-1-鄂尔多斯市康巴什区人民法院民 事 判 决 书（2021）内0603民初1350号原告：内蒙古兴泰物业服务有限责任公司（曾用名鄂尔多斯市兴泰物业管理有限责任公司），统一社会信用代码911506917401033713，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区揽胜苑一二期24号楼101室。法定代表人：王洪凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某，女，1991年5月18日出生，汉族，内蒙古兴泰物业服务有限责任公司职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。委托诉讼代理人：路某，女，1979年10月4日出生，汉族，内蒙古兴泰物业服务有限责任公司职工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。-2-被告：李某，男，1982年10月25日出生，汉族，会计，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司（以下简称内蒙古兴泰物业公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年9月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古兴泰物业公司的委托诉讼代理人王某、路某，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古兴泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李某支付原告所欠物业费10737元；2.判令被告李某承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年被告李某入住揽胜苑小区。该小区自建成投入使用至2019年12月31日止，由内蒙古兴泰物业公司提供各项物业服务。李某入住该小区后从2009年7月1日至2011年12月31日、又从2013年1月1日至2014年12月31日未向原告缴纳过费用。虽经原告内蒙古兴泰物业公司多次催缴，被告一直拒不缴纳。分别为：2009年7月1日至2011年12月31日物业费为5965元（132.55平方米×1.5元/㎡×30个月）、2013年1月1日至2014年12月31日物业费为4772元（132.55平方米×1.5元/㎡×24个月），共计10737元。被告拒不支付各项费用的行为损害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告李某辩称，一、关于前期物业服务合同，即物业管理委托合同是开发商委托自己的物业公司为开发商管理服务的，不是-3-为小区业主服务；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，开发商与物业公司不是依法签订的合同，违反了国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十五条之规定，内蒙古自治区《物业管理条例》第三十六条规定，并未通过招投标招聘的物业公司，而是私下用自己的物业公司。二、对小区业主每月具体服务标准和服务内容，其服务更多的是开发商，如为开发商管理未售房屋、地下车库、车位、储存室、管理养护绿化树木，为开发商维护维修公共设备，维修房屋出现的工程问题等；三、开发商与业主签订房屋卖售合同时，只字未提物业服务，更未提物业费用。因此，不能把“父子”间签订的物业管理费用（未经任何部门审批）全部转嫁给业主。未签订物业服务合同期间（2011-2014年）1.揽胜苑一二期业主委员会于2010年11月28日在区住建局、街道办事处组织指导下召开了业主大会，选举产生了业主委员会。按照物权法第74条第4项规定，从2011年开始，业主委员会多次与内蒙古兴泰物业公司协商，组织选聘物业公司签订服务合同，均遭拒绝。2.根据物业法第八十一条第二款的规定，对建设单位选聘的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换，揽胜苑业委会于2012年6月10日召开业主大会，会后由69.6%的住户签名同意清退兴泰物业服务公司，让兴泰物业移交资料，退出该小区，但该物业公司拒绝退出。在此期间，自2011年至2014年底兴泰物业恭送位于业主委员会、业主大会签订物业服务合同，这说明兴泰物业服务公司不再为本小区服务，合同自动终止。最高人民法院审-4-理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第10条规定：物业服务公司合同的权利义务终止后……物业服务企业拒绝移交退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主履行物业费用的人民法院不予支持。四、具状人要求被告缴纳2014年底以前的物业费，根据《民法典》有关规定，已过诉讼时效。五、兴泰物业在与业主委员会签订2015年服务合同时，在合同后半部分补充协议明确规定：物业公司免费无偿维修建设单位遗留工程问题，也正是为了这一承诺，经业主大会同意，才招聘了原告公司，但是业主房屋一直漏水，且楼道内共有设施设备水管阀门破损，造成房屋受到损害，业主多次催促物业公司处理，物业公司置之不理，不想为业主服务，请求人民法院以事实为依据，维护业主合法权益，公正判决。原告内蒙古兴泰物业公司为证明其诉讼主张向本院提交的证据及被告李某的质证意见如下：第一组证据：2008年5月1日签订的《物业管理项目委托合同》、2010年7月1日签订的《物业管理项目委托合同》《补充协议》各1份，拟证明2009年7月1日至2014年12月31日期间原告公司在揽胜苑一二期物业服务的事实。