辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1878号上诉人（原审被告、案外人）：徐福江，男，1955年12月16日出生，汉族，无职业，住辽宁省宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：徐振杰(系徐福江儿子)，住辽宁省宽甸满族自治县。被上诉人（原审原告、申请执行人）：江苏中阳建设集团有限公司，住所地江苏省徐州市丰县解放西路23号。法定代表人：王长宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈钊，辽宁名望律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。法定代表人：王恩柱，该公司董事长。上诉人徐福江因与被上诉人江苏中阳建设集团有限公司（以下简称江苏中阳公司）、被上诉人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2021）辽0624民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐福江的委托诉讼代理人徐振杰、被上诉人江苏中阳公司的委托诉讼代理人陈钊到庭参加诉讼。原审第三人金远公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐福江上诉请求：撤销辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2021）辽0624民初723号民事判决，由江苏中阳公司承担本案上诉费。事实和理由：1、2012年7月5日，徐福江与金远公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，同日徐福江将购房款交付给金远公司，金远公司出具收据。案涉房屋自买卖关系成立后亦由徐福江占有。上述事实经辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2014）宽民一初字第00676号民事调解书确认。嗣后，徐福江申请该院对该案强制执行，执行过程中，该院于2014年7月18日向宽甸满族自治县国土资源局及房产处下发协助执行通知书，要求二单位将案涉房屋及房屋占地面积范围内的土地使用权过户到徐福江名下。徐福江取得了案涉房屋的预购商品房登记证（宽房预宽甸镇字第××号）。2014年8月6日，该院作出（2014）宽民执字第00887号执行裁定，裁定第一项为“本院（2014）宽民一初字第00676号民事调解执行完毕，本案执行结案”。上述证据证明在生效调解书未被依法撤销的前提下，一审法院不能就案涉标的再行判决。2、江苏中阳公司与金远公司建设工程施工合同纠纷一案中，通过法官的释明，江苏中阳公司对其承建的房屋中已经出售的房屋不享有优先受偿权。因此，江苏中阳公司对案涉房屋不享有优先受偿权。3、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的理解和适用问题。其中，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，是在执行程序中对消费者生存权这一更高价值的维护。第二十八条是在执行程序中，对不动产受让人物权期待权的保护，相比第二十九条，其保护对象比较宽泛。因此，如果能够排除执行的情形虽不符合第二十九条，但符合第二十八条规定的情形，也应予支持。本案中，案涉房屋已交付徐福江，徐福江已合法占有该房屋，且取得了案涉房屋预购商品房登记证，应视为徐福江已经取得了案涉房屋的物权证书，该物权登记具有对抗第三人的效力。4、案涉小区所有在建楼房均不具备办理房屋产权证的条件，后期又被查封，责任不在徐福江。对此，金远公司也认可。综上，本案应适用上述司法解释第二十八条的规定。一审判决适用法律错误，应予纠正，请求二审法院支持徐福江的上诉请求。江苏中阳公司辩称，1、在现行法律框架下，只有具备了“已经交付全部或者大部分所购商品房价款”以及“消费者”两个条件，房屋买受人的债权才能排除建设工程价款优先权等优先受偿权的强制执行，至于是否办理了房屋所有权预告登记在所不问。2、房屋买受人若要排除普通债权执行，既可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也可以选择适用该司法解释的第二十九条。但房屋买受人若要排除建设工程价款的优先受偿权、担保物权等权利的强制执行则必须符合上述司法解释第二十九条的规定。3、案涉房屋属于商业网点，并非用于消费居住，且徐福江在案涉小区有多套房屋，并非购房用于居住，故不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。4、徐福江提交的民事调解书和执行裁定书均基于其与金远公司买卖合同纠纷而享有的债权，即使徐福江取得房屋预告登记证书，仍属于债权期待权利，不属于法定的物权种类。综上，徐福江上诉请求不能成立，请求维持原判。金远公司未作答辩。江苏中阳公司向一审法院起诉请求：一、撤销辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2021）辽0624执异28号执行裁定书，继续执行案涉房屋；二、本案一审诉讼费由案外人承担。