北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10378号上诉人（原审被告）：北京万佳鸿科投资有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院1号楼2层02115、02116。法定代表人：王瑞明，总经理。委托诉讼代理人：陈晓辉，北京市泽韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京天盛嘉森装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡路1号112号楼166室。法定代表人：孙颖，执行董事。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京万年伟业商贸有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街26号院1号楼3层03128。法定代表人：邱雁清，经理。委托诉讼代理人：郝明，北京明裁律师事务所律师。委托诉讼代理人：季鹏飞，北京明裁律师事务所实习律师。上诉人北京万佳鸿科投资有限公司（以下简称万佳鸿科公司）、北京天盛嘉森装饰工程有限公司（以下简称天盛嘉森公司）因与被上诉人北京万年伟业商贸有限公司（以下简称万年伟业公司）占有保护纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初35857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月19日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人万佳鸿科公司之委托诉讼代理人陈晓辉，上诉人天盛嘉森公司之委托诉讼代理人彭锐，被上诉人万年伟业公司之委托诉讼代理人郝明、季鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万佳鸿科公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万年伟业公司全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由万年伟业公司、天盛嘉森公司承担。事实和理由：一、万年伟业公司对我公司向万佳鸿科公司承租的北京市西城区黄寺大街26号院1号楼103室、104室及B1层，6号楼B1层附体东侧，建筑面积约4000平方米的房屋（以下简称涉案房屋）丧失合法租赁权。1．2021年5月6日涉案房屋的产权人北京玖桥投资管理有限公司（以下简称玖桥公司）已经向法院起诉，请求法院判令我公司、万年伟业公司及北京亿恒月坛邮币卡交易中心有限公司（以下简称邮币卡交易公司）返还房屋并支付房屋租金。2．2019年我公司曾向法院提出过执行异议申请，2020年4月9日法院作出（2019）京0102执异308号执行裁定，因本案承租人北京德弘光大国际贸易中心有限公司（以下简称德弘光大公司）不是涉案房屋的产权人，也没有产权人的认可，从而否定我公司是涉案房屋的合法承租人。现涉案房屋的产权人为玖桥公司，玖桥公司不仅没有同意邮币卡交易公司转租给万年伟业公司，还向法院提起诉讼。因此万年伟业公司已经丧失了涉案房屋的租赁权。二、万年伟业公司与我公司在一审法院主持下执行调解时已经达成房屋租金收取协议：2020年8月12日前租金归我公司收取，2020年8月12日之后的租金归万年伟业公司收取。我公司与万年伟业公司也是按照该方案执行，故万年伟业公司已经丧失了对2020年8月12日前涉案房屋租金的收取权。三、万年伟业公司明确知道涉案房屋自2013年9月起就由我公司实际承租使用的情况下，于2014年故意绕开我公司，单独起诉德弘光大公司，同时剥夺了我公司出庭辩论的权利。本案中，万年伟业公司直接要求与其没有任何法律关系也没有腾房义务的我公司来承担责任，无法律依据。我公司在涉案房屋租赁过程中没有任何过错及违约，但现在我公司不仅对万年伟业公司承担赔偿义务，对下游租户还需承担赔偿责任，已经有租户向法院起诉要求我公司承担赔偿责任。根据一审法院（2019）京0102执异308号执行裁定可以看出，我公司不是法律承认的合法次承租人，也没有实际占有涉案房屋，不负有腾房义务，因此不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定。四、我公司申请本案中止审理。申请的理由为：本案涉及的房屋中有韩晓辉等小业主的面积，我公司已经向小业主支付了2018年的房租；我公司已经对德弘光大公司提起诉讼，请求确认合同效力、退还我公司租金并支付违约金。万年伟业公司辩称，同意一审判决，不同意万佳鸿科公司的上诉请求。一、我公司是从邮币卡交易公司租赁的房屋，邮币卡交易公司是从北京颐西房地产开发有限公司（以下简称颐西公司）租赁的房屋，现在玖桥公司取代了颐西公司成为产权人。但是根据法律规定，玖桥公司与邮币卡交易公司之间的租赁合同依然是合法有效的，邮币卡交易公司没有解除与我公司的租赁合同，因此我公司和邮币卡交易公司之间的合同也是有效的。目前我公司的出租权依然是合法存在，我公司也正是基于合法出租权才通过一审法院执行庭来执行天盛嘉森公司。二、关于万佳鸿科公司提出的执行调解的问题。一审法院执行庭要求德弘光大公司腾退房屋，万佳鸿科公司提出执行异议被驳回，继续执行的过程中天盛嘉森公司又提出执行异议，同时其他案外人也提出了执行异议。