广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终3345号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴锐成，男，汉族，1974年9月24日出生，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：杜福香，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：麻嘉欣，广东建诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：碧桂园生活服务集团股份有限公司新会分公司，住所地广东省江门市新会区会城。负责人：肖智华，公司总经理。委托诉讼代理人：李淑怡，该公司员工。委托诉讼代理人：许玉滢，该公司员工。上诉人戴锐成与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司新会分公司（以下简称碧桂园服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2021）粤0705民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。戴锐成上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回碧桂园服务公司的全部诉讼请求；3.依法改判碧桂园服务公司返还戴锐成所缴纳的物业服务费16047.36元，并且解除戴锐成与碧桂园服务公司签订的《新会碧桂园前期物业服务协议》以及《新会碧桂园临时管理规约》；4.本案的全部诉讼费用由碧桂园服务公司承担。事实和理由：一、碧桂园服务公司没有按照合同约定提供物业服务，戴锐成有权拒绝缴纳物业管理费，更不应计付违约金。物业管理费的缴纳是基于物业公司向业主提供了对等达标的物业服务，包括环境绿化、卫生保洁、秩序维护、设备管理、代收水电费等，而碧桂园服务公司没有向戴锐成提供任何服务。服务协议第十一条、管理规约第二条均规定，“为维持区内良好的治安环境，本园区实行封闭式管理”，服务协议与管理规定中有关物业服务内容的条款也均有写明“本园区内”，碧桂园服务公司提供物业管理服务的范围是在封闭式园区内，但戴锐成的商铺在园区外面向市政道路，碧桂园服务公司无法按照合同约定向戴锐成提供物业服务。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条的规定，业主交纳物业费是以物业服务公司提供物业服务为前提的，碧桂园服务公司没有提供任何物业服务，其违约在先，戴锐成有权拒绝交纳物业管理费，更不存在计付违约金问题。碧桂园服务公司没有提供证据证明其如何履行合同、提供了哪些物业服务，一审法院认定戴锐成的商铺在碧桂园服务公司的物业管理范围内，并认定碧桂园服务公司向戴锐成提供了物业服务，系认定事实错误，一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定认定戴锐成应当缴纳物业费，系适用法律错误。二、如上所说，碧桂园服务公司未向戴锐成提供物业服务，向戴锐成收取物业服务费没有实际依据，碧桂园服务公司应当返还戴锐成之前所缴纳的物业服务费合计16047.36元。退一步讲，碧桂园服务公司也应当将已收取的2018年3月份之前的物业管理费退还给戴锐成。现有证据足以证明，戴锐成直至2018年2月14日才正式办理收楼手续。根据《物业管理条例》的规定，2018年2月14日之前碧桂园服务公司无权向戴锐成收取物业管理费，碧桂园服务公司依法应当予以退回。三、涉案服务协议及管理规约因履行不能导致合同目的无法实现，依法应当解除。服务协议以及管理规约，并非戴锐成的真实意思表示，是开发商与碧桂园服务公司将商品房买卖合同与物业服务协议捆绑签订，服务协议的内容是开发商及碧桂园服务公司制作的统一格式合同，并没有与戴锐成进行任何协商或告知、解释，且不允许修改，同时也没有考虑临街商铺的特殊性，而是采用与园区内住宅统一的格式合同，但此格式合同只适用于封闭管理范围内的住宅，并不适用于无法封闭管理的商铺，碧桂园服务公司也从未向戴锐成提供物业服务。服务协议签订时，碧桂园服务公司没有如实告知戴锐成商铺所临街道归属于市政管辖，使戴锐成对碧桂园服务公司可以提供物业服务产生了重大误解，且服务协议第3页至第4页中，商品房面积以及物业费单价均为空白，由碧桂园服务公司后期自行填写，直至2018年2月14日实际交楼之日才将服务协议与管理规约交给戴锐成。碧桂园服务公司在一审庭审中称戴锐成在签订服务协议时，在协议中捺印指模时已有数字填写，然而戴锐成从未在服务协议中捺印指模，碧桂园服务公司提供的证据材料中也没有戴锐成的指模。服务协议与管理规约系与商铺买卖合同捆绑签订，内容显失公平，非戴锐成真实意思表示，且碧桂园服务公司一直未向且无法向戴锐成提供物业服务，属于履行不能，无论是违约不提供服务还是履行不能，结果均导致合同目的无法实现。一审法院判决认定碧桂园服务公司已经按照约定向戴锐成提供物业服务，合同目的能够实现，系认定事实错误。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，戴锐成有权依法解除上述合同。退一步讲，即使合同不能解除，根据《中华人民共和国民法典》第六条的规定，戴锐成也只需向碧桂园服务公司支付与其所提供的服务相对等的物业服务费用，碧桂园服务公司应该根据实际情况调整其物业服务费的收费金额。四、戴锐成每月都必须向新会水务公司交纳水费、垃圾费、排污费，其中垃圾费和排污费是水务公司代政府代收的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，请二审法院依法支持戴锐成的上诉请求。碧桂园服务公司辩称,一、涉案物业是于2013年10月30日交付给戴锐成，根据《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《广东省物业管理条例》第十条第二款的规定，戴锐成作为涉案商铺的业主，应按法律规定履行缴纳物业服务费的义务。