贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终8213号上诉人（原审第三人）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦。负责人：张旭东，该分公司总经理。委托诉讼代理人：王诗琪，贵州北京大成（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李廷超，男，1985年3月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：刘燕婉、肖鹏飞，贵州齐之越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州华辉房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路40号兴中元大厦。法定代表人：罗军，该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司）因与被上诉人李廷超、贵州华辉房地产开发有限公司（以下简称华辉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初14194号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：一、依法撤销原判，改判为驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋已被贵阳市中级人民法院依法查封，被上诉人向花溪区法院提起本案的诉讼违反执行法院对执行标的物的实体异议事项的专属管辖，本案依法应中止审理，并告知当事人依法向贵阳市中级人民法院提出执行异议。二、一审法院认定被上诉人之间于2014年9月30日签订的《房屋认购协议》有效，存在认定事实以及适用法律错误。第一、案涉购房协议仅属于预约合同，且合同内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条的内容，依法不应认定被上诉人之间就案涉房屋存在买卖关系；第二、上诉人依法对案涉房屋享有优先受偿权，华辉公司向被上诉人转让案涉房屋并未经得上诉人的同意，该转让行为依法应属无效。三、一审法院认定被上诉人向华辉公司支付了购房款，该认定缺乏证据证明。李廷超答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李廷超向一审法院提出诉讼请求：1.确认原被告关于贵阳市花溪区清溪路的康城花溪1栋2单元11层1号房屋的买卖行为合法有效；2.被告协助原告办理上述房屋权属登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月30日，原告作为乙方与甲方被告签订《房屋认购协议》，协议约定：一、乙方所认购房源为“康城?花溪”1栋2单元11层1号，建筑面积为193.9平方米，单价为3600元/m2，总价698040元签订协议当日一次性付清，房屋交付条件、交付时间等内容在《商品房买卖合同》中另行约定。协议签订当日，原告向被告支付了购房款698040元、办证款80元、维修基金13961元、契税20941元。当天，原告与被告华辉公司签订补充协议约定该房屋属于本项目销售尾盘，最后以住建局核实确定为准（核准后方可签订正式合同及办理相关手续）。后被告向原告交付了涉案房屋，原告一直居住该房屋至今。现原告要求被告办理不动产权登记证书，诉至法院，诉请如前。第三人华融贵州分公司提交的（2017）黔民终825号判决书和法院受理的车福英、周长哲诉被告华辉公司及第三人华融贵州分公司房屋买卖合同系列案件，已查明案件事实如下：2009年3月23日，贵阳市城乡规划局花溪分局以贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司、华辉公司（于2011年12月2日更名为贵州黔聚源光电科技有限公司，以下简称黔聚源公司）为建设单位作出建字520000200910170号筑规建字2009（花溪）004号《建设工程规划许可证》。2009年12月28日，贵阳市发展和改革委员会作出筑发改投字【2009】926号《贵阳市发展和改革委员会贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司花溪区云上职工经济适用房项目登记备案的通知》，同意对贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司贵阳市花溪区云上职工经济适用房项目进行备案。2010年2月12日，贵阳市人民政府作出筑地字（2010）30号《贵阳市人民政府关于贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司申请用地的批复》，同意将位于花溪区红线图范围内（25906.65平方米）土地划拨给贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司作为经济适用房用地。2010年3月2日，贵阳市花溪区人民政府向贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司颁发花溪国用（2010）第12649号《国有土地使用权证》，确认土地使用面积为25906.65平方米、使用用途为经济适用房、使用权类型为划拨。