北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终10617号上诉人(原审被告、反诉原告)：企鹅创新（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：于柯寒，总经理。被上诉人(原审原告、反诉被告)：梁立志，男，1978年4月3日出生。委托诉讼代理人：陈学奎，北京市君致律师事务所律师。上诉人企鹅创新(北京)科技有限公司（以下简称企鹅创新公司）因与被上诉人梁立志房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。企鹅创新公司上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、六项，改判确认双方租赁合同于2019年6月14日解除；企鹅创新公司支付梁立志租金、使用费至2019年6月14日止，共计8万元，梁立志支付企鹅创新公司仓储保管费18440元，物流费5500元，同意一审判决第三项、第四项、第五项；2．本案诉讼费用由梁立志承担。事实及理由：一审法院对本案基本事实认定不清，未能查明本案涉案基本事实情况，未考虑到企鹅创新公司由于梁立志的违法违约行为而实际遭受的严重损失。企鹅创新公司不应向梁立志承担违约责任。一、梁立志于2019年6月14日擅自闯入企鹅创新公司承租的房屋，暴力搬走企鹅创新公司拥有价值数千万元知识产权信息的电脑主机20余台，并将企鹅创新公司承租的房屋大门上锁，导致企鹅创新公司的员工无法进入承租房屋办公，实际剥夺了企鹅创新公司对承租房屋的使用，导致租赁目的无法实现。后经双方反复协商梁立志虽归还了电脑并打开了承租房屋，但梁立志又于2019年7月12日再次将承租房屋使用铁链上锁，连同屋内的企鹅创新公司所有办公电脑、公司财务印章等重要办公用品一并锁住并且拒绝归还，后来更是偷偷将企鹅创新公司的所有办公电脑、公司财务印章等公司运营的重要物品搬出承租房屋交给第三方，此举导致企鹅创新公司脱离对公司印鉴、办公用品的控制，直接导致企鹅创新公司被迫中断经营，濒临破产。自梁立志2019年6月14日第一次清空企鹅创新公司承租的房屋、锁住承租房屋起，企鹅创新公司便丧失了对承租房屋的使用权，且该等丧失使用的情形一直持续到2019年10月31日，企鹅创新公司也对上述事实提供了大量的证据证明。一审法院不应无视企鹅创新公司的大量证据，仅凭第三方出具的通知所述日期即简单粗暴的认定梁立志将企鹅创新公司的办公用品搬走时间为2019年7月19日，更不应就此认定企鹅创新公司应将房租支付至上述时间。二、企鹅创新公司在发生租金支付延期后，一方面积极通过各种途径筹措资金，一方面积极主动联系梁立志说明情况并寻求合理的解决方式以降低双方损失，反观梁立志却趁机使用暴力锁门、搬东西，并逼迫企鹅创新公司在已无力负担既有租金的情况下追加签署附有高额违约金、违约处罚的2份补充协议，更使用欺骗手段将企鹅创新公司的重要公司资产、印鉴等搬出交给第三方，故意设置阻碍导致企鹅创新公司无法履约，进而攫取巨额违约金。法院应充分考虑梁立志在合同履行中的种种违法违约行为，不应简单的将所有的责任和损失均归于企鹅创新公司承担。企鹅创新公司属于国家产业发展重点鼓励的人工智能项目，备受社会各界瞩目，双方发生纠纷时，企鹅创新公司正处于融资关键阶段，并处于批量生产、接单的关键时期。梁立志无视企鹅创新公司多年的努力和不易，仅为一已私利就直接暴力清空承租房屋、铁链锁门，直接导致企鹅创新公司员工大批离职、接单失败、融资失败，断送了企鹅创新公司的经营和未来。小微民企生存实属不易，法院更不应纵容梁立志，不应由遭受重创濒临破产的企鹅创新公司向梁立志承担任何违约责任。梁立志辩称，同意一审判决，不同意企鹅创新公司的上诉请求。1．双方于2018年10月24日签订《北京市房屋租赁合同》，该合同第十条对于违约责任进行了明确约定。后双方于2019年3月20日签订了补充协议，企鹅创新公司未按照租赁合同以及补充协议约定履行，应当承担违约责任；2．梁立志多次通过电话、快递以及公证送达企鹅创新公司要求解除双方的房屋租赁合同、腾空房屋并交付，但企鹅创新公司置之不理，不仅未支付房租，而且继续占用涉案房屋，直至梁立志损失扩大。梁立志在通知合同解除后，将存放在房屋内物品搬至仓库存放，属于防止自身损失扩大的正当私立救济。梁立志向一审法院起诉请求：1．确认梁立志和企鹅创新公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年7月20日解除；2．