北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终12545号上诉人（原审被告）：王欢，女，1988年8月5日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郭凤兰（王欢之母），1954年4月18日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：中铁建物业管理有限公司北京通州分公司，住所地北京市通州区东潞苑一区7号楼1单元101。法定代表人：张亦军。委托诉讼代理人：孙秀娟，女，中铁建物业管理有限公司北京通州分公司员工。上诉人王欢因与被上诉人中铁建物业管理有限公司北京通州分公司（以下简称中铁建公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初2257号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郑吉喆独任审理，公开开庭审理本案。上诉人王欢及其委托诉讼代理人郭凤兰，被上诉人中铁建公司的委托诉讼代理人孙秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王欢上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中铁建公司一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由中铁建公司承担。事实与理由：王欢在2020年8月26日后才签署了商品房买卖合同，里面包含同意支付物业费一项，在之前王欢根本没有同意过交物业费，包括签商品房买卖合同时都是被迫签字，因为不签字就无法去办理房本，对于中铁建公司要求王欢支付2019年2月28日至2020年2月27日期间物业费，王欢都没同意签字交物业费，判决王欢必须支付物业费缺乏依据。涉案期间中铁建公司连最基本的楼道卫生都控制不了，经常有没熄灭的烟头，还有很多陌生人员敲门或者直接开王欢家的门，经与物业人员核实后，不是本小区也不是本楼层的人员。楼管从头到尾没有一次主动联系王欢，没有电话没有短信，王欢多次去物业找楼管，要求在房屋质保期内给王欢解决房屋质量问题，其不仅不上报还和王欢起了肢体冲突，后来报警了。期间王欢多次拨打12345或者110，都有电话记录。物业公司应该先履行提供物业服务的义务，王欢再履行交物业费的义务。王欢去物业谈过，让楼管拿出任何证据都可以，证明其主动联系过王欢，哪怕一次也行，对方哑口无言。根据法律规定，王欢享有同时履行抗辩权。王欢多次反应烟头问题，没有任何人重视，结果在2021年6月3日引起火灾，造成王欢身体严重伤害。没有法律规定物业公司不履行应尽的义务还要业主必须缴纳物业费。2018年王欢刚搬过来的时候，搬家公司坐地起价，最后争吵起来，相关人员把王欢打了，当时王欢报警，警方来小区查监控的时候发现监控坏了。中铁建公司提供的物业服务存在很多问题，其要求全额缴纳物业费，于情于理都不可能。中铁建公司辩称，不同意王欢的上诉请求及理由，同意一审判决。中铁建公司向一审法院起诉请求：1.判令王欢支付中铁建公司2019年2月28日至2020年2月27日期间的物业费3098.28元；2.判令王欢支付自逾期支付物业费之日起至实际支付之日期间的违约滞纳金（暂计至2020年3月27日为3344.4元）；3.本案诉讼费由王欢负担。一审法院认定事实：王欢自认系北京市通州区东潞苑一区××室的业主，房屋建筑面积95.98平方米。2016年11月27日，北京通瑞兴盛置业有限公司（甲方）与中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定由中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司为涉案小区提供物业管理服务，物业费收费标准为2.69元/月·平方米。经一审法院核实，王欢未交纳2019年2月28日至2020年2月27日期间的物业费。一审法院另查，2018年3月20日，中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司名称变更为中铁建公司管理有限公司北京通州分公司。一审法院再查，涉案小区尚未成立业主委员会。一审庭审中，王欢提交了治安调解协议书、微信截图和小区照片，用以证明其反映房屋存在的问题，物业公司不解决问题的情况；另提交了病历材料证明自己身体条件不太好且经济有困难。一审法院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，中铁建公司依据与涉案小区建设单位签订的《前期物业服务合同》为涉案小区提供了物业服务，王欢亦实际接受了中铁建公司提供的服务，王欢应当向中铁建公司交纳相应的物业费。关于王欢答辩意见中涉及的物业服务问题，一审法院认为物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程，对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待，不宜根据某一短期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，因此王欢提交的证据不足以认定物业服务存在严重到足以拒交或减免物业费程度的服务质量问题，故王欢仍应全额交纳相应的物业费，具体数额以一审法院核定为准。关于王欢答辩意见中反映的房屋墙体、门框等方面的问题，与本案物业服务并非同一法律关系，不构成拒交物业费的理由，如涉案房屋确实存在相关问题，其可另案向相关责任主体主张权利。关于王欢答辩意见中反映其本人身体及经济方面的问题，一审法院深表同情，但据此拒交或减免物业费，于法无据，一审法院实难采纳该辩解意见。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。鉴于此，对中铁建公司要求王欢支付违约滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、王欢支付中铁建物业管理有限公司北京通州分公司2019年2月28日至2020年2月27日期间的物业费3098.23元，于判决生效之日起七日内给付清；二、驳回中铁建物业管理有限公司北京通州分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，王欢向本院提交以下证据：证据1.房屋买卖合同，证明房屋出现问题中铁建公司并未予以维修，物业服务不达标；证据2.物业入住手册中的消防安全协议，证明中铁建公司没有定期开展消防检查等该协议第二条规定的内容；证据3.业主手册相关内容，证明中铁建公司并未实际履行该手册第四页中4、5条全部内容，也并未定期对各项消防设施进行检测；证据4.住宅质量保证书，证明王欢拿到钥匙是2018年2月，保证书规定保修期为两年，王欢投诉时间是在两年期限内，但中铁建公司未予解决；证据5.火灾事故认定书，证明因中铁建公司未及时进行消防演习导致火灾事故发生，给王欢造成一定身体损失。中铁建公司发表质证意见称：对证据1的真实性予以认可，证明目的不认可；对证据2的真实性予以认可，但是物业公司有定期做消防演习，也做了相关的消防设备的查验工作，对其证明目的不予认可；对证据3的真实性予以认可，证明目的不予认可，物业公司已实际按照业主手册约定履行上述义务，也有相关记录；对证据4的真实性予以认可，是开发商出具的住宅质量保证书；对证据5的真实性予以认可，与本案无关联性，与物业费无关。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，中铁建公司依据与建设单位签订的《前期物业服务合同》为涉案小区提供了物业服务，王欢亦实际接受了中铁建公司提供的服务，王欢应当向中铁建公司交纳相应的物业费，王欢以其并未签字同意支付物业费为由主张不应支付涉案期间物业费，于法无据，本院不予支持。关于王欢对中铁建公司物业服务情况提出的上诉意见，本院认为，物业服务是包括各专项服务的综合服务，具有动态性、整体性的特征，对物业服务质量的评判应以动态、发展和全面的视角看待，不宜仅就某个时间节点出现问题或者单个、局部问题来认定，就本案中王欢提交的证据，并不足以令本院相信中铁建公司提供的物业服务存在严重问题且该等服务质量问题足以达到王欢可以拒交或减免物业费的程度，故对王欢上诉提出不应向中铁建公司支付物业费的主张，本院不予支持。对于王欢在本案审理中提出的房屋质量问题，与本案物业服务关系并非同一法律关系，王欢以此作为其拒绝交纳物业费的抗辩理由，缺乏依据，本院不予支持。如涉案房屋确实存在相关问题，王欢可另行向相关责任主体主张权利。综上所述，王欢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王欢负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郑吉喆二〇二一年九月十三日法官助理 汤和云法官助理 武 菁书 记 员 马梦蕾书 记 员 陈昭希