新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3165号上诉人（原审原告）：刘鸶，女，1994年11月20日出生，汉族，乌鲁木齐市正东方幼儿园老师，住新疆吉木萨尔县。        委托诉讼代理人：陈华，新疆志通律师事务所律师。        上诉人（原审第三人）：乌鲁木齐新麦房地产营销策划有限公司，住所地新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）北京中路916号植物园科普馆A栋306。        法定代表人：谢名星，总经理。        委托诉讼代理人：曾巧，新疆盛年律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：刘军成，男，1968年7月14日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。        被上诉人（原审被告）：徐江平，女，1972年3月8日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。        二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘彦丽，新疆谦之和律师事务所律师。        上诉人刘鸶、乌鲁木齐新麦房地产营销策划有限公司（以下简称新麦营销策划公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘鸶及其委托诉讼代理人陈华，上诉人新麦营销策划公司的委托诉讼代理人曾巧，被上诉人刘军成、徐江平的共同委托诉讼代理人刘彦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        刘鸶上诉请求：1．依法撤销并改判一审判决第二、三项；2．请求维持一审判决第一项。事实和理由：刘鸶起诉要求解除《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同》，并要求刘军成、徐江平双倍返还定金60，000元、赔偿刘鸶已支付的居间服务费8，300元的诉讼请求具有充分的事实和法律依据。具体为1．刘鸶将定金30，000元交付至刘军成、徐江平指定的新麦营销策划公司处，并且刘军成、徐江平出具了定金收据；2．在办理涉案房产银行贷款手续时，刘军成、徐江平迟迟不配合签字，致使房屋过户交易无法完成。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。        新麦营销策划公司针对刘鸶的上诉请求辩称，1．新麦营销策划公司收取定金30，000元，是经房屋买卖双方同意后的行为，并且刘军成、徐江平已经向刘鸶出具了定金收据；2．新麦营销策划公司已经完成了居间服务，理应按照佣金确认书（新麦营销策划公司同刘军成、徐江平）收取佣金20，000元；3．新麦营销策划公司已经将保证金10，000元退还给刘鸶。综上，新麦营销策划公司已经完成居间服务，不存在退还义务。        刘军成、徐江平针对刘鸶的上诉请求辩称，1．刘军成、徐江平不存在违约行为；2．刘军成、徐江平并未收到刘鸶交纳的定金30，000元，不存在双倍返还的义务。综上，请求驳回刘鸶的上诉请求。        新麦营销策划公司上诉请求：1．请求撤销一审判决；2．依法驳回刘鸶、刘军成、徐江平的全部诉讼请求。事实和理由：1．刘鸶、刘军成、徐江平作为房产转让合同中的买卖双方，在签订合同时一致同意由新麦营销策划公司作为刘军成、徐江平的指定收款人，收取刘鸶所交纳的30，000元定金。刘军成、徐江平收到定金后，将其中20，000元以佣金的性质交付给了新麦营销策划公司，另外10，000元以保证金的方式留存在新麦营销策划公司；2．新麦营销策划公司已经将保证金10，000元退还给刘鸶；3．本案一审中，刘鸶只是要求刘军成、徐江平承担退款责任，新麦营销策划公司只是第三人，在刘鸶未变更诉讼请求的情况下，一审直接判令新麦营销策划公司承担退款责任，程序显属瑕疵。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判。        刘鸶针对新麦营销策划公司的上诉请求辩称，刘鸶向新麦营销策划公司交纳定金30，000元，是三方协商的结果，并且由刘军成、徐江平出具的收据可以佐证。现刘军成、徐江平不予办理房屋过户手续，就应当承担定金双倍返还义务。        刘军成、徐江平针对新麦营销策划公司的上诉请求辩称，刘军成、徐江平从未收到刘鸶交付的任何定金，本案系新麦营销策划公司非法占有定金导致合同不成立，刘军成、徐江平不存在定金返还义务。请求，驳回新麦营销策划公司的上诉请求。        刘鸶向一审法院起诉请求：1．判令解除刘鸶、刘军成、徐江平、新麦营销策划公司签订的合同编号为1901253的《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同》；2．判令刘军成、徐江平双倍返还定金60，000元；3．判令刘军成、徐江平赔偿刘鸶已支付的居间服务费8，300元。        一审法院认定事实：2020年5月4日，刘军成、徐江平（甲方）与刘鸶（乙方）、新麦营销策划公司（丙方）签订一份《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定甲方及产权共有权人同意，自愿将合法拥有的、坐落于乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街16号A4栋2层3单元201室的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方，乙方通过丙方介绍已实地看房，该房屋面积为140.04平方米。