河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1774号上诉人（原审被告）：王珲，女，1975年4月9日出生，回族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：彭秀臣，河南冠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘延章，河南天风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张兴春，男，1971年8月12日出生，汉族，住河南省固始县。被上诉人（原审原告）：李广荣，女，1968年10月15日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：穆伟亮、李战强（实习），北京市盈科(郑州)律师事务所律师。原审第三人：张徐夫，男，1968年8月3日出生，户籍地为河南省固始县。原审第三人：潘厚春，女，汉族，1967年12月30日出生，，户籍地为河南省固始县。上诉人王珲因与被上诉人张兴春、李广荣，原审第三人张徐夫、潘厚春案外人执行异议纠纷一案，经本院做出（2019）豫15民终1299号民事裁定，撤销原判、发回重审。浉河区人民法院重审后作出（2019）豫1502民初6562号民事判决，王珲不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人王珲的委托诉讼代理人彭秀臣、刘延章，被上诉人张兴春、李广荣及其委托诉讼代理人穆伟亮、李站强到庭参加诉讼，原审第三人张徐夫、潘厚春经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王珲上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初6562号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对本案关键事实认定错误：1、一审认定：“2011年6月10日原告张兴春与第三人张徐夫签订《房屋买卖协议》，该协议均有张兴春、李广荣、张徐夫和潘厚春本人签字，被告王珲辩称潘厚春名字为他人添写，无证据证明，因此该协议体现双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。”这一认定既违背事实，也违反法律规定：在历次开庭审理过程中，潘厚春、张徐夫均未出庭应诉，也未向法庭提供任何证据，而张兴春与张徐夫签订的《房屋买卖协议》中又有潘厚春的签字。在此情况下，一审认定《房屋买卖协议》是包括潘厚春在内的双方真实意思表示恰恰没有任何证据佐证，不知道一审认定潘厚春意思表示真实的依据在哪里。在一审诉讼期间，上诉人发现被上诉人提供的《房屋买卖协议》中潘厚春的签名明显不是潘厚春本人所签，上诉人向一审法院递交了书面司法鉴定申请，请求对《房屋买卖协议》中潘厚春的签名是否是其本人所签进行司法鉴定，但一审当庭拒绝了上诉人的申请。在一审拒不鉴定潘厚春签字真伪的情形下，一审认定是潘厚春的真实意思表示违反了《民法典》第一百三十四条所规定的民事法律行为成立必备要件的规定。2、一审认定被上诉人支付购房款282万元不符事实：现有证据证明被上诉人仅支付90余万元购房款，而不是一审判决书所认定的282万元。被上诉人未全部支付购房款，就不符合一审判决所适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项所规定的排除执行的情形。3、一审认定在案涉房屋交付后，被上诉人用该房屋在银行办理抵押登记贷款不符事实：被上诉人自己提供的证据证明的事实是：在《房屋买卖协议》签订后，第三人张徐夫、潘厚春自己贷款并用案涉房屋抵押，而不是被上诉人自己贷款自己用案涉房屋抵押。在《房屋买卖协议》签订后，第三人还在以案涉房屋抵押贷款，这一事实本身就反证案涉房屋的所有权并未转移。二、一审仅认定被上诉人实际占有案涉房屋，却极力回避案涉房屋的物权所有权至今仍归潘厚春这一关键事实：潘厚春至今仍是一审法院查封的固始县房权证城关镇字××号、20××64号、20××65号房屋产权证书项下房屋（下称案涉房屋）的所有权人，至今未办理房屋转移登记。按照《物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，只能认定案涉房屋的产权人为第三人，而不能认定案涉房屋的产权归于被上诉人。