北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10855号上诉人(原审原告、反诉被告)：北京毕普创新科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路19号院1号楼-2至15层101内十一层A772号。法定代表人：郑晓东，总经理。委托诉讼代理人：李晶，女，1983年11月2日出生，汉族，北京毕普创新科技有限公司员工，住北京市海淀区。上诉人(原审被告、反诉原告)：北京金果万州商业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号华汇大厦五层A5011号。法定代表人：张旭，总经理。委托诉讼代理人：李怡坤，北京市泽文律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷婷，北京市泽文律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：科艺联盟国际传媒文化（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李月华，总经理。委托诉讼代理人：李怡坤，北京市泽文律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷婷，北京市泽文律师事务所律师。上诉人北京毕普创新科技有限公司、上诉人北京金果万州商业管理有限责任公司因与被上诉人科艺联盟国际传媒文化（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初4687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京毕普创新科技有限公司之委托诉讼代理人李晶，上诉人北京金果万州商业管理有限责任公司之委托诉讼代理人刘婷婷、李怡坤，被上诉人科艺联盟国际传媒文化（北京）有限公司之委托诉讼代理人刘婷婷、李怡坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京毕普创新科技有限公司(以下简称毕普公司)上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判：1.依法判决北京金果万州商业管理有限责任公司(以下简称金果公司)、科艺联盟国际传媒文化（北京）有限公司（以下简称科艺公司）共同向毕普公司退还已支付、未实际发生的房租预付款443272.98元及逾期退还利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年3月26日计算至2019年8月19日；以443272.98元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计算至2019年10月8日，为10551.74元）；2.判决金果公司退还毕普公司逾期退还押金利息（逾期利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年4月28日起计算至2019年8月19日；以226840元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，暂计算至2019年10月8日，为4495.21元）；3.依法判决金果公司赔偿因其违约给毕普公司造成的经济损失，合计人民币38863.5元；4.依法判决金果公司返还毕普公司2017年12月15日至2017年12月29日期间的房屋租金、物业费共计38568.67元；5.本案一审、二审诉讼费由金果公司、科艺公司承担。事实和理由：一、一审法院认定毕普公司2017年11月17日向科艺公司所转款项768000元并非预付《房屋租赁合同》项下的房屋租金和物业费，事实认定错误；二、一审法院认为毕普公司向金果公司主张逾期退还押金利息无事实和法律依据，不予支持毕普公司该项诉请，判决错误；三、一审法院认定涉案房屋不存在漏雨，毕普公司未举证证明漏水造成房屋无法使用并产生租金损失32923.5元，且认为毕普公司无权向金果公司主张搬家损失5500元、临时租用办公场地损失440元，事实认定错误；四、毕普公司与金果公司签订《房屋租赁合同》无效，金果公司应当退还毕普公司2017年12月15日至12月29日期间房租、物业等费用，共计38568.67元；五、一审法院认定本案房屋租赁存在制冷费，事实认定错误。金果公司、科艺公司辩称，不同意毕普公司的上诉请求。金果公司上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院于2021年3月18日作出的（2021）京0105民初4687号民事判决第三项、第五项并改判支持金果公司反诉请求第二项中未支持的2019年3月2日至2019年4月12日的房屋占有使用费105858.69元和物业费9847.32元、2个月免租期房屋占有使用费143665.37元、工商注册费12000元、新增风盘机组能源费26681元、装修费180000元、电费3000元和电话网络使用费4127.9元及毕普公司应承担拖欠费用的逾期利息，或发回重审。