执行法官明确，执行的依据是我公司与德弘光大公司之间的判决，涉及的面积很大，面积之内还涉及了其他小业主。我公司明确，执行不涉及小业主的面积，因此小业主提起的执行异议案件都撤诉了，我公司仅执行颐西公司名下的财产。执行公告的时间是2020年7月28日，要求在8月11日前自行腾空，房屋的实际使用人包括天盛嘉森公司。为了便于执行形成了解决问题的方案，已经交给万佳鸿科公司的租金，我公司可以找万佳鸿科公司解决，但8月12日之后的租金需要交给我公司，这是万佳鸿科公司提出的执行调解的本质，并不意味着我公司放弃主张8月12日之前的租金，且该协议针对的是执行面积内的所有租户，并不是只针对天盛嘉森公司。天盛嘉森公司也没有同意该方案，否则其要么腾空，要么与我公司重新签订合同并向我公司支付租金。本案一审我公司也将德弘光大公司列为被告，但因为德弘光大公司已经注销，如果开庭需要公告，时间较长，综合考虑后我公司撤销了对德弘光大公司的起诉，但这并不影响本案的处理。三、我公司与德弘光大公司建立租赁关系后，德弘光大公司支付了一部分租金，之后没有再交纳房租却一直占用房屋，我公司并不知道其已经将房屋租给万佳鸿科公司，我公司仅知道实际占用房屋的末端商户，根据相关规定，我公司起诉没有必要将所有末端商户全都起诉，且根据我公司与德弘光大公司的租赁合同，德弘光大公司不得转租、分租。我公司一直就德弘光大公司不交纳房租的问题主张权利。四、本案涉及的房屋是颐西公司名下的房屋，与其他小业主无关，这是一审时各方确认的事实。天盛嘉森公司租赁的4000平方米涉案房屋从2015年至今一直由其占有使用，与韩晓辉等小业主无关。五、我公司不同意万佳鸿科公司提出的中止审理申请。天盛嘉森公司辩称，认可万佳鸿科公司的上诉请求，但万佳鸿科公司是否应当承担责任与我公司无关。天盛嘉森公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判我公司无需承担连带责任；本案一、二审诉讼费由万佳鸿科公司、万年伟业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1．万年伟业公司已经与万佳鸿科公司达成了分段收取房租的合意。2020年8月13日万年伟业公司与万佳鸿科公司达成的执行和解笔录明确以2020年8月12日为界，截止至2020年8月11日商户的租金由万佳鸿科公司收取，2020年8月12日开始，商户租金由万年伟业公司与万佳鸿科公司按照双方各自的面积收取。一审法院遗漏此事实。2．我公司合法的租赁事实未予认定。万年伟业公司在2018年4月20日陪同执行法官到涉案房屋张贴公告，当时便已经知道房屋被转租的事情，2020年7月28日执行部门再次公告，在长达2年的时间里未提出异议，根据相关司法解释的规定，万年伟业公司未在6个月内对转租事宜提出异议，我公司与万佳鸿科公司的转租合同合法有效。二、一审判决适用法律错误。1．变更案由未经充分辩论，直接以法院认定的法律关系作出裁判，严重损害了我公司的答辩权和处分权。一审中，万年伟业公司在法庭询问下坚持主张案由为房屋租赁合同纠纷，一审法院认为本案案由应为占有保护纠纷，在此情况下一审法院应当将此作为案件争议焦点进行审理，但一审法院未经当事人充分辩论，径直裁判，程序严重违法。2．即便本案案由为占有保护纠纷仍然存在严重错误。占有保护请求权的基础是基于占有的事实，而非基于确定的权利。本案中，涉案房屋处于我公司事实占有的状态，万年伟业公司既非所有权人又没有对房屋实际占有控制，其仅是基于房屋转租合同对房屋享有租赁权，故不享有占有保护请求权。3．错误适用《立法法》。《立法法》不能作为普通民事司法案件的判决依据。4．错误并用《合同法》和《侵权责任法》。5．错误适用《合同法》第五条。一审判决在法律有明确规则的情况下，错误适用《合同法》第五条规定的公平原则。6．错误援引修改后的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。该司法解释不能适用于占有保护纠纷中。万年伟业公司不是该司法解释规定的出租人。一审判决突破合同相对性，对“次承租人”作出扩大解释，严重错误。相对于万年伟业公司，我公司是次次承租人，其要求我公司向其支付租金，两次突破合同相对性。7．参照适用“买卖不破租赁原则”严重错误。万年伟业公司于2010年才租赁涉案房屋，现房屋产权人玖桥公司的抵押权产生于2007年，显然是“抵押在先，租赁在后”，万年伟业公司以邮币卡交易公司于2006年租赁涉案房屋来抗辩“买卖不破租赁”，将其与邮币卡交易公司混为一谈，将其角色等同于邮币卡交易公司，十分荒谬。“买卖不破租赁”系以占有为前提，现万年伟业公司既非产权人又没有实际占有控制涉案房屋，不能适用“买卖不破租赁”。8．万年伟业公司未尽到防止损失扩大义务，一审判决没有进行过错相抵，严重不公。在万年伟业公司与德弘光大公司的房屋租赁合同纠纷中，我公司已经合法承租涉案房屋，但万年伟业公司并未追加我公司参加诉讼，致使纠纷无法在前案中一并解决。在判决执行过程中，万年伟业公司没有联系过我公司要求腾房或者重新签订协议，导致我公司在2020年7月28日收到法院告知书前对纠纷毫不知情。一审判决没有进行过错相抵，对我公司严重不公。9．一审判决认定的占用费数额畸高。关于占用费标准，按照当时当地的房屋租赁市场价格比较公平。本案中，涉案4000平方米房屋面积中，有几十平方米系小业主直接租给万佳鸿科公司，万年伟业公司无权就全部4000平方米主张占有使用费。