湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1222民初2082号原告：沅陵县天宇物业管理有限责任公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇天宁南路39号，统一社会信用代码：9143122278804020X3。法定代表人：钟剑云，该公司经理。委托诉讼代理人：李国展，湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号14312200010266291，代理权限：特别授权。被告：张在觉，男，1983年10月28日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民，户籍地：湖南省沅陵县，住湖南省沅陵县。原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司（以下简称“天宇物业公司”）与被告张在觉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年9月16日公开开庭进行了审理。原告天宇物业公司的委托诉讼代理人李国展到庭参加诉讼，被告张在觉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告缴纳物业管理费4,111元；2.判决被告赔偿原告因其逾期缴费造成原告的损失1,247元（按年度拖欠总额每日万分之五计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系依法成立的物业服务企业，从2012年3月15日起，就受托为沅陵县御鑫城国际商业广场商住小区(下称御鑫城)提供前期物业服务管理工作（期限截止到小区业主委员会成立之日）。被告系沅陵御鑫城（城南高速连接线与龙兴路交叉口东北处）15栋1单元1502号商品住宅的业主（建筑面积为126.87m2）。2017年7月8日，原告办理了前述商品住宅的入住手续，与原告签订了由原告提供物业服务、被告按其住宅建筑面积每平方米1.2元的标准（每月152元）按月（或按季度、按年度提前缴纳）向原告缴纳物业管理费的《物业服务合同》。合同签订后，原告依约提供了物业服务管理工作，但被告自2019年1月1日至2021年3月31日止共拖欠原告物业管理费4,111元。原告认为，被告拖欠物业管理费的违约行为违反了合同约定，应当依约支付，另，因被告拖欠物业管理费的违约行为已造成原告实际经济损失1,247元，被告理应赔偿。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据我国法律法规规定，特诉至法院，请求判如所请。被告张在觉辩未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。因被告张在觉未到庭，本院无法组织双方进行证据交换和质证。对于原告沅陵天宇物业公司向本院提交的证据，本院认定如下：1.原告提交的1号证据原告营业执照、被告身份证明复印件各1份，拟证明原、被告的身份及基本情况；2.原告提交的2号证据物业管理委托协议书复印件1份，拟证明2012年3月15日沅陵县天赐房地产开发有限公司将其开发的御鑫城小区委托原告提供前期物业服务，双方签订了物业管理委托协议书；3.原告提交的3号证据商品房买卖合同、入伙通知书、交房流程单复印件各1份，拟证明被告购买了御鑫城小区商品住宅一套，办理了交房入住手续，系该小区业主；4.原告提交的4号证据物业服务合同复印件1份，欲证明原、被告签订了物业服务合同，约定原告为被告所在御鑫城小区提供物业服务，被告应依约支付物业服务费；5.原告提交的5号证据《绿化养护合同》、电梯巡查记录、维护保养情况记录、智能化系统保养记录、消防保养记录、消防泵房巡查记录、水泵房巡查记录、小区室外排污管井巡查记录复印件各1份，拟证明原告依约履行了物业服务合同，对小区绿化、公共设备设施维修养护进行了管理；6.原告提交的6号证据收款收据复印件1份，拟证明被告最后一次缴纳物业费的依据，至今仍拖欠原告物业费及被告认可原告提供的物业服务并同意原告收取物业费的标准、数额；7.原告提交的7号证据小区现场提供物业服务活动照片复印件48张，拟证明原告对小区提供了绿化、保洁、公共道路、电梯、水电、水管、铺设下水道、排污、小区巡查等物业服务活动；8.原告提交的8号证据催收物业服务费告知函（存根）、邮件交寄单复印件1份，拟证明因被告拖欠物业费用，原告对其进行了书面催收。