湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘3101民初2273号原告：张劲松，男，1979年11月29日，土家族，住湖南省永顺县。委托诉讼代理人：李军，湖南银湘律师事务所律师。被告：朱迎春，女，1992年12月27日出生，汉族，吉首市。委托诉讼代理人：张吉荣，男，1985年4月24日出生，土家族，住吉首市，系朱迎春配偶。原告张劲松与被告朱迎春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案，依法适用简易程序，于2021年8月31日公开开庭进行审理，原告张劲松的委托诉讼代理人李军、被告朱迎春的委托诉讼代理人张吉荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张劲松向本院提出诉讼请求：1．请求解除原、被告2020年5月28日所签订的《吉首市乐家房地产经纪有限公司租赁合同》；2．依法判令被告支付原告违约金30,000元及原告所交付的3,000元押金不予退还；3．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张劲松与被告朱迎春2020年5月28日签订房屋租赁合同，房屋地址为吉首市经开区吉凤家园，合同约定为五年，年租金为30,000元，每年提前15天支付给原告，没满五年中途不退押金3,000元，被告并承担20%的违约金。第一年租金已支付给原告，第二年期满后，被告至今未支付原告后续租金，现要求解除合同，并支付给原告20%的违约金，五年租金合计150,000元的20%为30,000元。被告答辩称：1．房屋租赁合同中并未明确约定扣除违约金是指五年租金的20%；2．房屋租赁合同中的第九条第四款中“如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租及保证金”未明确约定违约金是指五年房租的20%；3．第十条补充条款中约定的“租期未满五年，中途不退押金，并扣除20%的违约金”亦未明确约定20%是指五年租金20%；4．答辩人已经提前两个月告知解除房屋租赁合同，原告已经验收合格退房。原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：证据1．《吉首市乐家房地产经纪有限公司租赁合同》，拟证明原、被签订房屋租赁合同期限、及违约处理补充条款的事实；证据2，微信聊天记录，拟证明张劲松和朱迎春协商支付房租及违约金的事实。被告发表质证意见称：对证据1的真实性无异议，且该租赁合同中并未明确约定扣除20%的违约金是指五年租金的20%。对证据2无异议。经审核，原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1.2020.5.15日通话记录，拟证明原被告电话联系验房收房事宜；证据2．微信聊天记录，拟证明被告退房当日通知朋友去代被告和房东验收房屋；证据3．微信聊天记录，拟证明被告提前两个月通知房东不再续租的事实；证据4，押金收据，拟证明被告已经向原告交付押金3,000元；证据5，租房合同，拟证明提前终止合同，应按一个月租金支付，并退回放款及保证金；补充条款已说明：并扣20%违约金，“扣”应是指押金中的20%，而不是房东提出的五年房租的20%，“扣”而不是需“赔”。原告发表质证意见称：证据1．该通话记录无文字翻译，不能达到原、被告就验收房屋达成一致的证明目的；证据2，真实性无异议，但不能达到其证明目的。且证明被告主动违约的事实；证据3，无异议；证据4，真实性无异议；证据5，对证明目的有异议，不能达到扣除20%的押金是一个月租金的20%的证明目的。经审核，证据2、3、4、5具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，证据1该通话记录没有提供音频资料，不符合证据的形式要件，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月28日原、告签订编号为ＲＪ0000005的《吉首市乐家房地产经纪有限公司租赁合同》，约定原告将位于吉首市吉凤办事处经开区（吉凤家园Ｅ栋）816室出租给被告。房屋用途为住房使用，租期自2020年6月1日起至2025年6月1日止，每月租金为2500元，租房保证金为3000元，付款方式为每12个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前15日支付。房屋租赁合同中补充条款约定：租期未满五年中途不退押金，并扣20%的租金；房东中途违约需赔一个月的租金给乙方（被告）并扣20%的违约金。合同中还约定了双方其他的权利和义务。合同签订后，被告支付了一年租金及3000元保证金。2021年4月13日被告通过微信与原告联系，告知提前退租事宜，表示不再续租。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方的争议焦点有：一、被告中途解除合同，是否存在过错并承担违约责任；二、租赁合同中约定的违约金条款“扣除20%的违约金”是指五年租金30,000元的20%抑或保证金3,000元的20%。