疫情爆发后，租赁市场受到巨大冲击，租金下降，一审法院应当对此予以考虑。10．一审判决适用“日常经验法则”推定严重错误。关于我公司何时知道生效判决及执行公告，万年伟业公司应对此承担举证责任。诉讼、执行不属于一般日常生活范畴，不能依据日常经验法则得出免证事实。一审判决免去万年伟业公司的举证责任，直接推定我公司于2018年4月20日知晓生效判决及执行公告，严重错误。11．对我公司向万佳鸿科公司已支付的租金不予采信，严重错误。我公司已经完成举证责任，按照万佳鸿科公司要求将租金打入其账户及其法定代表人王曦的个人账户，万佳鸿科公司明确表示其收到了租金。我公司打入王曦个人账户的租金有何用途与我公司无关，一审判决不认可我公司支付的租金严重错误。三、新的事实。2021年5月6日玖桥公司以返还原物纠纷起诉我公司、万年伟业公司及邮币卡交易公司，说明玖桥公司不认可万年伟业公司的租赁权，故万年伟业公司无权收取2021年4月8日之后的租金。四、若本案坚持系占有保护纠纷，则万年伟业公司不享有占有保护请求权，应当裁定驳回万年伟业公司起诉。若本案为租赁合同纠纷，因为万年伟业公司与我公司不存在租赁合同关系，应当判决驳回万年伟业公司要求我公司承担连带责任的诉讼请求。万年伟业公司辩称，同意一审判决，不同意天盛嘉森公司的上诉请求。一、关于执行和解的答辩意见同对万佳鸿科公司的答辩意见。二、天盛嘉森公司是否合法租赁不影响我公司向其主张占有使用费。三、法律适用问题。1．关于案由，我公司认为法院有权力根据实际情况变更案由，我公司认可法院对案由作出的认定。2．关于占有保护的问题，我公司是合法的承租人，承租房屋后，我公司享有占有、使用、收益的权益。3．天盛嘉森公司主张的以我公司承租的时间与玖桥公司抵押权设立时间相比较是不正确的，玖桥公司设立抵押权的时间晚于邮币卡交易公司承租房屋的时间，也就是说“租赁权在先，抵押权在后”，因此玖桥公司没有权利解除与邮币卡交易公司的合同，因此我公司享有的承租权是无法取代的。4．2014年我公司起诉德弘光大公司，天盛嘉森公司2015年承租房屋，且根据北京市高级人民法院的相关规定，我公司不需要追加其他租赁主体。5．占有费标准问题，一审判决认定的占用费是以天盛嘉森公司与万佳鸿科公司之间合同约定租金为标准，并不过高，该标准系2015年的房屋租金，且该租金低于2015年租赁市场价。6．一审法院在举证责任分配等证据法的适用上不存在问题。7．关于已交纳租金，无论是万佳鸿科公司还是天盛嘉森公司均未提交充足证据证明其已经足额交纳租金，只有部分租金打到了王曦的个人账户上，且没有注明租金，因此我公司怀疑天盛嘉森公司与万佳鸿科公司之间的关系，双方并未按照合同约定履行。8．虽然现在玖桥公司提起了诉讼，这也仅代表玖桥公司不同意以原来的租金标准继续履行合同，对于玖桥公司来说，只有解除合同才可以实现利益最大化，不能以此认定我公司无权收取租金。万佳鸿科公司辩称，同意天盛嘉森公司的上诉意见。万年伟业公司向一审法院起诉请求：1．判令万佳鸿科公司向我公司给付2018年1月11日至2021年5月13日的房屋占有使用费（计算标准为：天盛嘉森公司与万佳鸿科公司协议约定的租金标准，即2018年1月11日至2018年10月31日期间按2500000元/年，2018年11月1日至2021年5月13日期间按2575000元/年）；2．天盛嘉森公司对上述承担连带责任。一审法院认定事实：2010年11月24日，出租人（甲方）万年伟业公司与承租人（乙方）德弘光大公司签订《德胜置业大厦房屋租赁合同》，主要内容为：第一条房屋基本情况：该房屋坐落于北京市西城区德外黄寺大街26号，甲方将底商，1号楼地下1层、1层及2层；2号楼地下1层；6号楼地下1层、1层、2层、3层租赁给乙方。该房屋总面积为13360．40平方米。其中：1号楼地下1层、1层、2层面积合计：5385．90平方米（已扣除售楼处261．14平方米，中国移动209．9平方米，3层2360．45平方米）；2号楼地下1层面积：710．24平方米（已扣除演播室98．06平方米）；6号楼地下1层、1层、2层、3层面积合计：7264．26平方米。（已扣除397．5平方米1号楼扩建面积）。第二条房屋权属状况：甲方对该房屋享有使用权，甲方应向乙方出示房屋所有权证（附件）及房屋使用权属证明（附件）。第五条租赁期限：一、房屋租赁期自2011年06月03日至2026年06月02日，共计15年。二、免租期：自2010年12月01日至2011年06月02日，共计6个月。三、租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30天向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。第六条租金及支付时间：一、租金：租金以每天每建筑平方米人民币4元进行计算，每五年递增一次，递增幅度为年租金的5%；第一个五年期每年租金为：19506184．00元（大写：壹仟玖佰伍拾万陆仟壹佰捌拾肆元整）。第二个五年期每年租金为：20481493．00元（大写：贰仟零肆拾捌万壹仟肆佰玖拾叁元整）。第三个五年期每年租金为：21505568．00元（大写：贰仟壹佰伍拾万零伍仟伍佰陆拾捌元整）。二、租金的支付：第一年租金为半年支付一次，自第二年开始为全年支付租金（上交款）每次在到期日前30天交付。第九条房屋的转让与转租：未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第十条合同的变更、解除与终止：一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。