北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终9759号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京昱德网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院6号楼5层2单元220608。法定代表人：王代前，总经理。委托诉讼代理人：纪月华，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京阳光金街百货市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区芳园西路2号。法定代表人：米云峰，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。上诉人北京昱德网络科技有限公司（以下简称昱德公司）与上诉人北京阳光金街百货市场有限责任公司（以下简称阳光金街公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初72016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。昱德公司上诉请求：认可原审判决第一项；撤销原审判决第二项；改判原审判决第四项为阳光金街公司赔偿昱德公司损失4302629.21元以及其他损失，即（2019）京0105民初73300号判决确认的我方的损失共计60万元；请求法院判决支持我方的诉讼请求，即阳光金街公司退还昱德公司租金479166.67元。事实与理由:原审判决第二项超出了阳光金街公司的反诉请求，阳光金街公司就占用费在法庭辩论终结前未提出反诉请求及反诉标的，原审法院判决我方向阳光金街公司支付房屋占用费超出了阳光金街公司的反诉请求。我方的损失不仅包括装修损失4302629.21元，还包括阳光金街公司同意我方将房屋转租给他人，但因阳光金街公司的原因给我方造成的损失，原审判决阳光金街公司赔偿昱德公司损失70万元，明显低于我方实际产生的损失。阳光金街公司辩称：不同意昱德公司的上诉请求和事实理由。阳光金街公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回昱德公司的原审全部诉讼请求，改判昱德公司向阳光金街公司给付房租2096301元，违约金35751.98元及律师费30000元。事实与理由：原审法院审理程序违法，对与案件事实相关的证据未经当事人质证即予以认定，违反了民事诉讼法的基本原则，原审法院认定房屋租赁合同部分无效的证据并未在法庭出示及质证。原审法院认定房屋租赁合同部分无效并无事实及法律依据，我方与丽都饭店存在事实租赁关系，原审法院未查明该事实即判决合同部分无效，与客观事实不符，且违反了民法典第717条的规定，即使房屋租赁合同超过了原租赁期限，在我方及昱德公司之间仍然有拘束力。原审法院对我方主张的房租未予支持，违背客观事实，我方一直在向昱德公司主张房租，但每年都未收到足额房租，在起诉时我方才主张欠付租金总额2096301元。我方一审提交的证据可以证明昱德公司根本违约，我方有权行使合同解除权，要求其承担违约责任，并不予退还30万元保证金。原审法院对昱德公司的损失认定无事实及法律依据。昱德公司辩称：不同意阳光金街公司的上诉请求和事实理由。昱德公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除昱德公司与阳光金街公司于2015年5月19日签订的《房屋租赁合同书》，并退还昱德公司保证金300000元；2.判令阳光金街公司赔偿昱德公司经济损失4302629.21元（包括装修费、空调费、门窗费、电器费等）；3.判令阳光金街公司退还租金479166.67元；4.判令阳光金街公司赔偿同意昱德公司转租他人造成的经济损失。一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷作证。2015年5月19日，昱德公司（乙方）与阳光金街公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定内容包括：乙方承租甲方（阳光金街百货商城）店面2200平方米，作为销售餐厅、酒窖、办公之用，租赁房屋为北京市朝阳区芳园西路x号整栋；合同期限自2015年6月15日至2020年12月14日，年租金230万元，经营保证金30万元，租金及经营保证金由乙方一次性支付给甲方；租金由乙方每半年支付，每次需提前30日支付；合同期满或终止合同后，在乙方无顾客投诉、索赔及欠费和损坏设施等情况，待乙方交付房屋30日后，甲方退还乙方经营保证金（经营保证金不计利息）；由于乙方责任或乙方单方面解除合同，已交纳的剩余租金及经营保证金不予退还；甲方同意转租及合作；合同终止后，乙方将租赁房屋资产交还甲方，对于更新改造装饰后的租赁资产及乙方新建建筑物无偿归甲方所有，乙方不得拆毁或损坏；若甲方违约或提前终止合同，需赔偿乙方房屋装修、空调、门窗、电器等损失；甲方收款账号为孙晓阳、孙涛的尾号1397、7347的银行账户。