湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1573号上诉人(原审被告)：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶友生，男，1964年10月11日出生，汉族，住湖南省安化县。上诉人怀化世雄置业有限公司（以下简称世雄公司）因与被上诉人陶友生商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初3632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。世雄公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或者发回重审；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人系按“按揭或者公积金贷款”，《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》均对逾期办证不计违约责任作出（未作出）明确约定，一审法院予以支持，存在错误。二、本案逾期办证一直持续至《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）生效后，本案处理应当适用《民法典》的规定。一审法院以《商品房买卖合同》系格式合同文本，认定“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”无效。但是《怀化市商品房买卖合同》也是格式合同文本，其文本合同中均未约定办证期限与违约责任，一审法院认定有效还是无效，则没有对此进行说明。根据《民法典》第497条规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审法院既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在矛盾。三、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。现上诉人已经临近破产，如法院无视本案客观原因，违背合同约定初衷武断裁判，非但不能解决办证问题，反而会加速公司破产。陶友生辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陶友生向一审法院起诉请求：1.判定被告立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区房屋的《不动产权证》。2.请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币8000元整，（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；3.退还不合理的水电开户费3000元、请求法院判定开发商退还代收的维修基金6043元，合计17043元；4.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》（以下简称涉案合同一）及《怀化市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同二），涉案合同一约定原告购买被告开发的绿海××小区××单元××号商品房，经优惠后房屋总价款293325元，首付款88325元，205000元余款以银行按揭（公积金）贷款方式支付。被告应在2014年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告；该合同第十二条约定交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，被告不承担任何责任。被告办好两证后应通知原告前来领取，以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同第五条约定契税和办证费、住房维修基金应由原告缴纳，被告代为收取。附件二第七点约定“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理”，第八点约定“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”涉案合同二中对于所购物业、购房单价、总房款、付款方式的条款与涉案合同一约定一致，而对于办证期限与逾期办证的违约责任均未做约定，而合同第四条注明“该商品房售价已包括供水、供电、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开户费）”。上述涉案合同一及涉案合同二签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2013年3月31日向被告交纳维修基金5867元，2014年9月24日向被告交纳了水电开户费3000元、补交维修基金176元。2014年10月20日，原告从被告处接收房屋。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。一审法院认为，原、被告签订的涉案合同一系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。涉案合同一第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”因被告未提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，一审法院不予采信。被告主张该合同约定以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此违约条款的约定。一审法院认为，该涉案合同是被告为重复使用而预先拟定，属于格式条款。被告作为提供格式条款的一方，在该条款中不合理地免除自己的责任，限制原告的主要权利，故一审法院认定该条款无效。涉案房屋于2014年10月20日交付于原告，因此办证期限应从2014年10月21日起算545个工作日至2016年12月20日止。被告应向原告支付自2016年12月21日起至2021年4月20日止（共计52个月）的逾期办证违约金5200元，2021年4月21日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，一审法院予以支持。被告辩称原告主张退还3000元水电开户费的诉讼请求已过诉讼时效。一审法院认为，原告于2014年9月24日向被告交纳水电开户费，于2021年5月7日向一审法院就该项请求提起诉讼，且未提供证据证明其于起诉前就该3000元向被告主张过权利，故根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条之规定，原告请求被告返还收取的水电开户费3000元，一审法院不予支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，契税及物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取。故原告请求被告退还契税及物业专项维修资金一审法院不予支持。关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，一审法院认为，原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告陶友生办理好怀化市武陵南路绿海××小区××单元××号房屋的产权证书；二、被告怀化世雄置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告陶友生逾期办证违约金5200元，2021年4月21日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止；三、驳回原告陶友生的其他诉讼请求。案件受理费减半收取113元，由被告怀化世雄置业有限公司承担34元，原告陶友生承担79元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，世雄公司与陶友生签订的《绿海新城售楼合同书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。陶友生依约向世雄公司交付了全部购房款（按揭）及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为陶友生办妥相应不动产权证。然而，世雄公司未依约及时办理，构成违约，应当承担相应违约责任。关于世雄公司上诉称，依据合同第12条“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”之约定，世雄公司不应承担支付逾期办证违约金的责任。经查，《绿海新城售楼合同书》系世雄公司提供的格式合同文本，该合同文本第十二条就免除世雄公司逾期办证违约金的约定内容未向陶友生予以提示或说明，而且该条款内容系不合理地免除世雄公司办证的违约责任，应认定为无效。因此，本院对世雄公司的该上诉请求及理由不予支持。关于世雄公司认为逾期办证的事实系政府原因所致，应当按照《绿海新城售楼合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免除责任。本院认为，当事人对自身提出的请求所依据的事实应当提供证据予以证明，而世雄公司在本案中未能向本院提交充分证据予以证实，应由其承担举证不能的法律后果。关于本案法律适用是否正确的问题。世雄公司提出本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，故应当适用《民法典》的规定。本院认为，本案合同的签订、履行、违约等法律事实均发生在《民法典》施行前，也是因该法律事实引起的民事纠纷，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，一审法院适用当时的法律、司法解释的规定，并无不当。综上所述，世雄公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨代绪审 判 员 刘士平审 判 员 黄丽霞二〇二一年九月十三日法官助理 颜利华书 记 员 张宝珍