四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终13592号上诉人（原审被告、反诉原告）：兰盛强，男，1970年9月3日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：喻迪，四川冰聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省高斯投资有限公司，住所地成都市成华区双桥南路二街90幢。法定代表人：广培君，总经理。委托诉讼代理人：方翠，四川展华律师事务所律师。上诉人兰盛强因与被上诉人四川省高斯投资有限公司（以下简称高斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初1287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。兰盛强上诉请求：1.依法撤销一审判决，判决高斯公司向兰盛强退还押金60000元；2.由高斯公司承担本案诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1.兰盛强与高斯公司签订《租赁合同》以来，一直由高斯公司员工按月对其收取租金，由其内部员工代为向高斯公司转交租金，高斯公司对此种缴纳租金的方式未提异议。2.一审法院认定兰盛强截止起诉之日起尚欠高斯公司租金697000元，但是根据银行流水转账凭证显示，兰盛强从2016年2月1日至2019年12月31日期间已缴纳租金金额为702066元，已经超额支付租金，不存在欠付租金的情况。3.一审法院认定高斯公司不退还兰盛强押金的理由不成立。兰盛强确实存在逾期缴纳租金的情形，但是兰盛强每次都与高斯公司达成了《承诺书》，对租金的支付方式进行了书面补充约定，兰盛强也按照约定的时间补缴租金。故高斯公司应当退还押金。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认定兰盛强构成违约系适用法律错误。一审法院认定兰盛强逾期支付租金因此需承担滞纳金没有事实和法律依据，兰盛强并未违约且超额支付租金，未拖欠租金。2.2019年12月31日兰盛强与高斯公司签订《解除协议合同书》，对案涉房屋进行交接，高斯公司对房屋内设备进行了清点，且未对交接工作提出异议，因此双方租赁关系自《解除合同协议书》签订时终止，高斯公司应当退还兰盛强租房押金60000元。综上，请求二审法院依法改判。高斯公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回兰盛强的上诉请求。同时，一审法院所查明的兰盛强尚欠高斯公司租金183200元，是从2016年9月1日至2019年12月31日期间的欠款。合同解除之日的总租金额为697000元，扣除高斯公司已认可收到其支付的513800元后还有183200元未付。兰盛强应当提供其在2018年4月3日以后向高斯公司支付租金的相关证据。2018年4月3日前所支付的租金系支付本案诉讼期间之外的租金，不应当作为本案租金予以抵扣。高斯公司向一审法院起诉请求：1.判令兰盛强支付租金183200元及滞纳金（按照未付租金183200元为基数从逾期之日起按照月息2分支付至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由兰盛强承担。兰盛强向一审法院反诉请求：1.判令高斯公司返还铺面押金60000元及滞纳金18000元；2.本案诉讼费用由高斯公司承担。一审法院认定事实：2013年8月23日，高斯公司（甲方）与兰盛强（乙方）签订两份《租赁合同》，约定高斯公司将其位于武侯区的商业用房租赁给兰盛强经营蓝记翘脚牛肉；租赁期限2013年9月8日起至2019年12月31日止。2013年9月8日至2013年12月31日作为免租期，实际租金从2014年1月14日起算。124号商业用房押金15000元、租金110元／㎡／月（7054.3元／月），126号、128号商业用房押金50000元、租金130元／㎡／月（24583元／月），上述房屋租金从第三年即2016年1月1日起至2019年12月31日止，每年在上年的基础上浮6%的比例进行递增。租金按季度足额支付，每次应付租金为到期前的30天。乙方必须按时足额缴纳租金，延误10日以上，甲方自第11日起按日加收日租金的20%作为滞纳金。乙方未按本合同约定时间交付租金，经甲方两次书面催收，时间超过30天，乙方仍不交清，甲方有权终止本合同，收回房屋。