广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10310号上诉人（原审原告）：广州骏达汽车集团有限公司（原名广州骏达汽车企业集团），住所地广州市越秀区东华西路启沃坊9号301室。法定代表人：叶海。委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓娴，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市越秀区第一房屋管理所（原广州市越秀区第二房屋管理所），住所地广州市越秀区豪贤路榨粉街128号。法定代表人：曾健庆，职务：所长。委托诉讼代理人：龚健，女，该所职员。委托诉讼代理人：何兆伦，男，该所职员。被上诉人（原审被告）：广州市佳明物业管理有限公司，住所地广州市越秀区大南路132号首层及阁。法定代表人：赵武。被上诉人（原审被告）：广州市越秀区佳明德伟旅馆，住所地广州市越秀区大德路114-120四楼。经营者：吴之火。上诉人广州骏达汽车集团有限公司（以下简称骏达公司）因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称房管一所）、广州市佳明物业管理有限公司（以下简称佳明物业公司）、广州市越秀区佳明德伟旅馆（以下简称德伟旅馆）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6506号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人骏达公司的委托诉讼代理人张亮、黄晓娴，被上诉人房管一所的委托诉讼代理人龚健、何兆伦到庭参加诉讼。被上诉人佳明物业公司、德伟旅馆经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骏达公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判支持骏达公司全部诉讼请求；2.改判由房管一所、佳明物业公司及德伟旅馆承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、房管一所、佳明物业公司配合德伟旅馆占用涉案房屋，构成共同侵权，三方应对骏达公司的损失承担赔偿责任。二、一审判决以涉案房屋性质为工业为由，按照工业用房租金标准计算房屋占用费，且计算至判决发生法律效力之日止不当。依据侵权责任法规定，德伟旅馆应当按照商业用房租金标准支付骏达公司房屋占用费，且应当支付至侵权行为停止之时为止。三、德伟旅馆自2007年至今一直控制及使用涉案场地，属于持续侵权，其侵权行为给骏达公司造成的损失的诉讼时效自侵权行为结束之日起计算，目前尚未进入起算期间。综上，请求二审法院予以改判。房管一所答辩称：不同意骏达公司的上诉请求，坚持一审的答辩意见。一、房管一所所出租给佳明物业公司的场地仅是××-120号的四楼房屋，并未占用或授意安排佳明物业公司、德伟旅馆使用涉案房屋。在2016年3月，越秀法院判决解除房管一所与佳明物业公司关于四楼的租赁关系，并要腾空交还房屋给房管一所。房管一所与佳明物业公司之间的函件以及各方面的文件可充分证明房管一所与佳明物业公司仅涉及四楼的租赁关系，并未将四楼以外属于骏达公司的产权范围出租给佳明物业公司使用并收取收租。二、对于骏达公司所述的一审时其提交的报告，并认为房管一所有授意的情况，房管一所再次申明，对于该报告，佳明物业公司是向原产权人打报告申请装修该楼梯间，该申请并非是向房管一所提交。房管一所仅说明四楼房屋现在由佳明物业公司承租使用，对于佳明物业公司自行出资装修楼梯的建议不反对，这是佳明物业公司征求作为大楼相邻产权人的意见，是否同意佳明物业公司该装修申请是由产权人同意的。房管一所作为涉案大楼的共同产权人，按照相邻权的规定，房管一所有权使用楼梯上下楼，但并未占用楼梯间的位置，至于佳明物业公司、德伟旅馆如何使用楼梯间并不是房管一所的安排，房管一所也无法控制。至于产权人有无批准，房管一所不得而知，但佳明物业公司以现状使用多年，而骏达公司也一直没有提出异议，可推断当时骏达公司实际上是批准了佳明物业公司的装修和使用。三、骏达公司时隔十多年才提起本案诉讼，怠于履行自己的权利，故房管一所认为骏达公司的该项主张已经超过了诉讼时效。综上，房管一所认为骏达公司所提出的支付使用费及腾空的责任均不应由房管一所负担。