湖南省华容县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0623民初1062号原告：岳阳市家沁置业有限责任公司，住所地湖南省华容县马鞍新区华容大道88号。法定代表人：童志敏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘文志，湖南金鹗律师事务所律师。被告：岳阳凯鸿房地产开发有限公司，住所地湖南省华容县章华镇华容大道26号1楼。法定代表人：刘德，该公司总经理。被告：刘德，男，1967年2月21日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。被告：欧迪文，男，1963年3月8日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。三被告共同委托诉讼代理人：张龙，华容县江南法律服务所法律服务工作者。原告岳阳市家沁置业有限公司（以下简称家沁公司）与被告岳阳凯鸿房地产开发有限公司（以下简称凯鸿公司）、刘德、欧迪文建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，2020年6月24日作出了（2020）湘0623民初464号民事判决。原告不服，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院，湖南省岳阳市中级人民法院于2020年12月23日作出（2020）湘06民终3275号民事裁定，撤销本院（2020）湘0623民初464号民事判决，本案发回本院重审。本院于2021年4月23日重新立案。本案在审理过程中，三被告于2021年6月10日向本院提起反诉，因未在本院依法送达缴纳诉讼费通知后七日内补交案件受理费，本院已依法裁定按撤回反诉处理。本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘文志、被告凯鸿公司的法定代表人刘德、被告刘德、欧迪文及三被告的共同委托诉讼代理人张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家沁公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘德、被告欧迪文于2015年8月26日签订的《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》、于2015年10月1日签订的《沁园小区住宅楼项目土地转让补充协议》；2.判令被告凯鸿公司将华国用（2015）第××号土地使用权返还给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月18日，原告与被告刘德、被告欧迪文签订《沁园小区住宅工程施工协议》，约定将沁园小区住宅楼中的1号、2号楼交由给被告刘德承建，3号楼交由给被告欧迪文承建。双方就该住宅楼工程的范围、承包价格、付款方式等内容进行了具体约定。被告刘德、被告欧迪文进场施工至2014年11月18日后，由于原告自身资金不足，无法获得预售许可，也无力支付被告刘德、被告欧迪文所投入的工程款，导致该项目于2014年11月18日停工。2015年8月26日至2016年1月16日，原告与被告刘德、被告欧迪文先后分别签订《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》、《沁园小区住宅楼项目土地转让补充协议》，约定为保障被告刘德、被告欧迪文的工程款及前期投入费用风险，原告同意暂时将其名下的华国用（2015）第××号土地过户到被告刘德担任法定代表人的被告凯鸿公司名下，作为工程款及前期投入费用的担保。后来，原告与被告凯鸿公司办理了相应的土地过户手续。在该土地过户后，被告刘德、欧迪文并未按照协议约定及相关承诺重新启动工程建设，致使该工程一直停工至今，成为烂尾楼。现原告的实际控制人陈辉因犯非法吸收公众存款罪、诈骗罪等被判刑并关押于岳阳监狱，其应退赔相应受害人损失5057万元。由于被告刘德、欧迪文不履行转让协议约定内容，使沁园小区住宅楼工程重新启动建设的合同目的不能实现，为了保障沁园小区还建户及原告方债权人的合法权益，原告认为只能解除双方关于项目及土地的转让协议，并将华国用（2015）第××号土地使用权拍卖、变卖后的价款在清偿三被告债务后返还给原告，以保障原告及其他债权人的利益。三被告辩称：1.原告合同解除权已过一年除斥期间，解除权已消灭。