湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终2127号上诉人（原审被告）：刘章英，女，1965年9月9日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：胡晶（刘章英之女），住湖南省郴州市苏仙区。被上诉人（原审原告）：郴州市力捷物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区石榴湾小区湘南人家物管房。法定代表人：李楠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司员工。委托诉讼代理人：唐建雄，湖南众望归律师事务所律师。上诉人刘章英因与被上诉人郴州市力捷物业服务有限公司（以下简称力捷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2021）湘1003民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月30日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘章英上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回力捷物业公司的全部诉讼请求；2.判令力捷物业公司对刘章英的房屋损坏部分修复还原和公共区域安全隐患整改后，刘章英补交物业服务费；3.判令力捷物业公司减半收取物业服务费；4.本案一、二审诉讼费由力捷物业公司负担。事实和理由：1.苏东苑小区2栋、3栋业主与力捷物业公司于2016年1月12日签订一份合作协议。该协议第四条约定，物业服务标准参照综合物业服务五级标准服务，且服务过程中，不得削减物业服务项目和服务配置人员。但力捷物业公司提供的物业服务并未达到五级服务标准。2017年苏东苑小区3栋的电梯井起火，但消防栓无水可用；在未通知任何业主的情况下，力捷物业公司私自拆取2栋左侧电梯的零件，导致2栋左侧电梯1个月无法正常运行，严重影响业主的工作和生活。2.力捷物业公司与刘章英签订的《物业服务合同》第二章物业服务内容第7条约定，力捷物业公司负有协助维护秩序，对车辆（包括自行车）出入进行秩序管理的义务。但力捷物业公司提供物业服务的苏东苑小区的公共休闲场所自行车乱停乱放，电动车搭乘电梯上楼、占用消防通道充电，存在极大安全隐患。苏东苑小区业主就此多次向力捷物业公司和所在社区反映，但力捷物业公司至今未予处理，亦未对车辆秩序进行管理。3.刘章英的房屋2017年7月、12月两次因外墙面渗水，导致该房屋厕所和主卧墙壁损坏。刘章英就此多次向力捷物业公司反映，但力捷物业公司至2021年7月仍未进行修复，力捷物业公司未履行物业服务义务。力捷物业公司辩称：1.刘章英主张力捷物业公司应提供五级标准的物业服务，没有事实和法律依据。双方在物业服务合同约定的物业服务标准为三级服务标准，且物业服务费标准已由原来的1.8元/平方米降为1.5元/平方米。刘章英要求力捷物业公司将物业服务标准从三级服务标准提高到五级服务标准，有悖常理，对力捷物业公司不公。2.刘章英上诉提出的电梯停运、电动车乱停乱放以及房屋漏水等问题，不能证明力捷物业公司未尽物业服务职责，力捷物业公司对上述问题采取了一系列措施，已尽物业企业相应的职责。上述问题是因业主不同意动用维修基金，不配合力捷物业公司管理出现的问题。此外，处理刘章英房屋外墙面漏水的问题，本身不属于力捷物业公司服务的范围。即便如此，力捷物业公司也多次与开发商沟通，督促开发商对其房屋积极进行维修。综上，刘章英的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。力捷物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘章英向力捷物业公司支付2017年7月1日至2021年3月31日的物业服务费共计5215.05元；2.判令刘章英支付2017年7月1日至2021年3月31日的违约金471.50元，此后违约金按年利率5%计算至刘章英付清物业服务费之日止；3.本案诉讼费用由刘章英负担。一审法院认定事实：刘章英于2015年3月27日与郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，购买了位于郴州市苏仙区，房屋建筑面积为77.26平方米。2015年5月5日，力捷物业公司与郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司签订了《苏东苑前期物业服务协议》，约定由力捷物业公司承担苏东苑小区的物业服务工作，同时约定“本物业的管理服务费，……高层住宅房屋（含车库）由乙方按建筑面积1.80元／平方米／月向业主或物业使用人收取”“物业服务费从开发商通知业主接房的次月起开始收取，以后每季度第一个月5日前预收不少于3个月的物业管理费。