贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初14509号原告：贵州省军铭物业管理有限公司，统一社会信用代码：91520502MA6HCCR46G，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪山路实验高中宿舍C-1栋1单元601号。法定代表人：刘青华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周大举（特别授权代理），男，1978年9月3日出生，汉族，住址：贵州省毕节市，系公司员工。委托诉讼代理人：欧洲（特别授权代理），男，1961年3月16日出生，汉族，住址：贵州省毕节市，系公司员工。被告：曹永春，男，1977年5月8日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。委托诉讼代理人：蒋春勤（一般授权代理），女，1978年12月1日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。系被告曹永春妻子。原告贵州省军铭物业管理有限公司（以下简称军铭物业公司）与被告曹永春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告军铭物业公司委托诉讼代理人欧洲、被告曹永春及其委托诉讼代理人蒋春勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军铭物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业管理费（2020年1月31日至2021年7月31日）建筑面积124.96平方米×1.3元/平方米×18个月=2,924元；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告向原告支付物业管理费（2020年4月1日至2021年7月31日）建筑面积124.96平方米×1.3元/平方米×16个月=2,599.17元。事实与理由：2019年11月，创和物业申请退出七众圆梦国际小区，原告受邀通过试用形式入驻七众圆梦国际小区，2020年4月25日通过业主满意度调查后与业委会签订《七众圆梦国际小区物业服务合同》，由原告为被告提供物业服务，但是被告自2020年4月1日起，一直未按照向原告支付物业管理费用，截止2021年7月31日止，被告一共拖欠物业管理费2,599.17元，经原告多次催告，被告仍未向原告支付物业管理费，原告为维护自身合法权益。将根据民事诉讼法的相关规定，向贵法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告曹永春答辩称：被告未缴纳物业管理费是因为原告未按合同约定履行职责：1、保洁服务不到位；2、公共秩序维护不到位；3、小区设施设备损坏无人维修；4、服务态度恶劣，经常拒绝为欠费业主充值水费；5、未按合同约定定时清洗、消毒生活水箱；6、涉嫌挪用业主缴纳的消费；7、对政府部门发出的整改通知置若罔闻；8、未经业委会和全体业主同意，原告私自在小区电梯里投放广告。综上所述，被告认可未缴纳物管费的时间是2020年4月1日至2021年7月31日（共计16个月），被告未缴纳物业费是因为我交物管费的时候要求原告将门禁搞好，如果下一次交费之前原告还未将门禁搞好，被告是不会再缴纳物管费，待把门禁搞好以后我才会交物管费，并且小区管理混乱，服务不到位，所以才未缴纳物业费，诉讼费应该由原告承担。本院经审理查明以下要素：2020年4月25日，七星关区圆梦国际小区业主委员会（甲方）与贵州省军铭物业管理有限公司（乙方）签订《圆梦国际小区物业服务合同》，合同约定物业名称为碧阳大道与深圳路交汇处七星关区圆梦国际小区；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）高层住宅1.3元/月/平方米；住改商3元/月/平方米，办公2元/月/平方米。（2）商业物业3元/月/平方米（商业部分待与房开公司对接移交后相关费用以及管理方式后期双方签定补充协议，以补充协议内容为准）。业主的空置房（业主须向乙方书面申请空置，并经乙方与业主双方认定其水、电、气表在1个月以上起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按75%比例交纳（具体费用由业主和乙方协商处理）。停车费用：根据《贵州省机动车停放服务收费管理办法》规定，结合小区实际，经小区业主大会同意执行。物业服务费用的交纳方式：1、本物业的服务费用由业主按年度向乙方进行缴纳，业主或物业使用人应当在每个物业服务年度开始前及时履行缴纳义务。2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任，甲方应积极配合乙方对物业服务费用的缴纳工作。本合同期限为六年，自2020年4月1日至2026年4月1日止。合同还就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量用等事项进行了约定。原告入驻七星关区圆梦国际小区，为该小区提供物业服务。在原告提供物业服务过程中，环境卫生方面存在杂物、污渍现象，安全防范方面存在车辆乱停现象，消防管理方面存在消防栓配件不齐全现象。被告为七星关区圆梦国际小区3号楼2-8-2号房业主，该房屋建筑面积为124.96平方米。从2020年4月1日至2021年7月31日期间，被告未按照合同约定向原告交纳该期间的物业管理费。上述事实有原、被告的陈述，以及原告所举营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、圆梦国际小区物业服务合同、碧阳办事处通知、业委会“关于圆梦国际小区公共设施设备未进行移交的情况说明”、业主声明、物业服务的相关照片等证据；上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认在卷为凭。本院认为，七星关区圆梦国际小区业主委员会与贵州省军铭物业管理有限公司签订的《圆梦国际小区物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，属有效合同。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”、第九百四十二条第一款“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”及第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”规定，《圆梦国际小区物业服务合同》对原、被告均有约束力，原、被告均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告对涉案小区业主提供了物业服务，被告为涉案小区的业主，应按约定向原告支付物业管理服务费。根据合同“……高层住宅1.3元/月·平方米”约定，经核算，从2020年4月1日至2021年7月31日期间，被告应向原告交纳的物业管理费2,599.17元（124.96平方米×1.3元/平方米×16个月）。但是，被告提出抗辩，认为原告未按照合同约定全面履行合同义务，存在一定问题。经审查，在原告提供物业服务过程中，环境卫生方面存在杂物、污渍现象，安全防范方面存在车辆乱停现象，消防管理方面存在消防栓配件不齐全现象，履行不符合合同约定，应承担违约责任。鉴于原告履行的是提供物业服务，根据合同性质及履行情况，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2,599.17元×90%=2,339.25元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十二条第一款、第九百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹永春于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州省军铭物业管理有限公司2020年4月1日至2021年7月31日期间的物业服务费2,339.25元；二、驳回原告贵州省军铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州省军铭物业管理有限公司负担5元，由被告曹永春负担20元。本判决为终审判决。审判员  潘兴荣二〇二一年九月十四日书记员  聂 熙