辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5640号上诉人（原审被告）：北京斯倍德休闲健身有限公司，住所北京市朝阳区金桐西路11栋B1-102、-112、-116室。法定代表人：金钊，执行董事。委托诉讼代理人：张伟，男，公司股东。被上诉人（原审原告）：大连意美企业管理服务有限公司，住所辽宁省庄河市荷花山镇芙蓉村。法定代表人：王吉江，总经理。委托诉讼代理人：葛雷，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李楠，辽宁崇光律师事务所律师。上诉人北京斯倍德休闲健身有限公司因与被上诉人大连意美企业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2020）辽0291民初3254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京斯倍德休闲健身有限公司上诉请求：1.撤销大连经济开发区人民法院作出的（2020）辽0291民初3254民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.裁定由大连斯倍德休闲健身有限公司及裴连杰作为合同纠纷的主体承担本案涉及的物业服务费的偿还和支付；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人并不是本案所涉及物业的实际使用人。2014年7月，上诉人由时任法人代表的裴连杰与大连正乾置业有限公司签订了《远洋红星海5号楼租赁合同》，约定承租大连正乾置业有限公司位于大连经济技术开发区房屋。其实际用途为大连斯倍德休闲健身有限公司的经营用地。至今，大连斯倍德休闲健身有限公司的注册地址仍然是大连经济技术开发区红星155-13号房屋。同期，裴连杰又代表上诉人与被上诉人签订《商铺物业管理服务协议》，约定被上诉人作为大连经济技术开发区房屋的物业管理服务企业。上述事实可以认定的是，大连斯倍德休闲健身有限公司自2014年7月公司成立至今，一直在此地作为健身房进行经营。所以，大连斯倍德休闲健身有限公司是被上诉人提供物业服务的接受方。同时，被上诉人未提供任何证据证明被告在2017年11月4日至2019年3月31日期间向上诉人提供了物业服务的情况下，仅凭《商铺物业管理服务协议》认定被上诉人已经向上诉人提供了物业服务是错误的。2.2017年6月8日起，裴连杰不再作为股东、投资人、法定代表人参与上诉人的经营活动。2017年8月18日起，上诉人不再作为投资人、股东参与大连斯倍德休闲健身有限公司经营活动，而裴连杰作为自然人成为大连斯倍德休闲健身有限公司投资人股东。上诉人自此不再承担并享有大连斯倍德休闲健身有限公司任何义务及权益（包括但不限于：支付经营用地的租金、管理费、能源费、收益等）。此时上诉人已经不再与大连斯倍德休闲健身有限公司及裴连杰有任何关联，不再具有与被上诉人签订的《商铺物业管理服务协议》的主体资格，不再接受被上诉人所提供的物业服务，也不须支付物业服务的相关费用。应由接受被上诉人所提供的物业服务的大连斯倍德休闲健身有限公司及裴连杰向被上诉人支付物业服务的相关费用。3.自2014年5月上诉人与被上诉人签订《商铺无额管理服务协议》至今，被上诉人所收到的关于大连经济技术开发区房屋的全部物业管理费均由大连斯倍德休闲健身有限公司或裴连杰个人支付。上诉人并不知情。同时，被上诉人称，在其起诉之后，上诉人向其支付了人民币150000元的物业服务费，上诉人不予认可。上诉人并未向被上诉人支付过任何费用。而裴连杰个人曾于2019年4月18日15点55分通过平安银行手机银行向被上诉人华夏银行账户支付人民币150000元，2019年6月19日21点39分裴连杰通过同一账户再次向被上诉人支付人民币10000元。上述支付行为均是在上诉人毫不知情的情况下进行并完成的。由此证明，裴连杰个人是本案涉及的《商铺无额管理服务协议》实际履行方，并有向被上诉人支付物业服务相关费用的事实及义务。裴连杰本人对此并无异议，并提供了其与被上诉人所签订的还款协议的文稿及声明。签字盖章的原件由于裴连杰个人疏忽已经遗失。5.被上诉人方在一审庭审当庭提供物业管理费缴费通知单作为证据材料之一。上诉人方不予认可，上诉人从来没有收到过来自于被上诉人方所出具的缴费通知单。缴费通知单上的签收人不是上诉人方的员工、管理人员或者是其他与上诉人有关联的人员。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，上诉人为维护自己的合法权益，特依法提出上诉，请二审法院查清事实后依法判决。大连意美企业管理服务有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.意美公司认为上诉人与意美公司于2014年5月10日签订的物业管理服务合同，真实有效。而且上诉人还与大连正乾置业有限公司（即红星海的开发商）签订了案涉房屋的租赁合同，这一组证据可以证明上诉人承租该房屋系其真实意思表示。现上诉人缴纳了房租后却又说自己没有实际使用房屋，这一点的抗辩事实意美公司不予认可，房屋实际由谁使用也是在上诉人的管理支配范围内，与是否缴纳物业费没有任何法律上的利害关系。现上诉人的理由更像是在为了躲避缴纳物业费。2.