青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初3847号原告：闫循传（身份证号：XXX），男，1972年5月19日出生，汉族，现住西宁市城西区。        原告：闫文海（身份证号：XXX），男，2003年6月16日出生，汉族，现住西宁市城中区。        上述二原告委托诉讼代理人：周肖杰、刘珊瑚，青海正坤律师事务所律师。        被告：周波（身份证号：XXX），男，1989年1月1日出生，汉族，现住西宁市城东区。        原告闫循传、闫文海与被告周波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月8日立案后，依法适用简易程序。于2021年8月20日公开开庭进行了审理，原告闫循传、闫文海的委托诉讼代理人刘珊瑚、被告周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告闫循传、闫文海向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付房屋租金48398元及违约金4646元（按照年利率24％从2020年3月7日至2020年7月31日以48398元为基数计算）和原告垫付暖气费、物业费11028元，共计68136元；2．判令被告向原告承担自2020年7月28日直至上述款项还清为止以48398元为基数按照月息2％的利息；3．本案诉讼费由被告承担。        事实与理由：被告因经营需要，于2016年8月2日承租原告位于西宁市七一路铁路浴池龙华雅苑小区6#楼商业用房，约定租期三年。该合同到期后，原、被告双方基于长期合作的良好关系，遂于2019年9月7日重新签订房屋租赁合同。合同约定：“租期从2019年9月8日至2020年9月7日止，月租金10225元。租金按照每半年度交付，实行先付款后使用原则。合同签订之日，被告需付清前半年度的全部租金，第二次的租金交纳日为下半年度初10日内，如延期一天交纳租金，原告每天收取违约金500元。”合同签订后，至约定收取下半年租金时，被告迟迟不予交纳。原告鉴于双方之前长期合作及疫情影响，给予被告宽限期，但被告非但不领情，反而恶言相向，拖欠租金后于2020年7月31日单方违约腾退房屋。直至提起诉讼之日，被告仍未向原告履行交纳房租义务，同时未交清使用期间产生的物业费、暖气费。被告拒绝支付房租、物业费及暖气费的行为严重侵害了原告权益，为维护自身权益，特向贵院起诉，请求查明事实后支持原告的诉求。        被告周波辩称，1．原告诉求不符合客观事实，被告不存在拖欠租金、违约的事实，房屋租赁期间，被告从未拖欠过房租，2020年受新冠肺炎疫情影响，停业三月有余，开业后受日常开支、疫情防控等影响，被告经营确实面临巨大困难，国家针对疫情这个不可抗力因素，出台了一系列惠企政策，在疫情期间，被告在了解到周边其他商业用房房东均减免了二个月左右房租，与原告沟通，用押金抵付剩余房租，在交接房屋时，原告也并未提出异议，也未退还押金；2．被告按照430平方米的面积向原告支付了三年的房屋租金，但后来被告发现房屋面积仅有289.55平方米，原告存在多收房屋租金的事实；3．原告交付给被告的房屋为毛坯房，被告承租后，进行了装修，三年租期届满后，被告希望继续使用三年，但原告仅再出租一年，有违公平原则；4．被告请求法院考虑疫情因素、显失公平原则适当减免疫情期间的房租，并支持被告用押金折抵房租、物业费、暖气费的合理请求；5．被告保留追究原告商业欺诈、违约等违法行为的权利。        原告闫循传、闫文海为支持其主张，向本院提交了房屋租赁合同、收房交接手续、暖气费、物业费收据，欲证明：1．原告与被告之间存在房屋租赁合同法律关系；2．被告下半年占用使用原告房屋143天，拖欠房屋租金48398元及原告垫付物业费、暖气费11028元的事实。        经被告周波质证，对原告出示的证据的真实性均无异议，对部分证明方向有异议，认为被告并不存在拖欠租金及违约的行为。对上述证据的真实性本院予以确认。        被告周波为支持其主张，向本院提交了龙华雅苑商业用房定购协议书一份、西宁市商品房预售合同一份、房屋租赁合同二份、收房交接单一份、房屋装修前毛坯状况图片、房屋装修后业态情况图片、房屋二楼户型平面图、律师函一份、复函一份、营业执照一份、发文、青海省针对企业复工复产的相关规定、民法总则180条、合同法117条，综合证明其答辩意见。        经原告闫循传、闫文海质证，对龙华雅苑商业用房定购协议书、西宁市商品房预售合同真实性无异议，对证明方向有异议，被告认为房屋面积存在虚假，应及时行使撤销权，且本案并不存在面积虚假。对房屋租赁合同、收房交接单的三性无异议。认为房屋装修前毛坯状况图片、房屋装修后业态情况图片、房屋二楼户型平面图、营业执照与本案无关，不发表质证意见。对律师函、复函的真实性无异议，同时证明原告方向被告索要租金的事实。发文、青海省针对企业复工复产的相关规定、民法总则180条、合同法117条真实性、合法性无异议，但并不是强制性规定。对龙华雅苑商业用房定购协议书、西宁市商品房预售合同、房屋租赁合同、收房交接单的真实性本院予以确认，对其他证据的证明效力在本院认为部分进行评判。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        2016年8月2日，原告闫循传、闫文海与被告周波签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于西宁市七一路铁路浴池龙华雅苑小区6号楼商业用房，一层面积80平方米，二层面积350平方米，租赁期限自2016年9月8日至2019年9月7日止，房屋租金每年230000元，租金每六个月缴纳一次，实行“先付款后使用”的原则。2019年9月7日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于西宁市七一路铁路浴池龙华雅苑小区6号楼商业用房二楼，建筑面积约为350平方米，租赁期限自2019年9月8日至2020年9月7日止，月租金为10225元，租金每半年度缴纳一次，实行“先付款后使用”原则，本合同签订之日，被告付清前半年度的全部租金，第二次租金交纳日为下半年度初10日内，如延期一天缴纳租金，原告每天收取违约金500元，被告交纳40000元作为合同履行期间的押金。2020年7月31日，被告向原告交付涉案房屋。后由于被告未完全支付承租期间的房屋租金及物业、暖气费，原告诉至本院。        本院认为，本案中，被告对欠付租金期间即2020年3月7日至2020年7月31日及每月租金标准10225元均不持异议，但认为受疫情影响，周边商户房东均减免了二个月房租，并其向原告交纳的押金足以抵消原告所主张的各项费用。对此，原告不同意减免二个月房屋租金，并认为国家就应对新冠肺炎疫情所出台的各项政策或指导意见并非强制性规定，本院对原告此项意见予以采信，关于是否减免二个月租金需原、被告协商一致，被告并未提交证据证明原、被告之间已就减免租金事宜达成一致。由于新冠肺炎疫情确对被告经营造成一定影响，本院酌情确定一个月减免期间。原告主张的房屋租金及物业、暖气费合计为59426元，扣除被告已给付原告的40000元押金及减免一个月的房屋租金10225元，被告仍需给付原告9201元。关于原告主张的违约金及利息，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》六十条、第九十九条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、被告周波于本判决生效之日起十日内给付原告物业、暖气费9201元；        二、驳回原告闫循传、闫文海的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费1504元，减半收取计752元（原告已预交），由被告周波承担，与上述款项一并给付原告。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。        审判员    马晓宇二〇二一年九月七日法官助理    刘连连书记员    韩美玲《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。