业主及物业使用人逾期交纳物业管理费，则从逾期之日起按每日3‰元收取违约金。”等内容。2016年5月29日，郴州市新世纪郴阳房地产开发有限责任公司将房屋交付与刘章英，刘章英于同日与力捷物业公司签订《物业服务合同》。该合同约定，由力捷物业公司作为苏东苑小区的物业服务企业对小区进行管理，同时约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：［高层住宅］：1.8元／平方米／月”“业主应在开发商通知交房之日起次月1日开始交纳物业服务费。每月5日之前交清上月物业服务费，第一次预交6个月以上物业服务费。逾期交费的将从欠费之日起收取每日3‰的违约金。”“甲方不按本合同的约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，乙方有权除追缴所欠费用外，同时每逾期一天按国家同期贷款最高利息收取违约金”等内容。后力捷物业公司、刘章英就物业服务产生纠纷，刘章英自2017年7月1日起，未再交纳物业服务费给力捷物业公司。自2017年7月1日计算至2021年3月31日，刘章英应当交纳的物业服务费为5215.05元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。力捷物业公司与刘章英签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。力捷物业公司作为物业服务企业，向刘章英提供了物业服务，刘章英作为业主理应按照合同约定向力捷物业公司交纳物业费。对刘章英辩称力捷物业公司提供的物业服务不到位，拒绝支付力捷物业公司物业服务费的抗辩理由，一审法院认为，刘章英虽主张力捷物业公司提供的物业服务不到位，但并未在举证期限内提交证据予以证实其主张，故对于刘章英的该抗辩意见，不予采纳。力捷物业公司为小区业主提供物业服务，刘章英作为业主有义务交纳物业服务费，同时享有相应的物业管理服务权利。对力捷物业公司请求刘章英支付自2017年7月1日到2021年3月31日的物业服务费5215.05元的诉讼请求，予以支持。关于力捷物业公司请求刘章英支付违约金471.50元的诉讼请求。在双方签订的《物业服务合同》以及《苏东苑小区前期物业服务协议》，均约定了当业主未按约定交纳物业服务费用时，物业服务公司有权向业主收取违约金的条款，但对于违约金的计算，一审法院认为，《物业服务合同》系力捷物业公司与刘章英单独签订的合同，且签订时间在《苏东苑小区前期物业服务协议》之后，故一审法院认可《物业服务合同》的效力。《物业服务合同》系力捷物业公司提供的格式合同，其中对于业主迟交物业费的违约金的计算方式存在按国家同期贷款最高利息收取及每日3‰的两种计算方式，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故应以国家同期贷款最高利息计算违约金，即参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率3.85%计算，自2017年7月1日计算至2021年3月31日，共计363.06元。综上所述，刘章英应向力捷物业公司支付物业服务费5215.05元（从2017年7月1日计算至2021年3月31日），违约金363.06元（计算至2021年3月31日）。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十五条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“限被告刘章英于本判决生效之日起三十日内向原告郴州市力捷物业服务有限公司支付物业服务费5215.05元（从2017年7月1日计算至2021年3月31日），违约金363.06元（计算至2021年3月31日），后续违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至支付完之日为止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告刘章英承担。”本院二审期间，刘章英围绕上诉请求依法提交了以下证据：证据1：视频光盘，拟证明力捷物业公司人员不尽职，保安上班时间睡觉；证据2：《湘南人家苏东苑小区和力捷物业公司合作协议》，拟证明力捷物业公司未按五级服务标准为其提供物业服务；证据3：《郴州市政府指导价住宅物业服务分项目分等级基准价标准》《郴州市政府指导价物业公共性服务收费备案表》，拟证明力捷物业公司已出台物业服务标准文件，力捷物业公司应该按该标准向刘章英提供服务；证据4：照片，拟证明力捷物业公司提供的物业服务不到位，安全通道停放了电动车，刘章英的房屋漏水问题未解决，对刘章英房屋漏水力捷公司第一次维修不当，导致刘章英房屋的门损坏。