一年九月六日书?记?员???吕翼鹏