湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初1813号原告汤远武，男，汉族，1986年8月21日出生，户籍地河南省杞县，现住湖南省娄底市娄星区。委托代理人左振武（特别授权），双峰县富厚法律服务所法律工作者。被告杨军，男，汉族，1974年5月20日出生，户籍地湖南省洪江市。第三人娄底市天鹏资产管理有限责任公司。住所地湖南省娄底市娄星区建设路建设大厦6楼624室。法定代表人谢新华。原告汤远武与被告杨军及第三人娄底市天鹏资产管理有限责任公司（以下简称天鹏资产管理公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汤远武及其委托代理人左振武到庭参加了诉讼，被告杨军、第三人天鹏资产管理公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汤远武请求判令：1、解除原、被告于2019年10月10日签订的《场地租赁合同》；2、被告将位于湖南省娄底市娄星区腾空交付原告；3、被告向原告支付自2019年10月10日至合同解除之日的租金264375元（租金暂计至2021年1月9日,顺延按《场地租赁合同》全部履行完毕之日原告可获得的总收益计算所得的平均月收益17625元的标准计算）,并支付自2020年1月10日至租赁关系解除之日的逾期付款利息5733元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮30%的标准计收逾期付款利息,暂计至2021年1月9日,顺延照计）;4、被告向原告支付由原告为被告代缴的物业费18195元;5、被告向原告支付自合同解除之日起至实际腾空租赁房屋之日止的占有使用费（按照《场地租赁合同》全部履行完毕之日原告可获得的总收益计算所得的平均月收益17625元的标准计算）及物业费（按年计算）；6、由被告负担本案的全部诉讼费用。被告杨军未答辩。第三人天鹏资产管理公司未作陈述意见。查明的事实经审理查明，本院确认本案如下法律事实：第三人天鹏资产管理公司拥有坐落于娄底市娄星区角（株山国际）5、6栋301、302号房屋【不动产权证号为湘（2019）娄底市不动产权第xxxx、xxxx号】，其建筑面积分别为850.17㎡、1576.76㎡。2019年7月20日,第三人（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订了《租赁协议》。协议约定：甲方将座落于娄星区（株山国际）5、6栋301、302号房（以下简称该商业用房）出租给乙方使用,建筑面积为2426.97平方米，租赁期限七年,即自2019年7月4日至2026年7月3日，租赁费用每年为人民币拾伍万元整（￥150000元）,本协议所述租赁费用即为租金,不含乙方经营期间的装修、保安、保洁、水、电、通讯物业服务费等及其所有的经营费用。协议第十二条约定：按本协议规定,应由乙方承担违约责任或下列情形之一,甲方有权解除本协议,收回该商业用房,由此给甲方造成损失的,乙方应向甲方给予赔偿：…（五）乙方擅自将该商业用房全部或部分转租他人。甲方依据上述情形单方解除协议的,应当书面通知乙方迁离并收回该商业用房,乙方预交款项有结余的,应当将余款退还乙方,但履约保证金不予退还。协议第十六条约定：乙方擅自将该商业用房全部或部分转租他人的,应向甲方交付违约金,违约金金额为转租该商业用房建筑面积每月每平方米人民币伍拾元，同时甲方有权按十二条的规定解除本协议。协议还对其他有关事宜进行了约定。原告（乙方）与第三人（甲方）又达成了《补充协议》，约定：1、甲方同意乙方将租赁场地娄星区（珠山国际）5、6栋301用途变更为健身房;2、甲方同意乙方将租赁场地娄星区（珠山国际）5、6栋301、302部分或全部转租给他人使用,由乙方与次承租方签订租赁合同,甲、乙方的《租赁协议》继续有效,甲方不收取乙方的违约金。第三人于2019年7月20日在《补充协议》上盖章，原告委托他人于2019年10月10日代其在《补充协议》上签名。2019年10月10日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《场地租赁合同》，合同约定：“一、租赁地址及场地地址及用途：娄底市娄星区乐坪大道珠山国际世家小区5栋301，用途健身房。乙方承租上述房屋用于合法经营,甲方允许乙方在租赁期间在保障甲方的权益下充分行使承租房屋的使用权。租赁期限自2019年10月10日至2022年10月10日止。除本合同另有约定外,任何一方不得在租赁期内提前终止本合同,合同到期后同等条件下乙方有优先承租权。二、租金支付方式。1、租金按月支付,2019年10月10日到2020年1月10号场地免租3个月给乙方,2020年1月10日至3月10日2个月共计壹万捌付给甲方,2020年3月10日至2020年4月10日房租壹万五付给甲方,合同期内每年前九个月按每月两万叁付给甲方,后三个月每月按壹万五付给甲方。2、租赁期间,因使用出租房及附属设施而产生的水、电费、煤气费、供暖费、物业管理费用由乙方按有关部门规定计表据实支付…，四、合同的解除及续签。1、除出现本合同规定的情形或经甲方书面同意外,乙方不得在租赁期间提前终止本合同,乙方可以根据其生产经营实际情况提前终止或部分解除合同。