辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终1832号上诉人（原审被告）：陈铁铭，男，1980年3月12日出生，汉族，个体户，户籍地辽宁省昌图县，现住辽宁省昌图县。上诉人（原审被告）：刘佳，女，1986年5月10日出生，汉族，个体户，户籍地辽宁省昌图县，现住辽宁省昌图县。被上诉人（原审原告)：石凤祥，男，1961年4月4日出生,汉族，个体户，住辽宁省开原市。上诉人陈铁铭、刘佳因与被上诉人石凤祥房屋租赁合同纠纷一案，不服昌图县人民法院作出（2021）辽1224民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭，于2021年9月9日公开开庭审理了本案。上诉人陈铁铭、被上诉人石凤祥到庭参加诉讼。刘佳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈铁铭上诉请求：一、撤销昌图县人民法院（2021)辽1224民初1214号民事判决书；二、在查清事实后发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人陈铁铭与被上诉人之间签订的租赁合同应认定无效，租赁费应向原租赁主体主张；上诉人与被上诉人之间签订租赁合同前，所租赁房产已存在租赁合同，即案外人薛金复与案外人杨德伍之间对该地址签订房屋租赁合同，被上诉人在明知此种情况下与上诉人签订租赁合同应属无效。被上诉人在取得租赁房产所有权后，原合同租赁主体并未发生变更，根据买卖不破租赁原则，其应向原租赁主体请求租赁费。上诉人刘佳并非是本案适格主体。根据《民法典》相关规定，上诉人陈铁铭与被上诉人之间签订房屋租赁合同，二者之间存在租赁合同法律关系，与上诉人刘佳无关。上诉人刘佳是幼儿园所聘任的园长，是履行其职务行为，其不应作为合同履行主体，且向被上诉人转款均是上诉人陈铁铭与被上诉人之间的行为。上诉人同意解除合同，但应给予6个月的腾退时间。2020年受疫情影响，同意自2020年8月6日以后给付租金，并应减免30%。被上诉人石凤祥辩称，双方签订的租赁合同是有效的，陈铁铭已经出具了欠条，应当给付租金。刘佳既是陈铁铭的妻子，又是幼儿园的管理人员，是适格的主体。请求法院驳回上诉请求，维持原判，并由上诉人承担诉讼费用。石凤祥向一审法院起诉请求：一、判令陈铁铭和刘佳二被告给付房屋租金531990.18元及违约金；二、二被告拒付租金构成违约，判令解除房屋租赁合同；三、二被告负担诉讼费。一审法院查明，二被告系夫妻关系。2017年1月1日，杨德伍与薛金良签订房屋租赁合同，杨德伍（甲方）将包括涉案房屋租赁给薛金良（乙方）。租期自2017年1月1日起至2031年12月31日止；上述房屋如产权发生变更，甲方应提前60天通知乙方，并按原合同约定内容与新产权人重新签订合同。年租金550000元。合同签订后，杨德伍交付房屋，薛金良接收房屋并开始装修使用，与被告陈铁铭、刘佳合伙开办昌图县昌图镇北京金色摇篮潜能开发婴幼园昌图示范园。开原市人民法院于2018年10月10日作出（2018）辽1282执恢108号之一执行裁定，将杨德伍、薛金良签订的房屋租赁合同中部分房屋4号楼三层八套3-1至3-8以第二次流拍价格2078776元交付给原告即申请执行人石凤祥所有。另查，二被告与薛金良于2020年8月6日再次签订退伙协议书，内容为：甲（刘佳、陈铁铭）乙（薛金良）双方在2017年1月份共同出资成立了昌图镇北京金色摇篮潜能开发婴幼园昌图示范园，该示范园法定代表人为甲方刘佳；甲乙双方自本协议签订之日起，乙方退出合伙；甲方2017年经营示范园所发生的房租及各项相关费用均由甲方承担，与乙方无关。再查，2020年9月14日，原告与被告陈铁铭签订房屋租赁合同一份，约定原告将上述房屋中7套（3-1至3-7）租给被告陈铁铭，与杨德伍签订的房屋租赁合同中关于本合同租赁部分内容自动解除；房屋租赁期限自2019年1月1日起至2031年12月31日止；每年租金为265995.09元，由被告陈铁铭按季度上打租支付（每季度支付66499元）。同日，被告陈铁铭出具欠条一张，载明欠原告石凤祥2019年1月1日至2019年12月31日房租265995.09元。在诉讼过程中，依原告申请，本院依法对被告陈铁铭、刘佳所有的坐落于昌图县（翰林苑东门北侧商网号楼）1-13号楼予以查封。原告以要求二被告给付房屋租金、违约金及解除合同为由诉至一审法院。一审法院认为：原告与被告陈铁铭就涉案房屋所签订房屋租赁合同的时间虽在杨德伍与薛金良的房屋租赁合同解除前，但该合同系双方真实意思表示，并未违反法律规定，应视为有效合同；一审法院2020年9月16日作出的（2020）辽1224民初1751号判决书确定解除杨德伍与薛金良签订的房屋租赁合同，故对该判决生效前应按照杨德伍与薛金良签订的房屋租赁合同履行，承担房屋租金；在此之后原、被告形成了事实上的房屋租赁关系，且原、被告对所签订的合同并未提出异议，应依合同内容承担房屋租金；虽原合同的相对人是薛金良，但依据原告提供的询问笔录、退伙协议及欠条等证据，能够确定昌图镇北京金色摇篮潜能开发婴幼园昌图示范园的经营情况及退伙前房屋租金由二被告承担，对杨德伍与薛金良之间的房屋租赁合同解除前的房屋租金亦应由二被告承担，故对原告主张要求二被告给付2019年1月1日至2020年12月31日房屋租金531990.18元的诉讼请求本院予以支持；对二被告辩解原告与被告陈铁铭所签订房屋租赁合同无效及在2020年9月16日之前的房屋租赁费原告应向薛金良主张法院不予支持。