辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终5968号上诉人（原审被告）：刘长忆，女，1982年11月14日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：李志，男，1985年7月2日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：王建双，女，1987年9月22日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王国学，辽宁律昇律师事务所律师。原审第三人：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所辽宁省大连市西岗区大胜街50号。统一社会信用代码91210203665815781X。法定代表人：于瑞宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，女，该公司员工。上诉人刘长忆与被上诉人李志、王建双及原审第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（简称瑞家公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2018年12月28日作出（2018）辽0211民初10195号民事判决，李志、王建双不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日作出（2019）辽02民终4365号民事裁定，撤销原审判决，将本案发回重审。大连市甘井子区人民法院于2021年3月16日作出（2019）辽0211民初11676号民事判决，刘长忆不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘长忆上诉请求：1.撤销原审判决第二项并改判按照合同约定双倍返还定金；2.案件受理费用的分担比例有误，应予以纠正。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的房地产买卖合同约定，上诉人在合同签订之日起2个工作日内到欠贷银行提交书面还款申请，在银行还款之日起7个工作日内将注销完毕的产权证原件交付居间方代为保管，但该约定并没有说明上诉人向欠贷银行要求提前还款到欠贷银行同意。上诉人实际提前结清全部贷款时，即使上诉人提出申请后，欠贷银行可能一二天也可能二三个月也没有让上诉人实际还款，那么房屋买卖合同中约定的，在银行还款之日起7个工作日交付居间方该房屋产权手续的条件就一直没有触发，实际上房屋抵押贷款的金融机构确实一直没有让上诉人提前一次性结清全部贷款。就合同双方约定的条件而言，导致最终合同没有履行，在时间顺序上并不是上诉人先行违约。2018年1月25日，在签订房屋买卖合同时，被上诉人又与原审第三人签订了购房款代理服务合同，并向原审第三人支付了3000元服务费。依被上诉人与原审第三人的陈述其已向银行提交了办理房屋贷款的申请，但未提供银行方同意被上诉人贷款的证据。事实上被上诉人关于购房贷款申请并没有获得银行的审核批准。2.依据房屋买卖合同约定，被上诉人交纳定金20,000元，合同约定的违约责任承担是定金处罚规则，并没有约定其他违约责任的承担方式。既然双方签订的房屋买卖合同对违约责任选择可适用定金罚则，故应尊重契约精神，只能在合同约定的违约责任内执行，即双倍返还定金。3.本案中被上诉人不遵守合同中约定的违约责任方式，提出可得利益损失的赔偿竟然高达25万元，没有事实与法律依据，上诉人不同意。4.本案应按合同约定判决，一审法院2018年12月28日原一审判决符合法律规定。5.重审一审判决将60,000元赔偿额作为基数计算案件受理费分担给上诉人错误。李志、王建双辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。瑞家公司述称，同意原审判决。李志、王建双向一审法院提出诉讼请求：1.被告返还原告定金20,000元，由第三人将代为被告保管的定金直接退回原告；2.被告赔偿原告损失总计258,000元（其中房屋价格上涨损失以评估为准，暂定为250,000元，中介费5000元，贷款服务费3000元）。一审法院认定的事实：1.2018年1月25日，原告李志（买方）、被告（卖方）及第三人（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过居间方购买及出售卖方所有位于大连市甘井子区悦和西园X号X单元X层X号房屋，权属为私有产权，该房屋权属证号为00××60，建筑面积约92.71平方米（房屋具体面积与地址以房屋所有权证及相关正式法律文书上的记载为准）。该房屋已设定抵押（卖方欠银行贷款约为500,000元。具体欠贷额度以银行实际记载为准），卖方保证于本合同签订之日起2个工作日内到欠贷银行提交书面还款申请，卖方自行办理还款赎证手续，并保证在银行还款之日起7个工作日内将注销完毕的产权证原件交付居间方代为保管。