湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初3513号原告：戚建荣，男，1964年4月7日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：余龙，浙江剑正律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：汪菊英，女，1971年9月7日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：刘伟，男，1986年3月2日出生，汉族，住湖南省沅江市，代理权限为一般代理。原告戚建荣（以下简称原告）与被告汪菊英（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余龙、被告委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《益阳步行街商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的2020年5月1日至2021年4月30日的部分租金3750元及滞纳金自2020年4月16日起按日千分之三以3750元为基数计算至2021年5月17日为4455元，实际计算至履行完毕止；3、判令被告向原告支付因被告原因导致合同解除的9000元违约金；4、判令被告立即腾出承租房屋，恢复原状后返还租赁物；5、判令被告自2021年5月1日起至实际腾出并返还房屋之日止按日493元的标准支付租金及滞纳金；6、判令被告支付原告律师费用1万元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月20日，原告与被告签订《益阳步行街商铺租赁合同》，约定被告租赁原告的商铺三年，保证金5000元，年租金9万元，合同签订之日支付首年租金9万元，2020年4月15日前支付第二年的租金9万元，2021年4月15日前支付第三年租金9万元。被告在支付了首年9万元租金后，第二年的租金仍有3750元拖欠至今。第三年的租金应当在2021年4月15日前支付，被告也一直未付，原告于2021年5月8日通过律师函催告被告支付租金及滞纳金，被告未予理睬，至今仍未履行付款义务。根据合同约定，被告超过15日未付租金，即视为被告单方面解除合同。另外根据合同约定，败诉方应当承担胜诉方因此产生的包括律师费在内的相关费用。被告的行为已经损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求支持诉讼请求。被告辩称，因新冠疫情影响，益阳赫山步行街的生意不好做。被告的违约行为是不可抗力引起的，应免除违约责任。基于疫情，可以减免2个月租金。原告要求按日千分之三支付所欠租金的滞纳金明显过高。如解除合同，原告应当赔偿被告装修损失和货物损失及遣散员工损失。要求原告降低租金，重新签订租赁合同，和其他门面房东一样免除2个月租金。经审理查明，2019年12月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《益阳步行街商铺租赁合同》，约定甲方将益阳市赫山区益阳商业步行街B7区一层108号（建筑面积75.53㎡）出租给乙方用于经营品牌服饰。租赁期限3年，从2019年5月1日起至2022年4月30日止，合同到期是否继续租用，乙方应在距期满前3个月通知甲方，否则甲方有权另行出租而不负任何责任；如双方在到期日前未达成一致意见，合同自动解除；乙方应在合同到期之日前腾空搬迁完毕，否则，即视为乙方自动放弃店内余物所有权，甲方有权任意处置。租金标准及付款时间：第一年，自2019年5月1日至2020年4月30日，年租金为9万元，于签定本合同之日一次性汇入甲方指定账户；第二年，自2020年5月1日至2021年4月30日，年租金为9万元，于2020年4月15日前汇入甲方指定账户；第三年，自2021年5月1日至2022年4月30日，年租金为9万元，于2021年4月15日前汇入甲方指定账户。每年租金一次性付清，先交款后用房。乙方须向甲方交保证金1万元，合同到期后，乙方无违约情形则由甲方全额退还乙方，但不计付利息。合同第五条第3点约定，乙方对商铺进行装修本着来装去丢的原则，期满时不得强行拆除和有意损坏，因乙方使用不当或者其它人为原因造成建筑物或设施损坏的，由乙方负责赔偿或者恢复原状；第5点约定，乙方未按照合同约定时间将租金支付给甲方，须按应交租金每日千分之三的标准向甲方支付违约金，超过15日未支付租金，即视为乙方单方面解除合同。合同第六条第2点约定，甲方未经乙方同意解除合同，须向乙方赔偿相当于本合同约定的年租金标准的100%金额的违约金（含装修拆旧及其它相关损失）；第4点约定，乙方未经甲方同意解除合同，须向甲方赔偿相当于本合同约定的年租金标准的100%金额的违约金，已交租金及保证金不予退还。合同第八条约定，若发生纠纷，双方协商不成的，可以各自向所在地人民法院起诉，并由败诉方承担胜诉方因此产生的包括律师费在内的相关费用。上述租赁合同签订后，被告按约支付了第一年租金，第二年受××疫情影响生意不佳，被告要求原告减免两个月租金，原告同意从第二年租金中减免一个半月租金并同意迟延半年支付第二年的半年租金，被告在扣除两个月租金后，分两次支付了第二年的十个月租金。