2010年4月6日，贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司与被告华辉公司签订《住房代建合同》，约定贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司委托被告华辉公司代建康城·花溪经济适用房项目，代建人对该项目报批及工程建设全权负责。委托人同意代建人以本建设项目和本项目土地抵押进行融资，融资资金由代建人负责使用和归还，因融资所发生的费用及利息委托人同意计入项目开发成本。2011年8月17日，贵阳市人民政府作出筑地字（2011）147号《贵阳市人民政府关于贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司、华辉公司申请用地的批复》，同意将位于花溪区红线图范围内（25906.65平方米）土地划拨给贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司、华辉公司作为经济适用房用地，原筑地字（2011）30号批复废止。2011年8月26日，贵阳市花溪区人民政府向贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司颁发花溪国用（2011）第12649号《国有土地使用权证》，确认土地使用面积为25906.65平方米、使用用途为经济适用房、使用权类型为划拨，并明确系根据贵阳市人民政府筑地字（2011）147号文件追加主体。2013年9月11日，被告华辉公司与贵阳市国土局签署《国有建设用地使用权出让合同》【编号为520111-2013-ＣＲ-0090】，约定被告华辉公司以出让方式取得宗地编号为100-01-201301639号宗地其中1062.72平方米土地的使用权。2010年12月1日，被告华辉公司因开发“康城·花溪”项目，向六盘水市商业银行（以下简称六盘水商行）借款5000万元人民币，双方签订了编号为P600120100100063的《房地产借款合同》，合同约定：华辉公司向六盘水商行借款5000万元用于“康城·花溪”项目建设。借款期限为36个月，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。贷款为固定利率，合同期内不调整。贷款利率为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮80%。2011年3月31日，还本2000万元；2013年12月30日，偿还3000万元。同日，六盘水商行与被告华辉公司、贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司签订编号为P600120100200091号的《抵押合同》，约定被告华辉公司以“康城?花溪”在建工程作为抵押，担保的主债权为六盘水商行依据其与被告华辉公司签订的P600120100100063号《房地产借款合同》而享有的对债务人华辉公司的债权，抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、差旅费）。2012年12月12日，双方就“康城?花溪”项目中住宅40549.39平方米、商业852.58平方米、车库7750.84平方米办理抵押登记（权利证书编号：筑房建花溪字第J1200032号）。2013年3月9日，六盘水商行决定于2012年12月15日将被告华辉公司贷款余款合计4300万元纳入次级类贷款进行管理。2013年3月18日，华辉公司召开股东会形成股东会决议如下：1、同意华融贵州分公司收购六盘水商行对被告华辉公司的贷款债权人民币4300万元后，同意按照华融贵州分公司的要求和条件对上述债务进行重组；2、同意为本公司的债务向华融贵州分公司提供在建工程抵押担保；3、同意用“康城?花溪”房地产项目房屋销售收入及其他经营所得的全部收益作为华融贵州分公司债权本金和重组收益的还款保证。2013年3月22日，被告华辉公司再次召开股东会形成股东会决议，同意华融贵州分公司收购华辉公司向六盘水商行贷款4300万元的债务。2013年3月26日，华融贵州分公司（受让方）与六盘水商行（转让方）、华辉公司（债务人）签订编号为贵州Y25130002-1号《债权转让协议》，约定六盘水商行将编号P600120100100063的《房地产借款合同》项下转让方对债权人享有的债权，包括主债权、与主债权相关的担保权利等从权利、转让方在资产文件项下享有的所有其他权利（包括但不限于追索诉讼费用的权利），以及由该等权利转化而成的相关权益。截止转让的基准日（即2013年3月26日）债权本金余额为4300万元，利息余额为零。至转让日起，与债权人有关的全部权利至转让方转移至受让方，受让方由此替代转让方享有债权。受让方支付转让款后10个工作日内，转让方应解除原抵押登记，并配合受让方及债务人办理完毕贵州Y25130002-4号《抵押担保协议书》项下抵押物的第一顺位抵押登记，受让方取得相应抵押物的抵押登记他项权利证明。之后在2013年3月29日，注销了抵押权人为六盘水商行的抵押登记。2013年3月26日，华融贵州分公司（甲方）与华辉公司（乙方）签订编号贵州Y25130002-2号《债务重组协议》，约定：甲方与六盘水商行2013年3月26日签订编号为贵州Y25130002-1号《债权转让协议》，六盘水商行以其对乙方拥有的本金为4300万元的债权及其项下相关权益（包括但不限于原贷款债权担保权利等）全部转让给甲方，甲方因此依法对被告华辉公司享有相应债权。