安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终2161号上诉人（原审被告）：固镇白马环球港商业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市固镇县城关镇谷阳路与东莱市交口，统一社会信用代码91340323395311910G。法定代表人：吴同和，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱坤明，安徽振固律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨国英，女，1971年12月4日出生，汉族，居民，住安徽省固镇县。上诉人固镇白马环球港商业管理有限公司（以下简称白马公司）因与被上诉人杨国英房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白马公司上诉请求：依法撤销安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初1148号民事判决并发回重审或依法查明事实后改判。事实和理由：一、一审法院查明事实不清。首先，白马公司和杨国英之间从2021年1月30日后就已经不再存在租赁合同关系，双方之间转换为委托合同关系。2020年12月22日，固镇县市场监督管理局、固镇县重点建设局、白马公司、业主代表、固镇淮弘置业有限公司（房产开发企业，其持有商铺占比为35.77%）各方参与协商下，签订了《会议纪要》，决定将白马环球港商业体内商铺委托给白马公司经营管理，期限三年从2021年1月30日起至2024年1月29日；所有商铺业主与白马公司签订委托经营管理协议，业主需要按居间服务费（即租金收益）的10%向白马公司支付管理费，现有租赁经营商户或新引来商户与白马公司签订居间服务协议，承担居间服务费（即租金收益）。依据该《会议纪要》，白马公司作为受托人以经营管理者身份开始管理白马商业综合体至今，并按《会议纪要》约定在2021年2月10日，将从经营商户处收取的居间服务费（租金收益），发放给所有商铺业主，包括杨国英。白马公司和杨国英之间法律关系，在2021年1月30日以前是租赁关系，从1月30日以后，已经变更为委托关系，白马公司不是商铺的承租人，而是受托成为整个白马环球港商业体的管理者身份。一审判决对此法律事实的变化没有查清。二、一审判决适用法律错误。《民法典》从2021年1月1日开始施行，原《合同法》同时废止。案涉白马环球港所有《商铺租赁经营管理合同》，在2021年1月29日已经期满，后期从2021年1月30日开始按新达成《会议纪要》，白马公司履行商业管理者的权力和义务，双方事实上发生新的法律关系，杨国英诉讼要求主张2021年1月30日以后商铺业主的权利，因此，一审判决应当适用《民法典》的相关规定，而不应当适用已经废止的《合同法》。三、一审判决查明事实部分，最后认定从2021年1月26日至2021年4月7日租金11834元，存在错误。首先，以前双方《租赁经营管理合同》约定租赁期限到2021年1月29日已满，前期约定的租金标准在双方没有重新协商一致的情况下，不会延续使用到后期；更何况，双方已经产生新的委托法律关系，按照《会议纪要》约定，白马公司受商铺业主委托作为管理人，已经开始将全部收取的居间服务费（即租金收益），按会议纪要约定分配方式，陆续支付给所有商铺业主，杨国英也收到了2021年1月30日以后的租金收益分配金。最后退一步说，如今杨国英不认可《会议纪要》的效力，双方因此发生争议纠纷，白马公司所应承担的民事责任也是物权侵权责任，按照损失填补原则，假使白马公司应当赔偿杨国英受到的一切经济损失，该经济损失也应当参照侵权期间该商铺正常市场情况下所能产生的实际经济利益来计算，目前白马环球港的实际租赁收益约为房屋价款的3%左右，一审判决按照8%的标准认定，显然过高，也不符合客观实际，一审法院应当查明实际租金收取情况或委托评估实际损失具体是多少。四、杨国英目前商铺的实际被使用状况没有查清，一审判决认定后期租金没有依据。白马环球港商业综合体内商铺是无墙体分割、无独立的水电和消防设施、未作实体性分割的产权式商铺。