辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终1687号上诉人（原审被告）：王彦，男，1976年4月9日生，汉族，无职业，现住铁岭市银州区。委托诉讼代理人：肖哲，辽宁正业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铁岭华正物业管理有限公司，住辽宁省铁岭经济开发区桑园岭分场。法定代表人：赵玉良，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高军，系该公司物业经理。上诉人王彦与被上诉人铁岭华正物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院2021年7月16日作出的（2021）辽1202民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人王彦及其委托诉讼代理人肖哲，被上诉人铁岭华正物业管理有限公司的委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人王彦上诉请求：1.依法撤销银州区人民法院（2021）辽1202民初1157号判决，改判或发回重审，上诉人在一审时提供的证据银州区人民法院均未采纳；2.依法改判上诉人不应交付物业费；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定上诉人自2015年2月16日至2020年12月31日累计拖欠物业费5584元及给付2018年12月31日前物业费滞纳金错误。上诉人是所住房屋2020年11月前该楼未综合验收，不应收取物业费。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》27条、《中华人民共和国建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条的国家法律、法规规定，未经竣工验收备案的房屋，不得交付使用。上诉人购买的房屋一直没有未综合验收，物业部门无权收取物业费。上诉人不交付未综合验收之前物业费有事实依据及法律依据。2、原审认定业主委员会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力错误。被上诉人公司与业主委员会签订的物业服务合同是未经业主大会同意擅自签订的。业主委员会成立时只是少数自行任命的所谓业主代表通过的，业主代表并未征求广大业主意见的情况下成立了业主委员会。未经业主大会同意所签订的物业服务合同违反法律的强制性规定，属于无效合同，对业主不具有法律效力。因此，在此期间上诉人不应交付物业费。3、依据《民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被上诉人诉请上诉人缴纳2015年2月16日至2019年12月31日物业费超过诉讼时效。不应支持被上诉人的诉请。4、原审中上诉人提交的证据充分证明，被上诉人公司物业服务质量严重不过关，不按照物业服务合同中约定的义务服务，构成违约；被上诉人公司2016年才在税务部门申报，说明2016年之前不具备收费资格，上诉人依法有权拒交物业费。5、上诉人要求法院，同时履行抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权利拒绝其履行要求。6、上诉人在2012年办理入住时，强行签订入住手册，并缴纳了物业费、电费等相关费用，不签不给钥匙，入住后得知小区使用的是临时电、临时水等，无法在电业部门及相关正规部门缴纳费用，所有费用只能交给新华诚集团地产开发有限公司下属的物业公司，上诉人找到开发商法人王巨正，要求使用正式电并退回交的临时电费，王巨正答应退回并抵交物业费，至今没有兑现。7、原审判决认定事实不清。原审判决对被上诉人与辽宁新华城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的管理服务期限没有认定。铁岭市经济开发区房产管理局，物备（2016)第11号备案证已经证明，御点江山小区业主委员会是于2016年11月28日备案的。因此，依据《前期物业服务合同》第三条的约定，该合同已经自动终止。自2016年11月28日起至2019年1月19日，业委会与被上诉人签订新的《物业服务合同》止，上诉人与被上诉人之间根本就不存在物业服务合同关系。8、上诉人已经向法庭出示证据，关于被上诉人违反《前期物业服务合同》第七条，没有达到优秀住宅小区服务标准的证据照片，但原审判决对这些确实充分的证据并没有采信，应属认定事实错误。9、原审判决认定2015年2月16日至2018年12月31日，欠费按每平方米、每月1元缴纳，没有合同依据。10、原审判决适用法律错误。原审开庭时，上诉人只是针对被上诉人物业服务没有达到合同约定的国际质量保证体系标准,发表了答辩意见。并没有以其非合同当事人为由提出抗辩。特别是，纵观上述事实，上诉人不缴纳物业费，理由是充分的。因此，原审判决依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，不予支持上诉人的意见，应属适用法律错误。综上，请铁岭市中级人民法院依法撤销原判、发回重审，或依法改判上诉人不能按5584元缴纳物业费和滞纳金。