湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终2921号上诉人(原审被告)：湖南云达房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91430600616651012R，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道646号岳阳海关院内。法定代表人：尹金华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴锡林，湖南巴陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：江爽，湖南巴陵律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：戴志丹，男，1988年5月1日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：张燕，女，1989年10月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系戴志丹之妻。两被上诉人共同委托诉讼代理人：许鹤，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人湖南云达房地产开发有限公司(以下简称云达公司)因与被上诉人张燕、戴志丹商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2021）湘0602民初3326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2021年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人云达公司的委托诉讼代理人吴锡林、江爽,被上诉人张燕、戴志丹的共同委托诉讼代理人许鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云达公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金错误，上诉人不应当支付违约金。1、疫情影响。在合同约定的交房期限尚未届满前，爆发新冠肺炎疫情，导致部分装修施工人员无法进场施工，进场施工人员亦受到不同程度的限制，客观上对装修施工造成了影响。根据2020年岳阳市人民政府公示的《岳阳市有效应对新冠肺炎疫情促进中心城区房地产市场平稳健康发展的十条措施》第十条：“房地产开发企业可依法适用不可抗力有关规定，妥善处理因疫情防控产生的工期延误风险，根据实际情况顺延工期”的规定，上诉人可以延期交房。2、政府行为导致水、电工期延迟。由于政府部门一直没有完成三通一平工作，2012年云达公司向法院起诉，经过法院调解，岳阳市政府和国土局承诺完成三通一平工作，但直至现在政府都没有处理。为了交房，云达公司没有办法，只能在2020年1月份与电力公司达成协议先出20442870.88元自行将电接通，这对工期也造成了一定期限的延误。2019年11月13日，岳阳市住房和城乡建设局对云达公司下达了《关于对二次供水设施进行整改的告知函》，要求将已经安装好的塑料水管全部更换成不锈钢水管，整个小区水管拆除和重新铺设花费了2450000元，对工期也造成了延误。3、政策变化影响。本案中奥名居工程项目于2017年底开工建设，2018年房屋开始预售前在房管部门进行合同备案登记时，根据2015年9月18日颁布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》（湘建建【2015】145号）第四条、第五条“房屋只要完成了燃气等配套设施和建筑节能分部工程专项验收及施工、监理、勘察设计等五方验收后就可以办理竣工验收”的规定，案涉2、3号栋房屋在2020年5月31日可以完成五方验收和配套设施验收，进行竣工验收，向业主交付符合合同约定的房屋。但在2020年1月10日，湖南省住建和城乡建设厅颁布《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》（湘建建【2019】243号），废止了湘建建【2015】145号文，规定要按2019年8月份出台的湘建建【2019】134号文申请联合验收。同时，岳阳市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室发布了《岳阳市建设工程项目“多测合一”实施方案（试行）》的规定，要求规划用地、房产、绿化、人防、道路、消防等统一测绘。商品房预售合同第十条约定小区公共服务及其他配套设施在2023年5月31日达到规定条件，而按照现行的验收管理办法，这些项目必须完成才能联合验收。