2.一审、二审诉讼费由毕普公司承担。事实和理由：一、一审法院仅支持了金果公司反诉请求第二项中制冷费25204.45元、采暖费56270.4元以及2018年12月15日至2019年3月1日的房屋占有使用费191553.82元和物业管理费17818.96元的请求，属于事实认定不清，法律适用错误。二审法院应依法改判或发回重审。二、一审法院不予支持金果公司反诉请求第三项毕普公司应承担其拖欠费用的逾期利息，属于事实认定不清，适用法律错误，应予改判或发回重审。毕普公司辩称，不同意金果公司的上诉请求。科艺公司述称，同意金果公司的上诉请求。毕普公司向一审法院起诉请求：1.确认毕普公司与金果公司2017年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月25日解除；2.金果公司、科艺公司退还毕普公司已支付、未实际发生的2019年3月26日至2019年9月3日期间房租、物业费预付款443272.98元；3.金果公司向毕普公司支付逾期退还利息，以443272.98元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月26日计算至2019年8月19日；以443272.98元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际退还之日止；4.金果公司退还押金226840元并支付利息（以226840元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月26日计算至2019年8月19日；以226840元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际退还之日止）；5.金果公司赔偿因违约给毕普公司造成的经济损失716744.78元；6.金果公司向毕普公司开具已支付费用2000380元的发票。金果公司向一审法院提出反诉请求：1.判令金果公司与毕普公司2017年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除；2.毕普公司向金果公司支付承租房屋期间未结清的各项费用共计632362.54元，包括欠付2018年12月15日至2019年4月12日期间的房租297412.51元、物业费27666.28元，2017年10月19日至2019年4月14日期间的制冷费25204.45元、采暖费56270.4元、电费3000元、电话网络使用费4127.9元，工商注册费12000元、新增风盘机组能源费26681元、装修费18万元；3.毕普公司支付上述拖欠费用截止2020年11月1日的逾期利息29879.63元一审法院认定事实：2017年6月19日，华汇公司（甲方、出租方）与金果公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号五层整层房屋出租给乙方作为办公及出租使用。甲方保证拥有对该房屋的使用权和收益权，应于2017年7月1日前将该房屋交付乙方。租赁期限自2017年7月1日至2032年6月30日，甲方给予乙方免租期共计4个月，即2017年7月1日至2017年10月31日。乙方有权按本合同约定对该房屋以办公、出租（乙方转租、转借使用人办理工商注册的，乙方须事前经甲方书面同意）用途进行使用。2017年11月23日，华汇公司和金果公司签订《＜房屋租赁合同＞补充协议》，双方对免租期、租金标准等进行了调整。2017年10月19日，金果公司（甲方、出租方）与毕普公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号五层A5003房屋（下称涉案房屋）出租给乙方作为办公使用，房屋建筑面积586.15平方米，甲方将该房屋装修后交付乙方（含：隔断、地面、水电、网络、电话、消防等），乙方二次装修经甲方同意的按照新方案标准。租赁期限自2017年12月15日至2022年12月15日，甲方给予乙方免租期2个月，自2017年10月19日至2017年12月15日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；乙方应在租赁期届满日或本合同提前终止之日的17:00时之前向甲方交还该房屋，乙方需保持房屋及装修、附属物品、设备设施完好并交还甲方。经甲方同意也可依乙方二次装修标准作为返还标准，且甲方无须向乙方支付任何补偿。该房屋租金（净租金）按建筑面积计算为4.3元/平方米/日（本价格为含税后价格），年租金为91.9962万元，租金第一年度按年支付，于合同生效后三个工作日内支付甲方，第二年度及以后按季度支付，分别于每季度到期日支付。押金为226840元，本合同签订之日起三个工作日内支付给甲方。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，设施设备损坏赔偿以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应当按本合同约定时间无息返还给乙方。