北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11657号上诉人（原审被告）：北京阳光之萌教育咨询有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街乙97号尚座401室。法定代表人：马鹏，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张卓妮，女，北京阳光之萌教育咨询有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京培生环球教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲12号2号楼（国家广告产业园区孵化器24179号）。法定代表人：徐志华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王浩，男，北京培生环球教育咨询有限公司员工。上诉人北京阳光之萌教育咨询有限公司（以下简称阳光之萌公司）因与被上诉人北京培生环球教育咨询有限公司（以下简称培生环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2021）京0102民初16912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月24日公开开庭审理了本案。上诉人法定代表人马鹏及其委托诉讼代理人张卓妮、被上诉人法定代表人徐志华及其委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光之萌公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回培生环球公司一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由培生环球公司承担。事实和理由：一审有5个方面的事实认定存在错误。一审法院对于培生环球公司是否有合法转租权没有查清，直接影响转租合同的效力问题；关于双方之间的合同期限、合同解除方式，我公司认为是协商一致解除的；关于我公司在2021年4月2日支付的5万元，一审没有认定为和解款是错误的；2月、3月的未付租金计算错误。经我公司计算，2月9日至3月底按照合同约定的租金是65000多元，而一审判定为69000多元是错误的；我公司没有违约的事实，不应当支付违约金。即使原审法院认定我公司有违约行为，那么违约金的计算标准也应参照培生环球公司的实际损失计算，事实上培生环球公司并没有实际损失。涉案房屋从4月开始已经有了新的承租人。综上，请求二审法院依法予以改判，支持我公司的上诉请求。培生环球公司辩称，同意一审判决。请求驳回上诉，维持原判。培生环球公司向一审法院起诉请求：判令阳光之萌公司支付培生环球公司房屋租金80000元，违约金40000元。一审法院认定事实：对于有争议的事实和证据法院认定如下：1.关于房屋租赁期限问题，双方合同中显示租赁期间为2020年8月10日至2021年4月9日，但关于总期限约定为12个月，总租金数额约定的也是一年总额，同时关于付款期限也是半年一付，结合上述情况，虽培生环球公司认为总期限为8个月，但阳光之萌公司不予认可，法院认定，租赁期限应为2020年8月10日至2021年8月9日，总期限为12个月。2.关于培生环球公司收房时间，阳光之萌公司于2021年3月31日搬出房屋，培生环球公司将房屋上锁后，阳光之萌公司于2021年4月1日打开锁，培生环球公司当日即知情，但培生环球公司自述于2021年5月20日收房，结合双方微信情况，双方对彼时发生情况是知晓的，虽阳光之萌公司将门锁破坏，培生环球公司对此是知晓的，考虑到阳光之萌公司已从屋内搬出，没有证据显示阳光之萌公司阻止培生环球公司占有房屋，据此，法院认定2021年4月1日阳光之萌公司即占有租赁房屋。3.关于案外人代阳光之萌公司支付的5万元是否与本案有关，阳光之萌公司提供案外人与培生环球公司法定代表人的微信聊天记录为证，培生环球公司不予认可，并提供2021年4月1日的录音情况，双方均当庭出示相关证据，法院组织双方听取录音实际内容，无法证明该笔5万元作为清算双方权利义务的款项，也未显示该5万元系履行违约后的租金及违约金，故此，该5万元与本案无关。4.关于培生环球公司是否对合同期内租金擅自涨价，根据阳光之萌公司提供的微信语音显示，培生环球公司法定代表人确实提及下半年租金予以增加，但结合双方合同情况，有理由认为该陈述系建立在合同到期后合同租金的情形，并无法直接显示系针对合同期限内的租金增加，故此阳光之萌公司以擅自上涨房租为由拒绝付款，缺乏事实基础。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：培生环球公司（出租方、甲方）与阳光之萌公司（承租方、乙方）签订《北京市房租租赁合同》，约定出租房屋为北京市西城区宣武门西大街乙X号X楼XX1、XX2，房屋用途为商业办公；房屋租赁期自2020年8月10日至2021年8月9日，共计12个月；租赁期满，甲方有权收回全部房屋，如需续租的，双方协商一致后重新签订房租租赁合同；租金标准为半年24万元，租金总计48万元，第一次支付为2020年9月10日，第二次支付2021年3月10日；（第十二条第四款）乙方不支付或不按照约定支付租金达十五日的，或欠缴各项费用达1万元整的，甲方有权解除合同并收回房屋；乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的，应按月租金的百分之百向甲方支付违约金。2020年9月3日，阳光之萌公司向培生环球公司支付10万元。2020年9月5日，阳光之萌公司向培生环球公司支付14万元。2021年3月31日，阳光之萌公司搬出租赁房屋。后培生环球公司将房屋上锁。2021年4月1日，阳光之萌公司将租赁房屋所打开，对此培生环球公司当日即知情。庭审中，培生环球公司与阳光之萌公司均认可双方租赁合同于2021年3月31日解除。一审法院认为，阳光之萌公司与培生环球公司并未通过另行支付5万元就双方权利义务关系一次性结清，所以确定双方权利义务关系仍应按照合同约定履行。由于双方的租赁合同于2021年3月31日解除，但阳光之萌公司仅将房屋租金交纳至2021年2月9日，故此，阳光之萌公司仍应交纳合同解除之前即2021年2月9日到2021年3月31日的租金，经计算欠付租金数额应为69333元。按照合同约定，阳光之萌公司应于2021年3月10日缴纳剩余租金，但其并未按照合同约定缴纳租金。阳光之萌公司并不享有合同解除权，其于2021年3月31日从租赁房屋搬出，即使应培生环球公司要求搬出，也应承担违约责任。考虑到培生环球公司及时控制了租赁房屋，可能存在一定期限内空置损失，但阳光之萌公司不及时支付租金与培生环球公司打算合同期限外续租租金增加额意思有所误解等多种因素存在一定程度的关联性，法院对培生环球公司主张违约金予以酌定处理，阳光之萌公司应向培生环球公司支付违约金28000元。据此，一审法院于2021年7月2日判决：一、判决生效后七日内，北京阳光之萌教育咨询有限公司向北京培生环球教育咨询有限公司支付房屋租金69333元；二、判决生效后七日内，北京阳光之萌教育咨询有限公司向北京培生环球教育咨询有限公司支付违约金28000元；三、驳回北京培生环球教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，阳光之萌公司提交双方法定代表人的聊天记录，主张合同到期是2021年4月9日。培生环球公司对此不予认可，主张合同期限是一年，是2020年8月至2021年8月。一审法院查明的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，2021年3月31日，阳光之萌公司搬出租赁房屋。但阳光之萌公司交纳房屋租金至2021年2月9日。故阳光之萌公司仍应交纳2021年2月9日到2021年3月31日期间的租金。阳光之萌公司上诉不同意支付该部分租金，本院不予支持。阳光之萌公司并未按照合同约定缴纳租金，构成违约，阳光之萌公司不享有合同解除权。一审法院考虑到培生环球公司及时控制了租赁房屋，可能存在一定期限内空置损失，但阳光之萌公司不及时支付租金与培生环球公司表示增加续租租金等问题存在一定程度的关联性，对培生环球公司主张违约金予以酌定处理，并无不妥。关于涉案的5万元，一审法院认定无法证明该笔5万元作为清算双方权利义务的款项，也未显示该5万元系履行违约后的租金及违约金，该认定并无不当，本院对此予以维持。综上所述，阳光之萌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2233元，由北京阳光之萌教育咨询有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年九月十六日法官助理 梁 辰书 记 员 赵 越