北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终13723号上诉人（原审被告、反诉原告）：金义双，男，1976年2月24日出生。委托诉讼代理人：李小兵，北京直方律师事务所律师。委托诉讼代理人：周全，北京直方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京仙台日异农贸市场有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇仙台村村委会东500米。法定代表人：桂海军，总经理。委托诉讼代理人：孙新建，河南长风律师事务所律师。上诉人金义双因与被上诉人北京仙台日异农贸市场有限公司（以下简称仙台日异农贸市场）租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2021）京0116民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金义双上诉请求：撤销一审判决第三项；撤销一审判决第六项，改判支持因合同无效对我造成的损失；诉讼费用由仙台日异农贸市场承担。事实和理由：1．一审仙台日异农贸市场对案涉土地、房屋没有出租权，杨宋镇仙台村村民委员会是案涉土地、房屋的产权人，应追加其为本案第三人，以查明案件事实，一审判决程序违法。2．一审法院调取的《情况说明》从证据形式及内容均违法，却予以采信，严重违反法律规定。3．案涉土地及房屋被罚没部分，仙台日异农贸市场没有处置权，没有收取租金或场地占用费的权利，一审判决其可以收取场地占用费，保护违法行为，保护过错方，违反法律规定。4．合同无效的过错方是仙台日异农贸市场，一审法院以无法律依据为由驳回我要求仙台日异农贸市场支付因合同无效造成的损失，一审法院认定错误，应当予以改判。5．2019年11月北京市规划和自然资源委员会就已经下发了《关于抓紧推进“大棚房”问题清理整治专项行动另案处理项目组整改工作的函》，我在听闻此事后，对于所租赁物的合法性产生怀疑，在与仙台日异农贸市场沟通后，仍未能解决，我享有抗辩权，仙台日异农贸市场要求我缴纳租金没有合法理由。6．因涉案场地用于经营农贸市场，在疫情之后，涉案场地的合法性问题仍未进行解决，我也不敢将没有合法手续的场地继续租赁，加之大部分租赁商户没有回来进行复工复产，无法使用也不敢进行使用。一审法院对此没有依据事实进行认定，没有按照最高院关于疫情指导意见的要求充分考虑行业的特殊性对租金进行减免。仙台日异农贸市场辩称，金义双的理由没有事实和法律依据，请求二审驳回其全部上诉请求。仙台日异农贸市场向一审法院起诉请求：1．请求判令解除仙台日异农贸市场、金义双之间于2017年4月17日签订的《市场场地租赁合同》；2．请求判令金义双将承租场地腾退后交付仙台日异农贸市场；3．请求判令金义双支付自2020年1月1日至实际腾退之日的场地占用费，按每日5479．45元计算；4．请求判令金义双给付违约金，按照每日200元计算，自2020年1月1日至实际腾退之日；5．本案诉讼费由金义双负担。金义双向一审法院反诉请求：1．依法判令双方签订的《市场场地租赁合同》无效；2．依法判令仙台日异农贸市场赔偿经济损失8666495元，仙台日异农贸市场自2020年11月18日至实际给付之日止，按照中国人民银行间贷款利率给付相应利息；3．依法判令仙台日异农贸市场退还保证金10万元；4．仙台日异农贸市场承担相应诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月31日，北京市怀柔区杨宋镇仙台村社区股份合作社（甲方）与北京丹桂温阳文化发展有限公司（乙方）签订了《市场场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村，东至田间路，西至公厕，北至祥瑞路，南至仙台村地，面积为20．5亩，地上设施现状为市场办公室117平方米，市场办公室西侧商业用房121．9平方米，东侧市场厂房6138．45平方米，西侧市场厂房2408．16平方米，铁制摊位458个，出租给乙方，租期20年。2017年4月14日，北京丹桂温阳文化发展有限公司出具承诺书，载明：“北京丹桂温阳文化发展有限公司同意将2013年7月31日与北京市怀柔区杨宋镇仙台村社区股份合作社签署的《市场场地租赁合同》转让给北京仙台日异农贸市场有限公司，北京仙台日异农贸市场有限公司继承《市场场地租赁合同》中的所有权利义务，如因此而产生的一切法律后果由北京丹桂温阳文化发展有限公司承担”。