广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14639号上诉人（原审被告）：杨志涛。被上诉人（原审原告）：广州世君房地产咨询有限公司。法定代表人：林蔚。委托诉讼代理人：张志坚，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩加硕，广东广和律师事务所律师。上诉人杨志涛因与被上诉人广州世君房地产咨询有限公司（以下简称“世君公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初4992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人杨志涛上诉请求：一、撤销一审判决，改判其向世君公司支付2017年12月24日至2020年6月30日期间欠付的租金共计2919.32元；二、判令世君公司退还租赁店铺时支付的一次性服务费8000元；三、判令世君公司退还装修时支付的装修押金2000元；四、本案诉讼费用由世君公司承担。事实与理由：一、对于世君公司一审起诉请求其支付2017年12月24日至2020年6月30日的租金金额19543.18元不予认可。首先，2017年12月至20218年2月期间不应收取租金。世君公司在“交铺交接验收确认书”中表示涉案商铺所在商场于2017年12月23日开业，但商场实际于2018年3月17日才开业，远超约定的开业时间，世君公司违约在先，此期间未开业也不具备营业条件，其一直未能营业，此期间不应收取租金。其次，由于世君公司违约延期开业，租赁合同约定的租金递增月份也应向后顺延。最后，2020年2月至4月期间因疫情原因世君公司已发信息通知按照7折收取租金。综上，其应付总金额为67560.75元，已实付59453.65元，尚需补付8107.1元。因其开始承租已付租赁保证金5187.78元，按照合同约定“收回该商铺，剩余租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索”，所以扣除租赁保证金后，其应向世君公司支付的租金为2919.32元。二、因实际需补付金额已变更，相应违约金也应相应作改变。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人世君公司答辩称：一审法院计算租赁期限正确，2018年3月17日是宣传开业活动，并不代表相关商铺在该日前处于关门状态，直到开业活动日才开始营业。杨志涛该项主张背离事实。涉案物业为合法物业，租赁合同合法有效，杨志涛无权要求退还或抵扣租赁保证金。一次性服务费属于双方签订的物业服务合同约定的内容，不能在本案一并处理。世君公司向一审法院提出诉讼请求：1.杨志涛向其公司支付2017年12月24日至2020年6月30日的租金共计19543.18元；2.杨志涛向其公司支付违约金427元（以19543.18元为本金，按每日万分之一的标准，从2020年6月30日暂计至2020年12月31日，实际计至清偿之日）；3.本案诉讼费用由杨志涛承担。一审法院经审理查明：2017年11月24日，世君公司（甲方，出租方）与杨志涛（乙方，承租方）签订《世联金沙里商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区的世联金沙里1层A28号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；该商铺计租面积为22.17平方米；乙方租用该商铺的期限自该商铺交付之次日起36个月，从2017年11月24日至2020年11月23日止。该租赁期限包含装修免租期。乙方享有30日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算；该商铺只供乙方用作经营寿司；乙方应付租金按以下方式计取：首年租金为2438.7元/月，从第二年开始，每年租金递增率为上一年租金的8%。2017年11月24日至2018年11月23日，2438.7元/月；2018年11月24日至2019年11月23日，2633.79元/月，2019年11月24日至2020年11月23日，2844.49元/月；固定租金支付方式：首月租金于计租日支付，其余月份由乙方于每月第7日前支付当月的租金；乙方应向甲方交纳租赁保证金，租赁保证金为5187.78元；租赁期内，乙方逾期交付租金和/或运营服务管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金等。上述合同签订后，世君公司于2017年11月24日向杨志涛交付了涉案商铺，杨志涛将涉案商铺用于经营寿司店。2017年12月24日至2020年6月30日期间，杨志涛共向世君公司支付租金59453.66元。一审另查，世君公司就涉案商铺所在的“世联金沙里”项目曾与其同场地的一层商户在一审法院因租赁合同纠纷涉讼。在一审法院受理的（2019）粤0111民初27824号广州世君房地产咨询有限公司诉林波租赁合同纠纷一案中，世君公司向一审法院提交穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证、证明拟证明“世联金沙里”的产权情况。