三、被上诉人与第三人张徐夫所订立的合同为无效合同，一审认定《房屋买卖协议》为有效合同既违背事实又违反法律规定：1、2011年6月10日与被上诉人张兴春、李广荣签订房屋买卖协议，仅有第三人张徐夫签字，房屋所有权人潘厚春名字为他人添写。该协议的签订，第三人张徐夫未取得房屋所有权人潘厚春的同意，事后亦未取得潘厚春的追认，属张徐夫擅自处分第三人潘厚春财产。因此张徐夫与张兴春、李广荣所订立的协议为无效协议。2、第三人张徐夫与被上诉人张兴春、李广荣签订房屋买卖协议时，三人在签名后均按有手印，唯独没有潘厚春的签字和手印；同时张徐夫的承诺以及张徐夫与张兴春、李广荣在多次交易中均没有潘厚春的签名。更为重要的是，一审判决所依据的主要证据张徐夫提交的说明中清楚的写道，被上诉人与张徐夫进行房屋买卖交易，潘厚春从未参与和不知情；加之固始县房管局的证明同样提到潘厚春未参与房屋买卖。因此协议中潘厚春的签名，根据日常生活经验法则就能推定出不是潘厚春本人所写，为他人添加，无需上诉人再举证证明【依据是最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条第（四）项规定】。另一方面，上诉人在一审庭审期间，按照法庭的要求向法庭提出要求对潘厚春的签名进行鉴定。为防止张徐夫与张兴春和李广荣串通，损害上诉人利益，即使上诉人拿不出潘厚春本人的签字（要求上诉人提供潘厚春签名素材本身就是强人所难），人民法院也应当依职权对是否是潘厚春的签名的事实进行查证，而不是简单的以上诉人无证据证明而不予支持。3、根据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通损害第三人利益的合同为无效合同。一审对潘厚春的签名虽然未鉴定，但与一审案卷其他材料对比可以明显看出潘厚春的签名不是她本人所签，而是既是被上诉人的债务人也是上诉人的债务人张徐夫方冒名所签，而被上诉人显然也明知是张徐夫冒名所签。如此，被上诉人与张徐夫实属恶意串通，损害了潘厚春的利益。四、被上诉人提出案外人异议之诉的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的排除执行的条件：（一）、被上诉人与第三人张徐夫所订立的合同为无效合同，前已尽述，不在赘述。（二）被上诉人作为买受人并未支付全部价款，一审认定付清房款原本违背现有证据证明的事实：1、根据被上诉人提供的证据显示，李广荣在2011年8月8日向河南固始农村合作银行以第三人潘厚春的房屋（被查封的房屋）做抵押贷款时，经评估该房屋的价值为380万元，而被上诉人张兴春、李广荣与张徐夫签订房屋买卖合同时仅以280万元出售，显然张徐夫在低价转让，损害潘厚春和债权人的合法权益。2、尽管第三人张徐夫以低价280万元转让房屋，但被上诉人于2011年6月10日与张徐夫签订协议以后，也仅支付了90万元，并未支付全部对价,也未将剩余价款按照法律规定向人民法院交付执行。被上诉人提供的2011年6月10日前70万元银行转账发生在房屋买卖协议订立之前，不能证明是支付购房款；同时被上诉人诉称银行转账之外的款是交付现金也无任何证据证实。3、从被上诉人提供的支付凭证看，一直是第三人张徐夫与被上诉人在进行交易，说明房屋所有权人潘厚春对交易自己的房屋不知情。（三）、被上诉人张兴春、李广荣无证据证明在人民法院查封之前已合法占有该房屋，一审认定被上诉人实际占有房屋缺乏充分的证据：尽管被上诉人向一审法院提交梁玉林、尹道明缴纳房租的证据，但他们之间没有房屋租赁合同以及交付出租房屋的证据；同时，从被上诉人提供的转账凭证看，其转账日期为2016年8月31日，说明尹道明等承租房屋是在2016年8月以后之事，并不是在人民法院查封之前。故被上诉人无证据证明在人民法院查封该房屋之前已合法占有。（四）、一审法院执行查封的房屋未办理过户手续是被上诉人自身的原因造成，并非一审认定的不是被上诉人原因：1、被上诉人原上诉理由诉称“（一）在实践中，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略…”，上诉人认同此观点。被上诉人明知房屋所有权人是潘厚春，第三人张徐夫未取得潘厚春同意、擅自处分潘厚春房屋，仍与张徐夫签订房屋买卖合同；后张徐夫尽管作出承诺愿意无条件充分配合被上诉人办理房屋过户手续，但无潘厚春的签字认可，被上诉人永远不可能在房屋登记部门办理过户手续。