吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2021）吉02民终1814号上诉人（原审被告）：赵龙光，男，1971年10月10日出生，汉族，住吉林市龙潭区。        委托诉讼代理人：秦舫，吉林市昌邑区诚城法律服务所法律工作者。        被上诉人（原审原告）：马艺航，男，1990年7月31日出生，满族，住吉林市丰满区。        委托诉讼代理人：马永峰（系马艺航之父），住吉林市丰满区。        上诉人赵龙光因与被上诉人马艺航房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2021）吉0202民初1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。        赵龙光上诉请求：请求撤销一审判决第一项、第三项，依法发回一审法院重新审理。事实和理由：一、作为确认房屋租赁面积的重要证据《情况说明》没有经办人的签字，出具人未到庭接受法庭质证，程序违法。“清缴陈欠热费通知单”出具于2020年12月16日，《情况说明》出具于2021年5月10日，已经在双方解除合同之后。其载明的面积及房屋权属与马艺航没有关系，出具人并未出庭质证，不能作为定案的证据使用。二、该案一审原诉及反诉部分确认事实不清。1．依据双方签订的《房屋租赁合同书》确认的租赁面积为720平方米，一审法院依据马艺航2020年12月16日清缴陈欠热费通知单，以面积为780平方米向赵龙光主张权利无法无据。在2017年4月28日双方签订《房屋租赁合同书》时马艺航确认自己出租的面积是720平方米，马艺航未向法庭提交有效证据证明其房屋面积为780平方米。双方在合同中明确房屋的用途为教学用房，教学用房供热收费的标准为每平方米29.5元。赵龙光在办理停止供热时，是无需缴纳供热基础费的。一审法院判决赵龙光承担基础供热费10，045.2元，没有事实依据。2．马艺航明知赵龙光承租的楼房为教学用房，但仍然私自改造公共通道。2019年10月，马艺航在未取得任何拆改审批文件及消防安全验收等相关手续、也未征得乙方的同意的情况下，将设在公共通道区域内的门卫室拆除，改造成经营用房及卫生间予以出租、牟利。该营业用房占据了整整一半楼梯通道，严重阻碍了孩子、教师、家长正常通行。因马艺航的违法拆改行为，造成出租房屋存在潜在的安全隐患及危险，致使合同目的无法实现。因此，双方解除了租赁合同，一审法院对此事实没有查明。三、马艺航没有任何行政部门审批，对公共通道进行改造、占用，形成公共安全隐患，致使双方解除合同。马艺航的行为构成实质违约，应当承担违约责任。1．马艺航违反《房屋租赁合同书》约定，在未告知乙方的情况下，将一楼的门卫室拆除、扩大；又在安全通道中设置卫生间，分割成营业用房，予以出租牟利；将消防通道宽度占去一半，严重影响了公共通行安全，造成极大安全隐患，致使《房屋租赁合同》无法继续履行。赵龙光拆除门卫室，扩建改造成经营用房，占用安全通道等行为，无视安全，违约违法。2．赵龙光承租的房屋位置在6楼，尚有其他楼层的用户均必须通过公用通道，为共同使用，并非是按份使用。一楼公用通道及门卫室，对六楼房屋的使用具有安全保障的重要作用，该设施所需费用理应由出租人承担。但是，出租人将该部分费用强加给承租人，承租人也为此承担了相应的费用。但马艺航将门卫室拆除、改变用途、占用通道、出租牟利，对赵龙光构成实质性违约，应当承担违约责任。综合以上客观事实，请求二审法院依法支持赵龙光的上诉请求。        马艺航辩称，赵龙光的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。        马艺航向一审法院起诉请求：1．赵龙光向马艺航支付2018年至2019年两个供热期停止供热的20％基础供热费10，296元；2．赵龙光向马艺航支付恢复供热的管道材料及人工费1200元；        一审法院认定事实：马艺航是吉林市昌邑区中兴街105号楼2号楼的房屋所有权人，该房屋为办公用房。2017年4月28日，马艺航与赵龙光签订房屋租赁合同书，马艺航将其所有的上述房屋的6层，面积约为720平方米（含公用楼梯面积、未含一楼共用通道分摊面积）租赁给赵龙光，租期为五年，自2017年5月20日至2022年5月19日，合同第三条约定赵龙光租赁房屋期间所发生的费用（水、电、供热等）、因房屋租赁产生的租赁税费均由赵龙光承担。第六条第7项约定对一楼公共行人通道，按照利益共享费用公摊的原则，对照明用电、供热等费用进行分摊，赵龙光承担按租赁面积分摊部分的费用。        2017年9月25日，赵龙光出具停止供热承诺书一份，载明：“因本人原因要求停止本楼层供热，特作如下承诺：1．因停热而产生的改造费用由本人全部承担；2．因本楼层停止供热若给楼下1-5楼造成供热不达标或管道冻坏需供热公司等恢复管道时才能保证供热温度时，产生的所有费用由本人承担；3．本次办理停止供热时间为二年以上，若达不到供热公司停热后再恢复供热时间要求，供热公司收取的各项费用由本人负责承担；4．因以上停热给房主和其他本楼承租人造成损失赔偿的经济和法律责任全部由本人承担。”2020年6月，马艺航与赵龙光解除房屋租赁合同。        