辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1043号上诉人（原审原告）：辽阳金源物业服务有限公司，住所地辽阳市白塔区东二道街47号35、37号网点。法定代表人：刘文洪，该公司项目经理。委托诉讼代理人：兰雪，辽宁腾昱源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王财，辽宁腾昱源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽阳市新华搪瓷厂，住所地辽阳市白塔区北哨街15号。投资人：郭素文，该厂厂长。委托诉讼代理人：吕岩，辽宁冠信律师事务所律师。上诉人辽阳金源物业服务有限公司因与被上诉人辽阳市新华搪瓷厂物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辽阳金源物业服务有限公司的委托诉讼代理人兰雪、王财，被上诉人辽阳市新华搪瓷厂的委托诉讼代理人吕岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳金源物业服务有限公司上诉请求：请求撤销辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初1162号民事判决。事实与理由：一审判决认定事实错误，导致错判。一审判决认定，2018年10月5日，辽阳金源物业服务有限公司与辽阳市新华搪瓷厂签订《辽阳“金福贵源小区一期”项目前期物业管理服务合同》，期限三年，至该物业成立业主委员会并选聘新的物业管理公司时为止。事实是：《辽阳金福贵源小区系由辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司开发建设，上诉人于2018年10月30日与辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司签订《辽阳“金福贵源小区一期”项目前期物业管理服务合同》，并非与辽阳市新华搪瓷厂。辽阳市新华搪瓷厂无权解除前期物业管理服务合同。一审判决认定，辽阳市新华搪瓷厂提供的金福贵源一期台帐、调查表，多数业主对物业公司服务不满意，同意更换物业公司，故被告有权解聘物业公司。事实是：金福贵源小区并未召开业主大会，辽阳市新华搪瓷厂提供的材料不能证明金福贵源小区业主意愿，辽阳市新华搪瓷厂无权解除前期物业合同。另外，辽阳市新华搪瓷厂强占物业，非法占用物业保安亭、控制车辆管理系统驱赶物业管理人员，造成我公司保安、保洁人员离职，给物业管理造成隐患。综上，为维护合法权益，现提出上诉，请予依法改判。增加上诉请求：请求追加辽阳市白塔二建房地产综合开发公司为本案被告，要求二被告共同履行责任。辽阳市新华搪瓷厂辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人提供物业服务达不到标准，且不能整改。我厂是按照业主的要求，依据双方合同约定解除了前期物业合同。白塔二建与本公司无关。案涉物业区域是我厂进行销售，在签订合同时上诉人已经明知，根据合同相对性，白塔二建不是合同的相对方。上诉人追究白塔二建公司的责任没有法律依据。二期与本案没有关系，是上诉人与白塔二建公司另行签订的前期物业合同。辽阳金源物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判决被告排除妨碍，继续履行原告与被告签订的辽阳“金福贵源小区一期”项目前期物业管理服务合同；二、判决被告赔偿因违约造成原告经济损失按每个月12493元，至被告恢复履行“金福贵源小区一期”前期物业管理服务合同日止；三、判决被告赔偿先期投入设备费用6536.8元；四、诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2018年10月5日，原告辽阳金源物业服务有限公司(乙方)与被告辽阳市新华搪瓷厂(甲方)签订《辽阳“金福贵源小区一期”项目前期物业管理服务合同》，约定原告对金福贵源小区一期(7.8.9号楼)进行日常物业服务管理，期限为三年，自2018年11月1日起计算，或至该物业成立业主委员会并选聘新的物业管理公司时为止。2020年11月6日，被告辽阳市新华搪瓷厂向原告辽阳金源物业服务有限公司出具《告知函》，写明：“贵公司与我公司2018年10月5日签订的辽阳“金福贵源小区一期”项目前期物业管理服务合同，因贵公司达不到广大业主和我公司要求的服务品质。我公司正式通知解除以上签的合同。贵公司人员请于3日内撤离我园区。”原告辽阳金源物业服务有限公司为金福贵源小区一期先期投入车杆识别系统、闸机等设备费用6536.8元。一审法院所确认的上述事实有原告辽阳金源物业服务有限公司提供的公告、《告知函》、收款收据、关于金福贵源小区物业有关问题的报告、高压供电合同、增值税发票、情况说明、《辽阳“金福贵源小区一期”项目前期物业管理服务合同》，被告辽阳市新华搪瓷厂提供的金福贵源一期台账、调查表及原、被告陈述笔录在卷为凭，这些证明材料本院已经开庭举证、质证和审查，可以采信。一审法院认为，原告辽阳金源物业服务有限公司与被告辽阳市新华搪瓷厂之间的《辽阳“金福贵源小区一期”项目前期物业管理服务合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据被告辽阳市新华搪瓷厂提供的金福贵源一期台账、调查表，多数业主因对物业公司的服务态度、公共卫生、公共设施等不满意，同意更换物业公司，故被告有权解聘物业公司，原告主张继续履行合同，一审法院不予支持。原告主张的每月损失12493元，其未提供证据证明损失情况，且解聘原因系物业服务达不到基本要求，非业主原因，故该主张一审法院不予支持。原告主张的先期投入车杆识别系统、闸机等设备费用6536.8元，因该投入已实际发生，现因合同不能继续履行，对原告的投入被告应予以给付。综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十六条、第九百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、被告辽阳市新华搪瓷厂于本判决生效后10日内给付原告辽阳金源物业服务有限公司先期投入设备费用6536.8元；二、驳回原告辽阳金源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元(已减半收取)，由原告辽阳金源物业服务有限公司负担109元，被告辽阳市新华搪瓷厂负担25元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：一期二期项目物业合同一份，证明我公司与白塔二建签订的前期物业服务合同，白塔二建是开发商，有权选聘物业公司，被上诉人公司无权选聘物业公司。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交的该份证据因涉及案外人，无法核实其真实性，且不能否认本案双方签订的物业合同效力，故对该份证据不予采信。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，上诉人辽阳金源物业服务有限公司与被上诉人辽阳市新华搪瓷厂签订的《辽阳“金福贵源小区一期”项目前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人辽阳金源物业服务有限公司依据其与被上诉人辽阳市新华搪瓷厂签订的物业服务合同起诉主张权利，证明其认可该份前期物业合同的内容，故对其主张与辽阳市白塔二建房地产开发有限公司就案涉部分小区存在物业管理服务合同关系不予认定，对其追加辽阳市白塔二建房地产开发有限公司为共同被告的上诉请求不予支持。一审法院依据辽阳市新华搪瓷厂提交的金福贵源一期台账和调查表认定多数业主同意更换物业公司，辽阳市新华搪瓷厂有权解聘物业公司并无不当，本院予以确认。上诉人主张未召开业主大会，因案涉一期业主当时尚未成立业主委员会，调查表可以证明多数业主的意思表示，故对该项主张不予支持。上诉人辽阳金源物业服务有限公司主张的其他经济损失，因没有提供相应的证据，故不予支持。综上所述，辽阳金源物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元，由上诉人辽阳金源物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  都 伟审 判 员  胡 玲审 判 员  徐莲凤二〇二一年九月十五日法官助理  郝丽鑫书 记 员  孔 莹