新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执行裁定书(2021)新01执异402号案外人：何强，男，1983年5月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。        申请执行人：周新娟，女，1969年11月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。        委托诉讼代理人：秦全领，山东缗城律师事务所律师。        被执行人：新疆长生房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区古牧地东路街道办事处民主路46号（华鑫小区对面）。        法定代表人：王长生，该公司总经理。        在本院执行申请执行人周新娟与被执行人新疆长生房地产开发有限公司（以下简称长生公司）、王长生、魏高天、王斌民间借贷纠纷一案中，案外人何强对本院执行新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市XXXX房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。        何强称，请求法院解除对乌鲁木齐市米XXXX房屋的查封。事实与理由本人与新疆长生房地产开发有限公司于2017年12月12日签订了商品房买卖合同，付款日期为2017年12月12日，全款支付柒拾贰万玖仟叁佰捌拾陆元，并缴纳契税10940.79元，维修基金14587.72元，工本费240元，有线电视初装费350元，后于2019年3月1日新疆长生房地产开发有限公司将商品房买卖协议替换成商品房买卖合同，编号为XXXX，签订商品房买卖协议及商品房买卖合同同时新疆长生房地产开发有限公司并未告知该房屋已被抵押，本人现已实际居住四年多，并办理了所有相关的合法手续。请求法院支持我的申请。        周新娟称，我们认为案外人何强请求排除本案执行的申请不能成立，理由如下：首先，涉案房屋在2014年之前就抵押给了申请执行人周新娟，并在米泉市房地产管理局办理了抵押登记手续，发放了米泉市房屋权属登记证明，且生效法律文书已经查实了涉案房屋抵押的事实，并判决我方对涉案房屋享有优先受偿权。其次，案外人和长生公司之间不存在有效的商品房买卖合同关系，房屋买卖合同没有办理备案登记，双方之间不存在真实的付款行为，依据相关法律规定，案外人的请求不应当得到支持。再次，案外人与被执行人长生房地产公司之间不存在真实的支付房款的行为。涉案房产价款均在六、七十万元，多数安外人仅有被执行人长生房产公司的收据，而无转账或汇款凭据。第四，涉案房屋的抵押行为发生在民法典颁布实施前，按照当时实施的《担保法》的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”；按照《物权法》的规定“抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。本案中，被执行人长生房地产公司既未将涉案房产的买卖情况告知申请执行人，也没有告知案外人。即便被致行人长生房地产公司与案外人存在所谓的房产买卖关系，也因违反法律规定而无效。第五，被执行人长生房地产公司的行为涉嫌犯罪，应依法移交相关部门刑事立案。综上，基于上述意见，我方认为，案外人的异议请求没有法律依据，应当不予支持。        长生公司未提交书面陈述意见。        本院查明，一、诉讼案件审理情况：周新娟与王长生、长生公司、魏高天、王斌民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月11日作出（2018）新01民初81号民事判决书，该判决认定，2014年4月10日，原告周新娟与被告长生公司签订30份房地产抵押合同，合同约定由长生公司以其名下的位于乌鲁木齐市米东区古牧地东路街道办事处民主路北侧馨和园小区房产为王长生借款提供抵押担保，上述房产均在米泉市房地产管理所办理了房产抵押登记，并由该所发放米泉市房屋权属（他项权）登记证明。该判决认为，关于优先受偿权的问题，长生公司与周新娟签订的房地产抵押合同明确约定，长生公司自愿以其名下位于米东区古牧地东路街道办事处民主路北侧馨和园小区02幢房产为被告王长生借款提供抵押担保，并由双方到米泉市房地产管理局办理了房产抵押登记，据此，周新娟主张对长生公司名下位于米东区古牧地东路街道办事处民主路北侧馨和园小区02幢房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求成立，予以支持。遂判决：一、被告王长生于本判决生效之日起十日内向原告周新娟偿还借款本金9，741，140元及2018年1月10日起至借款实际清偿之日止的利息（利息以借款本金9，741，140元为基数，按照月利率2％计算）；二、原告周新娟对被告新疆长生房地产开发有限公司名下位于米东区XXXX区02幢1单元904室在本金33.5万元及相应的利息范围内、1单元1101室在本金34.5万元及相应的利息范围内、1单元1104室在本金33.5万元及相应的利息范围内、1单元1304室在本金33.5万元及相应的利息范围内、1单元1401室在本金34.5万元及相应的利息范围内、1单元1404室在本金33.5万元及相应的利息范围内、1单元1501室在本金34.5万元及相应的利息范围内、1单元1504室在本金33.5万元及相应的利息范围内、1单元1601室在本金34.5万元及相应的利息范围内、1单元1604室在本金31.5万元及相应的利息范围内、1单元1704室在本金31.5万元及相应的利息范围内、1单元1802室在本金36万元及相应的利息范围内、1单元1804室在本金31.5万元及相应的利息范围内、1单元1904室在本金31.5万元及相应的利息范围内、1单元2102室在本金36万元及相应的利息范围内、1单元2104室在本金31.5万元及相应的利息范围内、1单元2201室在本金34.5万元及相应的利息范围内、1单元2204室在本金31.5万元及相应的利息范围内、1单元2301室在本金34.5万元及相应的利息范围内、1单元2004室在本金31.5万元及相应的利息范围内、2单元1401室在本金31万元及相应的利息范围内、2单元1604室在本金31.5万元及相应的利息范围内、2单元1904室在本金31.5万元及相应的利息范围内、3单元1404室在本金31万元及相应的利息范围内、3单元1701室在本金31.5万元及相应的利息范围内、3单元1801室在本金31.5万元及相应的利息范围内、3单元1804室在本金29.5万元及相应的利息范围内、3单元2001室在本金31.5万元及相应的利息范围内、3单元2004室在本金29.5万元及相应的利息范围内、3单元2104室在本金29.5万元及相应的利息范围内折价或者拍卖、变卖所得价款就上述第一项未能清偿的债务享有优先受偿权；三、被告新疆长生房地产开发有限公司、魏高天、王斌对上述第一项债务承担连带清偿责任，被告新疆长生房地产开发有限公司、魏高天、王斌承担清偿责任后有权向被告王长生追偿；四、驳回原告周新娟的其他诉讼请求。        