山东省烟台市芝罘区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0602执异142号异议人（案外人）：于健，男，1986年12月4日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：周超，山东书言律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟文华，山东书言律师事务所实习人员。申请执行人：崔萍，1970年5月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被执行人：柳少波，男，1973年3月28日出生，汉族，住山东省栖霞市。被执行人：于泉清，女，1970年3月4日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：柳少波（被执行人于泉清之夫），住山东省栖霞市。在本院执行申请执行人崔萍与被执行人柳少波、于泉清借款合同纠纷一案中，案外人于健对本院查封登记在柳少波名下、坐落于栖霞市寺口镇政府驻地103铺房产（房产证号：栖房权证栖城房字第0××3号）（以下简称争议房产）不服，提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人于健提出异议称，请求法院终止对争议房产的拍卖。异议人主张其为争议房产的真正权利人，法院拍卖争议房产侵害了其合法权益。理由是：1、其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2006年6月21日，闫香燕与柳明辰就争议房产签订买卖协议书，2010年3月24日，异议人与闫香燕签订房屋买卖合同，约定闫香燕将争议房产出售给异议人，总价款230000元，合同签订后，异议人依约支付了全部购房款，2010年9月入住争议房产至今。柳少波与烟台银行股份有限公司通世南路支行（以下简称烟台支行）签订《最高额借款抵押合同》的日期是2013年7月24日，因此异议人在争议房产被查封前已实际购买并占有使用争议房产。2、异议人已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行。异议人与闫香燕签订房屋买卖协议后，根据协议约定，异议人已向闫香燕支付了除办证费用外的大部分购房款，且向柳明辰支付了20000元办证费用，异议人能够按照法院的要求将剩余价款交付执行。3、异议人系非因买受人自身原因未办理过户登记。争议房产是柳明辰在2003-2005年左右所建，总共两排房屋共17套，其中一套出售给异议人。该房产建设时所使用的土地系柳明辰向村委购买并办理相关手续，房屋建成后，有五套房屋超出了原定的计划成为违章建筑，争议房产即为其中的一套。2012-2013年柳少波以申请自建房的形式向房产登记管理部门申请办理了争议房产的土地证及房产证，但争议房产既不是柳少波自建也不是其自柳明辰处购买，争议房产登记错误。柳少波并非争议房产真正的所有权人，其无权处分争议房产，烟台支行办理的抵押登记也无效，且烟台支行在设定抵押权时应当实际考察抵押物的情况，其未履行该义务，应承担不利的法律后果。异议人自购买争议房产时起，一直催促柳明辰办理房产过户登记手续，但其一直推脱，直至法院公告之日，异议人才得知争议房产已登记在柳少波名下，故未办理房产过户登记并非异议人的原因。综上，异议人系争议房产的权利人，请求法院终止对争议房产的拍卖。申请执行人崔萍辩称，（一）其对争议房产的抵押权已经（2018）鲁0602民初3159号民事判决书确认，抵押权合法有效，崔萍对争议房产经拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；（二）异议人关于房屋实际所有人及买卖情况的表述，申请执行人并不知情，本案抵押权已依法登记，合法有效。异议人买卖房屋的行为若发生在抵押权登记之前，其完全可以将争议房产登记至异议人名下，结合柳少波提交的答辩状可知，异议人并未交清全部购房款，其并未实际享有争议房产的所有权；（三）根据柳少波的答辩内容可知，烟台支行在办理争议房产抵押借款时，已实地考察，且将异议人签署的《房屋租赁合同》留底，异议人具有完全民事行为能力，应为自己的行为负责，若争议房产归异议人所有，其不可能再签署《房屋租赁合同》。烟台支行实地考察时，异议人在已知悉争议房产登记的所有权为柳少波的情况下，未能及时主张变更争议房产的所有权人。异议人未按协议约定缴纳全部购房款，亦未及时办理房屋所有权登记，其异议不符合法律规定，请求法院依法驳回异议人的申请。被执行人柳少波辩称，（一）柳少波名下的争议房产并非柳少波出资建设，也非柳少波购买，实际上产权与柳少波无关，是案外人柳明辰出资建设，直接办证在柳少波名下。以争议房产在烟台支行办理的抵押贷款也是柳明辰实际控制的栖霞市祥瑞工贸有限公司所用，柳明辰负责偿还本金、利息及费用；（二）芝罘区人民法院并非在办理柳少波与崔萍一案中才查封的争议房产，而是以争议房产作为抵押在烟台支行贷款，贷款逾期未还，烟台支行把债权转让给了崔萍；（三）争议房产的实际所有人柳明辰以争议房产在烟台支行办理抵押贷款时，异议人并未向柳明辰付清所有购房款（以柳明辰所打收条为准），故争议房产的产权仍是柳明辰所有，与异议人无关。