北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终12101号上诉人（原审原告）：中关村医疗器械园有限公司，住所地北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地庆丰西路25号。法定代表人：付端禄，董事长。委托诉讼代理人：侯丽娟，北京市问天律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦勇，北京市问天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：迪安捷（北京）精准医学科技有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：田野，董事长。上诉人中关村医疗器械园有限公司（以下简称中关村公司）因与被上诉人迪安捷（北京）精准医学科技有限公司（以下简称迪安捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初21183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月20日立案后，依法组成合议庭，经双方当事人同意，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中关村公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我公司一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费均由迪安捷公司承担。事实和理由：一、一审判决观点存在多处错误，依法应当予以纠正。1.一审法院酌情确定迪安捷公司支付700000元租金无事实和法律依据。迪安捷公司应当按照合同约定支付欠交租金。按照约定，迪安捷公司欠交租金总金额为928639.93元，一审判决不应酌减。疫情原因不属于一审判决减免迪安捷公司租金的理由，迪安捷公司不属于因疫情影响应当予以减免租金的对象。即使考虑疫情原因，一审判决也不应当将租金酌减至700000元，按照相关规定，承租人最多只能要求减免2020年2月至4月期间的租金。2.一审法院不支持提前解除合同违约金的理由不能成立。迪安捷公司提出解除申请，按照合同第十二条第（二）款约定，合同于我公司收到解除申请后30日解除。因此，并不存在双方协商一致解除合同的情形，一审判决所述的双方函件往来，只是为了解决迪安捷公司欠付租金、滞纳金、腾退房屋等事宜，并不表明合同是双方协商解除。在合同因迪安捷公司主动解除而非双方协商解除的情况下，迪安捷公司应当按照合同第十二条第（二）款支付违约金。迪安捷公司的退租申请中已明确表示愿意按照合同约定承担相应的违约责任。3.一审判决酌情确定房屋占用费的理由不能成立。合同解除时间即实际腾退时间是我公司计算迪安捷公司应支付房屋占用费的事实依据。双方多次协商是为了和平、友好解决双方之间的争议，不能成为酌减房屋占用费的正当理由。4.一审判决不支持未交租金的滞纳金、逾期返还房屋违约金的理由不能成立。政策变化能否构成迪安捷公司延期支付租金和延期返还房屋的理由，一审法院未予说明。双方多次协商不能构成迪安捷公司无需支付滞纳金及逾期返还房屋违约金的理由。5.一审判决认定不宜在本案中一并处理暖气费、制冷费和水费的理由不成立。合同中关于交纳上述费用的约定表明，上述费用与租赁关系不可分离，因此不应该将该费用排除在本案之外。未约定支付的标准只是涉及是否支持我公司请求金额的实体性问题，不应将之作为程序性问题。签订了供暖合同只是对租赁合同项下事项的细化，不能认定供暖合同应单独处理。制冷由第三方提供是合同由第三方履行的问题，不影响我公司向迪安捷公司主张制冷费。迪安捷公司辩称，同意一审判决，不同意中关村公司的上诉请求。中关村公司主张合同目的可以实现，这是其对整个项目的具体情况不够了解，我公司的经营涉及研发、生产、服务等，因此中关村公司称我公司不是服务行业，这是不准确的。