乙方支付的押金归甲方所有、甲方有权向乙方追索所欠的租金、违约金及其他相关费用。后兰盛强于2013年8月30日支付案涉租赁房屋押金60000元。2013年9月2日，双方又签订两份《租赁合同》，除了126、128号商业用房的租金为45元/㎡/月，124号商业用房的租金为40元/㎡/月之外，其余内容均和2013年8月23日的《租赁合同》一致。2017年9月15日，高斯公司向兰盛强发出《房租催收告知函》，告知兰盛强124号、126号、128号房屋从2016年2月1日起将租金下调为100元/㎡，即每月租金为25300元。截至2017年9月尚欠租金108900元，要求兰盛强于2017年9月20日之前补足拖欠租金，否则高斯公司于2017年9月21日收房。兰盛强的工作人员兰桂英在其上签字。2017年9月18日，兰盛强出具承诺书，承诺将案涉租赁房屋8、9月份的租金40000元在2017年10月补交。2018年4月3日，兰盛强再次出具承诺书，称2016年9月1日至2018年4月3日欠租165700元，于2018年4月起自愿每月还款4000元，还款日为每月1日，2018年4月5日前支付前欠20000元房租。2018年7月19日，高斯公司再次向兰盛强发出《催收函》，要求兰盛强2018年7月20日之前支付房租。2019年12月31日，高斯公司（甲方）与兰盛强（乙方）签订《解除合同协议书》，约定双方于2013年8月23日签订的两份《租赁合同》自2019年12月31日终止，自终止之日起，合同约定的双方权利终止。乙方于2019年12月31日向甲方及物业方结清租赁期间的租金及水、电、物管等费用，否则甲方将追究乙方责任。2017年1月至2018年3月期间，兰盛强每月向高斯公司支付房租20000元。兰盛强2018年4月3出具还款承诺后的租金支付情况为：2018年4月3日至2019年7月30日共计支付租金513800元，其中2018年4月3日支付49300元，其他多笔款项为每月29300元。一审法院认定上述事实主要采信了《租赁合同》、收条、《房租催收告知函》、承诺书、《催收函》《解除合同协议书》、押金收据及当事人的一审庭审陈述等证据。一审法院认为，双方于2013年8月23日、2013年9月2日签订的四份《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效。关于兰盛强提交的2013年9月2日签订的两份《租赁合同》，合计月租金为11076.7元，但从兰盛强的银行流水可以看出2017年1月至2018年3月均每月支付20000元，故双方实际并未履行2013年9月2日签订的合同，高斯公司称因生意不好给兰盛强调低租金的说法与实际履行情况相符，双方实际履行的是2013年8月23日签订的合同，且高斯公司在本案中主张的租金系兰盛强在承诺书中予以明确的欠款及2019年8月1日之后的租金，高斯公司在《房租催收告知函》中明确每月租金调整至25300元，兰盛强之后按照承诺在租金上加4000元即29300元支付租金，可认定兰盛强对租金支付标准是认可的。其称当时系受到胁迫签订一系列承诺书，可撤销期间已过，故一审法院对其辩称意见不予采纳。租赁合同于2019年12月31日到期，双方一致同意解除合同，截止2019年12月31日，兰盛强共计欠付租金165700元+25300元/月×21月-513800元=183200元，高斯公司诉请兰盛强支付欠付租金183200元一审法院予以支持。关于滞纳金，兰盛强逾期支付租金造成高斯公司资金占用损失，《租赁合同》中约定滞纳金为日租金的20%/日，高斯公司将滞纳金调整至年利率24%计算，一审法院酌情调整为LPR。关于押金，双方在《租赁合同》中明确约定，兰盛强逾期支付租金经高斯公司两次书面催收超过30日，押金不予退还。关于滞纳金，无事实和法律依据，一审法院对兰盛强的反诉诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、兰盛强于判决生效之日起十日内向高斯公司支付租金183200元及滞纳金（滞纳金的计算方式为以183200元为基数，从2020年1月1日起按LPR计算至款项实际付清之日止）；二、驳回兰盛强的一审反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费4451元，因简易程序减半收取2225.5元；一审反诉案件受理费1300元，因简易程序减半收取650元，共计2875.5元，由兰盛强负担。