杨国英的商铺具体坐落的四至界限位置没有确定，商铺目前的实际使用情况也没有确定，均需要等待现场具体测绘才能确定，在没有现场勘察的情况下，一审判决认定从2021年1月26日至2021年4月7日租金11834元，显然缺乏客观事实依据，存在不当。综上所述，一审判决事实不清，适用法律错误，请求支持白马公司的上诉请求。杨国英辩称，一、白马公司诉称的《会议纪要》，杨国英从未委托和授权其他人代表其签署该纪要，更是自始自终不认可、不接受该纪要。白马公司所称的业主代表无权代表本人及大多数业主，该会议纪要对杨国英不具有约束力。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》的相关规定即“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”，现本案案涉租赁合同继续履行且白马公司不返还杨国英的商铺，白马公司实际占有使用该商铺并获得可观的租金，理应根据法律规定并按照原租赁合同第五年的标准支付租金。三、白马公司长期拖欠杨国英商铺租金，在租赁合同期满后继续转租获得高额回报、拒不返还商铺，又要求业主降低租金，在白马公司占有使用不返还商铺的情况下，请求法院支持杨国英的诉讼请求，否则则显失公平。四、根据民法典的相关规定，在不定期租赁中，只要出租人没有收回租赁物，则原租赁合同约定的租赁费继续有效。杨国英向一审法院起诉请求：1.请求判令白马公司向杨国英支付2020年1月30日至2021年1月29日四季度的商铺租赁费用64474元。自2021年1月30日起至4月7日止67天房租11834元，合计76308元。2.请求判令白马公司向杨国英支付违约金6592元（以64474元按照日万分之一计算至2021年4月7日），房租加违约金共计：82900元。3.请求白马公司将涉案商铺归还杨国英。4.请求由白马公司承担本案诉讼费用。5.请求解除合同（提前书面通知终止合同告知函）。一审法院查明事实：杨国英、白马公司于2015年5月6日签订《商铺租赁经营管理合同》，合同约定，杨国英为甲方，固镇白马环球港商业管理有限公司为乙方。甲方同意将其位于白马环球港一期商铺1层1089号租赁给乙方，甲方在本合同签订之日已与固镇淮弘置业有限公司（出卖人）签订该商铺《商品房买卖合同》，并向相关部门办理备案手续，《商品房买卖合同》已列明该商铺交付时间及办理房屋产权证时间，甲方将商铺交给乙方统一租赁经营管理，租赁期限为五年，自2016年1月30日起至2021年1月29日。租金计算标准:第一年40296元、第二年48355元、第三年56414元、第四年64474元、第五年64474元。租金支付方式：前三年租金甲乙双方已结清，并且双方无任何异议。从第四年起，乙方按季度支付甲方租金，打入甲方书面指定的银行账户。乙方逾期支付租金，除仍应补交所欠租金外，并按日租金万分之一以天数计算向甲方支付违约金。合同签订后案涉商铺第四年租金已支付完毕，第五年租金64474元、2021年1月26日至2021年4月7日租金11834元，合计76308元。被告已支付16119元，剩余60189元一直未付。另查，因××我国于2020年1月24日启动重大突发公共事件一级响应导致各地停工停产，至2020年3月15日由一级降为三级，各地政府要求逐步复工复产。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。杨国英、白马公司签订的《商铺租赁经营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应该按约履行。杨国英已经按照约定将案涉商铺交付于白马公司使用、收益，白马公司理应如约支付相应租金，但关于因新型冠状病毒性肺炎导致停工停产，属不可抗力因素应当免除白马公司自2020年2月1日至2020年3月15日期间（扣除44天）的租金，故扣除该44天租金，白马公司应支付杨国英剩余未付租金52417元。被告逾期支付租金，应该按照合同约定向原告支付违约金。截止到2021年1月29日，扣除疫情44天，白马公司应向杨国英支付违约金1820元〔（64474-64474÷365×44）×0.1‰×（365-44）〕,2021年1月30日起的违约金，白马公司应按每天5.67元计算标准继续支付至租金实际付清止。关于杨国英要求归还房屋的诉请。