广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15766号上诉人（原审原告）：陈积干，男，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审原告）：梁丽群，女，住广东省佛山市南海区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张敏，广东天穗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州黄沙铁路房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市荔湾。法定代表人：冼岩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄其伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾丹，北京德恒（广州）律师事务所律师。陈积干、梁丽群与广州黄沙铁路房地产开发有限公司（以下简称黄沙铁路房产公司）商品房预约合同纠纷一案，各方均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人陈积干本人及陈积干、梁丽群共同委托诉讼代理人张敏，被上诉人黄沙铁路房产公司委托诉讼代理人黄其伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈积干、梁丽群上诉请求：1.改判黄沙铁路房产公司向陈积干、梁丽群支付逾期网签违约金2041600元；2.本案一、二审诉讼费由黄沙铁路房产公司承担。事实和理由：陈积干、梁丽群对一审判决认定黄沙铁路房产公司逾期办理网签构成违约，黄沙铁路房产公司应当向陈积干、梁丽群支付违约金没有异议。但是，一审判决的违约金明显过低。2019年9月24日，双方签订《珠光御景壹号楼宇认购书(一手)》，该认购书第十三条第3项明确约定了逾期办理网签违约金的计算标准，即“逾期未办理该房产网签，甲方应当每日按已付房款的0.1%向乙方支付违约金”。该条款是双方的特别约定，由黄沙铁路房产公司的工作人员手写并加盖黄沙铁路房产公司的校对章。可见，上述违约金标准是双方的真实意思表示，黄沙铁路房产公司应当能够预见到逾期办理网签的违约后果，其对此表示接受。2020年4月29目，双方就违约金的计算标准进行调整。《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》的附件八《本合同补充协议》第21条约定:“合同双方违反本合同约定，且合同继续履行的，所产生的利息、赔偿款和违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%”。即双方同意并接受逾期办理网签违约金标准为“违约金每日按已付房款的0.1%计算，最高不超过总购房价的5%”。陈积干、梁丽群认为，陈积干、梁丽群和黄沙铁路房产公司关于逾期办理网签违约金标准经双方一再协商确定，双方对违约后果均有预见并接受，且该等约定未违反法律法规的强制性规定，法院应当充分尊重民事领域的意思自治。现一审判决将黄沙铁路房产公司原本应当支付的违约金2041600元降低至510400元，降幅达到75%，明显过低，对陈积干、梁丽群严重不公平。黄沙铁路房产公司辩称：不同意陈积干、梁丽群的上诉请求，请求法院驳回陈积干、梁丽群的上诉请求。黄沙铁路房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判黄沙铁路房产公司无需支付逾期网签违约金；2.本案上诉受理费由陈积干、梁丽群承担。事实和理由：一、一审法院对案件事实认定错误，合同条款理解错误。一审法院认为陈积干、梁丽群签订的《确认书》中约定的关于网签事项的条款并没有改变陈积干、梁丽群与黄沙铁路房产公司签订的认购书中关于黄沙铁路房产公司逾期网签违约责任的约定，属于事实认定错误，合同条款理解错误。黄沙铁路房产公司与陈积干、梁丽群签订的认购书第九条约定，陈积干、梁丽群于2020年2月29日收楼。陈积干、梁丽群为提前收楼于2019年11月21日与黄沙铁路房产公司另行签订《确认书》，确认陈积干、梁丽群知悉所购房屋有待涂销抵押后才能办理网签及交楼办证。陈积干、梁丽群为先行收楼，同意先行签字确认网签合同条款，待所购房屋具备网签条件后再按黄沙铁路房产公司的通知办理合同网签及办证手续。