江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终3912号上诉人（原审被告）：王斌，男，1962年2月20日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李建琴，女，1974年7月8日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人（原审被告）：李建琴，女，1974年7月8日生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审原告）：徐州南湖置业有限公司，住所地徐州市铜山区大学路一号中国矿业大学建设指挥部1号楼。法定代表人：姜利民，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭洪滔，江苏昭鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张森森，江苏昭鹏律师事务所实习律师。上诉人王斌、李建琴因与被上诉人徐州南湖置业有限公司（以下简称南湖置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初8265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人暨王斌的委托诉讼代理人李建琴，被上诉人南湖置业公司的委托诉讼代理人郭洪滔、张森森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王斌、李建琴上诉请求：1、撤销一审民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，依法重审并改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由如下：一、涉案房屋不是真正意义上的商品房，而是学校为了解决职工住房问题，基于职工的身份资格参与集资的集资建房，不适用于商品房买卖合同规定，涉案房屋从上诉人于2012年缴纳第一笔选房定金5万元和20万购房诚意金起就已经取得了涉案房屋的部分产权。二、目前涉案房屋已经进行了备案登记，登记在上诉人名下，而且被上诉人委托的昌湖物业管理公司以律师函的形式通知上诉人缴纳3个年度的物业管理费共计5137元(上诉人已经缴纳完毕)，说明被上诉人一直承认涉案房屋的产权是属于上诉人的。三、南湖置业公司于2018年1月1日才取得竣工备案登记表，按合同约定应于2016年12月30日交付房屋，南湖置业公司推迟1年的时间交付房屋也应承担相应的违约责任，而被上诉人依据通知上诉人所签订的TS40268商品房买卖合同中只详细列明了上诉人的违约责任，依据该合同第9条第2款，被上诉人作为出卖人不承担任何逾期交房的违约责任，按照订立合同双方平等的原则，可以合理推定，上诉人作为买受人也不应该承担逾期缴纳房款的任何责任。四、被上诉人是中国矿业大学为了解决教职工的住房问题，由中国矿业大学经营实业公司独资的非营利性组织，不具备独立的民事诉讼主体资格。五、依据2020年6月30日被上诉人官网《关于南湖尚苑剩余房源清盘出售的通知》中所列，涉案房屋2019年底市场评估价就已经高于1831704元，一审判决书所列返还款金额，明显侵害了上诉人作为涉案房屋的原始投资人的合法权益，显失公平。六、被上诉人行使解除权超过一年的期间，其解除权消灭。南湖置业公司辩称，双方签订的是经过房产管理部门备案的商品房买卖合同，上诉人前期支付的款项是预付的购房款，与集资建房无关，不存在上诉人所称投资人利益的问题。商品房买卖合同备案登记以及物业管理费的缴纳，与上诉人取得房屋所有权无关。被上诉人没有按照合同约定交付房屋，是因为上诉人未履行足额支付房款的合同义务，被上诉人是履行合法的抗辩权，不存在违约，也无需承担责任，被上诉人是依法登记的企业单位，享有诉讼主体资格。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，应当依法驳回。南湖置业公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除南湖置业公司与王斌、李建琴于2015年9月18日签订的《商品房买卖合同》(合同编号TS40268)和《南湖尚苑住宅小区地下储藏室和地下车位使用权转让协议》（合同编号TS40268-1);2、判令王斌、李建琴支付违约金87676.85元；3、本案诉讼费用由王斌、李建琴负担。一审法院查明：2015年9月18日，南湖置业公司（出卖人）与王斌、李建琴（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同号TS40268）一份，王斌、李建琴购买南湖置业公司开发的南湖尚苑小区北1幢2单元1601号房，建筑面积125.57平方米，该商品房总价款807933元。双方约定合同签订后，由出卖人通知买受人办理公积金贷款，除玖万元可于2016年3月1日付款，其余贷款缴纳全额房款不足部分于2015年10月31日前缴纳。买受人逾期付款的违约责任中约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。同日，双方签订了编号为TS40268-1的《南湖尚苑住宅小区地下储藏室和地下车位使用权转让协议》。南湖置业公司将位于徐州市地下车位编号为1-1-08使用权转让给王斌、李建琴，使用期限至2082年8月19日。合同签订后，王斌、李建琴支付房款25万元，尚欠557933元未支付。2019年6月5日，南湖置业公司向王斌、李建琴发出解除合同通知书，由于王斌、李建琴未按照合同约定的2016年3月1日缴纳全部房款，经几次电话及短信通知仍未缴纳，按照合同约定自该通知送达的同时，解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号TS40268）。2020年9月7日，南湖置业公司诉至法院。