宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2021）宁04民终917号上诉人（原审原告）：固原六盘君子商贸有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。        法定代表人：杨君，该公司经理。        上诉人（原审被告）：刘瑞兵，男，1981年6月27日出生，汉族，大专文化，居民，住宁夏固原市原州区。        上诉人固原六盘君子商贸有限公司因与上诉人刘瑞兵物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案后，本案因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经阅卷、调查和询问当事人，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。        固原六盘君子商贸有限公司上诉请求：1．撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初3861号民事判决第一项，改判刘瑞兵支付拖欠的物业管理费17828.7元，暖气费8149.8元，水费2635元，以上费用合计28613.6元；二．本案诉讼费用由刘瑞兵负担。事实和理由：一审认定清楚，适用法律正确，但处理结果部分错误。一审认定固原六盘君子商贸有限公司主张刘瑞兵交纳的1万元为租金，但未提交证据证明，故该1万元抵扣该案费用的事实与判决结果不符。刘瑞兵在2019年1月17日交费之前，已欠租金34027.8元，按合同约定刘瑞兵应在每季度期满前，提前15天支付下一个季度商铺租金及管理费（一个季度租金9224.4元加一个季度管理费3228.5元为12452.9元），其交纳的1万元（真实到账9940元），减去之前欠办公室的3000元，剩余的6940元，根本就不够一个季度租金，更不要说扣管理费（物业费）了，因此，一审将刘瑞兵交纳的1万元抵扣本案物业费错误（双方签订的商铺租赁合同，因出租人是尚都国际七号楼招商部杨君，此类合同2020年起诉追讨欠费时因主体不适格被驳回，致使这批合同所欠租金无法追讨，只能以物业服务合同纠纷起诉追讨物业费及水暖费）。对于水费、暖气费，在上诉人提交的物业服务合同里，明确约定了尚都物业服务有限公司委托上诉人管理并收取负责楼层的水费、暖气费的事实，一审未支持水暖费处理有误。综上，请二审依法改判。        刘瑞兵辩称，固原六盘君子商贸有限公司陈述的上诉理由不能成立，我现在不欠付任何费用。固原六盘君子商贸有限公司不是合同相对方，在本案没有诉讼主体资格，我不存在拖欠案涉商铺物业费的情形。        刘瑞兵上诉请求：1．撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初3861号民事判决，改判驳回固原六盘君子商贸有限公司一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由固原六盘君子商贸有限公司负担。事实和理由：一、一审认定刘瑞兵支付物业管理费错误。2017年11月8日刘瑞兵从尚都国际七号楼招商部承租来位于固原市原州区尚都国际七号楼3131、3132、3133、3134、3136、3137、3093、3094商铺，当日双方签订商铺租赁合同，合同对相关事项及权利、义务作了明确约定但未约定由刘瑞兵承担物业费。该合同相对方是刘瑞兵与尚都国际七号楼招商部，固原六盘君子商贸有限公司不是合同相对方无权基于合同向刘瑞兵主张物业管理费。且固原六盘君子商贸有限公司其营业执照经营范围无教育培训，刘瑞兵经营的是教育培训，固原六盘君子商贸有限公司无权招商刘瑞兵。一审认定刘瑞兵支付物业费错误。二、一审认定刘瑞兵应承担物业费7828.7元错误。刘瑞兵与尚都国际七号楼招商部签订的商铺租赁合同约定由于政策规定或城市规划建设需要，致使不能出租房屋或不能继续经营时，可以终止合同执行。其善后工作由双方协商处理。双方均不承担违约责任。在刘瑞兵租赁案涉商铺期间，2018年12月14日固原市原州区教育局向刘瑞兵送达《固原市原州区教育局原州区关于校外培训机构集中整治的通知》，20l8年l2月18日固原市原州区教育局向刘瑞兵送达《原州区校外培训机构集中整治反馈记录表》建议刘瑞兵立即拆迁。