二被告对2019年至2020年房屋租金至今未予交付，属违约行为，应依法承担违约责任，故对原告要求解除其与被告陈铁铭签订的房屋租赁合同的诉讼请求，法院依法予以支持。对于原告要求二被告给付违约金的诉讼请求，因原告对违约金数额没有明确，故对原告该诉讼请求法院依法不予支持；同时对二被告该项辩解依法予以支持。对于二被告辩解被告刘佳主体不适格，经查，二被告系夫妻关系，租用涉案房屋共同经营昌图镇北京金色摇篮潜能开发婴幼园昌图示范园，该示范园园长为被告刘佳，因此被告刘佳为适格主体，故对二被告该项辩解法院依法亦不予支持。依据依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决：一、解除原告石凤祥与被告陈铁铭签订的房屋租赁合同。二、被告陈铁铭、刘佳拖欠原告石凤祥房屋租金531990.18元，于本判决生效后立即给付。三、驳回原告石凤祥的其它诉讼请求。如果被告陈铁铭、刘佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4565元，由被告陈铁铭、刘佳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈铁铭、刘佳未提交新的证据。被上诉人提供证人：证人薛金良证言，证实欠付房租与薛金良无关，薛金良与陈铁铭于2017年合伙开幼儿园，2020年8月6日双方结束了合伙，二人签的协议约定薛金良投资的钱分几年偿还，之后所有的押金钱和房屋费及所有费用都由刘佳和陈铁铭负担，薛金良都不负责任。上诉人陈铁铭质证称，对证人证言有异议，证人陈述的协议存在，但是在不具备合同法要求的情况下签订的，当时是原房东和薛金良签订协议，上诉人经营管理，当时投资400万元资金，薛金良投了90万元就不投入了，在原房东起诉证人的情况下，他就要退掉房屋，上诉人被迫签订退股协议。上诉人刘佳未到庭，未发表质证意见。被上诉人对证人证言无异议。本院认为，上诉人对证人陈述的双方存在协议的事实无异议，故对证人证明双方签订了协议的事实予确认。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中双方签订的租赁合同为双方自愿签订，并不违反法律规定，即便同一房屋存在两份租赁合同，也不影响合同各自的效力。因为合同无法履行时，遭受损失的守约方可以向对方主张违约责任。上诉人未能证明本案合同存在无效的法定情形，故本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，虽然承租房屋的所有权发生变更，但承租人有权要求房屋受让人继续履行租赁合同，这便是买卖不破租赁的法律规则。石凤祥取得房屋所有权后，已与陈铁铭重新签订了租赁合同，并对租金的给付期间作出明确约定，因此对上诉人提出，被上诉人应向原房主索要租金的理由，本院不予支持。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（法释〔2018〕2号）第三条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，租赁合同虽为陈铁铭以个人名义签订，但所租赁房屋系用于幼儿园的经营，且该幼儿园由陈铁铭与刘佳共同经营，因此应当认定为夫妻共同债务，因此陈铁铭提出上诉人刘佳并非是本案适格主体的主张，本院不予支持。关于上诉人提出同意解除合同，但应给与6个月的腾退时间的观点，因原告在一审中并未对腾迁的时间提出诉讼请求，故不属于本院二审的审理范围。关于上诉人提出因2020年受疫情影响，同意自2020年8月6日以后给付租金，并应减免30%的观点，因其未能提供证据证明因疫情所造成的实际损失，且一审判决对本应其承担的违约金已经予以减免，故对其此节上诉请求本院不予支持。上诉人刘佳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，按其自行撤回上诉处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈铁铭的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9130元，由上诉人陈铁铭负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  李雪莹审 判 员  张鹏飞二〇二一年九月二十八日法官助理  郑 紫书 记 员  黄博超