我公司签订合同用于医疗企业研发、生产及相关服务，其中肯定涉及第三方服务，虽然合同中没有体现第三方租金的问题，但是我公司口头与中关村公司提过。建设的生产中心是在1楼，占整个租赁面积的一半以上，该房屋现在还是毛坯房，并不符合标准，我公司无法投入使用。关于滞纳金，由于目前双方存在巨大分歧，双方进行过多次沟通，沟通过程又受到疫情的影响，中关村公司应当帮助我公司渡过难关。关于冷暖供应的问题，我公司同意一审判决的意见，如果这个争议要解决，可以另案处理。中关村公司向一审法院起诉请求：1.判令迪安捷公司向我公司支付租金928639.93元及截止到实际支付日的滞纳金（其中截止到2020年9月15日的滞纳金为187853.01元；2020年9月16日至实际支付之日的滞纳金以928639.93元为基数，按每日万分之五的标准计算）；2.判令迪安捷公司向我公司支付提前解除租赁合同的违约金126697.6元；3.判令迪安捷公司向我公司支付房屋占用费156567.3元及逾期返还房屋的违约金14091.057元；4.判令迪安捷公司向我公司支付欠付的暖气费122383.92元、制冷费134175.8元及水费1928.5元；5.诉讼费由迪安捷公司承担。一审法院认定事实：2017年10月15日，中关村公司（出租方、甲方）与迪安捷公司（承租方、乙方）签订了《中关村医疗器械园生命智谷孵化中心入驻协议》，主要内容为：一、孵化场地情况：（一）甲方拟将其享有所有权的房屋出租给乙方，供乙方从事医疗器械、技术及相关产业、服务的创业发展。该房屋位于北京市大兴生物医药基地中关村高端医疗器械产业园6号楼2段111、112、115、215、216、217房间，孵化场地地上建筑面积1576.94平方米。（二）孵化场地的用途为医疗器械研发生产及相关产业服务使用，乙方只能在该用途范围内使用孵化场地。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变上述约定的使用用途。二、孵化期限（租赁期限）：甲、乙双方约定房屋租赁期自2017年10月15日起至2020年10月14日止，共计3年。乙方享有2.5个月的装修期，即2017年10月15日至2017年12月31日，装修期内，乙方无需承担租金。孵化期限届满前2个月，乙方应书面告知甲方继续承租。如乙方无意继续承租，经甲方提前通知，乙方有义务配合甲方与第三方意向客户了解孵化场地的详细情况。三、租金标准及支付方式：计租面积共计1576.94平方米，租期前3年享受优惠政策，3年后租金双方依照市场价格另行商议，优惠后租金如下：111号面积170.33平方米，租金2元/平方米/天；112号面积197.30平方米，租金2元/平方米/天；115号面积422.37平方米，租金2元/平方米/天；215号面积170.71平方米，租金1.5元/平方米/天；216号面积434.65平方米，租金1.5元/平方米/天；217号面积181.58平方米，租金1.5元/平方米/天；合计面积1576.94平方米，由此，乙方承担租金82812.3元/月（一年按360天计算，每月按30天计算）。乙方支付租金的方式如下：租金以季付方式支付。乙方须于2017年11月20日向甲方支付自装修期结算日起3个月的租金（乙方支付的履约保证金折抵租金），与装修期结束日起3个月的期限届满10天前向甲方支付随后3个月的租金，以此类推。甲方每次收到租金后15个工作日内，向乙方开具与所收租金等额的增值税专用发票。四、保证金：乙方在本协议签订之日起3个工作日内一次性支付10000元，作为履约保证金。租赁保证金是由乙方支付的，作为乙方如约履行其在协议项下各项义务的担保。租赁保证金的额度为100000元，乙方应在2017年11月20日前支付。租赁期限内租赁保证金不得用于抵扣乙方欠付的租金违约金赔偿金以及其他任何费用。在协议租赁期满或协议终止后，甲方有权将其先予抵扣乙方应交未交的租金违约金赔偿金以及其他应由乙方承担的费用后，将余额退还；租赁保证金不足以支付前述费用的甲方可继续追偿。五、其他费用：租赁期间以下费用由乙方按照园区统一收费标准定期足额支付：1.水、电、燃气、网络通讯、暖通等各项费用；2.物业费；3.孵化场地工程质保期外的设备保养费，维护费、运行费；4.