新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民事判决书（2021）新0203民初3289号原告：严丰来，男，1957年4月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。        委托诉讼代理人：沈言，新疆鼎泽凯（白碱滩）律师事务所律师。        被告：张建华，男，1983年10月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。        委托诉讼代理人：吴琴，新疆赢华律师事务所律师。        委托诉讼代理人：王婉婷，新疆赢华律师事务所律师。        第三人：陆浩，男，1991年5月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。        原告严丰来与被告张建华、第三人陆浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年8月25日、2021年9月6日公开开庭进行了审理。原告严丰来之委托诉讼代理人沈言，被告张建华及其委托诉讼代理人吴琴、王婉婷，第三人陆浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告严丰来向本院提出诉讼请求：1．被告支付2021年租金347862元、违约金40000元（按年租金10％计算）、逾期付款利息5202元（要求计算至实际付清之日），合计393064元；2．被告承担诉讼费、保全费。事实与理由，2020年6月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告名下的位于克拉玛依区某路某号负一、一层、二层、三层、四层共计l700平方米的房屋租赁给被告用于开办教育培训，租赁期限5年自2020年6月6日至2025年6月5日，租金每年400000元，自2021年起每年租金于1月1日付200000元，6月1日付200000元，如一方违约需支付年租金的10％即40000元违约金，逾期交纳租金每逾期一天按照年租金的0.1％支付滞纳金。2021年度租金被告至今仅支付52137.21元，余额347862.79元拒付。原告多次催要无果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。        被告张建华辩称，请求驳回原告的诉讼请求。事实与理由，一、张建华不是本案的适格被告，张建华在克拉玛依市博华教育科技有限公司（以下简称博华教育公司）筹建过程中，代表该公司对外签订租赁合同，原告在签合同时对此是知悉的。合同第2条约定房屋用途为教育培训，第5条约定租期起始日以政府下发通知教育营业日期为准，张建华以教育机构名义签订合同，合同的实际履行相对主体也是博华教育公司，博华教育公司于2020年7月6日成立后，于2020年7月16日支付租金50000元，原告对博华教育公司履行合同义务没有提出异议。原告应以博华教育公司为被告。二、原告的女儿严冬与被告签订《房屋租赁合同》后，2020年9月底，租赁场所前后通道堵路、封门，校舍围栏拆除，房屋无法用于经营使用，被告及公司股东向原告的女儿严冬、女婿陆浩反映了相关情况，并协商解决，严冬、陆浩承诺一定解决道路问题，但至2021年年初仍未解决，2021年1月14日，双方决定终止履行原《房屋租赁合同》，就房屋使用达成新的约定，博华教育公司以发放工资、缴纳社保的方式支付租金，具体金额根据后续房屋使用情况确定，2021年4月30日，博华教育公司与陆浩签订《房屋使用协议书》，博华教育公司支付了部分租金。《房屋使用协议书》虽是陆浩所签，但前后两份合同的协商、签订、履行及变更等事宜均发生在原告的女儿严冬、女婿陆浩与被告之间，严冬、陆浩在出租房屋之初即表明，因父亲严丰来年迈，房屋出租事宜全权交予严冬夫妇打理，《房屋租赁合同》均是与严冬、陆浩夫妇协商订立，租赁合同文本系陆浩拟定，合同上严丰来的签名是由严冬所签，之后的房屋使用协议也系陆浩拟定。严冬夫妇向被告出示了房屋产权证原件，且与严丰来又是父女、女婿关系，并代表原告打理房屋的出租、修缮、交钥匙、各项事宜的沟通解决等，被告完全有理由相信陆浩是原告的代理人，有权处理租房及相关事宜，博华教育公司和陆浩签订的《房屋使用协议书》对双方产生约束力。