辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终1942号上诉人（原审原告）：樊艳萍，女，1964年4月10日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：樊艳杰，住盖州市，系樊艳萍妹妹。上诉人（原审原告）：孙**，女，1987年1月3日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。委托诉讼代理人：樊艳杰，住盖州市，系孙**姨母。被上诉人（原审被告）：盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司，住所地盖州市双台镇思拉堡村。法定代表人：杨延光，该公司经理。委托诉讼代理人：申小曼，该公司员工。上诉人樊艳萍、孙**与被上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服盖州市人民法院（2021）辽0881民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人樊艳萍、孙**上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判被上诉人退还购房款及利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算直至全部清偿完毕为止；2.改判被上诉人以总购房款的日万分之三承担违约责任；3.改判被上诉人承担损害赔偿责任，包括装修涉诉房屋的实际损失、退房后的房租、上诉人未能在房屋价格最高的时机出售案涉房屋的差价、房屋因未取得消防验收合格证书而不能出租的租金损失；4.改判被上诉人依法退还上诉人交纳的燃气初装费及各项物业费用；5.一、二审的全部诉讼费用及一、二审审理期间给上诉人再次造成诉累的各项费用。事实与理由：一、被上诉人违反公平原则、诚实信用原则，构成实质性的违约欺诈、侵权欺诈。被上诉人销售的房屋未通过竣工验收与消防验收，在售楼时故意隐瞒抵押土地使用权的事实，之后又再次抵押了涉诉房屋，“五证”不全，不能办理不动产产权证；逾期交房304天；从2012年10月31日至今逾期办证，无法实现合同目的；被上诉人明知所销售的房屋是违反国家强制性规定的，隐瞒事实真相交付房屋会造成上诉人装修使用，会造成不可挽回的巨额经济损失，被上诉人必须承担恶意取得涉诉房屋购房款的损害后果，承担赔偿责任；违法交付使用的房屋，应依法退还上诉人交付的各项费用。上诉人在一审法庭上提交了11套证据，其中有1套就是“商品房买卖合同解除通知书、邮政EMS特快专递的回执单”，申小曼已在回执单据上亲笔签收，该证据证明涉诉房屋的商品房买卖合同不存在了，已依法解除。二、违约金是针对“延迟给付”，损害赔偿是针对“瑕疵给付”，是可以累加的。根据《中华人民共和国合同法》第107条、第113条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条、第13条的规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被上诉人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。上诉人与被上诉人签订的无效的格式条款约定的违约金日万分之一无法弥补上诉人的损失，申请上调违约金至万分之三。三、本案的合同解除权并没有消灭。根据《民法典》第564条第2款规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案针对商品房买卖合同的解除期限，法律没有规定，当事人也没有约定解除权行使期限；当事人的《合同补充协议》更没有约定物权请求权行使期限，只是约定“自商品房交付使用之日起360天届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理所属房屋所有权登记的，买受人有权解除合同”。意思是说，在房屋交付的两年后，买受人才有权解除合同。而上诉人也正是在解除权发生之日起一年内行使的，合同已解除。根据《民法典》第五百六十五条规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案的商品房买卖合同，自上诉人从2020年8月6日通过邮政EMS送达到被上诉人的法律顾问兼副总申小曼手中时便已经自动解除。被上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，应依法维持原判，驳回上诉。2020年8月6日上诉人给被上诉人邮寄的商品房买卖合同解除通知书属实是由申小曼签收，但已超过法定解除期限，解除权是形成权，法律规定解除权除斥期间为1年。樊艳萍、孙建向一审法院起诉请求：一、判令被告返还已付购房款及利息（利息从2011年07月06日之日起以两个房屋总价款740116元为基数至清偿完毕之日止）；二、被告全部过错逾期交房、逾期办证，构成根本性违约，承担违约责任，依法支付违约金；三、判令被告将未经消防验收合格，存在重大安全隐患的瑕疵房屋交付使用以及未告知的情况下抵押案涉房屋至今不能办理不动产产权证，原告无法实现合同目的、造成房屋装修巨额损失依法承担损害赔偿责任：1)装修案涉房205/305室的实际损失；是可预见的损失（附所有装修费用票据）；2)信赖利益损失：被告长达十年故意隐瞒事实真相，全部过错造成原告不动产产权证至今不能实现，造成诉累，原告会很长一段时间将租房渡过难关；3)预期利益损失：被告违反国家强制性规定，不能办理不动产产权证，导致不能在房屋价格最高的时机出售案涉房屋赚取差价款；4)可得利益损失：因案涉房未取得“消防验收合格证书”，造成不能出租，造成租金损失；四、被告将存在安全隐患的房屋交付使用后，并收取了燃气初装费及各项物业费用，应当依法予以退还（附所有交费票据）；五、判令被告承担全部诉讼费。一审法院认定事实:2011年，樊艳萍与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，樊艳萍为买受人，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司为出卖人。双方在合同中有如下约定：买受人购买出卖人开发的公寓第6幢2单元205号房屋，建筑面积84.1066平方米，价款366042元，于2011年7月6日前交付，该商品房的用途为住宅。交付期限：出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1.商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30天内告知买受人的；2、买受人未付清全款的及本合同第七条二款所列情形；3、因战争、动乱、瘟疫造成的延误，政府政策变更及验收时间滞后引起的延误。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理，按逾期时间分别处理。