车位费；5.易损件及日常消耗品的更新更换费用；6.其他应由乙方承担的费用。十一、违约责任：甲方迟延交付孵化场地的，每日应向乙方支付已付款项0.05%的滞纳金；如迟延交付场地超过30日的，乙方有权解除本协议，甲方须无条件返还乙方已交纳的所有费用，并承担相应滞纳金至协议解除之日。乙方未全额支付或迟延支付租金及其他各类款项及费用，每日应承担未付款项0.05%的滞纳金。乙方未全额支付或迟延支付租金超过30日或者欠交应由其交纳的各项费用达人民币100000元的，甲方有权解除协议，乙方需支付滞纳金至所有费用交清之日止。乙方擅自对孵化场地进行装修、装饰或因添置的设备、设施致使返还时孵化场地未保持原值或原状的，甲方有权要求乙方恢复原状（或要求乙方支付恢复原状的费用），并赔偿因此给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方向第三方赔付的费用，律师费、诉讼费、调查取证费用）。乙方在未按照协议约定返还孵化场地的，乙方不仅应支付迟延返还期间的房屋占用费（每日的房屋占用费为当年日租金的2倍），且每日应按当年租金的0.05%向甲方支付违约金。因乙方未按协议约定返还孵化场地，影响甲方转让孵化场地的，乙方需赔偿甲方所遭受的损失（包括但不限于甲方向第三方赔付的费用，律师费、诉讼费、调查取证费用）。由于乙方原因，致使孵化场地及其相关设备设施发生毁损或灭失的，乙方负责赔偿甲方因此所发生的全部损失（包括但不限于甲方向第三方赔付的费用，律师费、诉讼费、调查取证费用）。十二、协议的变更与解除：经双方协商一致可以变更或解除协议，双方应签订书面补充协议。协议的变更或解除相关事宜依照双方签订的书面补充协议执行。有下列情形之一的，甲方可以径行解除协议：1.乙方未按照约定的用途使用孵化场地的；2.乙方未全额支付或迟延支付租金长达30天（含30天）以上的；3.乙方欠交应由其交纳的各类款项及费用达人民币10万元的；4.未经甲方书面同意乙方擅自转租房屋的；5.乙方在甲方孵化场地内从事违法经营活动的；6.乙方违反本合同约定的。甲方向乙方发出书面解除通知之日起，本协议解除。乙方应按实际使用房屋的天数、情况支付租金及本协议所涉费用，并承担相应的违约责任以及给甲方造成的实际损失，甲方可以从乙方缴纳租赁保证金中直接扣除前述乙方应承担的所有费用，不足部分甲方可向乙方追偿。除上述情形或协议另有约定外，甲方解除协议的，应提前30日书面通知乙方，协议自甲方解除通知送达乙方之日起的30日正式解除。协议解除后10日内，甲方向乙方退还租赁保证金并支付与租赁保证金等额的违约金，乙方仍应按实际使用房屋的天数、情况支付租金及本协议所涉费用，同时就所涉及的行为承担违约责任（如有）。甲方在退还租赁保证金及支付违约金前直接扣除前述乙方应承担的所有费用，甲方可向乙方追偿。有下列情形的，乙方可以解除协议：未经乙方认可，甲方迟延交付房屋达30日（含30日）以上的。乙方向甲方发出书面解除通知之日起，本协议解除。甲方应退还乙方已缴纳的所有费用并承担相应滞纳金，对乙方造成的其他损失，甲方承担赔偿责任。除上述情形或协议另有约定外，欲解除协议的，提前30日，书面通知甲方，协议自乙方解除通知送达甲方之日起的30日正式解除。协议解除后10日内，乙方仍应按实际使用房屋的天数、情况支付租金及本协议所涉费用，同时就涉及的行为承担违约责任（如有），且乙方已经缴纳的租赁保证金不予退还，并向甲方支付与租赁保证金等额的违约金。有下列情形的，双方可以解除协议：因政策变化自然灾害等不可抗力原因，致使本协议目的无法实现的。协议解除后10日内，乙方应按实际使用房屋的天数、情况支付租金及本协议所涉费用，同时就涉及的行为承担违约责任（如有）。出现本协议约定事项，甲方认为，有必要解除协议的，可以行使单方解除权，协议自甲方解除通知送达乙方之日起正式解除。甲方应在本协议解除之日起10日内向乙方退还租赁保证金并支付相当于本协议约定的6个月租金数额的违约金，但是乙方仍然应按实际使用房屋的天数、情况支付租金及本协议所涉费用，同时就涉及的行为承担违约责任（如有）。在退还租赁保证金及支付违约金时，可直接扣除前述乙方应承担的所有费用，不足部分甲方可向乙方追偿。