广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8704号上诉人（原审被告）：广州市花都区狮岭房地产综合开发公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭墟东升街。法定代表人：曾昭钳。委托诉讼代理人：陈艳伶，广东正善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄冠峰，男，1990年5月20日出生，汉族，住广东省高要市。委托诉讼代理人：张君邦，国信信扬（花都）律师事务所律师。原审第三人：刘凤兰，女，1974年6月11日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人广州市花都区狮岭房地产综合开发公司（以下简称狮岭公司）因与被上诉人黄冠峰，原审第三人刘凤兰商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初3864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人狮岭公司的委托诉讼代理人陈艳伶，被上诉人黄冠峰及其委托诉讼代理人张君邦到庭参加诉讼，原审第三人刘凤兰经本院依法公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。狮岭公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判并驳回黄冠峰全部诉讼请求；3.黄冠峰承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）根据合同相对性原理，黄冠峰与刘凤兰之间的合同关系和狮岭公司与刘凤兰之间的合同关系不属于同一法律关系，黄冠峰应另行主张；（二）王容娟不是狮岭公司员工，其行为不能代表狮岭公司。狮岭公司仅收到王容娟代刘凤兰转来的5万元，狮岭公司与黄冠峰认可王容娟是代刘凤兰收取款项，故黄冠峰向王容娟支付款项的行为应视为向刘凤兰支付涉案房屋转让款，而不是向狮岭公司支付购房款。在没有任何证据证明王容娟是狮岭公司的员工且狮岭公司与黄冠峰均认可王容娟是刘凤兰代收款人的情况下，一审法院将王容娟的收款行为视为狮岭公司的收款与事实不符。二、一审法院适用法律错误。（一）涉案合同合法有效，不存在法定无效情形，一审法院仅依据刘凤兰未能出庭以及狮岭公司无法提供合同对价转账记录，就认定《转让费欠款》无效，擅自消除狮岭公司和刘凤兰之间的真实、有效意思表示，明显违背法律规定；（二）根据涉案合同约定，黄冠峰应于2019年12月31日前付清涉案房屋剩余款项，但其至今仍未付清。在合同合法有效的情况下，黄冠峰的违约行为已经严重侵害狮岭公司合法权益，狮岭公司依法行使解除权解除涉案合同，黄冠峰应根据合同约定承担违约责任。综上，请求二审法院予以改判。黄冠峰答辩称：本案在一审时已经经过多次庭审，关于双方签约的整个过程、付款的过程、收款人的身份已经查清，狮岭公司在一审时与上诉请求主张相同的观点，一审法院已经根据双方的陈述、证据的认定作出了一审判决，因此一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回狮岭公司全部上诉请求。刘凤兰经本院依法公告未到庭陈述意见。2020年2月19日，黄冠峰向一审法院起诉请求判令：1.确认黄冠峰与狮岭公司签订的两份《认购书》（编号为201812001和201812002）、《补充协议》、《转让费欠款》无效；2.狮岭公司向黄冠峰返还已付定金50000元，返还购房款504921元，利息以554921元为基数，自2020年1月1日起按全国同行业拆解中心公布的市场利率计算至实际返还日止；3.本案诉讼费由狮岭公司承担。一审法院经审理查明：狮岭公司是万虹花园的开发商，于2011年2月1日取得《商品房预售许可证》，预售万虹花园C7栋12层、C8栋17层、C9-C10栋20层的房屋。2018年12月6日，狮岭公司（甲方、出售方）与黄冠峰（乙方、认购方）签订《万虹花园认购书》（编号：201812001），约定，乙方认购甲方位于广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园C8栋1704房，成交总价1061200元，乙方采取一次性付款，签署本认购书时交纳定金50000元，1011200元须于2019年12月21日前付清。