湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0112民初5278号原告：湖南均豪物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉路芙蓉公馆A栋1304号。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：戴笠鹏，湖南湘诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周湘倩，湖南天润人合律师事务所律师。被告：黄开宇，男，1975年10月13日出生，汉族，住长沙市望城区。原告湖南均豪物业服务有限公司（以下简称“均豪物业公司”）与被告黄开宇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告均豪物业公司的委托诉讼代理人周湘倩、被告黄开宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费9985.68元，并自欠费之日起按合同约定支付滞纳金至清缴之日止（暂计至2020年12月31日为2995.704元），共计12981.384元；2、判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2013年7月31日，长沙市望城区纬地置业有限公司与湖南鼎鸿物业管理有限公司（现更名为“湖南均豪物业服务有限公司”）签订《高域自然城一期前期物业服务委托合同》，该合同约定：高层带电梯的住宅物业服务费1.5元/月/平方米；商业物业服务费2元/月/平方米；办公楼物业服务费2.5元/月/平方米。2019年4月29日，长沙市高域自然城小区业主委员会与原告的望城分公司签订《物业管理服务合同》，该合同约定：高层带电梯的住宅物业服务费1.5元/月/平方米；商业物业服务费2元/月/平方米。同时，该合同第三十条约定“相关欠费业主应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金。”从2013年7月31日起至2021年4月30日，原告一直服务于高域自然城小区，被告为该小区业主，房屋面积为92.46平方米，2015年5月1日至2021年4月30日止，已拖欠物业费共计9985.68元，经原告多次催收，其仍未缴纳，故提出上述诉请。被告黄开宇辩称，原告服务差，所以拒缴。原告的安保措施不好，2017年10月被告的电动车放在本小区地下车库，被偷了电瓶，损失900元，原告曾承诺赔偿，但一直没给。楼上5楼住户入住时其空调外机没地方装，原告临时安排放在被告窗前台，该户空调冷凝水漏到被告家，且空调噪音大，对被告造成了很大不便，多次要求原告将空调移位，原告不作为。本院经审理认定事实如下：1、2013年9月4日，被告与长沙市望城区纬地置业有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区房屋，合同载明房屋建筑面积为92.86平方米，物业服务企业为湖南鼎鸿物业管理有限公司（以下简称“鼎鸿物业公司”），前期物业服务期间，物业服务收费方式为交房时预缴6个月物业服务费。物业服务期限自合同约定交房之日起至业主委员会成立止，物业服务收费价格为1.5元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间为合同约定交房日期次月起。2、2013年7月31日，长沙市望城区纬地置业有限公司与湖南鼎鸿物业管理有限公司（以下简称“鼎鸿物业公司”）签订合同，约定委托鼎鸿物业公司对高域自然城一期实行专业化、一体化的前期物业服务。2013年9月4日，被告（甲方）与湖南鼎鸿物业管理有限公司（以下简称“鼎鸿物业公司”）（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定本协议文本中所称前期物业服务，是指开发建设单位通过选聘物业服务企业（乙方），由物业服务企业按照本协议的相关约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业公共区域内环境卫生和秩序维护活动，并由甲方支付物业服务费用的活动。协议第四条约定，本物业区域物业服务期限自本物业首批房屋竣工之日起至业主委员会成立且选聘或续聘物业服务企业止。协议第五条约定，甲方应按照合同中约定的房屋交付日期的次月起开始缴纳物业服务费，以合同中的房屋建筑面积进行计算；高层带电梯的住宅物业服务费1.5元/月/平方米的标准收取；因甲方空置房屋的，物业服务费按照全额的90%收取。协议第十条约定，甲方逾期未交纳物业服务费的，处以每日5‰的滞纳金处罚。2013年9月4日，被告又与鼎鸿物业公司签订《临时管理规约》，再次对原、被告双方关于物业服务的权利义务进行了约定，规约第三章第十四条约定：业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按物业服务企业要求做好噪音及冷凝水的处理；第四章第二十七条第5点约定：物业服务企业对违反本临时管理规约的业主和物业使用人不按规定缴纳物业服务费、小区维修基金以及赔偿金、违约金、罚款的，除处以每日5‰的滞纳金处罚外，无正当理由拒交或逾期二个月仍拖欠的，物业服务公司可采取其他有效措施进行催缴，或可通过法律程序处理直至缴款为止。3、2019年4月29日，长沙市望城区高域自然城小区业主委员会（甲方）与均豪物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，其中第二条约定，本物业合同期限为3年，自2019年4月29日至2022年4月28日；第八条约定，收费标准为电梯住宅物业服务费1.5元/月/平方米；第三十条约定，业主逾期未交纳物业服务费的，乙方有权下达催缴通知，并有权自下达缴费通知单之日起三个月后公示欠费名单，相关欠费业主应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金，但违约金的执行需再向甲方备案。4、被告于2014年8月19日入伙，自2015年5月1日未交费至今。至2021年4月22日，原告方向被告发出催费《律师函》，载明被告房屋面积92.46平方米，截止到2021年4月30日，其已拖欠物业费共计72个月，共计金额为9985.68元。5、另查明，原告方提供了其履行了日常巡查、防火及电梯检查记录、清洁卫生、园林绿化等日常工作的记录。6、再查明，鼎鸿物业公司于2017年9月4日经工商登记变更为均豪物业公司。上述事实，有均豪物业公司提交的内资企业登记基本情况表、临时管理规约、前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、商品房买卖合同、物业服务合同、律师函及照片及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，长沙市望城区纬地置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》及原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》、原告与被告业主委员会签订的《物业管理服务合同》，均对选聘原告为涉诉房屋所在小区的前期物业服务单位，及原、被告双方的权利义务进行了明确约定，上述合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。本案中，原告为涉诉小区提供了物业服务，被告应按约支付物业管理费。本院综合考虑原告对被告提供的物业服务瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，故本院按照10%的比例相应扣减被告应承担的物业费，从2015年5月1日至2021年4月30日止，被告欠付物业管理费为8987元（92.46平方米×1.5元/平方米/月×72个月×0.9）。故对原告要求被告支付物业管理费9985.68元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告滞纳金的主张，因原告对被告提供的物业服务有瑕疵，故对原告的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄开宇于本判决生效后十日内支付原告湖南均豪物业服务有限公司2015年5月1日至2021年4月30日的物业管理费8987元；二、驳回原告湖南均豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费124元，因适用简易程序减半收取计62元，由被告黄开宇负担25元，原告湖南均豪物业服务有限公司负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李灵芳二〇二一年九月九日法官 助理  曾 怡代理书记员  熊博闻相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。