广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终19142号上诉人（原审被告）：黄燕，女，1978年8月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王萍萍、麦丽妍，均系广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢沃轩，男，1989年6月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陶雄利、毛紫灵，广东威法律师事务所律师、实习人员。原审第三人：广州市中都房地产中介有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇陈家林路171号一层。法定代表人：李天云。委托诉讼代理人：周泽琴，系该司员工。上诉人黄燕因与被上诉人卢沃轩及原审第三人广州市中都房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄燕上诉请求：1.撤销广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初2056号民事判决第二项，改判上诉人不负违约责任或依法调低违约金的数额；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院仅简单以所谓违约金的惩罚性不予支持违约金的调整，完全违反法律规定，没有法律依据。我国民法中涉及的违约责任是一种补偿，主要功能是弥补损失，在合同没有明确约定违约金为惩罚性违约金的情况下，应视为补偿性质的违约金。二、一审法院在没有考虑合同履行、当事人过错程度以及对方实际损失的情况下就适用合同约定10%的违约金，违反法律规定，适用法律错误。即使合同中有约定违约金，上诉人仍有权要求对违约金进行调整，但一审法院却忽视该法律规定直接裁判，严重损害上诉人的合法权利。1、从合同履行的情况来看，上诉人已经积极地支付完买卖合同的大部分事项。涉案房屋总价为人民币12992000元，上诉人已实际支付了750万元，占据房屋总价的大部分比例。2、从当事人的过错程度来看，在整个房屋买卖合同履行的过程中，上诉人不存在违约的主观恶意。由于上诉人资金来源确实受到客观条件的影响，为了尽快解决剩余房款，上诉人多次跑到新疆解决资金的问题，在房屋没有过户的情况下，上诉人仍立即安排了转账，连续4日累计转账了200万元给被上诉人。上诉人并非故意拖延支付，确实是受每日转账限额的限制。但被上诉人对此并不理解，仍要求上诉人一次性支付剩余房款。最后还以房屋做抵押向垫资公司进行借款垫资。3、从被上诉人的实际损失来看，一审法院支持的违约金明显高于其实际损失，应予以调整。被上诉人实际损失只是因上诉人迟延支付剩余房款所产生的资金占用损失，以被上诉人未支付的房款数额5492000元为基数，从被上诉人最后发出催促上诉人支付剩余房款的时间（2020年11月16日）到上诉人明确告知可以在2020年11月26日前一次性支付剩余房款的时间计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算，被上诉人实际损失是6372.22元。4、另外考虑本案违约金约定的其它因素也应进行调整。关于违约条款的约定是中介方对外统一制定的版本，并不是买卖双方作出的专项约定，所以不能简单适用。三、一审法院遗漏重要事实，对上诉人已经支付给被上诉人9万元违约金的情况在事实认定上只字不提，进而在最后违约金数额的认定上没有考量这一因素就直接判定，损害上诉人的合法权利，还请二审法院依法进行改判。从上诉人在一审中提交的证据可以看出，为了促使合同的继续履行，上诉人已经主动支付了9万元的违约金给被上诉人，即使一审法院最终还是认定上诉人承担违约责任，也应将上诉人已经支付9万元违约金的事实考虑进去进行相应的抵扣，但一审法院在事实认定上没有提及该情况，认定事实存在明显遗漏，请二审法院对此进行纠正以维护上诉人的合法权利。卢沃轩辩称：第一，房地产买卖合同为各方协商确定的版本，并非格式合同，双方并未对违约金条款提出异议，双方违约成本是对等的，10%的违约金并没有过高，符合房产交易行业习惯。第二，上诉人违约导致合同解除，责任在上诉人，一审法院引用违约金条款裁决适用法律正确。第三，上诉人违约次数多，持续时间长，应强化违约金的惩罚性功能。同时其对违约的辩解没有事实和法律依据。第四，因上诉人违约导致合同解除，被上诉人卖房套现的目的不能实现，且因黄燕的缠诉行为，被上诉人的资产被查封、冻结，被上诉人遭受巨大的损失。除本案外，双方另有（2021）粤0118民初1206号案，法院判决上诉人败诉，上诉人没有上诉。目前在案还有（2021）粤0118民初5673号案，上诉人冻结被上诉人的资产将近1年。综上，一审判决并无不当，请法院驳回上诉人的上诉请求。广州市中都房地产中介有限公司述称：没有意见，同意上诉人的意见。卢沃轩一审的诉讼请求为：一、解除卢沃轩与黄燕签订的房地产买卖合同；二、黄燕支付卢沃轩违约金1299200元；三、黄燕赔偿卢沃轩中介费损失32450元；四、卢沃轩支付的律师费40000元由黄燕承担；五、黄燕承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2020年5月6日，卢沃轩（卖方）、黄燕（买方）及广州市中都房地产中介有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：卢沃轩将位于增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××房出售给黄燕。房屋价款12992000元。申请交易过户的时间：2020年7月15日之前。违约责任约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金。