江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5521号上诉人（原审原告)：江苏新联建筑公司，住所地沛县汤沐路,统一社会信用代码913203221368653373。法定代表人：罗淑霞，该公司经理。委托诉讼代理人：王继丰，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：刘运行，男，1973年1月14日出生，汉族，住沛县。上诉人江苏新联建筑公司（以下简称新联公司）因与被上诉人刘运行租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2021）苏0322民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人新联公司的委托诉讼代理人王继丰到庭参加诉讼。被上诉人刘运行经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判刘运行支付房租43125元；2.诉讼费由刘运行负担。事实和理由：新联公司与案外人王伟之间不存在劳动关系，新联公司从未对案外人王伟进行过授权，仅系新联公司原经理基于亲属关系，安排案外人王伟协助门面房管理及后勤等工作。案外人王伟收取租金的行为不构成职务行为。刘运行向案外人郑玉兰支付房租的行为，应由刘运行自行负担。刘运行书面辩称，刘运行系基于新联公司管理人员王伟、董洪祥的指示，而向案外人郑玉兰支付了房租10000元，一审法院未予认定，存在不当。新联公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令刘运行支付房屋租金45000元；2.诉讼费由刘运行负担。一审法院认定事实：（2013）徐民终字第2639号民事裁定书查明，1994年11月30日，沛县人民政府发文成立沛县汉城公园筹建处，临时负责汉城公园的筹建工作。汉城公园由南京园林工程公司总承包施工，施工范围包括：公园内的景点建设、少年宫、游泳池等，但不包括汉城公园东大门两边的门面房建设。新联公司的前身华宇公司系南京园林工程公司下面的一个分包单位。华宇公司成立于1995年，系全民所有制企业，主要经营范围包括土木工程建筑、桥梁涵、园林建筑、设备安装、锅炉安装等。2011年3月，华宇公司更名为新联公司。涉案门面房建设系由华宇公司出资建造，诉争门面房建成后，由本案新联公司占有，并以其名义对外出租经营。2020年4月22日，刘运行出具说明一份，内容为“公园东门南侧xx号房租金2018年10月份付给王伟2年租金30000元叁万元正，之前付给以上租房人转让费加租金共计28000元正。大写贰万捌仟元正租房人：刘运行2020年4月22号”。刘运行系从2018年4月9日开始租赁沛县汉城公园东门南侧1号房。2020年8月23日，案外人郑玉兰向刘运行出具收条一份，内容为“今收到刘运行汉城公园东门南xx号房房租壹万元正现金￥10000元收款人：郑玉兰2020、8、23”。朱更新原系新联公司公司经理，于2018年5月份去世。新联公司认可催收租金的人员系公司人员董洪祥，其收取租金后向承租方开具盖有公司印章的收据。一审法院认为，新联公司、何树杰签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。在租赁期限内，新联公司按照约定向何树杰提供房屋，何树杰应当按时支付租金。一、关于案外人王伟收取租金的行为是否是职务行为的问题。现公司对于王伟的行为不予认可，但该租赁合同的双方当事人分别为新联公司、刘运行，新联公司认可董洪祥系公司委派收取租金的人员，即董洪祥接受公司安排收取租金，其行为代表公司。在一审法院依职权向董洪祥所作的询问笔录中，董洪祥陈述“在公司原经理朱更新去世前，因部分房租收不上来，安排王伟去处理这些事情”；庭审中王伟的证言“我是2014年一直到现在公司派我负责公园东大门所有房屋管理协调工作”；另庭审中被告陈述“公园东门房租都是由王伟和董洪祥来收，在租赁涉案房屋之前，该房屋上写着转让且留有电话，电话就是王伟的电话号码，旁边邻居也说想租这边的房子找王伟”。