2018年8月29日，中关村公司（出租方、甲方）与迪安捷公司（承租方、乙方）签订了《中关村医疗器械园生命智谷孵化中心入驻协议》，主要内容为：一、孵化场地情况：（一）双方拟将其享有所有权的房屋出租给乙方，供乙方从事医疗器械、技术及相关产业、服务的创业发展。该房屋位于北京市大兴区中关村科技园区大兴生物医药产业基地永旺西路26号院6号楼516室，孵化场地地上建筑面积148.32平方米。（二）孵化场地的用途为医疗器械研发生产及相关产业服务使用，乙方只能在该用途范围内使用孵化场地。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变上述约定的使用用途。二、孵化期限（租赁期限）：甲、乙双方约定房屋租赁期自2018年9月10日起至2021年9月9日止，共计3年。方应在2018年9月10日前向乙方交付孵化场地，乙方享有2个月的装修期，即2018年9月10日至2018年11月9日，装修期内，乙方无需承担租金。孵化期限届满前2个月，乙方应书面告知甲方继续承租。如乙方无意继续承租，经甲方提前通知，乙方有义务配合甲方与第三方意向客户了解孵化场地的详细情况。三、租金标准及支付方式：计租面积共计148.32平方米，租期前3年享受优惠政策，3年后租金双方依照市场价格另行商议，优惠后租金如下：518号面积148.32平方米，租金2元/平方米/天，合计面积148.32平方米，由此，乙方承担租金8899.2元/月（1年按360天计算，每月按30天计算）。乙方支付租金的方式如下：租金以季付方式支付。乙方须于孵化场地交付之日10日前向甲方支付自计租日（及装修期满之次日）起3个月的租金（乙方支付的履约保证金折抵租金），于计租日起3个月的期限届满10天前向甲方支付随后3个月的租金，以此类推。甲方每次收到租金后15个工作日内，向乙方开具与所收租金等额的增值税专用发票。四、保证金：乙方在本协议签订之日起3个工作日内一次性支付10000元，作为履约保证金。租赁保证金是由乙方支付的，作为乙方如约履行其在协议项下各项义务的担保。租赁保证金数额等同于3个月租金26697.6元，乙方应于2018年9月1日前支付，乙方迟延支付租赁保证金的，每迟延1天，乙方应承担租赁保证金总额0.05%的滞纳金。租赁保证金迟延支付超过30日的，甲方有权解除本协议，本协议自甲方解除通知送达乙方之日起正式解除，乙方仍应按前述约定承担迟延支付期间的滞纳金及其他违约责任（如有）。租赁期限内租赁保证金不得用于抵扣乙方欠付的租金违约金赔偿金以及其他任何费用。在协议租赁期满或协议终止后，甲方有权将其先予抵扣乙方应交未交的租金违约金赔偿金以及其他应由乙方承担的费用后，将余额退还；租赁保证金不足以支付前述费用的甲方可继续追偿。五、其他费用：租赁期间以下费用由乙方依照园区统一收费标准定期足额支付：1.水、电、燃气、网络通讯、暖通等各项费用；2.物业费；3.孵化场地工程质保期外的设备保养费，维护费、运行费；4.车位费；5.易损件及日常消耗品的更新更换费用。6.其他应由乙方承担的费用。十一、违约责任：甲方迟延交付孵化场地的，每日应向乙方支付已付款项0.05%的滞纳金；如迟延交付场地超过30日的，乙方有权解除本协议，甲方须无条件返还乙方已交纳的所有费用，并承担相应滞纳金至协议解除之日。乙方未全额支付或迟延支付租金及其他各类款项及费用，每日应承担未付款项0.05%的滞纳金。乙方未全额支付或迟延支付租金超过30日或者欠交应由其交纳的各项费用达人民币100000元的，甲方有权解除协议，乙方需支付滞纳金至所有费用交清之日止。乙方擅自对孵化场地进行装修、装饰或因添置的设备、设施致使返还时孵化场地未保持原值或原状的，甲方有权要求乙方恢复原状（或要求乙方支付恢复原状的费用），并赔偿因此给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方向第三方赔付的费用，律师费、诉讼费、调查取证费用）。乙方在未按照协议约定返还孵化场地的，乙方不仅应支付迟延返还期间的房屋占用费（每日的房屋占用费为当年日租金的2倍），且每日应按当年租金的0.05%向甲方支付违约金。