广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终20974号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州至佳物业管理有限公司，住所地广州市白云区人和镇秀水村鹤龙五路429号。法定代表人：邱育琴。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市白云区思思幼儿园，住所地广州市白云区石井潭村大基围1号。法定代表人：龙月崧，园长。委托诉讼代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟雪莹，广东合誉律师事务所律师。上诉人广州至佳物业管理有限公司（以下简称至佳公司）因与被上诉人广州市白云区思思幼儿园（以下简称思思幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初14655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。至佳公司上诉请求：撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初14655号民事判决第二项，依法将本案发回重审，或依法驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决遗漏必须参加诉讼的当事人，应当依法发回重审。广州市白云区人和镇鸦湖经济联合社是案涉物业的所有权人，且如果其在没有相应的建筑用地及规划报建手续的情况下将案涉物业通过广州市白云区农村集体三资监管平台公开出租，对本案的发生具有严重过错，应当承担相应的法律责任，该经济联合社是本案必须参加诉讼的当事人，但原审法院没有追加广州市白云区人和镇鸦湖经济联合社作为被告或第三人参加诉讼，属于遗漏当事人的情形，应发回原审法院重审。二、原审判决存在查明事实不清、过错责任分配不均的情况，应依法予以纠正。如果因为案涉物业的基本情况、消防情况、用途的原因导致被上诉人不能办理办学许可证，根本原因也在于被上诉人承租案涉物业前没有做足调查准备工作，导致判断失误，做出错误投资决策。这显然属于经营者决策错误的风险，应由被上诉人自行承担决策错误造成的损失。被上诉人作为幼儿园，本身具有相应的办学资质和经验，其在签订租赁合同时应当具有比普通人更为审慎的义务，反观上诉人，上诉人是基于对广州市白云区农村集体三资监管平台、广州市白云区人和镇鸦湖经济联合社、广州市白云区人和镇人民政府的信任，才承租案涉房屋，且在转租给被上诉人的过程中，已将全部信息如实披露给被上诉人，被上诉人在本案中具有更重大过错，应当由其自行承担70%的责任。三、本案的损失扩大部分应单独予以考虑。被上诉人在明知合同无法继续履行后，应当采取适当措施防止损失的扩大，但其没有采取适当措施致使损失扩大，其不得就扩大的损失请求赔偿。根据2020年3月23日被上诉人的催告函，其自称“我幼儿园于2019年9月向教育局申请变更办学地址，但在我幼儿园向白云区教育局申请变更办学地址时，教育局却告知要求我幼儿园提供场地使用证明”。该“场地使用证明”如果理解为被上诉人在本案中陈述的房产证，那被上诉人就应该马上明确要求至佳公司提供房产证，无法提供的情况下，被上诉人应当立即停止施工、及时止损。然而，被上诉人没有采取适当措施致使损失扩大，在明知合同无法继续履行的情况下，依然继续施工，导致损失不断扩大，并在2019年9月之后还支付了本案所主张的大部分款项。因此思思幼儿园不得就扩大损失请求赔偿。综上，原审判决遗漏必须参加诉讼的当事人，且查明事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法判决，支持上诉人的全部上诉请求。思思幼儿园辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。第一，涉案的建筑物没有取得建设工程规划许可证等报建手续，被上诉人对此并不知情的，导致合同无效的责任在于上诉人，因此涉案物业的改造装修费等应当由上诉人承担。第二，涉案租赁合同纠纷的当事人是被上诉人思思幼儿园与上诉人，不存在遗漏当事人的情况，所以不应当追加广州市白云区人和镇鸦湖经济联合社作为本案当事人，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。思思幼儿园向一审法院请求判令：1.至佳公司向思思幼儿园退还保证金450000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以450000元为基数，自2019年7月12日起计算至付清之日止）；2.至佳公司向思思幼儿园退还已支付房屋使用费480000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以480000元为基数，自2020年4月3日起计算至付清之日止）；3.