湖南省永州市冷水滩区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘1103执异162号异议人（被执行人）：湖南巨辉光电科技有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：袁军，该公司总经理。异议人（被执行人）：罗胜辉，男，1968年8月18日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。二异议人的委托诉讼代理人：陈小元，女，1977年7月29日出生，汉族，系湖南巨辉光电科技有限公司员工，住湖南省江永县。申请执行人：永州农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：田万顷，该公司董事长。在本院执行申请执行人永州农村商业银行股份有限公司与被执行人湖南巨辉光电科技有限公司、罗胜辉金融借款合同纠纷一案中，被执行人湖南巨辉光电科技有限公司、罗胜辉对本院的拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称，请求执行法院：一、撤销（2021）湘1103执恢357号之一执行裁定；二、终止拍卖异议人湖南巨辉光电科技有限公司位于永州市冷水滩区九嶷大道与陶源路交汇处（高科技工业园）6号楼房产的拍卖。事实与理由：1.该案已于2020年2月11日进入司法拍卖程序，并以451万元价格成交，异议人对法院是否有需要另行拍卖异议人价值200多万元的房产有异议。执行法院在执行（2018）湘1103民初931号民事判决中，依据（2019）湘1103执1011号之二执行裁定书，在阿里司法拍卖平台以成交价451万元完成了司法拍卖，并通过该拍卖款完成了民事判决确定的还款义务。但执行法院于2021年7月13日再次做出（2021）湘1103执恢357号执行裁定，恢复对案件的执行，同时将罗胜辉纳入失信被执行人名单限制高消费。但该院在所有的法律文书中均没有明确异议人尚欠永州农村商业银行股份有限公司多少钱。（2018）湘1103民初931号民事判决明确异议人仅对400万元及利息负偿还义务，但法院已经拍卖了异议人451万元的房产，为什么还不足以偿还欠款，异议人需要法院明确异议人究竟还欠多少钱没有偿还，是否需要再拍卖价值200多万元的房产；2.法院声称因原拍卖房产无法过户，故对部分拍卖款予以退还，但法院并没有就该事项向异议人提供法律文书，更没有提供任何法律依据。执行法官给出的解释是因为原拍卖房产451万元，有一部分房产无法过户，所以，有200多万元已经退回竞买人。异议人对执行法院的此解释完全无法理解。在阿里司法拍卖平台，法院明文公告载明：“四、标的物以拍卖时的实物现状为准，法院不承担拍卖标的物瑕疵保证。特别提醒：竞买人请亲自实地看样，未看样的亦视为对本标的物现状已确认，责任自负”；“十、拍卖成交后，如本院的相关法律文书被依法撤销、变更等其他一切原因导致本院需要退还竞买款的，本院只退还竞买人所交的竞买款本金，不承担竞买人任何损失”。以及《竞买须知》“六、拍卖是经公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵，在拍卖资料中作了说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样者亦视为对标的物现状的确认；请慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。对拍卖标的物能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。因标的物现状及存在瑕疵等原因不能办理过户手续，或者延迟办理过户手续，或者办理二次过户手续，造成增加费用的，由竞买人自行承担。拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用”；“十六条、拍卖成交后，如本院的相关法律文书被依法撤销、变更等其他一切原因导致本院需要退还竞买款的，本院只退还竞买人所交的竞买款本金，不承担竞买人的任何损失”。上述公告内容已明确表明法院不保证所涉拍卖房产一定可以过户。司法拍卖房产能否过户，该风险完全由竞买人承担。法院只有在相关法律文书被依法撤销的前提下才可以退还竞买人竞买款。因此，异议人对法院退还竞买人已经成交的竞买款的行为无法理解。异议人认为，法律唯一规定可以退还款项的是执行回转的规定，只有在原法律文书被依法撤销或变更的情况下，才可以执行回转。综上所述，执行法院将已经执行的拍卖款451万元又执行回转，而再次拍卖异议人的其他房产，是违反法律规定的执行行为，应当撤销再次拍卖行为。本院查明，案涉执行依据是本院于2018年4月23日做出的（2018）湘1103民初931号生效民事判决。该民事判决的主要内容有：一、被告湖南炬辉光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告永州农村商业银行股份有限公司借款本金400万元，并从2017年4月22日起按合同约定计付利息，至本金偿还完毕时止；二、被告湖南炬辉光电科技有限公司以其已办理抵押手续的、产权证号为永房权证冷字第××、71××88号的房产对上述第一项借款本息承担抵押担保责任，原告对上述抵押物拍卖所得价款，在上述第一项借款本息范围内享有优先受偿权；三、被告罗胜辉对上述第一项借款本息承担连带偿还责任；四、驳回原告原告永州市农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费40025元，由被告湖南炬辉光电科技有限公司、罗胜辉负担。