本院二审期间，高斯公司没有提交新证据。兰盛强提交以下证据：1.银行流水及微信转账（均系复印件），拟证明兰盛强在2016年5月至2019年12月31日期间共计向高斯公司支付租金70余万元。2.2018年5月高斯公司财务人员手写的对账单，拟证明2016年9月至2018年3月期间，兰盛强尚欠租金是92700元，该金额与2018年4月3日出具的承诺书中载明的欠付金额不一致。3.高斯公司股东信息，拟证明兰盛强向高斯公司股东晋照明转账364300元，该款是晋照明代表高斯公司收取的。高斯公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，兰盛强除了向高斯公司承租案涉房屋外，还承租了高斯公司其他铺面用于经营酒店，其提交的在2018年4月3日前的付款以及支付给晋照明等人的款项无法证明是支付的本案所涉房屋的租金。其提交的对账单上也无高斯公司相关经办人的签字。兰盛强在2018年4月3日向高斯公司出具了承诺书，确认了从2016年9月1日至2018年4月3日的欠付租金金额为165700元，其提交的上述证据与承诺书上载明的事实不符。本院将结合案件事实，在本院认为部分对上述证据予以综合评定。本院二审查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的事实发生在民法典施行前，因此本案应适用当时的法律、司法解释。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.兰盛强是否尚有租金未支付完毕及具体金额；2.兰盛强是否应当支付滞纳金，高斯公司是否应当退还押金。现就争议焦点评述如下：首先，关于争议焦点一。根据本案查明的事实，兰盛强在履行与高斯公司签订的《租赁合同》期间多次逾期支付租金，高斯公司多次向其催收租金。2018年4月3日，兰盛强向高斯公司出具承诺书，确认2016年9月1日至2018年4月3日欠付租金金额为165700元，并承诺了分期支付的时间和金额。对此，本院认为，兰盛强通过向高斯公司出具承诺书，双方对2016年9月1日至2018年4月3日期间未付租金进行了结算和确认。一审法院审查确定兰盛强出具承诺书之后共计付款513800元并以此作为其支付的欠付租金符合客观事实。除非兰盛强能够举示在513800元之外，在2018年4月3日以后还有其他向高斯公司付款的情况，否则不能证明其已经全部甚至超额支付租金。故本院对兰盛强的抗辩理由不予采纳。经核算，从2016年9月1日至2019年12月31日(合同解除之日)，兰盛强应当支付的租金总额为697000元，其已支付513800元，故还应当向高斯公司支付183200元，一审法院认定的未付租金金额正确。其次，关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。本案中，兰盛强在履行合同期间多次违约，经高斯公司多次催收，仍未依照承诺按时支付租金。虽兰盛强两次向高斯公司出具承诺书重新承诺了支付租金的时间和金额，且双方随后也签订了《解除合同协议书》，但是高斯公司同意兰盛强延期支付金额并最终同意解除合同并不等同于放弃要求兰盛强承担违约责任的权利，兰盛强应当按照双方的约定承担违约责任。根据合同约定，因兰盛强逾期支付租金，其应当以租金的20%按日向高斯公司支付滞纳金。因兰盛强违约导致合同终止，高斯公司收回房屋的，兰盛强支付的押金归高斯公司所有。故在兰盛强违约的情况下，押金应当归高斯公司所有，且兰盛强应当支付滞纳金。一审酌情按照LPR计算滞纳金合理、恰当。兰盛强要求高斯公司退还押金的抗辩不成立，本院不予支持。另外，关于兰盛强称应当由成都蓝记餐饮管理有限公司承担付款责任的抗辩。对此本院认为，虽然兰盛强是成都蓝记餐饮管理有限公司的法定代表人，但是本案所涉的《租赁合同》及合同履行期间出具的关于支付租金的承诺书均系兰盛强与高斯公司签订，并不涉及成都蓝记餐饮管理有限公司。即使兰盛强承租房屋后用于了成都蓝记餐饮管理有限公司的经营，但根据合同相对性原则，应当由兰盛强承担合同义务。本院对兰盛强的该项抗辩不予支持。综上所述，兰盛强的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4451元，由兰盛强负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  何广智审判员  胡晓红审判员  王晓川二〇二一年九月七日书记员  罗 芳