上海市高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪执复55号复议申请人(异议人、利害关系人)：晟奕泓丰能源(上海)有限公司，住所地上海市崇明区新海镇跃进南路。法定代表人：姜炳辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：颜卫，重庆智跃律师事务所律师。被执行人：吴某晖(曾用名吴某辉)，男，1966年10月18日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。复议申请人晟奕泓丰能源(上海)有限公司(以下称晟奕公司)不服上海市第一中级人民法院(以下称一中院)(2021)沪01执异25号异议裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。一中院在执行(2018)沪01刑初10号吴某晖集资诈骗罪、职务侵占罪生效刑事裁判一案过程中，拍卖被执行人吴某晖实际控制的登记在天津北信中乒投资发展有限公司名下位于天津市北辰区普济河东道20、22、26、28号不动产(以下称涉案不动产)的所有权。竞买人晟奕公司竞得涉案不动产后提出书面异议。晟奕公司称：请求撤销对涉案不动产的拍卖，撤销(2018)沪01执1095号之一百一十四执行裁定书，并向晟奕公司退还拍卖成交款人民币9,600万元(以下币种相同)。主要事实和理由：晟奕公司竞得案涉不动产后经调查发现，该地块土地用途、面积等与拍卖公告披露的用途不符。经委托北京中勤永励资产评估有限责任公司评估，市场价值为95,385,600元，与司法评估价值170,740,000元有较大差异，且该土地使用权的用途为商业用地、土地使用权面积为26482平方米，与司法拍卖公示的土地用途为城镇混合住宅用地、土地使用权面积为28472.5平方米有较大差异，故拍卖公告中的相关说明存在严重瑕疵和失实，致其购买目的无法实现。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(以下称《网络司法拍卖规定》)第三十一条第一款第(一)项之规定，提出如上异议申请。一中院查明，在执行被执行人吴某晖集资诈骗、职务侵占一案中，一中院委托上海国衡房地产估价有限公司(以下称国衡估价公司)对涉案不动产进行评估。2019年4月25日，国衡估价公司出具《天津市北辰区普济河东道20.22.26.28号房地产现状市场价值评估》报告载明，使用期限自估价报告出具之日2019年4月25日起至2020年4月24日止。长江国际拍卖有限公司(以下称长江拍卖公司)作为辅助拍卖机构于2020年4月20日10时至2020年4月23日10时，在“淘宝网”上公开进行网络司法拍卖。拍卖公告载明：“涉案不动产土地证号为北辰单国用(2007)第064号，土地宗地号为1312-KJ-017，宗地使用权面积为28472.5平方米，土地权属性质为国有建设用地，土地用途为城镇混合住宅，取得方式为出让，使用终止日期为2068年5月13日止。”晟奕公司以9,600万元的最高价竞得涉案不动产。2020年5月29日，一中院作出(2018)沪01执1095号之一百一十四执行裁定：一、解除对吴某晖(曾用名吴光辉)实际控制的中乒投资集团有限公司(原天津北信中乒投资发展有限公司)所有的天津市北辰区普济河东道20、22、26、28号不动产的查封；二、天津市北辰区普济河东道20、22、26、28号不动产的所有权归买受人晟奕泓丰能源(上海)有限公司(统一社会信用代码：XXXXXXXXMA1K0X7W3E)所有，上述不动产所有权自本裁定送达买受人时起转移；三、买受人晟奕泓丰能源(上海)有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。一中院另查明，长江拍卖公司就涉案不动产在网络司法拍卖须知中公示：“三、拍卖标的：天津市北辰区普济河东道20、22、26、28号计4套房地产及其相应分摊的国有出让土地使用权。房产建筑面积总计：11847.28平方米。(其中：20号：2745.26平方米、22号：2380.89平方米、26号：2842.39平方米、28号：3878.74平方米)。房屋总层数：1层，所在层数：1层。(合并整体拍卖)房产权证号：XXXXXXXXX号。登记日期：2007年2月7日。房产规划用途：非居住。房产结构：钢结构。土地证号：北辰单国用(2007)第064号。土地宗地号：1312-KJ-017宗地使用权面积：28472.5平方米土地权属性质：国有建设用地，用途：城镇混合住宅用地，取得方式：出让，使用终止日期：2068年5月13日止。四、标的现状(含瑕疵)：1、普济河东道22号、26号原为4S展厅，现建筑物已被拆除，根据天津市不动产登记事务中心信息，(建筑面积合计5223.28平方米)，估价结果已扣除建筑物恢复原状所需的费用。