辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2981号上诉人（原审被告、反诉原告）：大连新华臣发展有限公司，住所地大连市甘井子区。法定代表人：陈靓，该公司总经理。委托诉讼代理人：王昌军，男，该公司营运部经理。委托诉讼代理人：温婷婷，辽宁恒生（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连同创慧孵化器有限公司，住所地大连市甘井子区。法定代表人：陈娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋焜，辽宁北港律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵春娇，辽宁北港律师事务所律师。上诉人大连新华臣发展有限公司（以下简称“新华臣公司”）因与被上诉人大连同创慧孵化器有限公司（以下简称“同创慧公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新华臣公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判一审判决第二项内容为上诉人应当向被上诉人支付69,043.95元租金(2020年1月1日起至2020年6月30日止)，驳回被上诉人的其他诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）上诉人按照《房地产租赁合同》第14.1条和第14.5条约定解除合同合理合法，该条款约定了如果发生爆发性流行疾病持续一个月以上，则任何一方可以提出解除合同，不应当承担任何责任，一审判决上诉人向被上诉人支付免租期及装修期租金464,285.48元，于法无据，于理不合。2019年12月以来，因新型冠状病毒疫情的突然出现和迅速蔓延，导致租赁合同的履行出现了严重困难，疫情后至今几乎没有新客户的来访和引入，这就导致上诉人根本没有经营收入，合同目的根本无法实现，按照合同第14.4条约定，上诉人向被上诉人发函八份，提出各种建议，在积极努力的寻求针对疫情期间的解决方案，但被上诉人在几个月后仅仅回函一封，明确表示不仅不会给予上诉人任何优惠，还会按照上诉人违约，要求扣除上诉人的保证金10万元，并要求上诉人支付所有违约金共计147万余元，被上诉人不顾疫情所带来的影响，未按照合同约定与上诉人进行磋商，没有任何履行合同的诚意。上诉人从疫情开始至今没有签订新客户，入不敷出，至今还欠付10余万元装修款，经营活动难以为继，又无法和被上诉人达成合意。根据双方签订的《房地产租赁合同》第14.1条和第14.5条约定，以及2020年3月11日，世界卫生组织(WHO)在新闻发布会上正式宣布新型冠状病毒××(COVID-19，简称“新冠××”)列为全球性大流行病(Pandemic)的事实。上诉人在新冠××疫情肆虐，其无法履行合同的情况下，与被上诉人解除双方签订的《房地产租赁合同》合理合法，不应承担任何责任。一审判决故意忽略上诉人与被上诉人共同约定的爆发性流行疾病的这一情况，武断的判定上诉人对解除合同需承担部分责任是完全错误的。（二）新冠××疫情发生后至合同解除前，没有任何新租户承租厂房，上诉人根本没有能力负担7000多平方米厂房的租金，根本无法继续履行合同。上诉人在新冠××疫情发生后，仅在2020年6月签订一份新客户承租合同（另一份2020年后合同为原租户到期续签合同），而该承租人是在疫情发生之前即2019年年末就已经定下来要承租，但因为疫情耽误才在2020年6月签署。也就是说，在解除合同之前，没有其他任何新租户来租赁房屋，而且2019年几个租户因为疫情的缘故，根本交不上全部的房租，而上诉人需要对整个厂区7000多平方米的面积承担租金，在没有新租户，仅有的几个老租户（总共面积也就1000多平方米）能交付部分租金的情况下，上诉人根本无力负担整个厂区7000多平方米的租金，无法履行合同义务。所以，一审判决认定上诉人在2019年8月至2020年6月间签订多份租赁合同，可以正常收取租金，不存在合同不能履行的情况，与事实不符。二、按照双方签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》，一审判决认定上诉人应支付被上诉人租金584,933.04元是错误的，该金额中未扣除的转签客户租金、物业费以及应当减免两个月租金和上诉人装修的折旧费用，均扣除后，上诉人应当向被上诉人支付69,043.95元租金（2020年1月1日起至2020年6月30日止）。（一）一审判决认定的584,933.04元中应当扣除原有转签租户沃特瓷爱公司的租金52,925.02元。合同第十三条约定“本合同签订前，租赁物上现存租户，甲乙双方配合，共同促使该部分租户与乙方另行签订《房屋租赁合同》，后续对该部分租户享有的权利及义务由乙方享有。因转签合同，导致乙方向该部分租户收取的租金与乙方对外转租所收取的租金出现差额的，差额部分甲方补偿乙方，甲方可从应收乙方的租金中予以抵扣。如果转签不成功，则对于无法完成转签部分所对应的租赁面积，甲方予以扣除，不向乙方收取租金，直至完成转签或该租户退租。”2019年11月13日、2020年1月17日上诉人与被上诉人签订《关于大连沃特瓷爱环保科技有限公司（以下简称“沃特瓷爱公司”）合同转签问题的补充协议》、《关于同济创业谷合同转签问题的补充协议》。该客户合同转签完成后，被上诉人应将此部分预收客户租金转至上诉人处，所以双方约定上诉人可以从支付给被上诉人的租金中扣除52,925.02元。（二）一审判决认定的5,849,330.4元中应当扣除2020年4月至6月物业管理费31,991.65元。根据《关于同济创业谷合同转签问题的补充协议》第二条“原合同签署前在租客户处理，2019年7月1日后原有在租客户由甲方继续收取相应的租金直至该租户到期或合同中止……”。第三条“对于原在租客户物业管理费由乙方向甲方收取，标准为0.25元/平天。”2020年1月至3月的物业管理费已在上诉人向被上诉人缴纳的第一季度的租金当中进行扣除，2020年4月至6月物业管理费，按照上诉人提交的付款明细中的租赁面积进行计算，明细如下：(1)4月份物业管理费(560平方米+372.6平方米+300平方米+120平方米)*0.25元/平方米·天*30天=10,144.5元。