三、被告一方没有违约行为，亦不存在欠付租金，同时，因原告出租的房屋不满足约定用途，致使被告和博华教育公司的合同目的不能实现，使博华教育公司遭受了巨大经济损失，博华教育公司已经通知原告解除合同，并且保留要求原告退还全部已付租金、押金、赔偿损失的权利。    第三人陆浩述称，原告与被告签《房屋租赁合同》后，为了避税，要求以工资社保方式支付租金，与陆浩签订《房屋使用协议书》，这个协议的目的是为了应对政府部门的检查，与拆除围栏、封堵道路无关，实际履行的还是前面的合同。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋为克拉玛依区某路某公园内靠北墙的公厕综合楼，毗邻某园小区和某社区，地下一层，地上四层。2020年5月1日，原告向案外人严冬出具《经营权转让协议》，载明：“因本人年事已高，现将位于克拉玛依区某路某号一栋5层综合楼交由女儿严冬打理，该房屋经营权及经营收益归严冬个人所有，从2020年5月1日起长期有效”。2020年6月6日，严冬以严丰来代理人身份与张建华签订《房屋租赁合同》，约定：将某路某号负一层、第一、二、三、四层建筑面积1700平方米出租给张建华用作教育培训，租期5年从2020年6月6日至2025年6月5日，2020年的租金按每月33300元计算，租金起始日期以政府下发通知教育培训机构正式营业日期至2020年12月31日，2021年以后的租金每年400000元，每年1月1日付200000元，6月1日付200000元。该合同第十三条第2项约定“对于某园内房屋门口围的临时围栏，甲方不保证乙方使用权，一切以政府要求为准。”该合同第十四条约定“违约方按年租金的10％支付违约金；逾期未支付租金，每天按年租金0.1％支付滞纳金，总额不超过年租金额。”该合同还对其他事项作了约定。        2020年7月6日，博华教育公司成立，被告张建华为该公司法定代表人，股东为张建华、刘政，经营场所位于某路某号某园公厕综合楼负一层、第一、二、三、四层。博华教育公司于2020年7月16日、2021年2月19日向严冬付款50000元、16000元合计66000元，双方均认可2020年租金已付清。        2021年4月30日，第三人陆浩作为甲方、博华教育公司作为乙方就某路某号房屋签订《房屋使用协议书》，载明：“甲乙双方通过友好协商，就房屋无偿使用事宜达成如下协议：一、房屋基本情况1．甲方房屋坐落在克拉玛依某路某号；2．使用层为一、二、三层；3．使用期限为3年2020年7月6日至2023年7月5日。二、权利义务1．乙方在使用期间，应当妥善保管房屋，按照约定的用途使用，不得进行违法活动，否则甲方随时可以解除本协议。2．使用期内，出现房屋质量问题，影响乙方正常使用的，甲方应当及时维修。3．乙方使用期内，乙方所用的水、暖、电、通讯、室外环卫、房屋修缮、绿化维护等由甲方统一管理，费用由乙方承担。三、特殊约定：经甲乙双方协商一致，如果甲方的房屋在使用期内因城市规划建设需要征迁及街道、社区等政府相关部门要求停止该房屋使用，造成乙方无法继续经营，甲方不承担乙方因此造成的损失和相关责任，除此之外，合同变更与解除和不可抗力仍执行原条款（因不可抗力导致房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任）。四、陆浩为该培训学校的员工，负责对外招生及策划营销，并且安排其家属相应岗位解决就业。五、协议解除1．在使用期内，甲方将乙方使用的房屋出租（卖）给第三方的，应当提前30日以书面形式通知乙方。2．在使用期内，乙方将使用的房屋给第三方使用的，应当提前30日以书面形式通知甲方。六、争议的解决双方如在执行本合同过程中发生争执，应友好协商，协商不成，向房屋所在地法院起诉。”《房屋使用协议书》第四条未实际履行，陆浩及其家属未在博华教育公司实际工作。        2021年1月至4月，严冬、陆浩、张建华口头协议：2021年的租金以工资、社保形式支付给陆浩，年租金300000元。博华教育公司以2021年1月至7月工资、社保的形式向陆浩付款合计52137.21元，原告和被告均认可该款项是租金。其后，双方因合同履行问题发生争议，协商无果，原告诉至本院。        