贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初15143号原告：陈永飞，女，1984年12月21日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。委托诉讼代理人：吕敬荣（特别授权代理），系原告陈永飞丈夫。原告：吕敬荣，男，1977年5月13日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张海威（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。原告陈永飞、吕敬荣诉被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年8月20日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告陈永飞的委托诉讼代理人即原告吕敬荣，被告毕节瑞丰公司的委托诉讼代理人张海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的具体诉讼请求为：1．判决被告立即为原告办理涉案商品房不动产权证；2．判决被告立即向原告支付逾期办理涉案商品房不动产权证违约金（暂计）30,000元（违约金的计算方式为：以购房款386,879元为基数，自2018年8月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交至办证部门并通原告之日止）；3．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求中购房款金额为301,475元。本院查明如下案件要素：2014年11月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积为120.6平方米，房屋总价款为301475元的住宅出卖给原告。双方约定被告交付涉案商品房的时间为2013年10月31日前。被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请涉案商品房所有权初始登记。被告承诺于2017年5月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款0.1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2016年7月14日，被告向原告收取办证费783元、开户费829元、契税4522元、维修基金9045元。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，涉案楼幢具备转移登记条件。上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。原、被告争议的要素为：被告应否支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，违约金的截止时间如何认定、违约金标准应如何适用。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于被告应否支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，原则上应从2017年6月1日起开始计算违约金。本案中，原告要求被告从2018年8月20日起开始计算违约金，系原告对自己民事权利的处分，未违反相关法律禁止性规定，本院予以准许。根据前述所述，被告已违约，故被告应支付原告逾期办理涉案商品房不动产权属证书的违约金。关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的截止时间应如何认定的问题，由于原、被告双方约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，原告据此向被告提交应由原告提交的办证资料及缴纳所需税费，用于被告代为办理转移登记。被告于2018年11月29日具备转移登记条件后，被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2021年9月2日），即被告应承担违约责任的截止时间为2021年9月2日止。关于违约金应如何计算的问题，合同约定被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金。如前所述，原告的违约金诉请从2018年8月20日起开始保护，现被告逾期已经超过60日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”及因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起，贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的规定，本案中，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑2018年8月20日至2019年8月19日期间的违约金，以原告已付购房款301,475元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；从2019年8月20日至2021年9月2日止的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司应于原告陈永飞、吕敬荣提供办证所需相关文书及缴纳相关税费之日起90日内为原告办理位于毕节市七星关区房不动产权属证书并交付给原告；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈永飞、吕敬荣支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以已付购房款301,475元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2018年8月20日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2019年8月20日起计算至2021年9月2日止；三、驳回原告陈永飞、吕敬荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  潘兴荣二〇二一年九月二日书记员  聂 熙