江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终2645号上诉人（原审被告）：金艳，女，1975年11月8日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。上诉人（原审被告）：朱建华，男，1973年8月9日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。两上诉人共同委托诉讼代理人：鲍泽飞，广东嘉得信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海锐懿资产管理有限公司，统一社会信用代码913101090625255159，住所地上海市浦东新区浦东南路265号36层。法定代表人：高海鸥，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍跃华，江苏安淮律师事务所律师。原审第三人：盱眙海通置业有限公司，统一社会信用代码91320830793348284W，住所地江苏省盱眙县盱城街道五墩南路。法定代表人：王有文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。原审第三人：江苏海通投资发展有限公司，统一社会信用代码91320804753209140F，住所地江苏省淮安市淮阴区长江东路119号。法定代表人：孙长波，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐业江，江苏天立言信律师事务所律师。原审第三人：王慧俊，女，1962年8月30日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。上诉人金艳、朱建华因与被上诉人上海锐懿资产管理有限公司（以下简称上海锐懿）、原审第三人盱眙海通置业有限公司（以下简称盱眙海通）、江苏海通投资发展有限公司（以下简称江苏海通）、王慧俊申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省盱眙县人民法院（以下简称盱眙县法院）（2020）苏0830民初4173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金艳、朱建华上诉请求：1.撤销一审判决，请求对海通花园•银座小区3号楼14号商铺停止执行；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本案中，上诉人与被执行人在查封之前签订书面买卖合同，并已经支付了房屋价款，房屋已交付，未办理过户属被执行人原因，上诉人无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。上诉人享有的不动产买受人物权期待权的权益能够排除执行，故上诉人的异议请求成立，应当中止对涉案房屋的执行。2.一审判决违反《中华人民共和国担保法》的明确规定。债权人上海锐懿对盱眙海通提供的抵押财产放弃执行，江苏海通应当在上海锐懿放弃权利的范围内免除责任。3.一审引用江苏海通、第三人王慧俊与上海锐懿签订保证合同作为认定准予执行的依据错误。该保证合同因违反《中华人民共和国担保法》规定，当属无效。而且该保证合同与本案无关。4.一审法院将债权人的合法权益放在高于法律规定和社会稳定的层面是错误的。由于一审法院没有严格按照《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定,优先执行债务人提供的抵押财产,在债务人盱眙海通提供了经评估价值1.5亿余元财产担保的情况下(债权为7400万余元),查封担保人江苏海通上百套房屋,且从担保人江苏海通执行1.4亿余元后,并未对相应的保全财产予以解封释放,违反法律规定超范围查封、执行,又在上海锐懿放弃债务人的抵押财产的情况下执行担保人的财产,既不符合法律规定,也违背了优先保护担保人的执法理念,同时使担保人与债务人之间的追偿关系变得异常复杂,使担保人与数十户购房人的法律关系更加复杂。无限度保护债权人的合法权益。被上诉人上海锐懿辩称：一审判决并未违反《中华人民共和国担保法》的有关规定，上诉人无权对被上诉人与第三人之间的判决提出异议,故请求维持原判。原审第三人江苏海通、盱眙海通同意上诉人的意见。原审第三人王慧俊未发表意见。原告上海锐懿向盱眙县法院提出诉讼请求：原告不服盱眙县法院（2020）苏0830执异163号执行裁定书，请求予以撤销，对“位于淮阴区商铺”恢复执行。一审法院经审理查明：原告上海锐懿与被告盱眙海通、江苏海通、王慧俊与第三人上海浦东发展银行股份有限公司淮安分行委托贷款合同纠纷一案，淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）于2016年11月25日作出（2016）苏08民初66号民事判决：一、被告盱眙海通于本判决生效之日起十日内偿还原告上海锐懿尚欠本金68162881.33元，利息6097211.72元，罚息117470.01元（2016年1月26日之后的利息，以74260093.05元为基数，按日利率万分之六从2016年1月26日起计算至实际清偿之日止）；二、被告盱眙海通于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐懿律师费60万元；三、原告上海锐懿就上述第一项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通所有的位于盱眙县宁徐路南侧，土地使用权证编号为盱国用（2007）第1089号、盱国用（2007）第1092号的国有土地使用权折价、拍卖、变卖的价款分别在1000万元、200万元范围内享有优先受偿权；四、原告上海锐懿就上述第一、二项款项及案件受理费、财产保全费对被告盱眙海通所有的位于海通时代广场A区A5号楼及C区18号楼的房产折价、拍卖、变卖的价款分别在5400万元、3400万元范围内享有优先受偿权；五、被告江苏海通、王慧俊对上述第一、二项款项承担连带清偿责任；六、驳回原告上海锐懿其他诉讼请求。如果各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422244元，财产保全费5000元，合计427244元，由原告上海锐懿负担27244元，由被告盱眙海通、江苏海通、王慧俊负担400000元。根据上海锐懿申请，淮安中院于2017年5月24日立案执行，案号为（2017）苏08执109号，淮安中院于2018年4月12日作出（2018）苏08执监5号，裁定（2016）苏08民初66号民事判决由盱眙县法院执行。