浙江省宁波市鄞州区人民法院民事判决书（2021）浙0212民初13170号        原告：陈珍，女，1997年7月26日出生），土家族，户籍所在地：湖南省慈利县。                被告：商兰永，男，1974年12月16日出生），汉族，户籍所在地：浙江省宁波市鄞州区。                原告陈珍为与被告商兰永房屋租赁合同纠纷一案，于2021年7月2日向本院提起诉讼，本院登记为（2021）浙0212民诉前调10787号案件进行诉前调解，后于2021年7月20日登记为（2021）浙0212民初13170号案件适用小额诉讼程序进行审理。本案于2021年8月10日公开开庭进行了审理，原告陈珍到庭参加诉讼；被告商兰永经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。                原告陈珍起诉称：其与商兰永于2020年7月1日签订了《房屋租赁合同》一份，约定商兰永将其名下位于浙江省宁波市鄞州区的房屋出租给陈珍居住使用，租赁期限自2020年7月1日起至2021年6月30日止，租金为2100元／月，每三个月支付一次；押金为2100元。因合同到期，陈珍不再续租，但商兰永不予配合退租，强行扣留陈珍交付的押金，并且拉黑陈珍微信，信息不回，电话不接，中介与其联系劝说亦无果。故诉至法院，请求判令（变更后）：商兰永返还陈珍押金1860元（已扣除物业费240元）。                被告商兰永书面答辩称：一、涉案《房屋租赁合同》第四条约定下期房租应提前15天付清，也即陈珍应该在2021年6月15日前付清下期房租或告知房东合同到期后不再租用。事实是在2021年6月22日商兰永催缴房租时，还被告知要继续租用，但当商兰永要求陈珍按约支付房租并续签合同时，陈珍却又出尔反尔，说到期不租了，其行为已构成违约。二、涉案《房屋租赁合同》约定物业费每月20元随房租支付，但事实是陈珍物业费至今分文未付，已构成违约。三、陈珍既未支付后期租金，亦未与商兰永交接门禁卡、房门钥匙，已构成违约，导致房屋空置，造成商兰永经济损失。合同约定的押金2100元应作为违约赔偿。四、涉案《房屋租赁合同》于2021年6月30日终止，陈珍于两天后即向法院提起诉讼，期间水电费、煤气费尚未结算，明显是蓄谋已久，恶人先告状。五、2021年7月20日，商兰永接到法院电话后，即让陈珍交出房门钥匙及门禁卡，以便早日出租，减少损失，陈珍拒绝配合。后商兰永打开房门后发现大房间移门玻璃已遭人为破碎，小房间边柜门被损坏。因此，要求陈珍恢复原样或赔偿修理费800元。综上，陈珍提出的本案诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。                本院经审理认定以下事实：                2020年7月1日，商兰永（作为甲方）与陈珍及案外人罗某（作为乙方）经中介介绍签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其名下位于浙江省宁波市鄞州区的房屋（建筑面积约55平方米）出租给乙方居住使用，租赁期限自2020年7月1日起至2021年6月30日止，如需续租，在同等条件下乙方享有优先续租权；租金为2100元／月，每三个月支付一次，先付后用，第一期租金6300元应于2020年7月1日支付，以后每期租金应提前15日支付，逾期15日未付下期房租，视为乙方违约；乙方需支付押金2100元；乙方在租赁期间必须按规定日期付清所用水电费、煤气费、物业费等费用，水费随房租支付，物业费20元／月随房租支付；中介费1200元由乙方承担；任何一方违约，应向另一方支付一个月的租金作为违约金，并承担由此给对方造成的直接经济损失；甲方提供各种完好房屋结构及设施，乙方在租赁期内不准改变房屋结构，并保证设施完整、完好，如有损坏经双方协商确定赔偿金额，因房屋自身质量原因或第三方原因造成的房屋损坏与乙方无关；租赁期间设施由租客负责，客厅液晶电视屏碎裂，租客屋内不得养宠物，等等。合同签订前一日及当日，陈珍通过微信向商兰永分别转账1000元、7400元（合计8400元，包括第一期租金6300元和押金2100元）。2020年9月29日、12月31日及2021年4月1日，陈珍通过微信向商兰永分别转账各6300元，即分别支付了第二、三、四期租金。2021年6月22日，商兰永通过微信询问罗某“你们房子合同快到期了吧”，罗某回复称“房租月底给你哈”，商兰永将上述合同拍照发给罗某称“那合同看一下”，罗某询问“你是意思是要续合同是不？”，商兰永回复称“1．房租提前15天支付2．前面一年的物业费20＊12付一下”、“至于续签的话有时间可以签一下”，罗某又询问“房租月底给你可以吗？”，商兰永回复称“现在22号了，按理说15号”、“咱们还是按照合同办事吧合同到期要续签的”，罗某回应称“那就住到7.1号不续租了”，商兰永称“不续租你不要提前告诉我么？”，罗某称“现在还没到期呀，不是提前告诉你了？”，商兰永称“合同看不懂么？”