四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终16949号上诉人（原审原告、案外人）：洪志强，男，1979年2月20日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：喻远军，四川高扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：成都市瀚宇投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市青白江区城厢镇香岛大道1509号（铁路港大厦A区楼A1301-1311、1319室）。法定代表人：李占彪，董事长。委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐远雨，四川达和律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：成都大港置业有限公司，住所地：成都市青白江区工业集中发展区南区青白江大道111号。法定代表人：陈善睦，职务不详。上诉人洪志强因与被上诉人成都市瀚宇投资有限公司（以下简称瀚宇公司）、原审第三人成都大港置业有限公司（以下简称大港公司）执行异议之诉一案，不服四川省成都市青白江区人民法院（2021）川0113民初1466号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。洪志强的上诉请求：撤销一审判决；改判排除对位于成都市青白江区青白江大道99号成青房权证监证字第0××5号的28栋1层117-132号（现场地址为大港建材城一期二区18幢17-32号）房屋的执行；一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定洪志强实际仍未支付全部价款错误，洪志强在一审中明确表示对剩余50%的房屋价款可以按照要求向法院交付执行，应认定洪志强符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的四个条件。洪志强购买案涉房屋是在2011年7月5日与大港公司签订了房屋买卖合同，且大港公司于2012年初就向洪志强交付了房屋并由其合法占有并使用该房屋至今。洪志强于2013年在该房屋中的17-24号注册了青白江区景升石材经营部，2017年、2020年分别将17-24号房屋出租给张玉、黄小琴。而案涉房屋上办理他项权利登记时间则是在2014年1月2日，是在洪志强购买房屋、支付款项并实际交付房屋之后，因此洪志强不存在任何过错，其权益应当得到善意的保护。从法律适用来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条条文的后半句已经明确，但法律、司法解释另有规定的除外。本司法解释的第二十八条规定，就是对二十七条规定的排除。在洪志强符合该二十八条规定的内容前提下，应当对洪志强的执行异议申请予以支持。2019年的《全国法院民商事审判工作会议纪要》127条规定在本案中也可以参照适用。瀚宇公司辩称，瀚宇公司已经取得了案涉房屋的抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定，洪志强不能对抗瀚宇公司的抵押权，不能够排除执行。洪志强与大港公司签订的合同实为特约经营权合同，其内容明显与一般商品房买卖合同性质不符，能够证明洪志强在和大港公司签订协议时明知相关房屋具有瑕疵，其不应当享受一般商品房买受人应当享有的权利。同时，洪志强没有按照合同约定支付房屋价款，不享有提出执行异议的相关权利。大港公司未发表答辩意见。洪志强向一审法院起诉请求：1．请求排除对位于成都市青白江区青白江大道99号成青房权证监证字第0××5号28栋1层117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、131、132号（现场地址为大港建材城一期二区18幢17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32号）房屋的执行措施；2．本案的诉讼费由瀚宇公司承担。一审法院经审理查明，2011年7月5日，大港公司与洪志强签订《成都大港陶瓷建材城特约经营权合同》及其补充协议，主要约定：大港公司将成都大港陶瓷建材城大港建材城二区18幢17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29、30、31、32号总建筑面积为960平方米的商铺特约经营权以5184000元出让给洪志强。洪志强在签订合同时一次性支付全部金额的50%，即2592000元，剩余50%采用贷款方式支付；自合同签订之日起45日内，因洪志强原因未办理贷款，又不能通过其他方式支付余款，应按特约经营权所欠价款总额的日2‰向大港公司支付违约金，大港公司有权单方解除合同。大港公司承诺自交付之日起5到8年内为洪志强转办房屋产权。合同签订后，洪志强向大港公司支付了2613120元购房款。2012年6月26日，洪志强与成都大港陶瓷建材城管理有限公司签订《商铺委托租赁合同》，将涉案商铺中的25、26、27、28、29、30、31、32号委托成都大港陶瓷建材城管理有限公司租赁。目前，案涉房屋仍由洪志强占有并交由他人承租使用。一审法院另查明，四川省高级人民法院就成都银行股份有限公司高新支行与大港公司等合同纠纷一案作出（2016）川民初11号生效判决书，判决主要内容为：大港公司向成都银行股份有限公司高新支行支付回购转让价款1亿元、回购转让溢价款和违约金等；成都银行股份有限公司高新支行对房屋他项权利证书号为：成青房他证他权字第0039955-2号（所有权业务号为权0143190）……项下的大港公司所有的房产享有抵押权，并在大港公司未能清偿本判决第一、二、三项债务时，有权申请人民法院处置上述抵押物并对上述抵押物折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权……成都市中级人民法院于2018年7月27日立案执行，并于2018年7月30日作出（2018）川01执1617号裁定书，裁定由一审法院执行该案件；一审法院执行案号为（2018）川0113执1199号。