原告认为，原被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合同约定了出租房屋的用途为住宅，被告因个人原因擅自终止合同，导致合同无法继续履行，存在重大过错，在房屋租赁合同中约定的扣除20%的违约金应当是指五年租金的20%，被告应当承担该违约责任。被告辩称，在签订合同时原告明知被告承租房屋的用途是商用，因出租房屋的不能用作商用，被告提供一份新的房屋租赁合同帮助被告办理相关营业手续，后因房屋漏水、小区内住户投诉，工商部门口头责令被告停业后与原告商议退租事宜并提前两个月告知不再续租，房屋已经验收合格退租。另“扣除20%的违约金”中的“扣”的含义应当是在已经交付的租金或保证金中扣除，未缴纳的租金不存在“扣”，故此处的“扣除20%违约金”应当是已经交付的3,000元的20%。本院对原、被所争议的焦点认定如下：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方约定了合同期限为5年，2020年4月13日在合同尚未到期的情况下，被告因自身原因擅自中止合同，已经构成违约，虽被告辩称因房屋性质导致不能续租房屋，但并未提供相关证据予以证明，故本院对该答辩意见不予采纳。被告辩称已提前两个月告知原告退租，但被告系违约方，在未与承租方达成解除合同一致意见的情况下，提前告知和搬离房屋并未导致房屋租赁合同的解除。故现原告主张解除合同的诉讼请求本院予以支持。争议焦点二有关违约金标准的问题，原、被告在合同中第九条约定了双方在合同期未届满时中途退房的违约责任：“如乙方（被告）因非房屋问题中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方（原告）退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租及保证金”，第十条补充条款中约定：“租期未满五年。中途不退押金，并扣20%的违约金；房东中途违约需赔付一个月的租金给乙方并扣20%的违约金”，合同中既约定了承租人中途退房退还押金又约定了中途退房不退押金，存在补充条款与合同约定的违约责任不一致的情形，本院认为，补充条款是对原合同的补充或变更，系当事人对违约责任约定的明确意思表示，存在补充条款与原合同不一致时，应当以补充条款为准。故双方约定的违约责任应当为：租期未满五年，中途不退押金，并扣20%的违约金；房东中途违约需赔付一个月的租金给乙方并扣20%的违约金。另双方对该补充条款的中的20%所指理解存在争议，本院认为此处条款并未明确约定20%是指五年租金抑或保证金的20%，应当视为当事人对违约金约定不明的情形，故视为对违约金没有约定。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，造成对方损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失。现原告主张违约金为五年租金的20%，即30,000元。但并未就被告违约所造成的损失或损失计算的方式进行举证证明，应当承担举证不能的法律后果。但本院综合案涉租赁合同订立时目的、约定的租期、房租付款的方式认为，案涉合同系五年期的租赁合同，租期较长，出租方在签订该合同时必然花费人力、财力、物力去置办出租房屋所需的家具、家电等装修，承租方在合同履行尚未满一年时提出退租，必然导致出租方遭受损失，这并不符合双方签订合同的本意。双方约定房租的付款方式为每12个月支付一次，第一次租金及保证金在签订合同时支付，即3,000元的保证金以及12个月的房租30,000元被告已经向原告支付，故补充条款中扣除20%应当是在被告已经支付的12个房租30,000元中扣除20%，即6,000元。被告辩称此处20%系保证金3,000元的20%（600元），显著低于因其违约造成出租方的损失，本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。被告的辩解意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百六十六条、第五百零九条、第五百一十条、第五百一十一条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告张劲松和被告朱迎春签订的编号为RJ0000005的《吉首市乐家房地产经纪有限公司租赁合同》；二、被告朱迎春在本判决生效十日内支付原告张劲松违约金9,000元，已经交付的3,000元保证金作为违约金赔付给原告张劲松，被告朱迎春还需支付原告张劲松6,000元。三、驳回原告张劲松其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费312.5元（已减半收取），由被告朱迎春承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  吴宇怀二〇二一年九月二日代理书记员  康 宇