北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11328号上诉人(原审被告、反诉原告)：天源高科技开发有限公司，住所地北京市丰台区刘家窑定安路1号。法定代表人：董波，总经理。委托诉讼代理人：宁妍，北京大成律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京南方弘泰投资经营有限责任公司，住所地北京市西城区右安门内大街65号。法定代表人：武华军，经理。委托诉讼代理人：刘旭，男，北京南方弘泰投资经营有限责任公司职员。委托诉讼代理人：贺晨晨，女，北京南方弘泰投资经营有限责任公司职员。上诉人天源高科技开发有限公司（以下简称天源高科技公司）因与被上诉人北京南方弘泰投资经营有限责任公司（以下简称南方弘泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2021)京0106民初8419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天源高科技公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回南方弘泰公司的一审诉讼请求，支持天源高科技公司的反诉请求。事实与理由：1.一审判决割裂了本案三个月期的合同和此前双方五年期合同的关联性，未查明和认定南方弘泰公司隐瞒房产证办理进展且不提供房产证以供天源高科技公司变更住所地址到案涉租赁房屋的事实。南方弘泰公司隐瞒房产证办理进展且不提供房产证构成违约，此前双方五年期合同，南方弘泰公司长达近4年一直未办出房屋产权证，导致天源高科技公司一直无法使用房屋办公经营，本案三个月期的合同履行过程中，南方弘泰公司依然违反合同，隐瞒房产证办理进展且不提供房产证，导致天源高科技公司无法使用房屋办公经营。2.提供房产证以让天源高科技公司能够使用房屋办公，是南方弘泰公司应该履行的义务，在其违反先履行义务的情况下，天源高科技公司依法享有先履行抗辩权，无须按照合同标准支付租金，本案符合租金减免的条件，减免之后天源高科技公司已经支付的租金足以覆盖五年期和三个月期合同的租金，天源高科技公司无须再支付租金。3.天源高科技公司不存在违约，不应该支付违约金，且一审法院认定的违约金标准过高。4.直到本案一审诉讼中，在一审法院一再要求下，南方弘泰公司才同意打开租赁房屋让天源高科技公司搬出室内物品，说明合同期满后南方弘泰公司自行控制了租赁房屋，并非天源高科技公司不愿腾退，一审认定天源高科技公司未及时腾退、交付房屋系认定事实错误。5.请求法院从保障营商环境的角度，保护承租人的合法权益。南方弘泰公司辩称，同意一审判决，不同意天源高科技公司的上诉请求。1.一审法院没有割裂五年期合同与三个月期合同的关系，而是充分考虑二者关系，认定对方于2020年3月25日、2020年12月10日缴纳的40万租金是缴纳的五年期合同的房租，本案三个月期合同并没有缴纳任何房租。2.我方没有隐瞒房产证，在注册问题上对方遭受的损失与我方无关，天源高科技公司被列入异常经营名录不在本案三个月期内，与本案无关。3.天源高科技公司在一审诉状中提到董波将另一家经营很好的公司搬到其他租赁房屋，所以列入经营异常名录，与我方无关。4.天源高科技公司在上诉状中提到我方多次断水断电没有事实依据，我方是在2020年12月2日才对涉案房屋进行换锁，在此之前对方一直正常使用，我方的确搬走了一部分桌椅，是因为2020年9月对方已无力承租整层房屋，改成半层。5.我方无权利也无义务给对方减免租金。南方弘泰公司向一审法院起诉请求：1.判令天源高科技公司腾退北京南站路2号院1号楼供销弘泰大厦10层1001、1002房屋，并将房屋交付我公司；2.判令天源高科技公司支付我公司2020年8月14日至2020年11月13日的租金108572.9元；3.判令天源高科技公司向我公司支付违约金（以欠付租金为基数，按照日千分之五的标准，自2020年8月14日至实际给付之日止，暂计算至2021年1月8日为79258.22元）；4.判令天源高科技公司向我公司赔偿2020年11月14日至2020年12月2日逾期腾退房屋的占有使用费45338.18元；5.判令天源高科技公司承担本案全部诉讼费用。天源高科技公司向一审法院提起反诉请求：判令南方弘泰公司赔偿我公司支付损失96396.4元。一审法院认定事实：2020年8月13日，出租方南方弘泰公司（甲方）与承租方天源高科技公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于北京市丰台区北京南站路2号院一号楼供销弘泰大厦10层1001/1002房屋，乙方对租赁该房屋的现状及权属已有充分了解，自愿承租该房屋，甲方同意向乙方出租该房屋用于办公，租赁面积为214平方米，起租日为2020年8月14日，终止日为2020年11月13日，租期为3月。