北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终8787号上诉人（原审原告）：李崇江，男，1955年10月16日出生，汉族，务农，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：李存明，北京市环亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙九付，男，1955年8月5日出生，汉族，北京飞凯利达电器有限公司董事长，住北京市怀柔区。被上诉人（原审被告）：孙晓凯，男，1985年12月20日出生，汉族，无业，住北京市怀柔区。被上诉人（原审被告）：晁树青，男，1970年9月10日出生，汉族，北京市怀柔区环境卫生服务有限公司清扫工，住北京市怀柔区。上诉人李崇江因与被上诉人孙九付、孙晓凯、晁树青农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2021）京0116民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月28日公开开庭审理了本案。上诉人李崇江之委托诉讼代理人李存明，被上诉人孙九付、孙晓凯、晁树青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李崇江上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李崇江的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由孙九付、孙晓凯、晁树青承担。事实和理由：1.一审法院未查明基本事实。孙九付、孙晓凯、晁树青存在串通。李崇江在1992年3月12日，不得已以4300元的低价卖出涉案房屋。孙九付、晁树青将涉案房产赠与孙晓凯，村里人并不知晓。2015年11月6日，郑家庄村委会出具的《证明》写得很清楚，仅是为了孙晓凯贷款使用，并不能证明涉案房产就是孙晓凯的产权。孙九付不是郑家庄村村集体经济组织成员，孙晓凯是通过招商引资落户，也不具备村集体经济组织成员资格。2.孙九付、孙晓凯、晁树青提供虚假证据，将郑家庄村×号宅院从非法获得变成合法。孙九付和孙晓凯之间的《赠与协议》是虚假的。1998年7月16日签订《赠与协议》时，孙晓凯年仅13岁，孙九付这么早就处理家产违背常理。《购房协议书》是虚假的。涉案房屋价款106万实属过高。转账记录缺乏连续性和合理性，且资金来源不明确。3.涉案宅院实际居住人是孙晓凯。4.一审法院适用法律错误。非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定的情形之一，依法应认定无效。一审法院认为涉案房屋通过二次买卖最终流转回村集体经济组织成员身份的晁树青处，实现了内部流转，是错误的。李崇江与孙九付签订的农村房屋买卖合同是无效的，其他后续行为都是无源之水，无本之木。孙九付无权处分涉案房屋，不能赠与孙晓凯。孙晓凯是非农户口，孙晓凯也无权转让给晁树青。孙九付辩称，同意一审判决。当时交易时国家还没有限购政策，孙晓凯也有证据证明他是郑家庄村民，是农村户口，李崇江是在没有钱的时候卖的房子，现在李崇江住的房子比孙九付的大两倍，请求驳回李崇江的上诉请求，维持原判。孙晓凯辩称，同意一审判决，不同意李崇江的上诉意见。晁树青辩称，同意一审判决。房屋买卖是事实。李崇江向一审法院起诉请求：1．判令李崇江与孙九付于1992年3月13日签订的农村房屋买卖合同无效；2．判令孙九付承担本案诉讼费。一审法院认定事实：李崇江、晁树青同为北京市怀柔区北房镇郑家庄村村民。坐落于北京市怀柔区北房镇郑家庄村×号院内的原有房屋系李崇江所有，原北京市怀柔县人民政府在办理集体土地建设用地使用证时，将土地使用权登记在李崇江名下。1992年3月13日，李崇江与孙九付签订协议，协议内容如下：“立文约人李重（崇）江愿将自己原有宅院北房四间，相（厢）房平房两间卖给本村孙九付为业。双方议定房产实值价值四仟叁佰元整，笔下交四仟元整，手续公办后交清叁佰元，手续由李重（崇）江主办。”协议左侧立约人处有李崇江、孙九付的签字，证人处有晁某、史某的签字。签订协议后，孙九付向李崇江支付了4300元购房款。1998年7月16日，孙九付将涉案院落赠与其子孙晓凯。孙晓凯出资对原有房屋进行了翻建。2018年3月20日，孙晓凯与晁树青签订了《购房协议书》，孙晓凯将涉案院落以1060000元出卖给晁树青，晁树青已将购房款付清。李崇江认为孙九付签订买卖协议时不具备购房资格，故于2021年1月18日，持诉称理由诉至一审法院要求确认买卖协议无效。孙九付持辩称意见不同意李崇江的诉讼请求。