白马环球港一期系固镇淮弘置业有限公司开发建设的商业综合项目，总建筑面积44841平方米，涉及包括杨国英在内的业主1142个，案涉商铺虽然具有独立产权，但系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成独立封闭使用空间，且自建成交付开始，包括案涉商铺在内的白马环球港所有商铺为对外统一经营，已被整体分割、规划，形成了所有权与经营权相分离的商业模式，白马环球港一期涉及的业主众多，各个业主拥有商铺面积较小，各业主名下商铺在使用效能上高度依存，业主之间利益密切融合。且根据案涉《商铺租赁经营管理合同》约定：该合同终止日前，杨国英、白马公司双方就合同到期后继续合作的相关事宜，需在该合同到期前6个月洽谈完成。为保持商铺的统一经营、统一管理，应采取少数服从多数原则（少数服从多数原则指按建筑面积每平方为一个投票权，当超过50%投票权同意乙方续租及续租方案时，拥有剩余投票权的出租人必须服从，由白马公司继续行使统一租赁经营管理权及租赁调解），上述约定应视为包括杨国英在内的业主基于群体利益对自身权利行使方式即租赁期限届满后租赁物的使用方式的适当限制，故虽然杨国英、白马公司之间租赁期限已于2021年1月29日届满，但杨国英主张解除合同，应征求大多数业主的意愿，否则不利于白马环球港一期所有业主整体利益的保护，若大多数业主均表示不再与白马公司续签租赁合同，杨国英可再行主张权利，杨国英要求赔付双倍违约金和赔偿金无事实和法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、固镇白马环球港商业管理有限公司于判决生效后十日内向杨国英支付租金52417元以及违约金1820元，2021年4月7日以后的违约金按每天5.67元标准计算至租金实际付清止；二、驳回杨国英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取937元，由固镇白马环球港商业管理有限公司负担。二审中，白马公司提供如下证据：1.银行电子回单和转款记录，证明白马公司于2021年2月9日向杨国英支付2020年度3个月的租金16119元，于2021年6月24日又向杨国英支付2020年度3个月租金16119元，于2021年2月10日向杨国英支付2021年1月30日后租金收益3159元,2020年度已经支付了6个月的租金，也支付了2021年1月30日以后我方作为管理者给付的部分租金收益。2.审计业务约定书一份，证明我方已经委托案件永郃会计师事务所对白马环球港商业经营情况进行审计，其中包括对涉案商铺的2019年1月至2021年6月实际收益情况还有后期2021年7月到12月经营收益进行评估。杨国英质证意见为：钱我收到了，但是3159元这个钱是金龙白马物业管理有限公司给我打的，不是白马公司打的，他们是什么关系我不知道，2021年2月收到这笔钱，我不认可给付的是2021年度的钱，我们认为给付的是2020年度的钱。对方陈述是作为管理者给付的部分租金收益我也不认可。审计业务约定书是对方单方陈述，跟本案无关。杨国英提供如下证据：固镇县市场监督管理局出具的《关于白马环球港一期商铺租赁及收益分配会议纪要的有关说明》、固镇县重点工程建设中心出具的《关于白马环球港一期商铺租赁及收益分配会议纪要的有关说明》各一份，证明白马公司针对会议纪要的有关陈述不属实，属于无效文件，且业主并不知情，未签字，我方不认可会议纪要的效力。白马公司质证意见为：对两份证据有异议，其证据形式不合法，没有出具人的签名，另外，会议纪要的效力应当由法律和司法机关来评判。本院认证意见如下：杨国英对收到白马公司于2021年2月9日的银行转账16119元予以认可，且一审判决已予以扣除，本院对该银行转账记录予以认定；白马公司于2021年6月24日向杨国英银行转账16119元的事实发生在一审法庭辩论终结后，与本案诉请无关，本院不予认定；对付款账户为固镇金龙白马物业管理有限公司向杨国英付款3159元的银行回单的真实性予以认定，杨国英虽认可收到上述款项，但认为与本案无关，故对该证据不予认定；对审计业务约定书与本案无关不予认定；对固镇县重点工程建设中心、固镇县市场监督管理局出具的说明真实性予以认定。