因教育局政策规定致使刘瑞兵无法继续经营，刘瑞兵有权根据商铺租赁合同约定终止合同执行，因此，案涉租赁合同终止时间应为2018年12月18日。因固原六盘君子商贸有限公司在刘瑞兵签订的商铺租赁合同后接受委托处理案涉商铺在内的相关事项，经双方协商由刘瑞兵于2019年4月17日向固原六盘君子商贸有限公司交纳1万元，双方之间所有账务（包含但不限于租赁费）结清，当日刘瑞兵交纳上述1万元，刘瑞兵基于商铺租赁合同项下所有付款义务已履行完毕。因此，一审认定刘瑞兵承担物业费7828.7元无事实及法律依据。三、一审证据采信存在瑕疵。固原六盘君子商贸有限公司提供的商铺租赁合同虽能证明刘瑞兵承租案涉商铺，但案涉商铺出租方不属固原六盘君子商贸有限公司，且固原六盘君子商贸有限公司针对其享有向刘瑞兵主张物业费的主体资格提供相应的证据予以证实，根据证据规则应承担举证不能的法律后果。刘瑞兵提供的固原市原州区教育局下达的通知及反馈记录表能证明刘瑞兵享有商铺租赁合同约定的终止合同情形。因此对双方于2018年l2月18日终止合同刘瑞兵已完成举证责任。四、按法律规定尚都国际七号楼招商部出租给刘瑞兵商铺应保证具备能够正常经营条件，但案涉商铺并不具备办教育条件，致使租赁商铺目的不能实现，刘瑞兵有权主张退还租赁押金10000元、装修押金1000元、赔偿经济损失32800元。综上，请支持上诉人的上诉请求。        固原六盘君子商贸有限公司辩称，一审将刘瑞兵交纳的1万元全部抵充物业管理费，属适用法律错误，应予纠正。        固原六盘君子商贸有限公司向一审法院起诉请求：1．请求判令刘瑞兵支付拖欠的物业管理费17828.7元，水费2635元、交纳暖气空置费8149.8元，共计28613.6元；2．本案诉讼费用由刘瑞兵负担。        一审法院查明，2017年11月8日，刘瑞兵承租尚都国际七号楼三楼3131.3132.3133.3134.3136.3137.3093.3094商铺用于开设经营尚志国学馆，面积为307.48平方米，租赁期限为三年，自2017年11月15日起至2020年11月15日止，管理费为3.5元／每平方米／月。2017年12月15日，固原六盘君子商贸有限公司（乙方）与银川中城房地产开发有限责任公司（甲方）（盖章为宁夏尚都物业服务有限公司）签订物业服务合同，双方约定甲方将“银川中城房地产开发有限责任公司”租赁给乙方-一七号楼：二、三、五、六楼自持空置面积的物业交于乙方管理；期限三年，2017年11月1日至2020年10月31日；合同期内乙方招租面积的物业管理费标准为3.5元／每平方米／月，乙方不得随意调整此标准，收取的物业管理费由乙方自行支配。固原六盘君子商贸有限公司称其于2020年4月1日从案涉商场退出，再未进行物业管理，固原六盘君子商贸有限公司为案涉商场提供物业服务期间，称刘瑞兵交纳物业管理费至2018年11月14日。一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案中，固原六盘君子商贸有限公司为涉案商场提供了物业服务，履行了合同义务，刘瑞兵承租涉案商场商铺应支付相关费用。对固原六盘君子商贸有限公司诉请的物业管理费，自2018年11月15日起至2020年4月1日为17828.7元（16个月×3.5元／月／平方米×307.48平方米＋17天÷30天×3.5元／月／平方米×307.48平方米）；对固原六盘君子商贸有限公司诉请的暖气空置费及水费，固原六盘君子商贸有限公司提供的证据无法证明双方对水费、暖气费的负担进行过约定，应由其承担举证不能的不利后果，故对固原六盘君子商贸有限公司该项诉请不予支持。对刘瑞兵辩称其于2019年12月搬离案涉商铺及2019年4月17日交纳1万元，双方之间的债务全部解决完毕的理由，因刘瑞兵未能提交证据证明上述主张的成立，故对其辩解理由不予支持。固原六盘君子商贸有限公司主张刘瑞兵交纳的1万元为租金，但未提交证据证明双方对租金进行过约定，故该1万元应当抵扣该案的费用，综上，对固原六盘君子商贸有限公司诉请的物业费7828.7元予以支持，对其他诉请不予支持。