湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘04民终2392号上诉人(原审被告)：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑18B栋。负责人：阳金明，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨路明，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王唯任，男，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：吕宝珠，女。委托诉讼代理人：李振荣，衡阳市雁峰区衡州法律服务所法律工作者。原审被告：衡阳鸿源房地产开发有限公司，住所地：衡阳市雁峰区环城南路63号。法定代表人：陈济泽。上诉人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称“长城资产公司”）因与被上诉人吕宝珠，原审被告衡阳鸿源房地产开发有限公司(以下简称”鸿源公司”)物权保护纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2021）湘0406民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人长城资产公司的委托诉讼代理人杨路明、王唯任，被上诉人吕宝珠及其委托诉讼代理人李振荣到庭参加诉讼，原审被告鸿源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕宝珠的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由吕宝珠承担。事实和理由：一审法院存在严重违反法定程序的情形，应裁定撤销原判，发回重审。吕宝珠不具备本案诉讼主体资格，一审法院应依法驳回其起诉。吕宝珠的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应予驳回。本案所涉法律事实持续到民法典实施之后，依法应适用民法典的相关规定，一审法院适用法律错误。吕宝珠要求注销长城资产公司对案涉1402号房屋享有的合法有效抵押权没有事实和法律依据。根据最高人民法院关于审理涉及公正活动相关民事案件的若干规定第三条及最高人民法院发布的民事审判实务问答的意见，吕宝珠不构成善意取得，其起诉不应受理。吕宝珠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吕宝珠向一审法院起诉请求：长城资产公司、鸿源公司注销对吕宝珠案涉住房设定的房屋抵押权登记；本案诉讼费由长城资产公司、鸿源公司承担。一审法院认定事实：吕宝珠与邹传范系夫妻关系，双方有位于衡阳市雁峰区住房一套。因旧城改造，2009年7月11日，鸿源公司与邹传范签订了一份《城市房屋拆迁补偿协议书》，由鸿源公司拆除吕宝珠、邹传范的房屋，并以产权调换的形式对被拆迁人进行安置。吕宝珠、邹传范按照约定履行了义务，2013年12月27日，鸿源公司与邹传范签订了一份《城市房屋拆迁户拆迁补偿安置确认书》，确认安置的房屋地址为衡阳市雁峰区房屋。2013年12月27日，鸿源公司将1402室交付给吕宝珠、邹传范夫妇，吕宝珠、邹传范交纳了涉案房屋的相关税费、物业管理费等，并对1402室装修使用至今。2013年12月16日，中国长城资产管理公司长沙办事处（以下简称长城长沙办事处）与鸿源公司等签订了一份《债务重组协议》并进行了公证，协议约定为保证长城长沙办事处权利的实现，鸿源公司自愿与长城长沙办事处另行签订《抵押合同》（编号为中长资湘合字［2013］243号），以其享有的“雁府铭座”项目21669.54平方米在建工程及其占用范围内的土地使用权为鸿源公司在本协议项下的全部债务提供抵押担保。同日，长城长沙办事处与鸿源公司签订了一份《抵押合同》，合同编号为中长资湘合字［2013］243号。鸿源公司将其所有的位于衡阳市雁峰区铭座”项目21669.54平方米在建工程及其占用范围内的土地使用权向长城长沙办事处提供抵押担保，长城长沙办事处同意接受该抵押担保。2014年10月23日，长城长沙办事处与鸿源公司办理了在建工程抵押，抵押权证号为衡房建雁峰区字第××号，涉案的1402号房屋在该抵押权证的范围内。2015年4月29日，衡阳市中级人民法院依据长城长沙办事处的申请出具了（2015）衡中法执字第72号裁定书，查封了1402室。吕宝珠、邹传范不服，向衡阳市中级人民法院提出了执行异议，2016年9月2日，衡阳市中级人民法院出具了（2016）湘04执异第255号裁定书，裁定：中止对位于衡阳市雁峰区房屋的执行。2017年1月17日，长城资产公司（原为长城长沙办事处）向衡阳市中级人民法院提出申请执行人执行异议之诉，请求准予对（2015）衡中法执字第72号执行裁定书的执行（针对吕宝珠、邹传范执行异议的裁定）。衡阳市中级人民法院经审理认为，吕宝珠、邹传范作为被拆迁人与鸿源公司以产权置换方式在法院查封之前合法占有使用1402房屋，对该房屋享有排除强制执行的权利，判决驳回长城资产公司的诉讼请求。一审法院认为，吕宝珠请求注销涉案房屋上的抵押权，是为保护其对涉案房屋的物权，故本案案由应为物权保护纠纷。吕宝珠、邹传范夫妇与鸿源公司签订拆迁补偿安置协议，取得涉案的拆迁补偿安置房，长城资产公司与鸿源公司就涉案房屋设立在建工程抵押权的事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律、司法解释。