辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终3378号上诉人（原审被告）：王鑫亮，男，1989年9月12日出生，汉族，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山市美佳物业服务有限公司，住所地鞍山市千山路268号。法定代表人：周树生，该公司经理。委托诉讼代理人：彭滔，该公司员工。上诉人王鑫亮因与被上诉人鞍山市美佳物业服务有限公司（以下简称“美佳物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2021）辽0304民初604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王鑫亮的上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人要求上诉人给付2015年11月1日至2019年12月31日物业服务费的诉讼请求。2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：上诉人在一审法院开庭审理时提出的物业服务公司未完全履行合同，存在多项物业服务问题，不能提供对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保交通等项目定期维护、修缮、服务与管理记录，无法证明其为沿海智慧新城小区提供有效服务，一审法院未予明确审理。本人于2012年10月购入智慧新城小区15号楼2单元顶层房屋，入住后第二年（2013年）房屋开始有渗雨迹象，随即我立刻联系了小区物业经理（张经理）说明情况，但多次联系沟通后并未得到解决。直至2015年准备装修婚房时，发现渗雨的情况已经严重至漏雨，因为是婚房着急装修，与物业多次反应情况之后未能得到彻底的解决，漏雨情况依然存在。可是房子用来结婚，在不耽误婚期的情况下依然坚持完成了装修，但每年一到雨季屋内就开始漏雨，多次与物业反馈沟通，都告知需要与物业经理沟通，而物业经理更是更换频繁，沟通后都是敷衍了事。对于屋内渗雨造成的墙壁损坏我也是自己花钱修复，但是这是一种治标不治本的方法。新房漏雨得不到解决，还得请假去物业沟通解决，可物业一直未能给彻底解决问题。直至2019年，夏季下雨频繁，屋内更是像水帘洞一般，现场情况极为严重，这给我们家的经济和精神上带来了极其严重的伤害。为了有一个能居住的地方，我买塑料布在家里搭了一个二级棚，地上放满了盆用来接雨，家具、地板己被雨水泡发严重，灯具掉地上砸坏，床褥更是无法使用，墙壁更是发霉长毛，屋内气味熏人，根本无法住人。即便是这样，小区物业也未能给予解决哪怕是一点点帮助。家里老人身体不好，我与妻子也每天因为房子漏雨吵架，此时的房子已经无法住人，没办法我们搬到了其他亲人家里暂住。无奈最终我们把情况反应到了郭明义爱心团队，郭明义亲自来到了小区与物业沟通完，随即立刻安排了修复房屋漏雨的事宜，我们本想事情终于得到了帮助与解决，可是只有我们15号楼迟迟不予开工，此事并未有人给于解释。由于迟迟不予修复，又正值雨季，家里自行花费2600元购买防水涂料滚刷房顶，以应对严重漏水情况。现在我新房变成了旧房，屋内损失赔偿也没有得到解决，心寒至极，人心都是肉长的，家里都是遵法守法的普通老百姓，父母攒了半辈子的钱给买的房子没住几年便已经破旧不堪，我心有不甘，房子发生漏雨的前两年并无拖欠物业费情况，由于物业服务公司的不作为，根据《合同法》第六十六条，合同双方同时履行抗辩权，本人以缓交物业费来应对此事。根据《物业管理服务协议》内容，物业公司应对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。《辽宁省物业管理条例》中明确指出，启动专项维修资金可走“绿色通道”。在物业保修期满后，发生危及安全情形，需要立即使用住宅专项维修资金的，由物业服务企业提出建议，经业主委员会或者居(村)民委员会、相关业主同意，报送物业行政主管部门于三个工作日内完成审核同意后使用。《条例》明确规定了七种危及安全情形，其中包括屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的。首先，物业公司在房屋保修期内未能及时沟通解决房屋渗水问题，也未对房屋共用部位进行必要的维护、修缮，敷衍了事，导致漏水情况逐年加重，是造成本人严重经济及精神损失的直接原因。其次，在2019年房屋漏水情况严重的情况下，物业公司以房屋超出质保期为由，未采取任何补救措施，我认为物业服务公司应对现阶段造成的经济损失负有直接责任。2020年12月份，我母亲在清晨出门上班乘坐电梯时，电梯突然停止运转，被困至电梯中。电话呼救后，物业值班人员以家中临时有事为由，告知现在未在小区内。40分钟后才到现场，约1小时后才被救出，母亲在电梯内担惊受怕，精神恐慌。希望物业公司提供小区电梯维护保养记录及应急预案。依据现有物业服务合同，物业公司还存在多项物业服务问题。如小区出入口长时间处于开放状态且无人值守、外来人员及车辆随意进出小区，楼宇单元门长期无法锁闭，消防通道随意停车，公共区域卫生未能做到每日清扫，未对地面停放车辆进行有序管理。综上，被上诉人存在明显的事实不清、证据不足等问题，极大地损害了上诉人的合法权益。请二审法院对本案依法改判。依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人美佳物业公司辩称，同意原审法院判决。美佳物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令王鑫亮给付自2015年11月1日至2019年12月31日的物业服务费共计6371.19元、滞纳金955.68元，共计7326.87元；二、判令王鑫亮承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：美佳物业公司为沿海智慧新城小区的物业服务公司，王鑫亮系该小区15号楼2单元902业主，该房屋的建筑面积为139.78平方米。2012年10月16日，美佳物业公司、王鑫亮签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：美佳物业公司应按建筑面积以0.5元/月/平向王鑫亮缴纳物业服务费，电梯费30元/月。