湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1771号上诉人（原审被告）：株洲大西洋房地产开发有限公司。住所地：湖南省株洲市渌口区。法定代表人：罗林，系公司董事长。委托诉讼代理人：王渡华，男，该公司员工。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：阚世超，男，1985年11月14日出生，汉族，户籍地：湖北省红安县。委托诉讼代理人杨红燕（阚世超之妻），住湖北省红安县。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：杨红燕，女，1990年5月29日出生，汉族，户籍地：湖北省红安县。上诉人株洲大西洋房地产开发有限公司（以下简称大西洋公司）因与被上诉人阚世超、杨红燕商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2021）湘0221民初879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大西洋公司上诉请求：依法撤销原判第一项、第二项，改判上诉人仅需承担90天的逾期交房违约金2840.2元。事实与理由：1.根据合同效率原则，补充条款的效力优于主合同效力，合同附件十一第六条已明确约定被上诉人单方行使解除权的期限为逾期90天届满次日起30天内，超过30天不行使的该解除权消灭，且上诉人承担延迟交房违约金最高不超过90天，一审判决计算的逾期交房违约金是错误的；2.办理房产证并非开发商的法定义务，办证费用1000元/户是双方真实意思表示，应受法律保护，一审法院认定上诉人需退还办证费920元是错误的。被上诉人阚世超、杨红燕共同辩称，逾期交房是上诉人自己的原因导致的，违约金不能只计算90天，至于办证费用上诉人本来就不应当收取，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。阚世超、杨红燕向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告退回多收的购房费用2万元;2.被告向原告支付延期交房的违约金2万元;(2018年10月1日至2021年3月16日收房共900天)；3.被告向原告返还多收的办证费920元；4.被告协助原告办理房屋产权证并交予不动产权所有人；5.被告承担本次诉讼的诉讼费。以上合计金额为49322元。一审法院认定事实：2018年4月8日，作为乙方的原告阚世超、杨红燕与作为甲方的被告大西洋房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买渌口湾塘工业园上海名苑5栋905号房屋，建筑面积88.31平方米，每平方米3573.53元，房屋总价款为315578元。乙方采用贷款方式购买，2018年4月8日前支付首付款95578元，余款220000元向银行申请贷款支付。甲方定于2018年9月30日前将房屋向乙方交付该商品房。原告阚世超、杨红燕于2018年3月28日支付定金20000元，2018年4月8日支付首付款75578元。另原告还提供了2018年4月8日的购买御泉公馆5号305室服务费20000元的收据（未有收款单位的公章）。渌口湾塘工业园上海名苑5栋905号房屋实际的交房时间为2021年3月26日。《商品房买卖合同（预售）》第十一条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1中方式处理：……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十八条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议第六条对《株洲县商品房（预）销售合同》第十一条补充约定：乙方行使单方解除权的必须在逾期90天届满次日起的30天内行使，超过30天不行使的该解除权归于消灭，且甲方承担的迟延交房的违约责任最高不超过90天。后因原、被告协商未果，酿成本案纠纷，原告遂诉至法院。一审法院认为：原告的诉请多收的购房款20000元、延期交房违约金28402元、多收的办证费920元是否有事实和法律依据？针对以上争议焦点，评定如下：原告阚世超、杨红燕与被告大西洋公司于2018年4月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。对于原告主张的2018年4月8日服务费20000元，从审理查明的案件事实来看，两原告于2018年4月8日前向被告大西洋公司缴纳购房首付款95578元及办证费1000元（包括已于2018年3月28日向被告大西洋公司缴纳购房定金20000元）的当日，在得知被告大西洋公司在搞售楼活动需要缴纳团购费用的情况下，自愿缴纳团购费20000元（两原告提供的团购费收据上未加盖收款人印章），无论该团购费是否由被告大西洋公司收取，两原告作为完全民事行为能力人，在其已足额支付房屋首付款的情形下，再另行自愿支付20000元的团购费，系两原告自行处分民事权利的行为。故两原告诉请要求被告大西洋公司返还团购费人民币20000元的理由依法不能成立，依法不予支持。关于两原告向被告大西洋公司主张逾期交房违约金的问题。根据两原告与被告大西洋公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告大西洋公司作为出卖人应于2018年9月30日前向买受人即原告阚世超、杨红燕交付该商品房，但被告大西洋公司至2021年3月18日仍未向两原告交付所购房屋，已逾期交房900天。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间。2、逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金及合同第二十八条补充协议约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故两原告按合同约定主张自2018年10月1日计算至2021年3月18日期间的违约金28402.02元（315578元×0.0001×900天=28402.02元），于法有据，依法予以支持。关于两原告向被告大西洋公司主张返还办证费920元的问题。两原告在签订合同当日向被告公司支付了办证费1,000元，尽管被告公司为两原告办理产权证的过程中，客观上确实需要付出一定的人力、财力和时间成本，但是按照双方合同的约定，被告公司向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记属于合同中约定的附随义务，故除了代两原告交至不动产登记中心的工本费80元，被告公司另外向两原告收取所谓的“办证费”920元显然不符合双方合同中关于“出卖人不得向买受人收取除房价款之外的任何费用”的约定，故被告大西洋公司应向原告退还多收取的办证费920元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第六百零一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告株洲大西洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阚世超、杨红燕支付逾期交房违约金人民币28402元；二、由被告株洲大西洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告阚世超、杨红燕返还办证费用920元；三、驳回原告阚世超、杨红燕的其他诉讼请求。如果被告株洲大西洋房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1033.05元，减半收取516.52元，由被告株洲大西洋房地产公司承担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。对一审采信的证据和查明的案件事实，二审予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。二审的争议焦点为：1.本案逾期交房违约金的数额应当如何确定；2.上诉人收取的办证费用1000元是否应当退还。现分述如下：1.关于逾期交房违约金的确定。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条明确约定除不可抗力外，出卖人未按期交房的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，而该合同第二十八条关于补充协议的约定则明确，对本合同未约定或约定不明的内容，双方可签订书面补充协议，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故上诉人要求根据此后签订的补充协议中逾期交房违约金只能计算90天的约定来确定本案逾期交房违约金数额，没有事实和法律依据，一审判决根据实际逾期天数及双方约定的计算标准确定本案逾期交房违约金，并无不当，二审予以确认。2.关于办证费用。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，转移标的物所有权是出卖人的法定义务，双方合同对此亦有明确约定，上诉人除收取办证工本费外不得另行加收其他不合理费用。故对上诉人以办证为由收取的1000元，一审判决在扣除80元办证的工本费外，对上诉人多收取的920元责令退还，亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费462.05元，由株洲大西洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 易文胜审 判 员 李少华审 判 员 张晓玲二〇二一年九月二十九日法官助理 曾海燕书 记 员 郭敏慧