江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终3386号上诉人（原审原告）：张成伟，男，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审原告）：张慧，女，汉族，住连云港市海州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：吕福广，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街**楼**。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。上诉人张成伟、张慧因与被上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张成伟、张慧上诉请求：撤销一审判决，依法改判滨河置业以471441元为基数，按照每日万分之一自2018年10月8日计算至滨河置业完成房地产权属证书备案及交付日止，暂计算至2020年11月30日为37008.12元。事实与理由：一审法院未查明案件事实，适用法律错误。第一，房屋买卖合同中关于逾期办理房产证的约定是无效格式条款。本案合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按照购房款固定比例计算，法院应当对该条款的效力进行审查。按照固定比例计算违约金数额极低，明显是开发商免除或限制自己责任的无效格式条款。所以应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。第二，一审法院一味强调违约金应当根据上诉人实际损失来计算的做法是错误的。上诉人2017年年初购房至今还不能取得房产证，违约金的计算还应当结合该合同的履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整违约金的计算方式。张成伟、张慧向一审法院起诉，请求判令：1.滨河置业按约支付逾期办证违约金37008.12元（暂算至2020年11月30日，471441*785天*万分之1）；2.诉讼费由滨河置业承担。一审法院查明事实：2017年2月27日，张成伟、张慧（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，滨河置业将其开发的坐落于本市海州区××镇×××路×××××路×××＃楼×单元×××××室房屋出卖给张成伟、张慧，总价款为471441元。房屋的《商品房买卖合同》第七条规定，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按照1、逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，张成伟、张慧于2017年1月22日支付房屋首付款191441元，于2018年5月4日向滨河置业付清了房屋余款280000元。滨河置业于2018年7月6日将涉案房屋交付张成伟、张慧。一审法院于2019年6月20日判决滨河置业支付张成伟、张慧逾期交房（包含车库）截止至2018年7月6日的违约金共计4450.29元。因涉案小区房屋仍未验收合格，故至今尚未办理房屋权属证书。一审法院认为，张成伟、张慧与滨河置业签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。滨河置业于2018年7月6日将未验收合格的房屋交付给张成伟、张慧后，未在规定的时间内将办理权属登记需由出卖人即滨河置业提供的资料报产权登记机关备案，由于滨河置业的责任，张成伟、张慧不能在规定期限内取得房地产权属证书，滨河置业应承担违约责任。根据张成伟、张慧与滨河置业签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，滨河置业应按照已付房价款的0.1%向张成伟、张慧支付违约金。对此，张成伟、张慧主张应按照日万分之一计算违约金，但根据法律规定，张成伟、张慧未能提供证据证实其因滨河置业逾期办证而遭受了实际损失，也未能举证证明约定的违约金低于造成的损失。故一审法院在《商品房买卖合同》对逾期办证违约金已有明确约定，且张成伟、张慧未能举证证明实际损失的情况下，按照平等保护的原则和诚实信用的原则，认定滨河置业应按照合同约定支付张成伟、张慧逾期办证违约金共计471元（471441*0.1%）。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、滨河置业于判决生效之日起十日内给付张成伟、张慧逾期办证违约金471元。二、驳回张成伟、张慧的其他诉讼请求。案件受理费725元（张成伟、张慧已预交），由滨河置业负担，于给付上述款项时一并给付张成伟、张慧。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人张成伟、张慧主张调整逾期办证违约金能否成立。本院经审查后认为，虽然双方在《商品房买卖合同》第十五条第2项对出卖人原因致使逾期办证的违约金已有约定，但结合本案出卖人滨河置业自2018年7月6日将涉案房屋交付给张成伟、张慧后，至今也未按《商品房买卖合同》约定向产权登记机构提交房屋权属登记资料，以及滨河置业对今后何时能提交相关资料也没有合理预期，本院可以认定双方《商品房买卖合同》约定的已付房款0.1%的逾期办证违约金过低，张成伟、张慧主张调高违约金的主张应当予以支持，其应当举证遭受的损失大于合同约定的违约金。又因客观上张成伟、张慧难以举证逾期办证的损失，而逾期办证又确实对张成伟、张慧造成了损失，且《商品房买卖合同》对出卖人逾期办证违约金与买房人逾期付款违约金的约定明显不对等，张成伟、张慧请求按照已付房款日万分之一计算逾期办证违约金符合实际情况，本院依法予以支持。滨河置业应当支付张成伟、张慧自2018年10月8日至2020年11月30日的逾期办证违约金37008.12元（471441元×0.1‰×785天）。综上，上诉人张成伟、张慧的上诉请求能够成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销连云港市海州区人民法院（2021）苏0706民初491号民事判决；二、连云港滨河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张成伟、张慧自2018年10月8日至2020年11月30日的逾期办证违约金37008.12元。一审案件受理费725元（张成伟、张慧已预交），由连云港滨河置业有限公司负担；二审案件受理费725元（张成伟、张慧已预交），由连云港滨河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴雪莹审 判 员 王学明审 判 员 程 艳二〇二一年九月十五日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。