福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终195号上诉人(原审被告)：长泰县兴泰工业区服务中心，住所地福建省长泰县兴泰工业区。统一社会信用代码91350625156785588Y。法定代表人：谢文强。委托诉讼代理人：黄晓梅，北京盈科（厦门）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：长泰县马洋溪生态旅游区十里村村民委员会，住所地福建省漳州市长泰县十里村上锦洋282号。统一社会信用代码54350625B2899641XR。法定代表人：郑天成，主任。委托诉讼代理人：董金江，福建远大联盟（长泰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：连一桢，福建远大联盟（长泰）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：福建省长泰连缘漂流有限公司，住所地福建省长泰县马洋溪生态旅游区十里村。统一社会信用代码91350625156785609F。法定代表人：连荣煌，执行董事。委托诉讼代理人：庄仲明，男，公司顾问。委托诉讼代理人：谢旺建，男，公司经理。原审第三人：福建长泰经济开发区管理委员会，住所地福建省漳州市长泰经济开发区管理委员会。统一社会信用代码1135062500391051XK。法定代表人：梁真。委托诉讼代理人：黄晓梅，北京盈科（厦门）律师事务所律师。上诉人长泰县兴泰工业区服务中心（以下简称兴泰服务中心）、长泰县马洋溪生态旅游区十里村村民委员会（以下简称十里村委会）因与被上诉人福建省长泰连缘漂流有限公司（以下简称连缘漂流公司）、原审第三人福建长泰经济开发区管理委员会（以下简称长泰开发区管委会）确认合同无效纠纷一案，不服福建省长泰县人民法院（2019）闽0625民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兴泰服务中心及原审第三人长泰开发区管委会的共同委托诉讼代理人黄晓梅、上诉人十里村委会的委托诉讼代理人董金江、连一桢、被上诉人连缘漂流公司的委托诉讼代理人庄仲明、谢旺建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴泰服务中心、十里村委会均上诉请求：撤销原判，依法改判驳回连缘漂流公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：讼涉《商品房买卖协议》中A幢房产的买卖不存在恶意串通的情形。主要如下：一、讼涉《商品房买卖协议》不存在恶意串通的可能。1.根据长泰县人民政府专题会议纪要[（2014）96号]的精神，兴泰服务中心将包括讼争A幢房屋在内的十里商业街四幢商品房转让给十里村委会，讼涉协议是根据政府会议纪要的精神签订的，不存在恶意串通的可能。2.讼涉协议约定的转让价款8600000元是根据市场定价由上述会议纪要确认的，并无低于市场价转让的情形，且十里村委会已经全额付清了转让款，本案不存在恶意串通的可能。3.讼涉协议明确约定了讼争房屋的现状、可能存在的争议以及处理方式，即由十里村委会与连缘漂流公司协商解决，兴泰服务中心予以配合，并无恶意串通的问题，一审仅以双方知晓讼争房屋存在历史遗留问题即认定恶意串通错误。4.兴泰服务中心2014年已经取得讼争房屋的产权证，且兴泰服务中心与连缘漂流公司不存在任何债权债务关系，兴泰服务中心处置自己名下的财产合法合理，不存在恶意串通。据此，一审在连缘漂流公司未提供任何恶意串通证据的情况下，作出恶意串通的认定错误。二、讼涉《商品房买卖协议》不存在损害连缘漂流公司利益的可能。1.连缘漂流公司并未按照《集资代建十里商业街A幢楼房合同书》的约定履行支付工程款的义务。该合同约定连缘漂流公司应在地基浇筑完成后支付长泰开发区管委会200000元、第一层浇筑完成后支付100000元、第二层浇筑完成后支付100000元；主体工程验收后进行结算并付清。2.