二、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1．经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。2．租赁期限届满。3．该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。4．因地震、火灾等不可抗力导致房屋毁损、灭失或造成其他损失的。三、出现下列情形之一，乙方有权解除合同，并要求甲方按3个月租金向乙方支付违约金；并有权向甲方追索因违约造成的利益损失所产生的相关费用及相应租金。1．甲方未按约定时间、条件交付该房屋达15日的。2．交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3．除乙方违约，甲方提前解除合同、收回全部或部分承租区域的。四、出现下列情形之一，甲方有权解除合同，乙方应按3个月租金向甲方支付违约金，并有权向乙方追索未支付的已发生的租金、其他费用、滞纳金及其他损失……6．逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用500000元以上的，已经给甲方造成严重损害的。2011年2月25日，出租人万年伟业公司与承租人德弘光大公司签订《德胜置业大厦房屋租赁合同补充协议》。该补充协议第六条第1款、第2款主要内容为：甲方已于合同签订前将租赁房屋中的主要法律关系问题提前告知乙方，乙方已予认可。颐西公司已将6号楼1层房屋产权转让，现在登记在吴宗海、郑春树名下，但在该房屋转让前颐西公司已将房屋出租给邮币卡交易公司。颐西公司仍享有23年的租赁使用权，此时已于合同签订前告知乙方，乙方已予认可。2011年6月10日，万年伟业公司与德弘光大公司形成《会议纪要》一份，主要内容为：就德胜置业大厦房屋租赁合同纠纷一事，在原有《租赁合同》及《补充协议》有效的基础上，经双方协商后达成共识：1．本着互谅互让的原则，双方对此前的纠纷互相谅解，互不追究；2．出租方于2011年6月10日将尚未交付的房屋钥匙，一次性交给租赁方，为维修管理方便主门钥匙出租方留存一套。双方对《德胜置业大厦房屋租赁合同》所述面积13360．4平方米及设备设施情况确认无误。3．在原来合同中免租期半年的基础上增加2个月（增加的免租期为：2011年12月10日至2012年2月9日），原合同定于2011年11月前交付的租金，延迟到2012年1月9日前支付，原租赁期限2011年12月3日至2012年6月2日，修订为2012年2月10日至2012年8月9日，以后交款日期以此类推（重新核对租金支付表）；4．在出租方交付钥匙后20天内，租赁方应支付出租方1000000元租金和购置一辆不低于500000元（裸车价格）的新车作为“中科国际商贸交易基地管理有限公司”的股权转让款；5．在出租方交付钥匙50天内（扣除1000000元定金转租金），3月20日前支付的1000000元租金，本纪要第四条支付1000000元租金，租赁方将剩余的6753092元下半年租金一次性支付给出租方；6．原1000000定金，已在第一期支付租金中转为租金支付，按补充协议约定在2012年1月3日前交款时，应支付1000000元保证金及租金9753092元，租赁方合计应在2012年1月9日前支付10753092元；7．交付房屋钥匙后，租赁方如进行装修必须提前将装修图纸及消防装修许可证交与出租方审定同意并盖章后方可施工。交钥匙后租赁方应对出租方房屋内物品妥善保管，在装修或转租前1周提前通知出租方，出租方及时腾空。8．租赁方如将房屋转租必须经得万年伟业公司书面认可，并在转租合同上盖章后方可生效。租赁方在交付转租合同及各项文本后，出租方须在7个工作日内给予回复，如超过7个工作日视为其房屋租金直至所对应租期的租金全部交纳完毕。如租赁方未按合同规定交付租金，则转租合同与主合同同时终止。9．租赁方每个付款段支付的款项不可以拆散、拖后、分段支付，完全按主合同和纪要约定期限一次满额给付。10．租赁方在执行上述条款中任何一条违约，《德胜置业大厦房屋租赁合同》及《德胜置业大厦房屋租赁合同补充协议》无需通知即时终止，按《德胜置业大厦房屋租赁合同》第七条第二款及第三款执行，租赁方将无条件退场并按租赁合同《德胜置业大厦房屋租赁合同》第十条第四款承担违约责任。2014年，万年伟业公司起诉德弘光大公司，德弘光大公司提出反诉。法院经审理后于2016年11月28日作出（2014）西民初字第16670号民事判决书，判决：解除万年伟业公司与德弘光大公司于2010年11月24日签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同》及2011年2月25日签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同补充协议》；判决生效后7日内，德弘光大公司立即将位于北京市西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦底商1号楼地下1层、1层及2层、2号楼地下1层、6号楼地下1层、1层、2层、3层房屋腾空交还给万年伟业公司……判决后，德弘光大公司不服，向本院提出上诉。本院于2017年12月27日作出（2017）京02民终3188号民事判决书，判决：驳回上诉、维持原判。德弘光大公司于2018年1月3日收到上述判决。