北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终13075号上诉人（原审被告、反诉原告）：王大成，男，1965年5月13日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张巡礼，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莎莎，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨奎书，男，1971年1月7日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：时胜元，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嵩磊，北京市华泰律师事务所律师。上诉人王大成因与被上诉人杨奎书房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王大成上诉请求：一、撤销北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初16890号民事判决书，发回重审或者依法改判：1.上诉人向被上诉人给付各项拆迁补偿款共计1867078.2元（具体包括：宅基地区位补偿款1889916*70%=1322941.2；被拆迁房屋价值补偿乙方436590*70%=305613元：装修补偿23804*100%=23804元：设备迁移补偿4720*100%-4720元；遏制抢建奖200000*70%=140000元：遏制违建奖100000*70%=70000元）；2。被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费，共计195000元；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、拆迁补偿中的搬家补偿、提前搬家奖、工程配合奖不应当由被上诉人分得；宅基地区位补偿款、被拆迁房屋价值补偿款以及遏制抢建奖、遏制违建奖分割比例不当，主次责任应按三七比例计算。1.上诉人与被上诉人签订的《农村房屋买卖合同》在2017年被顺义区人民法院判决确认无效后，被上诉人依法应当向上诉人交还涉案宅院，由上诉人居住使用。然而因该判决生效后被上诉人拒不腾退房屋，继续非法侵占、使用涉案宅院直至2020年涉案宅院被拆迁。在这种情形下，本应由上诉人享有的搬家补偿、提前搬家奖，一审法院却判归被上诉人所有，这无异于纵容甚至鼓励通过拒不执行人民法院判决，并且妨害干扰强制执行的方式，达到非法占有他人房屋进而攫取巨额利益的目的。因此，拆迁补偿中搬家补偿、提前搬家奖不应当由被上诉人分得，同时被上诉人应当向上诉人按照每月10000元标准支付自1996年11月5日至2020年11月12日期间的房屋占用费。王大成向杨奎书主张房屋占用使用费亦是房屋买卖合同无效的法律后果，亦应当在本案中予以解决。（2017）京0113民初10975号民事判决（“确认房屋买卖合同无效”）及（2018）京0113民初3420号民事判决（“要求将涉案房屋腾退给上诉人”）中均无支付房屋占有使用费的判项，执行程序没有执行依据，也无法解决。2.一审法院判令上诉人承担的导致合同无效的责任比例过高。让上诉人承担80%过错责任明显过高。上诉人只应当承担70%的过错责任。因此关于宅基地区位补偿款、被拆迁房屋价值补偿款以及遏制抢建奖、遏制违建奖应当按照三七比例进行分割。二、上诉人与被上诉人签订的农村房屋买卖合同无效，被上诉人不是××村集体经济组织成员，不是涉诉宅院宅基地的合法使用权人，不是被安置人员，不享有安置资格，不应当取得因宅基地使用权置换所得的安置面积或者安置面积兑换的金钱补偿。现安置房是否在建、何时能够建成、何时能够入住均无法得知，建成之后房价如何更无从知晓。安置面积并非法律上的权益，无法换算成金钱。