江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏08执异63号异议人（案外人）：赵云霄，男，1991年6月10日出生，汉族，住江苏省盱眙县。申请执行人：曹翠林，男,1957年12月1日出生，汉族，住江苏省泗洪县。被执行人：陈波，男，1977年6月5日出生,汉族，住江苏省盱眙县。被执行人：马媛媛，女，1980年2月11日出生,汉族，住江苏省泗洪县。第三人：江苏金和置业有限公司，住所地江苏省盱眙县。法定代表人：罗平，该公司总经理。本院在执行曹翠林申请执行陈波、马媛媛民间借贷纠纷一案过程中，案外人赵云霄向本院提出书面异议。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。本院查明，曹翠林与陈波、马媛媛民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月19日作出（2013）淮中民初字第0161号民事判决书，判决：一、陈波于判决生效之日起十日内偿还曹翠林借款本金740.5万元,并按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率的四倍给付利息至实际付清之日止(利息起算日和本金数额分别为:1.2011年5月16日15万元;2.2011年6月12日20万元;3.2011年6月25日35万元;4.2011年7月8日20万元;5.2010年7月18日15万元;6.2010年7月19日10万元;7.2010年7月22日10万元;8.2011年7月13日37.5万元;9.2010年7月15日50万元;10.2010年12月21日150万元;11.2011年11月9日93万元;12.2011年1月7日30万元;13.2011年2月2日135万元;14.2011年3月15日120万元)；二、马媛媛在上述2010年7月15日至2010年7月22日的85万元本金及相应利息范围内与陈波共同承担还款责任。因各义务人未履行义务，本院于2014年8月21日立案执行，案号为（2014）淮中执字第0303号。2015年5月9日，本院作出（2014）淮中执字第0303号执行裁定书，裁定本院（2013）淮中民初字第0161号民事判决书本次执行程序终结。2015年11月18日，曹翠林申请恢复执行，本院立案执行，案号为（2015）淮中执恢字第00056号。2017年9月18日，江苏金和置业有限公司（以下简称金和公司）向本院出具《函》，称：“现有以下位于江苏省盱眙县城市桃源小区9栋601室、12栋601室、17栋1单元501室、16栋A110室、17栋A112室、17栋3单元601室、16栋502室、17栋A111室、16栋501室、17栋1单元601室、17栋A115室、9栋604室、17栋A113室、16栋2单元401室、16栋A107室、16栋A109室、12栋501室等17套房屋为我公司当年办理的假按揭，首付款和大部分按揭贷款是我公司偿还的，产权应属我公司所有。我公司愿意将以上房屋用于偿还本公司股东陈波所欠曹翠林的部分债务，请贵院处置。”2018年7月20日，本院作出（2015）淮中执恢字第56号民事裁定书和协助执行通知书，裁定查封金和公司位于盱眙县城市桃源小区2栋404室、504室、9栋601室、604室、12栋501室、601室、16栋A107室、A109室、A110室、二单元401室、二单元501室、二单元502室、17栋A111室、A112室、A113室、A115室、一单元501室、一单元601室、三单元601室共计19套房产，并要求盱眙县住房与城乡建设局协助执行，查封期限为三年，自2018年7月20日至2021年7月19日止。盱眙县住房与城乡建设局在该执行裁定书、协助执行通知书送达回证上注明：部分房源轮候，大部分首封。2-404室、17-A111室、17-A113室、2-504室为轮候查封。赵云霄提起异议，请求：依法终止执行（2015）淮中执恢字第0056号裁定书内容，撤销对申请人位于江苏省盱眙县盱城街道办事处城市桃源小区16幢2单元401室房屋的查封行为。事实与理由：申请人于2011年三、四月份在盱眙县城市桃源小区售楼处定房并交付了5万元的定金。2011年下半年，该小区处于停工状态，申请人多次到售楼处要求退钱或者给现房都无果。2012年7月2日，申请人向盱眙县信访局反映该问题。后金和公司主动与申请人协商，说有一套内部按揭房因工程款问题抵押给了莫绪明，莫绪明找到刘礼财帮忙做按揭将该房屋登记在刘礼财名下，金和公司承诺于2012年12月31日前将银行贷款还清再和申请人重新签订房屋买卖合同。经过莫绪明同意，金和公司将案涉房屋先交付给申请人，申请人在拿房之前又交了27万元给金和公司的法人陈波，莫绪明也出具了一张27万元的收据给申请人。金和公司承诺案涉房屋当时的市场价格是37万元，待签订买卖合同后再支付剩余的5万元，该房没有任何司法纠纷和债务纠纷，只存在一个内部按揭问题。2012年8月底，金和公司将案涉房屋交付给申请人，申请人对房屋进行了装修并入住，该房屋的水、电户信息全部变更为申请人。2012年底，申请人多次找金和公司商讨过户事宜，也请盱眙县住建局等部门协调过，但金和公司以资金不到位无法过户为由拒绝。综上，申请人与金和公司房屋买卖关系真实确定，申请人也在该房屋内居住多年，故贵院查封措施错误。申请执行人曹翠林辩称，赵云霄没有签订合法有效的书面买卖合同，没有证据证明其已经向金和公司缴纳了购房款，亦没有证据证明系金和公司将案涉房屋交给其使用，故对于赵云霄的异议请求应不予支持。被执行人陈波、马媛媛未发表意见。第三人金和公司未陈述意见。本院另查明，赵云霄与金和公司未签订商品房买卖合同。赵云霄向本院提供了金和公司出具的承诺书、收条、莫绪明出具的收据以及信访事项受理告知书，拟证明金和公司向赵云霄承诺于2012年12月31日前签订案涉房屋的买卖合同，并于2019年11月底之前网签至赵云霄名下，待16号楼具备办证条件则协助办理房产证，赵云霄陈述其已现金支付定金5万元及购房款27万元，因案涉楼盘长期未开盘其向有关部门信访请求解决。本院认为，本案争议焦点为：案外人赵云霄对查封房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋并未登记在异议人赵云霄名下，异议人对该房屋不享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，赵云霄与金和公司未签订书面的房屋买卖合同，故根据上述法律规定，赵云霄对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，异议人赵云霄所提异议请求不成立，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下:驳回案外人赵云霄的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 玮审 判 员  刘群英审 判 员  黄春丽二〇二一年九月七日法官助理  王 玲书 记 员  王 霄