若买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，买卖双方各自支付经纪方的买卖代理费。付款方式为，2020年5月6日支付定金500000元；首期款（不含定金）4000000元应于买方在原抵押银行通知还贷扣款之日前将首期款存入卖方供款账号。楼价余款8492000元在2020年7月15日前申请过户一次性支付。并注明了卖方拿到他项权证后，两天内双方到房管局过户，卖方支付中介费给中介方，卖方的收款账号等内容。签订合同后，黄燕同日支付350000元，在2020年5月7日支付150000元，并由卢沃轩向黄燕出具《收款收据》注明收到定金50万元。同日，广州市中都房地产中介有限公司向卢沃轩出具《收款收据》，载明收到卢沃轩交来涉案房屋佣金32450元。2020年7月14日，黄燕向卢沃轩账户汇款支付4000000元。2020年8月14日，黄燕向卢沃轩账户汇入200000元、500000元。2020年8月18日，黄燕向卢沃轩账户汇入150000元。2020年8月20日，黄燕向卢沃轩账户汇入150000元。2020年10月11日，卢沃轩与黄燕签订《补充协议》，约定：……黄燕因疫情期间在新疆封城被困导致合同期延迟履行，致使卢沃轩损失利息人民币9万元。现双方友好协商，由黄燕承担该笔利息费用，在2020年10月10日前转齐，并于2020年10月25日前办理过户更名，过户当天转齐所有楼款等内容。2020年11月12日，黄燕向卢沃轩支付500000元。2020年11月13日，黄燕向卢沃轩支付500000元。2020年11月16日，黄燕向卢沃轩支付500000元。2020年11月17日，黄燕向卢沃轩支付500000元。2020年11月17日，卢沃轩与广东威法律师事务所签订《民事委托代理合同》。2021年2月4日，广东威法律师事务所出具发票，载明法律咨询40000元。2021年1月14日，广州市诚联房地产代理有限公司出具《垫资证明》，内容为：2020年11月19日，黄燕及丈夫到该公司洽谈垫资事宜。……欲借款600万元。当天经过洽谈协商，该公司同意可向其进行垫资借款。审理中，一、卢沃轩、黄燕均向一审法院提交了微信聊天记录，经质证，双方对微信聊天记录的真实性无异议。上述微信通话记录显示：2020年10月28日，卢沃轩：星期三了，还没开始打吗，广州市中都房地产中介有限公司：应该是明天。2020年11月2日，卢沃轩：客户有没有一个确定时间？广州市中都房地产中介有限公司：我一早催他们了，今天会转。2020年11月3日，卢沃轩发出催告通知书，催告黄燕在两天内配合办理广州市增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××房产变更登记手续以及支付剩余房款等。广州市中都房地产中介有限公司：我发给客户。2020年11月13日，卢沃轩催告黄燕，要求黄燕在2020年11月16日向卢沃轩支付所有余款并办理房屋变更登记手续。广州市中都房地产中介有限公司：客户说他们公账转私账一天最多只能转50万元。2020年11月16日，卢沃轩：一次性转齐，不能拖，否则违约，会到法院起诉解除，不用天天打，请注意利害关系。2020年11月18日，卢沃轩向黄燕发出起诉到法院立案请求解除合同等。二、黄燕提供其账户详情，拟证明现在有能力一次性支付涉案房屋的购房余款。审理中，一、卢沃轩与黄燕共同确认如下事实，黄燕共计支付750万元购房款给卢沃轩。二、卢沃轩陈述如下内容：卢沃轩的第一项诉讼请求是要求解除双方签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系。关于中介费和律师费合同中没有约定。三、黄燕陈述如下内容：《补充协议》约定2020年10月25日办理过户，之所以没有办理成功，是因为黄燕确实存在资金问题。但是在此之后，黄燕已经积极解决了资金问题，转账200万元给卢沃轩，也找垫资公司解决房款问题。黄燕在广州市诚联房地产代理有限公司办理垫资，是为了支付涉案房屋的余款。一审法院认为：卢沃轩与黄燕之间签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，黄燕依约支付定金及用于涂销抵押登记款项400万元，卢沃轩也依约涂销了涉案房屋的抵押登记手续。如双方正常履行合同，则应在2020年7月15日前将涉案房屋过户登记至黄燕名下并由黄燕支付剩余房款。但在合同约定期限内，并未完成涉案房屋过户登记至黄燕名下手续及支付剩余房款。后双方在2020年10月11日签订《补充协议》重新约定了过户、支付剩余房款的日期，即在2020年10月25日前完成上述交易。但是综合双方提交的证据显示，黄燕在2020年11月19日还在办理垫资借款600万元的手续用于支付剩余房款，表明黄燕在2020年10月25日仍不具备履行合同所需的资金。黄燕虽然在2020年10月25日之后分期转账支付了部分款项，但黄燕的上述付款方式与合同约定的付款方式不相符合，且卢沃轩对黄燕的付款方式也明确表示了异议，要求黄燕一次性付款。卢沃轩在2020年11月3日、2020年11月13日分别催促黄燕履行合同付清房款，但黄燕均未能履行，之后在2020年11月18日卢沃轩发出解除合同通知的第二天，黄燕尚在办理垫资借款手续，由此可知，黄燕辩称卢沃轩通过接受黄燕款项的方式同意变更付款方式，依据不足，一审法院不予采纳。现黄燕未依约付款，其已构成违约。现卢沃轩请求解除卢沃轩、黄燕之间签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系，一审法院予以支持。因黄燕违约，故卢沃轩根据《房地产买卖合同》的约定要求黄燕按总房款的10%支付违约金，于法有据，一审法院予以支持。关于黄燕辩称违约责任已被《补充协议》变更并终结，理据不足，一审法院不予采纳。根据合同约定，双方对违约金已经做出明确约定，同时，违约金作为黄燕未能按期支付款项的惩罚措施，一审法院对黄燕认为违约金过高的抗辩不予采纳。