经审查，原告提交的1号证据系原告公司和被告个人的基本信息，符合证据的三性，本院予以采信；原告提交的2号证据系原告与御鑫城小区开发商签订的物业管理委托协议书，符合证据的三性，本院予以采信；原告提交的3号证据系被告与御鑫城小区开发商签订的商品房买卖合同及被告购买的房屋已达到交房条件应及时办理房屋验收交接手续，符合证据的三性，本院予以采信；原告提交的4号证据系原、被告签订的物业服务合同，符合证据的三性，本院予以采信；原告提交的5号证据能够证明原告履行了物业服务合同，对小区绿化及公共设备设施进行维修养护进行了管理，符合证据的三性，本院予以采信；原告提交的6号证据系原告开出的收款收据，能够证明被告缴纳了2018年1月1日至2019年1月1日期间的物业管理费，符合证据的三性，本院予以采信；原告提交的7号证据能够与原告出示的5号证据之间相互印证，能够证明原告对小区提供了绿化、保洁、公共道路、电梯、水电、水管、铺设下水道、排污等服务活动，符合证据的三性，本院予以采信；原告提交的8号证据能够证明原告对被告欠物业费的行为进行了书面催收，符合证据的三性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月15日，沅陵天赐房地产开发有限公司（甲方）与原告沅陵天宇物业公司（乙方）签订物业管理委托协议书，双方约定，兹因甲方为御鑫城开发商，有权处理小区前期之管理事务，现协议委托乙方为甲方之物业管理公司，负责在小区落成前提供物业管理顾问服务，并于小区落成后赋予管理该小区之权利、职务及义务。沅陵天赐房地产开发有限公司（出卖人）与张在觉（买受人）签订了商品房买卖合同。买受人购买出卖人开发的御鑫城项目中第15栋1单元1502号房，建筑面积共126.87平方米。2017年7月8日，沅陵天赐房地产开发有限公司给张在觉交房，张在觉在入伙通知书上签名，当天，原告沅陵天宇物业公司（甲方）与张在觉（乙方）签订了物业服务合同，双方约定，为了加强本物业区域物业服务，为业主营造安全、舒适、文明、洁净的生活、居住环境，根据物业管理条例及国家有关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上就物业服务事宜订立本合同，以资共同遵守。第一条甲方提供的物业服务内容及范围：一、物业共用部位的维修、养护和管理，确保物业使用功能正常；二、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理：保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏道、绿化养护，确保物业区域内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观；四、协助政府职能部门对物业区域内的公共秩序、消防、交通等事项的管理服务等。第二条物业服务支付项目、收费标准及办法：一、物业服务费支付项目：1.物业服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施、设备、日常运行和维护费用；3.绿化养护费用；4.清洁卫生费用；5.物业区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧费；8.经业主同意的其他费用。二、物业服务收费项目、标准及办法：1、房屋物业服务收费项目及标准：住宅建筑面积126.87平方米，每平方米1.2元／月；乙方每月应缴纳物业管理费壹佰伍拾贰元／月。第三条甲方的权利：一、根据国家有关法律法规和政策，结合实际情况，制定本物业区域内物业服务相关制度、规定和管理规约；四、依据本合同甲方向乙方收取物业服务费用和按法律法规规定应由乙方支付的其他费用等。第四条甲方的义务：一、向乙方提供质价相符的物业管理服务，并接受乙方的监督；四、维护物业区域的公用设施设备的正常运行，检查并修缮缺陷，酌情决定更换零配件及必要物品，所需费用从专项维修基金中支付。第五条乙方的权利：一、按照本合同的约定，接受甲方提供的服务；二、就物业服务的有关事项提出合理化建议和咨询；三、监督甲方履行本合同。第六条乙方的义务：一、遵守本物业区域物业服务各项制度、规定和规约；二、依照本合同按时向甲方缴纳物业服务费、水电费、车位费等其他应付费用。第八条其他约定事项：一、乙方不得以任何理由拒交物业服务费、水电费、有偿服务费等其他应交的费用。第九条违约责任：一、乙方或使用人逾期缴纳物业服务费及应付费用，按临时管理规约或报请有关部门依法追缴；四、乙方违反本合同相关条款，甲方限期纠正，如乙方无故拒绝，不予改正，甲方可强行纠正，由此造成的损失，由乙方全部承担。第十二条：本合同经由甲、乙双方签字，盖章后即生效。第十三条：本合同正本连同附件共8页，壹式两份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。第十四条：合同样本送县房地产管理局备案。