四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13031号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：肖邦，男，1981年10月1日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：成都世豪新瑞物业服务有限公司，住所地：四川省成都市武侯区晋阳路366号。法定代表人：邱丰，总经理。委托诉讼代理人：刘丹，四川聚贤律师事务所律师。上诉人肖邦因与被上诉人成都世豪新瑞物业服务有限公司（以下简称世豪新瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后组成合议庭依法进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖邦上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初7504号民事判决，并依法改判驳回世豪新瑞物业公司的诉讼请求，并支持其一审反诉请求；2.一、二审案件诉讼费用由世豪新瑞物业公司承担。事实和理由：世豪新瑞物业公司由于未履行物业服务合同的约定，在小区故意制造事端、对小区业主停水停电、霸占小区物业公共部位、改变小区居住性质等，其行为与物业服务职责相悖，故提起上诉，请求二审法院依法改判。被上诉人世豪新瑞物业公司二审中答辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。世豪新瑞物业公司向一审法院本诉起诉请求：1.判令肖邦向其支付2015年7月1日至2019年6月30日的物管费11462.88元；2.判令肖邦向其支付拖欠物管费的违约金（以拖欠物管费为基数，按每日千分之三计算，截止到2019年6月30日的违约金26171.9元）。肖邦向一审法院反诉请求：1.确认位于成都市高新区.22平方米，世豪新瑞物业公司不得将前述面积用于商业活动，已经用于商业活动的应当立即停止，并恢复原状；2.判令世豪新瑞物业公司对××二期小区及地下室进行商住分区设置（实体隔离）、分区管理；3.确认《前期物业管理服务协议》第四条第七款以及业主临时管理规约第四条第四款、第十二条第四款属于无效条款；并责令世豪新瑞物业公司向肖邦公布利用小区共有共用部分经营所得的详细情况；4.判令世豪新瑞物业公司，依照合同约定标准提供服务，对小区秩序、卫生等管理进行整改，并将堵塞地下室消防通道石墩、栅栏搬离，未整改前肖邦不承担缴纳物业服务费责任；5.请求世豪新瑞物业公司按照《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例实施细则》向肖邦提交承接物业时承接查验协议及相关文件。一审庭审中增加诉讼请求，要求世豪新瑞物业公司返还多收取的物业费用。一审庭后肖邦明确反诉请求第三项中共有共用部分经营所得收益公布期间为2012年6月30日至2020年11月12日，明确反诉请求中返还收取的物业费金额为8594.64元（103.8㎡×2.3元／㎡×36个月）。一审法院认定事实：肖邦系成都市××路××号××小区××栋××单元××号房屋业主，房屋建筑面积103.84平方米。世豪新瑞物业公司曾用名为成都尚信物业服务有限公司。2010年11月8日，成都尚信物业服务有限公司（乙方）与肖邦（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议第一条第二款第1项约定：乙方有权根据有关法律、法规及本协议的规定，结合实际情况，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主／使用人的合法权益；第二条约定：本协议期限自物业交付之日起至小区业主大会（业委会）成立并签订物业委托合同生效之日止；第四条第二款第1项约定：本物业的物业管理费按双方协定的标准向业主／使用人收取，住宅按其拥有物业的建筑面积（产权证建筑面积）每月每平方米2.3元的标准收取；第四条第六款约定：本物业管理区域物业管理服务采用包干制。第四条第七款约定：本物业共用部位、共用设施设备经营净收益，用于弥补本物业管理费的不足。第八条第四款约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补缴，并从逾期之日起，每天加收应缴金额3‰的滞纳金。自2015年7月1日起，肖邦未向世豪新瑞物业公司缴纳物管费。截至2019年6月30日，肖邦共计欠缴物管费11642.88元。2017年至2018年期间，世豪新瑞物业公司先后多次向肖邦邮寄《律师函》，要求其缴纳物管费及违约金。2010年11月8日，肖邦在成都××房地产开发有限公司（以下简称××公司）提供的《业主临时管理规约》上签字，表示其已详细阅读并理解规约内容，同意遵守规约内的一切条款。该规约第四条第四款约定：利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，用于弥补建筑区划内物业管理服务费用的不足。属于相关业主共有部分，用于弥补相关建筑物的物业管理服务费用不足。第六条约定：在本建筑区划内，根据物业买卖合同，以下部分属开发建设单位所有：1.未出售的地下停车场（库）；2.未出售的房屋及商业用房。第八条约定：业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》《成都市物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。