2013年9月18日，德弘光大公司（出租方、甲方）与万佳鸿科公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市西城区黄寺大街26号院6号楼3层整层，地下1层整层，建筑面积约3000平方米；租期为2013年9月21日至2026年5月31日，其中2013年9月21日至2014年2月28日为免租期；租金为3285000元/年，半年支付，下一半年付应提前30日交付，押金为273750元；租金为每三年递增一次，每次递增3%，其中2014年3月1日至2017年2月28日，租金为3285000元/年，2017年3月1日至2020年3月28日（此处应为笔误，应为2月28日），租金为2819625元/年，2020年3月1日至2023年2月28日，租金为2904213元/年，2023年3月1日至2026年5月31日，租金为2991340元/年；甲方收款账号为季青春建行×××。2013年9月20日，德弘光大公司（出租方、甲方）与万佳鸿科公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋位于北京市西城区黄寺大街26号院1号楼B1层、1层大堂公用，2层东侧，2号楼B1层，建筑面积约4500平方米；房屋租赁期自2013年10月1日至2026年5月31日，其中2013年10月1日至2014年3月21日为乙方免租期，甲方应于2013年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金为3800000元/年，支付方式为季付，下一季租金应提前15日支付；押金为300000元；租金每三年递增一次，每次递增3%，即2014年4月1日至2017年3月31日，租金3800000元/年，2017年4月1日至2020年3月31日，租金为3914000元/年，2020年4月1日至2023年3月31日，租金为4031420元/年，2023年4月1日至2026年5月31日，租金为4152362元/年；甲方收款信息为季青春，账户为×××，甲方应在收到每笔租金3日内，向乙方开具收款凭单。2015年7月27日，万佳鸿科公司（出租方、甲方）与天盛嘉森公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市西城区黄寺大街26号院1号楼103室，104室公用，B1层，6号楼B1层附体东侧，建筑面积约4000平方米（即涉案房屋）；租期为2015年8月1日至2026年5月31日止，其中2015年8月1日至2015年10月31日为免租期，租金标准为2500000元/年，支付方式为季付，下一季租金应提前15日支付，押金为416666元；租金为每三年递增一次，每次递增3%，其中2015年11月1日至2018年10月31日租金为2500000元/年，2018年11月1日至2021年10月31日租金为时2575000元/年，2021年11月1日至2024年10月31日租金为2652250元/年，2024年11月1日至2026年5月31日租金为2731817元/年；甲方收款信息为万佳鸿科公司建行北京东大街支行的账户，账户为×××，甲方应于收到乙方每笔房屋租金之日起3日内，向乙方开具收款凭单。2018年4月20日，法院执行部门张贴（2018）京0102执1588号告知书，万佳鸿科公司于2018年4月21日提出案外人执行异议。后法院再次于2020年7月28日张贴公告，天盛嘉森公司于2020年8月6日提出案外人执行异议。2021年4月8日，本院作出（2021）京02执恢32号执行裁定书，裁定包括天盛嘉森公司承租的房屋在内的房屋过户至玖桥公司名下。天盛嘉森公司提交玖桥公司作出的《腾退通知》，显示要求天盛嘉森公司腾房并支付2021年4月8日至实际腾退之日止的使用费。一审审理中，关于付款情况，万佳鸿科公司表示最后一次向德弘光大公司支付款项系2017年9月27日向季青春支付85000元；天盛嘉森公司提供付款明细，显示自2015年7月28日至2017年8月14日，其将租金支付至万佳鸿科公司账户，自2018年1月26日起至2019年6月27日系支付至彼时万佳鸿科公司法定代表人王羲个人账户（天盛嘉森公司主张系应万佳鸿科公司要求），2020年6月2日、2020年7月18日又是支付至万佳鸿科公司账户。一审法院认为：万年伟业公司与德弘光大公司之间的纠纷，法院已作出生效判决，既解除了万年伟业公司与德弘光大公司之间的房屋租赁合同法律关系，还判决德弘光大公司将租赁标的物腾退并交还万年伟业公司。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”所以德弘光大公司应承担的责任应在此前生效判决的执行程序中解决。本案处理从德弘光大公司处承租房屋的后续主体的有关责任问题。由于万年伟业公司与万佳鸿科公司、天盛嘉森公司之间不存在房屋租赁合同法律关系，所以万年伟业公司主张的案由房屋租赁合同纠纷并非适当。结合万年伟业公司的主张，其实质为要求法院保护其基于从案外人处租赁房屋的占有权利，所以本案案由应为占有保护纠纷。由于万佳鸿科公司对万年伟业公司享有权利的房屋收取租金、天盛嘉森公司实际占有房屋，所以万年伟业公司起诉万佳鸿科公司、天盛嘉森公司，主体上不存在问题。