辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7736号上诉人（原审被告）：门超，男，1976年3月13日生，汉族，住大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：大连新兴物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区花雨街43号。法定代表人：高青长，该公司总经理。委托诉讼代理人：王瑞雪，女，该公司职工，住辽宁省大连市旅顺口区。上诉人门超因与被上诉人大连新兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初4684号民事判决，向本院提起上诉。依门超申请，本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。上诉人门超上诉请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：一、该物业法人及现在名称与合同签署物业不是一个公司，不符合物业合同履行主体。二、上诉人在2021年1月14日曾经因物业费用纠纷开庭调解过，当时的钟薇法官要求庭外调解，适当减免物业费。大连市西岗区人民法院民事裁定书(2021)辽0203民初109号撤回起诉。两个法官判决不一致。三、大连市西岗区人民法院民事判决书(2021)辽0203民初4684号民事判决书，未提及上诉人减免要求，而是曲解不上缴物业费。按照同时履行抗辩权相关要求，上缴物业费应该与服务对等，在上诉人列举大量证据的情况下，对物业没有任何约束，对业主没有任何减免。四、物业公司进入小区时有过“承诺书”，有单位盖章，应该具有法律效力，要求按照“承诺书”要求履行相关服务，没有一项达标。五、按照《大连市物业管理条例》的规定，1.3元物业费应该是三星级服务标准，但是该企业没有一项合格。六、根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第十一条：城市住宅小区竣工综合验收不合格的，由城市人民政府建设行政主管部门责令开发建设部门限期改正，由此发生的费用由开发建设单位承担。电梯收费不合理，不办理电梯卡就不能够上电梯!七、电梯严重失管失控。电梯故障长时间不修复，电梯紧急呼叫无人接听，按键不灵敏、亮现象时有出现。八、物业公司与“业委会”签订的合同，小区业主正在与街道、社区和市政府沟通，当初成立“业委会”存在造假的嫌疑，代业主签名，从某种意义讲现在这个物业就是违法进入的。被上诉人未发表答辩意见，也未提交书面答辩状。大连新兴物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判决被告支付2016年11月10日至2020年12月31日的物业服务费4827.61元。一审法院经审理查明，2016年10月31日，原告与沈铁·站北新居小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定，该业主委员会将沈铁·站北新居小区A、B区委托于原告实行物业管理服务；委托管理服务期限3年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止；委托管理事项包括房屋共用部分的维修、养护和管理；房屋共用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共绿地、花木的养护和管理；公共环境卫生；协助公安部门维护小区秩序；与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾清运等的管理；住宅物业服务费收费标准按照建筑面积每月每平方米1.30元标准收取；电梯使用服务费按每户每年120元标准收取；缴费期限最低季缴，最高年缴；物业业主、使用权人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。后原告与沈铁·站北新居小区业主委员会继续签订《站北新居物业服务合同》，约定合同有效期限为两年，自2019年11月1日至2021年10月31日，合同到期后双方无异议则自动顺延一年，即2022年10月31日。另查，被告系大连市西岗区站北新居A区2号楼1-10-3号房屋业主，房屋建筑面积74.72平方米。被告拖欠2016年11月10日至2020年12月31日期间的物业服务费4827.61元。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈铁·站北新居小区业主委员会签订《物业管理委托合同》、《站北新居物业服务合同》不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,原、被告均应履行合同约定的义务。被告作为小区业主,在享受物业服务的同时,负有支付物业服务费的义务。被告辩称原告提供的物业服务不到位并提供了照片予以证明,但不能彻底否定原告履行了物业服务，亦不能因此免除被告交纳物业服务费的义务。被告不按时缴纳物业服务费,既影响了物业服务工作的正常运作,同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。故对于原告要求被告支付2016年11月10日至2020年12月31日期间物业管理服务费4827.61元的诉讼请求，予以支持。同时，原告作为物业服务企业，应当本着服务业主的原则，悉心听取业主的意见和建议，改善自身不足，不断提高物业服务质量。判决如下:被告门超于判决生效之日起十日内支付原告大连新兴物业管理有限公司2016年11月10日至2020年12月31日期间物业服务费4827.61元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元(原告已预交),由被告门超负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，被上诉人起诉沈铁站北新居A区业主周传芳的物业服务合同纠纷案二审民事判决已生效，被上诉人在该案中提交了业主委员会的备案通知书、公告、物业合同等证据，证明其是由业主委员会依法选聘的物业服务企业，依照合同约定为沈铁站北新居小区提供物业服务。该组证据及证明事项在该案判决中被采信，案涉《物业管理委托合同》在该判决中也被认定为合法有效。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，人民法院可以直接采信，但当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，《物业管理委托合同》系小区业委会与被上诉人签订的，业经多份生效判决认定为合法有效，上诉人没有相反证据推翻生效判决，本院对该合同效力予以确认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同对上诉人具有约束力。上诉人欠缴2016年11月10日至2020年12月31日期间物业费是已查明且双方无争议的事实，被上诉人要求上诉人给付所欠物业费有合同和法律依据，一审予以支持无不当，二审予以维持。上诉人主要的几项上诉理由均不能成立。第一，关于被上诉人未按约提供物业服务且质价不符一节，首先，对物业服务质量的感受因人而异，上诉人不满意被上诉人服务或认为被上诉人未按物业合同及承诺书的约定提供物业服务，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，对被上诉人提出具体的履行要求，其以此为由拒交物业费于法无据，不能得到支持。其次，物业费收取标准属于双方合意范畴，既已约定，就应当遵照履行。上诉人如认为《物业管理委托合同》约定的收费标准过高，应当通过民主议定或协商的方式予以调整，司法不宜干预。第二，关于上诉人主张同时履行抗辩权一节，物业服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务企业一旦接受委托，便需在合同期内提供持续的物业服务，难以因个别业主的不满或拒绝接受而停止服务，其所服务的公共区域也很难被限定由特定对象或排除特定对象来享受。正是基于物业服务具有上述整体性、持续性和不可分割性的特点，业主个人的同时履行抗辩权不能在物业服务合同纠纷中适用，否则有悖于诚实信用原则和公平原则。至于小区业委会成立是否合法的问题，已超出本案审理范围，本院不予审理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；上诉人上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人门超负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年九月二十六日书记员  连亚妮