第十条第一款约定：各业主同意，物业管理服务收费采取包干制方式；按业主产权面积大小共同负担；自物业交付之日起至前期物业管理服务协议终止之日发生的物业管理服务费用（物业管理服务资金），按照前期物业管理服务协议的约定足额缴纳。第十二条第四款约定：前期物业管理服务中，业主拒付物业管理服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有首次业主大会会议上的投票权。该协议附件一载明：建筑区划业主共有部分明细，其中共有部分包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。全体业主共有部分，是指建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业管理服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间等部位及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯等设施设备。公共区域：是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、建筑区划内，由全体业主、使用人共同使用的区域。××公司与世豪新瑞物业公司的物业管理服务合同于2012年5月15日进行了备案，由××公司委托世豪新瑞物业公司对××·××住宅提供物业服务，物业总建筑面积114101.27平方米，物业管理收费标准为2.3元／㎡／月。住宅物业管理期限为2010年4月12日至2015年4月11日止。另查明，一审法院在审理2019年5月9日立案受理的（2019）川0193民初4087号唐某、孙某与世豪新瑞物业公司的物业服务合同纠纷一案中，通过2019年11月13日对“××”小区及小区地下部分区域停车场进行现场勘验的方式查明，“××小区共两幢独立住宅楼，呈Ｌ字母形态分布，共设置两处公告栏。小区对应的地下停车场部分区域车位由成都伊藤洋华堂有限公司高新店承租使用，负二层有洗车场一家，××小区业主无法通过小区内部停车通道直接驶入上述区域，从小区内部停车通道进入的车辆可停放在××与其相邻的××小区业主与外来人员（包括访客及商业区域的顾客）共用停车区域，目前存在××小区业主购买或者租赁使用该区域停车位使用的情形。”该案判决中载明：××小区对应地下区域共计两层，成房权证监证字第4××8号房屋所有权证书载明：建筑面积为93711.22平方名的权证号为成高国用（2010）第××号、成高国用（2011）第××号（含地下两层）为××公司单独所有，总层数含地下二层，规划用途为车位。该案二审（案号：（2020）川01民终7879号）查明事实与一审判决一致。一审法院认为，世豪新瑞物业公司请求业主肖邦支付物业管理服务费而提起本案物业服务合同纠纷之诉，肖邦认为世豪新瑞物业公司未完全履行物业服务合同约定提起反诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款的规定，人民法院合并审理的反诉应当是与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实。肖邦作为被告，其反诉请求中请求小区地下室不得商用、商业住宅实体分离设置、公示共有部分经营所得收益情况等分别属于建筑物区分所有权、业主知情权纠纷范畴，不符合与本诉请求合并审理的情形，依法不予审查处理。对肖邦其余反诉请求，与本诉合并审理。本、反诉案件争议焦点为：1.《前期物业管理服务协议》第四条第七款、《业主临时管理规约》第四条第四款、第十二条第四款是否无效；2.肖邦主张世豪新瑞物业公司未履行物业服务协议，至整改前不缴纳物业管理费是否具有事实和法律依据；世豪新瑞物业公司请求肖邦支付物管费及违约金是否成立；肖邦主张返还多收取的物业费8594.64元能否成立；3.肖邦主张世豪新瑞物业公司向其提交承接查验协议及相关文件的请求是否成立。根据查明的事实，综合评判如下：关于争议焦点一，《前期物业管理服务协议》第四条第七款、《业主临时管理规约》第四条第四款、第十二条第四款是否无效。肖邦反诉主张服务费系包干制，《前期物业管理服务协议》第四条第七款、《业主临时管理规约》第四条第四款约定利用共有部分、公用设施的经营收益弥补物业管理服务费用的不足的条款系格式条款，扩大了管理者权益，排斥了业主权利，应属无效条款。一审法院认为，《业主临时管理规约》系小区开发商××公司制作，肖邦签订《承诺书》载明已详细阅读并理解××公司制定的该规约。前述条款虽然符合预先拟定并可重复使用的特征，属于格式条款，但协议约定服务费为包干制与共有部分经营收益用于弥补物业管理费的不足并不矛盾，且共有部分经营收益的用途属于当事人意思自治的范畴，内容符合法律规定，不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，合法有效，对双方均具有约束力。关于《业主临时管理规约》第十二条第四款约定的“前期物业管理服务中，业主拒付物业管理服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有首次业主大会会议上的投票权”的效力。《成都市物业管理条例》第三十条第四款规定，“业主拒付物业服务费、不缴存建筑物专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束”。参照该规定，《业主临时管理规约》对拒缴物业服务费等费用的业主进行投票权的限制，亦属于业主自治范畴。