显然被上诉人存在“对他人权利障碍的忽略”情形。因此被上诉人与第三人张徐夫串通合谋损害潘厚春和债权人的利益，导致房屋不能办理过户手续的责任完全是张兴春、李广荣自身原因造成。2、一审认定“从固始县房地产管理中心提交的一份《关于张兴春、李广荣夫妇购买潘厚春、张徐夫房屋未办理交易过户情况说明》和第三人张徐夫的书面说明看，未办理涉案房屋过户手续，其原因系固始县房管中心需重新测绘分摊面积，并由全体业主签字同意及潘厚春未到场签字等情况…原告未办理涉案房屋过户手续，非原告张兴春、李广荣自身原因，本院对此予以确认”属认定事实错误。固始县房管中心提交的情况说明，法院应不予采信：Ａ、该证据不具备真实性、合法性。按照证据规则要求单位出具证明，不仅有单位加盖公章，而且还应有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章；不仅如此，若情况说明真实，房管中心不仅要提交情况说明，而且还应当提交张兴春、李广荣当时提出要求办理房屋过户手续的申请以及申请时提交办理过户需要的材料，与情况说明相印证。可见该情况说明不具备真实性、合法性。Ｂ、退一步讲，即使情况说明真实，那么从2011年6月10日双方签订房屋买卖合同至2016年8月23日一审法院裁定查封诉争房屋，长达五年之久，难道是一直需房管局测绘分摊面积？没有办理过户手续，真正原因是被上诉人怠于行使自己的权利和真正的房产人潘厚春不知情，责任仍在被上诉人自身。3、第三人张徐夫提交的书面说明仍不能作为人民法院认定案件事实的依据：Ａ、张徐夫提交的书面说明，从证据种类上分属当事人陈述。当事人张徐夫提交的书面说明，只是证据一类，而没有其他证据相印证，属于孤证；同时当事人张徐夫自始至终不出庭，其真实性、客观性及合法性无从考察。如：人民法院送达张徐夫、潘厚春开庭传票及其他法律文书，均是通过公告送达，说明张徐夫、潘厚春下落不明，那么张徐夫的书面说明又从何而来？同时其不出庭，那么其陈述的内容又怎能定真伪？是否存在张徐夫与张兴春、李广荣串通损害潘厚春和其他债权人利益的行为？Ｂ、从第三人张徐夫书面说明中也进一步证明潘厚春对张徐夫处分自己的房屋不知情，房屋买卖合同中“潘厚春”三字不是潘厚春本人所写，为他人添加。五、一审适用法律错误：前已尽述，案涉房屋所有权人为潘厚春，第三人张徐夫与被上诉人签订房屋买卖合同，擅自处分潘厚春财产，属无权处分；所签合同为无效合同，诉争的房屋不属于被上诉人。浉河区人民法院查封的不是被上诉人所有房屋。同时，被上诉人提出异议的理由与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定不符。因此一审判决依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款（一）项，《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用张兴春、李广荣辩称，在引起本案纠纷的金钱债权执行中，作为一般不动产买受人的被上诉人，对该执行标的享有实体权利，具备排除强制执行的法定条件。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定情形。更符合最高人民法院关于印发法〔2019〕254号《的通知》第一百二十七条阐述的裁判法理精神。一、本案发生的房屋买卖行为，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定情形。1.本案中，上诉人申请执行的依据为浉河区2015年12月23日作出的（2015）信浉民初字第2341号民事判决书。该案的案由为民间借贷纠纷，借款时间从2013年11月18日到2014年9月23日共四笔，是典型的金钱债权。上诉人申请执行的依据为浉河区2015年12月23日作出的（2015）信浉民初字第2341号民事判决书。法院审理查明张徐夫向王珲借款情况为：①2013年11月18日借款现金60万元;②2014年1月17日借款现金50万元;③2014年7月18日借款现金50万元;④2014年9月23日借款现金70万元,四笔现金共计230元。该案的案由为民间借贷纠纷，借款时间从2013年11月18日到2014年9月23日共四笔，是典型的金钱债权。2.被上诉人与第三人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款。