原告与三被告于2015年8月26日签订《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》，2015年10月1日双方签订《沁园小区项目及土地转账补充协议之二》，自前述合同签订后几次重启后被停工至原告第一次向法院起诉前，期间已近四年。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利的消灭。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由起一年内不行使的，该权利消灭；2.三被告全面善意履行了合同义务，但原告存在着诸多违约行为。根据双方于2016年1月16日签订的《沁园小区项目及土地转让补充协议之二》第1条约定：原告必须在2016年3月1日前履行双方于2014年5月18日签订的《沁园小区住宅楼工程施工协议》，在2016年3月1日前将应付款2000多万（包括工程款、借款等）支付给三被告，但原告至今未履行付款义务；另原、被告与原告公司部分债权人于2017年4月17日签订的《承诺书》第3条约定：原告保证其债权人在项目建设过程中不阻工、不设障、不闹事、不添乱、不哄抢，原告并未履行以上承诺，涉案工程几次重启均因原告公司债权人阻工闹事而被迫停工；3.2015年10月1日双方签订《沁园小区住宅楼项目及土地转让补充协议》，其中原告同意暂时将名下土地过户到被告凯鸿公司名下，以保障被告凯鸿公司投入资金无风险等内容并非被告凯鸿公司的真实意思表示，且因原告违约，该协议内容被2016年1月16日双方签订《沁园小区项目及土地转让补充协议之二》所否定、变更，双方签订的《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》中约定的双方权利及义务早已消灭。补充协议之二中载明原所有协议与本协议不一致的，以本协议为准，因此原告请求解除2015年10月1日双方签订《沁园小区住宅楼项目及土地转让补充协议》并无任何实际意义，原告的该项诉讼请求依法应当予以驳回；4.原告请求返还华国用（2015）第××号土地使用权没有事实及法律依据。案涉土地摘牌后，原告公司无力支付土地出让金，规划、税费、农民工工资、材料款、工程款等巨额费用，为避免激发社会矛盾，依三被告申请，华容县人民政府多次协调三被告接盘，三被告缴纳土地出让金7760000元，并缴纳了规划费用，支付农民工工资等，数次对涉案工程重启，但均被原告公司债权人阻工闹事而被迫停工。原告对涉案土地没有缴纳土地出让金，请求返还涉案土地使用权的没有事实和法律依据；5.原告公司已于2016年6月16日被吊销营业执照，原告公司不能进行工程项目的后续开发建设及相关经营活动，法院应当驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：1.原告及被告凯鸿公司的企业信息，拟证明原告与被告凯鸿公司的主体资格；2.《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》及《沁园小区住宅楼项目及土地转让补充协议》，拟证明原告与被告凯鸿公司之间名为土地使用权转让实为让与担保的法律关系；3.两份承诺书，拟证明被告刘德、欧迪文就沁园小区住宅楼工程的重新启动做出了承诺，但实际上一直没有施工，构成违约的事实；4.（2019）湘06刑终38号刑事裁定书，拟证明原告的实际控制人陈辉将非法吸收公众存款用于购买涉案土地及用于沁园小区工程建设的事实；5.《沁园住宅楼工程施工协议》，拟证明原告将涉案工程发包给被告凯鸿公司、被告刘德及田良红的事实；6.原告公司投入沁园小区建设前期费用的资金明细，拟证明原告对沁园小区的建设投入资金的事实。三被告发表质证意见如下：1.对原告及被告的企业信息无异议；2.对《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该协议中没有任何让与担保的意思表示，因原告无力支付涉案土地出让金和工程建设款，经原告公司股东大会决议将涉案土地转让给被告凯鸿公司，被告凯鸿公司合法取得涉案土地，且该协议是为了避免一系列矛盾和冲突，为保障各方权益而达成的协议；对《沁园小区住宅楼项目及土地转让补充协议》真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该补充协议已被原、被告于2016年1月16日签订的补充协议之二推翻否定，双方之间的权利义务以补充协议之二为准；3.对两份承诺书真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，承诺书是附条件的，承诺书事实上只有2019）湘06刑终38号刑事裁定书上认定的26位债权人签了名，其他民事诉讼债权人没有出具承诺书或者签名，三被告无法兑现承诺的原因，是原告公司及陈辉的债权人数次阻工导致的，且阻工的人都没有在承诺书上签字；4.