佳明物业公司、德伟旅馆经本院依法传唤未到庭进行答辩。2020年1月20日，骏达公司向一审法院起诉请求判令：1.房管一所、佳明物业公司、德伟旅馆立即将广州市越秀区××号首层房屋腾空并返还给骏达公司，向骏达公司支付房屋使用费及相应利息【房屋使用费自2007年12月1日起计至房管一所、佳明物业公司、德伟旅馆向骏达公司交还房屋之日止，参考房管部门公布的同时期同地段商业租金参考价的标准计算，暂计至2019年12月31日的房屋使用费为262747.8元（详见附表《房屋使用费计算表》）：利息自骏达公司起诉之日起计至房管一所、佳明物业公司、德伟旅馆清偿全部场地使用费之日止，本金按262747.8元计算，利率按全国银行间同业拆借中心公布的资款市场报价利率确定】；2.房管一所、佳明物业公司、德伟旅馆立即将广州市越秀区××号首层与2层之间的楼梯间、2层与3层之间的楼梯间腾空并返还骏达公司，停止占用行为、排除妨碍。一审法院经审理查明：1975年12月4日，广州市人民汽车配件厂（以下简称汽配厂）与解放南房管站签订《关于处理秀丽三路门牌等四幢房屋征用拆迁协议书》，约定新建大楼后，划定4、5楼两层归房管局产权，其余面积和建筑物是人民汽车配件厂的产权等。后汽配厂申请新建大楼门牌为××、116、118、120号。2007年9月18日，广州市汽车农机工业公司（以下简称农机公司）与汽配厂签订《企业合并协议》，约定农机公司吸收合并汽配厂。2010年9月1日，广州市越秀区××-120号首层、2层、3层房屋登记至农机公司名下。其中114号-120号首层房屋建筑面积为558.08平方米，套内建筑面积558.08平方米，规划用途为工业。2016年1月7日，广州汽车工业集团有限公司作出批复，同意骏达公司吸收合并农机公司，合并后农机公司全部资产、负债及相关权利义务由骏达公司承继。上址房屋于2018年8月23日变更产权登记至骏达公司名下。2019年8月21日，骏达公司在涉诉房屋首层张贴《关于立即搬离占用场地的通知书》，内容为：德伟旅馆现经营前台占用的场地属于骏达公司产权范围内，双方没有任何租赁关系，现通知于2019年8月30日前搬离所占用的场地。如逾期搬出占用的场地，一切后果由您自行承担，同时我司保留追缴场地占用费的权利等。同年12月12日，骏达公司再次张贴通知，要求德伟旅馆归还占用的一、二层和二、三层梯间等。骏达公司为证明房管一所、佳明物业公司、德伟旅馆占用使用房屋，向一审法院提交以下证据：1.佳明物业公司于2007年11月20日向农机公司作出《报告》，内容为：××号四楼现属我司管理物业，该楼西楼梯存在破旧、扶手老化、楼梯卫生间脏乱等问题，因经营需要，我司结合以上楼梯问题作出如下建议，拟出资修改，将楼梯改造称宽敞、明亮、美观、畅通的楼梯，并在首层楼梯口设置一个服务台，安排专人值班等。广州市越秀区第一土地房屋管理所在报告空白处记载“××号4楼为我所管辖直管房，现由佳明物业公司承租使用，我所同意佳明物业公司自行出资对楼梯间进行装修”。2.德伟旅馆工商登记信息，记载该公司于2008年6月6日注册。3.涉诉房屋现场照片及（2019）粤广南方第057951号公证书，该公证书为对涉诉房屋楼道的现状进行公证。4.广东金祥物业发展有限公司于2017年至2019期间作出的收据，记载收到德伟旅馆水费。5.广东南粤房地产土地资产评估和规划测绘有限公司于2020年7月8日出具的《情况说明函》，内容为我司受农机公司委托评估位于××-120号拥有的部分房地产进行评估，评估时点为2010年2月28日，并于2010年5月8日出具《房地产估价报告》。根据我司评估报告工作底稿中现场拍摄照片显示，××-120号于价值时点2010年2月28日首层商铺使用状况如下：包括“德伟旅馆”（详见附件）。房管一所质证认为，证据1因没有原件，我方对其三性不确认；证据2真实性、合法性、关联性无异议；证据3、4，该证据与房管一所无关，不发表意见；证据5真实性确认，关联性不确认。德伟旅馆质证认为，证据1没有原件，真实性难以确认，实际上我方是根据佳明物业公司的提议在首层设立值班岗，该证据的陈述内容与我方没有直接关系；证据2、3、4真实性、合法性、关联性无异议；证据5不予确认。另查明，因××-120号房屋租赁纠纷，房管一所曾向一审法院起诉佳明物业公司。