陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终14476号上诉人（一审原告）：梁宇东，男，1989年3月23日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：蔡毅，陕西普迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：西安四德置业有限公司，住所地：西安市灞桥区地铁北路。法定代表人：刘晓明，该公司总经理。诉讼代表人：陕西丰瑞律师事务所，该公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：郭军，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人梁宇东因与被上诉人西安四德置业有限公司（以下称“四德公司”）普通破产债权确认纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2021）陕0111民初4172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月10日公开开庭审理了本案。上诉人梁宇东的委托诉讼代理人蔡毅、尚艳燕，被上诉人四德公司的委托诉讼代理人郭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁宇东上诉请求：1.撤销一审判决，改判：梁宇东对四德公司开发的易合坊3号楼A单元一层、二层、三层和四层的商业房享有购房债权，债权数额为人民币16855700元；2.本案一审、二审诉讼费用由四德公司承担。事实和理由：1.一审判决认定破产重整管理人解除《房屋抵账协议》及《易合坊房屋内部认购协议》的行为有效，认定有违事实和法律，不能成立，应予纠正。破产重整管理人解除涉案合同的前提条件和必备条件是在破产申请受理前梁宇东和四德公司之间均没有履行完毕《房屋抵账协议》和《易合坊房屋内部认购协议》。一审判决认定协议解除的理由是抵账房屋所属3A楼至今未取得商品房预售许可，双方没有签订正式的商品房买卖合同，未取得商品房预售许可证的房屋禁止买卖和交易，解除的法律依据是《中华人民共和国企业破产法》第十八条。一审法院认定解除的事由与法律规定不符。事实上，签订协议时，该项目的其他房屋已取得预售许可证，四德公司也保证于2015年9月30日前取得商品房预售许可证并办理网签，由此证明，涉案房屋早已具备取得预售许可证和销售的条件。协议未约定，法律也未规定房产开发商或管理人在房屋没有预售许可证时有权解除合同。一审判决以未取得预售许可证为由认定协议解除，没有事实和法律依据。梁宇东所购房屋并未采取资金支付方式，而是采用以债权抵作房款，当四德公司确认梁宇东的债权合法并同意以房抵债时，梁宇东支付房款义务即履行完成。虽然双方在核算债权债务金额时，将600万元重复计入工程款和借款，但这属于双方共同疏忽造成，应通过减少购房面积或补交房款予以解决，不能据此认定梁宇东未完成涉案协议的履行。涉案房屋完全具备投入使用的条件，无论四德公司是否破产，该房屋都不会被拆除，仍将用于出售，因此涉案协议具备继续履行的条件和基础。破产重整管理人为了另行出售涉案房屋以谋取更大利益而主张解除协议极大损害了梁宇东的合法权益，解除行为违背诚实信用，破坏经济秩序。2.一审判决认定梁宇东不属于消费性购房者，不具有购房人优先权，有违事实和法律，不能成立，应予纠正。涉案房款以拖欠的工程款和借款本息支付，梁宇东为了其个人和施工队成员的生活保障和消费，才选择以债权购得涉案房屋，四德公司欠付的工程款归梁宇东和施工队成员共有，由工程款抵换的房屋将用于解决梁宇东和施工队成员的基本生活或居住需要。何况四德公司抵给梁宇东的房屋性质是商住房，而非商铺，因此梁宇东所购房屋属于生活消费性房屋，并非商业性投资用房。根据最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，梁宇东基于涉案协议享有的债权应优先于工程款债权，应属购房债权。涉案协议签订表明梁宇东对四德公司的债权转化为购房款，双方基于工程合同和借款合同形成的法律关系完全被涉案协议形成的房屋买卖法律关系全面取代。解除行为不能否定或改变双方之间已形成的购房合同关系，即使协议解除，四德公司应向梁宇东返还的是购房款。破产重整管理人主张协议解除后，房款性质转回到工程款和借款，以此确定梁宇东的债权是工程款债权和普通债权，有违事实，于法无据。3.梁宇东对四德公司享有破产债权总额19928882.8元，包括购房债权16855700元，和普通债权3073182.8元。一审判决仅对梁宇东诉请债权的优先权进行了认定和处理，对破产重整管理人确认债权数额错误未予审理，存在漏判。综上，梁宇东请求二审支持其上诉请求。