北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11223号上诉人（原审原告）：北京鸿腾伟业物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。法定代表人：岳忠东。委托诉讼代理人：王忠，男，北京鸿腾伟业物业管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：魏雪莉，女，1957年1月10日出生，汉族，住北京市顺义区。原审第三人：北京京奥港置业有限公司，住所地北京，住所地北京市顺义区临空核心经济区机场东路**>法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：郑万芳，男，北京京奥港置业有限公司员工。上诉人北京鸿腾伟业物业管理有限公司（以下简称鸿腾伟业公司）因与被上诉人魏雪莉，原审第三人北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑吉喆独任审理，公开开庭审理本案。上诉人鸿腾伟业公司的委托诉讼代理人王忠，原审第三人京奥港公司的委托诉讼代理人郑万芳到庭参加诉讼，被上诉人魏雪莉未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿腾伟业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持鸿腾伟业公司一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由魏雪莉负担。事实和理由：一、一审判决认定事实荒唐，关于一审法院作出的2018年1月15日至2018年8月2日魏雪莉所欠物业费“实为魏雪莉与京奥港公司之间争议”的认定，鸿腾伟业公司自2015年4月起即作为开发商委托的前期物业服务企业持续提供服务，一审法院将其间魏雪莉拖欠物业费问题认定成了魏雪莉与开发商京奥港公司之间的争议，要求鸿腾伟业公司向京奥港公司主张缺乏依据。任何背着鸿腾伟业公司侵害鸿腾伟业公司合法权益的约定都是非法和无效的。二、因开发商长期拖欠鸿腾伟业公司物业费引起的鸿腾伟业公司维权诉讼与魏雪莉拖欠鸿腾伟业公司物业费引起的本案诉讼并无关系，一审判决依据所谓“为了维护业主合法权益，也为之后物业公司与业主间形成良好的物业服务关系”的理由损害鸿腾伟业公司的合法权益，拒绝鸿腾伟业公司的物业费主张，缺乏逻辑关系，良好的物业服务关系并不是通过合伙赖账形成的。魏雪莉向本院提交书面答辩意见辩称，服从法院判决，物业公司重复计算物业费，没有正式发票。京奥港公司述称，同意一审判决。鸿腾伟业公司向一审法院起诉请求：1.判令魏雪莉支付2019年度至2020年第一季度（1月15日至4月14日）的物业服务费，共计2278.27元（一审诉讼中，鸿腾伟业公司变更第一项诉讼请求为：判令魏雪莉以2.58元/月/平方米*58.87平方米为标准，支付2019年1月15日至2019年12月31日期间的物业服务费）；2.诉讼费由魏雪莉承担。一审法院认定事实：2019年4月1日，京奥港公司将鸿腾伟业公司起诉至一审法院，要求：1.确认双方的物业服务合同于2018年6月30日正式解除；2.判令鸿腾伟业公司立即退出物业服务区域、移交占有的物业服务用房即枫泉花园×××的整个一层；3.案件受理费由鸿腾伟业公司承担。一审法院在该案中经审理认定事实如下：京奥港公司系顺义区枫泉花园小区的开发商。2015年4月30日，京奥港公司（委托方、甲方）与鸿腾伟业公司（受托方、乙方）签订《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》，约定甲方将其开发的枫泉花园项目及相关配套设施的物业委托乙方进行管理，合同期限乙方向甲方承诺物业服务自本合同签署进场之日起生效，暂定自2015年4月30日至2017年12月1日止，合同期限未满、园区业主大会（筹委会）成立，在业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效的同时，本合同自然终止。……第十五条约定，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。上述物业服务委托合同签订后，双方依约履行。合同期限届满后，鸿腾伟业公司未撤出并继续为枫泉花园小区提供物业服务。双方在2018年1月还协商由鸿腾伟业公司协助京奥港公司办理交房手续，以十年的物业费折抵京奥港公司应向业主支付的逾期交房违约金。在此期间，京奥港公司欠付鸿腾伟业公司的物业服务费，鸿腾伟业公司向京奥港公司发送催款函。2018年6月14日，京奥港公司回函鸿腾伟业公司，要求鸿腾伟业公司在2018年6月30日之前办理完成结算、配合政府部门变更等交接工作，待双方移交、交接完成，京奥港公司将依据合同约定支付相应款项。2018年8月13日，鸿腾伟业公司回函：1.双方前期物业服务合同2017年12月31日到期后双方就合同续期问题一直在协商并已就新合同条款达成一致，因京奥港公司原因未能及时签字盖章。该委托合同商定物业服务期限自2018年1月15日至2021年1月15日，根据双方合意鸿腾伟业公司继续为枫泉花园项目持续提供物业服务至今；2.关于京奥港公司来函称“2018年5月与你司商定，你司应于2018年6月30日前撤场，由我司接管小区服务……”，这一说法没有依据，首先你方近期确实单方提出终止物业服务委托的意向，但双方并未就此达成一致和前述任何书面合同解除文件。关于贵司提出的终止双方的前期物业服务委托一事，我司的答复是任何合同、协议都具备在协商一致的情况下由双方当事人合意解除的机制，对此应严格按照协议的相关约定，明确责任并就合同解除及后续事项进行磋商，妥善解决。京奥港公司提出在其向业主交房后，业主反映鸿腾伟业公司在物业服务方面存在严重问题，业主反映强烈，政府相关部门也要求其更换物业公司，故其行使合同法定解除权要求解除双方的物业服务合同关系。鸿腾伟业公司认为双方形成事实上的物业服务合同关系，合同解除应由双方达成合意，京奥港公司作为违约方无权单方行使合同解除权解除合同。另查，因京奥港公司拖欠鸿腾伟业公司物业费，鸿腾伟业公司已起诉京奥港公司索要2017年的部分物业费及2018年全年物业费。