-1-鄂尔多斯市康巴什区人民法院民 事 判 决 书（2021）内0603民初1093号原告：鄂尔多斯市天照服务集团有限公司，统一社会信用代码911506026959328236，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：马某，系该公司员工。被告：鲁某，男，1982年8月9日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：内蒙古邦成房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150691779453395X，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。法定代表人：张某，董事长。委托诉讼代理人：李某，内蒙古三恒（伊金霍洛）律师事务所律师。原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司与被告鲁某、内蒙古邦成房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司（以下简称天照服务公司）的委托诉讼代理人马占宇到庭参加诉讼，被告鲁某、被告内蒙古邦成房地产开发有限责任公司（以下简称邦成房地产公司）委托诉讼代理人李瑞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求由二被告给付所欠原告2014年11月12日至2016年11月11日期间的物业服务费人民币7644元；2、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告于2014年11月12日与骏仕名门小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限为两年。合同约定，住宅楼收费标准为2.1元/月·平方米。被告鲁某所居住的骏仕名门小区3号楼1单元1201室，产权面积为：151.68平方米，两年共欠物业服务费为：151.68平方米×24月×2.1元/月·平方米=7644元。业主委员会对该小区业主就原告对小区内的各项物业服务的满意度调查显示，业主的满意率已达90%之高（有业主委员会出具的调查结果为证），这充分说明原告对该小区完成应有的各项物业服务。根据《物业管理条例》第7条第1款第5项之规定和甲、乙双方签订的《物业服务合同》第10条业主应该根据《鄂尔多斯市物业管理暂行办法》第3条之规定，严格履行缴费义务，不得以任何理由拒缴物业服务费。在原告接手骏仕名门小区物业服务时，被告内蒙古邦成房地产开发有限责任公司曾向原告提交过一份加盖该公司公章的骏仕名门小区业主未领取楼房钥匙的楼号明细表，后经原告多次以张贴公示催缴等方式向被告内蒙古邦成房地产开发有限责任公司及小区业主催要，被告内蒙古邦成房地产开发有限责任公司和小区业主均未缴纳所欠物业服务费，且不向原告提供之后楼房交付的具体时间，原告至今仍不清楚二被告间对该楼房是何时交接的，故此，原告将二被告诉到法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告内蒙古邦成房地产开发有限责任公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求已过诉讼时效，原告已丧失胜诉权利，应当驳回原告的诉讼请求。被告鲁某辩称，被告是在2017年5月份通过中介向王平购买的案涉房屋，被告鲁某不应承担之前的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提供证据一、2014年《物业服务合同》、2015《物业服务合同》及2015年《物业服务合同的补充协议》各1份（当庭提供原件，原件经质证后退回），证明原告天照物业公司从2014年11月12日起至2016年11月11日止向骏仕名门小区全体业主提供了物业服务。二被告对证据的真实性及证明目的认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认并采纳。原告提供证据二、物业服务评价2份（当庭提供原件，原件经质证后退回，来源骏仕名门小区业委会提供），证明在原告天照物业公司服务期间，骏仕名门全体业主对原告的服务非常满意。被告邦成房地产公司质证对证据的真实性及证明问题均不认可，因为原告公司没有给被告公司服务过，服务的评价应当由业主进行评价，不应当由业主委员会评价。被告鲁某质证对证据的真实性不清楚，被告是2017年才购买的房屋。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据三、康城四期住宅未领钥匙明细1份（当庭提供原件，原件经质证后退回，2014年11月12日原告进驻骏仕名门小区开始服务时邦成房地产所提供），证明原告天照物业公司在进驻骏仕名门小区开始物业服务时，被告邦成房地产公司向原告天照物业公司提供了骏仕名门小区63套未领取钥匙的楼房的楼号。原告至今仍不清楚被告邦成房地产公司将该63套楼房向业主具体交付的时间。被告邦成房地产质证对证据的真实性认可，对证明问题不认可。该未领取楼房钥匙明细单未反映出未领取钥匙的起止时间及具体单元号，不能证明原告所要证明的问题。被告鲁某质证对证据的真实性及证明问题均不清楚。本院对该证据的真实性予以确认并采纳。