2017年4月17日，仙台日异农贸市场作为出租方（甲方）与金义双（乙方）签订《市场场地租赁合同》，约定如下：“鉴于1、甲方完全继承北京丹桂温阳文化发展有限公司与北京市怀柔区杨宋镇仙台村社区股份合作社签订《市场场地租赁合同》中所规定的一切权利义务，甲方保证其因此拥有该场地及地上物的房屋、地上建筑物的合法使用权；2．合作社同意甲方转租，因此甲方拥有合法出租权；3．合作社同意甲方拥有对地上建筑物的改建、扩建、翻建、装修的权利；4．甲方将北京丹桂温阳文化发展有限公司与北京市怀柔区杨宋镇仙台村社区股份合作社签订的《市场场地及租赁合同》作为本合同附件附在合同后。……双方就租赁场地从事经营的有关事宜经协商达成协议如下：第一条租赁场地及现状，乙方承租甲方场地，土地使用面积20．5亩，其中建筑面积8785平方米，（四至：东至市场东侧道路，南至大棚南侧，西至市场西墙，北至祥瑞路，现有场地为钢结构大棚），乙方拟用于建设，经营综合商业体。第二条租赁期限、租金及支付方式租期16年，自2018年1月1日起至2033年11月30日止（2017年9月30日至2017年12月31日为免租期），本合同租金实行年付制，其中前两年（即2018年度和2019年度）为半年付制。租金标准为：第一个5年（即从2018年1月1日起至2022年12月31日止）租金为人民币0．623元/平米/天，年租金为2000000元/年，前两年租金为半年付，每次支付日期为：1月1日和6月30日支付（第一个半年租金应在本合同签署生效后15日内支付），后三年支付日期为每年1月1日，租金自本合同签字生效后15个工作日内支付（如遇节假日自动顺延）。……第三条租赁经营相关约定……3．保证金，合同保证金作为乙方履行合同和提供商品服务质量的担保，本合同保证金为人民币壹拾万元，自本合同生效之日起7个工作日内支付；租赁期满后，如乙方未违反本合同约定，甲方有权在扣除相关费用或损失赔偿后无息退还乙方，在合同期内，如乙方未经甲方同意擅自解除合同，保证金不予返还。……第八条特别约定……2．本合同签署后15个工作日内和合同生效期间如乙方未按合同约定向甲方支付租金和保证金，甲方有权单独解除本合同，本合同自行终止。3．本合同到期后，所有地上物自动归属甲方所有，同时甲方确认在市场同等条件下乙方可以优先续租20年。……”合同签订后，双方按约履行至2019年年底。金义双利用承租场地对外出租摊位。2020年8月17日，杨宋镇人民政府出具杨宋镇关于仙台日异农贸市场有限公司的营业日期证明，载明：“兹有北京仙台日异农贸市场有限公司（位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村祥瑞路临6号），原定于2020年2月2日正式对外营业，但因受疫情影响春节假期后一直处于停业状态。该市场经相关部门审核后，于2020年4月5日正式复工”。经向北京市怀柔区杨宋镇仙台社区股份合作社询问，北京市怀柔区杨宋镇仙台社区股份合作社表示同意北京丹桂温阳文化发展有限公司将二者签订的《市场场地租赁合同》中承租方的权利义务转让给仙台日异农贸市场。2020年1月，金义双未按约交纳2020年度租金，仅支付租金70万元。因金义双未按合同约定全额支付2020年度租金，仙台日异农贸市场于2020年7月16日向法院起诉，要求解除与金义双签订的《市场场地租赁合同》，腾退土地，同时要求金义双支付场地占用费。金义双持辩称理由不同意仙台日异农贸市场的诉讼请求，并提起反诉，要求仙台日异农贸市场继续履行《市场场地租赁合同》，并免除三个月租金。2020年9月25日，法院作出（2020）京0116民初3041号民事判决书后，金义双不服一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2020年11月30日作出（2020）京03民终14098号民事裁定书，裁定撤销（2020）京0116民初3041号民事判决书并将该案发回本院重审。现法院依法组成合议庭对该案进行重新审理。本案审理过程中，除证明上述事实的证据外，仙台日异农贸市场和金义双为证明各自主张向法院提交的其他主要证据及发表的质证意见如下：仙台日异农贸市场提交如下证据：1．《北京市怀柔区人民政府2011年8月17日第56期会议纪要》；2．《北京市怀柔区发展和改革委员会用地预审告知单（2011年第17号）》；3．《北京市怀柔区发展和改革委员规划选址征求意见函（2011年第32号）》；4．