《租赁合同》签订后，昱德公司向阳光金街公司支付了经营保证金30万元及租金809万元。2019年3月14日，北京市第四中级人民法院作出（2018）京04民特519号民事裁定，查明：2015年8月24日，阳光金街公司、孙涛与丽都饭店签订《续租协议》，因《续租协议》履行发生争议提起仲裁；2018年11月23日，中国国际经济贸易仲裁委员会作出第1382号裁决，裁决：“（一）确认本案《续租协议》于2016年8月27日到期终止；（二）第一被申请人立即将本案《续租协议》项下的租赁场地无偿恢复原状后腾退、返还给申请人……”等事实；阳光金街公司、孙涛不服该裁决，申请撤销。（2018）京04民特519号民事裁定书，裁定驳回了阳光金街公司、孙涛的申请。2019年4月16日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03执412号执行裁定（以下简称412号裁定），载明中国国际贸易仲裁委员会作出的（2018）中国贸仲京裁字第1269号裁决（以下简称1269号裁决）已经发生法律效力，现申请执行人丽都饭店有限公司据此申请强制执行，已于2019年4月1日执行立案，并裁定被执行人阳光金街公司将《续租协议》项下的租赁场地无偿恢复原状后腾退、返还给申请执行人等。2019年10月22日，北京市第三中级人民法院就该执行案件发出公告，载明根据1269号裁决，阳光金街公司、孙涛应将租赁场地丽都广场x号楼腾退并交付丽都饭店。关于双方争议的事实和证据，法院查明如下：一、关于租金支付期间、租赁房屋使用情况关于租金支付问题：昱德公司主张，其就租赁房屋分别与阳光金街公司、北京宏瑞卓远科技发展有限责任公司分别签订《租赁合同》，两份《租赁合同》关于计租日约定不同，涉案《租赁合同》约定自2015年6月15日起租，另一《租赁合同》约定租赁期限自装修完毕之日起计算，租金按半年支付，租赁房屋在2015年12月30日装修完成，故租金已足额支付未欠租金。阳光金街公司对此提出异议，主张昱德公司的确签订了两份《租赁合同》，另一《租赁合同》虽约定了免租期，但此后昱德公司又与阳光金街公司签订了涉案《租赁合同》，所以约定免租期的合同并未实际履行，租金的约定应以涉案《租赁合同》为准，昱德公司存在欠付租金的事实。关于租赁房屋使用情况：昱德公司主张其正常使用租赁房屋至2019年4月底，由于阳光金街公司经常断电，此后昱德公司无法正常使用租赁房屋；因执行腾退，其于2019年11月5日搬离。为证明上述主张，昱德公司提交了（2019）京长安内经证字第54825、56454、56455号《公证书》，王青苗、王玉凤自身携带手机中登录微信，显示的微信记录包括王青苗于2019年7月就租赁房屋停电、执行等问题与“孙涛”“孙晓阳”及物业沟通，并发送停电现场的照片、执行裁定等；公证书内光盘载有多张照片，属性处日期显示为2019年11月4日，租赁房屋一楼处有“普兰达德国餐厅”招牌等，二楼处有“小红门”“牛肉火锅”等字样；室内有“买买网”前台，部分区域留有办公桌椅，部分区域已腾空，但未有人员办公的迹象。阳光金街公司认可《公证书》的真实性，但对证明目的不予认可，主张执行裁定等是其与丽都饭店的纠纷，与本案无关；微信记录也无法证明阳光金街公司造成停水停电的事实；此外，2019年11月9日昱德公司仍有人员在租赁房屋，昱德公司实际是在强制腾退之日即2019年11月11日才腾退租赁房屋。二、关于《租赁合同》履行受阻的原因昱德公司主张，从412号裁定看，北京市第三中级人民法院已于2019年4月1日执行立案，阳光金街公司应将涉案场地腾退并返还与丽都饭店；2019年4月1日，阳光金街公司即已无法履行双方《租赁合同》，已构成根本违约；阳光金街公司自该日起无权向昱德公司索要租金；但阳光金街公司在明知上述情况下，仍然向昱德公司索要租金，并提交了《协议书》为证，昱德公司在不知情的情况下签订的，内容包括“……第二笔7月18日支付70万（柒拾万元整）现金，若本人在2019年7月18日前合计两笔120万若未足额交齐2019年6月15日至2019年12月14日房租，本人提前无条件退出所租赁房屋，交完第二笔70万（柒拾万元整）孙涛承诺给王青苗再出具1个房屋注册公司手续”。阳光金街公司认可《协议书》的真实性，但主张因昱德公司逾期支付租金并申请宽限时间，双方才在协议中确定2019年7月18日付清后半年租金120万元；该《协议书》也可以反映出昱德公司欠付租金。2019年7月19日，阳光金街公司向昱德公司发出《通知》，告知因昱德公司未按约定支付租金，且严重逾期，已构成根本性违约，根据《协议书》的约定，限通知发出五日内搬离租赁房屋。昱德公司称此时其并不知晓租赁房屋涉诉被执行的情况。三、关于昱德公司的损失问题为证明损失情况，昱德公司提交了其委托北京中恒正源资产评估有限责任公司出具的中恒正源评字[2019]第1142号资产评估报告，载明根据对租赁房屋进行现场考察、市场调研、评定估算、专家论证等程序，涉案房屋装修价值共计4302629.21元；评估范围为芳园西路x号楼一层全部及二层一半左右，总面积1585.79平方米；包括具体拆除工程、建筑工程、电气工程、给排水工程、消防工程、装饰工程、空调系统等；2015年12月施工完成。