被上诉人铁岭华正物业管理有限公司辩称：上诉人在2012年2月26日在御点江山办理相关入户手续，并有验收单、维修单、业主维护签字，也包括了业主对御点江山小区认可入住并与本物业公司签署了合同，2012年至2018年末本物业使用的是前期物业服务合同，因开发公司未完全把小区建设完成，不能成立业主委员会，2019年1月1日成立了御点江山业主委员会，并与本公司签订了2019年度的物业合同，2020年续签了物业服务合同，本公司在御点江山小区服务尽职尽责，夏天102国道御点江山门口指挥交通，冬季为业主在室外停放车辆吹雪，负责小区保安在园区巡逻发现意外及时报警，因小区未完成施工，开发公司多年未安装正式电，出现故障都由本公司维修，小区十年未办理房照，本公司用物业费修复了十年房产，资金是在业主维修基金里出，但业主未办房照没有业主维修基金，本公司从物业费里出，上诉人多年不交物业费，严重影响本公司正常运营且侵害了御点江山业主利益，御点江山小区缴费率达85%以上，有很多业主建议预交下年物业费使物业公司周转，小区道路因施工单位破坏，一直未给维修，由本公司出资帮助维修，每年都有补栽树木，每月有保洁等人员在小区内检查，对服务人员有奖有罚。诉讼时效未超过，有记录，每年电话、上门、催收单等方式催收多次，请求驳回上诉维持原判。铁岭华正物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告立即给付拖欠的物业费共计人民币5584元，滞纳金按日千分之三计算(2015.2.16至2020.12.31止)；2.依法判决被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告王彦系御点江山小区A17-4-502室业主，2012年2月16日入住，房屋面积85平方米。2013年1月1日，原告华正物业公司与辽宁新华诚房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，2019年1月、2019年12月原告又与御点江山小区业主委员会签订物业服务合同，约定由原告对该小区进行物业服务和管理。合同双方约定了物业服务范围、权利义务、收费标准及违约责任等。其中前期物业服务合同住宅物业费收费标准为低层1.2元/月/m²、多层1.2元/月/m²、高层1.4元/月/m²，与业主委员会签订的物业服务合同住宅物业费收费标准为多层0.8元/月/m²、高层1元/月/m。前期物业服务合同还约定物业费于每年12月31日前缴纳，逾期缴纳的，业主应按日交纳欠费总额的万分之0.1的标准支付滞纳金。被告自2015年2月16日开始拖欠物业费，截至2020年12月31日，被告已累计拖欠物业费5584元，其中2015年2月16日至2018年12月31日按照1元/月/m欠费3年10个月14天计3952元、2019年1月1日至2020年12月31日按照0.8元/月/m²欠费2年计1632元。原告于2017年12月10日、2018年12月30日、2020年12月30日向原告送达了物业费催缴通知书，并在通知书上写明了以上欠费应缴金额。一审法院认为，原告华正物业公司与辽宁新华诚房地产开发有限公司签订前期物业服务合同及原告与御点江山小区业主委员会签订的物业服务合同，系自愿真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止和强制性规定，应为合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为物业公司应严格按照合同标准保证服务质量，而被告作为业主应主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。关于原告主张的物业费，基于物业服务和物业费的公共性，原告作为物业公司对小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，为被告提供小区管理等种种日常服务，被告的相关主张不能成为其拒交物业费用的理由。关于原告主张的滞纳金仅在前期物业服务合同中有约定，后期业主委员会签订的物业合同中没有滞纳金的约定，故本院只支持2018年12月31日前所欠物业费的滞纳金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款(当事人对自己提出的主张，有责任提供证据)、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款(民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外)、《中华人民共和国合同法》第六十条(当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。)、第一百零九条(当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬)，法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条(建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。)、第六条(经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持)的规定，判决：被告王彦于本判决生效后10日内向原告铁岭华正物业管理有限公司缴纳自2015年2月16日之日起至2020年12月31日止的物业费5584元，并按照欠费数额日万分之0.1的标准以892元为基数给付原告自2016年1月1日起至给付之日止2015年物业费的滞纳金、以1020元为基数给付原告自2017年1月1日起至给付之日止2016年物业费的滞纳金、以1020元为基数给付原告自2018年1月1日起至给付之日止的2017年物业费的滞纳金、以1020元为基数给付原告自2019年1月1日起至给付之日止的2018年物业费的滞纳金。逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告预交)，减半收取25元，由被告王彦负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求向本院提交新证据。上诉人王彦提交以下证据：1、小区现场照片(15张)，证明小区物业服务不达标，路面有积水坑和泥，东门随意出行不是封闭小区，还有私搭乱建。被上诉人质证认为，二期B32、B33之间的是当时未建成时照片，现已铺设好。二期三期中间可以停车。标注三期的照片，不是现在的照片，和随意种菜不一样。北门已经封闭了，近期预备安装磁卡。菜园部分看不清楚，不知道什么时候拍的，有菜园子我们全拔了。不是乱搭是葡萄架。私搭乱建已经报给综合执法局了，我们没有强制执法的权利。北门已经封闭了，只能走行人。道路是消防通道，并且放置了垃圾站，经业主同意的。道口的照片不是新拍的，我们铺路了。御点江山增三期时人员经过物业公司办理登记后可以通入。小区正门原来不让走车，经政府和业主委员会同意开的正门。原有的水泥路面，沙袋是为了抗洪用的。破损的车棚子没有遮雨瓦不是现在拍的，因为瓦坏了为考虑安全全部清下，现在已修复。正式电施工的照片，现在恢复了。本院认为，被上诉人对照片的真实性无异议，被上诉人对照片中的存在问题已经作出解释，已经进行了维修整改等，但其综合确认了此前的物业服务存在维修、维护服务不到位问题。2、业主委员会备案证（复印件），来源于铁岭经济开发区房产管理局，证明2016年11月28已经备案成立了御点江山业主委员会。被上诉人质证认为，真实性有异议，日期不是真实的，我们在房产物业科业主委员会备案的不是这个。本院认为，该系复印件，对其真实性不予确认。3、刘东的证明，证明业主委员会2016年成立的，未与华正物业签订物业合同。被上诉人质证认为，我不认识刘东，不具备法律依据，证据无效。本院认为，上诉人未能提供刘东系业主委员会主任的相关身份证明，故对该证不予确认。被上诉人提交以下新证据：维修操作单、商品房准入通知、房屋验收单、业主入住资料、业主与物业公司签订的业主入住手册（复印件）各一份，证明认可我公司在小区服务及收费。上诉人质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，不能证明双方存在物业合同关系，这是业主入住手册，不是前期合同。被上诉人没有权利与业主个人签订物业服务合同。本院认为，上诉人对该组证据的真实性无异议，该组证据能够证明双方存在物业服务关系。本院予以采信。经审理查明，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，因本案的引起纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释。《物业管理条例》第二十一条规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。上诉人作为涉案小区的业主，对于被上诉人与建设单位，及业主委员会签订的《前期物业合同》、《物业服务合同》对其具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。对于上诉人提出业主委员会不具有合法性，签订的物业服务合同无效的主张，因业主委员会未经法定程序撤销，故对其签订的合同无效的主张不予采纳。被上诉人提供了物业服务，上诉人应当承担给付物业费的责任。对于上诉人提出涉案项目工程未竣工验收，不应交纳物业费一节，因涉案房屋已经交付使用，上诉人已经办理入住手续，并实际入住使用，享受物业服务，故对其不应交纳物业费的上诉理由不予支持。对于关于双方争议的物业费收费标准问题，《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循费用与物业服务水平相适应的原则，对于上诉人提供的小区现场证据可以综合确认2019年之前的物业服务存在管理、维修、服务不到位的情形，其物业服务水平未能达到其物业收费标准，故应按被上诉人主张的1元的标准予以酌减20%为宜，按每平米0.8元计算。对于上诉人主张的每平米0.5元的标准，不予支持。对于上诉人提出只给付2019年之后的物业费，因上诉人对物业服务基本满意，双方应按物业合同约定的标准给付物业费。对于上诉人提出2019年之前的物业费已超过诉讼时效一节，因被上诉人主张一直追要物业费，并向上诉人发送了催缴通知，故被上诉人主张的物业费未超过诉讼时效。对于被上诉人请求上诉人支付滞纳金，因被上诉人履行合同中亦存在瑕疵，故对其主张的滞纳金不予支持。综上所述，上诉人王彦的上诉请求部分成立，予以支持；依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销（2021）辽1202民初1157号民事判决；二、上诉人王彦于本判决生效之日起10日内给付被上诉人铁岭华正物业管理有限公司2015年2月16日至2020年12月31日的物业费4794元（70.5个月X85平方米X0.8元）；三、驳回铁岭华正物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由上诉人王彦负担；二审案件受理费50元，由被上诉人铁岭华正物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  陈 晶审 判 员  贾春红二〇二一年九月二十四日法官助理  郑 紫书 记 员  李金宣