在安置面积无法上市交易、也没有任何平台、渠道进行交易的情况下，一审确定的补偿标准没有任何事实与法律依据。上诉人最终只获得2182223元现金，一审判决强迫上诉人将安置面积换算成补偿款后，判令上诉人向被上诉人共支付6663424.96元，等于上诉人需要再向被上诉人额外支付4481201.96元现金，上诉人根本无力承担。上诉人不仅没有因拆迁而获益，反而遭受严重亏损，明显不公平。一审法院对案件诉讼费处理错误，被上诉人在没交齐诉讼费的前提下，法院对他的争议应按撤诉处理。一审法院对案件诉讼费处理错误，被上诉人在没交齐诉讼费的前提下，法院对他的争议应按撤诉处理。杨书奎辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉意见。杨书奎向一审法院起诉请求：1.判决北京市顺义区××5号房屋（以下简称5号房屋）拆迁所得宅基地区位补偿款的80%即1511932.8元归杨奎书所有；2.判决5号房屋拆迁所得房屋价值补偿款的80%即349272元归杨书奎所有；3.判决5号房屋拆迁所得各项补助费（搬家补偿费、装修补偿费、设备迁移补偿、临时安置补偿费）共计132524元归杨书奎所有；4.判决5号房屋拆迁所得各项奖励（提前搬家奖、遏制抢建奖、遏制违建奖）共计836400元归杨书奎所有；5.判决5号房屋拆迁所得工程配合奖30万元归杨书奎所有；6.判决5号房屋拆迁所享有的安置面积的80%即125.16平方米及对应安置房认购权归原告所有，如不能支持安置面积，同意按照每平米35000元-36000元的标准予以金钱补偿。7.诉讼费由王大成承担。王大成向一审法院提出反诉请求：1.判决杨奎书支付占有使用费，按照每月1万元标准自2019年3月25日计算至2020年11月12日止，合计为19.5万元；2.请求判决杨奎书支付利息损失（以280万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息自查封之日起至解封之日止）；3.诉讼费由杨奎书承担。一审法院认定事实：王大成为北京市顺义区××村村民，杨奎书为广东省××村民。1996年11月5日，王大成与杨奎书签订买卖房屋草契，约定双方经中间人张炳龙说合，王大成将5号宅院内北房五间、西侧棚子一间出卖给杨奎书，价款20000元（审理中双方均认可实际交易价款为45000元）。该协议加盖有原顺义县后沙峪镇人民政府和原顺义县后沙峪镇××村村民委员会的公章。但双方一直未经土地管理部门办理集体土地建设用地使用证变更登记手续。2000年1月10日，北京市顺义区后沙峪地区办事处在该集体土地建设用地使用证变更记事一栏写明：经后沙峪地区土地规划科调查核实，同意将王大成宅基地使用权变更给杨奎书使用，并加盖北京市顺义区后沙峪地区办事处公章。另查明：涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在王大成名下。双方买卖合同签订后，杨奎书在涉诉宅院内陆续增建了部分房屋。2017年6月，王大成向法院起诉，要求确认其与杨奎书签订的《买卖房屋草契》无效。2017年7月31日，北京市顺义区人民法院以（2017）京0113民初10975号民事判决书判决，确认王大成与杨奎书于1996年11月5日签订的《买卖房屋草契》无效。杨奎书不服判决，提出上诉。2017年9月26日，北京市第三中级人民法院以（2017）京03民终11052号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。王大成后起诉要求杨奎书腾退，在案件审理中，王大成申请对涉诉宅院内的宅基地区位补偿价及房屋重置成新价等进行评估，评估结论为：宅基地区位补偿价297000元，房屋及附属物重置成新价375266元。2018年11月13日，北京市顺义区人民法院作出（2018）京0113民初3420号民事判决书，判决杨奎书将5号宅院腾退给王大成。杨奎书不服判决，提出上诉。2019年2月22日，北京市第三中级人民法院以（2019）京03民终47号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。