本案审理中，鉴于孙晓凯、晁树青与本案有利害关系，一审法院依职权追加孙晓凯与晁树青为本案被告。孙晓凯、晁树青分别持辩称意见不同李崇江的诉讼请求。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转，《中华人民共和国土地管理法》以及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，主要是为了防止在房地一体主义下因为农村房屋买卖而导致土地流失到集体经济组织之外，损害集体经济组织权益。本案中，虽然孙九付作为买受人并非涉案院落及房屋所在的村集体经济组织成员，但其将涉案院落房屋赠与给孙晓凯后，孙晓凯又将涉案院落房屋出卖给具有涉案院落及房屋所在的村集体经济组织成员身份的晁树青，涉案房屋通过二次买卖最终流转回郑家庄村集体经济组织成员处，实现了内部流转，并未导致集体经济组织所有的土地流失或集体经济组织权益受损，未违反我国土地管理相关法律规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，且为了维护交易的稳定性，对李崇江与孙九付之间的房屋买卖合同关系不再给予否定性评价，该合同亦应属于有效合同。故对于李崇江要求确认买卖协议无效的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决：驳回李崇江的诉讼请求。本院二审期间，孙九付、孙晓凯向本院提交了孙晓凯的户口本2页，证明孙晓凯曾是郑家庄村的集体经济组织成员。李崇江核对原件后，对该证据不予认可。晁树青予以认可。二审中，李崇江、晁树青未提交证据。双方当事人认可孙晓凯1990年到2000年系郑家庄村户籍，孙晓凯持有北京市怀柔区人民政府颁发的中华人民共和国农村土地承包经营权证，上载发包方为北京市怀柔区北房镇郑家庄村经济合作社。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据我国《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。同时，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。这也正是司法实践中对出卖农村私有房屋给非本集体经济组织成员的效力认定采取审慎态度、多认定为无效的本意。但实践中，农村房屋往往经多次交易，如果最终该土地并未因房屋买卖行为导致流失至本集体经济组织成员以外的人员手中，则不宜简单的认定合同无效。本案中，孙九付作为买受人与李崇江签订契约，并已实际履行，此后孙九付将涉案宅院赠与其子孙晓凯，孙晓凯当时的户籍即在本村，且其家庭承包有该村分得的基本农田。因此，涉案房屋并未流转出郑家庄村集体经济组织以外。此后孙晓凯所述涉案宅院系出卖给具有涉案院落及房屋所在的村集体经济组织成员身份的晁树青，本案中并无证据证实涉案房屋流转出郑家庄村集体经济组织。综合全案，涉案房屋转让并未导致集体经济组织所有的土地流失或集体经济组织权益受损，亦未违反我国土地管理相关法律规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形。现李崇江诉至法院主张涉案房屋买卖合同无效，距合同签订之时已二十余年之久。从妥善解决现有纠纷的角度考虑，现如允许李崇江擅自推翻合同，有违诚实信用原则，既不利于民事法律关系的稳定性，亦有违法律、司法解释对农村房屋买卖的基本精神。一审法院驳回李崇江的诉讼请求，处理正确，本院应予维持。李崇江上诉请求确认涉案合同无效，依据不足，本院不予支持。李崇江上诉主张孙九付将涉案宅院赠与孙晓凯，晁树青购买孙晓凯涉案宅院均为虚假，涉案房屋买卖协议无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。根据在案证据及当事人陈述，孙九付、孙晓凯均确认赠与事实，孙晓凯的户籍亦曾登记在此房屋，双方均确认孙晓凯确曾实际居住于涉案房屋，一审法院认定孙九付将房屋赠与其子孙晓凯具有事实依据。晁树青提供购房协议、转账凭证等证据用于证明购房的真实性，并对其买房付款情况予以说明，且结合全案查明事实，并无证据证实涉案房屋流转出郑家庄村集体经济组织以外，故李崇江此项上诉意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，李崇江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李崇江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  闫 慧二〇二一年九月三日法官助理  肖萌萌法官助理  仉亭方书 记 员  李星月