综上所述，固原六盘君子商贸有限公司诉请部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条第一款、第九百四十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘瑞兵于本判决发生法律效力之日起十日内支付固原六盘君子商贸有限公司物业管理费7828.7元；二、驳回固原六盘君子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，减半收取计156元，由固原六盘君子商贸有限公司负担113元，刘瑞兵负担43元。        二审中，固原六盘君子商贸有限公司提供证据为：证据一：照片打印件（核对手机载体照片原件）。证明：刘瑞兵2020年1月7日前仍然占用商铺的事实；证据二：会计凭证照片打印件，固原六盘君子商贸有限公司原办公室工作人员石浩（楼层主管）及杨晓奎（副总经理，杨君之兄）与杨君分别于2021年6月8日、2021年6月16日的微信聊天记录。证明：刘瑞兵2018年5月26日交纳三、四季度租金及物业费时，因钱不够欠了3000元的事实；证据三：杨晓奎书写证明复印件一份。证明：刘瑞兵在2018年5月26日交纳三、四季度费用15681元时（一个季度租金9224元、一个季度租金免、两个季度物业费6457元），因钱不够欠3000元及交费票据所写“2018.11.15前所有费用结清”中包含一个季度免租金优惠的事实；证据四：固原六盘君子商贸有限公司原办公室会计韩慧芝与杨君于2021年8月12日的微信聊天记录截屏打印件一份。证明：固原六盘君子商贸有限公司提供的会计凭证证据真实。刘瑞兵质证意见：证据一、照片属实，但时间不确定。我于2019年12月份已搬走。对证据二不认可，达不到对方所要证明的目的，我没有欠付3000元的事实，因我持有的票据没有备注欠付3000元。对证据三、四不予认可。        刘瑞兵提供证据为：证据一：（2020）宁04民终437号民事裁定及（2019）宁04民终467号民事裁定、商铺租赁合同各一份。证明：固原六盘君子商贸有限公司不是案涉合同相对方，其不是本案适格主体。证据二：营业执照复印件二份。证明：尚都国际招商铺与固原六盘君子商贸有限公司没有经营教育的范围。证据三：原州区校外培训机构集中整治反馈记录表复印件一份。证明：2018年12月18日与固原六盘君子商贸有限公司解除合同。证据四：申请证人陈某、张某出庭作证，证明：2019年12月刘瑞兵从案涉商场搬走的事实（固原六盘君子商贸有限公司质证认为两位证人的证言不属实，不予认可。刘瑞兵质证认为证人证言属实）。固原六盘君子商贸有限公司质证意见：证据一、（2020）宁04民终437号民事裁定及租赁合同真实，但该案件已申请再审并已立案。（2019）宁04民终467号民事裁定真实，但与本案无关，达不到其证明目的。证据二、与本案无关，不予认可。证据三的真实性不予认可且达不到其证明目的。        本院认为：固原六盘君子商贸有限公司提供的证据一、照片，结合本案其他证据，能够证明刘瑞兵2020年1月7日之前仍然占用商铺的事实，对其证明效力予以认定。证据二、会计凭证照片打印件，结合本案其他证据，达不到刘瑞兵2018年5月26日交纳三、四季度租金及物业费时欠付3000元的证明目的，对其证明效力不予认定。证据三、杨晓奎书写证明复印件，不符证据形式要件，对其证明效力不予认定。证据四：固原六盘君子商贸有限公司原办公室会计韩慧芝与杨君微信聊天记录截屏，不能达到其所要证明的问题，对其证明效力不予认定。        刘瑞兵提供的证据一、（2020）宁04民终437号民事裁定及（2019）宁04民终467号民事裁定、商铺租赁合同及证据二、营业执照复印件，均与本案无关，对其证明效力不予认定。证据三、原州区校外培训机构集中整治反馈记录表复印件，达不到其所要证明2018年12月18日与固原六盘君子商贸有限公司解除合同的证明目的，对其证明效力不予认定。证据四、证人陈某、张某作证证言，结合本案其他证据，达不到2019年12月刘瑞兵从案涉商场搬走的证明目的，对其证明效力不予认定。        二审查明：关于双方之间的租金事宜，固原六盘君子商贸有限公司已另案起诉。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。        本院认为，本案主要争议焦点是固原六盘君子商贸有限公司是否系本案适格主体；刘瑞兵应付物业管理费用的期间；刘瑞兵是否已付清物业管理费用。        