新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民事判决书（2021）新29民终1345号上诉人（原审被告）：新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市虹桥路以北多浪河二期A段西岸A1栋。        法定代表人：李安畴，该公司董事长。        委托诉讼代理人：金瑞乐，男，该公司总经理。        委托诉讼代理人：魏建东，新疆姑墨律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：阿克苏市房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏商贸物流产业园德胜路1号电商大厦三楼。        法定代表人：张建栋，该公司总经理。        委托诉讼代理人：罗志强，新疆丰创律师事务所律师。        上诉人新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司（以下简称亚太公司）因与被上诉人阿克苏市房地产开发有限责任公司（以下简称市房产公司）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2021）新2901民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月23日进行调查，充分询问和听取了双方当事人的意见，未开庭进行了审理。本案现已审理终结。        亚太公司上诉请求：1、依法撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2021）新2901民初1404号民事判决第一项、第二项、第三项，将本案发回重审或依法改判驳回市房产公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由市房产公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。阿克苏市多浪河邻水商业街商铺项目是由市房产公司开发，后因该公司资金链断裂无经济能力继续开发，于2014年5月20日与新疆水韵之城文化产业发展公司（以下简称水韵公司）签订转让合同，市房产公司将该项目整体转让给水韵公司，因水韵公司也无经济能力继续开发，于2019年7月18日双方解除了整体转让合同，市房产公司又将该项目整体转让给亚太公司，由亚太公司投资开发该项目。亚太公司受让该项目后，投入巨额资金将烂尾楼建成竣工并按照2019年双方签订的《项目转让合同》的约定，替市房产公司投入3100多万元将附属工程全部建成完毕。为了履行转让合同义务，亚太公司与市房产公司协商，将亚太公司建成完毕的A03、A04、A05号楼以20，506.4285万元抵付转让费，故亚太公司已累计向市房产公司支付转让费29，806.4285万元（6，200万元＋20，506.4285万元＋3，100万元），还欠市房产公司1，213.5715万元。综上，亚太公司已向市房产公司支付了绝大部分的转让费，履行了97％的付款义务，亚太公司不构成根本违约。市房产公司未按《项目转让合同》第5条第1项约定向亚太公司移交资料，直至2020年5月才将消防总图纸上报阿克苏市住建局做消防申报，到2021年6月之前整体消防未通过验收，导致亚太公司不能销售房产，市房产公司的行为违约在先。市房产公司的合同目的是将自己无能力开发的烂尾楼通过转让变现，如果经双方结算后亚太公司拒不给付剩余的转让费，市房产公司可向法院申请强制执行亚太公司的房产偿还欠付的转让费，解除合同并不是使市房产公司实现合同目的唯一方式，市房产公司不享有合同解除权。二、一审法院审理程序违法。1、市房产公司一审起诉的标的为4亿多元，阿克苏市人民法院作为基层人民法院对本案没有管辖权。2、一审法院判决将A01、A02、B04号及地下建筑停车位商业街空地返还给市房产公司，并没有对A01、A02、B04号及地下建筑停车位商业街空地进行评估，侵犯了亚太公司合法权利，对亚太公司显失公平。亚太公司对该项目后期投资2亿多元，A01、A02、B04号及地下建筑停车位商业街空地的价值远远超过了亚太公司欠市房产公司的转让费1，213.5715万元。        市房产公司辩称，一、一审法院不存在程序违法。