自2020年10月起，被告要求降低第三年租金标准，双方经过协商后未达成一致意见，经多次向被告催要第三年租金未果，原告起诉至本院。另查明，原告于2021年5月8日委托浙江剑正律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告支付租金93750元及违约金。2021年5月17日，原告与浙江剑正律师事务所签订《委托合同》，委托该所办理原告与被告房屋租赁合同纠纷法律服务事项，该所指派余龙律师为本事务承办人，参加一审活动，原告需支付律师服务费8000元及包含差旅费在内的其他费用2000元。双方特别约定：差旅费用如在2000元以内，包含在壹万元律师费内，如超过2000元，原告需另外支付超过部分的差旅费给浙江剑正律师事务所。《委托合同》签订当日，原告向浙江剑正律师事务所支付律师代理费（含税）1万元，浙江剑正律师事务所向原告开具了增值税电子普通发票。以上事实，有当事人陈述、益阳步行街商铺租赁合同、律师函及签收回执、委托合同及转账记录、发票、被告委托诉讼代理人刘伟与原告等房东的微信聊天记录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《益阳步行街商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。原、被告主要是因2021年5月1日至2022年4月30日期间的租金是否予以降低发生争议，故本案应当适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。涉案合同约定被告应当于2021年4月15日前将2021年5月1日至2022年4月30日期间的租金9万元支付给原告，但被告以××疫情为由拒绝按合同约定时间、金额向原告支付租金，双方多次协商后仍未能就变更该段期间内的租金标准达成一致意见，故被告仍应按合同约定在原告催告后的合理期限内支付租金，被告直至本案法庭辩论终结时仍未向原告支付2021年5月1日至2022年4月30日期间租金的行为构成违约，应当承担违约责任。对于原告要求解除双方所签《益阳步行街商铺租赁合同》，并要求被告腾空承租房屋、返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。合同约定年租金9万元，折算日租金246.5元，原告要求被告按493元／日支付2021年5月1日起至实际付清之日止的租金，与合同约定不符，超过246.5元／日的部分，本院不予支持。原告同意免除第二年一个半月的租金，被告未经原告同意少交两个月租金，被告应当补交半个月租金3750元，对于原告要求被告支付2020年5月1日至2021年4月30日期间所欠租金3750元的诉讼请求，本院予以支持。关于如何确定违约金计算标准的问题。民法典第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。涉案租赁合同约定被告未按照约定时间支付租金，须按应交租金每日千分之三的标准支付违约金，同时约定被告未经原告同意解除合同，须赔偿相当于年租金标准100%的违约金，上述违约金标准明显过高，被告关于违约金约定过高的抗辩主张成立，本院予以采纳。原告因被告迟延支付租金产生的损失主要为利息损失，结合2020年年初爆发的××疫情确实给市场经济造成一定程度不利影响的实际情况，根据公平原则，为合理分担因××不可抗力造成的损害后果，本院酌情调整违约金按本案起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原告超过部分的违约金请求，本院不予支持。就原告要求被告支付律师费1万元的诉讼请求，租赁合同第八条约定，若发生纠纷，双方协商不成的，可以各自向所在地人民法院起诉，并由败诉方承担胜诉方因此产生的包括律师费在内的相关费用。本案系因被告违反合同约定迟延支付租金而产生的纠纷，双方多次磋商均不能达成减租协议，致使原告不得不以诉讼方式维护自身合法权益，并为此支付律师费1万元，该笔费用与法律服务市场收费行情相符，系合理支出，被告按约应当承担。对于原告要求被告支付律师费1万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、解除原告戚建荣与被告汪菊英签订的《益阳步行街商铺租赁合同》；二、被告汪菊英于本判决生效之日起十日内腾空益阳市赫山区益阳商业步行街B7区一层108号商铺并交付给原告戚建荣；三、被告汪菊英于本判决生效之日起十日内向原告戚建荣支付2020年5月1日至2021年4月30日期间所欠租金3750元，并自2020年4月16日起以3750元为基数，按年利率3.85%支付违约金至实际付清该笔租金之日止；四、被告汪菊英于本判决生效之日起十日内按9万元/年的标准向原告戚建荣支付2021年5月1日起至实际交付商铺之日止的租金，并自2021年4月16日起以所欠租金为基数，按年利率3.85%支付违约金至实际付清租金之日止；五、驳回原告戚建荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费2460元，减半收取1230元，由被告汪菊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员 孙黎丽二〇二一年九月七日法官助理 张 倩书 记 员 张智慧附：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。