收楼后不再以未网签《商品房买卖合同》为由提出终止、解除商品房认购关系、买卖关系或追究甲方违约责任。所购房屋涂销并具备网签条件后，陈积干、梁丽群应在黄沙铁路房产公司通知的时间内按黄沙铁路房产公司公示的网签《商品房买卖合同》及其附件的所有条款完成网签。若陈积干、梁丽群未按黄沙铁路房产公司通知的时间及时完成网签的，由此产生的网签或办证等逾期责任由陈积干、梁丽群自行承担，陈积干、梁丽群同意黄沙铁路房产公司免责。从双方签订的《确认书》内容看，《确认书》对涉案房屋网签事项进行了充分的约定，是对涉案房屋办理网签事项的特别约定。在网签时间方面，双方约定涉案房屋在涂销抵押具备网签条件后按黄沙铁路房产公司通知的时间办理网签手续。在网签责任方面，双方约定陈积干、梁丽群提前收楼后不得以未网签为由追究黄沙铁路房产公司违约责任，陈积干、梁丽群如未按黄沙铁路房产公司通知办理网签需自行承担责任。根据上述表述可知，陈积干、梁丽群提前收楼是附条件的，陈积干、梁丽群提前收楼的前提是放弃追究黄沙铁路房产公司认购书项下约定的逾期办理网签手续的违约责任，且网签时间应以新签订的《确认书》约定的时间为准。该份《确认书》已经变更认购书第十三条第3点关于网签事项的约定，认购书第十三条第3点关于逾期未办理该房产网签按已付房款的O.1％支付违约金的条款已经失效，认购书关于网签时间的约定也已失效。如按照一审法院认定《确认书》仅是约定对提前收房未网签免责而不包括逾期网签免责，则属于仅允许陈积干、梁丽群一方获取提前收楼的利益而无需其承担相应的附随义务，一审法院理解条款的意思对黄沙铁路房产公司是不公平的，所理解的条款含义也是不合理的。实际上，陈积干、梁丽群于2019年12月10日便收楼，比认购书约定2020年2月29日提早81天，涉案房屋在2021年5月26日涂销抵押登记，黄沙铁路房产公司在涉案房屋涂销抵押具备网签条件后便立即通知陈积干、梁丽群办理网签手续。按照上述《确认书》的约定，陈积干、梁丽群享受了提前收楼的利益，也应当承担《确认书》约定的其他义务，应按《确认书》约定网签时间办理网签手续，不得再按已失效的认购书中约定的网签时间要求黄沙铁路房产公司办理网签手续，也不得按认购书中约定的逾期网签责任约定追究黄沙铁路房产公司的违约责任。一审法院认为该份《确认书》并未改变认购书的约定，并以此为由要求黄沙铁路房产公司承担逾期网签的法律责任，显属错误理解条款。二、涉案房屋逾期办理网签非黄沙铁路房产公司原因导致，即使构成违约，也应当免除违约责任。退一步讲，即使涉案房屋未按认购书约定的时间办理网签手续也非黄沙铁路房产公司自身原因导致，即使黄沙铁路房产公司构成违约，也应当免除违约责任。2020年1月，新冠××疫情爆发，企业停工停产，黄沙铁路房产公司也遭受了严重打击陷入困境，近半年时间没有办法进行正常的销售，也不能进行开工生产，黄沙铁路房产公司物业处员工基本都在家办公，疫情期间也导致网签手续无法办理。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》规定，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。自疫情防控趋向稳定后，黄沙铁路房产公司恢复正常工作在涉案房屋涂销抵押具备网签条件后便立即通知陈积干、梁丽群办理网签，陈积干、梁丽群所购房屋网签仅仅迟延了58天，即使黄沙铁路房产公司构成违约，也应当免除该期间的逾期网签违约责任。三、一审法院判决黄沙铁路房产公司支付逾期网签违约金，违反公平正义原则。一审法院判决黄沙铁路房产公司以房款为基数按每日0.025%自2020年4月1日计至2020年5月28日向陈积干、梁丽群支付逾期网签违约金不符合公平正义原则。我国法律规定违约金主要是用于弥补守约方的损失，即无损失无违约金。陈积干、梁丽群并未因涉案房屋迟延网签遭受任何损失，既未影响陈积干、梁丽群以房屋办理抵押贷款，也未影响陈积干、梁丽群办理房产证，相反陈积干、梁丽群获得了提前收楼及提前办证的利益。黄沙铁路房产公司一直在积极履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的义务，并未故意迟延履行，陈积干、梁丽群在合同履行过程中不仅无损失反而提前达到预期利益，提前收楼、提前办证。一审法院在陈积干、梁丽群获得利益且无损失的情况下判决要求黄沙铁路房产公司向陈积干、梁丽群支付70万多元的违约金显然违反公平正义原则。陈积干、梁丽群辩称：不同意黄沙铁路房产公司的上诉请求。