因此，根据合同约定，上诉人在2023年5月31日前交付房屋符合合同约定，不应当计算违约金。4、2栋、3栋的房屋可以交付使用，不影响业主的入住，未对业主造成损失，上诉人不应当支付违约金。二、即使认定上诉人违约，一审判决认定的违约金标准过高。《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条第三款规定了迟延履行期间的利息标准为日万分之一点七五，本案逾期交房的违约金标准应当参照适用该规定，且现行法律规定的利息标准也有所降低，一审判决按照日万分之二计算违约金超出了法律规定，应当依法予以降低。本次系列案件数量达到150多件，如果按照过高的标准计算违约金，将有可能导致企业资金链断裂，后续项目工程建设无法继续。综上，请求判如所请。张燕、戴志丹辩称，一、一审法院判决上诉人支付违约金合理合法。1、答辩人已在与被答辩人签订的《协议》中明确了新冠疫情影响及补偿标准，该补偿标准相较于房屋买卖合同中的逾期交付责任，答辩人已有明显让步。2、政府行为所导致的水电工期延期并不属于不可抗力，不能据此主张免除对被答辩人的逾期交付责任。被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同》约定,除不可抗力外，任何原因均无法免除被答辩人的违约责任.本案中，政府行为是否会影响如期交付房屋,被答辩人应有充分的预判，故不能据此主张免除被答辩人的逾期交付责任。3、政策变化并未对被答辩人办理案涉2、3号楼的竣工验收备案产生影响，且在政策发布之后，被答辩人仍自愿与答辩人签订《协议》，应以该《协议》确认被答辩人的逾期交付责任。4、根据法律法规及《商品房买卖合同》，案涉房屋并未达到交付条件，被答辩人应承担相应逾期交付责任。二、一审法院认定的违约金标准不但不高，还相应的调整降低了上诉人与答辩人之间约定的违约金标准。上诉人引用的《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》并不符合本案的法律关系。答辩人认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》两项司法解释相较于上诉人引用的司法解释更符合本案的案情与法律关系，而该两项司法解释规定的违约金计算标准均高于上诉人与答辩人之间约定的违约金标准日万分之三，一审法院按照日万分之二的标准判决，已经在极大程度上兼顾了上诉人的资金压力和社会影响。综上，请求驳回上诉，维持原判。张燕、戴志丹向一审法院起诉请求：1、判决云达公司支付从2020年6月1日计算至2021年3月31日的逾期交房违约32434.93元；2、判决云达公司支付起诉时至实际交房之日的逾期交房违约金（购房款万分之三的比例按日从2021年4月1日计算至实际交房之日）。一审法院认定事实：2018年9月25日，张燕、戴志丹与云达公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由张燕、戴志丹以总价938700元购买云达公司所开发的位于岳阳市岳阳楼区房屋。合同第八条逾期付款责任约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。¨¨¨出卖人不解除合同，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金”；合同第九条商品房交付条件约定为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；合同第十一条约定的商品房交付时间为2020年5月31日；合同第十二条逾期交付责任约定为“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期未超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，买受人有权选择解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付房款，并按累计已付房款1%向买受人支付违约金。买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金”。上述合同签订后，张燕、戴志丹按约向云达公司支付了全部购房款。此后，云达公司未按约于2020年5月31日向张燕、戴志丹履行房屋交付义务。为此包括张燕、戴志丹在内的案涉中奥名居小区2号、3号楼购房业主与云达公司就逾期交房问题进行协商。2020年10月30日，张燕、戴志丹与云达公司（甲方）签订《协议》，内容为：因受新冠疫情影响和甲方原因造成中奥名居2、3号楼延期交房，经乙方业主（代表）与甲方公司反复协商，本着平等协商并督促甲方尽快完成2、3号楼竣工验收的原则，达成如下一致意见，以资共同信守。