对（2019）湘06刑终38号刑事裁定书真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，陈辉非法吸收的5017万公众存款中，有1587万元是以原告公司名义吸收，其余是以陈辉个人名义吸收，该刑事裁定书没有认定陈辉犯罪所得资金用于购买涉案土地及沁园小区工程建设，不能达到其证明目的；5.对施工合同的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该施工协议是被告刘德与田良红以其挂靠的华容县第一建筑公司的名义签订的，与被告凯鸿公司无关；6.对资金明细的真实性、合法性及关联性均有异议，该资金明细系原告自行制作，没有经过审计，不能予以认定。三被告为了支持其答辩意见，提交了以下证据：1.双方当事人的营业执照、法人证明、身份证复印件，拟证明双方当事人的主体资格；2.原告公司关于转让土地的股东会决议、《华容县田家湖生态新区马鞍村棚户区改造项目转让合同》、华国用（2015）第××号土地使用权证，拟证明涉案土地转让程序合法，被告凯鸿公司依法依约取得涉案土地使用权；3.《沁园小区项目及土地转让补充协议之二》，拟证明原告与被告之前的债权债务关系以此补充协议为准；4.华容县生态新区管理委员会文件（华田管函【2015】20号）、建设工程规划许可证、协议书、岳阳凯鸿公司关于拨付阳光小区土地拆迁成本及棚户区改造项目扶持资金的请示，拟证明三被告全面履行补充协议之二约定的义务；5.税费、借支明细及票据，拟证明三被告为案涉土地及涉案工程支付税费、借款等合计15699428.46元；6.报警案件登记表3份、被告凯鸿公司关于请求县政府强力介入沁园小区项目建设的请示报告，拟证明原告存在违约行为，涉案建设工程多次被原告公司及陈辉的债权人阻工，被告凯鸿公司的工程安全员刘克海被打伤后工程被迫停工的事实；7.被告凯鸿公司关于重新启动沁园小区项目建设资金困难的报告、请求县政府介入涉案工程的报告，拟证明被告凯鸿公司、刘德因原告债权人阻工致使涉案工程停工，向县政府请求帮助，摆脱债务危机的情况；8.转账说明，拟证明原告将债务转移给被告刘德，由被告刘德代为偿还其债务。原告发表质证意见如下：1.对双方当事人的营业执照、法人证明、身份证无异议；2.转让协议中遗漏了原告重要股东高明，高明的持股超过50%，该土地转让协议不合法；对改造项目转让合同没有异议，但12400000元转让款项三被告并未实际支付对价；3.对沁园小区项目及土地转让补充协议真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的有异议，转让协议、补充协议及补充协议之二是一个整体，未约定的及与补充协议相冲突的部分，以补充协议之二为准，其余的内容转让协议及补充协议继续有效；4.对三被告提交的第四组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，是被告凯鸿公司与刘德在接手涉案土地使用权后进行的部分相关工作，也是三被告应该履行的义务；5.对三被告提交的第五组证据中，三被告为涉案工程投入的款项予以认可，借条等为工程代付的款项不认可，借款是被告刘德与其他当事人之前的债权债务关系，与本案无关；6.对原告提交的第六组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，报警登记表上显示的并非原告公司的债权人，该人的阻工行为与原告公司无关；7.原告提交的第七组证据是被告凯鸿公司单方面向政府请示的报告，反而能证明三被告违约未将工程建设完毕的事实；8.对原告提交的转账说明予以认可，但该份转账说明能证明原告一直认为涉案土地系原告所有，通过让与担保形式转让给被告凯鸿公司，并约定由被告凯鸿公司代原告偿还部分债务。对双方当事人无异议的证据本院予以确认，对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：1.对原告提交的《沁园小区住宅楼项目及土地转账协议》及《沁园小区住宅楼项目及土地转让补充协议》，能确认其真实性、合法性及关联性，至于是否能证明原告与三被告之间成立让与担保关系，本院将综合其他证据后进行论述；2.对原告提交的2份承诺书，与本案存在关联性，本院予以采信；3.对原告提交的（2019）湘0623刑终38号刑事裁定书、《沁园住宅楼工程施工协议》，上述证据符合真实性、合法性和关联性原则，具备证明效力，本院予以采信；4.对原告提交的原告投入沁园小区建设前期费用的资金明细，虽系原告单方面出具，但与本院确认的证据《沁园小区住宅楼项目及土地转账协议》内容相印证，本院予以采信；5.