辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0802民初2635号原告：交通银行股份有限公司营口分行，住所地营口市渤海大街西21号，统一社会信用代码91210800MA0QFQA66J。负责人：王官禄，系该行行长。委托诉讼代理人：刘亮，男，1979年1月18日出生，汉族，系该公司员工，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：王东权，男，1985年2月12日出生，汉族，系该行职员，现住营口市西市区。被告：孙强，男，1990年10月23日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。被告：营口利达住房置业担保有限公司，住所地辽宁省营口市鲅鱼圈区昆仑大街32—奕丰龙盛园2#楼一2#门市，统一社会信用代码91210800749779220L。法定代表人：白如冰，系该公司经理。委托诉讼代理人：张伟，男，1981年11月12日出生，汉族，系该公司员工，现住营口市鲅鱼圈区。被告：营口经济技术开发区远兴实业有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区明虹碧霞商住楼A座6层，统一社会信用代码91210804781600198M。法定代表人：冯雪清，系该公司经理。委托诉讼代理人：方媛，系辽宁蓝佳律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司营口分行（以下简称交通银行营口分行）与被告孙强、营口利达住房置业担保有限公司（以下简称利达担保公司）、营口经济技术开发区远兴实业有限公司（以下简称远兴实业公司）借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告交通银行营口分行的委托诉讼代理人、被告远兴实业公司的委托诉讼代理人、被告利达担保公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告孙强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告孙强偿还原告借款本金360734.26元、未还利息39054.77元、未还罚息3528.5元、未还利息复利3534.71元、未还罚息复利203.4元，本息合计407055.64元（暂计至2020年8月14日），剩余罚息、利息复利、罚息复利按合同约定计算至实际还清之日止；2、判令原告对被告孙强抵押给原告的抵押物依法行使优先受偿、优先处分权；3、被告远兴实业公司、利达担保公司对以上贷款本金及利息、利息复利、罚息、罚息复利承担连带保证责任；4、案件受理费、财产保全费、公告费、执行费、拍卖费等全部由以上被告承担。事实与理由：2012年12月14日，原告与被告孙强签订《个人房产抵押贷款合同》，授信总额度为43万元，授信期限为240个月；用于购买个人住房；借款利率以各放款日适用的中国人民银行相应期限档次贷款的基准利率计算，还款方式为等额本息还款，每月的1日为当期的还款日；该笔贷款抵押方式为由被告孙强贷款所购房产做抵押担保，并由被告远兴实业公司利达担保公司提供保证，现此笔贷款处于逾期欠息状态。截至2020年8月14日，借款人尚欠借款本金360734.26元及未还利息、未还利息复利、未还罚息、未还罚息复利，本息合计407055.64元（暂计至2020年8月14日）。经原告多次催收，各被告一直未能履行还款义务。为维护原告合法债权不受侵犯，特诉至人民法院。被告孙强未到庭，亦未提交答辩意见及证据。被告利达担保辩称：根据《物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿（《民法典》亦有相同规定）。因此，原告应当先就该房屋实现债权，我公司对该房屋价值之外承担保证责任。被告远兴实业辩称：同意承担连带还款责任，具体数额由法院依法判决。我公司同意承担责任后，对被告孙强享有追偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月24日，原告交通银行营口分行与被告孙强、远兴实业公司签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告孙强向原告贷款43万元用于购买个人住房；贷款期限为240个月；贷款利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率；逾期贷款的罚息利率为贷款利率的水平上上浮50%；贷款担保方式为抵押及保证，抵押财产坐落于营口市鲅鱼圈区；抵押担保范围包括贷款本金及利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；同时，合同5.5条约定借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权抵押的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。2012年12月25日，原、被告办理了抵押财产的抵押权预告登记手续（房产抵押登记凭证:201281083）。2012年12月24日，原告与被告孙强、利达担保公司签订《个人住房担保合同》，约定被告利达担保公司为担保人，担保金额为43万元，期限20年，若被告孙强连续三个月或累计六次以上未按照合同约定归还贷款本息，被告利达担保公司同意在10天内为其偿付余下贷款本息。2013年1月4日，原告依约向指定账户内放款43万元。被告孙强在之后的还款过程中未能信守约定履行还款义务，原告提供的交通银行（营口分行）欠款明细表显示，截至2020年8月14日，被告孙强尚欠原告贷款本金360734.26元、利息39054.77元、罚息3528.5元、复利3738.11元。另查明，被告远兴实业公司未办理案涉建筑物所有权首次登记。本院认为：案涉《个人房产抵押贷款合同》、《个人住房担保合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，原、被告应当按照合同的约定履行各自所担负的义务。原告交通银行营口分行已按约定向指定账户内放款43万元，被告孙强也应按约定履行还款义务。现被告孙强未按合同约定履行还款义务，已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告孙强偿还贷款本息，于法有据，本院应予支持。关于抵押权预告登记，抵押预告登记并未使原告获得现实的抵押权，而是待房屋建成登记在借款人名下后原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，所以原告对该房屋不享有优先受偿权。被告远兴实业公司为本案借款提供阶段性保证担保，因案涉抵押物尚未办理正式抵押登记，原告并未取得抵押财产的他项权利证书，所以根据合同约定被告远兴实业公司的连带保证仍在保证期间内，被告远兴实业公司应当承担连带保证责任。被告利达担保公司为被告孙强在原告处的贷款提供连带保证，该保证仍在保证期间内，故被告利达担保公司应当在保证金额43万元内承担保证责任。关于被告利达担保公司提出的未约定实现担保权顺序的抗辩理由，因本案中原告就抵押物尚未获得现实的抵押权，所以本案不应适用《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙强于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司营口分行贷款本金360734.26元、利息39054.77元、罚息3528.5元、复利3738.11元，并从2020年8月15日起按《个人房产抵押贷款合同》约定支付利息、罚息、复利至实际还清欠款之日止；二、被告营口经济技术开发区远兴实业有限公司对上述第一项所判决的金钱给付义务承担连带责任，承担责任后，有权向被告孙强追偿；三、被告营口利达住房置业担保有限公司在43万元内对上述第一项所判决的金钱给付义务承担连带责任，承担责任后，有权向被告孙强追偿；四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7406元（原告已预交），由被告孙强承担，被告营口经济技术开发区远兴实业有限公司承担连带责任，承担责任后，有权向被告孙强追偿。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长 郭 爽人民陪审员 南 杰人民陪审员 于华胜二〇二一年九月二十六日法官 助理 王 莹书 记 员 张 榕