广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂11民终1050号上诉人（原审原告）：邹贵珍，女，1954年8月10日出生，汉族，住贺州市八步区。委托诉讼代理人：董胜学，广西宏民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶子新，广西宏民律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：袁静，女，1983年5月24日出生，汉族，住贺州市八步区。原审第三人：曾丽明，女，1961年2月14日出生，汉族，住贺州市平桂区。被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所律师。上诉人邹贵珍因与被上诉人袁静、原审第三人曾丽明所有权确认纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2021）桂1102民初1859号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2021）桂1102民初1859号民事判决书，改判确认位于贺州市八步区杂物间归上诉人所有，相应的拆迁补偿款123464元归上诉人所有；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院存在认定事实和适用法律错误的情形。首先，不管是《房屋转让协议》，还是《房产买卖契约》均没有明确转让房产包括涉案的杂物间。就本案而言，不管是2010年6月10日上诉人与被上诉人的母亲曾丽明（购房代表人）签订的《房屋转让协议》，还是2014年10月10日上诉人与袁静签订的《房产买卖契约》，没有明确转让标的包括涉案杂物间，恰恰相反，均明确上诉人转让的仅仅是房屋205.3㎡而不包括一楼杂物间26.84㎡。对二手房交易来说，真正约束双方的合同是转让方与受让方签订的《房屋转让协议》，而不是为了房产过户登记备案所需的《房产买卖契约》，往往双方签订的《房屋转让协议》均会超出《房产买卖契约》约定的基本内容。其次，一审法院认定“被告及第三人支付的超出房屋转让价款的30000元系支付购买杂物间的费用”是错误的。综观所有的二手房交易均可以得到一个答案，转让方与受让方都是事先签订一个房屋转让协议，该协议的相应条款只要不违反法律的禁止性规定均可以约束双方，双方往往在转让协议上明确约定房屋基本情况、面积、转让价款、税费承担、户口迁移、相应设施不予拆除等事宜，而转让房产到房产管理部门签订备案的房产买卖契约时，该契约都是房产管理部门提供的格式合同，该契约的转让价格均是由房产管理部门依据该地段的询价确定，而不是以转让方与受让方事先约定的价格确定，更无法体现双方在转让协议约定的其他事项。就本案而言，《房屋转让协议》与《房产买卖契约》之间存在的3万元的差价是否为涉案杂物间的转让款答案是否定的，这种差价是二手房交易的普遍现象。最后，一审法院混淆了涉案杂物间的所有权和使用权的区别。不管是《房屋转让协议》，还是《房产买卖契约》均没有明确转让房产包括涉案的杂物间，而且从转让的时间来看，《房屋转让协议》于2010年6月10日签订，而代表杂物间的权属凭证的《购置集资宿舍楼杂物间协议书》于2010年6月22日才签订，也可以明确转让时没有将涉案杂物间作为转让标的物。根据之前或者现行有效的法律规定，不动产物权的权属外在特征以登记为主要要素，基于涉案杂物间没有办理相应的不动产权证，而上诉人也没有将代表物权属性的《购置集资宿舍楼杂物间协议书》的权属凭证交付被上诉人，从而充分说明上诉人是涉案杂物间的所有权人。虽然该杂物间基于管理和使用上的便利，上诉人不使用，而允许被上诉人使用该杂物间，但根据不动产物权权属的特征，使用并不当然享有所有权，一审法院混淆了涉案杂物间的所有权和使用权的区别。综上所述，不管是《房屋转让协议》，还是《房产买卖契约》均没有明确转让房产包括涉案的杂物间，而一审法院仅仅凭借《房屋转让协议》与《房产买卖契约》在价格上的差异，涉案杂物间为被上诉人使用多年，就主观臆断涉案杂物间的权属，从而作出一个错误的判决，特此，请求二审法院纠正一审法院的错误判决，作出一个客观、公正的判决。被上诉人及原审第三人答辩称，一、一审判决认定事实正确，上诉人上诉状所述没有依据：1、从《房屋转让协议》及《房产买卖契约》不能得出杂物间没有转让给答辩人的结论，反而可以认定杂物间已转让的事实。《房屋转让协议》中陈述转让“八步区交通局9栋901号房此物业”及转让价格为48万元，而《房产买卖契约》则明确转让的是贺州市城区第十小区江北中路9号楼901号房、建筑面积为205.30平方米、成交价格为45万元。