该案中，一审法院向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询“世联金沙里”的产权和规划报建情况，该局复函记载经查无穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息等。该案根据查明的事实认为，经一审法院多次发函均未查询到涉案商铺所在建筑物的合法使用权登记资料或者相关建设规划许可资料，且涉案商铺所在建筑物楼层数与证载楼层数不一致，故现有证据不足以证实涉案商铺所在建筑物取得了合法规划许可，故双方签订的《世联金沙里商铺租赁合同》应属无效合同。该判作出判决后，林波不服提起上诉。广州市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）粤01民终7111号民事判决，认为广州世君房地产咨询有限公司已提交了穗郊石字第NO0121791号农村（墟镇）宅基地使用证，该证记载涉案房屋建筑层数为6层，建筑物面积为1296平方米，虽一审法院多次发函均未查询到涉案房屋的相关建设规划许可资料，但该使用证是相关政府部门发出，在未被撤销之前，仍具有法律效力，即使涉案房屋现楼层数与该证记载楼层数不一致，但林波承租的一楼及承租的面积均未超出该证的记载范围，故林波与广州世君房地产咨询有限公司签订的《世联金沙里商铺租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。涉案商铺所在的“世联金沙里”项目所在一层商铺已经生效法律文书认定属于有宅基地使用权证记载范围的场地，世君公司与租户之间就该部分场地签订的租赁合同合法有效。涉案商铺同属该项目所在的一层商铺范围，故本案原杨志涛双方签订的《世联金沙里商铺租赁合同》亦应为合法有效。根据涉案《世联金沙里商铺租赁合同》约定，杨志涛自2017年12月24日起即应向世君公司支付租金，结合合同关于每月租金标准的约定，杨志涛自2017年12月24日至2020年6月30日期间，应向世君公司支付租金共计78996.84元。现杨志涛仅向世君公司支付上述期间的租金共计59453.66元，该行为已构成违约，故现世君公司要求杨志涛支付上述期间欠付的租金共计19543.18元及支付违约金合理合法，一审法院予以支持。上述租赁合同约定杨志涛逾期支付租金等费用的，应按欠付租金的3‰向世君公司支付违约金。现世君公司主动将违约金计付标准调整至按逾期每日按0.1‰符合法律规定，一审法院予以采纳。世君公司关于违约金以欠付的租金数额为计算基数，自2020年6月30日开始计付的意见合理，一审法院予以采纳。违约金的计付应以本金为限。杨志涛抗辩因涉案商铺所在的商场开业时间为2018年3月，故租金起算时间应自2018年3月开始计付，因杨志涛对此未举证证明，故其上述抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月29日作出判决如下：一、本判决生效之日起五日内，杨志涛向世君公司支付2017年12月24日至2020年6月30日期间欠付的租金共计19543.18元；二、本判决生效之日起五日内，杨志涛向世君公司支付违约金（以19543.18元为基数，按每日0.1‰的标准，自2020年6月30日计至实际支付之日止，并以本金为限）。一审案件受理费151元，由杨志涛负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，杨志涛提交以下证据：1.其自行打印的“世联行开启城中村升级微改造新模式”开业相关材料及《商铺交接验收确认书》，共同拟证明涉案商场开业时间是2018年3月17日，租金应当在该日起算。2.其自行折算后涉案商铺所需缴纳的租金数额明细表。世君公司质证称对证据1《商铺交接验收确认书》上手写添加的内容不予认可，相关文字是杨志涛自行填写，并不是文件上本来的文字；证据2的计算方式不予认可；其他质证意见同答辩意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。综合双方的上诉及答辩意见，一审判决认定双方签订的《世联金沙里商铺租赁合同》和《补充协议》合法有效，事实、法律依据，双方当事人对此不持异议，本院予以确认。针对杨志涛上诉就涉案商铺租金计算提出的异议，经审查，杨志涛二审提供的证据1开业材料为世联金沙里＆世联红璞金沙洲店开业典礼的活动介绍，该证据不能直接证明涉案商铺的开业时间为2018年3月17日；杨志涛提供的《商铺交接验收确认书》上手写部分添加记载“金沙里实际开业时间为2018年3月27日，金沙洲商户可作证…。等”内容，性质上仍属于杨志涛的自述，而该《商铺交接验收确认书》足以证明杨志涛于2017年11月24日对涉案商铺进行了交接验收，现杨志涛并无举证证明其在本案诉讼前曾对涉案商铺的开业时间、租金起算时间提出过异议，故本院对杨志涛二审提供的证据的证明内容不予确认。一审判决按照租赁合同约定，判令杨志涛向世君公司支付2017年12月24日至2020年6月30日的欠租19543.18元，依据充分，处理正确。杨志涛该项上诉理由不成立，本院不予采纳。杨志涛上诉要求世君公司退还其租赁保证金、物业服务费、装修押金，均超出本案审查范围，本院对此不予审查。综上所述，杨志涛的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费123元，由杨志涛负担。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二一年九月一日书记员  曾美玲