河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀09民终5514号上诉人（原审原告、反诉被告）：沧州医学高等专科学校，住所地：河北省沧州市运河区学院路。统一社会信用代码：12130900401983845R。法定代表人：才晓茹，该校校长。委托诉讼代理人：王吉仓、张晓影，河北海岳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张小龙，男，1984年11月1日出生，汉族，现住河北省沧州市新华区。委托诉讼代理人：彭建军，河北福鑫律师事务所律师。上诉人沧州医学高等专科学校（以下简称医专学校）因与上诉人张小龙确认合同无效纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初4223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。医专学校上诉请求：一、依法撤销一审判决第四项，改判驳回被上诉人张小龙赔偿损失的全部反诉请求,鉴定费全部由其自行承担(不服一审判决的数额是428040元)；二、本案一、二审诉讼费用(含反诉费)全部由被上诉人张小龙承担。事实和理由：一、被上诉人张小龙所谓的损失应当全部自行承担,一审决上诉人赔偿被上诉人张小龙损失414040元，认定事实错误,适用法律错误。1、上诉人并没有默示同意被上诉人张小龙对原租赁物进行改造。一审判决“本院认为......双方在协议中约定,被告在租赁期间对综合楼及院落有自主经营使用权,依该约定,被告对餐厅、超市、浴池的改造系为经营所需必须进行的改造,应视为原告的默示同意......”明显错误,毫无事实根据和法律依据,也不符合常理。自主经营使用权是指上诉人不干涉、不参与被上诉人张小龙对餐厅、浴池等的经营,绝不包括允许被上诉人张小龙擅自改造。另,《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国民法典》第一百四十条第二款规定“......沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示”。法律并没有允许擅自改造的规定,且双方签订的《协议书》中也没有关于默认（沉默、默示同意)的约定，而上诉人作为高等学校,对重大问题、行为（意见)都会形成书面文件。被上诉人张小龙擅自改造行为不会更不可能形成交易惯例!2、上诉人将涉案房屋出租给被上诉人张小龙,不存在过错，起码不应当承担70%的主要过错。上诉人在落实沧州市教育局《关于对校内小卖部、超市管理规定的通知》文件过程中，经与被上诉人张小龙交涉无果准备起诉时发现涉案房屋没有立项、规划、准建、开工等合法手续,基于上级要求、督导等压力,才提起本案诉讼。此外,上诉人与被上诉人张小龙签订《协议书》之前,曾将涉案房屋出租给闫清国,被上诉人张小龙作为上诉人的职工在签订《协议书》之前早就对承租物充分了解,否则其不可能承租,也不可能立即交纳200万元的租金。因此，上诉人将涉案房屋出租给被上诉人张小龙并无过错。如果双方均有过错,难以判断各自的过错程度、责任大小,则应当推定双方同等责任确定赔偿比例。一审判决上诉人对被上诉人张小龙擅自改造租赁物的损失承担70%的赔偿责任比例，缺乏事实根据,也不具有合理性。实际上,被上诉人张小龙利用租赁物经营多年,盈利丰厚,其有关改造费用已经通过经营转化为利润,实际上并没有损失。如果上诉人应当分担被上诉人张小龙的改造损失,则也应当分享被上诉人张小龙的利润,但一审判决没有查明其盈利情况。二、被上诉人张小龙应当承担全部的鉴定费，一审判决上诉人给付被上诉人张小龙鉴定费14000元极不合理。被上诉人张小龙申请鉴定的标的物均是其擅自改扩建形成的,即便有损失也应当自行承担,更应自行承担全部鉴定费。即便上诉人应当分担鉴定费,一审判决上诉人分担鉴定费的比例(50%)、数额也过高。