房产从这两份协议文字表述及价格差异来看，明显可以得出《房屋转让协议》所转让的物业包含了杂物间。2、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题〉的意见(试行)》第87条、物权法第一百一十五条、民法典第三百二十条均规定主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外的“从随主转”原则。本案中杂物间作为涉案房产的从物，应随涉案房产这个主物一并转让，除非另有约定。而本案上诉人与答辩人并未明确约定杂物间不转让。3、上诉人至今无法合理解释《房屋转让协议》及《房产买卖契约》的差价3万元。该差价比当时购买面积26.84平方米的杂物间市场价稍高，这个差价的存在也是杂物间转让的证据。4、杂物间在签订《房屋转让协议》后即交付给答辩人使用至拆迁止，这期间的物业费亦由答辩人承担，亦可证实杂物间转让的事实。如果没有转让，上诉人与答辩人非亲非故，为什么会将杂物间给答辩人使用了十多年？上诉人至今无法对此作出合理解释。二、《购置集资宿舍楼杂物间协议书》在上诉人手中及该协议在《房屋转让协议》后签订均不能否认杂物间已转让给答辩人的事实。1、《房屋转让协议》签订在前，《购置集资宿舍楼杂物间协议书》签订在后，上诉人隐瞒的情况下，答辩人无从知道《购置集资宿舍楼杂物间协议书》的存在，而上诉人不但没有交付《购置集资宿舍楼杂物间协议书》，也未交付《集资建房协议书》。因此《购置集资宿舍楼杂物间协议书》在上诉人手中并不能证实杂物间没有转让，应以杂物间事实上的交付使用、管理为准。2、《购置集资宿舍楼杂物间协议书》签订在后也不能证实杂物间没有转让。首先，《集资建房协议书》于2004年8月9日签订,该协议明确涉案房屋所附随的杂物间面积、价款、位置，即杂物间是确定的；其次《购置集资宿舍楼杂物间协议书》中约定杂物间的位置、面积以《集资建房协议书》确定的为准，上诉人在交纳第三期集资款并领取《个人房屋所有权证》后拥有杂物间的所有权，且在上诉人交纳第三期集资款时，房屋及杂物间已交付给上诉人，因此，本案在上诉人与答辩人签订《房屋转让协议》时已取得了《个人房屋所有权证》，即取得了涉案房屋及杂物间的所有权，《购置集资宿舍楼杂物间协议书》是补签的，并不妨碍上诉人合法转让涉案房屋及杂物间的所有权。且在签订《房屋转让协议》后，杂物间也随涉案房产一并交付给答辩人使用。综上，综合本案的证据及相关法律规定，可以证实杂物间作为从物已随主物房产一并转让，上诉人违背诚信原则且其诉请没有事实和法律依据，请法庭驳回上诉人的诉请、维持一审判决。上诉人一审诉讼请求：1.判决确认位于贺州市八步区杂物间归原告所有，相应的拆迁补偿款123464元归原告所有；2.本案诉讼费、财产保全费1138元由被告承担。一审法院查明事实：原告邹贵珍原系贺州市八步区交通局的职工。2004年8月9日，交通局拟以集资方式建造职工宿舍楼，原告与贺州市八步区交通局签订一份《集资建房协议书》，约定原告住宅房号为901，住宅面积205.3㎡，杂物间面积26.84㎡；实际使用面积232.14㎡，应集资总额145681元。2010年6月10日，以原告为甲方，第三人曾丽明为乙方，双方签订一份《房屋转让协议》，约定：甲方将贺州市八步区交通局9栋901号房此物业转让乙方；转让价格480000元，不含房产过户费用；2010年5月28日支付定金100000元；签订协议后，乙方一次性付清余款380000元......。2010年6月22日，原告（乙方）与贺州市八步区交通局（甲方)签订一份《购置集资宿舍楼杂物间协议书》，协议约定：一、杂物间的使用安排及使用面积以2004年双方签订的《集资建房协议书》确定的位置和面积为准，具体位置为9栋（见附图），使用面积为26.84㎡；二、乙方交纳第三期集资款并领取《个人房屋所有权证》后，乙方拥有杂物间的所有权。为了将房屋过户到第三人曾丽明的女儿袁静名下，经双方协商，以原告为甲方，被告为乙方，于2014年10月10日签订一份《房产买卖契约》，约定：一、甲方自愿将坐落在（八步区交通局）贺州市城区第十小区江北中路9号楼901号房的房产（房产证号00××42，建筑面积205.3平方米）出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产；二、甲乙双方议定的上述房产成交价格450000元，乙方由2014年10月10日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为转账......。贺州市八步区交通运输局在该契约上的原售房单位意见处盖章。另查明，被告袁静系第三人曾丽明与案外人袁振学的女儿。