广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15639号上诉人（原审原告、反诉被告）：张卫萍，男，1989年2月10日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何裕贤，广东明思律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：练有明，男，1973年10月15日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：陈继锋，广东天胜律师事务所律师。上诉人张卫萍因与被上诉人练有明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初36867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张卫萍上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回练有明的全部反诉请求。事实与理由：一、一审法院在未查明事实的情况下，判决要求张卫萍承担2020年2月和3月的租金显失公平，也缺乏事实依据，恳请二审法院依法予以纠正。1、张卫萍因新冠疫情的原因，无法在2020年2月期间使用涉案场地，故其订立合同的目的无法实现，依法不应当承担该时间段的场地使用费。众所周知的是，2020年2月系新型冠状病毒疫情爆发最为严重的时候，而在当时全广州市都进入了整体停工停产、人员限制流动的情况。根据一审的证据可以证明，张卫萍在该段时间根据天河区政府的要求，不能对租赁物业进行任何方式的使用，这个明显是受到不可抗力的影响所导致的。根据法律的规定，不可抗力影响期间，合同是可以暂停履行，由此所造成的损失，应当由双方各自承担，而并非进行平均分担。2、练有明擅自阻止张卫萍在2020年3月期间使用涉案场地，故其也无权向张卫萍收取场地使用费。根据一审庭审所查明的事实可以证实，张卫萍与练有明的租金支付为每月的23日前按照练有明发出的收费单据支付下月的租金。而在一审中张卫萍已经提交了与练有明数名工作人员在2020年的聊天记录，根据其中所载的内容可以显示，因为张卫萍在2020年2月未向练有明支付2020年3月的租金，故练有明擅自将张卫萍经营场地的门锁住及停电，导致张卫萍无法使用租赁场地，也无法将财物搬离租赁场地。根据一审法院的认定，2020年2月和3月期间，正是新冠疫情最为严重的时期，即使在该段期间没有依约履行合同，也不应当认定未履行一方存在故意违约的情节，更加不应当以此为据要求未履行一方承担违约责任。且在2020年2月的时候，张卫萍对后续能否继续使用租赁物业尚处于不明朗状态。在此前提下，还要求张卫萍预付后续未必能使用时期的租金，对张卫萍而言是显失公平的。但是，练有明却以张卫萍没有预交租金为由，将张卫萍租赁场地的大门上锁，截断张卫萍的用电，强行留置并控制了张卫萍在租赁场地的财物后，反过来要求张卫萍为此支付所谓的租金，没有事实和法律的依据。二、一审法院未能正确查明事实，对张卫萍应否支付2019年7月和8月的场地使用费处理错误，恳请二审法院依法予以纠正。1、练有明在一审当中提交的证据系伪造、变造的，其根本无法证明其当时通知张卫萍缴费的金额系多少，则根本无法说明张卫萍目前还欠其2019年7月和8月的租金未有清偿。2、张卫萍在庭审中已经提交了证据，证明在2019年期间，因为租赁场地施工影响张卫萍经营，故主动降低租金标准。3、租赁场地2019年7月和8月的租金，张卫萍早于2019年9月以前就缴纳，练有明一直没有提出异议，应当视为其接受张卫萍的前述履行行为，故双方之间并不存在未结清2019年7月和8月租金的情况。4、租赁场地包含张卫萍在内有三家商户，分别为邦记私房菜，新丰泰五金油漆涂料店，在场地施工期间，均收到只缴纳20％租金的信息，而且都是按照这个比例缴纳的租金，并非只是张卫萍一家。这可作为当时对商户减免租金的证据，但是一审法院未对双方证据进行认真查明，错误采信练有明所提交的伪证，导致认定事实不清，处理错误。三、退一步讲，涉案合同无效，任何一方都本不能根据该合同获得经营收益，故练有明要求支付未履行的合同约定，于法无据。现已经查明，涉案场地系违章建筑，任何人均无合法的使用权利，故练有明的出租行为本不应当受到法律的保护，其就所谓场地占用费要求支付的请求，并无法律上的依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审予以纠正。练有明辩称：一、一审法院认定的部分事实错误。1、练有明并非为涉案合同的出租人，实际出租人为苏*星，练有明仅为其代理人之一。练有明并无收取张卫萍关于涉案合同的任何费用，一审法院判决要求练有明返还包括场地保证金、水电保证金与事实不符。2、练有明对涉案合同无效并无过错，所有商铺(包括涉案商铺)都是由出租人经三资平台投标中标后与广州市订石*实业有限公司(以下简称石*公司)签订的租赁合同。