(2)5月份物业管理费：(560平方米+372.6平方米+500平方米)*0.25元/平方米·天*31天=11,102.65元。(3)6月份物业管理费(560平方米+372.6平方米+500平方米)*0.25平方米·天*30天=10,744.5元。以上合计：10,144.5元+11,102.65元+10,744.5元=31,991.65元。（三）被上诉人应当减免上诉人两个月租金，因被上诉人计算时减免一个月租金，应当在租金中再减免一个月(或者是3月)租金124,972.42元。新冠××疫情自一月份开始以来，大连直至四月末才逐渐复工，最起码有四个月时间案涉厂房是不准经营使用的，按照公平公正的原则，这四个月的停工时间应当由上诉人与被上诉人各承担一半，因此被上诉人减免上诉人一个月房租是不正确的，应当减免上诉人两个月房租，即应当在租金中再减免一个月(或者是3月)租金124,972.42元。（四）上诉人装修花费34万元，应当在租金中扣除剩余价值306,000元。上诉人进场后，耗资34万余元为场地进行了大面积装修，场地现在才能达到正常使用的状态。因疫情无法继续承租该场地，装修部分由被上诉人使用和收益，按照合同约定，十年期满后，上诉人将装修留给被上诉人继续使用，但现在因为新冠疫情的影响，该部分装修上诉人仅仅使用了一年，扣除这一年的折旧费用，该部分装修还有剩余价值306,000元由被上诉人使用和收益，因此，装修款剩余价值的306,000元应当在租金中予以扣除。综上，一审判决认定上诉人支付被上诉人租金584,933.04元是错误的，还应当扣除52,925.02元、31,991.65元、124,972.42元、306,000元，上诉人应当向被上诉人支付69,043.95元租金(2020年1月1日起至2020年6月30日止)。三、上诉人解除合同合理合法，不应当承担任何责任，更不应当承担装修期及免租期的租金。一审判决认定的上诉人装修期租金为309,523.65元计算错误。一审判决认定的计算方式为(7006平方米-560平方米-372.6平方米-120平方米-300平方米)*0.9*365/12*2=309,523.65元，但根据《关于同济创业谷合同转签问题的补充协议》的约定，其中大连骕派骕商务公司389平、沃特瓷爱公司145平在装修期期间仍由原告持续租赁，此部分租金需扣除。正确的计算方式为：(7006平方米-560平方米-372.6平方米-120平方米-300平方米-389平方米-145平方米)*0.9*365/12*2=280,287.15元。四、上诉人与被上诉人之间并不是单纯的租赁关系，上诉人当初承租案涉场地，就是为了帮助被上诉人的同创谷项目的建立和发展，并且一直竭尽所能配合，现在被上诉人无视上诉人所做的一切努力，要求上诉人承担解除合同的责任，于法无据，更严重违背了诚实信用、公平公正原则。2019年7月开始，经过近3个多月的持续沟通，上诉人与同创谷签订整体合作协议，并在合同中明确对于同创谷已经申请的孵化器相关产业扶持政策，继续由同创谷享有，上诉人给予配合，最初的合同名称亦为合作协议，上诉人按照租赁面积提取对应服务费用，后经几轮更改同创谷要求调整为租赁合同，但初衷合作也不仅仅为租赁关系而是帮助同创谷扭亏止损。最为关键的是同创谷将招商压力转移到上诉人之后，继续申请孵化器补贴，并要求上诉人多次安排员工到同创谷办公以配合人社局检查，最终获得补贴近百万元。其次，同创谷所承诺的汽修厂搬迁以及前任公司遗留的拆迁问题均未得到有效解决，直接导致项目招商面临极大困难。上诉人入驻以来为快速引入客户提升园区形象，进行了大量的装修改造、营销推广、提升物业服务品质。但仅过半年疫情出现，新客户的引入出现严重的问题，2020年后仅有1家疫情前就确定的意向客户入驻(入驻时间晚5个月，145平)，之前多家意向客户中止选址。为保障双方利益，疫情期间上诉人亦未放弃招商和物业服务，也希望继续引进客户，即便合同解除后对双方均有好处，但被上诉人现在无视上诉人的诚意和努力，上诉人认为被上诉人的做法严重违背了诚实信用、公平公正原则。二、一审判决适用法律错误。上诉人根据合同约定，根据双方的约定在条件成就的情况下解除合同，不应承担法律责任，符合民法典第509条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，而一审判决无视相关法律规定，强行判决上诉人承担责任，违反国家法律规定，是错误的。同创慧公司辩称，不同意新华臣公司的上诉请求。主要答辩意见如下：1.一审按照上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同计算欠付的租金是正确的；2.关于不可抗力的约定，合同中约定明确为发生不可抗力导致合同不能履行。本案中虽发生新冠疫情，但被上诉人已免除了上诉人二月份的租金且上诉人处于正常经营状态，也有新的客户入住；3.上诉人与被上诉人签订了八年零九个月的合同，在租赁期刚半年时出现疫情，不足以确定合同目的不能实现，因此上诉人单方解除合同并搬出场地且不足额支付租金是明显的违约行为；4.关于租金问题，不应该扣除52,925.02元，原因是被上诉人于2019年10月1日将沃特瓷爱公司移交给上诉人。上诉人与沃特瓷爱公司签订了合同，合同约定年租金为52,925.02元，合同到期日为2020年10月30日，而上诉人6月30日撤出，因此只能抵扣到6月30日，也就是八个月的租金，而不是12个月的租金;5.关于2020年4-6月份物业费31,991.65元，物业费是本案的被上诉人收取承租人后支付给上诉人的，但4-6月期间，由于上诉人一直要求变更或者解除合同，被上诉人并未收取相关业户4-6月的物业费，因此不应该向上诉人支付该笔费用；6.关于减免上诉人两个月租金没有任何法律上和事实上的依据；7.关于装修费及剩余价值，关于双方签订的租赁合同第17.2.3条，乙方提前解除合同，甲方无须对乙方承担任何责任，其中包括装修费用；8.关于免租期及装修期的租金，上诉人的计算方式是错误的。首先，一审法院并未全额支持两个月装修期及4个月免租期的租金，仅仅是支持了一个月装修期和两个月免租期的租金，因此即使扣除也只能扣除50%，而不是全额扣除。