重庆市第四中级人民法院民事判决书  (2021)渝04民终1134号 上诉人（原审被告）：陶雄，男，1980年2月16日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：秦雪峯，重庆正魁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇方寿大道179号3幢9楼6号，统一社会信用代码91500240MA53X1UJ。    负责人:谭启蓉，该公司董事长。委托诉讼代理人：向大文，石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。原审被告：向大武，男，1971年5月28日出生，土家族，住成都市金牛区。原审被告：陈关前，男，1982年5月14日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。上诉人陶雄因与被上诉人重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司（以下简称石诚物业公司）、原审被告向大武、陈关前物业服务合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县人民法院（2021）渝0240民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月1日受理后，依法组成合议庭进行审理。诉讼中，本院于2021年8月24日对上诉人陶雄及其委托诉讼代理人秦雪峯、被上诉人石诚物业公司的委托诉讼代理人向大文进行询问调查。本案现已审理终结。陶雄上诉请求：1.撤销重庆市石柱土家族自治县人民法院（2021）渝0240民初1318号民事判决第一项、第四项；2.改判驳回石诚物业公司对陶雄的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。首先，石诚物业公司与城南居委恶意串通订立《物业服务合同》，侵害小区业主和房屋承租人的利益。上诉人陶雄目前租赁房屋的物业费是每月每平米1.2元，但案涉房屋租赁期内的标准为每月每平米2元。2015年12月21日订立的《物业服务合同》到期后，城南居委既没有请示南宾镇人民政府组织小区业主对选聘物业服务企业进行投票表决，也没有征求小区业主意见，擅自于2018年12月23日与石诚物业公司签订《物业服务合同》，其中约定的商业用房物业费收费标准明显高于市场价格，根据合同法第五十二条规定，前述合同应属无效。其次，石诚物业公司并未就“石诚物业公司按合同约定提供物业服务”的事实举证证明，一审法院也未对前述事项做出认定，致使判决错误。最后，根据民法典第五百六十八条第一款、第二款及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第三部分关于合同纠纷案件的审理第四十三条规定，石诚物业公司应当赔偿陶雄屋顶漏水维修费，一审中，陶雄以提出抗辩的方式向石诚物业公司行使抵销权，一审法院应当将其与陶雄的物业费抵销。被上诉人石诚物业公司答辩称，涉案《物业服务合同》合法有效，1.2元物业费针对的是个别门面，是协议收费的结果，因为使用人一次性交清了租金和管理费，不能作为常规收费标准，陶雄主张合同是恶意串通没有事实依据，合同是由社区代为订立，因为前物业公司退场后无人负责小区管理工作，又未成立物业委员会，社区为解决居民生活所需商请街道及国土公安等部门做出的行为。一审已举证证明提供被上诉人履行了物业服务工作，主要是清洁打扫和搬运，安保巡逻，绿化及维护，电梯及消防等相关工作。陶雄与石诚物业公司并没有互负债务，陶雄从未向公司反映漏水问题，漏水是房屋质量问题，责任主体是开发商，相关损失不得抵销物业费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院驳回上诉，维持原判。石诚物业公司向一审法院提出诉讼请求:1.判决向大武、陶雄、陈关前给付从2016年6月1日到2020年9月30日止的物业管理费76 938.6元及违约金76 938.6元，共计153 877.20元。一审法院认定的事实：2015年10月22日，石柱土家族自治县南宾镇人民政府公示了关于万力·紫薇香榭小区投票结果：过半数业主同意原业主委员会成员辞职，同意通过招投标方式选聘新的物业服务公司。2015年12月21日，因新的业主委员会没有成立，石诚物业公司中标后，由万力·紫薇香榭小区所在的城南居委代行石柱土家族自治县万力·紫薇香榭小区业主委员会的职责与石诚物业公司签订《物业服务合同》，在合同第六条第二款约定：由石诚物业公司为该小区提供物业服务，该小区的住宅面积每月每平方米交纳0.98元的费用（其中：物业费0.37元/平方米/月、日常维修养护0.20元/平方米/月、电梯费0.41元/平方米/月）。