山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初8690号原告：银丰物业管理有限公司，住所地济南市市中区。统一社会信用代码：913701037657727742。法定代表人：刘旭，董事长。委托诉讼代理人：张家山，男，1982年6月19日出生，汉族，银丰物业管理有限公司员工，住该公司员工宿舍，被告：王丹，女，1991年3月19日出生，汉族，住济南市历城区。原告银丰物业管理有限公司（以下简称银丰物业公司）与被告王丹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年9月3日公开开庭进行审理。原告银丰物业公司的委托诉讼代理人张家山到庭参加诉讼。被告王丹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付物业费8319元及滞纳金10611.72元、车位费228元，共计19158.72元；2.本案受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：银丰物业公司系银丰玫瑰园小区物业管理公司，被告系银丰玫瑰园小区住宅58号楼2-901业主。自2019年1月1日起至2021年6月30日，王丹拖欠物业费8319元(自2019年1月1日至2021年6月30日）、滞纳金10611.72元，车位费228元(自2019年1月1日至2019年6月30日），上述费用共计19158.72元，经原告多次催交未果。基于上述事实，原告特向人民法院提起诉讼，恳请法院依法予以公正裁决。王丹缺席，向本院提交书面答辩意见：一、银丰物业公司物业服务水平与收费严重不符。根据双方签订《银丰唐郡玫瑰园前期物业服务协议》内容约定服务质量需达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》(济价费字(2012)76号)规定的基本要求与五星级标准。但是银丰物业公司有很多方面远远未达标准：1.物业的未能按照五星级标准以及不作为，给业主本人和小区其余业主带来极大的安全隐患(涉及道路、用水、用电、人防)并部分受到相关部门处罚并下达责令整改。属于极重大瑕疵；2.物业服务人员不具备良好的职业道德。根据《济南市普通住宅物业服务等级标准》中基本要求部分，王丹2020年8月室内水管破裂，楼管家迟迟不予处理，而且态度蛮横，最终引起语言冲突,并物业管家向业主抛掷手机。正常的诉求迟迟得不到合理的解决，无法称之为五星级的服务标准，过错方在于银丰物业公司一方；3.物业人员未能按照根据《济南市普通住宅物业服务等级标准》中相关要求工作。对相关物业进行管理，造成小区私搭乱建严重(受到处罚并被认定),公共绿地被侵占被个别业主自行圈占硬化改变其绿地用途更改(小院被认定为违建),建筑垃圾长期裸露不外运，垃圾遍地且不能及时清扫，施工现场无防护，动物粪便未及时清理等对业主的生活带来极大的影响；4.物业管理人员不具备相关管理职业资格证书。根据《济南市普通住宅物业服务等级标准》中五星级要求部分曾要求银丰物业公司前期物业经理张玉瑶公示其任职期间的相关证书，并三年以上小区物业经理经验，银丰物业公司至今未能提供；5.银丰物业公司的行为不符合《济南市普通住宅物业服务标准》第三项规章制度中的节能管理制度。物业办公室，南区北门长期存在开着空调开着门现象，未能主动节约业主资源；6.综合管理服务标准要求客户接待场所工作时间不少于12小时，其他时间设置值班人员。银丰物业公司接待场所长期执行8:30-17:30的工作时间，其他时间接待室无工作人员值班。24小时值班电话无人接听，偶尔一次接听态度蛮横；7.投诉整改长时间不予理会。银丰物业公司未能提供代收邮件、电瓶车接送、短时间内物品存放、配置雨具等服务，根本达不到前期物业服务协议中约定的五星级服务标准。《济南市普通住宅物业服务标准》对五星级服务标准有明确的规定，收费不符合五星级收费标注。二、《山东省物业服务收费管理办法》第十六条因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房;屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。涉案小区分批交付物业，其中南区交房时间为2018年6月30日，北区交房时间为2018年8月30日。至今太阳能、市政用水均未交付，处于不能使用状态。期间均受到政府部门下达的责令整改通知书与行政处罚。市政燃气供应时间在2019年1月，市政电供应时间为2020年1月24日，市政用水交付时间为2021年1月25日,经水务集团确认至今水箱未交付，并银丰物业疏于对水箱的消毒清理(其已经受到相关部门的处罚)。