至佳公司向思思幼儿园赔偿3550848.73元相关设备设施建设等装修损失及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以3550848.73元为基数，自2020年4月3日起计算至付清之日止）；4.至佳公司承担本案诉讼费用以及鉴定费用。至佳公司反诉请求判令：1.确认思思幼儿园交纳的保证金450000元归至佳公司所有；2.思思幼儿园向至佳公司支付拖欠的2020年1月1日至2020年4月3日占用费465000元；3.思思幼儿园支付滞纳金487200元，暂计至2020年6月21日，自2020年6月22日起至实际支付租金之日止，以尚欠租金为本金按日8‰计算滞纳金；4.本案反诉费用由思思幼儿园承担。一审法院经审理查明：2019年9月10日，思思幼儿园（乙方）与至佳公司（甲方）签订了《场地租赁合同》，载明就乙方向甲方租赁房屋及附属物，用于开办幼儿园，协议如下：第一条租赁物1.1：该租赁物为甲方向广州市白云区人和镇鸦湖村委会租用的江人路1099号1101号厂房；1.2：甲方向乙方提供该项目相关文件；1.3：甲方物业房产证缺失，甲方无条件协助乙方办理临时经营场所使用证明，以及无条件协助乙方办理幼儿园办学许可证相关手续，但不承诺具体办结时间；第二条租赁期限2.1：租赁期限为13年，自2019年7月11日到2032年7月11日；2.2：为利于乙方的装修等开业筹备工作，甲方提供相应免租期，免租期限至2019年9月15日；第四条保证金、租赁费用及其支付4.1：在本合同签订五个工作日内，乙方向甲方支付保证金450000元，甲方应出保证金收条，该保证金到乙方租赁期满，并按本合同的有关条款办理租赁物交接，待乙方付清水、电、煤等所有费用后，五个工作日内无息退还给乙方，若乙方租赁期间，单方面撤场则保证金无法退还；4.2：甲乙双方约定，自租赁物交付日起，整体租赁物月度租金为150000元，其中第二年起每两年递增10%；4.4：租赁费用采取“先付后用”的方式，乙方应在每月第十日前向甲方支付当月租金，如乙方拖欠甲方租金，按应交租金每天8‰支付滞纳金；第五条甲方权利义务5.1：甲方保证出租给乙方的房屋之产权性质、附属设备设施、附属场地的产权关系清晰没有争议，甲方有权出租；第六条乙方权利义务6.3：乙方应按本合同规定和有关条款足额向甲方缴纳租赁费用，如不能按时缴纳，视为乙方违约，如违约依照本合同8.4条的约定办理；6.4：租赁期间，乙方在不改变租赁物内主体结构，不造成安全隐患的前提下，根据实际经营需要，可对租赁物的内室格局、所有门窗部分作合理布置并进行内部装修和改造。租赁期间，乙方可根据经营需要自行添加，其他设备设施或其他财产，费用由乙方承担；6.7：乙方有拖欠应缴租金、水电费或租赁税累计超过15天的，甲方可自知道之日起单方面提前终止合同并收回租赁物，不作任何补偿，保证金不作退回，造成甲方损失的，应由乙方承担赔偿责任。合同还就违约责任、保密等作了约定。2019年7月11日，至佳公司将涉案租赁物业交付给了思思幼儿园。2019年7月11日，思思幼儿园向至佳公司交纳了保证金450000元、2019年9月16日至2019年12月31日的租金480000元。2020年4月2日，思思幼儿园将涉案租赁物业交还给了至佳公司。2020年8月24日，广州空港经济区管理委员会回复一审法院《征求意见反馈表》，主要载明未办理过涉案建筑用地及规划报建手续，亦未查到涉案建筑相关规划报建信息。思思幼儿园陈述其在承租涉案物业后即进行了装修改造，且一直未能开业经营。为确定损失，思思幼儿园申请对其完成的涉案物业室内外装修及设施设备进行造价鉴定。一审法院依法委托珠海德联工程咨询有限公司广州分公司对涉案物业改造及装修工程项目造价进行鉴定。2021年3月8日，该公司作出德联21001号《白云区人和镇思思幼儿园改造及装修工程项目造价鉴定意见书》，鉴定结论为：已完成的水电安装工程造价为311650.75元，已完成的消防安装工程造价为203805.01元，已完成的土建改造及装修工程造价为3035392.97元，合计3550848.73元。思思幼儿园支付鉴定费43352.5元。以上事实有《场地租赁合同》、《征求意见反馈表》、《白云区人和镇思思幼儿园改造及装修工程项目造价鉴定意见书》、发票及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证等报建手续，思思幼儿园与至佳公司之间签订的房屋租赁合同无效。关于保证金450000元，至佳公司根据无效合同收取的思思幼儿园交纳的保证金450000元应返还给思思幼儿园。关于该保证金的利息，思思幼儿园在与至佳公司签订涉案租赁合同时，未尽到相应的合理注意义务，其对合同无效存在过错，故思思幼儿园要求至佳公司赔偿上述保证金的利息缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于租金（实为占有使用费），虽然涉案租赁合同为无效合同，但至佳公司已经将涉案租赁物交付给思思幼儿园实际占有使用，思思幼儿园应参照合同约定的租金标准向至佳公司支付占有使用费。