辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终2075号上诉人（原审原告）：吕传海，男，1969年9月26日出生，汉族，住营口市站前区。上诉人（原审原告）：梁彩虹，女，1976年4月27日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：吕传海，系梁彩虹丈夫。被上诉人（原审被告）：营口盛隆房地产开发有限公司，住所地营口市站前区建丰里2号。法定代表人：张伟，公司经理。委托诉讼代理人：崔石根、王羽婷，辽宁海润律师事务所律师。上诉人吕传海、梁彩虹因与被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司(以下简称盛隆房地产)财产损害纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初3565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月23日公开开庭审理了本案。上诉人暨委托诉讼代理人吕传海、被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司(以下简称盛隆房地产)的委托诉讼代理人王羽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吕传海、梁彩虹上诉请求：1、判令被上诉人尽快对房屋屋顶漏雨原因查清并予以修复。2、判令被上诉人对房屋屋顶漏雨原因查清并予以修复后，再对屋内因漏雨造成的室内棚顶损坏予以修复。3、判令被上诉人收回售房时把房屋部分屋顶赠送给相邻住户的许诺，同时把屋顶恢复原有样貌。4、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.购房者与开发商有着直接的合同关系，房屋出现问题，在质保期内首先找开发商是基本常识，开发商作为商品房的生产商和销售商，对商品房质量承担最终责任；2.房屋顶台作为一项不动产，其物权必然归属于购买了房屋的全体业主，被上诉人把屋顶作为自己开发的产品圈围起来作为卖点送给相邻的业主，是一种严重的侵权行为；3.一审判决忽略上诉人要求被上诉人彻底找出漏水原因的基本诉求，罔顾被上诉人私自赠送业主共有的屋顶这种严重侵权行为可能导致房屋漏雨的事实。被上诉人没有完全找到漏雨原因，虽然进行了两次维修，但是现在还是继续漏雨，给上诉人造成了更大的损失和伤害；4.一审庭审时，法庭对上诉人要求被上诉人收回赠送给相邻业主的屋顶的承诺的诉求，要求上诉人另案再诉，上诉人受法庭引导，听从了法庭示明变更，现要求二审法院对此项诉请一并审理。被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司辩称：1.上诉人在一审时已放弃第三项上诉请求，该项诉请不属于二审审理范围；2.上诉人在一审时明确漏水很大程度可能是二楼住户改造屋顶造成的，涉及第三方侵权，上诉人有义务证明漏点；3.被上诉人已于2021年8月21日对上诉人房屋进行了维修，如果仍然漏水，极有可能是二楼住户造成的，并非上诉人房屋质量问题，上诉人应向侵权人提出诉讼请求；4.被上诉人没有将上诉人的屋顶部分赠送或默许给二楼住户，也与二楼住户沟通过，但对方不配合。原审原告吕传海、梁彩虹向一审法院起诉请求：1、判令被告尽快对房屋屋顶漏雨原因查清并予以修复。2、判令被告对房屋屋顶漏雨原因查清并予以修复后，再对屋内因漏雨造成的室内棚顶损坏予以修复。3、判令被告收回售房时把原告房屋部分屋顶赠送给相邻住户的许诺，同时把屋顶恢复原有样貌。4、判令被告赔偿因漏雨给原告造成的损失(从2017年10月1日起至房屋维修后不再漏雨时止，每天200元)。截止7月31日总计206800元。5、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告吕传海、梁彩虹系被告盛隆房地产开发的普罗旺斯小区业主，经营虹海贝克汉堡店。原告称从交房后装修过程中就发现屋顶漏雨，多次与物业反映沟通，均未予解决。从原告提供的照片可以看出，室内屋顶墙体因漏雨出现了大面积的渗漏、掉皮。原告餐厅屋顶建有小房，原、被告均认可为楼上业主所建。2020年9月被告对普罗旺斯小区一期的屋顶做了防水工程，但因做防水后已过雨季，故无法确定是否仍存在漏雨现象。