2、任何一方依据本合同规定主张解除合同,应当书面通知对方,在双方达成共识后方可解除。3、租赁期满,本合同即终止，届时乙方须将场地退还甲方。如乙方要求继续租赁,则须提前1个月向甲方提出。如双方同意继续租赁,则续签租赁合同。在同等条件下,乙方对出租房有优先租用的权利。”原告依约将租赁房屋交付给被告使用，但被告至今未向原告支付任何租金。另查明，根据《株山国际世家小区物业服务合同》，商铺的物业管理服务费按1.6元/月／㎡计收（不包括商铺电梯运行费用）。原告向物业服务企业娄底市自来水利源物业服务有限责任公司株山国际·世家服务中心缴纳了5栋301、302商铺2019年度物业费29120元、2020年度物业费29120元。在庭审中，原告表示被告承租面积约为1700㎡，被告租赁场地是301、302房屋各占一部分，原告主张的物业费用是按原告从第三人处承租的总面积的约一半即1200㎡计算的。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》，系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。原告已按约定向被告交付了租赁房屋，被告应按约向原告支付租金。截至2021年9月9日，被告应付未付的租金为400000元（2020年1月10日至3月9日的租金为18000元,2020年3月10日至2020年4月9日的租金为15000元,2020年4月10日至2021年9月9日租金为367000元）。原告要求解除其与被告签订的《场地租赁合同》，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告至今未支付租金，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除之后，合同的权利、义务关系终止，被告作为承租人应当返还租赁物。因此，被告应当腾空租赁房屋并将租赁房屋返还给原告，并应当支付合同解除之前的租金，合同解除之后被告未返还房屋的，仍应当参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用期间的资金。根据合同约定，租赁房屋从2019年10月10日至2022年10月9日三年的总租金为675000元(2019年至2020年度租金为171000元、2020年至2021年度租金为252000元、2021年至2022年度租金为252000元)，原告租赁合同三年每月平均可获得租金收益为18750元（675000元÷36），现原告主张租金按《场地租赁合同》全部履行完毕时原告可获得的总收益计算所得的平均月收益17625元的标准计算租赁房屋占用使用费，本院予以支持。被告逾期缴纳租金的行为，已构成违约，依约应当承担相应的违约责任。原、被告未约定违约金或者违约金的计算方式，原告要求对欠付租金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率3.85%）为基础上浮30%即年利率5%支付逾期付款利息即违约金的诉求，不违反法律规定，本院予以支持。截至2021年9月9日，被告应支付的违约金为14545.83元【18000元×5%÷12×18+15000元×5%÷12×17+23000元×5%÷12×(16+15+14+13+12+11)+15000元×5%÷12×（10+9+8）+23000元×5%÷12×（7+6+5+4+3+2+1）=1350元+1062.50元+7762.50元+1687.50元+2683.33元=14545.83元】,自2021年9月10日起违约金以所欠租金400000元为基数按年利率5%继续计至租金清偿之日止。原告主张的物业费，合同虽约定由被告支付租赁期间的物业费，但房屋租赁面积不明确，原告又未提供足够有效的证据证明，对原告的该项主张，本院不予支持。被告、第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、解除原告汤远武与被告杨军于2019年10月10日签订的《场地租赁合同》；二、被告杨军在本判决生效之日起十五日内将其租赁的位于娄底市娄星区角（株山国际）5、6栋301、302号租赁房屋腾空并退还给原告汤远武；三、被告杨军在本判决生效之日起三日内向汤远武支付截止到2021年9月9日拖欠的租金400000元，并自2021年9月10日起按17625元／月的标准向原告汤远武支付房屋占有使用费用至租赁房屋退还之日止；四、被告杨军在本判决书生效之日起三日内向原告汤远武支付违约金（截止到2021年9月9日的违约金为14545.83元，后续违约金以所欠租金400000元为基数从2021年9月10日起按年利率5%计至租金清偿之日止）；五、驳回原告汤远武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7518元，公告费560元，合计8078元，由被告杨军负担。若不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  邓文彩人民陪审员  曾洪贵人民陪审员  唐双凤二〇二一年九月十日书 记 员  崔富荣附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。