另外，关于沃特瓷爱公司已经说过，10月1日已经交付给上诉人，因此要扣除也只能扣除10月1日前的免租期和装修期的费用，骕派骕商务在8月26日撤场，因此扣除只能扣除至8月26日。同创慧公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付欠付租金584,933.04元（2020年1月1日起计算至起诉之日止，第一季度租金为374,917.28元-124,972.42元（免2月份租金）-已付租金124,917.28元=欠付125,027.58元；第二季度租金欠付459,905.46元）；2.判令被告支付逾期付款违约金28,697.5元（计算至起诉之日，按欠付租金日万分之五计算，第一季度违约金为8001.76元，欠付租金125,027.58元，应付日期2020年2月23日，逾期128天；第二季度违约金为20,695.74元，欠付租金459,905.46元，应付日期2020年4月1日，逾期90天，合计28,697.5元）；3.判令被告支付因被告违约未租满两年的免租期四个月租金619,047.3元（2019年9-12月）；4.判令被告支付因其违约导致合同解除的装修期二个月租金309,523.65元（2019年7-8月）；5.诉讼费用由被告承担。新华臣公司向一审法院反诉请求：1.确认原告与被告签订的《房地产租赁合同》于2020年7月10日解除；2.判令原告向被告返还保证金100,000元；3.判令原告向被告支付装修款补偿款340,000元；4.判令减免被告三个月租金370,000元；5.本案诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2018年10月23日，原告同创慧公司（乙方）与大连七贤岭实业总公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于大连市七贤岭任贤街12号厂房、16号厂房的二层、三层及部分夹层出租给乙方使用，建筑面积7006平方米，租赁期限2018年4月1日至2028年3月31日，租期内的租金价格0.58元/平方米/天，年租金483,170元，保证金200,000元，乙方有权对租赁厂房和场地在租赁期内进行分租转租。2019年7月1日，原告同创慧公司（甲方）与被告新华臣公司（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定由乙方承租大连市甘井子区凌水镇七贤岭任贤街12号、16号同济创业谷项目场地及地上建筑，建筑面积为7006平方米；甲方需对租赁物外围及内部进行适当改造修复，本合同签署且乙方按照约定交纳租赁保证金后，甲方按照附件1中所列内容对租赁物外围及内部进行适当改造修复，改造修复的验收标准以附件1为准，施工时间2019年7月15日至2019年8月15日，甲方对该部分的改造及修复不构成租赁物交付使用条件及乙方入住前提，装修及增设部分乙方自行解决，费用由乙方承担；租赁期限为八年零九个月，即从2019年7月1日至2028年3月31日，2019年7月1日至2019年8月31日为装修期，2019年9月1日至2019年12月31日为免租期；前五年租金为0.9元/平方米/天，第六年开始，租金为1元/平方米/天，从第六年到第九年，租金每年递增5%，租金按季度支付。乙方应向甲方支付保证金100,000元。甲方同意乙方在租赁期限内整体转租或分割转租（即分租）租赁物，乙方转租时，保证次承租人按照甲乙双方约定的使用性质使用，次承租人不得再转租。在合同期内，甲方同意乙方对租赁物进行装修，但不得改变租赁物的主体结构，装修产生的相关费用由乙方或次承租人承担，本合同依约期终止时，乙方应将租赁标的物以租赁前的原样返还甲方，并于15个工作日内及时腾退，返还租赁物时，可以移动和拆除的部分，乙方负责拆除，费用乙方负责，不可移动或拆除后对租赁物主体结构或安全造成影响的，由乙方补偿给甲方，补偿标准另行协商。本合同签订前，租赁物上现存的租户，由甲乙双方配合，共同促使该部分租户与乙方另行签订《房屋租赁合同》，后续对该部分租户享有的权利及义务由乙方享有。合同第十四条约定，本合同所称的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的社会和自然事件、因素，包括但不限于战争、自然灾害、爆发性流行疾病等。如果发生不可抗力事件，一方在本合同项下属不可抗力影响的义务在不可抗力造成的延误期间自动终止，并且其履行期限应自动延长，延长期间为终止的期间，该方无需为此承担违约责任；提出受不可抗力影响的一方应及时书面通知乙方，并且在随后的15日内向另一方提供不可抗力发生以及持续期间的充分证据。提出受不可抗力影响的一方还应尽一切合理的努力排除不可抗力；发生不可抗力，双方成立即进行磋商，寻求一项公正的解决方案，并且要尽一切合理的努力将不可抗力的影响降至最小；如果因不可抗力导致义务不能履行的时间持续一个月以上，则任何一方均可以通知对方终止本合同，并且不承担违约责任。第16.1条甲、乙双方可以变更或解除合同的情形：……因不可抗力致使本合同不能继续履行的；甲乙双方协商一致……。因变更或者解除本合同致使一方当事人遭受损失的，除依法或依约定可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。第17.2.1条约定，乙方如不按期支付租金，应当按欠付租金部分的日万分之五向甲方支付违约金，累计欠租金额达到90日时，甲方有权解除合同，由此造成的经济损失由乙方承担，乙方未经甲方书面同意欠缴房租超过90日，甲方有权自行单方面收回所出租的房屋。第17.2.2条约定，乙方如无正当理由提前终止或解除合同，或其他违约行为致甲方必须解除或终止合同时，乙方交付的租赁保证金不予退还。第17.2.3条约定，乙方下列行为均属违约行为，在不影响甲方根据本合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后单方解除并终止本合同，并合法的提前收回该场地或其任何部分，在此情况下，甲方无需对乙方承担任何责任，包括但不限于任何装修费、设备添加费的补偿，该等情况为：1）本合同内任何一项应付的租金、服务费或任何其他费用，乙方从该租金、服务费或任何其它费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天；2）乙方违反、不履行本合同规定之条款、条件规定、义务并在甲方发出书面通知后30天内未予纠正。