安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1124民初3368号原告：全椒县和顺物业管理有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇椒陵大道678号丽阳兰庭小区8号楼106室，统一社会信用代码913411245801010345（1-1）。法定代表人：何健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李杨，系该公司员工。被告：曹明华，男，1971年7月11日出生，汉族，户籍地安徽省全椒县，现住安徽省全椒县。原告全椒县和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物业）诉被告曹明华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。和顺物业委托诉讼代理人李杨、被告曹明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和顺物业向本院提出诉讼请求：1.判令曹明华给付2019年1月1日至2020年12月31日物业管理费1668元，并按照每日千分之三支付逾期违约金120元，共计1788元；2、本案诉讼费由曹明华承担。事实与理由：曹明华系和顺物业管理的全椒县溢景园小区业主，目前居住在全椒县溢景园小区B25-1-401室，建筑面积119㎡。全椒县溢景园小区物业委员会与和顺物业于2013年12月1日签订《物业管理委托合同》一份，于2016年12月1日和2020年12月1日就《物业管理委托合同》续签《补充协议》各一份。三份文本中明确约定了全椒县溢景园小区由和顺物业管理物业，并详细约定了项目、管理时间以及管理费用。其中，2014年、2015年、2016年、2017业主应缴纳物业费为0.4元/㎡，2018年、2019年、2020年为0.5元/㎡；和顺物业管理时间至2021年12月1日止。合同中还约定了曹明华需向和顺物业缴纳10元/月的公共能耗费（公摊水电费，生活垃圾处理费），空置房按皖价房字[2005]154号文件，按100%缴纳。另外，如果曹明华逾期交纳物业费，尚须自逾期之日按日千分之三向和顺物业支付违约金。自2019年1月1日起分文未付。和顺物业多欠后被告催收，但曹明华仍拒不履行。曹明华辩称，小区垃圾桶一直放在自家单元门对面的问题得不到解决，现在天气炎热，对面楼栋也把垃圾倒在我们楼栋的垃圾桶。逢年过节，小区停放的车子把路堵住了。所以我不交物业费。本院经审理认定事实如下：曹明华系全椒溢景园小区B25-1-401室业主，其房屋建筑面积119平方米。2013年12月1日，全椒溢景园小区业主委员会（甲方）与和顺物业（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：和顺物业自2013年12月1日起至2016年12月1日止对全椒溢景园小区实施物业管理与服务；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集，清运；交通于车辆停放秩序的管理；按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次；小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；楼道没后清扫一次；交通于车辆停放秩序的管理等；物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取；物业管理公共服务费中同时还包括所有公共用电、用水、安保监控用电等费用，每年预收1次，每次60元/户，抄表核算，多退少补；卫生费5元/月，每年预收一次。2016年12月1日，全椒溢景园小区业主委员会（甲方）与和顺物业（乙方）就《物业管理委托合同》续签《补充协议》，约定：和顺物业继续为全椒溢景园小区提供物业管理服务工作至2016年12月1日止；2013年12月1日双方所签订的合同内容仍然有效。2020年12月1日，全椒溢景园小区业主委员会（甲方）与和顺物业（乙方）就《物业管理委托合同》再次续签《补充协议》，约定：和顺物业继续为全椒溢景园小区提供物业管理服务工作至2020年12月1日止；2013年12月1日以及2016年12月1日双方所签订的合同内容仍然有效。上述合同签订后，和顺物业在该小区提供物业服务至今。2017年12月15日，和顺物业向溢景园小区业主委员会提出申请，要求将物业费上调至0.5元/㎡。2019年1月1日至2020年12月31日，曹明华未交纳物业费，和顺物业经催缴未果，遂诉至本院。庭审中，和顺物业陈述，因溢景园小区原有停车位少，为满足业主停车需要，其物业公司在小区内规划增加了停车位。本院认为，全椒溢景园小区业主委员会与和顺物业签订的《物业管理委托合同》《补充协议》不违反相关法律法规规定，内容合法有效，具有法律约束力，当事人应按合同约定履行各自义务。曹明华系全椒溢景园小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对曹明华具有法律约束力。和顺物业提供了物业服务，曹明华应当根据物业服务合同的约定向和顺物业交纳物业服务费用。物业服务合同是双务合同，物业费在形式上体现为物业服务企业提供服务所收取的对价，但从本质上说，物业费也是全体业主享受物业服务的物质基础，如果业主仅因物业服务企业提供的服务仅有部分瑕疵，而拒绝交纳物业费，其后果是物业服务企业难以有效的为全体业主提供物业服务，损害其他业主的合法权益；因此曹明华拒绝交纳物业费应限于原告不履行物业服务合同或者履行物业服务合同有重大瑕疵等正当理由。曹明华辩称垃圾桶一直放在其单元门前，和顺物业依据《物业管理委托合同》约定按幢设置垃圾桶，并无不当，故本院对其该辩称意见不予采纳。曹明华又辩称逢年过节，车辆停放堵住道路。和顺物业已在小区原有基础上增加车位，改善小区车多停车位少的矛盾，在逢年过节期间，小区车辆增多堵住道路，仅说明和顺物业在提供服务中有瑕疵，但尚不能构成重大瑕疵，故曹明华拒绝交纳物业费的理由不能成立。和顺物业主张曹明华给付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费有事实和法律依据，本院依法予以支持。本院核定曹明华欠付2019年1月1日至2020年12月31日的物业费为：119㎡×0.5元/㎡/月×24个月﹦1428元，卫生费为5月/月×24个月﹦120元，公共水电费：60元/年×2年﹦120元，以上合计1668元。和顺物业主张违约金，因和顺物业提供物业服务存在一定的瑕疵，故违约金本院不予支持。和顺物业在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告曹明华于本判决生效之日起十日内支付原告全椒县和顺物业管理有限公司自2019年1月1日至2020年12月31日物业费1668元；二、驳回原告全椒县和顺物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取计25元，由被告曹明华负担。本判决为终审判决。审 判 员 李清芳二〇二一年九月一日法官助理 程 静书 记 员 苗芳芳附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。