河南省宜阳县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫0327执异70号案外人：张运生，男，汉族，1969年4月29日出生，住河南省洛阳市洛龙区。申请执行人：河南宜阳农村商业银行股份有限公司，住所地河南省洛阳市宜阳县城关镇人民路。统一社会信用代码91410300706548369F。法定代表人:师青山，董事长。被执行人：赵玲，女，1962年7月18日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。被执行人：河南涧桥建筑集团有限公司，住所地洛阳市红山乡小浪底专线2号院。统一社会信用代码91410300727017903P。法定代表人：赵玲，董事长。在本院执行河南宜阳农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）与河南涧桥建筑集团有限公司、赵玲金融借款纠纷一案中，案外人张运生对执行河南省洛阳市涧西区产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张运生称，请求确认异议人享有河南省洛阳市涧西区产的所有权；裁定撤销（2021）豫0327执57号执行裁定书，并中止对河南省洛阳市涧西区产的执行。事实和理由：异议人张运生与被执行人赵玲于2018年3月10日就被执行房产签订了《房屋买卖合同》，约定被执行人赵玲将该房产以总价捌拾万元的价格出售给异议人。合同签订后，异议人按合同约定先后向被执行人赵玲支付了四笔款项：2018年3月13日付款15万元、2018年4月16日付款20万元、2018年5月16日付款25万元、2018年10月9日付款20万元，共计80万元。有被执行人赵玲出具的收到条为证。《房屋买卖合同》签订后，被执行人赵玲将案涉房屋交付给异议人使用至今，有异议人缴纳的水电费、物业费用清单为证。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人于查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，且异议人自签订《房屋买卖合同》后合法占有该不动产，并已按照合同约定全部支付价款，并持续履行。因为卖方原因，房屋尚未办理过户，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对“无过错不动产买受人物权期待权的保护”中的规定，这并不属于是因异议人的原因没有办理过户的情形。异议人符合规定情形，对被案涉房产享有所有权，且足以排除执行，人民法院对异议请求应予支持。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，应当确认涉案房产归异议人所有，中止对案涉房产的强制执行。农商银行称，其对本案案涉房产依法享有对抗案外人的优先受偿权，异议人张运生对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益。第一、异议人的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房产不享有足已排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是要全部满足以上情形，本案中异议人的情况不符合上述规定。理由如下：1、2018年2月11日，被执行人赵玲向我行贷款150万元，并以案涉房产作为抵押物提供担保，并办理了抵押登记。2018年3月10日，赵玲就立即与异议人签订《二手房屋买卖合同》，时间仅隔一个月。且该合同并未在不动产登记中心进行过备案登记，因此答辩人有理由怀疑该房屋买卖合同的真实性。2019年11月11日，农商银行就对该房产采取了查封措施，异议人从未提出任何异议，在执行时才提出执行异议，并拿出签订的二手房买卖合同，根本无法核实具体合同的签订时间，农商银行有理由怀疑该合同是异议人与赵玲恶意串通，侵害答辩人合法权益的民事行为，无法律效力。2、依据规定，异议人还需支付房屋全部价款或部分价款。本案中，仅有异议人与被异议人赵玲签订的《二手房屋买卖合同》，并无相应的支付凭证。大额交易应当有相应的银行流水或转账明细证明实际交付，本案异议人所述四次支付房屋价款金额均在十五万至二十五万之间，如此大额的款项，四次支付均无银行流水及转账明细，虽然有赵玲出具的收条，但无法证实该交易的真实性。3、2018年2月11日，赵玲将涉案房产进行抵押，合同中对该抵押事实也明确载明。异议人明知答辩人的抵押权未解除，不能办理过户登记手续，仍购买涉案房屋，且也未将房款支付至抵押权人账户偿还借款，其自身对未办理过户登记存在明显过错，其购买时也对房产无法发生物权变动清楚且认可，并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。因此，答辩人认为，异议人明知涉案房产存在抵押，仍执意购买，且未向被执行人赵玲实际支付房款，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人对涉案房产不享有足已排除强制执行的权益。第二、案涉房产已经在2018年2月11日由被异议人赵玲抵押给农商银行，但赵玲作为抵押人，未经答辩人同意转让抵押房产，且未清偿债务，该抵押权不受影响，其转让行为不发生物权效力。