四川省兴文县人民法院执 行 裁 定 书（2021）川1528执异38号案外人：唐晓燕，女，1962年10月3日出生，汉族，四川省泸州市江阳区人，住江阳区。委托代理人：牟炜，四川平通律师事务所律师，委托权限：特别授权。申请执行人：四川省泸县建筑安装工程总公司，统一社会信用代码：91510521204800018E，住所地：四川省泸县建设大楼。法定代表人：廖涛。委托代理人：谢红，四川结贤律师事务所律师，委托权限：特别授权。被执行人：江安县易通房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91511523727461545Q，住所地：四川省江安县江安镇竹海路中段。法定代表人：黄锐东。委托代理人：熊建军，男，1954年4月24日出生，汉族，四川省江安县人，住江安县，系该公司员工，委托权限：特别授权。在本院执行申请执行人四川省泸县建筑安装工程总公司（以下简称泸县建筑公司）与被执行人江安县易通房地产开发有限责任公司（以下简称江安易通公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人唐晓燕于2021年8月31日对本院查封被执行人江安易通公司名下位于四川省兴文县提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人唐晓燕称，请求人民法院立即解除对位于宜宾市兴文县房屋的查封，终止对该三套房屋的保全、执行措施，以便案外人能够合法占有、使用该房屋并办理房屋权属登记。本案听证中，案外人唐晓燕变更请求为：请求中止对兴文县房屋的执行。其事实和理由为：2013年初，案外人因民间借贷纠纷，向泸州市江阳区人民法院起诉了江安易通公司及李岁寒。经江阳区人民法院一审作出（2012）江阳民初字第3067号民事判决书，判决李岁寒立即偿还案外人借款200万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，自2012年1月15日起计富利息，息随本清，并承担案件受理费、保全费32800元。若李岁寒不能清偿债务，由被执行人江安易通公司承担不能清偿部分50%的赔偿责任。江安易通公司不服提起上诉，泸州市中级人民法院经审理作出（2013）泸民终字第192号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因李岁寒和江安易通公司拒不履行判决书所确定的义务，案外人向泸州市江阳区人民法院申请了执行。2014年10月，在江阳区人民法院执行法官的主持下，案外人与江安易通公司达成了以房抵债的约定，由江安易通公司将自己所有的兴文县石海公寓2/7幢单元6-1号、15-13号、8-12号三套房屋折价100万元出售给案外人，用于抵偿判决书确定的应由江安易通公司承担的100万元债务，剩余不足部分，由江阳区人民法院查封江安易通公司另一套房屋，后续再执行。2014年10月31日，案外人与江安易通公司签订了《商品房买卖合同》，江安易通公司出具了收到100万元购房款的收据给案外人，并对案涉三套房屋办理了预售备案登记。但因江安易通公司项目资金断裂，迟迟未完工交付，故一直未办理产权登记。后案外人得知，案涉三套房屋已被兴文县人民法院查封。案外人认为，案涉三套房屋已通过人民法院的执行，在2014年就抵偿给了案外人，并且签订了《商品房买卖合同》，办理了预售备案登记，案外人应为案涉三套房屋的所有权人。是因为江安易通公司未交房才导致案外人一直未办理产权变更登记，不是案外人的原因。特申请兴文县人民法院立即解除对案涉三套房屋的查封，终止对案涉三套房屋的执行措施。申请执行人泸县建筑公司称，案外人不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的消费者，不能排除执行。案外人有义务证明名下无其他用于居住的房屋，且若对多处房产提出执行异议，则只能享有对1套房屋排除执行。被执行人江安易通公司称，对案外人唐晓燕主张的以房抵扣100万元债权没有异议。本院查明，四川省兴文县古宋镇米市街“石海公寓”系被执行人江安易通公司开发建设的房地产项目。案外人唐晓燕与李岁寒、高运红、唐晓波、江安易通公司民间借贷纠纷一案，四川省泸州市江阳区人民法院于2013年5月25日作出（2012）江阳民初字第3067号民事判决书，判决李岁寒于判决生效后十日内，偿还案外人唐晓燕借款200万元，并按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍，自2012年1月15日起计付利息，息随本清；若李岁寒不能按判决第一项确定的义务清偿案外人唐晓燕债务，由被执行人江安易通公司承担李岁寒不能清偿部分50%的赔偿责任。江安易通公司不服（2012）江阳民初字第3067号民事判决书，上诉至四川省泸州市中级人民法院。四川省泸州市中级人民法院于2013年12月5日作出（2013）泸民终字第192号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后案外人唐晓燕向泸州市江阳区人民法院申请执行，在执行过程中，案外人唐晓燕与被执行人江安易通公司达成以房抵债协议，江安易通公司以坐落于兴文县的3套商品房作价100万元抵偿所欠案外人唐晓燕的债务。2014年10月31日案外人唐晓燕与被执行人江安易通公司签订了《商品房买卖合同》，约定案外人唐晓燕以每平米3446元的价格购买被执行人江安易通公司开发建设的兴文县古宋镇“石海公寓”2/7幢6-1号、8-12号、15-13号商品房，所购3套房屋建筑总面积为290.16平方米，购房总价款为100万元。被执行人江安易通公司于2014年10月31日向案外人唐晓燕出具售房专用收据（编号：0004522），该收据载明被执行人江安易通公司收到案外人唐晓燕购买石海公寓2、7号楼6-1号、8-12号、15-13号房屋的购房款100万元。2014年10月31日，兴文县住房城乡建设和城镇管理局办理了本案案涉3套商品房的预售备案登记。另查明，本院在审理泸县建筑公司与江安易通公司建设工程施工合同纠纷一案中，泸县建筑公司于2018年12月3日向本院申请财产保全，请求对江安易通公司位于兴文县房屋予以查封，并在安邦财产保险股份有限公司四川分公司购买了赔偿限额为21839656元的诉讼财产保全责任保险为此提供担保。本院于2018年12月3日作出（2018）川1528民初2325民事裁定书，裁定对江安县易通公司开发的位于兴文县房屋予以查封，其中本案案涉3套商品房包含在查封的93套房屋内。本院于2018年12月5日立案执行，执行案号为（2018）川1528执保84号。并于2018年12月7日，向兴文县住房城乡规划建设和城镇管理局送达了（2018）川1528执保84号协助执行通知书及（2018）川1528民初2325民事裁定书；于2018年12月10日向兴文县不动产登记中心送达了（2018）川1528执保84号协助执行通知书及（2018）川1528民初2325民事裁定书。依法对（2018）川1528民初2325民事裁定书载明的“石海公寓”2、7号楼的93套房屋予以查封。本院认为，本案争议的焦点是，案外人唐晓燕提出的中止案涉房屋的执行是否具备事实和法律依据，其请求应否支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，本案属于排除执行异议，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，案外人唐晓燕所购买的涉案房屋在本院查封前就已办理商品房预售备案登记具备事实依据，该备案登记具有排除包括人民法院强制执行在内的处分行为的效力。综上，案外人唐晓燕提出的执行异议具备事实和法律依据，其排除对涉案房屋执行的请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百一十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第三十条之规定，裁定如下：中止对被执行人江安县易通房地产开发有限责任公司开发的位于四川省兴文县的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼；当事人若在法律规定的期间内未提起执行异议之诉，本院将自期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。审判长 林      敏审判员 刘惠审判员温小红二〇二一年九月十日书记员 张   德   益