2020年，北京住总京顺房地产开发有限公司（以下简称住总公司）对5号房屋进行拆迁，拆迁人住总公司（甲方）与被拆迁人（乙方）王大成（买卖）杨奎书签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称安置协议书），约定宅基地认定面积为223.5m2，宅基地认定面积范围内正式房屋建筑面积为233.66m2，甲方应支付乙方拆迁补偿、奖励补偿及综合补助共计3295430元，包括宅基地区位补偿款1889916元，被拆迁房屋价值补偿436590元，其他补偿132524元（包括搬家补偿5000元，装修补偿23804元，设备迁移补偿4720元，临时安置补偿预支付30个月99000元），各项奖励补助共计836400元（包括提前搬家奖536400元；遏制抢建奖200000元，遏制违建奖100000元）。乙方家庭中符合安置资格的人员二人，分别是王大成、丁晓敏。乙方按照宅基地面积70%计算房屋安置面积，乙方总的安置面积为156.45m2（建筑面积）。拆迁人住总公司（甲方）与被拆迁人（乙方）王大成（买卖）杨奎书签订《顺义区天竺综保区围网建设（顺义区机场西侧四村）棚户区改造项目定向安置房认购书》（以下简称安置房认购书），约定乙方自愿认购安置房2套，实际选房面积167平方米。67平方米1套，100平方米1套。乙方实际安置面积为167平方米，乙方应向甲方支付的安置房认购款为1413207元，其中，应享受安置面积范围内的安置房认购均价为7500元/平方米，乙方控制标准内选房面积为156.45平方米，乙方应向甲方支付的安置房认购款为1173375元；超出总控制标准10平方米（含）以内的安置房认购单价为21606.5元/平方米，乙方超出总控制标准选房面积为10平方米，乙方应向甲方支付安置房认购款为216065元。超出总控制标准10平方米（不含）至25平方米（含）的安置房认购单价为43213元/平方米，乙方超出总控制标准选房面积为0.55平方米，乙方应向甲方支付安置房认购款为23767元。拆迁人住总公司（甲方）与被拆迁人（乙方）王大成（买卖）杨奎书签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议（A1）》（以下简称补充协议A1），约定3295430元扣除《安置房认购书》中所确定的安置房认购款1413207元，甲方应支付乙方结算款1882223元。拆迁人住总公司（甲方）与被拆迁人（乙方）王大成（买卖）杨奎书签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议（A2）》（以下简称补充协议A2），约定乙方所在的小组在第一奖励期内全部签订《拆迁补偿安置协议》并交房，乙方就每宗宅基地获得10万元工程配合奖。乙方所在的村域范围内的所有被拆迁人在奖励期内均已签订《拆迁补偿安置协议》并交房，乙方就每宗宅基地再行获得20万元的奖励，甲方应支付乙方工程配合奖共计30万元。交房验收单显示被拆迁人王大成（买卖）杨奎书坐落在5号院的房屋已于2020年10月30日15时30分搬家完毕，被拆迁人保证已将房屋完全腾空，若有遗留物品视为自动放弃。法院依法调取了顺义区××村棚改项目宣传手册一份，该手册中明确了房屋拆迁补偿各项费用的计算方法。法院依法调取了顺义区天竺综保区围网建设（顺义区机场西侧四村）A、B、C、D、E片区棚户区改造项目安置房建设地点周边类似安置房市场价格公示一份，双方当事人对宣传手册真实性、合法性及关联性均无异议。杨奎书对于价格公示无异议，王大成认可价格公示真实性，但不认可与本案关联性。经询问，双方均认可在拆迁前房屋一直由杨奎书居住使用，王大成没有对房屋进行过装修或设备、附属物的添附。杨奎书表示从顺义区人民政府网站可以看到信息公开内容显示2018年棚户区改造就有××村，而腾退终审判决是2019年2月22日，此时房屋早已列入征收范围内，故应按照拆迁安置金额予以补偿。