2015年7月25日，沿海智慧新城小区业主委员会与美佳物业公司签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》，合同约定美佳物业公司应按建筑面积以1元/月/平向王鑫亮缴纳物业服务费，电梯费30元/月。2016年3月28日，沿海智慧新城小区业主委员会与美佳物业公司再次签订了《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》合同约定将住宅物业费标准更改为0.8元/月/平方米。2018年7月25日，鞍山市立山区沙河街道办事处沿海社区居民委员会与美佳物业公司签订《物业服务合同》，约定：美佳物业公司应按建筑面积以0.5元/月/平向王鑫亮缴纳物业服务费。合同签订后，美佳物业公司对小区实施了相应的物业管理及服务，王鑫亮自2015年11月1日起至2019年12月31日未向美佳物业公司缴纳物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。美佳物业公司与王鑫亮签订的《前期物业管理服务协议》、美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订的《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》、美佳物业公司与鞍山市沙河街道办事处沿河社区居民委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。美佳物业公司自业主入住起按合同约定为沿海智慧新城小区提供了物业管理及服务，王鑫亮应按合同约定履行交纳物业费的义务。王鑫亮欠缴时间为2015年11月1日至2019年12月31日，2015年11月1日至2018年7月25日期间，王鑫亮应缴纳物业费为0.8元/月/平×139.78平×32.8个月=3667.83元，电梯费为30元×32.8个月=984元，上述费用合计4651.83元；2018年7月26日至2019年12月31日期间，王鑫亮应缴纳物业费为0.5元/月/平×139.78平×17.17个月=1200.01元，电梯费为30元×17.17个月=515.1元，上述费用合计1715.11元。以上物业费总合计为4651.83元十1715.11元=6366.94元，故对美佳物业公司过高主张该院不予支持。关于美佳物业公司主张滞纳金955.68元一节，该院认为王鑫亮并非恶意拖欠物业费，且美佳物业公司服务在某些方面确实存在瑕疵，不具有惩罚性，故对美佳物业公司的该项主张该院不予支持。关于王鑫亮辩称“我是准备缓交物业费，并不是拖欠物业费，我的房屋漏水，屋顶存在开裂，美佳物业公司拒绝处理”一节，该院认为美佳物业公司主张的债权系基于美佳物业公司与王鑫亮间存在的物业服务合同关系，而王鑫亮抗辩的房屋漏水，屋顶存在开裂系房屋质量问题，业主应向开发商主张权益，现王鑫亮以此为由不交纳物业费，显系不妥，故该院对王鑫亮的该项辩称不予支持。关于王鑫亮辩称“小区存在多处物业问题，如出入口存在无人值守，外来人员及车辆随意进出小区，单元门长期无法锁闭，消防通道随意停车，共同区域卫生每日未能清扫，未对车辆进行管理，楼梯间清扫后积水过多，这些都是美佳物业公司未履行合同”一节，该院认为业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。该案中，美佳物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令王鑫亮完全满意的程度，但未构成重大瑕疵。同时，美佳物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现王鑫亮以不交纳物业费来对抗美佳物业公司提供的服务，显系不妥，故该院对王鑫亮的该项辩称不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”之规定，一审法院判决：一、王鑫亮于判决发生法律效力后十日内给付鞍山市美佳物业服务有限公司从2015年11月1日起至2019年12月31日止的物业费6366.94元；二、驳回鞍山市美佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元(鞍山市美佳物业服务有限公司预交)，由王鑫亮承担。王鑫亮未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”美佳物业公司先后与王鑫亮、业主委员会及其社区签订的物业管理及服务方面的合同合法有效，对王鑫亮具有约束力。美佳物业公司为王鑫亮提供了物业管理及服务，王鑫亮应按合同约定履行交纳物业费。一审法院判决王鑫亮给付美佳物业公司物业费正确，本院予以维持。关于上诉人王鑫亮辩称其因房屋漏水，美佳物业公司未按物业服务合同的约定予以维修、美佳物业公司服务不合格等而不支付物业费一节。经查，王鑫亮的房屋在质保期即出现漏水情况并持续多年，漏水系建筑原因还是维护原因所造成未经确认，承担维修责任的主体尚未明确，不能因此成为王鑫亮不交纳物业费的理由。美佳物业公司虽然在服务和管理上存在一定瑕疵，不能达到上诉人满意的程度，但基本上按照合同约定提供了物业服务，履行了物业服务人的一般义务，不构成不履行物业服务合同或重大瑕疵，且一审法院也认定美佳物业公司在履行物业服务合同时存在一定瑕疵，未支持其要求王鑫亮支付滞纳金的诉讼请求。王鑫亮如果对美佳物业公司提供的物业服务不满意，可以通过业主委员会依法行使相应的权利，但以此为由拒交物业费于法无据。故王鑫亮的该项辩解无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王鑫亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王鑫亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫相夷审 判 员 廖晓艳审 判 员 马 宁二〇二一年九月二十七日法官助理 冷新生书 记 员 刘萌萌