新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民事判决书（2021）新22民终354号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李磊，男，1981年10月2日出生，汉族，哈密市美御酒店业主，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。    委托诉讼代理人：张元翔，新疆新创律师事务所律师。    被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：哈密营丰房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区建设东路营丰大厦商住楼1#楼二层。    法定代表人：崔勇，该公司董事长。    委托诉讼代理人：安娜，女，该公司副董事长。    委托诉讼代理人：刘新忠，男，该公司法务部主任。    上诉人李磊与被上诉人哈密营丰房地产开发有限责任公司（以下简称营丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人李磊及其委托诉讼代理人张元翔，被上诉人营丰公司的委托诉讼代理人安娜、刘新忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    李磊上诉请求：1．撤销原审判决，发回重审或改判驳回营丰公司的诉讼请求并判决营丰公司返还李磊多支付房款170，950元（上诉金额本诉部分：5，119，757元；反诉金额部分170，950元。）；2．本案一、二审诉讼费由营丰公司承担。事实与理由：一审事实认定部分未认定双方房产买卖合同是包含一楼在内的三层整体房屋买卖合同关系，导致本案基本事实认定不清；双方争议的付款事实，一审未按照基本证据认定争议，适用法律错误；一审未按照双方证据的效力及证据显示的法律事实依法处理，违反民法基本原则。综上，一审判决认定事实有误，适用法律错误，判决结果有偏向性。    营丰公司答辩称，本案所涉房产买卖合同不涉及一楼房产面积，一审法院认定事实清楚；一审法院对付款事实的认定以证据为基础，不存在适用法律错误，违反民法原则的情况。综上，请求驳回李磊上诉请求。    营丰公司向一审法院起诉请求：判令李磊支付营丰公司房款5，119，757元并承担逾期付款违约金自2015年7月1日起至2020年2月29日共1，506，589.7元，之后按日1，023.95元至实际给付日；诉讼费由李磊承担。    李磊向一审法院反诉请求：判决营丰公司返还李磊超付的购房款1，408，900元并承担利息（自2015年12月3日起至实际支付之日止，利率按照全国银行同业拆借中心公布的贷款利率计算）；反诉费由营丰公司承担。    一审法院认定事实：2012年10月25日，营丰公司（出卖人）与李磊（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定营丰公司将位于哈密市建设东路南侧营丰大厦的商品房（建筑面积4126.5平方米）以7，000元每平方米的价格出卖给李磊，房屋总价款为28，885，500元。同时约定李磊以分期付款的方式按期付款，于合同签订时支付3，000，000元的首付款，于营丰大厦工程消防工程验收手续合格后十日内支付5，000，000元的房款，于2013年5月30日前支付6，442，750元，剩余房款14，442，750元，由李磊负责向银行办理按揭贷款，营丰公司给予必要的协助。如李磊逾期付款在60日之内，则自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向营丰公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，如逾期付款超过60日，营丰公司可以单方解除本合同，合同解除的，李磊应按已付房款总额的20％向营丰公司支付违约金，营丰公司有权在给李磊的退房款中扣除相应的违约金。2014年5月9日，营丰公司（出卖人）与李磊（买受人）签订编号为0062609、0066544的《商品房买卖合同》两份，约定营丰公司将位于哈密市建设东路南侧营丰大厦第一幢三层（建筑面积2063.56平方米）、四层（2063.56平方米）的商品房，以单价每平方米6，998.948元，总金额28，885，500元的价款出卖给李磊。