陕西省延安市中级人民法院民事判决书(2021)陕06民初26号原告：孙天良。委托诉讼代理人：贾发令，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋红升，陕西众致律师事务所律师。被告：陕西建工第五建设集团有限公司。住所地：陕西省西安市浐灞区。统一社会信用代码：91610000220522759E。法定代表人：冯弥，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨东虎。被告：陕西鸿禧投资有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。统一社会信用代码：91610000783688138B。法定代表人：张康义，该公司执行董事。原告孙天良与被告陕西建工第五建设集团有限公司（以下简称“陕西五建公司”）、陕西鸿禧投资有限公司（以下简称“陕西鸿禧公司”）案外人执行异议之诉一案本院于2021年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙天良的委托诉讼代理人宋红升、被告陕西建工第五建设集团有限公司的委托诉讼代理人杨东虎、被告陕西鸿禧投资有限公司的法定代表人张康义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙天良的诉讼请求：1、判决不得执行原告购买的位于西安市灞桥区XX路XX小区XX幢XX室部分房屋(以合同后附平面图为准，面积38.73平米，价值58100元)。2、判决撤销延安市中级人民法院作出的(2019)陕06 执恢32号之四《执行裁定书》并解除对上述房屋的查封措施。3、本案的案件受理费用由二被告承担。事实与理由：2014年2月19日,原告孙天良与被告陕西鸿禧投资有限公司(下称“鸿禧投资”)签订《地下室购销合同书》，约定原告购买位于西安市灞桥区XX路XX室XX号楼XX座XX室一部分，面积38.73平米，总价款58100元。合同签订后，原告依约将全部购房款支付给被告鸿禧投资，被告鸿禧投资向原告出具《收款收据》，并依约将所购地下室交付原告使用，该地下室应为原告所有。然延安市中级人民法院在执行被告陕西建工第五建设集团有限公司(下称“陕西五建”)申请强制执行被告鸿禧投资一案中，将包含原告所有的部分地下室在内的2幢1F101地下室以物抵债给被告陕西五建，为此，原告于2020年11月向贵某甲提出执行异议，贵某甲作出执行裁定，驳回了原告异议请求。原告认为，对于该地下室，原告已支付全部价款并实际交付使用，原告是该财产的合法所有人，原告有权要求停止并解除对该地下室的执行措施。故为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》等相关规定，原告特提起本诉，恳请贵某甲依法审理，判如所请。被告陕西五建辩称：一、从执行程序、执行行为来说，贵某甲在执行(2017)陕06民初41号生效判决过程中的程序及行为合法。第一，贵某甲作出的(2018)陕06执10号之三执行裁定书，属于执行已生效(2017)陕06民初41号民事判决书；第二，贵某乙(2018)陕06执10号之三执行裁定书有效送达了答辩人和被执行人，并向答辩人和被执行人告知了相关的权利义务，被执行人截至目前就涉案房产并未提出任何异议；第三，贵某甲在被执行人仍然无法有效履行生效判决的情况，对包括涉案房产在内的查封标的物启动评估、拍卖程序，评估公司现场勘查时被执行人、被答辩人均未提出任何异议，评估完成后在贵某甲拍卖程序中被执行人、被答辩人亦均未为提出异议。后包括涉案房产在内的查封标的物经过评估、拍卖等程序后，在无人竞拍情况下，经答辩人和被执行人同意，贵某甲作出（2019）陕06执恢32号之四执行裁定书，将包括涉案房产在内的查封标的物“以物抵债”给答辩人，该执行裁定书有效送达了答辩人和被执行人，被执行人对此并无任何异议；第四，贵某甲向答辩人和被执行人送达（2019）陕06执恢32号之四执行裁定书后，于2020年9月27日在涉案房产所在地下车库口、楼栋门口、电梯口、房门口等显眼位置分别张贴了腾房公告，在腾房公告期限内（2020年10月15日前）并没有任何人（包括被答辩人在内）就涉案房产提出异议或者主张权利。二、涉案房产并非属于被答辩人所有，被答辩人没有任何权利主张撤销执行裁定书、解除查封标的物和停止执行。