一审法院于2016年3月24日作出（2015）穗越法民三初字第2430号民事判决书，判决：一、解除房管一所与佳明物业公司之间关于广州市××-120号四楼房屋之间的租赁关系；二、佳明物业公司将上址房屋腾空交还房管一所……判后，房管一所不服判决提起上诉。广州市中级人民法院于2016年8月8日作出（2016）粤01民终7139号民事判决书，判决维持原判。该案已发生法律效力。一审庭审中，德伟旅馆称其于2008年6月6日向佳明物业公司承租四楼房屋，涉诉首层房屋其是在2018年12月开始作为旅馆前台使用。关于诉讼时效的问题，骏达公司表示没有其他证据证明其向德伟旅馆主张房屋使用费，因为骏达公司认为对大德路118-1号二楼房屋与案涉房屋及其他房屋之间达成房屋置换使用安排，而房管一所此前从未向骏达公司主张118-1号二楼的使用费，直至2019年6月才起诉骏达公司主张费用，骏达公司在该案中明确提出房管一所主张的房屋使用费已通过包括本案房屋在内的房屋予以置换使用，骏达公司无需再行支付房屋使用费，但房管一所对此不予确认，骏达公司在知悉房管一所对有关房屋使用费的意见后，才在2019年8月、12月要求德伟旅馆交还房屋，故认为房屋使用费计算最早从2020年1月21日起算。本案审理过程中，一审法院组织各方到房屋现场查看。经现场勘验，德伟旅馆在114-120号首层西侧靠楼梯位置设置旅馆前台。骏达公司、德伟旅馆共同确认：1.××-120号首层占用位置为首层靠西侧楼梯部分。经现场测量，该部分宽1.4米，门口到梯间外墙长3.7米；梯间外侧至梯间内部墙面2.6米。2.首层与二楼梯间为卫生间，二楼至三楼之间为杂物房。德伟旅馆表示：首层占用部分中底部梯间为杂物房，该空间为楼梯底部并不规则，无法正常使用；二楼卫生间在大楼建设时已存在，且为公用卫生间；二楼至三楼之间的杂物房，德伟旅馆只是摆放部分杂物，该杂物房玻璃并非德伟旅馆安装，骏达公司可随时收回该部分。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉诉××-120号首层、2层、3层房屋原登记在农机公司名下。骏达公司吸收合并农机公司，合并后农机公司全部资产、负债及相关权利义务由骏达公司承继，上述房屋产权亦已变更登记至骏达公司名下，故骏达公司作为产权人，有权要求返还原物。现德伟旅馆确认其占用首层部分位置、首层与2层之间楼梯间、2层至3层楼梯间，并同意腾空交还场地，故骏达公司主张德伟旅馆交还上述房屋的诉讼请求，一审法院予以准许。至于骏达公司主张房管一所、佳明物业公司共同侵占上述房屋，但房管一所与佳明物业公司之间仅就四楼房屋存在租赁关系，骏达公司亦未提交证据证明房管一所、佳明物业公司占用上址房屋，对骏达公司上述主张，一审法院不予支持。至于骏达公司主张首层房屋部分自2007年12月1日起的房屋占用费，德伟旅馆于2008年其使用114-120号4层房屋经营旅馆，虽德伟旅馆表示在2018年底才使用首层部分位置作为服务台，该服务台是用于值班使用。但根据骏达公司提交证据显示，在2010年期间德伟旅馆已占用上述位置，且根据现场勘验情况显示，德伟旅馆在首层位置设置旅馆前台，故德伟旅馆占用上址房屋理应向骏达公司支付房屋占用费。经现场勘验，德伟旅馆占用首层位置位于房屋西侧靠楼梯部分，宽1.4米，长6.3米，故占用面积为1.4米×6.3米=8.82平方米，德伟旅馆应按上述面积计付房屋占用费。因涉诉房屋使用性质为工业，应按照房管部门公布的同地段工业用房租金参考价计算，骏达公司主张按照商业性质计算房屋占用费于法无据。至于诉讼时效问题，骏达公司于2019年8月21日向德伟旅馆发出通知主张占用费，故该日倒推三年的房屋占用费超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，一审法院于2020年9月16日作出判决如下：一、德伟旅馆应于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区××-120号首层、首层与2层楼梯间、2层与3层楼梯间（占有使用部分）腾空交还骏达公司；二、本判决发生法律效力之日起十日内，德伟旅馆向骏达公司支付占用广州市越秀区××-120号首层部分位置的房屋占用费（从2016年8月21日起至本判决发生法律效力之日止，按照8.82平方米计算，参照房管部门公布的同时期同地段工业用房租金参考价，其中2016年度、2017年度按每月42元计算，2018年度按40元计算，2019年度按每月39元计算）及利息（从2020年1月20日起至支付占用费之日止，以欠付房屋占用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；德伟旅馆应参照上述标准逐月向骏达公司支付房屋占用费。