辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终14095号上诉人（原审被告）：辽宁信基红星商业地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区道义北大街57-1号。法定代表人：张发世，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭仁龙，辽宁冠维律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋晓琳，辽宁冠维律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐戎芮，女，1988年3月10日出生，锡伯族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：吕德卿，男，1985年4月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：徐戎芮（吕德卿妻子），女，1988年3月10日出生，锡伯族，住沈阳市和平区。原审第三人：盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行，住所地沈阳市于洪区黄海路10号。负责人：高国珣，该行行长。上诉人辽宁信基红星商业地产开发有限公司（以下简称“信基红星公司”）与被上诉人徐戎芮、吕德卿，原审第三人盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初3688号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月12日作出（2020）辽01民终14114号民事裁定，撤销该判决，发回重审。重审后，信基红星公司不服沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。信基红星公司上诉请求：1.撤销沈阳市沈北新区人民法院（2021）辽0113民初332号判决，改判驳回被上诉人主张利息的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人信基红星公司与被上诉人徐戎芮、吕德卿之间签订的商品房买卖合同已经明确约定了违约的法律后果，即买受人要求解除合同的，出卖人承担已付款1%的违约金。被上诉人徐戎芮、吕德卿与原审第三人之间签订的贷款合同，根据合同的相对性原则与上诉人信基红星公司无关。根据上诉人信基红星公司与被上诉人徐戎芮、吕德卿之间签订的商品房买卖合同约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。根据合同约定，双方对于逾期交房违约金有明确的书面约定，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应当为合法有效的约定，此违约金已经考虑到合同双方，对可能存在违约时的利益保护。原审第三人与被上诉人徐戎芮、吕德卿之间系借款合同关系，贷款利息属于原审第三银行与被上诉人徐戎芮、吕德卿之间的约定，并不是必然存在的，与上诉人信基红星公司无关。徐戎芮、吕德卿辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。徐戎芮、吕德卿向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、要求被告返还购房款人民币726948元并要求被告承担因此房发生的银行贷款利息；三、要求被告承担逾期交房违约金（总房款日万分之一，2019年10月1日起至判决生效后）；四、要求被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原、被告于2018年8月18日签订商品房买卖合同一份，合同约定：（一）原告购买被告开发的沈北新区道义北大街57-3号商铺一间，合同编号E1820125827，单元间号1162门，建筑面积46.22平方米，总房款726948元；（二）付款方式首付366948元、贷款360000元；（三）交房期限被告应当在2019年10月1日前交付；（四）出卖人逾期交房的违约责任,逾期超过90日后，买受人有权解除合同买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了房屋首付款366948元,余款原告于2018年11月20日，通过盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行贷款36万元支付给被告，贷款期限为2018年11月20日至2028年11月20日，还款总期数为120期，贷款年利率为6.37%。原告按照借款合同约定每月按期按额度偿还贷款。但被告未按约定期限交付房屋。原告于2020年1月2日向被告申请退铺，被告予以拒绝。原告为此诉至法院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,合同有效。双方应恪守履行。原告按约定将首付款及银行贷款共计726948元交付给被告，已履行了合同所约定的义务。按照双方约定,被告应当于2019年10月1日前,将符合合同约定的商品房交付原告，被告没有按约定时间将案涉房屋交付原告，存在违约行为，被告应按合同约定退还全部房款并应承担相应违约责任，故对原告要求解除与被告所签订的房屋买卖合同及要求被告退还所购房款的请求予以支持。关于原告庭审中主张被告支付自2018年11月12日起支付首付款的利息，按照银行同期贷款利率计算至开庭之日止，因被告违约被告应支付首付款占用期间的利息，对原告该项请求予以支持；关于原告请求房屋贷款利息损失，因是原告与被告签订房屋买卖合同约定按揭贷款所产生的利息损失，该损失是由于被告没有按期交房，导致双方房屋买卖合同不能继续履行所致，系原告实际损失，因此对原告此请求应予支持；关于原、被告及第三人之间于2018年11月签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，因双方均同意解除，故予以准许。《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，被告信基红星公司应代原告徐戎芮、吕德卿向第三人盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行偿还剩余个人住房借款本金及利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原、被告之间于2018年8月18日签订的《商品房买卖合同》与原、被告及第三人之间于2018年11月签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告信基红星公司于判决发生法律效力后30日内一次性代原告徐戎芮、吕德卿向第三人盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行偿还剩余个人住房借款本金276000元及利息、罚息（以实际清偿之日银行结算为准）；三、原告及第三人应于第二项代偿完毕后十日内协助被告涤除位于沈北新区道义北大街57-3号1162门房屋的抵押登记及商品房买卖合同备案登记，相关办理费用由被告承担；四、被告于判决发生法律效力后30日内退还原告已支付的购房款366948元，退还原告已偿还贷款本金84000元，赔偿原告贷款利息损失47014.2元（自2018年11月26日至2021年3月26日期间），共计497962.2元；五、被告信基红星公司于判决发生法律效力后30日内给付原告徐戎芮、吕德卿首付款占用期间的利息（以366948元为基数，自2018年11月12日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至2021年3月29日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11069元，原告已预交，由被告信基红星公司负担11069元，于本判决生效之日起七日内向沈阳市沈北新区人民法院交纳，逾期未予交纳依法强制执行，应予退还原告11069元。二审中，当事人均未提交新证据。另查明：2018年11月12日，被上诉人向上诉人支付购房款366948元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为信基红星公司应否赔偿被上诉人贷款利息损失及已付房款占用期间利息，应否按照已付房款的1%承担违约金问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方签订合同后，被上诉人按约定支付了房屋首付款366948元,余款36万元亦于2018年11月20日通过盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行贷款方式支付给上诉人。被上诉人已按照约定完成了合同义务，并为此支付了银行贷款利息，但因上诉人未按合同约定交付房屋，存在违约行为，导致合同解除，由此造成的损失应由上诉人承担，实际损失既包括已付房款占用期间的利息损失，亦应包括已付贷款利息。虽然合同约定出卖人按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，但因该约定低于因其违约给被上诉人造成的损失，且被上诉人在一审时已撤回主张违约金请求，要求给付利息，故依据上述司法解释规定，本案应当以上诉人违约给被上诉人造成的实际损失确定赔偿数额。原审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1882元，由辽宁信基红星商业地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  赵 钺审 判 员  王 虹二〇二一年九月九日法官助理  勾雪峰书 记 员  石胜男本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。