本案房屋买卖协议签订于2011年6月10日，且发生在第三人张徐夫与潘厚春夫妻关系存续期间，2011年6月21日张徐夫向上诉人出具购房款282万元的收据。（1）2011年5月27日——2011年6月21日李广荣存入张徐夫江家集信用社账户62×××51，存单九张共计190万元。（2）2011年5月18日张兴春取现金31.5万元、2011年6月7日张兴春取现金5万元、2011年6月10日张兴春取现金9.5万元，现金取款单三张共计46万，共支付现金66万元。（3）2011年9月7日李广荣替潘厚春信用社贷款26.12万元（本金25万元）3.本案涉案房屋买卖协议签订后，双方就办理了款项支付和房屋交接，被上诉人就开始合法占有该房屋，即在法院查封前已经合法占有涉案房屋。（1）尹道明租房协议一份，2013年9月至2017年9月房租收条四张在2018年度豫1502民初3062号民事一审卷宗Ｐ29—33、尹道明证明Ｐ35。（2）2012年6月26日固始县住房和城乡建设局对张兴春因在涉案房屋加盖六层未经规划许可建设，作出的固住建限拆字【2012】第203号限期拆除决定书。（在信阳市中级人民法院（2019）豫15民终1299号案件二审审理中作为新增证据提交）.（3）2013年5月1日涉案房屋加盖六层的建房协议在2018年度豫1502民初3062号民事一审卷宗Ｐ34。综上，本案房屋买卖行为发生在2011年，款项支付和房屋交接也于当年完成。不仅早于河南省信阳市浉河区人民法院2016年8月23日作出（2016）豫1502执868-1号执行裁定书，查封涉案房屋时间，更早于张徐夫与王珲第一笔借贷关系形成时间即2013年11月18日。（2016）豫1502执异25号执行裁定书与（2018）豫1502民初3062号民事判决书对该事实也予认定查明。二、最高人民法院关于印发法〔2019〕254号《的通知》第一百二十七条，对本案法律的适用已有明确的规定，也是法律制度健全完善的大势所趋。本案房屋未办理房产证，非被上诉人张兴春、李广荣自身原因。1.就此问题被上诉人提交了2018年5月29日固始县房地产管理中心（交易中心）出具的《关于张兴春、李广荣夫妇购买潘厚春、张徐夫房屋未办理交易过户情况说明》（原件在2018年度豫1502民初3062号民事一审卷宗Ｐ58）、不动产登记中心工作人员姚凤琴2017年9月19日出具的《情况说明》（原件在2018年度豫1502民初3062号民事一审卷宗Ｐ105—107）、固始县房地产管理所工作人员郑永琴出具的《情况说明》（原件在2018年度豫1502民初3062号民事一审卷宗Ｐ109—110）、2018年5月29日固始县房地产管理中心（交易中心）2019年1月28日出具的《张兴春、李广荣信访答复意见》。2.2018年5月29日固始县房地产管理中心（交易中心）出具的《关于张兴春、李广荣夫妇购买潘厚春、张徐夫房屋未办理交易过户情况说明》中，对本案房屋未能过户的原因进行说明中，除了提到房产需要重新测绘，分摊共用楼梯面积及需要全体业主的签字。还提到提供房屋来源和土地来源手续不完备（其中少一间房屋的土地使用证）（固始县于2016年8月20日起实施不动产统一登记制度并启用不动产登记簿证），这些说明明显的证明了虽然被上诉人从第三人张徐夫、潘厚春手中购买了本案房屋，但房屋过户手续遗留历史问题颇多，加之第三人张徐夫、潘厚春的不配合，最终导致房产无法过户。3.2019年元月28日固始县房地产管理中心（交易转移中心）在《张兴春、李广荣信访事项答复意见》中，经调查：2011年8月后,你们夫妇几次来我中心申请办理购买张徐夫、潘厚春房屋过户事宜,该房屋地处红苏路中段红苏大厦北侧两间五层,一楼为门面房,二楼以上与其他业主按各自的房屋面积联合整体出租,红苏大厦设共用楼梯一处,是由各业主按面积均摊。当时正值我中心微机升级,按照测绘规范,原早期办理的房产证,需对红苏大厦进行重新测量,绘制新的楼盎,分摊公用楼梯面积,要全体大厦业主共同签字认可放弃记载分摊的面积,方可办理房屋过户登记。我中心两名工作人员实地测量,并绘制了大厦各楼层及各房屋的平面草图。后因红苏大厦业主就公用楼梯分摊的问题一直没有达成统一的意见,并且你们不能提供完整的过资料,我中心工作人员按照房屋转移登记的要求,不能为你们办理房屋过户登记。4.本案房屋在买卖交易完成后，被上诉人一直督促第三人夫妇办理房产过户手续，第三人张徐夫、潘厚春总以种种借口推脱，期间为了让第三人张徐夫办理房产过户，还被迫借给张徐夫人民币30万元。