从一审判决支持被上诉人张小龙反诉请求的数额占比(约为总主张标的额5.78%,总主张损失额的8.02%)来看,一审判决上诉人分担50%鉴定费及不合理。三、一审判决确定诉讼费(含反诉费）分担及不合理。上诉人的全部诉讼请求得到了一审判决的支持，而被上诉人张小龙的答辩、反诉均不应当得到支持,故全部诉讼费应当判决被上诉人张小龙承担。本案反诉费系被上诉人张小龙提出的不合理、超范围、过高的反诉请求产生,该部分费用应当由其自行承担。即便上诉人应当分担反诉费,按照上述一审判决支持被上诉人张小龙反诉请求的数额占比（约为总主张标的额5.7%,总主张损失额的8.02%),一审判决上诉人分担的反诉费也过高。综上所述,被上诉人张小龙所谓的损失应当全部自行承担，一审判决上诉人赔偿被上诉人张小龙损失414040元,认定事实错误,适用法律错误。上诉人将涉案房屋出租给被上诉人张小龙不存在过错,起码不应当承担70%的主要过错。一审判决鉴定费、诉讼费的分担比例缺乏事实根据,极不合理。为维护自身合法权益,现依法提起上诉,请求人民法院依法判决支持上诉人的上诉请求。张小龙答辩称，沧州医专的上诉理由不能成立，一审判决认定的改造部分损失医专默示同意，其理应承担该部分损失。其他同我方上诉状意见。张小龙上诉请求：请求二审法院依法查明案件基本事实并撤销一审判决、发回重审;或在查明基本法律关系事实的基础上,依法改判支持上诉人的一审反诉请求、驳回被上诉人的起诉请求。事实和理由：一、一审判决认定双方协议书为房屋租赁合同关系并适用租赁合同司法解释确认协议书无效错误,进而不予支持上诉人请求被上诉人退还已缴纳的租金200万元错误。1.如双方签订的《协议书》的内容可见，虽然条款中提及的费用为租金,但是协议书的全部内容为“甲方(被上诉人)愿将坐落于甲方院内西北角处的综合楼(含招待所、浴池、超市、食堂、院落,以下简称综合楼）租给乙方（上诉人）经营使用”,因此协议书的属性包括楼房经营使用、浴池、超市、食堂功能设施的使用、院落使用等,实为包括房屋租赁、在校师生生活学习的招待所、食堂、浴室、超市等功能性设施及院落场地的承包经营内容的复合型合同关系;协议内容系双方协商一致的结果,不存在违反法律强制性、禁止性规定情形,一审判决简单套用最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定协议书无效,不但事实不清而且适用法律错误。2.即使协议书应当终止履行，也是由于被上诉人自身原因导致,依据协议书第六条的约定,被上诉人应当全额返还上诉人支付的“租金”及赔偿给上诉人造成的一切损失。而一审判决对该条款的约定不予适用,简单以协议书无效处理协议书终止履行的权利义务，否定上诉人主张返还200万元的请求没有合法根据。二、一审判决认定上诉人对租赁物扩建、自建部分未经被上诉人同意应予拆除,并进而不予支持上诉人该部分损失的主张错误。基于双方协议第五条的约定,上诉人对承包范围内的综合楼及院落有自主经营权,上诉人在此范围内进行的改造、扩建、自建，被上诉人从未书面或口头表示不同意;而且上诉人改造、扩建、自建所用人工、材料、机械进入院区和场地,更没有被上诉人书面或口头的制止、反对;改、扩、自建不是一天两天,不是一次两次,被上诉人从无反对，其行为足以证明被上诉人对上诉人的改、扩、自建起码是默认同意。既然一审判决对上诉人对餐厅、超市、浴池的改造施工视为被上诉人默示同意、对该部分损失应当赔偿,同样的情形、同样为了行使自主经营权的经营所需,却认定扩建、自建部分没有经被上诉人同意应予以拆除,进而不予支持上诉人该部分损失的主张,显属认定事实尺度不一、标准二致,是错误的,提请二审法院予以纠正。三、一审判决基于对本案事实错误认定和协议内容属性的偏颇归论,导致对本案鉴定费、诉讼费负担错误判定,提请二审法院一并予以纠正,涉案诉讼、鉴定等费用均应由被上诉人负担。综上,为维护上诉人的合法权益,特此上诉,请求二审法院依法撤销一审判决，将该案发回重审,或查明案件事实依法改判支持上诉人的一审反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求。