租赁期间，乙方按照国家、北京市有关收费标准以及物业管理规定自行交纳燃气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、制冷费、采暖费、物业服务费。其中物业服务费以建筑面积计算，0.4元/平方米/日，年度物业费为85578元，支付方式同房租支付方式。采暖费按建筑面积计算，乙方应于每个采暖季供暖开始日7日前向甲方一次性交纳当年供暖费。中央空调制冷费按建筑面积计算，乙方应自制冷期开始日7日前向甲方一次性交纳当年中央空调制冷费。甲方应按本合同约定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的房屋，因甲方原因造成乙方无法持续经营的，甲方按约定承担违约责任。乙方应按时缴纳租赁期间内该房屋租金及该房屋所产生的各项费用。租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设施设备，在设施设备良好，且乙方已经结清房屋使用期间所产生的各项费用（包括但不限于燃气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、制冷费、采暖费、物业服务费用等）后15日内，且在不拖欠租金及任何费用、退还押金凭条的情况下，甲方应将押金无息退还给乙方。乙方承租后，自办营业执照，自负盈亏。合同签订后，毕普公司于2017年11月7日向金果公司支付2017年12月15日至2018年12月14日期间的租金919962元，于2017年11月8日向金果公司支付押金226840元、2017年12月15日至2018年12月14日期间的物业管理费85578元。另毕普公司于2017年11月17日向科艺公司转账768000元，摘要显示为预付款。毕普公司称该笔款项系预付的房租、物业费、采暖费，金果公司称未收到该笔款项，科艺公司则称该笔款项系毕普公司和科艺公司合作设立新公司的款项。2019年3月1日，华汇公司向金果公司发送《解除合同及收回租赁房屋通知书》，载明因金果公司逾期未支付租金及物业管理服务费、逾期付款滞纳金，解除金果公司与华汇公司签订的《租赁合同》，即日起收回租赁房屋，金果公司最迟应于2019年3月4日下午17:00前将租赁房屋返还给华汇公司；若金果公司未能在上述时间返还房屋，华汇公司将依法采取截断租赁标的之电力、空调、水、燃气及其他设施的服务或供应等方式收回房屋。2019年4月5日，金果公司向华汇大厦五层全体租赁客户发出《告华汇大厦五层全体租赁客户书》，载明70%的房屋面积持续十三次严重漏雨、华汇公司强迫金果公司与第三方签署租赁合同、违背合同随意涨价等行为致使金果公司遭受诸多经营损失，金果公司多次与华汇公司交涉维修和赔偿事宜未果后暂停支付租金，然华汇公司不仅不积极解决问题，还于2019年3月1日起对华汇五层区域强行停电、锁门，致使多家企业无法正常办公造成巨大损失，请各位租户团结一致共同抵制华汇公司的不法行为，金果公司将联合租赁客户共同通过维权方式获得赔偿。2019年4月12日，毕普公司和金果公司就涉案房屋办理交接，毕普公司将涉案房屋交付金果公司，双方确认涉案房屋内其他设施完好。另，毕普公司提交照片、金果公司向国际传媒智谷（五楼）客户发送的《通知》，拟证明因房屋漏水造成的损失；提交发票拟证明因涉案房屋被停水、停电、恶意锁门堵门，毕普公司临时租用办公场所支出的费用；提交《企业所得税汇算清缴审核报告2018年度》拟证明因金果公司未开具已交纳费用的增值税发票给毕普公司造成的税款损失。金果公司提交微信聊天记录、二装手续收费情况明细表、空调整改报价单、消防报价单、玻璃隔断清单、新增风盘机组能源费缴费通知书、发票、银行付款回单凭证等，拟证明金果公司为毕普公司垫付的装修费、电费、电话网络使用费、制冷费、采暖费、工商注册费、新增风盘机组能源费等各项费用。另查，2019年，北京引领国际商务会展有限公司（以下称引领公司）以房屋租赁合同纠纷将金果公司诉至一审法院，要求判令解除双方于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》，金果公司退还2019年3月26日至2019年6月30日期间的房屋租金117500元、押金50000元，金果公司赔偿装修损失50400元、搬家损失2000元。一审法院经审理作出（2019）京0105民初60046号民事判决书，查明北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号未取得建设工程规划许可证等相关手续，认定引领公司与金果公司签订的《房屋租赁合同》无效，判决金果公司自判决生效之日起七日内向引领公司退还押金5万元及2019年3月26日至2019年6月30日期间的租金117500元，赔偿引领公司装修损失45000元。金果公司不服该判决提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理作出（2020）京03民终10826号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经一审法院释明，双方均表示本案《房屋租赁合同》效力由法院依法认定，如果法院认定合同无效，要求在本案中一并处理合同无效的法律后果。