新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民事判决书（2021）新28民终923号上诉人（原审原告）：安明月，女，1973年3月28日出生，汉族，住新疆巴州库尔勒市。        委托诉讼代理人：苏刚，新疆天雪律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：新疆海搏房地产开发有限责任公司，住所地新疆库尔勒建设路辖区塔指东路1栋北园春综合楼。        法定代表人：袁伟轩，总经理。        委托诉讼代理人：窦艳华，新疆君和信律师事务所律师。        上诉人安明月因与被上诉人新疆海搏房地产开发有限责任公司（以下简称海搏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服库尔勒市人民法院（2021）新2801民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月12日开庭进行了审理。上诉人安明月的委托诉讼代理人窦艳华，被上诉人海搏公司的委托诉讼代理人苏刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        安明月上诉请求：请求撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付违约赔偿金2，063，324.16元。事实和理由：1．一审法院认定被上诉人不存在违约是错误的。在上诉人作为原告请求解除房屋买卖合同纠纷案件中，最高人民法院（2019）最高法民申5044号裁定书中表述的内容是针对解除合同的诉讼请求，认为“虽不能据此解除双方之间的房屋买卖合同关系，但可以向被上诉人主张违约责任”。一审法院断章取义其中内容，属认定事实错误。2．一审法院以“上诉人与被上诉人补签合同未约定被上诉人未向上诉人交付验收合格房屋的违约责任”为由，驳回诉讼请求错误。双方签订的合同中虽然未约定违约责任，但不能免除被上诉人未履行法定或者约定义务的责任；案涉房屋虽然2015年1月向上诉人交付，但直至2018年11月才验收合格，才具备法律规定的交付和使用条件；最后，将未经验收合格的房屋作为商业经营使用的行为，是一种违反法律强制性规定的行为，应当被制止或者处罚。一审法院无视该事实，根据该违法行为得出不影响房屋正常使用的结论显然是错误的。综上，请求二审查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。        海博公司辩称，1．一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人早已将商铺交付安明月，安明月未拒绝接收也未提出异议，一直在占用使用及收益。不存在我交付不能使用房屋的情况，我方不存在违约。2．上诉人主张违约赔偿金2，063，324.16元请求不能成立。最高人民法院的民事裁定书也认定“房屋竣工验收备案登记未及时办理并未影响安明月对房屋的实际占用和使用”，因此上诉人据此主张违约赔偿责任无事实和法律依据。2018年11月，案涉房产通过竣工验收后，上诉人也未将案涉7、8号商铺对外出租，而是作为自己的库房或者空置，这是其作为房主的权利，后果不应由被上诉人承担。2020年11月24日，上诉人与被上诉人补签了案涉商铺的商品房买卖合同，其中第十三条“逾期交付责任”中明确约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间交付房屋的，出卖人不承担违约责任，双方继续履行合同。此时，安明月对被上诉人交付房屋在2018年才办理完竣工验收备案的事实是明知，双方在补签的合同中未约定被上诉人要承担违约责任，故安明月该诉请求没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。        安明月向一审法院起诉请求：请求法院依法判令被告向原告支付违约赔偿金2，063，324.16元。        一审法院认定事实：2014年，原告安明月通过团购的方式向海搏公司购买了位于库尔勒市长福雅园8号楼1层7号、8号的商铺，房屋价款为958.2万元，原告安明月分五次付清上述款项。2015年1月19日，被告海搏公司向原告安明月出具收据一份。2015年1月，被告海搏公司向原告安明月交付8号楼1层7号、8号的商铺，原告安明月表示认可。在此期间原告安明月一直占有使用7号、8号商铺，同时原告安明月将商铺对外出租用于经营。另查明：原告安明月向新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院起诉要求解除原告与被告之间的买卖合同及返还购房款被新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院驳回诉讼请求，原告安明月不服一审判决后上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院被判决驳回上诉维持原判。后安明月向中华人民共和国最高人民法院申请再审，被最高人民法院驳回再审申请。2020年11月24日，原告安明月与被告海搏公司补签了《商品房买卖合同》。一审法院认为，原告已实际支付了相应的房屋价款，且被告亦已将房屋实际交付原告使用，原告认可双方之间房屋买卖合同关系，双方亦补签了《商品房买卖合同》，双方之间房屋买卖合同关系成立。现原告以被告在长达近五年的时间内仍未向原告交付验收合格的房屋致使原告无法办理房屋自营或者出租办理相关经营手续造成损失为由要求被告承担赔偿金，（2019）最高法民申5044号民事裁定书认定“案涉房屋在2015年1月已交由安明月实际占有，2016年3月至2017年6月期间，安明月将其中的7号商铺对外出租用于商业经营。可见，房屋竣工验收备案登记未及时办理这一问题并未影响到安明月对房屋的实际占有和使用，海搏公司现已办理了竣工验收备案登记，安明月所称合同目的不能实现的障碍已完全消除”；且2020年11月24日，原告安明月与被告海搏公司补签的《商品房买卖合同》，并未约定被告海搏公司未向原告安明月交付验收合格可正常使用房屋的违约责任。因被告已向原告交付房屋，原告接收房屋时未提出异议，亦未拒绝接收，也补签了《商品房买卖合同》，原告安明月接收房屋后如何使用是其个人行为，且安明月所购买的7号商铺曾经对外出租用于商业经营，8号楼相邻的商铺办理了营业执照正常营业，不存在原告安明月所称的被告2018年竣工验收备案登记影响原告房屋自营及出租经营的事实，原告据此要求被告支付违约赔偿金无事实及法律依据，本院不予支持。遂判决：驳回原告安明月的诉讼请求。        二审中，当事人没有提交新证据。2021年8月12日，上诉人安明月向本院提交调查令申请书，申请法院调取库尔勒市场监督管理局办理营业执照条件，本院予以准许。该局以“新疆维吾尔自治区市场主体住所（经营场所）登记暂行规定网上都有，申请人办理市场主体登记注册时，尚未取得房屋产权证的，需要提交竣工验收证明，但该证明不是必要条件”为由，未给予书面答复。        本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时效效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案双方民事纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据双方诉辩意见，本案二审双方争议的焦点为：被上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为，如违约，安明月主张违约赔偿金2，063，324.16元有无事实及法律依据。本案双方当事人签订的商品房买卖合同是当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。当事人应按合同约定全面履行自己的义务。对于海博公司是否存在违约行为的问题。双方于2020年11月24日签订的商品房买卖合同第十条约定，该商品房交付时应当符合以下条件，1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；根据本案已经查明的事实，海博公司2015年1月向安明月交付案涉商铺时，长福雅园8号商业楼相关项目未取得建设工程竣工验收备案相关手续，直至2018年11月29日，上述工程办理了竣工验收备案。故安明月主张海博公司存在违约行为的上诉请求成立，本院予以支持。对于安明月主张违约赔偿金2，063，324.16元有无事实及法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，海博公司在交付房屋时未取得建设工程竣工验收备案证明文件确实存在违约行为，但2018年11月28日已经履行了该义务。如安明月认为除继续履行合同义务外，还给其造成了损失，应向法庭提交相应证据证明。但根据一二审查明的事实，相邻商铺办有营业执照且正常经营。经安明月申请法院调查令，相关部门也回复称，竣工验收报告并非办理营业执照的必要条件，故安明月主张赔偿其不能办理营业执照的损失，缺乏事实依据，本院不予支持。        综上所述，安明月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费23，306.59元，由安明月负担。        本判决为终审判决。        审判长    邓晓辉审判员    斯琴巴图审判员    刘涛二〇二一年九月二十二日书记员    陈文涛>>