事实与理由：后期的《确认书》没有改变认购书中黄沙铁路房产公司逾期办理网签的相关约定。是否提前收楼与陈积干、梁丽群是否主张黄沙铁路房产公司支付逾期办理网签的违约金并无关联，逾期网签可能产生的法律风险之一，有一房两卖等让购房人丧失对房屋的物权，这是提前收楼不能排除的风险。陈积干、梁丽群基于黄沙铁路房产公司逾期网签要求其按认购书的约定承担违约责任有事实与法律的依据。不同意黄沙铁路房产公司所称的逾期网签并非其司自身原因导致的说法。黄沙铁路房产公司称销售惨淡无钱涂销抵押的说法不能成立，陈积敢、陈积干两家庭购买的两套房屋房款高达7000多万元，如果是销售惨淡的话更应有时间去办理涂销抵押。涉案房屋逾期网签是因黄沙铁路房产公司漠视陈积干、梁丽群权益，认购书签订后，黄沙铁路房产公司出售了房产应去办理房屋的涂销抵押，最迟应在陈积干、梁丽群支付全部房产后去办理涂销抵押手续，从交齐房款至2021年3月31日最迟网签之日有157天的时间足以办理涂销抵押，可以去办理网签，所以黄沙铁路房产公司的主观恶意很大，一审降低违约金依据不足。认购书、《确认书》、《商品房买卖合同》均是黄沙铁路房产公司提供的格式合同，黄沙铁路房产公司对违约条款是清楚的。本案约定的违约金是合理，一审作出调整后违约金是50多万元，对于3500万元的交易来说，调低违约金明显过低。陈积干、梁丽群在本案中追究黄沙铁路房产公司逾期办理网签的责任，与黄沙铁路房产公司之后是否提前办证无关。陈积干、梁丽群于2021年1月12日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.黄沙铁路房产公司立即向陈积干、梁丽群支付违约金2041600元；2.黄沙铁路房产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市荔湾区黄沙大道的睿薇御景花园属于黄沙铁路房产公司开发的商品房项目，其中A6栋于2018年8月15日取得工程竣工验收备案。2019年9月24日，黄沙铁路房产公司（甲方）与陈积干、梁丽群（乙方）签订《珠光御景壹号楼宇认购书（一手）》，约定：珠光A6栋2002房，建筑面积481.1732平方米，套内建筑面积399.8695平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。该物业按毛坯交楼。该物业原价格为人民币59788411元，乙方选一次性付款方式，优惠价为35200000元。乙方于2019年10月26日前交付全部房款。在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，乙方可于2020年2月29日前往收楼，乙方在办理收楼手续同时向甲方委托的物业公司缴纳入住相关费用。乙方清楚知悉该物业尚未涂销抵押，承诺按认购书约定付款，保证不以该物业存在抵押为由主张解除本认购书或追究甲方责任。甲方同意乙方在2019年10月26日交齐所有房款之后，甲方应于2020年3月31日办理该房产网签，逾期未办理该房产网签，甲方应当每日按已付房款的0.1%向乙方支付违约金，逾期超过60天，甲方向乙方支付总房款的10%作为违约金；如因乙方原因不能网签，不追究甲方违约责任。在《商品房买卖合同》签订后本认购书成为其组成部分，与其具同等法律效力，如有抵触，以《商品房买卖合同》约定为准等。上述认购书签订后，陈积干、梁丽群按约定于2019年10月26日前向黄沙铁路房产公司支付了全部涉案房屋购房款35200000元。2019年11月21日，陈积干、梁丽群（乙方）与黄沙铁路房产公司（甲方）签订《确认书》，载明：鉴于3.因乙方个人原因，乙方于2019年11月11日向甲方提交了《提前收楼申请书》，申请提前接收所购物业；乙方承诺按房屋现状收楼，自愿承担因提前收楼所产生的全部费用和收楼风险，并保证从收楼之日起按时缴纳物业管理费等。双方确认以下事项：一、乙方清楚所购房屋公示的网签《商品房买卖合同》及其附件所有条款的内容和含义，知悉所购房屋有待涂销抵押后才能办理网签及交楼办证；乙方为先行收楼，同意先行签字确认网签合同条款，待所购房屋具备网签条件后再按甲方通知办理合同网签及办证手续。二、乙方已对所购房屋进行检查验收，知悉所购房屋的现状并同意按现状收楼，收楼后不再以未网签《商品房买卖合同》为由提出终止、解除商品房认购关系、买卖关系或追究甲方违约责任。三、所购房屋涂销并具备网签条件后，乙方应在甲方通知的时间内按甲方公示的网签《商品房买卖合同》及其附件的所有条款完成网签；若乙方未按甲方通知的时间及时完成网签的，由此产生的网签或办证等逾期责任由乙方自行承担，乙方同意甲方免责等。