庭审中，原告不认可《房屋使用协议书》的合法性，对该协议的法律效力不予追认。        另查，严冬和张建华签订《房屋租赁合同》时，第三人陆浩在场，合同签订前，陆浩参与协商过程，严冬向张建华出示了产权证并交付复印件，告知严冬和严丰来是父女并代为打理案涉房屋、严冬和陆浩是夫妻。        另查，1998年7月24日，克拉玛依市政府（1998）54号《关于企业投资或私人集资承建水冲厕所问题的会议纪要》第1条载明“待建水厕为三层建筑，底层用作水冲厕所，另外两层由承建者自行安排使用”，第3条载明“水厕占用土地归国家所有，房屋产权归承建者所有（期限为40年）”，第4条载明“水厕（含上两层）建筑费用由承建者全额负担。建成后，由承建者无偿使用40年，期间，有关部门对其免收土地使用费、城市建设增容费、配套费等费用；但水、电、暖、门前三包等费用按物价局所定价格自理。”第5条载明“水冲厕所的功能在承建者无偿使用期间不得改变，使用面积不得减少……”，第6条载明“若承建者利用水厕上两层开办经济实体，可根据新克政发（1998）6号文件及其他规定，享受有关优惠政策”。2001年5月，原告通过划拨方式取得某园内靠北墙的面积432.27平方米的土地使用权。2000年11月，原告自筹资金建成某园公厕综合楼。2002年11月16日，克拉玛依市房产管理局向严丰来发放的产权证载明“房屋坐落克拉玛依区某路（某园公厕），私有房产，房屋总层数5层，建筑面积1721.01平方米，设计用途公厕（综合楼）；土地使用面积432.27平方米，土地权属性质划拨；产权来源自建，建成年份2000年11月”。2017年，原告将案涉房屋对外出租，作为私立童星幼儿园的经营场所，幼儿园有2个门，北门邻接某花园小区、南门在某园内，可从某花园小区、某园、某社区3个出口通往外面。后因安全问题，某花园小区封闭管理，幼儿园北门停用。其后，因安全问题，政府在幼儿园周围加装围栏，与某园其他区域隔开。童星幼儿园搬离后，被告承租案涉房屋。装修过程中，政府拆除了前期为幼儿园加装的围栏。某社区实行封闭管理，在社区邻接案涉房屋一侧新建围栏，博华教育公司不能从某社区通往外面，向某社区申请在新建围栏中间和社区大门两处留出通道，未获同意。博华教育公司向某社区申请打开其邻接某花园的围栏作为通道，未获同意。2020年10月以后，案涉房屋有1个大门即某园内的南门，从某园通往外面。2021年7月23日，博华教育公司在其办公场所张贴《停业通告》，通告内容为向学生家长告知2021年7月23日停业。同日，张贴《停业告知书》，向原告告知2021年7月31日停业及停业事由为“2020年9月前后门通道被封及围栏被拆除，公司经营困难，需协商处理房租、投资损失、经营亏损问题”。2021年7月23日，博华教育公司向克拉玛依区教育局提交《停业请示》，陈述“通行门路被封、师生进入不便，无法正常经营，资金运行困难，2021年7月31日至2022年7月22日期间暂停培训业务”。2021年7月25日，克拉玛依区教育局批复同意。     诉讼中，原告为证明封门、堵路未影响博华教育公司经营，提交克拉玛依市教育局2021年8月9日《关于停止中小学生学科类培训机构招生的通知》、克拉玛依市疫情防控指挥部学校工作组办公室2021年8月15日《关于立即停止校外培训机构线下培训的紧急通知》及博华教育公司微信群聊天记录、照片等证据，被告不认可证明目的。被告为证明封门、堵路影响经营，提交张建华与陆浩、张建华与严冬的微信聊天记录、案涉房屋现场照片等证据，原告不认可证明目的。        诉讼中，本院向原告释明：“原告依据2020年6月6日和张建华签订的合同主张2021年的租金，而原告在2021年通过严冬、陆浩与博华教育公司签订的《房屋使用协议》，对原合同租金、租期进行了变更，且2021年履行合同主体是博华教育公司，原告考虑被告主体资格问题。如果原告坚持以张建华作为2021年租金支付主体，由此产生的诉讼风险自行承担。”原告明确表示“要求以张建华为被告，不要求博华教育公司承担责任，不追加博华教育公司为被告或者第三人”。      本院认为，案涉房屋为某园公厕综合楼，克拉玛依市政府（1998）54号会议决定“待建水厕为三层建筑，底层用作水冲厕所，另外两层由承建者自行安排使用”，案涉房屋产权证记载了公厕综合楼的层数和建筑面积，双方于2020年6月6日签订的《房屋租赁合同》载明的层数和建筑面积未超出房屋产权证登记的范围，双方以房屋产权证为基础签订的租赁合同合法有效。