白马公司对一审查明的“2021年1月26日至2021年4月7日租金11834元”有异议，理由是双方当时没有租赁关系，只是租赁经营管理关系，实际租金收益远远低于11834元，仅为三分之一左右；对一审查明其他事实无异议，且认为一审判决遗漏如下事实：2020年12月22日，在固镇县政府部门的主持下，白马公司和业主代表以及最大商铺固镇淮弘置业有限公司达成了委托管理会议纪要，期限为3年，后期2021年2月10日白马公司已经按照会议纪要的约定向杨国英支付了部分2021年1月30日以后租金收益。杨国英对一审法院查明事实无异议。本院对一审法院查明的以下事实即“2021年1月26日至2021年4月7日租金11834元，合计76308元”和“剩余60189元一直未付”不予确认；对一审法院查明其他事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，二审的争议焦点为：一、关于白马公司应付杨国英合同期限内第五年的租金及违约金的确定。二、杨国英主张合同期满后商铺的占有使用费的请求应否支持、费用如何确定。三、一审判决适用法律是否正确。根据已查明事实及相关法律规定，对上述争议焦点综合分析、评判如下：关于第一个焦点问题。双方当事人签订的本案《商铺租赁经营管理合同》就房屋的位置、面积、用途、租赁方式和期限、年租金等合同内容进行了协商确定，系双方真实意思表示，该合同对双方当事人具有法律约束力，双方应各自履行合同义务。按照上述合同约定，第五年年租金为64474元，扣除白马公司已支付16119元，扣除疫情期间租金7772.21元，白马公司应付租金金额为40582.79元，上述金额白马公司理应向杨国英给付。双方在合同中约定，白马逾期支付租金，除仍应补交所欠租金外，并按日租金万分之一以天数计算向杨国英支付违约金。另，二审法院的审查范围仅限于当事人就一审法院认定事实及法律适用提出的上诉请求。一审判决认定2021年4月7日前的违约金1820元，白马公司上诉并未对违约金数额提出异议，故本院按照上述金额予以确定，但2021年4月7日以后的违约金按每天4.05元标准计算至租金实际付清止。关于争议焦点二。杨国英与白马公司签订的《商铺租赁经营管理合同》履行期限已经届满，合同已经终止。本院虽认为按照案涉商铺统一经营的管理模式对于业主的缔约义务予以适当限制，但其作为商铺的所有权人，理应享有收益的权利。在双方签订的合同已经届满的情况下，白马公司未与业主就商铺的合同续签问题积极进行协商，仍占有使用案涉商铺，理应支付占有使用费。杨国英参照合同约定的上一年度的租金标准计算占有使用费并主张白马公司支付合同期满后即自2021年1月30日至2021年4月7日计67天的费用，理应予以支持，故白马公司应支付自2021年1月30日至2021年4月7日止的占有使用费11834元。关于第三个焦点问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案因房屋租赁合同关系系民法典施行前的法律事实，但持续至民法典施行后，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定，故一审适用法律错误，本院予以纠正。综上，白马公司的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省固镇县人民法院（2021）皖0323民初1148号民事判决。二、固镇白马环球港商业管理有限公司于本判决生效后十日内向杨国英支付第五年租金40582.79元及其违约金1820元，2021年4月7日以后的违约金按每天4.05元标准计算至租金实际付清止。三、固镇白马环球港商业管理有限公司于本判决生效后十日内向杨国英支付占有使用费11834元（自2021年1月30日起至2021年4月7日止）。四、驳回杨国英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1874元，减半收取937元，由固镇白马环球港商业管理有限公司负担；二审案件受理费1110元，由固镇白马环球港商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 吴公礼审 判 员 胡松涛审 判 员 胡玉巧二〇二一年九月二十二日法官助理 梅 莹书 记 员 蔡轶男附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。