乙方同意按照本协议约定进行债务重组，按本协议约定的期限、方式归还重组债务本金及支付重组收益。重组债务金额为4300万元；重组期限24个月，自2013年3月26日起至2015年3月25日止。乙方提供其开发的“康城·花溪”项目部分在建工程，其中住宅197套面积共计27049.66平方米、车库90个面积5203.64平方米的车位为本协议项下债务提供担保，双方另行签订编号为贵州Y25130002-4的《抵押担保协议》。同日，华融贵州分公司（甲方）与华辉公司（乙方）签订了编号为贵州Y25130002-4的《抵押协议》，约定华辉公司提供其开发的“康城?花溪”项目部分在建工程，其中住宅197套面积共计27049.66平方米、车库90个为编号贵州Y25130002-2号《债务重组协议》项下4300万元的主债权设定抵押担保。抵押担保的范围包括编号贵州Y25130002-2号《债务重组协议》项下的重组债务本金、重组收益、违约金、损害赔偿金、应向甲方支付的其他款项、以及为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。抵押权的效力及于抵押物毁损、灭失、附合、混合或者被征收、征用等原因而产生的保险金、赔偿金、补偿金或者其他形式的替代物。协议生效后，双方应履行约定义务，任何一方不完全履行本协议约定的，应承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。如因一方原因造成本协议无效、抵押权未有效设立或抵押物价值减少或导致甲方未及时充分行使抵押权，乙方应赔偿甲方的全部损失。2013年4月1日，贵阳市花溪区房屋产权监理所以华融贵州分公司为抵押权人，在债权数额4300万元的范围内对197套住宅及90个车位办理了抵押登记（权利证书编号：筑房建花溪字第J1300010号）。由于被告华辉公司未能依约如期还款，华融公司（甲方）与华辉公司（乙方）、罗军（保证人）于2014年9月25日签订《补充协议》，约定截止2015年12月30日，剩余债务本金余额为2580万元。经乙方申请，甲方同意对《债务重组协议》项下部分债务给予12个月还款宽限期，从2014年9月25日起计算，乙方应在2015年9月25日之前归还不少于4300万元本金，2016年3月25日之前偿还剩余本金。此后，华融公司（甲方）与华辉公司（乙方）、罗军（丙方）签订《﹤债务重组协议﹥之补充协议》，约定截止2015年12月30日，剩余债务本金余额为2350万元。经乙方申请，甲方同意对《债务重组协议》项下部分债务给予还款宽限期。展期本金重组债务的还款期限展期至2016年3月25日与剩余重组债务本金一并清偿。在履行债务重组协议及其补充协议的过程中，因华辉公司向华融贵州分公司陆续归还部分借款，华融贵州分公司作为抵押权人先后六次向贵阳市花溪区房地产权监理所申请抵押权变更登记，所办理的最后一次抵押权变更登记(2015年1月28日）形成的他项权证号为筑房建花溪字第J1500005号，载明的抵押物为“花溪云上村康城花溪158套住宅和90个车库”。案涉房屋在该抵押登记的158套住宅之内。因华辉公司未按《债务重组协议》、《债务重组协议之补充协议》的约定向华融贵州分公司履行债务，华融贵州分公司向华辉公司书面催收未果遂向贵阳市中级人民法院对华辉公司、保证人罗军和罗琼媛提起诉讼，请求判令：（1）华辉公司偿还重组债务本金23,500,000元，并依据合同约定的计算方式支付重组债务收益及重组债务违约金。重组债务收益计算至全部本金清偿完毕之日止，重组债务违约金计算至全部本金及重组收益清偿完毕之日止。（截止2016年5月13日，重组收益为5,858,119.44元，重组债务违约金为893,931.56元）。（2）华辉公司承担抵押担保责任并以其抵押财产变现所得优先清偿原告重组债务本金、重组债务收益及重组债务违约金。（3）罗军、罗琼媛对上述重组债务本金、重组债务收益、重组债务违约金承担连带保证责任。市中院经审理于2017年6月30日作出（2016）黔01民初646号民事判决，判决书认定《债务转让协议》、《债务重组协议》合法有效，判决内容为：“一、被告贵州华辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司重组本金2350万元及重组收益（重组收益以2350万元为基数按照24%/年计算，自2014年12月31日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。二、被告罗军在本判决第一项所确定的债务范围内承担连带保证责任。三、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其余诉讼请求”。宣判后，华融贵州分公司向贵州省高级人民法院提起上诉，经省高院二审，于2018年6月25日作出（2017）黔民终825号民事判决，判决“一、维持贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初646号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初646号民事判决第二项、第三项；三、罗军对本判决第一项所确定的债务承担连带保证责任，罗军实际承担保证责任后，有权向贵州华辉房地产开发有限公司追偿；四、中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司在本判决第一项所确定的债权范围内对编号为筑房建花溪字第J1500005号《他项权证书》项下载明的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。”