故黄燕应向卢沃轩支付违约金1299200元。关于卢沃轩诉请黄燕赔偿中介费32450元。根据《房地产买卖合同》“若买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，买卖双方各自支付经纪方的买卖代理费。”的约定，中介服务费应各自负担。且虽然双方合同中约定由卖方支付中介费，但上述约定并不能合理得出在买方违约的情况下，由买方承担向卖方赔偿中介服务费的义务。故卢沃轩诉请黄燕赔偿中介费，理据不足，一审法院不予支持。关于卢沃轩诉请黄燕赔偿律师费40000元。合同中对此并未作出约定，卢沃轩诉请黄燕赔偿律师费，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、解除卢沃轩与黄燕签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系；二、黄燕在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金1299200元给卢沃轩；三、驳回卢沃轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99752元，由卢沃轩负担556元，黄燕负担99196元。二审期间，黄燕提交以下证据：证据1.2020年10月20日、11月20日、12月21日全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）公告及损失计算方式，拟证明：即使认定上诉人违约，被上诉人实际损失数额只有6372.22元，一审判决的违约金过高。证据2.情况说明、车票信息、合同履行情况图，拟证明：1.上诉人一直积极履行合同，不存在恶意违约行为；2.上诉人已经支付了合同的大部分房款。证据3.9万元转账记录，拟证明：一审法院遗漏重要事实，未提及上诉人支付给被上诉人的9万元违约金，在认定违约金数额时没有予以考虑。卢沃轩对上述证据质证如下：合法性、真实性确认，关联性不确认。根据民法典的相关规定，有违约金条款，优先适用违约金条款。上诉人以资金占用利息作为损失，明显不当，也没有法律依据。总房价10%的违约金，符合房产交易的行业习惯，约定违约金并不过高。上诉人黄燕一直都在广州，不存在所谓的疫情，而且双方约定的是一次性付款，意味着其应该在2021年7月15日内就筹齐所有的购房款，而非到最后违约的情况下才去筹借。上诉人存在多次违约的情况。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。二审争议的焦点在于：1.黄燕应否承担违约责任及合同约定的违约金是否过高；2.黄燕在此之前因逾期付款支付的9万元违约金应否扣减的问题。根据一审查明事实，2020年10月11日双方签订《补充协议》约定，在2020年10月25日前办理过户更名，当天转齐所有楼款，而时至2020年11月18日卢沃轩向一审法院起诉解除合同，黄燕亦未能付齐款项，其行为违反双方合同约定“买方逾期支付房款超过十天仍不履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金或支付总楼价10%的违约金。”的条款，卢沃轩有权依据合同约定解除涉案合同并请求黄燕支付总楼价10%的违约金。关于黄燕提出调整违约金的意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。涉案合同约定因买方违约并导致合同解除，应支付总楼价10%的违约金，是当事人的真实意思表示，该约定亦符合现房地产交易行业习惯，双方理应遵守，黄燕主张该约定的违约金过高请求予以适当减少，但未能提供相应证据，且根据双方交易时的微信来往记录可知，卢沃轩为了资金周转急于出售房屋，其提出其有损失具有合理性，故一审依据合同约定的总楼款10%计付违约金，并无不当，本院予以支持。关于黄燕支付9万元逾期付款违约金是否应予扣除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述规定及本案合同的性质，合同解除后，当事人应返还依据合同取得财产。涉案合同因黄燕违约予以解除，依合同约定，黄燕亦因此承担支付总楼价10%的违约金，该违约金足以弥补卢沃轩的损失，该损失包括黄燕逾期付款的损失。同时，涉案合同已解除，卢沃轩收取逾期付款的违约金已无依据，亦与黄燕当初支付该款项是为继续履行合同的目的相悖，综合本案情况，本院采纳黄燕的主张，即该9万元抵扣黄燕应支付给卢沃轩解约违约金1299200元，综上，二审将黄燕应支付给卢沃轩的违约金变更为1209200元（1299200元-90000元）。综上所述，黄燕部分上诉理由成立，予以支持，对于其他上诉请求均予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初2056号民事判决第一项；二、撤销广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初2056号民事判决第三项；三、变更广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初2056号民事判决第二项为：黄燕在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金1209200元给卢沃轩；四、驳回卢沃轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99752元，由卢沃轩负担1247元，黄燕负担98505元。二审案件受理费16493元，由卢沃轩负担1143元，黄燕负担15350元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年九月十日书记员 钟丹霞陈如黛