辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终1579号上诉人（原审原告）：贾奎，男，1977年6月19日生，汉族，住辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：姜立宏，辽宁词盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张传阁，男，1964年6月25日生，汉族，住辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：周志哲，辽宁十安律师事务所律师。原审第三人：牟俊峰，男，1974年3月29日生，汉族，辽宁省铁岭市银州区室。原审第三人：陈晨，女，1986年2月19日生，汉族，住辽宁省铁岭市银州区。上诉人贾奎因与被上诉人张传阁及原审第三人牟俊峰、陈晨执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省铁岭县人民法院（2021）辽1221民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾奎及其委托诉讼代理人姜立宏、被上诉人张传阁委托诉讼代理人周志哲到庭参加诉讼。原审第三人牟俊峰、陈晨经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。贾奎的上诉请求：撤销一审判决，依法支持其诉讼请求；一、二审诉讼费用由张传阁承担。事实与理由：一审法院的认定不正确。一、《房产买卖协议》中关于过户期限的约定合法有效。签订房屋买卖合同后，法律并没有对过户期限的限制，即没有法律规定该约定是无效或违反法律规定。二、一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(简称异议复议规定)第二十八条驳回贾奎的诉讼请求属适用法律错误。《异议复议规定》规定的是执行程序执行异议的审查标准，在执行程序时审查执行异议案件中依照适用，而非执行异议之诉审判程序的审查标准。在审判程序时执行异议之诉案件中不能依照适用。三、贾奎购买的案涉房屋是其名下的唯一房屋。张传阁辩称，贾奎上诉请求不成立，张传阁执行程序中不存在查封错误，查封时房产登记在牟俊峰、陈晨名下，贾奎不能妨碍强制执行。一审中，贾奎主张与牟俊峰、陈晨是买卖合同关系，与一审判决结果无关。一审已查明案涉房屋买卖合同签订后两年没办理过户登记，目的为了逃税，非因买售人原因办理产权登记。依据最高法强制执行异议复议司法解释规定，非因买售人自身原因不能办理登记产生原因不受法律保护，一审适用法律正确。请求维持原判。牟俊峰、陈晨未到庭，亦未提交书面答辩。贾奎向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对贾奎购买的位于铁岭市新城区信诚富方9幢1-15-3、建筑面积72.72㎡房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认贾奎于2019年1月7日与第三人牟俊峰签订的房产买卖协议合法有效，并确认位于铁岭市新城区信诚富方9幢1-15-3、建筑面积为72.72㎡房屋归贾奎所有；3、判决第三人牟俊峰、陈晨立即协助和配合贾奎办理铁岭市新城区信诚富方9幢1-15-3、建筑面积为72.72㎡房屋的产权过户登记；4、案件受理费由张传阁负担。一审法院认定事实：案涉房屋位于铁岭市新城区信诚富方9幢1-15-3号，该房屋于2019年1月3日取得不动产权证，权利人为牟俊峰、陈晨。2019年1月7日，贾奎与牟俊峰签订房产买卖协议，约定：牟俊峰将案涉房屋出售给贾奎，房产成交总价为265,000.00元；贾奎需在牟俊峰房产证办理满两年后的2021年6月30日前办理产权过户手续。庭审中，陈晨对牟俊峰与贾奎签订的房产买卖协议予以认可。协议签订前，贾奎姐姐贾芳通过支付宝账号向陈晨转账20,000.00元作为购买房屋定金，牟俊峰、陈晨为其出具收条一份；协议签订当日，贾奎姐夫王长东通过中国邮政储蓄银行账户向牟俊峰的姐姐牟飞霞转账支付购房款235,000.00元，牟俊峰、陈晨为其出具收条一份；2019年1月11日，贾奎支付剩余10,000.00元购房款（贾奎姐夫王长东通过中国建设银行账户向陈晨转账支付8,255.00元，通过代牟俊峰、陈晨交纳购房前拖欠的物业费冲抵购房款1,745.00元）。2019年1月17日，贾奎委托其姐夫王长东并以王长东为出租人，与承租人张贺签订房屋租赁协议书，约定：由张贺承租案涉房屋，租期自2019年1月17日至2021年6月15日；租金25,000.00元，2019年1月17日支付10,000.00元，2020年1月17日支付15,000.00元。承租人张贺于协议签订当日现金支付租金10,000.00元，于2020年1月18日微信转账支付租金15,000.00元。2019年11月26日，本院在审理张传阁与牟俊峰、陈晨民间借贷纠纷一案中，依据当事人张传阁的保全申请，作出（2019）辽1221民初2572号民事裁定书，依法查封案涉房屋。2019年12月25日，本院作出（2019）辽1221民初2572号民事判决书，判令牟俊峰、陈晨于判决生效后十日内共同向张传阁偿还借款760,000.00元及利息。牟俊峰、陈晨不服，提起上诉，2020年7月17日，铁岭市中级人民法院作出（2020）辽12民终919号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，贾奎作为案外人提出异议称，其与牟俊峰签订有房产买卖协议书，全额支付了购房款265,000.00元，并将房屋出租给张贺居住至今，该房屋已属于其所有，请求人民法院撤销对该房屋的查封。其没有办理房产过户手续系因本人生活在农村，经济状况较差，房产证未满两年，缴税多承受困难。此外，想把房产过户至女儿名下，因女儿未满十八周岁亦无法办理过户手续。本院对其异议审查后，认为其提供的证据不足以证实其就本案执行标的享有足以排除执行的权益，以（2020）辽1221执异15号执行裁定书裁定驳回其异议请求，贾奎遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，牟俊峰、陈晨作为被执行人不反对案外人贾奎的异议，应列其二人为第三人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且对其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”按照上述规定，买受人的物权期待权必须具备四个条件，缺一不可。本案中，根据查明的事实，前述三项条件已成就，争议焦点为第四项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”条件是否成就。牟俊峰在出卖案涉房屋时合法持有不动产权证，双方完全可以即时办理过户登记，之所以作出两年后办理过户登记的约定，系为少缴纳税款。贾奎作为交易当事人为逃税而故意不及时办理过户登记的行为，不属于“非因买受人自身原因”，不应受到该原则保护，由此产生的风险应由其自行承担。据此,贾奎就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予驳回。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回贾奎的诉讼请求。案件受理费5275元，由贾奎负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方争议的焦点是未办理房屋过户登记是否有合理的客观理由。经查，案涉房屋于2019年1月3日取得不动产权证，在2009年1月7日，原审第三人牟俊峰将案涉房屋出卖给上诉人贾奎，双方约定两年后办理产权过户手续。该约定的目的是为了少缴纳税款。虽然按照合同约定未到办理房屋过户登记的时间，但是，该约定的内容仍是双方的主观约定，而非合理的客观理由。上诉人贾奎未办理房屋过户登记，并非是“非因买受人自身原因”，所以，上诉人贾奎对案涉房屋不享有足以排除执行的权益。综上所述，上诉人贾奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5275元，由上诉人贾奎负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹红鹰审 判 员 姜福田审 判 员 李小莹二〇二一年九月二十二日法官助理 耿煦杭书 记 员 冯春阳