北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10742号上诉人（原审原告，反诉被告）：皮燕莉，女，1975年3月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：丘国威，上海喜睦律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：王明山，男，1957年12月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：雷晓蒙，北京市中闻律师事务所律师。上诉人皮燕莉因与被上诉人王明山房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初30053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。皮燕莉上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项，改判王明山支付皮燕莉违约金25600元及租金6400元。2.王明山承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、审法院认定事实错误。1.原审法院无故给予王明山减免半个月的房租，没有事实法律依据，是滥用自由裁量权。2.王明山逾期不支付租金构成根本违约，无权行使先行抗辩权，原审法院认定“双方当事人在合同履行过程中均有过错”是事实认定错误。二、原审法院证据采信错误。涉案空调是否不能取暖制冷没有进行鉴定，仅是王明山单方个人陈述，现没有任何证据证明是空调自身质量问题。三、原审法院适用法律错误。四、王明山构成根本违约，依法应向皮燕莉承担合同解除的违约责任王明山辩称：不同意皮燕莉的上诉请求，应由皮燕莉向王明山支付违约金。皮燕莉是根本违约方，交付的房屋不符合约定用途，未完成交付义务，且房屋外立面均系玻璃墙，无法通过其他方式进行取暖降温。皮燕莉从未向王明山主张过2020年3月到6月份的租金，双方协商减免了一个月租金，是因为疫情减免的，且皮燕莉张贴的告知函中有明确记载，其主张的是2020年9月6日之后的租金。关于空调问题，在双方的语音聊天记录中可以明确空调是上一租户擅自修缮造成的。皮燕莉明知空调存在问题一直拒绝维修，根本违约应承担违约责任。皮燕莉向一审法院起诉请求：1.确认皮燕莉与王明山于2019年11月23日签订的《北京市商铺、写字楼租赁合同》于2020年10月12日解除；2.判令王明山向皮燕莉支付少交的一个月（2020年3月9日至2020年6月8日期间）房租12800元；3.判令王明山向皮燕莉支付2020年9月9日至2020年10月12日期间的房租14506元；4.判令王明山向皮燕莉支付违约金25600元；5.判令王明山向皮燕莉支付2020年10月13日至2020年11月4日期间的房屋占用费10240元；6.判令王明山向皮燕莉支付搬家费1100元；7.诉讼费由王明山负担。王明山向一审法院反诉请求：1.确认皮燕莉与王明山于2019年11月23日签订的《北京市商铺、写字楼租赁合同》于2020年10月12日解除；2.皮燕莉退还押金25600元并向王明山支付违约金25600元；3.皮燕莉向王明山赔偿更换logo墙玻璃费用1000元；4.诉讼费由皮燕莉负担。一审法院认定事实：2019年11月23日，皮燕莉（出租方、甲方）与王明山（承租方、乙方）签订《北京商铺、写字楼租赁合同》，约定：第二条：出租房屋位于北京市通州区×街×号院×号楼×层×，建筑面积111.12平方米。第三条：租赁期限自2019年12月9日至2021年12月8日。第四条：租金为12800元/月，付款方式为押二付三，押金为25600元。租金支付日期分别为2019年11月26日、2020年3月6日、2020年6月6日、2020年9月6日，以此类推。第五条：房屋用途为办公。第十二条：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，并收回房屋，对造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1.拖欠租金累计达7天；2.拖欠各项费用累计达3000元。第十三条：甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，对造成乙方损失的，由甲方负责赔偿：交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；2.不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第十五条：租赁期间，一方违约，应按月租金的200%向对方支付违约金。租赁合同签订后，皮燕莉将涉案房屋交付给王明山。王明山先后向皮燕莉支付押金25600元、2019年12月9日至2020年3月8日租金38400元、2020年3月9日至2020年6月8日租金25600元以及2020年6月9日至2020年9月8日租金38400元。