四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1622民初2474号原告：四川城鹏物业服务有限公司，住所地四川省广安市广安区建华路18号附24号，统一社会信用代码9151160368044507X3。法定代表人：杨飞，经理。被告：广安纵程商贸有限公司，住所地四川省广安市武胜县沿口镇太和街375号（美好家园项目部），统一社会信用代码91511622MA62B3470N。法定代表人：段皓，职务不明。委托诉讼代理人：廖超，四川君尊律师事务所律师。原告四川城鹏物业服务有限公司（以下简称“城鹏物业公司”）与被告广安纵程商贸有限公司（以下简称“纵程商贸公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月21日公开开庭进行了审理。原告城鹏物业公司的法定代表人杨飞、被告纵程商贸公司的委托诉讼代理人廖超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告纵程商贸公司支付所欠物业服务费共计122614元，其中住宅（87.73m2×0.90/m2×30月=2368元）、商业门市（2226.79m2×1.5元/m2×36月=120246元）；2.本案诉讼费、律师费由被告纵程商贸公司承担。事实和理由：被告系武胜县沿口镇太和街375号东方红美好家园业主。原告为其服务，在原告提供服务之时，被告从2015年12月7日至2018年12月6日一直未交物业服务费，累计欠费30个月以上，经原告工作人员多次沟通催缴无效。物业服务费是维护小区正常运转的经费，被告的行为严重的侵害我公司的合法利益。被告纵程商贸公司辩称，1.原、被告间无物业服务合同关系，原告也没有向被告提供任何物业服务，包括清洁、安全等相关事宜；2.本案原告提起物业服务合同纠纷是基于双方建立物业服务合同关系，但截至目前，被告未与其形成任何物业服务的法律关系；3.被告所持有的商业和住宅的相关物业服务均是自己聘请保安清洁员进行管理，被告使用的电是与电力公司协调后独立安装的电压器，涉及被告门市的管网均是由被告自行建立的设备，比如清洁池等均是按照环保局的清洁标准建立，被告并没有享受到原告所谓的服务；4.原告诉请的各项费用不知是如何计算的，因为原、被告双方未建立物业服务关系，未对相关费用进行约定，原告的诉请不应得到支持；5.原告不能因为取得了东方红美好家园小区的物业管理，从而自然而然享有对被告收取物业服务费的权利。综上，请求驳回原告对被告的请求。本案原、被告围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告城鹏物业公司提交了《东方红·美好家园前期物业管理服务合同》、通知、物业离场协议、（2021）川1622民初1590号民事裁定书、快递邮寄照片、《电梯日常维护保养合同》、四川增值税普通发票、照片19张、武胜县不动产登记中心查询结果、天眼查公司信息截图，拟证明其提供物业服务具有合法性、其进驻涉案小区时间及离场时间、涉案物业由被告所有及具体面积、其按约定为涉案小区提供了物业服务、被告名称由广安纵程置业有限公司变更为广安纵程商贸有限公司。被告纵程商贸公司质证后认为，对原告提交的《东方红·美好家园前期物业管理服务合同》真实性无异议，但达不到其证明目的；对通知的真实性不予认可；对物业离场协议关联性不予认可；对（2021）川1622民初1590号民事裁定书真实性无异议；对快递邮寄照片关联性不予认可；对武胜县不动产登记中心查询结果无异议；对《电梯日常维护保养合同》、四川增值税普通发票、照片19张关联性不予认可。本院经审查后认为，对双方认可的《东方红·美好家园前期物业管理服务合同》、（2021）川1622民初1590号民事裁定书、武胜县不动产登记中心查询结果予以确认，同时结合物业管理服务合同对原告提交的通知、物业离场协议予以确认，原告主张的登记在被告名下的10套房屋，其中9套为商业，面积共为2226.79平方米，1套为住宅，面积为87.73平方米。被告纵程商贸公司围绕其答辩意见依法提交了（2021）川1622民初1590号民事裁定书，拟证明原告未理清涉案物业的实际业主，未尽到物业管理义务，该裁定书中原告诉称的物业面积与本案诉称的面积相差较大存在矛盾，诉称的入驻小区时间为2016年5月7日也与本案诉称时间不一致。原告城鹏物业公司质证后认为，（2021）川1622民初1590号民事裁定书列明的被告名称与本案不一致，是被告在前案起诉前经过工商登记变更为了本案的名称，前案主张的物业面积为案涉小区开发商与被告签订的商品房买卖合同载明的面积，本案主张的面积为现登记在被告名下的房产面积。本院审查后认为，双方对该证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院依法予以确认。本院依法向武胜县不动产登记中心调取了案涉房屋的具体信息，载明：案涉10套房屋坐落于武胜县沿口镇太和街东方红.美好家园，权利人为被告；其中9套为商业服务，面积共2226.79平方米，1套为住宅，面积为87.73平方米；登簿时间均为2018年4月17日。原、被告质证后，对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月7日，原告与案外人武胜县住房和城乡规划建设局就东方红·美好家园签订了《东方红·美好家园前期物业管理服务合同》，双方对物业服务内容、委托管理服务期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等事项进行了约定，物业名称为东方红·美好家园，坐落位置为武胜县沿口镇、仁和三街。其中约定“前期物业管理服务是指：自房屋出售之日起至本物业规划区域内业主委员会与选聘的物业服务企业重新签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。本物业前期物业管理服务期限为三年”；还约定了“委托管理期限自2015年12月7日起至业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止”；同时对物业管理服务费用约定为“包干制”，即“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅：0.90元／月×平方米，商业物业：1.50元／月×平方米，车位服务费：40元／月”。2015年12月6日，武胜县住房和城乡规划建设局通知原告被确定为“东方红·美好家园、廉租房四期、2012公共租赁住房”前期物业服务项目的中标单位，并通知原告于2015年12月7日起按前期物业合同约定内容进驻该项目实施物业服务。2019年9月12日，原告与武胜县沿口镇东方红美好家园小区第1届业主委员会签订了《物业离场协议》，约定案涉小区的前期物业服务合同于2018年12月7日到期，不再续签且终止了与武胜县住房和城乡规划建设局签订的前期物业管理服务合同，原告于2018年12月7日0:00退场撤离案涉小区。另查明，被告就案涉10套房屋于2018年4月17日办理了不动产权登记，其中9套房屋为商业服务，面积共2226.79平方米；1套房屋为住宅，面积为87.83平方米；被告至今未就案涉房屋向原告交纳过物业服务费。本院认为，原告就被告所在的小区与武胜县住房和城乡规划建设局签订了《东方红·美好家园前期物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为案涉小区的业主，该前期服务管理服务合同对其具有约束力。原告为被告所在的小区提供物业服务至合同期限届满，被告作为小区业主，应当按照物业服务合同的约定从取得不动产权之日即2018年4月17日起，向原告缴纳物业服务费至原告离场即2018年12月6日止，时间共计7个月零20天，物业服务费用应当为（87.73m2×0.90元/m2+2226.79m2×1.50元/m2）×7个月+（87.73m2×0.90元/m2+2226.79m2×1.50元/m2）×1/3（即20天）=25073.71元。对原告主张的超出的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告广安纵程商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告四川城鹏物业服务有限公司自2018年4月17日起至2018年12月6日期间的物业服务费25073.71元；二、驳回原告四川城鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2752元，减半收取计1376元，由原告四川城鹏物业服务有限公司负担1162.58元，被告广安纵程商贸有限公司负担213.42元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效后在规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陈志二〇二一年九月十日书记员  肖玲