本院在执行该民事判决过程中，以2019年10月9日做出的（2019）湘1103执1011号执行裁定书于2019年10月18日查封了被执行人湖南炬辉光电科技有限公司、罗胜辉所有的位于冷水滩区九嶷大道与陶源路交汇处（高科技工业园内）的5号以及6号楼的房产［房屋所有权证号永房权证冷字第××号、71××88号，土地使用权证号为永（冷）国用（2012）第000204号）］。本院以（2019）湘1103执1011号之二执行裁定书裁定如下：拍卖被执行人湖南炬辉光电科技有限公司、罗胜辉所有的位于冷水滩区九嶷大道与陶源路交汇处（高科技工业园内）的5号栋房产的第一层（面积1106.3平方）、第二层（面积1074.44平方）、第三层（面积1074.44平方），房屋所有权证号永房权证冷字第××号，土地使用权证号为永（冷）国用（2012）第000204号）。在拍卖该房产过程中，本院对拍卖财产的文字说明、瑕疵说明等说明，以及对标的物的描述中告知了拍卖物的土地性质为工业用地，但均没有说明该房屋第二层、第三层是公租房的事实。竞买人邓国芝等人以451万元竞买成交（其中一楼成交价199.2万元，其余房产成交价251.8万元）。在本院要求永州市不动产登记中心为竞买人办理产权过户手续过程中，永州市不动产登记中心于2020年11月16日向本院发出《回复函》，告知本院:被执行人湖南炬辉光电科技有限公司所有的位于冷水滩××嶷大道与××房产××层、××层为××租赁住房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部七部门发布的《关于加快发展公共租赁住房的直到意见》第五条第（一）款“……所建住房只能租赁，不得出售”的规定，该涉案永房权证冷字第××号公共租赁住房不得出售，故不能办理不动产转让登记手续。在此情况下，竞买人邓国芝等人请求本院退还其所缴纳的购房款251.8万元。另查明，本院（2021）湘1103执1101号案件于2019年8月22日裁定终结本次执行程序。2021年5月31日，申请执行人永州农村商业银行股份有限公司向本院申请恢复执行。本院于2021年6月1日以（2021）湘1103执恢357号案件予以立案执行，并向被执行人发出了恢复执行通知书、限制高消费令、报告财产令。2021年7月12日，申请执行人永州农村商业银行股份有限公司与被执行人湖南巨辉光电科技有限公司、罗胜辉达成协议，一致同意由执行法院立即对上述6号楼1/6房产予以拍卖，该房产评估价251.56万元，第一次拍卖按220万元起拍，如一拍流拍，二拍按220万元降价20%拍卖。2021年7月15日，本院做出（2021）湘1103执恢357号之一执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人湖南炬辉光电科技有限公司所有的位于冷水滩区九嶷大道与陶源路交汇处（高科技工业园内）6号楼的一楼［房屋所有权证号永房权证冷字第××号，土地使用权证号为永（冷）国用（2012）第000204号）］。本院认为，公共租赁房是国家的保障性住房，买卖双方均需符合国家有关保障性住房政策的规定，是否准许出售还应经政府批准。本院拍卖的位于冷水滩区九嶷大道与陶源路交汇处（高科技工业园内）的5号栋房产的第二层（面积1074.44平方）、第三层（面积1074.44平方）房屋是公共租赁房，永州市不动产登记中心已明确告知不能办理过户登记手续，且根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现，利害关系人请求撤销网络司法拍卖，人民法院应当支持”的规定，本案竞买人请求本院撤销对上述第二层、第三层房屋的拍卖，并请求退款，符合法律规定。由于上述第二层、第三层房屋属于不能出售的标的物，本院应将该标的物的竞买款251.8万元退还竞买人，故被执行人应当履行的金钱给付义务尚没有履行完毕，且异议人于2021年7月12日明确表示同意对6栋1／6房产立即予以拍卖，本院因此在恢复执行的案件中以（2021）湘1103执恢357号之一执行裁定拍卖被执行人湖南炬辉光电科技有限公司所有的位于冷水滩区九嶷大道与陶源路交汇处（高科技工业园内）6号楼一楼房屋［房屋所有权证号永房权证冷字第××号，土地使用权证号为永（冷）国用（2012）第000204号）］的执行行为合法，异议人的异议不成立，本院依法应驳回其异议请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回异议人湖南巨辉光电科技有限公司、罗胜辉的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向本院递交复议申请书，并按照对方当事人的人数提出副本，复议于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李文忠审 判 员  刘爱华审 判 员  莫端剑二〇二一年九月十六日代理书记员  全秋纯