一审法院认定事实：徐福江与金远公司商品房销售合同纠纷一案，该院于2014年3月3日作出（2014）宽民一初字第00676号民事调解，双方达成如下协议：一、原告徐福江与被告金远公司签订宽甸魅力城A18幢2单元201室（面积106.11平方米）、A18幢2单元202室（面积106.11平方米）、A18幢2单元302室（面积106.11平方米）、A16幢1单元401室（面积93.54平方米）、C3幢3单元302室（面积89.54平方米）、C12幢S1号商业用房（面积171.06平方米）的商品房买卖合同有效；二、被告金远公司于2014年5月30日前协助原告徐福江办理上述六栋房屋所有权及土地使用权登记手续，其费用由原告徐福江负担。案涉房屋为C12幢S1号商业用房，徐福江已于2012年7月5日将全部购房款交付给金远公司。2015年2月10日，徐福江和金远公司就案涉房屋办理宽房预宽甸镇字第××号预售商品房登记。江苏中阳公司诉金远公司建设工程施工合同纠纷一案，经丹东市中级人民法院审理，作出（2014）丹民一初字第00027号民事判决，判决：一、被告金远公司欠原告江苏中阳公司工程款37623980.24元，于判决生效后10日内给付原告中阳公司；二、被告金远公司以欠原告江苏中阳公司工程款37623980.24元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告江苏中阳公司支付利息，并自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止；三、原告江苏中阳公司就其工程欠款对涉案建设的A1、A2、A11、A15、C12，共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。被告金远公司对该判决不服，上诉于辽宁省高级人民法院。2015年8月11日，辽宁省高级人民法院作出（2015）辽民一终字第00092号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2016年7月15日，丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00085号执行裁定，裁定：辽宁省丹东市中级人民法院作出的（2014）丹民一初字第00027号民事判决由宽甸满族自治县人民法院执行。2015年12月23日，丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00085-1号执行裁定及协助执行通知书，查封被执行人金远公司开发建设的位于宽甸满族自治县魅力城小区房屋。2019年4月17日，一审法院作出（2019）辽0624执恢116号执行裁定，裁定：查封被执行人金远公司开发建设的位于宽甸满族自治县魅力城小区的房产。上述裁定查封房屋包括案涉房屋。案外人徐福江以房屋系其购买为由，提起执行异议。2021年1月15日，一审法院作出（2021）辽0624执异28号执行裁定，支持徐福江的异议请求，裁定：“中止对宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区C12号楼一、二层S1号房屋的执行”。江苏中阳公司不服，提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为：徐福江对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。（一）关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，已交付全部或者大部分款项的消费者对于所购房屋享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建筑工程价款优先受偿权的强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条是针对商品房消费者提起执行异议的规定，赋予商品房消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，属针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，仅适用于案外人系商品房消费者。而被告所称的上述规定第二十八条则适用于案外人系商品房消费者之外的一般买受人。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议获得人民法院支持所应满足的四个条件，但此条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，而不能对抗对被执行人享有优先受偿权的债权人。即房屋买受人（案外人）若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，必须符合上述规定第二十九条的要件方可。故对徐福江提出本案应适用该规定第二十八条的抗辩，不予采信。（二）关于徐福江享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，并基于本案已查明的事实，可以认定：徐福江符合该条第（一）、（三）项规定的条件。