被告及第三人共向原告支付款项480000元，原告将房屋过户至被告名下，不动产权证号：贺房权证号八步字第（2014)00059570号，权利人：袁静；坐落：贺州市城区第十小区江北中路9号楼第一至第二层901号房。原告在与第三人签订《房屋转让协议》时已经取得房屋所有权证并交纳集资款145681元。涉案杂物间的编号为907，无产权证书，该杂物间原告也有使用过。2010年6月11日起，原告将涉案的杂物房交付被告使用直至房屋被征收，杂物间的物业管理费也一直由被告一家缴纳。因主城区黄安寺、狮子岗排洪河综合治理工程项目建设需要，相关部门决定对涉案的房屋及附属物予以征收，并给予补偿，其中房屋的拆迁补偿款被告已领取，杂物间的拆迁补偿款122164元尚未领取。诉讼过程中，根据原告的申请，该院依法作出（2021）桂1102民保初1859号民事裁定书，裁定如下：一、冻结存放在贺州市八步区城东重点项目征地拆迁指挥部尚未领取的贺州八步区江北中路210号9栋907号杂物间的拆迁补偿款122164元，冻结期限一年；查封位于贺州市八步区公路边宗地【权利人：邹贵珍，不动产权证号:贺州国用（2013）第020035号】的土地使用权，查封期限一年。该土地使用权用于担保。该院认为，原告与第三人曾丽明2010年6月10日签订的《房屋转让协议》以及原告与被告袁静于2014年10月10日签订的《房产买卖契约》，该两份合同系双方当事人的真实意思表示，未损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益，不违反法律法规强制性规定，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，属有效合同。庭审中双方均确认《房产买卖契约》是为了将涉案房屋过户至被告名下而签订的，该契约针对的是房屋，且明确房屋成交价格为450000元，而被告及第三人支付给原告的款项为480000元，该款项与《房屋转让协议》约定的成交价格一致；2010年6月10日签订《房屋转让协议》后，原告就将涉案杂物间交付被告一家人使用，由被告占有、使用该杂物间，并交纳杂物间的相应物业管理费。据此，可以认定《房屋转让协议》约定转让的物业应包括房屋及杂物间，被告及第三人支付的超出房屋转让价款的30000元系支付购买杂物间的费用。原告已将杂物间转让给被告，其请求确认涉案907号杂物间及该杂物间的拆迁补偿款归其所有，理据不充分，该院不予支持。一审法院判决：驳回原告邹贵珍的诉讼请求。上诉人对一审查明“杂物间的物业管理费一直由被告一家缴纳”、“相关部门决定对涉案的房屋及附属物予以征收”有异议，主张被上诉人只缴纳了2011年和2012年的物业费；杂物房是独立的房屋，不是涉案房屋的附属物。被上诉人对一审查明事实没有异议。当事人没有新证据向本院提交。对上诉人的异议，本院认定如下：被上诉人陈述2012年后贺州市八步区交通运输局不再收取物业费，上诉人认可该事实。另外，被上诉人提交的物业费收据是2011年和2012年的。因此，一审法院认定“杂物间的物业管理费也一直由被告一家缴纳”有误，本院予以纠正。一审表述“相关部门决定对涉案的房屋及附属物予以征收”有误，本院纠正为“相关部门决定对涉案的房屋及杂物间予以征收”。一审除查明以上事实有误外，其余事实无误，本院予以确认。本院另查明：上诉人将杂物房交给被上诉人使用后，被上诉人缴纳了2011年、2012年的杂物房物业管理费，2012年后贺州市八步区交通运输局不再收取物业管理费。本院认为，因上诉人与原审第三人签订的《房屋转让协议》以及上诉人与被上诉人签订的《房产买卖契约》中并未明确转让的标的物是否包含涉案杂物房，当事人对涉案杂物房转让与否存在分歧。上诉人主张涉案房屋的转让价格是48万，不包括杂物房。被上诉人主张涉案房屋转让价格是45万，杂物房的转让价格是3万，被上诉人及原审第三人总共支付了48万，购买了涉案房屋及杂物间。本院认为，根据当事人的陈述，上诉人工作、生活的地方均不在贺州市八步区交通运输局小区，其单独转让房屋而不转让杂物间与一般交易习惯不符，且考虑当时的房产交易价格以及上诉人在与原审第三人签订《房屋转让协议》后将涉案房屋及杂物房都交给原审第三人一家使用至今，上诉人均未提出异议，为此，被上诉人的主张具有高度盖然性，本院予以采信，一审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人邹贵珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2769元（上诉人已预交），由上诉人邹贵珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄献年审 判 员 周成才审 判 员 张依传二〇二一年九月六日法官助理 侯美妃书 记 员 张岚凌