需要说明两点：第一，万年伟业公司的权利经生效判决确认，其系从案外主体承租而来，玖桥公司经法院执行程序取得天盛嘉森公司承租房屋的所有权，参照买卖不破租赁原则，亦不影响万年伟业公司本案主张权利；第二，万年伟业公司与德弘光大公司的纠纷系于2017年12月27日法院作出判决，本案诉讼前万佳鸿科公司、天盛嘉森公司提出案外人执行异议，万年伟业公司本案诉讼请求并未超出3年的诉讼时效。本案争议焦点为：万佳鸿科公司、天盛嘉森公司是否应承担责任；万佳鸿科公司、天盛嘉森公司如何承担责任。关于焦点一，2018年1月11日后，德弘光大公司无权继续出租房屋，故此万佳鸿科公司、天盛嘉森公司未腾退房屋时应向万年伟业公司支付房屋使用费。万佳鸿科公司、天盛嘉森公司在实际出租、实际占有房屋时，两公司的收取租金权利、占有权利均系来自德弘光大公司，生效判决作出后德弘光大公司无权继续出租房屋，万佳鸿科公司、天盛嘉森公司权利基础便消失，故此，在继续出租房屋、占有房屋时便负有协助德弘光大公司向万年伟业公司将房屋腾退的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条中的次承租人肯定包含万佳鸿科公司，至于是否包含天盛嘉森公司，字面含义并不清晰。考虑到次承租人与出租人之间不存在租赁合同关系，之所以要求次承租人对出租人承担责任，理由在于次承租人占有房屋影响了出租人对房屋占有、使用、收益的权利，无论是次承租人、还是次次承租人均实质影响了出租人的权利，所以从广义上将次承租人的含义不应仅限于承租人后一手的次承租人，也应包含连环租赁后的其他承租人。就本案而言，万佳鸿科公司向天盛嘉森公司收取租金、天盛嘉森公司实际占有房屋，不将万年伟业公司依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条主张的权利对象予以宽泛解释，将使万年伟业公司权利无法得到充分保障。当然，基于公平原则，既要保障基于生效判决享有权利的万年伟业公司，也不应过分苛责生效判决当事人外的万佳鸿科公司、天盛嘉森公司，该部分可在房屋使用费部分予以体现。另外，由于万年伟业公司基于生效判决及租赁合同对天盛嘉森公司承租房屋享有占有、收益权利，万佳鸿科公司、天盛嘉森公司导致万年伟业公司该权利无法实现，两公司应是适格被告。关于焦点二，万佳鸿科公司、天盛嘉森公司向万年伟业公司承担不同责任。首先，结合万佳鸿科公司自行提供的向德弘光大公司的付款明细（按其认可最后一笔时间即2017年9月27日）和万佳鸿科公司自认收取天盛嘉森公司的款项情况（根据2018年1月26日王羲的账户明细），万佳鸿科公司现有证据不足以证明其将天盛嘉森公司承租房屋2018年1月11日至2021年5月13日的租金已向德弘光大公司完成了支付，故此，万佳鸿科公司应向万年伟业公司支付该段期间的房屋使用费。其次，天盛嘉森公司未按照合同约定支付租金，其在2018年1月26日将租金支付给王羲个人而非万佳鸿科公司，天盛嘉森公司主张系应万佳鸿科公司要求。考虑到生效判决作出时间，万佳鸿科公司提出该项要求是否有其他原因，万佳鸿科公司未给出合理解释，且根据王羲个人账户明细，也未显示该款项进入万佳鸿科公司账户。天盛嘉森公司2018年1月是否知晓生效判决，现有证据无法作出肯定结论。2018年4月20日，法院已在天盛嘉森公司所在区域张贴公告，万佳鸿科公司于2018年4月21日提出案外人执行异议，故此，法院同一行为没有理由认为万佳鸿科公司能够知晓而天盛嘉森公司不知晓。考虑到法院生效判决作出后，万佳鸿科公司、天盛嘉森公司提出案外人执行异议（不排除他们各自有合理理由）客观上影响了万年伟业公司基于判决认定的权利实现的进度。基于公平原则，综合考虑万年伟业公司基于判决享有权利应得到保障的程度和天盛嘉森公司善意向万佳鸿科公司支付租金的合理限度，同时考虑到天盛嘉森公司与万佳鸿科公司租金季付的约定，2018年7月21日起，天盛嘉森公司应将房屋使用费支付万年伟业公司。具体房屋使用费标准参照天盛嘉森公司与万佳鸿科公司租赁合同酌情确定。最后，结合上述认定，2018年1月11日至2018年7月20日，万佳鸿科公司支付房屋使用费1300000元。2018年7月21日至2021年5月13日该段期间房屋使用费为7000000元，万佳鸿科公司负有支付责任，天盛嘉森公司也负有支付责任。但万年伟业公司仅有权主张一笔7000000元。考虑到万佳鸿科公司擅自出租并收取租金的行为侵犯了万年伟业公司的占有权利，而天盛嘉森公司无权占有房屋而未支付使用费也侵犯了万年伟业公司的占有权利，但两公司的不同侵权行为导致万年伟业公司无法占有的损害事实，所以在万佳鸿科公司承担责任的同时，天盛嘉森公司承担连带责任。另需指出的是，（2017）京02民终3188号案件中，万年伟业公司亦有权就该部分损失基于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零七条规定向德弘光大公司主张。所以该案执行应与本案执行协调解决，确保万年伟业公司未重复得到赔偿。据此，一审法院判决：一、判决生效后七日内，北京万佳鸿科投资有限公司向北京万年伟业商贸有限公司支付房屋占有使用费1300000元；二、判决生效后七日内，北京万佳鸿科投资有限公司向北京万年伟业商贸有限公司支付房屋占有使用费7000000元，北京天盛嘉森装饰工程有限公司承担连带责任；三、驳回北京万年伟业商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。万佳鸿科公司表示一审判决遗漏了本案涉及韩晓辉等小业主的面积，天盛嘉森公司表示一审判决除遗漏小业主面积外，还遗漏了万佳鸿科公司和万年伟业公司在一审法院执行庭达成的调解协议。