贵某甲从西安市不动产服务中心调取了包括涉案标的物在内的不动产登记簿，该不动产登记簿显示“位于西安市灞桥区XX路XX室XX栋XX室（建筑面积591.39㎡）和1F102室（建筑面积754.69㎡）所有权人为陕西鸿禧投资有限公司（即被执行人）、无预告登记、无异议登记”，由此可见，涉案房产的所有人为被执行人，并非被答辩人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；……”包括涉案房产在内的位于西安市灞桥区XX路XX室XX栋XX室（建筑面积591.39㎡）和1F102室（建筑面积754.69㎡）在西安市不动产登记服务中心的不动产登记簿登记的权属人系陕西鸿禧投资有限公司，至被答辩人提出异议期间并未发生变更、转让和消灭等登记。陕西鸿禧投资有限公司在贵某甲（2019）陕06执恢32号执行案件中系被执行人，贵某甲查封被执行人名下相关财产并做出“以物抵债”裁定完全符合法律规定。综上所述，贵某甲在执行(2017)陕06民初41号生效判决过程中的程序及行为合法；且根据法律规定，登记权利人即为实际权利人，被答辩人依据其与被执行人之间的购销合同不能排除执行。故被答辩人主张对涉案房产享有单独完全所有权的异议理由不成立，请求贵某甲依裁定驳回其异议申请。被告陕西鸿禧公司辩称：原、被告说的都是事实，法院查封时我没有在现场，原来查封是安塞区执行局查封的，安塞执行完后，延安中院才开始执行，中间有五户是我卖掉的，他们知道的，房产证是一个大证，没有分开，1F102的房产已经排除之外了，我拿其他财产抵消了一部分，只剩下1F101室的房产了，现在只有一户1F101室的房子了，我现在XX沟XX室XX户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求向本院提交了三组证据。第一组证据：《地下室购销合同书》《收款收据》，证明：1、2014年2月19日，原告与被告陕西鸿禧投资有限公司签订《地下室购销合同书》，约定原告购买了被告鸿禧公司开发的大华锦绣住宅楼的地下室2号楼C座的地下室一部分，价款58100元。该合同系双方真实意思表示，合法有效。2、证明原告依约支付了全部购房款，被告于2014年2月19日向原告出具《收款收据》。3、原告签订协议，并支付全部购房款，享有所购地下室的所有权，系所购地下室的合法所有人。第二组证据：电费《收费票据》三张，证明：大华锦绣的物业公司西安福星物业公司向原告出具电费《收费票据》，证明原告所购地下室已交付原告，原告已实际占有使用。第三组证据：延安市中级人民法院（2018）陕06执10号之三执行裁定书、延安市中级人民法院（2019）陕06执恢32号之四执行裁定书、延安市中级人民法院腾房公告、延安市中级人民法院（2020）陕06执异29号执行裁定书，证明：1、在被告陕西建工第五建设集团有限公司作为申请人申请强制执行被告陕西鸿禧投资有限公司一案中，延安市中级人民法院作出（2018）陕06执10号之三执行裁定书，查封了包含原告所购的地下室在内得1F101号地下室。2、同样在上述案件中，延安市中级人民法院作出（2018）陕06执10号之三执行裁定书、陕06执恢32号之四执行裁定书，裁定将包含已经出卖给原告，归原告所有的地下室1F101号地下室以物抵债给了被告建工五建。3、证明延安市中级人民法院作出《腾房公告》，要求原告腾出房屋。4、证明原告针对上述执行行为提出执行异议被裁定驳回，原告有权提起诉讼。5、另外，结合第一、二组证据证明：原告系在法院查封之前签订合法有效的购买协议，支付全部购房款，并已实际占有使用，对所购地下室享有所有权，有权排除对该地下室的执行，并要求解除查封。被告陕西五建公司针对原告孙天良提供的证据质证意见为：对第一组证据的真实性、证明目的均不认可。不能证明原告对涉案房产的所有权，并未提供与何涛收款收据相对应的向鸿禧公司银行转账凭证予以佐证，无法证明其为购买涉案房产支付了购房款，无法证明存在房屋买卖交易行为。所以原告证明该房屋为其所有不能达到有效目的，不能排除本案的执行。对第二组的真实性、证明目的均不认可。无法证明该房产系原告所有，有可能是原告租赁。对第三组证据中的裁定书真实性认可，腾房公告真实性认可。对证明目的1、2、3、4不认可，对第五点证明目的不予认可，根据原告举证的第一、二组证据，以及我方提交的不动产登记簿显示，该房产不属于原告，而是属于鸿禧公司。腾房公告的期限是2020年10月15日腾出房屋，在这之前所有案涉房产人员都没有提出腾房异议，同时原告提出执行异议的时间为2020年的11月25日，鸿禧公司答辩称自愿腾空1F102交付五建公司，不对原告造成损害。