思思幼儿园要求退还已付房屋使用费并支付利息的诉请理据不足，一审法院不予支持。思思幼儿园于2020年4月2日向至佳公司交还涉案物业，其应向至佳公司支付2020年1月1日至2020年4月1日期间的占有使用费，经核算为455000元（150000元/月×3个月+150000元/月÷30天×1天）。关于涉案物业改造及装修损失，至佳公司作为出租方，本应对涉案物业的合法性负责，故应承担租赁合同无效的主要责任，思思幼儿园作为经营者，明知涉案合同载明“甲方物业房产证缺失”的情况，未尽审慎注意义务，故亦负有一定的责任。珠海德联工程咨询有限公司广州分公司鉴定思思幼儿园改造及装修工程项目造价为3550848.73元，该鉴定合法有效，一审法院予以采信。鉴于思思幼儿园在对涉案物业改造装修后一直未实际经营使用涉案物业，且在不足一年的时间就将涉案物业交还了至佳公司的情况，一审法院酌定至佳公司承担涉案物业改造及装修工程项目费用和相应鉴定费的70%即2515941元[（3550848.73元+43352.5元）×70%）]。关于利息，因思思幼儿园对合同无效存在过错，故思思幼儿园要求至佳公司赔偿利息缺乏法律依据，一审法院不予支持。无效的合同自始不发生法律效力，合同违约条款亦然，至佳公司要求思思幼儿园依无效合同支付滞纳金缺乏事实和法律依据，一审法院对此亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、自本判决生效之日起十日内，广州至佳物业管理有限公司向广州市白云区思思幼儿园返还保证金450000元；二、自本判决生效之日起十日内，广州至佳物业管理有限公司向广州市白云区思思幼儿园赔偿损失2515941元；三、自本判决生效之日起十日内，广州市白云区思思幼儿园向广州至佳物业管理有限公司支付租金455000元；四、驳回广州市白云区思思幼儿园的其他诉讼请求；五、驳回广州至佳物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费44306元，由广州市白云区思思幼儿园负担14999元，由广州至佳物业管理有限公司负担29307元，并在本判决生效后十日内迳付广州市白云区思思幼儿园。反诉受理费8710元，由广州至佳物业管理有限公司负担5884元，由广州市白云区思思幼儿园负担2826元，并在本判决生效后十日内迳付广州至佳物业管理有限公司。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，本案纠纷系因民法典施行前法律事实引起的民事纠纷案件，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。二审争议的焦点在于，本案是否应追加广州市白云区人和镇鸦湖村委会作为本案当事人；原审判决的过错责任认定是否恰当；一审判令至佳公司支付的损失数额是否恰当。本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证等报建手续，依照法律规定，思思幼儿园与至佳公司之间签订的房屋租赁合同无效，一审对此认定正确，本院予以确认。关于是否应追加广州市白云区人和镇鸦湖村委会作为本案当事人。本案为房屋租赁合同纠纷，案涉《场地租赁合同》由思思幼儿园与至佳公司签订，双方因过错导致合同无效，并需返还因合同取得财产及赔偿对方损失。而广州市白云区人和镇鸦湖村委会非上述需承担民事责任的主体，不应追加为当事人。关于涉案合同无效责任认定。至佳公司作为出租人，依据合同法规定，出租人负有按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，从双方合同约定“甲方无条件协助乙方办理幼儿园办学许可证相关手续”等可知，至佳公司对于涉案场地符合约定用途作出了一定保证，且至佳公司作为出租方应对涉案物业的合法性负责，故一审认定至佳公司应对涉案合同无效承担主要责任，并无不当，本院予以维持。至于，至佳公司主张思思幼儿园明知合同无法履行，继续施工导致损失扩大的意见，经查，根据双方2020年2月、3月的来往函件可知，思思幼儿园一直催促至佳公司提供办证的相关材料，并没有证据显示思思幼儿园是明知涉案物业无法办理办学许可证而继续装修，且根据思思幼儿园与施工单位的合同约定，涉案房屋装修工程至2019年10月完工，综上，至佳公司所提供的证据不足以证实思思幼儿园自行扩大损失。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。至佳公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费26928元，由广州至佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年九月十六日书记员 钟丹霞陈如黛