甲、乙双方商定房屋买卖总价为捌拾叁万元整。双方同意将该房屋首付款壹拾伍万元整，于甲方银行允许还款3日之前支付于甲方。剩余房款人民币陆拾捌万元，甲乙双方同意通过商业贷款支付给甲方。第十条：如甲方房屋系按揭房或抵押房，经甲、乙双方协商，甲方于合同签订后3个工作日内提交该房屋的解押申请，并承诺在45工作日内将房屋解押完善。此贷款由乙方自甲方贷款银行达到解押扣款条件之日起3各工作日内出资15万元还清贷款，解押所产生的费用由甲方承担。第十二条：丙方为甲、乙双方提供房产信息咨询服务并促成交易，本合同签订后，视为甲、乙双方认可丙方的服务。甲、乙双方同意向丙方支付相应的居间服务费，乙方应支付8，300元。        2020年5月4日，徐江平出具收条两份，分别写明收到刘鸶购买位于乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街16号A4栋2层3单元201室购房定金10，000元、20，000元。庭审中刘军成、徐江平对该收条的真实性认可，但认为该收条是第三人新麦营销策划公司让其提前出具，刘军成、徐江平并未实际收取上述定金30，000元。        2020年5月4日，刘鸶在第三人新麦营销策划公司通过其公司POS机刷卡10，000元。2020年5月5日，刘鸶在第三人新麦营销策划公司通过其公司POS机刷卡20，000元、19，300元。        2020年7月6日，刘军成、徐江平（甲方）与刘鸶（乙方）、新麦营销策划公司（丙方）签订一份《补充协议》，约定：1．甲方及共有人同意出售此房屋，并认可上述居间合同签订的内容。2．签订合同后，甲方房屋产权发现多起被查封，现经过三方协商，甲方于2020年7月13日前解除合同所涉房屋的所有查封，保证无其他债权债务纠纷，不会影响到该房屋后续的过户、交易手续，否则视为甲方违约。保证上述条件下，乙方愿意继续购买。        2020年9月10日，新麦营销策划公司向刘鸶出具收条一份，写明收到刘鸶购买乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街16号A4栋2层3单元201室房屋佣金8，300元。新麦营销策划公司退还刘鸶贷款代办服务费11，000元。        2020年7月13日，乌鲁木齐市不动产登记中心出具的房屋查询结果显示刘军成名下的乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街16号A4栋2层3单元201室房屋无查封信息。        2020年5月19日，乌鲁木齐新麦时代房地产营销策划有限公司名称变更为乌鲁木齐新麦房地产营销策划有限公司。        一审法院认为，刘鸶与刘军成、徐江平及新麦营销策划公司三方签订的《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同书》是当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同实际包含了两部分内容，即买卖双方关于房屋买卖的约定及买卖双方与居间方关于居间合同的约定。现刘鸶与刘军成、徐江平均同意解除双方之间的房屋买卖合同关系，该院予以支持。关于刘鸶与新麦营销策划公司之间的居间合同关系是否应当解除。该院认为，新麦营销策划公司已促成刘鸶与刘军成、徐江平签订房屋买卖合同，新麦营销策划公司的居间义务已经完成，刘鸶现要求解除其与新麦营销策划公司的居间合同关系无事实及法律依据，该院不予支持。        刘鸶通过新麦营销策划公司的POS机将定金30，000元交至新麦营销策划公司，并由该公司实际收取，刘军成、徐江平并未实际收取刘鸶定金，且双方签订的合同中亦未约定由新麦营销策划公司代收定金，故刘鸶要求刘军成、徐江平双倍返还定金60，000元，不予支持。鉴于新麦营销策划公司实际收取了刘鸶缴纳的定金，该定金30，000元应由新麦营销策划公司退还刘鸶。        刘鸶、刘军成、徐江平签订的《补充协议》约定刘军成、徐江平于2020年7月13日前解除合同所涉房屋的所有查封，否则视为违约。刘军成、徐江平提供的房屋查询结果证实截至2020年7月13日该房屋无查封信息，刘鸶亦未提供证据证实刘军成、徐江平有其他违约行为，故刘鸶要求刘军成、徐江平赔偿居间费8，300元的请求，不予支持。        综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第四百二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、解除刘鸶与刘军成、徐江平签订的《乌鲁木齐市城市房屋存量房买卖居间合同书》中涉及的房屋买卖合同关系；二、乌鲁木齐新麦房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘鸶退还定金30，000元；三、驳回刘鸶其他诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新麦营销策划公司提交：1．佣金确认书、收条，用以证实新麦营销策划公司作为居间方，经过买卖双方同意后，作为卖方收款人，代收了买方支付的30，000元，并由卖方出具了收条，并同刘军成、徐江平达成合议，约定其中的20，000元作为居间服务费，10，000元作为卖方的履约保证金；2．催告函、华夏银行电子回单、收条，用以证实因刘军成、徐江平违约，新麦营销策划公司作为居间方向刘军成、徐江平致催告函，明确告知刘军成、徐江平如逾期未能配合，新麦营销策划公司将会把履约保证金退还给刘鸶。