商业房按建筑面积每月每平方米2.00元交纳费用（其中物业服务费1.50元/平方米/月、日常维修养护0.50元/平方米/月）。在第六条第六款约定共用部分的水电每户每月10元，享有二次供水的业主每户每月10元。合同签订后，石诚物业公司入驻该小区从事物业服务。2018年12月23日，城南居委再次代行石柱土家族自治县万力·紫薇香榭小区业主委员会的职责与石诚物业公司签订《物业服务合同》，合同约定的物业服务费收取标准与前一合同相同。合同的期限为2019年1月1日至2021年12月31日。向大武为该小区X幢X号商业门面（建筑面积为674.94平方米）业主。2012年7月28日，向大武将此门面出租给陶雄，租赁期限为2012年12月1日至2022年11月30日。在租赁合同第七条约定：水、电、气、物管由承租方到相关公司交付。2018年，向大武将案涉门面出租给陈关前，合同期限为2018年7月1日至2028年6月30日。在租赁合同第七条约定：水、电、气、税、物管由承租方向相关公司交付。2017年，石诚物业公司起诉向大武主张物业费，同年11月15日，一审法院以（2017）渝0240民初3273号民事裁定书裁定准许石诚物业公司撤回起诉。2020年12月1日，石诚物业公司起诉向大武主张物业费，2021年1月7日，一审法院以（2020）渝0240民初5256号民事裁定书裁定准许石诚物业公司撤回起诉。陶雄在租赁期间因顶楼漏水导致经营物品受损找物管维修无果，自己出钱进行了整修。2021年，石诚物业公司通过快递向向大武送达了催收物业费的通知。另查明：案涉门面从2020年1月1日起，由向大武在执管。一审法院认为，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”所以2015年12月21日、2018年12月23日，万力·紫薇香榭小区所在的城南居委代行该小区业委会的职责与石诚物业公司签订的《物业服务合同》，合法有效，这两份合同的效力及于该小区的所有业主。并且这两份合同的效力在向大武举示的业已生效的（2018）渝0240民初792号民事判决书中也得到了认定。向大武系该小区的业主，自然不能例外。其次是诉讼时效的问题，庭审已查明石诚物业公司在2017年、2020年均以起诉的方式向向大武主张权利，依法应当认定诉讼时效中断。故对辩称的石诚物业公司部分物业费主张超过诉讼时效理由，不予采信。本案的民事法律事实发生在民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用自2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”故石诚物业公司向向大武、陶雄、陈关前主张物业费，于法有据，予以支持。向大武辩称即使石诚物业公司要主张物业费也只能向物业使用人主张的理由，不予采信。石诚物业公司主张2016年6月1日至2020年9月30日期间的物业费：674.9平方米×2元×57个月=76 938.60元，正确的应当为：674.9平方米×2元×52个月=70 189.60元。结合业已生效的（2018）渝0240民初792号民事判决书，该判决书根据《石柱土家族自治县发展和改革委员会关于石柱县万力·紫薇香榭小区试行物业服务收费标准的批复》，认定在试行期间，物业费和日常养护费下浮30%，并以下浮30%后的标准判决该小区的业主支付物业服务费和日常养护费。本案中，石诚物业公司没有举证该小区的相关设备设施已完善，故仍应当下浮30%收费。因此，石诚物业公司主张的合理物业费（包含日常养护费）应为70 189.60元×70%=49 132.72元。石诚物业公司主张违约金76 938.60元。违约金是当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的金钱。经审查，石诚物业公司提供的两份案涉合同，均对业主违约没有约定违约金。再加上石诚物业公司的物业服务存在较大的瑕疵，没有全面履行合同约定的义务，也存在违约。即使对违约金有约定，双方违约相抵均不支持。