一、交房时间及交房标准。经协商，乙方同意甲方在对逾期交房进行合理赔偿的条件下，交房时间延长至2020年12月31日。甲方保证2020年12月31日前完成中奥名居2、3号楼的竣工验收，并按照国家相关法律法规之规定和购房合同约定的交房标准办理好交房手续。二、逾期补偿对象。逾期补偿对象为购买中奥名居2、3号楼，且商品房购房合同约定的交房时间为2020年5月31日的所有业主。三、补偿标准及方式。对于逾期交房的补偿标准：商品房购房合同约定的购房款在70万元以下补偿7000元；在70（含70万元）-80万元的补偿8000元；在80（含80万元）-90万元的补偿9000元；在90万元及以上的补偿10000元。以上补偿金，甲方分别与业主签订，甲方财务与物业财务同时计入业主账户。可以抵物业费（更换物业公司后继续使用有效）、车位租金、购买车位费，使用权仅限业主本人。四、逾期补偿。甲方在2020年11月15日前，完成五方验收，让急需装修的业主进场，满足业主装修条件，若甲方2020年12月31日仍未按本协议交房，甲方向乙方按现金方式支付补偿金。补偿标准如下：2021年1月1日至1月31日期间交房的，每日按购房合同约定房价的万分之二赔偿；2021年2月1日以后交房的，从2021年2月1日起至实际交付之日止，每日按购房合同约定房价的万分之三赔偿。五、提前进场装修的相关规定。1、乙方需要提前进场装修的业主，必须到甲方办理相关装修手续，得到甲方许可才能进场装修，并确保装修垃圾集中至甲方指定地点堆放，不得影响小区内环境卫生。2、甲方应于2020年11月15日前，为提前进场装修的业主接通水、电，清理好地下车库必要的运输通道，确保货梯的正常投用。3、提前进场装修的业主，享受与其他业主同等的所有权利（含12月31日之前和12月31日之后的逾期赔偿等）。六、本协议一式两份，自双方盖章、签字之日起生效，双方各持一份，具有同等法律效力。上述《协议》签订后，因云达公司未按约于2020年12月31日前向张燕、戴志丹在内的中奥名居2号、3号楼业主交付房屋，由此引发本案诉讼。另查明：2019年7月26日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省自然资源厅、湖南省国家安全厅、湖南省人民防空办公室、湖南省气象局五部门为贯彻落实《国务院办公厅关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》（国办发[2019]11号）《湖南省人民政府办公厅关于印发的通知》（湘政办发[2019]24号）《湖南省人民政府办公厅关于推动工程建设项目审批制度改革的指导意见》（湘政办发[2018]76号）精神，进一步优化营商环境，优化我省工程建设项目审批制度改革，省住房城乡建设厅会同有关主管部门制定了《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》，并于同日向各市州主管部门印发了湘建建[2019]134号通知。上述《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》于2019年9月1日起施行。2019年8月30日，岳阳市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室向各县市区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶新港区、南湖新区、屈原管理区及市直各单位印发《岳阳市建设工程项目“多测合一”实施方案（试行）》的通知，自即日起在全市范围内试行。2021年4月1日，岳阳市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室下达岳工改办发[2021]3号《关于印发的通知》。其中第二条分期核实核验规定了如下内容：1、规划批准可以分期建设且单独核发建设工程规划许可证，但土地出让合同或划拨决定书没有明确分块指标的项目，在严格按照规划许可及批准的规划方案图件要求完成相应的建设，履行了土地出让合同或划拨决定书的相关规定和要求，允许分期进行规划核实和土地核验。2、对本办法实施日之前规划已批准分期建设且单独核发建设工程许可证，但土地出让合同或划拨决定书没有明确分块指标的项目，公共服务、基础配套建设和人防工程主体必须全部纳入首期检查核验范围。3、对本办法实施日之前规划没有批准分期建设，土地出让合同或划拨决定书也没有明确分块指标的项目，原则上应按照出让合同或划拨决定书和《建设工程规划许可证》进行规划核实和土地核验。