北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12439号上诉人（原审被告）：北京永升物业服务有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园五里一区22号楼-1层A5-1。法定代表人：金永宏，总经理。委托诉讼代理人：任亚南，女，该公司员工。委托诉讼代理人：胡林杰，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：于某，男，1983年5月21日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区，现住北京市顺义区。上诉人北京永升物业服务有限公司（以下简称永升物业公司）因与被上诉人于某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2021）京0111民初4336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永升物业公司之委托诉讼代理人任亚南、胡林杰，被上诉人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永升物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回于某的全部诉讼请求，或将本案发回重审；一、二审诉讼费由于某承担。事实和理由：1.我公司与于某无实际租赁关系。（2019）京0111民初11385号民事判决认定于某与原房主周乐观之间存在租赁关系，并判决于某给付周乐观房屋租金10587元。于某提供的与我公司的租赁合同第十三条约定，我公司无需向于某支付租金，我公司未支付或收到涉案房屋的租金，至一审诉讼我公司才知道涉案房屋相关事宜。以上事实可以证实涉案房屋为于某与原房东周乐观、承租人周卫国之间的纠纷，我公司与本案无关。2.证人孙某1的证词与事实不符。于某、证人孙某2曾在我公司任职，于某为租售业务负责人，证人孙某1为租售中心置业顾问，二人为上下级直接隶属关系；我公司已提供证据证明于某任职期间保管我公司业务章直至离职才交回。于某及证人孙某2称涉案房屋系我公司转租，每月租金2000元已由我公司收取。但根据我公司二审提供的承租人周卫国与证人孙某1的电话录音可以确认，涉案房屋租金由证人孙某1口头通知，且租金随意增加，后期租金标准约为每月2200元，无任何我公司的收据、通知或合同等依据；承租人以支付宝、现金等形式将租金缴纳给证人孙某1，而孙某1未明确租金去向，编造对账等不符合事实的谎言，诋毁我公司，诱导承租人周卫国与我公司产生纠纷。证人孙某1、于某利用职务之便私自开展业务，对我公司造成严重经济损失及名誉损失。3.一审中于某强调一直在向我公司主张权益，与事实不符。于某在职期间，从未提及涉案房屋的收入及支出情况；于某提出离职后，我公司多次要求进行对账，均遭拒绝。后我公司正式通知于某将通过司法途径主张权益，于某才给予配合，且亦未提及涉案房屋任何信息及账务问题。于某辩称，同意一审判决，不同意永升物业公司的上诉请求及理由。于某向一审法院起诉请求：1.永升物业公司支付我租金48000元；2.永升物业公司支付我上述租金期间利息，以48000元为基数，自2017年5月13日起计算至实际给付之日止，2019年8月20日之前为中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。一审法院认定事实：于某原为永升物业公司职员，2018年离职，在职期间任经营拓展总监职务，房山区书院南街12号院和13号院的房屋出租业务从开始至于某离职，于某曾任第二级别的负责人。其在职期间曾自案外人周乐观处租赁房山区书院南街13号院2号楼12层1231号房屋，周乐观亦曾于2019年3月起诉于某要求给付2018年12月1日至2019年6月1日期间的房屋租金，针对该案法院于2019年9月18日出具（2019）京0111民初11385号民事判决书，判决于某给付周乐观房屋租金10587元，该判决书认定事实如下：周乐观与于某于2016年5月21日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定周乐观将自己名下的位于房山区书院南街13号院2号楼12层1231号房屋以每月2000元的价格出租给于某，双方约定月租金为2000元，租期自2016年6月1日至2019年6月1日；自2018年12月1日起，于某未再向周乐观支付租赁费，亦未退租；周乐观于2019年5月10日收回上述房屋；经审核，于某尚欠周乐观2018年12月1日至2019年5月9日的房屋租金合计10587元。法院判决：于某于本判决生效后七日内给付周乐观房屋租金10587元。该判决已生效。对有争议的证据和事实，法院认定如下：于某与永升物业公司之间是否存在房屋租赁合同法律关系，根据法院生效判决可以确认于某自周乐观处租赁了涉案房屋，而法庭当庭向周卫国调查时周卫国表示自永升物业公司处租赁了涉案房屋，并向该公司交纳了房租，证人孙某1亦向法庭陈述其入职第二年永升物业公司自于某处租赁了涉案房屋，当时约定的是每月租金1700元，但是涉案房屋是精装的，而租赁合同却签成毛坯的了，所以合同被退回来了，且没有重新做合同，双方履行期间永升物业公司始终未向于某支付房租，租客的租金用于支付其他房屋房主的房租了，永升物业公司认可孙某1系2016年5月入职，2018年7月离职，在职期间系经营拓展部负责租售的员工。于某认可在职期间同意将收取的涉案房屋租金先用于给付其他房屋业主的租金，并认可于2019年3月时方向永升物业公司主张租金。结合上述证据可以确认于某自周乐观处租赁了涉案房屋，并将房屋出租给永升物业公司，永升物业公司又将房屋出租给了周卫国。