后其于2020年9月24日向刘鸶退回10，000元。刘鸶质证认为，对上述证据的三性均予以认可，认为涉案合同三方均同意将定金30，000元交由新麦营销策划公司处，同意保证金及20，000元佣金的性质。该组证据恰恰证明刘军成、徐江平违约的事实，并认可收到了新麦营销策划公司退还给其的10，000元保证金。刘军成、徐江平质证认为，对第一组证据的真实性认可，关联性不予认可。佣金确认书并非徐江平本人真实意思表示，新麦营销策划公司作为居间方对本次服务收取两份佣金，违反了居间合同的约定，属利用虚假内容进行的价格欺诈。新麦营销策划公司居间服务的完成应是买卖双方过户交接完毕，故不认可20，000元佣金。对第二组证据的三性均不予认可，催告函的内容明显与事实不符，2020年7月13日前，刘军成、徐江平已经配合解除所有查封。刘鸶出具的收据与我方无关。本院认为，因双方对佣金确认书、催告函、收条的真实性无异议，故对佣金确认书、催告函、收条的真实性予以确认。对于佣金确认书因双方认可其真实性且已签字，虽然该确认书上刘军成的签字系徐江平代签，但因刘军成与徐江平之间存有夫妻关系，且徐江平亦有在存量房买卖居间合同上代刘军成签字的行为，本院对佣金确认书的关联性予以认可。催告函、收条的关联性应结合在案的其他证据予以综合评析。        本院认为，刘鸶与刘军成、徐江平、新麦营销策划公司签订的《乌鲁木齐市城市房屋存量买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方对涉案合同的履行及解除产生争议，对此本院分析如下：        一、关于合同解除的问题        本案涉案的合同为房屋买卖合同与居间合同合二为一的合同，同时包含了两个法律关系，一审中因刘军成、徐江平与刘鸶均同意解除双方之间的房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，原审判决解除刘鸶与刘军成、徐江平签订的《乌鲁木齐市城市房屋存量买卖合同》中涉及房屋买卖合同关系无误，本院予以确认。关于该合同中涉及的与新麦营销策划公司的居间合同关系，经查新麦营销策划公司依照合同约定促成了刘军成、徐江平签订房屋买卖合同，并已收取了居间费8，300元，涉案合同中的居间法律关系已履行完毕，刘鸶现要求解除涉合同中的居间法律关系部分，于法无据，原判予以驳回正确。因刘鸶与刘军成、徐江平一致同意解除房屋买卖合同关系，基于居间法律关系而产生的居间费8，300元，应当认定为双方解除买卖法律关系所产生的损失，应当共同承担。因刘鸶已向新麦营销策划公司缴纳，故其提出由刘军成、徐江平承担的上诉意见合法有据，但其要求承担的比例有误，本院对其请求中合理部分予以支持。        二、关于刘军成、徐江平是否应当承担定金罚则的问题        涉案合同中的房屋买卖合同关系因双方协商解除，就双方履行合同的证据来看，刘鸶提出双方的合同关系因刘军成、徐江平的违约行为而解除的证据并不充分，故其要求刘军成、徐江平双倍返还定金的上诉意见，本院不予采纳。        三、关于新麦营销策划公司收取刘鸶的30，000元是否退还及承担责任的主体的问题        根据三方约定，新麦营销策划公司收取购房定金30，000元的行为系代收行为，该定金应当交由刘军成、徐江平，现三方认可新麦营销策划公司于2020年9月24日向刘鸶退回10，000元，剩余20，000元，虽为新麦营销策划公司代收，但因该20，000元系刘军成、徐江平与新麦营销策划公司约定的居间行为佣金，系双方之间意思表示，与刘鸶无关。向新麦营销策划公司支付20，000元系刘军成、徐江平处分资产的行为，该行为并不免除其因涉案合同解除而应承担的返还义务。一审判令由新麦营销策划公司向刘鸶退还30，000元不当，本院予以纠正，如刘军成、徐江平与新麦营销策划公司之间因居间行为产生的纠纷，可另行诉讼解决，本案不予处理。        综上所述，刘鸶、新麦营销策划公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初1988号民事判决第一项，即解除刘鸶与刘军成、徐江平签订的《乌鲁木齐市城市房屋存量买卖合同》中涉及房屋买卖合同关系；        二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2021）新0103民初1988号民事判决第二、第三项，即“乌鲁木齐新麦房地产营销策划有限公司于本判决生效起十日内向刘鸶退还定金30，000元”；“驳回刘鸶其他诉讼请求”；        三、刘军成、徐江平于本判决生效起十日内支付刘鸶定金20，000元；        四、刘军成、徐江平于本判决生效起十日内赔偿刘鸶居间费4，150元。        如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        一审诉请标的额68，300元，本院核定给付标的额20，000元，占请求标的额的29.28％。一审案件受理费1，507.5元，减半收取753.75元（刘鸶已预交），由刘军成、徐江平负担220.7元，由刘鸶负担533.05元。        新麦营销策划公司预交二审案件受理费550元，其上诉请求标的额30，000元，本院核定给付标的额20，000元，由刘军成、徐江平承担366.69元，由刘鸶承担183.31元；刘鸶预交二审案件受理费1，507.5元，其上诉请求标的额68，300元，本院核定给付标的额为20，000元，占请求标的额的29.28％，由刘鸶承担1，066.1元，由刘军成、徐江平承担441.4元。        本判决为终审判决。        审判长    梁士辉审判员    王丹审判员    吾尔开西·吾吐克二〇二一年九月十八日书记员    马子童