现兴泰服务中心、长泰开发区管委会、十里村委会主体都存在，即使连缘漂流公司欲主张上述合同的责任，也不会因为签订讼涉《商品房买卖协议》而损害其利益。连缘漂流公司辩称，1.长泰县人民政府专题会议是听取了长泰开发区管委会关于十里商业街房地产项目转让的汇报而作出相关决议。长泰开发区管委会、兴泰服务中心和十里村委会在专题会议上故意隐瞒了讼争房屋的历史问题（即连缘漂流公司与长泰开发区管委会签订有垫资协议、购房协议和集资代建合同；讼争房屋由连缘漂流公司使用至今的情况），导致专题会议作出了处分讼争房屋的决议，损害了连缘漂流公司的利益。该会议纪要正是兴泰服务中心和十里村委会恶意串通隐瞒事实的结果。2.本案一审证据2000年3月10日《协议》、2001年5月22日《购房协议书》、2001年6月8日《集资代建十里商业街A幢楼房合同书》、2014年10月23日《商品房买卖协议》及（2014）96号专题会议纪要已经足以证明兴泰服务中心和十里村委会隐瞒讼争房屋的历史遗留问题，恶意串通的事实，连缘漂流公司的举证充分。3.连缘漂流公司自十里商业街的征地赔青开始就一直参与其中，并实际付款380000元（拆迁赔青款280000元+代建工程款200000元，后因工程未进行结算，长泰开发区管委会退还100000元），并自讼争房屋建成后使用至今，现兴泰服务中心和十里村委会签订转让协议，并主张不损害连缘漂流公司的利益，显然不能成立。长泰开发区管委会述称，同意兴泰服务中心的上诉意见。连缘漂流公司向一审法院起诉请求：确认兴泰服务中心与十里村委会2014年10月23日签订的《商品房买卖协议》中A幢房屋的买卖无效。一审法院认定事实：2000年3月10日，十里村委会原村委会主任薛宝山与长泰县马洋（厦广）漂流旅游有限公司（以下简称厦广漂流公司）原法定代表人连文成就漂流公司门前十里村的绿化地拆迁、赔青所需费用签订一份《协议》，约定先由漂流公司垫付该费用，待拆迁后，由县政府牵头，开发区、十里村、漂流公司共同协商规划用地后，再确定各方应负担款项。2000年3月至8月期间，厦广漂流公司向十里村陆续垫付拆迁赔青款共计280000元。2001年5月18日，长泰县人民政府批准十里村商业街等十一个新村点建设规划。2001年5月22日，叶阿青（当时为长泰开发区管委会的干部）、薛宝山、连文成签订一份《购房协议书》，协议书内容为：一、兴泰开发区与十里村共同开发的十里村商业街一幢五套由厦广漂流公司购买。二、厦广漂流公司购买的一幢五套房屋外观与规划一致，内部设计由厦广漂流公司自行确定。三、厦广漂流公司以代垫本商品街前期费用款项作为购房款，交房结算时多还少补（附垫资协议书）。2001年6月8日，兴泰服务中心取得十里村商业街的建设用地规划许可证。2001年11月12日，长泰开发区管委会（甲方）与连缘漂流公司（乙方）签订一份《集资代建十里商业街A幢楼房合同书》，合同主要内容约定：位于角泰路边漂流公司东南侧兴泰十里商业街A幢楼房，由甲方按照乙方提供的施工图纸包干代建，工程总造价为474763.00元。合同对工期、工程款支付方式、质量等级、安全施工责任、工程量增减的结算等也进行了约定。2001年12月13日，长泰县人民政府批准十里村委会新村小区建设使用土地。本案讼争的十里商业街A幢房屋于2002年4月竣工，2003年5月交由连缘漂流公司使用至今。2003年12月1日，连缘漂流公司通过长泰厦广实业有限公司账户向长泰县兴泰工业区开发有限公司汇款200000元。2004年4月6日，长泰县兴泰工业区开发有限公司向长泰厦广实业有限公司账户汇款100000元。2003年8月19日，福建省长泰县国土资源局将位于村委会。同日，十里村委会将位于十里村马洋土地证号为20××18第00223的国有土地使用权转让给兴泰服务中心。2014年6月6日，长泰县马洋溪生态旅游区十里村马洋（4幢）的房权证登记在兴泰服务中心名下。2014年10月13日，长泰县人民政府召开专题会议协调解决马洋溪生态旅游区十里村商业街房地产项目转让等相关事宜。形成（2014）96号会议纪要确定：1.同意长泰县兴泰工业区开发有限公司与彭来春解除马洋溪生态旅游区十里村商业街房地产项目购房协议，由长泰县兴泰工业区开发有限公司全额退还彭来春缴交购房款2165934.51元，并补偿彭来春6220000元。