北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终5642号上诉人（原审被告）：胡密珍，女，1964年1月7日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人胡密珍因与被上诉人长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，依法由审判员金莙独任公开开庭审理了本案。上诉人胡密珍，被上诉人委托诉讼代理人李雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡密珍上诉请求：撤销一审判决，依法扣除自2020年11月1日至2020年12月31日两个月的物业费961元；请求依法支持胡密珍按照70%比例向长城物业公司支付物业费；本案一切诉讼费用由长城物业公司负担。事实和理由：长城物业公司应于2020年11月1日完成交接退出涉案小区，其无权收取该日之后的物业费；长城物业公司提供的物业服务不达标，物业服务人员不符合合同约定标准，保洁人员人数少，小区垃圾清理不及时，园艺服务差，造成名贵树苗枯死，保安费、保洁费、绿化费、日常维修费四大方面没有达到合同规定的三级物业管理标准，物业检查评分低，应当减免物业费。长城物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意胡密珍的上诉请求和理由。长城物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.胡密珍立即支付拖欠的物业费20200.14元；2.胡密珍支付违约滞纳金20361.73元；3.胡密珍支付全部诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。胡密珍系北京市海淀区北洼西里22号中海雅园小区北X楼XXX号房屋的业主，长城物业公司为物业服务的提供单位。2016年7月11日，北京市海淀区中海雅园小区业主委员会（甲方）与长城物业公司（乙方）签订《中海雅园物业服务合同》，约定由长城物业公司为中海雅园小区提供物业服务；服务期限三年，自2016年7月11日至2019年7月10日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中住宅2.95元/平方米·月。该合同第二十一条约定：“本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，若6个月到期后乙方没有继续服务意向，乙方应书面告知全体业主。若乙方有继续服务意向，且甲方仍未选聘物业服务企业，本合同继续顺延至甲方与新的物业服务企业签定合同之日止。”第二十五条约定：“乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的，甲方可要求乙方继续履行，采取补救措施，并应当按剩余服务期限物业服务费总额的5%的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按剩余服务期限物业服务费总额的10%的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。”第二十七条约定：“业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费超过六个月的，应当自欠缴之日起，除缴纳所欠费用之外，还需按应缴纳费用额的每日千分之三的标准向业主大会支付违约金。”审理中，长城物业公司表示其自2016年7月11日提供物业服务，原定交接时间为2020年12月30日，但因现中海雅园业主委员会的问题无法进行交接，故其仍提供物业服务至今，据此提交业委会、长城物业、首华物业等单位的会议纪要。胡密珍对会议纪要的真实性认可，表示业委会曾于2020年11月1日通知新老物业交接，长城物业公司阻止交接，2020年12月30日因业委会三名成员辞职，至今未能交接，此后业委会只有两名成员，无法正常主持工作。长城物业公司表示因其未接到业主委员会提出11月1日交接的正式函，仅为微信告知，导致交接程序未履行，暂停当日新旧物业的交接工作。现长城物业公司要求胡密珍支付2017年7月11日至2020年12月31日的物业费及违约滞纳金。胡密珍提出长城物业公司未履行合同约定，2017年7月至2019年7月只能按照每平米1元的标准收取物业费，2019年8月至2020年10月31日只能按照事实服务收取物业费，无权收取2020年11月1日至2020年12月31日的物业费。胡密珍提交视频光盘、照片、海淀房管局文章、第三届业主委员会对第二届业主委员会审计报告节选、2020年11月1日《关于物业交接的公告》、银行对账单、服务分包合同，证明长城物业公司没有提供合同约定的物业服务项目和质量、2020年11月1日阻止首华物业公司进驻小区、物业项目信用信息排名倒数、违反财务管理制度。证人张某出庭作证，表示长城物业公司人员数量严重不足，垃圾遍地、小区无人值守、地下室非法出租、地下空间私改管道、道路不及时修理、中控室无人值守、物业管理人员私自收费、私自偷卖消防设备、小区车辆乱停无人管理、门禁锁无法使用、绿化不到位。证人赵某出庭作证，表示小区保安、保洁、车辆管理不到位，地下室随意出租。长城物业公司不认可证人证言、证据的关联性及证明目的，表示物业项目信息排名不能证明其没有提供物业服务，无法核实审计报告节选的真实性、对照片和视频的关联性及证明目的不认可，其提交的会议纪要已经明确交接时间为2020年12月30日，对银行对账单的真实性不认可，没有业主委员会的批准，其没有资金对小区进行维修。胡密珍提交报警记录，表示物业公司经理对业主态度蛮横。长城物业公司对报警记录的真实性认可，表示报警时间为2021年1月21日，无法证明纠纷原因及此前双方存在纠纷。长城物业公司提交照片，证明保安值守、瓷砖修复、路面修复、垃圾清理、监控系统情况。胡密珍表示物业公司管理混乱、保安缺岗、路面没有修复，没有达到三级物业服务标准。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系物业服务合同纠纷，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。北京市海淀区中海雅园小区业主委员会与长城物业公司签订的物业服务合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对业主具有约束力。