上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6070号上诉人(原审被告)：张海珍，女，1957年7月26日出生，汉族，户籍地址上海市宝山区。法定代理人：张海洋(系张海珍之兄)，男，1955年9月9日出生，汉族，户籍地址上海市黄浦区泗泾路XXX号XXX室。委托诉讼代理人：孙国强，上海市永怡律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王春国，男，1960年9月15日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市。被上诉人(原审原告)：王春梅，女，1962年11月14日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市。被上诉人(原审原告)：王春光，男，1966年6月14日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市。委托诉讼代理人：王鹏(系王春光之子)，男，1993年2月3日出生，汉族，住湖北省武汉市。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。原审被告：袁迎春，男，1955年2月4日出生，汉族，住上海市静安区。原审被告：钱荣妹，女，1957年1月1日出生，汉族，住址同上。上诉人张海珍因与被上诉人王春国、王春梅、王春光、原审被告袁迎春、钱荣妹房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2021)沪0113民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海珍上诉请求：变更一审判决为“由张海珍支付王春国、王春梅、王春光合计480，000元”。事实和理由：上海市宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“1404室房屋”)是张海珍与其丈夫王在厫的共同财产。涉案《动迁房预售预购合同》等相关材料之前均由王在厫保管，王在厫死亡后由王春国、王春梅、王春光保管。2020年4月，1404室房屋可以办理过户手续，张海珍多次与王春国、王春梅、王春光联系，嘱其带原始材料来上海过户，并告知违约的后果，但王春国、王春梅、王春光均拒绝提供材料。张海珍为减少损失，由上家袁迎春出面委托中介公司将房屋出售。尽管如此，仍产生赔偿袁迎春违约金153，200元、劳务费30，000元、赔偿承租人的违约金35，000元，王春国、王春梅、王春光应承担房屋买卖违约导致的经济损失218，200元的四分之三。故王春国、王春梅、王春光可得房款为480，000元。王春国、王春梅、王春光辩称，涉案《动迁房预售预购合同》合法有效，出售方袁迎春、钱荣妹应将1404室房屋过户给张海珍和王春国、王春梅、王春光。但袁迎春、钱荣妹和张海珍的法定代理人张海洋恶意串通，将1404室房屋卖给他人，侵害了王春国、王春梅、王春光的利益，故所得房款2，060，000元扣除张海珍、王在厫尚未支付的80，000元尾款，其余应由张海珍与王春国、王春梅、王春光各得一半。王春国、王春梅、王春光原本是要上诉的，但还是同意审法院的判决，请求维持。原审被告袁迎春述称，其一直联系王春光的儿子王鹏，要求王鹏交付办理产证的原始材料，但王鹏不是不回复就是以在开会等各种借口拒绝。因王春国、王春梅、王春光不配合办理过户手续，袁迎春与张海珍的法定代理人张海洋协商出售房屋也是为了减少损失，不存在恶意串通的情况。原审被告钱荣妹未陈述意见。王春国、王春梅、王春光向一审法院起诉请求判令：张海珍、袁迎春、钱荣妹共同赔偿王春国、王春梅、王春光损失990，000元。一审法院认定事实：张海珍与王在厫于2006年10月16日登记结婚(再婚)，王在厫于2016年3月2日死亡。王春国、王春梅、王春光系王在厫的子女。2018年4月，张海洋等向一审法院申请宣告张海珍为限制民事行为能力人。经鉴定，张海珍患有轻度精神发育迟滞，评定为具有限制民事行为能力。同月，一审法院判决宣告张海珍为限制民事行为能力人，指定张海珍之兄张海洋为张海珍的监护人。