2.同意十里村委会向长泰县兴泰工业区开发有限公司下属单位兴泰服务中心购买十里村商业街房地产项目，共计8600000元，产生的相关的税费由十里村委会承担。案涉的十里商业街A幢房屋包含在县政府会议纪要解决十里村商业街房地产项目转让的内容里。2014年10月23日，兴泰服务中心（甲方）与十里村委会（乙方）签订一份《商品房买卖协议》，协议约定兴泰服务中心将自有的址在十里村漂流对面的十里商品街商品房ABCD四幢转让给十里村委会。并约定：“甲方于2001年11月12日与连缘漂流公司（连文成）签订有《集资代建十里商业街A幢楼房合同书》，如因该合同产生争议，由乙方自行与连缘漂流公司（连文成）协商解决，甲方应予协助配合。”一审法院依职权调取长泰县人民政府（2014）96号专题会议纪要的相关档案材料。该材料与成文的政府会议纪要均未记载会议当时涉及如何解决讼争的十里商业街A幢房屋中有关连缘漂流公司利益的历史遗留问题。针对本案讼争房屋，连缘漂流公司曾于2017年6月1日以房屋买卖合同之案由起诉长泰开发区管委会、兴泰服务中心及十里村委会，要求法院判令双方签订的房屋买卖合同有效，长泰开发区管委会、兴泰服务中心继续履行合同并协助办理讼争房屋的不动产过户手续。长泰县人民法院于2018年11月30日作出一审判决，连缘漂流公司不服提起上诉，漳州市中级人民法院于2019年4月4日作出（2019）闽06民终385号裁定，撤销长泰县人民法院（2017）闽0625民初1017号民事判决并将该案发回重审。长泰县人民法院于2019年5月8日立案后，连缘漂流公司于2019年7月30日提出撤诉申请。连缘漂流公司于2019年8月23日提起本案诉讼。另，厦广漂流公司于2011年6月9日变更为连缘漂流公司。兴泰服务中心由长泰开发区管委会出资成立。长泰开发区管委会曾用名为长泰县工业区管理委员会。一审法院认为，合同有效的前提条件是订立合同主体适格、合同内容合法及双方当事人意思表示真实。本案中，连缘漂流公司要求确认兴泰服务中心与十里村委会签订的《商品房买卖协议》中A幢房屋买卖协议无效。对此诉请阐述如下：兴泰服务中心与十里村委会系依法登记的法人，具有合法民事行为能力和权利能力，具有民事主体资格，故双方签订的《商品房买卖协议》主体适格。兴泰服务中心与十里村委会均对双方所签订的《商品房买卖协议》无异议，应为双方真实意思表示。根据连缘漂流公司提交的《协议》、收款收据、《购房协议书》、《集资代建十里商业街A幢楼房合同书》等相关证据可知，连缘漂流公司从讼争土地的拆迁、征地赔青、十里商业街建设时起就一直参与其中，连缘漂流公司不仅支付部分款项而且讼争的十里商业街A幢房屋是根据其用途进行设计，建成后的房屋由连缘漂流公司管理使用至今。兴泰服务中心与十里村委会签订的《商品房买卖协议》中亦有提到连缘漂流公司的历史遗留问题，由此可知兴泰服务中心明知其上级单位长泰开发区管委会与连缘漂流公司签订《集资代建十里商业街A幢楼房合同书》，并收取一定的款项；十里村委会亦明知其就讼争房屋的土地与连缘漂流公司签有协议，双方仍签订《商品房买卖协议》，存在恶意串通，损害连缘漂流公司利益。再者本案在审理过程中，经一审法院依职权调取县政府会议纪要相关档案材料。该材料与成文的政府会议纪要均未记载当时专题会议中涉及如何解决讼争房屋中连缘漂流公司相关利益的历史遗留问题。兴泰服务中心由长泰开发区管委会出资成立，长泰开发区管委会作为该专题会议的提请人，就十里商业街房地产项目转让等相关事宜在提请长泰县人民政府专题讨论中并未提到连缘漂流公司对该讼争房屋存在历史遗留问题，忽略连缘漂流公司的利益，导致该会议纪要作出了涵盖该讼争房屋处分的会议决议，无视连缘漂流公司的历史遗留问题，损害了连缘漂流公司的利益。故兴泰服务中心及十里村委会提出双方所签订的商品房买卖协议是根据政府会议纪要签订的，是合法有效，不损害连缘漂流公司利益的辩解，不予采信。综上，兴泰服务中心及十里村委会在签订《商品房买卖协议》时明知讼争房屋涉及连缘漂流公司的利益，可能损害其利益，仍签订上述协议，无视连缘漂流公司对讼争房屋享有的利益，有意隐瞒客观事实，侵犯了连缘漂流公司的利益，该协议内容违法，欠缺法律生效要件，且十里村委会非善意第三人，其与兴泰服务中心签订的《商品房买卖协议》中A幢房屋买卖协议无效。