2019年7月22日，一审法院根据瀚宇公司申请作出（2019）川0113执异36号裁定书，将（2018）川0113执1199号案件的申请执行人由成都银行股份有限公司高新支行变更为瀚宇公司。执行期间，一审法院作出（2018）川0113执1199号执行裁定书，对包括涉案房屋在内的大港陶瓷建材城建筑物进行查封。案涉房屋现登记在大港公司名下，具体登记信息为：权0143190，成青房权证监证字第0××5号，青白江区青白江大道99号，28栋1层117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、131、132号（注：实际现场勘查地址为大港建材城2区18栋）。一审法院认定上诉事实采信了《成都大港陶瓷建材城特约经营权合同》及其补充协议、收款收据、银行转账凭证、个体工商户营业执照、商铺租赁合同、《商铺委托租赁合同》、授权委托书、四川省高级人民法院（2016）川民初11号判决书、（2018）川0113执1199号裁定书、（2021）川0113执异46号执行裁定书、（2019）川0113执异36号执行裁定书、《成都市青白江区人民法院司法鉴定补充估价报告》等证据。一审法院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。本案为执行异议之诉，双方当事人的争议焦点是洪志强作为案外人是否就执行标的即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据现已查明的事实，洪志强与大港公司签订的合同虽然名为《特约经营权合同》，但根据双方关于一定期限内转办产权的约定和“售后返租”的交易模式，实际上属于商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”；第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽然洪志强与大港公司签订了《成都大港陶瓷建材城特约经营权合同》及其补充协议，大港公司交付了房屋并由洪志强使用，但合同约定：洪志强在签订合同时一次性支付全部金额的50%，即2592000元，剩余50%采用贷款方式自合同签订之日起45日内支付。洪志强实际仍未支付全部价款；且瀚宇公司对案涉房屋享有优先受偿权，故洪志强在本案中提出的相关诉讼请求，均没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：驳回洪志强的诉讼请求。一审案件受理费48088元，由洪志强负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于洪志强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。“足以排除强制执行的民事权益”主要包括所有权以及能够排除强制执行的其他合法权益。就排除强制执行而言，实际是民事权益优先性的比较，抵押物权是指权利人依法对标的物享有优先受偿的权利。不动产买受人物权期待权是不动产买受人所享有的对标的物将确定无疑的变更至其名下的期待权，其实质仍为债权，仅在特定条件下可以排除债权人对执行标的的执行。关于本案的法律适用问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人就抵押物的担保物权产生冲突时的处理规则，旨在明确案外人原则上不得排除申请执行人对享有担保物权执行标的的执行，除非存在除外情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是一般不动产买受人物权期待权的保护条件，而现行法律、司法解释并未规定案外人享有的此种民事权益可以对抗申请执行人就执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权。因此，无过错不动产买受人作为案外人享有的物权期待权不属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，其享有的民事权益虽然可以排除普通金钱债权的执行，但不能对抗申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，基于生存利益角度的考虑，在特定条件下，为保护消费者生存权而作出的规定。因此，商品房消费者作为案外人提出的异议属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的除外情形，但该异议审理时必须严格把握构成要件，否则将会动摇担保物权优先性的制度基础，损害交易安全。故在申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权时，洪志强应当证明自己符合消费者买受人物权期待权的法定要件方可排除案涉强制执行。本案中，洪志强与大港公司签订了《成都大港陶瓷建材城特约经营权合同》及其补充协议，大港公司交付了房屋并由洪志强使用，但洪志强仅支付了50%的首付款，其主张其余款项通过将案涉商铺返租给大港公司但免收租金的方式抵扣应支付的剩余价款，对此其未提供证据证明。同时，洪志强购买的案涉房屋属于商铺，其用途属于商业，并不属于满足基本居住需要，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定消费者买受人物权期待权的法定要件。故案外人对案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。一审认定正确，可以予以维持。综上所述，洪志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48088元，由洪志强负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  张艳秋审判员  滕 洁审判员  夏小璐二〇二一年九月二十四日书记员  李 静附本判决适用相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。