毕普公司称因其实际使用房屋的时间为2017年12月30日至2019年3月25日，故如果法院认定《房屋租赁合同》无效，要求金果公司返还2017年12月15日至2017年12月29日期间的房屋租金、物业费共计38568.67元；金果公司则称如果法院认定《房屋租赁合同》无效，则将第二项反诉请求中的租金变更为房屋占有使用费，而且要求毕普公司支付免租期内的房屋占有使用费143665.37元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，毕普公司与金果公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。因金果公司在明知无建设规划许可手续的情况下将涉案房屋出租给毕普公司，故金果公司对于合同无效的后果应承担主要责任，毕普公司承担次要责任。关于毕普公司的各项诉讼请求，法院逐一论述。1、因涉案《房屋租赁合同》无效，故毕普公司要求确认《房屋租赁合同》于2019年3月25日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。2、虽然毕普公司与金果公司签订的《房屋租赁合同》无效，但不影响毕普公司向金果公司支付房屋占有使用费、物业费。关于毕普公司要求金果公司、科艺公司退还毕普公司已支付、未实际发生的2019年3月26日至2019年9月3日期间的房租、物业费预付款443272.98元。法院认为，现有证据不足以证明毕普公司2017年11月17日向科艺公司所转款项768000元系预付本案《房屋租赁合同》项下的房屋租金和物业费，故法院认定毕普公司已向金果公司支付2017年12月15日至2018年12月14日期间的房屋租金919962元、物业管理费85578元，对于毕普公司要求金果公司退还房租、物业费预付款443272.98元的诉讼请求不予支持。科艺公司并非《房屋租赁合同》的相对方，毕普公司向科艺公司所转款项768000元，毕普公司可依据与科艺公司之间的法律关系另行主张权利。3、关于毕普公司要求金果公司支付房租、物业费的逾期退还利息，无事实和法律依据，法院不予支持。4、《房屋租赁合同》无效后，金果公司应当向毕普公司退还租赁押金226840元。关于利息请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。5、关于经济损失。其中因漏水造成的租金损失，虽然金果公司发出的《告华汇大厦五层全体租赁客户书》中记载了华汇大厦五层70％的房屋面积有漏水的情况，但不足以证明毕普公司所租赁的涉案房屋存在漏水，而且毕普公司未举证证明漏水造成房屋无法使用并产生租金损失，故法院对租金损失不予支持。关于毕普公司主张2019年3月26日至2019年4月12日期间因租赁房屋被停水停电、恶意锁门堵门产生经营损失30万元、搬家损失5500元、临时租用办公场地损失440元，法院认为毕普公司向金果公司支付租金、物业管理费至2018年12月14日，故对于之后产生的损失毕普公司无权向金果公司主张。关于进项税抵扣损失，现有证据不足以证明该损失已经实际发生，法院亦不予支持。6、关于发票。毕普公司向金果公司支付租金919962元、物业管理费85578元，金果公司应向毕普公司开具相应发票，押金金果公司应返还给毕普公司，故不需开具发票。7、关于毕普公司要求金果公司返还2017年12月15日至2017年12月29日期间的房屋租金、物业费共计38568.67元，毕普公司未提交证据证明其自2017年12月30日开始使用房屋，故法院对该请求不予支持。关于金果公司的各项反诉请求，法院逐一论述。1、因涉案《房屋租赁合同》无效，故金果公司要求确认《房屋租赁合同》于2019年4月12日解除的反诉请求，法院不予支持。2、因毕普公司支付租金至2018年12月14日，而金果公司向华汇大厦五层全体租赁客户发出的《告华汇大厦五层全体租赁客户书》中明确记载华汇公司于2019年3月1日起对华汇五层区域强行停电、锁门，故此后毕普公司无法正常使用房屋，毕普公司应当向金果公司支付2018年12月15日至2019年3月1日期间的房屋使用费191553.82元、物业管理费17818.96元。《房屋租赁合同》中明确约定租赁期间毕普公司自行承担制冷费、采暖费、电费、电话网络使用费，其中采暖费于每个供暖季开始日7日前向金果公司一次性交纳，制冷费自制冷期开始日7日前向金果公司一次性交纳当年费用，现毕普公司未举证证明已交纳该两项费用，故对供暖费、制冷费的反诉请求一审法院予以支持。电费、电话网络使用费未约定毕普公司向金果公司交纳，金果公司亦未举证证明其系该费用的收费主体或代收主体，故法院对金果公司该反诉请求不予支持。关于新增风盘机组能源费，现有证据不足以证明该费用系由毕普公司所承租房屋产生且应由毕普公司承担，故法院不予采信。关于工商注册费，《房屋租赁合同》中没有约定且现有证据不足以证明金果公司为毕普公司垫付了该费用，故法院对该反诉请求不予支持。