湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终1434号上诉人（原审原告）：刘扬，男，汉族，1985年7月23日出生，户籍所在地：湖南省醴陵市，现住湖南省株洲市石峰区。上诉人(原审被告)：株洲大西洋房地产开发有限公司。住所地：湖南省株洲市渌口区渌口镇南江南路。法定代表人：罗林，该公司董事长。委托诉讼代理人：康合伍，株洲市渌口区维权法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。上诉人刘扬与上诉人株洲大西洋房地产开发有限公司（以下简称大西洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市渌口区人民法院（2021）湘0221民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。刘扬上诉请求：1、请求判令被告向原告退回骗取多收的购房费用20000元。2、请求判令被告以确认单房价总金额为基数446645元，计算延期交房违约金2018年10月1日至2019年12月20日，共19920元，计算违约金2019年10月1日至2019年12月18日，共705元。3、请求判令被告把原告购房发票交给购房业主，协助原告办理房屋产权证。4、请求判令因被告原因让原告维权过程造成的交通费、误工费等损失1元。5、请求判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、原审以超过诉讼时效不予支持被告退回骗取原告多收的购房费用20000元不合理。2、如法院采纳被告提供的确认单为金额标准，则请求判令被告以确认单房价总金额为基数446645元，计算延期交房违约金至2019年12月20日，共19920元，计算2019年10月1日至2019年12月18日违约金共705元。大西洋公司上诉请求：1、请求撤销原审民事判决第一、第二项判决。2、改判大西洋公司仅需向被上诉人刘扬支付交房逾期违约金3440元。3、由被上诉人承担全部的诉讼费。事实和理由：1、一审视为上诉人收取了该笔团购费与事实不符，缺乏事实依据，被上诉人向第三方上海镜澄文化传播有限公司支付团购费2万元，并非支付给上诉人。2、一审选择《商品房买卖合同（预售）》条款计算逾期交房违约金错误。本案中，即有主合同《商品房买卖合》，又有《补充协议》，根据合同效率原则，补充合同优于主合同效力。3、一审认定上诉人向被上诉人退还办证费920元错误。办理房屋产权证非开发商的法定义务，上诉人在代办过程中要为被上诉人承担支付办证管理费（80元／户）、房屋测绘费（234元／户）、地测费（110元／户），这三部分不包括办证人员某及其他费用。上诉人代被上诉人办理产权登记等服务，适当收点交通费、工时费合情合理合法。刘扬向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告退回多收的购房费用20,000元；2、被告向原告支付延期交房的违约金（至2019年12月20日）17,048元；3、被告向原告支付延期办理房屋产权证书违约金（2019年12月21日至2021年2月28日）3,333元；4、被告向原告返还多收的办证费920元；5、被告协助原告办理房屋产权证并交予不动产权所有人；6、被告承担本次诉讼的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月28日，原告刘扬作为甲方买受人与被告大西洋公司作为乙方出卖人签订《株洲御泉公馆认购协议书》，约定：乙方自愿认购御泉公馆第3栋1502号房，建筑面积109.28平方米，折后单价为3498元，折后总价为382246元（此价格不含2万元团购费）。乙方于2017年12月31日前到售楼处签订网签合同、付首付款122246元及团购费用。签订上述协议书当日，原告向被告缴纳购房定金2万元，被告开具收据一张并加盖公章；同年12月29日，刘扬在被告提供的《御泉公馆合同签约确认单》签字，明确3栋1502号房的原单价为4087.16元、原总价为446645元，合同单价为3497.86元，总价为382246元。同日，原、被告双方《商品房买卖合同（预售）》约定：买受人（刘扬）向出卖人（大西洋公司）购买坐落于株洲县《上海名苑》项目中的3栋1502号房；该房屋预测建筑面积为109.28平方米，其中套内建筑面积为90.77平方米；该商品房毛坯单价每平方米3497.86元，毛坯总房价款为382246元；买受人付款采用贷款方式付款，买受人应于2017年12月29日前支付首期房价款122246元，余款26万元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。该合同第十一条对逾期交付责任进行了约定，即逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条房屋登记约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金。