陈积干、梁丽群与黄沙铁路房产公司双方于2019年12月10日办理了收楼手续，于2020年5月28日办理商品房买卖合同网签。涉案房屋于2020年6月28日办理不动产权证，产权登记在陈积干、梁丽群名下。一审庭审中，关于逾期网签违约金标准问题，黄沙铁路房产公司表示其不同意陈积干、梁丽群的主张，已付房款日千分之一的违约金一个月达上百万，而陈积干、梁丽群没有实际损失，其主张不应得到支持。一审法院认为，陈积干、梁丽群与黄沙铁路房产公司双方签订的《珠光御景壹号楼宇认购书（一手）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。根据陈积干、梁丽群与黄沙铁路房产公司的诉辩主张，本案的争议焦点为黄沙铁路房产公司是否承担逾期网签的违约责任。《珠光御景壹号楼宇认购书（一手）》关于陈积干、梁丽群的付款期限、黄沙铁路房产公司办理买卖合同网签等有明确约定，陈积干、梁丽群已按约定向黄沙铁路房产公司支付涉案房屋的全部购房款，黄沙铁路房产公司也应在约定的期限前办理合同网签。当事人于2020年5月28日方办理房屋买卖合同网签，显然已超过认购书约定的期限，而本案并无证据显示该逾期网签是由于陈积干、梁丽群的原因，故黄沙铁路房产公司应当承担相应的逾期网签的违约责任。《确认书》约定陈积干、梁丽群“收楼后不再以未网签《商品房买卖合同》为由提出终止、解除商品房认购关系、买卖关系或追究甲方违约责任”，其后又约定“所购房屋涂销并具备网签条件后，乙方应在甲方通知的时间内按甲方公示的网签《商品房买卖合同》及其附件的所有条款完成网签；若乙方未按甲方通知的时间及时完成网签的，由此产生的网签或办证等逾期责任由乙方自行承担，乙方同意甲方免责”。从内容看，前一约定仅是对陈积干、梁丽群提前收房而黄沙铁路房产公司“未网签”的免责约定，而后一约定则涉及因陈积干、梁丽群问题而致“网签或办证等逾期”黄沙铁路房产公司免责；从逻辑看，前一约定必然不包括逾期网签免责，否则后一约定无必要再就“网签逾期”免责进行约定，故可以推断《确认书》并没有改变认购书中关于黄沙铁路房产公司逾期网签责任的约定。黄沙铁路房产公司以《确认书》内容主张逾期网签免责理据不足，其以《珠光御景壹号楼宇认购书（一手）》关于逾期网签违约金约定无效及新冠××疫情免责亦缺乏依据，一审法院均不予采纳。至于违约金计算标准问题，从常理而言《珠光御景壹号楼宇认购书（一手）》有关逾期网签违约金标准过分高于一般标准，黄沙铁路房产公司亦对此提出异议，为此一审法院酌情确定逾期网签违约金以陈积干、梁丽群已付房款35200000元为基数，按每日0.025%自2020年4月1日计至2020年5月28日，违约金以前述已付房款为限。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2021年4月6日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，广州黄沙铁路房地产开发有限公司向陈积干、梁丽群支付逾期网签违约金（违约金以35200000元为基数，按每日0.025%自2020年4月1日计至2020年5月28日，违约金以35200000元为限）；二、驳回陈积干、梁丽群的其他诉讼请求。如果广州黄沙铁路房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11566元，由陈积干、梁丽群负担8674元，广州黄沙铁路房地产开发有限公司负担2892元（受理费已由陈积干、梁丽群预缴，广州黄沙铁路房地产开发有限公司所负担部分在判决发生法律效力之日起十日内由广州黄沙铁路房地产开发有限公司迳付陈积干、梁丽群，陈积干、梁丽群不再向一审法院申请退还）。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，《确认书》第四条约定：“乙方自愿遵守本确认书的约定，当所购房屋涂销后具备网签条件时，应及时按甲方通知的时间完成合同网签工作，保证不追究甲方责任，并配合甲方办理相关手续”。黄沙铁路房产公司与陈积干、梁丽群签订的《商品房（一手现房）买卖合同》约定的办证期限为该合同签订之日起90日内（不超过90日）。二审中，陈积干、梁丽群向本院提交以下材料作为二审证据：证据1.（2019）粤01民终2595号民事判决书，拟证明黄沙铁路房产公司是认可其格式合同中的违约金条款，并以此向他人主张总房款10%的违约金。