广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0203民初4875号原告：艾嘉（广西）物业管理有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区，统一社会信用代码：914502007884262844。法定代表人：王水钦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：娄婷，广西诺一律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴岚，广西诺一律师事务所律师。被告：张智强，男，1981年6月16日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。被告：汪秀珍，女，1959年12月22日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。以上二被告共同的委托诉讼代理人：张九利，男，1951年2月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司与被告张智强、汪秀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人娄婷，被告张智强、汪秀珍共同的委托诉讼代理人张九利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年1月至2020年12月期间的物业服务费1371.36元及违约金（违约金以每月应付而未付的物业费为基数分段计算，按LPR利率，从每月8日起计算至实际付清款项之日止）；2.判令由被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。事实与理由：广西冠亚房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买广西冠亚房地产开发有限公司开发建设的位于柳州市鱼峰区住宅房屋。另外，根据原告与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《冠亚御龙湾住宅小区前期物业服务合同》的约定，广西冠亚房地产开发有限公司选聘和委托原告对其开发建设的“冠亚御龙湾”小区提供前期物业管理服务，并约定“业主应于房屋交付使用之日起交纳物业服务费用”，“物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月7日之前履行交纳义务”，“未能按时足额交纳物业服务费用的，逾期按应交费用3‰的标准向乙方（即原告）累计支付违约金，计算至实际交纳之日”。根据最高院相关司法解释，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，截至日前为止，经原告多次催促被告，被告均不交纳物业费用。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。被告张智强、汪秀珍辩称：一、原告不履行合同约定的义务，具体表现在：1、2018年5月份，其装修时发现楼上住户厕所漏水到其家中厕所，至今原告未帮其修好；2、路灯的电箱安在其家外墙上，其要求原告搬走，原告也一直没有做到；3、2016年其购买用于装修的两根铝合金方条被人盗走；4、从2021年3月18日其入住以来，对面路灯一直不亮；5、其家外墙边凹下十公分，因外面土高，下雨水流不出，入其房间，原告得知后也不采取措施补救，其只好自己动手解决；直至2018年5月26日其请求物业维修，原告维修五、六次还是漏水，其又找居委会帮协调，原告都不肯再维修了本院认为，原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司是依法成立的物业服务企业法人。原告作为物业服务企业与建设单位广西冠亚房地产开发有限公司依法签订的物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，且对业主具有约束力。根据前期物业服务合同约定，本院确认原告自2014年9月29日起为冠亚·御龙湾小区提供物业服务。被告张智强、汪秀珍作为该小区业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。关于物业服务费，根据被告张智强、汪秀珍与广西冠亚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《冠亚·御龙湾住宅小区前期物业服务合同》，涉案房屋为多层住宅，交纳标准为1元/㎡·月，原告主张物业服务费按照0.6元/㎡·月，系对自己权利的处分，于法不悖，本院予以准许，因被告张智强、汪秀珍的房屋建筑面积为95.24平方米，且被告张智强、汪秀珍从2019年1月起未缴纳物业服务费，根据原告提供的《律师函》，本院确认原告已经履行书面催交物业服务费的义务，故被告张智强、汪秀珍应向原告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1371.46元（95.24平方米×0.6元/月·平方米×24个月），但原告仅主张1371.36元，亦是对自己权利的处分，于法不悖，本院亦予以支持。被告张智强、汪秀珍以原告不作为以及管理上存在的诸多问题为由不交物业服务费，但其证据并不充分，且该抗辩亦不能成为其免交物业服务费的理由，故对二被告的该抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金，原告虽在诉状中提及要主张违约金，但经本院释明后，仍不明确具体的诉请金额，故本院对该项诉请不予处理。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，民法典于2021年1月1日施行，本案物业服务行为发生在民法典施行前，适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张智强、汪秀珍应于本判决生效之日起十日内向原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1371.36元；二、驳回原告艾嘉（广西）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告已向本院预交），由被告张智强、汪秀珍共同负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。本判决为终审判决。审判员  伍艳丽二〇二一年九月十三日书记员  杨 柳附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。