王长生、长生公司、魏高天、王斌不服该判决向新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）提起上诉，新疆高院于2018年10月31日作出（2018）新民终318号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。王长生、长生公司、魏高天、王斌不服，又向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2019年8月23日作出（2019）最高法民申3107号民事裁定书，裁定：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。        2020年6月23日，最高人民法院作出（2020）最高法民再20号民事判决书，判决：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终318号民事判决；二、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初81号民事判决第二、三项；三、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初81号民事判决第四项；四、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初81号民事判决第一项为“王长生于本判决生效之日起十日内偿还周新娟借款本金7，290，841.10元并支付自2017年12月26日起至借款清偿之日止的利息（以7，290，841.10元为基数，按照月利率2％计算）”；五、驳回周新娟的其他诉讼请求。        二、本案执行情况：        新疆高院作出的（2018）新民终318号民事判决书发生法律效力之后，周新娟于2019年申请本院执行，执行案号为（2019）新01执10号。本院于2019年1月15日作出（2019）新01执10号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人新疆长生房地产开发有限公司、王长生、魏高天、王斌在银行、信用社或其他金融机构账户中的存款9，897，212.55元（含本案执行费76，504元）；二、冻结、划拨被执行人新疆长生房地产开发有限公司、王长生、魏高天、王斌应负担的迟延履行期间（至实际付款日期止）加倍债务利息及执行中实际支出的费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人新疆长生房地产开发有限公司、王长生、魏高天、王斌相应价值的财产。        2019年2月26日，本院向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心发出（2019）新01执10号之一协助执行通知书，要求其协助查封涉案房屋，查封期限三年，自2019年2月26日至2022年2月25日止。        因本案双方在执行过程中达成执行和解，本院于2019年9月26日作出（2019）新01执10号之一执行裁定书，裁定：终结（2019）新01执10号案件的执行。        最高人民法院作出的（2020）最高法民再20号民事判决发生法律效力后，申请执行人周新娟向本院申请强制执行，本院于2021年4月19日立案执行。执行案号为（2021）新01执331号。本院于2021年4月21日作出（2021）新01执331号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人王长生、新疆长生房地产开发有限公司、魏高天、王斌在银行、信用社或其他金融机构账户中的存款7，397，546.78元（其中执行标的7，333，479.78元、案件执行费64，067元）；二、冻结、划拨被执行人王长生、新疆长生房地产开发有限公司、魏高天、王斌应负担的迟延履行期间（至实际付款日期止）加倍债务利息及执行中实际支出的费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人王长生、新疆长生房地产开发有限公司、魏高天、王斌相应价值的财产。        三、案外人提交的证据：        本案审理期间，何强向本院提交以下证据：1．签订日期为2019年3月1日的商品房买卖合同，用以证明其与长生公司之间签订商品房买卖合同的事实；2．提交落款时间为2017年12月12日金额为729386元的收据一份，用以证明其已将购房款729386元全部支付给长生公司的事实；3．提交涉案房屋交纳水、电、燃气和物业费等票据，用以证明其占用使用涉案房屋的事实。        以上事实有（2018）新01民初81号民事判决书、（2018）新民终318号民事判决书、（2019）最高法民申3107号民事裁定书、（2020）最高法民再20号民事判决书、（2019）新01执10号执行裁定书、（2019）新01执10号之一执行裁定书、（2021）新01执331号执行裁定书及电话询问笔录为证。        本院认为，本案争议焦点是案外人何强是否对涉案房屋享有足以排除执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。何强基于对涉案房屋享有所有权排除执行行为提出异议，本案应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。        《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。        在本案中，被执行人长生公司将涉案房屋抵押给申请执行人周新娟，并办理了抵押登记，申请执行人周新娟对涉案房屋享有抵押权。案外人何强认为涉案房屋为其所有，可以排除申请执行人周新娟的执行。本院审理期间，案外人何强提交的证据不足以证明其在人民法院查封之前已与长生公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已向长生公司支付了涉案房屋的全部购房款，故对案外人何强提出排除执行的异议请求，本院依法不予支持。        依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一项的规定，裁定如下：        驳回何强的异议请求。        案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。        审判长    李昕审判员    黎剑审判员    邓颖二〇二一年九月二十一日书记员    胡龙涛