市房产公司的诉讼标的是2000余万元，阿克苏市人民法院对本案有管辖权。二、亚太公司违反合同约定，双方签订的《项目转让合同》应予以解除。从2019年8月1日起，亚太公司就应支付8000余万元转让款，该款一直未支付，直至2020年5月亚太公司才与市房产公司达成预抵账协议。抵账协议签订之后，亚太公司依然不按约定付款，市房产公司根据《项目转让合同》的条款要求解除合同的诉讼请求应得到支持。亚太公司在一审中未提出反诉，3，100万元是亚太公司单方计算，我公司不予认可，亚太公司提出的投入损失亦与本案无关。        市房产公司向一审法院起诉请求：1、判决解除市房产公司与亚太公司2019年签订的《项目转让合同》；2、判决亚太公司返还位于阿克苏市多浪河二期的A01号、A02号、B04号楼及地下建筑、停车位、商业街空地；3、判决亚太公司支付违约金2，057.4，853万元；4、本案的诉讼费由亚太公司承担。        一审法院认定事实：2014年5月20日，阿克苏市招商局（甲方）、水韵公司（乙方）、市房产公司（丙方）三方签订《新疆阿克苏市多浪河临水商业街商铺项目整体转让合同》，约定乙方以390，000，000元（叁亿玖千万元整）的总价购买多浪河二期A段商业综合体项目（暂定名多浪河临水商业街）。甲方在本合同签订之日起5个工作日内向乙方出具“多浪河临水街项目”涉及的土地、工程等无任何担保及无其他项权利的承诺函；乙方在收到承诺函后5个工作日内向丙方支付定金，即人民币20，000，000元（贰仟万元整）；丙方在收到乙方定金后5个工作日内向乙方提交该项目所有主体认定报告及全套设计图纸、前期手续扫描件。乙方于2014年6月30日前向丙方支付房款人民币60，000，000元（陆千万元整），丙方在收到乙方约定房款十个工作日内将该项目的土地使用权证过户到乙方名下。乙方于2014年12月30日前向丙方支付房款人民币120，000，000元（壹亿贰仟万元整），并同时向丙方缴纳2个月的1.2亿元银行同期基准利息。乙方应于2015年2月30日前向丙方支付房款120，000，000元（壹亿贰仟万元整），并同时向丙方缴纳2个月的1.2亿元银行同期基准利息，由乙方以集团公司名义向甲方出具剩余款项有效担保，丙方在收到乙方约定房款十五个工作日根据乙方经营所需办理房屋所有权证。乙方于2015年5月30日前向丙方支付房款人民币60，000，000元（陆千万元整），丙方负责将房屋所有权证办理到乙方名下，剩余10，000，000元（壹仟万元整），作为质保金，在交房之日起满一年内一次付清。合同落款处市房产公司、水韵公司及阿克苏市招商局加盖印章。合同签订后，水韵公司按约支付部分款项，市房产公司于2015年1月20日将本案涉案工程的十块土地过户至水韵公司名下，并办理了土地使用权证。2019年7月18日，阿克苏市招商局（甲方）、水韵公司（乙方）、市房产公司（丙方）、亚太公司（丁方）签订《解除合同协议书》，约定2014年5月20日，甲乙丙三方签订的《新疆阿克苏市多浪河临水商业街商铺项目整体转让合同》及其它相关协议，在该合同履行过程中，乙方因资金问题无力继续履行，请求解除该合同。依据阿克苏市人民政府第八届（2018）11号会议纪要文件，甲方、丙方同意解除上述转让合同，转让合同解除后，多浪河临水商业街商铺项目后续工作由丁方承接，具体由丙方与丁方另行签订相关转让合同。乙方在履行上述《新疆阿克苏市多浪河临水商业街商铺项目整体转让合同》过程中，已支付给丙方的转让款6，200万元，丙方应予退还给乙方，现经乙方和丁方同意，在合同解除后，丙方不再将该款直接退还给乙方，而作为丁方受让多浪河临水商业街商铺项目支付给丙方的转让价款。乙方在履行上述《新疆阿克苏市多浪河临水商业街商铺项目整体转让合同》过程中，从丙方取得的土地使用权（土地使用权证号为阿市（2012）建自第2856号）应退还给丙方。现经丙方和丁方同意，由乙方直接将土地使用权过户给丙方，过户期限由乙方和丁方协商解决。本协议签订后，视为丙方已向丁方履行了土地使用权的交付义务。合同落款处市房产公司、水韵公司及亚太公司加盖印章。后市房产公司（甲方）与亚太公司（乙方）、担保人李赛洋（丙方）签订《项目转让合同》，约定甲方、阿克苏市招商局、水韵公司于2014年5月20日签订的《新疆阿克苏市多浪河临水商业街商铺项目整体转让合同》及其他相关协议已经解除。依据阿克苏市人民政府第八届（2018）11号会议纪要文件阿克苏市多浪河临水商业街商铺项目（该项目现名称变更为亚太世纪购物中心，以下简称交易项目）后续建设及经营管理由乙方承接。