1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。此外，双方在合同中还约定了其他有关事项。2011年同时，樊艳萍与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订了《合同补充协议》。双方在协议中有如下约定：关于产权登记的补充规定：由于出卖人的原因，买受人不能自商品房交付使用之日起360天内取得房地产权属证书，双方同意按合同第15条约定处理；自商品房交付使用之日起360天届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所属房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。此外，双方在协议中还约定了其他有关事项。上述合同和补充协议签订后，樊艳萍交付了购房款366042元，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司出具了收款收据。樊艳萍称房屋于2012年10月31日交付，进行了装修，于2013年3月18日住进房屋，一直居住使用至今。2011年，孙**与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，孙**为买受人，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司为出卖人。双方在合同中有如下约定，买受人购买出卖人开发的公寓第6幢2单元305号房屋，建筑面积83.9249平方米，价款374074元，于2011年7月6日前交付，该商品房的用途为住宅。除上述内容外，孙**与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订的《商品房买卖合同》内容和樊艳萍与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订的《商品房买卖合同》内容一致。2011年同时，孙**与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订了《合同补充协议》，该协议内容和樊艳萍与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订的《合同补充协议》内容一致。上述合同和补充协议签订后，孙**交付了购房款374074元，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司出具了收款收据。孙**称房屋于2012年10月31日交付，进行了装修，于2013年3月18日住进房屋，由其姨母樊艳杰及其外祖母一直居住至今。樊艳萍、孙**诉称于2020年8月8日向盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司邮寄了解除合同通知书，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司不予认可。樊艳萍、孙**诉称案涉房屋消防没有通过验收，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司不予认可，但没有提供消防验收合格证。樊艳萍、孙**诉称案涉房屋已抵押给银行，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司不予认可。盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司提供了商品房销（预）售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有建设用地使用权证。目前，案涉房屋没有经过合格验收，无法办理房屋所有权登记。现樊艳萍、孙**要求盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司返还购房款740116元及利息，支付逾期交房、逾期办证的违约金，赔偿房屋装修损失22万元，赔偿不能在房屋价格最高时机出售案涉房屋赚取差价款的预期利益损失，赔偿案涉房屋因不能出租造成租金损失的可得利益损失19.9万元，给付因退房后至少半年时间才能买房装修入住需要支付的租金损失，返还燃气初装费及各项物业费用，要求被告承担案件受理费。一审法院认为，樊艳萍、孙**分别与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。合同签订后，双方当事人均应自觉履行。合同签订后，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司交付了房屋，樊艳萍、孙**接收了房屋，双方于2012年10月31日办理了入住手续，樊艳萍、孙**对房屋进行了装修，一直居住至今，双方的合同已经实际履行。樊艳萍、孙**诉称双方的合同已经解除，但盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司不予认可，双方没有办理解除合同的有关手续，樊艳萍、孙**至今仍居住在案涉房屋，双方的合同实际没有解除。双方在《商品房买卖合同》第九条中约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，但樊艳萍、孙**没有依法主张权利。双方在《合同补充协议》第八条，关于产权登记的补充规定中约定，自商品房交付使用之日起360天届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理所属房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，按照上述约定，樊艳萍、孙**有权在房屋交付后的两年后主张解除合同，但樊艳萍、孙**没有依法主张权利。《中华人民共和国合同法》第95条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，根据《合同法》第94条的规定，出卖人延期交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，樊艳萍、孙**于2012年10月31日办理入住手续，在案涉房屋一直居住使用至今。综合考虑本案实际情况，樊艳萍、孙**没有在合理期限内行使合同解除权，解除权消灭。故樊艳萍、孙**要求盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司返还购房款740116元并支付利息的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司没有按合同约定的时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任，樊艳萍、孙**自认于2012年10月31日办理了入住手续，故盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司应从2011年12月31日起至2012年10月31日止按合同约定按日万分之一向樊艳萍、孙**支付违约金。