2015年10月23日，袁迎春、钱荣妹(甲方)经上海奇东房地产经纪事务所居间与张海珍、王在厫签订《动迁房预售预购合同》，约定，甲方于2015年8月19日动迁取得1404室房屋，该房屋转让给乙方，转让价款为950，000元，此成交价格包括办理以甲方为权利人的房地产权证所需的费用和税费；乙方于2015年10月23日之前向甲方支付首付款870，000元，并付清2％的中介费，待甲方将房地产权证交给乙方时，乙方支付房款80，000元，甲方为净到手价，所有税费由乙方承担；甲方于房屋限制交易期限届满之日起7日内配合乙方至房屋交易中心办理过户手续；在甲乙签订本协议之日起，至过户至乙方期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分归乙方所有，贬值部分由乙方承担；乙方有权代表甲方和其买受人签订协议，并收定金和房款；如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补因其违约行为所蒙受的损失；乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还；甲方反悔不出售或变相涨价的，按照约定房价的两倍向乙方承担违约责任，并赔偿律师费、误工费、差旅费等各种损失；因一方的客观不能而导致延期交易限制期届满但未能过户的情况发生，从逾期之日起，违约方须向守约方支付逾期违约滞纳赔偿金，每逾期一日，按照房屋市场价总价款的千分之五进行赔偿。当日，张海珍转账支付袁迎春870，000元。2019年1月7日，经一审法院调解，上海市宝山区南东路XXX号XXX室房屋中王在厫所有的50％产权份额由张海珍继承14％，王春国、王春梅、王春光各继承12％，继承后张海珍占该房屋64％的份额，王春国、王春梅、王春光各占12％的份额。2020年6月19日，1404室房屋房地产权利登记至袁迎春名下。2020年8月6日，袁迎春(甲方)与案外人姚某某(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将1404室房屋出售给乙方，转让价款共计2，060，000元。同年9月7日，1404室房屋房地产权利登记至姚某某名下。一审审理中，张海珍提供如下证据：1．袁迎春(甲方)于2020年7月20日与张海洋(乙方)签订的协议书，约定，1404室房屋于2020年5月30日可以上市交易，张海珍、王在厫签订的《动迁房预售预购合同》约定，甲方可以办理产权证时乙方配合把房屋材料还给甲方，以便办理产权证，在甲方多次催促王鹏迟迟不交还材料造成甲方花了大量人力和物力，甲方只能补办材料办理产权证；根据合同约定房屋可以上市交易7日内甲方配合乙方办理过户手续，若不办理乙方需按总房价的千分之五每日赔偿甲方违约金；现乙方授权甲方代为将房屋转卖给第三方客户，甲方需把收到的第三方的房款3日内交给乙方。2.2020年7月22日，袁迎春(甲方)与张海洋(乙方)、上海瑞鑫房产经纪有限公司(居间方)签订《〈上海市房地产买卖合同〉补充协议》，约定，张海珍、王在厫以950，000元购买1404室房屋，留尾款80，000元，现根据国家政策该房屋于2020年4月30日符合办理相关过户手续要求，并由居间方通知乙方过户，现已经超过过户日期，乙方需支付违约金；目前王在厫已经去世，根据合同约定，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，售价2，060，000元，扣除所需支付的360，000元费用，即1，700，000元整归乙方所得；乙方具有转卖房屋的权利，甲方具有配合转卖并收取尾款的义务；乙方需支付以下房屋交易费用：个人所得税20，600元，尾款80，000元，甲方劳务费30，000元(补办各类文书)，延期交易违约金153，200元(5月19日至7月22日)，租客违约金35，000元，居间服务费41，200元，合计360，000元；甲方需配合办理房屋相关手续，并签署相关文件，若不配合导致的损失由甲方承担；若出现除乙方额外人对以上产生异议的，由乙方自行处理；居间方积极协助尽快办理交易。3．袁迎春与张海珍的微信聊天记录，内容为2020年9月15日袁迎春微信转给张海珍20，000元。4．张海珍的借记卡明细，载明袁迎春于2020年8月7日转入1，080，000元，2020年9月11日转入600，000元。5．王鹏(出租人)与案外人李某某(承租人)就1404室房屋签订的《房屋租赁合同》，约定租期从2019年4月20日至2022年4月19日，每月租金2，200元，出租人在租期内收回房屋视为违约，赔偿承租人50，000元。6．李某某与上海瑞鑫房产经纪有限公司签订的租约解约协议。7．李某某于2020年7月31日出具的收款收据，载明，收到张海洋支付的租赁1404室房屋违约金35，000元。8．中介费发票，金额为41，200元，缴款人为袁迎春。9．袁迎春出具的违约金153，200元及劳务费30，000元的收据。张海珍表示，证据1、2证明张海珍与袁迎春就解除《动迁房预售预购合同》及张海珍获取1，700，000元房款的事实。证据3、4证明袁迎春已经将1，700，000元房款转交给了张海珍。证据5、6、7证明张海珍为解除合同而支付给承租人的违约金。证据8证明张海珍实际承担了中介费41，200元。王春国、王春梅、王春光表示，张海珍、袁迎春未将解除合同等事项告知过王春国、王春梅、王春光，王春国、王春梅、王春光对证据1、2、3、4、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据5的真实性无异议。