上述陈述和证人证言可以相互印证，即王伟也系公司委派处理公园东门房租的人员，原公司经理对王伟的工作安排，现在的法人否认之前公司的工作安排，于法无据，故一审法院认定王伟的行为应代表公司行为，为职务行为。刘运行支付给王伟的租金30000元，应视为刘运行已将租金30000元支付给公司。二、关于案外人郑玉兰收取租金的行为问题。郑玉兰收取租金的行为系家庭内部发生纠纷的行为，其虽然系公司原经理朱更新的母亲，但其在儿子朱更新去世后无权代表公司收取租金，且其收取租金，新联公司也不予认可，刘运行也未提供证据证明郑玉兰收取租金系公司委派；另与刘运行签订房屋租赁合同的系新联公司，而不是郑玉兰，故对刘运行的该抗辩意见，不予采信。刘运行已支付给郑玉兰的款项，可以向郑玉兰主张返还，但按照合同约定，对其未交纳的部分，应予以交纳。现新联公司要求刘运行支付自2018年4月9日至2021年2月25日，按租金15000元/年计算的租金43125元，扣除刘运行支付给王伟的30000元，刘运行应支付租金13125元，超出的部分，不予支持。三、关于新联公司要求解除租赁合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，刘运行从2018年4月9日租赁涉案房屋至今，双方未签订书面租赁合同，双方的租赁行为应视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。双方为不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同，现新联公司要求解除与刘运行之间的租赁合同，该诉讼请求，予以支持。租赁合同解除后，刘运行应将涉案房屋腾空并返还给新联公司，故对新联公司要求刘运行限期腾空租赁房屋并交还新联公司的诉讼请求，予以支持。综上，遂判决：一、新联公司与刘运行之间的房屋租赁合同于判决生效之日起解除；二、刘运行于判决生效后十日内支付新联公司租金13125元；三、刘运行于判决生效之日起三十日内将沛县汉城公园东门南侧xx号房屋腾空并返还给新联公司；四、驳回新联公司的其他诉讼请求。二审中，新联公司围绕其上诉请求，提交了下列证据：1.案外人董洪祥出具的《补充说明》一份（复印件），拟证明除董洪祥系基于新联公司委托之外，其他人无权收取涉案房屋的租金。租金系以按年收取的方式收取，并由新联公司开具予以入账。2.（2021）苏03民终5553号民事判决书一份（复印件），拟证明生效裁判文书已认定承租人向案外人郑玉兰支付租金的行为，没有任何事实及法律依据。3.（2021）苏03民终5342号民事裁定书一份（复印件），拟证明租金是否以案外人王伟指示或授权进行交付及冲抵，存在事实不清，将该案发回重审。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于案外人王伟收取涉案租金的行为应如何认定的问题。经核查，新联公司于一审中，曾将承租人刘运行于2020年4月22日出具的租金支付情况说明，作为证据予以提交。该租金支付情况说明记载，“……2018年10月份付给王伟2年租金￥30000元，叁万元正，……”新联公司对该租金支付情况说明在举证环节陈述，“被告只缴纳了2017、2018年度租金，2018年10月份之后的房租至今一直未交，……”同时结合新联公司接收刘运行上述租金支付情况说明的行为，理应视为新联公司对案外人王伟收取刘运行2018年10月之前的2年租金的认可。另外，新联公司工作人员董洪祥在接受一审法院询问时亦确认，“（王伟收取租金）朱更新安排的”“因为朱总（朱更新）让王伟来处理这个事情（收取租金），他（王伟）收我也得服从安排”二审中，新联公司亦陈述，案外人王伟协助门面房的管理工作。综上所述，可以认定案外人王伟收取租金的行为，系基于新联公司安排，作为承租人刘运行而言，有理由相信案外人王伟收取涉案租金行为的效力及于新联公司。综上，上诉人新联公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费878元，由上诉人江苏新联建筑公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  费 蜜审 判 员  王 超审 判 员  孙守明二〇二一年九月二十六日法官助理  嵇海勇书 记 员  吴雨臻