证据2.最高人民法院案例摘要，拟证明违约方没有提供任何证据证明违约金过高的情况下，不宜调整约定的违约金。证据3.《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》；证据4.穗规划资源规字[2020]1号《关于土地出让金违约金计收问题的若干意见》；证据5.穗国土规划规字[2016]2号《关于土地出让金违约金计收问题的若干意见》，证据3-5共同拟证明约定日千分之一的违约金，对合同双方当事人是公平的，不能认为按照日千分之一的违约金标准是违反常理。黄沙铁路房产公司质证认为：上述材料不属于本案相关事实的证据，只能是作为案件的参考。对证据1，该证据与本案不存在关联性，是其他案件的判决书，本案是预约合同纠纷，该判决书是商品房销售合同纠纷，性质不一样，无参考价值。对证据2与本案无关，且案由也不是预约合同纠纷。对证据3-5，土地出让金的滞纳金按千分之一收取是政府部门的标准，是与本案不同的事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：黄沙铁路房产公司是否应支付逾期网签违约金。黄沙铁路房产公司与陈积干、梁丽群签订的《珠光御景壹号楼宇认购书（一手）》对黄沙铁路房产公司办理网签手续的期限和逾期办理网签手续的违约责任作出约定。其后双方签署《确认书》，约定因陈积干、梁丽群个人原因提前收楼，陈积干、梁丽群知悉涉案房屋涂销抵押后才能办理网签手续；第二条约定陈积干、梁丽群同意按现状收楼，收楼后不再以未网签《商品房买卖合同》为由追究黄沙铁路房产公司的违约责任；第三条约定涉案房屋涂销并具备网签条件后，陈积干、梁丽群应在黄沙铁路房产公司通知的时间内完成网签，如陈积干、梁丽群未按黄沙铁路房产公司通知的时间及时完成网签的，相关逾期责任由陈积干、梁丽群自行承担，陈积干、梁丽群同意黄沙铁路房产公司免责；第四条再次约定当所购房屋涂销后具备网签条件时，陈积干、梁丽群应及时按黄沙铁路房产公司通知的时间完成合同网签工作，保证不追究黄沙铁路房产公司责任，并配合黄沙铁路房产公司办理相关手续。从《确认书》约定在涉案房屋涂销抵押具备网签条件后陈积干、梁丽群应在黄沙铁路房产公司通知的时间内完成网签，以及多次重复陈积干、梁丽群提前收楼后保证不追究黄沙铁路房产公司的违约责任来看，可以明确上述约定包含了陈积干、梁丽群享受提前收楼的利益，并放弃追究黄沙铁路房产公司逾期网签的违约责任的意思。如黄沙铁路房产公司并非以让渡提前收楼的利益以及承担未网签而提前交楼的风险作为免除逾期网签违约责任的对价，则双方无需签署上述《确认书》或无需在《确认书》中多次约定黄沙铁路房产公司可予免责的条款。在陈积干、梁丽群已付清房款且提前收楼的情况下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，陈积干、梁丽群可以对抗一房两卖的风险。陈积干、梁丽群关于提前收楼不能排除一房两卖风险的主张依据不足，本院不予采纳。黄沙铁路房产公司已于2020年5月28日办妥网签手续，且已在《商品房（一手现房）买卖合同》约定的办证期限内于2020年6月28日将涉案房屋产权转移登记至陈积干、梁丽群名下。陈积干、梁丽群无证据证明黄沙铁路房产公司迟于《珠光御景壹号楼宇认购书（一手）》约定的2020年3月31日期限办妥网签手续给其造成何种实际损失，《确认书》约定的免责条款并未导致双方权利失衡。因此，陈积干、梁丽群诉请要求黄沙铁路房产公司支付逾期网签违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，黄沙铁路房产公司上诉请求成立，本院予以支持。上诉人陈积干、梁丽群的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决对逾期网签的违约责任认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第七十七条第一款、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初1342号民事判决；二、驳回陈积干、梁丽群的全部诉讼请求。一审案件受理费11566元，二审案件受理费23132元，均由上诉人陈积干、梁丽群负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年九月九日书记员 冯冠豪徐毅敏