王大成表示合同无效时间是2017年9月26日，即便政府网站公开信息时间为2018年11月，此时并不存在拆迁及拆迁公告，拆迁公告张贴时间为2020年8月17日，拆迁补偿不属于可预见的损失范围，合同无效后可预见的损失仅限于评估报告。我院于2021年1月19日作出（2020）京0113民初16890号民事裁定书，将被申请人王大成名下价值2382233元的财产予以查封或冻结。经法院询问，如杨奎书要求分割安置房面积的诉讼请求不能得到法院支持，但具有相应权益情况下是否同意予以金钱补偿，补偿标准为拆迁安置政策中关于放弃购房指标的相应补偿。杨奎书表示同意予以金钱补偿，补偿标准同意为每平方米35000元-36000元。一审法院认为，本案主要争议焦点问题是：第一，杨奎书是否有权要求按照拆迁安置补偿利益主张其合理损失。第二，杨奎书主张的各项补偿金额是否合理。第三，王大成主张的占有使用费及利息应否支持。首先，王大成将房屋卖给杨奎书20余年后以合同无效为由起诉杨奎书，生效文书认定双方房屋买卖合同无效后王大成又起诉杨奎书腾退，虽然在案件中王大成申请进行了司法鉴定，但仅对涉诉房屋的重置成新价及区位补偿款按照《顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知【顺政发】[2006]12号》文件及《关于发布的通知【北估秘】[2016]001号》等标准参照评估方法进行的评估，上述估价方法及标准只是对于未来涉及拆迁利益的一种预估方法，而合同被认定无效后发生了房屋被拆迁的事实，因合同无效给杨奎书造成的实际利益损失已经确定，故杨奎书要求依照拆迁安置补偿金额分割拆迁款的诉讼请求，法院予以支持。合同无效主要原因为出卖人王大成将宅基地出售给本村集体经济组织成员以外的人，且王大成出售房屋20余年后又违反诚实信用原则，以确认合同无效方式来要回房屋。签订合同的目的本是为了保护双方合法权益行使有据可依及维护交易稳定性，不能成为因此获得巨额利益的工具，王大成通过主张无效合同反而获得巨额权益，与民法精神亦严重不符，故王大成以杨奎书不积极腾退为由要求按照评估报告结果支付其损失，无法律依据，法院不予支持。其次，关于涉诉房屋产生的拆迁补偿利益应如何分割。分割拆迁补偿利益时，应结合其中各项费用的基础来源、性质、拆迁协议和拆迁政策等因素综合确定归属主体。涉及与宅基地面积有关的所有补偿，按照出卖人与买受人双方过错比例进行分配。被拆迁房屋价值补偿由买受人享有。其他补偿及各项奖励补助，按照实际权利人及实际情况予以分配。具体到本案而言，被拆迁房屋享有的被拆迁房屋价值补偿及装修补助费、设备迁移补偿系基于被拆迁房屋或设施而获得的补偿，杨奎书要求享有80%的被拆迁房屋价值补偿款及全部装修补偿款、设备迁移补偿，有事实依据，法院予以支持。搬家补偿、提前搬家奖励费、工程配合奖，是具有行为奖励性质的费用，应由在宅基地上居住的被安置人即杨奎书享有。宅基地区位补偿款、遏制抢建奖、遏制违建奖均与宅基地原建设情况及后期使用相关，应在双方当事人之间按照过错比例承担。关于因拆迁取得的安置房屋应如何处理问题。双方买卖合同被确认无效后，杨奎书负有返还原物的义务，但因该地区房屋买卖价格上涨，杨奎书已无法以原有价格购买房屋，因此造成的损失应由双方按照过错比例分担。现涉案房屋已被拆迁，因房屋被拆迁而选购的房屋亦是基于涉案宅基地及房屋取得的安置利益。经法院询问，杨奎书表示如果法院不能直接处理安置面积则同意以折价补偿安置面积钱款方式处理，故法院根据拆迁安置政策标准确定安置房面积补偿标准，按照双方过错程度确定安置面积分配后确定王大成应支付给杨奎书的安置房面积补偿款金额。临时安置补偿的安置人员显示为王大成和丁晓敏，且法院已经支持了杨奎书安置房面积补偿款，杨奎书一方不存在安置周转问题，故该项费用应由王大成一方获得。杨奎书要求王大成支付保全保险费无法律依据，法院不予支持。对于王大成主张的房屋占有使用费，属于生效判决执行阶段产生的问题，应通过执行程序解决，本案中不予处理。