湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0102执异105号异议人（案外人）：万迪夫，男，1954年11月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区。申请执行人：陆亮，女，1981年1月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：蒋炅，湖南云天律师事务所律师。被执行人：长沙强华房地产开发有限公司，住所地长沙市建湘南路162号。法定代表人：彭文斌，总经理。本院在执行申请执行人陆亮与被执行人长沙强华房地产开发有限公司（以下简称强华公司）民间借贷纠纷一案中，案外人万迪夫对本院查封被执行人强华公司名下位于长沙市芙蓉区房屋（以下简称涉案房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人万迪夫提出异议请求：一、请求停止要求异议人万迪夫腾房的行为；二、请求中止对涉案房屋的强制执行。事实与理由：一、该房屋应属于异议人所有。1999年异议人与强华公司在平等、自愿的情况下签订了《商品房购销合同》（编号：GF-95-0171），异议人一次性现金支付购房款248711元购买了强华公司涉案房屋，强华公司收到购房款后出具了收据，该合同真实、合法、有效，购房事实清楚、真实。房屋购买后，由于强华公司自身原因迟迟未为异议人办理涉案房屋的产权证。时至今日，强华公司外债累累，公司负责人外逃躲债失联，导致异议人至今都无法办理房屋产权证，从而严重侵犯了异议人的合法权益。虽然根据《中华人民共和国民法典》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。但本案中，导致涉案房屋产权迟迟未登记的原因系强华公司，异议人并无任何过错，其长期催促仍始终无果，异议人才是最大的受害者。二、贵院对于涉案房屋采取强制执行措施不符合法律规定，严重损害了异议人及其家人的合法权益。本案中，异议人早在1999年就与强华公司签订了购房合同，一次性支付了合理购房款，且购买后异议人及家人一直在此居住至今，已对涉案房屋实际占用二十余年，而导致涉案房屋产权未登记的原因系强华公司，异议人并无任何过错。此外，涉案房屋产权目前虽登记在强华公司名下，但异议人系唯一与其签订过购房合同且支付全额房款的购买人，申请执行人与强华公司仅为民间借贷纠纷，对该房屋并无优先受偿权。故贵院对涉案房屋采取强制执行的行为不符合法律规定，严重损害了异议人及其家人的合法权益，恳请贵院查清事实，停止对该房屋的强制执行，以维护异议人的合法权益。申请执行人陆亮、被执行人强华公司未进行答辩。本院查明，陆亮与强华公司、彭文斌、刘光生民间借贷纠纷一案，陆亮向本院申请财产保全，本院于2012年2月28日作出（2011）芙民初字第2824-1号民事裁定书，裁定：冻结被告强华公司的银行存款884266元，或者查封、扣押其价值相当的财产；冻结担保人朱松慧所有的位于长沙市开福区的房屋的所有权过户手续（房屋产权证号：长房权证开福字第××号）。依据该裁定，我院于2002年3月6日冻结强华公司名下位于芙蓉区房屋产权过户交易等手续，权证号为00334788，已知有共有人，冻结强华公司名下的份额，冻结期限为两年（自2012年3月6日起至2014年3月5日止）。本院于2012年3月16日作出（2011）芙民初字第2824号民事判决书，判决：一、被告强华公司于本判决生效之日起五日内向原告陆亮偿还借款32万元，并承担利息564266元（2001年6月20日至2006年12月30日期间的利息为212266元，2006年12月30日至2011年7月31日期间的利息为352000元）；二、驳回原告陆亮的其他诉讼请求。该判决文书已经发生法律效力，陆亮向本院申请执行，本院立案受理后，于2012年11月28日作出（2012）芙执字第1234号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人强华公司银行存款913095元，或查封、扣押其价值相当的财产。因本院所查封被执行人强华公司名下的房产暂无法处置，亦未查到被执行人强华公司名下有其他财产可供执行，本院于2013年5月6日以终结本次执行程序结案。此外，本院于2014年4月17日、2019年4月26日、2021年4月1日对强华公司名下位于芙蓉区房屋进行了继续查封，现本院对上述房产为首次查封，已知上述房产均有抵押。2021年5月11日，经陆亮申请，本院恢复执行。本院于2021年5月18日作出（2021）湘0102执恢1118号公告，限强华公司及其他居住人自本公告张贴之日起三天内腾空涉案房屋。逾期仍不履行的，本院将依法强制执行。案外人万迪夫对此不服向本院提出书面异议。另查明，1999年4月13日，万迪夫（乙方）与强华公司（甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买商品房建筑面积共100.69平方米，该商品房为XX大厦第A座5层D号房（即511号房屋），该商品房总金额为249711元，乙方于1999年4月13日前支付全部房价款的100%，计249711元。合同还对其他事项进行了约定。万迪夫与强华公司分别在该合同上签字盖章。万迪夫称其按照合同约定于1999年4月13日通过现金支付的方式一次性向强华公司支付全额购房款“248711元”，但仅提供了《收据》一份，载明“今收到万迪夫人民币249.711万元经手人彭文斌”，加盖了强华公司的公章。但万迪夫并未向本院提供银行流水。涉案房屋一直未办理过户手续。万迪夫还向本院提交了物业公司出具的《证明》两份，证明万迪夫自2008年起至今一直居住在涉案房屋内，并每年按时交纳物业费给物业公司。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行的，法院应予支持。本案中，本院于2012年3月6日对涉案房屋进行第一次查封，万迪夫与强华公司于1999年4月13日就涉案房屋签订了《商品房购销合同》，但万迪夫所提交的《收条》上载明的金额为“249.711万元”，存在重大瑕疵，其真实性存疑，且万迪夫并未向本院提交相应的银行流水予以佐证其已向强华公司支付购房款人民币249711元。此外，万迪夫于1999年4月13日与强华公司签订《商品房购销合同》购买涉案房屋，并于2008年实际入住，但至今并未办理产权过户登记手续，其称系因强华公司自身原因迟迟未办理产权证，但其也未通过法律途径解决过户登记问题，存在一定过错。故本院所作（2021）湘0102执恢1118号公告合法，万迪夫所提异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人万迪夫的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长  王双石人民陪审员  柳满希人民陪审员  李本伟二〇二一年九月十六日法官 助理  王婷婷书 记 员  梁芸哲附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。