2020年9月6日，按照租赁合同约定王明山应支付下一期三个月租金。经皮燕莉多次催要仍未支付，王明山要求皮燕莉将涉案房屋空调修好再交租金。双方就租金支付和空调维修问题沟通多次未果。2020年10月12日，皮燕莉向王明山送达《告知函》，载明：“出租方与承租方在2019年11月23日签订房屋租赁合同，合同期内承租方从2020年9月6日至今未支付房租，出租方多次催促承租方支付房租、承租方不予理睬。根据合同第十二条逾期未支付房租，承租方已构成事实违约，出租方按照合同约定第15条要求承租方支付一个月房租及二个月违约金，并限承租方在2020年10月15日前将室内物品全部清空。在2020年10月15日后如承租方未搬走室内物品，视为承租方放弃处理，出租方有权进行任何处理。特此告知，出租方：皮燕莉”。同日，皮燕莉将涉案房屋上锁。2020年11月4日，皮燕莉将涉案房屋内王明山的物品搬运至北京市昌平区×某工地库房。一审庭审中，王明山称双方协商因疫情减免2020年3月9日至2020年6月8日期间一个月租金，故该三个月期间租金其只交了两个月，上述租金支付后皮燕莉未提出异议，为此王明山提交2020年6月10日其与皮燕莉之间的微信聊天记录（王明山：房租付完了，扣了去年清洗空调800。皮燕莉：好的）佐证。皮燕莉对此表示不予认可。一审庭审中，王明山称涉案房屋自交付以来一直存在中央空调无法正常使用的问题，王明山多次要求皮燕莉履行维修义务，皮燕莉一直未履行，为此其提交王明山与皮燕莉之间的微信聊天记录佐证。其中，2019年11月27日，王明山：“万达这个房子空调不热，吹的都是冷风”。皮燕莉：“万达的空调是要用前清洗”。2020年6月28日，王明山：“您好，空调不制冷，我们找了物业，说：以前改造空调盘管，造成管道不畅通，水不流动，所以不制冷，请您安排人看一下”。皮燕莉：“这空调是租户偷安的，不合规，应该拆”。2020年6月29日，皮燕莉：“前租户就是该把它拆了，她不拆是不想花钱拆。中间有梁都送不进去风”。2020年7月1日，王明山通过微信向皮燕莉发送微信聊天图片（该图片显示“一方C座前台钟某：翟哥，工程师傅去×了，说是上家租户把空调管路改了，改出问题来了，空调都不循环了，所以户内热”），皮燕莉：“那个王大哥……因为这个东西就是他家装的那个空调，确实是没有经过我跟工程部的同意，属于是私自安的，而且安得也不合规，安了以后就影响回水的回路。”王明山：“他的意思就是在说是以前的租户。”皮燕莉：“那不和我说的情况一样吗？应该是第一个装修的时候弄的。”另查，涉案房屋使用的是中央空调，并且所在建筑外立面系整面玻璃幕墙，无法悬挂空调室外机，无法通过安装分体式空调进行取暖制冷。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。皮燕莉与王明山签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。现皮燕莉起诉要求确认《商铺租赁合同》于2019年10月12日解除，庭审答辩中王明山表示同意《商铺租赁合同》于2019年10月12日解除，同时亦反诉要求确认《商铺租赁合同》于2019年10月12日解除，视为双方对租赁合同解除达成合意，结合租赁合同已处于停滞状态的客观事实以及合同解除并不影响第三人利益的情况，一审法院对双方在诉讼中达成的合同解除合意予以确认，并以双方均认可的2019年10月12日为合同解除之日。关于合同解除的原因。皮燕莉称系由于王明山逾期不支付租金所致。王明山对此表示不予认可，认为其不支付租金的行为不能认定为违约，因为皮燕莉一直未履行空调维修义务，其不支付租金是在行使先履行抗辩权。《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”。根据本案查明的事实，皮燕莉虽然向王明山交付了涉案房屋，但由于空调不能正常取暖制冷，导致涉案房屋不符合约定的办公用途，属于履行义务不符合约定。《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外”。由此可见，维修租赁物是出租人的法定义务，虽然租赁合同第七条约定“日常房屋维护由乙方承担”，但中央空调管道整改显然不属于日常维护的范畴，故不应当由承租人王明山承担，而应当由出租人皮燕莉承担。租赁合同履行过程中，王明山多次要求皮燕莉维修空调，皮燕莉一直未履行空调维修义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”，皮燕莉交付符合合同约定的租赁物以及维修空调义务在先，王明山交纳下一期租金义务在后，皮燕莉交付租赁物不符合约定且未履行维修义务，王明山可拒绝履行支付租金的义务。故王明山逾期支付下一期租金不构成合同约定的解除条件，皮燕莉不能据此解除合同。综上，本案合同非因一方当事人违约而解除，双方对本案纠纷的产生均负有一定责任，一审法院综合考虑上述因素，依据公平原则，合理确定双方应承担的责任。