原告提供证据四、催缴物业费通知及公告5份（2016年10月25日1份、2017年4月18日1份、2017年4月20日1份、2019年12月3日2份公告，照片打印件，无原始载体），证明原告没有超出对拖欠物业费的业主及邦成房地产主张权利的诉讼时效。以上催缴通知均在骏仕名门小区的公告栏中张贴过。被告邦成房地产质证对证据的真实性及证明问题均不认可。一、邦成房地产有注册地址，此催缴通知书贴在小区的公告栏中，邦成房地产不可能收到，原告没有尽到催收的义务。二、此证据无法与原始载体核对，催缴通知书是原告单方制作不能真实客观的反映催缴的具体时间。被告鲁某质证对证据的真实性及证明问题均不清楚。2017年以后入住，并按时缴纳了物业费，未注意过公告栏有张贴此类公告。本院对催缴物业费通知5份的真实性予以确认并采纳，该催缴内容为原告单方出具，而原告提交的催要公告照片无原始载体，无法体现拍摄时间，不具备完整性，本院对于原告提供的催要公告照片打印件的真实性不予采纳。被告鲁某向法庭提供证据一、《存量房买卖合同》《商品房买卖合同》、增值税普通发票、购买骏仕名门3号楼1单元1201房屋定金收据、资料备案费收据、购买骏仕名门3号楼1单元1201房屋服务费收据、代收费用收据各1份（当庭提供原件，原件经质证后退回），证明被告鲁某是在2017年5月18日通过中介向王平购买的案涉房屋，2017年6月20日与邦成房地产公司签订了商品房买卖合同，被告是在2020年入住该房屋的。原告质证对证据的真实性认可，对证明问题中房屋是向个人购买的不认可，从合同上看房屋是2017年和房地产公司直接购买的。被告质证对证据的真实性及证明问题均认可。本院对被告提供的该组证据的真实性予以确认并采纳。经审理查明，2014年11月12日，原告天照公司与康巴什区骏仕名门小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定原告为康巴什区骏仕名门小区提供物业管理服务，服务期限为2014年11月12日至2015年11月11日，收费标准为高层住宅2.1元/月/平方米；物业使用人应在合同履行期每年三个月内开始交纳全年费用；未能按时足额交纳物业服务费的，自逾期之日起应支付总面积千分之三的违约金。2015年11月12日，原告天照公司与康巴什区骏仕名门小区业主委员会签订第二份《物业服务合同》，约定原告为康巴什区骏仕名门小区提供物业管理服务，服务期限为2015年11月12日至2016年11月11日，收费标准为高层住宅2.1元/月/平方米；物业服务费自本合同签订，本物业进驻服务满2个月后开始收取物业费，业主、物业使用人应在本合同履行期内按年缴纳。物业合同约定了物业公司及业主的其他权利义务。2015年11月22日，原告天照公司与康巴什区骏仕名门小区业主委员会签订物业补充协议。合同到期后，2016年11月12日原告天照物业公司退出案涉小区。另查明，2017年6月20日，被告邦成公司与鲁某签订《商品房买卖合同》，约定鲁某购买被告邦成公司开发建设的骏仕名门小区3号楼1单元1201室，建筑面积151.68平方米。涉案房屋自2014年11月12日至2016年11月11日期间的物业服务费用至今未付。最后查明，2016年4月6日，鄂尔多斯市天照物业管理服务有限责任公司名称经核准变更为鄂尔多斯市天照服务集团有限公司。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。房屋交付买受人之前发生的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付买受人之后发生的物业服务费，由买受人按照物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。被告鲁某购买房屋的时间为2017年6月，涉案房屋交付时间应为2017年之后。故本案原告要求支付物业费的主体应为建设单位即被告邦成房地产公司。关于被告抗辩诉讼时效已过的辩称意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，被告邦成公司曾出具列表明确告知原告物业公司案涉房屋未交付，按照物业合同约定及原告物业公司于2016年11月11日退出小区物业服务，2016年11月11日即为业主应当交纳物业费的期限，从2016年11月11日至起诉之日，原告并未提供足够证据证明曾向本案被告邦成房地产公司主张过该阶段的物业费，无法证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，2016年11月11日前物业费已超过三年的诉讼时效，本院对被告抗辩物业费已过诉讼时效的理由予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：驳回原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司的诉讼请求。案件受理费20元，由原告鄂尔多斯市天照服务集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 赵  倩  玉二〇二一年九月八日书记员 方瑞书记员王伟《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条人民法院在审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。