四德公司辩称，破产受理日前，双方均未履行完毕《房屋抵账协议》和《易合坊房屋内部认购协议》，四德公司破产重整管理人解除两份协议，符合法律规定。梁宇东以不足额的工程款和借款本息冲抵认购商铺的价款，冲抵率仅66%，剩余34%的价款未支付，且认购的不是住宅，不符合消费性购房者的构成要件。破产重整管理人审核梁宇东申报的债权金额正确，不存在漏判。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。请求贵院依法驳回上诉，维持一审判决。梁宇东向一审法院起诉请求：1.确认梁宇东对四德公司开发的易合坊3号楼A单元一层、二层、三层和四层的商业房享有购房人优先权，优先债权数额为人民币16855700元；2.本案案件受理费由四德公司承担。一审法院认定事实：2015年4月28日，梁宇东与四德公司签订一份《房屋抵账协议》，协议约定：“根据甲方（四德公司）与乙方（西安市灞桥区宇通土方工程队）签订的土方开挖及外运工程合同，甲方应付乙方工程款896.57万元，甲方在乙方梁宇东处有借款本息合计1389万元，经双方结算，截止本协议签订之日，甲方尚应付乙方共计2285.57万元。现经双方协商一致，就甲方以西安四德置业有限公司开发的“易合坊”项目房屋，冲抵应付款事宜，达成如下协议：1.甲方以其实际控制的西安四德置业有限公司开发的“易合坊”附件中3A商业房屋出卖给乙方，上述房屋一层建筑面积597平米，单价1万元/平米，二层建筑面积共计608平米，单价8000元/平米，三、四层建筑面积共计1728.6平米，单价7000/平米，房屋总价共计2293.42万元，房屋实测后，根据单价调整。2.乙方以甲方应付乙方的应付款，支付上述房款。如甲方应付款大于上述房款，对于应付款超出房款部分，甲方另行安排支付，如甲方应付款小于上述房款，乙方应付甲方购房款7.85万元整，按以下方式处理：于乙方承接的易合坊项目一期室内外回填土、三、四号楼塑钢窗工程、地块一土方开挖工程所产生的工程款中，经双方结算后予以冲抵。3.本协议签订后，对于房款冲抵应付款部分款项，乙方向甲方开具发票及收据，同时甲方向乙方开具房款收据。4.本协议签订后，甲方与乙方西安市灞桥区宇通土方工程队、梁宇东关于本协议确定的欠款偿还完毕，上述抵款房屋由乙方西安市灞桥区宇通土方工程队与梁宇东自行协商安排分配，与甲方再无任何关系。该协议第7条约定：如甲方未能在2016年6月30日之前交房，甲方应按银行同期贷款基准利率计算利息。2015年4月29日，梁宇东与四德公司签订《易合坊房屋内部认购协议书》，约定：1.乙方（梁宇东）自愿购买甲方（四德公司）开发的易合坊3A号楼一层、二层、三层、四层房屋。2.该房屋建筑面积为2933.6㎡，成交单价为7817.77元/㎡,总房款为22934200元。3.乙方于2015年4月29日一次性向甲方支付该房屋的总房款22934200元。4.甲方自本协议签署之日起将为乙方保留该房屋至签署正式《商品房买卖合同》。协议第7条约定：甲方保证于2015年9月30日前取得《商品房预售许可证》并办理网签及银行按揭手续，逾期未能办理网签手续的，乙方可选择退款，甲方将于乙方提出书面退款申请之日起7个工作日内如数退还乙方所交纳的各项款项。2015年4月30日，四德公司分别给梁宇东出具了3份收据，内容分别为：“收到梁宇东易合坊3号楼A单元一、二、三、四层商业款人民币8965700元”、“收到梁宇东易合坊3号楼A单元一、二、三、四层商业款人民币600万元”、“收到梁宇东易合坊3号楼A单元一、二、三、四层商业款人民币789万元”。上述协议签订后，双方至今（未）签订《商品房买卖合同》，易合坊项目3A号楼也至今未取得《西安市商品房预售许可证》。另查明，2018年6月20日，一审法院作出（2018）陕0111破（申）1号民事裁定书，裁定受理债权人对四德公司的重整申请。梁宇东向四德公司破产重整管理人申报了债权，四德公司破产重整管理人认为抵账房屋至今未取得预售许可，双方无法签订商品房买卖合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，解除了四德公司与梁宇东签订的《房屋抵账协议》和《易合坊房屋内部认购协议》。一审法院认为，梁宇东承包四德公司开发建设的易合坊项目部分工程，因四德公司欠付梁宇东的工程款及其他款项无钱支付，双方遂签订《房屋抵账协议》及《易合坊房屋内部认购协议》，用四德公司开发的易合坊项目3A号楼一直四层商铺折抵上述欠款，但因该3A号楼至今未取得商品房预售许可，因此双方没有签订正式的《商品房买卖合同》。根据我国法律规定，对未取得商品房预售许可证明的房屋，禁止买卖和交易，因此，四德公司破产重整管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除了四德公司与梁宇东签订的《房屋抵账协议》及《易合坊房屋内部认购协议》，并无不当。