2018年2月11日，被执行人赵玲向农商银行借款150万元，并与农商银行签订宜农商抵字2018-001号《抵押合同》，自愿用案涉房产作为该笔借款的抵押担保，并办理了豫（2018）洛阳市不动产证明第00115011号不动产登记证明。因该笔借款到期后，被执行人至今未清偿债务，因此在赵玲未清偿对答辩人的债务时，答辩人有权就该房产折价或以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿。另依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第四十三条规定：“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外。”本案中赵玲与农商银行签订的《抵押合同》第六条第6款已经明确约定，抵押人在抵押期间转让抵押物必须经过抵押权人同意，且抵押人已经给答辩人办理了抵押登记手续。且异议人提供的证据也恰恰印证异议人在购买房产时对房产设立有抵押权的事宜是清楚且知情的，故异议人购买赵玲房产的行为也不发生物权效力，异议人对该房产不享有任何权利。第三、异议人未能办理过户的原因并非因为本案执行过程中对房产进行查封，而是因为案涉房产设立有抵押权，且抵押担保的债务未得到清偿，无法办理过户。案涉房产在2018年2月11日就办理抵押登记，异议人在明知案涉房产存在抵押的情况下，仍然购买该房屋，且异议人及赵玲均未对赵玲的债务进行清偿，导致案涉房产上设立的抵押权一直未解除。在该种情形下，无法办理房屋过户手续，因此异议人自2018年3月10日购买房屋后也一直未能过户成功。而异议人所述房屋的查封是在2019年11月11日，按照异议人提供的买卖合同时间，中间相隔一年半之久，异议人也一直不去清偿债务及办理过户登记，自身是有明显过错的，故本次查封并非是阻碍异议人办理过户的原因。经审查查明，本院于2019年10月18日作出（2019)豫0327民初2013号民事判决书，判决如下：一、被告赵玲于本判决生效之日起二十日内向原告河南宜阳农村商业银行股份有限公司偿还借款本金1500000元及利息109399.40元(截止2019年6月30日的利息，其中借期内利息按照月利率8.7‰计算，逾期后按照月利率13.05‰计算），总计1609399.40元；2019年7月1日至借款本金实际清偿之日止的利息以未付借款本金为基数按照月利率13.05‰计算;二、被告赵玲于本判决生效之日起二十日内向原告河南宜阳农村商业银行股份有限公司偿还借款本金500000元及利息26535.1元（截止2019年6月30日的利息，按照月利率8.7‰计算），总计526535.1元；2019年7月1日至2019年10月29的利息以未付借款本金为基数按照月利率8.7‰计算；2019年10月30日至借款本金实际清偿之日止的利息以未付借款本金为基数按照月利率13.05‰计算。三、原告河南宜阳农村商业银行股份有限公司有权以被告赵玲提供抵押的豫（2018）洛阳市不动产证明第00115011号不动产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在本判决书第一项借款本息430000万元范围内优先受偿。四、被告河南涧桥建筑集团有限公司对上述第一项、第二项借款本息向原告河南宜阳农村商业银行股份有限公司承担连带清偿责任。被告河南涧桥建筑集团有限公司承担还款义务后，可以对被告赵玲进行追偿。五、被告张中凯、被告史宁杰对上述第二项借款本息向原告河南宜阳农村商业银行股份有限公司承担连带清偿责任。被告张中凯、被告史宁杰还款义务后，可以对被告赵玲进行追偿。本案受理费减半收取11994元，由被告赵玲、河南涧桥建筑集团有限公司、张中凯、史宁杰共同负担。赵玲不服河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初2013号民事判决，向洛阳市中级人民法院提起上诉。洛阳市中级人民法院于2020年4月15日作出（2019）豫03民终7169号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，赵玲未按上述判决履行。农商银行向本院申请强制执行。现案外人张运生向本院提出书面执行异议，请求支持其异议请求。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张运生主张其已从赵玲处受让涉案房屋，但关于购房款的支付，其仅提交了赵玲出具的收到条，未提交支付房款的资金来源、银行取款记录等相关证据，不能证明其实际支付了购房款；张运生明知涉案房屋上设定有抵押权，银行抵押权未涤除，不能办理过户登记手续，仍购买涉案房屋，其自身对未办理过户登记存在过错。综上，张运生对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋仍登记在被执行人赵玲名下，本院依法有权予以查封、拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回张运生的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  秦保全审判员  张海涛审判员  曹学军二〇二一年九月二十日书记员  杨 燕