本案争议焦点为，1.2021年《房屋使用协议书》及口头协议“2021年的租金以工资、社保形式支付，年租金300000元”的效力问题；2．被告主体是否适格。        关于争议焦点1，首先，《房屋使用协议书》的签章一方陆浩在张建华与严冬签订《房屋租赁合同》时在场并实际参与了该合同的协商过程，签合同时，严冬、陆浩向张建华告知了案涉房屋产权情况、严冬和陆浩夫妻关系、严冬和严丰来父女关系及代理关系。在其后的履行过程中，陆浩、严冬均与张建华联系协商变更租期、租金及支付方式等有关事宜，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，陆浩虽然没有严丰来的授权，但陆浩与严冬的关系及陆浩2020年以来参与案涉合同及其后的协议的签订、履行、变更事项的事实表明，张建华作为博华教育公司的法定代表人，在与陆浩签订《房屋使用协议书》时有理由相信陆浩有代理权，故陆浩签订《房屋使用协议书》的行为构成表见代理，行为后果归属严丰来。原告以未授权给陆浩为由认为该协议无效的意见无事实和法律依据，本院不予采纳。第三人陆浩认为该协议是双方为应对检查而作出的虚假意思表示，但未提供证据证实，本院不予采信。《房屋使用协议书》未记载租金数额及支付方式，但双方2021年口头协议了租金数额及支付方式，《房屋使用协议书》第一行“无偿使用”的约定和第四条约定虽与实际履行情况不符，但不影响双方基于该协议形成的租赁合同关系，故本院对双方基于《房屋使用协议书》形成租赁合同关系予以认定。其次，严冬、陆浩与张建华2021年1月至4月口头协议“2021年的租金以工资、社保形式支付，年租金300000元”，博华教育公司以工资、社保形式向原告支付2021年部分租金。2021年口头协议时博华教育公司已经成立，张建华作为博华教育公司的法定代表人，其2021年口头协议的行为后果归属博华教育公司；严冬是严丰来授权的代理人，严冬的行为后果归属严丰来；故，张建华与严冬、陆浩协商的2021年口头协议的合同主体为博华教育公司和严丰来，该口头协议是双方真实意思表示且已经实际履行，合法有效。        关于争议焦点2，张建华2020年6月6日以自己名义与原告签订《房屋租赁合同》的目的是用案涉房屋作为将来设立博华教育公司的经营场所，根据民法典第七十五条“设立人为设立法人以自己名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担”规定，张建华作为博华教育公司的设立人，为设立公司法人以自己名义签订合同产生的债务，原告有权选择博华教育公司承担或者选择张建华承担，故原告可以依据2020年6月6日签订的《房屋租赁合同》起诉张建华。但2020年租金已清，原告主张的是2021年租金，承前所述，2021年书面合同和口头协议的一方主体是博华教育公司，公司作为法人，具有独立于股东和法定代表人的法律地位和民事责任，根据合同相对性原则，原告2021年的租金应当向合同相对方博华教育公司主张。经本院依法释明，原告仍坚持要求张建华支付2021年租金并自愿承担相应的诉讼风险，由此产生的不利后果由原告自行承担。综上所述，原告依据2020年6月6日《房屋租赁合同》要求被告张建华承担博华教育公司2021年与原告协议的租金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。        关于被告所述博华教育公司的停业损失问题。本案所涉法律关系主体为严丰来和张建华个人，被告所述的停业原因、停业损失均为博华教育公司成立后产生的问题，应当由博华教育公司作为主体另行主张。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第六十一条、第七十五条、第一百七十二条、第七百零三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：        驳回原告严丰来的诉讼请求。        案件受理费减半收取为3597.98元、保全费2485.32元，由原告负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。        审判员    雷晓霁   二 〇 二 一 年 九 月 十 五 日 书记员    刘娟>