甲方以出让方式取得位于阿克苏虹桥路北侧多浪河两侧地段土地使用权（土地使用权证号：阿市（2012）建字第2856号），并在该地块开发建设亚太世纪购物中心项目。交易项目主体已完工，但尚未完成消防验收、竣工验收备案。交易项目资产范围：土地使用权、房屋建筑为6栋（楼栋号分别为A01、A02、A03、A04、A05、B04），总建筑面积68931.32m²（地上47722m²，地下2120872m²，约定的建筑面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准），框架、剪力墙结构，甲方享有产权的地上及地下附属设施。乙方同意按整体打包购买方式以总金额31，020万元（叁亿壹仟零贰拾万元整）受让交易项目，甲方同意按上述方式和价款将交易项目转让给乙方。本条款中约定的转让价款为固定价款，不因土地、房产权证面积与实际面积不一致而引起的增加或者减少发生变化。本合同签订前，甲方确认乙方已支付转让款6，200万元；剩余转让价款24，820万元的支付日期如下：2019年8月1日前乙方向甲方支付8，275万元，2020年8月1日前乙方向甲方支付8，275万元，2021年1月1日乙方向甲方支付8，270万元。该项目外墙保温、外墙装饰及亮化、门窗工程、电梯安装及室内装修等五项工程由乙方负责组织施工，甲方原有的监理单位及施工单位配合直至乙方负责的五项工程竣工，费用由乙方承担，甲方负责组织该项目的综合竣工验收及工程备案工作。乙方所负责的五项工程之外的未完成分项工程，由乙方出资完成，并计入项目成本向甲方冲抵乙方转让款，归乙方实施的项目依然由甲方派驻监理工程师完成监理工作，乙方承担相关监理费用。乙方必须在2019年7月30日前完成房屋整体装修，在完成消防验收、竣工验收备案后30日内，甲方根据乙方实际支付转让价款的进度，将相等价值房屋的产权证办理到乙方名下，由此产生的税费由乙方承担。甲方未按约定履行交付义务，每逾期一日按已付金的0.3‰向乙方支付违约金，如乙方在以上各阶段未按约定金额足额向甲方支付完转让款，按以下方式处理：1．逾期30天内乙方按同期未付金额向甲方支付每日0.3‰的违约金；2．累计逾期30日以上，乙方按同期未付金额向甲方支付每日0.5‰的违约金；3．如累计50日以上未足额按期支付，乙方每月按欠付款的2％向甲方支付违约金；4．累计三个月仍未足额支付的，乙方应按本合同约定向甲方承担违约责任，且甲方有权解除本合同，按评估价（合同单价＋装修）收回乙方未付款等额房产。合同落款处市房产公司、亚太公司加盖公司印章，担保人李赛洋签名。上述合同签订后，市房产公司将本案涉案房屋交付给亚太公司，但亚太公司未能按约向市房产公司支付转让款。2020年5月20日亚太公司（甲方）与市房产公司（乙方）签订《预顶账协议》，约定由甲方实施的亚太世纪购物中心项目，根据项目转让合同约定，甲方需支付乙方转让价款24，820万元，并分别于2019年8月1日前支付8，275万元，2020年8月1日前支付8，275万元，2021年1月1日支付8，270万元。现由于甲方资金困难，本着解决问题，尽快化解债务问题，现将亚太世纪购物中心项目部分资产折抵甲方应付乙方转让价。经甲、乙双方协商一致，经乙方同意，通过甲方名下亚太世纪购物中心项目A03#、A04#、A05#楼栋总面积为24158.21㎡（面积最终以产权面积为准）（A03号楼面积7157.63m²、A04号楼面积8065.92m²、A05号楼面积8901.66m²），单价8，500元／平方米（以财政评审为准），总产值20，506.4285万元，进行折抵，折抵后该费用从总转让价款中扣除。经甲乙双方协商一致，将甲方名下亚太世纪购物中心项目A03#、A04#、A05#楼栋（A03号楼面积7157.63m²、A04号楼面积8065.92m²、A05号楼面积8901.66m²）进行折抵，折抵甲方抵减应付转让款。由甲方按照商品房销售与乙方签订《商品房销售协议》，按程序办理不动产证。乙方按房款总金额抵扣甲方所欠乙方相应的转让款，自双方签订协议后即时生效。合同落款处市房产公司、亚太公司加盖公司印章。后亚太公司未按约向市房产公司支付剩余款，市房产公司索要未果，遂诉至一审法院。        一审法院认为，本案争议焦点为市房产公司的请求是否有事实及法律依据。