一审庭审中，李磊认为0062609、0066544号《商品房买卖合同》中“李磊”的签字不是由其本人所签，经一审法院依法释明，其未在一审法院指定的期限内向一审法院提交书面鉴定申请。    一审另查，2015年6月14日，营丰公司与李磊签订《购房分期付款协议》一份，约定自2015年7月开始，李磊于每月30日前支付原告营丰房地产公司500，000元，一年之内付清剩余房款。    一审再查，一审庭审中，营丰公司陈述李磊自2012年10月15日起至2015年12月2日期间共计支付营丰公司购房款23，818，500元，李磊认为此期间共向营丰公司支付购房款的数额为30，294，400元。双方存在争议的款项有三笔：1.2012年10月15日，李磊从622700457030062903的银行账号向董文新900210000067121银行账号中转入4，237，950元，营丰公司认为只收到购房款3，000，000元，其余1，237，950元为双方口头约定的书面合同单价之外的房屋差价款（每平方米300元×4126.5平方米）；2.2012年10月15日冉玉玲向李磊出具收条载明：“今收到李磊现金人民币壹佰贰拾叁万柒仟玖佰伍拾元整（1，237，950元）。”李磊认为此款为以现金方式支付的购房款，营丰公司认为此款为当日银行转账4，237，950元中的1，237，950元，为口头约定的房屋差价款；3.2013年12月11日，李磊向营丰公司90022201110200000254账号中转入7，000，000元，营丰公司仅认可收到3，000，000元购房款，认为其余4，000，000元由营丰公司于2013年12月12日转入李磊员工王默6217004570000749392银行卡内，并经由王默银行账户转入李磊个人账户。    一审还查明，2019年4月23日，王默在（2019）新22民特4号案件开庭审理时作为李磊申请出庭作证的证人陈述，2013年12月12日营丰房地产公司转入其账号内的4，000，000元系营丰房地产公司支付其法定代表人崔勇购买王默原石的价款，并陈述其将4，000，000元转入李磊银行账号系偿还李磊欠款。    一审又查，营丰公司陈述为李磊垫付他项权利登记费、房屋所有权登记费、个人贷款抵押房屋综合保险费等共计52，757元，李磊不认可。    一审法院认为：李磊购买营丰公司位于哈密市建设东路南侧营丰大厦第一幢三层、四层房屋，房屋总价款为28，885，500元，李磊已支付23，818，500元房款的事实双方当事人不持异议，一审法院予以确认。本案的争议焦点为李磊辩称的多付的三笔款项能否在总的款项中扣除以及房屋买卖合同履行中李磊是否违约，违约金能否支持问题。    （一）争议的第一笔款项：2012年10月15日，李磊电汇给董文新的4，237，950元中的1，237，950元是否认定为房款的问题。首先，2012年的房屋买卖合同中均约定房屋单价为每平方米7，000元，但营丰公司提出每平方米300元×4126.5平方米＝1，237，950元是房屋差价款没有入账，不计算在总的款项中，且营丰公司提交的（2017）新2201民初1566号案件中李磊提供的证据目录中载明有“原告要求被告以现金方式支付每平方米300元，上述付款原告称部分款不入公账”的内容，可以印证双方没有入账的每平方300元的事实，且此款形成时间在2012年10月15日，《商品房买卖合同》是2012年10月25日签订，合同的第六条第（1）约定合同签订时被告支付购房款300万元，不是4，237，950元，说明李磊支付的1，237，950元是双方口头约定的合同单价之外的房屋差价款。    （二）争议的第二笔款项，2012年10月15日冉玉玲出具收条中载明的现金1，237，950元，营丰公司认为该笔款项系同日转账款项4，237，950元中补足房屋差价款的1，237，950元，李磊称该笔款项系重复计算。因该笔1，237，950元与4，237，950元系同日形成，同日营丰公司还向李磊开具了3，000，000元的收据，且李磊认可该收据中载明的3，000，000元系包含在转账的4，237，950元中，因此可以认定双方在交易中，李磊向营丰公司转款之后，营丰公司给李磊开具相应的收据，虽1，237，950元并非收据形式而是收条，但是其载明的数额、形成的日期均与4，237，950元的银行转账凭证及3，000，000元的收据相吻合，且李磊就收条中载明的1，237，950元未能提供其他证据佐证，亦未能作出合理解释，故一审法院依法认定此笔1，237，950元的收条系包含在银行转账的4，237，950元中。    （三）争议的第三笔款项：2013年12月11日美御酒店电汇转账7，000，000元，其中3，000，000元营丰公司当天开具收三四楼房款收据，李磊不持异议，李磊辩称剩余4，000，000元也应计算为房款，营丰公司认为2013年12月11日美御酒店电汇转账7，000，000元此笔营丰公司实际收到3，000，000元购房款形成收据，其余4，000，000元应李磊要求，于2013年12月12日电汇转给王默，并经由王默将此4，000，000元转入李磊账户，李磊收到此款之后，向营丰公司提供李磊名下银行卡客户交易查询表，李磊也认可王默于2013年12月12日将4，000，000元转入李磊账户，但不认可营丰公司退回李磊的钱，是跟王默之间的流水，但未向法庭证实原始建行流水单系营丰公司通过非法手段获取的证据，（因银行流水单只能本人可以收取）且此款在2013年12月11日形成，当天3，000，000元开收据李磊签字确认，未能开7，000，000元票据李磊有必要清楚，故一审法院不予考虑李磊辩称，此款也不能计算在总的房款之中。    结合三份有争议的款项与2015年6月14日双方签订的一份购房分期付款协议进一步分析，首先争议的三份款项都形成在2013年12月11日之前，于2015年6月14日双方签订的一份购房分期付款协议并未包含上述三份款项，协议载明：“李磊购买营丰房产公司营丰大厦三、四层房产，因无法办理三层商品房按揭贷款手续，现在双方约定，自2015年7月开始，李磊每月30号之前支付营丰房地产公司50万元，一年内付清剩余房款，如一年内没有付清剩余房款李磊本人承担所有责任”李磊认可协议是自己签字确认，协议签订之后，李磊按照协议于2015年7月31日支付500，000元，于2015年8月31日支付500，000元，于2015年9月30日前陆续支付100，000元，于2015年12月2日支付50，000元共计支付115万元，李磊对付款金额不持异议，但认为没有对账清楚就签订协议，是胁迫情况下形成，但对辩称未向法庭提供证据，故一审法院对李磊辩称的多付的三笔款项不予采纳，支持营丰公司按照房屋总价款为28，885，500元，扣除李磊已支付的23，818，500元房款，尚欠房款5，067，000元要求李磊承担的诉讼请求。驳回李磊退还其超付1，408，900元房款的反诉请求。    （四）关于营丰房地产公司主张李磊支付逾期付款违约金，因双方签订的《商品房买卖合同》约定：“被告逾期付款六十日之内自合同规定的应付款期限第二天至实际全额支付应付款之日止被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行”。营丰公司诉求李磊按合同约定日万分之二计算，逾期付款违约金自2015年7月1日截至2020年2月29日为1，506，589.7元及之后按日承担1，023.95元至实际给付日，李磊称违约金过高，营丰公司实际损失是李磊未能按期付款给营丰公司造成的利息损失，因还款协议自2015年7月1日开始，剩余房款一年内付清即2016年6月30日，一审法院针对案情酌定考虑以剩余房款5，067，000元为基数，自逾期之日即2016年7月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至购房款付清之日，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的数额范围内予以支持，超出部分不予支持。关于营丰公司主张李磊支付垫付款项52，757元，虽李磊不认可，房屋买卖合同中亦未进行相应的约定，但一审庭审中营丰公司提供了相应的票据，且他项权利登记费、房屋所有权登记费、个人贷款抵押房屋综合保险费均系办理银行按揭贷款产生费用，理应由李磊承担，故营丰公司诉求，一审法院予以支持。遂判决：一、李磊于本判决生效之日起七日内支付哈密营丰房地产开发有限责任公司购房款5，067，000元及垫付款52，757元共计5，119，757元，二、李磊于本判决生效之日起七日内支付哈密营丰房地产开发有限责任公司违约损失（购房款5，067，000元为基数即2016年7月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至购房款付清之日，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算），三、驳回李磊反诉请求。    