2020年6月3日，原告沅陵天宇物业公司（甲方）与张生德（乙方）签订绿化养护合同，双方约定，甲方将天宇物业绿化项目委托乙方承包养护，合同期限为：2020年6月1日至2021年5月30日。2021年1月1日，原告沅陵天宇物业公司（甲方）与湖南富菱电梯工程电梯有限公司（乙方）签订电梯（扶梯）日常维护保养合同，双方约定，根据特种设备安全监察条例的规定，经甲乙双方友好协商，兹委托乙方负责维护保养甲方在用电梯（扶梯），维护保养广日电梯明细，台数46台，单价3,500元，合计金额161,000元；合同有效期暂定为壹年，自2021年1月1日至2021年12月31日止。2018年5月10日、2018年6月15日原告分别对1户型、2户型、3户型、4户型、5户型、6户型、7户型开展小区室外排污管井巡查工作。2018年7月4日至同年9月20日原告多次对御鑫城小区开展消杀（毒）工作。2018年11月28日，原告对御鑫城12栋开展清理油污、漂浮物、污水转运工作，清理3车。2015年12月17日至2021年6月9日期间，原告对御鑫城小区不定期提供了绿化、保洁、公共道路、电梯、水电、水管、铺设下水道、排污、小区巡查等物业服务活动。被告张在觉于2017年7月9日向原告缴纳了2018年1月1日至2019年1月1日期间的物业费1,827元。2019年1月1日至2021年3月31日期间的物业费4,111元被告一直未缴。2021年7月2日，原告将缴费催款通知书通过EMS邮寄给被告。内容如下：“尊敬的御鑫城小区15栋1单元1502户业主张在觉：您户的物业费已超过缴纳期限，根据《民法典》第九百四十四条第二款、《湖南省物业管理条例》第四十一条规定，为了维护小区全体业主共同利益及保证小区物业管理工作进行，请您务必在2021年7月9日前交清自2019年1月1日至2021年3月31日期间拖欠的物业服务费共计4,111元，期限届满后仍不支付的，我公司将通过诉讼程序依法收取，由此引起的一切后果由欠费户自行承担。”该期限逾期后，被告未缴纳物业费。原告计算物业服务费的方式为：126.87㎡×1.2元／㎡×27个月﹦4,111元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务具有一定的公共性，若因个别业主的主观评价而不交费，则势必会损害到其他按时交费业主的利益。被告张在觉应按照约定的标准交纳物业服务费。被告张在觉未能举证证明原告存在履行物业服务合同有重大瑕疵的情形及其已经交付了自2019年1月1日起至2021年3月31日期间物业服务费，因此，被告张在觉应承担举证不能的法律后果。被告张在觉欠付原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司物业服务费应为：自2019年1月1日至2021年3月31日止的物业服务费为4,111元（1.2元/㎡/月×126.87㎡×27个月＝4,111元），故对原告要求法院判令被告支付所欠物业服务费4,111元的诉请，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付拖欠物业费造成损失的问题。被告在原告提供了物业服务后未按时缴纳物业费，系违约，应当赔偿损失，合同约定按每日万分之五计算，该约定标准过高，原告诉请要求被告承担违约金1,247元，但由于原告未提交证据证明其实际损失，本院酌情确定违约金按所欠物业费的10%计算为411元（4,111元×10％＝411元），故对原告要求法院判决被告赔偿原告因其逾期缴费造成原告的损失1,247元诉求中的合理部分411元，本院依法予以支持，对于超过部分，本院不予支持。本案中，原、被告签订物业服务合同的法律事实发生有民法典施行前，系中华人民共和国民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，除法律、司法解释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告张在觉在本判决生效之日起三日内支付原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司物业服务费4,111元；二、限被告张在觉在本判决生效之日起三日内赔偿原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司逾期缴费造成的损失411元；三、驳回原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张在觉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  石祥玉二〇二一年九月十六日书记员  马丽莎附:本案所适用相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。