依法判令企鹅创新公司支付梁立志2019年5月26日至2019年7月20日期间的租金199680元；3．依法判令企鹅创新公司支付梁立志违约金216914．4元；4．依法判令企鹅创新公司支付梁立志租赁期间所欠电费2411．6元。企鹅创新公司向一审法院提出反诉请求：1、请求判令梁立志返还企鹅创新公司房屋租赁押金216914．39元；2、梁立志向企鹅创新公司支付仓储保管费18440元、物流运输费5500元。一审法院认定事实：2018年10月24日，梁立志作为出租人（甲方），企鹅创新公司作为承租人（乙方），双方经北京美航房地产经纪有限公司（丙方）居间签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定梁立志将其位于北京市朝阳区某房屋，建筑面积共计424．49平方米的房屋出租给企鹅创新公司办公使用，免租期自2018年10月22日至2018年11月30日，乙方在免租期内免交租金，租赁期限2年，自2018年12月1日至2020年11月30日，租赁合同届满时，乙方继续承租的，应提前60日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租赁合同第四条约定，租金8.4元每天每平方，月租金为108457.2元，支付方式为押二付三，押金为两个月租金216914．4元，租赁期满或合同解除后3个工作日内，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；该条所列付款时间明细显示：2018年10月30日付524202元（其中包含遗留电费能量费1916元）、2019年2月25日付325371．6元、2019年5月25日付325371．6元（余下以此类推）。租赁合同第五条约定，租赁期内水费、电费等由乙方承担，物业管理费、供暖费由甲方承担。合同第六条约定，甲方收到乙方支付的押金及首期租金后，应向丙方支付92962．8元的佣金。租赁合同第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的，2．欠缴各项费用达5000元．．．．．．．。租赁合同第十条第一款约定，乙方有第九条第四项约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；第四款约定，乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每日月租金的万分之十支付违约金。上述租赁合同签订后，梁立志向企鹅创新公司交付了涉案房屋。企鹅创新公司于2018年10月22日向梁立志支付定金20000元，于2018年10月31日向梁立志支付租赁押金216914．39元，于2018年11月9日向梁立志支付租金307287．6元。2019年3月20日，梁立志作为甲方，企鹅创新公司作为乙方双方签订《北京市房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：1．乙方今欠甲方2019年2月25日至2019年5月25日期间房租共计325371．6元，计划于2019年4月15日前付清；2．乙方融资到账后（预计2019年4月15日），一周内付清甲方截止到2019年12月31日前全部房租（按合同约定租金支付），以表诚意；3．截止到2019年4月25日，如果乙方仍未付清2019年2月25日至2019年5月25日的房租，则乙方需要支付2个月房租作为违约补偿，共计216914．4元；4．乙方有诚意续租2年，按照合同约定执行，如未履行，将放弃2个月房租的押金。该补充协议签订后，企鹅创新公司于2019年4月29日向梁立志支付房租108457．2元，2019年6月24日向梁立志支付房租200000元，此后未再支付租金。一审诉讼中，双方均认可企鹅创新公司的租金付至2019年5月25日。梁立志称其因企鹅创新公司未按照租赁合同和补充协议的约定支付租金，其于2019年6月19日向企鹅创新公司办公地址即涉案房屋邮寄送出“北京市房屋租赁合同解除通知”一份，要求解除双方租赁合同，企鹅创新公司支付房屋租金及违约金，同时腾退涉案房屋的办公物品。梁立志提交的EMS邮件显示，该邮件因投递无人被退回。2019年7月9日，梁立志委托付美静再次向企鹅创新公司邮寄“北京市房屋租赁合同解除通知”一份，该次邮寄过程经过北京市方圆公证处公证。企鹅创新公司称其未收到该解除通知。企鹅创新公司提交梁立志与其法定代表人于柯寒微信聊天记录，显示梁立志于2019年7月12日将前述“北京市房屋租赁合同解除通知”同通过微信发给于柯寒。