北京市规划委员会怀柔分局关于杨宋镇仙台村拟建农贸市场项目规划意见复函；证据1-4证明涉案市场经过政府审批后所建，并非私自建设。5．北京市怀柔区杨宋镇人民政府文件2019年41号；6．北京市规划和资源委员会怀柔分局关于杨宋镇政府查询仙台农贸市场用地现状地类及规划用途的复函，证明涉案农贸市场现在已经符合土地规划用途，不存在违建情况。金义双表示证据1到证据4的政府的文件发生在其提交的行政处罚决定书之前，应以国土资源局认定为准，不能证明案涉地块建筑物的合法性。证据5和6涉及不能说明地上建筑物是否属于违建，也不能否定涉案土地已经被认定违法的事实，证据6说明相关用地手续现在还没有完成。金义双提交如下证据：1．国土局行政处罚决定书，证明国土局对仙台村委会作出行政处罚，仙台村委会未经批准在仙台村东集体土地上建设钢结构大棚，对其处罚复原地貌，没收集体土地上的建筑物及设施；2．北京市规划和自然资源委员会关于抓紧推进大棚房问题清理整治专项行动另案处理项目整改工作的函，证明北京规自委于2019年11月19日下发工作函，涉及案涉土地，要求拆除或制定整改方案；3．收据及工商银行电子银行回单，证明金义双向仙台日异农贸市场支付租金及保证金480万元；4．电费发票，证明金义双在租赁期间共支付电费250904元；5．税务局单位申报记录，证明金义双在租赁期间共计支付人员工资1033923元；6．银行电子回单、客户回单，证明金义双在租赁期间共支付人员社保费用352811元；7．垃圾清运费发票，证明金义双在租赁期间支付案涉场地房屋的垃圾清运费共119504元；8．北京怀柔杨宋镇综合商场项目方案设计合同、银行回单及收条、方案设计图纸，证明金义双为在案涉场地进行改造，聘请设计公司对场地进行设计，合同金额250万元，并已支付23万元，现因涉案场地无法继续租赁，面临违约。日异农贸市场认为证据1的真实性无法核实；证据2、3的真实性认可；证据4的真实性认可，证明目的和关联性不认可；证据5-8的真实性、关联性、证明目的均不认可。审理过程中，法院向双方出具2020年9月16日原审案件承办法官与杨宋镇政府创城办主任兼仙台村书记、主任、股份合作社社长胡某的调查笔录及2017年4月14日北京丹桂温阳文化发展有限公司出具的承诺书。法院依申请调取2012年3月16日《国土资源行政处罚决定书》（2012）第A109号，该处罚决定书中载明：“拆除北京市怀柔区杨宋镇仙台村村民委员会在杨宋镇仙台村东非法占用的2241．53平方米（不符合规划）集体土地上的建筑物及其附属设施，并恢复原貌；没收杨宋镇仙台村村民委员会在杨宋镇仙台村东非法占用6471．29平方米（符合规划）集体土地上建设的建筑物及附属设施。”北京市怀柔区杨宋镇人民政府于2021年6月出具《情况说明》一份，载明“北京日昇农贸市场有限公司，被国土局行政罚没，约6000余平方米大棚被罚没，罚没物交付杨宋镇政府管理。后续，6000余平方米大棚房已经交付仙台村持有管理。”一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋租赁合同中的房屋没有取得任何审批规划手续，以该房屋为标的物所签订的租赁合同应属无效合同，金义双要求确认其与仙台日异农贸市场于2017年4月17日签订的《市场场地租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。金义双应将占有使用的承租场地腾退给仙台日异农贸市场，双方在《市场场地租赁合同》约定：2018年1月1日至2022年12月31日期间，后三年支付日期为每年1月1日，租金自本合同签字生效后15个工作日内支付（如遇节假日自动顺延）。基于对该条约定的一般理解，金义双应于2020年1月1日支付2020年度租金。租赁合同无效，因金义双仍持续占用承租土地，金义双应给付相应占用费，法院对仙台日异农贸市场提出金义双支付土地占用费的请求予以支持。考虑到新冠疫情对金义双的经营产生了较大的影响，租金应当予以减免，故对金义双要求减免租金的请求法院予以支持，具体减免的数额法院酌情确定为40万元。根据杨宋镇人民政府开具的证明，金义双承租的场地已于2020年4月5日正式复工，考虑到北京疫情第二次暴发的影响，对2020年7月31日前的占用费，法院在双方合同约定的租金标准基础上适当酌减。2020年8月1日以后，疫情对金义双经营活动已基本不再产生影响，占用费标准由法院根据双方合同约定的租金标准确定。金义双已支付租金70万元，与其应交纳的占用费相抵后，扣减法院适当酌减的部分，金义双应自2020年8月1日起，按照每日5479．