该判决现已生效。第三人向贵阳市中级人民法院对该案申请强制执行，案涉房屋因此被贵阳市中级人民法院依法查封。花溪区住房和城乡建设局于2016年12月12日出具《证明》，载明“康城?花溪”项目占地总建筑面积72889.38平方米，规划有住宅9栋，含有部分营业房及车库（其中：住房505套，营业用房28套，车库179个）。该项目分两期建设：第1、2、4、8、9栋为一期，2011年10月18日取得《贵阳市商品房预售许可证》【（2011）筑商房预字第119】，批准预售面积32869.35平方米，批准预售住宅240套；第3、5、6、7栋为二期，2012年4月5日取得《贵阳市商品房预售许可证》【（2012）筑商房预字第120】，批准预售面积32633.18平方米，批准预售住宅265套。在预售许可证中均载明系“经审查具备商品房预售条件”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告虽与被告签订的系《房屋认购协议》，但根据《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有权权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，上述协议约定有所购房屋的楼栋号、建筑面积、单价、总价、付款方式、等主要内容，具备了房屋买卖合同的基本内容和特征，并已实际履行，应当认定原被告之间存在商品房买卖合同关系。根据《经济适用住房管理办法》第二十五条“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。”之规定，“康城·花溪”项目是经济适用住房，虽然本案原告并未举证证明其具备上述所规定的购买经适房的条件，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，《经济适用住房管理办法》对于购买经济适用住房的条件规定是政策管理强制性规定，而并非系效力性强制性规定，且原告在2014年已经与被告签订了购房合同，支付了全部购房价款，履行了合同义务，因此原告与被告签订的《房屋认购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，予以确认，故对于原告诉请确认案涉合同有效应予支持。对于原告主张被告协助其办理案涉房屋产权登记的诉讼请求，因根据庭审查明事实，案涉房屋已经因第三人对（2017）黔民终825号民事判决中确定的款项申请强制执行而采取了保全措施进行了查封，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”之规定，原告的该项诉请属于法律上的履行不能，故对该诉请不予支持。被告华辉公司经法院合法传唤未到庭视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响法院根据已查明的事实依法做出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《经济适用住房管理办法》第二十五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、确认原告李廷超与被告贵州华辉房地产开发有限公司于2014年9月30日签订的《房屋认购协议》有效；二、驳回原告李廷超的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告李廷超负担100元，被告贵州华辉房地产开发有限公司负担100元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。围绕上诉人的上诉请求及依据的事实理由，本案二审争议的焦点为：1、本案是否属于民事案件审理；2、被上诉人间转让房屋所涉合同的效力。关于上诉人上诉提出被上诉人李廷超应通过执行异议主张自身的权益之上诉理由，经查，被上诉人李廷超提起诉讼请求确认其与华辉公司就涉案房屋签订的相关合同的效力，属于人民法院受理的民事诉讼的范围，故上诉人该上诉理由不能成立。关于上诉人提出被上诉人之间签订的涉案房屋相关合同应属无效，一审法院认定被上诉人李廷超向华辉公司支付了购房款，该认定缺乏证据证明之上诉理由，经查，上诉人仅凭被上诉人李廷超不可能向华辉公司支付现金，不符合交易习惯就否认被上诉人李廷超的交款行为，证据不充分。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被上诉人李廷超与华辉公司之间就涉案房屋签订的相关合同并无上述合同无效的情形，双方合同并未违反法律法规的效力性强制性规定，故上诉人主张该合同无效之上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗   晓   珊审 判 员  邹   爱   玲审 判 员  邓   禹   雨二〇二一年九月二十二日法官助理  覃桢榕书记员陈晓琦