本案中，胡密珍作为中海雅园小区业主，应当履行中海雅园小区业委会与长城物业公司签订的物业服务合同。根据物业服务合同约定及会议纪要，物业服务期限至2019年7月10日到期，长城物业公司在合同期满后继续提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，2020年12月14日，中海雅园小区业委会与长城物业公司等形成会议纪要，明确长城物业公司于2020年12月30日全部撤出中海雅园小区，因此，中海雅园小区业主应继续向长城物业公司支付物业费至2020年12月30日。现长城物业公司要求胡密珍给付2017年7月11日至2020年12月30日的物业费的请求，于法有据，该院予以支持，具体数额经该院核算为20189.57元。胡密珍提出长城物业公司未完全履行物业服务合同约定，管理服务未达标准，不同意按照合同约定标准支付物业费的抗辩理由，其提交的证据不充分，不足以减免物业费，该院不予支持。胡密珍提出长城物业公司无权收取2020年11月1日至2020年12月30日的物业费，但未提交证据证明业主委员会何时、何形式告知长城物业公司2020年11月1日的相关交接事宜，且未提交证据证明当日未能交接的原因系归责于长城物业公司一方，加之根据2020年12月14日的会议纪要，双方达成2020年12月30日完成交接，长城物业公司全面撤出中海雅园小区的约定，故该院对胡密珍的抗辩理由不予采信。考虑到胡密珍提交证据证明长城物业公司在物业服务工作中存在部分瑕疵，并非恶意欠费，故对长城物业公司要求胡密珍支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、胡密珍于判决生效后七日内给付长城物业公司2017年7月11日至2020年12月30日的物业费20189.57元；二、驳回长城物业公司其他诉讼请求。二审中，胡密珍提交证据1.关于结束物业管理服务工作的回函，证明2020年10月12日，长城物业公司给我们小区业委会回函称2020年11月1日长城物业公司对交接事宜是知道的，但不同意交接，故一审法院认为长城物业公司未接到交接函是错误的；证据2.会议纪要，证明鉴于2020年11月1日，长城物业采用武力阻挠新物业进驻小区议事，海淀区八里庄接到办召开紧急会议，并形成会议纪要，主题为推进中海雅园小区新旧物业交接。证据3.房管局2020年11月13日、2020年12月1日出具的立案审批表和责令整改通知书，证明长城物业公司应在2020年11月1日离开，正因为其没撤出小区，房管局对其进行违规处罚。长城物业公司对上述证据1、证据2的真实性认可，证明目的不认可。长城物业公司对证据3真实性不认可，证明目的不认可。立案审批表没有公章，责令整改通知书公章不清楚，长城物业公司不是不交接而是客观情况无法交接。长城物业公司向一审法院提交一份2020年12月14日会议纪要，证明2020年12月30日进行的交接，故费用收取应当截止到该日。双方于一审审理期间未发表质证意见，胡密珍于二审期间表示对真实性认可，对证明目的不认可。第三届业委会要求长城物业公司离开，但其不走，所以街道介入后进行的协商，因此产生的会议纪要。二审审理查明，2020年12月14日，中海雅园小区业委会与长城物业公司以及首华物业、街道、房管局、业委会代表形成主要议题为“中海雅园小区新旧物业公司交接事宜”的《会议纪要》，约定“1.长城物业同意2020年12月15日开始，15天作为交接周期，2020年12月30日前完成交接，全部撤出海淀区中海雅园小区。2.成立交接小组：组长：刘某、赵某、薛某，业委会联络人：张某，长城物业联络人：张某。3.交接协议为三方协议，业委会书面委托首华物业与长城物业完成交接工作。4.2020年12月15日，长城提供交接单。业委会与长城12月15日开始财务对账，针对财务账目无争议的部分，根据业委会确认的累计数额在12月30日当天支付完成；对于未能达成一致意见的，长城提供凭证，双方尽可能在12月30日前协商，业委会确认的金额累计在12月30日当天支付完成；协商后不能解决的，通过其他途径依法解决。但是不能影响于长城2020年12月30日全部撤出中海雅园小区。5.12月18日下午17点前长城提供交接协议给业委会。”本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，北京市海淀区中海雅园小区业主委员会与长城物业公司签订的物业服务合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对业主具有约束力。根据物业服务合同约定及会议纪要，物业服务合同至2019年7月10日到期，长城物业公司在合同期满后继续提供物业服务，双方形成事实上的物业服务关系。关于长城物业公司物业服务截止日期问题，本案中，根据在案证据，鉴于涉案小区新旧物业交接时间存在分歧，2020年12月14日，中海雅园小区业委会与长城物业公司以及首华物业、街道、房管局、业委会代表形成议题为“中海雅园小区新旧物业公司交接事宜”的会议纪要，该会议纪要系与会各方真实意思表示，按照该会议纪要确定的时间，长城物业公司应于2020年12月30日全部撤出中海雅园小区，故此，中海雅园小区业主应向长城物业公司支付物业费至2020年12月30日，胡密珍关于长城物业公司无权收取2020年11月1日至2020年12月30日的物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于胡密珍提出长城物业公司物业服务不达标的问题，本院认为，物业服务具有综合性、长期性、动态性等特点，服务内容涉及小区及业主生活的多方面，不能仅凭物业服务区域在某一时间或特定地点出现业主所主张的问题即直接评价物业服务不符合约定或规定标准。本案中，胡密珍在一、二审审理期间未提供充分证据证明长城物业公司在提供物业服务的过程中违反了合同约定存在较为严重的服务质量问题，故在长城物业公司按约定提供了基本物业服务的情况下，一审法院支持长城物业公司要求胡密珍支付相应物业服务费的诉讼请求并无不当，本院应予维持。综上，胡密珍的上诉请求及理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费814元，由胡密珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  金 莙二〇二一年九月十日法官助理  慕林芳书 记 员  范慧娟