王大成主张280万元钱款利息的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，一审法院判决如下：一、王大成于判决生效之日起七日内给付杨奎书各项拆迁补偿款共计六百六十六万三千四百二十四元九角六分；二、驳回杨奎书的其他诉讼请求；三、驳回反诉王大成的全部反诉请求。二审中，王大成提交以下证据：1.承诺书一份，证明拆迁交房是经过双方同意的，工程配合奖金我方也应有份。2.（2019）京03执复140号、（2019）京0113执异154号、（2019）京0113执异159号民事裁定书三份，证明被上诉人在收到法院要求腾房判决后，明知应腾退却恶意通过执行异议、案外人异议的方式拒不执行腾退房屋，被上诉人作为失信人应少分拆迁款。3.交房验收单一份，证明交房人是上诉人，工程配合奖金应有我方份额。杨奎书质证称，我方认为交房验收单不是新证据；认可其他证据的真实性、不认可证明目的。对于证据1、2的真实性杨奎书认可真实性，本院对此不持异议。对于上述证据的证明目的，本院将结合全案证据予以综合判断。本院认为，本案二审争议焦点为：一、拆迁补偿中的搬家补偿、装修补偿、设备迁移补偿、提前搬家奖、工程配合奖是否应当由杨奎书分得；宅基地区位补偿款、被拆迁房屋价值补偿款以及遏制抢建奖、遏制违建奖分割比例是否适当；二、杨奎书是否有权获得拆迁安置面积的补偿利益；三、王大成主张的占有使用费及利息应否支持。关于争议焦点一，涉及与宅基地面积有关的所有补偿，按照出卖人与买受人双方过错比例进行分配。被拆迁房屋价值补偿由买受人享有。其他补偿及各项奖励补助，按照实际权利人及实际情况予以分配。王大成将房屋卖给杨奎书20余年后以合同无效为由起诉杨奎书，合同无效主要原因为出卖人王大成将宅基地出售给本村集体经济组织成员以外的人，且王大成出售房屋20余年后又违反诚实信用原则，以确认合同无效方式来要回房屋。王大成通过主张合同无效反而获得巨额权益，与民法精神严重不符。同时搬家补偿、提前搬家奖、工程配合奖是与房屋状况、搬家行为有关的补偿项目，故一审法院确定由杨奎书获取并无不当，本院予以支持。对于宅基地区位补偿款、遏制抢建奖、遏制违建奖一审法院按照双方的过错比例判决杨奎书获得70%的款项，并无不当，与王大成的上诉主张亦无不同。被拆迁房屋享有的被拆迁房屋价值补偿系基于被拆迁房屋而获得的补偿，杨奎书要求享有80%的被拆迁房屋价值补偿款不违反法律规定，一审法院据此判决杨奎书享有80%的被拆迁房屋价值补偿款并无不当。关于争议焦点二，王大成上诉主张杨奎书不是村集体组织成员，不享有安置资格，无权获得拆迁安置面积的补偿利益。房屋买卖合同被确认无效后，杨奎书返还原物后，因该地区房屋买卖价格上涨，已无法以原有价格购买房屋，因此造成的损失应由双方按照过错比例分担。根据涉案拆迁项目的拆迁政策，本案中拆迁安置面积系基于涉案宅基地面积取得，现涉案房屋安置面积已由王大成取得，对杨奎书无法取得安置面积的损失，亦应由双方按照过错比例分担。经一审法院询问，杨奎书表示如果法院不能直接处理安置面积则同意以折价补偿安置面积钱款方式处理，因王大成已签订拆迁房认购书等文件，法院无法直接处理安置面积，故一审法院根据拆迁安置政策标准确定安置房面积补偿标准，按照双方过错程度确定安置面积分配后确定王大成应支付给杨奎书的安置房面积补偿款金额亦无不当。关于争议焦点三，对于王大成主张的房屋占有使用费，属于原生效判决执行阶段产生的问题，应通过执行程序予以解决，故一审法院在本案中不予处理并无不当。而王大成主张280万元钱款利息的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，王大成可通过其他途径另行解决。综上所述，王大成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65251元，由王大成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  付 辉审 判 员  于洪群二〇二一年九月三日法官助理  王玮玮法官助理  黄晓宇书 记 员  何昕燏