一审审理过程中，张海珍申请上海瑞鑫房产经纪有限公司业务员彭小强出庭作证。彭小强证言的主要内容为，王在厫去世后，张海珍变为单身，其在本市还有一套房屋，无法继续办理1404室房屋过户，彭小强和袁迎春多次和王春国、王春梅、王春光的代理人王鹏联系，要求王春国、王春梅、王春光配合办理过户，如果不过户需要承担违约责任，但王春国、王春梅、王春光拒不配合到上海办理过户，张海珍为了避免违约金扩大，和袁迎春达成一致转售了1404室房屋。张海珍对彭小强的证言无异议。王春国、王春梅、王春光表示，王鹏确收到过彭小强和袁迎春的短信通知，王春国、王春梅、王春光等积极配合办理过户，但由于张海珍拒绝导致无法过户。一审法院认为，张海珍、王在厫与袁迎春、钱荣妹签订的《动迁房预售预购合同》合法有效。王在厫死亡后，袁迎春及其委托的中介公司业务员多次通知王在厫继承人王春国、王春梅、王春光的代理人王鹏，要求配合办理过户并告知了违约责任。王春国、王春梅、王春光主张其积极配合办理过户手续，未提供相应证据证明，法院不予采信。合同约定，因一方的客观不能而导致延期交易限制期届满但未能过户的情况发生，从逾期之日起，违约方须向守约方支付逾期违约滞纳赔偿金，每逾期一日，按照房屋市场价总价款的千分之五进行赔偿。即使张海珍采取法律途径要求王春国、王春梅、王春光配合过户，亦需要较长时间。在此情况下，张海珍与袁迎春解除《动迁房预售预购合同》，由袁迎春另行出售房屋，也是减轻其违约赔偿的救济方式，有一定的合理性。王春国、王春梅、王春光主张张海珍与袁迎春恶意串通，擅自转移财产，依据不足，法院不予采纳。王春国、王春梅、王春光要求袁迎春、钱荣妹赔偿继承利益损失，法院不予准许。张海珍获得的1404室房屋房款1，700，000元系其与王在厫的夫妻共同财产。王春国、王春梅、王春光作为王在厫的继承人，有权分得王在厫的部分遗产。关于张海珍向袁迎春承担的违约金153，200元、劳务费30，000元，袁迎春未提供证据证明逾期过户对其造成的损失，该违约金显然过高，劳务费依据也不充分。但张海珍已经认可上述费用，法院不再调整。虽王春国、王春梅、王春光对该违约金、劳务费并未认可，但违约金、劳务费的合理部分王春国、王春梅、王春光仍应予以分担。法院在张海珍与王春国、王春梅、王春光分配房款时对此一并考量。关于袁迎春支付的个人所得税20，600元，张海珍与袁迎春约定由张海珍承担，张海珍还提供了中介费发票41，200元，证明代袁迎春支付了该费用，该两笔费用系出售房屋的合理成本，张海珍主张应予以扣除，法院可以采纳。王春国、王春梅、王春光的代理人王鹏与案外人李某某签订的《房屋租赁合同》约定，出租人提前收回房屋需赔偿50，000元。张海珍支付李某某35，000元违约金，亦属合理。张海珍主张扣除该款，法院予以采纳。同时，考虑到张海珍系残疾人，对于王在厫的遗产可以适当多分。综上，法院确定张海珍支付王春国、王春梅、王春光房款合计630，000元。一审法院据此判决：一、张海珍于判决生效之日起十日内，支付王春国、王春梅、王春光合计630，000元；二、驳回王春国、王春梅、王春光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据已查明之事实，袁迎春、中介公司在1404室房屋满足办理房屋过户条件的情况下通知王春国、王春梅、王春光配合提交资料并办理房屋过户手续。虽王春国、王春梅、王春光称其并未拒绝配合办理手续，但基于房屋未能按照《动迁房预售预购合同》过户的客观事实及当事人的举证情况，王春国、王春梅、王春光的上述辩称无法得到支持。一审法院认定张海珍与袁迎春协商另行出售房屋的行为属于减少损失的救济方式并无不当。除房屋交易的必要成本、尚未支付的房屋余款应从所得房款中扣除外，因王春光之子王鹏将房屋出租给他人而由张海珍代为支付的提前解约违约金35，000元应由王春国、王春梅、王春光一方承担。就张海珍同意从转售房款中扣除的153，000元违约金及30，000元劳务费，鉴于违约金的主要功能为补偿守约方的实际损失，虽张海珍、王春国、王春梅、王春光作为买方在履行合同的过程中存在违约行为，但房屋最终在张海珍与袁迎春的协商下出售，而逾期两个月过户给袁迎春造成的实际损失金额是未能得到证实的情况，故张海珍自愿补偿袁迎春违约金、劳务费共计183，200元的行为并不当然对王春国、王春梅、王春光发生法律效力。一审法院认定违约金、劳务费的合理部分由王春国、王春梅、王春光负担并无不当，并据此酌情判决由张海珍支付王春国、王春梅、王春光630，000元房款亦未显失衡。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，573元，由张海珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 陈 俊审 判 员 邬海蓉法官助理 仇祉杰书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……