关于装修费，《房屋租赁合同》中约定甲方将房屋装修后交付乙方（含隔断、地面、水电、网络、电话、消防等），乙方二次装修经甲方同意的按照新方案标准，故金果公司系房屋一次装修的义务人，而金果公司现证据不足以证明毕普公司对房屋进行了二次装修，且该装修为金果公司施工，故法院对该反诉请求亦不予支持。3、关于逾期利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。4、关于免租期内的房屋占有使用费，一审法院认为《房屋租赁合同》虽因涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续被认定无效，但并不能就此否认双方关于免租期及租金标准的合意，而且金果公司对于合同无效的后果应承担主要责任，故一审法院对该项反诉请求亦不予支持。一审法院判决如下：一、北京金果万州商业管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还北京毕普创新科技有限公司租赁押金226840元；二、北京金果万州商业管理有限责任公司于判决生效后七日内向北京毕普创新科技有限公司开具金额为1005540元的发票；三、北京毕普创新科技有限公司于判决生效后七日内给付北京金果万州商业管理有限责任公司房屋使用费191553.82元、物业管理费17818.96、制冷费25204.45元、采暖费56270.4元；四、驳回北京毕普创新科技有限公司之其他诉讼请求；五、驳回北京金果万州商业管理有限责任公司之其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。毕普公司提交以下证据：证据1.电话录音，证明科艺公司的实际控制人为张旭、罗青，毕普公司于2017年11月17日按照金果公司法定代表人张旭的指示，将768000元打入科艺公司账户，用于支付2018年12月15日至2019年9月3日房租、物业费及2017年、2018年度采暖费；证据2.视频、照片、微信截图，证明金果公司明知房屋存在漏水，未进行修缮，导致1间15平方米的房屋无法使用，造成租金损失32923.5元，金果公司存在过错，应赔偿租金损失；金果公司、科艺公司发表如下质证意见：不认可证据1的证明目的及关联性；不认可证据2的真实性及证明目的，对于租金损失无法估量，无法核实来源和真实性；本院经审理查明：《房屋租赁合同》第2.1条约定，甲方应于2017年10月19日将该房屋交付乙方。甲方向乙方交付该房屋应提前5个工作日内向乙方发出交房通知。第4.4条第二款约定，该房屋中央空调制冷费标准按华汇大厦物业管理公司核算的中央空调制冷费分摊标准执行；中央空调制冷费以本合同第1.2条约定的建筑面积计算，乙方应自制冷器开始日7日前向甲方一次性交纳当年中央空调制冷费。2017年11月23日、12月12日及13日，毕普公司总经理曾令卫与金果公司法定代表人张旭利用微信进行沟通，微信聊天记录中曾令卫要求张旭尽快协助办理工商注册地址变更，张旭表示全程代办，但未提及需金果公司支付代办费用。2017年12月14日，曾令卫催促张旭尽快落实工商注册问题，并称租赁房屋强弱电、地面、玻璃、刷漆、空调、消防、清理卫生等事情未完成，要求张旭督促办理。2018年4月25日、26日，双方再次就房屋装修费用问题进行沟通，张旭向曾令卫提出，要求曾令卫对装修费用31万余元分摊18万元，曾令卫表示应当分清哪些是金果公司依照合同承诺的，哪些是应该毕普公司支付的，且表示对于张旭所述装修费用不认可，要求其提供明细和凭证。一审诉讼中，毕普公司称租赁房屋于2019年3月26日断水、断电，该日期后毕普公司无法继续使用房屋。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，毕普公司与金果公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。租赁合同被认定无效后，金果公司仍有权依照《房屋租赁合同》约定的租金标准向毕普公司主张房屋占有使用费，毕普公司亦应支付其正常使用租赁物期间产生的物业费。关于毕普公司要求金果公司、科艺公司退还已支付、未实际发生的2019年3月26日至2019年9月3日期间的房租、物业费预付款443272.98元。经本院审查，毕普公司提供的证据不足以证明毕普公司2017年11月17日向科艺公司所转款项768000元系预付本案《房屋租赁合同》项下的房屋租金和物业费，故其要求金果公司退还该款项，本院不予支持。2018年12月15日至2019年3月25日期间，毕普公司使用涉案房屋，其应向金果公司支付占有使用费。从毕普公司起诉书内容、庭审陈述意见以及其要求退还租金之诉讼请求的计算方式看，毕普公司对该期间内使用房屋这一客观事实并无争议，在此情况下，原审法院以2019年3月1日后房屋停电为由未支持金果公司该日期至2019年3月25日期间的占有使用费请求，缺乏依据，本院予以纠正。根据毕普公司提供的证据，可以证明涉案房屋在毕普公司租赁期间曾发生漏水，但不能证明漏水的发生导致部分区域完全丧失使用价值，故应根据案件情况酌减占有使用费数额。毕普公司要求金果公司赔偿租金损失实为对金果公司主张占有使用费的抗辩，本院将在处理该费用时一并处理。金果公司否认漏水影响毕普公司使用房屋，与事实相悖，本院对其抗辩意见不予采纳。