第二十八条对补充协议约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。同日，双方签订《补充协议》，其中第六条对《株洲县商品房（预）销售合同》第十一条补充约定为：乙方行使单方解除权的必须在逾期90天届满次日起的30日内行使，超过30日不行使的该解除权归于消灭，且甲方承担的延迟交房的违约责任最高不超过90天。原告刘扬在签订合同当日另支付首付款102,246元、团购费2万元和办证费1,000元。其中，首付款中的6万元和办证费1,000元为现金支付，另于2017年12月29日13时57分刷卡支付42,246元至被告大西洋公司账户内，于当日14时01分按现场工作人员的指引刷卡支付至第三方上海镜澄文化传播有限公司账户内。原告收到被告开具的加盖该公司公章的收据两张，分明注明：今收到刘扬3栋1502号房首付款（现金60,000元，工行刷卡42,246元）和今收到刘扬3栋1502号房办证费1,000元。还收到一张编号为NO.9968490的收据，上注明“今收到刘扬购买御泉公馆3#1502室团购费20,000元整”，未加盖收款单位公章。2018年6月19日，被告向原告发出延期交房的通知书。2019年8月13日，被告上海名苑1-5栋的工程竣工验收备案。2019年9月5日，原告刘扬再次刷卡交纳4万元的首付款，合同约定的余款向银行申请贷款支付由26万元变更为22万元。2019年12月18日，被告为原告办理了不动产产权证，编号为湘（2019）渌口区不动产权第0003384号。同年12月20日，被告大西洋公司向原告刘扬交付涉案房屋。2021年3月15日，原告以被告多收受房款2万元、逾期交付房屋和延期办证应承担违约责任为由，向原审提起诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告刘扬与被告大西洋公司签订的《认购协议》和《商品房买卖合同（预售）》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：原告在购房当日支付的团购费2万元，诉请被告返还是否超过诉讼时效；被告有无逾期交房和延期办理房屋登记，应否承担逾期交房和办证的违约金的问题；被告是否应当返还920元办证费。原审作如下评述：一、原告诉请返还团购费是否超过诉讼时效的问题。原告刘扬称在购买涉案房屋的过程中，按照被告大西洋公司的售楼中心工作人员的指引参与团购优惠活动，为此而刷卡支付了两万元的团购费。被告大西洋公司亦承认案涉的2万元团购费系刘扬为购买涉案房屋享受“充2万元抵4万元”的团购优惠活动所支付的费用，但其提出原告要求返还2万元团购费的主张已超过诉讼时效的抗辩意见。根据原、被告双方提交的证据显示，原、被告双方在2017年12月28日签订的认购协议中已明确约定团购费不包含在总房价款382,246元中，被告提供的《御泉公馆签约确认单》中亦显示，该房屋原价为4,087.16元，原总价为446,645元，合同单价3,497.86元，合同总价382,246元，原告于2017年12月29日在客户栏签字确认，由此可见原告明知已享受了被告方的团购优惠活动。且原告当日刷卡支付首付款在前，支付团购费在后，前后刷卡时间间隔不到四分钟，原告刘扬作为完全民事行为能力人，在其明知已按合同约定足额支付房屋首付款的情形下，再另行自愿支付2万元的团购费，系自行权利处分的行为。即使原告事后认为该笔费用属于出卖人向买受人收取的房价款之外的不合理费用，应在其知道权利受到损害之后的三年诉讼时效内及时主张权利，但原告直至2021年3月15日才提起诉讼，在没有证据证明诉讼时效存在中断或中止的事由时，被告有关超过诉讼时效无权主张返还的抗辩理由成立，故对于原告主张的该项诉求，原审依法予以驳回。二、关于被告有无逾期交房和办证的问题。被告按照合同约定应于2018年9月30日前向买受人交付该商品房，但被告实际向原告交付房屋的时间为2019年12月20日，逾期446天。原告主张被告应按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条的有关规定承担自约定的交付期限届满之日次日至实际交付之日止按日计算支付全部房价款的万分之一的违约责任。被告主张按照双方补充协议中第六条的约定按甲方承担的延期交房的违约责任最高不超过90天计算。原审认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已明确：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，仍以本合同为准。因被告方在补充协议中的约定显然属于不合理的减轻原合同中约定应当由出卖人承担的责任，故原告按合同约定主张自2018年10月1日计算至2019年12月20日期间的违约金17,048元（382,246元×0.0001×446天），于法有据，原审予以支持。