广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13739号上诉人（原审第三人）：唐仲权，男，1968年1月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。兼上诉人唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏的共同委托诉讼代理人。上诉人（原审第三人）：唐仲伟，男，1962年5月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审第三人）：董丽生，女，1934年4月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审第三人）：唐宝姗，女，1989年8月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审第三人）：黄玉婵，女，1971年9月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审第三人）：唐浩鹏，男，1998年1月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市自动控制设备厂，住所地广州市荔湾区第十甫路湛露直街64号。法定代表人：李炳森。上诉人唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）、广州市自动控制设备厂（以下简称设备厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏上诉请求：1.撤销一审判决，并改判唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏继续居住在广州市荔湾区十六甫西一巷3号首层部分，直至唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏得到妥善安排为止；2.由荔湾区住建局、设备厂承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院曾于2018年对涉案房屋的租赁合同纠纷作出（2018）粤0103民初1915号民事裁定，认为荔湾区住建局与设备厂签订的租赁合同具有行政协议性质，不属于民事诉讼案件的受理范围，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，驳回了荔湾区住建局的起诉，荔湾区住建局没有对该裁定进行上诉。而本案中，在荔湾区住建局没有提交重大新证据的情况下，一审法院作出截然相反的处理结果。综上，一审法院不应该在短短两年间对同一个案件的审理作出截然相反的两种处理结果，故本案应当参照（2018）粤0103民初1915号案件的处理意见，对唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏的上诉请求予以支持。被上诉人荔湾区住建局二审辩称：一、唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏在本案中的地位属于第三人，其没有在一审中提出独立的诉讼请求，现却在二审中要求改判，其是不具备诉权的当事人，应当驳回其全部上诉请求。二、就荔湾区住建局与设备厂之间的租赁合同纠纷，荔湾区住建局提出解除合同具有事实依据和法律依据，一审法院认定涉案租赁合同关系解除合法有据。唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏作为涉案房屋的共同使用人，负有腾退涉案房屋的责任和义务，一审法院对此认定和判决正确。三、唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏与设备厂之间的纠纷应当通过另案诉讼予以解决，与荔湾区住建局没有任何关联。综上，请求二审法院驳回唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏的全部上诉请求。被上诉人设备厂二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。因本案纠纷，荔湾区住建局于2020年9月16日诉至一审法院，请求判令：1.确认荔湾区住建局、设备厂双方就广州市荔湾区十六甫西一巷3号首层房屋的不定期租赁关系于2020年9月16日（起诉之日）解除；2.设备厂（含共同使用人）腾空上址房屋交还荔湾区住建局；3.设备厂按照每月280元的标准，向荔湾区住建局支付自2011年7月至2020年9月15日所欠缴的房屋租金共31080元；4.设备厂按照每月280元的标准，向荔湾区住建局支付自2020年9月16日起至实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费；5.设备厂按照每月280元的标准，向荔湾区住建局支付违约金，自2020年9月16日起计算至实际腾空上址房屋之日止；6.本案诉讼费用由设备厂承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区十六甫西一巷3号建筑面积71.0922平方米，属于荔湾区住建局管理的经租房。2009年9月20日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与设备厂（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方将荔湾区宝华路十六甫西一巷3号首层部位的房地产出租给乙方，作办公用途，建筑面积10平方米。租赁期限自2009年7月1日至2011年6月30日，每月租金280元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月租金缴付给甲方；逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。前述合同签订后，当事人以穗租备471000781号办理了租赁登记备案手续。合同期限内，荔湾区住建局、设备厂按约定履行。一审法院受理的案外人广州市自动化仪表厂与董丽生、设备厂房屋纠纷一案，案号为（1990）荔法房民字第××号，该案审理查明：董丽生原向房管站承租本市第十甫路54号（原门牌××）二楼及阁楼共约40平方米居住。