3、张卫萍拖欠的5207元水电费发生在2020年1月正常经营期间，另外的293元发生在2020年2、3月，水电费的产生与张卫萍当时实际经营的情况相符。一审法院认定拖欠的水电费全部发生2020年2、3月而不予支持支持与事实不符。二、张卫萍上诉的理由与事实不符。1、造成本案纠纷的主要原因是社会事件，其次是张卫萍拖欠管理费和水电费，并非出租人或练有明的原因影响张卫萍经营。首先，2019年7月和8月是市政施工造成的影响，2020年2月和3月是新冠疫情造成的影响，这些都属于经营风险，张卫萍不应以此为由拖欠管理费和水电费；其次是先有张卫萍拖欠管理费和水电费，后才有出租人要求收回场地。张卫萍本末倒置地将其受到的经营影响和全部责任归咎于出租人是自私和不负责任的。2、出租人与张卫萍受到同样的经营影响。如张卫萍所述出租人系“二房东”，其在与石*公司的一手租赁合同中也是与张卫萍相同的承租人的身份。由于石*公司不同意减免受影响期间的任何租金，出租人己向石*公司交付了受影响期间的全部租金。也就是说出租人替张卫萍垫付了其拖欠的2019年7、8月和2020年2、3月的管理费和水电费。三、一审法院查明张卫萍拖欠2019年7、8月及2020年2、3月管理费符合事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。张卫萍于2020年10月29日向一审法院提出诉讼请求：1.练有明立即向张卫萍返还场地保证金64000元和水电保证金5000元，并支付因占用前述两项保证金而产生的利息（以占用的两项保证金总额69000元为基数，按照银行同业拆借中心公布的利率上浮50%计算，自2020年3月28日起直至全部清偿之日止）；2.练有明承担本案的全部诉讼费用。练有明向一审法院提出反诉请求：1.张卫萍向练有明支付拖欠的管理费及水电费120700元（包括2019年7月管理费25600元、2019年8月管理费25600元、2020年2月管理费32000元和水电费5207元、2020年3月管理费32000元和水电费293元）；2.张卫萍向练有明支付滞纳金（每日按欠款的2%计算，自2019年8月1日起至付清之日止）；3.张卫萍承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2018年5月28日，练有明（甲方）与张卫萍（乙方）签订《临时场地管理协议》（下称涉案合同），约定甲方同意按现状将位于员村*路子*村*侧**号-*（下称涉案场地），面积约291平方米（含分摊），给乙方作餐饮用途使用；协议期限自2018年6月1日至2020年5月8日；2018年6月1日至2020年4月30日管理费32000元/月，2020年5月1日至2020年5月8日共8天的管理费8533元；电费1.7元/度，水费7元/吨，水电费按水电表实际用量计收（只提供手写收据）；协议签订时乙方须向甲方交纳64000元作为场地保证金，5000元作为水电保证金（保证金在协议期内不得抵作管理费及其他费用，协议期满甲方5天内如数返还乙方，不计利息）；管理费和其他费用按月结算，由乙方在上月底前（25-30日前交管理费，先交款后使用）按一次性付款方式交付甲方（只提供手写收据），逾期交付的，每逾期一日，乙方须按实际欠款的2%向甲方支付滞纳金，当一方拖欠应交款达10日时间，视作乙方违约，甲方有权单方面终止协议，并没收场地保证金及视同乙方已同意将场地内财物作为抵偿等。同日，张卫萍支付了涉案场地的场地保证金64000元、水电保证金5000元。相应收据显示经手人为黄XX。张卫萍称上述款项是交给练有明的指定人员黄*，并称黄*是其与练有明口头约定的收款人；练有明称其没有收到过张卫萍的保证金、租金，不清楚张卫萍具体将保证金交给谁，但确认苏*星有收到上述场地保证金及水电保证金。张卫萍为证明其主张，提交证据如下：张卫萍与案外人的微信聊天记录，拟证明张卫萍并未违约欠付2019年期间的租金，2019年少交租金的原因是练有明无法保障涉案场地的正常使用，并主动将张卫萍的7、8月租金下调。练有明称上述聊天内容不完整，确认2019年7、8月政府在涉案场地外面挖掘道路，苏*星也向上一手出租人争取减免租金，但因为上一手出租人没有同意减免，所以苏*星也就没有给张卫萍减免租金。2019年6月23日的水、电费收据（显示管理费金额32000元手写改动为64000元、总金额42044元手写改动为16444元），拟证明当时费用情况。练有明对该收据真实性无异议，但认为金额要以涂改后的为准，7月份因为收到的管理费只有6400元，所以才将原来的32000元涂改了，张卫萍2019年7、8月份均只交了6400元管理费。练有明为证明其主张，提交证据如下：天河区农村集体资产交易中标公示的网上打印件（显示中标者苏*星）及授权委托书（显示苏*星委托练有明、曾*映、王*菊对*新邨南侧商铺进行经营管理），拟证明出租方是苏*星，练有明只是委托代理人。张卫萍对中标公示真实性、合法性无异议；对授权委托书真实性、合法性无异议，关联性不予确认，称练有明在签订合同当天并没有出具该委托书，且是以自己的名义签订租赁合同，其应自行承担相应的责任。