市房产公司与亚太公司签订的《项目转让合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，亚太公司未能按照合同约定的期限及金额向市房产公司支付转让款，至今已逾期超过六个月，致使市房产公司的合同目的不能实现，故对市房产公司要求解除与亚太公司签订的《项目转让合同》，要求亚太公司返还位于阿克苏市多浪河二期的A01号、A02号、B04号楼及地下建筑、停车位、商业街空地的诉讼请求，应予以支持。市房产公司与亚太公司签订的预顶账协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，该协议对亚太公司欠付的转让款及转让款的支付方式进行了约定，确认A03#、A04#、A05#楼栋总价值为20，506.4285万元，并以该三楼栋折抵亚太公司欠付的转让款，折抵后剩余的款项亚太公司未能按约支付实属违约，应承担相应的违约责任，但市房产公司对其受到的损失未提交证据证明，故市房产公司的损失应认定为未付款的利息损失。市房产公司主张其与亚太公司达成的抵账协议中每平方米的单价按6，500元计算，但对该主张未能提交证据证明，故按双方在抵账协议中确认的20，506.4285万元计算亚太公司剩余未付款项为4，313.5715万元（24，820万元-20，506.4285万元），并依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定对市房产公司主张的违约金予以调整，以4，313.5715万元为基数，按2020年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85％的1.3倍计算后予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除市房产公司与亚太公司于2019年签订的《项目转让合同》；二、亚太公司于本判决生效后十日内向市房产公司返还位于阿克苏市多浪河二期亚太世纪购物中心的A01号、A02号、B04号楼及地下建筑、停车位、商业街空地；三、亚太公司于本判决生效后十日内向市房产公司支付违约金359，824元【4，313.5715万元×3.85％÷12个月×2个月（2021年1月1日至2021年3月1日）×1.3倍】；四、驳回市房产公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144，674元，由市房产公司承担142，144元，亚太公司承担2，530元。        本院二审期间，亚太公司提交阿克苏虹桥多浪河二期临水商业步行街工程预算书、阿克苏市多浪河临水商业街商铺室外附属工程概（预）算书，证明亚太公司出资完成的五项工程之外的分项工程的预算共计3100余万元，亚太公司将该出资折抵之后只欠市房产公司1000多万元，亚太公司并未构成根本违约。市房产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该组证据系亚太公司单方制作，市房产公司未参与该预算书的制作过程，该预算做出后未向市房产公司说明，在一审中也未提交，如果该项目中确实有投入，可另案起诉。对以上证据，本院将根据本案其他证据以及相关法律规定综合认定。        本院依法确认一审法院审理查明的事实。另查明，涉案A03号、A04号、A05号楼已按照《预顶账协议》的约定交付给市房产公司。对一审法院判令的违约金数额，亚太公司不持异议。        本院认为，双方当事人争议的焦点为：双方当事人签订的《项目转让合同》是否应当解除、亚太公司是否应向市房产公司返还位于阿克苏市多浪河二期亚太世纪购物中心的A01号、A02号、B04号楼及地下建筑、停产位、商业街空地。        市房产公司于2019年7月18日与亚太公司签订的《解除合同协议书》、随后签订的《项目转让合同》以及2020年5月20日双方签订的《预顶账协议》系各方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。亚太公司履行了《项目转让合同》中约定的五项工程及五项工程之外未完成分项工程的施工义务，未履行《项目转让合同》中约定的支付转让款义务。对此市房产公司与亚太公司经过磋商，针对亚太公司已投入建设但又存在资金困难的现状，为解决问题，尽快化解债务，将亚太公司已投入建设的亚太世纪购物中心项目A03号、A04号、A05号楼折抵其未能向市房产公司支付的转让款，上述三栋楼已实际交付给市房产公司。且亚太公司实际施工的五项工程之外未完成分项工程根据《项目转让合同》的约定，应计入项目成本冲抵转让款，此部分双方虽未实际结算，亦会实际产生应予以折抵的费用。