对三被告提交的《岳阳市家沁置业有限责任公司股东会关于转让土地的决议》，原告质证称该协议遗漏了持股超过50%的重要股东高明，但原告未能提供证据证明高明的股东身份及持股情况，该决议上有童志敏、陈刚、张友宏三位股东签名确认，本院对该份证据予以采信；6.对三被告提交的《沁园小区项目及土地转让补充协议之二》，有原告及被告刘德、欧迪文盖章签字捺印确认，符合真实性、合法性、关联性原则，具备证明效力，本院予以确认；7.对三被告提交的华田管函【2015】20号华容县生态新区管理委员会文件、建设工程规划许可证、被告凯鸿公司与田家湖生态新区马鞍社区居民委员会签订的协议书、关于拨付阳光小区土地拆迁成本及棚户区改造项目扶持资金的请示，符合真实性、合法性、关联性原则，具备证明效力，本院予以确认；8.对三被告提交的税费、借支明细及具体票据，本院对其中的税费及行政缴费票据予以采信，其他借款、代付款等款项与本案不具有关联性，本院不予采信；9.对三被告提交的3份报警案件登记表、被告凯鸿公司关于请求县政府强力介入沁园小区项目建设的请示报告、被告凯鸿公司关于重新启动起源小区项目建设资金困难的报告，上述证据与本案存在关联性，本院予以采信。根据本院认定的证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2013年11月21日，原告家沁公司在华容县国土资源局举办的国有土地使用权网上挂牌出让活动中竟得位于华容县田家湖生态新区（华容大道南侧），编号为2013-08号（华土网挂【2013】11号）宗地的国有建设用地使用权。原告拆除了该宗土地上原有的房子，并支付了征地费用后，准备开发建设沁园小区。2014年5月18日，原告与被告刘德、田良红（后退出该项目）签订《沁园住宅楼工程施工协议》，约定原告将位于华容大道南侧××园住宅楼（1号、2号即中、西两单元）施工承包给被告刘德、田良红，承包范围为沁园住宅楼、所有涉及图纸内容及变更文件中的全部内容的土建和水电安装工程；结算面积以外围实际面积计算，承包单价地下车库按1800元／㎡，标准层按1350元／㎡计算，被告刘德及田良红在签订合同时向甲方缴纳合同履约金10000000元。双方还就付款方式、工程款、履约金返还的抵押担保等内容进行了约定。被告凯鸿公司进场施工一段时间后，因原告公司实际控制人陈辉涉嫌刑事犯罪，原告公司资金出现问题，2015年8月19日，原告经法定代表人童志敏主持，组织股东陈刚、张友宏召开股东会议，经全体股东一致同意将涉案国有土地使用权转让给被告刘德担任法定代表人的被告凯鸿公司。2015年8月26日，原告家沁公司与被告刘德、欧迪文签订了《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》（甲方为原告家沁公司、乙方为被告刘德、丙方为被告欧迪文），该协议载明：“……三方就项目及土地转让达成如下协议：1.甲方将该宗12.8亩的住宅用地的土地使用权及其上建筑物计价为34400000元（土地使用权计价12400000元，地上建筑物计价22000000元，总额34400000元以结算双方签字为准，结算存根做本合同附件存档）一并转让给乙丙两方，该项目前期甲方与乙丙两方产生的所有债务在此转让款中直接抵扣，不足部分按本协议第4条第一款处置……”。2015年10月1日，原告家沁公司与被告凯鸿公司签订了《沁园小区住宅楼项目及土地转让补充协议》（甲方为原告家沁公司、乙方为被告凯鸿公司），双方约定“为确保工程款、民工工资及乙方投入资金无风险到位，经甲乙双方友好协商，就项目、土地过户事项达成如下协议：为保证此前乙方投入的工程款及前期投入费用（含部分土地拆迁还建费用及前期开支）无风险，甲方同意暂时将名下土地过户到乙方名下，以保障乙方投入资金无风险。该土地登记到乙方名下后，在建设过程中，如甲方能按2014年5月18日与刘德所签《沁园住宅楼工程施工协议》履行，其开发所有权与小区建设安排仍属于甲方，乙方只有主体建设施工权，所支费用必须征得甲方认可。”同时约定：“乙方无权承担工程项目以外的任何债权债务。”2015年11月11日，原告家沁公司与被告凯鸿公司分别作为甲方和乙方签订了《华容县田家湖生态新区马鞍村棚户区改造项目转让合同》，双方约定“经政府相关部门与岳阳市家沁置业有限责任公司协调同意，按12400000元转让该宗土地，由岳阳凯鸿房地产开发有限公司全盘接手。完成岳阳市家沁置业有限责任公司与华容县田家湖生态新区签订的马鞍村拆迁户补偿协议的内容，及该项目的后续办证及建设开发事项。”2016年1月16日，原告家沁公司与被告凯鸿公司签订了《沁园小区及土地转让补充协议之二》，双方约定补充协议之二与2014年5月18日原告与被告刘德、田良红签订的《沁园住宅楼工程施工协议》及2015年8月26日原告与被告凯鸿公司签订的补充协议不一致的，以补充协议之二为准。