6）非本合同规定情况，乙方在本合同约定的租赁期限内要求提前解除合同。第17.2.4条约定，乙方出现违约导致本合同解除或终止时，乙方除须承担本合同其他条款约定的违约责任外，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应按本合同约定的租金标准，按照每租满2年享用1个月免租期的标准，向甲方支付其剩余租期应扣减的免租期间的租金。同时，乙方应将租赁标的物以租赁前的原样返还甲方，并于15个工作日内及时腾退，返还租赁物时可以移动或拆除的部分，乙方负责拆除。费用乙方负责，不可移动或拆除会对租赁物主体结构或安全造成影响的，由乙方补偿给甲方，补偿标准另行协商。第17.2.5条约定，如果2020年7月1日之前乙方出现违约导致本合同解除或终止时，乙方除需承担本合同其他条款约定的违约责任外，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付装修免租期，租赁免租期合计六个月租金，同时，乙方应将租赁标的物以租赁前的原样返还甲方，并于15个工作日内及时腾退，返还租赁物是可以移动拆除部分，乙方负责拆除，费用乙方负责，不可移动或拆除后会对租赁物主体结构或安全造成影响的，由乙方补偿给甲方，补偿标准另行协商。合同附件约定的付款日期及金额为：2020年1月1日付款575,367.75元（代表期限2019年7月1日至2020年3月31日）、2020年4月1日付款575,367.75元（期限自2020年4月1日至2020年6月30日）、2020年7月1日付款575,367.75元（自2020年7月1日至2020年9月30日）……2028年1月1日付款740,066.77元（自2028年1月1日至2028年3月30日）。2020年1月17日，原告同创慧公司（甲方）与被告新华臣公司（乙方）签订《关于同济创业谷合同转签问题的补充协议》，约定：一、截止2019年12月31日原在租客分别为大连九州创智客户560平、大连永航科技372.6平、赵宏飞300平、大连起源铭德商贸120平。截止2020年1月1日前扣除未转签合同后面积为5773.4平方米（不含大连起源铭德商贸120平）。二、关于原合同签署前在租客户处理，2019年7月1日后原有在租客户由甲方继续收取相应的租金直至该客户到期或合同中止。客户陆续到期腾退房间后，甲方将此部分面积转至乙方，同时按原合同约定给予乙方此部分面积6个月免租期，如原租户与乙方直接续签，甲方给予乙方此部分面积3个月免租期。三、对于原在租客户物业管理费由乙方向甲方收取，标准为0.25元/平/天，对2019年7月1日至2019年12月31日物业管理费总额进行部分减免按照31,097.85元计算。2020年一季度物业费为28,971.65元。四、对新腾退房间自退租日期起给予免租期，第一季度扣除金额为29,783.7元。五、对于第三方大连沃特瓷爱环保科技有限公司签订了《同济大学大连创业谷入驻协议》，约定沃特瓷爱公司入驻同创谷期限至2020年7月6日止。根据甲乙双方签订的原合同及入驻协议约定，乙方可从支付给甲方的租金中扣除52,925.02元，相关具体约定见已签署的补充协议。此部分金额在本次乙方支付甲方的一季度租金中暂不扣除。六、第一季度乙方应付租金合计为374,917.28元。七、为缓解乙方经营压力，经双方协商2020年第一季度租金分两期支付，自本协议签订后五日内，乙方支付甲方174,917.28元，2月23日前支付200,000元。其他未尽事宜，甲乙双方仍应按照原合同予以执行。2020年3月2日，被告向原告发函协商解除合同或中止部分面积、经营合作等，并希望免除不能完全按合同履行的相关责任。4月8日、4月26日、5月6日，5月15日，被告多次向原告发函沟通解决方案。2020年5月15日，被告向原告支付租金124,917.28元。2020年5月26日，被告向原告发出《关于同济创业谷疫情期间谅解申请》，内容为：申请于2020年2月1日起解除双方合同，客户的合同转给原告，未来租金收益存留与原告，保障原告未来收益，被告为同济创业谷所做的改造及装修成本、疫情期间物业运营费用冲抵相关租户押金和租金，合同终止日后被告为同济创业谷所招商客户，按行业规范提取1月净租金作为招商服务费用。2020年5月27日，原告回复，内容：针对双方近期关于合同履行磋商等一并回复，双方合同期限自2019年7月1日至2028年3月31日，我司对该合同的签订及履行前期投入了大量的人力、物力，现贵司称因疫情原因申请解除该合同，我司表示理解，但疫情并非解除合同的必然结果。大连市自2020年2月10日起已经全面复工，社会各行各业也逐渐复苏，双方的合同可以并且一直在履行中，鉴于贵司因经营困难而申请解除《房地产租赁合同》，我公司附条件予以同意：一、履约保证金不予退还；二、按合同租金标准支付6个月装修期及免租期的租金928,570.95元；三、需支付租金557,250.92元（暂计算至2020年5月30日）；四、承租物业恢复原状交还或支付恢复原状相应费用；五、如贵司同意上述要求支付的款项，我司同意自2020年5月30日解除双方签订的《房地产租赁合同》，并不再追究贵司逾期付款的违约责任，否则不同意解除租赁合同，并保留追究相关违约责任的权利。2020年5月29日、6月11日，被告再次向原告发函沟通解除合同、终止合同事宜，并称其改造的区域目前已全部实现租赁，整体合同单价在1.3元/平/天以上，已租赁面积1883平方米，年合同金额达900,000元，请求原告于2020年6月1日尽快接管园区。一审庭审中，被告提交了2019年8月至2020年6月期间签订的十份租赁合同，租赁面积1738.4平方米，其中有两份租赁合同系2020年5月及6月签订，其余合同均系2019年8月至12月间签订。被告于2020年7月15日向原告发出《解除租赁合同通知书》，通知原告2020年7月15日解除双方的租赁合同，并在通知送达后3日内撤场……。