辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽02执复383号复议申请人：哈尔滨银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区港兴路118号1-4层。负责人：王箫宇，行长。委托诉讼代理人：蒋延皓、黄奕华，辽宁先河律师事务所律师。申请执行人：李秀杰，女，汉族，1956年8月20日生，住辽宁省开原市。被执行人：朱天佐，男，汉族，1988年8月12日生，住辽宁省大连市西岗区。复议申请人哈尔滨银行股份有限公司大连分行（以下简称哈尔滨银行）不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211执异103号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。大连市甘井子区人民法院查明，2019年1月8日，该院作出（2018）辽0211民初5890号民事判决，内容为：被执行人朱力给付李秀杰借款157.632万元及利息；被执行人朱天佐承担连带责任。后被执行人均未履行生效法律文书，申请执行人李秀杰申请该院强制执行，立案号（2020）辽0211执恢1307号。诉讼期间，该院作出（2018）辽0211民初5890号民事保全裁定查封了朱天佐所有的位于大连市××山区××号房屋（以下简称案涉房屋）。2020年8月3日，该院作出（2020）辽0211执恢1307号执行裁定书，拍卖被执行人朱天佐名下案涉房屋。2019年8月13日，哈尔滨银行将大连德威佳业投资有限公司（以下简称德威公司）、朱天佐诉至大连市中山区人民法院，大连市中山区人民法院于2019年12月30日作出（2019）辽0202民初7976号民事判决，内容为：朱天佐偿还哈尔滨银行借款110.299397万元及利息、罚息、复利等；被告大连德威佳业投资有限公司承担连带责任等内容。案涉房屋预告登记信息显示：权利人为朱天佐，义务人大连德威佳业投资有限公司（以下简称德威公司），权利登记信息无，尚未转化为本登记。商品房合同备案信息权利人为朱天佐，抵押权预告登记权利人哈尔滨银行，大连市甘井子区人民法院预查封案涉房屋，查封期限2021年6月4日至2023年6月3日，案涉房屋于2020年11月24日经司法拍卖，由战扬以最高价竞得。该院于2021年6月21日作出（2021）辽0211民初721民事判决书，驳回了德威公司对案涉房屋主张所有权的诉讼请求。该判决尚未发生法律效力，正处于上诉审理中。大连市甘井子区人民法院认为，案涉房屋已经预告登记，权利人为朱天佐。朱天佐支付购房款后已实际取得了案涉房屋的所有权，未能办理本登记非朱天佐原因，哈尔滨银行作为预告抵押权利人，其所提出的异议不能够排除该院执行行为。该院在执行案件中对案涉房屋依法查封、拍卖，符合相关法律规定。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第三十条之规定，裁定如下：驳回哈尔滨银行股份有限公司大连分行提出的异议请求。哈尔滨银行向本院申请复议称，请求撤销（2021）辽0211执异103号执行裁定。事实与理由：案涉房屋在拍卖时并未办理本登记，预查封未转为正式查封，执行法院无权对案涉房屋进行拍卖。且执行法院作出拍卖裁定后，也未向复议申请人及德威公司进行通知。朱天佐对案涉房屋仅享有合同权利的期待权，并未取得房屋所有权，原审认定事实错误。本院对大连市甘井子区人民法院查明的上述事实予以认可。本院另查明，德威公司向大连市甘井子区人民法院提出异议，请求中止对案涉房屋的执行，撤销拍卖。大连市甘井子区人民法院经审查驳回其异议请求。德威公司遂提起案外人异议之诉。大连市甘井子区人民法院于2021年6月21日作出（2021）辽0211民初712号民事判决书，认定“第三人朱天佐与德威公司签有《商品房买卖合同》，德威公司已经依据上述合同实际取得了合同约定的全额购房款，且已将案涉房屋实际交付给第三人朱天佐，虽案涉房屋只办理了房屋预告登记，但该房屋未办理不动产登记的原因不在于第三人朱天佐(案涉房屋在能够办理不动产权证书之前已被法院查封，且朱天佐在该房屋能够办理不动产权证书之前已因刑事案件被羁押)，因“预告登记”本身的设立初衷在于保障商品房买受人物权的实现，而非阻却商品房买受人取得该房屋的不动产权，故朱天佐作为案涉房屋的预告登记权利人，结合案涉房屋的实际情况，已经事实上产生了足以排除其他权利人的效果。对于德威公司，虽与朱天佐之间存在关于“在《合同》约定的房屋产权证办理完毕之前，如买受人连续三个月未偿还贷款，出卖人有权不经催告直接解除《商品房买卖合同》”的约定，但根据(2019)辽0202民初7976号民事判决，德威公司在取得该判决书之时便应已知朱天佐有未按照约定偿还贷款的行为，而其在本院对于案涉房产的拍卖之后才向朱天佐发出《解除商品房买卖合同通知书》，其发出解除通知书的行为，不足以排除本院对于案涉房屋的执行。”判决：驳回德威公司的诉讼请求。该判决书查明内容如下：2016年8月21日，德威公司(出卖人)与第三人朱天佐(买受人)签订《商品房买卖合同》，约定原告将大连市中山区港东八街5号2单元47层3号房屋，建筑面积100.73平方米。