此外，根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务之后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权”，因为四德公司是房地产开发企业，故根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，消费性购房者应当是以生活居住为目的的购房人。因此四德公司破产重整管理人将消费性购房权人确定为优先权符合法律规定。而本案梁宇东与四德公司签订《房屋抵账协议》及《易合坊房屋内部认购协议》的目的是为了实现工程款债权及其他债权，并非是为了维持和保障梁宇东的基本生活或者居住的需要，故梁宇东不属于消费性购房者，梁宇东要求将其债权确定为购房人优先权，无法律依据，对此不予支持。因本案为确认之诉，故本案案件受理费应按100元收取。依照《中华人民共和国民法典》第十条的规定，判决：驳回梁宇东请求确认其对西安四德置业有限公司开发的易合坊3号楼A单元一层、二层、三层和四层的商业房享有购房人优先权，优先债权数额为人民币16855700元的诉讼请求。本案案件受理费100元，减半收取，梁宇东已预交61467元，由梁宇东负担50元，其余61417元由一审法院退付给梁宇东。经审理查明，一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。另查明，2019年6月6日梁宇东、西安灞桥宇通土方工程施工队向四德公司出具《情况说明》，其中载明要求将600万元借款还原为工程款，并表明四德公司现欠付896.57万元工程款未支付。另，梁宇东二审庭审中明确其主张债权16855700元由工程款896.57万元、借款本金450万元、借款利息339万元组成。其中339万元利息由600万借款利息174万元、150万元借款利息63万元、300万元借款利息102万元组成。四德公司对欠付896.57万元工程款认可，450万元借款及利息予以认可，对600万元借款及利息174万元不予认可。四德公司称双方原来结算价16226400元，财务记账已支付7260723.1元，两者相减，最终四德公司破产重整管理人在3-0128号《债权审查核查结果告知书》中认定欠付工程款8965676.9元。本院认为，梁宇东、西安灞桥宇通土方工程施工队向四德公司出具《情况说明》，明确表示要求将600万元借款还原为工程款，故四德公司破产重整管理人3-0128号《债权审查核查结果告知书》中对梁宇东的债权总金额的核查结果，与法不悖，并无不当。四德公司与梁宇东之间签订的《房屋抵账协议》和《易合坊房屋内部认购协议》，其性质均属于以房抵债协议，直至人民法院受理四德公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋未取得商品房预售许可证，既未交付，也未办理产权变更手续，该房屋仍属于四德公司的破产财产。四德公司破产重整管理人解除《房屋抵账协议》和《易合坊房屋内部认购协议》，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房人的购房目的是为了满足其生活居住需要，而不是用于经营。本案中，梁宇东与四德公司之间存在建筑施工合同关系、借贷关系，在四德公司无力偿还工程款和借款的情况下，双方为了结清债务，签订了《房屋抵账协议》和《易合坊房屋内部认购协议》，梁宇东购买“3号楼A单元一层、二层、三层和四层的商业房”。《房屋抵账协议》中约定梁宇东以四德公司应付款支付上述房款，如四德公司应付款小于上述房款，梁宇东应付四德公司房款7.85万元，并按照梁宇东承建的易合坊项目其他工程款予以结算冲抵。而《易合坊房屋内部认购协议》中约定梁宇东在协议签署之日支付该房屋总房款2293.42万元。实际上梁宇东并未按照上述两份协议约定的内容向四德公司支付购房款，而是以四德公司欠其的工程款和借款本息抵消购房款。四德公司与梁宇东之间的合同关系、借款行为、以房抵债行为、房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是以物抵债的交易目的。梁宇东购买商铺的目的并非用于居住。因此，一审法院驳回梁宇东要求确认其对“易合坊3号楼A单元一层、二层、三层和四层的商业房”享有购房人优先权，及优先债权16855700元的诉讼请求，与法不悖，应予维持。综上，梁宇东的上诉理由不能成立，其诉请应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。综上，依据中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁宇东负担。本判决为终审判决。审判员 韩 娟二〇二一年九月二十四日书记员 雍一力