关于毕普公司要求金果公司支付房租、物业费的逾期退还利息以及金果公司要求毕普公司支付欠付费用的利息，因毕普公司尚有占有使用费及物业管理费未付清，金果公司亦占有毕普公司支付的押金，故本院对双方此项请求均不予支持。关于毕普公司主张2019年3月26日至2019年4月12日期间因租赁房屋被停水停电、恶意锁门堵门产生临时搬家损失5500元、临时租用办公场地损失440元。就此本院认为，毕普公司主张临时租用办公场地损失440元，其虽就此提供了票据，但未就该费用发生的必要性向本院进行合理解释，故本院不予支持。关于搬家损失，本院认为，无论双方租赁合同以何种形式终止履行，毕普公司均需从租赁房屋中搬出，因而产生的搬家费用并不能认定为由于租赁房屋被停水、停电无法使用造成的损失，故本院对毕普公司相应诉讼请求亦不予支持。关于毕普公司要求金果公司返还2017年12月15日至2017年12月29日期间的房屋租金、物业管理费共计38568.67元及金果公司要求毕普公司支付免租期租金的诉讼请求。经本院审查，双方租赁合同约定金果公司应在2017年10月19日将该房屋交付毕普公司，并提前5个工作日向毕普公司发出交房通知。但在合同履行期间，金果公司并未向毕普公司发出交房通知，而毕普公司仍于2017年11月向金果公司支付了押金及首年租金，并未对金果公司未交付房屋提出异议。再结合双方在2017年11月、12月的微信往来记录，可以证实毕普公司将部分个性化装修改造内容交予金果公司完成，而金果公司至2017年12月14日尚未将应由自己完成的一次装修及毕普公司要求完成的装修改造内容完成并交付毕普公司。上述情形的发生，应视为双方协商对于房屋交付时间进行了相应变更，故金果公司要求毕普公司支付免租期租金及毕普公司要求金果公司返还租金，本院均不予支持。关于金果公司要求毕普公司支付制冷费，《房屋租赁合同》中虽约定租赁期间毕普公司自行承担制冷费、采暖费、电费、电话网络使用费，但同时约定制冷费标准按华汇大厦物业管理公司核算的中央空调制冷费分摊标准执行。现金果公司未就其主张制冷费的标准提供证据，其应承担举证不能的法律后果，原审法院支持金果公司该项诉讼请求不当，毕普公司就此提出上诉，理由成立。关于电费、电话网络使用费，因双方未约定毕普公司向金果公司交纳，金果公司亦未举证证明其系该费用的收费主体或代收主体，故原审法院对金果公司该反诉请求未予支持，并无不当。关于新增风盘机组能源费，现有证据不足以证明该费用应由毕普公司承担，故本院对于金果公司此项上诉请求不应支持。关于工商注册费，双方在《房屋租赁合同》中并未约定，现金果公司提供的证据仅可证明毕普公司要求其协助办理注册地址变更，但双方并未就费用由毕普公司负担达成一致意见，故金果公司要求毕普公司承担代办费用，缺乏依据，本院不予支持。关于装修费，《房屋租赁合同》中约定甲方将房屋装修后交付乙方（含隔断、地面、水电、网络、电话、消防等），乙方二次装修经甲方同意的按照新方案标准，故金果公司系房屋一次装修的义务人。金果公司主张按照毕普公司要求对房屋进行了二次装修，并提供了微信聊天记录加以佐证。通过审查该证据，可以认定毕普公司曾要求金果公司按其要求完成了一定装修改造内容，但双方就装修费的负担并未达成一致意见，考虑到租赁房屋已交还，金果公司又不能提供证据证明毕普公司要求其装修的具体项目，不具备通过鉴定方式确定装修改造费的条件，故本院对于金果公司相应上诉请求无法予以支持。综上所述，北京毕普创新科技有限公司、北京金果万州商业管理有限责任公司的上诉请求部分成立，本院对双方合理的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初4687号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初4687号民事判决第三项、第四项、第五项。三、北京毕普创新科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京金果万州商业管理有限责任公司房屋使用费244000元、物业管理费23680元、采暖费56270.4元；四、驳回北京毕普创新科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京金果万州商业管理有限责任公司的其他诉讼请求一审案件本诉受理费8641元，由北京毕普创新科技有限公司负担6290元（已交纳）；由北京金果万州商业管理有限责任公司负担2351元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉受理费5211元，由北京毕普创新科技有限公司负担3080元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京金果万州商业管理有限责任公司负担2131元（已交纳）。二审案件受理费17598元，由北京毕普创新科技有限公司负担9608元（已交纳）；由北京金果万州商业管理有限责任公司负担7990元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年九月十日法官助理 孙亚男法官助理 李 越书 记 员 任 宇