、“有没有契约精神啊”，罗某称“我现在还没到期呀。是提前告诉你了呀。合同也写7.1号到期的呀。”，商兰永回应称“原来是文盲”，罗某回应称“真的，我就文盲”，商兰永回应称“文盲也受法律制约哦”，罗某回应称“你倒给我勾出来哪一条写了要提前说”、“我现在是不租了7.1号到期”，商兰永发微信语音称“你不用给我牛逼啊，牛逼哄哄干嘛呀？看得懂看看不懂打官司去啊，好吧，几号搬走你自己去看看清楚”，罗某回应称“6.30号。又不会多住你一天。”，商兰永发微信语音称“是可以打官司啊”。2021年6月24日，罗某发给商兰永微信信息被拒收。2021年7月20日（本案起诉之后），商兰永发微信给罗某称“你们钥匙不交搬出有啥用啊？”、“现在有人要租房钥匙在你们那”、“赶紧拿过去吧”、“还有三张门禁卡”，罗某回应称“你微信拉黑，电话不接，信息不回，怎么交？你都不来收房退押金怎么还你钥匙？”，商兰永回应称“请搞清楚事情先后顺序”。2021年6月22日，在罗某告知商兰永不再续租后，商兰永发微信询问陈珍“你还住在我房子里么？”，并告知“你室友临时决定到期不租了”、“你知道一下就好”，陈珍回应称“没有临时决定啊。我们是月底到期啊。就不续租了”、“合同上写6.30到期就住到6.30号”、“临时决定的也好反正也提前给你说了。我们住到6月30号搬走，到时候是你自己过来验收结算还是中介过来”。2021年6月24日，陈珍通过微信询问商兰永“房东你今天来过我们房子了？”，但该微信信息被拒收，打电话给商兰永，亦未接。陈珍遂联系原租房中介人员告之“现在房东联系不上麻烦代为联系”、“我们需要协商退租事宜”。2021年6月25日，陈珍发短信给商兰永称：“房东，你把我们微信拉黑了，我们联系不到你。房子你不租了我们6月30号之前会搬走，你或者中介什么时候过来结算。如果你还是联系不上的话，到时候我们就只有通过警察叔叔或者法院来联系你了。”但商兰永未予回复。2021年6月30日，陈珍又通过微信询问商兰永“你什么时候过来退押金”，但该微信信息同样被拒收。陈珍又联系原租房中介人员得到的答复是房东商兰永不想退押金。2021年7月17日，罗某收到燃气费、电费账单后按账单金额分别支付了燃气费103.25元、电费82.85元；2021年8月14日，罗某收到水费账单后按账单金额支付了水费30.60元。罗某表示诉争押金、租金均系陈珍支付的，诉争押金由陈珍一人主张返还即可，罗某不会向商兰永主张相应权利。                以上事实，由原告陈珍提供的并经本院审查认定的《房屋租赁合同》、微信转账凭证、微信聊天记录、手机短信记录、手机拨打记录、生活缴费账单等证据予以证明。                本院认为：商兰永与陈珍及案外人罗某签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，双方均应全面依约履行。该合同约定，下期房租应提前15日支付，逾期15日未支付，视为违约。根据该约定，每期租金支付时间有15天的宽限期，故本案承租人在此宽限期内支付相应租金并无不可。该合同约定租赁期限截至2021年6月30日，在该期限之前承租人有权决定是否续租，如续租，正如商兰永在微信中所言应当另行签订房屋租赁合同，以重新明确双方的权利义务。也即无论涉案《房屋租赁合同》续签与否，该合同都将于2021年6月30日因到期而终止履行。合同终止履行，则双方权利义务终止，承租人所交付的押金，出租人应当予以返还。只不过若续租的话，承租人原交付的押金可以转为新的房屋租赁合同项下的押金（若有），其实也相当于原租赁合同项下的押金退了之后再交付新的租赁合同项下的押金。因此，涉案《房屋租赁合同》于2021年6月30日到期终止履行后，商兰永应当退还承租人押金。而当时未结算水电费、燃气费、物业费等费用，未返还房门钥匙、门禁卡，根据本案查明的事实，显然系因商兰永不予配合所导致的，且承租人在水电费、燃气费账单出来后即将相应费用付清，并无意拖欠，本案起诉金额亦将应付物业费予以扣除，另外商兰永称本案承租人对租赁房内物品有损坏，但并无确凿证据证实，况且损失金额亦不明，故承租人陈珍作为诉争押金的连带债权人诉请要求商兰永返还押金1860元，合法有据，本院予以支持。商兰永未出庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百一十八条、第五百五十七条第一款第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：                限被告商兰永于本判决生效后三日内返还原告陈珍押金1860元。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。                案件受理费50元，减半收取计25元，由被告商兰永负担。                本判决为终审判决，自本判决书送达之日起生效。                    审判员刘志刚    二O二一年九月十七日            书记员邓晓敏