综上，石诚物业公司向向大武、陶雄、陈关前主张合理的物业费49 132.72元，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限陶雄在本判决生效后十日内向重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司支付2016年6月1日至2018年6月30日期间的物业费（包含日常养护费）674.9平方米×2元×25个月×70%=23 621.50元（贰万叁仟陆佰贰拾壹元伍角）；二、限陈关前在本判决生效后十日内向重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司支付2018年7月1日至2019年12月30日期间的物业费674.9平方米×2元×18个月×70%=17 007.48元（壹万柒仟零柒元肆角捌分）；三、限向大武在一审判决生效后十日内向重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的物业费674.9平方米×2元×9个月×70%=8503.74元（捌仟伍佰零叁元柒角肆分）；四、向大武对一审判决第一、二条所确定的债务承担连带清偿责任；五、驳回重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司的其余诉讼请求。案件受理费3377.54元，减半收取1688.77元，由重庆石诚商贸有限公司物业管理分公司1000元，由向大武、陶雄、陈关前共同负担688.77元。二审中，陶雄为支持自身主张向法庭申请证人田春华出庭作证，拟证明石诚物业公司此前并未提供物业服务。石诚物业公司对证人证言真实性不予认可，认为不能达到证明目的。本院经审查认为，田春华的证言系孤证，且与石诚物业公司提供物业服务的书证内容相矛盾，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、2018年12月23日签订的《物业服务合同》是否合法有效，陶雄应否受该合同约束；二、石诚物业公司是否提供了物业服务；三、陶雄要求抵销欠付物业费的主张应否支持。关于焦点一。根据住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，案涉小区未产生新的业主委员会之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。石诚物业公司是以小区过半数业主同意的招投标方式中标的公司，具备订立合同资格，在该小区业主委员会未成立的情况下，城南居委代小区业主委员会与石诚物业公司订立《物业服务合同》于法有据，应当认定是双方真实意思表示，且内容并未违法法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。作为业主向大武和承租人陶雄均受《物业服务合同》的约束。陶雄称收费标准明显高于市场价格亦缺乏依据，双方实际是续签2015年12月21日订立的《物业服务合同》，两份合同关于争议事项即物业费收费标准的约定是一致的，《物业服务合同》明确载明涉案商铺物业管理费按每月每平方米2元的标准收缴。陶雄上诉主张的1.2元收费标准没有事实依据，依照合同约定，陶雄租住的房屋不属于原收费标准适用范围，石诚物业公司服务期内，陶雄应当缴纳的物业费收费标准没有变化，且租赁合同约定物业费以公司标准缴纳。即使其他出租人与石诚物业公司协商将《物业服务合同》约定的收费标准降低为1.2元，但并不一定会导致陶雄亦可按照此标准缴纳，一审法院支持石诚物业公司按照《物业服务合同》约定标准酌情一定比例并无不当。陶雄上诉主张涉案合同属于双方恶意串通行为，应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。但陶雄在本案提供的证据不足以证明合同双方在本案中存在恶意串通的事实，陶雄应当承担相应不利后果。关于焦点二。根据石诚物业公司一审提交的图片工资表等证据，可以证明石诚物业公司有按照约定提供共用设施及其他配套服务设施设备养护、维修、管理和运行等相关服务。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，石诚物业公司曾经多次向业主向大武催交物业费未果的情况下，业主向大武和承租人陶雄以未享受石诚物业公司相关物业服务理由的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中，陶雄承租向大武的房屋期间，因该房屋墙体漏水导致陶雄财产损坏应否由石诚物业公司承担赔偿责任尚不能确定，陶雄关于抵销漏水产生的财产损失的主张，本院不予支持。综上，陶雄的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费391元，由上诉人陶雄负担。本判决为终审判决。  审 判 长  何庆华审  判  员  黄  飞审  判  员  彭松涛  二○二一年九月六日     法 官助 理   魏国君书  记  员    吴松涛 - 1 -