1970年间，广州市自动化仪表厂因生产需要，将董丽生一家安置在本市第十甫路湛露直街40号房屋居住，而使用了董丽生原承租居住的第十××及阁楼。因湛露直街40号房屋业权人不同意董丽生在该屋居住。故广州市自动化仪表厂与董丽生于1979年10月29日协商达成协议，协议订明由广州市自动化仪表厂安排十六甫西一巷3号地下15平方米另加盖石屎楼仔给董丽生居住，协议签订后董丽生于1979年12月搬入该房屋居住至今。该房屋原是十六甫西一巷3号地下前部位的空地。广州市自动化仪表厂在该空地自建了两层给董丽生居住，首层为厅、厨房、厕所，面积共约19平方米，阁楼面积共约15平方米。现十六甫西一巷3号地下前部位，建筑面积为27.6平方米（其中10平方米为房屋，其余面积为空地，即广州市自动化仪表厂在此加建了房屋给董丽生居住的地方）是由设备厂向荔湾区带河房管站以工商业用房名义承租的，每月租金35.26元。该空地上的自建房屋是未经有关部门批准建造和处理的，属违章建筑。董丽生因广州市自动化仪表厂未能与之办理租赁现居住之房屋手续及该屋阁楼楼层不高为由，向荔湾区房地产仲裁委员会申请仲裁，要求广州市自动化仪表厂重新安置房屋给其居住。荔湾区房地产仲裁委员会作出了（90）荔房仲发字003号仲裁，裁决广州市自动化仪表厂应在裁决发生法律效力两个月内，将自用的湛露直街64号三楼间出使用面积40平方米一厅两房（含厨房）给董丽生临时居住，在裁决发生法律效力三年内，将董丽生安置到正式住宅居住，租用面积不少于42.78平方米，并负责办理租赁手续，等等。广州市自动化仪表厂不服此裁决，认为湛露直街64号三楼是其向房管站承租作仓库使用的，按规定不能安排董丽生居住使用，要求董丽生继续在十六甫西一巷3号居住，设备厂答辩同意将其承租的十六甫西一巷3号首层前部位交给董丽生居住使用，但要求董丽生按民用房租金交纳房租。该案判决如下：一、广州市自动化仪表厂、设备厂将本市宝华路十六甫西一巷3号首层前部位的房屋部分（约10平方米）给董丽生居住使用，并负责在该房屋与董丽生现使用之房屋的间墙中开设门口给董丽生出入使用（开设门口费用由广州市自动化仪表厂与设备厂共同负责），董丽生居住期间，应按房管部门评定的民用房租金标准按月交付给广州市自动化仪表厂代收；二、本市宝华路十六甫西一巷3号首层前部位的空地上自建的房屋继续由董丽生居住使用。董丽生不服该判决，向广州市中级人民法院上诉，案号为（1991）穗中法房复字第××号，该案查明：1982年，广州市自动化仪表厂分立为广州市自动化仪表厂和设备厂，广州市自动化仪表厂和设备厂为解决董丽生的住房问题，于1991年9月17日签订协议，订明安排给董丽生住房所发生的租金，除收回董丽生按住宅标准应付租金以外的部分租金由广州市自动化仪表厂与设备厂各付50%。安排董丽生住房需要改建另设房门的费用，由双方各付50%。如因董丽生住房的违章建筑部分而日后政府需要无条件拆除所出现的问题和责任以及涉及到的其他问题由双方各负50%的责任。该院认为：董丽生原是本市第十甫路54号房屋的合法承租人。广州市自动化仪表厂以生产需要为名，要求董丽生迁出该屋时，对董丽生的住房，没有给予妥善安置。事后虽作了调整，但因调整安排给董丽生居住之房屋属违章建筑，使董丽生户无法取得合法居住权，广州市自动化仪表厂对此应承担责任。由于原广州市自动化仪表厂已分立成广州市自动化仪表厂、设备厂两间工厂，故解决董丽生住房问题，应由广州市自动化仪表厂、设备厂共同负责。鉴于该两厂目前没有房屋进行调整，而两厂又同意将由设备厂承租的十六甫西一巷3号房屋首层前房给董丽生户居住，并表示如因董丽生住房的违章建筑部分日后政府需要无条件拆除所出现的问题和责任以及涉及到的其他问题由两厂各负50%的责任。故判决驳回上诉，维持原判。唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏户口均在广州市荔湾区十六甫西一巷3号地下。唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏陈述涉案房屋目前由其居住使用，设备厂安排其居住使用时已在涉案房屋上加盖了两层楼一共四十多平方，该部分加盖面积为违章建筑。唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏陈述由于设备厂一直没有提供租赁合同，所以一直没有缴纳租金。期满后荔湾区住建局、设备厂之间没有续签合同，荔湾区住建局陈述设备厂按约定标准向荔湾区住建局支付租金至2011年6月。2011年7月起，设备厂没有向荔湾区住建局缴纳租金。2018年2月7日，荔湾区住建局起诉设备厂及董丽生、唐仲权、唐仲伟，案号为（2018）粤0103民初1915号，要求解除荔湾区住建局、设备厂之间就广州市荔湾区宝华路十六甫一巷3号首层房屋的租赁关系，并要求设备厂、董丽生、唐仲权、唐仲伟（含共同使用人）迁出房屋并交还房屋给荔湾区住建局等。一审法院于2018年6月25日作出（2018）粤0103民初1915号民事裁定书，裁定驳回荔湾区住建局的起诉。一审法院于2020年10月21日在设备厂住所地广州市荔湾区第十甫路湛露直街64号张贴公告向其送达起诉状副本等资料。另查明，2016年6月3日广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及住房保障等职责划入荔湾区住建局。一审法院认为，荔湾区住建局与设备厂签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》为当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方具有约束力。荔湾区住建局、设备厂在《广州市直管房（非住宅）租赁合同》期限届满后，没有就涉案房屋重新签订租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。荔湾区住建局、设备厂之间形成不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾区住建局于2018年以起诉的方式要求解除与设备厂之间的租赁关系，但未提供证据证实法院判决驳回起诉后有告知设备厂解除合同。故一审法院以本案起诉状副本的送达时间即2020年12月21日为合同解除时间。租赁关系解除后，设备厂应当将涉案房屋腾空交还给荔湾区住建局。唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏是在设备厂的安排下使用涉案房屋，设备厂与荔湾区住建局的租赁合同解除后，唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏及其他同住人员应当腾空并交还涉案房屋，唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏交还房屋后住房问题应与设备厂及案外人广州市自动化仪表厂另行处理。腾空并交还房屋应给予合理的搬迁期限，一审法院酌定搬迁期限为两个月。关于房屋租金和房屋占用费。依照约定，设备厂具有按期支付租金的义务，且合同解除后未按荔湾区住建局要求交房的，还应支付占用费。荔湾区住建局主张设备厂从2011年7月起没有按时交纳租金，设备厂未提供证据予以反驳，故从2011年7月1日至2020年12月21日设备厂应按280元/月的标准，向荔湾区住建局支付租金。合同解除后，荔湾区住建局要求设备厂按照合同约定的租金标准支付房屋占用费，合理合法，一审法院予以支持，故设备厂应从2020年12月22日至实际腾空涉案房屋之日止按280元/月的标准向荔湾区住建局支付房屋占用费。至于逾期交房违约金。根据合同约定，出租方除要求承租人限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，有权按占用期内房屋占用费的总额的100%收取承租人违约金。荔湾区住建局在第一次起诉被驳回起诉后，设备厂及唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏继续使用涉案房屋，未有证据证实荔湾区住建局在本次诉讼前要求设备厂解除合同并限期迁出，该条款使用条件明显未成就，一审法院对荔湾区住建局主张的违约金不予支持。设备厂经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2021年2月7日作出如下判决：一、确认荔湾区住建局与设备厂关于广州市荔湾区宝华路十六甫西一巷3号首层部位的租赁关系于2020年12月21日解除；二、自本判决发生法律效力之日起两个月内，设备厂及唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏（含房屋共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区宝华路十六甫西一巷3号首层部位并交还给荔湾区住建局；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，设备厂按280元/月标准向荔湾区住建局支付自2011年7月1日起至2020年12月21日止的租金；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，设备厂按280元/月标准向荔湾区住建局支付自2020年12月22日起至设备厂及唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏（含房屋共同使用人）实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费；五、驳回荔湾区住建局的其它诉讼请求。如果设备厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费292元，由设备厂负担（受理费荔湾区住建局已预交，设备厂在本判决发生法律效力之日起十天内迳付给荔湾区住建局，一审法院不再退回）。经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏提交了四份个人名下不动产登记结果查询证明，拟证明董丽生、黄玉婵、唐浩鹏、唐仲权在广州没有房产。荔湾区住建局对此质证称：对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，本案是荔湾区住建局与设备厂的房屋租赁合同纠纷，与唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏名下是否有房产及是否符合保障性住房的条件无关，唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏与荔湾区住建局不存在租赁合同关系，其亦非向荔湾区住建局承租保障性住房的情形，如果其认为符合申请保障性住房的条件，应当向相关主管部门提出保障性住房的承租申请。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏是否需要搬离涉案房屋的问题。首先，涉案房屋属于经租房，是荔湾区住建局出租给设备厂作办公用途的，租赁合同约定的月租金标准为280元，该租金标准并非适用公房的租金标准，荔湾区住建局与设备厂之间的租赁关系亦不具有福利保障性质，双方之间是普通平等民事主体之间租赁关系，故一审法院对本案作实体处理并无不当，唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏上诉要求驳回荔湾区住建局的起诉缺乏依据。其次，唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏与荔湾区住建局之间不存在租赁关系，其是在设备厂的安排下实际使用涉案房屋的，现荔湾区住建局与设备厂之间的不定期租赁关系已经解除，设备厂应当向荔湾区住建局腾空交还涉案房屋，唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏要求继续使用涉案房屋已经缺乏依据。一审法院已经考虑本案的实际情况酌定搬迁期限为两个月，合理合法。再次，唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏上诉要求给予妥善安排的问题，属于其与设备厂之间的其他法律关系，应另案予以处理，不是本案的处理范围。唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏在二审期间提交的个人名下不动产登记结果查询证明，与本案纠纷的处理缺乏关联性，本院不予采纳。综上所述，上诉人唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费584元，由上诉人唐仲权、唐仲伟、董丽生、唐宝姗、黄玉婵、唐浩鹏负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二一年九月十四日书记员 莫善友区敏儿