阳光金街公司认可评估报告的真实性，但主张系昱德公司单方委托，是对现有物品进行评估，由于没有购买材料及物品的凭证，导致评估价格远高于购买价格；还将楼板拆除、渣土外运等均包含在装修价值中，也未对设备材料折旧费进行评估；此外，昱德公司未能提交租赁房屋装修前后的对比证据，不能排除评估报告将原有的财产一并评估，因此不认可评估结论。阳光金街公司另主张，王青苗代表昱德公司向其出具了《承诺函》，承诺阳光金街公司与丽都饭店判决执行问题，昱德公司不向丽都饭店索赔，并提交了《承诺函》的复印件。昱德公司主张，即使《承诺函》属实，也是王青苗个人的承诺，与本案无关。昱德公司还主张，其将租赁房屋的部分转租给案外人张黎黎，张黎黎也以房屋租赁合同纠纷将其诉至法院，相应的损失赔偿也应由阳光金街公司承担。另，阳光金街公司提交了《委托代理合同》及发票，证明因诉讼产生律师费30000元。昱德公司认可证据的真实性，但对证明目的不认可。昱德公司、阳光金街公司均表示，如法院认定《租赁合同》无效，就无效后果及损失问题在本案中一并处理。一审法院认为：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，生效裁决已认定阳光金街公司与丽都饭店的《续租协议》于2016年8月27日到期终止，阳光金街公司不服申请撤销，于2019年3月14日被裁定驳回。而阳光金街公司与昱德公司签订的《租赁合同》，约定租赁期限至2020年12月14日，已超过阳光金街公司剩余租赁期限，《租赁合同》自2016年8月28日至2020年12月14日的部分约定无效。故昱德公司、阳光金街公司关于解除《租赁合同》的请求，法院均不予支持。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，昱德公司至2018年12月29日共向阳光金街公司支付了809万元租金，结合《协议书》（落款日期2019年6月15日）约定看，含协商延期1个月支付、合计两笔120万元、交齐2019年6月15日至2019年12月14日房租等表述，可以看出，昱德公司尚未支付2019年6月15日之后的租金。现有证据看，昱德公司未提交证据证明其自2019年6月15日之后再次支付租金。从《公证书》内容看，法院对昱德公司主张其于2019年11月5日搬离租赁房屋的意见予以采信。故对阳光金街公司要求昱德公司支付欠付租金（实为占用费）的反诉请求，法院根据查明情况，对2019年6月15日至2019年11月5日期间的予以支持，金额由法院核定。但《协议书》内容也可以体现出，双方对此前的租金支付情况并未提出异议，也无证据显示阳光金街公司在长达三年多的期间内曾向昱德公司主张欠付165万元租金，现阳光金街公司又主张昱德公司欠付大额租金，法院难以采信。昱德公司虽有欠付费用的事实，但欠付期间发生在《租赁合同》无效的期间内，故阳光金街公司主张昱德公司欠付租金构成违约，应向其支付违约金的意见及反诉请求，缺乏合同依据，法院不予支持；阳光金街公司收取的经营保证金，应向昱德公司返还。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，关于双方对《租赁合同》部分无效的过错程度，法院认为，阳光金街公司作为出租方，在与昱德公司签订《租赁合同》时对其《续租协议》的期间已明确知晓，仍将租赁房屋超出《续租协议》期间转租，具有明显过错，应对无效负主要责任；从承租人昱德公司方面看，其承租租赁房屋时，也应就阳光金街公司对租赁房屋权利来源、租赁房屋相关情况进行一定的了解，昱德公司也存在一定的过失，应承担次要责任。从查明情况看，昱德公司承租后，租赁房屋进行了一定的装修；阳光金街公司、昱德公司应按照导致合同部分无效的过错分担现值损失。昱德公司、阳光金街公司均未能举证证明交付租赁房屋时的现状，故法院结合租赁房屋装修的事实，现场照片、装修损失的相关证据、租赁期间、使用期间等因素，酌情支持昱德公司损失的主张。关于昱德公司主张经阳光金街公司同意转租产生的经济损失，其未明确具体的诉讼请求，法院不予处理。关于阳光金街公司主张的律师费，非法定赔偿项目，亦无合同依据，法院对该项反诉请求，不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、确认北京昱德网络科技有限公司与北京阳光金街百货市场有限责任公司于二〇一五年五月十九日签订的《房屋租赁合同书》中自二〇一六年八月二十八日至二〇二〇年十二月十四日的部分约定无效；二、北京昱德网络科技有限公司于判决生效后七日内支付北京阳光金街百货市场有限责任公司占用费882198元；三、北京阳光金街百货市场有限责任公司于判决生效后七日内退还北京昱德网络科技有限公司经营保证金300000元；四、北京阳光金街百货市场有限责任公司于判决生效后七日内赔偿北京昱德网络科技有限公司损失700000元；五、驳回北京昱德网络科技有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京阳光金街百货市场有限责任公司的其他反诉请求。