新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院执行裁定书(2021)新2301执异125号案外人：王彩莲，女，1987年11月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区五家渠市105团枣园香小区二期。    申请执行人：郑红樱，女，1966年12月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路42号7区。    委托诉讼代理人：苗瀚，新疆天阳律师事务所律师。    被执行人：新疆亿门房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市健康东路海棠天街南街29区2丘45栋4层1号楼办公室401-9、401-10。    法定代表人：马金贵，该公司总经理。    委托诉讼代理人：王潇，女，该公司行政员工。    被执行人：马金贵，男，1984年4月16日出生，回族，新疆亿门房地产开发有限公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。    被执行人：石海军，男，1982年9月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市红星东路西域君悦海棠E区。    被执行人：刘春民，男，1983年11月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。    本院在执行郑红樱与新疆亿门房地产开发有限责任公司、马金贵、石海军、刘春民借款合同纠纷一案中，案外人王彩莲于2021年9月23日对本院查封的位于昌吉市19区5丘21栋1单元2901室房产提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。    案外人王彩莲称，案外人于2018年8月15日与新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了位于昌吉市19区5丘21栋1单元29层01室房产，案外人已支付全部购房款并办理入住手续。案外人认为《商品房买卖合同（预售）》已生效，该房产属案外人所有，故对法院执行该房产提出执行异议。    申请执行人郑红樱不认可案外人的异议请求，认为法院的执行行为合法，按照相关法律规定案外人提出的异议申请不能排除执行。    被执行人新疆亿门房地产开发有限公司对案外人的异议请求表示认可，认为位于昌吉市19区5丘21栋1单元2901室房产已出售给案外人。    被执行人马金贵对案外人的异议请求未向本院提交任何书面意见。    被执行人石海军对案外人的异议请求未向本院提交任何书面意见。    被执行人刘春民对案外人的异议请求表示不清楚位于昌吉市19区5丘21栋1单元2901室房产的所有权情况。    本院查明，申请执行人郑红樱与被执行人新疆亿门房地产开发有限责任公司、马金贵、石海军、刘春民于2017年4月7日签订《借款保证合同》，合同约定：郑红樱自愿以银行转账的形式借给新疆亿门房地产开发有限公司10，000，000元，借款期限12个月，新疆亿门房地产开发有限公司应自借款发放之日起按20‰的月利率向郑红樱支付利息，如未足额归还借款本金，应按照20‰的月利率向甲方支付逾期期间的利息。马金贵、石海军、刘春民愿意作为保证人，保证方式为连带责任保证担保，担保范围为本合同项下借款人的所有义务和责任。2018年5月25日，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州公证处出具（2018）新昌雪莲证经字第1587号执行证书，确认：郑红樱于2018年5月15日就其与新疆亿门房地产开发有限公司、马金贵、石海军、刘春民签订的经本处公证并赋予强制执行效力的《借款保证合同》，向本处申请出具执行证书，对新疆亿门房地产开发有限责任公司、马金贵、石海军、刘春民予以强制执行；申请执行人郑红樱可持本证书在法定申请执行期间内向有管辖权的人民法院申请强制执行；被申请人为：新疆亿门房地产开发有限公司、马金贵、石海军、刘春民；执行标的：借款本金10，000，000元，利息220，000元，自2018年5月10日起至实际偿还借款之日因借款本金所产生的利息；本案公证费30，660元。2018年9月21日，申请执行人郑红樱依据昌吉州公证处作出的（2018）新昌雪莲证经字第1587号执行证书向本院申请强制执行。本院于2018年9月28日依法作出（2018）新2301执3644号执行裁定，并于2018年12月11日对登记在新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司名下位于昌吉市19区5丘21栋1单元2901室房产在昌吉市房地产管理局办理查封手续，查封期限自2018年12月11日至2021年12月10日止。本院在执行过程中，申请执行人郑红樱与被执行人新疆亿门房地产开发有限责任公司、马金贵、石海军、刘春民就未付款项达成和解协议，故本院于2019年3月11日作出（2018）新2301执3644号之二裁定，终结（2018）新2301执3644号案件的执行。2021年3月10日，申请执行人郑红樱因被执行人未按照上述和解协议履行给付义务，向本院申请恢复执行。本院于2021年3月14日依法作出（2021）新2301执恢163号执行裁定，并于2021年3月14日对登记在被执行人新疆亿门房地产开发有限公司名下位于昌吉市19区5丘21栋1单元2901室房产在昌吉市房地产管理局办理续查封手续，查封期限自2021年3月14日至2024年3月13日止。本院于2021年7月10日在查封房产所在小区张贴通知：申请人申请对被执行人名下位于昌吉市19区5丘21栋的20套房产进行评估、拍卖，现通知房产的权利人及利害关系人携带相关证据材料于2021年7月25日前到昌吉市人民法院执行局说明具体情况，逾期提交的视为放弃执行异议权，所产生的损失由第三人自行承担。具体处置财产中包含位于昌吉市19区5丘21栋1单元2901室房产。    本院另查明，案外人王彩莲与新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司于2018年8月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定：新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司将位于昌吉市19号小区1幢1单元29层01号房产以每平方米2，980元的价格（合计366，957元）售予王彩莲。案外人王彩莲称其于2018年8月15日向新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司支付购房定金10，000元；并向本院提交其于2018年10月25日通过中国工商银行向新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司刷卡支付购房款356，957元的付款凭证一份。2018年8月15日，新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司向案外人王彩莲出具“今收到王彩莲交来房款366，957元”收据一张。2018年8月20日，新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司向案外人出具366，957元的电子普通发票一张。自2021年8月30日起，案外人缴纳了物业费、电费、水费等相关费用并办理入住。    本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十五条第一款的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十八条的相关规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院查封的位于昌吉市19区5丘21栋1单元2901室房产登记在被执行人新疆亿门房地产开发有限公司的分支机构新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司名下，本院查封该房产的执行行为合法。另案外人至今未办理房产交付手续，本院在执行中查封位于昌吉市19区5丘21栋1单元2901室房产的时间早于案外人合法占有该不动产的时间。故案外人以其已与新疆亿门房地产开发有限公司昌吉市分公司签订《商品房买卖合同》及已全部交付购房款对查封房产享有实际所有权为由提出排除执行异议的请求不符合相关法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：    驳回案外人王彩莲的异议请求。    案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。    审判长    贾怀勇审判员    吴莉莉审判员    解红玲二〇二一年九月二十三日法官助理    刘倩书记员    高瑞