因乙方未按协议约定返还孵化场地，影响甲方转让孵化场地的，乙方需赔偿甲方所遭受的损失（包括但不限于甲方向第三方赔付的费用，律师费、诉讼费、调查取证费用）。由于乙方原因，致使孵化场地及其相关设备设施发生毁损或灭失的，乙方负责赔偿甲方因此所发生的全部损失（包括但不限于甲方向第三方赔付的费用，律师费、诉讼费、调查取证费用）。十二、协议的变更与解除：经双方协商一致可以变更或解除协议，双方应签订书面补充协议。协议的变更或解除相关事宜依照双方签订的书面补充协议执行。有下列情形之一的，甲方可以径行解除协议：1.乙方未按照约定的用途使用孵化场地的；2.乙方未全额支付或迟延支付租金长达30天（含30天）以上的；3.乙方欠交应由其交纳的各类款项及费用达人民币100000元的；4.未经甲方书面同意乙方擅自转租房屋的；5.乙方在甲方孵化场地内从事违法经营活动的；6.乙方违反本合同约定的甲方向乙方发出书面解除通知之日起，本协议解除。乙方应按实际使用房屋的天数、情况支付租金及本协议所涉费用，并承担相应的违约责任以及给甲方造成的实际损失，甲方可以从乙方交纳租赁保证金中直接扣除前述乙方应承担的所有费用，不足部分甲方可向乙方追偿。除上述情形或协议另有约定外，甲方解除协议的，应提前30日书面通知乙方，协议自甲方解除通知送达乙方之日起的30日正式解除。协议解除后10日内，甲方向乙方退还租赁保证金并支付与租赁保证金等额的违约金，乙方仍应按实际使用房屋的天数、情况支付租金及本协议所涉费用，同时就所涉及的行为承担违约责任（如有）。甲方在退还租赁保证金及支付违约金迟直接扣除前述乙方应承担的所有费用，甲方可向乙方追偿。有下列情形的，乙方可以解除协议：未经乙方认可，甲方迟延交付房屋达30日（含30日）以上的。乙方向甲方发出书面解除通知之日起，本协议解除。甲方应退还乙方已交纳的所有费用并承担相应滞纳金，对乙方造成的其他损失，甲方承担赔偿责任。除上述情形或协议另有约定外，欲解除协议的，提前30日，书面通知甲方，协议自乙方解除通知送达甲方之日起的30日正式解除。协议解除后10日内，乙方仍应按实际使用房屋的天数、情况支付租金及本协议所涉费用，同时就涉及的行为承担违约责任（如有），且乙方已经交纳的租赁保证金不予退还，并向甲方支付与租赁保证金等额的违约金。有下列情形的，双方可以解除协议：因政策变化自然灾害等不可抗力原因，致使本协议目的无法实现的。协议解除后10日内，乙方应按实际使用房屋的天数、情况支付租金及本协议所涉费用，同时就涉及的行为承担违约责任（如有）。出现本协议约定事项，甲方认为，有必要解除协议的，可以行使单方解除权，协议自甲方解除通知送达乙方之日起正式解除。甲方应在本协议解除之日起10日内向乙方退还租赁保证金并支付相当于本协议约定的6个月租金数额的违约金，但是乙方仍然应按实际使用房屋的天数、情况支付租金及本协议所涉费用，同时就涉及的行为承担违约责任（如有）。在退还租赁保证金及支付违约金时，可直接扣除前述乙方应承担的所有费用，不足部分甲方可向乙方追偿。双方签订上述协议后，中关村公司交付了房屋，迪安捷公司交纳了租金。迪安捷公司将第一份协议涉及的房屋租金已交至2019年2月28日；将第二份协议涉及的房屋租金已交至2019年2月9日。2019年1月11日，中关村公司作为供热人与迪安捷公司签订了供用热合同。2019年5月29日，迪安捷公司向中关村公司提交关于房屋部分退租申请，该申请写明：2017年11月15日签订的关于北京市大兴生物医药基地中关村高端医疗器械产业园6号楼2段111、112、115、215、216、217出租给迪安捷公司使用，因迪安捷公司111、112、115作为申请ICL临检资质场所，在我司申办临检实验室过程中得悉国家卫健委《关于申请设置医疗机构的说明》规定，临检实验室房屋用途为商业或者医疗性质。今年3月29日，由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第十二次会议修订通过的《北京市城市规划条例》第四十六条明确指出，规划许可规定的建设工程使用用途不得擅自改变；第四十八条指出，经依法批准的城乡规划，不得擅自修改土地实际用途，须与规划用途保持一致，综上所述，原一层实验室预租场地已无获批可能，故迪安捷公司现申请将111、112、115共计790平方米，提前解除租赁合约，恳请中关村公司各级领导给予支持。