经买卖双方协商一致，该房屋售价按套计算为人民币（大写）玖拾伍万元整（￥950,000），付款方式：定金人民币（大写）贰万元整（￥20,000），于买卖双方交接房屋时冲抵房款；买受人应于本合同签订之日支付；定金以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金；买方申请商业贷款并于本合同签订之日起7个工作日内，备齐首付房款人民币（大写）拾柒万元（￥170,000），同时三方将该款项存入银行做资金监管。卖方在签订合同当日需将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并于签订合同之日起7个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方；买方于签订本合同之日起7个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续。关于违约责任，合同约定：如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失；如买卖双方因履行本合同产生争议或纠纷，双方均同意由居间方无息保管定金、过户款项及手续文件等，直至买卖双方达成已付款项及手续文件的处理意见或人民法院已作出生效判决，居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件。2018年1月25日，原告李志（作为甲方）与第三人（作为乙方）签订《房地产居间服务合同》，约定：甲方签署房地产买卖合同，视为乙方已经完全履行居间义务，甲方需向乙方支付居间服务费人民币（大写）伍仟元整。同日，被告（作为甲方）、原告李志（作为乙方）、第三人（作为丙方）签订《购房贷款代理服务合同》，约定：鉴于甲、乙双方就案涉房屋签订了房地产买卖合同，乙方以贷款购房方式支付甲方房款，为此甲、乙双方委托丙方办理购房贷款事宜，丙方收取贷款服务费人民币（大写）叁仟元整，贷款服务费由乙方承担；贷款服务费应于丙方进入贷款办理阶段前支付丙方；甲、乙双方如未按本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失；丙方已经进入贷款办理阶段的，丙方贷款服务费不予退还。根据二原告所提供的三份收款收据可证，其于2018年1月25日向第三人交付购房定金20,000元、中介费5000元及贷款服务费3000元。第三人认可收取上述款项并同意按照裁判结果进行定金20,000元的返还。2018年2月12日，二原告与被告及第三人签订《合同变更协议》，约定变更二原告为买方及产权人，其他权利及义务不变。同日，被告、原告王建双及第三人与案外人中国民生银行股份有限公司大连分行签订《二手房交易资金托管协议》，约定：原告王建双同意将监管资金人民币170,000元壹拾柒万（大写）元划转至监管账户。庭审中，二原告称资金监管后因被告有其他纠纷无法还款赎证，双方于2018年5月18日解除资金监管以减少原告款项被占用的损失。后因被告未按照合同约定履行还款赎证义务。2018年9月15日，原告李志向被告刘长忆邮寄送达《催告通知函》，邮件于2018年9月23日因家中长期无人、保管期满未领被退回。2018年9月16日，原告通过微信向被告刘长忆发送《催告通知函》，催告并通知被告在2018年9月30日前履行合同义务，将撤销抵押后的产权证原件交与第三人处，并继续办理过户手续；逾期双方签订的《房地产买卖合同》解除，同时被告应当承担违约责任，赔偿原告的损失。2.位于大连市甘井子区悦和西园X号X单元X层X号房屋登记在被告名下，根据二原告提供的房屋查询结果（2019年10月28日）可证，该房屋设有抵押登记，登记时间为2017年11月10日。3.二原告在审理过程中均申请对案涉房屋2018年10月1日的市场价值进行司法评估鉴定，因其申请内容与诉请有关联，一审法院予以准许。经抽签选定大连人信房地产土地评估咨询有限公司为鉴定人，但经与被告多次沟通，其称案涉房屋已出租他人故无法提供房屋由鉴定人进入现场勘察，且鉴定人表示现场勘察为鉴定程序必需，故鉴定人于2020年11月23日、2021年3月1日两次予以退鉴。原告另提供案涉房屋所在小区部分房源在2020年12月份的出售报价信息拟证明相较合同签订时房屋价格已有大幅增长。庭审中亦询问第三人在原告申请评估时间点案涉房屋所在区域涨跌情况，第三人表示房屋价格确有所增长，但具体增加数额无法确定，且2018年8月是涨价最多的时候。一审法院认为，原、被告就案涉房屋所达成的房屋买卖合同合法有效，双方均应当依约履行合同义务、享有合同权利。被告第一次提交的书面答辩状中认可其因房屋抵押贷款方的原因，在合同约定的时间内未能办理抵押撤销致使原、被告间的合同无法继续履行。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，二原告在被告迟延履行主要债务，且经二原告催告后被告在合理期限内仍未履行，原告可以解除合同。现根据《催告通知函》的内容及房屋查询信息，被告既未在2018年9月30日前履行合同义务，也未对原告解除合同的通知提出异议，故双方就案涉房屋所形成的房屋买卖合同已于2018年10月1日解除。