辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7025号上诉人（原审被告）：刘双，女，1988年11月8日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。被上诉人（原审原告）：曲行荣，女，1948年4月6日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：范玲，系曲行荣女儿。上诉人刘双因与被上诉人曲行荣房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘双上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审认定上诉人与被上诉人的房屋租赁合同自2021年3月23日协议解除错误，应为2021年1月1日。上诉人与被上诉人于2018年7月9日签订房屋租赁合同一份，上诉人承租被上诉人房屋经营养生健体业务。因受疫情爆发的客观影响，上诉人在2020年就明确提出2021年不再续租、被上诉人对此也明确予以认可。第一，被上诉人提交的通话录音充分证明，上诉人解除租赁合同的请求早在2020年底就获得了被上诉人同意，双方原订合同已经协商解除。第二，关于被上诉人自行缴纳暖气费一节，此事实间接证明双方已经解除租赁合同——上诉人不再是承租人，没有义务为案涉房屋续缴暖气费，所以被上诉人自行缴费。第三，上诉人一审提交的微信截图，供求世界广告等证据同样证明双方于2020年已经就解除房屋租赁合同达成了一致。第四，上诉人要求被上诉人返还其保证金3000元整。第五，一审中上诉人曲行荣提供出租房本上的门牌号与被上诉人签订合同上的房屋门牌号不一致，要求出示一份与其门牌号一致的房本。曲行荣辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：第一，双方没有达成解除合同的协议，被上诉人主张的是上诉人占用房屋期间的租赁费用。第二，关于暖气费的问题，暖气费必须到供热公司拿着房屋证件和本人身份证才能取消缴费，上诉人没有去办理，被上诉人补交了暖气费和滞纳金。第三，上诉人向外兑的时候没有告诉被上诉人，供求世界广告的微信截图与被上诉人没有关系，被上诉人没有义务帮助上诉人往外兑。第四，交保证金是制约对方将房屋损缺以及欠费的情况。第五，上诉人提供的出租房和门牌号和签订合同上的门牌号不一样。案涉房屋系回迁房，回迁合同上写的和门牌号是一样的，回迁合同上的门牌号与租赁合同上是一致的。曲行荣向一审法院提出如下诉讼请求：1.被告支付房屋租赁费17500元及原告所垫付的2020年度取暖费2280.90元；2.被告恢复原告所出租房屋的原状；3.诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更第1项诉讼请求为请求被告支付房屋租金17500元及原告所垫付的2020年取暖费2000元；并放弃第2项诉讼请求。一审法院认定的事实：案涉房屋登记在原告曲行荣名下，坐落在，建筑面积52.03平方米，产权证号辽（2020）大连瓦房店不动产权第09024339。2019年7月9日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于远洲国际城2-12#楼9号门店房，面积100平方米，出租给乙方使用，租赁时间为2018年7月4日至2019年7月4日止。租期3年。每年租金为35000元，租金为上纳租，提前一个月缴纳下年租金。在租赁期间乙方如有提前退租，甲方不予返还剩余租金，在租期甲方负责物业费，其他费用如水电费由乙方负责。房屋保证金为3000元整，保证金在合同期满时，乙方不再租用房屋时，应在房屋设施完好无损且缴纳各种费用完毕后，按原样交还甲方，甲方将保证金返还乙方；等等。合同签订后，被告承租涉案房屋。2020年7月23日，被告向原告出具收款人为本案代理人范玲的一个收条，上半部分内容为：“2020年7月4日到2021年7月4日房租35000元，已交半年1万欠7500元”，被告刘双在收条下半部分书写“已交半年17500元”。因案涉房屋进行过室内供暖改造，故按照76.03平方米缴纳取暖费。2018年度、2019年度取暖费用由被告缴纳。原告自认2021年3月份被告联系联系原告解除合同，原告对此并无异议。原、被告双方均认可涉案房屋于2021年3月24日出租给案外人使用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告约定合同期限三年，故原告按照合同约定主张被告给付欠付房租，一审法院予以支持。关于欠付期限及应付金额。原告自认在2021年3月8、12日与被告电话通话中，已经同意与被告解除合同，应视为在2021年3月中旬原、被告已经协议解除合同。