庭审中，原告要求被告维修，屋顶及营业损失另诉，被告称已维修完毕，一直到2021年3月，双方均未提供是否需要进一步维修的相关证据。一审法院认为，原、被告之间的房屋买卖行为合法有效，作为开发商的被告应保证所售房屋的质量合格。现原告屋顶出现漏雨现象，应在查清漏雨原因的基础上由造成漏雨的侵权人负责维修及赔偿。本案中，从原告诉求和事实陈述中可以看出，原、被告均认为漏雨的原因很大程度上系楼上所建小房导致，但就目前证据，无法确定漏水的真正原因究竟系房屋质量问题，还是案外人建设小房所致，而屋顶作为公共部位被告在保修期内理应负责维修，本案被告也已就原告的部分屋顶(除去所建小房部分)重新做了防水，只是因为现在非雨季而无法验证被告的维修是否达到标准，故关于原告诉求被告查清漏雨原因并予以修复的诉讼请求，因被告已经维修，待日后若仍有漏雨发生，二原告可再行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告吕传海、梁彩虹的诉讼请求。案件受理费4402元，由二原告承担50元，其余4352元退还二原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人当庭提供了营口市物业管理处《住宅区规划内非住宅类房屋交存专项维修资金标准》、《辽宁省住宅专项维修资金专用收据》，证明案涉房屋的屋顶属于其个人所有产权范围，被上诉人质证认为该证据与本案无关，如上诉人认为其房屋屋顶属于其专有部分，可以向二楼住户主张返还，并要求赔偿损失；被上诉人在庭审中提供了照片三张，证明已于2021年8月21日对上诉人案涉房屋内部以打胶钉方式进行了维修，上诉人予以认可，并确认此次维修后案涉房屋未再漏雨。另，本院审理期间于2021年8月6日现场查看了案涉房屋情况并拍摄照片，确认当时房屋存在漏雨情况，经当庭出示照片，双方当事人均无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人吕传海、梁彩虹系被上诉人盛隆房地产开发的普罗旺斯小区业主，经营虹海贝克汉堡店。上诉人诉称于被上诉人交房后进行了装修，2016年11月5日开始营业，2017年9月份，上诉人室内屋顶开始渗漏、掉渣，经多次与物业反映沟通，未能解决。上诉人经营的餐厅屋顶被他人改造，双方均认可系楼上业主所为。被上诉人于2020年9月对上诉人的屋顶做了防水工程，一审庭审期间，上诉人认为当时不是雨季，无法检验是否漏雨。二审期间，经本院于2021年8月6日现场查看，上诉人案涉房屋存在漏雨情况，并告知被上诉人，被上诉人于2021年8月21日对上诉人案涉房屋内部以打胶钉方式进行了维修，上诉人在二审庭审中确认此次维修后案涉房屋未再漏雨。另查明，上诉人在一审庭审中对其起诉的第三、四项诉讼请求表示另行诉讼。本院认为，上诉人与被上诉人的房屋买卖行为合法有效，被上诉人作为房屋开发商应当保证所售房屋的质量合格，在房屋保修期内出现屋顶漏雨问题，被上诉人应予维修。本院二审期间经实地查看，案涉房屋仍存在漏雨情况，告知被上诉人后，被上诉人于2021年8月21日对案涉房屋屋顶内部以打胶钉方式进行了维修，上诉人确认此次维修后房屋未再漏雨，但被上诉人未对案涉房屋屋内因漏雨造成的室内棚顶损坏予以修复，应继续予以维修。如案涉房屋再次出现漏雨问题，上诉人可以另行诉讼。上诉人在一审庭审中对其起诉要求“判令被上诉人收回售房时把房屋部分屋顶赠送给相邻住户的许诺，同时把屋顶恢复原有样貌”的诉讼请求表示另行诉讼，二审期间，本院主持双方调解不成，故对该项上诉请求，上诉人可以另行诉讼。综上所述，上诉人吕传海、梁彩虹的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款规定，判决如下：一、撤销营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初3565号民事判决；二、被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内对上诉人屋内因漏雨造成的室内棚顶损坏予以修复；三、驳回上诉人其他诉讼请求。一、二审案件受理费各50元，由被上诉人营口盛隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 涛审 判 员  张洪举审 判 员  王晓龙二〇二一年九月二十二日法官助理  丁 驰书 记 员  丁秋雨