之前存在抽取地下水作为小区饮用水现象，并因水箱长期不清理被相关部门处罚。三、《山东省物业服务收费管理办法》第二十九条:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，并依法办理有关手续。物业服务企业代业主对物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在物业服务合同中约定。第三十条:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有,由业主大会决定其使用方式和用途;未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。但是包括电梯内广告、商铺公用部位广告牌、公共车位租赁、饮水机入场费、车库门起落杆广告费、信用卡办理进入小区的费用等诸多相关费用，至今没有向业主公示,银丰物业公司所作所为不符合规定。综上所述，银丰物业公司违反前期物业协议约定,未能提供其承诺的《济南市普通住宅物业服务等级标准》五星级服务标准以及基本要求，其诉讼请求无事实和法律依据，望法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理查明，银丰物业公司系从事物业管理及相关业务咨询、会议服务、房屋租赁等业务的公司，该公司受济南银丰唐冶房地产开发有限公司的委托，被聘为银丰唐郡玫瑰园项目前期物业管理服务的企业，为业主提供物业管理服务。王丹系银丰唐郡玫瑰园58号楼2单元901室业主，该房屋建筑面积为118平方米。2018年6月6日，王丹作为甲方与作为乙方的银丰物业公司签订《银丰唐郡玫瑰园前期物业服务协议》一份，约定双方的权利义务，并约定按照（小）高层物业费为2.35元/月/平方米、别墅3.52元/月/平方米、商业用房5.73/月/平方米的标准，按半年交纳，甲方或物业使用人应在每半年末月20日前交纳下一个半年物业服务费用；乙方违反本协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承当相应的法律责任；甲方未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠费总额的3‰交纳滞纳金……。该协议签订当日，王丹签署了银丰唐郡玫瑰园入住会签单，接收涉案房屋。王丹欠交自2019年1月1日至2021年6月30日的物业费。经银丰物业公司多次催交未果。另经其他生效判决查明，银丰物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵行为。本院认为，银丰物业公司系案涉小区的物业服务人，其另与王丹签订《银丰唐郡玫瑰园前期物业服务协议》，对双方的权利义务予以明确，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。银丰物业公司提供了物业服务，王丹作为业主享受了银丰物业公司提供的服务，应依照《银丰唐郡玫瑰园前期物业服务协议》约定交纳物业费。王丹本人未出庭，其委托他人转交的证据系打印件，本院对其证据效力不予采信。物业服务具有公共性、整体性特征，亦有服务动态性、影响相对性特点，物业费的交纳以业主接受物业服务为条件。业主对于物业服务质量中的一般瑕疵，可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。物业服务企业对于业主的投诉、建议，亦应认真对待，积极整改，努力提升物业服务质量。综上所述，本院对银丰物业公司要求王丹支付2019年1月1日至2021年6月30日止的物业费8319元予以支持。因银丰物业公司提供服务过程中存在一定瑕疵，尚需根据进一步提升服务质量，本院对其要求王丹支付滞纳金的请求不予支持。银丰物业公司要求王丹支付车位费228元(自2019年1月1日至2019年6月30日），提供的证据不足以证实其主张，本院对此不予支持。王丹若认为其合法权利受到侵害，可依法行使权利。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王丹于本判决生效之日起十日内支付原告银丰物业管理有限公司物业费8319元（自2019年1月1日至2021年6月30日，118㎡×2.35元/月/㎡×30个月）；二、驳回原告银丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元，由被告王丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张本荣二〇二一年九月七日书记员  王志宇