连缘漂流公司的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，判决：兴泰服务中心与十里村委会于2014年10月23日签订的《商品房买卖协议》中涉及A幢房产的买卖协议无效。二审中，当事人没有提供新的证据。除兴泰服务中心、十里村委会及长泰开发区管委会对“2003年5月（讼争房屋）交由连缘漂流公司使用至今”有异议，主张讼争房屋竣工后由连缘漂流公司占用一段时间，现处于闲置状态外，对原判查明认定的其余事实，各方当事人均无异议，本院对无争议的事实予以确认。对于兴泰服务中心、十里村委会及长泰开发区管委会所提异议，本院分析认定如下：兴泰服务中心、十里村委会认可讼争房屋建成后由连缘漂流公司使用，是否“使用至今”对于讼涉合同的效力认定（即是否恶意串通）并无影响，对该异议本院不予采纳。另查明，1.根据长泰县委、县政府泰委发（1998）3号文，1998年5月1日兴泰工业开发区以泰兴管委（1998）2号文决定设立“兴泰工业开发区农村管理区”，行使对积山、十里两个行政村的行政管理权。2.因十里村委会将案涉十里商业街土地使用权转让给兴泰服务中心，兴泰工业区开发公司于2005年11月支付给十里村土地转让款298000元。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是兴泰服务中心与十里村委会就讼争十里商业街A幢房屋的买卖是否构成恶意串通，合同效力如何认定。从本案争议发生的经过来看，十里村委会与连缘漂流公司签订了代垫征地款的协议，双方约定该征地款后期抵扣讼争房屋的购房款，十里村委会亦收取了征地款280000元；长泰开发区管委会与连缘漂流公司签订了代建讼争房屋的协议，根据连缘漂流公司提供的图纸建设了讼争房屋并在建成后交由连缘漂流公司使用。根据上述事实可以认定十里村委会与长泰开发区管委会前期欲将讼争房屋出售给连缘漂流公司的意图是明确的，且已部分履行。虽然后续讼争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》登记在兴泰服务中心名下，应认定兴泰服务中心是讼争房屋法律意义上的物权人，但连缘漂流公司从讼争土地的拆迁、征地赔青开始就参与其中并支付部分款项，且讼争房屋亦根据其需要进行设计建设，并在建成后交由其使用，兴泰服务中心在物权的原始取得上存在一定的瑕疵。长泰开发区管委会、兴泰服务中心与十里村委会对讼争房屋的遗留问题均属知情，却对此持漠视态度，并在一定程度上利用了长泰开发区管委会作为行政主管部门的强势地位，先将讼争房屋卖给案外人彭来春，后又解除合同由兴泰服务中心将讼争房屋卖给十里村委会，做法确有悖情理。双方所签订的讼涉《商品房买卖合同》（A幢部分）无视历史遗留问题，且客观上将造成连缘漂流公司在全程参与建设并支付部分款项后，却无法取得讼争房屋物权的后果，损害了连缘漂流公司的利益，一审认定双方在明知可能损害连缘漂流公司合法权益的情况下，仍签订案涉合同，属恶意串通正确，应予维持。应明确的是，本案审理的焦点是合同效力，但纠纷实质是对讼争房屋的权属争议。虽然不动产权属的取得涉及基础法律关系和行政审查登记问题，不在本案审理范围，但各方当事人就讼争房屋的争议已历时二十余年并引发多次诉讼，从定纷止争的角度，长泰开发区管委会、兴泰服务中心、十里村委会与连缘漂流公司均应采取积极的态度，在前期合同和款项的基础上，依法依规进行协商、结算，妥善处理讼争房屋的遗留问题。综上，兴泰服务中心、十里村委会的上诉请求予以驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由长泰县兴泰工业区服务中心负担100元，由长泰县马洋溪生态旅游区十里村村民委员会负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  花 絮审 判 员  李 凌审 判 员  黄 兴二〇二一年九月三日法官助理  杨 烨书 记 员  吴茵婷