45元的标准向北京仙台日异农贸市场有限公司支付场地占用费，至金义双将承租的场地及地上物交还北京仙台日异农贸市场有限公司之日止。金义双请求日异农贸市场赔偿经济损失的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持，其要求日异农贸市场退还保证金10万元的诉讼请求，法院予以支持。判决如下：一、北京仙台日异农贸市场有限公司与金义双于2017年4月17日签订的《市场场地租赁合同》无效；二、金义双于判决生效后二十日内将其承租的位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村的场地腾退并交付给北京仙台日异农贸市场有限公司；三、金义双自2020年8月1日起，按照每日5479．45元的标准向北京仙台日异农贸市场有限公司支付场地占用费，至金义双将承租的场地及地上物交还北京仙台日异农贸市场有限公司之日止；四、北京仙台日异农贸市场有限公司于判决生效后二十日内退还金义双保证金100000元；五、驳回北京仙台日异农贸市场有限公司的其它诉讼请求；六、驳回金义双的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14588元（北京仙台日异农贸市场有限公司已预交），由北京仙台日异农贸市场有限公司负担7294元（已交纳），由金义双负担7294元（于判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费73165元（金义双于2020年10月3日交纳4400元，2021年6月14日交纳72465元），由金义双负担70865元（已交纳）；由北京仙台日异农贸市场有限公司负担2300元（于判决生效后7日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：金义双提供的北京怀柔杨宋镇综合商场项目方案设计合同显示的合同签署日期为2017年5月，其自述设计图纸出图日期为2018年7月。金义双租赁场地、房屋期间，未对场地进行过改造或实施其他添附行为。现涉案租赁场地仍由金义双实际控制。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：租赁合同被确认为无效后，金义双是否应向仙台日异农贸市场支付占有使用费以及占有使用费的数额；金义双基于合同无效要求仙台日异农贸市场赔偿经济损失是否应予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案租赁合同中涉及的房屋没有取得规划审批手续，以该房屋为标的物所签订的租赁合同应属无效合同。租赁合同无效，金义双在持续占用承租土地期间应向仙台日异农贸市场支付占有使用费。关于金义双主张涉案房屋系违法建筑，仙台日异农贸市场无权收取占有使用费一节，本院认为，房屋是否认定为违法建筑以及相应主体应承担的责任属行政管理范畴，金义双以此为由拒绝支付占有使用费，于法无据，本院对其此项上诉意见不予采纳。2020年1月，新冠肺炎疫情对金义双经营农贸市场造成了一定影响，一审法院已考虑到上述情况对占有使用费数额酌情减少，本院对此不持异议。金义双就此提出上诉，不能成立。金义双主张因租赁合同被确定为无效，造成其经济损失。经本院审查，金义双主张经济损失中的租金、电费、工人工资及社保费用、垃圾清运费均系其经营市场期间发生的经营成本，金义双支付经营成本的目的是为谋取经济利益，上述支出显然不是因合同无效给其造成的经济损失。金义双向仙台日异农贸市场支付了保证金十万元，一审法院已判决返还，本院不再处理。关于金义双主张为对涉案场地进行改造支出设计费，其虽提供了北京怀柔杨宋镇综合商场项目方案设计合同，但实际并未依照图纸对市场进行改造，且本院注意到，合同签署日期为2017年5月，金义双自述方案设计图纸的出图时间为2018年7月，均早于双方诉讼的时间，结合金义双在前案诉讼中的答辩理由，本院无法将改造未能实施与涉案租赁合同被认定无效建立联系，故对于金义双要求仙台日异农贸市场赔偿该项损失，亦不予支持。综上所述，金义双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72465元，由金义双负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  薛 妍审 判 员  赵 霞二〇二一年九月十日法官助理  孙亚男法官助理  李 越