确需分期办理规划核实和土地核验的，在满足下列条件、经市资规局审查同意后，允许进行规划核实和土地核验，但总数不得超过两期：3.1分期地块须相对独立，建设工程范围、功能、消防安全的道路、出口、水源、设备、设施配套、公建可自成系统，且首期建设规模原则上不得低于50000平方米。3.2公共服务、基础配套建设和人防工程主体必须全部纳入首期检查核验范围。3.3单栋建筑物不得分期办理首期的规划核实和土地核验。根据云达公司在庭审中向法庭出示的岳规（工）2017077号建设工程规划许可证显示，案涉中奥名居小区共计6栋居民楼系整体规划，未申请也未经行政主管部门批准分期建设，更未单独核发建设工程规划许可证。一审法院认为，张燕、戴志丹与云达公司签订的《商品房买卖合同》以及2020年10月30日因逾期交付房屋问题所签订的《协议》均系双方真实意思表示，内容合法，对双方具有法律约束力。双方在《商品房买卖合同》中所约定的房屋交付时间为2020年5月31日，交付条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”。因云达公司未在约定时间内向张燕、戴志丹交付符合上述约定条件的房屋，张燕、戴志丹于2020年10月30日与云达公司另行签订《协议》，重新约定了房屋交付时间为2020年12月31日，并就补偿事宜及逾期交付责任进行了明确约定。现因云达公司未按《协议》约定履行义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：云达公司逾期交付房屋的违约行为是否系因疫情、政策变化以及政府行为等不可抗力因素造成，能否据此免除云达公司应承担的违约责任？结合在案证据及庭审查明的事实，评析如下：1、根据《协议》首段“因受新冠疫情影响和甲方原因造成延期交房¨¨达成如下一致意见”之内容，可认定张燕、戴志丹与云达公司签订该份协议的前提是双方已就新冠疫情影响交房事宜达成了共识，为此才顺延了交房时间并明确了补偿标准，该补偿标准相较于房屋买卖合同之逾期交付责任（自逾期之日起按日万分之一计付至2020年12月31日）已有明显让步，现张燕、戴志丹主张以此计付2020年6月1日至2021年3月31日期间的逾期交房违约金10000元，符合双方约定，予以支持。因云达公司此后仍未能按《协议》约定日期向张燕、戴志丹交付房屋，故对云达公司现以新冠疫情影响为由主张免除2020年12月31日之后的逾期交房违约金的抗辩意见，不予支持；2、针对云达公司主张政策变化影响房屋交付的相关抗辩意见。经查，2019年7月26日湖南省住房和城乡建设厅等五部门联合制定的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》以及2019年8月30日岳阳市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室印发的《岳阳市建设工程项目“多测合一”实施方案（试行）》，其目的是为优化建设工程项目验收流程、推动工程建设项目审批制度改革，实质上并未加重包括云达公司在内的房地产经营企业在工程审批、验收等环节的负担。在本案审理过程中，办案人员分别前往岳阳市政务服务中心办证窗口以及岳阳市住房和城乡建设局、自然资源和规划局进行现场咨询，获知相关行政主管部门为执行现行政策，已将房地产经营企业申请办理工程竣工验收备案归档文件目录中要求提交的文件数量从上述政策出台之前的22项调整为12项，大大缩减了建设工程竣工验收的流程。云达公司在本案审理过程中，并未向法庭提交其已向行政主管部门申请对案涉中奥名居小区2号、3号楼的工程进行竣工验收备案以及行政机关以何种法定理由拒绝受理其申请的任何证据，无法证明云达公司系因新政策导致其不能如期取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案证明文件并造成逾期交付房屋的后果。根据2021年4月1日岳阳市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室印发的《进一步优化工程规划和土地分期核实核验的工作方案（试行）》的相关内容可知，包括云达公司在内的建设单位如在取得分期建设的规划批准且单独核发建设工程规划许可证的前提下，是可以根据实际情况申请行政主管部门对已完工的建设工程项目进行规划核实和土地核验的，本案中云达公司之所以不能按相关政策为案涉中奥名居小区2号、3号楼办理工程竣工验收备案，其主要原因系中奥名居小区共计6栋建筑在报建之初并未申请分期建设，行政主管部门并未对2号、3号楼单独核发建设工程规划许可证。故对云达公司以政策变化影响为由主张免除2020年12月31日之后的逾期交付违约金的抗辩意见，因无事实及法律依据，不予支持；3、针对云达公司主张政府行为导致水电工期延迟的相关抗辩意见，因相关事实在原、云达公司签订《商品房买卖合同》及《协议》之前就已发生，云达公司理应在签订合同时就相关行为是否影响如期交付房屋及相应的法律风险有充分预判，不能据此主张免除对购房者的逾期交付责任。