结合说明2020年11月作出的文书，说明查封房产以及腾房时，鸿禧公司清楚该房产属于其名下财产，由此可见原告提交的购房合同等相应证据来证明房屋属于其所有，显然存在妨害执行的行为，所签购销合同应该是后补的。被告陕西鸿禧公司针对原告孙天良提供的证据质证意见为：张雷是我公司财务销售负责人，我公司委托的，这五户的销售是合法的，房子归这五个人，因为当时是大证，房产局没有分出来，这五户签订的合同真实、付款真实，房子归他们所有是有效的，产生原因是我当时不在，造成了误会，这个问题我来解决，1F102的房产已经解封了。被告陕西五建公司围绕其辩解理由提供了一组证据，西安市不动产登记簿。证明：该房产属于被告陕西鸿禧投资有限公司，截止到原告提出执行异议之诉之日，该房产并未发生变更、转让、消灭等登记事项，陕西鸿禧投资有限公司作为2019陕06执恢32号执行案件中系被执行人，延安中院将该房产作出以物抵债完全符合法律规定，并无不当。原告孙天良针对被告陕西五建公司提供的证据质证意见为：对真实性认可，证明目的不认可，原告所诉的地下室已经由被告鸿禧公司在查封之前出售给了原告，根据执行异议相关规定，原告有权要求不得执行，而且涉案房产已经支付房款且交付使用，没能过户登记不是我们的原因。被告陕西鸿禧公司针对被告陕西五建公司提供的证据没有意见。被告陕西鸿禧公司未提交证据。本院对原告孙天良、被告陕西五建公司提供的证据认定如下：原告孙天良提交的第一组证据、第二组证据并不能证明原告孙天良符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故对上述证据的证明目的不予采信。对第三组证据的真实性予以认可。被告陕西五建公司提交的西安市不动产登记簿，本院对其真实性予以认可。本院认定事实如下：2019年7月15日延安市中级人民法院在执行被告陕西五建公司申请强制执行被告陕西鸿禧公司一案中，将包含涉案部分地下室在内的2幢1F101地下室查封（案涉房产登记在被告陕西鸿禧公司名下）。2020年3月9日本院依法启动网拍，两次流拍后于2020年4月13日启动变卖程序，该程序亦未将案涉财产变现，遂将安塞区XX层XX个商铺及地下二层62个车库，西安市灞桥区XX路XX室XX栋XX室（建筑面积591.39㎡）以131420000元折价以物抵债。2020年8月27日延安市中级人民法院作出（2019）陕06执恢32号之四执行裁定书，裁定将位于西安市灞桥区XX路XX室XX幢XX室（建筑面积591.39㎡，（含案涉房产）不动产权证号：122XXXXXXX-18-1-2-1F101-1号）和1F102室（建筑面积754.69㎡，不动产权证号：122XXXXXXX-18-1-2-1F102-1号）地下室交付、过户至被告陕西五建公司名下。另查明，2014年2月19日,原告孙天良与被告陕西鸿禧公司签订《地下室购销合同书》，约定原告孙天良购买位于西安市灞桥区XX路XX室XX号楼XX座XX室一部分，面积38.73平米，总价款58100元。该事实有双方签订的书面合同，被告陕西鸿禧公司向原告孙天良出具《收款收据》，并交付原告使用。原告孙天良认为案涉房产应归其所有，故成诉。2020年11月25日原告孙天良向本院提出执行异议后依法被驳回。再查明，本院在执行案涉房产时依法发布拍卖公告，张贴腾房公告。2020年11月4日向侯亚利（原告孙天良之妻）明确告知本院依法查封、拍卖、并裁定折抵了该房产告知其腾房，谈话笔录中侯亚利称未过户的原因系“当时没在意”，上述事实均在执行过程中被确认。被告陕西五建公司申请强制执行被告陕西鸿禧公司一案本院于2021年3月15日裁定终结本次执行程序。本院认为，本案的争议焦点为原告孙天良对案涉标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。本案中，原告孙天良于2014年2月19日就购得案涉房产，未予办理过户登记，不能证明非因其自身的原因未办理过户登记。同时亦未能提供与收款收据相对应的银行转账凭证予以印证，仅提供查封之后缴纳的物业费票据。综上，本院认为原告孙天良对案涉标的物不享有排除强制执行权益，其主张依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项，判决如下：驳回原告孙天良的诉讼请求。案件受理费1250元，由原告孙天良负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。        审  判  长   周 海 龙审  判  员   樊    宁审  判  员   李 欣 南 二〇二一年九月十八日 法 官 助 理   刘 丹 媛书   记  员  王    霞 1