青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2021）青0121民初3085号原告：乔永明，男，1986年1月18日出生，土族，青海盐湖股份有限公司职工，住青海省大通回族土族自治县。        被告：汪玉成，男，1989年5月29日出生，藏族，青海省大通回族土族自治县青山乡青山村村民，住青海省大通回族土族自治县。        被告：张玉英，女，1991年5月20日出生，藏族，青海省大通回族土族自治县桥头镇居民，住青海省大通回族土族自治县。        原告乔永明与被告汪玉成、张玉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔永明到庭参加诉讼，被告汪玉成、张玉英经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。        原告乔永明向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告购房款84000元、定金40000元、违约金10000元、利息6000元、诉讼费3287元，共计143287元；2．判令被告承担违约金100000元；3．本案诉讼费用由被告承担。        事实及理由：2020年7月13日，被告汪玉成将自己所有的位于大通县桥头镇八一路XXX号X号楼1单元XXX室房屋以价款888000元出售给原告乔永明，案外人青海合赢房地产营销策划有限公司作为此次交易居间方，三方共同签订了《不动产定金协议》。协议约定：“成交价为888000元，房款支付方式为现金加公积金贷款；同时约定：买卖双方任何违约时，应承担买卖双方的全额佣金，作为居间方的服务费，其金额为26640元。”自协议签订生效之日起，被告从原告处收到285000元房款。事实上，被告于2020年4月5日已经将上述房屋通过第三方以850000元的价格出售于祁延存，并与其签订《定金协议》。2020年11月24日，原、被告以及案外人在庭外达成《和解协议》。按照《和解协议》二被告应于2021年6月25日前，将剩余房款84000元以及定金40000元和违约金10000元、利息6000元、诉讼费3287元，共计143287元予以退还。但是二被告至今未付。为了维护自己的合法权益不再被继续侵害，特提起诉讼，望法院予以公平判决为盼。        原告针对自己的主张向本院提供了下列证据：        1．大通回族土族自治县人民法院（2021）青0121民初789号民事调解书一份，证明被告没有履行《和解协议》第一条约定的内容，原告起诉后，与被告达成了调解协议；        2．《不动产定金协议》一份，证明就案涉房屋买卖事宜，原、被告以及居间方青海合赢房地产营销策划有限公司共同签订了《不动产定金协议》，并对房屋过户等进行了约定；        3．《和解协议》一份，证明原、被告以及案外人安金胜、祁延存就被告如何向原告退还房款、定金、违约金、利息、诉讼费的数额及退还的期限进行了约定，并约定不履行自己的义务，违约方向守约方承担违约金10万元；        4．微信转账截图十一张，转账电子回单三份，证明原告向被告支付了房款共计285000元。        5．大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初3904号案诉讼费专用票据复印件一张，证明原告在该案所交案件受理费3287元的事实。        被告汪玉成、张玉英未到庭应诉，也未提供书面答辩意见和证据。        本院认为，被告汪玉成、张玉英经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对答辩、质证等权利的放弃。原告提供的本院（2021）青0121民初789号民事调解书、《不动产定金协议》《和解协议》以及微信转账截图和银行转账电子回单、本院（2020）青0121民初3904号案诉讼费专用票据能够相互印证，具有真实性、合法性、关联性，上述证据具有证明效力，本院予以采信。        根据原告的陈述以及提供的证据，本院认定事实如下：2020年7月13日，被告汪玉成、张玉英通过青海合赢房地产营销策划有限公司（交易居间方）签订了《不动产定金协议》，将已出售给案外人安金胜、祁延存的坐落于大通县桥头镇八一路298号广馨·仁和世家小区7号楼1单元133室房屋以888000元的价款出售给原告乔永明。协议签订后，原告陆续向被告支付房款285000元。后发现案外人安金胜、祁延存已经入住该房屋，原告于2020年11月19日向本院起诉，本院以（2020）青0121民初3904号立案，收取案件受理费3287元。2020年11月24日，原、被告以及案外人祁延存、安金胜分别作为甲、乙、丙三方达成《和解协议》，约定：“一、乙方自愿将自己所有的夫妻共同财产，即坐落于大通县桥头镇八一路XXX号仁和世家X号楼1单元XXX室出售于丙方所有；丙方已经占有、使用该房屋，但尚欠乙方房屋价款20.1万元至今未付；经三方约定：该尚欠余款20.1万元由丙方直接向乙方张玉英交付，交付期限自2020年11月25日起至2021年1月15日止。待乙方张玉英接受此款后第二日将上述款项转交与甲方；二、因此前乙方收到甲方购房款共计285000元。自2020年11月25日起至2021年6月25日止，乙方向甲方返还购房款84000元，并支付定金40000元、违约金10000元、利息6000元，诉讼费3287元，合计143287元。《和解协议》第三条违约责任约定：“甲、乙、丙三方应严格履行自己的义务，否则，违约方向守约方承担违约金十万元。”因被告未按《和解协议》第一条的约定履行义务，原告向我院起诉后双方达成调解协议。《和解协议》第二条约定的付款期限到期后，被告仍未履行支付义务。        本案涉及的主要问题是被告应当向原告支付款项的具体数额为多少以及如何支付。        关于被告向原告支付款项的具体数额，本院认为，被告将已出售给案外人祁延存、安金胜的房屋又与原告签订《不动产定金协议》出售给原告，原告向被告支付定金并支付部分房款后，因合同目的不能实现，原、被告与案外人祁延存、安金胜达成了《和解协议》，协议第二条约定被告除向原告返还剩余84000元房款外，还就被告双倍返还定金，承担违约金、利息及诉讼费进行了约定。对《和解协议》第二条约定的各项费用143287元，本院予以认定。        关于100000元违约金问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2012）8号］第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”原、被告及案外人在《和解协议》第二条的约定，除返还的剩余房款、定金外，由被告承担违约金、利息及诉讼费，就是对被告违约给原告造成损失的赔偿。我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《和解协议》约定了一方违约时向对方支付违约金的数额，即“违约方向守约方承担违约金十万元”。《合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”被告向原告支付的款项为143287元，已经包含双倍返还定金、违约金、利息及诉讼费等损失，再按约定承担违约金100000元，有违公平原则。故对原告关于由被告向其支付100000元违约金的主张，本院不予认定。        我国《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告没有按照《和解协议》第二条的约定履行义务，应当承担继续履行的义务。故对原告关于由被告退还原告购房款84000元，支付定金40000元、违约金10000元、利息6000元、诉讼费3287元，共计143287元的诉讼请求，本院予以支持；原告主张由被告承担违约金100000元的诉讼请求，有违公平原则，本院不予支持。        本案的法律事实发生在《民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用《民法典》施行前的法律和司法解释。        综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2012）8号］第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：        一、限被告汪玉成、张玉英在本判决生效之日起十日内向原告乔永明返还购房款84000元、支付定金40000元、违约金10000元、利息6000元、诉讼费3287元，共计143287元；        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        二、驳回原告的其他诉讼请求。        案件受理费4950元，减半收取2475元，由被告汪玉成、张玉英负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。        审判员 路存福二〇二一年九月二日法官助理    李燕书记员   谢晓玲 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释（2012）8号］第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。