综上所述，对云达公司主张免除2020年12月31日以后的逾期交房违约金的相关抗辩意见，因无事实及法律依据，不予采纳。对云达公司主张按照《协议》第三条约定对2020年6月1日至2020年12月31日期间的违约金以抵扣物业费、车位租金、购买车位费的方式支付而不以现金补偿的抗辩意见，因不符合双方约定，不予支持。此外，酌情对2020年12月31日以后的违约金计付标准统一调整为每日按购房合同约定房价的万分之二,具体理由如下：首先，案涉中奥名居2号、3号楼虽未取得工程竣工验收备案证明文件以满足合同约定的房屋交付条件，但实际上云达公司在2020年10月30日与张燕、戴志丹订协议后，为切实履行房屋交付义务确实作出了相应努力，已能初步满足业主进场装修的要求，部分业主确已实际入住。鉴于上述情况，为缓解企业运营困难，避免云达公司因本案系列纠纷所承担的违约成本过高最终导致中奥名居小区后续建设工程的无限期拖延，故不宜按照双方《协议》中所约定的按日万分之三的标准计付2021年2月以后的逾期交付违约金；其次，鉴于本案诉讼期间中奥名居小区及周边地区的商品房交易价格较本案《商品房买卖合同》签订时已有明显下降的客观事实，在云达公司的逾期交房违约行为已达到双方合同约定的解除条件的前提下，张燕、戴志丹选择主张继续履行合同而不是主张按约解除合同，这有利于最大限度避免对辖区经济秩序造成影响，也有利于缓解云达公司的经营困难，故此也不宜将逾期交付违约金的计付标准过度调低；最后，案涉《商品房买卖合同》中对购房者的逾期付款责任约定为“逾期超过90日后，出卖人不解除合同，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金”，而对出卖人的逾期交付责任则约定为“逾期超过90日，买受人选择继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金”，上述内容明显加重了买受人的违约责任而减轻了出卖人的违约责任，存在责任不对等。故在云达公司存在逾期交付房屋的违约前提下，一审法院综合考虑上述因素，酌情认定按日万分之二的标准计付2020年12月31日以后的逾期交付违约金。综上，张燕、戴志丹以云达公司逾期交付房屋违约为由主张支付逾期交房违约金的相关诉讼请求，符合事实及法律规定，予以部分支持。违约金计算标准为：2020年6月1日至2020年12月31日期间的违约金按双方约定认定为10000元；2021年1月1日至2021年3月31日期间的违约金按张燕、戴志丹已付房款938700元的日万分之二计算为16708.86元（938700×0.0002×89天）；此后的违约金自2021年4月1日起按已付房款938700元的日万分之二给付至案涉房屋按合同约定交付之日止。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十八条、第六百零一条，判决：一、由云达公司在判决生效之日起十日内向张燕、戴志丹支付自2020年6月1日起至2021年3月31日止的逾期交房违约金26708.86元；另自2021年4月1日起按已付房款938700元的日万分之二的标准计付违约金至房屋按合同约定交付之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回张燕、戴志丹的其他诉讼请求。案件受理费612元，减半收取306元，由云达公司负担。本院二审期间，上诉人向法庭提交了如下证据：1、新建房屋白蚁预防实施证明；2、岳阳市污水排入排水管网并网许可证；3、综合布线系统检测报告。以上证据的证明目的：中奥名居小区6栋房屋已经全部建设完成，目前正在进行整个小区内单个项目验收，已经完成上述的三项验收并验收合格，还有室内环境监测、防雷检测等项目在验收报告出具中，其他项目也在陆续验收当中。被上诉人质证认为：对于证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该三份证据恰恰证明了上诉人至2021年8月份才开始报验收，在该时间段之前，上诉人并未充分准备向相关部门报验收的手续和材料。本院认证如下：上诉人提交的证据证明的内容与其主张的不承担违约责任及违约责任过高的诉求没有关联性，不能作为认定案件事实的依据。二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》以及与上诉人因逾期交付房屋问题所订立的《协议》均系双方真实意思表示，内容合法，对双方均具有约束力。双方约定房屋的交付条件为“取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”。