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十七条，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（以下简称《民法典时间效力规定》）第八条，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。本案中，经查明，阳光金街公司与丽都饭店所签订的续租协议已于2016年8月27日终止，而阳光金街公司与昱德公司之间所签订的租赁合同期限为2015年6月15日至2020年12月14日，即自2016年8月28日起双方转租合同已经超出阳光金街公司与丽都饭店之间所签租赁合同的履行期限。根据《民法典时间效力规定》的上述规定，本案应当适用民法典的规定，昱德公司与阳光金街公司所签租赁合同在双方之间应属有效。关于合同解除时间，昱德公司认为自2019年4月起即不能正常使用房屋，租赁合同的解除条件已经成立，阳光金街公司认为昱德公司在2019年11月11日才腾空房屋，应当以此时间作为合同解除时间。对此本院认为，从昱德公司提交的《协议书》来看，昱德公司前法定代表人王青苗与阳光金街公司代表孙涛在2019年6月15日仍在协商涉案合同的租金给付问题，其中载明系因承租方资金困难协商延期支付租金的时间和方式，并未体现出因阳光金街公司与他人纠纷导致合同不能履行的事实，且根据昱德公司与案外人之间的诉讼情况，昱德公司一方仍在继续控制涉案房屋用于经营，因此对于昱德公司关于合同在2019年4月即解约的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。根据双方陈述情况及在案证据，本院认定昱德公司于2019年11月5日腾退房屋，双方合同已经失去继续履行的事实基础，本院以此时间作为双方合同解除时间。关于昱德公司应当支付的租金问题，虽然昱德公司存在因自身原因欠付租金的情况构成违约，但租赁房屋因生效裁决强制执行被纳入腾退范围，阳光金街公司未能提供证据证明其已经尽到出租方提供符合合同约定条件正常使用的房屋的相应义务，亦存在违约情节，因此本院对双方违约情况综合考虑，对于昱德公司主张赔偿因转租他人造成的经济损失的诉讼请求，以及阳光金街公司主张违约金的反诉请求，本院均不予支持。阳光金街公司收取的租赁保证金，应当退还昱德公司。对于阳光金街公司主张的2019年6月15日之后的租金，本院根据涉案房屋实际使用情况酌予确定具体租金标准，支持至2019年11月5日。原审法院核算的最终数额较为妥当，本院予以确认。对于阳光金街公司主张的2015年6月15日至2019年6月14日期间的大额租金，并未提交相应证据，本院不予采信。关于昱德公司的损失情况，由于双方在合同履行过程中均存在一定过错，应当对产生的损失予以分担，现双方均无法证明交付房屋时的现状，原审法院结合房屋装修事实、现场照片、装修损失的相关证据、租赁期间、使用期间等因素，酌情支持昱德公司的损失主张，处理并无不当，本院予以维持。关于双方上诉所提出的其他主张，均缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初72016号民事判决第三项、第四项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初72016号民事判决第一项、第五项、第六项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初72016号民事判决第二项为北京昱德网络科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京阳光金街百货市场有限责任公司租金882198元；四、北京昱德网络科技有限公司与北京阳光金街百货市场有限责任公司于二○一五年五月十九日签订的《房屋租赁合同书》于二○一九年十一月五日解除；五、驳回北京昱德网络科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京阳光金街百货市场有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48306元，由北京昱德网络科技有限公司负担34506元（已交纳），由北京阳光金街百货市场有限责任公司负担13800元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费48850元，由北京阳光金街百货市场有限责任公司负担36228元（已交纳），由北京昱德网络科技有限公司负担12622元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费71302元，由北京昱德网络科技有限公司负担22452元（已交纳）；由北京阳光金街百货市场有限责任公司负担48850元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 张 弘审 判 员 申峻屹二〇二一年九月十八日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