一审法院认为：南湖置业公司与王斌、李建琴签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，当事人应当按照合同全面履行各自义务。按照合同约定，商品房总价款807933元，双方约定合同签订后买受人办理公积金贷款，除玖万元可于2016年3月1日付款，其余贷款缴纳全额房款不足部分于2015年10月31日前缴纳。王斌、李建琴仅缴纳首付款25万元，尚欠557933元未支付。该合同买受人逾期付款的违约责任中约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。”按照此约定，南湖置业公司于2019年6月5日向王斌、李建琴邮寄了解除合同通知书，且王斌、李建琴已经签收。故双方签订的商品房买卖合同已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案合同解除后，王斌、李建琴已经缴纳的房款应当予以返还。由于王斌、李建琴的违约行为对南湖置业公司造成的损失，应当予以赔偿。按照双方约定“买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金”，故王斌、李建琴应当支付南湖置业公司违约金557933元×3%=16737.99元。综合考虑市场因素等，南湖置业公司要求按照年利率4.75%计算利息损失的诉请过高，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除徐州南湖置业有限公司与王斌、李建琴签订的《商品房买卖合同》（合同号TS40268）；二、王斌、李建琴支付徐州南湖置业有限公司违约金16737.99元；徐州南湖置业有限公司返还王斌、李建琴购房款250000元。折抵后，南湖置业公司仍应返还王斌、李建琴购房款233262.01元，于本判决发生法律效力之日起十日内返还。案件受理费1992元，由王斌、李建琴负担1500元，由徐州南湖置业有限公司负担492元。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：关于涉案合同，被上诉人的解除权是否消灭。二审中，上诉人提交如下证据材料：证据一，被上诉人在网站公告2017年8月29日涉案小区上房，被上诉人在一审时提供了2018年8月1日的竣工验收备案表，被上诉人通知解除合同的时间和起诉的时间早就超过一年的期间，上诉人希望合同继续履行。证据二，被上诉人公布的关于二次融资的公告，证明被上诉人建设案涉房屋的全部资金来源于选房的教职工，属于集资建房。证据三，上诉人交物业费的发票，证明被上诉人一直承认我方是涉案房屋的产权人。证据四，南湖尚苑2020年6月30日发布的清盘出售公告，证明涉案房屋的价格现在大概为210多万，2019年评估价为1831704元。经质证，被上诉人认为，对证据一，网站中的打印件形式的真实性无异议，但是不能证明上诉人的证明目的。对证据二，真实性现在无法确认，即便是真实的，也不能证明上诉人的观点，根据公告的内容可以看出预收的是房款，跟投资无关。对证据三，与本案无关。对证据四，该证据为网站打印，无法核实，如果是真实的，该证据也能够证明该房价是随着市场进行变化的，也进一步印证本案是商品房买卖合同关系。二审查明事实与一审一致。本院认为：关于涉案合同，被上诉人的解除权是否消灭的问题。本院认为，被上诉人的解除权已经消灭，理由如下：第一、关于法律适用问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定（法释[2020]15号）第二十五条规定，民法典施行前成立的合同,当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限,对方当事人也未催告的,解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由,自民法典施行之日起一年内不行使的,人民法院应当依法认定该解除权消灭;解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的,适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，鉴于民法典施行前成立的商品房买卖合同,当时的司法解释规定了解除权行使期限,故应当适用当时的司法解释，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）的相关规定。第二、按照上诉人与被上诉人之间的合同约定，商品房总价款807933元，双方约定合同签订后买受人办理公积金贷款，除玖万元可于2016年3月1日付款，其余贷款缴纳全额房款不足部分于2015年10月31日前缴纳。上诉人王斌、李建琴仅缴纳首付款25万元，尚欠557933元未支付。该合同买受人逾期付款的违约责任中约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的……”上诉人迟延支付剩余房款超过一个月，被上诉人即享有涉案房屋买卖合同的解除权。由于双方合同中并未约定解除权的除斥期间，且被上诉人未提供证据证明上诉人曾就该解除权向其发出催告，被上诉人解除权的除斥期间为自享有解除权之日起一年。2019年6月5日，南湖置业公司向王斌、李建琴发出解除合同通知书，已超过一年的除斥期间，且被上诉人未提供证据证明其在解除权发生之日起一年内向上诉人主张过权利，故被上诉人的解除权已经消灭，对于其解除涉案房屋买卖合同的主张，本院不予支持。综上，一审法院适用法律欠妥，导致判决结果不当，二审予以纠正。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初8265号民事判决；二、驳回徐州南湖置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1992元，二审案件受理费1992元，均由徐州南湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  苏 团二〇二一年九月二十二日书记员  赵 莹