该认购书对其他权利义务进行了约定。2018年12月6日，狮岭公司（甲方）与黄冠峰（乙方）签订《补充协议》，约定，甲乙双方于2018年12月6日签署的编号为201812001的《房屋买卖合同》进行如下补充：剩余购房款1011200元甲方同意乙方可迟延至2019年12月31日支付至以下指定账户，期限为12个月，收款账户刘凤兰，账号：62×××71。丙方为乙方的上述债务提供担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为2019年12月1日至2020年12月31日。狮岭公司在甲方处盖章，黄冠峰在乙方处签名，丙方处无任何签名盖章。2018年12月6日，狮岭公司（甲方、出售方）与黄冠峰（乙方、认购方）签订《万虹花园认购书》（编号：201812002），约定，乙方认购甲方位于广州市花都区狮岭益和北路39号万虹花园负二层236房，成交总价70000元。该认购书对其他权利义务进行了约定。2018年12月6日，狮岭公司（甲方）与黄冠峰（乙方）签订《补充协议》，约定，甲乙双方于2018年12月6日签署的编号为201812002的《房屋买卖合同》进行如下补充：车位款70000元甲方同意乙方可迟延至2019年12月31日支付至以下指定账户，期限为12个月，收款账户刘凤兰，账号：62×××71。丙方为乙方的上述债务提供担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为2019年12月1日至2020年12月31日。狮岭公司在甲方处盖章，黄冠峰在乙方处签名，丙方处无任何签名盖章。2018年12月6日，刘凤兰（甲方）与黄冠峰（乙方）签订《转让费欠款》，约定，就甲方于2018年12月5日转让万虹花园C8栋1704房给乙方，乙方现在尚欠付甲方转让费513660元，乙方承诺按照以下时间偿还给甲方：2019年1月20日支付转让费220000元；2019年5月31日支付转让费130000元；2019年6月30日支付转让费149951元，2019年12月31日支付转让费13709元。收款账户刘凤兰，账号：62×××71。丙方为乙方的上述债务提供担保，保证方式为连带保证责任，保证期间为2019年12月1日起至2020年12月31日。合同并对其他权利义务进行了约定。丙方处并无任何签名盖章。一审诉讼中，双方关于黄冠峰的付款的情况，为何由刘凤兰收取房价款等各执一词。关于黄冠峰付款的情况，黄冠峰陈述其支付房价款的情况为：2018年11月30日邓胜魁通过支付宝支付给狮岭公司工作人员王金主3万元，2018年12月19日广州柏丽雅诗皮具有限公司通过银行转账给王容娟12万元，上述15万元中包含本案定金5万元。2019年1月6日邓胜魁通过银行转账给王容娟购房款22万元，2019年5月29日广州柏丽雅诗皮具有限公司向狮岭公司指定的刘凤兰账户支付购房款13万元，2019年6月25日广州柏丽雅诗皮具有限公司向刘凤兰账户支付购房款149951元。共计支付549951元。付款人邓胜魁与黄冠峰是好友和生意合作伙伴，该房屋由黄冠峰、邓胜魁、周贵锋三人用共有资金购买，广州柏丽雅诗皮具有限公司是黄冠峰、邓胜魁、周贵锋三人开办的公司，三人为该公司股东，邓胜魁是该公司的法定代表人。黄冠峰提交微信聊天记录、邓胜魁通过银行转账的方式于2019年1月16日向王容娟支付22万元的转账凭证、广州柏丽雅诗皮具有限公司于2019年6月25日向刘凤兰转账支付149951元的支付凭证、广州柏丽雅诗皮具有限公司于2019年5月29日向刘凤兰转账支付13万元的支付凭证、以及三张收据，其中2019年1月15日的收据显示，今收到黄冠峰交来万虹花园C8栋1704房转让费220000元，经手人王金主代刘凤兰。2019年5月29日的收据显示，今收到黄冠峰交来万虹花园C8栋1704房转让费130000元，经手人黄柳娜。2019年6月25日的收据显示，今收到黄冠峰交来万虹花园C8栋1704房转让费154921元，经手人黄柳娜。狮岭公司仅确认收取黄冠峰支付的定金50000元，并陈述该款项是黄冠峰转至王容娟账户的款项。