现因上诉人未按《协议》约定的时间向被上诉人履行交付符合约定条件房屋的义务，已构成违约。本案争议的焦点为:一、上诉人主张的不承担违约责任的理由是否成立。二、一审认定的违约金标准是否适当。关于焦点一，云达公司提出其不应承担违约责任的理由有如下三项，本院逐项分析如下：1、疫情因素。根据双方于2020年10月30日达成的《协议》，双方已经对“因受新冠疫情影响和甲方原因造成延期交房¨¨达成一致意见”之内容，可以清晰地反映双方已就新冠疫情影响交房事宜达成了共识，为此业主代表才顺延了交房时间并明确了补偿标准，在协议内容不违反法律规定的原则下，应按照约定优先的原则，认定该协议对于双方均具有约束力。同时，关于协议的内容，协议中约定的2020年期间内的赔偿标准相较于《商品房买卖合同（预售）》之逾期交付责任已有明显让步。故此，上诉人再次提出疫情因素据以不承担违约责任的理由不能成立。2、政府行为导致水、电工期延迟因素。上诉人主张的该情形在双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《协议》之前就已发生，上诉人理应在签订合同时就上述情形是否影响如期交付房屋及相应的法律风险有充分预判，其应以慎重负责的态度对合同双方的权利义务做出有效约定，以体现其诚信原则。上诉人提出的该项免责主张不能成立，本院不予支持。3、政策变化因素。经审查，2019年7月26日湖南省住房和城乡建设厅等五部门联合制定的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》以及2019年8月30日岳阳市工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室印发的《岳阳市建设工程项目“多测合一”实施方案（试行）》，其目的是为优化建设工程项目验收流程、推动工程建设项目审批制度改革，实质上并未加重包括上诉人在内的房地产经营企业在工程审批、验收等环节的负担。并且相关行政主管部门为执行现行政策，已将房地产经营企业申请办理工程竣工验收备案归档文件目录中要求提交的文件数量从上述政策出台之前的22项调整为12项，缩减了建设工程竣工验收的流程。上诉人在本案审理过程中，并未向法庭提交其已向行政主管部门申请对案涉中奥名居小区2号、3号楼的工程进行竣工验收备案以及行政机关以何种法定理由拒绝受理其申请的证据，无法证明云达公司系因新政策导致其不能如期取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案证明文件并造成逾期交付房屋的后果。同时，云达公司主张的政策变化发生时间为2019年，其与被上诉人签订《协议》的时间发生在2020年10月30日，在此期间上诉人完全可以了解和判断新政策对其带来的影响，故其与被上诉人达成新的权利义务之约定应是其对当时的情势具备充分了解的前提下作出。另外，双方的合同就出卖人逾期交房约定的免责情形限定为不可抗力，云达公司主张的第2、3项情形并不在合同约定的免责范围之内，故此，云达公司提出的第2、3点理由没有事实和法律依据，其内容亦与本案的实际情况不符，本院不予支持。关于焦点二，即违约金的标准是否应进一步调低。云达公司提出违约金的标准应适用《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条第三款日万分之一点七五的规定。经审查，云达公司主张的理由不能成立。双方签订的协议约定的违约金标准本不违反法律规定，原审法院考虑缓解上诉人运营困难等因素，对协议约定的违约金进行调低，并非必须适用《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的情形。从合同责任及有利于维护经济秩序等角度出发，原审法院将违约金标准从日万分之三下调至日万分之二并无不当。云达公司从事民事行为，应秉承审慎负责的态度,这样既有利于保障交易秩序，也是法律和社会公德对于民事主体应秉承诚实信用的基本要求。云达公司在违反双方签订的《商品房买卖合同（预售）》之后，在本案所有的情势已经发生的情况下与被上诉人达成合意并再次签订《协议》，而其再次违约，其主张违约金应进一步调低的理由不能成立，不应予以支持。另外，关于被上诉人已经对案涉房屋进行装修的问题，根据双方当事人之间协议的约定，提前进场装修的业主，享受与其他业主同等的所有权利。故此，被上诉人对房屋进行装修的行为不能成为云达公司减免违约责任的依据。综上，云达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费468元，由湖南云达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田光辉审判员  蒋立春审判员  胡 哲二〇二一年九月八日书记员  张周舟