涉案土地使用权转让至被告凯鸿公司名下后，三被告将“沁园小区”更名为“德文缘小区”，办理了建设工程规划许可证，并缴纳税费523826.46元，行政缴费6070602元，合计6594428.46元。涉案工程在建设过程中，数次遭到原告公司原实际控制人陈辉的债权人阻工闹事，致使涉案工程数次停工，最后停工日为2016年5月2日。现因原、被告资金缺口较大，三被告多次请求政府相关部分予以支持，但涉案工程至今仍未完工。本案在审理过程中，原、被告双方均认可原告在涉案工程前期投入的资金为34400000元。三被告称涉案工程目前为止已投入45000000元。另本案在审理过程中，本院向三被告释明如本案解除《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》及《沁园小区住宅楼项目土地转让补充协议》，是否进行反诉，并要求就涉案工程拍卖、变卖、折价后价款在其投入的工程款内优先受偿。三被告未主张，亦未反诉。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告与三被告签订的土地转让协议及两份补充协议是否成立让与担保；2.土地转让协议及两份补充协议是否能够解除。现分述如下：1.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法[2019]254号】第71条的规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。”在原告家沁公司与被告刘德、欧迪文签订的《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》中，双方明确约定原告家沁公司将涉案12.8亩住宅用地的土地使用权及其上建筑物计价为34400000元一并转让给被告刘德、欧迪文，该项目前期所产生的所有债务在此转让协议中直接抵扣。项目收入在按顺序偿还原告家沁公司的各项债务和应付款项后，剩余资金或剩余房源及其他一切收入，交由原告家沁公司法人童志敏进行债务处置。上述约定符合让与担保的特征，原告家沁公司与被告凯鸿公司签订的《沁园小区住宅楼项目及土地转让补充协议》及《沁园小区项目及土地转让补充协议之二》约定的相关内容，均体现了土地转让协议的让与担保性质。因此，本院认为，基于《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》及两份补充协议，原告与三被告之间让与担保关系成立。2.土地转让协议及两份补充协议是否能够解除。三被告辩称原告合同解除权已过一年除斥期间，解除权已消灭，本院认为原、被告之间的三份合同签订时间在2015年8月至2016年1月期间，均未约定解除权行使期限，三被告亦未催告原告行使解除权，原告起诉主张解除权在2020年4月7日，民法典尚未实施，应适用合同法，合同法未规定合同解除权为1年，故原告行使解除权并未逾期。但原告现未将三被告投入涉案工程的工程款进行结算，亦没有清偿三被告债务；且虽涉案工程至今已停工达5年之久，但造成目前工程停工主要原因在于原告原实际控制人陈辉债权人阻工闹事；另三被告在接手涉案项目建设后，已投入了大量资金，同时积极请求政府相关部门予以支持和帮助，试图将涉案项目盘活并建设完成，不存在怠于履行合同义务的行为，如《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》及《沁园小区住宅楼项目土地转让补充协议》予以解除，三被告投入该涉案工程的资金将无法得到保障，给三被告将会造成极大损失，虽三被告可以请求对涉案工程拍卖、变卖、折价优先受偿，但三被告并未主张该项权利。故三被告不存在法定解除合同的情形，对原告要求解除与被告刘德、欧迪文签订的《沁园小区住宅楼项目及土地转让协议》及《沁园小区住宅楼项目土地转让补充协议》的诉讼请求本院不予支持。另原告请求被告凯鸿公司将涉案土地使用权返还给原告，因原告与三被告之间的转让协议继续有效，原告与被告凯鸿公司之间的让与担保关系依然存续，被告凯鸿公司无需将涉案土地使用权返还给原告，本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回岳阳市家沁置业有限责任公司的全部诉讼请求。本案案件受理费300元，由岳阳市家沁置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 黄 永 清人民陪审员 黎   坤人民陪审员 白 祥 发二〇二一年九月九日法官 助理 刘   甜书 记 员 刘甜（兼）