吕宝珠与邹传范系夫妻关系，拆迁安置房系夫妻共同财产，故吕宝珠提起本案诉讼符合法律规定，对长城资产公司辩称，吕宝珠不是适格原告的意见，该院不予采纳。吕宝珠诉请鸿源公司注销房屋抵押权登记并非债权请求权，不适用诉讼时效制度，对长城资产公司提出的时效抗辩意见，该院不予采纳。本案并非吕宝珠请求撤销长城资产公司与鸿源公司之间的抵押合同，而是要求注销其房屋上的权利负担，行使的是物权，有关撤销权的除斥期间不适用本案，对长城资产公司的撤销权期间抗辩意见，该院不予采纳。吕宝珠系被拆迁人，对其权利应予特别保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”九民会议纪要第126条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。综合上述分析，被拆迁人权益的保护优先于消费者权益的保护，而消费者权益的保护优先于抵押权人权益的保护，故被拆迁人权益的保护优先于抵押权人权益的保护。吕宝珠系被拆迁人，1402室系拆迁安置房，吕宝珠对1402室的权益优先于长城资产公司对1402室的在建工程抵押权。故吕宝珠请求鸿源公司与长城资产公司注销对1402室的抵押权登记，有事实和法律依据，该院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：衡阳鸿源房地产开发有限公司与中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司在本判决生效之日起30日内注销对衡阳市雁峰区房屋的在建工程抵押登记。本案受理费100元，减半收取50元，由被告衡阳鸿源房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人均未提供新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、吕宝珠作为本案原告的诉讼主体资格是否适格；二、吕宝珠要求注销案涉房屋存在的抵押登记是否有事实和法律依据；三、吕宝珠的起诉是否已过诉讼时效；四、一审程序是否严重违法；五、一审判决适用法律是否错误。对此本院认定如下：一、吕宝珠提起本案诉讼之前，与其丈夫邹传范共同作为案外异议人对长城资产公司与鸿源公司公证债权文书执行一案中执行案涉房产提出异议，本院审查后，裁定支持了吕宝珠与邹传范中止执行案涉房产的请求。长城资产公司不服，以吕宝珠、邹传范等人为被告提起申请执行人执行异议之诉，本院审理后，驳回了长城资产公司的诉讼请求。本院作出的上述裁定、判决均已发生法律效力，足以证实吕宝珠对案涉房产享有物权。故吕宝珠以原告身份提起本案诉讼符合法律规定。二、因被拆迁人为服从国家和社会公共利益而同意拆迁，在利益上作出了一定的牺牲，法律上有必要对被拆迁人的利益作出一些特别保护。在拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的情况下，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。这里的出卖给第三人，不仅指与第三人签订买卖合同，还包括履行买卖合同而办理的物权变动登记手续，也就是说，即使房屋已登记于第三人名下，被拆迁人也可以请求优先取得该房屋。而且，上述情形应类推适用于拆迁人将补偿安置房屋另行抵押给第三人的情形，即若拆迁人将已明确约定用于补偿安置的房屋另行抵押给第三人的，抵押权人的抵押权不能对抗被拆迁人取得该补偿安置房屋的权利。本案中，吕宝珠的房屋在拆迁前就已存在，故其对被拆除房屋本拥有物权，其权利价值因拆迁而转移到已明确约定用于补偿安置的案涉房屋。虽鸿源公司将案涉房屋抵押给长城资产公司，但长城资产公司的抵押权不能对抗吕宝珠取得该案涉房屋的权利。故一审判决鸿源公司与长城资产公司注销对案涉房屋的在建工程抵押登记并无不当。三、吕宝珠在本案中主张的系与物权有关的权利，并非债权请求权，一审认为本案不适用诉讼时效制度并无不当。四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定了不适用简易程序的案件，本案不符合该条规定的情形，一审适用简易程序审理本案未违反法律规定。此外长城资产公司未提供充分证据证明一审存在其他程序严重违法的事实，对长城资产公司提出一审程序严重违法的主张本院不予支持。长城资产公司还提出案涉房屋存在具有强制执行效力的公证文书，应驳回吕宝珠的起诉，本院认为，吕宝珠就案涉房屋已通过执行异议程序排除了长城资产公司对案涉房屋的执行，本案不再符合驳回起诉的情形。五、吕宝珠、邹传范夫妇与鸿源公司签订拆迁补偿安置协议，取得涉案的拆迁补偿安置房，长城资产公司与鸿源公司就涉案房屋设立在建工程抵押权的事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，以上事实并非是一种持续发生的状态。一审依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定适用当时的法律、司法解释处理本案并无不当。需要指出的是一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）在2020年12月23日已进行修改，一审判决仍适用该司法解释不当，应予纠正，但不影响本案的处理。综上，长城资产公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二一年九月十七日法官助理  许建中书 记 员  匡光美