湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初2195号原告：沅陵县鸿志物业服务有限公司，住所地:湖南省沅陵县沅陵镇望圣坡香榭丽都小区1栋2楼办公室，统一社会信用代码:91431222MA4L307D09。法定代表人：杜芝兰，该公司经理。委托诉讼代理人：佘文政（一般代理），男，1969年9月23日出生，汉族，湖南省沅陵县人，该公司法务部工作人员，住湖南省沅陵县沅陵镇体育路4号5栋,公民身份号码：433022196909230130。被告：董晓玲，女，1973年9月10日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。原告沅陵县鸿志物业服务有限公司（以下简称鸿志物业公司）与被告董晓玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年9月22日公开开庭进行了审理。原告鸿志物业公司的委托诉讼代理人佘文政到庭参加诉讼，被告董晓玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿志物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告董晓玲支付原告鸿志物业公司十九个月的物业服务费926元；2.本案诉讼费由被告董晓玲负担。事实与理由：2017年10月，依据原告鸿志物业公司与沅陵县经济建设投资有限责任公司（以下简称沅陵经投公司）签订的《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）的约定，原告鸿志物业公司与被告董晓玲签订了《物业服务合同》，约定由鸿祥公司提供物业服务，董晓玲按0.60元/平方米/月缴纳物业服务费。因沅陵经投公司为保障小区平稳交房，第一年约定按优惠价0.35元/平方米/月收取。2018年11月16日，原告鸿志物业公司邀请了县望圣坡社区、县房产局、县捷能燃气公司、灯芯绒厂拆迁指挥部及灯芯绒小区业主代表在灯芯绒小区物业办公室召开了就物业费调价及公共照明费收取标准的座谈会。依据座谈会会议决定自2018年11月1日起原告物业费按照0.50元/平方米/月向业主优惠收取，并在小区及物业业主微信群进行了公示。被告董晓玲的房屋住宅面积97.43平方米，每月应缴纳物业服务费48.7元。被告董晓玲至今欠缴2019年11月1日起至2021年5月31日止的物业服务费926元。原告鸿志物业公司多次上门并书面催缴，被告董晓玲以各种借口拖延。特向法院起诉，恳请法院依法支持原告鸿志物业公司的诉讼请求。被告董晓玲未作书面答辩，也未提交相关证据。原告鸿志物业公司围绕诉讼请求提交了如下证据：营业执照复印件1份、居民身份证复印件1份、《前期物业服务合同》复印件1份、房屋移交验收表复印件1份、物业费用收费收据复印件1份、《物业服务合同》复印件1份、续费通知复印件1份。因被告董晓玲未到庭，本院无法组织双方进行证据交换和质证。经本院审查认为，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，均予以采信。依据采信的证据、当事人陈述及庭审调查，本院认定事实如下：原告鸿志物业公司系自然人投资或控股有限责任公司，成立于2016年2月26日，经营范围为物业管理与服务，房屋、水电维修，室内外装修与装饰，家政服务等。2017年1月1日，沅陵经投公司与原告鸿志物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告鸿志物业公司对沅陵县灯芯绒小区提供物业管理服务，多层住宅的物业服务费按0.60元/平方米/月的标准收取。被告董晓玲系沅陵县灯芯绒小区15栋B单元306号房屋的业主，于2017年12月5日入住，该房屋建筑面积为97.43平方米。2017年12月5日，原告鸿志物业公司与被告董晓玲签订了《物业服务合同》，约定由原告鸿志物业公司提供物业服务，第一年按沅陵经投公司要求优惠价0.35元/平方米/月的标准收取，之后的物业服务费收费标准合同中未约定。另查明，该小区未成立业主委员会。2019年1月18日，原告鸿志物业公司按0.50元/平方米/月的标准收取了被告董晓玲2018年11月1日起至2019年10月31日止的物业服务费585元。被告董晓玲尚欠2019年11月1日起至2021年5月31日止累计十九个月的物业服务费，经原告鸿志物业公司发出续费通知催收后，被告董晓玲至今未交纳，以致成诉。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中沅陵经投公司与原告鸿志物业公司签订《前期物业服务合同》以及原、被告签订了《物业服务合同》均系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。本案原告鸿志物业公司按照合同约定为灯芯绒小区业主提供了建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，而作为业主的被告董晓玲却未按合同约定交纳相应的物业服务费，经原告鸿志物业公司书面催收后，被告董晓玲仍未交纳，已构成违约，应当承违约责任。本案中沅陵经投公司与原告鸿志物业公司签订的《前期物业服务合同》在业主委员会成立之前对全体业主具有约束力，而原、被告双方签订的《物业服务合同》对物业服务收费标准仅体现第一年物业服务收费标准，对后续物业服务费的收费标准未作约定，那么对物业服务费的收费标准应当按照《前期物业服务合同》的约定履行。经查原告鸿志物业公司从2018年11月1日起至2019年10月31日止是按0.50元/平方米/月的标准收取被告董晓玲物业服务费的，现原告鸿志物业公司仍主张按0.50元/平方米/月的标准由被告董晓玲支付2019年11月1日起至2021年5月31日止的物业服务费926元（97.43平方米×0.5元/月×19月），低于《前期物业服务合同》约定的0.60元/平方米/月收费标准，应该理解为是原告鸿志物业公司处分自己权利的体现，符合法律规定，本院予以支持。被告董晓玲经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：被告董晓玲于本判决生效之日后十日内支付原告沅陵县鸿志物业服务有限公司2019年11月1日起至2021年5月31日止的物业服务费926元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告董晓玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  李金球二〇二一年九月二十二日书记员  张亚萍附相关法律、司法解释条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。