江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终3414号上诉人（原审被告）：张得钦，男，1989年10月23日生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：无锡市中营物业管理有限公司，统一社会信用代码913202116993177568，住所地无锡市高浪东路999号A座一楼。法定代表人：林燕斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：毛一清，江苏云崖律师事务所律师。上诉人张得钦因与被上诉人无锡市中营物业管理有限公司（以下简称中营物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2021）苏0211民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张得钦上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由中营物业公司承担。事实和理由：中营物业公司有收取物业费的权利，但是也应当按照物业服务协议履行服务义务。根据物业服务协议第一条，中营物业公司应对房屋公共部位、共用设备、绿化环境卫生、小区秩序等项目进行修缮、维护，但实际未予履行，其购买的房屋在卫生间管道长期漏水的情况下墙体严重腐蚀、破坏墙面，其多次向中营物业公司反映，均未得到处理。中营物业公司辩称：张得钦反映的渗漏问题，其已经多次上门查看，并非是室外管道出现漏水，张得钦曾经与楼上业主就室内房屋漏水发生争议并报警，故该漏水与其无关。对于外墙面的破损，其已经采用水泥及其他防水材料进行了处理。如果张得钦有确凿证据证明室外公用管道漏水，也应当向其及相关部门申请公共维修基金进行维修。请求二审法院驳回上诉，维持原判。中营物业公司向一审法院起诉请求：判令张得钦支付自2016年8月1日起至2020年3月31日期间拖欠其的物业服务费用、电梯使用费、公共能耗费合计人民币8399.6元及逾期利息（以8399.6元为基数，自2020年5月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%计算）。一审法院认定事实：中营物业公司是物业服务企业。张得钦购买了观山名筑A区5幢441单元502号房屋，建筑面积为88.38平方米。2014年5月13日，中营物业公司（甲方）与张得钦（乙方）签订《前期物业服务协议》1份，约定：乙方所购房屋坐落于观山名筑A区5幢441单元502号，建筑面积88.38平方米；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、小区秩序、交通等项目进行修缮、维护、管理与服务，依据本协议向乙方收取物业服务费用，物业服务费为包干制，甲方自负盈亏；乙方对甲方就物业管理服务行为、物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议，依据本协议向甲方按时交纳物业服务费用和相关费用；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：多层（别墅）住宅1.56元/月/平方米、高层住宅1.56元/月/平方米、电梯使用费0.45元/月/平方米、公共能耗费0.15元/月/平方米；乙方交纳费用时间：自《商品房买卖合同》中约定交房时间的次月开始计收，12个月一次性预交，以后按照季度收取，乙方应当在每期15日前履行交纳义务；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方及时交纳，并由乙方承担由此而产生的损失和责任。物业服务期限为自双方签订本协议之日至2015年12月30日止。双方还约定了其他事项。之后，中营物业公司对观山名筑进行了物业服务。《前期物业服务协议》届满后，双方未续签新的合同，中营物业公司继续提供物业服务。但张得钦未依约交纳2016年8月1日起至2020年3月31日（共44个月）的物业服务费6066.4元（1.56元/月/平方米×88.38平方米×44个月）、公共能耗费583.3元（0.15元/月/平方米×88.38平方米×44个月）、电梯使用费1749.9元（0.45元/月/平方米×88.38平方米×44个月），共计8399.6元。中营物业公司通过电话及上门将物业服务费缴费通知书送到张得钦居住的观山名筑441单元502室，但张得钦仍未交纳，中营物业公司遂提起诉讼。上述事实，有《前期物业服务协议》、业主信息情况登记表、缴费催款通知书及当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。张得钦与中营物业公司签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效。张得钦系观山名筑441单元502室房屋的业主，应当按照协议约定交纳物业服务费用等。中营物业公司在履行物业服务后，有权依照协议的约定向张得钦收取物业服务费、公共能耗费、电梯使用费。现中营物业公司要求张得钦支付尚欠的上述费用共计8399.6元（2016年8月1日至2020年3月31日），有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于中营物业公司主张的逾期利息损失，由于双方约定在每季度15日前交纳上述费用，张得钦逾期未交，应承担逾期利息损失，自逾期付款之日起支付至实际付清之日止。中营物业公司将违约金的起算时间调整为自2020年5月16日起，系合法处分其自身权利，一审法院予以确认。因双方没有约定逾期利息损失的计算方法，中营物业公司主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算利息损失，有事实和法律依据，一审法院予以确认。张得钦经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：张得钦在判决发生法律效力后立即支付中营物业公司2016年8月1日起至2020年3月31日的物业服务费、公共能耗费、电梯使用费共计8399.6元及其逾期利息损失（以8399.6元为基数，自2020年5月16日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，由张得钦负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，张得钦提供照片及视频，以证明室外共用管道漏水和墙面破损。经质证，中营物业公司认为，其多次到现场进行检查，没有发现张得钦所称的漏水现象；对于墙面破损，其在一审开庭之后已经采用水泥及其他防水材料对墙体开裂部位进行了处理。本院认为：中营物业公司为观山名筑小区提供了物业服务，业主张得钦未交纳2016年8月1日至2020年3月31日的物业服务费、公共能耗费及电梯使用费等，中营物业公司要求其履行支付义务，应予支持。物业服务涉及到维修、养护、管理小区相关房屋及配套设施、场地以及维护小区环境卫生和公共秩序等多项内容，范围比较广泛，还具有整体性和不可分割性,并涉及全体业主和整个小区的公共利益，有别于为单一客户提供的专项特约服务。中营物业公司作为物业服务企业，在催要物业费的同时，应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境。另一方面，业主及时、足额支付物业费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件，只有对于物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区严重损坏或者环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续恶化，影响小区业主的正常生活,亦即物业服务质量存在严重瑕疵的，业主请求减免物业费,可酌情予以支持。如果因物业服务存在个别瑕疵就拒绝交纳物业费，显然超出了合理的限度，物业经费不足将危及到物业服务工作的正常开展，势必导致小区物业服务质量整体下降，最终会使小区全体业主之根本利益遭受损害，这对于按时足额支付物业费的业主来说也不公平。本案中，张得钦主张室外公用管道漏水，中营物业公司表示多次查看未发现，也未接到同楼其他业主的报修，双方争执不一，对此，张得钦可以另行起诉主张，通过鉴定查明情况，其针对个别争议拒交全部物业费的上诉意见，本院不予支持。综上所述，张得钦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张得钦负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年九月六日书记员  曹士成