根据《中华人民共和国合同》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于已付定金20,000元，因合同解除，现二原告主张返还，应予支持。关于返还主体，根据合同约定及第三人陈述内容，第三人系代被告保管定金20,000元，为便于执行，一审法院判令由第三人直接返还原告定金20,000元。关于二原告主张的违约损失赔偿，原告主张为中介费5000元、贷款服务费3000元及暂定房屋增值损失250,000元。一审法院认为，合同约定的违约责任为定金的双倍罚则条款，二原告现未主张适用定金条款不违反法律规定。原告所主张的中介费5000元及贷款服务费3000元均已实际支付，且按照《房地产买卖合同》及《购房贷款代理服务合同》的约定均属于原告实际产生的损失，被告虽辩称贷款服务费的产生与其无关，但与合同约定不符，一审法院不予采纳此节答辩意见。关于原告所主张的房屋涨价损失，原告已在本案中申请对合同解除时的房屋价值进行评估，但被告无法提供房屋现场进行鉴定程序，故此对于合同解除时房屋价值虽没有明确评估结论为依据，但原告不应对此承担举证不能的责任。第三人作为专业的房屋中介机构，对于案涉房屋的价值变化所作出的陈述也可以作为参考。被告虽辩称即使房屋有增值也不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的可得利益损失，但一审法院认为，因被告未按约履行且至合同解除时已近九个月的履约时间，而在此期间内，大连市房屋均价有较为明显的增幅。房屋增值的事实虽然在合同订立时不能为原、被告所预见，但在合同解除时已确实发生，属于二原告的实际损失；如被告因其违约行为而实际享有房屋增值利益且不承担相应赔偿责任，明显有违公平及诚实信用原则。故一审法院综合考虑案涉合同解除的原因、被告未履行合同的期间、原告因被告违约行为所产生的中介费、贷款服务费及房屋增值等实际损失的情况，并参考第三人对案涉房屋所在区域房屋价值的陈述意见及房屋交易平台所提供的案涉房屋所在区域房屋交易参考价格,酌情确定违约赔偿数额为60,000元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司于判决生效之日起十日内向原告李志、王建双返还购房定金人民币20,000元。二、被告刘长忆于判决生效之日起十日内向原告李志、王建双支付违约损失赔偿人民币60,000元。如果被告刘长忆、第三人瑞家装饰（大连）地产代理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李志、王建双的其他诉讼请求。案件受理费人民币5470元（原告按照暂定诉请标的278,000元及普通程序预交），由被告刘长忆负担1800元（按照定金20,000元及违约赔偿60,000元标的计算），剩余3670元（评估前原告暂定损失诉请部分），因评估程序未能进行且不可归责于二原告，一审法院不予收取，待判决生效后退回二原告。保全费1810元（按照二原告申请保全金额258,000元计算），由被告刘长忆负担620元（按照违约赔偿60,000元计算），剩余1190元，由二原告自行承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：刘长忆应否向李志、王建双赔偿损失，如应赔偿，则赔偿金额为何。本案现已查明的事实表明案涉《房地产买卖合同》未能继续履行的违约责任主体系卖方刘长忆，刘长忆上诉主张本案应适用定金罚则，改判其双倍返还李志、王建双定金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案系李志、王建双作为原审原告提起诉讼，其诉讼请求刘长忆赔偿损失258,000元（其中房屋价格上涨损失以评估为准，暂定为250,000元，中介费5000元，贷款服务费3000元），故本案应围绕李志、王建双的诉讼请求进行审理。依照李志、王建双原审提供的案涉房屋小区部分房源售价信息及原审第三人瑞家公司的陈述，案涉房屋价格在合同订立后（2018年1月25日）至解除前（2018年10月1日）确有增长。关于房屋价格上涨的幅度，一审法院已经依法启动委托司法鉴定程序，因刘长忆拒绝配合鉴定人现场勘察，鉴定机构于2020年11月23日、2021年3月1日两次予以退鉴，导致本案未能通过司法鉴定确定案涉房屋在上述期间的具体涨价幅度。原审综合考虑刘长忆的违约行为，给李志、王建双造成中介费5000元、贷款服务费3000元实际损失，合同解除前九个月案涉小区房屋价格增幅明显的事实及可预见的相应房屋增值损失，参考原审第三人瑞家公司对案涉房屋所在区域房屋价值的陈述及房屋交易平台提供的案涉房屋所在区域房屋交易参考价格,酌定违约赔偿数额为60,000元，并无不当。刘长忆关于本案应适用定金罚则，改判其双倍返还李志、王建双定金的上诉意见显然不足以弥补因其违约给李志、王建双造成的相应损失，故本院不予采信。综上所述，刘长忆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人刘长忆负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 刘 畅审判员 刘小南二〇二一年九月十七日书记员 任建芳