关于逾期办证的问题，按照双方合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，出卖人应当支付从应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.2的违约金。”被告应于2019年9月25日前为原告办理房屋登记，但实际于2019年12月18日才完成登记，逾期了84天，故被告应向原告承担违约金642.17元（382,246元×0.00002×84天）。至于原告要求被告协助办理产权证并交付不动产权所有人的诉求，因被告已履行了办证的义务并在本案审理过程中按原告的意愿将不动产权证书原件提交至原审转交，可见被告已履行上述义务，对原告的该项诉求原审不予支持。三、被告收取的办证费是否应当返还920元的问题。原告在签订合同当日向被告支付了办证费1,000元，尽管被告为原告办理产权证的过程中，客观上确实需要付出一定的人力、财力和时间成本，但是按照双方合同的约定，被告向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记属于合同中约定的附随义务，故除了代原告交至不动产登记中心的工本费80元，被告另外向原告收取所谓的“办证费”920元显然不符合双方合同中关于“出卖人不得向买受人收取除房价款之外的任何费用”的约定，故被告应向原告退还多收取的办证费920元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第六百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告株洲大西洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘扬支付逾期交房的违约金17,048元和逾期办证的违约金642.17元，以上合计17,690.17元；二、由被告株洲大西洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘扬退还办证费用920元；三、驳回原告刘扬的其他诉讼请求。案件受理费832.53元，减半收取416.26元，由原告刘扬负担228.69元，由被告株洲大西洋房地产开发有限公司负担187.57元。二审中双方当事人均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点：1、刘扬主张大西洋公司退还团购费2万元是否有依据。2、逾期交房违约金和逾期办证违约金如何计算。3、是否应当退还办证费920元。焦点1，2017年12月29日，上诉人刘扬与上诉人大西洋公司签订《御泉公馆签约确认单》，双方确认房屋原价为4,087.16元，原总价为446,645元，合同单价3,497.86元，合同总价382,246元。而在双方签订的《株洲御泉公馆认购协议书》也明确约定合同总价382,246元不含2万元团购费。从双方签订的确认单和认购协议书可以认定案涉的2万元团购费系刘扬为购买涉案房屋享受“充2万元抵4万元”的团购优惠活动所支付的费用，而从确认单可以看出刘扬客观上享受了充2万元抵4万元的优惠。“充2万元抵4万元”的团购优惠系双方自愿行为，且双方已实际履行，刘扬在支付团购费2万元后诉请退回，没有法律依据，本院不予支持。焦点2，大西洋公司上诉认为，根据《补充协议》第六条的约定，按甲方承担的延期交房的违约责任最高不超过90天计算违约金，补充合同优于主合同效力。《补充协议》第六条系格式条款，该条款不合理的减轻原合同中约定应当由出卖人承担的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，应属无效条款，故一审违约金按《商品房买卖合同（预售）》约定进行计算符合法律规定，本院予以确认。刘扬上诉请求以确认单房价总金额为基数446645元计算延期交房违约金及办证违约金没有依据，本院不予支持。焦点3，大西洋公司向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记属于合同中约定的附随义务，扣除代买受人刘扬交至不动产登记中心的工本费80元外收取“办证费”920元不符合双方合同中关于“出卖人不得向买受人收取除房价款之外的任何费用”的约定，故一审认定大西洋公司应向刘扬退还多收取的办证费920元恰当，本院予以确认。刘扬上诉主张维权过程造成的交通费、误工费等损失1元，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘扬与上诉人大西洋公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费568.7元，由上诉人刘扬负担389.45元，上诉人株洲大西洋房地产开发有限公司负担179.25元。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 邓画文审 判 员 王 虹二〇二一年九月九日法官助理 姜胜强书 记 员 张文雅