贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初13268号原告：贵州省军铭物业管理有限公司，统一社会信用代码：91520502MA6HCCR46G，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪山路实验高中宿舍C-1栋1单元601号。法定代表人：刘青华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周大举（特别授权代理），男，1978年9月3日出生，汉族，住址：贵州省毕节市，系公司员工。委托诉讼代理人：欧洲（特别授权代理），男，1961年3月16日出生，汉族，住址：贵州省毕节市，系公司员工。被告：何羽，男，1978年10月1日出生，彝族，住址：贵州省毕节市。原告贵州省军铭物业管理有限公司（以下简称军铭物业公司）与被告何羽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧洲、被告何羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军铭物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业管理费（2020年7月1日至2021年6月30日）建筑面积147.93平方米×1.3元/平方米×12个月=2,308元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月，创和物业申请退出七众圆梦国际小区，原告受邀通过试用形式入驻七众圆梦国际小区，2020年4月25日通过业主满意度调查后与业委会签订《七众圆梦国际小区物业服务合同》，由原告为被告提供物业服务，但是被告自2020年7月1日起，一直未按照向原告支付物业管理费用，截止2021年6月30日止，被告一共拖欠物业管理费2,308元，经原告多次催告，被告仍未向原告支付物业管理费，原告为维护自身合法权益。将根据民事诉讼法的相关规定，向贵法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告何羽答辩称：1、被告欠原告物业管理费是事实，但事出有因，被告并非恶意拖欠，因为原告在服务期间不作为，被告多次向其提出整改意见，原告并未整改，拖欠物业费是对原告不作为的一种“抗辩”。2、被告多次找到原告协商，要求原告打折收费，但原告一直不同意。3、根据原告服务承诺：（1）公共部位的维护、维修与管理：原告在管理期间，没有尽到维护、维修与管理义务，导致小区公共设施破烂不堪，经常不能使用，如电梯经常故障，电梯坑积水严重，给业主生命财产造成了严重的威胁；（2）垃圾卫生打扫及清运，雨水及污水管道的疏通：小区下水管道漏水四溢，排污沟从未进行疏通，下雨期间积水严重，造成业主无法出行；下区入口步梯踏板破坏严重，多次反映，物业仍拒绝维修，给业主出行造成不便和威胁。小区负一楼及负三楼过道自从物业方进入后从未进行过管理及卫生清洁，导致小区负一楼及负三楼过道垃圾成堆，屎尿臭气熏人。（3）小区绿化养护与管理：物业没有履行小区绿化养护与管理义务，造成下区绿化破烂不堪，杂草丛生，杂物遍地。（4）车辆停放管理；小区消防通道上车辆乱停乱放，导致消防通道不畅通，消防栓被认为破坏没人管理和维护，给小区安全造成火灾隐患。机动车可以开到小区平台。（5）公共秩序管理：小区大门长期处于开启状态，即使在新冠疫情流行期间，任何外人可以随意进出，给小区业主生命财产造成严重的威胁。（6）特种设备维护：物业没有按规定对小区特种设备进行维护，电梯坑长期积水严重，电梯按键坏了几个月也不进行维修，给我们生活带来极大的不便和生命威胁。小区蓄水池长期不进行清理，业主生活用水经常浑浊不堪，有时还带有泥沙，无法饮用和日常生活。以上就是被告对原告不作为的陈述。本院经审理查明以下要素：2020年4月25日，七星关区圆梦国际小区业主委员会（甲方）与贵州省军铭物业管理有限公司（乙方）签订《圆梦国际小区物业服务合同》，合同约定物业名称为碧阳大道与深圳路交汇处七星关区圆梦国际小区；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）高层住宅1.3元/月/平方米；住改商3元/月/平方米，办公2元/月/平方米。（2）商业物业3元/月/平方米（商业部分待与房开公司对接移交后相关费用以及管理方式后期双方签定补充协议，以补充协议内容为准）。业主的空置房（业主须向乙方书面申请空置，并经乙方与业主双方认定其水、电、气表在1个月以上起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按75%比例交纳（具体费用由业主和乙方协商处理）。停车费用：根据《贵州省机动车停放服务收费管理办法》规定，结合小区实际，经小区业主大会同意执行。物业服务费用的交纳方式：1、本物业的服务费用由业主按年度向乙方进行缴纳，业主或物业使用人应当在每个物业服务年度开始前及时履行缴纳义务。2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任，甲方应积极配合乙方对物业服务费用的缴纳工作。本合同期限为六年，自2020年4月1日至2026年4月1日止。合同还就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量用等事项进行了约定。原告入驻七星关区圆梦国际小区，为该小区提供物业服务。在原告提供物业服务过程中，环境卫生方面存在杂物、污渍现象，安全防范方面存在车辆乱停现象，消防管理方面存在消防栓配件不齐全现象。被告为七星关区圆梦国际小区2号楼10-2号房业主，该房屋建筑面积为147.93平方米。从2020年7月1日至2021年6月30日期间，被告未按照合同约定向原告交纳该期间的物业管理费。上述事实有原、被告的陈述，以及原告所举营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、圆梦国际小区物业服务合同、碧阳办事处通知、业委会“关于圆梦国际小区公共设施设备未进行移交的情况说明”、业主声明、物业服务的相关照片等证据；上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认在卷为凭。本院认为，七星关区圆梦国际小区业主委员会与贵州省军铭物业管理有限公司签订的《圆梦国际小区物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，属有效合同。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”、第九百四十二条第一款“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”及第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”规定，《圆梦国际小区物业服务合同》对原、被告均有约束力，原、被告均应按合同约定履行各自义务。本案中，原告对涉案小区业主提供了物业服务，被告为涉案小区的业主，应按约定向原告支付物业管理服务费。根据合同“……高层住宅1.3元/月·平方米”约定，经核算，从2020年7月1日至2021年6月30日期间，被告应向原告交纳的物业管理费2,307.71元（147.93平方米×1.3元/平方米×12个月）。但是，被告提出抗辩，认为原告未按照合同约定全面履行合同义务，存在一定问题。经审查，在原告提供物业服务过程中，环境卫生方面存在杂物、污渍现象，安全防范方面存在车辆乱停现象，消防管理方面存在消防栓配件不齐全现象，履行不符合合同约定，应承担违约责任。鉴于原告履行的是提供物业服务，根据合同性质及履行情况，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为2,307.71元×90%=2,076.94元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第九百三十九条、第九百四十二条第一款、第九百四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何羽于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州省军铭物业管理有限公司2020年7月1日至2021年6月30日期间的物业服务费2,076.94元；二、驳回原告贵州省军铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州省军铭物业管理有限公司负担2.50元，由被告何羽负担22.50元。本判决为终审判决。审判员  潘兴荣二〇二一年九月七日书记员  聂 熙