另双方均认可案涉房屋已经在2021年3月24日出租给案外人使用，故原告主张被告给付自2021年1月4日时起至房屋另行出租前一日（2021年3月23日）止的租金，一审法院予以支持；原告主张被告给付房屋另行出租之后的房租，于法无据，一审法院不予支持。按合同约定，在被告返还房屋时，原告应返还保证金3000元，抵顶被告应付房租，故被告应付房租为5014元（37500元÷365天×78天-3000元）。原告主张被告给付垫付的取暖费2000元，符合合同约定和双方的交易习惯，于法有据，一审法院予以支持。被告称与原告沟通暖气不热才不交纳该费用，原告已经同意，但未提供证据证明，故该抗辩理由不能成立。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘双于判决生效后十日内给付原告曲行荣租金5014元；二、被告刘双于判决生效后十日内给付原告曲行荣垫付取暖费2000元；三、驳回原告曲行荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，原告已预交。由被告承担，被告刘双应于判决生效之日起七日内向辽宁省瓦房店市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告曲行荣承担122元。应退返原告曲行荣25元。一审查明事实中，除“2019年7月9日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定……”实际应为“2018年7月9日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定……”外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院另查明，被上诉人曲行荣于2021年1月23日给案涉房屋上锁，且房屋钥匙未交给上诉人保管。再查明，曲行荣于2020年12月10日补缴2020年度供暖费2280.9元。曲行荣一审中陈述：“我方同意3000元保证金抵顶房租或者取暖费，因为我们是3月24日另行出租，要求被告承担取暖费2000元。”本院认为，本案争议焦点是案涉租赁合同的解除时间以及上诉人是否欠付房屋租金。上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按房屋租赁合同的约定履行各自义务。首先，关于双方之间的租赁合同解除的具体时间一节，因双方均认可案涉房屋于2021年3月24日已经出租给案外人，一审法院由此认定2021年3月24日为合同解除时间。但二审中双方均认可曲行荣于2021年1月23日给案涉房屋上锁，且房屋钥匙未交给上诉人保管。本院认为，在被上诉人给房屋上锁后，上诉人无法正常使用案涉房屋，双方租赁合同已经无法实际履行，故案涉租赁合同的解除时间应为2021年1月23日，一审此节认定欠妥，本院予以纠正。由此，被上诉人有权向上诉人主张合同解除前上诉人所欠付的租金，即2021年1月4日至2021年1月23日的租金，故上诉人应付房租为1849元（37500元÷365天×18天）。其次，关于供暖费的问题，被上诉人主张其补缴的供暖费2280.9元应由上诉人负担，虽然上诉人辩称其已经告知被上诉人不需要供暖故而不交供暖费，但其并未实际办理停暖手续，导致被上诉人不得不代为交纳供暖费，因此上诉人该抗辩理由不能成立，上诉人仍应向被上诉人交纳案涉租赁合同解除之前的供暖费。如上，案涉租赁合同于2021年1月23日解除，2020年大连市供暖时间为2020年11月5日至2021年4月5日，故上诉人应支付2021年1月23日之前的80天取暖费1209元。再次，依照案涉租赁合同约定，合同解除时，被上诉人应向上诉人返还保证金3000元，保证金可抵顶上诉人应付房租及取暖费，由此，上诉人应支付房租及取暖费合计为58元（1849元+1209元-3000元）。一审判决不妥，本院予以纠正。综上，上诉人刘双的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决适用法律正确，但认定事实有部分遗漏，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初4028号民事判决第二、三项；二、变更辽宁省瓦房店市人民法院（2021）辽0281民初4028号民事判决第一项为：刘双于本判决生效后十日内给付曲行荣房租及供暖费合计58元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回曲行荣的其他诉讼请求。一审案件受理费25元（曲行荣预交147元），由曲行荣负担，退还曲行荣122元；二审案件受理费50元（刘双已预交），由曲行荣负担。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 张 钱审判员 刘小南二〇二一年九月二十六日书记员 姜 珊