2019年6月23日、2019年7月23日、2020年1月30日、2020年3月30日的四张水、电费收据及2020年3月9日的《合同违约告知函》（显示2019年7、8月分别欠租25600元、2020欠租及水电费37207元等），拟证明张卫萍拖欠水电费和管理费，练有明催缴和要求终止协议等。张卫萍对收据真实性、合法性、关联性均不予确认，认为是事后制作，与张卫萍原先收到的收据样式不一样；告知函真实性、合法性无异议，确认收到该函，拖欠7、8月份的租金并非事实，而且2020年2、3月当时是疫情期间，张卫萍没有使用场地。转账明细列表，载明张卫萍2019年2月至2020年3月的转账情况，并显示2019年7月、8月各欠费25600元、2020年2月欠费37207元、2020年3月欠费32293元。张卫萍对该列表的真实性无异议，合法性、关联性不予确认，但确认其付款情况与列明记载的内容一样。一审法院发函向广州市规划和自然资源局查询涉案场地的报建情况，该局函复称未查询到相关建设工程规划许可或临时建设工程规划许可信息。张卫萍发表意见如下：1.水电费是由其交给练有明；2.没有证据交还涉案场地的时间。练有明发表意见如下：1.没有证据证明在签约时或合同履行过程中曾出示过授权委托书给张卫萍或曾告知相关授权内容；2.水电费是由张卫萍交给苏*星的财务人员；3.张卫萍于2020年3月底交还涉案场地给苏*星。一审法院认为：练有明以自己名义与张卫萍签订涉案合同。练有明虽辩称其仅是苏*星的委托代理人，而非涉案场地出租人，但未能举证证明其曾告知张卫萍关于授权委托书的内容或相关授权内容，且其在本案中依据涉案合同提起反诉要求张卫萍直接向其支付管理费及水电费，一审法院据此认定涉案合同的出租人为练有明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，结合广州市规划和自然资源局的复函内容，涉案合同应属无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，练有明作为出租人未能提供合法报建的租赁标的，张卫萍作为承租人在签约时对涉案场地报建情况未尽审慎审查义务，双方对于合同无效均有过错。关于张卫萍已实际交纳的场地保证金及水电保证金，练有明虽称其没有收过张卫萍的租金、保证金，但确认苏*星有收到上述保证金，再结合练有明关于其与苏*星之间存在委托代理人关系的陈述，一审法院认定练有明应向张卫萍返还涉案场地的场地保证金64000元及水电保证金5000元。若练有明认为上述保证金是被苏*星实际收取，其可另行向苏*星主张上述保证金的相应权利。至于张卫萍主张的保证金利息，因其对合同无效亦有过错，故其要求主张保证金利息，缺乏理据，一审法院不予支持。关于练有明主张的管理费及水电费。第一，合同虽属无效，但根据等价有偿原则，张卫萍应当支付实际使用涉案场地的对价（即占有使用费）并支付相应水电费。第二，张卫萍称练有明主动对2019年7、8月的管理费进行下调，但未能举证证明，一审法院参照合同约定的管理费标准，认定张卫萍应向练有明支付该两月的占有使用费51200元（25600元×2月）。第三，张卫萍未能举证证明其交还场地时间，一审法院对练有明主张的张卫萍交还场地时间予以认可，但考虑2020年2、3月为新冠××疫情较为严重的期间且张卫萍租赁涉案场地用于经营餐饮店的实际情况，一审法院参照合同约定的管理费标准，基于公平原则酌情认定张卫萍应向练有明支付该两月的占有使用费32000元（32000元×50%×2月）。第四，练有明未能充分举证证明涉案场地2020年2、3月的水电费金额，亦未能证明其已实际代缴该费用，一审法院对其主张的水电费不予支持。涉案合同无效，练有明依据涉案合同约定主张欠缴费用的滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，张卫萍应向练有明支付涉案房屋占有使用费83200元（51200元+32000元）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年4月21日判决如下：一、练有明于本判决发生法律效力之日起十日内，向张卫萍返还场地保证金64000元、水电保证金5000元，合计69000元；二、张卫萍于本判决发生法律效力之日起十日内，向练有明支付占有使用费83200元；三、驳回张卫萍的其他本诉请求；四、驳回练有明的其他反诉请求。一审案件本诉受理费1532元，由张卫萍负担94元，练有明负担1438元。反诉受理费2460元（已减半收取），由张卫萍负担878元，练有明负担1582元。二审庭询期间，张卫萍提交证据材料如下：证据1.张卫萍与微信号为“wxid_47ta*1"的微信用户的微信聊天记录；证据2.张卫萍向练有明缴纳2019年7月的租金转账记录；证据3.张卫萍向练有明缴纳20l9年8月的租金转账记录。上述证据拟共同证明1.张卫萍每月是根据练有明发送的缴费单据当中所载明的数额来缴纳租金、水电费及其他费用的。2.