本案中，亚太公司未依照《项目转让合同》中约定的付款期限向市房产公司支付转让款，构成违约，双方在《项目转让合同》中约定的解除条件已成就，但后续双方签订的《预顶账协议》系对《项目转让合同》中亚太公司支付转让款方式的变更并已经实际履行，亚太公司以顶账方式支付了大部分转让款，亚太公司对五项工程之外未完成分项工程的出资建设，亦可冲抵部分转让款，故亚太公司已履行了《项目转让合同》中约定的主要义务，合同继续履行不影响市房产公司实现合同目的，亦利于化解矛盾纠纷，市房产公司在本案中请求解除合同，不符合双方的约定及履行情况，亦不符合合同履行中应遵循的诚实信用原则，本院不予支持。基于合同不予解除的前提，市房产公司要求亚太公司向其返还位于阿克苏市多浪河二期亚太世纪购物中心的A01号、A02号、B04号楼及地下建筑、停产位、商业街空地的诉讼请求亦不应予以支持。        对一审判决的违约金部分，亚太公司未能按期支付转让款构成违约，应依法承担违约责任，亚太公司对一审法院判令的违约金金额亦不持异议，故对一审法院的此项判决本院予以维持。亚太公司另提出的一审法院对本案不具有管辖权的上诉意见，一审法院根据市房产公司诉讼请求的金额受理本案，并不违反管辖的规定，该项上诉意见本院不予采信。        综上所述，根据二审期间亚太公司提交的五项工程之外未完成分项工程结算的证据，结合双方签订的各份合同以及合同的履行情况，亚太公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，判决有误，依法应予以纠正，依照《中华人民共和国民法典法》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：        一、维持新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2021）新2901民初1404号民事判决第三项即新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司于本判决生效后十日内向阿克苏市房地产开发有限责任公司支付违约金359，824元【4，313.5715万元×3.85％÷12个月×2个月（2021年1月1日至2021年3月1日）×1.3倍】；        二、撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2021）新2901民初1404号民事判决第二项即疆亚太绿洲文化产业发展有限公司于本判决生效后十日内向阿克苏市房地产开发有限责任公司返还位于阿克苏市多浪河二期亚太世纪购物中心的A01号、A02号、B04号楼及地下建筑、停车位、商业街空地；        三、撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2021）新2901民初1404号民事判决第四项即驳回阿克苏市房地产开发有限责任公司其他诉讼请求；        四、变更新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2021）新2901民初1404号民事判决第一项即解除阿克苏市房地产开发有限责任公司与新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司于2019年签订的《项目转让合同》为：不予解除新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司与阿克苏市房地产开发有限责任公司于2019年签订的《项目转让合同》；        五、驳回阿克苏市房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。        一审案件受理费144，674元，由阿克苏市房地产开发有限责任公司负担142，144元，由新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司负担2，530元；二审案件受理费6，697.36元，由新疆亚太绿洲文化产业发展有限公司负担。        本判决为终审判决。        审判长    倪倩审判员    周志军审判员    哈里旦·买买提二〇二一年九月二十三日法官助理    陈亚楠书记员    古丽尼格尔·阿布力米提