争议房产的产权证取得方式合理合法，柳明辰系争议房产的实际所有权人；（四）烟台支行在办理抵押贷款时，经办人员按规定到争议房产中实地考察、走访、拍照，并要求签订了租房协议，这些在烟台支行都有据可查。本院查明，烟台支行与柳少波、于泉清借款合同纠纷一案，本院于2018年6月15日作出（2018）鲁0602民初3159号民事判决，判令：1、柳少波、于泉清共同连带偿还烟台支行借款本金690000元及利息、逾期利息、复利73849.78元（暂计算至2017年8月21日），同时自2017年8月22日起至柳少波、于泉清实际给付之日止仍按借款合同约定计付逾期利息、复利给烟台支行。2、柳少波、于泉清共同连带赔偿烟台支行律师费48292元。3、确认烟台支行对柳少波、于泉清共同抵押的、登记在柳少波名下、坐落于栖霞市寺口镇政府驻地101铺、建筑面积为138.26平方米、栖房权证栖城房字第0××4号房屋所有权证项下的房产；坐落于栖霞市寺口镇政府驻地102铺、建筑面积为138.26平方米、栖房权证栖城房字第0××5号房屋所有权证项下的房产；坐落于栖霞市寺口镇政府驻地103铺、建筑面积为140.41平方米、栖房权证栖城房字第0××3号房屋所有权证项下的房产；坐落于栖霞市寺口镇政府驻地101铺、建筑面积为137.99平方米、栖房权证栖城房字第0××2号房屋所有权证项下的房产在经本院拍卖、变卖后在第一项和第二项确定的金额范围内享有优先受偿权。上述判决生效后，债务人未依约履行。烟台支行将（2018）鲁0602民初3159号民事判决书确认的债权转让给了崔萍，崔萍向本院申请执行。本院于2019年4月16日立案，案号为（2019）鲁0602执1008号。2019年4月23日，本院作出（2019）鲁0602执1008号执行裁定，查封柳少波名下的坐落于栖霞市寺口镇政府驻地101铺（建筑面积为138.26平方米、房产证号：栖房权证栖城房字第0××4号）、栖霞市寺口镇政府驻地102铺（建筑面积为138.26平方米、房产证号：栖房权证栖城房字第0××5号）、栖霞市寺口镇政府驻地103铺（建筑面积为140.41平方米、房产证号：栖房权证栖城房字第0××3号）、坐落于栖霞市寺口镇政府驻地101铺（建筑面积为137.99平方米、房产证号：栖房权证栖城房字第0××2号）。2019年4月19日，本院发出公告，公告内容为：本院拟对上述查封的四套房屋及附属设施进行处置以清偿债务。凡对上述财产享有相关权利的权利人，请于本公告发出之日起三十日内向本院申报权利，逾期不申报视为放弃相关权利并承担相应的法律后果。执行过程中，异议人以其早已实际购买争议房产，为争议房产的实际权利人为由向本院提出异议，要求终止对争议房产的拍卖。为此，异议人向本院提交了如下证据：1、2010年3月24日，案外人闫香燕作为甲方、异议人于健作为乙方签订的《房屋买卖合同》一份，载明甲方将位于栖霞市（肉市）从东至西第八处房屋一处出卖给乙方，乙方自愿购买上述房产，建筑面积约140平方米，该房现开发商仍未办理房产证，办理房产证的相关事宜由乙方和开发商具体联系办理，费用按照国家规定承担。房屋总价款23万元，乙方于签订合同当日给付甲方第一笔房款11万元，余款于本合同签订之日起一年内付清。甲方于2010年12月31日前将上述房产交付给乙方。2006年6月21日甲方与柳明辰签订的“商品房买卖契约”作为本合同的附件。2、柳明辰作为甲方、闫香燕作为乙方签订的商品房买卖契约，载明甲方同意将坐落于寺口商业街的临界商品房出售给乙方，乙方用于居住和做生意，甲方出售房屋建筑面积140.36平方米，总价13万元。3、2009年1月17日，柳明辰作为卖方、闫香燕作为买方签订的协议书，载明今将坐落于寺口商业街（肉市）从东至西第八处出卖给闫香燕，面积为140㎡，上下各两间，总价为13万元，先付6万元，2009年12月31日号前付5万元，余款2万元，两证（房产、土地）办齐后，付清，如果买方违约，协议终止。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，已生效的（2018）鲁0602民初3159号民事判决确认崔萍对柳少波和于泉清共同抵押的、登记在柳少波名下的争议房产在经本院拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。本院查封、拟拍卖登记在被执行人柳少波名下的争议房产符合法律规定。异议人于健主张其为交付大部分房款的商品房消费者，证据不足，且争议房产不属于商品房，故其主张不足以排除执行，对其异议请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人于健的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王**荣审判员  刘春怀审判员  王 伟二〇二一年九月十六日书记员  滕欣宇