力捷物业公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：证据1：《石榴湾小区苏东苑小区使用维修资金业主意见签名表》《动用维修资金票权统计确认书》《郴州市和众电梯工程有限公司报价单》《动用维修资金公示》《维修资金使用告知单》《电梯停运通知》《工作联系函》，拟证明苏东苑2栋左侧电梯发生故障，需要动用维修资金维修。因同意动用维修资金的业主未达到建筑面积和人数的2/3以上，故无法动用维修资金维修该电梯，该电梯停运并非力捷物业公司服务不到位所致；证据2：《整改通知》，拟证明力捷物业公司多次发放《整改通知》，告知业主不要在通道、楼梯间停放电动车和充电，力捷物业公司已尽服务职责；证据3：《业主（住户）投诉意见处理表》，拟证明力捷物业公司对业主反映的漏水问题积极履行服务职责，且外墙面漏水问题是开发商应处理的问题；证据4：《苏东苑小区电动自行车充电桩建设方案（草案）》、电动自行车充电机停放区域照片、《关于苏东苑电动自行车充电设备未安装事宜的说明》《关于电动自行车充电设备安装的告知书》、苏东苑业主交流群的微信聊天记录、《苏东苑破绿（电动车停放点）业主意见签名表》，拟证明力捷物业公司已与苏东苑小区所在社区沟通在苏东苑小区建设电动车充电桩，但该充电桩因业主极力反对而被迫停建，并非力捷物业公司不履行物业服务职责；证据5：《苏东苑小区2016年至2020年收支情况表》《苏东苑小区2016年至2020年支出明细表》，拟证明因业主长期拖欠物业费，导致力捷物业公司严重亏损。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院审核认为：一、刘章英提交的证据。1.证据1的录制时间和录制地点及录制对象均无法确定，且根据该证据内容不足以证实力捷物业公司工作人员不尽职，故本院对该证据不予采纳；2.证据2无刘章英的签名，在该协议上签字的业主是否具有代理刘章英的权限无证据佐证，力捷物业公司亦不予认可，故该协议对刘章英不发生法律效力，刘章英无权依据该协议要求力捷物业公司向其提供五级服务标准的物业服务，本院对该证据不予采纳；3.证据3的证据来源不明，未加盖相关单位的公章，无法证明待证事实，本院对该证据不予采纳；4.证据4具有真实性、合法性和关联性，能够证明部分待证事实，本院予以部分采纳。二、力捷物业公司提交的证据。1.证据1-4具有真实性、合法性和关联性，能够相互印证，可以证明待证事实，本院均予采纳。2.证据5的待证事实与本案无关，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：刘章英是否应向力捷物业公司支付物业费，如应支付，是否应以力捷物业公司恢复还原刘章英被损坏的房屋及整改完公共安全隐患为条件，物业费的数额应如何确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依照该司法解释的规定，业主提出的不支付或少支付物业费的抗辩主张是否成立，应根据业主提出的不支付或少支付物业费的理由是否为法定正当理由进行认定。本案中，1.刘章英提出“力捷物业公司应向其提供五级服务标准的物业服务，但力捷公司未提供；3栋的电梯井起火，消防栓无水可用；力捷物业公司私自拆取2栋左侧电梯的零件，导致该电梯1个月无法正常运行”等主张，但均未提供充分证据加以证明；2.刘章英提出力捷物业公司未对苏东苑小区的电动车进行有效秩序管理，存在安全隐患，但根据力捷物业公司提交的证据，可以认定力捷物业公司已对违规停放电动车的业主履行告知、劝告等义务，只是劝阻效果不佳，服务存在瑕疵；3.刘章英提出因外墙渗水导致其房屋厕所和主卧墙壁损坏，但未提交证据证明其房屋外墙已过保修期限，力捷物业公司负有维修该外墙的义务；4.力捷物业公司不存在不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵的情形。据此，刘章英提出的不支付或减半支付物业费的上述理由，证据不足或非法定正当理由，不能成立，其请求不支付或减半支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，若刘章英认为力捷物业公司应恢复还原其被损坏的房屋和整改公共安全隐患，其应在一审中提起反诉或另行向力捷物业公司主张权利，但不得以此作为其支付物业费的条件。综上所述，上诉人刘章英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘章英负担。本判决为终审判决。审 判 长 张九香审 判 员 许斌海审 判 员 雷金梅二〇二一年九月二十八日法官助理 孙宝乐书 记 员 唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。