医专学校答辩称，张小龙的上诉事由不能成立，其上诉请求依法不应得到支持。一、一审判决认定张小龙与医专签订的协议书无效，事实清楚，证据充分，适用法律正确。1、涉案租赁房屋没有任何合法建设手续，依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释的规定，张小龙与医专签订的协议书当然属于无效合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。就本案而言，双方不存在张小龙所称的承包关系，双方并无任何承包经营的意思表示。无论对涉案建筑物使用何种名称，都是对合同标的物即建筑物功能区分的表述。并非对经营项目的表述，更没有任何发包承包的意思。目前民法典、合同法等法律上并无对建筑物及相关设施的承包，双方订立合同时仅有建筑物等设施，出租人医专并未在此经营任何实体，故不可能存在企业餐厅、招待所等实体经营。2、医专是在落实沧州市教育局关于对校内小卖部、超市管理的通知文件过程中经与张小龙交涉无果，准备起诉时，发现涉案房屋没有立项规划等合法手续，基于上级要求、督导等压力，并非自身原因，鉴于双方签订的协议书无效，根本不可能依据张小龙协议书约定，一审判决依据上述解释认定协议书无效，判决正确。二、一审判决张小龙对租赁物扩建、自建部分没有经医专同意，应予拆除，事实清楚，证据充分，医专对张小龙改建部分更没有默示同意。张小龙自建、改建、扩建部分的损失均应自行承担。对此问题详见我方上诉理由第一项。三、关于鉴定费、诉讼费分担，张小龙的主张毫无道理，就此问题我方也提出了上诉，在我方上诉状第二项、第三项中有充分阐述，反驳意见详见我方上诉理由。综上，张小龙的上诉事由均不能成立，上诉请求依法不应得到支持，请求二审法院依法改判，驳回张小龙的上诉请求，支持我方上诉请求。医专学校向一审法院提出诉讼请求：一、依法判决确认双方签订的涉案《协议书》无效。二、依法判决被告返还其占用原告的综合楼（含招待所、浴池、超市、食堂、院落等）并恢复原状。三、依法判决被告给付原告房屋占有使用费，自2007年12月1日起至被告将综合楼全部腾空交还之日止，按照约定的租金标准计算（计算至起诉之日约为1401967.16元）。四、依法判决被告承担本案的诉讼费用。张小龙向一审法院提起反诉请求：1、请求法院依法判决反诉被告退还反诉原告向其缴纳的租赁费2000000元。2、判令反诉被告赔偿因其单方违约给反诉原告造成添建资产、设备损失及退还承包商户租金、装修、设备的经济损失暂计5158792元(2319025元+1789767元+1050000元，以最终审计评估为准）。3、本案反诉及本诉诉讼等费用均由反诉被告负担。一审法院认定事实：2007年12月，原告（反诉被告）沧州医学高等专科学校与被告（反诉原告）张小龙签订《协议书》，协议约定，原告（反诉被告）沧州医学高等专科学校将坐落于河北省沧州院内西北角处的综合楼（含招待所、浴池、超市、食堂、院落等）租给被告（反诉原告）张小龙经营使用，租期为17年（自2007年12月1日至2024年12月1日），租赁金额为2000000元，在租赁期内，张小龙对综合楼及院落有自主经营使用权，在租赁期间内，如因国家政策原因，或因原告自身原因，致使合同无法继续履行，原告除返还被告全部租金外，还应赔偿给被告造成的一切损失。合同订立后，被告（反诉原告）已缴纳租金2000000元，另外，被告支付本案鉴定费28000元。租赁期间，被告（反诉原告）张小龙对租赁物进行了改造、扩建、自建，河北华通资产评估有限公司出具鉴定，对装修改造、扩建、自建部分进行了确认，被告（反诉原告）张小龙自建部分评估价值为1222040元，自建的第一、二次改造评估价值为453976元，扩建部分评估价值为375246元，改造部分评估价值为591485元（一层餐厅、超市改造260644元＋浴池楼改造330841元）。