辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终2192号上诉人（原审原告）：抚顺信意达物业管理有限公司，住所地抚顺经济开发区文曲街四方台小区23-2-101室。法定代表人：官忠信，该公司经理。委托诉讼代理人：隋薇，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：李俊林，男，1981年8月29日出生，汉族，住抚顺经济开发区。委托诉讼代理人：张越（系李俊林妻子），女，1984年4月7日出生，汉族，住址。上诉人抚顺信意达物业管理有限公司（以下简称信意达物业）因与被上诉人李俊林物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2021）辽0404民初1347号民事判决，向本院提起上诉，本院依法立案并组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。信意达物业上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人全额交纳物业费；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。1、被上诉人未向法庭举证证明上诉人服务质量有瑕疵，仅仅说明自家楼上漏水。被上诉人与楼上邻居之间存在侵权纠纷应向楼上邻居主张赔偿，与物业公司不发生关系，不应视为本公司服务质量问题，因此不能作为拒绝交纳物业费的理由。法院也不应以此认定上诉人服务质量和削减物业服务费。2、上诉人要求被上诉人交纳的是2015年1月1日起至2020年12月31日六年的物业费，法庭拍照和录像的仅是2020年4月疫情期间和今年春天正在进行绿化的状况，本公司对于小区路面、房屋维修问题已经向法庭做了说明：小区大的维修应由开发区承担，由于开发区与沈东新区正在交接，没有明确该事情由谁来负责，因此未能达到维修之目的，并非本公司不作为，仅靠照片和录像的现状推定本公司六年的物业服务质量，判令对被上诉人收取六年的物业费都按照70%收取，不符合事实和法律规定。3、法庭没有调查沈东经济区关于四方台小区园区内路面、房屋、栅栏等维修应由谁来承担的事实。二、一审判决适用法律不当，侵害了上诉人的合法权益。上诉人接手该小区进行物业服务后，被上诉人仅仅在2014年为办产权登记而交纳一年的物业费，自2015年1月1日到2020年12月31日止一直没有交纳物业费，经上诉人多次书面催缴，上门催缴均无结果。上诉人所管理的物业小区是抚顺经济开发区沈东经济区2009年回迁小区，回迁初期开发区的政策：物业费前五年物业公司对业主按50%收取，其余50%由开发区补贴。上诉人接手之后，小区回迁入住已经满五年，这样经四方台村民委会作为监管单位与四方台小区业主委员会推荐上诉人管理小区的物业，三方共同签订物业管理合同。而物业费标准是上诉人经三方签订合同书确定，在履行合同期间，不是任何单方可随意更改。一审法院未考虑上诉人的实际情况，未做调查，仅凭现场拍照的几组照片和小区的录像，作为上诉人物业管理混乱的依据判令更改物业收费标准。造成上诉人所管理小区大多数业主找到上诉人提出削减物业费要求，如此判决侵犯了上诉人的合法权益，给上诉人今后的工作带来极大的影响。上诉人自2017年至今多次向沈东经济区打报告，汇报小区的路面、房屋、栅栏、井盖等破损情况，要求沈东经济区给予维修，一直未得到落实。但现在新区已经做出计划：今年夏天对小区硬化和房屋维修时连同小区内的集装箱一并清理。现在正在进行工程招标，不属于上诉人对小区管理混乱不作为。综上所述，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。李俊林辩称，我们居住的小区与其他小区物业费收费标准相同但环境比其他小区差，楼道里脏乱差一直没有改进。我家房屋墙体漏水，一直都是发霉的状态，楼下环境特别乱。信意达物业向一审法院起诉请求：1、判令被告立即给付2015年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2328.48元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2014年1月15日，信意达物业、沈东经济区四方台小区业主委员会、抚顺经济开发区沈东经济区四方台村委会共同签订《合同书》一份，约定由信意达物业为四方台小区提供物业服务，物业费每平方米0.5元整，服务范围包括保安、环境卫生、绿化亮化工程、房屋各种维修服务，车辆停放停车位扩建，质量要求，不存在大的矛盾问题为标准。李俊杨名下房屋位于抚顺开发区，建筑面积为64.68平方米。李俊林认可其2015年1月1日至2020年12月31日的物业服务费未交纳。一审法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，信意达物业与四方台小区业主委员会签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。李俊林作为该小区的业主应当受到该合同的约束，有义务交纳物业费。关于李俊林向信意达物业交纳物业服务费的标准问题，因庭审中李俊林辩称信意达物业公司的服务未达到物业服务合同约定的服务标准，一审法院工作人员曾于2020年到园区现场勘察，该园区中大多数单元门锁存在损毁未得到修复的情况，楼道内乱涂乱画现象严重，大量井盖处于破损状态，园区路面多处坑洼破损，园区栅栏缺失，存在安全隐患，且园区环境卫生亦达不到一般整洁的状况，经过一年时间，一审法院工作人员再次到该园区勘察、走访，该园区的单元门锁毁损、楼道内的乱涂乱画、井盖破损、路面坑洼破损等情况未得到任何改善，且多数业主表示对园区物业服务不满意。相比之下，同样收费标准、同样为农村回迁小区距离仅与四方台小区一路之隔的刘尔小区存在有许多值得信意达物业学习改进的地方，考虑到信意达物业确实提供了一定的物业服务，且物业服务水平与物业服务费收缴程度存在一定的因果关系，一审法院酌情确定李俊林按合同约定的物业服务费标准的70%交纳物业费，为1629.94元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条之规定，判决：一、李俊林于本判决发生法律效力之日起十日内向抚顺信意达物业管理有限公司支付物业费1629.94元；二、驳回抚顺信意达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由李俊林承担。一审判决查明事实中：“李俊杨名下房屋位于抚顺开发区，建筑面积为64.68平方米”应为“李俊林名下房屋位于抚顺开发区，建筑面积为64.68平方米”。本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明：关于信意达物业与小区业主物业服务合同纠纷案件，本院于2020年9月已作出（2020)辽04民终1667、1668、1669、1670号民事判决书，上述系列民事判决书均认定小区业主向信意达物业交纳全额的物业费。一审法院于2021年上半年作出（2021)辽0404民初431、432、511号系列民事判决书，同样认定小区业主向信意达物业交纳全额的物业费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，双方所涉争议为2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，一审法院曾对案涉小区进行现场勘察，认为信意达物业提供的物业服务有瑕疵，故判决李俊林按照70%标准交纳物业费。对此，本院认为上诉人在涉案小区按照每月每平0.5元收取物业服务费，属于较低收费标准，而被上诉人未交纳物业费达6年之久，此种行为亦会造成物业服务资金紧张，影响物业公司对园区物业服务的整体状态。一审判决李俊林按照70%标准交纳物业费显失公平，且与此前关联的系列案件生效裁判结果相冲突，为统一裁判尺度，本院对一审判决予以调整，李俊林应按照合同约定全额交纳2015年1月1日至2020年12月31日的物业服务费2328.48元（64.68平方米×0.5元/月平方米×72个月）。综上，信意达物业的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2021)辽0404民初1347号民事判决；二、被上诉人李俊林于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人抚顺信意达物业管理有限公司支付物业服务费2328.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），二审案件受理费50元，均由被上诉人李俊林负担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 李依桐审判员 李 艳二〇二一年九月二十六日书记员 王红艳