一审诉讼中，双方均认可梁立志曾将涉案房屋房门上锁，并将涉案房屋内属于企鹅创新公司的物品搬至案外人北京鑫辉嘉业装饰工程有限公司的仓库内放置。但双方对于梁立志上锁的时间及实际搬走企鹅创新公司物品的时间存在争议。梁立志称其在2019年7月20日将涉案房屋上锁并在同日将涉案房屋内的办公物品搬出交给第三方保管。企鹅创新公司称梁立志在2019年6月14日就给于柯寒发微信通知将涉案房屋内的物品搬走，以便其通知其他客户看房，梁立志实际在2019年6月14日将涉案房屋大门上锁。企鹅创新公司提交双方之间的微信聊天记录，以证明其所述梁立志锁门的时间。梁立志对该证据的证明目的不认可。经查，该微信聊天记录显示双方自2019年4月底开始就企鹅创新公司支付租金的问题进行沟通，2019年6月14日，梁立志方通知企鹅创新公司由于近期看房的人较多，其会将房屋内的电脑主机搬到安恒公司，待房款结清后，随时可将电脑主机搬走；2019年6月17日，梁立志方通知于柯寒第二天将办公室内物品进行清理；2019年6月25日，梁立志方通知于柯寒把款付清，东西搬走，2019年6月26日，梁立志方告知于柯寒通知员工去上班，并发送一份“北京市房屋租赁合同补充协议2019．6．24”让于柯寒签署；2019年6月27日，双方就签署“北京市房屋租赁合同补充协议2019．6．26”的问题进行沟通，后于柯寒在2019年7月8日告知梁立志方其要搬走，并于2019年7月12日要求梁立志方把门打开。诉讼中，企鹅创新公司亦多次陈述其从2019年7月12日起因房门被锁无法进入涉案房屋。综合上述证据和企鹅创新公司的陈述，本院认定梁立志于2019年7月12日将涉案房屋大门上锁。关于梁立志将企鹅创新公司放置在涉案房屋内的物品搬至案外人北京鑫辉嘉业装饰工程有限公司的仓库内放置的时间，梁立志称系2019年7月20日左右，企鹅创新公司称是在2019年7月18日至2019年7月27日之间。企鹅创新公司于2019年10月30日向北京鑫辉嘉业装饰工程有限公司支付仓储保管费18440元及运输费5500元，将存放的物品取回。在北京鑫辉嘉业装饰工程有限公司出具的通知中明确仓储保管费为2019年7月19日至2019年10月31日期间的。一审法院据此认定梁立志将企鹅创新公司放置在涉案房屋内的物品搬走的时间为2019年7月19日。梁立志提交电表照片一张和微信聊天记录打印件一张，其中照片显示金额为-2411.6元，欲以此证明企鹅创新公司尚欠涉案房屋电费2411.6元。企鹅创新公司认为照片只显示电表的金额，无法确认拍摄时间以及与涉案房屋的对应关系，对微信聊天记录的真实性和证明目的不认可，聊天记录的内容是说电表损坏的问题。结合梁立志的证据内容和企鹅创新公司的质证意见，一审法院对该组证据的关联性不予认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据双方租赁合同约定，企鹅创新公司未按照约定支付租金达7日的，梁立志有权单方解除合同，收回房屋，根据查明的情况，企鹅创新公司未按合同约定支付房屋租金，双方虽于2019年3月20日签订补充协议，但企鹅创新公司仍未按照补充协议约定支付租金，在双方协商未果的情况下，梁立志于2019年7月12日向企鹅创新公司发出解除合同的通知，故应当认定双方之间的租赁合同于2019年7月12日已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方确认，企鹅创新公司的租金付至2019年5月25日，在双方租赁合同解除的情况下，梁立志于2019年7月12日将涉案房屋大门上锁，并于2019年7月19日将涉案房屋内的物品搬走，故对于企鹅创新公司应向梁立志支付的房屋租金和使用费，一审法院根据上述情况酌情确定为18万元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方之间的租赁合同因企鹅创新公司违约而解除，按照租赁合同和补充协议的约定，其应当按月租金的200％向梁立志支付违约金，故梁立志关于违约金的主张有相应的合同和法律依据，一审法院予以支持。同理，合同因企鹅创新公司违约而解除，梁立志在通知其解除合同后，将其存放在涉案房屋内的物品搬至案外人的仓库存放，属于防止自身损失扩大的减损措施，企鹅创新公司主张有关仓储保管费和物流运输费由梁立志承担，于法无据，一审法院不予支持。关于租赁押金，根据合同约定，梁立志应当在合同解除后3个工作日内，在抵扣应由企鹅创新公司承担的费用、租金和违约赔偿责任外，将剩余部分返还给企鹅创新公司，现梁立志已就剩余租金、违约金等单独主张，故其应当将企鹅创新公司所支付的租赁押金退还。