被告实际于2020年6月30日撤离案涉租赁厂房及场地，2020年7月1日起由原告接手经营管理租赁物。案涉租赁厂房的管理权现已被产权单位收回。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告同创慧公司与被告新华臣公司签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于案涉租赁合同解除问题。被告主张其于2020年7月10日通知原告解除合同，原告已收到该通知，故案涉租赁合同已于2020年7月10日解除。根据一审法院查明的事实，被告于2020年6月30日撤离租赁厂房，此后由原告接手经营管理案涉租赁厂房，双方已无再继续履行合同的可能，故被告实际撤离租赁厂房之日即2020年6月30日应为合同实际解除时间。被告主张案涉租赁合同于2020年7月10日解除无事实基础，一审法院不予支持。关于合同解除后的各方责任如何认定问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。……因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”本案中，双方签订的租赁合同期限共八年零九个月，自2019年7月1日至2028年3月31日。受新冠疫情及疫情防控措施影响，被告履行合同确实在一定时期内存在困难，但双方合同租赁期限共八年多，在租期至半年时出现疫情影响并不足以据此认定案涉房屋租赁合同目的不能实现，且被告在2019年8月至2020年6月间签订多份租赁合同，已承租业户均正常经营，被告亦正常收取租金，不存在合同不能履行的情况，故被告单方解除合同并提前搬离案涉租赁厂房的行为构成违约。因原告本应在疫情发生后与被告共同协商租金是否可以延期支付等事宜，但双方并未协商一致亦是被告撤离的原因之一，且原告提出同意解除合同的前提是要求被告支付免租期的租金等为条件，故原告在疫情特殊情况下的相关行为对合同解除亦有一定的责任。关于被告以出现新冠疫情不可抗力为由主张减免租金并免除其违约责任问题。一审法院认为，被告抗辩按照合同第14.5条规定“如果因不可抗力导致义务不能履行的时间持续一个月以上，则任何一方均可以通知对方终止本合同，并且不承担违约责任”，其不应承担违约责任，自2020年1月28日（新冠1号令）至2020年3月2日（大连复工复产），此期间确实存在因疫情不能正常经营的情况，但在原告已免除被告2月份租金，且被告也处在正常经营状态等情况下，本案情形不符合上述合同约定情形，被告的该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于租金减免，原告已免除2月份租金，对此一审法院予以确认，被告主张减免3个月租金，没有充分的事实基础和法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张的租金及逾期付款违约金问题。一审法院认为，原告按照合同约定向被告交付租赁厂房，被告应按照合同约定支付相应租金。截止2020年6月30日，被告欠付2020年1月至3月租金125,027.58元（374,917.28元-已付124,917.28元-原告减免2月份租金124,972.42元）、2020年4月至6月租金459,905.46元，原告主张被告支付租金584,933.04元于法有据，一审法院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，被告逾期支付租金的行为发生在疫情期间，结合我国所采取的疫情防控措施来看，可能会对被告的经营产生一定影响，进而导致被告未能按期支付租金，考虑被告延迟支付租金存在客观上不能预见以及不能避免的原因，故对原告主张的逾期付款违约金，一审法院不予支持。关于原告主张的免租期租金问题及装修期租金问题。一审法院认为，关于装修期限，按照合同约定，被告的装修期间为2019年7月1日至2019年8月31日，而原告根据约定应对租赁物外围及内部进行适当改造修复，施工时间为2019年7月15日至2019年8月15日，该期间应予扣除。原告主张的该部分租金均是被告承担违约责任的合同约定方式，因如前所述，原告对案涉租赁合同的解除亦负有一定责任，故综合考虑本案实际及疫情对双方经营造成的影响，对于原告主张的免租期租金及装修期租金928，570.95元（6个月），被告承担其中的464，285.48元为宜，原告主张超出部分，一审法院不予支持。关于被告主张返还保证金问题，鉴于双方对案涉合同解除均负有一定责任，在被告已经将案涉租赁物交还原告的情况下，原告对该保证金应予返还为宜，被告的该项请求，一审法院予以支持。关于被告主张的装修补偿款问题，系被告在生产经营过程中的正常支出，合同中对此亦有明确约定“被告返还租赁物时应恢复原样，并对不可移动或拆除会对租赁物主体结构或安全造成影响的，由被告给予原告补偿”，且案涉合同解除的原因亦主要在于被告，故被告的该项主张不符合合同约定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、原告（反诉被告）大连同创慧孵化器有限公司与被告（反诉原告）大连新华臣发展有限公司2019年7月1日签订的《房地产租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告（反诉原告）大连新华臣发展有限公司于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连同创慧孵化器有限公司租金584,933.04元；三、被告（反诉原告）大连新华臣发展有限公司于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连同创慧孵化器有限公司免租期及装修期租金464,285.48元；四、原告（反诉被告）大连同创慧孵化器有限公司于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）大连新华臣发展有限公司保证金100,000元；五、驳回原告（反诉被告）大连同创慧孵化器有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）大连新华臣发展有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。