天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0105民初5423号原告：天津市环圣物业服务有限公司，住所地天津市南开区王顶堤林苑北里8-1-101-104。法定代表人：李波，总经理。委托诉讼代理人：杨顺飞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：石艳，天津君辉律师事务所律师。被告：陈秀荣，女，1953年7月27日出生，汉族，退休职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王颖（系陈秀荣之女），住天津市河东区。原告天津市环圣物业服务有限公司与被告陈秀荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市环圣物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨顺飞、石艳，被告陈秀荣的委托诉讼代理人王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市环圣物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2013年11月1日至2018年6月30日所欠原告物业管理服务费1563.52元；2.判令被告承担违约金156.35元；3.诉讼费由被告承担。当庭变更诉请为：1.判令被告立即支付2013年11月1日至2018年6月30日所欠原告物业管理服务费1562.96元；2.要求被告给付违约金156.3元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与河北区新开河街道安定里社区居委会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定原告对被告居住的小区进行物业服务，物业管理服务费收费标准为每月每平方米0.5元，并约定违约金等事宜。被告的房屋建筑面积为55.84平方米。在原告管理服务期限内，被告拖欠2013年11月至2018年6月共56个月的物业管理服务费。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。陈秀荣辩称，我是这个项目的开发商，负责销售、与各单位对接，原告进驻我小区时需要我衔接很多事，当时环圣物业袁经理给我家免物业费，这么多年没有人以任何方式向我要过物业费，所以我不承认拖欠物业费。我认为原告的两份物业合同都超过了诉讼时效。小区没有大门，小区内设备不完善，楼道内外垃圾清理不及时，环境卫生差，私搭乱建用搭的临建作经营，圈占绿地。小区内部的消防、绿地、人行道用地被改做停车位。本院经审理认定事实如下：原告系具有物业管理服务资质的企业，为河北区汇宝名苑小区提供物业管理服务。2013年11月1日，原告与天津市河北区新开河街道安定里社区居委会签订了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理服务期限自2013年11月1日起至2015年10月31日终止，多层住宅物业管理服务费用收费标准按房屋建筑面积每月每平方米0.5元收取；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的10%比例交纳违约金。2015年11月1日，双方续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理服务期限自2015年11月1日至2018年10月31日终止，收费标准不变。2018年6月30日，原告撤出该小区，停止了物业管理服务。被告系天津市河北区汇宝名苑××号房屋权利人。在原告管理服务期间，被告拖欠2013年11月1日至2018年6月30日共56个月的物业管理服务费1562.96元。现原告起诉要求被告交纳所拖欠物业管理服务费并支付违约金。被告坚持辩称理由，原告对此不予认可。另查，根据本院调取的天津市不动产登记资料查询结果显示涉案房屋建筑面积为55.82平方米。原告当庭将涉案房屋建筑面积由原55.84平方米，更改为55.82平方米。被告对此无异议。本院认为，原告与天津市河北区新开河街道安定里社区居委会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》均合法有效，本院依法予以确认。该合同对业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。现原告已经履行了物业管理服务的义务，被告作为业主亦应履行交纳物业管理服务费的义务。关于被告抗辩其系这个项目的开发商，原告物业的袁经理答应给其免物业费的问题，因其未提供相应的证据予以佐证，本院不予支持。关于被告抗辩原告诉讼请求超过诉讼时效的问题，《民法总则》规定，物业服务合同纠纷向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，应从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算。《民法总则》于2017年10月1日起施行，即截止2017年10月1日前诉讼时效已满两年的，适用《民法通则》关于两年诉讼时效的规定，至2017年10月1日尚不足两年的，则适用《民法总则》关于三年诉讼时效的规定。本案中，2013年11月1日至2015年10月31日期间的物业管理服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。2015年11月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费，因原告在诉讼时效内，向本院提起诉讼要求被告履行，故对此期间的物业管理服务费，本院予以支持。关于被告抗辩原告未尽到物业管理应尽职责问题，综合原、被告双方的陈述，并结合小区的整体服务情况，部分反映出原告在履行物业服务主要义务的同时存在一定瑕疵，依据权利和义务相一致的原则，本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持，且对原告主张的物业管理服务费予以调整，应以酌情减免10%为宜。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下：一、本判决生效后五日内，被告陈秀荣给付原告天津市环圣物业服务有限公司2015年11月1日至2018年6月30日物业管理服务费893.12元的90%即803.81元；二、驳回原告天津市环圣物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告天津市环圣物业服务有限公司负担12.2元，由被告陈秀荣负担12.8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  路子凤二〇二一年九月十五日书记员  高艳楠附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。五、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。