后经询鸿腾伟业公司意见，鸿腾伟业公司同意于2019年12月31日解除双方的物业服务合同。一审法院于2019年12月27日就该案作出（2019）京0113民初7531号民事判决书，判决：1.京奥港公司与鸿腾伟业公司之间的物业服务合同关系于2019年12月31日解除；2.鸿腾伟业公司于双方物业服务合同解除后十日内将占用的物业用房即枫泉花园×××的整个一层腾退交付京奥港公司；3.驳回京奥港公司其他诉讼请求。京奥港公司不服一审民事判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院经审理于2020年3月31日作出（2020）京03民终2962号民事判决书，驳回上诉，维持原判。魏雪莉于2018年10月16日以商品房预售合同纠纷为由将京奥港公司起诉至一审法院，案件审理过程中，双方于2018年11月22日达成（2018）京0113民初29808号调解书，内容如下：一、京奥港公司于2018年11月30日前向魏雪莉支付违约金9182.42元；二、双方确认魏雪莉于2018年8月3日交纳的物业费视为2018年8月3日至2019年8月2日期间的物业费；三、若供暖公司向魏雪莉追讨2017年至2018年的供暖费，该供暖费由京奥港公司代魏雪莉交纳；四、案件受理费337元，由京奥港公司负担，于2018年11月30日前直接支付魏雪莉。本案中，鸿腾伟业公司以2.58元/月/平方米*58.87平方米的标准，向魏雪莉主张枫泉花园××房屋，2019年1月15日至2019年12月31日期间的物业服务费，为此提交了业主资料登记表、入住确认单、安全责任承诺书、承诺书、（2019）京0113民初7531号民事判决书、（2020）京03民终2962号民事判决书等证据。魏雪莉未到庭参加诉讼，向一审法院提交收据、（2018）京0113民初29808号调解书、办理结果通知书。鸿腾伟业公司对收据认可，认可调解书的真实性但对内容不认可，对办理结果通知书不认可。京奥港公司不清楚收据的真实性，对魏雪莉提交的其他证据均认可。鸿腾伟业公司认可魏雪莉于2018年8月3日入住，但认为2018年1月15日至2018年8月2日期间魏雪莉未入住系其个人原因所致，故该期间物业服务费应由魏雪莉负担。经查，鸿腾伟业公司与京奥港公司自2018年起就涉案小区发生多次诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方当事人之间的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据生效民事判决书判定的事项，双方的《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》于2019年12月31日解除，在合同解除之前双方的权利义务内容对双方有法律约束力。合同有效期内，鸿腾伟业公司为枫泉花园小区提供了物业服务，理应由其收取物业服务费。本案中争议焦点为涉案房屋2018年1月15日至2018年8月2日期间的物业服务费是否应当由魏雪莉负担。就此一审法院认为，魏雪莉于2018年8月3日办理入住手续并交纳了一年的物业服务费，该物业服务费的期间是否应当溯及至2018年1月15日实为魏雪莉与京奥港公司之间争议。就该争议，魏雪莉已在（2018）京0113民初29808号案件中与京奥港公司达成一致意见。考虑到鸿腾伟业公司与京奥港公司自2018年起就因物业服务合同纠纷、合同纠纷等争议不断，为了维护业主合法权益，也为之后物业公司与业主间形成良好的物业服务关系，故对于鸿腾伟业公司主张的2018年1月15日至2018年8月2日期间的物业服务费，应由其另案向京奥港公司主张。对于魏雪莉应当支付的2019年8月3日至2019年12月31日期间的物业服务费一审法院依法核算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、魏雪莉支付北京鸿腾伟业物业管理有限公司2019年8月3日至2019年12月31日期间的物业服务费749.29元；二、驳回北京鸿腾伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，当事人未向本院提交新证据。二审经查，已经生效的（2020）京03民终3541号民事判决书载明以下事实：鸿腾伟业公司与京奥港公司均认可涉案小区有1718户业主在实际收房时与京奥港公司、鸿腾伟业公司达成三方协议并签署确认单，同意以十年左右的物业费折抵迟延交房的违约金。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案中鸿腾伟业公司上诉主张应由魏雪莉向鸿腾伟业公司支付涉诉期间物业费，一审判决对涉诉期间物业费作出的认定处理缺乏依据。对此本院认为，首先，《枫泉花园前期物业管理服务委托合同》系鸿腾伟业公司与涉诉小区开发商京奥港公司签订，魏雪莉没有与鸿腾伟业公司签订书面物业服务合同，魏雪莉有理由相信其接受的物业服务系由京奥港公司统一处理、安排或者提供；其次，鸿腾伟业公司与京奥港公司自2018年起就因物业服务合同纠纷、合同纠纷等争议不断，且涉案小区大部分业主与京奥港公司、鸿腾伟业公司签订了三方协议，约定将京奥港公司本应支付的延迟交房违约金折抵十年的物业费，在此情形下，魏雪莉作为普通业主，难以辨别具体公司的区别及判断有权决定收费及如何收费的法律主体，符合常理，应当对其信赖利益予以保护。综合考虑在（2018）京0113民初29808号案件中，魏雪莉与京奥港公司所达成的关于物业费交纳的一致意见，结合魏雪莉的实际入住时间，鸿腾伟业公司与京奥港公司产生争议及涉诉小区物业服务现状等实际情况，本院认为一审法院就本案作出的认定处理并无不妥，可予维持。鸿腾伟业公司可就其与京奥港公司之间的纠纷另行主张权利。综上所述，对鸿腾伟业公司的上诉请求，本院难以支持；一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京鸿腾伟业物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二一年九月十日法官助理 汤和云法官助理 武 菁书 记 员 陈昭希书 记 员 马梦蕾