万年伟业公司表示本案双方争议问题不涉及小业主的面积，且所谓的调解协议只是执行中双方协商的解决问题的方案，并非达成执行和解书，而且协商的方案也并非仅针对天盛嘉森公司一个主体。2021年8月3日，本院前往涉案房屋进行现场勘验。租赁物1层面积是接待前台、展厅及滚梯等，无法将万佳鸿科公司所述小业主所有的面积从天盛嘉森公司使用面积中区分开来。万佳鸿科公司提交5组证据，证据一为立案证明（先行调解告知书），欲证明2021年7月21日万佳鸿科公司已经起诉德弘光大公司退还租金及支付违约金；证据二为万佳鸿科公司租金交纳明细，欲证明万佳鸿科公司向德弘光大公司交纳2017年12月20日至2019年5月30日期间租金1064000元；证据三为2020年7月16日执行笔录3页，欲证明万佳鸿科公司与万年伟业公司达成执行调解，2020年8月12日之前的房屋租金归万佳鸿科公司收取，本案包含了韩晓辉等小业主的房屋面积，2018年万佳鸿科公司已经与韩晓辉等小业主签订了《房屋租赁合同》，并向其交纳2018年至今的房租；证据四为韩晓辉起诉书，欲证明韩晓辉已经向法院起诉万年伟业公司及万佳鸿科公司，索要租金4759574．4元；证据五为（2017）京0102民初161号民事判决书，欲证明曾经有案例，产权人绕过中间承租人及次承租人直接向房屋使用人主张支付房屋租金，法院不予支持。万年伟业公司对证据一的真实性认可，对关联性和证明目的不予认可，认为与本案无关；对证据二的真实性、证明目的不予认可，该证明明显与万佳鸿科公司一审时的自认不符；对证据三的真实性认可，对证明目的不予认可，其他案外人的房屋面积不包括在本案中；证据四与本案无关；证据五的真实性认可，但与本案无关，不具有参考性。天盛嘉森公司对证据一、证据三、证据四及证据五的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据二表示不清楚。万佳鸿科公司主张其已经向小业主韩晓辉支付过相应的房屋租金，不应再向万年伟业公司支付租金，并就此提供韩晓辉与万佳鸿科公司的房屋租赁合同、2张**面图、韩晓辉的3个房产证复印件、万佳鸿科公司及万佳鸿科公司原法定代表人和其爱人向韩晓辉的付款凭证。万年伟业公司对上述证据的真实性不予认可，认为上述证据均欲证明万佳鸿科公司出租给天盛嘉森公司的4000平方米中有韩晓辉的房屋面积，但4000平方米就是指地下1层的4000平方米，万佳鸿科公司和天盛嘉森公司的租赁合同对此有明确规定，但是万佳鸿科公司提供的上述材料均是1层的面积，对应的房号也不是103、104；1层谈不上是大厅，而是通往地下室的出口通道，通道两侧可能会有小商铺，但不会妨碍通行；天盛嘉森公司一直租赁的就是地下1层，因此万佳鸿科公司提交的上述证据均与本案无关；万佳鸿科公司与韩晓辉之间的纠纷与其公司无关，其在与德弘光大公司的案件中已经明确表示凡是涉及到小业主的面积均不予执行，因此小业主所有的面积与本案无关。天盛嘉森公司对除付款凭证之外的证据的真实性、合法性、关联性均认可，对付款凭证不发表意见。天盛嘉森公司提交玖桥公司起诉天盛嘉森公司、万年伟业公司的民事起诉状、一审法院应诉通知书及EMS法院专递和物流签收信息截图，欲证明：1．玖桥公司基于产权人身份不认可邮币卡交易公司租赁合同关系，亦不认可万年伟业公司的转租合同关系，故万年伟业公司主张的“买卖不破租赁”“租赁合同依然合法有效”的理由明显不能成立；2．玖桥公司现已经向天盛嘉森公司、万年伟业公司等主张2021年4月8日之后的房屋占有使用费，故万年伟业公司无权向天盛嘉森公司收取2021年4月8日之后的租金。万年伟业公司对上述证据的真实性认可，对证明目的不予认可，认为玖桥公司提起了多个诉讼，诉天盛嘉森公司的案子只是其中一个。万佳鸿科公司对上述证据的真实性、关联性认可，表示其在2021年7月初收到了返还原物案件的起诉状。万佳鸿科公司提交中止审理申请书，认为德弘光大公司在本案中起到至关重要的作用，现万佳鸿科公司已经向德弘光大公司以房屋租赁合同纠纷为由另案起诉，要求认定双方之间租赁合同是否有效，是否欠租及是否承担违约责任，由于本案审理结果需以另案为依据，另案尚未审结，故申请本案中止审理。本院认为，由于万年伟业公司与德弘光大公司之间的纠纷，法院已作出生效判决，解除了万年伟业公司与德弘光大公司之间的房屋租赁合同法律关系，并判决德弘光大公司将租赁标的物腾退并交还万年伟业公司。德弘光大公司没有履行该判决确定的相关义务，并不是本案要处理的问题。本案仅解决在万年伟业公司与德弘光大公司已经解除租赁关系的情况下，万年伟业公司作为出租人，与从德弘光大公司处承租房屋的后续主体，即相对于万年伟业公司来讲的次承租人万佳鸿科公司及次次承租人也系实际占用人天盛嘉森公司之间的相关责任问题，一审法院对此判断准确。关于各方二审中争议的几个主要问题，本院作如下分析认定。一、万年伟业公司是否有权提起本案诉讼。经生效判决确认，涉案房屋系万年伟业公司从案外人处承租而来，目前尚在合同履行期限内，对涉案房屋享有合法承租权。案外人玖桥公司虽系经法院执行程序于2021年4月8日取得该房屋的所有权，但涉案房屋产权人的变更并不影响万年伟业公司在本案中主张权利。现万佳鸿科公司以一审法院（2019）京0102执异308号执行裁定，就认为万年伟业公司无权按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，在本案中主张权利，显然依据不足。二、关于各方争议的案由问题。首先，因万年伟业公司与万佳鸿科公司、天盛嘉森公司之间并不存在房屋租赁合同法律关系，故万年伟业公司起诉案由为房屋租赁合同纠纷并不适当。