中关村公司当日接收了该申请。按照约定，双方就涉案的一层房屋租赁关系已经于2019年6月29日解除，且当日迪安捷公司就已将涉案一层房屋交还中关村公司。2020年6月17日，迪安捷公司向中关村公司提交房屋部分退租申请，该申请写明：于2017年11月15日签订的北京市大兴生物医药产业基地中关村高端医疗器械产业园6号楼2段111、112、115、215、216、217房屋孵化场地及2018年9月10日签订的生物医药产业基地永旺西路26号院6号楼516室孵化场地。原因一：关于设置医疗机构的说明规定，临检实验室房屋用途为商业或者医疗性质，2019年3月29日由北京市第十五届人民代表大会常务委员会第十二次会议修改通过的《北京市城市规划条例》第四十六条明确指出规划许可确定的建设工程使用用途不得擅自改变；第四十八条指出，经依法批准的城乡规划，不得擅自修改土地实际用途，须与规划用途保持一致。综上所述原一层实验室（6#111、6#112、6#115）预租场地已无获批可能。原因二：2020年2月至今，新型冠状病毒肺炎疫情爆发致使全国中小微企业生产经营困难，人员裁减、产品项目受阻、资金链受挫，企业兼并重组。经公司研究决定6号楼2段111、112、115、215、216、217、516房间共计1725.26平方米，房屋租赁合同未到期的情况下，向贵公司申请提前解除租赁合约，恳请中关村公司各级领导给予支持，我公司愿意按照原房屋租赁合同的约定承担相应违约责任。我公司承诺与贵公司解除协议签署后10日内搬离园区。对于我公司所欠园区的租赁费、能源费、物业费、滞纳金等费用希望与贵公司协商解决。中关村公司于当日接收了请。照约定，双方就涉案的二层、五层房屋的租赁关系已经于2020年7月17日解除，且迪安捷公司已于2020年9月7日将涉案的二层、五层房屋交还中关村公司。2020年9月3日，中关村公司给迪安捷公司出具《关于迪安捷（北京）精准医学科技有限公司退租房间收回事宜的通知》，主要内容为：贵司于2020年6月17日向我司提出退租贵司承租的6号楼111、112、115、215、216、217室房间以及6号楼516房间。按照入驻协议约定，贵司应于2020年7月17日前向我司交回上述房屋；但截至今日，贵司仍未将上述房屋交回，且未交清欠交费用。根据双方所签订的入驻协议约定，贵司未按照约定日期交还房屋的，视为放弃房屋内所有物品；我司将按照合同约定收回房屋，清理房屋内剩余物品，所产生的相关费用由贵司承担。同时贵司应按照入驻协议约定的双倍租金标准承担占用房屋期间所产生的占房费。本案在审理过程中，迪安捷公司提交以下证据：2020年7月17日的欠费清单、中关村公司发送的退租房间收回事宜的通知、2020年9月17日的回函、微信聊天截图、2020年7月20日的回函、欠费清单，用以证明因为不能建临检实验室退租，中关村公司同意退租，其曾先后2次出具欠费清单，并提供解决此事的最终金额为900000元及付款时间，但是中关村公司负责人表示有法务介入，因为审计问题希望通过法律途径解决。中关村公司的质证意见如下：2份欠费清单真实性认可，截至2020年7月27日迪安捷公司已经欠费1470000元，双方虽然进行了协商，但最终并未达成一致意见；退租房间收回事宜的通知证明迪安捷公司在2020年9月3日仍未腾退房屋，其一直要求腾退房屋；其余回函都是迪安捷公司单方出具的，不能作为最终确认双方权利义务的依据。中关村公司提供同楼中其他租户的供冷合同，其为供冷委托方，供冷方为中航物业管理有限公司北京分公司，合同约定供冷单价12.5元/月/平方米，迪安捷公司对真实性没有异议。一审法院认为：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。中关村公司与迪安捷公司于2017年10月15日、2018年8月29日签订的两份《中关村医疗器械园生命智谷孵化中心入驻协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。