本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，李磊提交其个人建设银行个人活期明细信息银行后台查询回执、建设银行个人交易明细清单银行柜面查询回执，欲证明一审中证据十一李磊中国建设银行卡客户交易明细清单系伪造，营丰公司认可该证据的真实性，对其关联性和证明的问题不予认可，认为该证据显示卡号与李磊提交给营丰公司的卡号不一致。该证据与一审证据十一李磊中国建设银行卡客户交易明细清单格式不同，非认定一审证据十一李磊中国建设银行卡客户交易明细清单系伪造的理由，本院对该证据不予采信。李磊提交建设银行2012年10月15日转账记录一份，欲证明转账4，237，950元与现金1，237，950元系两笔款项。营丰公司质证称，该笔4，237，950元中，3，000，000元是房款并开具收据，1，237，950元是房屋差价款并出具了白条。李磊未提交其他证据证实支付了4，237，950元及1，237，950元两笔款项，本院对该证据不予采信。本院依李磊的申请，向中国建设银行哈密市分行营业部（以下简称建行哈密营业部）调查李磊卡号×××，账页时间段2013年5月至12月的银行明细账页（一审证据十一李磊中国建设银行卡客户交易明细清单）出具日期。建行哈密营业部于2021年7月1日出具关于对哈密市中级人民法院（2021）新22民终354号调查令的复函（以下简称《复函》），主要内容为：明细账页加盖的是“建行哈密分行营业部”章而没有加盖业务用章，账页被裁剪，内容不完整，无法确定该账页具体打印时间；同时，监控录像系统无法提供超过90天以上的图像记录，业务大数据系统也不支持客户查找、打印账页的历史申请记录，因此无法确定该账页的现实调取人。李磊质证认为，《复函》中答复，账页明细没有加盖业务专用章，账页被裁剪过，内容不完整，系伪造或刻意修剪，隐瞒银行流水打印人及打印时间。营丰公司质证认为，《复函》未明确账页明细是假，且银行卡明细只能本人调取。经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。    本院认为，本案争议焦点为李磊向营丰公司已支付的房款金额问题。已支付金额争议存在于三笔款项：1．争议的第一笔款项。根据双方签订的房屋买卖合同，约定房屋面积为4126.5㎡，单价为7，000元／㎡，首付款为3，000，000元，营丰公司提出300元／㎡×4126.5㎡=1，237，950元是双方约定的房屋差价没有计入公账，结合营丰公司在一审中提交的证据，（2017）新2201民初1566号案件中李磊提供的证据目录中“原告要求被告以现金方式支付每平方米300元，上述付款原告称部分款不入公账”的内容，及李磊实际支付4，237，950元，多出约定的3，000，000元首付款1，237，950元的事实，能够证实李磊支付的1，237，950元是双方约定的合同约定价款之外的房屋差价，此笔1，237，950元不计入已支付房款金额。2．争议的第二笔款项。该笔1，237，950元与4，237，950元系同日形成，结合4，237，950元已开具收据3，000，000元，剩余1，237，950元及出具的1，237，950元收条，能够证实该笔1，237，950元系同日转账款项4，237，950元中补足房屋差价款的1，237，950元，且李磊未提供证据证实其向营丰公司实际支付过4，237，950元及1，237，950元两笔款项，故该笔款项应包含在4，237，950元中，不应再次计入已支付房款金额。3．争议的第三笔款项。美御酒店于2013年12月11日电汇转账7，000，000元，营丰公司开具3，000，000元收据，次日，营丰公司于将4，000，000元电汇给王默，王默将4，000，000元存入李磊账户，根据生活常识及交易习惯，如付款人实际支付4，000，000元而收款人未出具收据，付款人应要求开具收据，该笔款项没有收据，李磊未作出合理解释，也未提供证据证明建行原始流水单系营丰公司非法获取，建行哈密营业部出具的《复函》内容不能证实账页明细（一审证据十一李磊中国建设银行卡客户交易明细清单）系伪造，此笔款项不计入已支付房款金额。    综上，李磊的上诉请求不能支持，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费48，834.95元，由李磊负担。    本判决为终审判决。    审判长    刘刚审判员    哈得尔江玉努斯审判员    吐尔逊阿衣阿不都热衣木二〇二一年九月二十九日法官助理    阿衣古丽哈斯木书记员    热海曼阿扎提