该房屋的租金基数为5.56元/平方米/日，物业管理费与公用事业管理费含在租金内，租金总额为108572.9元。乙方同意按租金标准向甲方缴付该房屋租金，支付方式为按季度缴付。首期租金108572.9元，支付时间为本合同签订之日起七日内或约定起租日前（以先到日为准）。若乙方未能依约按期向甲方支付租金、租赁保证金或物业管理费或其他费用的，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期未能缴付的，逾期超过30日仍未能缴付的，乙方应支付未缴金额30%的违约金（或应自逾期之日起按照应付未付金额每日千分之五的标准计息至实际支付完毕之日，以金额较高计息标准为准）。合同一旦解除或终止，乙方应在解除或终止之日起7日内（以下简称返还期），将房屋及其附属设施、设备恢复原状后（房屋无法恢复原状且甲方认可现状的除外）无条件归还甲方，同时乙方应当将自身物品清理移除。租赁期届满或返还期届满后乙方仍未能将符合要求的该房屋返还甲方的，则自租赁期届满日或返还期届满之日的次日起，乙方应当按照本合同约定的当年租金标准的双倍向甲方支付租金，并承担相关的其他费用，直到乙方按照合同要求返还该房屋为止。坐落于北京市丰台区北京南站路2号院1号楼-2至16层101房屋于2020年7月17日登记权利人为北京市棉麻公司。2020年8月5日，北京市棉麻公司将上述房屋委托给南方弘泰公司以该公司的名义对外出租及管理，委托期限自2020年8月5日至2025年8月4日。庭审中，南方弘泰公司提交2016年9月26日《房屋租赁合同》、10层历年费用清单、客户收付款入账通知、国内支付业务付款回单，其中，国内支付业务付款回单载有：日期2020年12月10日，金额200000元，用途支付物业房租，附言支付物业房租，拟证明双方曾签订租赁期为2016年9月26日至2021年9月25日的房屋租赁合同，天源高科技公司仅支付租金至2019年9月25日。天源高科技公司认可上述证据，但表示2020年12月10日200000元中的96396.4元系该公司交纳本案2020年8月13日租赁合同的租金。南方弘泰公司对此不予认可。经一审法院询问，天源高科技公司表示按2016年9月26日租赁合同约定，该公司未足额交纳合同约定的租金，但认为系因南方弘泰公司违约致使合同目的无法实现，故不应按合同约定交纳租金。庭审中，天源高科技公司提交工商登记信息截图、2019年8月20日《对银行结算账户采取措施的通知书》，拟证明由于南方弘泰公司提供的房屋无产权证明，致使该公司无法在租赁房屋登记注册，不能实现合同目的，且因不在注册地址办公被列为经营管理异常名录，限制银行账户使用，造成不利影响。南方弘泰公司认可该组证据的真实性、合法性，不认可证明目的，认为没有关联性。经法院询问，天源高科技公司表示该公司被列入经营管理异常名录的情形未发生在本案租赁合同期内。庭审中，天源高科技公司表示租赁合同终止后，因为租赁房屋由南方弘泰公司控制，天源高科技公司无法进入搬移屋内设施。南方弘泰公司对此不予认可，表示在2020年12月2日对租赁房屋进行换锁，在此之前，天源高科技公司人员可以随意进出租赁房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人应当按照期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，南方弘泰公司与天源高科技公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。天源高科技公司称系被迫签订上述合同，因其未提交确实、充分的证据，南方弘泰公司对此亦不予认可，法院不予采信。合同签订后，天源高科技公司应按照约定履行支付租金的义务，故对南方弘泰公司要求天源高科技公司支付租金的诉讼请求，法院予以支持。天源高科技公司未按合同约定支付租金，构成违约，应向南方弘泰公司支付违约金。关于具体金额，南方弘泰公司主张的违约金过高，结合违约情况及造成的损失，法院对违约金计算标准予以调整。合同终止后，天源高科技公司应于终止之日起7日内清理移除自身物品并将房屋交付给南方弘泰公司，现天源高科技公司未及时腾退、交付房屋，应向南方弘泰公司给付占有使用费。关于具体金额，南方弘泰公司计算有误，法院予以调整为26176.48元。天源高科技公司辩称系因南方弘泰公司违约未办理房屋产权证，致使公司无法实际经营，合同目的无法实现，根据现有证据及当事人陈述，租赁房屋在本案租赁合同签订前已办理产权登记，而天源高科技公司因不在注册地址办公被列为经营管理异常名录的期间亦未发生在本案租赁合同期内，故对天源高科技公司的该项辩解，法院不予采信。