恰恰又赶上房产登记制度改革，按照新的登记要求，楼梯面积要从每个业房产面积中划出，这就需要本案房屋所在红苏大厦全体业主共同签字，部分业主是按以前登记的面积收取房租的，且考虑以后拆迁会因房屋面积的缩小、公摊面积的增大而减少补偿，所以红苏大厦全体业主到现在都未达成一致意见，最终导致上诉人所购房屋无法过户。本案第三人张徐夫长期外出逃债，被上诉人多次主动要求办理房屋过户未果。这对一个普通家庭来说，付出了巨额的真金白银和心酸泪水，穷尽了个人手段，毕竟太多的现实不是个人意志能左右的，所以被上诉人穷尽了手段，竭尽了全力，也未办理变更登记。因此，应认定案外人不具有过错。5.最高人民法院民事审判第二庭编著的《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》（人民法院出版社2019年12月版Ｐ643），提出“关于非因买受人自身原因未办理过户登记中，对于买受人因自身原因未办理过户，应当结合个案综合考虑”。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。应综合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记原因，主观方面重点应考察买受人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务，而导致权属变更登记不能等情形。如为逃税而故意未办理登记，没有注意到他人设定的抵押或是政策限制等所造成的变更登记障碍等。客观方面应重点考察是否存在诸如登记机构、出卖人及其他不归属买受人所能控制的原因而办理不能，如案涉房屋所在土地未取得土地使用权证，出卖人不配合提供相关购房原始发票，标的物系车库、无法单独办理权属证书，案涉房屋被法院查封无法过户以及出卖人被采取刑事强制措施无法取得联系等等。“因买受人自身原因未办理过户”，主要在于主现状态的认定，是否归于买受人自身原因，应当结合个案，结合合同约定情况、履行情况以及买受人自身情况，比如受教育程度，综合进行考量。6.2019年11月29日公告的最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）第九条【一般不动产买受人提起的执行异议之诉的处理】。金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。三、被上诉人张兴春、李广荣与上诉人王珲对张徐夫、潘厚春的权利均属债权请求权，但我们认为张兴春、李广荣享有的给付权利优于王珲的给付权利。张兴春、李广荣和王珲均系张徐夫、潘厚春的债权人，二者的法律地位平等，但各自的债权内容有别。具体而言，王珲作为债权人，有权要求张徐夫以其全部财产承担清偿责任，其债权指向的责任财产范围，是张徐夫的全部个人财产，包括张徐夫在案涉房屋中的权利。而张兴春、李广荣作为债权人，在涉案《房屋买卖协议》签订后，已经依约支付了全部房屋价款，并实际占有了涉案房屋，虽然并未办理过户登记，但张兴春、李广荣作为合法占有人，有权要求出卖人张徐夫、潘厚春为其办理案涉房屋的过户登记手续。由此可见，王珲作为债权人的权利内容，指向的是张徐夫的一般责任财产，并非指向涉案房屋这一特定财产；而张兴春、李广荣作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。本案中，张徐夫、潘厚春将案涉房屋出售给张兴春、李广荣并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，王珲作为债权人的权利并未因此而受到损害。相反，在案涉《房屋买卖协议》合法成立、且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为王珲债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了张徐夫的责任财产范围，亦直接损害了张兴春、李广荣的合法权利。类案检索，最高人民法院2018年4月28日做出的（2017）最高法民再355号民事判决书（刘爱生与杜丹清案外人执行异议之诉案）四、本案中被上诉人曾同时对执行行为和执行标的提出异议的问题，结合被上诉人所提出的程序异议与实体异议关系密切，直接针对同一执行标的权属问题，在被上诉人同时提出并将实体异议作为争取权益重点问题的情况下，应当合并适用《民事诉讼法》第二百二十七条规定的程序进行审查本案。