案涉房屋至今无法办理房屋产权登记，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司构成违约，应承担违约责任，故盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司应按合同约定按购房款740116元的1%向樊艳萍、孙**支付违约金。对于樊艳萍、孙**要求赔偿房屋装修损失22万元，因装修费用是其为居住需要而支出的费用，樊艳萍、孙**的该项请求理由不成立，本院不予支持。对于樊艳萍、孙**要求返还的燃气初装费和物业费用，因该费用系其为了居住生活而发生的费用，与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司无关，本院不予支持。对于樊艳萍、孙**要求赔偿的其他损失均属于间接损失的范畴，其诉讼请求理由不成立，本院不予支持。综上所述，对于樊艳萍、孙**符合法律规定的诉讼请求，予以支持。因本案法律事实引起的民事纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条规定，判决：一、被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司于判决生效后10日内以740116元为基数按日万分之一向原告樊艳萍、孙**支付违约金，时间从2011年12月31日起至2012年10月31日止，计22499.04元；二、被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司于判决生效后10日内以740116元为基数按1%向原告樊艳萍、孙**支付违约金，计7401.16元；三、驳回原告樊艳萍、孙**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11201元，由原告樊艳萍、孙**负担10653.49元，由被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担547.51元。本院二审期间，上诉人樊艳萍、孙**提交了三份证据材料，一份为尾号8790的通话时长4分钟的通话记录截图以及该尾号发送的短信的截图，短信内容为“我下次在找你的时候就不是这个态度了…”，证明上诉人受到了被上诉人的威胁和恐吓。此两份截图均是复印件，且上诉人未能提供原始载体，故对上诉人拟证明的观点本院不予支持。另两份证据材料为樊艳杰与邮政快递工作人员的微信聊天记录，内容涉及2020年8月6日樊艳杰邮寄的材料已由申小曼签收，以及申小曼在其他案件中的亲笔签字，证明商品房买卖合同解除通知书已送达至申小曼本人。申小曼当庭表示，上诉人邮寄的商品房买卖合同解除通知书其确实收到，但该解除合同已过法定解除期限，故对樊艳萍、孙**于2020年8月6日向盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司邮寄了解除合同通知书一节，本院予以确认。二审庭审中，被上诉人陈述案涉房屋现未取得消防验收合格证。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人樊艳萍、孙**分别与被上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予保护，双方当事人均应自觉履行。合同签订后，盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司交付了房屋，樊艳萍、孙**接收了房屋，双方于2012年10月31日办理了入住手续，樊艳萍、孙**对房屋进行了装修，一直居住至今，双方的合同已经实际履行。双方在《商品房买卖合同》第九条中约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，但樊艳萍、孙**没有依法主张权利。双方在《合同补充协议》第八条，关于产权登记的补充规定中约定，自商品房交付使用之日起360天届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理所属房屋所有权登记的，买受人有权解除合同，按照上述约定，樊艳萍、孙**有权在房屋交付后的两年后主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第95条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，“根据《合同法》第94条的规定，出卖人延期交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”樊艳萍、孙**称案涉房屋于2012年10月31日交付，解除权应在解除权发生之日（即商品房交付使用之日起360天届满后超过一年）起一年内行使，超过一年未行使解除权，该权利消灭。本案中上诉人于2018年8月6日向被上诉人发出“解除合同通知书”，并通过邮寄的方式送达。此时已逾期，解除权已消灭，解除合同通知书已经不具有解除合同的法律效力，合同并未解除。因此，樊艳萍、孙**要求盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司返还购房款并支付利息的上诉理由不成立，本院不予支持。樊艳萍、孙**与盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司在《商品房买卖合同》第九条中关于出卖人逾期交房的违约责任有明确的约定，即“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。因此，樊艳萍、孙**要求按总购房款的日万分之三承担违约责任的上诉理由，本院不予支持。对于攀艳萍、孙**要求盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司承担涉诉房屋的实际损失问题，因装修费用是其为居住需要而支出的费用，樊艳萍、孙**未能在房屋价格最高时机出售案涉房屋的差价等损失属于间接损失范畴，其上诉理由不成立，本院不予支持。关于樊艳萍、孙**提出的被上诉人依法退还上诉人交纳的燃气初装费及各项物业费用的问题，因该费用系其为了居住生活而发生的费用，与被上诉人无关，本院亦不予支持。综上所述，上诉人樊艳萍、孙**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11201元，由上诉人樊艳萍、孙**负担。本判决为终审判决。审 判 长 王振宇审 判 员 张 强审 判 员 李靖宇二〇二一年九月二十二日法官助理 李馥原书 记 员 黄海容