关于皮燕莉主张王明山承担违约金25600元的诉讼请求以及王明山主张皮燕莉承担违约金25600元的反诉请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，结合双方当事人在合同履行过程中均有过错的情况，对于上述诉讼请求及反诉请求，一审法院均不予支持。关于皮燕莉主张王明山支付2020年3月9日至2020年6月8日期间少交的一个月租金的诉讼请求，结合在案证据，一审法院予以支持。具体数额方面，结合疫情因素、合同关于租金标准、租赁用途的约定以及当事人当庭陈述，给予王明山半个月租金减免，确定由王明山支付6400元。对于皮燕莉主张的过高部分，于法无据，一审法院不予支持。关于皮燕莉主张王明山支付2020年9月9日至2020年10月12日期间租金14506元的诉讼请求，结合王明山在上述期间占有使用涉案房屋的事实以及合同约定的租金标准，该项诉讼请求并无不当，一审法院予以支持。关于皮燕莉主张王明山支付2020年10月13日至2020年11月4日期间租金10240元的诉讼请求，鉴于王明山在上述期间未实际占有使用涉案房屋，故该项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于皮燕莉主张王明山支付搬家费1100元的诉讼请求，结合皮燕莉没有给王明山留出合理的搬家时间，于告知王明山搬家的当日将涉案房屋上锁导致王明山未能及时搬家的情况，该项诉讼请求理由不当，于法无据，一审法院不予支持。关于王明山主张皮燕莉退还押金25600元的反诉请求，在合同解除的情形下，该项反诉请求合理合法，一审法院予以支持。关于王明山主张赔偿更换logo墙玻璃费用1000元的反诉请求，在案证据不足以证明墙体破裂系空调无法制冷导致室内温度过高所致，故该项反诉请求依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、确认皮燕莉与王明山于2019年11月23日签订的《北京市商铺、写字楼租赁合同》于2020年10月12日解除；二、皮燕莉向王明山退还押金25600元，于判决生效之日起七日内执行清；三、王明山向皮燕莉支付租金20906元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回皮燕莉的其他诉讼请求；五、驳回王明山的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费540元，由皮燕莉负担379元，由王明山负担161元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉费2057元，由王明山负担1837元（已交纳），由皮燕莉负担220元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，皮燕莉与王明山签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案二审的争议焦点为王明山应支付的租金及违约金如何认定。本案租赁合同解除之日为2019年10月12日。关于合同解除的原因。皮燕莉称系由于王明山逾期不支付租金所致。王明山对此不予认可，认为其不支付租金的行为不能认定为违约，因为皮燕莉一直未履行空调维修义务，其不支付租金是行使先履行抗辩权。保持租赁物的适用性、维修租赁物是出租人的法定义务。根据本案查明的事实，皮燕莉虽然向王明山交付了涉案房屋，但由于空调不能正常取暖制冷，导致涉案房屋不符合约定的用途。虽然租赁合同第七条约定“日常房屋维护由乙方承担”，但中央空调管道整改显然不属于日常维护的范畴，故不应当由承租人王明山承担，而应当由出租人皮燕莉承担。从本案查明的情况来看，租赁合同履行过程中，王明山多次要求皮燕莉维修空调，皮燕莉一直未能完全履行空调维修义务。在此情况下，王明山未支付租金，具有一定的正当性。据此，一审认定本案合同非因一方当事人违约而解除，双方对本案纠纷的产生均负有一定责任，并综合考虑上述因素，依据公平原则，合理确定双方应承担的责任，处理并无不当。关于皮燕莉主张王明山承担违约金的请求，结合上述双方当事人在合同履行过程中均有过错的情况，一审对此未予支持，并无不当。关于皮燕莉主张王明山支付2020年3月9日至2020年6月8日期间少交的一个月租金的请求，一审结合疫情因素、合同关于租金标准、租赁用途的约定以及当事人当庭陈述，给予王明山半个月租金减免，确定由王明山支付6400元，处理正确。本案所涉法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施以前，故一审适用《中华人民共和国民法典》有误，本案应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。但一审处理结果并无不当，应予维持。综上所述，皮燕莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1080元，由皮燕莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年九月十日法官助理 仵 霞书 记 员 席 颖