类案检索，最高人民法院2016年6月27日作出的（2016）最高法执监107号执行裁定书（唐山名仕实业有限公司与大连银行股份有限公司北京分行、彭国昌等民间借贷纠纷执行申诉案）。理论文章，司伟主编的《执行异议之诉——裁判思路与裁判规则》（法律出版社2020年12月版Ｐ153—161）。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。张徐夫、潘厚春未向本院提交意见。张兴春、李广荣向一审法院起诉请求：1、立即停止对原告购买的位于固始县（固始县房权证城关镇字第××、20××64、20××65号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封。2、判令第三人张徐夫、潘厚春立即协助原告办理位于固始县（固始县房权证城关镇字第××、20××64、20××65号）房屋的产权过户登记。3、诉讼费由被告承担。一审法院查明：2011年6月10日，原告张兴春（协议中甲方）与第三人张徐夫（协议中乙方）签订《房屋买卖协议》，该协议中与本案相关的内容主要包括：甲方出让位于固始县房屋（包括地下室），南边界线为梁玉林公山公墙，北边界至铁棚屋为界（即自己墙为界），建筑面积为783.9平方米房屋，价格为282万元人民币，协议签字后一个月内付清购房款。甲方交房时保证房屋完整无损，应把房屋相关产权手续和房产证及土地使用证交给乙方（其中一间土地证在办理之中，相关费用由乙方负责）。乙方办理房产过户手续所需费用由乙方承担，甲方应协助办理。红苏大厦公共楼梯及均摊面积乙方有共同使用和共同出售权。协议后甲方处有第三人张徐夫签字、捺印，第三人潘厚春的签名上没有捺印，乙方处有原告张兴春、李广荣签名，并有捺印。证明人柴光权、尹柱山分别签名、捺印。位于固始县侧的房屋登记的所有人为被告潘厚春。原告提供付款凭证显示，2011年5月27日至2011年6月21日间，原告向第三人张徐夫名下转款共计190万元，原告张兴春于2011年5月18日，6月7日，6月10日分别从银行取现金51.5万、5万元、9.5万元，合计66万元。2011年6月21日，第三人张徐夫向原告李广荣出具了购房款282万元的收条一份。2011年9月7日，原告李广荣偿还潘厚春贷款本息合计261200元（2008年6月12日，潘厚春在固始农村合作银行抵押贷款25万元）后，将房产证（系非涉案房屋）取回。该笔贷款的偿还包括在购房款内。2011年8月8日原告李广荣用涉案房屋抵押固始农村合作银行营业部贷款260万元，2016年8月8日将贷款偿还，后因本院查封未能办理转贷。2014年10月22日第三人张徐夫、潘厚春协议离婚。一审另查明，在原告张兴春、李广荣购房前，承租第三人张徐夫、潘厚春房屋做生意，购房后原告将涉案房屋一层门面房出租给亲戚张志军，二层至六层（第六层系原告张兴春、李广荣购房后加盖）出租给茶餐厅尹道明，地下室出租给蔡琴，并收取房租费至今。本案在审理过程中，第三人张徐夫提交书面说明：张兴春、李广荣夫妇2011年6月购得我的房屋后多次找我要求将房屋过户，至直拖到2012年在信阳生意资金缺口大，要求他们给我从银行贷款，他们借故没有抵押物贷不成，我就说如不贷款就不配合过户，2012年5月他们答应借给我30万元，要求我写承诺书。之后我就陪他们去房管所，我的前妻长期在外地陪孩子上学，不能到场，均以手续不完善房管所不予受理。办理土地使用权证因土地局长出事，也无法办理。为此他们三天两头逼我，搞得我很烦，他们说如不能办理房屋过户就解除购房合同，我说房款利息我认，我现在没有钱退还你们，他们没有办法，不再提退房的事，由于信阳生意投资大，我心理压力很大，根本没心思陪他们办理房产过户，对他们电话我能不接就不接，尽量躲避，因我无法面对他们，即使房屋过户我也没钱还他们30万元，直至我生意破产，我心灰意冷，基本不和外界联系，他们很难找到我。以上说的都是实情，均是我的自私和前妻不配合造成的房子至今不能过户，这些都是我的过错，与张兴春、李广荣无关。2017年9月12日（落款）。2018年5月29日，固始县房地产管理中心提供了一份《关于张兴春、李广荣夫妇购买潘厚春、张徐夫房屋未办理交易过户情况说明》，内容为：经调查，张兴春、李广荣夫妇二人在2011年8月后几次来我所申请房产转移登记，均由于提供房屋来源和土地来源手续不完备(其中少一间房屋土地使用证)；按照测绘规范，因微机升级，原办理的房权证需重新测绘，分摊红苏大厦共用楼梯面积，整栋楼的业主需签字认可，方可办理转移登记手续，并且未见潘厚春本人到场。