意美公司与上诉人签订案涉合同时，裴连杰就是上诉人的法定代表人，合同有法定代表人签字，又有上诉人的公章。那么上诉人所提的2017年6月8日后的一系列股东变更的上诉理由，意美公司认为这属于上诉人公司内部的变更，其法人身份是不变的，与对外的物业合同的履行没有任何关联性。3.关于支付物业费，无论上诉人指定谁来替他缴纳物业费这都属于上诉人的权利，与意美公司无关。意美公司收到的物业费也是明确表明是替上诉人缴纳的。4.关于上诉人上诉中提及的大连斯倍德休闲健身有限公司，意美公司这里强调一点，上诉人曾在2017年8月18日之前一直是大连斯倍德的100%全资股东。至于大连斯倍德与上诉人之间到底是怎么样的关系，这只有上诉人最清楚。两家到底是同一家公司还是内部有什么说法，那也都是自己公司的内部操作。但这与本案的物业费缴纳没有任何法律上的关系。因此意美公司依据与上诉人之间的物业合同，提供了物业服务，意美公司主张上诉人支付物业服务费，事实清楚，证据充分，请求法院依法维持原判。大连意美企业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告自2017年11月4日起至2019年3月31日期间物业服务费总计355087.43元（自2017年3月31日起至2019年3月31日止，计算方式为3179.05×6.62/月/平方米×24个月=505087.43-已归还的150000）。一审法院认定事实：被告系大连市开发区红星海155-13房屋（建筑面积：3179.05平方米）的承租人。被告与案外人大连正乾置业有限公司签订了《远洋红星海5号楼租赁合同》，约定被告承租大连正乾置业有限公司位于大连经济技术开发区房屋。2014年5月10日，原、被告就上述房屋签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告提供物业服务，服务期限自2014年5月10日至2029年9月9日；物业费收费标准为：6.62元/月/平方米，被告应于每月前5日内交纳本月度物业管理服务费。另查，原、被告签订案涉合同时，被告法定代表人为裴连杰。被告在庭审后向法庭提交鉴定申请，申请对公章进行鉴定，被告未在限期内提交鉴定样本，故对被告的鉴定申请不予批准。一审法院认为，原、被告之间的物业服务合同关系合法、有效，双方均需按合同约定全面履行各自义务。原告为案涉小区提供了物业服务，被告应按上述合同的约定履行支付物业费的义务，被告未按时履行义务，其行为属违约，原告主张被告支付自2017年11月4日起至2019年3月31日期间物业费的物业费355087.43元（6.62元/月/平方米×3179.05平方米×16月+6.62元/月/平方米×3179.05平方米×12月/365日×27日）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告主张其未在大连实际营业过，不应向被告支付物业费的抗辩意见，无据认定，本院不予采纳。关于被告在庭审中申请追加大连斯倍德休闲健身有限公司为本案第三人一节，本案中，原、被告签订案涉《物业服务管理合同》时，签约主体为本案被告，大连斯倍德休闲健身有限公司与本案处理结果无法律上的利害关系，大连斯倍德休闲健身有限公司不属于本案第三人，本院不予准许。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告北京斯倍德休闲健身有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连意美企业管理服务有限公司自2017年11月4日起至2019年3月31日期间的物业费355087.43元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6626元，由被告北京斯倍德休闲健身有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了《声明》一份，拟证明“物业费应由裴连杰缴纳，他自己也认可应由其缴纳”，被上诉人对证据的真实性、关联性均不予认可。经审查，该《声明》不影响本案的审理结果，对其关联性不予确认，对其真实性不予审查。双方当事人对一审查明事实均无异议，且有相关证据在卷佐证，经审理，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，上诉人上诉请求“撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审对上诉人的诉讼请求”的事由为“案涉物业费应当由裴连杰或大连斯倍德休闲健身有限公承担”，本院认为，一审基于“2014年5月10日，北京斯倍德休闲健身有限公司与大连意美企业管理服务有限公司签署的《物业管理服务合同》”判令上诉人承担案涉义务并无不妥，二审无据纠正，至于“北京斯倍德休闲健身有限公司与裴连杰或者大连斯倍德休闲健身有限公司基于案涉物业费形成何种法律关系”已超出本案的审理范围，北京斯倍德休闲健身有限公司可另行主张。综上所述，北京斯倍德休闲健身有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6626元，由北京斯倍德休闲健身有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  王 歆审判员  毕春燕二〇二一年九月二十二日书记员  杨 宁