2、目前普济河东道20号房产作为丰田汽车4S展厅、普济河东道28号房产作为东风本田汽车4S展厅在使用中，且上述使用中的房产均被分割为2层建筑物。五、拍卖标的以现状进行拍卖。该房产相应分摊的国有出让土地使用权面积以政府主管部门确认、交易过户时登记机关登记为准。本院对面积记录差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。”涉案不动产的登记信息，与拍卖公告载明的信息相一致。异议审查中，长江拍卖公司述称：涉案不动产的拍卖就已知及可能存在的瑕疵作了必要的说明。晟奕公司在公告期间委托专人查阅了拍卖标的的全部评估报告。国衡估价公司述称：对涉案不动产以房屋所有权证和土地使用权证为评估依据，房地产价值以被拆除的普济河东道22、26号可按登记原状恢复为前提假设，估价结果已扣除建筑物恢复原状所需的费用，不存在晟奕公司所述的“相关说明存在严重瑕疵和失实”的情形。至于涉案不动产土地用途发生改变，晟奕公司可通过征收补偿方式予以解决。一中院认为，本案的争议焦点在于司法拍卖中竞买人的注意义务与法院披露责任的区分。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。根据《网络司法拍卖规定》第三十一条之规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形的，人民法院应当支持：由于拍卖财产的文字说明以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。应当指出，网络司法拍卖应当以基本披露为原则，补充披露为例外。根据本案查证的事实，涉案不动产的网络司法拍卖，已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明，晟奕公司通过竞价购得涉案不动产后，其另行委托的评估报告等证据材料，不足以证明其请求撤销涉案不动产网络司法拍卖符合上述法律规定，本案拍卖辅助机构对涉案不动产的评估、拍卖说明，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项之规定，裁定驳回晟奕公司的异议申请。晟奕公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销(2021)沪01执异25号裁定，支持其异议申请。复议理由：一、网络司法拍卖对拍卖财产的文字说明严重失实，致其产生重大误解，购买目的不能实现。司法评估报告记载涉案不动产宗地用途为城镇混合住宅用地，使用权面积为28472.5平方米。但晟奕公司委托的评估公司出具的报告显示，土地使用权用途为商业用地，面积为26482平方米。虽然土地使用权证记载与司法评估报告记载的内容一致，但发证日期距拍卖日期相距13年之久，事实上根据天津市规划和自然资源局北辰分局的回函和调整后的指标图显示，涉案不动产已经发生变化；司法评估报告记载涉案不动产市场价值为170,740,000元。但晟奕公司委托的评估公司出具的报告显示市场价值为95,385,600元，两者相差七千万元。网络司法拍卖文字说明失实，致其产生重大误解。二、晟奕公司委托的评估公司具有专业资质，其出具的评估报告具有相关依据，符合事实，应当作为证据被采信。三、一中院认定事实和适用法律错误。一中院认为涉案不动产的网络司法拍卖已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明，不适用《网络司法拍卖规定》系错误。网络司法拍卖公告对拍卖财产如实作出说明是基本义务，并非补充披露事项，一中院认定“司法拍卖以基本披露为原则，补充披露为例外”没有法律依据。本院经审查查明，一中院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，针对晟奕公司在异议阶段提出的异议，经查司法估价公司业已作出说明且具有一定合理性。晟奕公司现重申原意见但未能提供新的证据予以证明。晟奕公司在参与网络司法拍卖竞买之后，再自行委托评估公司对拍卖标的再行评估，鉴于相关内容缺乏事实依据，故该报告的证据效力一中院未予采信。一中院根据司法估价公司出具的报告意见，认定网络司法拍卖的公示内容并非严重失实，有事实依据，本院表示认同。综上，复议申请人晟奕公司的复议申请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回晟奕泓丰能源(上海)有限公司复议申请，维持上海市第一中级人民法院(2021)沪01执异25号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张心全审判员  杜治平审判员  马 红书记员  卫栋圣附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。……第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；……