广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15835号上诉人（原审原告）：李照权，男，1961年5月19日出生，汉族，住广州市从化区。被上诉人（原审被告）：李树根，男，1960年5月1日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：李荣根，男，1952年12月16日出生，汉族，住广州市从化区，系李树根的哥哥。被上诉人（原审被告）：李灼容，男，1949年12月4日出生，汉族，住广州市从化区。上诉人李照权因与被上诉人李树根、李灼容房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2021）粤0117民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人李照权上诉请求判令：撤销原审判决，改判：1.确认李照权与李树根于2008年1月1日签订的合同有效；2.确认李树根与李灼容于2013年1月11日签订的《房屋买卖合同》无效；3.李树根与李灼容立即腾空位于广州市从化区江埔街河东南路原广州拖拉机厂(现从化机械厂)住宅楼两楼之间大巷中的一间混凝土结构的房屋，房屋四至界限为东至：原广州拖拉机厂(现从化机械厂)围墙，南至：邻居自购房，西至：中巷河东大道，北至：内巷空地的房屋交给李照权处分；4.本案一、二审案件受理费由李树根、李灼容共同负担。事实与理由如下：其一，李照权与李树根于2008年1月1日签订的合同有效。2013年1月11日，李树根未经李照权同意，擅自与李灼容签订《房屋买卖合同》，属于一房多卖，该行为不诚信同时也构成违约，严重损害李照权的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《房屋买卖合同》应无效。为此，李照权请求判决李树根、李灼容立即腾空涉案房屋有事实根据和法律依据。其二，在(2020)粤0117民初17号案中，因该案原、被告均未向法庭提供李照权与李树根于2008年1月1日签订的《房屋买卖合同》，存在虚假诉讼的嫌疑，导致该案未依法追加李照权。李照权已对该案申请再审。其三，原审法院应告知本案原、被告是否需对(2020)粤0117民初17号民事判决申请再审。如李照权需要对该案申请再审，本案应中止审理，待(2020)粤0117民初17号案再审结果出具后再恢复本案审理。被上诉人李树根答辩称：一、根据广州市精神病医院司法鉴定所于2018年10月9日出具的广精[2018]精鉴字第8004号司法鉴定意见书，李树根患“结核性脑膜炎后遗症”，目前为限制民事行为能力人；二、李照权于2008年1月1日亲笔书写的内容为“李树根卖了河东南路112号对面旁边混形土结构屋和屋后的土地面积30几平方左右卖给李照权，李照权l万元买了李树根的屋，今后：如果国家拆了这件屋和李树根和他哥哥不卖，李树根要还给李照权十万元”的材料可证实，涉案房屋是李树根的哥哥李荣根于2000年3月25日与案外人欧阳启钊签订《购杂物房协议》所购买，故前述材料明显违反常理，显失公平。且，涉案房屋没有报建手续，故该协议无效，法院应依法驳回李照权的全部诉讼请求；三、李照权没有提供证据证实其已支付1万元购房款给李树根；四、李照权于2008年1月1日亲笔书写书面材料后，至2021年2月3日才起诉收回房屋，己超过三年的法定期限。被上诉人李灼容答辩称：原审判决合理合法，应予维持。其一，原审判决认定李照权与李树根于2008年1月1日签订的合同有效正确，因李树根确认系其本人所签。其二，前述合同应产生在2021年之后，因其中注明的112号是相关政府部门在2018年之后确定的门牌号，且其上注明的“屋后30几平方左右”为伪造。李灼容在购买涉案房屋时查实，房屋前座20平方米，后座14平方米，故合同约定34平方米。之后李灼容向邻居黄均购买铁棚屋约10平方米，再在北面黄均用地（果树空地）上加建约2平方米，故城管之后告知112号房屋是46平方米。李照权于2021年2月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认李照权与李树根于2008年1月1日签订的合同合法有效；2.确认2013年1月11日李树根与李灼容签订的《房屋买卖合同》无效；3.李树根、李灼容腾空位于广州市从化区江埔街河东南路原广州拖拉机厂（现从化机械厂）住宅楼两楼之间大巷中的一间混凝土结构的房屋，房屋四至界限为东至：原广州拖拉机厂（现从化机械厂）围墙，南至：邻居自购房，西至：中巷河东大道，北至：内巷空地的房屋给李照权；4.本案诉讼费由李树根、李灼容承担。原审法院经审理查明，原审法院于2020年1月2日以（2020）粤0117民初17号立案受理李树根诉李灼容确认合同无效纠纷一案，李树根诉讼请求判令：1.李树根与李灼容于2013年1月11日签订的《房屋买卖合同》无效；2.李灼容返还位于广州市从化区江埔街河东南路原广州拖拉机厂（现从化机械厂）住宅楼两楼之间大巷中的一间混凝土结构的房屋，房屋四至界限为东至：原广州拖拉机厂（现从化机械厂）围墙，南至：邻居自购房，西至：中巷河东大道，北至：内巷空地；3.本案诉讼费由李灼容负担。原审法院于2020年6月24日作出（2020）粤0117民初17号民事判决，认为李树根主张其与李灼容于2013年1月11日签订的《房屋买卖合同》无效的理据不足，遂驳回李树根的全部诉讼请求。李树根与李灼容均未上诉，该案一审生效。根据生效的（2020）粤0117民初17号民事判决书查明，李树根的哥哥李荣根于2000年3月25日与案外人欧阳启钊签订了《购杂物房协议》，约定欧阳启钊将河东南路机械厂宿舍背后两间约20平方转让给李荣根。因李树根患有“结核性脑膜炎”，李荣根遂将上述杂物间给李树根用于居住。2013年1月11日，李树根与李灼容签订《房屋买卖合同》，将上述两间杂物间以32000元的价格转让给李灼容。2020年3月30日，原审法院对涉案杂物间现场勘验情况和结果如下：1.涉案房产东西宽约2.4米，南北长度约5.3米；西南角面积长1.75米，宽1.65米；2.