安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖04民终1763号上诉人（原审原告）：张利，男，1967年11月8日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。上诉人（原审原告）：张远哲，男，1995年10月30日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。以上两原告共同委托诉讼代理人：王启成，淮南市谢家集区杨公法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：淮南市德润置业有限公司，住所地淮南市田家庵区淮舜南路爱佳综合楼1601。统一社会信用代码91340400MA2RUC4D32。法定代表人：孙志强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：程雪晴，安徽里奇律师事务所律师。上诉人张利、张远哲因与被上诉人淮南市德润置业有限公司（以下简称德润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张利、张远哲上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回；2.上诉费用由德润公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.2020年8月12日张利、张远哲与德润公司人签订了《东悦府》1栋2602室房屋的“认购书”，张利、张远哲认购商品房为东悦府1栋2602室,建筑面积诉人两万元定金,8月13日张利、张远哲从淮南市发改委网站上面看见德润公司发布的房屋信息与实际销售的公摊面积有误差是25.14%,当时在购买房屋时,该公司销售人员告知该房屋的公摊面积是20%,随后张利、张远哲找到德润公司的销售人员(朱国红)及销售经理(陆智友)告知他该房屋的公摊面积存在严重的瑕疵,要求退还定金,而德润公司一直没有解决公摊面积有误差的问题,后在2020年9月张利、张远哲起诉到田家庵区人民法院,德润公司得知张利、张远哲起诉后,才于2020年11月14日下达了解除《认购书》,可见是德润公司首先违约,其次在销售房屋时做虚假宣传导致张利、张远哲在购买该房屋时产生重大误解,因此该合同应当认定为无效合同,德润公司应当双倍返还定金。2.该房屋存在严重的欺诈销售,德润公司在规避法律,而原审法院认为,张利、张远哲签订认购书10日内没有按照认购书的约定向德润公司缴纳首付款为由认定张利、张远哲视为放弃对房屋的认购,实为认定事实不清,同时没有审理该房屋是否存在瑕疵是否存在虚假销售,而仅仅只听取了德润公司的一面之词,张利、张远哲认为原审法院在认定事实方面有枉法裁判过于袒护德润公司,没有从订立合同的目的和实现合同的目的来审查该案，只保护了德润公司的利益，销售房屋存在欺诈，应该认定合同无效，德润公司应该双倍返还定金。二、一审法院适用法律错误。原审法院错误的认定事实，传统机械的运用法律,没有客观的从本案实际出发,原审法院主观臆断驳回张利、张远哲的诉讼请求实属运用法律不当，张利、张远哲对此不服。德润公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。张利、张远哲向一审法院起诉请求：1.请求依法判令双方签订的认购书无效；2.请求依法判令德润公司立即返还张利、张远哲定金2万元；3.诉讼费由德润公司承担。一审法院认定事实如下：德润公司系房地产开发及销售的公司，在本区开发东悦府住宅小区。张利、张远哲因需要购买住宅房，于2020年8月12日与德润公司签订该小区1栋2602室房屋的“认购书”，约定，张利、张远哲认购商品房为东悦府1栋2602室，建筑面积104.02平方米，总价款598739元，认购正式定金2万元，于签署认购书时付清。交付房款约定，以商业或公积金贷款，于签订认购书之日起十日内，即2020年8月23日前，交付首付房款125146元，签订《商品房买卖合同》，余款45万元办理公积金或商业贷款。订购书第四条其他约定第4条约定，如乙方（张利、张远哲）未按时签署《商品房买卖合同》交缴付上述应付房款，则视为乙方自动放弃其所认购物业，甲方（德润公司）有权不退还乙方已缴付的定金及其他款项，并有权将该商品房重新出售，乙方不得要求任何形式的赔偿。认购书另行约定了其他内容。认购书后附原告张利、张远哲的签名及指印，德润公司印章及经办人陆某某、销售经理李某签名。认购书签订后，张利、张远哲缴付了定金2万元，德润公司出具了“收据”，收据中的收款事由为：2602定金。张利、张远哲签订认购书次日，认为售房宣传中，对于涉案房屋公摊面积实际平方陈述不实，公摊面积实际差大于其宣传，并当庭提交了与售房人员朱某的微信聊天记录予以证实，但德润公司称该公司并无朱姓员工，签订认购书时也并未书面约定公摊面积事宜。由于张利、张远哲签订认购书后十日内，未按照认购书的约定，向德润公司缴纳首付房款，经协商无果后，德润公司于2020年9月12日向张利、张远哲邮寄了催款通知书，要求张利、张远哲按约于2020年9月18日交付首付款105146元，没有办理的，视为放弃对该房屋的认购，同时不予退还已经缴纳的定金。由于张利、张远哲在该期限内仍未缴纳房屋首付款，德润公司于2020年11月12日向张利、张远哲邮寄了“解除《认购书》通知函”，向二人告知解除双方的《认购书》，缴纳的定金2万元予以没收，有权对涉案房屋重新出售。