肖邦等在《业主临时管理规约》上签字，视为其认可前述条款，不违反法律、行政法规的禁止性规定。故，肖邦要求确认《前期物业管理服务协议》第四条第七款、《业主临时管理规约》第四条第四款、第十二条第四款无效的诉讼请求不能成立，不予支持。关于第二个争议焦点，肖邦主张世豪新瑞物业公司未履行物业服务协议，至整改前不缴纳物业管理费是否具有事实和法律依据；世豪新瑞物业公司请求肖邦支付物管费及违约金是否成立；肖邦主张返还多收取的物业费8594.64元能否成立。（1）肖邦抗辩世豪新瑞物业公司未履行合同义务，且存在殴打业主抢占业主公共停车位、地下室消防通道堵塞等加害给付行为，不应当收取任何管理费用。一审法院认为，物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律、法规所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘或解聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。肖邦主张世豪新瑞物业公司未尽到物业服务管理义务，但未提供充分证据予以佐证，不予采信。综上，肖邦抗辩世豪新瑞物业公司未履行或完全履行物业服务合同，不能作为其拒交物管费用的依据。对肖邦相应的反诉请求不予支持。（2）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”本案中，肖邦与世豪新瑞物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二款第1项明确约定了物业管理费，住宅按其拥有物业的建筑面积（产权证建筑面积）每月每平方米2.3元的标准收取。该约定系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。肖邦辩称物业收费过高，应按政府指导价1元标准收取，反诉主张返还多收取的物管费8594.64元，因物业服务收费政府指导价并非强制性规定，故其主张不能成立，不予支持。（3）案涉《前期物业管理服务协议》合法有效，对当事人双方具有约束力，肖邦应该按照约定标准缴纳物管费。根据世豪新瑞物业公司提交的欠费清单、律师函以及肖邦抗辩能够证明肖邦未支付2015年7月1日至2019年6月30日的物管费11462.88元的事实。肖邦未按期缴纳物业管理费构成违约，应该承担违约责任。庭审中，肖邦提出违约金过高的抗辩，世豪新瑞物业公司未举证证明其损失，《前期物业管理服务协议》约定违约金每日按逾期金额0.3%计算确属过高，结合双方纠纷发生原因，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定违约金调减按肖邦欠交物管费的10%计算，即11462.88元×10%=1146元。对世豪新瑞物业公司过高的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点三，肖邦主张世豪新瑞物业公司向其提交承接查验协议及相关文件的请求是否成立。根据国务院发布的《物业管理条例》第二十九条第一款规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。”第二款规定：“物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”本案中，截至庭审结束，世豪新瑞物业公司仍然在××小区继续提供物业服务，肖邦并非上述文件资料的承接主体。故，肖邦上述主张无事实和法律依据，不能成立，不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、肖邦于判决生效之日起十日内向世豪新瑞物业公司支付2015年7月1日至2019年6月30日的物管费11462.88元；二、肖邦于判决生效之日起十日内向世豪新瑞物业公司支付违约金1146元；三、驳回世豪新瑞物业公司的其他诉讼请求；四、驳回肖邦的反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费370元，反诉案件受理费100元，由肖邦负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，案涉《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违法法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律、法规所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘或解聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。本案中，世豪新瑞物业公司为案涉小区提供了物业服务，肖邦上诉称世豪新瑞物业公司由于未履行物业服务合同的约定，在小区故意制造事端、对小区业主停水停电、霸占小区物业公共部位、改变小区居住性质等，但提交的证据不能证明其观点，其未按约履行交纳物业服务费构成违约，应承担相应违约责任，一审法院综合全案证据判决其向世豪新瑞物业公司支付欠交物业费并酌情调减支持违约金并无不当。综上，上诉人肖邦的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费740元，由肖邦负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  喻小岷审判员  李 亚审判员  李 衡二〇二一年九月七日书记员  陈 悦