案件受理费18,680元、保全费5000元，由原告（反诉被告）大连同创慧孵化器有限公司负担7570元、由被告（反诉原告）大连新华臣发展有限公司负担16,110元；反诉费6000元，由原告（反诉被告）大连同创慧孵化器有限公司负担741元、由被告（反诉原告）大连新华臣发展有限公司负担5259元。本院二审期间，上诉人新华臣公司提交两组证据，第一组证据系同创慧公司与案外人大连七贤岭实业总公司另案租赁合同纠纷网上庭审录像的两段截取录像，拟证明同创慧公司在另案中主张新冠疫情属于不可抗力且区内所有企业即上诉人的经营企业均无法正常经营；第二组证据系案外人杰伴信息技术（大连）有限公司出具的延迟租赁申请书，记载因新冠疫情影响申请延迟入驻，拟证明一审判决认定新华臣公司在2020年6月之前签订多份租赁合同是错误的，因为只新签订了一份租赁合同且系在2019年就已经有入驻意向，只不过是因为疫情延迟到了2020年之后。被上诉人同创慧公司未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人同创慧公司对第一组证据的真实性无异议，但对证明事项不认可，对第二组证据的真实性不认可。对上诉人新华臣公司提交的二审新证据，本院认定如下：（1）新冠疫情是否属于不可抗力以及是否能导致租赁场地的所有企业无法正常经营，是本案应审查事实，不能仅以被上诉人在另案陈述作为定案依据，故新华臣公司提交该份另案庭审录像作为证明该节事实的依据，本院不予采信；（2）该份延迟租赁申请书系案外人向新华臣公司提交的申请书，其内容系该案外人的单方陈述，不能作为认定案件事实的依据，故本院对该组证据亦不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：2019年11月13日，同创慧公司（甲方）与新华臣公司（乙方）签订《关于大连沃特瓷爱环保科技有限公司合同转签问题的补充协议》，第一条约定鉴于原合同签署前，甲方与沃特瓷爱公司签订了《同济大学大连创业谷入驻协议》约定沃特瓷爱公司入驻同创谷期限至2020年7月6日止。根据甲乙双方签订的原合同及入驻协议约定乙方可从支付给甲方的租金中扣除52,925.02元（其中包括依据入驻协议应付的管理费及沃特瓷爱公司与乙方另行签署的入驻协议中约定的面积与入驻协议约定的面积差额部分费用）。第二条约定，根据原合同约定，甲乙双方应对沃特瓷爱公司完成合同的转签工作，即由沃特瓷爱公司与乙方另行签署《入驻协议》，由乙方向沃特瓷爱公司享有权利并履行义务。现合同转签工作尚未完成，经甲乙双方协商一致，本协议上述第一条中的款项，在乙方向甲方支付的租金中予以扣除。第三条约定，本协议签署后，由乙方负责与沃特瓷爱公司之间就入驻/租赁合同的转签事宜达成一致。转签协议的具体内容由乙方与沃特瓷爱公司自行协商确定。第四条约定，其他未尽事宜，甲乙双方仍按照原合同予以执行。本协议作为原合同的补充，与原合同具同等法律效力。2020年1月17日，新华臣公司和同创慧公司签订的《关于同济创业谷合同转签问题的补充协议》的附件记载：一、租赁面积。总面积7006平，截止2020年1月1日前扣除未转签合同的面积7006-560-372.6-300=5773.4平。二、支付租金。2020年第一季度5773.4*0.9*365/12*3=474,140.48元。三、扣除金额。1、2019年下半年同创谷在租客户物业费（0.25元/平天）。表格显示大连起缘（源）铭德商贸，原合约截止日期为2020年1月31日，本次扣除日期为2019年7月1日至2019年12月31日……。大连骕派骕商务，原合约截止日期为2019年8月26日，本次扣除日期为2019年7月1日至2019年8月26日……。沃特瓷爱公司，原合约截止日期为2019年10月1日，本次扣除日期为2019年7月1日至2019年9月30日……总计71,097.85元，2019年下半年在租客户物业费减免40,000元，按照31,097.85元计算。2、2020年一季度原在租客户物业费（0.25元/平天）。表格显示大连起缘（源）铭德商贸，原合约截止日期为2020年1月31日，本次扣除日期为2020年1月1日至2020年1月31日……总计28,971.65元。3、第一季度免租期客户扣除（新腾退房间只退日期起给予免租期）。表格显示大连起缘（源）铭德商贸，原合约截止日期为2020年1月31日，免租时间2020年2月1日至2020年3月31日。大连骕派骕商务，原合约截止日期为2019年8月26日，免租时间为2020年1月1日至2020年2月26日……。该附件还列明其他扣除款项。一审中，同创慧公司提交付款明细（截至2020年6月30日）记载，一、应付租金。2020年1月至3月应付租金249,944.86元(374,917.28元-减免2月份租金124,972.42元)，扣除已付124,917.28元，欠付125,027.58元。2020年4月应付租金154,761.82元[（7006-560-372.6-300-120）*0.9*365/12］，实付0元。5月应付租金152,571.82元[（7006-560-372.6-500）*0.9*365/12］，实付0元。6月应付租金及实付租金同5月。……三、未租满两年应付免租期四个月（2019年9月至12月）租金619,047.3元[（7006-560-372.6-300-120）*0.9*365/12*4］。四、应付装修期两个月（2019年7月至8月）租金309,523.65元[（7006-560-372.6-300-120）*0.9*365/12*2］。即免租期及装修期的共六个月租金为928,570.95元（619,047.3元+309,523.65元）。二审中，同创慧公司称尽管其与大连起缘（源）铭德商贸公司（租赁面积为120平方米）之间租赁合同系在2020年1月31日到期，但是因大连起缘（源）铭德商贸公司（租赁面积为120平方米）系2020年5月才与新华臣公司签订租赁合同（新华臣公司二审时对此认可），故其在计算2020年4月份欠付租金的计租面积时扣除了120平方米的该租赁场地，而在5月和6月均扣除500平方米计租面积系因其曾通知新华臣公司留下500平方米自行使用，但未招租成功，故其不同意给付该面积的物业费。