一审法院根据万年伟业公司的主张，认为其实质上是要求法院保护其基于从案外人处租赁房屋的占有权利，遂将本案案由确定为占有保护纠纷，是适当的。其次，虽然一审法院在重新确定案由后，未向各方当事人释明，但从各方当事人一审陈述意见不难看出，各方针对万年伟业公司提出的请求已经充分发表了意见，其中不乏从占有保护的角度进行的答辩；且二审程序中各方更是就此问题进行充分阐述。故一审法院程序虽存在些微瑕疵，但并未构成严重程序违法。三、关于执行笔录中万年伟业公司与万佳鸿科公司的“协议”是否属于执行和解协议，是否能够限制万年伟业公司在本案中主张2020年8月11日之前的租金（房屋占有使用费）。本院认为，该执行笔录形成于（2017）京02民终3188号民事判决书执行程序中，而该案当事人为万年伟业公司与德弘光大公司，万佳鸿科公司并非该案执行人或被执行人，故该“协议”不属于执行和解协议，也不具有限制万年伟业公司在本案中主张相关权利的效力。四、关于本案承担责任的主体及万佳鸿科公司与天盛嘉森公司是否应当承担连带责任的问题。万佳鸿科公司出租涉案房屋收取租金收益，以及天盛嘉森公司在实际占有房屋，其权利均源于德弘光大公司。（2017）京02民终3188号民事判决书民事判决生效后，自2018年1月11日起，德弘光大公司就无权继续出租涉案房屋且负有腾退该房屋的义务，次承租人万佳鸿科公司及实际占有人天盛嘉森公司也因其权利基础的消失，负有协助德弘光大公司向万年伟业公司履行腾退涉案房屋的义务。由于万佳鸿科公司作为次承租人未配合承租人德弘光大公司履行腾退义务，无疑妨害了作为出租人的万年伟业公司对涉案房屋享有的合法权利，天盛嘉森公司作为次次承租人实际占有涉案房屋亦影响了万年伟业公司的权利，所以一审法院将《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条次承租人的含义作扩大解释，是适当的。且本案中，万佳鸿科公司已经向天盛嘉森公司收取了部分租金，而天盛嘉森公司实际占有涉案房屋，若不将万年伟业公司主张权利的对象做上述解释，就排除万年伟业公司请求人民法院保护的权利，不仅偏离了立法的本意，也会使得无合法依据继续占用涉案房屋、拒不履行腾退义务的万佳鸿科公司、天盛嘉森公司，实质上获得非法占有且无偿使用涉案房屋的不当利益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》修改前后有部分内容的调整，但本案涉及的条文仅条款序号有变化，在内容上并无实质变化，一审法院即便存在引述的条文序号不准确的情况，也不当然影响本案实体处理结果，天盛嘉森公司以一审法院适用法律错误为由要求撤销原判，显然依据不足。对于2018年1月11日之后的房屋使用费，天盛嘉森公司并未全额向万佳鸿科公司支付，其中部分付至王羲个人账户。天盛嘉森公司虽主张系应万佳鸿科公司要求才向王羲个人账户支付租金，但本院认为，一则万佳鸿科公司提出该项要求违反合同约定和公司财务管理制度，双方均未对此给出合理解释，也无证据证实王羲已将收取的租金转入万佳鸿科公司账户；二则此事发生在（2017）京02民终3188号生效后生效判决作出后，本院对万佳鸿科公司提出此要求的目的产生合理怀疑。2018年4月20日，法院在天盛嘉森公司所在区域张贴上述案件的执行公告，万佳鸿科公司于2018年4月21日提出案外人执行异议，故此一审法院认为占用涉案房屋的天盛嘉森公司也应该能够知晓该判决结果，并无不当。天盛嘉森公司作为经营企业，理应意识到万佳鸿科公司已无权出租涉案房屋、收取租金，应与万佳鸿科公司及万年伟业公司积极沟通相关善后事宜；且由于万佳鸿科公司、天盛嘉森公司就上述生效案件提出案外人执行异议，客观上阻碍了万年伟业公司实现该判决确认的权利的进程，故一审法院综合考虑本案实际情况，认定天盛嘉森公司自2018年7月21日起，理应将涉案房屋占有使用费直接支付万年伟业公司，适当的。现万佳鸿科公司和天盛嘉森公司均未向万年伟业公司支付2018年7月21日之后的房屋占有使用费，天盛嘉森公司未支付租金的行为和万佳鸿科公司收取并占有天盛嘉森公司交纳租金的行为，均侵害了万年伟业公司的合法权益，故一审法院判令万佳鸿科公司与天盛嘉森公司就此部分占有使用费承担连带给付义务，并无不当。关于房屋占有使用费标准，一审法院参照天盛嘉森公司与万佳鸿科公司租赁合同酌情确定，并不存在过高之情形。五、关于案外人另案起诉是否构成本案中止审理的条件。因玖桥公司系于2021年4月8日因实现债权而取得涉案房屋产权，而该房屋设定抵押权的时间晚于原产权人的出租时间，故玖桥公司是否另案起诉并不妨碍万年伟业公司起诉本案，主张其合法权利。本院现场勘验，仍不能判断案外人小业主享有的产权面积是否在涉案房屋范围内，但即便涉案房屋中包含小业主所有的产权面积，因万年伟业公司系基于合法承租权享有对涉案房屋的占有、使用、收益等合法权益，小业主另案提起诉讼，也并不直接影响万年伟业公司在本案中主张其合法权利。故目前本案不具有应当中止审理的情形。综上所述，万年伟业公司和天盛嘉森公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80000元，由北京万佳鸿科投资有限公司负担45200元（已交纳）；由北京天盛嘉森装饰工程有限公司负担34800元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  董建中审判员  白 松审判员  王军华二〇二一年九月十五日书记员  刘 荧书记员  韩 铮