本案所争议的2019年7月和8月的租金，系练有明自行调低以后发送给张卫萍的，张卫萍系按照该金额予以缴纳。故练有明在一审中称“2019年7月租金涂改系根据实际缴纳数目进行涂改的”并非事实。练有明在缴纳7月和8月的租金同时，有进行备注，表明全部费用已经支付完毕。而练有明收到以后并没有提出过任何异议。综上，练有明自愿下调租金以后，再反言要求张卫萍补足其中的差额，并无事实和法律依据，一审法院对此未有正确查明，处理错误，恳请二审法院依法予以纠正。练有明质证认为：对证据的真实性予以确认，但上述证据不能证明张卫萍欲证明的内容。因各方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认，至于上述证据能否证明举证人主张，本院将在本院认为中予以综合分析回应。经二审审查，一审查明“2019年6月23日的水、电费收据（显示管理费金额32000元手写改动为64000元、总金额42044元手写改动为16444元）”有误，应为“2019年6月23日的水、电费收据（显示管理费金额32000元手写改动为6400元、总金额42044元手写改动为16444元）”，一审其他事实查明无误，本院予以确认。二审期间，各方确认如下事实：双方交易习惯是练有明向张卫萍发送需要支付的管理费和水电费用的收据，张卫萍再按照该收据上所列的金额缴纳相应的费用。练有明通过微信发送的2019年7月的收据上显示将管理费32000元手动涂改为6400元，练有明发送该月份的收据在先，张卫萍缴纳费用在后。2019年8月的收据并没有对管理费进行涂改，还是32000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一、张卫萍应支付2019年7月和8月的租金金额是多少；二、张卫萍应支付2020年2月和3月的租金是多少。本院对此评析如下：关于第一个争议焦点。张卫萍主张因涉案场地存在施工，故练有明主动调低了该两个月的租金标准，即管理费只需6400元。从现有证据来看，练有明并未明确表示同意按照6400元的标准收取涉案场地在2019年7月和8月的租金，但是综合双方交租习惯、聊天记录以及实际支付的情况，本院认定练有明同意将2019年7月的管理费下调为6400元。首先，双方交租习惯是练有明发出收据，告知所需缴纳的各项收费，张卫萍再根据收据载明的金额缴纳费用。练有明发出2019年7月的收据时，张卫萍尚未缴纳该月份的相应费用，可见练有明解释称因张卫萍实际只缴纳管理费6400元，故将收据中的管理费手改为6400元缺乏事实基础。张卫萍主张练有明主动将该月的管理费降低为6400元，合情合理，再结合张卫萍按照该标准支付该月费用后，练有明并未提出异议，故本院认定张卫萍2019年7月只需缴纳管理费6400元。鉴于2019年8月的收据上并没有将管理费用调整为6400元，张卫萍仅以其实际缴纳的管理费只有6400元，且练有明对此没有及时提出异议为由，主张8月的管理费也下调为6400元，理据不足，本院不予支持，故8月的租金还应该按照合同约定缴纳。综上，张卫萍应支付的占有使用费为57600元（25600元＋32000元）。关于第二个争议焦点。2020年2月正是新冠××疫情严重期间，出租人和承租人都应相互体谅，同担风险，共克时艰。如因新冠××疫情导致张卫萍不能正常经营，张卫萍应及时将涉案场地交还，避免双方损失扩大，张卫萍未能及时交还场地，则应承担涉案场地的使用费。一审法院已经考虑到疫情因素，将张卫萍占用涉案场地的2020年2、3月期间的场地使用费减半收取，张卫萍上诉主张其不应支付2020年2、3月期间的场地使用费，有违公平合理，本院不予支持。至于张卫萍主张练有明在3月期间对涉案场地停水停电阻挠其使用一节，因张卫萍并未提供充分证据证明停水停电的具体时间以及对其经营的影响程度，故本院对张卫萍该上诉主张不予采信。综上所述，张卫萍的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但案件处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初36867号民事判决第一项、第三项；撤销广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初36867号民事判决第四项；变更广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初36867号民事判决第二项，张卫萍于本判决发生法律效力之日起十日内，向练有明支付占有使用费57600元；驳回练有明的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1532元，由张卫萍负担475元，练有明负担1057。反诉受理费2460元，由张卫萍负担1697元，练有明负担763元。二审案件受理费1880元，由张卫萍负担1297元，由练有明负担583元。本判决为终审判决。审 判 长  李 民审 判 员  李 静审 判 员  唐佩莹二〇二一年九月三日法官助理  韩 寒书 记 员  苏劲丹