新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终4449号上诉人（原审被告）：乔长江，男，1971年3月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。    委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。    被上诉人（原审原告）：张文德，男，1972年5月19日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。    上诉人乔长江因与被上诉人张文德合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初6135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。    上诉人乔长江上诉请求：请求撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初6135号民事判决书，或者对该判决第二项、第三项予以改判，驳回被上诉人张文德一审第二、三项诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，因被上诉人张文德不支付余款17.5万元导致双方合同无法继续履行，构成根本违约并导致《转让协议》于2020年9月11日已经解除，上诉人乔长江不存在违约行为。    被上诉人张文德辩称，原审判决正确，应当予以维持。    张文德向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告双方于2020年6月15日签订的《转让协议》；2、请求判令被告返还原告已支付的门面转让定金340，000元；3、请求判决被告退还40，000元门面转让费：上述合计380，000元。后案件审理过程中，乔长江向张文德支付10000万元。故第三项请求变更为30，000元。    一审法院认定事实：2020年6月15日，原告张文德与被告乔长江签订一份《转让协议》，约定如下：“1．今乔长江（身份证XXX）和张文德（身份证号XXX）双方协商，乔长江把新北园春干果市场B-2-20，B-2-22三间门面转让给张文德经营，乔长江于2020.8.30全部撤离。以后张文德交房租和维护处理，该门面任何事务，30日以后与乔长江无关，协助过户到张文德名下，双方不得反悔。2．转让费陆拾贰万伍千元，押金伍万元整，合计陆拾柒万伍仟元整，于2020.6.15付定金叁拾肆万，6.16付壹拾陆万元，剩余交房付清余款。乔长江2020.6.15，见证人：葸某，身份证号XXX，152XXXXXXXX。受更人张文德。”本案庭审过程中，原、被告双方均认可该协议中约定的“剩余交房付清余款”中的交房包括交付房屋与办理经营权过户手续。    2020年6月16日，乔长江出具收条一份，载明：“今收到张文德转让费部分伍拾万整，还余壹拾贰万伍仟元未付，乔长江2020.6.16号”。2020年10月9日，被告乔长江给原告张文德银行转账300，000元，11月13日转账130，000元，11月19日转账10，000元，2020年12月19日转账20，000元，2021年3月17日转账10，000元，被告乔长江共计给原告张文德转账470，000元。本案庭审过程中，原、被告双方均认可被告乔长江给原告张文德退还的470，000元包含340，000元的定金及130，000元的门面转让费。    一审另查明，一、2020年7月16日至2020年9月3日为本市因新冠疫情封闭期间，本案庭审过程中，原、被告双方均认可解封后双方曾于2020年9月中旬一同去北园春市场管理办公室办理经营权变更手续，但被告要求原告先向其支付剩余转让费，原告要求被告先为其办理过户手续后再支付剩余转让费，双方为此争议，最终未办理完毕过户手续。被告也未向原告交付过案涉房屋；二、2020年9月23日，乌鲁木齐北园春果业经营管理有限责任公司与案外人谢某某签订《房屋租赁合同》一份，载明：“1、租赁房屋坐落在B2-20-22地下库，间数3、房屋质量砖混；2、租赁期限从2020年9月1日至2021年12月31日；3、租金肆拾陆万陆仟陆佰柒拾元整；合同其他条款对付款方式，房屋用途等做了约定”。2021年3月9日，北园春果业经营有限责任公司出具《证明》一份，载明：“兹有本市场原商户乔长江于2020年9月20日将自己经营的B2地下库、B2-20、B2-22经营房屋经营权转让给谢某某”。    一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案中原、被告签订的《转让协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效。双方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。    关于合同是否解除的问题。原判认为，因双方协议约定的是“剩余交房付清余款”，虽然双方均认可交房包括交付房屋与办理经营权过户手续，但从该项约定无法确定支付剩余转让价款和办理经营权变更的时间先后顺序。且在该协议签订后，双方对此亦未达成补充协议。同时，根据北园春果业经营有限责任公司2021年3月9日出具的《证明》来看，被告已将案涉房屋经营权变更给案外人谢某某，并由乌鲁木齐北园春果业经营管理有限责任公司与谢某某签订《房屋租赁合同》一份。而《转让协议》的总价款为625，000元，原告已向被告支付了500，000元，已履行了大部分合同义务，在此情况下，被告在与原告就先办理经营权过户手续还是先支付剩余转让款发生争议并不直接导致双方《转让协议》解除，故对被告辩称双方《转让协议》已于2020年9月11日解除意见不予采信。双方在协议履行产生争议后，理应友好协商解决，即使协商不成，在双方《转让协议》尚未解除时，被告也无权与案外人谢某某另行签订转让说明。被告另行谢某某签订转让说明的行为致使原、被告双方的《转让协议》已无法继续履行，构成根本违约，原告签订该协议的合同目的客观上因被告的违约行为已无法实现，故对原告要求解除该协议的诉讼请求予以支持。    