现双方均认可涉案的一层房屋租赁关系已经于2019年6月29日解除且迪安捷公司将涉案一层房屋于当日交还中关村公司；涉案的二层、五层房屋租赁关系已经于2020年7月17日解除，迪安捷公司将涉案二层、五层房屋于2020年9月7日交还中关村公司；2017年10月15日签订的入驻协议涉及的房屋，迪安捷公司租金交至2019年2月28日；2018年8月29日签订的入驻协议涉及的房屋，迪安捷公司租金交至2019年2月9日。虽然《北京市城市规划条例》确实在2019年3月29日发布，但是双方签订的合同并未明确约定建设临检实验室，同时，迪安捷公司提出的退租申请多次提到这个问题，但是中关村公司并未对此予以回应，迪安捷公司提出因政策调整，使得租赁房屋无法实现租赁目的而解除租赁合同的主张，法院不予采纳；同时根据双方函件往来，可以确定双方已经协商一致解除签订的入住协议，解除时间以双方认可的时间为准，对于此期间迪安捷公司拖欠的租金，考虑2020年新冠肺炎疫情的影响，法院酌情确定迪安捷公司支付租金700000元，对于中关村公司主张过高部分不予支持；因双方属于协商解除租赁合同，故对中关村公司要求支付提前解除租赁合同的违约金126697.6元的诉讼请求，法院不予支持；对于中关村公司要求支付房屋占用费156567.3元的诉讼请求，考虑双方合同的解除时间及实际腾退时间、双方多次协商的实际情况，酌情确定78000元为宜，对于中关村公司要求支付未交租金的滞纳金、逾期返还房屋的违约金的主张，考虑双方的实际履行情况及确实有政策变化，且双方多次协商的实际情况，法院不予支持。对中关村公司要求支付欠付的暖气费122383.92元、制冷费134175.8元，水费1928.5元的诉讼请求，虽然合同有交纳这些费用的约定，但是并未约定支付的标准，同时双方另行签订了供暖合同、制冷亦由他方提供，故对此法院不宜一并处理。据此，一审法院判决：一、迪安捷（北京）精准医学科技有限公司于判决生效后十日内给付中关村医疗器械园有限公司拖欠的租金700000元；二、迪安捷（北京）精准医学科技有限公司于判决生效后十日内给付中关村医疗器械园有限公司房屋占有使用费78000元；三、驳回中关村医疗器械园有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。迪安捷公司就中关村公司一审诉讼请求中租金的计算标准、一审判决认定的其支付租金和欠付租金的情况以及实际使用租赁物的时间均表示认可；对于其没有在2019年6月29日提出解除全部租赁合同关系的原因解释为想用解除一层租赁关系让中关村公司为其协调办理相关手续，还想继续经营，在2020年6月17日前曾向中关村公司提出解除二层、五层的租赁合同关系，但没有相关证据。中关村公司称迪安捷公司最早于2020年6月17日提出解除二层、五层的租赁合同关系。中关村公司认可其并无供热资质，系委托案外人供暖，也不能就其主张的水费说明计算依据。迪安捷公司认为就供暖和制冷费，因双方另行签订了合同，而其对提供的供暖和制冷服务均存在异议，不是简单的按照约定标准付费，故应另案解决。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应依约履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人所签两份入驻协议，均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。在合同履行过程中，迪安捷公司先是提出解除所租一层租赁合同，后又就所租二层、五层提出解除租赁合同。现双方当事人对于一审判决认定双方就涉案一层房屋的租赁关系于2019年6月29日解除且于当日完成一层房屋交接；双方就涉案二层、五层房屋的租赁关系于2020年7月17日解除，且已于2020年9月7日完成交接，均表示认可，本院不持异议。下面仅就双方争议的几个问题进行分析认定。一、迪安捷公司是否应当承担合同解除的违约责任。迪安捷公司依约提前1个月向中关村公司提出解除涉案一层房屋的租赁关系并说明了原因，而中关村公司认可合同于收到解除通知后30天解除，并接收了房屋，且在本次起诉前1年多的时间里，并未就此向迪安捷公司主张解除合同的违约责任，本院有理由认为其认可迪安捷公司所持解除合同的原因，双方协商解除了涉案一层房屋的租赁合同关系。