另查明：吉林市物价局、吉林市市政公用局于2016年9月30日联合下发吉市价发（2016）50号关于调整城区供热价格的通知，规定经营性用房供热价格为每平方米33元；于2018年9月17日联合下发吉市价发（2018）41号关于调整城区停热用户基础热费相关政策的通知，规定取消原停热两年及以上用户不缴纳基础热费的政策规定；用户在办理停热时，应向供热企业提出申请，并按现行供热价格20％缴纳基础热费；此通知自2018年-2019供热期起执行。        再查明：2020年12月16日，热力公司向马艺航发出清缴陈欠热费通知单，载明：“代码50110166，面积780平方米，地址集恒泰证券股份有限公司中兴街证券营业部四公司3号，2018年基础热费5148元、2019年基础热费5148元，合计10，296元”。2021年5月10日，热力公司出具情况说明一份，载明“代码50110166，台账地址集恒泰证券股份有限公司吉林中兴街证券营业部四公司3号为我公司集体户，此户为办公楼六层，经核实，面积为725平方米，增高为36平方米，供热面积为761平方米。”        一审法院认为，关于本诉部分，房屋租赁合同书明确载明承租方为赵龙光，且赵龙光本人在合同中签字，故合同相对人是马艺航和赵龙光，赵龙光是本案适格被告。房屋租赁合同书是马艺航与赵龙光的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效成立的合同，虽然合同现已解除，但合同内容对于合同履行期间内双方的权利义务仍具有约束力。合同约定房屋租赁期间内所发生的水、电、供热等费用由赵龙光负担，基础热费亦属于供热费的范畴，且对租赁房屋停止供热是基于赵龙光的要求，赵龙光出具的停止供热承诺书亦载明因停热给房主造成损失的经济责任由其承担，故马艺航有权依据合同约定及赵龙光的承诺要求其承担2018年度、2019年度房屋租赁期间内两年停止供热的基础热费。赵龙光租赁的房屋规划用途为办公，属于经营性用房，虽然房屋租赁合同书载明的房屋面积是“约为720平方米”，但赵龙光承租的是整个6层，热力公司对该租赁房屋的6层供热面积经测绘认定为761平方米，赵龙光应承担其实际承租面积范围内的供热费用，故依据吉林市物价局、吉林市市政公用局联合下发的关于收缴供热费的相关规定，案涉租赁房屋的年度基础热费应为5，022.60元（33元／平方米×761平方米×20％），马艺航要求赵龙光支付2018年度、2019年度房屋租赁期间内停止供热的基础热费10，045.20元（5，022.60元／年×2年），法院予以支持，其余部分不予支持。马艺航放弃恢复供热管道材料及人工费1200元的诉讼请求，系其对自身权益的合理合法处分，应予准许，该部分请求法院不予审理。关于反诉部分，依据房屋租赁合同书约定，赵龙光承租的仅为该办公楼的6层部分，不含一楼共用通道分摊面积，故其无权对一楼出租部分的房屋租金主张权利。房屋租赁合同书明确约定赵龙光按照租赁面积分摊一楼公共行人通道的照明用电、供热等费用，故马艺航收取房屋租赁期内一楼公摊面积的电费、供热费符合合同约定，依据马艺航提供的微信截图证实其将一楼改造出租后，已向赵龙光返还了相应的分摊供热费用，故赵龙光要求马艺航返还已交纳的一楼公摊面积部分供热费，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于违约金，赵龙光提供的证据不足以证明马艺航改造一楼公共区域的行为影响其出行和办学要求，故其以马艺航违反合同约定为由要求马艺航支付违约金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。        一审法院判决：一、赵龙光向马艺航支付10，045.20元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回马艺航的其他诉讼请求；三、驳回赵龙光的反诉请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因双方当事人提交的证据均不属于二审新的证据，故本院不予评判。        本院对一审查明的相关事实予以确认。        本院认为，马艺航与赵龙光签订的《房屋租赁合同书》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应该按照合同约定履行各自的义务。赵龙光虽然上诉主张马艺航私自将一楼共同通道及门卫室改造占用，进行出租牟利的行为造成了安全隐患，侵害其合法权利，构成实质性违约。但是从双方微信聊天记录显示，首先，赵龙光在承租期间并没有对马艺航的改造行为提出异议；其次，在疫情期间赵龙光提出的要求是如果能够扩大承租面积则续租，否则解除租赁合同；再次，在双方解除租赁关系时赵龙光也没有与马艺航提及违约事宜。综上，现有证据不能证明马艺航的改造行为已经影响赵龙光对租赁物的正常使用。赵龙光应按照合同约定，支付其承租期间因停止供热所产生的基础热费。对赵龙光的上诉请求，本院不予支持。        综上所述，赵龙光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费1884元，由赵龙光负担。        本判决为终审判决。        审判长    张利宏审判员    刘卓审判员    郭立坤二〇二一年九月十六日书记员    赵鹏