本案的关键问题在于被告是否符合该条第（二）项规定的条件。因本案房屋性质为商业用房，该房屋并非用于保证徐福江的基本生活之需，故不能认定为居住性房屋，该房屋不属于第二十九条的调整范畴。另，徐福江虽抗辩案涉房屋由其查封在先，但采取查封保全措施只是保证债权有效实现的一种手段，而在先查封的债权并未列入享有优先受偿权的债权人范围之内，故徐福江并不属于法定优先受偿的债权人。同时，江苏中阳公司依据法院生效判决，对案涉房屋享有法定的建设工程价款优先受偿权。综上，徐福江不享有对抗建设工程价款优先受偿权强制执行的民事权益。一审法院判决：准许执行该院作出的（2019）辽0624执恢116号执行裁定对案涉房屋的查封（宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区C12号楼一、二层S1号房屋）。案件受理费100元,原告已预交，由被告负担100元，于判决生效之日起七日内向宽甸满族自治县人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交的100元，应予退还。本院二审期间，徐福江向本院提供了本院（2014）丹民一初字第00027号民事判决书第1页及该案庭审笔录第8页（均系复印件）、调取自辽宁省宽甸满族自治县人民法院档案室的辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2014）宽民执字第00887号执行裁定书及辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2014）宽民执字第00887号协助执行通知书，证明案涉房屋已经售出，金远公司不享有优先受偿权；民事调解书已经执行完毕，案涉房屋已经登记在徐福江名下，徐福江取得了准物权，不应被查封执行。江苏中阳公司的质证意见是，对该组证据的真实性没有异议，对关联性有异议。（2014）丹民一初字第00027号案件案卷中没有明确案涉房屋在该案诉讼期间就已出售给徐福江，执行裁定书及通知书也是基于调解书确认合同有效及协助更名内容申请的强制执行。但依据《中华人民共和国民法典》物权编，不动产登记应当以记载不动产登记簿为权属的最终确认依据，上述执行文书不能作为徐福江享有物权的凭证，应当按照其买卖合同基础法律关系认定徐福江为一般债权人，具有债权期待权。本院的认证意见为，对于徐福江提供的民事判决书及庭审笔录，因江苏中阳公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权已经本院生效判决确认，上述证据不足以推翻生效判决的认定，故本院对上述证据不予确认。对于徐福江提供的执行裁定书及协助执行通知书，本院对真实性予以确认，但该证据不能证明徐福江对案涉房屋享有的权益足以排除执行。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案各方当事人争议的焦点问题是徐福江对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益。本案中，徐福江主张其购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，足以排除强制执行。本院经审查认为，上述司法解释第二十八条规定了案外人系商品房消费者之外的一般买受人排除普通金钱债权执行应符合的各项条件。而江苏中阳公司经本院生效判决确认享有建设工程价款的优先受偿权，系法定优先权，商品房消费者之外的一般买受人享有的物权期待权不能优先于建设工程价款的优先受偿权。因徐福江购买的案涉房屋系商业用房，且在同一小区购买多处房屋，不符合消费者购房人的认定条件，故其属于一般不动产买受人，其享有的物权期待权不足以阻却案涉房屋的执行，一审判决未支持其诉讼请求并无不当。关于徐福江主张其依据宽甸满族自治县人民法院（2014）宽民一初字第00676号民事调解书经执行程序，已就案涉房屋取得预购商品房预告登记即物权证书，足以阻却执行的上诉意见。本院经审查认为，预告登记是买受人基于不动产买卖协议而对将来发生的不动产物权变动请求权进行登记，其实质是对债权的保全手段，而非不动产物权凭证。具体到本案，徐福江依据案涉生效调解书申请执行，该调解书系基于以转移案涉房屋所有权为目的的有效合同作出，确认徐福江享有的是金远公司协助办理物权转移手续的债权请求权。该案在执行过程中，徐福江对案涉房屋办理预购商品房预告登记，未实际取得案涉房屋的物权，其对案涉房屋享有的债权不能对抗法定优先权。因此，徐福江关于其取得物权凭证可阻却强制执行的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。关于徐福江主张江苏中阳公司不享有建设工程价款优先受偿权的上诉意见。因江苏中阳公司享有的建设工程价款优先受偿权已经本院生效判决确认，而作为执行依据的生效判决不属于执行异议之诉案件的审查范围，故本院对徐福江的该项上诉意见不予采纳。综上所述，徐福江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由徐福江负担。本判决为终审判决。审 判 长 王作伟审 判 员 张 策审 判 员 姜艳艳二〇二一年九月二十六日法官助理 张倩倩书 记 员 左衿阁