但是，迪安捷公司之后又提出解除二层、五层房屋的租赁合同关系，尽管其表示解除原因系一层不能使用影响其经营和疫情影响两个原因，但其并不能就其在双方解除涉案一层房屋租赁合同关系之后近1年的时间才又提出解除涉案二层、五层房屋的租赁合同关系给出有说服力的理由，而其提出的受疫情因素影响一节，从其经营性质、经营范围考虑，本院并不认为疫情直接导致其无法经营或其受疫情影响严重，加之2020年6月中旬以后，疫情逐渐好转，政府鼓励各行各业有序恢复生产经营，其于2020年6月17日提出解除涉案二层、五层房屋的租赁合同关系，明显缺乏合理理由，应认定其构成违约，应当承担相应的违约责任。中关村公司主张的提前解除租赁合同的违约金126697.6元，有合同依据，本院予以支持。二、租金及使用费是否应当酌减及一审判决确认的金额是否适当。自2020年1月24日，受疫情影响，北京市政府陆续出台防控政策，对一些行业的生产经营和百姓生活确实有一定影响，且疫情也确实造成有些企业经营出现困难，政府号召大家共担风险、共渡难关，并出台指导意见鼓励租赁双方当事人协商解决纠纷，出租人适当减免疫情期间的租金，促进合同继续履行。现迪安捷公司主张因受疫情影响经营困难，申请减免部分租金，属于有合理理由，中关村公司作为国有企业，理应相应政府号召，适当减免2020年2至4月期间的部分租金。即便考虑一层房屋自2019年3月后因政策原因不能正常使用，且一直处于毛坯状态未能投入使用，至2019年6月29日期间的租金予以部分减免，一审法院酌情确定的减免租金数额也明显过高，加重了守约方中关村公司的责任，本院对此酌情予以调整，酌情确定迪安捷公司应当支付的租金数额为800000元。中关村公司认为迪安捷公司迟延支付租金构成违约，并不符合相关政策规定，其要求迪安捷公司支付迟延支付租金的滞纳金，本院无法支持。关于占有使用费，因中关村公司系按照租金的双倍计算，缺乏依据，本院不予支持。一审法院将此项费用酌情确定为78000元，并无明显不当。中关村公司主张的逾期交还房屋的违约金，迪安捷公司提出退租申请后，中关村公司并未及时回函，故考虑双方合同的实际履行情况及后续协商情况，本院对中关村公司主张的逾期交还房屋的违约金不予支持。关于供暖费、制冷费，因双方之间另行订立了合同，且迪安捷公司对供暖和制冷服务均提出异议，一审法院认为应另行解决并无明显不妥。至于水费，因中关村公司目前不能提供供水计量表设置情况及供水方式及费用计算依据，现一审法院判令双方就此另行解决，迪安捷公司并无异议，本院亦不持异议。综上所述，中关村公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初21183号民事判决第二项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初21183号民事判决第三项；三、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初21183号民事判决第一项为：迪安捷（北京）精准医学科技有限公司于本判决生效之日起10日内给付中关村医疗器械园有限公司租金800000元；四、迪安捷（北京）精准医学科技有限公司于本判决生效之日起10日内给付中关村医疗器械园有限公司违约金126697.6元；五、驳回中关村医疗器械园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20036元，由中关村医疗器械园有限公司负担6492元（已交纳），由迪安捷（北京）精准医学科技有限公司负担13544元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费20036元，由中关村医疗器械园有限公司负担17552元（已交纳），由迪安捷（北京）精准医学科技有限公司负担2484元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年九月十六日书记员 刘 荧书记员 韩 铮