辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽02执复356号复议申请人（案外人）：大连新元服装设计有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区姚北路70号C座。法定代表人：金明虎，总经理。委托诉讼代理人：李广东，辽宁天合律师事务所律师。申请执行人：中国东方资产管理有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省大连市中山区金城街25号1—4层。负责人：赖永革，总经理。委托诉讼代理人：陈懿宁，北京融商（大连）律师事务所律师。被执行人：大连六环经贸有限公司，住所地辽宁省大连市南关岭街道姚北路69号。法定代表人：高森，经理。被执行人：高森,男，1966年1月18日生，汉族,住辽宁省大连市中山区。被执行人：黎藜，女,1971年11月13日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被执行人：李大奎,男，1983年9月12日生，汉族,住辽宁省凌源市。被执行人：大连大北旅游开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区南关岭街道姚家村。法定代表人：安永俊，经理。被执行人：大连青山设计工程有限公司，住所地辽宁省大连市中山区怡和街8号1单元4层3号。法定代表人：安永俊，经理。被执行人：大连青山花园马术俱乐部有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区姚家工业区姚北路89号。法定代表人：李雨阳，经理。上述被执行人共同委托诉讼代理人：李明阳，辽宁开尔律师事务所律师。复议申请人大连新元服装设计有限公司（以下简称新元公司）不服大连市甘井子区人民法院（以下简称甘井子法院）（2020）辽0211执异284号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。甘井子法院查明，2019年5月22日,甘井子法院作出（2019）辽0211民初3949号民事判决，一、被告大连六环经贸有限公司（以下简称六环公司）偿还原告大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行借款本金21780000元及利息、复利、罚息（按个人借款合同约定的利率计算）；二、原告有权对六环公司名下位于大连市甘井子区南关岭××号面积合计3489.35平方米抵押土地使用权（土地证号为：甘集用（2002）字第040173号），名下位于辽宁省××××号，面积合计19,430.27平方米抵押房屋（权证号：1.××号，2.大甘南村房字第××号，3.××号，4.××号，5.××号）享有优先受偿权；三、被告高森、黎藜、李大奎、大连大北旅游开发有限公司、大连青山设计工程有限公司、大连青山花园马术俱乐部有限公司对六环公司所负债务承担连带保证责任等内容。2020年9月5日，甘井子法院作出（2020）辽0211执异200号执行裁定书，由原申请执行人大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行变更中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产公司）为甘井子法院（2019）辽0211执2963号执行案件的申请执行人。2020年8月13日，甘井子法院作出执行通知一份，内容大致为：“根据申请执行人的申请，本院决定对六环公司上述查封土地及地上房屋全部涉抵押财产进行评估拍卖，相关财产所有人及承租人、实际占有人等如有异议，可在本通知张贴之日起15日内向法院提交书面异议申请，逾期本院将对相关资产予以强制腾退，并视为无租赁权等权利负担进行评估拍卖；等内容”。在执行过程中，甘井子法院向大连市西岗区人民法院发出（2019）辽0211执2963号商请移送函，内容大致为“本院在执行过程中，依法查封了南关岭××号、70号土地使用权、土地证号为甘集用（2002）字第040173号；六环公司名下权证号为大甘房证南私字第2010106030076、大甘南村房字第××号、大甘房权证南单字第××、20××04、20××05号房屋。由于本案申请执行人对六环公司名下南关岭××号土地使用权，甘集用（2002）字第040173号；六环公司名下权证号为大甘房证南私字第2010106030076、大甘南村房字第××号、大甘房权证南单字第××、20××04、20××05号房屋享有抵押权，且你院首轮查封了上述房屋，根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分财产有关问题的批复》之规定，请你院在收到本函后15日内向我院出具移送执行函，将六环公司名下位于南关岭××号土地使用权，甘集用（2002）字第040173号；六环公司名下权证号为大甘房证南私字第2010106030076、大甘南村房字第××号、大甘房权证南单字第××、20××04、20××05号房屋移送我院执行。”新元公司向甘井子法院提起异议称，该公司与被执行人六环公司于2010年至今签订租赁合同5份，新元公司承租了案涉房屋及场地，租赁期限自2010年7月1日起至2021年12月31日止。自承租后，新元公司每年均按时缴纳租金并实际占有使用至今，现尚在租赁期内。（2019）辽0211民初3949号民事判决记载大连农村商业银行股份有限公司南关岭支行与被执行人六环公司签订的《借款合同》发生在2016年9月20日，新元公司的租赁行为发生在借款之前；根据“买卖不破租赁”的原则，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，法院对相关财产进行处置时应保留异议人继续承租的权利。法院将被执行人的房产拍卖，将侵犯异议人的合法权益；若强制腾退房屋将影响异议人的使用，故新元公司对法院要求我方将承租的房屋及场地清空拍卖行为提出执行异议。异议人现依据民事诉讼法第225条提出执行异议，请求停止对异议人承租的上述房屋及土地的清空拍卖执行工作。甘井子法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。鉴于承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时并不必然导致承租人租赁权的灭失，因此甘井子法院在执行时未否定承租人的承租权情况下，在承租人只是对法院要求其腾退租赁物的执行行为有异议时，属于民事诉讼法第225条规定的执行行为异议；异议人依据该条款请求排除法院的腾退清空拍卖行为，鉴于案涉租赁标的物系在甘井子法院查封之后由被执行人六环公司与新元公司重新于2019年1月1日签订租赁合同后出租给新元公司的，届时被执行人六环公司在出租案涉标的物时已丧失对该不动产的处分权，故案涉租赁物被查封后所设立的租赁权不能对抗法院的强制执行行为，故案外人请求停止对其承租的上述房屋及土地的清空拍卖执行工作，甘井子法院依法不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款、第三十一条之规定，裁定驳回新元公司提出的异议请求。复议申请人新元公司向本院申请复议，请求撤销甘井子法院（2020）辽0211执异284号执行裁定，支持其全部请求。理由如下，新元公司租赁权设立在2010年7月1日，而非2019年1月1日，甘井子法院认定事实错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，法院拍卖案涉房屋将侵犯新元公司的合法权益。本院对甘井子法院查明事实予以认可。本院认为，案外人对执行标的主张实体权利，请求排除执行的，人民法院应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，复议申请人新元公司向甘井子法院提出异议，以承租权人身份请求阻止对案涉房屋的移交占有，系案外人对执行标的主张实体权利，请求排除执行，故本案应适用民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。现甘井子法院原审裁定依据民事诉讼法第二百二十五条，同时适用审查案外人异议的法律规定审理本案，属违反法定程序，本案应发回甘井子法院重新作出裁定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（五）项之规定，裁定如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211执异284号执行裁定；二、本案发回大连市甘井子区人民法院重新作出裁定。审判长  吕风波审判员  景梦婵审判员  卢宏翔二〇二一年九月二日书记员  杨 宁