关于固原六盘君子商贸有限公司是否系本案适格主体的问题。固原六盘君子商贸有限公司为案涉商场提供了物业服务，履行了物业服务合同义务，且结合与本案相关的其他系列案件查明的事实，固原六盘君子商贸有限公司应系本案适格主体。故刘瑞兵上诉提出固原六盘君子商贸有限公司非本案适格主体的意见不能成立，不予支持。        关于刘瑞兵应付物业管理费用的期间。固原六盘君子商贸有限公司称其于2020年4月1日从案涉商场退出再未进行物业管理，且称刘瑞兵已交纳物业管理费至2018年11月14日，现其主张由刘瑞兵支付2018年11月15日至2020年4月1日期间的物业管理费用。刘瑞兵称商铺租赁合同约定由于政策规定或城市规划建设需要，致使不能出租房屋或不能继续经营时，可终止合同执行，案涉商铺租赁期间，2018年12月14日固原市原州区教育局向其送达《固原市原州区教育局原州区关于校外培训机构集中整治的通知》，20l8年l2月18日固原市原州区教育局向其送达《原州区校外培训机构集中整治反馈记录表》建议刘瑞兵立即拆迁。因教育局政策规定致其无法继续经营，其有权根据合同约定终止合同，案涉租赁合同终止时间应为2018年12月18日。刘瑞兵对此亦提供前述证据证明。因国家虽有上述相关政策规定，但并不能证明刘瑞兵实际搬离案涉商铺时间。且，刘瑞兵二审提供证人出庭作证证明其于2019年12月搬离案涉商铺，但证人陈述其于2020年1月帮刘瑞兵搬离的，刘瑞兵证明目的与证人陈述搬离时间不一致，且与其前述陈述双方终止合同的时间亦存在不一致情形。加之，固原六盘君子商贸有限公司一、二审提供的证据能够证明刘瑞兵于2020年1月7日前仍使用案涉商铺的事实。故在刘瑞兵未提供有效证据证明其何时搬离案涉商铺的情形下，其意见不能成立不予支持。固原六盘君子商贸有限公司主张由刘瑞兵支付2018年11月15日至2020年4月1日期间的物业管理费用符合客观实际，应予确认。        关于刘瑞兵是否已付清物业管理费用的问题。如前所述，刘瑞兵应支付2018年11月15日至2020年4月1日期间的物业管理费用，该期间物业管理费总计应为17828.7元（16个月×3.5元／月／平方米×307.48平方米＋17天÷30天×3.5元／月／平方米×307.48平方米）。刘瑞兵于2019年4月17日又支付1万元，款项收据中未明确该1万元范围名称，该款应计算到本案物业管理费用中予以扣减。故刘瑞兵应再支付本案物业管理费用7828.7元。一审对此判决正确。固原六盘君子商贸有限公司上诉称2018年5月26日收据中15681元（包括一个季度租金及两下季度物业管理费用）刘瑞兵实际欠付3000元，刘瑞兵对此不予认可，且结合刘瑞兵提供的该款项收据记载的内容（未注明欠付3000元事宜），该公司上述意见不能成立，不予采纳。固原六盘君子商贸有限公司上诉称刘瑞兵支付的1万元，刘瑞兵实际支付9940元，减除上述欠付的3000元，余6940元，抵扣一个季度租金9224.4元，尚欠2284.4元。因固原六盘君子商贸有限公司二审自述其与刘瑞兵之间欠付租金事宜，其已另案起诉。故对该公司上述意见不予支持。关于刘瑞兵上诉称经双方协商其交纳前述1万元后，双方之间所有账务结清，其基于案涉商铺租赁合同项下所有付款义务已履行完毕的意见，固原六盘君子商贸有限公司对此不予认可，故刘瑞兵上述意见不能成立，不予支持。        另，关于固原六盘君子商贸有限公司上诉主张的水费、暖气空置费的意见，因租赁合同中对水费、暖气空置费如何负担未有约定，且固原六盘君子商贸有限公司称因一、二楼供暖后三楼比较暖和，三楼商铺拒绝交纳暖气费而未供暖，刘瑞兵对此不予认可。故固原六盘君子商贸有限公司上述意见不能成立，不予支持。关于刘瑞兵上诉提出因案涉商铺不具备办教育条件，致租赁商铺目的不能实现，其有权主张退还租赁押金10000元、装修押金1000元、赔偿经济损失32800元的意见，因其一审并未主张，故二审对此不予审查。        综上所述，固原六盘君子商贸有限公司、刘瑞兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费100元，由上诉人固原六盘君子商贸有限公司、刘瑞兵各负担50元。        本判决为终审判决。        审判长    刘万德审判员    王喜军审判员    李凤玲二○二一年九月六日书记员    魏小红