故根据这些原因，我所在2016年8月23日前均未受理张兴春、李广荣夫妇的房产过户手续。一审又查明，一审法院在执行浉河区法院（2015）信浉民初字第2341号民事判决书，判决张徐夫个人偿还王珲的借款本金230万元及本息（2015年被告王珲与第三人张徐夫因民间借贷纠纷诉至法院，借款时间从2013年11月18日至2014年9月23日，王珲先后四次出借给张徐夫现金合计230万元）。一审法院执行局依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定于2016年8月23日以欠款系夫妻共同债务为由作出（2016）豫1502执868-1号执行裁定书，裁定将本案第三人潘厚春追加为被执行人，并查封在潘厚春名下位于固始县（固始县房权证城关镇字第××、20××64、20××65号）。2016年8月25日，原告张兴春、李广荣向浉河区法院提出执行异议，要求解除对上述房屋的查封，并中止对上述财产的执行。2017年9月5日，信阳市浉河区法院作出（2016）豫1502执异25号执行裁定书，驳回原告张兴春、李广荣的异议。后原告张兴春、李广荣向法院提起执行异议之诉。一审法院认为，2011年6月10日，原告张兴春与第三人张徐夫签订《房屋买卖协议》，该协议均有张兴春、李广荣、张徐夫和潘厚春本人签字，被告王珲辩称潘厚春名字为他人添写，无证据证实，因此该协议体现双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规等强制性规定，合法有效，本院予以确认。从2011年6月10日原告张兴春与第三人张徐夫签订《房屋买卖协议》的前后，原告张兴春、李广荣共计支付给第三人张徐夫、潘厚春购房款282万元，购房款结清。从交付房屋的情况看，原告在购买房屋前已租赁第三人房屋，在签订房屋购买协议后，原告又将涉案房屋出租，收取租赁费，按照“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，所谓合法占有该不动产，应当是指权利人对不动产享有实际控制权。从原告购买涉案房屋前后看，原告开始是承租，买卖成交后即出租，并用该涉案房屋在银行办理抵押贷款260万元，说明原告对涉案房屋具有实际的控制权，因此，可认为原告合法占有该涉案房屋。从固始县房地产管理中心提交的一份《关于张兴春、李广荣夫妇购买潘厚春、张徐夫房屋未办理交易过户情况说明》和第三人张徐夫的书面说明看，未办理涉案房屋过户手续，其原因系固始县房管中心需重新测绘分摊面积，并由全体业主签字同意及潘厚春未到场签字等情况，另外，原告在已付清购房款的情况下，不要求办理涉案房屋过户也不符合常理。综上，原告未办理涉案房屋过户手续，非原告张兴春、李广荣自身原因，本院对此予以确认，原告张兴春、李广荣对涉案房屋享有所有权，具有足以排除强制执行的权益，其执行异议理由成立，本院予以支持。原告请求判令第三人张徐夫、潘厚春立即协助原告办理位于固始县（固始县房权证城关镇字第××、20××64、20××65号）房屋的产权过户登记。因该请求不属于执行异议之诉的审查范围，本院不予处理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：不得执行位于固始县侧房屋（固始县房权证城关镇字第××、20××64、20××65号）。本案诉讼费100元，由被告王珲承担。本次二审期间，双方均没有新证据提交，一审查明的事实二审予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，张兴春、李广荣对执行标的是否享有足以排除执行的权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2011年6月10日，被上诉人张兴春、李广荣与第三人张徐夫、潘厚春签订房屋买卖协议，该协议符合《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定的有效条件，上诉人认为甲方（出卖人）潘厚春的签字非本人所为，因案涉房屋是登记在潘厚春名下的夫妻共同财产，出卖行为发生在婚姻关系存续期间，潘厚春至今未对其签名真实性和出卖房屋行为提出异议，且合同签订后，第三人即将房屋的产权登记手续交予被上诉人，被上诉人亦代为清偿了潘厚春名下2008年6月12日的银行贷款，可以认定潘厚春对房屋的处分知情且同意。