天源高科技公司辩称已支付本案租赁合同租金，表示四家公司于2020年12月10日一并共支付租金200000元，其中96396.4元系本案租赁合同租金，因南方弘泰公司与天源高科技公司于2016年9月26日曾签订过房屋租赁合同，天源高科技公司于庭审中亦表示未足额交纳该份租赁合同约定的租金，而200000元的付款回单上亦未显示具体支付租金期间段，天源高科技公司未提交证据证明该笔钱款明确指明系用于交纳本案租赁房屋租金，南方弘泰公司对此亦不认可，故法院对天源高科技公司的该项辩称，不予采信。关于天源高科技公司反诉要求赔偿租金损失96396.4元，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、天源高科技开发有限公司于判决生效之日起七日内腾退北京南站路2号院1号楼供销弘泰大厦10层1001、1002房屋，并将房屋交还北京南方弘泰投资经营有限责任公司；二、天源高科技开发有限公司于判决生效之日起七日内支付北京南方弘泰投资经营有限责任公司二〇二〇年八月十四日至二〇二〇年十一月十三日房屋租金108572.9元；三、天源高科技开发有限公司于判决生效之日起七日内支付北京南方弘泰投资经营有限责任公司违约金，以108572.9元为基数，自二〇二〇年八月十四日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际给付之日止；四、天源高科技开发有限公司于判决生效之日起七日内支付北京南方弘泰投资经营有限责任公司占有使用费26176.48元；五、驳回北京南方弘泰投资经营有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回天源高科技开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，依法订立的合同对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，天源高科技公司与南方弘泰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《房屋租赁合同》于2020年8月13日签订，承租期间为2020年8月14日至2020年11月13日，租期为3月，合同约定天源高科技公司应该在合同签订之日起七日内或约定起租日前支付首期租金。天源高科技公司未按约定缴纳租金，南方弘泰公司请求天源高科技公司支付租金，具有事实依据。天源高科技公司虽辩称其于2020年12月10日一并共支付租金200000元，其中96396.4元系本案租赁合同租金，但根据南方弘泰公司提交的双方于2016年9月26日签订的《房屋租赁合同》及10层历年费用清单、客户收付款入账通知、国内支付业务付款回单等证据，并未涉及上述钱款包含支付本案合同项下租金，且根据合同签订日期先后及租金到期先后，其支付的200000元尚未付清2016年9月26日《房屋租赁合同》项下租金。天源高科技公司提交的证据不足以证明上述钱款包含本案所涉租金，一审法院未予采信天源高科技公司的抗辩意见，并无不当。天源高科技公司未按约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。天源高科技公司主张由于南方弘泰公司提供的房屋无产权证明，致使该公司无法在租赁房屋登记注册，不能实现合同目的，系南方弘泰公司违约在先。但根据天源高科技公司在一审中提交的工商登记信息截图、2019年8月20日《对银行结算账户采取措施的通知书》，天源高科技公司被列入经营异常名录的时间为2017年8月3日，移出日期为2019年12月16日，且涉案房屋于2020年7月已经取得房屋产权证，本案租赁合同签订于2020年8月13日，天源高科技公司亦认可该公司被列入经营管理异常名录的情形未发生在本案租赁合同期内，故天源高科技公司以上述理由主张南方弘泰公司违约在先缺乏事实依据，一审法院未采信其主张，并无不当，天源高科技公司应承担违约责任，一审法院根据双方合同履行情况及损失情况酌情对违约金标准进行调整，合理适当。合同到期后天源高科技公司未能及时交接腾退房屋，应承担房屋占有使用费。天源高科技公司辩称南方弘泰公司控制房屋致使其无法腾退房屋，但未能就此提供证据证明，本院难以采信。一审法院判令天源高科技公司腾退房屋及支付房屋占有使用费并无不当，一审认定的占有使用费金额亦属适当，本院依法予以维持。天源高科技公司在一审中提起反诉请求南方弘泰公司赔偿损失，缺乏事实及法律依据，一审法院未支持其反诉请求，并无不当。综上所述，天源高科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2210元，由天源高科技开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 朱 印审 判 员 施 忆二〇二一年九月二十二日法官助理 周 珍书 记 员 吕可心