铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0705民初4011号原告：铜陵市福瑞物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市铜井路半山美苑28号，统一社会信用代码91340700MA2MQ6MX98。法定代表人：朱锦强。委托代理人：倪暘,安徽众佳律师事务所律师。被告：姚利华，男，1980年10月10日出生，汉族，住铜陵市。原告铜陵市福瑞物业管理有限公司诉被告姚利华物业服务合同纠纷一案，本院依法于2021年8月12日立案受理后，依法适用简易(小额速裁)程序，公开开庭进行审理审理，原告铜陵市福瑞物业管理有限公司委托代理人倪暘，被告姚利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜陵市福瑞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费3387元，并支付自起诉时起至款清时止按银行间贷款市场报价利率（LPR）计算的利息损失;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告为铜陵市“半山美苑小区”提供物业管理服务的物业管理公司，被告系上述物业xx栋xxx室业主，建筑面积114.41㎡。根据被告于2017年1月14日与该小区原物业福州祥和物业管理有限公司铜陵分公司签订的《半山美苑临时管理规约》、《半山美苑前期物业管理服务协议》，被告作为小区业主应当按房屋面积每半年预交物业管理费用。然而被告自2019年1月12日起物业费一直处于欠缴状态，按照每月每平米1.2元计算截至2021年1月31日欠缴总额为3387元。2021年2月1日，原物业福州祥和物业管理有限公司铜陵分公司撤离该小区，原告与小区业主委员会签订了后续的物业服务合同，同时原物业公司将其对小区内所有欠缴物业费业主的有关物业费收取权益之债权内容全部转让予原告，并向被告进行了通知。原告在依法取得了被告的债权后，虽多次、以多种方式催缴，但被告均拒绝履行物业费的缴纳义务，现在原告为维护自身合法权益，特向贵院具状起诉，望判如所请。被告姚利华辩称：1、原告物业管理服务不到位，我家对面是19号楼，楼顶上面加盖了三间房，挡住了我家的视线和采光；2、我家入住以后，阳台洗衣机附件下水管道噪音特别大，影响我家的正常生活；3、小区后门的门锁经常损坏，安全没有做到位，存在安全隐患，我们小区很多人家被盗；4、小区后门半夜有人进入小区门的时候手劲过大，造成噪音影响我家；5、小区16栋和17栋之间有个楼梯口下到地下车库，常年是锁着的，给我们出行造成不便。6、16栋的一楼的顶棚做的太高，造成我们家晾晒困难；7、物业公司收取物业费不合理，我们是多层，没有二次供水，物业凭什么收取1.2/月/每平方米；8、消防存在安全隐患，小区16栋拐角有个室外消防栓，消防通道被堵住，导致存在消防隐患。本院经审理认定事实如下：2017年1月14日，福建祥和物业管理有限公司铜陵分公司(乙方)与被告姚利华（甲方）签订《“半山美苑小区”前期物业管理服务合同》，载明：前期物业管理：是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利义务。……3、遵守本物业的物业管理制度；4、依据本协议向乙方交纳物业管理费用及其它相关费用；……。第四条物业管理服务费用：多层电梯洋房物业费：0.96元/月/平方米；商业物业费：1.8元/月/平方米。电梯及二次供水运行电费暂按：0.24元/平方米计收。……甲方每次交纳物业管理服务费及其它费用们的时间为：每年12月15日-30日缴纳次年1月-6月物业管理服务费；当年6月15日-30日缴纳当年7月-12月物业管理服务费……等。上述合同生效后，2021年2月1日福建祥和物业管理有限公司铜陵分公司（甲方）与原告铜陵市福瑞物业管理有限公司（乙方）签订了《债权转让协议》：甲方系原铜陵市半山美苑小区的物业服务企业，因小区业主委员会成立后已于2021年2月1日与乙方签订物业服务协议，故甲方己退出该小区。