被告李某质证称，对《物业管理项目委托合同》不认可，理由为：该合同是“父子”合同，不是依法签订的合同，违反了国务院物业管理条例规定，因此对业主不具有约束力，其服务的更多内容是为了建设单位，不能把物业服务费用全部转嫁给业主。同时未告知买受人物业服务内容和费用，该物业费价格并未报有关部门审批。对《补充协-5-议》不认可，该补充协议纯属伪造，从时间上看，2010年7月1日如何能知道2013年、2014年原告公司还能运作，该小区能继续用该物业公司，不符合逻辑。2012年，该物业公司由原鄂尔多斯市兴泰物业管理有限责任公司更名为内蒙古兴泰物业服务有限责任公司，然而补充协议落款却加盖的是更名后的印章。第二组证据：业委会成立备案表复印件1份，拟证明该小区业委会成立时间是2014年12月3日。被告李某质证称，对该组证据的真实性认可，对证明问题不认可，理由为：该备案表是换届备案材料，即第二届业委会成立的换届材料，案涉小区的第一届业主委员会是在2010年11月28日成立并备案，与原告提供的证据上的时间不符，备案材料是物业公司派人整理的，物业公司有获取的便利，是伪造的证据。本院从（2021）内0603民初1053号案件中调取了《（滨河）街道办事处康巴什区业主委员会备案表》1份，该备案表上载明揽胜苑小区业主委员会成立的时间为2010年11月28日。原告内蒙古兴泰物业公司与被告李某对案涉小区业主委员会成立时间为2010年11月28日认可。被告李某为支持其答辩理由向本院提交的证据及原告内蒙古兴泰物业公司的质证意见如下：通告复印件1份，拟证明2012年12月12日业委会发出通告，原告公司已经离开小区了，不再为业主提供服务。原告内蒙古兴泰物业公司质证称，对该证据的真实性及证明目的均不认可，理由为：该证据字体有问题，加盖公章看不清楚。-6-针对原告内蒙古兴泰物业公司提供的证据本院认证意见如下：被告李某对第一组证据不认可，经本院审查，该组证据系原件，且内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院对该组证据的真实性予以采信；被告李某对第二组证据的真实性认可，但该证据上载明的业委会成立时间是2014年12月3日与本院从（2021）内0603民初1053号案件中申请法院调取的《（滨河）街道办事处康巴什区业主委员会备案表》中载明的业主委员会成立时间2010年11月28日不一致，该小区的业主委员会成立时间应为2010年11月28日，故本院对该小区业主委员会成立时间于2010年11月28日，本院予以确认。针对被告李某提供的证据本院认证意见如下：被告李某提供的《通告》虽系原件，但不能证明内蒙古兴泰物业公司按照通告时间离开该小区的事实，故本院对该证据的证明目的不予确认。根据双方当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2008年5月1日，内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司与鄂尔多斯市兴泰物业管理有限责任公司（以下简称鄂尔多斯市兴泰物业公司）签订《物业管理项目委托合同》对揽胜苑小区从2008年5月1日至2010年7月1日的物业服务标准及物业费标准进行约定，步梯按建筑面积每月每平米1.5元收取，未约定物业费交纳时间。2010年7月1日，内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司与鄂尔多斯市兴泰物业公司分别签订《物业管理项目委托合同》《补充协议》，对揽胜苑小区从2010年7月1日至2014年12月31日的物业服务标准及物业费标准进行约定，步梯楼按建筑-7-面积每月每平米1.5元收取，未约定物业费交纳时间。2019年12月31日，原告内蒙古兴泰物业公司退出揽胜苑小区一二期不再提供服务。被告李某居住于鄂尔多斯市康巴什区，其居住的楼栋为步梯楼，房屋面积为132.55平方米。另查明，2011年8月31日，鄂尔多斯市兴泰物业管理有限责任公司名称经核准变更为内蒙古兴泰物业服务有限责任公司。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的2008年、2010年《物业管理项目委托合同》和2010年签订的《补充协议》，对全体业主具有约束力。鄂尔多斯市兴泰物业管理有限责任公司及其变更名称后的原告内蒙古兴泰物业公司按合同约定为该小区提供物业服务，被告李某作为业主接受了提供的服务，理应交纳物业服务费。针对原告内蒙古兴泰物业公司主张的2009年至2011年物业费，被告李某未出具相关证据证明其已交纳，但提出该期间的物业费已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。被告李某欠付物业费交纳最晚应当在2014年12月31日前支付。原告内蒙古兴泰物业公司提供的证据不足以证明曾在有效期内向被告李某主张过物业费，无法证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，故2011年12月31日前的物业费已超过三年的诉讼时效，本院对被告抗辩物业费已过诉讼时效的理由予以采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人-8-民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费20元，由原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 赛罕德力格尔二〇二一年九月二十六日书记员 冯  妮  妮书记员 杨  雨  萱-9-本案引用的法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时-10-效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。