由上述情况可知，本案符合《规定》的第一个要件。协议签订后，被上诉人即与案外人尹道明、张志军、蔡琴等签订租赁合同，将涉案房屋的地下室、门面房、第2至5层分别出租予上述案外人，并收取了从2011年至2016年的租金。2012年6月26日，固始县住房和城乡建设局向上诉人张兴春下达了限期拆除决定书，要求其限期拆除私自搭建的违法建筑。2013年5月1日，被上诉人与同楼其他业主签订联建协议，在原有房屋上加盖第六层，并将该第六层一并向外出租。由上述情况可知，本案符合《规定》的第二个要件。2011年5月27日至2011年6月21日间，被上诉人通过银行分9笔向第三人张徐夫账户转款计190万元（①2011.5.27李广荣向张徐夫尾号为1251-101的账户转款10万元，流水号55；②2011.5.27李广荣向张徐夫尾号为1251-101的账户转款20万元，流水号56；③2011.5.27李广荣向张徐夫尾号为1251-101的账户转款10万元，流水号57；④2011.5.27李广荣向张徐夫尾号为1251-101的账户转款10万元，流水号58；⑤2011.5.27李广荣向张徐夫尾号为1251-101的账户转款10万元，流水号59；⑥2011.6.1李广荣向张徐夫尾号为1251-101的账户转款10万元，流水号25；⑦2011.6.10李广荣向张徐夫尾号为1251-101的账户转款80万元，流水号10；⑧2011.6.13李广荣向张徐夫尾号为1251-101的账户转款30万元，流水号43；⑨2011.6.21李广荣向张徐夫尾号为1251-101的账户转款10万元，流水号33）。2011年9月7日，李广荣取现90万元，代为归还了潘厚春2008年6月12号在河南固始农村商业银行股份有限公司的银行贷款本息共计26.12万元。该代为还款行为虽然是在双方签订房屋买卖合同以及张徐夫出具收条之后，但时间相距并不长，可以认定代清偿行为是被上诉人履行交付购房款义务的一部分。被上诉人称，在2011年5月18号至6月10号期间，通过银行分4笔取现共计66万元交付购房款（①2011.5.18张兴春取现31.5万元，流水号68；②2011.5.18李广荣取现20万元，流水号68；③2011.6.7李广荣取现5万元，流水号33；④2011.6.10张兴春取现9.5万元，流水号9）。2011年6月21日，第三人张徐夫向被上诉人出具了载明收到282万元合同约定购房款的收条一份。根据交易常识和日常生活经验法则，在没有收到款项的情况下，一般不会出具收到条。需要说明的是，房屋买卖行为（2011年6月10日）发生在上诉人与第三人民间借贷（2013年11月18日至2014年9月23日）之前，借贷行为发生时，第三人的责任财产已经固定，先前的交易不会损害在后发生的债权。由上述情况可知，本案符合《规定》的第三个要件。2018年5月29日，作为不动产登记主管部门的固始县房地产管理中心（下称房产中心）提供了一份书面说明，内容为：经调查，张兴春、李广荣夫妇二人在2011年8月后几次来我所申请房产转移登记，均由于提供房屋来源和土地来源手续不完备(其中少一间房屋土地使用证)；按照测绘规范，因微机升级，原办理的房权证需重新测绘，分摊红苏大厦共用楼梯面积，整栋楼的业主需签字认可，方可办理转移登记手续，并且未见潘厚春本人到场。故根据这些原因，我所在2016年8月23日前均未受理张兴春、李广荣夫妇的房产过户手续。房产中心的两位工作人员将当时现场测绘情况及测绘未完成的原因作出书面说明和当庭陈述，与涉案房产相邻业主陈述的内容相互印证。双方的房屋买卖合同载明，“其中一间土地证在办理之中”，这亦与房产中心的说明、张徐夫出具的的承诺书相互印证。通过上述事实可以认定，被上诉人在请求办理涉案房屋的过户登记过程中没有怠于行使权利，因客观原因导致产权过户受到阻却，并非买受人自身原因未办理过户登记。由上述情况可知，本案符合《规定》的第四个要件。综上，在听取专业法官会议的意见后认为，被上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的权益，其要求停止对其购买的位于固始县（固始县房权证城关镇字第××、20××64、20××65号）强制执行的诉讼请求，应予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王珲负担。本判决为终审判决。审判长  王道新审判员  冯卫疆审判员  朱永超二〇二一年九月十三日书记员  颜 俊