为妥善解决乙方公司入驻小区前部分业主未按约定足额向甲方公司支付物业服务费的问题，双方经友好协商达成如下协议：一、转让债权的具体内容：甲方同意将入驻半山美苑小区以来直至2021年2月1日之前，依据甲方与小区开发商签订的前期物业管理合同，以及甲方与小区业主签订的前期物业管理协议、业主临时管理规约等约定，尚未收取的物业服务费用及相关利息、這约金全部无偿转让给乙方。二、甲、乙双方的权利及义务：1、甲方应当向乙方提交所有小区业主的资料、档案，并详细列明所欠物业费详单，以便双方对转让的债权范围进一步予以明确；2、甲、乙双方应当在签订本协议后，应共同向欠缴物业费的业主告知债权转让事宣；3、乙方基于本协议受让债权收取的物业服务费用应当在扣除必要的成本支出后，在二十个工作日内无息支付予甲方。……等。2021年3月26日，福建祥和物业管理有限公司铜陵分公司出具《情况说明》：兹有福州祥和物业管理有限公司铜陵分公司系原铜陵市半山美苑小区的物业服务公司，因本公司经营调整已全面撤出铜陵市范围内的物业服务工作。为妥善处理所遗留的物业费催收事宜，我公司已于2021年2月1日将我公司对铜陵市半山美苑小区业主所欠物业费之债权全部转让给该小区现物业铜陵市福瑞物业管理有限公司，并联合向小区内公布了物业费转让的有关事宜。故铜陵市半山美苑小区业主于2021年1月31日之前所欠缴的物业费应向现物业铜陵市福瑞物业管理有限公司履行支付义务，与本公司再无任何关系，特此说明。另查明：被告姚利华系铜陵市房屋业主，建筑面积114.41平方米。从2019年1月12日至2021年1月31日止，被告姚利华尚欠原告铜陵市福瑞物业管理有限公司物业费合计人民币3387元，至今未付。以上事实有当事人提交的营业执照、身份信息、收费资质、《“半山美苑小区”前期物业管理服务合同》、《“半山美苑”临时管理规约》、《债权转让协议》、《情况说明》、催缴通知、图片及开庭笔录在卷证实，本院予以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告铜陵市福瑞物业管理有限公司依约为被告姚利华提供物业管理服务，被告姚利华应按约交纳物业费，被告姚利华未交纳物业费，原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院依法应予支持。对于要求被告姚利华支付自起诉时起至款清时止按银行间贷款市场报价利率（LPR）计算的利息损失的诉讼请求，因诉请过高，本院不予支持。对于被告姚利华辩称：“1、原告物业管理服务不到位，我家对面是19号楼，楼顶上面加盖了三间房，挡住了我家的视线和采光；2、我家入住以后，阳台洗衣机附件下水管道噪音特别大，影响我家的正常生活；4、小区后门,半夜有人进入小区门的时候手劲过大，造成噪音影响我家；6、16栋的一楼的顶棚做的太高，造成我们家晾晒困难。”的观点，因属于另外一个法律关系，如被告姚利华有证据证明，可另行主张自己的诉讼权利。对于被告姚利华辩称：“3、小区后门的门锁经常损坏，安全没有做到位，存在安全隐患；5、小区16栋和17栋之间有个楼梯口下到地下车库，常年是锁着的，给我们出行造成不便。7、物业公司收取物业费不合理，我们是多层，没有二次供水，物业凭什么收取1.2/月/每平方米；8、消防存在安全隐患，小区16栋拐角有个室外消防栓，消防通道被堵住，导致存在消防隐患。”的观点，因无证据或证据无法确定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告姚利华于本判决生效之日起十日内向原告铜陵市福瑞物业管理有限公司支付物业费人民币3387元。二、驳回原告铜陵市福瑞物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姚利华承担。本判决为终审判决。审判员 王 宁二〇二一年九月二日书记员 孟丽荣附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。