关于为何由刘凤兰收取款项，黄冠峰认为狮岭公司存在拆分房价款出售的违规销售行为，签订《转让费欠款》是狮岭公司工作人员拿着已有刘凤兰签名的合同给黄冠峰签署。狮岭公司认为，刘凤兰是涉案房屋的一手购买人，因限购原因需转让房屋，故其将房屋收回以比较优惠的价格出售给黄冠峰，其与刘凤兰之间并未签订买卖合同，但刘凤兰有向其支付定金，《补充协议》后来没有实际履行，因其想要刘凤兰作担保，但刘凤兰不愿意也没有在担保处签名，不认可黄冠峰向刘凤兰付款的行为。2019年12月18日，狮岭公司向黄冠峰发送《律师函》，载明，贵方于2018年12月6日购买万虹花园C8栋1704房，双方签订了该房屋的《万虹花园认购书》，按照该认购书第二条约定，剩余未付购房款为1011200元，贵方在未付清购房款项的同时向我司申请退房处理，并以明确的语言和行动表示不再继续履行合同，并公开陈述至相关部门投诉，委托人有权要求贵方履行合同付款义务，否则按违约处理。现郑重函告你方：一、请贵方在2019年12月31日前向委托人付清该房屋剩余款项1011200元；二、如贵方未在上述日期内付清上述款项的，则贵方构成违约，贵方已交的定金不予退还，同时委托人解除与贵方签订的上述认购书合同。2019年12月29日,黄冠峰向狮岭公司发送《回复函》，载明，你公司与我方签订的《商品房买卖认购书》，在签约过程中，隐瞒真实情况，违反现行法律法规，坚持以认购书要求我方履约付款，但你方拒不签订真实交易合约，我方实难照此履行，我方从未表态不履行合约义务，但履行义务的前提必须依据合法、合规有效的《认购协议》，如果你公司在2019年12月31日前拒不改正，坚持以多份协议拆分交易价款（偷逃税款），损害国家、我方利益作为交易依据，我方有理由拒绝履行。2020年1月6日，黄冠峰向狮岭公司发出《通知函》，载明，我方在收到你公司的律师函后，于2019年12月29日作了针对性回函，我方坚持要求按真实的房屋交易价格签订协议，履行各自义务，并限期你公司在2019年12月31日前重新与我方签订《认购协议》，但时至今日你公司未作出任何回应，若原协议有效则根据《认购协议》及律师函双方协议于2020年1月1日已经解除。你公司为规避税费问题，设定违规的交易模式，经回复后你公司拒不作出整改，如果按此协议继续履行，我方利益将受到严重损害，由于解除协议的违约责任不在我方，因此，请你公司收此函后三日内返还已付款项及定金。一审诉讼中，依照黄冠峰的财产保全申请，一审法院作出（2020）粤0114民初3864号之一民事裁定，裁定如下：冻结狮岭公司的银行存款554921元或查封等值的其他财产。后一审法院对狮岭公司的财产采取了保全措施。另查，本案及相关联案件共六件，案件基本情况为：（一）（2020）粤0114民初2626号狮岭公司诉邓胜魁及（2020）粤0114民初4018号邓胜魁诉狮岭公司、第三人黄柳娜商品房预约合同纠纷两案；（二）（2020）粤0114民初2630号狮岭公司诉黄冠峰及（2020）粤0114民初3864号黄冠峰诉狮岭公司、第三人刘凤兰商品房预约合同纠纷两案；（三）（2020）粤0114民初2753号狮岭公司诉周贵锋商品房预售合同纠纷及（2020）粤0114民初4023号周贵锋诉狮岭公司、第三人岑嘉仪商品房预约合同纠纷两案。一审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷，黄冠峰认为狮岭公司未如实申报成交价导致合同无效，但双方并未签订正式的商品房买卖合同，双方属于预约合同关系，合同并未履行至申报成交价的阶段，故一审法院对黄冠峰的陈述不予采纳。黄冠峰与狮岭公司之间存在购买涉案房屋以及涉案车位的真实意思，双方之间就涉案房屋及车位存在真实的交易，双方的争议在于房屋及车位的房价款如何，黄冠峰主张狮岭公司存在拆分房价款的行为，实际房价款是两份《认购书》及一份《转让费欠款》中约定的全部价款，狮岭公司对此不予确认，并认为实际房价款是两份《认购书》中约定的价款。对此，一审法院分析如下：第一、本案双方签订的《补充协议》中约定除5万元定金之外的其余房价款均支付至刘凤兰账户中，狮岭公司认为涉案房屋、车位均由上一手购房者即刘凤兰转售给黄冠峰，但狮岭公司未能举证证明其与刘凤兰之间存在真实的交易关系，亦未能举证证明刘凤兰向其支付了价款，故对狮岭公司主张三者之间存在转售关系，一审法院不予采纳。