陕西省咸阳市中级人民法院执行裁定书  （2021）陕04执异84号     异议人（案外人）：吴尤，男，汉族，1999年XX月XX日出生，陕西省旬邑县人，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：吴冬子，男，汉族，住旬邑县惠普·湖苑小区，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXX0014，系异议人之父。申请执行人：陕西建工第六建设集团有限公司（下称陕西六建集团）。住所地：陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：91610000220523751W。法定代表人：赵春辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：来国刚，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史琦，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。被执行人：咸阳经纬置业有限公司（下称经纬公司）。住所地：陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91619400713502107F。法定代表人：程建荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁卫江，该公司员工。被执行人：咸阳凯发房地产开发有限责任公司（下称凯发公司）。住所地：陕西省咸阳市礼泉县。统一社会信用代码：91610425776959198M。法定代表人：韩文凯，该公司董事长。被执行人：韩文凯，男，汉族，1969年3月29日出生，住陕西省西安市高新区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。本院在审理原告陕西六建集团与被告经纬公司、凯发公司、韩文凯建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年7月10日作出（2020）陕04民初272号民事裁定书，案外人吴尤对本院查封行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年7月8日进行了听证，异议人吴尤的委托诉讼代理人吴冬子、申请人陕西六建集团的委托诉讼代理人来国刚、史琦、经纬公司的委托诉讼代理人梁卫江到庭参加了听证，现已审查终结。案外人吴尤称，2017年12月29日，异议人与经纬公司签订了《商品房买卖合同》，并于当日一次性交清房子全款488184元整（大写：肆拾捌万捌仟壹佰捌拾肆元整）。合同约定：自双方签字（盖章）之日起生效，自合同生效之日起30日内，由出卖方向市房产管理部门申请办理该商品房预售合同登记备案手续。2020年8月20日，经纬公司将涉案房屋交于申请人。2021年4月23日，申请人得知涉案房屋被贵某某查封。申请人认为，涉案商品房在查封前，已经签订了《商品房买卖合同》，交付了全部购房款，且已经交付申请人使用，申请人的权利能够排除执行。综上所述，依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28及29条之规定，特向贵某某提出异议申请，请求贵某某依法撤销（2020）陕04执保26号执行裁定书中涉及的金域咸阳8号楼1单元2603商品房产，解除对申请人财产的查封，切实维护申请人的合法权益。陕西六建集团称，申请人对案涉房屋所享有的权益并不足以排除强制执行。申请人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，是决定本案执行异议能否成立的核心标准。本案中，申请人主张执行异议的核心法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及29条之规定。首先，依据《执行异议和复议规定》第28条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，就条件（二）所要求的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”而言，并非如申请人所述，将房屋交付即为占有，想要证明“占有”还需申请人提供房屋交接单、物业进户单、水电气的支付凭证或者物业、保安、领居的书面证明等更多的信息，才能综合考量其是否构成占有。针对条件（四）“非因买受人自身原因未办理过户登记”，如按申请人所说，案涉房屋在法院查封之前已经交付申请人一年之久，那为何申请人迟迟不办理权属变更登记手续？其怠于行使权利是导致案涉房屋未能办理过户的重要原因。因此，本案申请人并不符合《执行异议和复议规定》第28条规定的条件，其并不享有足以排除强制执行的权益。其次，依据《执行异议和复议规定》第29条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，以条件（二）为例，申请人必须证明其购买该商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，本条系基于对商品房消费者生存权的保护，应着重把握消费者购房是否系基于居住需求。虽然案涉房产是以申请人的名义购买，但其作为在校大学生，客观上并不具备足够的经济条件支付全部购房款，该房屋实际控制人为其父吴冬子。在审查执行异议时，法院面对的是已经产生法律效力的裁判文书，应当采取更高、更严、更综合的标准，对该房屋买受人的权利状况进行实质性考察，即区分作为名义上买受人的申请人，和实质买受人的申请人之父吴冬子。另据答辩人所查，吴冬子在购买案涉房产前其名下已有一处房产。所以，申请人及实质买受人依据第29条亦不享有足以排除强制执行的权利。综上，申请人没有充足的可以排除执行的利益，其异议申请不成立，应予驳回。经纬公司称，经与物业核实，案涉房产于2020年8月已经实际交付，是否解封由法院裁定。本院查明，本院在审理陕西六建集团与经纬公司、凯发公司、韩文凯建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年7月10日作出（2020）陕04民初272号民事裁定书，依法冻结被申请人经纬公司、凯发公司、韩文凯银行存款合计213087450.54元或查封、扣押其同等价值的其它财产。2020年7月14日本院作出（2020）陕04执保26号协助执行通知书，查封经纬公司名下金域咸阳楼盘未售出房产，其中住宅128套，商铺50套，查封期限三年，从二〇二〇年七月十四日至二〇二三年七月十三日止。查封期间不得买卖、转让、过户等。同日本院将上述民事裁定书及协助执行通知书向咸阳市房地产交易管理处进行了送达。另查明，2017年12月29日异议人吴尤与经纬公司签订商品房买卖合同，约定吴尤购买经纬公司开发的金域咸阳小区8幢1单元12603号房产，单价为每平方米5462.50元，合计房款488184元，自双方签字（盖章）之日起三十日内由出卖方向房产管理部门申请办理该房产预售合同登记备案手续。2020年8月20日经纬公司将案涉房产交付异议人吴尤使用。该房产包含于本院2020年7月14日查封的被执行人经纬公司金域咸阳小区的128套房产之内。本院认为，本案的争议焦点为本院查封案外人吴尤名下案涉房产应否解封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据异议人吴尤提供的证据，案外人吴尤在本院查封前已经签订合法有效的书面合同，并已经支付全部房款，后接收房屋并开始装修。同时，根据其与经纬公司签订的商品房买卖合同的约定，办理备案登记、初始登记、转移登记的义务皆归属于经纬公司，案外人吴尤购买的涉案房产未办理房产证并非其本人的原因造成。故异议人吴尤请求解封其购买的被申请人经纬公司的案涉房产的理由成立，其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人咸阳经纬置业有限公司名下位于陕西省咸阳市秦都区XX路XX小区XX幢XX单元XX号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审    判    长      杨党代审    判    员      陈寒瑛审    判    员     陈建利                              二〇二一年九月十六日       书    记    员      王妍心