三、驳回骏达公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5241元，由骏达公司负担5091元，德伟旅馆负担150元。本院二审期间，各方当事人均无提交新证据。经查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一、经广州市市场监督管理局2021年6月4日核准，广州骏达汽车企业集团改制为有限责任公司（法人独资），名称变更为广州骏达汽车集团有限公司，法定代表人：叶海，住所地广州市越秀区东华西路启沃坊9号301室；二、广州市越秀区委机构编制委员会2020年12月31日出具《关于调整区房管局所属事业单位机构编制事项的通知》，整合广州市越秀区第一房屋管理所和广州市越秀区第二房屋管理所，组建广州市越秀区第一房屋管理所。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、房管一所、佳明物业公司应否对德伟旅馆占用涉案房屋首层、首层与二层以及二层与三层楼梯间的行为承担连带责任；二、德伟旅馆占用上述房屋的占用费计付标准问题；三、关于诉讼时效问题。关于焦点一，本案骏达公司作为涉案房屋的产权人，要求德伟旅馆腾空交还占用的涉案房屋首层、首层与二层以及二层与三层之间的楼梯间，德伟旅馆予以同意且对一审法院判处其交还上述占用的房屋及支付占用费没有提出上诉，本院予以认可。关于房管一所、佳明物业公司应否对德伟旅馆的占用行为承担连带责任问题。其一，从本案证据看，涉案房屋四楼为房管一所的直管房，房管一所将涉案房屋四楼出租给佳明物业公司，而德伟旅馆所占用的上述房屋不在该租赁范围之内。其二，从骏达公司提交的佳明物业公司2007年11月20日向农机公司出具的《报告》内容看，佳明物业公司向房屋原产权人农机公司申请使用首层楼梯口设置服务台及出资装修楼梯间，房管一所在该报告上签署“同意佳明物业公司自行出资对楼梯间进行装修”。从常理分析，对于佳明物业公司的申请，产权人有权决定是否同意，本案虽无农机公司表示同意的书面证据，但从德伟旅馆之后实际占用首层房屋设置服务台的事实看，应视为原产权人农机公司没有提出异议。因此，骏达公司上诉称德伟旅馆占用该房屋系通过房管一所的授意，且由佳明物业公司予以配合，缺乏充分依据，本院不予采纳。据此，一审法院不予支持骏达公司要求房管一所、佳明物业公司应对德伟旅馆占用行为承担连带责任的主张，并无不当。关于焦点二，经本案查明的事实，涉案房屋登记规划用途为工业，且根据骏达公司与德伟旅馆共同确认，首层与二层楼梯间作卫生间使用，二层与三层之间的楼梯间为杂物房，故德伟旅馆所占用的房屋并非全部用于商业用途，骏达公司上诉要求按照商业用途计付房屋占用费，缺乏充分依据。一审法院按照房管部门公布的同地段工业用房参考价计付占用费，并无明显不妥，本院予以维持。关于焦点三，关于诉讼时效问题。骏达公司上诉认为本案为持续性侵权行为，诉讼时效应自侵权人终止侵权之日起计算，且应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，故其诉请的占用费并未超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损失以及义务人之日起计算”；第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。根据一般租赁合同的交易惯例，租金或占用费按月支付，故德伟旅馆每月应支付的占用费属于不同的债务，应各自计算诉讼时效。本案骏达公司或原房屋的产权人并未与德伟旅馆约定占用费分期付款，故骏达公司主张适用第一百八十九条规定，认为其所有诉请均未超过诉讼时效，不能成立。一审法院适用三年的诉讼时效，不予支持骏达公司主张的2019年8月20之前的占用费，并无不当。综上所述，骏达公司的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5241元，由广州骏达汽车集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年九月十四日书记员  张 旭彭诗敏