第二、黄冠峰与狮岭公司之间存在关于涉案房屋、车位的真实交易关系，狮岭公司作为售房者本应属于收取房款的主体，却与黄冠峰签订《补充协议》约定将大额购房款均由刘凤兰收取，同时未对刘凤兰收取房款的行为进行合理解释。在黄冠峰与狮岭公司签订《认购书》、《补充协议》的同日，黄冠峰与刘凤兰签订了《转让费欠款》，无证据显示刘凤兰与涉案房屋、车位之间的关系，刘凤兰亦未出庭对其为何签署《转让费欠款》予以说明，故一审法院对黄冠峰的主张予以采信，《转让费欠款》并非黄冠峰与刘凤兰的真实意思表示。因此，结合上述事实，涉案两份《万虹花园认购书》及《补充协议》中约定的房价款并非双方的真实意思表示，应为无效条款，本案房屋、车位的价款应结合两份《万虹花园认购书》、《转让费欠款》记载的金额以及实际支付情况予以认定，经计算为1644860元（1061200元+70000元+513660元）。双方签订的《万虹花园认购书》、《补充协议》除价款条款之外，其余均是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，成立有效。如上所述，黄冠峰与刘凤兰签订的《转让费欠款》并非双方的真实意思表示，应属无效，故黄冠峰请求确认《转让费欠款》无效，一审法院予以支持。狮岭公司已于2019年12月29日催告黄冠峰履行付款义务，并告知黄冠峰逾期付款将产生合同解除的法律后果，黄冠峰已确认收到该函并向狮岭公司作出合同于2020年1月1日解除的意思表示。因此，当事人已就双方之间的商品房预约合同关系于2020年1月1日解除达成了一致的意思表示。狮岭公司认为仅收取了5万元定金，但从黄冠峰与狮岭公司签订的《补充协议》来看，狮岭公司指定刘凤兰作为收款方，并认为王容娟是代刘凤兰收款，且5万元的定金亦是黄冠峰转到王容娟账户的，黄冠峰举证证明其向王容娟及刘凤兰账户共计支付了499951元款项，综合上述证据，款项是黄冠峰为履行《万虹花园认购书》而支付的购房款，双方之间的商品房预约合同关系已于2020年1月1日解除，本案的房屋、车位交易存在多处不符合正常交易流程的情况，双方对造成合同不能继续履行下去均有过错，狮岭公司作为合同相对方应当将由此收取的款项予以返还，黄冠峰主张狮岭公司返还549951元款项及支付利息，一审法院予以支持。综上所述，黄冠峰诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年9月21日作出判决如下：一、确认黄冠峰与刘凤兰签订的《转让费欠款》无效；二、确认黄冠峰与狮岭公司签订的两份《万虹花园认购书》、《补充协议》中关于房价款约定的条款无效；三、狮岭公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄冠峰返还购房款549951元；四、狮岭公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄冠峰支付购房款549951元的利息，利息以549951元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年1月1日计至付清款项之日止；五、驳回黄冠峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9349元，由黄冠峰负担84元，由狮岭公司负担9265元。财产保全费3295元，由黄冠峰负担30元，由狮岭公司负担3265元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：狮岭公司向一审法院提起诉讼，诉请：1.确认解除狮岭公司与黄冠峰双方签订的《万虹花园认购书》及其补充协议；2.狮岭公司没收黄冠峰支付的定金50000元。一审法院于2020年9月22日作出（2020）粤0114民初2630号民事判决：一、确认狮岭公司与黄冠峰于2018年12月6日签订的《万虹花园认购书》及补充协议于2020年1月1日解除；二、驳回狮岭公司其他的诉讼请求。判后，双方均无提出上诉。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：狮岭公司应否承担向黄冠峰返还购房款549951元的责任。根据本案现有证据显示，2018年12月6日黄冠峰与狮岭公司签订《万虹花园认购书》《补充协议》，约定黄冠峰向狮岭公司购买涉案房屋及车位，涉案房屋定金50000元，剩余购房款1011200元及车位款70000元于2019年12月31日支付至刘凤兰个人账户；同日，黄冠峰又与刘凤兰签订《转让费协议》，约定转让费513660元，由黄冠峰分期支付。