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中虽然缺少于某与永升物业公司直接签订的房屋租赁合同，但经法院查证于某确与永升物业公司之间形成了事实上的租赁合同法律关系，且现无证据证明永升物业公司向于某支付了租金，故于某要求支付租金的诉讼请求于法有据，法院予以支持，关于租金标准，因在案并无有效证据证明双方关于租金标准的约定情况，法院根据市场行情、于某自周乐观处租赁房屋的标准确认于某主张每月2000元数额合理，法院予以支持。关于租赁期限，结合孙某1陈述、参考双方当事人提交的证据可以确认于某主张自2017年5月13日起双方存在租赁合同法律关系符合高度盖然性原理，法院予以确认，关于截止日期，结合周乐观2019年5月10日收回房屋的事实，及（2019）京0111民初11385号民事判决书判决情况，法院确认房租支付截止日期计算至2019年5月9日。经计算房屋租金数额为47800元。关于利息，永升物业公司欠付于某租金势必给于某造成相应的利息损失，故该项诉讼请求于法有据，法院予以支持，然于某自认同意永升物业公司将收取的涉案房屋租金先用于支付其他房屋房主的租金，自2019年3月方向永升物业公司主张租金，再结合双方没有书面合同约定的情形，故法院酌情确定利息损失自2019年5月9日起计算，直至永升物业公司将租金给付完毕之日止，标准为2019年8月20日之前为中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。永升物业公司辩称于某为拓展部的负责人，掌管租售专用章，不认可双方之间存在房屋租赁合同法律关系，然于某是否为拓展部负责人并掌管租售专用章不影响本案双方事实上形成了租赁合同法律关系，且于某主张的租金数额合理，证人孙某1陈述亦能与其相互印证，本案中未见存在恶意串通的情形，故对永升物业公司的辩称法院不予采纳。综上，一审法院判决：一、北京永升物业服务有限公司于判决生效后十日内给付于某租金47800元，并支付利息（以47800元为基数，自2019年5月9日起计算至北京永升物业服务有限公司将上述租金给付完毕之日止，标准为2019年8月20日之前为中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；二、驳回于某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，永升物业公司称不认可（2019）京0111民初11385号民事判决认定的事实，并称并未收到过涉案房屋的租金，证人孙某1并未将涉案房屋的租金交付永升物业公司。经询，永升物业公司对于某提供的其与永升物业公司的房屋租赁合同上加盖的永升物业公司公章的真实性认可，但称合同文本为复印件，对合同本身有疑问。对此本院认为，永升物业公司在认可该合同上公章真实性的情况下，不认可与于某之间的房屋租赁关系，但未能就该合同文本上加盖有其公司公章的原因给予合理解释；永升物业公司虽主张于某任职期间掌管其公司业务章，但如该份合同系于某自行用章形成、欲以获取永升物业公司的租金利益，则明显与合同条款中约定永升物业公司无需向于某支付租金的约定不符。经查，该合同约定的租赁期限自2017年5月13日至2019年5月12日。对于永升物业公司一审提供的其公司与周卫国的租赁合同一节，永升物业公司主张其认可2018年5月1日至2019年4月30日期间与周卫国之间的房屋租赁合同关系，但不认可其他期间的租赁合同关系。对于永升物业公司作为出租人的权利来源，永升物业公司称不清楚，亦不了解与周卫国的缔约过程，称得知一审诉讼后，其公司进行了查账，自2018年5月1日起开始有收入记录，并无此前涉案房屋的收入记录。永升物业公司称涉案房屋的业务模式系由于某开发，即永升物业公司自业主处承租房屋后对房屋进行装修，然后再行对外出租。经询，永升物业公司称其公司并未向其他主体支付过案涉期间的房租，并未查询到付钱的流程记录；至于涉案房屋是否实际进行了装修以及装修主体，永升物业公司表示并不清楚情况。二审庭审中，永升物业公司另提供孙某1与周卫国的通话录音一份，欲证明孙某1与周卫国串供，周卫国支付涉案房屋的租金后，孙某1并未将租金交付给永升物业公司。于某质证称根据通话录音可见，周卫国四次支付租金的总额起码对应两年以上的租期，但录音本身与本案无关，孙某1在录音中陈述收取租金系代表永升物业公司收取，并已经支付给了其他业主。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，永升物业公司一审期间否认与于某之间存在租赁关系，二审期间，永升物业公司只认可2018年5月1日至2019年4月30日期间与周卫国之间的房屋租赁合同关系，否认其他期间的租赁关系，但永升物业公司未能就其对外出租涉案房屋的权利来源提供任何证据，亦未能提供任何其所主张的租赁期间涉案房屋交接的相应证据，且该陈述亦显然与永升物业公司自行提供的录音证据中周卫国关于已交纳租金数额的陈述不符。根据（2019）京0111民初11385号民事判决认定的事实，周乐观将涉案房屋出租给于某，租期自2016年6月1日至2019年6月1日，2019年5月10日涉案房屋被周乐观收回，一审法院根据本案在案证据，确认于某主张自2017年5月13日起与永升物业公司存在租赁合同关系存在高度盖然性，本院不持异议。一审法院据此对于某提出的自2017年5月13日起至2019年5月9日期间的租金及利息主张的合理部分予以支持，永升物业公司亦称并未向其他主体给付涉案期间的房屋租金，在本案现有证据情况下，本院予以确认。永升物业公司对于其出租权利来源无法说明，所持上诉理由缺乏证据支持，本院实难采信。综上所述，永升物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费995元，由北京永升物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年九月十六日法官助理 孙春玮书 记 员 王思哲