二审中，根据同创慧公司当庭陈述及庭后提交情况说明记载，（1）关于扣除52,925.02元租金问题。52,925.02元是新华臣公司与沃特瓷爱公司约定的2019年10月1日至2020年10月31日期间租金，因新华臣公司于2020年6月30日撤场，则应抵扣32,569.22元（52,925.02元÷13*8）；（2）同创慧公司同意扣除2020年4月至6月期间物业费23,466.65元。2020年4月份物业费为9244.5元[（560+372.6+300）*0.25*30］，5月份物业费为7227.65元[（560+372.6）*0.25*31］，6月份物业费为6994.5元[（560+372.6）*0.25*30］；（3）同创慧公司同意扣除装修期租金为13,918.05元[（309,526.65元-281,687.55元）÷2］。（7006-560-372.6-120-300-389肃（骕）派-145沃特）*0.9*365/12*2=280,287.15元。肃（骕）派于2019年8月26日退租，装修期至2019年8月30日，389*0.9*4=1400.4元，两项合计281,687.55元。新华臣公司庭后亦提交情况说明认可其于2019年9月与沃特瓷爱公司签订租赁合同，将补充协议中约定的原截至2020年7月6日的租期延长至2020年10月31日，即2019年10月1日至2020年10月31日期间租金为52,925.02元，同时新华臣公司认可大连骕派骕商务于2019年8月26日撤离。本院确认上述事实有《关于大连沃特瓷爱环保科技有限公司合同转签问题的补充协议》、一审庭审笔录、付款明细（截至2020年6月30日）、情况说明及二审询问笔录等在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时有效的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案系新华臣公司不服一审判决第二项及第三项提起上诉，新华臣公司对于一审判决其他判项未提起上诉，且同创慧公司亦未对一审判决提起上诉，则本案二审应围绕新华臣公司的上诉请求进行审理，即二审争议焦点有二：一是新华臣公司欠同创慧公司2020年1月1日至6月30日期间的租金数额；二是新华臣公司应否向同创慧公司支付装修期（2019年7月1日至8月31日）及免租期（2019年9月1日至12月31日）的租金，若应给付，则如何确认金额。针对第一个争议焦点，上诉人新华臣公司主张该期间租金584,933.04元中应扣除沃特瓷爱公司的租金52,925.02元、2020年4月至6月期间物业费31,991.65元、疫情再减免一个月租金124,972.42元及装修剩余价值306,000元。对此，本院认为，（1）沃特瓷爱公司的租金52,925.02元。因新华臣公司和同创慧公司在二审中均认可案涉《关于同济创业谷合同转签问题的补充协议》中约定抵扣的52,925.02元系2019年10月1日至2020年10月31日期间的租金，而新华臣公司实际已于2020年6月30日撤离案涉租赁场地，故同创慧公司应按该补充协议约定代沃特瓷爱公司向新华臣公司支付2019年10月1日至2020年6月30日期间的租金36,640.4元（52,925.02元÷13个月*9个月），而新华臣公司主张全额扣除2019年10月1日至2020年10月31日期间租金52,925.02元，于法无据；（2）2020年4月至6月期间物业费31,991.65元。对比新华臣公司上诉状载明该三个月物业费31,991.65元的计算方法与同创慧公司同意扣除相同期间物业费23,466.65元的计算方法可知，双方仅对于同创慧公司应否给付案外人大连起缘（源）铭德商贸公司（租赁面积120平方米）的2020年4月份物业费900元、500平方米租赁场地的5月份及6月份的物业费7625元是否抵扣存在分歧，而对于抵扣其余面积及相应物业费数额并无异议。案涉《关于同济创业谷合同转签问题的补充协议》第三条约定“对于原在租客户物业管理费由乙方向甲方收取，标准为0.25元/平/天，对2019年7月1日至2019年12月31日物业管理费总额进行部分减免按照31,097.85元计算。2020年一季度物业费为28,971.65元。”该协议附件载明该31,097.85元物业费和28,971.65元物业费的起止时间，其中涉及大连起缘（源）铭德商贸公司的物业费分两笔计算至同创慧公司与该公司之间原租赁合同的租期届满日2021年1月31日止。而新华臣公司未举证证明同创慧公司在该合同到期后仍应代该公司交纳2021年4月物业费的事实依据，故新华臣公司主张同创慧公司代大连起缘（源）铭德商贸公司支付2020年4月份物业费900元，于法无据，则可抵扣的2021年4月份物业费应为9244.5元（10,144.5元-900元）。另，同创慧公司在计算新华臣公司欠付2020年5月和6月租金时扣除500平方米租赁场地，并自认称因其通知新华臣公司在案涉租赁场地中留下500平方米自用，故未向新华臣公司主张该部分面积的租金，即同创慧公司实际上已认可在2020年5月及6月新华臣公司未占有该500平方米的租赁场地。参照《关于同济创业谷合同转签问题的补充协议》第三条约定及附件载明未移交租赁面积的原在租客的物业费由同创慧公司向新华臣公司交纳，故新华臣公司主张同创慧公司支付该500平方米的租赁面积5月及6月物业费，并要求在欠付租金中扣除，并无不妥，本院予以支持。因此，在新华臣公司欠付租金中共应扣除物业费31,091.65元（4月物业费9244.5元+5月物业费11,102.65元+6月物业费10,744.5元）；（3）疫情再减免一个月租金124,972.42元。在本案诉讼中同创慧公司已同意减免一个月租金，而新华臣公司未有证据证明因疫情因素出租人应免除两个月租金，故新华臣公司主张再减免一个月租金，本院不予支持；（4）装修剩余价值306,000元。由于新华臣公司未能提供有力证据证明其对案涉房屋进行装修的费用为34万元，且案涉租赁合同约定租期为八年九个月，扣除装修期及免租期后的计租期间为八年三个月，而新华臣公司以十年租期折价计算装修剩余价值306,000元，亦与该租期不符。