二、涉案商铺属于碧桂园服务公司服务范畴，戴锐成已享受与其他住宅共用楼房本体的供水、供电、排污等公共设施，享受碧桂园服务公司提供的各项物业服务，因此戴锐成作为业主应当按《前期物业服务协议》的约定履行缴纳物业服务费的合同义务。三、政府收取费用是其需要将垃圾进行处理。物业服务的其中一项是公共区域保洁。碧桂园服务公司向一审法院起诉请求：1.判令戴锐成向碧桂园服务公司支付至2020年10月31日物业服务费13818.56元；2.判令戴锐成支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2020年11月19日为30848.81元；3.判令戴锐成承担本案全部诉讼费用。。戴锐成向一审法院反诉请求：1.判令碧桂园服务公司返还戴锐成所缴纳的物业服务费16047.36元；2.判令解除碧桂园服务公司与戴锐成签订的《新会碧桂园前期物业服务协议》以及《新会碧桂园临时管理规约》；3.判令本案诉讼费由碧桂园服务公司承担。一审法院判决：一、戴锐成应于一审判决发生法律效力之日起十日内向碧桂园服务公司支付截止至2020年10月31日物业服务费1560.16元及逾期付款违约金（从2020年7月16日起至实际清偿之日止，以欠付的物业服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；二、驳回碧桂园服务公司的其他本诉诉讼请求。三、驳回戴锐成的全部反诉诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取458.34元（已由碧桂园服务公司预交），由碧桂园服务公司负担442.34元，戴锐成负担16元；反诉受理费减半收取100.59元（已由戴锐成预交），由戴锐成负担；碧桂园服务公司多预交的诉讼费16元，由一审法院予以退回；戴锐成应向一审法院补缴案件受理费16元。二审期间，戴锐成向本院提交了以下新的证据：1.新会水务有限公司用水户缴费记录；2.新会环卫工人清理门前垃圾的照片、市政指示牌照片。碧桂园服务公司向本院提交了以下新的证据：1.《广东省商品房买卖合同》；2.《补充协议书》；3.《竣工验收备案表》；4.挂号信函；5.图纸。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零二条和第一百零八条的规定，本院将结合相关事实对前述证据进行综合认定。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对戴锐成的上诉请求以及法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：一、戴锐成请求解除《新会碧桂园前期物业服务协议》《新会碧桂园临时管理规约》是否具有事实和法律依据；二、关于戴锐成主张其无需支付物业服务费、违约金并请求碧桂园服务公司返还物业服务费16047.36元是否具有事实和法律依据的问题。一、关于戴锐成请求解除《新会碧桂园前期物业服务协议》《新会碧桂园临时管理规约》是否具有事实和法律依据的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，首先，戴锐成主张涉案服务协议不适用于无法封闭管理的商铺，碧桂园公司客观上无法向其提供物业服务，故涉案服务协议和管理规约并非其真实意思表示。但现有证据显示，涉案物业是依托碧桂园住宅小区建立的临街商铺，与小区住宅存在共用的楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，戴锐成主张碧桂园公司客观上无法向其提供物业服务，缺乏事实和法律依据。戴锐成与碧桂园服务公司签订的《新会碧桂园前期物业服务协议》、戴锐成作为承诺人签名确认的《新会碧桂园临时管理规约》应为当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，戴锐成主张涉案服务协议和管理规约并非其真实意思表示、涉案服务协议因存在履行不能导致不能实现合同目的的情形而应予解除，事实和法律依据不足，本院不予支持。其次，戴锐成主张涉案物业在园区外且所临街道归属于市政管辖，碧桂园服务公司未实际向其提供物业服务，但涉案物业与小区住宅实际共用楼体、供水、供电、排污等公共设施，碧桂园服务公司除提供安保、清洁服务外还提供了对楼体等公共设施进行维护管理等服务，一审法院认定戴锐成作为涉案物业的业主亦属于前述物业服务的受益人，并无不当，本院予以维持。戴锐成主张碧桂园服务公司未向其提供物业服务，涉案服务协议和管理规约应予解除，理据不足，本院不予支持。此外，戴锐成主张其与碧桂园服务公司签订涉案服务协议时商品房面积以及物业费单价为空白，但未能提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其前述主张不予支持。二、关于戴锐成主张其无需支付物业服务费、违约金并请求碧桂园服务公司返还物业服务费16047.36元是否具有事实和法律依据的问题《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，戴锐成与碧桂园服务公司签订《新会碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园服务公司为涉案物业提供物业管理服务，戴锐成按约定标准支付物业服务费，故在碧桂园服务公司提供相应物业管理服务后，戴锐成应按约定支付物业服务费。如上文所述，戴锐成主张碧桂园服务公司未实际向其提供物业服务理据不足，故其主张无需支付物业管理费、违约金，请求碧桂园服务公司向其返还物业管理费以及请求调整其应付的物业服务费数额，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院在核算戴锐成应付物业服务费时是从双方办理交接手续之日即2018年2月14日起算，在扣减戴锐成已付费用后依法认定戴锐成还应向碧桂园服务公司支付物业服务费1560.16元，并无不当，本院予以维持。综上所述，戴锐成的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240.19元，由戴锐成负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 砚审 判 员  梁宇俊审 判 员  徐 闯二〇二一年九月八日法官助理  钟炜杰书 记 员  吕晓红