涉案房产现由李灼容和女朋友居住使用；3.李灼容购买时涉案房产是毛坯房，其铺了地砖，刷了墙灰，装了大门；4.屋内有少量家具及李灼容的物品；5.水、电等线路均是李灼容安装的。2020年4月3日，原审法院向广州市规划和自然资源局从化区分局发函了解案涉杂物间相关情况，广州市规划和自然资源局复函如下：1.根据来函正文和附件提供的资料信息，经查档，李树根、李灼容和欧阳启钊三人在广州市从化区不动产登记发证系统中没有位于江埔街河××号的不动产登记信息；2经核查，广州市从××××号（原从化机械厂宿舍楼）背后的两间杂物房无规划报建信息；3.上述两间杂物房无土地和房产登记信息，故不能在该局办理过户登记。（2020）粤0117民初17号民事判决书另查明：2020年3月30日，原审法院对李树根本人进行询问，以便了解本案房屋买卖相关情况以及其精神状况。李树根对于房屋买卖的情况大致清楚，但认为李灼容只给了3000元购房款……另案关于李照权诉李树根民间借贷纠纷一案再审时，原审法院（2018）粤0117民再13号民事判决再审认为部分载明：“本案《借条》为2014年签订，且从其再审庭审中的表现看，李树根能简单表达其意志，故原审法院不能确定李树根签订借条时为限制民事行为能力人。因此，李树根法定代理人关于《借条》无效的请求，原审法院不予采纳。”原审另查明，李照权提交两份其于2008年1月1日手写的字条，其中一份字条内容如下：“李树根卖了河东南路112号对面旁边混形土结构屋和屋后的土地面和30几平方左右卖给李照权，李照权1万元买了李树根的屋，今后：如果国家拆了这间屋和李树根和他哥哥不卖，李树根要还给李照权10万元。李照权给李树根买屋1万元。”另外一份字条内容如下：“李照权给李树根买屋1万元。”李照权陈述该两份材料由其本人书写，复印后由李树根在复印件上签名并捺印。庭审中，李树根本人确认上述两份字条上的“收钱人”栏的签名、捺印为其本人的签名、捺印，但认为没有收到购房款1万元。原审再查明，李灼容庭后提交广州市从化区江埔街道办事处于2018年3月30日作出的《强制拆除违法建设告知书》载明内容如下：“李灼容：经查，你在从××××号擅自加建第二层楼房，面积约40平方米……”，新星社区居民委员会于2018年6月26日作出的《证明》载明内容如下：“位于我社区从××××号户主、姓名：李灼容……”2018年8月30日《临时经营场所、水、电、有线电视等登记备案审批表》载明位于江埔街河××号的屋主姓名为李灼容。原审过程中，原审法院就李照权的三项诉讼请求进行释明，征询其是否变更诉讼请求，但李照权仍坚持其诉讼请求。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李照权主张其与李树根于2008年1月1日签订房屋买卖合同，而李树根与李灼容的《房屋买卖合同》于2013年1月11日签订。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案所涉法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故本案不适用《中华人民共和国民法典》,而应适用当时的法律、司法解释。关于李照权与李树根于2008年1月1日签订的合同效力问题。内容为“李树根卖了河东南路112号……李照权给李树根买屋1万元。”的由李树根签名、捺印的字条约定李树根将涉案房屋出售给李照权，李树根确认字条上的签名、捺印均为其本人所为，故该约定是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。至于李树根以其为限制民事行为能力人为由对双方关于涉案房屋买卖的约定不予确认的问题。无论是（2018）粤0117民再13号案件、（2020）粤0117民初17号案件还是本案庭审中，李树根均能简单表达其意志，并对其在2008年1月1日签订的手写字条的签名、捺印予以确认，仅认为未收到涉案购房款1万元，可确定李树根对上述字条的签订事实是基本清楚的。加之，《广州市精神病医院司法鉴定所鉴定意见书》是2018年10月出具的，而涉案手写字条于2008年1月1日签订，时隔十年多时间，不能以2018年的鉴定意见书妄加推断李树根2008年的民事行为能力状况。因此，对李树根的该辩称，不予采纳。综上，李照权的第一项诉讼请求理据充分，予以支持。（2020）粤0117民初17号案件已对李树根与李灼容于2013年1月11日签订《房屋买卖合同》的效力进行审理并作出生效判决，认定该合同合法有效。李灼容已依据该《房屋买卖合同》占有使用涉案房屋。因此，李照权诉讼请求确认李树根与李灼容于2013年1月11日签订《房屋买卖合同》无效及请求腾退涉案房屋理据不足，予以驳回。综上，原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八十条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年5月27日判决如下：一、确认李照权与李树根于2008年1月1日签订的合同有效；二、驳回李照权的其他诉讼请求。本案受理费300元，由李树根负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点是李照权是否有权主张李树根与李灼容于2013年1月11日签订的《房屋买卖合同》无效并要求李灼容腾空交还涉案房屋。依据已查明的事实，（2020）粤0117民初17号生效民事判决已对前述《房屋买卖合同》的效力进行审查，并驳回了李树根要求确认该合同无效的诉请，该生效判决至今为止仍未经法定程序推翻，李灼容亦依据该合同实际占有使用涉案房屋。故此，李照权诉请确认前述《房屋买卖合同》无效并要求李灼容腾空交还涉案房屋缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人李照权的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人李照权负担。本判决为终审判决。审 判 员 谭红玉二〇二一年九月九日法官助理 王文杰书 记 员 唐颖琪