况且，从新华臣公司的一审反诉事实理由来看，其系以案涉租赁合同第14.1条及第14.5条约定的不可抗力导致无力经营为由反诉主张解除合同，而非以出租人同创慧公司的根本违约行为为由主张确认解除合同，在此情况下新华臣公司一审反诉请求同创慧公司补偿装修款34万元，于法无据，一审判决未予支持该反诉请求，并无不妥。因此，新华臣公司上诉主张在欠付租金中扣除该装修残值，无事实和法律依据，本院不予支持。基于以上，扣除相关费用后，新华臣公司共应向同创慧公司支付租金517,200.99元（584,933.04元-36,640.4元-31,091.65元）。针对第二个争议焦点，新华臣公司主张根据《关于同济创业谷合同转签问题的补充协议》约定，因大连骕派骕商务公司和沃特瓷爱公司在2019年7月1日至8月31日期间系在与同创慧公司的租赁期间内并由同创慧公司收取租金，故计算装修期租金时应扣除该两个公司的各自租赁面积389平方米和145平方米所对应的租金，后按此计算该装修期的租金应为280,287.15元［(7006-560-372.6-120-300-389-145)*0.9*365/12*2］；同创慧公司在二审中表示扣除该两个公司的租赁面积后重新计算装修期租金为281,687.55元（280,287.15元+1400.4元），同时同创慧公司主张案涉租赁场地的免租期租金为619,047.3元。对此，本院认为，首先，尽管案涉租赁合同约定，自2019年7月1日始至12月31日止原系装修期及免租期，但是新华臣公司在该合同履行一年后便提出解除合同且已撤离场地，且自2019年7月开始占用租赁场地至其于2020年6月30日撤离租赁场地，仅在2020年5月交纳一次租金。在此情况下，同创慧公司诉请新华臣公司给付该装修期及免租期的租金，有事实和法律依据；其次，2019年7月至8月31日期间的租金。新华臣公司和同创慧公司在二审中对于扣除案外人大连骕派骕商务（租赁面积389平方米）及沃特瓷爱公司（租赁面积145平方米）的租赁场地面积所对应租金问题达成一致意为280,287.15元。至于同创慧公司主张新华臣公司给付案外人大连骕派骕商务公司在2019年8月27日至8月30日期间装修租金1400.4元一节，本院认为，根据《关于同济创业谷合同转签问题的补充协议》第二条约定，大连骕派骕商务公司与同创慧公司之间租赁合同于2019年8月26日到期后，同创慧公司将该公司租赁面积389平方米转给新华臣公司，而新华臣公司对此未有反驳证据且认可该公司确于2019年8月26日撤离，即自2019年8月27日始该部分面积已计为新华臣公司向同创慧公司交纳租金的计租面积，故新华臣公司应向同创慧公司支付该公司在2019年8月27日至8月30日期间租金1400.4元。因此，此期间租金数额应为281,687.55元；再次，2019年9月1日至12月31日期间的租金。同创慧公司在一审诉请新华臣公司给付该期间租金619,047.3元时的计算面积中未扣除大连骕派骕商务公司和沃特瓷爱公司的租赁面积。对此，本院认为，如前所述，因自2019年8月27日始，大连骕派骕商务公司的租赁面积已转由新华臣公司实际占有控制并应作为新华臣公司向同创慧公司交纳租金的计租面积，故新华臣公司应向同创慧公司支付该公司自2019年9月1日至12月31日期间的租金。同理，因新华臣公司和沃特瓷爱公司在2019年9月签订租赁合同约定租期为2019年10月1日至2020年10月31日，即自2019年10月1日始由新华臣公司对沃特瓷爱公司所租赁面积收取租赁收益。故新华臣公司亦应向同创慧公司支付沃特瓷爱公司在2019年10月1日至12月31日期间的租金。因此，此期间租金数额应为615,132.3元（619,047.3元-145*0.9*30）。鉴于一审判决结合租赁合同履行情况、双方过错程度等综合因素，根据公平原则酌定由新华臣公司和同创慧公司各自承担2019年7月1日至2019年12月31日期间50%的装修期及免租期的租金损失，并无不妥且同创慧公司未上诉，故基于以上查明事实，新华臣公司应向同创慧公司给付448,409.93元［（615,132.3元+281,687.55元）÷2］。据此，新华臣公司的此项上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。综上所述，新华臣公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1425号民事判决第一项、第四项、第六项；二、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1425号民事判决第五项；三、变更大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1425号民事判决第二项为：大连新华臣发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付大连同创慧孵化器有限公司租金517,200.99元；四、变更大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1425号民事判决第三项为：大连新华臣发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付大连同创慧孵化器有限公司免租期及装修期租金448,409.93元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。五、驳回大连同创慧孵化器有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18,680元、保全费5000元，由大连同创慧孵化器有限公司负担8823元，由大连新华臣发展有限公司负担14,857元；反诉费6000元，由大连同创慧孵化器有限公司负担741元,由大连新华臣发展有限公司负担5259元。二审案件受理费14,243元，由大连同创慧孵化器有限公司负担1108元，由大连新华臣发展有限公司负担13,135元。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年九月十四日书记员  王 阳