盱眙县法院于2018年5月9日立案强制执行，案号为（2018）苏0830执1637号。本案执行过程中，该院于2019年3月6日作出（2018）苏0830执1637号执行裁定：查封海通花园•银座小区3幢商住楼301、401、302、402、403、204、305、405、306、406、206、207、307、407、408的房屋；海通花园•银座小区5幢商住楼；11幢商住楼5-402、5-303；海通花园•银座小区19、20幢商住楼19-404、20-601、20-501、20-301、20-401、20-502、20-404；海通花园•银座小区12幢商住楼502、503；海通花园•银座小区6幢住宅楼402、502、503、204、304、505、105；海通花园•银座小区21幢住宅楼402、502、303、304、404、104、405、305、306、406、307；海通花园•银座小区10幢住宅楼402、102、403、103、503、405；海通花园•银座小区18幢住宅楼402、202、502、302、602、102、403、404、104、405、205、305、106；海通花园•银座小区3幢商住楼3-1、3-3、3-7、3-10、3-11、3-14；海通花园•银座小区5幢商住楼、11幢商住楼5-11-4、5-11-6、5-11-1；海通花园•银座小区19、20幢商住楼19-20-1、19-20-2、19-20-4、19-20-6、19-20-8、19-20-9、19-20-14、19-20-15；海通花园•银座小区12幢商住楼12-1、12-2、12-3、12-4、12-5、12-6、12-7。查封期限为三年。同日,该院向淮阴区住房和城乡建设局送达了民事裁定书及协助执行通知书。案外人金艳、朱建华提出异议后，该院于2020年10月26日作出（2020）苏0830执异163号执行裁定书，中止对位于淮阴区商铺的执行。上海锐懿对此不服，向盱眙县法院提起本案诉讼。另查明，2016年3月17日，淮安中院依据（2016）苏08民初66号，作出（2016）苏08执保10号对含案涉109套房屋进行查封，查封期限三年，至2019年3月16日到期，其中19-20-1、19-20-2、19-20-9、12-2、12-3、12-4为轮候查封。2016年11月9日，江苏海通与朱建华签订《住宅认购协议书》，朱建华认购案涉房屋，购房订金445360元；2017年7月18日，江苏海通与金艳、朱建华签订《购房协议》，案涉房屋以总价885360元出售给二被告，首付款535360元，江苏海通向朱建华出具收据两份：2019年11月9日收到购房订金445360元，2017年7月18日收到商铺订金90000元。2017年12月1日，案涉房屋产生水费。再查明，2013年上海锐懿与江苏海通签订《保证合同》约定，债权人可以直接用保证人财产实现债权，保证人不得提交其他担保、担保顺序等抗辩，案涉房屋于2015年12月4日取得商品房预售许可证。盱眙县法院认为，本案的争议焦点是对争议标的能否许可执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案被告金艳、朱建华以案外人的身份向法院提出异议主张排除执行，但从提交证据来看，被告金艳、朱建华购买的案涉房屋是商铺，其提交的证据载明，2016年11月9日，江苏海通与朱建华签订《住宅认购协议书》，2017年7月18日，江苏海通与金艳签订《购房协议》，均迟于淮安中院于2016年3月17日对案涉房屋采取措施的时间，故可以认定双方在2016年3月17日前未签订有效的《商品房买卖合同》，且金艳、朱建华也未将余款交法院。故原告的诉讼请求应得到支持。另，异议审查以书面审查为原则、实质性审查为例外，原告以未通知其到庭，违反法律规定和法定程序的诉称，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决：准许（2018）苏0830执1637号对位于淮阴区海通花园银座小区3号楼14号商铺的执行。案件受理费13980元，由被告金艳、朱建华承担。二审中，原审第三人盱眙海通、江苏海通提供案涉房屋不动产初始登记证明单，证明案涉房屋于2018年7月份才符合办证条件，故房屋没有过户到上诉人名下，上诉人没有过错。上诉人对该证据的三性予以认可。被上诉人上海锐懿对该证据的真实性予以认可，但是认为与本案无关，不能排除人民法院的强制执行。第三人王慧俊未发表意见。二审经审查确认原审法院查明的事实。本院认为，本案争议焦点为：上诉人金艳、朱建华对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权益。首先，关于案涉房屋所有权问题。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，上诉人主张其购买了案涉房屋，但是江苏海通于2018年7月才取得案涉房屋的初始登记，上诉人金艳、朱建华并未取得案涉房屋的所有权证，故其还未取得案涉房屋的所有权，其不能据此要求排除法院的强制执行。其次，关于物权期待权问题。上诉人主张其购买了案涉房屋，故其对案涉房屋享有物权期待权，据此应该排除法院的强制执行。对此应该参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定进行审查。该二十八条、二十九条均规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，如果要达到排除执行的目的，必须满足的条件之一就是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，无论是上诉人与江苏海通签订《住宅认购协议书》的时间，还是签订《购房协议》的时间，均迟于人民法院查封之后，故上诉人并不能依据物权期待权来排除人民法院的强制执行。最后，上诉人第二、三、四项上诉请求，实质上是对上海锐懿公司启动执行的执行依据不服，该理由并不属于本案执行异议之诉的审查范围，本案不予理涉。江苏海通作为被执行人，法院对其责任财产采取强制执行措施并无不当。综上,金艳、朱建华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13980元，由上诉人金艳、朱建华负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 玮审 判 员  刘群英审 判 员  黄春丽二〇二一年九月十六日法官助理  王 玲书 记 员  王 霄