之后，黄冠峰通过案外人邓胜魁、广州柏丽雅诗皮具有限公司分别向王金主、王容娟及刘凤兰多次转账共计549951元。本案狮岭公司仅确认收到定金50000元，不予认可收取了其他款项；黄冠峰则认为狮岭公司存在拆分房价款出售的违规销售行为，应对黄冠峰支付的所有款项承担责任。本院认为，本案并无充分证据证实狮岭公司为规避政府限价而违规将购房款拆分为房价款与转让费，并签订两份实质由狮岭公司主导、控制的合同，且本案刘凤兰未到庭陈述相关事实，故现有证据不足以认定涉案《万虹花园认购书》《补充协议》及《转让费协议》并非合同双方的真实意思表示而无效。因此，黄冠峰诉请确认上述合同无效不能成立，本院不予支持。关于焦点问题。对于狮岭公司不予认可的黄冠峰所支付合计499951元款项，共有三笔：2019年5月29日支付130000元、2019年6月25日支付149951元和2019年1月6日支付的220000元。其一，虽狮岭公司与黄冠峰签订的《补充协议》约定，剩余购房款1011200元和车位款70000元直接支付至刘凤兰个人账户，且从本案黄冠峰所支付的款项看，2019年5月29日支付的130000元和2019年6月25日支付的149951元两笔款项均直接支付至刘凤兰账户。但是，据黄冠峰提交的收据显示，该两笔款项均明确载明收取的是“转让费”，而非购房款。而且，从刘凤兰与黄冠峰签订的《转让费欠款》约定的分期付款情况看，该两笔款项的数额及支付时间与该约定吻合。因此，现有证据不足以认定上述两笔款项系狮岭公司所收取的购房款。其二，至于2019年1月6日支付的220000元，该款由黄冠峰支付至王容娟账户，本案并无证据证实王容娟有权代狮岭公司收取购房款，且如上所述，黄冠峰提交的该款项收据亦载明为“转让费”，其支付时间及数额也与《转让费欠款》约定吻合，故，无法认定该款项系由狮岭公司所收取的房款。综上，黄冠峰主张狮岭公司应对上述款项承担责任，缺乏充分证据支持，本院不予支持。本案双方均表示同意解除房屋买卖合同关系，且另案已判决涉案《万虹花园认购书》《补充协议》解除，并不予支持狮岭公司要求没收定金50000元的诉讼请求。因此，狮岭公司应返还其已收取的50000元定金。黄冠峰要求返还全部款项549951元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，狮岭公司上诉请求部分成立，本院予以支持；其他不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初3864号民事判决第一、二、五项；二、变更广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初3864号民事判决第三项为：狮岭公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄冠峰返还定金50000元；三、变更广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初3864号民事判决第四项为：狮岭公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄冠峰支付购房款50000元的利息，利息以50000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2020年1月1日计至付清款项之日止；四、驳回黄冠峰其他的诉讼请求。一审案件受理费9349元，由黄冠峰负担8299元，由广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担1050元。财产保全费3295元，由黄冠峰负担2925元，由广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担370元。二审案件受理费9349元，由黄冠峰负担8299元，由广州市花都区狮岭房地产综合开发公司负担1050元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年九月八日书记员  张 旭彭诗敏