关于原告要求被告返还已支付的门面转让订金340，000元的诉讼请求。原判认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，因被告在双方《转让协议》履行期间将案涉房屋另行转让给案外人谢某某的违约行为导致双方协议解除，依据上述法律规定，被告应当双倍返还原告定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，双方约定的340，000元超过了主合同标的额的百分之二十，原判就合理部分的135，000元（675000×20％）认定为定金，并据此确认被告已向原告退还的470，000元中包括定金135，000元和转让款335，000元，故被告还应向原告返还定金135，000元。    关于原告要求判令被告退还30，000元的门面转让费的诉讼请求。原判认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。结合上述法律规定，因双方《转让协议》已经解除，原告的合同目的无法实现，故被告应返还原告已交付的合同款，对原告的此项诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、解除原告张文德与被告乔长江于2020年6月15日签订的《转让协议》；二、被告乔长江于本判决生效之日起十日内返还原告张文德定金135，000元；三、被告乔长江于本判决生效之日起十日内退还原告张文德30，000元门面转让费。    二审中，上诉人乔长江提交了以下新证据：1.2020年9月27日乔长江与张文德的短信记录、接警处回执单、短信记录截图一份，拟证实2020年9月27日张文德就向乔长江提出解除转让协议，派出所出警进行处理。后乔长江于10月向张文德退款。被上诉人张文德对该证据真实性认可，关联性不予认可。本院对该证据的真实性予以确认；2．收款收据一份，拟证明2020年10月至2020年12月期间乔长江缴纳了涉案商铺的租金。被上诉人张文德对该证据的真实性、关联性不予认可；3．调查笔录一份，拟证实涉案商铺2020年8月30日到期，如果到期不交房租，市场就会收回承租的房屋并不给任何补偿。乔长江和张文德到市场管理办公室办理经营权转让手续，由于张文德没有缴纳余款，乔长江就没有给张文德过户。此后张文德再也没有问过涉案房屋转让事宜。在谢某某问张某某要乔长江电话时，门面房的承租人还是乔长江。被上诉人张文德对该证据的真实性、关联性均不予认可；4．微信转账截图一份、谢某某录音两段、杨某某录音一段，拟证实：张文德租赁乔长江的三间门面房是要转租给谢某某，张某某给乔长江的50万元转让款亦是谢政超提供的，后谢某某不愿租赁涉案房屋，张文德向谢某某退款。说明张文德由于案外人谢某某不承租新北园春三间门面房超市，就不租赁乔长江的三间门面房了，用其行为表明张文德与乔长江签订的转让协议已经解除，张文德不愿意租赁乔长江的门面房，后面要求乔长江给其退还转让款，进一步证明转让协议已经解除。被上诉人张文德对该证据的真实性、关联性均不予认可；5．商铺租赁合同一份、收据四张，拟证实：乔长江为履行与张文德的合同，另外租赁商铺，产生经济损失。被上诉人张文德对该证据的真实性、关联性均不予认可。    被上诉人张文德在二审中未提交新的证据。    本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。    本院认为，本案争议焦点为：1．上诉人乔长江与被上诉人张文德于2020年6月15日签订的《转让协议》在履行过程中违约方及违约责任如何确定；2．本案定金性质以及应否适用定金罚则。    关于上诉人乔长江与被上诉人张文德2020年6月15日签订的《转让协议》在履行过程中违约方及违约责任如何确定的问题，本院认为，本案中原、被告签订的《转让协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。在被上诉人张文德已经向上诉人乔长江支付了50万元的情况下，双方因先办理经营权过户手续还是先支付剩余转让款发生争议，但此争议并不直接导致双方《转让协议》的解除，在此情况下，上诉人乔长江将涉案商铺另行转让给案外人，致使双方签订的《转让协议》无法继续履行，上诉人乔长江的行为构成根本违约，被上诉人张文德签订该协议的目的客观上因乔长江的违约行为已无法实现。原判认定乔长江存在违约行为并因此承担违约责任，并无不当，本院予以维持。上诉人乔长江提出一审法院认定事实不清，适用法律错误，因被上诉人张文德不支付余款17.5万元导致双方合同无法继续履行，构成根本违约并导致《转让协议》于2020年9月11日已经解除，上诉人乔长江不存在违约行为的上诉意见，本院不予采纳。    关于本案定金性质以及应否适用定金罚则的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，如前所述，因上诉人乔长江在双方《转让协议》履行期间将案涉房屋另行转让给案外人谢政超的违约行为导致双方《转让协议》无法继续履行，上诉人乔长江依法应当双倍返还被上诉人张文德定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”。原判以本案双方约定的340，000元超过了主合同标的额的20％，对其中合理部分即13.5万元（67，500元×20％）应予支持，并据此确认被告已向原告退还的470，000元中包括定金135，000元和转让款345，000元，故被告还应向原告返还定金135，000元的判决结果，并无不当。对于上诉人乔长江提出涉案《转让协议》履行过程中，被上诉人张文德存在根本违约，其不应当向被上诉人张文德双倍返还定金的上诉请求，本院不予采纳。    综上所述，乔长江的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费3600元，由上诉人乔长江负担（已交）。    本判决为终审判决。    审判长    张诚审判员    杜高升审判员    杨鹏飞二〇二一年九月二十六日书记员    赵莹善