一审法院认为，本案所涉租赁房屋在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，原、被告双方订立的《协议书》违反法律规定，系无效协议。因协议无效，被告（反诉原告）张小龙应将租赁物返还给原告，被告张小龙占用房屋期间应支付房屋占有使用费，因被告已缴纳了2000000元，原告对被告多缴纳费用应予以返还，依约定，每天的房屋占用费为322.32元(2000000元÷17年÷365天)，原告应返还给被告的费用为【2000000元-（322.32元×被告自2007年12月1日起至实际返还房屋之日止的期间）】。被告对租赁物扩建、自建部分没有经原告同意，应予以拆除。双方在协议中约定，被告在租赁期间对综合楼及院落有自主经营使用权，依该约定，被告对餐厅、超市、浴池的改造系为经营所需必须进行的改造，应视为原告的默示同意，对被告改造租赁物的损失应承担相应的赔偿责任。原告作为出租方在订立合同时对租赁物的规划许可情况、产权情况知情并有将上述情况向承租方告知的义务，原告没有尽到该义务，应对合同的无效承担主要责任，被告没有尽到谨慎的审查、注意义务对合同的无效也应承担相应的责任，依双方的过错程度，原告对被告改造租赁物的损失应赔偿414040元（591485元×70%），被告因评估支付的鉴定费28000元应由原、被告平均分担，被告张小龙主张的其它损失，证据不足，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，遂判决：一、原、被告双方订立的本案所涉《协议书》无效。二、被告张小龙将租赁物返还给原告，将自建、扩建部分予以拆除。三、原告退还给被告张小龙房屋占用费，房屋占用费计算方式：【2000000元-（322.32元×被告自2007年12月1日起至实际返还房屋之日止的期间）】。四、原告赔偿被告张小龙损失414040元，给付鉴定费14000元，以上共计428040元。以上内容限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8709元，由原告沧州医学高等专科学校负担6096元，被告张小龙负担2613元，反诉案件受理费61000元由沧州医学高等专科学校负担7921元，张小龙负担53079元。二审中，当事人没有提供新证据。二审经审理查明的事实与原审一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案所涉租赁房屋在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，医专学校与张小龙订立的《协议书》无效。张小龙占用房屋期间应支付房屋占有使用费，因张小龙已缴纳了200万元，医专学校对张小龙多缴纳费用应予以返还。张小龙主张应退还其缴纳的租赁费200万元，理据不足，不应支持。张小龙对租赁物扩建、自建部分没有经医专学校同意，应当予以拆除。双方在协议中约定，张小龙在租赁期间对综合楼及院落有自主经营使用权，依照该约定，张小龙对餐厅、超市、浴池的改造系为经营所需必须进行的改造，应视为医专学校的默示同意，医专学校对张小龙改造租赁物的损失应承担相应的赔偿责任。医专学校作为出租方在签订协议时对租赁物的规划许可及产权情况知情并有义务向承租方如实告知，医专学校未尽到告知义务，应对协议的无效承担主要责任，张小龙没有尽到谨慎的审查注意义务，对协议的无效亦应承担相应的责任，依双方的过错程度，原审判决医专学校对张小龙改造租赁物的损失承担70%的赔偿责任并无不妥。因双方均有过错，原审判决张小龙因评估支付的鉴定费28000元由双方均担并无不当。综上所述，医专学校、张小龙的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30521元，由上诉人沧州医学高等专科学校负担7721元，由上诉人张小龙负担22800元。本判决为终审判决。审 判 长 位海珍审 判 员 高 娜审 判 员 葛淑红二〇二一年九月十六日法官助理 张 悦书 记 员 王 蓉