关于梁立志不应退还押金的抗辩意见，双方虽然在2019年3月20日的补充协议中约定“企鹅创新公司有诚意续租2年，按照合同约定执行，如未履行，将放弃2个月房租的押金”，但该处对于续租的期限、租金等并未明确约定，故不应认定双方就续租问题达成新的一致意见；如梁立志将该条款作为企鹅创新公司违反原租赁合同的违约条款理解，根据查明的双方对于涉案房屋的控制情况，梁立志于涉案房屋上锁之后即已实际控制涉案房屋，其据此将不退还押金作为企鹅创新公司承担违约责任的后果，则其主张的违约金显然已超出其实际损失。一审法院对梁立志该项抗辩意见不予采信。梁立志提交的证据不足以证明企鹅创新公司尚欠电费的事实，一审法院其该项诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2021年1月11日判决：一、确认梁立志与企鹅创新（北京）科技有限公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年7月12日解除；二、企鹅创新（北京）科技有限公司于判决生效之日起七日内支付梁立志房屋租金、使用费十八万元；三、企鹅创新（北京）科技有限公司于判决生效之日起七日内支付梁立志违约金二十一万六千九百一十四元四角；四、梁立志于判决生效之日起七日内退还企鹅创新（北京）科技有限公司押金二十一万六千九百一十四元三角九分；五、驳回梁立志的其他诉讼请求；六、驳回企鹅创新（北京）科技有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、合同解除日期的认定；二、企鹅创新公司应支付的房屋占有使用费数额。关于争议焦点一。梁立志与企鹅创新公司签订的《北京市房屋租赁合同》以及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《北京市房屋租赁合同》第九条约定，乙方不按照约定支付房租达7日的，甲方有权解除合同。《补充协议》约定，企鹅创新公司应于2019年4月15日前付清欠付房租325371．6元，如截止到2019年4月25日前，企鹅创新公司仍未付清上述房租，则企鹅创新公司应向梁立志支付2个月房租作为违约补偿。据已查明事实，企鹅创新公司未按《补充协议》约定期限支付租金，已构成违约，梁立志有权解除合同并按照租赁合同及《补充协议》约定主张违约金。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，梁立志于2019年6月19日、7月9日向企鹅创新公司发送解除通知，邮件均被退回，未构成有效送达。后梁立志于2019年7月12日通过微信向企鹅创新公司法定代表人于柯寒发送解除通知，企鹅创新公司认可收到该解除通知，故合同解除时间应认定为2019年7月12日。企鹅创新公司主张梁立志于2019年6月14日将租赁房屋上锁，合同解除时间应为2019年6月14日。对此，企鹅创新公司的现有证据不足以证明其主张，且根据双方微信聊天记录显示，企鹅创新公司表示会尽力支付欠付租金，并希望继续履行合同，2019年6月26日，双方协商再次签订租赁合同补充协议。基于以上事实，说明双方在2019年7月12日之前，仍就如何继续履行合同进行协商，双方租赁合同并未解除，故本院对企鹅创新公司的该项上诉意见，不予支持。关于争议焦点二。租赁合同解除后，企鹅创新公司作为承租人负有腾退房屋的义务。据已查明事实，企鹅创新公司支付租金至2019年5月25日，双方租赁合同于2019年7月12日解除后，企鹅创新公司并未及时将涉案房屋内物品搬走，梁立志于2019年7月19日将涉案房屋物品搬走，一审法院根据上述事实酌情确定为企鹅创新公司应付租金及房屋占有使用费18万元并不不当。关于仓储保管费以及物流运输费的负担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，合同解除后，企鹅创新公司仍未依约支付欠付租金，为避免房屋空置损失的进一步扩大，梁立志在告知企鹅创新公司后将其物品搬至案外人仓库存放，该行为属于避免损失扩大的合理措施，因此而产生仓储费及物流费应由违约方企鹅创新公司承担。对于企鹅创新公司主张仓储保管费和物流运输费由梁立志承担上诉意见，本院不予支持。综上所述，企鹅创新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7612元，由企鹅创新(北京)科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二一年九月八日法官助理  向 玗法官助理  刘旭萌书 记 员  王 艳