为此，张利、张远哲向一审法院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。因购买房屋系家庭生活中的重要事项，张利、张远哲在签订认购书之前，应当对房屋坐落、面积、公摊面积、价款、支付方式等内容应当进行充分的了解。而在认购书签订后，张利、张远哲认为德润公司在售房宣传过程中存在欺诈，应当认定认购书无效，因此，本案争议焦点为认购书的效力。通过双方庭审举证，张利、张远哲以其与售房人员朱某的微信聊天，证实德润公司在认购书签订前，虚假宣传行为购成了欺诈，合同无效。但经庭审，无法查明微信聊天记录中的朱某是否属于德润公司的房屋销售人员。另经认购书签署人员可证实，销售人员为陆某某，销售经理为李某，即双方签订的认购书中，并无朱某，因此，一审法院对于微信记录中的朱某身份不予确认。其次，认购书中对于房屋公摊并未进行明确，而该房屋面积、房号与政府部门公布的信息基本一致，即通过认购书中对于房屋属性与对外公布的情况并无不同。另外，按照张利、张远哲诉称内容，公摊面积的差值仅不到三平方米，即便德润公司存在宣传不实的情况，也不属于法律规定的欺诈行为，从而导致合同无效。以上，张利、张远哲诉请认购书无效的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。认购书系双方当事人真实意思表示，认购书的内容不违反国家强制性法律规定，认购书合法有效。认购书的履行过程中，张利、张远哲并未按照认购书约定缴纳房屋首付款，在收到被告德润公司邮寄的催款通知书后，仍然未履行缴款义务，即张利、张远哲已明示拒绝履行认购书约定的缴款义务，为此，德润公司邮寄了解除《认购书》通知函，并告之没收定金2万元，以及将涉案房屋重新出售。根据《合同法》的规定，当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。即德润公司按照认购书的约定，要求张利、张远哲履行缴款义务，并给予了相应的期限，但张利、张远哲仍未履行，发出解除通知，符合法律规定。最后，关于张利、张远哲诉请返还定金2万元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定……如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，由于张利、张远哲迟延履行债务，导致双方未能签订《商品房买卖合同》，原因系张利、张远哲的违约所致，因此，张利、张远哲无权要求被告德润公司退还定金。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：驳回张利、张远哲的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由张利、张远哲负担。本院二审期间，张利、张远哲提交手机录音一份。拟证明：朱国红与陆智友是上下级关系，相关数据出自陆智友介绍。德润公司质证意见：对证据三性均有异议。朱国红不是公司员工，该证据不能证明德润公司承诺公摊面积为20%。本院认证意见：对该证据的证明目的不予认定。本院二审对一审查明事实予以确认。本院归纳本案二审争议焦点为：一审判决驳回张利、张远哲的诉讼请求是否妥当。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张利、张远哲与德润公司签订的《房屋认购书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方均应按照协议履行约定，张利、张远哲主张在签订合同时销售人员朱国红告知的该房屋公摊面积与实际销售公摊面积有误差，该公司行为系虚假宣传。二审期间，张利、张远哲提交手机录音一份，但朱国红不是《房屋认购书》中的销售人员、销售经理，也不能证明其是德润公司的员工。退一步讲，朱国红对于涉案房屋的公摊面积并未向张利、张远哲做出明确承诺，张利、张远哲也并未举证证明其与德润公司就案涉房屋的公摊面积作出了明确约定。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条之规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”，张利、张远哲与德润公司签订的《房屋认购书》是为了在将来一定时间内订立《商品房买卖合同》，其本质是预约合同，该合同对双方当事人的权利义务有明确规定，张利、张远哲未在规定时间内履行义务，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条之规定“给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。”张利、张远哲不按照约定给付购房款，导致合同目的无法实现，其无权请求返还定金，故一审判决驳回张利、张远哲的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，张利、张远哲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由张利、张远哲负担。本判决为终审判决。审判长  桂华雷审判员  王雪霞审判员  李 侠二〇二一年九月十五日书记员  杨海波附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。