该合同附件四合同补充协议第二条第4条约定“在《合同》约定的房屋产权证办理完毕之前，如买受人连续三个月未偿还贷款，出卖人有权不经催告直接解除《商品房买卖合同》，且买受人应向出卖人赔偿经济损失(包括但不限于直接及间接经济损失、律师费、诉讼费等)，均由买受人向出卖人承担赔偿责任。如因上述原因导致解除《合同》，则买受人同意由出卖人将已收购房贷款直接给贷款银行或直接抵顶出卖人的经济损失。同时，买受人同意出卖人有权从买受人的首付款中直接扣除并抵顶相应的经济损失及违约金”。2016年10月30日，德威公司、朱天佐、哈尔滨银行签订《个人住房按揭抵押(保证)贷款借款合同》，约定第三人朱天佐向哈尔滨银行借款114万元用于购买案涉房屋，由德威公司为朱天佐的该笔借款提供连带责任保证担保。2016年12月8日，案涉房屋办理了预告登记，权利人为朱天佐，义务人为德威公司。2019年8月13日哈尔滨银行将本案原告德威公司以及第三人朱天佐诉至大连市中山区人民法院，大连市中山区人民法院于2019年12月30日作出(2019)辽0202民初7976号民事判决，内容为：朱天佐偿还哈尔滨银行借款110.299397万元及利息、罚息、复利等；被告德威公司承担连带责任等内容。2020年12月17日，德威公司向朱天佐出具《解除商品房买卖合同通知书》，称因朱天佐自2018年12月21日起已连续三个月未偿还贷款，故依据《商品房买卖合同》中附件四第六条第4款约定，自2020年12月17日起，解除与朱天佐签订的《商品房买卖合同》。2019年10月29日，河北省高阳县人民法院作出(2019)冀0628刑初207号刑事判决：朱天佐犯拒不执行判决、裁定罪，判处有期徒刑二年(刑期自2019年2月14日起至2021年2月6日止)。”德威公司不服该判决，上诉至本院。本院于2021年9月10日作出（2021）辽02民终6692号民事判决：一、撤销大连市甘井子区人民法院(2021)辽0211民初712号民事判决；二、驳回大连德威佳业投资有限公司的起诉。该判决书本院认为处载明“本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”，该条对执行异议提出的时间做出了规定。即执行过程中，案外人提出异议的期限，应在执行程序开始之后，执行标的（或执行程序）执行终结之前。本案中，根据查明的事实，2020年12月3日，一审法院作出（2020）辽0211执恢1307号执行裁定书，裁定争议房屋的所有权归买受人战扬所有，不动产所有权自裁定送达买受人战扬时起转移。此后，一审法院于2020年12月4日向战扬送达了该执行裁定书。故案涉房屋的不动产所有权已自该裁定送达买受人战扬时起转移，即案外人执行异议所指向的执行标的已执行终结。而德威公司系在2020年12月14日提出案外人异议，该时间在执行标的执行终结之后，因此，依据前述司法解释的规定，德威公司的主张已无法通过案外人执行异议程序予以解决。对于该公司的起诉，人民法院应不予受理；受理后发现不符合起诉条件的，应裁定驳回起诉。”再查，哈尔滨银行的异议请求为中止对案涉房屋的执行，撤销对案涉房屋的司法拍卖。本院认为，本案争议的焦点问题是执行法院在本案执行过程中，对案涉房屋采取强制执行措施是否违反法律规定；本案的拍卖程序是否存在应予撤销的情形。关于哈尔滨银行以案涉房屋的所有权人应为德威公司而非被执行人朱天佐，且预查封不能进行拍卖为由，请求中止对案涉房屋的执行。本院认为，首先，德威公司以其系案涉房屋的所有权人为由，提起了中止对案涉房屋执行的案外人异议。该异议请求经本院（2021）辽02民终6692号民事判决予以驳回起诉。即哈尔滨银行关于案涉房屋的所有权人应为德威公司的主张，无事实依据，且该项主张应由德威公司而非哈尔滨银行主张。故哈尔滨银行的该项请求，本院不予支持。其次，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。故哈尔滨银行主张预查封期间不能进行拍卖等强制执行措施，无法律依据，本院不予支持。关于哈尔滨银行以拍卖房屋的行为损害其权益一节，本院认为，哈尔滨银行进行的是预告抵押登记，而非抵押登记。享有优先权并不能排除对案涉房屋的强制执行，况且哈尔滨银行享有的仅是预告抵押权。预告抵押登记无权阻却案涉房屋的执行，故哈尔滨银行的该项主张，本院不予支持。关于哈尔滨银行主张撤销本案的拍卖程序一节，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”哈尔滨银行未提供证据证明对案涉房屋的拍卖存在上述法定事由，故其该项主张，本院不予支持。综上，执行法院作出的裁定认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人哈尔滨银行股份有限公司大连分行的复议申请，维持大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211执异103号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 吕 颖审判员 卢宏翔审判员 金秀丽二〇二一年九月二十二日书记员 杨 宁